Wohnbau-Genossenschaft Waldheim Winterthur

Wohnbau- Genossenschaft Waldheim
Winterthur
Jahresbericht 2010
Einladung zur 90. ordentlichen Generalversammlung
4 /5
Jahresbericht 2010 des Präsidenten:
6
· Vorwort
6
· Generalversammlung 2010
6
· Vorstand
6
· Liegenschaften-Unterhalt
6
· Haspelstrasse 3–9, Kollbrunn
7
· Auf Pünten 19/21
7
· Wässerwiesenstrasse 78
7
· Wohnungswechsel 2010
8
· Beschwerdekommission
9
· Schlussbemerkungen
Bilanz per 31. Dezember 2010
10
11/12
Erfolgsrechnung 2010
13
Gewinn- und Verlustrechnung per 31. Dezember 2010
14
Anlage- und Versicherungswerte per 31. Dezember 2010
15
Hypothekenbestand per 31. Dezember 2010
16
Bericht der Revisionsstelle
17
10 Grundsätze unserer Genossenschaft
18 /19
Wissenswertes zu unserer Genossenschaft
20
Ihre Verwalter/in
21
Inhalt
Einladung
zur 90. ordentlichen Generalversammlung
der Wohnbau-Genossenschaft Waldheim, Winterthur
am Freitag, 13. Mai 2011
19.00 Uhr
im Hotel «Römertor», Oberwinterthur
mit den Traktanden
1. Wahl der Stimmenzähler
2. Protokoll der Generalversammlung vom 7. Mai 2010
3. Jahresbericht 2010
4. Jahresrechnung 2010
5. Wahlen
6. Anträge
7. Verschiedenes
4
Sehr geehrte/r Genossenschafter/in
Sie und ein weiteres Mitglied Ihrer Familie sind herzlich zur Generalversammlung und zum anschliessenden Nachtessen ins Hotel
«Römertor» eingeladen.
Die Stimmabgabe erfolgt mit dem beigelegten Stimmausweis.
Gemäss Artikel 27 unserer Statuten hat jedes Mitglied 1 Stimme;
die Stellvertretung durch ein volljähriges Mitglied der Familie ist
möglich.
Der Vorstand freut sich darauf, Ihnen an diesem Anlass persönlich
zu begegnen und grüsst Sie freundlich.
Wohnbau-Genossenschaft Waldheim
Anteilscheincoupons «B» können ab dem 1. Juni 2011 bei der Zürcher
Kantonalbank eingelöst werden.
5
Jahresbericht 2010
Vorwort
des Präsidenten der Wohnbau-Genossenschaft Waldheim, Winterthur
Im Geschäftsjahr 2010 waren überdurchschnittlich viele Mieterwechsel zu verzeichnen.
Die Gründe waren vielfältig und aufgrund der Entwicklung im neuen Geschäftsjahr gehen
wir davon aus, dass es sich um ein Ausnahmejahr gehandelt haben muss. Jedoch hat
sich gezeigt, dass die wegen der vielen Wechsel zusätzlich anfallende Belastung von einer
nebenamtlichen Verwaltung nicht so ohne weiteres bewältigt werden kann; deshalb sind
wir daran, unsere Strukturen entsprechend anzupassen.
Um diesen «Aufbruch» auch optisch zu dokumentieren, haben wir uns – wie unschwer
zu erkennen ist – dazu entschlossen, vorab schon einmal das Erscheinungsbild unseres
Geschäftsberichtes aufzufrischen.
Generalversammlung 2010
Die am 7. Mai 2010 im Hotel Römertor durchgeführte Generalversammlung war wieder
ein sehr gelungener Anlass. Insbesondere der engagierte Komiker trug einen grossen Teil
zur guten Stimmung bei. Einmal mehr gelang es, die traktandierten Geschäfte zügig zu
behandeln und schon bald danach zum kulinarischen und unterhaltsamen Teil des Abends
überzugehen.
Vorstand
An sechs Sitzungen des Vorstandes wurden die laufenden Geschäfte behandelt und aus
den Baukommissionen über den Stand der Arbeiten informiert.
Liegenschaften-Unterhalt
In unseren sämtlichen Objekten wurden die anstehenden Arbeiten zur Erhaltung des
Wohnkomforts wie immer fortlaufend erledigt.
6
Wie die Erfahrungen des letzten Winters zeigen, hat sich die Umstellung der Heizung auf
Haspelstrasse 3–9, Kollbrunn
Pellets bewährt. Zwar bestehen momentan noch gewisse Probleme bei der Verteilung der
Wärme auf die einzelnen Liegenschaften, doch sind wir zuversichtlich, während der Sommermonate auch dieses Problem in den Griff zu bekommen.
Fürs Jahr 2011 ist eine Küchen- und Bäder-Renovation geplant; zudem wird die Heiz-
Auf Pünten 19/21
zentrale/Unterstation ersetzt. Im Haus Nr. 19 wird sodann ein Lift eingebaut. Die Arbeiten
werden Ende Frühling beginnen und sollten im späteren Herbst – mit den Liftarbeiten –
abgeschlossen werden können.
Mit dieser Sanierung und deren Überwachung haben wir das Architekturbüro Cristiano
Bundi, Winterthur, beauftragt. Die Mieterschaft wurde anlässlich einer Informationsverstaltung detailliert darüber ins Bild gesetzt.
Im Gleichschritt mit der Sanierung unserer Liegenschaften werden auch die Nachbarobjekte der Wohnbaugenossenschaften GWG und Talgut entsprechende Renovationen
erfahren – dadurch lassen sich einzelne Arbeitsgattungen sinnvoll koordinieren und die
daraus entstehenden Synergien nutzen.
Die Arbeiten an den Balkonen kommen – totz eines zeitweise doch strengen Winters –
zügig voran; der Umbau des Liftes wird in den nächsten Monaten an die Hand genommen
werden können.
Mit der gesamten Mieterschaft hoffen auch wir auf einen schönen, warmen Sommer – auf
dass die dannzumal wesentlich vergrösserten Aussenbereiche auch entsprechend genutzt
werden können!
7
Wässerwiesenstrasse 78
e
tz
lä
–
1
Ba
Ga
ra
ge
np
ze
ät
pl
rk
st
el
W
-R
ec
äu
m
hs
e
el
.
en
al
To
t
Pa
Auf Pünten
Grüzefeld
ng
nu
oh
W
Z5-
4-
Z-
W
oh
nu
ng
en
en
ng
nu
oh
W
Z3-
2-
Liegenschaft
Z-
W
oh
nu
ng
en
Wohnungswechsel 2010
2 72
11
Haspelstrasse 22
4
Hegistrasse
–
Hörnlistrasse
212
11
Im Grüntal
1
1
2 311
1 4
2
4
Ruchwiesenstrasse 22
4 7
Tösstalstrasse1
1 1
Wässerwiesenstrasse
3 3
1 11
Weberstrasse 13
Total Wechsel
8
4
15
4
111 31
3 343
Die Zahl der Beschwerden ist im vergangenen Jahr leicht gestiegen. Glücklicherweise
aber begegnet sich die überwiegende Anzahl unserer Mieter und Mieterinnen mit
Toleranz und Respekt und sorgt dadurch für ein überdurchschnittlich gutes Wohnklima
in unserer Genossenschaft.
Trotzdem treten aber leider immer wieder Fälle auf, wo es an Rücksichtnahme, Toleranz
und zum Teil auch an Respekt mangelt – was dann dazu führt, dass solche Fälle an den
Beschwerdeobmann herangetragen werden: Mehrheitlich handelt es sich dabei jeweils
um Lärmklagen zwischen verschiedenen Kulturen und Generationen.
Wir sind überzeugt, dass sich die meisten Fälle einvernehmlich bilateral lösen liessen,
wenn sich beide Parteien zuhören und dann schrittweise aufeinander zugehen würden:
Wir wollen eine offene Genossenschaft sein, in welcher für jedermann Platz ist.
Drum danken wir der grossen Mehrheit unserer Mieterinnen und Mieter dafür, dass sie
sich an die Hausordnung hält, dass sie ihrem Umfeld respektvoll und tolerant begegnet
und so ein friedliches Zusammenleben ermöglicht.
für die Beschwerdekommission
Roger Lörtscher
9
Beschwerdekommission
Schlussbemerkungen
Die Ereignisse der letzten Wochen und
Monate haben uns mit aller Deutlichkeit vor
Augen geführt, wie sehr wir unserer Umwelt Sorge tragen sollten.
Deshalb richten wir bei allen Bau- und Umbauvorhaben stets ein ganz besonderes
Augenmerk darauf – insbesondere bei der
Wahl von Heizsystemen, wo wir bei allen
Projekten in den vergangenen Jahren konsequent umweltverträglichere Lösungen
bevorzugt haben:
Wir wollen unseren Mitgliedern möglichst
gesunden und dabei preiswerten Wohnraum zur Verfügung stellen.
Abschliessend danke ich meinen Kollegen
vom Vorstand, der Revisionsstelle, den
Hauswartinnen und Hauswarten und allen
mit unserer Genossenschafft befassten Personen und nicht zuletzt auch allen Mieterinnen und Mietern, die dafür besorgt sind,
dass es unserer Genossenschaft Waldheim
auch künftig gut gehen wird.
10
Urs Leu, Präsident
Aktiven2010
Umlaufvermögen
Vorjahr.
2‘552‘103.96
1‘304‘379.10
20‘237.01
32‘826.00
2‘215‘639.95
836‘887.05
128‘233.35
249‘116.01
8‘110.75
9‘722.04
6‘854.90
2‘800.00
173‘028.00
173‘028.00
46‘065‘299.65
47‘133‘888.45
54‘248‘931.10
53‘974‘276.05
– 8‘927‘436.00
– 8‘312‘418.00
330‘486.75
1‘058‘712.60
413‘316.80
413‘316.80
1.00
1.00
48‘617‘403.61
48‘438‘267.55.
Postcheck
Banken
Kontokorrent Grüzefeld
Debitoren
Transitorische Aktiven
Wertschriften
Anlagevermögen
Liegenschaften
Wertberichtigung Liegenschaften
offene Baurechnung
Grundstücke
Mobiliar
Total Aktiven
11
Bilanz per 31. Dezember 2010
Bilanz per 31. Dezember 2010
Passiven2010Vorjahr.
Fremdkapital
46‘481‘056.14
46‘370‘040.25
184‘287.95
94‘333.10
22‘388.80
26‘058.25
257‘004.04
239‘380.75
55‘569.65
69‘674.00
189‘705.60
178‘866.60
2‘000.00
23‘000.00
39‘708‘000.00
39‘886‘000.00
5‘853‘000.40
5‘638‘250.40
204‘099.70
209‘477.15
5‘000.00
5‘000.00
2‘136‘347.47
2‘068‘227.30
1‘411‘533.20
1‘387‘533.20
460‘000.00
450‘000.00
Spezieller Reservefonds
50‘000.00
50‘000.00
Vortrag
214‘814.27
180‘694.10
Kreditoren
Anteilscheinzinsen
Vorausbezahlte Mietzinse
Aufwand laufende Heizabrechnung
Transitorische Passiven
Darlehen
Grundpfandschulden
Erneuerungsfonds
Rückstellungen
Mieterhilfsfonds
Eigenkapital
Genossenschaftskapital
Statutarischer Reservefonds
Total Passiven
12
48‘617‘403.61
48‘438‘267.55.
Aufwand
2010
Vorjahr.
Passivzinsen
1‘108‘493.15
1‘237‘734.23
Reparaturen und Unterhalt
1‘518‘617.45
1‘430‘175.80
Abgaben
272‘719.80
303‘552.64
Steuern
23‘473.90
24‘624.15
Unkosten, Verwaltung
183‘867.83
165‘825.37
Einlagen Erneuerungsfonds
414‘750.00
515‘463.00
Abschreibungen Liegenschaften
615‘018.00
623‘874.00
58‘600.17
50‘022.90
Reingewinn
Total Aufwand
Ertrag
4‘195‘540.30
4‘351‘272.09.
2010
Vorjahr.
4‘187‘853.05
4‘327‘732.60
Miet- und Pachtzinsen
Bankzinsen und Wertschriftenerträge
Kurskorrektur Wertschriften
Total Ertrag
9‘592.36
6‘920.16
– 1‘905.11
16‘619.33
4‘195‘540.30
4‘351‘272.09.
13
Erfolgsrechnung 2010
Gewinn- / Verlustrechnung per 31. Dezember 2010
Vortrag per 1. Januar 2010180‘694.10
Reingewinn 201058‘600.17
Verwendungsantrag von Vorstand & Revisionsstelle
Einlage in den Statutarischen Reservefonds
10‘000.00
2.50 % Zins Anteilschein «B »14‘480.00
Vortrag auf neue Rechnung
214‘814.27
14
239‘294.27239‘294.27
Anlage-/Versicherungswerte per 31. Dezember 2010
Liegenschaft
Wohnungszahl Anlagewert
Versicherungswert
Hegistrasse 43
9
1‘347‘229.30
2‘478‘000.00
Weberstrasse 72 –76
22
2‘536‘191.30
4‘995‘000.00
Weberstrasse 71 –77
24
2‘768‘680.85
5‘400‘000.00
Hörnlistrasse 46 – 50
30
4‘254‘319.05
6‘480‘300.00
Wässerwiesenstrasse 78
24
2‘771‘000.00
5‘071‘100.00
Auf Pünten 19/21
18
2‘562‘488.05
4‘464‘400.00
Im Grüntal 22/24
12
2‘649‘793.80
3‘540‘000.00
Ruchwiesenstrasse 45/47
14
4‘467‘844.35
5‘164‘866.00
Tösstalstrasse 286 –288
14
3‘287‘044.50
3‘166‘100.00
6
1‘441‘000.00
2‘311‘900.00
Grüzefeld
95
14‘299‘332.80
30‘350‘990.00
Haspelstrasse 3– 9, Kollbrunn
24
11‘864‘007.10
9‘486‘900.00
Tösstalstrasse 290
offene Baurechnung
Total
292
330‘486.75
54‘579‘417.85
15
82‘909‘556.00.
Hypothekenbestand per 31. Dezember 2010
Hypotheken
Bestand
AmortisationenBestand
ursprünglich
31. Dez. 2010
1. Rang
30‘944‘500.00
1‘546‘500.00
29‘398‘000.00
2. Rang
250‘000.00
250‘000.00
–.––
Grüzefeld
12‘308‘804.00
1‘998‘804.00
10‘310‘000.00
Total
43‘503‘304.00
3‘795‘304.00
39‘708‘000.00.
16
zuhanden der Generalversammlung der Wohnbaugenossenschaft Waldheim, Winterthur
Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang)
der Wohnbau-Genossenschaft Waldheim für das am 31. Dezember 2010 abgeschlossene
Geschäftsjahr geprüft. Die Revision der Vorjahresangaben ist von einer anderen Revisionsstelle vorgenommen worden.
Für die Jahresrechnung ist der Vorstand verantwortlich, während unsere Aufgabe darin
besteht, diese zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Unabhängigkeit erfüllen.
Unsere Prüfung erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen
in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine Eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vohandenen Unterlagen. Dagegen
sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder
anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision.
Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen
müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes nicht Gesetz und Statuten entsprechen.
Winterthur, 23. März ’11
Eisele & Partner Treuhand AG
Peter Eisele
zugelassener Revisionsexperte / leitender Revisor
17
Bericht der Revisionsstelle
10 Grundsätze unserer Genossenschaft
1 Erteilen Sie niemals Aufträge an Handwerker, ohne sich vor-
her mit der für Sie zuständigen Verwaltungsperson abgesprochen
zu haben. Wir begleichen grundsätzlich keine Rechnungen, wenn
der Auftrag nicht durch uns erteilt worden ist.
2 Treppen-, Waschküchen- und Trockenraum-Reinigungen sind
von jedermann zu erledigen – alle haben gleiche Pflichten und
Rechte.
3 Bitte lüften Sie Wohnräume mehrmals täglich mit Durchzug.
Nur so lässt sich vermeiden, dass die Luftfeuchtigkeit übermässig
ansteigt und sich dadurch Schimmelpilz bildet oder schwarze und
feuchte Ecken entstehen.
4 Gemäss Hausordnung und Vorschriften der Feuerpolizei ist
das Abstellen jeglicher Gegenstände im Treppenhaus strikte verboten. Das Treppenhaus gehört nicht zur gemieteten Wohnung.
5 Haus- und Kellertüren müssen – auch tagsüber – in allen
Liegenschaften geschlossen bleiben. Bei Gegensprechanlagen erkundigt man sich jeweils vor dem Öffnen der Türe/n, wer zu Besuch kommt . . . so gelingt es, ungebetenen «Gästen» den Zutritt zur
Liegenschaft zu verwehren.
18
6 Ein Waschtag beginnt um 6.00 Uhr und endet um 21.00 Uhr;
an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen darf grundsätzlich nicht gewaschen werden.
7 Auf anonyme Schreiben oder Anrufe reagieren wir prinzipiell
nicht – alle auf diesem Wege geäusserten Ansinnen oder Forderungen werden von uns niemals bearbeitet:
Solches Gebahren widerspricht unseren Gepflogenheiten und vergiftet das Klima innerhalb der Gemeinschaft unnötig.
8 Für die Haltung von Haustieren – egal, welcher Art, Grösse
bzw. Kleine oder Rasse – bedarf es in jedem Fall einer schriftlichen
Bewilligung.
9 Bitte entsorgen Sie Fahrräder, die Sie nicht mehr benötigen;
in den Veloräumen dürfen nur Velos mit gültigen Kontrollmarken
abgestellt werden.
10 Um Wasserschäden zu vermeiden, bitten wir Sie, die Ablauf-
rohre – speziell jene innerhalb der Küchenkombination – regelmässig zu kontrollieren.
Sollten Sie dabei Feuchtigkeit feststellen, so melden Sie dies bitte
umgehend Ihrem Verwalter.
19
Wissenswertes zu unserer Genossenschaft
Geschäftsadresse
Wohnbau-Genossenschaft Waldheim
Wartstrasse 27
Postfach 1985
8401 Winterthur
Vorstand
Präsident
Urs Leu
052 213 49 39
Vizepräsident
Dino Wehrli
052 212 26 27
Kassier
Heinrich Kuhn
052 213 49 23
Aktuar
Marcel von der Assen
052 223 00 00
Mitglieder
Roger Lörtscher
052 364 15 80
Asiye Suter
052 268 89 55
[email protected]
Revisionsstelle
Eisele & Partner Treuhand AG, Peter Eisele
052 245 11 88
aller Liegenschaften
Urs Leu
052 213 49 39
Kommissions-Obmann
Roger Lörtscher
052 364 15 80
Vermietung
Beschwerden
20
Urs Leu
052 212 49 39
betreut
Weberstrasse 71–77
079 617 42 67
Weberstrasse 72 –76
[email protected]
Wässerwiesenstrasse 78
Haspelstrasse 3–9
Hulfteggstrasse 35 – 47
Strahleggweg 28/30
Asiye Suter
052 268 89 55
betreut
Hegistrasse 43
betreut
Auf Pünten 19 –21
[email protected]
Dino Wehrli
052 212 26 27
079 215 24 40
Hörnlistrasse 46 –50
[email protected]
Im Grüntal 22 –24
Ruchwiesenstrasse 45 – 47
Tösstalstrasse 286 –288
Tösstalstrasse 290
21
Ihre Verwalter/in
...schön, dass Sie bei uns «heimisch» sind!
22