USA: Die Traumimmobilie kaufen und vermieten - FeWo

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USA: Die Traumimmobilie kaufen und vermieten
Surfen in Kalifornien, Shopping in New York
Inhalt
oder Ski fahren in den Rocky Mountains – die
Vereinigten Staaten bestechen mit vielfältigen
• Top-Regionen
Angeboten für Urlauber. Da ist vom frostigen
• Perlen auf den zweiten Blick
Klima und wilder Natur im Norden bis hin zu
• Das ist für eine Vermietung wichtig
tropischen Temperaturen und südamerikani-
• Der Eigentumsübergang
schem Flair im Süden garantiert für jeden das
• Welche Steuern anfallen
Richtige dabei. Die USA hält sich als belieb-
• Die Finanzierung
testes Fernreiseziel seit Jahren in der Top 10
• Die Aufenthaltsgenehmigung
der beliebtesten Reiseziele bei der jährlichen
Deutschen Ferienhaus-Urlaubsanalyse von
FeWo-direkt.
Der folgende Ratgeber zeigt Ihnen in sieben
Schritten, worauf Sie beim Immobilienkauf in
Kauf
den USA achten müssen und welche Faktoren
für die Vermietung wichtig sind.
Diese Beliebtheit bei Urlaubern macht den Stiefelstaat
für Vermieter von Ferienhäusern und -wohnungen
besonders interessant. Und die Gelegenheit, sich die
Traumimmobilie im Süden zu kaufen, ist derzeit günstig:
So ist beispielsweise das durchschnittliche Preisniveau in
den 13 größten italienischen Städten noch immer leicht
rückläufig. Wie das italienische Wirtschaftsforschungsinstitut Nomisma in einem Bericht vom Juli 2011 über den
inländischen Immobilienmarkt feststellt, wird sich dieser
Trend voraussichtlich auch 2012 fortsetzen.
großen Seen und Städten wie New York, Boston oder
Chicago, das Vulkan-Paradies Hawaii oder der Südwesten mit den großen Nationalparks und dem Grand
Canyon.
Florida am beliebtesten
Es kann sich also durchaus lohnen, über die Anschaffung
einer Immobilie in Italien nachzudenken. Was Sie bei deren Auswahl, Kauf und Vermietung beachten sollten und
welche rechtlichen und steuerlichen Hürden es geben
kann, verrät Ihnen dieser Ratgeber.
Top-Regionen
Wer eine Ferienimmobilie in den USA sucht, schaut
zuerst in die besonders bekannten Urlaubsregionen:
Hierzu gehören die Metropolen Los Angeles oder San
Francisco in Kalifornien, der Nordosten mit seinen
Die meisten Vermieter bei FeWo-direkt, die eine
Immobilie in den USA besitzen, haben sich jedoch für
Florida als Standort entschieden. Hier ist die Zahl der
Buchungsanfragen in den letzten Jahren gestiegen, vor
allem von 2010 bis 2011 um 62 Prozent. Aber auch der
Neuenglandstaat Massachusetts oder New Jersey an der
Atlantikküste kletterten auf der Beliebtheitsskala der
Vermieter. Kaufkräftigen Interessenten bieten sich also
viele erstklassige Zielregionen in den USA: Vor allem Einheimische, die sich infolge der Wirtschaftskrise von ihren
Feriendomizilen und Sommersitzen in den bevorzugten
Ferienregionen der USA trennen müssen, suchen noch
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zu erreichen sind. Das bestätigen auch aktuellen Zahlen:
So verzeichnet die jährlich erhobene Deutsche Ferienhaus-Urlaubsanalyse von FeWo-direkt in jedem Jahr
starkes Interesse an den USA als Reiseziel.
Perlen auf den zweiten Blick
Mit etwas Glück sind die Objekte noch vor der drohenden Versteigerung durch die Bank zum Teil unter
dem ausstehenden Darlehensbetrag zu haben. Kleine
Wohnungen in Strandnähe in Florida gibt es dabei
mitunter bereits für 30.000 Euro. Eine extravagante Villa
mit Pool und privatem Strandabschnitt kostet mit rund
700.000 Euro 40 bis 60 Prozent weniger als im Jahr 2005.
Das ist zwar nichts für den kleinen Geldbeutel, aber für
Vermieter, die eine besondere Immobilie suchen, ein
Schnäppchen. Spezielle Maklerfirmen wie etwa das
Hamburger Unternehmen Dolce Villa haben sich mittlerweile auf die Vermittlung luxuriöser Objekte spezialisiert.
Auch begehrt: New York und San Francisco
Wer in die klassischen Touristenzentren der USA investiert, kann in der Regel mit guten Buchungserfolgen
rechnen. Vor allem Immobilien in den bei Reisenden
begehrten städtischen Lagen wie in New York oder
San Francisco haben einen großen Vorteil, wenn sie
zum Beispiel nahe am öffentlichen Verkehrsnetz liegen
und interessante Sehenswürdigkeiten unkompliziert
Atlanta
Ein Beispiel ist Atlanta: Hier sind die Preise durch die
noch nicht allzu lang zurückliegende Immobilienkrise
gesunken. Eigenheime kosteten 2014 im Schnitt
150.000 US Dollar (www.manager-magazin.de). Und
die Region hat durchaus ihre Reize für Touristen, Atlanta
ist die Hauptstadt Georgias und hat ein subtropisches
Klima – also heiße Sommer mit über 30 Grad Celsius
wechseln sich mit relativ milden Wintern ab, die trotzdem in höheren Lagen regelmäßig für Schnee sorgen.
Der Appalachen-Höhenzug, in dessen Vorgebirge
Atlanta liegt, ist ein beliebtes Ausflugsziel für Wanderer
und Naturfreunde. Die Stadt selbst bietet ebenfalls viele
Freizeitmöglichkeiten: Es gibt große Parks, eines der
größten Aquarien der Welt, einen eindrucksvollen Zoo,
unzählige Jazzclubs und Discotheken, elegante Restaurants, sowie riesige Einkaufskomplexe. Mit diesem
abwechslungsreichen Angebot lässt sich eine Immobilie
das ganze Jahr an Touristen vermieten.
Charleston, Kalifornien
Ähnliche Perlen, deren Vorzüge sich oft erst auf den
zweiten Blick erschließen, finden sich überall in den USA.
Hierzu gehört etwa das elegante Charleston in South
Carolina, das einst als Kulturmetropole des alten Südens
galt und durch seine romantische Architektur besticht.
Lexington, Kentucky
Interessant ist auch Lexington in Kentucky als Mekka für
Reitsport- und Pferdeliebhaber. Die Stadt zählt zu den
wichtigsten Pferdezucht-Zentren der USA. Viele Gestüte
geben gerne einen Einblick in ihre Arbeit. Museen rund
um den Pferdesport, der Kentucky Horse Park sowie
verschiedene internationale Veranstaltungen runden
das Angebot für Touristen ab.
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Kauf
immer vielerorts nach Käufern.
Neben den Top-Regionen bieten aber auch weniger
bekannte Gebiete interessante Objekte für Kaufwillige.
So gibt es zum Beispiel immer wieder günstige Häuser
in den Peripherien größerer Städte.
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Lake Tahoe, Kalifornien
Eines der weniger bekannten Sommererholungsgebiete
ist der Lake Tahoe, der Kalifornien und Nevada verbindet. Der alpine See lädt zum Baden und Wassersport ein
und die angrenzenden Naturparks sind ein waldreiches
Wandergebiet. Für begeisterte Sportler werden auch
geführte Fahrradtouren angeboten. Eine besondere
Fitness setzen diese in der gebirgigen Landschaft allerdings voraus. Im Winter bieten die Orte rund um den
See Abfahrtspisten für Ski- und Snowboard-Begeisterte,
Langlaufloipen oder Snowmobile zur Miete.
Neben diesen Beispielen gibt es noch unzählige weitere
Gebiete, die zu erforschen es lohnt und in denen Interessierte, die bereit sind, ein wenig zu suchen, attraktive
Immobilien in für Urlauber günstiger Umgebung finden
können.
Das ist für eine Vermietung wichtig
Hochwertige Ausstattung
Doch egal, ob man erst noch eine Immobilie kaufen
möchte oder bereits Besitzer eines Ferienhauses in den
USA ist, auch hier zählt neben einer günstigen Lage die
richtige Ausstattung. Dabei unterscheiden sich die Ansprüche der Reisenden nicht wesentlich von denen, die
lieber in Europa Urlaub machen. Unabhängig von der
Urlaubsregion legen Ferienhaus-Bucher immer größeren
Wert auf eine hochwertige Einrichtung und praktische
Ausstattungsgegenstände wie eine Waschmaschine.
Auch das Vorhandensein eines Internetanschlusses wird
als sehr wichtig angesehen, ebenso im Haus vorhandene
Bettwäsche und eine Terrasse. Dies zeigt einmal mehr
die 10. Deutsche Ferienhaus-Urlaubsanalyse 2015 von
FeWo-direkt.
Allerdings sollten Vermieter die Standards beachten,
die in den USA üblich sind. Wer etwa in warmen
Regionen wie Kalifornien, Florida, Texas oder Hawaii
eine Wohnung oder ein Haus vermietet, sollte sein
Objekt unbedingt mit einer Klimaanlage ausrüsten,
wenn diese nicht bereits vorhanden ist. Außerdem sollte
die Küche immer eine Grundausstattung an Gewürzen
und Lebensmitteln wie Essig und Öl vorweisen. Denn im
Gegensatz zum deutschen Ferienhaustourismus können
Urlauber in die Vereinigen Staaten keine Nahrungsmittel
mitführen.
Deutschsprachiger Ansprechpartner kommt an
Ein deutschsprachiger Ansprechpartner vor Ort ist kein
Muss, kann aber bei vielen Buchern ebenfalls Pluspunkte
bringen. Auf jeden Fall sollten die Mieter eine Liste
mit nahe liegenden Einkaufsmöglichkeiten, Autovermietungen, empfehlenswerten Restaurants, sowie Kartenmaterial für die Region vorfinden.
Der Eigentumsübergang
Maklergebühren trägt Verkäufer
Wer sich für eine Immobilie in den USA entscheidet,
erwirbt das Haus oder die Wohnung grundsätzlich
über einen Makler. Im Gegensatz zu Deutschland trägt
dort aber nicht der Käufer, sondern der Verkäufer die
anfallenden Maklergebühren.
Anwaltlicher Rat sinnvoll
Daher lohnt es sich, zusätzlich noch einen Anwalt
einzuschalten, der vor der Kaufabwicklung klärt, ob die
nötigen Eigentumsnachweise vorliegen und ob das
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Kauf
Regionale Besonderheiten beachten Klimaanlage
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Objekt zum Beispiel gegen Sturmschäden versichert
werden kann. Das ist etwa bei von häufigen Stürmen
betroffenen Gebieten wie Florida nötig, um sich vor
finanzieller Belastung zu schützen.
Spekulationssteuer bei Verkauf
Wird das Haus irgendwann verkauft oder vererbt, fällt
in der Regel eine deftige Spekulationssteuer von bis
zu 20 Prozent des Verkaufspreises bzw. eine Nachlasssteuer an.
Sachverständigen hinzuziehen
Title Insurance
Dann erfolgt der eigentliche Eigentumsübergang:
Der Kaufpreis wird gezahlt, das Eigentum übertragen
und die Eigentumsurkunde ausgestellt. Allerdings
muss der deutsche Käufer darauf achten, dass er eine
sogenannte „Title Insurance“ erhält. Diese gewährt
Schutz vor möglichen Rechten Dritter und vor Rechtsmängeln. Denn das amerikanische Register hat nicht
die gleiche Aussagekraft und öffentliche Wirkung wie
das deutsche Grundbuch.
Beachten Sie: Auch in den USA gibt es beim Immobilienkauf eine notarielle Beglaubigung. Diese bezieht
sich allerdings nur auf die abgegebenen Unterschriften,
nicht aber auf den Vertrag an sich. Daher ist es schon aus
diesem Gesichtspunkt ratsam, einen Anwalt beim Kauf
hinzuzuziehen.
Die anfallenden Steuern
Die Kosten beim Immobilienkauf in den USA sind recht
überschaubar. Da der Makler regelmäßig vom Verkäufer
bezahlt wird und auch KEINE Grunderwerbssteuer anfällt, ist der Mehraufwand durch Anwalt und/oder Notar
recht gering.
Grundsteuer
Dafür ist die jährlich anfallende Grundsteuer von rund
0,4 bis zu zwei Prozent des Marktwertes der Immobilen
in den meisten Fällen deutlich höher als in Deutschland.
Das kann aber je nach Region sehr unterschiedlich
sein, da es sich um eine kommunale Steuer handelt. Die
Mieteinnahmen müssen ebenfalls in den USA versteuert
werden. Diesen können in der amerikanischen Steuererklärung zum Beispiel Instandhaltungskosten gegengerechnet werden, was die Steuerlast vermindert.
Zusätzliche Steuern sind in manchen Bundesstaaten
ebenfalls möglich. Daher sollten Sie sich vor dem Kauf
ausführlich über die Rechtslage in der Region informieren.
Beachten Sie: Eine zusätzliche Besteuerung müssen
Immobilienbesitzer wegen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Deutschland nicht
befürchten. Hier sind die Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen – also auch Mieteinnahmen aus
einer Ferienimmobilie – ausdrücklich aufgeführt.
Die Finanzierung
Wer in der Lage ist, eine Immobilie in den USA bar zu
erwerben, kann beim Kauf einen zusätzlichen Preisnachlass erfragen. Das kann sich schon bei einer kleinen
Ferienwohnung für umgerechnet 50.000 Euro rechnen.
Da das allerdings die Ausnahme ist, muss sich der Käufer
schon im Vorfeld mit der Finanzierung beschäftigen.
Hier kann der Kredit einer amerikanischen Bank in Frage
kommen oder das Darlehen eines deutschen Instituts.
In Deutschland verlangen Banken und Sparkassen aber
in der Regel eine belastbare Sicherheit. Wer also schon
über eine inländische Immobilie verfügt, tut sich bei der
Finanzierung wesentlich leichter.
Die Aufenthaltsgenehmigung
Egal, ob man in seiner Ferienimmobilie selbst Urlaub
machen möchte oder regelmäßig Mieter hat: Zur
Einreise in die USA benötigt man neben den üblichen
Formularen noch einen biometrischen Pass. Wer länger
als 90 Tage bleiben möchte, etwa um im warmen Florida
den Winter zu verbringen, muss sich um ein Besuchervisum bemühen, das einen Aufenthalt von bis zu sechs
Monaten erlaubt und sogar eine Verlängerung ermöglicht (hilfreich ist zum Beispiel die Seite www.immigrationdirect.com) . Das Visum setzt allerdings einen
festen Wohnsitz außerhalb der USA voraus. Außerdem
muss der Antragsteller nachweisen, dass er während des
Aufenthalts keiner Arbeit nachgehen wird.
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Kauf
Wer an einer Bieterauktion im Rahmen einer Zwangsversteigerung teilnimmt, sollte das Objekt vorher außerordentlich durch einen Sachverständigen begutachten
lassen, um nicht sprichwörtlich die Katze im Sack zu
kaufen.
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Kauf
Beachten Sie: Wenn Sie vor allem Langzeit-Mieter
als Zielgruppe im Blick haben, sollten Sie einen entsprechenden Hinweis zur Aufenthaltsgenehmigung in
Ihr Inserat aufnehmen und eventuell ein Merkblatt für
potenzielle Bucher zur Verfügung stellen.
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Mai 2015
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