O comércio de rua, que durante anos foi praticamente
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O comércio de rua, que durante anos foi praticamente
Junho 2011 – De volta à rua Índice O comércio de rua nas principais cidades europeias Principais ruas e zonas de comércio de Lisboa Lojas emblemáticas Um olhar sobre... Mapa Avenida da Liberdade Mapa Rua Castilho Mapa Rua Augusta Mapa Chiado Mapa Guerra Junqueiro Principais ruas e zonas de comércio do Porto Principais Aberturas 2010 Principais Tendências Acerca da Jones Lang LaSalle 2 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 4 10 11 12 19 20 21 22 23 24 26 28 31 O comércio de rua tem sido um tema muito abordado, em especial nos últimos dois anos. Encarado mais do que nunca como uma alternativa aos Centros Comerciais e uma oportunidade de expansão para muitos lojistas nacionais e internacionais, este formato comercial tem demonstrado um dinamismo crescente muito interessante. A oferta massificada e generalista dos Centros Comerciais está a encontrar um concorrente mais forte no comércio de rua, com as marcas internacionais a olharem para Portugal como um destino de expansão para as suas lojas. Concentrado nas principais avenidas e centros urbanos, começa agora a ser percepcionado quer por lojistas quer por consumidores, como o segmento comercial que oferece um leque de oferta variado, de qualidade e, em alguns casos, único. Neste relatório pretendemos abordar o seu estado actual nas principais ruas comerciais de Lisboa e do Porto, assim como traçar em linhas gerais um retrato das principais cidades europeias. As marcas presentes, os segmentos de actividade em processo de expansão, valores de renda praticados, são alguns dos temas que serão desenvolvidos neste relatório. Patrícia Araújo, Directora de Retail Leasing Esperamos que este trabalho realizado pelo Departamento de Research da Jones Lang LaSalle ajude a compre ender a dinâmica deste formato comer cial que tem vindo a moldar-se de forma surpreendente às necessidades actuais dos consumidores através da oferta de lojas com conceitos cada vez mais apelativos. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 3 Junho 2011 – De volta à rua Após o choque económico sentido por toda a Europa, o mercado de retalho começa lentamente a demonstrar sinais de reanimação. É, sem dúvida, um dos sectores que mais contribui para o crescimento económico, emprego e criação de ambientes de lazer dinâmicos para os consumidores. Embora a diminuição da procura tenha sido uma realidade em 2010, foram várias as marcas que, por toda a Europa, apostaram na abertura de novas flagship stores. O comércio de rua provou ser resistente à crise instalada, com algumas cidades europeias a registarem uma estabilidade ou mesmo crescimento nos valores de renda praticados. Barcelona Com um mercado de retalho muito dinâmico nos últimos anos, Barcelona assistiu a uma reorganização do perfil de algumas das suas principais ruas comerciais. A cidade está agora bem equilibrada e oferece algumas das melhores lojas de Espanha. Porta de L´Angel é o principal ponto de encontro para a moda internacional. A sua localização próxima do El Corte Inglés e da Catedral é propícia a um footfall elevado, tanto de moradores como de turistas. 4 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Pelayo e Portaferrissa são ruas mais curtas que estão novamente na moda, onde as marcas catalãs contam com uma forte presença. A parte superior do Paseo de Gracia, perto da Avenida Diagonal, emergiu como localização chave para as marcas de luxo desde 2007, deixando a extremidade inferior (separada da Porta de L´Angel pela Praça da Catalunha) livre para o mercado de retalho dirigido às massas. A procura neste segmento comercial enfraqueceu ao longo dos últimos anos, espelhando a tendência que se vive em toda a Espanha. Isto acontece principalmente devido ao regresso dos planos de expansão das marcas nacionais direccionados para o formato de Centros Comerciais. Berlim Centro cultural e político da Alemanha, oferece uma multiplicidade de destinos comerciais modernos e bem estruturados. Embora exista um grande número de Centros Comerciais periféricos, o centro de Berlim ainda é dominante. Para Ocidente, Kurfürstendamm é a localização mais proeminente de retalho, formando uma zona comercial junto com Tauentzienstraße. Estes são os locais mais procurados. A Department Store mundialmente conhecida KaDeWe encontra-se aqui instalada, assim como marcas de moda nacionais e internacionais. Para o Leste da cidade, Friedrichstraße tem uma elevada proporção de múltiplas mas também luxuosas marcas, tendo-se estabelecido neste segmento comercial. Também o mercado Hackesche é popular entre os turistas e tem um ambiente comercial similar ao de Covent Garden, em Londres ou do bairro Marais, em Paris. Londres West End é o principal destino de retalho no Reino Unido e um importante centro mundial de retalho. A capital apoia-se numa base de clientes internacionais com uma proporção considerável de vendas no retalho a ser impulsionada pelo turismo. As suas três principais ruas comerciais, Oxford Street, Bond Street e Regent Street formam a maior concentração de retalho na Europa. Oxford Street é uma importante avenida na área de Westminster. Com mais de 300 lojas, é a rua comercial mais movimentada de toda a Europa. Foco do mercado de retalho de West End, nesta avenida podemos encontrar uma infinidade de Flagship Department Stores, que são uma motivação para os consumidores se dirigirem a esta rua. Bond Street é o melhor dos pontos de luxo na Central London e uma localização obrigatória para a maioria das marcas de luxo. Marcas como Chanel, Christian Dior, Dolce & Gabanna, Emporio Armani, Ermenegildo Zegna estão aqui presentes. Já Regent Street beneficiou por ser propriedade plena única da Crown Estates, que implementou uma estratégia de mix de lojas que tem atraído alguns dos grandes retalhistas internacionais para a rua. West End é o principal destino de retalho no Reino Unido e um importante centro mundial de retalho. Covent Garden é uma referência a não perder. É uma área dominada por estabelecimentos comerciais e um local turístico, com um mix de retalho rejuvenescido que agrada aos jovens e aos apreciadores de moda. O forte desempenho das vendas está a começar a converter-se num aumento de rendas, onde historicamente a falta de oferta tem reprimido os valores das rendas. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 5 Junho 2011 – De volta à rua Várias operações de benchmark estão a mostrar o grande potencial de crescimento do mercado londrino, incluindo o recente arrendamento da retalhista espanhola Desigual no 360 Oxford Street e o arrendamento do joalheiro Piaget Swiss na New Bond Street, por valores muito significativos. Paris Paris é uma das líderes mundiais em destinos turísticos e também um dos melhores locais de retalho, juntamente com Londres e Nova York. Continua a atrair as melhores marcas nacionais e internacionais que, inevitavelmente, estão atentas a esta cidade para abrir lojas próprias. Os parisienses preferem zonas como a Champs Elysées, a Rue de Rivoli ou a Ópera e Boulevard Huassmann, enquanto aqueles que vivem nas áreas periféricas preferem fazer as suas compras em Centros Comercias como Rosny 2 ou Velizy 2. Retalho de luxo pode ser encontrado por toda a cidade, com a maior concentração de marcas na Avenue Montaigne e Faubourg Saint-Honoré. As difíceis condições económicas exerceram pressão sobre a capacidade de alguns lojistas em pagar as elevadas rendas que eram praticadas ao longo de 2010 e os lojistas iniciaram junto dos proprietários renegociações dos seus contratos de arrendamento. A actividade de arrendamento está, no entanto, a crescer de novo e as marcas procuram reposicionar-se nos melhores locais para recuperar quotas de mercado. Neste contexto, a disponibilidade permanece muito baixa no eixo principal. Nas ruas secundárias, há também uma forte procura, principalmente por parte de lojas alimentares. Os valores de arrendamento já estão quase recuperados aos níveis pré-crise, porém os proprietários estão mais sensíveis à procura dos lojistas e mais dispostos a aceitar rendas progressivas e incentivos. Madrid Sendo a capital e a maior cidade de Espanha, Madrid atrai um grande número de consumidores, que estão entre os mais ricos do país. Champs Elyséé, Paris 6 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. É também o ponto central da rede de transportes e comunicações, o que resulta em elevados volumes de tráfego turístico e de negócios. Preciados é a rua prime e a localização de retalho mais famosa em Espanha. Apela a um público amplo e muitas das marcas de moda têm a sua Flagship Store aqui. Já a continuação da Ortega y Gasset, entre Serrano e Velazquez, é a zona prime de luxo, mas onde também podemos encontrar marcas mais acessíveis. A zona da Gran Via é no antigo centro da cidade, a Norte de Preciados, e tem uma orientação média de mercado, mas sem a agitação do seu vizinho. Nos últimos 12 meses, a procura abrandou devido ao clima económico, mas ainda se verificaram alguns arrendamentos-chave, como é o caso da Abercrombie & Fitch, que vai abrir a sua Flagship Store na Praça Marquês de Salamanca, no Verão de 2011. A disponibilidade de espaços prime continua baixa, no entanto, as rendas de mercado parecem ter atingido o seu pico em € 220/m2/mês. Milão É a capital industrial, comercial e financeira de Itália e um dos centros mundiais de moda mais famosos, com uma economia dominada pelo sector dos serviços. Não há Centros Comerciais nas áreas centrais da cidade, em grande parte devido ao carácter histórico das construções, o que resulta em regulamentos restritivos. O centro da cidade é composto por duas áreas distintas de compras, mas muito ricas: a primeira, com uma vertente de luxo muito acentuada que está localizada em redor da Via Montenapoleone e engloba mais três ruas para o distrito “Quadrilatero della Moda”. A segunda é a área mais popular em torno da Piazza del Duomo abrangendo a zona pedonal Corso Vittorio Emanuele. Em Milão não há Centros Comerciais nas áreas centrais da cidade, em grande parte devido ao carácter histórico das construções. Apesar do panorama económico moderado, a rua continua a atrair os consumidores e retalhistas, como Stella McCartney que abriu a sua primeira flagship store italiana na Via Santo Spirito. A Abercrombie & Fitch também entrou em Itália com a sua flagship store no Corso Matteotti, em Outubro de 2009. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 7 Junho 2011 – De volta à rua A procura elevada dos retalhistas ajudou a manter os níveis de renda estáveis, embora o mercado continue com falta de transparência e com a gama de unidades classificadas como prime muito alta. Moscovo É o maior mercado consumidor da Rússia, representando 17% do total das vendas de retalho no país. A maioria dos moscovitas fazem as suas compras num dos 75 Centros Comerciais implantados na região, embora existam também algumas áreas proeminentes do comércio de rua. O GUM e TSUM são áreas que acolhem marcas de luxo, predominantemente em Petrovka e Stoleshnikov Lane. As principais ruas para clientes de classe média são Tverskaya Street, Novy e Stary Arbat, onde as marcas do mercado local e internacional de massa podem ser encontradas. Em 2010, a procura aumentou em relação ao ano anterior com os operadores a olharem tanto para os Centros Comerciais como para o comércio de rua como canais de expansão para as suas estratégias de crescimento. Como resultado, a procura supera a oferta para as unidades principais e as taxas de crescimento das rendas deverão aumentar. Este crescimento será mais pronunciado nas localizações prime de comércio de rua, já que as rendas nos Centros Comerciais estão limitadas pelo grande volume de entrada de projectos no mercado previsto para o ano 2011. Munique O gasto em retalho per capita de Munique está entre os mais elevados da Europa e um forte mercado de turismo também ajuda bastante a economia local. Em termos de procura e rendas, a capital do estado da Baviera é o local de topo de retalho na Alemanha e os operadores concorrem para obter as melhores unidades. Kaufingerstrasse e Neuhauser Strasse e a área em torno de Marienplatz, são as localizações prime de rua com um footfall de mais de 12.500 visitantes por hora. Uma vez que os lojistas raramente desistem das suas lojas aqui, as oportunidades para operadores abrirem novas lojas são limitadas. O desenvolvimento de projectos fornece as melhores oportunidades para aquisição de espaços de retalho, como Stoleshnokov, Moscovo 8 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. em Neuhauser Strasse, onde o edifício da Karstadt am Dom deve ser demolido e substituído por um novo edifício comercial em 2013. A procura por espaços continua a ser elevada nas zonas de luxo de Theatinerstraße, Weinstraße, Residenzstraße e Dienerstrasse que fornecem uma boa alternativa para a zona tradicional de luxo Maximilianstraße, onde também existe uma grave carência de espaço. A procura é muito saudável neste momento, particularmente entre retalhistas de moda em processo de expansão. Mas, com a taxa de desocupação baixa, as rendas mantêmse elevadas e a necessidade de key money acentua-se cada vez mais. Os negócios chave mais recentes incluem a Ermenegildo Zegna, localizada na antiga loja Rena Lange em Maximilianstraße, Louis Vuitton, que irá abrir uma Flagship Store de 1.300 m2 de malas e acessórios na central Palais an der Oper e a G-Star, que arrendou uma segunda Flagship Store em Sendlinger Straße. A procura é muito saudável neste momento, particularmente entre retalhistas de moda em processo de expansão. Cidades Europeias Rua Prime Renda Prime (€/m2/ano) Bucareste Calea Victoriei 840 Lisboa Chiado 900 Birmingham Bullring 1.258 Luxemburgo Rue Philippe II/Grand Rue 1.320 Budapeste Váci utca 1.440 Edimburgo Princes Street 1.788 Bruxelas Rue Neuve 1.800 Helsínquia Aleksanterinkatu 1.800 Praga Na Přikopě 1.800 Estocolmo Biblioteksgatan 1.800 Varsóvia Zlote Tarasy 1.800 Kiev Kreschatik 1.836 Atenas Ermou Street 1.860 S.Peterburgo Nevskiy 1.900 Istambul Abdi İpekçi 1.920 Oslo Karl Johans Gate 1.944 Lion Rue de la République 1.950 Amesterdão Kalverstraat 2.300 Copenhanga Strøget 2.350 Dublin Grafton Street 2.475 Barcelona Porta de L´Angel 2.544 Madrid Preciados 2.640 Berlim Tauentzienstraße 2.760 Hamburgo Spitalerstraße 2.760 Dusseldorf Königsallee 2.820 Frankfurt Zeil 3.240 Munique Kaufingerstraβe 3.720 Moscovo Stoleshnikov 3.850 Roma Via Condotti 6.500 Milão Via Montenapoleone 6.800 Paris Champs-Elysées 7.000 Londres New Bond Street 8.000 Fonte: JLL European Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 9 Junho 2011 – De volta à rua Principais Ruas e Zonas de Comércio de Lisboa Conhecida como a cidade das sete colinas, Lisboa oferece aos seus consumidores uma diversidade cultural e comercial cada vez mais atractiva. Das lojas dedicadas ao comércio tradicional aos grandes Centros Comerciais, das marcas nacionais às grandes marcas de renome internacional, Lisboa é um centro cosmopolita com uma dinâmica e oferta de lazer em crescimento. O comércio de rua tem sido o parente pobre do retalho em Portugal. No entanto, nos últimos dois anos tem revelado um nível de actividade em constante crescimento, aproveitando o grau de maturidade atingido pelos Centros Comerciais e assumindo-se cada vez mais como um canal de expansão para operadores nacionais e internacionais. O comércio de rua de Lisboa encontra-se concentrado na sua grande maioria entre o eixo da Av. da Liberdade e a Baixa Lisboeta. Com ofertas bastantes distintas de produtos e marcas, dirigem-se também a diversos perfis de consumidores. A Av. da Liberdade apresenta uma montra de luxo, com marcas internacionais no cartaz. Desde a loja de referência Louis Vuitton, passando pela Dolce & Gabanna e pela abertura, no ano passado, da loja Prada, o consumidor encontra à sua disposição um leque de lojas de luxo muito variado e maioritariamente dirigido ao sector da Moda. Descendo para a Baixa Lisboeta encontramos um comércio de rua mais tradicional e único, onde é possível visitar lojas centenárias com um elevado cunho histórico. Os edifícios que se mantêm fiéis ao seu período arquitectónico, transportam-nos numa viagem ao tempo de Lisboa antiga e são habitados na sua grande maioria, ao nível dos pisos térreos, por lojas dedicadas ao sector da moda e restauração. 10 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. De olhos postos agora no Chiado, temos acesso a uma oferta comercial caracterizada pelo glamour, por uma variedade de produtos muito interessante e uma oferta específica que dificilmente se encontra noutro lugar. Sinónimo de moda, movimento e charme é uma zona que tem verificado uma forte procura, concorrendo agora com a Av. da Liberdade pela designação de zona prime. Semelhante ao comércio de rua de Lisboa, temos o mercado do Porto. Altamente concentrado em três zonas principais, Rua de Santa Catarina, Av. da Boavista e Rua Sá da Bandeira, o comércio de rua da Cidade Invicta apresenta uma forte predominância do sector da moda e restauração. Um comércio muito tradicional convive paralelamente com a presença de retalhistas internacionais, que oferecem um produto com mais qualidade e detêm uma estratégia comercial apelativa ao consumidor. Em comum, o comércio de rua de Lisboa e do Porto têm o facto de tomarem lugar nos centros históricos. Centros históricos com uma oferta disponível muito limitada, face a uma procura cada vez mais maior. Procura a que o mercado não consegue responder de forma eficaz devido em grande parte à necessidade urgente de reabilitação urbana e a uma lei de arrendamento que ainda é desfavorável para os operadores de comércio de rua. Não obstante estes factos, é sem dúvida um segmento que, pela evolução natural do mercado, apresenta um potencial de crescimento muito positivo. Tradição e modernidade unidas num conceito global de comércio que necessita de adoptar estratégias de acção fortes que tragam novamente o consumidor de volta à rua. Lojas emblemáticas Sobrevivem ao passar do tempo com tradição e elegância. Quem por lá passa fica fascinado com a história inscrita em cada canto e leva na memória histórias de uma Lisboa antiga. Estas são algumas das lojas mais emblemáticas da cidade de Lisboa que convivem com as modernas que se vão instalando em seu redor. Fiéis às suas tradições são pontos de visita e consumo a não perder. Junho 2011 – De volta à rua Um olhar sobre... Av. da Liberdade Rua Castilho Rua Augusta Rua da Prata Rua dos Fanqueiros Rua Garrett Rua do Carmo Rua Nova do Almada Príncipe Real Av. Guerra Junqueiro 12 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Av. da Liberdade A Avenida que hoje se pode ver foi construída em 1879-82 no estilo dos Campos Elísios, em Paris. Esta é a mais importante e emblemática avenida de Lisboa e é também a zona prime do mercado de escritórios, por onde circulam milhares de trabalhadores todos os dias. Nesta Avenida podemos ainda encontrar antigas lojas de alfaiates, lado a lado com marcas internacionalmente conhecidas como Louis Vuitton, Prada, Dolce & Gabbana, Armani, Todd’s, Burberry, entre muitas outras. Rua Castilho Rua Augusta Com uma vertente de lojas de luxo muito forte e semelhante à oferta presente na Av. Liberdade, a Rua Castilho é uma artéria comercial muito dinâmica e cosmopolita. Exemplo para outras zonas comerciais, tem promovido através de acções conjuntas entre os seus lojistas, vários eventos de moda com bastante sucesso. Fechada ao trânsito, é a mais conhecida rua da baixa de Lisboa, que liga a Praça do Comércio à Praça do Rossio. É uma das artérias principais da reconstrução Pombalina após o terramoto de 1755, com a maioria dos seus edifícios ainda intactos e bem preservados. O Projecto Castilho Fashion Street é prova disso. Lojas abertas até mais tarde, iniciativas culturais que se misturam com moda, oferta de brindes e animação de rua são algumas das acções. Com um elevado tráfego de consumidores portugueses e turistas, a Rua Augusta é uma das ruas mais movimentadas de toda a Baixa Lisboeta. Com uma elevada concentração de comércio, toda a rua é ocupada por diversas lojas, muitas delas de grandes Iniciativas culturais que se misturam com moda, oferta de brindes e ani mação são algumas das acções que pretendem dinamizar o comércio. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 13 Junho 2011 – De volta à rua cadeias de moda internacionais. Na Rua Augusta contamos com a presença de marcas como a Zara, H&M, Berska, Stradivarius, Mango, Benetton, Lanidor, Parfois, Intimissimi e Seaside. Com esplanadas que se prolongam em toda a sua extensão, a Rua Augusta é o cartão de visita da baixa pombalina comercial, onde as lojas de moda e os restaurantes se misturam muitas vezes com animação de rua. Rua da Prata A Rua da Prata é um dos principais arruamentos da Baixa Pombalina e que liga a Praça do Comércio à Praça da Figueira. Foi construída após o terramoto de 1755, por ocasião da reconstrução da cidade e dado o nome de Rua Bela da Rainha. Na distribuição dos ofícios feita pelas ruas da Baixa, à Rua Bela da Rainha, foram atribuídos os ourives da prata e, nas lojas que sobrassem, os livreiros que antes viviam na sua vizinhança. Após a revolução republicana de 1910, o seu nome foi mudado para Rua da Prata. Actualmente, a Rua da Prata vive do comércio tradicional dedicado maioritariamente a lojas de acessórios, calçado, moda de senhora e artigos para casa. Rua dos Fanqueiros A Rua dos Fanqueiros é um arruamento da Baixa Pombalina que se prolonga da Rua da Alfândega até à Praça da Figueira. Após a reconstrução de Lisboa, estabeleceramse nesta rua os mercadores de fancaria, destinando-se os espaços que sobrassem aos mercadores de quinquilharia. Após a revolução republicana de 1910, o nome da rua foi alterado para Rua dos Fanqueiros. Os edifícios de traça antiga e a passagem do eléctrico conferem uma mística a esta rua, onde contamos com a presença de várias lojas de moda masculina e lojas dedicadas ao comércio de têxteis. Rua Augusta 14 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Preparativos para o embarque das tropas que vão combater na 1ª Guerra Mundial, Rua Augusta, Ano 1916 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 15 Junho 2011 – De volta à rua Florista Jardim do Chiado, Rua do Carmo, início do século XX 16 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. O Chiado É uma das zonas mais emblemáticas da cidade de Lisboa. Com o surgimento dos Centros Comerciais nos anos 80, o Chiado ressentiu-se e tornou-se num bairro sem vida. O ano de 1988 marcará para sempre a história deste bairro com o incêndio que deflagrou no Edifício Grandela e se alastrou por mais dezassete edifícios e destruiu por completo o Chiado. Após uma década em reconstrução, o Chiado voltou a ser um importante centro de comércio de Lisboa, sendo uma das zonas mais cosmopolitas e movimentadas da Capital Portuguesa. A Rua Garrett é o centro do Chiado e onde podemos encontrar uma grande parte da história intelectual da cidade de Lisboa. É a casa da primeira Livraria Bertrand, fundada em 1732, do Grémio Literário do Chiado e do centenário Café A Brasileira. A marca Nespresso elegeu esta localização para implantar a sua primeira loja em Portugal. Zara, Pull&Bear, Bershka, Gardénia e Boss são algumas das principais marcas aqui presentes e que se misturam com lojas de comércio mais tradicional. Rua do Carmo, Chiado Com um elevado movimento pedonal, culmina no conhecido Centro Comercial Armazéns do Chiado, que tem um papel importantíssimo nas afluências de consumidores ao Chiado devido à presença da loja FNAC. A Rua do Carmo é uma rua relativamente pequena mas com um peso comercial significativo. Depois do Incêndio do Chiado, a rua passou por um período de decadência, mas tem vindo A Rua Garrett é o centro do Chiado e onde podemos encontrar uma grande parte da história intelectual da cidade de Lisboa. Rua Garrett, Chiado COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 17 Junho 2011 – De volta à rua a revitalizar-se desde a reabertura dos antigos Armazéns do Chiado sob a forma de um moderno Centro Comercial, e hoje é uma das principais ruas comerciais de Lisboa. Conta com lojas de marcas internacionais e nacionais como a H&M, Stradivarius, Women Secret, Loja do Gato Preto, Perfumes & Companhia, Aerosoles, Ana Salazar e Multiópticas. A Rua Nova do Almada usufrui do movimento pedonal proveniente da Rua do Carmo e da Rua Garrett. De tipologia íngreme e com passeios estreitos, podemos encontrar várias lojas de moda de marcas internacionais e direccionadas para um segmento médio-alto. É o caso da Levi´s, Pepe Jeans e Trucco. Príncipe Real Localizado no coração de Lisboa, é um dos novos destinos de comércio de rua de Lisboa. Com o Jardim Botânico como pano de fundo, tem recebido no último ano uma oferta de retalho interessante e considerável. De lojas de moda, a restaurantes e esplanadas, o Príncipe Real está a revelar-se um local trendy e urbano. Um forte impulsionador desta zona foi, sem dúvida, a empresa norte-americana Eastbanc, que detém aproximadamente 20 edifícios nesta área e que como forma de rentabilização do investimento efectuado, tem arrendado os rés-do-chão para lojas. Av. Guerra Junqueiro Zona de comércio de rua por excelência e de fácil acesso, oferece um leque de lojas muito diversificado. Lojas de moda, sapatarias, ourivesarias, lojas de decoração e esplanadas agradáveis que convidam ao lazer são o cartão de visita desta artéria comercial. A Av. Guerra Junqueira conta com a presença de marcas muito conhecidas, como é o caso da Zara, Cortefiel, C&A, Massimo Dutti, Pull&Bear, Springfield, Stefanel, Mango, Calzedónia, Chicco, entre outras. Rua Nova do Almada Principais Ruas Comerciais Renda Prime/m2/ano Av. da Liberdade 840€ Chiado 900€ Rua Castilho renda/m /ano para lojas >100 m 2 18 720€ 2 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Fonte: JLL Research Maio 2011 – De volta à rua Principais Lojas Trussardi Dolce & Gabbana Fly London Villebrequin Emporio Armani Prada Rosa & Teixeira Burberry Timberland Tod’s Furla Longchamp Louis Vuitton Adolfo Dominguez Carolina Herrera Purificacion Garcia Mango Massimo Dutti Gant Marrionnaud Hard Rock Café David Rosas Pronovias Mont Blanc LA Caffé Globe Boss Ermenegildo Zegna Lanidor Equipamentos Comerciais e Hóteis Centro Comercial Tivoli Forum Hotel Marquês de Pombal Hotel Tivoli Hotel Sofitel Hotel Herritage Transportes Públicos Marquês de Pombal Linha Azul e Linha Amarela Avenida - Linha Azul Avenida - 36, 44, 709, 711, 732, 745 Parques de Estacionamento 19 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 19 Junho 2011 – De volta à rua Principais lojas La Perla Karen Miller Stivali Gerard Darel Scorza Veste Couture Hoss Intropia Max & Co Weill 20 Equipamentos Comerciais e Hóteis Galeria Comercial Castilho Hotel Flamingo Hotel Diplomático COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Transportes Públicos Marquês de Pombal Linha Azul Avenida - 74, 711, 713, 732, 748, 753, 758 Parques de Estacionamento Principais lojas Benetton Dimoda Solaris Zara Foreva H&M Stradivarius Friday’s Project Zara Mango 21 Transportes Públicos Springfield Parfois Intimissimi Calzedónia Marionnaud Bijou Brigitte Lanidor Seaside Companhia das Sandes Rossio - Linha Verde Cais do Sodré - Linha Verde Rossio/ Pç. Figueira - 714, 737, 12E, 15E, 36, 44, 709, 711, 732, 740, 745, 759, 760, 790 Parques de Estacionamento COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 21 Chiado Principais lojas Luvaria Ulisses Ana Salazar Muji A Loja do Gato Preto Foot Locker Galerias Pombalinas Santini Nespresso Pull & Bear Apple Bershka Gardénia Hugo Boss Du Pareil au Même Sisley Pastelaria Brasileira Havaneza Vista Alegre Leitão & Irmão Fornarina Hermés Benetton Paris - Lisboa Livraria Bertrand Lanidor Villeroy & Boch Blanco Massimo Dutti Zara Levi’s Ruly’s Miss Sixty Custo Barcelona Sacoor Wesc Teresa Alecrim Trucco Voa Pepe Jeans Springfield Women Secret Perfumes & Companhia H&M Stradivarius Accessorize Multiópticas Equipamentos Comerciais e Hóteis Armazéns do Chiado Transportes Públicos Baixa/Chiado Linha Azul e Linha Verde Chiado - 92, 758, 790, 28E Parques de Estacionamento Principais lojas Fun & Basics Marionnaud Pull & Bear R&R Giovanni Galli Stefanel Perfumes & Companhia Springfield Transportes Públicos Mango Chicco Calzedónia Benetton Cortefiel C&A Zara Alameda Linha Verde e Linha Vermelha 22, 740, 767 22, 720, 740, 767 10, 717, 720 Parques de Estacionamento COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 23 Junho 2011 – De volta à rua Principais Ruas e Zonas de Comércio do Porto Cidade de novas tendências, o Porto tem revelado uma personalidade comercial em constante mudança. Aberto a conceitos inovadores, começa a ser preenchido não só pelo sector da moda, mas também por lojas de design, mobiliário, moda retro, sectores expostos em espaços originais e multifuncionais que já atraem uma massa crítica de consumidores significativa. Eleita pelo Financial Times como um excelente destino para uma viagem de pouco dias, a cidade do Porto tem assistido ao rápido desenvolvimento nos últimos tempos de algumas zonas comerciais mais vanguardistas, como é o caso da Rua Miguel Bombarda, Rua do Rosário, Rua Galeria de Paris, Rua Cândido dos Reis, Rua Passos Manuel e Rua Ferreira Borges. Rua de Santa Catarina Apesar do surgimento deste novo comércio de rua que promete marcar a diferença, o Porto é ainda maioritariamente caracterizado pela presença de lojistas independentes com uma qualidade de oferta mais reduzida face a operadores internacionais. Também a implantação da Media Markt nesta rua permitiu um aumento de afluência de consumidores. Na generalidade, o comércio de rua na cidade do Porto é fortemente dominado pelos sectores de moda, artigos para o lar e restauração. As principais zonas de comércio são a Baixa do Porto, onde estão localizadas a Rua de Santa Catarina e a Rua Sá da Bandeira, a Av. da Boavista, que apesar de não ter uma oferta comercial muito extensa, tem um prestígio associado à sua localização e algumas marcas aí presentes. 24 A Rua de Santa Catarina é dominada por lojas de moda, artigos para o lar, restauração, bens e serviços, contando também com a presença de dois Centros Comerciais, o Centro Comercial Via Catarina e o Porto Gran Plaza, que funcionam como atractivos comerciais desta zona da cidade. Da Livraria Latina, à antiga Ourivesaria Reis & Filhos, passando pelas Galerias Palladium, onde está presente a Fnac e parando no Café Majestic, a Rua de Santa Catarina é a morada de autênticas instituições do Porto. Foi na Rua de Santa Catarina que em 1988, abriu a primeira loja da Zara fora de Espanha. Av. da Boavista A mais longa avenida do Porto concentra edifícios de escritórios, hotéis, zonas de habitação e uma zona comercial considerada de luxo e equiparada à Av. Liberdade em Lisboa. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Tabacaria Africana na Rua de Santo António, Porto Com a Casa da Música como cartão de visita, é na Av. da Boavista que se localiza o Centro Comercial Aviz. Devido à sua tipologia e ocupação, este cluster comercial com 1250 m2 aproxima-se mais da classificação de comércio de rua do que de Centro Comercial. Entre a sua oferta cosmopolita e de luxo, conta com a presença de marcas como a Homeless, MaxMara, Wesley, Fashion Clinic, Rosa&Teixeira, Purificacíon Garcia, Hugo Boss e Ermenegildo Zegna. Rua Sá da Bandeira Com uma predominância do sector da moda e restauração, a Rua Sá da Bandeira é uma das mais importantes ruas da Baixa Portuense. Nela podemos encontrar o emblemático Mercado do Bolhão, que tem sido objecto de grande discussão perante o projecto previsto de reabilitação, que pretende trazer uma nova vida e dinâmica a este espaço histórico e símbolo da cidade do Porto. Rua de Santa Catarina, Porto À semelhança da oferta comercial presente noutras ruas do Porto, a Rua Sá da Bandeira é fortemente dominada por lojistas locais, de comércio tradicional em detrimento de lojistas internacionais que representam uma fatia muito residual da oferta comercial. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 25 Junho 2011 – De volta à rua Principais Aberturas 2010 Miss Sixty Custo Barcelona, Rua Nova do Almada nº 75 A baixa lisboeta foi o local escolhido para a abertura da primeira loja Custo Barcelona em Portugal. A loja com 94 m2 encontra-se dividida em dois pisos, com um showroom no piso superior onde são apresentadas as famosas e criativas colecções de Custo Dalmau. Miss Sixty, Rua Nova do Almada nº 86 Em Julho do ano passado, a Sixty Portugal inaugurou a primeira Flagship Store no Chiado. O espaço promete tornar-se uma referência no mundo real de lifestyle, reflectindo a atitude cosmopolita da Miss Sixty e Energie. A criatividade, aliando moda a design, é um factor distintivo desta loja, destinandose a um público muito exigente, que aprecia qualidade e estilo. Criada em 1989, representa actualmente uma fusão de estilos, pela atitude experimental e original das colecções. 26 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Apple M Store, Rua Garret nº 20 Abriu no Chiado um novo espaço de produtos Apple, que oferece ao consumidor um piso dedicado ao serviço de aconselhamento e demonstrações de produtos Apple. Nespresso, Rua Garret nº 8 Uma experiência única – é isso que oferece a loja Nespresso. Desde um serviço personalizado de boas-vindas, a um eficiente sistema de notificação do atendimento por sms, passando por uma inovadora área de iniciação que permite descobrir o universo Nespresso, tudo foi pensado ao pormenor. A nova Boutique oferece também um espaço dirigido à Nespresso Business Solutions. Koni Store, Rua da Trindade nº 28 A cadeia de restaurantes Koni Store que conta já com vários espaços abertos no Brasil trouxe a moda dos Konis para Lisboa. Num cenário cool e urbano com um atendimento personalizado, a moda do sushi tem tido sucesso. Filthy Rich, Rua António Maria Cardoso nº 39 B Filthy Rich™ Portugal é um conceito de origem norte americana, inovador e original em Portugal que pretende tornar acessível ao seu público-alvo a aquisição de réplicas licenciadas de jóias históricas e reconhecidas internacionalmente, desenhadas por conceituados designers para celebridades mundiais. FLY London, Av. da Liberdade nº 230 Muji, nº 63-75 Rua do Carmo É a abreviatura de Mujirushi Ryohin, que significa ‘produtos de qualidade sem marca’. A primeira loja Muji em Portugal tem cerca de 300 m2, distribuídos por dois pisos. Objectos e acessórios para a casa, escritório e lazer, mobiliário, produtos de beleza, artigos de viagem, roupa e acessórios compõem a oferta da marca que começou com 40 produtos e que actualmente conta mais de 8 mil referências. Sob o lema “sempre progressiva, nunca convencional” a Fly London abriu uma original loja na Av. da Liberdade. O ex-libris deste espaço é uma tecnologia inovadora através da qual um cliente que experimente um artigo Fly, vê a sua imagem projectada em tempo real num ecrã que o coloca num cenário interactivo das Ruas de Londres, Tóquio ou Nova Iorque. Filthy Rich Prada, Av. da Liberdade nº 206-210 Voa, Rua Nova do Almada nº 96 Foi das inaugurações com mais destaque que ocorreram no ano 2010. A marca de luxo que veste pelo mundo fora pessoas num estilo contemporâneo e chique, implantou-se finalmente em Lisboa. A “Voa” escolheu o Chiado para abrir a sua segunda loja. A Voa oferece, entre muitas outras coisas, produtos têxteis, louças, velas, sabonetes, livros, flores e produtos gourmet. Um espaço imponente, com mais de 650 m2 de loja, divididos em dois pisos, que oferecem a colecção de senhora, homem, acessórios e perfumaria. Para além da vasta gama de produtos, coloca à disposição dos seus clientes um espaço para degustação de cafés e chás, onde cada cliente poderá parar para descansar e relaxar. Voa COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 27 Junho 2011 – De volta à rua Principais Tendências O comércio de rua está de volta e está na moda. Apesar da assumida dificuldade em se afirmar face ao Centros Comerciais, novas tendências de consumo estão a surgir, uma nova consciência e geração de consumidores procuram agora no comércio de rua uma lufada de ar fresco. A massificação de marcas e produtos dos Centros Comerciais Vs a exclusividade e originalidade de algumas marcas presentes em lojas de comércio de rua começa a ganhar terreno e a marcar a diferença. Lojas de moda de luxo, grandes cadeias internacionais, lojas vintage, lojas gourmet, lojas especializadas, espaços multifuncionais, galerias de arte e lojas de design são alguns dos segmentos de actividade que podemos encontrar na oferta de comércio de rua. São espaços com um estilo muito próprio, estudados ao pormenor, de forma a atraír com sucesso um consumidor muito habituado ao formato de Centros Comerciais, onde num só local, muito comodamente, consegue encontrar tudo o que procura. A presença de grandes marcas tem revelado o potencial deste formato que constitui, sem dúvida, uma oportunidade de expansão para o mercado de retalho nacional. Um passeio pela Baixa-Lisboeta leva-nos a um universo com um peso histórico e cultural muito importante. O painel de lojas presentes neste cenário é uma mistura entre o antigo e o moderno. Do lojista, proprietário de uma loja e marca 28 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. centenária conhecida quase como marco turístico a visitar e a constar nos roteiros da cidade de Lisboa, passamos para espaços modernos, com design, onde marcas internacionais marcam a sua presença no mercado português de retalho. De conceitos originais às cadeias de moda mais conhecidas e massificadas, o comércio de rua de Lisboa é uma mistura interessante que proporciona uma experiência de compra cada vez mais agradável. Mas é necessário reinventar este formato comercial. Aproveitando o dinamismo demonstrado ao longo do ano 2010 e que superou o desempenho dos Centros Comerciais, o comércio de rua tem revelado um enorme potencial. A maturidade alcançada pelos Centros Comerciais abre as portas para este formato e coloca-o na mira de operadores, especialmente internacionais, que tentam exportar para Portugal o sucesso das suas marcas noutras capitais europeias. Para tal, a reabilitação da cidade, em especial dos seus centros históricos, é um dos factores mais críticos e urgentes. No entanto, este é um tema que revela uma necessidade de agilização inevitável. Em prol do interesse demonstrado por parte de investidores, lojistas e consumidores, os processos de licenciamento deverão ser menos morosos de forma a viabilizar os montantes de investimentos aplicados. Neste momento e apesar de alguns esforços efectuados neste sentido, continuamos a assistir a processos que se desenrolam por tempo ilimitado, caracterizados em muitos casos por um leque de restrições que conduzem em última análise ao abandono dos projectos por parte dos investidores. Também dentro desta temática, deparamo-nos com a nova Lei do Arrendamento Urbano que, apesar de não ter vindo provocar alterações significativas no mercado, poderá, a longo prazo, trazer uma nova dinâmica ao mercado. Uma das mudanças verificadas diz respeito à figura do trespasse. De acordo com a nova lei, caso ocorra um trespasse é direito do proprietário actualizar a renda de imediato, assim como, poderá proceder à denúncia do contrato efectuada com um pré-aviso de 5 anos. Perante este cenário, acrescem mais alguns factores que devem ser analisados e altamente melhorados. Para que este formato comercial continue a atrair o interesse dos vários agentes de mercado, é necessário que as autarquias ofereçam condições de segurança, estacionamento, tornem os passeios transitáveis e, como foi dito anteriormente, apostem na reabilitação. Mas o desafio não está só nas mãos das entidades governativas. Também os lojistas, não tendo uma entidade que faça uma gestão integrada e garanta o bom funcionamento do comércio, como é o caso dos Centros Comerciais, terão de ser mais proactivos e empenhados na dinamização das zonas onde estão instalados, profissionalizando-se, colaborando em acções de marketing conjunto e mantendo as lojas abertas quando os consumidores estão disponíveis para comprar. O tempo é de oportunidade para um segmento que continua a lutar arduamente pela sua afirmação. Aproveitar a onda de procura que se tem verificado e criar Rua Augusta condições de mercado para que a oferta possa responder eficazmente ao nível de procura, é fundamental e urgente. O comércio de rua é um elemento dinamizador da vida de uma cidade. Pelo desejo natural de experienciarem momentos de lazer, os consumidores estão cada vez mais disponíveis para efectuarem as suas compras em lojas de comércio de rua. Para tal, a adopção de novas ideias dinamizadoras deve ser o caminho a seguir. Olhar para os exemplos europeus e perceber o que tem de ser feito para gerar um sentido comercial colectivo entre lojistas. que pode ser feito para dinamizar este segmento. Tratam-se de acções de combate à desertificação e que pretendem criar novas vivências nos consumidores. Associações de comerciantes unem-se em prol de uma causa comum: promover os seus espaços através da realização de vários eventos: música ao vivo, exposições de arte e design, desfiles de moda, entre outros. São iniciativas como estas que devem ser promovidas com mais frequência, incentivando e mudando hábitos de consumo que contribuem em última análise para o sucesso deste formato comercial. É crucial manter a continuidade das marcas neste segmento, como também atrair outras que funcionem como complemento à oferta já existente. No entanto, há que ter consciência que o comércio de rua ainda não é um fenómeno de massas e dirige-se ainda muito a quem tenta fugir aos Centros Comercias. Várias iniciativas têm sido levadas a cabo com o objectivo de atrair os consumidores à rua depois do seu dia de trabalho. Mudar mentalidades e introduzir novos costumes, que por toda a Europa já são dados adquiridos, mas em Portugal ainda têm que ser implantados. Projectos como o “Chiado after Work” ou “Noites Claras” dão o exemplo do COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 29 Junho 2011 – De volta à rua Quiosque de vendas de refrescos e outras bebidas, Praça do Príncipe Real, Ano 1908 30 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. Acerca da Jones Lang LaSalle Nos últimos 13 anos conseguimos solidificar a nossa operação no mercado imobiliário nas áreas de avaliações, consultoria, comercialização, gestão integrada, investimento imobiliário, arquitectura e soluções corporativas para empresas. A Jones Lang LaSalle é reconhecida por se assumir como um verdadeiro parceiro de negócios e está cotada entre as 400 melhores empresas do mundo. A nossa vocação é dar resposta a proprietários, promotores, investidores e ocupantes, acompanhando de perto todo o ciclo de um projecto imobiliário. Os nossos serviços Desde 1997 temos vindo a acumular experiência nas áreas de Centros Comerciais, Retail Parks e Factory Outlets, sendo hoje líderes incontestáveis em consultoria e comercialização. No sector de escritórios actuamos desde 2002 e alcançámos já uma posição de destaque em Agência e de liderança em Corporate Solutions no mercado nacional. BEST COMMERCIAL PROPERTY AGENCY PORTUGAL Jones Lang LaSalle (Portugal) BEST COMMERCIAL PROPERTY AGENCY EUROPE Jones Lang LaSalle (Portugal) Consultoria Avaliações Gestão de Edifícios de Escritórios Gestão de Centros Comerciais Gestão de Património Agência de Retalho Agência de Escritórios Soluções Corporativas para empresas Tenant Representation Investimento Arquitectura Research BEST INTERNATIONAL COMMERCIAL PROPERTY AGENCY Jones Lang LaSalle (Portugal) COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. Todos os direitos reservados. 31 Jones Lang LaSalle Escritório Jones Lang LaSalle Portugal Av. Duque D´Ávila, nº 141, 1º dto 1050-081 Lisboa Tel: +351 21 358 32 22 Fax:+351 21 358 32 23 Patrícia Araújo Directora de Retalho Lisbon Head of Retail [email protected] Cristina Cristovão Directora de Consultoria&Research Lisbon Head of Consultancy&Research [email protected] Maria José Vaquero Directora de Management Services Lisbon Head of Management Services [email protected] Carlos Cardoso Director de Arquitectura Lisbon Head of Architecture [email protected] June 2011 www.joneslanglasalle.pt COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.
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