Wohnbau-Genossenschaft Waldheim Winterthur

Wohnbau- Genossenschaft Waldheim
Winterthur
Jahresbericht 2011
Einladung zur 91. ordentlichen Generalversammlung
4 /5
Jahresbericht 2011 des Präsidenten:
6
· Vorwort
6
· Generalversammlung 20116
· Vorstand
6
· Liegenschaften-Unterhalt
6
· Haspelstrasse 3–9, Kollbrunn
7
· Auf Pünten 19/21
7
· Tösstalstrasse 2907
· Ruchwiesenstrasse 45/47
7
· Wohnungswechsel 2011
8
· Beschwerdekommission
9
· Schlussbemerkungen
Bilanz per 31. Dezember 2011
10
11/12
Erfolgsrechnung 2011
13
Gewinn- und Verlustrechnung per 31. Dezember 2011
14
Anlage- und Versicherungswerte per 31. Dezember 2011
15
Hypothekenbestand per 31. Dezember 2011
16
Bericht der Revisionsstelle
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10 Grundsätze unserer Genossenschaft
18 /19
Wissenswertes zu unserer Genossenschaft
20
Ihre Verwalter/in
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Inhalt
Einladung
zur 91. ordentlichen Generalversammlung
der Wohnbau-Genossenschaft Waldheim, Winterthur
am Freitag, 11. Mai 2012
19.00 Uhr
im Hotel «Römertor», Oberwinterthur
mit den Traktanden
1. Wahl der Stimmenzähler
2. Protokoll der Generalversammlung vom 13. Mai 2011
3. Jahresbericht 2011
4. Jahresrechnung 2011
5. Wahlen
6. Anträge
7. Verschiedenes
4
Sehr geehrte/r Genossenschafter/in
Wir laden Sie und ein weiteres Mitglied Ihrer Familie
zur Generalversammlung und zum anschliessenden
Nachtessen ein.
Die Stimmabgabe erfolgt mit dem beigelegten Stimmausweis. Gemäss Artikel 27 unserer Statuten hat jedes
Mitglied 1 Stimme; die Stellvertretung durch ein volljähriges Mitglied der Familie ist möglich.
Der Vorstand freut sich darauf, Sie an diesem Anlass
persönlich zu begrüssen.
Wohnbau-Genossenschaft Waldheim
Anteilscheincoupons «B» können ab dem 4. Juni 2012 bei
der Zürcher Kantonalbank eingelöst werden.
5
Jahresbericht 2011
Vorwort
des Präsidenten der Wohnbau-Genossenschaft Waldheim, Winterthur
Nachdem im Vorjahr überdurchschnittlich viele Wohnungswechsel zu verzeichnen gewesen waren – rund 30 an der Zahl – hat sich die Situation im abgelaufenen Geschäftsjahr
diesbezüglich völlig verändert: Es sind lediglich zehn Wechsel zu vermelden. Wachsende
wirtschaftliche Schwierigkeiten und eine unsicher scheinende Zukunft haben offensichtlich dazu geführt, dass man sich einen Wechsel aus einer preisgünstigen Wohnung heute
zweimal überlegt.
Die personelle Erweiterung des Vorstandes um einen Baufachmann hat sich in Bezug auf
die ständig steigenden Anforderungen bei Umbauten und Renovationen als sehr hilfreich
erwiesen.
Generalversammlung 2011
Die am 13. Mai 2011 im Hotel Römertor durchgeführte Generalversammlung war wieder
ein sehr gelungener Anlass. Einmal mehr gelang es, die traktandierten Geschäfte zügig
zu behandeln und schon bald danach zum kulinarischen und gesellig-unterhaltsamen Teil
des Abends überzugehen.
Vorstand
An sechs Sitzungen des Vorstandes wurden die laufenden Geschäfte behandelt und aus
den Baukommissionen über den Stand der Arbeiten informiert.
Liegenschaften-Unterhalt
In sämtlichen Liegenschaften unseres Bestandes konnten jene Arbeiten, welche kontinuierlich immer wieder einmal anfallen und primär der Erhaltung des Wohnkomfortes
dienen, fortlaufend und speditiv erledigt werden.
6
Nach Abschluss der Heizperiode werden im Bereich Wärmeverteilung bzw. Warmwasser-
Haspelstrasse 3 –9, Kollbrunn
aufbereitung Anpassungen vorgenommen, welche eine wirkungsvollere und noch energiesparendere Versorgung sicherstellen sollen. Zudem werden in den Sommermonaten
nebst den Besucherparkplätzen zusätzliche Aussenplätze realisiert.
Im Herbst 2011 konnte die Renovation von Küchen und Badezimmern erfolgreich abge-
Auf Pünten 19/21
schlossen werden. Neu ist nun auch Liegenschaft Nr.19 mit einem Lift erschlossen, der in
einem Anbau geführt wird. Gleichzeitg wurde auch die Heizzentrale/Unterstation ersetzt.
Fürs Jahr 2012 planen wir die Sanierung dieser Liegenschaft; sobald nähere Angaben vor-
Tösstalstrasse 290
liegen, werden wir die Mieterschaft über Sanierungsumfang und -ablauf informieren.
In Kooperation mit den Wohnbau-Genossenschaften HGW und GWG wird der Anschluss
dieses Objektes an die Holzschnitzelheizung bei der Parzelle des Schulhauses mit den
Stadtwerken Winterthur besprochen und geplant.
7
Ruchwiesenstrasse 45/47
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Liegenschaft
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Wohnungswechsel 2011
Auf Pünten
––––
–
Grüzefeld
–1––
1
Haspelstrasse
–23–
5
Hegistrasse
––––
–
Hörnlistrasse
–1––
1
Im Grüntal
––––
–
Ruchwiesenstrasse
––1–
1
Tösstalstrasse
1–1–
2
Wässerwiesenstrasse
––––
–
Weberstrasse
––––
–
Total Wechsel14 5–
10
8
Im vergangenen Jahr hat die Zahl von Beschwerden erfreulicherweise abgenommen;
ebenso erfreulich ist, dass sich eine grosse Mehrheit unserer Mieterinnen und Mieter tolerant und respektvoll begegnet und damit zu überdurchschnittlich gutem Wohnklima in
unserer Genossenschaft beiträgt.
Jedoch treten halt aber immer noch Fälle auf, wo es an Rücksichtnahme, Toleranz und zum
Teil auch an Respekt mangelt – was dann dazu führt, dass sich der Beschwerdeobmann
damit befassen muss: Mehrheitlich sind es nach wie vor Lärmklagen, die aus Differenzen
zwischen verschiedenen Kulturen und Generationen resultieren.
Wir sind überzeugt, dass sich die meisten Fälle einvernehmlich lösen liessen, wenn sich
beide Parteien zuhören und dann schrittweise aufeinander zugehen würden: Wir wollen
eine offene Genossenschaft sein, in welcher für jedermann Platz ist.
Deshalb danken wir der grossen Mehrheit unserer Mieterinnen und Mieter dafür, dass sie
sich an die Hausordnung hält, dass sie ihrem Umfeld respektvoll und tolerant begegnet
und so ein friedliches Zusammenleben ermöglicht.
Für die Beschwerdekommission
Roger Lörtscher
9
Beschwerdekommission
Schlussbemerkungen
Wie schon im letzten Geschäftsbericht ausgeführt, sind wir ständig darum bemüht, die
benötigte Energie möglichst umweltverträglich zu nutzen. Die Katastrophe in Japan hat
uns wieder einmal vor Augen geführt, dass
wir mit Ressourcen und Natur sorgfältiger
umgehen sollten. Wir bemühen uns auch
weiterhin, unseren Beitrag dazu zu leisten.
Um einer breiteren Bevölkerung möglichst
günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen
zu können, sind wir laufend auf der Suche
nach geeigneten Liegenschaften oder Grund
stücken – diesbezügliche Hinweise aus dem
Kreis unserer treuen Genossenschafterinnen
und Genossenschafter nehmen wir natürlich
sehr gerne entgegen.
Herzlichen Dank an die Vorstandskollegen,
an die Revisionsstelle, an Hauswartinnen
und Hauswarte sowie an alle Personen, an
Mieterinnen und Mieter, die dafür sorgen,
dass es unserer Genossenschaft weiterhin
gut geht.
10
Urs Leu, Präsident
Aktiven2011
Umlaufvermögen
Vorjahr.
2‘065‘593.322‘552‘103.96
Postcheck56‘274.9320‘237. 01
Banken1‘795‘461.242‘215‘639.95
Kontokorrent Grüzefeld
25‘79 5.72
128‘233.35
Debitoren8‘291.238‘110.75
Transitorische Aktiven
Wertschriften
Anlagevermögen
6‘742.206‘854.90
173‘028.00
173‘028.00
47‘173‘837.2546‘065‘299.65
Liegenschaften54‘603‘931.10
Wertberichtigung Liegenschaften
offene Baurechnung
Grundstücke
Mobiliar
Total Aktiven
– 9‘541 ‘903.00
54‘248‘931.10
– 8‘927‘436.00
1‘698‘491.35330‘486.75
413‘316.80
413‘316.80
1.00
1.00
49‘239‘430.57.48‘617‘403.61
11
Bilanz per 31. Dezember 2011
Bilanz per 31. Dezember 2011
Passiven2011Vorjahr.
Fremdkapital
47‘068‘947.20
46‘481‘056.14
Kreditoren142‘262.80
184‘287.95
Anteilscheinzinsen
Vorausbezahlte Mietzinse
21‘393.3022‘388.80
206‘803.65
257‘004.04
Aufwand laufende Heizabrechnung
64‘288.65
55‘569.65
Transitorische Passiven
211‘303.70
189‘705.60
Darlehen
Grundpfandschulden
Erneuerungsfonds
Rückstellungen
Mieterhilfsfonds
Eigenkapital
2‘000.002‘000.00
39‘530‘000.0039‘708‘000.00
6‘682‘495.405‘853‘000.40
203‘399.70204‘099.70
5‘000.005‘000.00
2‘170‘483.372‘136‘347.47
Genossenschaftskapital1‘391‘333.201‘411‘533.20
Statutarischer Reservefonds
470‘000.00
460‘000.00
50‘000.00
50‘000.00
Vortrag259‘150.17
214‘814.27
Spezieller Reservefonds
Total Passiven
12
49‘239‘430.57
48‘617‘403.61.
Aufwand2011
Vorjahr.
Passivzinsen
1‘039‘798.65
1‘108‘493.15
Reparaturen und Unterhalt
1‘053‘358.41
1‘518‘617.45
304‘477.25
272‘719.80
Abgaben
Steuern
23‘473.90
22‘507.30
Unkosten, Verwaltung
197‘431.82
183‘86 7.83
Einlagen Erneuerungsfonds
829‘495.00
414‘750.00
Abschreibungen Liegenschaften
614‘46 7.00
615‘018.00
67‘36 7.90
58‘600.17
Reingewinn
Total Aufwand
4‘128‘903.33
Ertrag2011
4‘195‘540.30.
Vorjahr.
Miet- und Pachtzinsen
Bankzinsen und Wertschriftenerträge
Übrige Einnahmen
Kurskorrektur Wertschriften
Total Ertrag
4‘114‘085.15
4‘187 ‘853.05
9‘679.93
9‘592. 36
11‘889.50
– 6‘751.25
4‘128‘903.33
– 1‘905.11
4‘195‘540.30.
13
Erfolgsrechnung 2011
Gewinn- / Verlustrechnung per 31. Dezember 2011
Vortrag per 1. Januar 2011
214‘814.27
Reingewinn 2011
67‘367.90
Verwendungsantrag von Vorstand & Revisionsstelle
Einlage in den Statutarischen Reservefonds
10‘000.00
2.25 % Zins Anteilschein «B »
13‘032.00
Vortrag auf neue Rechnung
259‘150.17
282‘182.17282‘182.17
14
Anlage-/Versicherungswerte per 31. Dezember 2011
Liegenschaft
Wohnungszahl Anlagewert
Versicherungswert
1‘347‘229.30
2‘478‘000.00
Hegistrasse 43
9
Weberstrasse 72 –76
22
2‘536‘191.30 4‘995‘000.00
Weberstrasse 71 –77
24
2‘768‘680.85
Hörnlistrasse 46 – 50
30
4‘254‘319.05 6‘480‘300.00
Wässerwiesenstrasse 78
24
3‘126‘000.00 5‘071‘100.00
Auf Pünten 19/21
18
2‘562‘488.05
Im Grüntal 22/24
12
2‘649‘793.80 3‘540‘000.00
Ruchwiesenstrasse 45/47
14
4‘467‘844.35
5‘164‘867.00
Tösstalstrasse 286 –288
14
3‘287‘044.50
3‘166 ‘100.00
Tösstalstrasse 290
6
5‘400‘000.00
4‘504‘300.00
1‘441‘000.00 2‘ 311‘900.00
Grüzefeld
95
14‘299‘332.80
Haspelstrasse 3– 9, Kollbrunn
24
11‘864‘00 7.10 9‘486‘900.00
offene Baurechnung
Total
292
30‘355‘930.00
1‘698‘491.35
56‘302‘422.45
82‘954‘397.00.
15
Hypothekenbestand per 31. Dezember 2011
Hypotheken
Bestand
Amortisationen
ursprünglich
Bestand
31. Dez. 2011
1. Rang
30‘944‘500.00
1‘724‘500.00
29‘220‘000.00
2. Rang
250‘000.00
250‘000.00
–.––
Grüzefeld 12‘308‘804.00
1‘998‘804.00
10‘310‘000.00
3‘973‘304.00
39‘530‘000.00.
Total
16
43‘503‘304.00
zuhanden der Generalversammlung der Wohnbaugenossenschaft Waldheim, Winterthur
Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang)
der Wohnbau-Genossenschaft Waldheim für das am 31. Dezember 2011 abgeschlossene
Geschäftsjahr geprüft.
Für die Jahresrechnung ist der Vorstand verantwortlich, während unsere Aufgabe darin
besteht, diese zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen.
Unsere Prüfung erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen
in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine Eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene
Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vohandenen Unterlagen. Dagegen
sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder
anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision.
Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen
müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes nicht Gesetz und Statuten entsprechen.
Winterthur, 14. März 2012
Die Revisionsstelle: Eisele & Partner Treuhand AG
Peter Eisele
zugelassener Revisionsexperte/leitender Revisor
17
Bericht der Revisionsstelle
10 Grundsätze unserer Genossenschaft
1 Erteilen Sie Handwerkern niemals Aufträge, ohne sich zuvor
mit dem Verwalter abgesprochen zu haben: Wenn der Auftrag
nicht von uns erteilt wurde, begleichen wir die Rechnung nicht.
2 Treppen-, Waschküchen- und Trockenraum-Reinigungen sind,
wenn und wo nötig, jedermanns/-fraus Sache – alle haben gleiche Pflichten und Rechte.
3 Bitte lüften Sie Wohnräume mehrmals täglich mit Durchzug.
Nur so lässt sich vermeiden, dass die Luftfeuchtigkeit übermässig
ansteigt und sich dadurch Schimmelpilz bildet oder schwarze und
feuchte Ecken entstehen. In der Heizperiode ist es nicht gestattet,
Fenster tagelang schräg zu stellen.
4 Gemäss Hausordnung und Vorschriften der Feuerpolizei ist das
Abstellen jeglicher Gegenstände im Treppenhaus strikt verboten.
Das Treppenhaus gehört nicht zur gemieteten Wohnung.
5 Haus- und Kellertüren müssen – auch tagsüber – in allen
Liegenschaften geschlossen bleiben. Bei Gegensprechanlagen erkundigt man sich jeweils vor dem Öffnen der Türe/n, wer zu Besuch kommt . . . so gelingt es, ungebetenen «Gästen» den Zutritt zur
Liegenschaft zu verwehren.
18
6 Ein Waschtag beginnt um 6.00 Uhr und endet um 21.00 Uhr;
an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen darf grundsätzlich nicht gewaschen werden.
7 Auf anonyme Schreiben oder Anrufe reagieren wir prinzipiell
nicht – alle auf diesem Wege geäusserten Ansinnen oder Forderungen werden von uns niemals bearbeitet:
Solches Gebahren widerspricht unseren Gepflogenheiten und vergiftet das Klima innerhalb der Gemeinschaft unnötig.
8 Für die Haltung von Haustieren – egal, welcher Art, Grösse
bzw. Kleine oder Rasse – bedarf es in jedem Fall einer schriftlichen
Bewilligung.
9 Bitte entsorgen Sie Fahrräder, die Sie nicht mehr benötigen;
in den Veloräumen dürfen nur Velos abgestellt werden, die auch
tatsächlich gefahren werden
10 Um Wasserschäden zu vermeiden, bitten wir Sie, die Ablauf-
rohre – speziell jene innerhalb der Küchenkombination – regelmässig zu kontrollieren.
Sollten Sie dabei Feuchtigkeit feststellen, so melden Sie dies bitte
umgehend Ihrem Verwalter.
19
Wissenswertes zu unserer Genossenschaft
Geschäftsadresse
Wohnbau-Genossenschaft Waldheim
Wartstrasse 27
Postfach 1985
8401 Winterthur
Vorstand
Präsident
Urs Leu
052 213 49 39
Vizepräsident
Dino Wehrli
052 212 26 27
Kassier
Heinrich Kuhn
052 213 49 23
Aktuar
Marcel von der Assen
052 223 00 00
Mitglieder
André Liggenstorfer
052 238 16 16
Roger Lörtscher
052 364 15 80
Asiye Suter
076 434 31 44
[email protected]
Revisionsstelle
Eisele & Partner Treuhand AG, Peter Eisele
052 245 11 88
aller Liegenschaften
Urs Leu
052 213 49 39
Kommissions-Obmann
Roger Lörtscher
052 364 15 80
Vermietung
Beschwerden
20
Urs Leu
052 212 49 39
079 617 42 67
[email protected]
betreut
Ihre Verwalter/in
Weberstrasse 71–77
Weberstrasse 72 –76
Hulfteggstrasse 35 – 47
Strahleggweg 28/30
Asiye Suter
076 434 31 44
[email protected]
betreut
Hegistrasse 43
Wässerwiesenstrasse 78
Haspelstrasse 3–9
Dino Wehrli
052 212 26 27
079 215 24 40
[email protected]
betreut
Auf Pünten 19 –21
Hörnlistrasse 46 –50
Im Grüntal 22 –24
Ruchwiesenstrasse 45 – 47
Tösstalstrasse 286 –288
Tösstalstrasse 290
21
...schön, dass Sie bei uns «heimisch» sind!
22