Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung einer NETTO

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Auswirkungsanalyse
zur geplanten Erweiterung einer NETTO-Filiale an
der Hauptstraße in Niederkrüchten-Elmpt
für die
Dipl.-Ing. Josef Schoofs Immobilien GmbH, Kevelaer
Ihre Ansprechpartner
Wirtschaftsgeograph Joachim Schulte, M.A.
(Projektleitung)
Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth
(Niederlassungsleitung)
BBE Handelsberatung GmbH
Goltsteinstraße 87a
50968 Köln
Deutschland
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Wissen schafft Zukunft.
Köln, im Februar 2015
Auswirkungsanalyse • Erweiterung einer NETTO-Filiale • Niederkrüchten-Elmpt
Inhaltsverzeichnis
1
Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise ............................................... 4
1.1
Aufgabenstellung und Zielsetzung ................................................................................................... 4
1.2
Methodische Vorgehensweise.......................................................................................................... 4
2
Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel ....................................................................................... 7
2.1
Marktbedeutung des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter .............................................................. 7
2.2
Abgrenzung von Lebensmitteldiscountern gegenüber anderen Betriebstypen ............................... 8
2.3
Flächenbedarf des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter ............................................................... 10
2.4
Einordnung des Planvorhabens in die Marktsituation des Lebensmitteleinzelhandels ................. 11
3
Standortseitige Aspekte ....................................................................................................................... 12
3.1
Makrostandort ................................................................................................................................. 12
3.2
Mikrostandort .................................................................................................................................. 14
4
Wettbewerbssituation ........................................................................................................................... 17
4.1
Wettbewerb im Gemeindegebiet von Niederkrüchten .................................................................... 17
4.2
Wettbewerbssituation außerhalb von Niederkrüchten ................................................................... 18
5
Nachfrageanalyse – Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial ............................................................. 21
5.1
Einzugsgebiet ................................................................................................................................. 21
5.2
Kaufkraftpotenzial ........................................................................................................................... 23
6
Auswirkungsanalyse............................................................................................................................. 24
6.1
Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens ......................................................... 24
6.2
Umsatzumverteilungseffekte .......................................................................................................... 26
6.3
Auswirkungen des Planvorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe
Versorgung ...................................................................................................................................... 29
6.4
Einordnung des Vorhabens in die Ziele / Grundsätze des Landesentwicklungsplanes................. 31
7
Fazit ........................................................................................................................................................ 33
Anhang:
Definitionen der Lebensmittel-Vertriebsformen .................................................................... 35
2
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ................................................................. 8
Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp ....................................................................... 9
Abbildung 3: Lage der Gemeinde Niederkrüchten und zentralörtliche Gliederung ........................................ 12
Abbildung 4: Planstandort und Nutzungsstrukturen im Standortumfeld ........................................................ 14
Abbildung 5: Steuerungsschema der Gemeinde Niederkrüchten für die Bewertung und Genehmigung
von Einzelhandelsvorhaben ...................................................................................................... 16
Abbildung 6: Hauptwettbewerber des Planvorhabens in Niederkrüchten nach Standortlagen ..................... 18
Abbildung 7: Hauptwettbewerber des Planvorhabens ................................................................................... 20
Abbildung 8: Umsatzerwartung des Planvorhabens ...................................................................................... 24
Abbildung 9: Marktanteile des Lebensmitteldiscountmarktes in den nahversorgungsrelevanten
Sortimenten nach erfolgter Erweiterung ................................................................................... 25
Abbildung 10: Umsatzumverteilung des Planvorhabens ................................................................................ 28
3
1
Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische
Vorgehensweise
1.1
Aufgabenstellung und Zielsetzung
Die Dipl.-Ing. Josef Schoofs Immobilien GmbH, Kevelaer, plant, die NETTO-Filiale an der Hauptstraße in
Niederkrüchten-Elmpt von heute etwa 791 m² um rd. 279 m² auf bis zu 1.070 m² Verkaufsfläche (inklusive
Café / Bistro mit Backwarenverkauf) zu erweitern.
Die Ausrichtung der im Bestandsobjekt und auch auf der projektierten Erweiterungsfläche vorgehaltenen
Waren liegt primär bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Nach Auskunft der Fa. NETTO zielt die
geplante Erweiterungsmaßnahme somit nicht auf eine Ausweitung des Angebotes an zentren- und nichtzentrenrelevanten Sortimenten ab. Zentrales Anliegen ist vielmehr, die Voraussetzungen für eine großzügigere Warenpräsentation, eine verbesserte Kundenführung und eine Optimierung der internen
Logistikabläufe zu schaffen. Zudem wird eine Abrundung des nahversorgungsrelevanten Kernsortiments
erfolgen, wodurch der Discounter zukünftig noch besser die Grundversorgung gewährleisten kann. Das
Planvorhaben und die damit verbundene Optimierung des Marktauftrittes sind zusammenfassend als
bestandssichernde Maßnahmen zu bewerten, die der Stabilisierung der erreichten Marktposition dienen.
Das Vorhaben macht die Änderung des für das Grundstück wirksamen Bebauungsplanes und die Ausweisung eines Sondergebietes nach § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) notwendig. Der
Beschluss zur Einleitung des Bauleitplanverfahrens wurde im Oktober 2014 vom Rat der Gemeinde Niederkrüchten gefasst.
Im Rahmen dieses Genehmigungsverfahrens wird als Entscheidungsgrundlage eine Auswirkungsanalyse
erforderlich, die die Auswirkungen des Vorhabens auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung im Gemeindegebiet Niederkrüchten und
in den Nachbarkommunen bewertet. Auch ist das Vorhaben in das im Frühjahr 2014 beschlossene Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Niederkrüchten einzuordnen.
Vor diesem Hintergrund wurde die BBE Handelsberatung GmbH mit der Erarbeitung einer Analyse beauftragt, mit der die mit der geplanten Erweiterung möglicherweise einhergehenden städtebaulichen Auswirkungen ermittelt und bewertet werden.
1.2
Methodische Vorgehensweise
Die Grundlage der Analyse bilden Recherchen des Gutachters in der Gemeinde Niederkrüchten und in
den projektrelevanten Nachbarkommunen. In Ergänzung erfolgt eine Aufbereitung von sekundärstatistischen Daten. Im Einzelnen werden folgende Erhebungen und Recherchen durchgeführt:
■ Durchführung von Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes im Januar 2015,
■ Erhebung relevanter Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Januar 2015. Hierzu
gehören vor allem strukturprägende Lebensmittelmärkte im Untersuchungsgebiet,
4
■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern,
■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandelskonzepte der untersuchungsrelevanten Kommunen, soziodemografische Kennzahlen),
■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene
Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben).
Die Untersuchung basiert in einem ersten Arbeitsschritt auf einer Markt- und Standortanalyse, die im
Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet:
■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten,
■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet,
■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt
durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur, den Marktauftritt und die Erreichbarkeit,
■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen.1
In einem zweiten Arbeitsschritt erfolgt eine Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden
absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen. Den Bezugsmaßstab dieser Prüfung stellt
§ 11 Abs. 3 BauNVO dar.
Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen ist der zu erwartende Planumsatz als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, die Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein kann.
Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewegungen und damit der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen werden auf Basis dieser Annahmen und in Anlehnung an eine wissenschaftliche
2
Arbeit von Huff ("Defining and Estimating a Trading Area" ) für die jeweiligen projektrelevanten Warengruppen bzw. Betriebstypen die maximalen Umsatzleistungen prognostiziert.
Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt:
1
2
Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel und Drogeriewaren) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist,
dominiert bei Artikeln des mittel- und längerfristigen Bedarfes (u. a. Sportartikel oder Bekleidung / Schuhe)
das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität.
In: Journal of Marketing, Vol. 28 (1964), No. 3, S. 34 - 38
5
■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten
Einzelhandelsstandorten.
■ Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet.
■ Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau der Kommunen im Untersuchungsgebiet.
■ Attraktivität der überörtlich relevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet, ausgedrückt durch
das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit.
■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen:
Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel, Getränke) das
Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des längerfristigen oder gehobenen Bedarfes (z. B. Oberbekleidung, Schuhe, Elektrogeräte, Möbel) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität.
Die Prognoserechnung ermittelt für jeden der betrachteten Wohnortbereiche im Untersuchungsgebiet die
Wahrscheinlichkeit, mit der ein Konsument die relevanten Einkaufsziele in seiner Umgebung aufsucht
bzw. welche Verteilung seines „Budgets“ für die betrachteten Sortimente auf die verschiedenen Einkaufsorte zu erwarten ist. Je nach Entfernung der potenziellen Einkaufsorte zu seiner Wohnung und in Abhängigkeit von deren Attraktivität wird er möglicherweise an nur einem Standort einen Großteil seines Budgets ausgeben oder aber es auf mehrere Standorte aufteilen. Werden die einem Einkaufsstandort aus
allen Wohnortbereichen potenziell zufließenden Budgetanteile zusammengezählt, ergibt sich der insgesamt dort zu erwartende Umsatz.
In einem zweiten Schritt wird der in der dargestellten Weise modellhaft abgebildeten Realität die Situation
nach Veränderung der Angebotsstruktur durch Realisierung des Planvorhabens gegenübergestellt. Die
sonstigen Rahmenbedingungen werden als unverändert betrachtet, um den Effekt der Wettbewerbsbeeinflussung durch das Planvorhaben isoliert bewerten zu können. Selbstverständlich muss in der Realität
im Laufe der Zeit auch mit Reaktionen der Marktteilnehmer und mit Änderungen sonstiger Rahmenbedingungen (Einwohnerzahlen, Kaufkraftniveau, Konsumentenverhalten, Bereitschaft zur Raumüberwindung
etc.) gerechnet werden.
Bei Gegenüberstellung der Situation vor und nach Realisierung des Planvorhabens ergibt sich für jede
Relation zwischen Wohnortbereichen (Kaufkraftherkunft) und Einkaufszielen (Kaufkraftbindung) eine
Aussage zu möglichen Veränderungen. Je stärker ein neuer Wettbewerber Kaufkraft auf sich ziehen
kann, die zuvor bestehenden Einkaufszielen zugeflossen ist, desto stärker sind Letztere absolut und relativ von der „Umverteilung“ betroffen.
Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfeinert, so
dass es zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandel auf die Kaufkraftbindung und die Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet geeignet erscheint.
6
2
Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel
Zur Einordnung des Vorhabens in einen übergeordneten Rahmen innerhalb der deutschen Handelslandschaft werden im Folgenden einige Entwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel, speziell im
Marktsegment „Lebensmitteldiscounter“, aufgezeigt.
Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten
Jahren leicht zugenommen. Der Grund dafür liegt zum einen in Veränderungen der Nachfrage und steigenden Preisen, zum anderen in einer Diversifizierung des Angebotes. Nachfrageseitig haben beispielsweise verschiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, die u. a. bei den Verbrauchern
zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt haben.
Insbesondere lässt sich dies am boomenden Absatz von Bio-Lebensmitteln ablesen, die inzwischen zum
Sortiment aller Lebensmittelmärkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt - zählen.
Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 436 Mrd. € entfallen rd.
217 Mrd. € auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apothekenwaren, Blumen). Dies entspricht einem Anteil von knapp 50 % und dokumentiert die hohe Bedeutung
dieses Marktsegmentes. Keine andere Branche weist eine so hohe Konzentration auf Handels- wie auch
auf Lieferantenseite auf. Allerdings setzen die großen Betreiber von Supermärkten, die REWE-Group und
EDEKA, zunehmend auf selbstständige Kaufleute, die mit ihrer lokalen Präsenz auf Besonderheiten des
regionalen Marktes besser reagieren können.
Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist insgesamt durch eine starke Dynamik geprägt, wobei
das Wachstum der Branche v. a. durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Diversifikation des Angebots generiert wird.
2.1
Marktbedeutung des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter
Durch veränderte Verbraucherwünsche und eine hohe Preisorientierung der deutschen Kunden haben
die Lebensmitteldiscounter in den letzten Jahren stark an Marktanteilen gewinnen können und sind heute
mit einem Marktanteil von über 44 % der am stärksten präsente Betriebstyp des Lebensmittelhandels
(vgl. Abb. 1).
7
Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel
100%
90%
5,1%
4,3%
3,9%
3,6%
3,5%
14,5%
14,2%
14,0%
13,8%
13,4%
8,7%
8,9%
9,3%
9,5%
9,6%
27,8%
26,7%
27,4%
28,0%
28,4%
80%
70%
60%
Übrige LEH-Geschäfte
SB-Warenhäuser
50%
Große Supermärkte
Supermärkte
40%
Discounter
30%
20%
43,9%
46,0%
45,6%
45,2%
45,2%
2007
2009
2011
2012
2013
10%
0%
Quelle: EHI, BBE-Darstellung 2014
2.2
Abgrenzung von Lebensmitteldiscountern gegenüber anderen
Betriebstypen
Anders als Supermärkte, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser stellen die Lebensmitteldiscounter
keine Vollsortimenter dar. Auf einer Verkaufsfläche von i. d. R. 400 bis 1.300 m² bieten Lebensmitteldiscounter ein schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl an. Die Attraktivität der Lebensmitteldiscounter basiert auf einem preislichen Vorteil kombiniert mit einer überschaubaren Anzahl von
Artikeln.
Dabei ist zwischen den Hard-Discountern und den Soft- bzw. Markendiscountern zu unterscheiden (vgl.
Abbildung 2). Hard-Discounter führen etwa 800 – 1.000 verschiedene Artikel, wohingegen die SoftLebensmitteldiscounter mit bis zu 1.700 Artikeln annähernd die doppelte Artikelzahl anbieten. Der
Schwerpunkt liegt bei beiden Lebensmitteldiscounterarten im Trockensortiment, das um Getränke (v. a.
Einwegverpackung) ergänzt wird. Bedienungsabteilungen wie Frischetheken und andere Dienstleistungen sind in Lebensmitteldiscountern nicht vorzufinden, gleichwohl wird das Frischeangebot in Selbstbedienung (u. a. Obst & Gemüse, Backwaren, Frischfleisch) kontinuierlich ausgebaut. Charakteristisch für
Lebensmitteldiscounter, insbesondere Hard-Discounter, ist der hohe Anteil an Eigenmarken, die sehr
preiswert angeboten werden.
8
Die Soft- bzw. Markendiscounter verfolgen dabei das Discount-Konzept weniger strikt als die HardDiscounter. Der Nonfood-Bereich, der sich neben festen Nonfood-Artikeln zu einem Großteil aus wöchentlich wechselnden Aktionsangeboten zusammensetzt, umfasst durchschnittlich einen Umsatzanteil
von 9 % bis 13 %.
Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp
Quelle: BBE-Darstellung 2014
Die Lebensmitteldiscounter besitzen in der Regel einen einheitlichen Marktauftritt, so dass der Kunde in
jedem Markt dasselbe Sortiment vorfindet. Abgeleitete Betriebsformen wie beispielsweise bei den Supermärkten (z. B. City-Supermarkt) haben sich bei den Lebensmitteldiscountern nicht entwickelt.
Eine Weiterentwicklung des Betriebstyps stellen die Supermarkt-Discount-Hybriden (oder HybridDiscounter) dar, zu denen in Deutschland u. a. NETTO zählt. NETTO positioniert sich hinsichtlich der
Artikelzahl und des Getränkesortiments zwischen Supermarkt und Lebensmitteldiscounter. Mit rund 3.500
Artikeln liegt die Artikelzahl eines NETTO-Marktes deutlich über den discount-typischen 700 bis 1.700
Artikeln. Dies hat zur Folge, dass das Sortiment breiter und auch tiefer aufgestellt ist und der Kunde eine
umfangreichere Nahversorgung vorfindet. Neben Eigenmarken bietet NETTO dabei eine discountuntypisch hohe Anzahl an Markenartikeln an. Auch im Nonfood-I-Segment (Drogerieartikel, Tiernahrung
und Wasch- und Putzmittel) verfügt NETTO über eine größere Sortimentsbreite und entspricht eher dem
Nonfood-I-Aufbau eines Supermarktes. Zudem verzichtet NETTO weitgehend auf Aktionsartikel, so dass
der entsprechende Umsatzanteil deutlich unter dem der klassischen Discounter liegen dürfte.
9
In der Praxis versorgt sich der Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei durchschnittlich 4 Betriebsformen. Idealtypischer Weise wird der Grundbedarf beim Lebensmitteldiscounter eingekauft, die Produkte, die dort nicht erhältlich sind oder die man dort nicht kaufen möchte, werden bei anderen Anbietern
nachgefragt.
2.3
Flächenbedarf des Betriebstyps Lebensmitteldiscounter
Die Verkaufsflächen der Lebensmitteldiscounter steigen seit Jahren kontinuierlich an. Die Ursache für
den gestiegenen Flächenbedarf bei Lebensmitteldiscountern ist vor allem in der Prozessoptimierung zu
sehen:
■ Die Angebotsdiversifizierung und ansprechende Präsentation insbesondere von FrischeProdukten (Obst, Gemüse), Backwaren und Bio-Lebensmitteln hat neben einer qualitativen Aufwertung des Marktauftritts regelmäßig auch einen höheren Flächenbedarf zur Folge.
■ Großzügigere Verkehrsflächen, insbesondere größere Gangbreiten, tragen zu einer effizienteren
Bestückung des Ladens und zur Vereinfachung von (logistischen) Betriebsabläufen bei.
■ Großzügigere Warenpräsentation und niedrigere Regalhöhen erleichtern vor allem den älteren
Kunden (u. a. auch mit Blick auf den demographischen Wandel) den Warenzugang.
Größere Flächen führen dabei jedoch nicht in gleichem Umfang zu Mehrumsätzen, sondern regelmäßig
zu einer abnehmenden Flächenleistung.
Fazit zu Entwicklungen und Trends in der Lebensmittelbranche:
■ Verkaufsfläche steigt bei Supermärkten und Lebensmitteldiscountern
■ Lebensmitteldiscounter sind der am stärksten verbreitete Betriebstyp des Lebensmitteleinzelhandels
■ Nach hohen Zugewinnen in den 1990er Jahren ist der Marktanteil der Discountmärkte inzwischen relativ stabil
■ Discounter gewährleisten die Grundversorgung, wobei kontinuierlich eine größere Angebotstiefe im nahversorgungsrelevanten Angebot realisiert wird
10
2.4
Einordnung des Planvorhabens in die Marktsituation des
Lebensmitteleinzelhandels
Ordnet man den in Niederkrüchten-Elmpt auf dem Grundstück Hauptstraße 63 ansässigen NETTO-Markt
in die aufgezeigten Vertriebskonzepte im Lebensmitteleinzelhandel sowie die aktuellen Marktentwicklungen im Nahrungs- und Genussmittelsektor ein, so ist Folgendes festzuhalten:
■ Per Definition ist der für eine Erweiterung vorgesehene NETTO-Markt dem Betriebstyp „Lebensmitteldiscounter“ zuzuordnen.
■ NETTO-Filialen positionieren sich hinsichtlich der Artikelzahl und des Getränkesortiments zwischen Supermarkt und Lebensmitteldiscounter, weshalb auch der zu untersuchende NETTOMarkt einen Supermarkt-Discount-Hybriden oder Hybrid-Discounter darstellt.
■ Im Discountsegment werden für Neubauten mittlerweile Verkaufsflächen zwischen 800 und
1.300 m² seitens der Betreiber als marktgerecht angesehen, wobei Verkaufsflächengrößen von rd.
800 m² und weniger immer seltener realisiert werden. Die Fa. NETTO beabsichtigt in diesem Fall
eine Verkaufsfläche von rd. 1.070 m², die somit im Hinblick auf ihre Dimensionierung in der Größenordnung moderner Lebensmitteldiscounter rangiert.
■ Die Flächenvergrößerung dient vor allem der Sortimentsabrundung, jedoch nicht der Sortimentserweiterung. So nehmen die Frischeartikel (Obst und Gemüse, Backwaren und Fleisch- und
Wurstwaren) im Sortimentsangebot der Discounter eine wesentlich größere Bedeutung ein als
noch vor Jahren. Auch im Bereich der Tiefkühlartikel und im Drogerieangebot sind Sortimentsergänzungen festzustellen, die sich auf den Flächenbedarf auswirken.
■ Dagegen bleiben die Flächen für die wöchentlich wechselnden Aktionswaren nahezu unverändert,
da die Lebensmitteldiscounter angesichts der weiter zunehmenden Diversifizierung im Bereich der
Nonfood-Fachmärkte keine weiteren Steigerungen der Marktanteile mehr durchsetzen können.
■ Im Fazit lässt sich für die Flächenexpansion der NETTO-Filialen festhalten, dass diese nicht mehr
nur die „preisorientierte“ Versorgung im Trockensortiment übernehmen, sondern einen deutlich
umfassenderen Teil der Nachfrage im Bereich der wohnungsnahen Grundversorgung abdecken.
■ Neben der Sortimentsabrundung geht mit der Erweiterung des NETTO-Marktes eine Verbesserung der innerbetrieblichen Abläufe und der kundenfreundlichen Warenpräsentation einher.
11
3
Standortseitige Aspekte
3.1
Makrostandort
Lage und Siedlungsstruktur
Die kreisangehörige Gemeinde Niederkrüchten liegt im Kreis Viersen im Westen von NordrheinWestfalen am Niederrhein.
Abbildung 3: Lage der Gemeinde Niederkrüchten und zentralörtliche Gliederung
Quelle: eigene Darstellung
12
Niederkrüchten grenzt im Norden an die Gemeinde Brüggen, im Osten an die Gemeinde Schwalmtal, im
Süden an die Stadt Wegberg und im Westen an die Niederlande mit der angrenzenden Stadt Roermond
und der Gemeinde Roerdalen.
Im Landesentwicklungsplan NRW wird der Gemeinde Niederkrüchten die Funktion eines Grundzentrums
zugewiesen. Die Gemeinde besitzt damit die Aufgabe, die Versorgung der eigenen Wohnbevölkerung mit
Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs sicherzustellen. Das nächstgelegene Oberzentrum stellt
Mönchengladbach dar.
Die Gemeinde verzeichnet rd. 14.990 Einwohner (Quelle: Gemeinde Niederkrüchten, Stand: 31.12.2014)
und setzt sich aus insgesamt 16 Ortschaften (Birth, Blonderath, Boscherhausen, Brempt, Dam, Elmpt,
Gützenrath, Heyen, Laar, Overhetfeld, Ryth, Silverbeek, Varbrook, Venekoten, Oberkrüchten und Niederkrüchten) zusammen.
Erreichbarkeit und Verkehr
Die verkehrliche Erreichbarkeit der Gemeinde Niederkrüchten ist auf regionaler Ebene als gut einzustufen. So besitzt Niederkrüchten einen direkten Bundesautobahnanschluss an die A 52 (Roermond – Mönchengladbach – Düsseldorf) sowie einen gut erreichbaren Anschluss an die Bundesautobahn A 61 (Venlo
– Mönchengladbach – Köln). Des Weiteren verläuft die Bundesstraße B 221 als Nord-Süd-Achse am
westlichen Ortsrand von Niederkrüchten und verbindet die Gemeinde mit den Nachbargemeinden Brüggen und Wegberg.
Eckdaten zur Einzelhandelsstruktur
Die Einzelhandelszentralität stellt das Verhältnis von einzelhandelsrelevanter Kaufkraft vor Ort und getätigten Umsätzen vor Ort dar. Eine Zentralität über 100 bedeutet, dass die Stadt per Saldo von Kaufkraftzuflüssen profitiert, bei einer Zentralität von genau 100 halten sich Zu- und Abflüsse die Waage. Die Gemeinde Niederkrüchten weist eine Einzelhandelszentralität von 60,1 auf, so dass die Gemeinde Niederkrüchten hohe Kaufkraftabflüsse in die umliegenden Kommunen zu verzeichnen hat.
Das Kaufkraftniveau in Niederkrüchten liegt aktuell bei 100,7 und somit über dem Bundesdurchschnitt.
13
3.2
Mikrostandort
Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld
Die zu betrachtende NETTO-Filiale auf dem Grundstück Hauptstraße 63 befindet sich zentral innerhalb
des Ortsteils Niederkrüchten-Elmpt, dem einwohnerstärksten Ortsteil der Gemeinde Niederkrüchten. Das
direkte Standortumfeld wird durch einen Center-Shop-Sonderpostenmarkt geprägt, der sich unmittelbar
an der Hauptstraße befindet, wodurch die Sichtbarkeit des NETTO-Marktes von hier aus eingeschränkt
wird.
Abbildung 4: Planstandort und Nutzungsstrukturen im Standortumfeld
Quelle: eigene Darstellung
14
Verkehrliche Situation des Planstandortes
Verkehrlich wird das Projektareal über die Hauptstraße (L 372), die eine Haupterschließungsstraße des
Ortsteils Niederkrüchten-Elmpt darstellt, erschlossen. Zudem dient die Hauptstraße, die im weiteren Verlauf zur Roermonder Straße wird, als Zubringer zur A 52. Die Autobahnanschlussstelle Elmpt befindet
sich in nur rd. 2 km Entfernung in westlicher Richtung, was zu einer deutlichen Pkw-Frequenzwirkung auf
der L 372 führt.
In den Öffentlichen Personennahverkehr eingebunden ist das Areal über den Bushaltepunkt „Heinrichstraße“, der sich fußläufiger Entfernung zum Planvorhaben an der Hauptstraße befindet. Die Haltestelle
wird von den Buslinien 011, 012, 83 und 88 angefahren.
Funktionale Lage und Einordnung des Standorts in das Einzelhandelskonzept der Gemeinde
Niederkrüchten
Der NETTO-Filialstandort an der Hauptstraße 63 in Niederkrüchten-Elmpt befindet sich außerhalb eines
mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs der Gemeinde
Niederkrüchten. Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum Niederkrüchten) befindet sich in 4 bis 5 Kilometern Entfernung im Südosten des Planareals.
Der Planstandort befindet sich gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Niederkrüchten, das im Frühjahr 2014 beschlossene wurde, in der Versorgungslage Ortskern Elmpt, die derzeit nicht
als zentraler Versorgungsbereich, sondern als integrierte Nahversorgungslage Elmpt eingestuft wird.
Laut Einzelhandelskonzept sind Einzelhandelsansiedlungen auf das Nahversorgungszentrum Niederkrüchten und die integrierte Ortslage Elmpt zu konzentrieren. So ist das Planvorhaben, bei dem es sich
um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handelt, aufgrund seiner Lage innerhalb der integrierten
Nahversorgungslage Elmpt mit den Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes kompatibel, wenn das
Vorhaben als maßstäblich zu bewerten ist und das Beeinträchtigungsverbot eingehalten wird (vgl. Abbildung 5). Hierbei bildet der Standort NETTO neben dem geplanten Vollsortimenter an der Mönchengladbacher Straße, bei dem der bestehende EDEKA-Markt verlagert und erweitert werden soll, die zweite
Säule zur Sicherung der Nahversorgung in Elmpt.
Im Hinblick auf die Maßstäblichkeit ist zu berücksichtigen, dass die für den NETTO-Markt geplante Verkaufsflächenerweiterung um rd. 279 m² vor dem Hintergrund der Flächenentwicklung im deutschen Lebensmitteleinzelhandel als standortsichernde Maßnahme zu bewerten ist. Auch das Standortgefüge in
der Gemeinde Niederkrüchten lässt die geplante Erweiterung auf rd. 1.070 m² Verkaufsfläche als versorgungsstrukturell verträglich erscheinen, so dass das Planvorhaben im Sinne einer Bestandssicherung
eines ansässigen Betriebes mit überwiegend nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Niederkrüchten vereinbar ist, wenn keine zentralen Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität oder die Nahversorgung in Wohngebieten gemäß § 11 Abs. 3
BauNVO beeinträchtigt werden. Diese Prüfung wird im Folgenden erfolgen.
15
Abbildung 5: Steuerungsschema der Gemeinde Niederkrüchten für die Bewertung und Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben
Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2013, eigene Bearbeitung
Planungsrechtliche Situation
Das Vorhaben macht die Änderung eines Bebauungsplanes und die Ausweisung eines Sondergebietes
nach § 11 Abs. 3 BauNVO notwendig. Der Beschluss zur Einleitung des Bauleitplanverfahrens wurde im
Oktober 2014 vom Rat der Gemeinde Niederkrüchten gefasst.
Im Rahmen dieses Genehmigungsverfahrens wird als Entscheidungsgrundlage eine Auswirkungsanalyse
erforderlich, die die Auswirkungen des Vorhabens auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung im Gemeindegebiet Niederkrüchten und
in den Nachbarkommunen bewertet.
16
4
Wettbewerbssituation
Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die geplante Erweiterung des Lebensmitteldiscountmarktes der Fa. NETTO in Niederkrüchten-Elmpt, Hauptstraße 63, hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen treffen zu können, ist eine Betrachtung der Angebotsstrukturen im Umfeld des Planstandortes notwendig.
Auch wenn grundsätzlich alle Ladengeschäfte in Konkurrenz mit dem Planvorhaben treten werden, die
Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben aufweisen, ist zu erwarten, dass sich die Wettbewerbswirkungen des Erweiterungsvorhabens in erster Linie auf typgleiche Anbieter und somit auf die
bereits in der Umgebung ansässigen Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels beziehen werden. Die Darstellung der Wettbewerbssituation trägt diesem Umstand Rechnung, so dass in erster Linie die strukturprägenden Lebensmittelmärkte im (weiteren) Standortumfeld des Planvorhabens betrachtet werden.
Alle relevanten Lebensmittelmärkte im Untersuchungsraum wurden differenziert nach Standort, Verkaufsfläche sowie Sortimentsschwerpunkt erhoben. Die Erhebungsergebnisse werden im Folgenden zusammengefasst.
4.1
Wettbewerb im Gemeindegebiet von Niederkrüchten
Im Ortsteil Elmpt befindet sich neben dem zu untersuchenden NETTO-Lebensmitteldiscountmarkt mit
einem EDEKA-Supermarkt noch ein weiterer Lebensmittelmarkt. Die EDEKA-Filiale befindet sich an der
Adam-Houx-Straße / Ecke Hauptstraße und verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche von lediglich rd.
600 m² einschließlich einer Mietfläche für einen Bäcker als Konzessionär, so dass die Voraussetzungen
zur Umsetzung eines modernen Supermarkt-Vertriebskonzeptes fehlen. Der Marktauftritt ist sowohl im
Hinblick auf die Außengestaltung als auch die Innengestaltung und Raumaufteilung als modernisierungsbedürftig zu bewerten und entspricht nicht mehr den Kundenansprüchen an einen modernen Supermarkt.
Auch ist kritisch anzumerken, dass der bestehende EDEKA-Markt über ein beschränktes Parkplatzangebot verfügt. Vor diesem Hintergrund ist eine Betriebsverlagerung des EDEKA-Supermarktes an die Mönchengladbacher Straße am Ortseingang von Elmpt geplant, wobei der Markt auf rd. 1.800 m² Verkaufs3
fläche (inklusive Vorkassenzone mit Backshop / Bistro und Blumen-Shop) erweitert werden soll.
Das Nahversorgungszentrum Niederkrüchten liegt im Abschnitt der Mittelstraße zwischen Rathausstraße
im Süden und Hochstraße im Norden sowie entlang der Hochstraße in östlicher Richtung bis zur Abzweigung der Straße Am Kamp. Das Nahversorgungszentrum bildet den einzigen zentralen Versorgungsbereich innerhalb der Gemeinde Niederkrüchten. Nach der Schließung eines KAISER´S-Supermarktes ist
im Ortszentrum mit einem nicht-großflächigen NETTO-Lebensmitteldiscounter nur noch ein Lebensmittelmarkt verortet. Der NETTO-Markt, der einen Standortverbund mit einem Raiffeisen-Baumarkt bildet,
verfügt hinsichtlich Verkaufsflächendimensionierung, Marktauftritt und Parkplatzausstattung allerdings
über einen nicht mehr ganz zeitgemäßen Marktauftritt, weshalb für diesen Markt bereits eine konkrete
3
Gemäß telefonischer Rücksprache (02. Februar 2015) mit Herrn Hinsen, Fachbereich II, Planen, Bauen, Umwelt, der Stadt Niederkrüchten, wird diese Planung in der vorliegenden Untersuchung als Bestand gewertet.
17
Verlagerungs- und Erweiterungsabsicht besteht. Gemäß Einzelhandelskonzept sind durch die Verlagerung des NETTO-Lebensmitteldiscounters an einen nahegelegenen Standort mit ausreichenden Entwicklungsperspektiven die Voraussetzungen für den Erhalt dieses Magnetbetriebes und seiner frequenzstarken Funktionen gegeben.
Als weiterer wichtiger Angebotsstandort – auch für nahversorgungsrelevante Sortimente – ist das Gewerbegebiet im Ortsteil Dam zu nennen, dass zwischen den beiden Hauptsiedlungsbereichen Niederkrüchten und Elmpt liegt. Hierbei befindet sich das Gewerbegebiet Dam mit knapp einem Kilometer Entfernung
östlich wesentlich näher am Ortsteil Elmpt als am Ortsteil Niederkrüchten.
Das projektrelevante Angebot im Gewerbegebiet Dam umfasst derzeit folgende moderne und leistungsstarke Einzelhandelsbetriebe:
■ ALDI-Lebensmitteldiscountmarkt
■ LIDL-Lebensmitteldiscountmarkt
■ Trinkgut-Getränkefachmarkt
■ dm- Drogeriemarkt.
Abbildung 6: Hauptwettbewerber des Planvorhabens in Niederkrüchten nach Standortlagen
Standort
Gemeinde Niederkrüchten, davon
nahversorgungsrelevanter Umsatz
(in Mio. €)
25,9
■
Ortsteil Niederkrüchten-Elmpt*
6,8
■
NVZ Niederkrüchten
3,8
■
Gewerbegebiet Dam
15,3
*
Quelle:
ohne den zu erweiternden NETTO-Lebensmitteldiscountmarkt am Standort Niederkrüchten, Hauptstraße 63, aber unter
Berücksichtigung der geplanten Betriebsverlagerung und -erweiterung des EDEKA-Supermarktes an die
Mönchengladbacher Straße am Ortseingang von Elmpt
Eigene Erhebung, Darstellung und Berechnung
4.2
Wettbewerbssituation außerhalb von Niederkrüchten
Außerhalb der Gemeinde Niederkrüchten sind v. a. die strukturprägenden Lebensmittelmärkte der Nachbarkommunen in die Untersuchung mit einzubeziehen. Aufgrund der nordwestlichen Randlage des Ortsteils Niederkrüchten-Elmpt, in dem sich der Planstandort befindet, steht hierbei insbesondere die Gemeinde Brüggen im Vordergrund.
In der nördlich angrenzenden Nachbargemeinde Brüggen ist der Hauptort Brüggen, in dem sich auch das
Hauptzentrum der Gemeinde befindet, im Rahmen des Gutachtens von besonderem Interesse.
18
Das Hauptzentrum Brüggen umfasst die zur Fußgängerzone ausgebaute Klosterstraße zwischen Borner
Straße und Burgwall, die westlich davon abzweigende Bruchstraße sowie die im Norden angrenzenden
und als verkehrsberuhigte Zone ausgewiesenen Teile der Roermonder Straße, Hochstraße und Borner
Straße. Im zentralen Versorgungsbereich befinden sich eine größere Anzahl kleinerer Fachgeschäfte und
öffentlicher Nutzungen (z. B. Rathaus, Kirche, Schule) sowie ergänzende Gastronomieangebote und
private Dienstleistungsnutzungen. Die beiden mit Abstand flächengrößten Betriebe stellen die modernen
Lebensmittelmärkte REWE (mit angegliedertem Getränkemarkt und Bäckerei) und ALDI in Randlage des
Zentrums an der Borner Straße dar.
Nach vorliegenden Informationen möchte sich der ALDI-Markt vergrößern und auf der gegenüberliegenden Straßenseite neben dem REWE-Markt einen Neubau errichten. Zudem soll neben dem Neubau des
ALDI-Marktes ein dm-Drogeriemarkt angesiedelt werden.
Im weiteren Kernort von Brüggen ist außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches nur noch ein Lebensmittelmarkt (LIDL-Lebensmitteldiscountmarkt) an der Borner Straße ansässig. Der LIDLLebensmitteldiscountmarkt, der über einen zeitgemäßen Marktauftritt, eine gute Einsehbarkeit und ein
großzügiges Pkw-Stellplatzangebot verfügt, befindet sich in Standortgemeinschaft mit einem Getränkemarkt (Trinkgut), einem Drogeriemarkt (Rossmann), einem Bekleidungsfachmarkt, einem Fachmarkt für
Einrichtungsbedarf und einem Zoofachmarkt. Darüber hinaus ist der LIDL-Filiale eine Bäckerei angegliedert. Der LIDL-Markt möchte nach vorliegenden Informationen von derzeit rd. 800 m² auf 1.050 m² Verkaufsfläche erweitern; ob die Erweiterung genehmigt werden wird, steht allerdings noch nicht fest.
Fazit zur Wettbewerbssituation:
■ Wettbewerber des Planvorhabens sind insbesondere die im (weiteren) Standortumfeld angesiedelten größeren Lebensmittelmärkte. Diese Hauptwettbewerber befinden sich sowohl
innerhalb als auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche.
■ Weiterhin ist auf mehrere Anbieter des Lebensmittelhandwerks und Spezialanbieter hinzuweisen, die auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ansässig sind. Da die Anbieter des Lebensmittelhandwerks und die Spezialanbieter jedoch jeweils nur über eine geringe Verkaufsfläche (unter 200 m²) verfügen bzw. nur Ausschnitte des Lebensmittelsortiments führen, sind sie nur nachrangig als Wettbewerber einzustufen.
■ Bei einigen vorhandenen Märkten besteht aufgrund eines derzeit eingeschränkt zeitgemäßen Marktauftritts Modernisierungsbedarf. Falls bei diesem Markt aufgrund der Standortbedingungen keine Modernisierung bzw. Vergrößerung möglich ist, ist – unabhängig von dem
hier betrachteten Erweiterungsvorhaben – eine Marktaufgabe nicht ausgeschlossen.
■ Da sowohl in den angrenzenden Siedlungsbereichen bzw. Ortsteilen von Niederkrüchten
als auch den angrenzenden Bereichen der Nachbarkommunen jeweils eigene, marktgerechte Versorgungsstrukturen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten vorzufinden
sind, ist zunächst einmal keine (wesentliche) Orientierung von der dort lebenden Bevölkerung auf die Angebotsstrukturen in Niederkrüchten-Elmpt zu erwarten. Vielmehr bedingt der
vorab dargestellte, regionale Wettbewerb für die in Niederkrüchten-Elmpt ansässigen Lebensmittelanbieter einen hohen Konkurrenzdruck und ein klar abzugrenzendes Marktgebiet,
das sich im Wesentlichen auf den Ortsteil beschränkt.
19
Abbildung 7: Hauptwettbewerber des Planvorhabens
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH
20
5
Nachfrageanalyse – Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial
5.1
Einzugsgebiet
Das Einzugsgebiet umfasst den Raum, in dem die Verbraucher überwiegend bzw. zu großen Teilen das
Planvorhaben aufsuchen werden. Es stellt damit das Gebiet dar, in dem das Erweiterungsvorhaben eine
hohe Versorgungsbedeutung bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten übernimmt bzw. übernehmen
wird.
Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird das Einzugsgebiet für das Untersuchungsobjekt abgegrenzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich folgende
Faktoren von Bedeutung:
■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen,
■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,4
■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im Standortumfeld,
■ die Attraktivität der Projektvorhaben, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und
den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird,
■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie aus vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,
■ Barrierewirkungen ausgehend von z. B. topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten,
■ traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung,
■ die zentralörtliche Funktion der Gemeinde.
Unter Berücksichtigung der Wettbewerbs- und Standortsituation lässt sich für den NETTO-Markt in Niederkrüchten-Elmpt ein Einzugsgebiet abgrenzen, das sich auf den gesamten Ortsteil NiederkrüchtenElmpt (inklusive Overhetfeld und Venekoten) mit einem Bevölkerungspotenzial von 7.985 Einwohnern
(Quelle: Gemeinde Niederkrüchten, Stand: 31.12.2014, nur Hauptwohnsitze) bezieht.
Demnach wird das Planvorhaben vornehmlich (Nah-) Versorgungsfunktion für die Bevölkerung im Ortsteil
Niederkrüchten-Elmpt übernehmen.
4
Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten
Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Demzufolge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z. B. Möbelsortiment).
21
Über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus sind in nachgeordnetem Maße zusätzlich Kunden von außerhalb zu erwarten. Dazu gehören v. a. Einwohner aus den Niederlanden, dem sonstigen Gemeindegebiet von Niederkrüchten sowie Berufspendler aus dem erweiterten Umland und Touristen. Diese werden
im weiteren Verlauf der Untersuchung als sog. „diffuse Umsatzzuflüsse“ berücksichtigt. Aufgrund der
räumlichen Nähe der Gemeinde Niederkrüchten zur niederländischen Grenze sind insbesondere entsprechende Einkaufsverflechtungen zu berücksichtigen. Die hieraus resultierenden Effekte werden im
Rahmen der Prognose der Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens in einem erhöhten
Anteil der Streuumsätze entsprechend berücksichtigt werden.
Es ist nicht davon auszugehen, dass die Flächenerweiterung einen so hohen Attraktivitätsgewinn zur
Folge haben würde, dass der Standort zukünftig in größerem Maße von Kunden aus dem weiteren Gemeindegebiet von Niederkrüchten oder aus Umlandgemeinden aufgesucht würde. Somit wird auch der
erweiterte Discounter zukünftig überwiegend der ortsteilbezogenen Versorgung dienen.
Hierfür sprechen mehrere Gründe:
■ Die Neuaufstellung führt zu keiner Veränderung der standortseitigen Rahmenbedingungen, da Faktoren wie z. B. die verkehrliche Erreichbarkeit, die Zuordnung zu den Wohngebieten und die Wettbewerbssituation unverändert bleiben.
■ Die Flächenvergrößerung dient vor allem der Sortimentsabrundung, jedoch nicht der Sortimentserweiterung.
■ Somit geht mit der Erweiterung des NETTO-Marktes keine Änderung des Sortiments einher, vielmehr
wird die Maßnahme der Verbesserung der innerbetrieblichen Abläufe und der kundenfreundlichen
Warenpräsentation dienen.
■ Die NETTO-Filiale wird in Bezug auf ihr Sortiment somit künftig die gleichen Funktionen wie heute
ausüben. Neue Warengruppen, die unter Umständen einen Einfluss auf das Einzugsgebiet ausüben
könnten, werden nicht in das Angebot aufgenommen.
■ Die Größenordnung der Erweiterung um rd. 279 m² wird bei unverändertem Sortiment somit nicht
dazu geeignet sein, die nach außen gerichtete Kundenansprache gravierend zu verändern.
22
5.2
Kaufkraftpotenzial
Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl
im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag von aktuell ca. 2.575 € für nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren), gewichtet mit der Kaufkraftkennziffer für die Gemeinde Niederkrüchten.
Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt.
Die Kennziffer stellt unabhängig von der Gemeindegröße das Verhältnis des in Niederkrüchten verfügbaren Netto-Einkommens zum Gesamt-Einkommen in Deutschland dar, welches für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Die Kaufkraftkennziffer in Niederkrüchten liegt bei 100,7 und somit leicht
über dem Bundesdurchschnitt (= 100,0).
Unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter errechnet sich für das abgegrenzte Einzugsgebiet ein
Kaufkraftvolumen in Höhe von rd. 20,7 Mio. € im Jahr für die nahversorgungsrelevanten Sortimente
Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren.
23
6
Auswirkungsanalyse
6.1
Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens
Aufbauend auf der Wettbewerbs- und Nachfragesituation ist eine Umsatzprognose für das Planvorhaben
vorzunehmen. Die Berechnung erfolgt unter Heranziehung der zu erwartenden Anteile vom Kaukraftpotenzial (= Abschöpfungsquote), die das Vorhaben im Einzugsgebiet binden kann. Wesentliche Rahmenbedingungen sind dabei die Marktbedeutung der projektierten Betriebsform (Lebensmitteldiscountmarkt),
die Größe des Vorhabens (rd. 1.070 m² Verkaufsfläche) und damit die Ausstrahlungskraft sowie die Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes.
Eine im Durchschnitt des NETTO-Filialnetzes liegende Flächenproduktivität von rd. 4.050 € je m² Verkaufsfläche unterstellt, wird sich der Umsatz der bestehenden NETTO-Filiale mit rd. 791 m² Verkaufsflä5
che gegenwärtig in einer Größenordnung von rd. 3,2 Mio. € pro Jahr bewegen.
Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen
hiervon rd. 2,9 Mio. € und auf die Nonfood-Sortimente rd. 0,3 Mio. €. Bei den Nonfood-Sortimenten handelt es sich vornehmlich um die wöchentlich wechselnden Aktionswaren. Da wie in Kapitel 2 dargelegt
NETTO als Hybrid-Discounter weitgehend auf Aktionsartikel verzichtet, liegt der entsprechende Umsatzanteil mit rd. 0,3 Mio. € deutlich unter dem der klassischen Discounter.
Durch die angestrebte Vergrößerung der Verkaufsfläche ist von einem Umsatzzuwachs auszugehen, da
mit der Erweiterung eine gewisse - wenn auch keine gravierende - Attraktivitätssteigerung einhergehen
wird, denn wesentliche Standortfaktoren wie Verkehrslage, ansprechbare Bevölkerung im Einzugsgebiet,
Einsehbarkeit und Fernwirkung bleiben bei dem angestrebten Erweiterungsvorhaben unverändert. Im
Rahmen einer „Worst-Case-Betrachtung“ wird im Folgenden dennoch unterstellt, dass der Umsatz proportional zur Verkaufsflächenerweiterung gesteigert werden kann.
Vor diesem Hintergrund kann aus Sicht der Gutachter im Erweiterungsfall von derzeit rd. 791 m² auf
1.070 m² Verkaufsfläche von einer Umsatzsteigerung um rd. 1,1 Mio. € von heute rd. 3,2 auf künftig rd.
4,3 Mio. € p. a. ausgegangen werden. Hiervon entfallen rd. 3,9 Mio. € auf das nahversorgungsrelevante
Kernsortiment (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren).
Abbildung 8: Umsatzerwartung des Planvorhabens
Umsatzerwartung in Mio. €
Discountmarkt
(vorher)
Discountmarkt
(nachher)
Veränderung
Nahrungs- und Genussmittel/Drogeriewaren
2,9
3,9
+ 1,0
sonstige Sortimente
0,3
0,4
+ 0,1
Summe
3,2
4,3
+ 1,1
Sortiment
Quelle: Eigene Berechnungen
5
Vgl. Hahn Retail Real Estate Report 2014 / 2015
24
Mit einem Gesamtumsatz von künftig rd. 4,3 Mio. € p. a. würde der Umsatz der erweiterten NETTO-Filiale
am Standort Niederkrüchten-Elmpt, Hauptstraße 63, deutlich über dem Durchschnittsumsatz des eigenen
Filialnetzes von rd. 3,0 Mio. € liegen.
In der folgenden Tabelle sind die Umsatzerwartung des Marktes nach der Erweiterung und die Kaufkraftbindungsquoten für nahversorgungsrelevante Sortimente im Einzugsgebiet zusammengefasst
dargestellt (rd. 3,9 Mio. €). Hierbei wird die Summe aus dem nahversorgungsrelevanten Umsatz des Bestandobjektes (rd. 2,9 Mio. €) und des zu erwartenden nahversorgungsrelevanten Umsatzes des Erweiterungsvorhabens (rd. 1,0 Mio. €) berücksichtigt.
Abbildung 9: Marktanteile des Lebensmitteldiscountmarktes in den nahversorgungsrelevanten
Sortimenten nach erfolgter Erweiterung
Herkunft
Planumsatz
in Mio. €
Umsatzanteil
in %
Kaufkraftpotenzial
in Mio. €
Kaufkraftbindung in %
Niederkrüchten-Elmpt (Einzugsgebiet)
3,3
85
20,7
16
diffuse Herkunft
0,6
15
./.
./.
Nahversorgungsrelevante
Sortimente gesamt
3,9
100
./.
./.
Nonfood-Sortimente
0,4
./.
./.
./.
Planvorhaben gesamt
4,3
./.
./.
./.
Quelle: eigene Berechnungen (Rundungsdifferenzen möglich)
Für das nahversorgungsrelevante Kernsortiment (Nahrungs- und Genussmittel / Drogeriewaren) ist davon auszugehen, dass der erweiterte Markt als Nahversorger im Ortsteil Niederkrüchten-Elmpt eine
Kaufkraftabschöpfung von rd. 16 % erreichen kann. Bezogen auf das Kaufkraftpotenzial im Ortsteil von
ca. 20,7 Mio. € entspricht dieser Marktanteil einem erwarteten Umsatz von rd. 3,3 Mio. €, was rd. 85 %
des nahversorgungsrelevanten Prognoseumsatzes entspricht. Mit einem Marktanteil von rd. 16 % orientiert sich der Lebensmitteldiscountmarkt an der zu versorgenden Bevölkerung im Einzugsgebiet.
Rund 15 % des nahversorgungsrelevanten Umsatzes (rd. 0,6 Mio. €) werden voraussichtlich als Streuumsätze mit Kunden aus dem weiteren Gemeindegebiet von Niederkrüchten und aus einem größeren
Umfeld, insbesondere aus den Niederlanden, erwirtschaftet.
Wie bereits dargelegt, ist eine räumliche Ausdehnung des Marktgebietes angesichts der Siedlungs- und
Wettbewerbsstrukturen nicht zu erwarten. Der NETTO-Markt wird somit auch nach der geplanten Erweiterung vor allem der Versorgung der im Ortsteil Elmpt lebenden Bevölkerung dienen.
25
6.2
Umsatzumverteilungseffekte
Vorab wurde die Abschöpfungsquote des Planvorhabens in Teilen des Gemeindegebietes von Niederkrüchten ermittelt und somit dargelegt, welche Versorgungsbedeutung der NETTO-Markt in Niederkrüchten-Elmpt nach der geplanten Erweiterung übernehmen kann.
Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind demnach die durch die geplante Erweiterung des NETTO-Discountmarktes gegenüber den ansässigen Betrieben induzierten Umlenkungseffekte relevant. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Filialstandort zu
erwartende Mehrumsatz zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Denn durch die Realisierung entsteht nicht mehr Kaufkraft, sondern diese wird lediglich zwischen den unterschiedlichen Wett6
bewerbern / Wettbewerbsstandorten umverteilt.
Da die Bestandsfiliale ihre Wettbewerbswirkungen bereits in der Vergangenheit entfaltet hat, ist im Zuge
des Erweiterungsvorhabens nur der - im Worst-Case-Szenario - zu erwartende Mehrumsatz zu berücksichtigen. Diese Methodik ist in den letzten Jahren mehrfach vom OVG Münster - u. a. im Zuge der ge7
8
planten CentrO-Erweiterung in Oberhausen - bestätigt worden. Bei der Beurteilung, ob im Rahmen
einer Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Standortkommune oder benachbarter Kommunen zu erwarten sind, ist demnach zu beachten,
dass der zu erweiternde Einzelhandelsbetrieb mit seiner bisherigen (genehmigten) Größe am Erweiterungsstandort bereits vorhanden ist.
Die Umstrukturierung bzw. Erweiterung eines bereits am Markt tätigen Einzelhandelsbetriebes ist folglich
anders als eine Neuansiedlung zu bewerten, so dass bei der Beurteilung etwaiger beeinträchtigender
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder auf die wohnungsnahe Versorgung im Wesentlichen auf die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung und den sich ggf. hieraus ergebenden zusätzlichen Attraktivitätsgewinn abzustellen ist.
Im Falle der Erweiterung des NETTO-Discountmarktes am Standort Niederkrüchten, Hauptstraße 63, ist
ein Mehrumsatz in Höhe von max. 1,1 Mio. € zu prognostizieren. Davon wird der Großteil (rd. 1,0 Mio. €)
auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente entfallen, die sonstigen Sortimente (Aktionswaren) werden
voraussichtlich rd. 0,1 Mio. € Mehrumsatz erzielen.
Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen zugrunde gelegt:
■ Die durch die Erweiterungsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie
zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des NETTO-Marktes in erster Linie Lebensmittelmärkte anzusehen sind.
6
7
8
Dabei werden „Worst-Case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbewerber (zentrale Versorgungsbereiche / wohnungsnahe Standorte) getroffen.
OVG Münster in seinem Urteil vom 06.06.2005; Aktenzeichen: 10 D 148/04.NE
Vgl. ebenfalls die Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008; Aktenzeichen 10 A 1417/07 bzw. 10 A 2601/07
26
■ Die Marktbeobachtung zeigt, dass sich die Umverteilungen durch Discountmarkterweiterungen in
erster Linie auf Anbieter des gleichen Filialnetzes bzw. des gleichen Betriebstyps (Lebensmitteldiscountmärkte) beziehen. Dies resultiert bei „gesättigten“ Märkten daraus, dass sich Einkaufsmuster herausgebildet haben, die insbesondere aufgrund des standardisierten Discountmarktangebotes bei Betriebserweiterungen nur zu marginalen Änderungen der Einkaufsgewohnheiten der
Kunden führen.
■ Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Projektstandortes
stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe.
Dieser Annahme liegt der Erfahrungswert zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von
Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigenden
Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente
ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt.
So weisen insbesondere Lebensmittel und Drogeriewaren als Güter des täglichen Bedarfs eine
hohe Zeitdistanz-Empfindlichkeit auf. Dies erklärt sich daraus, dass Kunden ihre Nahrungsmittel
sehr häufig einkaufen und die durchschnittlichen Einkaufbeträge vergleichsweise gering sind. Insbesondere aufgrund der hohen Einkaufsfrequenz sind die Verbraucher nicht bereit, beim Einkauf
größere Distanzen zu akzeptieren. Die Folge ist, dass auch größere Lebensmittelmärkte nur in einem engeren Einzugsgebiet höhere Kaufkraftbindungsquoten generieren können und mit zunehmender Distanz die Bindungsintensität sprunghaft absinkt.
Auf Basis der Umverteilungsprognose können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte
durch die Realisierung der geplanten Erweiterung des Lebensmitteldiscountmarktes in welchem Umfang
durch Umsatzeinbußen in den relevanten Sortimentsbereichen betroffen sein werden.
Die nachfolgenden Betrachtungen verstehen sich als Worst-Case-Szenario. Dabei werden maximale
Verkaufsflächen, eine hohe Leistungsfähigkeit des Vorhabens, bedeutsame Synergieeffekte und damit
die denkbar stärksten Auswirkungen auf städtebaulich integrierte Wettbewerber (in zentralen Versorgungsbereichen) zugrunde gelegt.
Unter Berücksichtigung der vorab dargelegten Aspekte wurde ein Prognosemodell erstellt und die bei
Erweiterung des NETTO-Discountmarktes zu erwartenden Umsatzverlagerungen ermittelt.
Die Prognoserechnung führt zu folgenden Ergebnissen:
27
Abbildung 10: Umsatzumverteilung des Planvorhabens
derzeitiger
Umsatz*
Standort / Lage
Umsatzverlagerung im
nahversorgungsrelevanten
Sortiment
in Mio. €
in Mio. €
in %
25,9
0,9
3-4
Ortsteil Niederkrüchten-Elmpt*
6,8
0,3
4
NVZ Niederkrüchten
3,8
0,1
3
Gewerbegebiet Dam
15,3
0,5
3
diffuse Umverteilung
./.
0,1
./.
Summe
./.
1,0
./.
Gemeinde Niederkrüchten, davon
■
■
■
*
Quelle:
ohne den zu erweiternden NETTO-Lebensmitteldiscountmarkt am Standort Niederkrüchten, Hauptstraße 63, aber unter
Berücksichtigung der geplanten Betriebsverlagerung und -erweiterung des EDEKA-Supermarktes an die
Mönchengladbacher Straße am Ortseingang von Elmpt
Eigene Erhebung, Darstellung und Berechnung
■ Das Planvorhaben wird mit rd. 0,9 Mio. € in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten fast den
gesamten Mehrumsatz durch Umsatzumlenkungen gegenüber den Nahversorgungsmärkten innerhalb der Gemeinde Niederkrüchten generieren. Dies entspricht einer Umverteilungsquote von
max. 3 - 4 % des derzeitigen Umsatzes.
■ Hierbei sind mit max. 4 % des derzeitigen Umsatzes (max. 0,3 Mio. €) die höchsten Umverteilungswirkungen gegenüber dem geplanten EDEKA-Markt in Niederkrüchten-Elmpt zu erwarten,
da dieser nach der Verlagerung und Erweiterung des bestehenden EDEKA-Marktes den einzigen
weiteren Lebensmittelmarkt im Ortsteil darstellen wird.
■ Bei dem strukturprägenden Lebensmittelanbieter innerhalb des Nahversorgungszentrums Niederkrüchten (max. 3 % des derzeitigen Umsatzes, max. 0,1 Mio. €) sind dagegen deutlich geringere
Umsatzumverteilungsquoten zu erwarten.
■ Im Gewerbegebiet Dam sind die Umsatzverluste der Hauptwettbewerber auf max. 3 % des derzeitigen nahversorgungsrelevanten Umsatzes (max. 0,5 Mio. €) zu bilanzieren. Diese höhere Umverteilung ist damit zu erklären, dass hier die zum Planvorhaben räumlich nächstgelegenen Lebensmitteldiscountmärkte ansässig sind.
■ Die Umsatzumlenkung bei Betrieben mit Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben außerhalb des Gemeindegebietes (diffuse Umverteilung) liegt bei max. 0,1 Mio. € und verteilt sich
auf eine größere Anzahl von Anbietern. Hiervon werden vor allem die Lebensmittelmärkte in den
benachbarten Siedlungsbereichen von Brüggen betroffen sein.
28
6.3
Auswirkungen des Planvorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche
und die wohnungsnahe Versorgung
Für die städtebauliche Bewertung des Erweiterungsvorhabens ist gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt werden oder die Nahversorgung in Wohngebieten gefährdet wird.
Städtebaulich relevante Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr gewährleistet ist, da infolge eines Planvorhabens flächendeckende Geschäftsaufgaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrieben in zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten
sind bzw. das Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit
der zentralen Versorgungsbereiche führt und das Planvorhaben (geplante) Ansiedlungen in zentralen
Versorgungsbereichen verhindern könnte.
Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch die geplante
Erweiterung des NETTO-Lebensmitteldiscountmarktes am Standort Niederkrüchten-Elmpt, Hauptstraße 63, keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die
wohnungsnahe Versorgung in der Gemeinde Niederkrüchten sowie in umliegenden Städten und
Gemeinden gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind.
Folgende Gründe sprechen zusammenfassend für diese Einschätzung:
■ Die Verkaufsflächenerweiterung würde im Zuge der Neuaufstellung zu einem Mehrumsatz von
insgesamt max. 1,1 Mio. € p. a. führen. Auf den Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente dürfte dabei mit rd. 1,0 Mio. € der größte Umsatzanteil entfallen. Dieser resultiert aus einer intensivierten Kaufkraftabschöpfung im Einzugsgebiet, d. h. aus dem Ortsteil Niederkrüchten-Elmpt.
Die sonstigen Nonfood-Sortimente dürften einen Umsatzzuwachs von rd. 0,1 Mio. € aufweisen.
■ Der überwiegende Umsatzanteil wird auch nach der Erweiterung des NETTO-Marktes in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten getätigt. Aufgrund der Zuordnung zum Ortsteil Niederkrüchten-Elmpt ist der Standort mit 7.985 Einwohnern im Einzugsbereich als wohnungsnah zu bewerten. Der NETTO-Markt wird auch nach der Erweiterung vorwiegend der Nahversorgung dienen.
■ Es ist darauf hinzuweisen, dass die für den NETTO-Markt geplante Verkaufsflächenerweiterung
von heute etwa 791 m² um rd. 279 m² auf rd. 1.070 m² vor dem Hintergrund der Flächenentwicklung im deutschen Lebensmitteleinzelhandel als standortsichernde Maßnahme zu bewerten ist.
Der NETTO-Markt übernimmt bereits aktuell eine wichtige Versorgungsbedeutung im Ortsteil
Niederkrüchten-Elmpt – eine Funktion, die durch die projektierte Erweiterung weiter stabilisiert
wird, ohne dass eine räumliche Ausweitung des Marktgebietes generiert werden kann.
■ Wie vorab dargestellt, werden sich die größten Wettbewerbswirkungen gegenüber den nächstgelegenen Wettbewerbern, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung
aufweisen, einstellen.
■ Mögliche durch das Vorhaben hervorgerufene Umsatzumlenkungen sind insgesamt als vergleichsweise gering zu bewerten. Die prognostizierten Umsatzumlenkungen bewegen sich im
Rahmen üblicher Wettbewerbswirkungen. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit einzelner Wettbewerber wird nicht infrage gestellt.
29
■ Im Nahversorgungszentrum Niederkrüchten sind vergleichsweise geringe Umverteilungseffekte
von max. 3 % des derzeitigen Umsatzes (max. 0,1 Mio. €) zu erwarten, die sich fast ausschließlich
auf den hier ansässigen NETTO-Markt richten. Aufgrund der Höhe der Umverteilungseffekte kann
ausgeschlossen werden, dass die Realisierung des Planvorhabens zu einer Beeinträchtigung der
Funktionsfähigkeit dieses Zentrums führen würde.
Im Hinblick auf den im Nahversorgungszentrum ansässigen NETTO-Markt ist zudem zu berücksichtigen, dass mit der geplanten Verlagerung dieses Discounters an einen nahegelegenen
Standort mit ausreichenden Entwicklungsperspektiven die Voraussetzungen für den Erhalt dieses
Magnetbetriebes und seiner frequenzstarken Funktionen gegeben sein werden.
Städtebaulich relevante Auswirkungen sind somit auf das Nahversorgungszentrum Niederkrüchten infolge des Planvorhabens nicht zu erwarten.
■ Gegenüber dem geplanten EDEKA-Markt in Niederkrüchten-Empt sind Umverteilungseffekte von
max. 4 % des Umsatzes (max. 0,3 Mio. €) zu erwarten. Da hier ein leistungsfähiger Markt mit zeitgemäßem Marktauftritt zu unterstellen ist, lässt sich hieraus keine Existenzgefährdung ableiten.
■ Aufgrund der Dimensionierung des Untersuchungsobjektes sind wesentliche Marktwirkungen für
die Nachbarstädte und damit negative übergemeindliche Auswirkungen für zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung auszuschließen.
■ Für die sonstigen Sortimente / Non-Food-Sortimente, für die eine Umsatzsteigerung von rd.
0,1 Mio. € zu erwarten ist, ist davon auszugehen, dass die entsprechende Kaufkraft derzeitig bereits überwiegend von größeren Lebensmittelmärkten gebunden wird. Somit kann unterstellt werden, dass die hierdurch hervorgerufenen Umsatzverlagerungen in erster Linie Lebensmitteldiscountmärkte betreffen werden. Sonstige Einzelhandelsbetriebe werden dagegen nur in einem
sehr geringen Maß durch Umsatzumverteilungseffekte tangiert, so dass die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Facheinzelhandels in den zentralen Versorgungsbereichen nicht gefährdet wird.
■ Die Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche wird durch die bestandssichernde
Erweiterung eines strukturprägenden Nahversorgungsbetriebes im Ortsteil Niederkrüchten-Elmpt
nicht tangiert.
Insgesamt lässt sich festhalten, dass aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte keine
Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der im Untersuchungsraum ansässigen Wettbewerber zu
erwarten ist.
Durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte werden somit keine zentralen Versorgungsbereiche in
ihrer Funktionalität oder die Nahversorgung in Wohngebieten gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO mehr als unwesentlich beeinträchtigt.
Aufgrund der zu erwartenden vergleichsweise geringen zusätzlichen Kaufkraftabschöpfung wird mit der
projektierten Erweiterung des NETTO-Lebensmitteldiscountmarktes auch die Entwicklungsfähigkeit der
Versorgungsbereiche in Niederkrüchten und im Umland nicht wesentlich eingeschränkt.
30
Ebenfalls erfolgt durch die Planmaßnahme keine Aufweitung des Einzugsgebiets, aus der sich ggfs. eine
unerwünschte regionale Ausstrahlung ableiten lassen könnte.
6.4
Einordnung des Vorhabens in die Ziele / Grundsätze des Landesentwicklungsplanes
Der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (siehe Anhang) – wurde von der Landesregierung mit Zustimmung des Landtags in der Plenarsitzung vom 10. Juli 2013 als Rechtsverordnung beschlossen.
Die Veröffentlichung der Rechtsverordnung erfolgte im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes Nordrhein-Westfalen am 12. Juli 2013. Damit ist der LEP NRW – Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel – am 13. Juli 2013 in Kraft getreten.
Nachfolgend wird das Planvorhaben im Hinblick auf die Grundsätze und Ziele des LEP-Teilplans bewertet:
■ Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Der Planstandort liegt gemäß Regionalplan innerhalb eines Allgemeinen Siedlungsbereiches.
Damit ist die Ansiedlung bzw. Erweiterung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit diesem
landesplanerischen Ziel vereinbar.
■ Ziel 2: Der Planstandort ist nicht dem zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde
Niederkrüchten zugeordnet.
Ausnahmsweise sind großflächige Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zulässig.
Genau heißt es im Verordnungstext:
„Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs.3 BauNVO mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich
■ eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der
Rücksichtsnahmen auf ein historisch wertvolles Ortsbild nicht möglich ist und
■ die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahmen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und
■ zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“
31
Bewertung:
■ Die geplanten Sortimente sind gemäß Sortimentsliste für die Gemeinde Niederkrüchten überwiegend als nahversorgungsrelevant zu klassifizieren, so dass das Vorhaben unter die Ausnahmeregelung von Ziel 2 fällt.
■ Es handelt sich um einen bereits lange etablierten Standort der Nahversorgung in der Gemeinde Niederkrüchten, der aufgrund seiner siedlungsintegrierten Lage wichtige (Nah-) Versorgungsfunktionen für die Bevölkerung in Niederkrüchten übernimmt.
■ Eine Verlagerung in den nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum Niederkrüchten) wäre aufgrund der gegebenen baulichen Struktur nicht möglich und
auch nicht zielführend.
■ Zur Frage der möglichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche siehe folgende
Ausführungen.
■ Ziel 3: Beeinträchtigungsverbot
Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass von dem
Vorhaben keine wesentliche Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche von Gemeinden
zu erwarten ist.
■ Ziel 7: Überplanung von vorhandenen Standorten
Vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von zentralen
Versorgungsbereichen dürfen als Sondergebiete dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind
die Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.
Die für den NETTO-Markt geplante Verkaufsflächenerweiterung ist vor dem Hintergrund der Flächenentwicklung im deutschen Lebensmitteleinzelhandel als standortsichernde Maßnahme zu
bewerten. Aufgrund der Verkaufsflächenerweiterung sind im Realisierungsfall des Planvorhabens
keine negativen städtebaulich relevanten Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche
und sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte in der Gemeinde
Niederkrüchten oder in den Nachbarkommunen zu erwarten.
32
7
Fazit
Die vorstehenden Ausführungen und Darstellungen zeigen auf, dass infolge der geplanten Erweiterung der NETTO-Filiale am Standort Niederkrüchten-Elmpt, Hauptstraße 63, von rd. 791 m² um
rd. 279 m² auf rd. 1.070 m² Verkaufsfläche (inklusive Café / Bistro mit Backwarenverkauf) keine
negativen städtebaulichen oder raumordnerisch relevanten Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3
BauNVO zu erwarten sind.
Diese Beurteilung beruht im Wesentlichen auf folgenden Faktoren:
■ Die Ausrichtung der im Bestandsobjekt und auf der projektierten Erweiterungsfläche vorgehaltenen Waren liegt primär bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Die geplante Erweiterungsmaßnahme zielt nach Auskunft der Fa. NETTO lediglich auf eine Abrundung des Sortimentsangebotes ab. Zudem sollen durch die Erweiterungsmaßnahme die Voraussetzungen für eine großzügigere Warenpräsentation, eine verbesserte Kundenführung und eine Optimierung der internen
Logistikabläufe geschaffen werden.
■ Das Vorhaben macht die Änderung eines Bebauungsplanes und die Ausweisung eines Sondergebietes nach § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) notwendig. Der Beschluss zur Einleitung des Bauleitplanverfahrens wurde im Oktober 2014 vom Rat der Gemeinde Niederkrüchten
gefasst.
Im Rahmen dieses Genehmigungsverfahrens wird als Entscheidungsgrundlage eine Auswirkungsanalyse erforderlich, die die Auswirkungen des Vorhabens auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung im Gemeindegebiet Niederkrüchten und in den Nachbarkommunen bewertet.
■ Das Einzugsgebiet des Planvorhabens umfasst im Wesentlichen den Ortsteil NiederkrüchtenElmpt (inklusive Overhetfeld und Venekoten) mit insgesamt 7.985 Einwohnern, die über ein Nachfragevolumen in den relevanten Sortimentsgruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren von rd. 20,7 Mio. € verfügen.
Mit einer Ausdehnung des Einzugsgebietes ist infolge der Neuaufstellung des NETTO-Marktes
nach den Ergebnissen der BBE-Analyse nicht zu rechnen. Somit wird auch der erweiterte
Lebensmitteldiscounter vornehmlich Nahversorgungsfunktion für die Bevölkerung im Ortsteil
Niederkrüchten-Elmpt übernehmen.
■ Gemäß den Prognoseberechnungen erreicht das Gesamtvorhaben eine jährliche Umsatzleistung
von insgesamt rd. 4,3 Mio. €. Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfällt ein Anteil von rd. 3,9 Mio. €. Nach erfolgter Erweiterung wird
der Markt einen jährlichen Mehrumsatz von rd. 1,1 Mio. € generieren, wovon mit rd. 1,0 Mio. € der
Großteil auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente entfällt.
■ Der prognostizierte Umsatz wird in erster Linie zu Lasten größerer Lebensmittelmärkte umverteilt.
Es lässt sich festhalten, dass durch die Realisierung des Planvorhabens keine Beeinträchtigung
33
zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung in der Gemeinde Niederkrüchten ausgelöst wird.
■ Auch ist aufgrund des geringen Kaufkraftzuflusses von außerhalb der Gemeinde Niederkrüchten
nicht davon auszugehen, dass außerhalb der Gemeinde Niederkrüchten die Funktionsfähigkeit
zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung beeinträchtigt wird und die
Zutrittschancen von Betrieben gleicher Marktausrichtung durch das Planvorhaben eingeschränkt
werden.
■ Abschließend lässt sich festhalten, dass im Realisierungsfall der Erweiterung des NETTOLebensmitteldiscountmarktes in Niederkrüchten-Elmpt die prognostizierten Umsatzverlagerungen
nur so geringe Größenordnungen erreichen, dass Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde Niederkrüchten oder in Nachbarkommunen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen werden können. Ebenfalls können Auswirkungen auf die wohnungsnahe Versorgung im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in anderen Niederkrüchtener Ortsteilen oder in Nachbarkommunen ausgeschlossen werden.
Köln, im Februar 2015
BBE Handelsberatung GmbH
i. V. Joachim Schulte
i. V. Rainer Schmidt-Illguth
34
Anhang: Definitionen der Lebensmittel-Vertriebsformen
Lebensmitteldiscounter:
■ Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 400 und 1.300 m² Verkaufsfläche.
■ Ausgewähltes, spezialisiertes, schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl (ca. 700
bei Harddiscountern bis 1.400 bei Markendiscountern), Nonfood-Umsatzanteil ca. 9 - 13 %.
■
■
■
■
Schwerpunkt ist ein Trockensortiment (ergänzt um Getränke)
In den letzten Jahren kontinuierlicher Ausbau des Frischesortiments (Obst, Gemüse, Fleisch).
Ohne Bedienungsabteilungen und weiteren Dienstleistungen, preisaggressiv, werbeintensiv.
In der Regel sehr nüchterne Warenpräsentation, vereinzelt werden einzelne Warengruppen wertiger präsentiert (z.B. Drogerieartikel).
■ So genannte Markendiscounter verfolgen dieses Konzept weniger strikt (Konzept ähnelt eher Supermärkten).
SB-Markt
■ „Kleiner Supermarkt“ mit bis zu 400 m² Verkaufsfläche
■ Eingeschränktes Sortiment
■ In kleinen Orten anzutreffen, in denen aus betriebswirtschaftlichen Gründen kein Supermarkt oder
Lebensmitteldiscounter rentabel ist.
Supermarkt
■ Ca. 400 bis 3.000 m² Verkaufsfläche.
■ Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer NonfoodAnteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 %.
■ Standorte vor allem in Wohngebieten und verkehrsgünstigen Lagen.
■ Hohe Kompetenz im Frische-Bereich.
Verbrauchermarkt
■ Verkaufsfläche über 1.500 bis 5.000 m².
■ Breites und tiefes Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz- und mittelfristigen Bedarfs), Nonfood-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 30 - 60 %.
■ Autokundenorientierter Standort.
SB-Warenhaus
■ Verkaufsfläche über 5.000 m².
■ neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche
Nonfood-Abteilungen: Nonfood-Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 - 75 %.
■
■
■
■
Ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst.
Hohe Werbeaktivität, Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik.
Autokundenorientierter, häufig peripherer Standort.
Häufig als Mittelpunkt einer größeren Fachmarktagglomeration
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Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung einer NETTO

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