relatório trimestral Rio Bravo Crédito Imobiliário I Fundo de

relatório
trimestral
Relatório
Trimestral
Rio Bravo Crédito
Rio Bravo
Imobiliário 1I - FII
Crédito Imobiliário I
Fundo de Investimento
Setembro 2015
Imobiliário – FII
Junho 2014
Comentários do Gestor
Em 10 de setembro a agência de risco S&P rebaixou o rating soberano global do Brasil de “BBB-“ para
“BB+”, o que significa que, sob a visão da agência, o risco de crédito do Brasil passou de grau de
investimento para especulativo. Ainda que a Moodys’ e a Fitch, que em conjunto com a S&P formam a
lista das principais agências de classificação de risco mundiais, atribuam rating global ao Brasil ainda no
patamar mínimo de risco considerado grau de investimento, ambas essas agências promoveram recentes
rebaixamentos (Moody’s, de “BBB” para “BBB-“ em agosto e Fitch de “BBB” para “BBB-“ em outubro.
Na Moody´s, a perspectiva é considerada estável. Já no caso da Fitch, o rating foi colocado em perspectiva
negativa, o que sinaliza a possibildade de perda do grau de investimento por essa agência no curto-médio
prazo.
Na esteira do rebaixamento soberano, a S&P rebaixou o rating de crédito de 60 companhias, 13 bancos
e 3 seguradoras, além de 14 séries de CRI. No ano de 2015, até setembro, já há mais rebaixamentos de
ratings pelas três agências internacionais do que em 2014 inteiro.
Açoes de Rating (Fitch, Moody’s e S&P)
Fonte: Uqbar
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
2
Mercado
No terceiro trimestre de 2015, o mercado acionário apresentou variação negativa (IBOVESPA: - 15,11%)
assim como os títulos públicos atrelados ao IPCA (IMA-B: - 4,47%). O IFIX1 registrou baixa de 4,11% no
mesmo período, enquanto o IFICRI2 apresentou rentabilidade negativa de 1,01%. No mesmo período, a
variação do CDI foi de 3,43%. O Dividend Yield3 anualizado do IFICRI4 encerrou o trimestre em 12,73%
a.a., acima do verificado ao final de 2014, de 8,77% a.a.. O Dividend Yield do IFIX 5 encerrou o último
trimestre em 10,53%, abaixo do verificado ao final de 2014, de 12,49%.
1
Índice de Fundos Imobiliários, calculado pela BM&F Bovespa.
Índice Rio Bravo de Fundos de CRI, calculado pela Rio Bravo Investimentos adotando regras semelhantes as utilizadas no cálculo do IFIX
pela BM&F Bovespa.
3
Gráfico de Dividend Yield calculado com base no ultimo rendimento pago anualizado sobre a cotação diária dos fundos.
4
Dividend Yield calculado com base nos rendimentos pagos nos últimos 12 meses e valor da cota em bolsa de cada fundo no fim do
período, ponderado pelo peso médio de cada fundo no IFICRI no período.
5
Dividend Yield calculado com base no último rendimento pago anualizado e valor da cota em bolsa de cada fundo no final do período,
ponderado pelo peso de cada fundo no IFIX.
2
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
3
Rio Bravo Crédito Imobiliário II Fundo de Investimento Imobiliário – FII
O fundo Rio Bravo Crédito Imobiliário II – FII iniciou suas atividades em 18 de dezembro de 2012 e tem
como objetivo proporcionar retorno aos seus cotistas por meio do investimento em ativos imobiliários
de renda fixa, preponderantemente Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, podendo também
adquirir Letras de Crédito Imobiliário – LCI, Letras Hipotecárias – LH e outros ativos de renda fixa não
imobiliários. O início de negociação do fundo na bolsa de valores se deu no dia 26 de dezembro de 2012,
sob o código RBVO11.
Seus rendimentos são isentos de imposto de renda para os investidores, desde que sejam pessoas físicas
e não detenham mais de 10% do total de cotas emitidas pelo fundo6. O prazo de duração é de 12 anos,
sendo que a amortização das cotas se dará em 10 parcelas anuais iguais a partir do 36º mês de atividade
do fundo (dezembro/15). O pagamento de rendimentos é mensal, sem carência.
Características
Fundo
Rio Bravo Crédito Imobiliário II - FII
Cotas Emitidas
515.824
Tipo
Fundo de Investimento Imobiliário
Valor Inicial da Cota
R$ 100,00
Público Alvo
Investidores em Geral
PL na Emissão
R$ 51.582.400,00
Início
18/12/2012
Liquidez
Negociação em Bolsa
Prazo de Duração
12 anos
Código de Negociação RBVO11
Vencimento
18/12/2024
Código ISIN
BRRBVOCTF007
Administrador
Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
Gestor
Rio Bravo Investimentos Ltda.
Taxa de Administração 0,75% a.a. sobre o valor investido em ativos
imobiliários
Amortização
Anual, a partir do 36º mês
Rendimentos
Mensal, sem carência
Av. Chedid Jafet, 111 Bloco B 3º andar
Benchmark
IPCA + 5,71% a.a.
Vila Olímpia - SP
Taxa de Peformance
20% sobre o que exceder IPCA + 5,71% a.a.
Tel: (11) 3509-6600
CEP 04551-065
O Rio Bravo Crédito Imobiliário II – FII distribuiu rendimentos de R$ 0,65/cota referentes ao mês de
setembro/15. Nos últimos doze meses, foram distribuídos rendimentos de R$ 7,39/cota, que representam
yield de 8,33%, calculado sobre o valor da cota em bolsa ao final de setembro/15 (R$ 87,00). Na bolsa, a
cota do Rio Bravo Crédito Imobiliário II – FII apresentou desvalorização de 4,39% no terceiro trimestre
do ano. O fundo distribui no mínimo 95% dos rendimentos auferidos em regime de caixa. Rendimentos
incorridos pelo fundo no regime de competência, mas ainda não recebidos, são incorporados ao valor
patrimonial da cota para distribuição futura (quando de seu efetivo recebimento).
6
E na medida em que o fundo permaneça enquadrado nos termos da Lei 9.779/99, que confere tal isenção.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
4
Carteira
Ao final de setembro de 2015, a carteira do fundo encontrava-se com a seguinte alocação:
CARTEIRA - SETEMBRO/15
RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO II - FII
Ativo
Emissor
Emissão/Série
Lastro
Rating
Vencimento
Taxa de Aquisição
% Fundo
CRI 1
BRASIL PLURAL
1ª/4ª
Built-to-Suit
"AA-" Fitch
set/28
IPCA + 6,30% a.a.
4,1%
CRI 2
GAIA
4ª/40ª
Built-to-Suit
"A" Fitch
out/22
IPCA + 6,30% a.a.
3,4%
CRI 3
CIBRASEC
2ª/188ª
Resid.Pulverizado
-
dez/19
IGP-M + 11,00% a.a.
12,5%
CRI 4
CIBRASEC
2ª/192ª
Resid.Pulverizado
-
jul/23
IGP-M + 6,50% a.a.
7,8%
CRI 5
RB CAPITAL
1ª/96ª
Shopping
"A" Fitch
mai/23
IPCA + 6,00% a.a.
7,1%
CRI 6
HABITASEC
1ª/32ª
Shopping
"AA" LF
jun/23
IGP-M + 7,50%
6,4%
CRI 7
BRAZILIAN SEC
1ª/320ª
Corporativo
"BBB" Fitch
ago/17
IPCA + 8,38%
9,5%
CRI 8
APICE
1ª/6ª
Alug. Comercial
"BBB-" Fitch
set/28
IPCA + 8,50%
9,2%
CRI 9
BARIGUI
1ª/8ª
Built-to-Suit
-
out/23
IPCA + 7,30%
2,2%
CRI 10
BARIGUI
1ª/21ª
Resid.Pulverizado
"A+" SR
jan/21
IGP-M + 9,50%
4,8%
CRI 11
CIBRASEC
2ª/238ª
Built-to-Suit
"A-" SR Rating
fev/25
IGP-M + 11,50%
5,6%
CRI 12
HABITASEC
1ª/47ª
Resid.Pulverizado
-
out/26
IPCA + 10,40%
1,7%
CRI 13
APICE
1ª/7ª
Shopping
"A" Liberum
jul/25
IGP-DI + 9,00%
15,4%
CRI 14
APICE
1ª/44ª
Resid.Pulverizado
-
set/25
TOTAL CRIs
OVER
TESOURO
-
TOTAL
-
"AAA"
Liquidez em D0
IGP-M + 12,00%
4,1%
Inflação + 8,69% a.a.**
93,7%
77,50% SELIC*
6,3%
Inflação + 8,30% a.a.***
100,0%
*considerando IR de 22,50%
** taxa média ponderada dos CRI's
*** Considera a posição em caixa. Não considera custos operacionais do fundo
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
5
Por ativo
Por tipo
de lastro
Por indexador
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI
CRI 1 - 4ª série/1ª Emissão da Brasil Plural Securitizadora – Built-to-Suit Lojas Americanas
Operação de securitização cujo lastro é um contrato de Built-to-Suit cujo locatário é a Lojas Americanas
S.A. (LAME3; LAME4; “AA-” Fitch). O imóvel – que, no momento da emissão do CRI encontrava-se em
construção - é um centro de distribuição da companhia, com aproximadamente 90 mil m² de área
construída e localização na cidade de Uberlândia – MG. O CRI apresenta remuneração de IPCA + 6,30%
a.a. e prazo de 190 meses, vencendo em setembro de 2028, e as seguintes garantias: (i) alienação fiduciária
do imóvel; (ii) coobrigação do cedente por todo o prazo da operação, e; (iii) seguro contra danos ao
imóvel, cuja obrigação de contratação é do locatário. Reforçam a estrutura da operação o fato do contrato
de locação ser atípico, obrigando formalmente a locatária a cobrir todo o saldo devedor do contrato no
caso de uma eventual desocupação do imóvel em momento anterior ao vencimento do contrato. Além
disso, o imóvel tem importância para a operação logística das Lojas Americanas, dado que este é a base
de toda distribuição da companhia nos estados do MT, MS, GO, AC, MG e DF. A emissão ocorreu em
novembro de 2012 e foi realizada pela Brasil Plural Securitizadora no montante total de R$ 81 milhões.
O imóvel foi entregue em 15 de setembro de 2013, dentro do prazo previsto e, desde outubro daquele
ano, a Lojas Americanas vem realizando os pagamentos do aluguel normalmente.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
6
No que tange ao
risco de crédito da
locatária, o rating da
Lojas Americanas foi
mantido
em
relatório
divulgado
em
junho/15
pela
Imóvel pronto
Fitch Ratings, em “AA-“, com perspectiva estável. A Lojas Americanas tem conseguido manter suas
margens consistentemente estáveis e o nível de alavancagem moderado desde 2010 (Dívida
Líquida/EBITDA = 2,0x ao final de setembro/15, contra 2,3x ao final de junho/15), quando iniciou um plano
agressivo de expansão. Ao final de setembro de 2015, a LAME apresentava um nível adequado de liquidez
e cobertura de juros ([Ativo Circulante – Estoque]/Passivo Circulante = 1,0x e EBITDA/Despesas
Financeiras = 1,3x), respectivamente.
CRI 2 - 40ª série/4ª Emissão da Gaia Securitizadora – Built-to-Suit Mapfre/Aliança
Operação de securitização cujo lastro são dois contratos atípicos de
locação (“Built-to-Suit”) de dois imóveis comerciais adjacentes e
localizados às margens da Rodovia Washington Luiz, em São Carlos – SP.
Os locatários são a Mapfre Vera Cruz Seguradora S.A. e a Companhia de
Seguros Aliança do Brasil, ambas coligadas ao Banco do Brasil S.A.
(originalmente, ratings locais “Aaa” pela Moody’s e “AAA” pela S&P e
Fitch). O CRI vencerá em outubro de 2022 e possui taxa de remuneração
Imóvel
de IPCA + 6,30% a.a.. A operação conta com garantia real representada por alienação fiduciária dos
imóveis-lastro, coobrigação da SRB Properties e Administração de Bens Ltda, cedente da operação, e
fundo de reserva em valor equivalente a três fluxos mensais do CRI. A Gaia Securitizadora realizou a
emissão em maio de 2012 em montante total aproximado de R$ 22 milhões.
O primeiro imóvel, reformado, foi entregue em maio de 2012 e o segundo, construído, foi entregue em
outubro do mesmo ano. Desde então, o pagamento dos aluguéis vem sendo feito regularmente. Ao final
de setembro/15, o saldo do fundo de reserva era de R$ 941 mil, valor equivalente a três parcelas do CRI,
conforme previsto nos contratos da operação. Os seguros patrimonial e de fiança locatícia estão
devidamente contratados.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
7
CRI 3 - 188ª série/2ª Emissão da Cibrasec – CRI Cameron
Operação de securitização cujo lastro original eram promessas de compra e venda de quatro
empreendimentos residenciais localizados em Fortaleza – CE e incorporados e construídos pela Cameron
Construtora. Além das promessas, formava o lastro do CRI uma CCB Imobiliária emitida contra a
Cameron e que tem como garantia ao seu pagamento a cessão fiduciária de outros recebíveis da empresa
(na emissão, 120% do saldo da CCB coberto por cessão fiduciária de créditos/estoque) dos mesmos
empreendimentos.
Felicitá
Iluminato
Reale
Vintage Meirelles
Originalmente a operação contava com as seguintes garantias: a) hipoteca do terreno do empreendimento
Felicitá (originalmente avaliado em R$ 11 milhões); b) cessão fiduciária de recebíveis e estoque de unidades
do Felicitá em garantia ao pagamento da CCB; c) fundo de reserva com retenção de 110% do valor da
obra do Felicitá e liberação destes recursos de acordo com a evolução do cronograma físico-financeiro;
d) coobrigação da cedente por todo o prazo da operação; f) subordinação de 17%; e g) excesso de spread.
Além disso, tão logo os empreendimentos fossem entregues e tivessem a individualização das unidades
averbada, seria constituída pela Cedente a alienação fiduciária de todos os imóveis a que se referem os
créditos.
O CRI tem prazo original total de 83 meses, vencendo em fevereiro de 2020, e foi emitido no volume
total de R$ 33,8 milhões de série sênior. A taxa de original de emissão dos CRI sênior era de IGP-M +
9%.
Dos quatro empreendimentos (Felicitá, Iluminato, Reale e Vintage Meirelles), três já tiveram suas obras
concluídas, bem como já tiveram o processo de Habite-se e averbação de obras concluídos. Já a obra do
Felicitá continua em atraso, com a mais recente previsão de entrega para janeiro/16.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
8
Por conta do continuado atraso no cronograma de obras do Felicitá, ao final dejunho/15 foi realizada nova
assembleia na qual foi aprovada a reestruturação da operação, centralização na emissora (Cibrasec) das
renegociações com os devedores para adequação dos contratos ao efetivo cronograma de entrega da
obra (previsão atual janeiro/16), alteração da cascata de pagamentos e suspensão temporária dos
pagamentos do CRI até a arrecadação total de R$ 1,5 milhão destinado à recomposição do fundo de
obras. Foram também incorporadas novas garantias à operação, notadamente, a cessão fiduciária de
recebíveis de dois empreendimentos, bem como a hipoteca de um deles. Essa reestruturação encontrase ainda em fase de implementação.
Por conta dos atrasos nas entregas das obras, a análise da inadimplência efetivamente decorrente de
problemas de crédito dos mutuários fica prejudicada, pois muitos contratos acabaram tendo suas parcelas
pós-chaves descasadas da previsão original utilizada para a modelagem do CRI7, sendo certo que a
Emissora foi autorizada a renegociar esses contratos de modo a adequar o fluxo ao cronograma efetivo
de entrega do empreendimento. Portanto, a inadimplência formal (medida contra o fluxo original de cada
contrato) apresentou elevação em relação aos trimestres anteriores. Entretanto, o número de contratos
com parcelas em aberto ficou estável em relação ao trimestre anterior. Estamos atuando diretamente
junto à cedente e à securitizadora de modo a acompanhar o desempenho da operação, em especial no
tocante aos trâmites burocráticos para registro das garantias reais adicionadas à operação e evolução do
cronograma de obras do Felicitá, de forma a possibilitar a pronta conclusão da obra do último imóvel que
compõe a operação.
Dos 102 contratos que originalmente lastreavam essa operação (lastro direto), ao final de setembro de
2015, quatorze haviam sido quitados antecipadamente pelos clientes, sete haviam vencido e quatro foram
recomprados pela Cedente, restando àquela data, 77 contratos vigentes. Dentre os contratos
remanescentes, os dez maiores contratos, em termos de saldo devedor, concentram 8,37% do saldo
devedor total da operação.
7O
atraso das obras leva muitos mutuários a não pagarem as parcelas de entrega e pós-chaves (com incidência dos juros + 12% a.a.,
enquanto as parcelas pré-chaves tinham incidência apenas do INCC) até o efetivo recebimento do registro cartorial de seus imóveis. Além
disso, clientes que pretendem se financiar junto a bancos também dependem da formalização dessas obras para liberação de seus
financiamentos e quitação de seus contratos.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
9
CRI 4 - 192ª série/2ª Emissão da Cibrasec – Pulverizado Residencial
Operação de securitização de contratos de compra e venda com pacto de alienação fiduciária
provenientes da comercialização de diversos empreendimentos residenciais (87% do lastro inicial) e
comerciais (13% do lastro inicial) incorporados por nove diferentes empresas e localizados nos munícipios
de São Paulo, Santos, Guarulhos, São Caetano do Sul e Rio de Janeiro. A cessão dos contratos foi realizada
em caráter definitivo (“True Sale”, ou sem coobrigação dos cedentes dos créditos). A operação conta
com a alienação fiduciária de todos os imóveis aos quais se referem os contratos lastro da operação e
subordinação de 10%.
Todos os contratos foram
originados entre 2005 e
2012, apresentando bom
índice de adimplemento e
baixa relação Loan To Value
no momento da emissão
Inadimplência
Nº de Parcelas em
Valor em
Setembro/2015
Aberto
Aberto
Total
Nº de
Saldo Devedor Total
contratos em
dos Contratos em
Aberto/ Saldo
Aberto
Aberto
Devedor Total do CRI
S. Devedor em
41
R$ 125,638.79
7
R$ 1,170,684.30
14.5%
Até 30 dias
7
R$ 7,755.51
2
R$ 419,573.93
5.2%
De 31- 60 dias
5
R$ 19,501.45
2
R$ 415,591.38
5.2%
De 61 - 90 dias
3
R$ 23,324.34
2
R$ 305,726.59
3.8%
Acima de 90 dias
26
R$ 75,057.49
1
R$ 29,792.40
0.4%
-
-
-
-
-
Cobrança extra-judicial
dos CRI (próxima de 50%). O CRI foi emitido em março de 2013 e vencerá em outubro de 2023.
A taxa de remuneração é de IGP-M + 6,50% a.a.. A emissão foi realizada pela Cibrasec e montou ao
volume total de aproximadamente R$ 18 milhões em série sênior.
O principal risco do CRI é a inadimplência por parte dos mutuários compradores dos imóveis, cujos
contratos foram cedidos à operação. Ao final de setembro/15, havia sete contratos com parcelas em
aberto (sete ao final de junho/15), sendo que dois deles apresentavam uma parcela em aberto até 30 dias
(dois ao final de junho/15). Outros dois contratos apresentavam parcelas em aberto entre 30 e 60 dias
(três ao final de junho/15). O contrato com parcela em aberto acima de 90 dias está em processo de
execução8. O saldo devedor do contrato com inadimplência acima de 90 dias montava a 0,38% do saldo
devedor total da carteira (2,4% ao final de junho), valor inferior à subordinação de 10%.
Dos 121 contratos que originalmente lastreavam essa operação, ao final de setembro de 2015, 24 haviam
sido quitados antecipadamente pelos clientes, 48 haviam vencido, restando àquela data, 49 contratos
vigentes. Dentre os contratos remanescentes, os 10 maiores contratos concentram 42,66% do saldo
devedor total da operação.
8 Formalmente,
esse contrato apresenta XXX parcelas em aberto, sendo que YYY referem-se apenas ao inadimplemento do seguro por
morte ou invalidez permanente. Há XXX parcelas normais em atraso no valor principal do contrato.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
10
CRI 5 - 96ª série/1ª Emissão da RB Capital Securitizadora – Shopping Cidade Norte
Operação de CRI cujo lastro é um contrato de financiamento imobiliário firmado entre a Domus
Companhia Hipotecária e Cidade Norte Participações SPE, SPE detentora de 100% do Shopping Cidade
Norte, localizado em São José do Rio Preto – SP. A operação conta com as seguintes garantias ao seu
pagamento: (i) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis provenientes do aluguel das lojas do shopping; (ii)
alienação fiduciária do shopping (Loan To Value de 9% na data de emissão e com base no valor de avaliação
do shopping); (iii) alienação fiduciária de 100% das cotas da cedente9, e; (iv) fiança solidária da controladora
da cedente.
O CRI foi emitido pela RB Capital Securitizadora em maio de 2013 e tem vencimento programado para
maio de 2023. A taxa de remuneração é de IGP-M + 6,00% e a operação conta com rating “A” pela Fitch
Ratings. O volume total de emissão foi cerca de R$ 7,4 milhões.
O shopping foi entregue em outubro de 2012.
O maior risco da operação é a redução da
receita gerada pelo shopping vis-à-vis o fluxo
mensal dos CRIs. O fluxo gerado pelo
Índice Cobertura de Serviço da Dívida
Shopping Cidade Norte
600.000
500.000
600%
505%
483%
429%
426%
400.000
400%
381%
373%
500%
shopping tem sido consistentemente superior
300.000
300%
ao necessário para cumprir com as obrigações
200.000
200%
mensais do CRI (gráfico). Ao longo do
100.000
100%
terceiro trimestre de 2015, o fluxo gerado
0
pelo shopping foi, em média, equivalente a
abr-15
mai-15
jun-15
Fluxo do Shopping
jul-15
Pagamento CRI
ago-15
set-15
0%
ICSD
Fonte: RB Capital/Rio Bravo
438% do fluxo do CRI, o que garante com
folga as obrigações da emissão.
9
Há também trava de endividamento da cedente.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
11
CRI 6 - 32ª série/1ª Emissão da Habitasec – Shopping Jaraguá do Sul
Operação de CRI cujo lastro é debênture imobiliária emitida pela Breithaupt Construções S.A., detentora
de 100% do Shopping Jaraguá do Sul, localizado na cidade de mesmo nome, no Estado do Rio Grande do
Shopping Jaraguá do Sul – Foto antes da
expansão
Projeto Shopping
Obras em Junho/15
Sul. A operação teve como objetivo captar recursos para financiar o término da expansão do shopping,
bem como financiar a construção do Jaraguá do Sul Trade Center, torre de salas comerciais a ser
construída em terreno anexo ao shopping. A estrutura de garantias da operação conta com cessão
fiduciária do aluguel das lojas atuais e futuras do shopping e da venda futura das salas comerciais da torre
comercial a ser construída, alienação fiduciária dos imóveis (LTV de 98% na partida e esperado de 46%
após a entrega das obras), fundo de liquidez no valor de R$ 8 milhões (que será reduzido a R$ 5 milhões
após a conclusão da obra), retenção de 100% dos recursos a incorrer nas obras, com liberação destes
recursos de acordo com o cronograma físico-financeiro da obra, alienação fiduciária de 100% das ações
da SPE detentora do shopping e coobrigação do Grupo Breithaupt e de seus sócios. A emissão foi realizada
pela Habitasec em julho de 2013, apresenta taxa de remuneração de IGP-M+ 7,50% e prazo total de 120
meses (duration de 62 meses).
Os maiores riscos dessa operação decorrem da entrega das obras da expansão do shopping e construção
das salas comerciais, da vacância dos espaços após a entrega do empreendimento e da inadimplência dos
locadores. A entrega estava originalmente prevista para outubro de 2014.
A inauguração da nova área do shopping ocorreu no dia 16 de abril de 2015, com atraso em relação ao
cronograma original, que previa entrega em outubro/14.
O fluxo de pagamento do CRI só começa a ser afetado por esse atraso a partir de julho/15 pois, na
modelagem desse fluxo, foi considerado que a expansão só começaria a gerar receitas a partir dessa data.
Entretanto, por conta do atraso, uma parcela das lojas na área de expansão ainda não está funcionando,
por conta de obras finais de adaptação do espaço interno de cada loja.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
12
Por conta disso, o fundo de
set/15
jun/15
mai/15
dez/14
out/14
53%
2
liquidez da operação vem sendo
Contatos avançados - Área (m )
utilizado para pagar a diferença.
Assinadas
67%
48%
65%
51%
Em fase final de Negociação
10%
37%
17%
11%
7%
Esse fundo está hoje (set/15) em
Marcas/Franquias Já Aprovadas
2%
28%
28%
28%
28%
R$ 5,1 milhões, após receber o
Negociações em Andamento
11%
44%
44%
45%
45%
Aguardando definição do projeto
0%
9%
9%
7%
7%
Total
90%
166%
164%
143%
140%
excedente do fundo de obras com
a conclusão das mesmas. As projeções indicam que, mantido o nível atual de adimplência dos lojistas, os
recusos excedentes disponíveis no fundo de liquidez (antes de atingir o piso de R$ 3 milhões, quando a
cedente é notificada para recompô-lo) serão suficientes para honrar o CRI até o Natal, quando é esperado
que as obras das lojas na área de expansão terminem e as mesmas comecem a gerar a receita projetada.
No que tange à vacância das lojas da expansão, até setembro de 2015 restavam assinados ou estavam em
fase final de negociação contratos referentes a 77% do ABL da expansão.
CRI 7 - 320ª série/1ª Emissão da Brazilian Securities – Alphaville
Emissão de CRI que tem como lastro CCB originada pela Companhia Hipotecária Brasileira – CHB e
emitida pela Alphaville Urbanismo S.A.. O CRI, cujo volume nominal de emissão é de R$ 50 milhões, tem
prazo de 48 meses contados da emissão em agosto de 2013 (duration original de 35 meses) e remuneração
de IPCA + 8,38%a.a.. O pagamento de rendimentos é semestral sem carência e a amortização será
realizada em quatro parcelas semestrais iguais a partir do 30º mês. A operação conta com as seguintes
garantias: (i) cessão fiduciária de recebíveis da Alphaville em montante equivalente a 130% do saldo
devedor da operação (“Razão de Garantia”), (ii) regime fiduciário e patrimônio separado, (iii) fundo de
despesas inicial de R$ 500 mil e (iv) fundo de reserva no valor inicial de R$ 1,5 milhão. A operação saiu
com rating “BBB” pela Fitch.
O risco de crédito do CRI está diretamente ligado à capacidade da Alphaville cumprir com as obrigações
da CCB, lastro da emissão. A companhia atua exclusivamente no setor de loteamentos de alto padrão e
tem mantido historicamente margens elevadas e estáveis, assim como indicadores de crédito
conservadores.
A Alphaville apresentou margem EBITDA próxima a 30% no período compreendido entre 2010 e 2013,
ainda que em trajetória declinante, atingido 27,3% em setembro de 2014 (contra 29,4% registrados em
2013), última informação pública sobre margens desde que companhia foi vendida pela Gafisa.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
13
Ao final de setembro de 2015, a companhia apresentava índice de alavancagem (Dívida Líquida/ EBITDA)
de 2,72x (2,50x em junho/15), dentro do limite do covenant da operação (3,00x).
Em março de 2014 o rating da operação foi elevado de “BBB” para “A-“, refletindo a venda da Alphaville
ao fundo de private equity controlado pela Blackstone Real Estate Advisors LP e Pátria Investimentos, e
as implicações positivas para o perfil de crédito da companhia analisada de forma isolada do antigo
controlador, a Gafisa S.A. Em março de 2015 a Fitch reafirmou esse rating, mantendo a perspectiva em
estável.
O nível de garantia ao final de setembro de 2015 estava em 141% (contra mínimo de 130%), em função
da cessão de créditos de onze empreendimentos para a operação.
CRI 8 - 6ª série/1ª Emissão da Ápice Securitizadora – Mikar/Walmart
Operação
de
securitização cujo lastro é
contrato típico de locação
firmado
Locações
Brasil,
entre
Mikar
e
Walmart
de
imóvel
Imóvel Barra Funda
Imóvel Higienópolis
localizado no bairro da Barra Funda, na cidade de São Paulo. O CRI foi emitido pela Ápice Securitizadora
em outubro de 2013 sob o volume total de R$ 22 milhões, prazo de 15 anos (duration de 7,5 anos) e
remuneração de IPCA+8,50% ao ano.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
14
A estrutura de garantias é composta por: (i) fundo de reserva mínimo de 6 PMTs, (ii) fiança solidária da
cedente, sua controladora e sócios, (iii) alienação fiduciária do imóvel lastro da operação e (iv) alienação
fiduciária de imóvel comercial localizado no bairro de Higienópolis, também em São Paulo. Os dois imóveis
foram originalmente avaliados em R$ 68 milhões (conjuntamente), o que conferiu à operação um LTV
inicial de 32%. Ademais, no caso de rescisão do contrato por parte do locatário, a Mikar estará obrigada
a pagar o CRI por até12 meses até que apresente um novo locatário. Caso não apresente o novo locatário,
a operação deverá ser pré-paga pela Mikar.
Apesar da operação ser lastreada em um contrato típico de locação, que pode ser facilmente rescindido
mediante o pagamento de multa em valor equivalente a três alugueis, o imóvel é utilizado para a operação
de uma das lojas mais rentáveis do grupo Walmart no Brasil, que inclusive fez investimentos no mesmo e
paga atualmente aluguel abaixo do valor de mercado por conta destes investimentos realizados. Ao final
de junho de 2015, o saldo do fundo de reserva era de R$ 898,7 mil, valor suficiente para cobrir com os
próximos seis pagamentos do CRI. A Walmart vem depositando o aluguel na conta centralizadora da
operação mantida na securitizadora normalmente e as demais obrigações decorrentes do CRI vem sendo
cumpridas a contento desde sua emissão.
CRI 9 - 8ª série/1ª Emissão da Barigui Securitizadora – Petrobras (The Corporate –
Macaé/RJ)
A operação é lastreada no fluxo de alugueis proveniente de um aditamento de um contrato atípico de
locação de prédio comercial firmado entre o Fundo de Investimento Imobiliário XP Corporate Macaé,
proprietário do imóvel, e a Petrobrás, locatária. O contrato foi aditado entre as partes, de modo a
contemplar a parcela mensal adicional de aluguel com o intuito de remunerar o Fundo pelo investimento
a ser realizado em adequações no imóvel, solicitadas pela Petrobras. O empreendimento (The Corporate)
está localizado na cidade de Macaé – RJ, contando com a Petrobras como única locatária. O imóvel foi
constituído com a finalidade de atender a demanda da Petrobras por uma sede administrativa na cidade,
e, atualmente, encontra-se em obras para adaptar as instalações internas do edifico às necessidades da
locatária. A emissão tem prazo de aproximadamente 9 anos (duration 4,2 anos) e taxa de remuneração
de IPCA + 7,30%. O pagamento de juros e amortização é mensal e sem carência.
A operação conta com as seguintes garantias: retenção de 100% dos recursos destinados às obras da
operação; fundo de reserva de R$ 35 mil para arcar com os custos da emissão ao longo do prazo da
operação; seguro performance no valor de R$ 2,8 milhões durante as obras.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
15
De acordo com o contrato firmado, a operação não incorre no risco de entrega das obras de reforma e
adaptação ao imóvel pois, independente da conclusão das mesmas, a Petrobras deverá honrar o fluxo do
aluguel.
Conforme o relatório de medição de obras, até o final de setembro/15, a adaptação de dezessete
pavimentos, ocupados por 1.500 pessoas, encontrava-se entregue (de um total de dezoito pavimentos a
serem adaptados na obra como um todo). No final de setembro/15, a obra de adaptação encontrava-se
99,4% concluída (contra 98% concluída ao final de junho/15). Ao longo do terceiro trimestre um
pavimento foi entregue (capacidade para 200 funcionários). A obra, que estava programada para ser
concluída em maio/15, mas ainda não foi finalizada devido ao atraso no fornecimento de materiais por
terceiros contratados pelo próprio inquilino.Ao longo de 2015, a Petrobras realizou normalmente os
pagamentos dos alugueis mensais até o décimo dia útil de cada mês. Apenas em maio/15, o pagamento
integral foi realizado com atraso, pois a Petrobras descontou incorretamente do valor total do aluguel o
valor dos impostos. A Petrobras informou que foi um erro pontual e o pagamento do complemento foi
efetuado em 03/06/2015. Os pagamentos subsequentes foram realizados normalmente.
Fotos da obra em setembro/15
A Petrobrás tem sido foco da operação Lava-Jato, com impacto sobre o comportamento de suas ações e
spread de crédito. Após divulgar suas demonstrações financeiras do exercício 2014 com atraso, a
companhia vem reportando regularmente os resultados trimestrais. Independente da qualidade dos
resultados, com a regularização das publicações a companhia afastou o maior risco de curto prazo e voltou
a refinanciar suas operações no mercado de capitais.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
16
No terceiro trimestre, a receita líquida da Petrobrás somou R$ 82 bilhões, queda de 6,9% em relação ao
mesmo período do ano anterior e o EBITDA foi de R$ 15 bilhões, alta de 45,1% na comparação com o
terceiro trimestre de 2014. No período, o prejuízo líquido apresentou uma diminuição de 30% em relação
ao terceiro trimestre de 2014, atingindo - R$ 3,8 bilhões. A dívida bruta da companhia atingiu R$ 506
bilhões ao final do terceiro trimestre de 2015 e a dívida líquida R$ 402 bilhões, o que sugere uma razão
Dívida Líquida/EBITDA de 5,2x. Com o rebaixamento do rating soberano do Brasil no mês de setembro,
a S&P também retirou o investment grade da Petrobras.
CRI 10 - 21ª série/1ª Emissão da Barigui Securitizadora – Damha (Araçagy)
A operação é lastreada em contratos de compra e
venda provenientes da comercialização do loteamento
residencial fechado denominado Residencial Damha
Araçagy, localizado na região metropolitana de São
Luis/MA e incorporado pela Damha Urbanizadora S.A..
O lastro é composto por 175 contratos de 151
devedores diferentes. O empreendimento encontra-se integralmente vendido e com obras concluídas
(TVO emitido em dezembro de 2014). No momento da emissão (dezembro/14), a concentração média
por contrato era de 0,48%, enquanto o maior devedor representava 0,74% do total do saldo devedor da
carteira. O LTV médio ponderado era de 66,6% na mesma época. O volume total da operação foi de R$
18,7 milhões. A emissão tem um prazo total de 73 meses (duration de 26 meses) e taxa de remuneração
de IGP-M + 9,50% a.a.. A estrutura de garantias conta com: regime fiduciário e patrimônio separado;
coobrigação da cedente (Damha); alienação fiduciária de 100% dos lotes individualizados; cessão fiduciária
de créditos imobiliários do empreendimento, que representam montante equivalente a 20% do volume
do CRI; e fundo de reserva. Dado que o empreendimento encontra-se concluído, o principal risco da
operação é a capacidade de pagamento dos mutuários compradores dos lotes, cujos contratos foram
cedidos à operação.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
17
Ao final do terceiro trimestre de 2015, havia 14 contratos com parcelas em aberto acima de 30 dias (13
contratos em jun/15), sendo que apenas um contrato encontrava-se em situação de recompra pelo
cedente apresentando, na data, 4 parcelas em aberto. Ao longo do mês de setembro, a Damha foi
notificada e o processo de recompra do crédito já foi efetuado.
Nº de
Parcelas em
Aberto
Valor em
Aberto
Nº de
contratos em
Aberto
Total
54
R$ 142,750.35
47
Saldo Devedor
S. Devedor em
Total dos
Aberto/ Saldo
Contratos em
Devedor Total do
Aberto
CRI
R$ 6,586,880.39
22.0%
Até 30 dias
31
R$ 55,309.69
30
R$ 1,886,892.73
12.3%
De 31 - 60 dias
20
R$ 82,107.48
14
R$ 1,234,441.56
8.1%
De 61 - 90 dias
2
R$ 3,295.35
2
R$ 96,041.41
0.6%
Acima de 90 dias
1
R$ 2,037.83
1
R$ 3,369,504.69
1.0%
Cobrança extra-judicial
-
-
-
-
-
Inadimplência
Setembro/15
Dos 175 contratos que originalmente lastreavam essa operação, ao final de setembro de 2015, dois haviam
sido quitados antecipadamente pelos clientes, nenhum havia vencido e dezessete foram recomprados pelo
cedente (todos no último semestre), restando àquela data, 156 contratos vigentes. Dentre os contratos
remanescentes, os 10 maiores contratos, em termos de saldo devedor, concentram 9,23% do saldo
devedor total da operação.
CRI 11 - 238ª série/2ª Emissão da Cibrasec – CRI Incefra
Operação lastreada em contrato de arrendamento (atípico) de imóveis localizados em Cordeirópolis-SP,
firmado entre a Indústria Cerâmica Fragnani Ltda (arrendatária e devedora da operação) e a Agropecuária
Fragnani Ltda (arrendadora, cedente da operação). Ambas empresas pertencem ao Grupo Incefra. O
volume da operação é de R$ 60 milhões e foi integralmente destinado à quitação de dívidas de curto prazo
da empresa. Com prazo de 120 meses (aproximadamente 4,25 anos de duration), o CRI possui uma
remuneração equivalente a IGP-M + 10,0% a.a., sendo o pagamento de juros e amortização mensal e sem
carência. A operação conta com as seguintes garantias: fiança da holding Fragnani Empreendimentos e
Participações S/A e da Agropecuária Fragnani Ltda, arrendadora dos imóveis; alienação fiduciária dos
imóveis objeto da locação, avaliados originalmente em R$ 92 milhões.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
18
O principal risco da operação é crédito do Grupo Incefra, fiador tanto da devedora dos créditos
imobiliários (Industria Cerêmica Fragnani Ltda) quanto da cedente (Agropecuária Fragnani Ltda). O grupo,
fundado em 1970 na cidade de Cordeirópolis-SP, atua nos segmentos de revestimentos em cerâmica para
construção civil, com foco nas classes C e D. Com três plantas fabris (duas em Cordeirópolis-SP e uma
em Dias D’Avila-BA) e capacidade produtiva superior a 60 milhões de m² por ano, o grupo é considerado
o maior produtor de cerâmica do país (em termos de capacidade). Entre os produtos oferecidos pela
empresa encontram-se, principalmente, pisos e azulejos destinados ao acabamento de empreendimentos
imobiliários.
Ao longo de 2014, o grupo finalizou um importante ciclo de investimentos, que elevou o seu
endividamento e ocasionou uma concentração de amortização de dívida nos próximos dois anos. A
captação de recursos via esta operação de CRI teve como finalidade melhorar o perfil de endividamento
da companhia com o alongamento de seu prazo. Com esse objetivo, a companhia utilizou uma estrutura
de Sale-and-lease back para captação de recursos no mercado de capitais a partir de um de seus complexos
industriais em Cordeirópolis-SP. No terceiro trimestre de 2015, a receita líquida da companhia somou R$
103 milhões, e o EBITDA foi de R$ 6,6 milhões.
No que tange ao endividamento da companhia, a Incefra manteve seu nível de alavancagem (Dívida
Líquida/EBITDA = 1,54x ao final do terceiro trimestre de 2015 contra 1,85x ao final de 2013), após
alongamento promovido em 2014. Ao final de setembro de 2015, a Incefra apresentava um nível adequado
de liquidez e cobertura de juros ([Ativo Circulante – Estoque]/Passivo Circulante = 1,20x e
EBITDA/Despesas Financeiras Líquidas = 13x), respectivamente.
CRI 12 - 49ª série/1ª Emissão da Habitasec – Argus
A operação em questão tem como lastro 80% do fluxo de recebíveis de 212 compromissos de compra e
venda decorrentes da venda de lotes de nove loteamentos diferentes, todos localizados no Estado do
Paraná e construídos pelas Argus Empreendimentos imobiliários Ltda. Os demais 20% do fluxo de
recebíveis desses contratos são cedidos fiduciariamente e serão utilizados, mensalmente, para acelerar a
amortização da operação. Considerada essa aceleração, o fluxo de pagamentos dos contratos passa a ter
prazo esperado de 64 meses e duration de 27 meses.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
19
Também em função dessa aceleração da amortização da operação, e considerando ainda que o fluxo de
pagamento ocorra como previsto (sem inadimplência), a razão de sobregarantia sobe de 25% na emissão
do CRI (20/80) para uma média de 148% durante toda a operação.
Os contratos que compõe a operação têm prazo decorrido médio de 32 meses e LTV, calculado sobre o
valor original da venda, de 77%. Os nove empreendimentos de onde decorrem os recebíveis foram
lançados entre 2006 e 2013 e encontram-se com obras concluídas. A operação não contará com a garantia
real dos lotes cujos contratos foram cedidos para a operação, e sim de quatro terrenos de propriedade
da Argus em Maringá, cujo valor de avaliação somado monta a R$ 24,0 milhões. Considerando o volume
da emissão, de R$ 13,2 milhões, o LTV monta a 55%.
Além da sobregarantia de recebíveis e da alienação fiduciária dos quatros terrenos supracitados, a
operação conta com a coobrigação mensal da Argus, além da obrigação de recompra dos créditos
inadimplentes há mais de 90 dias. A taxa de remuneração do CRI é de IPCA + 10,40% que, considerando
o duration do CRI acelerado, de 27 meses, corresponde a um spread de cerca de 460 bps sobre a
NTNB17, na data de emissão.
Dado
que
os
empreendimentos
Saldo Devedor S. Devedor em
Inadimplência Setembro/15
Nº de Parcelas
em Aberto
Valor em Aberto
Nº de contratos
Total dos
Aberto/ Saldo
em Aberto
Contratos em
Devedor Total
envolvidos na operação já
Aberto
do CRI
Total
78
R$ 120.914,49
42
R$ 4.601.618,68
30,2%
Até 30 dias
15
R$ 14.362,34
15
R$ 1.648.703,77
10,8%
foram todos entregues, o
De 31- 60 dias
28
R$ 54.935,35
14
R$ 1.422.406,23
9,3%
De 61 - 90 dias
11
R$ 13.125,53
7
R$ 798.747,01
5,2%
risco principal deste CRI é
Acima de 90 dias
24
R$ 38.491,27
6
R$ 731.761,67
4,8%
-
-
-
-
-
Cobrança extra-judicial
a capacidade de pagamento dos compradores dos lotes, cujos contratos foram cedidos à operação. Ao
final do terceiro trimestre de 2015, haviam 27 contratos com parcelas em aberto a mais de 30 dias (contra
20 em jun/15), sendo 6 contratos com parcelas em aberto acima de 90 dias, os quais já foram recomprados
pela Argus.
Dos 212 contratos que originalmente lastreavam essa operação, ao final de junho de 2015, 18 haviam sido
quitados antecipadamente pelos clientes, nenhum havia vencido, restando àquela data, 194 contratos
vigentes. Dentre os contratos remanescentes, os 10 maiores contratos, em termos de saldo devedor,
concentram 20,53% do saldo devedor total da operação.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
20
CRI 13 - 7ª série/1ª Emissão da Ápice Securitizadora – Shopping Gravataí
Operação de CRI cujo lastro são duas Cédulas de Crédito Bancário – CCB emitidas pela Gravataí
Shopping SPE, detentora de 100% do Shopping Gravataí, localizado na cidade de mesmo nome, no Estado
do Rio Grande do Sul. A operação teve como função quitar um empréstimo devido pelo M. Grupo,
detentor do shopping, junto a bancos e finalizar as obras do empreendimento, que se caracteriza como
um novo empreendimento com previsão de ser inaugurado em outubro de 2013. A operação tem prazo
de 144 meses (duration de 69 meses) taxa de remuneração de IGP-DI + 9,00% a.a.. O CRI foi emitido em
agosto/13 pela Ápice Securitizadora no montante total de R$ 135 milhões.
A estrutura de garantias da operação
contava originalmente com cessão de 100%
dos
recebíveis
futuros
do
Gravataí
Shopping, cessão fiduciária de 30% dos
recebíveis do Shopping Lajeado (nesse caso,
cessão subordinada a outro CRI, de
emissão da RB Capital), shopping já
performado e localizado na cidade de
Shopping Gravataí
mesmo nome, alienação fiduciária de todo o Shopping Gravataí e da fração ideal de 30% do Shopping
Lajeado (LTV inicial total de 60%), alienação fiduciária de 100% das cotas da SPE do Shopping Gravataí e
da SPE detentora de 30% do Shopping Lajeado, fundo de obras no valor de R$ 33 milhões, fundo de
performance no valor de R$ 20 milhões, fundo de reserva em valor equivalente a 3 PMTs do CRI, aval
dos sócios da SPE e liberação dos recursos retidos de acordo com a evolução do cronograma físicofinanceiro.
O alvará de funcionamento do shopping Gravataí foi expedido em novembro de 2013 - com um mês de
atraso em relação ao inicialmente previsto - e sua inauguração aconteceu naquele mesmo mês.
Desde sua inauguração, o Shopping Gravataí vinha apresentado níveis de inadimplência dentro do
esperado. Entretanto, a inadimplência começou a registrar elevação a partir do primeiro trimestre de
2015 (inadimplência de 13,6% em março/2015). No Shopping Lajeado a inadimplência fora de 7,7% em
março/15. A partir do segundo trimestre, as informações de vacância e adimplência deixaram de ser
informadas pela securitizadora, que informou não tê-las recebido da devedora.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
21
O M Grupo, controlador da devedora dessa operação é também controlador de outras empresas
devedores de créditos que lastreiam o CRI da 86ª série da 1ª emissão da RB Capital (do qual advém o
sobejo de recebíveis do Shopping Lajeado) e os CRIs da 35ª e 36ª séries da 1ª emissão da Ápice
Securitizadora. Estas últimas séries de CRI tem como lastro os recebíveis de outros três shoppings de
menor porte (Shopping Bento Gonçalves, Max Shopping e Aldeia Praia Shopping) além de um hotel (Bagé
City Hotel). No segundo trimestre de 2015, a queda de receita nos empreendimentos que lastreiam os
CRIs da 35ª e 36ª série da Ápice e a demora por parte dos devedores na recomposição do fundo de
reserva, deram causa a uma série de assembleias de investidores daqueles CRIs, que culminaram na
declaração de vencimento antecipado dos mesmos. Paralelamente, no terceiro trimestre, o fluxo de
recebíveis dos Shopping Gravataí também sofreu abruta queda, levando à utilização do fundo de reserva
para pagamento do CRI em agosto/15.
Em setembro/15, em assembleia dos investidores do CRI, foi concedido à devedora prazo para
recomposição do fundo de reserva, o que não foi cumprido, levando à decretação do vencimento
antecipado da operação, conforme comunicado ao mercado publicado no dia 18 de setembro. Foi
deliberada também em assembleia a suspensão dos pagamentos do CRI e retenção dos recursos
arrecadados e do remanescente no fundo de reserva para fazer face às custas de assesores legais e
execução das garantias, processo atualmente em curso.
Diante desses eventos, a administradora do fundo optou por contabilizar uma provisão de 1,67% do
saldo devedor do CRI (impacto de -0,26% na cota do fundo em outubro), durante 6 meses, até que a
provisão corresponda a 10% do saldo devedor. Após atingir o limite mencionado, a administradora
reavaliará a provisão para perdas do CRI 9 e realizará os devidos ajustes, se necessário. Nos últimos 6
meses, encerrados em setembro, os rendimentos do CRI 9 representaram, em média, cerca de 6% do
total de rendimentos pagos pelo fundo no período.
CRI 14 - 44ª série/1ª Emissão da Ápice Securitizadora – CRI Excelso
A operação é lastreada na cessão fracionária, 80 % do fluxo, de 251 contratos decorrentes da venda de
lotes da empreendimento Cidade Universitária, localizado na cidade de São João Del Rei/ MG. O
loteamento residencial aberto é destinado à classe média da cidade e foi construído pela Excelso
Construtora. O empreendimento foi lançado em abril de 2014. Os lotes possuem tamanho padrão de 250
m² e preço médio de venda próximo de R$ 62 mil.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
22
O loteamento possui um total de 434 lotes – 334 pertencentes à Excelso e 100 pertencentes aos
proprietários originais do terreno – sendo que cerca de 100% das unidades pertencentes à Excelso havia
sido vendido até meados de março de 2015. Quando da emissão do CRI (abr/15), o empreendimento
encontrava-se com 50% das obras concluídas, restando cerca de R$ 2,5 milhões de custos a incorrer. Em
setembro de 2015, o empreendimento encontrava-se com 84,7% das obras concluídas, restando R$ 803
mil de custos a incorrer até a conclusão, prevista contratualmente para outubro de 2015 (com margem
de segurança de até mais seis meses - ana data de fechamento deste relatório, a obra já encontrava-se
concluída).
O volume de emissão do CRI foi de 9,3 milhões, com o prazo total de 126 meses, duration de 62 meses e
taxa de remuneração de IGP-M + 12% a.a., sendo o pagamento de juros e amortização mensal e sem
carência. O CRI conta com as seguintes garantias: overcollateral de 25%; coobrigação da Excelso; fiança
dos sócios; fundo de obras no valor equivalente a 110% do valor necessário para a conclusão das obras
do empreendimento; hipoteca dos lotes e fundo de reserva de 1 PMT. A Habix, além de ter realizado a
auditoria financeira dos contratos, será a responsável pelo acompanhamento mensal da carteira de
créditos.
Ao final do terceiro trimestre de 2015, havia 9 contratos com parcelas em aberto a mais de 30 dias (20
em jun/15), sendo que dois contratos apresentavam parcelas em aberto acima de 90 dias, que já foram
recomprados até o fechamento deste relatório.
Saldo Devedor
S. Devedor em
Nº de Parcelas
Valor em
Nº de contratos
Total dos
Aberto/ Saldo
em Aberto
Aberto
em Aberto
Contratos em
Devedor Total
Aberto
do CRI
Total
29
R$ 13,597.79
15
R$ 781,035.84
8.1%
Até 30 dias
6
R$ 3,046.76
6
R$ 313,397.29
3.2%
De 31- 60 dias
9
R$ 4,376.39
5
R$ 267,560.64
2.8%
De 61 - 90 dias
5
R$ 2,521.21
2
R$ 110,583.93
1.1%
Acima de 90 dias
9
R$ 3,653.43
2
R$ 89,493.99
0.9%
Cobrança extra-judicial
-
-
-
-
-
Inadimplência Setembro/15
Dos 251 contratos que originalmente lastreavam essa operação, ao final de setembro de 2015, nenhum
havia sido quitado antecipadamente, dois foram recomprados, restando àquela data, 249 contratos
vigentes. Dentre os contratos remanescentes, os 10 maiores contratos, em termos de saldo devedor,
concentram 5,9% do saldo devedor total da operação.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
23
Distribuições
Nos últimos doze meses, foi distribuído um total de R$ 7,46 por cota emitida, o que resulta em um
Dividend Yield de 8,57% ao ano, considerando-se o valor da cota em bolsa ao fim de setembro de 2015, de
R$ 87,00/cota. No dia 8 de outubro, foram pagos os rendimentos, referentes a setembro, no valor de R$
0,65/cota. Este rendimento, se anualizado, monta a um Dividend Yield de 8,9% a.a., considerando-se como
denominador, o valor da cota do fundo em bolsa ao fim do mês em análise.
Mês
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
Rendimentos (R$/cota)
0,61
0,67
0,87
0,55
0,70
0,65
Dividend Yield Anual* (sobre cota patrimonial)
7,3%
7,9%
10,2%
6,4%
8,2%
7,6%
Dividend Yield Anual* (sobre cota em bolsa)
8,5%
9,3%
11,5%
7,0%
9,1%
9,0%
Evolução da Cota
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
Cota no início do período
Cota no fim do período
100,01
1,04
-0,61
0
100,44
R$ 100,44
R$ 1,51
-R$ 0,67
R$ 0,00
R$ 101,28
R$ 101,28
R$ 1,49
-R$ 0,87
R$ 0,00
R$ 101,89
R$ 101,89
R$ 1,39
-R$ 0,55
R$ 0,00
R$ 102,73
R$ 102,73
R$ 0,38
-R$ 0,70
R$ 0,00
R$ 102,41
R$ 102,41
R$ 0,91
-R$ 0,65
R$ 0,00
R$ 102,67
Mês
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
RBVO11
IFIX
IFICRI - Rio Bravo
CDI
0,01%
3,71%
2,77%
0,95%
-0,47%
1,43%
2,36%
0,98%
5,69%
3,03%
2,79%
1,06%
3,29%
0,68%
1,82%
1,17%
-2,14%
-0,82%
0,17%
1,11%
-5,41%
-3,98%
-3,30%
1,11%
Patrimônio (R$ MM)
Cota Patrimonial (R$/cota)
51,81
100,44
52,24
101,28
52,56
101,89
52,99
102,73
52,83
102,41
52,96
102,67
Valor de Mercado (R$ MM)
Cotação Bolsa (R$/cota)
Cotação em Bolsa/Cota Patrimonial
Quantidade Negociada
Volume Financeiro Negociado (R$ MM)
Giro Fundo*
44,62
86,51
86%
9.330
0,81
1,8%
44,41
86,10
85%
11.722
1,01
2,3%
46,94
91,00
89%
6.601
0,58
1,3%
48,48
93,99
91%
2.492
0,23
0,5%
47,45
91,98
90%
3.776
0,34
0,7%
44,88
87,00
85%
5.146
0,45
1,0%
0,67
0,87
0,55
0,70
0,65
*anualizando-se o Dividend Yield do mês
Rendimentos Incorridos - Competência
Rendimentos Distribuídos
Amortizações
Rendimentos (R$/cota)
0,61
* número de cotas negociadas no mês/número total de cotas emitidas
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
24
Fluxo de Caixa (não auditado)
FLUXO DE CAIXA(R$)
RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO II - FII
Mês
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15 set/15
Entradas
CRI
157
557.930
723.504
- 1.500.413
568.778
823.764
739.889
LCI
160
2.017.409
-
-
-
-
-
Over
108
20.552
25.777
17.577
16.197
17.556
22.076
2.595.891
749.282
- 1.482.836
584.976
841.320
761.965
Variação do Caixa Gerada pelo Ativo
Saídas
Txa. Administração
169
-
11.325
-
9.241
-
9.044
-
11.476
-
12.922
-
28.786
Txa. Custódia
171
-
9.503
-
9.503
-
9.503
-
9.503
-
9.503
-
9.503
CVM
167
-
3.840
-
-
-
3.840
Txa. Escrituração
184
-
6.749
-
-
8.820
-
4.050
-
2.452
-
2.677
-
32.076
1.168
-
3.099
-
1.268
-
1.140
-
1.151
-
-
Custos Iniciais da Emissão
Outros
Integralização/Cancelamento de Cotas
Pagamento de Rendimentos
Variação do Caixa Gerada pelo Passivo
178
-
-
-
-
-
345.602
- 448.767
- 283.703
- 361.077
- 376.068
- 478.903
- 309.720
- 403.193
-
-
324.969
- 314.653
-
- 388.462
- 334.564
-
Variação de Caixa no Período
2.207.429
414.718
-1.858.904
106.072
531.600
358.773
Caixa no Início do Período
1.018.960
3.226.388
3.641.106
1.782.202
1.888.275
2.419.875
Caixa ao Final do Período
3.226.388
3.641.106
1.782.202
1.888.275
2.419.875
2.778.648
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
25
Mercado Secundário – Bolsa de Valores
A rentabilidade da cota do fundo na bolsa de valores acumulada no terceiro trimestre de 2015 foi de 4,39%, inferior à rentabilidade apresentada pelo IFIX no mesmo período, de -4,10. Nesse período, a cota
do fundo em bolsa, ajustada pelo pagamento de rendimentos, apresenta variação negativa de 2,12%. O
volume diário médio de negociação das cotas no primeiro trimestre montou a R$ 24,5 mil.
RELATÓRIO TRIMESTRAL SET/15
26