Tipps für den Kauf von Haus- und Wohnungseigentum

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Tipps für den Kauf von
Haus- und Wohnungseigentum
Gut beraten – Info-Kompass für Eigentümer
Inhalt
Ein Wort vorweg
03
Die Immobilie, eine attraktive Kapitalanlage
04
Ihre persönlichen Wünsche und Anforderungen
06
Die Suche nach einem geeigneten Objekt
20
Kauf einer Eigentumswohnung
22
Kauf eines Hauses vom Bauträger
26
Kauf eines Fertighauses
32
Kauf eines Hauses aus zweiter Hand
38
Die Finanzierung von Haus- und Wohnungseigentum
45
Steuerliche Hinweise zum Kauf von Haus- und Wohnungseigentum
53
Abschluss des Kaufvertrags
63
Mietvertragsrecht für Kapitalanleger
64
Die Sicherung der Immobilie
68
Immobilienerwerb im Ausland
72
Der richtige Versicherungsschutz für Haus- und Wohnungseigentum
76
Ein Wort vorweg
Ein Wort vorweg
Steuervorteile, Altersvorsorge oder der tief verwurzelte Wunsch nach den eigenen vier Wänden: Es gibt
viele gute Gründe, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Keine andere Vermögensart hat
bei der Bevölkerung ein ähnlich hohes Ansehen.
Ob Sie Kapital anlegen oder eine eigene Immobilie
beziehen wollen: Sie müssen sich über Ihre Anforderungen, Wünsche und Möglichkeiten klar werden.
Private und berufliche Dinge spielen eine Rolle und
natürlich das Geld.
Dieser Zurich Ratgeber beantwortet wichtige Fragen und gibt Ihnen Tipps und
Entscheidungsgrundlagen für einen gut geplanten Wohnungs- oder Hauskauf.
Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie eine Investition fürs Leben.
Achten Sie darauf, dass Ihre eigenen vier Wände so viele Wünsche und Anforderungen wie möglich erfüllen. Nehmen Sie sich genug Zeit, damit Sie finden, was
zu Ihnen passt. Der Ratgeber kann natürlich nicht das Gespräch mit einem Steuerberater, Rechtsanwalt, Architekten oder einem Zurich Versicherungsfachmann
ersetzen. Er unterstützt Sie dabei, sich auf diese Gespräche besser vorzubereiten.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg.
Ihre Zurich
Die Vorteile einer Geldanlage in Immobilien sind vielfältig und zum Teil – im Vergleich zu anderen Investitionsformen – einmalig:
�Sicherheit
Die Immobilie,
eine attraktive
Kapitalanlage
und Inflationsschutz
Je nach wirtschaftlicher Lage verliert unser Geld Jahr für Jahr an Wert. Die Mieten dagegen steigen in der
Regel. Ähnliches gilt für die Wertentwicklung einer Immobilie. Immobilien sind deshalb zu großen Teilen
inflationsgeschützt – zumindest ist ein Werterhalt zu erwarten. Ein Totalverlust – wie dies zum Beispiel bei
Aktien durchaus vorkommen kann – ist so gut wie ausgeschlossen. Selbst im Falle eines Brandschadens
bezahlt in der Regel die Versicherung den Wiederaufbau.
�Sichere
Altersvorsorge
Die staatlichen Sicherungssysteme haben immer größere Lücken. Wer seinen Lebensstandard im Alter sichern
will, muss privat vorsorgen. Die eigene Wohnimmobilie ist dafür bestens geeignet. Vorausgesetzt, sie ist bei
Ihrem Renteneintritt schuldenfrei. So können Sie im Alter entweder mietfrei wohnen oder aber Ihre Rente
durch die Mieteinnahmen deutlich erhöhen. Auf diese Weise können Sie auch einen Umzug ins Seniorenheim finanzieren.
�Steuerliche
Vorteile
Wer eine Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet, kann Steuern sparen. Viele Dinge lassen sich
absetzen, z. B. Darlehenszinsen, Bearbeitungsgebühren, Verwaltungsaufwand und Reparaturen. Hinzu kommt
eine lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) mit 2 bzw. 2,5 % für einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren.
Auch die selbstbewohnte Immobilie bringt Steuervorteile. Eingesparte Miete ist steuerfreier Ertrag. Während
Sparer und Wertpapierbesitzer ihre Gewinne mit dem Finanzamt teilen müssen, bleibt der finanzielle Vorteil
der gesparten Miete von Abzügen verschont.
�Wertstabile
Gewinne durch Mieteinnahmen, gesparte Miete oder Verkauf
Wer bei der Wahl des Standorts, des Objekts und des Mieters alles richtig macht, kann auf Jahre hinaus mit
sicheren Erträgen durch Mieteinnahmen rechnen.
Die eigenen vier Wände werden in der Regel nicht bar bezahlt, sondern zu einem großen Teil finanziert.
Die Rückzahlungen des aufgenommenen Kredits sind im Gegensatz zur sonst fälligen Miete nicht verloren,
sondern bauen langfristig Vermögen auf. Und sobald das Eigenheim schuldenfrei ist, sparen bzw. gewinnen
Sie bares Geld mit jedem Monat, für den Sie keine Miete zahlen müssen.
Bei einem Verkauf profitieren Sie von der Wertstabilität, möglicherweise von der Wertsteigerung Ihrer
Wohnung oder Ihres Hauses.
Die Immobilie, eine attraktive Kapitalanlage
Es ist nicht alles Gold, was glänzt
So wird der Immobilienerwerb zur lukrativen Geldanlage
Berücksichtigen Sie beim Kauf einer Immobilie mögliche Nachteile und Risiken.
Minimieren Sie diese durch sorgfältige Planung und Objektauswahl.
Ob Sie von Ihrer Immobilie eine gute Rendite und Wertsteigerung erwarten können,
hängt vom Objekt selbst und von seiner Lage ab. Berücksichtigen Sie deshalb die
folgenden Auswahlkriterien. Planen Sie, Ihre Immobilie selbst zu bewohnen, gilt
dieser Tipp: Betrachten Sie Ihr Wunschobjekt aus der Perspektive eines zukünftigen
Kaufinteressenten.
�Wer
in Immobilien investiert, bindet sein Kapital lange Zeit, meist jahrzehntelang.
�Durchschnittliche
Renditen von zurzeit 4 bis 5 % sind im Vergleich zu anderen
Anlageformen, wie etwa Wertpapieren, eher bescheiden.
�Wer
die Finanzierung seines Eigenheims auf sichere Füße stellen will, sollte etwa
20 bis 30 % der Kaufkosten aus eigenen Mitteln bestreiten. Dies ist die Meinung
von Experten.
Erwerb einer Immobilie fallen neben dem reinen Kaufpreis Erwerbsneben
kosten an. Sie können bis zu 10 % des Kaufpreises bzw. der Baukosten
betragen, zum Beispiel Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Notar- und
Grundbuchkosten.
�Immobilien
zu kaufen, ist derzeit günstig, da sich die Zinsen auf einem sehr
niedrigen Niveau befinden. Wenn die Konjunktur anzieht, werden Zinsen und
Immobilienpreise voraussichtlich in den nächsten Jahren kräftig steigen. Die Kauf
preise von Immobilien gleichen sich dem europäischen Niveau an. Haben Sie vor,
eine Immobilie zu erwerben, zögern Sie nicht zu lange. In ein oder zwei Jahren
müssen Sie vermutlich erheblich tiefer in die Tasche greifen.
�Beim
�Eine
Immobilie muss gepflegt, gewartet und unter Umständen repariert werden.
Es fallen Kosten an für Instandhaltung, Versicherung und möglicherweise
Verwaltung des Objekts.
�Die
eigene finanzielle Situation ist realistisch einzuschätzen. Ist es z. B. möglich,
kurzfristige Mietausfälle zu verkraften? Ist die Finanzierung noch gesichert,
wenn z. B. die Einstufung in eine andere Steuerklasse notwendig wird? Mit der
Folge, dass ursprünglich eingeplante Steuervorteile nicht mehr zu nutzen sind?
�Allerdings
werden sich die Preise regional unterschiedlich entwickeln. In den
Ballungsräumen ist mit erheblichen Preissteigerungen zu rechnen. In eher
ländlichen Regionen und fast im gesamten Osten Deutschlands kommt es zu
Stagnation oder Wertverfall. Beziehen Sie diese Entwicklung in Ihre Objektauswahl mit ein. Investieren Sie im Zweifelsfall lieber etwas mehr.
�Ein
entgegengesetzter Trend könnte etwa ab dem Jahr 2020 einsetzen. Die Folgen der demografischen Entwicklung sind dann in Deutschland zu spüren: Der
Immobilienbedarf lässt nach und die Nachfrage konzentriert sich auf Stadtlagen.
Ein großer Teil der Bevölkerung ist dann 60 Jahre und älter. Diese Bevölkerungsgruppe legt Wert darauf, dass alles in unmittelbarer Nähe ist, z. B. gute öffent
liche Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung.
Achten Sie zusätzlich auf einen zeitgemäßen, behindertengerechten Schnitt der
Wohnung (wichtig im Alter), eine attraktive Umgebung und günstige Nebenkosten.
Bei Bedarf ist es dann nicht schwierig, Ihre Immobilie neu zu vermieten oder mit
Gewinn zu verkaufen. Zu all diesen Punkten gibt Ihnen unser informativer Ratgeber zahlreiche Hinweise und wertvolle Tipps.
Werden Sie sich klar über Ihre ganz persönlichen Wünsche und Anforderungen an Standort, Grundstück und
Umgebung. Diese Faktoren bestimmen entscheidend den Wert eines Objektes. Informieren Sie sich zum Beispiel
genau über die Umgebung, die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.
Ihre persönlichen
Wünsche und
Anforderungen
Prüfen Sie das Immobilienangebot Ihres ausgewählten Standorts. Listen Sie Ihre Hauptanforderungen genau auf.
Nicht alle Vorstellungen lassen sich erfüllen, vermeiden Sie jedoch allzu große Kompromisse. Die Checkliste A
unterstützt Sie dabei.
Checkliste A: Standort, Grundstück und Umgebung
Wichtige Prüfkriterien
Standort der Immobilie
– Stadtlage
– Stadtrandlage
– Landgebiet
– Belastung durch Industrie-Emissionen, Lärm
– Soziale Struktur der Nachbarschaft
– Arbeitsplatzangebot
Erholungs- und Freizeitwert
– Natur, Wald
– Schwimmbad
– Jogging-/Radfahrmöglichkeiten
– Sporteinrichtungen
– Kultur, Theater
Entfernung zur Innenstadt
– Pkw erforderlich?
– Zweitwagen notwendig?
Ebenes Grundstück
Hanglage
Aussichtslage
Ausrichtung auf die Himmelsrichtung
Wegzeiten zum Arbeitsplatz
Wegzeiten zur Schule
Wegzeiten zum Kindergarten
Wegzeiten zu Einkaufsmöglichkeiten
Wegzeiten zu Krankenhaus, Arzt, Apotheke, Post, Ämtern
Garten nicht einsehbar
Garten abgeschlossen
Gartenanlage
Gartengröße/Gartenpflege
Öffentliche Verkehrsmittel
Autobahnanschluss
Schnellstraßen
Parkplatzsituation
Umgebung der Immobilie
Kaufgrundstück
Nutzung gemäß Bebauungsplan
Einträge im Baulastenverzeichnis
Höhe der Erschließungskosten
Das Kaufgrundstück
Wollen Sie ein Grundstück kaufen und darauf bauen, klären Sie vorab beim örtlichen Bauamt folgende Fragen:
�Welche Nutzungsmöglichkeiten weist der Bebauungsplan aus?
�Ist das Grundstück durch Altlasten beeinträchtigt? Im Baulastenverzeichnis ist festgelegt, welchen Beschränkungen Sie als Grundstückseigentümer unterliegen. Diese Einschränkungen stehen nicht im Grundbuch.
�Ist das Grundstück an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen (Wasserversorgung, Strom, Gas,
Kanalisation)? Erkundigen Sie sich nach den Erschließungskosten. Sie sind oft ein hoher Kostenfaktor,
denn Grundstückseigentümer müssen sich mit bis zu 90 % beteiligen.
�Mit welchen Entwicklungen und Maßnahmen für das Wohngebiet und die Umgebung ist zu rechnen?
�Die ortsüblichen Grundstückspreise erfahren Sie beim Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde. Mit diesen
Richtwerten können Sie vergleichen und einschätzen, wie gut der Preis Ihres Grundstückes tatsächlich ist.
Mit folgenden Erwerbsnebenkosten ist zu rechnen:
�Grunderwerbsteuer: einmalig 3,5 % vom Kaufpreis (§ 11 GrEStG). Seit dem 1. September 2006 dürfen
die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Der Steuersatz beispielsweise in Berlin beträgt seit dem
1. Januar 2007 bereits 4,5 %. Erkundigen Sie sich nach der genauen Höhe Ihrer Grunderwerbsteuer.
�Notar- und Gerichtskosten: bis zu 1,5 % vom Kaufpreis.
�Maklerkosten: 3 bis 6 % vom Kaufpreis, zzgl. Umsatzsteuer.
Beachten Sie bitte:
Ziehen Sie vor dem Grundstückskauf einen Architekten oder Bausachverständigen zu Rate. Auch die Bodenbeschaffenheit und die Baugrundverhältnisse beeinflussen die Höhe der Gesamtkosten.
Das Erbpachtgrundstück
Ein Erbbaurecht entsteht durch
�einen Vertrag, in dem der Grundstückseigentümer (meist Kommune oder Kirchen
gemeinde) für einen Dritten (Erbbauberechtigten) ein Erbbaurecht bestellt.
�Eintragung ins Grundbuch.
Der Erbbauberechtigte erhält an einem fremden Grundstück ein selbstständiges
(vererbliches und veräußerbares) dingliches Recht auf Zeit (oft für 99 Jahre). Er darf
auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk errichten. Das Grundstück bleibt im Eigentum des bisherigen Eigentümers.
Der Erbbauberechtigte wird bei einer Bebauung Eigentümer des von ihm errichteten
Bauwerks. Sämtliche Ansprüche sind in Abt. II des Erbbaugrundbuchs eingetragen.
Nach Ablauf des Erbbaurechts geht das auf dem Grundstück errichtete Gebäude in
das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Außerdem ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf
den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfallanspruch). Dieser hat dafür an
den Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das von ihm erstellte Gebäude zu
leisten, meist in Höhe des Verkehrswerts. Alternativ lässt sich der Erbbaurechtsvertrag auch verlängern.
Anstelle eines Kaufpreises für das Grundstück ist ein jährlicher Erbbauzins an
den Grundstückseigentümer zu zahlen. Er beträgt meist zwischen 4 und 5 % des
tatsächlichen Grundstückswertes (je nach Kommune wird eventuell pro Kind des
Erbbauberechtigten der Prozentsatz um ein halbes Prozent reduziert). Üblicher
weise wird der Zinssatz in vertraglich vereinbarten Zeiträumen angepasst, beispielsweise an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenshaltungskostenindex
(Indexklausel). Das bedeutet, der Erbbauzins kann im Laufe der Jahre deutlich
steigen. Wirklich sinnvoll sind Erbbaurechte deswegen nur in Hochzinsphasen.
Checkliste B: Wohnfläche
Räumlichkeiten
Anzahl
Wohn- und Nutzfläche
erforderlich (qm)
Wohn- und Nutzfläche
wünschenswert (qm)
Wohnzimmer
Esszimmer/Essplatz
Kinderzimmer
Schlafzimmer
Wichtiger Hinweis:
Die Belastung eines Erbbaugrundstücks (zum Beispiel mit einer Grundschuld)
bedarf der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Nehmen Sie deshalb
eine entsprechende Erklärung bereits im Erbbaurechtsvertrag mit auf. Sprechen
Sie darüber mit Ihrem Rechtsanwalt/Notar. Lassen Sie sich über den Inhalt des
Erbbaurechtsvertrags vor Unterschrift ausführlich von ihm beraten.
Gästezimmer
Küche
Toilette
Badezimmer
Arbeitszimmer
Wohnfläche
Listen Sie die Anforderungen auf, die Ihr neues Heim erfüllen soll. Leiten Sie daraus
Ihre jetzigen und künftigen Wohnbedürfnisse ab. Dazu gehören – neben der
Anzahl der Zimmer – die Nebenräume und die Ausstattung. Beziehen Sie absehbare
Änderungen und Entwicklungen der Familien- und Raumsituation in Ihre Planung
mit ein. Die Checkliste B hilft Ihnen dabei.
Hobbyraum
Keller/Vorratskeller
Abstellraum
Garage, Stellplatz
Terrasse, Balkon
Sauna
Sonstiges
Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung aus zweiter Hand ist es ratsam, möglichst wenige Kompromisse
einzugehen. Alle nachträglichen Änderungen am Grundriss verursachen erhebliche Kosten. Je mehr Zeit Sie
sich bei der Analyse Ihrer Bedürfnisse und Wünsche lassen, desto gezielter gehen Sie bei der Auswahl Ihres
Objektes vor.
10
Zusammenarbeit mit einem Architekten
Ihre persönlichen Vorstellungen können Sie am ehesten verwirklichen, wenn Sie Ihr
Immobilienobjekt von einem Architekten planen und bauen lassen. Der Architekt
kennt alle Bauvorschriften in seiner Region und weiß, was er im erlaubten Rahmen
planen kann. Sprechen Sie ausführlich mit Ihrem Architekten. Er kann Sie dann als
Bauherrin oder Bauherrn richtig einschätzen und Sie vermeiden Missverständnisse.
Für den Abschluss eines Vertrages mit einem Architekten verwenden Sie einen
Einheitsarchitektenvertrag der Bundesarchitektenkammer. Die Architektenleis
tungen sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt.
Grundlage aller Honorarforderungen ist die HOAI. Sie kann unter gewissen
Umständen (z. B. Pauschalierung) unterschritten werden, wenn Sie dies vorher
schriftlich mit Ihrem Architekten vereinbaren. Ist nichts schriftlich festgelegt,
gelten automatisch die Mindestsätze. Der Architekt darf nur Leistungen berechnen,
mit denen Sie ihn beauftragt haben. Verlangen Sie neben den Grundleistungen
noch besondere Leistungen, ist eine gesonderte schriftliche Vereinbarung erforder
lich. Vom Architekten sind als Grundlage vorher die Baukosten zu schätzen und
festzulegen.
Ein umfassender Auftrag an Architekten schließt nach § 15 HOAI Nr. 1 bis 9
Folgendes ein:
1.Grundlagenermittlung („... die Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe
in planerischer Hinsicht zu schaffen“)
2.Vorplanung (erstes Planungskonzept, Verhandlungen über Baugenehmigungen, erste Kostenschätzung)
3.Entwurfsplanung (endgültiges Planungskonzept und Kosten)
4.Genehmigungsplanung (Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die
erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen)
5.Ausführungsplanung (vollständige Planungsvorlage)
6.Vorbereitung der Vergabe (Leistungsverzeichnisse der einzelnen Handwerker)
7.Mitwirkung bei der Vergabe (Angebote einholen, prüfen und werten)
8.Objektüberwachung (Bauüberwachung)
9.Objektbetreuung und Dokumentation (unter anderem Mängelfeststellung und
Überwachung der Mängelbeseitigung)
Das Honorar für Grundleistungen bei Gebäuden richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Objekts und nach der Honorarzone, der das Objekt angehört.
Die Höhe ergibt sich aus der Honorartafel des § 16 HOAI. Nach HOAI § 15 sind
die einzelnen Leistungen in Prozentsätzen des Gesamthonorars ausgedrückt:
Grundlagenermittlung3 %
Vorplanung
7 %
Entwurfsplanung
11 %
Genehmigungsplanung
6 %
Ausführungsplanung
25 %
Vorbereitung der Vergabe
10 %
Mitwirkung bei der Vergabe
4 %
Objektüberwachung31 %
Objektbetreuung und Dokumentation3 %
Das Honorar ist fällig, wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht ist und eine
detaillierte Honorarschlussrechnung vorliegt. In angemessenen zeitlichen Abständen
kann der Architekt für bereits durchgeführte Leistungen Abschlagszahlungen in
Rechnung stellen.
Informationen rund um das Thema Baukosten erhalten Sie beim
Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH (BKI),
Bahnhofstraße 1, 70372 Stuttgart, Telefon 0711 9548540.
Internet: www.baukosten.de, E-Mail: [email protected]
Architektenkammern
Bundesarchitektenkammer, Arbeitsgemeinschaft der Architektenkammern, Körperschaften des öffentlichen Rechts
Askanischer Platz 4
10963 Berlin
Telefon 030 263944-0
Fax 030 263944-90
www.bak.de
E-Mail: [email protected]
Architektenkammer Baden-Württemberg
Danneckerstraße 54
70182 Stuttgart
Telefon 0711 2196-0
Fax 0711 2196-103
www.akbw.de
Bayerische Architektenkammer
Waisenhausstraße 4
80637 München
Telefon 089 139880-0
Fax 089 139880-99
www.byak.de
Architektenkammer Berlin
Karl-Marx-Allee 78
10243 Berlin
Telefon 030 293307-0
Fax 030 293307-16
www.ak-berlin.de
Brandenburgische Architektenkammer
Kurfürstenstraße 52
14467 Potsdam
Telefon 0331 27591-0
Fax 0331 294011
www.ak-brandenburg.de
Architektenkammer der Freien Hansestadt Bremen
Geeren 41/43
28195 Bremen
Telefon 0421 170007
Fax 0421 302692
www.architektenkammer-bremen.de
Hamburgische Architektenkammer
Grindelhof 40
20146 Hamburg
Telefon 040 441841-0
Fax 040 441841-44
www.akhh.de
Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen
Bierstadter Straße 2
65189 Wiesbaden
Telefon 0611 1738-0
Fax 0611 1738-40
www.akh.de
Architektenkammer Mecklenburg-Vorpommern
Alexandrinenstraße 32
19055 Schwerin
Telefon 0385 59079-0
Fax 0385 59079-30
www.architektenkammer-mv.de
Architektenkammer Niedersachsen
Friedrichswall 5
30159 Hannover
Telefon 0511 28096-0
Fax 0511 28096-19
www.aknds.de
Architektenkammer Nordrhein-Westfalen
Zollhof 1
40221 Düsseldorf
Telefon 0211 4967-0
Fax 0211 4967-99
www.aknw.de
Architektenkammer Rheinland-Pfalz
Hindenburgplatz 2–6
55118 Mainz
Telefon 06131 9960-0
Fax 06131 614926
www.akrp.de
Architektenkammer des Saarlandes
Neumarkt 11
66117 Saarbrücken
Telefon 0681 95441-0
Fax 0681 95441-11
www.aksaarland.de
Architektenkammer Sachsen
Goetheallee 37
01309 Dresden
Telefon 0351 31746-0
Fax 0351 3174644
www.aksachsen.org
Architektenkammer Sachsen-Anhalt
Fürstenwall 3
39104 Magdeburg
Telefon 0391 53611-0
Fax 0391 53611-13
www.ak-lsa.de
Architekten- und Ingenieurkammer Schleswig-Holstein
Düsternbrooker
Weg 71
24105 Kiel
Telefon 0431 57065-0
Fax 0431 57065-25
www.aik-sh.de
Architektenkammer Thüringen
Bahnhofstraße 39
99084 Erfurt
Telefon 0361 21050-0
Fax 0361 21050-50
www.architekten-thueringen.de
Stand: Juni 2007
12
Bau- und Haustechnik
Bei Gebrauchtimmobilien spielen diese beiden Punkte eine entscheidende Rolle.
Unter den Begriff „Bautechnik“ fallen alle Probleme der Bausubstanz sowie der
Wärmedämmung, des Schall-, Feuchtigkeits- und Brandschutzes.
Die Trittschalldämmung beeinflusst die Schallausbreitung über den Boden, die Luftschalldämmung die Schallausbreitung über die Luft, beispielsweise beim Sprechen.
Zur „Haustechnik“ gehören alle Installationen, die Wasserversorgung, Abflussrohre, Heizungssystem, Entlüftung und die elektrischen Leitungen.
Der Schalldurchgang über Boden, Wand, Decke und Dach wird von dem Schall
überlagert, der über Rohre, Kanäle, nicht abgeschottete Deckenhohlräume und
von Raum zu Raum durchlaufende Träger und Leitungen in den Raum gelangt.
Veraltete oder defekte Installationen wieder in Stand zu setzen, ist eine teure und
aufwändige Angelegenheit. Ob es sich trotzdem lohnt, ein solches Objekt zu
erwerben, beurteilt ein Bausachverständiger oder ein entsprechend spezialisierter
Architekt am besten. Ein fachmännisches Gutachten erspart Ihnen unter Umständen einen Fehlkauf. Die Adressen solcher Fachleute erfahren Sie über die örtliche
Industrie- und Handelskammer (IHK).
Bei gebrauchten Objekten prüfen Sie solche Beeinträchtigungen einfach durch
Klopfen, Betätigen der WC-Spülung oder lautes Rufen. Wollen Sie sich nicht allein
auf Ihr Urteil verlassen, wenden Sie sich an einen Architekten oder Statiker, der
eine Messung durchführt. Geräusche aus der Heizungs-, Elektro- und Sanitäranlage,
von Fenstern, Türen, Toren, Aufzügen etc. lassen sich oft mit geringem Aufwand
dämmen. Grundlegende bauliche Veränderungen sind jedoch immer sehr teuer.
Für Neubauten gelten umfangreiche Bauvorschriften, die von Bauherren, Architekten und Handwerkern einzuhalten sind. Vorteil für den Bauherrn: Das neue
Haus wird nach den aktuellen Bestimmungen geplant und gebaut. So kommen
Sie zum Beispiel in den Genuss von Steuervergünstigungen für Niedrigenergie
häuser – oder Sie sparen erheblich an den Energiekosten.
Mit geringem Aufwand anbringen lassen sich:
�Fenster- und Türdichtungen
�Rohrschellen mit Dämmeinlagen
�Federnde Unterlagen unter Einrichtungen, die Körperschall erzeugen,
wie Badewannen, WC-Becken, Heizkessel etc.
Der Schallschutz
Auch bei älteren Gebäuden können Sie Schallschutz von Innen- und Außenbauteilen
vornehmen. Dazu zählen:
�Schallschutzfenster
�Dämmverglasungen
�Doppeltüren
�W intergärten
�W indfänge
�Vorgesetzte biegeweiche Schalen (spezifische Dämmmaterialien) etc.
Die beste Technik für einen Schallschutz ist: Nehmen Sie die Wohngegend genau
unter die Lupe, in der das Objekt steht. Gehen Sie zu verschiedenen Zeiten vor Ort
und prüfen Sie den Lärmpegel der Umgebung. Gibt es eine Lärmbelästigung nur
zur Rush-Hour oder den ganzen Tag über? Verläuft in direkter Nähe eine große
Bundesstraße oder Eisenbahnlinie, grenzt ein Gewerbegebiet an, oder gibt es in
der Nähe Gaststätten mit Außenbewirtschaftung? Die örtlichen Bauämter informieren Sie über die geplanten oder denkbaren Entwicklungen der Wohngegend.
Beim Kauf eines neuen Hauses binden den Bauträger die Verträge, die Sie mit
ihm geschlossen haben. Die zugesagten Bauleistungen sind zu erbringen und die
geltenden Normen einzuhalten.
Der Feuchtigkeitsschutz
Beim Kauf eines neuen Hauses können Sie davon ausgehen, dass ein ausreichender
Schutz gegen Feuchtigkeit besteht. Lassen Sie sich trotzdem alle Vorkehrungen
erklären, die gegen Feuchtigkeit getroffen wurden. Lassen Sie sich zeigen, dass
die relevanten DIN-Normen eingehalten sind (DIN 18195 – Bauwerksabdichtung –
und DIN 4095 – Dränung). Welcher Schutz besteht gegen Feuchtigkeit aus dem
Erdreich und wo könnte zu einem späteren Zeitpunkt Wasser von außen in das
Gebäude eindringen (Fugen zwischen Kamin und Haus, Leitungsführungen, Dachterrassen etc.)?
Beim Kauf eines gebrauchten Hauses ist Feuchtigkeit im Mauerwerk nur durch
erheblichen Aufwand und zusätzliche Kosten zu beheben. Achten Sie auf:
�Schäden durch undichte Dachrinnen und Regenfallrohre
�Schäden und Risse an der Fassade
�Schadhafte Entwässerungen (auch unter der Erdoberfläche)
�Schäden durch Spritzwasser
�Schäden an undichten Balkonen, Terrassen und Dächern
�Schäden an wasserführenden Installationen
Feuchtigkeitsschutzmaßnahmen gegen Feuchtigkeit aus dem Erdreich
Es wird zwischen horizontal und vertikal abdichtenden Sperren unterschieden.
Weder darf auf die Horizontalabdichtung noch auf die Vertikalabdichtung verzichtet werden. Die normgerechte Horizontalabdichtung der Wände soll ca. 30 cm
oberhalb der Erdoberfläche liegen. Die vertikale Abdichtung ist immer im Zusammen
hang mit der meist erforderlichen Dränage zu sehen. Eine Dränung besteht aus
der Vertikaldränung der erdberührten Außenwandflächen und der Dränagen-Grundleitung, um das anfallende Wasser abzuleiten. Wichtig sind zusätzlich genügend
Spülschächte, um die Dränage von Zeit zu Zeit reinigen zu können. Bei stärkeren
Feuchtigkeitsschäden in Altbauten sollten Sie grundsätzlich abwägen, ob sich der
Kauf eines solchen Objektes lohnt. Lassen Sie sich von einem Fachmann einen
Maßnahmen- und Kostenplan erstellen, damit Sie sehen, wie hoch der Sanierungs
aufwand ist.
Der Brandschutz
Hier geht es um die Sicherheit der Bewohner und um Sachwertschutz. Achten Sie in Ihrem eigenen Interesse
darauf, dass die Rechtsvorschriften und technischen Baubestimmungen eingehalten werden. Bauliche Anlagen
sind grundsätzlich so einzurichten, dass das Entstehen und Ausbreiten eines Feuers verhindert wird. Die Bauaufsichtsbehörden sind verpflichtet, Baugesuche auf die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen zu prüfen.
Ältere Häuser erfüllen nicht unbedingt den heutigen Sicherheitsstandard. Prüfen Sie, welche Veränderungen erforderlich sind und welche zusätzlichen Kosten entstehen. Ziehen Sie einen entsprechenden Fachmann zu Rate.
Informieren Sie sich über folgende Punkte:
�Welche Feuerwache ist zuständig?
�W ie funktioniert welches Alarmsystem?
�Welche Löscheinrichtungen sind im Haus verfügbar?
�Welche besonderen Gefahrenquellen gibt es im Haus?
�Wo sind die brandtechnischen Schwachpunkte des Hauses?
�W ie sind die einzelnen Räume von innen und außen erreichbar, und wie kann man sie verlassen?
�Welche Fluchtwege und Notausgänge sind vorhanden?
�Wer wartet die technischen Anlagen und in welchen Zeiträumen?
�Welche Gebäudeversicherungen sind abgeschlossen?
Wichtiger Hinweis:
Klären Sie mit einem Zurich Versicherungsfachmann alle Haftungsfragen für den Brandfall und alle Versicherungsfragen rund um das Haus- und Wohnungseigentum. (Vergleichen Sie dazu Seite 76 „Der richtige
Versicherungsschutz für Haus- und Wohnungseigentum“.)
15
Energiesparmaßnahmen
Wirkungsvolle Energiesparmaßnahmen sind Investitionen, die sich schnell amortisieren. Bei älteren Häusern
klären Sie am besten mit einem Architekten, welche Maßnahmen bereits durchgeführt und welche noch
erforderlich sind.
Energiesparmaßnahmen reichen von der einfachen Wärmedämmung, die der handwerklich begabte Laie ausführen kann, bis zu komplizierten Konzeptionen von Energiesparhäusern.
Die Dämmung der Wände, des Daches und des Kellers ist am wichtigsten, da hier in der Regel die meiste
Energie verloren geht.
Der nächste wichtige Punkt ist eine effektive Heiztechnik. Neue Häuser sind meist mit einer optimalen Heizanlage
versehen. Wollen Sie die Anlage eines Altbaus sanieren, ziehen Sie bereits bei der Planung eine Fachfirma hinzu.
Energieeinsparverordnung und Energieausweis
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist am 1. Oktober 2007 in Kraft getreten.
Mit der EnEV werden seit 2008 schrittweise Energieausweise für den Gebäudebestand eingeführt. Mieter und
Käufer erhalten damit einen klaren Überblick über die zu erwartenden Heiz- und Warmwasserkosten.
Die Nachrüstverpflichtungen der Energieeinsparverordnung für Gebäude betreffen vor allem drei Bereiche:
�Dämmung der obersten Geschossdecke
�Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in nicht beheizten Räumen
�Austausch alter Heizungsanlagen
Die Nachrüstverpflichtung gilt grundsätzlich für alle Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten sowie Büround Verwaltungsgebäude („Nicht-Wohngebäude“). Ein- oder Zweifamilienhäuser sind nicht betroffen, vorausgesetzt, der Eigentümer bewohnt mindestens eine Wohnung selbst. Ist dies nicht der Fall, ist die Nachrüst
verpflichtung umzusetzen. Betroffen sind alle Ein- und Zweifamilienhausbesitzer, die ihr Eigentum nach dem
1. Februar 2002 erwarben; unabhängig von der Frage, ob der Eigentümer darin wohnt oder nicht.
Für Althausbesitzer besteht dennoch kein Grund zur Eile: Der Energiepass muss nicht sofort für alle Häuser vorliegen. Es genügt, wenn Hauseigentümer nach und nach sowie bei Bedarf den Energiepass beantragen bzw. ihr
Haus entsprechend der EnEV nachrüsten. Zwar soll jedes Haus in Zukunft einen Energiepass haben, er wird bei
Privathäusern aber nur bei Vermietung oder Verkauf des Objektes verlangt. Dann allerdings haben Käufer und
Mieter das Recht, den Energiepass zu sehen.
Viele Bauherren möchten neben den üblichen Brennstoffen Öl, Gas oder Strom
auch „alte“ Brennstoffe wie Holz und Kohle verwenden. Kachelöfen, Kaminöfen
und offene Kamine verbreiten eine sehr behagliche Wohnatmosphäre und erleben
ihr verdientes Comeback. Bei der Vielzahl von Herstellern und Systemen lohnt sich
ein Angebotsvergleich.
Fenster und Türen sind ein weiterer wichtiger Bereich des Energiesparmaßnahmen
plans. Es gibt die unterschiedlichsten Systeme und Wärmedämmeigenschaften.
Informieren Sie sich ausführlich bei Anbietern, Architekten, Handwerkern oder
Bauingenieuren über die Einsatzmöglichkeiten im Neu- oder Altbau.
Mit einer gut geplanten Dachform lässt sich viel Energie sparen. Eine große
Außenfläche gibt mehr Wärme ab als eine kleine. Dachüberstände schützen an
der Südseite im Sommer vor starker Sonneneinstrahlung. Im Winter lassen sie
die tief stehende Sonne in die Wohnung und an der Wetterseite schützen sie
gegen eine Durchfeuchtung der Außenwände. Ein Wintergarten trägt ebenfalls
zum Energiesparen bei. Allerdings muss er wärmephysikalisch und bautechnisch
richtig ausgelegt sein, vor allem dann, wenn Sie ihn nachträglich anbringen lassen.
Zurich Tipp:
Vor allem kleine und mittlere im Baumarkt vertretene Hersteller dokumentieren
die Qualität ihrer Produkte durch ein Gütezeichen. Im Baubereich gibt es zurzeit
fast 100 Gütezeichen. Von den „Gütegemeinschaften“ erhalten Sie Informatio
nen über die Güte- und Prüfbestimmungen für die jeweiligen Produkte.
Adressen einer Auswahl verschiedener Gütegemeinschaften
Gütegemeinschaft Aluminiumfenster, -fassaden und -haustüren e. V.
Bockenheimer Anlage 13
60322 Frankfurt a. M.
Telefon 069 955054-0
www.glaswelt.de
Gütegemeinschaft Brandschutz im Ausbau e. V.
Wilhelmstr. 77
10117 Berlin-Mitte
Telefon 030 22489079
www.gba-brandschutz.de
Gütegemeinschaft Estrich und Belag
Industriestraße 19
53842 Troisdorf-Oberlar
Telefon 02241 397396-0
www.gueteschutz-estrich.de
Gütegemeinschaft Fertigkeller
Flutgraben 2
53604 Bad Honnef
Telefon 02224 9377-0
www.kellerbau.org
Gütegemeinschaft Holzfenster und -haustüren e. V.
Walter-Kolb-Straße 1–7
Telefon 069 955054-0
www.window.de
Gütegemeinschaft Holzschutzmittel e. V.
Waidweg 2a
63500 Seligenstadt
Telefon 06182 8294-46
www.holz-schuetzen.de
Gütegemeinschaft Imprägnierte Holzbauelemente e. V.
Saarlandstraße 206
55411 Bingen
Telefon 06721 9681-0
www.mit-sicherheit-haltbar.de
Gütegemeinschaft Innentüren aus Holz und Holzwerkstoffen e. V.
Ursulum 18
35396 Gießen
Telefon 0641 975470
www.guetegemeinschaft-innentueren.de
Gütegemeinschaft Kachelofen e. V.
Oranienstraße 7
Telefon 069 575239
www.kachelofen-guetegemeinschaft.de
Gütegemeinschaft Kunststoff-Dach- und Dichtungsbahnen-Verleger e. V.
Über dem Neckar 5
74394 Hessigheim
Telefon 07143 5719
www.guetegemeinschaft-kdv.de
Gütegemeinschaft Kunststofffenster und Haustüren e. V.
Walter-Kolb-Straße 1–7
Telefon 069 955054-0
www.window.de
Fachverband der Kunststoffrohr-Industrie e. V.
Kennedyallee 1–5
53175 Bonn
Telefon 0228 914770
www.krv.de
Gütegemeinschaft Kupferrohr e. V.
Am Bonneshof 5
40474 Düsseldorf
Telefon 0211 4796-0
www.guete-kupferrohr.de
Verband der europäischen Laminatfußbodenhersteller e. V.
Mittelstraße 50
33602 Bielefeld
Telefon 0521 1369760
www.eplf.com/de/
Gütegemeinschaft Mehrscheiben-Isolierglas e. V.
Mülheimer Straße 1
53840 Troisdorf
Telefon 02241 872730
www.gmiev.de
Gütegemeinschaft Metallzauntechnik e. V.
An der Pönt 48
40885 Ratingen
Telefon 02102 186-200
www.guetezaun.de
Gütegemeinschaft Mineralwolle e. V.
Odenwaldring 68
64380 Roßdorf
Telefon 06154 803716
www.mineralwolle.de
Bundes-Gütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser e. V.
Flutgraben 2
53604 Bad Honnef
Telefon 02224 9377-0
www.guetesicherung-bau.de
Gütegemeinschaft Saunabau und Dampfbad e. V.
Grillparzerstraße 13
65187 Wiesbaden
Telefon 0611 89085-0
www.sauna-ral.de
Fachverband Schloss- und Beschlagindustrie e. V.
Offerstraße 12
42551 Velbert
Telefon 02051 9506
www.fvsb.de
Güteschutz Schornsteinsanierung und Abgasanlagen e. V.
Südl. Auffahrtsallee 76
80639 München
Telefon 089 173005-0
Verband der deutschen Holzwerkstoffindustrie e. V.
Ursulum 18
35396 Gießen
Telefon 0641 97547-0
www.vhi.de
Gütegemeinschaft Tankschutz e. V.
Schillerstraße 20
79102 Freiburg/Breisgau
Telefon 0761 71717
www.bbs-gt.de
Industrieverband Tore Türen Zargen
Hochstraße 113–115
58095 Hagen
Telefon 02331 2008-0
www.ttz-online.de
Gütegemeinschaft Trockenbau e. V.
Annastraße 18
64285 Darmstadt
Telefon 06151 59949-0
www.trockenbau-ral.de
Güteschutz Ziegelmontagebau e. V.
Surmannskamp 7a
45661 Recklinghausen
Telefon 02361 3024435
www.ziegelmontagebau.de
Ökologie und Baubiologie
Immer mehr Bauherren verlangen nach umweltverträglichen Baustoffen und Baupraktiken. Die Zahl der Bauunter
nehmen, die Häuser nach biologischen und ökologischen Grundsätzen bauen, nahm in den letzten Jahren stark zu.
Um in der Informationsfülle zu verträglichen Bauprodukten einen Überblick zu bekommen, sollten Sie Experten
rat einholen. Eine Übersicht der Gütezeichen und Zertifikate, die für Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen
relevant sind, finden Sie im Internet unter: www.inaro.de/bauseiten/Guetesiegel.htm
Der Arbeitsgemeinschaft Umweltverträgliches Bauprodukt e. V. (AUB) sind zahlreiche Hersteller angeschlossen,
die umweltverträgliche Baustoffe anbieten. Ihre bewerteten Produkte tragen das AUB-Zeichen. Als Bewertungs
maßstab dienen mindestens gesetzliche Bestimmungen und neueste Erkenntnisse aus den Bereichen Umwelt
und Gesundheit, die durch umfassende Informationsbeschaffung und Erfahrungsaustausch als gesichert gelten.
Institutionen und Verbände im Bereich „Baubiologie“
Verbraucherzentrale Bundesverband e. V.
Markgrafenstraße 66
10969 Berlin
Telefon 030 25800-0
www.vzbv.de
Arbeitsgemeinschaft Umweltverträgliches Bauprodukt e. V. (AUB)
Cäsariusstraße 83a
53639 Königswinter
Telefon 02223 296679-0
www.bau-umwelt.com
Bundesverband Gesundes Bauen und Wohnen e. V.
Postfach 15 43
38005 Braunschweig
Telefon 0531 352851
www.bv-gbw.de
Institut für Baubiologie GmbH
Heilig-Geist-Straße 54
83022 Rosenheim
Telefon 08031 36750
www.baubiologie-ibr.de
Institut für Baubiologie und Ökologie Neubeuern (IBN)
Holzham 25
83115 Neubeuern
Telefon 08035 2039
www.baubiologie.de
Institut für Bauforschung e. V.
An der Markuskirche 1
30163 Hannover
Telefon 0511 96516-0
www.bauforschung.org
Tipps für eine ökologische Bauweise
Ökologisch bauen senkt die zu erwartenden Heiz- und Stromkosten und schont die Umwelt. Das ist eine Notwendigkeit, der sich heute kein Bauherr mehr entziehen kann. Was dies allerdings konkret bedeutet, darüber
gibt es kaum eindeutige Meinungen.
Die folgende Definition des Umweltbundesamtes aus seinem „Leitfaden zum ökologisch orientierten Bauen“
macht deutlich, dass es keineswegs „nur“ ums Energiesparen geht:
„Ökologisch orientiertes Bauen strebt in allen Phasen des Lebenszyklus von Gebäuden – von der Erstellung
über die Nutzung und Erneuerung bis zur Beseitigung – eine Minimierung des Verbrauchs von Energie und
Ressourcen sowie eine Minimierung der Belastung des Naturhaushalts an. Im Einzelnen lässt sich ökologisch
orientiertes Bauen durch folgende Handlungsgrundsätze charakterisieren: (...)
�den Ressourcenverbrauch bei der Erstellung, der Nutzung und der Beseitigung eines Gebäudes minimieren,
�Verunreinigungen von Luft, Boden und Wasser sowie Abwärme, Abfälle und Lärmentwicklung vermeiden
oder gering halten, (...)
�sparsam und rationell mit Energie und Wasser umgehen, umweltfreundliche, gesundheitlich unbedenkliche
Baustoffe einsetzen,
�die Tier- und Pflanzenwelt erhalten (...).“
Niedrigenergiehaus und Passivhaus
Ein Niedrigenergiehaus zeichnet sich durch einen sehr niedrigen Energiebedarf für die Raumwärme und die
Wasserversorgung aus. Zum Vergleich: Ein EnEV-Haus (ein nach den Anforderungen der alten Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2002 gebautes Haus) hat einen Primärenergiebedarf von 100 bis 110 Kilowattstunden
pro Quadratmeter und Jahr. Ein Niedrigenergiehaus kommt mit einem Jahresprimärenergiebedarf von 60 oder
sogar nur 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter aus.
Noch weniger Energie verbrauchen Sie mit einem Passivhaus, das lediglich etwa 15 Kilowattstunden pro Quadrat
meter und Jahr benötigt. Eine herkömmliche Heizungsanlage ist bei dieser Bauweise nicht mehr erforderlich.
Möglich wird dies durch eine extrem gute Dämmung, eine ausgeklügelte Lufttauschanlage mit Wärmerück
gewinnung sowie den Einsatz erneuerbarer Energien. Hierzu zählen beispielsweise Sonne oder Erdwärme.
Zudem nutzt man die Wärme, die der menschliche Körper und die Haushaltsgeräte abstrahlen.
Energie- und wassersparend bauen
Es gibt zahlreiche Techniken, den Energie- und Wasserverbrauch Ihres Eigenheims zu senken. Auf folgende drei
Bereiche kommt es besonders an:
�Die richtige Heiztechnik
– Mit einem Brennwert- oder Niedrigtemperaturgerät sinkt der Brennstoffverbrauch um bis zu 40 %.
– Nutzen Sie die Sonnenenergie. Damit decken Sie bis zu 60 % des jährlichen Energiebedarfs für Warmwasser.
Nur im Winter muss die Heizung einspringen.
– Heizen mit Holz schont Ihren Geldbeutel und die Umwelt. Die verwendeten Holzpellets sind derzeit günstiger
als Erdgas.
– Mit einer Wärmepumpe zapfen Sie die Erdwärme an. Obwohl Sie hierfür Strom benötigen, ist diese Methode
wesentlich günstiger als die Verwendung von Erdgas.
– Nutzen Sie eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Verbrauchte, warme Luft aus Küche, Bad und Toilette
wird abgesaugt. Ein Wärmetauscher erwärmt dann die kühle Frischluft, die man in die Wohn- und Schlaf
räume leitet.
�Richtig dämmen
– Achten Sie auf eine gute Dämmung insbesondere von Dach, Außenwand und Keller. Vermeiden Sie Wärmebrücken. Das sind Bauteile, die die Dämmung durchbrechen.
– Mit den richtigen Fenstern und Türen lässt sich eine Menge sparen: Besonders geeignet sind Wärmeschutzfenster mit zwei Scheiben oder Passivhausfenster mit drei Scheiben und besonders gut gedämmten Rahmen.
Verwenden Sie naturbelassene oder Recycling-Dämmstoffe, beispielsweise aus Altpapier oder Altglas.
�Wasser sparen
– Spülkästen mit variabel einstellbarer Spülmenge, Spartaste oder alternativer Spülmenge reduzieren den
Spülwasserverbrauch.
– Thermostatmischbatterien senken den Wasserverbrauch auf die Hälfte, da sie die Wasser-Mischtemperatur
schnell regulieren.
– Mit Perlatoren, Duschköpfen und Wasserdurchflussreglern, die an den Wasserdruck angepasst sind, sparen Sie
bis zu 50 % Wasser.
– Die geschickte Regenwassernutzung – beispielsweise für die Toilettenspülung oder die Gartenbewässerung –
ist ebenfalls ideal, um eine Menge Wasser zu sparen.
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Ökologisch bauen wird belohnt
Bund, Länder und Kommunen haben zahlreiche Förderprogramme aufgelegt, die
sich zum Teil sogar kombinieren lassen. Ziel ist, eine besonders energie- und
ressourcensparende Bauweise durch Zuschüsse oder günstige Darlehen zu fördern.
Fragen Sie am besten einmal bei Ihrer Stadtverwaltung nach.
Weitere Anlaufstellen:
�Das Kreditprogramm „Ökologisch Bauen“ der KfW-Förderbank fördert Niedrig
energiehäuser sowie den Einsatz von erneuerbaren Energien. Informationen
erhalten Sie im Internet unter www.kfw-foerderbank.de oder beim KfW-Infocenter unter der Rufnummer 0180 1335577.
�Unter www.baulinks.de finden Sie neben zahlreichen Infos und Links auch eine
Fördermitteldatenbank, die aktuell rund 4.700 Förderprogramme enthält.
Mehr Informationen
�Praktische Tipps für alle Phasen des Bauens finden Sie im „BUND-Jahrbuch
2007 – Ökologisch Bauen und Renovieren“. Zu beziehen an größeren Kiosken
und beim Bahnhofsbuchhandel oder bei Ziel:Marketing (Telefon 0711 96695-0,
Fax 0711 96695-20, E-Mail: [email protected]).
�Eine umfassende Liste über relevante Publikationen, darunter auch kostenlos
erhältliche Broschüren sowie Magazine, bietet die BUND-Fachgruppe Bauen
und Energie im Internet unter www.bund-bauen-energie.de/links.htm an.
Sobald Sie wissen, in welcher Gemeinde, Stadt oder Region Sie eine Immobilie erwerben wollen, sollten Sie sich einen
Überblick über die Marktsituation verschaffen. Konzentrieren Sie sich nicht nur auf einen Weg, sondern nutzen Sie
alle Möglichkeiten, um ein geeignetes Objekt zu finden.
Die Suche nach
einem geeigneten
Objekt
�Immobilienangebote
in den Zeitungen
Stellen Sie fest, in welchen Zeitungen Angebote stehen, die für Sie interessant sind. Nehmen Sie sich Zeit, und
lesen Sie den Immobilienteil der entsprechenden Zeitungen regelmäßig über mehrere Wochen. Schneiden Sie alle
interessanten Angebote und Anbieter aus. So entsteht innerhalb kurzer Zeit ein brauchbares Archiv Ihrer Markt
beobachtungen.
�Bauträger
und Baubetreuungsunternehmen
Listen Sie die regional und überregional tätigen Bauträger und Baubetreuungsfirmen auf. Über diese Unternehmen
erhalten Sie Hinweise auf die angebotenen Eigentumswohnungen und Häuser.
�Musterhäuser
und -wohnungen
In Eigentumswohnanlagen und Musterhausausstellungen verschaffen Sie sich schnell einen Einblick in die Leistungs
fähigkeit verschiedener Firmen.
�Freunde
und Bekannte
Besprechen Sie sich mit Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis. Sie erhalten sicher viele Hinweise und Erfahrungen,
von denen Sie profitieren können.
�Direkte
Information
Fragen Sie Bauunternehmer und Handwerker am Ort. Sie können unter Umständen Hinweise auf Objekte bekommen,
die gerade geplant oder gebaut werden oder zum Verkauf stehen.
�Makler
Schreiben Sie die örtlich ansässigen Makler an (Adressen im Branchenbuch oder aus der Zeitung). Beschreiben Sie
Ihre Anforderungen möglichst präzise.
�Zurich
Versicherungsfachmann
Sprechen Sie mit Ihrem Zurich Versicherungsfachmann. Er berät Sie fachkundig bei Finanzierungsfragen.
�Stadt-
und Gemeindeverwaltungen
Sie erteilen Ihnen Auskünfte über Marktsituation, Kosten und eventuell über aktuelle Bauvorhaben.
�Eigene
Zeitungsanzeige
Ihr Text muss Ihre wichtigsten Anforderungen an die Immobilie und Ihr Kaufpreislimit enthalten.
Kauf einer
Eigentumswohnung
Der Kauf einer Eigentumswohnung bietet Ihnen folgende Vorteile:
�Sie bilden Eigentum, statt Miete zu zahlen.
�Sie nehmen steuerliche Vergünstigungen in Anspruch.
�Sie erreichen eine größere Unabhängigkeit und höhere Lebensqualität.
�Ihnen kann nicht gekündigt werden.
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Das Wohnungs
eigentumsgesetz regelt die Rechte und Pflichten der Mitglieder untereinander. Darauf müssen Sie beim Kauf
vor allem achten:
�Aufteilungsplan
�Teilungserklärung
�Gemeinschaftsordnung
�Verwaltervertrag
�Hausordnung
�Höhe der Instandhaltungsrücklage
Der Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist gemäß § 7 Abs. 4 WEG eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel
versehene Bauzeichnung. Aus ihr sind die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und die Größe der im Sonder
eigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich. Die zu demselben
Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet.
Die Teilungserklärung
Die Teilungserklärung legt die gesetzlichen Richtlinien für die Wohnungseigentümer fest. Sie wird von einem
Notar erstellt und beim Grundbuchamt hinterlegt.
Im Einzelnen enthält die Teilungserklärung folgende Punkte:
�Das Objekt wird in Miteigentumsanteile aufgeteilt, die Lage der einzelnen Wohnungen, die als Sonder
eigentum den einzelnen Käufern gehören, wird gezeigt.
�Es wird genauestens beschrieben, welche Anteile Ihnen als Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum
zustehen (Grundstück, Waschküche, tragende Wände, Fundamente, Dach, Gartenanlagen etc.).
�Der auf jede Wohnung entfallende Miteigentumsanteil ist ausgewiesen. Nach diesem Miteigentumsanteil
werden unter anderem die pro Eigentümer aufzubringenden Rücklagen (z. B. für Neuanschaffungen,
Reparaturen, Verschönerungen) für das gesamte Haus festgelegt.
In Ihren eigenen vier Wänden (Sondereigentum) können Sie sich als Eigentümer
einrichten, wie Sie wollen. Vorausgesetzt, die Rechte von Dritten stehen dem
nicht entgegen.
Am Gemeinschaftseigentum dürfen Sie auf keinen Fall von sich aus etwas
verändern. Dazu ist ausschließlich die Gemeinschaft aller Eigentümer berechtigt
(vertreten durch den Verwalter).
Wichtiger Hinweis:
Achten Sie darauf, dass in der Teilungserklärung Ihre Wohneinheit vollständig
und richtig angegeben ist. Die Lage Ihrer Wohnung (auch Kellerräume oder
Kfz-Abstellplatz etc.) muss so genau beschrieben sein, dass eine Verwechslung
ausgeschlossen ist.
Lassen Sie etwaige Sondernutzungsrechte (z. B. eine ausschließliche Nutzung
des Gartens) in die Teilungserklärung mit aufnehmen. Nur so erhalten Sonder
nutzungsrechte eine dingliche Wirkung und sind auch für eventuelle Rechts
nachfolger bindend.
Die Gemeinschaftsordnung
Sie regelt das gemeinschaftliche Miteinander zwischen den Eigentümern und dem
Hausverwalter. Insbesondere auf folgende Punkte ist zu achten:
�Gibt es besondere Gebrauchsregelungen? Dürfen Sie z. B. ein Gewerbe in der
Eigentumswohnung nur mit Zustimmung des Verwalters oder der Miteigentümer
gemeinschaft ausüben? Gibt es Sonderregelungen für die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums?
�Wurden Beschränkungen für den Fall des Verkaufs von Wohnungen vereinbart
(z. B. die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung, des Verwalters)?
�W ie sind Nutzung, Lasten und Kosten verteilt? Kosten, z. B. für Treppenhaus
beleuchtung, Aufzug, Verwalter, Versicherungen etc. (Bewirtschaftungskosten für
das gesamte Haus), sind von den Eigentümern insgesamt zu übernehmen. Der
auf Sie entfallende Anteil berechnet sich meist nach Ihrem Miteigentumsanteil.
Der Verwaltervertrag
Im Verwaltervertrag sind geregelt:
�die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters,
�seine Bezahlung,
�der Zeitraum seines Arbeitsverhältnisses.
Der Einsatz eines versierten Verwalters ist in jedem Fall zu empfehlen. Erfahrene
Immobilienverwaltungsunternehmen bieten dazu ihre Dienstleistungen an.
Mindestens einmal im Jahr beruft der Verwalter die Wohnungseigentümer
versammlung ein. In dieser wird über Angelegenheiten, die der Gesetzgeber vorgibt oder die die Eigentümer festlegen, beraten und entschieden. Unter anderem
legt der Verwalter seine Abrechnung über das vergangene Jahr vor und er erläutert den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr. Die Hauseigentümergemeinschaft entscheidet dann darüber.
Wichtiger Hinweis:
Lassen Sie sich beim Kauf einer Eigentumswohnung aus zweiter Hand die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen vorlegen. Sie geben Auskunft
über mögliche Reparaturen am Gemeinschaftseigentum oder über Probleme
der Eigentümergemeinschaft untereinander.
Die Hausordnung
Darin finden Sie die Regeln, nach denen sich die Wohnungseigentümer zu richten
haben. Die Hausordnung bestimmt z. B. über Gemeinschaftsanlagen, Reinigungspflichten, Schadenverhütung, Tierhaltung, Hausruhe etc.
Die folgende Checkliste C fasst kurz zusammen, worauf Sie beim Kauf einer
Eigentumswohnung achten müssen und erleichtert Ihnen den Objektvergleich.
23
24
Checkliste C: Eigentumswohnung – Objektvergleich
Auswahlkriterien
Lage (vgl. Checkliste Seite 6)
Architektur, äußere Gestaltung der Anlage,
Nachbarbebauung
Wohnfläche, Grundriss (Anzahl der Räume,
Funktion, Größe, Ausstattung etc.)
Bautechnik (Baubiologie, Energieversorgung,
Heizung, Wärme- und Schalldämmung etc.)
Sicherheitstechnik (Objektschutz)
Garagen, Stellplätze
Grundbuchauszüge, Baulastenverzeichnis,
Liegenschaftskataster
Inhalt der Gemeinschaftsordnung
Inhalt des Verwaltervertrags
Inhalt der Hausordnung
Abnahmevereinbarungen
Einzugstermin (bei Anlageobjekt: Einzugstermin für den Mieter)
Vertragsbedingungen
Kaufpreis, Zahlungsbedingungen,
Nebenkosten
Wohnung A Notizen
Wohnung B Notizen
Wohnung C Notizen
Zusätzliche Auswahlkriterien beim Kauf einer Eigentumswohnung aus zweiter Hand
Auswahlkriterien
Baujahr, allgemeiner Zustand (ggf. Objekt
von Experten prüfen lassen)
Bestehende Mietverhältnisse
„Extras“ (Einbauten)
Grundrissmängel
Protokolle der letzten Wohnungs
eigentümerversammlungen
Zustand der Gemeinschaftsanlagen,
Gemeinschaftsräume
Höhe der durchschnittlichen Betriebskosten
Höhe des Reparatur-Rücklagenkontos
Reparaturrückstände am Gemeinschafts
eigentum
Anstehende Instandhaltungsmaßnahmen
am Sondereigentum
Bestehende Gewährleistungsansprüche
Wohnung A Notizen
Wohnung B Notizen
Wohnung C Notizen
Mit einem Bauträgerhaus kaufen Sie in der Regel ein Immobilienobjekt „aus einer Hand“. Denn Bauträgerfirmen
bieten Objekte (einschließlich Grundstück) auf der Grundlage fester Planungen zu einem Festpreis an.
Kauf eines Hauses
vom Bauträger
Eigene Wünsche können Sie nur eingeschränkt verwirklichen. Sind Sie in der Lage, Eigenleistungen zu erbringen,
lassen sich dadurch die Kosten reduzieren. Kalkulieren Sie aber Sonderwünsche genau. Sie werden extra
berechnet und führen meist zu Terminverzögerungen und erheblichen Verteuerungen.
Bei Interesse an einem Bauträgerhaus lassen Sie sich von den Firmen detaillierte Unterlagen zuschicken, z. B.:
�Bau- und Leistungsbeschreibungen
�Musterkataloge
�Vertragsbedingungen
�Referenzen- und Adressenlisten
Es empfiehlt sich, diese Unterlagen von einem erfahrenen Praktiker im Einzelnen prüfen zu lassen. Nehmen Sie
die Beratung eines Architekten oder Bausachverständigen in Anspruch. Die Investition (Honorar ca. 60 EUR bis
110 EUR pro Stunde) zahlt sich für Sie aus.
Ein versierter Fachmann erkennt:
�Ob die Unterlagen des Bauträgers überhaupt ein Urteil über die Qualität des Hauses zulassen.
�Ob die Baubeschreibung tatsächlich alle erforderlichen Leistungen enthält. Nicht rechtzeitig erkannte Lücken
in der Bau- und Leistungsbeschreibung können hohe Folgekosten verursachen.
�In welchen Bereichen zusätzliche Informationen und Ergänzungen notwendig sind.
�Welche Sonderausstattungen empfehlenswert und wie hoch die dadurch entstehenden Kosten sind.
�Ob die DIN-Normen eingehalten sind. Zum Beispiel bei Wärmedämmungen, Heizungsanlagen, Feuchtigkeitsschutz, Dränung, Schallschutz, Innenausstattungen (z. B. Türen, Fenster, Bäder, Boden- und Wandbeläge).
Wichtiger Hinweis:
Sprechen Sie mit Bauherren, die mit dem von Ihnen ins Auge gefassten Bauträger bereits gebaut haben,
über deren Erfahrungen.
Verträge mit Bauträgerunternehmen
Notarielle Beurkundung
Verträge mit Bauträgerunternehmen sind gemischte Verträge. Sie enthalten Elemente des Auftrags- und
Geschäftsbesorgungsrechts, des Werkvertragsrechts (Bauleistungen) sowie des Kaufrechts (Grundstückskauf).
Im Streitfall gelten die Vorschriften des jeweils gültigen Vertragstyps.
Sämtliche Vereinbarungen mit dem Bauträger sind notariell zu beurkunden. Es ist nicht möglich, die Verträge in
einen zu beurkundenden Grundstückskaufvertrag und einen beurkundungsfreien Bauvertrag zu trennen.
Baubeschreibungen und Baupläne sind ebenfalls zu beurkunden. Sie konkretisieren die Leistungspflichten des
Bauträgers. Der Vertrag ist nichtig bei Verzicht auf diese Beurkundung.
Kaufpreis
Verträge mit Bauträgerunternehmen schließen Sie grundsätzlich zu einem Festpreis ab. Dieser Preis enthält in
aller Regel die Grundstücks-, Bau-, Bauneben-, Genehmigungs- und Vermessungskosten; ebenso die Anschlusskosten für Versorgungs- und Entsorgungsleitungen sowie die Erschließungskosten. Prüfen Sie im Vertragsentwurf, ob alle Bau- und Leistungspositionen im Festpreis enthalten sind. Ist dies nicht der Fall, sind alle Vereinbarungen so eindeutig zu formulieren, dass der Umfang der Zusatzverpflichtungen genau zu bestimmen ist.
Eventuelle Nachforderungen sollten auf einen Höchstbetrag begrenzt sein.
Zahlung der Kaufpreisraten
In aller Regel unterliegen Bauträgergesellschaften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Nach § 3 MaBV dürfen Bauträgergesellschaften Anzahlungen nur dann entgegennehmen, wenn folgende
Voraussetzungen erfüllt sind:
�Ein rechtswirksamer Kaufvertrag ist abgeschlossen. Das heißt, alle erforderlichen Genehmigungen und
schriftlichen Mitteilungen des Notars liegen vor.
�Das Bauträgerunternehmen hat sich kein vertragliches Rücktrittsrecht vorbehalten.
�Der Anspruch, das Grundstück zu übertragen, ist durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.
Grundpfandrechte gehen der Auflassungsvormerkung nicht voran.
�Die Löschungs- und Pfandfreigabe in Form einer Freistellungserklärung der Gläubigerbank des Bauträgers
liegt vor.
�Die Baugenehmigung liegt vor.
Abschlagszahlung
Die MaBV sieht als Abschlagszahlung auf die Kaufpreissumme (einschließlich der Grundstückskosten) folgende
Raten vor, die nicht überschritten werden dürfen:
�30 % nach Beginn der Erdarbeiten
�28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
�7,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
�5,6% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
�4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
�2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
�2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
�2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
�2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
�2,1 % für den Estrich
�8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
�2,1 % für die Fassadenarbeiten
�3,5 % nach vollständiger Fertigstellung
Nach § 3 Abs. 2 MaBV kann der Bauträger bis zu sieben Teilbeträge entsprechend dem Baufortschritt entgegen
nehmen. Dabei können die Teilbeträge aus den oben beschriebenen Prozentsätzen zusammengesetzt werden.
Wichtiger Hinweis:
Vereinbaren Sie vertraglich ein Zurückbehaltungsrecht von 5 bis 10 % des Festpreises, das Ihnen bis zur
endgültigen Behebung aller eventuellen Mängel zusteht.
Fälligkeit
Die Kaufpreisraten sind fällig, sobald der Bauträger bestimmte Leistungen erbracht hat. Diese Leistungen sind
zum Beispiel über den Bautenstandsbericht des Architekten zu kontrollieren. Achten Sie darauf, dass konkrete
Vertragsvereinbarungen vorliegen. Den Leistungsstand sollte nach dem Vertrag nicht einseitig nur der Bauträger
verbindlich feststellen können. Finanzierungsbestätigungen einer Bank sind unwirksam, wenn sich die Bank zu
Zahlungen verpflichten soll,
�ohne entsprechende Baufortschritte oder
�allein auf Grund eines Bautenstandsberichts des Bauträgers oder Fertighausherstellers.
Kauf eines Hauses vom Bauträger
Der Bauträger ist von der Verpflichtung befreit, Ratenzahlung entsprechend § 3
Abs. 1 und 2 MaBV zu vereinbaren. Vorausgesetzt, er hat eine Sicherheit geleistet
für alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung
seiner Vermögenswerte. Diese Sicherheit wird meist in Form einer Bankbürgschaft
erbracht, deren Inhalt in der MaBV geregelt ist.
Flächenangaben
Der Grundstückspreis ist grundsätzlich in voller Höhe im Festpreis enthalten. Trotzdem ist häufig keine endgültige Angabe über die genaue Größe des Grundstücks
möglich (zum Beispiel wenn es noch nicht vermessen ist). Um Schwierigkeiten zu
vermeiden, vereinbaren Sie vertraglich einen Preisausgleich nach der Vermessung.
Bauleistungen und Zusicherung von Eigenschaften
Die einzelnen Bauleistungen sind in den Vertragsunterlagen konkret und im Detail
zu beschreiben. Lassen Sie diese gegebenenfalls von einem Experten (Architekt,
Bausachverständiger) auf ihren Wert prüfen. Zudem sollte er prüfen, ob einschlägige Gesetze, Verordnungen und DIN-Normen eingehalten werden.
Der genaue Umfang der Bauleistungen sowie die Zusicherung von Eigenschaften
sind ausdrücklich in die notariell zu beurkundenden Vertragsunterlagen mit aufzunehmen. Dies ist eine wichtige Voraussetzung, um später eventuelle Gewährleistungsansprüche geltend machen zu können.
Sonderwünsche
Nach Vertragsabschluss gibt es grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf Sonderwünsche. Lediglich unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben kann der
Bauträger verpflichtet sein, Sonderwünsche zuzulassen. Beim Berechnen der
Mehrkosten für Sonderwünsche sind die ursprünglich im Festpreis enthaltenen
Kosten entsprechend zu verrechnen.
Eigenleistungen
Sind Ihre Eigenleistungen im Leistungsumfang des Bauträgers und damit im Festpreis enthalten, sollten Sie eine eindeutige Vereinbarung treffen. Klären Sie, ob Sie
vom Bauträger zum Beispiel eine entsprechende Gutschrift erhalten oder ob die
Eigenleistungen vom Leistungsumfang ausgeschlossen bleiben.
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Gewährleistungen
Die Gewährleistungsregelungen bestimmen die Rechte vor allem nach Abnahme des Hauses. Der Umfang der
Gewährleistungspflichten des Bauträgers richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder nach den
Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B). Diese Unterscheidung ist
von großer Bedeutung. Der Grund: Die Mängelhaftung während der Bauzeit und die Haftung nach Abnahme
sind im BGB bzw. in den VOB/B unterschiedlich geregelt.
Vor allem betrifft dies die Gewährleistungsfristen, die nach dem BGB fünf Jahre betragen, nach den VOB/B nur
zwei Jahre. Dies ist jedoch nicht zwingend, Sie können auch in den VOB/B eine für Sie vorteilhaftere fünfjährige
Gewährleistungsfrist vereinbaren. Beachten Sie, dass nach einer Mängelbeseitigung während der Gewährleistungsfrist eine erneute Frist zu laufen beginnt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass gegenüber einem weder im Baugewerbe tätigen noch sonst im
Baubereich bewanderten Vertragspartner die VOB/B nicht durch bloßen Hinweis auf ihre Geltung in den Vertrag
einbezogen werden kann.
Prüfen Sie mit einem Rechtsanwalt die vertraglichen Vereinbarungen über Gewährleistungen vor allem in
folgenden Punkten:
�Welche Vereinbarungen sind hinsichtlich der Sachmängelhaftung beziehungsweise der Gewährleistungs
ansprüche getroffen?
�Für welche Mängel haftet der Bauträger selbst?
�Welche Ansprüche tritt der Bauträger an den Käufer ab?
�W ie sind festgestellte Mängel zu rügen (Übergabeprotokoll, Einschreibebrief mit Rückschein u. Ä.)?
�Kann ein Mangel bei einem Bauhandwerker direkt gerügt werden? Ist dann eine Unterrichtung des Bau
trägers erforderlich?
�Welche Rechte hat der Käufer, wenn der Bauhandwerker den Mangel nicht beseitigt?
�Welche Verjährungsfristen gelten zum Beispiel bei Ansprüchen gegenüber den Handwerkern, dem Architekten
etc., falls die Ansprüche vom Bauträger an den Käufer abgetreten wurden?
Rücktritt vom Vertrag
Unterliegt das Bauträgerunternehmen der Makler- und Bauträgerverordnung, ist es nicht möglich, ein vertragliches Rücktrittsrecht zugunsten des Bauträgers zu vereinbaren. Die gesetzlichen Rücktrittsrechte bleiben
bestehen. Sie stehen jeder Vertragsseite zu, wenn die andere Vertragspartei trotz Mahnung und Fristsetzung
ihre vertraglichen Hauptpflichten nicht erfüllt.
Ein Rücktritt begründet zwischen Käufer und Bauträger ein gesetzliches Rückgewähr-Schuldverhältnis. Die Vertrags
parteien sind nach § 346 sowie § 348 BGB verpflichtet, einander die Leistungen Zug um Zug zurückzuerstatten.
Das heißt, bereits geleistete Kaufpreisraten sind zurückzuzahlen. Im Grundbuch eingetragene Vormerkungen
und Grundpfandrechte zugunsten des Käufers sind zu löschen.
Wurde im Kaufvertrag eine Vertragsstrafe oder Schadenersatz vereinbart, muss
sich dies der Käufer im Abnahmeprotokoll nochmals ausdrücklich vorbehalten.
Zurich Tipp:
Es lohnt sich, während der Bauphase einen Fachmann einzusetzen (Architekt,
Bausachverständiger), um beispielsweise Installationen zu prüfen, bevor diese
technischen Einrichtungen unter dem Putz „verschwunden“ sind. Zum Abnahme
termin sollten Sie auf jeden Fall einen Experten hinzuziehen, um eventuelle
Baumängel festzustellen.
Fertigstellungstermin
Treffen Sie präzise Vereinbarungen über die Fertigstellung des Objekts. Hat der Bau noch nicht begonnen, wird
der Bauträger kaum einen festen Termin angeben. In diesem Fall sind Vereinbarungen üblich, in denen ein
Termin angestrebt wird. Überschreitungen führen jedoch nur dann zu Schadenersatzverpflichtungen der Bauträgergesellschaft, wenn diese sie schuldhaft verursacht hat.
Halten Sie sämtliche offenen Mängel sofort in einem Übergabeprotokoll
schriftlich fest. Hierzu gehören beispielsweise Schäden an den Sanitärobjekten,
schlecht schließende Fenster oder fehlende Türschlüssel. Fotos sind als Beweismittel sehr hilfreich.
Die Abnahme des fertigen Hauses – vor allem der dafür vorgesehene Zeitpunkt – ist im Vertrag ausdrücklich zu
regeln. Folgende Konsequenzen ergeben sich aus der Abnahme:
�Fälligkeit der vereinbarten Kaufpreisrate
�Gefahrübergang (Sofern der Besitz bereits vorher auf den Käufer übergegangen ist, ist dieser Zeitpunkt
maßgebend.)
�Beginn der Gewährleistungsfristen und damit auch der Verjährungsfristen
�Umkehr der Beweislast für Mängel (Bis zur Abnahme muss der Bauträger die Mängelfreiheit nachweisen,
nach der Abnahme ist der Käufer für das Vorhandensein von Mängeln beweispflichtig.)
�Verlust nicht vorbehaltener Ansprüche wegen bekannter Mängel
Mit der folgenden Checkliste D können Sie verschiedene Objekte miteinander vergleichen. Schreiben Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile auf. Vielleicht klärt sich
durch Ihre Notizen bei diesem ersten Überblick bereits die eine oder andere Frage.
Sprechen Sie die Checkliste mit einem Experten durch (Architekt, Bausachverständiger). So lassen sich eventuelle Fragen schneller beantworten, Unklarheiten beseitigen und vorab grundlegende Fehleinschätzungen vermeiden.
Kauf eines Hauses vom Bauträger31
Checkliste D: Haus vom Bauträger – Objektvergleich
Wichtige Kriterien
Haus A Notizen
Haus B Notizen
Haus C Notizen
Wichtige Kriterien
Eigenleistungen
Wohnfläche, Grundriss (Anzahl
der Räume, Funktion, Größe,
Ausstattung etc.)
Kaufpreis, Nebenkosten,
Zahlungsbedingungen
Bautechnik (Baubiologie, Energieversorgung, Heizung, Wärmeund Schalldämmung etc.)
Vertragsbedingungen
Informationsgehalt der Bau- und
Leistungsbeschreibung (vom
Experten prüfen lassen)
Gewährleistung (nach VOB/B
oder BGB)
Architektur, äußere Gestaltung,
Nachbarbebauung
Möglichkeiten zur gewerblichen
(Teil-)Nutzung
Zusätzlich für Kapitalanleger:
Baugenehmigung (erteilt?)
Einzugstermin, gegebenenfalls
Mietervermittlung
Bauzeit ab Baugenehmigung,
Einzugstermin
Gegebenenfalls Vertrag mit
Generalvermieter
Sonderwünsche (Kosten)
Gegebenenfalls Besonderheiten
beim Bauträgermodell
Haus A Notizen
Haus B Notizen
Haus C Notizen
Die großen Fertighaushersteller sind in der Regel Generalunternehmer. Dem Bauherrn bieten sie einen Gesamtservice rund ums Haus: von der Hilfe bei der Grundstückssuche bis hin zu Kontakten mit Notaren und
Baubehörden.
Kauf eines
Fertighauses
Fertighäuser werden in Werkshallen vorgefertigt und passgenau und komplett auf die Baustelle geliefert. Dort
entsteht dann innerhalb weniger Tage das Wohnhaus. Die kurze Aufbauzeit ist einer der Vorteile des Fertigbaus.
Der Bauherr kann wählen zwischen kleinen Häusern (z. B. für junge Familien), Bungalows, Komfort- und großzügigen Landhäusern bis hin zu repräsentativen Villen. Viele Fertighaushersteller bieten den Bau des Kellers
mit an. Nehmen Sie dieses Angebot an, damit vermeiden Sie „Passprobleme“ von Keller und Fertighaus.
Sofern Sie sich für ein Fertighaus interessieren, erhalten Sie Informationen (teilweise gegen Schutzgebühr)
bei folgenden Adressen:
�Bundesverband
Deutscher Fertigbau e. V.
Flutgraben 2
53604 Bad Honnef
Telefon 02224 9377-0
www.bdf-ev.de (Infomaterial gratis)
�Bundes-Gütegemeinschaft
Montagebau
und Fertighäuser e. V.
Flutgraben 2
53604 Bad Honnef
Telefon 02224 9377-0
www.guetesicherung-bau.de
�Deutscher
Fertigbauverband e. V.
Hackländer Straße 43
70184 Stuttgart
Telefon 0711 239965-0
www.dfv.com
�Gütegemeinschaft
Deutscher Fertigbau e. V.
Hackländer Straße 43
70184 Stuttgart
Telefon 0711 239965-4
www.guete-gemeinschaft.de
�Gütegemeinschaft
Fertigkeller e. V.
Flutgraben 2
53604 Bad Honnef
Telefon 02224 9377-0
www.kellerbau.org
Vergleichen Sie beim Kauf eines Fertighauses verschiedene Angebote. Lassen Sie sich von einem Bausach
verständigen beraten. Er ist in der Lage, die Leistungsbeschreibungen der Hersteller zu beurteilen und auf
mögliche Schwachstellen aufmerksam zu machen.
Kauf eines Fertighauses33
Anschriften ständiger Musterhausausstellungen, speziell für Fertighäuser:
Ottendorf-Okrilla
Gewerbepark
Am Hügel 3a
01458 Ottendorf-Okrilla
Info-Telefon 035205 74406
www.unger-park.de
Wuppertal-Oberbarmen
Ausstellung Eigenheim und Garten
Eichenhofer Weg
42279 Wuppertal-Oberbarmen
www.musterhaus-online.de
Fellbach (bei Stuttgart)
Höhenstraße 21
70736 Fellbach
Info-Telefon 0711 520494-0
Baiersdorf
Ausstellung Haus im Grünen
Industriestraße
91083 Baiersdorf
www.fertighauswelt.de
Leipzig/Dölzig
Döbichauer Straße 13
04439 Dölzig
www.unger-park.de
Mülheim-Kärlich
Hausausstellung Mittelrhein
Industriestraße
56218 Mülheim-Kärlich
www.musterhauszentrum-mk.de
Offenburg
Oberrheinisches Musterhaus-Zentrum
Oberrheinhallenpark
Schutterwälder Straße 3
77652 Offenburg
www.messe-offenburg.de
Würzburg-Estenfeld
Fertighausausstellung
Otto-Hahn-Straße
97320 Estenfeld
Chemnitz
Musterhausausstellung Unger Park
Donauwörther Straße 5
09114 Chemnitz
www.unger-park.de
Königs Wusterhausen
Fertighauswelt Berlin
Am Nottefließ
15711 Königs Wusterhausen
www.musterhausausstellung.com
Hausausstellung Hamburg/Stelle
Zum Reiherhorst
21435 Stelle
www.bdf-ev.de
Bad Vilbel (bei Frankfurt)
Ludwig-Erhard-Straße
61118 Bad Vilbel
Villingen-Schwenningen
Fertighausausstellung Waldeckweg
78056 Villingen-Schwenningen
Wadern-Nunkirchen
Musterhausausstellung
Losheimer Straße 16
66687 Wadern-Nunkirchen
Bauzentrum Poing (bei München)
Senator-Gerauer-Straße 25
85586 Poing/Grub
Mannheim
Mannheimer EigenheimAusstellungsgeseIlschaft
Xaver-Fuhr-Straße 101
68163 Mannheim
www.deutsches-fertighaus-center.de
Ulm
Fertighauscenter
Messegelände
Bofinger Straße 50
89073 Ulm/Donau
www.uag.de
Zurich Tipp:
Eigenleistung ist
auch im Fertighausbau möglich. Je nach
handwerklichem
Geschick können Sie
verschiedene Ausbauleistungen selbst
erbringen und damit
Geld sparen.
Erfurt
Unger Park Erfurt
Im Güterverkehrszentrum (GVK)
Bei den Froschäckern
99198 Erfurt
www.unger-park.de
Stand: Januar 2008
Verträge mit Fertighausherstellern
Verträge mit Fertighausherstellern müssen grundsätzlich nicht beurkundet werden.
Ausnahme: Der Fertighaushersteller verkauft Ihnen auch ein Grundstück. In diesem
Fall ist der Kaufvertrag notariell zu beurkunden.
Kaufen Sie ein Fertighaus ohne Grundstück, schließen Sie mit dem Hersteller einen
Werkvertrag auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 631 BGB).
Kaufpreis
Wählen Sie einen Fertighaushersteller aus, der eine Festpreisgarantie ab Vertragsabschluss gewährt: mindestens neun Monate, besser noch zwölf Monate. Die
Festpreisgarantie sollte ebenfalls gelten, wenn die Firma Lieferverzögerungen
nicht selbst zu vertreten hat.
Zurich Tipp:
Achten Sie auf eventuelle Preisgleitklauseln im Vertrag. Manche Firmen versuchen sich das Recht vorzubehalten, nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums
die Preise zu erhöhen.
Zahlung des Kaufpreises beziehungsweise der Kaufpreisraten
Bevorzugen Sie Hersteller, die den vollen Kaufpreis erst nach kompletter Lieferung
und Fertigstellung des Hauses verlangen. Falls Kaufpreisraten vorgesehen sind,
prüfen Sie die vertraglichen Vereinbarungen genau. Fertighaushersteller unterliegen
nicht der strengen Makler- und Bauträgerverordnung, die den Käufer vor unberechtigten Vorauszahlungen schützt. Die Raten sollten deshalb so bemessen sein,
dass sie dem wirklichen Baufortschritt entsprechen.
Kauf eines Fertighauses35
Üblich sind folgende Zahlungsbedingungen:
�3 % als Anzahlung bei Auftragsbestätigung
�7 % nach Fertigstellung der Kellersohle
�10 % nach Fertigstellung der Kellerdecke
�10 % nach Fertigstellung der Erdgeschossdecke
�15 % nach Fertigstellung des Rohbaus
�15 % nach Fertigstellung der Rohinstallation
�10 % nach Fertigstellung der Innenputzarbeiten
�10 % nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten
�15 % bei Fertigstellung beziehungsweise Bezug des Hauses
�5 % nach Abschluss aller Nachbesserungsarbeiten
Wichtiger Hinweis:
Machen Sie den Abruf einer weiteren Rate abhängig vom tatsächlich erreichten
Leistungsstand und nicht von der Bestätigung eines Bauleiters oder Architekten.
Die Schlussrate sollte auf jeden Fall erst nach Abnahme und Beseitigung aller
Mängel fällig sein.
Gewährleistungen
Ein Vertrag mit einem Fertighaushersteller ist meist ein Werkvertrag. Daher gilt in
aller Regel die fünf Jahre dauernde Gewährleistungsfrist des BGB. Diese Frist
beginnt mit der Abnahme des Hauses.
In manchen Verträgen wird versucht, mit den „Allgemeinen Vertragsbedingungen
für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B)“ die Haftung für Bauschäden auf
zwei Jahre zu verkürzen. Bevorzugen Sie deshalb Fertighausunternehmen, die
eine fünfjährige Gewährleistungsfrist einräumen. Dies ist auch bei einem VOB/BVertrag möglich.
Alle Verträge enthalten Bestimmungen über den Betrag, der zu zahlen ist, wenn
der Vertrag nicht erfüllt wird (beispielsweise „Rücktrittsgebühr“, „Stornogebühr“).
Fertigstellungstermin
Kommt es auf einen genauen Termin an, legen Sie im Vertrag einen exakten
Fertigstellungstermin fest. Vereinbaren Sie für jeden Tag der Überziehung eine
Vertragsstrafe.
Bauleistungen
Der genaue Lieferumfang, die Bauteile und das zu verwendende Material müssen
im Leistungsverzeichnis detailliert aufgeführt und beschrieben sein. Besondere
Absprachen (zum Beispiel Grundrissänderungen, persönliche Wünsche für die
Ausstattung) sind in allen Einzelheiten vertraglich festzuhalten.
Die Abnahme ist vertraglich zu regeln. Der Fertighaushersteller sollte sich kein
vertragliches Wahlrecht vorbehalten, Baumängel zu beseitigen. Dann bleibt offen,
ob das Unternehmen Mängel beseitigen muss oder ob es dem Käufer stattdessen
eine Herabsetzung des Kaufpreises anbieten kann.
Achten Sie besonders auf Leistungen, die zusätzlich zu erbringen sind, weil sie
nicht im Leistungspaket des Herstellers enthalten sind.
Mit der folgenden Checkliste E vergleichen Sie verschiedene Objekte miteinander.
Schreiben Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile auf. Durch Ihre Notizen klärt sich
meist bereits die eine oder andere Frage.
Sonderwünsche
Fertighaushersteller können fast jeden Sonderwunsch des Bauherrn erfüllen.
Allerdings führt gerade die Regelung von Sonderwünschen oft zu Streitigkeiten.
Steht im Fertighausvertrag, dass bestimmte Leistungen „bauseits“ zu erbringen
sind, muss der Käufer diese Kosten tragen.
Sprechen Sie die Checkliste mit einem Experten durch (Architekt, Bausachverständiger). So lassen sich eventuelle Fragen schneller beantworten, Unklarheiten
beseitigen und grundlegende Fehleinschätzungen vermeiden.
36
Kauf eines Fertighauses
Checkliste E: Haus vom Fertighaushersteller – Objektvergleich
Wichtige Kriterien
Haus A Notizen
Haus B Notizen
Haus C Notizen
Wichtige Kriterien
Zahlungsbedingungen
Ausstattung etc.)
Vertragsbedingungen
Bautechnik (Baubiologie, Energieversorgung, Heizung, Wärme- und
Schalldämmung etc.)
Sicherheitstechnik
(Objektschutz)
Gewährleistung (nach VOB/B
oder BGB)
Informationsgehalt der Bauund Leistungsbeschreibung
(vom Experten prüfen lassen)
Möglichkeiten zur gewerblichen (Teil-)Nutzung
Architektur, äußere Gestaltung,
Nachbarbebauung
Grundbuchauszüge, Baulasten
verzeichnis, Liegenschafts
kataster
Musterhaus
Beurkundungs-, Notar-, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer
Eigenleistungen
Erschließungskosten
Sonderwünsche (Kosten)
Vermessungskosten
Bauzeit (nach Schaffen aller
Voraussetzungen durch den
Bauherrn), Einzugstermin
Anschlüsse (Wasser, Abwasser,
Strom, Gas)
Haus A Notizen
Haus B Notizen
Haus C Notizen
Wichtige Kriterien
Behördliche Auflagen
Im Bebauungsplan als Baugrundstück für Wohngebäude
ausgewiesen?
Bebauungsmöglichkeiten,
Baulinie, Baugrenze und
Bebauungstiefe
Baugrunduntersuchung, Altlasten, eventuell geologisches
Gutachten, eventuell Beweissicherung an Nachbargrundstücken und -gebäuden
Kellergeschoss
Außenanlagen
Behindertengerecht konzipiert?
Haus A Notizen
Haus B Notizen
Haus C Notizen
Es muss nicht immer ein Neubau sein. Gerade ältere Häuser haben oft ihren ganz eigenen Charme. Und falls
das Haus unter Denkmalschutz steht, kommen Sie eventuell in den Genuss günstiger bzw. staatlich geförderter
Kredite für geplante Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen. Aber unterschätzen Sie nicht die Kosten eines
Umbaus. Oft ist ein vergleichbarer Neubau günstiger.
Kauf eines Hauses
aus zweiter Hand
Begutachtung und Schätzung des Objekts
Lassen Sie den Wert des Objekts beispielsweise von einem öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen schätzen (Adressen erhalten Sie über die Industrie- und Handelskammern). Die Schätzung berücksichtigt den Zustand und den Zeitwert der Immobilie.
Der Bausachverständige untersucht das Objekt genau und weist Sie auf eventuelle Bauschäden hin. Erst dann
ist es möglich, Folgekosten z. B. für Reparaturen oder Umbauten realistisch einzuschätzen. Dies ist eine gute
Grundlage für Ihre Kaufentscheidung.
Die verschiedenen Wertermittlungsverfahren
Ein Gutachten gibt Auskunft über den Verkehrswert einer Immobilie: den Preis, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag zu bezahlen wäre.
Gutachten erstellen
�vereidigte und öffentlich bestellte Bausachverständige,
�Gutachterausschüsse bei den Landkreisen und kreisfreien Städten sowie
�Makler und Architekten.
In einem Gutachten ist die Wertermittlung mit sämtlichen verwendeten Daten in übersichtlicher Form und
nachvollziehbar dargestellt. Die Wertermittlung beginnt mit dem detaillierten Erfassen und Beschreiben des
Bewertungsobjekts nach den rechtlichen Gegebenheiten: Baulasten, bauliche Nutzbarkeit sowie Eigenschaften
(zum Beispiel Größe, Lage, Alter und Zustand der Bebauung).
Checkliste F: Das Haus aus zweiter Hand
Allgemeine Prüfkriterien
Für die Wertermittlung gibt es verschiedene Verfahren:
�Vergleichswertverfahren
Der Wert des Objekts ermittelt sich durch Preisvergleiche, also durch den für
vergleichbare Objekte gezahlten Kaufpreis.
�Ertragswertverfahren
Grundlagen, um den Ertragswert zu ermitteln, sind die nachhaltig erzielbaren
jährlichen Reinerträge (Einnahmen aus Mieten und Pachten nach Abzug der
Bewirtschaftungskosten). Der Bezugspunkt ist die Restnutzungsdauer des Objekts.
Dieses Verfahren wendet man hauptsächlich beim Bewerten von Mietwohnhäusern und gewerblichen Objekten an.
�Sachwertverfahren
Der Sachwert umfasst den Bodenwert und den Bauwert (Kosten der Herstellung
bzw. Wiederbeschaffung abzüglich Abnutzung). Den Bodenwert ermittelt man
durch einen Preisvergleich oder den Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist
beim Liegenschaftsamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde zu erfragen.
Das Sachwertverfahren ist hauptsächlich für Objekte geeignet, die der Käufer
später selbst nutzen möchte, wie zum Beispiel Ein- oder Zweifamilienhäuser.
Hinweis für Kapitalanleger
Beim Kauf eines Mietwohnhauses orientiert sich der Kaufpreis weitgehend am
Ertragswert. Denn der Käufer möchte mit dem eingesetzten Kapital eine gute
Rendite erzielen.
Berücksichtigen Sie unbedingt, dass das Haus vor allem Ihren Standortvorstellungen
entspricht. Denn der Standort des Objekts steht unverrückbar fest. Denken Sie
außerdem daran, dass bauliche Veränderungen, die Sie eventuell vorhaben, eine
Baugenehmigung benötigen oder anzeigepflichtig sind.
Die folgende Checkliste F fasst kurz und übersichtlich zusammen, worauf beim
Kauf eines Hauses aus zweiter Hand zu achten ist.
Sprechen Sie die Checklisten am besten mit einem Architekten oder Bausach
verständigen durch. Dadurch vermeiden Sie grundlegende Fehlplanungen und
Fehleinschätzungen.
Baujahr, allgemeiner Zustand
(Lassen Sie das Objekt von einem Fachmann prüfen.)
Größe des Grundstücks, Zustand der
Außenanlagen, Gartengestaltung
Standort und Umgebung (Entfernung zum Arbeitsplatz, zu
Schulen, Versorgungseinrichtungen; öffentliche Verkehrsmittel, Freizeitwert, evtl. störende Einflüsse etc.)
Nachbarn, Nachbarbebauung
Bausubstanz
Erkennbare Reparaturrückstände
Bauschäden, absehbare Instandhaltungsmaßnahmen
Wohnfläche, Grundriss
(Anzahl der Räume, Funktion, Größe, Ausstattung etc.)
Grundrissmängel?
Bautechnik (verwendete Baumaterialien,
Energieverbrauch, Heizung, Wärme- und
Schalldämmung etc.)
Feuchtigkeitsschutz, Einbruchschutz
Architektur, äußere Gestaltung, Außenanlage
„Extras“ (Anbauten, Einbauten)
Kann das Haus sofort bezogen werden?
Bestehen Mietverhältnisse?
Umfang notwendiger Renovierungen, Modernisierungen
Denkmalschutz, Sanierungsgebiet,
Stadtentwicklungsplanung
Mögliche An-, Aus-, Umbauten
Umfang möglicher Eigenleistungen
Vertragsbedingungen, Kaufpreis, Zahlungsbedingungen,
Nebenkosten, Gewährleistungen
Möglichkeiten zur gewerblichen
(Teil-)Nutzung
Ergänzende Prüfkriterien
Grundbuchauszüge,
Baulastenverzeichnis,
Liegenschaftskataster
Im Bebauungsplan als Baugrundstück für
Wohngebäude ausgewiesen?
Bauauflagen, Bebauungsmöglichkeiten
Beurkundungs-, Notar-, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer
Sind Baulinie, Baugrenze und
Bebauungstiefe festgesetzt?
Wie hoch sind die evtl. noch anfallenden Erschließungskosten?
Entsprechen behördliche Auflagen Ihren
Vorstellungen?
Bodenuntersuchung, Altlasten, evtl. geologisches Gutachten
Vermessungskosten?
Anschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom, Gas) gesichert?
Änderung der Straßenbreite im Bebauungsplan vorgesehen?
Reicht die Frontbreite für den Bau einer Garage?
40
Verträge über den Kauf eines Hauses aus zweiter Hand
Kaufen Sie ein Haus aus zweiter Hand, sind die Verträge notariell zu beurkunden.
Beschaffen Sie sich einen Grundbuchauszug, um sicherzugehen, dass der Verkäufer
auch Eigentümer und damit berechtigt ist, das Objekt zu verkaufen.
Bauvorlagen
Interessant und hilfreich für die Kaufentscheidung sind oft Bauvorlagen, die das
Bauaufsichtsamt der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung ausstellt.
Sie enthalten Bauzeichnungen, Baubeschreibungen, Nachweise der Standsicherheit
und andere bautechnische Nachweise sowie die Darstellung der Grundstücksentwässerung.
Rückständige Grundsteuern und Erschließungskosten
Regeln Sie im Kaufvertrag, wer für rückständige Grundsteuern oder für noch fällig
werdende Erschließungskosten aufkommt. Dies gilt vor allem für Erschließungsmaßnahmen vor der Eigentumsübertragung.
Fälligkeit des Kaufpreises
Sichern Sie zunächst die Finanzierung, und vereinbaren Sie dann exakt, wann der
Kaufpreis fällig ist. Bei der Zahlung ist das Problem zu lösen, dass der Verkäufer
das Eigentum am Haus so lange nicht auf den Käufer übertragen möchte, bis der
Kaufpreis voll bezahlt ist. Der Käufer seinerseits möchte den Kaufpreis nicht
bezahlen, bevor er als neuer Eigentümer des erworbenen Hauses im Grundbuch
eingetragen ist.
Deshalb war es bisher üblich, dass ein Notar die Kaufpreisabwicklung im Treuhand
weg übernimmt. Dabei laufen die Zahlungen über ein Notaranderkonto, und der
Notar haftet für die ordnungsgemäße Abwicklung des Vertrags. Durch diese Form
der Kaufabwicklung bleiben die Interessen beider Parteien gewahrt. Durch die
Neufassung von § 54 a Beurkundungsgesetz darf der Notar nur noch dann Geld
zur Verwahrung im Treuhandauftrag entgegennehmen, wenn die Beteiligten
(Kaufvertragsparteien, nicht Kreditinstitute) ein „berechtigtes Interesse“ an der
Verwahrung haben. Über Einzelheiten informiert Sie der Notar.
Übergabe des Objekts
Vereinbaren Sie im Kaufvertrag einen festen Termin für die Übergabe des Hauses.
Dieser Zeitpunkt kann auch für die Übernahme bestehender Lasten gelten. Stellen
Sie vertraglich sicher, dass das Objekt geräumt und frei von Rechten Dritter zu
übergeben ist, vor allem frei von etwaigen Mietverhältnissen. Oder regeln Sie,
welche Belastungen zu übernehmen sind. Kaufen Sie das Haus mit einer bestimmten
Ausstattung, dann bezeichnen Sie diese Ausstattung konkret im Vertrag. Verweisen
Sie nicht pauschal auf die Besichtigung.
Gewährleistung und Mängel
Bei gebrauchten Immobilien schließt der Verkäufer üblicherweise eine Gewährleistung aus. Bestehen Gewährleistungsansprüche gegenüber Handwerkern, sollte
der Verkäufer diese Ansprüche auf den Käufer übertragen. Der Kaufvertrag sollte
zudem die Erklärung des Verkäufers enthalten, dass ihm keine versteckten Mängel
bekannt sind. Außerdem sollte er im Vertrag versichern, dass weder tierischer
noch pflanzlicher Schädlingsbefall vorliegt.
Kosten
Legen Sie vertraglich fest, wer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
sowie die Löschung der Grundpfandrechte übernimmt. Vereinbaren Sie, wer für die
Treuhandkosten und gegebenenfalls für entstehende Maklergebühren aufkommt.
Grunderwerbsteuer
Beachten Sie, dass die Grunderwerbsteuer auf 3,5 % der Bemessungsgrundlage
angehoben worden ist. Sie ist regelmäßig vom Käufer zu zahlen (beide Vertragsparteien sind aber Steuerschuldner). Sie ist auf volle Euro nach unten abzurunden.
Das Finanzamt kann im Einvernehmen mit dem Steuerpflichtigen von der genauen
Ermittlung des Steuerbetrags absehen und die Steuer in einem Pauschbetrag festsetzen, wenn sich dadurch die Besteuerung vereinfacht und sich das steuerliche
Ergebnis nicht wesentlich ändert.
Wichtiger Hinweis:
Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz für die
Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Seit dem 1. Januar 2007 beträgt beispielsweise der Steuersatz in Berlin 4,5 %.
Renovieren und Umbauen nach dem Kauf
Viele Käufer eines Hauses aus zweiter Hand gestalten das Objekt nach eigenen Wünschen um. Diese Maßnahmen
sollen den Wert des Hauses erhalten oder steigern. Dazu zählen oft Funktionsverbesserungen, etwa um Energie
zu sparen, oder Verschönerungsarbeiten im Innen- und Außenbereich. Die Maßnahmen können sehr unterschiedlich sein:
�Beheben von Schäden,
�Energiesparmaßnahmen,
�Renovieren oder Modernisieren sowie
�bauliche Veränderungen (Aus-, Um- oder Anbauten).
Bevor die Arbeiten beginnen: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung, ob Ihr Grundstück
in einem Sanierungsgebiet oder in einer Denkmalschutzzone liegt. Dann sind zwar eventuell Auflagen zu
berücksichtigen, aber oft auch attraktive Fördermittel erhältlich.
Bauschäden beseitigen
Um die vorhandene Bausubstanz zu erhalten, sind alle Schäden zu beseitigen. Es geht nicht um Verschönerungs
arbeiten (also Wertsteigerungen), sondern um das Erhalten des Objekts und seiner Funktionen.
Holen Sie bei Bauschäden den Rat eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen ein. Adressen
erfahren Sie bei der IHK (Industrie- und Handelskammer) oder Handwerkskammer. Der Sachverständige quali
fiziert und quantifiziert die vorhandenen Schäden und hilft bei der Beweissicherung gegenüber Dritten.
Bei der Schadenerhebung und -beseitigung empfiehlt sich folgender Ablauf:
�Schadenanalyse: Ursache, Verursacher, Schadenumfang, Schadenart, überschlägige Kosten der Behebung
�Geltendmachen von Ansprüchen beim Verursacher oder dessen Versicherung
�Planen der Schadenbehebung durch Fachleute: Architekten, beratende Ingenieure, öffentlich bestellte und
vereidigte Bausachverständige
�Ausschreibung der Schadenbehebung: Fachunternehmen, Beschaffen und Vergleichen von Angeboten
�Auftragsvergabe
�Ausführen der Arbeiten
�Abnahme der Arbeiten: schriftliches Protokoll
�Rechnungsprüfung: Zahlung der unstrittigen Entgelte, gegebenenfalls Einbehalt von Sicherheitsleistungen
�Auszahlen von Sicherheitsleistungen nach endgültiger Mängelfreiheit
�Beobachten der Bauleistungen während der Gewährleistungsfrist (zwei Jahre nach VOB/B; fünf Jahre, wenn
individuell vereinbart, oder fünf Jahre nach BGB)
42
Energiesparmaßnahmen
Bei einem Altbau lassen sich durch sinnvolle technische Baumaßnahmen 50 % und mehr der benötigten Energie
einsparen. Das größte Einsparpotenzial liegt beim Heizen. Die meiste Heizenergie geht über die Gebäudehülle
verloren, über die Außenhaut des Gebäudes.
Baurechtliche Besonderheiten
Bei umfangreichen Renovierungs-, Umbau-, Ausbau- oder Modernisierungsarbeiten
sind sehr oft zahlreiche planungs- und bauordnungsrechtliche Vorschriften zu
beachten. Dies sind Vorschriften der Gemeinden, der Länder und des Bundes.
Sinnvolle Energiesparmaßnahmen sind:
�Fassadensanierung
�Fenstererneuerung
�Wärmedämmung der gesamten Dachkonstruktion oder zumindest der obersten Geschossdecke
�Wärmedämmung der Decke über dem Untergeschoss oder des Kellerbodens
�Erneuerung der Heizanlage
�Bauleitpläne
Die Reihenfolge richtet sich danach, welche Reparaturmaßnahmen am Gebäude ohnehin erforderlich sind.
Beachten Sie zudem die EnEV 2007. Besitzt das Haus bereits einen Energieausweis?
Aufgaben des Architekten beim Renovieren
Umfangreiche Renovierungen, das „Planen und Bauen im Bestand“, sind Leistungsbereiche des Architekten.
Er hilft bei der Lösung verschiedenster Aufgaben:
�Nutzungsverbesserungen, Nutzungsänderungen
�Restaurierungen (mögliche Denkmalschutzbestimmungen beachten)
�Energiesparmaßnahmen
�Größere Um- oder Anbauten (Konstruktion von Wintergärten, Dachausbauten etc.)
Wichtige Hinweise:
Es empfiehlt sich der Einheitsarchitektenvertrag der Bundesarchitektenkammer. Je nach Art und Umfang von
Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ist mit erhöhtem Planungs- und Bauleitungsaufwand zu rechnen.
Nach § 24 der HOAI kann für Modernisierungsleistungen ein Zuschlag von 20 bis 33 % auf die normalen
Honorarsätze vereinbart werden.
Zum Thema „Architektenvertrag“ lesen Sie bitte Seite 10 ff.
der Gemeinden
Planungsrechtliche Vorschriften ergeben sich aus den Bauleitplänen der Gemeinden.
Ihre gesetzliche Basis ist das Baugesetzbuch. Die in diesen Bauleitplänen nieder
gelegten Vorschriften haben für die Eigentümer eines zu modernisierenden
Altbaus vor allem dann Auswirkungen, wenn entweder
–d
as äußere Bild des Hauses, die Raumausnutzung, überbaute Flächen
oder Gebäudehöhen verändert werden sollen oder
– Nutzungsänderungen geplant sind (zum Beispiel Dachausbau).
Zurich Tipp:
Halten Sie in beiden Fällen Rücksprache mit dem zuständigen Bauamt der
Gemeinde oder Stadt, um Ärger und unnötige Arbeiten zu vermeiden.
�Vorschriften
des Bauordnungsrechts
Das Bauordnungsrecht ist in jedem Bundesland in einer eigenen Landesbauordnung geregelt. Die Vorschriften dienen der „öffentlichen Sicherheit“, das heißt
der Gefahrenabwehr und der Vermeidung von Verunstaltungen. Sie regeln die
Errichtung, Änderung, Nutzung, Unterhaltung und den Abbruch von baulichen
Anlagen. Je nach Art und Umfang der beabsichtigten Modernisierungs- oder
Umbaumaßnahme sind grundsätzlich drei Fälle zu unterscheiden:
– genehmigungspflichtige Maßnahme (Baugenehmigung),
– anzeigepflichtige Maßnahme (Bauanzeige, nur in einigen Bundesländern),
– Maßnahme, die weder der Baugenehmigung noch der Bauanzeige bedarf.
Baugenehmigung
Maßnahmen, die sich auf die Feuersicherheit oder Standsicherheit der Immobilie auswirken können, sind in fast
allen Fällen genehmigungspflichtig. Dazu ist ein Bauantrag mit den notwendigen Unterlagen, Zeichnungen und
statischen Berechnungen einzureichen. Die Baugenehmigung garantiert, dass die baurechtlichen Vorschriften
eingehalten wurden. Dies bewahrt die Allgemeinheit vor Gefahren.
Eine Baugenehmigung ist zum Beispiel erforderlich bei:
�Nutzungsänderung von Räumen
�Größeren Decken- und Mauerdurchbrüchen
�Einbau einer neuen Zentralheizung
�Einbau eines Schornsteins
Bauanzeige
Die Bauanzeige ist eine schriftliche Mitteilung des Bauherrn an das zuständige Bauamt, soweit dies in der
jeweiligen Landesbauordnung vorgesehen ist. Darin teilt der Bauherr zum Beispiel mit, dass er eine nicht genehmi
gungspflichtige Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahme plant. Das Bauvorhaben kann beginnen, wenn
das Bauamt innerhalb einer bestimmten Frist – gemäß der Landesbauordnung – keinen Einspruch erhebt.
Beispiele für Maßnahmen, die lediglich anzeigepflichtig sind:
�Fassadenanstrich und Fassadenverkleidung
�Neue elektrische Verkabelung
Maßnahmen ohne Baugenehmigung oder Bauanzeige
Hierzu gehören alle Maßnahmen, die im Wesentlichen der Instandhaltung des Gebäudes dienen oder als unwesentliche Eingriffe gelten.
Dies sind beispielsweise:
�Schönheitsreparaturen
�Abriss oder Einbau von nicht tragenden Zwischenwänden
43
Zurich Tipp:
Informieren Sie sich vor größeren Maßnahmen beim zuständigen Amt. Viele
Bundesländer novellieren zurzeit die Bauordnungen, meist mit dem Ziel, das
Baugenehmigungsverfahren zu vereinfachen. Erkundigen Sie sich, welchen
Einfluss das auf Ihre Baumaßnahme hat und ob Ihnen dadurch das Bauen eventuell erleichtert wird.
Baugenehmigung und öffentliche Förderung
Wollen Sie neben steuerlichen Vergünstigungen öffentliche Fördermittel für Ihre
Maßnahmen in Anspruch nehmen, gilt: Ist eine Baugenehmigung erforderlich,
reichen Sie den Bauantrag spätestens mit dem Antrag auf Fördermittel ein. Sonst
können Verzögerungen eintreten, Bindungsfristen von Unternehmerangeboten
ablaufen oder zusätzliche Zwischenfinanzierungskosten für Kredite während der
Bauzeit entstehen.
Zurich Tipp:
Klären Sie strittige Fragen mit den zuständigen Behörden, bevor Sie den
Antrag stellen.
Checkliste G: Das Haus aus zweiter Hand – Objektvergleich
Wichtige Kriterien
Haus A Notizen
Haus B Notizen
Haus C Notizen
Wichtige Kriterien
„Extras“ (Anbauten,
Einbauten)
Baujahr, allgemeiner Zustand
(Lassen Sie das Objekt unbedingt
von einem Fachmann prüfen.)
Umfang notwendiger Renovierungen, Modernisierungen
(Eigenleistungen)
Ausstattung etc.)
Umfang möglicher An-, Aus-,
Umbauten (Eigenleistungen)
Grundrissmängel
Zahlungsbedingungen
Bauschäden, absehbare Instand
haltungsmaßnahmen, erkennbare Reparaturrückstände
Vertragsbedingungen
Barrierefreies Wohnen
möglich?
Grundbuchauszüge, Bau
lastenverzeichnis, Liegenschaftskataster
Bautechnik (Baubiologie, Energie
versorgung, Heizung, Wärmeund Schalldämmung etc.)
Denkmalschutz, Sanierungsgebiet, Stadtentwicklungs
planung
Nachbarn, Nachbarbebauung
Architektur, äußere Gestaltung, Nachbarbebauung
Gewährleistung
Größe des Grundstücks,
Zustand der Außenanlagen
Bestehende Mietverhältnisse
Einzugstermin
Haus A Notizen
Haus B Notizen
Haus C Notizen
Die Finanzierung
von Hausund Wohnungseigentum
Schätzen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch ein. Dies ist eine Grundvoraussetzung dafür, dass Sie
sich beim Kauf oder Neubau einer Immobilie nicht „übernehmen“. Notwendig ist, Folgendes zu ermitteln:
�Den Kaufpreis und die Zusatzkosten
�Ihre vorhandenen Eigenmittel und die erforderlichen Fremdmittel
�Ihre zusätzlichen monatlichen Ausgaben aufgrund des Immobilienkaufs
�Ihre monatlich tragbare Belastung
Kaufpreis und Zusatzkosten
Die folgende Übersicht für einen Hausneubau verdeutlicht, welche Kosten anfallen können. In angepasster
Form gilt dieses Beispiel ebenso für den Kauf einer Eigentumswohnung wie auch für den Kauf eines Hauses
aus zweiter Hand.
Kostenübersicht
Grundstückskosten:
�Kaufpreis
�Erwerbskosten
– Grunderwerbsteuer
– Notar-/Gerichtskosten
– Maklercourtage
– Erschließungskosten (soweit noch nicht bezahlt)
– Vermessungskosten
– Abbruchkosten
Baukosten:
�Reine Baukosten
�Sonderausstattung, z. B.
– offener Kamin
– Wintergarten
– Sauna
�Kosten der Nebengebäude, z. B.
– Garage
– Stellplätze
�Kosten der Außenanlagen, z. B.
– Hausanschlüsse und Wege
– Gartengestaltung
– Einfriedung
Baunebenkosten:
�Architekt, Statiker, Baubetreuung
�Bauversicherung
�Notar, Behörde
– Baugenehmigung
– Notar-/Gerichtskosten für die Bestellung von
Grundpfandrechten
�Finanzierungskosten
– Disagio, Bearbeitungsgebühr, Taxkosten
– Zinsen während der Bauzeit
– Bereitstellungszinsen
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Vorhandene Eigenmittel und die erforderlichen Fremdmittel
Checkliste H: Vorhandene Eigenmittel
Gehen Sie von folgender Faustregel aus: Die vorhandenen Eigenmittel sollten
mindestens 20 % der Gesamtkosten betragen.
Liquide Mittel
EUR
EUR
Die Checkliste H unterstützt Sie dabei, Ihre Eigenmittel zusammenzustellen.
Welche Fremdmittel erforderlich sind, richtet sich nach der Differenz zwischen
den vorhandenen Eigenmitteln und dem geschätzten Kaufpreis, zuzüglich der
Zusatzkosten:
Schätzsumme des Kaufpreises
+ Schätzsumme der Zusatzkosten
= Gesamtkosten
EUR
EUR
EUR
./.vorhandene Eigenmittel
= erforderliche Fremdmittel
EUR
EUR
EUR
Noch gebundene, aber kurzfristig verfügbare Mittel
(Einzuhaltende Kündigungstermine)
EUR
EUR
EUR
Bausparverträge
Bausparguthaben
(Zuteilungstermine)
EUR
Zurich Tipp:
Sprechen Sie mit einem Zurich Versicherungsfachmann über die optimale Finanzierung der notwendigen Fremdmittel. Zurich unterbreitet Ihnen einen Finanzierungsvorschlag, der genau auf Ihre persönlichen Bedürfnisse abgestimmt ist.
EUR
Kapitallebensversicherungen
Rückkaufswerte
(Laufzeit der Verträge)
Versicherungssummen
EUR
Voraussichtliche Ablaufleistungen
EUR
EUR
Eigenleistungen
EUR
EUR
EUR
Vorhandenes, bereits bezahltes Grundstück
EUR
Sonstiges
EUR
Gesamtsumme der vorhandenen Eigenmittel
EUR
Checkliste I: Laufende Betriebskosten
Betriebskosten
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer)
Wasserversorgung und Entwässerung
Elektrizität
Betrieb und Wartung der Heizung
Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
Warmwasser
Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
Personen- oder Lastenaufzüge
Müllabfuhr und Straßenreinigung
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Beleuchtung
Schornsteinreinigung
Versicherungen
Hausverwaltung
Hausmeister
Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage
Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung
Sonstige Betriebskosten
Laufende Betriebskosten insgesamt
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Zusätzliche monatliche Ausgaben aufgrund des Immobilienkaufs
Pro Jahr
(in EUR)
Pro Monat
(in EUR)
Verschaffen Sie sich Klarheit darüber, welchen monatlichen Betrag Sie aufgrund
des Immobilienkaufs aufbringen müssen. Nur dann gehen Sie sicher, dass diese
zusätzlichen Ausgaben innerhalb Ihres persönlichen Finanzrahmens liegen.
Die zusätzlichen Aufwendungen setzen sich zusammen aus
�dem Kapitaldienst (Tilgung und Zinsen) für die erforderlichen Fremdmittel und
�den laufenden Betriebskosten.
Von Ihrem Zurich Versicherungsfachmann erfahren Sie die Aufwendungen für den
Kapitaldienst. Die laufenden Betriebskosten erfassen Sie mit der Checkliste I.
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Checkliste J: Monatlich tragbare Belastung (in EUR)
Summe des Geldes, das monatlich zur Verfügung steht
+ monatliche Steuerersparnis, mit der aufgrund des Immobilienkaufs zu rechnen ist
./. Lebenshaltungskosten
Miete
Heizung
Strom/Gas/Wasser
Telefon/Internet
Nahrung
Kleidung
Körper- und Gesundheitspflege, Kosmetika
Ausbildungskosten für die Kinder
Fahrtkosten
Haushaltshilfe
Bildung und Unterhaltung
Zeitungen/Fernsehen/Rundfunk
Kosten fürs Auto
Versicherungsbeiträge
Sparrücklagen
./. Reserve
Monatlich tragbare Belastung
Schöpfen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten nicht vollständig aus. Vor allem bei
Notfällen müssen Sie über ausreichende Geldmittel verfügen.
Die Checkliste J hilft Ihnen, die monatlich tragbare Belastung zu berechnen.
Die Checkliste K gibt einen Überblick über die Belastungsgrenzen für eigengenutzte
Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Bei der Finanzierung
einer eigengenutzten Immobilie sollen die Aufwendungen für die Zinsen und
Tilgungsbeiträge das halbe Nettoeinkommen nicht übersteigen. Dies gilt ebenfalls
für Tilgungsersatzleistungen, beispielsweise Lebensversicherungsbeiträge. Für die
Lebenshaltungskosten benötigen Sie monatlich mindestens:
�850 EUR für eine erwachsene Person
�450 EUR für die zweite im Haushalt lebende Person
�200 EUR für jedes im Haushalt lebende Kind
./. Mittel, die für Finanzierung und laufende Betriebskosten benötigt werden
Höhe der Kostenunter- oder -überdeckung
Der Checkliste L entnehmen Sie die Höhe der finanzierbaren Fremdmittel im
Rahmen der Belastungsgrenzen.
Checkliste K: Belastungsgrenzen für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen
Nettoeinkommen je
Monat in EUR
davon Höchstbetrag für den Schuldendienst in EUR
Ehepaar
Ehepaar + 1 Kind
Ehepaar + 2 Kinder
1.500
300
20,0 %
140
9,3 %
–
–
1.750
550
31,4 %
390
22,3 %
230
13,1 %
2.000
800
40,0 %
640
32,0 %
480
24,0 %
2.250
1.050
46,6 %
890
39,5 %
730
32,4 %
2.500
1.250
50,0 %
1.140
45,6 %
980
39,2 %
2.750
1.375
50,0 %
1.375
50,0 %
1.230
44,7 %
3.000
1.500
50,0 %
1.500
50,0 %
1.480
49,3 %
3.250
1.625
50,0 %
1.625
50,0 %
1.625
50,0 %
3.500
1.750
50,0 %
1.750
50,0 %
1.750
50,0 %
4.000
2.000
50,0 %
2.000
50,0 %
2.000
50,0 %
4.500
2.250
50,0 %
2.250
50,0 %
2.250
50,0 %
5.000
2.500
50,0 %
2.500
50,0 %
2.500
50,0 %
49
Checkliste L: Höhe der finanzierbaren Fremdmittel im Rahmen der Belastungsgrenzen
Schuldendienst
monatlich in EUR
Kreditbetrag in EUR bei prozentualer Belastung
aus Zinsen und Lebensversicherungsbeiträgen/Tilgung
6%
6,5 %
7%
7,5 %
8%
8,5 %
9%
9,5 %
500
100.000
92.307
85.714
80.000
75.000
70.588
66.667
63.158
750
150.000
138.461
128.571
120.000
112.500
105.882
100.000
94.737
1.000
200.000
184.615
171.429
160.000
150.000
141.176
133.333
126.316
1.250
250.000
230.769
214.286
200.000
187.500
176.471
166.667
175.895
1.500
300.000
276.923
257.143
240.000
225.000
211.765
200.000
189.474
1.750
350.000
323.076
300.000
280.000
262.500
247.059
233.333
221.053
2.000
400.000
369.230
342.857
320.000
300.000
282.353
266.667
252.632
2.250
450.000
415.384
385.714
360.000
337.500
317.647
300.000
284.211
2.500
500.000
461.538
428.571
400.000
375.000
352.941
333.333
315.789
Fördermittel vom Staat
Staatliche Fördermittel unterstützen Ihre Immobilienfinanzierung. Das Förder
programm des Bundes ist offen für alle, die ein Haus bauen oder eine eigene
Wohnung kaufen und selbst nutzen wollen.
Unabhängig von Familiensituation und Einkommenshöhe erhalten Sie für Ihre
Immobilienfinanzierung ein zinsgünstiges und langfristiges Darlehen der bundeseigenen Förderbank KfW Bankengruppe: 30 % Ihrer Gesamtkosten, höchstens
100.000 EUR. Die Rückzahlung beginnt erst nach Ablauf von fünf tilgungsfreien
Jahren. Den Darlehensantrag stellen Sie vor Baubeginn.
Mehr Informationen im Internet: www.kfw-foerderbank.de
Hier finden Sie neben dem Wohneigentumsprogramm auch Fördermöglichkeiten für
�Ökologisch Bauen
�Wohnraum Modernisieren
�CO -Gebäudesanierungsprogramm
2
�Solarstrom Erzeugen
Förderprogramme der Länder
Jedes Bundesland subventioniert selbstgenutztes Wohneigentum mit einem
Förderprogramm. Beispielsweise mit:
�zinslosen oder zinsgünstigen Darlehen,
�Aufwendungshilfen, um die Kreditbelastung zu senken, oder
�einmaligen Baukostenzuschüssen.
Die Voraussetzungen, um diese Fördermittel zu erhalten, sind unterschiedlich.
Erkundigen Sie sich daher bei einem Steuerberater, Ihrem Zurich Versicherungsfachmann oder im Internet.
Wohneigentums- und Modernisierungsförderung durch die Bundesländer:
www.kfw-foerderbank.de/DE_Home/Bauen_Wohnen_Energiesparen/
Darlehensprogramme_fuer_Wohnimmobilien/index.jsp
Zurich Tipp:
Das KfW-Darlehen dürfen Sie mit anderen öffentlichen Fördergeldern kombi
nieren, beispielsweise mit der Landesförderung. Allerdings bieten einige Landes
förderstellen zusätzliche Förderprogramme an, die bereits aus KfW-Mitteln
bestehen. Erhalten Sie diese, ist ein weiterer Zuschuss durch die KfW nicht
mehr möglich. Die Fördergelder der Länder sind meist schnell ausgeschöpft
(Windhundverfahren). Stellen Sie daher vor Baubeginn sicherheitshalber einen
doppelten Antrag.
Wichtiger Hinweis:
Neben den öffentlichen Fördermitteln von Bund und Ländern bieten auch Städte
und Gemeinden Förderprogramme an. Hierüber, sowie über die unterschiedlichen landeseigenen Modernisierungsprogramme, informiert Sie das zuständige
Amt für Wohnungsbauförderung Ihrer Gemeinde oder Ihres Kreises.
Wohngeld – Lastenzuschuss für Eigentümer eines Eigenheimes oder
einer Eigentumswohnung
Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss zu den Kosten für Wohnraum.
Diesen Zuschuss gibt es als
�Mietzuschuss für Mieter einer Wohnung oder eines Zimmers,
�Lastenzuschuss für den Eigentümer eines Eigenheims oder einer Eigentums
wohnung.
Unerheblich ist, ob der Wohnraum in einem Alt- oder Neubau liegt und ob er
öffentlich gefördert, steuerbegünstigt oder frei finanziert worden ist. Voraussetzung
für den Lastenzuschuss ist, dass der Wohnungsinhaber den Wohnraum bewohnt
und Belastung dafür aufbringt.
Wer zum Kreis der Berechtigten gehört, hat darauf einen Rechtsanspruch. Den
Lastenzuschuss für den eigengenutzten Wohnraum können z. B. Eigentümer eines
Eigenheimes, einer Eigentumswohnung, einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbs
stelle sowie Inhaber eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts beantragen.
51
52
Ob Sie Wohngeld in Anspruch nehmen können und in welcher Höhe, hängt von
drei Faktoren ab:
�der Zahl der zu Ihrem Haushalt gehörenden Familienmitglieder,
�der Höhe des Einkommens der zu Ihrem Haushalt gehörenden Familienmitglieder,
�der Höhe der zuschussfähigen Belastung.
Wohngeld können Sie nur erhalten, wenn Sie einen Antrag stellen und die Voraus
setzungen nachweisen. Antragsformulare erhalten Sie bei der örtlichen Wohngeld
stelle der Gemeinde-, Stadt-, Amts- oder Kreisverwaltung.
Weitere Informationen beim Bundesministerium für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung:
www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Wohnraumfoerderung-,1567/
Wohngeld.htm
Finanzierung der erforderlichen Fremdmittel
Zur Baufinanzierung gibt es hauptsächlich folgende Darlehensformen:
�das Annuitätendarlehen,
�die Festhypothek,
�das Bauspardarlehen.
Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen tilgen Sie die Schuld während der gesamten Laufzeit
mit gleich bleibenden Beträgen (Annuitäten). Die Annuität setzt sich zusammen
aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil reduziert sich nach jeder
Annuität und Verrechnung des Tilgungsanteils. Der Tilgungsbetrag steigt um diesen
Anteil der ersparten Zinsen. Als Folge beschleunigt sich die Rückzahlungszeit.
Grundsätzlich bestimmt sich die ungefähre Laufzeit eines Annuitätendarlehens
nach Zins- und Tilgungssätzen. Bei beispielsweise 1 % Tilgung und 5 % Zinssatz
beträgt die Laufzeit 36 Jahre.
Festhypothek
Bei der Festhypothek zahlen Sie keine laufenden Tilgungsraten, sondern – neben
den Zinsen für das Darlehen – Beiträge für eine Kapitallebensversicherung.
Die Hypothek wird bei Fälligkeit der Lebensversicherung auf einmal getilgt.
Während der Laufzeit der Hypothek zahlt man Zinsen für das gesamte Darlehen.
Ergebnis: Der Zinsaufwand ist insgesamt höher als bei einer Annuitätenhypothek.
Vorteil dieser Finanzierungsform: Beim Tod des Versicherungsnehmers wird
die Lebensversicherung fällig und die Hypothek mit der Auszahlung getilgt.
Die Hinterbliebenen besitzen dann in der Regel ein schuldenfreies Haus.
Sind die Versicherungsbeiträge im Rahmen der Vorsorgeaufwendungen steuerlich
abzugsfähig, ergibt sich zusätzlich ein steuerlicher Vorteil. Vorausgesetzt, die
Höchstgrenzen sind nicht ausgeschöpft.
Bedenken Sie: Mit der Baufinanzierung über eine Lebensversicherung erreichen
Sie, dass Ihre Familie im Todesfall nicht das eigene Haus oder die eigene Wohnung
verlassen muss.
Bauspardarlehen
Mit einem Bauspardarlehen können Sie ebenfalls eine Immobilie finanzieren.
Beachten Sie jedoch: Bevor Sie ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen können,
müssen Sie zuerst eine bestimmte Summe ansparen. Außerdem muss der Bausparvertrag zuteilungsreif sein.
Der Staat fördert diesen Sparwillen und gewährt eine Wohnungsbauprämie.
Wichtiger Hinweis:
Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf eines der zahlreichen Förderprogramme von
Bund und Ländern haben. Es gibt Zuschüsse, zinslose oder zinsverbilligte Kredite
als Darlehen.
Unter Umständen ist auch Ihr Arbeitgeber bereit, Ihnen mit einem Arbeitgeber
darlehen unter die Arme zu greifen.
Zurich Tipp:
Die Zurich Deutscher Herold Lebensversicherung AG vergibt günstige Hypo
thekendarlehen für den Bau oder Kauf von Einfamilienhäusern, Eigentums
wohnungen und Mehrfamilienhäusern. Nehmen Sie Kontakt auf zu Ihrem
Zurich Versicherungsfachmann. Er informiert Sie gern und erarbeitet gemeinsam mit Ihnen einen individuellen Finanzierungsplan.
Steuerliche Hinweise zum Kauf
Steuerliche
Hinweise zum Kauf
von Hausund Wohnungs
eigentum
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Im Hinblick auf den Kauf oder Bau einer Immobilie gibt es eine Reihe von steuerlichen Aspekten zu beachten.
Grundsätzlich ist zwischen einer selbstgenutzten Immobilie und einem vermieteten Objekt zu unterscheiden.
Nur als Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung erzielen Sie mit Ihrer Immobilie Einkünfte, so dass Sie auch
nur als Vermieter abzugsfähige Werbungskosten bei der Einkommensteuer geltend machen können.
Möglicherweise ergeben sich in Gesetzen, Durchführungsbestimmungen, Steuervorteilen oder öffentlichen
Fördermitteln immer wieder Änderungen. Wir empfehlen Ihnen deshalb, sich vor jeder Entscheidung bei Ihrem
Steuerberater über Ihre persönlichen aktuellen Steuervorteile zu informieren.
Die folgenden Ausführungen gelten nur für eigene Wohnzwecke genutzte Immobilien bzw. für fremde
Wohnzwecke vermietete Immobilien. Die gewerbliche Nutzung (eigen oder fremd) wird nicht behandelt.
Steuerliche Hinweise für Kapitalanleger
Einkommensteuer
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Vermieter müssen im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
angeben. Hierzu gehören gemäß § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) Einnahmen aus der Vermietung
und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, vor allem die Vermietung von:
�Wohnungen
�Gewerblichen Räumen
�Häusern
�Unbebauten Grundstücken
�Möblierten Zimmern
�Nebenanlagen wie Parkplatz oder Garten
�Schiffen
�Geschäftseinrichtungen
�Erbbau- oder Urheberrechten
Wichtiger Hinweis:
Einkünfte aus Beteiligungen an Grundstücks- oder Erbengemeinschaften sowie geschlossenen Immobilienfonds fallen ebenfalls in diese Kategorie. Erträge aus offenen Immobilienfonds sind dagegen Einkünfte aus
Kapitalvermögen (§ 20 EStG).
Eine Verwaltung des eigenen Vermögens – und somit auch von Grundstücken
und Gebäuden – ist grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit. Das gilt auch für
die Vermietung großer Objekte, etwa Wohnblocks oder Bürohäuser.
Vorteil: Die Einkünfte unterliegen nicht der Gewerbesteuer und ein Verkaufserlös
ist nach derzeitigem Recht mit Ablauf von zehn Jahren steuerfrei. Wer eine Immobilie besitzt und vermietet oder verpachtet, hat die Einnahmen abzüglich etwaiger
Werbungskosten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.
Bitte beachten Sie: Der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb eines
Zeitraums von fünf Jahren gilt als gewerblicher Grundstückshandel. Die erzielten
Gewinne unterliegen der Einkommen- und Gewerbesteuer.
Ermittlung der Einkünfte
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) errechnen sich aus den
Einnahmen abzüglich der Ausgaben, die Sie als Werbungskosten geltend
machen können.
Einnahmen sind unter anderem:
�Mieteinnahmen aus Wohnungen, gewerblichen Räumen, Häusern, unbebauten
Grundstücken, möblierten Zimmern
�Mieten aus Nebenanlagen wie Parkplatz oder Garten
�Umlagen
�Erbbauzinsen
�Einkünfte aus Beteiligungen an Grundstücks- oder Erbengemeinschaften
Ausgaben sind unter anderem:
�Schuldzinsen (Darlehenszinsen)
�Laufende Betriebskosten
�Renovierungskosten
�Erhaltungsaufwand, der auf mehrere Jahre verteilt wird
�Instandhaltungskosten
�Verwaltungskosten
�Fahrtkosten zum Mietobjekt
�Nebenkosten
�Abschreibungen (AfA) auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten
des Gebäudes
Abschreibungen (AfA) auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten
des Gebäudes
Die Kosten für den Kauf oder Bau einer Immobilie zählen zu den Werbungskosten.
Sie können sie jedoch nicht komplett in dem Jahr geltend machen, in dem sie
angefallen sind. Die Kosten sind im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung)
anteilig auf einen langen Zeitraum (die voraussichtliche Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes) abzugsfähig. Die Höhe der Kosten sowie die Anzahl der Immobilien,
für die Sie AfA geltend machen möchten, sind unbegrenzt.
Zu den Anschaffungskosten zählen unter anderem:
�Kaufpreis, laut Notarvertrag
�Maklerprovision
�Notarkosten für Kaufvertrag, Annahmeerklärung, Beglaubigungen
�Grundbucheintrag
�Grunderwerbsteuer
Die Kosten für den Kauf des Grund und Bodens, auf dem Ihre Immobilie steht, sind
nicht im Rahmen der AfA abzugsfähig. Der Grund- und Bodenanteil wird regional
zum Teil sehr unterschiedlich festgesetzt und beträgt im Durchschnitt etwa 20 %.
Zu den Herstellungskosten gehören vor allem:
�Baukosten
�Baunebenkosten, beispielsweise Honorare für Architekten, Bauingenieure und
Gutachter, Kosten für behördliche Genehmigungen sowie Erschließungskosten
Herstellungskosten können auch im Nachhinein entstehen, wenn Sie an einem
Gebäude, das Sie bereits vor längerer Zeit gebaut oder gekauft haben, Baumaßnahmen durchführen und so etwas Neues schaffen. Dazu zählen beispielsweise:
�Einziehen neuer Wände
�Einbau zusätzlicher Fenster und Türen
�Keller- oder Dachausbau
�Anbau
Diese nachträglichen Herstellungskosten können Sie ebenfalls nicht sofort in voller
Höhe abschreiben.
Abschreibungsarten
Je nach Objekt wird zwischen vier Arten unterschieden:
�Lineare
Abschreibung (Normal-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG)
Seit dem 1. Januar 2006 sind sowohl Alt- als auch Neubauten nur noch linear
abzuschreiben. Das heißt: Absetzung in jährlich gleich bleibenden Beträgen.
Somit können Sie bei ganz oder teilweise vermieteten Wohnobjekten 50 bzw.
40 Jahre lang jährlich 2 % bzw. 2,5 % der Herstellungs- oder Anschaffungskosten
(ohne Grundstück) steuerlich geltend machen, soweit sie dem vermieteten
Gebäudeteil zuzurechnen sind. Hierfür gilt:
Abschreibungssatz
Zeitraum
2,0 %
auf eine Dauer von 50 Jahren bei Gebäuden, die
nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurden,
somit auch bei Neubauten
2,5 %
auf eine Dauer von 40 Jahren bei Gebäuden, die vor
dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden
�Degressive
Abschreibung (AfA nach § 7 Abs. 5 Nr. 3c EStG)
Die degressive Abschreibungsmöglichkeit für Wohngebäude wurde für Neubauten zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Sie kann weiterhin zur Anwendung
kommen, wenn
– im Anschaffungsfall der obligatorische rechtswirksame Kaufvertrag vor dem
1. Januar 2006 abgeschlossen wurde
– im Herstellungsfall das Gebäude aufgrund eines nach dem 31. Dezember
2003 und vor dem 1. Januar 2006 gestellten Bauantrags erstellt wurde.
Hierbei ist es unerheblich, ob der Verkäufer oder der Käufer den Bauantrag
gestellt hat. Wurde der Antrag vor dem Stichtag gestellt, können Sie die
degressive AfA auf die Herstellungskosten selbst dann anwenden, wenn Sie
die Immobilie erst später erwerben. Stellen Sie sicher, dass der Bauantrag nicht
später nachträglich geändert wird/wurde. Sonst könnte dieser als Neuantrag
gewertet werden. Die Folge: Die degressive Abschreibung wird nicht mehr
gewährt. Dies gilt auch, wenn Sie erheblich von den ursprünglichen Bauplänen
abgewichen sind.
55
Abschreibungssatz
Zeitraum
4,0 %
im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden
neun Jahren
2,5 %
in den darauf folgenden acht Jahren
1,25 %
in den folgenden 32 Jahren
�Erhöhte
AfA für denkmalgeschützte Gebäude (AfA nach § 7i EStG)
Erwerben Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude, können Sie zusätzlich zur
Normal-AfA eine erhöhte AfA nutzen. Sie gilt für die Herstellungskosten der
Baumaßnahmen, die erforderlich sind, um das Objekt sinnvoll zu nutzen und
als Baudenkmal zu erhalten. Diese Anschaffungskosten dürfen Sie folgender
maßen abschreiben:
Abschreibungssatz
Zeitraum
9,0 %
auf die Dauer von acht Jahren (Jahr der Erstellung
und die darauf folgenden acht Jahre)
7,0 %
auf die Dauer von vier Jahren
Haben Sie vor dem 1. Januar 2004 eine sanierte, denkmalgeschützte Immobilie
erworben, profitieren Sie noch von der alten Förderung: Zehn Jahre lang dürfen
Sie 10 % der Sanierungskosten absetzen. Gleiches gilt, wenn Sie vor dem 31. Dezem
ber 2003 mit der Sanierung begonnen haben. Als Beginn zählt der Tag, an dem
Sie den Bauantrag gestellt haben.
Dabei sind die folgenden Bedingungen zu erfüllen:
�Die erhöhte AfA wird nur gewährt, wenn Sie vor Beginn der Baumaßnahmen eine
Baugenehmigung bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde eingeholt haben.
�Sie müssen dem Finanzamt gegenüber nachweisen: Die aufgewandten Herstellungskosten waren erforderlich, um die Bausubstanz zu erhalten. Hierzu benöti
gen Sie eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. Allerdings stimmt das
Amt nicht allen Maßnahmen zu. Nicht abzugsfähig sind beispielsweise Außenanlagen. Steht lediglich die Fassade eines Gebäudes unter Denkmalschutz, ist
auch nur diese förderungsfähig. Absetzen dürfen Sie dagegen Sanierungen, die
für eine sinnvolle Nutzung und den Gebäudeerhalt notwendig sind. Dazu zählt
beispielsweise der Einbau von Heizung, Bad und Toilette sowie einer Tiefgarage.
�Die Kosten sind nur abzugsfähig, sofern Sie keine weiteren öffentlichen Förder
mittel in Anspruch genommen haben. Ansonsten erfolgt eine entsprechende
Kürzung der Bemessungsgrundlage.
Investieren Sie in ein denkmalgeschütztes Haus, können Sie durch die zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten erheblich Steuern sparen. Hier ein Beispiel:
Sie kaufen ein Baudenkmal und richten es als Wohnhaus her. Der Kaufpreis
(ohne Grundstück) beträgt 200.000 EUR. Die Modernisierung kostet 600.000 EUR.
In diesem Fall könnten Sie in den ersten acht Jahren wie folgt abschreiben:
Abschreibung Gebäude (2,5 %) Abschreibung Modernisierung (9 %) Insgesamt absetzbar
5.000 EUR
54.000 EUR
59.000 EUR
Steuerersparnis pro Jahr
(bei einem unterstellten Steuersatz von 45 %)
26.550 EUR
Zurich Tipp:
Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es beim Erwerb von denkmalgeschützten Gebäuden weitere Vergünstigungen. Vor allem bei Grund-, Gewerbe-,
Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie für Unternehmen bei der Umsatzsteuer.
Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde oder Ihrem Steuerberater.
�Erhöhte
AfA für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen
Entwicklungsgebieten (AfA nach § 7h EStG)
Befindet sich das Objekt in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder
städtebaulichen Entwicklungsbereich, gilt: Sie dürfen die Herstellungskosten für
Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zusätzlich zur Normal-AfA wie
folgt abschreiben:
Abschreibungssatz
Zeitraum
9,0 %
auf die Dauer von acht Jahren (im Jahr der Herstellung
und in den darauf folgenden sieben Jahren)
7,0 %
auf die Dauer von vier Jahren
Dies ist möglich, wenn
– die Sanierungsmaßnahmen der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten
Verwendung des Gebäudes dienen und Sie dies mit einer Bescheinigung der
Gemeinde belegen können,
– die durchzuführenden Arbeiten nicht bereits anderweitig durch öffentliche
Mittel gefördert wurden.
Erhaltungsaufwand
Ein Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn eine bereits bestehende Immobilie instand
gehalten oder instand gesetzt werden muss. Die anfallenden Reparatur- und
Renovierungskosten können Sie in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen.
Größere Kosten können Sie wahlweise
�sofort in voller Höhe abziehen oder
�auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abschreiben.
57
Folgende Maßnahmen beispielsweise erkennt das Finanzamt als Erhaltungs
aufwand an:
�Reparatur des Daches oder der Heizungsanlage
�Austausch von Fensterrahmen
�Erneuerung des Außenputzes
Laufende Instandhaltungsrücklagen können Sie nicht als Erhaltungsaufwand
geltend machen. Erst wenn Sie aus den Rücklagen Reparaturen bezahlen,
sind diese Kosten abzugsfähig.
Zurich Tipp:
Planen Sie, Ihre vermietete Immobilie künftig selbst zu bewohnen oder zu verkaufen, lassen Sie Reparaturen ausführen, bevor Sie den Mietvertrag kündigen.
Anderenfalls könnte das Finanzamt die Kosten nicht als abzugsfähige Werbungs
kosten anerkennen.
Anschaffungsnaher Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Ein anschaffungsnaher Aufwand liegt vor, wenn
�Reparaturen und Modernisierungen innerhalb von drei Jahren nach der
Anschaffung erfolgen und
�deren Kosten (ohne Umsatzsteuer) mehr als 15 % des Kaufpreises für das
Gebäude ausmachen.
In diesem Fall dürfen Sie die Kosten nicht als Erhaltungsaufwand kurzfristig
abschreiben. Es kommt die AfA für Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zur
Anwendung. Sie können die Kosten nur über einen Zeitraum von 50 Jahren
mit je 2 % jährlich geltend machen.
Werbungskosten
Aufwendungen, die dazu dienen, Einnahmen zu erwerben, zu sichern und zu erhalten, können Sie im Jahr
der Zahlung sofort und in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen.
Hierzu zählen zum Beispiel:
�Schuldzinsen (nicht jedoch die Tilgungszahlungen für aufgenommene Darlehen)
�Grundsteuer
�Geldbeschaffungskosten
�Erbbauzinsen
�Notargebühren für die Grundschuldeintragung
�Kontogebühren und Hausverwaltungskosten
�Fachliteratur
�Fahrten mit dem Pkw zur Immobilie beziehungsweise zu Eigentümerversammlungen
�Kosten für die Straßenreinigung, Müllabfuhr etc.
�Steuerberaterkosten
�Stromkosten
�Kosten für die Mietersuche
Zurich Tipp:
Maklergebühren sind in der Regel Teil der Anschaffungskosten und nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Ist der Makler Ihnen bei der Finanzierung des Immobilienerwerbs behilflich, erteilen Sie ihm getrennte
Aufträge über die Grundstücksvermittlung und Finanzierungsberatung. Die Gebühren für die Finanzierungsberatung sind Geldbeschaffungskosten. Diese sind im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten
abzugsfähig.
59
Steuern bei gemischt genutzten Gebäuden
Für ein Gebäude, das sowohl der Vermietung als auch eigenen Wohnzwecken
dient, gilt: Nur die Kosten sind abzugsfähig, die sich auf den vermieteten Teil des
Gebäudes beziehen. Der abzugsfähige Prozentsatz ergibt sich aus dem Verhältnis
der selbstgenutzten Wohnfläche zur vermieteten Wohnfläche.
Für diesen Fall sollten Sie möglichst frühzeitig getrennte Konten führen – eins für
Eigenkapital und eins für Fremdkapital. Noch besser ist, gleich von Anfang an
getrennte Verträge abzuschließen. Die Kosten lassen sich dann eindeutig zuordnen.
Ihr gesamtes Eigenkapital wenden Sie dann für den Kauf oder Bau des selbstgenutzten Gebäudeteils auf (zum Beispiel als Eigentumswohnung in einem Haus,
als Einliegerwohnung oder als Doppelhaushälfte). Dadurch erhöhen Sie den Anteil
der abzugsfähigen Schuldzinsen.
Vermietung an nahe Angehörige
Vermieten Sie Wohnraum preiswert an nahe Verwandte, müssen Sie bestimmte
Mindestanforderungen einhalten:
�Der Mietvertrag ist schriftlich abzuschließen.
�Alle Vertragspunkte müssen tatsächlich durchgeführt und umgesetzt werden.
�Die Miete muss auf dem festgelegten Zahlungsweg, zum vereinbarten Zahlungs
termin und in der vertraglich zugesagten Höhe an Sie gezahlt werden.
Die Kaltmiete muss mindestens 75 % der ortsüblichen Miete betragen. Dann
dürfen Sie die Werbungskosten für die vermietete Wohnung vollständig steuerlich
abziehen. Beträgt die Miete zwischen 50 und 75 % der ortsüblichen Miete, ist
eine Überschussprognose zu machen. Fällt diese Überschussprognose positiv aus
(das bedeutet, es wird ein Überschuss erwartet), können die Werbungskosten in
voller Höhe abgesetzt werden. Sind auf Dauer dagegen negative Einkünfte zu
erwarten, müssen die Kosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil
aufgeteilt werden.
Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete müssen die Kosten ebenfalls
aufgegliedert werden. Die Werbungskosten sind dann insoweit abziehbar, als sie
auf den entgeltlichen Teil entfallen.
60
Spekulationsfrist (§ 23 EStG)
Wollen Sie Ihre vermietete Immobilie wieder verkaufen, führt dies unter Umständen
zu steuerpflichtigen Einnahmen: Der Veräußerungsgewinn für eine Immobilie ist
unter „sonstige Einkünfte“ zu versteuern. Vorausgesetzt, die Anschaffung liegt
weniger als zehn Jahre zurück. Gleichzeitig dürfen Sie einen Verlust mit anderen
Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften (Wertpapieren oder Terminhandel) verrechnen.
Der Gewinn oder Verlust errechnet sich wie folgt:
Verkaufspreis
./. ursprüngliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten
= Gewinn oder Verlust
./. Nebenkosten beim Verkauf der Immobilie
+ bereits geltend gemachte AfA in den Vorjahren
./. sonstige Werbungskosten
= Spekulationsgewinn bzw. -verlust
Bis zu einer Höhe von 511,99 EUR fallen für einen Veräußerungsgewinn keine Steuern an. Ab einem Betrag
von 512 EUR ist er zu versteuern. Spekulationsverluste können Sie mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im gleichen Kalenderjahr verrechnen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, Verluste auf Gewinne
aus dem vorangegangenen Kalenderjahr zurückzutragen oder auf Gewinne in folgenden Jahren vorzutragen.
Nach Ablauf der 10-Jahresfrist unterliegen Gewinne aus dem Verkauf Ihrer Immobilie nicht der Besteuerung.
Maßgebend für die Einhaltung der Frist ist der Tag, an dem der Kaufvertrag beurkundet wird.
Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist vererbt oder verschenkt, wird die Zeit, in der das Objekt
im Besitz des Voreigentümers war, angerechnet. Beachten Sie: Ein Haus kann nach einer Erbschaft oder
Schenkung weiterhin der Spekulationsfrist unterliegen.
Ein Beispiel: Der verstorbene Vater vererbt Tochter und Sohn eine Immobilie, welche ihm bereits über zehn Jahre
gehörte. Wird diese geerbte Immobilie von den beiden Kindern gemeinsam an einen fremden Dritten verkauft,
wird die Besitzzeit des Vaters angerechnet – es liegt kein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft vor. Kauft dagegen
der Sohn seiner Schwester ihren Erbteil ab und veräußert anschließend die Immobilie, so löst der Verkauf für
die Schwester keinen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn aus. Der Bruder tritt dagegen in Höhe seiner eigenen
Erbquote (50 %) in die Fußstapfen seines Vaters. In diesem Fall löst die Weiterveräußerung keinen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn aus. Für den von seiner Schwester gekauften Anteil beginnt jedoch eine neue
Zehn-Jahres-Spekulationsfrist. Verkauft der Sohn die Immobilie vorher, liegt für diesen Teil der Immobilie ein
steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft vor.
Zurich Tipp:
Haben Sie das Objekt im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt,
fällt keine Spekulationssteuer an. Planen Sie, Ihre vermietete Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist zu
verkaufen, sollten Sie darüber nachdenken, rechtzeitig selbst einzuziehen.
Steuerliche Hinweise für Eigennutzer
Eigenheimzulage abgeschafft
Mit dem Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage wurde diese zum 1. Januar
2006 ersatzlos gestrichen.
Die Eigenheimzulage erhält daher nur, wer bis zum 31. Dezember 2005
�als Bauherr einen Bauantrag gestellt, entsprechende Bauunterlagen eingereicht
bzw. mit den Bauarbeiten begonnen hat, oder
�als Käufer einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen hat, oder
�als Genosse einer Wohnungsbaugenossenschaft beigetreten ist (kleine Eigenheimzulage).
Sonderausgabenabzug für selbstgenutzte Baudenkmäler und Immobilien
in Sanierungsgebieten
Steuerliche Vorteile wie Abschreibungen oder Werbungskosten kommen meist
ausschließlich den Besitzern von vermieteten Immobilien zugute. Außer Sie nutzen
eine Immobilie selbst, die unter Denkmalschutz steht oder in einem offiziell aus
gewiesenen Sanierungsgebiet liegt. In diesem Fall steht Ihnen für die Sanierungskosten ein Sonderausgabenabzug in Höhe von jährlich 9 % über zehn Jahre zu.
Betragen die Sanierungskosten beispielsweise 100.000 EUR, verringert sich Ihr zu
versteuerndes Einkommen um 9.000 EUR pro Jahr. Je nach Steuersatz sinkt das
zu versteuernde Einkommen. Für die Dauer der Förderung wird ein entsprechender
Freibetrag auf Ihrer Lohnsteuerkarte eingetragen.
Die Abschreibung beginnt ab dem Jahr der Fertigstellung. Für die endgültige Höhe
der Abschreibungen ist die Kostenbestätigung der Sanierungsbehörde bzw. des
Landesdenkmalamtes maßgebend. Davon unberührt bleibt ein eventuell bestehen
der Anspruch auf Eigenheimzulage, die Sie ggf. zusätzlich erhalten können.
62
Abzugsmöglichkeit für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerker
Rückwirkend zum 1. Januar 2006 gilt: Neben den „haushaltsnahen Dienstleistungen“ werden alle Handwerkerleistungen zur Erhaltung und Modernisierung
selbstgenutzten Wohnraums gefördert. Für beide Leistungen können Sie pro Jahr
20 % der Kosten, maximal 600 EUR, erstattet bekommen. Insgesamt sind dies immerhin bis zu 1.200 EUR pro Jahr.
�Allgemeine
haushaltsnahe Dienstleistungen
Hierzu zählen z. B. Putzleistungen, Gartenpflegearbeiten und kleinere Schönheits
reparaturen. Arbeiten, die Haushaltsmitglieder selbst erledigen könnten, für die
jedoch eine Dienstleistungsagentur oder ein selbstständiger Dienstleister in
Anspruch genommen wird. Umzugskosten können ebenfalls dazugehören.
�Handwerkerleistungen
Alle Tätigkeiten, die in der Regel von Fachkräften ausgeführt werden. Hierzu
zählen etwa Arbeiten an Innen- und Außenwänden, Dächern, Fassaden und
Garagen sowie Reparatur und Austausch von Fenstern. Die Gebühren für den
Schornsteinfeger sind ebenso begünstigt.
Folgende Voraussetzungen sind zu beachten:
�Neubaumaßnahmen sind von der Förderung ausgeschlossen.
�Nicht gefördert werden Materialkosten wie etwa Bodenbeläge, Fliesen, Tapeten,
Dachziegel etc.
�Arbeitsanteil und Fahrtkosten müssen getrennt auf der Rechnung
ausgewiesen sein.
�Die Rechnung ist per Überweisung zu bezahlen. Barzahlungen oder Schecks
erkennt das Finanzamt nicht an.
�Maßgeblich für die Förderung ist der Zeitpunkt der Zahlung, nicht der Ausführung.
Unter Umständen lohnt es sich, eine Ratenzahlung zu vereinbaren.
Auch Eigentümergemeinschaften können die Förderung nutzen. Hierzu müssen
zusätzlich folgende Bedingungen erfüllt sein:
�Die Beträge sind in der Jahresabrechnung getrennt aufzulisten.
�Die steuerbegünstigten Kosten sind anteilig aufgeführt.
�Die Anteile der jeweiligen Wohnungseigentümer sind anhand ihrer Beteiligungs
verhältnisse individuell zu errechnen.
�Hat die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter eingesetzt, hat dieser eine
Bescheinigung über die Beteiligungsverhältnisse zu erstellen.
�Die Leistungen dürfen nicht als Werbungskosten abgeschrieben werden.
�Nicht förderfähig sind Leistungen, die bereits nach dem CO -Gebäudesanierungs
2
programm der KfW-Förderbank gefördert werden. Dies wurde mit dem
Jahressteuergesetz 2007 beschlossen und gilt rückwirkend zum 1. Januar 2006.
Um Haus- oder Wohnungseigentum zu erwerben, sind eine Reihe unterschiedlicher Vertragsgestaltungen
notwendig. Je nachdem, ob Sie beabsichtigen ein Objekt zu bauen oder zu kaufen.
Abschluss des
Kaufvertrags
Der Notar beurkundet den vom Verkäufer und Käufer ausgehandelten Kaufvertrag. Dieser Vertrag muss einige
juristische Formvorschriften erfüllen, die der Notar in aller Regel entsprechend den Vorgaben der Vertragsparteien ausformuliert. Er ist zur Neutralität und Verschwiegenheit verpflichtet. Darüber hinaus hat der Notar
eine Belehrungspflicht: Er muss Sie über die rechtlichen Folgen des Notarvertrags informieren. Ist Ihnen etwas
unklar, fragen Sie nach.
Maßgebend für die Beurkundungs- und die späteren Eintragungskosten der Eigentumsänderungen im
Grundbuch ist die Höhe des Kaufpreises. Die Notarkosten beim Immobilienkauf liegen bei ca. 0,4 bis 1,5 %
des Kaufpreises, plus Umsatzsteuer.
Der Notar übernimmt vor allem folgende Aufgaben:
�Kaufvertrag entwerfen und zusenden
�Terminvereinbarung zur Unterzeichnung des Kaufvertrags
�Vertragsunterzeichnung beurkunden
�Einholen aller behördlichen Genehmigungen
�Auflassungsvormerkung eintragen
�Kontrolle bzw. Löschung der Grundschuld des Immobilienverkäufers
�Weitergabe an das Grundbuchamt
�Grundschuldbestellung
Wichtiger Hinweis:
Vor dem endgültigen Kaufvertragstermin und vor der Vertragsunterzeichnung sollten Sie alle Unterlagen
von einem Rechtsanwalt oder Notar Ihres Vertrauens prüfen und sich erläutern lassen.
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied im März 2006: Bei arglistigem Verschweigen eines Mangels durch
den Verkäufer einer Immobilie haben Sie als Käufer das Recht, die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu verlangen.
Im zugrunde liegenden Fall hatte der Verkäufer einen Feuchtigkeitsschaden mit Beseitigungsaufwand von rund
2.500 EUR bewusst verschwiegen.
Beachten Sie aber, dass in den meisten Fällen ein Vertragsrücktritt mit hohen finanziellen Kosten verbunden ist.
Lassen Sie sich gegebenenfalls sorgfältig von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten.
Mietvertragsrecht
für Kapitalanleger
Das Bundesjustizministerium erläutert prägnant, was unter „Miete“ zu verstehen
ist: „Miete ist die zeitweise Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt.
Von großer wirtschaftlicher und sozialer Bedeutung ist die Miete von Wohnraum.
Das Mietrecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermieter und dem
Mieter auf der Grundlage des zwischen ihnen abgeschlossenen Mietvertrages.
Seit der Reform des Mietrechts im Jahr 2001 sind alle wesentlichen mietrechtlichen
Vorschriften in den §§ 535ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) enthalten.
Das Mietrecht des BGB bildet in weiten Teilen eine dispositive Vertragsordnung,
die dann gilt, wenn Vermieter und Mieter im Rahmen der Vertragsfreiheit keine
abweichende vertragliche Regelung getroffen haben. Bei der Wohnraummiete ist
die Vertragsfreiheit allerdings zum Schutz des Mieters eingeschränkt; es gelten
die speziellen Vorschriften der §§ 549ff. BGB.“
Wir empfehlen, sich generell mit diesem Kapitel vertraut zu machen. Selbst dann,
wenn Sie sich nicht direkt mit der Vermietung Ihres Objekts befassen müssen,
zum Beispiel weil entsprechende Serviceverträge bestehen oder ein gewerblicher
Zwischenmieter eingeschaltet ist.
Mietvertrag
Mietverträgen über Wohnungen oder Häuser liegen meist Formularverträge
zugrunde, die auf den Vorschriften des BGB beruhen. Während Großvermieter oft
eigene Vertragsformulare haben, nutzen Vermieter von einzelnen oder wenigen
Wohnungen oft die Formularverträge der Verbände der Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer. Die Mustermietverträge sind über die jeweiligen Landes
verbände erhältlich.
Zurich Tipp:
Lassen Sie sich bei einem Streit über ein Mietverhältnis vor einer gerichtlichen
Auseinandersetzung über die Entwicklung der Rechtsprechung beraten. Sie
vermeiden damit unnötige Kosten. Dies gilt auch für die zentralen Bereiche im
Wohnraummietrecht: das Recht der Mieterhöhung und des Kündigungsschutzes.
65
Mieterhöhung
Es steht den Parteien frei, den Mietzins einverständlich neu zu gestalten. Dies können Sie jederzeit für den Einzelfall vereinbaren. Erlaubt ist, die Mietzinsänderung
bereits im Mietvertrag zu regeln, beispielsweise durch eine Staffelmiete oder eine
Anpassungsklausel im Rahmen des gesetzlich Zulässigen.
Wichtigste Vorschriften für Mieterhöhungen bei nicht preisgebundenem Wohnraum
sind die neuen §§ 558 bis 558 e BGB. Danach kann der Vermieter vom Mieter
verlangen, einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen.
Voraussetzung ist, dass
�der bisherige Mietzins seit mindestens 15 Monaten unverändert ist (Ausnahme:
Mieterhöhungen wegen baulicher Änderungen oder gestiegener Betriebskosten);
�der bisherige Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt;
�das Erhöhungsverlangen schriftlich gestellt wird;
�das Erhöhungsverlangen begründet wird, zum Beispiel durch einen Mietspiegel,
ein Sachverständigengutachten oder die Angabe von mindestens drei Vergleichsobjekten – neue Begründungsmittel sind der qualifizierte Mietspiegel und die
Mietdatenbank;
�die Vergleichsmiete aus einem – sofern existierenden – qualifizierten Mietspiegel
immer angegeben wird.
Das Verlangen nach einer höheren Miete ist begrenzt durch
�die ortsübliche Vergleichsmiete, die für die konkrete Mietwohnung zu
bestimmen ist;
�die Kappungsgrenze. Danach darf sich der Mietzins innerhalb eines Zeitraums
von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. Ausnahmen hiervon gelten
für öffentlich geförderte Wohnungen, die dem Wohnungsbindungsgesetz
unterlegen haben.
Der Mieter kann innerhalb von drei Monaten entscheiden, ob er der Mieterhöhung
zustimmt. Falls nicht, muss der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren zwei Monaten
die Zustimmung einklagen. Andernfalls verliert er seinen Anspruch. Die Miet
erhöhung wird gültig ab dem dritten Kalendermonat, der auf den Zugang des
Mieterhöhungsverlangens folgt. Sofern der Mieter ihr zustimmte oder dazu verurteilt wurde. Im Fall eines wirksamen Erhöhungsverlangens darf der Mieter das
Mietverhältnis vorzeitig kündigen.
Wichtiger Hinweis:
Nach einer Modernisierungsmaßnahme dürfen Sie ebenfalls die Miete erhöhen. Grundlage ist § 599 Abs. 1 BGB.
Kündigung von Mietverhältnissen
Kündigungsfristen
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnraum bei einer ordentlichen Kündigung ist in den §§ 573ff. BGB
geregelt. Für den Mieter gilt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine dreimonatige Kündigungsfrist. Für den Vermieter gibt es nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelte Fristen.
Zunächst gilt ebenfalls die dreimonatige Kündigungsfrist. Nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des
Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate, das heißt:
�sechsmonatige Kündigungsfrist nach fünf Jahren
�neunmonatige Kündigungsfrist nach acht Jahren
Neben einer ordentlichen, fristgemäßen Kündigung sind in bestimmten Fällen auch fristlose Kündigungen
möglich (§ 543 BGB).
Kündigungsschutz
Die Vorschriften des sozialen Mietrechts schützen den Mieter gegen die Kündigung des Vermieters.
Dabei besteht für den Mieter ein dreifacher Schutz:
�Die Kündigung muss formal richtig sein: nicht nur schriftlich, sondern mit Angabe der Kündigungsgründe.
Ferner muss der Vermieter auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs nach § 574 BGB (soziale Härte
für den Mieter) sowie auf Form und Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen.
�Die Kündigung ist nur wirksam, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt: Wenn der Vermieter ein berechtigtes
Interesse hat, das Mietverhältnis zu beenden.
�Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters gemäß § 574 BGB widersprechen und verlangen, das Miet
verhältnis fortzusetzen. Vorausgesetzt, das vertragsgerechte Beenden des Mietverhältnisses bedeutet für ihn
oder seine Familie eine unverhältnismäßige Härte. Dieser Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Ende
des Mietverhältnisses zu erklären. Hat der Vermieter bei der Kündigung den gesetzlich vorgeschriebenen
Hinweis auf das Widerspruchsrecht unterlassen, berührt dies die Wirksamkeit der Kündigung nicht. Es verlängert
nur die Widerspruchsfrist zugunsten des Mieters bis zum ersten Termin in einem Räumungsrechtsstreit.
66
Kündigungsgründe (§ 573 BGB)
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, liegt vor, wenn
�der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
�der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine
Familienangehörigen benötigt (die Rechtsprechung ist hinsichtlich Nachweis und Frist uneinheitlich),
�der Vermieter durch das Fortsetzen des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Wird eine Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt: Der
Käufer darf sich auf das berechtigte Interesse erst drei Jahre nach seinem Kauf berufen. In Einzelfällen verlängert
sich die Frist aufgrund landesrechtlicher Vorschriften auf fünf oder zehn Jahre. Wichtig ist: Eine wirtschaftliche
Verwertung des Vermieters wird nicht angenommen, wenn er die Mieträume in Wohnungseigentum umwandeln
und verkaufen will.
Wichtiger Hinweis:
Trotz Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters kann der Mieter den Einwand der sozialen
Härte erheben.
Renovieren und umbauen
Als Vermieter müssen Sie für Renovierungs-, Ausbau- oder Modernisierungsmaßnahmen bestimmte miet
rechtliche Besonderheiten beachten.
Zwei Fragen stehen im Vordergrund:
�Was muss der Mieter akzeptieren?
�Was darf zur Mieterhöhung führen?
Duldungspflichten des Mieters
Nach § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss der Mieter bestimmte Renovierungsoder Umbaumaßnahmen dulden:
�Erhaltungsmaßnahmen in der Wohnung und am Gebäude. Sie dienen dazu,
drohende oder schon entstandene Schäden zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen: Anstrich von Fenstern und
Türen, neuer Putz für die Hausfassade etc. Die Qualität der Wohnung wird
dadurch nicht erhöht.
�Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung oder des
Hauses nachhaltig erhöhen: Grundrissverbesserungen, Verbesserung von Schall
schutz oder Belüftung, Einbau einer neuen Heizung, neuer Sanitäranlagen etc.
Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Mieter, solche Maßnahmen zu
dulden. Allerdings mit Einschränkungen, wenn die Maßnahme für den Mieter
eine „nicht zu rechtfertigende Härte“ darstellt. Vor allem vier Gründe berech
tigen den Mieter zum Widerspruch.
– Die für die Modernisierung notwendigen Arbeiten beeinträchtigen den Mieter
zu sehr, zum Beispiel aufgrund hohen Lebensalters oder körperlicher Behinderung. Die mit der Modernisierung verbundenen Belästigungen, wie Schmutz
und Lärm, sind dann unzumutbar. Ebenfalls unzumutbar ist der Einbau von
Fenstern und Türen zur kalten Jahreszeit.
– Der Vermieter verringert ohne Zustimmung des Mieters die Nutzfläche der
Wohnung oder teilt eine größere Wohnung in mehrere kleine Appartements auf.
– Der Vermieter berücksichtigt nicht Verbesserungsmaßnahmen in der Wohnung,
die der Mieter selbst erbracht hat: Erneuerung des Teppichbodens, Einbau
einer Etagenheizung etc.
– Die Mieterhöhung nach der Renovierung übersteigt die wirtschaftliche Belast
barkeit des Mieters. Grundsätzlich ist die Mieterhöhung nach einer sinnvollen
Renovierung rechtens. Sofern sie in einem angemessenen Verhältnis zur
Wohnungswertverbesserung steht und die wirtschaftlichen Verhältnisse des
Mieters berücksichtigt. Eine Mieterhöhung ist nicht zulässig, wenn die
gemieteten Räume oder sonstigen Teile des Gebäudes lediglich in einen
allgemein üblichen Zustand versetzt wurden.
Zurich Tipp:
So vermeiden Sie Streitigkeiten:
�Informieren Sie drei Monate vor der beabsichtigten Renovierung schriftlich
den Mieter über Art, Umfang und Dauer der Maßnahme.
�Geben Sie die neue Mieterhöhung in Euro an; eine Angabe in Prozent
genügt nicht.
Haben Sie diese Punkte beachtet, muss der Mieter dem Architekten, dem
Vermieter oder den Handwerkern Zugang zu seiner Wohnung gewähren und
die Arbeiten dulden.
Mieterhöhung nach der Renovierung
Die Möglichkeiten, nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zu erhöhen,
sind in § 559 BGB festgelegt.
�Ohne Zustimmung des Mieters kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 %
der Kosten erhöhen, die er für die Modernisierung aufwenden musste.
�Bei dieser Mieterhöhungsforderung braucht der Vermieter keine Rücksicht auf
die sonst allgemein geltende ortsübliche Vergleichsmiete zu nehmen. Sie darf
in diesen Fällen in einem gewissen Rahmen überschritten werden.
�In die Miete einzurechnen sind die Kosten für die eigentlichen Baumaß
nahmen, also
– Materialkosten,
– Handwerkerkosten (zum Beispiel Architektenkosten, nicht jedoch
Finanzierungskosten).
�
Steuervergünstigungen für die Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter
bei den umlagefähigen Kosten nicht abziehen (Ausnahme: die direkten
Zuschüsse aus einem Landesprogramm).
Wichtiger Hinweis:
Der Mieter hat bei einer Modernisierung grundsätzlich ein Kündigungsrecht,
falls er mit den beabsichtigten Änderungen nicht einverstanden ist. Dies ist
unabhängig von der allgemeinen Kündigungsfrist.
67
Renovierung durch den Mieter
Der Mieter kann die von ihm gemietete Wohnung auf eigene Kosten modernisieren lassen. Selbstverständlich
braucht er dazu die Zustimmung des Vermieters. In diesen Fällen empfiehlt es sich, einen gesonderten Vertrag
abzuschließen.
Zurich Tipp:
Einen entsprechenden Mustervertrag haben der Deutsche Mieterbund e. V. und der Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümerverband e. V. gemeinsam mit dem Bundesjustizministerium erarbeitet. Danach gilt der
Grundsatz: Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter durchführt, werden Eigentum des Vermieters.
Der Mieter kann also nicht nach Belieben darüber verfügen.
Fordern Sie bei Bedarf einen Mustervertrag bei den örtlichen Geschäftsstellen des Deutschen Mieterbundes
e. V. oder des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverbands e. V. an (Anschriften im Telefonbuch).
Die Sicherung
der Immobilie
Alle paar Minuten wird in Deutschland ein Einbruch in Privathaushalte verübt.
Vandalismus, Diebstahl und Beschädigungen am Gebäude sind die Folgen.
Betroffene verlieren bei Einbruchdiebstahl oft nicht nur Gegenstände von persönlicher Bedeutung. Es bleiben auch Angst, Schrecken und das unangenehme
Gefühl zurück, dass Fremde in das „Zuhause“ eingedrungen sind.
Wollen Sie sich und Ihr Eigentum wirksam gegen Einbrecher schützen, kommt es
nicht nur auf eine sinnvolle technische Einbruchsicherung Ihrer Immobilie an. Sie
müssen sich zudem umsichtig verhalten.
Einen hundertprozentigen Schutz gibt es allerdings selbst mit der besten Sicherheits
technik nicht. Wichtig ist, dass Sie es einem Einbrecher möglichst schwer machen,
in Ihr Haus oder Ihre Wohnung einzudringen. Und dazu gehört, einem Täter möglichst viele „Hindernisse“ in den Weg zu legen. Denn je schwieriger es für einen
Einbrecher ist, umso mehr Zeit braucht er. Und das allein schreckt viele Einbrecher
ab, weil das Risiko steigt, entdeckt zu werden.
Vermeiden Sie jeden Leichtsinn, selbst wenn Sie nur für kurze Zeit Ihre Wohnung
verlassen. Rund 70 % der Wohnungseinbrüche werden am helllichten Tag verübt,
wenn die Bewohner am Arbeitsplatz oder beim Einkaufen sind. In den Abendund Nachtstunden sind vor allem Einfamilienhäuser gefährdet.
Gelegenheit macht Diebe
Schwachpunkte erkennen
Tatsächlich sind nur 5 bis 6 % aller Einbrecher „Profis“. Sie planen den Einbruch
genau und wissen, ob und wo etwas zu holen ist. „Profis“ kommen vor allem
nachts. Sie sind sehr entschlossen in ihrem Handeln und schrecken auch vor
unerwarteten Problemen oder Hindernissen nicht zurück. Meist sind sie bewaffnet
und bereit, Gewalt anzuwenden.
Eine High-Tech-Sicherungsanlage ist relativ nutzlos, solange Schwachpunkte an
anderen Stellen nicht erkannt und beseitigt werden. Das beste Sicherheitsschloss
ist sinnlos, wenn Einbrecher die ganze Tür aufhebeln oder aufbrechen können,
weil das Schließblech zu schwach oder nicht fachgerecht verankert ist.
Fast alle Haus- und Wohnungseinbrüche werden aber von Gelegenheitsdieben
und zunehmend von Banden begangen. Dies zeigt sich an der Vorgehensweise
der Täter. Meist werden mit dem Brecheisen Türen und Fenster gewaltsam aufgebrochen. Mitgenommen wird alles, was sich schnell und problemlos absetzen lässt,
vor allem also Geld, technische Geräte und Schmuck. Oft ist der Wert der gestohlenen Gegenstände weit niedriger als der von den Einbrechern angerichtete
Sachschaden, zum Beispiel durch beschädigte Türen, Fenster oder Einrichtungsgegenstände.
Besonders gefährdete Objekte
Jeder muss heute mit einem Einbruch rechnen. Frühere Erkenntnisse, beispielsweise
dass in einem Mehrfamilienhaus nur in der obersten Etage eingebrochen wird,
sind längst überholt. Dennoch gibt es Objekte und Situationen, die Einbrecher
besonders anlocken:
�Erdgeschosswohnungen großer Wohnblöcke (auch tagsüber gefährdet)
�Einfamilienhäuser (überwiegend nachts gefährdet)
�Einsame Lage
�Unübersichtliche Bebauung
�Zur Schau gestellter Luxus
�Fehlende Sicherheitsmaßnahmen (zum Beispiel fehlende Alarmanlage)
�Hecken, Mauern etc., die Sichtschutz bieten
�Nicht ausreichend gesicherte Fenster und Türen
�Gute Fluchtwege
Zurich Tipp:
Prüfen Sie Ihr Objekt, ob ein oder mehrere Gefährdungskriterien darauf
zutreffen, und richten Sie Ihre Sicherungsmaßnahmen danach aus.
Wirksamer Objektschutz umfasst immer eine Reihe von Sicherheitsmaßnahmen.
Diese „Sicherheitskette“ ist nur so stark wie ihr schwächstes Glied. Schwachpunkte
an Haus und Wohnung sind vor allem:
�Haus- und Wohnungstüren
�Keller-Außentüren
�Balkontüren
�Terrassentüren
�Kellerfenster und Lichtschächte
�Dachfenster und Dachluken
Sehen Sie bei Neubauten bereits in der Planungsphase Einbruchsicherungen an
diesen Schwachstellen vor. Besprechen Sie dieses Thema rechtzeitig mit Ihrem
Architekten, und lassen Sie sich von einem Sicherheitsfachmann beraten. Der nach
trägliche Einbau, beispielsweise einer elektrischen Alarmanlage, ist wesentlich
aufwendiger. Nutzen Sie eventuell anstehende Renovierungsmaßnahmen, um die
Sicherheitsausstattung Ihres Wohneigentums zu verbessern. Dies sind Investi
tionen, die sich lohnen.
Wichtiger Hinweis:
Es gibt keinen hundertprozentigen Schutz. Selbst die besten sicherungs
technischen Vorkehrungen lassen sich überwinden. Achten Sie deshalb darauf,
dass Sie ausreichend versichert sind. Lesen Sie dazu Seite 76 ff.
69
70
Richtig sichern
Sichern Sie Fenster und Türen optimal ab, dann haben Sie viel erreicht. Erfahrungen
der Kriminalpolizei belegen, dass viele Einbrecher keine Ausdauer haben. Erreichen
sie nicht in wenigen Minuten ihr Ziel, geben die meisten ihr Vorhaben auf.
Bei hohen Vermögenswerten oder wenn viele Gefährdungskriterien zutreffen, ist
ein größerer Sicherheitsaufwand notwendig. Gestalten Sie beispielsweise Außenanlagen so, dass sie einem potenziellen Täter keinen Sichtschutz bieten. Sinnvoll
sind Bewegungsmelder, eine gute Beleuchtung und eventuell eine Alarmanlage.
Grundsätzlich gilt: Eine mechanische Sicherung kommt vor einer elektronischen,
denn nur mechanische Sicherungen bieten einen wirksamen Einbruchschutz.
Sichern der Eingangstür
�Stabiles Türblatt. Das Türblatt sollte aus Metall oder massivem Holz bestehen
oder von innen durch ein Stahlblech oder eine Sperrholzplatte vollflächig
verstärkt sein
�Einsteckschloss mit sperrender Falle und geschlossenem Zylinder
�Sicherheitszylinder nach DIN 18252/18254
�Sicherheitsgarnitur (Schutzbeschlag mit Aufbohrschutz und Zylinderabdeckung)
�Bändersicherung und Sicherheitsschließblech
�Zusätzliches Riegelschloss mit Sicherheitskette oder -bügel
�Weitwinkel-Türspion (mindestens 170 Grad)
�Sprechanlage
�Kameraüberwachung
Bei erhöhtem Sicherheitsbedarf zusätzlich:
�Türelemente, DIN-18103-geprüft (mit spezieller Holz- oder Stahlzarge)
�Qualitätsbeschläge mit Mehrfachverriegelung (mindestens dreifach)
�Stabile Türbänder, nicht aushängbar
�Verstärken der Verbindung von Tür und Rahmen mit Hintergreifhaken
�Videosprechanlage
Sichern der Fenster
�Verglasung durchbruchhemmend nach DIN 52290
�Einbruchhemmende Spezialbeschläge und abschließbare Fenstergriffe
�Stabile Gitter vor Fenstern von Nebenräumen (zum Beispiel WC-Fenster)
�Abschließbarer Griff und Verbundglas bei Dachfenstern und -luken
�Rollläden aus Holz, Stahl oder stranggepresstem Aluminium und mit Hochschiebesperren
�Fenster- oder Klappläden mit Flachriegel, Stangenverschluss und Spezialbeschlag
�Hebetürsicherung an Balkon- und Terrassentüren (oder Zusatzschloss, je nach
Bauart der Tür)
Leicht zu erreichende Fenster und Fenstertüren (Balkon- und Terrassentüren)
sollten einbruchhemmend nach DIN V 18054 sein.
Kompetente Beratung
Der Markt für Sicherungstechnik boomt. Kein Wunder, denn über 70 % der deutschen Bevölkerung fühlen sich durch Kriminalität bedroht, und die Aufklärungsrate
bei Einbruchdiebstahl liegt bei nur etwa 15 %.
Eine objektive, produktneutrale und kompetente Beratung ist von großer Bedeutung. Aus diesem Grund hat die Polizei in vielen Städten spezielle (kriminal-)polizeiliche Beratungsstellen eingerichtet. Privatpersonen und Firmen erhalten dort
umfassend und kostenlos Informationen und Hilfe zum Thema „Technische Sicherung gegen Raub- und Diebstahldelikte“. Dabei beschränkt sich die Beratung
nicht nur auf ein Gespräch in der Beratungsstelle. Haus oder Wohnung werden
auch besichtigt, falls nur auf diese Weise die Schwachstellen zu erkennen und
Sicherungsmaßnahmen darauf abzustimmen sind.
Alarmanlagen
Alarmanlagen verhindern nicht das unbefugte Eindringen. Sie melden lediglich,
dass ein Einbruch geschieht. Und meist ist der Täter mit seiner Beute längst verschwunden, wenn die Polizei oder ein Sicherheitsdienst eintreffen. Eine Alarm
anlage ist daher nur als zusätzliche Maßnahme sinnvoll, beispielsweise wenn bereits
alle notwendigen mechanischen Sicherungsmöglichkeiten eingebaut sind oder aus
bestimmten Gründen (zum Beispiel Denkmalschutz) nicht eingebaut werden können.
Es gibt zwei unterschiedliche Überwachungsprinzipien:
�Die Außenhautüberwachung überwacht alle von außen erreichbaren Einstiegsöffnungen und reagiert bei Öffnen, Verschließen und Durchbruch.
�Die Fallen- oder Innenraumüberwachung mit Bewegungsmelder reagiert auf
jede Bewegung im überwachten Bereich. Nachteile: Die Anlage kann nicht
eingeschaltet werden, wenn sich Menschen oder Tiere in der Wohnung
befinden. Zudem wird der Einbruch erst gemeldet, nachdem der Täter bereits
eingedrungen ist.
Und es gibt zwei unterschiedliche Funktionsweisen:
�Der optisch-akustische Alarm am Objekt soll vor allem Anwohner aufmerksam
machen, die dann die Polizei rufen. Viele Täter lassen sich von dem lauten
Signalton abschrecken.
�Beim stillen Alarm wird direkt eine Hilfe leistende Stelle alarmiert, ohne dass
der Täter dies bemerkt.
Zurich Tipp:
Nutzen Sie bei Bedarf die individuelle Beratung der (kriminal-)polizeilichen
Beratungsstellen. Vereinbaren Sie telefonisch einen Termin, damit die Beamten
ausreichend Zeit für Sie haben. Die Anschrift und Telefonnummer der für Sie
zuständigen Beratungsstelle erfahren Sie von Ihrer Polizeidienststelle oder von
Ihrem Landeskriminalamt.
Mit dem Einbau einer elektronischen Einbruchsicherung beauftragen Sie am besten
eine auf diesem Gebiet erfahrene Firma. Achten Sie aber darauf, dass das bei Ihnen
eingebaute System vom Verband der Schadenversicherer (VdS) zugelassen ist.
Wichtiger Hinweis:
Bewahren Sie große Vermögenswerte (Münzsammlungen, Gemälde, Schmuck
etc.) zu Hause auf, sollten Sie Ihren Zurich Versicherungsfachmann um Rat
fragen. Er erläutert Ihnen, welche Sicherungsmaßnahmen notwendig sind,
damit Versicherungsschutz für Ihre Wertgegenstände besteht. Diese Vorgaben
müssen Sie auf jeden Fall einhalten.
Richtiges Verhalten
Neben den technischen Sicherungsmaßnahmen kommt es darauf an, durch eigenes
Verhalten einen Einbruch zu verhindern. Nicht die Wertgegenstände, die sich im
Haus oder in der Wohnung befinden, sondern Nachlässigkeit und Leichtsinn der
Eigentümer sind häufig die Auslöser für einen Einbruch.
Beachten Sie deshalb folgende Grundregeln:
�Nachts und auch bei kurzer Abwesenheit alle Fenster und Türen (Wohnungs-,
Balkon- und Terrassentür) schließen.
�Garagen-, Hof- und Haustür Tag und Nacht abschließen.
�Ein- und Übersteighilfen (Leiter, Gartenmöbel etc.) immer wegräumen.
�Steckdosen im Freien von innen abschalten.
�Keine Schlüssel stecken lassen und auch nicht außerhalb der Wohnung
(zum Beispiel unter der Fußmatte) deponieren.
�Vorhandene Sicherheitseinrichtungen (Sprechanlage, Türspion, Alarmanlage,
Rollladensicherung etc.) auch tatsächlich nutzen.
�Nachts auf Geräusche, auch Klingeln oder Klopfen, reagieren und das Licht
einschalten. Damit signalisieren Sie, dass jemand zu Hause ist.
�Erwähnen Sie gegenüber niemandem, welche Wertgegenstände sich in Ihrem
Haus befinden.
�Bei längerer Abwesenheit Nachbarn informieren. Bitten Sie darum, täglich in Ihrer
Wohnung nach dem Rechten zu sehen. Sonst signalisiert ein überquellender
Briefkasten oder Ähnliches, dass Ihre Wohnung zurzeit unbewohnt ist.
�Hinterlassen Sie keine Nachricht auf Ihrem Anrufbeantworter, die auf eine
längere Abwesenheit hinweist.
71
Der Traum vieler ist ein Haus im Ausland: als Ferienhaus, Alterssitz oder als reines Anlageobjekt. Sehr begehrt
sind Immobilien in den klassischen Urlaubsländern Spanien, Italien und Frankreich. Bei einem Immobilienerwerb
im Ausland sind allerdings viele steuerliche und rechtliche Gegebenheiten zu beachten. Sie erfordern eine sehr
sorgfältige Planung.
Immobilienerwerb
im Ausland
Dabei kommt es darauf an, sich mit den Richtlinien vor Ort auszukennen. Erste Informationen erhalten Sie über
die deutschen Botschaften im jeweiligen Land. Verschaffen Sie sich vor Ort einen Überblick über die Marktlage
und sprechen Sie mit anderen deutschen Eigentümern.
Generell gilt: Eine Auslandsimmobilie ist in aller Regel keine gewinnbringende Anlage. Die weiteren Kosten
(Verwaltung, Reparaturen, Reinigung etc.) sollten Sie nicht unterschätzen. Legen Sie an die Immobilie im
Ausland auf jeden Fall die gleichen Maßstäbe an, wie Sie es hierzulande tun würden. Wichtig ist zum Beispiel,
dass das Objekt in Massivbauweise erstellt wurde und eine Heizung besitzt. Soll das Objekt als Altersruhesitz
dienen, muss die Ausstattung altersgerecht sein.
Am günstigsten kaufen Sie meist vor Ort. Schließen Sie keine Verträge ohne Rechtsanwalt und ohne beglaubigte Übersetzung ab. Dies gilt auch, falls Sie sich in eine „Seniorenanlage“ einkaufen möchten.
Zurich Tipp:
Der Erwerb einer Immobilie im Ausland ist rechtlich nach anderen Grundsätzen zu beurteilen als der Erwerb
im Inland. Innerhalb der EU sind die gesetzlichen Vorschriften für den Immobilienerwerb bzw. -besitz unter
schiedlich. In Frankreich, Italien oder Spanien ist – im Gegensatz zu Deutschland – ein Vorvertrag ohne
notarielle Beurkundung oder eine kurze schriftliche Vereinbarung als Kaufvertrag gültig.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) empfiehlt daher, jeden Vertrag anwaltlich oder notariell prüfen zu
lassen, bevor Sie unterschreiben. Haben Sie sich für ein Objekt entschieden, prüfen Sie vor Vertragsabschluss,
ob der Eigentümer im Eigentumsregister eingetragen ist.
Tipps und Hinweise zum Erwerb einer Immobilie im Ausland
�Vergünstigungen
des Bundes (Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie) gibt es für eine Immobilie
im Ausland nicht.
�Seit 1991 können grundsätzlich Grundpfandrechte in den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union (EU) als
Sicherheit für Darlehen der Bausparkassen eingetragen werden. Inzwischen gilt dies auch für die Vertrags
staaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR). Um ein Ferienhaus im EU-Ausland, in Island, Liechtenstein,
Norwegen oder in der Schweiz zu finanzieren, können Sie daher auch einen Bausparvertrag verwenden.
�Falls Sie sich im Ausland niederlassen, wird Ihre Rente von der Deutschen Rentenversicherung ins Ausland
überwiesen. Die DRV überweist die Renten weltweit, derzeit in über 100 Staaten der Erde. Allerdings gehen
Umtausch- und Überweisungsgebühren zu Lasten des Versicherten. Ein Sonderfall ist die staatlich geförderte,
private Riester-Rente. Man kann die Riester-Rente zwar im Ausland beziehen, muss aber 15 % Abschlag für
die Staatszuschüsse und die Steuervorteile zahlen, bis die Förderung vollständig zurückgeführt ist. Hintergrund
ist, dass die Einkünfte aus der Riester-Rente zu versteuern sind. Wer Deutschland verlässt, entzieht sich den
deutschen Finanzämtern.
Die Deutsche Rentenversicherung finanziert im Ausland nicht:
− Reha-Leistungen,
− Zuschuss zur Krankenversicherung von Rentnern,
− Berufsunfähigkeits- oder Erwerbsminderungsrenten, die wegen der Arbeitsmarktlage in Deutschland
gezahlt werden,
− Renten aus Beschäftigungszeiten nach dem Fremdrentengesetz – die zum Beispiel ein Spätaussiedler für
seine Arbeitszeit in Russland gutgeschrieben bekam,
− Renten aus Beitragszeiten außerhalb des Bundesgebiets (Ausnahme: der Rentner ist Deutscher oder
Staatsangehöriger der Europäischen Union und vor dem 19. Mai 1950 geboren und vor dem 19. Mai 1990
aus Deutschland ausgewandert).
�In einige Länder können Sie nur umsiedeln, sofern Sie nachweisen, dass Sie Ihren Lebensunterhalt bestreiten
können. Informieren Sie sich darüber rechtzeitig.
�Zur Kalkulation Ihres Finanzierungsbedarfs für den Erwerb einer Auslandsimmobilie sind die Nebenkosten zu
berücksichtigen. In einigen Ländern sind diese Kosten nicht unerheblich. Grundsätzlich sollte Ihre Eigenkapital
quote bei 40 bis 50 % liegen.
�Erkundigen Sie sich vor Abschluss des Kaufvertrags über die rechtlichen Bedingungen im jeweiligen Land.
Mitunter sind schon Vorverträge für Sie verpflichtend. Sinnvoll ist, sich vor Ort an einen Anwalt oder Notar
zu wenden, der den Kaufvertrag übersetzt und beglaubigt.
�Nicht alle Länder haben ein Grundbuch. In diesen Fällen wird Ihr Eigentum anhand von Kaufverträgen
nachgewiesen. Informieren Sie sich rechtzeitig über die Modalitäten in Ihrem Zielland.
74
Besteuerung der Mieteinnahmen im Ausland
Steuerlich interessant ist in aller Regel nur eine Besteuerung der Mieteinnahmen
ausschließlich im Ausland. In Deutschland gilt grundsätzlich das Welteinkommensprinzip. Das heißt, Ihre weltweiten Einkünfte werden in Deutschland versteuert.
Eine Ausnahme gilt dann, wenn aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens
zwischen Deutschland und dem betreffenden Land das Besteuerungsrecht ausschließlich dem anderen Land zugewiesen ist. Dies ist bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in sehr vielen Doppelbesteuerungsabkommen der Fall.
Sie müssen sich also vergewissern, dass das Land, in dem Ihre Immobilie gelegen
ist, mit Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen hat.
In aller Regel sind in diesem Land dann nur Ihre Mieteinnahmen, gekürzt um
Abschreibungen, sonstigen Aufwand und Zinsaufwendungen, zu versteuern.
Meist werden Sie deswegen in einer niedrigen Steuerprogression veranlagt.
Bei hohen Mieteinnahmen müssen Sie sorgfältig überprüfen:
hoch ist der Steuersatz für natürliche Personen in dem betreffenden Land?
Ausgaben können Sie dagegensetzen, um Ihre effektive steuerliche
Belastung berechnen zu können?
Bei Bestehen eines Doppelbesteuerungsabkommens mit Anwendung der Freistellungsmethode für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen gilt: Die Einkünfte aus
der Immobilie sind in Deutschland von der Besteuerung freigestellt. Daher können
Sie auch Verluste nicht geltend machen. Die ausländischen Einkünfte werden in
Deutschland lediglich herangezogen, um den Steuersatz zu ermitteln
(Progressionsvorbehalt).
Veräußerungsgewinne
Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien sind in Deutschland steuerfrei,
wenn Sie die Immobilie mehr als zehn Jahre in Ihrem Privatvermögen gehalten
haben. Bei ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien ist der
Veräußerungsgewinn stets steuerfrei. Eine solche Steuerbegünstigung gibt es in
verschiedenen anderen Ländern. Sie können jedoch nicht davon ausgehen, dass
dies allgemein der Fall ist. Wollen Sie einen steuerfreien Veräußerungsgewinn
erzielen, müssen Sie sorgfältig prüfen, ob in dem Land Ihrer Wahl eine entsprechende Steuerbefreiung besteht.
�W ie
�Welche
Die meisten Länder gewähren persönliche Freibeträge – meist für Ihre Mietein
nahmen und unabhängig von Ihren Freibeträgen in Deutschland für Ihre deutschen
Einkünfte. Dies kann zu attraktiven Steuerminderungen führen.
Wichtiger Hinweis:
Diese Zahlen sind für jedes Land unterschiedlich. Daher ist eine sorgfältige Überprüfung durch einen Steuerberater, der mit den Verhältnissen im betreffenden
Land bestens vertraut ist, unbedingt erforderlich.
Steuerliche Verluste
Einkünfte, die mit einer Auslandsimmobilie im Zusammenhang stehen (z. B. Vermietungseinkünfte), unterliegen bei im Inland (Bundesrepublik Deutschland)
ansässigen Personen der deutschen Einkommensteuer. Eventuell entstehende
Verluste lassen sich nur mit positiven Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
ausgleichen. Dabei ist der Verlustabzug auf Gewinne aus der gleichen Einkunftsart
(Gewinne aus Vermietung und Verpachtung) und aus dem gleichen Land beschränkt.
Erbschaftsteuer
Probleme können im Erbfall auftreten. In Deutschland unterliegt das gesamte Vermögen der deutschen Erbschaftsteuer, auch das im Ausland gelegene. Sofern die
übrigen Voraussetzungen für eine Besteuerung gegeben sind. Dagegen hilft nur
ein Doppelbesteuerungsabkommen, wenn dieses (auch) dem Ausland das Besteue
rungsrecht zuweist. Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaft- und Schenkung
steuern hat Deutschland beispielsweise mit
�Dänemark,
�Griechenland,
�Österreich,
�Schweden,
�der Schweiz,
�Frankreich und
�den Vereinigten Staaten.
Im Einzelfall ist zu prüfen, ob das Doppelbesteuerungsabkommen eine Freistellung
oder eine Anrechnung (wie zum Beispiel in den USA) vorsieht. Sonst müssen Sie
damit rechnen, dass die ausländische Immobilie auch der deutschen Erbschaftsteuer unterliegt.
Darüber hinaus unterliegen die Immobilien in aller Regel der Erbschaftsteuer in
dem Land, in dem sie gelegen sind. Sie müssen zunächst prüfen, wie hoch die
Erbschaftsteuer in dem betreffenden Land ist. Vor allem, ob sie höher ist als in
Deutschland. Eine eventuell gezahlte ausländische Steuer wird in Deutschland
angerechnet, jedoch nur bis zur Höhe des deutschen Erbschaftsteuersatzes.
Sonstige Steuern im Ausland
Erkundigen Sie sich, welche Steuern und Abgaben mit dem Erwerb oder dem
Besitz einer Immobilie im Ausland verbunden sind. In Betracht kommen vor allem
Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Vermögensteuer.
Devisenverkehrsgenehmigungen, Ausländerbewilligung
und Währungsrisiken
Etliche Länder machen die Kapitaleinfuhr von größeren Werten von einer Devisen
verkehrsgenehmigung abhängig. Häufig unterliegt darüber hinaus der Immobilien
erwerb durch Ausländer einem staatlichen Genehmigungszwang. Derartige Geneh
migungen werden teilweise nur sehr restriktiv erteilt. Selbst wenn Sie eine
Bewilligung erhalten haben, sollten Sie bedenken, ob daraus Schwierigkeiten beim
Verkauf der Immobilie entstehen könnten. Vor allem, wenn als Käufer eher andere
Ausländer in Betracht kommen als Einheimische.
Wenn Sie eine ausländische Immobilie in ausländischer Währung bezahlen,
kommt zum üblichen wirtschaftlichen Risiko eines Immobilienerwerbs – das heißt
Wertverlust der Immobilie durch äußere Umstände – ein besonderes Währungs
risiko hinzu.
Rechtliche und andere Bedingungen im Ausland
Berücksichtigen Sie die sonstigen Bedingungen im Land Ihrer Wahl, vor allem die
rechtlichen Gegebenheiten. Stellen Sie sich unter anderem folgende Fragen:
�Sind die örtlichen Makler seriös? Dies kann innerhalb eines Landes von Region
zu Region verschieden sein.
�Können Sie mit hinreichender Sicherheit davon ausgehen, dass der Verkäufer
wirklich berechtigter Voreigentümer ist?
�Gibt es eine Sicherheit, die dem deutschen Grundbuch vergleichbar ist?
�W ie
kann die Lastenfreiheit der Immobilie, insbesondere die Freiheit von
Grundpfandrechten, gesichert werden?
�Welche Erfordernisse werden für die Wirksamkeit von Kaufverträgen aufgestellt?
Gibt es besondere Formerfordernisse?
�Welche Rechte haben Sie sowohl beim Kauf einer gebrauchten Immobilie als
auch bei einem Neubau, insbesondere bei Gewährleistungen und Schaden
ersatzansprüchen nach dem jeweiligen nationalen Recht? Sicherheitshalber
sollten Sie sich nach den Kosten einer prozessualen Durchsetzung erkundigen.
�Welche mietrechtlichen Bestimmungen gelten im Land Ihrer Wahl bei einer
Vermietung Ihrer Immobilie, insbesondere welche Schutzvorschriften für Mieter,
etwa eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten etc.?
Wichtiger Hinweis:
Schon diese wenigen Fragen zeigen, dass ein Immobilienerwerb im Ausland
ohne gründliche rechtliche Beratung sehr riskant ist. Fragen Sie im Zweifel einen
deutschen Anwalt Ihres Vertrauens, ob er Ihnen einen ausländischen Kollegen
im betreffenden Land empfehlen kann. Selbst wenn dieser ausländische Anwalt
seinen Sitz nicht am Ort der Immobilie hat, sollten Sie die damit verbundenen
Mehrkosten nicht scheuen, wenn Sie dadurch eine sichere und seriöse
Beratung erreichen.
Weitere Informationen erhalten Sie bei der Bundesagentur für Außenwirtschaft.
In der Datenbank „Recht“ erhalten Sie Hinweise zum Immobilienrecht in
zahlreichen Ländern. Internet: www.bfai.de
75
Der richtige
Versicherungsschutz für Hausund Wohnungseigentum
Informieren Sie sich bei einem Zurich Versicherungsfachmann über den richtigen
Versicherungsschutz rund um das Haus- und Wohnungseigentum. Prüfen Sie
gemeinsam anhand der nachstehenden Übersicht, ob die folgenden Versicherungen
notwendig und gegebenenfalls neu abzuschließen oder anzupassen sind:
Bauherren-Haftpflichtversicherung
Sie bietet dem Bauherrn Versicherungsschutz, wenn er wegen eines Personen-,
Sach- oder Vermögensschadens in Anspruch genommen wird. Als Bauherr haften
Sie für die Sicherheit der Baustelle (neben der bauausführenden Firma und dem
Architekten). Dies gilt bei Neubau, Umbau, Modernisierung oder Renovierung.
Ein Schild „Vorsicht Baustelle – Betreten verboten“ entbindet Sie nicht von Ihrer
Verantwortung.
Bauleistungsversicherung
Bei der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistungen während der Bauzeit
tragen die finanziellen Lasten teilweise der Bauherr oder die betroffenen Bauhand
werker. Die Bauleistungsversicherung leistet Ersatz für unvorhergesehene, während
der Bauzeit eintretende Beschädigungen der Bauleistung, ganz gleich, wer von
den Baubeteiligten dafür aufzukommen hat. Schadenersatz geleistet wird unter
anderem für:
– Bauunfälle (zum Beispiel Einsturz der frisch gegossenen Betondecke)
– höhere Gewalt (zum Beispiel wenn ein Sturm das Dach abdeckt)
– mutwillige Zerstörung (Vandalismus an Bauleistungen und den auf der Baustelle
befindlichen Bauteilen und Baustoffen)
– Baugrundprobleme (zum Beispiel Schiefstellung des Hauses)
– Brand, zerstörte Bauleistungen und/oder Baustoffe
– Diebstahl bereits eingebauter Bauteile (zum Beispiel Heizkörper, Waschbecken,
Armaturen)
Solche Schäden können ohne Ersatzleistungen durch die Bauleistungsversicherung
ein Loch in Ihren Finanzierungsplan reißen.
Der richtige Versicherungsschutz
Versicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel
Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
Vor Baubeginn ist ein Antrag auf Rohbau-Feuerversicherung zu stellen. Dabei kann
man meist gleichzeitig beantragen, dass nach der Gebäudefertigstellung der
Versicherungsschutz auf das fertig gestellte Gebäude übergeht. Achten Sie darauf,
dass Sturm- und Hagelschäden (mit oder ohne erweiterte Elementarschadendeckung) sowie die Gebäude-Leitungswasserschadenversicherung dann mit eingeschlossen sind.
Die Feuerversicherung schützt auch gegen Gebäudeschäden durch Blitzschlag und
Explosion sowie vor Schäden durch den Absturz von bemannten Luftfahrzeugen,
ihrer Teile oder Ladung.
Die Elementarschadendeckung lässt sich von Sturm- und Hagelschäden erweitern
auf Schäden durch Hochwasser, Überschwemmung, Schneedruck, Lawinen,
Bergsturz, Erdrutsch, Erdfall und Erdbeben.
Die Gebäude-Leitungswasserschadenversicherung leistet nach der Bezugsfertigkeit
des Gebäudes Schadenersatz für Durchnässungsschäden am Gebäude durch
bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser, für Bruch- und Frostschäden an
Rohrleitungen des Gebäudes, einschließlich der Zuleitungs-, Heizungs- und
Ableitungsrohre.
Haus- und Grundbesitzer müssen sicherstellen, dass ihr Eigentum gefahrlos zu
betreten und zu benutzen ist. Sie haften in unbegrenzter Höhe für Schadenersatz
ansprüche aus der Verletzung der Verkehrssicherheitspflichten. Selbst bei der
Übertragung von Verkehrssicherungsmaßnahmen auf Mieter oder sonstige
Dienstleistungsunternehmen bleibt die Haftung aus der Ausübung der Kontrollpflichten bestehen.
Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung bietet Versicherungsschutz
für Haus- und Grundstückseigentümer.
Wichtiger Hinweis:
Der Versicherungswert von Wohneigentum kann sich durch nachträgliche
bauliche Verbesserungen, zum Beispiel bei Fassaden, Dächern, Decken und
Wänden, Fußböden, Fenstern und Türen, Elektro- und Sanitärinstallationen
sowie Heizungen, erhöhen.
Sprechen Sie über das Thema „Sicherheit durch Versicherungsschutz“ ausführlich
mit Ihrem Zurich Versicherungsfachmann.
Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung
Besitzer von Heizöltanks haften für Gewässer- und Grundwasserschäden beim
Austreten des Tankinhalts auch ohne eigenes Verschulden. Als Besitzer eines
Öltanks gilt, wer über den Tank verfügen kann, ihn nutzt und die Kosten trägt. Für
einen dem Mieter über Mietvertrag überlassenen Öltank haftet der Mieter. Der
Abschluss einer Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung für den Öltank bewahrt
vor Schäden aus der der Gefährdungshaftung unterliegenden Haftungs
verpflichtung.
Privathaftpflichtversicherung
Nicht zuletzt ist als Vermögensabsicherung einer Immobilie die Privathaftpflichtversicherung für den Immobilieneigentümer und seine Familie wichtig. Bewohnen Sie
das eigene Einfamilienhaus allein, erspart sie Ihnen als Deckungserweiterung den
Ein- oder Abschluss der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung.
Hausratversicherung
Eine Hausratversicherung schützt den gesamten Hausrat (zum Wiederbeschaffungswert) gegen Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Einbruchdiebstahl, Raub, Vandalismus nach einem Einbruch, Leitungswasser und Sturm.
Viele Versicherungen sind nicht mit ausreichender Versicherungssumme abgeschlossen. Eine Unterversicherung führt im Totalschadenfall zur Kürzung der
Entschädigungssumme. Zwei Begriffe sind von Bedeutung:
– Versicherungswert (Wiederbeschaffungswert des gesamten Hausrats)
– Versicherungssumme
77
78
Der richtige Versicherungsschutz
Wichtiger Hinweis:
Nur wenn die im Versicherungsvertrag vereinbarte Versicherungssumme dem
tatsächlichen Versicherungswert entspricht (Verhältnis: 1:1), wird im Totalschadenfall der Schaden voll ersetzt. Lassen Sie sich von Ihrem Zurich Versicherungsfachmann beraten.
Rechtsschutzversicherung
Die Rechtsschutzversicherung wahrt Ihre rechtlichen Interessen bei miet- und
pachtbezogenen Streitigkeiten. Sie sorgt für Chancengleichheit vor dem Gesetz.
Als Haus- und Grundbesitzer eines selbstgenutzten Eigenheimes können Sie den
Anwalt selbst wählen. Die Kosten übernimmt die Rechtsschutzversicherung.
Die Zurich Wohngebäudeversicherung
Ihr Haus ist uns so viel wert wie Ihnen. Mit Ihrem Haus haben Sie einen Lebensraum und Sicherheiten für die Zukunft geschaffen. Vorausgesetzt, dass Ihrem
Haus nichts passiert.
Es gibt Gefahren, mit denen Sie immer rechnen müssen: Feuer, Leitungswasser,
Sturm und Hagel können Ihrem Wohngebäude schweren Schaden zufügen oder
es sogar vernichten. Und stimmt dann die Versicherungssumme nicht, wird der
Schaden nur anteilig ersetzt.
Die Zurich Wohngebäudeversicherung schützt Ihr Zuhause in unbegrenzter Höhe.
Sie nennen uns einfach Ihre Wohn- und ggf. Büro- und Praxisfläche in Quadratmetern und sagen uns, welchen Versicherungsschutz Sie bevorzugen.
Unsere zwei Angebote
Mit dem Luxus-Angebot bietet unsere Wohngebäudeversicherung ein optimales
Sicherheitskonzept für Ihr Haus und eine lückenlose Abdeckung der Risiken. Und
das in unbegrenzter Höhe. Wollen Sie auf die besonderen Leistungen des LuxusAngebots verzichten, können Sie entsprechend Ihren persönlichen Wünschen
zwischen dem Komfort-Angebot und dem Standard-Angebot wählen.
Absicherung weiterer Gefahren
Im Rahmen unserer Deckungskonzepte können auch Gefahren wie Überschwemmungen, Erdbeben, Erdrutsch, Erdfall, Schneedruck, Lawinen, Vulkanausbruch
und Rückstau in unbegrenzter Höhe mitversichert werden.
Neubaunachlass
Ist Ihr Haus nicht älter als acht Jahre, erhalten Sie bei uns einen Nachlass.
Für Ihren Rohbau bieten wir beitragsfreien Versicherungsschutz bis zu zwölf Monate
bei Brand, Blitzschlag und Explosion.
Die MultiPlus Privat-Police
Mit der MultiPlus Privat-Police können Sie sich gegen die meisten privaten Risiken
absichern. Die Police enthält Unfall-, Haftpflicht-, Hausrat- und Rechtsschutz
versicherung. Eine Wohngebäudeversicherung kann als Zusatzbaustein hinzugefügt werden.
Fragen zu den zahlreichen Zusatzleistungen und interessanten Extras unserer
Wohngebäudeversicherung und MultiPlus Privat-Police beantwortet Ihnen gern
der Zurich Versicherungsfachmann in Ihrer Nähe.
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