Eisenach

Einzelhandelsmonitoring
Südwestthüringen
- Eisenach -
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München
www.gma.biz
30
Einwohnerentwicklung in Eisenach 2002 - 2012
Einwohnerprognose 2012 - 2030
47.000
46.000
45.000
44.000
44.251 44.217 44.091
43.858
43.640
43.493
Einwohner
43.000
43.162 42.902
42.777 42.731
42.708
42.002
42.000
41.526 41.082
41.000
40.655
40.000
39.000
38.000
Prognose 2012 - 2030:
-2.053 EW bzw. -4,8 %
Bevölkerungsentwicklung 2002 - 2012:
-1.543 EW bzw. -3,5 %
37.000
36.000
35.000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2015
2020
2025
2030
Jahr
Quelle: Zeitraum 2002-2012: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06;
Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV);
GMA-Darstellung 2013
31
Demographischer Wandel in Eisenach im Vergleich
Deutschland
Eisenach
100%
100%
24,9
Anteil in %
80%
60%
40%
60,7
56,0
30%
20%
10%
20,6
23,3
61,2
59,6
18,2
17,0
80%
70%
50%
90%
27,4
Anteil in %
90%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
16,7
14,4
0%
10%
0%
2011
bis 19 Jahre
Jahr
20 bis 64 Jahre
2020
65 Jahre und älter
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten
Bevölkerungsvorausberechnung (kBV);
GMA-Darstellung 2013
2011
bis 19 Jahre
Jahr
20 bis 64 Jahre
2020
65 Jahre und älter
Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten
Bevölkerungsvorausberechnung (kBV), Variante 1-W1;
GMA-Darstellung 2013
32
Fazit: Demographische Rahmendaten
• Die Bevölkerungsentwicklung Eisenachs war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen
Rückgang gekennzeichnet, wobei in den letzten Jahren eine Verlangsamung der Tendenz festzustellen ist.
Insgesamt hat die Stadt zwischen 2002 und 2012 1.543 Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang
um ca. 154 Personen bzw. ca. 0,4 % entspricht.
• Unter Zugrundlegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend – wenn auch in abgeschwächter Form – weiter fortsetzen. Demnach
werden in Eisenach im Jahr 2030 noch 40.655 Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012
einer Abnahme um ca. 2.053 Einwohner bzw. ca. 4,8 %.
• Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im
Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In
der aktuellen Betrachtung von Eisenach wird dieser Wert heute bereits um 1,6 %-Punkte überschritten. Bis
zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann rund 4
%-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre
in Eisenach sowohl heute als auch 2020 niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt.
• Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an
Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für den Einzelhandelsstandort Eisenach (Stichwort: sinkendes
Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel).
33
Einzelhandel und Ladenhandwerk in Eisenach
Daten
Betriebe1
Verkaufsfläche in m²
142
31.860
Gesundheit, Körperpflege
22
4.910
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
21
2.240
Bücher, PBS*, Spielwaren
23
3.200
Bekleidung, Schuhe, Sport
91
22.335
Elektrowaren
34
6.605
Hausrat, Einrichtung, Möbel
63
29.980
Sonstiger Einzelhandel
69
36.405
Nichtlebensmittel insg.
323
105.675
Einzelhandel insg.
465
137.535
Warengruppen
Nahrungs- und Genussmittel
Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-Werte gerundet
1
großer VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 296 m² /
Vergleichswert Deutschland ca. 240 m²
34
Einzelhandelsbestand in Eisenach nach Betriebsgrößen
70%
65%
60%
Anteil
50%
47%
40%
30%
30%
22%
20%
10%
16%
9%
7%
4%
0%
unter 50 m²
50 - 199 m²
200 - 799 m²
800 m² und größer
Verkaufsflächen-Größenklassen
Anteil Betriebe
Anteil Verkaufsfläche
Quelle: GMA-Erhebungen 2012
35
Einzelhandelsbestand in Eisenach nach Betriebstypen
Betriebe
Betriebstypen
Anzahl
Verkaufsfläche
in %
in m²
in %
Nahrungs- und Genussmittel1
Fachgeschäft
Supermarkt / Großer Supermarkt
Lebensmitteldiscounter
SB-Warenhaus
sonst. Betriebstypen (inkl. FM)
Nahrungs- und Genussmittel insg.
104
73
2.970
8
8
6
10.530
27
11
8
8.190
21
2
1
13.020
34
17
12
3.950
10
142
100
38.660
100
Nichtlebensmittel
Fachgeschäft
Fachmarkt
Kaufhaus / Textilkaufhaus
sonst. Betriebstypen
Nichtlebensmittel insg.
241
75
22.355
23
48
15
70.440
71
3
1
5.420
5
31
10
660
1
323
100
98.875
100
1 VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente
Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-Werte, gerundet
36
Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands
• Die Analyse des Einzelhandelsbestands in Eisenach zeigt zunächst, dass alle Warengruppen im Stadtgebiet
vertreten sind. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird in der Warengruppe Sonstiger Einzelhandel erreicht und ist in
erster Linie auf die flächenintensiven Bau- und Heimwerkermärkte (Obi, toom, B1 Baumarkt) zurückzuführen. Der
Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport, dem im Hinblick auf die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes eine
wichtige Funktion zukommt, rangiert nur an vierter Stelle.
• In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene
Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Eisenacher Einzelhandelsstruktur. Die im Stadtgebiet
ermittelte Verkaufsfläche von ca. 137.535 m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 3.220 m² je 1.000
EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit 40.000 – 50.000 Einwohnern (Vergleichsbasis: 20 Städte der
gleichen Ortsgrößenklasse), die bei 2.490 m² / 1.000 EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen.
Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion des Eisenacher Einzelhandels für das überwiegend ländlich
strukturierte Umland zum Ausdruck.
• Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 296 m² je Betrieb und bewegt sich über dem
bundesdeutschen Niveau (240 m²). Charakteristisch ist eine Polarisierung zwischen kleinteiligen und großflächigen
Einzelhandelsbetrieben. 47 % der Eisenacher Geschäfte verfügen über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie
repräsentieren nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von ca. 4 %. Demgegenüber weisen 7 %
der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei hohen 65 %. Insgesamt sind
in Eisenach 32 großflächige Betriebe ansässig.
• Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass Eisenach über einen hohen Anteil an Fachgeschäften
verfügt (74 %), welcher als Beleg für die Individualität des Einkaufsstandortes zu interpretieren ist. Allerdings befindet
sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungsund Genussmittelsektors sind in Eisenach alle Betriebstypen vorhanden. Allerdings weist die Stadt eine leichte
Dominanz von Lebensmitteldiscountern auf. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen
Fachgeschäften dominiert. Gleichzeitig macht ein hoher Verkaufsflächenanteil die große Bedeutung von Fachmärkten
transparent. Positiv hervorzuheben ist, dass Eisenach über ein Kaufhaus (Schwager) und zwei Textilkaufhäuser (C&A,
H&M) verfügt.
37
Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe
in Eisenach (≥ 500 m² VK)
Badideen
Blank &
Seegers
„PEP“
Wohnen& Sparen
Bürowelt TL
Lidl
Fliesenzentrum
Eisenach
OBI
„Mühlhäuser
Straße“
tegut
nahkauf
„An der
Karlskuppe“
Hammer
Heimtex
Pfennigpfeiffer
toom
Kaufland
Opti Wohnwelt
Medimax
Aldi
B1 Baumarkt
Adler Dänisches Bettenlager
Deichmann
Marktkauf
Takko
Vögele
Netto
Wohnpark Hesse
„Alte Spinnerei“
Rewe
nahkauf
Fundgrube
Norma
TTM
Netto
Sonderverkauf
MHM Möbel
Sozialkaufhaus
Pro Markt
Die Möbelpiraten
Iffland Möbel
Aldi
Netto
H&M
dm
Drogerie
Müller
Cranz & Schäfer
Möbelhaus
Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels
(ohne Getränkemärkte)
Netto
Blue
Avenue
C&A
Intersport
Schwager
Einkaufsinnenstadt1
Rewe
Netto
kik
toom
Legende:
Lidl
Norma
Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels
tegut
1
Edeka
Kaufhaus
Schwager
Abgrenzung gemäß
Stadtentwicklungskonzept der Stadt
Eisenach, Teilbereich Einzelhandel,
2012 (Entwurf)
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Darstellung 2013
38
Einkaufsinnenstadt Eisenach
Karlsplatz
Blue Avenue
Kaufhaus
Schwager
Legende:
Einkaufsinnenstadt1
Hauptgeschäftslage
1
Karlstraße
Abgrenzung gemäß
Stadtentwicklungskonzept der Stadt
Eisenach, Teilbereich Einzelhandel,
2012 (Entwurf)
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung,
GMA-Darstellung 2013
39
Einzelhandel in Eisenach nach Standortlagen
Standortlagen
Einkaufsinnenstadt
restliches Stadtgebiet
Betriebe1
VK in m²
Betriebe1
Nahrungs- und Genussmittel
39
2.760
103
Gesundheit, Körperpflege
11
1.730
6
Bücher, PBS*, Spielwaren
Eisenach insgesamt
Betriebe1
VK in m²
29.100
142
31.860
11
3.180
22
4.910
385
15
1.855
21
2.240
14
1.585
9
1.615
23
3.200
Bekleidung, Schuhe, Sport
57
12.960
34
9.375
91
22.335
Elektrowaren
12
485
22
6.120
34
6.605
Hausrat, Einrichtung, Möbel
27
2.085
36
27.895
63
29.980
Sonstiger Einzelhandel
21
1.510
48
34.895
69
36.405
Nichtlebensmittel insg.
148
20.740
175
84.935
323
105.675
Einzelhandel insg.
187
23.500
278
114.035
465
137.535
Warengruppen
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
VK in m²
Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt
*PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-Werte gerundet
1
geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 126 m²
VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 17 %
40
Verkaufsflächenanteile der Eisenacher Einkaufsinnenstadt
nach Branchen
Nahrungs- und Genussmittel
9%
91%
Gesundheit, Körperpflege
35%
Blumen, zool. Bedarf
65%
17%
Bücher, Schreib- / Spielwaren
83%
50%
Bekleidung, Schuhe, Sport
50%
58%
42%
Elektrowaren, Medien, Foto
7%
93%
Hausrat, Einrichtung, Möbel
7%
93%
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf
100%
Optik / Uhren, Schmuck
68%
Sonstige Sortimente
32%
22%
Einzelhandel insg.
78%
17%
0%
10%
83%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Anteil Verkaufsfläche
innerstädtische Lagen
übriges Stadtgebiet
Quelle: GMA-Erhebungen 2012
41
Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur
• Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur fällt eine starke Konzentration der Einzelhandelsbetriebe nördlich
der Innenstadt (Rennbahn) sowie im nördlichen Stadtgebiet auf. In der Einkaufsinnenstadt sind sowohl Betriebe aus
dem Nahrungs- und Genussmittelbereich als auch aus dem Nichtlebensmittelsektor vorhanden. Der Edeka Supermarkt
im Süden und der Netto Lebensmitteldiscounter im Norden der Einkaufsinnenstadt sorgen für eine tägliche
Grundfrequenz an Kunden. Darüber hinaus sind mehrere Kundenmagnetbetriebe aus dem mittelfristigen
Bedarfsbereich vorhanden (Drogerie Müller, dm, Blue Avenue, C&A, H&M, Kaufhaus Schwager, Intersport).
• Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der Einkaufsinnenstadt sind das Fachmarktzentrum „Einkaufspark Alte
Spinnerei“ (u. a. toom, Pro Markt, kik, Möbelpiraten), die Fachmarktagglomeration an der Mühlhäuser Straße (u. a.
Marktkauf, Adler, Deichmann, Takko, Medimax, Dänisches Bettlager, B1 Baumarkt) sowie das im Ortsteil Hötzelsroda
gelegene Fachmarktzentrum „PEP“ (u. a. Kaufland, Pfennigpfeiffer, Hammer Heimtex, Opti Wohnwelt, toom). Für die
überörtliche Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes (Stichwort: Zentralität) kommt diesen Standortlagen eine
große Bedeutung zu. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass im Gewerbegebiet Stregda die
Ansiedlung eines Media Marktes geplant ist.
• Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten
Teilen des Stadtgebietes gesichert. Ein hoher Stellenwert kommt auch den multifunktionalen Nahversorgungszentren
„Nord“, „Karlskuppe“, „Altstadtstraße“ und „Petersberg“ zu. Sie sind neben der Einkaufsinnenstadt als zentrale
Versorgungsbereiche klassifiziert.
• Die innerstädtische Hauptgeschäftslage erstreckt sich entlang des Marktes, der Karlstraße, der Querstraße und der
Johannisstraße. In diesem Bereich sind auch die großflächigen Kundenmagnetbetriebe (C&A, H&M, Kaufhaus
Schwager, Edeka, Drogerie Müller) angesiedelt. Derzeit bestehen Planungen zur Ansiedlung eines innerstädtischen
Einkaufszentrums auf einer Brachfläche an der Bahnhofstraße. Allerdings liegt dieser Standort bislang außerhalb des
im Zentrenkonzept definierten zentralen Versorgungsbereichs „Innenstadt“.
• Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt nimmt quantitativ nur eine nachgeordnete Position ein. Zwar sind in
dieser Standortlage 187 Betriebe (40 % des Gesamtbestandes) etabliert, der Verkaufsflächenanteil an der Gesamtstadt
beträgt jedoch nur 17 % (ca. 23.500 m²). Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist durch einen hohen Anteil
kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt nur bei ca. 126 m², während im
übrigen Stadtgebiet ein Wert von ca. 410 m² erreicht wird.
42
Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur
• Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Schreib- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren /
Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Eisenacher
Einkaufsinnenstadt Verkaufsflächenanteile von 50 % und mehr auf.
43
Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels
Bad Langensalza
Eisenach
Gotha
Legende:
Bad Salzungen
Zone I (Eisenach)
Zone II
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Darstellung 2013
44
Einwohner im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels
Zonen des Einzugsgebietes
Anteil in %
42.710
27
Teile des Wartburgkreises,
Teile der Landkreise Gotha,
Schmalkalden-Meiningen,
Werra-Meißner-Kreis
114.030
73
insgesamt
156.740
100
Zone I
Eisenach
Zone II
Zonen I – II
Einwohner
Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand 30.06.2012; ca.-Werte gerundet
45
Kaufkraft im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels
Kaufkraft in Mio. €
Zonen
Warengruppen
Zone I
Zone II
Zonen I - II
Nahrungs- und Genussmittel
70,4
185,8
256,2
Gesundheit, Körperpflege
25,1
66,2
91,3
4,6
12,0
16,6
Bücher, PBS*, Spielwaren
10,2
26,9
37,1
Bekleidung, Schuhe, Sport
26,8
70,6
97,4
Elektrowaren
19,3
50,8
70,1
Hausrat, Einrichtung, Möbel
20,3
53,5
73,8
Sonstiger Einzelhandel
31,5
83,3
114,8
Nichtlebensmittel insg.
137,8
363,3
501,1
Einzelhandel insg.
208,2
549,1
757,3
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet
Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0)
• Zone I: 91,1 (Eisenach)
• Zone II: 84,2 (Nazza) – 98,4 (Wolfsburg-Unkeroda)
46
Einwohner im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels
bis 2020
Zonen des Einzugsgebietes
Einwohner
Zone I
Eisenach
Zone II
Teile des Wartburgkreises, Teile der
Landkreise Gotha, SchmalkaldenMeiningen, Werra-Meißner-Kreis
103.700
insgesamt
145.230
Zonen I – II
Quelle:
41.530
Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV); Hessisches Ministerium für Wirtschaft,
Verkehr und Landesentwicklung; Bevölkerungsvorausschätzung für die Landkreise und kreisfreien Städte 2010 - 2030.
GMA-Berechnungen 2013; ca.-Werte grundet.
Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um
11.510 Personen bzw. 7,3 %
47
Kaufkraft im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels 2020
Kaufkraft in Mio. €
Zonen
Warengruppen
Zone I
Zone II
Nahrungs- und Genussmittel
69,3
171,0
240,3
Gesundheit, Körperpflege
26,8
66,1
92,9
4,7
11,7
16,4
Bücher, PBS*, Spielwaren
10,2
25,1
35,3
Bekleidung, Schuhe, Sport
26,6
65,5
92,1
Elektrowaren
19,6
48,3
67,9
Hausrat, Einrichtung, Möbel
20,2
49,8
70,0
Sonstiger Einzelhandel
31,6
78,0
109,6
Nichtlebensmittel insg.
139,7
344,5
484,2
Einzelhandel insg.
209,0
515,5
724,5
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Zonen I - II
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet
Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um
ca. 32,8 Mio. € bzw. ca. 4,3 %
48
Umsatz des Eisenacher Einzelhandels 2012
Zonen / Daten
Zone I
Zone II1
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Marktanteil
in %
Nahrungs- und Genussmittel
70,4
92
64,8
185,8
25
46,5
111,3
Gesundheit, Körperpflege
25,1
70
17,6
66,2
14
9,3
26,9
4,6
85
3,9
12,0
25
3,0
6,9
Bücher, PBS*, Spielwaren
10,2
62
6,3
26,9
18
4,8
11,1
Bekleidung, Schuhe, Sport
26,8
72
19,3
70,6
39
27,5
46,8
Elektrowaren
19,3
78
15,1
50,8
32
16,3
31,4
Hausrat, Einrichtung, Möbel
20,3
67
13,6
53,5
33
17,7
31,3
Sonstiger Einzelhandel
31,5
82
25,9
83,3
33
27,5
53,4
Nichtlebensmittel insgesamt
137,8
74
101,7
363,3
29
106,1
207,8
Einzelhandel insgesamt
208,2
80
166,5
549,1
28
152,6
319,1
Warengruppen
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Kaufkraft
in Mio. €
Umsatz
in Mio. €
Umsatz
insg.
in Mio. €
inkl. Streuumsätze
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte gerundet
1
Einzelhandelszentralität: 153
49
Verkaufsflächenproduktivitäten des Eisenacher Einzelhandels
•
Nahrungs- und Genussmittel
3.490 €/m²
Æ i. O.
•
Gesundheit und Körperpflege
5.480 €/m²
Æ i. O.
•
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
3.080 €/m²
Æ i. O.
•
Bücher, PBS*, Spielwaren
3.470 €/m²
Æ i. O.
•
Bekleidung, Schuhe, Sport
2.100 €/m²
Æ niedrig (Fachmärkte)
•
Elektrowaren
4.750 €/m²
Æ i. O.
•
Hausrat, Einrichtung, Möbel
1.040 €/m²
Æ niedrig
•
Sonstiger Einzelhandel
1.470 €/m²
Æ i. O.
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
i. O. = in Ordnung / durchschnittlich
Quelle: GMA 2013; ca.-Werte gerundet
50
Umsatzanteil der Eisenacher Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz
Branche
Umsatz in Eisenach
insg.
in Mio. €
Umsatz in der
Einkaufsinnenstadt
in Mio. €
Umsatzanteil
Einkaufsinnenstadt
in %
111,3
15,5
14
26,9
10,8
40
6,9
1,6
23
Bücher, PBS*, Spielwaren
11,1
6,7
60
Bekleidung, Schuhe, Sport
46,8
34,2
73
Elektrowaren
31,4
3,8
12
Hausrat, Einrichtung, Möbel
31,3
5,3
17
Sonstiger Einzelhandel
53,4
6,9
13
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte, gerundet
51
Umsatz des Eisenacher Einzelhandels 2020
Zonen / Daten
Zone I
Zone II1
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Marktanteil
in %
Nahrungs- und Genussmittel
69,3
92
63,8
171,0
25
42,8
106,6
Gesundheit, Körperpflege
26,8
70
18,8
66,1
14
9,3
28,1
4,7
85
4,0
11,7
25
2,9
6,9
Bücher, PBS*, Spielwaren
10,2
62
6,3
25,1
18
4,5
10,8
Bekleidung, Schuhe, Sport
26,6
72
19,2
65,5
39
25,5
44,7
Elektrowaren
19,6
78
15,3
48,3
32
15,5
30,8
Hausrat, Einrichtung, Möbel
20,2
67
13,5
49,8
33
16,4
29,9
Sonstiger Einzelhandel
31,6
82
25,8
78,0
33
25,7
51,5
Nichtlebensmittel insgesamt
139,7
74
102,9
344,5
29
99,8
202,7
Einzelhandel insgesamt
209,0
80
166,7
515,5
28
142,6
309,3
Warengruppen
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Kaufkraft
in Mio. €
Umsatz
in Mio. €
Umsatz
insg.
in Mio. €
inkl. Streuumsätze
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte gerundet
1
Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um
ca. 9,8 Mio. € bzw. ca. 3,1 %
52
Entwicklungsspielräume des Eisenacher Einzelhandels bis 2020
Umsatz 2012
in Mio. €
Umsatz 2020
in Mio. €
Umsatzdifferenz
in Mio. €
Produktivität
in €/m² VK
111,3
106,6
-4,7
4.000
---
26,9
28,1
1,2
4.500
250
6,9
6,9
---
2.500
---
Bücher, PBS*, Spielwaren
11,1
10,8
-0,3
3.500
---
Bekleidung, Schuhe, Sport
46,8
44,7
-2,1
2.500
---
Elektrowaren
31,4
30,8
-0,6
4.500
---
Hausrat, Einrichtung, Möbel
31,3
29,9
-1,4
1.500
---
Sonstiger Einzelhandel
53,4
51,5
-1,9
2.000
---
Daten
Warengruppen
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf
Entwicklungsspielraum
in m² VK
* PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet
53
Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung
• Die Kalkulation der Umsatzleistung des Eisenacher Einzelhandels 2012 erfolgte methodisch auf Basis des
„Marktanteilkonzeptes“. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft
(Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research).
• Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller
üblichen Betriebstypen zusammen. Deutlich niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Im
mittelfristigen Bedarfsbereich werden insbesondere bei Bücher / PBS1 / Spielwaren mit 62 % aber auch bei Bekleidung
/ Schuhe / Sport – bezogen auf den zentralörtlichen Status der Stadt – vergleichsweise niedrige Werte erzielt. Im
Bekleidungs- und Schuhsektor ist eine Dominanz von Fachmärkten bei gleichzeitig geringer Ausstattung im
höherwertigen Angebotssegment (Stichwort: Marken) zu konstatieren.
• Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 153 ausgeprägt und verdeutlicht die von Eisenach wahrgenommenen Versorgungsfunktionen für das Umland. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist die Warengruppe Bekleidung /
Schuhe / Sport (Kaufhaus Schwager, C&A, H&M). In abgeschwächter Form gilt dies auch für die Sortimentsbereiche
Hausrat / Einrichtung / Möbel (Opti Wohnwelt, Cranz & Schäfer), Elektrowaren (Medimax, Pro Markt) sowie Sonstiger
Einzelhandel (Obi, toom).
• Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Eisenacher Einzelhandels anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten
zeigt ein heterogenes Bild. Niedrige Flächenproduktivitäten sind in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport
sowie bei Hausrat / Einrichtung / Möbel festzuhalten. Hier ist in einigen Geschäften die Grenze der Rentabilität bereits
erreicht. Bei einer weitergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage sind Betriebsschließungen möglich.
Zum Teil stehen die niedrigen Flächenproduktivitäten im Zusammenhang mit einem lückenhaften oder einseitig
ausgerichteten Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente).
• Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt und
der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte
Produktivität der dort etablierten Geschäfte.
1
PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
54
Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung
• Die Prognose des Umsatzes bis zum Jahr 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile im Stadtgebiet und im
überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft führt dabei zu einer verringerten
Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Eisenach wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 9,8 Mio. €
bzw. ca. 3,1 % zurückgehen.
• Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich mit Ausnahme der Warengruppe Gesundheit /
Körperpflege nahezu durchgängig negative Werte, sodass für den Eisenacher Einzelhandel keine nennenswerten
quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. In einigen Warengruppen ist der Umsatzrückgang so groß, dass mit
hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. Diese Feststellung betrifft insbesondere den
Nahrungs- und Genussmittelsektor (- 4,7 Mio. €) und die Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport (- 2,1 Mio. €),
Hausrat / Einrichtung / Möbel (- 1,4 Mio. €) und Sonstiger Einzelhandel (- 1,9 Mio. €).
55
Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den
Einzelhandelsstandort Eisenach
• Moderater Einwohnerrückgang zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / abnehmende Tendenz
• Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute
überschritten / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von
Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkung,
ÖPNV-Netz bzw. Vertaktung etc.)
• Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (fast 160.000) ermöglicht prinzipiell die Ansiedlung aller Betriebstypen des Einzelhandels
als (innerstädtische) Kundenmagneten (EKZ, Kaufhaus, Textilkaufhaus)
• Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um ca. 7 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 4 %
• Verkaufsflächenausstattung von Eisenach liegt ca. 29 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie
(Vergleichsbasis: 20 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse)
• Ortsgrößentypische Einzelhandelsstruktur mit einer Dominanz großflächiger Betriebe bei gleichzeitig hohem Anteil
kleinteiliger Geschäfte / Verkaufsflächenanteil von Großbetrieben ist mit ca. 65 % normal / große Bedeutung besitzt die
Einkaufsinnenstadt und die großflächigen Fachmarktzentren an der „Mühlhäuser Straße“ und „PEP“ in
autokundenorientierter bzw. dezentraler Lage
• Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt liegt mit 17 % in einem ausbaufähigen Bereich, die Planung eines
innerstädtischen Einkaufszentrums ist deshalb grundsätzlich zu begrüßen / in den innenstadtrelevanten Warengruppen
(z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport) liegen die Verkaufsflächenanteile teilweise über 50 % / die Realitätsnähe der
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt im westlichen und südlichen Abschnitt sollte überprüft
werden.
• Wichtigste Kundenmagneten in der Einkaufsinnenstadt sind das Kaufhaus Schwager, C&A, die Drogerie Müller und
H&M / positiv ist das Vorhandensein von zwei größeren Lebensmittelbetrieben (Edeka, Netto) zu bewerten / das geplante
Einkaufszentrum in der Bahnhofstraße sollte eine komplementäre Angebotsstruktur aufweisen, in jedem Fall ist die
städtebauliche Verträglichkeit des Einkaufszentrums zu prüfen / Defizite weist die Einkaufsinnenstadt bei der Parkierung
auf (Zahl der Stellplätze / Anbindung der Parkierungseinrichtungen an die Hauptgeschäftslagen)
56
Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den
Einzelhandelsstandort Eisenach
• Die Umsatzentwicklung ist 2012 und 2020 in praktisch allen Branchen rückläufig. Insbesondere in den Warengruppen
Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung / Schuhe / Sport ist – v. a. bei kleinflächigen Fachgeschäften und
unmodernen Lebensmittelmärkten – mit Geschäftsaufgaben zu rechnen. Durch Ansiedlung eines attraktiven
innerstädtischen Einkaufszentrums könnte die Kaufkraftbindung und Zentralität des Einkaufsortes verbessert werden.
• Das Rückgrat der Einzelhandelsstruktur, mit einem Betriebsanteil zwischen 73 bis 75 %, bilden Fachgeschäfte.
Sie sind fast durchweg kleinflächig, so dass mit Betriebsschließungen zu rechnen sein wird. Es wird empfohlen
den sich hier abzeichnenden Konzentrationsprozess durch Verlagerung von Geschäften aus Streu- und
Nebenlagen sowie durch Neuansiedlung von filialisierten Markenshops abzufedern.
• Das von der Stadt Eisenach selbst erstellte Zentrenkonzept erfüllt nicht alle Erfordernisse, die zur Rechtssicherheit
beitragen, insofern wird die Erstellung eines qualifizierten Einzelhandelskonzeptes empfohlen.
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