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Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH
BKI Handbuch Kostenermittlung
Kapitel 1: Grundlagen der Kostenplanung
Wolfdietrich Kalusche
Vorabzug mit Stand 09.09.2002
PB Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung
ÖK Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus
Kostenplanung im Hochbau
BKI Kostenplanung Handbuch (Vorabzug mit Stand 09.09.2002)
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1. Grundlagen und der Kostenplanung
Die wirtschaftliche Planung ist unverzichtbarer Bestandteil der Architektenarbeit. In
besonderem Maße hat zudem der Bauherr ein Interesse an der Wirtschaftlichkeit
seines Gebäudes, muss er doch für die Finanzierung aufkommen und das
wirtschaftliche Risiko der Investition voll tragen. Deshalb gehört die Definition
entsprechender Ziele, so auch des Kostenzieles, zur Grundlage jeder Planung.
In diesem Zusammenhang wird in der Praxis wie auch in der Fachliteratur, sowohl
vom flächensparenden Bauen, vom kostengünstigen Bauen als auch vom
wirtschaftlichen Bauen gesprochen.
Beim flächensparenden Bauen wird zum einen versucht, durch Verdichtung der
Bebauung, z. B. Teppichbebauung, sparsam mit dem knapper werdenden Bauland
umzugehen. Zum anderen ist man um eine möglichst weitgehende Reduzierung der
Grundflächen innerhalb der Gebäude, u. a. durch Minderung des
Verkehrsflächenanteils oder des Konstruktions-Grundflächenanteils, bemüht. Beide
Maßnahmen wirken sich kostenreduzierend aus, sofern diese Flächenreduzierungen
nicht durch aufwendige Maßnahmen kompensiert werden müssen.
Im allgemeinen wird unter dem kostengünstigen Bauen die Erstellung von Bauten
zu relativ niedrigen Baukosten (Erstausgabe der Investition) verstanden. Bei richtiger
Interpretation des Begriffs kostengünstig sind auch alle über die Nutzungsdauer des
Bauwerks anfallenden Kosten, betriebswirtschaftlich als Verzehr von Gütern und
Dienstleistungen, zu berücksichtigen. Das heißt, sowohl die Baukosten als auch die
Folgekosten sind niedrig zu halten.
Wirtschaftliches Bauen berücksichtigt Nutzen bzw. Ertrag und Kosten in gleicher
Weise. Während kostengünstiges und flächensparendes Bauen oft mit
Nutzungseinbußen verbunden ist, z. B. im Fall von kleinen Wohnungen, einfachem
Standard oder kleinen Gärten, ist bei der Frage der Wirtschaftlichkeit einer
Baumaßnahme von dem Nutzen-Kosten-Verhältnis auszugehen.
Die vollständige, transparente, wahrheitsgemäße und möglichst genaue
Kostenplanung ist die Grundvoraussetzung, um die oben genannten Ziele zu
erreichen. Die DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93) definiert: "Die Kostenplanung ist
die Gesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung, der Kostenkontrolle und der
Kostensteuerung. Die Kostenplanung begleitet kontinuierlich alle Phasen der
Baumaßnahme während der Planung und Ausführung. Sie befaßt sich systematisch
mit den Ursachen und Auswirkungen der Kosten." (DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93))
Vor einer Darstellung der praktischen Kostenplanung und ihrer Regelwerke erfolgt
eine Abgrenzung der angesprochenen Objekte. Es werden die Aufgaben der
wichtigsten Projektbeteiligten, also des Bauherrn und seiner Planer, erläutert. Ein
kurzer Ausflug in die Geschichte der Kostenplanung soll anhand von Beispielen
zeigen, wie weit das Bemühen um die Kostenplanung zurückreicht und mit welchen
Methoden früher gearbeitet wurde.
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1.1 Abgrenzung der Kostenplanung hinsichtlich der Objekte
Gegenstand der Kostenplanung sind Aufwendungen für Güter, Leistungen und
Abgaben für die Planung und Ausführung bei der Herstellung oder Veränderung von
Bauwerken. Bauwerke sind Gebäude, sonstige Bauwerke wie Ingenieurbauwerke,
Anlagen wie Verkehrsanlagen, Freianlagen und raumbildende Ausbauten.
Die DIN 276 (06.93) gilt für Hochbauten und damit anderweitig entstehende
Aufwendungen wie Außenanlagen und Baunebenkosten. Eingeschlossen ist die
Technische Ausrüstung, die zum Hochbau als KG 400 Bauwerk – Technische
Anlagen gehört. Hochbauten sind Gebäude, Freianlagen und raumbildende
Ausbauten entsprechend dem Leistungsbild des § 15 HOAI.
Die Norm wird als Grundlage für Kostenermittlungen der Leistungen bei
Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen nicht genannt. Eine Kostenschätzung
oder Kostenberechnung für ein Ingenieurbauwerk oder eine Verkehrsanlage kann
jedoch in Anlehnung an DIN 276 erstellt werden. Soweit es sich um öffentliche
Bauvorhaben handelt, sind länderspezifische Vorschriften oder Richtlinien
hinsichtlich Form und Feinheit der Kostenberechnung zu berücksichtigen. Für die
Mengenberechnung wird üblicherweise die Gliederung in Leistungsbereiche nach
Standardleistungsbuch im Bauwesen (StLB) verwendet.
Für z. B. den Neubau Flughafen München, der 1992 in Betrieb ging, wurde die
Gliederung der DIN 276 um die Kostengruppen 800 Tiefbauwerke und 900
Flughafenspezifische Einrichtungen erweitert. So konnte die Kostenplanung für alle
Bauwerke einschließlich der Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen nach einer
einheitlichen Gliederung erstellt werden. Die Erweiterung der DIN 276 ist
ausdrücklich möglich und bietet gerade bei komplexen Projekten eine sehr gute
Grundlage für eine umfassende Struktur zur Gliederung der gesamten Investition.
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1.2 Die Projektbeteiligten und ihre Aufgaben
Bauen ist gekennzeichnet durch das Zusammenwirken zahlreicher Projektbeteiligter.
Es werden an dieser Stelle die Aufgaben des Bauherrn, des Objektplaners, der
fachlich Beteiligten und ausgewählter weiterer Projektbeteiligter in Kürze erläutert.
1.2.1 Bauherr
Die Initiative zum Bauen geht grundsätzlich vom Bauherrn aus. Worin besteht die
Bauherreneigenschaft? Bauherr ist derjenige, der selbst oder durch Dritte ein
Bauvorhaben für eigene oder für fremde Rechnung erstellt. Bauherr können eine
Person, Unternehmen, z. B. KG, GmbH, AG sowie öffentlich-rechtliche
Körperschaften oder Behörden sein. Bauherren haben zum Gelingen eines Projektes
durch die Wahrnehmung vielfältiger Aufgaben beizutragen. Hierzu gehören:
-
Festlegen der Projektziele, z. B. Qualitätsvorstellungen
Aufstellen eines Organisations- und Terminplanes für die Bauaufgabe
Abschluss von Verträgen zur Verwirklichung der Projektziele
Koordination und Steuerung der Projektbeteiligten mit mehreren Fachbereichen
Planungsergebnisse auf Einhaltung der Planungsvorgaben prüfen
Untersuchung von Zielkonflikten und Entscheidung zur Fortschreibung der
Projektziele
Kostenermittlungen ergänzen, soweit die anderen Projektbeteiligten dafür nicht
zuständig sind.
Gegenüber Planern und ausführenden Firmen hat der Bauherr in vertraglicher
Hinsicht die Funktion eines Auftraggebers. Das Verhältnis zwischen dem Bauherrn
und seinen Auftragnehmern, den Architekten, Ingenieuren, ausführenden Firmen,
lässt sich vereinfacht in Form der vertraglichen Beziehungen als Planungsverträge
und Bauverträge wie folgt darstellen.
Bauherr
(Bauherrenorganisation)
Planungsverträge
Bauverträge
Objektplaner
Fachlich Beteiligte
Ausführende Firmen
(Architekt oder
planender Ingenieur)
(Tragwerksplaner und
andere Fachingenieure)
(Rohbauarbeiten und
andere Gewerke)
Abb. 00
Der Bauherr und die Vertragsbeziehungen zu seinen Auftragnehmern.
Der Bauherr trägt auch eine hohe Verantwortung, denn jedes Bauvorhaben einer
nennenswerten Größenordnung wird von einer ganzen Reihe verschiedener
Leistungsträger realisiert. Alle Projektbeteiligten sollten möglichst zielorientiert und
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arbeitsteilig zusammenarbeiten. Der Bauherr ist letztendlich dafür verantwortlich,
dass diese Zusammenarbeit effektiv geschieht. Deshalb hat er dafür zu sorgen, dass
alle Projektbeteiligten optimal zusammenarbeiten, um das Bauvorhaben zu
verwirklichen.
Bei jedem neuen Bauwerk bzw. bei Änderung eines Bauwerkes ist vom Bauherrn ein
Kostenrahmen als Vorgabe für die Planung aufzustellen. Der Kostenrahmen richtet
sich nach den Möglichkeiten der Finanzierung, den funktionalen Erfordernissen wie
beispielsweise Raum- und Funktionsprogramm, den Qualitätsvorstellungen sowie
weiteren Zielsetzungen des Auftraggebers und ist für die Planung verbindlich.
Der Kostenrahmen kann auf der Grundlage von Leistungsdaten wie
Nutzungseinheiten und betrieblichen Kennwerten, grob ermittelten Flächen und
Rauminhalten sowie Kennwerten, z. B. Kosten pro Grundfläche, als erste
Kostenermittlung aufgestellt werden. Dafür verwendete Vergleichsobjekte und
Kennwerte sind zu dokumentieren.
Ein Kostenrahmen soll die Gesamtkosten des Projektes abbilden. Die Kosten des
Bauwerkes, bestehend aus Baukonstruktionen und Technischen Anlagen, werden
durch die Multiplikation der Bezugseinheiten mit einem geeigneten Kennwert
ermittelt. Außenanlagen, Ausstattung und Baunebenkosten werden mit Hilfe von
Erfahrungswerten prozentual auf z. B. die Kosten des Bauwerkes beaufschlagt.
Nicht immer sind Bauherren bereit, einem ihrer Auftragnehmer, z. B. dem
Architekten, die Kosten zu nennen, die über das geplante Bauwerk hinaus anfallen.
Hierzu gehören die Kosten des Baugrundstücks und der Erschließung, der von ihm
selbst beschafften Einrichtungsgegenstände, im Bauwesen als Ausstattungen
bezeichnet, der Honorare für alle Planer sowie die Gebühren und der Finanzierung.
Damit läuft der Bauherr Gefahr, dass eine Ermittlung der Gesamtkosten durch diese
Auftragnehmer nicht vollständig ist und er die Wirtschaftlichkeit des Objektes nicht
richtig einschätzen kann. Die Unterstützung des Bauherrn durch einen in der
Kostenplanung erfahrenen Architekten bei der Überprüfung der voraussichtlichen
Gesamtkosten ist deswegen gerade bei der Grundlagenermittlung von nicht zu
unterschätzender Bedeutung.
Die Leistungen der Planer sind Gegenstand von Werkverträgen nach dem Recht des
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Verordnung über die Honorare für
Leistungen der Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine Preisverordnung, aber
kein Gesetz. Sie regelt die Höhe der Vergütung. Gestützt auf das Gesetz zur
Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (GIA) vom 4. November 1971
herrscht überwiegend die Auffassung, dass die HOAI in vollem Umfang auf alle, d. h.
auch auf berufsfremde Personen, anzuwenden ist, die Leistungen nach der HOAI
erbringen.
Es werden zunächst nur die Grundleistungen der HOAI angesprochen.
Grundleistungen umfassen die Leistungen, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung
eines Auftrages im allgemeinen erforderlich sind. Über die Grundleistungen hinaus
kann der Bauherr noch Besondere Leistungen oder Zusätzliche Leistungen (vgl. § 2
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HOAI) beauftragen, wenn besondere Anforderungen an die Ausführung des
Auftrages zu stellen sind oder wenn der Bauherr eine zeitliche oder fachliche
Entlastung bei der Wahrnehmung seiner eigenen Aufgaben benötigt.
Folgende Abbildung zeigt vereinfacht die Zusammenarbeit der Projektbeteiligten am
Gegenstand der Kostenplanung. Der Bauherr stellt, beraten durch seinen
Architekten, den Kostenrahmen auf und trägt in seiner Eigenschaft als Auftraggeber
die Verantwortung für die Wirtschaftlichkeit der gesamten Maßnahme bezüglich aller
Kosten und Erlöse einschließlich der Nutzung. Der Objektplaner, ein Architekt oder
Ingenieur, plant und überwacht als Auftragnehmer das Bauwerk in wirtschaftlicher
Hinsicht. Er handelt dabei objektorientiert und bezogen auf die Planungsinhalte
seines Vertrages und die Leistungen der fachlich Beteiligten.
Gesamtkosten
(Kostenrahmen)
Baugrundstück
Wirtschaftlichkeit
der gesamten
Maßnahme
bezüglich
aller Kosten und
Erlöse
einschließlich der
Nutzung
Kosten des Bauwerkes
(Wirtschaftlichkeit des Bauwerkes)
Objektplaner (Architekt/Ingenieur)
objektorientiert und bezogen auf die
Planungsinhalte seines Vertrages und
die Leistungen der fachlich Beteiligten
Ausstattung, Baunebenkosten
Bauherr
Abb. 00
Abgrenzung Kostenplanung zwischen Bauherr/Projektsteuerer und Objektplaner
Die Auftragnehmer des Bauherrn lassen sich vereinfacht in die drei folgenden
Gruppen unterscheiden: den Objektplaner, die fachlich Beteiligten und die
ausführenden Firmen, die hier nicht weiter behandelt werden.
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1.2.2 Objektplaner
Architekten und Ingenieure werden in der Honorarordnung für Architekten und
Ingenieure (HOAI) als Objektplaner bezeichnet. Im Rahmen seines Vertrages mit
dem Bauherrn „schuldet der Architekt eine technisch und wirtschaftlich einwandfreie
Planung und den unter Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt und dem
Stand der Technik auf die Verwirklichung der Planung zu einem mangelfreien
Bauwerk gerichteten Leistungseinsatz.”
(Locher, H.: Das private Baurecht, 1996, S. 194)
Dabei bestehen die Leistungen des Objektplaners nicht nur in
- Eigenplanung
- Vorschlägen zu Beauftragungen von fachlich Beteiligten
- Vorbereitung und Mitwirkung bei der Ausschreibung und Vergabe sowie
- Überwachung der Ausführung in Form von Objektüberwachung und örtlicher
Bauüberwachung.
Vor allem liegen in seinem Aufgabenbereich auch die
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-
Integration der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter sowie die
technische und terminliche Koordination der ausführenden Firmen.
Entsprechend werden im Leistungsbild für die Objektplanung in der HOAI in Bezug
auf die Kostenplanung das Integrieren der Leistungen anderer an der Planung
fachlich Beteiligter, so bei der Kostenschätzung, der Kostenberechnung und der
Prüfung von Angeboten ausdrücklich erwähnt.
(§ 15 (2) HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (01.96))
Neben der Berücksichtigung von Anforderungen der Nutzer und von Teilplanungen
der fachlich Beteiligten kommt in der Planung der Integration von
Optimierungsvorschlägen besondere Bedeutung zu. Der Objektplaner hat die
Integrationsfähigkeit von Optimierungsvorschlägen zu prüfen, die sich in den meisten
Fällen auf Teilbereiche des Bauwerkes oder Teilabschnitte der Durchführung
beziehen. Alle Vorschläge sind in Bezug auf die Optimierung der Planung und
Nutzung zu prüfen und nach Prüfung und Freigabe des Bauherrn in die Planung des
Bauwerkes einzuarbeiten.
Die Kostenplanung des Gebäudes gehört zu den Grundleistungen des
Planungsvertrages und soll vom Architekten ohne Abstriche verlangt werden. Wird er
aber nicht mit dem vollen Leistungsbild - zumindest im Rahmen der
Grundleistungen - beauftragt, kann er auch nicht für den Gesamtumfang seiner
Leistungen einschließlich der Kostenplanung die Verantwortung übernehmen.
1.2.3 Fachlich Beteiligte und sonstige Projekt- und Planungsbeteiligte
Die Leistungen der fachlich Beteiligten sind durch den Bauherrn rechtzeitig zu
beauftragen und zu koordinieren. Sowohl der Objektplaner als auch die Fachplaner
haben eigenständige, voneinander getrennte Aufgabenbereiche, für die sie jeweils
allein verantwortlich sind. Die Fachplaner erbringen ihre Leistungen begleitend zur
Objektplanung. Es werden dabei die Leistungen derjenigen Fachplaner benötigt,
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deren Beiträge zur Vervollständigung der Objektplanung im Einzelfall erforderlich
sind.
Die fachlich Beteiligten, dies sind Fachingenieure für die Tragwerksplanung und die
Technische Ausrüstung, wirken bei der Kostenplanung für ihren jeweiligen
Fachbereich mit. Aufgabe des Architekten als Objektplaner ist die Integration der
Beiträge der fachlich Beteiligten und die Zusammenfassung der Kostenplanung,
bezogen auf das Bauwerk im Sinne seines Leistungsbildes und derer der fachlich
Beteiligten.
Gegenstand der Tragwerksplanung (Statik) ist die Standsicherheit des Bauwerkes.
Hierfür erarbeitet der Tragwerksplaner (Statiker) eine Lösung hinsichtlich der
Baustoffe, der Bauarten, des Herstellungsverfahrens und der Art der Gründung auf
der Grundlage der Objektplanung und unter Beachtung der in die Planung zu
integrierenden Beiträge der weiteren fachlich Beteiligten.
Dies sind insbesondere die Ingenieure für die Technische Ausrüstung. Sie liefern
als Beitrag für die Objektplanung die Auslegung der Systeme und Anlagenteile ihres
Fachbereiches bzw. für die jeweilige Anlagengruppe. Ergebnisse der Planung der
Technischen Ausrüstung sind insbesondere:
- Erarbeitung von Planungskonzepten, Untersuchung alternativer
Lösungsmöglichkeiten und Wirtschaftlichkeitsvorbetrachtung
- Aufstellen von Funktionsschemata und Prinzipschaltbildern der Anlagen
- Berechnung und Bemessung sowie zeichnerische Darstellung mit Dimensionen
und Anlagenbeschreibung
- Angabe und Abstimmung der für die Tragwerksplanung notwendigen
Durchführungen und Lastangaben sowie Anfertigen von Schlitz- und
Durchbruchsplänen
- Mitwirken beim Kostenanschlag und bei der Kostenkontrolle.
Darüber hinaus benötigt der Bauherr die Leistungen von den sonstigen Projekt- und
Planungsbeteiligten. Es handelt sich dabei beispielsweise um Berater, Gutachter und
Sonderfachleute für Thermische Bauphysik, z. B. den Wärmeschutz, Schallschutz
und Raumakustik, beispielsweise bezogen auf Luft- und Trittschallschutz,
Bodenmechanik wie Gründungsberatung für Flächen- und Pfahlgründungen sowie
vermessungstechnische Leistungen wie die Entwurfsvermessung. Deren Beiträge
sind mit der Objekt- oder Fachplanung abzustimmen und in diese zu integrieren.
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1.2.4 Aufgaben der Projektbeteiligten und Baunebenkosten
Die Kosten der Bauherrenaufgaben und insbesondere die Kosten für die Honorare
der Architekten und Ingenieure sind selbstverständlich auch bei der Kostenplanung
zu erfassen. Sie sind Bestandteil der Baunebenkosten (KG 700) und haben
zunehmend an den Gesamtkosten einen nicht unerheblichen Anteil.
Der Bauherr und sein Architekt sollten deswegen bereits bei der Festlegung des
Kostenrahmens darauf achten, dass die Kosten der Projektbeteiligten und als
weiterer wesentlicher Teil der Baunebenkosten die Finanzierung (KG 760)
angemessen berücksichtigt werden. Grundlage der Bemessung sind überschlägige
Honorarermittlungen für die Architekten- und Ingenieurleistungen sowie für
Gutachten und Beratung.
Die Kosten der Beschaffung von Dauerfinanzierungsmitteln und für die daraus
anfallenden Zinsen bis Nutzungsbeginn können in Zusammenarbeit mit einem
Finanzierungsinstitut ermittelt werden. Ferner sollte der Bauherr seinen eigenen
Aufwand abschätzen und weiterhin die kalkulatorische Verzinsung für das
eingesetzte Eigenkapital, so auch für den Grundstückswert, bis zum Nutzungsbeginn
berechnen. Die daraus entstehenden Kosten sind ein wichtiger Teil der
Gesamtkosten, werden aber sehr oft aus Unkenntnis nicht vollständig berücksichtigt
oder einfach vergessen.
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1.3 Zur Geschichte der Kostenplanung
Kostenermittlungen begleiten das Bauen von jeher. Die Geschichte des Bauens
enthält nicht nur zahlreiche Zeugnisse über eingetretene Kostenüberschreitungen,
sondern auch Regeln zur Einhaltung der Baukosten, denen sich Baumeister zu
unterwerfen hatten.
1.3.1 Zur Geschichte der Kostenüberschreitungen
Zu den ältesten Schriften über das Bauen gehören die Zehn Bücher über
Architektur von Marcus Vitruvius Pollo. Schon dort steht zu lesen:
„1. Nach der Ueberlieferung hat sich in der weltbekannten und mächtigen
griechischen Stadt Ephesos ein altes von den Voreltern stammendes Gesetz mit einer
strengen, doch nicht unbilligen Forderung eingebürgert. Denn dort ist ein Architekt,
sobald er ein öffentliches Gebäude zur Ausführung übernimmt, im voraus
verpflichtet, die Summe des voraussichtlichen Kostenaufwandes desselben zu
bestimmen, und verbleiben nach Uebergabe des Kostenanschlages, aestimatio, an
den Magistrat, seine Güter so lange der städtischen Behörde als Pfand, bis er die
Bauschöpfung zu Ende geführt hat. Stimmt nach ihrer Vollendung der Kostenbetrag,
impensa, mit der abgerechneten Summe überein, so wird der Baukünstler durch
öffentliche Urkunden, decretis, und sonstige Auszeichnungen belohnt. Selbst wenn
der Kostenpunkt den Voranschlag um nicht mehr als ¼ Teil überschreitet, so wird
diese Summe aus der städtischen Kasse gedeckt und der Unternehmer mit keiner
Strafe belegt; hat derselbe jedoch mehr als jenes Viertel bei der Arbeit verbraucht, so
entnimmt man das zur Vollendung des Werkes noch nötige Geld aus seinem
Vermögen.“
(Marcus Vitruvius Pollo: Zehn Bücher über Architektur. Übersetzt und erläutert von Jakob Prestel.
Baden-Baden, 1959. S. 24)
Vitruv beklagt in seinen weiteren Ausführungen die Verhältnisse in Rom und fordert
entsprechende Regelungen für staatliche wie auch private Bauvorhaben. Der oben
verwendete Begriff des Kostenanschlages findet sich wiederholt in weiteren
Quellen. Als eine möglichst genaue Ermittlung der Kosten dürfte er dem heutigen
Verständnis entsprechen. (vgl. DIN 276 (06.93))
So schreibt sinngemäß auch C. J. Huth in seinem „Handbuch fuer Bauherren und
Bauleute zur Verfertigung und Beurtheilung der Bauanschlaege von Wohn- und
Landwirtschaftsgebaeuden“:
„Ein Anschlag soll eine Angabe aller Arbeiten, Baumaterialien und der daraus
entstehenden Kosten eines Gebäudes enthalten. Es ist also zuerst noethig, daß er
auch alles dieses vollstaendig enthaelt, und daß nichts vom groeßten bis zum
kleinsten vergessen wird. Zweitens muß er auch eine leichte Uebersicht davon
geben, und dazu ist Deutlichkeit und Ordnung noethig, zugleich mit der
moeglichsten Kuerze verbunden.“
(C. J. Huth`s Handbuch fuer Bauherren und Bauleute zur Verfertigung und Beurtheilung der Bauanschlaege von Wohn- und Landwirtschaftsgebaeuden, neu bearbeitet und herausgegeben von J. C.
Costenoble. Halle, 1820. S. 24)
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Denn die Überschreitung der Kosten hat ja in erster Linie für den Bauherrn
Konsequenzen. Johann Friedrich Penther stellt die möglichen Folgen aus dem
Beginn eines Baus ohne einen Kostenanschlag dar:
„Dahingegen, wenn jemand auf Gerathe-wohl einen Bau ohne Anschlag anfaengt,
der Anfang darzu von den vorhandenen Bau-Geldern wohl gemacht, der Fortgang
und das Ende des Baues, wegen nicht zureichenden Geldern, nicht erlanget werden,
sondern die Klage entstehen kan: Man haette nicht geglaubet, daß Bauen so viel
koste. Wodurch aber der Bau nicht vollbracht, der Beutel aber ohne Nutzen leer
gemacht.“
(Penther, Johann Friedrich: Bau-Anschlag oder richtige Anweisung. Augsburg, 1765. Vorbericht)
1.3.2 Zur Geschichte der Kostenplanung
Über die Ermittlung der Baukosten liegen seit dem 18. Jahrhundert umfangreiche
schriftliche Zeugnisse vor. Es darf angenommen werden, dass in vergleichbarer
Weise schon lange zuvor verfahren wurde. Die Beispiele der Ermittlungen zeigen
nicht nur die Differenzierung der Berechnung, sondern auch die Berücksichtigung
von Kosteneinflüssen wie der Wahl und Beschaffung von Baustoffen und der
Bauweise und des Baustandards.
Alle Berechnungen sind zunächst ausführungsorientiert gegliedert und
berücksichtigen die „Bau-Ausführungen“ im Sinne der heutigen Gewerke bzw.
Leistungsbereiche. Davon gab es im Vergleich zu heute nur wenige, wie eine der
Übersichten von F.W. Ross erkennen lässt. Sie ist aus seinem „Leitfaden für die
Ermittlung des Bauwerthes von Gebäuden, sowie dessen Verminderung mit
Rücksicht auf Alter und geschehene Instandhaltung“ entnommen:
„Vertheilung der Gesammtkosten eines Gebäudes auf die einzelnen
Bau-Ausführungen
__________
a. Bei Fachwerkbauten.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Es erfordern ungefähr:
Die Erd-, Maurer- und Steinhauerarbeiten . . . 15 %
Die Zimmerarbeiten . . . . . . . . . . . . 30 %
Die Dachdeckerarbeiten . . . . . . . . . . .
7%
Die Verputzarbeiten . . . . . . . . . . . .
9%
Die Tischlerarbeiten . . . . . . . . . . . .
14 %
Die Schlosserarbeiten . . . . . . . . . . . .
7%
Die Glaserarbeiten . . . . . . . . . . . . .
5%
Die Malerarbeiten . . . . . . . . . . . . .
7%
Die verschiedenen sonstigen Arbeiten und Lieferungen . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6%
der Gesammtkosten.“
(Ross, F. W.: Leitfaden für die Ermittlung des Bauwerthes von Gebäuden, sowie dessen
Verminderung mit Rücksicht auf Alter und geschehene Instandhaltung. Hannover, 1884. Im
Selbstverlage des Verfassers. S. 9)
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In der gleichen Veröffentlichung kommen bereits Kennwerte vor, wie wir sie heute in
der Kostenberechnung nach Bauelementen verwenden. Für verschiedene
Ausführungsarten („Bauarten“ nach Ross) von z. B. Dächern werden nach der
Dachform („Pult- und zweiseitige Dächer, vierseitige Dächer, Mansarden-Dächer,
flache Dächer“) unterschieden und so bezeichnete „Nennwerthe“ pro „Cubikmeter“
oder Quadratmeter für die damals üblichen Baumaterialien wie Stroh oder Rohr,
Dachstein, Flach-, Hohl- oder Falzziegel, Schiefer, Zink, Asphaltpappe, Holzzement,
Glas und Wellblech oder Blei angegeben. (ebenda, Seiten 46 und 47)
Kosteneinflüsse anderer Art beschreiben Andreas Voigt und Paul Geldner in ihrer
Untersuchung zur Wirtschaftlichkeit von Mietshäusern in Berlin um 1905. Anhand
genauer Aufzeichnung des Arbeitsaufwandes, gemessen in Poliertagen,
Gesellentagen und Arbeitertage, und unter Berücksichtigung der unterschiedlichen
Lohnkosten weisen sie die Wirtschaftlichkeit des Geschosswohnungsbaus aufgrund
der Degression der Kosten mit zunehmender Geschosszahl nach. Bezugseinheit ist
hierbei der Quadratmeter überbaute Fläche.
„ ... wir wollen daher auch noch die Kosten der einzelnen Stockwerke einer
gewöhnlichen Mietskaserne, nämlich des Hauses Straßmannstraße 3 – 5, Berlin N,
hier angeben:
Kellergeschoß
Erdgeschoß
I. Stock
II. “
III. “
IV. “
Dachgeschoß
Ganzer Betrag
Für den Quadratmeter
überbauter Fläche
49 218
87 556
75 627
74 526
71 726
71 678
49 203
27,90
49,40
42,60
42,05
40,40
40,40
27,80
M.
“
“
“
“
“
“
Summe 479 534 M.
M.
“
“
“
“
“
“
270,55 M.“
(Voigt, Andreas und Geldner, Paul: Kleinhaus und Mietskaserne. Eine Untersuchung der Intensität der
Bebauung vom wirtschaftlichen und hygienischen Standpunkte. Berlin: Verlag Julius Springer, 1905.
S. 68 bis 70)
1.3.3 Entstehung der DIN 276 Kosten von Hochbauten
Bis dahin besteht eine Vielfalt von Begriffen und es fehlt eine einheitliche Gliederung
für Kostenermittlungen. Um der im Bauwesen herrschenden Begriffsverwirrung
entgegenzutreten, wird zum ersten Mal im August 1934 dem wichtigen Kapitel der
Hochbaukosten die DIN 276 Kosten von Hochbauten und damit
zusammenhängenden Leistungen herausgegeben und mit ihr eine einheitliche
Grundlage für die Kostenplanung gegeben.
Zur Entstehung der Normen DIN 276 und DIN 277 erläutert Kramer im gleichen
Jahr:
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„Der „umbaute Raum“ und der Preis für die Einheit (cbm) dieses Raumes sind zur
Zeit noch keine fest umrissenen, eindeutigen und im ganzen Deutschen Reiche nach
einheitlichen Regeln bestimmte Größen. (...) Als Ergebnis jahrelanger eingehender
Studien, mühevoller und unverdrossener Arbeit und schwierigster Verhandlungen,
die mehr als einmal zu versanden drohten, liegen nunmehr zwei Normblätter
DIN 276 und DIN 277) und ein Beiblatt zu ihnen vor.“
(Kramer, O.: Die Normung der Berechnung des umbauten Raumes und die Veranschlagung von
Hochbauten. In: Deutsche Bauzeitung, Heft 37 vom 12.09.1934. S. 713)
Die erste Kostengliederung der DIN 276, Fassung 1934, enthält grundsätzlich alle
Kostenanteile im Vergleich zur heutigen Fassung, der Aufbau der Gliederung sieht
zunächst wie folgt aus:
„A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
Erwerb des Baugrundstückes,
Erschließung (Baureifmachung) des Baugrundstückes,
Bauten und Außenanlagen
Besondere Betriebseinrichtungen,
Gerät,
Planung, Bauleitung und Bauführung,
Polizeiliche Prüfung und Genehmigung,
Beschaffung und Verzinsung der Mittel zum Grunderwerb und zur
Bauausführung.“
(DIN 276 Kosten von Hochbauten und damit zusammenhängenden Leistungen, Fassung 1934)
Es werden zwei
Kosten wird auf
Hochbauten und
Hochbauten und
durch:
Arten der Kostenermittlung unterschieden. Zur Ermittlung der
die ebenfalls 1934 erschienene DIN 277 Umbauter Raum von
die darin geregelten Bezugseinheiten verwiesen. Die Kosten von
damit zusammenhängenden Leistungen können ermittelt werden
Seite 13
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„A.
Kostenvoranschlag
Oder
B. Kostenanschlag
A. Kostenvoranschlag
1. Der Kostenvoranschlag dient zur angenäherten Ermittlung der Kosten
aufgrund eines Vorentwurfes.
2.
Im Kostenvoranschlage sind die Kosten der Bauten zu berechnen
durch Vervielfältigung ihres nach Normblatt DIN 277 unter I A und B
ermittelten umbauten Raumes mit einem einer statistischen
Zusammenstellung entnommenen oder ortsüblichen Preis für 1 m³.
(...)
B. Kostenanschlag
1. Der Kostenanschlag dient zur genauen Ermittlung der Kosten aufgrund
eines Bauentwurfes.
2. Im Kostenanschlage sind die Kosten nach den einzelnen Leistungen zu
berechnen.“
(DIN 276 Kosten von Hochbauten und damit zusammenhängenden Leistungen, Fassung 1934. S. 1)
Die heute vereinzelt noch so bezeichneten „reinen Baukosten“ stammen aus der
Kostengliederung der DIN 276 von 1954, welche wiederum durch eine Neufassung
im Jahr 1971 abgelöst wurde.
„1.
Kosten des Baugrundstückes
1.1
1.2
1.3
2.
Wert des Baugrundstückes
Erwerbskosten
Erschließungskosten
Baukosten
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
Kosten der Gebäude (reine Baukosten)
Kosten der Außenanlagen
Baunebenkosten
Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen
Kosten des Gerätes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen.“
(DIN 276 Kosten von Hochbauten, Fassung 1954)
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Der Begriff „reine Baukosten“ stand für KG 2.1 Kosten der Gebäude und entspricht
heute in der Fassung der DIN 276 (06.93) den KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen
und KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen.
Seit ihrem ersten Erscheinen im Jahr 1934 ist die heute so bezeichnete DIN 276
Kosten im Hochbau jeweils 1943, 1954, 1960, 1971, 1981 und zuletzt 1993 neu
gefasst worden. Anfangs war die Norm noch wenig differenziert; es wurden lediglich
zwei Arten der Kostenermittlung unterschieden. Begriffe und Gliederung wurden
mehrfach geändert und damit den Entwicklungen des Bauens angepasst.
Der umbaute Raum, später der anders ermittelte Brutto-Rauminhalt, und die
Grundflächen, insbesondere die Brutto-Grundfläche waren lange Zeit die fast
ausschließlich verwendeten Bezugseinheiten für die Kostenermittlungen in den
Planungsphasen.
Dies wurde zunächst noch nicht kritisch gesehen, denn „betrachtet man bei Bauten
der 50er und 60er Jahre das Kostengefüge in den Rohbau-, Ausbau- und
Gebäudetechniksystemen, so kann festgestellt werden, dass bei allen drei Systemen
die möglichen „von-bis-Spannen“ in DM/m³ BRI bei der überwiegend gebauten
Gebäudesubstanz (innerhalb eines Objektbereiches) äußerst gering waren.
Eine Analyse der Grundrisse, Ansichten, Schnitte und Baubeschreibungen zeigt
hierfür u. a. die nachfolgenden Ursachen:
-
einfach gestaltete Baukörper
kaum differenzierte Fassadengestaltung
Mindestanforderungen im Ausbau
Mindestanforderungen bei der Gebäudetechnik
geringe Abweichungen bei den Geschosshöhen
geringe Spannweiten
(diese Aufzählung ließe sich beliebig fortsetzen).“
(Koopmann, Manfred: Kostentransparenz und Kostenpolitik als Teil der systematischen
Immobilienpolitik. Berlin: Springer Verlag, 1989. S. 92)
Da in immer stärkerem Maße als früher Geschosse oder Gebäudeteile desselben
Bauwerks unterschiedliche Kosten verursachten und somit ein einheitliches
Kostengefüge nicht mehr bestand, ließen sich viele Hochbauten nicht mehr nach den
Regeln der DIN 277 eindeutig erfassen und berechnen. „Die Erkenntnis, daß
Raummeterpreise kein allgemein verlässlicher Maßstab für Ermittlung und
Beurteilung von Hochbaukosten sind, setzte sich immer mehr durch.“
(Winkler, Walter: Hochbaukosten, Flächen, Rauminhalte. 8. Auflage. Braunschweig, Wiesbaden:
Vieweg Verlag, 1994 S. 10)
Seite 15
__________________________________________________________________________________________
1.3.4 Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI)
Die Anforderungen an die Planung stiegen mit der Zeit auch im Bereich der Kosten
ständig an. Die Ursachen dafür sind in der Entwicklung der Baupreise und in den
immer komplexeren Zusammenhängen beim Planen und Bauen begründet. Daneben
eröffneten der technische Fortschritt und zunehmende Verbreitung der
Datenverarbeitung neue Wege in der Kostenplanung.
Die Architektenkammer Baden-Württemberg reagierte auf diese Entwicklungen mit
der Bildung des Arbeitskreises „Baukostenberatung“ im Jahr 1978 und schließlich mit
der Gründung des Baukostenberatungsdienstes (BKB) im Jahr 1980.
Aufgaben und Entwicklung dieser Einrichtung werden in der Chronik der
Architektenkammer Baden-Württemberg 1955 – 1985 gewürdigt: „Der BKB hat dem
verständlichen Wunsch der Kammer entsprochen, den Mitgliedern praktisch vom
ersten Tag an Dienstleistungen anzubieten; dies geschah und geschieht weiterhin
u. a. durch ein umfangreiches Beratungsangebot und durch die Herausgabe der
Reihe „Baukosten-Daten“. Dieses Beratungsangebot ist inzwischen auf den EDVEinsatz erweitert worden.“
Als weitere Ziele wurden seinerzeit formuliert:
„-
-
teilweise Verlagerung der Datenerhebungsarbeit in das Architekturbüro mit der
Erwartung, die Erhebungskosten senken zu können
Entwicklung eines EDV-Programms für Baukostenrecherchen; damit soll in den
Datenbeständen nach bestimmten Kriterien, die der anfragende Architekt nennt,
schneller und gezielter gesucht werden können
Organisation eines Datenflusses zwischen BKB und Architekturbüro mit
Datenfernübertragung (z. B. Bildschirmtext Btx)
Definition von Anforderungen an bedarfsgerechte Architektensoftware als
Vorgabe für Entwickler von EDV-Programmen.“
(Schroth, Hans (Hrsg.): Chronik der Architektenkammer Baden-Württemberg 1955 – 1985. Stuttgart:
Forum Verlag GmbH, 1985. S. 341 bis 342)
Diese Ziele wurden in den folgenden Jahren konsequent verfolgt. Deshalb wurde
auch die Arbeit des BKB von der Architektenschaft dankbar angenommen,
insbesondere die gelben Ordner der „Baukosten-Daten“ standen bald in jedem
größeren Architekturbüro.
Inzwischen wird diese Arbeit von allen Architektenkammern in Deutschland getragen.
Im Jahr 1996 erfolgte die Neugründung als Baukostenberatungsdienst Deutscher
Architektenkammern GmbH, abgekürzt BKI, mit Sitz in Stuttgart. Heute steht für die
qualifizierte Kostenplanung ein umfangreiches Angebot an Produkten zur Verfügung.
Hierzu zählen ausführliche Objektdokumentationen und Kostenkennwerte zu
Neubauten, Altbauten, Freianlagen in unterschiedlicher Detaillierung als Kennwerte
für Gebäude, Bauteile und Positionen. Eine eigene Software und
Beratungsleistungen des BKI ergänzen das Angebot zu einer umfassenden
Dienstleistung auf dem Gebiet und rund um die Kostenplanung.
Seite 16
__________________________________________________________________________________________
Die vorliegende Publikation erweitert das umfangreiche Datenmaterial um die
notwendigen Grundlagen und Verfahren zu einer professionellen Kostenplanung,
welche eine hohe Kostensicherheit gestattet.
1.4 Rechtsvorschriften und technische Regeln
Kostenermittlungen und sonstige Angaben zu Kosten, z. B. in Form von
Verhältniswerten (Kennwerte, Einheitspreise oder Einzelkosten) müssen
aussagefähig und eindeutig sein. Hierzu gehören in erster Linie die genaue Angabe
der Bezugseinheit, weiterhin die Nachvollziehbarkeit der Ermittlung und eine
umfassende Erläuterung.
Für die Kostenplanung werden in erster Linie Kostenkennwerte benötigt, so für
erste Kostenaussagen in Form eines Kostenrahmens, vor allem aber für die
Kostenschätzung und die Kostenberechnung. „Ein Kostenkennwert ist ein Wert, der
das Verhältnis von Kosten zu einer Bezugseinheit (z. B. Grundflächen oder
Rauminhalte nach DIN 277 Teil 1 und Teil 2) darstellt.“ (DIN 276 (06.93))
Es reicht aber nicht aus, eine Kostenangabe auf z. B. den Quadratmeter eines
Gebäudes zu beziehen, ohne diese Bezugseinheit genau zu bestimmen. So ist bei
Flächen zu unterscheiden, ob es sich um die Brutto-Grundfläche (BGF), die
Nutzfläche (NF), die Wohnfläche (WF) oder eine andere Flächenart handelt. Denn für
die Kosten des Gebäudes und daraus abgeleitete Kostenkennwerte stellt die
Grundfläche als Bezugseinheit den Nenner dar. Der Kostenwert als Zähler hängt
hierbei ganz wesentlich von der gewählten Flächenart ab. Dies wird deutlich, wenn
man bei einem Gebäude mit Kosten des Bauwerkes (KG 300 + 400) von 360.000 €,
die aus zwei unterschiedlichen Flächenarten gebildeten Verhältniswerte vergleicht:
360.000 € / 450 m² BGF =
360.000 € / 300 m² NF =
800 €/m² BGF
1.200 €/m² NF.
Alle wichtigen Bezugseinheiten sind Gegenstand der mit der Kostenplanung im
Zusammenhang stehenden Rechtsvorschriften und technischen Regeln. Hierzu
wird ein kurzer Überblick gegeben.
Seite 17
__________________________________________________________________________________________
Leistungspflichten und Vergütung
3)
Ausschreibung, Vergabe
und Abrechnung
HOAI
(01.96)
9)
StLB
StLK
2)
Bebauungsplanung
DIN 276
(04.81)
4)
1)
10)
Bau NVO
DIN 276
VOB/C
(01.90)
(06.93)
2000
11)
Grundflächen und Rauminhalte
VOL
2000
5)
6)
7)
8)
DIN 277
MF-B + MF-H
II. BV
DIN 18960
(06.87)
(04.96) (07.97)
(07.96)
(08.99)
Nutzungskosten und Wirtschaftlichkeit
Abb. 00
Angrenzende Rechtsvorschriften und technische Regeln – Ein Überblick
Erläuterung:
1)
DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93)
2)
DIN 276 Kosten von Hochbauten (04.81)
3)
Verordnung über die Honorare für Leistungen der Architekten und Ingenieure - HOAI (01.96)
4)
Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken (Baunutzungsverordnung - BauNVO)
(01.90, zuletzt geändert 04.93)
5)
DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (06.87)
6)
Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum (MF-B) (04.96)
Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum (MF-H) (07.97)
7)
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen
(Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) (07.96, zuletzt geändert 09.01)
8)
DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)
9)
Standardleistungsbuch für das Bauwesen (StLB) oder Standardleistungskatalog (StLK)
10) Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) (05.00)
11) Verdingungsordnung für Leistungen (VOL) (08.00)
Seite 18
__________________________________________________________________________________________
1.4.1 Kostenplanung und die Verordnung über die Honorare für Leistungen
der Architekten und Ingenieure
Kosten sind ferner eine der Grundlagen für die Vergütung von Architekten- und
Ingenieurleistungen, ermittelt als anrechenbare Kosten. Schließlich werden die
Kosten eines Bauwerkes auch berücksichtigt, wenn die Nutzungskosten im Hochbau
zu berechnen sind oder die Wirtschaftlichkeit eines Bauwerkes zu ermitteln ist.
Es sind zur Zeit noch zwei Fassungen der Norm zur Kostenplanung in Gebrauch. Die
neue Fassung der DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93) zeichnet sich gegenüber
der DIN 276 (04.81) durch eine Reduzierung der Kostengliederung auf drei
Gliederungsebenen aus. Es wurden gleichzeitig die Anteile von Kosten eines
Bauwerkes ausgewogener strukturiert und wesentlich vereinfacht. Die Anpassung
der Kostengruppen entspricht dem Stand der Technik. Die alte Fassung der DIN 276
Kosten von Hochbauten (04.81) ist allerdings noch von Bedeutung für die
Leistungspflichten und die Honorarermittlung.
So stehen die Kostenplanung und die Verordnung über die Honorare für
Leistungen der Architekten und Ingenieure (01.96), abgekürzt HOAI, sogar in
zweifacher Hinsicht im direkten Zusammenhang. Zum einen dienen die
Kostenermittlungen nach DIN 276 über die anrechenbaren Kosten als Grundlage für
die Honorarermittlung. Zum anderen sind die Arten der Kostenermittlung Gegenstand
der Leistungsbilder und wurden den einzelnen Leistungsphasen zugeordnet. Die
derzeit gültige Fassung der HOAI bezieht sich noch auf die DIN 276 Kosten von
Hochbauten (04.81). Denn § 10 Abs. 2 HOAI fordert ausdrücklich, dass die
anrechenbaren Kosten unter Zugrundelegung der DIN 276 (04.81) zu ermitteln sind.
Solange die derzeitige HOAI in der Fassung der 5. Verordnung zur Änderung der
HOAI (kurz 01.96) gültig ist und die Änderungen der DIN 276 (06.93 gegenüber
04.81) noch nicht Eingang in die HOAI gefunden haben, muss im Hinblick auf die
Honorarermittlung zwischen dem Bauherrn und seinen Auftragnehmern im
Architekten- oder Ingenieurvertrag schriftlich vereinbart werden, nach welcher
Normausgabe der DIN 276 die Kostenermittlungen durchzuführen sind.
Zur Überführung von Kostenermittlungen nach der neuen DIN 276 (06.93) in die
Gliederung der alten DIN 276 (04.81) ist in der letzten Fassung eine entsprechende
Zuordnung enthalten. Vergleiche dazu DIN 276 (06.93), Seiten 16 bis 18 mit Tabelle
3. Allerdings ist die Zuordnung einzelner Kostengruppen (KG) nicht in allen Fällen
eindeutig und ausschließlich. Zum Beispiel zerfällt die KG 320 Gründung nach DIN
276 (06.93) in KG 3.1.1.2 Fundamente, Unterböden; zuzüglich Teile aus 3.5.1
Besondere Baukonstruktionen und Teile aus 3.1.3.3 Nichttragende Konstruktionen
der Decken (Bodenbeläge auf Boden- und Fundamentplatten).
Daraus ergibt sich bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten für die
Honorarermittlung ein geldwerter Interpretationsspielraum. Zur Vermeidung
späterer Auseinandersetzungen sollte der Auftragnehmer diesen Sachverhalt mit
dem Bauherrn im Vorfeld erörtern. Am besten wird in den Architekten- oder
Ingenieurvertrag eine geeignete Verfahrensweise zur unstrittigen Ermittlung der
anrechenbaren Kosten mit aufgenommen.
Seite 19
__________________________________________________________________________________________
Beide Fassungen können also angewendet werden. Trotz des Mehraufwandes bei
der Ermittlung der anrechenbaren Kosten hat sich allerdings die neue Fassung der
DIN 276 (06.93) für die Kostenplanung in der Praxis durchgesetzt.
Abschließend sei noch einen nicht mehr aktuellen Begriff im Leistungsbild der HOAI
hingewiesen. In der Leistungsphase 9. Objektbetreuung und Dokumentation
(Besondere Leistungen) des § 15 HOAI wird als Teilleistung genannt: „Ermittlung und
Kostenfeststellung zu Kostenrichtwerten“. Der Begriff Kostenrichtwert findet sich in
DIN 267 (09.71): „Kostenrichtwerte sind Verhältniswerte (z. B. DM je Bezugseinheit)“.
Die Begriffe Kostenrichtwert und Kostenkennwert sind damit in ihrer Bedeutung
gleich.
1.4.2 Kostenplanung und die Verordnung über die bauliche Nutzung von
Grundstücken
Im Zusammenhang mit einem Flächennutzungsplan oder einem Bebauungsplan ist
das Verhältnis von Baukosten zum Maß der baulichen Nutzung, ausgedrückt durch
die Geschossfläche oder die Baumasse, von Interesse. Bezogen auf z. B. die
Geschossflächenzahl (GFZ) oder die Baumassenzahl (BMZ) als Obergrenzen für die
Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung wird die Wirtschaftlichkeit der
zulässigen Nutzung von Grundstücken untersucht. Beide Bezugseinheiten sind in der
Verordnung
über
die
bauliche
Nutzung
von
Grundstücken
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Neufassung 01.90, zuletzt geändert
04.93, geregelt.
1.4.3 Kostenplanung und die DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von
Bauwerken im Hochbau (06.87)
Die wichtigsten Bezugseinheiten, insbesondere für die Kostenschätzung und die
Kostenberechnung, aber auch für die Auswertung der festgestellten Gesamtkosten
bei der Kostenfeststellung werden in der DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte
von Bauwerken im Hochbau (06.87) geregelt.
Hierzu gehören unter anderem folgende Flächen sowie der Brutto-Rauminhalt,
woraus sich als Verhältniswerte bilden lassen:
Brutto-Grundfläche (BGF):
Nutzfläche (NF):
Brutto-Rauminhalt (BRI):
€/m² BGF
€/m² NF
€/m³ BRI.
Die oben erwähnte Geschossfläche nach BauNVO (01.90) wird grundsätzlich anders
ermittelt als die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 (06.87). So zählen für die
Geschossfläche nur die Vollgeschosse nach § 20 BauNVO in Verbindung mit der
jeweiligen Landesbauordnung, so dass z. B. Kellergeschosse nicht angerechnet
werden. Letztere sind aber nach DIN 277 bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche
zu berücksichtigen, soweit es sich um nutzbare Grundrissebenen handelt.
An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass es eine „Bruttogeschossfläche“ als
eindeutig definierte Flächenart nicht gibt. Entsprechende Verhältniswerte werden
Seite 20
__________________________________________________________________________________________
zudem leicht mit solchen in Bezug auf die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 (06.87)
verwechselt. Fehlerhafte Ergebnisse sind dann unvermeidbar.
1.4.4 Kostenplanung und die Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche
Daneben gibt es seit einigen Jahren eine spezielle Richtlinie zur Berechnung der
Mietfläche für Büroraum (MF-B) (04.96) und zur Berechnung der Mietfläche für
Handelsraum (MF-H) (07.97). Beide Richtlinien wurden von der Gesellschaft für
immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif), Wiesbaden, aufgestellt.
Die Richtlinie zur Ermittlung der Mietflächen hat den Charakter einer Empfehlung und
soll für gewerblich genutzte Flächen zur Anwendung kommen. Die Ermittlung der
Mietfläche nach gif weicht von der DIN 277 ab. So werden z. B. die Mietflächen für
Handelsraum nicht wie bei der Netto-Grundfläche (NGF) nach DIN 277 durch
aufgehende Bauteile, z. B. einer Innenwand, sondern durch deren im Grundriss
einzutragenden Mittellinie begrenzt. Die aus den Grundflächen eines Gebäudes
abgeleiteten Verhältniswerte können je nach der Bemessungsregel deutlich
unterschiedlich sein. Es ergeben sich nach gif als weitere mögliche Verhältniswerte:
Mietfläche für Büroraum (MF-B):
Mietfläche für Handelsraum (MF-H):
€/m² MF-B
€/m² MF-H.
1.4.5 Kostenplanung und die Verordnung über wohnungswirtschaftliche
Berechnungen
Eine weitere Bezugseinheit, die nicht durch die DIN 277 geregelt wurde, ist die
Wohnfläche. In älteren DIN-Taschenbüchern findet man noch die DIN 283
Wohnungen (03.51), jedoch wurde diese Norm bereits 1983 ersatzlos zurückgezogen. Die in Blatt 2 enthaltenen Regeln zur Flächenberechnung sind nicht mehr
gültig.
Die Berechnung der Grundflächen der Wohnungen bzw. Wohngebäuden kann
grundsätzlich auch nach der DIN 277 erfolgen. Dabei sollte man Flure u. ä. innerhalb
von Wohnungen als Nutzfläche einstufen. Ansonsten bietet sich nur noch die für den
öffentlich
geförderten
Wohnungsbau
entwickelte
Verordnung
über
wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV)
(07.96, zuletzt geändert 09.01) für die Ermittlung der Wohnfläche an. Der
entsprechende Verhältniswert ist dann
Wohnfläche (WF):
€/m² WF.
Gegenstand der II. BV sind insgesamt die Wirtschaftlichkeit, Belastung, Wohnfläche
und der angemessene Kaufpreis von öffentlich geförderten, steuerbegünstigten,
freifinanzierten oder gemeinnützigen Wohnungen.
1.4.6 Kostenplanung und die (Bau-) Nutzungskosten (im Hochbau)
Die DIN 18960 Baunutzungskosten (04.76) wurde zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes in der Planung und während der Nutzung entwickelt. Ihr
folgte die heute gültige DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99) mit einer
Seite 21
__________________________________________________________________________________________
geänderten und an die DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93) angelehnten Gliederung
der Nutzungskosten.
Die Gesamtkosten eines Bauwerks im Sinne der DIN 276 (KG 100 bis KG 700)
gehen zum einen über die Kapitalkosten in die Nutzungskosten von Hochbauten
ein. Vergleiche hierzu KG 100 Kapitalkosten nach DIN 18960 (08.99): „Kosten, die
sich aus der Inanspruchnahme von Finanzierungsmitteln ergeben, namentlich die
Zinsen. Zu den Kapitalkosten gehören die Fremdkapitalkosten und die Eigenkapitalkosten.“
Zum anderen, vor allem wenn eine Wirtschaftlichkeitsermittlung erstellt wird, sind
zusätzlich die Kosten aus der (kalkulatorischen) Abschreibung zu berücksichtigen.
So wie diese in DIN 18960 (04.76) unter KG 2 Abschreibung, im Sinne der
verbrauchsbedingten Wertminderung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen
ursprünglich berücksichtigt wurde.
1.4.7 Kostenplanung und insbesondere die Verdingungsordnung
Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB 2000) und das
Standardleistungsbuch für das Bauwesen (StLB) bieten die Gesamtheit der
Verfahren und Regelungen für die Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung von
Bauleistungen. Die ergänzende Verdingungsordnung für Leistungen (VOL),
anzuwenden bei nicht in der VOB berücksichtigten Leistungen wie z. B. Aufzugs- und
Förderanlagen, und die alternative Möglichkeiten der Leistungsbeschreibung, z. B.
mit dem Standardleistungskatalog (StLK), seien der Vollständigkeit halber erwähnt.
Die Verdingungsordnung für Leistungen (VOL) regelt entsprechend der VOB die
Vergabebedingungen der öffentlichen Auftraggeber für die Lieferung und Montage
von insbesondere maschinen- und elektrotechnischen Anlagen, für die im übrigen
keine Allgemeine Technische Vertragsbedingung (ATV) in VOB/C DIN 18300 ff.
enthalten ist.
Die VOB/C mit den Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für
Bauleistungen enthält Normen für die Mengenermittlung und Abrechnung von
Bauleistungen auf Positionsebene als kleinster Einheit einer Leistungsbeschreibung.
Die Kosten der Bauleistungen werden jeweils als Einheitspreise auf Einheiten oder
Sammelpositionen bezogen. Nach der Schlussrechnung des Bauvertrages werden
daraus die anrechenbaren Kosten nach DIN 276 ermittelt. Diese sind Grundlage der
endgültigen Vergütung von Architekten- und Ingenieurleistungen.
Alternativ zu der in der DIN 276 (03.93) enthaltenen Gliederung nach Kostengruppen
können Kostenermittlungen, z. B. eine Kostenberechnung, auch nach anderen
Gesichtspunkten gegliedert werden. In der Norm wird als Beispiel für eine
ausführungsorientierte Gliederung der Kosten das Standardleistungsbuch für das
Bauwesen (StLB) und der Standardleistungskatalog (StLK) genannt. Als
Bezugseinheit ist insbesondere die Brutto-Grundfläche, hier beispielsweise in
Verbindung mit Leistungsbereichen des StLB, geeignet:
LB 023 Putz- und Stuckarbeiten
LB 024 Fliesen- und Plattenarbeiten
€/m² BGF
€/m² BGF
Seite 22
__________________________________________________________________________________________
LB 025 Estricharbeiten
€/m² BGF.
1.4.8 Kennwerte, Einheitspreise, Einzelkosten – Definition und Anwendung
Die genannten Rechtsvorschriften und technischen Regeln sind unter anderem bei
der Kostenplanung Grundlage zur Bildung von Kostenkennwerten. Der
Vollständigkeit halber und zur Abgrenzung seien noch Einheitspreise und
Einzelkosten erläutert. Dabei stellt sich ferner die Frage: Wer arbeitet wann, wie,
wofür mit Kennwerten, Einheitspreisen, Einzelkosten?
Fragen
Kennwerte
Einheitspreise
Einzelkosten
Bauherr und Planer
(Architekt, Fachingenieure)
Auftraggeber (Bauherr) und
Auftragnehmer
(ausführende Firma)
Bieter
(ausführende Firma)
in der Planung
(Kostenrahmen,
Kostenschätzung und
Kostenberechnung) sowie
für die Dokumentation
Angebotsabgabe
und Beauftragung
(gegebenenfalls nach
Preisverhandlung) und
Schlussrechnung
zur Angebotskalkulation
und Angebotsabgabe
(häufig bei Nachforderungen), Ermittlung
der Einheitspreise
Wer?
Wann?
Wie?
Wofür?
Abb. 00
Statistische und empirische
Ermittlung der Einzelkosten
durch Kalkulation und
Ermittlungen, Kosten be(kein einheitliches
Nachfrage auf dem Markt für
zogen auf Bezugseinheiten
Verfahren,
Zuschläge oder
Bauleistungen und
wie Nutzungseinheiten,
Nachlässe),
Ansatz für
bei Vertragsschluss
Flächen, Rauminhalte oder
Gemeinkosten,
Gewinn und
(Einheitspreisvertrag)
Bauelemente
Wagnis
zur Überprüfung der
Wirtschaftlichkeit und
der Finanzierbarkeit,
zur Optimierung der
Planung sowie im Hinblick
auf die Nutzung
Angebotspreis zwischen
Auftraggeber und
Auftragnehmer
(Kostentransparenz,
Vertrags- bzw.
Preissicherheit)
als Grundlage in der
Angebotskalkulation bzw.
zum Erhalt eines Auftrages
zwecks Deckung der
Selbstkosten oder zur
Gewinnerzielung
Wer arbeitet wann, wie und wofür mit Kennwerten, Einheitspreisen und Einzelkosten?
Ein Kennwert ist – wie oben bereits als Kostenkennwert definiert - ein Wert, der das
Verhältnis von Kosten zu einer Bezugseinheit, z. B. einer Grundfläche oder dem
Rauminhalt, darstellt. Kennwerte werden aber nicht nur in der Kostenplanung,
sondern auch in der Nutzung, so im Zusammenhang mit den Nutzungskosten im
Hochbau angewendet. Als Bezugseinheit dienen beispielsweise Flächen oder
Rauminhalte nach DIN 277 Teil 1 und 2, Nutzungseinheiten - wie Arbeitsplätze im
Bürogebäude, Betten im Krankenhaus - sowie die Bauelemente des Gebäudes.
Seite 23
__________________________________________________________________________________________
Ein Einheitspreis gibt die Vergütung für eine Position des Leistungsverzeichnisses
als Preis je Mengeneinheit bezogen auf z. B. ein Maß, ein Gewicht, eine Zeiteinheit
oder ein Stück an. Der Vergütungsanspruch des Auftragnehmers errechnet sich aus
dem Produkt von Menge und Einheitspreis.
Leistungsphasen nach HOAI
Verhältniswerte
Anmerkungen
1. Grundlagenermittlung
Kennwerte wie
€/Nutzungseinheit,
€/Rauminhalt,
€/Grundfläche.
Die Wahl der Kennwertbildung
ist frei, sie orientiert sich an
vorhandenen Vergleichswerten.
2. Vorplanung
Kennwerte wie
€/Rauminhalt,
€/Grundfläche,
Zur Kennwertbildung enthalten
DIN 276, DIN 277, Teil 3 und
HOAI § 15 z. B.
Mindestanforderungen zur
Gliederung.
2. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirken bei der Vergabe
8. Objektüberwachung
(Bauüberwachung)
9. Objektbetreuung
und Dokumentation
(Nutzung des Gebäudes)
Abb. 00
€/Leistungsbereich
€/Bauelement
(Mengengerüste oder
Bauelementkatalog)
Einheitspreise gemäß
Leistungsbeschreibung
mit Leistungsverzeichnis
als €/Einheit oder
€/Sammelposition
Pauschalpreis für den
gesamten Bauvertrag ist
möglich.
Vor allem Kennwerte
€/Rauminhalt,
€/Grundfläche.
Verhältniswerte bei Planung, Ausführung und Nutzung
Die Gliederung soll (kann) nach
Leistungsbereichen oder nach
Kostengruppen dreistellig
(vierstellig sowie zusätzlich in
Ausführungsarten) erfolgen.
Orientierung an
Standardleistungsbuch sowie
VOB/B und VOB/C
Die Bezugsmengen der
Positionen unterscheiden sich in
der Mehrzahl von denen der
Kennwerte in der Planung.
Die Verhältniswerte
sollen sowohl das Projekt
als auch das Objekt
dokumentieren.
Seite 24
__________________________________________________________________________________________
Zu den im Einheitspreis enthaltenen Einzelkosten gehören z. B. die Lohn-, Material-,
Geräte-, Schalungskosten sowie die Transport- und Fremdleistungskosten bzw.
Nachunternehmerleistungen. Baustellen- und Allgemeine Geschäftskosten sowie
Wagnis und Gewinn werden im Allgemeinen jeweils eingerechnet oder per Zuschlag
der Summe der Positionspreise aufgeschlagen. Zur Abrechnung eines derart
entstandenen Einheitspreisvertrages sind die ausgeführten Mengen nachzuweisen.
Welche Bezugseinheiten kommen bei Planung, Ausführung und Nutzung von
Objekten vor? Obenstehende Abbildung gibt Auskunft über die in der Praxis
verwendeten Bezugseinheiten zur Bildung der Verhältniswerte Nutzungseinheit,
Grundfläche, Rauminhalt, Bauelement oder Bauteile und Positionen. Werden erste
Planungsüberlegungen angestellt, können Kosten pro Nutzungseinheit angegeben
werden. Wird eine Kostenschätzung erstellt, sind die Kosten häufig auf die BruttoGrundfläche des Gebäudes bezogen. Bauleistungen werden auf Bauteil oder
Bauleistungen mit Einheitspreisen oder mit Pauschalpreis bezogen. Die Baukosten
oder Nutzungskosten einer Wohnung werden in der Regel auf deren Grundfläche,
ermittelt als m² Wohnfläche, umgelegt.
Anlage: Abbildungen für Kapitel 7
Seite 25
__________________________________________________________________________________________
Leistungsbilder
(Grundleistungen)
und
Leistungsphasen
nach HOAI (96)
§ 15 Leistungsbild
§ 64 Leistungsbild
Objektplanung für
Tragwerksplanung
Gebäude, Freianlagen
und raumbildende
Ausbauten
§ 73 Leistungsbild
Technische
Ausrüstung
Klären der
Aufgabenstellung
(Aufstellen des
Kostenrahmens)
Klären der
Aufgabenstellung
(Mitwirken beim
Aufstellen des
Kostenrahmens)
Klären der
Aufgabenstellung
(Mitwirken beim
Aufstellen des
Kostenrahmens)
2. Vorplanung
Kostenschätzung
nach DIN 276
oder nach dem
wohnungsrechtlichen
Berechnungsrecht
Mitwirken bei der
Kostenschätzung
nach DIN 276
Mitwirken bei der
Kostenschätzung
bei Anlagen in
Gebäuden
nach DIN 276
3. Entwurfsplanung
Kostenberechnung
nach DIN 276
oder nach dem
wohnungsrechtlichen
Berechnungsrecht
Mitwirken bei der
Kostenberechnung
bei Gebäuden und
zugehörigen baulichen
Anlagen nach DIN 276
Mitwirken bei der
Kostenberechnung
bei Anlagen in
Gebäuden
nach DIN 276
Kostenanschlag
nach DIN 276
aus Einheits- oder
Pauschalpreisen der
Angebote
Beitrag zum
Kostenanschlag
nach DIN 276 aus
Einheitspreisen oder
Pauschalangeboten
(Besondere Leistung)
Mitwirken beim
Kostenanschlag
aus Einheits- oder
Pauschalpreisen der
Angebote bei Anlagen
in Gebäuden nach
DIN 276
6. Vorbereitung
der Vergabe
7. Mitwirken bei
der Vergabe
8. Objektüberwachung Kostenfeststellung
(Bauüberwachung) nach DIN 276 oder
nach dem
wohnungsrechtlichen
Berechnungsrecht
Mitwirken bei der
Kostenfeststellung
bei Anlagen in
Gebäuden nach
DIN 276
9. Objektbetreuung
und Dokumentation
Abb. 00
Kostenermittlungen in Leistungsbildern und Leistungsphasen nach HOAI
Seite 26
__________________________________________________________________________________________
Leistungsbilder
(Besondere
Leistungen) und
Leistungsphasen
nach HOAI (96)
§ 15 Leistungsbild
§ 64 LeistungsObjektplanung für Gebäude,
bild TragwerksFreianlagen und raumbildende planung
Ausbauten
§ 73 Leistungsbild Technische
Ausrüstung
2. Vorplanung
Aufstellen eines
Finanzierungsplanes
Aufstellen einer Bauwerks- und
Betriebs-Kosten-Nutzen-Analyse
3. Entwurfsplanung
Analyse der Alternativen/ Varianten
und deren Wertung
mit Kostenuntersuchung
(Optimierung)
Detaillierter
Wirtschaftlichkeitsnachweis
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Betriebskostenrechnung
Kostenberechnung durch Aufstellen
von Mengengerüsten oder
Bauelementkatalog
6. Vorbereitung
der Vergabe
Aufstellen von vergleichenden
Kostenübersichten unter Auswertung
der Beiträge anderer an der Planung
fachlich Beteiligter
Beitrag zum Aufstellen von vergleichenden Kostenübersichten des
Objektplaners
7. Mitwirken bei
der Vergabe
Prüfen und Werten der Angebote
aus Leistungsbeschreibung mit
Leistungsprogramm
Prüfen und Werten
der Angebote aus
Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm und
Nebenangeboten
8. Objektüberwachung Aufstellen, Überwachen und
(Bauüberwachung) Fortschreibung eines Zahlungsplans
Aufstellen, Überwachen und
Fortschreiben von differenzierten
Zeit-, Kosten- und Kapazitätsplänen
9. Objektbetreuung
und Dokumentation
Aufbereiten des Zahlenmaterials für
eine Objektdatei
Ermittlung und Kostenfeststellung zu
Kostenrichtwerten
Überprüfen der Bauwerks- und
Betriebs-Kosten-Nutzen-Analyse
Abb. 00
Besondere Leistungen zur Kostenplanung

BKI Handbuch Kostenermittlung - WWW-Docs for TU

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