Standortbeschreibung einer Apotheke im Einkaufscenter Pattensen

Standortbeschreibung einer Apotheke
im Einkaufscenter Pattensen
Johann-Koch-Str. 2, 30982 Pattensen
1) Ort:
Die Apotheke soll im neu gestalteten Einkaufscenter Pattensen, Johann-Koch-Str. 2 errichtet
werden.
2) Lage des Standortes:
Die Kleinstadt Pattensen liegt südlich von Hannover und gehört politisch und wirtschaftlich
zur Region Hannover. Viele Einwohner der Stadt sind Pendler und haben ihren Arbeitsplatz
im Wirtschaftsraum Hannover.
Zu Stadt Pattensen gehören die Stadtteile Hüpede, Jeinsen, Koldingen, Oerie,
Reden, Schulenburg, Vardegötzen, Pattensen-Mitte und die Ortslage Thiedenwiese.
In Pattensen-Mitte besteht ein großes Gewerbegebiet mit namhaften Firmen. Zwischen dem
Gewerbegebiet und dem Stadtrand Pattensen-Mitte, angrenzend an die Wohnbebauung, im
Straßenbereich Bundesstraße 443 Johann-Koch-Straße liegt das Einkaufscenter.
Dieses Center wurde nach der Schließung von Wal-Mart (im Jahr 2007) neu konzipiert,
umgebaut und im Jahr 2012 neu eröffnet.
Aus einem SB-Warenhaus mit Vorkassenzone wurde ein modernes Einkaufscenter mit vielen
namhaften Filialisten.
In dem Center sind nachstehend aufgeführte Geschäfte:
-
In der Eingangsmall zum Rewe Supermarkt:
ein Blumengeschäft, Apotheke, Friseur Klier, Zeitschriftengeschäft mit Lotto/Toto und
Tabakwaren, Kinderspielwaren, Nagelstudio, Asia-Restaurant und Rewe-Supermarkt
-
weiter sind dort mit direkter Außenanbindung angesiedelt:
Antepia-Döner, Tchibo-Prozente, KIK-Textil, Fressnapf, Ernstings family, Haupteingang
Rewe, Siemes-Schuhcenter, Rossmann-Drogerie, Takko, Deichmann, Mister Lady-Textil,
Philipps-Sonderposten, Tedi und Aldi
Auf dem Parkplatz ist eine Jet-Tankstelle.
Der Standort dieses Einkaufszentrums liegt an der Hauptdurchgangsstraße in
verkehrsgünstiger und werbewirksamer Lage und ist durch eine gute verkehrsmäßige
Anbindung aus allen Stadtgebieten und aus dem Umland sehr gut zu erreichen. Für Autofahrer
stehen ca. 400 kostenlose Parkplätze zur Verfügung.
Seite 1 von 10 - zum Exposé Apotheke im Einkaufscenter Pattensen, Johann-Koch-Str. 2
Eröffnung der Apotheke ist nach dem Umbau kurzfristig möglich.
In dem ehemaligen Wal-Mart Warenhaus befand sich eine Apotheke. Bedingt durch die
Schließung des Wal-Mart-Hauses musste auch die Apotheke geschlossen werden. Die
Apotheke hatte vor der Schließung einen Jahresumsatz von 1,6 Mio. EUR getätigt. Die
Apotheke wurde wirtschaftlich geführt und hatte ein gutes positives Jahresergebnis erzielt.
3) Einwohnerzahl:
Die Stadt Pattensen hat mit ihren Ortsteilen ca. 13.900 Einwohner.
Aufgrund der Attraktivität des Center erstreckt sich das Einzugsgebiet auch auf die
angrenzenden verwaltungspolitischen Orte Hemmingen, Laatzen und Sarstedt. Somit
ist das eigentliche Einzugsgebiet größer als 13.900 Einwohner der Stadt Pattensen.
4) Ärztesituation:
In Pattensen praktizieren nachstehende Arztpraxen:
-
Drs. Marion Gemen, Christoph Ziemer, Allgemeinmedizin, Hofstr. 4
Dr. W. Oppermann, Allgemeinmedizin, Steinstr. 28
Dr. Gerd-A. Günther, Allgemeinmedizin, Hauptstr. 10, Schulenburg
Dr. Gabriele Nicolai, Gynäkologin, Steinstr. 32
Dr. Rauke Homilius, Augenärztin, Steinstr. 17
Weitere Facharztpraxen sind in den Nachbarorten Hemmingen und Laatzen. Aus Erfahrung ist
bekannt, dass viele Rezepte von auswärtigen Arztpraxen am Wohnort und somit auch in den
Center-Apotheken eingelöst werden.
Center-Apotheken in vergleichbarer Lage ohne Arztpraxis im Haus erreichen einen
Umsatzanteil mit Rezepten von 40 – 60 % (Erfahrungswert).
5) Wettbewerbssituation:
In dem Einkaufscenter Pattensen ist nur die neue Apotheke vorgesehen. In Pattensen gibt es
drei Wettbewerbsapotheken.
- Hirsch-Apotheke, Göttinger Str./Steinstr.
- Marien-Apotheke, Marien Str. 9
- Burg-Apotheke, Hauptstr. 32, Schulenburg
Bei 13.900 Einwohnern errechnet sich pro Apotheke im Durchschnitt von
-
4.633 Einwohner bei drei Apotheken
3.475 Einwohner bei vier Apotheken
Seite 2 von 10 - zum Exposé Apotheke im Einkaufscenter Pattensen, Johann-Koch-Str. 2
6) Kennzahlen:
Zurzeit liegen für Apotheken folgende Kennzahlen aus dem Jahr 2011 vor:
a)
Kennzahlen für die Bundesrepublik
Durchschnittsumsatz pro Apotheke
ca. € 1,80 Mio.
durchschnittliche Anzahl Einwohner
- pro Apotheke West
- pro Apotheke Ost
3.818 Einwohner
4.017 Einwohner
durchschnittlicher Jahresumsatz
- pro Einwohner West
- pro Einwohner Ost
€ 440,00
€ 480,00
Die abweichenden Kennziffern zwischen Ost und West liegen in der Apothekendichte und in
der Verordnung begründet.
durchschnittlicher Rezeptanteil
- Stadtteil-Apotheke
- EKZ-Apotheke
70 – 80 %
40 – 60 %
durchschnittlicher Rohertrag
- Stadtteil-Apotheke
- EKZ-Apotheke
25 – 28 %
28 – 30 %
Die abweichenden Kennziffern liegen in der Umsatzstruktur begründet.
b) Kennzahlen für Apotheken in Einkaufszentren:
Kennzahlen speziell für Apotheken in Einkaufszentren sind nicht veröffentlicht worden.
Die nachstehend aufgeführten Kennzahlen sind Erfahrungswerte.
Messgröße für die Frequenz in Einkaufszentren sind:
- Anzahl der getätigten Einkäufe oder Bon-Kunden
(1 Kassenbon = 1 getätigter Einkauf = 1 Bon-Kunde)
- Anzahl der potentiellen Kunden pro getätigter Einkauf = Kundenfrequenz
Die Kundenfrequenz pro getätigtem Einkauf (Bon-Kunde) beträgt in Einkaufszentren und
SB-Warenhäusern ca. 1,6 bis 1,8 Kunden.
Aus Erfahrung ist bekannt, dass ca. 7 bis 10 % der Bon-Kunden einer Großvertriebsform
(SB-Warenhaus) potentielle Apothekenkunden sind.
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Der Durchschnittsumsatz pro Kunde in einer EKZ-Apotheke (Einkaufszentrum-Apotheke)
beläuft sich auf ca. € 15,00 – € 20,00. Der Durchschnittsbonwert über alle Apotheken liegt
zwischen € 25,00 und € 30,00.
Der durchschnittliche Rezeptumsatzanteil in einer EKZ-Apotheke beträgt ca. 40 bis 60
%.
Zum Vergleich: In einer Durchschnittsapotheke ist der Rezeptumsatzanteil ca. 70 bis 80 %
und
der Barkassen-Umsatzanteil ca. 20 bis 30 %.
Der durchschnittliche Rohertrag einer EKZ-Apotheke beträgt ca. 30 bis 34 % vom
Nettoumsatz.
Zum Vergleich: In einer Durchschnittsapotheke beträgt der Rohertrag
24 bis 27 % vom Nettoumsatz.
Die Abweichungen der Rohertragskennziffern resultieren aus der unterschiedlichen
Umsatzstruktur und dem höheren Anteil Barverkäufe in der EKZ-Apotheke.
Center-Apotheken verzeichnen einen höheren Handverkauf von freiverkäuflichen
Arzneimitteln im Vergleich zu traditionellen Apotheke. Diese Umsätze mit freiverkäuflichen
Arzneimitteln sind von den Auswirkungen der verschiedenen Strukturreformen im
Gesundheitswesen nicht betroffen.
c)
Kennzahlen Einkaufscenter Pattensen:
Das Einkaufscenter wurde im September 2012 eröffnet. Kennzahlen über die
Kundenfrequenz des gesamten Center sind nicht bekannt. Schätzungen liegen bei ca. 1,8
bis 2,2 Mio. Bonkunden pro Jahr für das gesamte Center.
7) Rohertrags-, Kosten- und Umsatzeinschätzung:
a)
Bei der Kostenermittlung wurden, insoweit konkrete Daten vorlagen, diese verwendet. Bei
der Ermittlung der anderen Aufwendungen wurden statistische Zahlen und
Erfahrungswerte berücksichtigt.
b) Die Umsatzeinschätzung ergibt sich wie folgt:
b. a) Umsatzeinschätzung nach Einwohnerzahl
Bei 13.900 Einwohnern im Einzugsgebiet Pattensen und einem durchschnittlichen
Umsatz pro Einwohner von € 440,00 pro Jahr errechnet sich ein Umsatzpotenzial von
€ 6,116 Mio. für Pattensen.
Bei 4 Apotheken am Ort (1 Neugründung plus 3 bestehende Apotheken) errechnet sich
daraus ein durchschnittlicher Umsatz pro Apotheke von € 6,116 Mio. : 4 Apotheken
= € 1,529 Mio.
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b.b) Umsatzeinschätzung nach Marktanteilen
Es wird unterstellt, dass die neue Apotheke aufgrund der Frequenz an dem Standort
Johann-Koch-Str. 2 einen Marktanteil von ca. 25-30% des gesamten Umsatzvolumens
erreichen kann.
25%
30%
von € 6,116 Mio.
von € 6,116 Mio.
= € 1,529 Mio.
= € 1,835 Mio.
b.c) Umsatzeinschätzung nach Frequenz des Einkaufscenters Pattensen
Bei der Umsatzeinschätzung muss berücksichtigt werden, dass Einkaufszentren eine
überörtliche Versorgungsfunktion erfüllen und somit das Einzugsgebiet das gesamte
Gemeindegebiet einschließlich der eingemeindeten Ortsteile umfasst. Aus Erfahrung ist
bekannt, dass die Facharztrezepte von auswärtigen Fachärzten von den Patienten zu
örtlichen Apotheken gegeben werden.
Über das Einkaufscenter Pattensen liegen noch keine genauen Frequenzzahlen vor. Es
wird eine Kundenfrequenz geschätzt von ca. 2,2 Mio. bei der Berechnung unterstellt. Der
mögliche Anteil der potentiellen Apothekenkunden beträgt ca. 4 % der Frequenzzahlen.
Daraus errechnet sich der Anteil Apothekenkunden bei
4 % von 2.200.000 Bon-Kunden
=
88.000 Apothekenkunden pro Jahr
Der Durchschnittsumsatz pro Apothekenkunde in EKZ-Apotheken beträgt ca. € 15,00 - €
20,00.
Für die Bewertung des Apothekenumsatzes kann daher von einer zu erreichenden
Kundenzahl von 80.000 bis 90.000 Apothekenkunden pro Jahr ausgegangen werden. Es
wird unterstellt, dass der Kundenanteil im zweiten und dritten Jahr auf die angegebenen
Durchschnittswerte von 4 % der Frequenz steigt.
Bei einem Durchschnittsumsatz von € 18,00 pro Apothekenkunde errechnet sich
nachstehende Umsatzerwartung pro Jahr:
Apothekenkunde
80.000
90.000
x
x
x
Durchschnittsumsatz
€ 18,00
€ 18,00
=
=
€
€
=
Umsatzerwartung
1.440.000,00
1.620.000,00
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d) Mindestumsatzberechnung auf der Basis möglicher Mietkosten:
Mietfläche:
Gesamt:
ca. 171 m2
davon im EG ca. 121 m²
im ZG ca. 50 m²
Miete: 1. Jahr
2. Jahr
3. Jahr
Miete ( in % )
3%
3%
3%
e)
in €
€ 36.000,00
€ 40.000,00
€ 42.000,00
€ 3.000,00 Monat netto
€ 3.200,00 Monat netto
€ 3.500,00 Monat netto
erforderlicher Umsatz netto
€ 1.200.000,00
€ 1.300.000,00
€ 1.400.000,00
Mindestumsatzberechnung auf der Basis der erzielbaren Handelsspanne und möglicher
Kosten:
Mittels der geplanten Kosten und der erzielbaren Handelsspanne kann der
kostendeckende Mindestumsatz errechnet werden (ohne Betriebsgewinn).
Kosten x 100 =
Handelsspanne
Kostendeckender Mindestumsatz
Auf der Basis der geplanten Kosten und der geplanten Handelsspanne errechnen sich
nachstehende kostendeckende Mindestumsätze:
geplante
Betriebskosten
Handelsspanne
kostendeckender
Mindestumsatz
€
€
€
€
29 %
29 %
29 %
29 %
€ 963.000,00
€ 1.045.000,00
€ 1.123.000,00
€ 1.211.000,00
279.300,00
303.300,00
325.800,00
351.300,00
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f)
Mindestumsatzberechnung auf der Basis der erzielbaren Handelsspanne, möglicher
Betriebskosten und eines Plangewinnes von € 60.000,00 vor Steuern:
Kosten + Plangewinn x 100 =
Handelsspanne
Kostendeckender Mindestumsatz
und Plangewinn
Auf der Basis der geplanten Kosten, eines Plangewinns von € 60.000,00 vor Steuern
und der geplanten Handelsspanne ergeben sich für die neue Apotheke im EKZPattensen nachstehende Mindestumsätze:
geplante
Betriebskosten
Plangewinn
€ 279.300,00
€ 303.300,00
€ 325.800,00
€ 351.300,00
€
€
€
€
60.000,00
60.000,00
60.000,00
60.000,00
Handelsspanne
29%
29%
29%
29%
kostendeckender
Mindestumsatz
€ 1.170.000,00
€ 1.253.000,00
€ 1.330.000,00
€ 1.418.000,00
8) Rentabilitätsberechnung:
Bei den nachfolgenden Rentabilitätsberechnungen handelt es sich um Prognoserechnungen.
Hierbei wurde eine Investition von € 325.000,00 netto für den Ausbau, die Einrichtung und
Gerätschaften und ein Warenlager von € 100.000,00 netto unterstellt.
Die Abschreibung für die Investition wurde auf 10 Jahre verteilt. Es wurde eine
Vollfinanzierung von
€ 425.000,00 mit einem Zinssatz von 4 % gerechnet. Der
Tilgungszeitraum wurde auf 12 Jahre festgelegt.
Bei der Berechnung der Finanzierungskosten wurde eine bankübliche Finanzierung unterstellt.
In den Finanzierungsgesprächen mit der Bank ist zu prüfen, welche Fördermittel
(Investitionszuschuß, Eigen-kapitalhilfe, Landesmittel) in Anspruch genommen werden
können.
Die Rentabilitätsberechnung wurde für mehrere Umsatzgrößen erstellt, um das Risiko und die
Entwicklungsmöglichkeit der Apotheke darzustellen (Rentabilitätsberechnungen siehe Anlage).
Die als Anlage beigefügte Rentabilitätsberechnung, die Umsatz- und Kostenermittlung und die
Errechnung des Verfügungsbetrages sind Prognoseberechnungen zum Apothekenstandort
und sollen als Entscheidungshilfe dienen.
Die Berechnungen wurden unter Berücksichtigung des Prinzips der kaufmännischen Sorgfalt
und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Irrtum vorbehalten. Für die Richtigkeit und
Vollständigkeit der Angaben im Exposé und der Prognoseberechnungen wird keine Haftung
übernommen.
In der anhängenden Wirtschaftlichkeitsberechnung sind keine Anlaufverluste prognostiziert
worden, weil diese nur schwer kalkulierbar sind.
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9) Abschließende Beurteilung:
Bei dem Apothekenstandort in Pattensen handelt es sich um eine typische Apotheke in einem
Einkaufszentrum mit ausreichend Parkplätzen und guter Verkehrsanbindung aus allen
Stadtteilen und dem Umland. Das EKZ Pattensen gehört zu den großen Einkaufszentren im
südlichen Umland von Hannover. In diesem Objekt sind namhafte Fachgeschäfte und
Dienstleister angesiedelt. Auf dem Grundstück befindet sich für die PKW- Fahrer eine JetTankstelle.
Aus Erfahrung ist bekannt, dass viele Kunden ihre Arztrezepte und Apothekeneinkäufe mit
ihrem täglichen Einkauf erledigen. Somit erhält die Apotheke in einem Einkaufszentrum eine
vom Konsumenten nachgefragte Dienstleistungs- und Versorgungsfunktion.
Unter Heranziehung der Kaufkraft in Pattensen, der Kundenfrequenz und der
Versorgungsfunktion des Einkaufszentrums lässt die geplante Apothekenneugründung einen
Jahresumsatz von € 1,6 Mio. bis € 2 Mio. netto im dritten Geschäftsjahr erwarten.
Die Apotheke in einem Einkaufszentrum erfordert einen aktiven und freundlichen Betreiber.
Bei dem Betreiber liegt es, den Umsatz auf die prognostizierte Höhe zu bringen. Ein aktives
Marketing mit Angebot und einem guten Sortiment im Bereich der Frei- und Sichtwahl ist für
eine Apotheke in einem Einkaufszentrum unbedingt erforderlich.
10) Wirtschaftlichkeitsberechnung:
siehe Anlage
11) Mietfläche:
Mietfläche:
ca. 171 m²
12) Preis auf Anfrage
13) Möglicher Lieferumfang:
siehe Anlage
Bovenden, den .................................. 2013
(Stand April 2013)
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LEISTUNGSUMFANG UND AUSSTATTUNG DER APOTHEKE
I. Baumaßnahmen:
- Baumaßnahmen laut genehmigten Bauzeichnungen
- Elektroinstallation apotheken-spezifisch laut Installationsplan,
spezielle Elektroinstallation für EDV-Verkabelung und die
dafür anfallenden Montagekosten
- Lieferung und Montage von Beleuchtungskörpern
apotheken-spezifisch laut Montage-Plan
- Sanitärinstallation laut Plan
2
- Fliesenarbeiten laut Plan, Materialpreis: € 20,00 pro m
- Teppichboden in strapazierfähiger Ausführung im Offizinbereich,
2
Helferinnenbereich, Nachtdienstzimmer, Materialpreis: € 35,00 pro m
- Malerarbeiten laut Plan, Rauhfasertapete - Anstrich nach Wahl
- Leuchtwerbung gemäß Konzeptvorlage des Käufers,
mindestens
1 Transparent Apotheke
1 Transparent Apotheke A
- Nachtdienstanlage mit Sprechstelle ohne gravierte Notdienstschilder
II. Einrichtung:
- Holzeinrichtung laut Einrichtungsplan
Furnierart Kunststoff, Farbe nach Wahl
- Laboreinrichtung laut Einrichtungsplan
- Kleinküche Pantry
- Nachtdienstzimmereinrichtung:
- ein Schreibtisch
- eine Liege
- ein Aktenschrank
- Bestuhlung:
- ein Bürostuhl mit Rollen und Armlehne,
- drei Stühle Helferinnenbereich mit Rollen ohne Armlehne,
- zwei Stühle ohne Rollen für Warteecke
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III. Technische Ausstattung:
Vorgeschriebene Gerätschaften:
- Labor- und Arbeitsgeräte
- Standgefäße
- Glasgeräte
- Tresor
- Medikamenten-Kühlschrank
- Abzugschrank - Labor
- Sicherheitsschrank
- Waage für Rezeptur
- Waage für Labor
- Waage für Personen
- Kärtchenhalter für Schubläden
- 2-Tritt-Step
- Alarmanlage
- Klimagerät
IV.Übrige Ausstattung:
- Gardinen oder Variolights
V. Im Leistungsumfang sind nicht enthalten:
- Nachtdienstschilder
- Computer mit Registrierkasse
(Kosten siehe Wirtschaftlichkeitsberechnung „Leasing”)
- Literatur
- Fotokopiergerät
- Faxgerät
- Schreib- und Reinigungsmaterial
- Büromaterial
- Reagenziensatz
- Ware
- Werbematerial
- Preisauszeichnungsgerät
- Klimagerät
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