BUSINESS BRIEFING

BUSINESS BRIEFING
LUXURY RETAIL
LISBON & PORTO
3rd EDITION
JANUARY 2013
INTRODUCTION
Unlike the shopping centre industry, high street
retail in Portugal is still very buoyant. Luxury
retail, by definition, usually makes its home in
high street shopping areas and has turned in a
highly creditable level of performance in recent
times. Leading brands such as Miu Miu, Prada,
Marc Jacobs, Loewe and Gucci have established a
presence in Lisbon over the last few years and
will shortly be followed by other trend-setters
such as Cartier and Max Mara.
Prime locations for luxury brands are Lisbon’s
Avenida da Liberdade followed, to a lesser
extent, by Porto’s Aviz area. The renaissance
taking place in Lisbon’s Chiado zone has
operated as a magnet for brands seeking to
benefit from the major tourist footfall enjoyed by
the area all year round.
Cushman & Wakefield,
Av. Liberdade 131-2º
1250-140 Lisbon, Portugal
www.cushmanandwakefield.pt
JANUARY 2013
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JANUARY 2013
A Cushman & Wakefield publication
LOCAL CONTEXT
Luxury retail tends to be found in high street retail areas and creates synergies in
zones energised by major customer footfall from upmarket hotels and prime
office buildings. The location of the main luxury brands in Lisbon and Porto is no
exception
ti tto th
the rule.
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In Lisbon most brands are concentrated in Avenida da Liberdade. In Porto, where
segmentation levels are less noticeable, the Aviz area in Avenida da Boavista plays
host to most of the high-end brands.
The development of such locations over the last few years has been highly
positive. Unlike other retail market sectors, high street shopping areas have
triggered
gg
greater
g
interest from operators
p
owingg to their higher
g
levels of
purchasing footfall. This is partly explained by an increasing awareness on the part
of retailers, hoteliers and other players of the need to manage the main shopping
districts in an integrated fashion.
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LUXURY RETAIL
LISBON AND PORTO
A Cushman & Wakefield publication
Several new luxury brands have established a presence in Lisbon since the last
issue of our business briefing, published in December 2011. Avenida da Liberdade
has been the main venue of choice for such brands which include Miu Miu, Gucci,
Stivali, Boutique dos Relógios Plus and Officine Panerai. Hot on their heels will be
other leading brands such as Cartier, Guess and Max Mara.
International and multiple operators in Avenida da Liberdade (around 80% of
which international brands) occupy sales floorspace of more than 17,000 sqm. A
sector by sector analysis shows that the lion’s share has been gobbled up by
fashion with 64%.
Most people, including tourists and art and culture aficionados consider the
Chiado to be the pearl in the crown and the zone is much favoured by Lisbon’s
trendy set.
set Luxury retail, while not the dominant market force, provides the
perfect mix for other international high-end and mid-range brands.
Cartier
Ma Mara
Max
Guess
Next openings in Avenida da
Liberdade
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JANUARY 2013
A Cushman & Wakefield publication
This explains why Hermès and Swarovski have opted for the zone. international
and multiple operators occupy total retail floorspace of more than 20,500 sqm,
with international brands accounting for 65%. Fashion, once again, accounts for
the lion’s share with 68% of the total.
High street retail rents have remained relatively stable since the end of 2009. The
Chiado leads the field in terms of prime rents at €80/sqm/month, mainly on
account of shortages of supply in such sought after venues as Rua Garrett.
These figures have propelled the Chiado into the 45th most expensive location
worldwide (down 3 places over 2011 on a list of 62 cities), according to C&W’s
annual “Main Streets Across the World 2012” survey. Avenida da Liberdade’s
current prime rent is €72.5/sqm/month.
Tourists account for a large percentage of Lisbon’s luxury retail customers. This is
particularly so in the case of tourists from Portuguese-speaking Africa and Brazil
where luxury goods are either in short supply or prohibitively expensive.
According to data supplied by tax free operator Global Blue, Angolan customers
are the biggest spenders in Portugal with 44% of tax free sales, followed by
Brazilian, Russian and Chinese tourists.
The company’s Global Blue Index ranks the Portuguese capital seventh out of 33
European cities, measured in terms of purchases by international travellers,
outstripping Milan, Amsterdam and Brussels. The survey classified Lisbon as the
best city in the “Culture and Climate” category, owing to its average number of
daily sunlight hours although it comes much further down the table in the “Hotels
and Transport” category, mainly on account of “limited road and rail access to
the city centre”.
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LUXURY RETAIL
LISBON AND PORTO
A Cushman & Wakefield publication
The latest figures published by the Lisbon Tourism Association show that more
than 13 million travellers have passed through Lisbon’s international airport – up
3.1% over the same period 2011 – which has handled around 120,000 flights since
the beginning of the year. There has also been a 3.1% increase in the number of
cruise liner passengers in transit since the start of the year, in comparison to the
same period last year to around 400,000 passengers.
Luxury retail supply in Porto is mainly located in Avenida da Boavista’s Aviz area.
The highly successful concentration of retail sales outlets in the commercial
gallery of the Aviz Building has led to an overspill of supply to surrounding
buildings, with total retail floorspace of around 4,000 sqm occupied by
international and multiple retailers. The main retailers include Ermenegildo Zegna,
Rosa & Teixeira and MaxMara with an even split between international and
multiple retailers. Once again, fashionistas lead the pack with 75% of retail
floorspace.
13 Million
Number of passengers
travelling through Lisbon’s
International Airport since
January 2012
More recently, the redevelopment of Porto’s Clérigos zone has also attracted
several “trendy” brands, restaurants and bars, as shown by last year’s opening of
Marc by Marc Jacobs. The Passeio dos Clérigos or “Clérigos Promenade” project,
resulting from the redevelopment of the former Clérigoshopping centre, which
has been partly open to the public since September 2012, aims to attract the
interest of operators who, albeit not fully fledged members of the luxury segment,
may well compare the zone to the rise of the phoenix and consider it to be a
highly attractive proposition. Growing footfall from tourism, which is such a
characteristic feature of this zone in particular and Porto as a whole, has certainly
stirred growing retail interest.
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LUXURY RETAIL
LISBON AND PORTO
A Cushman & Wakefield publication
CONCLUSION
High street retail in Portugal has very much bucked the trend compared to other
property sectors and the country’s economic performance as a whole. This
derives from the fact that the segment has been under-represented over the last
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few
decades
d and
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operators’’ naturall penchant
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for
f this
hi type off location.
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Luxury brands are usually to be found in high street shops in upmarket city zones,
ideally with an important offices and hotels content. High street shopping
locations in Lisbon and Porto fit the bill handsomely in meeting all of these criteria
The growing flow of tourists recorded in both cities also helps to fuel the main
international luxury brand operators’ interest in Portugal.
Last but not least, the recent changes in the lease law also encourage international
retailers who favour market conditions similar to those found in more developed
markets.
Notwithstanding the current economic scenario of “gloom and doom” pervading
the country, the luxury sector in Portugal, particularly in Lisbon and Porto, is
likely to remain buoyant, owing to the growing potential of both cities for
international operators.
Additional copies of this or other
reports can be obtained from:
This report contains information available from public sources which Cushman & Wakefield
presumes to be reliable. Cushman & Wakefield cannot be held liable if this is not the case.
Fili Mota
Filipa
M
Carmo
C
Marketing
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is given as to the
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the information contained in this report which, although supplied in good faith, is subject to
error.
For more information about different property sectors please enter Cushman & Wakefield
Knowledge Center : www.cushmanwakefield.com/knowledge
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1250-140 Lisbon – Portugal
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BUSINESS BRIEFING
COMÉRCIO DE LUXO
LISBOA E PORTO
3ª EDIÇÃO
DEZEMBRO 2012
INTRODUÇÃO
O comércio de rua continua a demonstrar um
crescimento significativo no nosso país, em
contraciclo com a indústria dos conjuntos
comerciais. O retalho de luxo instala-se por
definição em localizações de rua e tem vindo a
evoluir de forma muito positiva em Portugal.
Nos últimos anos, importantes insígnias como a
Mi Miu,
Miu
Mi Prada,
P d Marc
M
J b Loewe
Jacobs,
L
e Gucci
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abriram lojas em Lisboa. Em breve aguarda-se a
inauguração de outras marcas de relevo tais
como Cartier ou Max Mara.
As localizações por excelência do segmento de
luxo são a Avenida da Liberdade em Lisboa e,
ainda que com menor afirmação, a zona de Aviz
no Porto. No caso de Lisboa, o crescente
fenómeno de revitalização do Chiado tem
também atraído marcas que beneficiam do
importante fluxo de turistas de que esta zona é
alvo ao longo de todo o ano.
ano
Cushman & Wakefield,
Av. Liberdade 131-2º
1250-140 Lisboa, Portugal
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Dezembro 2012
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DEZEMBRO 2012
Uma publicação Cushman & Wakefield
CONTEXTO NACIONAL
O segmento de luxo privilegia a sua localização no comércio de rua e, pelas
sinergias que cria, em zonas onde beneficie do fluxo de clientes das melhores
unidades hoteleiras e edifícios de escritórios. Em Lisboa e no Porto, a localização
d principais
das
i i i marcas d
de luxo
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segue igualmente
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t tendência.
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Em Lisboa estas marcas situam-se maioritariamente na Avenida da Liberdade. Na
cidade do Porto, onde esta segmentação não é tão evidente, é a zona da Avenida
da Boavista, mais especificamente Aviz, que reúne a maior concentração de
marcas de topo.
Nestas localizações tem-se verificado uma evolução bastante positiva nos últimos
anos. Em contraciclo com os restantes setores do mercado de retalho,, estas
zonas de comércio de rua têm vindo a tornar-se cada vez mais atrativas, com
maior fluxo de compradores e, consequente, com um aumento da procura por
parte dos operadores. Para tal tem contribuído uma cada vez maior
consciencialização da necessidade de promover as principais artérias deste tipo
de comércio através de uma gestão integrada por parte dos seus principais
intervenientes, como sejam lojistas, hoteleiros e empresários de restauração.
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COMÉRCIO DE LUXO
LISBOA E PORTO
Uma publicação Cushman & Wakefield
Desde a última edição deste business briefing, em Dezembro do ano passado,
registaram-se novas aberturas de marcas de luxo na cidade de Lisboa. A maioria
escolheu a Avenida da Liberdade como o destino de eleição, nomeadamente a
Miu Miu, Gucci, Stivali, Boutique dos Relógios Plus e Officine Panerai. Em breve
inaugurarão outras insígnias de renome como Cartier, Guess e Max Mara.
A Avenida da Liberdade conta hoje com um total de operadores múltiplos e
internacionais cuja área de venda ascende a mais de 17.000 m2, dos quais cerca
de 80% são marcas internacionais. Analisando por sector, a moda tem uma clara
predominância, absorvendo 64% da área total.
No que respeita ao Chiado, esta continua a ser a zona mais trendy de Lisboa,
procurada por um conjunto alargado de público, onde se incluem turistas e
pessoas ligadas ao mundo da cultura e das artes.
artes Ainda que sem expressão
dominante, o retalho de luxo nesta zona mistura-se em perfeita harmonia com
outras marcas internacionais de posicionamento não tão elevado.
Cartier
Guess
Max Mara
Serão as próximas marcas a
marcar presença na Avenida
da Liberdade
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DEZEMBRO 2012
Uma publicação Cushman & Wakefield
A comprová-lo estão as opções feitas pela Hermès ou Swarovski ao elegerem
esta zona para se instalarem. No total, entre operadores múltiplos e
internacionais, estão ocupados mais de 20.500 m2 de área de venda, entre os
quais as marcas internacionais representam 65%. Novamente o sector da moda é
o mais relevante, com 68% do total.
Em relação a preços de mercado no comércio de rua, tem-se verificado uma
manutenção dos mesmos desde o final de 2009. Neste momento os valores mais
elevados praticam-se na zona do Chiado, dada a falta de oferta nas ruas com
maior procura, nomeadamente Rua Garrett, situando-se nos 80€/m2/mês.
Com estes valores, a zona do Chiado é a 45ª localização mais cara do mundo,
entre 62 cidades, de acordo com o estudo Main Streets Across The World 2012
publicado anualmente pela C&W, tendo descido 3 posições em relação a 2011.
2011 A
zona da Avenida da Liberdade atinge atualmente os 72,5€/m2/mês.
Denota-se que na zona lisboeta, uma parte importante dos clientes das lojas de
retalho de luxo é composta por turistas, em especial para aqueles que não têm
este tipo de oferta nos seus países de origem ou cujo valor dos produtos é mais
elevado, nomeadamente os países PALOP e Brasil.
Segundo dados da operadora de tax free, Global Blue, os clientes angolanos são os
que mais adquirem em Portugal, contando com 44% das vendas tax free, seguidos
por turistas provenientes do Brasil, Rússia e China.
De acordo com a mesma empresa, de entre as 33 cidades europeias analisadas no
Índice Global Blue, a capital portuguesa é a sétima melhor posicionada para
compras em viagens internacionais, à frente de cidades como Milão, Amesterdão
ou Bruxelas. Neste estudo, Lisboa foi considerada a melhor cidade na categoria
de “Cultura e Clima”, graças ao número médio de horas de sol por dia. Já na
categoria de “Hotéis
Hotéis e Transportes”
Transportes , devido ao “acesso
acesso rodoviário e ferroviário
limitado até ao centro da cidade”, Lisboa encontra-se nas últimas posições do
ranking.
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Hermès
Inaugurou em 1999 e foi uma
das primeiras marcas de luxo a
localizar se no Chiado.
localizar-se
Chiado
COMÉRCIO DE LUXO
LISBOA E PORTO
Uma publicação Cushman & Wakefield
Contudo, os últimos dados publicados pela Associação de Turismo de Lisboa ,
revelam que, desde o início do ano, foram movimentados mais de 13 milhões de
passageiros no aeroporto internacional de Lisboa – mais 3,1% do que em igual
período de 2011 – num total de cerca de 120 mil voos. Também a nível de
cruzeiros, o número de passageiros em trânsito aumentou em 3,1 % desde o
início do ano, quando comparado com o período homólogo do ano passado, para
um total de perto de 400 mil.
Quanto ao retalho de luxo no Porto, a oferta deste tipo de comércio concentrase na Avenida da Boavista, nomeadamente na zona do Aviz. No Edifício Aviz, o
sucesso da concentração deste tipo de lojas na sua galeria comercial levou a que a
oferta se estendesse aos edifícios circundantes, contando com um total de cerca
de 4.000 m2 de área de venda entre lojistas múltiplos e internacionais. Entre os
principais retalhistas, destaque para a Ermenegildo Zegna, Rosa & Teixeira e
MaxMara. A distribuição entre múltiplos e internacionais é equilibrada e, mais
uma vez, o sector da moda é o predominante, com 75% da área de venda
mencionada.
13 milhões
Foi o número de passageiros
que passaram pelo Aeroporto
internacional de Lisboa desde
Janeiro
No Porto, e mais recentemente, a reabilitação de toda a zona dos Clérigos
também tem atraído marcas trendy à zona, restaurantes, bares e hotéis. Deste
fenómeno é exemplo a Marc by Marc Jacobs, inaugurada no ano passado nesta
localização. O projeto Passeio dos Clérigos, resultante da reabilitação do antigo
Clérigoshopping e parcialmente em funcionamento desde Setembro de 2012,
pretende captar um conjunto de operadores que, muito embora não se
posicionem totalmente no segmento de luxo, possam encontrar aqui uma zona
renascida e com interesse para se instalarem. O crescente fluxo de turistas de
que esta zona em particular, e a cidade do Porto como um todo, têm sido alvo,
contribui com toda a certeza para este interesse crescente por parte dos
retalhistas.
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COMÉRCIO DE LUXO
LISBOA E PORTO
Uma publicação Cushman & Wakefield
CONCLUSÃO
O movimento contra-cíclico do comércio de rua em Portugal, quando comparado
com os restantes setores do imobiliário e com a economia em geral, é resultado
não só do subaproveitamento deste segmento nas últimas décadas, mas também
d apetência
da
ê i naturall que os operadores
d
de
d luxo
l
têm
ê para estas localizações.
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As marcas de luxo instalam-se por definição em lojas de rua, nas zonas mais
nobres da cidade, com ocupação maioritariamente de escritórios e
preferencialmente marcadas por fortes fluxos pedonais de turistas. Estes critérios
são todos preenchidos nas localizações de comércio de rua de Lisboa e Porto.
O crescente fluxo de turistas que ambas as cidades têm registado é outro dos
fatores que contribui para um maior interesse no mercado nacional por parte dos
principais operadores internacionais de marcas de luxo.
Por último, as mais recentes revisões à lei do arrendamento em Portugal
favorecem também a instalação de operadores internacionais, cuja estrutura de
funcionamento exige condições de mercado em linha com as verificadas nos
mercados mais desenvolvidos.
Apesar da crise que o país atravessa, a evolução do setor de luxo em Portugal,
com especial incidência nas cidades de Lisboa e Porto, deverá manter-se positiva
no futuro, tendo em conta o potencial que ambas as cidades demonstram ainda
para os operadores internacionais.
Para mais informações ou para
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