KAPITALANLAge: pflegeappartements

1
KAPITALANlage: pflegeappartements
Das Vitanas Senioren Centrum An der Lahn in Gießen
KFW-70
EFFIZIENZ
HAUS
5%
MIETRENDITE
10
Quelle: renderIng.
INHALT
Pflegeimmobilien: Nachfrage, die mit dem Alter wächst
4
Inflation, Zinsen & der Euro
5
Kapitalanlage in Immobilien
6
Die Entstehung eines Projektes
7
Der Vergleich
8
Kapitalanlage Pflegeimmobilie
9
Das Vitanas Senioren Centrum An der Lahn
10
Der Betreiber: Die Vitanas Gruppe
20
Der Standort Gießen
22
Haftungsausschluss
24
Impressum
35
10 4
Pflegeimmobilien
Nachfrage, die mit dem Alter wächst
Menschen werden immer älter und damit auch pfle-
wird. Die Zahl der 65-Jährigen und Älteren soll bis
gebedürftiger. Lange Wartelisten bei Senioren- und
2030 um mehr als 40% steigen.2
Pflegeeinrichtungen sind die Folge: Signale die zeigen,
dass der demographische Wandel längst in unserem
Nach Angaben des statistischen Bundesamtes soll es
Alltag angekommen ist. Die Bereitstellung von alters-
in Deutschland gegen Ende des Jahres 2011 bereits 2,5
und pflegegerechtem Wohnraum ist bereits heute eine
Millionen Pflegebedürftige gegeben haben.3
der gesellschaftlichen Herausforderungen. Eine Aufgabe, die der Staat alleine nicht erfüllen kann. Seit
Die Konsequenz: Auch der Bedarf an Pflegeplätzen steigt
1990 hat sich die Zahl der über 65–Jährigen bundesweit
in Zukunft weiter und dauerhaft an. Hier bietet sich die
um 5 Millionen erhöht. Ein Anstieg von 42% - und das
Chance für private Investoren.
bei nahezu konstanter Bevölkerungszahl . Schon heu1
te ist jeder fünfte über 65 Jahre alt – ein Strukturwandel, der erst am Anfang steht.
beste Investitionschancen für Kapitalanleger
Ein Blick in die Zukunft
Investition in den Wachstumsmarkt Pflege
Für die nächsten Jahrzehnte ergibt sich nach Schätzungen des statistischen Bundesamtes folgendes Bild:
Quellen:
Bei sinkender Bevölkerungszahl wächst die Zahl äl-
1
Statistisches Bundesamt:
Im Blickpunkt „Ältere Menschen in Deutschland und der EU 2011“
terer Menschen über lange Zeit. Gleichzeitig gibt es
2
weniger jüngere Menschen, so dass sich das Verhält-
Statistisches Bundesamt, Datenreport 2011
„Bevölkerungsstand und Bevölkerungsentwicklung“
nis zwischen den Altersgruppen erheblich verschieben
3
Statistisches Bundesamt, Pflegestatistik 2011
3,0
Pflegebedürftige Menschen
(in Mio. Personen)
2,8
2,6
2,4
2,2
Quelle:
2,0
Statistisches Bundesamt
1999
2005
2010
2020
2015
25
20
Entwicklung der älteren
Bevölkerung von 1990 bis 2060
in Deutschland
(in Mio. Personen)
Personen ab 65 Jahren
15
10
Quelle:
Personen ab 85 Jahren
5
Statistisches Bundesamt: Im Blickpunkt
„Ältere Menschen in Deutschland und der
0
1990
EU 2011“
2000
2010
2020
2030
2040
2050
2060
5
Inflation, Zinsen & der EURO
Kein anderer Faktor steht dem privaten Vermögens-
Aber auch vor dem Hintergrund ständiger Währungs-
aufbau mehr im Wege als die Inflation. Sie lässt die
unsicherheiten in der Europäischen Union ist das In-
Kaufkraft sinken und mindert den realen Geldwert.
teresse an krisensicheren Anlageformen enorm ge-
Mehr noch: Wird die Inflation – wie seit Jahren in
stiegen. Der Erwerb einer Immobilie ist eine der
Deutschland – von niedrigen Anlagezinsen begleitet,
klassischen und bewährten Möglichkeiten. Ein gut
ist eine rentable Altersvorsorge mit festverzinslichen
gewähltes Objekt ist ein sicherer Sachwert mit hohem
Sparformen kaum mehr möglich. Niedrigzins und In-
Renditepotenzial – und das auf Dauer.
flation mindern den Wert des Kapitals statt ihn zu
mehren.
2,6
2,3
2,3
1,9
Die Inflationsrate – gemessen
am Verbraucherpreisindex
für Deutschland
Veränderungen gegenüber
dem Vorjahr (in %)
1,7
1,5
1,5
1,6
1,1
1,0
Quelle:
Statistisches Bundesamt,
0,4
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Wiesbaden 2012
2010
2011
10 6
Kapitalanlage in Immobilien
Schutz vor Inflation bietet eine Immobilie nur dann
positiv aus: Die Finanzierungsmöglichkeiten für Im-
wenn die laufenden Mieteinnahmen an die Inflations-
mobilien sind so günstig wie noch nie. Regelmäßige
entwicklung gekoppelt sind. Hochwertige Immobili-
Mieteinnahmen begünstigen eine Refinanzierung des
enangebote stellen dies unter anderem durch den
Eigentums.
indexierten Mietvertrag sicher.
Besonderes Augenmerk verdient hier die PflegeimEbenso wichtig: In Gemeinschaftsanlagen sollte die
mobilie: Aufgrund der geschätzten demographischen
Immobilie mit einem individuellen Grundbucheintrag
Altersentwicklung der Bevölkerung, können Anleger
abgesichert sein. Dies erleichtert die Veräußerung der
von einer stetigen Nachfrage im Bereich der Pflege-
Immobilie.
immobilien ausgehen und profitieren.
Für Kapitalanleger wirkt sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau für aufzunehmende Verbindlichkeiten
7
die entstehung eines projektes
Fertigstellung & Nutzung
·· Übergabe an den Betreiber
Bauphase & Realisation
·· Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung
und des Baufortschrittes
·· Umsetzung der Betreiberanforderungen
Planung & Konzeption
·· Erstellung der baulichen und architektonischen Planung
in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers
·· Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen
Rahmenbedingungen
Bedarfsermittlung / Betreibergewinnung / Grundstücksauswahl
·· Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer
Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur,
Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität,
Wettbewerbssituation etc.)
·· Auswahl eines geeigneten Betreibers
·· Sicherung eines geeigneten Grundstücks
10 8
der Vergleich
Immobilienmarkt oder Kapitalmarkt
Wertentwicklung
Immobilienmarkt:
Wenig volatile Marktentwicklung.
Kapitalmarkt:
Hohe Volatilität diverser Finanzprodukte.
Risiko
Immobilienmarkt:
Appartementnutzung konjunkturell weitestgehend unabhängig.
Kapitalmarkt:
Wirtschaftliche und konjunkturelle Abhängigkeit diverser Finanzprodukte.
Kontrollmöglichkeit
Immobilienmarkt:
Greifbarer Sachwert der im Sondereigentum steht.
Kapitalmarkt:
Keine Einflussmöglichkeit in bestehende Finanzprodukte.
Pflegeappartement oder Eigentumswohnung –
beispielhafte Vergleichskriterien
Mieterwechsel
Pflegeappartement:
Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche.
Eigentumswohnung:
Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand.
Instandhaltungskosten
Pflegeappartement:
Aufgrund gewerblicher Nutzung durch den Pächter kann ein Großteil der
Instandhaltungskosten auf den Pächter umgelegt werden.
Eigentumswohnung:
Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt
auf die Mieter übertragen werden.
Mieteinnahmen
Pflegeappartement:
Aufgrund langfristiger Globalvermietung beständige, nicht schwankende
Mieteinnahmen – Kalkulationssicherheit.
Eigentumswohnung:
Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung
durch Mieterwechsel.
9
KAPITALANLAGE PFLEGEIMMOBILIE
INVESTIEREN SIE ZUKUNFTsorientiert!
Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 25 Jahren Laufzeit und
anschließender Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr
Pflegeappartement belegt ist oder nicht.1
Verminderte Vermieterrisiken da der Betreiber die Kosten für Wartung und
Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach).1
inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen
erhöhen den Wert der Immobilie.1
Beste Finanzierungskonditionen durch Inanspruchnahme von günstigen
Kreditprogrammen aufgrund Niedrigenergiebauweise.
Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes.
Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie, das bedeutet Sicherheit
im Bedarfsfall.
Renommierter und bonitätsstarker Betreiber mit derzeit 36 Pflegeheimen.
Flexibilität im Verkauf, Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappartements durch
Eintragung im Grundbuch.
solide Bauweise
1
Zur genauen Erläuterung siehe Mietvertrag
10 10
DAS Vitanas SENIOREN CENtrum
an der lahn
Auf dem ca. 2.243 Quadratmeter großen Gelände ent-
barer Nähe. Eine nahe Verkehrsanbindung z. B. durch
steht ein modern gestaltetes Haus mit vier Oberge-
die Bahn „direkt vor der Haustür“ ermöglicht eine
schossen und einer Nettogeschossfläche von ca. 6.370
Teilhabe der Bewohner am öffentlichen und gesell-
Quadratmetern.
schaftlichen Leben.
Das Vitanas Senioren Centrum in Gießen ist ein au-
Die Ausstattung ist großzügig und mit vielen öffentlichen
ßergewöhnlich attraktives Haus mit gehobenem Am-
Bereichen wie Gemeinschaftsraum, Therapieräumen
biente. Es steht auf dem ehemaligen Gelände „zu den
etc. gestaltet. Diese laden zum Austausch und Verwei-
Mühlen“ entlang des Lahnufers und liegt in unmittel-
len ein. Die hochwertig ausgestatteten Bewohnerzim-
barer Nähe zu dem Einkaufszentrum „Galerie Neu-
mer bieten Platz und Geborgenheit zugleich.
städter Tor“. Die besondere Attraktivität besteht da-
Das Vitanas Senioren Centrum An der Lahn besteht
rin, dass die Einrichtung neben einem Pflegeheim auch
aus einem Gebäude mit betreuten Wohnungen spezi-
über Seniorenwohnungen verfügt.
ell für Senioren sowie einer vollstationären Pflegeeinrichtung. Das gesamte Haus und die Gartenanlage sind
Ein großzügig gestalteter Vorplatz lädt sowohl Bewoh-
barrierefrei konzipiert und ausgestattet. Die stationä-
ner als auch Besucher und Passanten zum Verweilen
re Pflegeeinrichtung bietet pflegebedürftigen Menschen
und zur Kommunikation ein. Privater und öffentlicher
jeder Pflegestufe ein Zuhause.
Raum gehen hier nahtlos ineinander über.
Auf fünf Etagen verteilt entstehen 138 Pflegeplätze,
davon 120 Betten in Einzelzimmern und 18 Betten in
Bedingt durch den zentralen Standort gibt es Cafés,
Doppelzimmern. Jedes der Zimmer verfügt über ein
Restaurants, Geschäfte und Apotheken in unmittel-
eigenes Duschbad.
Objektangaben:
Vitanas Senioren Centrum An der Lahn, Zu den Mühlen, 35390 Gießen
Lage:
Zentrumsnahe Lage am Ufer der Lahn mit sehr guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung.
Vertriebskoordinator:
Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in
Schweich bei Trier (Rheinland-Pfalz). Sie ist ein inhabergeführtes Unternehmen,
welches sich ausschließlich mit Pflegeimmobilien beschäftigt.
Die WI-IMMOService GmbH ist ein Unternehmen der WI-IMMOGroup GmbH.
Mietbeginn:
Ab Übergabe, voraussichtlich zum 01.05.2014, spätestens jedoch zum 01.07.2014.
Kaufpreise & Zahlungsweise: 25% (30% - 5% Sicherheitseinbehalt) nach Beginn der Erdarbeiten,
75% nach Fertigstellung und Übergabe
Erwerbsnebenkosten:
5 % Grunderwerbsteuer / ca. 1,5 % Notar- und Grundbuchkosten
Verwaltung:
18,- € monatlich zzgl. MwSt
Instandhaltungsrücklage:
0,25 € pro m2 Mietberechnungsfläche pro Monat (voraussichtlich)
Steuerliche Aspekte:
Inanspruchnahme einer Sonder-AfA von 7.000,00 € bei Einzelzimmern und
14.000,00 € bei Doppelzimmern für das Inventar (Abschreibung über 10 Jahre).
Anteil Gebäude von 97,41% kann mit 2% über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Der Grundstücksanteil beträgt 2,59%.
Sicherheit:
Baubegleitung durch einen Sachverständigen der DEKRA.
11
Schönheitsreparaturen /
Instandhaltung:
Im Rahmen des Mietvertrages mit dem Betreiber des Pflegeheimes Vitanas
Senioren Centrum An der Lahn wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Vitanas GmbH & Co. KGaA aufgelegt. Danach ist der Betreiber verpflichtet, die technischen Einrichtungen und Anlagen, die in einer
gesonderten Anlage zum Mietvertrag benannt sind, auf eigene Kosten instand
zu halten bzw. instand zu setzen. Die Erneuerung nicht mehr reparaturfähiger
Bauteile oder solcher deren Reparatur nur mit unverhältnismäßigen Kosten
verbunden wäre, ist von der mieterseitigen Instandsetzung- bzw. Instandhaltungspflicht ausgenommen. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach obliegt dem Vermieter. Unter Dach und Fach werden
definier: Die gesamte tragende Konstruktion des Mietobjekts mit Fundamenten,
Dach sowie Außenwänden inklusive etwaiger Fassadenverkleidungen, Vordächer
sowie außen mit dem Objekt fest verbundene Teile, konstruktive Decken ohne
abgehängte Decken aber inklusive Unterbodenkonstruktion, tragende Wände,
Aufzugsschächte sowie innerhalb des Mauerwerks verlegten technischen Einrichtungen bis zum Austritt aus dem Mauerwerk in die Mieträume. Im Rahmen
des Mietvertrages hat sich der Betreiber darüber hinaus verpflichtet, für sämtliche technischen Anlagen des Mietobjekts, soweit ihm keine eigenen Fachkräfte zur Verfügung stehen, geeignete Wartungsverträge mit Fachunternehmen
abzuschließen. Eine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht des Mieters
ist unabhängig des vorstehend beschriebenen dann ausgeschlossen, soweit dem
Vermieter Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer zustehen.
Hausverwaltung:
Die Hausverwaltung übernimmt die WI Hausverwaltungs & Consulting GmbH.
Die WI Hausverwaltungs & Consulting GmbH ist ein Unternehmen der
WI-IMMOGroup GmbH.
Belegungsrecht:
Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht
im Bedarfsfall. Vorbei an bestehenden Wartelisten.
Mietvertrag:
Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 25 Jahre mit anschließender Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre.
Mietzahlung:
Betreiber
•• Mietvertragslaufzeit 25 Jahre mit
Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre
•• Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand
einzelner Appartements
•• Langjährige Erfahrung im Markt der
stationären Pflege, dies sichert Ihre dauer haften und regelmäßigen Einnahmen
•• Etabliertes und zukunftsorientiertes
Pflegekonzept
zahlt pauschal Miete für
Appartement
+ Pflegefunktionsfläche
+ Erschließungsfläche
= mietrelevante Gesamtfläche
Angabenvorbehalt
siehe Seite 24
monatliche Zahlung an die
VERWALTUNG
•• treuhänderische Entgegennahme der Gesamt miete und Verteilung der Gelder an die
Eigentümer
•• Verwaltung der Wohnungseigentümer gemeinschaft
•• Sondereigentumsverwaltung
•• Koordination / Kontrolle von Instandhaltungs maßnahmen
•• Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber
dem Generalmieter sowie Dritten
10 12
Lageplan
Gelände der
Landesgartenschau
Gießen 2014
Gießens grünes Herz
Am 26. April 2014 wird die Landesgartenschau in
wird zu einem attraktiven Naherholungsgebiet der Stadt
Gießen Ihre Tore für zahlreiche Besucher öffnen. Der
Gießen und steht somit später für die Bewohner der
Außenbereich des Vitanas Senioren Centrums An der
Einrichtung als wunderschöne Außenanlage mit Blick
Lahn gehört mit zur Ausstellungsfläche. Die Lahnaue
auf die Lahn zur Verfügung.
13
Grundriss Erdgeschoss
8
7
9
6
10
5
11
4
12
3
13
2
14
1
15
Norden
16
Einzelzimmer
Eingang
Doppelzimmer
Gemeinschaftsfläche
Bilder einer Referenzeinrichtung
10 14
Grundriss 1. obergeschoss
37
36
38
35
39
34
40
Norden
33
32
31
30
41
29
42
28
43
44
22
23
21
20
24
19
18
25
26
27
17
Einzelzimmer
Doppelzimmer
Gemeinschaftsfläche
Bilder einer Referenzeinrichtung
15
Grundriss 2. obergeschoss
65
64
66
63
67
62
68
Norden
61
60
59
58
69
57
70
56
71
72
50
51
49
48
52
47
46
53
54
55
45
Einzelzimmer
Doppelzimmer
Gemeinschaftsfläche
Bilder einer Referenzeinrichtung
10 16
Grundriss 3. obergeschoss
93
92
94
91
95
90
96
Norden
89
88
87
97
86
98
85
99
84
100
101
78
79
77
76
80
75
74
81
82
83
73
Einzelzimmer
Doppelzimmer
Gemeinschaftsfläche
Bilder einer Referenzeinrichtung
17
Grundriss 4. obergeschoss
122
121
123
120
124
119
125
Norden
118
117
116
126
115
127
114
128
113
129
130
107
108
106
105
109
104
103
110
111
112
102
Einzelzimmer
Doppelzimmer
Gemeinschaftsfläche
Bilder einer Referenzeinrichtung
10 18
Beispielgrundriss Einzelzimmer
Beispielrechnung
Gebäude:
128.456,57 €
Grundstück:
3.413,02 €
Inventar:
7.000,00 €
Gesamtpreis:
Miete:
138.869,59 €
6.943,48 € p.a.
578,62 € pro Monat
Mietrendite:
ca. 23,94 m2 Einzel-­ / Wohnfläche zzgl.
ca. 26,03 m2 anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche
ca. 49,97 m2 mietrelevante Gesamtfläche
(genaue Angaben entnehmen Sie bitte der Preisliste)
5 %
Die Berechnung bezieht sich auf
den Zeitraum ab Erhalt der Mieteinnahmen, das heißt frühestens
ab 01.05.2014 und spätestens ab
01.07.2014. Bei der Berechnung
der ausgewiesenen „Nominalverzinsung“ wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen
Mieteinnahmen mit aufzunehmen.
Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung
sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit
eingeflossen.
19
Beispielgrundriss Doppelzimmer
Beispielrechnung
Gebäude:
166.050,03 €
Grundstück:
4.411,85 €
Inventar:
14.000,00 €
Gesamtpreis:
Miete:
184.461,88 €
9.223,09 € p.a.
768,59 € pro Monat
Mietrendite:
ca. 31,80 m2 Einzel-­ / Wohnfläche zzgl.
ca. 34,57 m2 anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche
ca. 66,37 m2 mietrelevante Gesamtfläche
(genaue Angaben entnehmen Sie bitte der Preisliste)
5 %
Die Berechnung bezieht sich auf
den Zeitraum ab Erhalt der Mieteinnahmen, das heißt frühestens
ab 01.05.2014 und spätestens ab
01.07.2014. Bei der Berechnung
der ausgewiesenen „Nominalverzinsung“ wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen
Mieteinnahmen mit aufzunehmen.
Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung
sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit
eingeflossen.
10 20
Der Betreiber: die vitanas Gruppe
Die 1969 gegründete Vitanas GmbH & Co. KGaA zählt
Um den sich verändernden Bedürfnissen der Kunden
zu den führenden privaten Pflegeheimbetreibern in
auch weiterhin rundum gerecht zu werden, ermöglicht
Deutschland. Vitanas ist spezialisiert auf die stationä-
Vitanas als zukunftsorientiertes und nachhaltig han-
re Pflege und Betreuung von Senioren, das Betreuen
delndes Unternehmen den Mitarbeitern seit mehr als
von Menschen mit geistigen Behinderungen bzw. psy-
zehn Jahren umfangreiche Aus- und Fortbildungen an
chischen Erkrankungen, das Behandeln von geriatrisch
der hauseigenen Berliner Vitanas Akademie.
Erkrankten sowie die Aus- und Fortbildung von Pflegepersonal.
„Wir haben großen Respekt vor der Lebensleistung
Deshalb können Sie Vitanas vertrauen
das Fundament unserer Arbeit.“
unserer Bewohner und Patienten. Dieser Respekt ist
Vitanas steht seit über 40 Jahren als vertrauensvoller
Partner an der Seite von Menschen, die im Alter Hilfe
Torsten Wenzel, Vorsitzender der Geschäftsführung
brauchen, krank sind oder eine Behinderung haben.
Erfahrene und speziell ausgebildete Mitarbeiter küm-
Vitanas Senioren Centren
mern sich einfühlsam um ihre Pflege, Therapie, Inte-
In den Vitanas Senioren Centren werden Menschen
gration und Rehabilitation. Das Ziel ist es, das Leben
aller Pflegestufen nach ihren individuellen Bedürfnis-
im Alter, mit Behinderung oder Krankheit jeden Tag
sen betreut und versorgt. Besonders intensiv widmet
lebenswert zu machen. Damit sich die Bewohner und
sich Vitanas den Senioren, die an Demenz erkrankt
Patienten bestens umsorgt fühlen und Angehörige
sind. Diese Bewohner werden speziell umsorgt und
entlastet werden. „Von Menschen – für Menschen“ ist
erhalten viel Fürsorge in einer eigens dafür einge-
der leitende Gedanke dabei.
richteten Wohlfühl-Umgebung.
Jedem der Bewohner und Patienten begegnen die Mit-
Im Mittelpunkt des Miteinanders steht die Persönlich-
arbeiter mit großem Respekt – denn nichts ist so wert-
keit jedes zu Betreuenden: Die Pflegekräfte beschäf-
voll und einzigartig wie das Leben eines Menschen
tigen sich im Vorfeld gründlich mit der Lebensgeschich-
und seine Geschichte. Es ist ein Herzensanliegen, durch
te, lernen biografische Details kennen und lassen
ein ganzheitliches Versorgungskonzept jedem Einzel-
diese in den Pflege-, Therapie- und Betreuungsprozess
nen mehr Lebensfreude zu bereiten und zu einer best-
mit einfließen. Dadurch fühlen sich die Bewohner
möglichen Lebensqualität zu verhelfen. In einer posi-
gänzlich angenommen, gut aufgehoben und geborgen.
tiven Atmosphäre erfahren die Bewohner und
Sie erfahren eine Wertschätzung und Unterstützung,
Patienten ganz persönliche Zuwendung. Bei aller Für-
die sie befähigt, lange selbstständig zu bleiben. Wich-
sorge lässt Vitanas den Menschen jedoch auch Frei-
tige soziale und emotionale Kontakte werden so er-
räume, um ihnen ein Höchstmaß an Selbstständigkeit
halten. Ein abwechslungsreiches Angebot an Thera-
zu erhalten.
pie- und Freizeitmöglichkeiten gibt zudem immer
wieder neue fruchtbare Impulse.
Als modernes Dienstleistungsunternehmen bietet
Vitanas neben einem besonderen Pflegemodell für
In jedem Vitanas Senioren Centrum arbeitet eine Fach-
demenziell erkrankte Menschen viele innovative Pro-
kraft des Qualitätsmanagements, die dafür Sorge trägt,
gramme in den Bereichen Pflege, Altersheilkunde,
dass die überdurchschnittlich hohen Standards täglich
Therapie, Ernährung und Versorgung. Sämtliche Leis-
und dauerhaft umgesetzt werden: Hohe Qualität be-
tungen unterliegen strengen Qualitätskriterien und
deutet für Vitanas dabei die Verwirklichung der selbst-
basieren stets auf dem aktuellsten Stand der Wissen-
gesetzten Anforderungen und Werte, die weit über den
schaft.
gesetzlich verankerten Normen der Branche liegen.
21
Die Standorte der vitanas in deutschland
Kiel
Vitanas
Senioren Centrum
Edmundsthal,
Geesthacht
Hamburg
Bremen
Hannover
Vitanas
Senioren Centrum
Königshof,
Hannoversch Münden
Vitanas
Senioren Centrum
Am Schlossgarten,
Schwerin
Schwerin
Potsdam
Magdeburg
Düsseldorf
Berlin
Dresden
Erfurt
Gießen
Wiesbaden
Vitanas
Senioren Centrum
Elbblick,
Magdeburg
Mainz
Saarbrücken
Stuttgart
Vitanas
Senioren Centrum
Sonnenberg,
Wiesbaden
bestehende Standorte
Vitanas
Senioren Centrum
Oberlausitz,
Bautzen
München
Standorte in Bau/Planung
aktueller Standort
Um sich mit dieser Haltung auch künftig positiv vom
HAMBURG GmbH gemeinsam mit der PUW PFLEGEN-
Markt abzuheben und wegweisend zu sein, überprüft
UNDWOHNEN Beteiligungs GmbH verfügt die Vitanas
und hinterfragt Vitanas die Arbeit regelmäßig und ver-
Gruppe über 53 Einrichtungen mit insgesamt 8.180
bessert sich kontinuierlich – immer mit dem Blick auf
Plätzen. Vitanas beschäftigt über 3.800 Mitarbeiter.
die Wünsche der Vitanas anvertrauten Menschen und
unter Berücksichtigung neuester wissenschaftlicher
Erkenntnisse.
Zur Vitanas Gruppe gehören derzeit 36 Pflegeheime,
drei Behinderteneinrichtungen und zwei geriatrische
Kliniken (Altersheilkunde) mit insges. 5.345 Plätzen.
Unter Berücksichtigung der 50-prozentigen Beteiligung
an den zwölf Pflegeheimen der PFLEGEN & WOHNEN
Mehr unter www.vitanas.de.
10 22
der Standort Giessen
Gießen liegt im Zentrum des Bundeslandes Hessen,
Renommierte Ausbildungs- und Forschungsstätten,
zwischen den Ausläufern des Vogelsbergs, Taunus und
ein breit gefächertes kulturelles Angebot, attraktive
Westerwalds, und ist eingebettet in das reizvolle Fluss-
Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, eine national und
tal der Lahn.
international erfolgreiche Sportszene, eine hervorragende Infrastruktur und großzügige Einkaufsstraßen
Ihre zentrale Lage macht die Universitäts-, Kultur- und
mit beachtlicher Branchenvielfalt gehören zu den Qua-
Einkaufsstadt seit jeher zum Anziehungs- und Mittel-
litäten, durch die sich die lebendige Stadt auszeichnet.
punkt vielfältiger Aktivitäten. In Gießen verbinden sich
die Vorzüge traditionsbewusster Kultur mit moderner
Gießen mit seinen ca. 77.550 Einwohnern, bietet ein-
Urbanität.
zigartige Museen, wissenschaftliche Erlebnisorte und
Altes Schloss
Stadttheater
Botanischer Garten
A46
Kassel
Sud
eten
A45
A3
land
A49
A1
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A7
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Koblenz
tan
Os
A61
A48
Frankfurt/M.
A61
Wiesbaden
Mainz
A60
nstr
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Mannheim
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A6
Fr
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arc
Bism
rS
tra
A6
ße
23
Ausblick auf Dünsberg und Burgen
spannende Möglichkeiten, Geschichte, Kunst und Kul-
Reisende nach Gießen. Mit dem Lahntal und dem eben-
tur zu erleben.
so attraktiven Gießener Land ist Gießen auf ganz „natürliche“ Weise verbunden. Wer aktive Erholung in der
Die Stadt ist mit 30 verschiedenen Schulen das Schul-
Natur sucht, findet viele Möglickeiten, seine Tour in
zentrum der Region, über 30.000 junge Menschen
Gießen zu beginnen, in Gießen zu bleiben oder nach
studieren an der hiesigen Universität und Fachhoch-
Gießen zurück zu kommen.
schule. Kein Wunder, dass Gießen von seinen Besuchern
vor allem als „junge“ Stadt wahrgenommen wird -, als
„junge“, „grüne“ und „freundliche“ Stadt, die bei aller
Betriebsamkeit überschaubar bleibt.
Trotz des „jungen“ Flairs ist Gießen durchaus „alt“.
Die urkundliche Ersterwähnung reicht immerhin auf
das Jahr 1197 zurück. Allerdings ist dies nicht auf den
ersten Blick erkennbar, denn seine einst sehr schöne
Altstadt verlor Gießen durch schwere Bombardements
am Ende des Zweiten Weltkriegs. Doch spätestens auf
den zweiten Blick erschließt sich dem Besucher der
Drei Schwätzer
besondere Charme dieses mittelhessischen „Oberzentrums“, der u. a. in den vielfältigen Begegnungen von
„Altem“ und „Jungem“ verborgen liegt.
Bilder: © Tourist-Information Gießen
Die weitläufige Fußgängerzone mit dem Seltersweg
als „Hauptader“ ist ein lebendiger Treffpunkt und Ein attraktive & zentrumsnahe Lage
kaufsplatz. Das überregional anerkannte Stadttheater
steht stellvertretend für ein lebendiges Kulturleben,
mit guter Infrastruktur
das ebenfalls gute Gründe für einen Gießen-Besuch
touristisch und landschaftlich reizvolle Region
bietet. Und schließlich führt die Lahn, eine der belieb-
sehr gute Verkehrsanbindung
testen Kanu-Wanderflüsse Deutschlands, immer öfter
10 24
Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Grundlagen
licher Bestimmungen, die zum Stand der Planung
Die Realisierung des Pflegeheimes Vitanas Senioren
Gültigkeit haben.
Centrum An der Lahn erfolgt nach den anerkannten
Das Seniorenpflegeheim wird erdgeschossig erschlos-
Regeln der Technik, den neuesten Erkenntnissen für
sen und wird über weitere vier Obergeschoße verfügen.
den Bau von Pflegeheimen, insbesondere unter Be-
Die in der Grundlagenurkunde enthaltene Baubeschrei-
achtung aller einschlägigen DIN-Normen, der Energie-
bung umfasst 32 Seiten und kann daher – wie vorste-
Einsparverordnung EnEV, der Heimmindestbauverord-
hend – nur angerissen werden. Die Einsicht in die
nung, der einschlägigen Heimgesetze und –verord-
vollumfängliche Baubeschreibung ist jederzeit möglich.
nungen, der Baugenehmigung und sämtlicher gesetz-
Rechtliche Grundlagen
Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wis-
opening-Kosten). Ein Pachtzins/Miete wird nach Über-
senswerte rund um das Projekt, über die Rechte und
nahme der Räumlichkeiten fällig. Die ersten sechs
Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungs-
Monate werden mietfrei gestellt. Der Verkäufer ver-
erklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den
pflichtet sich, die Mietzahlungen in der mietfreien Zeit
Kaufvertrag selbst.
ab 01.05.2014 zu übernehmen und sichert zudem eine
Mietzahlung spätestens ab 01.07.2014 zu.
Kurzüberblick
Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem
Die Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobili-
Pflegeappartement verbunden mit einem Anteil am
en GmbH & Co. KG lässt in Gießen ein Wohn- und Pfle-
Gemeinschaftseigentum.
geheim mit insgesamt 130 Einheiten und 138 Betten
errichten und hat dieses in Wohnungseigentum auf-
Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflich-
geteilt. Die Seniorenpflegeheim GmbH Lahnresidenz
ten aus dem Mietvertrag und dem Vertrag über die
„Zu den Mühlen, Gießen“ Immobilien GmbH & Co. KG
Übernahme von pre-opening-Kosten mit der Betrei-
bietet das Sondereigentum an einem oder mehreren
berin sowie dem Vertrag über die WEG-Verwaltung.
Pflegeappartements zum Kauf an.
Der Verkäufer schließt für ihn den Vertrag über die
Miet-/Pachtverwaltung ab.
Das Wohn- und Pflegeheim wird langfristig (25 Jahre
plus 5 Jahre Option) an die Vitanas GmbH & Co. KGaA
Der Käufer bezahlt den Kaufpreis in zwei Raten.
mit Sitz in 13407 Berlin, Aroser Allee 68, als Betreiberin vermietet. Es wird ein WEG-Verwalter bestellt, der
Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil
sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der
entfallenden Mietzins abzüglich der anteiligen Kosten.
Immobilie kümmert, soweit diese dem Vermieter obdie Miet-/Pachtverwaltung des Sondereigentums im
Die Lahnresidenz „Zu den Mühlen,
Gießen“ Immobilien GmbH & Co. KG
Auftrag der Eigentümer geschlossen.
Die Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobili-
liegt. Mit diesem Verwalter wird auch ein Vertrag über
en GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Gießen und ist im
Im Rahmen des Mietvertrages erhält die Betreiberin
Handelsregister des Amtsgerichts Gießen unter HRA
eine Unterstützung für Aufwendungen in Möblierung
4370 eingetragen. Persönlich haftende Gesellschaf-
und Einrichtung in der Inbetriebnahmephase (pre-
terin ist die HP & P developement GmbH, mit Sitz in
25
Gießen (HRB 6604) und einem Stammkapital von
Ferner werden in Abteilung III noch Finanzierungs-
25.000,00 Euro. Geschäftsführerin ist Frau Gabriele
grundpfandrechte der teilenden Eigentümerin erfolgen.
Peter-Schön. Es handelt sich um eine Projektgesellschaft, die zur Realisierung des gegenständlichen
Projekts gegründet wurde.
Das Baurecht
Die Baugenehmigung für das Pflegeheim Vitanas Senioren Centrum An der Lahn wurde am 16.01.2013 mit
Das Vitanas Senioren Centrum
An der Lahn
den darin enthaltenen Bedingungen, Auflagen und
In Abstimmung mit der Stadt Gießen wurde das Wohn-
durch das Bauordnungsamt der Universitätsstadt Gie-
und Pflegeheim Vitanas Senioren Centrum An der Lahn
ßen (Az.: 2011/0773/00/63BA) in einer von der aktuel-
genehmigt. Es wird als eine auf alle Pflegestufen ein-
len Baubeschreibung abweichenden Form erteilt.
Hinweisen, geändert mit Nachtrag vom 25.04.2013,
gestellte Pflegeeinrichtung errichtet. Es entstehen 138
Pflegeplätze, davon 120 Betten in Einzelzimmern und
Vitanas GmbH & Co. KGaA als Betreiber
18 Betten in Doppelzimmern.
Den Betrieb des Seniorenpflegeheims Vitanas Senioren Centrum An der Lahn übernimmt die Vitanas GmbH
Die Pflegeappartements werden als Sondereigentums-
& Co. KGaA, welche das Objekt gesamtflächig mit
einheiten mit unterschiedlichen Grundflächen (von
einem am 16.01.2013 abgeschlossenen Vertrag gemie-
21,810 m² bis 31,800 m²) angeboten. Jedes der ange-
tet hat.
botenen Pflegeappartements besteht aus einem Wohn-/
Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Hinsichtlich
Das Unternehmen ist einer der größten privaten Pfle-
Einrichtung und Ausstattung der Pflegeappartements
geheimbetreiber in Deutschland. Hierzu verweisen wir
wird auf die Baubeschreibung verwiesen.
auf die Seiten 20 und 21.
Das Grundstück
Der Mietvertrag
Das mit dem Pflegeheim zu bebauende Grundstück
Mit dem Betreiber des Wohn- und Pflegeheims Vitanas
steht im Eigentum der Lahnresidenz „Zu den Mühlen,
Senioren Centrum An der Lahn wurde am 16.01.2013
Gießen“ Immobilien GmbH & Co. KG. Es befindet sich
ein Mietvertrag, geändert durch Nachtrag vom
in der Zu den Mühlen 2,4,6,8, Bootshausstr. 4 in Gießen,
15.02.2013, mit einer festen Laufzeit von 25 Jahren
derzeit noch ungeteilt vorgetragen im Grundbuch von
abgeschlossen. In diesem Vertrag wurde auch eine
Gießen, Flur 28, Flurstücke 76/2, 73/4, 72/5, 78/3, 70/2,
zusätzliche Verlängerungsoption für die Mieterin von
70/3, und hat eine Gesamtgröße von 5.123 qm. Aus
fünf Jahren vereinbart.
diesem Grundstück ist zur Realisierung des Pflegeheims eine noch zu vermessende Teilfläche von ca.
Nach Ablauf dieser fest vereinbarten Laufzeit bzw. nach
2.243 qm zu bilden, die den späteren Grundbesitz dar-
Ablauf der Verlängerungsoptionszeit verlängert sich
stellen wird.
der Mietvertrag um jeweils 2 Jahre, wenn er nicht mit
einer Frist von 9 Monaten vor Ablauf der Laufzeit ge-
Mit Eigentumsumschreibung gelangen in Abteilung II
kündigt wird.
erstrangig und gleichrangig untereinander noch eine
Rückauflassungsvormerkung für ein Wiederkaufsrecht,
Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufvertra-
ein Vorkaufsrecht sowie ein Wegerecht für die Stadt
ges alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und
Gießen zur Eintragung.
seinen Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Sondereigentum und An-
Eingetragen bleibt bisher eine Grunddienstbarkeit
teil Gemeinschaftseigentum). Der Mietvertrag geht
(Grenzabstands- und Fensterrecht) zu Gunsten des
damit vollwirksam auf die einzelnen Käufer für deren
jeweiligen Eigentümers der Flurstücke Flur 28, Flur-
Anteil am Gesamtobjekt über, um eine einheitliche
stücke 69 und 72/1 gem. Bewilligung vom 30.03.1965,
Nutzung während der gesamten Dauer des Pachtver-
die nach Möglichkeit noch gelöscht werden soll.
trages zu sichern.
10 26
gabe sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 der BetrKV
Die Teilungserklärung mit
Gemeinschaftsordnung
einschließlich der Nebenkosten für die Schneebesei-
Das Wohn- und Pflegeheim Vitanas Senioren Centrum
tigung und Streugut, der Gebäude- und Haftpflicht-
An der Lahn wird mit Teilungserklärung und Gemein-
versicherung, der Betriebsunterbrechungsversiche-
schaftsordnung des Notars Bernd Völpel mit Amtssitz
rung, der Sachversicherung für mit vermietete
in Gießen entsprechend den gesetzlichen Bestimmun-
Einrichtungs- und Austattungsgegenstände – Glas-
gen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aufgeteilt
bruchversicherung, die allgemeinen Stromkosten,
und vollzogen, wobei jedes Pflegeappartement eine
Der Betreiber übernimmt ab dem Zeitpunkt der Über-
sämtliche Kosten der Beleuchtung (Außen- und In-
nicht zu Wohnzwecken dienende Sondereigentumsein-
nenbeleuchtung), den Unterhalt und Wartung von Ge-
heit bilden wird. Insgesamt werden bei dem Objekt 130
meinschaftsantennen bzw. den Betrieb der mit einem
Sondereigentumseinheiten geschaffen.
Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage, der Verwaltungskosten, der Kosten für Betrieb
Jede dieser 130 Sondereigentumseinheiten wird im
einer Klimaanlage/Be- und Entlüftungsanlage und der
Grundbuch des Amtsgerichtes Gießen separat auf ei-
Wasser- und Abwassergebühren gemäß Satzung der
nem eigenen Grundbuchblatt erfasst. Alle 130 Son-
Stadt Gießen.
dereigentumseinheiten betreffen Pflegeappartements.
Von dem Betreiber nicht getragen werden die Kosten
In Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche
der Hausverwaltung.
Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als Seniorenpflegeheim bestimmt worden. Diese besondere
Der mit dem Betreiber auf 25 Jahre fest abgeschlos-
Gebrauchsregelung kann erst nach Ablauf des Miet-
sene Mietvertrag kann durch die Eigentümer vorzeitig
vertrages mit der Vitanas GmbH & Co. KGaA im Be-
aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches
schlusswege mit einer qualifizierten Mehrheit von ¾
außerordentliches Kündigungsrecht steht den Eigen-
aller in der Wohnungseigentümerversammlung ver-
tümern insbesondere dann zu, wenn der Betreiber für
tretenen Stimmen geändert werden.
zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung
der Miete in Verzug gerät oder in einem Zeitraum, der
Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Son-
sich über mehr als drei Termine hinstreckt, mit der
dereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten,
Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Ver-
sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums
zug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, sofern
an die von der Betreiberin ausgewählten Personen
der Eigentümer den Betreiber jeweils mit einer Frist
einwilligen.
von mindestens zwei Wochen unter Androhung der
Kündigung abgemahnt hat. Gleiches gilt wenn sich die
Die Kaufimmobilie
Vermögenslage des Mieters wesentlich verschlechtert,
Die Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobili-
insbesondere wenn über das Vermögen der Betreibe-
en GmbH & Co. KG lässt das Pflegeheim nach den
rin das Insolvenzverfahren eröffnet wird oder ein sol-
Vorgaben der anerkannten und bewährten Regeln der
ches mangels Masse abgewiesen wird. Ebenso ist eine
Technik errichten.
außerordentliche Kündigung bei vertragswidrigem
Gebrauch des Mietobjektes möglich, wenn dadurch die
Der Käufer erwirbt von der Lahnresidenz „Zu den Müh-
Interessen der Vermieter in erheblichem Umfang verletzt
len, Gießen“ Immobilien GmbH & Co. KG das Sonderei-
werden und der Mieter erfolglos abgemahnt wurde.
gentum an einem Pflegeappartement, verbunden mit
dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Eine Kündigung der Vermieter (Eigentümer) kann nur
Hinsichtlich der Beschaffenheit und Ausstattung der
durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer
Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und jederzeit
nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Ei-
gesondert einsehbare Bau- und Ausstattungsbeschrei-
gentümergemeinschaft erfolgen. Der Mietvertrag kann
bung verwiesen.
nur als Ganzes gekündigt werden.
27
Der Kaufpreis
schafts- als auch des Sondereigentums bevollmächtigt
Im Kaufpreis ist enthalten:
wird.
•• schlüsselfertige Erstellung
•• sämtliche Baunebenkosten
Mit Übergabe des Sondereigentums gehen Besitz, Nut-
•• sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für
zen und Lasten auf den Käufer über.
die erstmalige Herstellung
•• alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalab-
Die Verkäuferin haftet jedem Käufer gegenüber für
gabengesetz
Sachmängel am Bauwerk und der Einrichtung nach
den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer
Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk be-
zu tragen:
trägt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie
•• Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Be-
etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist
hörden für den Kaufvertrag
zwei Jahre.
•• Grunderwerbsteuer (5%)
•• Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuld-
Die bevorzugte Belegung
bestellung, Zwischenfinanzierung des Kaufpreises
Die Eigentümer erhalten im Hinblick auf ihre Eigen-
usw.
tümerstellung von der Betreiberin für sich und ihre
nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevor-
Beim Pflegeheim Vitanas Senioren Centrum An der
zugte Belegung - abgesichert durch ein gesondertes
Lahn wurde dem Betreiber im Mietvertrag vom
Zertifikat – unter Berücksichtigung der jeweiligen
16.01.2013 eine Übernahme von Aufwendungen in der
rechtlichen Rahmenbedingungen, nach Maßgabe der
Inbetriebnahmephase für Möblierung und Einrichtung
Kapazitäten und auf der Grundlage der jeweiligen Ver-
in Höhe von € 7.000,00 einschließlich der gültigen
trags- und Aufnahmebedingungen und Heimentgelte
Mehrwertsteuer pro Bett (138 Betten) zugesagt. Dieser
eingeräumt.
Ausstattungskostenzuschuss wird nach Einbau der
jeweiligen Einrichtungsgegenstände fällig.
Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht
das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also
Der Kaufpreis ist in zwei Raten nach Baufortschritt
aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appar-
nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverord-
tement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer
nung (MABV) zu bezahlen; 25 % nach Beginn der Erd-
beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich.
arbeiten und 75 % nach vollständiger Fertigstellung,
Abnahme und Übergabe.
Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem
Die Bezugsfertigkeit des Pflegeheims Vitanas Senioren
künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen,
Centrum An der Lahn ist zum 01.04.2014 vorgesehen.
im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu
bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen mo-
Sobald die Bezugsfertigkeit des Objektes und des ein-
natlichen Anteil am Mietzins ausgezahlt.
zelnen Sondereigentumsanteils hergestellt worden ist,
muss der Käufer die Abnahme des Sondereigentums
Alle Zimmer sind ähnlich geschnitten und ausgestat-
und ggfs. des zur Sondernutzung zugewiesenen Ge-
tet, jedoch in unterschiedliche Pflegestationen zusam-
meinschaftseigentums durchführen. Das übrige Ge-
mengefasst, damit verschiedenen Anforderungen der
meinschaftseigentum ist nach vollständiger Fertigstel-
Bewohner nachgekommen werden kann. Die Nutzung
lung von sämtlichen künftigen Miteigentümern
des eigenen Appartements ist deshalb nur dann sinn-
abzunehmen.
voll, wenn sich die Pflegeeinheit auf der Pflegestation
befindet, die der Bedürftigkeit bzw. dem Krankheitsbild
In den jeweiligen Kaufverträgen ist zudem vorgesehen,
des Bewohners entspricht.
dass der Betreiber zur Abnahme sowohl des Gemein-
Der Eigentümer kann zudem die Nutzung seines Son-
10 28
dereigentums nur dann beanspruchen, wenn es frei
geltenden Mehrwertsteuer pro Bett (bei 138 Betten)
ist bzw. frei wird.
für anzuschaffende Möblierung und Einrichtung. Das
Eigentum der angeschafften Einrichtungsgegenstän-
Im Bedarfsfall wird dem Eigentümer jedoch zusätzlich
de geht auf den Vermieter über.
eine bevorzugte Belegung einer anderweitigen Sondereigentumseinheit gewährt, soweit eine solche frei
ist bzw. frei wird.
Der Kaufvertrag und die
Grundlagenurkunde
Der Kaufvertrag mit den Erwerbern ist formbedürftig,
Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder
das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar
einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.B. an Käufer bzw.
beurkundet werden. Um die Abwicklung der notariel-
Erben) nur diese Form der zugesicherten Belegungs-
len Kaufverträge für beide Parteien (den Käufer und
weise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen.
die Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobilien GmbH & Co. KG) zu vereinfachen, werden die Käu-
Die pre-opening-Kosten
fer ihre Kaufabsicht in Form eines bindenden Kaufan-
Für den Betreiber eines Wohn- und Pflegeheims wie
gebotes an die Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“
dem Vitanas Senioren Centrum An der Lahn fallen im
Immobilien GmbH & Co. KG notariell beurkunden. Je-
Zuge der Eröffnung des Hauses Vorlaufkosten an. Ähn-
der Käufer beurkundet hierzu bei dem Notar Bernd
lich wie bei Hotels, Kongresszentren, Ferienanlagen
Völpel mit Amtssitz in Gießen oder einem Notar seines
oder Kliniken ist die Betreiberin in der ersten Betriebs-
Vertrauens das unwiderrufliche Kaufangebot.
phase mit dem Problem konfrontiert, dass hohen Anlaufkosten zunächst keine Vollauslastung gegenüber
Die Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobili-
steht. Es dauert erfahrungsgemäß ca. 12 bis 18 Mo-
en GmbH & Co. KG wird dieses Kaufangebot ebenfalls
nate, bis der Betrieb seine wirtschaftliche Auslastung
in notarieller Form binnen einer Frist von längstens
erreicht.
vier Wochen annehmen und damit den Kaufvertrag für
beide Parteien rechtsverbindlich abschließen.
Die Anlaufverluste, die bis zur Vollauslastung entstehen, werden pre-opening-Kosten genannt. Um dem
Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14 Tage
Betreiber in Bezug auf diese Vorlaufkosten entgegen-
vor Beurkundung des Kaufvertragsangebotes eine
zukommen und ihm den Anlauf seines Unternehmens
Abschrift folgender Unterlagen:
zu erleichtern, ist es üblich, dem Betreiber seitens der
Eigentümer zu Beginn des Pachtverhältnisses vertrag-
•• Kaufvertragsangebot
liche Vergünstigungen einzuräumen.
•• Grundlagenurkunde mit Teilungserklärung
Im Rahmen des Mietvertrages vom 16.01.2013 haben
Als Anlagen liegen der Grundlagenurkunde folgende
die Parteien dem Betreiber zur Übernahme von pre-
Urkunden bei:
opening-Kosten zugestanden, den Mietgegenstand die
ersten sechs Monate nach Übergabe pachtzinsfrei zu
•• Baubeschreibung (Anlage 1)
nutzen. Die Betriebskosten hat die Pächterin ab Pacht-
•• Übersicht über die Summe der einzelnen Flächen-
beginn voll zu bezahlen. Der Verkäufer, die Lahnresi-
sowie der daraus resultierenden Miteigentumsan-
denz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobilien GmbH &
teile (Anlage 2)
Co. KG, verpflichtet sich jedoch, die Mietzahlungen in
•• Mietvertrag mit dem Betreiber vom 16.01.2013 nebst
der mietfreien Zeit ab 01.05.2014 zu übernehmen und
Anlagen und Nachtrag vom 15.02.2013 (Anlage 3)
sichert zudem eine Mietzahlung ab spätestens 01.07.
•• Verwaltervertrag/Verwaltervollmacht (Anlage 4)
2014 zu.
•• Mietverwaltungsvertrag/Verwaltervollmacht
(Anlage 5)
Darüber hinaus erhält der Mieter einen Kostenzuschuss
bis zur Höhe von 7.000,00 € einschließlich der jeweils
29
Der Miet-/Pachtertrag
Die Miet-/Pachtverwaltung
Solange und soweit der Betrieb des Pflegeheims auf
Die WI Hausverwaltungs und Consulting GmbH, Bern-
der Grundlage eines Generalmietvertrages durch einen
hard-Becker-Str. 2 in 54338 Schweich, eingetragen im
einheitlichen Betreiber/Mieter erfolgt, sind alle be-
Handelsregister des Amtsgerichts Wittlich unter HRB
treffenden Sondereigentümer an der aus der Vermie-
Nr. 41317, wird mit der Mietverwaltung beauftragt. Die
tung der Sondereigentumseinheiten und der Infrastruk-
WI Hausverwaltungs und Consulting GmbH wird ver-
tur erzielten Miete unabhängig von der Kalkulation des
treten durch deren Geschäftsführer Herrn Frank Winkel.
Betreibers und der vom Betreiber vorgenommenen
Aufteilung des Inventars allein nach dem Verhältnis
Die Verwaltung hat insbesondere die Zahlung der sei-
der auf die Sondereigentumseinheiten entfallenden
tens des Betreibers geschuldeten Miete zu überwachen
Miteigentumsanteile beteiligt. Auf die Belegungsfre-
und diese treuhänderisch für die Gemeinschaft der
quenz der einzelnen Sondereigentumseinheiten kommt
Eigentümer zu verwalten. Sie kehrt die Mieterträge
es daher nicht an.
nach Abzug der Kosten monatlich an die Eigentümer
nach Miteigentumsanteilen aus.
Nach Abzug der laufenden monatlichen Instandhaltungsrücklage, der WEG-Verwaltergebühren, der Ver-
Die Verwaltung hat des Weiteren die Aufgabe, die Be-
gütung für die Mietverwaltung und sonstiger Kosten,
seitigung von Gewährleistungsmängeln am Sonderei-
die nicht auf die Betreiberin umzulegen sind (z.B. Kon-
gentum (Appartement) zu begleiten und zu überwachen.
toführungsgebühren, Kosten für Eigentümerversamm-
Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Schön-
lungen, pächterseits nicht übernommene Instandhal-
heitsreparaturen werden vom Verwalter veranlasst und
tungskosten) wird die Miete den einzelnen Eigentümern
überwacht, soweit sie nicht vom Mieter durchzuführen
gutgeschrieben.
sind.
Um den Entwicklungen in der Zukunft Rechnung zu
Die Verwaltergebühr ist im Rahmen und während der
tragen, ist die vom Betreiber zu zahlende Miete durch
Dauer der nachfolgend dargestellten WEG-Verwaltung
eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag an den vom
mit gleichnamiger Gesellschaft durch die dort anfal-
statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucher-
lende Verwaltergebühr abgegolten. Der Vertrag über
preisindex gekoppelt. Sollte sich, beginnend mit dem
die Miet-/Pachtverwaltung wird zwischen dem Verwal-
fünften Vertragsjahr oder gegenüber der letzten Mietan-
ter und jedem zukünftigen Eigentümer, derzeit durch
passung dieser Index um mehr als 10 % ändern, so
die Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobili-
ändert sich auch die vereinbarte Miete um 62,5 % der
en GmbH & Co. KG, abgeschlossen.
jeweils eingetretenen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Die Erhöhung/Verminderung des Mietzinses ist von dem Vermieter/Mieter dem anderen Ver-
Die WEG-Verwaltung
tragspartner schriftlich anzuzeigen. Der Mietzins
Bei einem Objekt wie dem Wohn- und Pflegeheim
ändert sich zum Beginn des übernächsten auf den
Vitanas Senioren Centrum An der Lahn ist für die Ei-
Zugang der Anzeige folgenden Kalendermonats.
gentümer eine umfassende und sachkundige Verwaltung noch wichtiger als für die Eigentümer einer “nor-
Da die Anpassung erst jeweils nach Erreichen eines
malen” Wohnanlage. Anders als bei traditionellen
bestimmten Indexstandes mit Beginn des vierten Ver-
Wohnungseigentümergemeinschaften wird hier - so-
tragsjahres erfolgt und die Pachtzinsänderung nur zu
lange die gemeinsame Nutzung als Wohn- und Pfle-
62,5 % vorgenommen wird, gewährleistet sie keinen
geheim fortbesteht - das Sondereigentum mitverwal-
vollen Inflationsausgleich. Die vereinbarte Wertsiche-
tet. Ebenso gilt es hier auch noch das Verhältnis der
rung der Pacht stellt jedoch eine rechtlich sichere
Eigentümer zum Betreiber zu begleiten und zu über-
Basis dar, um eine angemessene Anpassung durch-
wachen.
führen zu können.
Für einen Zeitraum von drei Jahren ab Übergabe an
den Mieter wird die WI Hausverwaltungs und Consul-
10 30
ting GmbH zum WEG-Verwalter bestellt. Die Verwal-
verträge mit Fachunternehmen abzuschließen. Eine
tergebühr wird je Sondereigentumseinheit € 18,00
Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht des Mie-
monatlich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteu-
ters ist unabhängig des vorstehend Beschriebenen
er betragen.
dann ausgeschlossen, soweit dem Vermieter Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer zuste-
Der Verwaltervertrag nach dem WEG wird zwischen
hen.
dem Verwalter und der zukünftigen Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Lahnresidenz „Zu den
Die Instandhaltungsrücklage
Mühlen, Gießen“ Immobilien GmbH & Co. KG, abge-
Das Pflegeheim Vitanas Senioren Centrum An der Lahn
schlossen. Die Bestellung des Verwalters erfolgte mit
wird komplett neu errichtet. Die Eigentümer profitie-
der Teilungserklärung.
ren also im Verlauf der ersten fünf Jahre von den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften des BGB, falls
Die Instandhaltung / Instandsetzung
Mängel am Bauwerk auftreten sollten. Es entspricht
Grundsätzlich ist es Aufgabe der Eigentümergemein-
Erfahrungswerten, dass bei Neubauten in den ersten
schaft, für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums
Jahren keine großen Reparaturen an den wesentlichen
Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung
Teilen des Bauwerkes vorgenommen werden müssen.
zu ergreifen. Gleiches gilt für die Sondereigentümer
im Bereich des Sondereigentums.
Dennoch empfiehlt es sich auch schon frühzeitig eine
(allerdings vergleichsweise geringe) Instandhaltungs-
Im Rahmen des Mietvertrages mit dem Betreiber des
rücklage für die Eigentümergemeinschaft anzusparen,
Pflegeheimes Vitanas Senioren Centrum An der Lahn
um auf notwendige Reparaturen vorbereitet zu sein.
wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandset-
Diese dient dann auch als Rücklage für kommende
zungspflichten der Vitanas GmbH & Co. KGaA aufgelegt.
Jahre.
Danach ist der Betreiber verpflichtet, die technischen
Einrichtungen und Anlagen, die in einer gesonderten
Es liegt im Ermessen der künftigen Eigentümer, wie
Anlage zum Mietvertrag benannt sind, auf eigene Kos-
hoch sie diese Rücklage ausstatten wollen. Nach den
ten instand zu halten bzw. instand zu setzen. Die Er-
Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) soll
neuerung nicht mehr reparaturfähiger Bauteile oder
darüber alljährlich im Zusammenspiel mit dem Ver-
solcher deren Reparatur nur mit unverhältnismäßigen
walter der Anlage ein eigener Beschluss der Eigentü-
Kosten verbunden wäre ist von der mieterseitigen In-
mergemeinschaft getroffen werden.
standsetzung- bzw. Instandhaltungspflicht ausgenomsetzung von Dach und Fach obliegt dem Vermieter.
Versicherung gegen Brand- und
Elementarschäden
Unter Dach und Fach werden definiert: Die gesamte
Das Objekt wird während der Mietzeit von dem Mieter
tragende Konstruktion des Mietobjekts mit Fundamen-
bzw. auf dessen Kosten im branchenüblichen Umfang
ten, Dach sowie Außenwänden inklusive etwaiger Fas-
versichert. Im Einzelnen:
men. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instand-
sadenverkleidungen, Vordächer sowie außen mit dem
Objekt fest verbundene Teile, konstruktive Decken ohne
•• Betriebsunterbrechungsversicherung
abgehängte Decken aber inklusive Unterbodenkonst-
•• Gebäudeversicherung (u.a. Feuer-, Leitungswasser,
ruktion, tragende Wände, Aufzugsschächte sowie in-
Sturm/Hagel, Überspannung durch Blitz)
nerhalb des Mauerwerks verlegten technischen Ein-
•• Grundstückshaftpflichtversicherung
richtungen bis zum Austritt aus dem Mauerwerk in die
•• Inventarversicherung (u.a. Feuer, Sturm/Hagel, Lei-
Mieträume.
tungswasser)
Im Rahmen des Mietvertrages hat sich der Betreiber
darüber hinaus verpflichtet, für sämtliche technischen
Steuerliche Erläuterungen
Anlagen des Mietobjekts, soweit ihm keine eigenen
Die Darstellung der steuerlichen Grundlagen basiert
Fachkräfte zur Verfügung stehen, geeignete Wartungs-
auf den Steuergesetzen und der Rechtsprechung sowie
31
den einschlägigen Erlassen und der Stellungnahmen
Für die Bejahung der Überschusserzielungsabsicht ist
der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt der Erstellung
es daher erforderlich, dass die Gesamtpachteinnahmen
des Prospektes. Bei der steuerlichen Betrachtung wird
die geltend gemachten Werbungskosten (u.a. Betriebs-,
im Übrigen davon ausgegangen, dass der Käufer und
Verwaltungs- und Reparaturkosten sowie im Falle ei-
Vermieter des Pflegeappartements eine natürliche
ner Fremdfinanzierung des Kaufpreises die Schuld-
Person ist, die in Deutschland der unbeschränkten
zinsen) vor Beendigung der Vermögensnutzung über-
Steuerpflicht unterliegt. Wird die Investition im Be-
steigen. Wird die Immobilie veräußert, bevor ein
triebsvermögen gehalten, sind die nachfolgenden Aus-
Totalüberschuss erzielt wurde, muss mit einer beson-
führungen teilweise nicht übertragbar.
deren Überprüfung der Einkünfte-Erzielungsabsicht
gerechnet werden. Dies ist insbesondere in den Fällen
Die nachfolgenden Ausführungen verstehen sich nicht
zu berücksichtigen, in denen der Kauf des Pflegeap-
als steuerliche Beratung, weshalb die individuellen
partements ganz oder teilweise fremdfinanziert wird.
steuerlichen Auswirkungen in jedem Fall mit einem
In diesem Fall erhöhen die Finanzierungskosten die
Steuerberater abgestimmt werden sollten.
Werbungskosten. Insbesondere in diesen Fällen wird
dringend geraten, einen steuerlichen Berater hinzu-
Die Einkommenssteuer
zuziehen, der den individuellen Sachverhalt auf seine
steuerlichen Folgen hin untersucht.
Einkunftsart
Der Käufer als Vermieter unterliegt als natürliche
Die Anschaffungskosten für die Pflegeappartements,
Person in Deutschland der Einkommenssteuer. Ver-
sowie für die anteiligen Gemeinschaftsanlagen, werden
mietet der Käufer sein Pflegeappartement, so erzielt
- abzüglich der auf den Grund und Boden entfallenden
er gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG in Verbindung mit
Anschaffungskosten - entsprechend § 7 Abs. 4 Nr. 2a
§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG Miet-/Pachteinnahmen, die
EStG linear mit jährlich 2 % abgeschrieben. In die Be-
der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ zu-
messungsgrundlage für die Abschreibung fließen ne-
zurechnen sind. Guthabenzinsen aus der verzinslichen
ben dem Gebäudekaufpreis auch die Erwerbsneben-
Anlage der Instandhaltungsrücklage stellen nach § 2
kosten,
Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EStG in Verbindung mit § 20 Abs. 1 Nr.
Grundbuchkosten ein. Zusätzlich werden die Anschaf-
7 EStG Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.
fungskosten für das Inventar entsprechend § 7 Abs. 1
wie
Grunderwerbsteuer,
Notar-
und
S. 1 EStG linear mit jährlich 10 % abgeschrieben. Im
Einkünfte-Ermittlung
Jahr der Bezugsfertigkeit kann die Abschreibung ge-
Grundlage für die Ermittlung der Einkünfte bilden die
mäß § 7 Abs. 4 EStG (Gebäudeabschreibung) zeitan-
der Gemeinschaft der Eigentümer im Kalenderjahr
teilig mit 1/12 je Monat steuerlich geltend gemacht
zugeflossenen Einnahmen (§ 8 EStG) abzüglich der
werden. Das gilt gem. § 7 Abs. 1 S. 4 EStG auch für die
Werbungskosten (§ 9 EStG). Die Einnahmen bzw. Wer-
Abschreibung auf das Inventar.
bungskosten sind steuerlich grundsätzlich zum Zeitpunkt der Vereinnahmung bzw. der Verausgabung bei
Zu den laufenden Werbungskosten zählen u. a. die
der Gemeinschaft der Eigentümer zu berücksichtigen
Kosten der WEG- und Mietverwaltung sowie im Falle
(§ 11 EStG), unabhängig davon, wann der Eigentümer
einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises die an das
selbst die Mieteinnahmen erhält.
Kreditinstitut zu entrichtenden Schuldzinsen.
Voraussetzung für die Erzielung von Einkünften aus
Sollten insbesondere durch eine Fremdfinanzierung
Vermietung und Verpachtung und die Anerkennung
des Kaufpreises steuerliche Verluste entstehen, kön-
etwaiger Werbungskosten ist das Vorliegen von Über-
nen diese mit positiven Einkünften aus einer anderen
schusserzielungsabsicht. Diese liegt vor, wenn ein
Einkunftsart verrechnet werden. Nich ausgeglichene
Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungs-
Verluste können gegebenenfalls rück- bzw. vorgetra-
kosten während der Dauer der Vermögensnutzung
gen werden.
erzielt wird.
10 32
Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf des Pflege-
Chancen und Risiken
appartements sind nach derzeitiger Rechtslage gemäß
§ 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nach
Wertentwicklung/ Rendite
einer Haltedauer von zehn Jahren (sog. Spekulations-
Investitionen in Immobilien sind in der Regel weniger
frist) steuerfrei. Bei einer vorzeitigen Veräußerung der
risikobehaftet als z. B. Investitionen in Aktien. Wert-
Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist wäre der
steigerungen sind bei Immobilien wahrscheinlich,
Veräußerungsgewinn zu versteuern. Dieser errechnet
können aber auch ausbleiben, es sind sogar Wertmin-
sich nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG aus der Differenz
derungen möglich. Allgemeine Faktoren für die Wert-
zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaf-
findung sind Lage, Bauqualität, Nutzungszweck, Wie-
fungskosten vermindert um die geltend gemachten
derverkaufbarkeit sowie die wirtschaftlichen und
Abschreibungen, soweit diese bei der Ermittlung der
gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.
Einkünfte abgezogen worden sind.
Die Rentabilität der angebotenen Immobilie ist dabei
Grunderwerbsteuer
nicht nur abhängig von konjunkturellen oder sonstigen
Der Erwerb von Grundstücken unterliegt nach § 1 Abs.
volkswirtschaftlichen Entwicklungen, sie wird eher
1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Grunder-
bestimmt von der demographischen Entwicklung un-
werbsteuer beträgt 5 % des Kaufpreises und ist ent-
serer Gesellschaft. Der Bedarf an Pflegeplätzen dürf-
sprechend der kaufvertraglichen Regelung durch den
te demnach in Zukunft eher steigen, derzeit besteht
Käufer zu tragen.
auch am Ort des Bauvorhabens kein Überangebot an
Pflegeplätzen.
Umsatzsteuer
Die grundbuchlich abgesicherte Zweckbeschränkung
Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von
der Immobilie schränkt ihre Nutzbarkeit und Verwert-
Grundstücken stellen gemäß § 4 Nr. 12a UStG umsatz-
barkeit sicher eher ein, andererseits lässt die lang-
steuerfreie Leistungen dar. Der Käufer/Vermieter kann
fristige Generalvermietung als Sozialimmobilie auch
nicht nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren, wenn
eine dauerhafte Rendite erwarten. Der Nachteil, dass
die Mieterin, Vitanas GmbH & Co. KGaA, die angemie-
der Käufer sein Appartement nicht selbst nutzen kann,
teten Räume ausschließlich für steuerfreie Umsätze
wird durch das Recht für den Käufer und seine Ange-
nach § 4 Nr. 16 k UStG verwendet, welche den Vorsteu-
hörigen, ein Appartement im Objekt zu belegen, auf-
erabzug ausschließen. Der Käufer/Verpächter kann
gewogen.
dann die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht
im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen.
Die Investition in eine Sozialimmobilie ist wertbeständig und mit einer guten Renditeerwartung verbunden.
Die möglichen Änderungen der Steuergesetzgebung
Die derzeit gültigen Steuergesetze können jederzeit
Fertigstellungsrisiko
durch den Gesetzgeber geändert werden. Änderungen
Bei jedem Bauvorhaben kann es zu einer Verzögerung
in der Finanzrechtsprechung oder der Verwaltungs-
der Fertigstellung kommen. Mögliche Ursachen liegen
auffassung können dazu führen, dass - innerhalb des
im Genehmigungsverfahren, der Planung sowie der
gesetzlichen Rahmens - steuerliche Vorschriften an-
Ausführung. Die Fertigstellung wird bis zum 01.04.2014
ders angewendet werden. Die dargestellte steuerliche
erwartet.
Behandlung von Immobilien, im Speziellen eines voll-
Wie bei jeder Errichtung einer Immobilie besteht auch
stationären Wohn- und Pflegeheims kann sich daher
beim vorliegenden Projekt die Möglichkeit, dass sich
im Hinblick auf die Langfristigkeit der Veranlagung -
die Fertigstellung verzögert und sich somit der Miet-
sowohl nachteilig, als auch zum Vorteil des Anlegers
beginn mit den vereinbarten Zahlungen verschiebt. Die
- verändern. Steuerliche Vorteile sollten daher keine
Zusicherung des Verkäufers hinsichtlich der Übernah-
entscheidende Grundlage für die Kaufentscheidung
me der Mietzahlung spätestens ab 01.07.2014 bleibt
darstellen.
davon unberührt.
33
Bonitätsrisiko
einer Immobilie auch nicht ein. Ein Baumangel ist jede
Abweichung des Bauwerks von dem, was dem Käufer
Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobilien
als Sollbeschaffenheit zugesagt wurde. Solche Bau-
GmbH & Co. KG
mängel kommen vor, müssen zeitnah erkannt und
Bonitätsschwierigkeiten können bei jedem Unterneh-
beseitigt werden. Die Lahnresidenz „Zu den Mühlen,
men auftreten. Sollte es zu Bonitätsproblemen kommen,
Gießen“ Immobilien GmbH & Co. KG setzt alles daran,
sind die Käufer durch die Art der Kaufpreiszahlung so
bei Abnahme des Bauwerks möglichst viele Mängel zu
abgesichert, dass in der Regel nicht mehr Geld an die
erkennen und beseitigen zu lassen, so dass der Käu-
Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobilien
fer eine weitgehend mangelfreie Werkleistung erhält.
GmbH & Co. KG bezahlt wird, als bereits Leistung auf
Später auftretende Mängel werden während der Ge-
der Baustelle erbracht wurde. Im Falle eines Ausfalles
währleistungsphase durch die Lahnresidenz „Zu den
der Lahnresidenz „Zu den Mühlen, Gießen“ Immobili-
Mühlen, Gießen“ Immobilien GmbH & Co. KG beseitigt.
en GmbH & Co. KG erhält der Käufer dann nach Wahl
der finanzierenden Bank entweder sein Geld (unver-
Nur wenn nach dem Ende der Gewährleistung noch
zinst) zurück oder er erhält lastenfreies Eigentum und
Mängel auftreten, muss der Käufer an der Finanzierung
kann das Projekt gemeinsam mit den anderen Käufern
der Mängelbeseitigungsmaßnahmen anteilig entspre-
fertig stellen. Ein Mehraufwand ist in diesen Fällen
chend seinem Miteigentumsanteil mitwirken.
aber nicht auszuschließen.
Vorbehalt
Betreiber Vitanas GmbH & Co. KGaA
Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammen-
Die dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des Betreibers
gestellt, sie entsprechen dem Stand vom 15. Mai 2013.
stellt ein Risiko des Käufers dar. Sollte der Betreiber
seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nach-
Abweichungen von der Bau- und Ausstattungsbe-
kommen, haben die Eigentümer die Möglichkeit, den
schreibung sowie technische Änderungen auf Grund
Mietvertrag zu kündigen und mit einem anderen Mie-
evtl. behördlicher Auflagen bleiben vorbehalten,
ter neu abzuschließen.
ebenso Änderungen der Planungs- und Ausführungsart, der vorgesehenen Baustoffe und Einrichtungen,
Bei dem Betreiber handelt es sich um eine privatrecht-
soweit diese sich technisch oder wirtschaftlich als
liche Gesellschaft, über deren langfristige Liquidität
zweckmäßig erweisen und sich nicht wertmindernd
naturgemäß keine Prognose abgegeben werden kann.
auf das vom Käufer erworbene Sondereigentum aus-
Sie ist jedoch seit geraumer Zeit am Markt, verfügt
wirken. Dies gilt insbesondere auch für Änderungen
bislang nach den der WI-IMMOService GmbH zugäng-
und Abweichungen von den in diesem Prospekt ge-
lichen Informationen über ein geordnetes Geschäfts-
zeigten Perspektiven, Plänen und Zeichnungen. Alle
gebaren, das vorgestellte Geschäftsmodell ist einleuch-
angegebenen Flächen beruhen auf der Flächenbe-
tend. Insbesondere der seitens des Betreibers
rechnung des planenden Architekturbüros und sind
gewählte Schwerpunkt in als Einzelzimmer ausgestal-
verbindliche Rechtmaße. Abweichungen der angege-
tete Pflegeappartements verspricht einen hohen Grad
benen Flächen von bis zu 3 % sind infolge der noch
an Auslastung. Ob sich das in den kommenden Jahren
zu verwirklichenden Baumaßnahme denkbar.
geplante Wachstum voll realisieren lässt, kann von der
WI-IMMOService GmbH nicht beurteilt werden.
Bei den in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenständen handelt es sich nur um Möblierungs-
Baumangelrisiko
vorschläge. Für die Möblierung und Einrichtung ist
Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit, jedes Bau-
allein die Bau- und Ausstattungsbeschreibung maß-
werk ist zudem ein Unikat, deshalb sind Verbrauche-
geblich.
rerwartungen wie bei einem Massenprodukt nicht
angebracht. Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen
Die im Prospekt genannten Namen stellen eine Infor-
sich nicht vermeiden, schränken aber die Nutzbarkeit
mation über die Vertretungs- und Beteiligungsverhält-
10 34
nisse dar. Eine persönliche Vertrauensbildung ist nicht
beabsichtigt.
Die Angaben zum zukünftigen Betreiber auf den Seiten
20 und 21 wurden von der Vitanas GmbH & Co. KGaA
selbst gestellt und im Rahmen dieses Prospektes ungeprüft übernommen. Eine Gewähr für deren Vollständigkeit und Richtigkeit wird insoweit nicht übernommen
und eine Haftung ausgeschlossen.
Es gelten ausschließlich die in den notariell abgeschlossenen Verträgen sowie im Kaufvertrag enthaltenen
Angaben.
Von diesem Prospekt abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der ausdrücklichen schriftlichen Zusage sowohl der WI-IMMOService
GmbH als auch der Lahnresidenz „Zu den Mühlen,
Gießen“ Immobilien GmbH & Co. KG.
Eine Rechts- und Steuerberatung wird durch die Vermittlung der Immobilienabteilung der WI-IMMOService
GmbH nicht ersetzt.
35
Prospekterstellung,
Prospektinhalt
Verantwortlich für den Inhalt und die Herausgabe
des Prospektes ist allein die WI-IMMOService
GmbH Sitz in Schweich bei Trier (Rheinland-Pfalz),
Bernhard-Becker-Straße 2, 54338 Schweich, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts
Wittlich, Nummer: HRB 42321
Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt.
Sie entsprechen dem Stand 15. Mai 2013
Impressum
Herausgeber:
WI-IMMOService GmbH
Sitz in Schweich bei Trier (Rheinland-Pfalz)
Bernhard-Becker-Straße 2
54338 Schweich
Telefon: + 49 (0) 6502 93095-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.wi-immoservice.de
Konzept, Redaktion:
WI-IMMOService GmbH
Gestaltung & Layout:
funkensprung kommunikationsdesign, Dresden
www.funkensprung-design.de
Bildnachweis:
WI-IMMOService GmbH
Gedruckt, am 16. Mai 2013
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nur einige Vorteile im Überblick
Mietsicherheit durch 25 jährigen Mietvertrag
Geminderte Vermieterrisiken
Sachwertsicherheit / mit Grundbuch
Energieeffizienz durch KfW 70 Bauweise
Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre
Familienangehörigen
Renommierter und bonitätsstarker Betreiber
mit derzeit 36 Pflegeheimen
Sehr gute Infrastruktur / zentrumsnah
Vertriebskoordination
und prospektherausgeber
WI-IMMOService GmbH
ein Unternehmen der
WI-IMMOGroup GmbH
Geschäftsführer: Frank Winkel
Bernhard-Becker-Straße 2
54338 Schweich
Tel.: +49 (0) 6502 93095-0
Fax: +49 (0) 6502 93095-19
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[email protected]
Stand: 15.05.2013