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AGENCY | VALUATION SERVICES | INVESTMENT | CONSULTANCY
Hotels
Public Houses
Restaurants
Leisure
Care
Retail
Investor oder Gastgeber?
Alternative Möglichkeiten “in Aufschwung zu investieren”
Kurzanalyse alternativer Betreiber- und Finanzierungsmodelle für die
österreichische Ferienhotellerie anlässlich des ÖHV Hotelierkongresses 2014
Wels, 15. Jänner 2014
Foto: Austria Lexikon
BUSINESS INTELLIGENCE IN HOTELS
www.christie.com
Übersicht
+ Spannungsfeld Betrieb <> Immobilie
+ Welche Modelle gibt es international?
+ Internationale Best Practice Beispiele
+ Möglichkeiten und Fallstricke für Hoteliers
+ Nutzen für Gemeinden und Destinationen
+ Fazit
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2
Spannungsfelder
Betrieb
“Hotelier ist Gastgeber”
Immobilie
“Hotelier ist Investor”
3
Spannungsfelder
Der Gastgeber denkt…
Der Investor sieht…
4
Spannungsfelder
Wie kann das positive Marktumfeld und Investoreninteresse im
Immobilienbereich zum Vorteil der österreichischen Ferienhoteliers
und für Gemeinden/Destinationen genutzt werden?
5
Unterschiedliche internationale Modelle
Begriffe werden oft synonym verwendet bzw. verwechselt
Nutzung/Urlaub
Time-Share
Buy-To-Let
Hotel
Vacation Club
Ferienwohnung
Investment/Eigentum
Private Residence Club
Fractional Ownership
6
Buy To Let als vielversprechendstes Modell
Komplexe Beziehungen müssen klar geregelt sein
Hotelgast
Käufer
Kurzfristige
Vermietung
Kauf Wohneinheit
Bauträger
Vertrag
Nutzung und
Weitervermietung
Betreiber
Quelle: Christie + Co Research
7
Key Learning Points
Vergleich Modelle und Relevanz für die österreichische Hotellerie
Time Share/
Vacation Ownership
Fractional Ownership/
Private Residence Club
Buy To Let
Beweggrund Käufer
Eigennutzung
Eigennutzung/Investment
Eigennutzung/Investment
Erwerb von
Eigentum
Nein
Ja (Anteile)
Ja
Eignung für
Finanzierung
Nein
Moderat
Ja
Stärken
Geringe Kosten
Keine kalten Betten
Viele int.
Erfahrungswerte
Keine kalten Betten
Mögliche Wertsteigerung
Keine kalten Betten
Servicierter Zweitwohnsitz
Kontinuerliche
Mieteinnahmen
Mögliche Wertsteigerung
Schwächen
Schlechtes Image
Wenig bekannt
Relativ unbekanntes Modell
Komplexität der Verträge
Relativ unbekanntes Modell
Komplexität der Verträge
Relevanz für Ö
Gering
Mittel
Hoch
Quelle: CCO Research
8
Internationale Best Practice Beispiele
Aspen Square Hotel
Park Plaza
Westminster Bridge
London
rocksresort
Résidence Le Nevada
Sotogrande
Quelle: Christie + Co Research
9
Best Practice Beispiele
Quelle: Christie + Co Research, Hotel Management
10
Key Learning Points
Best Practice Beispiele
1. Attraktivität der Destination
2. Mikrolage innerhalb des Ortes
3. Flexibilität in der Nutzung
11
Zusammenfassende
Empfehlungen und Fallstricke
für Hoteliers und Gemeinden
12
Buy To Let aus der Sicht des Hoteliers
Dos and Don’ts
+ Nachhaltig stabiler Hotelbetrieb muss im Vordergrund stehen
+ Hohe Komplexität erfordert professionelles Management und klare Verträge
+ Aufteilung der Mieteinnahmen darf Betrieb nicht gefährden (zB Garantien)
+ Bauliche Trennung und einheitliche Gestaltung der Einheiten wirkt
erfolgsfördernd
+ Vorverkauf einer ausreichenden Anzahl an Einheiten ist Voraussetzung für
Sinnhaftigkeit als alternative Finanzierungsform
13
Buy To Let aus der Sicht der Gemeinde/Region
Dos and Don’ts
+ Destinationen sollten aus Eigeninteresse Modelle evaluieren
+ Um Potential zu erhöhen, müssen rechtliche und steuerliche Aspekte geklärt
und definiert werden
+ Rechtliche Vorgaben an Betriebe (Leistungsangebot + Ausstattung) müssen
definiert sein, um Missbrauch zu vermeiden -> siehe Schweiz
+ Richtig umgesetzt können Buy To Let Modelle zu Win-Win-Win Situationen
für Destinationen, Hoteliers und Käufer werden
+ Möglichkeit einer Zersiedelung entgegen zu wirken
14
Fazit
Buy To Let Modelle können für Erweiterungen und Neubauten in
Österreichs Hotellerie eine interessante, alternative
Finanzierungsform darstellen. Jedoch nur, wenn es bereits genügend
Immobiliennachfrage gibt. Buy To Let funktioniert nicht als
kurzfristige Finanzierung für schlechte Konzepte.
Für Gemeinden und Tourismusdestinationen könnte der „Kalte Betten
Problematik“ entgegengewirkt werden. Die Schaffung von rechtlichen
Grundlagen in Bezug auf Raum- und Bauordnung sowie Vorgaben zur
Nutzung sind jedoch Voraussetzungen für den Erfolg des Modells.
15
Über Christie + Co
Verkauf, Beratung und Bewertung von Hotelimmobilien
Über Christie + Co
Unsere Dienstleistungen
+ Eine Gesellschaft der Christie Group Plc:
+ Broker, Berater und Bewerter von
Freizeitimmobilien seit über 75 Jahren
+ Partnership gegründet 1935
+ Börsenotiertes Unternehmen
Investment Market (AIM)
C+Co Internationale Büros
Hotel-
und
14 x UK
am
Alternative
+ Spezialisten bei allen Arten von Betreiberimmobilien:
+ Hotels, Freizeitanlagen
+ Wir sind Europas aktivster Hotelbroker mit aktuell mehr
als 500 zum Verkauf stehenden Hotels
+ Christie + Co ist der einzige Hotelbroker mit engagierten
Hotelspezialisten in jeder Niederlassung
+ Restaurants, Bars, Pubs
+ 450 Hotelbewertungen pro Jahr
+ Einzelhandel, Pflegeimmobilien, Tankstellen, etc.
+ Alle Arten von Hotel- und Freizeitimmobilien an jedem
Standort
+ 13 internationale Büros
+ Barcelona, Berlin, Frankfurt, Helsinki, London,
Lyon, Marseille, München, Paris, Rennes, Dublin,
Warschau und Wien
+ Spezialisierte Bewerter und Berater im Auftrag von:
+ Führenden Hotelbetreibern
+ Internationalen Investoren und Projektentwicklern
+ 15 Büros in Großbritannien
+ Lokalen und regionalen Eigentümern und Investoren
+ Durch unser großes und zusammenhängendes Netzwerk
und unsere internationalen Niederlassungen haben wir
sehr enge Kontakte zu Betreibern, Eigentümern,
Investoren, und Kreditinstituten in ganz Europa
+ Österreichischen und europäischen Kreditinstituten
+ Engagierte Beratungs- und Bewertungsteams in Österreich,
Frankreich, Deutschland, Skandinavien, Spanien, Polen,
Irland und Großbirtannien
+ Unser unvergleichbares Büro-Netzwerk ermöglicht uns
darüber hinaus eine maximale Reichweite für jedes
Mandat
+ Unsere Beratungs-, Bewertungs-, und Brokerteams
arbeiten branchen- und dienstleistungsübergreifend in
ganz Europa
16
Lukas Hochedlinger MRICS
Managing Director Austria, Business
Development CEE
T: 01 / 890 53 57
M: 0699 / 1997 1365
E: [email protected]
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