GWG-Gruppe Geschäftsbericht 2012

Transcrição

Geschäftsbericht
2012
Neubauwohnungen im Seepark in Stuttgart-Möhringen, 1. BA
Der „Seepark“ entsteht auf einem ehemaligen Industriegelände, dessen
hervorragende Lage nun der Wohnbebauung zugutekommt. Kurze Wege
führen in die Ortsmitte und zur Haltestelle Vaihinger Straße, welche fünf
Stadtbahnlinien anfahren. Sie erschließen die gesamte Filder und – in nur
12 Fahrminuten – die Stuttgarter Innenstadt. Die Dinge des täglichen Bedarfs sind bequem in Möhringen selbst zu finden, ebenso Kindergärten
und alle Schularten. Dazu kommt ein reiches Sport- und Freizeitangebot.
Eines der ambitioniertesten Wohnbauprojekte
Stuttgarts
Im Süden der Stadt entstehen
im Stadtteil Möhringen in einem
ersten Bauabschnitt 183 Wohneinheiten auf rund 19.000 m²
Wohnfläche sowie eine Kita mit
rund 865 m² auf zwölf Gebäude
verteilt. Das Investitionsvolumen
beträgt rund 48 Mio. €. Gebaut
wird grundsätzlich nach KfW
70-Standard (EnEV 2009).
Nahezu alle Wohneinheiten im ersten Bauabschnitt sind bereits
vermietet und werden ab Juni 2013 erstbezogen.
Und damit willkommen im Grünen! Eine großzügige Außenanlage umgibt die Gebäude, landschaftsgärtnerisch gestaltet, mit Sitzgruppen und einem Kinderspielplatz. Höhepunkt der Freizonen ist der idyllische Probstsee –
ein Naturdenkmal, das dem Wohnpark seine unverwechselbare Atmosphäre
verleiht. In puncto Freizeit gibt es für die Bewohner des Seeparks aber noch
einiges mehr zu entdecken. Das Möhringer Freibad, der malerische Ortskern
mit vielseitigen Einkaufsmöglichkeiten und das nur rd. 1,5 km entfernte
SI-Centrum mit zwei Musicals, Kinos, Gastronomiebetrieben u.v.m. sorgen
für eine hohe Lebensqualität.
1
Neubauwohnungen im Seepark in Stuttgart-Möhringen, 2. BA
Der Baubeginn für einen zweiten Bauabschnitt erfolgte im Frühjahr
2013. Insgesamt werden weitere sieben Häuser mit 196 Wohneinheiten und rund 17.935 m² Wohnfläche erstellt. Das Investitionsvolumen beträgt rund 51,5 Mio. €.Gebaut wird nach KfW 70-Standard
(EnEV 2009). Die Fertigstellung ist Ende 2014 geplant.
2
Inhalt
Diese Themen finden Sie ...
... auf bzw. ab Seite
Verwaltungsorgane der Gesellschaft
4
Vorwort
6
Konzernlagebericht *)**)
8
Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012
33
Zusammenfassung des Prüfungsergebnisses
35
Die GWG-Gruppe im Kurzüberblick
37
Jahresabschluss 2012
39
Bilanz zum 31. Dezember 2012
40
Gewinn- und Verlustrechung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012
42
Anhang *)
43
Lagebericht *)
54
Bestätigungsvermerk
71
Konzernabschluss 2012 **)
73
Konzernbilanz zum 31. Dezember 2012
74
Konzerngewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012
76
Konzernanhang *)
77
Konzerneigenkapitalspiegel
92
Konzernkapitalflussrechnung
94
95
*) = Bilder sind nicht Bestandteil des Anhangs/Lageberichts und werden im Bundesanzeiger nicht veröffentlicht
**) = freiwillige Aufstellung und Veröffentlichung
3
GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau
Baden-Württemberg Aktiengesellschaft Stuttgart
Verwaltungsorgane der Gesellschaft
Aufsichtsrat
Rainer NEUMANN
Vorstandsmitglied, Wiesbaden
Vorstandsmitglied der R+V Versicherung AG
(Aufsichtsratsvorsitzender)
Frank-Henning FLORIAN
Vorstandsvorsitzender der R+V Lebensversicherung AG
(stv. Aufsichtsratsvorsitzender)
Jürgen AUSSENHOFER
Prokurist der R+V Versicherung AG, Wiesbaden
Siegfried SCHÖN
Vorstandsmitglied, Winnenden
Vorstandsmitglied der Volksbank Stuttgart eG
Anja OKUN
Geschäftsstellenleiterin, Stuttgart
Katrin SPERLING
WEG-Verwalterin, Stuttgart
Vorstand
Christian HOLZ (Sprecher)
Dipl.-Betriebswirt (FH), Immobilienökonom (ebs)
Schorndorf
Rainer GANSKE
Dipl.-Verwaltungswirt (FH)
Gärtringen
Hauptversammlung
Ordentliche Hauptversammlung
der GWG Gesellschaft für Wohnungsund Gewerbebau Baden-Württemberg AG,
Stuttgart, für das Geschäftsjahr 2012
4
Mittwoch, den 26. Juni 2013, 16.00 Uhr,
im GENO-Haus, Sitzungssaal 1+2, EG,
Heilbronner Straße 41, 70191 Stuttgart
Baden-Württemberg Aktiengesellschaft Stuttgart
Wohnungs- und finanzwirtschaftlicher Beirat
Rainer NEUMANN
Vorstandsmitglied der R+V Versicherung AG
(Beiratsvorsitzender)
Frank-Henning FLORIAN
Vorstandsvorsitzender der R+V Lebensversicherung AG
(stv. Beiratsvorsitzender)
Thomas S. BOPP
Vorsitzender des Verbandes Region Stuttgart –
Körperschaft des öffentlichen Rechts, Stuttgart
Jürgen HELD
Bankdirektor und Vorstandsmitglied,
Vorstandsmitglied der Volksbank Region Leonberg eG, Leonberg
Dr. Joachim PFEIFFER
Mitglied des Deutschen Bundestages und wirtschaftspolitischer
Sprecher der CDU-/CSU-Bundestagsfraktion, Waiblingen
Karlheinz SANWALD
stv. Vorstandsvorsitzender der Vereinigten Volksbank AG,
Sindelfingen/Böblingen
Werner SCHMIDGALL
Vorstandsvorsitzender der Volksbank Backnang eG, Backnang
Siegfried SCHÖN
Vorstandsmitglied, Winnenden
Vorstandsmitglied der Volksbank Stuttgart eG, Stuttgart
Gerhard SCHORR
Vorstandsmitglied,
stv. Vorstandsvorsitzender des Baden-Württembergischen
Genossenschaftsverbandes e.V., Karlsruhe
Karlheinz UNGER
Vorstandsmitglied,
Vorstandsvorsitzender, Volksbank Ludwigsburg eG, Ludwigsburg
5
An unsere Aktionäre, Partner und Geschäftsfreunde
Konzernjahresüberschuss in T
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Kunden und Geschäftspartner,
14.000
13.000
12.500
12.000
11.500
11.000
10.500
10.000
9.500
9.000
8.500
8.000
wir können das abgelaufene Geschäftsjahr 2012 rückblickend als ein
Jahr der konsequenten Weiterentwicklung aller operativen Beteiligungsunternehmen und Geschäftsbereiche der GWG-Gruppe entsprechend unserer fortgeschriebenen, wohnwirtschaftlich geprägten Unternehmenstrategie werten.
Die GWG-Gruppe kann im Geschäftsjahr 2012 vor dem Hintergrund
der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung auf eine erfreuliche Geschäftsentwicklung zurückblicken und hat ein sehr zufrieden stellendes
betriebswirtschaftliches Ergebnis erzielt. Dies wird nicht nur im Konzernjahresüberschuss von 14,0 Mio. € bzw. im verbesserten operativen
Ergebnis deutlich, sondern auch in der Bilanzstruktur. Die Unternehmensgruppe konnte damit ihr operatives Ergebnis auf hohem Niveau
um rd. 10 % steigern. Diese nachhaltig erzielte wertorientierte Umsatz- und Ergebnissteigerung wurde durch eine positive Entwicklung in
nahezu allen operativen Geschäftsfeldern und Beteiligungsunternehmen erreicht. Die im Rahmen der Strategieanpassung vorgenommene
Neuausrichtung und Gewichtung der Geschäftsfelder hat sich damit
als nachhaltig und richtig erwiesen.
Mit der Konzentration auf unsere Kernkompetenzen, einer klaren regionalen Fokussierung auf wirtschaftsstarke Standorte und der konsequenten Ausrichtung der Gruppe auf wert- und renditeorientierte Bestandsinvestitionen haben wir die Basis für die positive Unternehmensentwicklung geschaffen.
Wichtige Bestandteile unserer positiven Entwicklung im Geschäftsbereich „Wohnen“ sind die aktive Neubau- sowie unsere nachhaltige Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit. Entsprechend dem allgemeinen Trend stand bei der GWG-Gruppe die Fortsetzung der er-
14.005,1
13.050,7
10.434,2
9.884,5
9.297,5
2007
9.152,7
2008
2009
2010
2011
folgreichen Neubautätigkeit mit einem Volumen von 290 fertiggestellten bzw. 600 im Bau befindlichen Mietwohnungen im Mittelpunkt.
Mehr Informationen zu den aktuellen Bauvorhaben erhalten Sie auf
den Seiten 1, 2, 31 und 32.
Mit den neu zusammengestellten, bereichsübergreifenden Personalressourcen im Bereich der Projektentwicklung wird aktuell ein Projektvolumen von 200,0 Mio. € betreut, das in der Entwicklung der GWGGruppe einen absoluten Spitzenwert darstellt. Dabei stehen die architektonische Note und die technische Qualität der Projekte im Einklang
mit den jeweiligen wirtschaftlichen Anforderungen.
Im Rahmen der Projektentwicklungstätigkeit befinden sich im Mai
2013 folgende Neubaumietobjekte im Bau:
Investitionsgesellschaft
Standort
Projektumfang
GWG
Stuttgart, Europaplatz
267 Mietwohnungen und
6.400 m2 gewerbliche Flächen, 1 Kita
GWG
Ludwigsburg, Hartenecker Höhe, 2. BA
63 Mietwohnungen
GWG
Stuttgart, Rosenbergstraße
25 Mietwohnungen, 1 Kita
GWG
Stuttgart, Seepark, 1. BA
GWG
196 Mietwohnungen
GWG
Remseck-Pattonville
Martin-Luther-King-Platz
2.000 m² gewerbliche Flächen, 1 Kita
Gesamtvolumen
6
2012
794 Mietwohnungen,
8.400 m2 gewerbliche Flächen
sowie 4 Kitas
Den aktuellen Projekt- und Planungsstand einzelner Objekte haben
wir auf den Seiten 55 und 61 zusammengefasst.
Die positive Entwicklung unserer Bestände unterstützen wir durch eine
wertorientierte Modernisierungstätigkeit. Im Geschäftsjahr 2012 haben wir diese entsprechend unseren Planungen mit rd. 21,7 Mio. €
fortgeführt. Hierüber gibt Ihnen der vorliegende Geschäftsbericht auf
den Seiten 96 ff. Auskunft. Mit diesen Investitionen tragen wir an unseren Standorten auch zur Stärkung der mittelständischen Handwerksund Bauunternehmen bei.
Zur Fortsetzung unserer nachhaltigen Wachstumsstrategie haben wir
im vergangenen Geschäftsjahr wieder umfangreiche Bestandsinvestitionen in attraktiven Wirtschaftsräumen mit einem Volumen von
25,1 Mio. € getätigt.
Mit den Erwerben in den vergangenen Jahren stellen wir für die GWGGruppe eine weitere Substanzverbesserung unseres Anlagevermögens
sicher. Die Ausrichtung der Unternehmensgruppe auf attraktive Immobilieninvestitionen spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mieterträge wieder. Seit 2007 konnten die Mieterträge um rd. 49 % gesteigert werden. In den kommenden Jahren ergibt sich auf der Basis der
aktuellen Bestandserwerbe und der laufenden Baumaßnahmen/-projekte ein Anstieg auf über 70,0 Mio. €.
Die wesentlichen Investitionen haben wir Ihnen auf den Seiten 16 und
17 zusammengefasst.
Unter Berücksichtigung der aktuellen demografischen, gesellschaftlichen und volkswirtschaftlichen Aspekte soll sich das Zielportfolio
für die Anlagevermögensbewirtschaftung gemäß den aktuellen
Festlegungen zukünftig wie folgt zusammensetzen:
Baden-Württemberg
Rhein-Main (insbesondere Mainz, Wiesbaden, Frankfurt)
München/Augsburg
Nürnberg/Erlangen
Rhein-Ruhr (insbesondere Köln, Bonn, Düsseldorf)
Hamburg
Sonstige Regionen
50 %
12 %
18 %
6%
5%
6%
3%
Die mit der Umsetzung des Strategiepapiers verfolgten Zielsetzungen
der konsequenten Ausrichtung auf den Unternehmenserfolg,
der Reduzierung der Komplexität des Unternehmensumfeldes,
der Erhöhung der Flexibilität auf Marktveränderungen
sowie das konsequente Aufzeigen und damit die Reduzierung des
unternehmerischen Risikos
werden vor dem Hintergrund der dargestellten umfassenden Investitionen in unser Anlagevermögen weiter an Bedeutung gewinnen.
Die finanziellen, organisatorischen und personellen Voraussetzungen
für die Nutzung weiterer interessanter Marktmöglichkeiten in attrakti-
Die Objekte in Hamburg-Barmbek bilden in 2012/2013
einen Modernisierungsschwerpunkt
ven Wirtschaftsräumen sind aufgrund unserer bewährten und ausgebauten Geschäftsstellenstruktur vorhanden.
Auch der Ausblick auf 2013 bzw. 2014 fällt unter Berücksichtigung der
nachhaltigen Anpassung unserer Geschäftstätigkeit, die vor allem in
der Ausrichtung der Gruppe auf Anlagevermögensinvestitionen zum
Ausdruck kommt, mit Vorsteuerergebnissen in der Größenordnung von
14,0 bzw. 15,0 Mio. € positiv aus. Vor dem Hintergrund der zu erwartenden Entwicklung am Wohnimmobilien-Investmentmarkt gehen wir
davon aus, im Jahr 2013 attraktive und nachhaltige Bestandserwerbe
in der Größenordnung von bis zu 100,0 Mio. € durchführen zu können. Bis zum Stand 30.04.2013 wurde davon ein Volumen von rd.
81,6 Mio. € bereits kaufvertraglich gesichert und dabei unser Zielinvestitionsmarkt in München strategiekonform gestärkt.
Dank
Allen Geschäftspartnern und Freunden der GWG-Gruppe danken Vorstand bzw. Geschäftsleitung und Aufsichtsrat für die intensive und vertrauensvolle Zusammenarbeit, die zur weiteren erfolgreichen Entwicklung der GWG-Gruppe im Geschäftsjahr 2012 geführt hat. Darüber hinaus sprechen wir allen Behörden und Handwerksfirmen, mit denen
die Gesellschaft in geschäftlicher Verbindung stand, unseren Dank aus.
In diesen Dank schließen wir alle Mitarbeiterinnen, Mitarbeiter sowie
Führungskräfte ein, die durch ihren großen Einsatz und ihr nachhaltiges Engagement zum Erfolg unserer Unternehmensgruppe beigetragen haben. Dem Betriebsrat danken wir für die konstruktive und
ergebnisorientierte Zusammenarbeit.
Der Vorstand dankt nicht zuletzt den Aktionären und Gesellschaftern
sowie den Aufsichtsgremien der GWG-Unternehmensgruppe für die
zielführende Zusammenarbeit bei der weiteren Gestaltung der Zukunft Ihrer GWG.
Sollten Sie beim Lesen dieses Geschäftsberichtes Fragen oder Anregungen haben, bitten wir Sie, uns anzusprechen. Vielen Dank.
Der Vorstand und die Geschäftsleitung der GWG-Gruppe
7
Konzernlagebericht 2012
Baden-Württemberg AG
1. Vorbemerkungen
Die GWG-Gruppe hat auch im Jahr 2012 ein sehr zufriedenstellendes betriebswirtschaftliches Ergebnis erzielt. Dies kommt nicht nur
im deutlich gestiegenen Konzernjahresüberschuss von 14,0 Mio. €
bzw. im verbesserten operativen Ergebnis zum Ausdruck, sondern
auch in der Bilanzstruktur. Die in den vergangenen Jahren – auf der
Basis einer nachhaltigen Unternehmensstrategie – eingeleitete Unternehmensentwicklung wurde konsequent fortgeführt und hat sich
erneut positiv ausgewirkt. Die effektive und anhaltende Ausrichtung
der Unternehmensgruppe auf Anlagevermögensinvestitionen (Neubau, Bestandserwerbe sowie nachhaltige Modernisierungstätigkeit)
und wohnungswirtschaftliche Dienstleistungstätigkeit bildet die Basis
für die gute Entwicklung. Die erfolgreiche, überregionale Lösung der
sich aus der Unternehmensstrategie ergebenden operativen Aufgabenstellungen für Instandhaltung/Modernisierung, Vermietung/Verwaltung, aktive Neubautätigkeit und Verkauf im Rahmen von Bauträger- bzw. Privatisierungsmaßnahmen steht dabei im Mittelpunkt.
Es verdient besondere Beachtung, dass diese Entwicklung auch auf
der Grundlage einer dauerhaften Anpassung unserer Geschäftstätigkeit, die vor allem in einem weiteren Ausbau unseres Kerngeschäftsfeldes Wohnen zum Ausdruck kommt, stattgefunden hat. Verbesserte
Ergebnisse in der nachhaltigen Anlagevermögensbewirtschaftung,
der kaufmännischen und technischen Dienstleistungs- sowie Privatisierungstätigkeit haben die sehr positive Geschäftsentwicklung geprägt.
Die zielgerichtete Fortschreibung der festgelegten, nachhaltigen
Wachstumsstrategie im Bereich der Anlagevermögensbewirtschaftung auf rd. 17.000 Wohnungen führt zu einer Verstetigung der Investitionstätigkeit durch Bestandserwerbe bzw. Neubauinvestitionen
innerhalb der GWG-Gruppe.
Als besondere Leistung des Jahres 2012 ist dabei unsere Investitionstätigkeit im Rahmen von Bestandserwerben hervorzuheben.
Mit dem Erwerb eines größeren Wohn- und Geschäftshausareals im
Stuttgarter Westen mit einem Investitionsvolumen von rd.
25,1 Mio. € sowie mehrerer unbebauter Grundstücke für Neubauinvestitionen in der Region Stuttgart stellen wir für die GWG-Gruppe
eine weitere Substanzverbesserung unseres Anlagevermögens sicher
und bilden damit die Basis für eine nachhaltige Tätigkeit im Bereich
der Anlagevermögensbewirtschaftung entsprechend unserer Unternehmensstrategie. Diese Investitionen bilden einschließlich der identifizierten Nachverdichtungs- und Privatisierungspotenziale die
Grundlage für eine nachhaltige, wertorientierte Auslastung aller operativen Geschäftsbereiche.
Das umfangreichste Mietwohnungsneubauvolumen der vergangenen
Jahre innerhalb der GWG-Gruppe mit insgesamt rd. 290 fertiggestellten bzw. 600 im Bau befindlichen Wohnungen zzgl. Gewerbeeinheiten und einem Investitionsvolumen von rd. 187,7 Mio. € an verschiedenen Standorten in der Region Stuttgart wurde planmäßig
8
weiterentwickelt und zielgerichtet fortgesetzt. Im Rahmen unserer
Neubauprojektentwicklungstätigkeit wurde für weitere 360 Wohnungen zzgl. gewerblichen bzw. sonstigen Einheiten mit einem Gesamtvolumen von rd. 90,0 Mio. € der Baubeginn für das Jahr 2013 vorbereitet. Auch unsere weiteren Projektentwicklungen/Nachverdichtungen mit vorgesehenen Baubeginnen in 2013/2014 wurden zielführend bearbeitet. Daneben wird im Jahr 2013 mit dem Bau von rd.
90 Eigentumswohnungen begonnen.
Wichtige Bestandteile unserer positiven Entwicklung im Anlagevermögensbereich sind die aktive Neubau- sowie unsere nachhaltige Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit. Mit dem aktuell im
Bau befindlichen Mietwohnungsneubauvolumen konnten wir dem
allgemeinen Trend des Rückgangs in der Mietwohnbautätigkeit entgegenwirken. Mit unseren bereichsübergreifend zusammengestellten
Personalressourcen im Bereich der Projektentwicklung wird aktuell
ein Projektvolumen betreut, das in der Entwicklung der GWGGruppe einen absoluten Spitzenwert darstellt. Dabei stehen die architektonische Note und die technische Qualität der Projekte in Einklang mit den jeweiligen wirtschaftlichen Anforderungen. Damit
wurde die Grundlage für eine weitere nachhaltige Entwicklung unseres Anlagevermögens durch die kontinuierliche Verjüngung unserer
Immobilienbestände sowie eine Grundauslastung für den Geschäftsbereich Planen + Bauen in 2013 geschaffen. Die positive Entwicklung unserer Bestände unterstützen wir durch eine wertorientierte
Modernisierungstätigkeit. Diese haben wir entsprechend unseren
Planungen mit Investitionsausgaben von rd. 21,7 Mio. € im Geschäftsjahr 2012 fortgeführt.
Die erreichten Ergebnisse zeigen im Bilanzjahr 2012 noch stärker als
in den Vorjahren die Erfolge der parallel zur Geschäftsausweitung
vorgenommenen Umstrukturierung. Vor diesem Hintergrund besteht
die Absicht, die bisher umfassende Betätigung in allen wohnwirtschaftlichen Produkt- und Dienstleistungsbereichen mit einer Fokussierung auf die bisherigen regionalen Betätigungsfelder in großstädtischen Verdichtungsräumen weiterhin erfolgreich fortzuführen.
Stuttgart, Silberburgstraße
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Wie das Vorjahr war auch das Jahr 2012 von der schwelenden Staatsschuldenkrise in Europa und den USA geprägt. Deshalb rechnet die
Europäische Zentralbank auch für 2013 mit einem weiteren Rezessionsjahr in der Eurozone. Deutschland konnte sich aber dank starker
Exporte und guter Binnennachfrage von diesen rezessiven Tendenzen
abkoppeln. Die deutsche Wirtschaft war am Jahresanfang 2012 gut
gestartet, hatte aber im Jahresverlauf wegen der Eurokrise deutlich an
Schwung verloren. Für das IV. Quartal 2012 rechnen die meisten Wirtschaftsforschungsinstitute mit einer Stagnation, viele sogar mit einem
leichten Minus beim Wirtschaftswachstum. Dennoch erwartet die Bundesbank für 2013 ein Wirtschaftswachstum von 0,4 %, während es
2012 mit 1,1 % noch deutlich höher liegen soll.
Die etwas gedämpften wirtschaftlichen Perspektiven schlagen sich
auch in den durchschnittlichen Arbeitslosenzahlen nieder. Im Jahresdurchschnitt gab es 2012 nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit
in Deutschland 2,9 Millionen Arbeitslose, was einer Arbeitslosenquote
von 6,7 % entspricht. Die Arbeitslosenquote für Bayern und BadenWürttemberg beläuft sich zum Jahresende auf 3,6 % bzw. 3,9 %. Im
Jahresdurchschnitt wurde 2012 mit 41,5 Mio. Erwerbstätigen ein
neuer Beschäftigungsrekord erzielt. Auch die Arbeitnehmer profitierten
von der guten Beschäftigungslage, die Reallöhne erhöhten sich um
1 %. Die gute Lage auf dem Arbeitsmarkt führte auch zu einer Abnahme der Empfänger von Arbeitslosengeld II. Für 2013 wird von Experten – trotz der gedämpften wirtschaftlichen Entwicklung – keine
dramatische Veränderung der Beschäftigungssituation erwartet.
Die gute wirtschaftliche Lage Deutschlands führte auch dazu, dass
nach einer Erhebung des Bundesfinanzministeriums bei einer Gesamtbetrachtung der Haushalte von Bund, Ländern, Gemeinden und Sozialversicherung das gesamtstaatliche Maastricht-Defizit 2012 vollständig
abgebaut wird. Die Schuldenstandsquote wird für 2012 auf 81,5 %
des BIP geschätzt und soll bis 2016 auf 73 % des BIP sinken.
Die Verbraucherpreise sind in Deutschland 2012 um durchschnittlich
2,0 % gestiegen. Auch für 2013 erwartet man für Deutschland eine Inflationsrate im Bereich des Zielkorridors der EZB von 2 %. Die Preise
rund ums Wohnen (Mieten, Nebenkosten und Haushaltsenergie) machen mit ca. 30 % den größten Posten im Verbraucherpreisindex aus.
Die Kosten für das „Wohnen“ lagen in Baden-Württemberg von Januar bis November 2012 um durchschnittlich 1,8 % über dem Vorjahresniveau. Die relativ hoch gewichteten Nettomieten stiegen dagegen
nur um 0,9 %. Die Preise für Haushaltsenergie waren dagegen im
Durchschnitt um 5,6 % höher als vor Jahresfrist, dabei waren die
Preise für Heizöl um 9,4 %, für Gas um 5,8 % und für Strom um
2,3 % höher als im Vorjahr.
Nach Feststellung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg
stiegen im IV. Quartal 2012 die Preise für Bauleistungen für den Neubau von Wohngebäuden gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,3 %.
Seit Beginn des Jahres hat sich dabei der Preisanstieg merklich abgeschwächt und sich seit dem III. Quartal 2012 auf dem gesteigerten Niveau stabilisiert. Bei den Rohbauarbeiten für Wohngebäude lag der
Anstieg im IV. Quartal 2012 zum Vorjahresquartal bei 2,1 %. Deutlich
angezogen haben hier insbesondere Klempnerarbeiten (10,6 %) und
Dachdeckerarbeiten (3,9 %). Bei den Ausbauarbeiten zogen die Preise
um 2,4 % an. Eine ähnliche Entwicklung ist auch in den Regionen
Hamburg und München festzustellen.
Im Juli 2012 hat die EZB den Leitzins von 1,0 % auf 0,75 % gesenkt.
Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beflügelt
auch den Immobilienmarkt. Da sich auch langfristige Geldanlagen
kaum noch lohnen, erscheint die Kapitalanlage in Immobilien attraktiv.
Dazu kommt, dass die Finanzierung günstig wie nie zuvor ist. Der Effektivzins für Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit lag Anfang Dezember 2012 nach Angaben der FMH-Finanzberatung bei 2,54 %, ein Jahr
zuvor noch bei 3,24 % und vor fünf Jahren bei 4,92 %. Weil die Notenbanken in den USA und Japan eine Niedrigzinspolitik praktizieren
sowie wegen der wirtschaftlichen Probleme in den europäischen Krisenländern wird erwartet, dass die ausgeprägte Niedrigzinsphase in
den kommenden Jahren anhält.
Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp)
war selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland im dritten Quartal
2012 im Schnitt 4,1 % teurer als ein Jahr zuvor. Die große Nachfrage
nach Immobilien habe vor allem in den Ballungszentren die Preise deutlich nach oben getrieben. Nach einer Veröffentlichung des Deutschen
Mieterbundes fehlen in Deutschland, vor allem in den Großstädten
250.000 Wohnungen. Diese Knappheit führt in den Ballungsräumen zu
steigenden Mietpreisen.
Der positive Konjunkturverlauf führte in den ersten acht Monaten 2012
in Baden-Württemberg zu einer Abnahme der unternehmerischen Insolvenzverfahren gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. 5 %. Mit rd.
1.480 Insolvenzverfahren in den ersten 8 Monaten 2012, waren dies
76 Konkursfälle weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Die
meisten Konkursverfahren entfielen auf den Bereich Handel, der damit
gut ein Fünftel aller zahlungsunfähigen Firmen stellte.
In den ersten acht Monaten 2012 wurden in Baden-Württemberg
8.300 Privatinsolvenzen beantragt, was einer Verminderung um 10 %
gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Damit ging die Zahl der
Privatinsolvenzen zum zweiten Mal in Folge zurück.
Die Einwohnerzahl Bayerns bzw. Baden-Württembergs erreichte 2011
mit 12.596.000 bzw. 10.786.200 Personen jeweils einen neuen
Höchststand. Bayern bzw. Baden-Württemberg verzeichneten 2011 einen Wanderungsgewinn von 2.140 bzw. 41.500 Personen. Für BadenWürttemberg ist dies der höchste Wanderungsgewinn seit 2002. Die
den Statistischen Landesämtern der beiden Bundesländer für das erste
Halbjahr 2012 vorliegenden Zahlen deuten darauf hin, dass sich der
Bevölkerungsanstieg aufgrund verstärkten Zuzugs fortsetzt.
9
Für den Wohnungsmarkt ist die Bevölkerungsentwicklung von untergeordneter Bedeutung. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang die
Anzahl der Haushalte. Gemäß der aktuellen Haushaltsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes wird die Gesamtzahl der Privathaushalte in Deutschland bis 2025 voraussichtlich um rd. eine Million
auf 41 Millionen zunehmen. Bedingt durch eine im Durchschnitt abnehmende Zahl an Haushaltsmitgliedern können die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Anzahl der Haushalte in unterschiedliche
Richtungen verlaufen. Ausgehend vom Basisjahr 2007 wird in BadenWürttemberg eine Steigerung der Anzahl der Haushalte um 10,3 %, in
Bayern um 9,3 % und in Hamburg von 4,1 % erwartet. Die Angaben
für die einzelnen Bundesländer geben nur einen groben Gesamtrahmen
für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ergeben sich deutliche regionale Unterschiede.
tungs- und Modernisierungs- sowie Desinvestitionsstrategie bildet
die Basis für unser aktives Portfoliomanagement zur Verjüngung
der Immobilienbestände der Gruppe mit dem Ziel einer ertragsorientierten Reinvestition der freigesetzten Mittel.
4. Der Geschäftsbereich Planen + Bauen hat neben einer positiven
Wertschöpfung das Ziel, für die Gruppe Neubaumaßnahmen unter
Beachtung von Qualitäts-, Kosten- und Zeitvorgaben zu erstellen.
5. Das umfassende immobilienwirtschaftliche und kaufmännische
Dienstleistungsangebot der WBS Wohnwirtschaftliche Baubetreuungs- und Servicegesellschaft mbH (im Folgenden: „WBS“) stellt
für unsere Kunden und Kapitalanleger eine eigentümerorientierte
und werterhaltende Immobilienverwaltung sicher.
3. Strategische Ausrichtung
Die Tätigkeit in den einzelnen Geschäftsfeldern und Beteiligungsunternehmen steht im Einklang mit unseren weiteren strategischen Grundsätzen:
Die Unternehmensstrategie der GWG-Gruppe wurde vor dem Hintergrund der aktuellen Marktgegebenheiten sowie der vorhandenen finanziellen und personellen Ressourcen im laufenden Geschäftsjahr
zielgerichtet weiterentwickelt. Die strategische Ausrichtung der Unternehmensgruppe auf die Anlagevermögensbewirtschaftung mit einer
aktiven Neubau- und Modernisierungstätigkeit und einem nachhaltigen Portfoliomanagement und wohnungswirtschaftlichen Dienstleistungen wurde konsequent umgesetzt.
1. Einer Konzentration auf unsere wohnwirtschaftlichen Kernkompetenzen,
2. einer klaren regionalen Fokussierung auf wirtschaftsstarke Standorte mit einer positiven Bevölkerungsentwicklung sowie
3. einer optimalen Ausnutzung der bestehenden Unternehmensressourcen (Geschäftsstellenstruktur, Personal etc.).
Die GWG-Gruppe verfolgt dabei das Ziel einer nachhaltigen, renditeorientierten Tätigkeit im wohnwirtschaftlichen Investitions-, Bauträgerund Dienstleistungsmarkt in wirtschaftsstarken Verdichtungsräumen
der Bundesrepublik Deutschland. Die unternehmerische Aufstellung
der GWG-Gruppe im wohnungswirtschaftlichen Markt umfasst dabei
die 5 strategischen Geschäftsfelder:
1. Die wert- und renditeorientierte Anlagevermögensbewirtschaftung
(Wohnen) unter Beachtung sozialer, ökologischer und städtebaulicher Aspekte bildet auch weiterhin das Kerngeschäftsfeld der
GWG-Gruppe. Dabei ist beabsichtigt, den eigenen Wohnungsbestand der Gruppe durch eine aktive Neubau- und Nachverdichtungstätigkeit sowie zielgerichtete Bestandserwerbe bis zum Jahr
2016 auf rd. 17.000 Wohnungen (einschließlich anteiliger Zurechnung der Tochtergesellschaften und der von der R+V angepachteten Immobilienbestände) auszubauen.
2. Die nachhaltige, risikoadjustierte Bauträgertätigkeit an attraktiven,
innerstädtischen Standorten mit den operativen Investitionsgesellschaften BWG Baugesellschaft Württembergischer Genossenschaften mbH (im Folgenden: „BWG“) und VR Hausbau AG dient der
Performanceverbesserung.
3. Die stetige, sozialverträgliche und imagefördernde Privatisierungstätigkeit im Rahmen unserer umwandlungsorientierten Instandhal-
10
Die GWG-Gruppe ist zwischenzeitlich in folgenden Perspektivregionen
mit eigenen, operativen Geschäftsstellen vertreten:
Hamburg
Düsseldorf
Wiesbaden
Heilbronn
Stuttgart
Nürnberg
München
Gemessen an den Umsatzerlösen werden die einzelnen Geschäftsfelder renditeorientiert unter Berücksichtigung der vorhandenen personellen, organisatorischen und finanziellen Ressourcen zukünftig wie
folgt gewichtet:
Wohnen
Bauträgertätigkeit
Privatisierungstätigkeit
Kaufmännische und technische Dienstleitungen
75 %
15 %
5 bis 7 %
3 bis 5 %
Unter Berücksichtigung rechtlicher und steuerlicher Restriktionen stellt sich die aktuelle gesellschaftsrechtliche Struktur der GWG-Gruppe wie folgt dar:
In dieser Struktur hat die GWG eine bestandshaltende Holdingfunktion ohne eigene Mitarbeiter für die Unternehmen der GWG-Gruppe
übernommen. Sämtliche operativen Tätigkeiten der Gruppe werden
innerhalb der WBS gebündelt. Diese erbringt die Dienstleistungen
auf der Basis von Geschäftsbesorgungs- und Dienstleistungsverträgen für alle Unternehmen der Gruppe und für Dritte. Bei der WBS
sind sämtliche Mitarbeiter der GWG-Gruppe angestellt. Die Ergebnisabbildung der einzelnen operativen Geschäftsfelder erfolgt über einen systemintegrierten Betriebsabrechnungsbogen.
Die mit dieser Strategie verfolgten Zielsetzungen eines nachhaltigen,
renditeorientierten Unternehmenswachstums, einer konsequenten
Ausrichtung auf den Unternehmenserfolg, einer Erhöhung der Flexibilität bei Marktveränderungen sowie das stetige Aufzeigen und damit die Reduzierung des unternehmerischen Risikos wurden zielgerichtet innerhalb der Aufbau- und Ablauforganisation der Unternehmensgruppe umgesetzt.
Die neue Unternehmensstruktur erzielt durch eine nahezu konsequente Trennung von operativen und investiven Tätigkeiten eine
deutliche Komplexitätsreduzierung. Die Ergebnisbeiträge der operativen Geschäftsfelder können über eine Spartenrechnung und einen
Betriebsabrechnungsbogen aufgezeigt werden. In den investiv tätigen Unternehmen sollen Deckungsbeitragsrechnungen die Ergebnisse in den investiven Geschäftsfeldern abbilden.
11
4. Lage der GWG-Gruppe
Im Geschäftsjahr 2012 erzielte die GWG-Gruppe mit 14,0 Mio. € einen Konzernjahresüberschuss der um rd. 7,5 % über dem Vorjahresergebnis und deutlich über den ursprünglichen Planungen und Erwartungen liegt. Der Konzernbilanzgewinn beträgt 18,3 Mio. € (Vorjahr 17,8 Mio. €).
Das erzielte Jahresergebnis ist unter Berücksichtigung der im Konzernabschluss enthaltenen Entwicklungen als sehr zufriedenstellend
zu bezeichnen. Das operative Ergebnis liegt insgesamt um rd. 10 %
über unseren Planungen und Erwartungen zu Beginn des Geschäftsjahres und ist damit Bestätigung für eine grundsätzlich positive Entwicklung der gesamten Unternehmensgruppe. Vor dem Hintergrund
der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung befindet sich die Unternehmensgruppe in den Geschäftsfeldern Anlagevermögensbewirtschaftung und Bauträger-/Privatisierungstätigkeit sowie kaufmännische
und technische Dienstleistungstätigkeit auf einem stetigen Wachstumspfad. Insbesondere der Kernbereich der GWG-Gruppe – der Geschäftsbereich Wohnen – hat sich weiterhin sehr positiv entwickelt
und auch in der Privatisierungstätigkeit konnten die ambitionierten
Jahresziele deutlich übertroffen werden.
Die Vermögens- und Kapitalstruktur der GWG-Gruppe stellt sich im Mehrjahresvergleich wie folgt dar:
Vermögensstruktur
2012 T€
%
2011 T€
%
2010 T€
%
Anlagevermögen
721.807
91,6
674.924
91,9
572.712
88,9
Verkaufsgrundstücke
4.279
0,5
7.055
1,0
24.967
3,9
Forderungen aus dem
Verkauf von Grdst.
2.741
0,4
2.454
0,3
2.702
0,4
Unfertige Leistungen
26.347
3,3
24.287
3,3
23.914
3,7
Flüssige Mittel
18.703
2,4
11.732
1,6
7.905
1,2
2.722
0,3
5.044
0,7
2.729
0,5
Rechnungsabgrenzung
2
0,0
2
0,0
2
0,0
Aktive Latente Steuern
11.393
1,5
8.905
1,2
9.171
1,4
Gesamtvermögen
787.994
100,0
734.403
100,0
644.102
100,0
Kapitalstruktur
2012 T€
%
2011 T€
%
2010 T€
%
Eigenkapital
218.010
27,7
207.003
28,2
195.499
30,4
14.974
1,9
17.585
2,4
19.248
3,0
gegenüber Kreditinstituten
438.488
55,6
392.986
53,5
332.279
51,6
Sonstige
115.922
14,7
116.231
15,8
96.569
15,0
600
0,1
598
0,1
507
0,0
787.994
100,0
734.403
100,0
644.102
100,0
Umlaufvermögen
Sonstiges
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Rechnungsabgrenzung
Gesamtvermögen
12
Die Bilanzsumme des Konzerns ist im Jahr 2012 erneut um rd. 7,3 %
auf 788,0 Mio. € gewachsen. Dabei hat sich entsprechend unserer
strategischen Zielsetzungen ein Anlagevermögensanstieg um rd.
46,9 Mio. € ergeben. Dies ist insbesondere auf die im Sachanlagevermögen getätigten Investitionen in Höhe von 70,4 Mio. € zurückzuführen, die deutlich über den Abschreibungen von 14,4 Mio. €
und den Verkaufsabgängen im Rahmen der Privatisierungstätigkeit
liegen. Die Vermögensseite des Konzerns wird damit nachhaltig vom
Anlagevermögen geprägt (Anlagevermögensquote 91,6 %).
Die Entwicklung der Bilanzsumme und insbesondere des Sachanlagevermögens geht mit den gesetzten Konzernzielen einher, die eine
deutliche Ausrichtung auf die Anlagevermögensbewirtschaftung bei
der Muttergesellschaft und den investiven Tochtergesellschaften vorsehen. Die mit insgesamt 650,0 Mio. € bilanzierten Sachanlagen in
Grundstücken mit Wohn- und anderen Bauten bedeuten bei einer
Gesamtwohn-/-nutzfläche von 616.167 m² eine Vermögensbilanzierung von 1.054,98 € (Vorjahr 984,59 €) je m² Wohn-/Nutzfläche
inkl. Parkierung.
Die Strategieanpassung sowie die Vertriebserfolge im Bereich der
Bauträgertätigkeit führten im Jahr 2012 grundsätzlich zu einer Desinvestition. Nachdem im Vorjahr noch 4,5 Mio. € für Neubaumaßnahmen unter den zum Verkauf bestimmten Grundstücken ausgewiesen wurden, hat sich dieser Wert auf 1,9 Mio. € reduziert. Außerdem verringerte sich das Vorfinanzierungsvolumen im Bauträgergeschäft von 4,3 Mio. € auf 1,9 Mio. €.
Bei den „Grundstücken mit fertigen Bauten“ werden mit rd.
2,3 Mio. € (Vorjahr 2,5 Mio. €) zur Privatisierung erworbene Mietwohnungen ausgewiesen.
Zu den zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzinstrumenten zählen
auf der Aktivseite im Wesentlichen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie liquide Mittel. Ausfallrisiken bei finanziellen
Vermögenswerten wurden durch entsprechende Wertberichtigungen
berücksichtigt.
Vor dem Hintergrund der vorgesehenen Investitionen in Neubaumaßnahmen und Bestandserwerbe weist die GWG-Gruppe zum Jahresende frei verfügbare liquide Mittel mit 18,7 Mio. € aus. Darüber
hinaus stehen freie Kreditlinien bzw. Forwarddarlehen in einer Größenordnung von 150,0 Mio. € zur Verfügung.
Auf der Passivseite hat sich das Konzerneigenkapital durch das erzielte Jahresergebnis – unter Berücksichtigung einer Dividendenausschüttung von 23,5 % (auf das gezeichnete Kapital) für das Vorjahr
– um 11,0 Mio. € auf 218,0 Mio. € erhöht. Die Eigenkapitalquote
liegt aufgrund des deutlichen Bilanzsummenwachstums bei rd.
27,7 % und kann damit im Branchenvergleich als überdurchschnittlich bezeichnet werden.
Die Entwicklung des verzinslichen Finanzierungssaldos der Gruppe
verlief mit einer Erhöhung um rd. 42,3 Mio. € plan- und erwartungsgemäß und kann unter Berücksichtigung der umfassenden Anlagevermögensinvestitionen überzeugen. Es kann damit festgestellt werden, dass der wesentliche Teil der Investitionen aus eigener Kraft
über den nachhaltigen Cashflow aus der Anlagevermögensbewirtschaftung, ergänzt um Einnahmen aus der Privatisierungstätigkeit,
finanziert wurde. Dies ist ein weiterer Beweis für die erfolgreiche und
zukunftsgerichtete Tätigkeit der Gruppe. In der Gesamtbetrachtung
der Kapitalseite ist die Finanzierung der Bilanzsumme mit 29,6 %
durch Eigenkapital und Rückstellungen sowie 70,4 % durch Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten als ausgewogen zu bezeichnen.
In der Gewinn- und Verlustrechnung haben sich konsolidierte Umsatzerlöse von 89,4 Mio. € ergeben. Dabei steht dem strategiekonform reduzierten Ausbuchungsvolumen bei den Verkaufsgrundstücken eine deutliche Erhöhung der Umsatzerlöse aus dem Geschäftsfeld Wohnen gegenüber. Die im Rahmen der Bauträgertätigkeit erzielten Deckungsbeiträge liegen insgesamt im Rahmen unserer
Planungen und Erwartungen.
Dabei ergibt sich in den einzelnen Unternehmensbereichen folgende
Entwicklung:
Umsatzerlöse
Hausbewirtschaftung
2012 T
2011 T
2010 T
%-Anteil
2012
81.351
77.253
72.379
91,0
Verkauf von
Grundstücken
4.018
20.969
12.520
4,5
Betreuungstätigkeit
3.750
3.303
2.956
4,2
andere Lieferungen
und Leistungen
240
571
282
0,3
89.359
102.096
88.137
Gesamtumsatz
100,0
Die in den einzelnen Unternehmensbereichen erzielten Deckungsbeiträge bzw. Veränderungen bei den Umsatzerlösen lagen im Rahmen
der Planungen.
In den gestiegenen Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung
spiegelt sich die weiterhin positive Entwicklung in der Anlagevermögensbewirtschaftung bzw. in den unternehmerischen Pachtverträgen
wider. Mit rd. 52,4 Mio. € haben sich die Jahresnettomieteinnahmen
gegenüber dem Vorjahr (49,2 Mio. €) um rd. 6,6 % erhöht. Die
Mieterlöse haben sich insbesondere durch die erworbene Wohnanlage sowie durch Neubezüge und aufgrund von Mietanpassungen
bzw. Vollauswirkungen von im Vorjahr erworbenen Beständen erhöht. Dieser Anstieg wurde teilweise kompensiert durch die Veräußerung von Privatisierungswohnungen. Bedingt durch die Vollauswirkungen der Neubezüge sowie der Bestandserwerbe erwarten wir für
13
nisierungstätigkeit – unter Einbezug der Tätigkeit in den ersten drei
Monaten des Folgejahres – auf 23,1 Mio. € (Vorjahr 15,0 Mio. €)
signifikant zu erhöhen. Trotz unserer nachhaltigen Instandhaltungsund Modernisierungstätigkeit in den vergangenen Jahren haben wir
unsere Zuführungen zu den Vorsorgepositionen für Instandhaltung
fortgesetzt. Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung in Höhe von
3,3 Mio. € betreffen insbesondere in den nächsten Jahren anstehende mieternahe Modernisierungsmaßnahmen (wie z. B. Bad- und
Balkonsanierungen, Verbesserung der Elektroinstallationen, Erneuerung Wohnungseingangstüren etc.). Die mit einer nachhaltigen Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie einhergehende Verbesserung der Mietwohnungsqualität führt zu einer Steigerung der Vermietbarkeit zu höheren Preisen und damit zu einer Erhöhung des
Unternehmenswertes. Dies hat die GWG-Gruppe in den vergangenen
Jahren eindrucksvoll bewiesen.
Beim Personal- und Sachaufwand ergibt sich folgende Entwicklung:
Aufwandspositionen
Stuttgart-Bad Cannstatt, Daimler-Siedlung
Neubau Kita
das laufende Jahr 2013 innerhalb der GWG-Gruppe eine weitere Erhöhung der Mieteinnahmen.
Die Deckungsbeiträge aus der Privatisierungstätigkeit im Rahmen der
umwandlungsorientierten Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie entwickelten sich wie folgt:
Deckungsbeitrag
9.373,5
2011 T
13.719,5
2010 T
6.907
6.677
6.548
Soziale Abgaben und
Aufwendungen für
Altersversorgung
1.266
1.446
1.505
3.490
3.684
2.955
11.663
11.807
Sonstige betriebliche
Aufwendungen
(ohne Rückstellungszuführung
Bauinstandhaltung u.a.)
11.008
2010 T
4.705,0
Die Erträge aus der Privatisierungstätigkeit im Rahmen der umwandlungsorientierten Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie liegen im Geschäftsjahr bei 9,4 Mio. €. Durch die Erfolge der im Jahr
2011 umgestellten Vertriebsstrategie stellen sie eine nachhaltige Ertragsposition innerhalb der Gruppe dar. Die Privatisierungsstrategie
sieht eine ertragsorientierte Reinvestition der freigesetzten Mittel vor
und bildet hierdurch eine wesentliche Grundlage für die zukünftige
Unternehmensentwicklung. Außerdem bildet diese Form des aktiven
Portfoliomanagement die wesentliche Grundlage für die „Verjüngung“ der Wohnungsbestände innerhalb der GWG-Gruppe. Ein beachtlicher Umfang der Überschüsse resultiert bereits aus der Veräußerung von in den vergangenen Jahren zur Privatisierung erworbenen Immobilienbeständen z.B. in Tübingen und im Rhein-Main-Gebiet.
Die nachhaltig gesteigerte Unternehmensleistung im Geschäftsfeld
Wohnen haben wir genutzt, um unsere Instandhaltungs- und Moder-
14
2011 T
Löhne und Gehälter
Summe
2012 T
2012 T
Der Gesamtwert liegt deutlich unter unseren Planwerten und kann
unter Berücksichtigung der deutlichen Ausweitung der Geschäftstätigkeit in den vergangenen Jahren als sehr zufriedenstellend bezeichnet werden. Diese Entwicklung weist nach, dass Teile der Geschäftsausweitung durch Effizienz- und Produktivitätssteigerungen in unseren Systemen realisiert wurden.
Aufgrund der außerordentlich hohen Sach- und Finanzinvestitionen
in den letzten Jahren hat sich der operative Zinssaldo auf rd. 16,8
Mio. € leicht erhöht. Daneben sind die Jahresabschlüsse der BWG
und VR Hausbau AG zwischenzeitlich vom Aufbau eines eigenen Anlagevermögens geprägt. Die Finanzierungskosten dieser Ausweitungsinvestitionen belasten in 2012 das Finanzergebnis, während
die zusätzlichen Mieteinnahmen erst ab dem Jahr 2013 vollumfänglich ertragswirksam werden. Aufgrund der aktuellen Zinsentwicklung
sowie der umfangreichen Investitionen gehen wir mittelfristig grundsätzlich von einem Anstieg des operativen Zinssaldos aus. Ein nennenswertes Zinsänderungsrisiko besteht derzeit nicht.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betreffen mit T€ 779,7 laufende Ertragssteuerzahlungen sowie mit T€ 2.488,6 Erträge aus la-
tenten Steuern. Die Beträge weißen nach, dass die in den vergangenen Jahren verfolgte Steuerstrategie zielführend war.
Unter Berücksichtigung der genannten Faktoren ergibt sich ein Konzernjahresüberschuss von 14,0 Mio. €. Die Unternehmensgruppe
konnte damit ihr operatives Ergebnis vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen auf hohem Niveau um rd. 10 %
steigern. Diese nachhaltige, wertorientierte Umsatz- und Ertragssteigerung wurde durch eine positive Entwicklung in nahezu allen operativen Geschäftsfeldern und Beteiligungsunternehmen erreicht. Insbesondere die Geschäftsfelder Anlagevermögensbewirtschaftung
und Privatisierungstätigkeit haben zu einer nachhaltigen Ertragsstei-
gerung beigetragen. Daneben haben sich die technischen und wohnwirtschaftlichen Dienstleistungen stabil entwickelt. Die operative Eigenkapitalrentabilität von 6,4 % sowie der erzielte Cashflow von
26,1 Mio. € können ebenfalls als zufriedenstellend bezeichnet werden und liegen innerhalb des strategischen Zielkorridors. Die breite
unternehmerische Aufstellung der GWG-Gruppe im wohnungswirtschaftlichen Markt mit den Geschäftsfeldern Anlagevermögensbewirtschaftung, Privatisierung, Bauträger-, Projektentwicklungs- und
Dienstleistungstätigkeit sowie technische Architekten- und Bauherrenleistungen hat sich damit als nachhaltig und richtig erwiesen.
Dies spiegelt sich auch in den folgenden Kennzahlen wider:
2008
*1
2009
*2
2010
2011
2012
Umsatzerlöse
T€
78.200,6
78.955,3
88.137,0
102.096,1
89.358,9
Jahresüberschuss
T€
9.884,5
10.459,2
10.434,1
13.050,7
14.005,1
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
T€
11.410,8
12.496,0
11.288,7
16.255,1
14.721,2
*1
Veräußerung eigener Aktien
*2
ohne Einmalaufwand aus der Auslagerung von Pensionsrückstellungen
Die weiteren finanziellen Kennzahlen – Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit 51,8 Mio. € und Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit
39,9 Mio. € – spiegeln unter anderem die nachhaltige Investitionstätigkeit der GWG-Gruppe im vergangenen Geschäftsjahr wider.
vorher
nachher
Modernisierung in Nürnberg, Wilhelm-Späth-Straße
vorher
nachher
Modernisierung in München, Zschokkestraße
15
Akquisitionen 2012/2013
Erwerb von Wohn- und Geschäftsgebäuden
in Stuttgart, Schwabstraße
Es handelt sich dabei um zwei gemischt genutzte Immobilien sowie
einem wohnwirtschaftlich genutzten Gebäude mit Kindertagesstätte,
welche in zwei Abschnitten in den Jahren 1995 und 2000 erbaut
wurden.
Mit einer Wohn- und Nutzfläche von rd. 7.850 m² können die Immobilien 31 Wohnungen, 18 Büro-und Praxiseinheiten, 7 Einzelhandelsund Gastronomieflächen sowie eine Kindertagesstätte mit rd. 310
m² Nutzfläche aufweisen. Insgesamt stehen 255 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung.
Erwerb eines Immobilienportfolios in München
Seit dem Geschäftsjahr 2005 ist die GWG-Gruppe in der bayrischen Landeshauptstadt tätig. Mit Besitzübergabe zum 1. Mai 2013 hat die
GWG-Gruppe einen Münchner Wohnungsbestand erworben. Der öffentlich geförderte Wohnungsbestand umfasst insgesamt 574 Wohn- und
Gewerbeeinheiten. Die Jahressollmiete beträgt rd. 2,7 Mio. €.
München-Freimann, Carl-Orff-Bogen 6–34, 44–48, 78
Bei der im Jahr 1988 errichteten Wohnanlage handelt es sich um insgesamt vier- bzw. fünfgeschossige verbundene Wohngebäude mit
insgesamt 181 Wohneinheiten und 139 Stellplätzen. Die Wohnfläche
beträgt 12.121 m².
16
München-Freimann, Carl-Orff-Bogen 17–33,
Werner-Egk-Bogen 38
Bei dieser im Jahre 1989 errichteten Wohnanlage handelt es sich um
vier- bzw. fünfgeschossige Wohnblöcke mit insgesamt 114 Wohneinheiten und 101 Stellplätzen. Die Wohnfläche beträgt 7.870 m².
Akquisitionen 2012/2013
München-Freimann,
Karl-Amadeus-Hartmann-Weg 26, 34
Das im Jahr 1989/1990 errichtete 3-geschossige Wohngebäude umfasst 30 Wohneinheiten. Die Wohnfläche beträgt 1.958 m². Darüber
hinaus verfügt das Objekt über eine Tiefgarage, welche 30 Tiefgaragenstellplätze vorweisen kann.
München-Daglfing, Feldkirchner Str. 2–12,
Rennbahnstr. 14–24
In unmittelbarer Nähe zur Trabrennbahn Daglfing wurden im Jahr
2001 insgesamt 48 Wohneinheiten (3 Vollgeschosse) nebst 25 Reihenhäusern sowie 59 Tiefgaragenstellplätze errichtet. Mit einer Wohnfläche von rd. 97,5 m² zeugen die Grundrisse der Reihenhäuser von optimaler Platzausnutzung bei hohem Wohnkomfort. Die Wohnfläche umfasst dabei 5.401 m².
München-Riem, Lehrer-Wirth-Str. 15–21 (Galeriahaus)
Die Wohnanlage wurde 1999 fertiggestellt. Der architektonische Grundgedanke des Galeriahauses folgt einer neuen Form im geförderten Mietwohnungsbau: Die urbane, freiraumbezogene und individuelle Wohnqualität prägt die 174 Wohnungen. Die Wohnfläche umfasst dabei
12.064 m². Die Bewohnerinnen und Bewohner finden einen hellen, offenen und freundlichen Wohnungsbau mit viel Raum für das Miteinander.
Das Galeriahaus wurde im Jahr 2005 mit dem Ehrenpreis für guten Wohnungsbau in der Landeshauptstadt München ausgezeichnet. „Das Galeriahaus ist ein gelungenes Beispiel für eine Wohnform, die das Zusammenleben vieler Menschen verschiedener Herkunft auf begrenztem
Raum positiv beinflusst.“, so die Jury.
17
5. Geschäftsverlauf
5.1. Anlagevermögensbewirtschaftung
(Geschäftsfeld Wohnen)
Im Geschäftsjahr 2012 konnten wir unsere formulierte Geschäftspolitik der Desinvestition über mieterfreundliche Privatisierung und der
Bestandsverstärkung über die Integration von Neubauten und Ankäufen innerhalb der GWG-Gruppe erfolgreich fortsetzen. Zum Stand
31.12.2012 beläuft sich die gesamte vermietbare Fläche innerhalb
der GWG-Gruppe auf 616.167 m². Gegenüber dem Jahresbeginn
2012 bedeutet dies eine Erhöhung um 2.259 m². Insgesamt bewirtschaftet die Unternehmensgruppe 8.795 eigene Wohnungen und
269 Gewerbeeinheiten. Zusätzlich werden 22 aufgrund Privatisierungs- und Projektentwicklungsabsicht im Umlaufvermögen ausgewiesene Einheiten bewirtschaftet.
Im Geschäftsjahr standen der planmäßigen Desinvestition bei Bestandsmietwohnungen über unsere Privatisierungstätigkeit eine umfangreiche Neubaumietwohnungstätigkeit sowie umfassende Immobilienerwerbe gegenüber. Mit einem Investitionsvolumen von rd. 72
Mio. € innerhalb der GWG-Gruppe haben wir entsprechend unseren
strategischen Zielsetzungen die Anlagevermögensbewirtschaftung
nachhaltig gestärkt.
Im Berichtsjahr hat sich die Konzern-Nettosollmiete um 6,6 % auf
52,4 Mio. € gesteigert. Dabei zeigt sich für die einzelnen Gesellschaften wie auch für den Konzern, dass die Planzahlen erreicht werden konnten. Für unsere Wohnanlagen können wir eine stabile
Nachfrage bei budgetkonformen Leerstandsraten konstatieren. Aufgrund der Lage unserer Wohnungen in prosperierenden Wirtschaftsräumen können wir über eine sehr zufriedenstellende Entwicklung
bei den Vermietungspreisen berichten. Die durchschnittliche Sollmiete je m² Wohn-/Nutzfläche konnte im Geschäftsjahr von 6,85 €
auf 7,17 € (4,7 %) gesteigert werden.
Bewirtschaftete Immobilienbestände der GWG-Gruppe (einschließlich unternehmerische Pachtverträge – Stand: 31.12.2012)
Baden-Württemberg
Bayern *
Rhein-Main
Rhein-Ruhr
Hamburg
Sonstige Standorte
Summe
Wohneinheiten
Fläche in m²
Gewerbeeinheiten
Fläche in m²
% bezogen auf Fläche
5.316
3.435
1.334
1.034
766
303
366.758
188.977
80.691
75.168
40.710
20.335
218
32
36
12
0
8
60.569
4.768
5.883
1.500
0
1.414
50,5
22,9
10,2
9,0
4,8
2,6
12.188
772.639
306
74.134
100,0
* einschließlich anteilige Berücksichtigung von Tochtergesellschaften
Im Jahr 2012 wurden folgende Neubau-/Sanierungsmaßnahmen erfolgreich in die Anlagevermögensbewirtschaftung der Gruppe integriert:
1.
2.
3.
4.
Stuttgart-Zazenhausen, 29 Mietwohnungen (Bauherr GWG)
Künzelsau, 16 Mietwohnungen (Bauherr GWG ImmoInvest)
München-Aubing, 46 Mietwohnungen (Bauherr VR Hausbau AG)
Neckarsulm, 21 Mietwohnungen (Bauherr GWG 2. Wohn
GmbH & Co. KG)
5. Böblingen-Flugfeld, 177 Mietwohnungen + gewerbliche Flächen
(Bauherr GWG)
18
Folgende Bestandszugänge im Geschäftsjahr 2012 haben die Geschäftsausweitung geprägt:
Wohn- und Geschäftshaus in Stuttgart-West, Schwabstraße 55
bis 61 mit einem Investitionsvolumen von rd. 25,0 Mio. €.
Die erworbenen Wohnimmobilienbestände bieten Chancen für eine
unternehmerische Immobilienbewirtschaftung (einschließlich Nachverdichtungs-, Neubau- und Privatisierungstätigkeit) entsprechend
den Zielsetzungen der GWG-Gruppe.
München-Aubing, Giechstraße
Townhouse in Aubing
Aktuell befinden sich folgende Neubaumietobjekte im Bau:
Standort
Projektumfang
GWG
rd. 270 Mietwohnungen und
6.400 m2 gewerbliche Flächen, 1 Kita
GWG
63 Mietwohnungen
GWG
GWG
WBS
Stuttgart-Bad Cannstatt, „Hallschlag“
Daimler-Siedlung, 1. BA
Gesamtvolumen
593 Mietwohnungen
und 4 Kitas
Im Geschäftsjahr 2013 steht bei der GWG-Gruppe die Fortsetzung der erfolgreichen Nachverdichtungstätigkeit im Mittelpunkt. Die Projekte in
Stuttgart wurden planungsrechtlich zielgerichtet weiterentwickelt.
19
Darüber hinaus befinden sich folgende Mietwohnprojekte in der abschließenden Entwicklungsphase und werden für einen Baubeginn 2013
vorbereitet:
Standort
Projektumfang
GWG
Remseck-Pattonville,
GWG
196 Mietwohnungen
GWG
Stuttgart, Baur-Areal
40 Appartements, 1 Begegnungsstätte
GWG
Denkendorf
43 Mietwohnungen
GWG
Kornwestheim, Holzgrundareal
45 Mietwohnungen,
388 Mietwohnungen, 3.200 m2 gewerbliche Flächen
sowie 1 Begegnungsstätte etc.
Gesamtvolumen
Weitere Projekte befinden sich in den Leistungsphasen 1 und 2 im
Rahmen der Projektentwicklungstätigkeit. Damit wird im Bereich
„Neubauprojekte Miete“ mit den bereichsübergreifenden Personalressourcen aktuell ein Volumen betreut, das in der Entwicklung der
GWG-Gruppe einen absoluten Spitzenwert darstellt. Dabei stehen
die architektonische Note und die technische Qualität der Projekte in
Einklang mit den jeweiligen wirtschaftlichen Anforderungen.
Im Jahr 2012 stand die Prüfung weiterer Akquisitionsobjekte (Bestandsgebäude) und Beteiligungen im Mittelpunkt unserer Tätigkeit.
Im Fokus stehen dabei auch größere Portfolios, besonders in unseren
bisherigen Stammregionen und Berlin. Wir gehen davon aus, dass
wir im I. Halbjahr 2013 weitere Mietobjekte bzw. Beteiligungen in
den von uns als nachhaltige Immobilienstandorte identifizierten Regionen erwerben können. Hierzu wurden im I. Quartal 2013 Kaufbzw. Optionsverträge über insgesamt 691 Wohneinheiten in München geschlossen. Mit den vorgenannten Maßnahmen stellen wir
eine weitere Substanzverbesserung unseres Anlagevermögens sicher.
Unter Berücksichtigung der aktuellen demographischen, gesellschaftlichen und volkswirtschaftlichen Aspekte soll sich das Zielportfolio für die Anlagevermögensbewirtschaftung der
GWG-Gruppe zukünftig wie folgt zusammensetzen:
Baden-Württemberg
München/Augsburg
Nürnberg/Erlangen
Hamburg
Sonstige Regionen
20
50 %
12 %
18 %
6%
5%
6%
3%
Zusammensetzung Anlagevermögensbewirtschaftung
Nürnberg/Erlangen
6%
Sonstige
3%
Hamburg
6%
Baden-Württemberg
50%
München/Augsburg
18%
Rhein-Ruhr
5%
Rhein-Main
12%
Die Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit haben wir in
2012 planmäßig mit einem Gesamtwert von ca. 23,1 Mio. € (einschließlich Rückstellung 1–3 Monate) fortgeführt. Vor dem Hintergrund des positiven Geschäftsverlaufes wurde das Modernisierungsbudget deutlich erhöht.
In unserer Münchener Beteiligungsgesellschaft der Heimag-Gruppe
befindet sich aktuell folgende Maßnahme im Bau:
Ort
Projekt
München-Blumenau, Krokusstraße
26 Mietwohnungen
(Aufstockung)
Die umgesetzten Maßnahmen zur Steigerung der Vermietungsleistung weisen weiterhin einen positiven Verlauf auf. Dabei schaffen die
erfolgsbezogenen Vergütungsteile einen permanenten Anreiz zur
kontinuierlichen Steigerung der Mitarbeiterleistung. Die unternehmerischen Zielvorgaben des Rückgangs der Leerstandsquote und einer
Verkürzung der Wiedervermietungszeiten sind damit messbar einge-
treten. Die unternehmerische Betreuung der Immobilien in regionalen Geschäftsstellen schafft einen hohen Identifikationsgrad zwischen Mitarbeitern und Mietern. Die Arbeitsprozesse lassen sich so
optimal auf die jeweiligen Wohnanlagen und Bestandsportfolien
ausrichten. Dabei sind wir an Immobilienstandorten mit umfangreichem Bestand, wie zum Beispiel Stuttgart, durch mehrere Geschäftsstellen vertreten, welche über eine Filialstruktur eindeutige Ergebnisund Leistungsorientierung und dafür geeignete Vergütungssysteme
zulassen. Dieser Weg wird schrittweise fortgeführt und unmittelbar
bei größeren Projektentwicklungen in die Phase der Realisierung eingebunden.
5.2. Bauträgerbereich
Eigentumswohnungen: Stuttgart, Hölderlinstraße
Das Geschäftsjahr 2012 verzeichnete im Segment Bauträgerbereich
eine nach wie vor anhaltend gute Nachfrage, die von der Angebotsseite nicht in allen Standorten in vollem Umfang bedient werden
konnte. Insbesondere die langen benötigten Zeiträume zur Projektentwicklung im Neubausektor führten zu einem knappen Angebot
am Markt.
Innerhalb der GWG-Gruppe konnte im Bauträgerbereich ein Vertriebsumsatz im Geschäftsjahr von rd. 13,3 Mio. € (Vorjahr 4,5 Mio. €)
erzielt werden. Mit 36 verkauften Einheiten und einem Volumen von
rd. 12,25 Mio. € lag dabei der Schwerpunkt auf der neuen Bauträgermaßnahme Postdörfle Stuttgart-Stadtmitte 3. BA. Bei diesem Projekt sind somit kurz vor Baubeginn nur noch 2 Wohneinheiten unverkauft.
Im Bereich der BWG ist anzumerken, dass durch den Verkauf der
letzten Einheit im Bereich Sachsenheim, Bahnhofstraße auch dieses
Projekt nunmehr Vertriebsseits zum Abschluss gebracht werden
konnte.
Um die derzeit noch gute Nachfrage im Bauträgerbereich auch weiterhin bedienen zu können, werden hier verschiedene Projekte derzeit weiterentwickelt. Im kommenden Jahr soll im Bauträgerbereich
mit folgenden Bauträgerprojekten begonnen werden:
Eigentumswohnungen: Böblingen, Spielbergstraße
Standort
Projektumfang
GWG
Stuttgart, Postdörfle, 3. BA
46 Eigentumswohnungen
GWG
Böblingen, Spielbergstraße
Gesamtvolumen
21
5.3. Privatisierungstätigkeit
5.4. Dienstleistungsbereich
Im Geschäftsjahr konnte neuerlich ein starkes Interesse sowohl auf
dem Bauträger- als auch auf dem Privatisierungsmarkt verzeichnet
werden. Günstige Finanzierungskonditionen, aber auch die weiterhin
spürbare Verunsicherung über den Fortgang der Schuldenkrise tragen ihren Teil zu dieser Entwicklung bei. Ein weiterer Aspekt ist der
von Interessenten oftmals wahr genommene Mangel bzw. das
schwindende Vertrauen in andere Anlagemöglichkeiten, was zusätzlich die Nachfrage treibt.
Der Umsatz im Dienstleistungsbereich hat sich erwartungsgemäß
entwickelt. Die Gesamterlöse aus der WEG-Verwaltung liegen bei rd.
1,0 Mio. €.
Die Entwicklung im Geschäftsbereich Privatisierungstätigkeit konnte
unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung auch im Geschäftsjahr 2012 erfolgreich gestaltet werden. In der Einzelwohnungsprivatisierung konnten innerhalb der GWG-Gruppe im Geschäftsjahr 150 Bestandswohnungen (Vorjahr: 107 Wohnungen) sowie eine Gewerbeeinheit zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von rd.
15,9 Mio. € veräußert werden. Dabei handelt es sich um Einzelverkäufe im Rahmen unserer Desinvestitionsstrategie. Das Verkaufsvolumen lag damit um rd. 37 % über dem Vorjahresniveau. Alle Einzelverkäufe wurden aus dem bereits anprivatisierten Wohnungsbestand
generiert. Neue Wohnanlagen wurden im Geschäftsjahr bewusst
nicht in die Privatisierungstätigkeit aufgenommen. Weitere Verkäufe
betreffen Wohneinheiten die in früheren Jahren als Restanten aus
Bauträgermaßnahmen in das Anlagevermögen übernommen worden
sind. Positiv ist zu vermerken, dass zum einen in einigen Fällen mehrere Wohneinheiten an einzelne Kapitalanleger veräußert werden
konnten und zum anderen es gelungen ist, beim Privatisierungsobjekt Terrotstraße in Stuttgart-Bad Cannstatt die letzten Einheiten zu
veräußern und somit die Privatisierung erfolgreich zum Abschluss gebracht wurde.
Daneben wurden verschiedene Blockverkäufe an Kapitalanleger bzw.
andere Erwerber mit einem Volumen von rd. 2,0 Mio. € (40 Wohnungen) realisiert.
Im Rahmen des Dienstleistungsvertrags für die R+V Versicherung AG
konnten im Geschäftsjahr als Dienstleistung drei Wohnungen mit einem Volumen von T€ 404,0 verkauft werden.
Insgesamt wurde damit bei der Privatisierungstätigkeit ein sehr gutes
Gesamtvertriebsvolumen von 18,3 Mio. € erzielt. Wobei insbesondere das III. und das IV. Quartal des Geschäftsjahres 2012 als außergewöhnlich zu bezeichnen sind.
In diesem Segment bearbeitet die GWG-Gruppe zum Stand
31.12.2012 die Verwaltung von rd. 4.750 Eigentumswohnungen zuzüglich Garagen. Wir gehen weiter davon aus, dass die nachhaltige
Entwicklung dieses Geschäftsfeldes an den Standorten Stuttgart,
Heilbronn, Wiesbaden und München richtig und sinnvoll ist. Dabei
spielt auch die zunehmende Nachfrage von Kapitalanlegern nach
kompetenter und werterhaltender Immobilienverwaltung eine entscheidende Rolle. Im Rahmen von strategischen Anpassungen gilt es,
die Aufwands- und Ertragsrelationen in diesem Geschäftsfeld weiter
zu optimieren.
Der erzielte Deckungsbeitrag in der Größenordnung von 12,5 %
kann im Branchenvergleich überzeugen. Die nachhaltige Entwicklung
dieses Geschäftsfeldes an den Standorten Stuttgart, Heilbronn und
Wiesbaden ist uns auch im Geschäftsjahr 2012 gelungen.
Die strategiekonform umgesetzten Maßnahmen haben das Geschäftsfeld aufgrund von Produktivitätssteigerungen nachhaltig gestärkt. Das Auftragsvolumen sehen wir abhängig von der Entwicklung anderer Geschäftsfelder zukünftig in der Größenordnung von
4.400 bis 4.800 Wohneinheiten. Die nachhaltige Bauträger- und Privatisierungstätigkeit wird durch die professionelle WEG-Verwaltung
in der Umsetzung der Projekte wirksam unterstützt. Die WEG-Verwaltung stellt insbesondere bei den eigenen Privatisierungsobjekten
die eigentümerorientierte und werterhaltende Immobilienverwaltung
sicher.
Darüber hinaus bewirtschaftet die WBS die Wohnimmobilien verschiedener Versicherungsgesellschaften der R+V im Rahmen eines
umfassenden Pachtvertrages. Die rd. 1.900 Einheiten werden durch
die Geschäftsstellen in Wiesbaden (rd. 960 Einheiten), Rhein-Ruhr
(rd. 705 Einheiten), Heilbronn (rd. 50 Einheiten) und München (rd.
185 Einheiten) verwaltet. Der langfristige Pachtvertrag bietet der
WBS auch unternehmerische Spielräume bei der Bewirtschaftung der
Wohnanlagen. Der im Jahr 2012 aus dem Pachtverhältnis erzielte
Deckungsbeitrag liegt dabei über unseren Erwartungen. Aus der Verstetigung dieser Tätigkeit ergibt sich für die Gruppe als Aufgabenstellung in 2013 die weitere Professionalisierung der überregionalen
Betätigung.
Insgesamt wird ein nachhaltiger Deckungsbeitrag aus der Verwaltungstätigkeit in der Größenordnung von 15 % angestrebt. Die zusätzlich erzielten Überschüsse aus dem Pachtvertrag konnten durch
das Ausnutzen weiterer Optimierungsmöglichkeiten bei den Bewirtschaftungskosten sowie das Durchführen von Mietanpassungen
oberhalb unserer Erwartungswerte stabilisiert werden. Damit werden
22
Privatisierungsobjekte
Weil der Stadt
Schießrainweg 12 + 16 + 18:
1-, 2-, 3-, 4-Zimmer-Wohnungen,
Wohnflächen von ca. 30 m² bis
ca. 84 m², Balkon, großzügige
Grünflächen sowie mehrere
Spielplätze, Einkaufsmöglichkeiten erreicht man innerhalb weniger Autominuten. Hervorragender Anschluss an den ÖPNV.
Heilbronn
Jägerhausstraße 22, 28 – 32:
2-, 3-, 4-Zimmer-Wohnungen, Wohnflächen von
ca. 52 m² bis 108 m², Balkon. Der Pfühlpark bietet eine
große Grünfläche mit Kinderspielplatz an. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs erreicht man mit dem
Auto innerhalb weniger Minuten. Die U-Bahnhaltestelle
befindet sich ca. 100 m vom Objekt entfernt.
Neuhausen
Heilbronn-Zentrum
„Käthchenhof“
1-, 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, Wohnflächen von ca. 27 m² bis
ca. 100 m², inmitten des Heilbronner Zentrums sehr gut gelegen,
Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe, gute Verkehrsanbindung mit ÖPNV.
Adenauerstraße 51–57
3- und 4-Zimmer-Wohnungen, Wohnflächen von
ca. 77,00 m² bis ca.
90,00 m², Balkon, großzügige Grünflächen sowie
ein Freibad inmitten des Ortes Neuhausen, Einkaufsmöglichkeiten
des täglichen Bedarfs erreicht man innerhalb weniger Autominuten.
Die Autobahn A8 und der Flughafen Stuttgart liegen in unmittelbarer Nähe. Ein U-Bahnanschluss in Ostfildern-Nellingen sowie ein
S-Bahnanschluss in Filderstadt sind vorhanden.
Nürtingen
Stuttgart-Dürrlewang
Siriusweg 18 + 22
2- und 3-Zimmer-Wohnungen, Wohnflächen von ca. 53,5 m2 bis
ca. 64,5 m2, Balkon, großzügige Grünflächen, Kinder-Spielplatz,
Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe, sehr ruhige Lage.
Lenbachstraße 9–22
1-, 2- und 3- Zimmer-Wohnungen, Wohnflächen von ca. 33,00 m²
bis 78,00 m², Balkon oder Terrasse, TG, Kindergarten sowie Grund-,
Haupt und Realschule sind in weniger als 5 min mit dem Auto zu erreichen. Der angrenzende Wald lädt zu schönen Spaziergängen ein.
Einkaufsmöglichkeiten erreicht man in wenigen Autominuten.
23
aus unserer Sicht die für die R+V und die WBS-Gruppe formulierten
personellen, betriebswirtschaftlichen und finanzwirtschaftlichen Ziele
erfüllt. Nicht berücksichtigt sind dabei noch die zusätzlichen Wertschöpfungspotentiale für beide Seiten aus der Privatisierungstätigkeit.
Insgesamt ist festzustellen, dass sich die für die Pacht- und Dienstleistungsverträge sowie unseren eigenen Wohnungsbestand entwickelten Controllingmodelle (z.B. Pachtvertragscontrolling) und Risikomanagementsysteme (z.B. Vermietungsbericht einschließlich Forderungsmanagement, Geschäftsstellencontrolling) positiv auf die Motivation der Mitarbeiter/innen auswirken und die unternehmerische
Verantwortung in den Geschäftsstellen gestärkt haben. Darüber hinaus wurde ein ergebnisund zielorientiertes Vergütungsmodell für
die verantwortlichen Mitarbeiter/innen und Führungskräfte in den
Geschäftsstellen umgesetzt. Damit sind die Voraussetzungen für eine
höhere Identifikation der Mitarbeiter/innen für die verwalteten Immobilienbestände geschaffen. In den kommenden Monaten soll die
kaufmännische Projektentwicklungskompetenz und -verantwortung
ebenfalls auf die Geschäftsstellen übertragen werden.
5.5. Planen + Bauen
In der zweiten Jahreshälfte des Geschäftsjahres 2012 ist die Auslastung des Geschäftsbereichs Planen + Bauen weiter angewachsen.
Das aktuell betreute Investitionsvolumen in der Leistungsphase 6-8
beläuft sich auf rd. 140,0 Mio. €. Für alle Leistungsphasen besteht
zum Jahresende Voll-Auslastung. Leistungsspitzen werden über externe Architekturbüros oder über das Hinzuziehen von freien Mitarbeitern abgedeckt. Eine Auslastung des Bauleitungsbereiches ist
über die Anzahl der Neubauvorhaben bzw. über die nachfolgenden
Projekte auch für das Geschäftsjahr 2013 gesichert. Das erzielte Gesamthonorarvolumen im Jahr 2012 beläuft sich auf 2,0 Mio. €.
Die HOAI-Leistungsphasen 6 bis 9 (Bauausführung) bzw. Projektsteuerungsleistungen werden zum 31.12.2012 für folgende Projekte erbracht:
Bauherr
Standort
Projektumfang
GWG Wohnen
Böblingen, Flugfeld, Baufeld 14
118 Mietwohnungen
GWG Wohnen
40
GWG Wohnen
Stuttgart-Möhringen, Seepark, 1. BA
75
GWG Wohnen
Stuttgart-Fasanenhof, Europaplatz
270 Mietwohnungen + Gewerbe, 1 Kita
GWG Wohnen
Ludwigsburg, Hartenecker Höhe
63 Mietwohnungen
15
WBS Wohnen
Stuttgart-Bad Cannstatt, Daimler-Siedlung
1 Kita
90
Gesamtvolumen
Bautenstand in %
100
5
659 Mietwohnungen + Gewerbe, 4 Kitas
Die Projekte liegen innerhalb der gesetzten Planvorgaben. Eine Auslastung des Bauleitungs- bzw. Projektsteuerungsbereichs ist über die Anzahl der Neubauvorhaben gesichert bzw. über die nachfolgenden Projekte auch für das folgende Berichtsjahr sichergestellt.
24
die Personalausweitung notwendigen Primäraufwendungen können
als unterdurchschnittlich und im Branchenvergleich als gut bezeichnet werden.
Die Altersstruktur unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ist weit
gefächert. Das Durchschnittsalter lag zum Jahresende bei 41 Jahren.
Der Anteil der weiblichen Beschäftigten betrug 59 %.
Betriebszugehörigkeit
11,6 %
bis 5 Jahre
22,2 %
42,9 %
5 bis 10 Jahre
10 bis 15 Jahre
23,3 %
über 15 Jahre
5.6. Personalbereich
Die GWG-Gruppe ist sich des entscheidenden Anteils seiner qualifizierten und motivierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter am Unternehmenserfolg bewusst. Ihre Leistung und ihre Kompetenz bilden die
wesentliche Grundlage, damit die Kundenanforderungen sowie die
anstehenden Veränderungsprozesse realisiert werden können. Die
fachlichen und sozialen Kompetenzen sind von „weichen Unternehmensfaktoren“ zum harten Erfolgsfaktor geworden. Eine professionelle und strategisch ausgerichtete Personalentwicklung ist deshalb
ein wesentliches Instrument der unternehmerischen Zukunftssicherung bzw. zum Aufbau von Erfolgspotenzialen.
Die deutliche und nachhaltige Ausweitung der Geschäftstätigkeit der
GWG-Gruppe spiegelt sich in der Entwicklung der Beschäftigtenzahlen wider. So stieg die Gesamtzahl der durchschnittlich Vollzeit-Beschäftigten vom Jahr 2001 mit 87 Mitarbeiter/innen bis ins Jahr
2012 auf 126 Mitarbeiter/-innen und 15 Auszubildende an. Darauf
ist auch der prozentual hohe Anteil von Mitarbeiter/-innen mit einer
Betriebszugehörigkeit von bis zu fünf Jahren zurückzuführen. Die für
Alter der Beschäftigten
26,7 %
23,3 %
bis 30
30–39
24,4 %
30,6 %
40–49
50+
Vor dem Hintergrund des festzustellenden Fachkräftemangels in der
Wohnungswirtschaft rückt zukünftig neben der gezielten Weiterbildung der Fach- und Führungskräfte vor allem eine nachhaltige Nachwuchsplanung und -förderung sowie eine bessere Vereinbarkeit von
Familie und Beruf in den Mittelpunkt der Personalentwicklung. Die
kontinuierliche Nachwuchssicherung aus den eigenen Reihen sowie
das Angebot an attraktiven Teilzeitarbeitsplätzen gehören damit zu
den Kernfeldern unserer Personalentwicklung. Zu diesem Zweck fördern wir praxisorientierte Fortbildungsmaßnahmen im Rahmen eines
systematischen Weiterbildungskonzeptes (z.B. Fachwirtfortbildungen,
Bilanzbuchhalter). Strategisches Ziel der Personalpolitik ist es, durch
die nachhaltige Entwicklung unserer Mitarbeiter wettbewerbsfähige
und mit hoher unternehmerischer Verantwortung ausgestattete Arbeitsplätze zu schaffen bzw. zu sichern. Die hierfür notwendigen Investitionen werden in den nächsten Jahren entsprechend ausgeweitet. Auch in diesem Jahr ist es uns gelungen, mehr als 50 % der zukünftigen Führungskräfte auf der Basis einer zielgerichteten Personalentwicklung aus den eigenen Reihen zu rekrutieren.
Darüber hinaus bildet die GWG-Gruppe derzeit 15 Auszubildende in
den Berufen Immobilienassistent/in und Immobilienkaufmann/-frau
sowie Studenten im Studiengang BWL – Immobilienwirtschaft zum
Bachelor of Arts (B.A.) aus. Die Anzahl der Ausbildungsplätze, insbesondere in den Geschäftsstellen, wurde sukzessive erhöht. Mit der
Ausweitung der Ausbildungstätigkeit hat der Vorstand die Bedeutung der Nachwuchsarbeit für die GWG-Gruppe besonders unterstrichen.
Die äußerst positive Entwicklung der GWG-Gruppe im vergangenen
Geschäftsjahr ist insbesondere auf das große Engagement und den
überdurchschnittlichen Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zurück zu führen.
25
6. Beteiligungsunternehmen
Die Beteiligungsunternehmen der WBS haben im Berichtsjahr insgesamt sehr zufriedenstellende Ergebnisse erzielt. Im Rahmen des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages hat die BWG 0,6 Mio. € an
die WBS abgeführt. Das operative Ergebnis der BWG liegt deutlich
über unseren Planungen und Erwartungen zu Beginn des Geschäftsjahres und ist damit Bestätigung für eine grundsätzlich positive Entwicklung der Gesellschaft. Vor dem Hintergrund der allgemeinen
Wirtschaftsentwicklung verlief die Entwicklung in den Geschäftsfeldern Anlagevermögensbewirtschaftung und Bauträgertätigkeit sehr
stabil.
Die operative Ertragslage der VR Hausbau AG war im Jahr 2012 erneut geprägt vom Ausbau bzw. der Modernisierung des eigenen Anlagevermögens. Die Finanzierungs-, Bauvorbereitungs- und Leerstandskosten für die Ausweitungs- und Modernisierungsinvestitionen
in Aubing belasten die Ergebnisse 2012 und 2013, während die Vollauswirkung der Mieteinnahmen erst in den Jahren 2013 bzw. 2014
vollumfänglich ertragswirksam werden. Vor diesem Hintergrund
kann die Ertragslage mit einem operativen Betriebsergebnis von
rd. T€ 587,4 bzw. einer Eigenkapitalverzinsung von rd. 20,0 % überzeugen und zufrieden stellen.
Aufgrund der bestehenden Ergebnisabführungsverträge gehen die
Ergebnisse der vorgenannten Unternehmen in das Zahlenwerk der
WBS ein. Die WBS in ihrer Funktion als Beteiligungsholding sowie
operative Gesellschaft für den Bereich Anlagevermögensbewirtschaftung und kaufmännische bzw. technische Dienstleistungstätigkeit hat
im Berichtsjahr ein sehr zufriedenstellendes operatives Ergebnis erzielt. Mit einem Jahresüberschuss von T€ 806,7 liegt das Ergebnis
deutlich über unseren Planungen und Erwartungen. Für die Gesamtentwicklung ist zu berücksichtigen, dass die Finanzierung der Ausweitungsinvestitionen der letzten vier Geschäftsjahre unter Berücksichtigung der Finanzkraft der GWG als Muttergesellschaft weitestgehend innerhalb der Gruppe durchgeführt wurde.
Die GWG ImmoInvest-Gruppe umfasst aktuell die GWG ImmoInvest
GmbH („ImmoInvest“) sowie die Aufbau und Handelsgesellschaft
mbH („AuH“). Zur Verbesserung der steuerlichen Situation wurde im
Geschäftsjahr 2011 ein Ergebnisabführungsvertrag zwischen den
Gesellschaften abgeschlossen. Die Gesellschaften unterliegen aufgrund der Escape-Klausel nicht der Zinsschranke. Dies bedeutet, dass
die erzielten Überschüsse steuerfrei vereinnahmt werden können.
Damit werden die Zielsetzungen dieser Investitionsgesellschaften innerhalb der GWG-Gruppe erfüllt.
Die ImmoInvest hat im Jahr 2012 mit einem Jahresüberschuss von
T€ 615,1 ein gutes betriebswirtschaftliches Ergebnis erzielt. Die in
den vergangenen Jahren – auf der Basis einer nachhaltigen Unternehmensstrategie – eingeleitete Unternehmensentwicklung wurde
konsequent fortgeführt und findet nun ihre positive Ausprägung. Die
effektive und anhaltende Ausrichtung der Unternehmensgruppe auf
Anlagevermögensinvestitionen (Neubau, Bestandserwerbe sowie
nachhaltige Modernisierungstätigkeit) bilden neben dem positiven
Finanzergebnis die Basis für die insgesamt stabile Entwicklung. Einen erheblichen Ergebnisbeitrag hat die im Rahmen der Immobilienhandelstätigkeit vorgenommene Veräußerung von kleineren Mehrfamilienhäusern in Stuttgart an ein Family-Office geleistet.
Firmenlauf im Flugfeld Böblingen
26
An der Aufbau und Handelsgesellschaft ist die GWG ImmoInvest
GmbH mit 94,9 % beteiligt. Die Geschäftstätigkeit der Tochtergesellschaft war im Geschäftsjahr geprägt von der aktiven Bewirtschaftung des Anlagevermögens in Hamburg sowie der Erarbeitung eines
Modernisierungskonzeptes. Das von der Gesellschaft gemeinsam mit
den Eigentümern der Nachbargrundstücke eingeleitete B-Plan-Verfahren in Hamburg-Langenhorn wurde zielgerichtet fortgeführt. Mit
einer Umsetzung des B-Planes ist in den Jahren 2013/2014 zu rechnen. Der städtebauliche Vertrag hierzu ist mit der Freien Hansestadt
Hamburg ausverhandelt. Im Geschäftsjahr 2012 erzielte die Aufbau
und Handelsgesellschaft ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von T€ 997,6 (Vorjahr T€ 994,1). Dieses Ergebnis liegt im
Rahmen unserer Erwartungen beim Beteiligungserwerb.
Vor dem Hintergrund der erfolgten umfangreichen, nachhaltigen
Strategieanpassung liegen die erzielten operativen Ergebnisse bei
der Heimag (z.B. Erhöhung des Instandhaltungs- und Modernisierungsbudgets) unter den ursprünglichen Planansätzen. Daneben haben sich Einmalaufwendungen für die Sanierungsmaßnahme München-Berg am Laim, Seebrucker Straße, sowie Einmalaufwendungen
bei den Personal- und Sachkosten und abzugrenzende Steueraufwendungen/-rückstellungen entsprechend ausgewirkt. Das Teilkonzernergebnis liegt bei T€ -682,3. Die Steuerrückstellungen werden in
den kommenden Jahren ertragswirksam aufgelöst.
gen einer geringen Steuerbelastung, einer Reduzierung des investierten Kapitals sowie einer positiven Unternehmenswertentwicklung
der Gruppe erreicht wurden. Entsprechend der Strategie für die
Heimag werden zwar das umfangreiche Neubauvolumen sowie die
Modernisierungs- und Nachverdichtungsmaßnahmen die operativen
Ergebnisse belasten. Diese Strategieanpassung wird aber letztendlich
zu einer nachhaltigen Ausweitung bzw. Verbesserung des Immobilienbestandes und damit zu Wertsteigerungen führen.
7. Nachtragsbericht
Insgesamt kann jedoch festgestellt werden, dass die mit der gewählten Finanzierungs- und Gesellschaftsstruktur verfolgten Zielsetzun-
Nach Ablauf des Geschäftsjahres sind grundsätzlich keine Ereignisse
eingetreten, die für die GWG-Gruppe von besonderer Bedeutung sind
und zu einer veränderten Beurteilung der wirtschaftlichen Lage der
Unternehmensgruppe führen. Mit Kauf- bzw. Optionsvertrag vom
13. März 2013 hat die GWG 691 Wohn- und Gewerbeeinheiten in
München erworben. Die Abwicklung des Kaufvertrages steht noch aus.
8. Chancen- und Risikobericht
Zur rechtzeitigen Identifizierung und Bewältigung von Chancen und
Risiken, die für die wirtschaftliche Entwicklung der GWG-Gruppe von
Bedeutung sein können, nutzt die Unternehmensgruppe ein mehrstufiges und auf die einzelnen Geschäftsbereiche ausgerichtetes Risikomanagementsystem. Es ist als Sicherungsinstrument eng in die bestehende Aufbau- und Ablauforganisation des Konzerns eingebunden und insbesondere mit den Planungs- und Controllingprozessen
auch im Rahmen der Quartalsberichterstattung verzahnt.
Heimag – Energetische Sanierung und Aufstockung
Willibald-, Krokusstraße, München-Hadern
Das Risikomanagementsystem der GWG-Gruppe beinhaltet mit dem
internen Kontrollsystem und dem Controlling zwei wichtige Sicherungselemente. Es ist um das Instrument Risikofrühwarnsystem, welches die latenten, im Verborgenen bereits vorhandenen Gefahren so
rechtzeitig erkennt, dass Reaktionen des Vorstands noch möglich
sind, erweitert.
Für die GWG-Gruppe lassen sich in der Gesamtbetrachtung derzeit
weder unter Substanz- noch unter Liquiditäts- und Ertragsgesichtspunkten bestandsgefährdende Risiken erkennen.
Heimag – Modernisierung und Instandsetzung
St.-Veit-Straße 17, München-Berg am Laim
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der GWG-Gruppe liegt in
der Bewirtschaftung der eigenen und angepachteten Immobilienbestände. Chancen und Risiken in diesem Bereich sind damit eng verbunden mit der lokalen und regionalen Nachfrage nach Mietwohnungen. Der Großteil der bewirtschafteten Wohnungsbestände der
GWG-Gruppe (rd. 91,9 %) liegt in den wirtschaftsstarken Regionen
Rhein-Main, Rhein-Neckar, Stuttgart, Hamburg, Köln-Düsseldorf,
München und Nürnberg. Durch diese Lageverteilung sind existentielle Risiken aus dem Nachfragebereich aus heutiger Sicht nicht erkennbar.
27
Aufgrund der Lage unserer Wohnanlagen, ihrem Instandhaltungsgrad und der Fähigkeit auf Marktentwicklungen einzugehen, sehen
wir weiterhin überwiegend Chancen für eine weiter nachhaltig positive Entwicklung. Hierbei ist auch zu würdigen, dass sich unser Angebot auf den Bereich des geförderten Mietwohnungsbaus sowie auf
ein Angebot für die breite Mittelschicht der Bevölkerung konzentriert. Erfahrungsgemäß sind in diesem Bereich die möglichen negativen Entwicklungen geringer wirksam. Bei den übrigen Immobilienstandorten gehen wir von einer stagnierenden Wohnungsnachfrage
und mittelfristig reduzierten Ertragserwartungen aus. Die im Rahmen
der Mietrechtsreform diskutierten Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen bzw. mögliche Begrenzungen bei Neuvermietungen werden
bei einer Umsetzung künftige Mietsteigerungspotentiale begrenzen.
Bei ca. 10 % des Bestandes handelt es sich um fremdvermietete, gewerblich genutzte Immobilien. Hier bestehen Aufgrund der derzeitigen Marktlage Bonitäts-, Preisanpassungs- und Leerstandsrisiken.
Aus heutiger Sicht sind diese jedoch nicht mit überdurchschnittlichen
Risiken behaftet.
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist
die Bevölkerungsentwicklung. Nach einer im Jahr 2008 veröffentlichten Prognose der Bertelsmann-Stiftung wird die Bevölkerung in Baden-Württemberg bis 2025 auf 10,9 Mio. Menschen anwachsen, das
wären 200.000 mehr als heute. Die Bevölkerungsentwicklung ist
aber unterschiedlich verteilt im Land. Während die Bevölkerung in
Freiburg und Baden-Baden um mehr als 6 % steigen soll, wird in 11
Landkreisen die Bevölkerung abnehmen, wobei allerdings nur in einem Landkreis (Heidenheim) ein starker Bevölkerungsrückgang zu
erwarten ist.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber vor allem die
Zahl der Haushalte. Auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in BadenWürttemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007
(erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im
Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch
künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und
die nach wie vor höhere Lebenserwartung der Frauen ist auch in den
kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu
rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ist mit deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen.
Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte bis 2025 in BadenWürttemberg der Bau von mindestens 480.000 Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 müssten danach jährlich 28.000 Wohnungen
errichtet werden; in den Jahren 2011 bis 2025 wäre der Bau von
jährlich nur noch 22.000 Einheiten erforderlich.
Die zukünftige Entwicklung der deutschen Städte sowie der lokalen
Wohnungsmärkte hängt entscheidend davon ab, wie diese den ökonomischen Strukturwandel bewältigen und welche Auswirkungen
der demografische Wandel auf sie haben wird. Im Verlauf der kommenden Jahrzehnte werden wissensintensive Dienstleistungsbranchen, beispielsweise Architektur- und Ingenieurbüros, Werbung, Medien- und Kulturwirtschaft sowie forschungsintensive Industrien weiter expandieren, während „schmutzige“ Industrien zunehmend aus
dem Stadtbild verschwinden werden. In der Tendenz stärkt dieser
Strukturwandel die Bedeutung der Städte als Impulsgeber für regionales Wachstum, weil sie den Unternehmen der Wissenswirtschaft
attraktive Standortbedingungen bieten.
Gemäß dem aktuellen HWWI/Berenberg-Städteranking fällt die Bevölkerungsentwicklung in folgenden GWG-Standorten positiv aus:
München, Bonn, Köln, Düsseldorf
Hamburg, Wiesbaden, Nürnberg
Augsburg, Frankfurt am Main, Stuttgart
Stuttgart, Lerchenstraße
28
+5%
+3%
+1%
Laut der oben genannten Studie liegen die Städte Frankfurt a. M.,
München, Düsseldorf, Stuttgart und Wiesbaden beim Standortindex
auf den vordersten Plätzen. Der Standortindex enthält zu je einem
Drittel Indikatoren aus den Bereichen Bildung und Innovationsfähigkeit, Internationalität und Erreichbarkeit.
Vor diesem Hintergrund werden sich die Wohnungsmärkte in den
strategischen Investitionsregionen der GWG-Gruppe positiv entwickeln und zu einem dauerhaften Mietwachstum führen.
Aufgrund des umfangreichen Neubauvolumens innerhalb der GWGGruppe ist die Entwicklung der Baukosten laufend zu analysieren.
Die umfangreiche Neubautätigkeit und das beachtliche Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm der GWG-Gruppe erfordert
ein zeitnahes Baukostencontrolling und eine Analyse der künftigen
Entwicklungen. Die Entwicklung der Baukosten weist – insbesondere
bei den Roh- und Ausbaugewerken – eine weiterhin ansteigende
Tendenz auf. Entsprechend wurden die Kostenansätze für künftige
Neubaukalkulationen entwicklungsbezogen angepasst. Zur Gegensteuerung wird bei den größeren Bauprojekten, eine angepasste Losbildung innerhalb der betreffenden Gewerke, der leistungsbezogen
zur Verfügung stehende Bieterkreise ausgeweitet, um optimale Ausschreibungsergebnisse und regionale Auslastungsunterschiede zu
nutzen. Für das kommende Jahr erwarten wir keinen weiteren Anstieg bei den Baukosten.
Durch das Inkrafttreten der neuen EnEV 2012 ist zu erwarten, dass
sich die Situation bei den Neubauinvestitionen wieder verschärft
und zu einer Reduzierung der Eigenkapitalverzinsung bei Neubauten führt. Daneben verteuern das EWärmeG Baden-Württemberg sowie die EnEV die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Bestand. Zur Sicherstellung einer dauerhaften,
wirtschaftlichen Vermietbarkeit der Kernwohnungsbestände der
GWG-Gruppe wurden und werden die Investitionen in die energetische Sanierung erhöht. Über die umzusetzenden Mieterhöhungen werden dabei insgesamt ausreichende Renditen und
Wertsteigerungen erzielt. Wir gehen davon aus, dass auch in den
wirtschaftsstarken Investitionsregionen nachhaltig nur energetisch sanierte Bestände nachgefragt werden und unsanierte Bestände eine weit unterdurchschnittliche Performance ausweisen
werden.
Chancen und Risiken bestehen auch bei der Finanzierung des
Mietwohnungsbestandes über den Kapitalmarkt. Hierbei kann die
GWG-Gruppe weiterhin auf eine positive Bonitätsbewertung
durch ihre Finanzpartner bauen. Diese wird durch das gute Ergebnis in 2012 nochmals verbessert. Zur Risikoverminderung im
Rahmen der künftigen Kapitalmarktentwicklung verfügt die
GWG-Gruppe über ein eigenständiges Risikomanagementsystem.
Durch die Einteilung der Darlehen in verschiedene Laufzeiten ist
darin sichergestellt, dass zu erwartende Erhöhungen von Zinssätzen bei der Prolongation von Darlehen immer nur überschaubare
Teilbestände treffen und so nur eine verzögerte Wirkung über
mehrere Jahre zu bemerkenswerten negativen Entwicklungen
führen können.
Dadurch verfügt die GWG jeweils über genügend Zeit, um durch eine
Veränderung ihrer Investitionspolitik (Verzicht auf Neuinvestitionen,
Verstärkung von Desinvestitionen etc.) ggf. auf die jeweilige Marktentwicklung zu reagieren, so dass aus heutiger Sicht existenzgefährdende Entwicklungen nicht eintreten können. Das Risikomanagementsystem der GWG-Gruppe umfasst auch eine Auswertung der
Prolongationsrisiken bis zum Jahr 2027 mit verschiedenen Referenzzinssätzen als Szenarien für mögliche Kostenentwicklungen. Unter
Berücksichtigung dieser Prämissen, der aktuellen Kapitalmarktentwicklung sowie der bestehenden Forwarddarlehen kommen wir bei
der Bewertung zu dem Ergebnis, dass die derzeitige Zinsmarktsituation – bezogen auf die im Jahr 2013 und 2014 anstehenden Prolongationen – keine Risikopotentiale aufweist.
Vor dem Hintergrund der aktuellen Situation am Kapitalmarkt und
der Euro-Krise gestalten wir die Struktur unseres Kreditgeberportfolios ausgewogen. Dabei hat die GWG-Gruppe ihre strategischen Finanzierungspartner unter Berücksichtigung der aktuellen Bepreisung/Margen, der vorhandenen Sicherheiten, möglicher Blankokreditanteile, der Professionalität in der Zusammenarbeit und einer verlässlichen Abwicklung definiert. Aufgrund der Nichtberücksichtigung
von Förderdarlehen bei der Zinsschrankenregelung rücken diese Darlehen – neben der Neubaufinanzierung – auch bei der Finanzierung
von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verstärkt in
den Mittelpunkt.
Entsprechend der Geschäftspolitik der GWG-Gruppe wurden in den
letzten Jahren verstärkt Investitionen, insbesondere durch die Tochtergesellschaften WBS, BWG und VR Hausbau AG durchgeführt. Dabei wurden bei der Vorbereitung, Entscheidung und der Durchführung der Geschäfte die gleichen Grundsätze wie bei GWG-Investitionen beachtet. Ebenso wird für alle Unternehmen eine integrierte und
vorausschauende Finanzplanung betrieben. Die Tochterunternehmen
verfügen somit über eine solide finanzielle Ausstattung und über ein
für ihre Geschäftszwecke ausreichendes Geschäftsvolumen und künftiges Entwicklungspotential. Dies gilt auch für das durch die BWG
bzw. die VR Hausbau AG betriebene Bauträger- bzw. Privatisierungsgeschäft. Dieses unterliegt von seiner Natur her stärkeren Schwankungen. Die risikoadjustierte Bauträgertätigkeit an attraktiven, innerstädtischen Standorten soll entsprechend den strategischen Zielsetzungen künftig nur noch der Performanceverbesserung dienen. Die
Kapitalbindung des laufenden Bauträgergeschäftes wird im Rahmen
des Risikomanagementsystems quartalsweise analysiert.
Wesentliche Ertragsteile der GWG resultieren aus dem Privatisierungsgeschäft.
29
Der Privatisierungsmarkt hat sich im Jahr 2012 insbesondere in städtischen Lagen weiter erholt. Dies betrifft sowohl Eigennutzer als
auch Kapitalanleger. Aufgrund der insgesamt überdurchschnittlichen
Ausstattung und Lage unserer Privatisierungsobjekte rechnen wir mit
weiterhin zufrieden stellenden Ergebnissen. Die gestiegene Nachfrage nach Eigentumswohnungen und die höheren Verkaufspreise
erlauben es, eine weitere Portfoliobereinigung insbesondere kleinerer
Objekte oder unverkauften Bauträgerrestanten für das Jahr 2013
vorzubereiten.
9. Finanzinstrumente
auf der Aktivseite im Wesentlichen Finanzanlagen, Forderungen und
sonstige Vermögensgegenstände sowie liquide Mittel. Ausfallrisiken
bei Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden
durch entsprechende Wertberichtigungen berücksichtigt.
für die Nutzung weiterer interessanter Marktmöglichkeiten in attraktiven Wirtschaftsräumen sind aufgrund unserer bewährten und ausgebauten Geschäftsstellenstruktur vorhanden. Auch der Ausblick auf
2013 bzw. 2014 fällt unter Berücksichtigung der nachhaltigen Anpassung unserer Geschäftstätigkeit, die vor allem in der Ausrichtung
der Gruppe auf Anlagevermögensinvestitionen zum Ausdruck
kommt, mit Vorsteuerergebnissen in der Größenordnung von 14,0
bzw. 15,0 Mio. € positiv aus.
Vor dem Hintergrund unserer Einbindung in die genossenschaftliche
Finanzgruppe und speziell in die R+V Versicherung AG sowie einer
gut motivierten Mitarbeiterschaft gehen wir davon aus, dass es uns
auch weiterhin gelingt, unsere umfassende wohnwirtschaftliche Betätigung in attraktiven Wirtschaftsräumen wertschöpfend ausüben
zu können.
Zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken bei langfristigen Verbindlichkeiten in der Gruppe werden Derivate (Payer-Swap-Vereinbarungen) eingesetzt. Das gesicherte Kreditvolumen beträgt zum 31.12.
2012 rd. 36,6 Mio. €. Die Wirksamkeit des Absicherungszusammenhangs wird laufend überprüft. Derivate werden nicht für spekulative
Zwecke eingesetzt.
Wir erwarten außerdem, dass unsere breite unternehmerische Aufstellung im wohnungswirtschaftlichen Markt eine gute Basis für die
weitere Entwicklung der Unternehmensgruppe – auch unter sich verändernden Rahmenbedingungen – ist. Zentrale Aufgabe dabei ist es,
mit gut ausgebildeten und motivierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern auf allen Kompetenzfeldern der Wohnungswirtschaft attraktive Dienstleistungen und Produkte für unsere Kunden und Partner
anbieten zu können.
10. Prognosebericht
Stuttgart, den 4. April 2013
Die bis zur Abfassung des Lageberichts zu verzeichnenden Entwicklungen in unseren Geschäftsfeldern, inklusive der Tätigkeit in unseren Beteiligungsunternehmen, lassen für das Jahr 2013 und 2014
wiederum zufriedenstellende Ergebnisse erwarten.
GWG Gesellschaft für Wohnungs- und
Gewerbebau Baden-Württemberg AG
Vor dem Hintergrund der Entwicklungen am Kapitalmarkt und den
Baupreisen werden wir weitere Anpassungen bei den Produkten im
Anlage- und Umlaufvermögensgeschäft vornehmen. Daneben haben
wir unsere Handlungsoptionen bei der Durchführung umfassender
Investitionen in den vergangenen Monaten erhöht. Vor dem Hintergrund der zu erwartenden Entwicklung am Wohnimmobilien-Investmentmarkt gehen wir davon aus, im Jahr 2013 attraktive und nachhaltige Bestandserwerbe in der Größenordnung von 100,0 Mio. €
durchführen zu können. Ein weiterer operativer Aufgabenschwerpunkt wird in der Fortsetzung unserer aktiven Neubautätigkeit mit
einem aktuellen Projektvolumen von 240,0 Mio. € sein.
Unter Berücksichtigung des weiter positiven Trends bei der Vermietungstätigkeit gehen wir davon aus, dass sich der Anteil der Privatisierungstätigkeit am Gesamterfolg mittelfristig reduzieren wird. Die
langfristigen Auswirkungen dieser Tendenz werten wir positiv.
30
Christian Holz
Rainer Ganske
Fertiggestellte Bauvorhaben
Da-Vinci-Quartier
Neubauwohnungen auf dem Flugfeld
in Böblingen/Sindelfingen
Die GWG realisierte auf zwei Baufeldern das „Da-Vinci-Quartier“ mit
insgesamt 177 Mietwohnungen sowie 219 Tiefgaragenstellplätzen.
Insgesamt beträgt die Wohnfläche 15.072 m².
Vermietung Baufeld 15
Ab Anfang April 2012 wurden die 59 Neubauwohnungen im marktgängigen Wohnungsmix in zwei Baukörpern über fünf Obergeschosse angeboten. Die Bezugsfertigstellung der im KfW-Effizienzhaus 70 Standard (EnEV 2009) errichtenden Wohnungen erfolgte
zum September 2012. Im September 2013 wird auf einer Fläche von
über 500 m2 eine weitere Filiale des Bio-Supermarktes „BioMammut” die neuen Gewerbeflächen beziehen.
Vermietung Baufeld 14
Die Bezugsfertigkeit der im Baufeld 14 befindlichen 118 Mietwohnungen (mit 2–4 Zimmern) erfolgte stufenweise zwischen Oktober
2012 bis Februar 2013. Das Objekt umfasst insgesamt 6 Obergeschosse, wobei das Erdgeschoss eine Handelsnutzung durch einen
Vollsortimenter beinhaltet.
31
Laufende Bauvorhaben
Hier wohnt Stuttgart!
Im Oktober 2012 wurde in Stuttgart-Fasanenhof auf einer rd. 21.000
m² großen Grundstücksfläche mit dem Bau des neuen Europlatzes begonnen. Hier entstehen bis Ende 2014 insgesamt 204 Familien und
Seniorenwohnungen, ein Boardinghouse mit 63 Appartements sowie
eine fünfgruppige Kindertagesstätte des SOS Kinderdorf e.V. Zudem
sind auf dem Gelände ein Ärztehaus, ein Vollsortimenter (EDEKA), ein
Drogeriemarkt (Drogerie Müller) sowie weiterer kleiner Einzelhandel
vorgesehen. Die offizielle Grundsteinlegung mit Vertretern der Landeshauptstadt Stuttgart sowie weiteren Projektbeteiligten hat am 10. Dezember 2012 stattgefunden.
Das Wohnungsangebot reicht von der kompakten 2-Zimmerwohnung
mit rd. 40 m² bis hin zur 5-Zimmerwohnung mit etwa 175 m² Wohnfläche. Alle Wohnungen verfügen über eine Terrasse oder Balkon sowie
einen Tiefgaragenstellplatz. Der Vermietungsstart ist für Ende 2013
vorgesehen. Eine kundennahe Mieterbetreuung werden wir zudem
durch die Vor-Ort-Eröffnung unserer Geschäftsstelle Stuttgart III sicherstellen. Durchdachte Grundrisse, eine hochwertige Ausstattung sowie
großzügige Fensterflächen sorgen dabei für einen zeitgemäßen Wohnkomfort. Energetisch sind die Gebäude als KfW Effizienzhäuser bzw.
nach der EnEV 2009 ausgelegt; sie werden über eine Gasheizung
(BHKW) versorgt.
Mit unserem vom Verband Region Stuttgart geförderten Pilotprojekt
„Nachhaltige Mobilität und Wohnen in Stuttgart-Fasanenhof“ wollen
wir die Themen nachhaltige Mobilität und Wohnbau miteinander verknüpfen. Dabei werden wir drei E-Smarts und fünf bis acht Pedelecs
nebst Ladeinfrastruktur unseren Mietern zur Verfügung stellen. Die Dokumentation des Projektes soll für weitere Wohnbauprojekte und
Kommunen nutzbare Erkenntnisse darüber erbringen, ob und wie
durch Carsharing-Angebote die Anzahl der erforderlichen Stellplätze
reduziert werden kann.
Partner der GWG-Gruppe beim Projekt Fasanenhof ist die Württembergische Wohnwert GmbH & Co. KG,
eine Gesellschaft unter Beteiligung
der Hofkammer des Hauses Württemberg. Diese erstellt vor Ort weitere 47 Wohnungen in drei achtgeschossigen Gebäuden. Die 2- bis 5Zimmerwohnungen werden als Eigentumswohnungen realisiert.
32
Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012
Aufsichtsrat und Ausschüsse
Feststellung des Jahresabschlusses
Zur Erfüllung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat einen Prüfungsausschuss und einen Personalausschuss gebildet.
Der Aufsichtsrat und der Prüfungsausschuss haben den Jahresabschluss und den Lagebericht sowie den Konzernabschluss und den
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2012 eingehend geprüft.
Hierzu lagen die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers, des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., der jeweils den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt hat, vor.
Der Aufsichtsrat und seine Ausschüsse haben die Geschäftsführung
des Vorstandes nach den gesetzlichen und satzungsgemäßen Vorschriften überwacht und beratend begleitet.
Zusammenarbeit mit dem Vorstand
Der Vorstand hat den Aufsichtsrat über die Lage und Entwicklung der
Gesellschaft regelmäßig und umfassend informiert. Dies erfolgte im
Geschäftsjahr 2012 in zwei Sitzungen, zu denen der Aufsichtsrat am
20.04.2012 und am 08.11.2012 zusammentrat, sowie durch vierteljährliche schriftliche Berichte. Darüber hinaus fanden Sitzungen des
Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates am 30.03.2012 und des Personalausschusses des Aufsichtsrates am 20.04.2012 und am
08.11.2012 statt. In den Sitzungen haben der Aufsichtsrat und seine
Ausschüsse mündliche und schriftliche Berichte des Vorstandes entgegengenommen und erörtert. Alle Maßnahmen, welche die Beschlussfassung des Aufsichtsrates erfordern, wurden vor der jeweiligen Beschlussfassung eingehend beraten. Darüber hinaus wurde der
Vorsitzende des Aufsichtsrats auch außerhalb der Sitzungen über
wesentliche Entwicklungen und Entscheidungen in Kenntnis gesetzt.
Mehrere Beschlüsse des Aufsichtsrates und des Personalausschusses
wurden außerhalb von Sitzungen zudem in schriftlichen Umlaufverfahren gefasst.
Im Vordergrund der Berichterstattung standen die wirtschaftliche
Lage der Gesellschaft, die Unternehmensplanung und -perspektive
sowie wesentliche Finanzkennzahlen. Schwerpunkte der Besprechungen und Diskussionen mit dem Aufsichtsrat bildeten zustimmungspflichtige Immobilienerwerbe, Investitionen zur Errichtung von Bauvorhaben, nachhaltige Modernisierungs- und Instandhaltungsinvestitionen zur Stärkung der Anlagevermögensbewirtschaftung sowie Akquisitions- und Investitionsprojekte. Daneben befasste sich der
Aufsichtsrat intensiv mit der Entwicklung der Geschäftsfelder Wohnen, Planen und Bauen sowie Privatisierung/Bauträgertätigkeit und
erörterte in diesem Zusammenhang die Finanzplanung, Mieterhöhungspotentiale und die Leerstandsquote. Ferner befasste sich das
Gremium mit der Entwicklung im Beteiligungsbereich, Vorstandsund Aufsichtsratsangelegenheiten und dem Erwerb einer Beteiligung. Darüber hinaus wurde über die Risikostrategie und das Risikomanagementsystem berichtet.
An der Sitzung des Prufüngsausschusses am 03.04.2013 nahmen
die Vertreter des Abschlussprüfers teil, um über die wesentlichen
Prüfungsergebnisse zu berichten. Unter dem Vorsitz des Vorsitzenden
des Prüfungsausschusses wurden der Jahresabschluss und der Lagebericht sowie der Prüfungsbericht erörtert.
Auch an der Sitzung zur Feststellung des Jahresabschlusses am
25. 04. 2013 nahmen die Vertreter des Abschlussprüfers teil. Die Vertreter des Abschlussprüfers berichteten über das Ergebnis der
Prüfung und standen ebenso wie der Vorsitzende des Prüfungsausschusses für alle zusätzlichen Erläuterungen und Stellungnahmen zur
Verfügung.
Der Aufsichtsrat hat gegen den von dem Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und den Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2012
keine Einwendungen erhoben und sich dem Prüfungsergebnis des
Abschlussprüfers angeschlossen.
Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr
2012 wurde durch den Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 25.04.2013
gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit gemäß § 172 AktG festgestellt. In der Sitzung des Aufsichtsrates am 25.04.2013 wurde auch
der vom Vorstand vorgelegte Konzernabschluss vom Aufsichtsrat gebilligt.
Mit dem Vorschlag des Vorstandes für die Verwendung des Bilanzgewinns hat sich der Aufsichtsrat einverstanden erklärt.
Der vom Vorstand erstellte Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen sowie der Prüfungsbericht des Abschlussprüfers
lagen vor und wurden durch den Aufsichtsrat geprüft.
33
Der Abschlussprüfer hat dem Bericht des Vorstandes über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:
„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen
wir, dass
1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der
Gesellschaft nicht unangemessen hoch war."
Der Aufsichtsrat schließt sich dieser Beurteilung an und hat keine
Einwendungen gegen die Erklärungen des Vorstandes am Schluss
des Berichtes über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
erhoben.
Stuttgart, 25. April 2013
Der Aufsichtsrat
Rainer Neumann
Vorsitzender
Hauptversammlung am 12. Juni 2012
34
Zusammenfassung
des Prüfungsergebnisses
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinnund Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GWG Gesellschaft für Wohnungsund Gewerbebau Baden-Württemberg Aktiengesellschaft, Stuttgart
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft.
Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den
ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist
es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine
Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter
Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des
durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
liche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und
Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass
unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen
Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt
ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die
Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse
über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und recht-
Ostfildern-Scharnhausen, Bonhoefferstraße
35
Prüfungsergebnis aus der Erweiterung
des Prüfungsauftrages
Auftragsgemäß wurden in die Prüfung die Ordnungsmäßigkeit der
Geschäftsführung und die wirtschaftlichen Verhältnisse einbezogen.
Dementsprechend haben wir geprüft, ob die Geschäfte ordnungsgemäß, d.h. mit der notwendigen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit
den einschlägigen handelsrechtlichen und anderen gesetzlichen Vorschriften, den Bestimmungen der Satzung und den Geschäftsordnungen für Vorstand und Aufsichtsrat geführt worden sind. Außerdem
haben wir Feststellungen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der
Gesellschaft getroffen.
Unsere Prüfungshandlungen haben keine Anhaltspunkte ergeben,
dass die Geschäfte nicht ordnungsgemäß geführt wurden und dass
die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsgemäßen Pflichten nicht ordnungsgemäß nachgekommen sind.
Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft sind geordnet.
Im Berichtsjahr 2012 hat die Gesellschaft im Rahmen eigener Bautätigkeit im Anlagevermögen 3 Projekte mit 206 Mietwohnungen und
2 Gewerbeeinheiten fertiggestellt. Zur Bewirtschaftung im Anlagevermögen befanden sich 541 Mietwohnungen und 17 Gewerbeeinheiten im Bau. Im Umlaufvermögen befinden sich keine Projekte im
Bau.
Die zur Verbesserung der Eigenkapitalbasis der Gesellschaft seit
mehreren Jahren durchgeführte Privatisierung von Mietwohnungen
wurde auch 2012 weiter fortgeführt. Insgesamt wurden 172 Mietwohnungen und 4 Gewerbeeinheiten verkauft. Im Rahmen der längerfristigen Planung werden weiterhin bis zum Baujahr 1970 erstellte Mietobjekte nach entsprechender Instandsetzung in Eigentumswohnungen aufgeteilt und vermarktet.
Die Bewirtschaftung des eigenen Mietwohnbestandes und die Verwaltung fremder Einheiten einschließlich der Eigentumswohnungsverwaltung erfolgen ordnungsgemäß.
Im Berichtsjahr wurde ein Jahresüberschuss von € 14.007.277,16
(Vorjahr € 11.271.244,75) erzielt. Insgesamt ist das Geschäftsjahr
durch ein deutlich verbessertes Ergebnis in der Hausbewirtschaftung
geprägt. Dieses und ein Ergebnis der Privatisierungstätigkeit auf insgesamt hohem Niveau reichten aus, um den Ergebnisrückgang im
Bauträgerbereich, mangels laufender Projektierungen, mehr als auszugleichen.
Die Gesellschaft konnte im Geschäftsjahr 2012 und bis zum Zeitpunkt unserer Prüfung ihre Zahlungsverpflichtungen stets erfüllen.
Das zur Verfügung stehende Kreditvolumen wurde dabei, soweit erforderlich, in Anspruch genommen.
36
Die R+V Service Holding GmbH, Wiesbaden ist seit dem 27. Dezember 2007 mehrheitlich am Aktienkapital der GWG beteiligt. Die R+V
Service Holding GmbH ist über ihre Muttergesellschaft R+V Versicherung AG, Wiesbaden zum Konzern der DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main, gehörig. Entsprechend
den Vorschriften des § 312 AktG hat deshalb der Vorstand dem Aufsichtsrat einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstattet. Der Abhängigkeitsbericht wurde von uns geprüft
und mit folgendem Bestätigungsvermerk versehen:
„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen
wir, dass
1. die tatsächlichen Angaben des Berichtes richtig sind,
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung
der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“
Der vorstehende Bericht wurde aufgrund der bei der Prüfung anhand
der Unterlagen getroffenen Feststellungen und der den Prüfern erteilten Aufklärungen und Nachweise nach bestem Wissen und Gewissen erstellt.
Stuttgart, 25. Januar 2013
vbw
Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
gez.
gez.
Beck
Wirtschaftsprüfer
Emme
Wirtschaftsprüfer
GWG-Gruppe – Kurzüberblick 2012
Konzern
2012
2011
2010
Bilanzsumme
Eigenkapital
Umsatzerlöse
davon Umsatzerlöse
Hausbewirtschaftung
Immobilienbestand
Fläche in m²
Mitarbeiter (ohne
geringfügig Beschäftigte)
787.994.266
218.009.538
89.358.883
734.402.593
207.002.456
102.096.083
644.102.381
195.498.834
88.173.133
Zugang Konzern-Anlagevermögen in T
81.350.518
9.700
616.167
77.253.016
9.147
613.908
72.379.077
8.181
560.869
185
169
173
Bewirtschaftete Immobilienbestände der GWG-Gruppe
140.000
130.000
120.000
110.000
100.000
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
(siehe Tabelle S. 18)
138.068,0
89.754,9
70.303,2
72.796,6
2009
2010
2011
2012
Der Ausbau des Immobilienbestandes in wachstumsstarken Regionen bildet die Basis für eine
nachhaltige Tätigkeit im Bereich der Anlagevermögensbewirtschaftung der GWG-Gruppe.
Hamburg
Anzahl Wohneinheiten: 766
Wohnfläche: 40.710 m²
Konzernjahresüberschuss in T
Sonstige
Anzahl Wohneinheiten: 303
Anzahl Gewerbeeinheiten: 8
Wohn-/Nutzfläche: 21.749 m²
Rhein-Ruhr-Gebiet
Anzahl Wohneinheiten: 1.034
Rhein-Main-Gebiet
Bayern
Baden-Württemberg
14.000
13.000
12.500
12.000
11.500
11.000
10.500
10.000
9.500
9.000
8.500
8.000
13.050,7
14.005,1
10.434,2
9.152,7
2009
2010
2011
2012
Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Entwicklung sowie der strategischen Investitionen konnte
die Unternehmensgruppe den Jahresüberschuss auf
hohem Niveau um rd. 7,5 % steigern.
Konzern-Eigenkapital je Aktie
900
908,27
861,88
850
100
78,2
79,0
88,1
102,1
89,4
750
700
80
650
70
600
688,42
650,99
550
60
500
50
40
814,01
800
Umsatzerlöse in Mio.
2008
2009
2010
2011
2012
Die Umsatzerlöse konnten in den vergangenen 5 Jahren
um rd. 12,5 % gesteigert werden.
2008
2009
2010
2011
2012
Die positiven Jahresergebnisse der GWG-Gruppe sowie die Kapitalmaßnahme tragen dazu bei, dass der Wert des Konzerneigenkapitalanteils je Aktie sich jährlich steigert.
37
38
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2012
39
Bilanz zum 31. Dezember 2012
Aktiva
Vorjahr
ANLAGEVERMÖGEN
92.925,00
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
Technische Anlagen und Maschinen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Geleistete Anzahlungen
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
Beteiligungen
Wertpapiere des Anlagevermögens
Andere Finanzanlagen
90.315,00
324.285.049,64
298.902.404,03
63.023.939,52
13.040.331,96
149.070,00
515.719,00
44.652.041,81
1.626.067,40
45.542,83
447.337.762,16
40.270.944,98
16.146.628,93
163.325,00
602.847,54
41.739.821,62
162.187,96
0,00
15.010.377,46
22.395.157,03
7.155.000,00
4.406,10
5.220,00
Anlagevermögen insgesamt
44.570.160,59
14.979.373,90
22.395.157,03
7.155.000,00
4.406,10
5.220,00
492.000.847,75
442.617.632,09
14.681.184,58
116.219,19
341.155,88
2.704.972,08
9.689.714,62
217.304,10
0,00
29.035.346,90
343.943,72
1.133.678,95
2.221,22
20.029,92
22.902.559,64
263.149,31
17.592.021,86
8.169.601,34
26,00
30,00
553.309.427,09
488.522.212,06
UMLAUFVERMÖGEN
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten
Grundstücke mit fertigen Bauten
Andere Vorräte
0,00
818.323,98
2.444.128,54
11.042.638,89
245.336,55
130.756,62
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Vermögensgegenstände
310.204,02
1.868.427,41
4.441,36
0,00
26.281.583,54
570.690,57
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Geldbeschaffungskosten
BILANZSUMME
40
Passiva
Vorjahr
EIGENKAPITAL
Gezeichnetes Kapital
12.143.182,19
12.143.182,19
Kapitalrücklage
55.000.789,30
55.000.789,30
111.729.882,23
3.537.800,00
4.090.335,05
93.551.747,18
Gewinnrücklagen
Gesetzliche Rücklage
Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen
3.537.800,00
4.090.335,05
104.101.747,18
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag
Jahresüberschuss
Einstellungen in Rücklagen
48.212,44
14.007.277,16
7.000.000,00
Eigenkapital insgesamt
7.055.489,60
35.968,39
12.762.244,05
6.350.000,00
185.929.343,32
174.772.066,16
9.361.135,45
124.872,00
350.000,00
3.885.500,00
8.900.385,40
357.582.539,25
238.887.874,51
41.817.786,61
9.792.237,57
5.372.958,40
4.178.971,40
0,00
8.476,65
RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen für Pensionen
Steuerrückstellungen
Rückstellungen für Bauinstandhaltung
Sonstige Rückstellungen
126.318,00
345.600,00
3.383.500,00
5.505.717,45
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
BILANZSUMME
286.003.847,88
53.248.365,66
10.666.725,74
5.875.852,22
1.780.665,79
84,06
6.997,90
(2.181,59)
(4.363,17)
436.409,07
431.083,36
553.309.427,09
488.522.212,06
41
Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012
Vorjahr
UMSATZERLÖSE
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus dem Verkauf von Grundstücken
c) aus Betreuungstätigkeit
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen
44.075.018,68
864.000,00
789.798,26
10.330,18
Erhöhung/Verminderung des Bestandes
an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit
fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
17.786.684,08
1.030.635,87
217.062,25
ROHERGEBNIS
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung
davon für Altersversorgung
45.739.147,12
39.981.166,36
5.917.000,00
835.237,17
1.327,89
1.718.322,37
– 4.445.561,50
816.971,13
347.382,52
9.458.148,13
12.680.140,18
19.034.382,20
38.698.206,55
18.581.956,93
174.034,45
320.950,90
36.239.750,34
3.745.000,11
746.244,99
4.075.937,85
4.491.245,10
(95.294,06)
854.910,98
(160.817,70)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
9.571.704,63
8.353.113,83
Sonstige betriebliche Aufwendungen
2.406.930,08
2.815.776,04
Erträge aus Beteiligungen
3.261.234,80
1.328.992,75
davon aus verbundenen Unternehmen
(3.036.234,40)
(1.238.992,75)
Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
672.339,06
672.324,06
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundenen Unternehmen
ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN
GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Sonstige Steuern
JAHRESÜBERSCHUSS
Gewinnvortrag
Einstellungen in andere Gewinnrücklagen
BILANZGEWINN
42
(671.854,71)
634.653,39
(671.854,71)
4.568.227,25
(271.082,19)
792.222,52
(714.193,66)
11.107.438,22
8.709.505,95
(3.571.655,01)
(2.776.354,63)
15.689.115,77
14.224.045,02
353.614,11
1.328.224,50
359.024,91
1.102.776,06
14.007.277,16
12.762.244,05
48.212,44
35.968,39
7.000.000,00
6.350.000,00
7.055.489,60
6.448.212,44
Anhang
Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss 2012 wurde nach deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften aufgestellt. Die Gliederung des Jahresabschlusses erfolgt
entsprechend der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen
in der Fassung vom 25. Mai 2009.
Die R+V Service Holding GmbH, Wiesbaden, hält eine Beteiligung
von mehr als 75,0 % an der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und
Gewerbebau Baden-Württemberg AG. In dem von der R+V Versicherung AG erstellten Teilkonzernabschluss gemäß IFRS ist die GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG
einbezogen. Der Teilkonzernabschluss der R+V Versicherung AG ist
wiederum in den übergeordneten Konzernabschluss gemäß IFRS der
DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am
Main einbezogen. Beide Konzernabschlüsse werden im elektronischen Bundesanzeiger eingereicht und bekannt gemacht.
Die GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG legt einen auf freiwilliger Basis aufgestellten Teilkonzernabschluss vor, der nach den Vorschriften der §§ 290 ff. HGB aufgebaut worden ist und im elektronischen Bundesanzeiger eingereicht und bekannt gemacht wird.
Der Konsolidierungskreis des Teilkonzernabschlusses HGB umfasst
neben der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG die nachfolgend aufgeführten Gesellschaften:
• WBS Wohnwirtschaftliche Baubetreuungs- und Servicegesellschaft
mbH, Stuttgart
• BWG Baugesellschaft Württembergischer Genossenschaften mbH,
Stuttgart
• VR Hausbau AG, Stuttgart
• GWG ImmoInvest GmbH, Stuttgart
• Aufbau und Handelsgesellschaft mbH, Stuttgart
• GWG 1. Wohn GmbH & Co. KG, Stuttgart
Folgende Unternehmen werden nach der Equity-Methode einbezogen:
• Heimag München GmbH, München
Abschlussstichtag des Teilkonzernabschlusses und aller einbezogenen Unternehmen ist der 31. Dezember 2012.
Auf die Einbeziehung der folgenden Beteiligung wurde verzichtet, da
diese für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns von untergeordneter Bedeutung ist:
Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um
EDV-Programme, die zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bewertet sind. Sie werden innerhalb von 3–5
Jahren abgeschrieben.
Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens (Sachanlagen)
sind zu den Anschaffungskosten oder den Herstellungskosten und,
soweit abnutzbar, vermindert um planmäßige Abschreibungen bzw.
dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.
Die Grundstücke mit Wohnbauten werden in der Regel mit 2 % abgeschrieben. Sofern sich kürzere Nutzungsdauern für die Wohnbauten ergeben, erfolgt die Abschreibung anhand der individuell festgesetzten Restnutzungsdauer. Mit dem Ziel einer verursachungsgerechten Verteilung des Gesamtaufwandes werden die Zugänge zu den
Grundstücken mit Wohnbauten ab dem Geschäftsjahr 2009 entsprechend dem Komponentenansatz behandelt. Die aktivierten Anschaffungs- und Herstellungskosten werden in die Komponenten Grundstücke, Gebäude (AfA 2 % und 2,5 %), technische Anlagen (nach individueller Nutzungsdauer) und Nebenkosten (AfA 2 % und 2,5 %)
aufgeteilt.
Die Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten werden auf die
Restnutzungsdauer abgeschrieben. Die Abschreibungen liegen zwischen 2 und 5 %.
Bei den restlichen Positionen belaufen sich die Abschreibungen wie
folgt:
In den Wohnbauten enthaltenen, selbständigen Garagen grundsätzlich auf
50 Jahre
Maschinen und technische Anlagen
8–10 Jahre
3–13 Jahre
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von
150,00 € bis 1.000,00 € werden in Übereinstimmung mit § 6 Abs.
2a EStG in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben.
Die im Geschäftsjahr angeschafften Gegenstände der Betriebs- und
Geschäftsausstattung werden linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben.
• GbR „Ackermannbogen.de – Wohnen am Olympiapark“, München
• GWG Beteiligungsgesellschaft mbH, Stuttgart
• Stream Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Stuttgart
43
Bei mehreren Mietgebäuden sowie bei verschiedenen, umgegliederten Eigentumswohnungen wird die Abschreibung degressiv vorgenommen.
tuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0,0 % angesetzt. Der Rechnungszins (5,04 %) wurde gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB nach der
Vereinfachungsregel ermittelt.
Die Zugänge enthalten keine aktivierten eigenen Architektenleistungen.
Für im Jahr 2002 erworbene Immobilienbestände in Stuttgart wurde
im Jahr 2003 eine Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von
€ 2.500.000,00 gebildet. Es wurde vom Ansatzwahlrecht gemäß
§ 249 Abs. 2 HGB a.F. i.V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch
gemacht. Die Bewertungsmethode beruht auf Erfahrungswerten. Für
im Jahr 2005-2011 bzw. 2012 durchgeführte Maßnahmen wurden
€ 1.664.500,00 bzw. € 365.500,00 ergebniswirksam aufgelöst.
Bei den Anlagen im Bau wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von
insgesamt € 816.971,13 aktiviert (Vorjahr: € 347.382,52 bzw. bei
den Grundstücken mit unfertigen Bauten € 0,00 (Vorjahr
€ 23.923,58).
Die Anteile an verbundenen Unternehmen sowie die Beteiligungen
sind jeweils zu Anschaffungskosten bewertet. Die im Jahr 2004 erhaltene Rückzahlung der Kapitalrücklage bei der WBS wurde mit den
Anschaffungskosten verrechnet.
Die Wertpapiere des Anlagevermögens und die anderen Finanzanlagen sind zu den Anschaffungskosten bzw. zum Nennwert bewertet.
Die unbebauten Grundstücke des Umlaufvermögens sind zu Anschaffungskosten abzüglich erforderlicher Bewertungsabschläge angesetzt; die Verkaufsbauten zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert.
Die Ausbuchung von Verkaufsgrundstücken erfolgt grundsätzlich
zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs.
Heizölvorräte sind zu Anschaffungskosten bewertet.
Bei den Forderungen wurden erkennbare Risiken durch Wertberichtigungen berücksichtigt.
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten beinhalten Erinnerungswerte für Geldbeschaffungskosten. Aufgrund der nachhaltigen Senkung des Zinsniveaus wurden im Jahr 2003 die gesamten Geldbeschaffungskosten auf den Erinnerungswert abgeschrieben. Seit
dem Geschäftsjahr 2004 wird das Aktivierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten nicht mehr ausgeübt.
Der Großteil der bestehenden Pensionsverpflichtungen ist auf die
R+V Gruppenpensionsfonds AG (past service) bzw. auf die VGU-Versorgungskasse genossenschaftlich orientierter Unternehmen e.V. –
(future service) im Rahmen von Anrechnungszusagen übertragen.
Der per 31.12.2012 ausgewiesene Pensionsrückstellungsbetrag
wurde gemäß Sachverständigengutachten nach dem modifizierten
Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgeltund Rentenanpassungen bzw. der Projected Unit Credit Methode
(PUC-Methode) unter Anwendung versicherungsmathematischer
Grundsätze und den Richttafeln von Prof. Dr. K. Heubeck (2005 G)
berechnet. Gehaltssteigerungen wurden in Höhe von 2,25 % p.a.
und Rentensteigerungen in Höhe von 2,0 % p.a. angesetzt. Die Fluk-
44
In 2004 wurden weitere € 4.720.000,00 der Rückstellung für Bauinstandhaltung zugeführt. Das Ansatzwahlrecht nach § 249 Abs. 2 a.F.
i.V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB wurde für Balkonsanierungen und
wohnwertverbessernde Maßnahmen der Wohnungsbestände der
Baujahre ab 1950 bis 1985 ausgeübt. Die Bewertung erfolgt auf der
Grundlage pauschaler Bewertungsverfahren. Im Jahr 2005–2011
bzw. 2012 wurden € 5.312.450,00 bzw. € 136.500,00 ergebniswirksam aufgelöst. Im Geschäftsjahr 2006 wurden weitere
€ 3.642.450,00 zugeführt. Dabei wurde das Bewertungswahlrecht
auf Badsanierungen in bestimmten Objekten ausgedehnt.
Zum Bilanzstichtag betragen die Rückstellungen für Bauinstandhaltung € 3.383.500,00 (Vorjahr € 3.885.500,00).
Die Bildung der Sonstigen Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr
als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten
Abzinsungssätzen abgezinst.
Soweit aufgrund der geänderten Bewertungsvorschriften des BilMoG
Sonstige Rückstellungen hätten vermindert werden müssen, wurde
gem. Art. 67 Abs. 1 EHGB von dem Beibehaltungswahlrecht Gebrauch gemacht, weil davon auszugehen ist, dass die aufzulösenden
Beträge bis zum 31. 12. 2024 wieder zugeführt werden müssten. Die
Überdotierung der Sonstigen Rückstellungen beträgt T€ 0,0 (Vorjahr
T€ 2,9).
Bei der Berechnung der Rückstellung für Altersteilzeitverträge werden die Abfindungsverpflichtung und die Erfüllungsrückstellung
grundsätzlich sofort in voller Höhe berücksichtigt.
Die Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Der Ausweis der passiven Rechnungsabgrenzung resultiert aus Mietvorauszahlungen und einem Zuschuss für Belegungsrechte der Stadt
Stuttgart.
Zwischen Handels- und Steuerbilanz bestehen folgende Abweichungen, die zu Steuerlatenzen führen:
Aktive Steuerlatenzen:
a) Der Ansatz der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt in
der Summe über dem in der Handelsbilanz, weil in der steuerlichen Eröffnungsbilanz beim Übergang von der Steuerfreiheit nach
dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz in die unbeschränkte
Steuerpflicht die Immobilienbestände mit dem Teilwert angesetzt
wurden.
b) Die in der Handelsbilanz gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung dürfen in der Steuerbilanz nicht angesetzt werden.
c) In der Handelsbilanz wurden Geldbeschaffungskosten als Aufwand behandelt, während sie in der Steuerbilanz in den Aktiven
Rechnungsabgrenzungsposten aktiviert wurden.
d) Die Pensionsrückstellung sowie die Sonstigen Rückstellungen sind
aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der Steuerbilanz mit
geringeren Beträgen gebildet.
Passive Steuerlatenzen:
a) Rücklagen nach § 6b EStG wurden in der Steuerbilanz gebildet
bzw. übertragen, was in der Handelsbilanz nicht zulässig ist.
b) Beteiligungen an Personengesellschaften weichen aufgrund unterschiedlicher Bewertungsvorschriften in Handels- und Steuerbilanz ab.
Die aktiven Latenzen überwiegen die passiven Latenzen, von dem
Aktivierungswahlrecht wird kein Gebrauch gemacht.
45
Erläuterungen zur Bilanz und
zur Gewinn- und Verlustrechnung
Bilanz
In der Position Unfertige Leistungen sind € 11.042.638,89 (Vorjahr: € 9.689.714,62) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.
In den Forderungen aus Verkauf von Grundstücken sind € 1.579.227,41 (im Vorjahr € 1.077.778,95) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr enthalten. In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Forderungen mit einer Laufzeit von über einem Jahr enthalten.
Rücklagenspiegel
Bestand am Ende
des Vorjahres
Einstellung aus
dem Jahresüberschuss des
Geschäftsjahres
Bestand am
Ende des
Geschäftsjahres
€
Einstellung der
Hauptversammlung
aus dem
Bilanzgewinn des
Vorjahres
€
€
€
Gesetzliche Rücklagen
3.537.800
0
0
3.537.800
4.090.335
0
0
4.090.335
93.551.747
3.550.000
7.000.0000
104.101.747
101.179.882
3.550.000
7.000.0000
111.729.882
Gewinnrücklagen
Gesamt
Rückstellungsspiegel
Buchwert
Beginn des
Geschäftsjahres
Rückstellung für noch ausstehende Instandhaltungsrechnungen
1.825.400
Rückstellung für Verwaltungskosten
847.446
Rückstellung für nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten
807.000
Rückstellung für unterlassene Instandhaltung
(Nachholung innerhalb des 1. bis 3. Monats des Folgejahres)
900.000
Rückstellungen für Urlaubsansprüche
495.000
Rückstellungen für Verpflichtung aus Kaufverträgen
2.470.284
1.555.255
46
8.900.385
Zusätzlich zu den in der Bilanz gesondert ausgewiesenen Positionen betreffen verbundene Unternehmen:
Positionen:
Guthaben bei Kreditinstituten
Stand 31.12.2012
€
0,00
€ 41.668.817,79
€ 43.489.171,93
Stand 31.12.2011
€ 5.251.758,61
€ 30.296.950,34
€ 31.219.203,29
Gewinn- und Verlustrechnung
In der Position „Sonstige betriebliche Erträge“ sind Netto-Erträge aus Anlageverkäufen (€ 6.964.135,88 / Vorjahr € 9.633.591,83),
Erträge aus der Verwendung und Auflösung der Rückstellung für Bauinstandhaltung (€ 502.000,00 / Vorjahr € 885.000,00) sowie Erträge aus
der Auflösung von Rückstellungen (€ 1.198.775,86 / Vorjahr € 1.784.786,40) enthalten.
In der Position „Personalaufwand“ sind Aufwendungen an die WBS Wohnwirtschaftliche Baubetreuungs- und Servicegesellschaft mbH für
die Abstellung von Personal in Höhe von € 3.715.687,16 (Vorjahr € 3.718.426,61) enthalten.
In den „sonstigen betrieblichen Aufwendungen” sind Beratungsleistungen und Rechtskosten in Höhe von € 611.360,44 (Vorjahr
€ 1.173.871,95) sowie Abschreibungen auf Mietforderungen in Höhe von € 384.514,27 (Vorjahr € 410.138,60) enthalten.
In den „sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen“ sind Erträge aus Abzinsungen von Rückstellungen in Höhe von € 0,00 (Vorjahr:
€ 12.627,15) sowie in den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen € 13.042,37 (Vorjahr € 20.281,16) für die Aufzinsung von Rückstellungen
enthalten.
Buchwert
Zuführung
inkl. Aufzinsung
Inanspruchnahme
Auflösung
inkl. Abzinsung
Ende des
Geschäftsjahres
1.010.250
871.287
954.113
1.010.250
331.399
350.000
0
828.845
778.000
807.000
0
778.000
700.000
900.000
0
700.000
420.000
495.000
0
420.000
308.000
2.453.084
17.200
308.000
889.339
756.509
227.463
1.460.622
4.436.988
6.632.880
1.198.776
5.505.717
47
Entwicklung des Anlagevermögens 2012
Zugänge des
Abgänge des
Anschaffungs-/
Geschäfts-
Geschäfts-
Herstellungskosten
jahres
jahres
231.497,17
31.248,26
18.603,97
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten *1
377.477.730,67
4.922.811,40
6.898.685,65
mit Geschäfts- und anderen Bauten *2
59.482.810,18
25.064.009,12
141.242,85
ohne Bauten
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Sachanlagen
16.146.628,93
20.517,51
0,00
202.124,09
2.565,09
579,04
1.778.177.55
105.831,67
230.675,78
Anlagen im Bau
41.739.821,62
31.826.993,41
11.492,22
162.187,96
1.493.079,94
0,00
0,00
45.542,83
0,00
496.989.481,00
63.481.350,97
7.282.675,54
14.979.373,90
31.003,56
0,00
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
22.395.157,03
0,00
0,00
7.155.000,00
15.000,00
15.000,00
4.406,10
0,00
0,00
Finanzanlagen
Beteiligungen *3
Sonstige Ausleihungen
0,00
0,00
0,00
5.220,00
0,00
0,00
44.539.157,03
46.003,56
15.000,00
541.760.135,20
63.558.602,79
7.316.279,51
Anlagevermögen gesamt
*1 Korrektur der Anschaffungs-/Herstellungskosten sowie der Abschreibungen (kumuliert) um
5.911.567,85
*2 Korrektur der Anschaffungs-/Herstellungskosten sowie der Abschreibungen (kumuliert) um
812.070,63
*3 Zu-/Abgang durch Verschmelzung
48
davon
Abschreibungen
Um-
Umbuchungen
Abschreibungen
Buchwert
des
buchungen
von/ins UV
Zuschreibungen
(kumuliert)
31.12.2012
Geschäftsjahres
0,00
0,00
0,00
151.216,46
92.925,00
28.638,26
32.207.030,62
0,00
0,00
83.423.837,40
324.285.049,64
7.266.849,60
– 147.734,64
0,00
0,00
21.233.902,29
63.023.939,52
2.075.036,47
– 3.126.814,48
0,00
0,00
0,00
13.040.331,96
0,00
0,00
0,00
0,00
55.040,14
149.070,00
16.820,09
0,00
0,00
0,00
1.137.614,44
515.719,00
184.360,21
– 28.903.281,00
0,00
0,00
0,00
44.652.041,81
0,00
– 29.200,50
0,00
0,00
0,00
1.626.067,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
45.542,83
0,00
0,00
0,00
0,00
105.850.394,27
447.337.762,16
9.543.066,37
0,00
0,00
0,00
0,00
15.010.377,46
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
22.395.157,03
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
7.155.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
4.406,10
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5.220,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
44.570.160,59
0,00
0,00
0,00
0,00
106.001.610,73
492.000.847,75
9.571.704,63
49
Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2012
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
VERBINDLICHKEITEN
Insgesamt
davon Restlaufzeit
(Angaben in Klammern
betreffen Vorjahreszahlen)
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
unter 1 Jahr
1 bis 5 Jahre
davon gesichert
286.003.847,88
(238.887.874,51)
32.862.047,84
(25.226.840,01)
53.248.365,66
(41.817.786,61)
6.084.565,54
(939.110,13)
40.263.958,89
(33.112.493,41)
6.899.841,23
(7.766.183,07)
anderen Kreditgebern
Art der
Sicherung
über 5 Jahre
93.971.068,32 159.170.731,72
(88.098.940,00) (125.562.094,50)
258.821.641,54 GPR
(222.457.874,51)
53.248.365,66 GPR
(41.817.786,61)
10.666.725,74 *
(9.792.237,57)
10.666.725,74
(9.792.237,57)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
5.875.852,22
(5.372.958,40)
5.875.852,22
(5.372.958,40)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
1.780.665,79
(4.178.971,40)
1.780.665,79
(4.178.971,40)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
84,06
(0,00)
84,06
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
6.997,90
(8.476,65)
6.997,90
(8.476,65)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
verbundenen Unternehmen
Gesamtbetrag
* nicht zu Ausgaben führend
50
357.582.539,25
(300.058.305,14)
57.276.939,09 134.235.027,21 166.070.572,95 312.070.007,20
(45.518.594,16) (121.211.433,41) (133.328.277,57) (264.275.661,12)
GPR = Grundpfandrechte
Sonstige Angaben
1) Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage
von Bedeutung sind:
a) Verpflichtung aus Grundstückskäufen und laufenden Bauvorhaben
(Vorjahr: € 29.351.711,70)
davon gegenüber verbundenen Unternehmen
(Vorjahr: € 0,00)
€ 93.564.594,65
€
0,00
2) Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse:
a) Bürgschaftsübernahme zu Gunsten von verbundenen Unternehmen:
(Vorjahr: € 126.782.552,88)
(Vorjahr: € 16.248.976,51)
€ 121.453.878,04
€ 14.499.508,00
b) Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten
zu Gunsten von verbundenen Unternehmen
(Vorjahr: € 23.463.209,88)
(Vorjahr: € 4.810.239,15)
€ 23.655.098,85
€
c) Patronatserklärung zu Gunsten von verbundenen Unternehmen
(Vorjahr: € 19.473.905,69)
4.700.849,00
€ 19.239.215,36
d) Eventualverpflichtung aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten in Höhe von € 1.469.000,00
(Vorjahr: € 1.423.000,00). Dabei handelt es sich um von der GWG bis zur Grundstücksauflassung bestellte Grundschulden zur Kaufpreisfinanzierung von Erwerbern.
Mit einer Inanspruchnahme aus den eingegangenen Haftungsverhältnissen zu Gunsten von verbundenen Unternehmen wird aufgrund der
nachhaltigen Geschäftstätigkeit der verbundenen Unternehmen nicht gerechnet. Sofern Erwerber von Grundstücken Fremdmittel in Anspruch nehmen und bereits vor dem Übergang des juristischen Eigentums Grundpfandrechte zu Gunsten der jeweiligen Gläubiger eingetragen werden, ist eine persönliche Schuldverpflichtung der Gesellschaft vertraglich ausgeschlossen.
3) Derivative Finanzierungsinstrumente/Zinsswaps
Zur Absicherung langfristiger Zinsänderungsrisiken aus variabel verzinsten Krediten setzt die Gesellschaft derivative Finanzinstrumente im
Rahmen von Bewertungseinheiten ein. Als Form der Bewertungseinheit wurde das Micro-Hedging gewählt. Die Gesellschaft sichert mit diesen Swap-Verträgen Darlehen in Höhe von nominal 30,0 Mio. € gegen Zinssatzschwankungen ab. Die Zinsswaps sind bzw. werden analog
der Parameter des gesicherten Einzelkreditgeschäfts modelliert. Die gegenläufigen Zahlungsströme aus dem Grund- und Sicherungsgeschäft werden sich voraussichtlich über einen Zeitraum von 47 bzw. 131 Monaten ausgleichen.
Die Bewertung anhand der mark-to-market-Methode der abgeschlossenen Swap-Transaktionen ergibt per Saldo zum Stichtag 31.12.2012
einen negativen Marktwert von 3.550,3 T€.
Abschlussjahr
2009
2009
2011
2011
2011
2011
Summe
Nominalbetrag
in T€
Zinssatz
Fest
in %
Zinssatz
Referenzzins
variabel
Marktwert
in T€
5.000,0
5.000,0
5.000,0
5.000,0
5.000,0
5.000,0
3,630 %
3,450 %
2.995 %
3,075 %
3,235 %
3,610 %
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
–628,0
–682,9
–406,7
–427,7
–500,0
–905,0
30.000,0
– 3.550,3
51
4) Die GWG ist an folgenden Unternehmen mit mehr als 20 % beteiligt:
Firma
Kapitalanteil
in %
zum 31.12.2012
WBS Wohnwirtschaftliche Baubetreuungsund Servicegesellschaft mbH
Eigenkapital Jahresergebnis/EAV
T
T
94,9
13.051,2*
1.565,2*
94,9
5.217,7*
1.631,3*
30,0
350.646,0*
6.491,6*
100,0
2.000,0*
218,7*
100,0
3.000,0*
623,1*
100,0
7.000,0*
1.163,2*
100,0
21,4*
–2,7*
100,0
0,0*
–0,2*
* laut geprüftem Jahresabschluss 2011
GWG ImmoInvest GmbH
Heimag München GmbH
* laut geprüftem Jahresabschluss 2011 vor EAV
*
(Die Heimag Holding AG wurde per 01.01.2012 auf die Heimag München GmbH verschmolzen.)
GWG 1. Wohn GmbH & Co. KG
GWG Beteiligungsgesellschaft mbH
Stream Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG
* laut Jahresabschluss 2012
5) Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter
Hausmeister, Gärtner, Hauswarte, etc.
4
5
0
4
9
4
Außerdem wurden durchschnittlich 4 Auszubildende beschäftigt.
6) Die gemäß § 285 Nr. 17 HGB notwendigen Angaben zum Gesamthonorar des Abschlussprüfers erfolgen im Teilkonzernabschluss der GWG
Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG.
7) Die verbleibende Pensionsverpflichtung nach Übertragung an den Pensionsfonds bzw. die Unterstützungskasse für frühere Mitglieder des
Geschäftsführungsorgans und deren Angehörige sowie Anwartschaften beträgt € 126.318,00 (Vorjahr € 124.872,00).
8) Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstandes und der Bezüge für ehemalige Mitglieder bzw. deren Angehörige dieses Organs ist aufgrund von § 286 Abs. 4 HGB unterblieben.
9) Die Gesamtaufwendungen für den Aufsichtsrat beliefen sich auf T€ 25,0 (Vorjahr T€ 25,0).
10) Mitglieder des Vorstandes:
52
Christian Holz
Dipl.-Betriebswirt (FH)
Dr. Gregor Habermann
Syndikusanwalt
Weitere Angaben
11) Mitglieder des Aufsichtsrates:
Rainer Neumann (Aufsichtsratsvorsitzender)
Mitglied des Vorstandes R+V Versicherung AG, Wiesbaden
Frank-Henning Florian (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)
Vorstandsvorsitzender der R+V Lebensversicherung AG, Wiesbaden
Jürgen Außenhofer
Prokurist der R+V Versicherung AG, Wiesbaden
Siegfried Schön
Arbeitnehmervertreter:
Anja Okun, Geschäftsstellenleiterin, Stuttgart
Katrin Sperling, Geschäftsstellenleiterin, Nürnberg
Das Grundkapital (€ 12.143.182,19) setzt sich zum 31. Dezember 2012 aus 237.500 nennwertlosen Stückaktien zusammen. Es handelt sich
um vinkulierte Namensaktien. Die Übertragung der Aktien bedarf der Zustimmung des Aufsichtsrates.
Am gezeichneten Kapital ist die R+V Service Holding GmbH, Wiesbaden, zum Bilanzstichtag mit 203.952 Stückaktien (€ 10.427.900,19) und
damit mit mehr als dem halben Teil aller Aktien beteiligt.
Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 9. Juli 2009 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, bis zum 30. Juni 2014
das Grundkapital der Gesellschaft einmal oder mehrmals um bis zu € 4.857.272,87 gegen Bareinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital
2009/I). Die Ermächtigung des Vorstandes durch Beschluss der Hauptversammlung vom 9. Juli 2009, das Grundkapital der Gesellschaft um bis
zu € 4.857.272,87 zu erhöhen, (Genehmigtes Kapital 2009/I) beträgt nach teilweiser Ausschöpfung noch € 2.428.636,43.
Mutterunternehmen im Sinne von § 285 Nr. 14 HGB ist die DZ BANK AG, Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main. Deren
Offenlegung erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.
Stuttgart, den 25. Januar 2013
Der Vorstand
Christian Holz
53
Lagebericht 2012
Baden-Württemberg AG
1. Vorbemerkungen
Die GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG (im Folgenden: „GWG“), Stuttgart, hat auch im Jahr 2012
ein sehr zufrieden stellendes betriebswirtschaftliches Ergebnis erzielt.
Dies wird nicht nur im rd. 10 % gestiegenen Jahresüberschuss bzw. im
operativen Ergebnis deutlich, sondern auch in der Bilanzstruktur. Die in
den vergangenen Jahren – auf der Basis einer nachhaltigen Unternehmensstrategie – eingeleitete Unternehmensentwicklung wurde konsequent fortgeführt und hat sich erneut positiv ausgewirkt. Die effektive
und anhaltende Ausrichtung der Unternehmensgruppe auf Anlagevermögensinvestitionen (Neubau, Bestandserwerbe sowie nachhaltige
Modernisierungstätigkeit) und wohnungswirtschaftliche Dienstleistungstätigkeit bildet die Basis für die gute Entwicklung. Die erfolgreiche, überregionale Lösung der sich aus der Unternehmensstrategie ergebenden operativen Aufgabenstellungen für Instandhaltung/Modernisierung, Vermietung/Verwaltung, aktive Neubautätigkeit und Verkauf
im Rahmen von Privatisierungsmaßnahmen steht dabei im Mittelpunkt. Es verdient besondere Beachtung, dass diese Entwicklung auch
auf der Grundlage einer dauerhaften Anpassung unserer Geschäftstätigkeit, die vor allem in einem weiteren Ausbau unseres Kerngeschäftsfeldes Wohnen zum Ausdruck kommt, stattgefunden hat. Verbesserte
Ergebnisse in der nachhaltigen Anlagevermögensbewirtschaftung, der
kaufmännischen und technischen Dienstleistungs- sowie Privatisierungstätigkeit haben wiederum die sehr positive Geschäftsentwicklung
geprägt.
Die zielgerichtete Fortschreibung der festgelegten, nachhaltigen
Wachstumsstrategie im Bereich der Anlagevermögensbewirtschaftung
auf rd. 17.000 Wohnungen führt zu einer Verstetigung der Investitionstätigkeit durch Bestandserwerbe bzw. Neubauinvestitionen innerhalb der GWG-Gruppe.
Als besondere Leistung des Jahres 2012 ist dabei unsere Investitionstätigkeit im Rahmen von Bestandserwerben hervorzuheben. Mit dem
Erwerb eines größeren Wohn- und Geschäftshausareals im Stuttgarter
Westen mit einem Investitionsvolumen von rd. 25,1 Mio. € sowie
mehrerer unbebauter Grundstücke für Neubauinvestitionen in der Region Stuttgart stellen wir für die GWG-Gruppe eine weitere Substanzverbesserung unseres Anlagevermögens sicher und bilden damit die
Basis für eine nachhaltige Tätigkeit im Bereich der Anlagevermögensbewirtschaftung entsprechend unserer Unternehmensstrategie. Diese
Investitionen bilden einschließlich der identifizierten Nachverdichtungs- und Privatisierungspotenziale die Grundlage für eine nachhaltige, wertorientierte Auslastung aller operativen Geschäftsbereiche.
Das umfangreichste Mietwohnungsneubauvolumen der vergangenen
Jahre innerhalb der GWG-Gruppe mit insgesamt rd. 290 fertiggestellten bzw. 600 im Bau befindlichen Wohnungen zuzüglich Gewerbeeinheiten und einem Investitionsvolumen von rd. 187,7 Mio. € an verschiedenen Standorten in der Region Stuttgart wurde planmäßig weiterentwickelt und zielgerichtet fortgesetzt. Im Rahmen unserer Neu-
54
bauprojektentwicklungstätigkeit wurde für weitere 360 Wohnungen
zzgl. gewerblichen bzw. sonstigen Einheiten mit einem Gesamtvolumen von rd. 90,0 Mio. € der Baubeginn für das Jahr 2013 vorbereitet.
Auch unsere weiteren Projektentwicklungen/Nachverdichtungen mit
vorgesehenen Baubeginnen in 2013/2014 wurden zielführend bearbeitet. Daneben wird im Jahr 2013 mit dem Bau von rd. 90 Eigentumswohnungen begonnen.
Wichtige Bestandteile unserer positiven Entwicklung im Anlagevermögensbereich sind die aktive Neubau- sowie unsere nachhaltige Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit. Mit dem aktuell im Bau
befindlichen Mietwohnungsneubauvolumen konnten wir dem allgemeinen Trend des Rückgangs in der Mietwohnbautätigkeit entgegenwirken. Mit unseren bereichsübergreifend zusammengestellten Personalressourcen im Bereich der Projektentwicklung wird aktuell ein Projektvolumen betreut, das in der Entwicklung der GWG-Gruppe einen
absoluten Spitzenwert darstellt. Dabei stehen die architektonische
Note und die technische Qualität der Projekte in Einklang mit den jeweiligen wirtschaftlichen Anforderungen. Damit wurde die Grundlage
für eine weitere nachhaltige Entwicklung unseres Anlagevermögens
durch die kontinuierliche Verjüngung unserer Immobilienbestände sowie eine Grundauslastung für den Geschäftsbereich Planen+Bauen in
2013 geschaffen. Die positive Entwicklung unserer Bestände unterstützen wir durch eine wertorientierte Modernisierungstätigkeit. Diese
haben wir entsprechend unseren Planungen mit Investitionsausgaben
von rd. 21,7 Mio. € im Geschäftsjahr 2012 fortgeführt.
Die erreichten Ergebnisse zeigen im Bilanzjahr 2012 noch stärker als in
den Vorjahren die Erfolge der parallel zur Geschäftsausweitung vorgenommenen Umstrukturierung. Vor diesem Hintergrund besteht die Absicht, die bisher umfassende Betätigung in allen wohnwirtschaftlichen
Produkt- und Dienstleistungsbereichen mit einer Fokussierung auf die
bisherigen regionalen Betätigungsfelder in großstädtischen Verdichtungsräumen weiterhin erfolgreich fortzuführen.
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Wie das Vorjahr war auch das Jahr 2012 von der schwelenden Staatsschuldenkrise in Europa und den USA geprägt. Deshalb rechnet die Europäische Zentralbank auch für 2013 mit einem weiteren Rezessionsjahr in der Eurozone. Deutschland konnte sich aber dank starker Exporte und guter Binnennachfrage von diesen rezessiven Tendenzen abkoppeln. Die deutsche Wirtschaft war am Jahresanfang 2012 gut
gestartet, hatte aber im Jahresverlauf wegen der Eurokrise deutlich an
Schwung verloren. Für das 4. Quartal 2012 rechnen die meisten Wirtschaftsforschungsinstitute mit einer Stagnation, viele sogar mit einem
leichten Minus beim Wirtschaftswachstum. Dennoch erwartet die Bundesbank für 2013 ein Wirtschaftswachstum von 0,4 %, während es
2012 mit 1,1 % noch deutlich höher liegen soll.
Projektierte Bauvorhaben
Hamburg, Wohnen am Alsterberg,
270 frei finanzierte und geförderte Neubaumietwohnungen inkl. Sonderwohnformen für Senioren
und Studenten.
Der Architektenwettbewerb läuft. Dabei sollen
CO2-neutrale Energiesparhäuser erstellt werden.
Denkendorf, 43 Mietwohnungen mit rd. 3.254 m²
HAUS B
83 31
75
Stuttgart, Seepark, 1. BA,
183 Mietwohnungen
mit rd. 19.163 m² Wohnfläche
und einer Kindertagesstätte
±
HAUS A
TG Abfahrt
TG Zufahrt
Fußweg B
±0.00
HAUS C
10 69
64 Mietwohnungen
und ca. 2.000 m² Nutzfläche
55
Die etwas gedämpften wirtschaftlichen Perspektiven schlagen sich auch
in den durchschnittlichen Arbeitslosenzahlen nieder. Im Jahresdurchschnitt gab es 2012 nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit in
Deutschland 2,9 Millionen Arbeitslose, was einer Arbeitslosenquote von
6,7 % entspricht. Die Arbeitslosenquote für Bayern und Baden-Württemberg beläuft sich zum Jahresende auf 3,6 % bzw. 3,9 %. Im Jahresdurchschnitt wurde 2012 mit 41,5 Mio. Erwerbstätigen ein neuer Beschäftigungsrekord erzielt. Auch die Arbeitnehmer profitierten von der
guten Beschäftigungslage, die Reallöhne erhöhten sich um 1 %. Die
gute Lage auf dem Arbeitsmarkt führte auch zu einer Abnahme der
Empfänger von Arbeitslosengeld II. Für 2013 wird von Experten – trotz
der gedämpften wirtschaftlichen Entwicklung – keine dramatische Veränderung der Beschäftigungssituation erwartet.
Die gute wirtschaftliche Lage Deutschlands führte auch dazu, dass nach
einer Erhebung des Bundesfinanzministeriums bei einer Gesamtbetrachtung der Haushalte von Bund, Ländern, Gemeinden und Sozialversicherung das gesamtstaatliche Maastricht-Defizit 2012 vollständig abgebaut wird. Die Schuldenstandsquote wird für 2012 auf 81,5 % des
BIP geschätzt und soll bis 2016 auf 73 % des BIP sinken.
Die Verbraucherpreise sind in Deutschland 2012 um durchschnittlich
2,0 % gestiegen. Auch für 2013 erwartet man für Deutschland eine Inflationsrate im Bereich des Zielkorridors der EZB von 2 %. Die Preise
rund ums Wohnen (Mieten, Nebenkosten und Haushaltsenergie) machen mit ca. 30 % den größten Posten im Verbraucherpreisindex aus.
Die Kosten für das „Wohnen“ lagen in Baden-Württemberg von Januar
bis November 2012 um durchschnittlich 1,8 % über dem Vorjahresniveau. Die relativ hoch gewichteten Nettomieten stiegen dagegen nur
um 0,9 %. Die Preise für Haushaltsenergie waren dagegen im Durchschnitt um 5,6 % höher als vor Jahresfrist, dabei waren die Preise für
Heizöl um 9,4 %, für Gas um 5,8 % und für Strom um 2,3 % höher als
im Vorjahr.
Nach Feststellung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg
stiegen im 4. Quartal 2012 die Preise für Bauleistungen für den Neubau von Wohngebäuden gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,3 %.
Seit Beginn des Jahres hat sich dabei der Preisanstieg merklich abgeschwächt und sich seit dem 3. Quartal 2012 auf dem gesteigerten Niveau stabilisiert. Bei den Rohbauarbeiten für Wohngebäude lag der Anstieg im 4. Quartal 2012 zum Vorjahresquartal bei 2,1 %. Deutlich angezogen haben hier insbesondere Klempnerarbeiten (10,6 %) und
Dachdeckerarbeiten (3,9 %). Bei den Ausbauarbeiten zogen die Preise
um 2,4 % an. Eine ähnliche Entwicklung ist auch in den Regionen
Hamburg und München festzustellen.
Im Juli 2012 hat die EZB den Leitzins von 1,00 % auf 0,75 % gesenkt.
Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beflügelt
auch den Immobilienmarkt. Da sich auch langfristige Geldanlagen
kaum noch lohnen, erscheint die Kapitalanlage in Immobilien attraktiv.
Dazu kommt, dass die Finanzierung günstig wie nie zuvor ist. Der Effektivzins für Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit lag Anfang Dezember
56
2012 nach Angaben der FMH-Finanzberatung bei 2,54 %, ein Jahr zuvor noch bei 3,24 % und vor fünf Jahren bei 4,92 %. Weil die Notenbanken in den USA und Japan eine Niedrigzinspolitik praktizieren sowie
wegen der wirtschaftlichen Probleme in den europäischen Krisenländern wird erwartet, dass die ausgeprägte Niedrigzinsphase in den kommenden Jahren anhält.
Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp)
war selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland im dritten Quartal
2012 im Schnitt 4,1 % teurer als ein Jahr zuvor. Die große Nachfrage
nach Immobilien habe vor allem in den Ballungszentren die Preise deutlich nach oben getrieben. Nach einer Veröffentlichung des Deutschen
Mieterbundes fehlen in Deutschland, vor allem in den Großstädten
250.000 Wohnungen. Diese Knappheit führt in den Ballungsräumen zu
steigenden Mietpreisen.
Der positive Konjunkturverlauf führte in den ersten acht Monaten 2012
in Baden-Württemberg zu einer Abnahme der unternehmerischen Insolvenzverfahren gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 5 %. Mit
rund 1.480 Insolvenzverfahren in den ersten 8 Monaten 2012, waren
dies 76 Konkursfälle weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Die meisten Konkursverfahren entfielen auf den Bereich Handel, der damit gut ein Fünftel aller zahlungsunfähigen Firmen stellte.
In den ersten acht Monaten 2012 wurden in Baden-Württemberg
8.300 Privatinsolvenzen beantragt, was einer Verminderung um 10 %
gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Damit ging die Zahl der
Privatinsolvenzen zum zweiten Mal in Folge zurück.
Die Einwohnerzahl Bayerns bzw. Baden-Württembergs erreichte 2011
mit 12.596.000 bzw. 10.786.200 Personen jeweils einen neuen
Höchststand. Bayern bzw. Baden-Württemberg verzeichneten 2011 einen Wanderungsgewinn von 2.140 bzw. 41.500 Personen. Für BadenWürttemberg ist dies der höchste Wanderungsgewinn seit 2002. Die
den Statistischen Landesämtern der beiden Bundesländer für das erste
Halbjahr 2012 vorliegenden Zahlen deuten darauf hin, dass sich der
Bevölkerungsanstieg aufgrund verstärkten Zuzugs fortsetzt.
Für den Wohnungsmarkt ist die Bevölkerungsentwicklung von untergeordneter Bedeutung. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang die
Anzahl der Haushalte. Gemäß der aktuellen Haushaltsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes wird die Gesamtzahl der Privathaushalte in Deutschland bis 2025 voraussichtlich um rund eine Million
auf 41 Millionen zunehmen. Bedingt durch eine im Durchschnitt abnehmende Zahl an Haushaltsmitgliedern können die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Anzahl der Haushalte in unterschiedliche
Richtungen verlaufen. Ausgehend vom Basisjahr 2007 wird in BadenWürttemberg eine Steigerung der Anzahl der Haushalte um 10,3 %, in
Bayern um 9,3 % und in Hamburg von 4,1 % erwartet. Die Angaben
für die einzelnen Bundesländer geben nur einen groben Gesamtrahmen
für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ergeben sich deutliche regionale Unterschiede.
3. Strategische Ausrichtung
Die Unternehmensstrategie der GWG-Gruppe wurde vor dem Hintergrund der aktuellen Marktgegebenheiten sowie der vorhandenen finanziellen und personellen Ressourcen im laufenden Geschäftsjahr
zielgerichtet weiterentwickelt. Die strategische Ausrichtung der
Unternehmensgruppe auf die Anlagevermögensbewirtschaftung mit
einer aktiven Neubau- und Modernisierungstätigkeit und einem
nachhaltigen Portfoliomanagement und wohnungswirtschaftlichen
Dienstleistungen wurde konsequent umgesetzt.
Die GWG-Gruppe verfolgt dabei das Ziel einer nachhaltigen, renditeorientierten Tätigkeit im wohnwirtschaftlichen Investitions-, Bauträger- und Dienstleistungsmarkt in wirtschaftsstarken Verdichtungsräumen der Bundesrepublik Deutschland. Die unternehmerische Aufstellung der GWG-Gruppe im wohnungswirtschaftlichen Markt umfasst
dabei die 5 strategischen Geschäftsfelder:
1. Die wert- und renditeorientierte Anlagevermögensbewirtschaftung (Wohnen) unter Beachtung sozialer, ökologischer und
städtebaulicher Aspekte bildet auch weiterhin das Kerngeschäftsfeld der GWG-Gruppe. Dabei ist beabsichtigt, den eigenen Wohnungsbestand der Gruppe durch eine aktive Neubau- und Nachverdichtungstätigkeit sowie zielgerichtete Bestandserwerbe bis
zum Jahr 2016 auf rund 17.000 Wohnungen (einschließlich anteiliger Zurechnung der Tochtergesellschaften und der von der
R+V angepachteten Immobilienbestände) auszubauen.
2. Die nachhaltige, risikoadjustierte Bauträgertätigkeit an attraktiven, innerstädtischen Standorten mit den operativen Investitionsgesellschaften BWG Baugesellschaft Württembergischer Genossenschaften mbH (im Folgenden: „BWG“) und VR Hausbau AG
dient der Performanceverbesserung.
3. Die stetige, sozialverträgliche und imagefördernde Privatisierungstätigkeit im Rahmen unserer umwandlungsorientierten Instandhaltungs- und Modernisierungs- sowie Desinvestitionsstrategie bildet die Basis für unser aktives Portfoliomanagement zur
Verjüngung der Immobilienbestände der Gruppe mit dem Ziel einer ertragsorientierten Reinvestition der freigesetzten Mittel.
4. Der Geschäftsbereich Planen + Bauen hat neben einer positiven
Wertschöpfung das Ziel, für die Gruppe Neubaumaßnahmen unter
Beachtung von Qualitäts-, Kosten- und Zeitvorgaben zu erstellen.
5. Das umfassende immobilienwirtschaftliche und kaufmännische
Dienstleistungsangebot der WBS Wohnwirtschaftliche Baubetreuungs- und Servicegesellschaft mbH (im Folgenden: „WBS“) stellt
für unsere Kunden und Kapitalanleger eine eigentümerorientierte
und werterhaltende Immobilienverwaltung sicher.
Die Tätigkeit in den einzelnen Geschäftsfeldern und Beteiligungsunternehmen steht im Einklang mit unseren weiteren strategischen
Grundsätzen:
1. Einer Konzentration auf unsere wohnwirtschaftlichen Kernkompetenzen,
2. einer klaren regionalen Fokussierung auf wirtschaftsstarke Standorte mit einer positiven Bevölkerungsentwicklung sowie
3. einer optimalen Ausnutzung der bestehenden Unternehmensressourcen (Geschäftsstellenstruktur, Personal etc.).
Die GWG-Gruppe ist zwischenzeitlich in folgenden Perspektivregionen mit eigenen, operativen Geschäftsstellen vertreten:
Hamburg
Düsseldorf
Wiesbaden
Heilbronn
Stuttgart
Nürnberg
München
Gemessen an den Umsatzerlösen werden die einzelnen Geschäftsfelder renditeorientiert unter Berücksichtigung der vorhandenen personellen, organisatorischen und finanziellen Ressourcen zukünftig wie
folgt gewichtet:
Wohnen
Kaufmännische und technische Dienstleitungen
75 %
15 %
5 bis 7 %
3 bis 5 %
Stuttgart-Fasanenhof, Europaplatz, Ansicht Nord
57
Unter Berücksichtigung rechtlicher und steuerlicher Restriktionen
stellt sich die aktuelle gesellschaftsrechtliche Struktur der GWGGruppe wie folgt dar:
In dieser Struktur hat die GWG eine bestandshaltende Holdingfunktion ohne eigene Mitarbeiter für die Unternehmen der GWG-Gruppe
übernommen. Sämtliche operativen Tätigkeiten der Gruppe werden
innerhalb der WBS gebündelt. Diese erbringt die Dienstleistungen
auf der Basis von Geschäftsbesorgungs- und Dienstleistungsverträgen für alle Unternehmen der Gruppe und für Dritte. Bei der WBS
sind sämtliche Mitarbeiter der GWG-Gruppe angestellt. Die Ergebnisabbildung der einzelnen operativen Geschäftsfelder erfolgt über einen systemintegrierten Betriebsabrechnungsbogen.
Die neue Unternehmensstruktur erzielt durch eine nahezu konsequente Trennung von operativen und investiven Tätigkeiten eine
deutliche Komplexitätsreduzierung. Die Ergebnisbeiträge der operativen Geschäftsfelder können über eine Spartenrechnung und einen
Betriebsabrechnungsbogen aufgezeigt werden. In den investiv tätigen Unternehmen sollen Deckungsbeitragsrechnungen die Ergeb-
58
nisse in den investiven Geschäftsfeldern abbilden.
Die GWG führt dabei innerhalb der Unternehmensgruppe folgende
Geschäftsfelder durch:
Anlagevermögensbewirtschaftung
Nachverdichtungen für den eigenen Bestand
Die mit dieser Strategie verfolgten Zielsetzungen eines nachhaltigen,
renditeorientierten Unternehmenswachstums, einer konsequenten
Ausrichtung auf den Unternehmenserfolg, einer Erhöhung der Flexibilität bei Marktveränderungen sowie das stetige Aufzeigen und damit die Reduzierung des unternehmerischen Risikos wurden zielgerichtet innerhalb der Aufbau- und Ablauforganisation der Unternehmensgruppe umgesetzt.
4. Lage der Gesellschaft
Im Geschäftsjahr 2012 erzielte die GWG ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 15,7 Mio. €, nach 14,2 Mio. € im Vorjahr. Der Jahresüberschuss erhöhte sich um rd. 10 % bzw. 1,2 Mio. €
auf 14,0 Mio. €. Die deutliche Ergebnissteigerung zeigt auf, dass die
in den vergangenen Jahren aufgrund der Strategieanpassung vorgenommenen Investitionen und Desinvestitionen nachhaltig und zielführend waren.
Das erzielte Jahresergebnis ist unter Berücksichtigung der im Jahresabschluss enthaltenen Entwicklungen als sehr zufrieden stellend zu
bezeichnen. Das operative Ergebnis liegt insgesamt um rd. 15 %
über unseren Planungen und Erwartungen zu Beginn des Geschäftsjahres und ist damit Bestätigung für eine nachhaltig positive Entwicklung der gesamten Unternehmensgruppe. Vor dem Hintergrund
der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung befindet sich die Unternehmensgruppe in den Geschäftsfeldern Anlagevermögensbewirtschaftung und Bauträger-/Privatisierungstätigkeit sowie kaufmännische
und technische Dienstleistungstätigkeit auf einem stetigen Wachstumspfad. Insbesondere der Kernbereich „Wohnen“ der GWG hat
sich weiterhin sehr positiv entwickelt. Auch in der Privatisierungstätigkeit konnten die ambitionierten Jahresziele deutlich übertroffen
werden.
Entsprechend unserer strategischen Zielsetzungen hat sich im Geschäftsjahr 2012 ein Anlagevermögensanstieg um 49,4 Mio. € auf
492,0 Mio. € ergeben. Dies ist insbesondere auf die im Anlagevermögen getätigten Investitionen in Höhe von 63,5 Mio. € zurückzuführen, die über den Abschreibungen von 9,6 Mio. € und den
Verkaufsabgängen im Rahmen der Privatisierungstätigkeit von 4,4
Mio. € liegen.
Die Vermögensseite der Gesellschaft wird nachhaltig vom Anlagevermögen geprägt. Die gewollte Übertragung des Bauträgergeschäftes
auf die operative Bauträgergesellschaft BWG führt grundsätzlich zu
einer Desinvestition bei den Neubaumaßnahmen. Innerhalb der
GWG konzentriert sich das Bauträgergeschäft gegenwärtig auf
Nachverdichtungsmaßnahmen auf eigenen Grundstücken. Diese waren zum Jahresende vollständig abverkauft. Der Baubeginn für das
Bauträgerprojekt Stuttgart, Postdörfle III. BA wird im Frühjahr 2013
erfolgen. Daneben werden unter den „Grundstücken mit fertigen
Bauten“ in Höhe von 2,3 Mio. € (Vorjahr 2,5 Mio. €) zur Privatisierung bestimmte Wohnimmobilien ausgewiesen.
Vor dem Hintergrund der vorgesehenen Investitionen in Neubaumaßnahmen und Bestandserwerbe weist die GWG zum Jahresende
frei verfügbare liquide Mittel mit 17,6 Mio. € aus. Darüber hinaus
stehen freie Kreditlinien bzw. Forwarddarlehen in der Größenordnung von 150,0 Mio. € zur Verfügung.
Auf der Passivseite hat sich das bilanzielle Eigenkapital durch das erzielte Jahresergebnis – unter Berücksichtigung einer Dividendenausschüttung von 23,5 % (auf das gezeichnete Kapital) für das Vorjahr
– um 11,2 Mio. € auf 185,9 Mio. € erhöht. Die Eigenkapitalquote
liegt aufgrund des deutlichen Bilanzsummenwachstums bei 34 %
und kann damit im Branchenvergleich als gut bezeichnet werden.
Die ausgewiesenen Rückstellungen betreffen mit 5,4 Mio. € (Vorjahr
9,1 Mio. €) weiterhin im Wesentlichen Vorsorgepositionen bzw. Verpflichtungen für Instandhaltungsmaßnahmen.
Die Entwicklung des verzinslichen Finanzierungssaldos verlief mit einer Erhöhung um rd. 46,2 Mio. € plan- und erwartungsgemäß und
kann unter Berücksichtigung der umfassenden Anlagevermögensinvestitionen überzeugen. Es kann damit festgestellt werden, dass ein
wesentlicher Teil der Investitionen aus eigener Kraft über den nachhaltigen Cashflow aus der Anlagevermögensbewirtschaftung, ergänzt um Einnahmen aus der Privatisierungstätigkeit, finanziert
wurde. Dies ist ein weiterer Beweis für die erfolgreiche und zukunftsgerichtete Tätigkeit der Gesellschaft.
In der Gewinn- und Verlustrechnung entwickelten sich die GesamtUmsatzerlöse im Wesentlichen konstant. Dies ist zum einen auf das
reduzierte Ausbuchungsvolumen bei den Verkaufsgrundstücken als
Ergebnis der gewollten Übertragung des Bauträgergeschäftes auf die
BWG zurückzuführen. Dieser Reduzierung stehen um 10 % gestiegene Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung gegenüber, die die
weiterhin positive Entwicklung in der Anlagevermögensbewirtschaftung widerspiegeln. Mit rd. 35,5 Mio. € haben sich die Jahresmieteinnahmen gegenüber dem Vorjahr um 13,0 % erhöht. Bedingt
durch die Vollauswirkungen der Neubezüge sowie der Bestandserwerbe und der im Jahr 2013 zur Vermietung anstehenden Projekte
erwarten wir für das laufende Jahr 2013 innerhalb der GWG-Gruppe
eine signifikante Erhöhung der Mieteinnahmen um weitere 7,5 %.
Die Erträge aus der Privatisierungstätigkeit im Rahmen der umwandlungsorientierten Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie belaufen sich im Geschäftsjahr auf 7,0 Mio. € (Vorjahr 8,4 Mio. €).
Durch die Erfolge aufgrund der Umstellung unserer Vertriebsstrategie
stellen sie eine nachhaltige Ertragsposition innerhalb der Gesellschaft dar. Die Privatisierungsstrategie sieht eine ertragsorientierte
Reinvestition der freigesetzten Mittel vor und bildet hierdurch eine
wesentliche Grundlage für die zukünftige Unternehmensentwicklung.
59
Die nachhaltig gesteigerte Unternehmensleistung haben wir genutzt,
um unsere Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung auf
sehr hohem Niveau (10,5 Mio. € bzw. rd. 28,20 € pro m² Wohnfläche) fortzuführen. Trotz unserer nachhaltigen Instandhaltungs- und
Modernisierungstätigkeit in den vergangenen Jahren haben wir unsere Zuführungen zu den Vorsorgepositionen für Instandhaltung fortgesetzt. Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung in Höhe von 3,4
Mio. € betreffen insbesondere in den nächsten Jahren anstehende
mieternahe Modernisierungsmaßnahmen (wie z.B. Bad- und Balkonsanierungen, Verbesserung der Elektroinstallationen, Erneuerung
Wohnungseingangstüren etc.). Die mit einer nachhaltigen Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie einhergehende Verbesserung der Mietwohnungsqualität führt zu einer Steigerung der Vermietbarkeit zu höheren Preisen und damit zu einer Erhöhung des
Unternehmenswertes.
Die Entwicklung beim operativen Personal- und Sachaufwand, der
auch die Personalgestellung der WBS enthält, verlief vor dem Hintergrund der deutlichen Geschäftsausweitung in der Anlagevermögensbewirtschaftung erwartungsgemäß. Dies weist in der Gruppe nach,
dass Teile der Geschäftsausweitung durch Effizienz- und Produktivitätssteigerungen in unseren Systemen realisiert wurde. Die Verwaltungskosten entwickelten sich entsprechend unseren Planungen.
Bei den Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens haben wir erneut alle Abschreibungsmöglichkeiten wahrgenommen.
Insgesamt betragen die Abschreibungen 9,6 Mio. €.
Die Beteiligungserträge belaufen sich im Geschäftsjahr auf
3,3 Mio. €. Sie betreffen die Gewinnausschüttung der Heimag
(T€ 225,0), der WBS (T€ 949,0), der GWG ImmoInvest GmbH
(T€ 189,8) sowie die Ergebnisse der GWG Wohn-Kommanditgesellschaften (T€ 1.897,4).
Mit 9,0 Mio. € hat sich der operative Zinssaldo erwartungsgemäß
entwickelt. Das erhöhte Zinsbudget ist insbesondere auf die im Vorjahr in Höhe von 132,3 Mio. € sowie im Jahr 2012 in Höhe von 63,5
Mio. € durchgeführten Investitionen zurückzuführen. Vor diesem Hintergrund können die Werte überzeugen und spiegeln das aktive Finanz- und Zinsmanagement in Zusammenarbeit mit unseren nachhaltigen Finanzierungspartnern wider.
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beläuft sich auf
15,7 Mio. € und ist damit um rd. 10 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Das erzielte Ergebnis im Bereich der laufenden Steuern vom
Einkommen und Ertrag kann mit einer Steuerquote von 2,5 % wiederum als sehr erfreulich bezeichnet werden. Aufgrund der Neugestaltung unserer Steuerstrategie wurde die GWG im Jahr 2012 nicht
von der Zinsschranke belastet.
Unter Berücksichtigung der genannten Faktoren ergibt sich ein um
rd. 10 % über dem Vorjahr liegender Jahresüberschuss von
60
14,0 Mio. €. Die Ergebnissteigerung weist nach, dass die in den vergangenen Jahren aufgrund der fortgeschriebenen Unternehmensstrategie durchgeführten Investitionen den Renditeanforderungen
der Gruppe gerecht wurden. Der Cashflow beläuft sich auf rd. 23,0
Mio. €. Der Jahresabschluss der Gesellschaft hat sich damit im Geschäftsjahr 2012 sehr positiv entwickelt. Die breite unternehmerische
Aufstellung der GWG-Gruppe im wohnungswirtschaftlichen Markt
mit den Geschäftsfeldern Anlagevermögensbewirtschaftung, Privatisierung, Bauträger-, Projektentwicklungs- und Dienstleistungstätigkeit sowie technische Architektenleistungen hat sich damit als nachhaltig und richtig erwiesen.
Die WBS in ihrer Funktion als Beteiligungsholding sowie operative
Gesellschaft für den Bereich Anlagevermögensbewirtschaftung und
kaufmännische bzw. technische Dienstleistungstätigkeit hat im
Berichtsjahr ein zufrieden stellendes operatives Ergebnis, das über
unseren Planungen und Erwartungen liegt, erzielt. Die erzielten Ergebnisse bei der BWG und VR Hausbau AG liegen ebenfalls über den
Erwartungen, so dass das unterstellte Finanzergebnis bei der WBS
aufgrund der bestehenden Ergebnisabführungsverträge übertroffen
werden kann. Das Jahresergebnis der WBS-Gruppe wird auch in den
kommenden Jahren nachhaltig von der Entwicklung der Tochtergesellschaften, insbesondere von der Volatilität der Ergebnisse der investiven Tochtergesellschaften, geprägt sein.
Die wirtschaftliche Entwicklung bei den Beteiligungsunternehmen
GWG ImmoInvest GmbH, den GWG Wohn Kommanditgesellschaften
sowie der Aufbau und Handelsgesellschaft mbH verlief im Geschäftsjahr vor dem Hintergrund der konjunkturellen Entwicklungen positiv.
Die Einzelergebnisse der Tochtergesellschaften werden grundsätzlich
in den aufzustellenden Konzernabschluss eingearbeitet und im Konzernlagebericht erläutert. Die operativen Ergebnisse der HeimagGruppe liegen bisher grundsätzlich im Rahmen der Erwartungen.
Zur Entwicklung in den einzelnen Geschäftsfeldern und Unternehmensbereichen der GWG ist Folgendes zu berichten:
5. Geschäftsverlauf
5.1. Anlagevermögensbewirtschaftung
(Geschäftsfeld Wohnen)
Im Geschäftsjahr 2012 konnten wir unsere formulierte Geschäftspolitik der Desinvestition über mieterfreundliche Privatisierung und der
Bestandsverstärkung über die Integration von Neubauten und Ankäufen innerhalb der GWG-Gruppe erfolgreich fortsetzen. Zum Stand
31.12.2012 beläuft sich die gesamte vermietbare Fläche innerhalb
der GWG-Gruppe auf 616.167 m². Gegenüber dem Jahresbeginn
2012 bedeutet dies eine Erhöhung um 2.259 m².
Neubau
Stuttgart, Rosenbergstraße,
25 Mietwohnungen mit rd. 1.782 m² Wohnfläche und einer Kindertagesstätte
61
Bei der GWG beläuft sich die vermietbare Fläche zum 31. Dezember
2012 auf 386.762 m². Im Geschäftsjahr standen der planmäßigen
Desinvestition bei Bestandsmietwohnungen über unsere Privatisierungstätigkeit eine entsprechende Neubaumietwohnungstätigkeit
sowie Immobilienerwerbe gegenüber. Mit einem Investitionsvolumen
von rd. 72 Mio. € innerhalb der GWG-Gruppe haben wir entsprechend unseren strategischen Zielsetzungen die Anlagevermögensbewirtschaftung nachhaltig gestärkt.
Im Jahr 2012 wurden folgende Neubau-/Sanierungsmaßnahmen erfolgreich in die Anlagevermögensbewirtschaftung der Gruppe integriert:
1. Stuttgart-Zazenhausen, 29 Mietwohnungen (Bauherr GWG)
2. Künzelsau, 16 Mietwohnungen (Bauherr GWG ImmoInvest)
3. München-Aubing, 46 Mietwohnungen (Bauherr VR Hausbau AG)
Stuttgart-Zazenhausen, Herzkirschenweg
4. Neckarsulm, 21 Mietwohnungen (Bauherr GWG 2. Wohn GmbH
& Co. KG)
5. Böblingen-Flugfeld, 177 Mietwohnungen + gewerbliche Flächen
(Bauherr GWG)
Folgende Bestandszugänge im Geschäftsjahr 2012 haben die Geschäftsausweitung geprägt:
Wohn- und Geschäftshaus in Stuttgart-West, Schwabstraße 55 bis
61 mit einem Investitionsvolumen von rd. 25,0 Mio. €.
Die erworbenen Wohnimmobilienbestände bieten Chancen für eine
unternehmerische Immobilienbewirtschaftung (einschließlich Nachverdichtungs-, Neubau- und Privatisierungstätigkeit) entsprechend
den Zielsetzungen der GWG-Gruppe.
Künzelsau, Leonardo-da-Vinci-Straße
Neckarsulm, Waldweg
62
Aktuell befinden sich folgende Neubaumietobjekte im Bau:
Standort
Projektumfang
GWG
rd. 270 Mietwohnungen
und 6.400 m2 gewerbliche Flächen, 1 Kita
GWG
63 Mietwohnungen
GWG
GWG
WBS
Stuttgart-Bad Cannstatt, „Hallschlag”
Daimler-Siedlung, 1. BA
und 4 Kita’s
Gesamtvolumen
Im Geschäftsjahr 2013 steht bei der GWG-Gruppe die Fortsetzung der erfolgreichen Nachverdichtungstätigkeit im Mittelpunkt. Die Projekte in
Stuttgart wurden planungsrechtlich zielgerichtet weiterentwickelt.
Darüber hinaus befinden sich folgende Mietwohnprojekte in der abschließenden Entwicklungsphase und werden für einen Baubeginn 2013
vorbereitet:
Standort
Projektumfang
GWG
GWG
196 Mietwohnungen
GWG
40 Appartements, 1 Begegnungsstätte
GWG
Denkendorf
43 Mietwohnungen
GWG
Kornwestheim, Holzgrundareal
45 Mietwohnungen,
Gesamtvolumen
sowie 1 Begegnungsstätte etc.
Weitere Projekte befinden sich in den Leistungsphasen 1 und 2 im Rahmen der Projektentwicklungstätigkeit.
63
Damit wird im Bereich „Neubauprojekte Miete“ mit den bereichsübergreifenden Personalressourcen aktuell ein Volumen betreut, das
in der Entwicklung der GWG-Gruppe einen absoluten Spitzenwert
darstellt. Dabei stehen die architektonische Note und die technische
Qualität der Projekte in Einklang mit den jeweiligen wirtschaftlichen
Anforderungen.
Im Jahr 2012 stand die Prüfung weiterer Akquisitionsobjekte (Bestandsgebäude) und Beteiligungen im Mittelpunkt unserer Tätigkeit.
Im Fokus stehen dabei auch größere Portfolios, besonders in unseren
bisherigen Stammregionen und Berlin. Wir gehen davon aus, dass wir
im I. Halbjahr 2013 weitere Mietobjekte bzw. Beteiligungen in den
von uns als nachhaltige Immobilienstandorte identifizierten Regionen
erwerben können. Mit den vorgenannten Maßnahmen stellen wir
eine weitere Substanzverbesserung unseres Anlagevermögens sicher.
Unter Berücksichtigung der aktuellen demographischen, gesellschaftlichen und volkswirtschaftlichen Aspekte soll sich das Zielportfolio für die Anlagevermögensbewirtschaftung der
GWG-Gruppe zukünftig wie folgt zusammensetzen:
Baden-Württemberg
München/Augsburg
Nürnberg/Erlangen
Hamburg
Sonstige Regionen
50 %
12 %
18 %
6%
5%
6%
3%
Im Geschäftsjahr 2012 spiegelt sich die weiterhin positive Entwicklung in der Anlagevermögensbewirtschaftung in den gestiegenen
Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung wider. Die Jahresmieteinnahmen haben sich bei der GWG um 13 % auf 35,5 Mio. € erhöht. Die insgesamt positive Entwicklung zeigt sich auch in der Erhöhung der durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,03 € auf 7,45
€/m² (Steigerung 6,0 %). Die Leerstandsentwicklung lag im Geschäftsjahr 2012 insgesamt weiterhin innerhalb der Planwerte, wenn
sich auch der privatisierungsbedingte Leerstand aufgrund der Ausweitung des Vertriebsvolumens erhöht hat. In diesen Werten kommen die Attraktivität und die nachhaltige Vermietungsfähigkeit des
Wohnungsbestandes überzeugend zum Ausdruck.
Die Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit haben wir in
2012 planmäßig mit einem Gesamtausgabenwert von ca. 10,5 Mio.
€ fortgeführt. Wir gehen davon aus, dass auch im Jahr 2013 wiederum eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen vorhanden ist.
64
5.2. Privatisierungstätigkeit
Im Geschäftsjahr konnte neuerlich ein starkes Interesse sowohl auf
dem Bauträger- als auch auf dem Privatisierungsmarkt verzeichnet
werden. Günstige Finanzierungskonditionen, aber auch die weiterhin
spürbare Verunsicherung über den Fortgang der Schuldenkrise tragen ihren Teil zu dieser Entwicklung bei. Ein weiterer Aspekt ist der
von Interessenten oftmals wahr genommene Mangel bzw. das
schwindende Vertrauen in andere Anlagemöglichkeiten, was zusätzlich die Nachfrage treibt.
Die Entwicklung im Geschäftsbereich Privatisierungstätigkeit konnte
unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung auch im Geschäftsjahr 2012 erfolgreich gestaltet werden. In der Einzelwohnungsprivatisierung konnten innerhalb der GWG-Gruppe im Geschäftsjahr 150 Bestandswohnungen (Vorjahr: 107 Wohnungen) sowie eine Gewerbeeinheit zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von
rund 15,9 Mio. € veräußert werden. Dabei handelt es sich um Einzelverkäufe im Rahmen unserer Desinvestitionsstrategie. Das Verkaufsvolumen lag damit um rund 37 % über dem Vorjahresniveau.
Alle Einzelverkäufe wurden aus dem bereits anprivatisierten Wohnungsbestand generiert. Neue Wohnanlagen wurden im Geschäftsjahr bewusst nicht in die Privatisierungstätigkeit aufgenommen. Weitere Verkäufe betreffen Wohneinheiten die in früheren Jahren als
Restanten aus Bauträgermaßnahmen in das Anlagevermögen übernommen worden sind. Positiv ist zu vermerken, dass zum einen in einigen Fällen mehrere Wohneinheiten an einzelne Kapitalanleger veräußert werden konnten und zum anderen es gelungen ist, beim Privatisierungsobjekt Terrotstraße in Stuttgart-Bad Cannstatt die letzten
Einheiten zu veräußern und somit die Privatisierung erfolgreich zum
Abschluss gebracht wurde.
Daneben wurden verschiedene Blockverkäufe an Kapitalanleger bzw.
andere Erwerber mit einem Volumen von rd. 2,0 Mio. € (40 Wohnungen) realisiert.
Im Rahmen des Dienstleistungsvertrags für die R+V Versicherung AG
konnten im Geschäftsjahr als Dienstleistung 3 Wohnungen mit einem Volumen von T€ 404,0 verkauft werden.
Insgesamt wurde damit bei der Privatisierungstätigkeit ein sehr gutes
Gesamtvertriebsvolumen von 18,3 Mio. € erzielt. Wobei insbesondere das III. und das IV. Quartal des Geschäftsjahres 2012 als außergewöhnlich zu bezeichnen sind.
5.3 Bauträgerbereich
Das Geschäftsjahr 2012 verzeichnete im Segment Bauträgerbereich
eine nach wie vor anhaltend gute Nachfrage, die von der Angebotsseite nicht in allen Standorten in vollem Umfang bedient werden
konnte. Insbesondere die langen benötigten Zeiträume zur Projektentwicklung im Neubausektor führten zu einem knappen Angebot
am Markt.
Im Bereich der BWG ist anzumerken, dass durch den Verkauf der
letzten Einheit im Bereich Sachsenheim, Bahnhofstraße auch dieses
Projekt nunmehr Vertriebsseits zum Abschluss gebracht werden
konnte.
Um die derzeit noch gute Nachfrage im Bauträgerbereich auch weiterhin bedienen zu können, werden hier verschiedene Projekte derzeit weiterentwickelt. Im kommenden Jahr soll im Bauträgerbereich
mit folgenden Bauträgerprojekten begonnen werden:
Innerhalb der GWG-Gruppe konnte im Bauträgerbereich ein Vertriebsumsatz im Geschäftsjahr von rund 13,3 Mio. € (Vorjahr 4,5
Mio. €) erzielt werden. Mit 36 verkauften Einheiten und einem Volumen von rund 12,25 Mio. € lag dabei der Schwerpunkt auf der
neuen Bauträgermaßnahme Postdörfle Stuttgart-Stadtmitte 3. BA.
Bei diesem Projekt sind somit kurz nach Verkaufsstart nur noch 10
Wohneinheiten unverkauft.
Standort
Projektumfang
GWG
Stuttgart, Postdörfle 3. BA
GWG
Böblingen, Spielbergstraße
Gesamtvolumen
Einen guten Verlauf der Projektentwicklung vorausgesetzt, gehen wir
von einem Verkaufsstart für 2013 bei einer weiteren Maßnahme im
Bauträgerbereich, einer kleineren Wohnbebauung im Baugebiet
Ezach III der Stadt Leonberg, aus. Darüber hinausgehende Projektentwicklungen sind derzeit in Vorbereitung. Eine abschließende Zeitschiene steht hier noch nicht fest.
5.4. Dienstleistungsbereich
Der erzielte Deckungsbeitrag in der Größenordnung von 12,5 %
kann im Branchenvergleich überzeugen. Die nachhaltige Entwicklung
dieses Geschäftsfeldes an den Standorten Stuttgart, Heilbronn und
Wiesbaden ist uns auch im Geschäftsjahr 2012 gelungen.
Der Umsatz im Dienstleistungsbereich hat sich erwartungsgemäß
entwickelt. Die Gesamterlöse aus der WEG-Verwaltung liegen bei rd.
1,0 Mio. €.
In diesem Segment bearbeiten wir zum Stand 31.12.2012, gemeinsam mit unserer Tochtergesellschaft WBS, die Verwaltung von rund
4.750 Eigentumswohnungen zuzüglich Garagen. Wir gehen weiter
davon aus, dass die nachhaltige Entwicklung dieses Geschäftsfeldes
an den Standorten Stuttgart, Heilbronn, Wiesbaden und München
richtig und sinnvoll ist. Dabei spielt auch die zunehmende Nachfrage
von Kapitalanlegern nach kompetenter und werterhaltender Immobilienverwaltung eine entscheidende Rolle. Im Rahmen von strategischen Anpassungen gilt es, die Aufwands- und Ertragsrelationen in
diesem Geschäftsfeld weiter zu optimieren.
Die strategiekonform umgesetzten Maßnahmen haben das Geschäftsfeld aufgrund von Produktivitätssteigerungen nachhaltig gestärkt. Das Auftragsvolumen sehen wir abhängig von der Entwicklung anderer Geschäftsfelder zukünftig in der Größenordnung von
4.400 bis 4.800 Wohneinheiten. Die nachhaltige Bauträger- und Privatisierungstätigkeit wird durch die professionelle WEG-Verwaltung
in der Umsetzung der Projekte wirksam unterstützt. Die WEG-Verwaltung stellt insbesondere bei den eigenen Privatisierungsobjekten
die eigentümerorientierte und werterhaltende Immobilienverwaltung
sicher.
65
In der zweiten Jahreshälfte des Geschäftsjahres 2012 ist die Auslastung des Geschäftsbereichs Planen+Bauen weiter angewachsen. Das
aktuell betreute Investitionsvolumen in der Leistungsphase 6-8 beläuft sich auf rd. 140,0 Mio. €. Für alle Leistungsphasen besteht zum
Jahresende Voll-Auslastung. Leistungsspitzen werden über externe
Architekturbüros oder über das Hinzuziehen von freien Mitarbeitern
abgedeckt. Eine Auslastung des Bauleitungsbereiches ist über die
Anzahl der Neubauvorhaben bzw. über die nachfolgenden Projekte
auch für das Geschäftsjahr 2013 gesichert. Das erzielte Gesamthonorarvolumen im Jahr 2012 beläuft sich auf 2,0 Mio. €.
5.5. Personalbereich
Die GWG-Gruppe ist sich des entscheidenden Anteils seiner qualifizierten und motivierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter am Unternehmenserfolg bewusst. Ihre Leistung und ihre Kompetenz bilden die
wesentliche Grundlage, damit die Kundenanforderungen sowie die
anstehenden Veränderungsprozesse realisiert werden können. Die
fachlichen und sozialen Kompetenzen sind von „weichen Unternehmensfaktoren“ zum harten Erfolgsfaktor geworden. Eine professionelle und strategisch ausgerichtete Personalentwicklung ist deshalb
ein wesentliches Instrument der unternehmerischen Zukunftssicherung bzw. zum Aufbau von Erfolgspotenzialen.
Die Altersstruktur unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ist weit
gefächert. Das Durchschnittsalter lag zum Jahresende bei 41 Jahren.
Der Anteil der weiblichen Beschäftigten betrug 59 %.
Vor dem Hintergrund des festzustellenden Fachkräftemangels in der
Wohnungswirtschaft rückt zukünftig neben der gezielten Weiterbildung der Fach- und Führungskräfte vor allem eine nachhaltige Nachwuchsplanung und -förderung sowie eine bessere Vereinbarkeit von
Familie und Beruf in den Mittelpunkt der Personalentwicklung. Die
66
kontinuierliche Nachwuchssicherung aus den eigenen Reihen sowie
das Angebot an attraktiven Teilzeitarbeitsplätzen gehören damit zu
den Kernfeldern unserer Personalentwicklung. Zu diesem Zweck fördern wir praxisorientierte Fortbildungsmaßnahmen im Rahmen eines
systematischen Weiterbildungskonzeptes (z.B. Fachwirtfortbildungen,
Bilanzbuchhalter). Strategisches Ziel der Personalpolitik ist es, durch
die nachhaltige Entwicklung unserer Mitarbeiter wettbewerbsfähige
und mit hoher unternehmerischer Verantwortung ausgestattete Arbeitsplätze zu schaffen bzw. zu sichern. Die hierfür notwendigen Investitionen werden in den nächsten Jahren entsprechend ausgeweitet. Auch in diesem Jahr ist es uns gelungen, mehr als 50 % der zukünftigen Führungskräfte auf der Basis einer zielgerichteten Personalentwicklung aus den eigenen Reihen zu rekrutieren.
Darüber hinaus bildet die GWG-Gruppe derzeit 15 Auszubildende in
den Berufen Immobilienassistent/in und Immobilienkaufmann/-frau
sowie Studenten im Studiengang BWL – Immobilienwirtschaft zum
Bachelor of Arts (B.A.) aus. Die Anzahl der Ausbildungsplätze, insbesondere in den Geschäftsstellen, wurde sukzessive erhöht. Mit der
Ausweitung der Ausbildungstätigkeit hat der Vorstand die Bedeutung der Nachwuchsarbeit für die GWG-Gruppe besonders unterstrichen.
Die äußerst positive Entwicklung der GWG-Gruppe im vergangenen
Geschäftsjahr ist insbesondere auf das große Engagement und den
überdurchschnittlichen Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zurück zu führen.
6. Abhängigkeitsbericht
Die R+V Service Holding GmbH, Wiesbaden, ist seit dem 27. Dezember 2007 an unserer Gesellschaft mehrheitlich beteiligt. Diese ist
über ihre Muttergesellschaft R+V Versicherung AG, Wiesbaden, zum
Konzern der DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank,
Frankfurt am Main, gehörig. Über die Beziehung unserer Gesellschaft
zu verbundenen Unternehmen haben wir einen gesonderten Bericht
erstellt. Dieser Bericht wird den Mitgliedern des Aufsichtsrates zugeleitet und ist Gegenstand der gesetzlichen Prüfung. In diesem Bericht
haben wir erklärt, dass die GWG bei jedem Rechtsgeschäft mit der
R+V Service Holding GmbH, der R+V Versicherung AG und der DZ
BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank sowie den weiteren verbundenen Unternehmen eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Ein Nachteilsausgleich ist deshalb nicht erforderlich. Darüber hinaus gehende Maßnahmen oder andere Rechtsgeschäfte auf
Veranlassung oder im Interesse der R+V Service Holding GmbH oder
der R+V Versicherung AG oder der DZ BANK AG Deutsche ZentralGenossenschaftsbank oder eines mit den vorgenannten Unternehmen verbundenen Unternehmens wurden nicht durchgeführt oder
unterlassen.
7. Nachtragsbericht
Nach Ablauf des Geschäftsjahres sind keine Ereignisse eingetreten,
die für die GWG von besonderer Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens führen.
8. Chancen- und Risikobericht
Zur rechtzeitigen Identifizierung und Bewältigung von Chancen und
Risiken, die für die wirtschaftliche Entwicklung der GWG-Gruppe von
Bedeutung sein können, nutzt die Unternehmensgruppe ein mehrstufiges und auf die einzelnen Geschäftsbereiche ausgerichtetes Risikomanagementsystem. Es ist als Sicherungsinstrument eng in die bestehende Aufbau- und Ablauforganisation des Konzerns eingebunden und insbesondere mit den Planungs- und Controllingprozessen
auch im Rahmen der Quartalsberichterstattung verzahnt.
Das Risikomanagementsystem der GWG-Gruppe beinhaltet mit dem
internen Kontrollsystem und dem Controlling zwei wichtige Sicherungselemente. Es ist um das Instrument Risikofrühwarnsystem, welches die latenten, im Verborgenen bereits vorhandenen Gefahren so
rechtzeitig erkennt, dass Reaktionen des Vorstands noch möglich
sind, erweitert.
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der GWG liegt in der Bewirtschaftung des eigenen, in Mietwohnungen gebundenen Anlagevermögens. Chancen und Risiken in diesem Bereich sind damit eng verbunden mit der lokalen und regionalen Nachfrage nach Mietwohnungen. Der überwiegende Teil der Wohnungsbestände der GWG
liegt in wirtschaftsstarken Regionen (Hamburg, Rhein-Ruhr, RheinMain, Rhein-Neckar, Stuttgart/Heilbronn und Augsburg/München/
Nürnberg). Durch diese Lageverteilung sind existentielle Risiken aus
dem Nachfragebereich aus heutiger Sicht nicht erkennbar.
Aufgrund der Lage unserer Wohnanlagen, ihrem Instandhaltungsgrad und der Fähigkeit auf Marktentwicklungen einzugehen, sehen
wir weiterhin überwiegend Chancen für eine weiter nachhaltig positive Entwicklung. Hierbei ist auch zu würdigen, dass sich unser Angebot auf den Bereich des geförderten Mietwohnungsbaus sowie auf
ein Angebot für die breite Mittelschicht der Bevölkerung konzentriert. Erfahrungsgemäß sind in diesem Bereich die möglichen negativen Entwicklungen geringer wirksam. Die im Rahmen der Mietrechtsreform diskutierten Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen
bzw. mögliche Begrenzungen bei Neuvermietungen werden bei einer
Umsetzung künftige Mietsteigerungspotenziale begrenzen.
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist
die Bevölkerungsentwicklung. Nach einer im Jahr 2008 veröffentlichten Prognose der Bertelsmann-Stiftung wird die Bevölkerung in Baden-Württemberg bis 2025 auf 10,9 Mio. Menschen anwachsen,
was einem Bevölkerungszuwachs um 200.000 Menschen gegenüber
dem heutigen Stand entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung ist regional unterschiedlich verteilt. Während die Bevölkerung in Freiburg
und Baden-Baden um mehr als 6 % steigen soll, wird in 11 Landkreisen die Bevölkerung abnehmen, wobei allerdings nur in einem
Landkreis (Heidenheim) ein starker Bevölkerungsrückgang zu erwarten ist.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber vor allem die
Zahl der Haushalte. Auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in BadenWürttemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007
(erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im
Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch
künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und
die nach wie vor höhere Lebenserwartung der Frauen ist auch in den
kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu
rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ist mit deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen.
Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte bis 2025 in BadenWürttemberg der Bau von mindestens 480.000 Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 wären danach jährlich 28.000 Wohnungen zu
errichten gewesen; in den Jahren 2011 bis 2025 ist nach der Prognose der Bau von jährlich nur noch 22.000 Einheiten erforderlich.
Die zukünftige Entwicklung der deutschen Städte sowie der lokalen
Wohnungsmärkte hängt entscheidend davon ab, wie diese den ökonomischen Strukturwandel bewältigen und welche Auswirkungen
der demografische Wandel auf sie haben wird. Im Verlauf der kommenden Jahrzehnte werden wissensintensive Dienstleistungsbranchen, beispielsweise Architektur- und Ingenieurbüros, Werbung, Medien- und Kulturwirtschaft sowie forschungsintensive Industrien weiter expandieren, während „schmutzige“ Industrien zunehmend aus
dem Stadtbild verschwinden werden. In der Tendenz stärkt dieser
Strukturwandel die Bedeutung der Städte als Impulsgeber für regionales Wachstum, weil sie den Unternehmen der Wissenswirtschaft
attraktive Standortbedingungen bieten.
Bei ca. 10 % des Bestandes handelt es sich um fremdvermietete, gewerblich genutzte Immobilien. Hier bestehen aufgrund der derzeitigen Marktlage Bonitäts-, Preisanpassungs- und Leerstandsrisiken.
Aus heutiger Sicht sind diese jedoch nicht überdurchschnittlich risikobehaftet.
67
Gemäß der HWWI/Berenberg-Städteranking fällt die Bevölkerungsentwicklung in folgenden GWG-Standorten positiv aus:
München, Bonn, Köln, Düsseldorf
+5%
Hamburg, Wiesbaden, Nürnberg
+3%
Augsburg, Frankfurt am Main, Stuttgart
+1%
Gemäß der oben genannten Studie liegen die Städte Frankfurt a. M.,
München, Düsseldorf, Stuttgart und Wiesbaden beim Standortindex
auf den vordersten Plätzen. Der Standortindex enthält zu je einem
Drittel Indikatoren aus den Bereichen Bildung und Innovationsfähigkeit, Internationalität und Erreichbarkeit. Dabei werden in den einzelnen Bereichen folgende Daten berücksichtigt: Internationalität, Bildung und Innovationsfähigkeit und Erreichbarkeit.
Vor diesem Hintergrund werden sich die Wohnungsmärkte in den
strategischen Investitionsregionen der GWG-Gruppe positiv entwickeln und zu einem dauerhaften Mietwachstum führen.
Aufgrund des umfangreichen Neubauvolumens innerhalb der GWGGruppe ist die Entwicklung der Baukosten laufend zu analysieren.
Die umfangreiche Neubautätigkeit und das beachtliche Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm der GWG-Gruppe erfordert
ein zeitnahes Baukostencontrolling und eine Analyse der künftigen
Entwicklungen. Die Entwicklung der Baukosten weist – insbesondere
bei den Roh- und Ausbaugewerken – eine weithin ansteigende Tendenz auf. Entsprechend wurden die Kostenansätze für künftige Neubaukalkulationen entwicklungsbezogen angepasst. Zur Gegensteue-
68
rung wird bei den größeren Bauprojekten, eine angepasste Losbildung innerhalb der betreffenden Gewerke, der leistungsbezogen zur
Verfügung stehende Bieterkreise ausgeweitet, um optimale Ausschreibungsergebnisse und regionale Auslastungsunterschiede zu nutzen.
Für das kommende Jahr erwarten wir keinen weiteren Anstieg bei den
Baukosten.
Durch das Inkrafttreten der neuen EnEV 2012 ist zu erwarten, dass
sich die Situation bei den Neubauinvestitionen wieder verschärft und
zu einer Reduzierung der Eigenkapitalverzinsung bei Neubauten
führt. Daneben verteuern das EWärmeG Baden-Württemberg sowie
die EnEV die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im
Bestand. Zur Sicherstellung einer dauerhaften, wirtschaftlichen Vermietbarkeit der Kernwohnungsbestände der GWG-Gruppe wurden
und werden die Investitionen in die energetische Sanierung erhöht.
Über die umzusetzenden Mieterhöhungen werden dabei insgesamt
ausreichende Renditen und Wertsteigerungen erzielt. Wir gehen davon aus, dass auch in den wirtschaftsstarken Investitionsregionen
nachhaltig nur energetisch sanierte Bestände nachgefragt werden
und unsanierte Bestände eine weit unterdurchschnittliche Performance ausweisen werden.
Chancen und Risiken bestehen auch bei der Finanzierung des Mietwohnungsbestandes über den Kapitalmarkt. Hierbei kann die GWG
weiterhin auf eine positive Bonitätsbewertung durch ihre Finanzpartner bauen. Diese wird durch das gute Ergebnis in 2012 nochmals verbessert. Zur Risikoverminderung im Rahmen der künftigen Kapital-
marktentwicklung verfügt die GWG über ein eigenständiges Risikomanagementinstrument. Durch die Einteilung der Darlehen in verschiedene Laufzeiten ist darin sichergestellt, dass zu erwartende Erhöhungen von Zinssätzen bei der Prolongation von Darlehen immer nur
überschaubare Teilbestände treffen und so nur eine verzögerte Wirkung über mehrere Jahre zu bemerkenswerten negativen Entwicklungen führen können.
Dadurch verfügt die GWG jeweils über genügend Zeit, um durch eine
Veränderung ihrer Investitionspolitik (Verzicht auf Neuinvestitionen,
Verstärkung von Desinvestitionen etc.) ggf. auf die jeweilige Marktentwicklung zu reagieren, so dass aus heutiger Sicht existenzgefährdende Entwicklungen nicht eintreten können. Das Risikomanagementsystem der GWG-Gruppe umfasst auch eine Auswertung der
Prolongationsrisiken bis zum Jahr 2027 mit verschiedenen Referenzzinssätzen als Szenarien für mögliche Kostenentwicklungen. Unter Berücksichtigung dieser Prämissen, der aktuellen Kapitalmarktentwicklung sowie der bestehenden Forwarddarlehen kommen wir bei der
Bewertung zu dem Ergebnis, dass die derzeitige Zinsmarktsituation –
bezogen auf die im Jahr 2013 und 2014 anstehenden Prolongationen
– keine Risikopotentiale aufweist.
Vor dem Hintergrund der aktuellen Situation am Kapitalmarkt gestalten wir die Struktur unseres Kreditgeberportfolios ausgewogen. Dabei
hat die GWG-Gruppe ihre strategischen Finanzierungspartner unter
Berücksichtigung der aktuellen Bepreisung/Margen, der vorhandenen
Sicherheiten, möglicher Blankokreditanteile, der Professionalität in der
Zusammenarbeit und einer verlässlichen Abwicklung definiert. Aufgrund der Nichtberücksichtigung von Förderdarlehen bei der Zinsschrankenregelung rücken diese Darlehen – neben der Neubaufinanzierung – auch bei der Finanzierung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verstärkt in den Mittelpunkt.
Entsprechend der Geschäftspolitik der GWG-Gruppe wurden in den
letzten Jahren verstärkt Investitionen, insbesondere durch die Tochtergesellschaften WBS, BWG und VR Hausbau AG durchgeführt. Dabei
wurden bei der Vorbereitung, Entscheidung und der Durchführung der
Geschäfte die gleichen Grundsätze wie bei GWG-Investitionen beachtet. Ebenso wird für alle Unternehmen eine integrierte und vorausschauende Finanzplanung betrieben. Die Tochterunternehmen verfügen somit über eine solide finanzielle Ausstattung und über ein für
ihre Geschäftszwecke ausreichendes Geschäftsvolumen und künftiges
Entwicklungspotential. Dies gilt auch für das durch die BWG bzw. die
VR Hausbau AG betriebene Bauträger- bzw. Privatisierungsgeschäft.
Dieses unterliegt von seiner Natur her stärkeren Schwankungen. Die
risikoadjustierte Bauträgertätigkeit an attraktiven, innerstädtischen
Standorten soll entsprechend den strategischen Zielsetzungen künftig
nur noch der Performanceverbesserung dienen. Die Kapitalbindung
des laufenden Bauträgergeschäftes wird im Rahmen des Risikomanagementsystems quartalsweise analysiert.
Wesentliche Ertragsteile der GWG resultieren aus dem Privatisierungsgeschäft.
Der Privatisierungsmarkt hat sich im Jahr 2012 insbesondere in städtischen Lagen weiter erholt. Dies betrifft sowohl Eigennutzer als auch
Kapitalanleger. Aufgrund der insgesamt überdurchschnittlichen Ausstattung und Lage unserer Privatisierungsobjekte rechnen wir mit
weiterhin zufrieden stellenden Ergebnissen. Die gestiegene Nachfrage
nach Eigentumswohnungen und die höheren Verkaufspreise erlauben
es, eine weitere Portfoliobereinigung insbesondere kleinerer Objekte
oder unverkauften Bauträgerrestanten für das Jahr 2013 vorzubereiten.
Stuttgart, Ludwig-Pfau-Straße
69
9. Finanzinstrumente
Zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken bei langfristigen Verbindlichkeiten in der Gruppe werden Derivate (Payer-Swap-Vereinbarungen) eingesetzt. Das gesicherte Kreditvolumen beträgt zum
31.12.2012 rd. 36,6 Mio. €. Die Wirksamkeit des Absicherungszusammenhangs wird laufend überprüft. Derivate werden nicht für spekulative Zwecke eingesetzt.
10. Prognosebericht
Die bis zur Abfassung des Lageberichts zu verzeichnenden Entwicklungen in unseren Geschäftsfeldern, inklusive der Tätigkeit in unseren
Beteiligungsunternehmen, lassen für die Jahre 2013 und 2014 wiederum zufrieden stellende Ergebnisse erwarten. Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.
Vor dem Hintergrund der Entwicklungen am Kapitalmarkt und den
Baupreisen werden wir weitere Anpassungen bei den Produkten im
Anlage- und Umlaufvermögensgeschäft vornehmen. Daneben haben
wir unsere Handlungsoptionen bei der Durchführung umfassender
Investitionen in den vergangenen Monaten erhöht. Vor dem Hintergrund der zu erwartenden Entwicklung am Wohnimmobilien-Investmentmarkt gehen wir davon aus, im Jahr 2013 attraktive und nachhaltige Bestandserwerbe in der Größenordnung von 40,0 Mio. €
durchführen zu können. Ein weiterer operativer Aufgabenschwerpunkt wird in der Fortsetzung unserer aktiven Neubautätigkeit mit
einem aktuellen Projektvolumen von 240,0 Mio. € sein.
70
Unter Berücksichtigung des weiter positiven Trends bei der Vermietungstätigkeit gehen wir davon aus, dass sich der Anteil der Privatisierungstätigkeit am Gesamterfolg mittelfristig reduzieren wird. Die
langfristigen Auswirkungen dieser Tendenz werten wir positiv.
für die Nutzung weiterer interessanter Marktmöglichkeiten in attraktiven Wirtschaftsräumen sind aufgrund unserer bewährten und ausgebauten Geschäftsstellenstruktur vorhanden. Auch der Ausblick auf
2013 bzw. 2014 fällt unter Berücksichtigung der nachhaltigen Anpassung unserer Geschäftstätigkeit, die vor allem in der Ausrichtung
der Gruppe auf Anlagevermögensinvestitionen zum Ausdruck
kommt, mit Vorsteuerergebnissen in der Größenordnung von 13,8
bzw. 15,0 Mio. € positiv aus.
Vor dem Hintergrund unserer Einbindung in die genossenschaftliche
Finanzgruppe und speziell in die R+V Versicherung AG sowie einer
gut motivierten Mitarbeiterschaft gehen wir davon aus, dass es uns
auch weiterhin gelingt, unsere umfassende wohnwirtschaftliche Betätigung in attraktiven Wirtschaftsräumen wertschöpfend ausüben
zu können.
Stuttgart, den 25. Januar 2013
Christian Holz
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinnund Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GWG Gesellschaft für Wohnungsund Gewerbebau Baden-Württemberg Aktiengesellschaft, Stuttgart
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft.
Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den
ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist
es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter
durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse
über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und
Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass
unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt
ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die
Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.
Stuttgart, 25. Januar 2013
vbw Verband baden-württembergischer
gez.
gez.
Beck
Wirtschaftsprüfer
Emme
Wirtschaftsprüfer
71
72
Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2012
73
Konzernbilanz zum 31. Dezember 2012
Aktiva
Vorjahr
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen und gewerbliche Schutzrechte
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
4. Technische Anlagen und Maschinen
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung
6. Anlagen im Bau
7. Bauvorbereitungskosten
8. Geleistete Anzahlungen
III.
1.
2.
3.
4.
5.
Finanzanlagen
Beteiligungen an assoziierten Unternehmen
Beteiligungen
153.968,00
147.379,00
577.090.529,13
553.849.690,29
72.954.759,01
13.140.331,96
238.260,00
1.591.526,00
46.044.771,62
1.940.782,62
45.542,83
713.046.503,17
50.599.740,74
16.246.628,93
270.549,00
1.208.223,54
43.094.800,39
501.675,92
0,00
8.606.553,73
0,00
8.995.626,68
1,00
4.406,10
5.220,00
721.807.024,90
674.923.941,59
31.358.002,44
3.219.484,46
341.155,88
632.836,10
2.861.913,52
24.286.516,68
443.423,40
264.914,32
684.806,37
2.740.820,81
4.441,36
73.550,21
8.350,04
1.218.861,22
4.730.830,01
675.621,19
2.454.079,54
47.651,95
59.831,56
0,00
3.553.135,48
18.348.449,79
354.832,71
18.703.282,50
11.537.638,28
193.935,98
26,00
1.924,21
1.950,21
30,00
1.924,21
11.393.176,26
8.904.559,27
787.994.266,32
734.402.593,41
31.003,56
8.565.923,07
1,00
4.406,10
5.220,00
Anlagevermögen insgesamt
B. UMLAUFVERMÖGEN
I.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten
835.043,89
849.353,98
Grundstücke mit unfertigen Bauten
0,00
Grundstücke mit fertigen Bauten
2.594.768,98
26.346.707,44
Andere Vorräte
469.579,69
262.548,46
II.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Sonstige Vermögensgegenstände
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand und
Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
1. Geldbeschaffungskosten
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten
D. Aktive latente Steuern
BILANZSUMME
74
Passiva
Vorjahr
A. EIGENKAPITAL
I.
II. Kapitalrücklage
III.
1.
2.
3.
Gewinnrücklagen
3.537.800,00
4.090.335,05
122.690.691,99
IV. Konzernbilanzgewinn
V. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter
Eigenkapital insgesamt
12.143.182,19
12.143.182,19
55.000.789,30
55.000.789,30
130.318.827,04
3.537.800,00
4.090.335,05
112.140.691,99
18.250.654,63
17.784.374,33
2.296.084,71
2.305.282,67
218.009.537,87
207.002.455,53
14.974.476,65
858.885,00
629.933,00
3.885.500,00
12.210.933,62
554.410.310,01
392.985.488,43
73.639.614,00
27.553.758,26
10.319.546,26
4.495.470,94
0,00
222.887,98
B. RÜCKSTELLUNGEN
1.
2.
3.
4.
Rückstellungen für Pensionen
Steuerrückstellungen
Rückstellungen für Bauinstandhaltung
1.034.997,00
375.600,00
3.383.500,00
10.180.379,65
C. VERBINDLICHKEITEN
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit
davon aus Steuern
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
BILANZSUMME
438.488.369,67
76.760.687,78
25.781.422,61
11.047.549,91
2.048.024,79
84,06
284.171,19
(7.060,98)
(126.494,59)
(14.121,94)
(58.731,23)
599.941,79
598.120,39
787.994.266,32
734.402.593,41
75
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012
Vorjahr
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus dem Verkauf von Grundstücken
c) aus Betreuungstätigkeit
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen
81.350.517,90
4.018.318,61
3.750.287,63
239.758,55
2. Erhöhung/Verminderung des Bestandes an zum
Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen
3. Andere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen
davon für Altersversorgung
1.620.506,48
–9.842.284,24
857.786,97
465.562,02
14.400.262,96
17.634.997,29
41.882.244,77
3.475.591,92
1.215.081,79
ROHERGEBNIS
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung
89.358.882,69
77.253.016,05
20.969.016,79
3.302.979,84
571.069,84
40.149.741,69
7.654.946,51
46.572.918,48
1.726.370,70
59.664.520,62
60.823.298,69
6.907.424,88
1.265.876,97
6.676.536,48
8.173.301,85
(99.590,51)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
1.445.524,91
(294.690,00)
14.371.200,98
14.738.992,78
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen
4.598.192,80
5.290.298,83
9. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen
–204.703,61
5.869,43
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
484,35
444.043,60
davon an verbundenen Unternehmen
ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
14. Sonstige Steuern
JAHRESÜBERSCHUSS
15. Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn
16. Gewinn-/Verlustvortrag
444.527,95
(2.992,59)
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
13. Steuern vom Einkommen und Ertrag
475,81
167.563,64
(2.087,78)
18.040.432,38
16.590.742,17
(3.829.909,86)
(3.261.586,80)
14.721.216,95
16.255.112,40
–1.708.965,21
999.534,36
2.425.120,42
2.204.874,63
14.005.061,74
13.050.703,41
–138.781,44
–235.302,81
10.353.066,63
11.049.458,16
17. vereinnahmte Vorjahresergebnisse
1.138.800,00
269.515,57
18. verrechnetes Jahresergebnis
–107.492,30
0,00
19. Einstellungen in Gewinnrücklagen
a) in andere Gewinnrücklagen
7.000.000,00
6.350.000,00
18.250.654,63
17.784.374,33
KONZERNBILANZGEWINN
76
Konzernanhang
A. Allgemeine Angaben
Abschlussstichtag des Teilkonzernabschlusses und aller einbezogenen Unternehmen ist der 31. Dezember 2012.
Die R+V Service Holding GmbH, Wiesbaden, hält eine Beteiligung
von mehr als 75,0 % an der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und
Gewerbebau Baden-Württemberg AG. In dem von der R+V Versicherung AG erstellten Teilkonzernabschluss gemäß IFRS ist die GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG
einbezogen. Der Teilkonzernabschluss der R+V Versicherung AG ist
wiederum in den übergeordneten Konzernabschluss gemäß IFRS der
DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am
Main einbezogen. Beide Konzernabschlüsse werden im elektronischen Bundesanzeiger eingereicht und bekannt gemacht.
Die GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG legt einen auf freiwilliger Basis aufgestellten
Teilkonzernabschluss vor, der nach den Vorschriften der §§ 290 ff.
HGB aufgebaut worden ist und im elektronischen Bundesanzeiger
eingereicht und bekannt gemacht wird.
Dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012 liegen die Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuchs über die Rechnungslegung
von Kapitalgesellschaften sowie die ergänzenden Vorschriften des
Aktiengesetzes zugrunde. Abweichend von § 266 Abs. 2 und 3 HGB
und § 275 Abs. 2 HGB entspricht die Gliederung des Jahresabschlusses der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau BadenWürttemberg AG sowie des Konzernabschlusses der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai
2009.
B. Konsolidierungskreis und Stichtag
Der Konsolidierungskreis umfasst neben der GWG Gesellschaft für
Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG die nachfolgend aufgeführten Gesellschaften:
GWG 1. Wohn GmbH & Co. KG, Stuttgart
(100,00 %)
(100,00 %)
(100,00 %)
WBS Wohnwirtschaftliche Baubetreuungs- und
Servicegesellschaft mbH, Stuttgart
(94,90 %)
GWG ImmoInvest GmbH, Stuttgart
(94,90 %)
Aufbau und Handelsgesellschaft mbH, Stuttgart (90,06 %)
BWG Baugesellschaft Württembergischer
Genossenschaften mbH, Stuttgart
(89,95 %)
VR Hausbau AG, Stuttgart
(89,66 %)
Folgende Unternehmen werden nach der Equity-Methode einbezogen:
Heimag München GmbH, München
(30,00 %)
Auf die Einbeziehung folgender Tochterunternehmen/Beteiligung
wurde verzichtet, da diese für die Darstellung der Vermögens-, Finanzund Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind:
GWG Beteiligungsgesellschaft mbH, Stuttgart
Stream Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG, Stuttgart
GbR „Ackermannbogen.de – Wohnen am Olympiapark“,
München
Mit notariellem Vertrag vom 28.07.2011 wurde die vom Aufsichtsrat
der Heimag Holding AG beschlossene Abwärtsverschmelzung der
Heimag Holding AG auf die Heimag München GmbH beurkundet.
Mit Eintragung der Verschmelzung im Handelsregister der Heimag
München GmbH am 10.07.2012 wurde die Verschmelzung rückwirkend zum 01.01.2012 wirksam.
C. Konsolidierungsgrundsätze
Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften wurden die Abschlüsse
der Konzernunternehmen zur Einbeziehung in den Konzernabschluss
grundsätzlich einheitlich nach den bei der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. Die Kapitalkonsolidierung erfolgte nach der Neubewertungsmethode. Die Anteile der in
den Konsolidierungskreis einbezogenen Gesellschaften wurden gegen
das Eigenkapital der Tochterunternehmen aufgerechnet. Aus Erstkonsolidierungen im Jahr 2001 ergaben sich ein aktivischer Unterschiedsbetrag von € 2.356.902,12 und ein passivischer Unterschiedsbetrag
von € 5.545.311,40. Der passivische Unterschiedsbetrag wurde als
Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung innerhalb der Rückstellungen ausgewiesen. Der aktivische Unterschiedsbetrag wurde als
Geschäfts- und Firmenwert im Jahr 2001 voll abgeschrieben.
Im Jahr 2002 wurden weitere Geschäftsanteile an der BWG Baugesellschaft Württembergischer Genossenschaften mbH zu unterschiedlichen Zeitpunkten erworben. Für die Anteile wurde eine Erstkonsolidierung auf Basis der Wertverhältnisse am Konzernbilanzstichtag vorgenommen. Der sich dabei ergebende aktivische Unterschiedsbetrag
wurde gemäß § 309 Abs. 1 HGB mit je 25% in 2002 und 2003 sowie
mit 50% im Jahr 2004 abgeschrieben.
Im Geschäftsjahr 2003 haben sich durch Erstkonsolidierungen ein aktivischer Unterschiedsbetrag von € 738.276,86 sowie ein passivischer
Unterschiedsbetrag von € 348.420,84 ergeben. Der aktivische Unterschiedsbetrag wurde gemäß § 309 Abs. 1 HGB mit 25 % in 2003 und
mit 75 % in 2004 abgeschrieben. Damit wurde zum 31. Dezember
2004 kein aktivischer Unterschiedsbetrag mehr ausgewiesen. Nach-
77
dem in den Vorjahren der passivische Unterschiedsbetrag im Zusammenhang mit zu erwartenden Mehraufwendungen gegen die sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst wurde, können wir ab dem Jahr
2007 von Gewinnen im operativen Bereich ausgehen. Deshalb wird
der passivische Unterschiedsbetrag ab dem Jahr 2007 in vier Teilbeträgen aufgelöst. In den Jahren 2007 bis 2010 erfolgte die Auflösung
des passivischen Unterschiedsbetrages in Höhe von insgesamt
€ 3.660.063,17. Der passivische Unterschiedsbetrag ist somit per
31.12.2010 vollständig aufgelöst.
Im Jahr 2006 wurden mit Geschäftsanteilskauf- und -übertragungsvertrag vom 20. Dezember 2006 weitere Geschäftsanteile an der
GWG ImmoInvest GmbH (vorher: Schwäbisch Hall Immobilien Gesellschaft für Bauen und Wohnen mbH) erworben. Für die Anteile wurde
eine Erstkonsolidierung auf Basis der Wertverhältnisse am Konzernbilanzstichtag vorgenommen. Der sich dabei ergebende aktivische
Unterschiedsbetrag (€ 961,14) wurde gemäß § 309 Abs. 1 HGB im
Jahr 2006 voll abgeschrieben. Unter dem gleichen Datum wurde im
Nachtrag zum ursprünglichen Kaufvertrag vom 28. Mai 2003 eine Abrechnung der vereinbarten Besserungsscheinansprüche vorgenommen. Nach dieser Abrechnung sind nunmehr sämtliche Ansprüche aus dem Besserungsschein abgegolten. Der sich aus den nachträglichen Anschaffungskosten ergebende aktivische Unterschiedsbetrag (€ 117.641,16) wurde gemäß § 309 Abs. 1 HGB im Jahr 2006
voll abgeschrieben.
Die GWG 1. Wohn GmbH & Co. KG wurde zum 24.11.2008 gegründet. Für die Anteile wurde eine Erstkonsolidierung auf Basis der Wertverhältnisse zum Erwerbszeitpunkt vorgenommen. Gesellschafter sind
die BWG Baugesellschaft Württembergischer Genossenschaften mbH
(Komplementär) und die GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG (Kommanditist).
Der Zwischengewinn aus der Veräußerung des Wohnungsbestandes
in Neckarsulm von der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG an die GWG 2. Wohn GmbH & Co. KG
in Höhe von 10,5 Mio. € wurde eliminiert.
78
Der Zwischengewinn aus der Veräußerung eines Teil-Wohnungsbestandes in Stuttgart von der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und
Gewerbebau Baden-Württemberg AG an die GWG 3. Wohn GmbH &
Co. KG in Höhe von 6,9 Mio. € wurde eliminiert.
Darüber hinaus wurde im Rahmen der Vollkonsolidierung auf eine
weitere Eliminierung von Zwischenergebnissen gemäß § 304 HGB
verzichtet, da diese für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns nur von untergeordneter Bedeutung sind.
Im Jahr 2010 wurden mit Geschäftsanteilskauf- und -übertragungsvertrag vom 31. Mai 2010 Geschäftsanteile an der Aufbau und Handelsgesellschaft mbH in Hamburg erworben. Für die Anteile wurde
eine Erstkonsolidierung auf Basis der Wertverhältnisse am 31. Mai
2010 nach der Neubewertungsmethode vorgenommen.
Die Konzernforderungen und -verbindlichkeiten sowie die Innenumsätze und alle sich entsprechenden Aufwendungen und Erträge der
zum Konsolidierungskreis gehörenden Unternehmen wurden grundsätzlich gegeneinander verrechnet.
Die Heimag München GmbH (vorher: HEIMAG MÜNCHEN Gemeinnützige Heimstätten-Aktiengesellschaft) wurde nach der Equity-Methode erstmals in den Konzernabschluss per 01.01.2006 einbezogen.
Dabei fand die Buchwertmethode gemäß § 312 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 HGB
Anwendung. Bei der Erstkonsolidierung entstand ein aktiver Unterschiedsbetrag von T€ 26.050,8. Die vom assoziierten Beteiligungsunternehmen angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
entsprechen grundsätzlich denen der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG. Das Geschäftsjahr
entspricht dem Kalenderjahr.
Mit Vertrag vom 28.12.2007 wurde die Heimag Holding AG gegründet. Im Wege der Sachübernahme wurden Aktien an der HEIMAG
MÜNCHEN Gemeinnützige Heimstätten-Aktiengesellschaft von der
GWG gegen Kaufpreiszahlung auf die Heimag Holding AG übertragen. Die Heimag Holding AG wurde nach der Equity-Methode erstmals in den Konzernabschluss per 31.12.2007 einbezogen. Im Geschäftsjahr wurde durch Eintragung vom 10.07.2012 im Handelsregister der Heimag München GmbH die rückwirkende Verschmelzung
der Heimag Holding AG mit der Heimag München GmbH zum
01.01.2012 wirksam. Die assoziierten Jahresergebnisse in den Vorjahren (Heimag München GmbH und der Heimag Holding AG) wurden im Geschäftsjahr fortgeführt. Dabei wird ab dem Geschäftsjahr
2012 das Jahresergebnis um die auf die Zwischenergebniseliminierung entfallenden Immobilienabschreibung (anteilig 0,7 Mio. €) angepasst. Die vom assoziierten Beteiligungsunternehmen angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen grundsätzlich denen der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau
Baden-Württemberg AG. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.
D. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Die Abschlüsse der voll konsolidierten Unternehmen werden einheitlich nach den gesetzlichen Vorschriften und den bei der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.
Für die Bilanzierung und Bewertung gelten die gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen unveränderten nachfolgenden Grundsätze:
Bei den Anlagen in Bau bzw. den Grundstücken mit unfertigen Bauten wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von insgesamt T€ 832,4
(Anlagevermögen T€ 832,4 (Vorjahr T€ 365,7) / Umlaufvermögen
T€ 0,0 (Vorjahr T€ 10,4)) aktiviert.
Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich plan- und außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet. Von dem
Wahlrecht des Art. 67 Abs. 4 S.1 EGHGB zur Beibehaltung der nach
§ 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung des HGB
gebildeten niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze wurde grundsätzlich Gebrauch gemacht.
Anlagevermögen
Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um
EDV-Programme, die zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, bewertet sind. Sie werden innerhalb von 3–5
Jahren abgeschrieben.
Geschäfts- und Firmenwerte werden gemäß § 309 Abs. 1 HGB bzw.
DRS 4 abgeschrieben. Eine Aufholung der teilweise in früheren Jahren
sofort in voller Höhe abgeschriebenen Unterschiedsbeträge ist nicht
erfolgt. Nachdem die zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung (Jahr
2002 bzw. 2003) in den Tochtergesellschaften BWG und VR Hausbau
AG bilanzierten Bauträgerprojekte im Jahr 2004 im Wesentlichen abgerechnet wurden, erfolgte die Vollabschreibung der positiven Unterschiedsbeträge im Jahr 2004. Der sich aus den nachträglichen Anschaffungskosten für die GWG ImmoInvest GmbH im Jahr 2006 ergebende aktivische Unterschiedsbetrag (€ 117.641,16) wurde gemäß
§ 309 Abs. 1 HGB im Jahr 2006 voll abgeschrieben. Aus dem Abschluss der gesellschaftsrechtlichen Entflechtung von der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG und der im Wesentlichen erfolgten Abwicklung der aus dem Unternehmenserwerb abgeleiteten Aufgabenstellungen ist die kurze Nutzungsdauer des Firmenwertes begründet.
Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens (Sachanlagen)
sind zu Anschaffungskosten oder den Herstellkosten und, soweit abnutzbar, vermindert um plan- und außerplanmäßige Abschreibungen
bewertet.
Die Abschreibungen bei den einzelnen Positionen belaufen sich
grundsätzlich wie folgt:
Grundstücke mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten
und die darin enthaltenen, selbständigen
Garagen grundsätzlich auf
2 %, 2,5 %, 3 %
2 %, 3 %, 4 %, 5 %
50 Jahre
8–10 Jahre
3–13 Jahre
Die Zugänge enthalten aktivierte eigene Architektenleistungen in
Höhe von T€ 25,4 (Vorjahr: T€ 99,9).
Aus Gründen der Einheitlichkeit werden seit 1998 Grundstücke mit
Wohnbauten mit 2 % – sofern von einer kürzeren Nutzungsdauer
auszugehen ist, werden die Kosten auf diesen Zeitraum verteilt –
und Grundstücke mit anderen Bauten mit 2–5 % abgeschrieben. Seit
dem Jahr 2003 werden grundsätzlich alle fremd genutzten gewerblichen Einheiten mit 5 % abgeschrieben.
Für eine konzerneinheitliche Bewertung der Abschreibung von
Wohnbauten wurde im Geschäftsjahr 2010 die bei mehreren Mietgebäuden sowie bei verschiedenen umgegliederten Eigentumswohnungen, welche zwischen 1994 bis 2007 fertig gestellt und im Einzelabschluss degressiv gemäß § 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben werden, der Abschreibungssatz auf 2 % geändert. Hier wurde im Vorjahr
für ein weiteres Objekt ein Betrag von T€ 964,5 in die Gewinnrücklagen eingestellt.
Die aktivierten Nebenkosten bei Erbbaurechtsverträgen werden über
die Laufzeit des Vertrages abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von
150,00 € bis 1.000,00 € werden in Übereinstimmung mit § 6 Abs.
2a EStG in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und
linear über 5 Jahre abgeschrieben.
Die im Berichtsjahr angeschafften Gegenstände der Betriebs- und
Geschäftsausstattung werden grundsätzlich linear abgeschrieben.
Unter der Position Beteiligungen wird das Kapitalkonto an der GbR
„Ackermannbogen.de – Wohnen am Olympiapark“ ausgewiesen.
Der gehaltene Kapitalanteil liegt bei 50 %. Das Eigenkapital des
letzten vorliegenden Jahresabschlusses zum 31.12.2011 betrug
€ 65.849,81 bei einem Jahresfehlbetrag von € 32.729,64. In den
Vorjahren wurde auf Grund der Jahresfehlbeträge sowie der weiter
bestehenden Gewährleistungsproblematik bei dem von der GbR
Ackermannbogen erstellten Bauvorhaben eine Abschreibung der Beteiligung auf den Erinnerungswert vorgenommen.
Die Anteile an verbundenen Unternehmen, Wertpapiere des Anlagevermögens und die anderen Finanzanlagen sind zu den Anschaffungskosten bzw. zum Nennwert bewertet.
79
Die unbebauten Grundstücke des Anlage- und Umlaufvermögens
sind zu Anschaffungskosten abzüglich erforderlicher Bewertungsabschläge angesetzt; die Verkaufsbauten zu den Anschaffungs- und
Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert.
Umlaufvermögen
Die Ausbuchung von Verkaufsgrundstücken erfolgt grundsätzlich
zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs. Heizölvorräte sind zu Anschaffungskosten bewertet.
Bei den Forderungen wurden erkennbare Risiken durch Wertberichtigung berücksichtigt.
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten beinhalten Erinnerungswerte für Geldbeschaffungskosten. Seit dem Geschäftsjahr 2004
wird das Aktivierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten nicht
mehr ausgeübt. Im Jahr 2012 wurden Geldbeschaffungskosten in
Höhe von T€ 22,5 (Vorjahr T€ 91,3) ergebniswirksam abgeschrieben.
Es bestehen körperschaftsteuerliche und gewerbesteuerliche Verlustvorträge, für die latente Steueransprüche gebildet wurden.
Insgesamt sind auf steuerliche Verlustvorträge aktive latente Steuern
in Höhe von 6,6 Mio. € (Vorjahr 8,0 Mio. €) bilanziert. Bei den bestehenden unterschiedlichen Wertansätzen zwischen Handels- und
Steuerbilanz, im Wesentlichen Immobilien und Rückstellungen, betragen die aktiven latenten Steuern 7,6 Mio. € (Vorjahr 3,9 Mio. €) und
die passiven latenten Steuern 2,8 Mio. € (Vorjahr 3,0 Mio. €). Aktive
und passive latente Steuern wurden saldiert dargestellt.
Beim Ansatz der aktiven latenten Steuern einschließlich der Berücksichtigung von steuerlichen Verlustvorträgen wurde das Vorsichtsprinzip angewendet. Die Aktivierung erfolgte nur insoweit, als eine
Realisierung aufgrund der (steuerlichen) Unternehmensplanung innerhalb der nächsten fünf Jahre zu erwarten ist.
Die Steuern von Einkommen und Ertrag setzen sich wie folgt zusammen:
Stand 31.12.2012
Latente Steuern
Zwischen Handels- und Steuerbilanz bestehen folgende Abweichungen, die zu Steuerlatenzen führen:
Aktive Steuerlatenzen:
a) Der Ansatz der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt in
der Summe über dem in der Handelsbilanz, insbesondere weil in
der steuerlichen Eröffnungsbilanz beim Übergang von der Steuerfreiheit nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz in die unbeschränkte Steuerpflicht die Immobilienbestände mit dem Teilwert angesetzt wurden.
b) Die in der Handelsbilanz gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung dürfen in der Steuerbilanz nicht angesetzt werden.
c) Die Pensionsrückstellung sowie die Sonstigen Rückstellungen
sind aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der Steuerbilanz
mit geringeren Beträgen gebildet.
d) Die Eliminierung von Zwischengewinnen bei der konzerninternen
Veräußerung von Immobilienbeständen führt zu niedrigeren
Wertansätzen in der Handelsbilanz.
Passive Steuerlatenzen
a) Rücklagen nach § 6b EStG wurden in der Steuerbilanz gebildet
bzw. übertragen, was in der Handelsbilanz nicht zulässig ist.
b) Aktivierung von stillen Reserven (Neubewertungsrücklage) bei
der Erstkonsolidierung einer Tochtergesellschaft.
Tatsächliche Ertragssteuern
Latente Steuern
Stand 31.12.2011
779.651,78
–2.488.616.99
714.506,14
285.028,22
–1.708.965,21
999.534,36
Es wurde ein Ertragssteuersatz von 31,47 % (bzw. 15,825 % bei
Unternehmen, die Gebrauch von der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung machen können) angesetzt. Der Ertragssteuersatz
setzt sich aus 15 % Körperschaftsteuer, hierauf 5,5 % Solidaritätszuschlag sowie 15,645 % Gewerbesteuer zusammen.
Rückstellungen
Der Großteil der bestehenden Pensionsverpflichtungen wurde auf die
R+V Gruppenpensionsfonds AG (past service) bzw. auf die VGU –
Versorgungskasse genossenschaftlich orientierter Unternehmen e.V.
– (future service) im Rahmen von Anrechnungszusagen zum
01.12.2010 übertragen. Der per 31.12.2012 ausgewiesene Pensionsrückstellungsbetrag wurde gemäß Sachverständigengutachten
nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung
von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen bzw. der Projected
Unit Credit Methode – PUC-Methode) unter Anwendung versicherungsmathematischen Grundsätze und den Richttafeln von Prof. Dr.
K. Heubeck (2005 G) berechnet. Gehaltssteigerungen wurden in
Höhe von 2,25 % p.a. und Rentensteigerungen in Höhe von
2,0 % p.a. angesetzt. Die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit
0 % angesetzt. Der Rechnungszins (5,04 %) wurde gemäß § 253
Abs. 2 Satz 2 HGB nach der Vereinfachungsregel ermittelt.
Für im Jahr 2002 erworbene Immobilienbestände in Stuttgart wurde
im Jahr 2003 eine Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von
80
€ 2.500.000,00 gebildet. Es wurde vom Ansatzwahlrecht gemäß
§ 249 Abs. 2 HGB a.F. i. V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB Gebrauch
gemacht. Die Bewertungsmethode beruht auf Erfahrungswerten. Für
im Jahr 2005-2011 bzw. 2012 durchgeführte Maßnahmen wurden
€ 1.664.500,00 bzw. € 365.500,00 ergebniswirksam aufgelöst.
In 2004 wurden weitere € 4.720.000,00 der Rückstellung für Bauinstandhaltung zugeführt. Das Ansatzwahlrecht nach § 249 Abs. 2
HGB a. F. i.V. mit Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB wurde für Balkonsanierungen und wohnwertverbessernde Maßnahmen der Wohnungsbestände der Baujahre ab 1950 bis 1985 ausgeübt. Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage pauschaler Bewertungsverfahren. Im Jahr
2005-2011 bzw. 2012 wurden € 5.312.450,00 bzw. € 136.500,00
ergebniswirksam aufgelöst. Im Geschäftsjahr 2006 wurden weitere
€ 3.642.450,00 zugeführt. Dabei wurde das Bewertungswahlrecht
auf Badsanierungen in bestimmten Objekten ausgedehnt.
Kapitalflussrechnung
Der Finanzmittelbestand enthält kurzfristig fällige Bankguthaben und
Kassenbestände, die dem Ausweis des Konzern-Bilanzpostens „Flüssige Mittel“ entsprechen. In den Finanzmittelbestand wurden die im
Konzern-Bilanzposten „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“ ausgewiesenen Kontokorrentverbindlichkeiten einbezogen.
Zusammensetzung des Finanzmittelbestandes:
T
Flüssige Mittel
Kontokorrentverbindlichkeiten
Vorjahr T
18.348,4
–24.240,7
11.537,6
–8.292,4
–5.892,3
3.245,2
Zum Bilanzstichtag betragen die Rückstellungen für Bauinstandhaltung € 3.383.500,00 (Vorjahr € 3.885.500,00).
Die Bildung von Steuerrückstellungen und Sonstigen Rückstellungen
erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages.
Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei
der Bewertung berücksichtigt. Die Zuführungen im Jahr 2012 bei
den sonstigen Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.
Soweit aufgrund der geänderten Bewertungsvorschriften des BilMoG
Sonstige Rückstellungen hätten vermindert werden müssen wurde
gemäß Art. 67 Abs. 1 EGHGB von dem Beibehaltungswahlrecht Gebrauch gemacht, weil davon auszugehen ist, dass die aufzulösenden
Beträge bis zum 31.12.2024 wieder zugeführt werden müssten. Die
Überdotierung dieser Sonstigen Rückstellungen beträgt insgesamt
T€ 0,8 (Vorjahr T€ 13,1).
Bei der Berechnung der Rückstellung für Altersteilzeitverträge wurde
die Abfindungsverpflichtung bei Vereinbarung der Altersteilzeit in
voller Höhe berücksichtigt. Die Auflösung erfolgt gleichmäßig bis
zum Ausscheiden der Beschäftigten. Die Verpflichtung wegen Erfüllungsrückstand wird während der Beschäftigungsphase angesammelt und in der Freistellungsphase des Altersteilzeitarbeitsverhältnisses anteilig aufgelöst.
Die Garantierückstellung wurde in Höhe von 0,3 bis 0,5 % der Verkaufserlöse gebildet.
Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Der Ausweis der passiven Rechnungsabgrenzung resultiert aus Mietvorauszahlungen und einem Zuschuss für Belegungsrechte der Landeshauptstadt Stuttgart.
81
RÜCKLAGENSPIEGEL:
Bestand am Ende
des Vorjahres
Einstellung
gemäß
Kapitalerhöhung
T
Kapitalrücklage
T
Einstellung der
Hauptversammlung
aus dem Bilanzgewinn
des Vorjahres
T
55.000
0
0
3.538
0
0
4.090
0
0
112.141
0
3.550
Gewinnrücklagen
RÜCKSTELLUNGSSPIEGEL:
Buchwert
Beginn des
Geschäftsjahres
Rückstellung für unterlassene Instandhaltung
(Nachholung innerhalb des 1. bis 3. Monats des Folgejahres)
2.048.000
Rückstellung für nicht bezahlte Instandhaltungsrechnungen
2.239.800
Rückstellung für Gewährleistung
812.732
Rückstellung für nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten
1.027.000
Rückstellung für Risiken aus Verpflichtungen Pachtverträge
1.057.363
Rückstellung für Verwaltungskosten
603.000
Rückstellung für nicht genommenen Urlaub
665.000
Rückstellung für Erschließungs- und Herstellungskosten bei veräußerten Verkaufsgrundstücken
1.483.853
2.274.186
82
12.210.934
Einstellung aus dem
Jahresüberschuss des
Geschäftsjahres
Veränderung aus
Konsolidierungsvorgängen
T
Veränderungen
Latente
Steuern
T
T
Bestand am
Ende des
Geschäftsjahres
T
0
0
0
55.000
0
0
0
3.538
0
0
0
4.090
7.000
0
0
122.691
Nominelle Rückstellung
Buchwert
Zuführung
inkl. Aufzinsung
Inanspruchnahme
Auflösung
inkl. Abzinsung
Ende des
Geschäftsjahres
1.400.000
1.277.877
770.123
1.400.000
1.380.250
1.083.091
1.156.709
1.380.250
482.738
46.024
64.842
1.184.604
970.000
997.000
15.000
985.000
317.810
450.313
100.000
824.860
765.000
566.854
11.146
790.000
720.000
665.000
0
720.000
18.019
184.615
670.629
646.628
1.317.926
1.144.348
198.726
2.249.038
7.371.743
6.415.122
2.987.175
10.180.380
83
E. Erläuterungen zur Bilanz
In der Position „Unfertige Leistungen“ sind € 21.967.545,18
(Vorjahr: € 19.917.583,72) noch nicht abgerechnete Betriebskosten
sowie € 4.379.162,26 (Vorjahr € 4.368.932,96) noch abzurechnende Architektenleistungen enthalten.
In den „Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken“
sind € 2.429.624,78 (im Vorjahr € 2.016.951,27) und in der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ € 10.643,01 (im Vorjahr € 184.445,00) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
enthalten.
Zusätzlich zu den im Jahresabschluss gesondert ausgewiesenen Positionen betreffen verbundene Unternehmen:
Positionen:
Stand 31.12.2012 Stand 31.12.2011
Guthaben
bei Kreditinstituten
64.259,25
6.535.266,74
Kreditinstituten
41.668.817,79
30.296.950,34
49.365.052,81
45.101.246,79
F. Erläuterungen zur
Gewinn- und Verlustrechnung
1) Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt.
2) In der Position „Sonstige betriebliche Erträge“ sind Erträge
aus
Stand 31.12.2012 Stand 31.12.2011
a) Anlagenverkäufe
9.373.518,16
13.719.481,03
b) Auflösung von
Rückstellungen
2.976.363,66
2.251.862,03
502.000,00
885.000,00
c) Verwendung der
Rückstellung für
Bauinstandhaltung
enthalten.
3) In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Erträge aus
Abzinsungen von Rückstellungen in Höhe von T€ 10,8 (Vorjahr
T€ 47,1) enthalten. In den Zinsen und ähnliche Aufwendungen
sind Aufwendungen aus Aufzinsung von Rückstellungen in Höhe
von T€ 73,1 (Vorjahr T€ 98,9) enthalten.
Stuttgart, Rohrdommelweg
84
Konzernverbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2012
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Grundpfandrechte stellen sich wie folgt dar:
VERBINDLICHKEITEN
Insgesamt
(Angaben in Klammern
betreffen Vorjahreszahlen)
Kreditinstituten
Vermietung
Lieferungen und Leistungen
verbundenen Unternehmen
Gesamtbetrag
davon mit einer Restlaufzeit
unter 1 Jahr
1 bis 5 Jahre
davon
gesichert
über 5 Jahre
438.488.369,67
67.519.670,55
149.899.215,62
221.069.483,50
403.352.403,19
(392.985.488,43)
(46.090.028,41)
(153.347.820,32)
(193.547.639,70)
(366.712.506,26)
76.760.687,78
(73.639.614,00)
6.603.096,33
(1.545.328,28)
60.064.124,89
(54.436.551,55)
10.093.466,56
(17.657.734,17)
76.760.687,78
(73.639.614,00)
25.781.422,61*
(27.553.758,26)*
25.781.422,61
(27.553.758,26)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
11.047.549,91
(10.319.546,26)
11.047.549,91
(10.319.546,26)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
2.048.024,79
(4.495.470,94)
2.048.024,79
(4.495.470,94)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
84,06
(0,00)
84,06
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
284.171,19
(222.887,98)
284.171,19
(222.887,98)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
554.410.310,01
(509.216.765,87)
113.284.019,44
(90.227.020,13)
209.963.340,51
(207.784.371,87)
231.162.950,06
(211.205.373,87)
480.113.090,97
(440.352.120,26)
* nicht zu Ausgaben führend
85
Entwicklung des Konzernanlagevermögens 2012
Zugänge des
Anschaffungs-/
Geschäfts-
Herstellungskosten
jahres
495.015,65
73.739,54
4.014.268,28
0,00
4.509.283,93
73.739,54
653.325.573,95
9.272.769,85
Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen und gewerbliche Schutzrechte
Geschäfts- und Firmenwert
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten *1
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen
Bauten *2
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
69.003.863,88
25.064.009,12
16.293.874,08
20.517,51
350.417,34
2.565,09
3.608.845,29
827.833,07
43.133.338,45
33.425.379,62
518.449,62
1.644.566,94
0,00
45.542,83
786.234.362,61
70.303.184,03
0,00
31.003,56
8.995.626,68
0,00
226.709,29
0,00
Anlagen im Bau
Finanzanlagen
Beteiligungen an assoziierten Unternehmen
Beteiligungen
Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
0,00
0,00
4.406,10
0,00
sonstige Ausleihungen
0,00
0,00
andere Finanzanlagen
5.220,00
0,00
9.231.962,07
31.003,56
799.975.608,61
70.407.927,13
Anlagevermögen gesamt
*1 Korrektur der Anschaffungs-/Herstellungskosten sowie der Abschreibungen (kumuliert) um € 2.327.905,38
*2 Korrektur der Anschaffungs-/Herstellungskosten sowie der Abschreibungen (kumuliert) um € 749.627,23
86
Abgänge des
Abschreibungen
Geschäfts-
Abschreibungen
Buchwert
des
jahres
Umbuchungen
Zuschreibungen
(kumuliert)
31.12.2012
Geschäftsjahres
23.179,47
0,00
0,00
391.607,72
153.968,00
67.150,54
0,00
0,00
0,00
4.014.268,28
0,00
0,00
23.179,47
0,00
0,00
4.405.876,00
153.968,00
67.150,54
11.786.989,68
33.982.463,59
0,00
107.703.288,58
577.090.529,13
11.378.295,00
2.473.012,74
141.242,85
–147.734,64
0,00
20.824.136,50
72.954.759,01
0,00
–3.126.814,48
0,00
47.245,15
13.140.331,96
0,00
0,00
0,00
0,00
114.722,43
238.260,00
34.854,09
380.041,02
0,00
0,00
2.465.111,34
1.591.526,00
417.888,61
11.492,22
–30.502.454,23
0,00
0,00
46.044.771,62
0,00
0,00
–205.460,24
0,00
16.773,70
1.940.782,62
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
45.542,83
0,00
12.319.765,77
0,00
0,00
131.171.277,70
713.046.503,17
14.304.050,44
0,00
0,00
0,00
0,00
31.003,56
0,00
429.703,61
0,00
0,00
0,00
8.565.923,07
0,00
0,00
0,00
0,00
226.708,29
1,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
4.406,10
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5.220,00
0,00
429.703,61
0,00
0,00
226.708,29
8.606.553,73
0,00
12.772.648,85
0,00
0,00
135.803.861,99
721.807.024,90
14.371.200,98
87
Sonstige Angaben
1) Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage
von Bedeutung sind:
a) Verpflichtung aus Grundstückskäufen und laufenden Bauvorhaben
(Vorjahr: 32.965.511,70)
(Vorjahr: 0,00)
95.709.317,04
0,00
b) Garantiepachtverträge mit verschiedenen institutionellen Kapitalanlegern mit einer jährlichen Garantiepacht von T 5.208,2 (Vorjahr
T 5.259,2), davon T 4.931,2 (Vorjahr T 4.982,2) gegenüber verbundenen Unternehmen. Die jährliche Garantiepacht für das Jahr
2013 ist mit den Verpächtern noch abschließend zu vereinbaren.
2) Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse:
Eventualverpflichtung aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten in Höhe von T 2.160,5 (Vorjahr T 7.871,0). Dabei
handelt es sich um bis zur Grundstücksauflassung bestellte Grundschulden zur Kaufpreisfinanzierung von Erwerbern.
3) Derivative Finanzierungsinstrumente/Zinsswaps
Zur Absicherung langfristiger Zinsänderungsrisiken aus variabel verzinsten Krediten setzt die GWG-Gruppe derivative Finanzinstrumente im
Rahmen von Bewertungseinheiten ein. Als Form der Bewertungseinheit wurde das Micro-Hedging gewählt. Die GWG-Gruppe sichert mit
diesen Swap-Verträgen Darlehen in Höhe von nominal 39,5 Mio. gegen Zinssatzschwankungen ab. Die Zinsswaps sind bzw. werden analog der Parameter des gesicherten Einzelkreditgeschäfts modelliert. Die gegenläufigen Zahlungsströme aus dem Grund- und Sicherungsgeschäft werden sich voraussichtlich über einen Zeitraum von 11 bis 131 Monaten ausgleichen.
Die Bewertung anhand der mark-to-market-Methode der abgeschlossenen Swap-Transaktionen ergibt per Saldo zum Stichtag 31.12.2012
einen negativen Marktwert von 4.956,7 T .
Abschlussjahr
2010
2008
2011
2009
2009
2011
2011
2011
2011
Summe
Nominalbetrag
in T
Zinssatz
Fest
in %
Zinssatz
Referenzzins
variabel
Marktwert
in T
4.500,0
5.000,0
2,470 %
4,390 %
3,680 %
3,630 %
3,450 %
2,995 %
3,075 %
3,235 %
3,610 %
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
Euribor 3M
–282,6
–209,8
–914,0
–628,0
–682,9
–406,7
–427,7
–500,0
–905,0
1)
5.000,0
5.000,0
5.000,0
5.000,0
5.000,0
5.000,0
39.500,0
1) Anschlussabsicherung an das im Jahr 2008 abgeschlossene Sicherungsgeschäft.
88
–4.956,7
4) Beteiligungsspiegel:
Firma
Kapitalanteil
in %
Eigenkapital 31.12.12
T
Jahresergebnis 2012
T
BWG Baugesellschaft Württembergischer Genossenschaften mbH
89,95
9.965,2
WBS Wohnwirtschaftliche Baubetreuungs- und Servicegesellschaft mbH
94,90
12.857,9
806,7
GWG ImmoInvest GmbH
94,90
5.632,8
615,1
Aufbau und Handelsgesellschaft mbH
90,06
525,1
0,0*3
VR Hausbau AG
89,66
2.750,0
0,0*2
100,00
2.000,0
218,7
100,00
3.000,0
623,1
100,00
7.000,0
1.163,2
GWG Beteiligungsgesellschaft mbH
100,00
21,4
–2,7
Stream Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG
100,00
0,1
–0,2
Heimag München GmbH
30,00
350.646,0
6.491,6*4
GbR „Ackermannbogen.de – Wohnen am Olympiapark“
44,83
65,8
–32,7*1
0,0*2
*1 laut Jahresabschluss 2011
*2 Es besteht ein Ergebnisabführungsvertrag mit der WBS Wohnwirtschaftliche Baubetreuungs- und Servicegesellschaft mbH.
*3 Es besteht ein Ergebnisabführungsvertrag mit der GWG ImmoInvest GmbH.
*4 laut geprüftem Jahresabschluss 2011 vor EAV (Die Heimag Holding AG wude per 1. 1. 2012 auf die Heimag München GmbH verschmolzen.)
5) Durch den Geschäftsanteilskauf- und -übertragungsvertrag vom 27. Juni 2000 sind die Verbindlichkeiten aus Altersversorgungszusagen für
die auf die SVG Wohnen eG (SVG – früher Selbsthilfe Vermietungsgenossenschaft eG) übergeleiteten Beschäftigten, sowie für die ehemaligen Mitarbeiter und Geschäftsführer von der SVG übernommen worden. Die eventuelle Mithaftung der WBS Wohnwirtschaftliche Baubetreuungs- und Servicegesellschaft mbH beläuft sich auf ca. 0,4 Mio. . Die GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG hat ihrerseits von der SVG Wohnen eG eine nachrangige Grundschuld über 1,5 Mio. für den Fall erhalten, dass die WBS
Wohnwirtschaftliche Baubetreuungs- und Servicegesellschaft mbH aus den Verpflichtungen in Anspruch genommen wird.
6) Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Konzern:
Vollbeschäftigte
Teilzeitbeschäftigte
77
24
25
17
3
21
126
41
Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Hausmeister, Gärtner
Außerdem wurden durchschnittlich 11 Auszubildende sowie 36 nebenamtliche Hauswarte beschäftigt.
89
7) Im Geschäftsjahr 2012 erbrachte der Abschlussprüfer, vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e.V. Dienstleistungen für die GWG-Gruppe. Es wurden folgende Honorare für die Konzernabschlussprüfung sowie für die Jahresabschlussprüfungen der GWG samt aller Tochterunternehmungen als Aufwand erfasst:
a) Abschlussprüferleistungen
b) andere Bestätigungsleistungen
c) sonstige Leistungen
T
T
T
97,8
0,0
0,0
8) Die verbleibende Pensionsverpflichtungen nach Übertragung an den Pensionsfonds bzw. die Unterstützungskasse für frühere Mitglieder
des Vorstandes bzw. Geschäftsführungsorgans und deren Angehörige sowie Anwartschaften und Übergangsgelder betragen T 829,6
(Vorjahr T 858,9).
9) Die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstandes und der Bezüge für ehemalige Mitglieder dieses Organs ist aufgrund von § 286 Abs. 4 HGB
unterblieben.
10) Die Gesamtbezüge der bei der GWG bestehenden Aufsichtsräte beliefen sich insgesamt auf T 25,0 (Vorjahr T 25,0). Die Aufsichtsräte
der VR Hausbau AG erhalten keine Vergütung.
11) Mitglieder des Vorstandes:
Christian Holz
Dipl.-Betriebswirt (FH)
Syndikusanwalt
bis 31. März 2013
Rainer Ganske
Dipl.-Verwaltungswirt (FH)
ab 1. April 2013
12) Mitglieder des Aufsichtsrates:
Rainer Neumann (Aufsichtsratsvorsitzender)
Mitglied des Vorstandes R+V Versicherung AG, Wiesbaden
Frank-Henning Florian (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)
Vorstandsvorsitzender der R+V Lebensversicherung AG, Wiesbaden
Jürgen Außenhofer
Handlungsbevollmächtigter der R+V Versicherung AG, Wiesbaden
Siegfried Schön
Arbeitnehmervertreter:
Anja Okun, Geschäftsstellenleiterin, Stuttgart
Katrin Sperling, WEG-Verwalterin, Stuttgart
90
Weitere Angaben
Das Grundkapital ( 12.143.182,19) setzt sich zum 31. Dezember
2012 aus 237.500 nennwertlosen Stückaktien zusammen. Es handelt sich um vinkulierte Namensaktien. Die Übertragung der Aktien
bedarf der Zustimmung des Aufsichtsrates.
Am gezeichneten Kapital ist die R+V Service Holding GmbH, Wiesbaden, zum Bilanzstichtag mit 203.952 Stückaktien ( 10.427.900,19)
und damit mit mehr als dem halben Teil aller Aktien beteiligt.
Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 9. Juli
2009 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, bis zum 30. Juni
2014 das Grundkapital der Gesellschaft einmal oder mehrmals um
bis zu 4.857.272,87 gegen Bareinlage zu erhöhen (Genehmigtes
Kapital 2009/I). Die Ermächtigung des Vorstandes durch Beschluss
der Hauptversammlung vom 9. Juli 2009, das Grundkapital der
Gesellschaft um bis zu 4.857.272,87 zu erhöhen, (Genehmigtes
Kapital 2009/I) beträgt nach teilweiser Ausschöpfung noch
2.428.636,43.
Mutterunternehmen im Sinne von § 285 Nr. 14 HGB ist die DZ BANK
AG, Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main.
Deren Offenlegung erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.
Der Vorstand
Christian Holz
Rainer Ganske
91
Konzerneigenkapitalspiegel
erwirtschaftetes
Stand am 31.12.2011
Gezeichnetes
Kapital
Kapitalrücklagen
Gewinnrücklagen
12.143.182,19
55.000.789,30
119.768.827,04
Gezahlte Dividenden
Kapitalerhöhung
Veränderungen im Konsolidierungskreis
Anpassungen
0,00
Einstellung aus latenten Steuern
0,00
Einstellungen/Entnahmen aus Rücklagen
Konzernjahresüberschuss
0,00
Übriges Konzernergebnis
0,00
Stand am 31.12.2012
92
10.550.000,00
12.143.182,19
55.000.789,30
130.318.827,04
Konzerneigenkapital
Bilanzgewinn
Eigenkapital
gemäß
Konzernbilanz
Eigenkapital
Anteile
anderer
Gesellschafter
Konzerneigenkapital
17.784.374,33
204.697.172,86
204.697.172,86
2.305.282,67
207.002.455,53
–2.850.000,0
–2.850.000,0
–2.850.000,0
–147.979,40
–2.997.979,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
–10.550.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
13.866.280,30
13.866.280,30
13.866.280,3
138.781,44
14.005.061,74
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
18.250.654,63
215.713.453,16
215.713.453,16
2.296.084,71
218.009.537,87
93
Konzernkapitalflussrechnung
2012
T€
2011
T€
Jahresüberschuss
14.005,1
13.050,7
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens
14.371,2
14.739,0
–857,8
–465,6
Abnahme langfristiger Rückstellungen
–325,9
–1.089,6
Abschreibungen auf (Miet-)Forderungen
1.194,5
1.206,6
0,0
110,1
Andere aktivierte Eigenleistungen
Bewertungsabschlag unbeb. Grundstücke (UV)
Anteiliges Jahresergebnis assoziierter Unternehmen
204,7
–5,9
zahlungsunwirksame Erträge (latente Steuern; Vj.: Aufwendungen)
–2.488,6
285,0
Cashflow nach DVFA/SG
26.103,2
27.830,3
Abnahme der kurzfristigen Rückstellungen
–2.284,8
–573,3
Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
–8.832,9
–13.233,6
2.776,2
14.802,4
Zunahme kurzfristiger Aktiva
Abnahme Grundstücke des Umlaufvermögens
–1.379,9
–3.464,8
Abnahme (Vj. = Zunahme) kurzfristiger Passiva
–3.412,1
3.383,3
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
12.969,7
28.744,3
planmäßige Tilgungen
–10.214,4
–11.091,9
2.755,3
17.652,4
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen
Einzahlung aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen
Einzahlung aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens
17.556,8
37.314,3
–69.445,4
–123.221,7
225,0
93,8
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
–31,0
0,0
Auszahlung für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen
–73,7
–51,9
–51.768,3
–85.865,5
84.918,0
102.895,1
–42.044,5
–8.045,9
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen (bereinigt um Schuldübernahme)
Auszahlungen aus außerplanmäßigen Tilgungen
Auszahlungen für Dividenden
–2.998,0
–2.712,6
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
39.875,5
92.136,6
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes
–9.137,5
23.923,5
3.245,2
–20.678,3
–5.892,3
3.245,2
Finanzmittelbestand zum 01.01. (saldiert mit Kontokorrentverbindlichkeiten)
Finanzmittelbestand zum 31.12. (saldiert mit Kontokorrentverbindlichkeiten)
94
Wir haben den von der GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG, Stuttgart, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung,
Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel – und den
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und
Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegt in
der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter
durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und den Konzernlagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des
Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die
Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend
auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises,
der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und
der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie
die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und
des Konzernlageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung
bildet.
Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und
vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
vbw Verband baden-württembergischer
gez.
gez.
Beck
Wirtschaftsprüfer
Emme
Wirtschaftsprüfer
95
Energetische Sanierung in der GWG-Gruppe
Beispielobjekte
Die GWG-Gruppe als langfristiger Bestandshalter verfolgt die Politik einer nachhaltigen Portfolioentwicklung und Wertsteigerung. Unter diesen
Aspekten werden absehbare und notwendige Instandsetzungsmaßnahmen an den Gebäuden mit komplexeren Modernisierungsmaßnahmen
kombiniert und in energetischer Hinsicht wesentlich und nachhaltig verbessert.
Energetische Maßnahmen sind in der Energieeinsparverordnung EnEV definiert und umfassen bei unseren Vorhaben und Maßnahmen primär
die Bauteile Wärmedämmverbundsystem, Dachfläche, Fenster und Heizung. Ziel hierbei ist die Reduzierung des primären Energiebedarfs um
ca. 20–40 %, jeweils abhängig vom Gebäudetyp.
Hamburg, Wachtelstraße 37A – 53B,
Pfauenweg 3A – 3G und 5A – 5C,
Brahmfelder Straße 90 – 94
Objektdaten
Baujahr:
1954
Geschosse:
4
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen:
– Anbringung eines Wärmedammverbundsystems
– Neue Fenster
– Balkonsanierung/-anbau
– Heizkesselerneuerung
– Neugestaltung der Außenanlagen
Böblingen, Stettiner Straße 9 – 15
Objektdaten
Baujahr:
1965
Geschosse:
4
– Neue Fenster
– Balkonsanierung
96
Neu-Isenburg, Taubenstraße 1 – 5
Objektdaten
Baujahr:
1969
Geschosse:
8
– Neue Fenster
– Treppenhauswände
Frankfurt, Offenbacher Landstraße 475
Objektdaten
Baujahr:
1970
Geschosse:
8
– Neue Fenster
– Balkonsanierung
97
Stuttgart, Johannesstraße 86
Objektdaten
Baujahr:
1912
Nutzfläche:
4.785 m²
Geschosse:
4
– Neue Fenster
– Innenrollos
– Neue Holzrollläden
Stuttgart, Sturmvogelweg 2 – 6
Objektdaten
Baujahr:
1975
Geschosse:
19
– Dachsanierung
– Balkonsanierung
– Heizkesselerneuerung
– Neugestaltung der Außenanlage
98
Revitalisierung / Frischer Wind im Heilbronner Käthchenhof
Der Käthchenhof, eine der exponiertesten Adressen der Heilbronner Innenstadt, unmittelbar neben dem Rathaus und Marktplatz, startet durch
mit einem neuen Nutzungskonzept, das einen Schwerpunkt im Medizin- und Gesundheitsbereich vorsieht. In zentraler, urbaner Lauflage, ist der
Standort zudem perfekt durch Stadtbahn- und Buslinien erschlossen sowie für PKW – mit eigener Tiefgarage und zahlreichen Parkhäusern im
Umfeld.
Das Jahr 2013 gehört umfassenden Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen – bei laufendem Betrieb: die etablierten Geschäfte sind weiter
geöffnet. Im Januar 2014 geht das Gros der neuen Anbieter an den Start.
Äußeres Zeichen der neuen Konzeption wird der neue Schriftzug sein – moderner, lebendiger, frischer. Herzlich willkommen im neuen
Mit dem neuen Nutzungskonzept als Gesundheitszentrum wird der Käthchenhof eine erstklassige Adresse für niedergelassene Ärzte. Auf über
1.500 m² im Obergeschoss werden in den bis zu sechs Praxen für Fachärzte interessante Synergieeffekte entstehen. Im Erdgeschoss wird das
Angebot an Geschäften und Gastronomie erweitert. Bewährte Ladengeschäfte bleiben bestehen, neue Adressen kommen hinzu.
99
Kaffeehaus eröffnete im Heilbronner Käthchenhof
Einen ersten großen Schritt zur neuen
Ausrichtung des Einkaufs- und Dienstleistungszentrums mitten in der Heilbronner Innenstadt stellt das neu eröffnete „Kaffeehaus Excellent“ dar. Nachdem bereits zuvor neue Mieter eingezogen waren, sorgt nun auch das
Kaffeehaus seit Mitte Mai für frischen
Wind im Käthchenhof.
Auf rund 450 m² ist ein völlig neues Kaffeehaus entstanden, das durch hochwertige Einbauten und Möbel sowie
ein durchdachtes Raumkonzept besticht.
Im Innenraum gibt es Platz für 80 Gäste, im Außenbereich
auf dem Marktplatz können noch einmal genauso viele
Gäste Platz nehmen. Ein Kaminzimmer sorgt im Winter für
eine gemütliche Wärme; eine Wasserwand besticht nicht
nur durch ihre außergewöhnliche Optik, sondern sorgt zusätzlich für ein angenehmes Raumklima.
Als Highlight bietet das Kaffeehaus zukünftig eine eigens
für Heilbronn kreierte Praline und eine entsprechende
Torte an. Beide werden auf Riesling-Basis hergestellt, wobei die Torte zudem Schokoladenmousse enthält.
100
Pressespiegel
Staatsanzeiger vom 15.03.2013
101
Filder-Zeitung vom 03.05.2013
102
Heilbronner Stimme vom 10.07.2012
103
Kornwestheimer
Zeitung
vom 25.01.2013
Stuttgarter
Zeitung und
Nachrichten
vom 30.06.2012
Cannstatter Zeitung vom 08.12.2012
104
Firmensitz Stuttgart
Hospitalstraße 33 · 70174 Stuttgart
Tel.: 0711 22777-0 · Fax: 0711 22777-50
[email protected]
Stuttgart II/Bad Cannstatt
Bottroper Straße 33 · 70376 Stuttgart
Tel.: 0711 1378661-0 · Fax: 0711 1378661-9
[email protected]
Heilbronn
Roßkampffstraße 27 · 74072 Heilbronn
Tel.: 07131 59494-30 · Fax: 07131 59494-50
[email protected]
München
Amalienstraße 9 · 80333 München
Tel.: 089 3074843-0 · Fax: 089 3074843-50
[email protected]
Nürnberg
Wilhelm-Späth-Straße 70 · 90461 Nürnberg
Tel.: 0711 22777-132 · Fax: 0711 22777-99132
[email protected]
Wiesbaden
Bertramstraße 16 · 65185 Wiesbaden
Tel: 0611 53240-0 · Fax: 0611 53240-50
[email protected]
Rhein-Ruhr
Graf-Recke-Straße 128 · 40237 Düsseldorf
Tel.: 0211 528559-0 · Fax: 0211 528559-20
[email protected]
Hamburg
Reekamp 109 · 22415 Hamburg
Tel.: 040 3485999-50
[email protected]
Böblingen
Liesel-Bach-Straße 27 · 71034 Böblingen
Tel.: 0711 22777-41
[email protected]
Genossenschaftliche FinanzGruppe
Volksbanken Raiffeisenbanken

GWG-Gruppe Geschäftsbericht 2012

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