Wohnbau-Genossenschaft Waldheim Winterthur
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Wohnbau-Genossenschaft Waldheim Winterthur
Wohnbau- Genossenschaft Waldheim Winterthur Jahresbericht 2010 Einladung zur 90. ordentlichen Generalversammlung 4 /5 Jahresbericht 2010 des Präsidenten: 6 · Vorwort 6 · Generalversammlung 2010 6 · Vorstand 6 · Liegenschaften-Unterhalt 6 · Haspelstrasse 3–9, Kollbrunn 7 · Auf Pünten 19/21 7 · Wässerwiesenstrasse 78 7 · Wohnungswechsel 2010 8 · Beschwerdekommission 9 · Schlussbemerkungen Bilanz per 31. Dezember 2010 10 11/12 Erfolgsrechnung 2010 13 Gewinn- und Verlustrechnung per 31. Dezember 2010 14 Anlage- und Versicherungswerte per 31. Dezember 2010 15 Hypothekenbestand per 31. Dezember 2010 16 Bericht der Revisionsstelle 17 10 Grundsätze unserer Genossenschaft 18 /19 Wissenswertes zu unserer Genossenschaft 20 Ihre Verwalter/in 21 Inhalt Einladung zur 90. ordentlichen Generalversammlung der Wohnbau-Genossenschaft Waldheim, Winterthur am Freitag, 13. Mai 2011 19.00 Uhr im Hotel «Römertor», Oberwinterthur mit den Traktanden 1. Wahl der Stimmenzähler 2. Protokoll der Generalversammlung vom 7. Mai 2010 3. Jahresbericht 2010 4. Jahresrechnung 2010 5. Wahlen 6. Anträge 7. Verschiedenes 4 Sehr geehrte/r Genossenschafter/in Sie und ein weiteres Mitglied Ihrer Familie sind herzlich zur Generalversammlung und zum anschliessenden Nachtessen ins Hotel «Römertor» eingeladen. Die Stimmabgabe erfolgt mit dem beigelegten Stimmausweis. Gemäss Artikel 27 unserer Statuten hat jedes Mitglied 1 Stimme; die Stellvertretung durch ein volljähriges Mitglied der Familie ist möglich. Der Vorstand freut sich darauf, Ihnen an diesem Anlass persönlich zu begegnen und grüsst Sie freundlich. Wohnbau-Genossenschaft Waldheim Anteilscheincoupons «B» können ab dem 1. Juni 2011 bei der Zürcher Kantonalbank eingelöst werden. 5 Jahresbericht 2010 Vorwort des Präsidenten der Wohnbau-Genossenschaft Waldheim, Winterthur Im Geschäftsjahr 2010 waren überdurchschnittlich viele Mieterwechsel zu verzeichnen. Die Gründe waren vielfältig und aufgrund der Entwicklung im neuen Geschäftsjahr gehen wir davon aus, dass es sich um ein Ausnahmejahr gehandelt haben muss. Jedoch hat sich gezeigt, dass die wegen der vielen Wechsel zusätzlich anfallende Belastung von einer nebenamtlichen Verwaltung nicht so ohne weiteres bewältigt werden kann; deshalb sind wir daran, unsere Strukturen entsprechend anzupassen. Um diesen «Aufbruch» auch optisch zu dokumentieren, haben wir uns – wie unschwer zu erkennen ist – dazu entschlossen, vorab schon einmal das Erscheinungsbild unseres Geschäftsberichtes aufzufrischen. Generalversammlung 2010 Die am 7. Mai 2010 im Hotel Römertor durchgeführte Generalversammlung war wieder ein sehr gelungener Anlass. Insbesondere der engagierte Komiker trug einen grossen Teil zur guten Stimmung bei. Einmal mehr gelang es, die traktandierten Geschäfte zügig zu behandeln und schon bald danach zum kulinarischen und unterhaltsamen Teil des Abends überzugehen. Vorstand An sechs Sitzungen des Vorstandes wurden die laufenden Geschäfte behandelt und aus den Baukommissionen über den Stand der Arbeiten informiert. Liegenschaften-Unterhalt In unseren sämtlichen Objekten wurden die anstehenden Arbeiten zur Erhaltung des Wohnkomforts wie immer fortlaufend erledigt. 6 Wie die Erfahrungen des letzten Winters zeigen, hat sich die Umstellung der Heizung auf Haspelstrasse 3–9, Kollbrunn Pellets bewährt. Zwar bestehen momentan noch gewisse Probleme bei der Verteilung der Wärme auf die einzelnen Liegenschaften, doch sind wir zuversichtlich, während der Sommermonate auch dieses Problem in den Griff zu bekommen. Fürs Jahr 2011 ist eine Küchen- und Bäder-Renovation geplant; zudem wird die Heiz- Auf Pünten 19/21 zentrale/Unterstation ersetzt. Im Haus Nr. 19 wird sodann ein Lift eingebaut. Die Arbeiten werden Ende Frühling beginnen und sollten im späteren Herbst – mit den Liftarbeiten – abgeschlossen werden können. Mit dieser Sanierung und deren Überwachung haben wir das Architekturbüro Cristiano Bundi, Winterthur, beauftragt. Die Mieterschaft wurde anlässlich einer Informationsverstaltung detailliert darüber ins Bild gesetzt. Im Gleichschritt mit der Sanierung unserer Liegenschaften werden auch die Nachbarobjekte der Wohnbaugenossenschaften GWG und Talgut entsprechende Renovationen erfahren – dadurch lassen sich einzelne Arbeitsgattungen sinnvoll koordinieren und die daraus entstehenden Synergien nutzen. Die Arbeiten an den Balkonen kommen – totz eines zeitweise doch strengen Winters – zügig voran; der Umbau des Liftes wird in den nächsten Monaten an die Hand genommen werden können. Mit der gesamten Mieterschaft hoffen auch wir auf einen schönen, warmen Sommer – auf dass die dannzumal wesentlich vergrösserten Aussenbereiche auch entsprechend genutzt werden können! 7 Wässerwiesenstrasse 78 e tz lä – 1 Ba Ga ra ge np ze ät pl rk st el W -R ec äu m hs e el . en al To t Pa Auf Pünten Grüzefeld ng nu oh W Z5- 4- Z- W oh nu ng en en ng nu oh W Z3- 2- Liegenschaft Z- W oh nu ng en Wohnungswechsel 2010 2 72 11 Haspelstrasse 22 4 Hegistrasse – Hörnlistrasse 212 11 Im Grüntal 1 1 2 311 1 4 2 4 Ruchwiesenstrasse 22 4 7 Tösstalstrasse1 1 1 Wässerwiesenstrasse 3 3 1 11 Weberstrasse 13 Total Wechsel 8 4 15 4 111 31 3 343 Die Zahl der Beschwerden ist im vergangenen Jahr leicht gestiegen. Glücklicherweise aber begegnet sich die überwiegende Anzahl unserer Mieter und Mieterinnen mit Toleranz und Respekt und sorgt dadurch für ein überdurchschnittlich gutes Wohnklima in unserer Genossenschaft. Trotzdem treten aber leider immer wieder Fälle auf, wo es an Rücksichtnahme, Toleranz und zum Teil auch an Respekt mangelt – was dann dazu führt, dass solche Fälle an den Beschwerdeobmann herangetragen werden: Mehrheitlich handelt es sich dabei jeweils um Lärmklagen zwischen verschiedenen Kulturen und Generationen. Wir sind überzeugt, dass sich die meisten Fälle einvernehmlich bilateral lösen liessen, wenn sich beide Parteien zuhören und dann schrittweise aufeinander zugehen würden: Wir wollen eine offene Genossenschaft sein, in welcher für jedermann Platz ist. Drum danken wir der grossen Mehrheit unserer Mieterinnen und Mieter dafür, dass sie sich an die Hausordnung hält, dass sie ihrem Umfeld respektvoll und tolerant begegnet und so ein friedliches Zusammenleben ermöglicht. für die Beschwerdekommission Roger Lörtscher 9 Beschwerdekommission Schlussbemerkungen Die Ereignisse der letzten Wochen und Monate haben uns mit aller Deutlichkeit vor Augen geführt, wie sehr wir unserer Umwelt Sorge tragen sollten. Deshalb richten wir bei allen Bau- und Umbauvorhaben stets ein ganz besonderes Augenmerk darauf – insbesondere bei der Wahl von Heizsystemen, wo wir bei allen Projekten in den vergangenen Jahren konsequent umweltverträglichere Lösungen bevorzugt haben: Wir wollen unseren Mitgliedern möglichst gesunden und dabei preiswerten Wohnraum zur Verfügung stellen. Abschliessend danke ich meinen Kollegen vom Vorstand, der Revisionsstelle, den Hauswartinnen und Hauswarten und allen mit unserer Genossenschafft befassten Personen und nicht zuletzt auch allen Mieterinnen und Mietern, die dafür besorgt sind, dass es unserer Genossenschaft Waldheim auch künftig gut gehen wird. 10 Urs Leu, Präsident Aktiven2010 Umlaufvermögen Vorjahr. 2‘552‘103.96 1‘304‘379.10 20‘237.01 32‘826.00 2‘215‘639.95 836‘887.05 128‘233.35 249‘116.01 8‘110.75 9‘722.04 6‘854.90 2‘800.00 173‘028.00 173‘028.00 46‘065‘299.65 47‘133‘888.45 54‘248‘931.10 53‘974‘276.05 – 8‘927‘436.00 – 8‘312‘418.00 330‘486.75 1‘058‘712.60 413‘316.80 413‘316.80 1.00 1.00 48‘617‘403.61 48‘438‘267.55. Postcheck Banken Kontokorrent Grüzefeld Debitoren Transitorische Aktiven Wertschriften Anlagevermögen Liegenschaften Wertberichtigung Liegenschaften offene Baurechnung Grundstücke Mobiliar Total Aktiven 11 Bilanz per 31. Dezember 2010 Bilanz per 31. Dezember 2010 Passiven2010Vorjahr. Fremdkapital 46‘481‘056.14 46‘370‘040.25 184‘287.95 94‘333.10 22‘388.80 26‘058.25 257‘004.04 239‘380.75 55‘569.65 69‘674.00 189‘705.60 178‘866.60 2‘000.00 23‘000.00 39‘708‘000.00 39‘886‘000.00 5‘853‘000.40 5‘638‘250.40 204‘099.70 209‘477.15 5‘000.00 5‘000.00 2‘136‘347.47 2‘068‘227.30 1‘411‘533.20 1‘387‘533.20 460‘000.00 450‘000.00 Spezieller Reservefonds 50‘000.00 50‘000.00 Vortrag 214‘814.27 180‘694.10 Kreditoren Anteilscheinzinsen Vorausbezahlte Mietzinse Aufwand laufende Heizabrechnung Transitorische Passiven Darlehen Grundpfandschulden Erneuerungsfonds Rückstellungen Mieterhilfsfonds Eigenkapital Genossenschaftskapital Statutarischer Reservefonds Total Passiven 12 48‘617‘403.61 48‘438‘267.55. Aufwand 2010 Vorjahr. Passivzinsen 1‘108‘493.15 1‘237‘734.23 Reparaturen und Unterhalt 1‘518‘617.45 1‘430‘175.80 Abgaben 272‘719.80 303‘552.64 Steuern 23‘473.90 24‘624.15 Unkosten, Verwaltung 183‘867.83 165‘825.37 Einlagen Erneuerungsfonds 414‘750.00 515‘463.00 Abschreibungen Liegenschaften 615‘018.00 623‘874.00 58‘600.17 50‘022.90 Reingewinn Total Aufwand Ertrag 4‘195‘540.30 4‘351‘272.09. 2010 Vorjahr. 4‘187‘853.05 4‘327‘732.60 Miet- und Pachtzinsen Bankzinsen und Wertschriftenerträge Kurskorrektur Wertschriften Total Ertrag 9‘592.36 6‘920.16 – 1‘905.11 16‘619.33 4‘195‘540.30 4‘351‘272.09. 13 Erfolgsrechnung 2010 Gewinn- / Verlustrechnung per 31. Dezember 2010 Vortrag per 1. Januar 2010180‘694.10 Reingewinn 201058‘600.17 Verwendungsantrag von Vorstand & Revisionsstelle Einlage in den Statutarischen Reservefonds 10‘000.00 2.50 % Zins Anteilschein «B »14‘480.00 Vortrag auf neue Rechnung 214‘814.27 14 239‘294.27239‘294.27 Anlage-/Versicherungswerte per 31. Dezember 2010 Liegenschaft Wohnungszahl Anlagewert Versicherungswert Hegistrasse 43 9 1‘347‘229.30 2‘478‘000.00 Weberstrasse 72 –76 22 2‘536‘191.30 4‘995‘000.00 Weberstrasse 71 –77 24 2‘768‘680.85 5‘400‘000.00 Hörnlistrasse 46 – 50 30 4‘254‘319.05 6‘480‘300.00 Wässerwiesenstrasse 78 24 2‘771‘000.00 5‘071‘100.00 Auf Pünten 19/21 18 2‘562‘488.05 4‘464‘400.00 Im Grüntal 22/24 12 2‘649‘793.80 3‘540‘000.00 Ruchwiesenstrasse 45/47 14 4‘467‘844.35 5‘164‘866.00 Tösstalstrasse 286 –288 14 3‘287‘044.50 3‘166‘100.00 6 1‘441‘000.00 2‘311‘900.00 Grüzefeld 95 14‘299‘332.80 30‘350‘990.00 Haspelstrasse 3– 9, Kollbrunn 24 11‘864‘007.10 9‘486‘900.00 Tösstalstrasse 290 offene Baurechnung Total 292 330‘486.75 54‘579‘417.85 15 82‘909‘556.00. Hypothekenbestand per 31. Dezember 2010 Hypotheken Bestand AmortisationenBestand ursprünglich 31. Dez. 2010 1. Rang 30‘944‘500.00 1‘546‘500.00 29‘398‘000.00 2. Rang 250‘000.00 250‘000.00 –.–– Grüzefeld 12‘308‘804.00 1‘998‘804.00 10‘310‘000.00 Total 43‘503‘304.00 3‘795‘304.00 39‘708‘000.00. 16 zuhanden der Generalversammlung der Wohnbaugenossenschaft Waldheim, Winterthur Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der Wohnbau-Genossenschaft Waldheim für das am 31. Dezember 2010 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Die Revision der Vorjahresangaben ist von einer anderen Revisionsstelle vorgenommen worden. Für die Jahresrechnung ist der Vorstand verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, diese zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Prüfung erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine Eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vohandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes nicht Gesetz und Statuten entsprechen. Winterthur, 23. März ’11 Eisele & Partner Treuhand AG Peter Eisele zugelassener Revisionsexperte / leitender Revisor 17 Bericht der Revisionsstelle 10 Grundsätze unserer Genossenschaft 1 Erteilen Sie niemals Aufträge an Handwerker, ohne sich vor- her mit der für Sie zuständigen Verwaltungsperson abgesprochen zu haben. Wir begleichen grundsätzlich keine Rechnungen, wenn der Auftrag nicht durch uns erteilt worden ist. 2 Treppen-, Waschküchen- und Trockenraum-Reinigungen sind von jedermann zu erledigen – alle haben gleiche Pflichten und Rechte. 3 Bitte lüften Sie Wohnräume mehrmals täglich mit Durchzug. Nur so lässt sich vermeiden, dass die Luftfeuchtigkeit übermässig ansteigt und sich dadurch Schimmelpilz bildet oder schwarze und feuchte Ecken entstehen. 4 Gemäss Hausordnung und Vorschriften der Feuerpolizei ist das Abstellen jeglicher Gegenstände im Treppenhaus strikte verboten. Das Treppenhaus gehört nicht zur gemieteten Wohnung. 5 Haus- und Kellertüren müssen – auch tagsüber – in allen Liegenschaften geschlossen bleiben. Bei Gegensprechanlagen erkundigt man sich jeweils vor dem Öffnen der Türe/n, wer zu Besuch kommt . . . so gelingt es, ungebetenen «Gästen» den Zutritt zur Liegenschaft zu verwehren. 18 6 Ein Waschtag beginnt um 6.00 Uhr und endet um 21.00 Uhr; an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen darf grundsätzlich nicht gewaschen werden. 7 Auf anonyme Schreiben oder Anrufe reagieren wir prinzipiell nicht – alle auf diesem Wege geäusserten Ansinnen oder Forderungen werden von uns niemals bearbeitet: Solches Gebahren widerspricht unseren Gepflogenheiten und vergiftet das Klima innerhalb der Gemeinschaft unnötig. 8 Für die Haltung von Haustieren – egal, welcher Art, Grösse bzw. Kleine oder Rasse – bedarf es in jedem Fall einer schriftlichen Bewilligung. 9 Bitte entsorgen Sie Fahrräder, die Sie nicht mehr benötigen; in den Veloräumen dürfen nur Velos mit gültigen Kontrollmarken abgestellt werden. 10 Um Wasserschäden zu vermeiden, bitten wir Sie, die Ablauf- rohre – speziell jene innerhalb der Küchenkombination – regelmässig zu kontrollieren. Sollten Sie dabei Feuchtigkeit feststellen, so melden Sie dies bitte umgehend Ihrem Verwalter. 19 Wissenswertes zu unserer Genossenschaft Geschäftsadresse Wohnbau-Genossenschaft Waldheim Wartstrasse 27 Postfach 1985 8401 Winterthur Vorstand Präsident Urs Leu 052 213 49 39 Vizepräsident Dino Wehrli 052 212 26 27 Kassier Heinrich Kuhn 052 213 49 23 Aktuar Marcel von der Assen 052 223 00 00 Mitglieder Roger Lörtscher 052 364 15 80 Asiye Suter 052 268 89 55 [email protected] Revisionsstelle Eisele & Partner Treuhand AG, Peter Eisele 052 245 11 88 aller Liegenschaften Urs Leu 052 213 49 39 Kommissions-Obmann Roger Lörtscher 052 364 15 80 Vermietung Beschwerden 20 Urs Leu 052 212 49 39 betreut Weberstrasse 71–77 079 617 42 67 Weberstrasse 72 –76 [email protected] Wässerwiesenstrasse 78 Haspelstrasse 3–9 Hulfteggstrasse 35 – 47 Strahleggweg 28/30 Asiye Suter 052 268 89 55 betreut Hegistrasse 43 betreut Auf Pünten 19 –21 [email protected] Dino Wehrli 052 212 26 27 079 215 24 40 Hörnlistrasse 46 –50 [email protected] Im Grüntal 22 –24 Ruchwiesenstrasse 45 – 47 Tösstalstrasse 286 –288 Tösstalstrasse 290 21 Ihre Verwalter/in ...schön, dass Sie bei uns «heimisch» sind! 22