portfolio overview 2007
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portfolio overview 2007
P O RT F O L I O OV E RV I EW 2007 BUILDING WEALTH rja[`88888\kk]d\gj^88888\Ydd Yk88888lmdkY 2 0 07 ACRON GRUPPE ACRON GRUPPE zum 31. Dezember 2007 ACRON Holding AG, Zürich ACRON AG, Zürich ACRON GmbH, Düsseldorf ACRON US Holding Corp., Tulsa ACRON (USA) L.P., Tulsa, Dallas ACRON U.S. Management, Inc., Tulsa, Dallas, Houston INHALTSVERZEICHNIS INHALTSVERZEICHNIS Inhaltsverzeichnis ........................................................................................................................... 3 Vorwort ........................................................................................................................................... 4 DIE ACRON GRUPPE Organigramm und Überblick .................................................................................................... 5 Chronologie .............................................................................................................................. 6 Der Geschäftsverlauf 2007 mit Ausblick 2008 ......................................................................... 7 DER SCHWEIZER MARKT ACRON in der Schweiz ........................................................................................................... 10 Die Schweizer Investments Überblick ....................................................................................................................... 12 Einzeldarstellung ACRON L&R Immobilien AG (ACRON HELVETIA IV) .............. 14 Einzeldarstellung ACRON HELVETIA V Immobilien AG .......................................... 16 DER US-AMERIKANISCHE MARKT ACRON in den USA ................................................................................................................. 20 Die US-amerikanischen Investments Überblick ....................................................................................................................... 22 Einzeldarstellung ACRON Triad I L.P. ......................................................................... 24 Einzeldarstellung ACRON Reserve at Westchase L.P. .................................................. 26 3 VORWORT VORWORT Sehr geehrte Damen und Herren, das Jahr 2007 zeigte sich uns in seinen verschiedensten Facetten. Neben dem viel diskutierten Klimawandel, der den Menschen als Verursacher der Klimaerwärmung entlarvte, straften der Ölpreis wie auch der Dollar und ihre jeweiligen Entwicklungen Experten Lügen. Daneben haben andere Ereignisse wie das Thema Subprime und die sich daran anschliessende Finanzmarktkrise die Öffentlichkeit massgeblich beeinflusst. 2007 wird noch lange als das Jahr der Hypothekenkrise in Erinnerung bleiben. Die Hauptkonzentration der ACRON legten wir in diesem Jahr auf den Baufortschritt sowie die vertragsgerechte und wie geplante Fertigstellung des SAS Radisson Hotels am Flughafen Zürich. Das Kongresszentrum mit Hotel-, Büround Konferenzräumlichkeiten brachten wir bereits in 2006 in die Investmentgesellschaft ACRON L&R Immobilien AG ein und platzierten das Investment noch im gleichen Jahr mit einem Gesamtinvestitionsaufwand von rund CHF 154,1 Millionen. Mit den zum Stichtag 31. Dezember 2007 insgesamt 36 initiierten Private Placements und Publikumsbeteiligungen in der Schweiz und in den USA setzten wir ein Transaktionsvolumen von CHF 524 Millionen um. Das Schweizer Investitionsvolumen – aufgeteilt auf fünf Beteiligungsangebote – beträgt dabei CHF 252 Millionen. Zum Jahresende 2007 befinden sich 19 Beteiligungsgesellschaften in der Bewirtschaftungsphase. 17 US-Objekte konnten wir mit einer durchschnittlichen Haltedauer von zirka sieben Jahren veräussern beziehungsweise die jeweiligen Objektgesellschaften auflösen. ImAuftrag der bestehenden schweizerischen BeteiligungACRON HELVETIAI verkauften wir im Jahr 2006 die Immobilie Riedpark, ein Einkaufszentrum in Neerach im Kanton Zürich, mit einer binnen sechs Jahren erwirtschafteten Wertsteigerung von 40 Prozent. Der Erwerb des bestehenden Bürogebäudes des Südparks Solothurn durch die ACRON HELVETIA V wurde noch im Dezember 2006 ausgehandelt. Die entsprechenden Verträge unterzeichneten wir im Januar 2007. Bestimmte in den vergangenen 25 Jahren vorerst die USA das Tätigkeitsfeld der ACRON, gewann die Schweiz als Investitionsstandort beginnend mit dem Jahre 2001 zunehmend an Attraktivität. Diese weiter auszubauen war das Ziel des Jahres 2007 und wird auch unsere Zukunft weitestgehend mitbestimmen. Wir laden Sie herzlich ein, mit dem vorliegenden Report 2007 mehr über uns und unsere Aktivitäten zu erfahren. Zürich, den 31. Juli 2008 Jürg Greter, LL.M. (tax) Präsident des Verwaltungsrates ACRON Holding AG 4 Klaus W. Bender Geschäftsführer (CEO) ACRON Holding AG DIE DIEACRON ACRONGRUPPE GRUPPE Die ACRON Gruppe konzipiert und realisiert seit mehr als 25 Jahren geschlossene Immobilienbeteiligungen für Privatpersonen und für institutionelle Investoren. Die operativ tätigen Gesellschaften, die alle unter dem Dach der Schweizer Muttergesellschaft, der ACRON Holding AG, Zürich, stehen, sind die ACRON AG, Zürich, die ACRON GmbH, Düsseldorf, und die amerikanische ACRON US Holding Corp., Tulsa/ Oklahoma. Insgesamt sind 39 Mitarbeiter in den Unternehmen beschäftigt. Knapp zwanzig Jahre tätigte ACRON bereits Investitionen auf dem US-Markt, als das Unternehmen sein erstes Schweizer Investment im Jahr 2000 konzipierte. Diese Beteiligung, die ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft, investiert in einen Portfolio-Mix aus zwei Liegenschaften im Kanton Zürich, bestehend aus dem Catering-Gebäude der LSG Skychefs in Rümlang und aus der Büro- und Logistikimmobilie Waser in Buchs. Mit der ACRON HELVETIA II Immobilien AG legte ACRON 2005 den konzeptionellen Grundstein für die HELVETIA-Reihe, basierend auf der Aktiengesellschaft und der Ausschüttungskombination aus Nennwertreduktion und Auszahlung einer Dividende pro Aktie. Die ACRON HELVETIA II Immobilien AG hält als Investitionsliegenschaft das VierSterne Hotel Steigenberger in GstaadSaanen. Bei der Investitionsimmobilie der ACRON HELVETIA III handelt es sich um ein Bürogebäude in Bern-Zollikofen. Die ACRON L&R (HELVETIA IV) investiert in das Hotel- und Kongresszentrum Radisson SAS Airport Hotel am Flughafen Zürich, das im Sommer 2008 eröffnet werden wird. Die zuletzt aufgelegte ACRON HELVETIA V hält die bestehende Büroimmobilie des Südparks in Solothurn. 5 DIE DER GRUPPE DIECHRONOLOGIE CHRONOLOGIE DER GRUPPE 1981 – 1990 1981 Gründung der heutigen ACRON durch Rechtsanwalt Klaus W. Bender. 1985 Beginn Tätigkeit USA. 1988 Eröffnung und Eintragung der Schweizer ACRON Niederlassung in Zürich. Auflage der ersten Private Placements in den USA. 1991 – 2000 1991 Eröffnung der amerikanischen ACRON Niederlassung in Dallas/Texas. 1992 Registrierung der US-Niederlassung Dallas/Texas. 1993 10. US-Private Placement. 1997 Erster US-Publikumsfonds. Gesetzesänderung „Lex Koller“ – Anpassung der Schweizer Geschäftstätigkeit. Registrierung des EU-Markenzeichens „ACRON“. Rechtsanwalt Kai P. Bender, LL.M. beginnt Vollzeittätigkeit bei der ACRON. 1999 Gründung der ACRON (Schweiz) AG; Fortführung der Schweizer Niederlassung. Gründung der ACRON (USA) L.P. mit Greg W. Wilson, Präsident der Gesellschaft. Gründung der ACRON U.S. Management, Inc., Dallas/Texas, Tulsa/Oklahoma. 20. US-Investment. 2000 Erste Schweizbeteiligung – Gründung ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft, Zürich (Bei Erwerb: Portfolio-Mix aus Einkaufszentrum in Neerach/Zürich und Catering Gebäude in Rümlang/Zürich). 2001 bis heute 2002 Dipl.-Kfm. Peer Bender steigt ins operative Geschäft der ACRON ein. Kai P. Bender wird Geschäftsführer der ACRON, Düsseldorf. 2003 Gründung ACRON Holding AG, Zug. Klaus W. Bender wird zum Geschäftsführer der ACRON Holding AG bestellt. Jürg Greter, LL.M. wird zum Verwaltungsrat der ACRON (Schweiz) AG ernannt. 2005 Gründung ACRON HELVETIA II Immobilien AG, Gstaad-Saanen/Bern, Liegenschaft: Vier-Sterne Hotel Steigenberger (Platzierung nach nur sechs Monaten). Gründung ACRON HELVETIA III Immobilien AG, Bern-Zollikofen/Bern, Liegenschaft: Bürohaus T-Systems (Platzierung nach elf Monaten). Erwerb des Hotel- & Kongresszentrums Radisson SAS Zürich Airport Hotel. Vollständige Platzierung durch den britischen Investor London & Regional Properties nach nur drei Monaten, Umbenennung in ACRON L&R Immobilien AG. 30. US-Investment. Ernennung Peer Bender zum Geschäftsführer der ACRON GmbH, Düsseldorf. Bestellung Klaus W. Bender zum Geschäftsführer der ACRON AG, Zürich. 2006 25jähriges Firmenjubiläum. Erstes US-Investment in Houston/Texas. Managementaufbau und Eröffnung der Niederlassung der ACRON U.S. Management, Inc. in Houston/Texas sowie Closing erste Büroimmobilie (Reserve at Westchase) in Houston/Texas. Kaufvertragsabschluss und Erwerb der bestehenden Büroimmobilie des Südparks in Solothurn (HELVETIA V). 6 DER DERGESCHÄFTSVERLAUF GESCHÄFTSVERLAUF 2007 2007MIT MITAUSBLICK AUSBLICK 2008 2008 Auf personeller Unternehmensebene ist ACRON erfreut, Herrn Reto Flükiger, der bereits seit über 20 Jahren im Schweizer Immobiliengeschäft tätig ist, als stellvertretenden Geschäftsführer der ACRON AG, Zürich, gewonnen zu haben. Nachdem Herr Flükiger seine Ausbildung als Eidg. Dipl. Immobilientreuhänder vollendet hatte, absolvierte er sein Studium als Diplom Betriebsökonom. Im Anschluss war er unter anderem bei der Rhombus Bindella AG, Credit Suisse und SPG Intercity Zurich tätig. Bei der ACRON verantwortet Herr Flükiger den gesamten Lebenszyklus der Investitionsliegenschaften – angefangen bei der Objektauswahl, über den späteren Erwerb und die Haltedauer bis hin zur späteren Veräusserung der Immobilie. Airport Hotels am Flughafen Zürich. Ab Anfang August 2008 wird das Hotel Gästen zur Verfügung stehen. Neben dieser Eröffnung wird ACRON in 2008 ein weiteres Fest – anlässlich des 20-jährigen ACRON Bestehens in der Schweiz – feiern dürfen. Für die bestehende Beteiligung ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft erwarb das Unternehmen am 14. Dezember 2007 das Bürocenter Waser in Buchs, Zürich, als Nachfolgeobjekt des Anfang 2007 veräusserten Einkaufszentrums in Neerach, Kanton Zürich. Nach der sechsjährigen Haltedauer des Riedparks wurde eine 40-prozentige Wertsteigerung erzielt. Ein weiteres Ereignis, das Jahr 2007 betreffend, war die im Oktober vollzogene Aufrichte des Radisson SAS Zürich Aufgrund der Erfahrungen hält ACRON auch in Zukunft an altbewährten Strategien fest und konzentriert sich im Jahr 2008 weiterhin ausschliesslich auf Investments in neuwertige, vollvermietete und lukrative Liegenschaften in der Schweiz und den USA, die sich nach bestimmten, martktabhängigen Investitionsgrundsätzen richten. CoreInvestments sind und werden als bewährte Assetklasse ein Focus der Gruppe bleiben. Auf US-amerikanischer Seite veräusserte ACRON zum 31. Dezember 2007 den Lebensmittelsupermarkt Lincoln II in Lincoln, Nebraska, mit einem durchschnittlichen Ergebnis von 6 Prozent p.a. Zum 20. März 2008 liquidierte die Gruppe ferner die amerikanische Beteiligung ACRON Lawrence L.P. und veräusserte den Lebensmittelsupermarkt mit einer durchschnittlichen Rendite von 12,7 Prozent p.a. Ergebnisse der ACRON HELVETIA-Reihe Gesellschaft ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft (aus 2000) Investitionsliegenschaft CateringGebäude, Rümlang/Zürich Büro-/Logistikgebäude Buchs/ Zürich Vermietungsstand Investitions- Ausschüttungen Ausschüttungen, kumu2007, in % p.a. liert bis Ende 2007, in % volumen, in CHF Soll Ist Soll Ist 100 % 24.330.500 6,60 2,05 43,50 49,52 100 % ACRON HELVETIA II Steigenberger Hotel, Immobilien AG 100 % 28.200.000 6,00 6,00 18,00 18,00 Gstaad-Saanen (aus 2005) ACRON HELVETIA III Immobilien AG Bürogebäude, Bern 100 % 27.200.000 6,25 6,25 12,50 12,50 (aus 2005) ACRON L&R Radisson SAS Airport Immobilien AG * 100 % 154.100.000 5,25 5,25 10,5 10,5 Hotel, Zürich (aus 2006) ACRON HELVETIA V Bürogebäude, Immobilien AG 100 % 17.900.000 Erste Ausschüttung erfolgt 2008 Solothurn (aus 2007) * Das Eigenkapital wurde über ein nachrangiges Investorendarlehen zur Verfügung gestellt. 7 Tower Flughafen Bern Matterhorn Stadt Zürich Paul Klee Zentrum, Bern Börse, Zürich DER SCHWEIZER MARKT In den letzten Jahren rückte die Schweiz vermehrt in den Fokus internationaler Investoren. Die stabilen wirtschaftlichen und politischen Verhältnisse, die Liberalisierung der gesetzlichen Rahmenbedingungen, ein angemessenes Steuerverhältnis sowie ein günstiges Finanzierungs-/Ertragsverhältnis (Yield Gap) trugen unter anderem dazu bei, dass sich die Nachfrage nach Anlageobjekten in der Schweiz zunehmend erhöhte. 8 Die Schweizer Wirtschaft, die sich seit etwa vier Jahren in einer Hochkonjunktur befindet, expandierte im Berichtsjahr laut Angaben des Staatssekretariats für Wirtschaft (SECO) um 3,1 Prozent. Die Aussichten für 2008 stehen – trotz der sich weltweit abzeichnenden wirtschaftlichen Abkühlung – gut. Die Situation am Schweizer Arbeitsmarkt ist ebenfalls vorbildlich. Seine starke Verfassung in 2007 drückt sich unter anderem in Flughafen Zürich Stadt Solothurn der Zunahme um 73.000 Beschäftigte (umgerechnet auf Vollzeitstellen) und der durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 2,8 Prozent aus. Dass der Globalisierungsgrad und die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz ausserordentlich hoch sind, spiegelt sich in einer Untersuchung des renommierten Beratungsunternehmens A.T. Kearney Rötibrücke, Solothurn und des Magazins „Foreign Policy“ wieder. Demnach gehört die Schweiz zu den weltweit 20 am stärksten globalisierten Ländern. Im alljährlichen Global Competetiveness Report des World Economic Forums belegt die Schweiz im Länderranking der Nationen regelmässig einen der vordersten Plätze, womit sie auch hier weltweit zu den wettbewerbsfähigsten Ländern gehört. 9 ACRON ACRONININDER DERSCHWEIZ SCHWEIZ Die genaue Prüfung jedes Schweizer Investitionsobjektes ist die Grundlage eines jeden HELVETIA-Investments. Fällt die Überprüfung der Kriterien positiv aus, gründet ACRON die entsprechende Immobilien Aktiengesellschaft nach Schweizer Recht – gemäss der HELVETIAReihe. Diese Immobilien AG erwirbt sodann die ausgewählten Immobilien und hält diese als einziges Anlagevermögen. Das Anlagevermögen ist somit exakt bestimmt. Die jeweilig ausgesuchte und fixierte Liegenschaft ist alleiniger Investitionsinhalt und somit auch alleiniger Risikobestand der Beteiligungsgesellschaft. Nach Gründung ist dem beigetretenen Aktionär das Risikoprofil, welches sich für die Dauer seiner Beteiligung und der Gesellschaft nicht verändern wird, von Beginn an allen HELVETIA-Investments offen gelegt und transparent. Die ACRON AG verwaltet die Beteiligungsgesellschaft durch Übernahme der jeweiligen Geschäftsführung. Sie führt jedoch keine Veränderung der bekannten Investitionsparameter durch – ohne den Investor in Kenntnis zu setzten und gegebenenfalls seine Zustimmung zu erbitten. Jede erworbene Liegenschaft und jede potentielle Immobilie ist für den Investor mit allen dazugehörigen Wertbestimmungsmerkmalen (wie Miet- und Kaufverträgen, Wertgutachten, sonstigen wertbestimmenden Merkmalen oder Darlehen und Finanzierungen, etc.) vollkommen transparent ausgestaltet. Die präsentierte und fixierte Immobilie kann ohne das Wissen des Aktionärs nicht ausgetauscht oder verkauft werden, denn gemäss der Statuten der HELVETIAGesellschaften ist eine solche Entscheidung immer der absoluten Mehrheit aller Aktienstimmen unterworfen. RISIKEN UND TRANSPARENZ Die Beweggründe eines Investors, bei Anlagefonds und ImmobilienAktiengesellschaften herkömmlicher Machart zu zeichnen, sind meist variabel. Zudem sind dem Anleger die eigentlichen Investmentinhalte und somit auch Risiken häufig unbekannt – unter anderem durch den zeitweiligen Austausch der Anlageliegenschaften seitens der Gesellschaft. Dem entgegengesetzt hat sich der Investor der HELVETIA-Gesellschaft aufgrund der völligen Transparenz der ihm präsentierten Investitionsinhalte und der sich daraus ergebenden Risikobeurteilung für seinen Beitritt entschieden. Die Liegenschaftswahl und Risikolage kann und wird seitens der Gesellschaft nur nach Befragung der Investoren und mit Zustimmung der Mehrheit aller Aktionäre geändert werden. Somit hat der Aktionär mittel- und langfristig eine verlässliche Investitionsentscheidung getätigt. DAS ANLAGEKONZEPT DER ACRON HELVETIA-REIHE UND DIE VORTEILE FÜR INVESTOREN • Investment konzipiert für Schweizer und Investoren anderer Staaten. • Geschlossenes Immobilieninvestment in der Rechtsform einer Schweizer Aktiengesellschaft. • Steuerlich attraktive Ausschüttung: Aktionär erhält eine Kombination aus Nennwertreduktion und Auszahlung einer Dividende pro Aktie. • Keine Haftung des Anlegers, weil er statt in Personengesellschaften in eine Aktiengesellschaft investiert. • Steueroptimierung: Grösstenteils steuerfreie Ausschüttungen ermöglicht durch das innovative ACRON-Anlagekonzept. • Mittelverwendungskontrolle: Schweizer / deutsches Kreditinstitut oder Treuhandunternehmen. 10 Die Nennwertreduktion Erscheint ihre Durchführung Praxisunerfahrenen auf den ersten Blick kompliziert, so ist die Nennwertreduktion als Ausschüttungsmethode in der Schweiz üblich und äusserst beliebt. Sie ermöglicht der Gesellschaft die Ausschüttung liquider Mittel, die über eine reine Dividendenausschüttung nicht erfolgen könnte. Das Vermögen des Aktionärs bleibt unverändert und wird von der Nennwertreduktion nicht beeinflusst. Bei der Nennwertreduktion wird der Nennwert – auch Nominalwert – der jeweiligen ACRON HELVETIAAktie um einen bestimmten Betrag herabgesetzt. Dieser Differenzbetrag dient für Ausschüttungen, wird an den Aktionär bar ausbezahlt und ist für ihn steuerfrei. Rechtlich ist diese Ausschüttungsform als Kapitalrückzahlung anzusehen. Der bis zum Erreichen der vollen Ausschüttungssumme verbleibende Teil wird in Form einer Dividende pro Aktie ausgezahlt. Diese hat der Aktionär bei seiner persönlichen Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen. MERKMALE DER NENNWERTREDUKTION • Ausschüttungen sind für Aktionäre einer Schweizer Immobilien AG steuerfrei. • Das Vermögen des Aktionärs bleibt unverändert und wird von der Nennwertreduktion nicht beeinflusst. • Die Anzahl der Aktien bleibt unverändert. • Der Aktionär muss die Aktien im Privatvermögen halten und darf nicht gewerbsmässig im Wertpapiergeschäft tätig sein. • Das Grundkapital darf durch die Reduktion der Einzelnennwerte der Aktien CHF 100.000 nicht unterschreiten, beziehungsweise der Nennwert der einzelnen Aktie muss mindestens CHF 0,01 betragen. • Die Herabsetzung des Aktienkapitals muss bei der Generalversammlung beschlossen und im Schweizerischen Handelsblatt veröffentlicht werden. Die Zahl der Aktien bleibt bei der Nennwertreduktion unverändert, das heisst alle Gesellschafter nehmen an der nominalen Kapitalherabsetzung gleich teil. Zum Zweiten wird der über den Nominalbetrag hinausgehende innere Wert der Aktie (also insbesondere der Wert der Immobilie und etwaige stille Reserven) durch die Nennwertreduktion nicht angetastet – die diesbezügliche Substanz bleibt erhalten. Auch andere bekannte und führende Schweizer Unternehmen nehmen den Usus dieser Auszahlungsform seit mehreren Jahren für sich in Anspruch. Zu nennen sind hier unter anderem die Basler Kantonalbank, die Credit Suisse, die UBS, die Swiss Prime Site und die Swisscom. 11 DIE DIESCHWEIZER SCHWEIZERINVESTMENTS INVESTMENTS ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft Portfolio-Mix: Catering Gebäude LSG Sky Chefs in Rümlang und Büro- und Logistikimmobilie Waser in Buchs Konzipiert wurde das erste Schweizer Investment im Jahr 2000 mit zwei völlig unterschiedlichen Liegenschaftsarten, die die Beteiligungsgesellschaft bis zum Jahr 2006 in ihrem Bestand hielt. Zwecks Portfolio-Optimierung wurde das Einkaufszentrum Riedpark in Neerach, Zürich, Ende 2006 von der Gesellschaft mit einer Wertsteigerung von 40 Prozent veräussert. Als Ersatzobjekt erwarb die Gesellschaft im Berichtsjahr 2007 die Büro-/ Verwaltungs- und Logistikimmobilie der Unternehmensgruppe Waser in Buchs, Zürich. Die zweite Immobilie ist seit Gesellschaftsgründung im Bestand der ACRON HELVETIA I. Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein Catering Gebäude der LSG Sky Chefs, die die Liegenschaft am Flughafen Zürich für 20 Jahre gemietet hat. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf CHF 24.330.500. ACRON HELVETIA II Immobilien AG Vier-Sterne Hotel Steigenberger in Gstaad-Saanen Die Investitionsliegenschaft der ACRON HELVETIA II ist das Vier-Sterne Hotel Steigenberger in der Tourismusregion Gstaad-Saanen. Mieterin ist die Steigenberger Hotels AG, Thalwil, die das Hotel bereits seit Anfang der 80er Jahre erfolgreich führt. Mit ihr wurde ein Pachtvertrag bis Ende 2030 geschlossen. Mit 132 Zimmern und sechs Konferenzräumen gehört es in der Region Berner-Oberland zu den führenden Hotels und nimmt auch im Seminarsegment eine bedeutende Rolle ein. Die Platzierung des Beteiligungsangebotes mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von CHF 28,2 Millionen erfolgte in sechs Monaten. ACRON HELVETIA III Immobilien AG Bürogebäude in Bern Investiert wird in ein sechsgeschossiges Bürogebäude in Münchenbuchsee, Bern-Zollikofen. Die Nutzfläche der im Jahr 2003 erbauten Liegenschaft ist vollständig an die T-Systems Schweiz AG vermietet. Der Mietvertrag, der eine jährliche Indexierung auf Basis der Veränderungen des Landesindex der Konsumentenpreise beinhaltet, läuft bis 2018, zuzüglich einer Option von fünf Jahren. Ein Schweizer Kreditunternehmen stellte der ACRON HELVETIA III eine Bankgarantie für die gesamte Mietdauer über CHF 3 Millionen für die Erfüllung sämtlicher Verpflichtungen der Mieterin aus. Das Gesamtinvestitionsvolumen der ACRON HELVETIA III beträgt CHF 27,2 Millionen. 12 TRANSPARENZ DURCH JÄHRLICH PUBLIZIERTE GESCHÄFTSBERICHTE Um den Investoren der ACRON HELVETIA Gesellschaften vollständige Transparenz hinsichtlich ihrer Beteiligung zu gewährleisten, erstellt die ACRON jährlich Geschäftsberichte zu den einzelnen Beteiligungsgesellschaften. Diese Geschäftsberichte werden den Aktionären postalisch übermittelt und ferner bei den jährlich stattfindenden Generalversammlungen der jeweiligen Gesellschaft ausgelegt. In der Dokumentation sind generelle Angaben über die Schweiz als Investitionsland sowie direkte Angaben zum Beteiligungsobjekt enthalten. Zudem fasst der Geschäftsbericht die Inhalte der jeweils vorangegangenen Aktionärsversammlung zusammen und gibt in Form von Bilanzen und Erfolgsrechnungen ausführlich Auskunft über den Geschäftsverlauf des abgelaufenen Jahres. 13 ACRON L&R Immobilien AG – (ACRON HELVETIA IV) Radisson SAS Zürich Airport Hotel, Zürich Rechtsform Adresse / Sitz der Gesellschaft Emissionsjahr Anzahl der Gesellschafter Die Gesellschaft Schweizer Aktiengesellschaft, CH-020.3.028.796-6 ACRON L&R Immobilien AG, c/o ACRON AG, Stockerstrasse 8, 8002 Zürich 2006 Jahr der Schliessung 2006 1 Nutzung Adresse Baujahr/Fertigstellung Grundstücksfläche Mietfläche Vermietungsstand Parkplätze Die Immobilie Kongresszentrum mit Hotel-, Büro- und Konferenzräumlichkeiten Flughafenareal Zürich 2008 5.539 m² 36.600 m² 100 % Innerhalb des Flughafenparkhauses 1 ACRON konzipierte das Investment am Flughafen Zürich im Frühjahr 2006 als Private Placement. Mit der 100-prozentigen Aktienübernahme nach einer Platzierungsphase von drei Monaten durch den britischen Investor London & Regional Properties im September 2006 wurde die Gesellschaft in ACRON L&R Immobilien AG umbenannt. L&R agiert von den Standorten London, Stockholm, Helsinki, St. Petersburg und Moskau und investiert an vielen europäischen Märkten. Im Auftrag von L&R wird ACRON zukünftig das Management der Gesellschaft und des Objektes verantworten. Die Total- und Generalunternehmerin Karl Steiner AG – grösste Totalunternehmerin der Schweiz – schloss die Rohbauarbeiten im Oktober 2007 ab, so dass am 10. Oktober 2007 im Foyer des Neubaus die Feier zur Aufrichte stattfand. Die Bauabnahme findet plangemäss Ende Juli 2008 statt, um die Eröffnung des Hotels Anfang August 2008, wie geplant, vollziehen zu können. Die Hotelanlage selbst wird nach einem Konzept von Matteo Thun und Partner gestaltet. Mit Einweihung wird das rund 36.000 Quadratmeter grosse Hotel-, Büro- und Kongresszentrum das Eingangstor zum Flughafengelände markieren. Die Investitionsimmobilie war noch vor Baubeginn bereits zu 100 Prozent vermietet. Die beiden Mieter, SAS Hotels Switzerland AG und die Unique (Flughafen Zürich AG), haben die entsprechenden Mietverträge bereits vor Spatenstich am 4. Mai 2006 unterzeichnet. Hauptmieterin des Komplexes ist mit insgesamt rund zwei Dritteln der Gesamtfläche die SAS Hotels Switzerland AG. Mit einem Mietvertrag über eine feste Laufzeit von 25 Jahren wird sie das Radisson 14 SAS Zürich Airport Hotel mit 329 Zimmern betreiben. Die Muttergesellschaft Rezidor SAS zählt zu den am schnellst wachsenden Hotelketten und betreibt derzeit rund 250 Hotels in 48 Ländern. Andere ihr unterstellte Markennamen sind Park Inn, Country Inn, Regent und Missoni. Als Highlight der Hotellobby wird die Hotelbetreiberin SAS Hotels Switzerland AG nach Übergabe der fertigen Hotelanlage im Atrium den so genannten „Wine Tower“ errichten. Er ist ein von dem Architekturbüro ESS, Edwin Shirley Staging Ltd. entworfenes Stahlgerüst, welches als Hauptattraktion im Zentrum der Immobilie stehen wird. Mit einer Höhe von über zehn Metern lässt er sich als vertikaler, vierseitiger „Weinkeller“ inmitten des mit einer Bar ausgestatteten Sitzbereiches beschreiben. Als Publikumsmagnet wird er die Aufmerksamkeit eines jeden eintreffenden Gastes auf sich ziehen. Nutzungsberechtigte für die Bürogeschosse der 8. bis 10. Etage sowie für die Entertainmentfläche im ersten Untergeschoss ist für mindestens 25 Jahre die an der Börse notierte Flughafenbetreiberin, Unique (Flughafen Zürich AG). 2007 schloss Unique ihr Geschäftsjahr mit einem Gewinn von CHF 130,7 Millionen ab, was einem Plus von 49,4 Prozent entspricht. Bei einem Passagierzuwachs von 7,8 Prozent steigerte das Unternehmen seinen Umsatz um 8,9 Prozent auf CHF 802,9 Millionen. Unique konnte zum jetzigen Zeitpunkt bereits 80 Prozent ihrer angemieteten Bürofläche an das international tätige Beratungsunternehmen Mc-Kinsey untervermieten. Zu diesem Zweck und um die Bedürfnisse von McKinsey vollauf befriedigen zu können, lässt Unique auf eigene Kosten einen höherwertigen Ausbau der Flächen erstellen. Spatenstich – Mai 2006 Grundsteinlegung – September 2006 Animation – Radisson SAS Airport Hotel Standort – Flughafen Zürich Baustellenfortschritt – März 2008 Baustellenfortschritt – September 2007 Baustellenfortschritt – März 2008 15 ACRON HELVETIA V Immobilien AG „Südpark Solothurn“, Solothurn Rechtsform Adresse / Sitz der Gesellschaft Emissionsjahr Anzahl der Gesellschafter Die Gesellschaft Schweizer Aktiengesellschaft, CH-241.3.006.368-2 ACRON HELVETIA V Immobilien AG, c/o ACRON AG, Stockerstrasse 8, 8002 Zürich 2007 Jahr der Schliessung offen offen Die Immobilie Nutzung Trakt A des Bürokomplexes „Südpark Solothurn“ (Projekt) mit Büro- und Konferenzräumlichkeiten Adresse Zuchwilerstrasse 21, 4501 Solothurn, Schweiz Baujahr / Modernisierung Trakt A Baujahr 1984, Modernisierung 2007 Baujahr / Fertigstellung, Trakt B 2009 Baujahr / Fertigstellung, Trakt C 2010 Grundstücksfläche 8.018 m² Mietfläche 17.534 m² Vermietungsstand Trakt A 100 % Parkplätze 190 (49 Park- und 141 Garagenplätze) Mit Kaufvertrag vom 22. Dezember 2006 hat die ACRON HELVETIA V Immobilien AG von der Comparo AG, Verkäuferin und gleichzeitig auch Entwicklerin des Projektes, das Grundstücksareal „Südpark Solothurn” in Solothurn erworben. Bis zum Jahre 2010 soll hier der Büro- und Geschäftskomplex „Südpark Solothurn” mit einer Fläche von etwa 17.500 Quadratmetern, aufgeteilt auf drei Gebäudetrakte, fertig gestellt werden. Der bereits realisierte Trakt A, vollvermietet per 31. Januar 2007, wurde im Jahre 1984 erbaut und 2007 für die beiden Mieter, die VogtSchild Medien AG (95 Prozent der Mietfläche) und die Comparo AG (5 Prozent der Mietfläche) umgebaut und modernisiert. Für die beiden geplanten Büroneubauten wurde der Baubeginn hinsichtlich Trakt B für den 31. Juli 2008 und hinsichtlich Trakt C für den 1. März 2009 geplant. Die Comparo AG, mit der die ACRON HELVETIA V den Totalunternehmervertrag am 15. Januar 2007 unterzeichnete, ist sowohl für die Bebauung des Areals mit den drei Gebäudetrakten als auch für die anschliessende Vermietung der Flächen verantwortlich. Voraussetzung für die Errichtung der Trakte B und C ist ihre Verpflichtung gegenüber der ACRON HELVETIA V, auf Basis der vereinbarten Muster-Mietverträge Vertragsabschlüsse mit Drittmietern nachzuweisen. Dies entspricht hinsichtlich des jährlichen Mindestmietzinses einer Belegungsrate von mindestens 70 Prozent. Die übrigen 30 Prozent können von der Comparo AG über eine Mietzinsgarantie für die Dauer von fünf Jahren ab Kaufpreiszahlung gesichert werden. Diese Mietgarantie wird durch eine Bankgarantie in Höhe von einer Jahresmiete roll-over abgesichert. Zum Veröffentlichungszeitpunkt dieses Berichts hat sich der Baubeginn der geplanten Bauabschnitte B und C aufgrund ausstehender Vermietungserfolge verschoben. 16 Animationen – Südpark Solothurn Kartenausschnitt Solothurn Bestehender Gebäudetrakt mit Animationen der entstehenden Trakte 17 Flughafen, Dallas Fort Worth ACRON Triad I L.P., Tulsa Historisches Indianererbe, Oklahoma DER US-AMERIKANISCHE MARKT Als weltweit grösste Volkswirtschaft weisen die USA seit Jahren stabile ökonomische Kennziffern auf. Die Wirtschaft wuchs in den vergangenen zehn Jahren durchschnittlich um rund 3 Prozent. In 2007 lag das Wachstum laut Angaben des Bureaus of Economic Analyses des U.S. Department of Commerce bei 2,2 Prozent. Grund hierfür waren die Turbulenzen auf den hiesigen Finanzmärkten, die durch den Ausbruch der US18 Hypothekenkrise im Eigenheimmarkt ausgelöst worden waren. Für 2008 geht das renommierte Maklerunternehmen Cushman & Wakefield, Inc., New York, von einer durchschnittlichen Steigerung von 2 Prozent aus. Ein Vergleich hilft, die Vorstellung der ökonomischen Leistung der USA zu konkretisieren: Wenn die USWirtschaft um 2 Prozent wächst, addiert sie das gesamte Arlington Convention Center, Dallas Metroplex Golden Driller, Tulsa ACRON Preston North L.P., Dallas ACRON Reserve at Westchase L.P., Houston Pumpjack in Big Spring, Texas City Hall, Dallas Bruttoinlandsprodukt eines Landes wie Schweden. Liegt die Steigerung bei 3 Prozent, entspricht dies beispielsweise dem Bruttoinlandsprodukt der Niederlande. Seit Ende der 80er Jahre konnten die USA ihren Output um US-$ 8 Billionen auf fast US-$ 14 Billionen erhöhen. Demzufolge ist ein Wachstum von 2 Prozent, insbesondere in der aktuellen Situation, als äusserst erfreulich zu werten. Die USA bleiben ein bevorzugter Standort für Immobilieninvestments. Neben einer bevorstehenden Marktbereinigung und der hohen Transparenz des USImmobilienmarktes (Platz 1 beim Immobilien-TransparenzIndex des internationalen Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle) stellt das günstige Verhältnis des Euro zum Dollar eine optimale Chance für einen Einstieg in den amerikanischen Immobilienmarkt dar. 19 ACRON ININDEN USA ACRON DEN USA Seit ACRON ihre erste Niederlassung Mitte der 80er Jahre in den USA eröffnete, liegt die Konzentration auf klassischen CoreImmobilieninvestments, die sich an den eigenen marktabhängigen Investitionsprinzipien orientieren. GRUNDSÄTZE FÜR ERFOLGREICHE INVESTITIONEN IN US-BÜROIMMOBILIEN Konzentration auf Investitionsvolumina bis zu US-$ 50 Millionen • Erhöhte Wiederverkaufschancen, da Immobilien mit kleineren Volumina eine bessere Umschlagshäufigkeit im Vergleich zu grossvolumigen Objekten haben. • Überschaubare Investorenzahl ermöglicht Flexibilität, schnelle Entscheidungen und intensiven Kontakt. Beschränkung auf bestimmte Märkte im Südwesten der USA • Von den Standorten Tulsa/Oklahoma und Dallas/Texas agiert ACRON seit über zwei Jahrzehnten und beobachtet diese wie auch andere nah gelegene potentielle Investitionsmärkte. 2006 eröffnete ACRON eine weitere Management-Niederlassung in Houston/Texas. Investments in suburbanen Märkten ausserhalb der klassischen Downtown-Areas • Attraktivere Einkaufspreise als im Downtown-Bereich. • Trend geht zu Arbeitsplätzen in der Nähe von Wohngebieten (Suburbs). Eigenes Management und Präsenz vor Ort • Von den Standorten Tulsa/Oklahoma, Dallas/Texas und Houston/ Texas agieren zirka 20 US-amerikanische ACRON-Mitarbeiter und übernehmen selbst sowohl die Betreuung der Mieter als auch die Instandhaltung der ACRON-Immobilien. • Professionelle Verwaltung durch Property Management-Teams vor Ort und aktive Managementprüfung durch ACRON Deutschland. 20 Büroimmobilien mit Wertumfängen von bis US-$ 50 Millionen finden die Beachtung des ACRON Managements. In diesem Segment sind Liegenschaften noch zu angemessenen Preisen zu erwerben und Renditen von etwa 7 Prozent p.a. möglich. Zwar sanken in den vergangen Jahren in allen Grössenklassen die Renditen, insgesamt jedoch fiel der Rückgang umso stärker aus, je grösser die Immobilien waren. Die relative Attraktivität „kleinerer“ Immobilien ist also beträchtlich gestiegen. Die von ACRON präferierten Regionen beschränken sich derzeit auf den Südwesten der USA, auf die Bundesstaaten Texas und Oklahoma. Fokussierte Städte in Texas sind die beiden Metroareas Dallas und Houston, beides wirtschaftlich bedeutende Ballungszentren mit ähnlich hohem Bevölkerungswachstum. In Oklahoma liegt die Stadt Tulsa im Hauptaugenmerk für Investitionsentscheidungen. Hier legte ACRON ihr erstes USamerikanisches Private Placement bereits im Jahr 1988 auf. Gründe, die den Investitionsentscheid rechtfertigen, sind neben einer geringen Arbeitslosenquote, den niedrigen Geschäftskosten und dem boomenden Öl- und Energiesektor, insbesondere die mit dem Standort South West verbundenen Steuervorteile. Dallas sowie die Weltölstadt Houston sind beispielsweise bedeutsame Wirtschaftszentren mit stark wachsenden Bevölkerungen und gesunden Arbeitsmärkten. In 2007 zählten beide laut Bizjournals zu den „hottest job markets“. Unter den 100 untersuchten Arbeitsmärkten belegte Houston Platz 5 und Dallas Platz 6. Besonders bevorzugt ACRON innerhalb dieser ausgewählten USStandorte Investments ausserhalb der klassischen Downtowngebiete. Dazu zählen die Teilmärkte der sogenannten „Suburbs” oder „Suburban Areas”. Sie weisen – im Vergleich zu den Downtowngebieten – weitestgehend gute und überdies stabile Renditen auf. Mit ihren Investments distanziert sich ACRON klar von Trend-Immobilien innerhalb der 24-Stunden-Städte wie beispielsweise New York oder Chicago. Die gute Mieternachfrage nach Büroflächen innerhalb der suburbanen Märkte, die durch den Trend weg von klassischen Downtowngebieten hin zu innerstädtischen Märkten ausserhalb des Kerns unterstützt wird, ist einer der Vorteile, die für dieses Segment sprechen. Die Umschlagshäufigkeit dieser Immobilien ist ebenfalls anhand der jährlich veröffentlichten Daten von Real Capital Analytics, nationales Marktbeobachtungs- und Beratungsunternehmen des gewerblichen US-Immobilieninvestitionsmarktes, ersichtlich. Im vergangenen Jahr befanden sich in Houston 74 Prozent aller registrierten Immobilienverkäufe im Suburban-Segment und nur 26 Prozent innerhalb der klassischen Downtown-Gebiete. In Dallas waren es 83 Prozent und 17 Prozent. Dem ACRON-Leitsatz „Die Immobilie steht und fällt mit der Verwaltung“ entsprechend, hat sich die Wichtigkeit des eigenen Managements in den letzten Jahren immer wieder neu unter Beweis gestellt. Dies gilt insbesondere für die Multi-Tenant-Office-Buildings (Mehrmieterbürogebäude). Erleichtert wird die Verwaltung durch die Positionierung der ACRON USA als „local Player“ sowie die Kompetenz der amerikanischen ACRON-Mitarbeiter an den einzelnen Standorten, die jedes von ACRON erworbene Objekt sowie die jeweiligen Limited Partnerships verwalten. Von entscheidender Bedeutung ist hierbei das weitreichende und breit gefächerte Netzwerk, welches die ACRON zu Mietern, Maklern und Dienstleistungsunternehmen wie beispielsweise Rechtsanwälten und Steuerberatern pflegt. Durch die ständige Präsenz am Standort werden Probleme und Entwicklungen im Hinblick auf die Immobilien unmittelbar wahrgenommen und zeitnah gelöst. Vertragsänderungen und –verlängerungen können in kurzer Zeit umgesetzt werden. Nach dem Auslaufen eines Mietvertrages oder bei Ausfall eines Mieters wird schnellstmöglich für eine Weitervermietung der Flächen gesorgt. Hierbei wird stets das Ziel eines homogenen Mietzinsniveaus beachtet, um existente Mieter nicht zu benachteiligen. Ausserdem müssen potentielle Mieter in die vorhandene und ausgewogene Mieterstruktur des jeweiligen Objektes hineinpassen und über eine gute Bonität verfügen. 21 DIE DIEUS-AMERIKANISCHEN US-AMERIKANISCHENINVESTMENTS INVESTMENTS Objektgesellschaft Objekt 22 Einkauf Verkauf 1. ACRON INTERVEST BRIGHTON POINTE L.P. Appartmentkomplex – Tulsa, Oklahoma 1988 2. ACRON INTERVEST SPRINGFIELD L.P. Einkaufszentrum – Springfield, Missouri 1988 3. ACRON INTERVEST DAYTONA L.P. 2) Lebensmittelsupermarkt – Daytona, Florida 1988 4. ACRON INTERVEST WINN DIXIE L.P. 2) Lebensmittelsupermarkt – Myrtle Beach, South Carolina 1989 5. ACRON INTERVEST SCRIVNER L.P. 2) Lebensmittelsupermarkt – Oklahoma-City, Oklahoma 1989 6. ACRON INTERVEST GIANT FOOD L.P. 2) Lebensmittelsupermarkt – Philadelphia, Philadelphia 1989 7. ACRON INTERVEST LAWRENCE L.P. 2) Lebensmittelsupermarkt – Lawrence, Kansas 1989 8. ACRON INTERVEST YUMA L.P. 2) Lebensmittelsupermarkt – Yuma, Arizona 1989 9. ACRON INTERVEST WICHITA L.P. Lebensmittelsupermarkt – Wichita, Kansas 1991 1996 1999 1997 1997 1997 1997 1996 1996 1991 1993/1994 10. ACRON METROPLEX L.P. Lebensmittelsupermärkte – Dallas, Texas 11. ACRON LINCOLN II L.P. Lebensmittelsupermarkt – Lincoln, Nebraska 1994 12. ACRON SALINA L.P. Lebensmittelsupermarkt – Salina, Kansas 1995 13. ACRON DAYTONA L.P. Lebensmittelsupermarkt – Daytona, Florida 1997 14. ACRON BOSTON PLACE L.P. Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma 1997 15. ACRON LAWRENCE L.P. Lebensmittelsupermarkt – Lawrence, Kansas 1997 16. ACRON USA FONDS WINN DIXIE L.P. Lebensmittelsupermarkt – Myrtle Beach, South Carolina 1997 17. ACRON USA FONDS GIANT/ELMCREST L.P. Supermarkt – Philadelphia, Philadelphia; Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma 18. ACRON HARVARD GARDEN L.P. Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma 1995 2007 2003 2006 – – 2006 1997/1998 2001/2003 1998 – Einkaufs-/Investitionsvolumen 1) in CHF Mietfläche Haltedauer (Jahre) ggf. Verkaufsvolumen in m2 In CHF 8 11 9 8 8 8 7 7 0 1,5 14 8 8 – – 9 4 – 4.227.196 4.284.923 1.187.954 1.390.543 3.026.157 3.539.171 2.509.293 2.620.765 6.530.274 7.298.707 4.862.970 5.108.592 5.766.093 5.372.287 5.349.267 5.132.015 6.561.861 6.460.605 5.196.918 4.874.046 5.963.231 5.641.974 4.965.072 6.067.032 3.539.171 4.074.330 2.610.864 – 6.656.253 – 2.842.941 1.849.119 8.362.042 7.571.764 2.552.619 – 14.792 1.561 2.475 2.931 5.610 3.725 5.108 5.673 5.537 6.884 4.670 6.002 2.475 4.181 5.108 2.931 7.706 2.158 Objektgesellschaft Objekt Einkauf Verkauf 19. ACRON USA FONDS 2500 PENN L.P. Supermarkt – Oklahoma-City, Oklahoma 1998 20 ACRON 21 CENTRE PARK L.P. Bürokomplex – Tulsa, Oklahoma 1999 21. ACRON USA FONDS SHILOH SQUARE L.P. Shoppingcenter – Dallas, Texas 1999 22. ACRON 21 LEWIS PLAZA L.P. Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma 2000 23. ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT Catering Gebäude – Rümlang, Zürich 2000 24. ACRON 16 CENTRE PLAZA L.P. Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma 2001 25. ACRON ONE SUMMERSIDE PLACE L.P. Bürogebäude – Dallas, Texas 2001 26. ACRON KINGS PARK L.P. Bürogebäude – Dallas, Texas 2003 27 ACRON ELMCREST (II) L.P. Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma 2003 28 ACRON PRESTON NORTH L.P. Bürogebäude – Dallas, Texas 2004 29 ACRON VALLEY CENTRE L.P. Bürogebäude – Dallas, Texas 2004 30 ACRON HELVETIA II IMMOBILIEN AG ****Steigenberger Hotel – Gstaad-Sannen, Bern 2005 31 ACRON HELVETIA III IMMOBILIEN AG Bürogebäude – Bern, Bern 2005 32 ACRON PARKWAY COMMONS L.P. Bürogebäude – Dallas, Texas 2005 33 ACRON L&R IMMOBILIEN AG Kongresszentrum – Zürich (Airport), Zürich 2005 34 ACRON TRIAD I L.P. Bürogebäude – Tulsa, Oklahoma 2006 35 ACRON RESERVE AT WESTCHASE L.P. Bürogebäude – Houston, Texas 2006 36 ACRON HELVETIA V IMMOBILIEN AG Bürogebäude – Solothurn, Solothurn 2006 – 2005 – – – – – – 2004 – – – – – – – – Einkaufs-/Investitionsvolumen1) in CHF Haltedauer Mietfläche (Jahre) in m² ggf. Verkaufsvolumen In CHF – 6 – – – – – – 1 – – – – – – – – – 7.655.683 – 5.036.022 4.796.215 13.228.952 – 8.695.569 – 24.330.500 – 5.989.702 – 6.630.853 – 14.663.116 – 3.497.624 4.225.724 12.552.886 – 14.790.034 – 28.200.000 – 27.200.000 – 19.589.733 – 154.100.000 – 24.445.980 – 52.778.244 – 17.900.000 – 5.610 3.620 7.938 5.554 3.590 3.825 3.254 4.736 3.981 7.623 7.025 3.441 2.906 9.413 36.600 12.967 18.009 17.534 1) Einkaufs-/Investitionsvolumen, brutto, beinhaltet Kaufpreis, Nebenkosten und etwaige Barreserven. 2) Einziger Limited Partner war eine amerikanische US Holding Corporation, die ihrerseits zu 100 Prozent im Besitz einer börsennotierten, deutschen Gesellschaft stand. Diese hat die notwendigen Ankaufs- und Objektfinanzierungen im Einzelnen entweder besorgt oder selbst zur Verfügung gestellt. Zu einem grossen Teil kamen auch Fremdwährungsdarlehen mit zum Einsatz, weshalb die Nennung eines wirtschaftlich genauen Endergebnisses nicht möglich ist. 23 ACRON Triad I L.P. Büroimmobilie in Tulsa, Oklahoma Die Gesellschaft Rechtsform US-Limited Partnership Adresse / Sitz der Gesellschaft 1516 South Boston Avenue, Tulsa, Oklahoma 74119 Emissionsjahr 2006 Jahr der Schliessung offen Anzahl der Gesellschafter offen Steuerliche Einkunftsart gewerblich Mindestbeteiligung US-$ 350.000 – kein Agio Nutzung sechs-stöckiges Bürogebäude Adresse 7666 East 61st Street, Tulsa, Oklahoma 74133 Baujahr 1982 Grundstücksfläche 2,59 Hektar (6,39 acre) Mietfläche 139.530 Square Feet (12.967 m²) Vermietungsstand 91,5 % Parkplätze 555 Die Immobilie Der Bürokomplex Triad Center I wurde im Jahr 1982 erbaut und im Juli 2006 von der ACRON erworben. Das sechsgeschossige Core-Investment befindet sich im Bürobezirk „Memorial Corridor“ in Tulsa, der zweitgrössten Stadt Oklahomas, mit direkter Anbindung an die dortigen Hauptverkehrsstrassen. Im Triad Center I sind, wie bereits zum Erwerbszeitpunkt, 15 Firmen unterschiedlichster Branchen ansässig. Während der Mietstand im Jahresverlauf bedingt durch Flächenreduktionen zweier Mieter kurzzeitig auf knapp 86 Prozent sank, sorgte die Expansion des derzeitigen Hauptmieters Williams & Williams im Oktober für eine Auslastung von 91,5 Prozent, was ebenfalls dem Jahresendmietstand entspricht. Der Mieter Williams & Williams, der als weltweit grösster Online-Auktionator für Immobilien bekannt ist, konnte die Anzahl der von ihm versteigerten Objekte im Berichtsjahr verdoppeln und verzeichnete mit einem Transaktionsvolumen von US-$ 750 Millionen ein gutes Geschäftsjahr. Trotz allgemein rückläufiger Häuserwerte im amerikanischen Markt, konnte der Durchschnittswert der von Williams & Williams versteigerten Häuser in 2007 um 56 Prozent gesteigert werden. Als Resultat dieser wachstumsreichen Geschäftssituation vergrösserte der Mieter zunächst im Juni seine Fläche von 16.945 Square Feet (12 Prozent der Gesamtfläche) auf 21.452 Square Feet (15 Prozent der Gesamtfläche) und im Oktober noch einmal auf 24.723 Square Feet, womit er 17,72 Prozent der Gesamtfläche belegt. 24 Die Beteiligung an der ACRON Triad I L.P. weist durch ihr historisches Erbe des Immobilienstandortes Tulsa eine besondere steuerliche Komponente auf. Bedingt durch die Lage des Triad Center I innerhalb eines ehemaligen Indianerterritoriums, können sich beteiligte Investoren einen ungewöhnlichen (in Europa und teilweise selbst in den USA unbekannten) Steuervorteil zu Nutze machen. Durch die „American Indian Land Tax Credits“ der Regierung, aus der eine verkürzte Abschreibungsdauer für Gewerbeimmobilien von nur 22 Jahren (anstelle üblicher 39) resultiert, wird eine aussergewöhnlich hohe Nachsteuerrendite erreicht. Diese von der ACRON so genannte „Indianerabschreibung“ führt im Ergebnis zu einer wesentlichen Erhöhung der Liquidität des Investors. Zudem können durch die Investition generierte steuerliche Verluste mit anderen US-Einkünften verrechnet werden. Bei einem Net Operating Income (NOI) der Beteiligungsgesellschaft von etwa US-$ 1,3 Millionen p.a. ergibt die Gegenüberstellung beider Abschreibungsvarianten folgendes Bild: Abschreibung über NOI Zinsen Abschreibung Gebäude Abschreibung Darlehensgebühr Zu versteuerndes Einkommen 39 Jahre 1.300.128 - 804.790 22 Jahre 1.300.128 - 804.790 - 348.718 - 618.182 - 25.000 - 25.000 121.620 - 147.844 Triad Center I at night Lobby 25 ACRON Reserve at Westchase L.P. Büroimmobilie in Houston, Texas Die Gesellschaft Rechtsform US-Limited Partnership Adresse / Sitz der Gesellschaft 1516 South Boston Avenue, Tulsa, Oklahoma 74119 Emissionsjahr 2006 Jahr der Schliessung offen Anzahl der Gesellschafter offen Steuerliche Einkunftsart gewerblich Mindestbeteiligung US-$ 25.000 – zzgl. 5 % Agio Nutzung vier-stöckiges Bürogebäude Class-A Adresse 3250 Briarpark Drive, Houston, Harris County, Texas 77063, USA Baujahr 1999 Grundstücksfläche 2,66 Hektar (6,56 acre) Mietfläche 193.772 Square Feet (18.009 m²) Vermietungsstand in % 100 Parkplätze 826, davon 798 in einem eigenen Parkhaus Die Immobilie Die Beteiligungsimmobilie Reserve at Westchase liegt im Westen von Houston, Texas, innerhalb des dynamischen Geschäftsbezirks Westchase District. Bei dem Objekt handelt es sich um ein gut erhaltenes, verhältnismässig neues Class-A Bürogebäude aus dem Jahre 1999. Seit Erwerb der Immobilie wird sie vor Ort von der ACRON U.S. Management, Inc. verwaltet. Zu diesem Zeitpunkt war das Objekt an drei nationale Mieter und ausserdem geringfügig an die ACRON U.S. Management, Inc. vermietet. Die Mietverträge enden zwischen den Jahren 2008 und 2015. 26 Die Ratinggruppe Scope bewertete das Investment ACRON Reserve at Westchase L.P. im August 2007. Die Beteiligung erhielt die Beurteilung A-, gute Qualität. Der Endmietstand des Jahres 2007 belief sich auf 100 Prozent. Animation – Grundstück Reserve at Westchase Kartenausschnitt Houston, Texas 27 SCHLUSSWORT SCHLUSSWORT Nach dem vergangenen, für viele Branchen eher schwierigen und mit Herausforderungen gefüllten Geschäftsjahr 2007 erleben wir in der Schweiz gegenwärtig optimale wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Eine fortschreitende wirtschaftliche Deregulierung, ein vergleichsweise flexibler Arbeitsmarkt und ein attraktives Steuersystem bilden für Unternehmen wie auch für private Investoren reizvolle Voraussetzungen. Die Schweiz ist für ausländische Investoren attraktiver geworden und wird diesen Trend fortsetzen. ACRON-Investoren haben das Potential des Schweizer Marktes erkannt und schätzen wieder die Attraktivität von nachhaltigen Investitionen mit beschränktem Risiko. Denn verglichen mit anderen Immobilienmärkten war der Schweizer Immobiliensektor bislang sowohl aus Sicht der Marktmieten als auch aus Sicht der Immobilienpreise stabil. Subprime und ihre Auswirkungen auf den Verbriefungsmarkt haben in der zweiten Jahreshälfte 2007 selbst Experten überrascht. Wir jedoch blieben durch unsere Bankenunabhängigkeit selbst von dem Übergreifen auf den Finanz- und Bankensektor von weiteren Folgen verschont. Wir danken allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der ACRON Gruppe für ihre geleistete Arbeit und ihren persönlichen Einsatz. Wir sind überzeugt, dass nach den Turbulenzen des vergangenen Jahres die ACRON ihre Stellung sowohl auf den bestehenden wie auch auf neuen Märkten weiter ausbauen wird. Zürich, 31. Juli 2008 Jürg Greter, LL.M. (tax) Präsident des Verwaltungsrates ACRON Holding AG 28 Klaus W. Bender Geschäftsführer (CEO) ACRON Holding AG rja[` \kk]d\gj^ \Ydd Yk lmdkY