Immobilien in Portfolios institutioneller Anleger

CONSEIL ECONOMIQUE
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ZUSAMMENFASSUNG
Immobilien in Portfolios institutioneller Anleger
Im vorliegenden Artikel gehen wir
möglichen Gründen für die Abweichungen zwischen theoretischen und
tatsächlichen Anteilen von Immobilien in Portfolios institutioneller Anleger nach. Unseres Erachtens haben die Untersuchungen über die
Rolle der Immobilieninvestitionen
zum Zwecke der Portfoliodiversifikation nichts von ihrer Stichhaltigkeit
eingebüsst. So wurden z.B. in der
Konzeption von Immobilienindizes
zur genaueren Rentabilitäts- und Risikobemessung dieser Investitionsform erhebliche Fortschritte erzielt.
Selbst wenn immer noch Raum für
Fehleinschätzungen besteht, erscheinen uns die Schlussfolgerungen der
besagten Untersuchungen insofern
zuverlässig, als sie sich auch im länderübergreifenden Vergleich als solide herausgestellt haben.
Dies soll mitnichten heissen, dass der
Untersuchungsbedarf auf diesem Gebiet ausgeschöpft wäre und die Forschung darüber nicht weitergeführt
werden soll. Zwei Themen verdienen
unseres Erachtens besondere Beachtung: Einerseits sollten die Verbindlichkeiten der Institutionen einbezoDer Schweizer Treuhänder 4/03
gen werden und andererseits Methoden zur Portfoliooptimierung Anwendung finden, welche sich auf Daten
stützen, die über längere Zeiträume
erhoben wurden. Derartige Studien
sollten unseren Kenntnisstand über
die Rolle der Immobilien in der Portfoliodiversifikation weiter vertiefen
helfen.
Folglich erscheint uns auch die Abweichung von theoretischen und tatsächlichen Immobilienanteilen im
Portfolio eher aus der Anlagepolitik
der Investoren herzurühren als aus
Verzerrungen in der Berechnung
theoretischer Gewichtungen. Die verhältnismässig bescheidenen Investitionen in Immobilien sind unseres
Erachtens sowohl auf unbestrittene
wie auch angreifbare Überlegungen
zurückzuführen. Bezüglich letzterer
erscheinen uns zahlreiche Anleger
dem Aspekt der Illiquidität von Immobilienanlagen und den Transaktionskosten eine zu grosse Bedeutung
beizumessen, obwohl sich diese Merkmale angesichts der langen Zeithorizonte institutioneller Anleger nicht
als besonders belastend erweisen sollten.
Wir sind allerdings der Ansicht, dass
die Verwaltung eines Immobilienbestandes – insbesondere Unterhalt und
Renovation der Objekte – mit einer
gewissen Schwerfälligkeit behaftet ist
und daher Investitionen in Immobilien bremsen kann. Zudem erweist
sich für institutionelle Anleger die
Umsetzung ihrer Immobilienstrategie
meist aus drei Hauptgründen als problematisch. Erstens sind Immobilienobjekte häufig nur beschränkt verfügbar. Zweitens wirft der Erwerb von
Immobilien ausserhalb der Grenzen
insofern Probleme auf, als Märkte
ausserhalb des Heimatlandes (oder
der Heimatgemeinde) potentiell weniger transparent sind. Und drittens
wird die Auswahl einer Anlagekategorie häufig durch die schlechte Repräsentation von Immobilien in jenen
Indizes motiviert, an denen sich die
Performance der institutionellen Anleger messen muss. In vielen Fällen
sind Immobilien schlicht und einfach
nicht Bestandteil der Benchmarks.
Unter diesen Vorzeichen wird verständlich, warum gewisse institutionelle Anleger nur so zögerlich in Immobilien investieren.
MH/CHW
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