Edição Novembro 2015
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Edição Novembro 2015
Ano XXI - Edição 250 - Novembro/2015 - Baixada Santista/SP www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista Distribuição mensal gratuita em Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá, Bertioga e Cubatão Condomínios instituem Já pensou em alugar o “Dia do Descarte” Todo mundo guarda em casa objetos que não têm mais uso prático: um móvel velho, eletrodomésticos com defeito, celulares e computadores que já não são mais usados... Em apartamentos, embora o espaço seja mais reduzido, também se acumulam inutilidades. Uma boa saída para o correto descarte desses materiais é criar no condomínio o Dia do Descarte! Página 11 o topo do prédio? Página 9 Encarando o quebra cabeça! Reclamar é fácil. Difícil mesmo é montar, todos os dias, o quebra-cabeça do equilíbrio e da paciência no convívio condominial. PÁGINA 6 30 de novembro Dia do Síndico novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista 2 “ Nossa mensagem Forma de exercer a sindicância evoluiu nas últimas duas décadas Mais um dia 30 de novembro vem chegando e com ele é comemorado o Dia do Síndico. A data é oportuna para tecermos algumas reflexões acerca do papel desse representante do condomínio e como a realidade desse cargo tem sofrido mudanças no decorrer dos tempos. Se antigamente essa era uma função predominantemente ocupada por um perfil específico (homem, com mais de 60 anos, aposentado), atualmente o cenário é bastante diverso. As mulheres chegaram com tudo e hoje formam uma grande parcela dos síndicos de condomínios no Brasil. Mu- danças também se aplicam à faixa etária. Em muitas partes do país, notamos um maior interesse por parte dos jovens em participarem mais da gestão do ambiente em que vivem. Não foi apenas o perfil do síndico que mudou nos últimos 20 ou 30 anos. A forma de se exercer a sindicância também foi alterada. Em muitos aspectos, ela foi beneficiada pelas novas tecnologias da informação, que dão maior praticidade, organização e rapidez em tarefas que antes exigiam muito tempo e disposição para burocracias. Contudo, há algumas coisas que nunca mudam. Certas características continuam sendo de suma importância para quem se dispõe a ocupar o cargo de síndico. O Jornal do Síndico ouviu moradores de condomínios, que responderam ao seguinte questionamento: que qualidades são desejáveis em um síndico? E os defeitos, quais os piores? Confira o resultado na matéria especial do mês! Tantas responsabilidades e atribuições também colocam o síndico no centro de conflitos. O líder do condomínio com frequência precisa lidar com opiniões divergentes à sua, bem como críticas que nem sempre são legítimas. Dessa forma, Não foi apenas o perfil do síndico que mudou nos últimos 20 ou 30 anos. A forma de se exercer a sindicância também foi alterada. Em muitos aspectos, ela foi beneficiada pelas novas tecnologias da informação, que dão maior praticidade, organização e rapidez em tarefas que antes exigiam muito tempo e disposição para burocracias. o principal trunfo de um bom síndico é a sua capacidade de organização, assim é possível provar sua boa conduta quando for questionado. Em nossa matéria de “Cotidiano” trazemos ao leitor o caso de um morador de um prédio de Goiânia (GO) condenado pela Justiça a indenizar em R$ 5 mil, por danos morais, o ex-síndico em decorrência de uma falsa acusação de desvio de dinheiro. Histórias como essa se repetem e os síndicos precisam estar precavidos. Desejamos a todos os nossos leitores um feliz e produtivo Dia do Síndico! INDICADORES ECONÔMICOS Contribuição do INSS NOV/14 DEZ/14 JAN/15 FEV/15 MAR/15 ABR/15 MAI/15 JUN/15 JUL/15 AGO/15 SET/15 OUT/15 IGPM - (FGV) 0,98 0,62 0,76 0,27 0,98 1,17 0,41 0,67 0,69 0,28 0,95 1,89 INPC (IBGE) 0,53 0,62 1,48 1,16 1,51 0,71 0,99 0,77 0,58 0,25 0,51 --- IPC (FIPE) 0,69 0,30 1,62 1,22 0,70 1,10 0,62 0,47 0,85 0,56 0,66 --- IPCA/IBGE 0,51 0,78 1,24 1,22 1,32 0,71 0,74 0,79 0,62 0,22 0,54 --- 0,6822 0,7317 0,6876 0,6930 0,6799 788,00 788,00 788,00 788,00 788,00 788,00 POUPANÇA SAL. MÍNIMO 0,5485 0,6058 0,5882 724,00 724,00 Pagamento até o dia 10 do mês subseqüente ao de competência. Não havendo expediente bancário, o prazo é prorrogado para o 1º dia útil seguinte. A partir desse vencimento, multa de 4% (dentro de 30 dias), 7% (de 30 a 60 dias). Juros de 1% ao mês. Na dúvida, consulte o Núcleo de Orientação ao Contribuinte do INSS pelo telefone: 0800-780-191. Alíquotas para determinar base de cálculo do IRRF: 8%, 9% e 11%. GRPS 20% sobre a Folha, como par- 0,5169 0,6302 788,00 788,00 788,00 0,6079 0,6159 788,00 cela do condomínio. 1%, 2% ou 3% sobre a folha, contribuição de acidente de trabalho. No Caso dos Condomínios, a alíquota é de 2%, devendo ainda ser aplicado sobre esta alíquota o FAP (Fator Acidentário de Prevenção) para que seja obtido o RAT ajustado. 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (SESC, SENAI etc.). Salário Família - Até R$ 725,02 R$ 37,18 (por cota) - De R$ 725,03 até R$ 1.089,72 R$ 26,20 (por cota) BAIXADA SANTISTA Publicação Mensal Gratuita Circulação em Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá, Bertioga e Cubatão M.A. ARTE & COMUNICAÇÃO é autorizada pela Publik Editora Ltda para uso da marca Rua Padre Donizetti, 93 Vila Mathias - Santos/SP CEP: 11075-140 CNPJ 02.903.330/0001-12 Diretor Mário Albino da Mata Gerente de Marketing Miliná Pereira Juvenal Assessoria Jurídica Dr. Paulo Ferraz de Arruda Jr. Redação e Editoração Maurício Juvenal - Mtb. 23260 Calaboradores Jornalista Cecília Lima Impressão Metromídia Gráfica Imp. e Comunicação Obrigações Admissão/Demissão: Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 7 do mês seguinte. Recolhimento do INSS: Até o dia 2 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS: 8% sobre a folha de pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. Recolhimento do PIS: 1% sobre a folha de pagamento, até o 20º dia do mês. Recolher o ISS à Prefeitura Municipal, conforme a data da tabela divulgada pela Prefeitura, sobre o serviço prestado. 3251.7906 Trabalhador assalariado Salário contribuição Até R$ 1.399,12 De 1.399,13 até R$ 2.331,88 De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75 Alíquota (%) 8,00 9,00 11,00 Obs.: Empregador: alíquota 12% Fonte: Portaria MPS/MF Imposto de Renda Base de Cálculo Até R$ 1.903,98 De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 Acima de R$ 4.664,68 Alíquota – 7,5% 15% 22,5% 27,5% Parcela a deduzir isento 142,80 354,80 636,13 869,36 Deduções: 1) R$ 189,59 por dependente; 2) Pensão alimentícia; 3) Valor de contribuição pago, no mês, à Previdência Social; 4) R$ 1.903,98 por aposentadoria para quem já completou 65 anos. Fonte: IBGE, Banco Central do Brasil, FGV, FIPE www.jornaldosindico.com.br baixadasantista@ jornaldosindico.com.br ABC Paulista/SP (11) 4509-5853 - 5.500 exemplares Campinas/SP (19) 3237-3860 - 8.000 exemplares Recife/PE (81) 3053-9894 - 10.000 exemplares Araraquara/SP (16) 3337-1722 - 7000 exemplares Curitiba/PR (41) 3029-9802 - 8.000 exemplares Rio de Janeiro/RJ (21) 2210-2902 - 20.000 exemplares Baixada Santista/SP (13) 3251-7906 - 13.500 exemplares Fortaleza/CE (85) 3214-4972 - 6.000 exemplares Salvador/BA (71) 3354-0310 - 8.000 exemplares Belém/PA (91) 3276-6023 - 5.000 exemplares João Pessoa/PB (83) 8773-1001 - 2.500 exemplares São Paulo/SP (11) 5572-5250 - 20.000 exemplares Belo Horizonte/MG (31) 3337-6030 - 16.000 exemplares Natal/RN (84) 3086-9884 - 3.000 exemplares Salvador/BA - Franqueador (71) 3351-1325 Brasília/DF (61) 3011-7300 - 10.000 exemplares Niterói/RJ (21) 2622-5312 - 5.000 exemplares novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista Administração 3 Há casos em que a condenação recai tanto sobre a empresa como sobre o condomínio Condomínio pode ser responsabilizado por acidentes com terceirizados A contratação de serviço terceirizado em detrimento da manutenção de um funcionário próprio é considerada por muitos síndicos como a solução “mágica” para se verem livres de obrigações trabalhistas e preocupações associadas a esse contexto. No entanto, ao contrário do que muitos imaginam, a terceirização do serviço não isenta totalmente o condomínio de responsabilidades para com o trabalhador. A opção por uma empresa especializada têm vários benefícios, como a qualidade de funcionários geralmente treinados para executar uma atividade de limpeza ou segurança específica, por exemplo. Contudo, o síndico deve refletir sobre as implicações dessa relação de trabalho. Há jurisprudência em casos de empresas que não cumpriam leis trabalhistas com seus empregados e es- ses, após falência da empresa, cobraram o pagamento dos encargos sociais aos condomínios nos quais prestavam serviço. Outro aspecto a ser considerado é a segurança dos empregados. Em setembro deste ano, o Tribunal Regional do Trabalho de Santa Catarina (TRT-SC) condenou um condomínio de Florianópolis como responsável solidário pela morte de um jardineiro, contratado por meio de empresa especializada, que morreu eletrocutado enquanto prestava serviços no edifício. Processo O caso ocorreu em 2010. Menos de um mês depois de ser admitido por uma empresa especializada em paisagismo, o empregado, que tinha 20 anos, foi designado para atuar na reforma do jardim de um condomínio do Centro da cidade, onde deveria posicionar plantas e instalar holofotes. Ao manipular um fio que supostamente estava desenergizado, ele sofreu uma descarga elétrica e faleceu minutos depois. A mãe do trabalhador decidiu, então, processar a empresa e o condomínio. Durante o processo, o condomínio alegou que o acidente foi causado por culpa exclusiva da empresa contratada, que não teria fornecido equipamentos de segurança adequados e nem tomado os cuidados necessários para orientar o trabalhador. Para os magistrados, entretanto, houve o entendimento de que o contratante da obra foi negligente em relação à segurança do ambiente de trabalho e contribuiu diretamente para o acidente. Assim, o colegiado manteve a decisão da 2ª Vara do Trabalho de Florianópolis, condenando solidariamente empresa e condomínio a indenizarem a família do empregado. Também foi destacada a culpa grave da empresa por expor um empregado que não tinha qualificação e nem os equipamentos de proteção necessários para realizar a instalação dos holofotes. O colegiado condenou a empresa e o condomínio a pagarem, juntos, indenização de R$ 100 mil à mãe do trabalhador, que também receberá, pelos próximos 50 anos, um terço do salário que o empregado recebia, a título de pensão mensal. novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista 4 Administração Rubens José Reis Moscatelli* Chame o síndico! Nos condomínios essa é a frase mais utilizada, especialmente quando surgem conflitos a serem resolvidos ou situações que merecem esclarecimento. Não podemos esquecer, porém, que longe de ser uma profissão ou uma atividade econômica, a função de síndico está aliada, em grande parte, a um conjunto de tarefas e de responsabilidades. O síndico do condomínio é importantíssimo para o bom andamento dos interesses dos moradores e condôminos, assim como dos prestadores de serviços e empregados que ali desempenham suas atividades. A importância da função é tão grande, que a própria lei estipula que o cargo deve ser preenchido mediante a escolha na assembleia, ou seja, a votação dos condôminos é que explicita quem deverá administrar seus interesses. Nesse contexto, o síndico deve sempre servir de exemplo positivo no condomínio, pois através de sua conduta ele poderá influenciar os condôminos. Muitas vezes o síndico é visto como o “chato” do edifício, ou o “dono do edifício”, mas essa característica não é verdadeira. O síndico tem a missão de cumprir e fazer cumprir as normas do edifício e, infelizmente, todos que cobram um comportamento de seu próximo, são incompreendidos. A gestão do condomínio pelo síndico depende muito de suas condições pessoais, mas também depende muito dos interessados, ou seja, dos moradores e condôminos. O dia 30 de novembro foi estabelecido como o dia do síndico. Então, não se esqueça de chamar o síndico e interagir positivamente com ele. Ele foi escolhido para gerir o seu patrimônio, portanto merece a confiança que a função impõe, respeito humano, cordialidade e principalmente, compreensão para que possa ser motivado a continuar emprestando o seu tempo para cuidar do seu condomínio. Ao homenagearmos o síndico, neste importante mês, devemos destacar que todos os moradores e proprietários depositam nele, o seu voto emitido a partir da eleição e também todos os anseios e compreensão do que vem a ser essa importante função. Parabéns Síndico!! *Rubens José Reis Moscatelli é presidente do SICON Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista Finanças Ferdinando Callé* A Cobrança com Registro pode ser uma boa opção para o Condomínio e Moradores ! Certo dia, participando da assembleia do condomínio onde resido, notei o elevado grau de necessidade dos moradores para que o boleto de condomínio fosse debitado diretamente em conta corrente, como se fosse um débito automático de luz, telefone,... Alguns alegavam que isso facilitaria o dia a dia uma vez que praticamente todas as contas já estavam em débito automático, inclusive a escola dos filhos e que... só faltava a conta de condomínio. Outros moradores diziam que, principalmente na época de férias, enquanto viajavam precisavam pedir para alguém ficar acompanhando a entrega do boleto do condomínio para pagamento. Teve até moradores que disseram que as vezes atrasavam...não por inadimplência proposital e sim por esquecimento face a muitos outros compromissos que possuem em sua rotina diária. Outro assunto, discutido na mesma assembleia, foi sobre o índice atual de inadimplência no condomínio. Então pensei ...... como minimizar o efeito dos dois problemas de uma só vez ? Cobrança com Registro ! Sim... a cobrança com registro, serviço este de recebimento que está à disposição pelas instituições bancárias, e que existe há um bom tempo. Conforme Circular nº 3.656/13 do Banco Central do Brasil e a FEBRABAN (Federação Brasileira de Bancos) anunciaram que desde julho/2015 os bancos não podem mais disponibilizar novas carteiras de cobrança sem registro para novos clientes, inclusive condomínios. Para os condomínios que já possuem a carteira de cobrança sem registro, o prazo máximo para migrar para carteira com registro é até dezembro/2016. Mas para que esperar ano que vem ? Existem muitas vantagens de ter a cobrança com registro desde já ! Para o Condomínio como fica ? Maior controle das informações ao síndico pois a qualquer momento poderá saber quais foram pagas e as que estão em atraso. Menor incidência de “auto-fraude” no pagamento por parte do morador pois a cobrança com registro inibe a possibilidade de alterar a data de vencimento e/ou valores quando pagos através de canais eletrônicos ( caixa eletrônico, home banking,...) e por incrível que pareça, a cobrança com registro pode contribuir para a redução da inadimplência ! Sim, isso mesmo, contribuir com a redução da inadimplência, pois quando a cobrança é registrada, os dados do pagador (nome e CPF) e valor do boleto ficam na base de dados do banco para com isso analisar se é ou não um bom pagador de títulos registrados. Se tiver bom índice de liquidez de títulos registrados como pagador, ajudará a manter seus limites de crédito. Se não for bom pagador, atrasando o condomínio, terá um baixo índice de liquidez e isto poderá impactar na oferta de crédito, inclusive podendo diminuí-las ou até mesmo bloqueá-las. Sabendo disso, o inadimplente contumaz vai pensar duas vezes antes de atrasar o condomínio pois poderá sofrer impacto na oferta de “ Mas para que esperar ano que vem ? Existem muitas vantagens de ter a cobrança com registro desde já ! crédito palas instituições financeiras e de crédito. Para o Morador, como fica ? O morador terá maior comodidade para o pagamento do condomínio feito através de cobrança registrada, pois uma vez cadastrada a opção DDA (Débito Direto Autorizado) em sua conta corrente no banco, possibilita o cliente a receber a informação do valor a pagar do condomínio, estando em qualquer lugar e acessando pela internet. Além da conveniência, o processo de pagamento DDA possibilita agilidade, obtenção imediata de 2ªvia caso necessário, eliminação de erros de digitação dos dados do boleto, pode ser pago mesmo que vencido (acrescido de multa e/ou juros conforme instruções no título), segurança, confidencialidade, redução da circulação de documento físico e sustentabilidade pois haverá a diminuição do uso de papel para a impressão do boleto, ou seja, após o pagamento é possível arquivar o comprovante. Para a Administradora, como fica ? A administradora terá de obter, com a ajuda do síndico, a conscientização dos condôminos em estarem atualizando seus cadastros na administradora, inclusive informando o número do CPF. A administradora passará a encaminhar ao banco um arquivo eletrônico contendo os dados do beneficiário (edifício), do pagador (condômino), data de vencimento, valor e demais instruções (multa, juros, data limite para recebimento,...). A partir deste momento, estando o arquivo sem erros, a informação é processada e disponibilizada ao condômino através do sistema DDA. Fica a critério da administradora e síndico continuar a imprimir ou não os boletos, encaminhando por e-mail ou pessoalmente aos moradores. A tarifa de cobrança é mais cara ? Sim, geralmente o dobro, mas uma boa conversa de âmbito comercial com o gerente do Banco, inclusive lembrando-o o quanto o saldo médio do condomínio em conta gera lucro à instituição financeira.... certamente fará o gerente refletir e propor uma tarifa menos cara para a cobrança com registro. A tarifa geralmente é cobrada na entrada das informações do título no Banco. Também é aconselhável negociar a tarifa e período da baixa do título, para evitar a cobrança de outra tarifa chamada “tarifa de manutenção do título em carteira”. É também demonstração de sabedoria e dedicação investir naquilo que é o patrimônio de todos os condôminos, em favor dos mesmos. Investir em modernização de serviços é também cuidar do patrimônio. *Ferdinando Callé é consultor da Condobook® - Consultoria Financeira e Econômica para Condomínios novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista Cotidiano 5 Com os ânimos acirrados, muitas vezes conflitos entre condôminos e síndicos são levados à Justiça Síndicos precisam lidar com críticas e oposição de ideias O cargo de síndico requer grandes responsabilidades e disciplina, uma vez que administrar um patrimônio coletivo não é tarefa fácil. Aquele que se dispõe a ocupar esse posto deve ter em mente que terá de lidar com opiniões divergentes à sua, bem como críticas que nem sempre são legítimas. Contudo, o principal trunfo de um bom síndico é a sua capacidade de organização. Não são raras as vezes em que debates se estabelecem dentro do condomínio acerca dos fluxos do caixa e aplicação dos recursos. Para evitar confrontos, é fundamental que o síndico guarde todo tipo de documento que possa servir para seu próprio resguardo. Jurisprudência Isso é válido para notas fiscais, recibos e também atas de reuniões. Evitar críticas é impossível, porém o síndico tem o direito de exigir que elas sejam plausíveis. Com frequência, com os ânimos acirrados dentro do condomínio, conflitos entre condôminos e síndicos são levados à Justiça. Isso foi o que ocorreu em outubro no estado de Goiás. Em decisão monocrática, o desembargador Amaral Wilson de Oliveira condenou um morador de um prédio de Goiânia a indenizar em R$ 5 mil, por danos morais, o ex-síndico em decorrência de uma falsa acusação de desvio de dinheiro. Apesar de haver acordo anterior entre as partes na esfera penal a TJ-SP - Apelação APL 91034571720088260000 SP 9103457-17.2008.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 12/02/2014 Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO - Alteração da fachada de prédio, mediante a instalação de central de gás na parede externa Não demonstração do comprometimento da estética do Condomínio Inaplicabilidade às lojas das restrições das unidades autônomas - Improcedência - Recurso desprovido. TJ-RS - Agravo de Instrumento AI 70061108825 RS (TJ-RS) Data de publicação: 15/08/2014 Ementa: PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONDOMÍNIOEDILÍCIO. NECESSIDADE. INEXISTÊNCIA. Descabe concessão de gratuidade de justiça a condomínio edilício, cuja menor receita deriva de opção dos condôminos, ausente qualquer prova quanto à menor condição financeira relativamente a eles, descabendo ensejar-se locupletamento pela modéstia arrecadatória deliberadamente escolhida. (Agravo de Instrumento Nº 70061108825, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Armínio José Abreu Lima da Rosa, Julgado em 12/08/2014) respeito do crime de calúnia, o magistrado frisou que a reparação cível segue de forma independente. Reparação “A retratação feita pelo réu no juízo penal, aceita pelo ofendido, não lhe retira o abalo moral que esse busca civilmente reparar. Isso porque o fato de o autor da ação abrir mão da persecução penal de seu ofensor – e aceitar sua retratação como forma de extinção de sua punibilidade criminal – não implica dizer que abra mão, também, de sua reparação cível, ou seja, de sua indenização”, elucidou o desembargador. Consta dos autos que, durante assembleia de morado- res do residencial, o réu falou que o então síndico teria se apropriado das verbas do condomínio, motivo pelo qual o autor da ação ajuizou processo cível e penal. No 5º Juizado Criminal de Goiânia, as duas partes entraram em acordo: o réu aceitou fazer a retratação, inclusive, publicamente, durante reunião dos condôminos. Paralelamente, na 8ª Vara Cível de Goiânia, o juiz Romério do Carmo Cordeiro julgou procedente o pleito do ex-síndico e condenou o ofensor ao pagamento de indenização por danos morais, fixado em R$ 5 mil. Ambas as partes recorre- TJ-RS - Apelação Cível AC 70056248602 RS (TJ-RS) Data de publicação: 16/12/2014 Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. A dívida de quotas emcondomínio edilício é propter rem e legitima o proprietário registral ao pólo passivo da ação de cobrança. A alienação do bem no curso da ação não afasta a legitimidade passiva daquele que já foi citado à ação. RECURSO DESPROVIDO, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. (Apelação Cível Nº 70056248602, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 11/12/2014). TJ-SP - Apelação APL 00094641020128260590 SP 0009464-10.2012.8.26.0590 (TJ-SP) Data de publicação: 01/07/2015 Ementa: OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. Autora que pretende obrigar o réu a executar contrato de reforma. Notícia de que a empresa contratada faliu e que o condomínio já propôs ação de execução. Inutilidade prática do provimento postulado. Ademais, questão que deve ser decidida em assembleia e não de forma unilateral por um dos condôminos. Sentença mantida. Recurso desprovido. ram: o ex-síndico pediu majoração da verba indenizatória e o réu alegou que o imbróglio já havia sido resolvido, com o acordo na esfera penal. O desembargador analisou as duas apelações, mas manteve a sentença sem reformas. novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista 6 Especial Conduzir um condomínio é mais do que uma tarefa... é uma missão! 30 de novembro: Dia do Síndico Todos os anos, o último dia do mês de novembro é o escolhido para lembrar a importância daquele que é o gestor do patrimônio coletivo: o síndico do condomínio. Ocupar essa função vital não é tarefa simples, uma vez que há diversas responsabilidades destinadas a quem põe seu nome à disposição dessa missão. É difícil traçar o per- fil ideal de síndico, pois cada um será melhor ou pior de acordo com as necessidades de seu condomínio. O Jornal do Síndico ouviu moradores de condomínios, que responderam ao seguinte questionamento: que qualidades são desejáveis em um síndico? E os defeitos, quais os piores? Confira o resultado: Transparência: o síndico é eleito para cuidar de interesses comuns a todos que compõem o condomínio, portanto o que se espera dele é que preste contas sobre suas ações, mostrando-se acessível quando questionado sobre algo, sobretudo no que diz respeito às finanças. Autoritarismo: as ações executadas no condomínio impactam a vida de várias pessoas e, por isso, é necessário que haja participação dos condôminos para legitimar as tomadas de decisões. A assembleia é a ferramenta adequada para fazer essa consulta. O síndico não pode se recusar a ouvir aqueles que lhe investiram nesse posto. Organização: essa é uma característica fundamental para quem se dispõe a trabalhar com burocracia. A quantidade de documentos, contratos, notas fiscais, balancetes, comunicados é imensa e deve ser organizada por ordem cronológica e de importância, de modo que sejam facilmente localizadas quando necessário. É importante que tudo seja repassado ao síndico posterior em ordem. Diplomacia: a capacidade de ouvir, intermediar conflitos e estabelecer consenso entre diversas opiniões é uma necessidade no exercício da sindicância. Isso porque é natural que haja embates de ideias num ambiente em que transitam várias pessoas. O síndico deve, portanto, exercer um papel conciliador nessas relações, nunca ser o deflagrador de confusões. Impermeabilização Manta aluminizada em telhados Sem dúvida nenhuma esta pratica: colocação de manta aluminizada em telhados, tem sido uma opção muito mais utilizada atualmente. E é sem dúvida nenhuma o sistema mais completo de proteção ao telhado. Podendo ser utilizada para proteger seu telhado, ou como uma subcobertura – protegendo da chuva e agora do sol gerando assim o desenvolvido para promover o bem estar térmico e proteção da sua casa, da sua empresa, do seu patrimônio das terrí- “Mão aberta”: A receita básica de um condomínio é quase sempre a mesma, advinda das taxas pagas pelos usuários, dificilmente há acréscimos, pois não se trata de uma empresa. Isso significa que gastar mais do que se deve trará prejuízos ao caixa. O síndico precisa administrar os recursos com responsabilidade, sabendo priorizar as necessidades ordinárias e fazendo concessões desde que não ultrapasse os limites financeiros. “Mão fechada”: Gastar muito e gastar pouco são problemas para um síndico, é preciso buscar o equilíbrio. Não é interessante o lema de “poupar tudo a qualquer custo”. O condomínio precisa receber manutenções periódicas, e o síndico, mesmo que bem intencionado, não deve economizar com esses cuidados primordiais. PARA-RAIOS O Brasil é o país com a maior incidência de raios no mundo (cerca de 50 milhões anuais), fato o qual se justifica devido ao fato de sermos o maior país na zona tropical do planeta e ser comum a formação de tempestades. A temporada de maior incidência de raios começa em novembro e vai até março, por isso é bom estar com os cuidados preventivos em dia! É prudente que o síndico mantenha em dia o seguro do condomínio, para garantir indenização em caso de perdas materiais e danos à estrutura do prédio. Além dessa precaução, é necessária a manutenção nos para-raios do prédio, observando critérios como: a resistência do aterramento, troca de isoladores oxidados, pintura do mastro (anticorrosiva), cabos bem tensionados, condição das hastes. O equipamento de segurança denominado Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) deve obedecer à NBR-5419/2001 da ABNT e é indicado para prédios a partir de 30 metros de altura e sua finalidade é captar a descarga elétrica e conduzi-la à terra de forma segura. Arminda Costa* veis goteiras. Benefícios da Manta de Alumínio do Telhado • Calor: A face aluminizada irá refletir o calor proveniente das telhas. A espuma impede a passagem, para dentro do ambiente, do calor gerados pelo aquecimento das telhas e do ar entre o telhado e o forro ou laje. • Chuva: A manta, por ser totalmente impermeável, impede a passagem da água, direcionando-a para a calha. Porque ela é 100% impermeável. • Evita: entrada de poeira, fungos e bactérias. Garantia de higiene e saúde. A manta aluminizada de qualidade e de boas marcas, não sofre ressecamento, e não requer proteção de nenhuma espécie. Acabam sendo uma excelente opção de impermeabilização de áreas expostas. Casas, empreendimentos com muitos vidros sofrem mais calor, em função de não terem as paredes, então este tipo de manta aluminizada colocada acima do telhado ou debaixo pode sim, amenizar consideravelmente o calor. É acaba sendo uma saída muito estratégica. Essa é mais uma dica para fazer com que seu patrimônio possa ficar livre de problemas de infiltração e nesse caso trazer uma conta menor de energia elétrica também, em relação a diminuição do uso do ar condicionado, ou ventiladores. E economias são sempre muito bem vindas. Caso tenha alguma dúvida envie um email: [email protected]. br. Até a próxima! *Arminda Costa é gerente de marketing da Texel Construção Civil À quem tem o dom de, entre outros, conciliar, buscar soluções e deixar tudo em dia... ...feliz Dia do Síndico!!! Novembro de 2015 15 ACESSÓRIOS ADMINISTRADORAS COURAÇA & ROCHEDO Tel.:(13) 3232.1427 - Veja anúncio na página 07 ANTENAS SULIVAN Tecnologia em Segurança Eletrônica Tel.:(13) 3227.5756 - Veja anúncio em CFTV ADMINISTRADORAS AVCB BALUARTE Extintores de Incêndio Tel.:(13) 3352.2500 - Veja anúncio na capa ADVOGADOS AQUINO RIBEIRO & ADVOGADOS ASSOCIADOS Tel.:(13) 3223.3212 - Veja anúncio na página 10 MARSAIOLI & MARSAIOLI ADVOGADOS ASSOCIADOS Tel.: (13) 3228.8668 - Veja anúncio na página 11 PAULO JOSÉ FERRAZ DE ARRUDA JÚNIOR Tel.: (13) 3216.1210 - Veja anúncio na página 8 ALARMES AUTO AJUDA BOMBAS D’ÁGUA ANTENAS ELÉTRICA GUAIBE Tel.:(13) 3011.9699 - Veja anúncio em CFTV Novembro de 2015 15 CAIXA DE GORDURA CIRCUITO FECHADO DE TV DECORAÇÃO DE NATAL PROPLASTIK Av. Pedro Lessa, 2295 - Veja anúncio na página 5 EXTINTORES CALÇADAS CASMAR Tel.:(13) 3061.2552 - Veja anúncio na página 3 CIRCUITO FECHADO DE TV INTECLA Fornecimento, Manutenção e Instalação Tel.: (13) 3299.5011 - Veja anúncio na página 16 INTERTEL Manutenção e Instalação Tel.: (13) 3221.9052 - Veja anúncio na página 17 FRETE ILUMINAÇÃO EvolutionLED Tel.: (13) 3041.0005 - Veja anúncio na página 9 IMPERMEABILIZAÇÃO ENGEMAX Engenharia e Consultoria Tel.: (13) 3356.1939 - Veja anúncio na página 3 FÊNIX Elétrica - Engenharia - Segurança Tel.: (13) 3021.7423 - Veja anúncio na capa CONSULTORIA CONDOBOOK Consultoria para Condomínios Tel.: (13) 3227.6377 - Veja anúncio na página 4 16 Novembro de 2015 IMPERMEABILIZAÇÃO INTERFONES ELÉTRICA GUAIBE Tel.:(13) 3011.9699 - Veja anúncio em CFTV LAUDOS ENGETELLES Engenharia e Construção Tel.:(13) 3394.4000 - Veja anúncio na página 3 VISTORIA.FINAL Laudos Tel.: (13) 7827.1846 - Veja anúncio na capa do jornal LAUDOS ELÉTRICOS ARCO Instalações Elétricas e Manutenção Tel.: (13) 9.7406.7212 - Veja anúncio na página 15 ENGEMAXX Engenharia e Consultoria Tel.: (13) 3356.1939 - Veja anúncio na página 3 MATERIAL DE CONSTRUÇÃO TEXEL Construção Civil Tel.: (13) 3289.7491 - Veja anúncio na página 3 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS ALFARO Engenharia Tel.:(13) 3251.6088 - Veja anúncio na página 9 MANUTENÇÃO DE BOMBAS SÚBITO Bombas d’água Tel.:(13) 3301.3000 - Veja anúncio na página 14 ELÉTRICA GUAIBE Tel.:(13) 3011.9699 - Veja anúncio em CFTV PARA-RAIOS ENGEMAXX Engenharia e Consultoria Tel.: (13) 3356.1939 - Veja anúncio na página 3 ALFARO Engenharia Tel.:(13) 3251.6088 - Veja anúncio na página 9 ENGEMAX Engenharia e Consultoria Tel.: (13) 3356.1939 - Veja anúncio na página 3 LAUDOS INTERFONES ZAIT Serviços Tel.: (13) 3251.1592 - Veja anúncio na página 11 Novembro de 2015 17 PISCINAS RÁDIO COMUNICAÇÃO REFORMAS E LAUDOS PORTÕES AUTOMÁTICOS ELÉTRICA GUAIBE Tel.:(13) 3011.9699 - Veja anúncio em CFTV REFORMAS E LAUDOS INTECLA Fornecimento, Manutenção e Instalação Tel.: (13) 3299.5011 - Veja anúncio na página 15 LEALTEC Portões Tel.: (13) 3307.8236 - Veja anúncio na página 16 AFORMA Construções Tel.:(13) 3018.0090 - Veja anúncio na página 3 ALFARO Engenharia Tel.:(13) 3251.6088 - Veja anúncio na página 9 PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS BENAZZI Engenharia Tel.:(13) 3349.8277 - Veja anúncio na página 3 CASMAR Tel.:(13) 9.9774.1018 - Veja anúncio na página 3 PERES VICENTE Serviços de Engenharia Tel.: (13) 3029.1228 - Veja anúncio na página 3 PROJEXE Engenharia Tel.: (13) 3227.9068 - Veja anúncio na página 3 VISTORIA.FINAL Laudos Tel.: (13) 7827.1846 - Veja anúncio na capa do jornal EMPREITEIRA SOARES Tel.: (13) 3467.2295 - Veja anúncio na página 3 ENGECON Construção e Reforma Tel.: (13) 3234.5919 - Veja anúncio na capa ENGMAXX Engenharia e Consultoria Tel.: (13) 3356.1939 - Veja anúncio na página 3 ENGETELLES Engenharia e Construção Tel.:(13) 3394.4000 - Veja anúncio na página 3 FONSECA MELO Tel.: (13) 3237.0011 - Veja anúncio na página 3 SINDICATO SICON Tel.:(13) 3326.3083 - Veja anúncio na página 4 SÍNDICO PROFISSIONAL 18 Novembro de 2015 TRATAMENTO DE PISO ASPEN Serviços Tel.: (13) 3302.2780 - Veja anúncio na página 16 Cultura, lazer e turismo LM Polidora de Mármores e Granitos Tel.: (13) 3021.0950 - Veja anúncio na capa Barra do Una TRATA PISO Tel.: (13) 3239.7968 - Veja anúncio na página 3 Uma das mais belas paisagens do Litoral Norte, Barra do Una reúne as delícias da praia e da montanha. O Rio Una desce a serra e deságua no mar pelo canto norte da praia. A apenas 147km da capital SP, com fácil acesso pela rodovia Rio Santos, Barra do Una fica ao lado da bela praia de Juquehy Também fica bem próxima de outras praias da região que merecem ser visitadas: Barra do Sahy, Maresias, Camburi, Boiçucanga e a Praia da Baleia indicada para crianças, por ter águas mais calmas. Navegável, sedia belíssimos hotéis e marinas, proporcionando inúmeras opções de lazer aos turistas, como passeios de lancha pelas ilhas da região: Montão de Trigo, Couves, Gatos, As Ilhas e Alcatrazes. Locais de beleza paradisíaca, ótimos para a prática de mergulho. Subida pelo Rio Una com botes e caiaques e caminhadas pelas trilhas ecológicas da Mata Atlântica são mais algumas de suas atrações. No Iate Club de Barra do Una concentra-se o maior número de barcos da Costa Sul de São Sebastião, com ótima infraestrutura, inclusive para esportes náuticos. Praia de águas cristalinas, areias claras e soltas. As ondas são mais fortes ao longo da praia e calmas no encontro com o Rio Una. Barra do Una fica a 152 km da cidade de São Paulo, via estrada asfaltada (Br-101, rod. Rio-Santos), pertencendo ao município de São Sebastião. Mesmo fazendo parte de uma reserva ecológica, a Barra do Una pode ser visitada por turistas, que ficam em pousadas ou campings, um lugar para estar mais próximo à natureza. Se você estiver em São Paulo, para chegar à Barra do Una, deve ir pela Rodovia Anchieta ou Imigrantes e depois acessar a Rodovia Padre Manoel da Nóbrega. O passeio foi destaque também no programa Rota do Sol, da TV Tribuna, onde a jornalista Rosana Vale pôde mostrar a beleza da praia, a comida caiçara e muitas histórias de uma das mais tradicionais comunidades de pescadores da região. novembro de 2015 19 Surdez... E aí, Silva, sua família aprovou o aparelho para surdez? Eu decidi contar aos meus familiares somente depois. Depois de quê? De definir meu testamento que, até agora, já mudei três vezes. Invisível A recepcionista da clínica psiquiátrica avisa ao psiquiatra: Doutor, tem uma mulher aí fora dizendo que é invisível! Diga a ela que infelizmente agora eu não posso vê-la! Andar A professora pede para Joãozinho conjugar o verbo “andar”. Eu ando, tu andas, ele anda, nós andamos... Joãozinho, mais rápido - interrompe a professora. Eu corro, tu corres, ele corre, nós corremos... Viagem O rapaz indaga à atendente da rodoviária: Quanto tempo demora a viagem de São Paulo até o Rio? Um minutinho, senhor! Caramba! Não pode ser! Um minuto é rápido demais! Morar sozinho O rapaz, um incansável trabalhador, muito responsável, que reside com dois irmãos bem folgados, analisa a sua situação. Ele percebe que morar sozinho é a melhor opção. Tudo passará a ficar do jeito que ele quiser, ele terá privacidade e não contará mais com os abusos dos dois amantes da boemia. Meus queridos irmãos, eu resolvi morar sozinho. Que bacana, mano! Ótima ideia! O outro irmão também gostou. Legal! É muito bom ter seu próprio cantinho. O rapaz, satisfeito com o apoio recebido, disse: Excelente! As malas de vocês já estão lá fora. Vixe O entregador foi deixar uma televisão numa casa e o menininho diz: - Oba! Oba! Uma TV nova! O pai que comprou, não foi, mãe? A mãe do menino responde: - Deixa de ser besta, menino, fui eu que comprei. Se fosse esperar pelo teu pai, você nem tinha nascido. Pai orgulhoso Aahhh tá! Uma mulher encontra a amiga chorando bastante. O que foi, amiga? Por que você está chorando? Ah! Como eu sou infeliz! O que houve, querida? É o meu novo namorado! Aquele misterioso? Sim, ele mesmo! O que aconteceu com ele? A família dele não quer aceitar o nosso amor. São todos contra? Todos! Eles me tratam com grande crueldade. Que absurdo! Há uma pessoa específica que não me deixa em paz. Essa pessoa faz o quê? Me xinga, ofende e diz que vai acabar com a minha vida. Que horror! Quanta maldade! Não estou suportando mais! Essa pessoa que te odeia tanto tem um vínculo forte com ele? Bem forte! Oh! Ela é a mãe do seu namorado? Antes fosse a mãe, mas é muito pior! Como muito pior? É a esposa dele. Ê bêbado! Dois policiais estavam fazendo ronda pela cidade quando encontram um bêbado. Um dos polícias diz: - Mãos para cima! E o bêbado completa: - Cintura solta, dá meia volta, dança Kuduro! Os policiais sem entender nada colocam o bêbado na viatura e o bêbado continua: - Agora eu fiquei doce igual rapadura, tô tirando onda na viatura! Os policiais se olham e um deles pergunta: - Quem é esse cara? E o bêbado responde: - Esse cara sou eu! Velhinha na farmácia Uma senhora já de idade bastante avançada chega na farmácia e pergunta: - Tem remédio para mal de Alzheimer? O farmacêutico responde: - Tem sim. E ela pergunta: - Tem o quê? Na praça, o pai orgulhoso começa a elogiar o filho: Eu tenho o filho que todo pai quer ter! O amigo desconfiado pergunta: Hum! Vamos testar. Ele fuma? Não. Ele bebe? Claro que não! Ele escuta músicas altas? Só escuta as minhas músicas prediletas. Legal! Ele sempre pede uma grana extra? Nunca pede um centavo. Parabéns! Agora eu acredito! Quantos anos ele tem? Vai completar seis meses. Ou... Num bar tinha três homens sentados na mesma mesa. Um deles, alto e forte, se levantou e pediu ao atendente: Me dá rápido uma cerveja gelada ou... O atendente interrompeu dando a cerveja com muita rapidez. Dez minutos após, veio o segundo cara, também alto e forte. Me dá rápido uma cerveja gelada ou... Sem deixar ele completar a frase, o atendente deu a cerveja. Após vinte minutos, se levantou o terceiro, pequeno e fraco. Me dá rápido uma cerveja gelada ou... O atendente dessa vez encarou firme o homem e disse: Ou o quê, baixinho? Ou pode ser refrigerante mesmo. Velozes baianos Quatro baianos assaltam um banco e param o carro uns quilômetros à frente. Um deles pergunta ao chefe da quadrilha: — E aí, meu rei: Vamos contar o dinheiro? — E pra que esse trabalhão? Vamos esperar o noticiário da TV. Calendário 2016 novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista Seu condomínio 7 Cuidado absoluto com a escolha dos materiais significa ausência de problemas futuros Reformas: esteja atento à certificação de qualidade dos materiais Na realização de uma obra ou mesmo de uma pequena reforma, sempre buscamos economia e eficácia na construção. Contudo, é preciso levar em consideração outros fatores como a segurança e durabilidade do material, caso contrário corre-se o risco de o barato sair caro e o prejuízo ser maior que a economia. O Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro), bem como as associações nacionais de fabricantes lançam regularmente selos que atestam a qualidade dos produtos circulantes no mercado da construção civil. É importante que o síndico esteja atento para essas especificações visando à maior segurança nas obras do condomínio, visto que desde a entrada em vigor da NBR 16.280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o síndico é res- Segurança Nacional dos Fabricantes de Cerâmica (Anfacer), visando garantir todas as usabilidades do produto: apresentar baixos níveis de absorção de água, alta durabilidade, grande resistência às manchas, características que o fazem ser atualmente a placa cerâmica mais nobre do setor. O selo garante ao consumidor o desempenho esperado do produto. ponsável pela obra. Desde o último dia 3 de outubro, começou a vigorar no mercado o Selo de Quali- dade do Porcelanato, o qual foi criado pela Associação Diego Rigoleto Sanches* Extintores de incêndio Diferenças entre recarga e teste hidrostático É muito comum os síndicos nos perguntarem qual a diferença entre a recarga e teste hidrostático dos extintores, principalmente quando observam no orçamento que o teste é mais caro do que a recarga. Na verdade, o que existem são manutenções de 2º nível e de 3º nível, que envolvem várias etapas. A recarga e o teste são uma das etapas do serviço executado em cada uma destas manutenções. A manutenção de 2º ní- vel compreende cerca de 15 etapas e entre as principais estão a identificação do extintor (cada extintor possui vários dados gravados no cilindro, como fabricante, data de fabricação, número de série), desmontagem completa, ensaio de componentes/peças, recarga (troca da carga), montagem, verificação de vazamentos, lacração e selagem. Já a manutenção de 3º nível abrange todas as etapas da de 2º mais remoção da pintura existente, teste hi- drostático do cilindro, nova pintura e ensaio de outros componentes/peças não ensaiados no 2º nível. Justamente pelo fato da manutenção de 3º nível ter mais etapas que acaba tendo um valor maior. E a grande pergunta é: quando eu devo fazer a recarga e quando devo fazer o teste? A resposta é bem simples: todo extintor deve ser recarregado anualmente e testado a cada cinco anos. Esta obrigação decorre de norma e nenhuma empresa de manutenção de extintores poderá fazer apenas a recarga no ano de vencimento do teste. As datas da próxima recarga e do próximo teste hidrostático podem ser vistas na etiqueta de garantia colada nos extintores. Se quiser saber mais sobre o assunto escreva para [email protected] Diego Rigoleto Sanches é diretor executivo da Baluarte Extintores Orientação segura O intuito da Associação é orientar clientes e consumidores sobre a procedência do revestimento e as características do porcelanato, discriminando os produtos que atendam aos requisitos da norma NBR 15463 da ABNT, a qual estabelece os requisitos exigíveis para fabricação, marcação, declarações em catálogos, recebimento, inspeção, amostragem e aceitação de placas cerâmicas para revestimento do tipo porcelanato, dando mais segurança aos profissionais e clientes que buscam o revestimento para os projetos. Para as arquitetas Adriana e Alessandra Morávia, do escritório Morávia Arquitetura & Interiores, a novidade traz benefícios. “É muito importante esse selo para inibir o comércio de produtos que não possuem um padrão de qualidade. Diferença de medidas do produto e a facilidade em manchar em contato com produtos químicos como certos materiais de limpeza acarretam prejuízo para o cliente que, muitas vezes, precisam refazer o piso. Para nós, profissionais, gera mais segurança em especificar tais produtos”, concluem. novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista 8 Pra pensar A cessão de crédito é quando, ao mesmo tempo, ocorre a aquisição pelo adquirente e a perda pelo cedente dos direitos oriundos ao crédito original. Via de regra de forma onerosa. É válida independente da causa principal que levou à cessão dos créditos, como no caso das ações de cobrança de condomínio. O crédito passa a ser um bem patrimonial que será negociado através de um contrato, sendo a cessão uma forma de alienação. O condomínio não conseguirá efetivar tal transação por instrumento público porque não tem personalidade jurídica. Porém, isso não representa um problema, já que os créditos poderão ser cedidos pela forma particular (Art. 288 do Código Civil). O negócio jurídico que deu origem à cessão deve existir, ser válido e eficaz para que a cessão possa gozar desses atributos. A possibilidade da cessão conforme aduzido no Código Civil é a regra, e a impossi- Por Rodrigo Karpat Cessão de direitos creditórios oriundos de dívida de condomínio bilidade exceção (bens fora de comércio, intransmissíveis (crédito de alimentos) e impenhoráveis). Sendo possível a alienação do objeto litigioso sem que isso represente alteração da relação jurídica no processo. A representatividade no processo continua em nome do condomínio, que quando receber o crédito deverá transferir ao adquirente dos direitos creditórios. Desta forma, não se encaixam na exceção de direitos inegociáveis as dívidas de condomínio, as quais em tese podem ser negociadas. A cessão de crédito em geral deve ser realizada através de um instrumento público ou instrumento particular. Conforme já explicado acima, para o caso específico de dívida condominial, recomenda-se a utilização de instrumento particular. O instrumento particular deve seguir o descrito no artigo 654, parágrafo 1º do Código Civil, sendo que a falta da formalidade exigida não inviabiliza a cessão, apenas a torna ineficaz contra terceiros: “o instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.” A cessão não terá eficácia contra o devedor, caso este não tenha sido devidamente notificado, conforme o artigo 290 do Código Civil (CC): “a cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada; mas por notificado se tem o devedor que, em escrito público ou particular, se de- clarou ciente da cessão feita.” O artigo 298 do CC não se aplica ao condomínio quanto à dívida que ele mesmo penhorou, porém, a cessão não poderá ser realizada se terceiros tiverem levado o bem a penhora. “O crédito, uma vez penhorado, não pode mais ser transferido pelo credor que tiver conhecimento da penhora; mas o devedor que o pagar, não tendo notificação dela, fica exonerado, subsistindo somente contra o credor os direitos de terceiro”. (Art. 298 do CC) Na mesma esteira, esclarece a obra de Caio Mário da Silva Pereira: “sendo o credor, como efetivamente é, livre de dispor de seu crédito, não necessita da anuência do devedor para transferi-lo a terceiro, porque o vínculo essencial da obrigação sujeita-o a uma prestação; e não existe modi- ficação na sua substância se, em vez de pagar ao primitivo sujeito ativo, tiver de prestar a um terceiro em que se sub-rogam as respectivas qualidades, sem agravamento da situação do devedor.” (Instituições de Direito Civil, Vol. II. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p.371) Desta forma, conclui-se clara a possiblidade de cessão dos créditos oriundos da dívida condominial. Nesse sentido, por exemplo, uma decisão da Justiça paranaense manteve a legitimidade do condomínio para agir contra os condôminos inadimplentes, mesmo este mantendo contrato de prestação de serviços para cobrança das cotas condominiais com empresa especializada e recebimento dos valores adiantados. *É advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial, consultor emcondomínios, sócio do escritórioKarpat Sociedade de Advogados Os perigos e justificativas da demissão de funcionários São inúmeros os detalhes que envolvem a demissão de pessoal em um condomínio, não só pela necessidade de cumprir a legislação trabalhista e as convenções coletivas das diversas categorias, como também pela preocupação com a segurança. A falta de comunicação entre o sindico e o empregado demissionário pode custar caro ao condomínio, pois há tantos detalhes no processo de demissão que muitas vezes não são acordados no processo entre as partes. Muitas vezes, o sindico precisa ter uma idéia geral de qual será a despesa com a demissão do empregado. A maneira e a data em que se vai demitir influem nos custos e também podem ser planejadas. Justa causa Uma demissão por justa causa, sem bases sólidas pode ser facilmente revertida numa ação trabalhista e a justiça costuma ser favorável ao empregado na maioria dos casos. O empregado que comete falta grave no trabalho corre o risco de ser demitido por justa causa. No entanto, a demissão motivada (justa causa) deve estar baseada em uma das hipóteses listadas no artigo 482 da CLT. Alem disso, é preciso observar os critérios de proporcionalidade aplica- da. Por se tratar do grau mais elevado de penalidade imposta ao trabalhador, a dispensa motivada só deve ser aplicada nas faltas mais graves. É necessário observar também o lapso de tempo entre a falta cometida e a demissão por justa causa. A demora na aplicação da pena pode caracterizar o “perdão tácito”, isto é, a falta de animo do empregador em punir o empregado. Essa regra não é absoluta, pois existem fatos que necessitam de uma cuidadosa averiguação para constatar furtos e semelhantes. Se o empregador afastar o empregado das funções enquanto coleta informações, não se pode considerar tal atitude como falta de animo para punição, tendo em vista a necessidade de comprovação das acusações que originaram a aplicação da pena máxima. A aplicação da justa causa precisa ser apreciada pelo judiciário trabalhista, e o motivo causador da penalidade deve ser devidamente comprovado. Inaptidão Questão polemica e ainda atual nas relações de trabalho é a que diz respeito aos efeitos do exame medico demissional, que conclui pela inaptidão do empregado. Nesta hipótese, a relação de emprego é mantida ou se procede a rescisão, tendo em vista já ter sido concedido o aviso prévio? Corrente festejada da doutrina sustenta que a concessão do aviso prévio, o contrato de trabalho passa a ter um prazo final definido, ocorrendo a rescisão na data pré-avisada, independentemente de qualquer fato superveniente. Na vigência do aviso prévio, o contrato de trabalho que, até então tinha prazo indeterminado para o seu encerramento, passaria a ter as mesmas características de um contrato por experiência. novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista Manutenção 9 Dentre as vantagens de se alugar o equipamento, pode-se destacar a economia imediata Geradores de energia em condomínio No mundo atual, muitas de nossas atividades diárias dependem do uso de energia elétrica. Iluminação, climatização, funcionamento de eletrodomésticos são alguns exemplos dessa necessidade no ambiente domiciliar. Nas áreas comuns do prédio, os elevadores, alarmes, bombas hidráulicas e portões eletrônicos também precisam de fluxo contínuo de energia. Para garantir segurança e conforto aos seus moradores mesmo em casos de blecaute ou apagões é que muitos condomínios recorrem ao uso de geradores. Além de assegurar o fornecimento de energia durante interrupções da rede elétrica, os geradores podem ajudar a diminuir a conta de energia, uma vez que eles podem ser utilizados pelos condomínios também nos horários de picos, quando a energia fornecida pela concessionária é mais cara. Em um primeiro momento, é comum cogitar a compra de um equipamento próprio para suprir as necessidades do condomínio. Contudo, uma nova tendência vem ganhando adeptos em edifícios residenciais e corporativos: o aluguel de grupos geradores. Há cada vez mais as firmas especializadas nesse tipo de serviço, o que garante variedade de preços, por isso é fundamental orçar com várias concorrentes antes de fechar contrato. Dentre as vantagens de se alugar o equipamento, pode-se destacar a economia imediata, visto que o investimento para aquisição de um aparelho é alto. Assim, com menos dinheiro é possível usufruir de um gerador de energia de primeira linha, de potência adequada às atividades desempenhadas no condomínio. Há no mercado modelos capazes de podem manter uma autonomia de uso de mais de 24 horas. Isso dá maior tranquilidade a to- dos. O terraço de um condomínio pode render muito mais que uma bela vista da região. Com a locação desse espaço é possível incrementar em até 80% a receita do condomínio por um longo tempo, sem qualquer custo. O negócio é tão rentável que já existem empresas especializadas na intermediação entre síndicos e operadoras de telefonia. Há cerca de sete anos o condomínio Solar do Atlântico, que fica no bairro do Imbuí, tem um acréscimo de R$ 3 mil na arrecadação mensal. O valor é sobre a locação de todo o terraço do edifício para empresas de telefonia móvel. O dinheiro “extra”, explica o síndico e morador Wellington Oliveira, é direcionado para o fundo de reserva e a manuten- ção de serviços básicos como pintura e limpeza. “Uma empresa nos procurou oferecendo o negócio há sete anos. Na época, a locação não foi tão vantajosa, precisamos, ao longo desse tempo, fazer uma renegociação. Mas sem dúvida é uma oportunidade para aumentar a renda, mas também tem seus pontos contra”, afirma Oliveira. A renegociação é sem dúvida um dos lados negativos nesse tipo de negócio. Atraídos pelo lucro, os condomínios podem fechar contratos abusivos e poucos lucrativos. O valor do lote abaixo do real ou defasado são os principais motivos para buscar uma renegociação. O fundador e diretor-executivo da Dextra, empresa especializada na consultoria e administração da cessão de espaços no topo de edifícios para antenas de telecomunicações, Vinicius Van der Put, comenta que existe um descompasso muito grande de conhecimento nas relações dos inquilinos com as proprietárias das antenas. Além de buscar mais informações sobre a empresa e o tipo de contrato que vai ser estabelecido, o síndico do Solar do Atlântico indica bastante atenção às cláusulas contratuais e, se necessário, colocar aditivos para cada antena que é colocada no topo do prédio. “Como a empresa que faz a locação pode estabelecer um contrato com diversas operadoras, é possível que durante a locação sejam instaladas novas antenas. Isso aconteceu em nosso condomínio, e na renegociação conseguimos um acréscimo de 20% para cada nova antena instalada”, diz. Outros fatores, até mesmo jurídicos, podem motivar reavaliação do contrato. “A renegociação não é só uma questão de dinheiro. Já encontramos situações em que restos de equipamento das operadoras estavam largados. São peças grandes, que podem causar muitos danos se caírem lá de cima”, observa Vinícius Manutenções Associado à instalação, é aconselhável que se feche um pacote de manutenções mensais. A maioria das locadoras de geradores se responsabiliza por esse serviço. É muito importante que o síndico e sua assessoria jurídica atentem para todas as cláusulas do contrato de locação, observando detalhes sobre o que está ou não incluso na prestação de serviço, bem como as responsabilidades de ambas as partes. A relação custo/benefício deve ser analisada com cautela, pois uma oferta mais barata nem sempre é garantia de bom negócio. É de suma importância averiguar o histórico da empresa com a qual se pretende fechar, bem como a formação de seus profissionais. De acordo com a legislação brasileira, os geradores particulares (condomínios, clubes, empresas, etc) devem ser Registrados ou Autorizados pela Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL). Os proprietários são os responsáveis por manter o equipamento dentro de todas as normas técnicas e obrigações legais. A instalação deve seguir as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Seguir essas regras é fundamental também para a segurança das pessoas que moram ou circulam próximo ao aparelho. Condomínios elevam receita com aluguel do topo de prédios Procedimento Para evitar contratempos, o síndico deve deixar claro aos moradores o procedimento de instalação das antenas. Oliveira afirma que os questionamentos são constantes, prin- cipalmente sobre os impactos estruturais. “Temos o acompanhamento de uma empresa de engenharia civil que faz toda a medição. No entanto, sempre surgem preocupações com um possível desabamento”, diz. Outra dúvida constante dos moradores são os riscos à saúde por causa dos efeitos das radiações. Porém, além dos estudos frequentes na área, a Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) regula todos os equipamentos antes da instalação. “Todo o projeto passa por uma análise que vai licenciar a estação e a conformidade dos equipamentos. Avaliamos a altura e a emissão dos equipamentos”, explica o assessor-técnico da Anatel Bahia. novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista 10 Legislação Antes da multa, deve-se dar a oportunidade para que o condômino enquadrado dê suas justificativas Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa A vida em condomínio é regida por regras que existem para assegurar a harmonia e a moderação em um ambiente que é habitado coletivamente. Mas, como proceder quando algum ente resolve não obedecer aos acordos de convivência necessários para o equilíbrio do todo? A aplicação de multas previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337) como sanção a algumas condutas consideradas inadequadas costuma ser uma alternativa adotada. Antes disso, deve-se, entretanto, dar a oportunidade para que o condômino enquadrado apresente suas justificativas, após notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa. Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa cujo comportamento foi considerado antissocial. Em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa de R$ 9.540,00 por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado. A cobrança da multa foi afastada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ao fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do proprietário. Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, o qual recebeu apenas a notificação para pagamento. No STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condômino. Bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência. Entretanto, para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais. O ministro apontou a existência de correntes doutrinárias que, com base no artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe em maior evidência a impor- tância do contraditório. Por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, acrescentou Salomão, “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”. novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista Página verde 11 É importante ressaltar que o descarte de resíduos em locais incorretos é passível de multa Coloque o “dia do descarte” no calendário do condomínio Todo mundo guarda em casa objetos que não têm mais uso prático: um móvel velho que foi substituído por outro mais novo, eletrodomésticos com defeito que estão eternamente à espera de serem levados ao conserto, celulares e computadores que já não são mais usados... Em apartamentos, embora o espaço seja mais reduzido, também se acumulam inutilidades. O descarte desse material precisa ser calculado, tanto para não perturbar a rotina do condomínio quanto para garantir que tenha a destinação correta, uma vez que há tipos de lixo que não devem ser misturados ao comum, como baterias, por exemplo. Foi pensando em organizar o processo de “faxina”, que o professor universitário aposentado Kleber Alencar sugeriu a promoção de um dia do descarte coletivo no condomínio no qual era síndico em 2007, em Fortaleza (CE). “O nosso condomínio possui três blocos e o fato que estava acontecendo com frequência era de os moradores colocarem entulhos na garagem ou até mesmo em outras áreas comuns, com a desculpa LIVRO DE OCORRÊNCIAS de que iam chamar um caminhão para remover em breve. Isso não é permitido pelo regimento, no entanto, também tive a sensibilidade de saber que as pessoas precisavam fazer aquilo. Então sugeri aos condôminos que agendássemos um despejo coletivo num dia só”, relata o ex-síndico. Com a anuência dos moradores, foi dado um prazo para que todos selecionassem em casa tudo o que desejassem descartar, etiquetando e discriminando cada tipo de material por tipo. A proposta era de que em um dia marcado previamente, todos colocariam o material no térreo e um caminhão contratado pelo condomínio se responsabilizaria em remover tudo e dar a destinação adequada. “O evento foi divulgado com muita antecedência e isso resultou em grande adesão. O pessoal aprovou e, inclusive, pediu que fosse repetido no ano posterior. Isso evitou os transtornos de ver entulhos acumulados em locais indevidos, pois todo mundo já sabia que existia um dia específico para essa atividade. Depois que saí da administração, os outros síndicos deram prosseguimento e hoje esse dia está institucionalizado no nosso calendário”, afirma Kleber. É importante ressaltar que o descarte de resíduos em locais incorretos é passível de multa. Por isso é importante se certificar para onde o material está sendo levado. Com o grande enfoque que as questões ambientais vêm ganhando, muitas empresas passaram a oferecer esse tipo de serviço: o descarte ecológico, que deve preferencialmente ser contratado pelo condomínio. A existência de um livro de ocorrências em um condomínio não está prevista em lei, mas é uma boa solução para oficializar reclamações, sugestões e quaisquer anormalidades que venham a ser identificadas na convivência coletiva. O uso deste instrumento também garante que o síndico esteja resguardado de se envolver pessoalmente em qualquer conflito que haja no condomínio. Ao invés de procurar o administrador na casa dele, a orientação é que faça sua demanda através do livro. O registro ganha força de oficial, se estiver previsto na Convenção. O síndico deve estar atento ao provimento de encaminhamentos necessários para atender às solicitações postas no livro. Se nenhuma providência é tomada após o registro, o condômino para de recorrer ao livro de ocorrências, que perde credibilidade. novembro - 2015 www.jornaldosindico.com.br/baixadasantista 12 Finanças Quem costuma deixar de pagar o condomínio pode levar um sustovalor estipulado Justiça pode aumentar a multa para quem não paga o condomínio Dezembro e Janeiro estão bem aí e com eles vêm tradicionalmente aquele monte de contas para pagar. Quem costuma deixar de pagar o condomínio pode ter uma surpresa desagradável porque o Superior Tribunal de Justiça abriu a possibilidade de aumentar, e bastante, a multa para os caloteiros. Márcio Mansur foi eleito síndico em maio e, de cara, pegou uma fase de inadimplência alta. Se os moradores não pagam as taxas de condomínio, fica difícil manter o prédio. “Eu vou ter que enfrentar a falta de manutenção, por exemplo, e a gente não vai conseguir oferecer os serviços que o condomínio merece”, diz. O número de ações de co- brança contra inadimplentes cresceu 4,13% em setembro, em relação a agosto. Foram 1 059 ações. No acumulado no ano foram 8.420 ações, aumento de 28% sobre o mesmo período do ano passado. Cláudia vive enfrentando esse problema. Ela administra 180 condomínios e em 70% deles, os moradores sempre atrasam o pagamento ou não pagam há muito tempo. “Você vai preferir pagar o seu cartão de crédito, onde os juros são de 12% ou o seu convênio, que você vai ser prejudicado se você não pagar, ou sua luz. Então, todas as contas você tem penalidades imediatas, o condomínio, não, ninguém vai te tirar do seu apartamento a curto prazo”, explica Cláudia Zaitz, administradora de condomínios. Se a multa e os juros não assustam, os condomínios começam a fazer suas próprias regras para conseguir que os inadimplentes paguem as contas. Um desses casos foi parar no Superior Tribunal de Justiça e a decisão foi a de que os moradores podem, sim criar penalidades mais fortes em assembleias. Decisão A decisão do processo analisado pelo STJ diz que o condômino inadimplente poderá, desde que aprovada sanção em assembleia, ser obrigado a pagar multa em até 10 vezes o valor atri- buído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. A sentença vale só para o condomínio que entrou na Justiça, mas ao declarar a regra desses moradores legal, a Justiça abre um precedente que pode influenciar outros juízes com ações parecidas.