0 Imóveis de Renda, Ensaio Introdutório

Imóveis de Renda, Ensaio Introdutório Mark Morgan Ford Jerry Wayne, um assinante da The Palm Beach Letter, recentemente escreveu para mim:
Acabei de ler na PBL, mais uma vez, sobre a construção de riqueza por meio de imóveis. Sou uma dessas pessoas que entendem muito pouco sobre o setor imobiliário e que não têm muito dinheiro. Estou disposto a trabalhar o máximo que puder para ser bem sucedido em tudo que eu empreender. Você pode me dizer como desenvolver um plano que me permita comprar, vender e lucrar com o setor imobiliário? Sei que este é o momento de comprar, só um idiota para não saber isso. Mas sinto que serei um peixe num mar de tubarões se eu entrar nesse negócio sem conhecimento e orientação. Jerry está certo. Este é o momento para comprar imóveis nos EUA. E eu certamente compreendo as preocupações dele. Quase todos que investiram em imóveis entre 2005 e 2008 – milhões de americanos fizeram isso – perderam as calças. Mas investimentos são assim: o investidor médio sempre entra num mercado quando esse está perto de ruir. E então ele sai da experiência tão traumatizado que não é capaz de voltar quando os preços estão atrativos – mesmo sabendo que aquele investimento é a atitude mais inteligente a ser tomada. É assustador. E o fato é que 80% das pessoas que leem este ensaio não serão capazes de superar o medo. Mas, daqui a 10 anos, vão olhar para trás e perceber que cometeram um grande erro. É por isso que eu continuo escrevendo sobre o setor imobiliário. Não é para atender a um desejo dos leitores, que quererem saber mais sobre o tema. Eu sei que eles não querem! Mas minha tarefa é ajudá-­‐los a enriquecer, e os imóveis são a melhor maneira de atingir essa meta. A boa notícia é que não é difícil entender o assunto. Trata-­‐se basicamente de um investimento de oferta e demanda. Mas muitos, como o Jerry, sentem dificuldades em certos pontos, por isso montamos um programa que vai ensinar tudo o que você precisa saber. Chamamos o programa de Imóveis de Renda. Por enquanto, ele está disponível somente no Wealth Builders Club. Em breve, pretendemos oferecê-­‐lo na forma de curso individual. Em Imóveis de Renda, escrevo uma série de ensaios que vão explicar tudo o que sei sobre investimentos nesse setor. Mais ainda, eu conto com a contribuição dos meus parceiros imobiliários para aprofundar o conteúdo. São pessoas que trabalham ativamente no ramo durante todos os dias de suas vidas. Imóveis de Renda ajudará você a progredir um passo de cada vez. Hoje vou apresentá-­‐lo à minha maneira de pensar, explicando por que eu acredito que o ramo imobiliário é o melhor investimento da década. Se, como Jerry, você teve sua confiança no setor abalada, pode se animar. O que está prestes a ler é simples, de senso comum. E essa é uma das razões principais de eu adorar imóveis como uma das formas de se construir a riqueza. Fui capaz de fazer milhões nesse mercado e evitei a bolha sem jamais ter feito um curso e sem possuir qualquer certificado. The Palm Beach Letter é de longe
o melhor boletim de
investimentos que eu já assinei.
Estou muito satisfeita com o
serviço e os ensaios.
Lisa Holstein
Assinante Platinum
Recomendo de verdade esta leitura. Você tem o que precisa para ser bem sucedido? Para ser um investidor de sucesso no ramo imobiliário, você precisa de três coisas: dinheiro, conhecimento e tempo. Isso vale para a maioria dos investimentos, mas a boa notícia é que, para adquirir esses imóveis, você não precisa ter um montão de nenhum dos três. Com cerca de US$10.000 já é possível ter o seu próprio imóvel para alugar. Os conceitos mais importantes que você precisa saber sobre o tema podem ser aprendidos em menos de 30 dias. E o tempo que levará para localizar, adquirir, financiar e alugar seu primeiro imóvel pode ser inferior a 40 horas. O Dinheiro Como acabei de dizer, você só precisa de US$10.000 para entrar no ramo imobiliário. Você deve estar pensando, “como ele chegou a esse número?” O valor de entrada para um investidor financiar seu imóvel nos EUA costuma girar na casa dos 20%. Esse é o percentual que um banco vai exigir de adiantamento. Dar uma entrada numa casa de três quartos e dois banheiros custa para o americano algo em torno de US$80.000. Vinte por cento de US$80.000 são US$16.000. “Mas esse valor é superior aos US$10.000 propostos”, você vai dizer. Qual é o truque? O truque é que eu acredito fortemente na estratégia de ter parceiros em negócios imobiliários para locação. E ter um parceiro em 50% sobre um investimento de US$16.000 significa que sua parte é de apenas US$8.000. Então você arruma um parceiro e cada um dá US$8.000 de entrada. Como vocês tinham US$10.000 cada, ainda lhe sobram US$4.000 que serão destinados às despesas de fechamento do negócio (mínimas), reformas (também mínimas, se você fez sua lição de casa) e despesas para conseguir alugá-­‐lo. Foi assim que eu cheguei aos US$10.000. Mas talvez você não goste da ideia de ter um parceiro, então me deixe explicar as razões dessa estratégia. Em termos de desembolso de caixa, ter 100% de um imóvel de US$80.000 é como ter 50% em dois imóveis no mesmo valor. Mas eu prefiro ter 50% em duas propriedades do que 100% em uma, porque isso reduz o meu risco e aumenta a chance de conseguir uma valorização acima da média de mercado. É claro, você tem que conhecer alguém de confiança e que tenha US$10.000 para investir. Pessoas confiáveis costumam se cercar de outras pessoas de confiança. Se você é confiável, encontrar um parceiro não será um problema. Outra opção é encontrar um banco que ofereça financiamento para 90% do imóvel. Você consegue obter um empréstimo dando 10% de sinal? É possível, apesar de os bancos estarem mais cautelosos do que estavam durante a bolha americana. Em todo caso, eu não recomendo tais empréstimos. A tradicional exigência de 20% está lá por uma razão. Ela faz você refletir mais sobre o valor do bem comprado, e assim o negócio é levado mais a sério – o que é sempre bom para os investimentos. Se não quiser fazer parceria, vai precisar de um mínimo de US$20.000 ou então terá de encontrar uma propriedade por um valor menor que os US$80.000. O Conhecimento O conhecimento mais importante que você precisa para esta jornada imobiliária se refere a valor. É preciso conhecer os valores relativos das propriedades no mercado em que estiver atuando. O modo de aprender isso é fácil. Basta passar algum tempo olhando e respondendo a anúncios imobiliários de onde você deseja investir. Isso é simples de fazer. Leia os e-­‐mails. Entre no mailing de um corretor de imóveis local para ficar por dentro das novidades que chegam ao mercado. Fale com os corretores. Vá visitar uma dúzia de casas à venda. Antes do que imagina, terá adquirido uma boa percepção do valor de qualquer propriedade particular em sua área. A outra coisa que você precisa aprender é o quanto pode esperar pelo aluguel da casa que estiver comprando. Mais uma vez, isso também é moleza. Observe os aluguéis em sua área. Fale com um corretor especializado em aluguéis. Pesquise em sites como Zillow, Trulia e Craigslist para ter uma ideia das propriedades disponíveis para aluguel nas áreas em que pretende investir. E visite uma dúzia de outras propriedades à espera de inquilinos. O Tempo Você pode se familiarizar com os valores de aluguel ao mesmo tempo em que aprende sobre os valores de compra. Dá para pesquisar o mercado durante uma ou duas semanas após seu expediente de trabalho ou então aos finais de semana, se preferir. Depois de ter feito isso, é hora de procurar um imóvel para comprar. Supondo que você já tenha selecionado o bairro, este processo vai demorar – como eu disse – menos de 40 horas. Talvez não seja possível encaixar essas 40 horas numa única semana. Isso porque seu objetivo é comprar a um preço justo. E nem toda casa que chega ao mercado está precificada corretamente. Graças ao desemprego, às execuções hipotecárias e às baixas vendas, há uma abundância de propriedades disponíveis na maioria dos bairros. Mas também há muita gente por aí com algum dinheiro que estará competindo com você pelas melhores ofertas. Ter sucesso com imóveis no curto prazo depende de uma compra certeira (no longo prazo, isso é menos importante). Portanto, vale a pena esperar algumas semanas ou mesmo alguns meses para encontrar uma propriedade por um preço justo. Não faz mal, você não vai querer investir em qualquer coisa. Como eu disse, o mercado está cheio de propriedades e outras novas aparecerão num fluxo constante ao longo do próximo ano ou enquanto as execuções hipotecárias persistirem. Eu sei, os bancos também participam do negócio imobiliário de aluguel, mas ainda assim haverá muitas chances de encontrar propriedades, por isso não se sinta pressionado. Uma vez que escolheu seu imóvel, levará algumas semanas ou mesmo um mês até que feche o acordo. Haverá formulários para preencher e contratos para assinar. Explicarei essas questões no programa Imóveis de Renda. Logo chegará o dia em que você fechará um acordo para comprar seu imóvel. E então, se estiver devidamente preparado (direi como num ensaio posterior), você será capaz de alugá-­‐lo em questão de dias ou semanas. A recompensa A casa que você comprou por US$80.000 deve gerar cerca de US$12.000 por ano em aluguel. Descontando o custo de financiamento (a hipoteca), as taxas de administração (pode fazer isso por conta própria se preferir) e as comissões de aluguel (se precisou de um corretor), seu lucro líquido deve ficar em cerca de 7%, cash on cash. Sou assinante da The Palm Beach
Letter e estou curtindo muito os
conselhos do Sr. Ford em seus
ensaios sobre construção de
riqueza. É uma pena que eu não
tive acesso a um conteúdo assim
30 anos atrás.
Chris Boetto,
assinante Platinum
[O retorno cash on cash é uma métrica comum em investimentos. Ao contrário do lucro contábil, que é calculado com base no regime de competência, o cash on cash é estimado com base no fluxo de caixa, ou seja, o dinheiro que realmente foi recebido. Neste caso, você colocou US$20.000 (entrada e despesas de fechamento). Se, depois de todas as despesas pagas, você recebeu no ano US$ 1.400 limpos, o retorno cash on cash foi de 7% (US$1.400 / US$20.000).] Mas isso não inclui a valorização do imóvel. É aqui que a coisa fica mais interessante. Se a sua propriedade se valoriza 3% ao ano, você não está fazendo apenas 10% ao ano (7% mais 3%). Isso porque você não colocou US$80.000 no negócio, apenas US$ 20.000. Na verdade, você estará fazendo US$3.800 por ano com US$20.000 de investimento (US$1.400 em renda líquida e US$2.400 de valorização). Isso dá um retorno total sobre o investimento (ROI) de 19%. [Retorno sobre o investimento (ROI) é uma medida de desempenho utilizada para avaliar a eficiência de um investimento. Para calcular o ROI, dividimos o lucro pelo total investido. O resultado é expresso percentualmente ou em número decimal. Portanto, US$ 3.800 / US$20.000 = 0,19, ou 19%.] Trata-­‐se de um ROI bastante seguro, com chance pequena de se perder dinheiro (explicarei isso futuramente). Pois bem, esses são os princípios básicos. Se lhe parecem sensatos, aqui está uma lista de assuntos que incluí em nosso programa Imóveis de Renda: 1. Como saber onde investir. Devemos começar pelo próprio bairro? Na própria cidade? Ou devemos comprar imóveis em outros estados?; 2. Como determinar o aluguel de uma propriedade; 3. Como montar uma boa equipe (corretores, avaliadores, administradores, financiadores, agentes de seguros etc); 4. Como garimpar boas propriedades para conseguir um aluguel adequado; 5. Os números básicos por trás de um imóvel (um orçamento que irá calcular o seu retorno após estimar receitas e despesas); 6. A logística por trás da oferta a um imóvel; 7. As questões contratuais de aluguel; 8. O processo de empréstimo e financiamento imobiliário; 9. O que esperar no dia de fechar o negócio; 10. Como encontrar um inquilino confiável (devo procurá-­‐lo por conta própria ou contratar uma empresa de gestão da propriedade?); 11. Dicas, lições e armadilhas comuns dos meus mais de 20 anos investindo em imóveis para alugar. Esta não é uma lista definitiva e pode mudar de acordo com o seu feedback. Ao sucesso, Mark