neues zum immobilienrecht und immobiliensteuerrecht

REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
Sommer 2014
NEUES ZUM
IMMOBILIENRECHT UND
IMMOBILIENSTEUERRECHT
Der Newsletter stellt Ihnen regelmäßig aktuelle Entscheidungen aus dem
Immobilienrecht und Immobiliensteuerrecht vor und erläutert deren
Auswirkungen auf die Praxis.
FRISTEN ZUR ANNAHME EINES
BAUTRÄGERVERTRAGES
Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers, die vorsehen,
dass das Angebot des Erwerbers zum Abschluss des Bauträgervertrages sechs
Wochen oder länger bindend ist, bedürfen eines überwiegenden schutzwürdigen
Interesses des Bauträgers. Ist ein solches schutzwürdiges Interesse nicht (im
ausreichenden) Maße gegeben oder ist eine Bindung für länger als drei Monate
vorgesehen, so sind diese Klauseln mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar und daher
unwirksam.
ENTSCHEIDUNG
Mitte August 2004 gab der Erwerber mit notarieller Urkunde gegenüber dem
Bauträger ein Angebot zum Kauf einer zu sanierenden Eigentumswohnung ab.
Das Angebot sah vor, dass der Erwerber bis Ende 2004 unwiderruflich an sein
Angebot gebunden ist. Mitte Oktober 2004 nahm der Bauträger das Angebot
an und der Erwerber wurde sodann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Mit dem Argument, dass die Annahme verspätet und daher kein Bauträgervertrag
zustande gekommen sei, verlangte der Erwerber 2010 u.a. die Rückzahlung des
Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückübertragung der lastenfreien Wohnung.
INHALT
Fristen zur Annahme eines Bauträgervertrages
Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen in Bayern
Vorkaufsrecht des Mieters bei
Verkauf vor Begründung des Wohnungseigentums
Untervermietung nach Widerruf
der Erlaubnis hierzu rechtfertigt
nicht immer die Kündigung
des Hauptmietvertrages
Haftung des Mieters bei Rückgabe einer zuvor neutral gestrichenen
Wohnung mit buntem Anstrich
Mangelnde Schriftform gefährdet Pachtzinsanpassung aufgrund Wertsicherungsklausel
Keine beschränkte Steuerpflicht bei Veräußerung von Anteilen an einer Immobilien-Personengesellschaft
Wirksame Ausübung der Option zur Umsatzsteuer bei angenommener Geschäftsveräußerung im Ganzen
Überblick aktuelle Grunderwerbsteuersätze
Der BGH gibt dem Erwerber im Wesentlichen Recht: Die Vereinbarung einer
Frist zur Bindung an das Angebot in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen
des Bauträgers (wie vorliegend der Fall) sei gemäß § 308 Nr. 1 BGB unwirksam,
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
11
wenn (a) die Bindungsfrist wesentlich über den Zeitraum, in welchem unter
regelmäßigen Umständen mit der Annahme des Angebots durch den Bauträger
gerechnet werden kann (§ 147 Abs. 2 BGB), hinausgeht und (b) hierfür kein
schutzwürdiges Interesse des Bauträgers besteht, welches das Interesse des
Erwerbers an dem baldigen Wegfall der Bindung überwiegt. Ist die vereinbarte
Bindungsfrist demnach unwirksam, so bestimme sich die Rechtzeitigkeit der
Annahme des Angebots nach der Frist gemäß § 147 Abs. 2 BGB.
Laut BGH könne der Erwerber auch bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Bauträgerverträgen regelmäßig mit der Annahme seines Angebots
innerhalb von vier Wochen rechnen (§ 147 Abs. 2 BGB). Wesentlich sei die
Überschreitung bei einer vierwöchigen Bindungsfrist (nur) dann, wenn die
Überschreitung 50% oder mehr betrage. Selbst wenn die schutzwürdigen
Interessen des Bauträgers überwiegen sollten, betrage die zulässige Bindungsfrist
längstens drei Monate.
Mangels schutzwürdigem Interesse des Bauträgers im entschiedenen Fall sei
die Annahme des Angebots des Erwerbers demnach verspätet gewesen. Das in
der verspäteten Annahme gemäß § 150 Abs. 1 BGB liegende neue Angebot
des Bauträgers an den Erwerber, habe dieser zudem weder durch Schweigen
noch konkludent durch Zahlung des Kaufpreises und Durchführung des
Vertrages angenommen. Der BGH verweist in diesem Zusammenhang auf
seine bisherige Rechtsprechung, nach der eine Annahme durch Schweigen bei
beurkundungsbedürftigen Grundstücksgeschäften nicht in Betracht komme bzw.
der Erwerber in solchen Situationen keine konkludente Erklärung abgebe, da ihm
nicht bewusst sei, dass für das Zustandekommen des Bauträgervertrages noch eine
Erklärung des Erwerbers nötig sei.
Da die hier einschlägige Verjährungsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen
sei, habe der Erwerber die Wohnung lastenfrei an den Bauträger Zug-um-Zug
gegen Rückzahlung des Kaufpreises zurück zu übertragen, wobei dabei etwaige
durch den Erwerber erzielte Mieten hinsichtlich der Wohnung abzüglich nicht
umlagefähiger Nebenkosten in Abzug zu bringen seien.
PRAXISHINWEIS
Weiterhin ungeklärt ist, inwiefern schutzwürdige Interessen des Bauträgers
eine Bindungsfrist von sechs Wochen oder länger rechtfertigen können. Eine
Rechtfertigung dürfte umso eher gegeben sein, je eher die Gründe für eine längere
Frist aus der Sphäre des Erwerbers stammen. Von daher erscheint es zweifelhaft,
ob das Platzierungsinteresse des Bauträgers oder die Klärung der baurechtlichen
Zulässigkeit ausreichende Gründe für eine längere Frist darstellen.
Bis zur obergerichtlichen Klärung ist es somit ratsam, keine Bindungsfrist
von sechs Wochen oder länger vorzusehen. Sollte trotz der vorgenannten
Unsicherheiten eine längere Bindungsfrist gewollt sein, ist dringend anzuraten, die
Gründe für eine längere Frist bereits im Vertrag ausführlich anzugeben. Alternativ
könnte auch auf andere Gestaltungsformen, wie insbesondere den Abschluss
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
NACHRICHTEN
Mietvertraglich
Schriftformheilungsklausel unwirksam
gegenüber Grundstückserwerber
Eine mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber nicht, den Mietvertrag, in
welchen er nach § 566 BGB eingetreten ist,
unter Berufung auf einen Schriftformmangel
zu kündigen. Der BGH hat in dieser
Entscheidung ausdrücklich offen
gelassen, ob und inwieweit die üblichen
Schriftformheilungsklauseln überhaupt
wirksam sind.
Praxishinweis: Es empfiehlt sich,
den Geltungsbereich von Schriftformheilungsklauseln nur auf die ursprünglichen
Vertragsparteien zu beschränken oder
zumindest einen zukünftigen Grundstückserwerber explizit auszunehmen.
(BGH, Urteil vom 22. Januar 2014 –
XII ZR 68/10)
------------------------------------------------Verjährungshemmung bei Ansprüchen aus
dem Mietverhältnis
Die 6-monatige Verjährungsfrist für
Ansprüche aus dem Mietverhältnis gemäß
§ 548 BGB beginnt mit Rückgabe der
Mietsache zu laufen, auch wenn der
Anspruch zu diesem Zeitpunkt noch
nicht entstanden ist. Eine wirksame
Klageerhebung hemmt die Verjährung
auch dann, wenn bei Klageerhebung noch
nicht alle Anspruchsvoraussetzungen mit
Ausnahme der Sachbefugnis vorliegen.
(BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 – XII ZR
12/13)
------------------------------------------------Haftung des Bauträgers bei Verzug
Ein Erwerber kann für die Dauer eines
längeren Verzugs des Bauträgers mit der
Übergabe einer herzustellenden Wohnung
Entschädigung für die entgangene Nutzung
dieser Wohnung verlangen, wenn ihm
in dieser Zeit kein anderweitiger, in etwa
gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung
steht.
(BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – VII
ZR 172/13)
2
des Bauträgervertrages unter Vereinbarung eines Rücktrittrechts oder durch
einen Vertreter ohne Vertretungsmacht mit anschließender Nachgenehmigung,
zurückgegriffen werden.
(BGH, Urteile vom 27. September 2013 – V ZR 52/12 und vom 17. Januar 2014 –
V ZR 5/12)
[ BACK TO TOP ]
GENEHMIGUNGSVORBEHALT
BEI UMWANDLUNG VON
MIETWOHNUNGEN ZU
EIGENTUMSWOHNUNGEN IN
BAYERN
Am 1. März 2014 trat eine Verordnung der Bayerischen Staatsregierung in
Kraft, wonach für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an
Wohngebäuden in Gebieten, die einer Milieuschutzsatzung gemäß § 172 Abs. 1
S. 1 Nr. 2 BauGB unterliegen, die Genehmigung der Gemeinde benötig wird. In
Bayern sind derzeit 19 Milieuschutzsatzungen in Kraft - 17 davon in München
und zwei weitere in Erding. Diese Verordnung ist bis zum 28. Februar 2019
befristet.
PRAXISHINWEIS
Zu beachten ist, dass dieses Genehmigungserfordernis nicht für die Aufteilung
von zu errichtenden Neubauten gilt. Zudem gibt es unter bestimmten Voraussetzungen einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Genehmigung, z.B. wenn
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab Aufteilung, die
durch Umwandlung entstandenen Eigentumswohnungen nur an die Mieter zu
veräußern.
[ BACK TO TOP ]
VORKAUFSRECHT DES MIETERS
BEI VERKAUF VOR BEGRÜNDUNG
DES WOHNUNGSEIGENTUMS
Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB entsteht beim
Verkauf eines (noch) ungeteilten Mehrfamilienhauses im Grundsatz nur dann,
wenn (a) der Veräußerer sich im Grundstückskaufvertrag zur Durchführung der
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
Abnahme von Gemeinschaftseigentum
Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers, die vorsieht,
dass das Gemeinschaftseigentum durch
einem vom Bauträger bestimmbaren
Erstverwalter abgenommen wird, ist
unwirksam.
(BGH, Beschluss vom 12. September 2013
– VII ZR 308/12)
------------------------------------------------Mobilfunksendeanlage auf dem Haus
einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Der Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen alle
Wohnungseigentümer zustimmen.
(BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 –
V ZR 48/13)
------------------------------------------------Haftung des Auftraggebers für
Planungsversäumnisse
Hinsichtlich eines Mangels, der auf eine
fehlende oder unzureichende Planung
zurückzuführen ist, kann den Auftraggeber
ein Mitverschulden treffen, wenn er die
ihm diesbezüglich grundsätzlich obliegende
Planungsverantwortung nicht vollständig
auf den Auftragnehmer übertragen hat.
Praxishinweis: In Werkverträgen mit
bauausführenden Unternehmen empfiehlt
es sich daher, die Planungsaufgaben, die
nicht vom Auftraggeber übernommen
werden, eindeutig auf den Auftragnehmer
zu übertragen.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.
November 2013 – I-22 U 32/13)
------------------------------------------------Schadensersatzanspruch des
Hauptunternehmers gegenüber dem
Nachunternehmer
Dem Hauptunternehmer steht kein
Schadensersatzanspruch wegen Mängeln
gegenüber dem Nachunternehmer
zu, wenn feststeht, dass er seinerseits
nicht wegen dieser Mängel von seinem
Auftraggeber in Anspruch genommen
wird oder werden kann. Allerdings ist der
Hauptunternehmer berechtigt,
3
Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und (b) die vom Vorkaufsrecht erfasste
zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Kaufvertrag bereits hinreichend
bestimmt oder bestimmbar ist. Ein solches Vorkaufsrecht entsteht in der Regel
nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar
auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils
selbst zu nutzen („Erwerbermodell“).
ENTSCHEIDUNG
Der Beklagte war Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten
Grundstücks. Eine der im Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete er an
den Kläger. Nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung verkaufte der
Beklagte am 11. März 2009 das noch ungeteilte Grundstück an drei Erwerber.
Noch am gleichen Tag und bei demselben Notar beurkundeten die Erwerber
untereinander eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG. Zwei Jahre später
erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten, dass er sein Vorkaufsrecht gemäß
§ 577 BGB ausübe. Zudem klagte er auf Feststellung, dass zwischen ihm als
Käufer und dem beklagten ehemaligen Eigentümer als Verkäufer durch Ausübung
des Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag hinsichtlich der von dem Kläger angemieteten
Wohnung zu Stande gekommen sei.
Ohne Erfolg! Dem Kläger stehe kein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2
BGB zu. Aufgrund des Wortlauts, wonach Wohnungseigentum „begründet
werden soll“, setze diese Vorschrift nach Ansicht des BGH zum einen voraus, dass
der Mieter einen Anspruch auf die Begründung von Wohnungseigentum erwerbe.
Dies sei nur der Fall, wenn der Veräußerer sich im Grundstückskaufvertrag
gegenüber dem Käufer bzw., nach wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts,
demnach gegenüber dem Mieter zur Aufteilung des Grundstücks nach § 8 WEG
verpflichtet habe. Eine Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem
Grundbuchamt gemäß § 8 WEG alleine genüge nicht, da diese erst mit Anlegung
der Wohnungsgrundbücher wirksam und bis dahin frei widerruflich sei. Ebenso
wenig ausreichend sei es, wenn die Aufteilung durch den oder die Käufer erfolge,
da die Vereinbarung der Käufer untereinander keinen Anspruch des Mieters auf
Begründung von Wohnungseigentum begründe.
einen angemessenen Teil des Werklohns
gegenüber dem Nachunternehmer bis zur
Mangelbeseitigung zurückzuhalten.
(OLG Celle, Urteil vom 4. Dezember 2013
– 14 U 74/13)
------------------------------------------------Anerkannte Regeln der Technik
Anerkannte Regeln der Technik müssen
nicht schriftlich normiert sein; es gibt auch
ungeschriebene anerkannte Regeln der
Technik, die ebenso maßgeblich sind, wie
die schriftlich normierten.
(BGH, Urteil vom 21. November 2013 –
VII ZR 275/12)
------------------------------------------------Verjährung Baumängel bei arglistigem
Verschweigen
Mängelgewährleistungsansprüche des
Auftraggebers hinsichtlich eines vom
Auftragnehmer arglistig verschwiegenen
Baumangels verjähren spätestens zehn Jahre
nach Abnahme.
(OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Januar
2014 – 4 U 149/13)
Die Entstehung des Vorkaufsrechts setze zum anderen voraus, dass das Wohnungseigentum vertraglich hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sei.
PRAXISHINWEIS
Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 S. 1 BGB besteht nicht nur,
wenn das Wohnungseigentum bereits begründet wurde (1. Alternative) sondern
auch, wenn es erst begründet werden soll (2. Alternative). Welche Voraussetzungen
für die 2. Alternative gegeben sein müssen, wird äußerst kontrovers diskutiert.
Die vorliegende Entscheidung des BGH bringt diesbezüglich in weiten Teilen
Rechtsicherheit. Offengelassen hat der BGH jedoch, unter welchen Voraussetzungen das zukünftige Wohnungseigentum als vertraglich hinreichend
bestimmt oder zumindest bestimmbar angesehen wird.
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
4
Allerdings bleibt zu beachten, dass dem Mieter bei rechtsmissbräuchlichem Verhalten auch ohne Erfüllung der vorgennannten
Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zustehen kann. Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist unter anderen dann gegeben, wenn
die Kaufvertragsparteien nur zur Umgehung des Vorkaufsrechts auf eine beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten
und die Teilung dem Käufer überlassen. Um ein solches Umgehungsgeschäft anzunehmen, reicht es jedoch nicht aus, dass
der Veräußerer den Käufern die für die Teilung erforderlichen Informationen zukommen lässt oder die Aufteilungsabsicht der
Käufer kennt. Vielmehr setzt ein Umgehungsgeschäft ein eigenes Interesse des Veräußerers an der späteren Aufteilung voraus.
Dies hat der BGH in der vorliegenden Entscheidung auch bestätigt.
(BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12)
[ BACK TO TOP ]
UNTERVERMIETUNG NACH WIDERRUF DER
ERLAUBNIS HIERZU RECHTFERTIGT NICHT IMMER DIE
KÜNDIGUNG DES HAUPTMIETVERTRAGES
Nach Widerruf einer zuvor erteilten Untervermietungserlaubnis ist der Vermieter jedenfalls dann nicht berechtigt, das
Hauptmietverhältnis wegen andauernder Untervermietung zu kündigen, wenn der Mieter das Untermietverhältnis nach dem
Widerruf zeitnah gekündigt und einen Räumungsprozess gegen den Untermieter angestrengt hat.
ENTSCHEIDUNG
Der beklagte Mieter mietete im Jahr 1994 vom Rechtsvorgänger des klagenden Vermieters eine Wohnung. Der Mietvertrag
gestattete die Untervermietung, sah jedoch vor, dass diese Erlaubnis widerrufen werden kann. Ab dem Jahr 2002 vermietete
der Mieter die Wohnung an zwei Personen unter. Anfang Dezember 2011 widerrief der Vermieter, welcher zwischenzeitlich
die Wohnung erworben hatte, die Untervermietungserlaubnis. Ende Dezember 2011 und erneut im Februar 2012 kündigte
er das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter fristlos wegen unerlaubter Untervermietung. Bereits zum Zeitpunkt der ersten
Kündigungserklärung hatte der Mieter das Untermietverhältnis gekündigt und einen Räumungsprozess gegen die Untermieter angestrengt. Im Februar 2012 einigten sich der Mieter und die Untermieter auf einen Räumungsvergleich mit einer
Räumungsfrist bis Ende Juni 2012.
Im Gegensatz zur Vorinstanz verneinte der BGH den Räumungsanspruch des Vermieters. Dieser sei nach Ansicht des
BGH nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund
berechtigt gewesen, da der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt habe. Nach Widerruf der
Untervermietungserlaubnis habe der Mieter vielmehr alle erforderlichen und rechtlich zulässigen Schritte unternommen,
um das Untermietverhältnis zu beenden und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Auch der abgeschlossene
Räumungsvergleich mit der viermonatigen Räumungsfrist stehe dem nicht entgegen, da eine Räumung jedenfalls nicht
deutlich früher hätte erreicht werden können, wenn das gerichtliche Verfahren stattdessen fortgesetzt worden wäre.
PRAXISHINWEIS
Umstritten bleibt weiterhin, inwieweit in Wohnraummietverhältnissen überhaupt ein Widerrufsvorbehalt hinsichtlich der
Untervermietungserlaubnis vereinbart werden kann. Der BGH konnte diese Frage letztlich hier genauso offen lassen, wie
die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untervermietungserlaubnis überhaupt zur Folge haben
kann, dass der Mieter ein bereits bestehendes, aufgrund der früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Untermietverhältnis
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
5
zu beenden hat. Haben die Mietvertragsparteien keine explizite Vereinbarung zum Widerruf der Untervermietungserlaubnis
getroffen, so geht die wohl herrschende Meinung davon aus, dass die Erlaubnis nur noch aus wichtigem Grund widerruflich
ist, sobald der Mieter sich dem Untermieter gegenüber wirksam zur Überlassung der Räume verpflichtet hat.
(BGH, Urteil vom 04.12.2013 – VIII ZR 5/13)
[ BACK TO TOP ]
HAFTUNG DES MIETERS BEI RÜCKGABE EINER ZUVOR
NEUTRAL GESTRICHENEN WOHNUNG MIT BUNTEM
ANSTRICH
Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei
Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.
Bei der Berechnung des Schadens ist jedoch ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen, wenn dem Vermieter keine weiteren
Dekorationsansprüche aus anderen Rechtsgründen zustehen.
ENTSCHEIDUNG
Die Beklagten waren Mieter einer Doppelhaushälfte des Klägers. Sie hatten das Mietobjekt bei Einzug in weißer Farbe frisch
renoviert übernommen und strichen während der Mietzeit einzelne Wände des Mietobjekts in kräftigen Farben (rot, gelb, blau)
an. In diesem Zustand gaben die beklagten Mieter das Mietobjekt nach zweieinhalb Jahren auch zurück. Der Kläger ließ die
farbigen Wände daraufhin zunächst mit Haftgrund und dann zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Mit seiner Klage begehrte
der Kläger den hierfür aufgewandten Betrag.
Der BGH bejahte einen Schadensersatzanspruch des Klägers aus §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB. Er führte hierzu
aus, dass eine ungewöhnliche Farbwahl bei der Dekoration zu einer vom Vermieter nicht hinzunehmenden Verschlechterung
der zurückgegebenen Mieträume führe, wenn eine Weitervermietung in diesem Zustand praktisch unmöglich sei. Die Mieter
hätten ihre Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Vermieters gemäß §§ 241 Abs. 2, 242 BGB verletzt, indem
sie die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Dekorationszustand zurückgegeben haben,
der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die für breite
Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen musste.
Bei der Höhe des Schadens sei jedoch ein Abzug „neu für alt“ zu berücksichtigen, da der Vermieter ansonsten durch den
Schadensersatz im Ergebnis ein vollständig renoviertes Mietobjekt erhalte, obwohl er ohne die ungewöhnliche Farbwahl nur
ein unrenoviertes Mietobjekt mit normalen Gebrauchsspuren zurückerhalten hätte.
PRAXISHINWEIS
Vermieter und Mieter müssen bei der Durchführung des Mietvertrages auf die Interessen des jeweils anderen Vertragspartners
Rücksicht nehmen. So hat der Mieter das berechtigte Interesse, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen
Geschmack zu dekorieren. Auf der anderen Seite geht das berechtigte Interesse des Vermieters dahin, die Wohnung bei
Beendigung des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren
Interessentenkreises entspricht und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht. Bei der Vertragsgestaltung von
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
6
Wohnraummietverträgen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters zu beurteilen sind, sollte der Vermieter
daher darauf achten, dass die Farbwahlklausel sich eindeutig nur auf den Zustand bei Beendigung des Mietverhältnisses
bezieht.
(BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12)
[ BACK TO TOP ]
MANGELNDE SCHRIFTFORM GEFÄHRDET
PACHTZINSANPASSUNG AUFGRUND
WERTSICHERUNGSKLAUSEL
Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes (PrKG) am 14. September 2007 wurden Wertsicherungsklauseln in
Pacht- und Gewerberaummietverträgen, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die bis
dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam. Ein Verstoß gegen das
Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB kann zur Unzulässigkeit von Wertsicherungsklauseln führen.
ENTSCHEIDUNG
Zwischen den Parteien bestand ein im Jahr 1999 schriftlich abgeschlossener Pachtvertrag über ein Grundstück, auf welchem
der Pächter ein Alten- und Pflegeheim betrieb. Der Pachtvertrag sah eine feste Pachtzeit von fünf Jahren vor, welche der
Pächter jedoch durch einseitige Erklärung auf insgesamt zehn Jahre verlängern konnte. Der Pachtvertrag enthielt eine Wertsicherungsklausel basierend auf dem Index der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte. 2001 wurde der Pachtvertrag durch mündliche Vereinbarung dahingehend geändert, dass bestimmte Nebenkosten vom Pächter zukünftig nicht
mehr direkt an die (Versorgungs-)Unternehmen, sondern an den Verpächter zu entrichten waren. Mit der im Jahr 2010
erhobenen Klage machte der Verpächter eine Anpassung der Pachtzinsen ab Dezember 2004 auf Grundlage der vertraglichen
Wertsicherungsklausel geltend.
Nach Ansicht des BGH komme eine Pachtzinsanpassung nur ab dem 14. September 2007 in Betracht.
Die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln in Pacht- und Gewerberaummietverträgen bestimmte sich vom 1. Januar
1999 bis zum 13. September 2007 nach dem Preisangaben- und Preisklauselgesetz (PaPkG) in Verbindung mit der
Preisklauselverordnung (PrKV). Danach bedurften Wertsicherungsklauseln zur Wirksamkeit in aller Regel einer behördlichen
Genehmigung. Gemäß § 4 PrKV galten bestimmte Wertsicherungsklauseln jedoch als genehmigt, wenn der Vermieter bzw.
Verpächter für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter bzw. Pächter
das Recht hatte, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern. Laut BGH sei spätestens ab der mündlichen
Vertragsänderung in 2001 die Schriftform gemäß § 550 BGB nicht mehr gewahrt. Der Pachtvertrag gelte von da an als
für unbestimmte Zeit geschlossen und sei von beiden Parteien somit jederzeit ordentlich kündbar gewesen. Da die Voraussetzungen der Genehmigungsfiktion gemäß § 4 PrKV demnach nicht erfüllt seien und die Wertsicherungsklausel auch nicht
genehmigt wurde, sei letztere schwebend unwirksam gewesen.
Ab dem 14. September 2007 richtet sich die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln nach dem Preisklauselgesetz (PrKG).
In Abweichung von der früheren Rechtslage gelten unzulässige Wertsicherungsklauseln nunmehr gemäß § 8 PrKG bis zum
Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das PrKG als wirksam, es sei denn, ein früherer Zeitpunkt für
deren Unwirksamkeit sei vereinbart worden. Anders als noch die Vorinstanz ist der BGH der Ansicht, dass § 8 PrKG auch
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
7
auf Wertsicherungsklauseln Anwendung finde, die vor Inkrafttreten des PrKG am 14. September 2007 bereits schwebend
unwirksam waren und für welche bis dahin keine Genehmigung beantragt wurde. Solche Preisklauseln seien somit ab
dem 14. September 2007 auflösend bedingt wirksam.
PRAXISHINWEIS
Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, dass ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht nur die feste
Miet- bzw. Pachtzeit, sondern auch den Anspruch auf Anpassung des Miet- bzw. Pachtzinses zur Fall bringen kann. Durch
die Abänderung der Nebenkostenabrede von der ursprünglich vereinbarten Direktabrechnung mit den (Versorgungs-)
Unternehmen zu einer Zahlung der Nebenkosten an den Verpächter wurden die Zahlungspflichten des Pächters gegenüber
dem Verpächter erheblich erweitert. Somit wurden auch die Voraussetzungen, unter denen bei Zahlungsverzug eine
Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB hätte ausgesprochen werden können, erheblich erweitert, da die geschuldete
Pacht im Sinn dieser Vorschrift sich aus der Grundpacht sowie den geschuldeten Nebenkostenzahlungen zusammensetzt.
Um den Anforderungen des § 550 BGB zu genügen, hätte eine solche Änderung der Nebenkostenabrede unter Wahrung der
Schriftform erfolgen müssen.
Mit dieser Entscheidung bejaht der BGH nunmehr die Anwendbarkeit von § 8 PrKG auch auf Wertsicherungsklauseln, die
bereits bei Inkrafttreten des PrKG am 14. September 2007 schwebend unwirksam waren und für welche keine Genehmigung
beantragt wurde. Auch hinsichtlich solcher Klauseln tritt deren Unwirksamkeit demnach gemäß § 8 PrKG erst mit rechtskräftiger Feststellung, ggf. im Wege der Zwischenfeststellungsklage, für die Zukunft ein, es sei denn, die Parteien haben einen
früheren Zeitpunkt der Unwirksamkeit vereinbart. Eine Rückwirkung des § 8 PrKG auf den Zeitraum vor dem
14. September 2007 lehnt der jedoch BGH ab.
(BGH, Urteil vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12)
[ BACK TO TOP ]
KEINE BESCHRÄNKTE STEUERPFLICHT BEI
VERÄUSSERUNG VON ANTEILEN AN EINER
IMMOBILIEN-PERSONENGESELLSCHAFT
Der Gewinn aus der Veräußerung von Anteilen an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft mit deutschen
Immobilien durch einen ausländischen Gesellschafter ist unter bestimmten Bedingungen in Deutschland steuerfrei.
ENTSCHEIDUNG
Eine niederländische Gesellschaft in der Rechtsform einer B.V. – vergleichbar der GmbH – verkaufte nach mehr als zehn
Jahren ihren Kommanditanteil an einer vermögensverwaltenden, nicht gewerblich geprägten inländischen KG mit deutschem
Grundbesitz.
Wird eine deutsche Immobilie durch eine ausländische Kapitalgesellschaft veräußert, unterliegt ein Veräußerungsgewinn als
gewerbliche Einkünfte grundsätzlich der beschränkten Steuerpflicht (§ 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f EStG). Nach Auffassung
des FG München gelte diese Regelung aber nur, wenn die ausländische Kapitalgesellschaft die deutsche Immobilie direkt
hält und veräußert, nicht aber bei der Veräußerung eines von ihr gehaltenen Kommanditanteils an einer Immobilien-KG.
Eine Gleichstellung mit einer direkten Grundstücksveräußerung sei mangels gesetzlicher Regelung ausgeschlossen. Da die
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
8
ausländische Kapitalgesellschaft ihren Anteil an der Immobilien-KG mehr als zehn Jahre gehalten hatte, scheide auch eine
Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. a EStG) aus.
PRAXISHINWEIS
Das bereits rechtskräftige Urteil des FG München ermöglicht langfristig orientierten ausländischen Immobilieninvestoren
Gestaltungsspielräume, die deutsche Immobilien über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft halten bzw. erwerben.
Liegt zwischen Erwerb der Anteile an einer Immobilien-Personengesellschaft und deren Veräußerung mehr als zehn Jahre,
so wäre ein Veräußerungsgewinn gemäß §§ 49 Abs. 1 Nr. 8, 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei. Ferner ist bei der
Gestaltung eine deutsche Betriebsstätte zu vermeiden, d.h. die Personengesellschaft darf nicht gewerblich geprägt sein;
ansonsten wäre der Veräußerungsvorgang nach § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a EStG steuerpflichtig. Da das Urteil des FG
München, das die herrschende Meinung in der Fachliteratur bestätigt, zu Besteuerungslücken führt, kann eine Reaktion des
Gesetzgebers nicht ausgeschlossen werden. Die künftige Entwicklung sollte daher mit Sorgfalt beobachtet werden.
(FG München, Urteil vom 29.7.2013 – 7 K 190/11 (rkr.))
[ BACK TO TOP ]
WIRKSAME AUSÜBUNG DER OPTION ZUR
UMSATZSTEUER BEI ANGENOMMENER
GESCHÄFTSVERÄUSSERUNG IM GANZEN
Gehen die Parteien im Rahmen eines notariellen Grundstückskaufvertrags von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aus
und beabsichtigen sie nur für den Fall, dass sich ihre rechtliche Beurteilung später als unzutreffend herausstellt, eine Option
zur Umsatzsteuer, ist die Optionsausübung nur wirksam, wenn diese vorsorglich und im übrigen unbedingt im notariellen
Kaufvertrag erklärt wird.
AUSGANGSLAGE
Im Hinblick auf eine mögliche Vorsteuerberichtigung im Zusammenhang mit Aufwendungen, die für die Immobilie gemacht
wurden, ist für den Verkäufer häufig wichtig, dass die Veräußerung seiner Immobilie als Geschäftsveräußerung im Ganzen
(GiG) zu behandeln ist. Bei einer GiG ergibt sich keine Vorsteuerberichtigung des Veräußerers. Der Erwerber tritt in die
Rechtsstellung des Veräußerers ein und führt dessen Vorsteuerkorrekturpotential fort. Lehnt die Finanzverwaltung dagegen
eine GiG ab, ist die Grundstückveräußerung steuerfrei. Ist der Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn Jahren zu diesem
Zeitpunkt noch nicht abgelaufen, ist vom Veräußerer die geltend gemachte Vorsteuer (anteilsmäßig) zu berichtigen. Eine
Vorsteuerberichtigung zuungunsten des Verkäufers kann dann nur durch eine Option zur Umsatzsteuer vermieden werden
(§ 9 Abs. 1 UStG). In der Praxis wird daher meistens eine Umsatzsteuerklausel vereinbart, wonach die Parteien vorsorglich zur
Umsatzsteuer optieren, falls die Finanzverwaltung eine GiG ablehnt.
Bisher sahen die meisten Umsatzsteuerklauseln nur eine bedingte Option zur Umsatzsteuer vor, die dann eintrat, wenn die
Finanzverwaltung die Geschäftsveräußerung im Ganzen endgültig abgelehnt. Diese Vertragspraxis war nicht frei von Risiken,
da nach Ansicht der BMF eine Option zur Umsatzsteuer nur bis zur formellen Bestandskraft der Steuerfestsetzung für das
Jahr des Vertragsabschlusses zulässig ist. Diese tritt mit Ablauf der Einspruchsfrist des entsprechenden Umsatzsteuerbescheides
ein. Nach Auffassung der OFD Niedersachen vom 14. Februar 2013 läuft eine derartige bedingte Optionsausübung daher ins
Leere.
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
9
Das BMF hat nunmehr mit Schreiben vom 23. Oktober 2013 die Auflassung der OFD Niedersachen bestätigt und erklärt,
dass eine Option zur Umsatzsteuer nur dann wirksam ist, wenn diese im notariellen Grundstückskaufvertrag rein vorsorglich
und unbedingt erklärt wird.
PRAXISHINWEIS
In der Vertragspraxis muss daher die Option zur Umsatzsteuer künftig immer unbedingt erklärt werden. Andernfalls ist diese
unwirksam mit der Folge, dass der Veräußerer die gezogene Vorsteuer gegebenenfalls ganz oder teilweise berichtigen muss.
Vor diesem Hintergrund ist daher auch Vorsicht geboten, wenn „alte“ und damit überholte Umsatzsteuerklausel als Muster für
künftige Grundstückkaufverträge verwendet werden.
(BMF-Schreiben vom 23.10.2013 – IV D 3 – S 7198/12/10002)
[ BACK TO TOP ]
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
10
ÜBERBLICK AKTUELLE
GRUNDERWERBSTEUERSÄTZE
Die folgende Grafik soll einen Überblick über die aktuellen Grunderwerbsteuersätze in den einzelnen Bundesländern geben.
Sofern sich der Grunderwerbsteuersatz zum 1. Januar 2014 erhöht hat, ist das betroffene Bundesland rot hervorgehoben. Hat
sich der Grunderwerbsteuersatz nicht verändert, sind die Bundesländer grün hinterlegt.
HAMBURG
4,5%
SCHLESWIGHOLSTEIN
6,5%
BREMEN
5,0%
MECKLENBURGVORPOMMERN
5,0%
BRANDENBURG
5,0%
NIEDERSACHSEN
5,0%
BERLIN
6,0%
SACHSENANHALT
5,0%
NORDRHEINWESTFALEN
5,0%
HESSEN
5,0%
THÜRINGEN
5,0%
SACHSEN
3,5%
RHEINLANDPFALZ
5,0%
BAYERN
3,5%
SAARLAND
5,5%
BADENWÜRTTEMBERG
5,0%
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
11
ÜBER GIBSON DUNN
Gibson, Dunn & Crutcher ist mit mehr als 1.100 Anwälten eine der führenden internationalen Anwaltskanzleien und mit
insgesamt 18 Büros in allen wichtigen Wirtschaftsregionen der Welt vertreten. Unser Büro in München besteht seit 2002.
Wir sind auf die Beratung und Vertretung von Unternehmen bei nationalen oder grenzüberschreitenden M&A-Transaktionen
und Strukturierungen spezialisiert. Neben allen Fragen des Gesellschaftsrechts decken wir auf Partnerebene auch Kartellrecht,
Steuerrecht, Arbeitsrecht, Gewerblichen Rechtsschutz, Real Estate und Compliance ab.
Das Beratungsangebot des Real Estate Teams von Gibson Dunn umfasst alle rechtlichen und steuerrechtlichen Aspekte,
die für Immobilien bedeutsam sind. Hierzu zählen insbesondere An- und Verkäufe, Joint Ventures, Bauverpflichtungen,
Finanzierungen, Nutzungsverträge, Projektentwicklung aber auch Restrukturierungen von Immobilien und Finanzierungen.
Mit unserem Leistungsspektrum richten wir uns an inländische und ausländische Investoren wie institutionelle Investoren,
Fonds, Private Equity Investoren, Family Offices, Privatinvestoren und Projektentwickler, um sie bei ihren Aktivitäten im Inund Ausland zu beraten.
KONTAKT
Gibson, Dunn & Crutcher LLP
Hofgarten Palais
Marstallstraße 11, 80539 München
Telefon: +49 89 189 33 0
www.gibsondunn.com
Dr. Peter Decker
Partner, Immobilienrecht
Tel: +49 89 189 33-121
[email protected]
Daniel Gebauer
Associate, Immobilienrecht
Tel: +49 89 189 33-122
[email protected]
Katharina Saulich
Associate, Immobilienrecht
Tel: +49 89 189 33-130
[email protected]
Dr. Hans Martin Schmid
Partner, Steuerrecht
Tel.: +49 89 189 33-110
[email protected]
www.gibsondunn.com
Beijing  Brussels  Century City  Dallas  Denver  Dubai  Hong Kong  London  Los Angeles  Munich
New York  Orange County  Palo Alto  Paris  San Francisco  São Paulo  Singapore  Washington, D.C.
© 2014 Gibson, Dunn & Crutcher LLP
Attorney Advertising: The enclosed materials have been prepared for general informational purposes only and are not intended as legal advice.
GIBSON DUNN REAL ESTATE AND TAX PRACTICE NEWS
12