Mustergutachten

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Mustergutachten

Mustergutachten
Als Lehrgutachten
DOZENT
Jean – Pierre Noel
Grundstück:
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
© Noel Consult
Mustergutachten für Lehrzwecke
Dozent Jean Pierre Noel © NOEL - CONSULT
Zusammenstellung der Bewertungsergebnisse
Objekt:
Büro- und Geschäftshaus
Auftraggeber:
Herr Mustermann
Wertermittlungsstichtag:
22.07.2003
Besichtigung:
22.07. und 29.07.2003
Grundstücksgröße:
3.595 m²
Bodenrichtwert EUR/m²:
100 EUR/m²
Art der Nutzung:
Büros und Ausstellungsflächen
Erschließungszustand:
voll erschlossen
Baujahr:
1995
Restnutzungsdauer:
55 Jahre
Umnutzung:
240.000
Ertragswert:
2.265.000 EUR
Sachwert:
3.100.000 EUR
Bodenwert:
250.000
Verkehrswert:
3.100.000 EUR
EUR
EUR
Verkehrswert: 3.100.000 EUR
Resümee: Das nachstehende Gutachten zur Feststellung des Verkehrswertes nach § 194
Baugesetzbuch dient der Festsetzung eines marktorientierten Verkaufspreises und ist als solcher
eine Empfehlung für die konkrete Marktarbeit der Auftraggeber.
Das Anwesen liegt zweifellos in einer mittleren bis guten Lage - der X- Park ist eine bevorzugte
Adresse.
Die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken in Parks südlich Berlins ist verhalten und die Konkurrenz
groß. Die baulichen Anlagen des Bewertungsgrundstücks sind speziell für den früher gedachten
Zweck konzipiert. Die vorhandene Flexibilität in der Raumgestaltung und der gehobene Standard des
Gebäudes kann jedoch das vorhandene Angebot an ähnlichen kauf- und mietbaren Gewerbeflächen
geringerer Größe sowie schlechterer Ausstattung und die verhaltene Konjunktur nicht wettmachen.
Faktisch sind die Kosten zum entscheidenden Vergleichsfaktor geworden und treten vor die
Ausstattung und die Exklusivität.
Diese Entwicklung drückt den Marktwert des Bewertungsgrundstücks, für längere Zeit.
Die Folgen der Osterweiterung der EU für den Großraum Berlin im Allgemeinen und die
Gewerbeparks im Süden Berlins ab 2004 sind gegenwärtig nicht abschätzbar. Wenn auch damit
große Hoffnungen verknüpft werden, wäre es unseriös, diese zum Gegenstand der Wertermittlung
zum vereinbarten Stichtag zu machen.
Gleichwohl wird eine Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen von 55 Jahren angenommen. Eine
solche Herangehensweise entspricht der Deutschen Wertermittlungstheorie und -praxis. Das
Gutachten ist so gehalten, dass es dem Leser ermöglicht eigene Schlussfolgerungen abzuleiten. Zu
welchen Schlüssen er kommt, bleibt einzig seine Sache und kann dem Sachverständigen weder
positiv noch negativ zugerechnet werden.
Gutachten Grundstück X- Straße 2, X-Hagen , 3. Ausfertigung
2
Inhaltsverzeichnis
1.
ALLGEMEINE ANGABEN
5
1.1.
Ortstermin und Bewertungsstichtag
5
1.2.
Amtliche Bezeichnung
5
1.3.
Rechtliche Grundlagen
6
1.4.
Literatur
6
1.5.
Bewertungsunterlagen
7
2.
BESCHREIBUNG DES GRUNDSTÜCKES
7
2.1.
Lage
7
2.2.
Planungsrechtliche Gegebenheiten
10
2.3.
Grundstückszuschnitt und -größe
10
2.4.
Erschließungszustand
10
2.5.
Lasten, Beschränkungen und Rechte
10
2.6.
Altlasten
10
3.
BESCHREIBUNG DER BAULICHEN ANLAGEN
10
4.
WERTERMITTLUNG
12
4.1.
Zur Wahl der Bewertungsverfahren und der Methodik der Datenermittlung
4.2. Datenbasis für das Ertragswert- und das Sachwertverfahren
4.2.1. Bodenwert
4.2.2. Restnutzungsdauer ( RND )
4.2.3. Der Liegenschaftszinssatz ( p )
4.2.4. Bruttogrundfläche ( BGF), Nutzfläche ( NFL )
4.2.5. Reparaturstau bzw. Umnutzungskosten
5.
VERKEHRSWERT
12
13
13
15
16
17
17
18
5.1. Ertragswert
5.1.1. Erforderliche Daten
5.1.2. Berechnung des Ertragswertes ( EW )
18
18
20
5.2. Der Sachwert der baulichen Anlagen
5.2.2. Berechnung des Sachwertes
24
24
27
6.
VERKEHRSWERT
28
7.
ANLAGEN (AUSZÜGE TEILS GESCANNT)
29
3
Abbildungen
Abbildung 1 : Frontalansicht mit Haupteingang vom Seeufer aus
Abbildung 2: Blick auf das Bewertungsobjekt über den See
4
Abbildungen 3 und 4: Offene Tiefgarage, Ausstellungsfläche Erdgeschoss
Abbildungen 5 und 6: Treppenhaus mit Lift, Ausstellungsfläche
1. Allgemeine Angaben
1.1. Ortstermin und Bewertungsstichtag
Der Ortstermin fand am 22.07.2003 10.00 Uhr, eine Nachbesichtigung zum Bautenzustand am
29.07.2003 14.00 - 15.00 Uhr statt. Zugegen waren der Eigentümer und Auftraggeber Herr ……., Herr
Jean Pierre Noel als verantwortlicher Sachverständiger und am 29.07.2003 Frau Architektin P.
Ammerland und Herr MBA v. Beurden.
Das Grundstück sowie die baulichen Anlagen wurden in allen Teilen besichtigt.
Der Bewertungsstichtag ist vertragsgemäß der 22.07.2003.
1.2. Amtliche Bezeichnung
Vorgelegen hat eine Nachricht (vgl. Anlage 1) vom Amtsgericht Z. über eine
Grundbucheintragung vom 26.01.1998 gemäß § 55 Grundbuchordnung (GBO) sowie Kopien von
Auszügen des Eigentümers.
Auf eine zeitnahe Grundbuchabschrift wurde auf Wunsch des Auftraggebers verzichtet.
Aus der o.g. Nachricht wurden entnommen:
5
Grundbuchaufschrift
Amtsgericht:
Grundbuch:
Blatt:
Zossen
Genshagen
278
Grundstücksangaben
Lfd.
Nr.
1
Gemarkung
Genshagen
Flur
2
Flurstück
32/74
Wirtschaftsart und Lage
Seestraße 2,Gebäude- und
Gebäude - Freiflächen
Größe
3.595 m²
Als Eigentümer ist eingetragen:
Herr X, aufgelassen am 22. Dezember 1995, eingetragen am 26. Januar 1998. Herr X bestätigt die
Aktualität der Eintragungen zum Bewertungsstichtag.
In der Abteilung II sind nach Information des Eigentümers keine Belastungen eingetragen.
Eintragungen in der Abteilung III sind vorhanden – über die Höhe informierte der Eigentümer nicht.
Das Grundstück ist in dem Industrie- und Gewerbepark „X- Park“ gelegen.
1.3. Rechtliche Grundlagen
Der Wertermittlung liegen zugrunde:
a) Bestimmungen des Baugesetzbuches ( BauGB ) in der Fassung der Bekanntmachung vom
27.08.1997 (BGBl. I S. 2141),
b) Verordnung über die Grundsätze für die Wertermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
(Wertermittlungsverordnung - WertV ) vom 06.12.1988 ( BGBl. I S. 2209 ), zuletzt geändert durch
Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 vom 18.08.1997 ( BGBl. I S. 2081 )
c) Richtlinien für die Wertermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
d) ( Wertermittlungs-Richtlinien 1991/96 - WertR 91/96 ) mit ergänzenden Hinweisen des BMBau.
e) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke ( Baunutzungsverordnung - BauNVO ) in
der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 ( BGBl. I S. 132 ), zuletzt geändert durch Artikel 3
f) Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22.04.1993 ( BGBl. I S. 466 ).
DIN 1977/1987.
Als weitere Wertermittlungsgrundlage dienen Angaben der Kreisverwaltung des Landkreises TeltowFläming zu den baurechtlichen Gegebenheiten und des zuständigen Gutachterausschusses. Herr
Reinald Walkemeyer von der Brandenburg Park Immobilien GmbH informierte über die wirtschaftliche
Gegenwart und Zukunft des „Brandenburg Park“ in dem das Bewertungsgrundstück gelegen ist.
1.4. Literatur
a) Kleiber, Wolfgang, Simon Jürgen und Weyers Gustav: Wertermittlung von Grundstücken:
Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungs- und
Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB, 2., vollständig neu bearbeitete
und erweiterte Auflage, Köln: Bundesanzeiger 1994.
b) Gerardy Theo, Möckel Rainer: Praxis der Grundstücksbewertung, Stand 2003.
c) Haufe Orga-Handbuch: Grundstücks- und Gebäudewertermittlung, Stand 2003.
d) Falk Bernd ( Hrsg. ): Immobilien-Handbuch, Stand 1997.
e) Schmitz, Krings, Dahlhaus: Baukosten 2000, Verlag für Wirtschaft und Verwaltung Hubert Wingen Essen.
f) Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern: BKI Baukosten 2002, Teil 1 und
2, Stuttgart 2002.
g) Internetplattformen.
6
1.5. Bewertungsunterlagen
Dem Gutachter lagen vor:
• Die Nachricht über eine Grundbucheintragung vom 26.Januar 1998, diverse Kopien von Auszügen
aus dem Grundbuchblatt des Bewertungsgrundstücks.
• Der B-Plan „X - Park“, der Amtliche Lageplan vom 07.06.1994.
• Kopien von Fax-Nachrichten der Architekten Piske/Köhler über Berechnungen des umbauten
Raumes sowie der Nutzflächen vom 30.10.1995.
• Eine Übersichtsmappe der X - Park Immobilien GmbH.
• Der Mietvertrag zwischen der Büromöbel GmbH & Co. KG und der Brandenburg Park Immobilien
GmbH vom 22.05.2003
• Der Einheitswertbescheid des Finanzamtes vom 19.08.1996.
• Das Projekt Brandenburg Parkimmobilien zur Umgestaltung von Teilen des 3. Geschosses zu
Büroflächen.
• Onlineinformationen über Datenbanken der Fa. AUFINA.
2. Beschreibung des Grundstückes
2.1. Lage
Das Grundstück ist im östlichen Teil des X - Park gelegen. Der X - Park ist ein Industrie und
Gewerbepark südlich Berlins. Er liegt im Landschaftsdreieck, das durch die BAB 10 Berliner Ring,
zwischen den Anschlussstellen Ludwigsfelde Ost und Genshagen, sowie der neu gebauten B 101,
zwischen der Anschlussstelle Ludwigsfelde Ost und den Zufahrten X - Park Nord und Zentrum,
gebildet wird.
Abbildung 7: Lage des X - Park zu Berlin
7
Abbildung 8: Lage des Bewertungsgrundstücks im X - Park
8
Abbildung 9: Konkrete Lage im Ostteil des Parks
Geschäftsgrundstück X - Gesellschaft
9
2.2. Planungsrechtliche Gegebenheiten
Das Grundstück ist im rechtskräftigen B-Plangebiet X - Park gelegen und als Gewerbegebiet (GE 7)
bestimmt. Als Maß der baulichen Nutzung sind eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,4 und eine
Grundflächenzahl (GRZ) von 08 festgesetzt. Bei einer Grundstücksgröße von 3.595 m² sind die
baurechtlich mögliche Geschossfläche 8.626 m² und die überbaubare Grundfläche 2.875 m².
Realisiert wurden eine Grundfläche von 672 m² und eine Bruttogeschossfläche von 1.991 m². Damit
ist eine Minderauslastung des Grund und Bodens zu verzeichnen. Die Wertbeeinflussungen werden
bei der Ermittlung des Bodenwertes berücksichtigt.
2.3. Grundstückszuschnitt und -größe
Zwei Seiten des Bewertungsgrundstückes stehen rechtwinklig zu einander, während die beiden
anderen durch den Verlauf der Grundstücksgrenze am Ufer des Parksees bestimmt werden. Die
unregelmäßige Grenzführung wird nicht als wertmindernd angesehen.
Es wurde keine Bodenuntersuchung bezüglich der Tragfähigkeit des Baugrundes durchgeführt. Aus
den vorhandenen Unterlagen und aus der Ortsbegehung ergaben sich keine Anzeichen für
bewertungsrelevante Besonderheiten des Baugrundes. Drückendes oder aufsteigendes Wasser
wurde durch Augenschein nicht festgestellt Um genaue Ergebnisse zu erhalten, wäre ein
Baugrundgutachten notwendig. Dies ist nicht Gegenstand vorliegenden Gutachtens.
2.4. Erschließungszustand
Das Grundstück ist voll erschlossen. Erschließungsbeiträge oder Beiträge nach dem
Kommunalabgabengesetz sind in naher Zukunft nicht zu erwarten.
2.5. Lasten, Beschränkungen und Rechte
Gemäß Vertrag mit dem Auftraggeber wurde durch den Sachverständigen das Grundbuch nicht
eingesehen. Nach Information des Eigentümers sind in der Abteilung II keine Belastungen
eingetragen. Dingliche Rechte an anderen Grundstücken bestehen nicht. Die in der Abteilung III
eingetragenen Grundpfandrechte sind nicht wertrelevant.
2.6. Altlasten
Durch den reinen Augenschein wurden keine Altlasten festgestellt - insbesondere
Bodenkontaminierungen sind unwahrscheinlich, prinzipiell jedoch nicht auszuschließen. Für genauere
Recherchen ist ein Gutachten eines Sachverständigen für die Feststellung von Altlasten erforderlich.
Dies ist nicht Gegenstand dieses Auftrages und nach Auffassung des Sachverständigen nicht nötig.
3. Beschreibung der baulichen Anlagen
Das im „X - Park“ gelegene dreigeschossige Gewerbeobjekt ist als Ausstellungsgebäude konzipiert
und wird durch den Büromöbelhersteller Büromöbel vollständig genutzt. Teile sind seit Mai 2003
vermietet.
Der Entwurf basiert auf konsequent eingehaltener Symmetrie mit mittig gelegenem
Treppenhauskern und beidseitig anschließenden Ausstellungsräumen.
Das Gebäude bietet auf drei Ebenen Ausstellungsflächen von jeweils ca. 500m² und Nebenräume,
wie WC`s und Teeküchen, in jedem Geschoss. Die Erschließung erfolgt durch das zentrale
Treppenhaus.
Das Gebäude stellt sich in zeitgemäßer, funktionaler Architektur als klarer, geometrischer
Rechteckbaukörper mit streng gegliederter, durchgehend transparenter Glasfassade dar.
10
Die Fassade wurde als vorgehängte Edelstahl-Glas-Konstruktion mit verspiegelter
Wärmeschutzverglasung ausgeführt. Sichtbare Fassadenbereiche sind mit horizontalen MetallLamellen verkleidet.
Ein Stahlskelett in Stützen-/ Riegelkonstruktion, das als Rahmentragwerk wirkt, führt zu einem
filigranen Erscheinungsbild des Objektes und bietet eine größtmögliche Flexibilität durch stützenfreie
Innenräume. Die Flexibilität wird gestützt durch die Elektroanlage sowie die telekommunikativen
Einrichtungen. Die Aussteifung erfolgt durch Stahlbetonscheiben, die den zentralen Treppenhauskern
bilden. Ausführung der Geschossdecken ebenfalls in Stahlbeton, darauf befindet sich in sämtlichen
Geschossen schwimmender Estrich.
Im Untergeschoss befindet sich eine offene Tiefgarage, die über zwei getrennte Zufahrten zu
erreichen ist. Geteilt durch den Treppenhauskern mit Technik/ Heizzentrale (Basis Erdgas), bietet sie
jeweils Platz für 16 WEP. Die seitliche Begrenzung erfolgt über Stützmauern mit einer Höhe von 1.50
m, und ist darüber als offene Konstruktion weitergeführt. Der Bodenbelag besteht aus
Verbundsteinpflaster, in den Technikräumen befindet sich Estrich (mit Anstrich, ölresistent). Der
Treppenhausbereich ist mit Naturstein belegt.
Das Erdgeschoss erreicht man über eine freitragende Eingangstreppe als Stahlkonstruktion
mit Geländern in Edelstahlausführung, belegt mit Platten aus Basaltlavagestein.
Ein voll verglaster Windfang mit automatischen Schiebetüren erschließt das Gebäude.
Das anschließende Foyer führt auf den Treppenraum und zu den seitlich angrenzenden
Ausstellungsbereichen in offener Gestaltung. Die Abtrennung des Treppenhauses erfolgt im EG durch
eine verschiebbare, Feuer hemmende Trennwand (F30), die im Brandfall automatisch zufährt. Die
Ausstellungsbereiche sind mit Teppichboden auf schwimmendem Estrich belegt und dreiseitig
vollständig verglast. In einem Teilbereich wurden Büroeinheiten in Metallständerbauweise mit
Beplankung aus Gipskarton abgeteilt.
Küchen und Sanitärbereiche schließen an den Treppenhauskern an. Als nicht tragende Konstruktion
erfolgte die Ausführung wiederum als Metallständer mit Gipskartonbeplankung. Die Toilettenräume
sind raumhoch gefliest und hochwertig ausgestattet, Fußböden in Küchen und WC-Räumen sind
ebenfalls mit Fliesen belegt. Glasvliestapete befindet sich auf allen anderen Wandoberflächen.
Das Treppenhaus verfügt über eine voll verglaste Aufzugsanlage (Hydraulikaufzug), die alle
Geschosse (TG bis 2. OG) verbindet. Rundstahlstützen bilden die Schachtkonstruktion für die
gläserne Kabine und für die rahmenlose Außenverglasung, Profile/Verbindungselemente sind in
Edelstahl ausgeführt.
Die Treppenanlage wurde als Mittelholmtreppe ebenfalls als Stahlkonstruktion,
die Geländerkonstruktion in Edelstahlausführung ausgeführt. Sie verläuft als zweiläufige Podesttreppe
um die Aufzugsanlage. Schwarzer, polierter Natursteinbelag (Nero Assoluto) ist im gesamten
Treppenraumbereich (TG bis 2. OG), zum Teil in Mosaikverlegung mit weißem Marmor (Bianco
Carrara).
Gipskarton-Unterdecken mit hochwertigen Einbauleuchten in den Treppenvorräumen bilden den
oberen Abschluss.
Das Dach über dem Treppenraum ist als Metall-Glas-Konstruktion in Pyramidenform ausgeführt.
Im 1. und 2. Obergeschoss sind die Ausstellungsbereiche vom Treppenraum abgetrennt, der Zugang
erfolgt über Feuer hemmende Glastüren. Wie auch im Erdgeschoss existiert eine dreiseitige
Transparenz der Ausstellungsflächen. Teeküchen und WC-Räume im gleichen Standard wie im
Erdgeschoss. Die Fußbodenbeläge bestehen in den Obergeschossen halbseitig jeweils aus Parkett
und Teppichbodenbelag.
Im 2. Obergeschoss erfolgte zudem der Einbau von Systemwänden (Metallkonstruktion mit
Paneelfeldern, zum Teil mit Oberlichtbändern) zur Abtrennung einzelner Büroeinheiten zur Vermietung
an die Brandenburg Park Immobilien GmbH. Ausstellungsbereiches.
In den Geschossen befinden sich Abhang-Rasterdecken (Raumhöhen im EG 3.00m / in den
Obergeschossen 2.71m) in allen Bereichen, die mit Einbauleuchten versehen sind.
Zusätzlich sind die Unterdecken als Klimadecke ausgeführt, um ggf. Kühlung zu gewährleisten.
Die Beheizung des Gebäudes erfolgt durch Konvektoren, die als Band umlaufend in allen
Geschossen an der Fassade liegen.
11
In den Außenanlagen befinden sich zusätzlich zu den Tiefgaragenplätzen weitere 10
Besucherparkplätze, die Zufahrten als Pflasterflächen mit Fischgrätverlegung besitzen. Gestaltete
Pflanzflächen umschließen das Gebäude.
Das Gebäude entspricht den Bauvorschriften, hat einen gehobenen Standard und ist in gutem
Zustand, Reparaturbedarf ist nicht ersichtlich.
4. Wertermittlung
Im weiteren werden die Wahl der Bewertungsverfahren sowie die Berechnungsgrößen erläutert,
die gleichermaßen für alle in diesem Gutachten angewendeten Verfahren von Wert bestimmender
Bedeutung sind.
Somit werden die Wertermittlungsverfahren abgearbeitet und die speziellen Daten hergeleitet.
4.1. Zur Wahl der Bewertungsverfahren und der Methodik der Datenermittlung
Nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) gibt es drei grundlegende Verfahren der Wertermittlung
- das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das
Vergleichswertverfahren ist auf Grund der Aufgabenstellung durch die Auftraggeber und der
Datenbasis nicht zweckmäßig. Eine ähnliche bauliche Anlage befindet sich in 56463 Marienbad.
Dieses Grundstück ist auf Grund der Lagebedingungen nicht mit dem Bewertungsgrundstück
vergleichbar.
Deshalb wird dieses Verfahren nur für die Ermittlung des Bodenwertes angewendet.
Vom Sachverständigen werden nachfolgende Gründe für den Erwerb des Bewertungsgrundstückes
durch potenzielle Investoren angenommen:
• Der Investor erwirbt das Grundstück aus rein betriebswirtschaftlichen Gründen, weil er
beabsichtigt, dieses als Betriebsgrundstück zu nutzen und in das Vermögen seiner bestehenden
oder noch zu gründenden Firma einzulegen. In diesem Falle ist vor allem die Verwendbarkeit, der
Substanzwert und nicht zuletzt die Ersparnis gegenüber einem Neubau an gleicher Stelle in den
Mittelpunkt der Überlegungen zu sehen. Zur Lösung dieser Problematik ist in erster Linie das
Sachwertverfahren geeignet.
• Der Erwerber hat reine Kapitalanlageabsichten – es geht vordergründig um die Erwirtschaftung
einer entsprechenden Rendite über die Vermietung als Ganzes oder in Teilen. Denkbar sind auch
Leasingverträge.
Der Bodenwert wird vorzugsweise aus den Kaufpreisen von Vergleichsgrundstücken bzw. den, durch
die Gutachterausschüsse beschlossenen Bodenrichtwerten ermittelt. Im Bewertungsfalle liegen
ausreichende Angaben über die Entwicklung der Bodenpreise in dieser Region vor.
Vor dem Algorithmus der Berechnung nach den einzelnen Verfahren wird die Datenbasis
vorangestellt und begründet, die für beide Verfahren von Belang sind.
Da der Bodenwert, die Restnutzungsdauer, der Liegenschaftszinssatz, der Reparaturrückstau
(auch Modernisierung) sowie die Bruttogrundfläche (BGF) u.a. bei der Wertermittlung weitgehend
universal verwendet werden, wird die Ermittlung und Erläuterung dieser Daten vorweg abgearbeitet.
12
4.2. Datenbasis für das Ertragswert- und das Sachwertverfahren
4.2.1. Bodenwert
Für den Quadratmeter im Gewerbepark X - Park wurden 2002 nach dem Grundstücksmarktbericht
des Gutachterausschusses des Landkreises Teltow-Fläming 100 € gezahlt.
In der Zeitschrift „Das Grundeigentum“, Spezial Nr. 12, Grundeigentumverlag GmbH Berlin 2000,
wurden für die Jahre 1998 und 1999 190 DM (97,15 €) ausgewiesen.
Nach Informationen des Herrn Walkemeyer von der Brandenburg Park Immobilien GmbH wurde der
letzte Verkauf im Jahre 2000 getätigt, so dass der Bodenrichtwert bis 2002 auf diesem Verkauf
beruhen muss.
Abhängig von der Größe des Grundstücks werden vom Parkmanagement 80 bis 130 € verlangt. Um
„bekannte“ Firmen anzusiedeln werden u.U. besondere Preise gemacht. Auf Grund der
Parkphilosophie wird an den Preisen festgehalten, trotzdem die Konkurrenz mit niedrigeren Preisen
aufwartet. Die exklusive Lage und auch Anlage des Parks soll nicht durch instabile und namenlose
Ansiedlungen insgesamt entwertet werden. Insofern sind die Preise keine adäquate Widerspiegelung
des Wertes des Grundstückes. Sollte Herr X den freihändigen Verkauf wagen, müssen
Preisabschläge akzeptiert werden.
Zu schlussfolgern ist, dass weder die Preisvorstellungen des Parkmanagements noch die
Bodenrichtwerte unkritisch verwendet werden dürfen.
Gegenwärtig hat der Park eine Auslastung von 50 v.H.
Aus der Abbildung 8 geht die höhere Auslastung des Teils, der an der Anschlussstelle Genshagen
gelegen ist, hervor. Grob geschätzt, dürfte die Auslastung bei etwa 80 v.H. liegen. Auslastungsdefizite
sind vor allem in der Tiefe des Raumes, an der Abfahrt BP Zentrum zu verzeichnen.
Das Bewertungsgrundstück befindet sich im höher ausgelasteten Teil des Parks.
Wie sich die Bodenwerte entwickeln werden, ist schwierig zu sagen. Die allgemeine Konjunktur, die
Entwicklung des Ballungsraumes Berlin sowie die Folgen der Osterweiterung sind gegenwärtig
unkalkulierbare Größen.
Den gesamten Großraum Berlin betrachtend, fällt die dynamischere Entwicklung des Raumes
zwischen Potsdam und Königs Wusterhausen bis Mitte und Ende der 90er Jahre auf.
Die Nähe zu Berlin, die verkehrsmäßig bessere Anbindung nach Berlin (Ausbau der B 101, der
Ausbau der Stadtautobahn bis zum Flughafen Schönefeld - der Flughafen wird in Zukunft doch
erweitert werden müssen) und die Lage an der Rochadeverbindung zwischen dem alten
Bundesgebiet und Polen sowie den baltischen Staaten wird dem Park in einigen Jahren wieder
Dynamik geben.
Von Interesse sind die Konkurrenzverhältnisse.
Die Logistiksparte siedelt sich wie in der Vergangenheit entlang der B 101, aber näher an die
Südgrenze Berlins heran an. Dies wird sich m.E. ausprägen. Im Brandenburg Park werden sich
Unternehmen ansiedeln, die nicht auf häufige kurze Logistikanfahrten nach Berlin angewiesen sind,
sondern längere Strecken nach allen Richtungen bewältigen können und müssen.
Was diese Strategie betrifft, befindet sich der Park im Wettbewerb mit dem Preußen Park
Ludwigsfelde.
Dieser wirbt gegenwärtig mit verhandelbaren 74 €/m².
Die mögliche Nutzung des Bewertungsgrundstücks betreffend, ist es relativ gleich, ob ein paar
Kilometer weniger oder mehr bis zur nächsten Autobahnanbindung oder zur B 101 sind. Insofern
wirken die freien Flächen im Park selbst, oder im Preußen Park, oder in der Nähe der
Güterverteilzentren als Preisdämpfer. Dies wird sich mit Sicherheit auch auf den Bodenwert bei einem
freihändigen Verkauf auswirken. Mit steigenden Bodenwerten ist nach 8 – 10 sogar 15 Jahren zu
rechnen, wenn das Gewerbeland in der Region knapp wird und /oder die papiermäßig vorhandenen
Gewerbegebiete aufgeben. Die Mittelzentren dieser Region haben zu einem großen Teil
unausgelastete oder erst in der Planung befindliche Gewerbegebiete. Der Gewerbebaulandvorrat
wird für Jahre reichen.
Insgesamt befinden sich in der Nähe des X - Park weitere sechs Gewerbeparks mit einer
Gesamtfläche von 426,5 ha (Vgl. Anlage 2).
13
Abbildung 10: Gewerbeparks im Süden Berlins
Name
Lage
Größe in ha
Königs Park
Lilienthal Park Waltersdorf
Preußen Park
Schönefelder Kreuz „Kiekebusch“
Güterverkehrszentrum Großbeeren
Gewerbepark Wildau
B 179, A 10, AS Ragow
A 113 Ausfahrt Waltersdorf
A 10, B 101, AS Ludwigsfelde Ost
Schönefelder Kreuz A 10, A 13
A 10, B 101, Eisenbahnanschluss
A 10, B 179, AS Wildau
100
17
110
3,5
156
40
Das Bewertungsgrundstück ist bei der GFZ und GRZ minder ausgenutzt. Preisabschläge werden
hingenommen werden müssen.
Es wäre möglich gewesen, eine Bruttogeschossfläche von ca. 3.600 m² zu erzielen, wenn weiter
an die Baugrenze an der östlichen Schmalseite des Grundstücks gebaut und bei einer Breite des
Bauwerkes von 17,83 m das Bauwerk so verlängert worden wäre, dass die Ausfahrt an der westlichen
Schmalseite erhalten bleibt. Die Festlegungen im B-Plan a für „abweichende“ Bauweise hätte eine
solche Verlängerung über 50 m hinaus möglich gemacht. Die Abstandsflächen wären ebenfalls
eingehalten worden.
Da nicht mehr als drei Vollgeschosse möglich waren, ist jedoch gemäß Zuschnitt des Grundstücks,
den Baugrenzen, der Abstandsflächen die baurechtlich mögliche Bruttogeschossfläche von 8.626 m²
nicht erreichbar.
Bei der weiteren Berechnung geht der Sachverständige von einer erreichbaren BGF von ca. 3.600 m²
aus – dies entspricht einer GFZ von ca. 1,0.
Die Abbildungen 10 bis 12 zeigen die Bodenwertberechnung nach drei Methoden unter
Berücksichtigung der oben dargestellten Minderausnutzung des Grundstücks. Als Ausgangsgröße
werden 110 €/m² verwendet. Dies entspricht in etwa dem Kaufpreis, den der erste Erwerber zahlte.
Abkürzungen: GFZ = Geschossflächenzahl, Mögl. = mögliche, Tats. = tatsächliche, Grst. =
Grundstück, BW = Bodenwert, rent. = rentierlicher, abgez. = abgezinste Bodenwertdifferenz, akt. =
aktueller Bodenwert, UF = Umrechnungsfaktor.
Abbildung 11: Bodenwertberechnung über die Abzinsung der Bodenwertdifferenz
Bodenwertberechnung, Restnutzungsdauer 55 Jahre
Mögl. GFZ
Tats. GFZ
1
2
1,00
0,55
Summe Bodenwerte
Mögl. BGF
3
3.600
Tats. BGF
4
1.991
Größe Grst.
5
3.595
Rent. BW
6
219.010
Abgez. BW
7
5.699
Freilegung
8
Akt. BW
9
224.709
224.709
Erläuterung:
Die tatsächlich vorhandene BGF (4) wird durch die mögliche GFZ (1) geteilt und mit der GRZ
abgeglichen (der niedere Wert gilt). Damit wird der durch die vorhandenen Anlagen baurechtlich
notwendige Grund und Boden ermittelt. Dieser wird mit dem BRW multipliziert und ergibt den
nutzungsadäquaten ( rentierlicher ) Bodenwert (6). Der nutzungsadäquate Boden wird vom
vorhandenen Boden subtrahiert. Der verbleibende Boden wird mit dem Bodenrichtwert multipliziert.
Dieser wird über die RND p von 6,44 v.H. abgezinst und ergibt die abgezinste Bodenwertdifferenz (7).
Die Summe von nutzungsadäquatem BW und abgezinster Bodenwertdifferenz bei einer RND von 55
Jahren minus abgezinster Freilegungskosten (6) + (7) - (8) = aktueller BW des Gesamtgrundstücks
(9).
Der Bodenwert ohne Berücksichtigung dieser Anpassung beträgt 395.450 €.
Die Minderung entspricht einem Korrekturfaktor von - 0,4318.
Abbildung 12: Bodenwertberechnung unter Verwendung eines Umrechnungsfaktors nach WertR 2002
Mögl. GFZ
1
Bodenwert mittels Umrechnung nach WertR 2002
Tats. GFZ
UF
€/m²
3x4
Größe Grst
2
1,00
3
0,55
4
0,75
5
110
83
6
3.595
Summe Bodenwerte
BW
7
296.588
296.588
14
Erläuterung:
Der Umrechnungsfaktor (3) ist der WertR 2002 entnommen. Er vermindert den Bodenwert auf rund
83 €/m² (5). (5) x (6) ergeben den Bodenwert (7).
Abbildung 13: Bodenwertberechnung unter Verwendung eines Umrechnungsfaktors nach Vogels1
Bodenwert mittels Umrechnung nach Vogels
Mögl. GFZ
Tats. GFZ
UF
€/m²
3x4
Größe Grst
1
2
3
4
5
6
1,00
0,55
0,700
110
77
3.595
Summe Bodenwerte
BW
7
276.815
276.815
Erläuterung:
Der Umrechnungsfaktor (3) ist nach Vogels angesetzt. Er vermindert den Bodenwert auf rund 77
€/m² (5). (5) x (6) ergeben den Bodenwert (7).
Nunmehr existieren drei korrigierte Bodenwerte. Nach WertR und nach Vogels sind sie ähnlich. Der
durch Abzinsung errechnete aktuelle Bodenwert liegt weit darunter. Die Ursache liegt in der starken
Abzinsung von 6,44 v.H. über eine angenommene Restnutzungsdauer (RND) von 55 Jahren.
Diese starke Abzinsung spiegelt m.E. den gegenwärtigen Marktwert nicht wider.
Der Sachverständige entscheidet sich für den Wert nach der amtlichen WertR. Der aktuelle
Bodenwert von 83 €/m² entspricht ungefähr dem, was die in Konkurrenz zum X - Park stehenden
Anbieter bereit sind zu verlangen.
Der Bodenwert wird mit 297.000 € angesetzt
4.2.2 Restnutzungsdauer ( RND )
Das Hauptgebäude ist m.E. als Bürogebäude mit direkter Nähe zum Ausstellungsgebäude
einzustufen. Die Restnutzungsdauer schwankt nach Ansichten verschiedener Autoren zwischen 30 –
80 Jahre2.
3
Nach WertR wird mit einer Lebensdauer von 80 Jahren gerechnet.
4
Dem folgen Rösler/Langner/Simon/Kleiber.
Diese Angaben beziehen sich sämtlich auf die technische Lebensdauer. Wichtiger ist die
wirtschaftliche Lebensdauer. Nach Langner…. Beträgt die wirtschaftliche Lebensdauer bei
5
mehrgeschossigen Stahlskelettgebäuden 65 bis 75 v.H. der technischen Lebensdauer.
Das Baujahr des Bewertungsobjektes ist 1995, mithin ist es 8 Jahre alt. Die technische
Restnutzungsdauer beträgt demnach 72 Jahre. Davon 65 – 75 v.H. sind 46,8 bis 54 Jahre.
Die Grundstruktur der baulichen Anlagen ist gehoben und flexibel. Es besteht immer die Möglichkeit
die Geschossaufteilung den wechselnden Anforderungen an Büro- und Ausstellungsflächen
anzupassen.
Da der Region und dem Brandenburg Park eine wirtschaftliche Zukunft beigemessen wird, kommt
der Sachverständige zu dem Schluss, dass eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 55 Jahren
angemessen ist.
Die Restnutzungsdauer beträgt 55 Jahre
1
Zitiert nach Haufe ORGA Handbuch, Dr. Sommer
Vgl. Haufe: ORGA Handbuch, Dr. Sommer, Gruppe 5 Seite 149.
3
Vgl. WertR 2002 Anlage 5, Nr. 1.2, zitiert nach Gerardy/Möckel/Troff.
4
Rösler /Langner/Simon/Kleiber: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 6. Auflage, Luchterhand 1990,
Frankfurt am Main.
5
ebenda
2
15
4.2.3. Der Liegenschaftszinssatz ( p )
Laut Gutachterausschuss wurden für den X - Park keine Liegenschaftszinssätze ermittelt.
Ergebnisse der Recherchen von 50 Gutachterausschüssen der Bundesrepublik zum
Liegenschaftszinssatz ( GuG ) sowie Angaben aus der Fachliteratur sind in der Tabelle 13 dargestellt.
Tabelle 13: Liegenschaftszinssätze aus verschiedenen Quellen1:
Liegenschaftszinssätze aus der Literatur
Quelle
WertR
von
Gewerbe
6,5
bis
6,5
GuG 95
von
6,0
Simon…
bis
7,5
von
6,0
bis
6,5
Vogels…
von
6,0
bis
7,5
Gerardy…
Sommer…
von
von
6,0
bis
6,0
6,0
bis
7,0
Ross
von
5,5
bis
6,0
Stannigel…
Durchschn
von
von
bis
6,0
6,5
6,0
Erkennbar ist eine Bandbreite von 6,0 bis 7,5. Auf Grund der vorhandenen Datenbasis wird die
Spanne für das Bewertungsgrundstück auf 6,0 – 6,7 v.H. festgestellt.
Generelle Einflussfaktoren auf den Liegenschaftszinssatz sind die Marktsituation, die Lage und die
Miet- und Kaufpreisrelation.
a) Lage
Mäßige Lage
Gute Lage
Sehr gute Lage
Orientierung im oberen Drittel der Bandbreite
Orientierung im mittleren Drittel der Bandbreite
Orientierung im unteren Drittel der Bandbreite
b) Marktsituation
Angebot < Nachfrage
Angebot = Nachfrage
Angebot > Nachfrage
Orientierung an der unteren Grenze der Bandbreite
Orientierung in der Mitte der Bandbreite
Orientierung an der oberen Grenze der Bandbreite
c) Miet- und Kaufpreisrelation
Niedriges Mietniveau bei
hohen Kaufpreisen
Durchschnittliches
Mietniveau und
durchschnittliche Preise
Hohes Mietniveau bei
niedrigen Kaufpreisen
Orientierung an der unteren Grenze der Bandbreite
Orientierung in der Mitte der Bandbreite
Orientierung an der oberen Grenze der Bandbreite
Im Falle des Bewertungsgrundstücks kann eine gute bis sehr gute Lage angenommen werden.
Schwierig ist die Beurteilung von Angebot und Nachfrage. Insgesamt ist das Angebot gegenwärtig
wesentlich höher als die Nachfrage.2
Wenn die Lage speziell auf den Ostteil des X - Park eingegrenzt wird, kann das Angebot schwach
höher als die Nachfrage angesehen werden.
Miet- und Kaufpreisrelationen sind für dieses Gebiet nicht einschätzbar. Die Grundstücke werden
vorzugsweise an gewerbliche Eigennutzer verkauft, so dass keine gesicherten Erkenntnisse über
o.g. Relationen vorliegen.
Also bleibt nur a) und b) zu gewichten.
Die Spanne ist von 6 bis 7 v.H. Intervalle durch Drittelung sind 6,0 – 6,23, 6,24 – 6,47 und 6,48 – 6,71.
Der Lage wird Priorität beigemessen (sie geht doppelt in die Berechnung ein), auch wenn die
Marktsituation (sie geht einfach in die Berechnung ein) gegenwärtig verhaltener ist.
1
2
nach Haufe ORGA Handbuch, Dr. Sommer
Vgl. Anlagen 2 und 5
16
bis
6,7
Berechnung:
Abbildung 14: Berechnung Liegenschaftszinssatz
Berechnung Liegenschaftszinssatz
1. Drittel
von
6,00
bis
6,23
2. Drittel
von
6,24
bis
6,47
3. Drittel
von
6,48
bis
Durchschn.
gewichtet
6,71
6,44
Der Liegenschaftszinssatz wird mit 6,44 v.H. festgelegt
4.2.4. Bruttogrundfläche ( BGF), Nutzfläche ( NFL )
Grundlage der Berechnung für die BGF ist die DIN 277/1987. Aus den Planungsunterlagen (Vgl.
Anlage 3) geht hervor, dass eine BGF von rund 2.655 m² vorhanden ist. Zwischen den Plänen vom
31.07.1995 und der Zusammenstellung der Nutzfläche (Nettogrundfläche) und des umbauten Raumes
vom 18.04.1994 (Fax vom 30.10.1995) existieren einige unerhebliche aber auch bedeutendere
Unterschiede. Durch Augenschein wurde festgestellt, dass die Raumaufteilung der 100stel Pläne
weitgehend den Tatsachen entspricht.
Die räumliche Innengestaltung hat keinen wesentlichen Einfluss auf die Bruttogrundfläche, die nach
den Außenmaßen der baulichen Anlage berechnet wird.
Im Mittel werden 3,49 m³ umbauten Raumes für einen m² BGF benötigt. Dies entspricht dem
Durchschnitt.
Die Bruttogrundfläche beträgt 2.655 m²
Die im Fax vom 30.10.1995 zusammengestellten Nutzflächen (Nettogrundfläche, NGF) weichen im
Detail von den Plänen ab. Offensichtlich sind danach noch einige Veränderungen an den
Aufteilungen vorgenommen worden. Die Summe ist in etwa gleich, da weiter keine Zwischenwände
u.ä. eingezogen, sondern nur die Raumzuschnitte variiert wurden. Die Nutzfläche (NGF) wird mit
2.543,11 m² aus den Unterlagen übernommen (Vgl. Anlage 3).
Im Verhältnis zur BGF existiert ein Nutzflächenausnutzungsgrad von 0,95.
Im Weiteren interessiert die Hauptnutzfläche (HNF), die gleich der vermietbaren Fläche ist. Die HNF
wird nach Veränderung der räumlichen Grundstruktur, wie im Punkt 4.2.5. und der Anlage 4
beschrieben, angenommen – sie beträgt 1.226 m². Die ermittelte Hauptnutzfläche ist eine
überschlägige Schätzung und dient in erster Linie der Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens.
Dazu wird eine entsprechend vermietbare Fläche benötigt. Nach dem Nutzungsvorschlag aus o.g.
Anlage ist das Erdgeschoss m.E. nur im Ganzen vermietbar, während das 1. und das 2.
Obergeschoss auch in Teilen vermietet werden könnte.
Die Hauptnutzfläche beträgt 1.226 m²
4.2.5. Reparaturstau bzw. Umnutzungskosten
Notwendige Instandsetzungen wurden durch Augenschein nicht festgestellt. Die baulichen
Anlagen sind in einem guten Zustand.
Da das Gebäude seinem speziellen Zweck als Beherbergung von Ausstellungsräumen mit einigen
Bürozellen dient, ist damit zu rechnen, dass einem Erwerber Kosten für die Umnutzung entstehen.
Der Skelettbau ist, wie schon vorher festgestellt, für die Schaffung von neuen Räumen und die
Veränderung der Aufteilung insgesamt sehr flexibel.
Dennoch werden die Kosten nicht unerheblich sein.
Schwierig ist eine Einschätzung des Umfanges. Dieser wird von den Nutzungsvorstellungen des
Erwerbers abhängen. Hat dieser Kapitalanlageabsichten, ist eher mit einer durchgreifenden
Aufteilung zu rechnen, um soviel vermietbare, separate Büroräume als möglich zu erhalten. Möglich
ist jedoch auch eine offenere Gestaltung.
17
Um beides in der Verkehrswertbetrachtung betrachten zu können, wurde eine Kombination aus
Büroaufteilung und Schaffung von Schulungskapazitäten gewählt. Eine solche Variante – mit einer
Wertrechnung – ist als Anlage beigefügt.
Die Anlage 4 stellt kein Kostenvoranschlag dar – sie ist eine Aufstellung, die geeignet ist die
Verkehrswertermittlung zu untermauern. Es handelt sich um eine Nettoangabe, da mit Sicherheit zur
Umsatzsteuer optiert wird (bei Vermietungsumsätzen) oder eine vorsteuerabzugsberechtigte Firma
das Grundstück erwirbt.
Der Einfluss von Umnutzungen auf den Verkehrswert wird mit 240.000 € beziffert.
5. Verkehrswert
5.1. Ertragswert
A. Nachhaltig erzielbare Erträge ( Rohertrag im Jahr, RoE )
Als nachhaltige Roherträge können hier nur Mieterträge angenommen werden.
Es wird davon ausgegangen, dass das EG als Ganzes vermietet werde müsste, während das 1. und
das 2. OG eine separate Vermietung ermöglichen. Bei kleineren Büros kann die Miete pro m² höher
angesetzt werden als bei Traktvermietungen.
Bei der Bemessung von zu erwartenden Mieterträgen wird auf die Datenbasis von
Gutachterausschüsse, Verbänden und in der einschlägigen Literatur ausgegangen.
Auf Grund der Nähe zu Berlin wird von Berliner Gewerbemieten ausgegangen und mit Potsdam
abgeglichen.
Die Mieten schwanken zwischen 7,20 € bis 18,06 €/m² (Vgl. Anlage 5).
Ein Konkurrenzangebot im X - Park liegt bei 7,20 €/m² für insgesamt 900 m², ein Angebot des
Lilienthal Park liegt bei 10,22 €/m². Telefonische Anfragen des Sachverständigen im Lilienthal Park
Waltersdorf ergaben 10,25 €/m² (Vgl. Anlage 5), im Preußen Park Ludwigsfelde 9 €/m². Diese
Büroräume sind schlechter ausgestattet als die im Bewertungsgrundstück, dennoch wird es schwierig
sein, deutlich höhere Mieten zu erzielen.
Derzeit ist der linke Teil des 2. OG an die Brandenburg Immobilien GmbH vermietet. Die
Nettokaltmiete beträgt laut Mietvertrag 8,50 €/m² für die Büros und 2,50 €/m² für Lagerfläche. Als
Büroflächen wurden im Mietvertrag 250 m² angenommen. Die durch den Sachverständigen ermittelte
HNF beträgt rund 237 m², so dass die vereinbarte Miete ca. 9 €/m² HNF entspricht. Im Weiteren wird
immer von €/ m² HNF ausgegangen.
Der Sachverständige hat im Ertragswertverfahren die Mieten nach EG, 1. OG, 2.OG und UG
(Stellplätze) differenziert.
Die Mieten sind unmittelbar aus den Tabellen für das Ertragswertverfahren Variante 1a, 1b und 2
ersichtlich (Vgl. Punkt 5.1.2.).
B. Bewirtschaftungskosten (BWK)
Zur Schätzung der BWK wird auf Tabellen1 aus der Literatur zurückgegriffen, da außer der
Grundsteuer keine realen Werte vorhanden sind. Die Verwaltungskosten betragen ca. 5 v.H. des
RoE, die Instandhaltungskosten 10 v.H. des RoE. Das Mietausfallwagnis wird mit 5 v.H. des RoE
beziffert. Dies sind zusammen 20 v.H. des RoE. Betriebskosten brauchen nicht berücksichtigt werde,
weil diese laut Mietvertrag entsprechend der II. BV umgelegt werden.
Die Bewirtschaftungskosten sind mit 20 v.H des Rohertrages bewertet
1
Haufe ORGA Handbuch, Dr. Sommer.
18
C. Liegenschaftszinssatz, Verzinsung des Bodenwertes (p x BW)
Der Liegenschaftszinssatz wurde bereits bei den erforderlichen Daten ermittelt und begründet (Vgl.
Punkt 4.2.3.).
Der baurechtlich erforderliche Grundstücksteil wird für die Verzinsung des Bodenwertes
(rentierlicher Bodenwert, vgl. Punkt 4.2.1.) herangezogen. Die Verzinsung des Bodenwertes
wird wie folgt errechnet:
Rent. Bodenwert x Liegenschaftszinssatz = Verzinsungsbetrag in €.
Der Verzinsungsbetrag ist direkt aus der Tabelle „Ertragswertberechnung“ (Vgl. Punkt 5.1.2.)
ersichtlich.
D. Der Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor V)
Der Vervielfältiger wird nach Tabelle aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ermittelt
1
(Vervielfältigertabelle als Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV) . Er ist abhängig von der RND (wurde schon
ermittelt, vgl. Punkt 4.2.2.) von 55 Jahren und dem Liegenschaftszinssatz p = 6,44 (wurde im
Punkt 4.2.3. ermittelt). Der Vervielfältiger ist direkt aus der Tabelle „Ertragswertberechnung“
(Vgl. Punkt 5.1.2.) ersichtlich.
E. Marktanpassung
Eine Marktanpassung wird im Ertragswertverfahren nicht vorgenommen. Das Marktgeschehen wurde
weitgehend bei der Herleitung der erforderlichen Daten berücksichtigt.
Anders ist dies für das Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren beschreibt die
Wiederherstellungskosten zum Bewertungsstichtag – diese können erheblich von den Marktwerten
abweichen.
Für das Bewertungsgrundstück wird eine solch erhebliche Abweichung angenommen. Trotz
vorhandener Flexibilität muss das Bewertungsobjekt als eine Spezialimmobilie angesehen werden.
Die baulichen Anlagen sind direkt auf die Bedürfnisse der früheren Nutzung zugeschnitten. Ein
Erwerber wird sich nur mit einem Preis abfinden, der deutlich unter einem Neubau an ähnlicher
Stelle liegt, selbst wenn er eine ähnliche Nutzung beabsichtigt. Der Sachverständige rechnet mit
einem Preisabschlag von 20 bis 30 v.H.
Nicht zu verschweigen ist die Tatsache einer weiteren Abschwächung der Werte durch ungünstige
Marktentwicklungen. Preisdämpfungen durch den Abschwung öffentlich geförderter Immobilien
(jene gibt es reichlich im Land Brandenburg) bis auf 50 v.H. sind wahrscheinlich. Das wäre ein
Werteniveau, wie es bei Zwangsversteigerungen häufig anzutreffen ist (Zwangsversteigerungen
drücken gegenwärtig den Immobilienmarkt beträchtlich). Die bessere Ausstattung des
Bewertungsgrundstückes rettet es nicht vor dem Wertverfall. Die gegenwärtige Konjunkturlage zwingt
zur Kostenersparnis.
Es bleibt zu hoffen, dass das Parkmanagement bei der gegenwärtigen Strategie bleibt und ein
„Verschleudern“ unterlässt.
Der Sachverständige entschließt sich zur Marktanpassung im Sachwertverfahren von 30 v.H. Der
schlechteste Fall von 50 v.H. bringt den Wert in die Nähe des Ertragswertverfahrens.
1
WertV 88
19
5.1.2. Berechnung des Ertragswertes ( EW )
Abbildung 15: Tabelle Ertragswertverfahren Variante 1a
Ertragswertberechnung Variante 1a
Rohertrag EG
Rohertrag 1. OG
Rohertrag 2. OG
Stellplätze UG
€/m² Monat
12,00
13,00
12,00
HNF
376,97
375,00
473,76
60,00
28,00
Gr.St. Versich.
€/Monat
Miete Jahr
sonst. Erträge
4.523,64
54.283,68
4.875,00
58.500,00
5.685,12
68.221,44
1.680,00
20.160,00
20.160,00
Verwaltung
Instandh.
Wagnis
5,00
10,00
- Bewirtschaftungskosten
RoE Jahr
54.283,68
58.500,00
68.221,44
Pauschale
5,00
-
Reinertrag Grundstück
40.233,02
160.932,10
Bodenwert
219.010,00
- Verzinsung Bodenwert
i = p/100
0,0644
-
Reinertrag Gebäude
14.104,24
146.827,85
RND
x Vervielfältiger
Ertragswert Gebäude
i
55,00
0,0644
Vervielfältiger
15,02636
2.206.288,61
+ Bodenwert
296.587,50
Inst./Modern.
Lage
Zuschnitt
- Wertbeeinflussungen
Umnutzung
240.000,00
Pauschale
-
Ertragswert
240.000,00
2.262.876,11
EW
2.262.876,11
Marktanpassung
Grundstücksertragswert
Anpassung
-
2.262.876,11
gerundet
2.263.000,00
Variante 1a: Es wurden Mieten von 12, 13 und 12 €/m² x Monat sowie 60 €/Stellplatz x Monat
angenommen und über die RND von 55 Jahren bei einem p = 6,44 v.H. kapitalisiert. Der gerundete
Ertragswert beträgt 2.263.000 €.
Bei einem Absenken der Mieten um einen € sinkt der Verkehrswert auf: 2.086.000 €.
Abbildung 16: Variante 1a, Absenkung der Mieten um einen €
Ertragswertberechnung Variante 1a
Rohertrag EG
Rohertrag 1. OG
Rohertrag 2. OG
Stellplätze UG
€/m² Monat
11,00
12,00
11,00
60,00
Gr.St. Versich.
HNF
376,97
375,00
473,76
28,00
€/Monat
Miete Jahr
sonst. Erträge
4.146,67
49.760,04
4.500,00
54.000,00
5.211,36
62.536,32
1.680,00
RoE Jahr
49.760,04
54.000,00
62.536,32
20.160,00
20.160,00
Verwaltung
Instandh.
Wagnis
5,00
10,00
Pauschale
5,00
-
37.291,27
149.165,09
Bodenwert
219.010,00
i = p/100
0,0644
Reinertrag Gebäude
-
14.104,24
135.060,84
RND
i
Vervielfältiger
20
x Vervielfältiger
55,00
0,0644
15,02636
2.029.473,27
+ Bodenwert
296.587,50
Inst./Modern.
Lage
Zuschnitt
Umnutzung
240.000,00
Pauschale
-
Ertragswert
240.000,00
2.086.060,77
EW
2.086.060,77
Marktanpassung
Anpassung
-
2.086.060,77
gerundet
2.086.000,00
In der Variante 1b, Abbildung 17, werden die Aufteilungen so belassen, und Trakte bzw. das gesamte
Gebäude vermietet. Hier wird mit einer Miete von 9 €/m² (Vgl. Mietvertrag mit der Brandenburg Park
GmbH) x Monat gerechnet.
Abbildung 18 zeigt die gleiche Variante bei einer Miete von 8 €/m² x Monat.
Abbildung 17: Variante 1b Ertragswert
Ertragswertberechnung Variante 1b
Rohertrag EG
Rohertrag 1. OG
Rohertrag 2. OG
Stellplätze UG
€/m² Monat
9,00
9,00
9,00
60,00
Gr.St. Versich.
HNF
376,97
375,00
473,76
28,00
€/Monat
Miete Jahr
sonst. Erträge
3.392,73
40.712,76
3.375,00
40.500,00
4.263,84
51.166,08
1.680,00
RoE Jahr
40.712,76
40.500,00
51.166,08
20.160,00
20.160,00
Verwaltung
Instandh.
Wagnis
5,00
10,00
Pauschale
5,00
-
Bodenwert
219.010,00
i = p/100
0,0644
Reinertrag Gebäude
-
14.104,24
107.926,83
RND
x Vervielfältiger
i
55,00
0,0644
Vervielfältiger
15,02636
1.621.747,70
+ Bodenwert
296.587,50
Inst./Modern.
Lage
Zuschnitt
Umnutzung
Pauschale
-
-
Ertragswert
Marktanpassung
30.507,77
122.031,07
1.918.335,20
EW
1.918.335,20
Anpassung
gerundet
1.918.335,20
1.918.000,00
21
Abbildung 18: Variante 1b, Miete 8 €/m² x Monat
Ertragswertberechnung Variante 1b
€/m² Monat
Rohertrag EG
Rohertrag 1. OG
Rohertrag 2. OG
Stellplätze UG
HNF
€/Monat
Miete Jahr
sonst. Erträge
RoE Jahr
8,00
8,00
8,00
376,97
375,00
473,76
3.015,76
3.000,00
3.790,08
36.189,12
36.000,00
45.480,96
36.189,12
36.000,00
45.480,96
60,00
28,00
1.680,00
20.160,00
20.160,00
Gr.St. Versich.
Verwaltung
Instandh.
Wagnis
5,00
10,00
- Bewirtschaftungs-kosten
Pauschale
5,00
-
27.566,02
110.264,06
Bodenwert
i = p/100
219.010,00
0,0644 -
-Verzinsung Bodenwert
Reinertrag Gebäude
14.104,24
96.159,82
RND
x Vervielfältiger
i
55,00
0,0644
Vervielfältiger
15,02636
1.444.932,36
+ Bodenwert
296.587,50
Inst./Modern.
Lage
Zuschnitt
Umnutzung
Pauschale
-
-
Ertragswert
1.741.519,86
EW
Anpassung
1.741.519,86
Marktanpassung
-
1.741.519,86
gerundet
1.742.000,00
Bei der nachfolgenden Variante 2 sind die Umnutzungskosten nicht am Schluss der Berechnung
abgesetzt, sondern sie werden als Annuität vom Reinertrag des Grundstücks (wie Verzinsung des
Bodenwertes) abgesetzt. Am Vergleich der Reinerträge der Varianten 1b und 2 kann erkannt werden,
wie hoch die Wertschöpfung der Investition in die Umnutzung ist.
Am Beispiel: Aus der Investition von 240.000 € (Variante 2) ist aus dem Reinertrag der baulichen
Anlagen von rund 96.000 € p.a. (Variante 1b, 8 €/m²) ein Reinertrag von rund 131.000 € p.a. (Variante
2) geworden ( {131.000 – 96.000}/240.000 = 0,15 = 15 v.H.), vorausgesetzt die Mieten nach Tabelle
19 werden realisiert.
Abbildung 19: Ertragswertberechnung Variante 2
Ertragswertberechnung Variante 2
Rohertrag EG
Rohertrag 1. OG
Rohertrag 2. OG
Stellplätze UG
€/m² Monat
12,00
13,00
12,00
60,00
Gr.St. Versich.
- Bewirtschaftungs-kosten
HNF
376,97
375,00
473,76
28,00
€/Monat
Miete Jahr
sonst. Erträge
4.523,64
54.283,68
4.875,00
58.500,00
5.685,12
68.221,44
1.680,00
RoE Jahr
54.283,68
58.500,00
68.221,44
20.160,00
Verwaltung
Instandh.
Wagnis
5,00
10,00
20.160,00
Pauschale
5,00
-
40.233,02
160.932,10
Umnutzung
- Annuität Umnutzung
Bodenwert
i = p/100
219.010,00
0,0644 240.000,00
-
Reinertrag Gebäude
14.104,24
15.971,93
130.855,92
22
RND
x Vervielfältiger
i
55,00
0,0644
Vervielfältiger
15,02636
1.966.288,61
+ Bodenwert
296.587,50
Inst./Modern.
Lage
Zuschnitt
Umnutzung
Pauschale
-
-
Ertragswert
2.262.876,11
EW
Anpassung
2.262.876,11
Marktanpassung
gerundet
-
2.262.876,11
2.263.000,00
Abbildung 20: Wertschöpfung Variante 2 gegen Variante 1b, Mietenvariationen
Wertschöpfung Umnutzung
RE V 1b
RE V 2
Rendite v.H.
96.159,82
130.855,92
14,46
RE V 1b
RE V 2
Rendite v.H.
119.088,92
9,55
RE V 1b
RE V 2
Rendite v.H.
96.159,82
107.321,91
4,65
RE V 1b
RE V 2
Rendite v.H.
96.159,82
95.554,90
0,25
Die Wertschöpfungstabellen zeigen jeweils die Absenkung der Miete um einen €/m² x Monat.
Bei einem Mietenansatz von 9 €/m² EG, 10 €/m² 1. OG, 9 €/m² 2. OG und 60 €/Stellplatz kippt die
Rendite ins Minus gegenüber der Variante 1b von 9 €/m² für alle Geschosse.
Bei einer angenommenen Miete von 8 €/m² der Variante 1b geht die Rendite der Variante 2 wieder ins
Plus.
Soll sich die Investition in 30 Jahren gerechnet haben, müssen die Mieten mit 10 €/m² EG, 11 €/m² 1.
OG, 10 €/m² 2. OG und 60 €/Stellplatz nachhaltig über 30 Jahre erzielbar sein (Abbildung 21).
Abbildung 21: Variante 2, Investition soll sich in 30 Jahren rechnen
RE V 1b
RE V 2
Rendite v.H.
96.159,82
105.029,43
3,70
Soll sich die Investition in 20 Jahren gerechnet haben, müssen die Mieten mit 11 €/m² EG, 12 €/m² 1.
OG, 11 €/m² 2. OG und 60 €/Stellplatz nachhaltig über 20 Jahre erzielbar sein (Abbildung 21).
Abbildung 22: Variante 2, Investition soll sich in 20 Jahren rechnen
RE V 1b
RE V 2
Rendite v.H.
96.159,82
113.383,01
7,18
23
Deutlich wird, dass der „Break Even“ schnell unterschritten wird - auch bei relativ geringen
Mietveränderungen. Da die erzielbaren Mieten eine Schwankungsbreite von 7- 17 € aufweisen, ist zu
schlussfolgern, dass der errechnete Ertragswert äußerst volatil ist.
In der folgenden Tabelle sind die Ergebnisse zusammengefasst:
Variante 1a
Mieten in €/m² x Monat
Ertragswert €
v.H.
Variante 1b
Mieten in €/m² x Monat
EG 12, 1. OG 13,
2. OG 12
EG 11, 1. OG 12,
2. OG 11
EG 10, 1. OG 11,
2. OG 10
Alle Geschosse 9
Alle Geschosse 8
2.263.000
100
2.086.000
92
1.909.000
0,84
1.918.000
0,85
1.742.000
0,77
Auf Grund der Ausstattung des Bewertungsobjektes und seiner guten Lage kommt der
Sachverständige zu der Auffassung, dass nach Umnutzung eine Miete von 12 – 13 €/m² x Monat zu
erzielen ist und legt den Ertragswert auf 2.265.000 € fest.
Der Ertragswert wird mit 2.265.000 € festgelegt.
Abbildung 23: Einfluss von Dateneingaben auf den Ertragswert
Ertragswertveränderungen
EW abh. v. Rohertrag
Verhältnis der Veränderungen
1,20
EW abh. v. p
1,10
1,00
EW abh. v. RND
0,90
EW abh. v. RND u. p
0,80
EW abh. v. BW
0,70
EW abh. v.
Umnutzungskosten
Wertveränderungen
Deutlich zu erkennen ist, dass der Rohertrag sowie die RND in Verbindung mit dem
Liegenschaftszinssatz den größten Einfluss auf das Ergebnis haben. Dies ist wichtig für die Erwartung
von Streubreiten (Vgl. Anlage 7).
5.2. Der Sachwert der baulichen Anlagen
A. Die Bruttogrundfläche ( BGF )
24
Die Bruttogrundfläche wurde bereits ermittelt (Vgl. Punkt 4.2.4.).
B. Die Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000)
Abbildung 24: Normalherstellungskosten Büro- und Verwaltungsgebäude1
Die Normalherstellungskosten werden aus den Typenblättern - Typ 5.1 – 5.3 - der WertR entnommen.
Die Ausstattung der baulichen Anlagen wird als vorwiegend gehoben eingestuft. Ursprüngliche
Baujahrklasse ist 1985 -1999.
Angegeben sind 1.540 – 1.670 €/m² BGF. Es werden 1.605 €/m² BGF angenommen.
1
Haufe ORGA-Handbuch, Gruppe 5, Seite 95, nach WertR 2000 Dr. Sommer
25
Berücksichtigt werden noch 15 v.H. Baunebenkosten ( BNK ) sowie der Korrekturfaktor für
Brandenburg von 1,0. Es ergibt sich folgende Rechnung zu den NHK 2000:
1.605 € x 1,15 x 1,0 = 1.845,75 €/m² BGF NHK 2000
C. Der Baupreisindex (BPI)
Der Baupreisindex wird vom Statistischen Bundesamt Wiesbaden vierteljährlich herausgegeben.
Im Februar 2003 betrug er für Stahlbau 97,3 Basisjahr 1995 + 1,3 für Basisjahr 2000 = 98,6.
Der Baupreisindex wird mit 98,6 festgestellt.
D. Die Alterswertminderung ( AWM )
Der Bau wurde 1995 fertig gestellt und ist somit rund acht Jahre alt.
Zur Alterswertminderung existieren verschiedene Methoden nach Ross-Brachmann, Gerardy, Vogels,
1
Tiemann, Schindler und die parabolische Alterwertminderung.
Die lineare Alterswertminderung wird bei reinen Gewerbeobjekten bevorzugt.
Bei einer technischen Nutzungsdauer von 80 Jahren sind 8 Jahre 10 v.H. Alterswertminderung.
Trotzdem vom Sachverständigen die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer auf 75 v.H. der
technischen Nutzungsdauer, somit auf 60 Jahre festgesetzt wurde, wird die Alterswertminderung an
der technischen Nutzungsdauer orientiert.
Die Alterswertminderung wird mit 10 v.H. der NHK festgelegt.
E. Reparaturrückstau
1
Nach Gerardy/Möckel S. 4.4.5/13
26
Es wurde festgestellt, dass kein Reparaturstau vorhanden ist (Vgl. Punkt 4.2.5)
Umnutzungskosten sind mit 240.000 € berechnet worden und werden ins Sachwertverfahren
übernommen.
F. Wert der Außenanlagen und Nebengebäude
Im Verhältnis zu den baulichen Anlagen sind die Außenanlagen von untergeordneter Bedeutung. Im
Allgemeinen wird bei der Bewertung der üblichen Außenanlagen von Einzelermittlungen abgesehen
und der Sachwert nach Erfahrungssätzen zum Wertermittlungsstichtag angesetzt.
Einschließlich Werbepylone sind sie mit 5 v.H. der alterswertgeminderten NHK 2000 ausreichend
bemessen.
Die Außenanlagen werden mit 5 v.H. der NHK bemessen.
5.2.2. Berechnung des Sachwertes
Abbildung 25: Berechnung des Sachwertes
Sachwertberechnung
BGF
NHK 2000
2.652,20
€/m² BGF
BNK
1.605,00
Korrektur
1,15
NHK 2000
1,00
4.895.298,15
0,99
4.826.763,98
BPI
NHK 2002
Einfriedung
Wege
Nebengebäu-de Erschlie-ßung
sonstiges
+ Außenanlagen
pauschal
0,05
241.338,20
NHK 2002 bauliche Anlagen
5.068.102,17
- Alterswertminderung
+ Betriebseinrichtungen
+ Bodenwert
0,10 -
296.587,50
Zwischensumme
506.810,22
4.857.879,46
Umnutzung
240.000,00
Lage
Zuschnitt
Mehrkosten
210.000,00
sonstiges
pauschal
-
Sachwert
450.000,00
4.407.879,46
Sachwert
Anpassung
4.407.879,46 0,30
Marktanpassung
Grundstückssachwert
gerundet
- 1.322.363,84
3.085.515,62
3.086.000,00
Abbildung 26: Sachwertverfahren, Marktanpassung 50 v.H.
Sachwertberechnung Marktanpassung - 50 v.H.
BGF
NHK 2000
2.652,20
€/m² BGF
1.605,00
BNK
Korrektur
1,15
NHK 2000
1,00
4.895.298,15
0,986
4.826.763,98
BPI
NHK 2002
Einfriedung
Wege
Nebengebäude
Erschließung
sonstiges
+ Außenanlagen
NHK 2002 bauliche Anlagen
pauschal
0,05
241.338,20
5.068.102,17
27
- Alterswertminderung
+ Betriebseinrichtungen
+ Bodenwert
0,10 -
506.810,22
296.587,50
Zwischensumme
4.857.879,46
Umnutzung
240.000,00
Lage
Zuschnitt
Mehrkosten
210.000,00
sonstiges
pauschal
-
Sachwert
450.000,00
4.407.879,46
Sachwert
Anpassung
4.407.879,46 0,50
Marktanpassung
- 2.203.939,73
2.203.939,73
gerundet
2.204.000,00
Abbildung 27: Die Abhängigkeit des Sachwertes von den Eingabedaten
Wertveränderungen SW
Sachwert abhängig von den Eingabedaten
SW abh. v. BGF
1,15
1,10
1,05
1,00
0,95
0,90
0,85
0,80
0,75
0,70
SW abh. V. BPI
SW abh. V.
Umnutzungskosten
SW abh. v. BW
1
2
3
4
SW abh. V. NHK
2000
Eingabedaten
Die BGF und die Festlegung der NHK 2000 haben den größten Einfluss auf den Sachwert, der
Bodenwert und die Umnutzungskosten den kleinsten (Vgl. Anlage 7).
6. Verkehrswert
Im Allgemeinen wird bei Immobilien, die im Betriebsvermögen stehen, der Sachwert bevorzugt.
Die Vermarktung des Bewertungsobjektes ist m.E. in zwei Richtungen möglich:
Der Erwerber benötigt das Grundstück für sein Unternehmen aus betriebswirtschaftlichen Gründen. In
diesem Fall wird er von den Herstellungskosten, die er ersparen kann, ausgehen.
Der Erwerber hat reine Renditeerwartungen an den Erwerb und die Nutzung der Immobilie. Die
Erwerbskosten und der realisierbare Restwert nach einem Haltezeitraum stehen im Mittelpunkt der
Überlegungen. Wertezuwächse sind kurzfristig nicht zu erwarten, so dass die Mieten-, Pacht- oder
Leasingüberschüsse entscheidend sind.
28
Beide Verfahren sind im vorliegenden Falle gleichwertig. Der Sachverständige entscheidet sich für das
Ergebnis aus dem Sachwertverfahren, da eine weitere Verwertung als Betriebsvermögen als
wahrscheinlicher angesehen wird.
Der Verkehrswert wird mit 3.100.000 € festgelegt.
Mit großer Wahrscheinlichkeit liegt der Verkehrswert in den Grenzen von 2.600.000 bis 3.100.000 €.
Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und ohne persönliches Interesse am Ergebnis
verfasst zu haben.
Düsseldorf 06.08.2003
CRÄHE Construct B.V.
Jean Pierre Noel
7. Anlagen (Auszüge teilweise digitalisiert)
- Nachricht zur Grundbuchänderung
- Übersicht über Gewerbeparks südlich Berlin
- Auszüge aus Mietangeboten
- Diverse Pläne
- Variante Umnutzung
- Tabellen zum Ertragswertverfahren und zum Sachwertverfahren
29
Anlage 6: Sensitivitätsanalyse
Ertragswerte in Abhängigkeit von den Eingangswerten:
Ertragswert in Abhängigkeit vom Rohertrag
RoE p.m.
RoE p.a.
BWK
RE
p
p x BW
RE Geb.
Umnutzung
rent. BW
BW Grundst.
EW Grundst.
Marktanp.
EW Grundst.
Abweichung
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.262.876,11
2.262.876
1,00
RoE p.m.
RoE p.a.
BWK
RE
p
p x BW
RE Geb.
Umnutzung
BWK
BW Grundst.
EW Grundst.
Marktanp.
EW Grundst.
Abweichung
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.262.876,11
2.262.876
1,00
15.087,38
181.048,61
36.209,72
144.838,89
6,44
14.104,24
130.734,64
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.021.053,70
2.021.054
0,893
13.578,65
162.943,75
32.588,75
130.355,00
6,44
14.104,24
116.250,75
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
1.803.413,53
1.803.414
0,797
18.440,14
221.281,63
44.256,33
177.025,31
6,44
14.104,24
162.921,06
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.504.698,52
2.504.699
1,107
Ertragswert in Abhängigkeit vom p
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
7,00
15.330,70
145.601,40
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.086.262,05
2.086.262
0,922
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
7,50
16.425,75
144.506,35
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.070.997,12
2.070.997
0,915
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,00
13.140,60
147.791,50
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.419.853,77
2.419.854
1,069
Ertragswert in Abhängigkeit von den Umnutzungskosten
RoE p.m.
RoE p.a.
BWK
RE
p
p x BW
RE Geb.
Umnutzung
BWK
BW Grundst.
EW Grundst.
Marktanp.
EW Grundst.
Abweichung
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.262.876,11
2.262.876
1,00
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 264.000,00
219.010,00
296.587,50
2.238.876,11
2.238.876
0,989
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 288.000,00
219.010,00
296.587,50
2.214.876,11
2.214.876
0,979
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 216.000,00
219.010,00
296.587,50
2.286.876,11
2.286.876
1,011
30
Ertragswert in Abhängigkeit vom Bodenwert
RoE p.m.
RoE p.a.
BWK
RE
p
p x BW
RE Geb.
Umnutzung
BWK
BW Grundst.
EW Grundst.
Marktanp.
EW Grundst.
Abweichung
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.262.876,11
2.262.876
1,00
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
266.928,75
2.233.217,36
2.233.217
0,987
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
237.270,00
2.203.558,61
2.203.559
0,974
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
326.246,25
2.292.534,86
2.292.535
1,013
Ertragswert in Abhängigkeit von der RND
RoE p.m.
RoE p.a.
BWK
RE
p
p x BW
RE Geb.
Umnutzung
BWK
BW Grundst.
EW Grundst.
Marktanp.
EW Grundst.
Abweichung
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.262.876,11
2.262.876
1,00
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.199.054,46
2.199.054
0,972
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.079.925,68
2.079.926
0,919
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
1.857.561,23
1.857.561
0,821
Ertragswert in Abhängigkeit von der RND und p
RoE p.m.
RoE p.a.
BWK
RE
p
p x BW
RE Geb.
Umnutzung
BWK
BW Grundst.
EW Grundst.
Marktanp.
EW Grundst.
Abweichung
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,44
14.104,24
146.827,85
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.262.876,11
2.262.876
1,00
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
7,00
15.330,70
145.601,40
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
2.037.570,44
2.037.570
0,900
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
7,50
16.425,75
144.506,35
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
1.830.043,28
1.830.043
0,809
16.763,76
201.165,12
40.233,02
160.932,10
6,00
13.140,60
147.791,50
- 240.000,00
219.010,00
296.587,50
1.945.858,83
1.945.859
0,860
Die Zahlen sind im Diagramm im Gliederungspunkt „Berechnung des Ertragswertes“
gegenübergestellt.
31
Sachwert in Abhängigkeit von den Eingabewerten:
Sachwert in Abhängigkeit von der BGF
BGF m²
NHK / m² BGF
BNK
Lagefaktor
PBI
NHK BwSt
Außenanl.
Betr.Einr.
Zw. Summe
AWM
Umnutzung
Minderung
Zw. Summe
BW
SW
Marktanp.
SW
Abweichung
-
-
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
506.810,22
240.000,00
210.000,00
4.111.291,96
296.587,50
4.407.879,46
1.322.363,84
3.085.515,62
1,00
2.386,98
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.344.087,58
217.204,38
4.561.291,96
- 456.129,20
- 240.000,00
- 210.000,00
3.655.162,76
296.587,50
3.951.750,26
- 1.185.525,08
2.766.225,18
0,90
-
-
1.909,58
1.605,00
1,15
1,00
0,99
3.475.270,06
173.763,50
3.649.033,57
364.903,36
240.000,00
210.000,00
2.834.130,21
296.587,50
3.130.717,71
939.215,31
2.191.502,40
0,71
2.917,42
1.605,00
1,15
1,00
0,99
5.309.440,37
265.472,02
5.574.912,39
- 557.491,24
- 240.000,00
- 210.000,00
4.567.421,15
296.587,50
4.864.008,65
- 1.459.202,60
3.404.806,06
1,10
Sachwert in Abhängigkeit vom BPI
BGF m²
NHK / m² BGF
BNK
Lagefaktor
PBI
NHK BwSt
Außenanl.
Betr.Einr.
Zw. Summe
AWM
Umnutzung
Minderung
Zw. Summe
BW
SW
Marktanp.
SW
Abweichung
-
-
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
506.810,22
240.000,00
210.000,00
4.111.291,96
296.587,50
4.407.879,46
1.322.363,84
3.085.515,62
1,00
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,94
4.585.425,78
229.271,29
4.814.697,07
- 481.469,71
- 240.000,00
- 210.000,00
3.883.227,36
296.587,50
4.179.814,86
- 1.253.944,46
2.925.870,40
0,95
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,84
4.126.883,20
206.344,16
4.333.227,36
- 433.322,74
- 240.000,00
- 210.000,00
3.449.904,62
296.587,50
3.746.492,12
- 1.123.947,64
2.622.544,49
0,85
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
1,04
5.068.102,17
253.405,11
5.321.507,28
- 532.150,73
- 240.000,00
- 210.000,00
4.339.356,56
296.587,50
4.635.944,06
- 1.390.783,22
3.245.160,84
1,05
Sachwert in Abhängigkeit von den Umnutzungskosten
BGF m²
NHK / m² BGF
BNK
Lagefaktor
PBI
NHK BwSt
Außenanl.
Betr.Einr.
Zw. Summe
AWM
Umnutzung
Minderung
Zw. Summe
BW
SW
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
- 506.810,22
- 240.000,00
- 210.000,00
4.111.291,96
296.587,50
4.407.879,46
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
- 506.810,22
- 216.000,00
- 210.000,00
4.135.291,96
296.587,50
4.431.879,46
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
- 506.810,22
- 192.000,00
- 210.000,00
4.159.291,96
296.587,50
4.455.879,46
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
- 506.810,22
- 264.000,00
- 210.000,00
4.087.291,96
296.587,50
4.383.879,46
32
Marktanp.
SW
Abweichung
- 1.322.363,84
3.085.515,62
1,00
- 1.329.563,84
3.102.315,62
1,005
- 1.336.763,84
3.119.115,62
1,011
- 1.315.163,84
3.068.715,62
0,995
Sachwert in Abhängigkeit vom Bodenwert
BGF m²
NHK / m² BGF
BNK
Lagefaktor
PBI
NHK BwSt
Außenanl.
Betr.Einr.
Zw. Summe
AWM
Umnutzung
Minderung
Zw. Summe
BW
SW
Marktanp.
SW
Abweichung
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
- 506.810,22
- 240.000,00
- 210.000,00
4.111.291,96
296.587,50
4.407.879,46
- 1.322.363,84
3.085.515,62
1,00
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
- 506.810,22
- 240.000,00
- 210.000,00
4.111.291,96
266.928,75
4.378.220,71
- 1.313.466,21
3.064.754,50
0,99
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
- 506.810,22
- 240.000,00
- 210.000,00
4.111.291,96
237.270,00
4.348.561,96
- 1.304.568,59
3.043.993,37
0,99
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
- 506.810,22
- 240.000,00
- 210.000,00
4.111.291,96
326.246,25
4.437.538,21
- 1.331.261,46
3.106.276,75
1,01
Sachwert in Abhängigkeit von den NHK 2000
BGF m²
NHK / m² BGF
BNK
Lagefaktor
PBI
NHK BwSt
Außenanl.
Betr.Einr.
Zw. Summe
AWM
Umnutzung
Minderung
Zw. Summe
BW
SW
Marktanp.
SW
Abweichung
2.652,20
1.605,00
1,15
1,00
0,99
4.826.763,98
241.338,20
5.068.102,17
- 506.810,22
- 240.000,00
- 210.000,00
4.111.291,96
296.587,50
4.407.879,46
- 1.322.363,84
3.085.515,62
1,00
2.652,20
1.444,50
1,15
1,00
0,99
4.344.087,58
217.204,38
4.561.291,96
- 456.129,20
- 240.000,00
- 210.000,00
3.655.162,76
296.587,50
3.951.750,26
- 1.185.525,08
2.766.225,18
0,90
2.652,20
1.284,00
1,15
1,00
0,99
3.861.411,18
193.070,56
4.054.481,74
- 405.448,17
- 240.000,00
- 210.000,00
3.199.033,57
296.587,50
3.495.621,07
- 1.048.686,32
2.446.934,75
0,79
2.652,20
1.765,50
1,15
1,00
0,99
5.309.440,37
265.472,02
5.574.912,39
- 557.491,24
- 240.000,00
- 210.000,00
4.567.421,15
296.587,50
4.864.008,65
- 1.459.202,60
3.404.806,06
1,10
Diese Daten sind im Diagramm unter dem Gliederungspunkt „Berechnung des Sachwertes“
verglichen.
Dieses Gutachten basiert auf einem „echten Gutachten“, dass im Herbst 2001 von mir für eine
Immobilie gefertigt wurde, die später in einen internationalen Fond einfloss.
Jean Pierre Noel
© Noel Consult 2004
33

Mustergutachten

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