Vollständiger Text - Stadtrechnungshof Wien

TO 17
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KA IV - GU 19-6/09
GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und
Bauaktiengesellschaft, Prüfung der Wirtschaftspläne im
GESIBA-Konzern
Tätigkeitsbericht 2009
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KURZFASSUNG
Die Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft AG (GESIBA) errichtete im
Geschäftsjahr 2008 vier Wohnhausanlagen mit 299 Wohnungen. Mit Ende des Jahres
2008 verwaltete sie insgesamt 25.895 Wohnungen.
Die Prüfung der Wirtschaftspläne der GESIBA ergab Empfehlungen hinsichtlich ihres
Aufbaues und ihrer Gestaltung. Diese sollten auf eine mehrjährige Darstellungsweise
umgestellt werden. Dadurch könnten die über ein Geschäftsjahr hinausgehenden externen Einflussfaktoren bei der Planung, der Finanzierung und der Abwicklung von Bauvorhaben besser berücksichtigt werden. Weiters wurde angeregt, die Wirtschaftspläne
um einen erläuternden Kurzkommentar zu ergänzen.
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INHALTSVERZEICHNIS
1. Allgemeines ................................................................................................................. 4
2. Wirtschaftsplan 2009 der GESIBA............................................................................... 5
3. Wirtschaftsplan 2009 der AEAG .................................................................................. 8
4. Wirtschaftsplan 2009 der STEG .................................................................................. 9
5. Grundstücksankäufe in den Jahren 2007 bis Mai 2009 ............................................... 9
6. Eingereichte Projekte beim Grundstücksbeirat.......................................................... 10
7. Teilnahme an BauträgerInnenwettbewerben ............................................................. 10
8. Entwicklung des Bauvolumens der Jahre 2007 bis 2012 .......................................... 10
9. Schlussbetrachtung und Empfehlung ........................................................................ 12
Anhang
ALLGEMEINE HINWEISE ............................................................................................. 15
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS...................................................................................... 16
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PRÜFUNGSERGEBNIS
1. Allgemeines
1.1 Die GESIBA verwaltete Ende des Jahres 2008 insgesamt 45.823 Einheiten, wovon
25.895 auf Wohneinheiten (WE), 17.082 auf Garagenstellplätze, 2.337 auf Ein- und Abstellplätze, 435 auf Lokale und 74 auf Sonstige entfielen. Von den oben genannten
25.895 WE befinden sich 16.360 WE im Eigentum der GESIBA, 3.335 WE im Eigentum
ihrer Tochtergesellschaft Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft Wohnpark AltErlaa (AEAG) und 1.321 WE im Eigentum ihrer Tochtergesellschaft "Wiener Stadterneuerungsgesellschaft" Gemeinnützige Wohnbau-, Planungs- und Betreuungsgesellschaft m.b.H. (STEG). Hinzu kommen noch insgesamt 4.350 Garagen und 16 Ein- und
Abstellplätze bei der AEAG und STEG.
1.2 Die restlichen Verwaltungseinheiten betreffen Wohnhausanlagen der Gemeinde
Wien (7.632 WE) und Erwerbshäuser (z.B. im Gasometer C, in Wien 16, Ottakringer
Straße, und in Wien 12, Meidlinger Hauptstraße 56). Als betreutes Eigentum werden
366 WE ausgewiesen, die u.a. den Gasometer D in Wien 11, Guglgasse 14, sowie die
Wohnhausanlagen in Wien 11, Simmeringer Hauptstraße 80 - 82, und in Wien 14, Hadikgasse 128 - 134, betreffen. Für die Magistratsabteilung 11 - Amt für Jugend und Familie werden zehn WE betreut. Die Verwaltung von Stiftungshäusern umfasst 386 WE.
Für die Wien Holding GmbH werden 110 WE verwaltet, die u.a. die "Haus der Musik"
Betriebsgesellschaft m.b.H., die Jüdisches Museum der Stadt Wien Gesellschaft m.b.H.
und den Gewerbepark in Wien 14, Missindorfstraße, sowie diverse Büros und Lokale
betreffen.
1.3 Im Geschäftsjahr 2008 wurden vier eigene Wohnhausanlagen mit insgesamt 299
WE sowie ein Kindertagesheim in Wien 11, Thürnlhofstraße, mit 70 Kindergartenplätzen
fertig gestellt. Bei den Wohnhausanlagen handelt es sich um die "Bike City" in Wien 2,
Vorgartenstraße (99 WE), sowie um Wohnhausanlagen in Wien 20, Hellwagstraße (39
WE), in Wien 11, Thürnlhofstraße (139 WE), und in Wien 23, am Schellensee (22 WE).
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Im dritten Quartal 2008 wurde für die Tochtergesellschaft STEG in Wien 21, Rautenkranzgasse 46, ein Wohngebäude mit 14 WE fertig gestellt.
Der Jahresabschluss 2008 lag zum Zeitpunkt der Prüfung durch das Kontrollamt noch
nicht vor. Für das Geschäftsjahr 2008 wird ein vorläufiger Gewinn von 4,50 Mio.EUR erwartet, dem ein positives Ergebnis von 5,73 Mio.EUR im Jahresabschluss 2007 gegenübersteht.
2. Wirtschaftsplan 2009 der GESIBA
2.1 Grundsätzlich war anzumerken, dass die GESIBA als Konzernspitze für ihre
Tochtergesellschaften AEAG und STEG jeweils einen eigenen Wirtschaftsplan erstellt.
Sie beherrscht als Muttergesellschaft und Mehrheitseigentümerin ihre Töchter nicht nur
im gesellschaftsrechtlichen Sinn sondern auch aufgrund von Betreuungsverträgen. Auf
dieser Basis werden die gesamte Hausverwaltung und die technische Hausbetreuung
durch die GESIBA abgewickelt. Reparaturen, Instandhaltungen sowie Ausschreibungen
und Vergaben im Zusammenhang mit Großinstandsetzungen werden ebenfalls von der
Muttergesellschaft durchgeführt. Das gesamte Prozedere der Neubautätigkeit beginnend mit der Beschaffung von Grundstücken, Planungsstudien, Kosten- und Mietenkalkulationen, Ausschreibungen und Vergaben, Teilnahme an BauträgerInnenwettbewerben sowie der laufenden Betreuung während der Bauzeit, der Erstellung der Endabrechnung, Rechnungsprüfungen, Mietenvorschreibungen etc. nimmt ebenfalls die
GESIBA wahr. Die AEAG und die STEG beschäftigen - mit Ausnahme der HausbesorgerInnen, HausarbeiterInnen, GärtnerInnen und HaustechnikerInnen (in der AEAG) kein eigenes Personal. Im Bereich der Geschäftsleitung besteht zwischen der GESIBA
und ihren gemeinnützigen Tochtergesellschaften weitgehend Personenidentität.
Da die Töchter jedoch eigenständige juristische Personen in der Rechtsform einer gemeinnützigen Aktiengesellschaft (AEAG) und einer gemeinnützigen Gesellschaft mit
beschränkter Haftung (STEG) sind, ist aus formalen juristischen und wirtschaftlichen
Gründen die Erstellung von eigenen Wirtschaftsplänen notwendig. Darüber hinaus sind
für Investitionsentscheidungen der Tochtergesellschaften die Genehmigungen durch
deren Aufsichtsräte erforderlich, wobei die nachhaltige positive Entwicklung, die Erhal-
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tung des Eigenkapitals und die angemessene Verwendung der Gelder im Sinn des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) im Vordergrund stehen. Eine entsprechende Aufsichtsfunktion ist auch bzgl. der Finanzgebarung notwendig.
2.2 Für die Beurteilung der Wirtschaftspläne sind somit die Leistungsbudgets der einzelnen Gesellschaften zur Darstellung der geplanten wirtschaftlichen und finanziellen
Gebarung sowie die Investitionspläne maßgebend. Die Baubetreuungen und die Großinstandsetzungen, die von der GESIBA für die AEAG und für die STEG wahrgenommen
werden, finden im Leistungsbudget der GESIBA in den Erträgen aus der Betreuungstätigkeit ihren Niederschlag. Das Bauvolumen für Betreuungsbauten wird im Investitionsplan der GESIBA grundsätzlich gesondert dargestellt und wird in den Investitionsplänen
der Tochtergesellschaften berücksichtigt. Da die Finanzierung des jährlichen Bauvolumens bzw. der Baukosten durch die jeweilige Gesellschaft selbst erfolgt, werden deren
Wirtschaftspläne hinsichtlich der Finanzierung der Investitionen ergänzt.
Grundsätzlich war anzumerken, dass für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der
GESIBA (und ihrer Tochterunternehmen) sowie deren Budgetierung die Gebarungsbereiche Hausverwaltung (Hausbewirtschaftung), eigene Bautätigkeit, Betreuungstätigkeit
und Finanzen von entscheidender Bedeutung sind.
Im Leistungsbudget der GESIBA erfolgt die Darstellung des operativen Ergebnisses
nicht nach Gebarungsbereichen getrennt, sondern analog zur Darstellung in der Gewinn- und Verlustrechnung.
2.3 Die Wirtschaftspläne 2009 der GESIBA, der AEAG und der STEG bestehen aus
Leistungsbudget, Investitionsplan, Finanzplan, Personalplan und vorläufiger Prognose,
einschließlich einer Plan-Jahreserfolgsrechnung.
Im aktuellen Leistungsbudget der GESIBA wurde ein positives Unternehmensergebnis
2009 nach Steuern von 2,29 Mio.EUR ausgewiesen (Bilanz 2007: 5,73 Mio.EUR, Budget 2008: 5,35 Mio.EUR, überarbeitetes Budget 2008: 3,22 Mio.EUR). Der veranschlagte Rückgang ist vor allem auf die Entwicklung des Finanzergebnisses zurückzu-
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führen, das von voraussichtlich sinkenden Bankzinsen, Wertberichtigungen bei Investmentfonds und einer Abwertung einer Beteiligung (Gasometer) gekennzeichnet ist.
Über die Entwicklung der Finanzanlagen hatte sich das Kontrollamt bereits in seinem
Tätigkeitsbericht 2008 (GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft;
Prüfung der Finanzanlagen der Jahre 1998 bis 2007) auseinandergesetzt. Der Rückgang im operativen Ergebnis beruhte vor allem auf geringeren Erträgen aus der Betreuungstätigkeit, wobei im Wirtschaftsplan 2008 für die Baubetreuung des Projektes "Geriatriezentrum" in Wien 2, Vorgartenstraße, ein Betreuungshonorar - für Bauverwaltung
und Bauaufsicht lt. Gebührenordnung für Architekten (GOA) - von 1,36 Mio.EUR veranschlagt wurde. Laut Angabe des Vorstandes verbleibt das "Geriatriezentrum" im Eigentum der GESIBA und wird nach Fertigstellung an die Unternehmung "Wiener Krankenanstaltenverbund" (KAV) vermietet. Die angeschlossene Wohnhausanlage unter
dem Motto "Betreutes Wohnen" umfasst rd. 60 Heimplätze und soll an eine Österreichische Gesellschaft vermietet werden.
2.4 Das zentrale Element des Wirtschaftsplanes 2009 der GESIBA ist der Investitionsplan. Dieser weist für das Budgetjahr 2009 ein Investitionsvolumen von insgesamt
93,24 Mio.EUR aus. Der Ankauf von Grundstücken wurde mit 16,40 Mio.EUR veranschlagt. Auf eigene Bauten entfällt ein Bauvolumen von 67,76 Mio.EUR und auf Betreuungsbauten ein solches von insgesamt 8,75 Mio.EUR. Die restlichen Investitionen
betreffen die Betriebs- und Geschäftsausstattung (0,33 Mio.EUR).
Die Einschau ergab, dass im Budgetjahr 2009 die Wohnhausanlage "Bike & Swim" in
Wien 2, Vorgartenstraße, mit 231 WE, eine Anlage in Wien 22, Pelargonienweg, mit
113 WE sowie eine weitere Wohnhausanlage in Wien 22, Industriestraße 135 ("Am
Mühlwasser"), in Bau gehen sollen. Das letztgenannte Projekt umfasst 88 geförderte
Mietwohnungen, 30 geförderte Eigentumsreihenhäuser und 15 geförderte Eigentumswohnungen. Hinzu kommen noch 136 Pkw-Garagenplätze. Hervorzuheben ist der direkte Uferzugang zum Mühlwasser, die Nähe zu den Erholungsgebieten Lobau und Alte
Donau sowie die gute öffentliche Verkehrsanbindung ab dem Jahr 2010 durch die neue
U2/S-Bahn Station "Donaustadtbrücke". Somit wird insgesamt für 477 WE im Jahr 2009
die Bautätigkeit aufgenommen.
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Ferner sollen im Jahr 2009 drei Wohnhausanlagen mit insgesamt 444 WE fertig gestellt
werden. Es handelt sich hiebei um die Anlage "Wohnen am Park" in Wien 2, Vorgartenstraße, um eine Anlage in Wien 10, Rotenhofgasse 34 - 36, und um eine Anlage in
Wien 11, Otto-Herschmann-Gasse.
2.5 Die Betreuungsbauten betreffen die Tochtergesellschaften AEAG (vgl. Pkt. 3) und
STEG (vgl. Pkt. 4) sowie einen Auftrag im Rahmen der Erweiterung des Studentenheimes Döbling "base-homes for students GmbH" (vormals Studentenheim Haus Döbling
Betriebsgesellschaft m.b.H.) im 19. Wiener Gemeindebezirk. Ergänzend war anzuführen, dass der Personalstand der GESIBA mit 189 MitarbeiterInnen des Jahres 2007 bis
Ende des Jahres 2009 um sechs MitarbeiterInnen auf 183 MitarbeiterInnen sinken soll.
Teilweise werden natürliche Abgänge infolge von Pensionierungen nicht nachbesetzt.
3. Wirtschaftsplan 2009 der AEAG
3.1 Die Gliederung sowohl des AEAG-Wirtschaftsplanes wie auch des STEG-Wirtschaftsplanes entspricht jener der GESIBA. Inhaltliche Überschneidungen fielen nur bei
den Investitionsplänen - soweit die GESIBA Betreuungsbauten bei einer Tochtergesellschaft errichtet - auf.
3.2 Im Leistungsbudget 2009 wurde ein positives Ergebnis von 0,81 Mio.EUR veranschlagt (Bilanz 2007: Gewinn 1,46 Mio.EUR, überarbeitetes Budget 2008: Gewinn von
0,92 Mio.EUR). Der Rückgang gegenüber dem Jahr 2008 lag auch hier im Finanzergebnis begründet. Neben sinkenden Zinsen wirkte sich der veränderte Eigenmitteleinsatz bei den Bauvorhaben in Wien 11, Simmeringer Hauptstraße 205 und 459 - 461
aus. Gemäß Investitionsplan 2009 will die AEAG Wohnhausanlagen mit einem Bauvolumen von insgesamt 3,64 Mio.EUR errichten. Die beiden Objekte umfassen 155 WE. Mit
diesen beiden Projekten hat die AEAG rechtzeitig ihre Eigenmittel im Sinn des WGG
zur Errichtung von eigenen Wohnungen eingesetzt und vermeidet damit eine Nachversteuerung der Kapitalverwendungsrücklage gemäß Körperschaftssteuergesetz 1988
(KStG 1988). Mit einer Fertigstellung der Wohnhausanlage wird nach zweijähriger Bauzeit im Jahr 2011 gerechnet. In der Haustechnikzentrale und in der MieterInnenbetreuung werden derzeit vier Angestellte und 41 ArbeiterInnen beschäftigt. Das Hausverwal-
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tungsentgelt fließt zu 90 % an die GESIBA. 10 % des Honorars stehen der AEAG zur
Abdeckung eigener Verwaltungskosten zur Verfügung.
4. Wirtschaftsplan 2009 der STEG
Die STEG wies in ihrem Leistungsbudget für das Jahr 2009 ein positives Ergebnis von
0,74 Mio.EUR auf, dem ein vorläufiger Gewinn 2008 von 0,76 Mio.EUR gegenübersteht. Der Jahresabschluss 2007 weist einen Gewinn von 0,60 Mio.EUR aus. Der
Rückgang im Finanzergebnis 2009 gegenüber dem überarbeiteten Budget 2008 um
0,19 Mio.EUR steht - neben sinkenden Zinsen - vor allem mit der vorzeitigen Rückzahlung eines Bankendarlehens in der Höhe von 6,20 Mio.EUR für den "Wohnpark Wilhelmsdorf" im 12. Wiener Gemeindebezirk im Zusammenhang.
Aufgrund der Fertigstellung und Vermietung der Wohnhausanlage in Wien 21, Rautenkranzgasse 46 (14 WE), Ende des Jahres 2008 und der Zuzählung eines Hypothekardarlehens Anfang des Jahres 2009 verfügt die STEG über ausreichend liquide Mittel.
Hinzu kommen noch Finanzierungsbeiträge von Wohnungswerberinnen und Wohnungswerbern für die Wohnhausanlage in Wien 10, Siccardsburggasse 36 - 40 (46
WE), die im dritten Quartal 2009 fertig gestellt sein soll. Ab dem zweiten Quartal 2009
wird mit dem Eingang der in diesem Zusammenhang stehenden Wohnbauförderungsmittel auf Basis des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnungssanierungsgesetzes
(WWFSG 1989) gerechnet. Für das Jahr 2009 sind Investitionen von insgesamt 1,56
Mio.EUR geplant. Die Finanzierung der laufenden Bauvorhaben ist somit gesichert. Die
Kassa- und Bankguthaben werden unter Einbeziehung des notwendigen Mitteleinsatzes
in der Höhe von 2,24 Mio.EUR mit 8,76 Mio.EUR für Ende des Jahres 2009 prognostiziert. Da die STEG in allen Belangen von der GESIBA betreut wird, werden nur neun
HausbesorgerInnen und ein Hausarbeiter beschäftigt.
5. Grundstücksankäufe in den Jahren 2007 bis Mai 2009
5.1 Vom 19. Jänner 2007 bis zum 2. Februar 2009 konnten sieben Liegenschaften angekauft werden. Drei Liegenschaften befinden sich in Wien 11, Simmeringer Hauptstraße 205 und 459 - 461, und sollen von der AEAG im dritten und vierten Quartal 2009
bebaut werden. Bei allen anderen Liegenschaften ist eine Bebauung im laufenden Jahr
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2009 nicht vorgesehen. Bezüglich einer Liegenschaft im 14. Wiener Gemeindebezirk
lagen zum Zeitpunkt der Einschau ein Kaufvertrag und Kaufvorverträge vor. Eine Liegenschaft in Wien 22, Stadlauer Straße 54 - 56, für das Projekt "Oase 22 - Neu-Stadlau" befindet sich bereits im Stadium der Wohnungsbewerbung; nach den Prospektunterlagen der GESIBA soll Anfang/Mitte des Jahres 2010 Baubeginn sein.
5.2 Grundsätzlich war anzumerken, dass Wohnbauprojekte - ausgenommen für freifinanzierte Wohnungen - der Genehmigung durch den Grundstücksbeirat bedürfen.
Dieser ist - so wie der BauträgerInnenwettbewerb - ein Organ des Wohnfonds Wien
Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (WFW). Die GESIBA muss dem WFW für die
erworbenen Liegenschaften detaillierte Wohnprojekte vorlegen, die auch eine Kostenkalkulation sowie eine Mietenkalkulation für 15 Jahre enthalten müssen. Die Beurteilungskriterien sind im Prinzip mit jenen des BauträgerInnenwettbewerbes vergleichbar.
Sollten vorgegebene Kriterien und spezielle Änderungswünsche des Grundstücksbeirates zu erfüllen sein, werden in der Praxis die Planungen entsprechend adaptiert. Diesbezüglich verlorene Planungsaufwendungen bzw. Änderungskosten gehen zu Lasten
der Bauträgerin.
6. Eingereichte Projekte beim Grundstücksbeirat
Die Einschau in die beim Grundstücksbeirat eingereichten Projekte im Zeitraum 2007
bis März 2009 ergab, dass acht Projekte in Behandlung standen, wobei die Begutachtungsdauer für diese Projekte zwischen drei Wochen und sieben Monaten lag.
7. Teilnahme an BauträgerInnenwettbewerben
Die GESIBA hat im Zeitraum 2007 bis März 2009 an vier BauträgerInnenwettbewerben
teilgenommen, wobei zwei Teilnahmen, u.zw. jene für ein Projekt in Wien 21, Donaufelder Straße 73 - 79, und ein Projekt in Wien 22, Stadlauer Straße 54 - 56, erfolgreich waren. Die nicht erfolgreichen Wettbewerbe betrafen Projekte in Wien 10, Pernerstorfergasse (im Jahr 2008), und "Eurogate" im 3. Wiener Gemeindebezirk (im Jahr 2007).
8. Entwicklung des Bauvolumens der Jahre 2007 bis 2012
8.1 Die GESIBA hat - ausgehend von der Mittelfristplanung (Bautenstandsbericht) sowie auf Basis der Ist-Zahlen des Jahres 2007 und den Planzahlen für die Jahre 2008
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und 2009 - eine Übersicht hinsichtlich der Entwicklung des Bauvolumens für den Zeitraum 2007 bis einschließlich 2012 erstellt. Die Zuordnung des jährlichen Bauvolumens
erfolgte jeweils dem Jahr, in dem die Wohnhausanlage fertig gestellt wird bzw. die
Wohnungen übergeben werden sollen.
Die Einschau in diese Aufstellungen ergab, dass das Bauvolumen der GESIBA vom
Jahr 2007 mit 38,11 Mio.EUR kontinuierlich auf 104,29 Mio.EUR im Jahr 2012 ansteigen soll. Im betrachteten Zeitraum soll für die AEAG ein Bauvolumen von 20,98
Mio.EUR und für die STEG ein solches von 8,24 Mio.EUR anfallen. An sonstigen
Betreuungsbauten werden insgesamt 23,72 Mio.EUR erwartet. Im Durchschnitt rechnet
die GESIBA im Zeitraum 2007 bis 2012 mit einem Bauvolumen von rd. 80 Mio.EUR.
Positiv hervorzuheben waren die geplanten Aktivitäten in den Jahren 2010 bis 2012, denen zufolge im Durchschnitt ein Bauvolumen von mehr als 97 Mio.EUR erwartet wird.
Damit würde die GESIBA einen beachtlichen Beitrag für die Bauwirtschaft in Wien leisten.
8.2 Die Entwicklung der WE im Zeitraum 2007 bis 2012 weist - umgelegt auf die einzelnen Jahre - naturgemäß größere Schwankungen auf und entwickelt sich relativ unabhängig von Bauvolumen. Hiebei wird der niedrigste Wert im Jahr 2010 mit 125 WE und
der höchste Wert im Jahr 2011 mit 597 WE geplant. Eine Durchschnittsberechnung für
den oben genannten Zeitraum inkl. AEAG und STEG ergibt für den GESIBA-Konzern
insgesamt 2.808 WE und somit beachtliche 468 WE pro Jahr. Die relativ hohe Zahl an
fertig gestellten Wohnungen im Jahr 2011 (752 WE) und 2012 (544 WE) sollten aufgrund der nach wie vor ungebrochenen Nachfrage und der möglichst früh beginnenden
Vergabe (sobald das Projekt vom Grundstücksbeirat genehmigt und mit einer positiven
Förderungszusage zu rechnen ist) rasch vermietet werden können.
Stellungnahme der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft:
Der niedrige Wert an WE im Jahr 2010 ist jedoch vor dem Hintergrund zu betrachten, dass im Jahr 2010 das Geriatriezentrum
Leopoldstadt, die betreuten Wohnungen für eine Österreichische
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Gesellschaft sowie das Studentenheim Döbling im Bauvolumen
enthalten sind. Unter Berücksichtigung dieser Bauvorhaben ergibt
sich ein Äquivalent von ca. 490 WE.
9. Schlussbetrachtung und Empfehlung
9.1 Ein spezielles Problem bei der wirtschaftlichen Planung stellt für die GESIBA und
ihre Tochtergesellschaften der aktuelle Grundstücksmarkt in Wien dar, der nach wie vor
ein hohes Preisniveau aufweist. Bei den zuletzt erworbenen Liegenschaften handelte es
sich in mehreren Fällen um ehemalige Industriegrundstücke (Bombardier, Waagner
Biro), um ein aufgelassenes Spital (Otto Wagner-Spital) oder um Verkehrsflächen der
Wiener Linien. Aufgrund von Umwidmungen ist mit einer Vorlaufzeit von vier bis sechs
Jahren bis zur Baureifmachung bzw. Baufertigstellung zu rechnen. Größere Liegenschaften können nicht direkt über den Grundstücksbeirat abgewickelt werden, sondern
müssen ein städtebauliches GutachterInnenverfahren durchlaufen. Anschließend erfolgt
üblicherweise eine Grundstücksteilung. Sodann werden mehrere BauträgerInnen vom
WFW eingeladen, um an einem BauträgerInnenwettbewerb teilzunehmen. Der WFW
erstellt eine Ausschreibung in Form einer allgemeinen Projektbeschreibung, welche die
Rahmenbedingungen im Hinblick auf "Ökonomie", "Ökologie" und "Architektur"
(Planung, Infrastruktur) vorgibt. Das Kriterium der "Sozialen Nachhaltigkeit" kam neu
hinzu. Hiebei soll das Zusammenleben von Menschen mit unterschiedlicher sozialer
Herkunft, unterschiedlichen Altersstrukturen, von Familien sowie Singles unter Beachtung der Leistbarkeit der Wohnungen von der Bauträgerin bzw. dem Bauträger
gestaltet werden. Mit diesem Kriterium soll der Wohnungsmix nach sozialen Gesichtspunkten verstärkt beeinflusst werden.
Die Teilnahme an solchen BauträgerInnenwettbewerben ist für die GESIBA zwar notwendig, aber mit einem relativ hohen Planungs- und Kostenrisiko im Fall einer erfolglosen Bewerbung verbunden.
9.2 Trotz der komplexen Rahmenbedingungen dürfte es dem GESIBA-Konzern gelingen, für das Jahr 2009 und die Folgejahre das Bauvolumen neuerlich zu steigern und
die Zahl der fertig gestellten Wohnungen in den nächsten Jahren anzuheben. Somit
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leistet die GESIBA auch in Zukunft einen wichtigen Beitrag für die Bauwirtschaft und für
das Baunebengewerbe in Wien. Trotz Wirtschafts- und Finanzkrise war die Nachfrage
nach geförderten Wohnungen bis zum Prüfungszeitpunkt nicht eingebrochen. Die laufenden Mietenrückstände und Leerstehungen lagen auf dem niedrigen Niveau der vergangenen Jahre.
9.3 Da die Errichtung von Wohnhausanlagen sowie die Baubetreuung eine Bauzeit von
durchschnittlich zwei Jahren und eine Vorlaufzeit (ohne Umwidmung von Liegenschaften) von rd. zwei Jahren in Anspruch nehmen, ist die auf ein Budgetjahr beschränkte
Darstellung zu kurz bemessen. Erst durch die Bedachtnahme auf diesen zeitlichen Aspekt sowie auf Einflussfaktoren bei der Planung, Finanzierung und Abwicklung der Bauvorhaben erlangen die Angaben in den Wirtschaftsplänen ihre volle Aussagekraft. Es
wurde daher empfohlen, die jeweiligen auf ein Budgetjahr bezogenen Investitionspläne
um eine drei- bis fünfjährige Darstellung des geplanten Bauvolumens sowie um die Zahl
der in Bau befindlichen bzw. fertig gestellten WE zu ergänzen. In Form eines Kurzkommentars könnten sodann bei Soll/Ist-Vergleichen die Gründe für zeitliche Verschiebungen oder Abweichungen erläutert werden.
Der Anregung, die auf das Budgetjahr beschränkte Darstellung
des geplanten Bauvolumens und der in Bau befindlichen bzw.
fertigzustellenden WE auf eine drei- bis fünfjährige Darstellung
auszuweiten, wird bei den künftig zu erstellenden Budgets gerne
nachgekommen. Gleichzeitig wird festgehalten, dass bereits bisher die auf Folgejahre zum Budgetjahr entfallenden Bauvolumina jedoch nur in einer Summe je Objekt - im Investitionsplan (Detailunterlage des Gesamtwirtschaftsplanes) ausgewiesen wurden.
Ferner wurde angeregt, die wirtschaftliche und finanzielle Situation im Budgetjahr und
im Folgejahr bzw. in den Folgejahren in Form eines Kurzkommentars zum Leistungsbudget oder als Anhang zum Wirtschaftsplan zu ergänzen.
Dieser Anregung wird bei künftig zu erstellenden Wirtschaftsplänen gerne nachgekommen.
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Die Stellungnahme der geprüften Einrichtung ist den jeweiligen Berichtsabschnitten zugeordnet worden.
Der Kontrollamtsdirektor:
Dr. Erich Hechtner
Wien, im Oktober 2009
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ALLGEMEINE HINWEISE
Allfällige Rundungsdifferenzen bei der Darstellung von Berechnungen wurden nicht
ausgeglichen.
Schützenswerte personenbezogene Daten wurden im Sinn der rechtlichen Verpflichtung zum Schutz derartiger Daten anonymisiert, auf die Wahrung von Geschäfts- und
Betriebsgeheimnissen wurde bei der Abfassung des Berichtes Bedacht genommen. Es
wird um Verständnis gebeten, dass dadurch die Lesbarkeit des Berichtes beeinträchtigt
sein könnte.
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ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
AEAG ........................................... Gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft Wohnpark Alt-Erlaa
GESIBA ........................................ GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft
Pkw............................................... Personenkraftwagen
STEG............................................ "Wiener Stadterneuerungsgesellschaft" Gemeinnützige Wohnbau-, Planungs- und Betreuungsgesellschaft m.b.H.
WE................................................ Wohneinheiten
WFW ............................................ Wohnfonds Wien Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung
WGG ............................................ Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz