Jahresbericht

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Jahresbericht

FOCUS
NORDIC CITIES
OFFENES INLÄNDISCHES
PUBLIKUMS-IMMOBILIEN-SONDERVERMÖGEN
JAHRESBERICHT ZUM 31. AUGUST 2015
Kennzahlen „auf einen Blick“
Fondsvermögen
Stand 31.08.2015
Stand 31.08.2014
208.340
289.758
Fondsvermögen brutto (Fondsvermögen netto zzgl. Kredite)
291.162
458.637
TEUR
Netto-Mittelzufluss/-abfluss1 (korrigiert um Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich)
-55.614
-27.928
TEUR
28,6
38,8
%
289.257
435.340
TEUR
Fondsvermögen netto
Finanzierungsquote2
TEUR
Immobilienvermögen
Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte/Kaufpreise für die ersten drei Monate)
davon direkt gehalten
50.380
53.540
TEUR
238.877
381.800
TEUR
Anzahl der Fondsobjekte gesamt
17
20
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten
13
16
0
0
Ankäufe von Objekten
0
0
Verkäufe von Objekten
3
4
82,9
90,3
%
9.027
17.015
TEUR
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten
davon im Bau/Umbau
Veränderungen im Immobilienportfolio
1
Vermietungsquote3
Liquidität
Brutto-Liquidität4
Gebundene Mittel
16.989
4.351
TEUR
Netto-Liquidität6
-7.962
12.664
TEUR
Liquiditätsquote7
-3,8
4,4
%
-8,0
-1,9
%
8,9
18,4
%
22.789.328
28.865.356
Stück
9,14
10,04
EUR
5
Wertentwicklung (BVI-Rendite)8,9
Berichtszeitraum1
seit Auflage
10
Anteile
Umlaufende Anteile
Anteilwert11
Ausschüttung
28.12.2015
15.12.2014
Ausschüttung je Anteil
Tag der Ausschüttung
0,03
0,10
EUR
Gesamtkostenquote
1,41
1,51
%
Auflage des Fonds: ISIN: WKN: Internet: 03.09.2007
DE000A0MY559
A0MY55
www.catella-realestate.de
Im gesamten Bericht können bei Tabellen und Verweisen aus rechentechnischen Gründen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt
ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
Im Berichtszeitraum 01.09.2014 bis 31.08.2015, im Vergleichszeitraum 01.09.2013 bis 31.08.2014.
Summe Kredite bezogen auf Summe der Verkehrswerte aller direkt und indirekt gehaltenen Objekte.
3
Auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag, durchschnittlich.
4
Die Bruttoliquidität errechnet sich aus den Liquiditätsanlagen korrigiert um die Forderungen/Verbindlichkeiten aus Anteilsabsatz abzüglich kurzfristiger
Kreditaufnahme auf laufenden Konten.
5
Gebundene Mittel: für beschlossene Ausschüttungen vorgesehene Mittel, für Ankäufe und Bauvorhaben reservierte Mittel, Bewirtschaftungskosten, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben, Verbindlichkeiten aus anderen Gründen (abzüglich Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften
zuzüglich 100 % der Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften, die in den nächsten drei Monaten fällig werden, zuzüglich 50 % der Verbindlichkeiten
aus Devisentermingeschäften, die in den nächsten vier bis 12 Monaten fällig werden) und kurzfristige Rückstellungen.
6
Brutto-Liquidität abzüglich gebundener Mittel.
7
Netto-Liquidität bezogen auf Fondsvermögen netto.
8
Berechnungsmethode nach Unterlagen des Bundesverbandes Investment und Asset Management e. V. (BVI):
Berechnungsgrundlage: Anlage, Endbewertung und Ertragswiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (=kostenfreie Wiederanlage).
9
Die jeweilige historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung.
10
Angabe zum 31.08.2015 für den Zeitraum vom 03.09.2007 bis 31.08.2015, Angabe zum 31.08.2014 für den Zeitraum 03.09.2007 bis 31.08.2014.
11
Auf einen Ausweis des Ausgabe- bzw. Rücknahmepreises wird verzichtet, da derzeit weder ein Ausgabeaufschlag noch ein Rücknahmeabschlag erhoben
werden und somit sowohl der Ausgabe- als auch der Rücknahmepreis dem Anteilwert entsprechen.
1
2
CATELLA FNC I JAHRESBERICHT ZUM 31. August 2015
3
Inhaltsverzeichnis
03 Kennzahlen „auf einen Blick“
06Tätigkeitsbericht
16
Übersicht Renditen, Bewertung, Vermietung
19
Entwicklung des Fonds (Mehrjahresübersicht)
19
Entwicklung der Renditen (Mehrjahresübersicht)
20 Entwicklung des Sondervermögens
22 Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 31. August 2015
26 Vermögensaufstellung zum 31. August 2015 – Teil I: Immobilienverzeichnis
32 Übersicht Verkehrswerte und Mieten
36 Übersicht Anschaffungskosten
40 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
42 Vermögensaufstellung zum 31. August 2015 – Teil II: Bestand der Liquidität
44Vermögensaufstellung zum 31. August 2015 – Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen
46 Ertrags- und Aufwandsrechnung
50 Verwendungsrechnung zum 31. August 2015
52Anhang
67 Vermerk des Abschlussprüfers
68 Steuerliche Hinweise
82Gremien
5
Tätigkeitsbericht
Volkswirtschaften und Immobilienmärkte
und für die Jahre 2016 und 2017 mit
weiterhin mit einem schwachen Euro
3,8 % bzw. 3,9 %.
die Wettbewerbsfähigkeit finnischer
Exporte verbessert werden. Trotz vieler
Nach einem vorübergehenden Rückschlag Anfang 2015 sollte das globale
Für die schwedische Konjunktur wer-
offener Stellen stieg die Arbeitslosen-
Wachstum 2016 und 2017 wieder
den 2015 und 2016 starke Wachstums-
quote erneut auf aktuell 9,7 % an. Im
stärker anziehen. Die wirtschaftlichen
raten von 3,0 % bzw. 2,8 %. prognosti-
kommenden Winter wird ein Anstieg
Bedingungen in den entwickelten
ziert. Ausschlaggebend dafür sind u. a.
auf 10 % erwartet, während man für die
Volkswirtschaften verbessern sich trotz
die zunehmenden Wohnungsbauak-
Jahre 2016 mit 9,6 % und für 2017 mit
der Griechenlandkrise und des Rück-
tivitäten sowie die Konsumfreude der
9,2 % rechnet.
setzers der amerikanischen Wirtschaft.
schwedischen Bevölkerung. Trotz stei-
Dazu trägt die lockere Fiskalpolitik in
gender Inflation steht die schwedische
Die kurzfristigen Aussichten für
Verbindung mit der nahezu abgeschlos-
Zentralbank nach wie vor unter Druck,
die norwegische Wirtschaft werden
senen Konsolidierung der öffentlichen
weitere geldpolitische Maßnahmen zu
weiterhin stark durch den Rückgang
Haushalte bei. Auch der Rückgang der
ergreifen, da die Arbeitslosenquote mit
der Investitionen in den Erdölsektor
Energie- und Rohstoffpreise unter-
7,5 % immer noch vergleichsweise hoch
geprägt. Zwar konnten bereits Auswir-
stützt diesen Trend. Abgelesen werden
ist und Inflationserwartungen unter
kungen auf die Gesamtwirtschaft und
kann dies an den positiven Wirt-
dem angestrebten Zielwert liegen. Das
den Arbeitsmarkt festgestellt werden,
schaftsindikatoren.
niedrige Inflationsniveau und die stei-
jedoch treten einige Effekte verzö-
genden Beschäftigungszahlen führen
gert auf und wirken sich somit erst in
Gleichzeitig erweist sich der Ausblick
2015 und 2016 zu steigenden Realein-
Zukunft spürbar aus. Für 2015 rechnet
für die Emerging Markets als weniger
kommen. Dieser Anstieg gleicht sich
man mit einem Wachstum von 1,3 %
rosig. Während Bedenken am chinesi-
jedoch durch höhere Steuerzahlungen
und in 2016 von 1,4 %. Die Arbeitslo-
schen Wirtschaftssystem aufgekommen
aus, die für Arbeitslosigkeit, Zuschüsse
senquote stieg von einem Rekordtief
sind und man die Fähigkeit der indi-
und Krankenzahlungen verwendet
von 3,2 % Mitte des Jahres 2014 auf
schen Regierung, Reformen umzuset-
werden.
4,3 % im dritten Quartal 2015. Auch
zen, bezweifelt, wurden Russland und
6
die Konsumenten- und Produzenten-
Brasilien stark vom fallenden Ölpreis
Die wirtschaftliche Lage in Finnland
stimmung befindet sich weit unter dem
getroffen.
scheint sich nach wie vor nur schwer
Durchschnitt und auf dem niedrigsten
zu stabilisieren. Daher wird für das
Wert seit 2009. Im Gegensatz zu vielen
Zur selben Zeit hat in der Eurozone
Jahr 2015 noch mit keinem Wachstum
anderen Ländern wird Norwegen mit
das Wachstum an Fahrt gewonnen.
und für 2016 und 2017 mit 0,9 % bzw.
2,6 % Inflation sein Inflationsziel über-
Höhere Reallöhne aufgrund niedriger
1,3 % kalkuliert. Die Wirtschaftsin-
treffen, wobei in 2016 und 2017 von
Energiepreise und Inflation befeuern
dikatoren verbleiben auf einem relativ
einem Zuwachs von 2,3 % bzw. 1,9 %
den privaten Konsum. Auf der anderen
niedrigen Niveau, wobei im produ-
ausgegangen wird.
Seite unterstützt der im historischen
zierenden Gewerbe die Stimmung am
Vergleich schwache Euro die Exporte.
schwächsten ist. Nach einer verhaltenen
Die deutsche Konjunktur zeigt sich
Die niedrigen Zinsen aufgrund des
ersten Jahreshälfte hat die Exportindus-
in guter Verfassung. Für das Jahr 2015
Quantitative Easing Programms der
trie dennoch an Schwung gewonnen.
prognostiziert man ein Wachstum von
EZB ermöglichen es den Unterneh-
Hinsichtlich der privaten Konsumfreu-
1,6 % und für 2016 von 2,0 %. Der
men, leichter langfristige Investitionen
digkeit der finnischen Bevölkerung
private Konsum und die Exportstärke
zu tätigen und unterstützen somit
lassen sich keine positiven Ausblicke
aufgrund der hohen Wettbewerbsfä-
zusätzlich das Wachstum. Für die Welt-
geben. Aufgrund der niedrigen, an-
higkeit stützen das Wirtschaftswachs-
wirtschaft wird für das Jahr 2015 mit
haltenden Inflation kann jedoch ein
tum. Ermöglicht wird dieses außerdem
einem BIP-Anstieg von 3,2 % gerechnet
Anstieg des Reallohns ermöglicht und
durch eine hohe Beschäftigungsquote
und das anhaltend niedrige Zinsniveau.
Vergleich zum Vorjahr auf 48 % an. Für
Mit einem Transaktionsvolumen von
Nichts desto trotz dürfen Risiken wie
das gesamte Jahr 2015 wird mit einem
148,0 Mrd. SEK nähert sich der schwe-
die Griechenland- oder Ukrainekrise
Gesamtinvestitionsvolumen von rund
dische Immobilieninvestmentmarkt
nicht ausgeblendet werden, da sich
50,0 Mrd. EUR gerechnet, welches das
bisherigen Rekordjahren an. Das nied-
diese nachteilig auf die deutsche Wirt-
Ergebnis aus 2014 (40,0 Mrd.) somit
rige Zinsniveau, fehlende renditestarke
schaft auswirken könnten.
erheblich übertreffen wird.
Anlagealternativen und ausgezeichnete
vorherrschende Finanzierungsmög-
Für die baltischen Staaten wird bis
Trotz des schwachen Wirtschafts-
lichkeiten sorgten für einen enormen
2016 und 2017 ein moderat steigendes
wachstums konnte Finnland mit einem
Anstieg um 60 % im Vergleich zu 2013.
Wirtschaftswachstum erwartet. Dieses
Immobilientransaktionsvolumen von
Im ersten Quartal 2015 wurden Trans-
Wachstum stützt sich bisher haupt-
4,3 Mrd. EUR in 2014 einen seiner
aktionen in Höhe von 24,0 Mrd. SEK
sächlich auf den steigenden Konsum
höchsten Werte in der Geschichte
getätigt. Trotzdem wird in 2015 ein
der privaten Haushalte, welcher auf die
vorweisen. Blickt man auf die erste
positives Ergebnis erwartet, u.a. auch,
steigenden Einkommen der Bevölke-
Jahreshälfte 2015 mit einem Wert von
weil niedrige Zinsen schwedischen
rung zurückzuführen ist. Für Estland
3,0 Mrd. EUR, lässt sich auch hier ein
Investoren gute Finanzierungskondi-
wird, trotz schwächelnder Nachfra-
deutliches Wachstum im Vergleich zur
tionen für großvolumige Investments
ge des Exportmarktes Russland, ein
Vorjahreshälfte von 1,6 Mrd. EUR
ermöglichen und Negativzinsen den
Wachstum von 2,2 % in diesem Jahr
aufzeigen. Auch das Investitionsvolu-
Investmentdruck in alternative Anlagen
vorhergesagt, welches auf 3,4 % im
men internationaler Anleger stieg 2014
weiter erhöhen.
Jahr 2017 steigen soll. Ein Wirtschafts-
auf das Doppelte auf rund 1,5 Mrd.
wachstum von 2,4 % wird für 2015 in
EUR an, was einen Anteil von 35 %
Auch Norwegen wies für das Jahr 2014
Lettland erwartet, welches bis auf 3,8 %
am Gesamtvolumen entspricht. Jedoch
ein überragendes Ergebnis am Immobi-
in 2017 ansteigt. Die Inflation wird in
erreichte die wachsende internationale
lienmarkt aus. Mit einem Transaktions-
allen drei Ländern an Fahrt gewinnen.
Investmentnachfrage nicht alle Immo-
volumen von 77,0 Mrd. NOK konnte
Für Estland und Lettland wird mit
biliensegmente. Es ließen sich deutliche
der bisherige Rekord von 68,0 Mrd.
einem Wert von 2,7 % bzw. 2,2 % im
Unterschiede zwischen den Regionen
NOK aus 2006 deutlich übertroffen
Jahr 2017 gerechnet und für Litauen
und Nutzungsarten feststellen. Wäh-
werden. Das Resultat der ersten Jahres-
in 2017 von 1,2 %. Der Anstieg der
rend sich die Nachfrage ausländischer
hälfte 2015 mit einem Betrag von 53,0
Inflationsraten resultiert hauptsächlich
Investoren nach Büroobjekten überwie-
Mrd. NOK und einem Anteil ausländi-
aus dem Druck steigender Reallöhne
gend auf Helsinki fokussierte, wurden
scher Investoren von über 52 % deutet
und des vergleichsweise guten Arbeits-
Einzelhandelsobjekte in ganz Finnland
außerdem auf einen neuen Spitzenwert
marktes.
akquiriert.
hin. Die positive Nachfrage ist u. a.
auf das niedrige Zinsniveau und die
Im deutschen Investmentmarkt
Aufgrund der hohen Rendite sind
zunehmende Präsenz internationaler
herrscht eine unverändert große
Immobilieninvestitionen im baltischen
Investoren zurückzuführen.
Nachfrage nach Immobilien bei sowohl
Raum nach wie vor lukrativ. Hauptak-
in- als auch ausländischen Investoren.
teure in den Ländern Estland, Lettland
Mit einem Plus von 40 % gegenüber
und Litauen sind nordische, baltische
dem Vorjahr konnten die ersten beiden
und russische Investoren. Diese bevor-
Quartale 2015 ein Transaktionsvolu-
zugen vor allem Investitionen in den
men von 24,2 Mrd. EUR verzeichnen.
Hauptstädten Tallin, Riga und Vilnius.
Als Gründe für den anhaltenden An-
Im Jahr 2014 fiel das Gesamtvolumen
stieg können zum einen die Abwertung
von rund 415,0 Mio. EUR aufgrund
des Euro und zum anderen die fort-
politischer Unsicherheiten niedriger
Performance
während geringen Fremdkapitalkosten
aus als im Jahr 2013. Für das Jahr 2015
Der Focus Nordic Cities konnte seit
genannt werden. Neben dem Trans-
wird jedoch wieder mit einem leichten
Auflage im Jahr 2007 eine Gesamtren-
aktionsvolumen stieg auch der Anteil
Wachstum gerechnet.
dite nach BVI von 8,9 % erwirtschaf-
internationaler Käufer um 8 % im
Quellen:
Nordic Outlook Economic Research, August 2015
EU Kommission
JLL Büromarktüberblick 2015
Colliers Marktbericht Q2 2015
Newsec Property Outlook Autumn 2015
Newsec Property Outlook Finland Autumn 2015
CBRE Property Market Update H1 2015, Norway
Savills Market report Sweden Investment, Q1 2015
ten (Stand: 31.08.2015). Dieser Wert
7
Tätigkeitsbericht
entspricht einer durchschnittlichen
Tiefstand erreicht hatten, ergab sich ein
Jahresrendite von 1,1 % p.a. bezogen
günstiges Zeitfenster zur Veräußerung.
auf die gesamte Fondslaufzeit.
Während der Haltedauer wurde ein
Total Return von 4 % p.a. erzielt.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr
2014/2015 beläuft sich die BVI-
„Helsfyr Panorama“ (Oslo, Norwegen)
Gesamtrendite des Focus Nordic Cities
Das im Osten Oslos gelegene 17-stöcki-
auf -8,0 %.
ge Objekt „Helsfyr Panorama“ stellt ein
typisches Multi-Tenant Gebäude dar.
Liquidität
Dieses hauptsächlich als Büro genutzte
Das Gesamtvolumen der Liquiditäts-
Gebäude wurde ebenfalls 2008 für
anlagen (Bruttoliquidität) des Fonds
das Sondervermögen erworben. Als
beträgt zum Stichtag 31.08.2015 rund
Hauptmieter belegt das Unternehmen
9,0 Mio. EUR (4,3 % des Nettofonds-
Nexans Norway AS etwa 47 % der Flä-
volumens).
che. Der Total Return betrug über die
Haltedauer etwa 0,2 % p.a. Im Rahmen
Verkäufe
eines Share-Deals wurde das Objekt
In der Berichtsperiode wurden drei
im Februar 2015 für 428,7 Mio. NOK
Immobilien aus dem Fondsportfolio
an einen norwegischen institutionellen
veräußert.
Anleger verkauft.
Im Dezember 2014 wurde das Objekt
„Police Headquarter“ (Tallinn, Estland)
„Asken“ in Stockholm (Schweden), im
Bei dem „Police Headquarter“ in
Februar 2015 das Objekt „Helsfyr Pa-
Tallinn handelt es sich um einen
norama“ in Oslo (Norwegen) und das
Bürokomplex mit einer Gesamtfläche
Objekt „Police Headquarter“ in Tallinn
von 19.300 m², der Mitte 2008 für das
(Estland) verkauft.
Sondervermögen erworben wurde. Die
Gebäude sind vollständig an die Poli-
„Asken“ (Stockholm, Schweden)
zeipräfektur Tallinn sowie die estnische
Anfang Dezember 2014 wurde das
Grenzpolizei bis Mai 2024 bzw. Okto-
Objekt „Asken“ für 325 Mio. SEK im
ber 2025 vermietet. Mit Hinblick auf
Rahmen eines Share-Deals an einen
den offenen Ausgang der Neuwahlen
schwedischen institutionellen Investor
im Frühjahr 2015 sowie die gestiegenen
veräußert. Die an der Ecke Birger Jarls-
geopolitischen Spannungen aufgrund
gatan und Runebergsgatan gelegene
des Russland-Ukraine-Konflikts ergab
Büroimmobilie wurde im Jahr 2008
sich aus der Sicht des Portfoliomanage-
für das Sondervermögen erworben. Das
ments ein günstiger Verkaufszeitpunkt
2008 vollständig modernisierte Gebäu-
für diese Liegenschaft. Über die Halte-
de ist zu 100 % an die GroupM Sweden
dauer im Fonds wurde ein Total Return
AB vermietet, wobei der Mietvertrag
von 2,1 % p.a. erzielt. Ende Februar
kurz vor dem Verkauf bis Ende Mai
2015 wurde das Objekt für 27,3 Mio.
2018 verlängert werden konnte. Da die
EUR veräußert. Der Verkauf erfolgte
Anfangsrenditen im CBD in Stockholm
als Asset Deal.
zum Zeitpunkt des Verkaufs einen
8
Tätigkeitsbericht
Anlegerstruktur1
(Basis Anzahl Anteile)
Altersvorsorgeeinrichtungen 52,3 %
Versicherungen 15,2 %
Vermögensverwalter inkl. Family Office 10,3 %
Private Organisation ohne Erwerbszweck 0,5 %
Unternehmen 0,6 %
Sonstige Anlegergruppe 3,2 %
Kreditinstitute 8,7 %
Dachfonds 5,2 %
Vermögende Privatpersonen 4,0 %
Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
(Basis Verkehrswert)2
Norwegen 36,2 %
Estland 1,2 %
Finnland 22,1 %
Schweden 10,9 %
Lettland 12,2 %
Deutschland 17,4 %
Nutzungsarten der Fondsimmobilien
(Berechnung anhand der Nettosollmieten)
Büro 56,0 %
Wohnen 0,2 %
Freizeit 1,5 %
Kfz 3,5 %
Andere 4,0 %
Industrie (Lager/Hallen) 6,0 %
Hotel 10,6 %
Handel/Gastronomie 18,2 %
1
2
10
Die Richtigkeit der Angabe der Anleger kann nicht garantiert werden.
Berechnungsbasis ist der Verkehrswert laut Gutachten; Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch den externen Bewerter.
Größenklassen der Fondsimmobilien
(Basis Verkehrswert)1
25 <= 50 Mio. EUR 21,9 %
10 <= 25 Mio. EUR 66,0 %
0 <= 10 Mio. EUR 12,1 %
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
(auf Basis der im Sachverständigengutachten
angegebenen Restnutzungsdauern)
5 <= 10 Jahre 18,4 %
mehr als 20 Jahre 50,7 %
15 <= 20 Jahre 16,2 %
10 <= 15 Jahre 14,7 %
Branchenanalyse aller Mieter
(auf Basis der monatlichen Nettosollmieten)
Öffentliche Verwaltung 7,8 %
Bau und Immobilien 7,2 %
Sonstige 6,8 %
Verlagswesen 11,7 %
Groß- und Einzelhandel 13,5 %
EDV 6,0 %
Finanzen, Versicherungen 5,2 %
Logistik 4,4 %
Rohstoffindustrie 4,1 %
Hotel und Gastronomie 24,8 %
Medienwirtschaft 0,3 %
Produzierendes Gewerbe 0,6 %
1
Technologie 3,4 %
Dienstleistungen 3,0 %
Freie Berufe 1,2 %
Berechnungsbasis ist der Verkehrswert laut Gutachten; Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch den externen Bewerter.
11
Tätigkeitsbericht
Liquiditätsanlagen
Die Liquiditätsanlagen zum Stichtag belaufen sich auf 9.043 TEUR (Stand 31.08.2014: 17.015 TEUR) und werden allesamt auf
laufenden Bankkonten gehalten.
Von der Gesamtliquidität sind 10.417 TEUR zur Einhaltung der gesetzlichen Mindestliquidität vorgesehen. Zur Erfüllung von
Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung sind 1.337 TEUR, für Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und
Bauvorhaben 22 TEUR, für Verbindlichkeiten aus anderen Gründen 812 TEUR sowie 684 TEUR für die Ertragsausschüttung
und für 102 TEUR Rückstellungen reserviert. Den Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung stehen entsprechende Forderungen in Höhe von 1.136 TEUR gegenüber. Zudem sind 1.068 TEUR für Instandhaltung der Objekte in Kiel,
Fabrikstraße 7 (700 TEUR) und in Hamburg, Amsinckstraße (368 TEUR) vorgesehen sowie 14.100 TEUR zur Rückführung
kurzfristiger Darlehen.
Übersicht Kredite
Kreditvolumen
(direkt)
In % des Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
in TEUR
Euro-Kredite
in TEUR
9,1
21.655
7,5
0
0,0
34.933
12,1
0
0,0
0
0,0
26.235
9,1
56.588
19,6
SEK
Übersicht Währungsrisiken
Offene Währungspositionen
zum Berichtsstichtag
In % des Fondsvolumens
(netto) pro Währungsraum
in TEUR
in %
NOK
2.071
1,0
SEK
4.789
2,3
GESAMT
6.860
3,3
Übersicht Zinsänderungsrisiko
in TEUR
in %
unter 1 Jahr
58.888
71,1
1 bis 2 Jahre
23.935
28,9
2 bis 5 Jahre
0
0,0
5 bis 10 Jahre
0
0,0
über 10 Jahre
0
0,0
82.823
100,0
GESAMT
12
In % des Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
26.235
NOK
GESAMT
Kreditvolumen
(indirekt über Beteiligungsgesellschaften)
Ende der Laufzeit der Kredite
In % des Kreditvolumens1 (Basis Kalenderjahr)
45.000 TEUR
50,5
40.000 TEUR
35.000 TEUR
30.000 TEUR
25.000 TEUR
25,5
20.000 TEUR
17,4
15.000 TEUR
10.000 TEUR
6,8
5.000 TEUR
0
0 TEUR
2015
2016
2017
2018
2019
0
0
2018
2019
Ende der Zinsfestschreibung
In % des Kreditvolumens1 (Basis Kalenderjahr)
60.000 TEUR
68,3
50.000 TEUR
40.000 TEUR
30.000 TEUR
20.000 TEUR
17,3
14,4
10.000 TEUR
0 TEUR
2015
1
2016
2017
Kreditvolumen gesamt 82.823 TEUR.
13
Tätigkeitsbericht
Bericht des Fondsmanagements
Zum 01.01.2015 hat Dr. Andreas
Im Mai 2015 ergaben sich außerdem
Aufsichtsratsvorsitzender. Josef Brand-
Kneip das Mandat als Vorstand der Ca-
Änderungen der Mitglieder des
huber und Bernd Schöffel traten als
tella Real Estate AG niedergelegt und
Aufsichtsrates der Gesellschaft.
neue Mitglieder des Aufsichtsrates ein,
ist in den Aufsichtsrat der Gesellschaft
Dr. Andreas Kneip fungiert ab Mai
während Heimo Leopold, Pär Nuder
gewechselt.
2015 als Aufsichtsratsvorsitzender,
und Paul Vismans ausgeschieden sind.
Knut Pedersen als stellvertretender
München, im Dezember 2015
Catella Real Estate AG
14
B. Fachtner
H. Fillibeck
J. Werner
Vorstand
Vorstand Vorstand
Übersicht
Renditen, Bewertung, Vermietung
Renditen
Renditekennzahlen in % 1
DE
direkt
Gesamt
direkt
EE
indirekt
FI
indirekt
LV
indirekt
NO
indirekt
SE
indirekt
Gesamt
indirekt
Gesamt
direkt
und
indirekt
6,2
6,2
10,0
2,2
8,8
6,0
6,6
5,8
5,9
-2,0
-2,0
-6,1
-0,8
-2,7
-1,4
-2,6
-1,9
-1,9
4,2
4,2
3,9
1,4
6,1
4,6
4,0
4,0
4,0
-6,0
-6,0
-19,5
-10,4
-3,3
-6,2
-0,8
-6,7
-6,6
0,0
0,0
0,0
-0,1
-0,1
-0,2
0,0
-0,2
-0,1
0,0
0,0
-0,9
0,0
-0,1
0,1
0,0
0,0
0,0
-1,8
-1,8
-16,5
-9,2
2,5
-1,6
3,2
-2,9
-2,8
-11,8
-11,8
-26,5
-10,5
2,5
-5,0
3,4
-5,5
-6,0
I. Immobilien
Bruttoertrag2
Bewirtschaftungsaufwand
Nettoertrag
2
2
Wertänderungen
2
Ausländische Ertragsteuern2
Ausländische latente Steuern
2
Ergebnis vor Darlehensaufwand
2
Ergebnis nach Darlehensaufwand
in Währung3
Währungsänderungen3
Gesamtergebnis in Fondswährung3
II. Liquidität4
0,0
0,0
0,2
0,0
0,0
-1,4
-1,2
-0,7
-0,7
-11,8
-11,8
-26,3
-10,5
2,5
-6,4
2,3
-6,2
-6,6
0,3
0,3
0,0
0,0
0,0
1,1
0,0
0,3
0,3
III. E
rgebnis gesamter Fonds
vor Fondskosten5
-6,2
Ergebnis gesamter Fonds
nach Fondskosten (BVI-Methode)
-8,0
Kapitalinformationen
(Durchschnittszahlen in TEUR)6
DE
direkt
Direkt gehaltene Immobilien
Über Beteiligungen gehaltene Immobilien
Immobilien gesamt
Gesamt
direkt
EE
indirekt
FI
indirekt
LV
indirekt
NO
indirekt
SE
indirekt
Gesamt
indirekt
Gesamt
direkt
und
indirekt
52.307
52.307
0
0
0
0
0
0
52.307
0
0
17.056
66.793
36.121
139.176
43.239
302.385
302.385
52.307
52.307
17.056
66.793
36.121
139.176
43.239
302.385
354.691
Liquidität
13.124
13.124
3.038
4.000
1.227
3.454
3.537
15.255
28.379
Kreditvolumen
33.543
33.543
6.003
6.659
14.219
52.218
6.737
85.836
119.379
Fondsvolumen (netto)
251.191
Bezogen auf das durchschnittliche direkt bzw. indirekt gehaltene Immobilienvermögen im jeweiligen Land im Zeitraum 31.08.2014 bis 31.08.2015.
3
Bezogen auf das durchschnittliche direkt bzw. indirekt gehaltene eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds im Zeitraum 31.08.2014 bis 31.08.2015.
4
Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Zeitraum 31.08.2014 bis 31.08.2015.
5
Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditäts- und eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds im Zeitraum 31.08.2014 bis 31.08.2015.
6
Durchschnittszahlen werden anhand von 13 Monatsendwerten ermittelt (31.08.2014 bis 31.08.2015).
1
2
16
Bewertung
Informationen zu
Wertänderungen
(stichtagsbezogen in TEUR)
DE
direkt
Gesamt
direkt
EE
indirekt
FI
indirekt
LV
indirekt
NO
indirekt
SE
indirekt
Gesamt
indirekt
Gesamt
direkt
und
indirekt
Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio
Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio1
50.380
50.380
3.385
63.855
35.320
104.823
31.494
238.877
289.257
3.428
3.428
281
4.805
2.601
6.345
2.374
16.406
19.834
Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio1
3.380
3.380
336
4.730
2.703
6.393
2.354
16.516
19.896
Positive Wertänderungen lt. Gutachten
0
0
0
4.055
0
0
0
4.055
4.055
Sonstige positive Wertänderungen
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Negative Wertänderungen lt. Gutachten
3.160
3.160
130
4.140
975
17.674
2.721
25.640
28.800
Sonstige negative Wertänderungen
0
0
0
0
0
137
0
137
137
Negative Wertänderungen durch
latente Steuern
0
0
-160
0
-46
194
0
-11
-11
Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt
-3.160
-3.160
-130
-85
-975
-17.674
-2.721
-21.585
-24.745
Sonstige Wertänderungen insgesamt
0
0
160
0
46
-331
0
-125
-125
Vermietung
Vermietungsinformationen2
in %
DE
direkt
Gesamt
direkt
EE
indirekt
FI
indirekt
LV
indirekt
NO
indirekt
SE
indirekt
Gesamt
indirekt
Gesamt
direkt
und
indirekt
Jahresmietertrag Büro
88,6
88,6
4,0
84,6
62,0
8,9
81,9
49,3
56,0
Jahresmietertrag Handel/Gastronomie
0,0
0,0
0,0
2,7
20,3
46,5
0,0
22,0
18,2
Jahresmietertrag Hotel
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
32,8
0,0
12,7
10,6
Jahresmietertrag Industrie (Lager, Hallen)
2,6
2,6
85,3
0,7
12,9
3,4
6,9
6,6
6,0
Jahresmietertrag Wohnen
1,3
1,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,2
Jahresmietertrag Freizeit
0,0
0,0
0,0
6,4
0,0
0,0
0,0
1,8
1,5
Jahresmietertrag Kfz
7,3
7,3
0,0
1,2
4,8
4,3
0,0
2,8
3,5
Jahresmietertrag Andere
0,2
0,2
10,7
4,4
0,0
4,1
11,2
4,8
4,0
10,0
10,0
4,0
41,9
2,7
1,5
7,4
12,5
12,1
Leerstand Büro
1
2
Leerstand Handel/Gastronomie
0,0
0,0
0,0
1,5
0,0
2,2
0,0
1,3
1,1
Leerstand Hotel
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Leerstand Industrie (Lager, Hallen)
0,1
0,1
47,9
0,5
0,1
1,0
0,0
1,6
1,3
Leerstand Wohnen
0,1
0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Leerstand Freizeit
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Leerstand Kfz
0,9
0,9
0,0
0,5
0,2
0,1
0,0
0,2
0,3
Leerstand Andere
0,0
0,0
10,7
10,5
0,0
0,0
0,0
2,8
2,3
Vermietungsquote
88,9
88,9
37,4
45,1
97,0
95,2
92,6
81,6
82,9
Abweichende Werte sind durch unterschiedliche Bewertungen bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt.
Berechnung der Jahresmieterträge auf Basis der Nettosollmieten; Berechnung der Leerstände und Vermietungsquote auf Basis der Bruttosollmieten.
17
Übersicht Vermietung
Restlaufzeit der Mietverträge
(Basis Nettosollmieten)
Restlaufzeit der
Mietverträge in %
unbefristet
DE
Direkt
Gesamt
direkt
EE
indirekt
FI
indirekt
LV
indirekt
NO
indirekt
SE
indirekt
Gesamt
indirekt
Gesamt
direkt u.
indirekt
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
2015
1,6
1,6
10,5
4,2
14,2
0,5
0,7
3,9
3,4
2016
18,6
18,6
0,0
95,8
36,5
57,3
81,7
61,4
53,2
2017
11,3
11,3
89,5
0,0
8,5
2,7
0,0
4,1
5,5
2018
2,7
2,7
0,0
0,0
40,4
2,5
5,0
10,3
8,8
2019
16,8
16,8
0,0
0,0
0,0
4,7
3,9
3,0
5,7
2020
5,6
5,6
0,0
0,0
0,4
23,7
8,7
13,1
11,7
2021
1,6
1,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,3
2022
26,9
26,9
0,0
0,0
0,0
3,4
0,0
1,7
6,5
2023
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
5,2
0,0
2,5
2,0
2024
2024+
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
14,9
14,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
2,9
Restlaufzeit der Mietverträge
(Basis Nettosollmieten)
60 %
53,2
50 %
40 %
30 %
20 %
8,8
10 %
5,5
3,4
6,5
0,3
0,0
2015
2016
unb
efr
iste
t
0%
18
11,7
5,7
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2,0
0,0
2023
2024
2,9
2024+
Entwicklung des Fonds
(Mehrjahresübersicht)
Alle Angaben in TEUR
31.08.2015
31.08.2014
31.08.2013
31.08.2012
31.08.2011
50.380
53.540
55.150
74.740
70.050
134.305
198.231
211.412
260.325
246.006
9.043
17.015
23.696
51.679
53.629
Sonstige Vermögensgegenstände
57.219
50.632
74.113
102.367
101.766
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen
42.608
29.660
34.551
85.476
53.290
208.340
289.758
329.820
403.635
418.161
22.789.328
28.865.356
31.740.506
37.641.409
38.501.492
9,14
10,04
10,39
10,72
10,86
Immobilien
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Liquiditätsanlagen
Fondsvermögen
Anzahl umlaufende Anteile
Anteilwert (EUR)
Ausschüttung je Anteil (EUR)
Tag der Ausschüttung
0,03
0,10
0,15
0,28
0,34
28.12.2015
15.12.2014
19.12.2013
03.12.2012
01.12.2011
Entwicklung der Renditen
(Mehrjahresübersicht)1
Renditekennzahlen
in %
Geschäftsjahr
2014/2015
Geschäftsjahr
2013/2014
Geschäftsjahr
2012/2013
Geschäftsjahr
2011/2012
Geschäftsjahr
2010/2011
Bruttoertrag
5,9
6,4
6,8
7,0
7,0
Bewirtschaftungsaufwand
-1,9
-2,0
-1,5
-1,1
-1,3
Nettoertrag
4,0
4,4
5,3
5,9
5,7
Wertänderungen
-6,6
-2,7
-2,0
-1,3
-0,2
Ausländische Ertragssteuern
-0,1
-0,1
-0,2
-0,2
-0,3
I. Immobilien
Ausländische latente Steuern
0,0
0,1
-0,7
-0,5
-0,4
Ergebnis vor Darlehensaufwand
-2,8
1,7
2,4
3,8
4,8
Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung
-6,0
0,2
1,2
3,7
5,1
Gesamtergebnis in Währung
-6,0
0,2
0,1
3,7
5,1
Währungsänderungen
-0,7
-0,8
-1,1
-0,3
-0,5
Gesamtergebnis in Fondswährung
-6,6
-0,6
0,1
3,3
4,6
0,3
0,6
0,9
1,4
1,3
-8,0
-1,9
-0,5
1,9
3,6
II. Liquidität
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten2
Nach BVI-Methode.
1
2
19
Entwicklung des Sondervermögens
EUR
I.
Wert des Sondervermögens am Beginn des Geschäftsjahres
1.
II.
20
EUR
289.757.904,79
Ausschüttung für das Vorjahr
Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag
ausgegebene bzw. zurückgegebene Anteile
-2.886.535,60
18.862,80
2.
Mittelzufluss/-abfluss (netto vor Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich)
Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen
Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen
3.
Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich
4.
Abschreibung Anschaffungsnebenkosten
davon bei Immobilien
davon bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
0,00
-26.157,74
5.
Ergebnis des Geschäftsjahres (ohne Ertragsausgleich)
davon nicht realisierte Gewinne
davon nicht realisierte Verluste
davon Währungskursveränderungen
2.292.698,24
-24.954.201,66
-5.976.608,23
Wert des Sondervermögens am Ende des Geschäftsjahres
0,00
-55.613.630,37
-55.613.630,37
-2.151.699,10
-26.157,74
20.759.163,05
208.339.581,73
Erläuterung zur Entwicklung
des Sondervermögens
Die Entwicklung des Sondervermögens
Anteil zwischen diesen beiden Termi-
ligungen. Diese können z. B. aus der
zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle
nen verkaufen, nicht an der Ausschüt-
Bildung oder Auflösung von Rück-
während der Berichtsperiode zu dem
tung teil, obwohl ihre Anteilrückgabe
stellungen für Gewinnsteuern bei
neuen in der Vermögensaufstellung
nicht als Mittelabfluss im Vorjahresbe-
Auslandsimmobilien stammen, aus
des Fonds ausgewiesenen Vermögen
richtszeitraum erfasst wurde.
nachträglichen Kaufpreisanpassungen,
oder dem Erwerb von Zusatzklein-
geführt haben. Es handelt sich also um
die Aufgliederung der Differenz zwi-
In dem Anteilpreis sind die aufgelaufe-
schen dem Vermögen zu Beginn und
nen Erträge pro Anteil mit enthalten.
am Ende des Geschäftsjahres.
Die Mittelzu- und -abflüsse werden
flächen usw.
Unter der Position Währungskurs-
ohne Korrektur der Ertragsausgleichs-
veränderungen werden Wertverände-
Die Ausschüttung ergibt sich aus den
beträge gezeigt. Diese werden in der
rungen aufgrund von Währungskurs-
Angaben im Bericht des Vorjahres in
Entwicklungsrechnung in einem sepa-
schwankungen erfasst.
der Verwendungsrechnung unter III.
raten Posten ausgewiesen.
Die Mittelzuflüsse aus Anteilver-
Unter Abschreibung Anschaffungs-
käufen und die Mittelabflüsse aus
nebenkosten werden die Beträge
Anteilrücknahmen ergeben sich aus
angegeben, um die die Anschaffungs-
dem jeweiligen Anteilpreis multipliziert
nebenkosten für Immobilien bzw. Be-
mit der Anzahl der verkauften bzw. der
teiligungen im Berichtsjahr abgeschrie-
zurückgenommenen Anteile. Ausga-
ben wurden. Die Abschreibung erfolgt
beaufschläge, die dem Fonds zuflie-
linear über einen Zeitraum von zehn
ßen, werden separat ausgewiesen und
Jahren (vgl. § 248 Abs. 3 K AGB).
erhöhen den Posten Mittelzuflüsse aus
Anteilverkäufen. Rücknahmeabschlä-
Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist
ge, die dem Fonds zufließen, werden
der Ertrags- und Aufwandsrechnung
separat ausgewiesen und mindern den
zu entnehmen.
Posten Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen (§ 13 Abs. 3 K ARBV). Der
Die im Ergebnis des Geschäftsjahres
Fonds erhebt derzeit weder Ausgabe-
enthaltenen nicht realisierten Gewinne
aufschläge noch Rücknahmeabschläge.
und Verluste ergeben sich bei Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-
Der Ausgleichsposten dient der
Gesellschaften aus Wertfortschreibung
Berücksichtigung von Anteilaus- und
und Veränderungen der Buchwerte
-rückgaben zwischen Geschäftsjahres-
im Berichtszeitraum. Erfasst werden
ende und Ausschüttungstermin. An-
Verkehrswertänderungen aufgrund von
leger, die zwischen beiden Terminen
erstmaligen Bewertungen durch ex-
Anteile erwerben, partizipieren an der
terne Bewerter oder Neubewertungen
Ausschüttung, obwohl ihre Anteilkäufe
sowie alle sonstigen Änderungen im
nicht als Mittelzufluss im Vorjahresbe-
Buchwert der Immobilien/Beteiligun-
richtszeitraum berücksichtigt wurden.
gen sowie alle sonstigen Änderungen
Umgekehrt nehmen Anleger, die ihren
im Buchwert der Immobilien/Betei-
21
Zusammengefasste
Vermögensaufstellung
zum 31. August 2015
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
EUR
A. Vermögensgegenstände
1. Immobilien
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis)
1. Geschäftsgrundstücke
(davon in Fremdwährung)
Summe der Immobilien
II. (0,00)
(0,00)
50.380.000,00
24,18
50.380.000,00
24,18
134.304.992,83
64,46
134.304.992,83
64,46
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis)
1. Mehrheitsbeteiligungen
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(70.682.271,07)
(70.682.271,07)
III. Liquiditätsanlagen
(siehe Vermögensaufstellung, Teil II: Bestand der Liquidität)
1. Bankguthaben
Summe der Liquiditätsanlagen
(172.123,27)
(172.123,27)
9.043.322,34
9.043.322,34
4,34
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
1. F orderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
3. Zinsansprüche
4. Anschaffungsnebenkosten
bei Immobilien
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
5. Andere
Summe der Sonstigen Vermögensgegenstände
Summe Vermögensgegenstände
22
(0,00)
(28.072.312,74)
(44.281,51)
(0,00)
(110.596,98)
(6.683.781,28)
(34.910.972,51)
(105.765.366,85)
1.135.573,44
49.102.245,43
169.267,10
0,00
110.596,98
6.701.277,56
57.218.960,51
27,46
250.947.275,68
120,45
EUR
B. Schulden
1. Verbindlichkeiten aus
EUR
1. Krediten
(0,00)
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben
(0,00)
3. Grundstücksbewirtschaftung
(0,00)
4. a nderen Gründen
(0,00)
Summe der Verbindlichkeiten
(0,00)
1I. Rückstellungen
(0,00)
Summe der Schulden
(0,00)
C. Fondsvermögen
Anteilwert (EUR)
Umlaufende Anteile (Stück)
Anteil am
Fondsvermögen
in %
40.334.627,64
21.823,03
1.337.150,59
812.109,89
42.505.711,15
20,40
101.982,80
0,05
42.607.693,95
20,45
208.339.581,73
100,00
9,14
22.789.328
Devisenkurse per 28.08.2015
Norwegische Krone
1 Euro = 9,33422 NOK
Schwedische Krone
1 Euro = 9,49425 SEK
Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen.
Auf Fremdwährung lautende Positionen werden zu den von der Reuters AG am 28.08.2015 um 13.30 Uhr ermittelten
Devisenmittelkursen in Euro umgerechnet.
23
Erläuterungen zur
Fondsvermögen
Pärnu Road“, Estland hat ihre Immo-
da die Anschaffungsnebenkosten im
Zum Ende des Berichtszeitraumes
bilie zum 26.02.2015 verkauft. Die
Zeitpunkt der Entstehung in EUR um-
beträgt das Fondsvermögen
Gesellschaft wurde im Juli 2015 mit
gerechnet und in EUR auf die restliche
208.340 TEUR. Dies entspricht
der „Bradlink OÜ“ verschmolzen.
Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
resabschluss einem Anteilpreis von
Liquiditätsanlagen
Unter den anderen sonstigen Ver-
9,14 EUR.
Die Liquiditätsanlagen zum Stichtag
mögensgegenständen (6.701 TEUR)
bei 22.789.328 Anteilen zum Jah-
belaufen sich auf 9.043 TEUR und
befinden sich im Wesentlichen Forde-
Seit Geschäftsjahresbeginn wurden
werden allesamt auf laufenden Bank-
rungen aus der Absicherung der Wäh-
6.076.028 Anteile zurückgenommen.
konten gehalten. Detaillierte Informa-
rungsrisiken aus dem ausländischen
Dies entspricht einem Netto-Mittelab-
tionen zur Zusammensetzung der Li-
Immobilienvermögen durch Devisen-
fluss 57.765 TEUR.
quiditätsanlagen sind in der Übersicht
termingeschäfte (5.185 TEUR) sowie
Bestand der Liquidität dargestellt.
aus Forderungen aus dem Verkauf der
Beteiligung „Helsfyr Panorama AS“
Vier direkt gehaltene Objekte und 13
indirekt über Beteiligungen an Immo-
bilien-Gesellschaften gehaltene Objekte
Die sonstigen Vermögensgegenstän-
zählen am 31.08.2015 zum Portfolio
de betragen zum Berichtsstichtag
Verbindlichkeiten
des Focus Nordic Cities. Detaillierte
57.219 TEUR.
Die Summe der Verbindlichkeiten
Informationen zur Zusammensetzung
beträgt zum Stichtag 42.506 TEUR.
des Immobilienvermögens sind im
Die Forderungen aus der Grundstücks-
Immobilienverzeichnis dargestellt.
bewirtschaftung der direkt gehaltenen
Die Verbindlichkeiten aus Kredi-
Objekte in Höhe von 1.136 TEUR
ten (40.335 TEUR) resultieren aus
Immobilien
setzen sich zusammen aus Forderungen
Krediten für die Objekte „Amsinck-
Das Immobilienvermögen der direkt
aus umlagefähigen Betriebskosten in
straße“ (12.000 TEUR), „Fabrikstra-
gehaltenen Liegenschaften beläuft sich
Höhe von 1.082 TEUR sowie Miet-
ße“ (9.336 TEUR), „Fördetower“
zum Berichtsstichtag auf insgesamt
forderungen in Höhe von 54 TEUR.
(2.300 TEUR), „Theodor-HeussRing“ (2.599 TEUR) sowie sowie
50.380 TEUR. Es setzt sich aus vier
Objekten in Deutschland zusammen.
Beteiligungen an ImmobilienGesellschaften
Die Forderungen an Immobilien-
einem kurzfristigen Darlehen in Höhe
Gesellschaften (49.102 TEUR) ergeben
von 14.100 TEUR.
sich aus gewährten Gesellschafterdarlehen.
der Wert der Beteiligungen auf
Die Zinsansprüche betragen
134.305 TEUR.
169 TEUR und bestehen aus Gesell-
Im Berichtszeitraum wurden zwei
Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben belau-
Zum Berichtsstichtag beläuft sich
fen sich auf 22 TEUR.
schafterdarlehen und Bankguthaben-
Die Position Verbindlichkeiten aus
zinsen.
Grundstücksbewirtschaftung in Höhe
von 1.337 TEUR enthält von Mietern
Beteiligungen an Immobiliengesell-
24
(1.499 TEUR).
schaften verkauft: die „Neksa AB“
Die fortgeführten Anschaffungsneben-
erhaltene Vorauszahlungen auf Be-
in Schweden per 01.12.2014 und die
kosten für die Beteiligungen betragen
triebskosten.
„Helsfyr Panorama AS“ in Norwegen
insgesamt 111 TEUR. Auf eine Angabe
per 25.02.2015. Die Beteiligung „OÜ
in Fremdwährung wird verzichtet,
Die Verbindlichkeiten aus anderen
Gründen (812 TEUR) enthalten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen (189 TEUR) sowie
die Verbindlichkeit für eine bereits
beschlossene Kapitalerhöhung der
finnischen „Kiinteistö Oy Vuorikatu
20“ (150 TEUR), Verbindlichkeiten
aus Verwaltungskosten (153 TEUR),
Verbindlichkeiten aus Darlehenszinsen (220 TEUR), Verbindlichkeiten
aus Umsatzsteuern (84 TEUR) sowie
Verbindlichkeiten aus Anteilabsatz
(16 TEUR).
Rückstellungen
Zum Stichtag werden Rückstellungen
von 102 TEUR ausgewiesen.
Hierin sind Rückstellungen für Instandhaltungen in Höhe von 18 TEUR
enthalten.
Des Weiteren wurden insgesamt
sonstige Rückstellungen in Höhe von
84 TEUR für Prüfungskosten, steuerliche Beratung und Veröffentlichungskosten gebildet.
zum 31. August 2015
Teil I: Immobilienverzeichnis
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung1
Lfd.
Nr.
Lage des Grundstücks
Art des
Grundstücks
1
Amsinckstraße
DE – 20097 Hamburg
Amsinckstraße 32
Woltmanstraße 19
Högerdamm 39, 41
G
85,5
2,4
2,4
9,7
2
Fördetower
DE – 24114 Kiel
Gablenzstraße 9
G
94,4 B
0,3 I
5,3 K
3
Fabrikstraße
DE – 24103 Kiel
Fabrikstraße 7
G
91,8 B
7,7 K
0,5 A
4
Theodor-Heuss-Ring
DE – 24113 Kiel
Theodor-Heuss-Ring 49
G
86,0 B
12,0 I
2,0 W
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.
Art des Grundstücks
E Erbbaurecht
G
Geschäftsgrundstück
G/W Gemischt genutztes Grundstück
T
Teileigentumsgrundstück
W Mietwohngrundstück
26
Art der
Nutzung2
in %
Art der Nutzung
AAndere
B
Büro F
Freizeit
G/H Gastronomie, Handel
HoHotel
I
Industrie (Lager, Hallen)
KKfz-Stellplätze
WWohnen
Ausstattungsmerkmale
A Außenstellplätze
F
Fernwärme, -kälte
G
Garage
K
Klimaanlage
LA Lastenaufzug
PA Personenaufzug
RRolltreppe
B
I
W
K
Erwerbsdatum3
RND4
Baujahr/Umbaujahr
10/2007
58
2003
01/2008
53
1998
2009 (Renovierung)
03/2008
41
03/2008
32
Grundstücksgröße
in m2
Nutzfläche
Gewerbe
in m2
3.274
10.4155
972
1986
1956
1992 (Modernisierung)
2007 (Modernisierung)
Nutzfläche
Wohnen
in m2
296
G, PA
2.438
–
F, G, PA
5.730
9.179
–
F, G, PA
5.000
4.050
147
A, F, PA
Sämtliche Angaben lt. Gutachten des externen Bewerters, sofern nicht anders angegeben. Abweichende Werte zweier Gutachten, die das gleiche Objekt betreffen,
sind durch unterschiedliche Wertungen bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt.
2
Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrags.
3
Übergang von Nutzen und Lasten.
4
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Gutachten des externen Bewerters in Jahren
5
Die Nutzfläche hat sich aufgrund Neuaufmaß geändert.
1
27
zum 31. August 2015
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung1,2,3
Lfd.
Nr.
Art des
Grundstücks
Art der
Nutzung4
in %
5
Bradlink7
EE – 80042 Pärnu
Kodara 7
OÜ Bradlink, Tallinn
Beteiligungsquote: 100,0 %
Gesellschaftskapital: 1.696 TEUR
Gesellschafterdarlehen: 619 TEUR
G
4,0 B
85,3 I
10,7 A
6
Plienciema Centrs
LV – 2167 Marupe
Plienciema 35
SIA Plieņciema Centrs, Riga
Gesellschaftskapital: 759 TEUR
G
32,0 B
5,4 G/H
62,6 I
7
Brivibas Centrs
LV – 1011 Liepaja
164 Brivibas iela
SIA Brivibas Centrs, Riga
Gesellschaftskapital: 989 TEUR
G, E 8
100,0 G/H
8
Kasarmikatu
FI – 00130 Helsinki
Kasarmikatu 25
Kiinteistö Oy Helsingin Kasarmikatu 25,
Helsinki
Gesellschafterdarlehen: 7.000 TEUR
G
93,9 B
6,1 G/H
9
Mäkelänkatu
Mäkelänkatu 91
Kiinteistö Oy Mäkelänkatu 91, Helsinki
G, E 9
10
Vuorikatu
Vuorikatu 20
Kiinteistö Oy Helsingin Vuorikatu 2010,
Helsinki
G
97,9 B
2,1 K
11
ELL Duntes
LV – 1013 Riga
Duntes iela 6
SIA Zeltini M, Riga
Gesellschafterdarlehen: -
G
91,1
0,6
8,0
0,3
E Erbbaurecht
G
T
28
Informationen zur
Beteiligung
Art der Nutzung
AAndere
B
Büro F
Freizeit
HoHotel
I
KKfz-Stellplätze
WWohnen
F
Fernwärme, -kälte
G
Garage
K
Klimaanlage
LA Lastenaufzug
PA Personenaufzug
RRolltreppe
67,5
2,6
1,7
15,9
10,9
1,4
B
G/H
I
F
A
K
B
G/H
K
I
Erwerbsdatum5
RND6
Baujahr/Umbaujahr
Grundstücksgröße
in m2
Nutzfläche
Gewerbe
in m2
Nutzfläche
Wohnen
in m2
11/2007
40
2005
34.979
7.180
–
A, K
11/2007
41
2006
51.200
9.120
–
A, K
11/2007
41
2006
23.232
5.400
–
A
01/2008
52
ca. 1890
1945
1998 – 2003 (Modernisierung)
1.295
4.723
–
F, LA, PA
04/2008
60
1987
6.399
10.25811
22711
F, G, PA
06/2008
58
1938-1946
2006 (Sanierung)
1.679
6.592
–
F, G, LA, PA12
08/2008
62
2007
15.896
12.651
–
A, F, G, K, PA
Die Immobilien wurden innerhalb der einzelnen Kategorien in Abweichung vom Leitfaden des BVI nicht nach Ort, sondern nach dem Datum des Erwerbes angeordnet.
Sämtliche Angaben lt. Gutachten der externen Bewerter, sofern nicht anders angegeben. Abweichende Werte zweier Gutachten, die das gleiche Objekt betreffen, sind
durch unterschiedliche Wertungen bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt.
3
Bei Immobilien, die über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, beziehen sich alle Angaben, unabhängig von der Höhe der Beteiligungsquote, auf die ganze Immobilie.
4
Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrags.
5
6
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Gutachten der externen Bewerter in Jahren.
7
Das Objekt ist als Denkmal ausgewiesen und unterliegt somit den Restriktionen des Cultural Heritage Act.
8
Erbbaurecht nach lettischem Recht.
9
Erbbaurecht nach finnischem Recht.
10
Die Gesellschaft wurde per 01.10.2014 von einer Mutual Real Estate Company (MREC) finnischen Rechts in eine Ordinary Real Estate Company (OREC) finnischen
Rechts umgewandelt.
11
Die Nutzfläche hat sich aufgrund Neuaufmaß und Komplettumbau geändert.
12
Zwei Aufzüge mit Kabinen und Zugangstüren aus der Bauzeit sind denkmalgeschützt.
1
2
29
zum 31. August 2015
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung1,2,3
Lfd.
Nr.
Art des
Grundstücks
Art der
Nutzung4
in %
12
Hotel Norge
NO – 4666 Kristiansand
Dronningensgate 5 /
Tollbodgaten 6
VictoriaNorge AS7, Stavanger
Gesellschaftskapital: 66.426 TNOK
G
7,7
34,6
3,4
49,3
5,0
13
Cholm 1
SE – 20505 Malmö
Krusegatan 19 /
Murmansgatan 119
Cholm AB, Göteborg
Gesellschaftskapital: 167.282 TSEK
Gesellschafterdarlehen: 119.300 TSEK
G
81,9 B
6,9 I
11,2 A
14
Kiellands Hus
NO – 0175 Oslo
Waldemar Thranes Gate 72
FNC Kiellands Hus, AS, Oslo
Gesellschafterdarlehen: 96.000 TNOK
G, T
78,7
2,7
13,0
5,6
15
Bogstadveien
NO – 0355 Oslo
Bogstadveien 1
Bogstadveien 1 Holding AS, Oslo
Beteiligungsquote: 100 %
G, T
93,1 G/H
6,9 I
16
Wergelandsveien
NO – 0167 Oslo
Wergelandsveien 23, 25
FNC Wergelandsveien Holding AS8, Oslo
Beteiligungsquote: 100 %
G
71,4
8,9
11,7
8,0
B
I
K
A
17
Hotel Victoria
NO – 4006 Stavanger
Skansegaten 1
VictoriaNorge Eiendom AS9, Sandnes
G
1,1
17,1
79,8
2,0
B
G/H
Ho
A
E Erbbaurecht
G
T
30
Informationen zur
Beteiligung
Art der Nutzung
AAndere
B
Büro F
Freizeit
HoHotel
I
KKfz-Stellplätze
WWohnen
F
Fernwärme, -kälte
G
Garage
K
Klimaanlage
LA Lastenaufzug
PA Personenaufzug
RRolltreppe
B
G/H
I
Ho
A
G/H
I
K
A
Erwerbsdatum5
RND6
Baujahr/Umbaujahr
1998
Grundstücksgröße
in m2
12/2007
53/43
02/2008
45
1961-1964
1997 (Teilumbau)
2008-2009 (Modernisierung)
05/2009
61
2006
1.376
10/2009
45
1991
2006-2008 (Erweiterung)
03/2011
50
01/2014
45/35
Nutzfläche
Gewerbe
in m2
Nutzfläche
Wohnen
in m2
2.215
9.950
–
G, K, LA, PA
16.565
21.077
–
A, G, K, PA
5.641
–
F, G, K, PA, R
2.314
723
2.07910
–
K, PA
1847
2005-2006
und 2009 (Modernisierung)
2.001
2.335
2.340
–
A, LA, PA
1907
2000 (Umbau)
1.654
6.090
–
LA, PA
Die Immobilien wurden innerhalb der einzelnen Kategorien in Abweichung vom Leitfaden des BVI nicht nach Ort, sondern nach dem Datum des Erwerbes angeordnet.
Sämtliche Angaben lt. Gutachten der externen Bewerter, sofern nicht anders angegeben. Abweichende Werte zweier Gutachten, die das gleiche Objekt betreffen, sind
durch unterschiedliche Wertungen bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt.
3
Bei Immobilien, die über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, beziehen sich alle Angaben, unabhängig von der Höhe der Beteiligungsquote, auf die ganze Immobilie.
4
Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietenertrags.
5
6
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Gutachten der externen Bewerter in Jahren.
7
Die Gesellschaft VictoriaNorge AS hielt bisher zwei Immobilien: Hotel Norge und Hotel Victoria. Das Hotel Victoria wurde am 01.01.2014 auf die Gesellschaft
VictoriaNorge Eiendom AS übertragen.
8
Die Gesellschaft FNC Wergelandsveien AS wurde am 25.08.2012 mit der Gesellschaft FNC Wergelandsveien Holding AS verschmolzen.
9
Das Hotel Victoria wurde bisher von der Gesellschaft VictoriaNorge AS gehalten und am 01.01.2014 auf die Gesellschaft VictoriaNorge Eiendom AS übertragen.
10
Die Nutzfläche hat sich aufgrund Komplettumbau geändert.
1
2
31
Übersicht
Verkehrswerte und Mieten
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung
Lfd.
Nr.
Immobilie
Zeitraumbezogene
Leerstandsquote1
in %
Branche des
Hauptmieters
Restlaufzeit der
Mietverträge2
in Jahren
1
Amsinckstraße
23,8
Technologie
2,6
2
Fördetower
DE – 24114 Kiel
11,0
Finanzen,
Versicherung
2,5
3
Fabrikstraße
DE – 24103 Kiel
0,0
Bau, Immobilien
5,7
4
Theodor-Heuss-Ring
DE – 24113 Kiel
0,5
Finanzen,
Versicherung
9,6
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung
Lfd.
Nr.
32
Immobilie
Zeitraumbezogene
Leerstandsquote1
in %
Branche des
Hauptmieters
Restlaufzeit der
Mietverträge2
in Jahren
5
Bradlink
EE – 80042 Pärnu
62,6
Technologie
2,1
6
Plienciema Centrs
LV – 2167 Marupe
4,9
Verkehrsgewerbe
2,1
7
Brivibas Centrs
LV – 1011 Liepaja
0,0
Groß- und
Einzelhandel
1,0
8
Kasarmikatu
9,8
Öffentliche
Verwaltung
0,4
9
Mäkelänkatu
84,8
Bau, Immobilien
1,1
10
Vuorikatu
53,5
Öffentliche
Verwaltung
0,3
11
ELL Duntes
LV – 1013 Riga
0,7
Rohstoffindustrie
2,2
Nettosollmiete3
annualisiert
in TEUR
Nettosollmiete4
in %
Gutachterliche
Bewertungsmiete5
in TEUR
Aktueller Verkehrswert
lt. Gutachten6
in TEUR
Fremdfinanzierungsquote7
in %
1.560,5
6,3
1.491,0
1.413,9
22.375,0
53,6
373,6
5,0
345,2
352,8
5.405,0
42,6
1.269,5
6,5
1.195,3
17.760,0
52,6
471,3
8,7
397,0
418,2
4.840,0
53,7
Nettosollmiete3
annualisiert
in TEUR
Nettosollmiete4
in %
Gutachterliche
Bewertungsmiete5
in TEUR
lt. Gutachten6
in TEUR
in %
430,3
12,7
280,5
335,7
3.385,0
40,8
572,1
8,6
550,8
566,7
6.645,0
39,3
527,5
10,3
453,6
5.140,0
23,8
1.324,4
6,4
1.542,8
1.492,1
20.790,0
0,0
2.015,3
8,8
1.831,4
1.857,2
22.925,0
0,0
1.674,3
8,3
1.431,0
1.380,6
20.140,0
32,5
1.713,0
7,3
1.596,4
1.682,5
23.535,0
42,1
Zeitraumbezogene Leerstandsquote im Geschäftsjahr, Basis Jahres-Bruttosollmiete.
Durchschnittlich gewichtete Restlaufzeiten der Mietverträge in Jahren, Basis Nettosollmieten.
3
Werte per 31.08.2015, annualisiert.
4
(Annualisiert) bezogen auf die Anschaffungskosten.
5
Jahresrohertrag laut Gutachten. Abweichende Werte zweier Gutachten, die das gleiche Objekt betreffen, sind durch unterschiedliche Wertungen
bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt.
6
Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch den externen Bewerter.
7
Bezogen auf die Verkehrswerte zum Stichtag.
8
(Annualisiert) bezogen auf die Verkehrswerte.
1
2
33
Übersicht
Verkehrswerte und Mieten
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Lfd.
Nr.
34
Immobilie
Zeitraumbezogene
Leerstandsquote1
in %
Branche des
Hauptmieters
Restlaufzeit der
Mietverträge2
in Jahren
12
Hotel Norge
0,0
Hotel, Gastronomie
0,7
13
Cholm 1
SE – 20505 Malmö
7,4
Verlagswesen
1,5
14
Kiellands Hus
NO – 0175 Oslo
12,0
Groß- und
Einzelhandel
5,0
15
Bogstadveien
NO – 0355 Oslo
3,0
Hotel, Gastronomie
4,9
16
Wergelandsveien
NO – 0167 Oslo
0,0
EDV
4,4
17
Hotel Victoria
0,0
Hotel, Gastronomie
0,7
Nettosollmiete3
annualisiert
in TEUR
Nettosollmiete4
in %
Gutachterliche
Bewertungsmiete5
in TEUR
lt. Gutachten6
in TEUR
in %
2.194,0
6,9
1.864,1
1.896,2
31.925,5
46,7
2.702,3
8,6
2.374,2
2.354,0
31.493,8
0,0
1.748,1
7,2
1.616,0
1.594,2
24.133,2
0,0
903,9
4,8
1.014,1
1.031,0
18.871,4
29,8
607,8
6,3
607,8
9.575,0
50,3
1.501,8
7,4
1.242,7
1.264,2
20.317,7
47,1
Zeitraumbezogene Leerstandsquote im Geschäftsjahr, Basis Jahres-Bruttosollmiete.
Durchschnittlich gewichtete Restlaufzeiten der Mietverträge in Jahren, Basis Nettosollmieten.
3
Werte per 31.08.2015, annualisiert.
4
(Annualisiert) bezogen auf die Verkehrswerte.
5
Jahresrohertrag laut Gutachten. Abweichende Werte zweier Gutachten, die das gleiche Objekt betreffen, sind durch unterschiedliche Wertungen
bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt.
6
Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch Gutachten der externen Bewerter.
7
Bezogen auf die Verkehrswerte zum Stichtag.
1
2
35
Übersicht Anschaffungskosten
Angaben zur Immobilie
Lfd.
Nr.
Immobilie
Kaufpreis
bzw
Baukosten
Anschaffungsnebenkosten
gesamt
davon
Gebühren
und
Steuern
davon
sonstige
Kosten
ANK
in % des
Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
ANK
Zur Abschreibung
verbleibende
ANK
Vorauss. verbleibender
AfA-Zeitraum
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in %
in TEUR
in TEUR
in Monaten
1
Amsinckstraße
23.389,9
1.541,8
746,6
795,2
6,6
-
-
-
2
Fördetower
DE – 24114 Kiel
6.735,0
686,3
237,5
448,8
10,2
-
-
-
3
Fabrikstraße
DE – 24103 Kiel
18.325,0
1.218,7
641,4
577,3
6,7
-
-
-
4
Theodor-Heuss-Ring
DE – 24113 Kiel
5.051,1
363,4
178,5
184,9
7,2
-
-
-
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung
Lfd.
Nr.
1
36
Immobilie
Kaufpreis
bzw
Baukosten
gesamt
davon
Gebühren
und
Steuern
davon
sonstige
Kosten
ANK
in % des
Kaufpreises1
ANK
Zur Abschreibung
verbleibende
ANK
AfA-Zeitraum
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in %
in TEUR
in TEUR
in Monaten
5
Bradlink
EE – 80042 Pärnu
7.200,0
-
-
-
0,0
-
-
-
6
Plienciema Centrs
LV – 2167 Marupe
10.450,0
-
-
-
0,0
-
-
-
7
Brivibas Centrs
LV – 1011 Liepaja
5.795,0
-
-
-
0,0
-
-
-
8
Kasarmikatu
22.000,0
-
-
-
0,0
-
-
-
9
Mäkelänkatu
23.000,0
978,4
920,0
58,4
4,3
-
-
-
10
Vuorikatu
22.136,5
-
-
-
0,0
-
-
-
11
ELL Duntes
LV – 1013 Riga
33.000,0
-
-
-
0,0
-
-
-
Bei Share Deals werden keine Anschaffungsnebenkosten ausgewiesen, da eine bestehende Beteiligung erworben wird und somit keine Anschaffungsnebenkosten
für den Erwerb der Immobilie anfallen.
Angaben zur Beteiligung
Beteiligung
Kaufpreis
gesamt
davon
Gebühren
und
Steuern
davon
sonstige
Kosten
ANK
in % des
Kaufpreises
ANK
Zur Abschreibung
verbleibende
ANK
AfA-Zeitraum
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in %
in TEUR
in TEUR
in Monaten
OÜ Bradlink, Tallinn
3.601,6
296,9
-
296,9
8,2
-
-
-
SIA Plienciema Centrs, Riga
6.178,4
404,7
-
404,7
6,6
-
-
-
SIA Brivibas Centrs, Riga
2.896,3
231,2
-
231,2
8,0
-
-
-
Kiinteistö Oy Helsingin
Kasarmikatu 25, Helsinki
13.625,6
1.122,3
-
1.122,3
8,2
-
-
-
Kiinteistö Oy Mäkelänkatu 91
Helsinki
22.348,5
387,8
-
387,8
1,7
-
-
-
Kiinteistö Oy Helsingin
Vourikatu 20, Helsinki
11.418,4
550,8
-
550,8
4,8
-
-
-
SIA Zeltini M, Riga
18.100,6
552,0
-
552,0
3,0
-
-
-
37
Übersicht Anschaffungskosten
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Lfd.
Nr.
1
38
Immobilie
Kaufpreis
bzw
Baukosten
gesamt
davon
Gebühren
und
Steuern
davon
sonstige
Kosten
ANK
in % des
Kaufpreises1
ANK
Zur Abschreibung
verbleibende
ANK
AfA-Zeitraum
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in %
in TEUR
in TEUR
in Monaten
12
Hotel Norge
37.791,1
-
-
-
0,0
-
-
-
13
Cholm 1
SE – 20505 Malmö
33.221,8
-
-
-
0,0
-
-
-
14
Kiellands Hus
NO – 0175 Oslo
25.017,4
1.210,7
625,4
585,2
4,8
-
-
-
15
Bogstadveien
NO – 0355 Oslo
16.244,7
897,2
407,5
489,6
5,5
79,3
325,8
49
16
Wergelandsveien
NO – 0167 Oslo
9.500,9
370,5
-
370,5
3,9
31,1
171,6
65
17
Hotel Victoria1
24.601,0
-
-
-
0,0
-
-
-
Bei Share Deals werden keine Anschaffungsnebenkosten ausgewiesen, da eine bestehende Beteiligung erworben wird und somit keine Anschaffungsnebenkosten
für den Erwerb der Immobilie anfallen.
Angaben zur Beteiligung
Beteiligung
Kaufpreis
gesamt
davon
Gebühren
und
Steuern
davon
sonstige
Kosten
ANK
in % des
Kaufpreises
ANK
Zur Abschreibung
verbleibende
ANK
AfA-Zeitraum
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in TEUR
in %
in TEUR
in TEUR
in Monaten
VictoriaNorge AS,
Stavanger
17.112,3
652,6
-
652,6
3,8
-
-
-
Cholm AB, Göteborg
16.619,9
815,8
-
815,8
4,9
-
-
-
Kiellands Hus AS, Oslo
13.849,8
594,8
-
594,8
4,3
-
-
-
Bogstadveien 1 Holding AS,
Oslo
9.986,1
236,1
-
236,1
2,4
23,3
95,2
49
FNC Wergelandsveien
Holding AS, Oslo
2.177,1
127,2
-
127,2
5,8
2,8
15,4
65
VictoriaNorge Eiendom AS,
Sandnes
8.097,9
424,8
-
424,8
5,2
-
-
-
39
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
Käufe
Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit EUR Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
III. Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung
Ankäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
IV. Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung
Ankäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
Verkäufe
Verkäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit EUR Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
Verkäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
III. Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung
Verkäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.
Die bisher von der Gesellschaft OÜ Pärnu Road 139 gehaltene Immobilie „Police HQ“ wurde in 02/2015 veräußert.
Die Gesellschaft selbst wurde in 07/2015 mit der Gesellschaft OÜ Bradlink verschmolzen.
Land
Estland
Name der
Immobiliengesellschaft
OÜ Pärnu Road 139
Sitz der
Tallin
Beteiligungsquote
100,0 %
Übergang von
Nutzen und Lasten
07/2015
IV. Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung
Land
40
Name der
Sitz der
Beteiligungsquote
Übergang von
Nutzen und Lasten
Schweden
Neksa II AB
Göteborg
100,0 %
12/2014
Norwegen
Helsfyr Panorama AS
Oslo
100,0 %
02/2015
zum 31. August 2015
Teil II: Bestand der Liquidität
Bei den Liquiditätsanlagen mit einem
mit einer Verzinsung von 0,000 %
werden komplett bei der UniCredit
Gesamtvolumen von 9.043 TEUR
(NOK Konto) per 25.08.2015 bzw.
Bank AG gehalten und werden mit
(4,3 % des Fondsvermögens) handelt es
-0,600 % (SEK Konto) per 24.08.2015
0,000 % per 31.08.2015 verzinst.
sich um Bankguthaben.
geführt.
Die Geldanlagen werden bei Drittin-
Das laufende Konto des Fonds
Des Weiteren befinden insgesamt
stituten gehalten. Es bestehen keine
(„Sperrkonto“) bei der Verwahrstelle
3.152 TEUR auf drei Konten bei der
Konzernverbindungen mit der Catella
weist zum Stichtag einen Saldo von
ING-Niederlande, Amsterdam, Nieder-
Real Estate AG.
5.574 TEUR auf. Guthaben werden
lande, mit einer Durchschnittsverzin-
derzeit auf diesem Konto nicht verzinst.
sung von 0,410 % per 31.08.2015.
Zur Absicherung gegen Währungsrisiken in Norwegen und Schweden
Ebenfalls bei der Verwahrstelle werden
Währungskonten von 101 TEUR
Die Mieteingangs- und Betriebskos-
bestehen zum Stichtag Devisentermin-
(Gegenwert des NOK Kontos) und
tenkonten weisen einen Endbestand
geschäfte mit einem Gegenwert von
71 TEUR (Gegenwert des SEK Kontos)
von insgesamt 145 TEUR aus. Diese
93.611 TEUR.
I. Geldmarktinstrumente
Stichtag 31.08.2015
Geldmarktinstrumente liegen zum Stichtag nicht vor.
II. Investmentanteile
Stichtag 31.08.2015
Investmentanteile liegen zum Stichtag nicht vor.
III. Wertpapiere
Stichtag 31.08.2015
Wertpapiere liegen zum Stichtag nicht vor..
IV. Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte
Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte liegen zum Stichtag nicht vor.
42
Stichtag 31.08.2015
Stichtag 31.08.2015
V. Sicherungsgeschäfte
1. Devisentermingeschäfte
a) Käufe und Verkäufe von Devisentermingeschäften, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden und nicht mehr
in der Vermögensaufstellung erscheinen:
Nominalwert
Kurswert Verkauf
in TEUR
Kurswert Kauf
in TEUR
Realisiertes Ergebnis
in TEUR
EUR – NOK
225.000 TNOK
27.594
25.338
2.256
EUR – NOK
215.000 TNOK
24.127
25.200
-1.073
EUR – NOK
85.000 TNOK
10.387
9.279
1.107
EUR – NOK
158.000 TNOK
19.307
17.249
2.058
EUR – NOK
125.000 TNOK
14.843
14.282
561
EUR – NOK
120.000 TNOK
13.237
13.683
-446
EUR – NOK
96.000 TNOK
10.413
10.988
-575
EUR – NOK
147.000 TNOK
15.945
16.825
-880
EUR – NOK
95.000 TNOK
10.390
10.832
-442
EUR – NOK
- 215.000 TNOK
25.200
24.956
244
EUR – NOK
34.000 TNOK
4.110
4.129
-19
EUR – NOK
120.000 TNOK
14.338
13.319
1.020
EUR – NOK
125.000 TNOK
14.901
14.899
2
EUR – NOK
1.330.000 TNOK
204.792
200.979
3.813
EUR-SEK
220.000 TSEK
24.292
23.933
359
EUR-SEK
175.000 TSEK
18.965
18.928
62
EUR-SEK
72.000 TSEK
7.573
7.832
-259
EUR-SEK
175.000 TSEK
19.370
18.966
404
EUR-SEK
642.000 TSEK
70.200
69.659
566
4.379
b) Offene Positionen
Nominalwert
EUR-NOK
Kurswert Verkauf
in TEUR
Kurswert Stichtag
in TEUR
Vorläufiges Ergebnis
in TEUR
39.000 TNOK
4.666
4.172
494
EUR-NOK
215.000 TNOK
24.209
22.845
1.365
EUR-NOK
125.000 TNOK
14.149
13.330
819
EUR-NOK
92.000 TNOK
10.404
9.774
629
EUR-NOK
141.000 TNOK
15.945
14.980
965
EUR-NOK
612.000 TNOK
69.373
65.101
4.272
EUR-SEK
270.000 TSEK
29.423
28.510
913
EUR-SEK
270.000 TSEK
29.423
28.510
913
5.185
2. Zins-Swaps1
Zins-Swaps liegen zum Stichtag nicht vor.
43
zum 31. August 2015
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche
Erläuterungen
EUR
1. EUR
EUR
Anteil am
Fondsvermögen
in %
1. F orderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
davon Betriebskostenvorlagen
davon Mietforderungen
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
(0,00)
bei Immobilien
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
5. Andere
davon aus Anteilsumsatz
davon aus Sicherungsgeschäften
0,55
49.102.245,43
23,57
169.267,10
0,08
110.596,98
0,05
6.701.277,56
3,22
40.334.627,64
19,36
21.823,03
0,01
1.337.150,59
0,64
812.109,89
0,39
101.982,80
0,05
208.339.581,73
100,00
1.082.070,17
53.503,27
(28.072.312,74)
3. Zinsansprüche
1.135.573,44
(0,00)
(110.596,98)
0,00
(0,00)
110.596,98
(110.596,98)
(6.683.781,28)
0,00
5.184.563,99
Kurswert Verkauf
Kurswert Stichtag
Vorl. Ergebnis
TEURTEUR EUR
98.795.050,6293.610.486,632 5.184.563,99
II. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten
davon kurzfristige Kredite (§ 199 KAGB)
(0,00)
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben
(0,00)
3. Grundstücksbewirtschaftung
(0,00)
4. a nderen Gründen
davon aus Anteilsumsatz
davon aus Sicherungsgeschäften
Kurswert Verkauf
Kurswert Stichtag
EUREUR
0,000,00
14.100.000,00
(0,00)
Vorl. Ergebnis
EUR
0,00
III. Rückstellungen
(0,00)
Fondsvermögen (EUR)
Anteilwert (EUR)
Umlaufende Anteile (Stück)
Devisenkurse per 28.08.2015:
Norwegische Krone : 1 Euro = 9,33422 NOK; Schwedische Krone : 1 Euro = 9,49425 SEK.
44
16.129,58
0,00
9,14
22.789.328
Ertrags- und Aufwandsrechnung
für den Zeitraum vom 01. September 2014 bis zum 31. August 2015
EUR
1. EUR
EUR
EUR
Erträge
1. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland
2.Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland (vor QSt)
3.000,24
(1.368,17)
40.854,47
(0,00)
3.Sonstige Erträge
(1.519.923,31)
4.Erträge aus Immobilien
(0,00)
5.Erträge aus Immobilien-Gesellschaften
(0,00)
3.592.083,44
3.289.057,09
0,00
Summe der Erträge
II. 6.924.995,24
Aufwendungen
1. Bewirtschaftungskosten
a) Betriebskosten
b) Instandhaltungskosten
c) Kosten der Immobilienverwaltung
d) Sonstige Kosten
(0,00)
(0,00)
(38,79)
(6.764,07)
2. Ausländische Steuern
(0,00)
3. Zinsen aus Kreditaufnahmen
(0,62)
118.897,33
629.411,49
210.273,16
140.618,33
98.727,94
1.259.051,87
4. Verwaltungsvergütung
2.068.238,26
5. Verwahrstellenvergütung
61.995,12
6. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten
7. Sonstige Aufwendungen
davon Kosten externer Bewerter
Summe der Aufwendungen
III. Ordentlicher Nettoertrag
46
1.099.200,31
108.965,41
56.191,54
226.929,19
4.923.108,10
2.001.887,14
EUR
EUR
EUR
IV. Veräußerungsgeschäfte
1. Realisierte Gewinne
a) aus Immobilien
b) a us Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
c) aus Liquiditätsanlagen
d)Sonstiges
2. Realisierte Verluste
a) aus Immobilien
b) a us Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
c) aus Liquiditätsanlagen
d) Sonstiges
(0,00)
(4.643.477,32)
(0,00)
(8.071.339,16)
(0,00)
(3.023.861,57)
(0,00)
(3.693.635,81)
0,00
4.643.477,32
0,00
8.071.339,16
0,00
6.837.755,02
3.144.119,21
0,00
3.693.635,81
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften
5.877.061,46
Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich
V. 12.714.816,48
-2.151.699,10
Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres
5.727.249,50
VI. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres
1. N
ettoveränderung der nicht realisierten Gewinne
2.Nettoveränderung der nicht realisierten Verluste
3.Währungskursveränderungen
Summe der nicht realisierten Ergebnisse
des Geschäftsjahres
VII. Ergebnis des Geschäftsjahres
(0,00)
(0,00)
2.292.698,24
-24.954.201,66
-5.976.608,23
-28.638.111,65
-22.910.862,15
47
Erläuterungen zur
Ertrags- und Aufwandsrechnung
Erträge
haltungskosten in Höhe von 629 TEUR
sammen aus Gewinnen aus der Veräu-
Die Erträge im Berichtszeitraum betra-
bezieht sich auf die Maßnahmen zur
ßerung der Beteiligung „Neksa AB“
gen insgesamt 6.925 TEUR.
langfristigen Werterhaltung. Bei den
(4.644 TEUR) und Verlusten aus der
Kosten der Immobilienverwaltung in
Veräußerung der Beteiligung „Helsfyr
Im Geschäftsjahr des Fonds wurden im
Höhe von 210 TEUR handelt es sich im
Panorama AS“ (2.965 TEUR) und der
Inland Erträge aus Liquiditätsanlagen
Wesentlichen um Kosten der Hausver-
Immobilie „Police HQ“ (120 TEUR).
in Höhe von 3 TEUR im Inland und
waltung (208 TEUR). Die sonstigen
Nachträgliche Verkaufskosten fielen an
im Ausland in Höhe von 41 TEUR
Kosten i. H. v. 141 TEUR beinhalten
für die Beteiligungen „Jacobsbergssko-
erzielt. Diese resultieren aus Zinsen für
im Wesentlichen Kosten der Erst- und
gen Fastigheter“ (38 TEUR), „Kiellands
Tagesgelder und Bankguthaben.
Neuvermietung (73 TEUR) und nicht
Hus AS“ (9 TEUR), „Gnilde AB“
abzugsfähige Vorsteuern (31 TEUR).
(9 TEUR), sowie „Kiinteistö Oy Tikku-
Die Position sonstige Erträge in Höhe
rilantie 141“ (2 TEUR).
von insgesamt 3.592 TEUR resultiert
Ausländische Steuern fielen in Finn-
im Wesentlichen aus Zinserträgen aus
land in Höhe von EUR 99 TEUR an.
Gewinne aus ausgelaufenen Devisentermingeschäften fielen in Höhe von
gewährten Gesellschafterdarlehen an die
Beteiligungen (3.465 TEUR). Davon
Der Posten Zinsaufwendungen über
4.379 TEUR an; diesen stehen jeweils
wiederum entfallen 1.196 TEUR auf
1.259 TEUR betrifft die Darlehen für
nicht realisierte Wertentwicklungen
Finnland, 780 TEUR auf Norwegen,
die deutschen Objekte sowie ein kurz-
der zugrundeliegenden Immobilien
739 TEUR auf Schweden, 661 TEUR
fristiges Darlehen.
entgegen.
auf Estland und 89 TEUR auf Lettland.
Im Berichtszeitraum fielen für die
Ertragsausgleich
Die Erträge aus Immobilien in Höhe
Vergütung an die Fondsverwaltung
Der Ertragsausgleich des abgelaufenen
von 3.289 TEUR sind die erwirtschafte-
2.068 TEUR an.
Geschäftsjahres beträgt -2.152 TEUR.
Die Verwahrstellenvergütung im
ten Mieterträge der Immobilien.
Aufwendungen
Berichtszeitraum betrug 62 TEUR, die
Nicht realisiertes Ergebnis des
Geschäftsjahres
Die Aufwendungen in Höhe von
Prüfungs- und Veröffentlichungskos-
Das nicht realisierte Ergebnis des
4.923 TEUR beinhalten die Bewirt-
ten 109 TEUR.
Berichtszeitraumes in Höhe von gesamt
nen Immobilien, Zinsaufwendungen,
Die sonstigen Aufwendungen sind
änderung des Geschäftsjahres der nicht
ausländische Steuern sowie Kosten der
die dem Sondervermögen gemäß § 11
realisierten Gewinne (2.293 TEUR)
Verwaltung des Sondervermögens.
Abs. 4 BAB belastbaren Kosten; sie
und der nicht realisierten Verluste
enthalten Beratungskosten in Höhe
(-24.954 TEUR) bei Immobilien und
Die Bewirtschaftungskosten in
von 171 TEUR. Die Kosten externer
Beteiligungsgesellschaften und der nicht
Höhe von 1.099 TEUR setzen sich
Bewerter des abgelaufenen Geschäfts-
realisierten Währungskursänderungen
im Wesentlichen aus Betriebskosten,
halbjahres belaufen sich auf 56 TEUR.
(-5.977 TEUR).
Immobilienverwaltung zusammen. Die
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften
Ergebnis des Geschäftsjahres
Betriebskosten in Höhe von 119 TEUR
Das Ergebnis aus Veräußerungs-
In Summe ergibt sich ein Ergebnis des
betreffen die auf Mieter nicht umlegba-
geschäften beträgt insgesamt
laufenden Geschäftsjahres in Höhe von
ren Nebenkosten. Die Position Instand-
5.877 TEUR. Diese setzen sich zu-
-22.911 TEUR.
schaftungskosten der direkt gehalte-
-28.638 TEUR resultiert aus Nettover-
Instandhaltungskosten und Kosten der
49
Verwendungsrechnung
zum 31. August 2015
insgesamt
je Anteil
I. Für die Ausschüttung verfügbar
1. Vortrag aus dem Vorjahr
EUR
6.435.687,62
0,28
2. Ertragsausgleich auf den Gewinnvortrag
EUR
-1.354.683,39
-0,06
3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres
EUR
5.727.249,50
0,25
4. Zuführung aus dem Sondervermögen
EUR
0,00
0,00
EUR
10.808.253,73
0,47
1. Einbehalt von Überschüssen gemäß § 252 K AGB
EUR
1.068.247,45
0,05
2. Der Wiederanlage zugeführt
EUR
0,00
0,00
3. Vortrag auf neue Rechnung
EUR
9.056.326,44
0,39
EUR
10.124.573,89
0,44
a) Barausschüttung
EUR
0,00
0,00
b) Einbehaltene Kapitalertragsteuer
EUR
0,00
0,00
c) Einbehaltener Solidaritätszuschlag
EUR
0,00
0,00
a) Barausschüttung
EUR
683.679,84
0,03
b) Einbehaltene Kapitalertragsteuer
EUR
0,00
0,00
c) Einbehaltener Solidaritätszuschlag
EUR
0,00
0,00
EUR
683.679,84
0,03
II. Nicht für die Ausschüttung verwendet
III. Gesamtausschüttung
1. Zwischenausschüttung
2. Endausschüttung
Gesamtausschüttung auf 22.789.328 ausgegebene Anteile
Für die Ermittlung der investmentrechtlichen Besteuerungsgrundlagen liegt eine Bescheinigung nach § 5 InvStG vor.
50
Der Vortrag aus dem Vorjahr beträgt
Einbehalte von Überschüssen
gemäß § 252 KAGB
Für Ausschüttung vorgesehene
Erträge
6.435.687,62 EUR.
Aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres
Bei 22.789.328 umlaufenden
Vortrag aus dem Vorjahr
werden Einbehalte gem. § 12 Abs. 2
Anteilen beträgt die Ausschüt-
Ertragsausgleich auf den Gewinnvortrag
BAB in Höhe von 1.068.247,45 EUR
tung am 28.12.2015 insgesamt
vorgenommen. Die Einbehalte wer-
683.679,84 EUR. Somit werden pro
Der Ertragsausgleich auf den Gewinn-
den insbesondere zur Durchführung
Anteil 0,03 EUR ausgeschüttet.
vortrag beträgt -1.354.683,39 EUR.
der Instandhaltungsmaßnahmen der
Objekte in Kiel, Fabrikstraße 7 in
Ausschüttungstermin ist der
Realisiertes Ergebnis des
Geschäftsjahres
Höhe von 700.000,00 EUR und in
28.12.2015.
Das realisierte Ergebnis des Geschäfts-
368.247,45 EUR verwendet.
Hamburg, Amsinckstraße in Höhe von
jahres zum 31.08.2015 beträgt
5.727.249,50 EUR.
Wiederanlage
Es werden keine Erträge der Wieder-
Zuführung aus dem Sondervermögen
anlage zugeführt.
Es findet keine Zuführung aus dem
Vortrag auf neue Rechnung
Sondervermögen statt.
Es werden Erträge in Höhe von
9.056.326,44 EUR auf neue Rechnung
vorgetragen.
München, im Dezember 2015
B. Fachtner
H. Fillibeck
J. Werner
Vorstand
Vorstand Vorstand
51
Anhang
I. Angaben nach der Derivateverordnung
Einfacher Ansatz
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft wendet den einfachen Ansatz im Sinne der Derivateverordnung zur Ermittlung der Marktrisikogrenze für den Einsatz von Derivaten beim Sondervermögen an.
Das durch Derivate erzielte zugrundeliegende Exposure
93.610.486,63 EUR
Die Vertragspartner der Derivate-Geschäfte Caceis Bank Deutschland
Deutsche Bank
SEB Bank
II. Sonstige Angaben
Anteilwert
9,14 EUR
Umlaufende Anteile zum Stichtag (Stück)
22.789.328
III. Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände
Inhaltsverzeichnis
I. Immobilien
1. Grundlagen der Immobilienbewertung
2. Ankaufs- und Regelbewertungen
3. Außerplanmäßige Nachbewertungen
4. Organisation der Bewertertätigkeit
5. Auswahl, Bestellung und Abberufung der Bewerter
5.1 Fachkunde und Unabhängigkeit der Bewerter
5.2 Qualifikationsnachweise des Bewerters
5.3 Versicherung
5.4 Honorar
6. Wertbegriff und Bewertungsmethoden
7. Bewertungsstichtage und Bewertungsfrequenz
8. Kontrollen über die Auswahl von Inputs, Quellen und Methoden für die Bewertung
9. Verfahren für den Informationsaustausch
10.Objektbesichtigungen
11.Bewertungsgutachten
12.Eskalationsmaßnahmen zur Beseitigung von Differenzen hinsichtlich der Bewertergutachten
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
III. Liquiditätsanlagen, sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
1.Bankguthaben
2. Wertpapiere, Investmentanteile und Geldmarktpapiere
2.1 An einer Börse zugelassene/in organisiertem Markt gehandelte Vermögensgegenstände
2.2 Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder
Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs
2.3 Investmentanteile
2.4 Geldmarktinstrumente
3.Derivate
4.Wertpapier-Darlehen
5.Wertpapier-Pensionsgeschäfte
6.Forderungen
7.Anschaffungsnebenkosten
8.Verbindlichkeiten
9.Rückstellungen
9.1 Ansatz und Bewertung von Rückstellungen
9.2 Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern
10.Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten
11.Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
12.Eskalationsmaßnahmen zur Beseitigung von Differenzen bei sonstigen Vermögensgegenständen,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen
IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
V. Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil
VI. Anlagestrategie des Sondervermögens und zulässige Vermögensgegenstände
VII. Überprüfung der Bewertungsgrundsätze und -verfahren
VIII.Überprüfung des Werts der einzelnen Vermögensgegenstände
53
Anhang
Die Bewertung der Vermögensgegen-
denen die Gesellschaft für Rechnung
Weitere Einzelheiten zur Bewertung
stände, Verbindlichkeiten und Rück-
von Sondervermögen beteiligt ist,
ergeben sich aus den Vorschriften des
stellungen des Sondervermögens erfolgt
gehörenden Immobilien, für die ihm
K AGBsowie der K ARBV.
gemäß den Grundsätzen für die Kurs-
von der Gesellschaft die Zuständig-
und Preisfeststellung, die im Kapital-
keit zur Bewertung zugewiesen ist,
2. Ankaufs- und Regelbewertungen
anlagegesetzbuch („K AGB“) und der
mindestens in dem von den Anla-
Die Ankaufsbewertung von in § 231
Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und
gebedingungen der entsprechenden
Abs. 1 Nr. 1 bis 6 K AGB genannten
-Bewertungsverordnung („K ARBV“)
Sondervermögen vorgesehenen
Vermögensgegenständen ist bis zu
genannt sind, sowie den folgenden
Turnus, sofern die Gesellschaft keinen
einer Größe von 50 Mio. EUR von
Grundsätzen:
früheren Auftrag erteilt;
einem Bewerter und ab einer Größe
von mehr als 50 Mio. Euro von zwei
–d
ie zur Veräußerung vorgesehenen
voneinander unabhängigen Bewer-
Immobilien von Sondervermögen
tern, die nicht zugleich regelmäßige
bzw. der Immobilien-Gesellschaften,
Bewertungen nach §§ 249, und 251
an denen die Gesellschaft für Rech-
Satz 1 K AGB für die Gesellschaft
nung von Sondervermögen beteiligt
durchführen, vorzunehmen. Ent-
Für die Bewertung von Grundstü-
ist, und für die ihm von der Gesell-
sprechendes gilt für Vereinbarungen
cken, grundstücksgleichen Rechten
schaft die Zuständigkeit zur Bewer-
über die Bemessung des Erbbauzin-
und vergleichbaren Rechten nach dem
tung zugewiesen ist. Das Gutachten
ses und über dessen etwaige spätere
Recht anderer Staaten („Immobilien“)
darf nicht länger vor Abschluss des
Änderung. Vor der Bestellung des
oder Immobilien, die für Rechnung des
Kaufvertrags erstellt worden sein, als
Erbbaurechts ist die Angemessenheit
Sondervermögens erworben wurden,
dieses nach dem in den Anlagebedin-
des Erbbauzinses entsprechend Satz 1
bestellt die Gesellschaft externe Bewer-
gungen der entsprechenden Sonder-
zu bestätigen.
ter („Bewerter“) in ausreichender Zahl.
vermögen vorgesehenen Turnus zu-
I. Immobilien
1. Grundlagen der Immobilienbewertung
Die Bewerter haben die nach dem
lässig ist; § 251 Abs. 1 Satz 3 K AGB
Die Ankaufsbewertung darf zum
ist zu beachten;
Ankaufszeitpunkt (notarielle Beurkundung) nicht älter als drei Monate sein.
KAGB und den Anlagebedingungen für
das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durchzuführen.
–d
ie zu Sondervermögen bzw. zu
Immobilien-Gesellschaften, an
Bei Immobilien, die nicht in Euro-
denen die Gesellschaft für Rechnung
Ländern belegen sind, ist in Bezug
Die Bewerter haben insbesondere zu
von Sondervermögen beteiligt ist,
auf die Einhaltung der 50 Mio.
bewerten:
gehörenden Immobilien, für die ihm
EUR-Grenze der Umrechnungskurs
von der Gesellschaft die Zuständig-
zum Zeitpunkt der Beauftragung des
keit zur Bewertung zugewiesen ist,
Gutachtens maßgeblich.
– d ie für Sondervermögen bzw. für
Immobilien-Gesellschaften, an denen
innerhalb von zwei Monaten nach der
die Gesellschaft für Rechnung von
Bestellung eines Erbbaurechtes.
Kauf vorgesehenen Immobilien, für
Immobilien werden zum Zeitpunkt des
mögensgegenständen im Sinne des
die ihm von der Gesellschaft die Zu-
Übergangs von Besitz/Nutzen und
§ 231 Absatz 1 K AGB sowie des § 234
ständigkeit zur Bewertung zugewie-
Lasten mit dem Kaufpreis angesetzt.
K AGB sind stets von zwei voneinander
unabhängigen Bewertern durchzufüh-
sen ist;
– d ie zum Sondervermögen bzw.
zu Immobilien-Gesellschaften, an
54
Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Ver-
Sondervermögen beteiligt ist, zum
Die Behandlung von Anschaffungs-
ren. Zur Ermittlung eines Verkehrs-
nebenkosten ist in Abschnitt III. 7.
wertes pro Vermögensgegenstand wird
geregelt.
aus den beiden unabhängig voneinan-
der erstellten Gutachten der arithmetische Mittelwert berechnet.
– Gefahrenabfälle von giftigen Substanzen, asbesthaltige Materialien,
radioaktive Strahlung
im Sinne des § 231 Absatz 1 K AGB
Rechtliche Gegebenheiten
und des § 234 K AGB ist innerhalb
– Rechtsverlust aufgrund von Enteig-
ermitteln.
nung nach § 95 Abs. 1 S. 1 BauGB
– Abschluss/Verlängerung/Beendigung von Mietverträgen
Die Bewertungen werden gleichmäßig
Objektbesichtigungen.
– Prüfung der Gutachten, ob alle zugrundegelegten Prämissen den Fakten
Der Wert der Vermögensgegenstände
eines Zeitraums von drei Monaten zu
mationen und ggf. Teilnahme an den
entsprechen sowie deren anschließende interne Freigabe.
– Überprüfung der von den Bewertern ausgestellten Rechnungen auf
Richtigkeit.
– I nsolvenzen von Mietern
Valuation überwacht die Einhaltung
über das Quartal verteilt. Die erste
Regelbewertung muss ausgehend vom
Sonstiges
dieser Bewertungsgrundsätze und
Tag des Übergangs von Besitz/Nutzen
– Veränderung des Marktumfelds, z. B.
berichtet über Verstöße im Rahmen der
und Lasten bzw. der Fertigstellung
des Bauvorhabens innerhalb von drei
Monaten erfolgen.
Rendite- und Mietentwicklung
internen Vorgaben.
– Schäden am Objekt/außerordentliche
Investitionen
Die Gesellschaft hat jährlich einen
Geschäftsverteilungsplan aufzustellen,
3. Außerplanmäßige Nachbewertungen
4. Organisation der Bewertertätigkeit
der regelt, welcher Bewerter die Be-
Der Wert der Immobilien ist stets
Für die Organisation der Bewerter ist
Stichtag durchführt. Die Geschäftsver-
erneut zu ermitteln und anzusetzen,
die Abteilung Valuation verantwort-
teilung soll eine Vertretungsregelung
wenn nach Auffassung der Gesellschaft
lich. Hierzu gehört insbesondere die
für den Fall treffen, dass ein Bewerter
der zuletzt ermittelte Wert auf Grund
Auswahl der Bewerter als auch die Prü-
(z. B. wegen Krankheit, Reisetätigkeit,
von Änderungen wesentlicher Bewer-
fung der von den Bewertern erstellten
Urlaub oder sonstiger Gründe) an der
tungsfaktoren nicht mehr sachgerecht
Bewertungsgutachten. Eine Neufest-
Ausübung seiner Tätigkeit gehindert
ist; die Gesellschaft hat ihre Entschei-
legung bzw. Anpassung der Organisa-
ist. Ist ein Bewerter voraussichtlich län-
dung und die Gründe dafür nachvoll-
tion der Bewertertätigkeit kann z. B.
gere Zeit (mehr als drei Monate) an der
ziehbar zu dokumentieren.
bei einer Änderung der gesetzlichen
Erfüllung seiner Aufgaben gehindert,
Rahmenbedingungen oder aus internen
hat er die Gesellschaft unverzüglich
Anlässen heraus erforderlich sein.
hiervon zu unterrichten.
Valuation wählt die Bewerter nach
Mögliche signifikante Bewertungsfak-
wertung einer Immobilie zu welchem
toren können beispielsweise sein:
Umwelt
fachlichen Kriterien aus und schlägt
5. Auswahl, Bestellung und Abberufung der Bewerter
Einflüsse aus Umweltkatastrophen wie
diese zur Bestellung vor.
Die Bestellung der Bewerter erfolgt
z. B. Hochwasser, Brände, Vulkan-
durch die Gesellschaft auf Grundlage
ausbrüche, Wirbelstürme, Erdbeben,
Valuation koordiniert den gesamten
einer einzelvertraglichen Bestellung.
Erdrutsche
Prozess der Durchführung aller Bewer-
Die Erfüllung der Anforderungen
tungen (Ankaufs- und Folgebewertun-
des K AGB ist im Rahmen der Be-
Grund und Boden
gen) durch die Bewerter. Im Einzelnen
auftragung des jeweiligen Bewerters
Nach Erwerb bekannt gewordene
gehören dazu:
sicherzustellen. Die Auftragsbedin-
– Verunreinigung von Grund und Boden
gungen werden hierbei mit Bezug auf
durch Grundwasserverschmutzungen
– Festlegung und terminliche Über-
bedingt durch chemische Rückstände
wachung der Bewertungsstichtage
für Bewerter innerhalb der Rahmenver-
sowie das termingerechte Einholen
träge bzw. der Einzelbeauftragungen
Tanks und toxischen Reststoffen
objektspezifischer Daten und die
schriftlich fixiert.
sowie Kampfmittel
Plausibilisierung derselben.
– Einlagerungen von unterirdischen
– Reststoffentsorgungen von Schlick,
Klärschlamm, Farben, Lacken und Ölen
–B
eauftragung der Bewerter unter
Verwendung der zugelieferten Infor-
standardisierte Vertragsbedingungen
Der Bewerter wird zunächst für einen
Zeitraum von zwei Jahren bestellt. Eine
55
Anhang
einmalige Verlängerung um ein weite-
erstellten Ankaufsbewertung zwei Jahre
berufliche Garantien vorweisen, um die
res Jahr ist möglich.
verstrichen sind.
Bewertungsfunktion wirksam ausüben zu können. Außerdem muss die
Bewertungsaufträge sind von der Gesell-
Im Falle der Beauftragung einer juris-
Bestellung des externen Bewerters den
schaft an den nach der Geschäftsvertei-
tischen Person oder einer Personenhan-
Anforderungen des § 36 Absatz 1, 2
lung für die Bewertung der Immobilie
delsgesellschaft sind die vorgenannten
und 10 K AGB entsprechen.
zuständigen Bewerter schriftlich zu er-
Voraussetzungen für die Verlängerung
teilen. In Eilfällen kann der Auftrag auch
der Bestellung in Bezug auf die juristi-
Bewerter dürfen nur dann bestellt
mündlich oder telefonisch erteilt werden;
schen Person oder die Personenhandels-
werden, wenn sie ihre Tätigkeit
er ist dann schriftlich zu bestätigen.
gesellschaft zu erfüllen; hierbei ist auf
unabhängig ausüben können. Eine
die Vergütung unter Berücksichtigung
hinreichende Unabhängigkeit liegt zum
Ein Bewerter darf die wesentlichen
der zeitlichen Inanspruchnahme als
Beispiel dann nicht vor, wenn sie nicht
Aufgabenbereiche seiner Bewer-
Bewerter oder aus anderen Tätigkei-
unabhängig vom Sondervermögen,
tungsfunktion nicht an einen Dritten
ten für die Gesellschaft entsprechend
von der Gesellschaft und von anderen
delegieren. Untergeordnete Tätigkeiten
abzustellen.
Personen mit engen Verbindungen zum
Sondervermögen oder zur Gesellschaft
(z. B. Bezug von Marktdaten, Research,
Geo-Informationen etc.) bleiben hier-
Auf Verlangen der BaFin beruft die
sind oder wenn der Bewerter Antei-
von unberührt.
Gesellschaft einen Bewerter ab. Die Ge-
le an Immobilien-Sondervermögen
sellschaft kann einen Bewerter außerdem
der Gesellschaft hält. Seine Tätigkeit
aus wichtigem Grund, insbesondere
darf nicht von Akquisitions- und
Bewerters der Bundesanstalt für Finanz-
wenn der Bewerter länger als sechs Mo-
Kreditentscheidungsprozessen,
dienstleistungsaufsicht („BaFin“) mit.
nate an der Erfüllung seiner Aufgaben
Objektvermittlung/-verkauf und -ver-
Das Vorliegen der Voraussetzungen nach
gehindert ist, von seinem Amt abberu-
mietung oder sonstigen Umständen,
§ 216 KAGB ist hierbei darzulegen.
fen. Die Bewerter können ihr Amt unter
die die von der Gesellschaft verwalteten
Einhaltung einer Frist von drei Monaten
Sondervermögen betreffen oder in den
Ein Bewerter darf nur für einen Zeit-
niederlegen. Die Kündigung eines mit
letzten 24 Monaten vor der Bestellung
raum von maximal drei Jahren bestellt
der Gesellschaft bestehenden Vertrages
betroffen haben, unmittelbar oder
werden. Die Einnahmen des Bewerters
hat schriftlich zu erfolgen.
mittelbar beeinträchtigt sein.
5.1 Fachkunde und Unabhängigkeit
der Bewerter
Bewerter müssen unabhängige, unpar-
bezogen auf das Geschäftsjahr des
Bewerters, nicht überschreiten. Jeder
Die Bewertung der Immobilien hat
nete Persönlichkeiten mit besonderer
Bewerter hat der Gesellschaft eine
unparteiisch und mit der gebotenen
Erfahrung auf dem Gebiet der Bewer-
schriftliche Mitteilung hierüber abzu-
Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissen-
tung von Immobilien sein. Sie müssen
geben. Die Gesellschaft darf den Be-
haftigkeit zu erfolgen.
über angemessene Fachkenntnisse so-
Die Gesellschaft teilt die Bestellung eines
aus seiner Tätigkeit für die Gesellschaft
dürfen 30 % seiner Gesamteinnahmen,
wie ausreichende praktische Erfahrung
werter erst nach Ablauf von zwei Jahren
56
teiliche, zuverlässige und fachlich geeig-
seit Ende des Zeitraums erneut als
Der Bewerter muss entweder eine
hinsichtlich der von ihnen zu bewerten-
Bewerter bestellen. Auch ein Bewerter,
natürliche oder juristische Person oder
den Immobilienarten und der regiona-
der als Ankaufsbewerter gemäß § 231
eine Personenhandelsgesellschaft sein.
len Immobilienmärkte verfügen. Eine
Abs. 2 K AGB für die Gesellschaft tätig
Er muss einer gesetzlich anerkannten
entsprechende Qualifikation hinsicht-
war, darf als Bewerter gemäß § 249
obligatorischen berufsmäßigen Regist-
lich der Fachkenntnisse wird beispiels-
K AGB (Regelbewertung) erst dann
rierung oder Rechts- und Verwaltungs-
weise bei Personen vermutet, die von
tätig werden, wenn seit dem Stichtag
vorschriften oder berufsständischen
einer staatlichen, staatlich anerkannten
seines letzten für die Gesellschaft
Regeln unterliegen und ausreichende
oder nach DIN EN ISO/IEC 17024
akkreditierten Stelle als Sachverständige
in den ersten drei Monaten nach Been-
der Immobilie ohne Rücksicht auf un-
für die Wertermittlung von Immobilien
digung des entsprechenden Geschäfts-
gewöhnliche oder persönliche Verhält-
bestellt oder zertifiziert worden sind.
jahrs vorzulegen. Falls die Bestätigung
nisse zu erzielen wäre.
vom Bewerter trotz schriftlicher MahEin Bewerter darf nicht tätig werden,
nung und Androhung der vorzeitigen
Zur Ermittlung des Verkehrs-/Markt-
wenn seine Unabhängigkeit im Ein-
Abberufung nicht vorliegt, erfolgt nach
wertes hat der Bewerter in der Regel
zelfall nicht gewährleistet ist. Insoweit
nochmaliger schriftlicher Fristsetzung
den Ertragswert der Immobilie anhand
gelten für alle Bewerter die Vorschrif-
eine Abberufung aus wichtigem Grund.
eines Verfahrens zu ermitteln, das am
ten des § 192 Absatz 1 und 3 BauGB
In diesem Fall ist Valuation verantwort-
jeweiligen Immobilienmarkt anerkannt
und § 20 VwVfG entsprechend. Für
lich für die Neubestellung eines Bewer-
ist. Zur Plausibilisierung kann der
Angehörige einer juristischen Person
ters gemäß den vorstehenden Regeln
Bewerter auch andere am jeweiligen
oder einer Personenhandelsgesellschaft
für die erstmalige Bestellung.
Immobilienanlagemarkt anerkannte
Bewertungsverfahren heranziehen,
als Bewerter gelten zur Sicherstellung
einer weisungsungebundenen Tätigkeit
Jeder für ein Sondervermögen bestellte
wenn er dies für eine sachgerechte
zudem die §§ 319 Absatz 2 und 3 HGB
Bewerter ist auf dem Gebiet der Immobi-
Bewertung der Immobilie erforderlich
entsprechend.
lienbewertung zu einer kontinuierlichen
und/oder zweckmäßig hält. In diesem
Fort- und Weiterbildung verpflichtet, die
Fall hat der Bewerter die Ergebnisse
5.2 Qualifikationsnachweise des
Bewerters
den Anforderungen an seine Tätigkeit
des anderen Bewertungsverfahrens und
inhaltlich hinreichend Rechnung trägt.
die Gründe für seine Anwendung in
Bewerter legen bei erstmaliger Bestel-
Auf Nachfrage ist der Gesellschaft ein ge-
nachvollziehbarer Form im Gutachten
lung Belege vor, die mindestens Folgen-
eigneter Nachweis hierüber vorzulegen.
zu benennen.
5.3 Versicherung
Im Regelfall wird zur Ermittlung des
Jeder Bewerter muss während der
Verkehrswertes einer Immobilie der
Dauer seiner Bestellung über eine
Ertragswert der Immobilie anhand des
Berufshaftpflichtversicherung mit einer
allgemeinen Ertragswertverfahrens in
einer ordnungsgemäßen und unab-
angemessenen Deckungssumme von
Anlehnung an die Immobilienwerter-
hängigen Bewertung;
zumindest 5 Mio. EUR je Kalenderjahr
mittlungsverordnung bestimmt. Bei
verfügen.
diesem Verfahren kommt es auf die
des bestätigen:
– ausreichende Personal- und technische Ressourcen;
– adäquate Verfahren zur Wahrung
– adäquates Wissen und Verständnis
marktüblich erzielbaren Mieterträge
in Bezug auf die Anlagestrategie des
Sondervermögens und die Vermö-
5.4 Honorar
an, die um die Bewirtschaftungskosten
genswerte, mit deren Bewertung der
Die Regelung der Vergütung der
einschließlich der Instandhaltungs-
Bewerter betraut ist;
Bewerter ist einer gesonderten Vergü-
sowie der Verwaltungskosten und das
tungsordnung vorbehalten. Die darin
kalkulatorische Mietausfallwagnis
und ausreichende Erfahrung bei der
zu vereinbarenden Vergütungen für
gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt
Bewertung,
die Tätigkeit Bewerter dürfen keine
sich aus der so errechneten Nettomiete,
Fehlanreize im Hinblick auf die zu
die mit einem Faktor (Barwertfaktor)
ermittelnden Verkehrswerte setzen.
multipliziert wird, der eine marktübli-
– einen ausreichend guten Leumund
Als Nachweis einer ausreichenden
che Verzinsung für die zu bewertende
Erfahrung kann der Bewerter eine Auf-
6. Wertbegriff und Bewertungsmethoden
Immobilie unter Einbeziehung von
Jahren erstellten Immobilienbewertungen einreichen.
Der Verkehrswert einer Immobilie
zungsdauer berücksichtigt. Besonderen,
stellung der von ihm in den letzten fünf
Lage, Gebäudezustand und Restnut-
ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf
den Wert einer Immobilie beeinflus-
Die Bestätigung der finanziellen
den sich die Ermittlung bezieht, im
senden Faktoren kann durch Zu- oder
Unabhängigkeit (Bestätigung der
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach
Abschläge Rechnung getragen werden.
Einnahmen < 30 % der Gesamteinnah-
den rechtlichen Gegebenheiten und
men des Bewerters bezogen auf dessen
tatsächlichen Eigenschaften, nach der
Bei im Bau befindlichen Objekten ist
Geschäftsjahr) ist vom Bewerter jeweils
sonstigen Beschaffenheit und der Lage
während der Bauphase grundsätzlich
57
Anhang
auch ein Verkehrs-/Marktwert zu er-
ren Marktmieten, sind nachvollziehbar
mitteln. Bauleistungen werden, soweit
darzulegen und zu begründen.
sie bei der Bewertung der Immobilien
Die Gesellschaft hat dem Bewerter
7. Bewertungsstichtage und Bewertungsfrequenz
sämtliche Unterlagen und Informatio-
zu Buchwerten angesetzt. Die Herstellungskosten werden grundsätzlich
Die Bewertungen erfolgen im drei
bilie von Bedeutung sind, rechtzeitig
während der gesamten Bauphase ange-
Monats-Rhythmus und werden gleich-
zur Verfügung zu stellen. Sofern die
setzt (d. h. bei größeren Bauprojekten
mäßig über das Quartal verteilt.
Unterlagen und Informationen elekt-
nicht erfasst wurden, grundsätzlich
teilweise 24 Monate und länger) und
nen, die für die Bewertung der Immo-
ronisch zur Verfügung gestellt werden,
8. Kontrollen über die Auswahl
von Inputs, Quellen und Methoden für die Bewertung
ist zu gewährleisten, dass der Bewerter
Im Gutachten muss der Bewerter zur
Die Bewertung ist aufgrund der
Bewerters, die Vorlage von Urkunden
Objekt- und Standortqualität, zum
von der Gesellschaft zur Verfügung
im Original zu verlangen, wird hiervon
regionalen Immobilienmarkt, zu den
gestellten Unterlagen und Daten über
nicht berührt. Die Zurverfügungstel-
rechtlichen und tatsächlichen Objekt-
Anschrift, Beschaffenheit, Nutzung,
lung erfolgt nach bestem Wissen und
eigenschaften sowie seiner Verwert-
Kosten und Erträge der Immobilie
Gewissen und entbindet den Bewerter
barkeit und Vermietbarkeit Stellung
sowie auf Grund eigener Erhebungen
nicht von der Verpflichtung, Daten und
nehmen. Im Gutachten ist zu erläutern,
und Plausibilisierungen vorzuneh-
Informationen auf Plausibilität, Nach-
ob für die begutachtete Immobilie ein
men. Dabei sind alle den Wert einer
haltigkeit und Angemessenheit zu über-
genügend großer potenzieller Käu-
Immobilie beeinflussenden Umstände
prüfen. Die Gesellschaft ist verpflichtet,
fer- und Nutzerkreis besteht und ob
nach pflichtgemäßem gutachterlichem
den Bewerter bei der Beschaffung von
eine nachhaltige Ertragsfähigkeit der
Ermessen zu berücksichtigen.
bzw. Einsichtnahme in Unterlagen, die
gehen erst nach Fertigstellung auf den
gutachterlichen Verkehrswert über.
Immobilie anhand ihrer vielseitigen
diese durch Ausdruck zu seinen Arbeitspapieren nehmen kann; das Recht des
nicht im Besitz der Gesellschaft sind, zu
Verwendbarkeit in ihrer ausreichenden
Die der Bewertung zugrunde gelegten
unterstützen. Für im Ausland gelege-
Nutzbarkeit durch Dritte gewährleistet
Marktmieten und die für die Ableitung
ne Immobilien sind die vorgenannten
ist. Zum Bewertungszeitpunkt abseh-
des Kapitalisierungszinssatzes herangezo-
Unterlagen/Informationen von der
bare bzw. erforderliche Investitionen
genen (indirekten) Vergleichspreise sollen
Gesellschaft in der Regel in deutscher
für Modernisierung zur Sicherung der
möglichst tatsächliche Geschäftsabschlüs-
oder englischer Sprache vorzulegen.
angesetzten Erträge sind ebenso wie
se berücksichtigen und aus öffentlich
zu erwartende Ertragsausfälle ange-
zugänglichen Datenquellen stammen. Sie
10. Objektbesichtigungen
messen zu berücksichtigen. Sofern
sollen ferner über einen hinreichenden
Eine zum Ankauf vorgesehene Im-
der Bewerter auf einen Wertabschlag
Grad an Repräsentativität (Marktevidenz)
mobilie muss vor Anfertigung des
für Instandhaltungsstau oder Re-
verfügen. Der Bewerter hat im Gutach-
Gutachtens von dem/den für die
novierung mit dem Hinweis auf im
ten zu kontrollieren und darzulegen,
Erstellung des Gutachtens verantwort-
Sondervermögen zu bildende bzw.
ob und inwieweit sich die zum Stichtag
lichen Bewerter(n) besichtigt werden.
gebildete Rückstellungen verzichtet,
zugrunde gelegten Marktdaten bzw. die
Für Folgebewertungen muss das Objekt
hat das Wertgutachten eine sachliche
sich aus diesen ergebenden Bewertungs-
in der Regel einmal im Jahr von dem/
Begründung zu enthalten, warum kein
kennziffern noch innerhalb der zuletzt
den für die Erstellung des Gutachtens
Abschlag erfolgt ist. Die wesentlichen
festgestellten Marktbandbreiten bewegen.
verantwortlichen Bewerter(n) besich-
Bewertungsparameter, insbesondere
Er hat deren Veränderungen gegenüber
tigt werden, sofern im Hinblick auf die
der aus dem aktuellen Marktgeschehen
dem letzten Stichtag darzulegen und zu
fortlaufende quartalsweise Bewertung
abzuleitende Kapitalisierungszinssatz
begründen.
objektbezogene Besonderheiten im
und die für das Objekt aktuell erzielba-
58
9. Verfahren für den Informationsaustausch
Einzelfall nicht eine höhere Besichti-
gungsfrequenz erfordern. Im Übrigen
Gesellschaft schriftlich mitzuteilen, ob
entsprechend § 249 Abs. 1 K AGB von
werden die Objekte in den von allen
sich Änderungen im Gutachten und
den Bewertern festgestellt wurde.
Bewertern für erforderlich gehalte-
an seinen Bewertungsansätzen erge-
nen Umfang und zeitlichen Turnus
ben. In beiden Fällen hat der Bewerter
Die Ausführungen in Abschnitt
besichtigt. Die Gründe hierfür sind in
unverzüglich ein korrigiertes Gutachten
Ankaufs- und Regelbewertung gelten
nachvollziehbarer Form darzulegen.
auszufertigen.
entsprechend für die Bewertung von
Immobilien, die im Rahmen einer
11. Bewertungsgutachten
Bewertungsgutachten sind in ihrer Abfolge zu untergliedern in ein Deckblatt,
Beteiligung an einer Immobilien-Ge-
II. Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften
sellschaft gehalten werden.
Für die Vermögensgegenstände und
auf welchem der Verkehrswert schriftlich niederzulegen ist und auf dem
Bevor die Gesellschaft eine Beteili-
Schulden der Immobilien-Gesellschaft
neben dem Namen des Bewerters, die
gung an einer Immobilien-Gesellschaft
sind in entsprechender Anwendung von
Kurzbezeichnung der begutachteten
erwirbt, ist der Wert der Immobilien-
§ 10 Abs. 5 K ARBV die Erkenntnisse
Liegenschaft und der hierfür ermittelte
Gesellschaft von einem Abschlussprüfer
nicht zu berücksichtigen, die nach dem
Verkehrswert nebst dem Wertermitt-
im Sinne des § 319 Abs. 1 Satz 1 und
Stichtag der Vermögensaufstellung
lungsstichtag hervorzuheben ist, eine
2 des Handelsgesetzbuchs („HGB“) zu
der Immobilien-Gesellschaft bekannt
vollständige Inhaltsübersicht, die den
ermitteln. Beteiligungen an Immobi-
werden. Diese Erkenntnisse werden
Aufbau des Gutachtens einschließlich
lien-Gesellschaften werden bei Er-
in der Vermögensaufstellung des auf
der Anlagen wiedergibt, eine Ergeb-
werb und danach nicht länger als drei
das Bekanntwerden folgenden Monats
niszusammenfassung, eine genaue
Monate mit dem Kaufpreis angesetzt.
berücksichtigt.
Auftragsbeschreibung, eine detaillierte
Anschließend werden der Bewertung
Beschreibung des Gegenstandes der
monatliche Vermögensaufstellungen
Der Wert der Immobilien-Gesellschaft
Wertermittlung, eine Darstellung der
der Immobilien-Gesellschaft zugrunde
ergibt sich durch Summierung der be-
Anknüpfungstatsachen mit Angabe
gelegt. Spätestens alle drei Monate wird
werteten Einzelpositionen der Vermö-
ihrer Herkunft, eine Darlegung des
der Wert der Beteiligung auf Grundlage
gensaufstellung. Er ist entsprechend der
oder der im Gutachten herangezogenen
der aktuellsten Vermögensaufstellung
Höhe der Beteiligung unter Berück-
Wertermittlungsverfahren, eine Dar-
von einem Abschlussprüfer im Sinne
sichtigung sonstiger wertbeeinflussen-
stellung der Ermittlung des Verkehrs-
des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt.
der Faktoren in das Sondervermögen
wertes im engeren Sinne, eine Beschrei-
Der ermittelte Wert wird anschließend
einzustellen.
bung der Ergebnisse der Begutachtung,
von der Gesellschaft auf Basis der Ver-
eine Schlussformel und Anlagen.
mögensaufstellungen bis zum nächsten
Bei der Bewertung von Beteiligungen
Wertermittlungstermin fortgeschrie-
an Immobilien-Gesellschaften beachtet
12. Eskalationsmaßnahmen zur
Beseitigung von Differenzen hinsichtlich der Bewertergutachten
ben. Die Bewertung von Vermögen
die Gesellschaft darüber hinaus insbe-
und Schulden des Sondervermögens
sondere § 31 K ARBV.
Die Gesellschaft hat nach Erhalt eines
erfolgt grundsätzlich nach denselben
Die Gesellschaft hat nach Erhalt der
Gutachtens dessen Angaben unverzüg-
Bewertungsverfahren. Treten bei einer
Unternehmensbewertung eine unver-
lich auf Vollständigkeit und Richtigkeit
Beteiligung Änderungen wesentlicher
zügliche Prüfung auf Vollständigkeit
und das Gutachten auf Plausibilität zu
Bewertungsfaktoren ein, die durch eine
und Richtigkeit sowie auf Plausibilität
überprüfen. Soweit der Gesellschaft
Fortschreibung nicht erfasst werden
durchzuführen. Soweit der Gesellschaft
unrichtige bzw. unvollständige Anga-
können, wird die Neubewertung ggf.
unrichtige bzw. unvollständige Anga-
ben oder unplausible Annahmen im
zeitlich vorgezogen.
ben in der Unternehmensbewertung
und der Immobilien-Gesellschaft
auffallen, hat sie dies dem Abschluss-
Gutachten auffallen, hat sie dies dem
Bewerter unverzüglich mitzuteilen. Der
Die im Jahresabschluss oder in der
prüfer unverzüglich mitzuteilen. Der
Bewerter hat in diesem Fall das Gutach-
Vermögensaufstellung der Immobilien-
Unternehmensbewerter hat in diesem
ten und seine Wertansätze unverzüg-
Gesellschaft ausgewiesenen Immobilien
Fall seine Wertansätze unverzüglich
lich nochmals zu überprüfen und der
sind mit dem Wert anzusetzen, der
nochmals zu überprüfen und schriftlich
59
Anhang
mitzuteilen, ob er an seiner Unterneh-
Verkehrswert bewertet, der bei sorg-
jeweils letzten verfügbaren handelbaren
mensbewertung festhält oder ob sich
fältiger Einschätzung nach geeigneten
Kurs, der eine verlässliche Bewertung
Änderungen ergeben. In letzterem
Bewertungsmodellen unter Berücksich-
gewährleistet, bewertet.
Fall hat der Unternehmensbewerter
tigung der aktuellen Marktgegebenhei-
der Gesellschaft unverzüglich eine
ten angemessen ist.
Verbindlichkeiten aus für Rechnung
aktualisierte Unternehmensbewertung
einzureichen.
III. Liquiditätsanlagen, sonstige
Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
Das gleiche gilt für Forderungen und
2.3 Investmentanteile
des Sondervermögens erworbenen und
Investmentanteile werden grundsätzlich
verkauften Terminkontrakten. Die zu
mit ihrem letzten festgestellten Rück-
Lasten des Sondervermögens geleiste-
nahmepreis angesetzt oder zum letzten
ten Einschüsse werden unter Einbezie-
verfügbaren handelbaren Kurs, der eine
hung der am Börsentag festgestellten
verlässliche Bewertung gewährleistet.
Bewertungsgewinne und Bewertungs-
Stehen diese Werte nicht zur Verfü-
verluste im Wert des Sondervermögens
1. Bankguthaben
gung, werden Investmentanteile zu
berücksichtigt.
Bankguthaben werden grundsätzlich zu
dem aktuellen Verkehrswert bewertet,
ihrem Nennwert zuzüglich zugeflosse-
der bei sorgfältiger Einschätzung nach
4. Wertpapier-Darlehen
ner Zinsen bewertet.
geeigneten Bewertungsmodellen unter
Für die Rückerstattungsansprüche aus
Berücksichtigung der aktuellen Markt-
Wertpapier-Darlehensgeschäften ist der
gegebenheiten angemessen ist.
jeweilige Kurswert der als Darlehen
2. Wertpapiere, Investmentanteile
und Geldmarktpapiere
übertragenen Wertpapiere maßgebend.
2.4 Geldmarktinstrumente
60
2.1 An einer Börse zugelassene/
in organisiertem Markt gehandelte
Vermögensgegenstände
Für die Bewertung von Geldmarktins-
5. Wertpapier-Pensionsgeschäfte
trumenten, die nicht an der Börse oder
Werden Wertpapiere für Rechnung des
in einem organisierten Markt gehandelt
Sondervermögens in Pension gegeben,
Vermögensgegenstände, die zum Han-
werden (z. B. nicht notierte Anleihen,
so sind diese weiterhin bei der Bewer-
del an Börsen zugelassen sind oder in
Commercial Papers und Einlagenzer-
tung zu berücksichtigen. Daneben ist
einem anderen organisierten Markt zu-
tifikate), werden die für vergleichbare
der im Rahmen des Pensionsgeschäftes
gelassen oder in diesen einbezogen sind,
Geldmarktinstrumente vereinbarten
für Rechnung des Sondervermögens
sowie Bezugsrechte für das Sonderver-
Preise und gegebenenfalls die Kurs-
empfangene Betrag im Rahmen der
mögen werden zum letzten verfügbaren,
werte von Geldmarktinstrumenten
liquiden Mittel (Bankguthaben) aus-
handelbaren Kurs, der eine verlässliche
vergleichbarer Aussteller mit entspre-
zuweisen. Darüber hinaus ist bei der
Bewertung gewährleistet, bewertet.
chender Laufzeit und Verzinsung,
Bewertung eine Verbindlichkeit aus
erforderlichenfalls mit einem Abschlag
Pensionsgeschäften in Höhe der Rück-
2.2 Nicht an Börsen oder in
organisierten Märkten gehandelte
Vermögensgegenstände oder Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs
zum Ausgleich der geringeren Veräu-
zahlungsverpflichtungen auszuweisen.
ßerbarkeit, herangezogen.
Werden für Rechnung des Sonderver-
3. Derivate
mögens Wertpapiere in Pension genom-
Die zu einem Sondervermögen
men, so sind diese bei der Bewertung
Vermögensgegenstände, die weder zum
gehörenden Optionsrechte und die
nicht zu berücksichtigen. Aufgrund
Handel an Börsen zugelassen sind noch
Verbindlichkeiten aus einem Dritten
der vom Sondervermögen geleisteten
in einem anderen organisierten Markt
eingeräumten Optionsrechten, die
Zahlung ist bei der Bewertung eine
zugelassen oder in diesen einbezogen
zum Handel an einer Börse zugelassen
Forderung an den Pensionsgeber in
sind oder für die kein handelbarer Kurs
oder in einen anderen organisierten
Höhe der Rückzahlungsansprüche zu
verfügbar ist, werden zu dem aktuellen
Markt einbezogen sind, werden zu dem
berücksichtigen.
6. Forderungen
Bei direkt gehaltenen Immobilien
Rückstellungen sind grundsätzlich nicht
Forderungen aus der Grundstücksbe-
und Beteiligungen fließen die zur
abzuzinsen. Sie sind aufzulösen, wenn
wirtschaftung, Forderungen an Immo-
Abschreibung verbleibenden Anschaf-
der Rückstellungsgrund entfallen ist.
biliengesellschaften, Zinsansprüche und
fungsnebenkosten rechnerisch in die
andere Forderungen werden grund-
Vermögensaufstellung und damit in
Rückstellungen können auch im
sätzlich zum Nennwert angesetzt. Die
das Fondsvermögen ein.
Rahmen von geplanten Maßnahmen/
Budgetierungen (z.B. für Instandhal-
Werthaltigkeit von Forderungen wird
regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisi-
Die noch nicht abgeschriebenen An-
tungsmaßnahmen, Verwaltungskosten,
ko wird in Form von Wertberichtigun-
schaffungsnebenkosten verbleiben rech-
Rechtsstreitigkeiten und in Anspruch
gen und Abschreibungen auf Forderun-
nerisch in der Immobilien-Gesellschaft,
genommene Dienstleistungen) gebildet
gen Rechnung getragen
in der sie angefallen sind. Dann werden
werden.
sie bei der Bewertung der Beteiligung
an dieser Immobilien-Gesellschaft
Nebenkosten, die beim Erwerb einer
berücksichtigt. Sie stellen dann keinen
Immobilie oder Beteiligung für das
gesonderten Posten in der Vermögens-
9.2 Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für
passive latente Steuern
Sondervermögen anfallen, werden
aufstellung des Fonds dar.
Bei einer im Ausland gelegenen Im-
über die voraussichtliche Haltedauer
mobilie sind Rückstellungen für die
der Immobilie, längstens jedoch über
Im Einzelnen richtet sich die Behand-
Steuern zu berücksichtigen, die der
zehn Jahre in gleichen Jahresbeträ-
lung von Anschaffungsnebenkosten
Staat, in dem die Immobilie liegt, bei
gen abgeschrieben. Sie mindern das
nach § 30 Abs. 2 Nummer 1 K ARBV.
einem Veräußerungsgewinn vor-
Fondskapital und werden nicht in
aussichtlich erhebt. Der potenzielle
der Ertrags- und Aufwandsrechnung
8. Verbindlichkeiten
Veräußerungsgewinn ergibt sich aus
berücksichtigt. Wird die Immobi-
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rück-
dem Unterschiedsbetrag zwischen den
lie innerhalb der Abschreibungsfrist
zahlungsbetrag anzusetzen. Zu den
Anschaffungskosten bzw. dem aktuel-
gemäß Satz 1 wieder veräußert, sind
wesentlichen Verbindlichkeiten gehören
len Verkehrswert der Immobilie und
die Anschaffungsnebenkosten in voller
von Dritten aufgenommene Darlehen,
dem steuerlichen Buchwert nach dem
Höhe abzuschreiben.
Verbindlichkeiten aus Grundstückskäu-
jeweiligen Steuerrecht des Staates. Ver-
fen und Bauvorhaben und Verbindlich-
äußerungsnebenkosten, die üblicher-
keiten der Grundstücksbewirtschaftung.
weise anfallen, können berücksichtigt
Anschaffungsnebenkosten werden auch
bei Transaktionen aktiviert, bei denen
der Verkäufer oder ein Dritter die
werden. Steuerminderungsmöglichkei-
9. Rückstellungen
Immobilie in eigener Verantwortung
ten nach dem Steuerrecht des Staates,
in dem die Immobilie belegen ist, sind
auf Grund vorliegender, steuerlich
das Sondervermögen insofern keine
9.1 Ansatz und Bewertung von
Rückstellungen
typischen Bauherrenrisiken trägt.
Der Ansatz und die Bewertung der
der Steuerbelastung auf den Veräu-
und auf eigenes Risiko fertig stellt und
verrechenbarer Verluste bis zur Höhe
Rückstellungen erfolgt nach vernünfti-
ßerungsgewinn zu berücksichtigen.
Um einen Gleichlauf zwischen direk-
ger wirtschaftlicher Beurteilung. Dabei
Insofern besteht eine Verrechnungs-
ten und indirekten Immobilienerwer-
berücksichtigt die Gesellschaft z.B.
pflicht für steuerlich verrechenbare
ben herzustellen, soll hinsichtlich der
folgende Rückstellungen:
Verlustvorträge. Sofern die Verluste
Aktivierung und Abschreibung von
– R ückstellung für Instandhaltungs-
die passiven latenten Steuern überstei-
Anschaffungsnebenkosten im Rahmen
der investmentrechtlichen Vermögensaufstellungen von Immobilien-Gesellschaften in der Regel so verfahren
werden, wie es für die Fondsebene
maßnahmen
–R
ückstellungen für ausländische
Ertragsteuern
–R
ückstellungen für passive latente
Steuern
gen, ist kein darüberhinausgehender
Wertansatz möglich. Dies gilt grundsätzlich auch bei durch ImmobilienGesellschaften gehaltene, im Ausland
gelegenen Immobilien. Falls jedoch
gesetzlich vorgegeben ist (Begründung
von einer Veräußerung der Immobili-
zu § 10 K ARBV).
en-Gesellschaft einschließlich der Immobilie ausgegangen wird, erfolgt bei
61
Anhang
der Bewertung der Beteiligung ggf.
Die Gesellschaft wendet die formellen
Überdies wendet die Gesellschaft
ein Abschlag für latente Steuerlasten.
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchfüh-
grundsätzlich den Grundsatz der Ein-
Für die Gesellschaft besteht ein Wahl-
rung an, soweit sich aus dem K AGB,
zelbewertung an, wonach alle Vermö-
recht, die passiven latenten Steuern auf
der K ARBV und der Verordnung (EU)
gensgegenstände, Verbindlichkeiten
Ebene der Immobilien-Gesellschaft
Nr. 231/2013 nichts anderes ergibt.
und Rückstellungen unabhängig von-
oder auf Ebene des Immobilien-Son-
Insbesondere wendet sie den Grundsatz
einander zu bewerten sind; es erfolgt
dervermögens zu bilden. Rückstellun-
der periodengerechten Erfolgsermitt-
keine Verrechnung von Vermögensge-
gen bzw. Abschläge werden bis zum
lung an. Danach werden Aufwendun-
genständen und Schulden und keine
Ablauf der in § 35 Abs. 2 K ARBV
gen und Erträge grundsätzlich über die
Bildung von Bewertungseinheiten.
genannten Frist von fünf Jahren linear
Zuführung zu den Verbindlichkeiten
Gleichartige Vermögensgegenstände
aufgebaut.
bzw. Forderungen periodengerecht
der Liquiditätsanlage, wie z.B. Wertpa-
abgegrenzt und im Rechnungswesen
piere, dürfen zu einer Gruppe zusam-
Die weiteren Einzelheiten der Behand-
des Sondervermögens im Geschäfts-
mengefasst und mit dem gewogenen
lung von Rückstellungen nach § 30
jahr der wirtschaftlichen Verursachung
Durchschnittswert angesetzt werden.
Abs. 2 Nummer 2 K ARBV werden von
und unabhängig von den Zeitpunkten
der Gesellschaft berücksichtigt.
der entsprechenden Aufwands- und
Ertragszahlung erfasst. Erfolgsabgren-
12. Eskalationsmaßnahmen zur
Beseitigung von Differenzen bei
sonstigen Vermögensgegenständen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
10. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten
zungen erfolgen dabei für wesentliche
Aus verschiedenen Bestandteilen be-
–M
ieterträge aus Liegenschaften,
Sonstige Vermögensgegenstände,
stehende Vermögensgegenstände und
–Z
inserträge aus Liquiditätsanlagen
Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig
nach den vorgenannten Regelungen
zu bewerten. Weitere Einzelheiten
der Bewertung ergeben sich aus der
Aufwendungen und Erträge, wie z. B.
und Gesellschafterdarlehen,
–Z
insaufwendungen aus Darlehens-
unterliegen einer täglichen Plausibilitätskontrolle durch die Abteilung
aufnahmen und erhaltenen Erbbau-
Accounting. Im Falle von Unplausibili-
rechten,
täten erfolgt unverzüglich eine Aufklä-
K ARBV.
–A
ufwendungen für ausländische
11. Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung
–A
ufwendungen für Fonds- und Ver-
Ertragsteuern,
rung in Abstimmung mit den jeweiligen Fachabteilungen, gegebenenfalls
unter Hinzuziehung der Verwahrstelle.
wahrstellengebühren.
Bei Ansatz und Bewertung der sonstiIm Sinne der intertemporalen Anleger-
lichkeiten und Rückstellungen beachtet
gerechtigkeit können z.B. die vorge-
die Gesellschaft den Grundsatz der
nannten Sachverhalte auch über Bud-
intertemporalen Anlegergerechtigkeit.
gets abgebildet werden. Für die nicht
Die Anwendung dieses Grundsatzes
in Anspruch genommenen Beträge des
soll die Gleichbehandlung der Anle-
abgegrenzten Budgets kann dann eine
Auf Fremdwährung lautende Ver-
ger unabhängig von deren Ein- bzw.
Rückstellung gebildet werden.
mögensgegenstände werden zu dem
Austrittszeitpunkt sicherstellen. Die
62
IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände,
gen Vermögensgegenstände, Verbind-
zuletzt bekannten Devisenkurs der
Gesellschaft wird in diesem Zusam-
Die Gesellschaft beachtet den Grund-
menhang deshalb z. B. die Bildung von
satz der Bewertungsstetigkeit. Danach
Rückstellungen von latenten Steuern
werden die auf den vorhergehenden
Auf Fremdwährung lautende Vermö-
und die lineare Abschreibung von An-
Jahresabschluss angewandten Bewer-
gensgegenstände, Verbindlichkeiten
schaffungsnebenkosten vorsehen.
tungsmethoden beibehalten.
und Rückstellungen werden zu dem
Währung in Euro umgerechnet.
unter Zugrundelegung des MittagsFixings der Reuters AG um 13:30 Uhr
ermittelten Devisenkurs der Währung
VII. Überprüfung der Bewertungsgrundsätze und
-verfahren
des Vortages in Euro umgerechnet.
Die Gesellschaft wird die Bewertungsgrundsätze und Bewertungsverfahren re-
V. Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil
gelmäßig überprüfen. Die Überprüfung
wird mindestens jährlich sowie bevor das
Sondervermögen eine neue Anlagestra-
Der Wert des Sondervermögens und
tegie verfolgt oder in eine neue Art von
der Nettoinventarwert je Anteil werden
Vermögensgegenständen investiert, die
von der Gesellschaft unter Kontrolle
bislang nicht von diesen Grundsätzen
der Verwahrstelle bei jeder Möglich-
abgedeckt wird, durchgeführt. Empfeh-
keit zur Ausgabe und Rücknahme von
lungen für Änderungen an den Bewer-
Anteilen ermittelt.
tungsgrundsätzen und –verfahren sind
der Geschäftsleitung vorzulegen und von
Der Wert des Sondervermögens ist auf
dieser zu genehmigen.
Grund der jeweiligen Verkehrswerte der
zu ihm gehörenden Vermögensgegen-
ten zu ermitteln.
VIII. Überprüfung des Werts
der einzelnen Vermögensgegenstände
Der Nettoinventarwert je Anteil (An-
Die Überprüfung der Bewertung von
teilwert) wird mit zwei Nachkommas-
Immobilien und das Einleiten von
tellen ausgewiesen.
Eskalationsmaßnahmen ist in Ab-
stände abzüglich der aufgenommenen
Kredite und sonstigen Verbindlichkei-
schnitt I.12 dieser Richtlinie geregelt.
Ausgabe- und Rücknahmepreise werden kaufmännisch auf zwei Nachkom-
mastellen gerundet.
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und das Einleiten von Eska-
Einzelheiten zur Behandlung von Feh-
lationsmaßnahmen ist in Abschnitt II
lern bei der Anteilpreisermittlung unter
dieser Richtlinie geregelt.
Beteiligung der Verwahrstelle sind
intern geregelt.
sonstigen Vermögensgegenständen,
VI. Anlagestrategie des Sondervermögens und zulässige
Vermögensgegenstände
und das Einleiten von Eskalationsmaß-
Die spezifische Anlagestrategie des
Ferner erfolgt jährlich im Rahmen der
Sondervermögens sowie die zulässigen
Jahresabschlussprüfung eine Über-
Vermögensgegenstände, in die das Son-
prüfung der Bewertungen sämtlicher
dervermögen investieren darf, ergeben
Vermögensgegenstände des Sonderver-
sich aus den Anlagebedingungen des
mögens auf Ordnungsmäßigkeit durch
jeweiligen Sondervermögens.
eine externe Wirtschaftsprüfungs-
nahmen ist in Abschnitt III.12 dieser
Richtlinie geregelt.
gesellschaft.
63
IV. Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote
Gesamtkostenquote
1,41 %
Erfolgsabhängige Vergütung
0,00 %
Transaktionsabhängige Vergütung
0,00 %
Transaktionskosten
0,00
Die Gesamtkostenquote (1,41 %) zeigt die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens innerhalb des Berichtszeitraums.
Die Gesamtkosten beinhalten die Vergütung der Fondsverwaltung, die Verwahrstellenvergütung, die Kosten externer Bewerter
sowie sonstige Aufwendungen gemäß § 11 Abs. 3 und 4 BAB (mit Ausnahme von Transaktionskosten).
Im Berichtszeitraum ist keine erfolgsabhängige Vergütung angefallen.
Die transaktionsabhängige Vergütung stellt die Summe der Ankauf- und Verkaufsgebühren gem. § 11 Abs. 2 BAB als Prozentsatz zum durchschnittlichen Fondsvermögen innerhalb des Berichtszeitraums dar. Die Quote ist über die Lebensdauer des
Fonds stark schwankend und lässt deshalb keine Rückschlüsse auf die Performance des Fonds zu.
Im Berichtszeitraum sind keine transaktionsabhängigen Vergütungen angefallen.
Angabe zu den Kosten gemäß § 101 Abs. 2 Nr. 2, 3, und 4 KAGB
Der Kapitalverwaltungsgesellschaft fließen keine Rückvergütungen bezüglich der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu.
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt aus der an sie gezahlten Verwaltungsvergütung an Vermittler, z. B. Kreditinstitute,
derzeit Vermittlungsentgelte als so genannte Vermittlungserfolgsprovisionen.
Im Geschäftsjahr wurden keine Vergütungen, die dem Sondervermögen von der Kapitalverwaltungsgesellschaft selbst, einer
anderen Kapitalverwaltungsgesellschaft oder einer Gesellschaft, mit der die Kapitalverwaltungsgesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligung verbunden ist, oder einer EU-Verwaltungsgesellschaft oder ausländischen AIFVerwaltungsgesellschaft als Verwaltungsvergütung für die im Sondervermögen gehaltenen Anteile berechnet.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind keine Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge im Sinne von § 101 Abs. 2 Nr. 4
K AGB angefallen.
Wesentliche sonstige Erträge und Aufwendungen
Die sonstigen Erträge in Höhe von 3.592 TEUR sind überwiegend die Zinsen aus Gesellschafterdarlehen (3.465 TEUR).
Diese resultieren aus den gewährten Gesellschafterdarlehen an die Beteiligungen in Finnland, Norwegen, Schweden, Estland
und Lettland.
Die sonstigen Aufwendungen sind die dem Sondervermögen gemäß § 11 Abs. 4 BAB belastbaren Kosten. Sie enthalten Kosten
der externen Bewerter in Höhe von 56 TEUR und allgemeine Beratungskosten in Höhe von 171 TEUR.
64
V. Angaben zur Mitarbeitervergütung gem. § 101 Abs. 3 KAGB
I. G
esamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr der KVG gezahlten Vergütungen
gem. § 101 Abs. 3 Nr. 1 KAGB
Summe der im abgelaufenen Geschäftsjahr der KVG gezahlten Mitarbeitervergütungen
4.451.764,73 EUR
Davon feste Vergütungen
3.427.103,61 EUR
Davon variable Vergütungen
1.024.661,12 EUR
Zahl der Mitarbeiter im abgelaufenen Geschäftsjahr (Stichtag 31.12.2014)
43
Vom Sondervermögen gezahlte Carried Interests
0,00 EUR
II. Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr der KVG gezahlten Vergütungen an Risktaker
gem. § 101 Abs. 3 Nr. 2 KAGB
Summe der im abgelaufenen Geschäftsjahr der KVG gezahlten Mitarbeitervergütungen an Mitarbeiter,
deren Tätigkeit sich im Wesentlichen auf das Risikoprofil des Sondervermögens ausgewirkt hat.
2.450.879,77 EUR
Davon an Führungskräfte
2.450.879,77 EUR
Davon an übrige Mitarbeiter
0,00 EUR
VI. Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB
Wesentliche Änderungen des Informationsdokuments gemäß § 307 KAGB im Geschäftsjahr
N.a.
65
Anhang
VII. Zusätzliche Informationen
Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände gem. § 300 Abs. 1 Nr.1 KAGB
Der prozentuale Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände für die besondere Regelungen gelten, liegt bei 0,0 %.
Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement gem. § 300 Abs. 1 Nr. 2 KAGB
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement für das Sondervermögen getroffen.
Angaben zum Risikoprofil gem. § 300 Abs. 1 Nr. 2 KAGB
Das Sondervermögen wird mit der Risikoausrichtung Core+ verwaltet und verfolgt eine renditeorientierte Anlagepolitik. Das
Risikomanagementsystem für das Sondervermögen umfasst die fortlaufende Erfassung, Messung, Steuerung und Überwachung
der wesentlichen Risiken. Wesentliche Risiken, denen das Sondervermögen ausgesetzt ist, sind Adressausfallrisiken, Zinsänderungsrisiken, Währungsrisiken, Liquiditätsrisiken, Marktpreisrisiken sowie operationelle Risiken. Aufgrund der strategischen
Ausrichtung auf Immobilieninvestments im nordeuropäischen Raum ergeben sich zudem insbesondere auch Konzentrationsrisiken. Zur Steuerung der Risiken wird ein dem Risikoprofil des Sondervermögens adäquates Limitsystem eingerichtet und
laufend überwacht. Ein Verfahren zur Früherkennung von Risiken wird vorgehalten.
Risikoprofil1
Core+
Angaben zur Änderung des maximalen Umfangs des Leverage gem. § 300 Abs. 2 Nr. 1 KAGB
Im Berichtsjahr wurde der für das Sondervermögen eingesetzte maximale Umfang des Leverage nicht geändert.
1
66
Leverage-Umfang nach Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß
2,99
Tatsächlicher Leverage-Umfang nach Bruttomethode
1,61
Leverage-Umfang nach Commitmentmethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß
2,99
Tatsächlicher Leverage-Umfang nach Commitmentmethode
1,18
Entspricht der INREV-Stilklassifizierung „Core“ gemäß Appendix 5.1 der INREV Guidelines vom November 2008 mit Update im Oktober 2012.
Vermerk des Abschlussprüfers
An die Catella Real Estate AG, München:
Die Catella Real Estate AG, München, hat uns beauftragt, gemäß § 102 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) den Jahresbericht
des Sondervermögens Focus Nordic Cities für das Geschäftsjahr vom 1. September 2014 bis 31. August 2015 zu prüfen
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
Die Aufstellung des Jahresberichts nach den Vorschriften des K AGB und der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 liegt
in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Kapitalverwaltungsgesellschaft.
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht abzugeben.
Wir haben unsere Prüfung nach § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Sondervermögens sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im Jahresbericht überwiegend auf der Basis von Stichproben
beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahresbericht und der
wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht für das Geschäftsjahr vom 1. September 2014 bis 31. August 2015 den gesetzlichen Vorschriften.
München, den 02. Dezember 2015
PricewaterhouseCoopers
Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Jürgen Breisch
ppa. Arndt Herdzina
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüfer
67
Steuerliche Hinweise
Bekanntmachung der Besteuerungsgrundlagen gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 InvStG
Focus Nordic Cities, ISIN: DE000A0MY559, Beginn des Geschäftsjahres: 01.09.2014,
Ende des Geschäftsjahres: 31.08.2015, Endausschüttung am 28.12.2015, Tag der Beschlussfassung: 28.12.2015
§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. InvStG:
Betriebsvermögen EStG2
pro Anteil
EUR
Betriebsvermögen § 8b
Abs. 1 KStG3
pro Anteil EUR
1 a)
Betrag der Ausschüttung4
0,0283
0,0283
0,0283
Zusatz
Barausschüttung
0,0300
0,0300
0,0300
1 a)
aa)in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge
der Vorjahre
0,0000
0,0000
0,0000
bb)
in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge
0,0000
0,0000
0,0000
Zusatzin der Ausschüttung enthaltene Absetzung für Abnutzung
(nicht steuerbar)
0,0282
0,0282
0,0282
Zusatzin der Ausschüttung enthaltene Absetzung für Abnutzung aus Vorjahren
(nicht steuerbar)
0,0000
0,0000
0,0000
2)
Teilthesaurierungsbetrag/ausschüttungsgleicher Ertrag
0,0982
0,0982
0,0982
1 b)
Betrag der ausgeschütteten Erträge
0,0001
0,0001
0,0001
Gesamtbetrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen Erträge
0,0983
0,0983
0,0983
1 c)
Im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen Erträge enthalten
aa)Erträge im Sinne des § 2 Absatz 2 Satz 1 InvStG in Verbindung mit
§ 3 Nummer 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG in Verbindung mit
§ 8b Absatz 1 KStG5
-
0,0000
-
bb)Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Absatz 2 Satz 2 InvStG in
Verbindung mit § 8b Absatz 2 KStG oder § 3 Nummer 40 EStG5
-
0,0000
0,0000
cc)
-
0,0927
0,0927
dd)steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Absatz 3 Nummer 1
Satz 1 in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung
0,0000
-
-
ee)Erträge im Sinne des § 2 Absatz 3 Nummer 1 Satz 2 in der am
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung, soweit die Erträge
nicht Kapitalerträge im Sinne des § 20 EStG sind
0,0000
-
-
ff)steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Absatz 3
in der ab 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung
0,0000
-
-
gg)
Erträge im Sinne des § 2 Absatz 2a (Zinsschranke)
6
0,0000
0,0000
0,0000
hh)in Doppelbuchstabe gg enthaltene Einkünfte, die nicht dem
Progressionsvorbehalt unterliegen
Einkünfte im Sinne des § 4 Absatz 1
0,0000
0,0000
-
ii)Einkünfte im Sinne des § 4 Absatz 2, für die kein Abzug nach Absatz 4
vorgenommen wurde
0,0000
0,0000
0,0000
-
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
-
0,0000
0,0000
in Doppelbuchstabe ii enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Absatz 2 InvStG in
jj)
Verbindung mit § 8b Absatz 2 KStG oder § 3 Nummer 40 EStG oder im Fall
des § 16 InvStG in Verbindung mit § 8b Absatz 1 KStG anzuwenden ist7
kk)in Doppelbuchstabe ii enthaltene Einkünfte im Sinne des § 4 Absatz 2,
die nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zur
Anrechnung einer als gezahlt geltenden Steuer auf die Einkommensteuer
oder Körperschaftsteuer berechtigen
ll)
68
Privatvermögen1
pro Anteil
EUR
in Doppelbuchstabe kk enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Absatz 2 InvStG in
Verbindung mit § 8b Absatz 2 KStG oder § 3 Nummer 40 EStG oder im Fall
des § 16 InvStG in Verbindung mit § 8b Absatz 1 KStG anzuwenden ist7
§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. InvStG:
1 d)
Privatvermögen1
pro Anteil
EUR
Betriebsvermögen EStG2
pro Anteil
EUR
Betriebsvermögen § 8b
Abs. 1 KStG3
pro Anteil EUR
den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigenden Teil
der Ausschüttung
aa)
im Sinne des § 7 Absatz 1 und 2
0,0907
0,0907
0,0907
bb)
im Sinne des § 7 Absatz 3
0,0076
0,0076
0,0076
Zusatz davon im Sinne des § 7 Absatz 3 Satz 1 Nr. 2
0,0076
0,0076
0,0076
cc)im Sinne des § 7 Absatz 1 Satz 4, soweit in Doppelbuchstabe aa enthalten
0,0000
0,0000
0,0000
-
-
-
0,0000
0,0000
0,0000
-
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
-
0,0000
0,0000
er nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung als
d
gezahlt gilt und nach § 4 Absatz 2 in Verbindung mit diesem Abkommen
anrechenbar ist
0,0000
0,0000
0,0000
ff)in Doppelbuchstabe ee enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2
Absatz 2 InvStG in Verbindung mit § 8b Absatz 2 KStG oder § 3 Nummer
40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG in Verbindung mit § 8b Absatz 1
KStG anzuwenden ist
-
0,0000
0,0000
0,0282
0,0282
0,0282
-0,0017
-0,0017
-0,0017
1 e)
(weggefallen)
1 f)
den Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten Erträgen
enthaltenen Einkünfte im Sinne des § 4 Absatz 2 entfällt und8
aa)der nach § 4 Absatz 2 InvStG in Verbindung mit § 32d Absatz 5 oder
§ 34c Absatz 1 EStG oder einem Abkommen zur Vermeidung der
Doppelbesteuerung anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach § 4
Absatz 4 vorgenommen wurde
bb)in Doppelbuchstabe aa enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die
§ 2 Absatz 2 InvStG in Verbindung mit § 8b Absatz 2 KStG oder § 3
Nummer 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG in Verbindung mit § 8b
Absatz 1 KStG anzuwenden ist
der nach § 4 Absatz 2 InvStG in Verbindung mit § 34c Absatz 3 EStG
cc)
abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Absatz 4 InvStG vorgenommen
wurde
dd)
ee)
in Doppelbuchstabe cc enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2
Absatz 2 InvStG in Verbindung mit § 8b Absatz 2 KStG oder § 3 Nummer
40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG in Verbindung mit § 8b Absatz 1
KStG anzuwenden ist
1 g)
den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung
1 h)
die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres oder früherer Geschäftsjahre
Privatvermögen: Investmentanteile, die von Anteilinhabern steuerrechtlich im Privatvermögen gehalten werden.
Betriebsvermögen EStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem Einkommensteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
3
Betriebsvermögen KStG: Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem Körperschaftsteuergesetz besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
4
Ausschüttung gemäß der Definition des BMF-Schreibens vom 18. August 2009 Randziffer 12.
5
Der Ertrag ist zu 100 % ausgewiesen.
6
Der Betrag ist netto ausgewiesen.
7
Die Einkünfte sind zu 100 % ausgewiesen.
8
Die Quellensteuern sind im Betriebsvermögen zu 100 % ausgewiesen.
1
2
69
Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz über die Ermittlung
der steuerlichen Angaben für den Investmentfonds Focus Nordic Cities für den Zeitraum
vom 01.09.2014 bis 31.08.2015
An die Catella Real Estate AG (nachfolgend: die Gesellschaft):
Die Gesellschaft hat uns beauftragt, auf der Grundlage der von einem Abschlussprüfer nach § 102 K AGB geprüften Buchführung/Aufzeichnungen und des geprüften Jahresberichtes für den oben genannten Investmentfonds für den genannten
Zeitraum die steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 Investmentsteuergesetz (InvStG) zu ermitteln und
gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG eine Bescheinigung darüber abzugeben, dass die steuerlichen Angaben nach den Regeln
des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden.
Die Verantwortung für die Rechnungslegung des Investmentfonds als Grundlage für die Ermittlung der steuerlichen Angaben
gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG in Verbindung mit den Vorschriften des deutschen Steuerrechts liegt bei den
gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe ist es, ausgehend von der Buchführung und den sonstigen Unterlagen der Gesellschaft für den Investmentfonds
die Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen Steuerrechts zu ermitteln. Eine Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit dieser Unterlagen und der Angaben des Unternehmens war nicht Gegenstand unseres Auftrags.
Im Rahmen der Überleitungsrechnung werden die Kapitalanlagen, die Erträge und Aufwendungen sowie deren Zuordnung
als Werbungskosten steuerlich qualifiziert. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an Zielfonds investiert hat, beschränkt
sich unsere Tätigkeit ausschließlich auf die korrekte Übernahme der für diese Zielfonds zur Verfügung gestellten steuerlichen
Angaben nach Maßgabe vorliegender Bescheinigungen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG. Die entsprechenden steuerlichen
Angaben wurden von uns nicht geprüft.
Die Ermittlung der steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG beruht auf der Auslegung der anzuwendenden Steuergesetze. Soweit mehrere Auslegungsmöglichkeiten bestehen, oblag die Entscheidung hierüber den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Wir haben uns bei der Erstellung davon überzeugt, dass die jeweils getroffene Entscheidung
in vertretbarer Weise auf Gesetzesbegründungen, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur und veröffentlichte Auffassungen
der Finanzverwaltung gestützt wurde. Wir weisen darauf hin, dass eine künftige Rechtsentwicklung und insbesondere neue
Erkenntnisse aus der Rechtsprechung eine andere Beurteilung der gewählten Auslegung notwendig machen können.
Auf dieser Grundlage haben wir die steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des
deutschen Steuerrechts ermittelt. In den Jahresbericht sowie in die steuerlichen Angaben sind Werte aus einem Ertragsausgleichsverfahren eingegangen.
München, den 07.01.2016
Ernst & Young GmbH
70
Jürgen Bauderer
Frederik Wolf
(Steuerberater)
(Steuerberater)
Die Ausschüttung für das Geschäfts-
nach dem 31.12.2008 erworben wur-
Betriebseinnahmen steuerlich erfasst.
jahr zum 31.08.2015 in Höhe von
den bzw. werden.
Die steuerliche Gesetzgebung erfordert
3
zur Ermittlung der steuerpflichtigen
EUR 0,03 je Anteil erfolgt am
Der Steuerabzug hat für den Privatan-
bzw. der kapitalertragsteuerpflichtigen
leger grundsätzlich Abgeltungswirkung
Erträge eine differenzierte Betrachtung
Die Aussagen zu den steuerlichen Vor-
(sog. Abgeltungsteuer), so dass die Ein-
der Ertragsbestandteile.
schriften gelten nur für Anleger, die in
künfte aus Kapitalvermögen regelmäßig
Deutschland unbeschränkt steuer-
nicht in der Einkommensteuererklä-
pflichtig1 sind. Dem ausländischen An-
rung anzugeben sind. Bei der Vornah-
leger empfehlen wir, sich vor Erwerb
me des Steuerabzugs werden durch die
von Anteilen an dem Sondervermögen
depotführende Stelle grundsätzlich be-
mit seinem Steuerberater in Verbindung
reits Verlustverrechnungen vorgenom-
zu setzen und mögliche steuerliche
men und ausländische Quellensteuern
Konsequenzen aus dem Anteilserwerb
angerechnet.
28.12.2015.
2
Der Steuerabzug hat u.a. aber dann
Inländische Mieterträge, Zinsen,
Dividenden, sonstige Erträge und
Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von
10 Jahren nach Anschaffung
in seinem Heimatland individuell zu
klären.
Anteile im Privatvermögen
(Steuerinländer)
keine Abgeltungswirkung, wenn der
Ausgeschüttete oder thesaurierte
Das Sondervermögen ist als Zweck-
persönliche Steuersatz geringer ist als der
Erträge (inländische Mieterträge, Divi-
vermögen von der Körperschaft- und
Abgeltungssatz von 25 %. In diesem Fall
denden, Zinsen, sonstige Erträge) und
Gewerbesteuer befreit. Die steuer-
können die Einkünfte aus Kapitalvermö-
Gewinne aus dem Verkauf inländischer
pflichtigen Erträge des Sondervermö-
gen in der Einkommensteuererklärung
Immobilien innerhalb von 10 Jahren
gens werden jedoch beim Privatanleger
angegeben werden. Das Finanzamt setzt
nach Anschaffung unterliegen bei
als Einkünfte aus Kapitalvermögen der
dann den niedrigeren persönlichen
Inlandsverwahrung grundsätzlich dem
Einkommensteuer unterworfen, soweit
Steuersatz an und rechnet auf die persön-
Steuerabzug von 25 % (zzgl. Solidari-
diese zusammen mit sonstigen Kapital-
liche Steuerschuld den vorgenommenen
tätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).
erträgen den Sparer-Pauschbetrag von
Steuerabzug an (sog. Günstigerprüfung).
jährlich 801,– EUR (für Alleinstehende
Vom Steuerabzug kann Abstand
oder getrennt veranlagte Ehegatten)
Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen
genommen werden, wenn der Anleger
bzw. 1.602,– EUR (für zusammen
keinem Steuerabzug unterlegen haben
Steuerinländer ist und einen Freistel-
veranlagte Ehegatten) übersteigen.
(weil z.B. ein Gewinn aus der Veräu-
lungsauftrag vorlegt, sofern die steuer-
ßerung von Fondsanteilen in einem
pflichtigen Ertragsteile 801,– EUR bei
Einkünfte aus Kapitalvermögen unter-
ausländischen Depot erzielt wird), sind
Einzelveranlagung bzw. 1.602,– EUR
liegen grundsätzlich einem Steuerabzug
diese in der Steuererklärung anzu-
bei Zusammenveranlagung von Ehe-
von 25 % (zzgl. Solidaritätszuschlag
geben. Im Rahmen der Veranlagung
gatten nicht übersteigen.
und ggf. Kirchensteuer). Zu den Ein-
unterliegen die Einkünfte aus Kapital-
künften aus Kapitalvermögen gehören
vermögen dann ebenfalls dem Abgel-
Entsprechendes gilt auch bei Vorlage
auch die vom Sondervermögen ausge-
tungssatz von 25 % oder dem niedrige-
einer NV-Bescheinigung.
schütteten Erträge, die ausschüttungs-
ren persönlichen Steuersatz.
gleichen Erträge, der Zwischengewinn
Verwahrt der inländische Anleger die
sowie der Gewinn aus dem An- und
Sofern sich die Anteile im Betriebsver-
Anteile eines steuerrechtlich ausschüt-
Verkauf von Fondsanteilen, wenn diese
mögen befinden, werden die Erträge als
tenden Sondervermögens in einem
Unbeschränkt steuerpflichtige Anleger werden nachfolgend auch als Steuerinländer bezeichnet.
Ausländische Anleger sind Anleger, die nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind. Diese werden nachfolgend auch als Steuerausländer bezeichnet.
3
Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 01.01.2009 erworbenen Fondsanteilen sind beim Privatanleger steuerfrei.
1
2
72
inländischen Depot, so nimmt die
Sofern der Freistellungsauftrag oder
eines Doppelbesteuerungsabkommens
depotführende Stelle als Zahlstelle vom
die NV-Bescheinigung nicht bzw. nicht
(Freistellungsmethode) verzichtet hat
Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor
rechtzeitig vorgelegt wird, erhält der
(Regelfall). Die steuerfreien Erträge
dem festgelegten Ausschüttungstermin
Anleger auf Antrag von der depotfüh-
wirken sich grundsätzlich auch nicht
ein in ausreichender Höhe ausgestellter
renden Stelle eine Steuerbescheinigung
auf den anzuwendenden Steuersatz aus
Freistellungsauftrag nach amtlichem
über den einbehaltenen und abgeführ-
(kein Progressionsvorbehalt).
Muster oder eine NV-Bescheinigung,
ten Steuerabzug und den Solidaritäts-
die vom Finanzamt für die Dauer
zuschlag. Der Anleger hat dann die
Sofern im betreffenden Doppelbesteu-
von maximal drei Jahren erteilt wird,
Möglichkeit, den Steuerabzug im Rah-
erungsabkommen ausnahmsweise die
vorgelegt wird. In diesem Fall erhält
men seiner Einkommensteuerveranla-
Anrechnungsmethode vereinbart oder
der Anleger die gesamte Ausschüttung
gung auf seine persönliche Steuerschuld
kein Doppelbesteuerungsabkommen
ungekürzt gutgeschrieben.
anrechnen zu lassen.
geschlossen wurde, gelten die Aussa-
Für den Steuerabzug eines thesaurie-
Werden Anteile ausschüttender Son-
dem Verkauf inländischer Immobilien
renden Sondervermögens stellt das Son-
dervermögen nicht in einem Depot
innerhalb von 10 Jahren seit Anschaf-
dervermögen den depotführenden Stel-
verwahrt und Ertragsscheine einem
fung analog. Die in den Herkunftslän-
len die Kapitalertragsteuer nebst den
inländischen Kreditinstitut vorgelegt
dern gezahlten Steuern können ggf. auf
maximal anfallenden Zuschlagsteuern
(Eigenverwahrung), wird der Steuerab-
die deutsche Einkommensteuer ange-
(Solidaritätszuschlag und Kirchensteu-
zug in Höhe von 25 % zzgl. Solidari-
rechnet werden, sofern die gezahlten
er) zur Verfügung. Die depotführenden
tätszuschlag vorgenommen.
Steuern nicht bereits auf der Ebene des
gen zur Behandlung von Gewinnen aus
Sondervermögens als Werbungskosten
Stellen nehmen den Steuerabzug wie im
Ausschüttungsfall unter Berücksichti-
Dividenden ausländischer Kapitalgesell-
gung der persönlichen Verhältnisse der
schaften können nach Auffassung der
Anleger vor, so dass insbesondere ggf.
Finanzverwaltung als sog. Schachteldi-
die Kirchensteuer abgeführt werden
videnden nicht steuerfrei sein.
kann. Soweit das Sondervermögen
den depotführenden Stellen Beträge
zur Verfügung gestellt hat, die nicht
abgeführt werden müssen, erfolgt eine
Erstattung.
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren
seit der Anschaffung
berücksichtigt wurden.
Gewinne aus der Veräußerung
von Wertpapieren, Gewinne aus
Termingeschäften und Erträge
aus Stillhalterprämien
Gewinne aus der Veräußerung von
Aktien, eigenkapitalähnlichen Genussrechten und Investmentanteilen,
Gewinne aus dem Verkauf inländischer
Gewinne aus Termingeschäften sowie
Befinden sich die Anteile im Depot bei
und ausländischer Immobilien außer-
Erträge aus Stillhalterprämien, die auf
einem inländischen Kreditinstitut oder
halb der 10-Jahresfrist, die auf der Ebe-
der Ebene des Sondervermögens erzielt
einer inländischen Kapitalverwaltungs-
ne des Sondervermögens erzielt werden,
werden, werden beim Anleger nicht
gesellschaft, so erhält der Anleger, der
sind beim Anleger stets steuerfrei.
erfasst, solange sie nicht ausgeschüttet
seiner depotführenden Stelle einen in
werden. Zudem werden die Gewinne
aus der Veräußerung der in § 1 Abs.
des Sondervermögens vorlegt, den den
Ausländische Mieterträge und
Gewinne aus dem Verkauf ausländischer Immobilien innerhalb von
10 Jahren seit der Anschaffung
depotführenden Stellen zur Verfügung
Steuerfrei bleiben ausländische Miet-
nicht ausgeschüttet werden.
gestellten Betrag auf seinem Konto
erträge und Gewinne aus dem Verkauf
gutgeschrieben.
ausländischer Immobilien, auf deren
Hierunter fallen folgende Kapitalforde-
Besteuerung Deutschland aufgrund
rungen:
ausreichender Höhe ausgestellten Freistellungsauftrag oder eine NV-Bescheinigung vor Ablauf des Geschäftsjahres
3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f)
InvStG genannten Kapitalforderungen
beim Anleger nicht erfasst, wenn sie
73
mit Ende des Wirtschaftsjahres der
Veräußerungsgewinne auf
Anlegerebene
b)„normale“ Anleihen und unverbriefte
Personengesellschaft auf der Ebene des
Werden Anteile an einem Sonder-
Forderungen mit festem Kupon so-
Sondervermögens zu erfassen. Sie sind
vermögen, die nach dem 31.12.2008
wie Down-Rating-Anleihen, Floater
nach allgemeinen steuerlichen Grund-
erworben wurden, von einem Privatan-
und Reverse-Floater,
sätzen zu beurteilen.
leger veräußert, unterliegt der Veräu-
a)K apitalforderungen, die eine
Emissionsrendite haben,
gesellschaften sind steuerlich bereits
c)R isiko-Zertifikate, die den Kurs ei-
ßerungsgewinn dem Abgeltungssatz
ner Aktie oder eines veröffentlichten
Negative steuerliche Erträge
von 25 %. Sofern die Anteile in einem
Index für eine Mehrzahl von Aktien
Verbleiben negative Erträge nach
inländischen Depot verwahrt werden,
im Verhältnis 1:1 abbilden,
Verrechnung mit gleichartigen po-
nimmt die depotführende Stelle den
sitiven Erträgen auf der Ebene des
Steuerabzug vor. Der Steuerabzug von
Sondervermögens, werden diese auf
25 % (zzgl. Solidaritätszuschlag und
d)A ktienanleihen, Umtauschanleihen
und Wandelanleihen,
e)ohne gesonderten Stückzinsausweis
Ebene des Sondervermögens steuerlich
ggf. Kirchensteuer) kann durch die
(flat) gehandelte Gewinnobligationen
vorgetragen. Diese können auf Ebene
Vorlage eines ausreichenden Freistel-
und Fremdkapital-Genussrechte und
des Sondervermögens mit künftigen
lungsauftrags bzw. einer NV-Beschei-
gleichartigen positiven steuerpflichti-
nigung vermieden werden. Werden
f)„cum“-erworbene Optionsanleihen.
gen Erträgen der Folgejahre verrechnet
solche Anteile von einem Privatanleger
Werden Gewinne aus der Veräußerung
werden. Eine direkte Zurechnung der
mit Verlust veräußert, dann ist der
der o.g. Wertpapiere/Kapitalforderun-
negativen steuerlichen Erträge auf
Verlust mit anderen positiven Einkünf-
gen, Gewinne aus Termingeschäften
den Anleger ist nicht möglich. Damit
ten aus Kapitalvermögen verrechenbar.
sowie Erträge aus Stillhalterprämien aus-
wirken sich diese negativen Beträge
Sofern die Anteile in einem inländi-
geschüttet, sind sie grundsätzlich steuer-
beim Anleger einkommensteuerlich erst
schen Depot verwahrt werden und bei
pflichtig und unterliegen bei Verwahrung
in dem Veranlagungszeitraum (Steu-
derselben depotführenden Stelle im
der Anteile im Inland dem Steuerabzug
erjahr) aus, in dem das Geschäftsjahr
selben Kalenderjahr positive Einkünfte
von 25 % (zzgl. Solidaritätszuschlag
des Sondervermögens endet, bzw. die
aus Kapitalvermögen erzielt wurden,
und ggf. Kirchensteuer). Ausgeschüttete
Ausschüttung für das Geschäftsjahr
nimmt die depotführende Stelle die
Gewinne aus der Veräußerung von Wert-
des Sondervermögens erfolgt, für das
Verlustverrechnung vor.
papieren und Gewinne aus Terminge-
die negativen steuerlichen Erträge auf
schäften sind jedoch steuerfrei, wenn die
Ebene des Sondervermögens verrechnet
Bei einer Veräußerung von vor dem
Wertpapiere auf Ebene des Sondervermö-
werden. Eine frühere Geltendmachung
01.01.2009 erworbenen Anteilen ist der
gens vor dem 01.01.2009 erworben bzw.
bei der Einkommensteuer des Anlegers
Gewinn bei Privatanlegern steuerfrei.
die Termingeschäfte vor dem 01.01.2009
ist nicht möglich.
eingegangen wurden.
Bei der Ermittlung des Veräußerungs-
Substanzauskehrungen
gewinns sind die Anschaffungskosten
Substanzauskehrungen (z.B. in Form
um den Zwischengewinn im Zeitpunkt
Kapitalforderungen, die nicht in der o.g.
von Bauzinsen) sind nicht steuerbar.
der Anschaffung und der Veräuße-
Aufzählung enthalten sind, sind steuerlich wie Zinsen zu behandeln (s.o.).
Substanzauskehrungen, die der Anleger
Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen,
während seiner Besitzzeit erhalten hat,
damit es nicht zu einer doppelten
Erträge aus der Beteiligung an
in- und ausländischen Immobilienpersonengesellschaften
sind allerdings dem steuerlichen Ergeb-
einkommensteuerlichen Erfassung
nis aus der Veräußerung der Fondsan-
von Zwischengewinnen (s.u.) kommen
teile hinzuzurechnen, d.h. sie erhöhen
kann. Zudem ist der Veräußerungspreis
Erträge aus der Beteiligung an in- und
den steuerlichen Gewinn.
um die thesaurierten Erträge zu kür-
ausländischen Immobilienpersonen-
74
rungspreis um den Zwischengewinn im
zen, die der Anleger bereits versteuert
hat, damit es auch insoweit nicht zu
abkommens). Bei Anlegern, die nicht
Bei Gewinnen aus dem Verkauf auslän-
einer Doppelbesteuerung kommt.
Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch
discher Immobilien verzichtet Deutsch-
der Progressionsvorbehalt teilweise zu
land in der Regel auf die Besteuerung
beachten.
(Freistellung aufgrund eines Doppelbe-
Der Gewinn aus der Veräußerung nach
steuerungsabkommens). Bei Anlegern,
dem 31.12.2008 erworbener Fondsanteile ist insoweit steuerfrei, als er auf
die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist
die während der Besitzzeit im Fonds
jedoch der Progressionsvorbehalt zu
entstandenen, noch nicht auf der An-
beachten.
legerebene erfassten, DBA-steuerfreien
Erträge zurückzuführen ist (sog. be-
geschlossen wurde, können die in den
sitzzeitanteiliger Immobiliengewinn).
Herkunftsländern gezahlten Ertrag-
steuern ggf. auf die deutsche Einkom-
Die Gesellschaft veröffentlicht den
men- oder Körperschaftsteuer ange-
Immobiliengewinn bewertungstäglich
rechnet werden, sofern die gezahlten
geschlossen wurde, können die in den
als Prozentsatz des Wertes des Invest-
Herkunftsländern gezahlten Ertrag-
mentanteils.
steuern ggf. auf die deutsche Einkom-
mensteuer bzw. Körperschaftsteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten
Anteile im Betriebsvermögen
(Steuerinländer)
Gewinne aus dem Verkauf
inländischer und ausländischer
Immobilien
Inländische Mieterträge und Zinserträge sowie zinsähnliche Erträge
Thesaurierte Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländi-
Eine Abstandnahme vom Steuerabzug
Inländische Mieterträge, Zinsen und
scher Immobilien sind beim Anleger
bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs
zinsähnliche Erträge sind beim Anleger
steuerlich unbeachtlich, soweit sie nach
ist nur durch Vorlage einer entspre-
grundsätzlich steuerpflichtig . Dies gilt
Ablauf von 10 Jahren seit der Anschaf-
chenden NV-Bescheinigung möglich.
unabhängig davon, ob diese Erträge
fung der Immobilie auf Fondsebene er-
Ansonsten erhält der Anleger eine
thesauriert oder ausgeschüttet werden.
zielt werden. Die Gewinne werden erst
Steuerbescheinigung über die Vornah-
bei ihrer Ausschüttung steuerpflichtig,
me des Steuerabzugs.
4
Eine Abstandnahme vom Steuerabzug
wobei Deutschland in der Regel auf die
bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs
Besteuerung ausländischer Gewinne
ist nur durch Vorlage einer entspre-
(Freistellung aufgrund Doppelbesteue-
chenden NV-Bescheinigung möglich.
rungsabkommens) verzichtet.
Ansonsten erhält der Anleger eine
Gewinne aus der Veräußerung
von Wertpapieren, Gewinne aus
Termingeschäften und Erträge aus
Stillhalterprämien
Steuerbescheinigung über die Vornah-
Gewinne aus der Veräußerung inlän-
me des Steuerabzugs.
discher und ausländischer Immobilien
Aktien, eigenkapitalähnlichen Genuss-
innerhalb der 10-Jahresfrist sind bei
rechten und Investmentfondsanteilen,
Ausländische Mieterträge
Thesaurierung bzw. Ausschüttung
Gewinne aus Termingeschäften sowie
Bei Mieterträgen aus ausländischen Im-
steuerlich auf Anlegerebene zu berück-
Erträge aus Stillhalterprämien sind beim
mobilien verzichtet Deutschland in der
sichtigen. Dabei sind die Gewinne aus
Anleger steuerlich unbeachtlich, wenn
Regel auf die Besteuerung (Freistellung
dem Verkauf inländischer Immobilien
sie thesauriert werden. Zudem werden
aufgrund eines Doppelbesteuerungs-
in vollem Umfang steuerpflichtig.
die Gewinne aus der Veräußerung der
4
Die zu versteuernden Zinsen sind gemäß § 2 Abs. 2a InvStG im Rahmen der Zinsschrankenregelung nach § 4h EStG zu berücksichtigen.
75
nachfolgend genannten Kapitalfor-
geschäftsgewinne sowie ausgeschüttete
Inländische Dividenden unterliegen
derungen beim Anleger nicht erfasst,
Erträge aus Stillhalterprämien unter-
dem Steuerabzug (Kapitalertragsteuer
wenn sie nicht ausgeschüttet werden:
liegen grundsätzlich dem Steuerab-
25 % zzgl. Solidaritätszuschlag).
zug (Kapitalertragsteuer 25 % zzgl.
a)K apitalforderungen, die eine
Solidaritätszuschlag). Dies gilt nicht für
Ausländische Dividenden unterliegen
Gewinne aus der Veräußerung von vor
grundsätzlich dem Steuerabzug (Kapi-
b)„normale“ Anleihen und unverbriefte
dem 01.01.2009 erworbenen Wertpa-
talertragsteuer 25 % zzgl. Solidaritätszu-
Forderungen mit festem Kupon so-
pieren und für Gewinne aus vor dem
schlag). Die auszahlende Stelle nimmt
wie Down-Rating-Anleihen, Floater
01.01.2009 eingegangenen Terminge-
jedoch insbesondere dann keinen
und Reverse-Floater,
schäften. Die auszahlende Stelle nimmt
Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine
jedoch insbesondere dann keinen
unbeschränkt steuerpflichtige Körper-
Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine
schaft ist (wobei von Körperschaften
Index für eine Mehrzahl von Aktien
unbeschränkt steuerpflichtige Kör-
i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 4 und 5 KStG der
im Verhältnis 1:1 abbilden
perschaft ist oder diese Kapitalerträge
auszahlenden Stelle eine Bescheinigung
Betriebseinnahmen eines inländischen
des für sie zuständigen Finanzamtes
Betriebs sind und dies der auszahlen-
vorliegen muss) oder die ausländischen
Emissionsrendite haben,
c)R isiko-Zertifikate, die den Kurs einer Aktie oder eines veröffentlichten
d)A ktienanleihen, Umtauschanleihen
und Wandelanleihen,
den Stelle vom Gläubiger der Kapital-
Dividenden Betriebseinnahmen eines
(flat) gehandelte Gewinnobligationen
erträge nach amtlich vorgeschriebenen
inländischen Betriebs sind und dies der
und Fremdkapital-Genussrechte und
Vordruck erklärt wird.
auszahlenden Stelle vom Gläubiger der
e)ohne gesonderten Stückzinsausweis
Kapitalerträge nach amtlich vorge-
f)„cum“-erworbene Optionsanleihen.
In- und ausländische Dividenden
schriebenen Vordruck erklärt wird.
Werden diese Gewinne ausgeschüttet,
Vor dem 01.03.2013 dem Sonder-
so sind sie steuerlich auf Anlegere-
vermögen zugeflossene oder als
Bei gewerbesteuerpflichtigen Anlegern
bene zu berücksichtigen. Dabei sind
zugeflossen geltende Dividenden aus
sind die zum Teil einkommensteuer-
Veräußerungsgewinne aus Aktien
inländischen und ausländischen Kapi-
freien bzw. körperschaftsteuerfreien
ganz (bei Anlegern, die Körperschaf-
talgesellschaften sind bei Körperschaf-
Dividendenerträge für Zwecke der
ten sind) oder zu 40 % (bei sonstigen
ten grundsätzlich steuerfrei6. Aufgrund
Ermittlung des Gewerbeertrags wieder
betrieblichen Anlegern, z.B. Einzelun-
der Neuregelung zur Besteuerung
hinzuzurechnen, nicht aber wieder zu
ternehmern) steuerfrei (Teileinkünfte-
von Streubesitzdividenden sind dem
kürzen. Nach Auffassung der Finanz-
verfahren). Veräußerungsgewinne aus
Sondervermögen nach dem 28.02.2013
verwaltung können Dividenden auslän-
Renten/Kapitalforderungen, Gewinne
zugeflossene oder als zugeflossen
discher Kapitalgesellschaften als sog.
aus Termingeschäften sowie Erträge
geltende Dividenden in- und ausländi-
Schachteldividenden in vollem Umfang
aus Stillhalterprämien sind hingegen in
scher Kapitalgesellschaften bei Körper-
nur dann steuerfrei sein, wenn der An-
voller Höhe steuerpflichtig.
schaften steuerpflichtig.
leger eine (Kapital-) Gesellschaft i.S.d.
5
entsprechenden DoppelbesteuerungsabErgebnisse aus der Veräußerung von
Bei einkommensteuerpflichtigen
kommens ist und auf ihn durchgerech-
Kapitalforderungen, die nicht in der o.g.
betrieblichen Anlegern sind in- und
net eine genügend hohe (Schachtel-)
Aufzählung enthalten sind, sind steuer-
ausländische Dividenden aus Kapitalge-
Beteiligung entfällt.
lich wie Zinsen zu behandeln (s.o.).
sellschaften, die vom Sondervermögen
ausgeschüttet oder thesauriert werden,
Ausgeschüttete Wertpapierveräuße-
zu 60 % zu versteuern (Teileinkünfte-
rungsgewinne, ausgeschüttete Termin-
verfahren).
5
6
76
5 % der Veräußerungsgewinne aus Aktien gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig.
5 % der Dividenden gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig.
Erträge aus der Beteiligung an
in- und ausländischen Immobilienpersonengesellschaften
Erträge aus der Beteiligung an in- und
wirksam zu vereinnahmen sind, in der
Sondervermögen entstandenen, noch
ausländischen Immobilienpersonen-
Steuerbilanz aufwandswirksam ein
nicht auf der Anlegerebene erfassten,
gesellschaften sind steuerlich bereits
passiver Ausgleichsposten zu bilden ist
nach DBA steuerfreien Erträgen
mit Ende des Wirtschaftsjahres der
und damit technisch die historischen
zurückzuführen ist (sog. besitzzeitan-
Personengesellschaft auf der Ebene des
Anschaffungskosten steuerneutral ge-
teiliger Immobiliengewinn). Hierbei
Sondervermögens zu erfassen. Sie sind
mindert werden. Alternativ können die
handelt es sich um noch nicht zugeflos-
nach allgemeinen steuerlichen Grund-
fortgeführten Anschaffungskosten um
sene oder noch nicht als zugeflossen
sätzen zu beurteilen.
den anteiligen Betrag der Substanzaus-
geltende ausländische Mieten und
schüttung vermindert werden.
realisierte und nicht realisierte Gewinne
Dies bedeutet für einen bilanzierenden
Der Gewinn aus der Veräußerung der
Anleger, dass die Substanzauskeh-
Anteile ist zudem insoweit steuerfrei,
rungen in der Handelsbilanz ertrags-
als er auf die während der Besitzzeit im
Negative steuerliche Erträge
des Sondervermögens aus ausländischen
rechnung mit gleichartigen positiven Er-
Veräußerungsgewinne auf
Anlegerebene
trägen auf der Ebene des Sondervermö-
gens, werden diese steuerlich auf Ebene
Anteilen im Betriebsvermögen sind für
des Sondervermögens vorgetragen.
Körperschaften zudem grundsätzlich
Immobiliengewinn bewertungstäglich
Diese können auf Ebene des Sonder-
steuerfrei , soweit die Gewinne aus
als Prozentsatz des Anteilwertes des
vermögens mit künftigen gleichartigen
noch nicht zugeflossenen oder noch
Investmentanteils.
positiven steuerpflichtigen Erträgen
nicht als zugeflossen geltenden Divi-
der Folgejahre verrechnet werden. Eine
denden und aus realisierten und nicht
Steuerausländer
direkte Zurechnung der negativen
realisierten Gewinnen des Sonder-
Verwahrt ein Steuerausländer Anteile
steuerlichen Erträge auf den Anleger ist
vermögens aus in- und ausländischen
an ausschüttenden Sondervermögen im
nicht möglich. Damit wirken sich diese
Aktien bzw. (Immobilien-) Kapitalge-
Depot bei einer inländischen depot-
negativen Beträge beim Anleger bei der
sellschaften herrühren und soweit diese
führenden Stelle (Depotfall), wird vom
Einkommensteuer bzw. Körperschaft-
Dividenden und Gewinne bei ihrer
Steuerabzug auf Zinsen, zinsähnliche
steuer erst in dem Veranlagungszeitraum
Zurechnung an den Anleger steuerfrei
Erträge, Wertpapierveräußerungsge-
(Steuerjahr) aus, in dem das Geschäfts-
sind (sog. Aktiengewinn). Von Einzel-
winne, Termingeschäftsgewinne und
jahr des Sondervermögens endet bzw.
unternehmern sind diese Veräußerungs-
ausländische Dividenden Abstand
die Ausschüttung für das Geschäftsjahr
gewinne zu 60 % zu versteuern.
genommen, sofern er seine steuerliche
Verbleiben negative Erträge nach Ver-
7
des Sondervermögens erfolgt, für das
Immobilien, sofern Deutschland auf
die Besteuerung verzichtet hat.
Ausländereigenschaft nachweist. Sofern
die negativen steuerlichen Erträge auf
die Ausländereigenschaft der depotfüh-
Ebene des Sondervermögens verrechnet
Aktiengewinn (ab 01.03.2013 aufgrund
renden Stelle nicht bekannt bzw. nicht
werden. Eine frühere Geltendmachung
der oben erwähnten Gesetzesänderung
rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der
bei der Einkommensteuer bzw. Kör-
betreffend der Dividendenbesteuerung
ausländische Anleger gezwungen, die
perschaftsteuer des Anlegers ist nicht
zwei Aktiengewinne getrennt für Kör-
Erstattung des Steuerabzugs gemäß
möglich.
perschaften und Einzelunternehmer
§ 37 Abs. 2 AO zu beantragen. Zustän-
– ggf. erfolgt die getrennte Veröffent-
dig ist das Betriebsstättenfinanzamt der
Substanzauskehrungen
lichung erst nachträglich) bewertungs-
depotführenden Stelle.
Substanzauskehrungen (z.B. in Form
täglich als Prozentsatz des Wertes des
von Bauzinsen) sind nicht steuerbar.
Investmentanteils.
7
5 % des steuerfreien Veräußerungsgewinns gelten bei Körperschaften als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe und sind somit steuerpflichtig.
77
Hat ein ausländischer Anleger Anteile
Kirchensteuer
thesaurierender Sondervermögen im
Soweit die Einkommensteuer bereits
Gesonderte Feststellung,
Außenprüfung
Depot bei einer inländischen depotfüh-
von einer inländischen depotführenden
Die Besteuerungsgrundlagen, die auf
renden Stelle, wird bei Nachweis seiner
Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den
Ebene des Sondervermögens ermittelt
steuerlichen Ausländereigenschaft
Steuerabzug erhoben wird, wird die
werden, sind gesondert festzustellen.
keine Steuer einbehalten, soweit es sich
darauf entfallende Kirchensteuer nach
Hierzu hat die Gesellschaft beim
nicht um inländische Dividenden oder
dem Kirchensteuersatz der Religions-
zuständigen Finanzamt eine Feststel-
inländische Mieten handelt. Erfolgt der
gemeinschaft, der der Kirchensteu-
lungserklärung abzugeben. Änderun-
Antrag auf Erstattung verspätet, kann
erpflichtige angehört, regelmäßig als
gen der Feststellungserklärungen,
- wie bei verspätetem Nachweis der
Zuschlag zum Steuerabzug erhoben.
z.B. anlässlich einer Außenprüfung
Ausländereigenschaft bei ausschütten-
Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer
(§ 11 Abs. 3 InvStG) der Finanzver-
den Sondervermögen - eine Erstattung
als Sonderausgabe wird bereits beim
waltung, werden für das Geschäftsjahr
gemäß § 37 Abs. 2 AO auch nach dem
Steuerabzug mindernd berücksichtigt.
wirksam, in dem die geänderte Feststel-
Thesaurierungszeitpunkt beantragt
lung unanfechtbar geworden ist. Die
Ausländische Quellensteuer
steuerliche Zurechnung dieser geänder-
Auf die ausländischen Erträge des
ten Feststellung beim Anleger erfolgt
Für inländische Dividenden und in-
Sondervermögens wird teilweise in
dann zum Ende dieses Geschäftsjahres
ländische Mieten erfolgt hingegen ein
den Herkunftsländern Quellensteuer
bzw. am Ausschüttungstag bei der Aus-
Steuerabzug. Inwieweit eine Anrech-
einbehalten.
schüttung für dieses Geschäftsjahr.
abzugs für den ausländischen Anleger
Die Gesellschaft kann die anrechen-
Damit treffen die Bereinigungen von
möglich ist, hängt von dem zwischen
bare Quellensteuer auf der Ebene des
Fehlern wirtschaftlich die Anleger, die
dem Sitzstaat des Anlegers und der
Sondervermögens wie Werbungskosten
zum Zeitpunkt der Fehlerbereinigung
Bundesrepublik Deutschland bestehen-
abziehen. In diesem Fall ist die auslän-
an dem Sondervermögen beteiligt sind.
den Doppelbesteuerungsabkommen ab.
dische Quellensteuer auf Anlegerebene
Die steuerlichen Auswirkungen können
Eine DBA-Erstattung der Kapitaler-
weder anrechenbar noch abzugsfähig.
entweder positiv oder negativ sein.
und inländische Mieten erfolgt über
Übt die Gesellschaft ihr Wahlrecht
Zwischengewinnbesteuerung
das Bundeszentralamt für Steuern
zum Abzug der ausländischen Quellen-
Zwischengewinne sind die im Ver-
(BZSt) in Bonn.
steuer auf Fondsebene nicht aus, dann
kaufs- oder Rückgabepreis enthalte-
wird die anrechenbare Quellensteuer
nen Entgelte für vereinnahmte oder
Solidaritätszuschlag
bereits beim Steuerabzug mindernd
aufgelaufene Zinsen sowie Gewinne aus
Auf den bei Ausschüttungen oder The-
berücksichtigt.
der Veräußerung von nicht in § 1 Abs.
werden.
nung oder Erstattung dieses Steuer-
tragsteuer auf inländische Dividenden
3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) In-
saurierungen abzuführenden Steuerab-
78
zug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe
Ertragsausgleich
vStG genannten Kapitalforderungen,
von 5,5 % zu erheben. Der Solidaritäts-
Auf Erträge entfallende Teile des Aus-
die vom Sondervermögen noch nicht
zuschlag ist bei der Einkommensteuer
gabepreises für ausgegebene Anteile,
ausgeschüttet oder thesauriert und
und Körperschaftsteuer anrechenbar.
die zur Ausschüttung herangezogen
infolgedessen beim Anleger noch nicht
werden können (Ertragsausgleichsver-
steuerpflichtig wurden (etwa Stückzin-
Fällt kein Steuerabzug an bzw. erfolgt
fahren), sind steuerlich so zu behandeln
sen aus festverzinslichen Wertpapieren
bei Thesaurierung die Vergütung des
wie die Erträge, auf die diese Teile des
vergleichbar). Der vom Sondervermö-
Steuerabzugs, ist kein Solidaritätszu-
Ausgabepreises entfallen.
gen erwirtschaftete Zwischengewinn
schlag abzuführen bzw. wird dieser
ist bei Rückgabe oder Verkauf der
vergütet.
Anteile durch Steuerinländer einkom-
mensteuerpflichtig. Der Steuerabzug
licher Personen im Gebiet der EU
tation eine Bescheinigung, mit der er
auf den Zwischengewinn beträgt 25 %
sicherstellen. Mit einigen Drittstaaten
sich die abgezogenen Quellensteuern
(zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf.
(insbesondere mit der Schweiz, Liech-
im Rahmen seiner Einkommensteuerer-
Kirchensteuer).
tenstein, Channel Islands, Monaco und
klärung anrechnen lassen kann.
Andorra) hat die EU Abkommen abDer bei Erwerb von Anteilen gezahlte
geschlossen, die der EU-Zinsrichtlinie
Alternativ hat der Privatanleger die
Zwischengewinn kann im Jahr der
weitgehend entsprechen.
Möglichkeit, sich vom Steuerabzug
im Ausland befreien zu lassen, indem
Zahlung beim Privatanleger einkommensteuerlich als negative Einnahme
Dazu werden grundsätzlich Zinserträ-
er eine Ermächtigung zur freiwilligen
abgesetzt werden, wenn ein Ertragsaus-
ge, die eine im europäischen Ausland
Offenlegung seiner Zinserträge gegen-
gleich durchgeführt wird und sowohl
oder bestimmten Drittstaaten ansässige
über dem ausländischen Kreditinstitut
bei der Veröffentlichung des Zwischen-
natürliche Person von einem deutschen
abgibt, die es dem Institut gestattet,
gewinns als auch im Rahmen der von
Kreditinstitut (das insoweit als Zahl-
auf den Steuerabzug zu verzichten und
den Berufsträgern zu bescheinigenden
stelle handelt) gutgeschrieben erhält,
stattdessen die Erträge an die gesetz-
Steuerdaten hierauf hingewiesen wird.
von dem deutschen Kreditinstitut an
lich vorgegebenen Finanzbehörden zu
Er wird bereits beim Steuerabzug
das Bundeszentralamt für Steuern und
melden.
steuermindernd berücksichtigt. Wird
von dort aus letztlich an die ausländi-
der Zwischengewinn nicht veröffent-
schen Wohnsitzfinanzämter gemeldet.
Nach der ZIV ist von der Gesellschaft
für jeden in– und ausländischen Fonds
licht, sind jährlich 6 % des Entgelts für
die Rückgabe oder Veräußerung des
Entsprechend werden grundsätzlich
anzugeben, ob er der ZIV unterliegt
Investmentanteils als Zwischengewinn
Zinserträge, die eine natürliche Person
(in scope) oder nicht (out of scope).
anzusetzen. Bei betrieblichen Anle-
in Deutschland von einem ausländi-
gern ist der gezahlte Zwischengewinn
schen Kreditinstitut im europäischen
Für diese Beurteilung enthält die ZIV
unselbständiger Teil der Anschaffungs-
Ausland oder in bestimmten Dritt-
zwei wesentliche Anlagegrenzen.
kosten, die nicht zu korrigieren sind.
staaten erhält, von dem ausländischen
Bei Rückgabe oder Veräußerung des
Kreditinstitut letztlich an das deutsche
Wenn das Vermögen eines Fonds aus
Investmentanteils bildet der erhaltene
Wohnsitzfinanzamt gemeldet. Alterna-
höchstens 15 % Forderungen i.S.d.
Zwischengewinn einen unselbständi-
tiv behalten einige ausländische Staaten
ZIV besteht, haben die Zahlstellen, die
gen Teil des Veräußerungserlöses. Eine
Quellensteuern ein, die in Deutschland
letztendlich auf die von der Gesellschaft
Korrektur ist nicht vorzunehmen.
anrechenbar sind
gemeldeten Daten zurückgreifen, keine
Meldungen an das Bundeszentralamt für
Die Zwischengewinne können regel-
Konkret betroffen sind folglich die
Steuern zu versenden. Ansonsten löst
mäßig auch den Abrechnungen sowie
innerhalb der EU bzw. in den bei-
die Überschreitung der 15 %-Grenze
den Erträgnisaufstellungen der Banken
getretenen Drittstaaten ansässigen
eine Meldepflicht der Zahlstellen an
entnommen werden.
Privatanleger, die grenzüberschreitend
das Bundeszentralamt für Steuern über
in einem anderen EU-Land ihr Depot
den in der Ausschüttung enthaltenen
oder Konto führen und Zinserträge
Zinsanteil aus.
EU-Zinsrichtlinie/
Zinsinformationsverordnung
erwirtschaften.
Bei Überschreiten der 25 %-Grenze ist
Die Zinsinformationsverordnung (kurz
ZIV), mit der die Richtlinie 2003/48/
U. a. Luxemburg und die Schweiz
der in der Rückgabe oder Veräußerung
EG des Rates vom 3.6.2003, ABL.
haben sich verpflichtet, von den Zins-
der Fondsanteile enthaltene Zinsanteil
EU Nr. L 157 S. 38 umgesetzt wird,
erträgen eine Quellensteuer i.H.v. 35 %
zu melden. Handelt es sich um einen
soll grenzüberschreitend die effektive
einzubehalten. Der Anleger erhält im
ausschüttenden Fonds, so ist zusätzlich
Besteuerung von Zinserträgen natür-
Rahmen der steuerlichen Dokumen-
im Falle der Ausschüttung der darin
79
tralamt für Steuern zu melden. Handelt
Rechtliches und
steuerliches Risiko
es sich um einen thesaurierenden Fonds,
Eine Änderung fehlerhaft festgestellter
erfolgt eine Meldung konsequenterweise
Besteuerungsgrundlagen des Son-
nur im Falle der Rückgabe oder Veräu-
dervermögens für vorangegangene
ßerung des Fondsanteils.
Geschäftsjahre (z.B. aufgrund von
enthaltene Zinsanteil an das Bundeszen-
steuerlichen Außenprüfungen) kann für
Der Forderungsquotient i.S.d. ZIV
den Fall einer für den Anleger steuer-
betrug am 31.08.2015 23,17 %. Der in
lich grundsätzlich nachteiligen Korrek-
der Ausschüttung am 28.12.2015 ent-
tur zur Folge haben, dass der Anleger
haltene periodische Zinsanteil beträgt
die Steuerlast aus der Korrektur für
0,0001000 EUR.
vorangegangene Geschäftsjahre zu
tragen hat, obwohl er unter Umständen
Grunderwerbsteuer
zu diesem Zeitpunkt nicht in dem Son-
Der Verkauf von Anteilen an dem
dervermögen investiert war. Umgekehrt
Sondervermögen löst keine Grunder-
kann für den Anleger der Fall eintreten,
werbsteuer aus.
dass ihm eine steuerlich grundsätzlich
vorteilhafte Korrektur für das aktuelle
Hinweis:
und für vorangegangene Geschäftsjah-
Die steuerlichen Ausführungen gehen
re, in denen er an dem Sondervermö-
von der derzeit bekannten Rechtslage
gen beteiligt war, durch die Rückgabe
aus. Sie richten sich an in Deutschland
oder Veräußerung der Anteile vor Um-
unbeschränkt einkommensteuer-
setzung der entsprechenden Korrektur
pflichtige oder unbeschränkt körper-
nicht mehr zugutekommt.
schaftsteuerpflichtige Personen. Es
kann jedoch keine Gewähr dafür
Zudem kann eine Korrektur von Steu-
übernommen werden, dass sich die
erdaten dazu führen, dass steuerpflich-
steuerliche Beurteilung durch Gesetz-
tige Erträge bzw. steuerliche Vorteile in
gebung, Rechtsprechung oder Erlasse
einem anderen als eigentlich zutreffen-
der Finanzverwaltung nicht ändert.
den Veranlagungszeitraum tatsächlich
Einzelheiten zur Besteuerung der
steuerlich veranlagt werden und sich
Erträge des Sondervermögens werden
dies beim einzelnen Anleger negativ
in den Jahresberichten veröffentlicht.
auswirkt.
Einzelheiten zur Besteuerung der Erträge des Sondervermögens werden in
den Jahresberichten veröffentlicht.
80
Gremien
Kapitalverwaltungsgesellschaft
Aufsichtsrat
Vorstand
Dr. Andreas Kneip – ab 01.01.2015
Dr. Andreas Kneip – bis 31.12.2014
Aufsichtsratsvorsitzender –
Bernhard Fachtner
Alter Hof 5
ab 12.05.2015
Henrik Fillibeck
D-80331 München
Selbständiger Berater
Jürgen Werner
Telefon +49-89-189 16 65-0
Telefax +49-89-189 16 65-66
Knut Pedersen
stellvertretender Aufsichtsrats-
Gesellschafter
Handelsregister: Amtsgericht München
vorsitzender – ab 12.05.2015
Catella Property Fund Management
Handelsregisternummer: HRB 16 90 51
Catella AB, Schweden
AB, Stockholm/Schweden (94,5 %)
Chief Executive Officer
Fastighetsaktiebolaget Bremia,
Gründung
18.01.2007
Kalmar/Schweden (5,5 %)
Josef Brandhuber – ab 12.05.2015
Selbständiger Berater
Verwahrstelle
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital
am 31.12.2014
Johan Nordenfalk
CACEIS Bank Deutschland GmbH
2.500 TEUR
Catella AB, Schweden
Lilienthalallee 34-36
Group Head of Legal
D-80939 München
Bernd Schöffel – ab 12.05.2015
Gezeichnetes Kapital am 31.12.2014
Wirtschaftsprüfer/Steuerberater
5.113 TEUR
Ando Wikström
Haftendes Eigenkapital am 31.12.2014
Svenska Hyreshus AB
155.974 TEUR
Haftendes Eigenkapital am 31.12.2014
2.712 TEUR
Chief Financial Officer (CFO)
Heimo Leopold
Abschlussprüfer
Vermögensverwalter – bis 12.05.2015
PricewaterhouseCoopers AG
Pär Nuder
Bernhard-Wicki-Str. 8
Senior Director Albright Stonebridge
80636 München
Group, former Minister for Finance,
Sweden – bis 31.12.2014
Paul Vismans
Selbständiger Berater – bis 12.05.2015
82
Externe Bewerter und
Ankaufsbewerter
b) Ankaufsbewerter
Alfred Lehner
Michael Buschmann – bis 31.12.2014
Betriebswirt (VWA)
Dipl-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter
a) Externe Bewerter
Sachverständiger für die Bewertung
Florian Lehn – bis 30.06.2015
von bebauten und unbebauten Grund-
Dipl.-Ing. (FH)
stücken.
stücken.
Hartmut Nuxoll – ab 01.01.2015
Klaus Edenharter – ab 01.01.2015
Dipl.-Ing.
stücken.
Dipl.-Ing.
Markus Obermeier – ab 01.07.2015
Dipl.-Ing. (FH)
stücken.
stücken.
Anlageausschuss
Renate Grünwald
Dr. Frank Adelstein
stücken.
Dipl.-Ing.
Günther Knappert
Britta Nielsen
Stefan Zehnter
Dr. Jürgen Seja
Dipl.-Betriebswirt
Dr. Julia Stolpe
stücken.
Hartmut Thiel
Claudia Weigl
von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Objektfotos
Titelseite
Seite 8/9
Seite 15
Seite 25
Seite 37
Seite 41
Seite 45
Seite 48
Seite 52
Seite 70
Seite 81
Seite 83
Bernd Perlbach
Fördetower, Kiel, DE
Cholm I, Malmö, SE
Victoria Hotel, Stavanger, SE
Fabrikstraße, Kiel, DE
Cholm I, Malmö, SE
Cholm 1, Malmö, SE
Amsikstraße, Hamburg, DE
Hotel Norge, Kristiansand, NO
Vuorikatu, Helsinki, FI
Werglandsveien, Oslo, NO
ELL Duntes, Riga, LV
Cholm I, Malmö, SE
Sitz in München
Vorstand:
Bernhard Fachtner
Henrik Fillibeck
Jürgen Werner
Aufsichtsrat:
Dr. Andreas Kneip
Knut Pedersen
Josef Brandhuber
Johan Nordenfalk
Bernd Schöffel
Ando Wikström
www.catella-realestate.de

Jahresbericht

Transcrição

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