Transform. Zur Revitalisierung von Immobilien

TRANSFORM
ZUR REVITALISIERUNG VON IMMOBILIEN
THE REVITALISATION OF BUILDINGS
ENRICO SANTIFALLER
KSP Engel und Zimmermann Architekten
JÜRGEN ENGEL
MICHAEL ZIMMERMANN
PRESTEL
MÜNCHEN · BERLIN · LONDON · NEW YORK
INHALT
CONTENTS
VORWORT
6
FOREWORD
DEN LASTEN UND KRÄFTEN
KORRIGIERT UND WEITERENTWICKELT
DIE KRONE AUFGESETZT
CORRECTED AND IMPROVED
CROWNING LOADS AND FORCES
T 11, FRANKFURT AM MAIN
EIN KESSEL BUNTES IN BERLIN MITTE
A REVITALISED HODGE-PODGE IN THE
90
DORMA-HAUPTVERWALTUNG, ENNEPETAL
„REVITALISIERUNG ALS CHANCE ZUR
DORMA HEAD OFFICE, ENNEPETAL
HEART OF BERLIN
PRESSE- UND INFORMATIONSAMT DER
34
QUALIFIZIERUNG DES STADTBILDES“
MIT SCHWUNG
BUNDESREGIERUNG | THE FEDERAL
SWEEPING BACK
GOVERNMENT’S PRESS AND
“REVITALISATION AS AN OPPORTUNITY
ERFOLGREICHE METAMORPHOSE
DISCH-HAUS, KÖLN | DISCH BUILDING,
TO MODIFY THE URBAN LANDSCAPE”
A SUCCESSFUL METAMORPHOSIS
COLOGNE
EIN GESPRÄCH MIT | A CONVERSATION
GARDEN TOWERS, FRANKFURT AM MAIN
INFORMATION OFFICE, BERLIN
46
DENKMALGERECHTE NEUE NUTZUNG
WEITERE REVITALISIERTE PROJEKTE
IN SORGFÄLTIGER ABWÄGUNG DES
NEW USE, SOUND CONSERVATION
FURTHER REVITALISED PROJECTS
„BESTANDSOBJEKTE VERMITTELN EMOTIONEN,
NOTWENDIGEN MIT DEM SCHÖNEN
HOCHPFORTENHAUS, KÖLN | COLOGNE
DIE NEUBAUTEN OFT NICHT BIETEN KÖNNEN“
A CAREFUL TRADE-OFF BETWEEN NECESSITY
“OLDER PROPERTIES OFTEN OOZE CHARACTER,
AND BEAUTY
WHICH NEW BUILDINGS CAN’T MATCH”
ESWE-GEBÄUDE | ESWE BUILDING,
EIN GESPRÄCH MIT | A CONVERSATION
WIESBADEN
WITH JÖRN WALTER
WITH ULRICH HÖLLER
8
56
13
104
„HALB SO TEUER, DOPPELT SO GUT“
BIOGRAFIEN DER INTERVIEWPARTNER
“HALF THE PRICE, TWICE AS GOOD”
BIOGRAPHIES OF THE INTERVIEW
ZENTRALBIBLIOTHEK DER STADTBÜCHEREI
PARTNERS
FRANKFURT AM MAIN
114
DIAGNOSE UND DARAUF FOLGT DIE THERAPIE
“THERE’S NO PERFECT SOLUTION”
FIRST THE ANAMNESIS, THEN THE DIAGNOSIS
ALTE NUTZUNG, NEUE BEDINGUNGEN
EIN GESPRÄCH MIT | A CONVERSATION
AND AFTER THAT, THE THERAPY
SAME USE, NEW CIRCUMSTANCES
BILDNACHWEIS
EIN GESPRÄCH MIT | A CONVERSATION
ESPRIX-HOTEL, FRANKFURT AM MAIN
PHOTO CREDITS
WITH RAINER HEMPEL
BIBLIOGRAPHY
68
(HEUTE | NOW INTERCITYHOTEL FRANKFURT)
128
„POTENTIALE IM BESTAND FREISETZEN“
“UNLOCKING THE POTENTIAL
„BRANDSCHUTZEXPERTEN SOLLTEN MÖGLICHST
OF EXISTING BUILDINGS”
FRÜH IN DAS PROJEKT EINGEBUNDEN WERDEN“
UND ANWÄLTE DES BESTEHENDEN“
EIN GESPRÄCH MIT | A CONVERSATION
“FIRE-SAFETY EXPERTS SHOULD BE BROUGHT
“CONSERVATION OFFICIALS ARE CONSULTANTS
INTO PROJECTS AS SOON AS POSSIBLE”
AND LAWYERS FOR THE EXISTING FABRIC”
EIN GESPRÄCH MIT | A CONVERSATION
EIN GESPRÄCH MIT | A CONVERSATION
WITH STEPHAN BONE-WINKEL
21
ZUKUNFTSAUFGABE REVITALISIERUNG
THE FUTURE’S IN REVITALISATION
WITH REINHARD RIES
„DENKMALPFLEGER SIND BERATER
75
„MAN FINDET DIE TOLLSTEN SACHEN
PROJECTS I
WITH ULRICH KRINGS
134
26
PROJEKTE I
33
161
LITERATURVERZEICHNIS
„ES GIBT KEINE LUPENREINE LÖSUNG“
17
158
CENTRAL MUNICIPAL LIBRARY,
ERST KOMMT DIE ANAMNESE, DANN DIE
WITH MICHAEL KUMMER
144
98
MAN MUSS DIE SPUREN DES ALTERS
AN DEN UNMÖGLICHSTEN STELLEN“
NICHT MEHR VERLEUGNEN
“YOU FIND THE ODDEST THINGS IN THE
THE TRACES OF AGE DON’T HAVE TO BE
MOST UNLIKELY PLACES”
DENIED ANY MORE
EIN GESPRÄCH MIT | A CONVERSATION
WITH SUSANNE TRUMPFHELLER
EIN GESPRÄCH MIT | A CONVERSATION
79
WITH DIETER BARTETZKO
83
PROJEKTE III
140
BAUEN IN GENERATIONEN
BUILDING IN GENERATIONS
PROJECTS III
PROJEKTE II
PROJECTE II
89
143
165
168
VORWORT
ENRICO SANTIFALLER
JÜRGEN ENGEL
FOREWORD
MICHAEL ZIMMERMANN
78 Prozent der Kredite im gewerblichen Immobilien-
A year ago, Immobilien Zeitung told us that 78 per cent
ebenso wenig wie Lösungsstrategien, die sich in der
sociology. An ageing society is discovering everything
sektor seien in den ersten sechs Monaten des Jahres
of loans in the commercial property sector in the first
Praxis bewährt haben.
that has grown middle-aged with it, and has expanded
auf die Revitalisierung von Bestandsgebäuden gefallen.1
six months of the year related to the revitalisation of
the meanings of the term in inflationary fashion.
Dies meldete die Immobilien Zeitung vor einem Jahr.
existing buildings. There was, according to Thomas
Der Begriff Revitalisierung beschränkt sich im Sprach-
Cosmetic surgeons promise revitalised faces, conserva-
Es gebe sogar, so der zitierte Thomas Beyerle, Leiter
Beyerle, head of the research department at the Deutsche
gebrauch nicht nur auf den Bereich Planen und Bauen.
tionists take pleasure in revitalised waterway courses,
der Research-Abteilung der Deutschen Gesellschaft für
Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), even a “change
Die Medizin bedient sich ebenso dieses Terminus wie
and Jürgen Habermas looks to the revitalisation of reli-
Immobilienfonds (DEGI), einen „Paradigmenwechsel
of paradigm in the direction of existing property”. This
die Biologie, die Ökonomie ebenso wie die Ökologie
gion as a means to hold together a society that is falling
hin zum Bestandsobjekt“. Und das nicht nur in
applied not only in Germany. In a study published by the
oder die Soziologie. Eine alternde Gesellschaft ent-
apart. To avoid misunderstandings without filling the
Deutschland. In der Studie „Emerging Trends in Real
London-based Urban Land Institute and Pricewaterhouse-
deckt das, was in die Jahre gekommen ist, und erweitert
pages with a quest for an academically watertight def-
Estate Europe“, herausgegeben vom Londoner Urban
Coopers called “Emerging Trends in Real Estate Europe”,
inflationär die Wortbedeutungen des Begriffes: Die
inition, it should be said here what the authors understand
Land Institute und PricewaterhouseCoopers, heißt es:
it says: “Many European investors and developers will be
kosmetische Chirurgie verspricht revitalisierte Gesichter,
by the term: revitalisation means the refurbishing and
„Many European investors and developers will be placing
placing more focus on urban regeneration and develop-
Naturschützer erfreuen sich an revitalisierten Bach-
conversion of existing buildings and upgrading them to
more focus on urban regeneration and redevelopment
ment opportunities than in previous years.”2 This state-
läufen und Jürgen Habermas erhofft sich in der Revi-
current technical standards for the purpose of some con-
opportunities than in previous years.“2
ment is supported by numerous articles in daily papers
talisierung von Religion ein Mittel zum Zusammenhalt
temporary use or other, thereby maintaining or increasing
and property periodicals, and by independent investiga-
der auseinanderbrechenden Gesellschaft. Um Miss-
their value.3 The degree of structural intervention goes
Diese Aussage unterstützen zahlreiche Artikel in Tages-
tions. And if you look more closely at information and
verständnisse zu vermeiden, aber auch ohne die Seiten
beyond straightforward maintenance measures, but
zeitungen und Fachzeitschriften, aber auch unabhän-
reports coming from property companies or developers, it
mit der Suche nach einer wissenschaftlich korrekten
depends on a series of factors: the condition of a given
gige Untersuchungen. Und betrachtet man Mitteilungen
is clear that restructuring, redevelopment or revitalisation
Definition zu füllen, sei hier gesagt, was die Autoren
building, its image, its situation in urban development
und Berichte von Immobiliengesellschaften oder Ent-
account for a steadily increasing proportion of the total
unter dem Terminus verstehen: Revitalisierung meint
terms, the relationship between expenditure and return,
wicklern genauer, wird deutlich, dass Restrukturierung,
business. Indeed, in many cases companies are pulling out
die Sanierung und den Umbau eines Bestandsgebäudes
and, of course, the strategic objectives of the client.
Redevelopement oder Revitalisierung einen stetig
of new buildings to concentrate on older office buildings.
und dessen Adaption an die jeweils aktuellen techni-
wachsenden Anteil im Gesamtgeschäft einnehmen, ja
Development of existing buildings, which has been un-
schen Vorschriften zum Zwecke einer zeitgemäßen
people have contributed to this book in different ways.
sich manche Unternehmen vom Neubau zurückziehen
popular in the property business for decades, has just
Nutzung und somit seiner Werterhaltung bzw. Wert-
The authors would like to thank the interviewers, and
und sich auf ältere Bürogebäude konzentrieren. Das
arrived there. There is, accordingly, a great need for infor-
steigerung.3 Der Grad der baulichen Eingriffe geht über
the following for their assistance: Anja Beisiegel, Stephan
Bauen im Bestand, jahrzehntelang in der Immobilien-
mation in the business. Stephan Bone-Winkel, honorary
bloße bauunterhaltende Maßnahmen hinaus, hängt
Gather, Kerstin Krämer, Ulrich Kröner, Barbara Lösel,
branche unpopulär, ist eben dort angekommen. Ent-
professor for property development at the IRE | BS in
aber dabei von einer Reihe von Faktoren ab: dem Zu-
Peter Maul, Dieter Mehlo, Thomas Sanders, Doris
sprechend besteht in der Zunft ein großer Informations-
Regensburg and himself a successful developer, laments
stand des Gebäudes, dessen Image, der städtebaulichen
Santifaller, Jo Sollich, Lars Stapler, Simone Walser and
bedarf. Stephan Bone-Winkel, Honorarprofessor für
that university training still focuses on new buildings.
Situation, der Relation von Aufwand und Ertrag sowie
Volker Weigand. Anke Wünschmann should be singled
Immobilienentwicklung an der IRE | BS Regensburg
What is needed, he believes, is interdisciplinary approaches
natürlich vom strategischen Ziel des Bauherrn.
out. Without her drive, tenacity and ideas, the book
und selbst ein erfolgreicher Entwickler, klagt, dass die
that recognise the potential of existing buildings and
universitäre Ausbildung immer noch auf Neubauten
translate it into innovative projects.
fokussiert. Notwendig dagegen seien interdisziplinäre
1
For this book, we talked to nine experts, ranging
would never have got off the ground.
Vorworte sind Dankes-Orte. Zahlreiche Personen haben
in unterschiedlicher Weise zu diesem Buch beigetragen.
Ansätze, die das Potential von Bestandsgebäuden er-
from a real estate management assistant via a town
Die Autoren möchten sich bei den Interviewpartnern
kennen und in innovative Projekte umsetzen würden.
planner and structural engineer to an architectural critic.
bedanken sowie für ihre Hilfe bei Anja Beisiegel, Stephan
They all elucidated their thoughts and experiences in
Gather, Kerstin Krämer, Ulrich Kröner, Barbara Lösel,
Für dieses Buch haben wir mit neun Experten gespro-
connection with revitalisation, for a book that tries to
Peter Maul, Diether Mehlo, Thomas Sanders, Doris
chen – vom Immobilienkaufmann über den Städteplaner
turn the spotlight on the subject from different angles, in
Santifaller, Jo Sollich, Lars Stapler, Simone Walser und
und den Tragwerksplaner bis zum Architekturkritiker,
accordance with the required interdisciplinary approach,
Volker Weigand. Herauszuheben ist Anke Wünschmann.
die uns ihre Erkenntnisse und Erfahrungen zum Thema
illustrating it with examples from KSP Engel und Zimmer-
Ohne ihr passioniertes Engagement, ihr Durchhaltever-
Revitalisierung erzählt haben. Für ein Buch, das ver-
mann’s portfolio of work with existing buildings, and
mögen, ihre Ideen wäre dieses Buch nie entstanden.
sucht – gemäß dem geforderten interdisziplinären
formulating the insights these produced. Problems and
Ansatz – das Thema aus verschiedenen Blickwinkeln zu
risks are not glossed over, but the book also offers strat-
beleuchten, es mit Beispielen aus der Bestandsarbeit
egies for solutions that have proved themselves in practice.
von KSP Engel und Zimmermann vorzustellen und
The term revitalisation in ordinary use is not limited
Forewords are where thanking gets done. Numerous
1 Immobilien Zeitung 2007.
1 Immobilien Zeitung 2007
die daraus gewonnenen Erkenntnisse zu formulieren.
to the fields of planning and building. The term is also
2 Urban Land Institute 2007.
2 Urban Land Institute 2007
Probleme und Risiken werden dabei nicht verschwiegen –
used in medicine and biology, the economy, ecology and
3 Andere Definitionen bei Lederer 2007, S. 31–35.
3 For other definitions, see Lederer 2007, pp. 31–35
6
7
ESSAY
ZUKUNFTSAUFGABE REVITALISIERUNG
THE FUTURE’S IN REVITALISATION
Die Lage scheint paradox: Auf der einen Seite steht die
It seems a paradoxical situation. On the one hand, the
Immobilienbranche vor einer gewaltigen, mit der europa-
property industry faces a huge challenge – and moreover,
weiten Einführung des Energieausweises zum 1. Juli
a legally sanctioned one – with the introduction of energy
20081 auch gesetzlich sanktionierten Herausforderung:
performance certificates throughout Europe from 1 July
die Umsetzung von Nachhaltigkeitskriterien in das
2008,1 namely, the implementation of sustainability
Planen, Bauen und Bewirtschaften von wertstabilen und
criteria in planning, building and running stable-value
damit renditesichernden Gebäuden. Auf der anderen
and, consequently, yield-safeguarding buildings. On the
Seite wenden sich die Bürger und die von ihnen ge-
other hand, the public and its elected political represen-
wählten politischen Vertreter von der zeitgenössischen
tatives are averse to contemporary architecture and
Architektur ab und suchen ihr Heil in der Reanimation
look for salvation in breathing life into apparently old,
von scheinbar altvertrauten Stadtbildern. Eine alternde
familiar urban landscapes. An ageing society discovers
Gesellschaft entdeckt die Würde des Alten, des Histo-
dignity in what’s old and historic. It would be trite to
rischen. Platt wäre es zu sagen, dass diese Gesellschaft
say that all this society wants is to desperately become
lediglich sich einmal mehr selbst überhöhen und den
respectable again and rid itself of its recent obsession
Jugendlichkeitswahn, von dem sie noch bis vor kurzem
with youthfulness. And it is just as trite to dismiss par-
beherrscht wurde, mit aller Macht abstreifen wollte. Und
liamentary resolutions for the reconstruction of the city
es ist ebenso platt, die parlamentarischen Beschlüsse
palaces in Berlin, Potsdam, Brunswick and Hanover and
zur Rekonstruktion des Berliner, Potsdamer, Braun-
Frankfurt’s old city as mere retro mania among architec-
<
schweiger und Hannoveraner Stadtschlosses sowie der
turally ignorant laymen.2 On the contrary, architecture
Bundesausführungs-
Frankfurter Altstadt als bloße Retro-Manie von bau-
is becoming a vehicle of communication. Social conflicts
2
behörde für Unfall-
unkundigen Laien abzutun. Im Gegenteil: Architektur
are bringing out rarely experienced aggression in the
versicherung,
wird zum Medium, im öffentlichen Umgang mit Planen
public treatment of plans and construction. The conse-
Wilhelmshaven
und Bauen werden in selten bekannter Heftigkeit gesell-
quences are considerable. In urban locations with sym-
German Federal
schaftliche Konflikte deutlich. Mit erheblichen Konse-
bolic importance, any decision concerning property
Accident Insurance
quenzen: An symbolträchtigen städtischen Orten zu-
investment – whether sustainable or not – is, in the
Authority
mindest steht inzwischen jede Entscheidung für eine
meantime, consigned to the pending tray.
27
ZUKUNFTSAUFGABE REVITALISIERUNG
THE FUTURE’S IN REVITALISATION
Immobilieninvestition – ob nun nachhaltig oder nicht –
gewagt erscheinen lassen, dass die Revitalisierungs-
mark against their future forecasts, while developers
resolve the paradox. It is not an unknown theme in
welle noch längst nicht ihren Höhepunkt erreicht hat.
such as Colonia Real Estate draw attention to possible
architecture, even modern architecture. It was Carlo
Man muss dazu nicht einmal die zum Jahreswechsel
higher interest rates that could reduce returns on new
Altes und Neues zu verknüpfen, erscheint als einziger
Scarpa and Karljosef Schattner who opened the European
2007/08 oft zitierte Subprime-Krise anführen. Dass
projects.8 Observers confirm that, because of the great
Weg, das Paradoxon aufzulösen. Ein in der Architektur
planning brotherhood’s eyes to the aesthetic joys of
im Zeitalter von global vernetzten Informations- und
uncertainty at the banks, a number of major deals stand
nicht unbekanntes Thema, selbst in der modernen:
interweaving the contemporary with the architectural
Kapitalströmen die Belastungen des US-Hypotheken-
to fall through in Germany in current conditions because
Carlo Scarpa und Karljosef Schattner waren diejenigen,
past – the overlays, the layering, the stark juxtapositions
marktes die europäischen Immobilienmärkte nicht
the prospective purchasers are not in a position to drum
die das Bewusstsein in der europäischen Planerzunft
and the soothing transitions. The instruments the two
verschonen werden, steht außer Frage.7 Schon stellen
up the necessary refinancing funds.9 This leaves oppor-
dafür öffneten, wie ästhetisch reizvoll das Verschränken
architects developed have meanwhile become standard
diverse deutsche Immobilien-AGs wie etwa die im
tunities for purchasers who can put up a high proportion
des Gegenwärtigen mit dem baulichen Vergangenen,
repertoire for architects. However, on closer inspection
MDAX gelistete IVG ihre Zukunftsprognosen unter
of equity funding, while considerable difficulties are
die Überlagerung, die Schichtung, das schroffe Neben-
of the projects Scarpa and his German counterpart put
Subprime-Vorbehalt, schon verweisen Entwickler wie
forecast for any investors using an extremely high pro-
einander, die mildernde Verbindung sein können. Die
forward as exemplary, it becomes evident that the two
die Colonia Real Estate auf mögliche höhere Zinsen, die
portion of borrowing.10 This touches on one of the reasons
unter Vorbehalt.
Linking old and new seems to be the only way to
ESSAY
8
for the wave of revitalisation in the office property mar-
von den beiden Baukünstlern entwickelten Instrumente
were operating in only a very narrow segment of the
bei neuen Projekten die Renditen mindern könnten.
sind mittlerweile zum Standardrepertoire der Architek-
property market. The elbow room that the two men
Die Beobachter konstatieren, die Verunsicherung bei
ket, which was already noticeable while European banks
ten geworden. Bei genauerer Betrachtung der als vor-
exploited to the best of their ability is not generally
den Kreditinstituten sei groß, einige größere Transak-
were still cheerfully securitising US mortgages. It con-
bildhaft geadelten Projekte von Scarpa und seinem
available in an investment-oriented property market. And
tionen könnten in Deutschland zur Zeit nicht realisiert
cerns the New Basle Equity Capital Agreement, popularly
deutschen Pendant wird deutlich, dass beide nur in
because worldwide around 50 per cent of net economic
werden, weil Kaufinteressenten sich außer Stande sä-
known as Basel II, which came into force in Germany on
einem sehr schmalen Immobiliensegment agierten.
investment is invested in buildings – in Germany it is 85
hen, notwendige Refinanzierungsmittel aufzubringen.9
1 January 2007 but which had already been observed in
Die Freiräume, derer sich beide nach Kräften bedienten,
per cent3 – it remains a challenge for planners to work
Chancen werden dagegen stark eigenkapitaleinsetzen-
practice, and its effects on the chronically capital-hungry
gewährt ein anlageorientierter Immobilienmarkt in der
out concepts that are not only optimised in terms of costs
den Käufern gegeben, während extrem fremdfinanzie-
property industry.
Regel nicht. Und da weltweit etwa 50 Prozent des
and floor space and sustainable but also aesthetically
renden Investoren erhebliche Schwierigkeiten vorher-
volkswirtschaftlichen Nettoanlagevolumens in Gebäude
convincing so that investment in existing property en-
gesagt werden.10 Dies berührt eine der Ursachen der
the industry have been sufficiently described11 and can be
investiert werden – in Deutschland sind dies 85 Pro-
counters social acceptance. It is a highly topical challenge.
Revitalisierungswelle bei Büroimmobilien, die ja schon
summed up in a single sentence: the cost of borrowing is
zent3 – ist es nach wie vor für Planer eine Herausfor-
Even in 2002, 60 per cent of property investment went
zu verzeichnen war, als europäische Banken US-Hypo-
going up. The alternative is a flotation, subordinate
derung, nicht nur kosten- und flächenoptimierte, nicht
into existing buildings. And if we are to believe the first
theken noch munter verbrieften. Es geht um die „Neue
loans, asset-related joint ventures with banks, private
nur nachhaltige, sondern auch ästhetisch überzeugende
status report on architecture prepared for the federal
Basler Eigenkapitalvereinbarung“, vulgo Basel II, in
equity tranches by opportunity funds, or mixed vehicles
Konzepte zu erarbeiten, damit Investitionen in Bestands-
government, that proportion is rising fast.4 Although
Deutschland am 1. Januar 2007 in Kraft getreten, doch
– in most cases kissing goodbye to part of the develop-
immobilien auf gesellschaftliche Akzeptanz stoßen. Eine
the report is seven years old, it has been proved right in its
schon vorher in der Praxis üblich, und seine Auswirkun-
ment profit. Or, indeed, revitalisation, which because
höchst aktuelle Herausforderung. Bereits im Jahre
forecast, because the recycling of existing buildings has
gen auf die stets kapitalbedürftige Immobilienbranche.
of the lower cost of the property ties up less capital, re-
The consequences of equity capital regulations on
2002 flossen 60 Prozent der Immobilieninvestitionen
now already reached the office property sector. And how!
in den Bestand. Und, glaubt man dem im Auftrag der
Though there are currently only a few statistics available,
Die Konsequenzen der Eigenkapitalvorschriften auf die
strategy suited to the market. And it can quench the
Bundesregierung erarbeiteten ersten Statusbericht zur
the trend is unmistakable and is supported by reports
Branche sind hinlänglich beschrieben worden;11 sie
thirst for cheaper office space as well, thus generating a
5
4
duces the risk ratio and facilitates a flexible investment
Baukultur, dann werden es noch viel mehr. Der Bericht
from experts. For example, in the Frankfurt area in the
lassen sich in einem Satz zusammenfassen: Die Kosten
stable cash flow, which in turn induces banks to grant
ist zwar schon sieben Jahre alt, doch in seiner Prognose hat
first half of 2007, only 22 per cent of loans in the indus-
für Fremdkapital steigen. Als Alternative bieten sich der
the necessary loans.12
er Recht behalten. Denn das Bauen im Bestand erreicht
trial property sector went on new buildings.6 The rest of
Börsengang an, nachrangige Kredite, objektbezogene
the capital borrowings went into existing buildings.
Joint Ventures mit Finanzinstituten, Private Equity
research centre for corporate real estate at Darmstadt
Tranchen von sog. Opportunity Funds oder gemischte
Technical University estimates ¤50 billion as the value
5
seit kurzer Zeit auch das Segment der Büroimmobilien.
Und das mit Wucht. Es gibt zwar derzeit nur wenige sta-
There are a series of occasionally discrete, to some
Potential properties are available in plenty. The
tistische Zahlen, doch der Trend ist unübersehbar und
extent interrelated factors that make it seem not alto-
Formen – in den meisten Fällen unter Verzicht eines
lying dormant in disinvestment portfolios in corporate
wird durch Aussagen von Experten unterstützt. Zum Bei-
gether implausible to say that the wave of revitalisation
Teils des Projektentwicklungsgewinnes. Oder eben Re-
real estate alone in this country.13 The IFD financial cen-
spiel sind im Raum Frankfurt am Main im ersten Halbjahr
has not yet peaked. You don’t even need to mention the
vitalisierungen, die aufgrund niedrigerer Objektkosten
tre initiative estimates the amount of potentially mar-
2007 lediglich 22 Prozent der Kredite im gewerblichen
sub-prime crisis so often quoted at the turn of 2007/2008.
weniger Kapital binden, so die Risikoquote senken und
ketable property nationwide is worth up to ¤150bn.14 If
Immobiliensektor für Neubauten vergeben worden.6
It is beyond question that in an age of globally networked
dadurch eine marktangepasste, flexible Investitions-
five years ago the ownership ratio among large German
Der Rest des Fremdkapitals floss in Bestandsgebäude.
flows of information and capital, the problems of the US
strategie ermöglichen. Sie können zusätzlich den Bedarf
companies was still around 70 per cent in respect of of-
mortgage market are not going to spare the European
an billigem Büroraum stillen, deswegen einen stabilen
fice floor space, this ratio must by now have sunk to al-
property markets.7 Various German property companies
Cashflow generieren, was wiederum Banken bewegt,
most 50 per cent or so.15 And a large proportion of the
Es gibt eine Reihe von teils unabhängigen, teils ineinander verwobenen Faktoren, die die These nicht allzu
28
such as MDAX-listed IVG have put a sub-prime question
12
benötigte Kredite doch zu gewähren.
buildings with marketing potential date from the 50s to
29
ZUKUNFTSAUFGABE REVITALISIERUNG
THE FUTURE’S IN REVITALISATION
Bestandsimmobilien stehen reichlich zur Verfügung.
the 70s, which in many cases offers further advantages.
Forschungsprojekt erwarten die Autoren, „dass sich die
and “building emissions”.23 All in all, one can expect that
Das Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft
der TU Darmstadt rechnet mit etwa 50 Milliarden Euro,
Building legislation at the time of construction generally
Berücksichtigung nachhaltiger Prinzipien während der
the enormous investments in increasing energy efficiency
allowed a higher density of land use than you can get
Planung, beim Bau, Ankauf sowie bei Bewirtschaftung
which will be demanded from property owners with the
die als sog. Desinvestmentportfolio allein in Unterneh-
away with today. In other words, the specifications of
und Modernisierung positiv auf Immobilienwertent-
introduction of energy performance certificates will be
mensimmobilien hierzulande schlummern.13 Die Finanz-
that time still apply as long as the building survives in its
wicklung und Cashflow auswirkt bzw. zu einer Reduzie-
cushioned by increased values or a better rating of the
platzinitiative IFD schätzt das bundesweite „Freisetz-
basic features. This is where dealing with existing build-
rung der mit einer Immobilieninvestition verbundenen
property during the borrowing process. And on top
14
ESSAY
21
ungspotenzial“ auf bis zu 150 Milliarden Euro. Lagen
ings turns out to have an economic advantage. Of
Risiken beiträgt“ . Eine positive Immobilienwertent-
of that, lower energy consumption, reflected in lower
beispielsweise die Eigentumsquoten deutscher Groß-
course, these were the very office buildings built in
wicklung führt zu einem positiven Immobilienrating,
operating costs, constitutes a market advantage, par-
unternehmen vor fünf Jahren noch bei rund 70 Prozent
many cases not only without any aesthetic ambition but
die verbunden mit der Bonitätsprüfung des Kreditneh-
ticularly in tight markets.
im Büroflächenbereich, dürfte diese Quote derzeit auf
structurally defective as well. A makeover is just what
mers zu verbesserten Finanzierungskonditionen führen
nahezu 50 Prozent abgesunken sein.15 Ein Großteil der
they need.16 The technical installations in such buildings
kann. Die Umweltverträglichkeit von Immobilien ist
into running buildings. That is why updating the energy
freizusetzenden Gebäude stammt aus den 50er bis
generally no longer come up to the expectations of
eines jener Bewertungskriterien, die bereits jetzt etwa
systems of existing buildings is the imperative of the
70er Jahren, die in vielen Fällen einen weiteren Vorteil
modern users and incur higher operating costs that few
von der TEGoVA (The European Group of Valuers’
moment, with politicians polishing up their armoury of
gewähren: Das Baurecht erlaubte zu ihrer Errichtungs-
tenants are willing to pay even in high-priced situations.
Associations) berücksichtigt werden.22 Der Bundes-
incentives.24 The revitalisation of commercial properties
zeit meist eine höhere Grundstücksauslastung, als dies
The imminent introduction of energy-performance cer-
verband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB) geht
linked with measures for heat insulation and the instal-
heute durchzusetzen ist. Mit anderen Worten: Die Vor-
tificates will be a further reason to change the technical
sogar noch weiter und untergliedert das Kriterium Um-
lation of energy-efficient technical installations is a
weltverträglichkeit in „Baumaterialien“, „Energiebilanz“
great opportunity also for the property industry.
gaben von einst haben Bestand, solange das Gebäude
in seinen Grundzügen erhalten bleibt. Der Umgang mit
Bestandsgebäuden erweist sich hier als ökonomischer
installations and optimise the building in energy terms.
17
“Green is good for asset value,” says a study copublished by the Royal Institution of Chartered Surveyors
und „Gebäudeemissionen“.23 Alles in allem ist abzusehen, dass die enormen Investitionen zur Erhöhung der
Vorteil. Allerdings, gerade diese Bürobauten wurden
(RICS). This leading global institution of property experts,
Energieeffizienz, die auf die Immobilieneigentümer
vielfach nicht nur ohne jeglichen ästhetischen Anspruch,
which has not hitherto stood out as an organisation of
mit der Einführung des Energieausweises zukommen,
sondern auch bauphysikalisch mangelhaft errichtet.
eco-freaks, considers it an open-and-shut case that
von Wertentwicklung bzw. von einem besseren Objekt-
Sie warten geradezu darauf, überarbeitet zu werden.
sustainable qualities increase the value of a building.
rating bei der Akquisition von Fremdkapital abgefedert
Die Haustechnik dieser Gebäude entspricht in der Regel
Interesting in this context are the findings of research
werden. Und darüber hinaus stellt ein geringer Energie-
vielfach nicht mehr den Komfortansprüchen heutiger
work done at the endowed chair of Economy and
verbrauch, der sich in niedrigen Betriebskosten nieder-
Nutzer und verursacht erhöhte Betriebskosten, die selbst
Ecology in Residential Buildings at Karlsruhe Technical
schlägt, gerade in engen Märkten ein Marktvorteil dar.
in hochpreisigen Lagen noch nur wenige Mieter bezahlen
University.19 They show that implementing ecological
wollen. Die baldige Einführung des Energiepasses wird
requirements pays off handsomely in the property busi-
Rund ein Drittel der Primärenergie wird in Deutschland
ein weiterer Grund sein, die Haustechnik auszutau-
ness. The holder of the above chair, Thomas
für den Betrieb von Gebäuden verbraucht. Deshalb ist
18
16
17
schen und die Gebäude energetisch zu optimieren.
Lützkendorf, says pithily: “Ecology is profitable.” In a
die energetische Sanierung des Gebäudebestandes
research project commissioned by the Federal Office for
das Gebot der Stunde, wobei die Politik hierzu ihre
„Green is good for asset value“, heißt es in einer Studie,
Construction and Regional Development, the authors
Förderanstrengungen verstärkt.24 Die Revitalisierung
die von der Royal Institution of Chartered Surveyors
expect that “taking sustainable principles into account
von Gewerbeimmobilien verbunden mit Maßnahmen
(RICS) mit herausgegeben wurde.18 Der weltweit führen-
during planning, construction, purchase and operations
zur Wärmedämmung und dem Einbau von energieeffi-
de Verband von Immobilienfachleuten, bis dato noch
and modernisation always has a positive effect on the
zienter Haustechnik ist auch für die Immobilienbranche
nicht als Organisation von Öko-Radikalinskis aufgefal-
development of property values and cash flow, or con-
eine große Chance.
len, hält es für erwiesen, dass nachhaltige Eigenschaften
tributes to a reduction in the risks associated with
den Wert eines Gebäudes erhöhen. Interessant sind in
property investment.”21 A positive trend in property
diesem Zusammenhang die Forschungen am Stiftungs-
values leads to positive property rating, which, combined
lehrstuhl für Ökonomie und Ökologie des Wohnungs-
with the borrower’s credit rating, can lead to improved
19
20
baus an der TH Karlsruhe. Sie zeigen, dass die Umset-
financing terms. And the environmental acceptability of
zung von ökologischen Forderungen sich durchaus für
property is one of the assessment criteria already taken
die Immobilienwirtschaft rechnet. Der Inhaber des er-
into account by the European valuers’ association
wähnten Lehrstuhls, Thomas Lützkendorf, bringt es auf
TEGoVA.22 The German banks’ association VÖB goes even
den Punkt: „Ökologie ist profitabel“20. In einem vom Bun-
further and subdivides the criterion of environmental
desamt für Bauwesen und Raumordnung geförderten
acceptability into “building materials”, “energy audit”
30
In Germany, around a third of primary energy goes
31
PROJEKTE I
ZUKUNFTSAUFGABE REVITALISIERUNG
THE FUTURE’S IN REVITALISATION
PROJECTS I
1 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung,
1 Federal Ministry of Transport, Construction and Urban
Pressemitteilung, Nr. 100/2007.
Development, press release no. 100/2007
2 Siehe Kaltenbrunner 2008 und Maak 2007.
2 Cf. Kaltenbrunner 2008 and Maak 2007
3 Lorenz 2007, S. 6.
3 Lorenz 2007, p. 6
4 Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen
4 Federal Ministry for Transport, Construction and Homes 2001,
2001, S. 20.
p. 20
5 Werth 2004.
5 Werth 2004
6 Immobilien Zeitung 2007.
6 Immobilien Zeitung 2007
7 Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 2007.
7 Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2007
8 REITs in Deutschland 2007.
8 REITs in Germany 2007
9 Alexander 2007.
9 Alexander 2007
10 Jones Lang LaSalle (JLL) 2007. Ebenso Rohmert 2007.
10 Jones Lang LaSalle (JLL) 2007. Likewise Rohmert 2007. Cf. also
Ähnlich auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in einer
the Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in a communication of
Mitteilung vom 31. August 2007, wobei der Verband drei Wochen
31 August 2007. The ZIA had announced only three weeks earlier
vorher verkündigte, der deutsche Immobilienmarkt sei von Sub-
that the German property market was not affected by sub-prime,
prime nicht betroffen, vgl. Pressemitteilung vom 7. August 2007.
cf. ZIA press release 7 August 2007
11 Vgl. Bone-Winkel/Pitschke 2005 mit weiterer Literatur.
11 Cf. Bone-Winkel/Pitschke 2005 with further reading
12 Bloomberg TV 2007.
12 Bloomberg TV 2007
13 Siehe Die Welt 2005. Vgl. Ruhkamp 2005 und Hönighaus
13 See Die Welt 2005. Cf. Ruhkamp 2005 and Hönighaus 2007
2007.
14 Becker 2006
14 Becker 2006.
15 Pfnür 2007, p. 21
15 Pfnür 2007, S. 21.
16 Labusch 2004
16 Labusch 2004.
17 Cf. Friedemann 2007
17 Vgl. Friedemann 2007.
18 RICS 2007, p. 3
18 Royal Institution of Chartered Surveyors 2005 (RICS), S. 3.
19 Cf. Lützkendorf/Lorenz/Kertes 2007
19 Vgl. Lützkendorf/Lorenz/Kertes 2007.
20 Werth 2007
20 Werth 2007.
21 Lützkendorf/Lorenz/Kertes 2006, p. 6
21 Lützkendorf/Lorenz/Kertes 2006, S. 6.
22 The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) 2002,
22 The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA)
pp. 20–21; TEGoVA 2003
2002, S. 20–21; TEGoVA 2003.
23 Lützkendorf/Lorenz/Kertes 2006, p. 6. Cf. Bundesverband
23 Lützkendorf/Lorenz/Kertes 2007, S. 6. Vgl. Bundesverband
Öffentlicher Banken Deutschlands 2006
Öffentlicher Banken Deutschlands 2006.
24 Press release no. 94/2007, Federal Ministry of Transport,
24 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung,
Construction and Urban Development
Pressemitteilung, Nr. 94/2007.
32
BAUEN IN GENERATIONEN
BUILDING IN GENERATIONS
21. Jahrhunderts betrug das Bauschuttaufkommen
rubble amounted to between 22 and 34 million tonnes a
quantitative Wachstum der 60er und 70er Jahre blieb
planners facing enormous problems. And yet there are
zwischen 22 und 34 Millionen Tonnen pro Jahr, schon
jetzt machen die Abfälle von Gebäudeabrissen einen
year. Even now, the detritus from demolished buildings
nicht ohne Folgen: Kältebrücken und fehlende Beweh-
solutions: intelligent solutions, aesthetic solutions, viable
forms a considerable part of the steadily increasing
rungseisen, überdimensionierte Installationsschächte
solutions – some of them in this book. A prior condition
ESSAY
erheblichen Teil des jährlich anwachsenden Sondermülls
volume of hazardous waste. There’s no alternative to
und maßstabslose Baukörper, zu große Gebäudetiefen
in each case was understanding the individual property,
aus.4 Umbauen, Weiterbauen, Neunutzen ist alternativ-
conversions, extensions and new uses. If decisions to
und zu geringe Deckenhöhen oder einfach eine schlechte
the overall situation, and recognising the potential – and
los. Sollten Entscheidungen für Revitalisierungen also
revitalise are not to count as an incalculable investment
Ausführung stellen die Planer vor enorme Schwierig-
learning from mistakes. But the most important pre-
nicht unter einem unkalkulierbaren Investitions- und
and marketing risk, and if refurbishing and converting
keiten. Und doch gibt es Lösungen. Intelligente Lösun-
requisite is an integrated planning process (which means
Vermarktungsrisiko stehen, sollte aber auch das Sanie-
are also to be seen as an opportunity to stop overdevelop-
gen, ästhetische Lösungen, wirtschaftliche Lösungen –
involving all those associated with planning) right from
ren und Umbauen als Chance gesehen werden, Zersie-
ment and improve the quality of urban areas, to eliminate
einige davon in diesem Buch. Ihre Voraussetzung war
the first. Analysing the potential includes analysing the
delung zu stoppen und städtische Quartiere qualitativ
deficiencies in urban development and nonetheless
ein Verstehen des Einzelobjekts, der Gesamtsituation,
history of the building, the drawings, construction con-
zu verbessern, Mängel in der städtischen Entwicklung
preserve testimonies of a fairly recent past, then a col-
das Erkennen der Potentiale – und ein Lernen aus den
ditions at the time, the normal composition of materials
zu beseitigen und dennoch Zeugnisse einer jüngeren
lective learning and communication process is necessary.
Fehlern. Die wichtigste Voraussetzung aber ist: ein in-
and standard of execution at the time – and, for example,
Vergangenheit zu erhalten, ist ein kollektiver Lern- und
Revitalisation requires from planning departments and
tegrativer Planungsprozess – das heißt die Einbindung
taking samples. That means risks can be minimised and
Verständigungsprozess nötig. Revitalisierung erfordert
regulatory bodies, architects and specialist planners,
aller Planungsbeteiligten – von Anfang an. Zur Analyse
job schedules phased with some reliability – which is not
sowohl von den öffentlichen Bauverwaltungen und
indeed from clients and building contractors as well,
der Potentiale gehört die Analyse der Gebäudege-
only an economic advantage.
Genehmigungsbehörden als auch von den Architekten
comprehensive, unprejudiced and careful analysis of
schichte, der Planunterlagen, der zeitbedingten Kon-
und Fachplanern, von den Auftraggebern wie von den
individual properties and the context that governs their
struktion, der damals üblichen Materialzusammenset-
better, more simply and more economically than badly
Ausführenden eine umfassende, ebenso vorurteilslose
general conditions, in order to be able to recognise the
zungen und Bauausführung – etwa auch die Entnahme
planned buildings means changing one’s own planning.
wie sorgfältige Analyse des Einzelobjekts und seines
potential in them, the reserve capacity, and also the
von Stichproben. Damit lassen sich Risiken minimieren
In the interests of future-proof property investment,
die Rahmenbedingungen bestimmenden Kontextes,
opportunities for redesign. Working with existing stocks
und die Abläufe berechenbarer gestalten – nicht nur
new ambitions and quality standards are needed. The life
um Potentiale, Leistungsreserven und auch Möglich-
means getting involved with our own youth or, in fortu-
zum wirtschaftlichen Vorteil.
cycle of a building is too complex to restrict sustainability
keiten zur Umgestaltung erkennen zu können. Bauen
nate cases, dealing with old masters. What was approved
im Bestand heißt Beschäftigung mit der eigenen Jugend,
then wouldn’t be now, and we don’t build the way we
Dass sich gut geplante Gebäude besser, einfacher, öko-
building that stands empty after the first tenant has
heißt in Glücksfällen Beschäftigung mit alten Meistern.
used to, either.
nomischer revitalisieren lassen als schlechte, führt zur
moved out because it can’t be adapted to the require-
Was damals genehmigt wurde, wird heute nicht mehr
4
That well-planned buildings can be revitalised
to energy consumption. A monofunctional, zero-energy
Veränderung des eigenen Planens, führt im Interesse
ments of new users is a bad investment. Future-proof
genehmigt, wie damals gebaut wurde, wird heute so
of an office building is a skirmish with our fathers and
der Zukunftsfähigkeit von Immobilieninvestitionen
buildings have redundancies – at both primary-structure
nicht mehr gebaut.
grandfathers and their achievements, revisiting their
zu neuen Ansprüchen und Qualitätsmaßstäben. Der
level and secondary/tertiary-structure levels.5 Given
To that extent, every conversion or restructuring
ambitions and also, chiefly when looking back at 20th-
Lebenszyklus eines Gebäudes ist zu komplex, um Nach-
a robust primary structure, redundancies guarantee a
Jeder Umbau, jede Neustrukturierung eines Büroge-
century Germany, with the downside (cf. the ESWE
haltigkeit auf den Energieverbrauch zu beschränken.
reserve, and are at the same time, at secondary and ter-
bäudes ist insofern eine Auseinandersetzung mit den
or Hochpforten buildings discussed in this book). Thus
Ein monofunktionales Passivhaus, das nach dem Aus-
tiary-structure level, reversible. Reserves – for example,
Vätern, mit den Großvätern, mit deren Leistungen, mit
revitalisation is not a superficial art, nor a trendy case
zug des ersten Mieters leer steht, weil man es nicht
in ceiling heights, in floor space, or in the static load-
deren Ansprüchen und auch, zumal im Rückblick auf
of “Let’s be increasingly weird/spectacular/over-the-
auf die Bedürfnisse neuer Nutzer anpassen kann, ist
bearing capacity – guarantee flexible use. Reversibility –
das Deutschland des 20. Jahrhunderts, mit deren
top”, but an occasionally laborious process between
eine Fehlinvestition. Zukunftsfähige Gebäude haben
for example, easy reparability or exchangeability of
Schattenseiten (siehe das in diesem Buch besprochene
generations. Care is necessary, but also freedom; sensi-
Redundanzen – sowohl auf der Ebene der Primär- als
equipment and technical installations – guarantees
5
ESWE-Gebäude oder das Hochpfortenhaus). So ist
tivity, but also resolution in the surgery – and occasion-
auf den Ebenen der Sekundär- und Tertiärstruktur.
user-friendliness and, with that, efficient exploitation
Revitalisieren keine Oberflächenkunst, kein schnittiges
ally a little understanding and forgiveness. In the early
Redundanzen garantieren, eine robuste Primärstruktur
of the materials cycle. “Adaptation and supplementation
Projekt des „Immer-schräger-spektakulärer-überdrehter“,
50s, building materials were in short supply, building
vorausgesetzt, Reserven und sind gleichzeitig – auf der
of needs that are subject to constant change [must] be
sondern ein mitunter mühevoller Prozess zwischen
technology in Germany was lagging behind, and there
Ebene der Sekundär- und Tertiärstruktur – reversibel.
possible,” writes Thomas Harlfinger in his dissertation,
den Generationen. Sorgfalt ist notwendig, aber auch
was a huge need for floor space to be met in a short time.
Reserven – etwa in der Raumhöhe, etwa in den Flächen,
for which he gained the research prize from the DIA
Freiheit, Sensibilität, aber auch Entschlossenheit zum
The shortages are still incorporated in the buildings of
etwa in der statischen Belastbarkeit – garantieren eine
(German Property Academy) in 2006.6 Flexibility of use
Einschnitt – und gelegentlich ein wenig verstehendes
those years, even today. Even the rapid quantitative
flexible Nutzung. Reversibilität – etwa leichte Repa-
therefore constitutes a characteristic not only of modern
Verzeihen. Anfang der 50er Jahre war Baumaterial
growth of the 60s and 70s has not been without conse-
rierbarkeit und Austauschbarkeit der Ausstattung und
buildings and thus an advantage vis-à-vis the competition,
knapp, war hierzulande ein bautechnologischer Rück-
quence: cold bridging and the absence of reinforcement
der Gebäudetechnik – garantiert eine nutzergerechte
but is also the basis for a long-term use of the building,
stand aufzuholen, war in kurzer Zeit ein ungeheurer
iron, outsize installation shafts and ill-proportioned
und dabei effiziente Ausnutzung von Stoffkreisläufen.
as the requirements of future users can also be fulfilled.
Flächenbedarf zu decken – die Mängel stecken in den
building corpuses, excessive building depths and over-
„Anpassungen und Ergänzungen an die einem ständigen
The very fact that office work is continually changing in
Gebäuden dieser Jahre noch heute. Auch das rasche
low ceiling heights or simply bad workmanship leave
Wandel unterworfenen Bedürfnisse [müssen] möglich
interdependency with the succession of new technical
84
85
BAUEN IN GENERATIONEN
BUILDING IN GENERATIONS
sein“, schreibt Thomas Harlfinger in seiner Dissertation,
possibilities, while meantime leases are getting shorter
Der freie, sprich: flexible Grundriss, Le Corbusiers „plan
residential buildings – assuming intelligent concepts –
für die er im Jahre 2006 den Forschungspreis der
Deutschen Immobilien-Akademie (DIA) erhielt.6 Nut-
and shorter in the current rental market – combined
libre“, ist keine Erfindung der klassischen Architektur-
even if the challenges sometimes are as high as the ex-
with the trend towards renting instead of building owner-
moderne. Sie hat lediglich die „Haut-und-Knochen-
penses.11 Other examples – the ESWE Building presented
zungsflexibilität stellt somit nicht nur eine moderne
occupied properties – means that reserves and revers-
Architektur“ des Industriebaus aus dem späten 19. Jahr-
here or the former savings bank building in Hasengasse
Gebäudeeigenschaft und somit einen Vorteil gegen-
ibility are becoming more and more important .7
hundert auf andere Bauaufgaben übertragen. Gebäude,
in Frankfurt, which were respectively extended and con-
die in der Tradition der Moderne gebaut wurden, lassen
verted to unusually enthusiastic applause from the public
über der Konkurrenz dar, sondern ist außerdem die
In this sense (rather than a formal or technical
ESSAY
Grundlage für eine lange Nutzungsdauer der Gebäude,
sense), the existing building stock is a good teacher.
sich deshalb prinzipiell leicht an neue Nutzeranforde-
and politicians alike – show, on the other hand, that long
da auch die Anforderungen zukünftiger Nutzer erfüllt
Residential buildings from the late Victorian period have
rungen anpassen. Und, so sie gut gestaltet sind, lässt
absent public usage can be integrated in properties of
werden können. Gerade weil sich die Büroarbeit in
adequate reserves for use as offices, surgeries or legal
sich auch an deren positiven Image (siehe Disch-Haus
the post-war years, and economically, too. Buildings
wechselseitiger Abhängigkeit von immer neuen tech-
chambers. The rate of change of use speaks volumes in
oder Hochpfortenhaus in diesem Buch) anknüpfen.
erected for owner-occupiers (like the former Helaba
nischen Möglichkeiten kontinuierlich wandelt, weil im
this respect.8 The brick industrial buildings of the same
Nachträgliche Umgestaltungen – gleichviel, ob aus
Tower or the high-rise building in Taunusanlage 11) can
derzeitigen Mietermarkt die Verträge immer kürzer
period can be switched to a whole variety of uses, from
Materialnot oder Ideenarmut geboren – lassen sich
be rescheduled successfully – and in keeping with their
werden – verbunden mit dem Trend zur Anmietung
manufacturing to logistics centres to offices, or from
korrigieren. Selbst die eher spröden Bürobauten der
conservation requirements. And that can also mean,
statt Bau von selbst genutzten Immobilien, werden
small businesses via pubs to spacious apartments – the
Nachkriegsmoderne, besonders der 70er Jahre eignen
given courage and skill, doing up a rather dreary office
fashionable lofts. This is because both types of building
sich beispielsweise dafür, in Wohngebäude umgewan-
building to make the headquarters of a successful private
have the necessary reserves. In the language of the capital
delt zu werden – intelligente Konzepte vorausgesetzt.
company that has become world market leader in special
In diesem – nicht im formalen oder technischen – Sinne
market, a monofunctional property is a cluster risk. An
Auch wenn die Herausforderungen dabei bisweilen
areas – such as the Dorma Building in Ennepetal.
ist der Bestand ein guter Lehrmeister: Wohngebäude
investment property that ties up enormous capital is
ebenso hoch sind wie die Aufwendungen.11 Andere Bei-
aus der Gründerzeit haben eben ausreichend Reserven,
designed for a restricted situation, and therefore cannot
spiele – das hier vorgestellte ESWE-Gebäude oder der
recognised as an essential part of man and, thus, of the
um sich als Büros, Praxen, Kanzleien nutzen zu lassen –
fail to succumb to fluctuations in the market. Because
ehemalige Sparkassenbau an der Hasengasse in Frank-
present, the discrepancy will continue to subsist between
die Zweckentfremdungsraten sprechen in dieser Hin-
the capital market is more and more important for a
furt, die mit ungewöhnlich großer positiver Resonanz
the nostalgic desire for reconstruction entertained by
sicht Bände.8 In den backsteinernen Industriebauten
changing property industry in which a change of gener-
bei Bürgern und Politikern erweitert bzw. umgenutzt
the lay public and modern architecture,” said architec-
7
die Reserven und die Reversibilität immer wichtiger .
“As long as the history of modern architects is not
aus derselben Zeit lassen sich von der Produktion über
ations is also taking place, it must be assumed that mul-
wurden – zeigen dagegen, dass lange vermisste öffent-
tural historian Winfried Nerdinger at a symposium of the
die Logistikzentrale bis zur Verwaltung, vom kleinen
tifunctional (and therewith redundant) properties will
liche Nutzungen sich in Immobilien der Nachkriegsjahre
Bavarian Academy of Arts on “History as the Enemy”.12
Dienstleister über die Kneipe bis zur großzügigen
play a bigger part in future. That is particularly the case
integrieren lassen – und das auch noch wirtschaftlich.
The revitalisation of post-war modernist buildings means
Wohnung – den modischen Lofts – die verschiedensten
in that the importance of a capability for alternative use is
Für Eigennutzer errichtete Gebäude (siehe den ehema-
standing up for history. They make our cities future-
Nutzungen unterbringen. Eben weil beide Typologien
a decisive test criterion for taking on loan capital.10 The
ligen Helaba-Turm oder das Hochhaus an der Taunus-
proof – and at the same time capable of identification.
die nötigen Reserven haben. In der Sprache des Kapital-
stable cash flow that a multifunctional building rather
anlage 11) lassen sich erfolgreich umkonzipieren – und
They adapt buildings to current requirements, including
marktes ist eine monofunktionale Immobilie ein „Klum-
than a monofunctional building guarantees has become
das auch noch denkmalgerecht. Und das kann auch
energy requirements, and at the same time preserve the
penrisiko“: Das Anlageprodukt, das enormes Kapital
the critical dimension, particularly after the sub-prime
bedeuten, einen ziemlich drögen Verwaltungssitz mit
continuity of the urban landscape. Furthermore, they tie
bindet, wird für eine beengte Situation konzipiert und
crisis, as banks for the time being are no longer ready to
Mut und Geschick zum Headquarter eines Mittelständ-
up relatively little capital. Revitalisation constitutes a
unterliegt damit alternativlos den Schwankungen des
take on greater risks.
lers aufzurüsten, der in Spezialbereichen Weltmarkt-
facet of the modern conservation of historic buildings.
führer geworden ist – wie etwa das Dorma-Gebäude in
It does not make museums of buildings, but develops
Ennepetal.
them further.
Marktes. Weil der Kapitalmarkt für eine sich verändernde Immobilienbranche, in der auch ein Genera9
9
The free, that is to say, flexible ground plan – Le
Corbusier’s plan libre – is by no means an invention of
tionswechsel stattfindet, immer wichtiger wird, ist
classic architectural modernism. It merely transfers the
davon auszugehen, dass multifunktionale und damit
‘skin and bones architecture’ of late 19th-century indus-
„Solange die Geschichte von modernen Architekten
redundante Immobilien künftig eine größere Rolle
trial building to a different building job. Buildings con-
nicht als essentieller Teil des Menschen und damit auch
spielen. Zumal auch die Bedeutung der Drittverwen-
structed in the tradition of modernism can in principle,
der Gegenwart anerkannt wird, so lange wird auch die
dungsfähigkeit als entscheidendes Prüfkriterium beim
therefore, easily be adapted to new user requirements.
Diskrepanz zwischen nostalgischen Wünschen von
Erwerb von Fremdkapital gestiegen ist.10 Den stabilen
And if they’re well designed, their positive image can be
„Laien“ nach Rekonstruktion und der modernen Archi-
Cashflow, den ein multifunktionales eher als ein mono-
taken advantage of, as in the Disch Building and Hoch-
tektur bestehen bleiben“ sagte der Architekturhistori-
funktionales Gebäude garantiert, wird gerade nach der
pforten Building in this book. Subsequent redesigns –
ker Winfried Nerdinger auf einem Symposium der
Subprime-Krise zur entscheidenden Größe, da die
regardless of whether from a lack of materials or a lack
Bayerischen Akademie der Künste zum „Feindbild
Kreditinstitute bis auf weiteres nicht mehr bereit sind,
of ideas – can be corrected. Even the rather forbidding
Geschichte“.12 Revitalisierungen von Gebäuden der
erhöhte Risiken zu tragen.
office buildings of post-war modernism, particularly
Nachkriegsmoderne sind ein Bekenntnis zur Geschichte.
the 70s, are, for example, suitable for conversion into
Sie machen unsere Städte zukunftsfähig – und zugleich
86
87
PROJEKTE II
BAUEN IN GENERATIONEN
BUILDING IN GENERATIONS
PROJECTS II
identifikationsfähig. Sie passen Gebäude aktuellen,
1 Cf. Bartetzko, 1994; Butter/Hartung 2005; Nerdinger/
auch energetischen Bedürfnissen an und erhalten
Florschütz 2005; Tietz 2007; Lieb/Zimmermann 2007. See Weiss
gleichzeitig die Kontinuität des Stadtbildes. Und binden
2007; Cf. Kaltenbrunner 2008
darüber hinaus relativ wenig Kapital. Revitalisierungen
2 Breuer 2008
stellen einen Bestandteil des modernen Denkmal-
3 Vogdt 2004 a and b. Cf. Kohler 1999
schutzes dar, der Zustände nicht musealisiert, sondern
4 Levels of the building’s after Schulte/Bone-Winkel 2002,
den Bestand weiterentwickelt.
pp. 47 –48
5 Harlfinger 2006.
1 Vgl. u. a. Bartetzko 1994; Butter/Hartung 2005;
6 Harlfinger/Wünsche 2003
Nerdinger/Florschütz 2005; Tietz 2007; Lieb/Zimmermann 2007.
7 Harlfinger 2006, p. 145
Siehe Weiss 2007; vgl. Kaltenbrunner 2008.
8 Radermacher/Kummer 2007
2 Breuer 2008.
9 Hönighaus 2007
3 Vogdt 2004 a und b. Zum Kontext vgl. Kohler 1999.
10 Harlfinger 2006, p. 146
4 Ebenen der Gebäudestruktur nach Schulte/Bone-Winkel
11 Radermacher/Kummer 2007
2002, hier. S. 47–48.
12 Nerdinger 2007, p. 190
5 Harlfinger 2006.
6 Harlfinger/Wünsche 2003.
7 Harlfinger 2006, S. 145.
8 Radermacher/Kummer 2007.
9 Hönighaus 2007.
10 Harlfinger 2006, S. 146.
11 Radermacher/Kummer, 2007.
12 Nerdinger 2007, hier S. 190
88