SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL

Transcrição

Prospectus d'émission du 30 avril 2014
Fonds de placement contractuel de droit suisse de type « fonds immobilier »
pour des investisseurs qualifiés
Domicile du fonds
Suisse
Direction du fonds
Swisscanto Asset Management SA, Berne
Banque dépositaire et office
de dépôt
Zürcher Kantonalbank, Zurich
Émission
750 000 parts au maximum
Type d'émission
L'émission se fait à la commission (sur une base de « meilleurs efforts ») dans le cadre d'une offre de souscription à des investisseurs
qualifiés en Suisse. Le nombre exact de parts à émettre résulte du
nombre de souscriptions reçues. Les parts non souscrites ne sont
pas émises, ce qui peut réduire d'autant le maximum annoncé pour
les nouvelles parts à émettre.
Période de souscription
26 mai au 5 juin 2014, 12h00 HEC
Parité de souscription
4 parts actuelles donnent droit à la souscription d'une nouvelle part
Prix de souscription
CHF 103.85 nets par nouvelle part
Droit aux distributions
Les nouvelles parts donnent pleinement droit aux distributions pour l'exercice 2014.
Souscriptions
Auprès de toutes les Banques Cantonales ainsi que de banques tiers
Libération
13 juin 2014
Distribution
La distribution du fonds est prévue exclusivement en Suisse.
Valeur / ISIN
Part
11195919 / CH0111959190
Droit de souscription 24277833 / CH0242778337
Ce prospectus d'émission avec contrat de fonds intégré et annexe constitue la base exclusive de
toutes les souscriptions de parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS
COMMERCIAL.
Les investisseurs potentiels sont priés de le lire attentivement, en particulier les explications sous l'intitulé « Risques ».
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Table des matières
Page
Offre de souscription
3
Informations sur le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL
6
Informations sur la direction du fonds
9
Informations sur la banque dépositaire
10
Informations sur des tiers
11
Risques
12
Autres informations
14
Annexe 1
Contrat de fonds avec annexe
15
Annexe 2
Rapport annuel du fonds au 31 décembre 2013
2/14
Offre de souscription
Fondement juridique
Le conseil d'administration de Swisscanto Asset Management SA a décidé, le 25.03.2014, d'émettre
au maximum 750 000 parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL.
Le nombre de parts en circulation est ainsi porté de 3 000 000 à 3 750 000 au maximum. Les nouvelles parts
sont offertes aux détenteurs actuels de parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS
COMMERCIAL et, dans la mesure où les investisseurs actuels n'exercent pas leur droit de souscription, à de
nouveaux investisseurs aux conditions suivantes.
1. Méthode d'émission
L'émission se fait à la commission (sur une base de « meilleurs efforts ») dans le cadre d'une offre de souscription à des investisseurs qualifiés en Suisse. Le nombre exact de parts à émettre résulte du nombre de
souscriptions reçues. Les parts non souscrites ne sont pas émises, ce qui peut réduire d'autant le maximum
annoncé pour les nouvelles parts à émettre. À l'échéance de la période de souscription, la direction du fonds
annonce le nombre effectif de parts à émettre.
2. Période de souscription
Du 26 mai au 5 juin 2014, 12h00.
Les certificats de souscription déposés après cette échéance ne pourront pas être pris en compte. L'exercice
des droits de souscription est irrévocable.
3. Parité de souscription
Quatre parts actuelles donnent droit à la souscription d'une nouvelle part contre le paiement du prix de souscription.
Si le nombre maximal de nouvelles parts est dépassé dans le cadre de la méthode des « meilleurs efforts »,
la parité de souscription est modifiée en conséquence.
4. Prix de souscription
103,85 CHF nets par nouvelle part
Le prix de souscription pour les nouvelles parts est déterminé conformément au paragraphe 13 du contrat de
fonds. Il se base sur la valeur d'inventaire par part au 31 décembre 2013 et tient compte d'une participation
er
aux bénéfices en cours pour la période du 1 janvier 2014 jusqu'à la libération, le 13 juin 2014, ainsi que de la
commission d'émission de 1,5 % en faveur de la direction du fonds. Le prix de souscription est arrondi au
centime près et contrôlé par l'organe de révision de la direction du fonds.
La valeur des immeubles du fonds au 31 décembre 2013 a été évaluée par des experts indépendants.
Le rapport annuel du fonds au 31 décembre 2013 avec la valeur nette d'inventaire indiquée a été contrôlé par
l'organe de révision.
5. Droit aux distributions
Les nouvelles parts donnent pleinement droit aux distributions pour l'exercice 2014. La distribution pour
l'exercice 2014 aura lieu probablement en avril 2015.
6. Exercice du droit de souscription / Souscriptions
Auprès de toutes les Banques Cantonales ainsi que de banques tiers
7. Attribution des droits de souscription
La date de référence pour l'attribution des droits de souscription est le 23 mai 2014 (après clôture du négoce) ; à partir du 26 mai 2014, les parts seront négociées ex-droits de souscription.
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8. Exercice du droit de souscription
Les droits de souscription sont comptabilisés dans le dépôt des investisseurs actuels par la banque dépositaire. L'exercice du droit de souscription doit être effectué conformément aux instructions de la banque dépositaire.
9. Négoce des droits de souscription
Il n'y a pas de négoce officiel des droits de souscription.
À l'issue de la période de souscription, tous les droits de souscription non exercés pendant la période sont
remboursés à un prix unitaire aux actionnaires actuels (voir ci-dessous pour le calcul).
Ces droits de souscription non exercés sont répartis sur les ordres de souscription restants et doivent être
payés au prix unitaire. Cela signifie que les investisseurs qui achètent des droits de souscription paient également le prix unitaire des droits de souscription en plus du prix de souscription des nouvelles parts.
En cas de souscription excédentaire, on procède à une distribution au prorata des droits de souscription disponibles et les ordres de souscription sont réduits en conséquence.
10. Prix du droit de souscription
La base du calcul du prix du droit de souscription (prix unitaire) est la moyenne des cours de clôture hors
bourse des parts du Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial pendant la période du 26 mai au
4 juin 2014. Si aucun cours n'est obtenu lors d'une journée donnée, on utilise en remplacement du cours
manquant la moyenne du cours acheteur et du cours vendeur. Le prix du droit de souscription est arrondi au
centime près.
Formule de calcul :
Prix moyen des anciennes parts - prix de souscription des nouvelles parts
Parité de souscription effective*
*Peut différer de la parité de souscription d'origine dans le cadre de la méthode du « meilleur effort ».
11. Attribution des parts
L'attribution des parts est effectuée le 10 juin 2014. La direction du fonds décide de l'attribution et des réductions éventuelles. Le droit de souscription des investisseurs actuels est cependant garanti.
12. Libération
13 juin 2014
13. Conséquences si le nombre maximal de nouvelles parts n'est pas atteint
Dans le cadre de la méthode du « meilleur effort », le nombre effectivement souscrit de nouvelles parts peut
être inférieur au nombre maximal. Pour que la protection des investisseurs existants reste garantie dans ce
cas, la parité de souscription et la valeur du droit de souscription sont adaptées en fonction des parts effectivement souscrites. Y sont associées des adaptations des ordres d'achat et de vente des droits de souscription. Cela signifie par exemple qu'un investisseur qui exerce pleinement son droit de souscription et qui n'acquiert pas de droits de souscription conformément à la parité de souscription d'origine doit acheter des droits
de souscription supplémentaires en tenant compte de la parité de souscription effective adaptée. Ces adaptations sont effectuées à l'issue de la période de souscription dans les décomptes clients, garantissant ainsi
l'égalité de traitement des investisseurs.
14. Certification / fourniture de titres
Les nouvelles parts ne sont pas titrisées mais enregistrées au niveau comptable au nom de l'investisseur.
L'investisseur n'est pas autorisé à exiger la remise d'une part. Seules des parts entières sont émises dans le
cadre de la présente émission (pas de possibilité de fractions).
Les parts ne sont pas compatibles SIX SIS AG ou Euroclear et ne peuvent par conséquent pas être livrées via
SIX SIS AG ou Euroclear.
15. Négoce des parts
Les nouvelles parts du Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial peuvent être négociées après la
libération. La direction du fonds garantit un négoce régulier hors bourse des parts via la Zürcher Kantonalbank.
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Le nombre exact effectif des nouvelles parts à émettre est communiqué par la direction du fonds à l'issue de
la période de souscription.
16. Affectation du produit de l'émission
Le produit de l'émission est investi dans le cadre de la politique d'investissement dans des biens immobiliers
en Suisse à vocation principalement commerciale (voir paragraphe 8 du contrat de fonds).
17. Cercle d'investisseurs
Le cercle d'investisseurs se limite aux investisseurs qualifiés conformément au contrat de fonds, paragraphe 5, chiffre 1.
18. Restrictions de vente
La distribution du fonds est prévue exclusivement en Suisse.
Les parts du fonds ne doivent ni être proposées ni être vendues aux États-Unis.
Il est recommandé aux investisseurs assujettis aux impôts des États-Unis de consulter un conseiller fiscal
avant l'achat de parts d'un compartiment. Un tel achat pourrait avoir des conséquences défavorables pour
l'investisseur selon le droit fiscal américain.
La direction du fonds ne met pas à la disposition des investisseurs des informations en vue d'une « Qualified
Electing Fund Election », conformément au paragraphe 1293 de l'US Internal Revenue Code.
19. N° de valeur / ISIN
Part Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial :
11195919 / CH0111959190
Droit de souscription Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial :
24277833 / CH0242778337
20. Banque dépositaire et office de dépôt
21. Droit applicable / for
Droit suisse, Berne
22. Force majeure
La direction du fonds est en droit d'ajourner l'émission de nouvelles parts ou d'y renoncer, à tout moment précédant le jour de la libération, en cas d'événement d'importance majeure au niveau national ou international,
ayant trait à la politique monétaire ou de nature financière, économique, politique, boursière, ou de tout autre
incident grave. La décision correspondante est publiée par voie de communiqué de presse.
23. Aperçu des délais
Attribution de droits de souscription
(après clôture du négoce)
Négoce de parts ex-droits de souscription
Début de la période de souscription
Attribution des parts
Fin de la période de souscription
Publication du nombre effectif de nouvelles parts
Libération
23 mai 2014
26 mai 2014
26 mai 2014
5 juin 2014
10 juin 2014
11 juin 2014
13 juin 2014
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Informations sur le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS
COMMERCIAL
Informations générales sur le fonds
Le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL est un fonds de placement contractuel
de droit suisse de type « fonds immobilier » pour des investisseurs qualifiés au sens des articles 25 et suivants en rapport avec les articles 58 et suivants de la loi sur les placements collectifs de capitaux du
23 juin 2006 (LPCC) pour des investisseurs qualifiés au sens de l'article 10, par. 3 et 4, LPCC. Le contrat de
fonds a été établi par la direction du fonds, Swisscanto Asset Management SA, Berne, et la banque dépositaire, Zürcher Kantonalbank, Zurich, et autorisé le 31 mai 2010 par la FINMA, l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers.
Le fonds repose sur un contrat de placement collectif. Dans celui-ci, la direction du fonds s'engage à faire
participer l'investisseur au fonds, proportionnellement aux parts qu'il a acquises, et à gérer le fonds conformément aux dispositions de la loi et du contrat de fonds. La banque dépositaire participe au contrat conformément aux tâches qui lui reviennent de par la loi et le contrat de fonds.
Cercle d'investisseurs
Le cercle des investisseurs est limité aux investisseurs qualifiés au sens de l'art. 10, par. 3 et 4, LPCC. Sont
notamment considérés comme des investisseurs qualifiés au sens du contrat de fonds :
a) les intermédiaires financiers soumis à une surveillance tels que les banques, les négociants en valeurs
mobilières et les directions de fonds ;
b) les assurances soumises à une surveillance ;
c) les corporations de droit public et les institutions de prévoyance professionnelle dont la trésorerie est gérée
à titre professionnel (y compris les fondations de placement) ;
d) les entreprises dont la trésorerie est gérée à titre professionnel ;
e) les investisseurs ayant conclu un contrat écrit de gestion de fortune avec Swisscanto Asset Management
SA ou avec une banque.
Objectif et politique de placement
L'objectif de placement du fonds immobilier consiste principalement à obtenir un rendement courant stable
tout en préservant le capital à long terme.
La direction du fonds investit la fortune du fonds immobilier dans des valeurs immobilières dans toute la
Suisse. Au moins deux tiers des rendements doivent provenir de parts commerciales dans des immeubles ou
constructions à usage mixte en Suisse. Le fonds immobilier détient des immeubles en propriété directe. Les
terrains sont inscrits au registre foncier au nom de la direction du fonds avec mention de l'appartenance au
fonds immobilier.
Des informations détaillées sur les principes de placement figurent dans les paragraphes 7 à 11 du contrat de
fonds.
Volume de fonds
Fortune nette du fonds au 31 décembre 2013 :
311,63 millions de CHF
Valeur vénale de l'immeuble
Valeur vénale des immeubles au 31 décembre 2013 :
Autres chiffres clés
Valeur nette d'inventaire d'une part au 31 décembre 2013 : 103,88 CHF
Nombre de parts en circulation au 31 décembre 2013 :
3 000 000
Charge hypothécaire au 31 décembre 2013 :
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Modifications du capital depuis la fondation
Le fonds a été lancé le 18 juin 2010 avec un volume de souscription de 200 000 000 CHF. La libération du
capital de souscription a eu lieu selon les trois étapes suivantes :
Libération 1
ère
tranche le 2.8.2010 :
50 000 000 CHF
e
70 000 000 CHF
e
80 000 000 CHF
Libération 2 tranche le 17.12.2010 :
Libération 3 tranche le 31.5.2011 :
Une augmentation de capital d'un ratio de 2 pour 1 a été effectuée en décembre 2011.
Libération le 15.12.2011 :
104 380 000 CHF
Évolution de la valeur nette d'inventaire (VNI), du cours hors bourse et de la distribution par part
Date
VNI
18.6.2010 (lancement)
31.12.2011
31.12.2012
31.12.2013
CHF 100,00
CHF 10185
CHF 10299
103,88 CHF
Cours dans le
négoce hors
bourse
Distribution
CHF 104.50
CHF 107.82
CHF 98.02
CHF 2,00
CHF 2,10
CHF 3,00
Un négoce hors bourse régulier des parts du fonds est garanti depuis le 1.6.2011 par la Zürcher
Kantonalbank.
Domicile du fonds
Suisse
Direction du fonds
Swisscanto Asset Management SA, Berne
Banque dépositaire et office de dépôt
Rémunérations
Les rémunérations et le remboursement des débours de la direction du fonds et de la banque dépositaire sont
régis par les paragraphes 15 et 16 du contrat de fonds.
Exercice
er
L'exercice s'étend du 1 janvier au 31 décembre.
Emploi du bénéfice
Le revenu net du fonds immobilier est distribué tous les ans aux investisseurs en CHF, dans un délai de
quatre mois à compter de la clôture de l'exercice comptable. La direction du fonds peut en outre effectuer des
distributions intermédiaires à partir des revenus. Le revenu net, y compris les produits reportés des exercices
antérieurs, peut être reporté à nouveau jusqu'à hauteur de 30 %. Si le revenu net d'un exercice, y compris les
produits reportés d'exercice antérieurs, s'élève à moins de 1 % de la fortune nette du fonds et à moins de
1 CHF par part, il peut être renoncé à une distribution et l'ensemble du revenu net est reporté à nouveau. Les
gains en capital résultant de l'aliénation de choses et de droits peuvent être distribués en tout ou partie par la
direction du fonds ou conservés en tout ou partie pour être réinvestis.
7/14
Portefeuille immobilier au 31.12.2013
Localité
Désignation
Utilisation
Canton
Altenrhein
Park Altenrhein
Industrial
SG
Baden
Lindenplatz Ost
Office
Bâle
Aeschenvorstadt
Bussigny
Acqui-
VV / DI*
Statut
2011
82,25
Opérationnel
AG
2013
32,77
Opérationnel
Office/Retail
BS
2012
18,12
Rte de Renes
Office
VD
2011
24,24
Opérationnel
Etoy
La Belle Fontaine
Retail
VD
2012
23,12
Opérationnel
Gravesano
Via Danas
Retail
TI
2012
17,12
Opérationnel
Hünenberg
Bösch
Office
ZG
2013
20,03
Opérationnel
Hüntwangen
Rheinshopping
Retail
ZH
2011
15,77
Opérationnel
Neuendorf
Industriestrasse
Logistics/Trade
SO
2013
20,03
Opérationnel
Pfungen
Wanisstrasse
Logistics
ZH
2012
19,81
Opérationnel
Renens
Maison Blanche
Office
VD
2010
45,20
Opérationnel
Zofingen
Siegfried-Areal
Bureau
AG
2013
61,89
Zuchwil
Marthinshofplatz
Mixed use
SO
2010
16,48
Opérationnel
Zurich
Hohlstrasse
Office
ZH
2010
34,76
Opérationnel
Total *Valeur vénale / dépenses d'investissement
sition
Opérationnel, assainissement
prévu
Achèvement des travaux
2015 / 2017
431,59
Communications
Vous trouverez de plus amples informations sur le fonds sur Internet, via le site www.swisscanto.ch.
Le contrat de fonds (y compris l'annexe) et les rapports annuels correspondants peuvent être demandés gratuitement auprès de la direction du fonds, de la banque dépositaire et de tous les distributeurs.
Les communications relatives au fonds immobilier sont publiées dans la « Feuille officielle suisse du commerce » et sur la plateforme Internet de Swiss Fund Data SA « www.swissfunddata.ch ».
Autres données sur le fonds
Pour des informations encore plus détaillées sur le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS
COMMERCIAL, nous vous renvoyons au contrat de fonds en vigueur de mai 2010 et à son annexe
d'août 2013 (voir annexe 1).
8/14
Informations générales sur la direction du fonds
Swisscanto Asset Management SA assume les fonctions de direction du fonds. Il s'agit d'une société anonyme de droit suisse, siégeant à Berne et active dans le domaine des fonds depuis sa fondation en 1960. Son
adresse postale est Nordring 4, case postale 730, CH-3000 Berne 25 et son adresse Internet
www.swisscanto.ch.
Le capital-actions de la direction du fonds s'élevait à 5 millions de CHF le 30.6.2013. Il est réparti entre
5 000 actions nominatives de 1 000 CHF et intégralement versé. L'actionnaire unique de la direction du fonds
est Swisscanto Holding SA, Berne, dont toutes les Banques Cantonales détiennent des parts.
Conseil d'administration
Le conseil d'administration de la direction du fonds se compose comme suit :
Président
r
– D G. Fischer, CEO de Swisscanto Holding SA, Berne
Membres
– O. Simeon, Directeur de Swisscanto Prévoyance SA, Zurich
– H. Frey, Président de la direction générale de Swisscanto Asset Management SA, Berne
Direction
La direction générale est confiée à :
–
–
–
–
H. Frey, Président, Responsable du domaine « Corporate Services »
P. Bänziger, Responsable du domaine « Asset Management »
T. Breitenmoser, Responsable du domaine « Distribution Clientèle institutionnelle »
C. Racine, Responsable du domaine « Distribution Banques Cantonales »
Informations sur les organes de direction
Il n'existe ni affaires d'organes de direction ni prêts aux organes de direction.
Processus judiciaire, arbitral et administratif
À la date du présent prospectus, il n'existe aucune procédure judiciaire, arbitrale ou administrative susceptible
d'avoir une influence notable sur la situation de la fortune et des revenus du SWISSCANTO (CH) REAL
ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL.
Autres informations sur la direction du fonds
Pour des informations encore plus détaillées sur la direction du fonds, nous vous renvoyons au contrat de
fonds en vigueur de mai 2010 et à son annexe d'août 2013 (voir annexe 1).
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Forme juridique et lieu de l'administration centrale
La banque dépositaire est
Zürcher Kantonalbank
Bahnhofstrasse 9
8001 Zurich
Il s'agit d'un établissement autonome du droit public cantonal, siégeant à Zurich et fondé le 15 février 1870.
Activité principale
Zürcher Kantonalbank accomplit les opérations d'une banque universelle. Elle n'effectue pas d'opérations
pour compte propre pour lesquelles elle devrait encourir des risques disproportionnés.
D'un point de vue géographique, son domaine d'activités englobe en premier lieu l'espace économique zurichois. Les opérations dans le reste de la Suisse et à l'étranger sont autorisées dans la mesure où cela n'entraîne pas de risques disproportionnés pour la banque. Les détails de l'activité commerciale sont régis par le
règlement interne.
10/14
Informations sur des tiers
Agents payeurs
Les agents payeurs du fonds immobilier en Suisse sont toutes les Banques Cantonales, siégeant à chaque
fois dans le chef-lieu du canton, ainsi que la Banque Coop SA, Bâle.
Distributeurs
La distribution du fonds immobilier est assurée par toutes les Banques Cantonales, siégeant à chaque fois
dans le chef-lieu du canton, ainsi que par la Banque Coop SA, Bâle.
Cabinet d'audit
Le cabinet d'audit est KPMG SA, dont le siège est à Zurich.
Experts en estimations
La direction du fonds a mandaté les experts en estimations indépendants suivants avec l'accord de l'autorité
de surveillance :
Marco Feusi (1972) – associé chez Wüest & Partner
Chartered Surveyor MRICS, dipl. architecte HTL., dipl. NDS EPFZ sciences économiques BWI
Andreas Bleisch (1971) – associé chez Wüest & Partner
r
D rer. pol., dipl. ingénieur en génie rural EPF, ing. géomètre IPI
Les experts en estimations se distinguent par leur longue expérience dans les domaines de l'achat et de la
vente ainsi que de l'évaluation des biens immobiliers ; ils travaillent tous depuis au moins cinq ans comme
experts en estimations pour des fonds immobiliers en Suisse.
11/14
Risques
Risques d'investissement
Les investisseurs qui, dans le cadre de cette émission, envisagent l'achat de parts de fonds de placement
SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL devraient prendre en compte les facteurs
de risque spécifiques et non exhaustifs suivants. De tels risques peuvent, individuellement ou collectivement,
nuire à la situation des revenus du fonds et à la valorisation de la fortune du fonds ainsi que conduire à une
réduction de la valeur par part.
En tant que fonds immobilier, le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL est soumis aux consignes de protection des investisseurs de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux
du 23 juin 2006 (LPCC). Ces consignes permettent éventuellement de réduire les risques évoqués mais pas
de les exclure. L'autorité de surveillance a par ailleurs donné son accord pour que certaines consignes de la
LPCC ne soient pas applicables pour ce fonds (voir paragraphe 1, ch. 5, du contrat de fonds).
Dépendance vis-à-vis des évolutions conjoncturelles
Le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL investit principalement dans des valeurs immobilières en Suisse et dépend ainsi de l'évolution conjoncturelle générale ainsi que des conditionscadres économiques générales. Une mauvaise évolution conjoncturelle peut par exemple entraîner une
hausse du taux de logements vacants dans les biens immobiliers ; parmi les conditions-cadres économiques
générales entrent par exemple en ligne de compte des modifications du taux d'inflation en Suisse ou l'attrait
des facteurs de localisation des espaces économiques centraux de la Suisse par rapport à la concurrence
internationale. Des évolutions négatives à l'étranger peuvent également conduire à un environnement de
marché négatif qui se reflète sur les cours des parts dans le négoce hors bourse.
Modifications du marché immobilier suisse
Le marché immobilier a présenté des structures cycliques par le passé. Des variations cycliques de l'offre et
de la demande peuvent également apparaître à l'avenir tant sur le marché de la location que de l'achat. Ces
oscillations n'accompagneront pas forcément l'évolution conjoncturelle générale. L'excédent de l'offre entraîne
une réduction des revenus locatifs et des prix immobiliers. En revanche, une pénurie de l'offre engendre leur
augmentation. Il n'est toutefois pas possible de faire de prévisions fiables sur l'évolution future du marché
immobilier suisse. En outre, il faut intégrer le fait que l'évolution de la valeur des biens immobiliers peut être
très différente en fonction de leur emplacement.
Liquidité limitée
Le marché immobilier suisse peut se distinguer par une liquidité limitée pour certains biens, ce qui peut avoir
des conséquences négatives sur la formation des prix. Selon l'état du marché, il existe un risque que les
ventes et achats à court terme d'objets immobiliers de grande envergure ne puissent dans certains cas être
réalisés, ou alors seulement en faisant des concessions sur les prix.
Évolution des taux
Les changements de taux, notamment la modification du taux hypothécaire, peuvent avoir des conséquences
négatives sur les frais de financement, sur la valorisation des biens immobiliers détenus ainsi que sur l'évolution des revenus locatifs. Conformément à la LPCC, la charge maximale de la dette ne doit cependant pas
dépasser un tiers de la valeur vénale dans la moyenne de l'ensemble des terrains.
Valorisation des biens immobiliers
La valorisation des biens immobiliers dépend de nombreux facteurs et est notamment soumise à une appréciation subjective de ces facteurs. Les valeurs des biens immobiliers fixées par le fonds peuvent par conséquent s'écarter de la valeur vénale future. Malgré la diversification du portefeuille immobilier prévue dans le
contrat de fonds, des modifications des risques de solvabilité des locataires, des risques de logements vacants ainsi que de l'évolution du taux des loyers et d'autres facteurs peuvent avoir une influence importante
sur la valorisation de la fortune du fonds et des parts.
Construction de bâtiments
Conformément au contrat de fonds, la direction du fonds peut, à des fins de placements de capitaux, faire
construire des bâtiments pour le compte du fonds. En attendant l'achèvement des travaux, les investissements peuvent nécessiter des moyens considérables pendant une longue période et il peut également s'écou12/14
ler une période encore plus longue avant que ces constructions ne génèrent des revenus. En outre, tous les
risques inhérents à la planification et à l'exécution des travaux sont associés à la construction de bâtiments,
en particulier pour les grands projets.
Charges héritées du passé et risques environnementaux
La possibilité de charges inconnues héritées du passé qui apparaîtraient ultérieurement ou de charges environnementales (par exemple en raison d'émissions sonores) ne peut être exclue de manière générale. Cellesci peuvent entraîner des frais d'assainissement considérables.
Concours
Les modifications qui se profilent dans l'exploitation des biens immobiliers, et en particulier des biens immobiliers commerciaux (mots clés : louer au lieu d'acheter, externalisation des biens immobiliers et/ou de la gestion des biens immobiliers) peuvent entraîner un renforcement de la concurrence et un processus de concentration qui se profile déjà. Une ouverture éventuelle de la Suisse aux investisseurs étrangers pourrait engendrer une hausse considérable de la demande. Du point de vue actuel, les conséquences éventuelles d'une
ouverture du marché immobilier sur la valeur des biens immobiliers situés en Suisse doivent être considérées
comme incertaines.
Modifications législatives
Des modifications législatives futures éventuelles, en particulier dans le domaine du droit de la location, du
droit de la construction et de l'aménagement du territoire, du droit fiscal, du droit de protection de l'environnement et de la loi fédérale sur l'acquisition de terrains par des personnes à l'étranger, peuvent avoir des conséquences sur les prix de l'immobilier, les coûts et les revenus, et donc sur la valorisation de la fortune du
fonds et des parts.
Conflits d'intérêts éventuels
Les personnes responsables de la direction du fonds sont également impliquées dans des décisions qui concernent un autre fonds immobilier suisse ou un ou plusieurs autres véhicules de placement au sein du groupe
Swisscanto qui investit également dans des biens immobiliers suisses. Le mécanisme décisionnel relatif aux
investissements ou désinvestissements chez les différents véhicules de placement et la prévention des conflits d'intérêts potentiels éventuellement associés sont réglementés en interne pour la commission de placement du groupe Swisscanto.
Formation des prix
Les parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL sont négociées hors cote. Il
n'existe ainsi qu'un marché à la liquidité restreinte, ce qui ne permet pas de garantir que les parts sur le marché hors cote sont négociés au prix de souscription ou au-dessus de celui-ci, ou encore à la valeur d'inventaire. Des fluctuations de prix plus importantes sont possibles à tout moment, en particulier dans le cas d'un
report ou d'une non-exécution de la présente émission. Toutefois, la direction du fonds est tenue de racheter
les parts pendant une période de souscription de 12 mois après la fin d'un exercice aux conditions fixées dans
le contrat de fonds.
Contrats avec des proches
La direction du fonds confirme qu'aucun transfert de valeurs immobilières à des proches n'a eu lieu et que les
autres transactions avec des proches ont été conclues selon des conditions conformes aux règles du marché
(ch. 18 de la directive pour les fonds immobiliers de la Swiss Funds & Asset Management Association du
2 avril 2008).
Évolution de la valeur jusqu'à présent
Une augmentation du cours des parts par le passé ne préfigure pas une évolution similaire à l'avenir.
13/14
Autres informations
Confirmation négative
Depuis la clôture annuelle du fonds le 31 décembre 2013, il n'y a pas eu de modifications fondamentales au
niveau de la fortune, des finances et des revenus.
Responsabilité en ce qui concerne le prospectus
Swisscanto Asset Management SA assume la responsabilité du contenu du présent prospectus d'émission et
déclare par la présente que, à sa connaissance, les informations qui figurent dans le prospectus sont exactes
et qu'aucun fait essentiel n'a été omis.
Documents
Le présent prospectus d'émission, le contrat de fonds et son annexe, le rapport annuel du fonds au 31 décembre 2013 ainsi que le certificat de souscription peuvent être obtenus sous forme électronique sur le site
www.swisscanto.ch.
Berne, le 30 avril 2014
La direction du fonds
Swisscanto Asset Management SA
Hans Frey
Dirk Steiner
14/14
Annexe 1
15/14
Fonds de placement contractuel de droit suisse de type « fonds immobilier » pour investisseurs
qualifiés (ci-après dénommé « fonds immobilier »)
Mai 2010
Pour la distribution non publique des parts du fonds en Suisse
I
Bases
§1
Dénomination, raison sociale et siège de la direction du fonds et de la banque
dépositaire
1.
La dénomination SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL désigne un fonds immobilier contractuel au sens des art. 25 ss en relation avec les art. 58 ss
de la loi fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), pour investisseurs qualifiés au sens de l’art. 10 al. 3 et 4 LPCC.
2.
La direction du fonds est Swisscanto Asset Management SA, Berne.
3.
La banque dépositaire est la Banque Cantonale de Zurich.
4.
En application de l’art. 10 al. 5 LPCC, l’autorité de surveillance a accepté, à la demande de
la direction du fonds et de la banque dépositaire, que les normes légales suivantes ne
s’appliquent pas à ce fonds immobilier :
a) l’obligation d’assurer un négoce régulier des parts en bourse,
b) l’obligation d’établir un prospectus et un prospectus simplifié,
c) l’obligation d’établir un rapport semestriel,
d) l’obligation de publier les prix,
e) l’obligation de publier, par deux fois, un changement de direction de fonds et/ou de
banque dépositaire,
f)
l’obligation d’émettre les parts contre espèces.
En lieu et place du prospectus, la direction du fonds fournit des informations complémentaires aux investisseurs dans l’annexe au présent contrat de fonds, en particulier sur la délégation éventuelle d’une partie des tâches de la direction, sur les domiciles de paiement et
sur la société d’audit du fonds immobilier.
1
5.
II
§2
Par ailleurs, l’autorité de surveillance a approuvé, en application de l’art. 10 al. 5 LPCC, les
exceptions suivantes :
a) En dérogation à l’art. 59 al. 2 LPCC, la direction du fonds est en droit d’investir jusqu’à
10 % de la fortune du fonds immobilier dans des parts de copropriété ordinaire
d’immeubles dont elle ne dispose que de la minorité des parts de copropriété ou des
voix. Les conditions auxquelles de tels investissements sont admissibles sont fixées au
§ 8 ch. 2 let. a du contrat de fonds.
b) La direction du fonds n’est tenue de respecter les limites de placement fixées au § 11
que cinq ans après l’expiration du délai de souscription et non après deux ans, comme
prévu à l’art. 67 al. 4 OPCC. Il peut en résulter pendant une période limitée une concentration de la fortune du fonds immobilier sur un petit nombre d’immeubles au sens
du § 8 ch. 2 let. a du contrat de fonds. Cela peut engendrer un risque global du fonds
immobilier supérieur au risque d’un fonds immobilier soumis aux limites de placement
mentionnées au § 11 du contrat de fonds après deux ans déjà.
Droits et obligations des parties contractantes
Le contrat de fonds
Les relations juridiques entre les investisseurs 1, d’une part, et la direction du fonds et la
banque dépositaire, d’autre part, sont régies par le présent contrat de fonds ainsi que par
les normes légales en vigueur relatives aux placements collectifs de capitaux.
§3
La direction du fonds
1.
La direction gère le fonds immobilier pour le compte des investisseurs, de façon indépendante et en son propre nom. Elle décide notamment de l’émission de parts, des placements et de l’évaluation de ceux-ci. Elle calcule la valeur d’inventaire nette, fixe les prix
d’émission et de rachat des parts ainsi que les modalités de distribution des bénéfices. La
direction du fonds fait valoir tous les droits liés au fonds immobilier.
2.
La direction du fonds et ses mandataires sont soumis aux devoirs de fidélité, de diligence
et d’information. Ils agissent de manière indépendante et exclusivement dans l’intérêt des
investisseurs. Ils prennent les mesures organisationnelles nécessaires à l’exercice d’une
gestion irréprochable. Ils garantissent des comptes transparents et donnent une information appropriée sur ce fonds immobilier.
3.
La direction peut déléguer les décisions en matière de placement ainsi que d’autres tâches
dans la mesure où cette délégation permet d’assurer une gestion appropriée. Elle mandate
uniquement des personnes suffisamment qualifiées pour garantir une exécution irréprochable des tâches déléguées ; elle assure l’instruction et la surveillance de ces personnes
et contrôle l’exécution du mandat. La direction répond des actes de ses mandataires
comme de ses propres actes.
4.
Avec l’accord de la banque dépositaire, la direction peut soumettre les modifications du présent contrat de fonds à l’approbation de l’autorité de surveillance (cf. § 23).
1
Aux fins de meilleure lisibilité, il est renoncé à une différentiation de sexe, p.ex. « investisseur/investisseuse ». Les termes concernés
désignent en principe les deux sexes.
2
5.
La direction du fonds peut regrouper le fonds immobilier avec d’autres fonds immobiliers
conformément au § 21 ou le dissoudre conformément au § 22.
6.
La direction du fonds a droit aux commissions prévues au § 15 et au § 16, à être libérée des
engagements contractés en exécution régulière du contrat de placement collectif et à être
remboursée des frais encourus au titre de l’exécution de ces engagements.
7.
La direction du fonds, ainsi que ses mandataires et les personnes physiques et morales
proches de ceux-ci, ne sont pas habilités à reprendre des valeurs immobilières du fonds
immobilier ni à lui en céder.
§4
La banque dépositaire
1.
La banque dépositaire assure la garde de la fortune du fonds, en particulier celle des cédules hypothécaires non grevées. Elle émet et rachète les parts du fonds et gère le trafic
des paiements pour le compte du fonds immobilier. Pour la gestion courante de valeurs
immobilières, elle peut confier la tenue des comptes à des tiers.
2.
La banque dépositaire et ses mandataires sont soumis aux devoirs de fidélité, de diligence
et d’information. Ils agissent de manière indépendante et exclusivement dans l’intérêt des
investisseurs. Ils prennent les mesures organisationnelles nécessaires à l’exercice d’une
gestion irréprochable. Ils garantissent des comptes transparents et donnent une information appropriée sur ce fonds immobilier.
3.
La banque dépositaire peut confier la garde de la fortune du fonds à un tiers ou à un dépositaire central de titres en Suisse ou à l’étranger. Elle répond du soin avec lequel elle a
choisi et instruit le tiers et du soin avec lequel elle a contrôlé que les critères de sélection
soient durablement respectés.
4.
La banque dépositaire veille à ce que la direction du fonds respecte la loi et le contrat de
fonds. Elle vérifie la conformité à la loi et au contrat de fonds du calcul de la valeur d'inventaire nette, des prix d'émission et de rachat des parts ainsi que des décisions afférentes
aux placements. Elle contrôle également que l’utilisation du résultat respecte les dispositions du contrat de fonds. Elle n’est pas responsable du choix des placements effectué par
la direction du fonds en conformité avec les prescriptions relatives aux placements.
5.
La banque dépositaire a droit aux commissions prévues au § 15 et au § 16, à être libérée
des engagements contractés en exécution régulière de ses tâches et à être remboursée
des frais encourus au titre de l’exécution de ces engagements.
6.
La banque dépositaire, ainsi que ses mandataires et les personnes physiques et morales
proches de ceux-ci, ne sont pas habilités à reprendre des valeurs immobilières du fonds
immobilier ni à lui en céder.
§5
Les investisseurs (cercle d’investisseurs restreint)
1.
Le cercle des investisseurs est restreint aux investisseurs qualifiés au sens des art. 10 al. 3
et 4 LPCC.
3
Par investisseurs qualifiés au sens du présent contrat de fonds, on entend notamment :
a) les intermédiaires financiers soumis à une surveillance, tels que les banques, les négociants en valeurs mobilières et les directions de fonds ;
b) les assurances soumises à une surveillance ;
c) les corporations de droit public et les institutions de la prévoyance professionnelle dont
la trésorerie est gérée à titre professionnel (y compris les fondations de placement) ;
e) les entreprises dont la trésorerie est gérée à titre professionnel ;
f)
les investisseurs qui ont conclu un contrat écrit de gestion de fortune avec Swisscanto
Asset Management SA ou avec une banque.
Le montant minimal du placement est précisé dans l’annexe.
2.
Par la conclusion du contrat et le paiement en espèces, les investisseurs acquièrent, à raison des parts acquises, une créance envers la direction sous forme d’une participation à la
fortune et au revenu du fonds immobilier. La créance des investisseurs est fondée sur des
parts. Sur demande d’un investisseur, la direction du fonds peut accepter l’apport de placements en lieu et place de versements en espèces (cf. § 14).
3.
La seule obligation des investisseurs est de payer les parts du fonds immobilier qu’ils ont
souscrites. Leur responsabilité personnelle est exclue en ce qui concerne les engagements
du fonds immobilier.
4.
La direction informe en tout temps les investisseurs qui en font la demande des bases de
calcul de la valeur d’inventaire nette par part. Lorsque les investisseurs souhaitent obtenir
des informations plus détaillées sur certaines opérations de la direction du fonds, notamment sur l’exercice des droits de sociétaire ou de créancier ou sur les apports en nature,
celle-ci leur fournit aussi en tout temps les renseignements demandés. Les investisseurs
peuvent demander au tribunal du siège de la direction que la société d’audit ou un autre expert examine les faits qui nécessitent une vérification et leur remette un compte-rendu.
5.
Les investisseurs peuvent résilier le contrat de fonds pour la fin d’un exercice comptable,
moyennant préavis de 12 mois, et exiger le versement en espèces de leur part du fonds
immobilier.
À certaines conditions, la direction du fonds peut rembourser de manière anticipée les parts
pour lesquelles la résiliation a été prononcée en cours d’exercice comptable, après la clôture de ce dernier (cf. § 13 ch. 2).
Le remboursement ordinaire ainsi que le remboursement anticipé ont lieu dans les deux
mois à compter de la fin de l’exercice comptable.
6.
Les investisseurs doivent prouver, sur demande, à la direction du fonds, à la banque dépositaire et aux mandataires de celles-ci qu’ils remplissent (encore) les conditions légales et
celle du contrat de fonds de participation au fonds immobilier. Ils sont en outre tenus
d’informer immédiatement la direction du fonds, la banque dépositaire et les mandataires de
celles-ci dès qu’ils ne remplissent plus ces conditions.
7.
Les parts d’un investisseur doivent être reprises par rachat forcé, au prix de rachat correspondant, par la direction du fonds, en collaboration avec la banque dépositaire, lorsque :
a)
cette mesure est nécessaire pour préserver la réputation de la place financière, notamment en matière de lutte contre le blanchiment d’argent ;
4
b)
8.
l’investisseur ne remplit plus les conditions légales ou contractuelles requises pour participer à ce fonds immobilier.
Par ailleurs, la direction du fonds peut reprendre, en collaboration avec la banque dépositaire, les parts d’un investisseur, par rachat forcé, au prix de rachat correspondant, lorsque :
a)
la participation de l’investisseur au fonds immobilier est susceptible d’affecter de manière importante les intérêts économiques des autres investisseurs, notamment lorsque la participation peut aboutir à des préjudices fiscaux pour le fonds immobilier en
Suisse ou à l’étranger ;
b)
les investisseurs ont acquis ou détiennent leurs parts en violation de dispositions d’une
loi suisse ou étrangère applicable ou du présent contrat de fonds (annexe comprise) ;
§6
Parts et classes de parts
1.
La direction peut, avec l’autorisation de la banque dépositaire et l’approbation de l’autorité
de surveillance, créer, supprimer ou regrouper à tout moment des classes de parts. Toutes
les classes de parts autorisent à participer à la fortune totale du fonds, laquelle n’est pas
segmentée. Cette participation peut différer en raison de charges, de distributions et de revenus spécifiques à la classe et les différentes classes de parts peuvent ainsi présenter une
valeur d’inventaire nette différente par part. Le fonds immobilier répond à titre global des
débits de coûts spécifiques aux classes.
2.
La création, la suppression ou le regroupement de classes de parts sont publiés dans les
organes de publication. Seul le regroupement est considéré comme une modification du
contrat de fonds au sens du § 23.
3.
Les différentes classes de parts peuvent notamment se distinguer en matière de structure
des coûts, monnaie de référence, couverture du risque de change, distribution ou thésaurisation des revenus, montant minimal de placement ou cercle des investisseurs.
4.
Les rémunérations et les frais ne sont imputés qu’aux classes de parts auxquelles une prestation déterminée a été fournie. Les rémunérations et frais qui ne peuvent être imputés avec
certitude à une classe de parts donnée sont répartis entre toutes les classes proportionnellement à la part de chacune à la fortune du fonds.
5.
Le fonds immobilier n’est pas subdivisé en classes de parts.
6.
Les parts ne sont pas titrisées mais tenues sous forme d’écritures comptables au nom de
l’investisseur. L’investisseur n’est pas en droit d’exiger la délivrance d’un certificat de part.
La direction du fonds est habilitée à accepter des souscriptions portant sur un montant déterminé et à approuver sur cette base l’émission de parts fractionnées. Ces fractions sont
exprimées avec trois décimales au plus.
7.
Les fractions de parts nées d’un split ou d’un regroupement dans l’intérêt des investisseurs
peuvent par la suite être reprises par la direction du fonds à la valeur d’inventaire nette proportionnelle, conformément au § 12. Le jour de la reprise des fractions de parts est fixé par
la direction du fonds et publié au moins une semaine à l’avance dans les organes de publication du fonds immobilier, conformément au § 20. Lors de cette reprise, aucune commission ni aucun frais n’est mis à la charge des investisseurs. La direction du fonds informe en
outre par avance tant l’autorité de surveillance que la société d’audit.
5
8.
La direction du fonds est tenue de sommer les investisseurs qui ne remplissent plus les
conditions de détention de parts du fonds immobilier, à restituer leurs parts dans un délai
de 30 jours civils conformément au § 13 ou à les transférer à une personne remplissant
lesdites conditions. Si l’investisseur ne donne pas suite à cette sommation, la direction du
fonds peut, en collaboration avec la banque dépositaire, procéder à une reprise forcée des
parts concernées, conformément au § 5 ch. 7 let. b.
III
Directives régissant la politique de placement
A
Principes de placement
§7
Respect des règles de placement
1.
Dans le choix des différents placements et pour la mise en œuvre de la politique de placement définie au § 8, la direction observe le principe de la répartition pondérée des risques,
conformément aux principes et aux limites exprimées en pourcents ci-dessous. Les restrictions de placement concernent la fortune du fonds, aux valeurs vénales. La direction du
fonds n’est tenue de respecter les limites de placement que cinq ans après l’expiration du
délai de souscription (cf. § 1 ch. 5 let. b), conformément au § 11. Dès l’expiration de ce délai, les limites de placement doivent être respectées en permanence.
2.
Lorsque les limites sont dépassées par suite de variations du marché, le volume des placements doit être réduit aux taux admissibles dans un délai raisonnable en tenant compte
des intérêts des investisseurs.
§8
Placements autorisés
1.
La direction du fonds investit la fortune de ce fonds immobilier dans des valeurs immobilières sur tout le territoire suisse. Au moins 2/3 des revenus doivent provenir des revenus
doivent provenir de l’exploitation de parties commerciales des immeubles ou constructions à
usage mixte en Suisse. Le fonds immobilier détient des immeubles en propriété foncière directe. Les immeubles sont inscrits au registre foncier au nom de la direction du fonds avec
mention de l’appartenance au fonds immobilier.
2.
Sont autorisés en tant que placements de ce fonds immobilier :
a)
des immeubles et leurs accessoires, à savoir :
-
les immeubles à usage commercial exclusif ou prépondérant ; la partie de l’immeuble
servant à des fins commerciales est réputée prépondérante lorsque son rendement
correspond au moins à 60 % de celui de l’immeuble (immeubles à caractère commercial) ;
-
les constructions à usage mixte, autrement dit servant aussi bien d’habitation qu’à des
fins commerciales ; il y a usage mixte lorsque le rendement de la partie commerciale dépasse 20 %, mais est inférieur à 60 %, de celui de l’immeuble ;
6
-
les propriétés par étages ;
-
les terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et les immeubles en construction ; les terrains non bâtis doivent être équipés et immédiatement constructibles.
-
les immeubles en droit de superficie.
La copropriété ordinaire d’immeubles n’est en principe autorisée que si la direction du
fonds est en mesure d’exercer une influence dominante, c.-à-d. si elle dispose de la
majorité des parts de copropriété et des voix. La direction du fonds est en droit
d’investir jusqu’à 100 % de la fortune du fonds immobilier dans des immeubles en copropriété ordinaire.
En dérogation à l’art. 59 al. 2 LPCC, la direction du fonds est toutefois en droit
d’investir jusqu’à 10 % de la fortune du fonds immobilier dans des parts de copropriété
ordinaire d’immeuble dont elle ne dispose que de la minorité des parts de copropriété
ou des voix. Cette dérogation n’est admissible que si les conditions cumulatives suivantes sont remplies :
-
la direction du fonds doit détenir pour le fonds immobilier au moins 25 % des parts de
copropriété de l’immeuble ;
-
les autres copropriétaires doivent être connus de la direction du fonds ;
-
la direction du fonds doit avoir le droit illimité d’aliéner en tout temps les parts de copropriété ; un éventuel droit de préemption du copropriétaire au prix du marché demeure réservé ;
-
une évaluation de la valeur vénale correspondant aux normes légales régissant les
placements collectifs et aux dispositions du contrat de fonds doit être assurée.
b)
Cédules hypothécaires ou autres droits de gage immobilier contractuels
3.
La direction du fonds est en droit de faire construire des bâtiments pour le compte du fonds
immobilier. Dans ce cas, elle est autorisée, pendant la période de préparation, de construction ou de rénovation, à créditer le compte de résultats du fonds immobilier d’un intérêt intercalaire au taux du marché pour le terrain à bâtir et les constructions commencées, pour
autant que le coût de l’investissement ne dépasse pas la valeur vénale estimée.
§9
Garantie des engagements et avoirs disponibles à court terme
1.
Pour garantir ses engagements, la direction doit conserver une part adéquate de la fortune
du fonds sous forme de valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe ou sous
forme d’autres avoirs disponibles à court terme. Elle peut détenir ces titres et avoirs dans
l’unité de compte du fonds immobilier ainsi que dans d’autres monnaies dans lesquelles les
engagements sont libellés.
2.
On entend par engagements les crédits contractés, les engagements courants ainsi que
tous les engagements nés des parts dénoncées.
3.
Sont réputés valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe les droits de créance
jusqu’à douze mois d’échéance ou d’échéance résiduelle.
7
4.
On entend par avoirs disponibles à court terme l’encaisse, les avoirs postaux ou bancaires
à vue et à terme jusqu’à douze mois d’échéance, ainsi que les limites de crédit fermes accordées par une banque jusqu’à concurrence de 10 % de la fortune nette du fonds. Les limites de crédit ne doivent pas dépasser la limite maximale des gages admis selon le § 10
ch. 7.
5.
Des valeurs mobilières servant un intérêt fixe jusqu’à 24 mois d’échéance ou d’échéance
résiduelle peuvent être détenues pour garantir le financement de projets de construction.
§ 10 Techniques et instruments de placement, emprunts et octroi de crédits
1.
La direction du fonds n’effectue pas d’opérations de prêt de valeurs mobilières.
2.
La direction du fonds n’effectue pas d’opérations de mise et prise en pension.
3.
La direction du fonds ne fait pas usage d’instruments financiers dérivés.
4.
La direction du fonds n’est pas autorisée à accorder des crédits pour le compte du fonds
immobilier, à l’exception des cédules hypothécaires et des autres droits de gage immobilier
contractuels.
5.
La direction du fonds peut prendre des crédits pour le compte du fonds immobilier.
6.
La direction peut constituer des gages sur des immeubles et transférer ces droits en garantie.
7.
L’ensemble des immeubles ne peut être grevé, en moyenne, que jusqu’à concurrence de la
moitié de la valeur vénale.
§ 11 Répartition et limitation des risques
1.
La direction du fonds n’est tenue de respecter les limites de placement fixées dans la présente disposition (§ 11) que cinq ans après l’expiration du délai de souscription et non après
deux ans, comme prévu à l’art. 67 al. 4 OPCC (cf. § 1 ch. 5 let. b). La limitation stipulée au
ch. 4 de la présente disposition demeure réservée.
Il peut en résulter durant une période limitée une concentration de la fortune du fonds immobilier sur un petit nombre d’immeubles au sens du § 8 ch. 2 let. a du contrat de fonds.
Cela peut engendrer un risque global du fonds immobilier supérieur au risque d’un fonds
immobilier devant respecter les limites de placement suivantes après deux ans déjà.
2.
Les placements doivent être répartis en fonction des objets, de leur utilisation, de leur âge,
de la nature des bâtiments et de leur emplacement.
3.
Les placements doivent être répartis sur dix immeubles au minimum. Les groupes
d’habitations construites selon les mêmes principes de construction ainsi que les parcelles
adjacentes sont considérés comme un seul immeuble.
4.
Après expiration du délai de deux ans prévu à l’art. 67 al. 4 OPCC, la valeur vénale de
l’immeuble ne peut plus dépasser 30 % de la fortune du fonds. Cinq ans après le lancement
du fonds immobilier, ce taux est réduit de 30 % à 25 % de la fortune du fonds.
5.
Par ailleurs, la direction du fonds respecte, dans la mise en œuvre de la politique de placements définie au § 8, les limites de placement suivantes concernant la fortune du fonds :
8
IV
a)
terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction :
jusqu’à 20 % au maximum
b)
immeubles en droit de superficie : jusqu’à 20 % au maximum ;
c)
cédules hypothécaires et autres droits de gage immobilier contractuels : jusqu’à 10 %
au maximum ;
d)
Les placements visés aux let. a, b et c ci-dessus cumulés ne doivent pas excéder
30 %.
Calcul de la valeur d’inventaire nette, émission et rachat de parts,
experts chargés des estimations
§ 12 Calcul de la valeur d’inventaire nette et recours à des experts chargés des estimations
1.
La valeur d’inventaire nette du fonds immobilier est déterminée à la valeur vénale à la fin de
l’exercice comptable ainsi que lors de chaque émission de parts, en francs suisses.
2.
La direction du fonds fait examiner la valeur vénale des immeubles appartenant au fonds
immobilier par des experts indépendants chargés des estimations à la clôture de chaque
exercice ainsi que lors de l’émission de parts. À cet effet, la direction du fonds mandate
avec l’approbation de l’autorité de surveillance au moins deux personnes physiques en tant
qu’experts indépendants chargés des estimations (cf. annexe). L’examen des immeubles
par les experts chargés des estimations doit être répété tous les trois ans au moins.
3.
Les placements négociés en bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public
doivent être évalués selon les cours du jour payés sur le marché principal. Les autres placements, ainsi que les placements pour lesquels aucun cours du jour n’est disponible, doivent être évalués au prix qui pourrait en être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’estimation. Pour déterminer la valeur vénale, la direction du fonds utilise dans ce
cas des modèles et principes d’évaluation appropriés, reconnus dans la pratique.
4.
La valeur de valeurs mobilières à court terme servant un intérêt fixe du marché monétaire
qui ne sont pas négociés à une bourse ou sur un autre marché réglementé ouvert au public
est déterminée comme suit : Le prix d’évaluation de tels placements est adapté successivement au prix de rachat, en partant du prix net d’acquisition, avec maintien constant du
rendement de placement calculé en résultant. En cas de changements significatifs des conditions du marché, la base d’évaluation des différents placements est adaptée aux nouveaux rendements du marché. À défaut de prix actuel du marché, on se réfère en règle générale à l’évaluation d’instruments du marché monétaire présentant des caractéristiques
similaires (qualité et siège de l’émetteur, monnaie d’émission, durée).
Les évaluations des immeubles pour le fonds immobilier sont effectuées selon la méthode
dite discounted cashflow (DCF). La valeur vénale d’un bien immobilier correspond ainsi à la
somme de tous les revenus nets futurs attendus, actualisés à la date de référence.
L’actualisation se fait par immeuble de manière conforme au marché et corrigée en fonction
des risques, ce qui implique la prise en compte des chances et des risques spécifiques à
chaque immeuble.
5.
9
6.
L’évaluation des terrains non bâtis ou des immeubles en construction s’effectue selon le
principe des frais effectifs. Cette évaluation est soumise annuellement à un examen de préservation de valeur.
7.
Les avoirs postaux et en banque sont évalués avec leur montant plus les intérêts courus.
En cas de changements significatifs des conditions du marché ou de la solvabilité, la base
d’évaluation des avoirs en banque à terme est adaptée aux nouvelles circonstances.
8.
La valeur d’inventaire nette d’une part est obtenue à partir de la valeur vénale de la fortune
du fonds, diminuée des éventuels engagements du fonds immobilier ainsi que des impôts
vraisemblablement dus en cas de liquidation éventuelle du fonds immobilier, divisée par le
nombre de parts en circulation. Il est arrondi mathématiquement au centime près.
§ 13 Émission et rachat des parts, négoce
1.
L’émission de parts est possible en tout temps. Elle est effectuée par tranches. La direction
du fonds propose les nouvelles parts en priorité aux anciens investisseurs.
2.
Le rachat de parts s’effectue conformément au § 5 ch. 5. Lorsque des parts sont dénoncées
en cours d’exercice, la direction du fonds peut les rembourser de manière anticipée après la
clôture de l’exercice, à condition que l’investisseur l’exige par écrit lors de la dénonciation et
que tous les investisseurs ayant demandé un remboursement anticipé puissent être satisfaits.
En outre, la direction du fonds assure le négoce régulier hors bourse des parts du fonds par
l’intermédiaire d’une banque ou d’un négociant en valeurs mobilières. L’annexe règle les
détails.
3.
Le prix d’émission et de rachat des parts est déterminé en fonction de la valeur d’inventaire
nette par part, calculée conformément au § 12. Lors de l’émission et du rachat de parts, une
commission d’émission au sens du § 15 peut être ajoutée à la valeur d’inventaire nette, ou
une commission de rachat au sens du § 15 peut être déduite de la valeur d’inventaire nette.
4.
Les frais accessoires pour l’achat des placements (droits de mutation, frais de notaire, émoluments, courtages conformes au marché, taxes, etc.), occasionnés au fonds immobilier par
le placement du montant versé sont imputés sur la fortune du fonds.
Les frais accessoires pour la vente des placements (droits de mutation, frais de notaire,
émoluments, courtages conformes au marché, taxes, etc.), occasionnés au fonds immobilier, en moyenne, par la vente de la part correspondant à une part des placements dénoncée, sont déduits de la valeur d’inventaire nette lors du rachat de parts. Le taux appliqué
dans chaque cas est indiqué dans l’annexe.
5.
La direction du fonds peut suspendre à tout moment l’émission de parts et refuser des demandes de souscription ou d’échange de parts.
6.
Les prix d’émission et de rachats sont arrondis au centime près.
7.
Dans l’intérêt de l’ensemble des investisseurs, la direction du fonds peut suspendre le rachat des parts temporairement et exceptionnellement :
a)
lorsqu’un marché, qui constitue la base de l’évaluation d’une part importante de la fortune du fonds, est fermé ou lorsque le négoce sur un tel marché est limité ou suspendu ;
10
b)
lorsqu’un cas d’urgence de nature politique, économique, militaire, monétaire ou d’une
autre nature se présente ;
c)
lorsqu’en raison de restrictions imposées au trafic des devises ou frappant d’autres
transferts de valeurs patrimoniales, les activités concernant le fonds immobilier sont
paralysées ;
d)
lorsqu’un nombre élevé de parts sont dénoncées et qu’en conséquence les intérêts
des autres investisseurs peuvent être affectés de manière considérable.
8.
La direction communiquera immédiatement sa décision de suspension à la société d’audit,
à l’autorité de surveillance et aux investisseurs de manière appropriée.
9.
Tant que le remboursement des parts est différé pour les raisons énumérées au ch. 7, let.
a) à c), il n’est pas effectué d’émission de parts.
§ 14 Paiements par des placements en lieu et place d’espèces
1.
La direction du fonds peut autoriser un investisseur, à sa demande et à titre exceptionnel, à
effectuer, en lieu et place d’un paiement en espèces, un apport de placement sous forme
d’apport en nature dans le fonds immobilier. La direction du fonds décide à sa seule discrétion et n’approuve une telle opération que si celle-ci est conforme en tous points au contrat
de fonds et à la politique de placement en vigueur du fonds immobilier et qu’elle ne porte en
aucun cas préjudice aux intérêts des autres investisseurs. Si le versement sous forme de
placements en lieu et place d’espèces occasionne des frais supplémentaires, ceux-ci sont à
la charge de l’investisseur.
2.
Chaque apport de placements sous forme d’un apport en nature doit être vérifié par deux
experts indépendants chargés des estimations.
3.
La direction du fonds établit un rapport énumérant dans le détail tous les placements ayant
fait l’objet d’un apport et où figurent, d’une part, leur valeur vénale à la date déterminante
pour le transfert et, d’autre part, le nombre de parts transférées en contrepartie, de même
que l’éventuelle égalisation du rompu en espèces.
4.
La banque dépositaire vérifie dans chaque cas particulier le respect du devoir de fidélité et
des autres conditions précitées, ainsi que l’évaluation simultanée aussi bien des placements
devant faire l’objet d’un apport que des parts correspondantes. Les éventuelles réserves ou
contestations sont immédiatement annoncées à la société d’audit. Toutes les transactions
de ce type doivent être mentionnées dans le rapport annuel.
V
Rémunérations et frais accessoires
§ 15 Rémunérations et frais accessoires à la charge de l'investisseur
1.
Lors de l’émission de parts, une commission d’émission peut être débitée à l’investisseur en
faveur de la direction du fonds, de la banque dépositaire et/ou des distributeurs en Suisse et
à l’étranger. Le montant total de celle-ci n’excède pas 5 % de la valeur d’inventaire nette
des parts mais peut dans tous les cas s’élever au moins à CHF 80.-. Le taux maximal actuellement applicable est indiqué dans l’annexe.
11
2.
Lors du rachat de parts, une commission de rachat en faveur de la direction du fonds, correspondant au maximum à 2 % de la valeur d’inventaire nette des parts, peut être débitée à
l’investisseur. Le taux maximal actuellement applicable est indiqué dans l’annexe.
3.
Lors du rachat de parts, la direction du fonds perçoit en outre en faveur de la fortune du
fonds, les frais accessoires occasionnés en moyenne au fonds immobilier par la vente d’une
part des placements correspondant à la partie dénoncée (§ 13 ch. 4 al. 2). Le taux en vigueur appliqué est indiqué dans l’annexe.
4.
Pour le paiement du produit de la liquidation en cas de dissolution du fonds immobilier, la
direction du fonds débite à l’investisseur une commission de 0.5 % du montant payé.
§ 16 Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune du fonds
1.
Pour la direction, l’Asset Management ainsi que pour la distribution du fonds immobilier, la
direction du fonds facture à la charge du fonds immobilier une commission annuelle de
0.8 % au maximum sur la valeur totale du fonds, débitée sur la fortune du fonds pro rata
temporis lors de chaque calcul de la valeur d’inventaire nette et versée annuellement
(commission de gestion).
Lorsqu’elle accorde des rétrocessions à des investisseurs et/ou des indemnités de distribution, la direction du fonds les publie également dans l’annexe.
Le taux effectivement appliqué de commission de gestion figure dans le rapport annuel.
2.
Outre la commission de gestion ci-dessus, la direction du fonds a droit aux rémunérations
suivantes :
a)
b)
c)
3.
Pour les démarches lors de la création de constructions, de rénovations et de transformations, la direction du fonds débite au fonds immobilier une commission de construction de 3 % au maximum des coûts de construction. Cette commission est prélevée
trimestriellement à mesure de l’avancement des travaux de construction.
Pour les démarches effectuées lors de l’achat et de la vente d’immeubles, la direction
du fonds débite au fonds immobilier une indemnité de 1 % du prix d’achat ou de vente,
pour autant qu’un tiers n’ait pas été mandaté à cet effet.
Comme indemnité de gestion des divers immeubles, la direction du fonds débite au
fonds immobilier un montant de 6 % au maximum par an des revenus annuels provenant des loyers nets. Cette indemnité est débitée sur la fortune du fonds immobilier pro
rata temporis à la fin de chaque trimestre de l’exercice comptable.
Pour la garde de la fortune du fonds, la prise en charge du trafic des paiements du fonds
immobilier et les autres tâches de la banque dépositaire énumérées au § 4, ainsi que pour
le paiement du revenu annuel aux investisseurs, la banque dépositaire débite au fonds immobilier une commission annuelle de 0.05 % au maximum de la valeur d’inventaire nette.
Celle-ci est débitée sur la fortune du fonds pro rata temporis à chaque calcul de la valeur
d’inventaire nette et payée annuellement (commission de la banque dépositaire).
Le taux de commission de banque dépositaire effectivement appliqué est indiqué dans le
rapport annuel.
12
4.
La direction du fonds et la banque dépositaire ont d’autre part droit au remboursement des
débours ci-après, inhérents à l’exécution du contrat de fonds :
-
taxes annuelles de l’autorité de surveillance des fonds immobiliers en Suisse ;
frais d’impression des contrats de fonds (annexe comprise) et des rapports annuels ;
frais publicitaires liés à la distribution du fonds
publications des prix et publication de communications aux investisseurs ;
honoraires de la société d’audit pour le contrôle ordinaire ;
honoraires des experts indépendants chargés des estimations ainsi que des éventuels
autres experts ;
-
frais d’avocat et de justice liés à l’exercice de droits et de créances du fonds immobilier ;
salaires, prestations sociales et charges de droit public pour les gardiens d’immeubles
et les dispositifs de chauffage
émoluments et frais liés à une éventuelle cotation du fonds immobilier en Suisse ou à
son commerce hors bourse ;
commissions et honoraires conformes à la branche, versés à des tiers en relation avec
la construction de nouveaux bâtiments, des transformations, rénovations et assainissements, à l’achat et à la vente d’immeubles ainsi que pour les locations initiales et ultérieures ;
-
-
frais d’insertion et de marketing liés à la location initiale et ultérieure ;
frais liés à la gestion des surfaces ;
primes d’assurances des bâtiments ;
frais éventuels résultant de dispositions exceptionnelles et nécessaires prises dans
l’intérêt des investisseurs.
5. Le fonds immobilier assume en outre tous les frais accessoires résultant de la gestion de
la fortune du fonds pour l’achat et la vente des placements (droits de mutation, frais de notaires, émoluments, taxes, courtages conformes au marché, etc.). Ces frais sont directement compensés avec le coût de revient ou le prix de vente, respectivement, du placement concerné.
VI
Reddition des comptes et audit
§ 17 Reddition des comptes
1.
L’unité de compte du fonds immobilier est le franc suisse (CHF).
2.
L’exercice comptable commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre.
3.
La direction publie un rapport annuel révisé du fonds immobilier dans un délai de 4 mois à
compter de la fin de l’exercice comptable.
4.
Le droit d’être renseigné de l’investisseur visé au § 5 ch. 4 demeure réservé.
13
§ 18 Audit
La société d’audit vérifie annuellement le respect par la direction du fonds et par la banque
dépositaire des prescriptions du contrat de fonds, de la LPCC et des règles de conduite de
la Swiss Funds Association SFA. Un rapport succinct de la société d’audit sur les comptes
annuels publiés paraît dans le rapport annuel.
§ 19 Utilisation du résultat
1.
Le bénéfice net du fonds immobilier est distribué annuellement aux investisseurs dans les
4 mois après la clôture de l’exercice, en francs suisses.
La direction du fonds peut par ailleurs effectuer des versements intermédiaires prélevés
sur les revenus.
2.
Jusqu’à 30 % du bénéfice net, y c. le bénéfice reporté d’exercices comptables précédents,
peuvent être reportés à compte nouveau. Si le bénéfice net d’un exercice comptable, y c.
le bénéfice reporté d’exercices comptables précédents, est inférieur à 1 % de la fortune
nette du fonds et à CHF 1 par part, il peut être renoncé à toute distribution et la totalité du
bénéfice net peut être reportée à compte nouveau.
3.
La direction du fonds peut distribuer la totalité ou une partie des gains en capital réalisés
résultant de l’aliénation de choses et de droits, ou en conserver une partie ou la totalité aux
fins de réinvestissement.
§ 20 Publications du fonds immobilier
1.
Les organes de publication du fonds immobilier sont les médias presse ou électronique
énumérés dans l’annexe. Le changement d’un organe de publication doit être communiqué
dans les organes de publication.
2.
Sont notamment publiés des résumés de modifications essentielles du contrat de fonds,
avec indication des adresses où il est possible d’obtenir gratuitement le texte intégral des
modifications, le changement de la direction du fonds et/ou de la banque dépositaire, la
création, la suppression ou le regroupement de classes de parts ainsi que de la dissolution
du fonds immobilier. Les modifications requises par la loi, n’affectant pas les droits des investisseurs ou sont de nature exclusivement formelle, peuvent être exclues de l’obligation
de publication avec l’approbation de l’autorité de surveillance.
3.
Le contrat de fonds (annexe comprise) et les rapports annuels peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds, de la banque dépositaire et de tous les distributeurs.
14
VII
Restructuration et dissolution
§ 21 Regroupement
1.
Avec l’autorisation de la banque dépositaire, la direction du fonds peut regrouper des fonds
immobiliers, en ce sens que les valeurs patrimoniales et les engagements du ou des fonds
immobiliers repris sont transférés au fonds immobilier repreneur à la date du regroupement. Les investisseurs du fonds repris reçoivent des parts du fonds immobilier repreneur
d’une valeur correspondante. À la date du regroupement, le fonds immobilier repris est dissout sans liquidation et le contrat du fonds immobilier repreneur s’applique également au
fonds immobilier repris.
2.
Les fonds immobiliers ne peuvent être regroupés que si :
a)
les contrats de fonds correspondants le prévoient ;
b)
ils sont gérés par la même direction de fonds ;
c)
les contrats de fonds correspondants concordent pour l’essentiel quant aux réglementations suivantes :
- la politique de placement, la répartition des risques ainsi que les risques liés aux
placements ;
- l’utilisation du bénéfice net et des gains en capital ;
- la nature, le montant et le calcul de toutes les rémunérations, les commissions
d’émission et de rachat ainsi que les frais accessoires pour l’achat et la vente de
placements (courtages, émoluments, taxes) qui peuvent être mis à la charge de la
fortune du fonds ou des investisseurs ;
- les conditions de rachat ;
d)
e)
3.
4.
- la durée du contrat et les conditions de dissolution;
l'évaluation de la fortune des fonds participants, le calcul du rapport d'échange et la
reprise des valeurs patrimoniales et des engagements sont effectués le même jour;
il n'en résulte aucun frais ni pour le fonds immobilier ni pour les investisseurs.
L'autorité de surveillance peut autoriser la suspension du remboursement des parts des
fonds immobiliers participants pour une durée déterminée s’il est vraisemblable que le processus de regroupement dure plus d'un jour.
Un mois au moins avant la publication prévue, la direction du fonds présente les modifications prévues du contrat de fonds ainsi que le regroupement envisagé à l’autorité de surveillance pour examen, conjointement avec le plan de regroupement. Le plan de regroupement contient des informations sur les motifs du regroupement, sur la politique de placement des fonds immobiliers participants et sur les éventuelles différences existant entre
le fonds immobilier repreneur et le fonds immobilier repris, sur les méthodes d’évaluation,
sur le calcul du rapport d’échange, sur d’éventuelles différences en ce qui concerne les
rémunérations, sur les conséquences fiscales éventuelles pour les fonds immobiliers, ainsi
que la prise de position de la société d’audit au sens de la LPCC.
15
5.
La direction du fonds publie les modifications prévues du contrat de fonds selon § 20, ch.
2, ainsi que le regroupement et la date prévus conjointement, avec le plan de regroupement, au moins deux mois avant la date qu’elle a fixée, dans les organes de publication
des fonds immobiliers participants. Elle signale à cette occasion aux investisseurs qu’ils
peuvent, dans les 30 jours à compter de la dernière publication, faire valoir des objections
aux modifications prévues du contrat de fonds auprès de l’autorité de surveillance ou exiger le remboursement de leurs parts.
6.
La société d’audit vérifie immédiatement l’exécution correcte du regroupement et se prononce à ce sujet dans un rapport destiné à la direction du fonds et à l’autorité de surveillance.
7.
La direction du fonds annonce l’achèvement du regroupement à l’autorité de surveillance et
publie sans retard l’achèvement du regroupement, la confirmation de la société d’audit
quant à la réalisation régulière de l’opération ainsi que le rapport d’échange dans les organes de publication des fonds participants.
8.
La direction du fonds mentionne le regroupement dans le prochain rapport annuel du fonds
immobilier repreneur. Un rapport de clôture révisé doit être établi pour le ou les fonds repris
si le regroupement n’intervient pas à la date de la clôture ordinaire de l’exercice.
§ 22 Durée du fonds immobilier, dissolution
1.
Le fonds immobilier est constitué pour une durée indéterminée.
2.
La direction du fonds ou la banque dépositaire peut provoquer la dissolution du fonds immobilier en dénonçant le contrat de fonds, moyennant préavis d’un mois.
3.
Le fonds immobilier peut être dissout par décision de l’autorité de surveillance, notamment
s’il ne dispose pas, une année au plus tard après l’expiration du délai de souscription (lancement) ou d’un délai plus long, accordé par l’autorité de surveillance sur demande de la
banque dépositaire et de la direction du fonds, d’une fortune nette minimale de 5 millions
de francs suisses (ou contre-valeur).
4.
La direction informe sans délai l’autorité de surveillance de la dénonciation et la publie
dans les organes de publication.
5.
Après la résiliation du contrat de fonds, la direction du fonds est en droit de liquider les actifs du fonds immobilier sans délai. Si la dissolution du fonds immobilier a été ordonnée par
l’autorité de surveillance, il doit être liquidé sans délai. Le paiement du produit de la liquidation aux investisseurs est confié à la banque dépositaire. Si la liquidation s’étend sur une
période relativement longue, le produit de liquidation peut être versé par tranches successives. La direction doit requérir l’autorisation de l’autorité de surveillance avant le remboursement final.
16
§ 23 Modification du contrat de fonds
Si le présent contrat de fonds doit être modifié ou s’il est prévu de changer de direction de
fonds ou de banque dépositaire, l’investisseur peut faire valoir ses objections auprès de
l’autorité de surveillance dans les 30 jours qui suivent la dernière publication correspondante. En cas de modification du contrat de fonds, les investisseurs peuvent d’autre part
demander le paiement en espèces de leurs parts, en respectant les délais contractuels.
Demeurent réservés les cas selon § 20, ch. 2, qui sont exceptés des prescriptions régissant
les publications et les déclarations avec l’autorisation de l’autorité de surveillance.
§ 24 Droit applicable et for
1.
Le fonds immobilier est soumis au droit suisse, notamment à la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du 23 juin 2006, à l’ordonnance sur les placements collectifs de
capitaux du 22 novembre 2006 ainsi qu’à l’ordonnance de la FINMA sur les placements collectifs de capitaux du 21 décembre 2006.
2.
Le for est au siège de la direction du fonds.
3.
Pour l’interprétation du présent contrat de fonds, la version allemande fait foi.
4.
Le présent contrat de fonds entre en vigueur le 31 mai 2010.
5.
Il a été approuvé par l’autorité de surveillance le 31 mai 2010.
La direction du fonds : Swisscanto Asset Management SA, Berne
La banque dépositaire : Banque Cantonale de Zurich, Zurich
17
ANNEXE
Janvier 2011
Informations complémentaires sur le contrat de fonds
Informations d’ordre général
1.
La direction du fonds est assumée par Swisscanto Asset Management SA. Il s’agit d’une
société anonyme de droit suisse, sise à Berne et active dans le domaine des fonds de
placement depuis sa fondation en 1960. Son adresse postale est Nordring 4, Case postale
730, CH-3000 Berne 25 et son adresse internet www.swisscanto.ch.
Le capital-actions de la direction du fonds s’élevait à CHF 5 mio. le 30.06.2010. Il est
subdivisé en 5’000 actions nominatives à CHF 1’000 et libéré à 100 %. L’actionnaire unique
de la direction du fonds est Swisscanto Holding SA, Berne, dont toutes les banques
cantonales détiennent des parts.
Le conseil d’administration de la direction du fonds se compose des personnes suivantes :
Président
G. Fischer, CEO de Swisscanto Holding SA, Berne
Membres
O. Simeon, directeur de Swisscanto Prévoyance SA, Zurich
H. Frey, président de la direction de Swisscanto Asset Management SA, Berne, et
directeur de toutes les sociétés de gestion du groupe Swisscanto.
La direction de Swisscanto Asset Management SA incombe à :
H. Frey, président, responsable de la division « Corporate Services »,
P. Bänziger, responsable de la division « Asset Management »,
R. Tarreghetta, responsable de la division « Markt Schweiz ».
La direction gère en Suisse au 30.06.2010 au total 58 placements collectifs, le total de la
fortune gérée s'élevant à CHF 23.4 mia. au 30.06.2010. Le groupe Swisscanto gère par
ailleurs 59 placements collectifs domiciliés au Luxembourg, totalisant une fortune de CHF
24.6. mia. au 30.06.2010.
2.
Délégation d’une partie des tâches de la direction du fonds
2.1
Délégation de la comptabilité et des travaux de clôture
La comptabilité et les travaux de clôture du fonds immobilier sont délégués à Huwiler
Treuhand AG, Ostermundigen. L’exécution précise du mandat est réglée dans une
convention conclue entre Swisscanto Asset Management SA et Huwiler Treuhand AG.
Annexe
page 1 sur 6
2.2
Comptabilité et administration des données des immeubles
La direction du fonds a confié à Huwiler Services AG, Ostermundigen, la gestion de la
comptabilité centrale et à Nimasa AG, Emmenbrücke, la gestion de l’administration centrale
des données relatives aux immeubles. L’exécution précise de chacun de ces mandats est
réglée dans une convention conclue entre Swisscanto Asset Management SA et,
respectivement, Huwiler Services AG et Nimasa AG.
2.3
Délégation de la gérance d’immeubles
La gérance d’immeubles est déléguée à des entreprises spécialisées. Des conventions à cet
effet sont conclues à l’acquisition de l’immeuble concerné ou, le cas échéant, des
conventions existantes sont adaptées.
3.
Les fonctions de banque dépositaire sont assumées par la Banque Cantonale de Zurich. Il
s’agit d’un établissement autonome du droit cantonal public, sis à Zurich et fondé le 15
février 1870. Elle exerce des activités de banque universelle et dispose depuis 1994 de la
note « AAA » de l’agence de notation Standard & Poors. La Banque Cantonale de Zurich
possédait, le 31.12.2009, des fonds propres à hauteur de CHF 7’834 mia. L’exécution
précise de ce mandat est réglée par un contrat conclu entre Swisscanto Asset Management
SA et la Banque Cantonale de Zurich, Zurich.
4.
Informations sur les tiers
4.1
Domiciles de paiement
Les domiciles de paiement du fonds immobilier en Suisse sont toutes les banques
cantonales sises dans une capitale cantonale ainsi que la Banque Coop SA, Bâle.
4.2
Distributeurs
La distribution du fonds immobilier est confiée à toutes les banques cantonales sises dans
une capitale cantonale ainsi qu’à la Banque Coop SA, Bâle.
4.3
Société d’audit
La société d’audit responsable est KPMG SA, sise à Zurich.
4.4
Experts chargés des estimations
La direction du fonds a mandaté avec l’approbation de l’autorité de surveillance les experts
indépendants suivants pour les estimations :
Marco Feusi (1972) – partenaire au sein de Wüest & Partner
Chartered Surveyor MRICS, architecte dipl. HES, dipl. NDS EPFZ Betriebswissenschaften
BWI
Andreas Bleisch (1971) - partenaire au sein de Wüest & Partner
Dr. rer. pol., ing. du gén. rur. dipl. EPF, ingénieur géomètre avec brevet fédéral
Les experts chargés des estimations se sont distingués par leur longue expérience dans les
domaines de l’achat, de la vente et de l’estimation d’immeubles. Ils exercent tous depuis au
Annexe
page 2 sur 6
moins cinq ans en tant qu’experts en estimation indépendants pour des fonds immobiliers en
Suisse.
5.
Restrictions de vente
La distribution de ce fonds à compartiments multiples ou des compartiments de celui-ci est
prévue exclusivement en Suisse. Les parts de ce compartiment ne doivent être ni offertes ni
vendues aux USA.
Il est recommandé aux investisseurs assujettis aux impôts des États-Unis d’Amérique de
consulter un conseiller fiscal avant d’acquérir des parts d’un compartiment. Un tel achat
pourrait avoir des conséquences dommageables pour l’investisseur en droit fiscal américain.
La direction du fonds ne met pas de renseignements à la disposition des investisseurs pour
une « Qualified Electing Fund Election » au sens du §1293 de l’US Internal Revenue Code.
6.
Autres informations
6.1
Mentions utiles
6.2
–
–
–
–
N° de valeur :
N° ISIN :
Cotation :
Exercice comptable :
–
–
–
Durée :
Unité de compte :
Parts :
–
Utilisation du bénéfice :
–
Négoce hors bourse :
11195919
CH0111959190
non
1er janvier au 31 décembre
Le fonds immobilier sera vraisemblablement lancé au
2e trimestre 2010. Son premier exercice sera prolongé
en conséquence. Celui-ci durera depuis la date du
lancement jusqu'au 31 décembre 2011.
illimitée
Francs suisses (CHF)
Les parts sont tenues sous forme d’écritures comptables
au nom de l’investisseur.
Distributions du bénéfice en règle générale en avril, au
plus tard toutefois quatre mois après la clôture de
l’exercice
Une fois la libération initiale achevée, la Banque
Cantonale de Zurich garantit la disponibilité sur sa
propre plateforme de négoce, aux heures de bourse
usuelles en vigueur au SIX Swiss Exchange et dans des
conditions normales (p.ex. pas d’interruption ni de
dysfonctionnement du système) les cours acheteur et
cours de vente pour les parts du fonds immobilier.
Émission et rachat
L’émission de parts est possible en tout temps. Les parts sont émises par tranches
successives. La direction du fonds fixe le nombre de parts nouvelles à émettre, le rapport
de souscription pour les anciens investisseurs, la méthode d’émission pour le droit de
souscription ainsi que les autres conditions, dans un prospectus d'émission séparé.
Les prix d’émission et de rachat sont arrondis au centime près. Le prix de rachat est payé au
plus tard 4 mois après le jour de l'évaluation (valeur 120 jours)
Annexe
page 3 sur 6
6.3
Rémunérations et frais accessoires
Rémunérations et frais accessoires à la charge de l'investisseur
(extrait du § 15 du contrat de fonds) :
Commission d’émission en faveur de la direction du fonds, de la banque dépositaire et/ou
des distributeurs, en Suisse et à l'étranger : maximum 5 %
(La commission d’émission peut dans tous les cas s’élever au moins à CHF 80.--.)
Commission de rachat en faveur de la direction du fonds : maximum 2 %
Frais accessoires occasionnés au fonds, en moyenne, par la vente de placements, en faveur
de la fortune du fonds (§ 13 ch. 4 du contrat de fonds) : actuellement 2.8 %
Rémunérations et frais accessoires à charge de la fortune du fonds
(extrait du §16 du contrat de fonds) :
Commission de gestion de la direction du fonds : annuellement, max. 0.8% de la fortune du
fonds.
Le taux de commission de gestion effectivement appliqué figure dans le rapport annuel.
Pour la garde de la fortune du fonds, la prise en charge du trafic des paiements du fonds
immobilier et les autres tâches de la banque dépositaire énumérées au § 4, ainsi que pour le
paiement du bénéfice annuel aux investisseurs, la banque dépositaire débite au fonds
immobilier une commission annuelle de 0.05 % au maximum de la valeur d’inventaire nette.
Celle-ci est débitée sur la fortune du fonds pro rata temporis à chaque calcul de la valeur
d’inventaire nette et payée annuellement (commission de la banque dépositaire).
Le taux de commission de banque dépositaire effectivement appliqué figure dans le rapport
annuel.
Les autres rémunérations, frais et frais accessoires visés au § 16 du contrat de fonds
peuvent en outre être facturés à la fortune du fonds.
La direction peut accorder des rétrocessions aux investisseurs institutionnels suivants, qui
d’un point de vue économique, détiennent les parts de fonds pour des tiers :
- sociétés d’assurance-vie
-
caisses de pension et autres institutions de prévoyance
-
fondations de placement
-
directions de fonds suisses
-
directions et sociétés de fonds étrangères
-
sociétés d’investissement.
Par ailleurs, la direction du fonds peut verser une rémunération de distribution aux
distributeurs et partenaires de distribution ci-après :
- distributeurs agréés
-
directions de fonds, banques, négociants en valeurs mobilières, la Poste Suisse et
sociétés d’assurance
-
partenaires de distribution ayant placé les parts de fonds exclusivement auprès
d'investisseurs institutionnels
Annexe
page 4 sur 6
-
gérants de fortune.
Accords de rétrocession de commissions et avantages appréciables en argent (« soft
commissions »)
La direction du fonds n’a conclu aucun accord de rétrocession de commissions.
La direction n’a conclu aucun accord relatif à des « soft commissions ».
6.4
Organes de publication
Les communications relatives au fonds immobilier sont publiées dans la « Feuille officielle
suisse du commerce » et sur la plateforme internet de Swiss Fund Data AG
« www.swissfunddata.ch ».
6.5
Assurances des immeubles
Les immeubles en propriété de ce fonds immobilier sont assurés en principe contre les
risques incendie et dégâts d’eau ainsi que contre les dommages causés par des événements
pertinents du point de vue de la responsabilité civile. Les pertes de revenus locatifs en tant
que frais consécutifs de dégâts d’incendie et d’eau sont incluses de manière proportionnelle
dans cette couverture d’assurance. Les tremblements de terre ainsi que les dommages
résultant du terrorisme et leurs conséquences sont partiellement couverts par une assurance.
6.6
Impôts
Le fonds immobilier n’est pas doté de la personnalité morale en Suisse. Il n’est en principe
soumis ni à un impôt sur les bénéfices ni à un impôt sur le capital. En font exception les fonds
immobilier directement propriétaires d’un bien immobilier. Les rendements issus de la
propriété directe d’un bien immobilier sont soumis, conformément à la loi fédérale sur l’impôt
fédéral direct, à l’impôt frappant le fonds immobilier lui-même mais sont par contre exonérés
de tout impôt au niveau du porteur de parts. Les gains en capital découlant de la propriété
directe d’un bien immobilier sont également imposables uniquement au niveau du fonds
immobilier.
L’impôt anticipé fédéral déduit dans le fonds immobilier sur les revenus suisses peut être
demandé intégralement en remboursement par la direction du fonds pour le fonds immobilier.
Les distributions de revenus du fonds immobilier (à des investisseurs domiciliés en Suisse ou
à l’étranger) sont soumises à l’impôt anticipé fédéral (impôt à la source) de 35 %. D’éventuels
gains en capital distribués et rendements de propriété foncière directe ainsi que les gains en
capital résultant de l’aliénation de participations et d’autres valeurs patrimoniales ne sont pas
soumis à l’impôt anticipé, pour autant qu’ils soient distribués par le fonds par coupon séparé
ou indiqués séparément dans le décompte établi à l’attention des investisseurs.
Les investisseurs domiciliés en Suisse peuvent demander le remboursement de l’impôt
anticipé déduit dans la déclaration fiscale ou par une demande de remboursement de l’impôt
anticipé séparée.
Les investisseurs domiciliés à l’étranger peuvent se faire rembourser l'impôt anticipé sur la
base d'une éventuelle convention de double imposition entre la Suisse et leur pays de
domicile. Il n’existe aucune possibilité de remboursement en l’absence d’une telle convention.
Annexe
page 5 sur 6
Pour certains investisseurs, notamment les institutions de prévoyance professionnelle, de
prévoyance liée, de libre passage exonérées d'impôt domiciliées en Suisse ou les caisses
d’assurances sociales et de compensation, ainsi que les assureurs-vie de droit public
domiciliés en Suisse et soumis à la surveillance de la Confédération, l’impôt anticipé sur les
distributions de bénéfices ainsi que sur les bénéfices nets conservés par le fonds de
placement et réinvestis, est acquitté par déclaration à l’Administration fédérale des
contributions en lieu et place du prélèvement de l’impôt.
L’imposition et les autres conséquences fiscales pour l’investisseur de la détention, de l’achat
et de la vente de parts du fonds sont régies par les normes fiscales en vigueur dans l’État de
domicile de l’investisseur.
Les explications ci-dessus relatives aux questions fiscales se fondent sur la situation juridique
et la pratique actuelles. Les changements dans la législation, la jurisprudence ou les
publications et la pratique des autorités fiscales demeurent expressément réservées.
Annexe
page 6 sur 6
Annexe 2
Rapport annuel du fonds au 31 décembre 2013 (allmend)
16/14
Immobilienfonds schweizerischen Rechtes
Jahresbericht per 31. Dezember 2013
Inhaltsverzeichnis
Seite
Organisation und Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Vertriebsorganisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Bericht des Portfoliomanagers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Abschlusszahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Inventar der Liegenschaften am Ende der Rechnungsperiode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Hypotheken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Zusätzliche Informationen und Ausserbilanzgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Ausschüttung für das Geschäftsjahr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Erklärung der Fussnoten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Kommentar zur Jahresrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Grundsätze für die Berechnung des Nettoinventarwertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Bewertungsbericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Bericht der Prüfgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Weitere Informationen stehen im Internet unter www.swisscanto.ch zur Verfügung.
Swisscanto Asset Management AG
Bern, 25. März 2014
Die in diesem Bericht enthaltenen Zahlen und Angaben sind vergangenheitsbezogen. Sie dürfen nicht als Garantie für die zukünftige Entwicklung verstanden werden.
Jahresbericht per 31.12.13
Valorennummer:
11 195 919
Rechnungswährung des Fonds:
CHF
2
Organisation und Verwaltung
Fondsleitung
Swisscanto Asset Management AG
Nordring 4, CH-3000 Bern 25
Verwaltungsrat
Dr. G. Fischer, Präsident
CEO der Swisscanto Holding AG, Bern
H. Frey, Mitglied
Vorsitzender der Geschäftsleitung der Swisscanto Asset Management AG, Bern,
und Direktor der Swisscanto Asset Management International SA, Luxemburg
O. Simeon, Mitglied
Geschäftsführer der Swisscanto Vorsorge AG, Zürich
Geschäftsführung
H. Frey, Vorsitzender, Leiter des Bereiches «Corporate Services»
P. Bänziger, Leiter des Bereiches «Asset Management»
R. Tarreghetta, Leiter des Bereiches «Vertrieb Kantonalbanken» (bis 31.03.2013)
S. Wiederkehr, a. i. Leiter des Bereiches «Vertrieb Kantonalbanken» (bis 31.08.2013)
C. Racine, Leiter des Bereiches «Vertrieb Kantonalbanken» (ab 01.09.2013)
T. Breitenmoser, Leiter des Bereiches «Vertrieb Institutionelle» (ab 01.07.2013)
Anlagekommission
Ch. Stettler, Präsident, ehem. Zürcher Kantonalbank, Zürich
P. Godet, Mitglied, ehem. Banque Cantonale Neuchâteloise, Neuchâtel
D. Michaud, Mitglied, Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne
St. Kloess, Mitglied, Kloess Real Estate, Wollerau
G. R. Lazzarini, Mitglied, CMI Partner AG, Altendorf
Administration
Die Fondsleitung hat im Sinne von Art. 31 KAG
die Fondsadministration wie folgt delegiert:
Buchführung und Abschlussarbeiten des Immobilienfonds
an Huwiler Treuhand AG, Ostermundigen
Geschäftsführung: A. Schneider, dipl. Wirtschaftsprüfer
Liegenschaftsverwaltungen
(Technische Bewirtschaftung)
Assofide SA, Locarno
Auwiesen Immobilien AG, Winterthur
Bernard Nicod SA, Lausanne
Die Liegenschafter AG, Brüttisellen
Hammer Retex AG, Cham
Privera AG, Baden
Privera AG, Genf
Privera AG, Lausanne
Privera AG, Oberwil
Privera AG, Solothurn
Privera AG, Wallisellen
Verit Immobilien AG, Baar
Liegenschaftsverwaltung
(Zentrales Rechnungswesen,
zentrale Administration)
Huwiler Services AG, Ostermundigen
Schätzungsexperten
Marco Feusi, Partner bei Wüest & Partner
Chartered Surveyor MRICS, Dipl. Achitekt HTL., Dipl. NDS ETHZ Betriebswissenschaften BWI
Andreas Bleisch, Partner bei Wüest & Partner
Dr. rer. pol., Dipl. Kulturingenieur ETH, eidg. pat. Ing. Geometer
Depotbank
Zürcher Kantonalbank, Zürich
Prüfgesellschaft
KPMG AG, Zürich
Vertriebsorganisation
Vertrieb Schweiz
Zahl- und Vertriebsstellen
Verkaufsrestriktion
Anteile dieses Fonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten noch verkauft noch
ausgeliefert werden.
Alle Kantonalbanken und die Bank Coop AG, Basel
Die in diesem Bericht enthaltenen Zahlen und Angaben sind vergangenheitsbezogen. Sie dürfen nicht als Garantie für die zukünftige Entwicklung verstanden werden.
Valorennummer:
11 195 919
CHF
3
Bericht des Portfoliomanagers (ungeprüft)
Immobilienmarkt Schweiz 2013
Performance und Agio
Die Schweizer Volkswirtschaft entwickelte sich 2013 im Vergleich
zum europäischen Ausland weiterhin sehr erfreulich. Trotz der praktisch allgegenwärtigen Sparbemühungen in der Wirtschaft war die
Beschäftigungsentwicklung positiv, was grundsätzlich für ein günstiges wirtschaftliches Umfeld für kommerziell genutzte Immobilien im
Allgemeinen und für Büro- und Gewerbenutzungen im Besonderen
sorgte. Die Attraktivität der Schweiz wurde 2013 durch eine starke
Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte unterstrichen. Diese Zuwanderung erwies sich – wie in den Vorjahren – als eine starke
Stütze für das Wohnsegment (Miete und Eigentum). Mit leicht über
3% lag die Arbeitslosigkeit auf einem sehr geringen Niveau. Die
positive Reallohnentwicklung sowie die robuste Konsumentenstimmung beeinflussten den privaten Konsum positiv. Der starke Franken
belastete im 2013, bedingt durch den Einkaufstourismus, den inländischen Detailhandel. Das von der Schweizerischen Nationalbank
(SNB) verteidigte Wechselkursniveau von CHF 1.20 pro Euro stellte
den Exportsektor vor grosse Herausforderungen. Dennoch verblieben die Exportaktivitäten aufgrund des hohen Spezialisierungsgrades der exportorientierten Unternehmungen auf einem erfreulich hohen Niveau. Basierend auf den Prognosen der relevanten Institute ist
tendenziell mit einer Beschleunigung des Wirtschaftswachstumes zu
rechnen. Eine solche Wachstumsbeschleunigung wiederum dürfte
ein höheres Zinsniveau mit sich bringen.
Die Anteilsscheine des SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND
SWISS COMMERCIAL (SWC REF SWISS COMMERCIAL) notierten
im ausserbörslichen Handel per Ende 2013 bei CHF 98.02, verglichen mit CHF 107.82 per Ende 2012. Der Jahreshöchstkurs lag bei
CHF 107.82, der tiefste Kurs bei CHF 97.52 (Tagesschlusskurse).
Der Kurs des Fonds wurde durch steigende Zinserwartungen und
die kritische Berichterstattung über kommerzielle Immobilien negativ beeinflusst. Der Umstand, dass der ausserbörsliche Handel keine
hohe Liquidität gewährleistet, führte zusätzlich zu einem deutlichen
Illiquiditätsabschlag.
In diesem Umfeld entwickelte sich der Schweizer Immobilienmarkt
im Jahr 2013 robust. Immobilien blieben eine attraktive Anlageklasse, was sich in einem unverändert kompetitiven Transaktionsmarkt
im Wohn- und Kommerzsegment äusserte. Das Renditeniveau setzte
in der Folge seine Talfahrt fort. An sehr guten Lagen dürfte bei den
Renditen mittlerweile eine Bodenbildung stattgefunden haben.
Die SNB intensivierte 2013 ihre Warnrufe, wonach am Schweizer
Immobilienmarkt Ungleichgewichte bestünden, die für die Volkswirtschaft im Extremfall mit hohen Kosten verbunden sein könnten. Im
Zentrum dieser Warnungen stand primär das Wohneigentum. Der
Bundesrat sah sich auf Antrag der SNB veranlasst, den so genannten antizyklischen Kapitalpuffer zu aktivieren, der die Banken seit
September 2013 dazu zwingt, Hypotheken auf Wohnimmobilien
mit mehr Eigenkapital zu unterlegen. Die Wahl dieser Massnahme
ist damit zu erklären, dass die SNB aufgrund der Wechselkurssituation nicht die Zinsen anheben konnte, um das Hypothekarwachstum
einzudämmen. Darüber hinaus setzten die Banken 2013 ihre Bemühungen fort, im Rahmen der Selbstregulierung von Hypothekarschuldnern mehr «hartes Eigenkapital» (Eigenmittel, die nicht aus
der Verpfändung oder dem Vorbezug von Guthaben der zweiten
Säule stammen) zu fordern, als dies in der Vergangenheit der Fall
war. Ob diese Massnahme einen beruhigenden Effekt auf den
Immobilienmarkt zeitigen wird, wird sich noch weisen.
2013 mehrten sich die Stimmen, die auch vor Problemen im kommerziellen Immobiliensegment warnten. Im Fokus stand dabei vor
allem das Überangebot an Büroflächen in den Zentren und deren
Agglomerationen. Trotz der nach wie vor positiven Flächennachfrage kann das stark ausgedehnte Angebot laut Experten nicht innert
kurzer Zeit absorbiert werden, was zu sinkenden Mietzinsen führen
dürfte. Mit Blick auf die Angebotsmieten ist eine solche Entwicklung derzeit nicht festzustellen, was auf eine zunehmende Mieter-Incentivierung (Beteiligung an Mieterausbauten, mietfreie Zeit
etc.) hindeutet. Die zunehmende Gewährung solcher «Incentives»
senkt zwar für die Immobilieneigentümer die effektiv erzielte Miete,
ermöglicht es diesen aber, den vertraglichen Mietzins auf einem
hohen Niveau zu halten.
Die an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfonds erlitten
2013, gemessen am SXI Real Estate Fund TR, einen Kursrückgang
von –2.77%, der mit einer Agio-Erosion einher ging. Zurückzuführen ist diese Entwicklung aus Sicht der Fondsleitung primär auf die
gestiegenen Zinserwartungen der Investoren, die alternative Investitionsmöglichkeiten wie Obligationen gegenüber Immobilien attraktiver erscheinen lassen.
Performance 2013 (indexiert)
105
100
95
90
85
12.2012
02.2013
04.2013
06.2013
08.2013
10.2013
12.2013
SXI Real Estate Funds TR
SWC REF SWISS COMMERCIAL
Unter Berücksichtigung der effektiven Ausschüttung von CHF 2.10
resultierte für das abgelaufene Geschäftsjahr ein Total Return für
die Anteilsscheine von –7.24%, womit der Fonds hinter dem SXI
Real Estate Funds TR Index (–2.77%) zurückblieb. Ende 2013 resultierte ein Disagio zum NAV von 5.64%.
Ausschüttung und Inventarwertentwicklung
Der Inventarwert konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 0.86%
auf CHF 103.88 je Anteil (Vorjahr CHF 102.99) gesteigert werden.
Diese Steigerung ist auf den erzielten Gesamterfolg zurückzuführen.
Aus der Inventarwertentwicklung und der effektiven Ausschüttung von
CHF 2.10 je Anteil resultierte eine Anlagerendite von 2.96% (Vorjahr
3.14%).
Inventarwert pro Anteil in CHF
120
110
100
100
101.85
102.99
103.88
2010
2011
2012
2013
90
80
70
60
50
Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr von
CHF 13.22 Mio. auf CHF 18.23 Mio. Aufgrund des vorliegenden
Ergebnisses hat die Fondsleitung beschlossen, die Ausschüttung
für das Geschäftsjahr 2013 auf CHF 3.00 pro Anteil festzulegen.
Daraus ergibt sich – basierend auf dem Kurs von CHF 98.02 per
Geschäftsjahresende – eine Ausschüttungsrendite von 3.06%.
Valorennummer:
11 195 919
CHF
4
Liegenschaftsportfolio
Laufendes Bauprojekt
Das Immobilienportfolio ist 2013 um 34.85% gewachsen. Dieses
Wachstum ist hauptsächlich auf den Erwerb von vier Liegenschaften in Baden (AG), Hünenberg (ZG), Neuendorf (SO) und Zofingen
(AG) zurückzuführen.
Per Geschäftsjahresende existierte ein laufendes Bauprojekt in Zofingen (AG). Im Rahmen dieses Bauprojektes bestanden nicht bilanzierte Zahlungsverpflichtungen im Umfang von CHF 21.70 Mio.
Das Liegenschaftsportfolio umfasste per Ende Geschäftsjahr 14 Liegenschaften, wovon 13 per 31.12.2013 vollständig operativ waren. Eine Liegenschaft in Zofingen (AG) befindet sich in der Erstellungsphase. Für die Bebauung des bereits erworbenen Grundstücks
wurde ein TU-Werkvertrag abgeschlossen. Das Bauprojekt umfasst
zwei Etappen, die voraussichtlich 2015 respektive 2017 abgeschlossen werden.
Der Anteil des grössten Objektes (Altenrhein, Dorfstrasse) betrug
Ende 2013 21.71% (Vorjahr 28.72%) gemessen an der Summe der
Bilanzwerte aller Liegenschaften bzw. 21.05% am Gesamtfondsvermögen (Vorjahr 25.07%). 43.00% des Portfoliowertes entfielen
auf die wachstumsstarken Regionen Zürich und Genfersee. Mit Anteilen von rund 25.48% bzw. 21.71% sind die Regionen Nordwestschweiz und Ostschweiz im Portfolio in einem besonderen Masse
berücksichtigt.
Geografische Diversifikation nach Verkehrswert
Westschweiz
0%
Genfersee
24.43%
Zürich
18.57%
Ostschweiz
21.71%
Südschweiz
4.52%
Bern
0%
Nordwestschweiz
25.48%
Innerschweiz
5.29%
Per 31.12.2013 existierten Mietverhältnisse mit vier Mietern, deren
Mieten mehr als 5% der gesamten Mietzinseinnahmen ausmachten.
Namentlich sind dies Stadler Altenrhein AG, The Zurich Interna
tional School, Die Schweizerische Post und Siemens Schweiz AG.
Obwohl die Diversifikation 2013 markant verbessert werden konnte, ist der Fonds nach wie vor massgeblich den Einzelrisiken der
14 Liegenschaften ausgesetzt. Die Fondsleitung beabsichtigt daher,
das Portfolio weiter zu vergrössern, um eine bessere Risikostreuung zu erzielen. Trotz der noch relativ bescheidenen Diversifikation
erscheint das Portfolio im derzeitigen wirtschaftlichen Umfeld gut
positioniert: Einerseits ist das Exposure gegenüber dem mit unsicheren Zukunftsperspektiven behafteten Finanzsektor äusserst gering
(es gibt praktisch keine Mieter aus dem Finanzsektor), andererseits
enthält das Portfolio keine grossräumigen innerstädtischen Büroliegenschaften mit Alleinmietern, die häufig von Standortverlagerungen betroffen sind.
Veränderungen im Liegenschaftenbestand
Der Fonds wurde Eigentümer der folgenden Liegenschaften bzw.
bewilligten Bauprojekte:
· Baden (AG), Mellingerstrasse
· Hünenberg (ZG), Bösch
· Neuendorf (SO), Industriestrasse
· Zofingen (AG), Untere Brühlstrasse
Im vergangenen Geschäftsjahr wurde keine Liegenschaft veräussert.
Wertentwicklung des Immobilienportfolios
Der Bilanzwert aller Grundstücke betrug per Ende 2013 CHF 378.81
Mio., wobei CHF 9.11 Mio. auf Liegenschaften im Bau und
CHF 369.70 Mio. auf fertige Bauten entfielen. Insgesamt resultierte
im Immobilienportfolio unter Berücksichtigung der Kapitalaufwendungen ein positiver Bewertungseffekt von CHF 0.86 Mio. (Neuund Erstbewertungen), wobei die erstmalig bewerteten Liegenschaften in der Summe einen Einwertungsgewinn von CHF 2.10 Mio.
generierten. Demgegenüber wiesen die per 31.12.2012 als fertige
Bauten klassifizierten Liegenschaften 2013 eine negative innere
Wertänderung von CHF 1.25 Mio. auf, was primär darauf zurückzuführen war, dass sich eine ausserplanmässige Instandsetzung (Ersatz des Daches einer Produktionshalle) in Altenrhein nicht in einem
entsprechenden Verkehrswertzuwachs niederschlug.
Mio. CHF
Total Grundstücke per 31.12.2012
280.91
Käufe71.83
Neubauinvestitionen17.87
Aktivierte Instandsetzungen
7.09
Aktivierte Bauzinsen
0.26
Bewertungseffekt
Neubewertungen–1.25
Erstbewertungen2.10
Verkäufe0.00
Total Grundstücke per 31.12.2013
378.81
Der durchschnittliche gewichtete Diskontierungszinssatz lag bei
4.59% (Vorjahr 4.65%).
Bilanz und Erfolgsrechnung
Das Nettofondsvermögen nach geschätzten Liquidationssteuern
belief sich per Geschäftsjahresabschluss auf CHF 311.63 Mio.
(Vorjahr CHF 308.97 Mio.), wobei liquide Mittel im Umfang von
CHF 4.64 Mio. (Vorjahr CHF 8.74 Mio.) vorhanden waren.
Per 31.12.2013 betrug die hypothekarische Verschuldung
CHF 62.72 Mio. (Vorjahr CHF 0 Mio.), was einer Fremdfinanzierungsquote von 16.56% entspricht (Vorjahr 0%). Das Hypothekarportfolio weist per 31.12.2013 eine Duration von 0.38 Jahren auf.
Diese kurze Fristigkeit erklärt sich durch den weitestgehenden Einsatz von kurzfristigen LIBOR-Hypotheken (Anteil 92.47%). Im ersten
Halbjahr 2013 stellte der SWC REF SWISS COMMERCIAL dem
SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA einen Teil seiner damaligen Überschussliquidität in Form eines Darlehens im Umfang
von zwischenzeitlich CHF 18.00 Mio. zur Verfügung. Die Darlehenssumme wurde im Geschäftsjahr wieder getilgt. Per Geschäftsjahresende belief sich der durchschnittliche Hypothekarzinssatz auf
0.87%.
Valorennummer:
11 195 919
CHF
5
Fälligkeit der Hypotheken in Mio. CHF
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2013
2014
variabel
2015
2016
2017
2018
2019
2020
fix
Die geschätzten Liquidationssteuern betrugen CHF 3.39 Mio. (Vorjahr CHF 1.98 Mio.). Der Anstieg um CHF 1.41 Mio. im Vergleich
zum Vorjahr war primär darauf zurückzuführen, dass auf den Liegenschaften erstmalig in einer separaten Steuererfolgsrechnung
Abschreibungen getätigt wurden (vgl. unten die Ausführungen zur
Position Steuern und Abgaben).
2013 wurde keine Emission durchgeführt, sodass die Anzahl Anteilsscheine unverändert blieb.
Im Geschäftsjahr beliefen sich die Mietzinseinnahmen auf
CHF 18.23 Mio. (Vorjahr CHF 13.22 Mio.) bei einer Mietzinsausfallquote von 7.65% (Vorjahr 7.96%). Die grössten Mietzinsausfälle
ergaben sich in den Liegenschaften Renens, Av. des Baumettes (seit
Akquisition hoher Leerstand), Basel, Aeschenvorstadt (bevorstehende Sanierung) und Zürich, Hohlstrasse (Wiedervermietung nach
abgeschlossener Sanierung). Die «Like-for-Like»-Veränderung der
Mieterträge belief sich 2013 auf 3.19%.
Der Aufwand für Unterhalt und Reparaturen betrug 2013 CHF 2.68
Mio. bzw. 14.70% der Mietzinseinnahmen, der Liegenschaftsaufwand CHF 1.17 Mio. bzw. 6.41% der Mietzinseinnahmen.
Die Position Steuern und Abgaben betrug CHF 1.60 Mio. und umfasst Gewinn-, Kapital- sowie Liegenschaftssteuern. Der deutliche
Rückgang dieser Position um CHF 0.84 Mio. im Vergleich zum Vorjahr (CHF 2.44 Mio.) steht in Verbindung mit der oben erwähnten
steuerrechtlichen Abschreibung der Liegenschaften. Im Gegenzug
wurden Rückstellungen in Form latenter Steuern für wiedereingebrachte Abschreibungen gebildet.
Der nicht realisierte Kapitalverlust von CHF 0.55 Mio. resultierte
aus dem Umstand, dass die Zunahme der latenten Steuern in der
Erfolgsrechnung den positiven Bewertungseffekt betragsmässig
überstieg.
Mit CHF 8.96 Mio. lag der Gesamterfolg 2013 etwas unter dem
Vorjahresniveau (CHF 9.42 Mio.), was primär darauf zurückzuführen ist, dass die nicht realisierten Kapitalgewinne im Vorjahr wesentlich höher ausgefallen sind.
Valorennummer:
11 195 919
CHF
6
Informationen für die Anleger
Übersicht/Kennzahlen
01.01.13
31.12.13
01.01.12
31.12.12
18.06.10
31.12.11
CHF
CHF
CHF
CHF
103.88
–2.91
–2.08
98.89
102.99
–2.88
–2.06
98.05
101.85
–2.85
–2.04
96.96
Letzter Kurs per Stichtag
Höchster Kurs
Tiefster Kurs
Disagio/Agio
CHF
CHF
CHF
98.02
107.82
97.52
–5.64%
107.82
108.31
103.26
4.69%
104.50
–
–
2.60%
Steuerwert
CHF
2.38
17.75
28.36
Rendite und Performance
Performance
SXI Real Estate Fund TR (Benchmark)
–7.24%
–2.77%
5.18%
6.27%
4.50%
–
Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E ratio)
Kurs-Cashflow-Verhältnis (P/CF ratio)
32.83
31.81
34.35
54.56
–
–
2.96%
2.87%
4.88%
70.70%
7.65%
0.93%
1.07%
3.14%
3.05%
4.89%
71.06%
7.96%
0.92%
–
1.85%
1.82%
6.10%
67.06%
4.92%
0.79%
–
378.81
311.63
16.56%
280.91
308.97
0.00%
192.84
305.55
0.00%
3’000’000
0
3’000’000
0
3’000’000
0
0.00
3.00
3.06%
94.66%
0.00
2.10
1.95%
100.99%
0.00
2.00
1.91%
97.06%
Eckdaten
Inventarwert pro Anteil
Abzüglich 2.8% Nebenkosten
Abzüglich 2% Kommission
Rücknahmepreis pro Anteil
Anlagerendite
Eigenkapitalrendite (ROE)
Nettorendite der fertigen Bauten
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Mietzinsausfall-/Ertragsausfallquote
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) 1)
Vermögensrechnung
Liegenschaften zu Verkehrswerten 2)
Nettofondsvermögen
Fremdfinanzierungsquote
Mio. CHF
Mio. CHF
Anteile/Ausschüttung
Anteile im Umlauf
Gekündigte Anteile
Ausschüttung je Anteil
– steuerbar
– steuerfrei
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote (Pay-out ratio)
Gründungsjahr
Erklärungen der Fussnoten/Kommentare am Ende des Berichtes
CHF
CHF
2010
Valorennummer:
11 195 919
CHF
7
Vermögensrechnung
(Verkehrswerte)
31.12.13
31.12.12
[1]
4’643’253.10
0.00
8’738’043.95
18’000’000.00
[2]
0.00
353’220’000.00
16’480’000.00
0.00
9’110’000.00
378’810’000.00
7’282’842.39
0.00
254’760’000.00
0.00
0.00
26’149’136.85
280’909’136.85
14’224’065.74
390’736’095.49
321’871’246.54
–62’720’000.00
–12’993’757.17
0.00
–10’914’324.12
315’022’338.32
310’956’922.42
–3’392’000.00
–1’984’000.00
311’630’338.32
308’972’922.42
01.01.13
31.12.13
01.01.12
31.12.12
3’000’000
0
0
3’000’000
0
0
3’000’000
3’000’000
keine
keine
103.88
102.99
308’972’922.42
–6’300’000.00
0.00
8’957’415.90
0.00
0.00
305’554’996.50
–6’000’000.00
0.00
9’417’925.92
0.00
0.00
311’630’338.32
308’972’922.42
31.12.13
31.12.12
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Aktiven
Kassa, PK, Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen
bei Drittbanken
Sonstige Anlagen
Grundstücke
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Stockwerkeigentum
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten
Total Grundstücke
Sonstige Vermögenswerte
Gesamtfondsvermögen
Passiven
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten
Sonstige Verbindlichkeiten
[3]
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
Geschätzte Liquidationssteuern
[4]
Nettofondsvermögen
Entwicklung der Anzahl Anteile
Rechnungsperiode
Bestand zu Beginn der Rechnungsperiode
Ausgaben
Zurückgenommene Anteile
Bestand am Ende der Rechnungsperiode
Anzahl gekündigte Anteile
Nettoinventarwert je Anteil am Ende der Rechnungsperiode
Veränderung des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode
Ausschüttung
Saldo aus dem Anteilsverkehr exkl. Einkauf in laufenden Ertrag
Gesamterfolg
Pro Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungskonti
Pro Saldo Einlage/Entnahme Amortisationsfonds Immobilien
Nettofondsvermögen am Ende der Rechnungsperiode
Informationen zur Bilanz
Abschreibungskonti
Rückstellungskonti
Zur Wiederanlage zurückbehaltene Erträge
Valorennummer:
11 195 919
CHF
8
ErfolgsrechnungRechnungsperiode
Ertrag
Erträge der Bank- und Postguthaben
Mietzinseinnahmen
Aktivierte Bauzinsen
Erträge aus sonstigen Anlagen
Sonstige Erträge
Einkauf in laufenden Ertrag bei der Ausgabe von Anteilen
[5]
[6]
Total Ertrag
Aufwand
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten
Verbindlichkeiten
Sonstige Passivzinsen
Unterhalt und Reparaturen
Liegenschaftsverwaltung
Liegenschaftsaufwand
Steuern und Abgaben
Verwaltungsaufwand
Schätzungs- und Revisionsaufwand
Rückstellungen für künftige Reparaturen
Reglementarische Vergütungen an:
die Fondsleitung
die Depotbank
die Immobilienverwaltungen
Sonstige Aufwendungen
Ausrichtung laufender Ertrag bei der Rücknahme von Anteilen
[7]
[8]
[9]
[10]
[8]
[11]
[12]
Total Aufwand
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne/-verluste
Realisierter Erfolg
Nicht realisierte Kapitalgewinne/-verluste
Gesamterfolg
[13]
01.01.13
31.12.13
01.01.12
31.12.12
272.25
18’231’079.74
262’813.10
12’581.70
162’905.18
0.00
18’086.70
13’215’633.47
310’101.05
96’899.70
74’050.15
0.00
18’669’651.97
13’714’771.07
–262’813.33
–76’319.91
–2’680’637.50
0.00
–1’168’562.03
–1’599’512.10
0.00
–151’447.10
0.00
0.00
–941.90
–1’642’037.25
0.00
–454’154.06
–2’435’803.30
0.00
–121’197.15
0.00
–2’876’883.25
–92’046.65
0.00
–254’110.99
0.00
–2’381’587.50
–87’887.50
0.00
–353’082.06
0.00
–9’162’332.86
–7’476’690.72
9’507’319.11
6’238’080.35
0.00
0.00
9’507’319.11
6’238’080.35
–549’903.21
3’179’845.57
8’957’415.90
9’417’925.92
9’507’319.11
0.00
0.00
120’041.26
6’238’080.35
0.00
0.00
181’960.91
9’627’360.37
–9’000’000.00
0.00
6’420’041.26
–6’300’000.00
0.00
627’360.37
120’041.26
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres
Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne des Rechnungsjahres
Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne früherer Rechnungsjahre
Vortrag des Vorjahres
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg
Total Vortrag auf neue Rechnung
Valorennummer:
11 195 919
CHF
9
Inventar der Liegenschaften am Ende der Rechnungsperiode
Adresse
PLZ
Ort
Kanton
Gestehungskosten
Versicherungswert
Verkehrswert
Bruttoertrag
0.00
0.00
0.00
0.00
SG
AG
BS
VD
VD
TI
ZG
ZH
SO
ZH
VD
ZH
82’413’106.69
33’488’895.23
18’863’155.75
25’175’991.60
22’365’127.90
17’182’354.23
19’662’306.45
14’587’759.57
18’668’225.89
18’653’734.41
44’538’400.80
33’173’180.22
73’897’000.00
19’270’000.00
19’739’000.00
22’812’202.00
12’347’544.00
12’023’000.00
14’123’000.00
8’135’000.00
16’615’000.00
12’005’000.00
50’367’631.00
25’401’800.00
82’250’000.00
32’770’000.00
18’120’000.00
24’240’000.00
23’120’000.00
17’120’000.00
20’030’000.00
15’770’000.00
20’030’000.00
19’810’000.00
45’200’000.00
34’760’000.00
6’292’889.45
782’075.84
940’073.65
1’266’976.85
1’350’753.15
692’405.15
558’860.40
835’575.20
829’054.50
527’977.50
2’294’285.35
1’082’865.10
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
BR + AEG
AEG
AEG
AEG
SO
15’532’502.44
12’573’120.00
16’480’000.00
777’287.60
AEG
0.00
0.00
0.00
0.00
9’110’280.87
3’085’000.00
9’110’000.00
0.00
Verkaufte Liegenschaften
0.00
0.00
0.00
0.00
Im Baurecht abgegebenes Bauland
0.00
0.00
0.00
0.00
Wohnbauten
Dorfstrasse 1–3
Mellingerstrasse 18
Aeschenvorstadt 57
Route de Renens 1
Route de la Chenalette
Via Danas 3
Bösch 80a/80b
Bauelenzelgstrasse
Industriestrasse 15
Wanistrasse 5
Av. des Baumettes 5/7
Hohlstrasse 550
9423
5400
4051
1030
1163
6929
6331
8194
4623
8422
1020
8048
Gemischte Bauten
Mürgelistrasse 1–5
4528 Zuchwil
Altenrhein
Baden
Basel
Bussigny-pr. Lausanne
Etoy
Gravesano
Hünenberg
Hüntwangen
Neuendorf
Pfungen
Renens
Zürich
Stockwerkeigentum
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten
Untere Brühlstrasse
4800 Zofingen
AG
Total
* Legende:
373’415’022.05 302’394’297.00
Eigentumsform*
AEG
378’810’000.00 18’231’079.74
AEG: Alleineigentum
MEG:Miteigentum
BR:Baurecht
Veränderung im Liegenschaftsbestand
Liegenschaftsbezeichnung
Art
Datum der
Eigentumsübertragung
Käufe
Industriestrasse 15, Neuendorf SO
Bestandesliegenschaft
Bösch 80a/80b, Hünenberg ZG
18.06.2013
01.07.2013
Mellingerstrasse 18, Baden AG
08.07.2013
Untere Brühlstrasse, Zofingen AG
Bauland mit bewilligtem Projekt
14.10.2013
Verkäufe
Keine
Zusammenfassung Liegenschaftsinventar
Wohnbauten
Gemischte Bauten
Stockwerkeigentum
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte
und angefangene Bauten
Verkaufte Liegenschaften
Im Baurecht abgegebenes Bauland
Total
Gestehungskosten
CHF
%
Versicherungswert
CHF
%
Verkehrswert
CHF
%
Bruttoertrag
CHF
%
0.00
348’772’238.74
15’532’502.44
0.00
0.00
93.40
4.16
0.00
0.00
286’736’177.00
12’573’120.00
0.00
0.00
94.82
4.16
0.00
0.00
353’220’000.00
16’480’000.00
0.00
0.00
93.25
4.35
0.00
0.00
17’453’792.14
777’287.60
0.00
0.00
95.74
4.26
0.00
9’110’280.87
0.00
0.00
2.44
0.00
0.00
3’085’000.00
0.00
0.00
1.02
0.00
0.00
9’110’000.00
0.00
0.00
2.40
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
373’415’022.05 100.00
302’394’297.00 100.00
378’810’000.00 100.00
18’231’079.74 100.00
Valorennummer:
11 195 919
CHF
10
Hypotheken
Laufzeit von
Laufzeit bis
Zinssatz
Betrag in CHF
1.120%
830’000.00
Zurückbezahlte Hypotheken
02.05.2013
02.08.2013
Hypotheken am Ende der Rechnungsperiode
07.10.2013
01.12.2013
31.10.2013
08.11.2013
01.12.2013
01.12.2013
10.12.2006
10.12.2009
11.11.2010
07.01.2014
28.02.2014
31.01.2014
10.02.2014
28.02.2014
28.02.2014
10.12.2014
10.12.2019
11.11.2020
0.830%
0.719%
0.820%
0.820%
0.569%
0.569%
3.590%
3.080%
2.520%
Total
12’000’000.00
8’000’000.00
3’000’000.00
5’000’000.00
14’000’000.00
16’000’000.00
2’000’000.00
2’000’000.00
720’000.00
62’720’000.00
Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss
Art. 74 Abs. 3 KKV-FINMA
Während des Geschäftsjahres 2013 hat der SWISSCANTO (CH) REAL
ESTATE FUND SWISS COMMERCIAL dem Immobilienfonds SWISSCANTO
(CH) REAL ESTATE FUND IFCA folgende grundpfandgesicherte Darlehen gewährt:
Laufzeit von
Laufzeit bis
Zinssatz
Betrag in CHF
0.190%
0.190%
7’000’000.00
11’000’000.00
Zurückbezahlte Darlehen
01.01.2013
01.01.2013
18.04.2013
31.05.2013
Darlehen am Ende der Rechnungsperiode
n/a
Total
n/a
n/a
n/a
0.00
Bei den angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnitt
liche, marktkonforme Zinssätze zwischen Festvorschüssen und Festgeldern bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils
während der ganzen Laufzeit fix.
Valorennummer:
11 195 919
CHF
11
Zusätzliche Informationen und Ausserbilanzgeschäfte
Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass alle Verträge mit nahestehenden Personen zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen und alle Richtlinien des Gesetzgebers eingehalten wurden.
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%
Anteil
22.24%
6.50%
5.87%
5.65%
Stadler Altenrhein AG
The Zurich International School
Die Schweizerische Post
Siemens Schweiz AG
Nicht bilanzierte Verpflichtungen/Eventualverpflichtungen
Aus laufenden Bau- oder Instandsetzungsprojekten sind nicht bilanzierte Verpflichtungen in der Höhe von CHF 21.70 Mio. vorhanden.
Rechtliches
SWISSCANTO (CH) REF SWISS COMMERCIAL ist Beklagter in einem Rechtsfall. Es handelt sich dabei um ein hängiges Verfahren mit einem
am Bau beteiligten Unterakkordanten. Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
Maximaler
Satz (p. a.)
Effektiver
Satz (p. a.)
Leitung und Vertrieb des Fonds
0.80%
0.50%
Verwaltung der einzelnen
Liegenschaften
Erstellung von Bauten
Kauf und Verkauf von
Grundstücken
U.a. Aufbewahrung des Fondsvermögens, Besorgung des Zahlungsverkehres, Auszahlung des
Jahresertrages an die Anleger
6.00%
6.00%
Durchschnittliches
Gesamtfondsvermögen
Netto-Mietzinseinnahmen
3.00%
1.00%
3.00%
1.00%
Baukosten
Kauf- bzw. Verkaufspreis
0.05%
0.03%
Nettoinventarwert
Art der Vergütung
Zweck
Verwaltungskommission
Liegenschaftsverwaltungskommission
Baukommission
Kauf-/Verkaufskommission
Depotbankkommission
Ausschüttung für das Geschäftsjahr
Ordentliche Rechnung
Ex-Datum
Zahlbar
22.04.2014
25.04.2014
Brutto je Anteil
./. 35% Eidg. Verrechnungssteuer 3)
CHF
CHF
3.00
0.00
Netto je Anteil
CHF
3.00
Basis
Valorennummer:
11 195 919
CHF
12
Erklärung der Fussnoten
1) Diese Kennzahl wird per 31.12.2013 erstmals im Geschäftsbericht ausgewiesen.
2) Inkl. angefangene Bauten.
3) Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen nicht der Verrechnungssteuer.
Kommentar zur Jahresrechnung
Vermögensrechnung
[1]Unter sonstige Anlagen sind die Darlehen an den SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA aufgeführt (Details siehe Hypotheken
S. 10). Per 31.12.2013 war kein Darlehen mehr offen.
[2]Die sonstigen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen (CHF 4.06 Mio.), Forderungen
gegenüber Mietern sowie sonstigen Dritten (CHF 2.15 Mio.) und transitorische Aktiven (CHF 0.91 Mio.).
[3]Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten zur Hauptsache transitorische Passiven (CHF 6.28 Mio.), Kreditoren (CHF 4.07 Mio.) sowie
Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit Nebenkostenabrechnungen (CHF 2.63 Mio.).
[4]Die geschätzten Liquidationssteuern belaufen sich auf CHF 3.39 Mio. (Vorjahr CHF 1.98 Mio.). Die Zunahme gegenüber dem Vorjahr
resultiert aus dem Zugang von neu erworbenen Liegenschaften, der Wertänderung der Liegenschaften sowie den Steuerrückstellungen
für wiedereingebrachte Abschreibungen.
Erfolgsrechnung
[5]Die Mietzinseinnahmen haben sich gegenüber dem Vorjahr um 37.95% erhöht. Diese Zunahme ist inbesondere auf den Zusatzertrag
abgeschlossener Neubauprojekte als auch neu erworbener Bestandesliegenschaften zurückzuführen. Die «Like-for-like»-Veränderung
der Mieterträge (Einkommenswachstum des Bestandesportfolios) betrug im Berichtsjahr +3.19%, wovon gestiegene Soll-Mieteinnahmen
+3.69% und höhere Leerstandsverluste –0.50% beigetragen haben.
[6]Die Erträge aus sonstigen Anlagen entsprechen dem Zinsertrag aus den unter [1] erwähnten Darlehen an den SWISSCANTO (CH)
REAL ESTATE FUND IFCA.
[7]Die Ausgaben für Unterhalt und Reparaturen von insgesamt CHF 2.68 Mio. teilen sich auf in CHF 0.88 Mio. für Instandhaltungen sowie
CHF 1.80 Mio. für Instandsetzungen. Darüber hinaus wurden Sanierungskosten im Umfang von CHF 7.09 Mio. aktiviert, die allerdings
nicht in dieser Position enthalten sind.
[8]Der Aufwand für Liegenschaftsverwaltung sowie der allgemeine Verwaltungsaufwand sind in der reglementarischen Vergütung zu
Gunsten der Fondsleitung enthalten.
[9]Der Anstieg des Liegenschaftsaufwandes von CHF 0.45 Mio. auf CHF 1.17 Mio. steht zu einem wesentlichen Anteil in Verbindung mit
einer Rückstellung von CHF 0.45 Mio. für allfällige Verpflichtungen aus der Nebenkostenabrechnung.
[10]Die Aufwendungen für Steuern und Abgaben haben sich von CHF 2.44 Mio. im Vorjahr auf CHF 1.60 Mio. im Berichtsjahr reduziert.
Hauptursache für diesen Rückgang war die Minderung des steuerbaren Ertrages durch die Geltendmachung eines Abschreibungsaufwandes, der in einer separaten Steuererfolgsrechnung berücksichtigt worden ist. Auf der anderen Seite wurden für zukünftig wiedereingebrachte Abschreibungen Rückstellungen gebildet, die sich in einer entsprechenden Zunahme der latenten Steuern äussern (siehe
Kommentar [4] und [13]).
[11]Die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung umfasst zum einen die pauschale Verwaltungskommission von effektiv 0.5% des
Gesamtfondsvermögens und zum anderen eine Kommission von 6% der Mietzinseinnahmen für die Verwaltung der Immobilien.
[12]Die sonstigen Aufwendungen beinhalten Kosten von CHF 0.15 Mio. in Verbindung mit der Due Diligence von Immobilienobjekten, die
zum Kauf geprüft, aber letztendlich nicht erworben wurden. Zudem sind unter dieser Position eine Entschädigung an den Market Maker
von CHF 0.05 Mio. sowie übrige Ausgaben (Schuldbrieferrichtungsgebühren etc.) verbucht.
[13]Der nicht realisierte Kapitalverlust im Umfang von CHF 0.55 Mio. ist das Ergebnis eines positiven Bewertungseffektes von CHF 0.86 Mio.
abzüglich der Veränderung der latenten Liquidationssteuern in der Höhe von CHF 1.41 Mio. (vgl. Kommentar [4]).
Valorennummer:
11 195 919
CHF
13
Grundsätze für die Berechnung des Nettoinventarwertes
1.Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres sowie bei jeder Ausgabe von Anteilen in Schweizer Franken berechnet.
2.Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum
Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit
Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche Personen als unabhängige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der
Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen.
3.An einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offenstehenden Markt gehandelte Anlagen sind mit den am Hauptmarkt bezahlten aktuellen Kursen zu bewerten. Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit
dem Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Fondsleitung wendet
in diesem Fall zur Ermittlung des Verkehrswertes angemessene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und -grundsätze an.
4.Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen Effekten, die nicht an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offenstehenden Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: Der Bewertungspreis solcher Anlagen wird, ausgehend vom Nettoerwerbs
preis, unter Konstanthaltung der daraus berechneten Anlagerendite, sukzessive dem Rückzahlungspreis angeglichen. Bei wesentlichen
Änderungen der Marktbedingungen wird die Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei
wird bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen Merkmalen (Qualität
und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung, Laufzeit) abgestellt.
5.Die Bewertungen der Liegenschaften für den Immobilienfonds erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der
Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in der Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt.
Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, das heisst unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
6.Die Bewertung unbebauter Grundstücke oder angefangener Bauten erfolgt nach dem Prinzip der effektiv entstandenen Kosten. Diese
Bewertung wird jährlich einer Werthaltigkeitsüberprüfung unterzogen.
7.Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus aufgelaufenen Zinsen bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der
Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.
8.Der Nettoinventarwert eines Anteiles ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten
des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert
durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird mathematisch auf CHF 0.01 gerundet.
Valorennummer:
11 195 919
CHF
14
Bewertungsbericht
Auftrag
Die Liegenschaften von SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND
SWISS COMMERCIAL (SWC REF SWISS COMMERCIAL) sind gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten zu bewerten.
Im Auftrag der Fondsleitung hat Wüest & Partner für die Zwecke der
Rechnungslegung sämtliche von der Swisscanto Asset Management
AG im SWC REF SWISS COMMERCIAL gehaltenen Liegenschaften
per 31.12.2013 bewertet.
Das Portfolio umfasst per Stichtag 13 Bestandesliegenschaften (inkl.
Neuzugänge und erstmals bewertete Liegenschaften). Eine weitere
Liegenschaft befindet sich in der Bauphase. Das Portfolio umfasst
damit gesamthaft 14 Objekte.
Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die
Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und
Analyse dieser Unterlagen, turnusgemässer Besichtigungen vor Ort
sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsitua
tion je Liegenschaft. Die bei der FINMA für den SWC REF SWISS
COMMERCIAL akkreditierten Schätzungsexperten von Wüest & Partner haben das gesamte Mandat in Abstimmung mit der Fondsleitung
von der Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der
Daten in die Bewertungssoftware über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnisse neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet
durchgeführt.
Bewertungsstandards
Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen
Vorschriften des Kollektivanlagengesetzes (KAG) und der Kollektiv
anlagenverordnung (KKV) sowie den Richtlinien der Swiss Funds
& Asset Management Association (SFAMA) entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards. Der je Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich
als «Fair Value», das heisst dem unter normalen Verhältnissen im
aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreis
ohne Berücksichtigung allfälliger Transaktionskosten.
Angefangene Bauten werden zu Anschaffungskosten («at cost») bilanziert, soweit der tatsächliche Marktwert per Stichtag damit nicht
übertroffen wird (Impairment).
Bewertungsmethode
Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Für die angefangene Baute wur-
de eine DCF-Bewertung per Fertigstellung vorgenommen. Bei der
DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten
Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft
marktgerecht und risikoadjustiert, das heisst unter Berücksichtigung
ihrer individuellen Chancen und Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und
Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte
je Liegenschaft der vergangenen Jahre, die aktuelle Vermietungs
situation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf
dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und
legt den Diskontierungssatz fest. Die Bewertungen werden dabei
im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, das heisst,
dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.
Unabhängigkeit und Vertraulichkeit
Die akkreditierten Bewertungsexperten von Wüest & Partner bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat.
Ergebnis
Per 31.12.2013 wird der Marktwert der 13 Bestandesliegenschaften
durch die Experten auf CHF 369’700’000 geschätzt. Die Anschaffungskosten der angefangenen Bauten per Bewertungsstichtag, die
gegebenenfalls durch Wertberichtigungen auf Basis der Bewertung
per Fertigstellung abzüglich Restbaukosten korrigiert worden sind,
wird durch die Fondsleitung mit CHF 9’110’000 ausgewiesen. Der
Wert des Gesamtportfolios beträgt somit CHF 378’810’000.
Der Marktwert der acht Liegenschaften, die sich bereits im Vorjahr per 31.12.2012 im SWC REF SWISS COMMERCIAL Portfolio
befanden, veränderte sich um CHF 5’180’000 respektive 2.03%.
Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre
wurden überprüft. In der Folge wurde sowohl die Terminierung als
auch der Investitionsumfang bei einzelnen Liegenschaften neu eingeschätzt und wenn nötig angepasst.
Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung des Immobilienmarktes, insbesondere der in Freihandtransaktionen bezahlten Renditen. Der
durchschnittliche, marktwertgewichtete reale Diskontierungssatz
aller Bestandesliegenschaften per 31.12.2013 wird mit 4.59% ausgewiesen, wobei die Spanne der einzelnen Liegenschaften von
4.10% bis 5.00% reicht. Die aktuelle Bruttorendite über sämtliche
Bestandesliegenschaften liegt bei 6.10%.
Zürich, den 27. Januar 2014
Wüest & Partner AG
Marco Feusi MRICS
(Mandatsleiter)
Marco Böhi
Valorennummer:
11 195 919
CHF
15
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zur Jahresrechnung des
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die
beiliegende Jahresrechnung (Seiten 2, 6–11, 13) des Immobilien
anlagefonds SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND SWISS
COMMERCIAL bestehend aus der Vermögensrechnung und der
Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges
und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen
Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am 31. Dezember 2013
abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem
Fondsvertrag mit Anhang verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung
eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der
Jahresrechnung, die frei sind von wesentlichen falschen Angaben
als Folge von Verstössen oder Irrtümern. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung
sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme
angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere
Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und
den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen
Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung
frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
KPMG AG
Markus Schunk
Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Prüfer
Zürich, 28. März 2014
Silvia Weber
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen
zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen
des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher
falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen
oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt
der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung
der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein
Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kon
trollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung
der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine
Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind
der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine
ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil
bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am
31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen
sowie dem Fondsvertrag mit Anhang.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die
Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127

KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und
keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte
vorliegen.