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VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
Dossiê
Hotéis e Resorts
Desequilíbrio favorável ao mercado:
oferta estagnada e demanda crescente
Após alguns anos de saturação no mercado hoteleiro, com uma oferta maior que a demanda,
desequilibrando as taxas de ocupação e valores das diárias, o setor apresenta uma inversão do cenário da última década. A oferta está estagnada e a demanda crescendo a uma taxa de 5% ao ano.
“O mercado nunca tem um equilíbrio, está sempre andando para cima ou para baixo. Hoje temos
o inverso daquilo que provocou a super oferta e esse desequilíbrio da indústria é muito favorável
aos hoteleiros. Ninguém quer o equilíbrio agora”, comenta Diogo Canteras, sócio-diretor da HVS
Consultoria Hoteleira, que acredita que os próximos sete anos serão positivos. “A perspectiva é de
crescimento estável e constante, o que é muito bom para um investimento de longo prazo”.
Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels, ressalta que não há em curto prazo indicação
do crescimento da oferta, pois em São Paulo e Rio de Janeiro nenhum hotel está sendo construído.
“Presumindo que a economia continue estável, as coisas devem melhorar ainda mais e os próximos três anos serão bem interessantes”.
Essa demanda está relacionada ao crescimento econômico do Brasil e voltada quase que exclusivamente ao mercado doméstico. Sobre a minoria de hóspedes estrangeiros, José Ernesto Marino
Neto, presidente da BSH International, observa uma mudança na origem deste turista. “Na hotelaria de São Paulo, por exemplo, hoje temos chineses, o que não havia no passado, e mais hóspedes de Portugal, Grécia e Espanha, economias que procuram um porto seguro e que estão fazendo negócio com o Brasil. Também verificamos uma diminuição no número de norte-americanos
proporcionalmente”.
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DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
1
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1. Caio Calfat, sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting
2. José Ernesto Marino Neto, presidente da BSH International
3. Diogo Canteras, sócio-diretor da HVS Consultoria Hoteleira
4. Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels
Perspectivas otimistas
para os próximos anos
Lei da oferta e demanda:
tarifas devem dobrar nos
próximos anos
O maior impacto do crescimento do mercado
é sentido no valor das diárias, que ainda estão abaixo do que seria adequado, segundo
os consultores. “As diárias estão muito baixas
e devem pelo menos dobrar em São Paulo nos
próximos quatro anos. Estamos com o nosso
câmbio muito defasado. Os hotéis brasileiros
são bem mais baratos que os de Nova York e
Madri, sendo que deveria ser mais caro pela
nossa taxa de câmbio, afinal o nosso mercado é essencialmente doméstico. A previsão de
ocupação em 2015 para São Paulo é de 84%
e 85% para o Rio de Janeiro. Uma ocupação
média anual de 85% significa hotéis lotados
o tempo inteiro e nesse momento temos que
aproveitar para subir a tarifa. É a lógica do
mercado, lei da oferta e da procura”, avalia
Canteras.
Marino concorda e diz que ao longo dos próximos três ou quatro anos observaremos um
aumento das tarifas, pois os hotéis já atingiram um determinado patamar de ocupação
e será preciso agora a diária para selecionar a
demanda.
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Curitiba
Porto Alegre
VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
3
4
ta de hotéis, estão indicando para um crescimento mais significativo no desempenho dos hotéis
brasileiros ao longo dos próximos três anos.
“Esperamos um novo ciclo de desenvolvimento
de hotéis no Brasil, com os preparativos do País
para a Copa do Mundo de Futebol em 2014 e
para os Jogos Olímpicos no Rio de Janeiro em
2016”, completa Manuela.
Belo Horizonte
Investir em hotelaria demanda
muito conhecimento
Rio de Janeiro
Diária média cresce 10,4%, de
acordo com a consultoria Jones
Lang LaSalle Hotels
A consultoria hoteleira Jones Lang LaSalle
Hotels, revela, em sua pesquisa anual Hotelaria
em Números – Brasil 2010, que a rápida recuperação da economia brasileira no segundo
semestre de 2009 resultou num crescimento de
10,4% da diária média, um dos maiores crescimentos registrados no mundo.
Embora as taxas de ocupação tenham sofrido
uma pequena queda de 1,4 pontos percentuais
em 2009, esse declínio foi amplamente compensado pelo crescimento de 10,4% da diária
média. “Isso resultou num RevPAR (receita por
quarto disponível) de R$ 112, o maior da história do Brasil”, disse Ricardo Mader.
O lucro bruto operacional (GOP) das propriedades da amostragem analisada diminuiu 1,1
pontos percentuais em 2009, causado em parte
pela redução do número de reuniões e eventos
realizados pelas empresas. Mas a crise no Brasil
foi de curta duração, e a economia está novamente em um ritmo acelerado de crescimento.
“Nos 15 hotéis em que atuamos como asset
managers em todo o Brasil, já temos observado
um crescimento de dois dígitos do RevPAR em
2010”, afirmou Mader.
Cerca de 93% dos hotéis no Brasil não são afiliados a uma marca hoteleira internacional ou nacional – o que representa 75% do total de quartos disponíveis. No entanto, o número de hotéis
afiliados a marcas hoteleiras tende a crescer, já
que o Brasil continua a ser avaliado por investidores estrangeiros.
De acordo com o banco de dados da Jones Lang
LaSalle Hotels existem atualmente 153 projetos
hoteleiros em construção ou em fase avançada de planejamento e que serão associados às
principais cadeias hoteleiras presentes no Brasil.
“Esses projetos de desenvolvimento totalizam
24.147 quartos e estão concentrados no segmentos mid-scale e econômico”, disse Manuela Gorni,
diretora da Jones Lang LaSalle Hotels no Brasil.
Esses novos quartos de hotéis representam um
crescimento de apenas 5,5% do total de apartamentos existentes no País. O crescimento atual
na ocupação e na média diária, impulsionados
pela melhora da economia nacional, juntamente
com o aumento relativamente pequeno na ofer-
José Ernesto Marino diz que qualquer investimento pode ser bom ou ruim, depende de
como o negócio é posicionado. “O investimento hoteleiro tem um retorno pequeno frente
ao valor do investimento e se você errar a mão,
gastar mais do que deveria na implantação do
projeto, pode comprometer pelo o resto da
vida o retorno do negócio. Investir em hotelaria
demanda muito conhecimento e não achar que
hotelaria é uma atividade simples como a grande maioria das pessoas pensa”.
Ele explica que é preciso analisar qual tipo de
negócio terá determinado retorno dentro da
atividade hoteleira. “Não é qualquer tipo de
hotel que pode ser um bom negócio, e não é
qualquer preço que pode ser pago por um hotel, não é qualquer companhia hoteleira que
pode administrá-lo. O investimento hoteleiro é
uma disciplina muito recente, que tem cerca de
três décadas, e por ter só esse tempo, revelou
há pouco tempo todos os seus riscos”.
Para Diogo Canteras, este é um excelente
momento para investimento, mas é preciso
entender a lógica de operação do mercado.
“Não faz sentido você comprar hotel enquanto o mercado está caindo, neste momento se
afaste do hotel. Quando o mercado está se
recuperando faz sentido comprar um hotel
existente e investir em renovação e reposicionamento. Este é o momento atual. Neste
momento o grande negócio é reformar hotéis
existentes”.
Um histórico de super oferta
Há cerca de uma década, o Brasil vivenciou a entrada de uma série de novos produtos hoteleiros
no mercado, consequência de um ufanismo devido à estabilização econômica com o advento
do Plano Real, em 1994. “A partir de 96, tivemos
muitos investimentos em vários produtos imobiliários e dois deles receberam bastante recursos,
os edifícios de escritórios e hotéis, tanto os organizados de forma tradicional, como foi o caso do
Grand Hyatt e Hilton, em São Paulo, com grandes
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DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
investidores alocando recursos, como também
uma grande massa de pequenos investidores,
através de pequenos produtos imobiliários, mas
de renda mensal constante e liquidez, os famosos flats”, lembra José Ernesto Marino.
Grandes mercados, como São Paulo, Belo
Horizonte e Porto Alegre, receberam recursos
em produtos imobiliários de uma forma geral,
o que gerou um desequilíbrio. Passamos a ter
mais oferta do que demanda. “Boa parte desses
hotéis entraram em operação em 2001, que foi
um ano econômico não muito bom. Além disso,
com os atentados de 11 de setembro, também
em 2001, uma nova ordem mundial se estabeleceu, impactando na economia de uma forma
geral, ou seja, tivemos por um lado o desequilíbrio entre oferta e demanda e por outro um recrudescimento da demanda especificamente”,
conta Marino.
Durante esses 10 anos, a oferta tendeu a ficar
estagnada, pois os investidores não viam capacidade de geração de bons resultados. Porém, a
demanda, a partir de 2003, passou a crescer de
forma estável e madura, pois a economia brasileira entrou em um novo ciclo.
Até 2006 os resultados dos hotéis nas grandes
cidades brasileiras foram ruins, porque a oferta era muito maior que a demanda. Os hotéis
passaram a respirar de forma positiva a partir
de 2006/2007 e desde então a curva continua
crescente, com a demanda subindo, a ponto
de a situação se inverter em algumas cidades,
como São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte,
que, dependendo da época, podem já não ter
quartos suficientes.
Processo inverso no segmento
de lazer
No segmento de lazer o ciclo foi invertido, segundo Marino. Enquanto a economia estava
ruim, o segmento de lazer estava bom, porque
tínhamos um portfólio de produtos relativamente pequeno comparado à oferta atual. Em
10 anos multiplicamos a oferta em 10 vezes.
“Hoje está ainda em desequilíbrio, há menos
demanda do que oferta. Tínhamos uma oferta
reduzida, e ainda que a demanda interna estivesse pequena, havia uma moeda fraca no
Brasil e as economias europeias estavam fortes,
principalmente as ibéricas, com desejo de se
expandir em terras brasileiras”.
Hoje temos um mercado de lazer, principalmente no nordeste, em estado de desequilíbrio, pois o Real está forte e a demanda nacional tem um parque de competição muito maior
no exterior. De acordo com o presidente da BSH
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São Paulo
Brasília
International, destinos como Orlando e Miami
competem com os hotéis do nordeste. Além
disso, a demanda internacional diminuiu com
a queda do poder aquisitivo de muitos países
e o Brasil ficou mais caro. Portanto, a oferta
ainda é maior do que a demanda neste segmento de lazer.
A exceção deste cenário é o Rio de Janeiro, que
tem apresentado bons resultados, pois está
perto dos grandes mercados consumidores e
os eventos corporativos passam a fazer uma
grande diferença.
Um nicho de mercado ainda mal explorado,
na opinião de Marino, é o turismo ecológico,
principalmente na Amazônia. “Acho que a distância da Amazônia para os grandes centros
nacionais acaba gerando uma espécie de falta
de interesse. Demanda existe, observamos um
crescimento do turismo de cruzeiros, as pessoas acabam se sentindo mais seguras no navio.
O fato de ter hóspedes com esse tipo de acomodação alternativa deveria encorajar empreendedores a pensar nessa demanda, que gostaria de ter uma acomodação melhor e segura
juntamente com a experiência que a Amazônia
VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
pode oferecer. O que dá valor a qualquer produto é a unicidade”.
Setor sofre com carência
de mão-de-obra qualificada
Com os intensos investimentos no mercado
hoteleiro e imobiliário em geral na década
de 90, houve um número grande de escolas e
universidades com oferta de cursos voltados
para o turismo e hotelaria. O resultado foi um
grande número de profissionais disponíveis
no mercado, fazendo os valores dos salários
serem pressionados para baixo, levando esses
profissionais para outras áreas no período de
2000 a 2005.
O reajuste nos orçamentos dos hotéis fez com
que muitas pessoas capacitadas abandonassem
a atividade. O mercado ainda hoje sofre com
a falta de profissionais de baixa qualificação.
“Muita gente talentosa abandonou a hotelaria
por conta da redução de salários, e nós sentimos,
muitas vezes, a carência de profissionais com
nível adequado. Quando os hotéis começarem a
ganhar mais dinheiro, tenderá a valorizar os profissionais, mas isso leva tempo”, disse Marino.
ro de turistas diminuiu muito por causa da crise
na Europa e pode demorar um tempo para esse
hospede voltar”, avalia o sócio-diretor da Caio
Calfat Real Estate Consulting
Em Porto Alegre, a taxa de ocupação e diárias
são altas e a cidade demanda mais hotéis para
hoje. A cidade é carente de hotéis, principalmente no segmento midscale e superior. Já
Curitiba está saturada e, de acordo com Calfat,
o parque hoteleiro da cidade está pronto para
a Copa. “Não precisa fazer muita coisa, apenas
renovar alguns hotéis mais antigos. No boom
de flats construíram muito lá. São hotéis novos
e bons, de redes internacionais e locais”. Brasília
está quase pronta para atender às exigências
da Fifa, avalia. Em Manaus, local com potencial
turístico forte, haverá novos empreendimentos
próximos à zona franca.
Cuiabá
Natal
Placar da Hotelaria mede o parque
hoteleiro das 12 cidades-sede
Somente São Paulo
está preparada para
receber a Copa
De acordo com o Placar da Hotelaria (estudo conjunto do FOHB e da HVS), das 12 cidades-sede e
subsedes, somente a cidade de São Paulo atende
às exigências da Fifa, tanto em relação à quantidade como qualidade. “São Paulo está pronta para a
hotelaria graças àqueles flats. Dos 42 mil quartos
de hotéis que temos hoje, mais de 30 mil são flats,
empreendimentos novos, concebidos de forma
profissional”, diz Caio Calfat, sócio-diretor da Caio
Calfat Real Estate Consulting.
Segundo o consultor, somente a capital paulista
tem esse perfil, as demais cidades apresentam
problemas. “No Rio de Janeiro, por exemplo,
falta quantidade e, principalmente, qualidade.
Por isso, o retrofit é uma solução para a cidade,
principalmente porque boa parte dos hotéis da
zona sul está em condições inferiores ao mínimo exigido pelo mercado”.
Em muitas cidades não há mais terrenos bem
localizados disponíveis e uma alternativa são os
empreendimentos multiuso, com prédios de
escritórios, residências, shopping e hotel, implantados em bairros afastados. “Um empreendimento como esse é virado para dentro,
ele é auto sustentável e não precisa estar tão
bem localizado para ter sucesso, ele é o destino.
Alguns terrenos não são tão bem localizados,
às vezes até inesperados, mas na hora que recebe empreendimento desses, o mesmo acaba
sendo a âncora de desenvolvimento urbano
daquela região”, afirma Calfat.
Em algumas capitais como Recife, Salvador e
Rio de Janeiro, que tem tanto turismo de lazer como de negócios, há uma ocupação mais
uniforme durante o ano e estas cidades já precisam hoje de uma renovação do parque hoteleiro em função da própria economia, não somente pela Copa, que apenas acelera esse processo.
“Precisamos ter em mente que construir hotel
só para a Copa é uma loucura, ele precisa ser
viável hoje. Alguns destinos não vão comportar
a quantidade de hotéis pedidos para a Copa,
Cuiabá é um deles, Natal também, embora ainda tenha turismo de lazer para ajudar, o núme-
Desde o anúncio da realização da Copa do
Mundo de 2014 no Brasil, há preocupação em
acomodar adequadamente organizadores,
atletas e visitantes. Não há, contudo, números
oficiais que determinem a quantidade de apartamentos ou leitos necessários para o evento.
Mesmo assim, comentários sobre a falta de
hotéis são tão recorrentes que têm criado risco de aumento demasiado da oferta hoteleira
em algumas cidades brasileiras. É importante
garantir acomodação para os visitantes que
participarão da Copa do Mundo, mas não à
custa de investidores incautos. Novos hotéis
são bem-vindos se continuarem lucrativos e
rentáveis após a realização do evento. Nesse
sentido, o FOHB e a HVS tomaram a iniciativa
de realizar este estudo, que nesta edição conta
também com o apoio do Ministério do Turismo
e do SENAC-SP. A cada seis meses, até 2014, serão projetadas as taxas de ocupação dos mercados hoteleiros nas 12 cidades-sede, para o
ano de 2015. Esse indicador (que tem foco no
pós-Copa) deverá apontar mercados em que
há maior risco de desenvolvimento excessivo
da oferta, com objetivo de alertar investidores
sobre mercados menos promissores e auxiliar
na identificação dos locais onde não se deve
estimular a construção de hotéis.
O tamanho da oferta foi definido com base no
Guia 4 Rodas 2010 e na base de dados interna da
HVS. De acordo com as classificações do Guia 4
Rodas 2010, FOHB e HVS, cada hotel foi classificado como pertencente a um dos seguintes segmentos: Econômico, Midscale ou Upscale. A projeção da oferta consiste no número de unidades
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DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
habitacionais a ser inaugurada até 2015, a partir
do ano base (2009), para cada segmento. Para
determinar esses números, foram coletados dados junto às 27 operadoras associadas ao FOHB,
além de informações internas da HVS e notícias
sobre projetos de redes não associadas ao FOHB.
Recife
Boas perspectivas
no segmento econômico
e de negócios
“O Brasil é um país sensível a preço, então, evidentemente, o foco está na hotelaria econômica,
como em qualquer outro setor. Temos a ascensão
da classe média, que agrega mais gente a esse
segmento, não só para os hotéis de negócios,
mas também para lazer. Há uma oportunidade
fabulosa de hotéis econômicos para o segmento
de lazer, bem montado, com forte atratividade,
essa é a cara do Brasil”, define Canteras.
Ricardo Mader observa uma demanda cada
vez maior de jovens da classe C utilizando serviços hoteleiros, público que não o costumava
fazer em viagens, quando se hospedavam na
casa de parentes.
Já os hotéis-convenções são empreendimentos
que podem ser amplamente explorados. Esse
tipo de empreendimento tem grandes possibilidades de implantação em locais próximos às
grandes cidades, pelo fato de possuírem terrenos maiores e mais baratos, além de manterem
uma ocupação mais uniforme com as atividades de lazer aos finais de semana. “Os empreendimentos de São Paulo e no Rio de Janeiro
tem apresentado uma performance muito boa,
tanto em eventos como em atividades de lazer. Existe um espaço muito grande para esse
tipo de produto, principalmente em torno das
principais capitais, como Belo Horizonte, Porto
Alegre e Brasília”, avalia Caio Calfat.
O país também apresenta uma necessidade de
hotéis que atendam na categoria midscale, principalmente nas cidades secundárias, que são reféns
da economia brasileira, ou seja, com as grandes
cidades crescendo, as secundárias também crescem. As cidades de 100 a 500 mil habitantes estão,
em sua maioria, mal servidas de acomodações
hoteleiras. “Aproximadamente 40 cidades brasileiras tem necessidade da instalação de hotéis novos, com mais alto nível profissional, e, infelizmente terão que aposentar o hotel familiar, que ou se
enquadra nas novas necessidades do mercado ou
está fadado a desaparecer”, conclui sócio-diretor
da Caio Calfat Real Estate Consulting.
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Salvador
Produtos de luxo
Caio Calfat acredita que cidades como São
Paulo e Rio de Janeiro apresentam capacidade
para a instalação de mais um ou dois hotéis de
luxo ou super luxo. “Estamos num momento em
que a cidade absorveria. Outras cidades pouco
a pouco estão começando a desenvolver demanda para o segmento”, diz Ricardo Mader.
Na opinião de Diogo Canteras, a quantidade de
quartos existentes em São Paulo é muito incipiente. Ele diz que o mercado paulista está maduro
para receber mais unidades. “Quando se compara a estrutura hoteleira de São Paulo com a de
qualquer grande cidade do mundo de tamanho
equivalente em termos de economia, os empreendimentos hoteleiros são infinitamente melhores. Buenos Aires, cuja economia é talvez 20% da
paulista, tem um parque hoteleiro impressionante, com hotéis como Four Seasons, Cesar Park e
Sofitel muito bem localizados e sofisticados”.
Para José Ernesto Marino Neto, a demanda de
hotéis de luxo é baixa, além do segmento ser
muito suscetível às oscilações econômicas. “Em
São Paulo temos três hotéis que atuam nesse
segmento, que juntos somam aproximadamen-
VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
te 200 quartos. Quando teve a crise econômica,
a ocupação desses quartos caiu mais de 30%,
o que mostra claramente que esse mercado é
muito pequeno”.
Ele complementa que não vê possibilidade da
adição de mais 100 quartos nesse segmento, por
exemplo, na capital paulista, pois significaria um
incremento de 50% na oferta, sendo que não há
demanda suficiente para absorvê-la. “Esse cliente existe em pouca quantidade, basta olhar a pirâmide social brasileira. E o brasileiro não tem o
costume de gastar muito. O público do mercado
do luxo é predominantemente estrangeiro”.
Financiamento hoteleiro
ainda é uma questão
complicada no Brasil
As condições do ProCopa Turismo, programa do
BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento
Econômico e Social), que irá disponibilizar R$
1 bilhão de recursos para financiar a hotelaria,
tem oferecido condições muito mais interes-
Fortaleza
Manaus
santes que anteriormente, na opinião de Calfat.
“Através de seus analistas e diretores, o banco
tem prometido uma rapidez que não havia antes na análise dos projetos. O prazo de pagamento aumentou, mas o prazo de carência, de
apenas seis meses após o início de operação do
hotel, ainda é um problema, mas eles prometeram rever cada caso. Nossa reinvidicação é que
se o prazo de maturação de um hotel é de quatro a cinco anos, é um preciso esse prazo para
começar a pagar o financiamento, ou de pelo
menos três anos”.
Porém, a reinvidicação maior do setor é em relação à garantia. O BNDES exige que a empresa
forneça uma garantia de 130% sobre o valor
do empréstimo. No passado era pior, a empresa deveria apresentar um patrimônio líquido
três vezes maior que o valor do empréstimo.
“Pedimos que eles considerassem a garantia
evolutiva. Por exemplo, o hotel vai tomar R$ 20
milhões para a construção e deverá dar como
garantia R$ 26 milhões, valor que certamente o
terreno não cobre. Nossa reinvidicação foi que
aceitassem o terreno como garantia da primeira parcela e, a medida que o hotel vai sendo
construindo, o terreno vai recebendo a obra
e agregando valor, passando a valer mais, até
receber a segunda parcela, e assim por diante.
Não está escrita na regra, mas a negociação nos
mostrou que eles estão favoráveis a aceitar”,
acredita Calfat.
“O BNDES está demonstrando vontade de financiar, até porque a Copa está chegando e
daqui a pouco não dá mais tempo de construir,
se for fazer hotel para Copa tem que começar
agora, daqui a seis meses já vai ser tarde”, alerta.
“Apesar de existir a má fama, o pessoal do
BNDES está com muita boa vontade, digamos
que influenciado por uma certa pressão do
Ministério do Turismo, que quer que os empreendimentos hoteleiros se adéquem para a
Copa e Olimpíadas. O BNDES continua fazendo
as exigências que sempre fez e que não são novidade. As empresas precisam estar absolutamente regulares, em dia com suas obrigações
fiscais, e muitas não estão. Esse acaba sendo,
muitas vezes, o grande obstáculo para pegar
financiamento”, justifica Diogo Canteras.
Já José Ernesto Marino não está tão otimista quanto ao assunto. “É difícil acreditar nas
modalidades de financiamento que existem
hoje no Brasil. Temos trabalhado, nos projetos
que temos desenvolvidos, com 100% de capital próprio, porque, lamentavelmente, não há
financiamento adequado e disponível para a
expansão da hotelaria no Brasil”.
Na Europa, Estados Unidos e Japão, segundo
Marino, o sistema de financiamento imobiliário é quem move a hotelaria. “Qualquer banco
negocia, com os mesmos prazos e juros de um
imóvel residencial, e talvez com um prêmio
adicional, porque tem um risco associado a
esse tipo de imóvel. Essa deveria ser a condição no Brasil, só que temos a maior taxa de juro
do planeta, que custa mais caro que o retorno
do negócio”.
Ricardo Mader diz que a questão do financiamento é um problema eterno no Brasil. “O
BNDES melhorou as condições, mas as vigências e prazos, que atrasam demais o processo,
ainda são difíceis, não vejo muita expectativa. Vejo a morosidade do velho BNDES de
sempre”.
Quanto ao crédito através dos bancos privados,
apesar das taxas ainda serem altas, o executivo
acredita que, pouco a pouco, essas instituições
caminharão para condições atrativas e praticáveis. “Os bancos mais agressivos vão ser um
pouco arrojados e começar a puxar a fila. Espero
que os bancos privados entrem na jogada, pois
do jeito que está não é atrativo”.
Até o momento poucos financiamentos foram liberados pelo BNDES, entre eles projetos da Accor
e do empresário Eike Batista. Porém, Canteras diz
que não é uma questão de tamanho, mas de regularidade jurídica e fiscal. Já o financiamento
através de bancos privados é inexistente para
Canteras, pois as taxas de juros e prazos são incompatíveis com a indústria hoteleira.
Legenda dos gráficos:
Oferta Actual (UHs)
Oferta Adicional (UHs)
Demanda Atual (UHs)*
Demanda Adicional (UHs)*
UHs (Unidades Habitacionais)
TO (Taxa de Ocupação)
CMAD (Crescimento Médio Anual da Demanda
Acomodada)
ND (Dados não disponíveis)
*Média de pernoites vendidas por dia
Fonte: HVS e FOHB
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DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
O BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento
Econômico e Social) irá disponibilizar R$ 1 bilhão através do programa intitulado ProCopa
Turismo. O Banco estima que até dezembro de
2011 seja liberado aproximadamente metade do
valor destinado ao programa, que é válido para
projetos apresentados até dezembro de 2012.
BNDES disponibiliza
R$ 1 bi para
financiar a hotelaria
através do ProCopa
Turismo
As condições do
Programa BNDES
ProCopa Turismo
estão em um primeiro
momento avaliadas em
R$ 1 bilhão, mas não há
nenhum impedimento
para que a instituição
apóie mais projetos
hoteleiros após o
esgotamento
do programa
44
O ProCopa Turismo é a principal linha de apoio
aos empreendimentos hoteleiros na modalidade direta e indireta, não automático para financiamentos com valores mínimos de R$ 10 milhões. No caso das capitais que sediarem jogos
o valor mínimo é de R$ 3 milhões.
Micro e pequenas empresas também serão
favorecidas por créditos através do Cartão do
BNDES para a aquisição de produtos, tais como,
equipamentos de cozinha, enxoval e aparelhos
de refrigeração, etc.
Setor hoteleiro terá prazos
diferenciados
De acordo com a equipe técnica do
Departamento de Cultura, Entretenimento e
Turismo do BNDES, até o momento três operações já foram aprovadas, uma delas já contrata-
VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
da, além de diversos projetos que se encontram
em estágio de avaliação.
O processo de aprovação do financiamento é
realizado por detalhadas análises realizadas por
técnicos do BNDES, como o risco de crédito, a
capacidade de gestão dos proponentes, os
aspectos econômico-financeiros do projeto,
o mercado e as garantias da operação. Após a
formalização contratual os recursos começam
a ser liberados e sua utilização é acompanhada
por técnicos da instituição. O prazo para aprovação, estimado em seis meses, está, de acordo com a instituição, em concordância com
o porte dos projetos apoiados pelo BNDES e
com o rigor da análise realizada proposta pela
instituição.
Apesar de a hotelaria ser conhecida por seu
histórico de inadimplência, o BNDES diz que
índices de inadimplência em projetos do setor
hoteleiro são iguais às médias apresentadas em
outros tipos de financiamento.
Os prazos oferecidos vão de 10 a 18 anos para
a construção de novos hotéis, dependendo da
certificação ambiental obtida. Para projetos que
incluem reformas, modernizações e ampliações
os prazos vão de 8 a 12 anos. Ambos os prazos
incluem carência, utilização e amortização. As
taxas de juros variam entre 8,5% e 10,5% ao ano,
número que também depende da certificação
obtida e da análise de risco de crédito.
Possibilidade de aumento
dos recursos
A equipe técnica do Departamento de Cultura,
Entretenimento e Turismo do BNDES ressaltou
que as condições do Programa BNDES ProCopa
Turismo estão em um primeiro momento avaliadas em R$ 1 bilhão, mas não há nenhum impedimento para que a instituição apóie mais
projetos hoteleiros após o esgotamento do
programa.
O objetivo atual é convergir as necessidade do
setor com os investimentos possíveis, seja em
condições normais de financiamento ou dentro
das facilidades do ProCopa. A Olimpíada também será um desafio, que poderá ser objeto de
novos estudos do BNDES.
Taxas e prazos diferenciados para
projetos responsáveis
Um dos quesitos do BNDES para a viabilidade
de projetos é a verificação das licenças ambientais exigidas pela legislação e certidões negativas de débitos relativas às questões tributárias
e trabalhistas.
A Instituição também estimula a adesão de
práticas responsáveis, oferecendo taxas e prazos diferenciados, como por exemplo, em edificações que apresentarem bons níveis de eficiência energética através do Programa Procel
Edifica ou certificação nos termos da NBR 15401
que normatiza a sustentabilidade da gestão de
meios de hospedagem.
Bancos privados podem
ser opção para o crédito
Para Paulo Brito Bezerra de Mello Jr., sócio da
Aktro do Brasil, o país vive um momento favorável, gerando diversos interesses, e a hotelaria
é um setor que merece atenção especial. “O
BNDES é uma alternativa boa e viável, mas, por
ser um banco público, diversas empresas de
menor porte não conseguem se enquadrar nas
exigências.”
Devido ao investimento hoteleiro ser de alto
risco, os bancos exigem como garantia um valor alto de faturamento e patrimonial. “As instituições públicas têm dificuldade em atender
aos valores solicitados, além da burocracia em
todo o processo. Em contrapartida, os bancos
privados são mais ágeis e utilizam embasamento do mercado através dos demonstrativos financeiros como segurança e garantia dos riscos
inerentes aos financiamentos do setor hoteleiro”, justifica.
O segmento apresentou melhoras no que diz
respeito a investimentos em financiamento nos
últimos quatro anos, oferecendo prazos mais
longos. Há pouco tempo, somente o BNDES
liberava recursos para projetos hoteleiros, e a
taxas muito altas, o que prejudica a expansão
do setor ou reformas. “A vantagem do banco
privado é que ele busca um relacionamento e
não quer que outro banco atue junto, por isso,
se tornaram agressivos em termos de prazo e
taxas competitivos”, avalia o executivo.
A Aktro do Brasil é uma consultoria que faz estruturação de funding para projetos que buscam financiamento. “As empresas se encontram
desassistidas e precisam desse meio de campo
para conseguir um financiamento diferenciado.
Buscamos a fonte de recursos adequada para
cada tipo de projeto hoteleiro, negócio que não
se paga em curto prazo”, diz Bezerra.
Em situação normal, numa estrutura de operação com taxas satisfatórias e custos razoavelmente ajustados, o investimento hoteleiro tem
retorno em aproximadamente 8 anos.
Maior facilidade para retrofit
hoteleiro
Uma das características apresentadas por
Bezerra é a alta demanda pelo retrofit em relação aos projetos novos. O Rio de Janeiro é um
exemplo importante, onde os novos hotéis são
de grandes redes internacionais, e a expansão
hoteleira na cidade desde os anos 70 não teve
nenhum grande surto de crescimento, com exceção dos poucos novos hotéis instalados na
Barra da Tijuca.
O hoteleiro explica que a dificuldade de terrenos, em especial os localizados na zona sul,
fizeram o retrofit surgir como uma alternativa
importante para a questão dos hotéis. Outra
vantagem é que atende com mais facilidade as
garantias e os prazos de pagamentos, pelo fato
do empreendimento já existir.
Os prazos de carências no caso do retrofit são
em geral de um ano e meio a dois anos, tempo
considerado adequado, levando-se em conta a
execução e reposicionamento do hotel.
“As instituições públicas
têm dificuldade em
atender aos valores
solicitados, além
da burocracia em
todo o processo. Em
contrapartida, os bancos
privados são mais ágeis
e utilizam embasamento
do mercado através
dos demonstrativos
financeiros como
segurança e garantia
dos riscos inerentes aos
financiamentos do setor
hoteleiro.”
45
DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
Bristol Stadium Hotel, da Allia Hotels, em Belo Horizonte
Hotelaria econômica:
a coqueluche do mercado
Com o desenvolvimento brasileiro
e o crescimento da classe média, a
hotelaria econômica tem sido a mais
atrativa para as redes hoteleiras.
A Accor prepara mais de 50
empreendimentos Ibis e Formule 1
para os próximos anos e a Allia
Hotels planeja quase 3 mil unidades
nas categorias econômico e
super-econômico.
Empreendimentos para a classe média, assim como em outros segmentos, é a aposta da hotelaria. O crescimento econômico, que resultou em
forte movimentação dos negócios e elevação da renda, propiciou o aumento da classe C, população predominante no Brasil. O cenário favorece a utilização de hotéis por um público que não o costumava fazer com
frequência, ficando geralmente em casa de amigos e parentes durantes
as viagens. Pequenas e médias empresas representam grande parte dessa demanda, pois veem nesse segmento uma boa opção de hospedagem para seus colaboradores em deslocamentos de trabalho.
A Allia Hotells, reunião das operadoras Bristol, Plaza Inn e Solare, formada
recentemente, focou no segmento e tem a perspectivas de abrir 1.300
unidades na categoria econômica e 1.400 na super-econômica.
A Accor, cujas marcas Ibis (econômico) e Formule 1(super-econômico)
são foco de investimento, assinou contratos para a implantação de mais
45 unidades Ibis e 7 com a bandeira Formule 1. A estratégia da rede é
estruturar primeiro o mercado econômico, para posteriormente apostar
no super-econômico.
De acordo com Steven Daines, diretor do Ibis e Formule 1 na América
Latina, o desafio para o Ibis é aproveitar o momento de boa notoriedade.
Já para o Formule 1, consiste em ampliar a rede hoteleira para que ela
seja rapidamente desenvolvida. “Fazemos pesquisa de satisfação e há um
índice muito alto de clientes Ibis pedindo a abertura de unidades em cidades que ainda não possuem a marca”, conta Daines. Para o executivo, é
necessária experiência para operar neste nicho de mercado.
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VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
Complexo Hoteleiro, do Grupo Solare, na cidade de Marabá (PA)
Expansão da Allia Hotels deve atrair R$ 1
bilhão de investimentos
A Allia Hotels, resultado da união de três grandes grupos hoteleiros nacionais – a rede mineira Bristol Hotels, a paulista Plaza Inn e a maranhense
Grupo Solare –, inicia operações com um plano ousado de expansão.
Com 40 hotéis em operação hoje e mais de 3.000 unidades habitacionais, a Allia Hotels prevê a captação de cerca de R$ 1 bilhão até 2015
para abertura de 60 novos empreendimentos e modernização dos atuais,
totalizando 100 empreendimentos administrados.
Desse total, R$ 450 milhões já estão contratados junto a parceiros estratégicos, como investidores e incorporadores, e destinam-se à construção
de 30 hotéis até 2014, alcançando 32 destinos turísticos em nove Estados,
entre os quais Rio de Janeiro, Ceará e Alagoas.
Com isso, a marca Allia passará a contar com 70 hotéis sob sua administração,
dos quais 29 serão da bandeira Bristol (hoje são 16); 24 da Solare (atualmente
são 12) e 17 da Plaza Inn (hoje com 12 hotéis). Serão abertas mais 4.511, unidades habitacionais, o que ampliará o número de unidades das atuais 3.038
para 7.549 unidades habitacionais no pool até o final de 2014. A maior parte
destes empreendimentos será na categoria econômica, que contará com
cerca de 1.300 unidades, e na super econômica, 1.400 previstas.
O plano de expansão da Allia, contudo, vai mais além. “Nossa previsão
é captar mais R$ 450 milhões até 2015, junto a investidores e incorporadores, instituições financeiras e mercado de capitais, para abertura de
outros 30 empreendimentos”, conta André Monegaglia, presidente da
Allia Hotels e vice-presidente administrativo-financeiro do FOHB (Fórum
de Operadores Hoteleiros do Brasil).
André Monegaglia, presidente da Allia Hotels
O executivo ressalta que a conceituação é determinante para o sucesso
de um hotel. “O projeto deve casar com o mercado onde será inserido.
Por isso, é importante a assessoria técnica da administradora ou de outra empresa do mercado, para que o novo empreendimento seja bem
concebido”.
Também está previsto investimento R$ 100 milhões nos próximos cinco anos para modernização dos hotéis já em operação. Com a realização
desses investimentos a Allia Hotels projeta alcançar R$ 2 bilhões em patrimônio administrado, que hoje está avaliado em cerca de R$ 800 milhões.
O número de hóspedes, que atualmente soma aproximadamente um milhão de turistas atendidos ao ano, com 700 mil diárias comercializadas,
deverá ser ampliado para 2,7 milhões em 2014, atingindo 1,8 milhão de
diárias vendidas.
Opção econômica para o turismo de negócios
A maior parte dos negócios da Allia Hotels está concentrada no turismo
de negócios, com foco em empresas que estão ampliando suas atividades e vendas em todo o País e buscam uma opção econômica e de qualidade para hospedar os colaboradores do nível gerencial e operacional e
prestadores de serviços.
Nos finais de semana, em contrapartida, o movimento maior é o turismo
de lazer, com foco nos públicos das classes B e C, que também buscam
tarifas competitivas, boa localização e qualidade de hospedagem.
“O Brasil está com um crescimento sustentável do PIB e da economia,
e estes estão relacionados com a demanda de negócios. As demandas
interna e internacional em função dos eventos mundiais devem colocar
o Brasil no mapa do turismo”, comenta Monegaglia.
47
DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
Ibis Salvador
Ibis Rio de Janeiro Santos Dumont
Ibis São Paulo Expo Barra Funda
Ibis Sorocaba
Rede Accor planeja chegar
em 300 hotéis no Brasil
O plano global da Accor até o ano de 2015 é chegar a quase 300 hotéis no
País. Grande parte dos empreendimentos está no segmento econômico.
A rede possui 53 hotéis Ibis e mais 45 contratos assinados com projetos
adiantados, alguns em construção, previstos para serem concluídos até
2014, totalizando quase 100 hotéis com a bandeira Ibis.
Com a bandeira Formule 1 são 11 hotéis e mais 7 previstos, já com
contratos assinados. As unidades do Fórmule 1 possuem 12 m² e diárias
de R$ 100. A taxa média de ocupação é 81%.
Além dessas, há negociação para implantação de novos empreendimentos em locais estratégicos do Brasil.
Formule 1 Morumbi
O Formule 1 foi implantado apenas nas capitais brasileiras. Já o Ibis está
presente também em cidades secundárias. A taxa de ocupação média do
Ibis é 79%. Os quartos possuem 18m² e R$ 125 de diária.
Nas unidades econômicas as diárias incluem apenas a hospedagem, as
refeições e estacionamento, por exemplo, são pagos à parte. Outros serviços, como bebidas no quarto e auxílio com a bagagem, não são oferecidos, o que explica a redução dos valores.
A empresa trabalha com parceiros, através do sistema de franquias. O
custo de cada apartamento Ibis é de aproximadamente R$ 90 mil, sem
considerar o custo do terreno, que depende da localização e dimensão.
Aliás, a localização figura como um dos pontos mais importantes, tendo
relação direta com a velocidade do retorno de investimento, em média
após de sete anos de operação do hotel.
48
VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
Formule 1 Vitória
Demanda brasileira nos países sul-americanos
No exterior, a rede irá se instalar no Chile, Peru, Colômbia e Uruguai. Em
Buenos Aires existem dois estabelecimentos Ibis, nos quais 80% dos hóspedes são brasileiros. “Os brasileiros estão contentes com essa opção de
hospedem no exterior”, diz Steven Daines. Já nos hotéis instalados no
Brasil os estrangeiros representam apenas 10%.
No Brasil, a rede opera com as marcas Sofitel, Pullman, Novotel, Mercure,
Ibis e Formule 1, nos estados de Alagoas, Amazonas, Bahia, Ceará, Distrito
Federal, Espírito Santo, Goiás, Maranhão, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul,
Minas Gerais, Pará, Paraíba, Paraná, Pernambuco, Piauí, Rio Grande do Sul,
Rio de Janeiro, Santa Catarina, Sergipe e São Paulo.
Hilton pretende trazer para
o Brasil marcas de padrão
3 e 4 estrelas
A atuação no território brasileiro ainda está restrita ao atendimento para
o segmento de alto padrão, mas a meta é atuar no mercado de três e
quatro estrelas em cidades como Rio de Janeiro e Brasília, pois, de acordo
com Cristiano Gonçalves, vice-presidente de desenvolvimento da Hilton
Worldwide na América do Sul, há um grande potencial de desenvolvimento no mercado econômico. “Há oportunidades de investimentos
menores para os segmentos econômicos, pois é onde se encontram as
maiores demandas”.
A estratégia faz parte de um novo plano de desenvolvimento traçado
após a venda da empresa para o fundo de investimento Blackstone
Group. No momento existem dois hotéis com a marca Hilton no Brasil,
localizados nas cidades de São Paulo e Belém.
O planejamento da empresa é trazer para o país a bandeira Hampton
by Hilton para operar no segmento econômico, que pretende através
de franquias trabalhar com grupos locais de capacidade financeira para
investimento em várias unidades. Além disso, no segmento midscale,
pretendem introduzir a marca DoubleTree by Hilton, que atuará nos
segmentos corporativos e lazer e a Hilton Garden Inn, que dará preferência ao atendimento corporativo em cidades primárias e secundárias.
o executivo, destacando que o mercado a que se refere está acima do
padrão 5 estrelas.
Atualmente a Hilton está presente em mais de 80 países com 3.600 estabelecimentos sendo 536 com a marca Hilton. A Hilton Worldwide, opera com 10 marcas em todo o mundo (Waldorf Astoria Hotels & Resorts,
Conrad Hotels & Resorts, Hilton Hotels & Resorts, Double Tree, Embassy
Suítes Hotels, Hilton Garden Inn, Hampton Hotels, Homewood Suítes by
Hilton, Home 2 Suítes by Hilton, Hilton Grand Vacations).
“O mercado de luxo no Brasil é um nicho
de mercado em que ainda há o que ser
explorado, mas por enquanto está no
controle de pequenas e micro cadeias
nacionais. As marcas internacionais ainda
não estão explorando este segmento”
Tradição em hospedagem de luxo
A rede americana Hilton iniciou suas atividades em 1919, quando adquiriu seu primeiro hotel chamado “The Mobley”, em Cisco, Texas (EUA).
Em 1925 o primeiro hotel carregando a bandeira Hilton, o “The Hilton”,
é inaugurado em Dallas, no Texas. Desde então tornou-se um símbolo
mundial em hospedagem de luxo. “O mercado de luxo no Brasil é um
nicho de mercado em que ainda há o que ser explorado, mas por enquanto está no controle de pequenas e micro cadeias nacionais. As marcas internacionais ainda não estão explorando este segmento”, explica
Hilton Belém, no Pará
Hilton Morumbi, em São Paulo
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DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
NEP e Atlântica descobrem
o potencial do turismo de
negócios fluminense
Perspectiva do Supreme Caxias: unidades comerciais e hoteleiras somaram VGV de R$ 65 milhões
Alavancado pela exploração do petróleo, o
estado do Rio vive um momento econômico
especial. O progresso trazido pelas dezenas
de empresas offshore aquece outros setores,
na baixada e no interior, que antes não tinham
tanta expressão no cenário local. É o caso do
turismo de negócios, que atrai o setor imobiliário e hoteleiro para cidades do interior do
Rio e da Baixada, a exemplo do que aconteceu
com Macaé. “Percebemos uma extrema carência de produtos hoteleiros no interior do Rio de
Janeiro para dar suporte a todos os eventos que
vem acontecendo. O interior do Rio de Janeiro
está muito voltado à atividade de petróleo e siderurgia. A atividade econômica do Brasil tem
crescido muito nessa área de petróleo e siderurgia, atividade com potencial de crescimento
gigantesco. São áreas muito ricas”, justifica Cyro
Fidalgo, desenvolvedor dos projetos da NEP.
A NEP Incorporadora, que já investe R$ 180 milhões na construção de seis apart-hoteis que
somam mil novas suítes na rota do petróleo do
estado, acaba de expandir seus planos, reflexo
dos diversos anúncios de investimentos feitos
recentemente na rota do petróleo. O investimento cresceu cerca de 70%, ou seja, serão mais
50
VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
R$ 120 milhões investidos em 5 novos projetos,
totalizando duas mil novas unidades lançadas
na região até o final de 2011. Considerando o
prazo médio de três anos de construção, todos
estarão entregues até 2014. Os empreendimentos somam um VGV (Valor Geral de Vendas de
R$ 400 milhoes. “A demanda é realmente um
tsunami e a NEP e a Atlântica já saem na frente
para firmar a marca “Supreme” como sinônimo
de hospedagem de qualidade na rota do petróleo”, afirma Fidalgo.
Todos os empreendimentos terão bandeiras
Internacionais e serão administrados pela rede
Atlântica Hotels International. A NEP é a incorporadora e investidora, desenvolve os produtos hoteleiros com 100% de recursos próprios.
Todos os aparts serão batizados com a marca
Supreme. O diferencial fica por conta da possibilidade de investimento de terceiros no pool,
assim, além de adquirir patrimônio, o investidor ainda recebe a receita proveniente da
ocupação.
Estreia com Supreme Caxias
O Supreme Caxias, estreia da empresa no mercado, em dezembro de 2009, localizado em
Supreme
Itaboraí:
198 198
unidades
Supreme
Itaboraí:
unidades hoteleiras
hoteleiras
e VGV
demilhões
R$ 25 milhões
e VGV de
R$ 25
Obras do Supreme Caxias
Duque de Caxias, gerou R$ 65 milhões com a
venda de 100% das 555 unidades (165 unidades comerciais e 390 unidades hoteleiras das
bandeiras Comfort e Go Inn) e incentivou a NEP
a investir no segmento. A previsão de entrega
do Supreme Caxias é Dezembro de 2012.
Apesar do primeiro lançamento ter ocorrido no
ano passado, a empresa vem investindo fortemente em pesquisas há três anos, verificando
a viabilidades de todos esses investimentos.
“Numa região carente como essa e com esse
tsunami, o risco é baixíssimo, chega a ser impressionante esse nicho ainda não ter sido explorado. Percebemos essa carência, é o maior
nicho potencial de demanda hoteleira que
existe no Brasil. O projeto é grande e arrojado,
mas extremamente viável, embasado em pesquisas. A expectativa é de uma altíssima taxa
de ocupação, em torno de 80%, porque não há
concorrentes”, avalia Fidalgo.
O Supreme Dutra, lançado em outubro de
2010, traz mais 240 unidades para a Rodovia
Presidente Dutra na altura do Shopping Grande
Rio e prevê VGV de R$ 30 milhões. Só esses dois
projetos vão gerar mais 400 empregos diretos e 180 indiretos na construção e, depois de
prontos, cerca de 250 diretos e 350 indiretos.
Vale lembrar que a construção de aparts não
é permitida na capital, mas nos municípios
vizinhos sim.
A empresa planeja ainda mais dois lançamentos. No dia 25 de novembro ocorre o lançamento do Supreme Itaboraí, que terá R$ 25 milhões
de VGV. Serão 198 unidades hoteleiras, com a
bandeira Confort. Em janeiro, será lançado em
Itaguaí um empreendimento hoteleiro com as
bandeiras Confort e Go In. O VGV é de R$ 50
milhões.
Alguns desses empreendimentos serão mistos,
desenvolvidos juntamente com torres comerciais, como em Duque de Caxias, que possui
torres de escritórios. Em dezembro será lançado um empreendimento apenas com unidades
comerciais, o Supreme Itaguaí, com VGV no valor de R$ 45 milhões.
Os empreendimentos possuem geralmente
uma estrutura padrão. Os hotéis oferecem piscina, sauna, fitness e restaurante. O centro de
eventos possui 3 salas de evento com capacidade para 300 pessoas e toda estrutura voltada para atender executivos, além de 3 salas de
reunião.
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DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
Bourbon Atibaia Spa Resort
se destaca por ter um dos
mais completos centros
de convenções
Com localização estratégica próxima às grandes cidades de São Paulo, o
Bourbon Atibaia Spa Resort se destaca por ter um dos mais completos
centros de convenções em hotel do país. São mais de 11 mil m² de área
com ballroom modulável para 2.600 pessoas, 47 salas de reuniões, praças
externas para eventos e o pavilhão de exposições São Paulo, com mais de
1.700 mil m² livres para se adequar aos mais diferentes formatos de feiras
e eventos de grande porte.
No final de 2009, o resort inaugurou o Espaço Cambará Hall composto
por duas salas que, juntas, acomodam mais de 450 pessoas. O novo ambiente foi idealizado em virtude do grande volume de solicitações de
eventos empresariais.
No primeiro andar do Hotel, há uma área exclusiva para reuniões (office
room) com serviço de copa exclusivo para coffee breaks e 23 salas com
capacidade para até 12 pessoas em mesa única e que podem ser transformadas em apartamentos, se necessário. O office room também possui
uma sala para até 50 pessoas em auditório. Todos dispõem de varanda
com vista para a área verde do hotel, mini bar, toalete, controle individual
de iluminação e ar-condicionado.
O Bourbon Atibaia Spa Resort foi premiado no ranking da Editora Abril
como um dos melhores hotéis do País para eventos e eleito em 2007 pelo
Guia Quatro Rodas como “Melhor Resort de Campo do Brasil”.
Lazer para a família aos finais de semana
Nos 400 mil m² de área estão estruturados 572 apartamentos e suítes, além
do complexo de lazer em espaços exclusivos em meio ao clima serrano
da estância climática. Entre eles, o Espaço Turma da Mônica, resultado de
um projeto criado em parceria com os estúdios de Maurício de Sousa. O
ambiente lúdico, sucesso garantido entre a criançada, é tematizado com
os divertidos personagens criados pelo desenhista.
Para complementar a diversão, o Resort tem seis quadras de tênis, ginásio poliesportivo coberto, pista de cooper, piscinas externas adulto e
infantil, piscina aquecida, fitness center, campos de futebol society e profissional, kids club, cinema com 52 lugares, lobby-bar e mini-shopping
com lojas de conveniência, loja L’Occitane, chocolateria, sala de jogos
eletrônicos, lan house e uma equipe de recreação altamente capacitada
para entreter os pequenos.
Aos adeptos do ecoturismo, o Bourbon Atibaia Spa Resort possui uma
parede de escalada com oito metros de altura, trilha de arborismo com
tirolesas de 45m de altura e 90 m de comprimento e um trecho para rapel
de 35 m de altura. O resort também conta com um estande arco e flecha
com estrutura de 15 m de comprimento, seis linhas de tiro e, para os praticantes profissionais, quatro cavaletes especiais com acompanhamento
de instrutores devidamente certificados.
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VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
Bourbon Atibaia Spa Resort
Bourbon Cataratas Convention Resort
Localizado em Foz do Iguaçu, segundo ponto turístico mais visitado do
Brasil, o Bourbon Cataratas Convention Resort combina elementos para
reunir a família para um período de lazer ou para a realização de um
grande evento, dentro de uma área de 165 mil m2.
O Resort possui 310 acomodações, sendo 300 apartamentos e 10 suítes.
Destes, dois apartamentos são especialmente adaptados para hóspedes
com deficiência física, 102 apartamentos com instalações hipoalergênicas e 88 unidades para hóspedes não fumantes. “Em resort não vendemos apartamentos, vendemos emoções, por isso temos que encantar
o hóspede. Em um mundo globalizado o seu concorrente não é o hotel ao lado, mas o local que seu hóspede visitou pela última vez”, avalia
Francisco Calvo, diretor geral da unidade.
A empresa investiu R$ 1 milhão em 2010 na atualização do empreendimento. “Estamos em constante renovação para fortalecer a imagem do
resort. O segredo é a diversificação, sempre estamos investindo, porque o
turismo nacional vem crescendo a proporções altas”, ressalta Calvo.
Uma das novidades deste ano é o Amazonia Spa Experience. Com quatro
salas de tratamento, relaxamento, saunas seca e úmida, ducha escocesa,
jato d’água e salão de beleza. O Spa traz um conceito diferenciado, oferecendo tratamentos em duas cabanas especiais inseridas no meio da floresta encontrada na trilha ecológica do resort.
No segmento gastronômico, o Bourbon Cataratas possui cinco opções;
restaurantes Tarobá, Brasserie Naipi, Trattoria di Carinola e os bares Pool
Bar Igobi e M´Boicy Lobby Bar.
Para realização de eventos, o Bourbon Cataratas dispõe de 14 salas de
reunião com capacidade para atender evento para 1.300 pessoas. A taxa
média de ocupação é 65%, sendo que metade do público é estrangeiro,
vindo de países como China, Argentina e Estados Unidos.
Vista aérea do Bourbon Cataratas Convention Resort
Valorização do espaço infantil
Em julho de 2010 o Bourbon Cataratas ganhou um novo complexo
de lazer tematizado com os personagens da Turma da Mônica. Com
um conceito focado na natureza, a nova atração tem três ambientes
que incorporam toda a ideia de consciência ecológica de forma divertida, junto com ilustrações, maquetes e esculturas dos personagens
criados pelo desenhista. Além disso, a área externa também entrará
no clima com a trilha ecológica, a horta e o mini-zoológico. “Nosso
lazer tem um foco na valorização da criança e da família, nossos filhos são o bem mais importante que deixamos, por isso temos um
exigente processo de treinamento dos monitores”, explica o diretor
do empreendimento.
O Resort conta com uma equipe de recreação especializada, responsável por desenvolver em datas específicas atividades para cada faixa
etária, incluindo crianças, adolescentes e adultos. Durante toda a estadia, o hóspede dispõe de programação especial com atividades físicas,
como caminhadas, ginástica, alongamento e hidroginástica; atividades
esportivas, com futebol, tênis, arco e flecha, campeonatos e torneios,
brincadeiras de campo e aquáticas, atividades culturais, como música,
teatro, dança e artesanato, jogos de salão, como dama, xadrez, sinuca,
ping-pong, dardo e carteado.
A estrutura também conta com duas piscinas ao ar livre, piscina coberta
e climatizada com hidromassagem, fitness center, saunas seca e úmida,
sala de massagem, academia de ginástica, centro de estética, campo de
futebol, estande de arco e flecha, quadra de tênis e poliesportivas, paredão de escalada com 7 metros de altura, pista de cooper de 1.500 m
dentro de um bosque de mata nativa, playground aquático e brinquedo
interativo instalado em um lago artificial com cascata.
Contado com a natureza
O Resort conta ainda com uma grande variedade de plantas ornamentais - a maioria utilizada para decoração dos diversos ambientes do
hotel e em seus eventos, além de um viveiro de animais. O Resort também dispõe de um pomar com mais de 50 espécies frutíferas diferentes, como uma grande variedade de pés de Tangerina, Manga, Mamão,
Graviola, Romã, Acerola, Ameixa, Banana, Limão, Canjarana, entre outras. Outra curiosidade são os vários pés de café da variedade Bourbon,
cultivados ao lado da horta e no caminho da trilha ecológica. Dentro da
área do Bourbon Cataratas também é possível encontrar árvores centenárias de grande porte, como Canela, Imbuía e Pau Marfim. Outras
espécies chegam a atingir 30 m, como Louro, Angico, Cedro, Jaracatiá,
Grevílea, Alecrim e Ipê. Diante de tanta natureza, o empreendimento
possui inúmeras trilhas ecológicas que atravessam a área remanescente de Mata Atlântica, floresta com maior diversidade do planeta. Este
local abriga o circuito de arvorismo, uma trilha suspensa de aproxima-
Spa Amazonia Spa Experience é uma das novidades
do Bourbon Cataratas Convention Resort
damente 300 m, construída entre árvores, para os hóspedes que gostam de desafios radicais.
Expansão para o exterior e expectativa de dobrar
de tamanho
Com 47 anos de história, a Rede conta, hoje, com 11 empreendimentos - nove corporativos e dois. Em maio de 2011 a Bourbon Hotéis &
Resorts dará um importante passo ao inaugurar sua primeira unidade internacional – de categoria Convention - na capital do Paraguai,
Assunção.
Com a proposta de ser reconhecida como a melhor empresa 100% brasileira do segmento hoteleiro, a Rede segue seu plano de expansão almejando novos hotéis em outros estados do Brasil e também do exterior. A
meta traçada pela empresa é chegar em 2014 com 24 unidades em seu
portfólio. Isso acontecerá pela captação de empreendimentos ainda em
construção, ou por processos de conversão de bandeira.
53
DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
Txai Resort, em Itacaré (BA)
Costão do Santinho, em Florianópolis (SC),
com 695 apartamentos e 5 restaurantes
Mercado de resorts cresce 2%
Apesar de o atual cenário desfavorecer este mercado, pois o dólar baixo
ou o real fortalecido estimula o cliente das classes A e B a viajarem para
destinos no exterior, a taxa de ocupação ainda está crescendo. Enquanto
a hotelaria tradicional cresceu 15% de 2009 para 2010, o mercado de resorts ascendeu apenas 2%. A taxa de ocupação subiu de 44% para 46%.
Esse público geralmente viaja em feriados e meses de alta temporada,
janeiro, julho e dezembro, o que traz a necessidade de muitos hotéis
mesclarem lazer com centros de convenções para equilibrar a ocupação.
De acordo com Ricardo Domingues, diretor executivo do Resorts Brasil, o
mercado está com forte movimentação e se mantém estável. “Os resorts
caíram no gosto brasileiro”.
O valor médio das diárias está em torno de R$ 520, segundo Domingues.
O público brasileiro é predominante, com 75%, o restante são estrangeiros. Os frequentadores de um resort são geralmente famílias, por isso é
importante atividades que envolvam o convívio familiar, com muito lazer,
gastronomia e contato com a natureza. Cerca de dois terços dos resorts estão implantados no litoral, destino predileto dos brasileiros, e um terço em
regiões montanhosas ou campo. Domingues destaca entre os resorts de
sucesso o Tivoli Praia do Forte, Nannai Beach Resort e Costão do Santinho.
Resorts Brasil
A associação, criada em 2002 com o objetivo de defender os interesses
da atividade, possui 45 resorts, localizados em 12 estados, o que repre-
54
VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
senta 80% do mercado. Para se filiar ao Resorts do Brasil é preciso passar por um processo que envolve 3 etapas. A primeira delas é a matriz
de classificação, que avalia sete itens, entre eles meios de hospedagem,
atividades de lazer e segurança. Em seguida, um auditor independente
verifica se o resort condiz com o que foi descrito na matriz e se atende às
necessidades da entidade. Durante a terceira e última fase, uma reunião
avalia o posicionamento e foco de negócios.
Txai Resort: Hotel mais sustentável do país
Inserido em uma Área de Proteção Ambiental (APA) de Mata Atlântica
cercada por enseadas, com praias de areia branca e mar azul, o Txai
Resort, na praia de Itacarezinho, em Itacaré (BA), aliou o projeto arquitetônico a um baixo impacto ambiental, pois utilizou menos de 3% da área
para as edificações.
Administrada pela BHG S.A - Brazil Hospitality Group, a unidade foi
consagrada com o prêmio de Hotel Mais Sustentável do país em 2008
pelo Guia 4 Rodas (Editora Abril), além de ter sido eleito um dos dez
melhores destinos turísticos do mundo pelo jornal “The New York
Times”.
Todos os detalhes foram pensados para garantir o máximo de conforto:
40 bangalôs distribuídos em uma área de 92 hectares, com construções leves e que utilizam matéria-prima nativa como a piaçava e a tala
do dendê. Cada unidade conta com um diferencial, construída sobre
estrutura do tipo palafita e cercada por um deque de madeira, com tra-
vesseiros e roupas de cama do mais alto padrão. A vista das janelas de
cada um dos bangalôs é um espetáculo à parte: seja o mar da Bahia ou
o bioma Mata Atlântica com vegetação rica, ambos garantem beleza
extra à paisagem.
Jardins impecáveis, cinco piscinas, quatro bares, fitness club, três restaurantes, sala de TV, sala VIP no Aeroporto de Ilhéus, Casa de Passeios, piano bar, sala de jogos, quadras de tênis, heliponto e um dos spas mais
diferenciados do País completam o conforto que o resort oferece aos
exigentes visitantes.
O spa Shamash está implantado em meio à Mata Atlântica com vista
para o mar. Lá os inúmeros tratamentos e terapias são oferecidos de
acordo com a necessidade de cada hóspede. E é no spa que cada hóspede tem a oportunidade de experimentar o luxo maior, que desperta
todos os sentidos.
Responsabilidade Socioambiental
Por meio de programas socioambientais mantidos desde a sua implantação, a unidade trabalha com várias iniciativas para a minimização dos impactos à natureza da região e para a sensibilização da
população do entorno. O “Companheiros do Txai” e o “Txaitaruga” são
dois dos projetos bem-sucedidos do resort que auxiliam na melhoria
da qualidade de vida da comunidade local. O “Companheiros do Txai”
foi criado para auxiliar os pequenos agricultores da APA Itacaré/Serra
Grande a usar os recursos florestais da Mata Atlântica de maneira sustentável, já tendo beneficiado diretamente 23 famílias. A produção
orgânica é vendida ao Txai Resort e o excedente em uma feira-livre
de Itacaré. Já o “Txaitaruga” foi desenvolvido em 2004 em parceria
com a Universidade Estadual de Santa Cruz (UESC-BA) e é um trabalho
de cooperação com o Projeto TAMAR para a preservação das tartarugas marinhas que desovam na APA Costa de Itacaré – Serra Grande.
Durante a época do nascimento que começa em janeiro, os hóspedes são incentivados a conhecer o projeto, uma forma de estimular a
consciência ambiental.
O hotel prioriza, ainda, mão-de-obra local, empregando mais de160
pessoas.
Um dos destaques é a chef Arilma Martins, profissional de gastronomia, que conseguiu como poucos unir o melhor das culinárias francesa
e italiana com o tempero brasileiro, gerando um resultado único que
transforma a gastronomia em algo muito especial durante a permanência no hotel. Para os apreciadores de vinho, a visita à adega reserva
surpresas selecionadas por experientes somelliers.
Uma equipe especializada oferece, por fim, uma série de passeios exclusivos a lugares de rara beleza, onde se avista rios, cachoeiras e praias
selvagens. A “Fazenda Caranha”, uma caminhada até a foz do rio Tijuípe
é um dos passeios mais interessantes, com direito a champagne, água
gelada e frutas secas. Há outras opções de trilhas e caminhadas, além
de rafting, rapel, duck, surftrips e um passeio lindo de canoa a vela pelo
Rio das Contas, oportunidade única de terminar o dia vislumbrando um
dos cenários mais fantásticos de toda Bahia. Experiências únicas como
essas definem como é tratamento exclusivo que o visitante encontra no
Txai Resort.
Nannai Beach Resort, localizado na praia de Muro Alto, em uma área de
12 hectares no município de Ipojuca (PE), litoral sul de Pernambuco
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DOSSIÊ HOTÉIS E RESORTS
Casa do Governador, em Porto
de Galinhas: praia, lazer e natureza
Em uma das áreas mais nobres do litoral pernambucano, localizada em um terreno com cerca de 70 ha, entre as charmosas praias de Porto
de Galinhas e Maracaípe, a Teixeira Duarte
implementará o complexo turístico hoteleiro
“Casa do Governador – Beach, Leisure & Nature
Resort”, um projeto inspirado em três conceitos e elementos de aspiração: Praia, Lazer e
Natureza.
Eleita por dez vezes consecutivas a melhor praia
do Brasil, Porto de Galinhas é um importante
destino turístico, lembrado pela natureza exuberante e por suas famosas piscinas naturais.
Serão 1.600m de praia, uma estrutura completa
de lazer e o contato direto com natureza através de mais de 50.000 m² de parques e 82.000
m² de preservação de mata. O empreendimento terá também um Parque Costeiro com cerca
de 80.000 m², com uma passarela de ligação
pedonal entre as Vilas.
Cercado por mangue, praia e entretenimento e
comercio locais, o terreno ficou conhecido por
abrigar durante anos a casa de veraneio de várias gerações de governadores de Pernambuco.
O projeto será desenvolvido basedo em pilares de crescimento sustentável, contando com
o trabalho de uma equipe de profissionais
especialistas.
A consciência ambiental é um conceito indissociável desse projeto, por isso a criação, inclusive, de um Centro de Estudos do Mangue, que
ocupará aproximadamente 25.000 m², objetivando conscientizar as gerações futuras para a
preservação desses ecossistemas
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A “Casa do Governador” contribuirá para o
desenvolvimento econômico e social da região, gerando mais de 3.200 vagas diretas de
emprego, para além dos benefícios indiretos
causados na região, dada a relevância desse
projeto.
Além disso, visando a capacitação da população local para as oportunidades de emprego
criadas por este importante empreendimento, a Teixeira Duarte construirá a Escola de
Capacitacitação de Atividades Turísticas em
Ipojuca, com estrutura para formar aproximadamente 1.500 profissionais por ano.
Projeto
Garantindo um constante diálogo com a natureza, o masterplan da Casa do Governador prevê a ocupação do terreno preservando uma significativa área verde. O empreendimento será
todo interligado por passeios de pedestres e
ciclovias, e os espaços verdes serão pontuados
por locais de lazer. Com uma arquitetura sofisticada, o projeto reflete um ambiente tropical de
grande elegância, com espaços exclusivos para
relaxar, inspirado nas velas e mastros, cores alegres, formas e texturas naturais, garantindo o
perfeito equilíbrio entre a natureza, o design e
o bom gosto.
O complexo Turístico Hoteleiro que integra o
empreendimento será executado em duas fases, que totalizarão 1.000 quartos. A primeira
fase contempla 2 hotéis do tipo Resort, com dimensões e padrões internacionais, que juntos
somarão 600 quartos e uma estrutura completa
VIDAIMOBILIÁRIA NOVEMBRO 2010
de lazer e entretenimento, fazendo do projeto
um complexo turístico completo.
Em meio a grande área verde, a estrutura de lazer terá piscinas, bares e restaurantes, kids club,
academia, spa, lojas, espaços exclusivos para
relaxar e um moderno centro de convenções,
com infraestrutura completa para realização de
grandes eventos.
Também contará com um Sport Center, equipado com diversos tipos de quadras e campos
para a prática de esportes, e um conveniente
Open Mall, com aproximadente 30.000 m² de
área construída, que terá espaços comerciais e
vagas de estacionamento que servirão todo o
empreendimento.
Todo empreendimento se caracteriza pela proximidade à Praia, Lazer e Natureza, traduzidos
em ambientes harmônicos e envolventes, onde
cada detalhe é cuidadosamente trabalhado,
proporcionando o máximo de conforto, comodidade e exclusividade.
A Teixeira Duarte
Atuando desde 1921, a Teixeira Duarte é um
grande grupo empresarial, presente em 16 países e 4 continentes. Além de Incorporadora, a
Teixeira Duarte atua nos mais diversos setores:
Construção Civil e Obras Públicas, Cimento,
Concreto e Agregados, Concessões e Serviços,
Hotelaria, Comércio Alimentício, Distribuição
de Combustíveis e Comercialização de Veículos.
Hoje, no Brasil, possui mais de 2 mil funcionários e escritórios em São Paulo, Pernambuco,
Minas Gerais e Brasília.
Equipe Envolvida
Alvaro Sans Arquitetura Hoteleira
— Concept do Hotel
Internacionalmente muito conceituado na sua área, desde 1986 Alvaro
tem se especializado em arquitetura no ramo hoteleiro, distinguindo a
sua atuação em três áreas principais: “eco-resorts”, hotéis e reconstrução
de hotéis. Já participou em diversos projetos na América, Ásia e Europa.
Alvaro, com a sua vasta experiência em grandes Resorts internacionais,
confere a qualidade e a funcionalidade necessária a este novo projeto
de grande magnitude, tendo sido responsável pela definição de áreas,
plantas e aproveitamento de espaços.
Anastassiadis Arquitetos
Concept Geral do Empreendimento
Há 15 anos no mercado, Anastassiadis Arquitetos, que tem à frente o
nome de Patricia Anastassiadis, é atualmente um dos maiores e mais
renomados escritórios de arquitetura e design do Brasil. Desenvolve
projetos e formula conceitos buscando unir a preocupação estética
com as melhores soluções técnicas e funcionais para cada espaço. Os
mais de 450 projetos nas áreas comercial, corporativa, hoteleira, de
entretenimento e empreendimentos imobiliários, somados a clientes
residenciais exclusivos, têm a patente de quem busca um trabalho
conceitual e único, que alia significados, marcas, personalidade e história com a arquitetura e o design.
Broadway Malyan Concept Design e Projeto de
Arquitetura e Interiores do Hotel
Sediado em Londres, este gabinete de arquitetura está repartido
por trinta escritórios pela Europa, Médio Oriente e Ásia. Apesar da
Arquitetura ser o seu “core business”, a Broadway Malyan dispõe de
especialistas em Design Urbano, Master Plans, Arquitetura Paisagista,
Design de Interiores e consultores em sustentabilidade.
Luiz Vieira Arquitetura de Paisagem
— Concept Geral de Paisagismo do Empreendimento
Originário da região do empreendimento Casa do Governador, Luiz
Vieira desenvolve exclusivamente projetos de arquitetura paisagística,
desenho urbano e planejamento ambiental. Com o seu profundo conhecimento sobre a localidade e a sua fauna, reforça o projeto, adaptando o conceito da Broadway Malyan à realidade pernambucana.
Gama Arquitetura
Aprovação de Projeto de Arquitetura do Hotel
Sediada no Recife, é uma empresa dedicada ao desenvolvimento de
projetos de arquitetura e urbanismo. Atuando em vários segmentos
no mercado regional, tem como missão promover a garantia da qualidade das obras, através da elaboração, coordenação e gestão de projetos de concepção sistêmica, com foco na sustentabilidade.
Policonsult Estudo de Impacto da Vizinhança e
Consultoria Urbanística
A Policonsult, formada por professores da Escola Politécnica de
Pernambuco, presta serviços de consultoria para elaboração de estudos, projetos, pesquisas e capacitação de profissionais e possui estreito compromisso com a sociedade, com o desenvolvimento do Estado
de Pernambuco e da Região Nordeste.
Simone Souza Assessoria e Engenharia Ambiental
Consultora na área Ambiental e de Saneamento Básico desde 1986,
Simone Souza é diretora de gestão ambiental do Sindicato Nacional das
Empresas de Engenharia e Arquitetura Consultiva (Sinaenco), Doutora
em Tecnologia Ambiental e Recursos Hídricos pela UFPE e membro do
conselho diretor da Sociedade Nordestina de Ecologia, tendo elaborado diversos e importantes estudos ambientais e planos diretores.
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