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Novas tipologias habitacionais
perante a expansão do capital
imobiliário-turístico em Natal, RN
Alexsandro Cardoso Ferreira da Silva
Maria Dulce Picanço Bentes Sobrinha
Maria do Livramento M. Clementino
Resumo
Na década de 90, teve início em Natal uma
nova modalidade de apropriação do espaço,
orientada principalmente pelo turismo. As evidências empíricas dessa dinâmica são
identificadas pela diversificação das tipologias
habitacionais e por edifícios verticalizados nas
áreas turísticas. Abordamos no trabalho a relação entre o capital imobiliário-turístico e as
novas tipologias habitacionais em Natal, com
destaque para: a) a característica tipológica da
habitação nas áreas de interesse turístico e sua
relação com processos de segregação residencial e fragmentação socioespacial ; b) as
modalidades e especificidades de uso das residências e seus efeitos sobre a dinâmica urbana, focalizando-se o caráter sazonal da
ocupação dos imóveis; c) a densificação e afirmação do território “turistificado” e sua relação com a legislação urbanística.
Palavras-chave: capital imobiliário; capital
turístico; capital imobiliário-turístico; novas
tipologias habitacionais; diversificação urbana; adensamento urbano.
Abstract
From the 1990s onwards, urban growth has
followed tourism development in the city of
Natal. Demand by international tourists and real
estate rising prices contributed to the increase
in sales and rents. Empirical evidence suggests
that there is greater diversification of housing
typologies as well as more high-rise buildings
in these areas. In this paper, we approach the
relationship between tourist real estate capital
and the new housing typologies, emphasizing:
the housing typology and its relationship to
processes of residential segregation and
socio-spatial fragmentation; the use
attributed to the new typologies and its effects
on the urban dynamics, considering the
sector’s seasonal character, which gives rise to
a phantom city of second homes; the dense
occupation of the tourist area and its
relationship to urban legislation.
Key-words:
real estate capital; tourist
capital; tourist real estate capital; new
housing typologies; urban diversity; urban
density.
cadernos metrópole 16
pp. 141-162
2osem. 2006
alexsandro c. f. da silva, maria dulce p. bentes sobrinha e maria do livramento m. clementino
Introdução
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Carece de reflexão o recente fenômeno
de entrelaçamento do setor turístico com
o imobiliário e destes – como um novo
segmento econômico – com a política urbana. A informação veiculada pelos analistas do mercado imobiliário em Natal, no
Rio Grande do Norte, demonstra-nos o
seguinte cenário: o imobiliário cresce porque a conjuntura é de forte procura por
parte dos turistas estrangeiros, que compram aqui imóveis baratos (cerca de 40%
da oferta de imóveis na orla marítima) tendo em vista o elevado poder aquisitivo de
suas moedas (euro ou dólar) no mercado
imobiliário local.
Essa forte procura de imóveis por parte de estrangeiros, europeus principalmente, remete-nos a pensar numa conjuntura de
forte procura internacional em quantidade
e com uma crescente diferenciação de produto, fazendo crescer o setor em todo planeta. Portas, Domingues e Cabral (2003)
explicam a dinâmica imobiliária residencial,
em Portugal e na Europa, principalmente,
pelo decréscimo das taxas de juros internacionais, pela forte concorrência bancária,
pela crise e pela forte volatilidade nos mercados financeiros (bolsas). A habitação
para além de seu valor de uso, transformase num produto financeiro interessante em
termos de aplicação de poupança ou investimento. Aqui, no além-mar, do outro lado
do Atlântico, essa dinâmica imobiliária
residencial global, européia, tem assumido
a forma de: a) uma segunda residência, ora
destinada às férias em paraíso ensolarado,
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ora destinada à ampliação da renda doméstica pela possibilidade de arrendamento (aluguel) do imóvel durante todo
ano, num pool de hotelaria ou hospitalidade turística; b) um segundo negócio ou
expansão de empreendimentos, que requer um capital de investimento e a associação com grupos locais e nacionais ligados ao imobiliário ou ao turismo.
Do lado da procura, que se estende
aos estrangeiros e a outros não-residentes,
verificam-se claras mudanças de atitude:
segunda residência, escolha de novas
tipologias habitacionais, acessibilidade a
novos locais, com a elevação do rendimento médio e com escolhas que definem trajetórias de distinção social : procura de
“paisagem”, de “natureza”, de “verde”, de “ar
puro”, de condomínios fechados. Nos aglomerados urbanos fortemente atrativos,
como em cidades balneárias” como Natal,
de grande procura turística, a demanda
aumenta ainda mais porque é maior a expectativa de valorização do investimento. Do lado da oferta (local e local associada), assiste-se a uma clara segmentação
dos mercados, a um marketing agressivo e
direcionado (feito lá fora, na Europa) e à
criação permanente de expectativas (quanto à segurança, qualidade construtiva, novos materiais, equipamento sofisticado)
acelerando a mobilidade residencial.
Diferentemente de Natal, em algumas áreas balneárias e “centros de retiro”
(Logon e Molocht apud Guidens, 2000),
do velho continente, e mesmo da Ásia , essa
conjugação vem dando mostras de desaceleração, atribuída por Portas, Domingues
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novas tipologias habitacionais perante a expansão do capital imobiliário-turístico em natal
e Cabral (2003), ao endividamento das famílias, crédito mal parado, construção vazia
por vender. No entanto, essa situação não é
o que vem acontecendo em cidades litorâneas do Nordeste do Brasil, a exemplo de
Natal, Recife, Fortaleza, Salvador e Maceió.
Nesse cenário, deve ser observado e
relativizado o âmbito e a eficácia da regulação urbanística, bem como suas limitações. Boa parte da discussão dessa questão centra-se na excessiva dependência do
financiamento público (municipal, principalmente) para prover a infra-estrutura necessária à expansão dos investimentos desse novo segmento (turismo/imobiliário)
em relação às receitas fiscais auferidas direta ou indiretamente dessa avalanche de
investimentos.
Este ensaio tem o objetivo de discutir os efeitos sobre a dinâmica urbana de
Natal desse novo e recente segmento econômico que aqui chamamos turismo/imobiliário, ressaltando também o aspecto da
regulação urbanística. Trabalharemos com
a hipótese de que as modalidades e especificidades de uso dessas novas habitações, notadamente a segunda residência,
cria a “cidade fantasma”, centrada na excessiva dependência de financiamento público em relação aos proveitos fiscais diretos-indiretos que essa dinâmica imobiliária poderia gerar.
O universo de análise é o bairro de
Ponta Negra, área turistificada e integrante
da orla marítima da cidade que, desde meados dos anos noventa, vem sendo objeto
de práticas de incorporação imobiliária e
oficializando-se como “área de expansão”
do sistema de incorporação imobiliária na
estrutura urbana de Natal. Do mesmo modo,
o bairro é reafirmado como área de intensos
investimentos em hotelaria e serviços de
apoio ao turismo. O trabalho aborda:
1) as modalidades e especificidades
de uso das residências e seus efeitos sobre
a dinâmica urbana , focalizando o caráter
sazonal da ocupação dos imóveis (emergência de um outro momento das chamadas “segundas residências” ou da “ cidade
fantasma”);
2) a densificação e a afirmação do território “turistificado” e sua relação com a
legislação urbanística de Natal;
3) a mudança nas características
tipológicas da habitação e a dinâmica imobiliária nas áreas de interesse turístico (bairro de Ponta Negra) e sua relação com os
processos de segregação residencial e fragmentação socioespacial.
Momentos do processo
de ocupação do espaço
de Ponta Negra: das casas
de veraneio ao bairro turístico
O bairro de Ponta Negra possui características muito próprias, relacionadas não
apenas com a sua história de formação e
consolidação nos anos 70, mas de sua fase
mais recente – anos noventa e atualidade.
O bairro se configurou a partir de de tipos de assentamentos: vila de pescadores
com produção informal de habitações; a
orla marítima com as casas de veraneio e,
nos anos 70, os conjuntos habitacionais
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horizontais ou de três pavimentos. Nas últimas três décadas, a ocupação de Ponta Negra se deu pela pressão do desenvolvimento imobiliário, primeiramente através de
conjuntos habitacionais financiados pelo
antigo BNH (Conjuntos Ponta Negra e
Alagamar). Na década de 90 do século
passado, verifica-se uma mudança significativa no padrão dos produtos imobiliários voltados, agora, para empreendimentos
modernos, em sua maioria verticalizados.
Em Ponta Negra, a mudança no padrão imobiliário vem acontecendo de
forma acelerada, visível na paisagem urbana, notadamente após os investimentos em saneamento e urbanização da praia
realizados neste início de século, com recursos do Programa de Desenvolvimento
do Turismo do Nordeste (Prodetur/NE).
São empreendimentos que cada vez mais
crescem numericamente de forma concentrada no bairro.
Praia urbana, com população nativa
de pescadores, teve sua origem na Vila, núcleo do povoamento da área. Até a década de 1960, a praia de Ponta Negra era
ocupada pelos moradores da vila (que viviam da pesca, da agricultura comunal e do
artesanato) e por veranistas que construíram
suas casas de veraneio à beira-mar. Esse primeiro momento da construção de segundas
residências em Natal apresentava uma ocupação da orla marítima rarefeita de “casas de
veraneio” mantidas por famílias de classe
média-alta em praias como Ponta Negra, e
Redinha e depois Pirangi e Búzios, ocupadas nas férias escolares e durante os largos
feriados Carnaval e Páscoa).
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Ponta Negra apresentava grandes dificuldades de acesso, por não possuir uma
estrada pavimentada que a ligasse aos bairros antigos da cidade. Em 1965, com o início das atividades do Centro de Lançamentos de Foguetes da Barreira do Inferno,
ocorreram mudanças no uso do solo de
Ponta Negra. A construção da Barreira do
Inferno contribuiu para redefinição do espaço da zona sul de Natal, na medida em
que levou a infra-estrutura aos terrenos mais
distantes e fez a estrada asfaltada (atual av.
Engenheiro Roberto Freire), ligando a Barreira a Natal. Promovendo, inclusive, alterações nas condições de trabalho e moradia.
Na década de 1970, o bairro começa
a desenvolver-se, de fato, com a construção
de conjuntos habitacionais. Hoje, cerca de
68% da população residente no bairro
(23.600 pessoas no Censo 2000, o que
corresponde a 3,3 % da população de Natal), mora nos conjuntos.
Azevedo (apud Silva, 2003, p. 82)
“aponta a instalação dos conjuntos como
forma de valorizar as terras já loteadas, aumentando seu preço de compra”. As terras
localizadas, não só em Ponta Negra, mas entre Ponta Negra e os bairros já existentes
(Capim Macio, principalmente), rapidamente se valorizaram, pois agora era possível a ocupação de tais terras.
A emergência do turismo nos anos de
1980 e sua reestruturação pós Prodetur-NE
nos anos de 1990 criou, efetivamente, a
possibilidade de “segundas residências”
para um público não-local. Na década de
1980, o mercado de terras, como registra Ferreira (1996), já estava praticamente
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Tabela 1 – Relação de conjuntos habitacionais em Ponta Negra
Conjunto habitacional
Ano
Conjunto Ponta Negra
Conjunto Alagamar
Conjunto Serrambi I
Conjunto Serrambi II
Conjunto Serrambi III
Conjunto Natal Sul I
Morada Sul
Torre do Sul
Residencial Solar da Vila
Residencial Normandia
La Rochelle Residence
1978
1979
1989
----1981
-----------
Unidades
1.837
158
504
456
228
185
24
24
168
54
48
3.686
Total
População
8.267
711
1.895
1.715
857
1.832
108
90
632
203
180
casas
casas
aptos.
aptos.
aptos.
aptos.
15.850
Fonte: Semurb, 2003, p. 4 e p. 1.
consolidado em Natal, com o solo criado
parcelado. Mas esses parcelamentos não
ofereciam os serviços e infra-estrutura necessários à habitação. Para ela, a instalação
fragmentada dos conjuntos, a formação de
enormes vazios urbanos e a permissividade
da administração pública foram responsáveis pela valorização das terras com a
definitiva ocupação por parte da população através de (re)loteamentos nas décadas de 1980 e 1990. Em 2003, já eram 33
os loteamentos em Ponta Negra (Semurb,
2003, p. 19). O alto preço da terra deve-se,
hoje, à valorização de sua localização. A
infra-estrutura, como bem observou Costa
(2000), vem depois.
Ainda na década de 80, foi iniciado
em Natal um grande crescimento da atividade turística. O marco fundamental para
a expansão da atividade turística foi a
construção da Via Costeira. É uma avenida de 12 km, que liga a praia de Areia Preta, próxima ao centro da cidade, à praia de
Ponta Negra, cuja paisagem natural é
marcada pelo Morro do Careca (principal cartão postal de Natal). Assim, a reorganização socioespacial de Ponta Negra
(e mesmo de Natal) é impulsionada pela
Via Costeira, com o novo acesso à Ponta
Negra.1
No que diz respeito à importância
da Via Costeira para as modificações sofridas pelo bairro de Ponta Negra, este se
tornou, com ela, o local preferido de turistas e moradores vindos de outros países, de outras partes do Brasil e da cidade. Ponta Negra contava então com dois
acessos: a Via Costeira e a av. Roberto
Freire (Silva, 2003, pp. 50-53). 2 Hoje, o
bairro concentra shoppings, bancos, bares
e restaurantes, postos de combustível, padarias e lojas de conveniência, locadoras
de veículos, locadoras de vídeo, concessionárias de automóveis, agências de viagens, farmácias, escolas, feira de artesanato, supermercados, todos voltados para a
atividade turística e para a classe média
alta que mora em suas proximidades.
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Com o crescimento da atividade turística, a partir dos anos 80, outras ações
foram desenvolvidas pelo poder público
no bairro. Entre elas, o projeto Rota do Sol
financiado pelo Prodetur-NE. Ela ajudaria na
interligação entre Ponta Negra e demais espaços da cidade e de todo o litoral sul de
Natal. Na medida em que a Rota do Sol facilitou o fluxo de turistas, permitiu o desenvolvimento dos serviços, da especulação
imobiliária, da ampliação do comércio e,
sobretudo, proporcionou a criação de novos empreendimentos imobiliários voltados à habitação, ao comércio e serviços
(notadamente hotéis e pousadas) no bairro.
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Modalidades e especificidades
de uso das residências
(e segundas residências)
e seus efeitos sobre
a dinâmica urbana: “a Cidade
Fantasma” como hipótese
Em Ponta Negra, a mudança no padrão
imobiliário é acelerada em face do processo de turistificação da área. No contexto de
crescimento da atividade turística em Natal a
maior concentração de turistas, de meios de
hospedagem e de entretenimento se concentra nesse bairro. O número excessivo de hotéis, pousadas, bares, restaurantes, casas noturnas, albergues, locadoras de veículos,
agências de viagem, localizados no bairro e
na Via Costeira são destinados ao atendimento de uma demanda instalada nos últimos 20 anos, principalmente onde a atividade hoteleira teve seu maior desenvolvimento.3
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A turistificação do bairro de Ponta
Negra se inicia em meados dos anos 90, e
coincide com o processo de verticalização
de Natal. Mudanças no uso do solo acompanharam o desenvolvimento turístico do
bairro, que cresceu significativamente. As
casas de veraneio foram, ao longo das duas
últimas décadas, reformadas, vendidas, deixando de existir pelas excelentes ofertas da
especulação imobiliária que lotearam suas
glebas localizadas na proximidade da praia.
Os Conjuntos Habitacionais, principalmente Ponta Negra e Alagamar, passaram, também, por significativas mudanças,
em virtude do avanço do turismo. Em suas
ruas externas se encontram serviços voltados a essa atividade. Nas ruas internas, há
novos usos, além do residencial, muitos deles são pousadas, mercadinhos, farmácias,
escolas, restaurantes, etc. Muitas moradias
já foram totalmente descaracterizadas e são
destinadas a atividades puramente empresariais. A Vila, mais que qualquer outro espaço, foi totalmente reinventada.
Assim, no contexto de desenvolvimento do turismo, a atividade terciária foi
expandida, tanto em direção à praia,
redirecionando o uso da Vila e das antigas
casas de veraneio, como adentrando os
dois primeiros conjuntos habitacionais do
bairro (logo, os mais bem localizados).
Nesse contexto de reorganização espacial de Ponta Negra, todo o investimento em infra-estrutura e serviços públicos
tem contribuído para estabelecer uma forte pressão sobre o mercado imobiliário
(Silva, 2003, p. 127). Esse novo momento
comporta transformações substanciais no
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Tabela 2 – Dimensionamento dos empreendimentos em Ponta Negra
Nº de
apartamentos
Empreendimentos
Pavimentos
Therra Mare Residencial
Maximum Home Service
Ponta Negra Beach (Center)
Yacht Village Residence
Ponta Negra Flat
Solar Mares
Paradise Residense Flat
12
20
--3
10
21
18
61
77
155
93
120
21
174
20
22
10
10
22
35
terrenos
70
174
32
38
184
360
169
Pontamares Residencial
Natal Plaza
Porto Verão Residence
Praia Sul Residence
Sports Park (4 torres)
Corais de Ponta Negra (4 torres)
Ponta Negra Boulevard
Total
1.559
lotes
Garagens
64
77
30
93
32
63
72 fixas
100 rotativas
70
116 rotativas
32
38
370
20
169 garagens
2.046
Fonte: Clementino, 2004.
modelo precedente da oferta residencial
(conjuntos habitacionais horizontais ou de
três pavimentos), no perfil social dos moradores e nas formas de sociabilidade daí
resultantes. Portanto, para o capital imobiliário, o bairro de Ponta Negra se consolida como espaço para bons negócios
e de enriquecimento condicionado pela
existência de terrenos propícios para construção imobiliária destinada a habitação,
comércio, serviços e empreendimentos
destinados à atividade turística. Há nesse
contexto duas formas de obtenção de
renda: uma gerada pela atividade turística e outra pela exploração e especulação
imobiliária, cuja renda vem de fatores
como a localização dos terrenos ou dos
empreendimentos.
Em 2004, eram 14 os grandes empreendimentos direcionados à moradia e ao
lazer. No geral, os apartamentos são pequenos, tendo em média 55m 2. O Sports
Park e o Corais de Ponta Negra, com áreas
que mais lembram clubes recreativos, são
dotados das condições de segurança
exigida pelos que vivem em condomínios
fechados nas grandes cidades. Vendiamse, ao mesmo tempo, o lazer e um estilo
de vida. São esses condomínios verticalizados (flats, principalmente) e condomínios fechados horizontais que vêm marcando cada vez mais a mudança de um
modelo de “cidade aberta” centrada na noção de espaço público e em valores de
integração social com o restante da cidade,
para a um regime de “cidade fechada” marcada pela afirmação de uma cidadania privada
e consumo da paisagem (Svampa, 2001).
Portanto, o que vem ocorrendo é que
esses empreendimentos vêm beneficiandose ou utilizando-se da infra-estrutura criada
pelo turismo, obtendo cada vez mais renda
com esses negócios e, também, valorizando estoques de terra.
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As modalidades e especificidades
de uso das residências
na área “turistificada”
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Esses empreendimentos mudaram o padrão
imobiliário do bairro e mesmo da cidade.
O processo de verticalização se intensificou com o aumento da atuação desses grupos privados, sobretudo no que se refere à
criação de grandes empreendimentos
residenciais. Além disso, o avanço da atividade turística influenciou os projetos, na
medida em que acrescentou uma nova
clientela ao mercado de imóveis: estrangeiros, europeus, principalmente os oriundos
de Portugal, Espanha, Noruega. Além da população local, de classe média, potencialmente compradora dos imóveis, para morar ou investir, é, de fato, o turista estrangeiro que tem contribuído para dinamizar o
mercado imobiliário.
O aumento da atividade turística e
do turismo internacional mudou também
os tipos de uso da produção imobiliária e
o padrão dos imóveis. Além da oferta de
apartamentos residenciais, passou-se a
construir e vender apartamentos tipo flat.
Criou-se novo filão de mercado, que atende ao interesse de todo tipo de comprador:
da classe média local que compra para ter
renda de aluguel; do turista brasileiro que
retorna para “tentar a vida” e só vê Ponta
Negra como o “único” lugar bom de morar;
e, do turista estrangeiro, para quem U$50
mil representa muito pouco quando a vantagem é ter um apartamento com renda de
aluguel e disponível nos dias do ano que
retornar, como segunda residência.
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São essas urbanizações integradas –
residências tipo apartamento com diversificados espaços de lazer, padrão “clubes
de lazer”, cuidadosamente planejados–
que se integram estética e funcionalmente ao bairro e à praia, particularmente à
paisagem do Morro do Careca. Numa primeira aproximação, sistematizamos as seguintes modalidades ou tipos de residências em Ponta Negra:
Tipo 1 – Condomínios antigos e
conjuntos habitacionais: são os mais simples, com blocos de no máximo três pavimentos, caracterizados por uma intensa
vida social interna (relações solidárias entre vizinhos); localizam-se distante da
praia e foram construídos no tempo da
“cidade aberta”, dos conjuntos residenciais horizontais, para atender às necessidades de expansão imobiliária da
zona sul de Natal nos anos 80, já sob influência do turismo.
Tipo 2 – Condomínios tipo flats:
são voltados tanto para fim residencial
como para consumo do turismo, ampliando para seus usuários a rede de serviços
pessoais e de lazer;
Tipo 3 – Condomínios fechados
verticais: são voltados para fim residencial
ampliando marcadamente para seus usuários as condições de lazer e segurança.
São concebidos para atrair o turista estrangeiro a constituir uma “segunda residência”. Vendem principalmente a paisagem do mar e do principal ícone da praia:
o Morro do Careca;
Tipo 4 – Condomínios fechados
horizontais: é a oferta menos difundida e
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a mais recente, orientados para as classes
média e alta e também para o turista. O
condomínio oferece a infra-estrutura interna de lazer e serviço, ficando a cargo do
comprador a idealização e construção da
residência.
Na praia, as antigas casas de veraneio da orla marítima foram substituídas
para abrigar hotéis, pousadas, restaurantes, bares, comércio, pequenos
shoppings centers , e serviços, inclusive
bancários. Na Vila, o turismo adentrou em
cheio e requalificou a área, tornando-a o
“espaço síntese” de todos os processos
hoje vivenciados por Ponta Negra. Local
de moradia, pousadas, pequenos bares,
pequeno comércio portas abertas e ambulante, nigtclubs, etc.
Ainda em fase investigativa e seguindo um campo de problematização e
formulação de hipóteses apoiadas nos
conceitos de segregação residencial e
fragmentação sociopolítica espacial (Ribeiro, 2004), tentamos sistematizar a
especificidade de uso das residências na
área turistificada de Natal tendo em vista
perseguir a hipótese da cidade fantasma.
Tendo por base os trabalhos de
Clementino (2004) e Ferreira (2005) estabelecemos diferentes grupos de moradores: a) moradores permanentes – estabelecidos nas residências de tipo 1
(condomínios antigos, de três pavimentos) e tipo 4 (condomínios recentes, fechados, horizontais); b) moradores permanentes e temporários – estabelecidos
nas residências de tipo 2 (flats ) e tipo 3
(apart/clubs).
O caráter sazonal
da ocupação dos imóveis:
as segundas residências
de turistas estrangeiros
De modo geral, pode-se distinguir perfis
diferentes entre as categorias de ocupação
sazonal dos imóveis residenciais
a) turistas, com ocupação entre 3 e 7
dias, que optam pela permanência em flats,
em vez do sistema de hotelaria tradicional.
È uma modalidade confortável, mais barata, uma vez que seu custo (diário, semanal,
mensal) não é estipulado por pessoa e sim
por unidade habitacional. Ou seja, o aluguel do flat contém todas as vantagens (ou
quase todas) da hotelaria tradicional, incluindo conforto, lazer e segurança, a um
custo familiar mais cômodo.
b) turistas, com ocupação de tempo mais prolongada, que optam pela “segunda residência” em “apart/clubs”. É uma
modalidade nova, resultante do processo
de turistificação da área e do fluxo de turistas estrangeiros. No geral, são imóveis
adquiridos por estrangeiros que optam
por passar parte do ano aproveitando o
sol e o mar, notadamente durante o período de inverno no hemisfério norte.
No que se refere às novas modalidades e especificidades de uso das residências
em relação aos efeitos gerados sobre a dinâmica urbana, podemos dizer que os diferentes atores (econômicos, sociais e políticos) têm interesses muito diferentes na área
e seu peso desigual revela um perigoso
desequilíbrio de poderes no momento de
legitimar realidades e fatos consumados,
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notadamente à luz da legislação urbanística. Aparece fortemente a figura do incorporador imobiliário, assegurando uma demanda sustentada desse novo padrão habitacional. O boom imobiliário atrai capitais
de muitas origens e escalas. Já prevalecem
capitais especializados e identifica-se a entrada do “pequeno” investidor estrangeiro;
aquele que vem no rastro do turista de seu
país. Os atores sociais intervenientes têm
desempenhado importante papel no conflito gerado pela turistificação da área:
notadamente conflito pela manutenção da
paisagem e pelas questões ambientais do
bairro em geral. Há resistência a essas tendências: a) movimentos pró-manutenção da
área nom edificandi da Av. Roberto Freire,
sob o argumento de que a edificação dessa
área esconderia o principal cartão postal da
cidade: o morro do Careca; b) resistência à
ocupação da área de Lagoinha; c) movimento pela permanência e ampliação do núcleo original da Vila como uma AEIS (Área
de Interesse Social) na recente revisão do
Plano Diretor de Natal.
As cidades balneárias, os centros de
retiro, apresentam vantagens e limites, pois
tendem a produzir a “cidade fantasma”. No
caso de Ponta Negra, o novo padrão imobiliário, tipo apart/club, mesmo associado ao turismo, sugere ainda baixa ocupação do imóvel durante o ano. E, na medida em que parte dos imóveis têm uso limitado durante um período do ano, são
criadas dificuldades de vida para os moradores permanentes, que se vêem de uma
hora para outra atropelados em sua rotina; pelo congestionamento no uso de
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elevadores, garagens, uso de equipamentos
de lazer, sobrecarga de energia elétrica, etc.
Exigem uma infra-estrutura urbana cara e esforços do poder público para acompanhar
o ritmo de novas construções: energia, telefone, água, esgoto, saneamento, etc.
Como hipótese, coloca-se que parte dessa
infra-estrutura ficará ociosa, devido ao crescente número de “segundas residências”.
Estando assegurada pelos poderes
públicos a estrutura básica do empreendimento, é certo que os proprietários pagam
regularmente o condomínio, o IPTU e as taxas extras eventualmente cobradas; é
mantida uma demanda de empregos e serviços para manutenção interna do imóvel:
administrador, procurador, faxineiro, etc. É
criada, também, uma demanda de serviços
mais ampliados no bairro e mesmo na cidade: comércio, serviços, shoppings centers,
hipermercados, etc. Porém, observa-se que
parte dessa infra-estrutura ficará ociosa, que
parte desse comércio e serviços demandado sofrerá agudamente com a baixa estação,
pois nem sempre as “segundas residências”
estão associadas ao fluxo de turismo para fins
econômicos. Tudo isso, além de elevar sobremaneira o preço da terra urbana e dos
imóveis, e estimular a especulação imobiliária.
Densificação do território
“turistificado”: regulação
do solo urbano em Ponta Negra
Datam da década de 1970 as primeiras
iniciativas de regulação do uso do solo na
área correspondente ao atual Bairro Ponta
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Negra. Através do Decreto nº 2.236, de
19/7/1979, foi instituída a Áreas Non
Edificandi correspondente aos terrenos
adjacentes à Av. Roberto Freire. O objetivo foi o de preservar a paisagem da praia
de Ponta Negra, principalmente a vista do
Morro do Careca (Figura 1).
Nos anos de 1980, o Plano Diretor de
Natal – Lei nº3.175/84, instituiu a faixa
liorânea do bairro como Zona Especial Turística 1 (ZET1). A regulamentação dessa Zona
se deu através da Lei nº 3.607/1987, que estabeleceu parâmetros restritivos de ocupação do solo, limitando o gabarito das
edificações a dois pavimentos (7,5m). O
Plano Diretor de 1994 , Lei nº 7, confirmou
os parâmetros da ZET1 e definiu todo o bair-
ro Ponta Negra como Área de Adensamento Básico (densidade básica residencial
de 180 hab/ha). A fragilidade da infra-estrutura de saneamento e os objetivos de
preservação da paisagem fundamentaram
amplamente a distinção desse bairro em relação às Áreas Adensáveis de Natal.
Com a implantação do sistema de saneamento básico no bairro, em 1999, ano
em que tiveram início as obras do projeto
de urbanização da orla marítima de Ponta
Negra, intensificou-se a pressão dos agentes imobiliários para a mudança da legislação urbanística, de forma a garantir maior
potencialidade construtiva. Alterações na
legislação foram efetivadas a partir desse ano,
com destaque para a Lei Complementar
Figura 1 – Natal: Bairro Ponta Negra - Legislação
151
Fonte: SEMTAS - PMN (2004)
Nota: Elaboração dos autores
pp. 141-162
2osem. 2006
152
nº 22/99, que transformou a densidade básica residencial de 180hab/ha para 225hab/
ha, válida para todos os terrenos contidos
na Zona Urbana de Natal. Porém, foi com a
criação de uma Zona Adensável em Ponta
Negra – Lei nº 27, de 3/11/2000 – que se
verificou um impacto de transformação
mais expressivo no processo de ocupação
do solo e na paisagem do Bairro. A densidade básica residencial passou a ser de
350hab/ha. Isso repercutiu diretamente na
verticalização da área mais interiorizada do
bairro em relação à orla, com efeitos sobre
o processo de valorização imobiliária. A
Vila de Ponta Negra, núcleo original do
bairro, constituído em sua formação por
populações tradicionais (pescadores e rendeiras), representa uma das áreas mais atingidas pelos efeitos de densificação da área.
O centro da Vila é reconhecido como Área
Especial de Interesse Social (AEIS) pelo Plano Diretor de Natal (Lei nº 7/94), aguardando contudo a sua regulamentação.
A partir de 2004, no processo de
discussão pública da revisão do Plano Diretor de Natal ( Lei nº 7/04), foi assinalada
a inadequação dos parâmetros definidos
para a Zona Adensável de Ponta Negra. Ficou evidente que a infra-estrutura de saneamento, ainda que tivesse sido ampliada, não era suficiente para atender à demanda gerada pela densidade autorizada
em lei. Sobretudo, o sistema viário apresentou graves limites, sendo crítico o escoamento do tráfego, principalmente no
eixo Rota do Sol, Av. Roberto Freire e Via
Costeira. As discussões geradas nos fóruns
técnicos e de participação social destacaram
pp. 141-162
esse problema, resultando em propostas
de transformação do bairro Ponta Negra
em Área de Adensamento Básico. A proposta de revisão do Plano Diretor de Natal encontra-se em votação na Câmara de
Vereadores.
Constata-se que o Bairro Ponta Negra possui, em sua trajetória de formação,
um marco regulatório que, embora tensionado pelas pressões do mercado imobiliário, sobretudo a partir de 2000, apresenta mecanismos de proteção ambiental.
A busca de preservação da paisagem se inscreve desde o momento em que se intensifica o processo de ocupação do bairro, no
final dos anos de 1970 até o presente. Por
outro lado, populações fundadoras e residentes da Vila de Ponta Negra têm sido atingidas com relação à dinâmica de valorização imobiliária. A ausência de regulamentação da AEIS instituída e a fragilidade dos
programas habitacionais na área da Vila de
Ponta Negra concorrem para a diferenciação e substituição da população moradora dessa área por imigrantes, sobretudo de
outros estados e países.
Característica tipológica
da habitação e a dinâmica
imobiliária em Ponta Negra:
relações com processos
de segregação residencial
e fragmentação socioespacial
No terceiro eixo de análise deste artigo, farse-á necessário evidenciar quais dinâmicas
do mercado imobiliário foram responsáveis
2osem. 2006
pela estruturação da Região Sul de Natal
e, mais especificamente do bairro de Ponta Negra, como área de maior dinâmica
imobiliária, lócus das tipologias apontadas
no item “Momentos do processo de ocupação do espaço de Ponta Negra: das casas de
veraneio ao bairro turístico”.
Os anos de 1990 foram fundamentais
para a consolidação do mercado imobiliário em Natal, sem a presença dos recursos
do Banco Nacional da Habitação – BNH, encerrados em 1986. O papel do Incorporador, como descrito por Ferreira (1996),
saiu fortalecido e capitalizado pelos investimentos em habitação popular realizados
no período de 1970 e 1986. Tais incorporadores modificaram seu perfil de atuação
nos anos de 1990, no sentido de oferecer
produtos imobiliários para uma cidade que
se estruturava como centro de atração para
investimentos turísticos – Prodetur, principalmente. Ocorreu um boom imobiliário
em áreas adjacentes ao eixo centro-sul de
Natal, além de uma formação de área
conurbada com Parnamirim.
A Tabela 1 registra a dinâmica de utilização de terrenos e o aumento de área
predial ocorrida no ano fiscal 2002 e 2003,
identificados por Bastos (2004, p. 66). Em
primeiro lugar, cabe a ressalva da não totalidade no Cadastro Imobiliário, das propriedades do Município de Natal, devido
às partes mais periféricas e subnormais da
cidade não estarem incluídas no Cadastro.
Entretanto, como estamos nos referindo
neste artigo ao mercado imobiliário formal,
os números permitem a análise dos dados.4
Em 2002, 79% dos imóveis eram do
tipo predial, isto é, com edificação sobre
o lote; 21% era lote vazio. Em 2003 ocorre
uma pequena variação, com aumento de
unidades prediais (80%) e diminuição de lotes vazios (20%). Embora seja uma variação
pequena em termos de unidades territoriais, a diminuição de áreas vazias no município de Natal tem sido uma constante
no processo de produção imobiliária. Em
levantamento realizado em 1992, o Instituto de Planejamento de Natal – Iplanat –
registrava a existência de 39.742 terrenos
não edificados, totalizando 5.287 ha; essa
variação corresponde a pouco mais de
1.200 terrenos ocupados por edificações
em 10 anos.
Tabela 1 – Imóveis no Cadastro Imobiliário da Prefeitura de Natal - 2002-2003
Tipo
propriedade
Ano 2002
Qtde.
%
Ano 2003
Área (ha)
%
Qtde.
%
Área (ha)
%
Predial
148.087
79
1.758
26
150.247
80
1.861
27
Territorial
38.516
21
4.944
74
38.319
20
4.939
73
Total
186.603
100
6.702
100
188.566
100
6.800
100
Fonte: Bastos, 2004, p. 66
pp. 141-162
2osem. 2006
153
154
Um dado a ser explicitado é que, embora tenha sido acrescido em 103 hectares
de área construída, só ouve consumo de 5
hectares de terrenos vazios, o que indica o
aproveitamento e a utilização de áreas já
edificadas (ibid., p. 67). Esse fato refere-se
à concentração de novos edifícios em áreas
já consolidadas, especialmente no eixo formal da cidade, além da densificação de
áreas ocupadas e a verticalização. Costa
(2000) registra que 70% de todas as unidades prediais acima de três pavimentos foram construídos na década de 1990, em
bairros considerados formalizados, do
ponto de vista do Cadastro Imobiliário.
Nesse sentido, a Secretaria de Finanças realizou atualização dos dados cadastrais em
cinco zonas desde o final da década de
1990: Candelária e Pitimbu (Zona Sul) em
2001, Ponta Negra (Zona Sul) em 2002 e
Capim Macio (Zona Sul) em 2003, isto é,
nos bairros mais cobiçados pelo mercado
imobiliário e com as mais altas taxas de IPTU
da cidade. O objetivo é ampliar a arrecadação sobre partes da cidade que são
conhecidamente formais e “boas pagadoras” de IPTU.
O Gráfico 1 demonstra a distribuição
de valores arrecadados em 2002, por Região Administrativa: a Região Leste (bairros
mais antigos e com presença de fortes áreas
comerciais, residenciais e serviços) lidera
com 40,77% da arrecadação, seguida de
perto pela Região Sul (bairros mais recentes e com forte presença de áreas
residenciais) com 37,22% da arrecadação. As
Regiões Oeste e Norte são ocupadas predominantemente por população de baixa
renda, informalidade da moradia e da terra.
Percebe-se, então, que a área de
maior crescimento das atividades imobiliárias na década de 1990 foi a Região Sul,
principalmente no eixo da Av. Senador Salgado Filho/Hermes da Fonseca. No bairro
de Ponta Negra, a valorização imobiliária foi
intensificada no final da década de 1990,
com o Projeto de Urbanização da Orla
(construção do calçadão e quiosques), saneamento e drenagem de um trecho do bairro, paisagismo na Av. Engenheiro Roberto
Freire (avenida de acesso ao bairro), entre investimentos públicos. No setor privado, destacam-se a construção de um Shopping
Center e diversas pousadas à beira-mar.
Gráfico 1 – Valor dos tributos por região administrativa (2002), em %
oeste
oeste
sul
sul
norte
norte
leste
leste
0
10
20
30
Fonte: Semfi, 2002.
pp. 141-162
2osem. 2006
40
50
Em 2000, mudanças na legislação urbanística ampliaram em um setor específico do bairro a densidade básica para 350
ha, o que permitiu a construção de 3.5 vezes a área dos terrenos; isso causou uma
corrida das incorporadoras para adquirir
terrenos em Ponta Negra e construir, principalmente, flats. O resultado foi o total co-
lapso das redes de saneamento e drenagem
e a suspensão, por parte da Prefeitura, em
2004, de qualquer alvará para construção
para o bairro (atualmente a Revisão do Plano Diretor de Natal reduz o coeficiente de
aproveitamento do bairro).
No período de 1998-2003, Bastos
(2004, pp. 104-106) demonstra o registro
Figura 2 – Natal: Renda dos bairros e valores imobiliários
Legenda
até 1 SM - 14,70%
1 - 1,5 SM - 32,35%
1,5 - 2 SM - 17,64%
2 - 2,5 SM - 5,83%
2,5 - 5 SM - 5,82%
5 - 10 SN - 14,70%
mais de 10 SM - 5,88%
155
São Gonçalo
do Amarante
Macaíba
Parnamirim
Fonte: IBGE, 2000. Empresas&Empresários, maio de 2004, p. 33.
Nota: Base Cartográfica – IBGE, 2000.
pp. 141-162
2osem. 2006
de 19.131 transmissões imobiliárias formais em
Natal. Em relação ao período, 1998 representou 7,4% das transações; em 1999 esse volume passou para 17%, ficando estável nesse
patamar até 2002, quando passa para 21%.
Do total de transações imobiliárias (19982003) 85,39% são do tipo habitacional
(43,07% apartamentos e 42,32% casas), o que
indica forte concentração da construção civil na construção de moradias para faixas de
renda média e média alta em Natal.
156
Os negócios, cujo objeto da transmissão
são apartamentos, se situam na segunda posição do ranking de vendas no mercado de
imóveis. Esses imóveis são responsáveis por
aproximadamente a terça parte das transmissões ocorridas no período de estudo. Esse
tipo de imóvel apresenta-se no mercado em
um ritmo crescente, apesar da ocorrência de
leve queda no volume de negócios, em
2001. (Ibid., p. 112)
Os maiores níveis de Intensidade de
fluxos imobiliários 5 dá-se às margens da
avenidas Hermes da Fonseca e Salgado Filho, em um eixo centro-sul de Natal. Desde
o tradicional e consolidado bairro de Tirol
(terceira área ocupada por moradia em Natal, a partir de 1930) até Capim-Macio e Ponta Negra, bairros ocupados nos anos de 1980.
A Figura 2 demonstra a relação entre a
renda da população dos bairros e os preços
imobiliários, onde se percebe que o eixo
centro-sul condiciona os preços altos desde o bairro de Tirol e Petrópolis até Ponta
Negra. A partir do afastamento desse eixo
imobiliário, os preços dos terrenos e imóveis
caem em direção à periferia da cidade. Nescadernos metrópole 16
pp. 141-162
se sentido, as tipologias imobiliárias descritas anteriormente acabam por se concentrar
em uma faixa relativamente estreita da cidade, o que acaba contribuindo para a manutenção de um eixo contínuo de valorização
imobiliária, ligado diretamente com o acesso à infra-estrutura e à paisagem natural da
cidade. A verticalização se faz cada vez mais
presente no eixo centro-sul, em bairros
como Candelária, Lagoa Nova e Ponta Negra. Nos anos de 1990, Costa (2000, p. 214)
registra um total de 67% de todas as construções verticais realizadas em Natal, sendo
a grande maioria prédios residenciais.
Em Ponta Negra, ocorreu a integração
do bairro nesse boom imobiliário no final
dos anos de 1990, quando da construção
de obras na orla. O mercado imobiliário
atrelou ao seu produto a paisagem como
um ativo imobiliário, ampliando o alcance
da demanda também para um público
estrangeiro. Nobre (2001) comenta:
Pode-se afirmar que a intensificação das atividades econômicas na cidade, representada principalmente pela afirmação de Natal
enquanto destino turístico nacional, favoreceu o aumento da produção de edifícios
verticais destinados ao uso habitacional, na
década de 1990. O incremento proporcionado pelos investimentos na economia local, inclusive de capital internacional, pode
ser constatado tomando-se como exemplo
a instalação na cidade de grandes redes de
supermercado. (p. 103)
O mar, as dunas e a qualidade de vida
passam a ser incorporados no discurso imobiliário valorizando os empreendimentos.
2osem. 2006
Ponta Negra, à beira-mar, assim como Areia
Preta (praia na Região Leste), passam a sofrer um boom imobiliário muito mais intenso do que os imóveis localizados no
eixo centro-sul. Flats, edifícios de apartamentos, hotéis, passam a substituir antigas
casas de veraneio e ocupar terrenos vazios. Isso pode ser melhor visualizado ao
analisarmos os gráficos a seguir. Utilizando dados da Semurb, referentes ao pagamento de Outorga Onerosa,6 é possível
visualizar quais áreas da cidade apresentam
um maior dinamismo em termos de mercado imobiliário.
No Gráfico 2, no período de 1997 a
2004, estão listados os índices de construção de quatro bairros: Ponta Negra (Região
Sul), Lagoa Nova (Região Sul), Petrópolis
(Região Leste) e Barro Vermelho (Região
Leste); destes, o bairro mais recente, em
termos de ocupação imobiliária, é Ponta
Negra; entretanto, o ano de 2000, em Ponta Negra, registra-se a maior quantidade de
área construída do período, permanecendo em um nível alto em 2003 e 2004, superior aos bairros tradicionais. No Gráfico 3, em um período de 1996 e 2000,
Ponta Negra também se destaca estando
em segundo lugar, atrás de Lagoa Nova.
Considerando que a Zona Adensável em
Ponta Negra foi criada apenas em 2000
(Lei Complementar 027/00), pode-se
perceber a importância que assumiu para
o mercado imobiliário local.
157
Gráfico 2 – Área construída com pagamento de Outorga Onerosa
em quatro bairros em Natal (1996-2000)
Bairros
70000
2000
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
60000
2000
2001
50000
40000
2003
2003
30000
2003
2004
20000
2001
10000
0
2003
1997
1997
2004
2004
1997
2000
2001
Ponte Negra
2001
Petrópolis
Barro Vermelho
2004
1997
Lagoa Nova
Área construída
Fonte: Semurb, Revisão do Plano Diretor de Natal, 2005.
pp. 141-162
2osem. 2006
Gráfico 3 – Área construída total com pagamento de Outorga
Total de áreas construídas com pagamento de Outorga Onerosa
em quatro bairros de Natal (1996-2000)
160000
139992
140000
120000
116387
100000
80289
80000
60000
42872
40000
20000
0
Ponte Negra
Petrópolis
Barro Vermelho
Lagoa Nova
Bairros
Fonte: Semurb, Revisão do Plano Diretor de Natal, 2005.
158
Considerações finais
Neste artigo, abordamos os efeitos do turismo imobiliário sobre a dinâmica urbana de Natal, articulando os condicionantes
da legislação urbanística, sobretudo no que
se refere à trajetória de adensamento do
bairro Ponta Negra, universo de análise. Trabalhamos com a hipótese de que as modalidades e especificidades de uso das novas
habitações, notadamente a segunda residência, cria a “cidade fantasma”, centrada na
excessiva dependência de financiamento
público em relação aos proveitos fiscais
diretos-indiretos que essa dinâmica imobiliária poderia gerar.
Pode-se apontar, como uma tendência consolidada, que o bairro de Ponta Negra enfrentou, nos últimos 10 anos, um conjunto de transformações em sua tipologia
pp. 141-162
habitacional e uso do solo, modificando
seu perfil social e a utilização dos espaços,
mesmo aqueles que não são beira-mar. Esse
conjunto de modificações, novas atividades
e usos foi motivado por uma “turistificação”
de áreas do bairro, que passaram a receber uma população marcadamente advindas no rastro de um constante fluxo turístico; essa população causou uma pressão
no setor imobiliário, principalmente o aumento no número das chamadas “segundas-residências”, que recebem não apenas
as famílias, mas amigos e parentes dos visitantes. Essa prática vem se constituindo
como reserva de uma população sazonal,
que, por sua vez, impacta o setor de serviços, reestruturado em torno de novas funcionalidades: locadora de carros, restaurantes, salão de beleza, etc.
2osem. 2006
Seguindo a faixa litorânea, a segunda
área de interesse imobiliário é o bairro de
Areia Preta, zona Leste de Natal, onde uma
nova área residencial de população de alto
poder aquisitivo – população local – foi
edificada. A ocupação da faixa costeira tenderá a ser mais dinamizada com a finalização
da construção da nova ponte sobre o rio
Potengi; o bairro da Redinha, margem esquerda do rio Potengi, assim como toda a
Região Norte de Natal, será integrada fisicamente à parte sul, ampliando as áreas de
interesse imobiliário. Esse fato parece levar
a uma maior atuação imobiliária na área
metropolitana, como forma de integrar
glebas até então pouco valorizadas.
A hipótese da “cidade fantasma” está
suportada no caráter fluido da atividade
turística e na volatilidade do capital imobiliário, e por sua capacidade de articular um
novo padrão habitacional na área turistificada de Natal. A diversificação e a mistura das atividades, o aumento da procura
de imóveis resultante da diversidade de motivações aproximam o que chamamos de
“turismo/imobiliário” de um “urbanismo de
afinidades” (Svampa, 2001). Ou seja, esta-
mos nos afastando cada vez mais de um modelo de “cidade aberta”, europeu – aquele
que os europeus estão perdendo e, quem
sabe até buscando reaver por aqui –
centrado na noção de espaço público e em
valores como a cidadania política e a integração social. E nos aproximando de um
regime de “cidade fechada”, marcada pela
afirmação de uma cidadania privada. Estamos consolidando condomínios fechados
e comunidades fechadas, inspiradas no
modelo norte-americano de moradia unifamiliar e na segurança A crise do Estado, a
desindustrialização e o aumento da insegurança urbana contribuem cada vez mais para
separar os setores sociais mais favorecidos
dos pobres e excluídos. Como diz Svampa
(ibid.), aquele modelo de socialização que
encontrava nas classes médias urbanas seu
protagonista central e seu suporte básico
no Estado como agente impulsionador da
integração social, entrou em colapso. A
nova dinâmica social das grandes cidades
brasileiras é, pois, produto do surgimento
de novas formas de pobreza e desigualdade, com acentuado aumento das desigualdades sociais.
Alexsandro Cardoso Ferreira da Silva
Arquiteto e urbanista , mestre em Arquitetura e Urbanismo, coordenador de Patrimônio Histórico,
Arquitetônico e Arqueológico da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente de Natal,
participa do Observatório das Metrópoles, Instituto do Milênio-CNPq, sendo integrante, como
pesquisador na UFRN, do Núcleo RMNatal.
[email protected]
pp. 141-162
2osem. 2006
159
Maria Dulce Picanço Bentes Sobrinha
Arquiteta e urbanista , doutora em Estruturas Ambientais Urbana pela FAU-USP, Professora do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo e do DARQ/ UFRN, como pesquisadora participa do Observatório das Metrópoles, Instituto do Milênio-CNPq, sendo integrante do Núcleo
RMNatal.
[email protected]
Maria do Livramento M. Clementino
Socióloga e economista, professora dos Programas de Pós-Graduação em Ciências Sociais e Economia da UFRN. Doutora em Economia pela Unicamp. Fez pós-doutoramento em Lyon2, França. Atualmente, coordena o Núcleo Avançado de Políticas Públicas – NAPP – da UFRN, inclusive o curso de
Especialização em Gestão de Políticas Públicas do Programa da Escola de Governo da UFRN. Como
pesquisadora, participa do Observatório das Metrópoles, Instituto do Milênio-CNPq, sendo integrante da coordenação executiva do projeto e coordenadora no Núcleo RMNatal.
[email protected]
Notas
160
(1) A Via Costeira limita-se, à direita (sentido norte-sul), por um conjunto de dunas e, à esquerda, pelo oceano Atlântico. Tem um conjunto de hotéis de categorias 3, 4, e 5 estrelas, casa
de show e cervejaria, restaurantes e Centro de Convenções.
(2) Em seu trabalho, Lopes Jr. (2000, p. 41) diz que “a urbanização turística do litoral sul de
Natal redimensiona a dinâmica espacial da cidade, redirigindo a dinâmica urbana do
centro e suas praias para a zona sul”. Segundo ele, essa dinâmica estende-se de Ponta
Negra em direção à Av. Salgado Filho, contornando o Parque das Dunas pela “antiga
estrada de Ponta Negra”, hoje, Av. Eng. Roberto Freire. Essa avenida foi duplicada em
1982 e, recentemente, (re)urbanizada pelo governo do estado, que construiu, na margem esquerda (sentido Natal-Ponta Negra), um calçadão para pedestres de cerca de três
quilômetros.
(3) O que vem ocorrendo é que esses empreendimentos cada vez mais se diversificam e se
modernizam, beneficiando-se da excelente localização do bairro e utilizando-se da infraestrutura criada pelo turismo, quase sempre sob patrocínio dos governos do estado e do
município de Natal. No ano 2000, por exemplo, foi executado o projeto Orla de Ponta
Negra, com recursos oriundos do Prodetur-NE. Desse projeto de urbanização, fez parte a
construção do calçadão na orla marítima, com três quilômetros de extensão e a substituição das antigas barracas de praia por quiosques de apoio aos freqüentadores da praia e/ou
turistas (Semurb, 2003, p. 4).
(4) “Frise-se que a diferença [entre o número real de unidades e o Cadastro] se compõe de
27.536 unidades domiciliares, que dentre os imóveis prediais cadastrados incluem-se não
apenas os domiciliares mas também os não domiciliares” (Bastos, 2004, p. 73).
pp. 141-162
2osem. 2006
(5) Intensidade: indicador que mede o consumo de bens imobiliários. Mede a quantidade de
transações imobiliárias através do ITIV – Imposto de Transmissão Inter-vivos.
(6) Outorga Onerosa: instituída pelo Plano Diretor de Natal (Lei 7/94). O poder público demarcou uma densidade básica para todos os bairros da cidade e densidades diferenciadas, em bairros específicos. Para construções acima da densidade básica é cobrado um
valor, relacionado com a área construída do empreendimento.
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Recebido em jun/2006
Aprovado em out/2006
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