Grundsatz-, Eckdaten

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Referat
für
Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtplanung
PLAN HA II/33 P
PLAN HA II/53
PLAN HA II/33 V
a) Änderung des Flächennutzungsplanes
mit integrierter Landschaftsplanung und
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2072
Drygalski-Allee (östlich),
Boschetsrieder Straße (südlich),
Machtlfinger Straße / Perchtinger Straße (westlich),
Kistlerhofstraße (nördlich)
(Änderung des Bebauungsplanes Nr. 918b und
Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 918a)
- Grundsatz-, Eckdaten- und Aufstellungsbeschluss b) Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den
Bebauungsplan Nr. 918 vom 04.12.1972
c) Auslobung eines städtebaulichen und
landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerbes
durch die Accumulata Immobilien Development GmbH
d) Antrag Nr. 02-08 / B 01714 des Bezirksausschusses des 19.
Stadtbezirks vom 19.12.2006
Stadtbezirk 19 - Thalkirchen-Obersendling-ForstenriedFürstenried-Solln
Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 09298
Anlagen:
1. Übersichtsplan vom 02.05.2012 M = 1 : 5.000
2. Ausschnitt Übersichtsplan Stadtbezirksgrenzen M = 1 : 25.000
3. Luftbild (ohne Maßstab)
4. Flächennutzungsplan (Ausschnitt, ohne Maßstab)
5. Bebauungsplan Nr. 918b (ohne Maßstab)
6. Antrag Nr. 02-08 / B 0 1714 des Bezirksausschusses 19 vom 19.12.2006
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Beschluss der gemeinsamen Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und
Bauordnung und des Kommunalausschusses vom 13.06.2012 (VB)
Öffentliche Sitzung
I.
Vortrag der Referentin
Zuständig für die Entscheidung ist die Vollversammlung des Stadtrates gemäß
§ 2 Nr. 3 und Nr. 13 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt
München (nach Vorberatung in der gemeinsamen Sitzung des Ausschusses für
Stadtplanung und Bauordnung und des Kommunalausschusses).
1.
Anlass und Zielsetzung
Für das Gelände an der Drygalski-Allee / Boschetsrieder Straße gilt der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 918b (rechtsverbindlich seit 10.06.1994). Vorgesehen waren dort die zentrale Verwaltung der Isar-Amperwerke AG innerhalb des im Bebauungsplan festgesetzten Kerngebietes sowie weitere gewerbliche Nutzungen in angrenzenden kleineren Teilflächen.
Inzwischen wurde der Bau der zentralen Verwaltung für die Isar-Amperwerke (jetzt
E.ON Energie AG) aufgegeben. Langjährige Bemühungen, das Gelände auf der
Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 918b einer anderen Nutzung
zuzuführen, haben zu keinem Erfolg geführt. Lediglich die für gewerbliche Nutzung
festgesetzten Flächen an der Drygalski-Allee und der Kistlerhofstraße wurden größtenteils entsprechend des Bebauungsplans Nr. 918b bebaut.
Angesichts dieser Situation wird die Umsetzung des bestehenden Baurechts seitens
des Flächeneigentümers E.ON Energie AG nicht mehr weiter verfolgt. Stattdessen ist
ein Verkauf der Fläche beabsichtigt.
Entsprechend hat die E.ON Energie AG mitgeteilt, dass sie mit einer Projektgesellschaft (BO 143 Projekt GmbH & Co KG) der Accumulata Immobilien Development
GmbH, einem in München ansässigen Immobilienentwickler, eine Option zum Erwerb
der Fläche abgeschlossen habe. Als Beitrag zur Deckung des dringenden Wohnraumbedarfs in München beabsichtigt die Accumulata gemeinsam mit der Landeshauptstadt München am Standort die Entwicklung eines städtischen Wohn- und Arbeitsquartiers mit ca. 1.000 Wohneinheiten sowie mehreren hundert Arbeitsplätzen.
Die Accumulata beabsichtigt, einen qualifizierten städtebaulichen und landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerb mit dem Schwerpunkt Wohnungsbau durchzuführen, der sowohl die unbebauten Flächen der E.ON / Accumulata sowie zwei angrenzende städtische Grundstücke umfasst (insgesamt ca. 8 ha). Auf Grundlage des
Wettbewerbsergebnisses soll dann ein Bebauungsplan aufgestellt werden.
Um den zukünftig geplanten Wohnungsbauschwerpunkt mit dem bestehenden Umfeld aus Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben in Einklang zu bringen, sollen alle
Flächen für den Bereich zwischen Boschetsrieder Straße, Drygalski-Allee, Machtlfin-
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ger Straße, Perchtinger Straße und Kistlerhofstraße in den Umgriff des Aufstellungsbeschluss aufgenommen werden.
2.
Planungsgebiet und Umgebung
2.1.
Eigentumsverhältnisse
Das Planungsgebiet liegt im 19. Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling-ForstenriedFürstenried-Solln und hat eine Größe von ca. 15 ha. Davon befinden sich ca. 5,9 ha
im Eigentum der E.ON, ca. 3,1 ha im Eigentum der Landeshauptstadt München. Bei
den verbleibenden Flächen handelt es sich ebenfalls um Privateigentum.
LHM
Abbildung 1: Eigentumsverhältnisse innerhalb des Umgriffes des geplanten
Aufstellungsbeschlusses (gestrichelt), Wettbewerbsgebiet (durchgehend)
2.2.
Planungsgebiet
Die Fläche im Eigentum der E.ON stellt heute eine unbebaute Brache dar, die im wesentlichen von flächigen Abgrabungen einer Altlastensanierung gekennzeichnet (siehe dazu Ziffer 2.10.5 „Altlasten“) und zum Großteil schütter begrünt ist. Sie weist aber
auch Baum- und Strauchbestand auf.
Die Fläche im Eigentum der Landeshauptstadt München im Nordosten des Planungsgebietes stellt heute weitgehend unbefestigtes Grünland mit Baum- und Strauchbestand dar. Teile der Fläche werden für die Lagerung von Oberboden genutzt. Ein geringer, an der Boschetsrieder Straße gelegener Teil der Fläche ist befestigt und wird
für gewerbliche Zwecke genutzt.
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Im Südwesten des Planungsgebietes befinden sich zwei Gewerbebetriebe. Der Baustoffhandel an der Drygalski-Allee besteht aus einem großen Verkaufs- und Lagergebäude, Hochregalen und zwei zweigeschossigen Verwaltungsgebäuden. Auf den
Freiflächen des Grundstücks findet teilweise Rangierverkehr und Lagerbetrieb statt.
Der Baustoffhandel nutzt auf Pachtbasis zusätzlich das benachbarte städtische
Grundstück.
Die Firma für Fernleitungsbau an der Kistlerhofstraße besteht aus einem viergeschossigen Verwaltungsbau, an das rückwärtig eine zweigeschossige Fahrzeughalle
anschließt. Die Freiflächen werden als Lager- und Fahrzeugabstellflächen genutzt.
Am Einmündungsbereich der Kistlerhofstraße in die Drygalski-Allee steht das ehemalige Heizkraftwerk Obersendling mit seinen weithin sichtbaren, ca. 77 m hohen
Schornsteinen. Das Kraftwerk ist mit Ausnahme weniger verbleibender technischer
Betriebsflächen jedoch nicht mehr in Betrieb. Die nicht mehr benötigten Betriebsflächen einschließlich des eigentlichen Kraftwerksgebäudes wurden von der SWM
GmbH verkauft. Das Kraftwerksgebäude steht gegenwärtig leer, soll aber zukünftig
für gewerbliche Ansiedlungen genutzt werden.
Im Nordosten des Planungsgebietes befindet sich eine Tankstelle an der Boschetsrieder Straße sowie angrenzend ein SB-Warenhaus mit ca. 7.500 m² Verkaufsfläche,
das von der Machtlfinger Straße angefahren werden kann.
Die Grundstücke in der Perchtinger Straße am östlichen Rand des Planungsgebietes
werden gewerblich genutzt. Die Bandbreite der Nutzungen reicht von Hotel über Büros bis zu einfachen Lagergebäuden.
2.3.
Städtebaulicher und landschaftsplanerischer Kontext
Das Planungsgebiet liegt am westlichen Rand des heterogen geprägten Stadtteils
Obersendling und ist Teil des noch bestehenden „Gewerbebandes Obersendling“.
Nach Norden und Westen stellen die Boschetsrieder Straße und die Drygalski-Allee
starke Zäsuren dar.
Der stark wohngeprägte Stadtteil Fürstenried mit seinem Stadtteilzentrum Fürstenried
-Ost in ca. 1 km Entfernung grenzt im Westen an. Hier sind unterschiedliche Wohnformen und -dichten vom Einfamilienwohnen mit hohem Grünanteil bis zu verdichtetem Geschosswohnungsbau zu verzeichnen. Auf der westlichen Seite der DrygalskiAllee verläuft ein öffentlicher Grünzug (aufgelassenes Trambahngleis) als übergeordnete Grünbeziehung, der den Forstenrieder Park im Süden von Solln großräumig mit
dem Südpark verbindet und an das städtische Thomas-Mann-Gymnasium angrenzt.
Nördlich der Boschetsrieder Straße befinden sich ebenfalls Wohngebiete unterschiedlicher Struktur und Dichte, von Einfamilien- bis zu Wohnhochhäusern.
Eine Orientierung des Areals zeichnet sich deshalb in erster Linie in östliche Richtung
ab. Die U-Bahnhaltestelle Machtlfinger Straße liegt unmittelbar östlich benachbart,
der Ratzingerplatz ist auf kurzem Weg (ca. 1,5 km) erreichbar.
Die Bereiche südlich und östlich des Plangebietes sind gewerblich geprägt. Östlich
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schließen Flächen mit klassischen, produzierenden Gewerbebetrieben, aber auch
umfangreichen Bürogebäuden und sonstigen gewerblichen Nutzungen an. Südlich
der Kistlerhofstraße, unmittelbar gegenüber, liegt das Gewerbegebiet an der Meglingerstraße, für das sich der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1985 in Aufstellung
befindet. Westlich der Drygalski-Allee befindet sich die Schulsportanlage des Thomas-Mann-Gymnasiums.
Der Südpark im Stadtbezirk 7 – Sendling Westpark – ist von der nördlichen Grenze
des Plangebietes über die Höglwörther Straße ca. 150 m entfernt. Der Parkeingang
ist über die Kreuzung Boschetsrieder Straße / Drygalski-Allee zu erreichen. Weitere
öffentliche Grünflächen befinden sich sowohl entlang der Rohrauer Straße etwa
350 m, als auch zwischen der Höhenrainer Straße und Münsinger Straße ca. 350 bis
500 m vom Planungsgebiet entfernt.
2.4.
Bestehendes Baurecht
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 918b
Für einen Großteil des Planungsgebietes besteht der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 918b vom 10.06.1994. Insgesamt beträgt die Fläche des Geltungsbereiches
ca. 11,7 ha.
Zur Ansiedlung der damals geplanten Verwaltungszentrale der Isar-Amperwerke sowie weiterer Büro- und Dienstleistungs- wie auch Gewerbeflächen wurden dementsprechend Kerngebiete mit einer möglichen Geschossfläche von insgesamt ca.
164.600 m² (GFZ 2,05 bis 2,2) sowie ein Gewerbegebiet mit einer möglichen Geschossfläche von 40.400 m² (GFZ 1,65) festgesetzt. Die zulässige Traufhöhe reicht
von 17 m entlang der Straßen bis zu 28 m im Inneren des Planungsgebietes. Im Zentrum ist ein Hochhaus von bis zu 80 m Höhe zulässig. Die Planung wurde jedoch
nicht umgesetzt.
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 918a
Die Grundstücke Perchtinger Straße 6 bis 16 sind Bestandteil des Bebauungsplans
mit Grünordnung Nr. 918a der Landeshauptstadt München vom 10.12.1975. Er wird
im Süden von der Kistlerhofstraße und im Osten von der Machtlfinger Straße begrenzt.
Der Bebauungsplan setzt für den im Aufstellungsbeschluss liegenden Bereich Gewerbegebiete (GE 1, GE 2 und GE 3) mit Geschossflächenzahlen von 0,85 bis 1,69 sowie die Perchtinger Straße als öffentliche Verkehrsfläche fest. Die Bebauung ist weitestgehend realisiert.
Sonstiges Baurecht
Das Baurecht der Flächen der Tankstelle an der Boschetsrieder Straße 139, des Einzelhandels Machtlfinger Straße 4 sowie die Bebauung in der Machtlfinger Straße 10
ist gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit dem bestehenden übergeleiteten Bauliniengefüge nach § 30 Abs. 3 BauGB zu beurteilen. Diese Grundstücke liegen außerdem im Bereich des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 918 vom 04.12.1972.
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Sonstige Satzungen, Verordnungen
Das Planungsgebiet liegt insbesondere im Geltungsbereich der Einfriedungssatzung,
der Freiflächengestaltungssatzung, der Entwässerungssatzung, der Baumschutzverordnung sowie der Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt München.
2.5.
Naturhaushalt
Das Planungsgebiet liegt im Südwesten von München innerhalb der Münchner Schotterebene.
Die westlich brachliegenden Flächen wurden auf Grund der Altlastensanierung kesselartig, in Teilen terrassenartig, abgegraben und liegen deshalb ca. 2 bis 4 m tiefer
als die Boschetsrieder Straße und die Drygalski-Allee. Die entlang der Boschetsrieder
Straße östlich angrenzende Fläche wurde nicht abgegraben und sind bis auf die Lagerflächen für Oberboden weitgehend.
Der Grundwasserflurabstand im Planungsgebiet liegt dementsprechend bei 18 bis
20 m.
2.6.
Vegetation und Artenschutz
Gehölzbestände
An der Boschetsrieder Straße (Ecke Drygalski-Allee) befindet sich eine erhaltenswerte, das Orts- und Straßenbild prägende Gruppe alter Eichen und Ahorne mit einem
Stammumfang von über 2 m. Die starken Äste des Kronenbereichs weisen zahlreiche
Baumhöhlen auf. Am südlichen Rand der Baumgruppe ist eine große Anzahl junger
Eschen mit geringeren Stammumfängen vorhanden. Die Vitalität der Bäume ist teilweise herabgesetzt.
Ebenfalls an der Boschetsrieder Straße und weiter südlich davon sind verschiedene
erhaltenswerte bis sehr erhaltenswerte vitale und das Ortsbild prägende größere Einzelbäume und Baumgruppen auf dem städtischen Grundstück vorhanden. Hier sind
Baumarten wie Stiel-Eiche, Ahorn, Vogel-Kirsche und Kiefer vertreten. Die alten Eichen weisen einen Stammumfang von bis zu 2,3 m auf. Die anderen Bäume weisen
geringere Stammumfänge auf. Der Unterwuchs besteht aus einzelnen Sträuchern
und jungen Bäumen und wird entlang der Böschungsoberkante dichter.
Brach- und Kiesflächen
Auf fast allen Kiesflächen finden sich Pflanzenarten der Initialvegetation von Magerund Trockenrasen. Vereinzelt finden sich Sämlinge von Pioniergehölzen wie Weiden
und Weißdorn.
An den Böschungen des kesselartig ausgegrabenen Bereiches befindet sich zum Teil
eine gut ausgeprägte Kalk-Trockenrasen-Vegetation. Auf diesen Flächen wachsen typische Arten dieses lückigen Vegetationstyps der mageren Standorte. Oberhalb der
Böschungen sind die Flächen ebenfalls kiesig, der Deckungsgrad der Vegetation ist
hier insgesamt deutlich höher als an den Böschungen.
Auf der Sohle der ausgekiesten Fläche befindet sich eine sehr schüttere Initialvegetation aus überwiegend niederwüchsigen Arten. Die kiesigen Flächen sind nahezu frei
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von Gehölzen und verleihen dem Areal dadurch einen offenen Charakter.
Auf den südlichen Teilflächen des städtischen Grundstücks an der Boschetsrieder
Straße liegen großflächig Oberboden- und Kiesmieten, die überwiegend mit Bäumen,
Sträuchern (Stammumfang bis zu 60 cm) und Ruderalfluren dicht bewachsen sind.
Die Oberbodenmieten im nördlichen und südöstlichen Bereich des städtischen Flurstücks sind nahezu vegetationsfrei. Die Randbegrünung setzt sich aus Pioniergehölzen und Sträuchern zusammen.
Biotopersatzfläche
Der südöstlichen Rand des Wettbewerbsgebietes entlang der gewerblichen Bebauung an der Perchtinger Straße dient als Biotopersatzfläche aus dem Bebauungsplan
mit Grünordnung Nr. 918b. Hier wurde als Teilfläche ein schmaler, lückig bewachsener Kiesstreifen angelegt und Gehölze angepflanzt.
Der Gehölzstreifen setzt sich aus verschiedenen heimischen Baumarten zusammen.
Neben jungen Pioniergehölzen befinden sich hier auch bereits ältere Eichen, Kirschen und Berg-Ahorne. Zum Teil finden sich Baumhöhlen und abgestorbene Äste im
Kronenbereich. Daneben bildete sich eine dichte Strauchschicht. Beidseits der Gehölze besteht ein Wiesenstreifen.
Sonstige Flächen
Die sonstigen Flächen im Umfeld weisen vereinzelte Baumpflanzungen, Randeingrünungen entlang der Grundstücksgrenzen sowie kleineren Freiflächen vor allem im
Vorgartenbereich auf. Ansonsten sind die Flächen gewerblich geprägt, weitgehend
versiegelt und frei von Vegetation.
Artenschutz
In Bezug auf den speziellen Artenschutz (streng geschützte Arten) stellen die noch
vorhandenen Gehölzbestände (insbesondere die Altbäume mit ihrem Totholzanteil
und den Baumhöhlen), die großflächigen lückig bewachsenen Kiesbereiche sowie die
temporär wasserführende Mulde in der Biotopersatzfläche potentielle Habitate dar.
Das Planungsgebiet wird im Weiteren floristisch und faunistisch noch detailliert untersucht.
2.7.
Stadtklima
Der derzeitige Zustand der Fläche mit ihrer nahezu vegetationslosen Oberfläche beeinflusst das örtliche Klima durch hohe Tagestemperaturen negativ. Ebenfalls haben
die unmittelbar angrenzenden Bereiche mit ihrem hohen Versiegelungsgrad (Gewerbeflächen, breite Straßenzüge) einen belastenden Einfluss auf das Lokalklima.
Vor allem der in der Nähe gelegene Südpark weist dagegen günstige Wirkungen auf
das lokale Klima auf (Frisch- und Kaltluftentstehungsgebiete, Luftaustausch). Als Teil
des Regionalen Grünzuges u.a. zwischen Südpark und den großflächigen Waldbereichen des Forstenrieder Parks besitzt diese Zone trotz vorhandener Engstellen an der
Drygalski-Allee und Vorbelastungen durch stark befahrene Straßen eine hohe Bedeutung als Frischluftbahn.
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2.8.
Verkehrliche Erschließung
Motorisierter Individualverkehr
Die Boschetsrieder Straße ist gemäß Netzkonzeption 2015 des Verkehrsentwicklungsplans (VEP) Bestandteil des Primärnetzes. Die Nord-Süd gerichtete Drygalski-Allee stellt im VEP eine Hauptverkehrsstraße mit maßgebender Verbindungsfunktion dar und gehört zum Sekundärnetz. Die Kistlerhofstraße ergänzt die direkte Anbindung an das übergeordnete Straßennetz. Die Bundesautobahn (BAB) A 95 München
– Garmisch ist direkt über den Anschluss München-Kreuzhof an der Boschetsrieder
Straße / Fürstenrieder Straße in ca. 700 m zu erreichen.
Die Boschetsrieder Straße östlich der Drygalski-Allee / Höglwörther Straße und die
Drygalski-Allee sind vierspurig ausgebaut; die Boschetsrieder Straße ist westlich der
Drygalski-Allee / Höglwörther Straße mit sechs Fahrstreifen versehen. Die Knotenpunkte Boschetsrieder Straße / Drygalski-Allee / Höglwörther Straße und Drygalski-Allee / Kistlerhofstraße / Züricherstraße sind signalisiert.
Für das beschriebene umgebende Straßennetz liegen Verkehrszahlen aus den Jahren 2008 und 2009 vor, die im Zuge des Verfahrens zu aktualisieren sind.
Abbildung 2: Verkehrsmengen im Umfeld des Planungsgebietes, Bestand (in
Kfz/Tag)
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Öffentlicher Personennahverkehr
Das Planungsgebiet ist über die U-Bahnhaltestelle Machtlfinger Straße gut an den
öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen. Das gesamte Gebiet liegt innerhalb
eines Einzugsbereichs von 600 m zum U-Bahnhof Machtlfinger Straße. Über die
U-Bahnlinie U3 (Moosach – Marienplatz – Fürstenried West) ist die Innenstadt
(Marienplatz) innerhalb von 14 Minuten erreichbar.
Ergänzt wird die öffentliche Anbindung durch die Metro-Buslinie 51 (Moosach – Laim
– Aidenbachstraße) sowie die beiden Stadtbuslinien 132 (Rindermarkt – Harras –
Forstenrieder Park) und 151 (Westfriedhof – Holzapfelkreuth – Parkstadt Solln).
Fuß- und Radwege
Gemäß Verkehrsentwicklungsplan-Radverkehr (VEP-R 2005) verläuft entlang der
Höglwörther Straße / Boschetsrieder Straße / Machtlfinger Straße / Rohrauer Straße
eine Nord-Süd gerichtete, stadtteilübergreifende Radverkehrshauptroute. Die Nebenroute entlang der Kistlerhofstraße, sowie die alternative Hauptroute entlang der Drygalski-Allee ergänzen das Radverkehrsnetz.
Entlang der das Planungsgebiet umschließenden Straßenzüge verlaufen überwiegend beidseitig getrennte Fuß- und Radwege. Durch die Signalregelung an den beiden Knotenpunkten Boschetsrieder Straße / Drygalski-Allee / Höglwörther Straße und
Drygalski-Allee / Kistlerhofstraße / Züricher Straße ist eine sichere Querung der Straßen gewährleistet. Die Querung der Boschetsrieder Straße auf Höhe der Machtlfinger
Straße ist ebenfalls signalgeschützt.
2.9.
Vorbelastungen
2.9.1.
Lärm
Verkehrslärm
Entlang der Drygalski Allee, der Boschtesrieder Straße sowie der Kistlerhofstraße
sind Belastungen durch Verkehrslärm vorhanden. Die höchsten Belastungen treten
im Kreuzungsbereich Drygalskis-Allee / Boschtesrieder Straße mit über 70 d(A) am
Tag und über 65 dB(A) in der Nacht auf.
Gewerbelärm
Angrenzend zu den bestehenden Gewerbegrundstücken sind ebenfalls Belastungen
durch Gewerbelärm zu erwarten. Hier wurden Werte von punktuell bis zu 70 d(A) am
Tag und in der Nacht ermittelt.
Sonstige Schallquellen mit nennenswerten Schalleinträgen in das Planungsgebiet
(z.B. Sport- und Freizeitlärm) sind nicht bekannt. Insbesondere aus den angrenzenden Schulen sind keine relevanten Schalleinträge in das Planungsgebiet zu erwarten.
2.9.2.
Erschütterungen
Unter dem Planungsgebiet verläuft die U-Bahnlinie U3. Das U-Bahn-Bauwerk besitzt
keine besonderen Schall- und Erschütterungsmaßnahmen. Bei Gebäuden, deren Abstand zur Außenkante des U-Bahn-Bauwerkes weniger als 25 m beträgt, kann nicht
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ausgeschlossen werden, dass die in Normen und Richtlinien (DIN 4150 Erschütterung im Bauwesen, DIN 45 669 Messung von Schwingungsimmissionen) festgelegten
Immissionsanhaltswerte für Wohnungen überschritten werden.
2.9.3.
Luftschadstoffe
Nach einer Ersteinschätzung aufgrund der vorliegenden Daten, kann entlang der Boschetsrieder Straße sowie der Drygalski-Allee eine erhöhe Belastung durch Luftschadstoffe nicht ausgeschlossen werden. Ein entsprechendes Gutachten, welches
eine mögliche Belastungen ermitteln soll, wurde in Auftrag gegeben.
2.9.4.
Elektromagnetische Felder
Gegenwärtig sind keine Belastungen durch elektromagnetische Felder bekannt.
2.9.5.
Altlasten
Wesentliche Teile der heute brach liegenden bzw. freigeräumten Fläche gehörten in
den Jahren von ca. 1920 bis 1960 zu einem Imprägnierwerk, in dem Holzmasten und
Bahnschwellen behandelt wurden. Die eigentliche Imprägnierhalle wurde nach dem
Zweiten Weltkrieg nicht mehr instand gesetzt. Die nicht zerstörten Gebäudeteile nutzte man später als Fahrzeugreparaturhalle.
Wie im Jahr 2002 in umfangreichen altlastenspezifischen Boden- und Bausubstanzuntersuchungen festgestellt wurde, führten die genannten Nutzungen zu starken
Rückständen von Mineralölkohlenwasserstoff- (MKW) und Quecksilbergehalten sowie
erhöhten Werten für polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) im Boden.
Um eine sinnvolle Entwicklung der Fläche zu ermöglichen, ließ die E.ON Energie AG
einen umfassenden Sanierungsplan erstellen und durchführen.
Im Rahmen der Sanierungsarbeiten wurden die Altlasten fachgerecht entsorgt, so
dass sich aus derzeitiger Sicht keine Einschränkungen hinsichtlich einer künftigen
Wohnbebauung ergeben.
Voraussichtlich werden auf den städtischen Flächen an der Boschetsrieder Straße,
die auch für Wohnungsbau in Frage kommt, analoge Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden.
3.
Zu berücksichtigende Konzepte und übergeordnete Planungen
3.1.
Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan
Der geltende Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung stellt den
überwiegenden Bereich des Planungsumgriffes als Kerngebiet dar. Die übrigen Flächen sind als Gewerbegebiet, der Bereich des Heizkraftwerkes als „Ver- und Entsorgungsfläche“ dargestellt (Anlage 4).
Von Südwesten nach Nordosten (in Richtung der U-Bahnhaltestelle Machtlfinger
Straße) wird der Planungsbereich von einer Örtlichen Grünverbindung gequert. Entlang der Kistlerhofstraße sind „Maßnahmen zum Schutz gegen schädliche Umwelt-
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einwirkungen“, für die gewerblichen Grundstücke an der Perchtinger Straße sowie
den Bereich des Heizkraftwerks „Vorrangige Maßnahmen zur Verbesserung der
Grünausstattung“ und „Maßnahmen zur Verbesserung der Grünausstattung“ dargestellt.
Entlang der Machtlfinger Straße verläuft eine Örtliche Grünverbindung.
Entlang der Drygalski-Allee verläuft eine Übergeordnete Grünbeziehung.
Im Zuge der Planung ist ebenfalls eine Änderung des Flächennutzungsplan geplant.
3.2.
Gewerbeflächenentwicklungsprogramm
Die Teile des Planungsgebietes am Südwestrand, für die der Bebauungsplan mit
Grünordnung Nr. 918b Gewerbegebiet festsetzt, sind im aktuellen Gewerbeflächenentwicklungsprogramm als A-Flächen für klassische Gewerbenutzungen ausgewiesen.
3.3.
Zentrenkonzept
Die Grundversorgung der künftigen Wohnbevölkerung ist gesichert durch das Nahbereichszentrum an der Machtlfinger Straße, in dem ein differenziertes Sortiment auch
durch großflächige Einzelhandelbetriebe angeboten wird. Ergänzt wird das Angebot
im Nahversorgungsspektrum durch die Einrichtungen in den nicht integrierten Lagen
an der Kistlerhofstraße.
3.4.
Stadtbild
Hochhausstudie
In der “Hochhausstudie - Leitlinien zu Raumstruktur und Stadtbild“ (Beschluss des
Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 09.04.1997), wird das Planungsgebiet als potentieller Standort für Hochhäuser gesehen. Im zweiten Teil der
Hochhausstudie wird die Boschetsrieder Straße v.a. als linear zu fassender Straßenraum mit höherem durchgehenden Bauprofil bewertet. Die übrige Fläche des Planungsgebietes bis zur Kistlerhofstraße wird als „Verdichtungsflächen ohne Anhebung
der Traufhöhen“ dargestellt.
Stadtbildverträglichkeitsstudie
Zur Ermittlung der verträglichen Höhenentwicklung einer Neubebauung auf dem
E.ON-Gelände wurde eine Voruntersuchung zur Stadtbildverträglichkeit erstellt. In
dieser Studie wurden drei Betrachtungsfälle untersucht: Neben dem bestehenden
Baurecht des Bebauungsplans Nr. 918b mit der Möglichkeit einer Hochhausbebauung bis zu 80 m im zentralen Bereich des Grundstücks wurden gestaffelte Bebauungshöhen bis zu maximal 61 m sowie alternativ bis zu 46 m Höhe untersucht.
Als Betrachtungsstandorte wurden sowohl relevante Blickpunkte aus der Nah- und
Mitteldistanz, aber auch solche aus der Ferndistanz (Alter Peter, Westpark, Olympiaberg) gewählt.
Die Untersuchungen zeigen, dass eine markante und maßgebliche Fernwirkung nur
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mit einem 80 m hohen Gebäude erreicht wird, wie es der Bebauungsplan Nr. 918b in
zentraler Position vorsieht. Ein Gebäude mit einer Höhe von ca. 60 m ist in der Silhouette aus größeren Betrachtungsdistanzen lediglich noch als Einzelobjekt erkennbar, jedoch ohne eine markante Wirkung im Stadtbild zu hinterlassen. Für bauliche
Höhen, die unterhalb dieser Marke liegen ist keine Fernwirkung zu erwarten.
Die Untersuchungen im Bereich von Mittel- und Nahdistanzen bringen ein vergleichbares Ergebnis hervor und belegen, dass nur bei Objekthöhen am Standort um ca.
60 m deren Sichtbarkeit in allen ausgewählten Sichtfeldern gegeben ist. Zudem ist in
den Blicksituationen mit großen Sichtfeldern auch bei diesem Höhenmaß eine markante stadtbildprägende Wirkung festzustellen, die jedoch deutlich unterhalb der Dominanz liegt, die ein 80 m hoher Turm ausstrahlen würde. Alle weiteren Objekte mit
geringeren Bauhöhen bleiben in ihrer Wirkung auf das lokale Umfeld beschränkt. In
den Sichtfeldern, in denen eine Sichtbarkeit der niedrigeren baulichen Hochpunkte
gegeben ist, sind keine Störungen des Erscheinungsbilds der Stadt oder maßgebliche Nachteile für das lokale Umfeld zu verzeichnen.
Ebenfalls bestehen in der Nachbarschaft des Planungsgebietes mit den 15-geschossigen Wohnhochhäusern nördlich der Boschetsrieder Straße, den weiter nordöstlich
gelegenen Sternhochhäusern in der Siemens-Siedlung mit 17 Geschossen, aber
auch den ca. 77 m hohen Schornsteinen des ehemaligen Heizkraftwerks im Südwesten höhenmäßige Referenzpunkte.
4.
Planungsziele
Die städtebauliche Neuordnung des Planungsgebietes soll sich an folgenden Zielen
orientieren:
Städtebauliche Ziele
•
Entwicklung eines eigenständigen, kompakten Stadtquartiers entsprechend den
generellen Prinzipien der nachhaltigen Stadtentwicklung;
•
Nutzung des vorhandenen innerstädtischen, voll erschlossenen Baulandpotenzials und damit ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden;
•
Schaffung eines neuen, attraktiven Wohn- und Arbeitsstandortes mit bis zu
ca. 1.000 Wohneinheiten sowie bis zu 1.000 Arbeitsplätzen;
•
Entwicklung von differenzierten identitätsstiftenden städtebaulichen Strukturen;
•
Sichtbarmachung der stadtstrukturellen Neuausrichtung des Standortes, insbesondere auch durch Wohnhochhäuser;
•
Situierung eines stadträumlich wirksamen Gebäude-Ensembles mit kompakten,
flächenschonenden Baukörpern und einer prägnanten Gestaltungssprache;
•
Versorgung der geplanten und bestehenden benachbarten Wohnbaustrukturen
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mit zugehöriger sozialer Infrastruktur sowie ergänzenden Nutzungen, wie z.B.
Dienstleistungen etc.;
•
Sinnvolle Zuordnung der Funktionen Arbeiten, Wohnen und Freizeit untereinander und zu den umliegenden Bereichen;
•
Sicherung der bestehenden gewerblichen Nutzungen an ihrem jeweiligen Standort;
•
Überprüfung des Standortes des ehemaligen Heizkraftwerks im Hinblick auf andere Nutzungen;
•
Lösung der problematischen immissionschutzrechtlichen Situation
Grünordnerische Ziele
•
Entstehung eines qualitätsvollen Wohn- und Arbeitsumfeldes durch Versorgung
der geplanten Wohnbaustrukturen mit wohnungs- und quartiersnahen und gut erreichbaren öffentlichen und privaten Grün- und Freiflächen zur Gewährleistung
eines attraktiven und differenzierten Angebotes an Erholungs-, Aufenthalts- und
Spielbereichen; Verknüpfung dieser Flächen zu einem übergeordneten Grün- und
Freiflächensystem;
Erhalt von prägnanten Baumbestand;
•
Entstehung einer Durchwegung des Areals;
•
Verbesserung und Aufbau einer auch kleinklimatisch wirksamen Grünausstattung;
•
Verbesserung und Ergänzung des Erholungsangebots der bestehenden Grünflächen außerhalb des geplanten Wohnquartiers (z.B. Grünzug an der Drygalski-Alllee, Südpark);
•
Ergänzung des Angebots an privaten Freiflächen durch Nutzung von Dachgärten;
•
Einbindung der geplanten Bebauung in das Stadtbild sowie Verbesserungen des
Kleinklimas durch Dachgärten, Gestaltung und Begrünung der geplanten privaten
und öffentlichen Grünflächen (z.B. Fassadenbegrünung, extensive/intensive
Dachbegrünung).
•
Verkehrsplanerische Ziele
•
Verträgliche Bewältigung des motorisierten Individualverkehrs (MIV) durch Anordnung von städtebaulichen Verdichtungsbereichen mit arbeitsplatzintensiven Nutzungen in der Nähe des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV);
•
Schaffung einer sparsamen Erschließung und Reduzierung des MIV;
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•
Stärkung der Nutzung des ÖPNV durch gute und attraktive Erreichbarkeit der
Haltestellen;
•
Verbesserte Anbindung des Planungsgebietes an das bestehende Fuß- und Radwegenetz.
5.
Städtebauliche und landschaftsplanerische Vorgaben
5.1.
Nutzungsstruktur
Auf den brach liegenden Bereichen des Areals (Bereich Wettbewerbsgebiet) soll ein
verdichtetes Stadtquartier mit einer Geschossfläche in einem Rahmen zwischen
114.000 m² bis zu 134.000 m² entstehen.
Die Bebauung soll die städtebauliche Situation an der Kreuzung Boschetsrieder Straße / Drygalski-Allee, der von der BAB A 95 kommend der Charakter eines Stadteingangs zukommt, räumlich fassen und einen neuen, attraktiven städtebaulichen Auftakt der Boschetsrieder Straße markieren.
5.1.1.
Wohnungsbau
Es sollen im Bereich des geplanten Wettbewerbsgebietes Wohnbauflächen in der
Größenordnung von zwischen 80.000 m² und max. 99.000 m² entstehen; dies entspricht bis zu ca. 1.000 Wohneinheiten.
Es soll dabei ein attraktiver und auch konzentrierter Wohnungsbau in einer sehr guten Lage entstehen. Besonderen Wert wird auf überschaubare Wohn- und Nachbarschaftseinheiten gelegt. Hierzu soll insbesondere die Gliederung der Gebäude zueinander sowie eine ausgewogene Mischung von Wohnen, Arbeiten und sozialer Infrastruktur im Quartier wie auch in den einzelnen Gebäuden beitragen.
Der Wohnungsbau ist dabei in ein noch zu schaffendes qualitativ hochwertiges
Wohn- und Arbeitsumfeld zu integrieren. Dies soll insbesondere erreicht werden
durch ruhige Binnenbereiche und ein attraktives Grün- und Freiflächensystem, das
sich durch hohe Aufenthaltsqualität in der Flächen sowie einer zurückhaltenden verkehrlichen Erschließung auszeichnet.
5.1.2.
Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsnutzungen
Ergänzend zu der vorherrschenden Wohnnutzung ist in untergeordnetem Umfang die
Realisierung von zusätzlichen Büro- / Dienstleistungsflächen vorgesehen. Damit wird
auch eine verträgliche Abstufung der Nutzungen zwischen bestehenden Gewerbeflächen und den geplanten Wohnbauflächen ermöglicht.
Insbesondere in den Randlagen des Wettbewerbsgebietes sollen zu den bestehenden Straßenverkehrsflächen und im Übergang zu den bestehenden gewerblichen
Nutzungen Büro- / Dienstleistungsflächen angeordnet werden.
Die gewerblichen Flächen entlang der Perchtinger Straße werden schon heute im
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Schwerpunkt für Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungseinrichtungen genutzt. Entsprechend soll hier auch eine Aufwertung in den Bereich hochwertige Büroflächen,
Dienstleistungseinrichtungen oder auch Gastgewerbe geprüft werden.
5.1.3.
Gewerbe
Die bestehenden Gewerbebetriebe im südwestlichen Planungsgebiet, insbesondere
der Baustoffhandel an der Drygalski-Allee sowie die Firma für Fernleitungsbau an der
Kistlerhofstraße sollen an ihrem jeweiligen Standort zukunftsfähig gesichert werden.
Entsprechend sollen die Flächen zwischen Drygalski-Allee und Kistlerhofstraße (ggf.
unter Einbeziehung der Flächen des ehemaligen Heizkraftwerks) auch zukünftig gewerblich genutzt werden.
5.1.4.
Einzelhandel
Neben dem bestehenden großflächigen Einzelhandel an der Boschetsrieder Straße /
Ecke Machtlfinger Straße ist innerhalb der neu zu entwickelnden Bereiche die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben grundsätzlich nur in beschränktem Umfang für
die Nahversorgung möglich.
5.1.5.
Soziale Infrastruktur
Durch die geplanten Wohnbauflächen wird ein ursächlicher Bedarf an Kinderbetreuungseinrichtungen ausgelöst. Insgesamt ist von einem Bedarf von vier Kinderkrippen-, sieben Kindergarten- und fünf Kinderhortgruppen auszugehen. Der Nachweis
kann innerhalb des Planungsgebietes auch in zwei räumlich getrennten Einrichtungen
erfolgen.
Darüber hinaus wird ursächlich durch die Planung ein Grundschulbedarf von acht
Klassen (zwei Züge) ausgelöst, der aller Voraussicht nach nicht in bestehenden
Schuleinrichtungen vor Ort untergebracht werden kann. Zur Versorgung wird folglich
ein neuer Grundschulstandort erforderlich. Derzeit werden als möglicher Standort u.a.
die städtischen Flächen südlich des Ratzingerplatzes geprüft. Die Entwicklung der
Wohnbauflächen und des Grundschulstandortes sind eng zeitlich aufeinander abzustimmen.
5.2.
Höhenentwicklung der beabsichtigten Bebauung
Die Höhe der neu geplanten Bebauung soll sich im Bereich zwischen fünf und sieben
Geschossen bewegen. Ergänzend sind baulich integrierte oder frei stehende Wohnhochhäuser – auch in einer gestaffelten Höhenentwicklung – mit bis zu 15 - 17 Geschossen möglich. Die gesamte Gebäudehöhe (einschließlich Dachaufbauten) darf
dabei 60 m nicht überschreiten. Entsprechende Wohnhochhäuser mit vergleichbaren
Geschosszahlen sind im Umfeld bereits vorhanden. Ebenfalls bleibt diese Höhenentwicklung deutlich hinter den Schornsteinen des bestehenden ehemaligen Heizkraftwerkes zurück.
Die konkreten Standorte, die Anzahl und die jeweilige Höhe der Hochpunkte sind im
Rahmen des Wettbewerbsverfahrens zu bestimmen und städtebaulich zu begründen.
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Die Wirkung der geplanten Bebauung mit dem Stadtbild ist durch Visualisierung des
Wettbewerbsergebnisses aus verschiedenen maßgeblichen Blickrichtungen nachzuweisen.
5.3.
Grün- und Freiflächen, Baumerhalt und Naturschutz
5.3.1.
Öffentliche Grünflächen
Zur Freiflächenversorgung und Durchgrünung sind im Planungsgebiet ausreichend
große, zusammenhängende, öffentliche Grün- und Freiflächen für die geplanten
Wohnnutzungen vorzusehen.
Diese sollen vielfältige Nutzungen ermöglichen und durch prägnante und qualitätsvolle Gestaltung maßgeblich zur Attraktivität und Identitätsbildung des Quartiers im
Stadtraum beitragen. Lage, Flächenform und Erlebbarkeit der öffentlichen Grünflächen sind abhängig vom städtebaulichen Entwurfskonzept. Es ist auf eine gute Eingrünung und räumliche Zuordnung der Grünflächen zu den bebauten Flächen und auf
die Verknüpfung sowohl mit der übergeordneten Grünbeziehung und der Örtlichen
Grünverbindung als auch auf Wegebeziehungen (z.B. Anbindung an den U-Bahnhof
Machtlfinger Straße) zu achten.
5.3.2.
Private Freiflächen
Von der zukünftigen Planung wird ein ausreichend großes, qualitätvolles, privates
Freiflächenkonzept in lärmabgewandten und besonnten Lagen mit hoher Aufenthaltsqualität und guter Erreichbarkeit von allen Wohnungen innerhalb der Baugrundstücke
erwartet.
Ergänzend zu den Freiflächen sind auf den Bauflächen Begrünungsmaßnahmen wie
Baumpflanzungen und Dachbegrünung vorzusehen, die die Entwicklung eines attraktiven Wohn- und Arbeitsumfeldes unterstützen und den Naturhaushalt, insbesondere
das Klima, stärken. Die Grünstruktur im Wohnquartier soll durch gemeinschaftliche,
aber auch zugeordnet nutzbare Dachgärten auf den mehrgeschossigen Wohnblöcken
verbessert werden. Die privaten Freiflächen um die Wohnblöcke sollen so gestaltet
werden, dass sich ein von den oberen Stockwerken aus nicht einsehbarer Ruhebereich im Freien etablieren kann.
5.3.3.
Baumerhalt und Naturschutz
Ein Teil des Baumbestandes wird aus gestalterischen und ökologischen Gründen wie
der Vernetzung und dem Erhalt von Lebensräumen für Vögel etc. als erhaltenswert
bis sehr erhaltenswert eingestuft und ist teilweise zwingend zu erhalten. Es handelt
sich überwiegend um Baumgruppen mit altem Eichenbestand und wertvolle Einzelbäume.
Im Nordosten des Planungsgebietes befand sich das in der amtlichen Stadtbiotopkartierung erfasste Biotop Nr. M-0204. Diese Fläche wurde zum großen Teil wegen der
Altlastensanierung abgegraben und das Biotop zum größten Teil beseitigt.
Als Ersatzfläche für die Biotopverlagerung wird im Bebauungsplan Nr. 918b ein im
Südosten und Osten des Gebietes liegender Streifen als dauerhafte Fläche für „Maß-
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nahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ festgesetzt. Im Zuge der Altlastensanierung wurde diese Fläche im Jahre 2006 hergestellt. Diese Biotopersatzfläche im Südosten und Osten des Planungsgebiets soll an
eine andere Stelle (außerhalb des Planungsgebietes) verlagert werden, die der Bestimmung als dauerhafte Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Natur und Landschaft besser gerecht werden kann.
5.4.
Verkehr
Motorisierter Individualverkehr
Das Planungsgebiet ist über die Boschetsrieder Straße (Bestandteil des Primärnetzes), die Drygalski-Allee (Bestandteil des Sekundärnetzes) und die Kistlerhofstraße
sehr gut in das öffentliche Straßennetz eingebunden. Die Aufnahme des künftigen
Verkehrsaufkommens aus der vorgesehenen Umnutzung kann entsprechend auch
verkehrsverträglich abgewickelt werden:
Das Verkehrsaufkommen für die Überplanung liegt nur etwa halb so hoch wie das
gemäß der zulässigen Kerngebiets- und Gewerbenutzungen des Bebauungsplanes
mit Grünordnung Nr. 918b. In der Prognose enthalten sind dabei sowohl das Planungsvorhaben selbst wie auch sämtliche bekannten Entwicklungen in München
bzw. im Münchner Umland. Aus der geplanten Umnutzung (Büro- und Verwaltungsnutzung zu Wohnen) resultiert, dass im Ergebnis für den Planfall gegenüber dem
Prognose-Nullfall 2025 eine deutliche Reduzierung der ursprünglich ermittelten Verkehrsmenge zu erwarten ist.
Die Anbindungen des Planungsgebietes sind über die Boschetsrieder Straße und die
Drygalski-Allee durch Halbanschlüsse (Ein- und Ausfahren im Rechtsfahrsinn) möglich. Zusätzlich kann eine Anbindung über die Kreuzung Kistlerhofstraße / Meglinger
Straße erfolgen.
Die innere Erschließung des Planungsgebietes soll ökonomisch und sparsam angelegt werden und eine einfache Orientierung ermöglichen. Soweit möglich, soll auf innere öffentliche Erschließungsstraßen verzichtet werden. Ebenfalls soll durch direkte
Zufahrten von den bestehenden öffentlichen Straßen zu den Tiefgaragen das Verkehrsaufkommen im Planungsgebiet möglichst gering gehalten werden.
Hierzu soll im weiteren Verfahren geprüft werden, ob die bereits im Bebauungsplan
mit Grünordnung Nr. 918b festgesetzte Stichstraße von der Kistlerhofstraße ausgehend bis zur Drygalski-Allee verlängert werden und zukünftig einen räumlichen Abschluss der dort vorhandenen Gewerbeflächen bilden kann. Weitere Erschließungsstraßen im Planungsgebiet sollen hierdurch weitestgehend vermieden werden. Die
Erschließung ist so zu gestalten, dass keine Fremdverkehre in bzw. durch das Gebiet
geleitet werden.
Ruhender Verkehr
Die nach Art. 47 Bayerische Bauordnung (BayBO) erforderlichen Stellplätze sind flächenschonend in Tiefgaragen unterzubringen, damit die Freibereiche möglichst wenig
beeinträchtigt werden. Die Tiefgaragenzufahrten sollten möglichst über bestehende
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Straßenverkehrsflächen wie die Drygalski-Allee und die Boschetsrieder Straße erfolgen.
Zusätzlich werden im Wettbewerbsgebiet ca. 180 Besucherstellplätze benötigt, die
oberirdisch insbesondere in der vorgeschlagenen neuen Erschließungsstraße, weiteren Straßenverkehrsflächen oder in geeigneten Stellplatzanlagen nachzuweisen sind.
Fahrradstellplätze sind in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit in Wohnungsnähe in den Gebäuden vorzusehen. Sie sollen leicht erreichbar und zugänglich sein. Als Richtwert wird je Wohneinheit von mindestens zwei
Fahrradstellplätzen ausgegangen. Zusätzlich ist oberirdisch möglichst an den Hauseingängen eine ausreichende Anzahl an Besucherstellplätzen vorzusehen.
Durch die Entwicklung wird auch ein Bedarf an Fahrradstellplätzen für Nicht-Wohnnutzung ausgelöst. Die Zahl der zu errichtenden und dauerhaft zu erhaltenden Plätze
wird in Abhängigkeit von den realisierten Nutzungen und Flächen festgelegt.
Öffentlicher Personennahverkehr
Die ÖV-Netzkonzeption des VEP sieht eine Erweiterung des Straßenbahnnetzes zur
Verbesserung der Erschließungs- und Verbindungsqualität im Stadtgebiet vor. Die
sich in der Planung befindliche netzergänzende Linie (Trambahn-Westtangente: Aidenbachstraße – Romanplatz) soll in der Boschetsrieder Straße geführt werden. Am
Kreuzungspunkt mit der Drygalski-Allee sowie im Bereich der Machtlfinger Straße
sind Haltestelle vorgesehen.
Fuß- und Radverkehr
Es soll ein durchgängiges und attraktives internes Wegenetz entstehen, das ermöglicht, wichtige Bereiche (Erholungs- und Spielflächen, Kindertageseinrichtungen, Einzelhandelseinrichtungen, die Haltestellen des ÖPNV) auf kurzem und sicherem Wege
zu erreichen und an das übergeordnete Wegenetz anzubinden.
Insbesondere zwischen den eigentlichen Neubauflächen des Planungsgebietes und
der U-Bahnhaltestelle an der Machtlfinger Straße ist eine öffentlich nutzbare Wegeverbindung zwischen den bestehenden Gewerbeflächen vorgesehen.
5.5.
Immissionsschutz
5.5.1.
Schallschutz
Gegenüber den verkehrlichen und gewerblichen Schallquellen ist mit einem abgestimmten Schallschutzkonzept auf die zu erwartenden Schallimmissionen zu reagieren. Das Schallschutzkonzept hat dabei sowohl die Anforderungen der geplanten
Nutzungen (insbesondere Wohnen) an Ruhe wie auch die bestehenden Ansprüche
der vorhandenen emittierenden Nutzungen (insbesondere die bestehenden Gewerbebetriebe) an einen möglichst uneingeschränkten Fortbestand in Einklang zu bringen.
Insbesondere ein Abrücken der geplanten schutzbedürftigen Nutzungen von den vorhandenen Schallquellen ist aufgrund der innerstädtischen Lage und der sehr beschränkten Flächenverfügbarkeit nicht möglich.
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Zunächst ist deshalb mit einem geeigneten städtebaulichen Ansatz, der die erforderlichen Grün- und Freiflächen vor den bestehenden Schallemissionen schützt und in ruhigen Binnenbereichen anordnet, zu reagieren. Der Schutz dieser Flächen kann dabei sowohl über die Situierung der Baukörper wie auch aktive Schallschutzmaßnahmen erfolgen.
Der Schutz der geplanten Nutzungen in den Gebäuden hat dabei über eine sinnvolle
Anordnung der Nutzungen zueinander, über geeignete Grundrissanordnungen sowie
über passive Schallschutzmaßnahmen zu erfolgen.
Geschlossene Schallschutzbebauung
Schallschutzwände zum
Schutz der Freibereiche
Schallkontingentierung
Schutzabstand oder
geschützte Anordnung von
Fenstern, Balkonen,
Loggien, etc.
Abbildung 3: Mögliche Maßnahmen wie Schallschutzwände, Schutzabstände, geschlossene Schallschutzbebauung sowie Schallkontingentierung bestehender gewerblicher Flächen
Auf dieser Grundlage sind zum Schutz vor Lärm in der Planung u.a. folgende Maßnahmen zu berücksichtigen:
•
Zum Schutz vor Verkehrslärm hat entlang der Drygalski-Allee, der Boschetsrieder
Straße und der Kistlerhofstraße grundsätzlich eine möglichst durchgehende Bebauung zu erfolgen. Straßenseitig sind in den Erdgeschossen der Gebäude keine
Wohnungen oder Kindertageseinrichtungen möglich. Die Wohnungen in den
Obergeschossen müssen immer auch zu einem ruhigen Innenhof orientiert werden.
•
Zum Schutz vor Verkehrslärm und bestehendem Gewebelärm sind die privaten
Frei- und öffentlichen Grünflächen (soweit erforderlich) durch aktive Schallschutz-
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maßnahmen wie Schallschutzwände entlang der Grundstücksgrenzen zu schützen. Schutzbedürftige Aufenthaltsräume von Wohnungen (z.B. Schlafräume,
Wohnzimmer) sowie wohnungsbezogene Freiflächen (z.B. Balkone und Loggien)
sind über geeignete Maßnahmen wie die Orientierung zu geschützten Binnenbereichen, Grundrissorganisation in den Wohngebäuden sowie durch aktive Maßnahmen am Gebäude (z.B. „Schallschutzohren“) zu sichern.
•
5.5.2.
Zur langfristigen Sicherung der bestehenden gewerblichen Flächen (soweit noch
nicht erfolgt) ist auf Grundlage der bestehenden Nutzungen sowie der zukünftigen Entwicklungschancen der Grundstücke eine Schallkontingentierung zu prüfen.
Schutz vor Erschütterungen
Bei der Überplanung des Areals sind vorhandene Erschütterungsimmissionen aus
Verkehr, der U-Bahn und umgebenden Nutzungen zu berücksichtigen und durch geeignete planerische Maßnahmen darauf zu reagieren.
Hierzu bietet sich zum Einen ein Abrücken der schutzbedürftigen Bebauung von der
U-Bahn an. Zum Anderen besteht die Möglichkeit durch konstruktive Maßnahmen an
den geplanten Gebäuden (z.B. elastische Gebäudelagerung, Abstimmen der Estriche
o.ä.) innerhalb der Gebäude sowohl die Erschütterungs- als auch die sekundären
Luftschall-Immissionen auf die zulässigen Grenzwerte der DIN 4150-2 und VDI 2719
zu reduzieren bzw. bauliche Maßnahmen an der U-Bahn (beispielsweise Schottermatten) vorzusehen.
5.5.3.
Lufthygiene
Entlang der Boschetsrieder Straße sowie der Drygalski-Allee können aktuell Belastungen durch Luftschadstoffe nicht ausgeschlossen werden. Grundsätzlich ermöglicht
aber die aus städtebaulichen und schalltechnischen Gründen vorgeschlagene durchgehende Gebäudefront auch, dass die Freibereiche im Binnenbereich vor einer Belastung durch Luftschadstoffe geschützt sind.
Soweit sich im weiteren Verfahren Belastungen herausstellen sollten, kann bei den
geplanten Wohnungen entlang der beiden Straßen mit den bereits für den notwendigen Schallschutz vorgeschlagenen Maßnahmen wie Grundrissorientierung, Verzicht
auf schutzbedürftige Aufenthalts- und Freiräume sowie einer möglichen Gebäudelüftung hinreichend reagiert werden.
5.6.
Nachhaltigkeit
Die Landeshauptstadt München hat sich zum Ziel gesetzt, die größtmöglichen lokalen
Kohlendioxid-Reduktionspotentiale zu erschließen und bis zum Jahr 2030 die
CO2-Emissionen um mindestens 50 % (gegenüber dem Jahr 1990) zu verringern.
Diese Bestrebungen sind Bestandteil der Leitlinie Ökologie der Stadt München. Insbesondere der Teilaspekt „Klimawandel und Klimaschutz“ als auch die Richtlinien für
den Ausbau und die Förderung von erneuerbaren Energien bieten wesentliche Anknüpfungspunkte für die künftige Stadtentwicklung.
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Den Planungen für das neue innerstädtische Stadtquartier soll ein nachhaltiges energetisches Gesamtkonzept zu Grunde gelegt werden, das mögliche Synergien mit benachbarten Nutzungen untersucht und gegebenenfalls energetische Siedlungsverbände ermöglicht. Im Ergebnis muss eine auch hinsichtlich einer wirtschaftlich breit
gefächerten Vermarktung von Teilgrundstücken sinnvolle Lösung erarbeitet werden.
Energetische Benchmarks sollten möglichst die gesetzlich geregelten Standards
überschreiten, um den Vorbildcharakter der Planung zu unterstreichen.
Zur Erreichung dieser Ziele beabsichtigt die Accumulata im geplanten Wettbewerb
vom Städtebau über die Landschaftsplanung bis hin zur Architekturqualität die Themen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz auf ganzheitliche Weise von der Auslobung
bis zur Preisgerichtssitzung über alle Phasen des Verfahrens zu berücksichtigen. Von
Beginn an wird dementsprechend sowohl eine intensive Auseinandersetzung der teilnehmenden Büros mit den anspruchsvollen Nachhaltigkeitsanforderungen als auch
die Integration dieser Parameter in den Gestaltungsprozess verlangt (z.B. SOLENOP
– Solarenergetische Optimierung).
In der Folge wird für die Ergebnisse des Wettbewerbs eine gleichermaßen hohe Gestaltungs- und Nachhaltigkeitsqualität erwartet. Die Entwurfsbeiträge sollen innovative
Beispiele für Energieeffizienz, Ressourcenschutz und Stadtentwicklung darstellen sowie einen Beitrag zur Diskussion über die globalen Herausforderungen der Verstädterung, des Energie- und Ressourcenverbrauchs und des Klimaschutz leisten.
Die Auslobung dieses Wettbewerbs soll durch die integrativen Forderungen der
Nachhaltigkeit Impulswirkungen hervorbringen. Zukunftsfähiges Bauen verlangt, mit
dem geringstmöglichen Einsatz von Energie und Ressourcen die höchstmögliche Gesamtwirtschaftlichkeit, Behaglichkeit, Gebrauchstauglichkeit und Architekturqualität zu
erzielen. Zudem sollen die Ergebnisse des Wettbewerbsverfahrens optimale Voraussetzungen bieten, um ggf. im Rahmen einer anschließenden Nachhaltigkeitszertifizierung (BNB = Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen für Bundesgebäude bzw. DGNB
= Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen) ein zukunftsweisendes Stadtquartier zu
realisieren.
5.7.
Anforderungen von Menschen in unterschiedlichen Lebenssituationen (u. a.
Gendermainstreaming)
Die zukünftige Planung soll im Sinne einer gendergerechten Planung und gemäß der
Anforderungen von Menschen in unterschiedlichen Lebenssituationen entwickelt werden. Es soll deshalb beispielsweise beim Entwurf der Freibereiche eine angstfreie
Benutzung für Frauen, aber auch für Kinder, Jugendliche und ältere Mitmenschen erreicht werden. Dies soll insbesondere durch die Schaffung gut einsehbarer und belebter öffentlich zugänglicher Bereiche und Wege sowie durch Sichtverbindungen
dorthin und zu Orientierungspunkten geschehen. Auch soll ein möglichst kinder- und
familien-, wie auch altengerechtes Wohnquartier entstehen. Hierzu soll u.a. auf eine
weitgehende Barrierefreiheit in der Umsetzung der Planung, wie auch eine gute und
sichere Erreichbarkeit der öffentlichen Infrastruktur (z.B. Schulen, Nahversorgung)
geachtet werden.
Seite 22 von 33
5.8.
Die Planung in Zahlen
Der Umgriff des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan mit Grünordnung umfasst ca. 15 ha. Eine Teilfäche von ca. 8 ha, in Eigentum der E.ON Energie / Accumulatata und der Landeshauptstadt München soll über einen städtebaulichen Wettbewerb neu geordnet werden.
Die im Wettbewerbsgebiet neu geplanten Geschossflächen sollen in einem Rahmen
zwischen 114.000 m² bis zu 134.000 m² entwickelt werden. Davon sollen für Wohnen
zwischen 80.000 m² und maximal 99.000 m² Geschossfläche, für Gewerbe, Büro,
Dienstleistung ca. 32.000 m² Geschossfläche sowie ca. 3.000 m² für soziale Infrastruktur verwendet werden.
6.
Wettbewerb
Um ein qualitätvolles Gesamtkonzept zu gewährleisten plant Accumulata in Abstimmung mit der Landeshauptstadt München die Durchführung eines städtebaulichen
und landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerbs .
Der Wettbewerb soll sich sowohl auf die Flächen im Eigentum der E.ON Energie / Accumulata als auch die Flächen der Landeshauptstadt München erstrecken.
Die in dieser Vorlage dargestellten Rahmenbedingungen und Planungsziele werden
in der Aufgabenstellung des Wettbewerbsverfahrens berücksichtigt.
Zur Teilnahme am Wettbewerb sollen ausschließlich interdisziplinäre Arbeitsgemeinschaften aus den Fachrichtungen Städtebau / Architektur und Landschaftsplanung /
Landschaftsarchitektur zugelassen werden. Die Zusammenarbeit mit einem Fachbüro
für Schallschutz wird dringend empfohlen.
Die Landeshauptstadt München ist im Preisgericht zu beteiligen, wobei das Referat
für Stadtplanung und Bauordnung (vertreten durch Frau Stadtbaurätin Prof. Dr.(I)
Merk als Fachpreisrichterin), das Kommunalreferat (vertreten durch die
Kommunalreferentin oder den Kommunalreferenten als Sachpreisrichterin oder
Sachpreisrichter) und die Mitglieder der Stadtratsfraktionen als Sachpreisrichterinnen
oder Sachpreisrichter und der Vorsitzende des Bezirksausschusses 19 als
stimmberechtigter Sachpreisrichter vertreten sein sollen.
Vertreterinnen und Vertreter der zu beteiligenden Fachdienststellen und des Referates für Stadtplanung und Bauordnung werden je nach Bedarf als sachverständige Beraterinnen und Berater hinzugezogen.
Nach Abschluss des Wettbewerbsverfahrens wird dem Stadtrat durch das Referat für
Stadtplanung und Bauordnung über das Wettbewerbsverfahren berichtet.
Das Wettbewerbsergebnis soll die Grundlage bilden für das nachfolgende Bebauungsplanverfahren.
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7.
Grundstückregelung / Sozialgerechte Bodennutzung / Vorhaben- und
Erschließungsplan
Die Landeshauptstadt München wird sich bezüglich der Grundstücke im Eigentum
der Stadt in angemessener Form an den Kosten des Bebauungsplanverfahrens beteiligen.
Soweit sich aus der weiteren Planung die Notwendigkeit ergeben sollte, eine Grenzbereinigung durchzuführen, soll eine solche einvernehmlich zwischen den Parteien im
Zuge des Bebauungsplanverfahrens erfolgen.
Die Referatsübergreifende Arbeitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung hat sich am
14.09.2011 mit der Angelegenheit befasst und der Behandlung des Entwurfs des Aufstellungsbeschlusses in der gemeinsamen Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung und des Kommunalausschusses nach Abgabe einer Grundzustimmung zugestimmt.
Die Grundzustimmung der E.ON Energie AG und der Projektgesellschaft BO 143
Projekt GmbH & Co KG liegt vor.
Die E.ON Energie AG, die Accumulata Immobilien Development GmbH und die Projektgesellschaft GmbH & Co KG BO 143 Projekt GmbH & Co KG verpflichten sich in
einer Zusatzerklärung darüber hinaus, künftige vom Stadtrat der Landeshauptstadt
München zu beschließende Änderungen der Verwaltungspraxis bei der Anwendung
der Grundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung hinsichtlich der Anrechnung des
sog. fiktiven Wohnungsbaurechts anzuerkennen. Die möglichen Änderungen beziehen sich auf sogenannte Umstrukturierungsfälle, bei denen sich wegen des schon
vorhandenen Baurechts bei Anwendung des fiktiven Wohnbaurechts bisher deutlich
geringere Anteile an gefördertem Wohnungsbau ergeben haben. Das Referat für
Stadtplanung und Bauordnung bereitet derzeit einen entsprechenden Grundsatzbeschluss vor, der dem Stadtrat zur Entscheidung vorgelegt werden soll.
Für die Grundstücke der E.ON Energie AG bzw. der Projektgesellschaft BO 143 Projekt GmbH & Co KG der Accumulata Immobilien Development GmbH ist noch nicht
abschließend absehbar, ob nach den Verfahrensgrundsätzen der Sozialgerechten
Bodennutzung den Planungsbegünstigten mindestens ein Drittel des planungsbedingten Wertzuwachses der Grundstücke („Angemessenheitsvermutungsgrenze“)
verbleiben. Die Planungsbegünstigten beabsichtigen daher bei Bedarf auf dem Ergebnis des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerbs
für ihre Flächen einen Antrag auf einen Vorhaben- und Erschließungsplan (vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB) zu stellen und in dem Antrag dazulegen, dass die Planung im konkreten Einzelfall für die Antragsteller angemessen ist.
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8.
Antrag Nr. 02-08 / B 01714 des Bezirksausschusses des Stadtbezirks 19
Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln vom 19.12.2006
Der Bezirksausschuss des 19. Stadtbezirks hat am 19.12.2006 den Antrag Nr. 0208 / B 01714 (Anlage 6) gestellt. Der mehrseitige Antrag hatte fünf Antragspunkte
zum Gegenstand.
Ziffer 1 des Antrages (Beseitigung des „Schandflecks Ratzingerplatz“ und Verbesserung der Einkaufssituation im Münchner Südwesten) sowie Ziffer 4 des Antrages
(Umsetzung der ursprünglichen Zielsetzung der Planung Ratzingerplatz) sind im
Rahmen des Eckdaten- und Grundsatzbeschlusses zum Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1769a am 05.10.2011 im Stadtrat behandelt.
Ziffer 2 des Antrages (Zentren- und Einzelhandelskonzept im 19. Stadtbezirk) und Ziffer 3 des Antrages (Fürstenried-Ost als Stadtteilzentrum erhalten) wurde mit Schreiben der Stadtentwicklungsplanung, HA I-41 an den Vorsitzenden des Bezirksausschusses des 19. Stadtbezirks, Herrn Bauer, vom 16.01.2012 beantwortet.
Zu Ziffer 5 des Antrages (Planung Einzelhandelsgroßprojekt) wird wie folgt Stellung
genommen:
Zu den wesentlichen Leitzielen des vom Stadtrat am 22.07.2009 fortgeschriebenen
Zentrenkonzeptes der Landeshauptstadt München gehört die Konzentration von Einzelhandelsnutzungen auf zentrale Standorte als wesentliche Voraussetzung zur Sicherung einer angemessenen flächendeckenden Versorgung der Bürgerinnen und
Bürger. Den Rahmen hierfür bildet das hierarchisch gegliederte Zentrensystem mit
seinen Stadtteil-, Quartiers- und Nahbereichszentren. Im 19. Stadtbezirk ist demnach
neben dem Erhalt der Nahbereichszentren die Stärkung des Stadtteilzentrums Fürstenried-Ost und des Quartierszentrums Obersendling am Ratzingerplatz vorgesehen.
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Abbildung 4: Ausschnitt aus der Karte zum Zentrenkonzept
Eine großflächige Einzelhandelsentwicklung wie etwa ein Einkaufszentrum auf dem
Gelände Drygalski-Allee / Boschetsrieder Straße stünde grundsätzlich im Widerspruch zu den Zielsetzungen des Zentrenkonzepts. Sie wäre mit negativen versorgungsstrukturellen Effekten verbunden und würde den Fortbestand bzw. die Entwicklungschancen des Stadtteilzentrums Fürstenried-Ost dauerhaft in Frage stellen.
Diese Einschätzung wurde auch durch das von der Landeshauptstadt München in
Auftrag gegebenem Gutachten des Büros Geoplan bestätigt.
Dem Antrag Nr. 02-08 / B 01714, Ziffer 5 kann nicht entsprochen werden.
9.
Beteiligung des Bezirksausschusses
Der betroffene Bezirksausschuss des 19. Stadtbezirkes Thalkirchen-ObersendlingForstenried-Fürstenried-Solln wurde gemäß § 9 Abs. 2 und Abs. 3 (Katalog des Referates für Stadtplanung und Bauordnung, Ziffer 2, 5 und 6.1) Bezirksausschuss-Satzung angehört.
Der Bezirksausschuss des 19. Stadtbezirks hat sich in seiner Sitzung am 13.09.2011
mit dem Entwurf der Beschlussvorlage befasst und mit Schreiben vom 13.09.2011,
eingegangen am 16.09.2011, folgende Stellungnahme abgegeben:
„Der BA stimmt grundsätzlich den vorgesehenen Nutzungen (überwiegend Wohnen,
untergeordnet Büro und Gewerbe) zu. Wir begrüßen, dass der Umgriff des Planungsgebiets nicht nur die demnächst zur Bebauung vorgesehenen Grundstücke umfasst,
sondern das Gesamtgebiet zwischen Drygalski-Allee, Boschetsrieder Straße, Machtlfinger Straße, Perchtinger Straße und Kistlerhofstraße. Es sollten allerdings neben
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den Aussagen zum Weiterbestand der gewerblichen Nutzungen im Südwesten des
Planungsgebiets auch Planungsziele für das restliche Gebiet gemacht werden, insbesondere zur künftigen Gewerbenutzung des Heizkraftwerks und zum Weiterbestand
des Einzelhandels auf dem heutigen real-Gelände. Hier kann sich der BA künftig ein
kompaktes Nahversorgungszentrum vorstellen, das die Tankstelle mit umfasst und
deren heutige Situierung zum Wettbewerbsgebiet verbessert.
Den Ausschluss von kleinen Einzelhandels- oder Gastronomiebetrieben im Wettbewerbsgebiet lehnt der BA ab; bei der Anzahl der künftigen Einwohner sollten kleinere
Versorgungsmöglichkeiten nicht von vorneherein abgelehnt werden.
Der BA 19 fordert eine genaue Darlegung der Entwicklung der vorgeschlagenen Geschossflächen.Sind die genannten Zahlen willkürlich gewählt oder haben sie einen
gesamtplanerischen Hintergrund?
Die vorgesehene Bebauungsdichte lehnt der BA entschieden ab und fordert für die
künftigen Wohngebiete, sich an der Obergrenze von 1,2 GFZ der Baunutzungsverordnung zu orientieren. Eine deutlich dichtere Bebauung, insbesondere bei der vorgesehenen Gestaltung mit Wohnhochhäusern, kann leicht soziale Spannungen auslösen. Für das Maß der baulichen Nutzung kann auch die GFZ im derzeit gültigen Bebauungsplan kein Maßstab sein, da Baurecht für MK nicht auf Baurecht für WA übertragen werden kann.
Der BA begrüßt, dass erstmals in einer Bebauungsplanvorlage für den Stadtbezirk
Aussagen zur energetischen Optimierung der Bauten enthalten sind. Aufgrund der
Fristverkürzung können wir den Inhalt dieser Aussagen allerdings nicht bewerten und
behalten uns eine weitere Stellungnahme dazu zu einem späteren Zeitpunkt vor.
Ungeachtet dessen, besteht die Forderung des BA 19, dass in allen Bauphasen und
-bereichen die neuesten Energie einsparenden Techniken zur Anwendung zu bringen
sind.
Zur Binnenverkehrserschließung stimmt der BA dem vorgesehenen Konzept (Einund Ausfahrten nur mit rechts einbiegen/rechts ausbiegen) zu. Allerdings wird die als
möglich dargestellte Straße durch das Planungsgebiet in der Vorlage entschieden abgelehnt und gefordert, auch für den Wettbewerb eine solche durchgehende Straßenverbindung durch das Planungsgebiet auszuschließen. Eine solche Querung würde
unnötigerweise Schleichverkehr anziehen.
Der BA 19 fordert eine durchgängige Wegeverbindung zwischen Machtlfinger Straße
und Neubaugebiet für Radfahrer und Fußgänger bis zur Drygalki-Allee. Deshalb
stimmt der BA der Verlagerung der Biotop-Ersatzfläche an einen anderen Standort
zu.
Die Biotopersatzfläche ist primär im eigentlichen Planungsgebiet unterzubringen. Ist
dies nicht möglich, sollte die Ersatzfläche möglichst nahe am Planungsgebiet untergebracht werden.
Bei der Ausgestaltung und Planung der Freiflächen sollten die Belange des Artenund Biotopschutzes (unter Berücksichtigung der Tatsache des Biotopverlustes auf
der E.ON Fläche) besonders berücksichtigt werden.
Die Annahmen zur übergeordneten Verkehrserschließung, insbesondere die weitere
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Aufnahmefähigkeit der Drygalski-Allee, der Kistlerhofstraße und der Boschetsrieder
Straße, müssen nach Auffassung des BA durch ein Verkehrsgutachten, basierend auf
aktuellen Verkehrszählungen, bestätigt werden. Ferner sollen Alternativplanungen mit
und ohne der Straßenbahn-Westtangente erfolgen.
Die Räumlichkeiten einer künftigen Grundschule am Ratzingerplatz können nicht in
die Überlegungen einbezogen werden, weil diese erstens zu weit entfernt sind und
zweitens anderweitig gebraucht werden (siehe Stellungnahme „Ratzinger Platz“ des
BA 19). Ebenso wenig können die Räumlichkeiten des Thomas-Mann-Gymnasiums
in die Planungen einbezogen werden, da dieses bereits jetzt voll ausgelastet ist.
Im Planungsgebiet ist daher die Einrichtung einer Grundschule und einer Mittelschule
zu prüfen. Ferner ist in die Planung einzubeziehen, dass der 19. Stadtbezirk, was
Ausbildungsstätten des beruflichen Bereichs betrifft, stark unterrepräsentiert ist und
das Thomas-Mann-Gymnasium auch Schüler aus dem Planungsgebiet bekommen
wird.
Die Grundschule muss gleichzeitig mit dem Bezug der Wohnungen fertiggestellt werden. Deshalb ist umgehend ein geeigneter Standort festzulegen und die Finanzierung
(MIP) sicher zu stellen.
Es ist durch planerische und bauliche Maßnahmen – ggf. durch Nachbesserung beim
U-Bahn-Bauwerk - sicher zu stellen, dass die in 2.10.2. genannten Normwerte nicht
überschritten werden können.
Bei der Verkehrsplanung sind auch die Interessen bestehender Wohnbebauungen
(z.B. südliche Kistlerhofstraße) zu berücksichtigen.
Der soziale Wohnungsbau ist anteilmäßig zu berücksichtigen. Außerdem fordert der
BA die Berücksichtigung von Baufeldern, die sich für genossenschaftlichen Wohnungsbau eignen.
Weil die gesamte Vorlage als Basis für die Wettbewerbsauslobung dienen soll, bittet
der BA auch darum, die fehlerhafte Formulierung "Stadtteilzentrum am Ratzingerplatz" zu korrigieren in "Quartierszentrum am Ratzingerplatz".“
Stellungnahme:
Die genannten Planungsziele, wie die Entwicklung eines eigenständigen, kompakten
Stadtquartiers, die Entwicklung von differenzierten identitätsstiftenden städtebaulichen Strukturen oder die Versorgung der geplanten und bestehenden benachbarten
Wohnbaustrukturen gelten auch für den Standort des ehemaligen Heizkraftwerks und
den bestehenden Einzelhandelsstandort.
Für den Standort des ehemaligen Heizkraftwerks ist als Planungsziel insbesondere
die Überprüfung im Hinblick auf andere Nutzungen definiert. Dabei soll untersucht
werden, ob eine Ausweisung als Gewerbegebiet (klassisches Gewerbe, Büro, Dienstleistungen) an diesem Standort sinnvoll ist.
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Kleinteiliger Einzelhandel und Gastronomie, die der Nahversorgung des Gebietes dienen, sollen selbstverständlich in einem sinnvollen Umgang in den geplanten Wohngebieten zulässig sein und sind dort auch erwünscht. Überörtliche Bedarfe sollen hingegen vor allem im Stadtteilzentrum Fürstenried-Ost oder im geplanten Quartierszentrum Ratzingerplatz konzentriert werden.
Die vorgeschlagenen Geschossflächen basieren auf Baumassenstudien an denen
u.a. die Themen Stadtbildverträglichkeit, Abstandflächen, Belichtung und Belüftung
sowie eine ausreichende Versorgung an Grün- und Freiflächen, Erschließung und
Lärmschutz geprüft wurden.
Die Lage des Planungsgebietes erfordert eine lärmabschirmende Bebauung in den
Randbereichen, die nur in einer angemessenen Höhe und Dimension wirksam wird
und sich entsprechend in den Geschossflächenzahlen niederschlägt. Etwa 30% der
Flächen sind für Kerngebietsnutzungen insbesondere auch zur Abschirmung der benachbarten Gewerbeflächen vorgesehen. In den Erdgeschoßzonen sollen überwiegend Bereiche für Infrastruktureinrichtungen, kleinteilgen Einzelhandel und Gastronomie angeboten werden. Somit wird auch im Hinblick auf die geplante Wohnnutzung
eine angemessene und wohnverträgliche Bebauungsdichte sichergestellt. Der Umfang der zukünftigen Wohnbebauung mit bis zu ca. 1.000 Wohneinheiten stellt dabei
ein Planungsziel dar, das im weiteren Verfahren – zunächst vor allem im städtebaulichen Wettbewerb – vertieft untersucht und im Anschluss gegenüber anderen Planungszielen und Planungsvorgaben abgewogen werden muss.
Entsprechend soll die Planung in einem Rahmen von 80.000 m² bis zu maximal
99.000 m² Geschossfläche für Wohnen bzw. 114.000 m² bis zu maximal 134.000 m²
insgesamt entwickelt werden. Das Planungsreferat hält es aufgrund der für Obersendling wichtigen Umwandlung eines brachliegenden Kerngebietsstandortes sowie
der sehr angespannten Wohnungssituation in München für erforderlich, in dieser sehr
gut erschlossenen und städtisch geprägten Lage auch GFZ-Werte größer 1,2 für
neue Wohngebiete zu untersuchen.
Mit dem in o.g. Planungskorridor zu erreichenden Maß der baulichen Nutzung für
Wohnen, soziale Infrastruktur und Kerngebiete wird die Geschossfläche, die im gültigen Bebauungsplan 918b 164.000 m² für Kerngebiete und gewerbliche Nutzung zulässt um ca. 30.000 m² bis zu 50.000 m² deutlich reduziert. Eine „Übertragung“ von
Baurecht für MK in Baurecht für WA findet nicht statt.
Die Anregung zur Energie-Einsparung wird gerne im weiteren Planungsverfahren aufgriffen. Die Projektgesellschaft BO 143 Projekt GmbH & Co KG der Accumulata Immobilien Development GmbH hat als Ausloberin des geplanten städtebaulichen und
landschaftsplanerischen Wettbewerbs zugesagt, schon bei der Auslobung hier konkrete Vorgaben den teilnehmenden Büros mitzugeben (z.B. Ziel Passivhausstandard,
Nutzung Fernwärme, Dächer mit Photovoltaik).
Der Forderung, dass durch das Planungsgebiet kein „Schleichverkehr“ führen darf,
wird zugestimmt und in der weiteren Planung berücksichtigt. Grundsätzlich ist aber
eine Straße oder eine Wegeverbindung, die das bestehende Gewerbe sowie die geplante Neubebauung flächensparend erschließt und gleichzeitig die unterschiedlichen
Nutzungen Wohnen und Gewerbe räumlich trennt, sowohl verkehrlich wie städtebau-
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lich ein sinnvoller Lösungsansatz, der im städtebaulichen Wettbewerb näher untersucht werden soll. Soweit erforderlich, kann im weiteren Planungsverlauf auf zu erwartende „Schleichverkehre“ auch mit verkehrsregelnden oder baulichen Maßnahmen (z.B. Abbiegeverbote, Ampelschaltungen, Abpollerungen, Straßenraumgestaltung) reagiert werden.
Eine durchgehende Wegeverbindung von der Machtlfinger Straße bis zur Drygalski-Allee für Rad- und Fußverkehr ist Bestandteil der inneren Wegekonzeption. Die genaue Ausbildung und Führung soll im städtebaulichen und landschaftsplanerischen
Wettbewerb erarbeitet werden.
Die Biotop-Ersatzfläche kann nicht innerhalb des Umgriffs des Planungsgebietes verlagert werden. Die Anregung die Biotop-Ersatzfläche im 19. Stadtbezirks nachzuweisen wird aufgenommen und im weiteren Verfahren geprüft.
Ein aktuelles Verkehrsgutachten wird der weiteren Planung – insbesondere auch dem
städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb – zu Grunde gelegt werden. Planungen zur Straßenbahn-Westtangente sollen gegebenenfalls entsprechend
berücksichtigt werden.
Im Planungsumgriff ist (z.B. an der Boschetsrieder Straße auf den städtischen Flächen) ein neuer Grundschulstandort einschließlich zusätzlicher sozialer Einrichtungen
grundsätzlich umsetzbar. Für den benötigten Flächenbedarf von ca. 1,2 bis 1,5 ha
müsste aber etwa ein Fünftel der Fläche des Wettbewerbsgebietes für den neuen
Grundschulstandort vorgesehen werden. Dies würde rechnerisch einen Verzicht von
ca. 200 Wohneinheiten bedeuten Ebenfalls würde sich die schalltechnische Situation
für den verbleibenden Wohnungsbau deutlich verschlechtern. Zu den bestehenden
Schallquellen Verkehr und Gewerbe würde der Schulbetrieb, insbesondere die schalltechnische Betrachtung der Sport- und Pausenflächen hinzukommen.
Der neue, im Planungsgebiet Ratzingerplatz (Bebaungsplanverfahren Nr. 1769a) vorgeschlagene Standort für eine Grundschule ist vom Planungsgebiet in einer üblichen
und bewältigbaren Entfernungen zu erreichen. Er weist keine Konflikte mit bestehender oder geplanter Wohnbebauung auf und ist bei Bedarf - auch durch ein eigenständiges Planungsfahren – kurzfristig aktivierbar.
Bedarfe für einen zusätzlichen Standort für eine Mittelschule oder weitere Ausbildungsstätten für den beruflichen Bereich sind im Planungsumgriff oder auch in Obersendling bisher nicht bekannt. Sollten sich im weiteren Verfahren diese Bedarfe ergeben, wird deren mögliche Unterbringung geprüft werden. Hierzu könnte sich auch das
Planungsgebiet Ratzingerplatz anbieten, das ebenfalls über weitere Flächenoptionen
(z.B. Grundstück nördlich der Boschetsrieder Straße, östlich der Aidenbachstraße)
verfügt. Die Entwicklung der Wohnbauflächen und des Grundschulstandortes sollen
eng zeitlich aufeinander abgestimmt werden.
Die weiteren Anregungen zu dem U-Bahn-Bauwerk, der Wohnbebauung südlich der
Kistlerhofstraße, dem sozialen Wohnungsbau und zum Quartierszentrum am Ratzingerplatz sowie die Forderung nach geeigneten Baufeldern für Genossenschaften sollen im weiteren Verfahren, insbesondere im geplanten städtebaulichen und land-
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schaftsplanerischen Wettbewerb, berücksichtigt werden.
Die Bezirksausschüsse des 7. und 19. Stadtbezirks haben Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, der zuständigen Verwaltungsbeirätin der
Hauptabteilung II, Frau Stadträtin Tausend und dem zuständigen Verwaltungsbeirat
der Hauptabteilung I, Herrn Stadtrat Schwartz, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage
zugeleitet worden.
Die Sitzungsvorlage ist mit dem Kommunalreferat abgestimmt.
Auf die Sitzungsvorlage des Kommunalreferates in der gemeinsamen Sitzung des
Ausschusses für Stadtplanung und des Kommunalausschusses wird verwiesen. Sie
behandelt die Vereinbarung mit den Firmen E.ON Energie AG und der Accumulata
Immobilien Development GmbH sowie der Projektgesellschaft BO 143 Projekt GmbH
& Co KG, mit der die Grundlage für die Neuplanung und dafür geschaffen wird, dass
der vorgelegte Grundsatz-, Eckdaten- und Aufstellungsbeschluss gefasst werden
kann.
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II.
Antrag der Referentin
Ich beantrage Folgendes:
1. Den im Vortrag der Referentin genannten Planungszielen und Eckdaten zur Entwicklung des Gebietes wird zugestimmt.
2. Für das im Übersichtsplan des Referates für Stadtplanung und Bauordnung vom
02.05.2012, M 1:5000 schwarz umrandete Gebiet Drygalski-Allee (östlich), Boschetsrieder Straße (südlich), Machtlfinger Straße / Perchtinger Straße (westlich)
Kistlerhofstraße (nördlich) ist der Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung in Teilbereichen zu ändern und ein neuer Bebauungsplan mit
Grünordnung aufzustellen. Der Übersichtsplan (Anlage 1) ist Bestandteil dieses
Beschlusses.
3. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 918 vom
04.12.1972 wird entsprechend der Darstellung im Übersichtsplan (Anlage 1) aufgehoben.
4. Es besteht Einverständnis, dass für das Planungsgebiet ein städtebaulicher und
landschaftsplanerischer Realisierungswettbewerb nach Maßgabe der im Vortrag
der Referentin dargestellten Planungsziele durch die Accumulata Immobilien Development GmbH in enger Zusammenarbeit mit der Landeshauptstadt München
durchgeführt wird.
5. Die Landeshauptstadt München ist im Preisgericht und im Gremium der sachverständigen Berater zu beteiligen, wobei das Referat für Stadtplanung und Bauordnung (vertreten durch Frau Stadtbaurätin Prof. Dr.(I) Merk als Fachpreisrichterin),
das Kommunalreferat (vertreten durch die Kommunalreferentin oder den Kommunalreferenten) als Sachpreisrichterin oder Sachpreisrichter sowie Mitglieder der
Stadtratsfraktionen als Sachpreisrichterinnen oder Sachpreisrichter und der Vorsitzende des Bezirksausschusses 19 als stimmberechtigter Sachpreisrichter vertreten sein sollen.
6. Das Planungsreferat wird beauftragt, dem Stadtrat über das Wettbewerbsergebnis zu berichten.
7. Der Antrag Nr. 02-08 / B 01714 Ziffer 5 des Bezirksausschusses des 19. Stadtbezirks Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln ist gemäß Art. 60
Abs. 4 der Gemeindeordnung behandelt.
8. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
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III.
Beschluss
nach Antrag
Über den Beratungsgegenstand wird durch die Vollversammlung des Stadtrats endgültig beschlossen.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober-/Bürgermeister
Prof. Dr.(I) Merk
Stadtbaurätin
IV.
Abdruck von I. mit III.
über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium Dokumentationsstelle
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
V.
WV Planungsreferat HA II/33 V
zur weiteren Veranlassung.
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zu V.
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift wird
bestätigt.
2. An das Direktorium HA II/BA (1x)
3. An den Bezirksausschuss 19
4. An den Bezirksausschuss 7
5. An das Baureferat
6. An das Kommunalreferat
7. An das Kreisverwaltungsreferat
8. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft
9. An das Referat für Bildung und Sport
10. An das Referat für Gesundheit und Umwelt
11. An die Stadtwerke München GmbH
12. An das Planungsreferat HA I
13. An das Planungsreferat HA II
14. An das Planungsreferat HA II/01
15. An das Planungsreferat HA II/33 P
16. An das Planungsreferat HA II/53
17. An das Planungsreferat HA III
18. An das Planungsreferat HA IV
19. An das Planungsreferat HA IV/33 T
20. An das Planungsreferat SG 3
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Am
Planungsreferat HA II/33 V