Informação de Valor

Informação de
VALOR
R e v i s t a
d a
D C L
V a l u e
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R e a l
E s t a t e
ANO 02
•
Nº 02
A CONQUISTA
do espaço
EM BUSCA DE SEGURANÇA E PRIVACIDADE,
PESSOAS E EMPRESAS OPTAM PELO
AUTOARMAZENAMENTO
INFORMAÇÃO DE VALOR
1
Informação de
SUMÁRIO
VALOR
06
10
MAIS VALOR
COM A PALAVRA
NOVIDADES SOBRE O MERCADO
CONSELHOS DE
ESPECIALISTAS EM
DIREITO IMOBILIÁRIO
13
SUSTENTABILIDADE
LOGÍSTICA PARA SALVAR
RECURSOS NATURAIS
18
E-COMMERCE
NA SUA PORTA EM UM CLIQUE
2
INFORMAÇÃO DE VALOR
/LaVioleteraOficial
www.lavioletera.com.br
21
32
SOB MEDIDA
PONTO DE VISTA
PASSO A PASSO DO BTS
SUPERADOS OS OBSTÁCULOS,
BOAS PERSPECTIVAS
24
34
CAPA
CANAL D-ESPAÇO
A CONQUISTA DO ESPAÇO
É VER PARA CRER
INFORMAÇÃO DE VALOR
3
EDITORIAL
INFRAESTRUTURA MODERNA
EM LOCALIZAÇÕES ESTRATÉGICAS.
Cautela para
crescer
E
Serviços
// Auto-elétrica // Borracharia
// Lubrificação // Lavagem
// Troca de óleo
Infraestrutura
// Segurança 24h // CFTV // Vestiários
// Loja de conveniência // Restaurante
// Amplo estacionamento
UM PERÍODO DE
RETRAÇÃO DEVE
SER CONTORNADO
COM ESTRATÉGIAS
DE GERENCIAMENTO
PARA MANTER O
INVESTIMENTO”
sta edição de Informação de Valor traz um conjunto de reportagens que mostram
que, independentemente do cenário financeiro atual, o setor mantém-se firme e
com perspectivas otimistas em médio e longo prazo.
Os especialistas em Direito Imobiliário Ana Paula Baggio e Maurício Maciel
observam entre seus clientes a tendência crescente de estruturação e planejamento prévios de qualquer obra. Já os consultores da PwC Eduardo Luque e Renato Revoredo vêem
maior atenção para o aprimoramento da gestão interna. São estratégias que se tornam
ainda mais importantes e urgentes em períodos de retração como o que atravessamos hoje.
Para quem aceita o desafio de crescer nesse momento, não faltam oportunidades.
A crise energética que prejudica parte da indústria, de um lado, gera novos produtos e
serviços – alguns exemplos são as lâmpadas de LED e a consultoria para economia de
gastos nesse setor. É a vez de a sustentabilidade sair do papel e tomar seu lugar nos setores público e privado, como demonstram os exemplos da matéria sobre logística para
salvar recursos naturais.
Planejamento também é a palavra que norteia o setor de Built to Suit, em que a obra
é totalmente adequada às necessidades do cliente. A rapidez na execução desses projetos pode ser conferida nas nossas páginas, no passo a passo da obra de um dos maiores
clientes da DCL, comprovando a excelência desse modelo.
Nas próximas páginas você também vai conhecer a fundo um novo mercado com alto
potencial de crescimento, o self storage. Os boxes de armazenamento são a nova resposta
logística a uma demanda tanto empresarial quanto residencial.
Se o cenário é incerto e o momento, de cautela, aqui estão algumas iniciativas que
correspondem aos prognósticos otimistas de quem sabe ler todas as variantes econômicas
e sociais do nosso país. Aproveite!
E boa leitura!
Paola Noguchi
Diretora- geral da DCL Real Estate
Lojas de conveniência que oferecem uma grande
variedade de produtos para facilitar sua vida.
• ANO 2 – NÚMERO 2
Informação de Valor é uma publicação da DCL Real Estate distribuída
gratuitamente.
• A reprodução das reportagens é autorizada desde que citada a fonte.
Todos os direitos autorais reservados.
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Produção e coordenação: Página 1 Comunicação
Edição: Cristina Cassiano
Redação: Ester Athanásio, Luis Fernando Duarte e Ana Paula Scorsin
Fotos: Arquivo pessoal e Página 1 Comunicação
Projeto gráfico: Baras.com.br • Diagramação: Lucas Oliveira
Curitiba.PR // Esteio.RS
// Canoas.RS (em breve)
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INFORMAÇÃO DE VALOR
www.redemegaposto.com.br
INFORMAÇÃO DE VALOR
5
MAIS VALOR
DCL APOSTA NA ADMINISTRAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS
A DCL Real Estate expande sua atuação para o mercado de shopping centers
e administra, desde agosto de 2015, o Shopping Cidade, em Maringá, no noroeste do Paraná. A empresa já era proprietária do prédio e agora também passa a
comandar as operações do empreendimento. Inaugurado em 2003, o Shopping
Cidade tem mais de 50 mil m² construídos e 120 lojas em funcionamento, incluindo
um hipermercado, ampla praça de alimentação e atrativos de entretenimento,
como quatro salas de cinema e oito pistas de boliche. O shopping conta ainda
com 990 vagas de estacionamento, sendo que 720 são cobertas. A intenção da
nova administradora é impulsionar o crescimento do complexo de lojas. A DCL
já estuda o potencial do local para revitalização e expansão.
ENTREGADORES AUTÔNOMOS
A Amazon, empresa multinacional de vendas on-line, está desenvolvendo
um aplicativo móvel que possibilita a qualquer pessoa fazer entregas, em vez
de transportadoras e empresas de correios. Para o projeto funcionar, a Amazon
está listando tradicionais empresas varejistas de grandes centros urbanos para
estocar o produto. O projeto, que ainda não tem data prevista para o lançamento,
é conhecido internamente como “No meu carrinho”.
SELF STORAGE PROTEGE E ARMAZENA
OBRAS DE ARTISTAS CONSAGRADOS
O self storage D-espaço se tornou abrigo para dezenas de obras de arte. A
VCG Empreendimentos investiu em uma grande edificação residencial próxima
do Parque Barigui. Além de condomínio de alto padrão, o Parque das Artes será
um espaço com capacidade de integrar cultura, arquitetura moderna e conforto,
onde sete torres residenciais vão homenagear, cada uma, um artista paranaense.
Cerca de 60 telas compõem o acervo do futuro empreendimento, que tem inauguração prevista para 2017. Durante a fase de construção, a coleção de obras
de arte permanece armazenada nos boxes da D-espaço. “O self storage surgiu
como uma alternativa cômoda e principalmente segura para o acervo”, relata
Guilherme Vialle, sócio diretor da VCG.
DESAFIOS DO SETOR EM ENCONTRO
DO SETOR IMOBILIÁRIO EM SÃO PAULO
Pelo segundo ano consecutivo, a executiva Paola Noguchi, Diretora-geral
da DCL Real Estate, participou de um encontro nacional promovido pelo Global
Real Estate Institute. Há 20 anos o GRI funciona como um clube imobiliário
que reúne investidores, incorporadores, bancos de investimento, loteadores e
empresas hoteleiras e estimula o debate entre os líderes do setor imobiliário.
A intenção é conectar os executivos e construir oportunidades de negócios.
Nesta edição, a DCL teve participação especial, já que Paola representou a
D-espaço no debate sobre o tema “Self Storage: Expectativas e Desafios”.
BARREADO NA CASA COR
O self storage D-ESPAÇO, em parceria com o corretor Eduardo Canto,
promoveu uma ação social dentro da Casa Cor Paraná 2015, principal mostra de
arquitetura e decoração na cidade de Curitiba.
O Barreado do Canto acolheu profissionais do setor imobiliário convidados
para confraternizar, saboreando o barreado, tradicional prato da culinária paranaense. Além de proporcionar a degustação da receita típica, a ação motivou a doação de peças de roupas de inverno e cobertores para a Campanha do Agasalho.
HIGIENE INFANTIL EM EXPANSÃO
Segundo levantamento realizado pelo Euromonitor, o mercado de cuidados
pessoais e higiene para bebês teve um crescimento de 58% em cinco anos e pulou
de R$ 3,6 bilhões para R$ 5,7 bilhões.
Esse aumento é reflexo de um novo comportamento social. Os bebês hoje
recebem mais atenção e são mais valorizados. Ganham mais roupas, brinquedos e
produtos de higiene. A indústria está de olho nesse novo comportamento e tem se
preocupado em lançar novos produtos.
A Fisher Price, originalmente fornecedora de brinquedos, se associou a
empresas do setor de higiene para lançar linhas especiais para crianças. Produtos
para pele, cabelo, proteção solar, lenços umedecidos e pomadas para assaduras
são alguns desses itens. A tendência é acompanhada por diversas outras marcas.
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INFORMAÇÃO DE VALOR
CURITIBA RECEBE NOVO
CONDOMÍNIO LOGÍSTICO
No fim de outubro de 2015 a DCL Real Estate entregou mais
uma grande edificação logística. O Armazém 3, localizado em
Pinhais, na Região Metropolitana de Curitiba, é um condomínio
logístico modulável com 12 mil m² que foi construído em apenas nove meses. Réplica do Armazém 5, lançado no primeiro
semestre de 2014, o Armazém 3 tem docas reguláveis e capacidade para atender até sete empresas ao mesmo tempo, ou seja,
sete módulos individuais. Por se tratar de locação modular, os
espaços ofertados variam de 3.364,30 a 5.065,65 m². Entre as
vantagens do prédio estão a estrutura para mezanino e escritório, portaria 24h e fácil acesso às rodovias que ligam Curitiba
ao interior do Paraná, ao Sudeste e ao Sul do país.
INFORMAÇÃO DE VALOR
7
Para aquelas coisas que você adora e sabe que
vai precisar um dia, mas que não fazem parte da
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INFORMAÇÃO DE VALOR
INFORMAÇÃO DE VALOR
9
COM A PALAVRA
PLANEJAMENTO E ESTRUTURAÇÃO
reduzem riscos
ENTREVISTA COM ANA PAULA BAGGIO SALVALAGGIO BIALLY E MAURICIO MACIEL,
ADVOGADOS DE DIREITO IMOBILIÁRIO DO MARINS BERTOLDI ADVOGADOS ASSOCIADOS
Por Cristina L. Cassiano
QUAIS SÃO HOJE AS TENDÊNCIAS DE NEGOCIAÇÃO
E DE IMÓVEIS NO SEGMENTO CORPORATIVO?
Percebemos recentemente uma leve retração nos negócios
imobiliários. Alguns clientes seguraram as vendas para perceber melhor o momento da economia e do mercado. Por outro
lado, temos visto mais operações de loteamento e urbanização.
Independentemente disso, a tendência é de preocupação crescente com a estruturação e o planejamento prévios, na busca
por maior proteção aos interesses da empresa, e a assessoria
jurídica preventiva, buscando evitar conflitos posteriores, seja
com parceiros de negócios, seja com a administração pública
ou consumidores.
OS NOVOS MODELOS DE CONTRATOS, COMO O
BUILT TO SUIT, JÁ TÊM JURISPRUDÊNCIA NO BRASIL?
Há pouca jurisprudência sobre estes novos modelos de contratos imobiliários, mas há uma tendência nos tribunais de tratá-los como contratos atípicos. Para Built to Suit, por exemplo, em
que pese tratar-se de uma locação prevista na Lei 8.245/91, são
contratos que não estão sendo submetidos exclusivamente à Lei
do Inquilinato, segundo o entendimento do STJ.
A REDUÇÃO DE CRÉDITO TEM AMPLIADO A SOLUÇÃO DE FINANCIAMENTO DIRETO COM AS CONSTRUTORAS. É UMA BOA ESTRATÉGIA PARA AMBAS
AS PARTES?
O financiamento direto com as construtoras é uma alternativa ao financiamento bancário e oferece maior flexibilidade de
negociação para o adquirente, já que tem regras próprias e é
menos burocrático.
Atualmente percebe-se que o financiamento direto tem
sido oferecido para o público de médio e de alto padrão, pois
os prazos de pagamento são menores, exigindo maior capa-
10
INFORMAÇÃO DE VALOR
cidade de pagamento. No entanto, especialmente diante das
novas medidas da Caixa Econômica Federal (líder desse mercado) que restringem o acesso ao crédito para a compra de
imóveis, percebe-se um aumento na procura deste tipo de
financiamento.
COSTUMAMOS
DIZER
A modalidade de financiamento
direto traz
riscos QUE
maiores
CURITIBA
O BAIRRO
para os compradores. As
construtorasÉpodem
financiarMAIS
a construção do empreendimento
com
algum
banco,
hipótese
VIÁVEL DE SÃO PAULO”em que
o imóvel adquirido ficará hipotecado a esse banco, ainda que
quitada a dívida do comprador com o adquirente. Caso a construtora não cumpra suas obrigações para com o banco e deixe
uma dívida com a instituição financeira, o comprador poderá
perder o imóvel.
Para o incorporador ou construtor, representa uma estratégia para reduzir o volume de imóveis em estoque e diminuir a
desistência da compra, especialmente no atual cenário econômico brasileiro.
QUAIS AS PRINCIPAIS DEMANDAS DE DIREITO
IMOBILIÁRIO QUANDO SE TRATA DESSE MERCADO
CORPORATIVO? COMO PODEM SER SOLUCIONADAS?
As demandas ultrapassam o Direito Imobiliário. Negócios
desta natureza começam a ser analisados pelo ponto de vista
jurídico desde sua fase embrionária. E as demandas também
dependem do papel do cliente no negócio, pois seus interesses
serão diferentes conforme sejam donos de imóvel, incorporadores, construtores ou investidores.
Durante o planejamento prévio, a estruturação do negócio
envolve, na grande maioria dos casos, análises de Direito Societário, Contratual, Tributário e Imobiliário. Nesta fase, geralmente o dono do imóvel apresenta preocupações em garantir
que permanecerá com a propriedade do imóvel caso o negócio
não dê certo, obter o maior retorno com menor risco e menor
tributação, evitar ou mitigar as responsabilidades perante os fases subsequentes do negócio. As estruturas bem planejadas
adquirentes e os riscos decorrentes da atividade do incorpora- oferecem mais segurança, menor custo e alinham os interesses e
dor. Além disso, procura restringir
as expectativas de todas as partes
seus investimentos no negócio à
envolvidas.
entrega do imóvel e garantir o reAs demandas também abrancebimento da contraprestação. Já
gem a elaboração dos contratos
os incorporadores e investidores
entre as par tes envolvidas no
têm preocupações em limitar os
investimento e na execução dos
EM LONGO PRAZO, HAVERÁ
investimentos necessários neste
negócios, momento em que é basAUMENTO DA PROCURA NA LOCAÇÃO,
primeiro momento, buscando retante importante a atenção aos demunerar o proprietário do imóvel
ESPECIALMENTE NO MODELO BTS E NAS talhes do Direito Imobiliário e das
apenas após os recebimentos das
regulações envolvidas (legislação
SOLUÇÕES DE GALPÕES LOGÍSTICOS.“
receitas de venda. Também preciambiental, trabalhista, anticorrupsam garantir que os investimentos
ção, regulatória, fiscal etc.).
iniciais não serão desperdiçados e, para tanto, buscam maior
comprometimento e vinculação do dono do imóvel. De qualquer
QUAL SUA PERSPECTIVA PARA O MERCADO IMOlado, outros interesses também podem existir conforme as pe- BILIÁRIO CORPORATIVO EM MÉDIO E LONGO PRAZO?
culiaridades de cada caso.
Em médio prazo a tendência é uma retração nos lançamenPara suprir estas necessidades, é importante haver esta tos de novos empreendimentos, na venda e na compra de imóanálise e estudo interdisciplinar, seguidos de instrumentalização veis, bem como no crédito imobiliário, reflexo da desaceleração
contratual adequada. As estruturas podem ser das mais varia- econômica enfrentada pelo Brasil. Por outro lado, haverá um
das, não havendo uma solução padrão. É uma das etapas mais aumento da procura na locação, especialmente no modelo BTS
importantes, pois seus resultados geram reflexos em todas as e nas soluções de galpões logísticos.
INFORMAÇÃO DE VALOR
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As imagens aqui apresentadas são de caráter meramente ilustrativo e provisório, tendo como finalidade a divulgação do empreendimento para fins comerciais e estão sujeitas a alterações de cor, textura, acabamento e composição. Tanto o
mobiliário quanto os utensílios utilizados para compor as gravuras possuem dimensões comerciais e não integram o contrato de compra e venda. As áreas comuns serão entregues mobiliadas, sem enxoval de mesa e cutelaria. O memorial descritivo
do empreendimento está à disposição dos interessados. Possíveis alterações de projeto serão executadas de acordo com o memorial descritivo. Incorporação do empreendimento Piemonte Versatile Home & Office com registro na 8ª circunscrição
INFORMAÇÃO
DEnúmero
VALOR
Imobiliária - Curitiba-PR - matrícula número
181.198. Alvará
332505 - emitido em 19 de dezembro de 2014. Engenheiro responsável: Rafael Luiz de Medeiros CREA PR 83.501/D. Arquitetos: Luiz Augusto Bacoccini CAU 25.658-7.
12
N
ão faz muito tempo, as crianças ouviam na escola que era preciso economizar água, substância
essencial à vida, para que seus “ filhos e netos”
pudessem viver. Não demorou muito para que a hipótese
de tom futurista fosse conjugada no tempo presente. O
sinal de emergência para um problema conjuntural é a
realidade vivida pelos paulistas desde 2014, quando os
níveis do reservatório Cantareira, o principal da Grande
SP, começaram a cair e chegaram, em janeiro de 2015,
a 3,9% do volume total – o menor nível da história do
Brasil – e o conceito de “volume mor to” se tornou corriqueiro.
A convivência com os termos “crise hídrica” e “crise
energética” e o aumento significativo na tarifa de ambos os recursos trouxeram a certeza de que o padrão
de consumo de fontes de energia precisa mudar para a
manutenção não apenas do atual modelo de sociedade,
mas para garantia da vida. E o prazo é apertado.
Há décadas empresas de diferentes setores se
propõem a contribuir com o meio ambiente
Anderson Zilli, sócio da
CWB LED: tecnologia se
popularizou com a alta
das tarifas de energia
INFORMAÇÃO DE VALOR
13
IDEIAS
A ÁGUA (LITERALMENTE) DOCE DA NESTLÉ
A falta de água também é sentida fora do Brasil. A seca na
Califórnia (EUA) estimulou a Nestlé a desenvolver estratégias
para reduzir o consumo de H2O. Os novos sistemas de filtragem
instalados em uma fábrica próxima a São Francisco custaram
US $ 7 milhões. A intenção é reaproveitar os resíduos da fabricação de leite condensado que antes eram descartados no
esgoto. O líquido tratado irá substituir a água doce usada para
limpeza e esfriamento. A Nestlé garante que economicamente a ação não faz sentido, mas teve de ser adotada porque a
companhia enfrentava pressão popular no que diz respeito à
exploração da água. A reforma prevê redução de 71% no consumo até 2016. Cerca de 240 milhões de litros de água serão
poupados anualmente.
WALMART SEGURA O FRIO
O Walmar t mostra que redução do consumo energético
também requer investimentos. A rede formada por 54 4 lojas
está investindo US $ 34 milhões na substituição dos refrigeradores antigos por equipamentos mais modernos, com portas
que diminuem a perda de ar frio. A companhia também investe
em novas luminárias e estuda a troca dos aparelhos de ar
condicionado. A meta é reduzir os gastos com energia elétrica
em 12% por metro quadrado até 2020.
BRILHANTES
O PRÉDIO VERDE DA CNHI
O grupo CNH Industrial construiu, em Sorocaba, o primeiro Prédio Verde da América Latina com certificado LEED
Gold, o mais importante selo internacional de meio ambiente
para edificações sustentáveis. Inaugurado em 2010,o Centro
de Distribuição de Peças (CD) da divisão Parts& Service é o
mais moderno centro logístico de peças da América Latina.
Com 66 mil m², foi construído dentro dos conceitos de Green
Building, que identificam a construção e o empreendimento
como ambientalmente responsáveis. Todo o material utilizado
na construção, iniciada em 2008, teve a origem cer tificada
para garantir que a obra não utilizasse elementos predatórios
à natureza.
O CD segue a tendência mundial de automação inteligente
e tem números surpreendentes: 47% de economia de energia
elétrica; 30% de economia de água; trata 100% dos resíduos
efluentes, capacidade para tratar 480 m³ de água por dia; reciclagem de 20 toneladas por mês de madeira de embalagens
de fornecedores; reservatório para água da chuva com capacidade de seis milhões de litros; eficiência logística e uso de
empilhadeiras elétricas para diminuição de emissão de CO ² ;
uso de telhas translúcidas para aproveitamento da iluminação
natural;reciclagem de 97% dos resíduos de embalagens dos
produtos que chegam ao CD. Devido ao tratamento interno de
água e aos poços artesianos, é independente do abastecimento da rede pública. A CNH investiu R $ 1,5 milhão somente no
sistema de reutilização de água.
No Centro de Distribuição,
reservatório para água da
chuva com capacidade de
seis milhões de litros
MAIS CALOR NO GPA
Já o Grupo Pão de Açúcar quer desenvolver centrais de
geração solar para abastecer suas lojas com energia limpa.
Até a metade de 2015, R $ 12 milhões já tinham sido destinados
a projetos de eficiência energética nas lojas Extra localizadas
em São Paulo e Rio de Janeiro.
14
INFORMAÇÃO DE VALOR
INFORMAÇÃO DE VALOR
15
e garantir, ao mesmo tempo, o crescimento econômico e o mundial e apenas 5% do brasileiro. A projeção mundial é de
lucro. É o chamado desenvolvimento sustentável. Há soluções que em 2015 essa fatia passe a representar 50% do segmento
inovadoras e criativas mostrando que é possível não apenas e atinja cerca de 80% em 2020.
preservar, mas potencializar a eficiência dos negócios com
Para Zilli, há vários fatores atrativos para a substituição
recursos que aliam o uso de energia renovável ao rendimento das lâmpadas convencionais pela iluminação LED, mas o motivo
da empresa.
principal é a redução de custo. “A indústria é impulsionada pela
O conceito de eficiência energética se enquadra exatamen- crise energética, mas também por razões ambientais, já que o
te nesse ponto. Consiste na busca de alternativas para “fazer LED é 99% reciclável; as casas e comércios menores procuram o
mais com menos”, segundo a Associação Brasileira das Empre- LED visando, em primeiro lugar, a redução de gastos com tarifa
sas de Serviços de Conservação de Energia (ABESCO), que atua de luz, fator predominante para o Brasil”, explica.
no apoio a empresas de consultoria a corporações dispostas
O aumento no preço da energia elétrica, que no Paraná
a melhorar o uso das fontes de energia. São as ESCOs (Energy chegou a 50% em 2015, é a principal motivação para aderência
Services Company), empresas de engenharia especializadas do sistema LED. “Esse mercado apresentou um crescimento
em promover a eficiência energética e de consumo de água expressivo de 2014 para cá; com o alarme da crise energética, a
nas instalações de seus clientes.
gente sente que as pessoas já não são mais leigas no assunto”,
Esse uso racional da energia é aplicado principalmente conta o engenheiro.
na iluminação e climatização. As ESCOs oferecem uma anáDe acordo com cálculos da CWB LED, empresas que oplise abrangente sobre como a energia é gasta na empresa e tam pela instalação economizam, em média, 70% com energia
como pode ser potencializada.
elétrica. O Hotel Slaviero é
Exemplo simples: indústrias
um dos clientes que aderiu
que aproveitam energia e iluà proposta. O investimento
minação solar ou têm reservapara substituição completa,
tórios para captação da água
incluindo 108 quartos, é de R $
da chuva reduzem sensivel30 mil. Já postos de gasolina
HOJE, COM O AUMENTO DA TARIFA,
mente os gastos com água e
24h investem entre R $ 10 mil
EM APENAS 6 MESES A REDUÇÃO NO
luz e têm maior margem para
e R $ 15 mil. O retorno é certo
CONSUMO PAGA OS CUSTOS COM A
investir no negócio.
e tem data para chegar. “Até
A recomendação é de que
2014, um posto que investisse
INSTALAÇÃO DO LED.“
as companhias busquem proessa quantia esperava um ano
jetos de eficiência energétie nove meses para recuperar
ANDERSON ZILLI, ENGENHEIRO ELETRICISTA E SÓCIO DA CWB LED
ca desde o início, para evitar
o valor; hoje, com o aumento
gastos adicionais na substida tarifa, a economia fica aintuição de equipamentos antigos ou de baixo rendimento.
da mais evidente: em apenas seis meses a redução no consumo
paga os custos com a instalação”, afirma Zilli. “O dinheiro que
UMA LUZ PARA A ECONOMIA
seria gasto com a fatura de luz é destinado a melhorias que vão
Cada vez mais empresas se desenvolvem com base na gerar economia”, complementa.
oferta de tecnologia de ponta para otimizar esses recursos.
A iluminação é um dos fatores mais significativos no
Em Curitiba, três jovens viram na crise energética uma boa gasto de energia. Calcula-se que pelo menos um terço da
oportunidade para ingressar nesse mercado e formalizaram, fatura seja gasto pelas luminárias. O sistema LED oferece
em meados de 2014, a CWB LED, especializada na venda de vantagens na redução do consumo, na manutenção e tamlâmpadas LED associada a um serviço de consultoria direcio- bém no descar te, elemento impor tante para empresas que
nado a espaços comerciais, industriais e, em menor escala, consomem lâmpadas em quantidade. O LED tem, no mínimo,
residenciais. “Essa tecnologia chegou com atraso no Brasil, o dobro de vida útil que uma lâmpada convencional. Uma luz
se comparado a outros países do mundo, inclusive da América de LED de uso comercial ( 8h /dia) dura 50 mil horas (20 anos) ,
Latina; agora, por causa do alto custo da energia, o produto já as convencionais têm durabilidade média de 15 mil horas.
se popularizou e a curva de crescimento está explodindo no Além disso, projetos luminotécnicos possuem uma qualidade
Brasil”, comenta Anderson Zilli, engenheiro eletricista e sócio de iluminação superior.
da CWB LED.
A utilização de LEDs representa cerca de 15% do mercado
16
INFORMAÇÃO DE VALOR
DCL USA TECNOLOGIA E EFICIÊNCIA
A FAVOR DA SUSTENTABILIDADE
Os empreendimentos da DCL Real Estate possuem itens que promovem a sustentabilidade econômica e financeira das
empresas parceiras. Os prédios são projetados para minimizar os impactos ambientais e proporcionar o reaproveitamento
dos recursos naturais, reduzindo, assim, gastos financeiros. São edificações que priorizam o ganho de eficiência por meio de
equipamentos modernos e seguros, que trazem economia e produtividade às operações logísticas e respeitam os recursos
naturais.
O Armazém 5, em Pinhais (PR), tem iluminação zenital e telhado para reutilização da água. A iluminação zenital é um
tipo de abertura que aproveita a luz natural por meio de domos de telhas translúcidas. O condomínio logístico possui ainda
sistema de reuso de água. A água proveniente da chuva é retida pelo telhado e destinada a uma caixa de água específica.
Os litros acumulados podem ser usados para limpeza externa e irrigação de jardins, reduzindo custos e reaproveitando o
recurso natural. O Armazém 3, semelhante ao Armazém 5, também conta com esses itens sustentáveis.
INFORMAÇÃO DE VALOR
17
E-COMMERCE
Mesmo sendo um mercado em expansão, segundo a Pesquisa Nacional do Varejo On-line realizada pelo Sebrae, as empresas do setor encaram alguns desafios, como marketing, logística
e estoque.
NA SUA PORTA EM
um clique
UMA EM CADA TRÊS EMPRESAS É EXCLUSIVAMENTE ON-LINE.
CONHEÇA MAIS DETALHES DESSE MERCADO QUE ESTÁ EM EXPANSÃO
Por Ana Paula Scorsin
S
entar em frente ao computador ou pegar o celular, amplo universo para pesquisa e informações do produto que se
fazer cotação de produtos em diversos sites e fi- deseja consumir, e a abrangência, pois é possível comprar de
nalizar a compra com pouco mais de um clique. Se várias localidades, além do local onde se mora.”
em 1995, ano em que a internet chegou ao Brasil,
Essa compra não é feita apenas na frente do computador.
falassem que isso seria possível, certamente duvidaría- Os dispositivos móveis também vêm ganhando espaço. A mesma
mos. A internet revolucionou o nosso modo de vida. Hoje, pesquisa levantou que em 2015 a compra on-line foi feita via PC
segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (computadores de mesa) por 60% dos entrevistados. Com tablet
(IBGE) , metade dos brasileiros tem acesso domiciliar à são 28% e com smartphone, 31%. A compra on-line ainda não
internet, o que corresponde a 85,6 milhões de brasileiros ultrapassou a física, que é utilizada por 64% dos entrevistados,
acima de 10 anos de idade.
mas está bem próxima. A “geração digital” utiliza mais seus
Compras on-line têm algumas vantagens em compa- dispositivos móveis do que as demais gerações, porém, tem
ração à loja física. Os três principais motivos para a pre- menor poder de compras que faixas etárias mais altas.
ferência pelo ambiente virtual, segundo pesquisa da PwC,
O mercado do e-commerce cresce expressivamente desde
são preços menores (citado por 54% dos entrevistados), 2007. Dados da e-bit, referência no fornecimento de informações
ausência de deslocamento (43%) e possibilidade de fazer sobre e-commerce nacional, estimam um crescimento de 20%
compras 24 horas por dia, sete dias por semana (38%).
em 2015, informa Oliveira.
Hyrla Marianna Oliveira, coordenadora nacional de
Para Eduardo Ribeiro, proprietário do Mestre Dalma, site de
Projetos de Comércio Eletrônico do Serviço de Apoio às venda de camisetas de Cuiabá (MT), o movimento é evidente.
Micro e Pequenas Empresas (Sebrae) , destaca que há “O mercado on-line de fato tem crescido ano após ano e hoje
outras vantagens. “A profundidade, pois a internet é um representa cerca de 10% do varejo mundial.”
18
INFORMAÇÃO DE VALOR
produz a peça assim que é encomendada. Ribeiro explica que
os produtos são estocados na própria fábrica. ”Hoje temos um
espaço de 200m², onde mantemos cerca de três mil peças em
estoque que podem se transformar em qualquer produto, o que
diminui muito nosso custo.”
MARKETING POR NICHO
Já a Dafiti possui um centro de distribuição com 38 mil m² em
No mundo virtual, propaganda é a chave do negócio. A Jundiaí e conta com 1.700 funcionários só no Brasil. São mais de
comunicação com o consumidor final na maioria dos casos é 100 mil produtos e mil marcas de roupas, calçados, acessórios,
realizada pelas redes sociais. A relação por esses canais de produtos de beleza e para casa, além de artigos esportivos.
comunicação impacta diretamente na decisão de compra: 77%
Além de estimular a demanda por produtos de origem local, a
dos entrevistados afirmam que as redes sociais os influenciam empresa também gera empregos nas áreas de logística. “Logísao escolher produtos. “O grande desafio na internet é como se tica é uma área sensível principalmente pela dimensão do país,
destacar e construir sua marca, por isso o marketing precisa ter custo do frete e logística reversa”, comenta a coordenadora
estratégias bem definidas e, para pequenos varejistas, a entrada do Sebrae.
por um nicho é a indicação”, destaca Oliveira.
“Hoje os Correios ainda são a única opção viável para
A Dafiti, maior e-commerce de moda da América Latina, é pequenos empreendedores do comércio on-line, devido a sua
um exemplo de inovação na web. Nos últimos anos a empresa capilaridade na entrega”, afirma Ribeiro. Essa realidade é perinveste na sua plataforma mobile com aplicativos para os siste- ceptível: segundo pesquisa do Sebrae, 87,1% das entregas são
mas operacionais iOS e Android. Hoje o aplicativo já tem mais de realizadas via Correios.
dois milhões de downloads e os acessos via mobile representam
aproximadamente 16% do tráfego da loja.
LOGÍSTICA E ESTOQUE
O modo como cada empresa faz seu estoque varia bastante
de acordo com o seu porte e modelo de negócio. Pode ser em
cômodos residenciais, em salas comerciais, box de self storages,
armazém compartilhado ou armazém privado. Ter um estoque
pronto para os negócios é importante. “A gestão do estoque
também é fundamental para agilidade na disponibilização dos
produtos on-line e para a entrega”, diz Oliveira.
A Mestre Dalma, por exemplo, trabalha com um estoque
bem enxuto devido ao método de fabricação “on demand” – que
DADOS DA E-BIT ESTIMAM
UM CRESCIMENTO DE
20% EM 2015”
HYRLA MARIANNA OLIVEIRA,
COORDENADORA NACIONAL
DE PROJETOS DE COMÉRCIO
ELETRÔNICO DO SEBRAE
CURIOSIDADES
UMA PIZZA foi o primeiro produto comprado
pela internet: grande e de pepperoni, cogumelos e
queijo extra. O pedido foi realizado pelo site da Pizza
Hut nos EUA, em 1994.
O PRIMEIRO LIVRO vendido pelo site da
Amazon foi ‘Fluid Concepts & Creative Analogies:
Computer Models of the Fundamental Mechanisms
of Thought’.
O PRIMEIRO CELULAR com internet foi o
9000 Communicator, lançado em 1996 pela Nokia. O
aparelho tinha telefone, fax, calendário e o acesso
à rede.
EVOLUÇÃO DO ACESSO À INTERNET NO BRASIL
Número aproximado de usuários, incluindo por meio
de dispositivos móveis (em milhões)
10
14
30
120
48
2000
2003
2007
2010
Predomínio
das classes
AeB
Ainda predominam
as classes A e B.
Surgem as lanhouses e o uso das
redes sociais
Expansão do
uso para as
classes C e
D. Forte crescimento das
redes sociais
Maior capilaridade da
internet em todas as
classes sociais. Início
do acesso por celular
INFORMAÇÃO DE VALOR
2014
Fonte: Nielsen Ibope
19
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QUE É BUILT TO SUIT (BTS)?
É uma modalidade que atende os objetivos do investidor e do locatário, por se adequar às necessidades de ambos, seja em relação a preço, seja
pela perenidade no contrato de locação. O investidor faz
a obra de acordo com as orientações do locatário. Assim,
a construção fica nos moldes do que é estipulado em contrato, desobrigando o locatário a ter um imóvel próprio ou
a se fixar em um determinado lugar, permanentemente. O
Built to Suit garante flexibilidade por ser um negócio sob
medida.
“O BTS é um empreendimento que deve ter a cara do
cliente”, destaca Mônica Moraes, gerente de Propriedades
e Novos Negócios da DCL Real Estate. Muito praticado fora
do Brasil, o BTS está sendo bem difundido no país, pois faz
o caminho contrário das construções tradicionais: ao invés
do empresário se adequar a uma estrutura pronta, é o espaço que se alinha ao que o cliente e, consequentemente,
o mercado deseja.
A DCL se diferencia nesse mercado por ter o compromisso com o prazo na entrega, a qualidade da obra e também por
fornecer uma assessoria pós-construção.
Atacarejo da Adega Brasil em Pinhais (PR):
modelo de BTS construído pela DCL
INFORMAÇÃO DE VALOR
21
ETAPAS BTS
Veja a seguir as principais etapas para a construção de um empreendimento pela modalidade BTS:
4.
ASSINATURA DO CONTRATO
O contrato é assinado levando em consideração o cumprimento das exigências do cliente, sendo fixado um período de
permanência no imóvel de médio ou longo prazo. Com isso, o
investidor terá tranquilidade sobre o retorno dos recursos aplicados. Há contratos de cinco, dez ou mesmo 15 anos de vigência.
1.
2.
5.
6.
ENTENDIMENTO DAS NECESSIDADES
O cliente apresenta suas necessidades ao investidor que
cria um projeto que seja “a cara” do empreendedor, ou seja, que
se assemelhe ao perfil do negócio. Também há casos em que o
cliente – geralmente, quando é uma rede – estipula as características da construção baseado em um padrão já estabelecido.
TERRENO
Proprietário do terreno, o investidor começa as obras
com a terraplanagem da área e a instalação dos alicerces,
sempre seguindo o projeto adequado às demandas do cliente.
IDEIAS
Depois, é feita a definição do briefing, em que o conjunto
das informações e as diretrizes da obra são estipuladas. Essas
ideias, posteriormente, são trabalhadas – no caso da DCL – por
um grupo especializado, formado por um arquiteto e uma equipe
de engenharia.
3.
ORÇAMENTO
O escopo do projeto é apresentado ao cliente, que, se
achar necessário, pode solicitar alterações e adaptações.
Após isso, é realizado um orçamento da obra para aprovação do empreendedor.
OBRA
O tempo de conclusão da construção da obra – que pode ser feita pelo locador ou por terceiros – varia de acordo com o tamanho do empreendimento, peculiaridades da estrutura, condições climáticas (em períodos chuvosos a obra é mais devagar) etc. No
entanto, com a aplicação de uma estrutura pré-moldada, o tempo médio de construção pode ser de três a seis meses. A DCL também
oferece serviços de suporte ao cliente, que vão desde auxílio para a aprovação e liberação do alvará de funcionamento a apoio para
o fornecimento de água, luz, linhas telefônicas e internet para que o empreendimento comece a funcionar o mais rápido possível.
PASSO
A PASSO
Acompanhe as etapas de construção do imóvel desenvolvido pela DCL
Real Estate para a Adega Brasil, em Pinhais (PR). O tempo de construção dessa obra foi de quatro meses.
Terraplanagem
Implantação das fundações e alicerces
Aplicação da estrutura pré-moldada
Construção dos pisos, mezanino, salas e banheiros
Cobertura, acabamento da obra e trabalho na parte externa
Finalização do exterior da obra
Entrega do empreendimento para o cliente
22
INFORMAÇÃO DE VALOR
INFORMAÇÃO DE VALOR
23
CAPA
Simone Lopes e Mônica Moraes,
funcionária e gerente da D-ESPAÇO
CONHEÇA O SELF STORAGE, MODELO DE SELF AMERICANO QUE CRESCE COM FORÇA
NO BRASIL E CONQUISTA ESPAÇO NOS CENTROS URBANOS; CURITIBA É PIONEIRA COM
PRIMEIRA UNIDADE DO PAÍS A DISPONIBILIZAR ACESSO 24H
Por Ester Athanásio
C
1993. Embora vagaroso, o ingresso apresentou grande potencial
de crescimento, sobretudo nos últimos anos. O poder aquisitivo
conquistado pelo brasileiro nas últimas décadas vem somar
forças a esse processo, já que, quanto maior a renda, maior a
capacidade de consumo das famílias e a necessidade de um espaço adicional para armazenamento dos bens. Por isso os boxes
operados nas regiões centrais das cidades saem na vantagem:
além do fácil acesso, atraem famílias e empresas com maior
rendimento financeiro.
Dados recentes confirmam o potencial desse mercado em
solo brasileiro. Apesar de ser um conceito pouco disseminado
e ainda desconhecido pelo cidadão comum, empresas que já
operam no país apresentam fortes indícios de uma demanda
latente: taxa de vacância baixa e expansões iminentes.
O mercado americano é bastante maduro e indica
om o inchaço dos centros urbanos, a disputa pelo metro quadrado trouxe consequências claras para quem
depende das metrópoles, seja para viver ou trabalhar.
O preço dos terrenos cresceu exponencialmente, a
verticalização apareceu como resultado e os apartamentos cada vez mais reduzidos se tornaram a solução
urbanística. Simultaneamente, surgiu um problema dentro
de casa: já não há mais espaço de sobra para guardar objetos e documentos usados com pouca frequência. Agora,
o recurso que se apresenta para qualquer necessidade de
armazenamento é o self storage, um mercado que começa
a se desenvolver no país.
Nascido nos Estados Unidos na década de 1960 e com
amplo desenvolvimento nos últimos 30 anos, o modelo
de autoarmazenamento chegou tardiamente ao Brasil em
PREÇO SOBE, TAMANHO CAI
SELF STORAGE OCUPA
novo espaço
24
INFORMAÇÃO DE VALOR
O preço dos imóveis cresceu mais que o dobro da inflação, com alta de 7,3%, enquanto o IPCA ficou em 3,2% em 2013. Curitiba foi a
capital que teve maior variação de preços no mês (3,7%) e acúmulo de 19,6% ao longo do ano. Dados da Associação dos Dirigentes de
Empresas Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR) apontam que, nos últimos anos, a capital paranaense apresentou uma evolução
agressiva no valor do metro quadrado das áreas privativas dos apartamentos novos. A média de tamanho oscilou, embora a tendência
verificada seja de encolhimento. Em São Paulo a queda na metragem média foi mais brusca.
CURITIBA
SÃO PAULO
ANO
PREÇO/ M ²
1 QUARTO
2 QUARTOS
3 QUARTOS
4 QUARTOS
ANO
PREÇO/ M ²
TAMANHO
2009
R$ 3.313,00
40 m²
66 m²
103 m²
224 m²
2007
R$ 3.200,00
102 m²
2010
R$ 4.015,55
40 m²
67 m²
100 m²
215 m²
2012
R$ 7.173
73 m²
2011
R$ 4.666,00
42 m²
66 m²
102 m²
228 m²
2014
R$ 9.191
62 m²
2012
R$ 5.184,00
41 m²
65 m²
97 m²
227 m²
2013
R$ 5.680,08
42 m²
66 m²
98 m²
226 m²
2014
R$ 6.193,00
39 m²
63 m²
98 m²
232 m²
Abril, 2015
R$ 6.274,30
x
x
x
x
Dados: Embraesp
Dados: Ademi-PR, referente a apartamentos residenciais novos de Curitiba. Valores médios de preço e medidas.
INFORMAÇÃO DE VALOR
25
camente nula. Os contratos são mensais, sem fiador, sem condomínio e a contratação é imediata, pois basta apresentar os
documentos pessoais. O seguro dos bens declarados já está
incluso no contrato. Prático, o self é procurado por corretores,
engenheiros e arquitetos que indicam a locação para clientes
com casa em fase de construção, reforma ou mudanças.
Empresas do setor incrementam o atendimento ofertando
benefícios extras como sala de reuniões, computadores e impressoras sem custo adicional. Ambiente propício para gestores
de e-commerce, comerciantes, autônomos e empresários que
aproveitam o local para atender fornecedores e clientes.
como é amplo o horizonte para atuação das companhias que
decidiram investir no modelo de locação de unidades autônomas,
os boxes. Só em 2014, o mercado americano faturou a cifra de
U $ 24 bilhões, enquanto o brasileiro, R $ 140 milhões. Os dados
são da Expo Self Storage 2014.
Enquanto os brasileiros recorrem ao autoarmazenamento
diante do inchaço das metrópoles, o modelo já é parte da cultura
americana, que reúne todas as características para esse tipo
de mercado. O alto consumo e as elevadas taxas de mobilidade
levaram os norte-americanos a buscar locais alternativos para
guardar todo tipo de objeto que adquirem. A tradição é tão intensa que deu impulso para criação do reality show Storage Wars,
da TV A & E, que leiloa os boxes abandonados, pois, em caso
de inadimplência, a legislação americana (como a brasileira),
tende a autorizar a penhora e leilão do material armazenado
para cobrir dívidas.
Há quatro décadas o self storage representa o setor que
mais cresce na indústria de imóveis comerciais dos Estados
Unidos. Cerca de 10% dos lares americanos alugam uma unidade
de armazenamento, o que representa 10,8 milhões de casas ou
um total de 113 milhões de pessoas atingidas, um crescimento
médio de 9,5% ao ano. Devido ao desenvolvimento do setor, os
americanos têm acesso a um mercado bastante segmentado,
com galpões especializados em cada apelo de armazenagem,
desde as empresas que guardam papeis até pessoas que não
querem se desfazer de antigas lembranças.
Embora recente, o mercado brasileiro promete resultados
otimistas, com média de taxa de vacância em 12%. Segundo a
Associação Brasileira de Self Storage (ASBRASS), São Paulo é
o ambiente mais maduro e contabiliza mais de 80 unidades em
operação. No Brasil, são 144 pontos que ofertam um total de 305
mil m². A maior parte dos investidores é local, apenas três são
estrangeiros. O valor do metro quadrado varia de boxes a R $ 27
a R $ 121. Os contratos e pagamentos são mensais.
COMO FUNCIONA
O autoarmazenamento é solução para estoque, arquivo morto, depósito de móveis, documentos e objetos pessoais, colecionadores, intercambistas, pessoas em processo de mudança ou
reforma e até para aqueles que não conseguem se desfazer de
objetos com valor emocional. O self storage serve para guardar
qualquer tipo de objeto, com exceção de produtos ilegais, claro.
No Brasil, a atividade é classificada como uma modalidade
de locação, sem qualquer vínculo de prestação de serviço. Essa
característica reforça os conceitos de sigilo e privacidade pregados pela categoria, já que o usuário é o único que tem acesso
ao box e a seus pertences. As operadoras costumam garantir
segurança 24h, com monitoramento de dia e vigilância à noite
e funcionam em horário comercial.
26
INFORMAÇÃO DE VALOR
Somente o usuário
tem acesso aos boxes
e a seus pertences
QUADRO COMPARATIVO
BRASIL
ESTADOS UNIDOS
Desde 1993
Desde 1958
Penetração: 0,13% das residências
Penetração: 10% das residências
Faturou R$ 140 milhões em 2014
Faturou U$$ 24 bi em 2014
144 unidades (84 em SP)
50 mil unidades
-
Média de 299 boxes por unidade
305 mil m²
Total 13 milhões m²
Mercado misto
Mercado segmentado por necessidade
Taxa de ocupação anual: 80%
Taxa de ocupação anual: 84,2%
24 HORAS
A D-ESPAÇO, instalada em Curitiba, foi além: é a primeira
(e única) do Brasil a oferecer aos inquilinos o acesso 24h aos
boxes ocupados. O avanço é significativo. Agora, pessoas e
principalmente empresas que precisam manusear seus bens
fora do horário comercial, encontram uma alternativa prática e
confortável. “Nós percebemos que, para alguns perfis de pessoas
e empresas que buscam o aluguel de espaço, não bastava têlo à disposição em horário comercial, porque para algumas
necessidades é essencial acessar os objetos guardados em
horários alternativos”, analisa Paola Noguchi, Diretora Executiva
da DCL Real Estate, empresa que administra a marca D-ESPAÇO.
O sistema trabalha com unidades autônomas (box) de tamanhos variados, à escolha do usuário, e a burocracia é prati-
DESAFIO DA VEZ
Os investidores brasileiros encontram como obstáculos ao
crescimento a falta de regulamentação e o desconhecimento do
brasileiro sobre o assunto. De acordo com a ASBRASS, a atividade possui classificação federal e alguns estados, como São
Paulo, possuem regulamentação específica por meio de portaria.
Contudo, as leis municipais ignoram a existência da atividade, o
que dificulta a operação. “Em nível municipal, desconhecemos
qualquer um que tenha classificação específica, o que dificulta
a questão de zoneamento, características do imóvel com relação a vagas de estacionamento e banheiros e a cobrança dos
impostos”, explica Flávio Del Soldato, presidente da ASBRASS.
Para Soldato, é difícil dizer quando o mercado brasileiro vai
chegar à maturidade. “Mesmo em uma cidade como São Paulo,
onde a atividade surgiu há 22 anos, poucas pessoas conhecem
ou tiveram algum contato com a atividade”, explica Del Soldato.
Desde 2008, as incertezas econômicas que atingiram os
EUA fizeram com que investidores repensassem a atuação no
mercado de autoarmazenamento. Agora, a crise chega ao Brasil
e com ela, as dúvidas.
A julgar pelo mercado norte-americano, o Brasil pode não
somente superar a recessão, mas ainda se beneficiar do cenário de pessimismo para conquistar mais usuários. Nos Estados
Unidos, a indústria de self storage se manteve resistente nos
últimos cinco anos.
Antes da recessão, instalações de self-storage já eram usadas por clientes submetidos a mudanças de estilo de vida, tais
como divórcio, morte de um ente querido, ou novo emprego. Durante a recessão, a indústria experimentou um influxo de novos
negócios devido ao aumento da procura por parte dos proprietários deslocados de suas casas para apartamentos menores.
O drible também é resultado de esforços do próprio setor. Ao
contrário de outros setores da indústria de imóveis comerciais,
operadores de self storage podem negociar melhor o preço de
locações de curta duração. Essa flexibilidade diante de condições de mercado adversas garante a ocupação. Além disso, tem
baixos custos operacionais, o que permite segurar o
INFORMAÇÃO DE VALOR
27
SELF STORAGE EM BOXES
HOJE
GRANDES NÚMEROS
Entre as principais e maiores
empresas de self storage em
atividade nos EUA, atualmente, estão
a Public Storage, a U-Haul, a Extra
Space Self Storage e a Cube Smart.
Acompanhe a história do mercado de self storage no mundo, desde o surgimento nos Estados Unidos, em 1889, até os dias de hoje.
1889
Seis anos mais tarde, a hoje Bekins Moving
& Self Storage expandiu os negócios e a
atividade passou a ser utilizada também na
Califórnia e em outras regiões dos EUA.
2012
De 1998 a 2012, o setor de
autoarmazenamento mais que dobrou.*
1895
1 EM CADA 10
lares americanos aluga uma unidade
de autoarmazenamento.**
Apenas nos EUA,
existem mais de
50 MIL UNIDADES
de self storage
disponíveis*
As quais oferecem
um total de 13
MILHÕES DE M²
em espaço para
autoarmazenamento*
SELF STORAGE
NO BRASIL
Hoje, há um total de
100 EMPRESAS de
autoarmazenamento
espalhadas pelo país,
que oferecem juntas
cerca de 170.000
m² em espaço
Fort Lauderdale, Flórida – cidade
americana sede da primeira empresa
de self storage no mundo, chamada
Lauderdale Storage e fundada em 1958.
1958
1960
1998
Fundação da 1ª empresa de armazenamento
comercialmente viável, na cidade de Sioux City,
Iowa, EUA. Hoje, a empresa é mundialmente
conhecida como Bekins Moving & Self Storage.
IMÓVEIS COMPACTOS
Após a prática de armazenamento, o ano de 1960 marca o início
do autoarmazenamento, o self storage, nos EUA. A atividade
foi inserida rapidamente à cultura americana, principalmente,
em razão da tendência imobiliária de casas cada vez
menores. O self storage se tornou uma extensão delas.
Após os EUA, o mercado de
autoarmazenamento ganhou
espaço no Canadá, Austrália
e vários países da Europa.
Existem mais de 60.000
instalações de self storage
espalhadas pelo Planeta. Só
nos EUA, estão disponíveis
mais de 50.000 delas.**
Ano de surgimento
do MERCADO DE
SELF STORAGE em
terras brasileiras
2015
IMÓVEIS COMPACTOS
Como nos EUA, a tendência imobiliária de residências
e apartamentos pequenos também chegou ao Brasil
e influencia o uso do autoarmazenamento.
* Fonte: Self Storage Association (Associação Americana de Self Storage) e o Census Americano. ** Fonte: https://www.selfstorage.com/
aumento de preços em momentos de baixa demanda. Em 2010, o
crescimento foi retomado com o aumento nas taxas de emprego.
No Brasil não é diferente. Apesar do mau momento econômico, empresas apresentam planos de expansão para 2015. A
D-ESPAÇO, inaugurada em março, dobra a taxa de ocupação
todos os meses e já planeja a inauguração da segunda unidade
de Curitiba. Além disso, o plano de expansão da empresa prevê
a operação de 450 novos boxes em três anos, chegando a um
total de 600 boxes, o que fará da marca a maior do sul do país.
Segundo Del Soldato, essa não é a primeira vez que o self
brasileiro contorna adversidades e, inclusive, se beneficia dela.
“O self storage surgiu no Brasil antes do plano Real e demonstrou
ter boas possibilidades nas fases de crise por ser uma alternativa
interessante para estoques que ficam menores e empresas que
28
INFORMAÇÃO DE VALOR
buscam reduzir seus imóveis; quando o mercado residencial desaquece, há a maior oferta de galpões que podem ser adaptados
a atividade; empresas que utilizam esses imóveis, tem um maior
nível de desocupação, o que também aumenta a oferta de galpões.”, explica. Ainda de acordo com o presidente da ASBRASS,
as demandas que abastecem os galpões não pisam no freio durante a crise, o que garante a manutenção do setor. “As situações continuam acontecendo: imóveis são negociados, casais
se separam, residências ficam cada vez menores e as pessoas
continuam precisando de espaços temporários”, complementa.
EXCELÊNCIA DE SOBRA
A D-ESPAÇO, administrada pela DCL Real Estate, foi inaugurada em Curitiba no início de 2015. Localizada em área de fluxo
intenso, às margens da Linha Verde (principal via de acesso à
zona norte da cidade), a 15 minutos do Centro da capital e bem
servida de pontos comerciais, a unidade surge em boa hora,
sobretudo para a Zona da Sul da cidade, região com crescimento
demográfico intenso e em plena expansão.
O ponto reflete a dinâmica vivida pela capital do Paraná: a
BR 316, rodovia que servia prioritariamente para o transporte
de cargas e operações logísticas, se transformou em “Linha
Verde” e, com horários restritivos para caminhões, é carregada
de veículos particulares que transportam moradores de Curitiba
que circulam dentro da cidade. A região também mudou: cresceu,
recebeu residências de alto padrão e atraiu um comércio variado,
que torna a localidade independente em termos de oferta de
produtos e serviços.
São 1000 m² distribuídos em 154 boxes. Há cinco opções de
tamanho para locação: 3, 4, 6, 9 e 20 m², a partir de R $ 200 mensais. Pelo fato de a volumetria a ser aproveitada, e não apenas
a área – como em escritórios e residências – o espaço locado
comporta além do que se possa imagina. Toda a mobília de um
sobrado de 150 m², por exemplo, coube em um box de apenas
9 m² da D-ESPAÇO. Já os equipamentos de um salão de beleza
de 90 m² foram armazenados em um box de apenas 4 m². A alternativa de empilhar os pertences representa economia para
quem aluga. O box usado pelo salão foi contratado por R $ 280
mensais, sem custos adicionais com tributos. Já a sala comercial
que era usada antes tinha o aluguel fixado em R $ 2.600 somados
a outras despesas como IPTU.
A D-ESPAÇO investe em itens para ser a marca
INFORMAÇÃO DE VALOR
29
X DA QUESTÃO
PESSOAS
EMPRESAS
Mudanças;
Divórcio;
Arquivo morto;
Reformas;
Malas;
Estoque de pequenos varejistas;
Expatriação;
Documentos;
E-commerce;
Herança;
Equipamentos sazonais
e esportivos;
Prontuários médicos;
Atraso entrega
do imóvel novo;
mais completa da sua área de atuação. Possui acesso livre ao
wi-fi, business center com área de trabalho, sala de reuniões,
acesso com senha individual, carrinhos para carga e descarga,
seguro de acordo com valor do bem declarado já incluso na mensalidade, portas de alumínio (são mais leves e de fácil manuseio),
parceria com empresas de mudança e materiais de suporte
para embalagens e doca para carga e descarga com elevador
regulável que se adapta a todos os tamanhos de caminhão. A
D-ESPAÇO, por ser a única do Brasil com acesso 24h, facilita
para a rotina de quem precisa guardar documentos, equipamentos e mercadorias em um local apropriado e ter a liberdade de
remanejá-lo com frequência, na hora que preferir.
Segundo a diretora da empresa, a preocupação com os detalhes é característica da companhia. “O lema da D-ESPAÇO é a
excelência e por isso oferecemos uma infraestrutura completa;
tudo é planejado para que o self seja uma extensão da casa
de nossos clientes, servindo como uma verdadeira garagem”,
afirma Noguchi.
Intermediários: engenheiros, arquitetos, imobiliárias,
transportadoras
MÍNIMOS DETALHES
O cuidado da empresa com os detalhes é visto da portaria ao setor de carga e descarga, na arquitetura que brinca com a natureza do negócio (como o painel da recepção,
que lembra um container) ao uniforme dos colaboradores,
criados pela estilista Vanessa Lisboa. “Levei em conta o
conceito do self storage, que traz a ideia de organização,
limpeza e espaços bem divididos”, explica. “Trouxe referências do minimalismo, com elementos essenciais, mas
suficientes para deixá-lo elegante e funcional. A camisa
mais alongada atrás, para que a pessoa possa se abaixar
com segurança, por exemplo. Além disso, o blazer tem
a possibilidade de retirar as mangas e virar um colete,
trazendo versatilidade à peça”.
AS SITUAÇÕES CONTINUAM ACONTECENDO:
IMÓVEIS SÃO NEGOCIADOS, CASAIS SE
SEPARAM, RESIDÊNCIAS FICAM CADA VEZ
MENORES E AS PESSOAS CONTINUAM
PRECISANDO DE ESPAÇOS TEMPORÁRIOS.“
FLÁVIO DEL SOLDATO, PRESIDENTE DA ASBRASS
30
INFORMAÇÃO DE VALOR
INFORMAÇÃO DE VALOR
31
PONTO DE VISTA
SETOR IMOBILIÁRIO: APÓS DESAFIOS,
PERSPECTIVAS SÃO FAVORÁVEIS
O
Por Eduardo Luque e Renato Revoredo
setor imobiliário brasileiro, representado por suas empresas de incorporação residencial e comercial, viveu
altos e baixos nos últimos dez anos. Passou de um setor
que tinha uma gestão familiar e menos profissionalizada
a um segmento mais maduro e capacitado. Com a grande
quantidade de IPOs de 2007, chegou ao auge das expectativas otimistas em 2010 e, finalmente, enfrentou o descontrole operacional
e resultados financeiros abaixo do esperado entre 2012 e 2014.
Entre os players deste mercado, o momento é quase unânime:
o tamanho do setor está, no viés mais otimista, em cerca de 60%
do que se praticava em 2010-11. Esta percepção é embasada pelos
dados de lançamentos de imóveis, os VGVs (Valores Gerais de Vendas – em reais) atuais versus o que se lançava em 2010 (gráfico).
Há consenso de que o mercado é menor e isto pode indicar uma
curva de crescimento mais estável nos próximos anos.O número de
players não diminuiu e o número de empresas e fundos de investimento dedicados aumentou. A concorrência acirrada e os desafios
atrelados ao setor ficam ainda maiores.
As incorporadoras têm desenvolvido estratégias para solucionar as dificuldades decorrentes do crescimento desenfreado dos
“anos de ouro” neste momento de baixa de VGVs, para estarem
prontas quando o novo ciclo de crescimento voltar. O foco tem sido
direcionado para aprimorar a gestão interna, rever portfólio de
ativos e dar giro para estoques de unidades já concluídas.
Outro ponto desafiador é o atual momento de incerteza política
e macroeconômica, que eleva a cautela para aquisição de produtos
imobiliários e torna os encargos financeiros do crédito imobiliário mais
caros, com análise de crédito mais rígida por bancos e incorporadoras.
Ao mesmo tempo, o valor cobrado por metro quadrado, que dobrou
de 2007 a 2013, mantém-se estável e com viés de baixa, o que indica
que o setor pode ser menor ainda do que o percentual citado acima.
Entendemos que existe o outro lado, otimista. Há considerável
déficit habitacional no país, estimado em cerca de oito milhões de
unidades, e uma curva ascendente do PIB per capita em reais que
deve continuar subindo nos próximos anos. Como o lastro brasileiro
ainda é o real, a despeito da desvalorização, a “liquidez” de ativos
tem base em reais e é menos afetada pelas oscilações de câmbio.
Outro fator positivo é o crescimento dos grandes centros urbanos e do número de domicílios, que deve impactar o número de
mudanças de domicílio no longo prazo. Comparativamente a outros países, esse número é pequeno (1,8 vez no Brasil, enquanto
que a média de países desenvolvidos é de 9 a 10 vezes), mas vem
aumentando. Também integra esta equação a representatividade
da faixa etária de 25-45 na pirâmide brasileira, que terá seu auge
nos próximos anos – o chamado bônus demográfico, e este estrato
etário é o maior consumidor de produtos imobiliários.
Estes fatores proporcionarão às incorporadoras, quando trabalharem em produtos certos e para as necessidades dos seus
clientes, uma margem de lucro razoável para empresas, acionistas
e investidores.
SETOR IMOBILIÁRIO NO BRASIL
Retomada e auge
do investidor
financeiro
R$ 45
R$ 40
R$ 35
R$ 30
Auge
dos IPOs
25%
Queda da
Rentabilidade e
PIB Frustrante
Crise
Financeira
R$ 25
Expectativa
de recessão
econômica
Aumento de
cancelamento
de vendas
20%
15%
R$ 20
10%
R$ 15
R$ 10
5%
R$ 5
R$ 0
PIB
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
6,09%
5,17%
-0,33%
7,53%
2,73%
1,03%
2,49%
0,10%
-1,10%
1,10%
VGV (R$/bilhões)
Margem EBITDA
0%
Margem Líquida
Fonte: Seleção de empresas listadas compatíveis do setor de incorporação imobiliária / Relatórios de analistas / Análise PwC
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Eduardo Luque é sócio da PwC Brasil e líder de Engenharia & Construção.
Renato Revoredo é especialista da PwC Brasil do setor de Engenharia & Construção.
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