Zwischenbilanz des Modellvorhabens

Transcrição

Städtebauförderung in Bayern
Zwischenbilanz des Modellvorhabens
Vorwort
Seit der Industrialisierung wurden
die Begriffe Stadtentwicklung und
Ortsentwicklung stets mit Wachstum
gleichgesetzt. Doch nun müssen sich
manche Städte und Gemeinden auch
mit negativen Auswirkungen des demografischen und wirtschaftsstrukturellen
Wandels auseinandersetzen. Die Bewältigung der städtebaulichen Folgen,
vor allem in strukturschwachen Regionen, sind Ausgangspunkt und Ziel unseres 2010 gestarteten Modellvorhabens „Ort schafft Mitte“.
Für die zehn bayerischen Modellprojekte wurden 85 Bewerbungen eingereicht. Dies ist für uns ein deutliches
Signal, dass die Städte und Gemeinden von sich aus Initiativen ergreifen
wollen, um innerörtliche Leerstände,
Brachflächen und Defizite bei der Infrastruktur zu beseitigen. Als Zwischenbilanz des Modellvorhabens können wir
Joachim Herrmann Bayerischer Staatsminister des Innern
Mitglied des Bayerischen Landtags
vielfältige Ideen der Kommunen und einige bereits umgesetzte Maßnahmen
vorstellen.
Die Investitionen zur Beseitigung von
Leerständen werden vielfach von örtlichen Unternehmen durchgeführt. So
bleibt das Geld in der Region. Auch
die Bürger können ganz gezielt dafür gewonnen werden, dass sie sich
an Projekten für eine Aufwertung der
Ortsmitte finanziell beteiligen. Denn
vielen Menschen geht es nicht nur darum, eine Höchstrendite ihres Vermögens zu erzielen. Sondern sie wollen ihr
Geld auch sinnvoll einsetzen – und das
tun sie, wenn sie ihre Heimat, ihre Gemeinde, den Erhalt der Baukultur dort
unterstützen.
Die Stärkung der Ortsmitten kann
nur mit den Bürgern und den Unternehmern in der Gemeinde, mit ihrem
Gerhard Eck
Staatssekretär
Mitglied des Bayerischen Landtags
persönlichen Engagement, mit ihrer
finanziellen Unterstützung erfolgreich
verlaufen. Deshalb werden sie auch bei
dem Modellvorhaben „Ort schafft Mitte“ einbezogen.
Im Herbst 2013 werden wir Bilanz ziehen zu diesem Modellvorhaben. Bis
dahin werden sicherlich noch zahlreiche weitere Projekte erfolgreich umgesetzt. Schon jetzt bedanken wir uns bei
den Modellkommunen für ihre Experimentierfreude und ihr Engagement.
Wir wünschen ihnen, ihren Bürgern
und Unternehmen weiterhin viel Erfolg
bei der Entwicklung der Ortsmitten als
wirtschaftliche, soziale und kulturelle
Mittelpunkte.
Bayerisches Staatsministerium des Innern
München, im Juni 2012
Vorwort
Inhalt
1. Das Modellvorhaben im Überblick 2. Auswertungsergebnisse zur Halbzeit 6
9
2.1
Kurzcharakteristik der Modellvorhaben
10
2.2
Strategisches Leerstandsmanagement in Ortsmitten
12
Systematische Analyse
14
Strategien der Leerstandsbewältigung
16
Maßnahmenprogramm 18
Organisations- und Finanzierungsmodelle
19
Verfahren der Städtebauförderung
19
Kommunale Entwicklungsfonds
21
Neue Formen der öffentlich-privaten Zusammenarbeit
22
Nachnutzungsperspektiven
24
Gebäudenutzungen
24
2.3
2.4
Sonstige Nutzungen
26
2.5 Fazit zur Zwischenbilanz
27
3. Die Modellkommunen im Überblick
29
3.1 Blaibach
30
3.2 Freyung
34
3.3 Kemnath
38
3.4 Mertingen
42
3.5 Mitwitz
46
3.6 Röttingen
50
3.7 Schnaittach
54
3.8 Schrobenhausen
58
3.9 SSN+ mit Naila, Selbitz, Schwarzenbach a.W.
62
3.10 Stadtlauringen
66
4. Quellenverzeichnis
70
1. Das Modellvorhaben im Überblick
Bürgermeister der Modellkommunen
mit Staatssekretär Eck bei der Auftaktveranstaltung von „Ort schafft Mitte“
in Stadtlauringen
6
Zwischenbilanz „Ort schafft Mitte“
Lage der 10 Modellvorhaben von „Ort
schafft Mitte“ in Bayern
Das Modellvorhaben „Ort
schafft Mitte“ im Überblick
Die Erhaltung der Innenstädte und
Ortskerne als Wohn-, Wirtschafts- und
Lebensstandorte zählt traditionell zu
den Schwerpunkten der städtebaulichen Erneuerung und damit auch der
Städtebauförderung in Bayern. Mit
über 70 Prozent kommt der weitaus
größte Teil der Finanzhilfen den Städten und Gemeinden im ländlichen
Raum zugute. In den letzten Jahren
sind zunehmend die baulichen Strukturen in den Gemeinden im ländlichen
Raum vom demografischen und wirtschaftsstrukturellen Wandel und deren
Folgen betroffen. Gebäudeleerstände,
Brachflächen und Infrastrukturdefizite
sind mancherorts deutliche Anzeichen
dieser Entwicklungen, die 2010 der Anlass für den Start des Modellvorhabens
„Ort schafft Mitte“ waren.
Die im Juni 2010 von Innenminister
Joachim Herrmann verkündete Auslobung des Modellvorhabens stieß
bei den Kommunen auf eine enorme
Resonanz: Von 85 Bewerbungen von
Städten und Gemeinden aus ganz
Bayern wählte eine Jury mit Vertretern der Obersten Baubehörde, des
Bayerischen Städtetags und des Bayerischen Gemeindetags zehn Modellvorhaben aus, die jeweils spezifische
Handlungsansätze zum Umgang mit
Gebäudeleerständen und Brachflächen
in ihren Ortsmitten erproben. In den
zehn ausgewählten Modellvorhaben
werden bis Ende 2013 die bewährten
Instrumentarien der Städtebauförderung eingesetzt und neue Instrumente
zur Ortsmittenstärkung im ländlichen
Raum entwickelt und getestet. Die
Modellkommunen erhalten dabei eine
bevorzugte Förderung innerhalb ihres
jeweiligen
Bund-Länder-Städtebau
förderungsprogramms
(mehrheitlich
Stadtumbau West) und können u. a.
auf das neue Instrument eines Kommunalen Entwicklungsfonds (vgl. Kap.
2.3) zurückgreifen.
Wichtige Kriterien der Auswahl der Modellkommunen stellten die Klarheit der
Zielsetzung, der Innovationsgehalt der
Projektvorschläge, die Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen vor Ort sowie ein überzeugender Vorschlag für
die Organisationsstruktur dar. Diese
Auswahlkriterien und die große Anzahl
qualifizierter Bewerbungen schaffte
die Voraussetzung, im Rahmen der
Initiative „Ort schafft Mitte“ eine Vielzahl von Problemlagen und eine große
Breite von Handlungsansätzen durch
Modellvorhaben abzubilden. So belegt
der tabellarische Überblick (vgl. nächste Seite), dass beispielsweise die Einwohnerzahl der Modellkommunen zwi-
schen 1.650 und knapp 16.000 ebenso
variiert wie die Größe des Projektgebiets (zwischen 0,5 und 42 Hektar).
Eine Leerstandsproblematik in ihren
Ortsmitten weisen alle ausgewählten
Kommunen auf: In der Mehrheit der
Modellvorhaben liegt vielfältiger Leerstand von Gebäuden und Gebäudeteilen für Wohn-, Gewerbe- und Einzelhandelsnutzung vor. Als Eigentümertyp
überwiegen private Eigentümer. In einigen Kommunen konzentrieren sich
Leerstände oder Unternutzungen aber
auch nur auf Einzelhandelsflächen oder
auf eine Industrie- und Gewerbebrache
mit einem institutionellen Eigentümer.
Diese Vielfalt der Ausgangslagen bietet
günstige Voraussetzungen für den gewünschten Ergebnistransfer.
Eine große Variationsbreite bieten auch
die kommunalen Handlungsansätze, mit denen in den Modellvorhaben
die Ortsmitten-Leerstände bekämpft
werden sollen. Im Grundsatz ist festzustellen, dass Leerstandssituationen
in Ortsmitten nachfragegeschwächte
Marktlagen widerspiegeln, die wegen
fehlender Marktimpulse von den Kommunen besonders aktive Rollen verlangen. Diese aktiven Rollen können
unterschiedliche Ausprägungsformen
annehmen:
7
Modellkommune
Landkreis
Regierungsbezirk
Einwohner
(31.12.2010)
Größe des
Projektgebiets
Rolle der Kommune
Blaibach
Cham
Oberpfalz
1.985
ca. 0,5 ha
Kommune als Mobilisierer
und Vorbild
Freyung
FreyungGrafenau
Niederbayern
6.923
ca. 30 ha
Kommune als Partner
öffentlich-privaten
Immobilienmanagements
Kemnath
Tirschenreuth
Oberpfalz
5.215
ca. 42 ha
Kommune als Eröffner
von Nischen
Mertingen
Donau-Ries
Schwaben
3.808
ca. 8 ha
Kommune als Partner
Mitwitz
Kronach
Oberfranken
2.895
ca. 30 ha
und Vorbild
Röttingen
Würzburg
Unterfranken
1.657
ca. 26 ha
und Vorbild
Schnaittach
Nürnberger Land
Mittelfranken
7.942
ca. 19 ha
Kommune als Partner
Schrobenhausen
NeuburgSchrobenhausen
Oberbayern
15.984
ca. 15 ha
Kommune als Eröffner
von Nischen
SSN+
Hof
Oberfranken
Schwarzenbach
a.W.: 4.762
Selbitz: 4.507
Naila: 8.071
insg. ca. 64
ha
und Vorbild
Stadtlauringen
Schweinfurt
Unterfranken
4.230
ca. 13 ha
und Vorbild
Kommune als Mobilisierer und Vorbild
Wenn in nachfragegeschwächten
Märkten Privateigentümer nicht zu Investitionen in ihre Gebäude bewegt
werden können, sollte die Kommune
entscheiden, ob sie die Aufgabe der
Mobilisierung übernehmen möchte.
Die Mobilisierung durch die Kommune kann in Form von Zwischenerwerb
erfolgen oder auch durch dauerhafte
öffentliche Nachnutzung eines Leerstands im Sinne einer Vorbildfunktion.
Kommune als Eröffner von Marktnischen
Leerstände bieten mancherorts Potenziale für Marktnischen, die durch Vorleistungen der Kommunen erschlossen
werden können. Marktnischen bieten
sich in den Bereichen Gastronomie
und Hotellerie, Kultur, Einzelhandel und
Dienstleistungen oder auch im Hinblick
auf neue Wohnformen.
Kommune als Partner öffentlich-privaten Immobilienmanagements
Viele Kommunen sind angesichts einer angespannten Haushaltslage in
ihrem Handlungsspielraum stark eingeschränkt. Ein Ausweg kann darin
liegen, in Zusammenarbeit mit der Bürgerschaft und Immobilieneigentümern
neue Formen der öffentlich-privaten
Zusammenarbeit im Immobilienmanagement zu entwickeln. Neben neuen
Kooperationsformen wie Vereinen,
GmbHs oder Stiftungen können auch
innovative Formen der Arbeitsteilung
von Kommunen und Eigentümern Erfolg versprechende Ansätze des Immobilienmanagements in Ortsmitten
darstellen.
In der Startphase der Modellvorhaben
Ende 2010 ließen sich die meisten
Kommunen relativ eindeutig einem der
oben beschriebenen Rollenverständnisse zuordnen. Mittlerweile wurden
die Strategien vielfach breiter aufgestellt und teilweise auch an neue Entwicklungen angepasst. Die in der Tabelle formulierte Rolle spiegelt diejenige
wider, von der besondere Anregungen
aus der Modellkommune zu erwarten
sind. Ob diese Erwartung auch bei der
Bilanz 2013 noch Bestand haben wird,
kann aufgrund der seit dem Start von
„Ort schafft Mitte“ vor eineinhalb Jahren wahrnehmbaren Experimentierfreude der Modellvorhaben nicht mit
Sicherheit vorausgesagt werden.
Oben: Grundlegende Informationen zu
den 10 Modellvorhaben in „Ort schafft
Mitte“ im Überblick
Links: Das „Ort schafft Mitte“-Logo
bewährt sich als Gestaltungselement
8
2. Auswertungsergebnisse zur Halbzeit
Eindruck von der Auftaktveranstaltung in
Stadtlauringen
2. Auswertungsergebnisse zur
Halbzeit
Die Initiative „Ort schafft Mitte“ startete im Herbst 2010 mit der Auswahl
von zehn Modellvorhaben und wird voraussichtlich im Herbst 2013 mit einer
abschließenden Auswertung enden.
Schon nach der Hälfte der Laufzeit dieser Initiative zur Stärkung von Ortsmitten im ländlichen Raum wird erkennbar, dass die Modellvorhaben wichtige
Beiträge zur Weiterentwicklung der
Städtebauförderung in Bayern leisten
können. Dabei gilt es hervorzuheben,
dass wichtige Erkenntnisse nicht nur
aus erfolgreichen Ansätzen, sondern
auch aus Umwegen, Sackgassen oder
Fehlschlägen zu gewinnen sind.
In der vorliegenden Zwischenbilanz
sind die Erfahrungen der Modellvorhaben so aufbereitet, dass diese Zwischenergebnisse als Anregungen für
die kommunale Praxis der Leerstandsbewältigung eingesetzt werden können. Daher beschränkt sich die Darstellung nicht auf die Beschreibung von
Vorgehensweisen, sondern ordnet diese in den Kontext eines strategischen
Leerstandsmanagements ein. Diese
Einordnung erfolgt durch eine Modellvorhaben übergreifende Auswertung
im Kapitel 2. Der weiteren Vertiefung
dient die im Kapitel 3. auf jeweils vier
Seiten dokumentierte Beschreibung
der lokalen Ansätze. Beide Darstellungen weisen den Charakter einer Zwischenbilanz auf: Die Ergebnisse sind
in Teilen noch vorläufig, machen aber
neugierig auf noch belastbarere Erkenntnisse Ende 2013!
Informationsbasis und Auswertungsschwerpunkte
Die Initiative „Ort schafft Mitte“ mit
ihren zehn Modellvorhaben stellt eine
Forschungsstrategie dar, die Erkenntnisse für die Weiterentwicklung der
bayerischen Städtebauförderung liefern
soll. Im Mittelpunkt des Erkenntnisinteresses steht dabei das städtebauliche
Instrumentarium zur Bewältigung von
Leerständen in Ortsmitten. Ein solcher
Erkenntnisgewinn gelingt erfahrungsgemäß umso sicherer, je systematischer die Kommunen bei ihren Bemühungen begleitet und ihre Erfahrungen
ausgewertet werden. Vor diesem Hintergrund hat die Oberste Baubehörde
im Bayerischen Staatsministerium des
Innern das Unternehmen FORUM Huebner, Karsten & Partner (Bremen) mit
der Begleitforschung der Initiative beauftragt. Die Begleitforschung umfasst
Vor-Ort-Besuche, Berichte und Veranstaltungen zum Erfahrungsaustausch
als Erkenntnisquellen:
Regelmäßige Vor-Ort-Besuche
Die Mitarbeiter der Begleitforschung
bereisen zusammen mit Vertretern der
Obersten Baubehörde und der zuständigen Bezirksregierungen innerhalb der
dreijährigen Laufzeit insgesamt viermal
jedes Modellvorhaben. Die Vor-Ort-Besuche sind als Workshops angelegt, in
deren Rahmen sowohl Projektentwicklung als auch Erfahrungsauswertungen
vorgenommen werden. Darüber hinaus werden die Maßnahmen in Augenschein genommen.
Berichte der Modellkommunen
Einmal jährlich legen die Modellkommunen Berichte vor, die auf der Basis
einer von der Begleitforschung vorgegebenen Gliederung die (Zwischen-)
Ergebnisse in den Modellprojekten präsentieren.
Erfahrungsaustausch in Veranstaltungen Während der dreijährigen Laufzeit
finden zwei eintägige interne Transferwerkstätten statt, bei denen die
Modellkommunen ihre Erfahrungen
austauschen. Weiterhin werden drei
öffentliche Veranstaltungen durchgeführt: Nach einem öffentlichkeitswirksamen Auftakt im März 2011 werden
Zwischenergebnisse im Juni 2012
bzw. Ergebnisse im Herbst 2013 der
Öffentlichkeit vorgestellt.
9
2.1 Kurzcharakteristik der Modellvorhaben
Leerstände von Wohnhäusern in Stadtlauringen
Drei Vor-Ort-Besuche in jeder Modellkommune, zwei Zwischenberichte jeder Kommune, eine Transferwerkstatt
und eine öffentliche Auftaktveranstaltung sind die Informationsbasis dieser
Zwischenbilanz. Diese Informationsbasis ist außerordentlich reichhaltig
und umfasst nahezu alle Facetten der
Stadtentwicklung kleiner Städte und
Gemeinden in ländlichen Räumen. Die
hier vorliegende Auswertung konzentriert sich auf die Aspekte, die den strategiegeleiteten Umgang mit Gebäudeleerständen und Brachen in Ortsmitten
betreffen. Nach einer Kurzcharakterisierung der Modellkommunen (2.1)
wird ein strategisches Leerstandsmanagement in drei Arbeitsschritten
vorgeschlagen und an kommunalen
Beispielen erläutert (2.2). Als besonders wichtige Aspekte im Rahmen der
Leerstandsbewältigung haben sich Organisations- und Finanzierungsmodelle
(2.3) und Nachnutzungsperspektiven
(2.4) herausgestellt, weshalb diese
Themenstellungen vor dem Zwischenfazit (2.5) vertieft werden.
10
2.1 Kurzcharakteristik der Modellvorhaben
Die Modellkommunen weisen bei
Ausgangslage und Handlungsansätzen eine große Bandbreite auf. Diese
Vielfalt ist in den jeweils vierseitigen
Darstellungen in Kap. 3. dokumentiert.
Zum Verständnis der Modellvorhaben
übergreifenden Auswertungen ist es
sinnvoll, eine Kurzcharakteristik der
Leerstandssituation und der Bewältigungsstrategien jeder Kommune vorzunehmen und zu skizzieren, welche
Erkenntnisgewinne zu erwarten sind.
Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass
in dieser Kurzcharakteristik nur die Besonderheiten hervorgehoben werden.
Selbstverständlich fließen die Erfahrungen aller Kommunen mit Methoden,
Prozessen und Projekten bei der Leerstandsbewältigung ihrer Ortsmitten in
die Auswertung ein.
Blaibach
Blaibachs Mitte weist eine dörfliche
Prägung mit heterogenem Gebäudebestand auf. Der Kern - ehemals von
Wohnnutzung, Einzelhandel und Gastronomie geprägt - steht nahezu vollständig leer. Wichtige Erkenntnisse
werden von der Blaibacher Strategie
der Neupositionierung als Musik- und
Konzertstandort als Mittel zur Leerstandsbewältigung der Ortsmitte er-
wartet.
Freyung
Freyung hat eine historische Stadtmitte
mit verkehrsbelasteter Haupteinkaufsstraße. Zahlreiche Leerstände verteilen
sich auf alle Nutzungen und über die
gesamte Innenstadt. Nachdem es in
der jüngeren Vergangenheit gelungen
ist, Investitionen für die Innenstadt
als Einkaufs- und Freizeitstandort zu
generieren, liegt der Schwerpunkt in
„Ort schafft Mitte“ auf Belebung durch
Wohnen. Von der Mobilisierung lokalen Kapitals in einer FreyInvest GmbH
werden wichtige Anregungen für ein
ergänzendes Instrumentarium erhofft.
Kemnath
Kemnaths historische Mitte ist mittelalterlich geprägt, was die Eingangstore
und Teile einer Stadtmauer dokumentieren. Der Leerstand bezieht sich auf
Wohngebäude und ehemalige gewerbliche Nutzungen einschließlich Einzelhandel und Gastronomie. Kemnath
konzentriert sich auf Leerstandsbehebung durch ein räumlich verteiltes
„Hotel“, was hinsichtlich der Nischennutzung, des Managements und der
Finanzierung interessante Erkenntnisse erwarten lässt.
Mertingen
Mertingen fehlt eine identifizierbare
Ortsmitte. Der Stadtraum, der die Orts-
Kartierung von Einzelhandelsleerständen in Schrobenhausen 2011 (grün =
erfasste Leerstände; rot = keine Handelsnutzung mehr möglich; gelb und
schwarz: noch ausstehende Informationen zum Leerstand)
mitte prägen könnte, ist heute noch ein
aufgegebener Produktionsstandort einer Molkerei. Den Leerstand macht damit hauptsächlich eine Industriebrache
aus, ergänzt durch ehemalige Landwirtschaftsgebäude. Von besonderem
Auswertungsinteresse ist, ob und wie
es gelingen kann, mit einem großen
Unternehmen und Flächeneigner eine
neue Ortsmitte zu entwickeln.
Mitwitz
Die Ortsmitte von Mitwitz wird von
der Verkehrsbelastung einer Hauptverkehrsstraße belebt, aber auch beeinträchtigt. Diese Verkehrsbelastung
ist mitverantwortlich für die umfangreichen Leerstände von Ladenlokalen
und ehemals gewerblich genutzten Flächen. Mitwitz war mit seinem Grundstücks- und Entwicklungsfonds Pionier
und hat mit diesem neuen Instrument
bereits zwei Gebäude erworben, die
sich derzeit in der Entwicklungsphase
befinden.
Röttingen
Röttingens Altstadt umgibt eine vollständig erhaltene Stadtmauer. Die
Enge der Altstadt und die Vielzahl von
ehemals landwirtschaftlich genutzten
Gebäuden unter Denkmalschutz macht
eine Anpassung an heutige Ansprüche
ausgesprochen schwer. In der Folge
stehen ein Viertel der Hauptgebäude
leer. Neben dem Grundstücks- und
Entwicklungsfonds, der auch in Röttingen zum Einsatz kommt, liegt ein
Auswertungsschwerpunkt bei Erfolgsfaktoren zur Entwicklung als familienfreundlicher Standort und als touristisches Reiseziel.
Von besonderem Interesse ist dabei,
ob es Schrobenhausen gelingt, sich
die Flächennachfrage nach Einzelhandelsflächen selbst „heranzuziehen“.
Schnaittach
In der von vielen baukulturell bedeutsamen Gebäuden geprägten Altstadt
von Schnaittach stehen zahlreiche
denkmalgeschützte Gebäude leer. Ein
ehemals landwirtschaftlich genutzter
Gebäudekomplex mit Scheune wurde
der Kommune gestiftet, die dort ein
Modellvorhaben für altengerechtes
Wohnen einrichten will. Nachdem sich
die ursprüngliche Idee der Realisierung
über eine Bürgerstiftung als nicht tragfähig zu erweisen scheint, fokussiert
die Auswertung jetzt auf alternative
Organisations- und Finanzierungsmodelle.
SSN
Die Kommunen Schwarzenbach am
Wald, Selbitz und Naila, die zu den bayerischen Kommunen mit den höchsten
Bevölkerungsverlusten zählen, stellen
den einzigen interkommunalen Verbund unter den Modellvorhaben dar
und hatten ursprünglich den ambitionierten Plan eines interkommunalen
Grundstücks- und Entwicklungsfonds.
Dieser Plan wurde mittlerweile zugunsten kommunaler Projekte zurück
gestellt. Während Naila und Schwarzenbach a.W. jeweils mehrere Kleinprojekte der Leerstandsbehebung realisieren, wird Selbitz auf Teilen einer
Industriebrache eine „Neue Ortsmitte“ als Park- und Erholungsgelände
entwickeln.
Schrobenhausen
Auch Schrobenhausens Altstadt umgibt eine komplett erhaltene Stadtmauer, innerhalb derer der Stadtplatz
und anliegende Areale eine erstaunlich hohe Einzelhandelszentralität aufweisen. Trotzdem stehen zahlreiche
Ladenlokale leer, die mit Hilfe einer
Existenzgründungsinitiative im Einzelhandel dauerhaft belebt werden sollen.
Stadtlauringen
Stadtlauringen hat einen Teil seiner
umfassenden Gebäudeleerstände in
der von Denkmälern geprägten Ortsmitte bereits im letzten Jahrzehnt mit
Hilfe der Städtebauförderung revitalisieren können, in der Regel durch
Erwerb, Sanierung und Vermietung
durch die Kommune. Beim leerstehenden Gebäudekomplex will die Kom11
2.2 Strategisches Leerstandsmanagement
Rechts: Arbeitsschritte eines strategischen Leerstandsmanagements
mune nach erfolgtem Zwischenerwerb
eine private Investition anstoßen. Von
Stadtlauringen werden dabei Erkenntnisse erwartet, inwieweit ein Grundstücks- und Entwicklungsfonds die
Kommunen bei dieser Strategie unterstützen kann.
Diese Kurzbeschreibungen der Modellvorhaben sind ein deutlicher Hinweis
für die zunehmende Relevanz von
Leerständen in Ortsmitten mit ihren
unterschiedlichen Ausprägungen und
Ursachen. Das Ausmaß der Problematik legt die Notwendigkeit eines zunehmend strategischen Vorgehens beim
Umgang mit Leerständen nahe.
2.2 Strategisches Leerstandsmanagement in Ortsmitten
Leerstandsbehebung in Ortsmitten
stellt für die Städtebauförderung im
Grundsatz kein Neuland dar. Die aktuell
besondere Herausforderung liegt darin,
dass allgemeine oder auch nur auf Segmente (z.B. Einzelhandelsflächen) bezogene strukturelle Nachfrageschwächen
zu einer Vielzahl gleichzeitig auftretender Leerstände von Gebäuden oder Gebäudeteilen in einer Ortsmitte führen
können. Bei einer solchen strukturellen
Leerstandsproblematik, wie sie in allen
zehn Modellkommunen zu beobachten
ist, reicht eine objektfixierte Lösungsperspektive nicht aus, vielmehr wird
ein strategisches Leerstandsmanagement mit dem Blick auf alle Leerstände und deren Rahmenbedingungen
notwendig. Dieses Leerstandsmanagement erfordert, das belegen erste
Erfahrungen der Modellkommunen,
ein Handlungskonzept, das drei aufeinander aufbauende Arbeitsschritte
umfasst und bei der Analyse sowie der
Strategie sowohl die Standort- als auch
die Objektperspektive berücksichtigt
(vgl. Schaubild):
Arbeitsschritt 1: Systematische Analyse
Die Analyse dient bei strukturellen
Leerstandssituationen in Ortsmitten
dazu, der Kommune eine Einschätzung über Ursachen und verbliebene
Handlungsspielräume zu verschaffen.
Das gilt einerseits für die Ortsmitte
als Standort, für den analysiert werden
muss, ob überhaupt und durch welche
Formen der Aufwertung Flächennachfragen generiert werden können. Dieser Nachfrageeinschätzung gilt es eine
Angebotsanalyse auf Objektebene
gegenüber zu stellen: Welche Objek-
Animierte Darstellung der Leerstandssituation in der Ortsmitte in Blaibach
(rot = Leerstand; gelb = Nutzungsdefizite)
12
Arbeitschritt 1:
Systematische
Analysen
Arbeitschritt 2:
Strategien zur
Leerstandsbewältigung
Arbeitschritt 3:
Maßnahmenprogramm
einschließlich
Priorisierung
te stehen wo leer? Welche Qualitäten
weisen sie auf? Wie bewirtschaften die
Eigentümer ihre Leerstandsobjekte?
Arbeitsschritt 2: Strategien zur Leerstandsbewältigung
Strukturelle Leerstandsituationen in
Ortsmitten erfordern in der Regel deren Neupositionierung. Diese Neupositionierung gelingt nur, wenn die Kommune eine Strategie als Leitlinie zur
Leerstandsbewältigung erarbeitet und
allen oder einem Teil der leerstehenden
Immobilien eine Rolle im Rahmen dieser Strategie beimisst. Beispiel: Wenn
die Kommune eine potenzielle Nachfrage nach speziellen Wohnformen für
ältere Menschen in der Ortsmitte erkennt, ist sie gut beraten, die Eignung
der Leerstandsobjekte für diese Strategie zu prüfen. Oder: Wenn ein Bedarf
an gehobener Gastronomie für die
Ortsmitte vorliegt, sollte die Gemeinde
die Mobilisierbarkeit dafür geeigneter
Gebäude untersuchen. Von den Eigentümern sind derartige Anstrengungen
nicht zu erwarten, weil diese objektbezogen handeln. Nur durch Aktivitäten
der Kommune können derartige strategische Standortpotenziale erschlossen werden. Dabei gilt es weiterhin
zu klären, welche Instrumente (z.B.
Finanzanreize, Bau- und Planungsrecht,
Aktivierung von und Kooperation mit
Eigentümern) zur Mobilisierung der Im-
¥  Standortanalyse:
¥  Welche Nachfragepotentiale gibt es?
¥  Objektanalysen:
¥  Welche Leerstände liegen vor?
¥  Welche Qualität haben die Objekte?
¥  Welche Bewirtschaftungsstrategien verfolgen die EIgentümer?
¥  Welche strategischen Schlussfolgerungen lassen sich aus Nachfragepotentialen und
Objektanalysen ziehen?
¥  Wie sieht die Strategie zur Leerstandsbewältigung aus?
¥  Welche Objekte eignen sich für die Strategie?
¥  Welche Instrumente werden zur Mobilisierung der Objekte benötigt?
¥  Welche Objekte sind vorrangig einzubeziehen?
¥  Welche Maßnahmen müssen zur Mobilisierung der Gebäude ergriffen werden?
¥  Welche Nachnutzungsperspektive wird für die Objekte angestrebt?
¥  Wie sieht der Umsetzungsprozess für die Gebäude aus?
mobilien im Hinblick auf die Strategie
notwendig sind.
Arbeitsschritt 3: Maßnahmenprogramm, einschließlich Priorisierung
Das Maßnahmenprogramm eines strategischen
Leerstandsmanagements
bewegt sich dementsprechend schwerpunktmäßig auf der Objektebene: Für priorisierte Objekte gilt es, zusammen mit
den Eigentümern Nachnutzungsperspektiven zu erarbeiten, den notwendigen
Instrumenteneinsatz zu definieren und
konkrete Maßnahmen zu konzipieren.
Bei den meisten kleinen Städten und
Gemeinden stehen bislang objektorientierte Vorgehensweisen im Vordergrund. Die Einbindung der objektorientierten Leerstandsbewältigung in
strategische Perspektiven der Kommunen bzw. ihrer Ortsmitte ist selten. In
der Regel scheuen die Kommunen den
vermeintlichen Aufwand, der bei näherer Betrachtung und pragmatischem
Einsatz von Analyseinstrumenten allerdings nicht groß ist.
Das Verfahren der Modellkommune
Kemnath eignet sich zur Veranschaulichung des Grundprinzips und des
Profits einer solchen Systematik: Bereits 2004 und ergänzt 2006 wurden in
einem städtebaulichen Entwicklungskonzept für Kemnath die Leerstands-
problematik in der Ortsmitte herausgearbeitet und Nachfragepotenziale u. a.
für Einzelhandel und Beherbergung erhoben. Wichtige Basis der Bewerbung
für „Ort schafft Mitte“ 2010 stellte die
detaillierte Leerstandserhebung und
-prognose (2015) im historischen Ortskern dar, für deren Bewältigung die
Strategie „Baustein-Hotel und betreutes Wohnen“ vorgeschlagen wurde:
Leerstehende Immobilien sollten für
Kurz- und Langzeitwohnen umgenutzt
werden, um die vermutete Nachfrage
nach Übernachtungskapazitäten durch
ansässige Großunternehmen und versorgtes Wohnen für ältere und unterstützungsbedürftige Menschen bedienen zu können. Diese Strategieidee
wurde zum Start als Modellvorhaben
auf den Prüfstand gestellt. Mit Hilfe
von Befragungen konnte eine durch
ortsansässige Unternehmen induzierte, jährliche Übernachtungsnachfrage
von 858 Kurzzeitübernachtungen und
von 1.236 Langzeitübernachtungen
festgestellt werden. Diese Schätzung
und der daraus berechnete jährliche
Gesamtumsatz stellten die Basis für
die Auswahl und Konzeption einer zentralen Anlaufstelle am Stadtplatz dar,
die für drei Zimmer und zwei Appartements konzipiert ist und von der aus
mittel- und langfristig weitere Raumangebote initiiert werden sollen. Auf
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Die Ortsmitten von kleineren Städten
und Gemeinden im ländlichen Raum
stellen einen Standorttyp dar, auf den
vielfältige Faktoren des Strukturwandels wirken: So ist die Ortsmitte u. a.
als Versorgungsstandort gefährdet,
weil das Größenwachstum vieler Verkaufsformen im Einzelhandel zentrale
Lagen als Standort benachteiligt. Der
Rückgang inhabergeführter Fachgeschäfte, aber auch von Wirtshäusern
verschärft die Problematik. Der Ärztemangel in ländlichen Räumen gefährdet zusätzlich die Zentralität der Mitten,
die durchaus wahrnehmbaren Zunahmen von Dienstleistungsunternehmen
können die beschriebenen Nachfragerückgänge nicht kompensieren. Die
Bedeutung der Wohnfunktion nimmt
tendenziell ab, weil die Anpassung
nachfragegerechter Wohnstandards in
vielen Ortsmitten mit hohem Aufwand
verbunden ist und von den privaten Ei-
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Erster Arbeitsschritt im Rahmen eines strategischen Leerstandsmanagements ist die Analyse der Leerstandssituation in der Ortsmitte. Diese Analyse
verfolgt das Ziel, Ausmaß und Ursachen
des Leerstandes sowie verbleibende
Nachfragepotenziale herauszuarbeiten
und fokussiert daher sowohl auf Standort- als auch auf Gebäudeaspekte.
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Verkehrsübungsplatz
gentümern gescheut wird. Wenn dann
Kommunen auf den Strukturwandel
mit Flächenangeboten für Einzelhandel
und Wohnen in der Peripherie reagieren, werden den zentralen Lagen die
letzten Nachfragepotenziale entzogen.
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In den folgenden Kapiteln wird nun der
Versuch unternommen, die bisherigen
Erfahrungen der Modellkommunen
von „Ort schafft Mitte“ im Hinblick auf
die Arbeitsschritte eines strategischen
Leerstandsmanagements vorzustellen.
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der Grundlage des Umsatzpotenzials
erfolgte ein Finanzierungskonzept für
den Umbau der als geeignet bewerteten Leerstandsimmobilie. Die Gegenüberstellung von jährlichem Umsatzpotenzial und jährlich anfallenden
Kosten für Investition und Betrieb einer
solchen zentralen Anlaufstelle in einem
konkreten Leerstandsgebäude verwies
auf eine jährliche Deckungslücke von
ca. 17.000 Euro. Dieses Ergebnis der
Machbarkeitsprüfung führte zu konzeptionellen Anpassungen, die diese
Deckungslücke zu verringern versprechen.
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hellbraun: Scheune; ocker: Nebengebäude; grau: Gewerbe)
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Dieses Problembündel findet in den
Ortsmitten eine jeweils individuelle
Ausprägung, die es im Rahmen der
Analyse zu erheben gilt. Wichtig ist
dabei, das spezifische Ursachengeflecht und die spezifische Ausprägung herauszuarbeiten, wie ein Teil
der Modellkommunen es vormacht:
In einigen Kommunen ist der Leerstand von Ladenflächen dominant,
teilweise auch selbst verstärkt durch
die Ansiedlung großer Einzelhandelsmärkte an der Peripherie. In anderen
Modellkommunen führt die Verkehrsbelastung einer Hauptverkehrsstraße
zusätzlich zur Minderung der Standortattraktivität oder die Menge an ehemals landwirtschaftlich genutzten und
schwer anpassbaren Gebäuden stellt
ein besonderes Hindernis dar. Erst die
Identifikation solcher ortsspezifischer
Problemlagen ermöglicht eine ebenso
spezifische Strategie. Zur Identifikation
der Besonderheiten gilt es alle möglichen quantitativen und qualitativen Erkenntnisquellen zu nutzen. Eine differenzierte Analyse der demografischen
Entwicklung und eine Untersuchung
2645
4426
Rechts: Entwicklung des Leerstandes
von Hauptgebäuden in der Röttinger
Altstadt in Prozent (2000- 2010)
Links: Alter der Besitzer der 2010 leerstehenden Hauptgebäude in Prozent
der Einzelhandelsentwicklung sollte
dabei zu den Routinen der Standorteinschätzung gehören, weitere Aspekte
sind ortsabhängig.
Neben den Standorteigenschaften
umfasst der erste Arbeitsschritt die
detaillierte Erhebung der Gebäudeleerstände. Die objektbezogenen Fragen
sind u. a.: Wie viele Leerstände sind
aktuell zu verzeichnen bzw. in Zukunft
zu erwarten und wo liegen sie? Um
welchen Gebäudetyp, welches Baualter und welchen baulichen Zustand
handelt es sich? Welche Gebäude stehen unter Denkmalschutz? Die Erfahrungen der Modellkommunen belegen
aber auch die Notwendigkeit, wichtige
Informationen zu den Eigentümern der
Leerstandsimmobilien zu erfassen. Als
weniger wichtig erweisen sich dabei
personenbezogene
Eigenschaften,
vielmehr gilt es, die Eigentümer nach
der Art und Weise, wie sie ihre Immobilien bewirtschaften, einzuschätzen.
Folgende Einordnung nach drei Typen
von Bewirtschaftungsstrategien privater Eigentümer kann dabei helfen (vgl.
BMVBS/BBR 2007: Private Eigentümer
im Stadtumbau. Werkstatt:Praxis, Heft
47, S. 9f):
Bestandsverbesserer
Bestandsverbesserer, die Modernisierungsinvestitionen tätigen, stellen
ca. 10 bis 20 Prozent der Eigentümer
in Ortsmitten dar. Zu dieser Gruppe
zählen hauptsächlich selbst nutzende
Objektliebhaber, die unterdurchschnittliche oder gar keine Renditeerwartungen haben.
Bestandshalter
Den Großteil der privaten Eigentümer
(60 – 80 Prozent) in Ortsmitten machen Bestandshalter aus. Investitionen
werden von dieser Gruppe nur getätigt, wenn sie unabwendbaren Forderungen seitens der Mieter gegenüber
stehen oder zur Substanzerhaltung.
In nicht wenigen Fällen sind deutliche
Vernachlässigungen einer Immobilie zu
erkennen, deren Eigentümer aber keine Verkaufsbereitschaft zeigen. Ältere
Menschen, für die sich eine Investition nicht mehr zu lohnen scheint, zählen ebenfalls zu dieser Kategorie wie
Eigentümergemeinschaften, die sich
nicht auf eine Investitionsstrategie einigen können.
Exit-Strategen
Exit-Strategen
favorisieren
einen
Verkauf, da sie keine Rendite mehr
erwarten, an einem Verkaufserlös interessiert sind oder aufgrund ihrer finanziellen Lage keine Investition mehr
tätigen können. In diese Kategorie fallen häufig nicht mehr am Ort lebende
Erben(gemeinschaften) oder auch Spekulanten.
Am Beispiel der Modellkommune Röttingen können wichtige Aspekte einer
Analyse dargestellt werden: Röttingens Besonderheit ist eine Altstadt
mit heute ca. 425 Einwohnern, die von
einer komplett erhaltenen Stadtmauer
aus dem 13. Jahrhundert umgeben ist.
Diese nur durch drei Tore erreichbare
und durch ein enges Gassengefüge
geprägte Altstadt weist vielfältige Problemlagen auf, die vertieft untersucht
worden sind. Demografische Analysen haben den weit überdurchschnittlichen Rückgang der Einwohnerzahl
in der Altstadt belegen können. Eine
Betrachtung des Einzelhandels legte
offen, dass 75 Prozent der Ladengeschäfte seit 1954 aufgegeben wurden
und eine Grundversorgung mit Lebensmitteln heute nur noch außerhalb
des Altstadtbereichs möglich ist. Vor
dem Hintergrund des Leerstands von
fast einem Viertel der Hauptgebäude
in der Altstadt wurde die Objektanalyse besonders vertieft und ergab u.a.,
dass nur 12 Prozent der insgesamt 187
Hauptgebäude und 399 Scheunen nach
dem Krieg erbaut wurde, über zwei
Drittel dagegen vor 1850. Der Gebäudezustand der Leerstandsimmobilien
ist überdurchschnittlich schlecht und
die Eigentümer dieser Objekte vielfach
15
Entwicklung der absoluten Anzahl der
Einwohner in der Altstadt von Röttingen
2000 bis 2010
relativ alt. Über den Weg der Erhebung
von Daten zu Einzelobjekten konnten
solche identifiziert werden, bei denen
ein Eigentumsübergang eine Nachnutzungsperspektive eröffnet, die mit den
Gemeindezielen als Tourismusstandort
und Wohnort auch für Familien mit Kindern in Einklang zu bringen war. Folgerichtig besitzen Nachnutzungsperspektiven für Gastronomie, Ferienwohnung,
Wohnnutzung und Spielscheune eine
besondere Bedeutung.
Insgesamt ist ein großes Engagement
bei den Modellkommunen erkennbar,
mit Hilfe vertiefender Analysen das
Ausmaß und die Ursachen des Leerstands aufzudecken. Vielfach kann dabei auch auf das Wissen langjähriger
Mitarbeiter oder einzelner Entscheidungsträger zurück gegriffen werden.
Das kommt dem Bedarf gerade der kleinen Städte und Gemeinden entgegen,
mit geringem Aufwand entsprechende
Informationen über die Zusammenhänge zu erlangen. Es besteht dabei aber
die Gefahr, dass die aufwandsarme
Auswertung aussagefähiger Statistiken
(z.B. von Demografiedaten) durch die
Gemeindeverwaltung vernachlässigt
wird. Es fällt auf, dass es mancherorts
Probleme bereitet, einen notwendigen
Zusammenhang vom vermeintlich dominanten Einzelobjekt zu einer notwendigen strategischen Ausrichtung des
Leerstandsmanagements herzustellen.
16
Strategien der Leerstandsbewältigung
Nach einer vertieften Standort- und
Objektanalyse folgt als zweiter Arbeitsschritt des strategischen Leerstandsmanagements die Klärung, welche
grundsätzliche Neuordnung der Ortsmitte angestrebt werden kann und welche Rolle die leerstehenden Gebäude
dabei einnehmen. Dabei sollten sich
die Kommunen die Freiheit nehmen,
die potenzielle Neuordnung sowohl mit
als auch ohne Gebäudenachnutzung
(z. B. als Freiraum) zu denken. Angesichts des Strukturwandels wird nicht
in jeder Gemeinde für jedes Gebäude
eine Nachnutzung zu finden sein; eine
Tatsache, die noch vielfach verkannt
wird und die die Potenziale, die sich
durch Freiraum als Nachnutzungsperspektive im Sinne von Entdichtung von
Ortsmitten mancherorts eröffnen, vernachlässigt. Dieser Arbeitsschritt zielt
also auf die Erarbeitung einer Strategie
zur Leerstandsbewältigung. Bei dieser
Strategie sind eine Makrostandort- und
eine Mikrostandortebene als zwei notwendige Komponenten zu unterscheiden.
ve zu bestimmen ist. Die Erfahrungen
zeigen, dass es sich lohnt, nicht nur für
einzelne Leerstandsobjekte, sondern
für die gesamte Ortsmitte als Standort
eine solche Positionierung vorzunehmen. So können sich viele - z. B. touristische - Strategien erst entfalten, wenn
sie durch nicht-bauliche Maßnahmen
auf Standortebene unterstützt werden. Auch ist die finanzielle Förderung
eines einzelnen Eigentümers oder der
Erwerb eines leerstehenden Gebäudes durch die Kommune häufig nur im
Licht einer Gesamtstrategie denkbar.
Nicht selten sind Investoren in nachfragegeschwächten Märkten nur dann
zu gewinnen, wenn ihre Investition
als Teil weiterer strategiegeleiteter öffentlicher und privater Investitionen
erkennbar werden. Insofern spielt die
Zukunftsbestimmung der Ortsmitte für
die erfolgreiche Bündelung privater und
öffentlicher Finanzmittel eine gewichtige Rolle. Dies belegen auch die Erfahrungen der Modellkommunen, die auf
der Basis unterschiedlicher Ausgangslagen und Potenziale jeweils spezifische Bewältigungsstrategien für ihre
Ortsmittenleerstände formuliert haben.
Eine Auswahl:
Die Makroebene umfasst die ganze
Ortsmitte als Standort mit zahlreichen
Gebäudeleerständen, für die eine zukunftsfähige Nachnutzungsperspekti-
Blaibach
Die Gemeinde Blaibach in der Oberpfalz
hat ihre Bedeutung als Tourismusort
eingebüßt. Schon in der Bewerbung
Mitwitz
auf den Punkt gebracht
www.ortschafftmitte.de - Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern
Markt Mitwitz - Modellgemeinde im Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau West
2
1
Strategische Leitvorstellung in Mitwitz:
Die Ortsdurchfahrt (rot gestrichelte Linie)
als „Leitlinie“ mit zwei Impulsarealen
Plangrundlage für Schätzung des voraussichtlichen Auftragswertes - Ortsdurchfahrt Mitwitz B303alt Ausschnitt aus Darstellung vom Architekturbüro Lauer + Lebok
07. März 2012
als Modellvorhaben in „Ort schafft
Mitte“ hatte die Gemeinde eine besondere Bedeutung bei der Bewältigung
ihres nahezu Komplettleerstandes der
Ortsmitte auf kreative Prozesse und
kreative Milieus („IT-Stadel“) gelegt.
Diese Strategie wurde in der Zwischenzeit weiter entwickelt und in Richtung
eines Musik- und Konzertstandortes
profiliert. Diese Ausrichtung hängt
maßgeblich mit dem Engagement eines bekannten Kulturschaffenden zusammen und sieht Umnutzungen oder
Neunutzungen als Konzertsaal, Ferienwohnung und Wohnnutzung vor. Die
als Hotel genutzte Schlossanlage in der
Ortsmitte bietet ebenso günstige Ergänzungspotenziale für die Entwicklung
eines solchen Alleinstellungsmerkmals
wie das zum Bürgerhaus umgenutzte
„Blaue Haus“.
Mertingen
Der schwäbischen Gemeinde Mertingen fehlt eine identitätsstiftende
Ortsmitte. Die Aufgabe des zentral
gelegenen Produktionsstandortes einer Molkerei bietet der Gemeinde die
Möglichkeit, eine neue Ortsmitte zu
entwickeln. Derzeit wird eine Doppelstrategie verfolgt: Sollte sich das Unternehmen für die Umnutzung des Produktionsstandortes als Firmenzentrale
und damit als Bürostandort entscheiden, würde dieser Zentralitätsgewinn
zusammen mit der Ansiedlung des
Rathauses in einer ehemaligen Schule
und weiterer freiraumgestalterischer
Maßnahmen die favorisierte Lösung
darstellen. Im anderen Fall würden ergänzende Nutzungen (Wohnen, Einzelhandel, Büro etc.) gesucht, die zusammen einen attraktiven Ortsmittenmix
bilden.
Mitwitz
Mitwitzs Mitte ist geprägt von einer
Durchgangsstraße, die eine große
Anzahl leerstehender Ladenlokale
aufweist. Dem Fehlen eines Ortsmittelpunkts soll entgegen gewirkt werden, indem durch zwei städtebauliche
Neuordnungen entlang der Straße
eine Ortsmittensituation mit Fokus auf
Gesundheitsdienstleistungen
(Arzt,
Logopädiepraxis) und ein attraktiver
Freiraum mit Zugang zu einem Wasserschloss entstehen.
Selbitz
Wichtiger Bestandteil der Ortsmitte
von Selbitz war ehemals ein Textilunternehmen, das sich durch Modernisierung und Neubau räumlich verkleinert und weiter von der Ortsmitte
abgewandt hat. Damit hat sich auf der
Industriebrache eine Entwicklungschance für eine Ortsmitte ergeben, bei
der die Ansiedlung eines großflächigen
Lebensmittelmarktes mit der Anlage
Folie 98
eines durch Wasserläufe geprägten Erholungsgeländes intelligent verknüpft
wird.
Schrobenhausen
Schrobenhausens Innenstadt ist heute
noch vollständig von einer mittelalterlichen Stadtmauer umgeben und weist
nach wie vor eine hohe Einzelhandelszentralität auf. Trotzdem stehen
zahlreiche Ladenlokale insbesondere
in der Haupteinkaufsstraße leer. Die
Kommune hat sich zusammen mit
den in einer Marketinggenossenschaft
organisierten
Wirtschaftstreibenden
entschieden, durch eine gezielte Existenzgründungsförderung in leerstehenden Ladenlokalen den Leerstand zu
bekämpfen.
Strategieentwicklungen für die Ortsmitten als Makrostandort sind notwendig,
aber für den Erfolg nicht ausreichend.
Ergänzend dazu gilt es, für die leerstehenden Gebäude oder Liegenschaften
auf der Mikroebene Handlungsoptionen zu prüfen. Diese Prüfung sollte in
mehreren Schritten erfolgen:
Soll der Gebäudebestand erhalten oder
auf den Gebäudebestand zukünftig verzichtet werden?
Bei Bestandserhalt
Soll der Bestand konserviert, saniert bzw. modernisiert oder zwi17
BESTANDSERHALT
BESTANDSVERZICHT
Teilrückbau
RÜCKBAU
BODENORDNUNG: EVT. GRUNDSTÜCKSNEUORDNUNG
Nutzungsoptionen der Fläche
ZWISCHENNUTZUNGEN
KONSERVIERUNG
SANIERUNG/
MODERNISIERUNG/
UMBAU
NACHNUTZUNGEN
NEUBAU
Nutzungsoptionen der Gebäude
Öffentliche
Nutzung
schengenutzt werden?
Welche Nutzungsart wird angestrebt?
Bei Bestandsverzicht
Bieten sich Möglichkeiten einer bau
lichen Nachnutzung durch Neubau? Wenn ja: für welche Nutzungsarten? Wenn nein: auf welche Art der sonstigen Nachnutzung wird gezielt?
Das Schaubild bietet ein Prüfschema
an, mit dem die Handlungsoptionen
für leerstehende Gebäude in Ortsmitten systematisch abgeprüft und mit
der Gesamtstrategie für die Ortsmitte
in Einklang gebracht werden können.
Insgesamt berichten die Modellvorhaben von der Notwendigkeit, beim Leerstandsmanagement eine besonders
aktive Rolle einzunehmen. Im Kontext
der Leerstandsbewältigung werden
Kommunen u. a. zu Initiatoren, Aktivierern, Organisatoren, Maklern, Projektentwicklern und Verkäufern.
Maßnahmenprogramm
Dritter Arbeitsschritt des strategischen Leerstandsmanagements ist
die Aufstellung eines Maßnahmenprogramms. Folgende Inhalte sollte das
Maßnahmenprogramm umfassen:
Priorisierung der Maßnahmen
Analyse und Strategie enthalten vielfältige
Maßnahmenoptionen.
Im
Maßnahmenprogramm gilt es, eine
18
Gewerbliche
Nutzung
Wohnnutzung
handhabbare Anzahl von Maßnahmen
auszuwählen, für die weitere Konkretisierungsschritte eingeleitet werden.
Konkretisierung der priorisierten
Maßnahmen einschließlich Prüfung von Handlungsoptionen
In diesem Schritt wird die Maßnahmenplanung konkretisiert und als Basis von
Verhandlungen mit Eigentümern oder
potenziellen Investoren alternative
Handlungsoptionen erarbeitet. Die Aufgabe der Konkretisierung kann wegen
Abhängigkeit von den Entscheidungen
vieler Akteure ein lang währender Prozess sein, in dessen Rahmen immer
konkretere planerische Vorleistungen
erbracht werden.
FREIRAUM
Flächen zur
privaten Nutzung
Private
Gärten
Öffentlicher
Raum
Gemeinschaftsgärten/
Innenhöfe
wurden zwei Areale als Maßnahmengebiete ausgewählt, wo mit Hilfe eines neuartigen Kommunalen Entwicklungsfonds Leerstandsgebäude durch
die Kommune erworben wurden bzw.
werden. Für beide Areale werden Neuordnungsoptionen erstellt, die mit den
Eigentümern oder potenziellen Investoren zur Verhandlung kommen. In einem Fall konnte bereits ein „Letter-ofIntent“ mit Investoren abgeschlossen
werden, der zwar keine Verbindlichkeit
schafft, aber den Willen zu ernsthaften
Verhandlungen auch nach außen dokumentiert. Sobald die bevorzugte Option
ausgewählt worden ist, kann dafür ein
Kosten-, Finanzierungs- und Zeitplan erstellt werden.
Kosten-, Finanzierungs- und Zeitplan
Für die konkretisierten Maßnahmen
wird ein Kosten- und Finanzierungsplan
erstellt, der u. a. auch als Basis für die
Bereitstellung von Städtebauförderungsmitteln dient. Dazu gehört auch
ein detaillierter Zeitplan der Umsetzung.
Diese Vorgehensweise kann am Beispiel von Mitwitz erläutert werden:
Ein umfangreiches städtebauliches
Entwicklungskonzept stellt die Analyse-, Strategie- und Projektbasis für ein
Maßnahmenprogramm dar. Aus der
großen Anzahl potenzieller Impulse
Oben: Prüfschema für Handlungsoptionen für leerstehende Gebäude als Teil
des strategischen Leerstandsmanagements
2.3 Organisations- und Finanzierungsmodelle
Unten Mitte: Mit Mitteln der Städtebauförderung sanierte ehemalige Gaststätte Veicht in Freyung
Unten rechts: Mit Mitteln der Städtebauförderung saniertes Gebäude am
Marktplatz in Stadtlauringen
2.3 Organisations- und Finanzierungsmodelle
2011 feierte die Bund-Länder-Städtebauförderung ihr 40-jähriges Jubiläum. In diesem Zeitraum hat sie ein
effektives Instrumentarium der Förderung entwickelt, das auch schon in
der Vergangenheit sehr erfolgreich zur
Ortsmittenstärkung beigetragen hat.
Seit einigen Jahren wird aber immer
offenkundiger, dass sich insbesondere
in peripher gelegenen Teilräumen im
ländlichen Raum wirtschaftsstrukturelle und demografische Entwicklungen
vollziehen, in deren Folge umfassende
Nachfrageschwächen und Wertverluste von Immobilien auftreten. Diese
veränderte Marktsituation kann dazu
führen, dass bewährte Förderanreize
der Städtebauförderung von den Eigentümern nicht mehr genutzt werden
und die gleichzeitig auftretende Finanzschwäche der Kommunen den Erwerb
von Gebäuden unmöglich machen.
Auch die ergänzend zur Verfügung stehenden Förderanreize greifen in diesen
Regionen häufig nicht mehr: Erhöhte
steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten im Denkmalschutz bzw. in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten,
zinsvergünstigte Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder die Wohnraumförderung des Landes.
So entstehen insbesondere auch in
Ortsmitten Stillstandssituationen mit
Leerständen und vernachlässigten Objekten. Nicht zuletzt wegen dieser Problematik wurde das Modellvorhaben
„Ort schafft Mitte“ initiiert, um neue
Organisations- und Finanzierungsmodelle für solche nachfragegeschwächten Marktsituationen zu entwickeln. Im
Mittelpunkt stehen dabei Überlegungen, wie Eigentumsübergänge in Richtung investitionsbereiter Eigentümer
erleichtert werden können und wie
investitionsbereites privates Kapital für
Ortsmitten zu mobilisieren ist.
rung ist in den Richtlinien zur Förderung
städtebaulicher Erneuerungsmaßnahmen (Städtebauförderungsrichtlinien
– StBauFR 2007) zusammengefasst
und findet seine Anwendung im Zusammenhang mit der jährlich zwischen
Bund und Ländern verabschiedeten
Verwaltungsvereinbarung Städtebau
förderung.
Verfahren der Städtebauförderung
Förderung von umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch Pauschalen Bei planerisch bzw. finanziell überschaubaren Modernisierungs- bzw.
Das entwickelte Förderinstrumentarium der bayerischen Städtebauförde-
Im Hinblick auf die Finanzierung der
Leerstandsbewältigung in Ortsmitten
können vielfältige Fördertatbestände
Anwendung finden; drei grundsätzliche
Finanzierungsformen, die Investitionen
in Einzelgebäude betreffen, sind aber
hervorzuheben:
19
Rechts: Kommunales Förderprogramm
als erfolgreiches Förderinstrument in
Stadtlauringen mit 35 Förderfällen seit
2003 (rot und blau = Förderfälle im
Kommunalen Förderprogramm; gelb =
Maßnahmen in „Ort schafft Mitte“; grün
= Maßnahmen ohne Förderung)
Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden hat die Pauschalförderung Vorrang vor der Fehlbedarfsfinanzierung
(Kostenerstattung, siehe unten). Die
Pauschalförderung ist von der Gemeinde mit einem bestimmten Anteil, bezogen auf die in einer Kostenermittlung
dargestellten und von ihr anerkannten
Kosten, festzulegen und als Festbetrag
mit dem Eigentümer im Rahmen einer
Modernisierungsvereinbarung vertraglich zu regeln.
Förderung von umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch so genannte
Fehlbedarfsfinanzierung
(Kosten
erstattungsbetrag)
Eine alternative Berechnungsgrundlage
für die Städtebauförderung folgt dem
Prinzip der Fehlbedarfsfinanzierung.
Die Höhe der rechnerisch ermittelten
Förderung ist dabei maximal auf den
Kostenanteil (Kostenerstattung) begrenzt, den die Gemeinde den Eigentümern nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB
im Fall eines Modernisierungsgebots
zu erstatten hätte. Für die Berechnung
gelten die Vorschriften der Zweiten
Berechnungsverordnung, die vier Finanzierungsaspekte in Beziehung setzt
und daraus einen Fehlbetrag errechnet:
Kosten für die Umsetzung der Maßnahmen, Finanzierungskosten, geschätzte
Erträge und Bewirtschaftungskosten.
20
Grundprinzip ist wie bei der Pauschalförderung, dass der unrentierliche Teil
einer Maßnahme berechnet wird und
der Eigentümer für diesen unrentierlichen Teil eine Entschädigung erhält,
weil die Investition in ihrer Gesamtheit
im Interesse der Allgemeinheit liegt.
Beide Berechnungsformen gelten unabhängig davon, wer Eigentümer des
Gebäudes ist.
Förderung von ausgewählten Fördertatbeständen als Pauschalbeträge durch kommunale Förder
programme
Die Gemeinde kann in Erneuerungsgebieten zur vereinfachten Förderung
kleinerer privater Maßnahmen kommunale Förderprogramme z. B. zu
Fassadeninstandsetzungen oder Hofbegrünungen auflegen. Die Gemeinde
entscheidet dabei im Rahmen eines
bewilligten Jahresbudgets über den
Mitteleinsatz. Beispiele für diese Finanzierungsspielart sind kommunale
Fassaden-, Hofflächen- und Geschäftsflächenprogramme.
Im Hinblick auf die Förderung gilt es
weiterhin zu berücksichtigen, dass vielfältige Formen der Investitionsvorbereitung wie z.B. Gutachten, Konzepte und
Pläne unterstützt werden. Im Rahmen
der Leerstandsbewältigung in Ortsmitten sind darüber hinaus noch folgende
Rahmensetzungen von Bedeutung: In
bestimmten Fällen ist der Erwerb von
Gebäuden und Grundstücken durch
die Kommune förderfähig, allerdings
wurde dieser Fördertatbestand in der
Vergangenheit relativ restriktiv behandelt, weil Erwerb meist einen hohen
Fördermittelverbrauch mit sich bringt.
Einschränkungen enthalten die Förderrichtlinien auch in Bezug auf Neubau
und Ersatzbau, deren Förderung ein unabweisliches städtebauliches Interesse
zur Sicherung der Erneuerungsziele voraussetzt. Hier wird der städtebaulich
bedingte Mehraufwand berechnet und
im Falle von Wohngebäuden eine Wirtschaftlichkeitsberechnung gefordert,
im Falle von Nicht-Wohngebäuden ist
für die Förderung eine Genehmigung
des Bayerischen Staatsministerium
des Innern erforderlich. Im Hinblick auf
Nachnutzungsperspektiven leerstehender Gebäude in Ortsmitten ist weiterhin die Regelung zu Gemeinbedarfsund Folgeeinrichtungen (§ 148 BauGB)
von Bedeutung: Auch hier werden
Modernisierung und Instandsetzung
bevorzugt.
Grundsätzlich bewährt sich der bestehende Förderrahmen der Städtebauförderung auch im Modellvorhaben „Ort
schafft Mitte“ hervorragend. Nur im
Hinblick auf folgende Fragestellungen
zeigen sich Weiterentwicklungsbedar-
In Immobilienmärkten mit Nachfrageschwäche scheint eine besonders aktive Rolle der Kommune notwendig,
um Stillstand und Vernachlässigung zu
überwinden: Mit Hilfe welcher Instrumente kann die Rolle der Kommune im
Immobiliengeschäft gestärkt werden?
Zur Bewältigung der Leerstände in den
Ortsmitten ist der verstärkte Einsatz
privaten Kapitals notwendig: Mit welchen Organisations- und Finanzierungs
instrumenten können privates Kapital
und öffentliche Förderung effektiv im
Sinne von städtebaulichen Erneuerungszielen verknüpft werden?
Oben: Handlungsoptionen im Rahmen
des Grundstücks- und Entwicklungsfonds
VERMARK
TUNG
Kommunale Entwicklungsfonds
Der Entwicklungsfonds ist ein erstmalig in ausgewählten Modellkommunen
von „Ort schafft Mitte“ erprobtes Modell und gibt eine Antwort auf die vorab aufgeworfene Frage, wie die Rolle
der Kommune im Immobiliengeschäft
gestärkt werden kann. Die Ausgangslage in vielen Modellkommunen ist
folgende: Die Ortsmitten verzeichnen
eine hohe Anzahl von Leerständen und
Teilleerständen in Gebäuden, deren Eigentümer – aus welchem Grund auch
immer – auch durch großzügige finanzielle Anreize nicht zu Investitionen zu
bewegen sind. Es handelt sich dabei
um die in Kap. 2.3 als Bestandserhalter
oder Exit-Strategen bezeichneten Eigentümergruppen. Ein Fortschritt des
städtebaulichen Erneuerungsprozesses erscheint nur durch einen Eigentümerwechsel möglich.
Mit dem Grundstücks- und Entwicklungsfonds wird den Kommunen ein
selbstständig verwaltbares Budget
zur Verfügung gestellt, mit dem sie
Gebäude erwerben, wichtige Voruntersuchungen wie z.B. Wertgutachten
finanzieren und weitere Entwicklungsschritte einleiten können. Der Fonds,
der in den bisherigen Anwendungsfällen in den Modellkommunen Mitwitz, Röttingen und Stadtlauringen ein
DURCH PRIVATE
NEUBAU
PLANERISCHE
VORLEISTUNGEN
+
TEILSANIERUNG
durch die
Gemeinde
fe, die in den folgenden Textteilen erörtert werden.
Städtebaulicher/
privatrechtlicher Vertrag
• Festlegen von
Sanierungsbedingungen und
späterer Nutzungsart
PLANERISCHE
VORLEISTUNGEN
durch die
Gemeinde
DURCH PRIVATE
Entscheidung
Objekt:
Bestandserhaltung
Städtebaulicher/privatrechtlich
er Vertrag
• Abriss gestattet
• Festlegen von
Neubaubedingungen und
späterer Nutzungsart
SANIERUNG
von Gebäuden
durch die Kommune
(Einsatz
Entwicklungsfonds)
VERMARK
TUNG
Entscheidung
Objekt:
Bestandsverzicht
VERKAUF
ZWISCHENERWERB
Zukünftige Nutzung der Fläche
ergibt sich aus der Abstimmung mit
dem Entwicklungskonzept
VERKAUF
Kommunaler
Entwicklungsfonds
(Einsatz des Fonds in Verbindung
mit strategiegeleitetem Vorgehen)
ABBRUCH
Volumen zwischen 100.000 Euro und
200.000 Euro umfasst, ist grundsätzlich revolvierend konzipiert: Er soll es
den Kommunen ermöglichen, im Fall
nicht-kooperativer Eigentümer von
städtebaulich bedeutsamen Gebäuden
diese zu erwerben, ggf. zu entwickeln
und in jedem Fall nach begrenzter Zeit
wieder zu veräußern. Der Fonds zielt
damit nicht auf vermehrtes Immobilieneigentum der Kommune, sondern auf
Zwischenerwerb als Weg zur Akquisition investitionsbereiter Eigentümer.
Veräußerungserlöse gehen zurück in
den Fonds und können für die beschriebenen Fördergegenstände wieder eingesetzt werden.
Der Erfolg versprechende Einsatz eines solchen Fonds setzt systematische
Prüfvorgänge und eine enge Verknüpfung mit den Bewältigungsstrategien
der Leerstandsbehebung voraus. Die
notwendigen Prüfverfahren veranschaulicht das oben stehende Schaubild. Nach Erwerb ergeben sich zwei
alternative Verwertungsoptionen: Die
Entscheidung für den Bestandserhalt
hat in der Regel zumindest planerische
Vorleistungen zur Folge, um neue Eigentümer für Nachnutzungsoptionen
zu interessieren. Denkbar sind auch
Teilsanierungen mit Hilfe des Fonds
als Voraussetzung dafür, Interessenten
für das Objekt zu gewinnen. Die zwei21
te Option stellt die Entscheidung für
den Bestandsverzicht dar: In der Folge
könnte ein Abriss erfolgen ohne bauliche Nachnutzung (was dann allerdings
den Verzicht auf Erlös für den Fonds
bedeutete) oder aber die Suche nach
einem Erwerber des Grundstücks mit
dem Ziel der Erstellung eines Neubaus.
Beide Optionen könnten bei der Veräußerung an Dritte durch städtebauliche
und/oder privatrechtliche Verträge abgesichert werden.
Der Einsatz eines solchen Fondsmodells wird von den Modellkommunen
begrüßt, weil der flexible Rahmen sowohl langfristig angelegte Zwischenerwerbe wie auch spontane Erwerbsgelegenheiten ermöglicht. Die geringen
Immobilienwerte an vielen Standorten
mit Preisen für innerstädtische Gebäude mit Grundstück von unter 50.000
Euro haben den Boden für ein derartiges Instrument bereitet. Ob sich der
Fonds nicht nur als Grundstücks- und
Immobilienfonds bewährt, sondern
auch die zunehmend wichtige Rolle der
Kommunen als Projektentwickler stützen kann, wird sich erst im weiteren
Verlauf von „Ort schafft Mitte“ herausstellen.
Neue Formen der öffentlichprivaten Zusammenarbeit
Neben der Problematik des Eigentümerwechsels ist die der notwendigen
Akquisition privaten Kapitals zur Stärkung der Ortsmitten im Rahmen neuer
Formen öffentlich-privater Zusammenarbeit zu lösen, weshalb diese Themenstellung eine große Bedeutung bei
den Modellkommunen einnimmt.
Dabei wurde festgestellt, dass nicht
alle Ideen, mit denen Modellkommunen Ende 2010 gestartet sind, zur
Umsetzung gelangen werden. Beispiel ist die Gemeinde Blaibach, die
zur Entwicklung ihrer Ortsmitte eine
ZentrumsGründerBlaibach GmbH & Co
KG zu gründen beabsichtigte. In einem
breit angelegten Beteiligungsverfah-
ren sollten die Blaibacher Bürger in die
Ortsmittenentwicklung eingebunden
werden und über diesen Weg auch
Bürger gewonnen werden, die Gesellschaftskapital in eine GmbH & Co KG
einlegen. Diese Gesellschaft sollte als
Plattform für ein Ortsmittenmanagement dienen und Immobilienerwerbe tätigen, Immobilien entwickeln,
vermieten oder weiterveräußern. Die
Konzeption des Gesellschaftsmodells
sah eine Gewinnerwartung vor, die
die Möglichkeit einer Verzinsung des
eingelegten Kapitals auch oberhalb
banküblicher Verzinsung ermöglichte. Diese Gewinnorientierung stellte
sich als Hindernis für den Einsatz von
Städtebauförderungsmitteln dar: Städtebauförderung folgt dem Prinzip der
Entschädigung und erlaubt als Grund-
Leerstandsobjekt in Freyung, dessen Revitalisierung durch die FreyInvest GmbH
geplant ist
22
Stadt
Freyung
FreyInvest
- Beratung
Koordination
Sanieren
Erwerb mit
Eigenkapital
Mieteinnahmen,
steuerliche Vorteile
Immobilie
Schematische Darstellung der öffentlichprivaten Partnerschaft von FreyInvest
GmbH und der Stadt Freyung
lage der Berechnung eines Erstattungsbetrags höchstens bankenübliche
Verzinsung. Damit ergab das Gesellschaftsmodell eine nicht hinreichende
Attraktivität für potenzielle Gesellschafter und wurde verworfen.
Derzeit wird in Freyung und Kemnath
weiter der Einsatz vergleichbarer Finanzierungsmodelle vorbereitet bzw.
geprüft:
FreyInvest GmbH in Freyung
Ausgangsüberlegung in Freyung ist,
dass es eine ausreichende Anzahl von
Bürgern der Region gibt, die bereit
sind, einen Teil ihres Vermögens zu
einer bankenüblichen Verzinsung für
die Sanierung und Instandsetzung von
Gebäuden in der Freyunger Ortsmitte
einzusetzen. Das zugrunde liegende
Motiv der Kapitalanlage wäre damit
weniger die maximale Rendite als eine
sinnstiftende Rendite. Den organisatorischen Rahmen, derartiges Kapital zu
sammeln, soll eine Gesellschaft mit
dem Namen FreyInvest GmbH bieten,
die als Finanzierer von wichtigen Sanierungs- und Instandsetzungsvorhaben auftritt. Die gesamte Investitionsvorbereitung erfolgte durch die Stadt
Freyung, der Erwerb, die Sanierung
und die Bewirtschaftung der Immobilie
auf eigene Rechnung der FreyInvest
GmbH. Wenn die Rendite des Kapi-
taleinsatzes auf bankenübliche Verzinsung beschränkt wird, kann die Gesellschaft auch Städtebauförderungsmittel
in Anspruch nehmen. Derzeit sind zwei
Investitionsvorhaben in Freyung in Vorbereitung, für die die FreyInvest GmbH
als Finanzierer in Frage kommt.
Fremdfinanzierungspool in Kemnath Kemnath verfolgt das Projekt, leerstehende Immobilien rund um den
Stadtmarkt als
Übernachtungsgelegenheiten für Kurz- und Langzeitgäste zu mobilisieren. Ein großer Teil der
Eigentümer der Leerstandsobjekte ist
allerdings zu keiner Investition bereit.
Daher wurde die Idee entwickelt, einen Fremdfinanzierungspool in Gesellschaftsform zu gründen: Die Eigentümer gestatten einer Gesellschaft ohne
Gegenleistung oder mit geringster Miete die Nutzung des Gebäudes über z.B.
10 Jahre, die Gesellschaft wiederum
investiert in das Gebäude und bewirtschaftet es als Übernachtungsangebot.
Damit ergäbe sich ein Gewinn für beide
Partner: Die Gesellschafter erzielen Erträge durch Bewirtschaftung innerhalb
der vereinbarten Nutzungszeit, der Eigentümer bekommt nach ca. 10 Jahren ein instand gesetztes Gebäude zur
Nutzung zurück. Die Kommune unterstützt sie dabei durch Managementleistungen einer zentralen Anlaufstelle für
Übernachtungsgäste. Derzeit befindet
sich dieses Kemnather Modell in der
Prüfungsphase.
Die Kreativität und die Sachkompetenz
in den Modellkommunen lassen hoffen, dass bis zum Ende der Laufzeit
von „Ort schafft Mitte“ die Konzepte
und die Startphase solcher Modelle
ausgewertet werden können.
Leerstehendes, ehemaliges Wirtshaus in
Kemnath
23
2.5 Nachnutzungsperspektiven
Nachnutzung des „Blauen Hauses“ in
Blaibach als Bürgerhaus
2.4 Nachnutzungsperspektiven
Gebäudenutzungen
Die Identifikation und Prüfung von
Nachnutzungsperspektiven für leerstehende Immobilien ziehen sich wie ein
roter Faden durch alle Arbeitsschritte des strategischen Leerstandsmanagements.
Da die Leerstandsobjekte in der Regel nicht im Eigentum
der Kommunen sind, ist die Klärung
der Nachnutzung meist mit aufwändigen Gesprächen und Verhandlungen
mit den Eigentümern verbunden. Die
Erfahrungen zeigen, dass der Erfolg
dieser Verhandlungen erheblich davon
abhängt, welche Qualität und Konkretisierung eine Nachnutzungsperspektive
für das Gebäude aufweist. Die Kommune und ihre Beauftragten sollten hier in
vielfältiger Hinsicht, insbesondere auch
in Bezug auf Finanzierungsaspekte in
die Vorleistung gehen.
In den Modellvorhaben dominiert die
Suche nach baulichen Nachnutzungen
der Leerstände. Nur in wenigen Fällen befinden sich die Nachnutzungen
bereits im Umbau, die Mehrheit der
Vorhaben steckt derzeit noch in der
Projektierungsphase. Die Analyse der
aktuellen Nachnutzungsperspektiven in
„Ort schafft Mitte“ belegt, dass folgende zwei Aspekte immer systematisch
bearbeitet und verknüpft werden müssen:
Im Folgenden werden die Erfahrungen
der Modellvorhaben mit Nachnutzungsperspektiven für Leerstandsobjekte
vorgestellt und dabei grundsätzlich
nach Gebäudenachnutzungen und
sonstigen Nachnutzungen differenziert.
24
Art der Nachnutzung
Grundsätzlich kann bei der Art der
Nachnutzung nach „öffentlicher Nutzung“
(Gemeinbedarfseinrichtung),
„gewerblicher Nutzung“ und „Wohnnutzung“ unterschieden werden. Innerhalb dieser Kategorien suchen die
Kommunen die nach ihren Rahmenbedingungen jeweils spezifischen Ausprägungen.
Bestandsentwicklung oder Neubau:
Bei manchen Gebäuden ist es offensichtlich, dass eine Nachnutzung des
Grundstücks nur nach Rückbau und
Neubau möglich wird, in anderen Fällen ergeben sich spezifische Nachnutzungsoptionen durch Bestandsentwicklung. Im Grundsatz kommt im Rahmen
der Städtebauförderung häufiger die
Bestandsentwicklung zum Einsatz: Ei-
nerseits, weil das Förderinstrumentarium bei Bestandserhalt günstigere Förderkonditionen anbietet, andererseits,
weil in den Ortsmitten die Pflege von
Denkmälern eine wichtige Rolle spielt.
Der tabellarische Gesamtüberblick
zeigt, dass bei den Modellvorhaben
Neubauten derzeit nur für eine Konzerthalle in Blaibach und für neue
Wohnformen in Freyung im Gespräch
sind. Beide Fälle scheinen in gewisser
Weise für Neubau typisch: Beim Konzertsaal handelt es sich um eine Spezialimmobilie mit besonderen baulichen
Bedingungen, die darüber hinaus noch
als architektonischer Leuchtturm einer
Ortsmitte wirken soll. Bei dieser Konstellation dürfte Neubau eine Erfolgsbedingung sein. Bei Schaffung neuer
Wohnformen in Freyung durch Neubau
handelt es sich um eine ehemalige
Industriebrache, die der Umnutzung
harrt: Das Gelände ist bereits von den
Altgebäuden geräumt, Baukörper zur
Umnutzung bieten sich damit nicht an.
Im Hinblick auf die Art der Nachnutzung
lassen sich zur Zeit der Zwischenbilanz
folgende Aspekte hervorheben:
Öffentliche Nutzung
Ortsmitten sind die Zentren des öffentlichen Lebens einer Gemeinde
und sollen das auch bleiben. Von daher
wundert es nicht, dass in zwei kleinen
Blaibach
Öffentliche Nutzung
Gewerbliche Nutzung
Bestand
Neubau
Bestand
Bürgerhaus
Konzertsaal
Ferienwohnung
Neubau
Hotel/Boarding
House;
Neue Wohnformen für Ältere
Rathaus
Gemeinden, in denen das Rathaus eine
in Bezug auf die Mittenfunktion suboptimale Lage hat, eine Verlagerung
in Bestandsgebäude in der Ortsmitte
projektiert wurden bzw. wird (Blaibach,
Mertingen). In beiden Fällen spielen Begegnungsräume für die Bürgerschaft in
der Raumkonstellation eine wichtige
Rolle und begründen den Einsatz von
Städtebauförderungsmitteln. Der dauerhafte Betrieb von Begegnungsräumen kann durch die Multifunktionalität
und die Nähe zur Gemeindeverwaltung
gesichert werden. In zwei anderen
Fällen von Gemeinbedarfseinrichtungen scheint das ebenfalls gesichert
werden zu können: In Schnaittach soll
der Betrieb durch die Ausrichtung auf
ältere Menschen bzw. als Mehrgenerationenprojekt eine Förderperspektive ermöglichen, bei der touristischen
Anlaufstelle in Naila finanziert ein interkommunaler Verbund den Betrieb
der Einrichtung. Ein Alleinstellungsmerkmal weist Röttingen auf, wo ein
ehemaliges Wohnhaus zu einer Spielscheune umgenutzt wird und damit der
Innenstadt als Wohnstandort für Familien und als Tourismusstandort Schubkraft verleihen soll. Die Anerkennung
als Gemeinbedarfseinrichtung bietet
den großen Vorteil der Möglichkeit einer umfangreichen Förderung durch
die Städtebauförderung, weshalb nicht
Büro
Mitwitz
Arztpraxis
Logopädie
Röttingen
Spielscheune
Hotel und
Restaurant
Schnaittach
Begegnungszentrum
Stadtlauringen
Gastronomie
Neue
Wohnformen für
Ältere
Existenzgründer
Einzelhandel
Schrobenhausen
Geplante Nachnutzungsperspektiven in
den Modellkommunen (Stand Mai 2012)
Neubau
Neue
Neue WohnWohnformen für
formen
Ältere
Kemnath
SSN+
Bestand
„Klassisches“
Wohnen
Freyung
Mertingen
Wohnnutzung
Naila:
Tourismusanlaufstelle
Naila: Hotel
Apotheke
zuletzt auch die Planungen zu einer
Konzerthalle in Blaibach zu dieser Kategorie gehören.
Gewerbliche Nutzung
Die bauliche Nachnutzung für gewerbliche Zwecke ist der gewünschte Königsweg, der sich aber in den vielfach
von wirtschaftlicher Strukturschwäche
gekennzeichneten Modellkommunen
als schwierig erweist. Belebung und
Magnetfunktion der Ortsmitte sind
häufig die mit einer Ansiedlung von
Wirtschaftsakteuren anvisierten Ziele.
Eine besondere Bedeutung besitzen
Hotellerie und Gastronomie in „Ort
schafft Mitte“: Mit diesen Aktivitäten,
die in vier Modellvorhaben (Blaibach,
Kemnath, Röttingen, Naila) verfolgt
werden, sollen Kaufkraft am Ort gebunden und Orte der Kommunikation
und Begegnung geschaffen werden.
Das „Wirtshaussterben“ in der Vergangenheit zeigt aber schon, dass die
Bedingungen für Hotellerie und Gastronomie in den Städten und Gemeinden
im ländlichen Raum nicht günstig sind.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnungen,
die im Kontext der Projektierung durchgeführt werden, bestätigen diese Problemlage und weisen darauf hin, dass
besondere
Alleinstellungsmerkmale
oder Verknüpfungen von Geschäftsbereichen (z.B. Langzeitübernachtungen
mit „versorgtem“ Wohnen in Kemnath)
Neue
Wohnformen für
Ältere
notwendig sein werden, um eine dauerhafte Wirtschaftlichkeit des Betriebs
zu erreichen. Ein weiterer Nachnutzungsschwerpunkt kristallisiert sich
bei den Gesundheitsdienstleistungen
heraus: Hier können Ärzte, Apotheker
oder andere Gesundheitsdienstleister
nicht nur zur Ortsmittenbelebung beitragen, sondern durch Investitionen
in die Standortoptimierung auch für
lange Zeit am Ort gehalten werden.
Eine ganz besonders schwierige Branche stellt der Einzelhandel dar. Nur die
Stadt Schrobenhausen, die eine besonders hohe Einzelhandelszentralität aufweist, konzentriert sich auf die Leerstandsbehebung durch Förderung von
Existenzgründungen in leerstehenden
Ladenlokalen. Eine weitere Besonderheit ist Mertingen, wo die Hoffnung
besteht, dass eine Großmolkerei ihre
Unternehmenszentrale auf einem aufgegebenen Produktionsareal ansiedelt
und damit die Chance für eine neue
Ortsmitte Mertingens bietet.
Wohnnutzung
Die vermuteten Nachnutzungspotenziale im Bereich Wohnen muten da
schon einheitlicher an und konzentrieren sich auf neue Wohnformen durch
Neubau allgemein (Freyung) oder auf
solche für die Zielgruppe „Ältere Menschen“ (Freyung, Schnaittach, Stadtlauringen). Keines dieser Vorhaben hat
25
Rechts: Variante der freiraumplanerischen Überlegungen zur Neugestaltung
der Ortsmitte in Selbitz (weitere Variante
siehe 3.9)
aber bislang die Finanzierungshürde
übersprungen, weshalb der weitere
Projektierungsprozess mit Spannung
beobachtet werden darf. In Blaibach
und Mitwitz spielen weiterhin klassische Wohnformen eine Rolle und ergänzen Strategien oder ermöglichen
die Objektfinanzierung durch einen
weiteren Investor an einem Entwicklungsstandort.
Rechts unten: Ehemalige KinderwagenFabrik Fischer mit Blick auf das Wasserschloss Mitwitz
26
Sonstige Nutzungen
Das Wachstum der Ortsmitten ist über
einen langen Entwicklungszeitraum
durch wechselnde Flächenansprüche
geprägt worden und hat vielfach eine
sympathische, individuelle bauliche
Heterogenität erzeugt. Eine grundsätzliche Bestandsaufnahme der Freiraumsituationen von Ortsmitten in kleineren
Städten und Gemeinden im ländlichen
Raum erfolgt dagegen – gerade in Zeiten großer Flächennachfrage – selten.
Der vielfach zu beobachtende Nachfragerückgang kann für die Kommunen
einen Anlass bieten, auch über nichtbauliche Nachnutzungen von strukturellen Leerständen nachzudenken.
Obwohl sich hier besondere Chancen
für die Steigerung der Standortqualität
ergeben, werden Optionen der nichtbaulichen Nutzung in den Planungsprozessen für Ortsmitten noch relativ
selten geprüft. Das ist umso bedauerlicher, je geringer die Immobilien- und
Grundstückwerte an einem Standort
ausfallen und je weniger Nachfragenischen existieren.
Unter den Modellvorhaben erwägt
insbesondere Selbitz die Nutzung von
Flächenpotenzialen für die Schaffung
attraktiven Freiraums in der Ortsmitte.
Hier hat sich diese Entwicklungschance
durch eine innerstädtische Industrieba-
che ergeben: Die Modernisierung der
Produktionsanlage eines Textilfärbeunternehmens mit Rückzug auf einen von
der Ortsmitte abgelegenen Standort
ergab die Möglichkeit der Neuordnung:
Der unmittelbar an der Hauptstraße
gelegene Festplatz kann attraktiviert
und erweitert sowie gestalterisch mit
einem Parkplatz verbunden werden, an
dessen Rand - ebenfalls noch Teil der
Industriebrache - ein Vollsortimenter
entsteht. Die neue Grünfläche mit altem Baumbestand ist von zwei Seiten
von Wasserläufen umgeben, die in die
Gestaltung eingebunden werden. Mit
dieser Neuordnung wird ein parkähnlicher Erholungsraum in der Ortsmitte
geschaffen, der die Wohnqualität steigert und die touristischen Ambitionen
von Selbitz unterstützt. Eine Inszenierung der „textilen“ Vergangenheit von
Selbitz durch textile Banner könnte den
touristischen Anspruch weiter unterstreichen . Es bleibt abzuwarten, ob die
Anlage neuer Freiräume in Ortsmitten
als eigenständige Standortqualität, wie
sie auch in Mertingen und Mitwitz verfolgt werden, in Zukunft stärker in den
Ortsmitten-Prozessen
Berücksichtigung finden.
Als Fazit zur Zwischenbilanz lassen sich
folgende Aussagen prägnant formulieren:
„Ort schafft Mitte“ kann einen wichtigen Beitrag der Systematisierung
und Erweiterung des Instrumentariums zur Leerstandsbewältigung in
Ortsmitten leisten.
Die Erfahrungen der zehn Modellvorhaben belegen, dass ein umfassendes
Baukastensystem im Sinne eines strategischen
Leerstandsmanagements
zur Bewältigung struktureller Leerstandsituationen in Ortsmitten notwendig ist. Wichtige Elemente dieses
Baukastens sind bekannt und können
durch die Initiative „Ort schafft Mitte“
für die Ortsmittenstärkung systematisiert werden. Als besondere Herausforderung stellt sich aber gerade in
nachfragegeschwächten Märkten die
Suche nach geeigneten Investoren
für leerstehende Immobilien heraus.
Für die Mobilisierung von Leerstandsgebäuden und für die Ansprache und
Motivierung potenzieller Investoren
könnte das bekannte Instrumentarium
durch das Engagement der Modellkommunen wichtige Erweiterungen
erfahren.
Die Modellkommunen sind motiviert, engagiert, kreativ und experimentierfreudig.
Aus 85 Bewerbungen von Kommunen
wurden zehn Modellvorhaben ausgewählt. Deren Ortsmitten repräsentieren
eine breite Palette von Problemlagen,
die kommunalen Handlungsstrategien
weisen ebenfalls eine große Variationsbreite auf. Da die Modellkommunen als Pioniere agieren, deren Erfahrungen anderen Ortsmittenprozessen
zugute kommen sollen, kann das hohe
Engagement und die Kreativität der
ausgewählten Städte und Gemeinden
im Hinblick auf Lösungsansätze nicht
hoch genug bewertet werden. Dabei
ist ihre Experimentierfreude, die auch
mögliche Fehlschläge einschließt, besonders hervorzuheben.
Erfolgreiche Leerstandsbewältigung
braucht Strategien für die ganze
Ortsmitte: Die Fokussierung auf Einzelobjekte schränkt die gewünschte
Wirkung ein.
Viele Kommunen - nicht nur die Modellkommunen - neigen gerade bei
ihren Ortsmittenprozessen zur Fokussierung auf städtebaulich dominante
Leerstandsobjekte. Diese Fokussierung auf Einzelgebäude rächt sich
häufig, weil die Gefahr besteht, nur
begrenzte Lösungsansätze wahrzunehmen und damit von einzelnen Eigentümern abhängig zu werden. Weil
sich Handlungsspielräume verbreitern
und Chancen auf Erfolg vergrößern, ist
die Erarbeitung von Leerstandsbewältigungsstrategien für die gesamte Ortsmitte dringend anzuraten.
Leerstandsbewältigung fordert eine
aktive Kommune: Sie wird zur Initiatorin, Motivatorin, Maklerin, Projektentwicklerin etc.
Struktureller Leerstand in Ortsmitten
ist in der Regel eine Folge nachfragegeschwächter Märkte. Weil sich umfassende Investitionen in Immobilien
an diesen Standorten häufig nicht rentieren, beschränken sich Eigentümer
auf Erhaltungsmaßnahmen oder las27
Eindrücke von Veranstaltungen zum
Erfahrungsaustausch mit den Aktiven
von „Ort schafft Mitte“
sen ihre Gebäude sogar leer stehen.
In einer solchen Marktsituation kann
eine aktive Rolle der Kommune helfen,
wenn es ihr gelingt, neue Perspektiven
für den Standort und damit für die Gebäudeeigentümer zu entwickeln. Häufig kann es hilfreich sein, dass die Kommune ein Gebäude zwischenerwirbt,
entwickelt und weiterveräußert. Um
derartige Aktivitäten zu unterstützen,
wird der Einsatz eines Grundstücksund Entwicklungsfonds als neues Instrument der Städtebauförderung von
mehreren Modellkommunen erprobt.
Nachnutzungsperspektiven von Orts
mitten sind standortspezifisch: Die
Suche nach besonderen Nischen und
spezifischen Akteuren ist eine Erfolgsbedingung.
Die Berichte aus den Modellkommunen belegen, dass erst die vertiefte
Analyse von Stärken und Schwächen
der Ortsmitten Hinweise auf Nischen
oder starke Akteure liefert, die einen Ausweg aus der Leerstandsproblematik zeigen. Im Mittelpunkt der
Strategien und Maßnahmen der Modellkommunen stehen daher nicht
„marktübliche Standardmaßnahmen“
wie Discounteransiedlung oder Neubauten für die Generation 50+, sondern
Maßnahmenprogramme für ortsspezifi28
sche Bedarfe und mit lokalen Akteuren.
Dieser Befund erschwert die Übertragung der Ergebnisse auf andere Kommunen, belegt aber die Bedeutung der
Auswertung von Methoden, mit denen
es gelingt, lokale Besonderheiten herauszuarbeiten.
Nachnutzung geht auch ohne Bauen: Plädoyer für den Gewinn an
Standortqualität durch Schaffung
von Freiräumen.
Viele Kommunen unterschätzen die
Chancen, die sich durch nicht-hochbauliche Nachnutzung für die Wohn- und
Lebensqualität ergeben können und
vernachlässigen daher die Prüfung
einer solchen Entwicklungsperspektive im Rahmen ihrer Konzepte. Das
ist verständlich vor dem Hintergrund
desolater Haushaltslagen, die Investitionen z.B. in Freiraumgestaltungen
kaum rechtfertigbar erscheinen lassen.
Umgekehrt bietet aber die Marktlage in
einem Teil der Modellkommunen die
Möglichkeit mit geringsten Investitionen (teilweise auch durch Schenkung)
an Grundstücke zu gelangen, die als
Freiraum einen deutlichen Attraktivitätsgewinn ermöglichen. Einige Beispiele in den Modellvorhaben werden
vielleicht ermutigen können, dass zukünftig auch Freiflächen als Nachnut-
zungen stärker in Betracht gezogen
werden.
Leerstandsbewältigung geht nicht
ohne Private: Wird es gelingen, neue
Instrumente zur Mobilisierung privaten Kapitals zu entwickeln?
Eine der wichtigsten und noch ungelösten Fragen der Bewältigung von strukturellen Leerständen in Ortsmitten ist,
wie privates Kapital für diese Aufgabe
stärker mobilisiert werden kann. Einige Modellkommunen erproben daher
neue Formen der öffentlich-privaten
Partnerschaft, bei denen private Organisationen als Sammelbecken für
lokales Kapital im Einsatz der Ortsmittenstärkung dienen. Gesucht werden
Bürger, die den Kapitaleinsatz für die
Ortsmitte „ihrer“ Kommune auch als
sinnstiftend betrachten. Es bleibt zu
hoffen, dass sich eine solche Zielgruppe nicht zuletzt durch das Modellvorhaben „Ort schafft Mitte“ in Zukunft
noch besser für die Erneuerung der
Ortsmitten gewinnen lässt.
3. Die Modellkommunen im Überblick
29
3.1 Blaibach
Landkreis: Cham
Regierungsbezirk: Oberpfalz
Einwohner: 1.985 (31.12.2010)
Projekttitel: Rettung Ortszentrum
Blaibach
Ortszentrum Blaibach
30
Größe des Projektgebiets: ca. 0,5 ha
Leerstehende Anwesen im Ortskern von
Blaibach (rote Flächen)
Herausforderungen
Die Gemeinde Blaibach ist ein im vorderen Bayerischen Wald gelegener staatlich anerkannter Erholungsort. Blaibach
ist in erster Linie durch Wohnnutzung,
Landwirtschaft und Fremdenverkehr
geprägt und verfügt gemessen an der
Einwohnerzahl über den mit Abstand
geringsten Besatz an Arbeitsplätzen aller Modellkommunen.
Blaibach hat in den zurückliegenden
zehn Jahren zwar nur einen leichten
Einwohnerrückgang von drei Prozent
erlebt, allerdings ist das Zentrum des
Dorfes in weit überdurchschnittlichem
Maße von negativen Entwicklungen
betroffen gewesen. Inzwischen lässt
sich feststellen, dass der historische
Ortskern fast vollständig ungenutzt ist
und teilweise erheblichen Sanierungsbedarf aufweist. Gerade vor dem Hintergrund der hohen Bedeutung des
Fremdenverkehrs werden die negativen Ausstrahlungseffekte von Leerstand und Verfall in der Dorfmitte als
problematisch angesehen, sind doch
die Übernachtungszahlen in Blaibach
zuletzt stark zurückgegangen.
Die Projektkonzeption „Zentrumsgründer Blaibach“ des Blaibacher Modellvorhabens sieht in der geballten Leerstandssituation im Ortszentrum das
außerordentliche Entwicklungspotenzi-
al einer „Pionierzone“: An diesem identifikationsstiftenden Ort soll ein Neuanfang erreicht werden, der einerseits
neue Nutzungsperspektiven schafft,
aber gleichzeitig durch die intensive
Einbindung der Bürger auch ein neues Gemeinschaftsgefühl und kreative
Impulse für die Gemeindeentwicklung
auslöst. Eine wichtige Herausforderung des Blaibacher Beitrags zum Modellvorhaben „Ort schafft Mitte“ liegt
zudem in der Klärung geeigneter Organisations- und Finanzierungsmodelle.
Städtebauförderung
In Blaibach sind bereits im Zeitraum
zwischen 1999 und 2004 mit Unterstützung der Städtebauförderung
beträchtliche Investitionen im Sanierungsgebiet „Ortsmitte Blaibach“
vorgenommen worden. Basierend auf
einer im Jahr 1998 erstellten Planung
wurden im Zuge der Programmumsetzung Straßen, Plätze und Gassen im
Ortskern saniert sowie mehrere private Fassadensanierungen im Rahmen
eines Kommunalen Förderprogramms
unterstützt.
Dennoch wurde in der Folgezeit immer
deutlicher, dass die weitreichenden
Auswirkungen der demografischen
und wirtschaftsstrukturellen Verände-
rungen auf das Dorf und die zusätzlich
bestehenden Handlungserfordernisse
im Hinblick auf die kommunale Infrastruktur eines ganzheitlichen, konzeptionell hergeleiteten Entwicklungsansatzes bedürfen. Im Jahr 2009 ist Blaibach
daher in das Bund-Länder-Programm
„Stadtumbau West“ aufgenommen
worden. In dem im Herbst 2010 vom
Gemeinderat beschlossenen Maßnahmenkonzept werden unter dem Leitziel
„Wiederbelebung der Ortsmitte, Aufwertung für den Tourismus“ neben öffentlichen und privaten Sanierungen in
der Dorfmitte u.a. auch Schlüsselmaßnahmen im Bereich Tourismus und
Erholung sowie Überlegungen für ein
innovatives Energie-Konzept für den
Ortskern dargestellt.
Profil und Handlungsansätze
Die Gemeinde Blaibach befasst sich als
einzige der zehn an der Initiative beteiligten Modellkommunen mit einem Totalleerstand in einem eng begrenzten
Projektgebiet unmittelbar im Ortszentrum. Kerngedanke ist es, den Totalleerstand als Chance für eine völlige Neupositionierung der Ortsmitte zu nutzen
und dabei die starke Verwurzelung der
Bewohner mit ihrem Heimatort in gesellschaftliches und vielleicht auch finanzielles Engagement zur Revitalisie31
Das 250 Jahre alte „Waldler-Haus“ im
Ortszentrum von Blaibach
rung der Bausubstanz in der Ortsmitte
zu überführen.
Die Entwicklung des Zentrums soll sich
in hohem Maße aus einem Kreativitätsprozess der Bevölkerung speisen, die
innovative Ideen und Interessen in den
Prozess einbringen soll. Nicht zuletzt
dieser Kreativprozess hat die Aufmerksamkeit eines auch über die Grenzen
Deutschlands hinaus bekannten Kulturschaffenden auf Blaibach gelenkt,
der prüft, ob er seinen Lebens- und
Arbeitsschwerpunkt zur Realisierung
eines visionären Musik- und Konzertvorhabens nach Blaibach verlegt.
Diese Entwicklung modifiziert die ursprüngliche Konzeption, die vorsah, für
die Entwicklung der Ortsmitte durch
die Gemeinde und bedeutende gesellschaftliche Gruppen eine Gesellschaft
„Die Zentrumsgründer Blaibach“ ins
Leben zu rufen, die die Sanierung und
Vermietung bzw. Veräußerung der
Gebäude übernehmen sollte. Als Investoren bzw. Gesellschafter sollten
in erster Linie Bürger Blaibachs gewonnen werden, die einerseits Erlöse
aus der wirtschaftlichen Tätigkeit der
Gesellschaft erhalten, aber durch die
sog. Stadtrendite der Aufwertung ihres
Wohnortes auch einen nichtmonetären Profit erfahren sollten. Als Gesellschaftsform wurde hierfür die GmbH
32
& Co. KG präferiert, die neben der
Haftungsbeschränkung auch aufgrund
der Möglichkeit, Gebäude als Sonderbetriebsvermögen in die Gesellschaft
einzubringen, interessant ist.
Stand des Vorhabens
Als ein Ergebnis der ersten Phase
des „Ort schafft Mitte“-Prozesses in
Blaibach wurde festgestellt, dass das
beabsichtigte Geschäfts- und Organisationsmodell einer GmbH & Co. KG
als strategischer Ansatz zur Bündelung
des finanziellen Engagements der Blaibacher Bürger voraussichtlich nicht zur
Anwendung kommen kann. Aus Sicht
der Akteure haben sich die haushaltsund förderrechtlichen Anforderungen
als sehr komplex erwiesen.
Die Aufgabe der ursprünglichen Grundkonzeption hat seit Ende 2011 Platz gemacht für die Vision eines Musik- und
Konzertstandortes in der Ortsmitte von
Blaibach und ist eng verbunden mit
dem beabsichtigten Engagement eines Privaten, der sich bereits mit dem
Kulturwald-Festival für Musikprojekte
im Bayerischen Wald und damit für seine Heimat engagiert. Er hat zusammen
mit dem Gemeinderat, den Bürgern
und dem Stadtumbau-Management
die Idee entwickelt, mit Hilfe einer
architektonisch und städtebaulich anspruchsvollen Konzerthalle und angelagerten Nutzungen der Ortsmitte einen
völlig neuen Impuls zu geben. Diese
Idee ist im Hinblick auf Genehmigungsund Förderungsaspekte durchaus komplex, hat aber schon jetzt eine große
Strahlkraft entfaltet, bei der neue und
bereits projektierte Vorhaben zu einer
Gesamtkonzeption zu verschmelzen
scheinen.
So sind bereits erste Revitalisierungsbemühungen sichtbar: Seit Oktober
2011 wird das am zentralen Kirchplatz
gelegene sog. „Blaue Haus“ grundlegend saniert und umgebaut. Dabei
kommt eine Sichtbetonverschalung
aus Recyclingschaumglas als ökologische und energetische Wärmedämmung zum Einsatz, die zusammen mit
dem Anbau und dem Kontrast zum
benachbarten Schloss dem Standort einen außerordentlich modernen Charakter verleiht. Das bereits im Eigentum
der Gemeinde Blaibach befindliche Objekt soll nach erfolgtem Um- und Anbau
als Sitz der Gemeindeverwaltung fungieren. So kann das bisher am Ortsrand
gelegene Rathaus in die Ortsmitte verlagert und diese funktional belebt und
gestärkt werden.
Bereits im Jahr 2010 hat sich ein Blaibacher Bürger zum Erwerb des eben-
Das „Blaue Haus“ im Umbau zum Bürgerhaus mit Anbau
Ferienhaus. Für die Maßnahme können
voraussichtlich Mittel der Städtebauförderung und des Denkmalschutzes in
Anspruch genommen werden. Auch
das leerstehende „Wieserhaus“, ein
ehemaliges Gasthaus in der Ortsmitte
konnte mittlerweile aufgrund der durch
„Ort schafft Mitte“ angestoßenen Aktivitäten an eine Interessentin veräußert
werden. Zuletzt bekundete auch der
Wirt des Schlossgasthofes Interesse
an einer Sanierung des Eingangsgebäudes in das Schlossareal.
falls seit längerem leerstehenden und
stark sanierungsbedürftigen sog. Kramerhauses in der Ortsmitte Blaibachs
entschlossen. Das Objekt wurde 2011
ausschließlich mit privaten Mitteln instand gesetzt und soll künftig als Museum zum Attraktivitätsgewinn der Ortsmitte beitragen. Des Weiteren konnte
das leerstehende Nachbarhaus (sog.
Bäckerhaus) von der Gemeinde erworben werden. Hier wird derzeit durch
Bauvoranfrage geklärt, ob nach Abriss
der Bau einer kleinen Konzerthalle für
ca. 200 Zuhörer genehmigungsfähig
ist. Die aktuellen Planungen würden im
Hinblick auf die Fassade einen Bezug
zur Betonverschalung und dem Anbau
des neuen Bürgerhauses herstellen.
Eine weitere Belebung zeichnet sich
für das denkmalgeschützte sog. Waldler-Haus ab, einem mehr als 250 Jahre alten stark sanierungsbedürftigen
Wohnhaus mit Anbauten. Der zuvor erwähnte Private hat das zentral gelegene Objekt erworben und beabsichtigt
nach Sanierung eine Umnutzung als
Der Start von „Ort schafft Mitte“ in
Blaibach hat enorme Kreativität frei
gesetzt und Aufmerksamkeit auf die
Ortsmitte gelenkt. In der verbleibenden
Zeit wird es darauf ankommen, den mit
dem architektonisch und städtebaulich
anspruchsvollen Umbau des Blauen
Hauses gesetzten Impuls in eine nachhaltige Ortsmittenentwicklung zu überführen, die die derzeit spürbaren Investitionsinteressen kreativ umsetzt.
Modellansicht des Konzerthauseingangs
mit Bürgerhaus
33
3.2 Freyung
Landkreis: Freyung-Grafenau
Regierungsbezirk: Niederbayern
Einwohner: 6.923 (31.12.2010)
Projekttitel: Revitalisierung des Stadtzentrums
Stadtzentrum Freyung
34
Größe des Projektgebiets: ca. 30 ha
Leerstände im Stadtzentrum Freyung
2010 (Ausschnitt)
(rot = Komplettleerstand; orange = über
die Hälfte leer; gelb = 1 Etage leer;
grün: belegt)
Herausforderungen
Die als Mittelzentrum ausgewiesene
Kreisstadt Freyung (Landkreis FreyungGrafenau) liegt im Bayerischen Wald,
nahe der deutsch-tschechischen und
der deutsch-österreichischen Grenze.
Die Stadt Freyung hat sich um die Teilnahme im Modellvorhaben „Ort schafft
Mitte“ beworben, um der Entwicklung
des Stadtzentrums durch die gezielte
Ansprache privater Investoren zusätzliche Impulse zu verleihen. Das im
Wesentlichen den historischen Stadtkern umfassende Zentrum mit einer
Vielzahl von Baudenkmälern ist durch
erhebliche funktionale und städtebauliche Schwächen gekennzeichnet, die
einer Attraktivitätssteigerung und der
Investitionsbereitschaft in den Immobilienbestand bisher entgegenstanden.
Beträchtlicher Leerstand (vor allem von
Wohnungen in den Obergeschossen)
und eine zunehmende Zahl verfallender Gebäude sind sichtbare Kennzeichen der Problemlagen im Wohn- und
Gewerbebereich.
Freyung hat in den vergangenen Jahren kontinuierliche Einwohnerverluste
erlebt – gegenüber 1999 beträgt der
Rückgang etwa fünf Prozent – zudem
haben Einzelhandels- und Wohnentwicklungen vorwiegend außerhalb des
Zentrums stattgefunden. Auf Grund-
lage eines Stadtratsbeschlusses aus
dem Jahr 2007 entwickelt die Stadt
inzwischen Strategien, Maßnahmen
und Projekte, die darauf abzielen, die
Potenziale des Stadtkerns zu aktivieren und neue Bewohner und Investoren anzuziehen. Erste Erfolge dieses
Vorgehens sind bereits im Stadtbild zu
erkennen und haben, begünstigt durch
eine stabile ökonomische Entwicklung
der Stadt, eine Aufbruchstimmung in
Freyung bewirkt.
Auenparks. Darüber hinaus wird seit
2008 ein Kommunales Flächenmanagement umgesetzt und es konnten
mehrere private Gebäudesanierungen
unterstützt werden.
Aktuell wird im Zuge einer Neuordnung
im Zusammenhang mit einer umfassenden privaten Sanierung einer Traditionsgaststätte der Kirchplatz in Kooperation mit der Kirche neu gestaltet
und aufgewertet. Seit dem Jahr 2011
setzt Freyung einen Stadtumbaumanager ein.
Die Stadt Freyung setzt bereits seit
1979 Finanzhilfen der Städtebauförderung ein. Im Jahr 2004 ist Freyung in
das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau West“ aufgenommen worden; das
Integrierte Stadtentwicklungskonzept
mit Fokus auf den historischen Stadtkern wurde 2008 fertig gestellt und beschlossen. Mit Fördermitteln aus dem
Bund-Länder-Programm „Stadtumbau
West“ konnten verschiedene, die
neue Ausrichtung „Innenentwicklung
vor Außenentwicklung“ flankierende
Maßnahmen angestoßen werden, so
z.B. der Umbau eines zentral gelegenen ehemaligen Wohnhauses aus den
1960er Jahren zu einem Mehrgenerationenhaus mit öffentlichem Grün und
die Schaffung eines zentrumsnahen
Die Projektkonzeption Freyungs im Modellvorhaben „Ort schafft Mitte“ sieht
vor, Investitionsimpulse im Zentrum
durch eine lokal verankerte private Beteiligungsgesellschaft („FreYInvest“)
zu generieren. FreYInvest soll sich
ausschließlich aus dem Kapital privater
Investoren speisen und leerstehende
bzw. sanierungsbedürftige Gebäude im
historischen Zentrum erwerben, sanieren und wieder einer Nutzung zuführen.
Aufgrund der verbreiteten Leerstände
in den Obergeschossen wird die Förderung des Wohnens im Zentrum einen besonderen Fokus des Freyunger
Ansatzes bilden. Das Modellvorhaben
soll somit dazu beitragen, die Attrak35
Rechts: Vorderansicht der Immobilie für
das Impulsprojekt Stadtplatz 9
Unten: Bisherige Planungen zum
Impulsprojekt Stadtplatz 5- 9 im Querschnittsprofil
tivität des Stadtkerns schrittweise zu
steigern und dadurch den identifikationsstiftenden Charakter des Zentrums
zu sichern und zu stärken. Durch das
Anregen weiterer privater Investitionen
könnte die qualitätvolle innerstädtische
Wohn- und Einzelhandelsnutzung in
Freyung nachhaltig gefördert werden.
Die Gesellschafter können in mehrfacher Hinsicht von ihrem Invest profitieren, wobei in Zeiten globalisierter
Finanz- und Immobilienmärkte neben
der Verzinsung des eingebrachten
Kapitals insbesondere auch die sichtbare Aufwertung der Heimatstadt als
„nichtmonetäre Rendite“ eine wichtige Rolle spielt. Aufgrund der speziellen
Anforderungsprofile der Investitionsgesellschaft wird die GmbH als Gesellschaftsform favorisiert.
Verkauf, Wohnen
36
Grundlage für die Umsetzung und die
erforderlichen Ordnungs- und Baumaßnahmen ist eine städtebauliche Rahmenplanung. Des Weiteren ist geplant,
im Zuge des Modellvorhabens innovative Ansätze der „Bewerbung“ innerstädtischen Wohnens und Investierens
in einer Kleinstadt zu entwickeln und zu
erproben.
Stand des Vorhabens
Die Freyunger Aktivitäten in der ersten Umsetzungsphase des Modellvorhabens konzentrierten sich auf die
Erarbeitung des städtebaulichen Rahmenplans, die in Kürze abgeschlossen
werden. Diese Rahmenplanung ist
als Mikropotenzialstudie angelegt und
zeigt zielgruppenorientierte Vermark-
Nebengebäude
tungspotenziale in Frage kommender
Gebäude auf. Zudem wurden Ideen
und zukünftige Nutzungsoptionen für
einzelne Gebäude in Workshops mit
Eigentümern und Bürgern entwickelt.
Die städtebaulichen Zielsetzungen in
der Altstadt sollen in einem Bebauungsplan verankert werden.
Des Weiteren wurden die Überlegungen zu einem ersten Impulsprojekt des
FreYinvest-Ansatzes vorangetrieben.
Die Stadt beabsichtigt das zentral gelegene Areal Stadtplatz 5-9 neu zu entwickeln und nachzuverdichten. Hier soll
der bestehende Wohnungsbestand mit
Gewerbeeinheit im vorderen Bereich
zur Hauptverkehrsstraße saniert und
für Wohnprojekte im Alter umgenutzt
werden. Im rückwärtigen Bereich ist
eine Parkscheune vorgesehen. Bei der
Nebengebäude, Garten
Parkscheune
Der Umbau der Traditionsgaststätte
Veicht mit Neugestaltung des benachbarten Kirchplatzes wurden bereits vor „Ort
schafft Mitte“ projektiert.
Finanzierung der baulichen Umsetzung
soll die FreYinvest GmbH eine maßgebliche Rolle einnehmen. Es ist vorgesehen, dass die Gesellschaft das Kapital investitionsbereiter Privatpersonen
bündelt, die Immobilien erwirbt und
sie anschließend in enger Kooperation
mit der Stadt entwickelt. Die Kommune übernimmt mit Unterstützung der
Städtebauförderung investitionsvorbereitende Aufgaben, schaltet sich in die
Verhandlungen mit den Eigentümern
ein und übernimmt generelle Koordinations- und Verwaltungsaufgaben.
Derzeit werden seitens der Stadt Vehandlungen mit den Eigentümern der
betreffenden Immobilien für das Impulsprojekt Stadtplatz 9 geführt. Potenzielle FreYInvest-Investoren stehen für
die Finanzierung des Vorhabens bereit.
Darüber hinaus beabsichtigt die Stadt,
im Modellvorhaben „Ort schafft Mitte“
zwei innerstädtische Brachflächen zu
entwickeln. Prioritär soll in naher Zukunft die „Brachfläche Froschau“ am
südöstlichen Rand der Kernstadt revitalisiert werden. Geplant ist hier eine
Mehrgenerationen-Wohnanlage,
die
neben dem betreuten Wohnen auch
Wohnangebote für junge Familien integriert. Im Zentrum der Wohnanlage ist
ein großzügig angelegter öffentlicher
Bürgerpark geplant. Auf der zweiten,
ebenfalls derzeit brachliegenden innerstädtischen Entwicklungsfläche soll im
Rahmen von „Ort schafft Mitte“ ein
Gründercampus entstehen. Über einen
Wettbewerb sollen beispielgebende
Ideen für neue innerstädtische Wohnformen angeregt werden, die auf der
Fläche realisiert werden können.
Lage der geplanten Impulsprojekte in
Freyung
37
3.3 Kemnath
Landkreis: Tirschenreuth
Regierungsbezirk: Oberpfalz
Einwohner: 5.242 (31.12.2009)
Projekttitel: Erlebniswohnen in der
Altstadt
Ortszentrum Kemnath
38
Leerstehendes Anwesen „Dietl“ im
Kemnather Ortskern – vorgesehen als
Zentrale für das „Versorgte Wohnen in
der Kemnather Altstadt“
Herausforderungen
Die Stadt Kemnath liegt in der nördlichen Oberpfalz, etwa 20 km nordwestlich von Weiden und ist als mögliches
Mittelzentrum ausgewiesen. Kemnath
hat in den vergangenen Jahren moderate Einwohnerverluste erlebt (-2,5 %
zwischen 1999 und 2009) und ist als
Sitz mehrerer größerer Betriebe auch
für das Umland ein wichtiger Arbeitsplatzstandort.
Das Projektgebiet umfasst den gesamten historischen und unter Ensembleschutz stehenden Stadtkern Kemnaths,
in dem die ursprüngliche Siedlungsund Parzellenstruktur bis heute erhalten ist. Trotz vielfältiger bereits abgeschlossener Aufwertungsmaßnahmen
deuten sich in der Altstadt zunehmende strukturelle Schwächen an. In den
kommenden Jahren ist aufgrund von
zu erwartenden Betriebsaufgaben und
anstehendem Generationswechsel mit
einem sprunghaften Anstieg des Leerstands im Stadtkern zu rechnen. Schon
heute sind vornehmlich im äußeren
Altstadtring mehrere unter Denkmalschutz stehende und ortsbildprägende seit Jahren ungenutzte Gebäude
anzutreffen, deren teilweise massiver
Sanierungsbedarf aus verschiedenen
Gründen bisher seitens der Eigentümer
nicht umgesetzt worden ist.
Obgleich im Rahmen eines Stadtmarketingprozesses versucht wird, die Attraktivität der Altstadt und des zentralen Stadtplatzes beispielsweise durch
Events zu stärken, ist erkennbar, dass
zur Stabilisierung der Strukturen parallel auch neue bzw. alternative Nutzungen im Stadtkern benötigt werden. Da
für die Stadt Kemnath ein erheblicher
Bedarf an zusätzlichen Übernachtungskapazitäten nachgewiesen worden
ist und Ausbaubedarf im Bereich des
betreuten Wohnens gesehen wird,
wird als Erfolg versprechender Ansatz
angestrebt, neue Übernachtungs- und
Betreuungsangebote in die historische
Bausubstanz im Stadtkern zu integrieren.
Außenbewirtung usw.) umgesetzt, um
die Attraktivität der Altstadt als Versorgungszentrum zu stärken. Auf der
Basis eines kommunalen Förderprogramms konnten zudem in mehreren
Fällen private Investitionen unterstützt
werden, insbesondere Fassadengestaltungen.
Im Jahr 2004 und zwei Jahre später
durch ein ergänzendes Gutachten aktualisiert, hat die Stadt Kemnath ein
Kommunales Entwicklungskonzept mit
Schwerpunkt „Städtebauliches Einzelhandelsentwicklungskonzept“ (SEEK)
erarbeiten lassen. Im SEEK wird u. a.
empfohlen, zum Erhalt des Einzelhandelsstandorts
Altstadt/Altstadtgürtel
die am Ortsrand bestehenden Verkaufsflächen nicht weiter auszubauen.
Die Stadt Kemnath ist 1986 in das Bayerische Städtebauförderungsprogramm
aufgenommen worden. Seither sind
schwerpunktmäßig in der historischen
Altstadt vielfältige städtebauliche Ordnungs- und Baumaßnahmen durchgeführt worden. Als Leitprojekt der
Stadtsanierung in Kemnath wurde auf
der Grundlage eines Gesamtkonzepts
bereits 1990/1991 die Neugestaltung
des Stadtplatzes durch verkehrsberuhigende und gestalterische Maßnahmen
(z.B. Begrünung, Stellplatzausweisung,
Angesichts des erwiesenen Mangels
an Hotelleriekapazitäten und der angestrebten Nutzungsalternativen im
Stadtkern zielt die von der Stadt Kemnath vorgelegte Konzeption darauf ab,
mit einem innovativen Ansatz neue
Übernachtungs- und Betreuungsangebote zu generieren und damit gleichzeitig Investitionen in die historische
Bausubstanz anzuregen. Unter dem
Arbeitstitel „Erlebniswohnen – mit39
Rechts: Geprüfte Leerstandsobjekte in
der Kemnather Altstadt für das „Erlebniswohnen in der Altstadt“
Unten links: Saniertes Gebäude einer
ehemaligen Brauerei
Unten Mitte: Blick auf den Stadtplatz mit
Stadttor im Hintergrund
ten in der Innenstadt: KEM Hotel und
Wohnen GmbH“ sollte ein dezentrales
Stadthotel entstehen, das über das
gesamte Zentrum verteilt sowohl Hotelübernachtungen als auch betreutes
Wohnen in individuellem Ambiente und
mit historischem Charme anbietet.
Das Management des Angebots – von
der Entwicklung von Qualitätsstandards, der Planung und Finanzierung
über Vermarktung/Vermietung bis hin
zu Reinigung und Instandhaltung – sollte nach der ursprünglichen Konzeption
in einer ebenfalls im Stadtkern anzusiedelnden zentralen Rezeption gebündelt
werden. Diese Zentrale sollte an die
2010 gegründete kommunale KEM
GmbH angegliedert werden, die bisher
vor allem in den Bereichen Stadtmarketing und erneuerbare Energien tätig ist.
Mit dem Modellvorhaben werden so-
40
mit zum einen wirtschaftliche Impulse
für die ansässigen Betriebe erhofft, des
Weiteren werden aber auch Nachzieheffekte in Form privater Investitionen
in die Gebäudesubstanz im direkten
Umfeld von Standorten des „BausteinHotels“ erwartet.
Stand des Vorhabens
Um die betriebswirtschaftliche Tragfähigkeit des vorgesehenen Konzepts zu
überprüfen, aber auch in Frage kommende Gebäude zu eruieren, ist im
Jahr 2011 zunächst eine Machbarkeitsstudie beauftragt worden. Diese Studie
wurde durch eine interdisziplinäre Expertengruppe erarbeitet und umfasst
folgende Bausteine:
•
Standortanalyse/architektonisches
Konzept für die zentrale Anlaufstelle (Leuchtturmgebäude),
•
Bedarfsermittlung für Tages-, Kurzund Langzeitübernachtungen,
•
Wirtschaftlichkeitsberechnung für
Investitionen und Stadtmarketing,
Arbeitsgruppen.
Die auf Grundlage belastbarer Annahmen zur erzielbaren Nachfrage/Auslastung durchgeführten Wirtschaftlichkeitsberechnungen lassen den Schluss
zu, dass sich der Aufbau eines über
die Stadt verteilten Altstadthotels mit
Kurzzeit-Übernachtungsangeboten
selbst mit finanzieller Unterstützung
der Städtebauförderung nur sehr
schwer nachhaltig kostendeckend realisieren lässt. In der Folge musste das
ursprüngliche Konzept zur Stärkung der
Altstadt durch ein dezentrales Hotelangebot sowie betreute Wohnangebote
modifiziert werden. Ergänzend soll nun
der Schwerpunkt im Modellvorhaben
„Ort schafft Mitte“ auf den Ansatz
„Versorgtes Wohnen in der Altstadt“
konzentriert werden. Dafür soll neben
den hoteltypischen Kurzzeit-Angeboten
eine Integration von Angeboten versorgten Wohnens und Langzeitübernachtungen in der Altstadt erfolgen.
Dieser Ansatz setzt voraus, den Wohnraum in der notwendigen Qualität be-
Links: Grundrissplan des Impulsprojektes „Zentrale Anlaufstelle“ im Anwesen
„Dietl“
Unten links: Blick auf den Stadtplatz im
Winter
Unten Mitte: Leerstandsobjekt in einer
Parallelstraße zum Stadtplatz
Unten rechts: Leerstehende Immobilie
am Stadtplatz
reitzustellen, Dienstleistungen insbesondere für die Zielgruppe „Senioren“
zu organisieren und zu etablieren sowie
übergreifende Koordinierungs- und Informationsangebote aufzubauen. Die
diesbezügliche öffentlich-private Arbeitsteilung soll dahingehend ausgestaltet werden, dass Investitionen in
den Wohnraum durch Private geleistet
werden, während die Organisation und
Übernahme von Dienstleistungen für
versorgtes Wohnen bei der Stadt liegen sollen.
Die Stadt beabsichtigt dazu, das Anwesen „Dietl“, ein am Eingang zum
Stadtplatz gelegenes und ehemals als
Reinigung genutztes, Ortsbild prägendes Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf, zu erwerben und unter
Beachtung denkmalschützerischer und
städtebaulicher Aspekte als Zentrale
auszubauen.
Nach der Projektinitiierung und der Gewinnung mitwirkungsbereiter Privater
würde die Stadt nach den derzeitigen
Überlegungen die Koordination und
Übernahme von Dienstleistungen im
Bereich des versorgten Wohnens und
ggf. hoteltypischen Nutzungen federführend übernehmen sowie das übergreifende Qualitätsmanagement des
Angebotes sicherstellen.
Zunächst steht daher die Aktivierung
von Privaten und deren Investitionsbereitschaft im Mittelpunkt, wobei der
räumliche Schwerpunkt auf die Grundstücke am Stadtplatz gelegt werden
soll. Bisher geführte persönliche Gespräche mit den Grundstückseigentümern am Stadtplatz waren durchaus
ermutigend und haben eine grundsätzliche Bereitschaft zum Engagement im
Modellvorhaben erkennen lassen.
Die spezifischen Verhältnisse der Eigentümer und Besonderheiten der Objekte erfordern individuelle planerische
und finanzielle Konzepte. Daher beabsichtigt die Stadt eine Expertengruppe
zu installieren, die den Eigentümern
Beratungsleistungen anbietet, insbesondere planerische Vorleistungen sowie die Betreuung bei der Realisierung
und Vermarktung. Im Anwesen „Dietl“
sollen zudem nach der Sanierung neben der Zentrale des Kooperationsangebotes auch kleine Appartements und
Einzelzimmer untergebracht werden,
so dass das Gebäude gleichzeitig auch
als praktisches Umsetzungsbeispiel
und als Impuls für die erhofften privaten Investitionen fungieren kann.
41
3.4 Mertingen
Landkreis: Donau-Ries
Regierungsbezirk: Schwaben
Einwohner: 3.808 (31.12.2010)
Projekttitel: „Mittendrin“ in Mertingen
Ortszentrum Mertingen
42
Blick auf die Großmolkerei (Hintergrund)
im Ortszentrum Mertingen
Herausforderungen
Die Gemeinde Mertingen liegt etwa
35 km nördlich von Augsburg im Norden des Regierungsbezirks Schwaben.
Im Hinblick auf die Einwohnerzahl ist
Mertingen die drittkleinste Modellkommune im Modellvorhaben „Ort schafft
Mitte“. Die Gemeinde zeichnet sich
jedoch durch ihre vergleichsweise positive Einwohnerentwicklung und eine
besondere wirtschaftliche Stärke aus.
Mertingen verzeichnet nach einem
anhaltenden dynamischen Wachstum
erst seit 2006 einen leichten Einwohnerrückgang (-1,7 % bis 2009) und besitzt, gemessen an der Einwohnerzahl,
die höchste Arbeitsplatzdichte aller
Modellkommunen. Die Gemeinde ist
wirtschaftlich wie auch städtebaulich in
hohem Maße durch ihren größten Arbeitgeber, eine Großmolkerei geprägt.
Im Modellvorhaben „Ort schafft Mitte“
stehen in Mertingen zwei maßgebliche
Herausforderungen im Fokus der Aktivitäten. Zum einen soll der ursprüngliche Ortskern wieder zu einem lebendigen und attraktiven Mittelpunkt der
Gemeinde entwickelt werden. Gegenwärtig machen leerstehende, teilweise
auch verfallende Gebäude, Brachen
und untergenutzte Flächen mehr als
die Hälfte der Grundstücksflächen im
Projektgebiet am zentralen Zehentplatz
aus. Eine besondere Rolle spielt dabei
das als Produktionsstätte seit längerem aufgegebene Werk I der Molkerei.
Zusätzlich beeinträchtigen ungünstige
Straßen- und Wegeverbindungen die
Entwicklungsmöglichkeiten im Ortskern.
Als zweite, allerdings nachgeordnete
Problemstellung des Vorhabens treten
in der Ortsmitte und in den angrenzenden Bereichen in erheblichem Umfang
Leerstände landwirtschaftlicher Gebäude auf. Hier gilt es Handlungsansätze
und Nutzungsoptionen für die betreffenden Immobilien abzuklären, um den
negativen Ausstrahlungseffekten zu
begegnen.
Die Gemeinde Mertingen gehörte mit
der interkommunalen Kooperation
„Unterer Schmutter- u. Lechraum“ zu
den ersten Kommunen, die 2010 in das
neue Bund-Länder-Programm der Städtebauförderung „Kleinere Städte und
Gemeinden – Überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke“ aufgenommen
worden sind. Zu den ersten geplanten
Maßnahmen zählt die Generalsanierung einer ortsbildprägenden Brauereigaststätte mit Übernachtungsmöglichkeiten und Anbau eines Bürgersaals
im Ortskern. Die Fertigstellung des
Städtebaulichen Entwicklungskonzepts
wird in Kürze erwartet. Das Projektgebiet „Ort schafft Mitte“ ist in die
Vorbereitenden Untersuchungen zur
Ortskernsanierung nach §141 BauGB
eingebunden.
Das vorrangige Ziel der Modellkommune Mertingen besteht in der Schaffung
einer Gemeinschaft und Identifikation
stiftenden, stark frequentierten Ortsmitte mit hoher Aufenthaltsqualität und
aktiv zu nutzenden Freiräumen. Es ist
eine grundlegende Neuordnung und
Inwertsetzung des Projektgebiets vorgesehen, die sukzessive anzusiedelnde
und zu entwickelnde neue Nutzungen
beinhaltet. Im Zuge der Projektumsetzung soll der gut erschlossene Zehentplatz zu einem attraktiven Dorfplatz
ausgebaut werden, dessen Umfeld
durch eine lebendige Mischung aus
vielfältigen
zielgruppenspezifischen
Wohnangeboten,
Ladengeschäften
und Dienstleistungen, Gemeinbedarfs-,
Sozial und Kultureinrichtungen geprägt
ist.
Aufgrund der Größe des Gebietes
und der Eigentumsverhältnisse soll
die neue Mertinger Ortsmitte in einer
43
Werk I der Molkerei im Ortskern Mertingens
öffentlich-privaten Partnerschaft entwickelt werden. Die Molkerei prüft derzeit
im Rahmen einer kooperativ erarbeiteten Projektstudie ihre Mitwirkung bei
der Ortsmittenbildung; darüber hinaus
wird ein öffentlicher Beteiligungsprozess zur Einbindung der Bevölkerung
sowie von örtlichen Organisationen
und Vereinen vorbereitet.
Die Gemeinde hat in der Vergangenheit bereits wichtige Grundlagen für
die Aktivitäten gelegt: So wurde ein
Entwicklungsteam aus Ratsmitgliedern
und Verwaltungsmitarbeitern gebildet,
das die Überlegungen zur Ortsmittenentwicklung federführend vorantreibt.
Um die Entwicklung in der Ortsmitte
steuern zu können, hat die Kommune
zudem mehrere für den Revitalisierungsprozess wichtige Schlüsselimmobilien erworben. Des Weiteren werden
in Mertingen in interkommunaler Abstimmung keine weiteren dezentralen
Einzelhandelsentwicklungen mehr zugelassen.
Stand des Vorhabens
Die angestrebte Neuordnung des Projektgebietes um den Zehentplatz ist ein
Schlüsselaspekt im Rahmen der derzeitigen Erarbeitung des Städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes für Mertingen.
44
Ein erster Maßnahmenplan sieht die
Neuordnung und Aufwertung der öffentlichen Flächen, die Schaffung zielgruppendifferenzierter Wohnangebote
und kleiner Gewerbeeinheiten sowie
die Konzentration der Verwaltungseinrichtungen der Gemeinde und der
Molkerei in diesem Bereich vor. Die
Gemeinde beabsichtigt den Standort
des Rathauses in das Projektgebiet zu
verlegen und möchte gleichzeitig der
Molkerei die Möglichkeit geben, die
Verwaltungseinrichtungen im Ortskern
zu sichern und auszubauen.
Für die städtebauliche und funktionale
Neuordnung sind Bodenordnungsmaßnahmen vorgesehen, die den Tausch
von Grundstücken der maßgeblichen
Liegenschaftseigentümer Gemeinde
Mertingen und Molkerei beinhalten. Im
Rahmen einer bis Mitte 2012 kooperativ von der Firma und der Gemeinde erarbeiteten Projektstudie werden mögliche städtebauliche und hochbauliche
Varianten geprüft. Sollte diese Prüfung
bei dem Unternehmen und der Gemeinde zu einem positiven Ergebnis
führen, sieht die Projektplanung eine
Revitalisierung des Molkerei-Areals,
die Umnutzung der ehemaligen Schule zum Rathaus und die Umgestaltung
des Zehentplatzes bis 2015 vor.
In der Zwischenzeit konnte die Ge-
meinde Mertingen parallel auf zwei
Schlüsselgrundstücken bereits aktiv
werden. In der Umsetzung befindet
sich das Projekt „Wohnen im Herzen
Mertingens am Zehentplatz“. Hier hat
sich die Gemeinde ein direkt an den
Zehentplatz angrenzendes Gewerbegrundstück durch Zwischenerwerb sichern können, deren Bestandsgebäude
sich aus statischen Gründen als nicht
mehr sanierungsfähig erwiesen haben.
Die Gemeinde hat das Grundstück inzwischen an einen Investor weiterveräußert, der sich dazu verpflichtet hat,
das Grundstück nach den Vorstellungen der Gemeinde mit einem Wohnkomplex mit Mietwohnungen und einer
gewerblichen Einheit im Erdgeschoss
neu zu bebauen.
Auf einem zweiten im Eigentum der
Gemeinde befindlichen Grundstück beabsichtigt die Gemeinde die Entwicklung eines Ärztehauses zu initiieren.
Potenzielle private Investoren haben
bereits ein sehr konkretes Interesse für
das Projekt erkennen lassen, dass derzeit konzeptionell und planerisch vorbereitet wird. Die Gemeinde verfolgt auch
hier den Ansatz, ihre städtebaulichen
und funktionellen Vorstellungen über
privatrechtliche oder städtebauliche
Verträge mit dem Investor abzusichern.
Des Weiteren führt die Stadt derzeit
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Grundstücksverhandlungen mit Immobilieneigentümern an der zentral durch
die Ortsmitte verlaufenden Fuggerstraße. Die Gemeinde plant hier eine
Straßenverlegung, um die angrenzenden öffentlichen Bereiche gestalterisch
aufwerten zu können.
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Erste Eindrücke von der Umsetzung
des Impulsprojektes „Wohnen im
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Modell der generalsanierten Gaststätte
mit Saalanbau (Projekt außerhalb von
„Ort schafft Mitte“)
45
3.5 Mitwitz
Landkreis: Kronach
Regierungsbezirk: Oberfranken
Einwohner: 2.895 (31.12.2010)
Projekttitel: Mitwitz auf den Punkt
gebracht
Ortszentrum Mitwitz
46
Größe des Projektgebiets: ca. 42,5 ha
Rathaus Markt Mitwitz
Herausforderungen
Der Markt Mitwitz liegt im Südwesten
des Landkreises Kronach und grenzt im
Norden an das Land Thüringen. Mit der
südlichen Nachbargemeinde Schneckenlohe bildet die Marktgemeinde die
Verwaltungsgemeinschaft Mitwitz.
Mitwitz hat wie Oberfranken insgesamt in den vergangenen Jahren erhebliche Einwohnerrückgänge (-5,3
Prozent zwischen 2000 und 2009) hinnehmen müssen, verfügt aber über attraktive bauliche und gärtnerische Anlagen (z.B. historisches Wasserschloss,
Oberes Schloss) und weist mit regelmäßig rund 35.000 Übernachtungen im
Jahr und mehreren größeren Beherbergungsbetrieben eine überdurchschnittliche Tourismusintensität auf.
Mitwitz hat sich um die Teilnahme im
Modellvorhaben „Ort schafft Mitte“
beworben, um die bereits eingeleiteten Weichenstellungen zur Stärkung
und Wiederbelebung der Ortsmitte
durch den Aufbau eines kommunalen
Entwicklungsfonds zu fördern.
Die strukturellen Problemlagen im
historischen Ortskern von Mitwitz
treten durch eine Häufung von vornehmlich gewerblichen Brachen und
Leerständen entlang der ehemaligen
Marktstraße, der Hauptverkehrsstraße
durch den Ort (B303 alt) offen zu Tage.
Leerstände wie auch der vielfach vernachlässigte Zustand der ursprünglich
überwiegend landwirtschaftlich oder
handwerklich genutzten Gebäude und
Grundstücke beeinträchtigen die Aufenthaltsqualität in der Ortsmitte und
schwächen somit zugleich die für die
Marktgemeinde wichtige touristische
Attraktivität.
Wie das Gros der Modellkommunen
des Modellvorhabens „Ort schafft
Mitte“ erhält auch Mitwitz Fördermittel aus dem Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau West des Bundes
und der Länder. Die Marktgemeinde ist
2009 in das Programm aufgenommen
worden; im ersten Quartal 2011 wurde
das unter intensiver Bürgerbeteiligung
erarbeitete Städtebauliche Entwicklungskonzept im Entwurf fertig gestellt.
Kerngedanke des Städtebaulichen Entwicklungskonzepts ist es, die besonderen Potenziale des Marktes Mitwitz
durch ein städtebauliches und wirtschaftliches Leitbild „Künstler- und
Handwerkerdorf“ auszuschöpfen. Das
Zielsystem des Konzepts fokussiert
räumlich auf die Ortsmitte und sieht
neben städtebaulichen Maßnahmen
und einer Stärkung des örtlichen Gewerbes auch Entwicklungsmaßnahmen in den Bereichen Kultur und Tourismus vor. Als Einzelmaßnahmen sind
u.a. die Neugestaltung und Aufwertung
der Ortsdurchfahrt und die Neuordnung
des Zugangs zum Schloss vorgesehen.
Bereits im Jahr 1995 sind erstmals unter Inanspruchnahme des Bayerischen
Programms vorbereitende städtebauliche Untersuchungen in Mitwitz beauftragt worden, die u.a. in eine Aufwertung des Rathausvorplatzes mündeten.
Um die Ortsmitte wieder zu beleben
und aufzuwerten sollen in Mitwitz verschiedene Wege gegangen werden.
Der Aktivitätsschwerpunkt im Kontext
des Modellvorhabens „Ort schafft
Mitte“ soll dabei auf der Entwicklung
und dem Einsatz eines „eigenverantwortlichen kommunalen Entwicklungsfonds“ liegen, in den neben der Marktgemeinde auch Private eingebunden
werden sollen.
Ursprüngliches strategisches Ziel der
Einrichtung des Kommunalen Entwicklungsfonds war es, eine Organisation
zu entwickeln, die vielfältige Aufgaben
im Hinblick auf die Pflege, Neuordnung
und Weiterentwicklung von leerste47
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henden bzw. sanierungsbedürftigen
Häusern und brachliegenden Grundstücken übernehmen kann. Dabei soll auf
öffentliche Mittel (u.a. Fördergelder)
wie auch auf Kapital und Immobilien
Privater zurückgegriffen werden, durch
immobilienwirtschaftliche Aktivitäten
aber auch auf eigene finanzielle Rückflüsse. Konkret sollte der Entwicklungsfonds nach den konzeptionellen
Vorüberlegungen in die Lage versetzt
werden, Immobilien zu erwerben oder
(z.B. als Schenkungen) entgegenzunehmen und zu veräußern. Zudem
sollen damit objektbezogene Entwicklungskonzepte erarbeitet werden und
Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen umgesetzt, Liegenschaften verwaltet (z.B.
bei Zwischennutzungen) und Eigentümer bei der Erhaltung Ihres Anwesens
unterstützt werden.
Stand des Vorhabens
Der Markt Mitwitz hat im Dezember
2010 als erste Modellkommune der Initiative „Ort schafft Mitte“ eine Bewilligung für die Einrichtung eines kommunalen Entwicklungsfonds erhalten. Im
Jahr 2011 konnten mit Hilfe des Fonds
durch den Erwerb von zwei Schlüsselimmobilien wichtige Weichenstellungen für die Entwicklung der Ortsmitte
vorgenommen werden. Hinsichtlich
48
der vorgesehenen öffentlich-privaten
Kooperation haben sich konzeptionelle Anpassungsbedarfe dahingehend
ergeben, dass weitreichende immobilienwirtschaftliche Aktivitäten bis hin
zum Erwerb und zur Veräußerung von
Immobilien nicht mehr prioritär verfolgt
werden. Stattdessen sollen ab Frühjahr 2012 im Rahmen eines öffentlichprivaten Projektfonds Aktivitäten eines
„Dorfhausmeisters“ finanziert werden.
Immobilienbezogene Managementaufgaben werden bis auf weiteres durch
die Kommune in Kooperation mit dem
Stadtumbaumanagement wahrgenommen.
Durch den Einsatz des Instruments
Kommunaler
Entwicklungsfonds
konnte der Markt Mitwitz wichtige
Handlungsoptionen für den Ortsmittenprozess absichern. Das erste Impulsprojekt befindet sich bereits in einer fortgeschrittenen Planungsphase.
Es handelt sich dabei um ein zentral
gelegenes und ehemals landwirtschaftlich genutztes Anwesen an der Hauptverkehrsachse Kronacher Straße. Der
Markt konnte in einen konstruktiven
Dialog mit den lokalen Akteuren und
insbesondere den Eigentümern der
benachbarten Grundstücke treten, um
Nutzungsszenarien für die Fläche zu
entwickeln. Mit drei investitionsbereiten Akteuren konnte bereits ein Kon-
sens über die Zielvorstellungen bzw.
Nutzungen und die grundsätzliche Bereitschaft zur Mitwirkung erzielt werden. Die privaten Bauherren verfolgen
die Absicht, neben Wohnnutzung eine
Arztpraxis sowie eine logopädische
Praxis am Standort anzusiedeln.
Ein mittlerweile vorliegendes architektonisches und städtebauliches Konzept sieht vor, sowohl das Wohnhaus
als auch die angrenzende Scheune zu
erhalten und nach Teilrückbau, Sanierungen und eventuellen Ergänzungen
als Geschäfts- und Wohnhaus mit
Praxisräumen zu nutzen. Die beiden
Immobilien sollen nach durchgeführter
Grundstücksneuordnung an die privaten Investoren veräußert werden.
Um die Entwicklungsziele des Marktes
für den städtebaulichen Bereich bei der
Sanierung der Objekte durch private Investoren zu sichern, soll der Erwerb der
Objekte an einen städtebaulichen oder
privatrechtlichen Vertrag gekoppelt
werden. Der sich durch die Gebäudekonstellation zur Hauptverkehrsstraße
hin öffnende Platz soll im Eigentum des
Marktes Mitwitz verbleiben und künftig
öffentlich genutzt werden. Unter dem
Projekttitel „Mitwitz auf den Punkt gebracht“ ist vorgesehen, die Freifläche
baulich neu zu gestalten und zu bespielen und sie somit zum identifikationsstiftenden räumlichen Mittelpunkt des
Rechts: Vom Markt Mitwitz erworbene
Immobilie in zentraler Lage zur Entwicklung eines Standortes für eine Arzt- und
Logopädiepraxis sowie Wohnnutzung
Mitte: Die ehemalige Kinderwagenproduktionsstätte an der Coburger Straße
Ortes zu entwickeln.
Ein zweites Impulsprojekt wird im Zusammenhang mit der Gewerbebrache
einer ehemaligen Kinderwagenfabrik
am Ortseingang von Mitwitz, ebenfalls an der Coburger Straße, verfolgt.
Durch den Rückbau von Gebäuden
könnten historische Blickbeziehungen
zum Wasserschloss wiederhergestellt
werden, zudem ergäbe sich die Möglichkeit, den Hochwasserbereich der
Föritz freizustellen. Das frühere „Alte
Werkstattgebäude“ der Fabrik wird dagegen als erhaltenswert angesehen; es
könnte beispielsweise gastronomisch
genutzt werden.
Im Rahmen des Ortsmittenprozesses
ist in Mitwitz eine umfassende Aktivierungskampagne Privater vorangetrieben worden. Um die Bürger für
städtebauliche Entwicklungspotenziale
zu sensibilisieren, über die Aktivitäten
im Modellvorhaben zu informieren und
zur aktiven Beteiligung am Prozess zu
motivieren, hat der Markt eine Öffentlichkeitskampagne mit Bannern und
Transparenten an prägnanten Stellen
des Ortes initiiert.
Banner zum „Ort schafft Mitte“-Prozess in Mitwitz
49
3.6 Röttingen
Landkreis: Würzburg
Regierungsbezirk: Unterfranken
Einwohner: 1.657 (31.12.2010)
Projekttitel: Spielscheune am Jakobsturm auf dem ehemaligen Anwesen
Erbsengasse 1 sowie unterschiedliche
private Modernisierungsmaßnahmen
im Hinblick auf Wohn-, Gastronomie-,
Kultur und Sozialangebote als Teil
eines umfangreichen Leerstandsmarketings
Siedlungsstruktur der Stadt Röttingen
Röttingen
50
Gedruckt von UZobel auf W7-13 an FreePDF am 22.05.2012 um 18:23.
M = 1 : 7500
Kartierung der Leerstände in der Ortsmitte von Röttingen
Herausforderungen
Die Landstadt Röttingen (Landkreis
Würzburg) liegt im Taubertal im äußersten Süden des Regierungsbezirkes
Unterfranken an der Grenze zu BadenWürttemberg.
Ermutigt durch verschiedene erfolgreiche Sanierungen in der jüngeren Vergangenheit, hofft die Stadt Röttingen
durch ihre Beteiligung am Modellvorhaben „Ort schafft Mitte“ zusätzliche
private Investitionen in die Altstadt lenken zu können und somit die Abwärtsspirale aus Abwanderung und Investitionszurückhaltung zu durchbrechen. Für
verschiedene ortsbildprägende Gebäude konnten bereits potenzielle Investoren gefunden und Nutzungskonzepte
vorbereitet werden.
Von einer vollständig erhaltenen Stadtmauer umgeben, ist die unter Ensembleschutz stehende Röttinger Altstadt
durch eine eindrucksvolle und weitgehend unveränderte historische Siedlungs- und Gassenstruktur geprägt.
Mehr als 40 Gebäude im Bereich der
Röttinger Altstadt sind zudem als Einzeldenkmäler geschützt.
In den vergangenen Jahren ist die
Röttinger Altstadt durch erhebliche
Funktionsverluste und Abwanderungstendenzen gekennzeichnet gewesen,
die mit dem markanten Anstieg der
Anzahl leerstehender Wohn- und Geschäftsgebäude vor allem seit der
Jahrtausendwende und rückläufiger Investitionsbereitschaft der Eigentümer
einhergingen. In besonderem Maße
sind Baudenkmäler und ehemals landwirtschaftlich genutzte Nebengebäude
von Leerstand und Verfall betroffen.
Die einzige größere Freifläche des
Projektgebietes ist der von vielfach ungenutzten und verfallenden Fachwerkhäusern gesäumte, mehr als 700 Jahre
alte Marktplatz.
Die Stadt Röttingen ist 2001 in das
Bund-Länder Grundprogramm und im
Sommer 2009 in das Bund-LänderProgramm „Soziale Stadt“ aufgenommen worden. Im Jahr 2011 wurde ein
Wechsel in das Programm „Aktive
Stadt- und Ortsteilzentren“ der Städtebauförderung vorgenommen. Im Integrierten Handlungskonzept (IHEK) zur
Programmumsetzung wird ein Leitbild
formuliert, das neben der Betonung der
regionalen Zentrumsfunktion Röttingens und dem Anspruch einer hohen
Lebens- und Aufenthaltsqualität insbesondere auch die große Bedeutung der
Weiterentwicklung von Einzelhandels-,
Gastronomie-, Kultur- und Freizeitangeboten anspricht, nicht zuletzt im Hin-
blick auf die touristische Attraktivität
der Stadt.
Eines der Leitprojekte in der ersten
Umsetzungsphase ist der Umbau der
ehemaligen Zehntscheune der oberhalb der Altstadt gelegenen mittelalterlichen Festungsanlage Burg Brattenstein als „Haus der Generationen“, das
seit der Einweihung im Herbst 2011
u.a. Räume für Veranstaltungen, soziale Angebote, Vereinsaktivitäten und
die Volkshochschule bietet. Darüber
hinaus ist bereits im Herbst 2010 auf
Grundlage einer unter umfassender Beteiligung der Bevölkerung entwickelten
Planung unmittelbar südlich der Röttinger Altstadt eine Naherholungszone
fertig gestellt worden, die u.a. einen
für Kinder und Jugendliche erlebbaren
Wasserbereich erschlossen hat.
Röttingen hat in der Vergangenheit
zwar beträchtliche Einwohnerverluste erlitten (minus acht Prozent seit
1999), konnte zuletzt aber eine solide
wirtschaftliche Basis entwickeln: Die
Arbeitslosigkeit ist gering und die Stadt
weist stabile Arbeitsplatzzahlen mit einem beträchtlichen Pendlerüberschuss
auf. Röttingen ist zudem als baukulturell reizvolle Weinstadt bekannt und er51
Leerstehende Immobilien in der Ortsmitte von Röttingen, links „Fränkischer Hof“
fährt insbesondere durch die seit 1984
jährlich stattfindenden Theaterfestspiele überregionale Aufmerksamkeit.
Die Verantwortlichen der Stadt sehen
daher besonderes Potenzial in einem
Ansatz, der öffentliche Vorleistungen
vor Ort mit überregional gerichteten
Kommunikationsaktivitäten verbindet:
Die Strategie Röttingens sieht vor, flankiert durch Mittel der Städtebauförderung einerseits attraktivitätssteigernde
Investitionen der Kommune zu erleichtern, insbesondere aber auch investitionsbereite Auswärtige zu Erwerb und
Sanierung von Gebäudesubstanz in der
historischen Altstadt anzuregen. Dadurch soll die Aufenthalts- und Lebensqualität im Zentrum verbessert und
über eine Stärkung der Bewohner- und
Eigentümerstruktur auf eine nachhaltige Auslastung der Infrastrukturen hingewirkt werden.
Schwerpunkte der anstehenden Aktivitäten in der Modellkommune Röttingen werden zum einen darin liegen, die
Überlegungen bezüglich in Frage kommender Gebäude weiterzuführen und
zu vertiefen und dabei jeweils Rolle
und Interesse der Kommune zu klären
(u.a. Nutzungsoptionen, potenzieller
Zwischenerwerb oder Ankauf durch
die Kommune usw.). Zum anderen
ist vorgesehen die Möglichkeiten des
52
Modellvorhabens dazu zu nutzen, differenzierte Zielgruppendefinitionen für
potenziell investitionsbereite Personen
zu entwickeln und darauf abgestimmte
Kommunikationsansätze zu erarbeiten
und zu erproben.
Stand des Vorhabens
In der Modellkommune Röttingen sind
beträchtliche Fortschritte im Ortsmittenprozess zu verzeichnen. So konnten
nicht nur die Planungen für öffentliche
Investitionen in der Altstadt erheblich
vorangebracht, sondern auch erste Erfolge bei dem Bemühen verzeichnet
werden, private Investoren für Schlüsselgebäude in der Ortsmitte Röttingens zu gewinnen.
Im Hinblick auf öffentliche Vorleistungen der Stadt Röttingen ist zunächst
das Leitprojekt „Umgestaltung des
Marktplatzes“ anzusprechen. Die unter
Einbindung der Bevölkerung im Rahmen von Bürgerworkshops erarbeiteten Planungen sind vom Stadtrat beschlossen worden, und der Baubeginn
des Vorhabens, das auch die Sanierung
der Hauptstraße beinhaltet, ist für die
zweite Jahreshälfte 2012 geplant. Mit
der Umgestaltung des Marktplatzes
und der damit verbunden Aufwertung
des Standortes erhofft sich die Stadt
eine Ansiedlung von Einzelhandelsgeschäften, insbesondere von Gastronomieangeboten sowie weitere private
Investitionen in die Gebäude am Marktplatz.
In einem direkt an die Stadtmauer angrenzenden, leerstehenden Gebäudekomplex soll in einem zweiten Röttinger „Ort schafft Mitte“-Impulsprojekt
eine Spielscheune entstehen. Dafür
wird das baufällige Wohnhaus abgerissen, während die gut erhaltene Scheune mit öffentlichen Mitteln saniert und
zu einem Indoor-Spielplatz umfunktioniert wird.
Fortschritte deuten sich überdies bei
den Bemühungen der Stadt an, das
Tourismuspotenzial Röttingens auszubauen und weiterzuentwickeln. Zum
einen bestehen konkrete Planungen,
im derzeit leerstehenden, im Eigentum
der Stadt befindlichen Julius-EchterStift, einem denkmalgeschützten ehemaligen Spital mit Spitalkirche, Übernachtungsmöglichkeiten und eventuell
auch ein gastronomisches Angebot anzusiedeln. Aktuell werden Finanzierungsmöglichkeiten geprüft und Verhandlungen mit potenziellen Pächtern
geführt.
Des Weiteren haben Gespräche mit
potenziellen Investoren die Hoffnung
genährt, den seit längerem leerstehen-
Gebäude für das Impulsprojekt „Spielscheune“
rG
eile
eile
+
1-Z
Betonpflaster Fahrbahn,
vorhandene
Wandleuchte
neu anbringen
oberflächenvergütet, ohne Fase, scharfkantig
vorhandenes Granit-Pflaster, wieder einbauen
173
Grünfläche
Tü
r
Ke
lle
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er
3
19
Betonpflaster Seitenbereiche,
oberflächenvergütet, gebrochene Kanten
Ke
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RR
Engstellenregelung
erforderlich
Pflasterfuge, Materialwechsel
487900
Pflasterzeile, bestehendes Granitpflaster
bo
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Gasthaus /
Metzgerei
23
Spezialbordstein für Niederflurbusse
RR
20
Asphaltdeckschicht, aufgehellt
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Gra
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Betonpflaster
Anpassen
an Bestand
19
5
7/3
9
7/2
17
bestehender Fahrbahnrand / Abbruch
RR
25
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177
176
Grundstücksgrenze
Um die Erfolge zu verstetigen und
auszuweiten und mehr lokale Akteure
einzubinden, wird eine wesentliche zukünftige Herausforderung darin liegen,
die strategische Ebene in den Mittelpunkt zu rücken, z.B. mit langfristigen
Konzeptionen und Anreizsystemen für
private Eigentümer und zur Gewinnung
von Investoren. Erste Ansätze liegen
in Überlegungen zur Erarbeitung einer
Zukunftskartierung mit Neuordnungskonzept sowie im Aufbau eines Grundstücksfonds.
r
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Be
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171
2-Z
den „Fränkischen Hof“ am Marktplatz,
einem im Privateigentum befindlichen
denkmalgeschützten Gasthof aus dem
18. Jahrhundert, revitalisieren zu können. Darüber hinaus konnte für die über
300 Jahre alte, ehemalige Schneidmühle nach intensiven Bemühungen
ein Investor aus Italien gefunden werden. Dieser hat das Ortsbild prägende
Gebäude von der Stadt erworben, um
es mit privaten Mitteln zu einem italienischen Restaurant mit Gästezimmern
Legende
sowie einer Verkaufsstätte italienischer
Produkte umzunutzen.
RR
Bordstein mit Rinne
Anpassen
an Bestand
Mai- bzw. Weihnachtsbaumhalterung
16
Bank / Papierkorb
166
163
To
neue
Standleuchte
r
85/2
Fassadenbegrünung
Gasthaus
Kel
bestehender Baum
lerfe
5
7
1,20
3
NEUGESTALTUNG
HAUPTSTRASSE
ABSCHNITT MARK
9
11
13
15
llerfe
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262
5
Fußgängerverbindung
in Richtung Untergasse
ALTSTADTS
R
254
auf dem Marktplatz Flächen für
Außenbewirtschaftung vorsehen
53
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261
GESTALTUNGSPL
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17
281
273
280
271
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Lich
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Lichtschach
1
3
3
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Tor
Sparkasse
um den Marktplatz Hülsen
für Fahnenstangen beibehalten
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RR
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entlang der Hausfassaden
Pflasterzeile aus bestehendem
Granitpflaster verlegen
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5,00
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Anpassen
an Bestand
Außenbewirtung
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Brunnen,
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Außenbewirtung
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Mai- bzw.
Weihnachtsbaumhalterung
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Kellerabgang
mit Holzabdeckung
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Anpassen
an Bestand
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8
15
einmündende Gassen
mitgestalten
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Gasthaus
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entlang der Hausfassaden
Pflasterzeile aus bestehendem
Granitpflaster verlegen
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Wasserbett
mit FassadenTor
beleuchtung
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Raiffeisenbank
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Abgrenzung der Maßnahme
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(z.B. Apfel- oder Scharlachdorn)
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geplanter Baum
Anpassen
an Bestand
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259
Fahrradstellplätze
Fahrradanlehnbügel
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8
P
4 PkwStellplätze
Standleuchte / Wandleuchte
Rechts: Vorentwurf Umgestaltung Marktplatz (Ausschnitt)
25
P
21
Bodenstrahler
Einfahrt / Zufahrt
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Stellplätze
halt
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18
Absperrpoller, herausnehmbar
Mitte: Skizze und Querschnitt zum Impulsprojekt „Spielscheune“
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Mauer
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Wandleuchte
entfernen und
versetzen
bestehende Schachtabdeckung
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175
Kellerfenster / Lichtschacht
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169
Kastenrinnne
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Kel
Muldenrinne
Änderungen gegenüber dem Ent
vom 24.01.2012
Anpassen
an Bestand
Einmündende Gasse
verkehrsberuhigt
278
STADT RÖTTINGEN, 1. BÜRGERMEISTER
3.7 Schnaittach
Landkreis: Nürnberger Land
Regierungsbezirk: Mittelfranken
Einwohner: 7.942 (31.12.2010)
Projekttitel: Bürgerstiftung als Akteur
in der Sanierung
Markt Schnaittach, Ortsmitte
54
Pilotprojekt Nürnberger Straße 18/20,
Scheune
Herausforderungen
Die Marktgemeinde Schnaittach liegt
im nordöstlichen Mittelfranken, an der
BAB 9, nordöstlich von Lauf a. d. Pegnitz. Schnaittach wurde 1011 erstmals
urkundlich erwähnt, konnte demnach
im Jahr 2011 auf eine 1000jährige Geschichte zurückblicken. Aufgrund seiner ausgeprägten negativen Pendlerbilanz ist Schnaittach in erster Linie ein
Wohnstandort, verzeichnet aber seit
kurzem stärkere Einwohnerverluste
(minus drei Prozent im Zeitraum 2006
- 2009). Das Projektgebiet befindet sich
im Ortskern des Hauptortes, dessen
historischer Grundriss sich noch heute anhand der Siedlungsstruktur gut
nachvollziehen lässt. Trotz verschiedener Sanierungsmaßnahmen und einer Innenorientierung im Hinblick auf
die Einzelhandelsentwicklung ist der
Schnaittacher Ortskern durch beträchtliche strukturelle und städtebauliche
Defizite gekennzeichnet, die in besonderem Maße die mehr als 60 denkmalgeschützten Gebäude betreffen.
Während entlang des neu gestalteten
Marktplatzes eine vergleichsweise stabile Situation mit einem recht guten
Nahversorgungs-Branchenmix vohanden ist, treten Sanierungsbedarfe und
Leerstände vor allem in Randlage zum
Ortskern offen zu Tage.
Die Stärkung der Ortsmitte wird in
Schnaittach daher als zentrale Zukunftsaufgabe gesehen, wobei ein
wichtiger strategischer Baustein in der
Weiterentwicklung der sozialen Infrastrukturangebote sowie neuer Wohnformen in der Ortsmitte liegt. Aufgrund
der mittel- bis langfristig absehbar angespannten kommunalen Haushaltssituation strebt die Marktgemeinde an,
in zunehmendem Maße private Partner
in den Entwicklungsprozess einzubeziehen.
In Schnaittach werden seit etwa 20
Jahren mit Hilfe der Städtebauförderung unterstützte Aktivitäten durchgeführt, die in besonderer Weise der
Stärkung des Ortskerns zugute kamen.
Als abgeschlossene Leitprojekte der
Städtebauförderung in Schnaittach sind
die Sanierung und der Umbau des Rathauses und des Museums sowie die
im Herbst 2010 vollendete Neugestaltung des Marktplatzes zu nennen, der
eine intensive Beteiligung der Bevölkerung und der Geschäftsleute vorausging. Derzeit befindet sich die Neugestaltung des am Rande des Ortskerns
gelegenen Bürgerweiherareals in der
Umsetzung. Bereits seit 2005 werden
private Investitionen an der Gebäude-
substanz durch ein Kommunales Förderprogramm in Kombination mit einer
Förderberatung unterstützt.
Im Jahr 2010 ist Schnaittach in das
Bund-Länder-Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ aufgenommen
worden.
Der Markt Schnaittach beabsichtigt,
der Stärkung des Ortskerns durch die
sukzessive Revitalisierung von Schlüsselimmobilien zusätzliche Impulse zu
geben. Um zu diesem Zweck verstärkt
privates Engagement zu aktivieren und
gleichzeitig eine hohe Identifikation
der Bürger sicherzustellen, zielte das
ursprüngliche Konzept der Modellkommune Schnaittach darauf ab, die im
Jahr 2008 gegründete Bürgerstiftung
„Stiftung LebensWerte Schnaittach“
als maßgeblichen Akteur des Sanierungsprozesses zu installieren. Die
Bürgerstiftung hat sich bisher vorrangig für die Sanierung des Schnaittacher
Freibades engagiert, gemäß Satzung
zählt aber auch die Denkmalpflege
(u. a. Bau- und Bodendenkmale) zum
Stiftungszweck.
Als erstes Modellprojekt ist in Schnaittach ein größerer historischer Gebäudekomplex (Nürnberger Straße 18/20,
55
Die Objekte Nürnberger Straße 18/20
und Scheune aus der Luft
vgl. Foto) ausgewählt worden, der
ein denkmalgeschütztes Giebelhaus
mit Fachwerkobergeschoss aus dem
17./18. Jahrhundert, ein weiteres
Wohngebäude mit gleichem Entstehungszeitraum, eine große Scheune
mit Hopfengauben und einen rückwärtigen Garten umfasst. Die Anwesen
befinden sich bereits im Eigentum
des Marktes Schnaittach und könnten
nach Neuordnung, Sanierung und Ausbau beispielsweise für altenbezogene
Wohn- und Serviceangebote genutzt
werden.
Stand des Vorhabens
In der ersten Umsetzungsphase des
Modellvorhabens richteten sich die
Aktivitäten der Modellkommune vorwiegend auf die objektbezogenen Planungen des ersten Impulsprojektes
Nürnberger Straße 18/20 sowie auf die
Klärung, wie die Bürgerstiftung zur Finanzierung des Projektes zum Einsatz
kommen kann. Für das Objekt „Nürnberger Straße 18/20“ wird die Realisierung eines Mehrgenerationenhauses
verfolgt. Die Planungen sehen vor, einen Teil des Gebäudes abzureißen und
in einem Ersatzbau sowie dem verbleibendem denkmalgeschützten Vorderhaus barrierearme Wohneinheiten zu
errichten. In der bestehenden Gewer56
beeinheit im Erdgeschoss könnte nach
einer Zwischennutzung als Projektbüro
für Ausstellungen und Arbeitsgruppentreffen ein Stützpunkt für Seniorendienstleistungen entstehen. Die angegliederte Scheune könnte danach als
Begegnungsstätte zu einem offenen
Gemeinschafts- und Veranstaltungsraum umgebaut werden.
Inwieweit die Bürgerstiftung in diesem
Projekt als Bauherr zur Finanzierung
des Projektes herangezogen werden
kann, wird noch geprüft. Die Regierung
von Mittelfranken hat Ende des Jahres 2011 beispielhaft mehrere Finanzierungsmodelle unter Einbeziehung
der Städtebauförderung und in Kombination mit der Wohnraumförderung
für den Bauabschnitt „Vorderhaus“
geprüft. Aufgrund fehlenden Eigenkapitals könnte die Stiftung nur über den
Zufluss von Fremdkapital aktiv werden.
Um in einem überschaubaren Zeitraum sichtbare Erfolge und damit die
gewünschte Initialwirkung zu erzielen,
werden derzeit weitere Organisationsund Finanzierungswege geprüft:
Bürgerbeteiligungsfonds: Eine Option liegt in einem Bürgerbeteiligungsfonds, der als Kapitalsammelplattform dienen könnte. Die Prüfung
bezieht sich darauf, welche insbesondere steuerlichen Vorteile sich für
private Anleger ergäben und ob die
klassische Städtebau- und Wohnraumförderung zusätzlich eingesetzt werden
könnte.
Privater Investor: Die Gemeinde hat Kontakt aufgenommen zu einem Unternehmen, das bereits mehrere Bestands- bzw. denkmalgeschützte Gebäude zu altengerechten
Immobilien umgebaut hat. Dieses Unternehmen erwägt einen Einstieg in die
Historische Aufnahme des Hauses
Nürnberger Straße 18
1
129
us
21
1
12
/2
7
2
2
141
9
4
125
138
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144
10
/98
120
115
119
8
P
424/4
150
12
116
Sonnenhof
barrierefreies Wohnen
114
14
266/38
266
113
6/1
sse
266/46
1
15
430/2
Nür
2
Poststrger Straße 18/20 besteht.
155
.
157
Eigentümer der benachbarten ImmobiDie Entscheidung über das weitere
99
lie als Investor: Vorgehen
soll spätestens im Sommer
100
In unmittelbarer Nachbarschaft liegt
2012 getroffen werden. Die
Planungen
158
101
101/1
eine altengerechte
Wohnanlage, deren
sehen vor, dass die Umsetzung von eiM 1:500
Eigentümersituation
sich kürzlich verner Lenkungsgruppe begleitet wird, der
159
ändert hat. Mit dem neuen Haupteigenneben der Bürgerstiftung Vertreter des
tümer wurde Kontakt aufgenommen,
Gemeinderates, der Verwaltung, der
ob ein Interesse an der eigenständigen
Bürgermeister und das beauftragte Plaoder mit der Gemeinde gemeinsamen
nungsteam angehören sollen. InteresEntwicklung des Komplexes Nürnbersierte Bürger sollen über Arbeitskreise
5 Umsetzung.
Projektierung und
3
12
ga
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Str.
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106
266
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5
429/3
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266/
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10
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154
110
109/3
266/15
9
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St
22
107/2
153
18
20
110/3
109
Barrierefreies Wohnen
im Mitterer-Haus
13
24
19
16
107
10
110/6
Gemeinschaftshaus
/5
alte Scheune
1
16
/86
14
111/2
109/2
05
112
Grüne Wege
durch den Block
111/3
111/4
151
114/3
26
Erweiterung Sonnenhof
barrierefreies Wohnen
112/1
7
115/5
28
17
22
Markt Schnaittach - Ortskernsanierung Schnaittach
Variante 4: Nürnberger 18 - Ansicht v. Osten M 1:100
Planungen zum „Mehrgenerationenhaus“ für das Pilotprojekt Nürnberger
Straße 18/20
in das Vorhaben einbezogen werden.
Flankierend zum Modellvorhaben wird
in Schnaittach derzeit ein seniorenpolitisches Konzept erarbeitet, in dem u.
a. Potenziale zur Realisierung weiterer
altengerechter Wohnprojekte in der
Ortsmitte dargestellt werden sollen.
19
30
266/4
5
25
Topos team Hochbau-, Stadt- und Landschaftsplanung GmbH
Moltkestr. 13 90429 Nürnberg
Tel 0911/8158015 Fax 0911/8158012
20.09.2011
www.toposteam.de [email protected]
/8
Skizze eines möglichen Umbaus des
Gebäudes Nürnberger Str. 18/20, Ansicht
Süd und Ost
115/3
139
3
P
121
15
142/2
143
124
266/94
12
1
Grab
en
142
137
/6
266
14
134
123
7
4
133
12
266/97
str.
132
10
266/101
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122
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8
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Marktpla
4
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48
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47
57
Tel 0911/8158015 Fax 0911/8158012
25.10.2011
Variante 4: Ansicht M 1:200
Tel 0911/8158015 Fax 0911/8158012
25.10.2011
3.8 Schrobenhausen
Landkreis: Neuburg-Schrobenhausen
Regierungsbezirk: Oberbayern
Einwohner: 15.984 (31.12.2010)
Projekttitel: Gründerzentrum Handel
und Dienstleistungen
Altstadt Schrobenhausen
58
Leerstehendes ehemaliges Kaufhaus
Herausforderungen
Lücken im Einzelhandelssortiment auf.
Die im nördlichen Oberbayern, etwa
30 km südlich von Ingolstadt gelegene
Stadt Schrobenhausen ist als Mittelzentrum im ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung in besonderem Maße
gestärkt werden soll, ausgewiesen. Sie
ist im Modellvorhaben „Ort schafft Mitte“ die Kommune mit der bei Weitem
höchsten Einwohnerzahl. Schrobenhausen weist bisher eine vergleichsweise stabile Bevölkerungsentwicklung (plus 1,1 Prozent zwischen 1999
und 2009) auf und verzeichnet kontinuierlich wachsende Arbeitsplatzzahlen.
Bereits seit etwa 15 Jahren steht ein
Schlüsselgebäude für die Altstadtentwicklung leer: Ein in den 1960er Jahren
erbautes ehemaliges Kaufhaus befindet sich am wichtigen nördlichen Zugang zur Altstadt und wirkt sich durch
einen zunehmend ungepflegten Eindruck negativ auf das Umfeld aus. Die
Situation wird zusätzlich dadurch beeinträchtigt, dass der Fußgängerverkehr in
diesem Bereich durch eine aufgrund
des Leerstands besonders abweisend
wirkende Ladenpassage geführt wird.
Schrobenhausens Altstadt ist heute
noch weitgehend in ihrer historischen
Struktur vorhanden. Die Altstadt steht
unter Ensembleschutz, zudem werden
69 Gebäude als Einzeldenkmale geführt. Vor allem die in Nord-Süd-Richtung durch das Zentrum verlaufende
Lenbachstraße und der Lenbachplatz
sind durch kleinteiligen Einzelhandel,
Gastronomie und Dienstleister geprägt.
Trotz grundsätzlich günstiger ökonomischer Rahmenbedingungen sind
die angesprochenen Bereiche in der
historischen Altstadt in zunehmendem
Maße von Abwanderung und Leerständen betroffen. Aktuell sind etwa 17
Prozent der Ladengeschäfte und Lokale ungenutzt und es treten zunehmend
Die Aufwertung des Ortskerns von
Schrobenhausen wird seit mehr als 25
Jahren durch Mittel der Städtebauförderung unterstützt. Auf der Grundlage
Vorbereitender Untersuchungen aus
dem Jahr 1986 wurde die Altstadt bereits 1988 als Sanierungsgebiet im vereinfachten Verfahren festgelegt.
Im Jahr 2005 ist Schrobenhausen in
das Bund-Länder-Programm der Städtebauförderung „Stadtumbau West“
aufgenommen worden. 2009 wurde
das Städtebauliche Entwicklungskonzept fertig gestellt; separate gutachterliche Bausteine entstanden als
Konzepte zur Verkehrsführung und zur
Einzelhandelsentwicklung in der Altbzw. Innenstadt.
Im Einzelhandelsentwicklungskonzept
für die Stadt Schrobenhausen wird dem
Mittelzentrum eine überdurchschnittliche und zuletzt deutlich gestiegene
Einzelhandelszentralität
bescheinigt.
Während beträchtliche Umsatzzuwächse jedoch vorwiegend außerhalb der
Innenstadt erzielt werden konnten, haben sich die strukturellen Probleme der
Altstadt trotz vergleichsweise günstiger demografischer und ökonomischer
Rahmenbedingungen im Einzugsbereich zugespitzt.
In der Modellkommune Schrobenhausen wird daher ein Konzept verfolgt,
das der Altstadt einerseits städtebauliche Impulse geben, sich aber auch
nachhaltig positiv auf die Anbieterstrukturen im Zentrum auswirken soll und
zusätzlich dem verfestigten Leerstand
entgegenwirkt.
Die ursprüngliche Kernidee des Projekts war die Einrichtung eines Gründerzentrums für Handel und Dienstleistungen. Die Stadt plante, in Kooperation
mit der Stadtmarketing Schrobenhausen eG (SMS), den Ansatz dieses Gründerzentrums im bisher leerstehenden
59
Kartierung von Gebäudenutzungen für
Einzelhandel, Dienstleistungen und Infrastruktur (farbig) im Ortszentrum sowie
Leerstände (schwarz)
ehemaligen Kaufhausgebäude zu verwirklichen. Im Erdgeschoss sollten dafür etwa zwei bis drei Ladeneinheiten
geschaffen und für einen begrenzten
Zeitraum vergünstigt an Unternehmer
vermietet werden, deren Konzept und
Angebot eine nachhaltige Belebung der
Schrobenhausener Altstadt erwarten
lässt. Die Unternehmer sollten während einer Übergangszeit schrittweise
an das Mietniveau des freien Markts
herangeführt und mittelfristig zu einem
Umzug in ein leerstehendes Ladengeschäft motiviert werden. Während der
Gründungsphase sollte eine intensive Betreuung und Qualifizierung u.a.
durch verschiedene Akteure stattfinden. Die vorgeschaltete Sanierung des
ortsbildprägenden Kaufhausgebäudes
sollte darüber hinaus zu einer erheblichen Verbesserung der städtebaulichen Situation in der Altstadt beitragen.
Stand des Vorhabens
Ein Jahr nach Beginn des Modellvorhabens hat sich ergeben, dass maßgebliche Änderungen am ursprünglichen
Konzept erforderlich sind, die grundsätzlichen Zielsetzungen aber weiter
verfolgt werden können. So steht das
ursprünglich fokussierte (städtebaulich besonders prägnante) Kaufhaus
nicht zur Verfügung, da der Eigentümer
60
sich als nicht kooperationsbereit erwiesen hat. Die Stadt verfolgt daher jetzt
den Ansatz einer dezentralen Realisierung des Gründerzentrums in mehreren über die Altstadt verteilten Ladenlokalen, möchte das Vorhaben aber
weiterhin mit einer städtebaulichen
Aufwertung verknüpfen.
Zur Kartierung und Erfassung alternativer Potenzialflächen hat die SMS eG
im Sommer 2011 eine schriftliche Befragung aller Eigentümer leerstehender
Immobilien in der Altstadt durchgeführt.
Als Ergebnis konnten sechs Objekte
identifiziert werden, die zur Nutzung
für die Gründerinitiative zur Verfügung
stehen. Die privaten Eigentümer haben
sich bereit erklärt, Gründungsunternehmern gemeinsam mit der Stadt in
einer Gründungsphase von bis zu zwei
Jahren gesonderte Mietkonditionen
zu gewähren. Mit dem Ziel, vor allem
Angebotslücken des bestehenden Einzelhandels durch neue Existenzgründer
zu decken und gleichzeitig zusätzliche
Konkurrenzsituationen zwischen diesen und den eingesessenen Anbietern
zu vermeiden, wurden in einem weiteren Schritt die Angebotslücken und
Marktnischen des Schrobenhausener
Einzelhandels erfasst.
Zur Zeit erfolgt die Akquirierung interessierter Existenzgründer durch die
SMS in Kooperation mit der Industrieund Handelskammer, der Agentur für
Arbeit und dem Netzwerk der Aktivsenioren Bayern e.V. Durch zwei anzeigengestützte Kampagnen konnten vier
potenzielle Gründer ermittelt werden,
eine erste Geschäftseröffnung erfolgte
bereits im Frühjahr 2012. Eine weitere
Aktivierungsphase ist noch für die erste Jahreshälfte 2012 vorgesehen. Eine
aus den Ergebnissen der Eigentümerbefragung gespeiste Flächenmanagementdatenbank im Internet bietet potenziellen Existenzgründern wertvolle
Hintergrundinformationen.
Parallel hat in den vergangenen Monaten die organisatorische und inhaltliche
Entwicklung des Kooperationsnetzwerkes zur Unterstützung der Existenzgründer in Form von Service- und
Beratungsleistungen
stattgefunden.
Zentraler Akteur des dezentralen Gründerzentrums ist die SMS, in der neben
wichtigen Wirtschaftspartnern auch
die Stadt selbst vertreten ist. Die SMS
organisiert den Aufbau und die Koordination des Gründerzentrums und
übernimmt eine Vermittlerfunktion
zwischen den Akteuren. Den Existenzgründern sollen folgende Unterstützungen angeboten werden:
•
Standortwahl, Marktanalyse (Stadtmarketing Schrobenhausen eG)
Akteursstruktur zum Gründerzentrum
für Handel und Dienstleistungen (GHD)
•
Gründungsberatung, Grundlageninformation zur Erstellung eines
Businessplans (IHK München und
Oberbayern)
•
Existenzgründerzuschuss (Agentur
für Arbeit)
•
Hilfestellung bei Erstellung von
Businessplänen, Vorbereitung für
Finanzierungsgespräche (Aktivsenioren Bayern e.V.)
Ein weiteres wichtiges strategisches
Instrument zur Umsetzung des Schrobenhausener Handlungsansatzes ist
ein Aktivierungs- und Beteiligungsprozess, der sich an Eigentümer und Einzelhändler richtet. Ein im Sommer 2011
durchgeführter „Runder Tisch“ für Eigentümer diente der Sensibilisierung
und Motivierung für Investitionen zur
Attraktivitätssteigerung ihrer Immobilie, um den Anforderungen des heutigen Einzelhandels gerecht zu werden
und Abwertungsprozessen entgegenzuwirken. Zusätzlich zum bestehenden
Förderprogramm
„Stadtgestaltung“
wurde ein kommunales „Geschäftsflächenprogramm“ zur Förderung des
Einzelhandels sowie der Gastronomie
und Dienstleistungen im Rahmen der
Stadtsanierung aufgelegt.
Links: Eine Potenzialimmobilie für ein
Gründerzentrum für Handel und Dienstleistungen
Mitte: Leerstehende Immobilie im Untersuchungsgebiet
Rechts: Animation eines GHD im Gebäude des ehemaligen Kaufhauses
61
3.9 SSN+ mit Naila, Selbitz, Schwarzenbach a. W.
Landkreis: Hof
Regierungsbezirk: Oberfranken
Einwohner (31.12.2010):
Schwarzenbach am Wald: 4.764
Selbitz: 4.507
Naila: 8.071
1026
913/4
Projekttitel: Ort schafft Mitte in SSN+ Ein Plus für alle Flächen
808
808
Größe der Projektgebiete: Gesamtgröße ca. 64 ha
808/16
Ortsmitten von Naila (unten), Schwarzenbach a. W. (links) und Selbitz (rechts)
890
748/5
167/1
157/5
94/17
187
397
238
62
Variante der freiraumplanerischen
Überlegungen zur Neugestaltung der
Ortsmitte in Selbitz (weitere Variante
siehe S. 26)
Herausforderungen
Die drei benachbarten Städte Schwarzenbach a. W., Selbitz und Naila liegen
westlich der Kreisstadt Hof im äußersten Nordosten Oberfrankens, und somit in Grenznähe zu Thüringen, Sachsen und zur Tschechischen Republik.
Das Städtetrio besitzt insgesamt mehr
als 17.500 Einwohnern.
Mitte“ zu intensivieren. Durch den Einsatz eines abgestimmten Instrumentenmixes sollen die Immobilieneigentümer und -nutzer informiert und aktiviert
sowie strukturwirksame Investitionen
ausgelöst werden.
In Schwarzenbach a. W. soll im Modellvorhaben insbesondere dem massiven
Ladenleerstand entlang der Hauptgeschäftsstraße
entgegengewirkt
werden. Selbitz konzentriert seine
Bemühungen auf die Behebung des
Freiraumdefizits in der Ortsmitte, während das Augenmerk in Naila auf den
Leerstand von Gemeinbedarfseinrichtungen, Einzelhandel und Gastronomie
gerichtet wird.
geschlossen. Im selben Jahr startete
unter intensiver Bürgermitwirkung die
Erarbeitung eines Interkommunalen
Entwicklungskonzepts, das seit dem
Frühjahr 2007 vorliegt. Die Umsetzung
der Stadtumbau-Maßnahmen wird seit
2007 durch ein gemeinsam beauftragtes interkommunales StadtumbauManagement koordiniert. Strategische
Schwerpunkte liegen in den Handlungsfeldern Wohnen, Freizeit/Tourismus, Energie und Gewerbe.
Der oberfränkische Grenzraum gehört
zu den Regionen Bayerns, die in besonderem Maße von Einwohnerrückgang
Während es sich bei den im Rahmen
und wirtschaftlichem Strukturwandel
von SSN+ entwickelten interkommubetroffen sind. Schwarzenbach am
nalen Ansätzen vorwiegend um überWald und Selbitz sind mit Verlusten
greifende Strategiekonzepte handelt
von acht bzw. 13 Prozent Bevölke– neben dem Stadtumbau-Managerung zwischen 1999 und 2009 die am
ment werden u.a. eine gemeinsame
stärksten geschrumpften Kommunen
Gewerbeflächenvermarktung
und
im Modellvorhaben, auch die als MitWirtschaftsförderung
sowie
die
techStädtebauförderung
telzentrum ausgewiesene Stadt Naila
nische Zusammenarbeit (z.B. der Bauweist mit sechs Prozent Rückgang eine
Schwarzenbach a. W., Selbitz und Naihöfe) der drei Städte verfolgt – werden
Erfasster Bildschirmausschnitt: 10.05.2012 09:27
überdurchschnittliche Abnahme auf.
la setzen bereits seit 1986 Mittel der
auf örtlicher Basis vielfältige konkrete
Städtebauförderung ein. 2004 sind die
städtebauliche Vorhaben umgesetzt.
In den Zentren der drei Städte ist deutdrei Städte zunächst unabhängig voneiÖrtliche Impulsprojekte des Stadtumlich erkennbar, dass sich die rückläunander in das Bund-Länder Programm
baus sind u.a. die Sanierung und Refigen Entwicklungen nachhaltig auf
„Stadtumbau West“ aufgenommen
vitalisierung des ungenutzten Standdie Nachfrage nach innerstädtischen
worden. Aufgrund der vergleichbaren
orts der ehemaligen ERBA-Weberei in
Infrastrukturen auswirken. Um die erProblemlagen und der beträchtlichen
Schwarzenbach, die Revitalisierung der
forderlichen Anpassungsmaßnahmen
Nicht abgelegte
Seite 1
Synergien einer abgestimmten
Vorge- Notizen
Gewerbebrache
der Telefonfirma Heibl
strategisch abgestimmt und effizient
hensweise haben sich die unmittelbar
in Selbitz, auf der sich inzwischen eine
durchführen zu können, beabsichtigen
aneinander angrenzenden Städte 2006
prosperierende Internet-Apotheke anSchwarzenbach a. W., Selbitz und Naila
zu einer interkommunalen Kooperation
gesiedelt hat, und ein mit Mitteln des
ihre im Stadtumbau bewährte Zusam„Zukunftsallianz SSN+“ zusammenKonjunkturpakets II umgesetzter Neumenarbeit in der Initiative „Ort schafft
63
Für die geplante Umnutzung des Bahnhofsgebäudes in Naila wird aktuell eine
Machbarkeitsstudie erstellt
bau eines Jugendtreffs im Stadtzentrum von Naila.
Die Kooperation SSN+ ist der einzige interkommunale Projektverbund in
„Ort schafft Mitte“. Die drei Städte
Schwarzenbach a.W., Selbitz und Naila
weisen jeweils beträchtlichen strukturellen Leerstand im Stadtzentrum auf,
beabsichtigen aber im Modellvorhaben
unter einem gemeinsamen konzeptionellen Dach individuelle Schwerpunktsetzungen zu verfolgen, um innerstädtische Aufwertungen zu erreichen. Die
interkommunale Kooperation kann auf
eine im Stadtumbau-Prozess eingeübte
Struktur der Zusammenarbeit und erste erfolgreich umgesetzte städtebauliche Maßnahmen aufbauen.
Grundgedanke der Bewerbung der kooperierenden Städte im Rahmen der
Initiative „Ort schafft Mitte“ war die
Einbeziehung zusätzlicher Maßnahmen
und Instrumente in den Entwicklungsprozess, die sich um einen Kommunalen Entwicklungsfonds gruppieren.
Der Fonds sollte von den Kommunen
eingerichtet werden und sich aus Städtebauförderungsmitteln sowie aus
Mitteln der Wirtschaft, der Immobilieneigentümer bzw. -standortgemein64
schaften, Privaten und weiteren kommunalen Geldern finanzieren.
In einer ersten Phase sollte der Fonds
vornehmlich beratend, fördernd und
vermittelnd eingesetzt werden, um in
den drei Städten spezifische Problemlagen zu identifizieren, Ideenwettbewerbe durchzuführen und fachliche
Unterstützungsleistungen für private
Eigentümer über einen Pool aus Planern und anderen Experten anzubieten.
Ein weiter entwickelter Fonds sollte
ggf. zusätzlich auch Mittel für konkrete
objektbezogene Maßnahmen bereitstellen, wie z.B. Grundstücksfreilegungen oder -neuordnungen sowie Entkernungen. Würden über den Fonds
Zwischenerwerb und marktgerechte
Aufwertung und Neuordnung von Flächen und Immobilien finanziert, wäre
die weitestgehende Ausbaustufe des
Entwicklungsfonds erreicht, die über
den Verkauf zudem einen Mittelrückfluss ermöglichen würde.
Diese Überlegungen sind das konzeptionelle Grundgerüst für die Aktivitäten
in der ersten Phase der Umsetzung
des Modellvorhabens. Darüber hinaus
war vorgesehen, konkrete Pilotprojekte
über die Identifizierung von Schlüssel
immobilien und die Kontaktaufnahme
mit den Eigentümern vorzubereiten.
Stand des Vorhabens
Kernelement des Modellvorhabens
SSN+ ist die Nutzung eines ursprünglich interkommunal und mehrstufig
angelegten Entwicklungsfonds. Aus
praktischen Erwägungen heraus und
in Abstimmung mit der Regierung von
Oberfranken haben sich die Modellkommunen jedoch inzwischen dazu
entschlossen, jeweils eigenständige
Fonds einzurichten. Die Kommunalen
Entwicklungsfonds der Städte Naila
und Selbitz sind inzwischen bewilligt.
Im ersten Projektjahr sind in allen drei
Städten konkrete Pilotprojekte geprüft
und vorbereitet worden. Des Weiteren wurden auf interkommunaler Ebene im vergangenen Jahr kommunale
Förderprogramme zur Unterstützung
von Planungsleistungen bei privaten
Sanierungsvorhaben eingerichtet. Die
Programme sollen insbesondere dazu
beitragen, private Einzeleigentümer als
wichtige Protagonisten des Ortsmittenprozesses in den Städten zu aktivieren. Die Förderprogramme sind formal in jeder Stadt separat eingerichtet,
mit 25.000 EUR ausgestattet und ihre
Förderbedingungen standortspezifisch
ausgestaltet. Sie wurden allerdings gemeinsam gestartet und kommuniziert
und sollen übergreifend ausgewertet
werden. Bei einer im laufenden Jahr
Die Revitalisierung der Hauptgeschäftsstraße ist wesentliches Ziel im Ortsmittenprozess von Schwarzenbach am
Wald erstmals ausgerichteten Immobilienbörse soll gezielt über die Fördermöglichkeiten der Programme informiert
werden, mit der Zielsetzung, die private Investitionsbereitschaft in den Zentren zu beleben.
Bis zum September 2011 ist der „Ort
schafft Mitte“-Prozess in den SSN+
Kommunen durch ein gemeinsames
Stadtumbaumanagement koordiniert
worden. Eine Fortsetzung dieser interkommunalen Managementlösung ist in
2012 vorgesehen.
Wertvolle Impulse hat das Modellvorhaben durch ein Interdisziplinäres
Seminar der Baureferendare des Freistaats Bayern 2011/12 zu den Themenfeldern Stadtentwicklungsfonds
und Gewerbeflächenmanagement erhalten. Die Teilnehmer haben sich vor
Ort mit den konkreten Gegebenheiten
auseinandergesetzt und interessante
Handlungsansätze aufgezeigt.
In der Stadt Selbitz werden unter dem
Projekttitel „Neue Mitte Selbitz“ unterschiedliche Aktivitäten verfolgt, wobei
eine ehemals durch eine BaumwollSpinnerei genutzte Brachfläche eine
Schlüsselrolle einnimmt. Das Areal soll
u.a. durch gestaltete Freiflächen und
einen Festplatz die Aufenthaltsqualität
in der Stadt erhöhen. Zudem konnte
ein Investor für die geplante Errichtung
eines Vollsortimenters auf dem Gelände gefunden werden, so dass sich das
Angebotsspektrum des Einzelhandels
qualitativ und quantitativ erweitert.
Darüber hinaus wird eine Nachverdichtung und Attraktivitätssteigerung im
Handlungsbereich „Wohnen“ verfolgt.
In diesem Kontext soll mit einem beispielhaften Sanierungsprojekt „Bahnhofstraße 11“ ein innerstädtisches
Gebäude den Wohnbedürfnissen junger Familien angepasst werden. Derzeit stehen die Wohnungen im Obergeschoss des im Eigentum der Stadt
Selbitz befindlichen Gebäudes leer. Die
Stadt plant eine Sanierung des Hauses
mit anschließender Vermietung von
Wohnungen im Obergeschoss sowie
einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss.
Im Modellvorhaben Naila wurde als
Gebäude mit besonderer, auch interkommunaler Priorität das derzeit untergenutzte Bahnhofsgebäude identifiziert. Der Bahnhof und seine zukünftige
Entwicklung bilden einen wichtigen
Baustein im Tourismuskonzept der
Städtekooperation, da das Gebäude zu
einem wichtigen Anlaufpunkt im interkommunalen Radwegenetz entwickelt
werden soll. Die Stadt hat das Gebäude bereits vor einigen Jahren erworben und plant dort einen touristischen
Anlaufpunkt sowie eine Informations-
stelle für Radfahrer und Wanderer einzurichten. Vorgesehen sind weiterhin
Übernachtungsangebote speziell für
Radwandertouristen, ein Fahrradverleih, sowie eine gastronomische Nutzung im Erdgeschoss. Die Ergebnisse
einer Machbarkeitsstudie werden 2012
von der Politik bewertet und die Umsetzungsvariante beschlossen.
Die Revitalisierung eines leerstehenden Gasthofes stellt ein weiteres
Schlüsselprojekt im Rahmen von „Ort
schafft Mitte“ in Naila dar. Hier werden eine Gebäudemodernisierung und
Neuordnung des Grundstücks u. a.
durch Rückbau eines Nebengebäudes
verfolgt mit dem Ziel der Schaffung bedarfsgerechten Wohnraums.
In der Stadt Schwarzenbach a.W. haben im ersten Jahr von „Ort schafft
Mitte“ ebenfalls Klärungsprozesse zur
Identifizierung von Impulsprojekten
stattgefunden. Als eine Option wurden
Rückbau- und städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen des Objekts „Bergwiesenstraße 4“ diskutiert. Im Fokus
stehen weiterhin Überlegungen, wie
die Hauptgeschäftsstraße revitalisiert
werden kann, die gegenwärtig durch
eine Vielzahl leerstehender bzw. sanierungsbedürftiger Gebäude und Ladengeschäfte geprägt ist.
65
3.10 Stadtlauringen
Landkreis: Schweinfurt
Regierungsbezirk: Unterfranken
Einwohner: 4.230 (31.12.2010)
Projekttitel: Neugestaltung eines
Mehrgenerationenwohnzentrums mit
angegliedertem Gesundheitszentrum
im Altort von Stadtlauringen zur Reaktivierung eines leerstehenden Areals
aus drei Anwesen
Ortsmitte Altort Stadtlauringen
66
Anwesen Beckenstraße 2 und 4, Kettenstraße 1 – Geplanter Standort des ersten
Stadtlauringer „Ort schafft Mitte“-Modellprojekts
Herausforderungen
Der Markt Stadtlauringen ist eine im
Nordosten des unterfränkischen Landkreises Schweinfurt gelegene ländlich
strukturierte Gemeinde. Das Projektgebiet befindet sich im Altort Stadtlauringen, dem mit etwa 1.500 Einwohnern
größten Ortsteil der Gemeinde.
Der Altort ist durch eine Vielzahl Ortsbild prägender, teilweise denkmalgeschützter Bauwerke gekennzeichnet.
Der von historischen Fachwerkhäusern
gesäumte Marktplatz mit dem mittig
gelegenen sanierten Rathaus steht unter Ensembleschutz. Bedingt durch die
veränderten
Standortanforderungen
von Landwirtschaft, Handel und Gewerbe dominiert im Siedlungskern des
Altorts zunehmend die Wohnfunktion.
Gerade auch der demografische Wandel der letzten Jahre hat zur Folge, dass
im Altort mittlerweile ungefähr jedes
zehnte Wohngebäude leer steht.
Der gerade an ungenutzten Gebäuden um sich greifende Verfall droht
die positive Strahlwirkung einer Reihe
beispielhafter Gebäudesanierungen zu
gefährden, die in den vergangenen Jahren nicht zuletzt durch das aktive Engagement der Kommune umgesetzt werden konnten und auch immer wieder
private Investitionen im Umfeld nach
sich gezogen haben.
Der Markt Stadtlauringen entwickelt
daher mit Unterstützung des Modellvorhabens „Ort schafft Mitte“ den
strategischen Ansatz weiter, markante
Gebäude in der Ortsmitte anzukaufen,
zu sanieren und über den anschließenden Verkauf oder Vermietung/Verpachtung zu reaktivieren.
Der Altort Stadtlauringen ist bereits im
Jahr 2001 als Sanierungsgebiet festgelegt worden. In der Folge wurden mehrere beispielgebende Maßnahmen umgesetzt, wie die aufwendige Sanierung
der kommunalen Amtskellerei aus dem
16. Jahrhundert und der Umbau eines
zentral gelegenen landwirtschaftlichen
Nebengebäudes zu einer „Markt- und
Parkscheune“.
Aufgrund der sich weiter verschlechternden strukturellen Rahmenbedingungen erfolgte 2010 die Aufnahme in
das Bund-Länder-Programm Stadtumbau West. Im Frühjahr 2010 wurde das
Städtebauliche Entwicklungskonzept
(SEK) für Stadtlauringen fertig gestellt,
das unter dem Leitziel „Lebendiger
Altort – Nachhaltige Ortsentwicklung
unter Berücksichtigung demographischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen“ in zehn Handlungsfeldern
Ziele und umzusetzende Maßnahmen
beschreibt.
Als „Sofortmaßnahmen“ sind bereits
während der Erstellung des SEK zwei
zentrale Vorhaben mit Impulscharakter
gestartet worden. So wurde der historische Bereich des Marktplatzes neu gestaltet, wobei u.a. die Verkehrsführung
neu geordnet und Freiflächen attraktiver gestaltet wurden. Des Weiteren
wurde die Sanierung des leergefallenen historischen Gebäudes Marktplatz
13 begonnen, das ab Frühjahr 2012
durch die Gemeinde verpachtet und
gastronomisch genutzt wird.
Bereits in der Vergangenheit hat der
Markt Stadtlauringen mehrfach erfolgreich innovative und mutige Wege
zur städtebaulichen und strukturellen
Stärkung des Altorts beschritten. So
hat die Kommune trotz beschränkter
finanzieller Möglichkeiten prägende
Schlüsselimmobilien erworben, um anschließend die Sanierung und strukturbereichernde Umnutzung der Gebäude
im Sinne einer qualitätvollen Ortsentwicklung steuern zu können.
Ein zentrales Anliegen des Modellvorhabens „Ort schafft Mitte“ liegt darin,
zukunftsweisende
Finanzierungsan67
Siegerentwurf im Studentenwettbewerb für die Revitalisierung des
Gebäudekomplexes Beckenstraße /
Kettenstraße
sätze zur Stärkung von Ortszentren zu
erproben. Mit Mitteln der Städtebauförderung können erstmals kofinanzierte,
revolvierende Grundstücks- und Immobilienfonds aufgebaut werden, die die
Kommunen in nachfrageschwachen
Regionen in die Lage versetzen sollen,
Revitalisierungsprozesse flexibel und
eigenverantwortlich voranzubringen.
Der Markt Stadtlauringen hat daher
bereits in seiner Bewerbung für die
Aufnahme in das Modellvorhaben formuliert, dass sich ein derartiger Kommunaler Entwicklungsfonds hervorragend für die pilothafte Revitalisierung
eines seit längerem leerstehenden
Gebäudekomplexes in der Ortsmitte
(Anwesen Beckenstraße 2/4 sowie
Kettenstraße 1) eignen würde. Die
Kommune beabsichtigt, im Rahmen
von „Ort schafft Mitte“ Anreize für
private Investoren zu schaffen, das teilweise unter Denkmalschutz stehende
und inzwischen im Eigentum des Marktes befindliche Anwesen zu sanieren
und neuen Nutzungen zuzuführen.
Stand des Vorhabens
Die Modellkommune Stadtlauringen
kann nach einem Jahr im Modellvorhaben sowohl bei der Erprobung von neuen Finanzierungsansätzen als auch im
Hinblick auf konkrete Impulse für die
68
Revitalisierung und Sanierung des Gebäudebestands im Altort erste Erfolge
verzeichnen.
Stadtlauringen gehört zu den Kommunen, die sich dazu entschlossen haben,
das neu geschaffene Instrumentarium
des kommunalen Grundstücks- und Immobilienfonds zur Steuerung der Ortsentwicklung einzusetzen. Der Fonds
ist in der Marktgemeinde inzwischen
bereits mehrfach eingesetzt worden –
sowohl für den Immobilienerwerb, als
auch für die Finanzierung von Voruntersuchungen und Bestandserfassungen.
Nach Einschätzung der Verantwortlichen hat sich das Instrument im Ortsmittenprozess speziell aufgrund der
unkomplizierten Handhabung und Flexibilität als hilfreich erwiesen.
Bereits im Frühjahr 2011 hat der Markt
Stadtlauringen die Objekte des Gebäudekomplexes Beckenstraße 2/4
und Kettenstraße 1 unter Einsatz des
kommunalen Grundstücksfonds erwerben können. Anschließend wurde ein
Studentenwettbewerb in Kooperation
mit der TU München durchgeführt, in
dem Architekturstudenten aufgerufen
waren, Entwürfe und Konzepte zur Entwicklung des Areals zu erarbeiteten.
Besonders überzeugen konnte ein Entwurf, der den Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes und ergänzende
Neubauten vorsieht und die Idee des
Mehrgenerationenwohn- und Gesundheitszentrums in die Planungen integriert. Bis zum Frühjahr 2012 wurden
eine Voruntersuchung mit Bestandserfassung sowie darauf aufbauend ein
erstes Planungskonzept erarbeitet. Ein
ortsansässiger, an einer Verlagerung
seines Betriebes in den Gebäudekomplex interessierter Apotheker ist in den
Planungsprozess einbezogen worden.
Die Überlegung, seniorengerechte
Wohnangebote in den Komplex zu integrieren, wurde im weiteren Planungsprozess dagegen nicht mehr vorrangig
verfolgt werden.
Der Markt Stadtlauringen beschränkt
sich im Rahmen dieses Projektes darauf, vorbereitende und ordnende Maßnahmen durchzuführen und das Anwesen anschließend wieder zu veräußern.
Es wird angestrebt, für die weiteren
Schritte bis zur baulichen Realisierung
private Investoren einzubinden.
Parallel wurde in der ersten Phase
des Modellvorhabens von Seiten der
Kommune geprüft, welche weiteren
Gebäude im Zentrum des Altorts für
den Einsatz des revolvierenden Grundstücks- und Immobilienfonds in Frage
kommen. So hat sich der Markt für das
im 17. Jahrhundert erbaute, Ortsbild
prägende Objekt Marktplatz 16 eine
Prozess- und Akteursstruktur in Stadtlauringen im Rahmen von „Ort schafft
Mitte“
Option zum Erwerb gesichert. Überlegungen hinsichtlich zukünftiger Nutzungsvarianten sollen in den nächsten
Monaten vorangetrieben werden. Eine
bereits durchgeführte Voruntersuchung mit Bestandserfassung kommt
zu dem Ergebnis, dass aufgrund des
stark sanierungsbedürftigen Zustandes des Gebäudes voraussichtlich eine
vollständige Entkernung unumgänglich
sein wird. Zur Vorbereitung der weiteren Arbeitsschritte wurde im Rahmen
des Kommunalen Entwicklungsfonds
inzwischen das Entfernen störender
Oberflächenverkleidungen im Gebäu
deinneren beauftragt.
Das Anwesen „Marktplatz 16“ ist stark
sanierungsbedürftig. Stadtlauringen
hat eine Erwerbsoption und entwickelt
Nachnutzungskonzepte.
69
4. Quellenverzeichnis
Die Veröffentlichungsrechte des Logos „Ort
schafft Mitte“ liegen bei der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium
des Innern.
Die Veröffentlichungs- und Verwertungsrechte aller Fotos und Abbildungen, die im
Folgenden nicht aufgeführt werden, liegen
bei FORUM Huebner, Karsten & Partner,
Bremen
Auswertungsergebnisse zur Halbzeit
Umbau und Teilrückbau der Traditionsgaststätte Veicht mit Neugestaltung des benachbarten Kirchplatzes © Stadt Freyung
Planungen zum „Mehrgenerationenhaus“
für das Pilotprojekt Nürnberger Straße 18/20
© Topos Team
Kartierung von Einzelhandelsleerständen in
Schrobenhausen 2011 © Stadt Schrobenhausen
Lage der geplanten Impulsprojekte in Freyung © Stadt Freyung
Ortszentrum Kemnath © Stadt Kemnath
Skizze eines möglichen Umbaus des Gebäudes Nürnberger Str. 18/20, Ansicht Süd und
Ost © ToposTeam
Animierte Darstellung der Leerstandssituation in der Ortsmitte in Blaibach © Gemeinde
Blaibach
Leerstehendes Anwesen „Dietl“ im Kemnather Ortskern © Stadt Kemnath
Altstadt Schrobenhausen © Stadt Schrobenhausen
Geprüfte Leerstandsobjekte in der Kemnather Altstadt für das „Erlebniswohnen in der
Altstadt“ © Stadt Kemnath
Leerstehendes ehemaliges Kaufhaus ©
Stadt Schrobenhausen
Leerstände von Wohnhäusern in Stadtlauringen © Markt Stadtlauringen
Leerstandskataster 2010 © Stadt Röttingen
Entwicklung des Leerstandes von Hauptgebäuden in Röttingen © eigene Darstellung
nach K. Eichmann
Alter der Besitzer der 2010 leerstehenden
Hauptgebäude in Röttingen © eigene Darstellung nach K. Eichmann
Entwicklung der absoluten Anzahl der Einwohner © eigene Darstellung nach K. Eichmann
Strategische Leitvorstellung in Mitwitz ©
Lauer + Lebok
Prüfschema für Handlungsoptionen für leerstehende Gebäude © eigene Darstellung
nach K. Eichmann
Kommunales Förderprogramm als erfolgreiches Förderinstrument in Stadtlauringen ©
Markt Stadtlauringen
Handlungsoptionen im Rahmen des Kommunalen Entwicklungsfonds © eigene Darstellung nach K. Eichmann
Schematische Darstellung der öffentlich-privaten Partnerschaft von FreyInvest GmbH
und der Stadt Freyung © Stadt Freyung
Variante der freiraumplanerischen Überlegungen in Selbitz © Susanne Augsten
Grundrissplan des Impulsprojektes „Zentrale Anlaufstelle“ im Anwesen „Dietl“ ©
Stadt Kemnath
Ortszentrum Mertingen © Gemeinde Mertingen
Werk I der Molkerei im Ortskern Mertingens
© Gemeinde Mertingen
Maßnahmenkonzept für die Ortsmitte von
Mertingen © Gemeinde Mertingen
Von der Molkerei aufgegebenes „Werk1“ ©
Gemeinde Mertingen
Modell des Impulsprojektes „Wohnen im
Herzen Mertingens © Gemeinde Mertingen
Modell der generalsanierten Gaststätte
mit Saalanbau (Projekt außerhalb von „Ort
schafft Mitte“) © Gemeinde Mertingen
Ortszentrum Mitwitz © Markt Mitwitz
Kartierung von Gebäudemängeln in Mitwitz
© Dürsch Institut für Stadtentwicklung
Siedlungsstruktur der Stadt Röttingen ©
Stadt Röttingen
Kartierung der Leerstände in der Ortsmitte
von Röttingen © Stadt Röttingen
Kartierung von Gebäudenutzungen für Einzelhandel und Dienstleistungen im Ortszentrum sowie Leerstände © Stadt Schrobenhausen
Akteursstruktur zum Gründerzentrum für
Handel und Dienstleistungen (GHD) © Stadt
Schrobenhausen
Eine Potenzialimmobilie für ein Gründerzentrum für Handel und Dienstleistungen ©
Stadt Schrobenhausen
Animation eines GHD im Gebäude des ehemaligen Kaufhauses © Stadt Schrobenhausen
Ortsmitten von Naila, Schwarzenbach a.W.
und Selbitz © Naila, Schwarzenbach a.W.
und Bayerisches Vermessungsamt
Variante der freiraumplanerischen Überlegungen zur Neugestaltung der Ortsmitte in
Selbitz © IF Böhringer
Für die geplante Umnutzung des Bahnhofsgebäudes in Naila wird aktuell eine Machbarkeitsstudie erstellt © Stadt Naila
Die Revitalisierung der Hauptgeschäftsstraße ist wesentliches Ziel im Ortsmittenprozess von Schwarzenbach am Wald © KEWOG Städtebau GmbH
Ortszentrum Blaibach © Gemeinde Blaibach
Leerstehende Immobilien in der Ortsmitte
von Röttingen, links „Fränkischer Hof“ ©
Stadt Röttingen
Leerstehende Anwesen im Ortskern von
Blaibach © Gemeinde Blaibach
Skizze zum Impulsprojekt „Spielscheune“´
© Firma Eibe
Anwesen Beckenstraße 2 und 4, Kettenstraße 1 © Markt Stadtlauringen
Modellansicht des Konzerthauseingangs mit
Bürgerhaus © Peter Haimerl
Querschnitt zum Impulsprojekt „Spielscheune“ © Stadt Röttingen
Stadtzentrum Freyung © Stadt Freyung
Vorentwurf Umgestaltung Marktplatz © Architekturbüro Dag Schröder
Siegerentwurf im Studentenwettbewerb für
die Revitalisierung des Gebäudekomplexes
Beckenstraße / Kettenstraße © Ulrike Keller
Modellkommunen im Überblick
Leerstände im Stadtzentrum Freyung 2010
© Stadt Freyung
Vorderansicht der Immobilie für das Impulsprojekt Stadtplatz 9 © Stadt Freyung
Bisherige Planungen zum Impulsprojekt
Stadtplatz 9 im Querschnittsprofil © Stadt
Freyung
70
Markt Schnaittach, Ortsmitte © Markt
Schnaittach
Die Objekte Nürnberger Straße 18/20 und
Scheune aus der Luft © Markt Schnaittach
Historische Aufnahme des Hauses Nürnberger Straße 18 © Markt Schnaittach
Ortsmitte Altort Stadtlauringen © Markt
Stadtlauringen
Prozess- und Akteursstruktur in Stadtlauringen im Rahmen von „Ort schafft Mitte“ ©
Markt Stadtlauringen
Impressum
Herausgeberin
Oberste Baubehörde im Bayerischen
Staatsministerium des Innern
Franz-Josef-Strauß-Ring 4
80539 München
Bearbeitung
Oberste Baubehörde: Armin Keller,
Franz Langlechner, Ingo Schötz
FORUM Huebner, Karsten & Partner:
Klaus-Martin Hesse, Martin Karsten
Gestaltung
FORUM Huebner, Karsten & Partner,
Bremen
Druck
Druckerei Brüggemann GmbH, Bremen
Die Broschüre und weitere Informationen zur Städtebauförderung stehen im
Internet zur Verfügung unter
www.innenministerium.bayern.de
www.staedtebaufoerdung.bayern.de
Die Veröffentlichungs- und Verwertungsrechte liegen beim Herausgeber.
München 2012
Hinweis
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Staatsregierung herausgegeben. Sie darf weder von Parteien noch von Wahlwerbern oder Wahlhelfern im Zeitraum von 5 Monaten vor einer Wahl zum Zwecke der
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