Die Bodenrichtwerte im Landkreis Meißen

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Die Bodenrichtwerte
im Landkreis Meißen
Stand
31.12.2012
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
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INHALTSVERZEICHNIS
Teil I - Allgemeiner Teil ....................................................................................................................................3
1 Vorbemerkungen ............................................................................................................................................3
2 Rechtsgrundlagen ..........................................................................................................................................4
2.1 Aufgaben und Befugnisse des Gutachterausschusses ..............................................................................4
2.1.1 Aufgaben nach § 193 Baugesetzbuch .....................................................................................................4
2.1.2 Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses .....................................................................5
2.1.3 Befugnisse des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle .......................................................5
Teil II - Bodenrichtwerte...................................................................................................................................6
1 Definition Bodenrichtwert ...............................................................................................................................6
1.1 Entwicklungszustand von Grundstücken ....................................................................................................6
1.1.1 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft ...................................................................................................6
1.1.2 Bauerwartungsland ..................................................................................................................................6
1.1.3 Rohbauland ..............................................................................................................................................6
1.1.4 Baureifes Land .........................................................................................................................................6
1.2 Erläuterungen zu den Bodenrichtwertkarten...............................................................................................7
2 Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten....................................................................................11
3 Bodenrichtwerte für sonstige Nutzungen im Landkreis Meißen ..................................................................13
3.1 Landwirtschaftlich, gärtnerisch und sonstig genutzte Grundstücke...........................................................13
3.2 Grundstücke die nach den Entwicklungszuständen einzustufen wären....................................................13
Teil III - Darstellung der Bodenrichtwerte des LK Meißen .........................................................................14
1. Darstellung ...................................................................................................................................................14
2. Anlage 2 BRW-RL ........................................................................................................................................14
Teil I - Allgemeiner Teil
1 Vorbemerkungen
Herausgeber:
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten
Geschäftsstelle:
Postanschrift:
Landratsamt Meißen
Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Postfach 10 01 52
01651 Meißen
Sitz:
Remonteplatz 7; Zimmer 008 bis 011
Anfragen zu Wertermittlung/Gutachten
Herr Bönisch,
Tel. 03522/303 2191
Frau Bach,
Tel. 03522/303 2198
Anfragen zu Bodenrichtwerten, Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
Auskünfte zu Mieten und Pachten
Frau Thieme,
Tel. 03522/303 2193
Herr Görner,
Tel. 03522/303 2113
Herr Liebschner,
Tel. 03522/303 2199
mailto:[email protected]
http://www.kreis-meissen.de/
Für den Landkreis Meißen wurden der Vorsitzende und die weiteren Mitglieder des
Gutachterausschusses wie folgt bestellt.
Funktion:
Name
Vorsitzender
Schlemper, Rudolf
stellv. Vorsitzende
Bönisch, Harry
Dr. Pampel, Hartmut
Gutachter
Altwein, Ulrich
Beck, Jens
Ehrlich, Katja
Heyne, Karl-Friedrich
Hofmann, Andreas
Hoffmann, Monika
Kaube, Ulrich
Klingner, Gunter
Köckritz, Katrin
Krämer, Romy
Partzsch, Volker
Reinacher, Inge
Welzig, Andrea
stellv. Gutachter
Hartung, Marion
Jähnichen, Sandra
Köhler, Sabine
Lindemann, Hubert
Portsch, Carolin
Preuß, Friedhelm
Wähnert, Egon
Witschorek, Harald
Wittig, Axel
Zimmerling, Gabriele
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Die nachfolgenden Bodenrichtwerte wurden in der Gutachterausschusssitzung vom 21.02.2013
beschlossen.
Ansprüche aus dem Bodenrichtwertkatalog können nicht abgeleitet werden. Die Angaben sind
unverbindlich. Jedermann kann Auskünfte bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für die
Ermittlung von Grundstückswerten im Landkreis Meißen verlangen.
Jede Drittverwendung dieser Unterlagen, auch auszugsweise, ist nicht gestattet.
2 Rechtsgrundlagen
Rechtsgrundlagen für die Tätigkeit des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstücks-werten
im Landkreis Meißen bilden das Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.
September 2004 (BGBl. I S. 2414), geändert durch Artikel 14 des Gesetzes vom 17. Dezember 2008
(BGBl. I S. 2586), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)
und die Verordnung der Gutachterausschüsse der Sächsischen Staatsregierung über die
Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch
(Gutachterausschussverordnung-SächsGAVO) vom 15. November 2011, rechtsbereinigt mit Stand vom
02. März 2012.
2.1 Aufgaben und Befugnisse des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss ist ein selbständiges, unabhängiges, an keine Weisungen gebundenes
marktkundiges Sachverständigengremium.
Die Mitglieder werden vom Landkreis Meißen für die Dauer von 5 Jahren bestellt.
Sie sind verpflichtet, ihre Aufgaben neutral, gewissenhaft und objektiv zu erfüllen.
2.1.1 Aufgaben nach § 193 Baugesetzbuch
•
Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken
sowie an Rechten auf Antrag
•
Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für Rechtsverluste und über die Höhe
der Entschädigung von anderen Vermögensnachteilen
•
Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung
•
Ermittlung von Bodenrichtwerten
•
Ermittlung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten
2.1.2 Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle, die bei der Verwaltung des jeweiligen
Landkreises eingerichtet ist. Die Geschäftsstelle arbeitet nach Weisung des Vorsitzenden.
Ihr obliegen folgende Aufgaben:
•
Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung,
•
Vorbereitung der Wertermittlungen für Gutachten sowie der Ermittlung der Bodenrichtwerte, der
Anfangs- und Endwerte nach § 154 Abs. 2 BauGB, der sonstigen für die Wertermittlung
erforderlichen Daten nach § 193 Abs. 5 BauGB und der für die Erfüllung der Aufgaben nach
§ 12 Abs. 2 SächsGAVO erforderlichen Daten,
•
Ausfertigung der Gutachten,
•
Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
•
Erteilung von Auskünften zu Bodenrichtwerten,
•
Bereitstellung von Informationen aus dem Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaates
Sachsen für ihren Zuständigkeitsbereich,
•
Übermittlung der Bodenrichtwerte an das Bodenrichtwertinformationssystem des Freistaates
Sachsen,
•
Unterstützung des Gutachterausschusses bei Veröffentlichungen,
•
Festsetzung der Entschädigung nach § 19 für die Mitglieder des Gutachterausschusses sowie
•
Festsetzung der Gebühren oder Entgelte für die Tätigkeit des Gutachterausschusses
2.1.3 Befugnisse des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle
Nach § 197 Abs. 1 BauGB sind die Gutachterausschüsse ermächtigt:
•
mündliche und schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von Personen (z.B. Eigentümer,
Nutzungsberechtigte) einzuholen, die Angaben über das Grundstück und über ein Grundstück
machen können, welches zum Vergleich herangezogen werden soll
•
die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen
zu lassen
•
zur Auswertung von Kaufpreisen und als Vorbereitung von Gutachten Grundstücke zu betreten;
Grundstückseigentümer und Grundstücksbesitzer sind verpflichtet, die Betretung des Grundstücks
zu dulden. Das Betreten ist vorher bekanntzugeben.
Nach § 197 Abs. 2 BauGB haben alle Gerichte und Behörden dem Gutachterausschuss Rechts- und
Amtshilfe zur Erfüllung seiner Aufgaben zu leisten.
Weitere Angaben finden Sie unter www.gutachterausschuss.sachsen.de
.
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Teil II - Bodenrichtwerte
1 Definition Bodenrichtwert gemäß Anlage 2 der Richtlinie zur Ermittlung von
Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAZ Nr. 24
S. 597) des BMVBS
Die Bodenrichtwerte werden ausschließlich zonal mit einer Flächenabdeckung von ca. 97 % des
Territoriums des Landkreises Meißen auf etwa 17.000 Teilflächen dargestellt.
Bodenrichtwerte werden gemäß § 193 Absatz 5 BauGB vom zuständigen Gutachterausschuss für
Grundstückswerte nach den Bestimmungen des BauGB und der ImmoWertV ermittelt. Die aktuellen
Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 31.12.2012 ermittelt.
Begriffsdefinition
Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine
Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren
Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen
und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den
Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen
(Bodenrichtwertgrundstück).
Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen.
Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn der
Boden unbebaut wäre (§ 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB).
Eventuelle Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich
seiner Grundstücksmerkmale (zum Beispiel hinsichtlich des Erschließungszustands, des beitrags- und
abgabenrechtlichen Zustands, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung) sind bei der Ermittlung
des Verkehrswerts des betreffenden Grundstücks zu berücksichtigen.
Die Abgrenzung der Bodenrichtwertzone sowie die Festsetzung der Höhe des Bodenrichtwerts
begründet keine Ansprüche zum Beispiel gegenüber den Trägern der Bauleitplanung,
Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden.
1.1 Entwicklungszustand von Grundstücken
1.1.1 Flächen der Land- oder Forstwirtschaft
Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder
baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
1.1.2 Bauerwartungsland
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem
Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche
Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
1.1.3 Rohbauland
Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung
bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe
für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
1.1.4 Baureifes Land
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen
Gegebenheiten baulich nutzbar sind.
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1.2 Erläuterungen zu den Bodenrichtwertkarten
Bisherige Erfahrungen zeigen, dass das Thema“ der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand eines
Grundstücks“ noch immer in der Wertermittlungspraxis und in Fachveröffentlichungen zu erheblichen
Missverständnissen und zu Fehlinterpretationen führt, denn das Abgabenrecht schließt das Beitragsrecht
mit ein. Daher scheint es geboten, die Begriffe
• Erschließung
• Erschließungsanlagen/-kosten
• Erschließungsbeiträge/sonstige Beiträge und Abgaben
aus Verständlichkeitsgründen nochmals zu erläutern.
Zum Begriff der Erschließung:
Der Begriff der Erschließung ist durch das BauGB nicht definiert. Begriffliche Hinweise sind in der
Begründung des Regierungsentwurfs zum Baugesetzbuch zu finden: Dort wurden neben der
Bereitstellung der hierfür erforderlichen Flächen diejenigen Maßnahmen verstanden, welche die bauliche
Nutzung der Grundstücke durch Herstellung der für die Allgemeinheit bestimmten örtlichen Verkehrs- und
Grünanlagen sowie die Anlagen für die Ableitung von Abwasser und der Versorgung mit Wasser und
Energie. Dieser umfassende Erschließungsbegriff liegt den allgemeinen Vorschriften über die
Erschließung (§§ 123 bis 126 BauGB) sowie den Bestimmungen über die Zulässigkeit von Bauvorhaben
(§§ 30 ff. BauGB) zugrunde.
In der allgemeinen Wertermittlungspraxis versteht man unter dem Begriff der Erschließung
zum einen
• die Anbindung eines Baugebiets – so genannte „Gebietsbezogene Erschließung“
(diesbezügliche Angaben sind in den Bodenrichtwertkarten enthalten - § 196 Abs. 1
BauGB)
und zum anderen
• die Anbindung eines Grundstücks - so genannte „Grundstücksbezogene Erschließung“
(hier sind die tatsächlich vorhandenen, örtlichen Verhältnisse maßgebend)
Hieraus lässt sich ableiten, dass die beitrags- und abgabenrechtliche Situation jeweils für sich, sowohl
gebietsbezogen als auch grundstücksbezogen, zu betrachten ist.
Zu den Erschließungsanlagen/-kosten:
Unter Erschließungsanlagen sind sowohl nach den §§ 30 bis 35 BauGB als auch §§ 123 ff BauGB
die Anschlüsse an
•
•
•
•
•
•
•
die öffentlichen Verkehrsanlagen
die Parkflächen und Grünanlagen
die Anlagen für den Immissionsschutz
die Versorgung mit Wasser (Trink- und Löschwasser)
die Versorgung mit Elektrizität
die Versorgung mit Gas und Wärme
die Abwasserbeseitigung (Schmutz- und Oberflächenwasser)
zu verstehen.
Die Erschließung umfasst aber auch die Unterhaltung, Erweiterung und Verbesserung bereits fertig
gestellter Erschließungsanlagen.
Demnach sind als Erschließungskosten, die finanziellen Aufwendungen anzusetzen, die der erstmaligen
Herstellung, der Unterhaltung, der Erweiterung und der Verbesserung dieser Anlagen dienen.
Diese Kosten werden auf die Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten der Grundstücke durch Beiträge
und Abgaben umgelegt, denen durch diese Anlagen Vorteile zuwachsen.
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Zu den Erschließungsbeiträgen; sonstigen Beiträgen und Abgaben:
Wie im Vorabschnitt aufgeführt, ist als Erschließung die Herstellung, Erweiterung, Unterhaltung und
Erneuerung der oben beschriebenen Erschließungsanlagen zu verstehen.
Die hierzu erforderlichen finanziellen Aufwendungen werden durch Beiträge und Abgaben auf die durch
diese Anlagen begünstigten Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigten der Grundstücke umgelegt.
Hier ist zu unterscheiden nach den
• Erschließungsbeiträgen nach dem Baugesetzbuch
• Sonstigen Beiträgen und Abgaben nach dem BauGB und dem Kommunalabgabengesetz
Der Begriff der Erschließungsbeiträge umfasst nur die Kosten für den Grunderwerb und für die erstmalige
Herstellung der beitragsfähigen Erschließungsanlagen innerhalb der Baugebiete.
Wie diese Kosten auf die Grundstücke umgelegt werden, wird in den Erschließungsbeitragssatzungen
der örtlich zuständigen Kommune geregelt.
Entsprechend der Regelungen des § 127 (4) BauGB steht den Gemeinden das Recht zu, Abgaben für
Anlagen zu erheben, die keine Erschließungsanlagen i.S.d. § 127 Abs. 2 BauGB sind, jedoch zum
Erschließungsbegriff des Baugesetzbuchs gehören. Rechtsgrundlage für die Erhebung dieser Abgaben
sind die Kommunalabgabengesetze der Länder und die bundesweit geltenden Verordnungen über
Allgemeine Bedingungen für die Versorgung (AVB). Gemeint sind Anlagen für die Abwasserbeseitigung
sowie die Elektrizitäts-, Gas-, Wärme- und Wasserversorgung. Die für diese Anlagen erhebbaren
Abgaben sind keine Erschließungsbeiträge sondern z. B. Abwasserbeiträge.
Die Abwasserbeiträge werden auf der Grundlage des Kommunalabgabengesetzes erhoben und sind
detailliert in den Abwasserbeitragssatzungen der Kommunen geregelt.
Es können auch Kosten für die Wiederherstellung abgenutzter oder der Umbau vorhandener
Verkehrsanlagen auf die Eigentümer der betroffenen Grundstücke umgelegt werden. Diese Abgaben
sind sogenannte Ausbau- bzw. Straßenbaubeiträge und in den gemeindlichen Ausbaubeitrags- bzw.
Straßenbaubeitragssatzungen geregelt.
Für ein Grundstück können neben den Beiträgen für Erschließungseinrichtungen noch folgende Abgaben
erhoben werden (Aufzählung beispielhaft):
• Ausgleichsbeträge bei Sanierungsverfahren und Entwicklungsmaßnahmen (§§ ff. 154 BauGB)
Hier werden für die Grundstücke, die in förmliche städtebauliche Sanierungsverfahren oder
Entwicklungsmaßnahmen einbezogen sind, die maßnahmebedingten Werterhöhungen mit
Abschluss dieser Maßnahmen durch Ausgleichsbeträge abgeschöpft.
• Ausgleichsleistungen in Umlegungsverfahren (§ 64 BauGB)
Die Eigentümer von in Umlegungsverfahren neugeordneten Grundstücken können zu
Geldleistungen nach den §§ 57 bis 61 BauGB zum Ausgleich der umlegungsbedingten
Werterhöhungen verpflichtet werden.
• Baumschutzabgaben nach § 18 BNatSchG
Auf der Rechtsgrundlage des § 18 Bundesnaturschutzgesetz können geschützte Landschaftsbestandteile durch gemeindliche Baumschutzsatzungen festgelegt werden. Nach den Bestimmungen
des § 18 Abs. 3 BNatSchG können die Länder für den Fall der Bestandsminderung
die Verpflichtung zu Ersatzmaßnahmen festlegen. Die Regelungen nach § 18 BNatSchG sind
unabhängig von bauleitplanerischen Ersatz- und Ausgleichsverpflichtungen nach § 8 a BNatSchG.
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Vorstehende Ausführungen werden durch nachfolgende Darstellung veranschaulicht:
Erschließungsanlagen im Sinne des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts
Erschließungsanlagen im Sinne des
§ 127 Abs. 2 BauGB;
insbesondere Verkehrsanlagen innerhalb
der Baugebiete, Park-, Grün- und
Imissionsschutzanlagen
Erstmalige
Herstellung,
Grunderwerb
(vergl. § 128
Abs. 2 BauGB)
Erneuerung,
Erweiterung,
Verbesserung
Erschließungsbeiträge i.S.d.
§ 127 BauGB
Ausbaubeiträge
nach
KAG
Ver- und Entsorgungsanlagen für
Wasser, Strom,
Gas, Wärme
Erstmalige
Herstellung
Schmutzwasser,
Oberflächenwasser, Abfall
Erneuerung,
Erweiterung,
Verbesserung
Sonstige Beiträge und Abgaben
für Erschließungsanlagen
(gem. KAG und AVB)
Da die Nutzungsmöglichkeit des Grund und Bodens in der Regel unbegrenzt ist, können im Laufe
des Entwicklungs- und Nutzungsprozesses einer Immobilie folgende öffentlich-rechtliche Beiträge und
nichtsteuerliche Abgaben entstehen:
Beitrags- und Abgabenart
rechtliche Grundlage
Auskunft erteilt
Erschließungsbeitrag
Sanierungsausgleichsbetrag
§§ 127 ff. BauGB
§§ 154 ff. BauGB
Umlegungsleistungen
§ 64 BauGB
Naturschutzbeitrag
Baumschutzabgabe
§ 135 a BauGB
§ 18 BNatSchG
Gemeindeverwaltung
Gemeindeverwaltung,
Grundbuch (Abt. II)
Gemeindeverwaltung,
Grundbuch (Abt. III)
Gemeindeverwaltung
Gemeindeverwaltung
Stellplatzablösungsbetrag
Beiträge für öffentliche
Einrichtungen , Ersatz von
Aufwendungen (z.B. Kanalbeitrag)
§ 49 SächsBO
Gemeindeverwaltung
§§ 17, 33 SächsKAG
Gemeindeverwaltung,
Abwasserverband
Beiträge für Verkehrsanlagen,
beitragsfähige Maßnahmen
§ 26 SächsKAG
Gemeindeverwaltung
Wasserversorgungbeitrag
AVBWasserV
Stromversorgungsbeitrag
Gasversorgungsbeitrag
Wärmeversorgungsbeitrag
AVBEltV
AVBGasV
AVBFernwärmeV
Gemeindeverwaltung,
Versorgungsunternehmen
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Zum Erschließungs- sowie beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand eines Grundstücks:
Zum Erschließungszustand:
Für die Beurteilung des Erschließungszustands ist die tatsächlich vorhandene Situation bezüglich der
Erschließungsanlagen am Wertermittlungsstichtag maßgebend.
Im Gegensatz zum beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand ist die Erschließungssituation nur zur
Beurteilung der Entwicklungsstufe im Sinne des § 5 ImmoWertV heranzuziehen. Das heißt, dass in
diesem Zusammenhang nur die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von baulichen und sonstigen
Vorhaben geprüft wird, da durch die Benutzungsmöglichkeit der Erschließungsanlagen eine
Werterhöhung eintritt, unabhängig davon, ob ggf. anfallende Beiträge und Abgaben bereits entrichtet
wurden.
Zum beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand:
Entsprechend der Bestimmungen des § 6 Abs. 3 ImmoWertV ist der abgabenrechtliche Zustand eines
Grundstücks als die Pflicht zur Entrichtung von öffentlich-rechtlichen Beiträgen und nichtsteuerlichen
Abgaben maßgebend. Der § 10 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV setzt die Mindestanforderungen zur
Ausweisung des abgabenrechtlichen Zustands fest. Nach dieser Vorschrift ist zumindest der
erschließungsbeitragsrechtliche Zustand für baureifes Land anzugeben.
Bei der Beurteilung der abgabenrechtlichen Situation eines baulich nutzbaren Grundstücks ist zu
unterscheiden nach
• beitrags- und abgabenpflichtigem Zustand
• teilweise erschließungsbeitrags- und abgabenpflichtigem Zustand
• beitrags- und abgabenfreiem Zustand.
Zu den örtlichen Verhältnissen im Landkreis Meißen:
Für das Territorium des Landkreises Meißen ist in der Regel der letztgenannte beitrags- und
abgabenrechtliche Zustand zutreffend. Die Bodenrichtwerte und deren Eigenschaften entsprechen im
Wesentlichen den in der Bodenrichtwertlinie vom 11.02.2011 geforderten Darstellungen. Eine nähere
Erläuterung an dieser Stelle wird daher für nicht notwendig erachtet.
Für den Landkreis werden die Bodenrichtwerte für die einzelnen Nutzungsarten entsprechend § 1
BauNVO wie Wohnbau-, Mischbau- und Gewerbebauflächen sowie Acker- und Grünlandflächen auf
einer Karte dargestellt. Neben der grafischen Darstellung der Richtwertgrundstücke sind auch Angaben
zur Anzahl der Vollgeschosse und zur Geschossflächenzahl enthalten. Die aufgeführte Anzahl der
Vollgeschosse wurden auf der Grundlage der vorhandenen Bebauung abgeleitet. Für das Territorium des
Landkreises wurden keine wertrelevanten Geschossflächenzahlen abgeleitet. Es erfolgt nur die
Ausweisung der Geschossflächenzahlen in B.-Plangebieten entsprechend deren Festsetzungen.
Die Geschossflächenzahl gibt Auskunft darüber, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs.3 BauNVO errichtet werden dürfen (§ 20 BauNVO). Sie
drückt das Verhältnis aus, in dem Geschossflächen einerseits und die Fläche des Baugrundstücks
andererseits zueinander stehen (Geschossflächen: Fläche des Baugrundstücks).
Allgemeiner Hinweis:
Die inhaltlichen Angaben der Bodenrichtwerte sind für den konkreten Einzelfall zu präzisieren. Ansprüche
aus den Bodenrichtwertkarten können nicht abgeleitet werden. Die Angaben sind unverbindlich.
Jedermann kann Auskünfte bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für die Ermittlung von
Grundstückswerten im Landkreis Meißen verlangen.
Jede Drittverwendung dieser Unterlagen, auch auszugsweise, ist nicht gestattet.
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2 Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten
Die Sanierung alter Stadtstrukturen ist eine der wichtigsten städtebaulichen Herausforderung unserer
Zeit.
Ziel städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen ist die Beseitigung städtebaulicher Missstände und die
Schaffung von modernen Stadtstrukturen, die den Anforderungen gerecht werden, welche dem
jeweiligen Gebiet obliegen.
Die Kommune führt dazu städtebauliche Maßnahmen nach dem im Baugesetzbuch gemäß der in den §§
136-161 festgeschriebenen Verfahren durch.
Durch gebiets-, nachbarschafts- und grundstücksbezogene Maßnahmen, insbesondere unter Einsatz
von Städtebaufördermitteln, wird dabei in der Regel eine Bodenwerterhöhung bewirkt. Nach § 154 des
BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur
Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der
durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks, entspricht.
Die ausgleichspflichtige Bodenwerterhöhung besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert,
der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt
worden wäre (Anfangswert) und dem Wert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und
tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Abgaben für
Anlagen, die nicht Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 BauGB sind, bleiben dabei
unberücksichtigt. Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung
mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser.
Damit ist die Gemeinde nach § 154 BauGB verpflichtet, den Ausgleichsbetrag dann zu erheben und
durch Bescheid anzufordern, wenn sich bei einem Grundstück im Sanierungsgebiet, bedingt durch die
Sanierung, der Bodenwert des Grundstücks erhöht.
Der Ausgleichsbetrag ist in der Regel nach Abschluss der Sanierung zu entrichten (§162 und 163
BauGB). Hat ein Ausgleichsbetragspflichtiger ein berechtigtes Interesse, soll die Gemeinde auf Antrag
eine Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen (§ 154 (2) BauGB).
Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ist insbesondere für folgende, im BauGB vorgesehene
Zwecke, zu ermitteln:
-
Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen (§ 153 BauGB)
Genehmigung von Rechtsgeschäften (§§ 144 (2), 145 (2) und 153 BauGB)
Grunderwerb durch Gemeinde oder Träger (§ 153 (3) BauGB)
Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrages (§ 154 (3) BauGB)
Ablösung des Ausgleichsbetrages (§ 154 (3) BauGB)
Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach Abschluss der Sanierung (§ 154 (1-5) BauGB) für
einzelne Grundstücke (§§ 162, 163 BauGB); als Vorauszahlung (§ 154 (6) BauGB); als Teil von
Kaufgeschäften (§§ 153 (4), 155 (3) BauGB);
Absehen von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages (§ 155 (3) BauGB)
Wertermittlung für die Sanierungsumlegung (§ 153 (5) BauGB)
Übertragung von Grundstücken in das Treuhandvermögen (§ 160 (5) BauGB)
In einem Sanierungsgebiet können mehrere der genannten Zwecke nebeneinander verfolgt werden.
Häufig ergibt sich der Zweck auch erst aus dem Ergebnis der Wertermittlung.
Die Bestimmung der Anfangs- und Endwerte und damit der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung
innerhalb eines Sanierungsgebietes kann die Kommune dem für den jeweiligen Bereich zuständigen
Gutachterausschuss oder einem Sachverständigen übertragen.
Der Gutachterausschuss ermittelt nach § 193 BauGB den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB.
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung
bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen
Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen
Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu
erzielen wäre (§ 194 BauGB).
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Die Regelungen des § 194 BauGB gelten auch für die besonderen Werte in Sanierungsgebieten:
Anfangswert
Endwert
sanierungsunbeeinflusster Wert
Neuordnungswert
Der Anfangswert nach § 154 Abs. 2 BauGB ist der Bodenwert eines Grundstückes ohne Bebauung. Bei
der Ermittlung des Anfangswertes ist zum Wertermittlungsstichtag der Zustand des Sanierungsgebietes
vor der Sanierung zugrunde zu legen. Der Anfangswert wird zu dem Stichtag ermittelt, zu dem nach
Aufhebung der Sanierungssatzung, die sanierungsbedingte Werterhöhungsfeststellung erfolgt (§ 28 Abs.
2 Satz 1 BauGB).
Der Endwert nach § 154 Abs. 2 BauGB ist der Bodenwert eines Grundstücks ohne Bebauung, der sich
nach der rechtlichen und tatsächlichen Durchführung der Sanierung ergibt.
Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung eines Grundstücks ist nach § 154 Abs. 2 BauGB die
Differenz zwischen dem (in der Regel) höheren Endwert und dem Anfangswert.
Wertermittlung im Rahmen der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften
Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur
Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten (§ 154 Abs. 1 BauGB). Die
durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht aus dem
Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine
Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der
sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten
Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Die Bodenwerterhöhungen müssen also in einem engen kausalen
Zusammenhang zu den Sanierungsmaßnahmen stehen, das heißt, sie müssen insbesondere unter
Einsatz von Sanierungsfördermitteln bewirkt worden sein.
Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen können bewirkt sein
durch gebietsbezogene Maßnahmen, die zu einer allgemeinen Verbesserung der
Lebensqualität und Aufwertung des Gebietes führen (Schaffung von Infrastruktureinrichtungen,
Umleitung von Durchgangsverkehr, Modernisierung/Instandsetzung der Bausubstanz etc.)
durch nachbarschaftsbezogene Maßnahmen, die sich unmittelbar auf die Qualität des
einzelnen Grundstücks auswirken (Entflechtung von Gemengelagen, teilgebietsbezogene
Entkernungen, grundstücksübergreifende Begrünung etc.),
durch grundstücksbezogene Maßnahmen, (Erschließung, Parksituation, Änderungen in Art und
Maß der baulichen Nutzung etc.).
Für die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes ist der Wert des Bodens ohne Bebauung durch den
Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln (§ 16 Abs. 4 ImmoWertV).
Für die Bestimmung des Anfangswertes heißt das, dass unbebaute Grundstücke zum Vergleich
herangezogen werden, die hinsichtlich ihrer städtebaulichen und ihrer sonstigen Zustandsmerkmale (§§
3, 4, 5 und 6 ImmoWertV) mit dem Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit
keine Sanierung erwartet wird.
Für die Bestimmung der Endwerte sind entsprechend vergleichbaren unbebauten Grundstücken aus
„sanierten“ Gebieten heranzuziehen. Vergleichswerte aus dem Sanierungsgebiet selbst sind nur zu
verwenden, wenn sie nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder dieser Einfluss
erfasst werden kann. Die Anfangs- sowie die Endwertqualität des Bodens ist auf einen einheitlichen
Wertermittlungsstichtag zu beziehen, damit Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen für die
Ermittlung des Ausgleichsbetrages unberücksichtigt bleiben (§ 16 Abs. 5 ImmoWertV), da diese
Wertsteigerungen ebenso wie die zulässigerweise vom Eigentümer selbst bewirkten Werterhöhungen
dem Eigentümer zustehen (§ 153 Abs. 1 BauGB).
Die Bodenrichtwerte in den förmilich festgelegten Sanierungsgebieten des Landkreises Meißen werden
mit den Gutachten über die Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen zum Stand
31.12.2012 fortgeschrieben: Die Darstellung erfolgt als sanierungsunbeeinflusste sowie
sanierungsbeeinflusste Bodenrichtwerte (Qualität des Anfangs- bzw. Endwertes). Genauere Angaben zu
den konkreten Anfangs- und Endwerten können den vorgenannten Gutachten entnommen und über die
jeweilis zuständigen Kommunen erfragt werden.
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3 Bodenrichtwerte für sonstige Nutzungen im Landkreis Meißen
Die Bodenrichtwerte für den Landkreis Meißen wurden über Vergleichspreise ermittelt. In kaufpreisarmen bzw. kaufpreislosen Lagen wurden die Bodenrichtwerte über ein Lagewertverfahren
(intersubjektive Beurteilung von Lagewertfaktoren wie Verkehrslage, Nachbarschaftslage sowie
Erschließung) abgeleitet.
3.1 Landwirtschaftlich, gärtnerisch und sonstig genutzte Grundstücke
* Öd- und Unland
* Wasserfläche
* Kleingartenanlagen nach
Bundeskleingartengesetz (BKleingG)
* Freizeitgarten- und Erholungsgrundstücke
(nicht Kleingartenanlagen nach BKleingG)
* hausnahes Gartenland
* Erwerbsgartenanbaufläche bebaut mit
Gewächshäusern
* Erwerbsgartenanbaufläche
0,10 EUR/m² (0,05 0,10 EUR/m² (0,05 2,00 EUR/m² (1,00 -
0,13 EUR/m², je nach Lage)
8,50 EUR/m² (2,00 -
4,75 EUR/m² (1,50 3,00 EUR/m² (1,50 -
8,00 EUR/m², je nach lage)
0,77 EUR/m² (0,11
- 2,30 EUR/m², je nach Lage)
(Mittelwert mit Ausreißerbehandlung [2,0σ MW] aus angezeigten Pachten ermittelt)
* Obstanbaufläche
0,29 EUR/m² (0,02 -
(Mittelwert mit Ausreißerbehandlung [2,0σ MW] aus angezeigten Pachten ermittelt)
* Grundstücke mit Bodenschätzen
2,00 EUR/m² (0,10 - 5,11 EUR/m²)
* Bauland für landwirtschaftliche Produktion ohne 5,00 EUR/m² (2,50 - 10,00 EUR/m², je nach Lage)
gesicherte Erschließung gemäß § 127 Abs. 4
BauGB (im Außenbereich gelegen)
* Weingarten (ohne Rebstockbestand)
2,00 EUR/m² (1,00 - 4,00 EUR/m², je nach Lage)
* Streuobstwiesen
Grünlandwert der jeweiligen Gemarkung
* Acker-/Grünlandflächen,
Acker-/Grünlandwert der umliegenden Zonen der
die keine Zone zugeordnet wurden
jeweiligen Gemarkung
* Waldboden
40 % des Wertes vom Ackerland im Territorium (Gemarkung), Baumbestand ist
gesondert zu bewerten; Kaufpreisauskünfte erteilt die Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses
* Straßenbauland ist nach dem für das jeweilige Grundstück zutreffenden Verkehrswert des Grund
und Bodens im Sinne der §§ 93 ff. BauGB zu entschädigen, Auskünfte aus der
Kaufpreissammlung erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
* Arrondierungsflächen
5 bis 140 % des Bodenwertes der umliegenden
(unselbständige Teilflächen)
Grundstücke
* Flächen für erneuerbare Energien
(Wind- und Sonnenenergieanlagen)
4,00 EUR/m² (1,00 bis 7,00 EUR/m² je nach Lage,
Nutzung und Leistungsparameter)
Die Gemeinbedarfsflächen werden ohne Wert ausgewiesen. Die Bewertung dieser Flächen kann auf der
Grundlage der Anlage 1 (Gemeinbedarfsflächen) des Entwurfes einer Bewertungsrichtlinie zur Erstellung
der Eröffnungsbilanz (Stand 29.11.2008) erfolgen.
Für die in Überschwemmungsgebieten gelegenen Flurstücke kann zusätzlich ein Abschlag auf den
Bodenrichtwert vorgenommen werden.
3.2 Grundstücke die nach den Entwicklungszuständen einzustufen wären
(unbebaut, erschließungsbeitrags- und abgabenfrei angenommen)
Bauerwartungsland:
Rohbauland:
• ungeordnetes Rohbauland:
• geordnetes Rohbauland:
ca. 10 - 25 % des ∅ Bodenrichtwertes für Wohnbauflächen
Bei neu zu erschließenden Wohnungsbaustandorten ist die Einstufung in die Entwicklungszustandsstufen je nach dem Stand der Bauleitplanung vorzunehmen. In Teilbereichen können
Abweichungen vorliegen. Nähere Angaben sind bei der jeweils zuständigen Gemeinde zu erfragen.
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Teil III - Darstellung der Bodenrichtwerte des LK Meißen
1. Darstellung
Die Bodenrichtwerte werden in semianaloger Form auf PDF - Karten oder digital im Geoportal des
Landkreises Meißen vorgehalten.
Die Bodenrichtwerte für Acker, Grünland und Waldboden können auch in analoger Listenform
abgegeben werden.
Bei der Abbildung der Richtwerte auf PDF–Karten wird auf die Darstellung gemäß nachfolgender Anlage
2 der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) vom 11. Januar
2011 (BAZ Nr. 24 S. 597) des BMVBS abgestellt.
Abweichend hiervon wird bei der Darstellung der Richtwertgrundstücke auf die Voranstellung des
Buchstabens f verzichtet.
Für das Territorium des Landkreises Meißen werden die Werte für baureifes Land, soweit nicht anders
gekennzeichnet, bzgl. des erschließungsbeitragsrechtlichen Zustandes als beitrags- und abgabenfrei
ausgewiesen.
In der digitalen Darstellung im Geoportal wird nur der Bodenrichtwert visualisiert. Die
wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale werden per Map-Tip zur Verfügung gestellt.
Eine WGFZ entsprechend der BRW-RL wird in der Richtwertkarte derzeit nicht ausgewiesen. Soweit in
dieser Spalte Angaben dargestellt sind, beziehen sich diese auf die GFZ gemäß PlanZVO und sind den
vorhandenen B-Plänen entnommen. Gleiches gilt für Angaben der GRZ.
2. Anlage 2 der BRW-RL
Erläuterungen zum Auszug aus den Bodenrichtwertkarten
Gesetzliche Bestimmungen
Bodenrichtwerte werden gemäß § 193 Absatz 5 BauGB vom zuständigen Gutachterausschuss für
Grundstückswerte nach den Bestimmungen des BauGB und der ImmoWertV ermittelt. Die aktuellen
Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 31.12.2012 ermittelt.
Begriffsdefinition
Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine
Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren
Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen
und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den
Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen
(Bodenrichtwertgrundstück).
Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen.
Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn der
Boden unbebaut wäre (§ 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB).
Eventuelle Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich
seiner Grundstücksmerkmale (zum Beispiel hinsichtlich des Erschließungszustands, des beitrags- und
abgabenrechtlichen Zustands, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung) sind bei der Ermittlung
des Verkehrswerts des betreffenden Grundstücks zu berücksichtigen.
Die Abgrenzung der Bodenrichtwertzone sowie die Festsetzung der Höhe des Bodenrichtwerts
begründet keine Ansprüche zum Beispiel gegenüber den Trägern der Bauleitplanung,
Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden.
Darstellung
Der Bodenrichtwert wird mit seiner Begrenzungslinie (Bodenrichtwertzone) sowie mit seinen
wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen entsprechend einer der folgenden Übersichten dargestellt.
Der Bodenrichtwertzone können Zonennummern zugeordnet sein.
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Die Bodenrichtwerte im Landkreis Meißen

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