Geplante Ansiedlung NETTO-Markt und Neuaufstellung

Transcrição

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Geplante Ansiedlung NETTO-Markt und Neuaufstellung
Gartenbaubtrieb/Gartenmarkt Arndt in Stockelsdorf,
Lohstraße
Auftraggeber:
Gemeinde Stockelsdorf
Verträglichkeitsanalyse
August 2011
GfK GeoMarketing. Growth from Knowledge
Seite 2
Disclaimer:
Die GfK hat dieses Gutachten für und im Auftrag der Gemeinde Stockelsdorf (Auftraggeber) erstellt. Die GfK ist mit diesem Gutachten ausschließlich für den Auftraggeber tätig. Weder die
GfK noch ihre Geschäftsführer, Mitarbeiter oder Berater üben gegenüber Dritten irgendeine Beratungstätigkeit aus oder übernehmen Dritten gegenüber irgendwelche Aufklärungspflichten
oder sonstige vertragliche oder außervertragliche Verpflichtungen. Das Gutachten ist nicht dazu bestimmt, Dritten als Grundlage für eine Investitionsentscheidung zu dienen und ersetzt nicht
eine selbständige Prüfung der Investitionsentscheidung.
Die GfK übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in dem Gutachten enthaltenen Informationen.
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Inhalt
1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise ............. 5
2 Mikro-Standort des geplanten NETTO-Marktes an der Lohstraße ................................ 7
3 Relevante Wettbewerbssituation ............................................................................... 9
3.1
Methodische Vorbemerkung................................................................................................................9
3.2
Lebensmitteldiscount-relevante Bestandslagen in Stockelsdorf ............................................................ 10
3.2.1
"Neu Ortsmitte" Stockelsdorf ................................................................................................10
3.2.2
Übriges Gemeindegebiet ......................................................................................................10
3.3
Lebensmitteldiscount-relevante Bestandslagen in Bad Schwartau....................................................... 10
3.4
Lebensmitteldiscount-relevante Bestandslagen in Lübeck.................................................................... 10
3.5
Gartenmarktbezogner Wettbewerb.................................................................................................... 12
4 Einzugsgebiet und Nachragevolumen der NETTO-Planung an der Lohstraße ............. 13
5 Brutto-Zielumsatz der NETTO-Planung und Umsatzrekrutierung .............................. 16
6 Wirkungsanalyse ..................................................................................................... 18
6.1
Räumlich differenzierte Betrachtung der möglichen anzunehmenden ökonomischen Auswirkungen
durch den geplanten NETTO-Markt an der Lohstraße in Stockelsdorf................................................... 18
6.2
Mögliche zu erwartende Auswirkungen des neu aufgestellten Gartenbaubetriebes/-marktes ................. 20
6.3
Abschließendes Fazit ........................................................................................................................ 21
Seite 4
Tabellen und Abbildungen
Tabellen
Tabelle 1:
Übersicht zur lebensmitteldiscount-relevanten Wettbewerbssituation des geplanten NETTOMarktes an der Lohstraße in Stockelsdorf .................................................................................. 11
Tabelle 2:
Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet des geplanten NETTO-Marktes an der
Lohstraße in Stockelsdorf ......................................................................................................... 15
Tabelle 3:
Kaufkraftstrom-Modellrechnung für den geplanten NETTO-Markt an der Lohstraße in
Stockelsdorf ......................................................................................................................... 17
Abbildungen
Abbildung 1:
Einzugsgebiet und die relevante Wettbewerbssituation des geplanten NETTO-Marktes an der
Lohstraße in Stockelsdorf ......................................................................................................... 14
Seite 5
1 Ausgangslage, Auftrag und
Aufgabenstellung,
Methodische Vorgehensweise
Die OHG NETTO Supermarkt GmbH & Co. beabsichtigt auf dem rd. 11.500 m² großen Areal der
Gärtnerei Arndt (derzeit1 rd. 1.700 m² überdachte
und klimatisierte Verkaufsfläche, davon rd. 120 m²
Hausrat, Vasen, Garten- und Planzendekorationsartikel, zzgl. rd. 100 m² Verkaufsfläche überdachter
Freifläche2) an der Lohstraße 107 im Nordosten der
Gemeinde Sockelsdorf einen Lebensmitteldiscounter3
mit rd. 740 m² Verkaufsfläche (zuzüglich Backshop
mit rd. 50 m²) zu errichten.
Im Hinblick auf das Verkaufsflächenprogramm liegt
der neue Markt nur um 10 m² unter der Regelvermutungsgrenze der Baunutzungsverordnung (800 m²
VKF), deshalb sieht die Gemeinde Stockelsdorf das
Vorhaben insbesondere auch vor dem Hintergrund
der jüngsten Entwicklung der Ortsmitte (anhaltende
Entwicklung der "Neuen Ortsmitte", beschrieben
durch die Straßenzüge der Ahrensböker Straße im
Osten, der Segeberger Straße im Westen und der
1
08. August 2011.
2
Unter Berücksichtigung der überdachten Freifläche, die nach
der Definition des Bundesverbandes Deutscher Heimwerker-,
Bau- und Gartenfachmärkte e.V. (BHB)r hälftig als Verkaufsfläche angerechnet wird, verfügt Arndt derzeit über rd. 1.750
m² Verkaufsfläche.
3
Geplante Nettogrundrissfläche rd. 1.007 m².
Marienburgstraße im Norden) mit der erfolgten Etablierung von Sky und Aldi als planungsbedürftig an.
Die Gärtnerei Armdt möchte sich im Zuge der
NETTO-Projektierung neu aufstellen.
So ist ein neues Gewächshaus mit angeschlossenem
Gartenmarkt mit rd. 1.800 m² vorgesehen. Da auch
von den Pflanzen- und Aufzuchtstischen direkt Ware
verkauft wird - wie jetzt auch schon - sind die kompletten 1.800 m² als Verkaufsfläche zu qualifizieren4.
Von diesen 1.800 m² Verkaufsfläche soll ein Verkaufsflächenanteil von rd. 10 % (= 180 m²) dem
Verkauf von Garten- und Pflanzendekorationsartikeln
dienen.
Diese Sortimentsgruppe ist nach der "Stockelsdorfer
Liste"5 zu der zentrenrelevanten Warengruppe
• Glas/Porzellan/Keramik
zu zählen.
Der Großteil des Angebotes entfällt insofern auf die
nicht-zentrenrelevanten Sortimente
• Gartenbedarf (inkl. Pflanzen, Pflanzengefäße).
Ein kleinerer Anteil ist ferner dem nahversorgungsrelevanten Sortiment
4
Geplant sind ferner rd. 900 m² freie Anzuchtsfläche (u.a.
Baumschule) für eine Bodenertragsnutung.
5
Siehe die im Auftrag der Gemeinde Stockelsdorf erstellte
Studie "Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 30, 4. Änderung
Gutachterliche Beratung Einzelhandelsnutzung", Endfassung
Januar 2011, Seite 11 und 12.
• Schnittblumen
unterzuordnen.
Insgesamt plant die Firma Arndt gegenüber dem
Flächenbestand von August 2011 nur eine geringe
Verkaufsflächenerweiterung von insgesamt 50 m².
Sortimentsbezogen soll aber die zentrenrelevante
Sortimentsgruppe Glas/Porzellan/Keramik um
rd. 60 m² erweitert werden.
Da das NETTO-Vorhaben als völlig neuer Betrieb in
der Gemeinde angesiedelt werden soll und das geplante Sortiment hauptsächlich den nach der
Stockelsdorfer Liste zugehörigen nahversorgungsrelevante Warengruppen
• Lebensmittel (inkl. Getränke)
• Reformwaren
• Drogerieartikel/Parfümerieartikel/Friseurartikel
zu subsumieren ist, steht die NETTO-Planung im
Focus der vorliegenden Untersuchung6.
Im Zuge des weiteren Bebauungsplan-Verfahrens ist
nun im Einzelnen die Verträglichkeit der Vorhaben,
insbesondere des NETTO-Marktes, auf die Einzelhandelsstrukturen der Stockelsdorfer Ortsmitte zu
prüfen bzw. ist zu ermitteln, welche Verkaufsflächengröße bzw. möglich Zielumsatzhöhe als 'verträglich' anzusehen wären.
6
Eine erste Vorstudie wurde bereits im März 2011 vorgelegt.
Seite 6
Basierend auf einem Angebot vom 14. Juni 2011
beauftragte insofern die Gemeinde Stockelsdorf mit
Schreiben vom 22. Juni 2011 die GfK GeoMarketing
GmbH, Büro Hamburg, mit der Erarbeitung einer
gutachterlichen Stellungnahme zur "Verträglichkeit"
der geplanten Ansiedlung des NETTO-Marktes sowie
Neuaufstellung des Gartenbaubetriebs/Gartenmarkes
Arndt an der Lohstraße im Hinblick auf die Ortsmitte
Stockelsdorfs.
Zielsetzung der gutachterlichen Stellungnahme ist es in erster Linie, die standort-, marktund potenzialseitigen Rahmenbedingungen der Vorhaben, insbesondere der NETTO-Planung, anhand
von Kurzsskizzen aufzuzeigen.
Neben der Skizzierung des Mikro-Standortes wird
ferner u.a. die relevante Wettbewerbssituation im
prospektiven Einzugsgebiet des geplanten NETTOMarktes sowie innerhalb der betroffenen Standorte
dargestellt und bewertet, sowie ein lebensmitteldiscount-relevantes Nachfragevolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet berechnet.
So dann wird der zu erzielende Brutto-Zielumsatz des
geplanten NETTO-Marktes gutachterlich ermittelt und
die Umsatzrekrutierung des zu erwartenden BruttoZielumsatzes aus dem Einzugsgebiet bzw. die Abschöpfungsquote dargestellt.
mitteldiscount-relevanten Einzelhandelsstrukturen im
bzw. am Rande des anzunehmenden Einzugsgebietes
und insbesondere im Hinblick auf die Ortsmitte der
Gemeinde Stockelsdorf (Stichworte: mögliche Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen) gutachterlich Stellung genommen.
Auch wird die Neuaufstellung des Gartenbaubetriebs/Gartenmarktes Arndt gutachterseits kommentiert und zu möglichen Auswirkungen Stellung
genommen.
Die nachstehenden Ausführungen und Darstellungen
basieren in erster Linie auf den eigens für diese
Studie erfolgten Totalerhebungen der lebensmitteldiscount-relevanten sowie Gartenmarkt-bezogenen
Wettbewerber im Bereich und am Rande des Einzugsgebietes des Vorhabens innerhalb der Gemeinde
Stockelsdorf, der Stadt Bad Schwartau und der Stadt
Lübeck (durchgeführt in der 9. Kalenderwoche,
aktualisiert und ergänzt in der 32. Kalenderwoche
2011).
Darüber hinaus wurden alle relevanten Sekundärstatistiken und Materialien, institutsinterne Daten und
Informationen projektbezogen aufbereitet und in das
vorliegende Gutachten einbezogen.
Auf Grundlage dieser Basisdaten wird sodann im
Rahmen einer Modell-Rechnung zur Umsatzrekrutierung des prospektiven NETTO-Marktes an der
Lohstraße und zu den möglichen ökonomischen/
städtebaulichen Auswirkungen auf die lebens-
Seite 7
2 Mikro-Standort des geplanten
NETTO-Marktes an der Lohstraße
Das Grundstück des NETTO-Vorhabens befindet sich
auf dem Areal der Gärtnerei bzw. des Gartenmarktes
Arndt GbR, an der Lohstraße (Landesstraße L230),
rd. 1,7 km nordöstlich der Ortsmitte Stockelsdorfs.
Die Gärtnerei verfügt neben umfangreichen Anzuchtsflächen (Gewächshäuser) nördlich der Lohstraße auch über reine Verkaufsflächen (gartenmarktbezogene Artikel), nebst Parkplätzen7.
Insgesamt verfügt Arndt derzeit über rd. 1.750 m²
Verkaufsfläche. Auch ein kleinerer Backshop agiert
nahe der Gärtnerei. Ferner ist auf dem südöstlichen
Abschnitt des Vorhabengrundstücks ein Wohnhaus
angesiedelt (Richtung Kolberger Straße). Der Standortbereich ist insofern einzelhändlerisch vorgeprägt
und dürfte über eine gewisse Bekanntheit in der
Region verfügen.
Der Gartenmarkt agiert in einem überwiegend von
Wohnnutzungen bestimmten Umfeld, gleichwohl besitzt der Standortbereich - an einer der wichtigsten
Wohngebietserschließung Stockelsdorfs gelegen zudem auch über eine deutliche Verkehrsorientierung.
Gemäß den von der Auftraggeberin übermittelten
Unterlagen ist die Errichtung eines NETTO-Marktes
7
Zudem befinden sich auf der anderen Straßenseite, südlich der
Lohstraße, weitere Parkmöglichkeiten.
im südwestlichen Abschnitt des Areals mit 740 m²
Verkaufsfläche nebst Backshop geplant.
Zudem soll der Gartenmarkt im nördlichen Abschnitt
neu errichtet werden.
Darüber hinaus sehen die Planungen die Neuetablierung von rd. 80 Parkplätzen im südöstlichen
Grundstücksabschnitt vor.
Ziel der Maßnahme ist es, den Gartenbaubetreib/Gartenmarkt zu verlagern und als zusätzliche
Einzelhandelsnutzung einen NETTO-Markt auf dem
Areal zur Lohstraße ausgerichtet zu etablieren.
Im Norden wird das NETTO-Projektareal derzeit von
Gewächshäusern abgegrenzt, im Osten fasst die
Kolberger Straße und im Süden die Lohstraße das
Grundstück ein. Wohngrundstücke mit Einzelhausbebauung bilden die westliche Abgrenzung.
Das unmittelbare und auch weitere Umfeld des
geplanten NETTO-Marktes wird - neben den Gartenbaubetrieb - eindeutig von Wohnfunktionen bzw.
Wohnfolgeeinrichtungen (u.a. Evangel. Pfarramt,
Schule) bestimmt.
Unter einzelhändlerischen Gesichtspunkten verfügt
der Mikro-Standort insofern über eine solitäre,
gleichwohl nahversorgungsorientierte Lage.
Die Präsentations- und Annoncierungsmöglichkeiten
zur gut befahrenen Lohstraße sind aufgrund der
geplanten Lage direkt an der Lohstraße (der neue
Gartenbaubetrieb/-markt wird zurückversetzt lokalisiert sein) als sehr gut zu etikettieren. Angesichts der
Lage an der gut frequentierten Lohstraße, ist dem
Mikro-Standort grundsätzlich eine gute, auch
weiträumige Erreichbarkeit für den motorisierten
Individualverkehr zu attestieren.
Hinsichtlich der Stellplatzsituation dürften die
geplanten gut 80 Einstellplätze noch ausreichend
bemessen sein. Zu bedenken ist jedoch, dass beide
Betriebe auf die Stellplatzkapazität zurückgreifen
werden. Was die Frage der Stellplatzkapazität bzw.
die Zu- und Abfahrt und die Anlieferung zum Areal
angeht, sollte ein Verkehrsgutachten Näheres untersuchen. Dies zeigt ein weiteres Mal auch Planungsbedürftigkeit des Vorhabens auf.
Was die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln anbetrifft, befindet sich unmittelbar nordöstlich der Kolberger Straße, rd. 30 m vom MikroStandort entfernt, die gleichnamige Bushaltestelle
des Stadtverkehrs Lübeck.
Hier verkehren die Buslinien 9 und 17 Richtung Bad
Schwartau bzw. Grillenweg und Universitätsklinikum.
Für Fußgänger (und Radfahrer) ist die Erreichbarkeit
aus benachbarten Wohngebieten angesichts entsprechender guter Wegeverbindungen als grundsätzlich unproblematisch einzustufen.
Für Passanten, die aus Süden den Mikro-Standort
aufsuchen, steht eine Fußgängerbedarfsampel unmittelbar am Standortbereich zur Verfügung, so dass
eine sichere Querung der Lohstraße gegeben ist8.
8
Nach den ersten Planungen ist die Versetzung der Ampel
notwendig.
Seite 8
Insgesamt dürfte der Mikro-Standort ganz prinzipiell
für nahversorgungsorientierte Einzelhandelsnutzungen hoch interessant und geeignet sein, zum einen
nicht zuletzt aufgrund des Bezuges zu den umliegenden Wohngebieten bzw. zum anderen auch
aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit.
Seite 9
3 Relevante Wettbewerbssituation
3.1
Methodische Vorbemerkung
Im Rahmen der für diese Studie durchgeführten
intensiven Vor-Ort-Recherchen wurden auftragsgemäß der Lebensmitteldiscount-relevante
Einzelhandel sowie auch Gartenfachmarkt-bezogene
Anbieter in den untersuchungsrelevanten Versorgungsbereichen (Ortsmitte der Gemeinde
Stockelsdorf und übriges Gemeindegebiet) bzw. die
entsprechenden Anbieter im bzw. am Rande des Einzugsgebietes des prospektiven NETTO-Marktes an
der Lohstraße in Augenschein genommen.
Dabei wurde der Lebensmitteldiscount-relevante
Einzelhandel besonders erfasst bzw. umsatzseitig
eingeschätzt.
Hierzu zählen einerseits die Wettbewerber in der
Gemeinde Stockelsdorf sowie andererseits entsprechende Anbieter in den benachbarten Ortsteilen
der Städte Bad Schwartau (Ortsteil Cleverbrück im
Nordosten der Gemeinde Stockelsdorf) und Lübeck
(Vorwerk im Osten und Krempelsdorf im Süden).
Da der Mikro-Standort im Nordosten der Gemeinde
Stockelsdorf nur rd. 750 m entfernt zur Nachbarstadt
Bad Schwartau liegt, dürfte der geplante NETTOMarkt an der Lohstraße nicht nur auf große Teile der
Stockelsdorfer Wohnbevölkerung reflektieren,
sondern auch auf Bevölkerungspotenziale der Stadt
Bad Schwartau.
Insofern sind die an der Nahtstelle zwischen
Stockelsdorf und Bad Schwartau lokalisierten
Wettbewerber REWE in Stockelsdorf und Penny in
Bad Schwartau von besonderer Relevanz, da sie im
Einzugsgebiet der Planmaßnahme liegen (siehe auch
das folgende Kapitel 4).
Grundsätzlich ist zur Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur von Lebensmitteldiscountmärkten festzustellen, dass diese ihren Betriebsumsatz überwiegend (d.h. zu über 80 %) mit Artikeln des periodischen Bedarfs erzielen.
Was die aperiodischen Sortimente angeht, sind hier
die typischen Nonfood-Sonderpostengeschäfte
(darunter nicht-zentrenrelevante Sortimente von Angelbedarf bis zu Zelten) zu nennen, die eine weite
Verteilung der Nonfood-Umsätze über eine große
Bandbreite sehr unterschiedlicher Nonfood-Angebote
und eine zeitlich unregelmäßige bzw. schwankende
Umsatzgenerierung dieser Sortimentsgruppe nach
sich ziehen. Im übrigem ist im Hinblick auf die Nonfood-Sparte ein gewisser 'Sättigungsgrad' zu verzeichnen, so dass die Discount-Branche diese Sortimente mittlerweile wieder etwas 'herunterfährt'.
Von daher erlauben diese Umsatzanteile keine Berechnung von Auswirkungen auf in aller Regel eindeutige bzw. nachhaltige Sortimente aufweisende
Nichtlebensmittel-Anbieter.
Für die nachfolgenden Betriebe bzw. potenziellen
Wettbewerber wurden die untersuchungsrelevanten
Verkaufsflächen erhoben und die jeweiligen Umsatzhöhen nach den Vor-Ort-Eindrücken geschätzt.
Hinsichtlich der Einzelhandelsumsätze für das
Kalenderjahr 2010 ist darauf hinzuweisen, dass GfK
GeoMarketing über detaillierte Angaben zu BruttoUmsätzen einiger flächengroßer, überregional
agierender Anbieter verfügt und diese Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung mit
eingeflossen sind. Die übrigen Ladengeschäfte und
Anbieter wurden umsatzseitig auf Basis branchenund marktüblicher Flächenleistungen sowie unter
Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen
Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u.a. Standort/ Lage, Sortimentsstruktur/-tiefe, Markenpflege, Kundenfrequenzen,
Zustand der Verkaufsräume etc.) qualifiziert geschätzt.
Es ist ferner darauf hinzuweisen, dass aus datenschutzrechtlichen Gründen für Standorte ein Umsatzwert erst ab drei relevanten Betreibern ausgewiesen werden darf (siehe Kapitel 6), da sonst
Rückschlüsse auf die Umsatzleistung einzelner
Betreiber möglich wären. Von daher kann nicht für
alle Betreiber bzw. Standorte eine Umsatzhöhe
ausgewiesen werden, sondern lediglich in aggregierter Form.
Vor diesem Hintergrund werden in Hinblick auf die
möglichen Auswirkungen des geplanten NETTOMarktes ausschließlich typgleiche/ähnliche Anbieter in
die Betrachtung einbezogen.
Seite 10
3.2
Lebensmitteldiscount-relevante
Bestandslagen in Stockelsdorf
3.2.1
"Neu Ortsmitte" Stockelsdorf
Hinsichtlich der relevanten Lebensmittel(discount-)
Einzelhandelsstrukturen in der "Neuen Ortsmitte"
Stockelsdorfs sind hier vor allem die im Standortverbund agierenden Anbieter Sky und Aldi (rd. 1,7
km südwestlich) am Rathausmarkt zu nennen, die als
innerörtliche Leitbetriebe die wichtigsten Einzelhandelsmagneten in der Ortsmitte darstellen.
Diese beiden Anbieter sind insofern für die übrigen
Betriebe am Rathausmarkt bzw. in dessen Umfeld
von großer Wichtigkeit, da sie für eine gute Frequentierung der Gemeindemitte sorgen. Ferner ist
auf Penny an der Ahrensböker Straße (rd. 1,6 km
südwestlich) hinzuweisen, der als wichtiger Anbieter
im Ortsmittenbereich Posthof für eine entsprechende
Frequentierung sorgt.
3.2.2
Übriges Gemeindegebiet
Was das übrige Gemeindegebiet Stockelsdorfs
angeht, ist hier vor allem der verkehrsorientierte
Solitärstandort "Ravensbusch" an der Segeberger
Landstraße zu nennen.
Der rd. 2,2 km südwestlich des Mikro-Standortes
gelegene Standortbereich, verfügt über ein Famila
SB-Warenhaus als Magnetbetrieb und weitere
Fachmärkte (insgesamt fünf Einzelgebäude mit
Einzelhandelsnutzungen), die mittelgroße bis große
Verkaufsflächen aufweisen. Aber auch flächenkleinere
Betriebe sind hier anzutreffen.
Das Famila-SB-Warenhaus verfügt über eine vergleichsweise große Ausstrahlungskraft und spricht
auch Kunden an, die außerhalb der Gemeinde
Stockelsdorf leben.
Weiterhin ist auf den bereits genannten REWESupermakt an der Lohstraße (rd. 0,7 km nordöstlich)
hinzuweisen, der als einziger Nahversorger im nordöstlichen Stockelsdorfer Gemeindegebiet direkt an
der Grenze zur Nachbarstadt Bad Schwartau agiert.
3.3
Bestandslagen in Bad Schwartau
Durch seine Lage im Einzugsgebiet bzw. relative
Nähe zum Mikro-Standort (rd. 1,1 km nordöstlich) ist
der Lebensmitteldiscounter Penny an der Hauptstraße mit Blick auf die Nachbarstadt Bad Schwartau
an erster Stele zu nennen.
Penny übernimmt hier Nahversorgungsfunktionen
und dürfte auch in das östliche Gebiet der Gemeinde
Stockelsdorf ausstrahlen.
Penny verfügt gleichwohl über ein eingeschränktes
Parkplatzkontingent, so dass hier vor allem die
fußläufige Kundschaft von großer Wichtigkeit ist.
Als relevante Planung im Einzugsgebiet ist hier das
Aldi-Vorhaben an der Stockelsdorfer Straße in Bad
Schwartau Cleverbrück zu nennen.
Hier soll in verkehrs- wie wohngebietsorientierter
Lage ein großflächiger Aldi-Markt mit rd. 800 m²
etabliert werden. Diese Planung zielt auch auf das
nordöstlich situierte Einwohnerpotenzial der
Gemeinde Stockelsdorf.
3.4
Bestandslagen in Lübeck
Im Stadtteil Vorwerk, nur rd. 2,2 km östlich des
Mikrostandortes gelegen, agiert an der Memelstraße/Vorwerkerstraße ein Markant Supermakt.
Verkehrlich gut erreichbar, reflektiert der Standort
auch auf das Stockelsdorfer bzw. Bad Schwartauer
Einwohner- und Pendlerpotenzial.
Darüber hinaus ist ein neuer Aldi-Lebensmitteldiscounter an der Friedhofsallee (Standortverlagerung von der Memelstraße) zu erwähnen, rd. 2,5
Fahrkilometer vom Mikro-Standort Lohstraße
entfernt.
Ferner ist zudem ein Lidl-Lebensmitteldiscounter an
der Krempelsdorfer Allee im Ortsteil Krempelsdorf zu
nennen (rd. 2,6 km südlich), der verkehrsorientiert
nahe der Autobahnanschlussstelle Lübeck-Zentrum
lokalisiert ist und vor allem auch auf Stockelsdorfer
Kunden reflektiert, die über die Krempelsdorfer Alle
(B206) von Süden in die Gemeinde einfahren bzw.
Stockelsdorf in Richtung Autobahn 1 verlassen.
Standortplus ist hier vor allem die vergleichsweise
hohe Stellplatzkapazität.
Einen Überblick zur relevanten Wettbewerbssituation,
insbesondere zur Verkaufsflächengröße, vermittelt
die nachfolgende Tabelle 1.
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Tabelle 1:
Übersicht zur lebensmitteldiscount-relevanten Wettbewerbssituation des geplanten NETTO-Marktes an der Lohstraße in Stockelsdorf
Außerhalb des Einzugsgebietes
Im
Einzugsgebiet
Lagebereich
Verkaufsfläche /ggf.
Distanz zum
LebensmitteldiscountPlanvorhaben
relevanter Anteil
(Ca.-Werte)
(Ca.-Werte)
Anbieter
Adresse
REWE
Lohstraße
800
0,7 km
Stadt Bad Schwartau
Penny
Hauptstraße
620
1,1 km
Penny
Ahrensböker Straße
700
1,6 km
Aldi
Rathausmarkt
700
1,7 km
Sky
Segeberger Straße
1.600
1,8 km
famila
Segeberger Straße
2.900/2.400
2,2 km
Stadt Lübeck
Markant
Memelstraße
1.400
2,1 km
Stadt Lübeck
Aldi
Friedhofsallee
850
2,5 km
Stadt Lübeck
Lidl
Krempelsdorfer Allee
900
2,6 km
"Neue Ortsmitte"
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3.5
Gartenmarktbezogner
Wettbewerb
Sieht man von den einigen Blumenläden und den
relevanten Randsortimenten größerer Anbieter (z.B.
bei Oswald Hein oder Famila) ab, sind keine weiteren
Gartenmärkte oder ähnliche Anbieter in der Gemeinde Stockelsdorf zu finden, der Gartenbaubetrieb/-markt Arndt ist der einzige Betrieb seiner Art in
Stockelsdorf.
Gleichwohl agieren unmittelbar außerhalb der
Gemeindegrenzen einige Anbieter, die eindeutig im
Wettbewerb zum (perspektivischen) Gartenbaubetrieb/-markt Arndt an der Lohstraße stehen dürften.
hausfläche verfügt. Nach den Vor-Ort-Eindrücken der
Gutacher dürften rd. 1.500 m² als Verkaufsfläche
dem Einzelhandel zu zuschreiben sein.
Darüber hinaus sind im nördlichen Bad Schwartauer
Stadtgebiet weitere Betriebe lokalisiert (u.a. Gärtnerei Rickert, Gartenfreund Wilken).
Insgesamt zeigt sich, dass gartenmarktbezogene
Kaufkraft in erheblichen Umfang aus der Gemeinde
Stockelsdorf insbesondere in die Stadt Lübeck fließen
dürfte, da hier die leistungsstarken und flächengroßen Gartenfachabteilungen unterschiedlicher
Baumarktbetriebe lokalisiert sind.
Im Angebotsbereich Garten und Zubehör sind als
Wettbewerber an erster Stelle die Gartenfachabteilungen der einschlägigen Baumarktanbieter von
großer Relevanz.
Diesbezüglich sind die großen Baumärkte im Stadtteil
St. Lorenz-Nord in der Stadt Lübeck zu nennen.
Hier ist der Bahr Baumarkt Bei der Lohmühle 11 (rd.
4,1 km südlich) mit rd. 3.000 m² (gewichtet) Gartenfachmarkt-bezogener Verkaufsfläche anzuführen
sowie auch Bauhaus Bei der Lohmühle 102 (rd. 4,2
km südlich), der über rd. 3.200 m² (gewichtet)
Gartenfachmarkt-bezogene Verkaufsfläche verfügt.
Diverse (kleinere) Gärtnereien sind zudem in der
Lübecker Friedhofsallee zu finden.
In Bad Schwartau agiert am Stockelsdorfer Weg (rd.
1,5 km nordöstlich) die Gärtnerei Lindemann, die
nach Eigenangaben über rd. 6.000 m² GewächsGfK GeoMarketing. Growth from Knowledge
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4 Einzugsgebiet und Nachragevolumen der NETTOPlanung an der Lohstraße
Auf Basis der örtlichen Gegebenheiten, der Verkehrsinfrastruktur, der ermittelten Wettbewerbssituation und vor allem stadtstruktureller/ topographischer Aspekte wurde für den geplanten
NETTO-Markt an der Lohstraße ein eher enges, respektive kompaktes, einzonales Einzugsgebiet
abgegrenzt, das sich wie folgt darstellt:
•
Kerneinzugsgebiet (modifizierter 5 PkwFahrminutenradius): knapp 9.000 Einwohner.
In das Einzugsgebiet des NETTO-Vorhabens fallen
neben dem nordöstlichen Stockelsdorfer Wohngebiet
zwischen der Albert-Einstein-Straße im Norden, der
Straßen Landwehr/Landstraße im Osten, dem Landgraben im Süden und dem Hohlweg im Westen auch
Teile von Bad Schwartau zwischen der Gutenbergstraße im Norden, dem Straßenzug Clever Tannen
und Cleverhoferweg im Osten, der Ringstraße im
Süden und dem Straßenzug Gorch-FockStraße/Clever Landstraße/Zum Vorwerk im Westen.
Größenordnung eine ausreichende Potenzialbasis
darstellt.
Um über dieses Einzugsgebiet hinaus auch die
sporadischen Einkaufsbeziehungen von weiter
entfernt lebenden Kunden bzw. die durchaus
gegebene Verkehrsorientierung des Standortes
adäquat zu berücksichtigen, wird bei den nachfolgenden Berechnungen zum relevanten
Nachfragevolumen zusätzlich eine
•
10-%ige Potenzialreserve
in Ansatz gebracht.
Ausgehend von diesen Annahmen errechnet sich
unter Berücksichtigung der gebietsspezifischen ProKopf-Ausgabebeträge ein projekt-relevantes Nachfragevolumen) von knapp 29 Mio. Euro p.a.
Davon entfallen rd. 91 % (= rd. 26,2 Mio. Euro p.a.)
auf das Kerneinzugsgebiet und rd. 9 % (= rd. 2,6
Mio. Euro p.a.) auf die angesetzte 10-%ige Potenzialreserve.
Weitere Details zum Einzugsgebiet sind der nachstehenden Abbildung 1 und der Tabelle 2 zu
entnehmen.
Das enggefasste Einzugsgebiet umfasst somit ein
Bevölkerungspotenzial von knapp rd. 9.000 Einwohnern, was nach den Erfahrungen der Gutachter
für einen Lebenmitteldiscountmarkt in dieser
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Abbildung 1: Einzugsgebiet und die relevante Wettbewerbssituation des geplanten NETTO-Marktes an der Lohstraße in Stockelsdorf
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Tabelle 2:
Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet des geplanten NETTO-Marktes an der Lohstraße in Stockelsdorf
Einwohner
Einzelhandelsrelevantes
Nachfragevolumen
Einwohner
per
01.01.2009
1)
Einzelhandelsrelevanter
KaufkraftIndex der
GfK
Nachfragevolumen je
Einwohner
Nachfragevolumen gesamt
2010
2)
Zone/Gebietseinheit
absolut
Index
in Euro
in Mio. Euro
davon LMDiscount-relevant
in Mio. €
in %
8.981
107,0
5.445
48,9
26,2
90,9
8.981
107,0
5.445
48,9
26,2
90,9
10 %-ige Potenzialreserve für sporadische Kunden aus
weiter entfernten Ortsteilen/Städten/Gemeinden
.
.
.
4,9
2,6
9,1
Einzugsgebiet insgesamt
.
.
.
53,8
28,8
100,0
Zone I Kerneinzugsgebiet
Gesamt
Rundungsdifferenzen möglich
1)
2)
Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes.
Der einzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt 2010 5088 Euro, exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl.
Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig), Versand-/Onlinehandel und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf der
Grundlage von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.
© GfK GeoMarketing GmbH 2011
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5 Brutto-Zielumsatz der NETTOPlanung und Umsatzrekrutierung
Vorbemerkung
Unter Zugrundelegung von durchschnittlichen
NETTO-typischen Flächenproduktivitäten haben die
Gutachter für den geplanten NETTO-Markt an der
Lohstraße eine Flächenproduktivität von rd. 4.100
Euro pro m² Verkaufsfläche angesetzt. Dabei haben
die Gutachter die spezifische Situierung des MikroStandortes, insbesondere die verkehrliche Erreichbarkeit und die gegebene Wettbewerbssituation
berücksichtigt.
Hinsichtlich dieser Annahme sowie der hierauf aufbauenden Verträglichkeitsuntersuchung wurde
seitens der Gutachter dabei ausdrücklich eine hohe
"Meßlatte" im Sinne einer 'Worst Case-Betrachtung' angesetzt.
Insofern dient nach dem Prinzip der Vorsicht für den
geplanten NETTO-Markt ein überdurchschnittlicher
Umsatzwert als Berechungsgrundlage.
Hinsichtlich des geplanten NETTO-Marktes mit einer
angedachten Verkaufsfläche von rd. 740 m² wurde
als Sortimentsgruppe die Hauptwarengruppe periodischer Bedarf (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege) als projektrelevant angesetzt (siehe hierzu auch die Anmerkungen auf
Seite 9). Da bereits ein Backshop am Standortbereich
vorhanden ist, wird der geplante Backshop diese
Umsätze mitnehmen und sind insofern als neutral
anzusehen.
Vor dem Hintergrund dieser in der Vorbemerkung
genannten Prämisse gehen die Gutachter von einem
Zielumsatz aus, der in einer Größenordnung von
rd. 3 Mio. Euro p.a. rangiert und als untersuchungsrelevante Umsatzgröße dient.
Unter strukturellen Aspekten gehen die Gutachter
davon aus, dass das (Brutto-)Zielumsatzvolumen
(incl. MwSt.) zukünftig zu rd. 93 % (= 2,8 Mio. Euro)
aus dem Kerneinzugsgebiet bzw. zu rd. 7 % (= 0,2
Mio. Euro) aus der Potenzialreserve stammen wird.
Die hierfür erforderlichen Abschöpfungsquoten
von rd. 10,5 % (Zone I) bzw. rd. 7,7 % (Potenzialreserve) bewegen sich dabei insgesamt in einem
machbaren Rahmen (Abschöpfungsleistung insgesamt rd. 10,4 %).
An dieser Stelle sei betont, dass die ermittelten
Abschöpfungsquoten aufzeigen, welche Anteilswerte
des zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzials
durch das Planvorhaben zukünftig gebunden
(=rekrutiert) werden können.
Die Abschöpfungsquote ist somit nicht gleichzusetzen
mit der Umverteilungsquote, aus der sich Rückschlüsse auf die Umsatzumverteilung zulasten von
Standortlagen/Bestandsanbietern ableiten lassen.
Siehe auch nachfolgende Tabelle 3.
Seite 17
Tabelle 3:
Kaufkraftstrom-Modellrechnung für den geplanten NETTO-Markt an der Lohstraße in Stockelsdorf
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen
Abschöpfungsleistung
Nachfragevolumen
Zone I
gesamt
Warengruppen/Sortimente
LM-Discount-relevanter Bedarf gesamt
in Mio. Euro
26,2
10 %-ige Potenzialreserve
in Mio. Euro
2,80
in %
10,7
gesamt
in Mio. Euro
2,6
Gesamtes
LM-Discount-relevants
Nachfragevolumen
in Mio. Euro
0,20
in %
7,7
gesamt
in Mio. Euro
28,8
in Mio. Euro
3,0
in %
10,4
Rundungsdifferenzen möglich
© GfK GeoMarketing GmbH 2011
Seite 18
6 Wirkungsanalyse
6.1
Räumlich differenzierte
Betrachtung der möglichen
anzunehmenden ökonomischen
Auswirkungen durch den
geplanten NETTO-Markt an der
Lohstraße in Stockelsdorf
Zentraler Bearbeitungspunkt des Gutachtens ist es
aufzuzeigen, ob durch die geplante Etablierung des
NETTO-Marktes an der Lohstraße die rd. 1,7 km südwestlich situierte, außerhalb des angenommenen
Einzugsgebietes des geplanten NETTO-Marktes
gelegene "Neue Ortsmitte" der Gemeine Stockelsdorf
beeinträchtigt wird.
Zudem wird in aggregierter Form die Umverteilung
für die übrigen Anbieter im oder am Rande des prospektiven Einzugsgebietes (siehe Tabelle 1) dargestellt.
So wird im Folgenden zu den möglichen anzunehmenden ökonomischen Auswirkungen auf den
lebensmitteldiscount-relevanten Einzelhandel
(Stichwort: Umsatzumverteilungs-/ und -umlenkungsprozesse) in diesen Bereichen in Form von ModellRechnungen gutachterlich Stellung genommen,
wobei aufgrund von datenschutzrechtlichen Vorgaben
die übrigen Anbieter außerhalb der Ortsmitte als ein
Betrachtungsraum dargestellt werden.
für Betrachtungsstandorte/Zentren ein Umsatzwert erst ab drei Betreibern ausgewiesen
werden darf, da sonst Rückschlüsse auf die
Umsatzleistung einzelner Betreiber möglich
wären, oder
Darüber hinaus wird die Möglichkeit von städtebaulichen Auswirkungen als Folge von Umsatzumverteilungseffekten bzw. möglichen resultierenden
Betriebsaufgaben gutachterlich gewürdigt.
Als Basis für die nachfolgenden Berechnungen dienen
folgende drei Annahmen:
•
Der in Kapitel 5 festgelegte perspektivische
Brutto-Zielumsatz der Planung;
•
die in Kapitel 5 erarbeitete KaufkraftstromModellrechnung zur möglichen Umsatzrekrutierung des Brutto-Zielumsatzes der
NETTO-Planung;
•
die in Kapitel 3 aufgezeigte relevante Einzelhandelssituation in Stockelsdorf sowie in den
angrenzenden Bereichen der Städte Lübeck
und Bad Schwartau.
Dabei basieren die nachfolgend dargestellten Ergebnisse auf einer von Fachinstitutionen anerkannten
komplexen Berechnungsmethode, in der GfK GeoMarketing die einschlägigen wissenschaftlichen
Rechenmethoden/Gravitationsmodelle einbezogen
und weiterentwickelt hat.
Was die einzelnen Untersuchungsstandorte/Wettbewerber bzw. Betrachtungsgebiete angeht, ist
anzumerken, dass keine Aussagen zur Umsatzumverteilung/-neuorientierung gemacht werden können,
wenn
•
im Betrachtungsgebiet datenschutzrechtliche
Vorgaben greifen (Geheimhaltung), so dass
•
die mögliche Umsatzumverteilung in einem
Betrachtungsraum eine Größe von kleiner als
0,1 Mio. Euro annimmt und von daher die
Auswirkungen zulasten bestehender Einzelhandelsstrukturen im Betrachtungsraum
prozentual nahezu gegen Null tendieren
dürften.
Dieses vorausgeschickt, setzt sich die anzunehmende
Umsatzneurekrutierung des angenommenen
Brutto-Zielumsatzes für den geplanten NETTO-Markt
in Höhe von rd. 3 Mio. Euro p.a. aus folgenden fünf
Kategorien zusammen:
•
Rückgewinnung derzeit aus dem
Einzugsgebiet abfließender Kaufkraft und
Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen
außerhalb der untersuchten Standorte,
•
Umsatzrekrutierung von dem PkwPotenzial bzw. der Potenzialreserve
(großräumige Umverteilung),
•
Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen in
den untersuchungsrelevanten Standorten,
•
Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen
andernorts.
Seite 19
Auch ist in diesem Kontext zu berücksichtigen, dass
der Wettbewerb zunehmend zwischen einzelnen Betriebstypen und Vertriebsformen stattfindet.
Mit Blick auf die Wirkungsanalyse ist für die "Neue
Ortsmitte" der Gemeinde Stockelsdorf zudem festzuhalten, dass diese mit ihren relevanten Wettbewerbern (Sky, Aldi und Penny) nah am Rande des
Einzugsgebietes des NETTO-Vorhabens situiert ist.
Basierend auf dem für den an der Lohstraße geplanten NETTO-Markt angenommenen Brutto-Zielumsatzvolumen (inkl. Mehrwertsteuer) in Höhe von
rd. 3 Mio. Euro p.a. stellt sich die anzunehmende
Situation der Umsatzrekrutierung für das Einzugsgebiet im Rahmen einer Modellrechnung wie folgt
dar:
•
Ein Umsatzposten von rd. 0,5 Mio. Euro (gut
17 % des Zielumsatzes), der im Hinblick auf
die möglichen zu betrachtenden Umsatzumverteilungen/-neuorientierungen als neutral
zu benennen ist, rekrutiert sich vornehmlich
aus Umverteilungen von Umsätzen, die an
anderen als in Tabelle 1 aufgeführten Einzelhandelsstandorten derzeit gebunden werden.
Der verbleibende Ziel-Umsatzanteil im Umfang von
rd. 2,5 Mio. Euro (rd. 84 % des Zielumsatzes) wird
folgendermaßen umverteilt:
•
In der "Neuen Ortsmitte" Stockelsdorfs
werden bei den drei betroffenen Anbietern
rd. 1 Mio. Euro bzw. ein Drittel des Zielumsatzes umverteilt bzw.
•
rd. 1,5 Mio. Euro bzw. die Hälfte des
Zielumsatzes werden den übrigen Anbietern
im bzw. am Rande des Einzugsgebietes
abgezogen.
Hieraus resultiert für die "Neue Ortsmitte" der
Gemeinde Stockelsdorf in der Gesamtschau
("Worst Case"-Betrachtung!) bei einem lebensmitteldiscount-relevantem Brutto-Gesamtumsatz von
knapp 14 Mio Euro p.a. eine Umverteilungsquote
von rd. 7,3 %.
Was die übrigen sechs betrachteten Anbieter im
bzw. am Rande des Einzugsgebietes angeht, so ist
für diesen Anbieterkreis bei einem lebensmitteldiscount-relevantem Brutto-Gesamtumsatz von
knapp 33 Mio. Euro p.a. eine Umverteilungsquote
von lediglich rd. 4,6 % festzustellen.
Bei Würdigung der oben dargestellten Werte - im
Falle der "Neuen Ortsmitte" der Gemeinde Stockelsdorf im einstelligen Bereich - ist festzustellen, dass
die möglichen Auswirkungen somit als noch unbedenklich einzustufen sind.
Es ist dabei generell auch zu bedenken, dass sich die
Effekte auf drei Betriebe in der "Neuen Ortsmitte"
verteilen, die derzeit gut aufgestellt sind.
Mit anderen Worten: Ausgehend von der aktuellen
Standort-Performance der drei relevanten Anbieter in
der "Neuen Ortsmitte" der Gemeinde Stockelsdorf ist
insgesamt eine zu verkraftende, im Rahmen von
normalen Wettbewerbseffekten liegende Umverteilung anzunehmen. Von daher sind in der "Neuen
Ortsmitte" mögliche, durch die NETTO-Planung
induzierte negative städtebauliche Auswirkungen
bzw. Verwerfungen auszuschließen.
Auch ist zu bedenken, dass die 'betroffenen' Betreiber innerhalb und auch außerhalb des Einzugsgebietes angesichts der marktüblichen Wettbewerbsgegebenheiten generell und stetig ihre Marktposition
(u.a. Sortiment, Preis, Genre) überprüfen und ggf.
korrigieren müssen.
Nichts desto trotz ist an dieser Stelle nicht zuletzt
aufgrund des doch recht umfangreichen geplanten
Verkaufsflächenkontingentes das Planungserfordernis
des Vorhabens zu unterstreichen, das insgesamt
deutlich in die Einzelhandelsstruktur der Gemeinde
Stockelsdorf eingreift.
Auch ist - unabhängig von den oben skizzierten Umsatzumverteilungen in der Ortsmitte Sockelsdorfs an dieser Stelle zu betonen, dass nach Auffassung
der Gutachter Einzelhandelsansiedlungen auch im
nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich in
erster Linie der Ortsmitte der Gemeinde Stockelsdorf
erfolgen sollten.
Insbesondere im Bereich "Posthof" stehen mehrere,
auch größere Verkaufsflächen zu Neuvermietung an.
Insofern sollte seitens der Vorhabenträger auch die
Anmietung von Flächenleerständen in der Stockelsdorfer Ortsmitte geprüft werden.
Mit einer NETTO-Neuansiedlung in der Ortsmitte
könnte in sofern die anhaltende Ortsmittenentwicklung weiter gefestigt und gesichert werden.
Auch könnte ein neuer Anbieter wie NETTO von den
Seite 20
in der Ortsmitte bestehenden Synergieeffekten
merklich profitieren.
6.2
Mögliche zu erwartende
Auswirkungen des neu
aufgestellten Gartenbaubetriebes/-marktes
Nachfolgend soll auf einen weiteren Betrachtungsaspekt qualitativ eingegangen werden, nämlich auf
mögliche Auswirkungen der geplanten Neuaufstellung des Gartenbaubetriebes/-marktes Arndt.
Dabei ist anzumerken, dass der Gartenbaubetrieb/markt schon seit Jahrzehnten vor Ort agiert und
insgesamt lediglich um rd. 50 m² erweitert werden
soll. Gleichwohl ist angedacht, das zentrenrelevante
Sortiment von derzeit 120 m² auf rd. 180 m² zu
erweitern (Garten- und Pflanzendekoartikel).
Mit Blick auf mögliche Auswirkungen des Vorhabens
der Firma Arndt auf bestehende Einzelhandelsstrukturen in der Ortsmitte ist zunächst festzustellen,
dass sich das durch die Neuaufstellung bzw. Kopplungseffekte mit dem geplanten NETTO-Markt zu erwartende, mögliche Umsatz-Plus (die bis dato
erzielten Umsatzanteile sind als neutral, sprich als
nicht umverteilungsrelevant anzusehen) gegenüber
der derzeitigen Situation vergleichsweise überschaubar ausnehmen dürfte.
Weiterhin ist - insbesondere vor dem Hintergrund
der oben dargestellten, von leistungsstarken Baumärkten geprägte Wettbewerbssituation - zu sehen,
dass sich mögliche neue Umsatzanteile über eben
diese und auch diverser anderer projektrelevanter
Anbieter in der Region rekrutieren dürfen. Insofern
wird durch den neuen Arndt-Betrieb Kaufkraft in der
Gemeinde weiterhin gebunden bzw. besteht die
Chance, bisher abfließende Kaufkraft wieder in die
Gemeinde zurück zu holen.
Was die vorgesehene Verkaufsfläche mit
zentrenrelevanten Sortimenten anbetrifft (Gartenund Pflanzendekoartikel), ist festzustellen, dass diese
Sortimente bzw. die zutreffende Sortimentgruppe
Glas/Porzellan/Keramik nicht strukturprägend für die
Stockelsdorfer Ortsmitte ist.
Hinsicht möglicher Umverteilungen, die die rd. 60 m²
zusätzliche Verkaufsfläche induzieren würden (und
rein rechnerisch kaum zu ermitteln wären), ist in
Bezug auf ökonomische Auswirkungen auf Strukturen
der Ortsmitte Stockelsdorfs aus Gutachtersicht von
vernachlässigenswert geringen Effekten auszugehen.
Dies umso mehr, da sich der entsprechende, vergleichsweise niedrige zu rekrutierende Mehr-Umsatz
bzw. mögliche Umsatzumlenkungen auf eine große
Bandbreite von Anbietern verteilt, wobei hier insbesondere wieder die großen Baumärkte auf
Lübecker Stadtgebiet an erster Stelle zu nennen sind.
Vor diesem Hintergrund dürften von der geplanten
Neuaufstellung des Gartenbaubetriebes/-marktes
Arndt an der Lohstraße keinen nennenswerten
negative Implikationen auf die Einzelhandelsstrukturen in der Ortsmitte der Gemeinde Stockelsdorf zu erwarten sein.
Seite 21
6.3
Abschließendes Fazit
Mit der vorliegenden Verträglichkeitsanalyse sollten
die mikro-standortseitigen Rahmenbedingungen und
die wettbewerbs- und potenzialseitigen Gegebenheiten für den geplanten NETTO-Markt an der
Lohstraße in Stockelsdorf aufbereitet und zu den
möglichen anzunehmenden ökonomischen und
städtebauliche Auswirkungen dieser Planung sowie
auch der Neuaufstellung des Gartenbaubetriebes/marktes Arndt auf die "Neue Ortsmitte" der Gemeinde Stockelsdorf Stellung genommen werden.
Nach den vorliegenden Ergebnissen der Verträglichkeitsanalyse bewegen sich die anzunehmenden
ökonomischen Auswirkungen der NETTO-Planung im
Hinblick auf die lebensmitteldiscount-relevanten
Anbieter in der "Neuen Ortsmitte" der Gemeinde
Stockelsdorf in einem spürbaren, aber gleichfalls im
Hinblick auf die gegebenen Nahversorgungsstrukturen verträglichen Bereich, so dass keine
Schädigung der vorhandenen Strukturen in der
"Neuen Ortsmitte" zu erwarten ist.
Gleichwohl ist unter gemeindeentwicklungspolitischen
Prämissen zu betonen, dass die Ortsmitte der
Gemeinde Stockelsdorf als kulturelles, wirtschaftliches und öffentliches Zentrum der Gemeinde
weiter entwickelt werden sollte bzw. die hier in den
letzten Jahren erfolgten positiven Entwicklungen
weiter gestärkt werden sollten.
Von daher sollte ganz grundsätzlich von der
Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe im
Außenbereich Abstand genommen werden.
Insofern sollten die Vorhabenträger auch eine
Ansiedlung in der Ortsmitte prüfen.
Auch ist aufgrund der Planungsgröße (die Verkaufsfläche des NETTO-Marktes ist schon nah an der
Großflächigkeit), die Planungsbedürftigkeit des
Vorhabens angezeigt.
Hinsichtlich der Neuaufstellung des Gartenbaubetriebes/-marktes Arndt ist lediglich die Erweiterung der Bestandsfläche um rd. 50 m² geplant.
Im Großen und Ganzen soll demnach auf gleich
großer, gleichwohl qualitativ besserer, Verkaufsfläche
in Zukunft agiert werden.
So wird es möglich sein, entsprechende Kaufkraft vor
Ort zu halten bzw. abfließende Kaufkraft in die
Gemeinde zurück zu holen.
Die Großteil der Verkaufsfläche wird nicht
zentrenrelevant sein, 10 % der veranschlagten
rd. 1.800 m² Verkaufsfläche sollen für Sortimente
aus der Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik zu
Verfügung stehen. Bereits heute verfügt Arndt über
rd. 120 m² diesbezüglicher Sortimente.
Eine zusätzliche Verkaufsfläche von rd. 60 m² bzw.
zusätzlich zu erzielende Umsatzposten in diesem
Sortimentsbereich sehen die Gutacher in Bezug auf
mögliche Auswirkungen auf die Einzelhandelsstrukturen der Ortsmitte der Gemeinde Stockelsdorf
als vollkommen unkritisch an.
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Dieser Bericht ist registriert unter der Nummer: 12019905 (2011).
Redaktionsschluss: 30. August 2011

Geplante Ansiedlung NETTO-Markt und Neuaufstellung

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