Alpendorf Dachstein-West - Landversand

Transcrição

E-Papers zur Salzburger Raumplanung ▪ Band 3
R a u m p l a n u n g
Alpendorf
Dachstein-West
Eine Studie zum Geschäftsmodell, zur Umsetzung, zur
Nutzung und zu den Auswirkungen in der Region.
II
Alpendorf Dachstein-West
E-PAPERS ZUR SALZBURGER RAUMPLANUNG
Band 3
Fachreferent Raumforschung und
grenzüberschreitende Raumplanung
in der Abteilung Raumplanung
III
Impressum:
Medieninhaber: Land Salzburg
Herausgeber: Univ.-Doz. Dr. Franz Dollinger, Fachreferent für Raumforschung und grenzüberschreitende Raumplanung, Abteilung Raumplanung
Auftraggeber: Amt der Salzburger Landesregierung, Abteilung Raumplanung
Verfasser: Mag. Richard Schoßleitner, Büro für Geographie und Raumforschung
Herstellung: Fachreferent Raumforschung und grenzüberschreitende Raumplanung
Alle 5020 Salzburg
Erscheinungsort: Salzburg
April 2013
IV
Alpendorf Dachstein-West
E-PAPERS ZUR SALZBURGER RAUMPLANUNG
Band 3
Richard SCHOßLEITNER
Alpendorf Dachstein West
Eine Studie zum Geschäftsmodell, zur Umsetzung
und zu den Auswirkungen in der Region
Salzburg, im April 2013
V
Hinweis:
In der Schriftenreihe „E-Papers zur Salzburger Raumplanung“ werden Grundlagenarbeiten, Projektberichte aus dem Bereich der Salzburger Raumforschung und Raumplanung als PDFDokument veröffentlicht und auf der Homepage des Landes Salzburg unter „Landversand“ in
der Kategorie „Bauen / Wohnen“ unter „Raumplanung“ zum Download zur Verfügung gestellt:
www.salzburg.gv.at/landversand
Für den Inhalt der Arbeiten sind die oder der Verfasser verantwortlich. Deren bzw. dessen Meinung muss nicht in allen Fällen mit der Meinung der Abteilung Raumplanung im Land Salzburg
als Auftraggeber identisch sein.
VI
Inhalt
1
Grundlagen der Studie ........................................................................................ 3
1.1
Aufgabenstellung ................................................................................................... 3
1.2
Methodik................................................................................................................ 4
1.3
Leitfaden ................................................................................................................ 5
2
Überblick für den „schnellen Leser“ ................................................................. 6
2.1
Geschäftsmodell .................................................................................................... 6
2.1.1 Projektfinanzierung ....................................................................................... 6
2.1.2 Rendite / Wirtschaftlichkeitsprognose .......................................................... 6
2.1.3 Besitzverhältnisse .......................................................................................... 7
2.1.4 Betriebsführung ............................................................................................. 8
2.1.5 Vermietung und Vermarktung ...................................................................... 9
2.1.6 Vertraglicher Rahmen ................................................................................. 10
2.2
Umsetzungsprozess und -stand............................................................................ 10
2.2.1 Voraussetzungen ......................................................................................... 10
2.2.2 Umsetzungsprozess ..................................................................................... 12
2.2.3 Umsetzungsstand......................................................................................... 13
2.3
Nutzung des Alpendorfs Dachstein-West ........................................................... 16
2.3.1 Übernachtungen und Auslastung im Alpendorf .......................................... 16
2.3.2 Gästeschicht / Gästestruktur im Alpendorf ................................................. 17
2.3.3 Gefahr der Zweitwohnungsnutzung im Alpendorf ..................................... 19
2.4
Auswirkungen des Alpendorfs ............................................................................ 20
2.4.1 Auswirkungen auf lokale / regionale Beherbergungsbetriebe .................... 20
2.4.2 Auswirkungen auf lokalen / regionalen Einzelhandel ................................ 22
2.4.3 Auswirkungen auf lokale / regionale Gastronomie ..................................... 22
2.4.4 Auswirkungen auf lokale / regionale touristische Infrastruktur .................. 23
2.4.5 Direkte Auswirkungen – Abgaben und Steuern.......................................... 24
1
2.5
Ableitung von Thesen – Ansatzpunkte für künftige Genehmigungsverfahren ... 25
2.5.1 Erfolgsversprechende Umsetzung Ferienhausdorf ..................................... 25
2.5.2 Erfolgsversprechende Betriebsführung Ferienhausdorf .............................. 26
2.5.3 Abschätzung Nutzung Ferienhausdorf ........................................................ 27
2.5.4 Abschätzung Auswirkungen Ferienhausdorf .............................................. 28
3
Auswertung Erhebungsarbeiten (gesammelte Ergebnisse) ........................... 30
3.1
Aktensichtung und Vor-Ort-Begehungen............................................................ 30
3.1.1 Voraussetzungen für die Umsetzung des Alpendorfs Dachstein-West....... 31
3.1.2 Vorgaben und deren Umsetzung im Alpendorf Dachstein-West ................ 36
3.2
Statistische Auswertungen................................................................................... 43
3.2.1 Nächtigungsentwicklung ............................................................................. 43
3.2.2 Nächtigungsentwicklung nach Kategorien / Bettenangebot ....................... 45
3.2.3 Bettenauslastung und saisonale Betrachtung .............................................. 47
3.2.4 Liftnutzung Annaberger Zwieselalmbahnen ............................................... 49
3.3
Befragungen ........................................................................................................ 51
3.3.1 Gästebefragungen ........................................................................................ 51
3.3.2 Befragungen von Schlüsselakteur_innen .................................................... 65
3.3.3 Befragungen zu Auswirkungen des Alpendorfs ......................................... 90
3.4
Analyse vertraglicher Rahmen ............................................................................ 98
3.4.1 Vertraglich festgelegte Besitzverhältnisse .................................................. 98
3.4.2 Vertragliche Absicherung touristische Nutzung ......................................... 99
2
Studie Alpendorf Dachstein-West
1
Grundlagen der Studie
1.1
Aufgabenstellung
In den letzten Jahren kam es im Land Salzburg zu einer Häufung von Projektanträgen
für neue touristische Beherbergungsformen. Insbesondere werden durch (ausländische)
Großinvestoren auf Sonderflächen für Beherbergungsgroßbetriebe vermehrt
Ferienhausdörfer1 („Hüttendörfer“) abseits geschlossener Siedlungen beantragt und
auch errichtet. Neben der steigenden Belastung für den öffentlichen Haushalt
(Erschließung, Versorgung, Entsorgung), sind zunehmender Flächenverbrauch und
ökologische sowie ästhetische Beeinträchtigungen der Erholungslandschaft die
offensichtlichsten negativen Konsequenzen/Bedenken dieser Entwicklung. Aus
raumordnerischer Sicht ist zudem problematisch, dass diese Ferienhausdörfer zwar als
touristische Beherbergungs(groß)betriebe gewidmet, in weiterer Folge jedoch an private
Einzelinvestoren weiterverkauft werden. Dies birgt die Gefahr, dass solche Unterkünfte
in der Zukunft (z. B. bei eingeschränkter Vermietbarkeit oder in touristischen
Krisenzeiten), trotz gesetzlicher Regelung, als Zweitwohnsitze genutzt werden (vgl.
ROB 2011).
Eines dieser Ferienhausdörfer – das „Alpendorf Dachstein-West“ in der Gemeinde
Annaberg-Lungötz – wird in der gegenständlichen ex-Post-Analyse im Auftrag des
Amtes der Salzburg Landesregierung, Abteilung Raumplanung, näher beleuchtet.
Insbesondere soll eruiert werden, ob Vorgaben und gegebene Versprechungen im
Umsetzungsprozess eingehalten wurden, auf welchem Geschäftsmodell es basiert, wie
sich die Nutzung im Alpendorf darstellt (z.B. Gefahr der Zweitwohnungsnutzung) und
inwieweit - mit Blick auf die Auswirkungen - die optimistischen Erwartungshaltungen
auch tatsächlich in Erfüllung gegangen sind (= entstandener Mehrwert für Gemeinde
und Region).
Die hier gewonnenen Erkenntnisse sollen in weiterer Folge bei der Beurteilung
künftiger Projektanträge bzw. bei Genehmigungsverfahren von Ferienhausdorfprojekten
sowie bei der Ausarbeitung des in Vorbereitung befindlichen Sachprogramms zum
Thema „Raumordnung und touristische Entwicklungen“ Berücksichtigung finden.
1
In dieser Arbeit wird unter dem Begriff Ferienhausdorf eine zum Zweck der touristischen Nutzung
errichtete dorfähnliche Struktur, bestehend aus einzelnen Ferienhäusern mit maximal einer
Wohneinheit und einem Zentralgebäude, verstanden.
3
1.2
Methodik
Die Untersuchungen zum Alpendorf Dachstein-West wurden in zwei
Bearbeitungsphasen durchgeführt. Die erste Bearbeitungsphase erstreckte sich von
August 2011 bis Oktober 2011, der zweite Bearbeitungsschritt begann im Dezember
2011 und wurde mit November 2012 abgeschlossen. Nachfolgend werden die
Erhebungsmethoden gelistet, die bei der Studie zum Alpendorf Dachstein-West
Anwendung fanden:
Tabelle 1: Überblick der angewandten Erhebungsmethoden
Aktensichtung
•
Durchsicht der Planungs- und Widmungsakte (REK Änderung,
FWP-Abänderung, Bebauungsplan, baubehördliche Bescheide etc.)
hinsichtlich behördlicher Vorgaben
Vor-Ort-Analysen
(Begehungen,
Fotodokumentation,
Gespräche)
•
Basisanalysen (Sommersaison 2011),
•
Detailanalysen (Wintersaison 2011/12) sowie
•
Vergleichserhebungen (Ende Sommersaison 2012)
Statistische
Auswertungen
•
Nächtigungs- und Bettenstatistik (Alpendorf / Gemeinde / Region)
•
Liftnutzung Annaberger Zwieselalmbahnen
•
Schlüsselakteur_innen: frühere Verwaltung Alpendorf (ADW) /
Projektentwickler, neue Verwaltung Alpendorf (ADWALL),
Vertreter der Gemeinde Annaberg-Lungötz, zuständige
Baubehörde und Rechtsbegleitung im Projekt, Verein der
Eigenvermieter_innen im Alpendorf
•
Gäste des Alpendorfs (Befragungen im Sommer und Winter
jeweils zur Haupt- und Nebensaison)
•
Anbieter
touristischer
Infrastruktur
(AnnabergerZwieselalmbahnen),
touristischer
Beherbergung
(Tourismusverband
Annaberg-Lungötz)
und
umliegender
Gastronomie (Dolomitenhof, Holzer Hüttń)
•
Bauträgervertrag,
•
Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrag
Befragungen
Analyse
vertraglicher
Rahmen
Diese unterschiedlichen methodischen Zugänge, ermöglichen eine sachlich fundierte
Beurteilung („mehrdimensionale Verifizierung“) des Geschäftsmodells, des
Umsetzungsprozesses und -stands, der Nutzung und der Auswirkungen des Alpendorfs.
4
1.3
Leitfaden
Im Überblick für den „schnellen Leser“ (siehe Kapitel 2), werden die gesammelten
Erhebungsergebnisse der Studie zum Alpendorf Dachstein-West - zusammengefasst
nach Themengebieten (Geschäftsmodell, Umsetzungsprozess und –stand, Nutzung des
Alpendorfs und Auswirkungen des Alpendorfs) - gekürzt dargestellt (deskriptive
Analyse). Abgerundet wird dieses Kapitel mit einer Ableitung von Thesen zu
Ferienhausdörfern. Zum einen werden hierbei wesentliche Voraussetzungen angeführt,
die für eine erfolgreiche Umsetzung und eine erfolgreiche Betriebsführung eines
Ferienhausdorfes sprechen. Zum anderen finden sich hier Ansatzpunkte zur
Abschätzung der Nutzung und der Auswirkungen eines Ferienhausdorfes wieder.
Insbesondere diese Thesen können bei Beurteilung künftiger Projektanträge bzw. bei
Genehmigungsverfahren von Ferienhausdörfern Berücksichtigung finden.
Für weitergehende Informationen wird auf Kapitel 3 verwiesen. Um eine größtmögliche
Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten, werden hier die durchgeführten
Erhebungsarbeiten detailliert ausgewertet bzw. die gesammelten Erhebungsergebnisse
umfassend aufbereitet: Aktensichtung und Vor-Ort-Begehungen, statistische
Auswertungen,
Befragungen
(Gästebefragungen,
Befragungen
von
Schlüsselakteur_innen, Befragungen zu Auswirkungen) und Analyse des vertraglichen
Rahmens.
Auf einen Anhang wird aufgrund des Umfangs verzichtet. Zusätzliche Informationen
zum Alpendorf Dachstein-West bietet eine Materialiensammlung: Fotodokumentation,
Fragebögen, Bauträger- bzw. Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrag,
Preisstaffelung Alpendorf, Lageplan Alpendorf und Übersichtsplan AnnabergerZwieselalmbahnen;
5
2
Überblick für den „schnellen Leser“
2.1
Geschäftsmodell
2.1.1 Projektfinanzierung
Die Projektfinanzierung erfolgt im Alpendorf Dachstein-West fast zur Gänze durch den
Verkauf der Ferienhäuser. Einzig der Kanalanschluss wurde in Form einer
Wirtschaftsförderung (von ca. € 300.000,-) durch die Gemeinde finanziert.
Der Kaufpreis eines Ferienhauses liegt – in Abhängigkeit von Grundstücksgröße und
baulicher Ausführung - zwischen € 220.000 und € 300.000. Laut Projektentwickler ist
ein Ferienhausdorf dieser Größenordnung (ca. € 20-30 Mio. Nettoinvestitionssumme),
aufgrund kaum vorhandener Großinvestoren, nur mit Beteiligungskapital zu schaffen.
Dabei ist die Umsetzungsmöglichkeit von Geschäftsanteilen (Aktien oder
Gesellschaftsanteile) am Markt begrenzt – der Weg über den Verkauf von
Einzeleigentum zeigt sich marktgängig2.
Ein zusätzlicher Vorteil dieses Finanzierungsmodells ist die Verminderung des
Konkursrisikos. In einem Ferienhausdorf wird das Risiko auf 100 Eigentümer_innen
verteilt und diese sind wiederum über ihr Ferienhaus/Grundstück abgesichert.
Die Verkäufe der Ferienhäuser wurden – vorrangig über Vermittlung durch Makler
(Vertriebsnetzwerk!) – von der Besitz- und Verwaltungsgesellschaft vollzogen.
2.1.2 Rendite / Wirtschaftlichkeitsprognose
Der Kaufpreis des Ferienhauses wird so gewählt, dass zum einen die Gewinne im
Errichtungsprozess 15-20 % der Nettoinvestitionssumme nicht übersteigen (im
Alpendorf wären das ca. € 5 Mio.) und sich zum anderen für die Eigentümer_innen - auf
Grundlage der zu erwartenden Mieteinnahmen - eine Wirtschaftlichkeit (Rendite)
ergibt, die höher ist als bei konservativer Kapitalanlage (z. B. Bankverzinsung). Erst
damit wird ein Ferienhaus für Anleger interessant3.
2
3
Die Einzelfinanzierung kann bis zu 60 % mit Fremdkapital erfolgen (Bankkredite), der Rest ist durch
Eigenleistung aufzubringen.
Zudem sind u.a. auch der Wertzuwachs der Immobilie, die sichere Anlage oder die Möglichkeit der
Eigennutzung wesentliche Faktoren bei Kaufentscheidung (siehe auch 2.3.3 „Motive
Ferienhauskauf“).
6
Bei einem derartigen Projekt ist mit einer Rendite von ca. 4 % / Jahr zu rechnen. Von
den Verkäufer_innen (Maklern) wurden jedoch auch Renditeversprechungen bis zu 8 %
gegeben („Verkaufsmärchen“). Im Alpendorf bewegt sich die derzeitige Rendite, von
jenen Eigentümer_innen die über die Verwaltungsgesellschaft vermieten, jedoch nur
zwischen 0 und 3 % (-> unzufriedene Investoren).
Eine konkrete Voraussage der zu erwartenden Rendite ist generell „unseriös“, da diese
von zahlreichen Variablen abhängig ist: Eigenkapitalanteil bei Finanzierung, Ausmaß
der Eigennutzung (Dauer und Zeitpunkt), Betriebskosten, Vermarktung und Vertrieb
(Nächtigungen), bauliche Abwicklung (Probleme oder nicht) etc.
2.1.3 Besitzverhältnisse
Ein Ferienhausdorf besteht aus verschiedenen Typen von Ferienhäusern4 (inkl.
dazugehörigen Grundstücken), einem Zentralgebäude und den Allgemeinflächen.
Die Ferienhäuser und das dazugehörende Grundstück befinden sich in Einzeleigentum
der Ferienhauskäufer_innen. Darüber hinaus erwerben diese beim Kauf des
Ferienhauses Anteile an den Allgemeinflächen (Feuchtwiese, Straßen, Gehwege und
technische Infrastruktur). Beim Zentralgebäude wurde im Alpendorf die rechtliche
Besitzkonstruktion anders als üblich gewählt5. Die Ferienhauseigentümer_innen
erwarben mit jeweils € 10.900,--6 ein Nutzungsrecht am Zentralgebäude über 25 Jahre
(= Fruchtgenussrecht). Nach Ablauf dieser Zeit, wäre das Zentralgebäude in den Besitz
des gemäß Betriebsführungskonzepts vorgesehenen Betreibers über gegangen. Mit
Übernahme der Eigentümer_innenverwaltung ADWALL wurde dieses Konstrukt
rückgeführt und das Zentralgebäude von der neuen Verwaltung (samt Schuldenstand)
übernommen7.
Damit sind sämtliche Allgemeinanlagen im Alpendorf Dachstein-West im Miteigentum
der Ferienhauseigentümer_innen. Das Miteigentum an den Allgemeinflächen ist jedoch
noch nicht grundbücherlich übertragen und gehört damit (rechtlich) noch der Besitzund Verwaltungsgesellschaft (ADW).
4
Ferienhauskategorien im Alpendorf: Ferienhäuser mit 70 m2 und vier Betten, Ferienhäuser mit 90 m2
und sechs Betten, Ferienhäuser mit 90 m2 und acht Betten und Ferienhäuser mit 105 m2 und zehn
Betten. Die Ferienhäuser sind mit Küche, Gasofen in Kaminoptik, Terrasse und Balkon und TV
ausgestattet.
5
Bei anderen Ferienhausdörfern befindet sich das Zentralgebäude von Beginn an im Besitz der
Ferienhauseigentümer_innen
6
In diesem Betrag ist auch ein Beitrag für die Anlaufkosten (Infrastrukturerrichtung etc.) enthalten.
7
Da der Verein der holländischen Eigentümer_innen Gesellschafter von ADWALL ist, befindet sich
dadurch auch das Zentralgebäude de facto in Händen jener Ferienhauseigentümer_innen die über die
Verwaltungsgesellschaft vermieten.
7
Die Erschließungstraße zum Alpendorf wurde von der Gemeinde Annaberg-Lungötz als
Gemeindestraße übernommen. Diese ist damit für die Instandhaltung zuständig.
2.1.4 Betriebsführung
Ablauf
Nachdem der im Betriebsführungskonzept vorgesehene Betreiber die Verwaltung nicht
übernahm, hatte während des Errichtungsprozesses der operative Bauträger die
Verwaltung des Alpendorfs Dachstein-West interimistisch inne. Mit Eröffnung des
Zentralgebäudes (1.1.2008) wurde das Alpendorf - mangels Interessenten notgedrungen vom Projektentwickler mit der Besitz- und Verwaltungsgesellschaft
(ADW) betrieben (Einsetzen verschiedener Parkmanager/Geschäftsführer)8.
Aufgrund Unzufriedenheit mit der bisherigen Betriebsführung (siehe Befragung neue
Verwaltungsgesellschaft), wurde auf Beschluss der Eigentümer_innenvertretung die
Verwaltungstätigkeit im Oktober 2011 – und wiederum notgedrungen („sonst wäre das
Alpendorf ohne funktionierendes Zentralgebäude da gestanden“) - von der ADWALL
GmbH übernommen. Geführt wird ADWALL und damit das Alpendorf von 4
Eigentümer_innen, die als ehrenamtliche Geschäftsführer_innen fungieren.
Seit der Übernahme der Verwaltung, wurden bereits einige organisatorische
Veränderungen vollzogen: transparente und fristgerechte Abrechnung der
Mieteinnahmen und Betriebskosten, Einhebung eines Benutzungsentgelts für das
Zentralgebäude auch von Eigenvermieter_innen, Aufhebung der öffentlichen
Zugänglichkeit des Hallenbades und die Übernahme der Restaurantführung;
Wirtschaftlich erfolgreiche Betriebsführung
Laut Projektentwickler ist eine wirtschaftlich erfolgreiche Betriebsführung in einem
Ferienhausdorf durchaus möglich. Ob dies mit den vorliegenden Voraussetzungen im
Alpendorf Dachstein-West auch möglich ist, wird die Zukunft weisen.
Derzeit decken zum Beispiel die Benutzungsentgelte nur die Betriebskosten für das
Zentralgebäude ab. Die Zinsen für das Darlehen (übernommener Schuldenstand
Zentralgebäude), Abschreibungen oder anfallende Reparaturkosten können derzeit
kaum bezahlt werden. „Break Even“ wäre man laut ADWALL erst, wenn ca. 70
Ferienhäuser über die Verwaltung vermietet und damit die Anteile aus den
Mieteinnahmen zur Verfügung stehen würden. Bei dieser Kalkulation wird jedoch
8
Es ist lt. Projektentwickler jedoch üblich, dass in der Projektanlaufphase (diese dauert normalerweise 3
Jahre) die Projektinitiatoren die Betriebsführung übernehmen.
8
bereits eine entsprechende Auslastung und Kostensenkung vorausgesetzt (z.B. Posten
für Instandhaltung zu teuer, angestrebte Auslastung von ca. 160 VBT derzeit deutlich
unterschritten etc.).
Der Bau weiterer Ferienhäuser (mit Gästevermittlungsvertrag) soll aus Sicht der
Verwaltung daher schnellstmöglich vorangetrieben werden. Zudem steht man in
Verhandlung mit Eigenvermieter_innen, ob welche über die Verwaltung vermieten
wollen (vgl. Kap. 3.3.2.2 bzw. 3.3.2.3). Die baulichen Mängel sollen weitestgehend
noch auf Kosten des Bauträgers behoben werden (Vereinbarungen hierzu wurden bei
Verwaltungsübernahme getroffen), die Betriebskosten soweit wie möglich gesenkt und
die Auslastung erhöht werden. Das generelle Problem der Möglichkeit der
Eigenvermietung, wird sich aus Sicht der neuen Verwaltung im Nachhinein kaum lösen
lassen (siehe auch Kap. 2.1.5).
2.1.5 Vermietung und Vermarktung
Vermietung
Aktuell werden im Alpendorf 89 Ferienhäuser vermietet9: 29 davon von den
Eigentümer_innen selbst, die restlichen 60 Ferienhäuser auf Grundlage eines
abgeschlossenen Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrages über die
Verwaltungsgesellschaft/ADWALL (hierfür müssen 25 % der Nettomieteinnahmen an
die Verwaltung abgeben werden);
Diese beiden Vermietergruppen sind auch in verschiedenen Vereinen organisiert: in
einem niederländisch/englischen Verein der „ADWALL-Vermieter“ und einem
deutsch/österreichischen Verein der Eigenvermieter_innen.
Vermarktung
Die Verwaltungsgesellschaft verkauft Übernachtungskontingente (um ca. 80 % des
Preises) an Vermarktungs- und Vertriebsgesellschaften. Diese sollen wiederum für eine
entsprechende Auslastung sorgen. Für das Alpendorf war bislang ausschließlich die
Vertriebsgesellschaft EUROTOURS zuständig. Da bestehende Verträge von ADWALL
übernommen werden mussten, war dies auch im abgelaufenen ersten Geschäftsjahr der
Fall. Man befindet sich jedoch derzeit in einer Umstrukturierungsphase: Stärkung der
Direktvermarktung,
Vermarktung
und
Vertrieb
über
verschiedene
Vermarktungsgesellschaften (breitere Streuung und Ausschalten des „Großhändlers“
EUROTOURS etc.); Ziel ist die Steigerung der Auslastung bei gleichzeitiger Reduktion
9
Ein Sonderfall ist jenes Ferienhaus, bei dem den Eigentümer_innen ein Hauptwohnsitz genehmigt
wurde. Ein weiterer Ferienhauseigentümer weigert sich laut ADWALL zu vermieten („Schwarzes
Schaf“).
9
der zu zahlenden Abgaben10. Die Vermarktung der Eigenvermietung erfolgt über eigene
Homepages bzw. Plattformen (z. B. www.Ferienhaus.de).
Insbesondere die Möglichkeit der Eigenvermietung führt im Alpendorf zu zahlreichen
Schwierigkeiten11. Neben den finanziellen Einbußen für die Verwaltungsgesellschaft
(vermietbare Häuser = Einnahmen → ca. 25 % der Mieteinnahmen gehen an die
Verwaltungsgesellschaft), wird dadurch eine Konkurrenzsituation zwischen den
verschiedenen Eigentümer_innengruppen geschürt: Eigenvermieter_innen profitieren
von der Vermarktung des Alpendorfs, müssen jedoch keine Vermarktungs- bzw.
Vermittlungsprovision
bezahlen
(ca.
20
%
an
Vertriebsgesellschaft),
Eigenvermieter_innen sehen die Preise bei Touroperatoren und unterbieten diese etc.
Eigenvermieter_innen erwirtschaften dadurch nachweislich steuerrechtlich höhere
Erträge als jene die über die Verwaltungsgesellschaft vermieten.
2.1.6 Vertraglicher Rahmen
Aktuell werden die Errichtung, die Besitzverhältnisse und die Nutzung des Alpendorfes
Dachstein-West mit einem Bauträgervertrag (= Kaufvertrag zwischen Bauträger,
Grundeigentümer und Ferienhauskäufer) sowie einem Gästevermittlungs- und
Betriebsführungsvertrag vertraglich geregelt. Dass über die Verwaltungsgesellschaft
vermietet werden muss, wurde erst nach Verkauf und Errichtung von ca. 30
Ferienhäusern verpflichtend (→ Unterzeichnung eines Gästevermittlungs- und
Betriebsführungsvertrags). Dies kann als Verkaufserleichterung verstanden werden, um
ehestmöglich Einnahmen zu erhalten bzw. den Projektbeginn zu gewährleisten.
Dadurch wurde jedoch auch die Möglichkeit der Eigenvermietung eröffnet (siehe auch
2.1.5).
2.2
Umsetzungsprozess und -stand
2.2.1 Voraussetzungen
Vorgaben
Voraussetzung für die Errichtung des Alpendorfs Dachstein-West waren aus
raumplanerischer
10
11
Sicht
die
REK-Abänderung
im
Bereich
Astau-Winkl,
die
Der Projektentwickler sieht insbesondere die geplante Streuung des Vertriebs bzw. der Vermarktung
kritisch: „Dadurch entstehen enorme Werbekosten, die erst wieder erwirtschaftet werden müssen. Ob
es dadurch zu einer besseren Auslastung kommt ist ebenso fraglich“.
Unabhängig davon steht Eigenvermietung auch im Widerspruch zur Definition eines
Beherbergungsgroßbetriebes. Dieser würde eine funktionale Einheit voraussetzen.
10
Flächenumwidmung
(von
Grünland
in
Beherbergungsgroßbetrieb
mit
Aufschließungserfordernis Verkehr) und die Erstellung von Bebauungsplänen (für den
ersten und zweiten Bauabschnitt). Von Seite der zuständigen Baubehörde lagen,
Bauplatzerklärung, bau- und gewerbebehördliche Genehmigung für ersten und zweiten
Bauabschnitt („Baubewilligung“) - aber keine Einzelbaugenehmigungen - vor. Der
Baubewilligungsantrag wurde von der Alpendorf Dachstein-West Besitz- und
Verwaltungs GmbH (ADW) gestellt. Für das Ergänzungsgebiet im zweiten
Bauabschnitt wurde die baubehördliche Bewilligung – mit Stand August 2012 - noch
nicht erteilt.
Weiters mussten folgende Aufschließungserfordernisse erfüllt werden: Kanalanschluss
an öffentliche Kanalisation, Wasserversorgung durch eine Wassergenossenschaft oder
einen privaten Anbieter, Elektroanschluss an das Versorgungsnetz der Salzburg AG,
Gasheizung, Oberflächenwasserentsorgung über Vorfluter in bestehende Kanalisation
bzw. Retention laut Vorschreibung und Verbreiterung der Aufschließungsstraße (gemäß
Widmung).
Standortwahl:
Der Projektstandort Astau-Winkl wurde gewählt, da hier zum einen die touristischen
Voraussetzungen gegeben waren: touristische Entwicklung der Gemeinde konzentriert
sich auf diesen Bereich, nahegelegener Liftzugang (Pisten), Panoramalage und kein
vergleichbares Beherbergungsangebot (Ferienhaussegment) in der Region; Zum
anderen stand in diesem Bereich eine touristisch nutzbare Fläche in der notwendigen
Größenordnung zur Verfügung.
Das Projektgrundstück (zuvor Grünland) wurde durch die Alpendorf Dachstein-West
Besitz- und VerwaltungsgmbH von Landwirten zu einem „Mischpreis“ angekauft (lt.
Projektentwickler Bauerwartungsland zu € 35/m² unerschlossen12). Mit Verweis auf
Vorbeschlüsse im Gemeinderat war bereits eine Umwidmung zugesagt worden.
Die vom Alpendorf Dachstein-West beanspruchte Fläche beträgt gemäß Abänderung
Flächenwidmungsplan 4,97 ha. Der von Nord nach Süd verlaufende Graben, in der
Mitte des Planungsgebietes, wurde von der Umwidmung ausgenommen, wodurch die
12
Hierzu gibt es widersprüchliche Angaben. Laut Gemeindevertretung betrug der Kaufpreis € 65 / m².
Anmerkung: der Grundstückpreis bei Verkauf der Ferienhäuser wurde mit € 108,- festgelegt (→
Umwidmungsgewinne).
11
vorgesehene Projektfläche auf unter 5 ha verkleinert wurde und keine UVP-Pflicht
bestand13.
2.2.2 Umsetzungsprozess
Die Umsetzung des Projektes Alpendorf Dachstein-West erfolgte in zwei
Bauabschnitten. Die Zuständigkeiten im Errichtungsprozess gestalteten sich wie folgt:
das Know How stellte der Projektentwickler bereit; Für die Verwaltung (provisorische
Betriebsführung, Verkaufsabwicklung etc.) war die Alpendorf Dachstein-West Besitzund Verwaltungsgesellschaft (ADW) zuständig. Mit der operativen Bauträgertätigkeit
(Projektabbau) wurde im ersten Bauabschnitt die DSW Bauträgergesellschaft (bzw.
AGB Baumanagement) betraut. Ausgeführt wurden die Arbeiten vorrangig von
Baufirmen aus der erweiterten Region (Wagrain Bau, Lienbacher Kuchl etc.). Die
Vertragsgestaltung im Projekt und die Verwaltung der Treuhandgelder lagen in der
Hand der (notariellen) Rechtsbegleitung. Im zweiten Bauabschnitt wurde - nach
rechtlichen Auseinandersetzungen – die operative Bauträgertätigkeit von der Almdorf
Bauträger GmbH übernommen14.
Seit Baubeginn sind inzwischen 8-9 Jahre vergangen, fertiggestellt ist das Alpendorf
Dachstein-West noch immer nicht (Stand Sommer 2012). Die Umsetzungsdauer ist bei
Ferienhausdörfern
generell
länger
als
bei
anderen
Formen
von
Beherbergungsgroßbetrieben.
Dies
ist
hauptsächlich
im
Finanzierungs(Geschäfts)modell begründet. Am Beispiel des Alpendorfs erfolgt die
Errichtung der einzelnen Ferienhäuser jeweils erst nach Verkauf (damit besteht kein
Ausfallrisiko für den Bauträger). Aufgrund des starken Vertriebsnetzwerkes war dies im
Alpendorf jedoch ein untergeordnetes Problem. Hier sind Verzögerungen bei der
Umsetzung in erster Linie auf vermutliche „Unregelmäßigkeiten“ im Bauprozess
zurückzuführen15. So mussten zum Beispiel im Ergänzungsgebiet des zweiten
Bauabschnitts bereits getätigte Verkäufe wieder rückabgewickelt werden, da die
Oberflächenentwässerung nicht vorgabengemäß ausgeführt wurde und man demzufolge
keine Baugenehmigung erhielt.
13
14
15
Durch die interne Verkehrserschließung der Anlage, ist der Graben jedoch von der
Beherbergungsgroßbetriebsnutzung betroffen. Die Anzahl der Betten wurde ebenfalls mit 500
limitiert, um die UVP-Pflicht zu vermeiden.
Die Instandhaltung der Anlage wird von der Verwaltungsgesellschaft selbst durchgeführt
(Hausmeister). Für zusätzliche Arbeiten sind lokale Gewerbebetriebe (Maschinenring, Elektriker etc.)
engagiert.
Laut Projektentwickler standen Widmungsgewinne dem Projekt nicht zur Verfügung. Zudem wurde
dem Projekt trotz fehlender/mangelhafter baulicher Ausführung Liquidität entzogen etc. (Konnex
„Gewinn“ im Bauprozess).
12
Als Folge der baulichen Verzögerungen, traten vor allem zu Projektbeginn
Schwierigkeiten in der Vermietbarkeit der bereits errichteten Ferienhäuser auf
(insbesondere bei den Eigenvermieter_innen)16.
2.2.3 Umsetzungsstand
Aktueller Stand
Mit Stand Ende September 2012 sind im Alpendorf Dachstein-West 91 Ferienhäuser
errichtet, 89 werden aktuell vermietet. Der erste Bauabschnitt ist mit 77 Ferienhäusern
bebaut und es bestehen noch zwei Baulücken. Im zweiten Bauabschnitt wurden
inzwischen 14 Ferienhäuser errichtet. Das Ergänzungsgebiet im nordöstlichen Bereich
des zweiten Bauabschnittes ist noch unbebaut (Oberflächenentwässerung zwar
inzwischen umgesetzt – jedoch fehlende Baugenehmigung).
Für den gesamten ersten Bauabschnitt liegt eine Baufertigstellungsanzeige vor. Für den
zweiten Bauabschnitt sind Baufertigstellungsanzeigen für die bereits errichteten
Ferienhäuser vorhanden, jedoch nicht für den gesamten Abschnitt, da die Bebauung des
Ergänzungsgebietes noch ausständig ist.
Im gesamten Projektgebiet würde sich - bei geplanter vollständiger Bebauung - eine
vorgabengemäße Ferienhausanzahl von 100 ergeben. Zudem wird über eine
Erweiterungsmöglichkeit von ca. 10 Ferienhäusern diskutiert. Inwieweit auch die
Zimmerzahl (begrenzt lt. Widmung auf max. 450 Zimmer) und die Bettenanzahl
(aufgrund UVP-Pflicht limitiert mit 490) den Vorgaben entspricht konnte nicht eruiert
werden.
Nach Sichtanalyse entspricht die Ausführung der Ferienhäuser den Vorgaben: die
Dachdeckung wurde einheitlich gestaltet (grau), sie sind in Holzbauweise ausgeführt
und die Fassadenoberfläche besteht aus Holzschalung oder Putz. Entgegen der
ursprünglich geplanten Doppelhäuser, sind jedoch bis auf wenige Ausnahmen nur
Einzelhäuser im Alpendorf vorzufinden.
Das Zentralgebäude des Alpendorfes wurde auf der dafür vorgesehen Teilfläche (C)
errichtet und ist seit Dezember 2007 in Betrieb. Neben der Rezeption befinden sich im
Zentralgebäude ein Hallenbad, eine Sauna, ein Massageraum, ein kleiner Laden und ein
Restaurant.
16
Mit Schwierigkeiten in der Vermietbarkeit während des Bauprozesses, ist aufgrund der
Umsetzungsgeschwindigkeit eines Ferienhausdorfprojekts, auch bei optimalem Verlauf zu rechnen.
Ein Ferienhausdorf wird etappenweise – Ferienhaus für Ferienhaus – errichtet.
13
Zufriedenheit mit Umsetzung (Befragungsergebnisse)
Mit der Ausführung der Ferienhäuser und der Lage (Panorama, Pistennähe) des
Alpendorfs, zeigten sich die in der Studie befragten Akteur_innen durchgängig
zufrieden.
Kritik wurde an der Gestaltung der Anlage im Allgemeinen und am Zentralgebäude im
Speziellen geübt: nicht erfüllte Vorgaben (Oberflächenentwässerung), fehlende
Einbindung in das Landschaftsbild (Begrünung), Billigbauweise (Zentralgebäude),
mangelnde Funktionalität der Anlage (Parkplätze), unzureichende Instandhaltung
(Straßen, Wege) sowie fehlende Einrichtungen für Kinder; Oftmals und vorrangig von
den Eigentümer_innen wurde die Beurteilung mit den Ausdrücken „lieblos“ oder „nur
das Nötigste wurde gemacht“ auf den Punkt gebracht17.
Aufgrund bestehender Mängel ergeben sich nicht nur Probleme in der Betriebsführung
(z.B. Restaurantbetrieb). Eine ansprechende Anlagengestaltung ist letztlich auch ein
entscheidender Faktor, für eine langfristige touristische Nutzung eines Ferienhausdorfes
(→ Vermietbarkeit der Anlage).
Mit Blick auf die vorgabengemäße bauliche Ausführung der Anlage (siehe
nachfolgende Mängelliste), hätte sich die neue Verwaltungsgesellschaft (bzw. die
Eigentümer_innen) stärkere Unterstützung durch die (Bau)Behörden gewünscht18. Zum
Teil werden bestehende Restmängel noch vom Bauträger und auf dessen Kosten bis
Ende
2012
behoben
(entsprechende
Vereinbarungen
wurden
bei
Verwaltungsübernahme getroffen). Weitere Verbesserungen der Anlagengestaltung
können von ADWALL erst nach entsprechendem wirtschaftlichem Erfolg durchgeführt
werden.
Tabelle 2: Mängelliste Vorgaben vs. Umsetzung (Auswahl)19
Zentralgebäude:
Im Hallenbad führt die mangelhafte bauliche Ausführung zu Schwierigkeiten (z.B.
unzureichende Belüftung bewirkt Schimmelbildung). Die öffentliche Zugänglichkeit des
Wellnessbereichs, wurde durch die neue Verwaltungsgesellschaft aufgehoben und der
vorgesehene Gastgarten im Südwesten des Zentralgebäudes inzwischen errichtet. Die
nordseitige Terrasse fehlt nach wie vor.
17
Angemerkt werden muss, dass sich die befragten Tourist_innen fast durchgängig mit der Gestaltung der
Anlage zufrieden zeigten.
18
Wenngleich angemerkt werden muss, dass die geforderte Unterstützung, aufgrund der
„unübersichtlichen“ Aktenlage (als Folge des Geschäftskonstrukts), schwierig erscheint.
19
Stand Sommer 2012. Eine umfassende Gegenüberstellung an Vorgaben und deren tatsächliche
Umsetzung finden sie in Kapitel 3.1.2 – eine Fotodokumentation hierzu in der Materialiensammlung.
14
Externe Verkehrserschließung:
Die vorgeschriebene Verbreiterung des Kopfbergweges (gemäß Aufschließungserfordernis
Verkehr) wurde nur ansatzweise und notdürftig durch die Asphaltierung des Banketts
umgesetzt.
Interne Verkehrserschließung:
Die Brücke (zum Zentralgebäude) wurde nicht gemäß der Vorgaben aus Holz, sondern in Form
einer Verrohrung unter der asphaltierten Straße, ausgeführt. Im Bereich der Umkehrhämmer,
ergeben sich funktionelle Probleme durch die Anordnung von Parkplätzen, die ein Wenden
verunmöglichen (z.B. Haus Nr. 8). Die internen Erschließungsstraßen wurden seit der
Übernahme durch ADWALL ausgebessert (zuvor Probleme mit Rollsplitt).
Parkflächenanzahl und –gestaltung:
Bis auf 2 Ausnahmen, ist sowohl im ersten als auch im zweiten Bauabschnitt jedem Ferienhaus
im Alpendorf nur ein Parkplatz zugeordnet (Vorgabe: 2 Parkplätze je Appartement gemäß
BBPL). Vor allem zur Winterhochsaison (intensive Belegung insgesamt und je Ferienhaus),
werden überzählige Fahrzeuge aktuell auf dem unbebauten Ergänzungsgebiet des zweiten
Bauabschnittes sowie dem Liftparkplatz abgestellt.
Auch die zu knapp bemessene Größe der einzelnen Parkflächen, führt vor allem im
Winterbetrieb zu funktionellen Schwierigkeiten. Einhausungen und Überschüttungen
(Carports) zur Verbesserung des Landschaftsbildes wurden nicht ausgeführt. Inzwischen
wurden die Parkflächen zum überwiegenden Teil zumindest mit Asphalt befestigt (zuvor aus
Schotter → starke Ausschwemmungen).
Grüngestaltung
Die Begrünungsvorgaben sind nur ansatzweise umgesetzt worden (wenn dann vorrangig im
Nahbereich der Ferienhäuser und in Eigenregie der Eigentümer_innen). So findet man entlang
der internen Erschließungsstraßen so gut wie keine Bepflanzungen (vgl. Vorgaben
Bebauungsplan). Die als Ausgleichsmaßnahme vorgegebene Pflanzung von 5 Ahornbäumen
wurde zwar umgesetzt, einer dieser Bäume ist jedoch bereits wieder gefällt worden (=
Pflanzgebote).
Mit der Pflanzung einer Eberesche (unterer Graben), konnte die im Zuge des Brückenbaus
entstandene Lücke im Pflanzenbestand derzeit nicht geschlossen werden (= Pflanzbindung).
Einfriedungen
Entgegen der Vorgaben sind vereinzelt Einfriedungen zwischen den einzelnen Ferienhäusern
des Alpendorfs - in Form von Hecken im Nahbereich der Ferienhäuser oder in Form von
Maschendrahtzäunen (bei 4-5 Ferienhäusern) - vorhanden.
Oberflächenentwässerung
Im ersten Bauabschnitt wurde anstatt der geplanten Einlaufbecken am Oberhang nur ein Gulli
errichtet. Als Folge treten vor allem im oberen Bereich der Anlage starke Ausschwemmungen
auf Grundstücken, Gehwegen und unbefestigten Straßen auf. Die Baugenehmigung für das
Ergänzungsgebiet im zweiten Bauabschnitt wurde ebenfalls aufgrund der fehlenden
Oberflächenentwässerung nicht erteilt (hier wurde sie inzwischen umgesetzt).
15
Abfallentsorgung
Die Möglichkeiten zur Mülltrennung sind unzureichend. Da die Müllhütten aus Holz
ausgeführt wurden, besteht zudem Brandgefahr20.
2.3
Nutzung des Alpendorfs Dachstein-West
2.3.1 Übernachtungen und Auslastung im Alpendorf
Das Alpendorf übertrifft die im Zuge der REK-Abänderung angeführten – jedoch eher
gering bemessenen - Erwartungen von +60.000 Nächtigungen. Trotz hinterlassener
Restmängel konnten im Alpendorf die Übernachtungen bis zum Tourismusjahr 2010/11
auf ca. 66.000 ausgebaut werden. In den letzten beiden Jahren stagnierte jedoch die
Entwicklung. Laut Projektentwickler sind die Nächtigungen in österreichischen
Ferienhausdörfern üblicherweise winterlastig. Hier zeigt sich im Alpendorf (wie auch in
der Gemeinde/Region) eine gegenteilige Tendenz. Mit den Angeboten Wandern,
Bergsteigen oder „Natur genießen“, werden kontinuierlich die Sommernächtigungen
angehoben, während insbesondere zur Winternebensaison Rückgänge zu verzeichnen
sind.
So mussten in der abgelaufenen Wintersaison im Alpendorf auch Einbußen von 20-25
% hingenommen werden. Die Sommernächtigungen konnten hingegen konstant
gehalten werden. Damit zeigt das Alpendorf aktuell – mit jeweils ca. 30.000
Nächtigungen - ein beinahe ausgewogenes Verhältnis zwischen Sommer- und
Wintersaison.
Gemäß Gemeindestatistik stehen derzeit im Alpendorf 490 Betten zur Verfügung. Auf
Grundlage der angeführten Übernachtungszahlen für das Kalenderjahr 2011, ergibt sich
demzufolge eine Auslastung von ca. 135 Vollbelegstagen (bzw. 36,9 %) - durch die
Einbußen in der abgelaufenen Wintersaison reduziert sich diese auf ca. 120-125
Vollbelegstage. Damit ist die Auslastung des Alpendorfs im Abgleich mit anderen
Beherbergungskategorien (z.B. Hotels) keineswegs überragend und liegt auch relativ
klar hinter vergleichbaren Ferienhausdörfern zurück. So wird laut Projektentwickler in
Ferienhausdörfern eine Auslastung von ca. 160 VBT angestrebt. Diese Auslastung
würde im Alpendorf bei ca. 78.000 Nächtigungen erreicht werden.
Im Alpendorf sind deutliche saisonale Unterschiede in der Auslastung erkennbar.
Obwohl die Sommernächtigungen ausgebaut werden konnten, sind die
20
Es sind bereits 2 Hütten abgebrannt. Da sich hier auch die Stromanschlüsse befinden, hatte dies
Stromausfälle in der Anlage zur Folge
16
nächtigungsstärksten Monate nachwievor der Jänner und Februar. Trotz „Low-BudgetAngeboten“ sind vor allem in den Nebensaisonen noch Auslastungsdefizite vorhanden
(Oktober/November bzw. April/Mai). Diese statistischen Auswertungen (siehe auch
Kapitel 3.2) decken sich mit den Aussagen angetroffener Eigentümer_innen zur
Vermietbarkeit ihres Ferienhauses.
2.3.2 Gästeschicht / Gästestruktur im Alpendorf
Herkunft / Anreise
Deutschland (67 %), gefolgt von den Niederlanden mit 20 %. waren die bedeutendsten
Herkunftsnationen bei der Gästebefragung in der Sommersaison. Ein ähnliches Bild
zeigte sich auch in der Winterhauptsaison. Gänzlich anderes sah es in der
Winternebensaison aus. Hier kam die Mehrzahl (60 %) aus dem osteuropäischen Raum
bzw. Dänemark (Stichwort „Polenwochen“). Dies ist wiederum davon abhängig auf
welchen Märkten das Alpendorf - durch die Vermarktungs- und Vertriebsgesellschaft angeboten wurde.
Die Anreise erfolgte ausschließlich mit dem PKW – in der Wintersaison zum Teil in
Kombination Flug/Mietauto.
Gästeschicht / Gästestruktur
Wie bei den meisten Ferienhausdörfern, werden auch vom Alpendorf vorrangig
Familien mit Kindern angesprochen (eigene 4 Wände - werden nicht gestört und stören
nicht...). Die Gästebefragungen bestätigen dieses Bild. So sind (ferienbedingt) zur
Hauptsaison die unter 19-Jährigen die größte Gästegruppe. Zur Nebensaison im
Sommer sind ältere Paare (über 60-Jährige) und zur Winternebensaison jüngere Paare
(von 19-39 Jahre) die vorrangigen Nutzer_innen des Alpendorfs.
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist im Winter höher als im Sommer und nimmt
laut Eigentümer_innen zunehmend ab. Dennoch ist sie länger als in anderen
Beherbergungskategorien der Region: das Alpendorf kann als „1-Wochen-Destination“
bezeichnet werden.
Die angesprochene Gästeschicht (nach finanzieller Zahlungskraft) steht wiederum in
direkter Abhängigkeit zur saisonalen Preisstaffelung und zur zuständigen
Vermarktungs- und Vertriebsgesellschaft. Nach Auskunft der Eigentümer_innen hat
sich die Gästestruktur in den letzten Jahren tendenziell vom „Premium-“ zum
„Niedrigpreissegment“ gewandelt. Auffallend sind hierbei Unterschiede zwischen
Haupt- und Nebensaison: kostengünstige Angebote - über zum Beispiel ALDI/Hofer -
17
in der Nebensaison, um die Auslastung anzuheben (vgl. Kap. 2.4.3 „Auswirkungen auf
Gastronomie“);
Derzeit befindet man sich im Alpendorf hinsichtlich der Vermarktung in einer
Umstrukturierungsphase, daher kann von der neuen Verwaltungsgesellschaft noch nicht
abgeschätzt werden, wohin sich die zukünftige Gästeschicht des Alpendorfs entwickeln
wird.
Versorgungsverhalten
Das Versorgungsverhalten der Gäste des Alpendorfs kann nicht eindeutig bestimmt
werden. Vorrangig wird Selbstversorgung praktiziert (zu 87 %). Die Gastronomie in der
Gemeinde/Region wird jedoch ebenfalls genutzt (ca. 80 %). Der überwiegende Teil der
Nutzer_innen bereitet das Frühstück und das Abendessen im Ferienhaus zu
(Selbstversorgung). Im Zuge der touristischen Aktivitäten – Skifahren/Snowboarden im
Winter oder Ausflüge und Wanderungen im Sommer - werden vor allem tagsüber auch
regionale Gastronomiebetriebe (z.B. Alm- bzw. Skihütten) genutzt.
Die Mitnahme von Lebensmitteln scheint ein eher untergeordnetes Thema zu sein.
Vorrangig werden Lebensmittel mitgebracht, um bei Anreise am Samstag damit „über
den ersten Tag zu kommen“, wenn kleine Kinder mit sind (Babynahrung) oder
bestimmte Lebensmittel vor Ort nicht erhältlich sind (Allergiker etc.). Zur täglichen
„Selbstversorgung“ wird die lokale/regionale EH-Infrastruktur (in Abhängigkeit von
Sortiment, Öffnungszeiten etc.) oder der Laden im Alpendorf (für
Frühstückzubereitung) in Anspruch genommen (vgl. Kap. 2.4.2 „Auswirkungen auf
lokalen / regionalen Einzelhandel“).
Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen im Alpendorf (insb. Restaurant)
Für knapp 80 % der befragten Gäste sind die vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen
im Alpendorf ausreichend. Noch deutlicher fiel das Ergebnis in der Wintersaison aus
(gut 90 %), da hier im Gegensatz zum Sommer ein Spielplatz für Kinder nicht vermisst
wurde. Das Hallenbad und der Saunabereich werden gelegentlich genutzt, der Laden
(insbesondere das Brötchenservice) für die Frühstückszubereitung gut angenommen.
Ca. 40 % der Wintergäste nutzen auch das Restaurant im Alpendorf täglich bzw.
häufig21. Diese Angaben stehen jedoch im Widerspruch zu den Aussagen der neuen
Verwaltungsgesellschaft: „Das Restaurant ist Sorgenkind aufgrund zu geringer
21
In der Sommersaison 2011 entfiel diese Frage, da das Restaurant geschlossen war.
18
Umsätze“. Nach fast einjähriger Schließung, wurde das Restaurant in der Wintersaison
2011/12 wieder verpachtet (ohne Pachtentgelt einzuheben). Da das Restaurant aus Sicht
des Pächters nicht gewinnbringend zu führen war, wurde jedoch seinerseits der
Pachtvertrag wieder aufgelöst. Problematisch ist u.a. dass das Restaurant fast
ausschließlich in den Abendstunden genutzt wird, entsprechend hoch ist hier der
punktuelle Personalaufwand. Zudem können so gut wie keine Gäste von außerhalb des
Alpendorfs angezogen werden.
Seit Frühjahr 2012 führt die neue Verwaltungsgesellschaft das Restaurant selbst (mit 2
Kellner_innen und einem Koch/Hausmeister). Der vorgesehene Gastgarten im
Südwesten wurde errichtet. Versuche einer weiteren Attraktivierung sind jedoch
gescheitert (z.B. wurde Halb- und Vollpension nicht angenommen und daher wieder
eingestellt). Um den Gästen ein entsprechendes Angebot bieten zu können, wird jetzt
versucht, das Restaurant mit einer limitierten Menükarte aufrecht zu erhalten.
2.3.3 Gefahr der Zweitwohnungsnutzung im Alpendorf
Vertragliche und rechtliche Absicherung:
Die touristische bzw. gewerbliche Nutzung der Ferienhäuser im Alpendorf wird durch
das Raumordnungsrecht (Widmung als Beherbergungsgroßbetrieb) und das Finanzrecht
(Vorsteuerabzug kann nur geltend gemacht werden, wenn das Ferienhaus 10 Jahre
gewerblich genutzt wird) vorgeschrieben. Zudem ist die Vermietungspflicht im
Alpendorf aktuell
Gästevermittlungs-
durch den Bauträgervertrag und
und
Betriebsführungsvertrag
vor
allem durch den
geregelt.
Gemäß
Gästevermittlungsvertrag hat der Eigentümer das Recht sein Ferienhaus acht Wochen
im Jahr zu nutzen, wobei eine der Wochen in der touristischen Kernzeit (Weihnachten)
liegen darf. Falls die Zeit nicht ausgenutzt wird, verfällt der restliche Anspruch (vgl.
Kap. 3.4 „Auswertung vertraglicher Rahmen“).
Befragungsergebnisse:
Zur Verminderung der Gefahr der Zweitwohnungsnutzung könne man laut
Projektentwickler eine Reallast zusätzlich eintragen. Die angeführten Vorgaben bleiben
aber aus seiner Sicht ohnehin bei Weiterverkauf bestehen, da sie an das Grundstück
gebunden sind. Selbst das Auslaufen der steuerrechtlichen Vermittlungspflicht sieht der
Projektentwickler nicht als Problem: „Nach 10 Jahren kennt man die Immobilie in- und
auswendig und fährt lieber woanders hin. Die höchste Gefahr geht von
Eigenvermieter_innen aus nahegelegenen Ballungsgebieten aus und das in den ersten
Jahren nach Inbetriebnahme“.
19
Laut Angaben der neuen Verwaltungsgesellschaft ADWALL ist derzeit nur ein
Ferienhausbesitzer nicht gewillt zu vermieten („Es gibt überall schwarze Schafe“). Aus
holländischer Sicht haben fast alle Eigentümer_innen ihr Ferienhaus als Kapitalanlage
gekauft und um 2 Wochen leistbaren Skiurlaub zu machen22. Die Renditeaussichten
(aufgrund Preisstaffelung) führen dazu, dass gerade in der Hochsaison das Ferienhaus
weitervermietet wird und in der Nebensaison Eigennutzung erfolgt (vgl. Preisliste in
Materialiensammlung). Zudem besteht in der Hochsaison eine vertragliche Limitierung
der Eigennutzung.
Gemäß der Gästebefragung kann die Gefahr der Zweitwohnungsnutzung, aufgrund der
geringen Anzahl angetroffener Eigentümer_innen (16 % der gesamten Befragten), mit
Blick auf die angegebene durchschnittliche Eigennutzung pro Jahr (2-6 Wochen) und
anhand der durchgängigen Zufriedenheit mit der „Lösung“ Eigentum und
Weitervermietung, derzeit als eher gering eingestuft werden. Auch wurde die Frage
„besteht die Möglichkeit nicht weiterzuvermieten?“ mit Verweis auf bestehende
Verträge verneint. Diese aktuelle Einschätzung zur Zweitwohnungsnutzung, kann
jedoch nicht ohne weiteres auf die Zukunft übertragen werden. So wird zum Beispiel
von Eigentümer_innen eine schleichende und erzwungene Zweitwohnungsnutzung in
Aussicht gestellt, wenn die Gestaltung und Instandhaltung der Anlage mangelhaft ist
und dadurch die Vermietbarkeit der Ferienhäuser leidet23.
2.4
Auswirkungen des Alpendorfs
2.4.1 Auswirkungen auf lokale / regionale Beherbergungsbetriebe
Nächtigungsentwicklung in der Gemeinde Annaberg-Lungötz
Vor Inbetriebnahme des Alpendorfs (2005/06) beliefen sich die Nächtigungen in der
Gemeinde Annaberg-Lungötz auf ca. 73.000. Bis zum Tourismusjahr 2010/11 konnten
diese – entsprechend der Nächtigungsentwicklung im Alpendorf – auf mehr als 142.000
22
Bei einer von der Elsner Unternehmensberatung für „FeWo-direkt“ durchgeführten Marktstudie zu
privaten Ferienimmobilien aus dem Jahr 2012, war für die Befragten das wesentlichste Motiv für den
Ferienhauskauf die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung (60 %). Dahinter folgen mit Abstand
Altersvorsorge (43 %), ausschließlich Vermietung (29 %) und Inflationsschutz (25 %). Für 21 % waren
die konträren Motive Altersruhesitz bzw. ausschließlich Geld- und Kapitalanlage für den Kauf
ausschlaggebend
(Mehrfachnennungen
möglich;
Quelle:
http://www.fewodirekt.de/vd2/files/vv/pdf/HomeAway-marktstudie-Private-Ferienimmobilien-2012.pdf)
23
Weitere Einflussfaktoren auf die Vermietbarkeit eines Ferienhausdorfes und damit auf eine mögliche
Zweitwohnungsnutzung sind u.a.: Bleibt ein Ferienhausdorf eine nachgefragte Beherbergungsform?
Wie wird sich die Konkurrenzsituation entwickeln – neue Ferienhausdörfer? Ist eine (wirtschaftlich)
erfolgreiche Betriebsführung und damit die Aufrechterhaltung der Vermietungsinfrastruktur möglich?
Wie sieht die Vermarktung der Anlage aus – welche Vertriebsgesellschaften sind zuständig – ist das
notwendige, ferienhausdorfspezifische Know-How vorhanden?
20
Übernachtungen angehoben werden. Damit wurde sowohl das nächtigungsstärkste
Tourismusjahr 1991 als auch die eher gering bemessene Erwartungshaltung zu
Projektbeginn (Annahme eines Zugewinns von 60.000 Nächtigungen - siehe REKAbänderung Annaberg-Lungötz) übertroffen. Wie im Alpendorf wird der
Nächtigungsentwicklung in der Gemeinde von Zuwächsen in der Sommersaison
(Wandern/Bergsteigen) bzw. in den Hauptsaisonen getragen. Dem stehen Rückgänge in
den Nebensaisonen (v.a. im Winter) gegenüber.
Etwaige lokale / regionale Substitutionseffekte)
Sowohl die statistischen Auswertungen als auch die durchgeführten Befragungen, lassen
bei der Einschätzung der Auswirkungen des Alpendorfs auf andere
Beherbergungsbetriebe unterschiedliche Interpretationsmöglichkeiten zu.
Statistisch gesehen sind zwischen dem Tourismusjahr 2005/06 – also dem Jahr vor
Inbetriebnahme des Alpendorfs – und dem Tourismusjahr 2010/11, in den anderen
Beherbergungsbetrieben
der
Gemeinde
Annaberg-Lungötz
geringfügige
Nächtigungszuwächse (+3.000) erkennbar. In den Nachbargemeinden hingegen – allen
voran Abtenau (-24.000) - und in der Region Lammertal insgesamt (-26.000), müssen
für diesen Betrachtungszeitraum, abseits des Alpendorf, nicht unbeträchtliche
Nächtigungsrückgänge konstatiert werden.
Auch die Befragungsergebnisse liefern ein widersprüchliches Bild. Tourismusverband
und Vertreter der Gemeinde Annaberg-Lungötz geben an, dass das Alpendorf in der
Gemeinde und Region „so gut wie keine“ negativen Auswirkungen auf vorhandene
Beherbergungsbetriebe hervorruft („anderes Klientel im Alpendorf – suchen ihre
eigenen 4 Wände und keine Betreuung wie bei Privatunterkünften oder Urlaub am
Bauernhof“24). Etwaige Nächtigungsrückgänge werden auf die zum Teil erfolgte
Aufgabe der Privatzimmervermietung zurückgeführt. Die Auswertung der
Gästebefragung zeigt jedoch, dass ca. ein Drittel der befragten Nutzer_innen des
Alpendorfs bereits zuvor in der Region Urlaub gemacht hat und demzufolge mit einem
nicht unbeträchtlichen Abzug aus anderen Beherbergungsbetrieben gerechnet werden
kann.
Regionale Entwicklung Bettenangebot (Anpassung an Nachfrage)
24
Im Umkehrschluss würde das bedeuten, dass in Ferienhausdörfern die Bindung der Gäste an den
Beherbergungsbetrieb bzw. die Stammkundenbildung geringer ausfällt als in anderen
Beherbergungsformen. Der sehr hohe Marketingaufwand in einem Ferienhausdorf (ständige
Erschließung neuer Gästeschichten) spricht ebenfalls für diese Annahme.
21
Der Ausbau des zuvor regional unterentwickelten Beherbergungssegments
„gewerbliche Ferienwohnungen/-häuser“ scheint gelungen zu sein (vgl. REKAbänderung Annaberg-Lungötz). Vor Inbetriebnahme des Alpendorfs – im
Tourismusjahr 2005/06 - wies die Region Lammertal in dieser Kategorie lediglich
17.651 Übernachtungen auf. Im Tourismusjahr 2010/11 konnten hingegen annähernd
95.000 Übernachtungen verzeichnet werden. Selbst nach Abzug der auf das Alpendorf
zurückzuführenden Übernachtungen, konnten in dieser Beherbergungskategorie und in
diesem Betrachtungszeitraum +10.000 Übernachtungen in der Region hinzu gewonnen
werden.
2.4.2 Auswirkungen auf lokalen / regionalen Einzelhandel
Der hohe Selbstversorgungsgrad (vgl. Kap. 2.3.2) in einem Ferienhausdorf spricht für
die Nutzung des lokalen/regionalen Einzelhandels. So gaben in der Sommersaison 60 %
der befragten Gäste an, die örtliche Infrastruktur in Annaberg-Lungötz täglich bzw.
häufig zu besuchen. Dieser hohe Wert ist aus Sicht des Bearbeiters in erster Linie auf
die missverständliche Fragestellung zurückzuführen (vgl. Kap. 3.3.1.1). Bei leicht
abgeänderter Fragestellung zur Wintersaison stellte sich heraus, dass hier „nur“ ca. 25
% der Befragten die EH-Infrastruktur in der Gemeinde Annaberg-Lungötz
täglich/häufig nutzen (dies scheint plausibler zu sein).
Das regionale Einkaufsangebot (schließt das lokale mit ein) wird bei
saisonübergreifender Betrachtung von 95 % der Befragten in Anspruch genommen.
Diese Kluft zwischen der Nutzung des lokalen bzw. regionalen Angebots, lässt die
Schlussfolgerung zu, dass in erster Linie regionalen EH-Großbetriebe für die
Versorgung herangezogen werden und der lokale Einzelhandel nur sporadisch genutzt
wird. Auch auf Nachfrage wurde zumeist angegeben, dass vorrangig die Geschäfte in
Abtenau aufgesucht wurden. Die Auswirkungen auf den lokalen Einzelhandel sind
daher begrenzt, wie stark sie tatsächlich sind, ist in engem Zusammenhang mit dem
vorhandenen Angebot vor Ort zu sehen. So wird von den Gästen vor allem das
beschränkte Sortiment und die Öffnungszeiten als limitierende Faktoren der Nutzung
hervorgehoben. Laut Tourismusverband sind bei entsprechender Qualität der Angebote
(Bäcker, Metzger etc.) aber sehr wohl positive Wirkungen zu erzielen („wenn sich
jemand etwas antut, kann er profitieren“).
2.4.3 Auswirkungen auf lokale / regionale Gastronomie
Wiederum auf Grundlage der Gästeschicht bzw. im Konkreten des
Versorgungsverhaltens, ist davon auszugehen, dass die Wirkungen eines
Ferienhausdorfes auf die örtliche bzw. regionale Gastronomie geringer sind als bei
22
herkömmlichen Beherbergungsgroßbetrieben (Hotels etc.). Dennoch nutzen beachtliche
80 % der befragten Gäste Gastronomiebetriebe – wie bereits erwähnt - in erster Linie
Alm- oder Skihütten tagsüber im Zuge touristischer Aktivitäten.
Auch die nahegelegene Gastronomie kann bei entsprechendem Angebot – und dem
hohen Selbstversorgungsgrad im Alpendorf zum Trotz – am zusätzlichen
Gästeaufkommen partizipieren. Dies zeigt sich bei Befragung der an der Riedlkarbahn
gelegenen Holzer Hüttń (= Skihütte an touristischer Infrastruktur). Seit Bestehen des
Alpendorfs konnte hier auch in der Sommersaison geöffnet werden. In der Wintersaison
sind merkliche Umsatzsteigerungen erkennbar, die zur Anstellung von 4-5 zusätzlichen
Saisonarbeitskräften führten. Aufgrund zahlungskräftigerer Gäste, ist die
Gastronomienutzung zur Hochsaison (v.a. abends) tendenziell höher als zur
Nebensaison (tagsüber Einkehr auf „ein Getränk“). Dies steht wiederum im direkten
Zusammenhang mit der saisonalen Preisstaffelung und den „Billigangeboten“ in der
Nebensaison. Im nahegelegenen Dolomitenhof sind seit Inbetriebnahme des Alpendorfs
nur geringfügige Umsatzsteigerungen erkennbar. Die Angestelltenzahlen blieben gleich,
sind jedoch besser ausgelastet (vgl. Kap. 3.3.3.3).
Ob das Restaurant im Alpendorf geöffnet ist oder nicht, hat derzeit keinen erkennbaren
Einfluss auf die Nutzung der umliegenden Gastronomie.
2.4.4 Auswirkungen auf lokale / regionale touristische Infrastruktur
Laut Tourismusverband wird die lokale und regionale touristische Infrastruktur von den
Gästen des Alpendorfs sehr gut angenommen. Dies kann auch anhand der häufigen
Nutzung der „Salzburger Land Card“ abgelesen werden. Als weiterer Indikator für die
Inanspruchnahme touristischer Infrastruktur, kann auch herangezogen werden, dass
tagsüber kaum Gäste bei den Befragungen anzutreffen waren (→ Aktivurlaub).
Aufgrund der weitreichenden Eingrenzung gaben in der Sommersaison 87 % der
Befragten an die touristische Infrastruktur zu nutzen25. Bevorzugte Angebote waren
hierbei Wandern/Bergsteigen und Ausflüge/Sightseeing (abgeschlagen folgten Wellness
oder Sportangebote). In der Winterhauptsaison nutzen 77 % der Befragten das
touristische Angebot in der Region - in der Nebensaison 96 %! Wenig überraschend
werden hierbei fast durchgängig das Skifahren/Snowboarden und damit die Liftnutzung
erwähnt. Die veralteten Liftanlagen waren zugleich aber auch Hauptkritikpunkt. So ist
auch laut ADWALL der Liftausbau bzw. die Erneuerung der Anlagen der Annaberger
25
Hierzu muss angemerkt werden, dass damit keine Aussagen zur Häufigkeit der Nutzung abgeleitet
werden können.
23
Zwieselalmbahnen ein zentraler Faktor für die künftige Vermietbarkeit des
Ferienhausdorfs26.
Aus den Daten der Liftbetreibergesellschaft (Annaberger-Zwieselalmbahnen) geht klar
hervor, dass die Errichtung des Alpendorfs Dachstein-West die Umsatzentwicklung
stark positiv beeinflusst hat. Zwischen dem Vergleichsjahr 2005/06 und dem
Tourismusjahr 2011/12 konnten die Umsätze an den Einstiegsstellen im Bereich des
Alpendorfs (= Ortsteil Astau-Winkl) annähernd verdoppelt werden. Die Einnahmen
stiegen von ca. € 534.000,- auf knapp € 1.040.000,- an. Laut Geschäftsführung belegen
Berechnungen, dass in der Wintersaison je Nächtigung ca. 22-24 Euro für die
Liftnutzung ausgegeben werden (vgl. Kap. 3.2.4 „Statistische Auswertungen“).
Trotz anhaltender Schwierigkeiten, hat sich durch die Errichtung des Alpendorfs für die
Annaberger-Zwieselalmbahnen zumindest „ein Weg aufgetan“ den Betrieb langfristig
zu sichern. Gegenwärtig sind die Erneuerung bestehender Anlagen „im Gange“ und die
Ausweitung der Sommeröffnung angedacht. Durch die Fusionierung der beiden
Salzburger Teile des Skigebiets Dachstein-West (Rußbacher Bergbahnen + Annaberger
Zwieselalmbahnen), soll ein weiterer Schritt in eine erfolgreiche Zukunft gesetzt
werden. Mit Blick auf das Alpendorf, wird die nicht optimale Pistenanbindung
(fehlendes Ski In – Ski Out, kein Shuttleservice) kritisch gesehen (vgl. Kap. 3.3.3.2).
2.4.5 Direkte Auswirkungen – Abgaben und Steuern
Die Gewinne aus der Vermietung im Alpendorf werden – sowohl von der Verwaltung
(ADWALL ist eine österreichische Gesellschaft) als auch von den einzelnen
Ferienhauseigentümer_innen – in Österreich versteuert27.
In Abhängigkeit von den Nächtigungszahlen/Umsätzen im Alpendorf Dachstein-West
sind die Landesabgabe Tourismus an das Land Salzburg (0,9 Promille der
Vermietungsumsätze) und die Kurtaxe an die Gemeinde Annaberg-Lungötz (1,10 Euro /
Nächtigung) abzuführen. Aufgrund einer Zweckwidmung kommt die Kurtaxe hierbei
v.a. dem Tourismusverband zu Gute („Damit wird das Werbebudget erhöht und davon
können auch andere Tourismusbetriebe im Ort profitieren“).
26
Dies stellt aus Sicht des Autors eine „unzulässige“ Argumentationslinie dar. Zum einen wurde von den
Initiatoren in der Projekteinreichphase die bestehende Liftanbindung als wesentlicher Pluspunkt für
die Standortentscheidung des Alpendorfs im Bereich Astauwinkl herausgestrichen. Zum anderen wird
aktuell (u.a. von der neuen Verwaltung) auf die notwendige Erneuerung bestehender Liftanlagen
verwiesen, um einen erfolgreichen Weiterbestand (Vermietbarkeit) des Alpendorfs gewährleisten zu
können.
27
Insofern die Gewinne nicht bei Fremdfinanzierung für die Rückzahlung von Krediten verwendet
werden müssen.
24
Die Angestelltenzahlen sind im Alpendorf (bzw. in einem Ferienhausdorf generell) und
im Vergleich zu anderen Beherbergungsgroßbetriebsformen (Hotels etc.) gering.
Insgesamt sind im Alpendorf derzeit 9 Personen angestellt: 3 Damen an Rezeption, 2
Reinigungskräfte, 2 Damen im Restaurant und 2 Hausmeister. Dementsprechend
„bescheiden“
fällt
aus
Sicht
Kommunalsteueraufkommen aus.
2.5
der
Gemeindevertretung
auch
das
Ableitung von Thesen – Ansatzpunkte für künftige
Genehmigungsverfahren
2.5.1 Erfolgsversprechende Umsetzung Ferienhausdorf
„Seriöse“ Akteur_innen: Wesentlicher Faktor für eine erfolgreiche Umsetzung eines
Ferienhausdorfes, ist die „Seriosität“ involvierter Akteur_innen: erfahrener
Projektentwickler (Standortbestimmung, Prognosen, marktkonforme Preise), Strukturen
vor Ort (heimische politische Proponenten), starke juristische Projektbegleitung
(Erstellung „wasserdichter Verträge“, Verwaltung Treuhandgelder, Prüfung
Wirtschaftlichkeit) und verantwortungsvoller Bauträger (vollständige und
vorgabengemäße Ausführung von Bauvorgaben zum Fixpreis und in eigenem Namen
und Rechnung).
Starkes Vertriebsnetzwerk: Da Probleme zumeist bei der Suche von Einzelinvestoren
auftreten, ist ein starkes Vertriebsnetzwerk Grundvoraussetzung für die
Projektumsetzung - auch die Umsetzungsgeschwindigkeit wird dadurch bestimmt.
Beachtet werden muss, dass die Umsetzungsdauer bei Ferienhausprojekten generell
länger ist als bei klassischen Hotelbetrieben.
Realistische Renditeversprechungen: Auf Basis des Kaufpreises und der zu erwartenden
Mieteinnahmen ist in Ferienhausdörfern mit einer Rendite von bis zu 4 % zu rechnen.
Höhere Verkaufsversprechungen (durch Makler) führen bei Nichteintreffen zu
Unzufriedenheit der Investoren bzw. zu Problemen im weiteren Verlauf der
Betriebsführung (Weiterverkauf der Ferienhäuser etc.).
Projektgemäße Verwendung von Geldern: Generelle Limitierung der „Gewinne(r)“ im
Bauprozess, um eine bestmögliche Gestaltung der Anlage und damit eine größtmögliche
Vermietbarkeit zu erzielen. Insbesondere Verhinderung, dass liquide Mittel entzogen
werden können (Grundsatzvereinbarung, Verwaltung Treuhandgelder, internes
25
Controlling) und Absicherung, dass Umwidmungsgewinne nachweislich und zum
überwiegenden Teil dem Projekt zugutekommen kommen.
Vorgabengemäße Umsetzung: Behördliche Kontrolle unterstützt eine vorgabengemäße
Umsetzung der baulichen Maßnahmen. Hierbei kann der Weg über die Zonierung
gewählt werden (-> wenn Umsetzung bei z. B. 20 Ferienhäusern funktioniert kann erst
weiter gebaut werden). Folgekosten werden dadurch reduziert und die Vermietbarkeit
erhöht (Anlagengestaltung als Voraussetzung für langfristige touristische Nutzung).
Einheitliche Besitzverhältnisse: Bei vorliegendem Geschäftsmodell (Verkauf
Einzeleigentum) sollte die Eigentumsstruktur so gewählt werden, dass sich das gesamte
Ferienhausdorf von Beginn an im Einzel- bzw. Miteigentum der
Ferienhausbesitzer_innen befindet – insbesondere auch das Zentralgebäude (funktionale
Einheit Ferienhausdorf, Absicherung der Vermietungsinfrastruktur).
„Risiko“ Projektfinanzierung: Finanzierung über Einzeleigentum zeigt sich marktgängig
und ermöglicht bei fehlenden Großinvestoren Beherbergungsgroßbetriebsprojekte in
dieser Größenordnung. Das Konkursrisiko wird durch die Absicherung über
Einzeleigentum vermindert. Bei „Errichtung nach Verkauf“ besteht zudem für den
Bauträger praktisch kein Ausfallrisiko.
Gleichzeitig werden durch diese Eigentumsstruktur Schwierigkeiten hervorgerufen:
Abwicklung Baubehörde, Betriebsführung oder Gefahr der Zweitwohnungsnutzung; Ein
Verkauf von Geschäftsanteilen würde hierbei „Risiken“ vermindern.
2.5.2 Erfolgsversprechende Betriebsführung Ferienhausdorf
Wirtschaftlichkeit
als
Grundvoraussetzung:
eine
wirtschaftlich
erfolgreiche
Betriebsführung ist nach vorliegendem Geschäftsmodell ab ca. 70 Häusern erreichbar
(in Abhängigkeit von baulicher Ausführung, Betriebskosten, Auslastung etc.). Diese ist
wiederum Grundvoraussetzung für eine nachhaltige touristische Nutzung eines
Ferienhausdorfes („kein funktionierendes Zentralgebäude keine Vermietung“).
Professionelle Betriebsführung: Durchgängige (gemäß Betriebsführungskonzept) und
professionelle (regionales und touristisches Know-How, Erfahrung mit
Ferienhausanlagen) Betriebsführung/Verwaltung mit guten
Kontakten zu
Touroperatoren sind
Ferienhausdorfs.
Voraussetzungen
für
eine
erfolgreiche
Führung
eines
Starke Vermarktungs- bzw. Vertriebsgesellschaft: Aufgrund der tendenziell geringeren
Stammkundenbindung in dieser Beherbergungsform, ist eine starke Vermarktungs- und
Vertriebsgesellschaft entscheidend, um für entsprechende Auslastungszahlen zu sorgen.
26
Zudem muss diese Untervertriebe koordinieren und Overhead-Leistungen erbringen
(europaweite Messen, Prospekte, Veranstaltungen → Erschließung neuer Märkte und
Gästeschichten).
Ausschluss
Eigenvermietung:
Eigenvermietung
steht
einer
erfolgreichen
Betriebsführung eines Ferienhausdorfs entgegen (Anteile an Mieteinnahmen entfallen),
schürt Konkurrenz zwischen den Eigentümergruppen (Abgaben, Vermarktung) und
widerspricht auch der Definition eines Beherbergungsgroßbetriebes (funktionelle
Einheit). Durch verpflichtende Unterzeichnung von Gästevermittlungs- bzw.
Betriebsführungsverträgen muss Eigenvermietung ausgeschlossen werden.
2.5.3 Abschätzung Nutzung Ferienhausdorf
Übernachtungen und Auslastung: Bei Ferienhausdörfern kann lt. Projektentwickler mit
einer Auslastung von ca. 160 VBT gerechnet werden. Abhängig ist die Auslastung u. a.
von Nachfrage und Konkurrenz. Derzeit ist davon auszugehen, dass ein Ferienhausdorf
zumindest auf absehbare Zeit eine nachgefragte Beherbergungsform bleibt
(„Produktlebenszyklus“). Das Angebot in diesem Segment ist in Österreich noch
vergleichsweise gering - der Konkurrenzdruck wird jedoch steigen. Für die
Vermietbarkeit eines Ferienhausdorfes wird somit die Anlagengestaltung, die bauliche
Ausführung der Häuser / des Zentralgebäudes, die Betriebsführung, die Standortgunst
und die Vermarktung zunehmend an Bedeutung gewinnen.
Gästeschicht: Ferienhausdörfer ziehen vor allem Familien mit Kindern an und
unterscheiden sich im Klientel von anderen Beherbergungsformen („suchen keinen
Anschluss sondern ihre eigenen 4 Wände“). Die Vermarktungsgesellschaft bestimmt –
in Abhängigkeit vom Angebot (Lage, bauliche Ausführung, Kategorie) - welche
Gästeschicht angesprochen wird. Zudem bewirkt die gestaffelte Preisgestaltung
beträchtliche saisonale Unterschiede (vom Premium- bis zum Niedrigpreissegment).
Versorgungsverhalten: Verallgemeinernd ausgedrückt, werden das Frühstück und das
Abendessen im Ferienhaus zubereitet (Selbstversorgung). Im Zuge touristischer
Aktivitäten wird tagsüber die regionale Gastronomie aufgesucht. Bei der abendlichen
Gastronomienutzung zeigen sich saisonale Unterschiede (abhängig von Gästeschicht
und Zahlungskraft).
Gemeinschaftseinrichtungen / Restaurant: Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad
oder Sauna werden angenommen; Die Restaurantführung erweist sich in einem
Ferienhausdorf aufgrund des hohen Selbstversorgungsgrades als schwierig (Halb- und
Vollpension sind wenig gefragt). Nur bei ansprechender baulicher Ausführung und
27
integrierter Lage (in Ort oder direkt an Skipiste) scheint ein erfolgreiches Betreiben
möglich.
Gefahr Zweitwohnungsnutzung: Die Gefahr der Zweitwohnungsnutzung scheint in
einem (größer strukturierten) Ferienhausdorf derzeit eher gering zu sein
(Hauptmotivation Kapitalanlage / Rendite). In Abhängigkeit von Anlagengestaltung
(Instandhaltung), Nachfrage, Konkurrenzsituation (Vergleichsangebote) und
Betriebsführung
(Aufrechterhaltung
„erzwungene“ Zweitwohnungsnutzung
Vermietungsinfrastruktur),
kann
bei nachlassender Vermietbarkeit
eine
nicht
ausgeschlossen werden (Eigentumsstruktur bleibt Unsicherheitsfaktor!).
Absicherung der Vermietungspflicht: Die gewerbliche Nutzung ist finanzrechtlich für
10 Jahre (Vorsteuerabzug) und raumordnungsrechtlich unbefristet - aufgrund der
Widmung (Anhebung der derzeit bestehenden Strafe von € 14.600,- bei widerrechtlicher
Nutzung?) - abgesichert. Zudem soll die Vermietungspflicht vertraglich - über Klauseln
im Bauträgervertrag (= Kaufvertrag) und durch die verpflichtende Unterzeichnung von
Gästevermittlungsverträgen (eventuell Anhebung der Vertragsdauer) – geregelt werden.
Die Eintragung einer Reallast wäre eine weitere Absicherungsmöglichkeit28.
2.5.4 Abschätzung Auswirkungen Ferienhausdorf
Auswirkungen auf andere Beherbergungsbetriebe: Der Abzug von Gästen aus anderen
Beherbergungsformen scheint zwar (regional) gegeben, aber aufgrund des
unterschiedlichen Klientels eher limitiert zu sein. Um etwaige Substitutionseffekte zu
minimieren, ist daher in erster Linie darauf zu achten, dass in der (erweiterten) Region
keine vergleichbaren Angebote im Ferienhaussegment vorhanden sind.
Auswirkungen auf lokalen Einzelhandel: Der hohe Selbstversorgungsgrad in einem
Ferienhausdorf spricht für die Nutzung des Einzelhandels. Inwieweit der lokale
Einzelhandel am Gästeaufkommen partizipieren kann, hängt eng mit dem vorhandenen
Angebot zusammen (Sortiment, Öffnungszeiten, Qualität). Vorrangig werden größere
EH-Betriebe in der Region aufgesucht. Mit dem Verkauf von regionalen Produkten im
„internen Laden“, könnte der regionale Profit erhöht werden.
Auswirkungen
auf
Gastronomie:
Aufgrund
des
Versorgungsverhaltens
der
Nutzer_innen von Ferienhausdörfern, sind die Auswirkungen auf die Gastronomie
geringer als bei anderen Beherbergungsformen – aber gegeben. Vorrangig wird die
28
Anmerkung: Ob der Flächenverbrauch einer Ferienhausanlage, wie vom Projektentwickler mit Verweis
auf Vergleichsberechnungen auf der Turrach dargestellt, tatsächlich oft günstiger ist als bei einem
klassischen Hotel, konnte im Zuge der Studie zum Alpendorf Dachstein-West nicht verifiziert werden
(siehe Kap. 3.3.2.1).
28
Gastronomie im Zuge touristischer Aktivitäten (Alm- und Skihütten) genutzt.
Umliegende Gastronomiebetriebe können bei entsprechendem Angebot profitieren.
Auswirkungen auf touristische Infrastruktur: Gäste eines Ferienhausdorfes sind
mehrheitlich Aktivurlauber. Dies zeigt sich auch mit der hohen Inanspruchnahme
vorhandener touristischer Infrastruktur (sowohl Buchungsgrund als auch für
Standortwahl entscheidend: Liftanlagen, Wanderwege etc.).
Direkte Auswirkungen – Steuern und Abgaben: Generell ist darauf zu achten, dass die
erwirtschafteten Gewinne auch im Land der Errichtung verbleiben (Versteuerung). Dies
ist in erster Linie durch die Betriebsführung zu regeln. Von der Landesabgabe
Tourismus profitiert das Land, von der Abführung der Kurtaxe die Gemeinde. Das
Kommunalsteueraufkommen fällt, aufgrund der vergleichsweise geringen
Angestelltenzahl in einem Ferienhausdorf, „bescheiden“ aus.
29
3
Auswertung Erhebungsarbeiten (gesammelte
Ergebnisse)
Nachfolgend finden Sie die gesammelten Erhebungsergebnisse der Untersuchungen
zum Alpendorf Dachstein-West. Dieses Kapitel wurde umfassend belassen, um eine
Nachvollziehbarkeit, der im „Überblick für den schnellen Leser“ gekürzt dargestellten
Erkenntnisse, zu gewährleisten.
3.1
Aktensichtung und Vor-Ort-Begehungen
Wesentliche Erhebungsmethoden der Untersuchungen zum Alpendorf Dachstein-West
waren die Aktensichtung und Begehungen vor Ort. Mit der Aktensichtung wurden die
maßgeblichen Umsetzungsvorgaben zum Alpendorf herausgearbeitet. Der Fokus lag
hierbei auf raumplanerisch relevanten Vorgaben. Auch in baubehördlichen,
gewerbebehördlichen, naturschutzbehördlichen oder wasserrechtlichen Bewilligungen
finden sich Vorgaben zur Gestaltung des Alpendorfs Dachstein-West. Diese
Festlegungen wurden bei der Aktenanalyse, des mittlerweile bereits ca. 10 Jahre
andauernden Umsetzungsprozesses (vgl. Tabelle 3) ebenso berücksichtigt wie die
zahlreichen – zum Teil auch widersprüchlichen – Aussagen aus Gutachten,
Aktenvermerken und Stellungnahmen.
Der tatsächliche Umsetzungsstand wurde in erster Linie durch „Vor-Ort-Begehung“ im
Alpendorf Dachstein-West eruiert. Hierfür wurden drei Bearbeitungsschritte
durchgeführt: in der ersten Bearbeitungsphase (Sommersaison 2011) wurde mit Hilfe
von Basisanalysen (Sichtanalysen, Gespräche, Fotodokumentation etc.) ein Überblick
zum Umsetzungsstand geschaffen. Die hier gewonnenen Erkenntnisse wurden in der
zweiten Bearbeitungsphase mit Detailanalysen (Wintersaison 2011/12) ergänzt und
verifiziert. Dabei wurde vor allem die Funktionalität des Alpendorfs in der Wintersaison
unter die Lupe genommen. Am Ende der Sommersaison 2012 wurde der
Umsetzungsstand im Alpendorf – hinsichtlich der Veränderungen seit der Übernahme
durch die „Eigentümer_innenverwaltung“ ADWALL - vergleichend erhoben.
Anhand der Ergebnisse dieser beiden Untersuchungsmethoden, kann eine
Gegenüberstellung an Vorgaben und der tatsächlichen Umsetzung im Alpendorf
Dachstein-West erfolgen (vgl. Tabelle 4).
30
Auswertung Erhebungsarbeiten (gesammelte Ergebnisse)
3.1.1 Voraussetzungen für die Umsetzung des Alpendorfs DachsteinWest
3.1.1.1 Chronologie aus raumplanerischem Blickwinkel
Tabelle 3: Wesentliche Bescheide und Verordnungen zum Alpendorf Dachstein-West
(chronologisch)
Termin
Inhalt
24.05.2002
Beschluss der Abänderung des Räumlichen Entwicklungskonzeptes (REK) durch die
Gemeindevertretung (u.a. Änderungen im Bereich Astau-Winkl zur Verbesserung der
Fremdenverkehrsstruktur)
09.11.2002
Die 3. Teilabänderung des Flächenwidmungsplans (FWP) 2002 in Annaberg-Lungötz im
Bereich Astau-Winkl (Blatt 8) – Widmung als Beherbergungsgroßbetrieb - tritt in
Wirksamkeit. Diese Teilabänderung erfolgt mit einem Aufschließungserfordernis Verkehr
und gilt für den gesamten Projektbereich (Beschluss der Gemeindevertretung am
11.09.2002) Für den zweiten Bauabschnitt erfolgt zudem die Kennzeichnung als
„Aufschließungszone zum Zweck der geordneten Bebauungsentwicklung“
13.11.2002
Der Bebauungsplan (BBP) der Grundstufe für den ersten Bauabschnitt (1. BA) im Bereich
Astau-Winkl-Süd „Beherbergungsgroßbetrieb Alpendorf Dachstein-West“ tritt in
Wirksamkeit. Der Bebauungsplan der Grundstufe ist zugleich Voraussetzung für die
Abänderung des FWPs und für die Freigabe des Aufschließungsgebiets/Verkehr.
Erfordernis für einen Bebauungsplan der Ausbaustufe besteht nicht (lt. BBP der
Grundstufe).
22.05.2003
Aufsichtsbehördliche Genehmigung (LR) der Freigabe des Aufschließungsgebietes /
Verkehr für 1. Bauabschnitt (nach Verbreiterung des Kopfbergweges und Erstellung eines
Bebauungsplans der Grundstufe)
02.07.2003
Die gewerbebehördliche Bewilligung für den 1. Bauabschnitt wird mit Bescheid der BH
Hallein erteilt.
03.09.2003
Rechtswirksam geänderter Bebauungsplan der Grundstufe (1. Bauabschnitt) für den Bereich
Astau-Winkl „Beherbergungsgroßbetrieb Alpendorf Dachstein-West“ tritt in Wirksamkeit
(Abänderung festgelegter Bau- und Straßenfluchtlinien)
24.09.2003
Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Hallein: „Bauplatzerklärung“
13.10.2003
Die
baubehördliche
(und
gewerbebehördliche)
Bewilligung
(Abänderungen
Bebauungsplan) für den 1. Bauabschnitt wird mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft
Hallein erteilt („Baubewilligung“)
06.12.2004
Wasserrechtliche Bewilligung und naturschutzbehördliche Bewilligung wird mit Bescheid
der Bezirkshauptmannschaft Hallein erteilt
24.04.2008
Der Bebauungsplan der Grundstufe für den zweiten Bauabschnitt (2. BA) im Bereich
31
Astau-Winkl-Ost „Beherbergungsgroßbetrieb Alpendorf Dachstein-West“ wird durch die
Gemeindevertretung beschlossen. Zu diesem Zeitpunkt wurden 71 der genehmigten 79
Häuser im 1. BA errichtet und den Besitzern übergeben.
20.06.2008
Die Freigabe des zweiten Bauabschnitte (Aufschließungsgebiet Verkehr und geordnete
Siedlungsentwicklung) im Bereich „Astau-Winkl Ost“ wird aufsichtsbehördlich (durch
Landesregierung) genehmigt.
19.09.2008
Gewerbebehördliche Genehmigung und baubehördliche Bewilligung für die Errichtung des
2. Bauabschnittes der Feriendorfanlage Astau-Winkl wird erteilt (für insgesamt 15
Ferienhäuser samt Nebenanlagen)
Stand
Sommer
Die Baugenehmigung für das Ergänzungsgebiet im nordöstlichen Bereich des zweiten
Bauabschnitts wird aufgrund fehlender/mangelhafter Oberflächenentwässerung nicht erteilt.
2012
3.1.1.2 Maßgebliche raumplanerische Voraussetzungen
Aus raumplanerischer Sicht, waren die wesentlichsten Voraussetzungen für die
Errichtung des Beherbergungsgroßbetriebes „Alpendorf Dachstein-West“ die Änderung
des Räumlichen Entwicklungskonzeptes (REK) der Gemeinde Annaberg-Lungötz, die
Abänderung des Flächenwidmungsplans (FWP) im Bereich Astau-Winkl und die
Erstellung eines Bebauungsplans (BBP) der Grundstufe für das Projektgebiet (erster und
zweiter Bauabschnitt).
REK-Änderung:
Am 24.05.2002 wurde die Abänderung des Räumlichen Entwicklungskonzeptes der
Gemeinde Annaberg-Lungötz durch die Gemeindevertretung beschlossen. Im
abgeänderten REK findet sich seitdem die Aussage „Verbesserung der
Fremdenverkehrssituation
und
Freihaltung
eines
Standortes
für
einen
Beherbergungsgroßbetrieb im Bereich Astau-Winkl“ wieder. Hauptbegründung der
Abänderung des REKs waren die stark abnehmenden Nächtigungszahlen in der
Gemeinde Annaberg-Lungötz. Diese sanken zwischen den Jahren 1991 und 2001 von
130.445 auf 68.253. Der Rückgang wird hierbei vor allem durch das Missverhältnis
zwischen
Angebot
und
Nachfrage
erklärt.
Die
stark
nachgefragten
Beherbergungssegmente „moderne Hotels und Appartementanlagen“ waren in der
Gemeinde, aber auch in der Region, unterrepräsentiert. Durch den Umbau der
Bettenstruktur (mit Hilfe des Ferienhausdorfs) soll an frühere Nächtigungszahlen
angeschlossen werden (vgl. Problemanalyse der Strukturuntersuchung als Begründung
der REK-Abänderung).
32
FWP-Abänderung:
Neben den bereits angeführten Begründungen im Zuge der REK-Abänderung, wird die
Abänderung des Flächenwidmungsplans durch die Standortgunst erklärt. Im Bereich
Astau-Winkl ist bereits touristische Infrastruktur in Form von Liftanlagen vorhanden
(Anschluss an Skigebiet Zwieselalm – Dachstein-West). Diese Liftanlagen sollen auch
in nächster Zeit erneuert werden (z.B. Sessellift Riedlkarbahn). Die Errichtung von
wetterunabhängiger Infrastruktur (Hallenbad in Alpendorf) soll den Ausbau des
Sommertourismus unterstützen.
Die 3. Teilabänderung des Flächenwidmungsplans 2002 in Annaberg-Lungötz (Blatt 8 Bereich Astau-Winkl) tritt mit dem 09.11.2002 in Wirksamkeit (Beschluss durch
Gemeindevertretung am 11.9.2002). Auf Grund der nicht ausreichend vorhandenen
Verkehrserschließung
(siehe
Stellungnahmen
im
aufsichtsbehördlichen
Ermittlungsverfahren), sowie der Darstellungen einer technisch machbaren
Verbesserung im Verkehrsgutachten (Krammer 11.09.2002), wurde von einer
Durchwidmung eines Großteils der Beherbergungsgroßbetriebsfläche (BG-Fläche)
Abstand genommen. Mit Ausnahme des nordöstlichen Teiles des ersten Bauabschnittes
(0,31
ha)
wird
die
gesamte
BG-Fläche
als
„AufschließungsgebietVerkehrserschließung“ gekennzeichnet.
Von der Abänderung des Flächenwidmungsplans im Bereich Astau-Winkl waren u.a.
die Grundstücke 813/1, 813/2, 812/2, 826, 832, 833 und 834 betroffen. 0,31 ha wurden
von Grünland / ländliche Gebiete in Bauland / Beherbergungsgroßbetrieb (BG) und 3,96
ha von Grünland / ländliche Gebiete in Bauland / Beherbergungsgroßbetrieb /
Aufschließungsgebiet mit Aufschließungserfordernis Verkehrserschließung (BG/A-V)
umgewidmet (= 1. Bauabschnitt). 0,97 ha im östlichen Teil des Projektgebietes wurden
von Grünland / ländliche Gebiete in Bauland / Beherbergungsgroßbetrieb /
Aufschließungsgebiet mit dem Aufschließungserfordernis Verkehrserschließung und
Aufschließungszone zum Zweck einer geordneten Bebauungsentwicklung umgewidmet
(BG / A – V und geordnete Bauentwicklung = 2. Bauabschnitt).
Die Freigabe des ersten Bauabschnittes, erfolgte nach Baubeginn des Ausbaus des
Kopfberg-Güterweges (Verbreiterung auf 4,6 m)29.
29
Anmerkung: diese Verbreiterung des Kopfbergweges wurde nach Sichtanalyse jedoch nur provisorisch
ausgeführt.
33
BBP der Grundstufe 1. Bauabschnitt:
Um zum Zeitpunkt einer abstrakten Flächenwidmung Auswirkungen auf das Orts- und
Landschaftsbild darstellen zu können, bzw. einen rechtlich bindenden Rahmen für die
Projektrealisierung zu schaffen, wurde seitens der Gemeinde Annaberg-Lungötz der
Weg der Erstellung eines Bebauungsplanes der Grundstufe gewählt (der Bebauungsplan
regelt die Struktur des Ferienhausdorfs; die Anpassung an die Landschaft wird u.a. über
die Lage der Aufschließungsstraße oder die Anordnung und Größe der Objekte
geregelt). Der Bebauungsplan der Grundstufe für den Bereich Astau-Winkl-Süd (1. BA)
tritt mit 13.11.2002 in Wirksamkeit (Beschlussfassung durch Gemeindevertretung am
11.09.2002).
Die Erfordernis für einen Bebauungsplan der Ausbaustufe besteht laut Bebauungsplan
der Grundstufe nicht, da Festlegungen im Hinblick auf die Erhaltung oder Gestaltung,
von Orts- und Landschaftsbild bereits hier vorgenommen wurden (vgl. Bebauungsplan
1. BA Erläuterungsbericht). Dieser Bebauungsplan der Grundstufe wurde nachträglich –
am 3.6.2003 – hinsichtlich der Straßen- und Baufluchtlinien rechtswirksam abgeändert.
BBP der Grundstufe 2. Bauabschnitt:
Die östlich des Güterweges Kopfberg gelegene Fläche (0,97 ha = 2. Bauabschnitt)
wurde als Aufschließungszone zum Zweck einer geordneten Bebauungsentwicklung
gekennzeichnet. Diese Kennzeichnung erfolgte, um eine – wenn auch nur temporäre –
Zersiedelung des Gesamtgebietes zu verhindern. Erst nachdem über 60 % der Flächen
des größeren Gebietes (4,00 ha = 1. Bauabschnitt) bereits bebaut waren und das
Stammhaus (Hauptgebäude als Voraussetzung für touristische Nutzung) den Betrieb
aufgenommen hat, wurde dieses Aufschließungsgebiet am 20.06.2008 für die Bebauung
freigegeben (vgl. FWP-Abänderung bzw. aufsichtsbehördliche Freigabe).
Eine weitere Voraussetzung für die Freigabe des Aufschließungsgebietes war - ebenso
wie im 1. Bauabschnitt - die Aufstellung eines Bebauungsplanes der Grundstufe. Dieser
wurde durch die Gemeindevertretung am 24.4.2008 beschlossen.
3.1.1.3 Weitere Voraussetzungen für die Umsetzung des Alpendorfs
Maßgebliche baubehördliche Vorgaben:
Von Seite der zuständigen Baubehörde lagen, Bauplatzerklärung, bau- und
gewerbebehördliche Genehmigung für den gesamten ersten und zweiten Bauabschnitt
34
(„Baubewilligung“) vor. Einzelbaugenehmigungen wurden nicht erteilt. Der
Baubewilligungsantrag wurde von der Alpendorf Dachstein-West Besitz- und
Verwaltungs GmbH (ADW) gestellt. Für das Ergänzungsgebiet im zweiten
Bauabschnitt wurde die baubehördliche Bewilligung – mit Stand August 2012 - noch
nicht erteilt.
Aufschließungserfordernisse:
Weiters mussten folgende Aufschließungserfordernisse erfüllt werden: Kanalanschluss
an öffentliche Kanalisation30, Wasserversorgung durch eine Wassergenossenschaft oder
einen privaten Anbieter31, Elektroanschluss an das Versorgungsnetz der Salzburg AG,
Gasheizung, Oberflächenwasserentsorgung über Vorfluter in bestehende Kanalisation
bzw. Retention laut Vorschreibung.
30
31
Wurde von der Gemeinde in Form einer Wirtschaftsförderung von ca. € 300.000,- finanziert.
Der Projektbetreiber kaufte sich mit 150.000,- in Wassergenossenschaft ein, nachdem Versuche eine
eigene Wasserversorgung zu errichten, gescheitert waren.
35
3.1.2 Vorgaben und deren Umsetzung im Alpendorf Dachstein-West
Tabelle 4: Vorgaben und deren Umsetzung im Alpendorf Dachstein-West (Stand
September 2012)
Vorgaben
Umsetzung
Allgemeines / Bebauung:
Flächenwidmung / Widmungsgrenzen:
Die beanspruchte Fläche in der Gemeinde
Annaberg-Lungötz – im Bereich Astauwinkl - für
das Alpendorf Dachstein-West beträgt gemäß
Abänderung FWP (Anm.: durch nachträgliche
Herausnahme des Grabens aus Widmung) 4,97 ha
(erster
und
zweiter
Bauabschnitt).
Als
Widmungsgrenzen wurden im Westen der
bestehende Graben, im Norden die bestehende
Bebauung und die bestehenden Verkehrsflächen, im
Osten der Graben bzw. der Waldrand festgelegt. Im
Süden ist die Vegetationsgrenze bzw. der
bestehende
Zaun
maßgebend
für
die
Widmungsgrenze (FWP 3. Teilabänderung 2002 Erläuterungsbericht S. 20).
Häuser-, Zimmer- und Bettenanzahl:
Im ersten Bauabschnitt ist die Errichtung von
insgesamt 79 Einzelhäuser, die zweigeschossig
ausgeführt und einen Wohnraum mit Kochnische,
zwei bis drei Schlafzimmer und Nebenräume
aufweisen, geplant (Baubehördliche Bewilligung
13.10.2003).
Diese Anzahl soll im zweiten Bauabschnitt noch
um geplante 21 Ferienhäuser ergänzt werden.
Bei einer vollständigen Bebauung des gesamten
Projektgebietes, würde damit ein Gesamtbestand
von 100 Hütten, mit max. 450 Zimmern entstehen.
Die spezifische Struktur der Wohneinheiten des
Hoteldorfes (mit Aufenthaltsräumen etc.) begrenzt
gleichzeitig die Bettenanzahl auf 490 (vgl. FWP 3.
Teiländerung 2002 – Erläuterungsbericht S. 20). Lt.
BBP Grundstufe - Erläuterungsbericht S. 12 (1.
BA) ist das gegenständliche Planungsgebiet für die
Unterbringung eines Beherbergungsgroßbetriebes
mit bis zu 499 Betten vorgesehen.
Gemäß
Sichtanalyse
entsprechen
die
Widmungsgrenzen den Vorgaben. Der von Nord
nach Süd verlaufende Graben - in der Mitte des
Planungsgebietes - wurde von der Umwidmung (in
Beherbergungsgroßbetrieb)
ausgenommen,
wodurch die vorgesehene Umwidmungsfläche auf
unter 5 ha verkleinert wurde (daher ist keine UVPPflicht gegeben). Der Graben ist jedoch von der
internen Verkehrserschließung betroffen.
Mit Stand Ende September 2012 sind im
Alpendorf Dachstein-West 91 Ferienhäuser
errichtet (bei einem Hauptwohnsitz), 90 stehen
grundsätzlich für die Vermietung zur Verfügung.
Der erste Bauabschnitt ist mit 77 Ferienhäusern
bebaut. Im zweiten Bauabschnitt wurden
inzwischen 14 Ferienhäuser errichtet. Das
Ergänzungsgebiet im nordöstlichen Bereich des
zweiten Bauabschnittes ist noch unbebaut.
Im gesamten Projektgebiet würde sich - bei
geplanter vollständiger Bebauung - eine
Ferienhausanzahl von 100 ergeben. Darüber
hinaus gibt es noch Planungen für eine
Erweiterung um ca. 10 Ferienhäuser.
Ob im Alpendorf bereits mehr als die maximal
festgelegten 450 Zimmer (lt. FWP) bzw. die
maximal festgelegten Betten von 490 (keine UVPPflicht) vorhanden sind, konnte im Zuge der
Begehungen nicht eruiert werden. Auch die
Verwaltungsgesellschaft konnte keine Auskunft
zur vorhandenen Zimmer- bzw. Bettenanzahl
geben, da über sie nur 60 der 91 errichteten
Ferienhäuser weitervermietet werden. Laut
Statistik der Gemeinde Annaberg-Lungötz beträgt
die Bettenanzahl im Alpendorf derzeit bereits 490
Betten (also die Maximalanzahl).
Anmerkung: Die Widmung legt mit 450 nur die
36
Touristische Infrastruktur
Zentralgebäude:
im
Auswertu
Alpendorf
=
Die Bebauungsgrundlagen ermöglichen nur auf der
Teilfläche C eine Bebauung für die Verwaltung (=
Zentralgebäude):
- Die Errichtung eines Zentralgebäudes mit
Restaurant, Wellness- und Saunabereich sowie
einem Hallenbad (baubehördliche Bewilligung
13.10.2003)
- Restaurantbereich mit nordostseitig gelegener
Terrasse mit ca. 28 Verabreichungsplätzen und
im Südwesten ein Gastgarten mit ca. 50
Verabreichungsplätzen (baubehördliche
Bewilligung 13.10.2003 bzw.
Erläuterungsbericht zur FWP Abänderung)
Lt. GV-Protokoll (2003-07-15) wurde zur
Abänderung des Bebauungsplanes der Grundstufe
(Reduzierung der Baufluchtlinie im Bereich des
Verwaltungsgebäudes von 5 auf 3 m) das
öffentliche Interesse geltend gemacht. Die
Änderung erfolgt wegen geänderter Planung des
Zentralgebäudes, nämlich statt nur den Hotelgästen
zugänglichem, nun mit öffentlich zugänglichem
Bad.
Baufortschritt
–
Umsetzungsprozess:
Verzögerungen
im
„Sämtliche Bauvorgaben (des 1. BA) sind bis
spätestens 31.12.2006 durchzuführen“ (gemäß
naturschutzfachlicher Bedingungen / Auflagen)
Unter anderem ist auch: „Die Fertigstellung der
baulichen
Maßnahmen
...
der
Bezirkshauptmannschaft
Hallein
schriftlich
anzuzeigen. Sollten Abweichungen erfolgt sein, so
sind hierüber in dreifacher Ausfertigung
Ausführungspläne vorzulegen“. (baubehördliche
Bewilligung 13.10.2003)
max. Zimmerzahl fest. Hierbei ist der FWP
mangelhaft, da die Darstellung der Zimmerzahl
fehlt. Die Begrenzung der Bettenanzahl auf
maximal 490 erfolgte daher, da unter einer
Bettenanzahl von 500 keine UVP-Plicht besteht.
Das Zentralgebäude des Alpendorfes wurde
der dafür vorgesehen Teilfläche (C) errichtet
ist seit Dezember 2007 in Betrieb. Neben
Rezeption befinden sich im Zentralgebäude
Hallenbad, eine Sauna, ein Massageraum,
kleiner Laden und ein Restaurant.
auf
und
der
ein
ein
Im Hallenbad führt die mangelhafte Ausführung
(z.B.
unzureichende
Belüftung
bewirkt
Schimmelbildung) zu Schwierigkeiten. Diese
sollen noch von der Bauträgergesellschaft bis Ende
2012
behoben
werden.
Die
öffentliche
Zugänglichkeit des Wellnessbereichs wurde nach
der
Übernahme
durch
die
neuen
Verwaltungsgesellschaft ADWALL aus Kosten
und organisatorischen Gründen aufgehoben
(zudem Neuberechnung der Nutzungsentgelte für
Eigenvermieter_innen).
Das Restaurant im Zentralgebäude war nur tw. in
Betrieb. Nach fast einjähriger Schließung, wurde
das Restaurant in der Wintersaison 2011/12 wieder
verpachtet (ohne Pachtentgelt). Da das Restaurant
jedoch nicht gewinnbringend geführt werden
konnte, wurde der Pachtvertrag von Seiten des
Pächters aufgelöst. ADWALL hat daher ab der
Sommersaison 2012 das Restaurant selbst
übernommen. Der vorgesehene Gastgarten im
Südwesten wurde seit der Übernahme der
Verwaltung durch ADWALL errichtet, die
nordseitige Terrasse fehlt nach wie vor.
Das Geschäftsmodell des Alpendorfes basiert
darauf, dass die Errichtung der Ferienhäuser
jeweils erst nach Verkauf an die EigentümerInnen
erfolgt.
Damit
sind
Verzögerungen
im
Umsetzungsprozess jedoch nur zum Teil erklärbar.
Zudem traten vermutlich „Unregelmäßigkeiten“
im
Bauprozess
auf
(fehlende/mangelhafte
Anlagengestaltung, Abzug von Geldern etc.). So
mussten z.B. bereits getätigte Verkäufe im
nordöstlichen Bereich des zweiten Bauabschnitts,
aufgrund fehlender baubehördlicher Genehmigung
infolge
nicht
ausgeführter
rückabgewickelt
werden.
Im ersten Bauabschnitt sind noch 2 Baulücken
vorhanden, diese sollen bis Weihnachten 2012
37
Äußere
architektonische
Ferienhäuser:
Gestaltung
der
Dachdeckung in einheitlichen Farbtönen und
Materialien; Es sind Holzfenster zu verwenden. Als
Materialien für Fassadenoberflächen sind Putz,
Holzschalung bzw. Naturstein zu verwenden (=
ortstypische Bebauung) (BBP-Grundstufe 1. BA +
2. BA - Wortlaut S. 6).
Geplant war gemäß Erläuterungsbericht zum
Bebauungsplan der Grundstufe (1. BA) die
angestrebte Bettenanzahl in der ortstypischen
Bebauung angepasste Doppelhäuser unterzubringen
(BBP-Grundstufe 1. BA Erläuterungsbericht S. 12).
geschlossen werden. Im zweiten Bauabschnitt ist
noch eine Baulücke vorhanden, zudem ist das
nordöstlich gelegene Ergänzungsgebiet des 2.
Bauabschnittes
aufgrund
fehlender
Baugenehmigung – noch unbebaut (geplant sind
hier 6 Ferienhäuser). Um eine wirtschaftliche
Betriebsführung zu gewährleisten soll der
Vollausbau des Alpendorfes ehestmöglich
erfolgen.
Die Dachdeckung wurde einheitlich gestaltet
(grau). Die Ferienhäuser sind in Holzbauweise
ausgeführt. Die Fassadenoberfläche besteht aus
Holzschalung
oder
Putz.
Entgegen
der
ursprünglich geplanten Doppelhäuser, sind bis auf
wenige Ausnahmen nur Einzelhäuser im
Alpendorf vorzufinden.
Verkehrserschließung:
Externe Verkehrserschließung:
Die Straße von der B 166 bis zur Weggabelung
Kopfbergweg ist mit einer min. Fahrbahnbreite von
5,0 m für die Erschließung des Hoteldorfes
ausreichend
(keine
Ausbaunotwendigkeit)
(Gutachten
Krammer
11.9.2002)
Die
Rauhenbachbrücke
kann
mit
ihrer
Bestandsbreite von 4,50 m unverändert genutzt
werden (keine Ausbaunotwendigkeit) (Gutachten
Verkehrserschließung Krammer 11.9.2002).
Eine Verbreiterung des 450 m langen Abschnitts
vom Beginn des Güterweges Kopfberg bis zum
Planungsgebiet von ca. 4,0 m auf mindestens 4,6 m
ist
erforderlich
(Stellungnahme
6/07
im
aufsichtsbehördlichen Ermittlungsverfahren bzw.
Gutachten
Krammer
11.9.2002). (= Umwidmungsvoraussetzung und
Voraussetzung für Bebauung des Alpendorfes:
Aufschließungsgebiet / Verkehr)
Die Breite der Güterwege Kopfmann (sic!) wird auf
mind. 6,0 m festgelegt (BBP Grundstufe –
Erläuterungen S. 13)
Nach Abmessungen an 3 Kontrollpunkten (jeweils
> 5 m) kann bestätigt werden, dass die
Straßenbreite ausreichend dimensioniert ist.
Die Rauhenbachbrücke weist die angegebene
Breite von 4,50 m auf.
Die Verbreiterung wurde nur ansatzweise und
notdürftig durch die Asphaltierung des Banketts
umgesetzt. Dadurch überschreitet an manchen
Punkten die Straßenbreite knapp die geforderten
4,6 m. Die provisorische Ausführung bewirkt, dass
der Asphalt zum Teil bereits wieder weggebrochen
ist bzw. ausgeschwemmt wurde. In diesen
Bereichen beträgt die Breite des Kopfbergweges
nur in etwa 3-4 m (Messung an 3
Kontrollpunkten). Aktuell (Sommer 2012) sollte
im Zuge der Errichtung des Kanals zur
des
zweiten
Bauabschnittes auch der Kopfbergweg bergseitig
um 1,5 m verbreitert werden – dies ist jedoch nach
Sichtanalyse nicht erfolgt.
Der
38
im
Plan
dargestellte
Güterweg
Der Güterweg Kopfberg soll von der Abzweigung
an der Gemeindestraße Astau-Winkl bis zur
Erschließung des geplanten Hoteldorfes Astauwinkl
als
Gemeindestraße
übernommen
werden
(Absichtserklärung vorhanden).
Interne Verkehrserschließung:
Zur internen Aufschließung sind Stichstraßen lt.
Plan zu errichten. Diese sind mit Wendeplätzen
abzuschließen. (BBP Grundstufe 1. BA – Wortlaut
S. 5 + planliche Darstellung).
Die maximale Steigung der Straßenstiche ist mit 10
% festgelegt (Teile sind geringfügig steiler) (BBP
Grundstufe 1. BA – Erläuterungen S. 15).
Die Neigung der neu geschaffenen Verkehrsflächen
lt. Plan darf 12 % nicht übersteigen; (BBP
Grundstufe 2. BA – Wortlaut S. 5)
Im Alpendorf soll der Graben 3 (Anm.: Bereich
Einfahrt Alpendorf) mit Hilfe einer Brücke aus
Holz überbrückt werden (wobei die Auflager im
Hangbereich optisch nicht in Erscheinung treten
sollen: Baustahlgitter in Rohrboden eingeschweißt)
(siehe BBP Grundstufe 1 BA – Wortlaut S. 7 und
Erläuterungen S. 10 bzw. baubehördliche
Bewilligung).
Die Querung im oberen Bereich ist als Furt
auszuführen (vgl. BBP Erläuterungsbericht bzw.
baubehördliche Bewilligung)
Die Erschließung der Gebäude erfolgt über ein
Gehwegnetz
/
Treppenlösungen
(BBPErläuterungsbericht)
Auswertu
„Kopfbergweg“
ist
mittlerweile
Gemeindestraße übernommen.
als
Die Stichstraßen im Alpendorf sind jeweils mit
den
vorgegebenen
Umkehrhämmern/Wendeplätzen
ausgeführt.
Funktionelle Probleme ergeben sich vereinzelt bei
Anordnung von Parkplätzen im Bereich der
Umkehrhämmer, die ein Wenden verunmöglichen
(z.B. Haus Nr. 8).
Gemäß Sichtanalyse entsprechen die Steigungen
im Alpendorf den Vorgaben. Im Winterbetrieb
treten aufgrund der Geländebeschaffenheit zum
Teil
funktionelle
Schwierigkeiten
auf
(Schneeräumung, Befahrung der Stichstraßen ohne
Absicherung etc.)
Die Brücke (zum Zentralgebäude) wurde nicht
gemäß der Vorgaben aus Holz, sondern nur in
Form einer Verrohrung unter der asphaltierten
Straße ausgeführt. Zudem bestehen derzeit noch
Bepflanzungslücken infolge der baulichen
Ausführung (→ siehe Pflanzenbindung).
Die Querung im oberen Bereich wurde als Furt
ausgeführt.
Aufgrund der mangelhaften (bzw. nicht
vorhandenen) Oberflächenentwässerung sind die
Gehwege, zum Teil stark ausgeschwemmt.
Insbesondere die nur mit Rasenkantenziegel –
anstatt von befestigten Stufen – ausgeführten
Treppen, sind teilweise bereits unbenutzbar (zu
große
Stufenabstände
aufgrund
Ausschwemmungen). Dies führt vor allem in der
Wintersaison und für ältere Gäste zu einer
eingeschränkten Benutzbarkeit der Anlage. Die
Gehwege wurden seit der Übernahme durch
ADWALL zum Teil erneuert.
Interne Parkplatzgestaltung:
Weiters werden für die Ferienobjekte und das
Verwaltungsgebäude insgesamt ca. 132 Parkplätze
(bei 79 Einzelhäusern) auf dem Betriebsareal
eingerichtet (gilt für 1. BA). (baubehördliche
Laut Bebauungsplan (BBPL-Grundstufe 1. BA Wortlaut S. 6) sind für den 1. Bauabschnitt pro
Appartement 2 Parkplätze einzuplanen. 2
Parkplätze pro Appartement werden auch für den
Bis auf 2 Ausnahmen (2 Parkplätze je Ferienhaus),
ist sowohl im ersten als auch im zweiten
Bauabschnitt jedem Ferienhaus im Alpendorf ein
Parkplatz zugeordnet. Zudem sind ca. 15
allgemeine
Parkplätze
im
Bereich
des
Zentralgebäudes vorhanden. Damit ergibt sich bei
derzeitigem Bebauungsstand auf der gesamten
Anlage eine Parkplatzanzahl von ca. 110 (= 1,2
Parkplätze je Appartement). In den Hochsaisonen
dienen aktuell das nordöstliche Ergänzungsgebiet
39
zweiten Bauabschnitt
Grundstufe 2. BA S. 6)
festgelegt
(BBP
der
des
zweiten
Bauabschnittes
sowie
der
Liftparkplatz als Ausweichmöglichkeit (auch beim
Dolomitenhof werden Fahrzeuge abgestellt).
Laut EigentümerInnen (Verwaltung) ergeben sich
nicht nur aufgrund der zu geringen Anzahl,
sondern auch wegen der (zu) knapp bemessenen
Größe der einzelnen Parkflächen, vor allem im
Winterbetrieb funktionelle Schwierigkeiten.
Die Parkflächen sind zur Minimierung der
Verkehrsflächen
bergeseitig
dieser
Aufschließungsstraßen
vorgesehen.
Zur
Verbesserung des Landschaftsbildes sind diese
Parkflächen einzuhausen und zu überschütten
(Carports) (BBP
Grundstufe 1. BA –
Erläuterungsbericht S. 10).
... die ursprünglich überdachten Abstellplätze
werden aus Kostengründen nicht errichtet,
stattdessen ist eine Längsaufstellung entlang der
Aufschließungsstraße vorgesehen. Für Grundstücke
welche
nicht
unmittelbar
an
der
Aufschließungsstraße liegen, wird ein Parkplatz in
Realeigentum bzw. in Parifizierung einverleibt
(Erläuterungsbericht zur Abänderung des BBPL,
3.6.2003)
Die Parkplätze befinden sich größtenteils entlang
den Erschließungsstraßen und im Bereich der
Umkehrhämmer. Entlang der Stichstraßen war die
Parkplatzstellfläche in Schotter ausgeführt. Dies
hatte zur Folge, dass diese Stellflächen zum Teil
bereits stark ausgeschwemmt waren. Seit der
Übernahme durch ADWALL wurden die
Parkflächen großteils mit Asphalt befestigt – auch
die internen Erschließungsstraßen
wurden
ausgebessert (Probleme mit Rollsplitt). Jene
Straßen die nicht asphaltiert wurden, sind jedoch
nach wie vor von starken Auswaschungen
betroffen.
Einhausungen und Überschüttungen (Carports) zur
Verbesserung des Landschaftsbildes wurden nicht
ausgeführt.
Grüngestaltung / Geländegestaltung:
Pflanzgebote:
Entlang der Verkehrsflächen sind entsprechend der
planlichen Darstellung des Bebauungsplans der
Grundstufe Baumgruppen vorzusehen, wobei
ortstypische
Laubbäume
(z.B.
Spitzahorn,
Hainbuche, Rotbuche, Vogelbeere, Traubenkirsche,
Bergahorn, Gemeine Esche) mit Hochstamm im
Mindest-Stammumfang von 20/25 zu pflanzen sind
(baubehördliche Bewilligung 13.10.2003 bzw. BBP
Grundstufe 1. BA – Wortlaut S. 7) – siehe auch
Pflanzgebote ohne Situierungsbindung in planlicher
Darstellung (BBP Grundstufe 3.6.2003)
Ergänzung zu Pflanzgebot 1. BA: im Areal des
Alpendorfs
Dachstein
West
sind
als
Ausgleichsmaßnahme 5 großkronige Laubbäume
(Bergahorn mit Pflanzgröße von 3-4 m) ... zu
pflanzen (naturschutzbehördliche Bewilligung
6.12.2004):
Pflanzbindungen:
Die Bestockung im Graben durch das
Planungsgebiet ist zu erhalten. Ausgenommen
davon ist der Bereich der geplanten Brücke. Diese
ist in Holz auszuführen, wobei der Pflanzbestand
40
Die Begrünungs- und Durchgrünungsvorgaben
sind mit derzeitigem Stand nur ansatzweise
umgesetzt worden. So findet man entlang der
internen Erschließungsstraßen so gut wie keine
Bepflanzungen (siehe Vorgaben BBPL); Die als
Ausgleichsmaßnahme vorgegebene Pflanzung von
5 Ahornbäumen wurde zwar umgesetzt, einer
dieser Bäume ist jedoch bereits wieder gefällt
worden.
Wenn Begrünungsmaßnahmen ausgeführt wurden,
dann im Nahbereich der Ferienhäuser und in
Eigenregie von den Ferienhauseigentümer_innen.
Die Aufforstungen, um die im Zuge des
Brückenbaus (nicht in Holz ausgeführt)
entstandenen Lücken im Pflanzenbestand wieder
aufzufüllen, wurden aus heutiger Sicht, mit der
Pflanzung einer Eberesche (unterer Graben), nur
unzureichend ausgeführt. Die Lücke im
während der Errichtung schonend zu behandeln ist
(BBP Grundstufe 1. BA - Wortlaut S. 7)
Die durch den Straßenbau entstandene Lücke im
begleitenden Gehölzbestand an Graben 3 ist bis an
die Straßenränder durch Nachpflanzungen zu
schließen – unterhalb der Straße ist mindestens eine
Esche zu pflanzen, um mittel- bis langfristig eine
Überschirmung der Straße zu gewährleisten
(baubehördliche Bewilligung 13.10.2003 und
naturschutzbehördliche Bewilligung 6.12.2004)
Bepflanzungsplan:
Im Zug der Einreichplanung ist auch ein
Bepflanzungsplan vorzulegen durch den die
Einbindung der Baukörper gewährleistet ist (BBP
Grundstufe 1. BA – Wortlaut S. 7)
Im Bescheid zur baubehördlichen Bewilligung
(13.10.2003) ist hierzu angeführt: Bis zum
20.5.2004 ist entsprechend den Festlegungen im
Bebauungsplan ein Bepflanzungsplan in 3-facher
Ausfertigung vorzulegen, der auch die Einbindung
der Baukörper beinhaltet.
Einfriedungen:
Auswertu
Pflanzenbestand konnte dadurch (noch?) nicht
geschlossen werden.
Die gesichteten Akten/Unterlagen beinhalteten
keinen Bepflanzungs- oder Grünplan. Im
Bebauungsplan
sind
jedoch
etliche
Begrünungsmaßnahmen planlich ausgeführt. Diese
wurden jedoch nicht umgesetzt.
Lt. Baubehördlicher Bewilligung vom 26.8.2008
liegt für den zweiten Bauabschnitt ein
Bepflanzungsplan vor.
Einfriedungen sind zwischen den einzelnen
Ferienhäusern des Alpendorfes vereinzelt - in
Form von Hecken im Nahbereich der Ferienhäuser
oder in Form von Maschendrahtzäunen (bei 4-5
Ferienhäusern) - vorhanden.
Zwischen den Appartementhäusern innerhalb des
Planungsgebietes dürfen keine Zäune oder
zaunartige Bepflanzungen errichtet werden (BBP
Grundstufe 1. BA - Wortlaut S. 7)
Technische Infrastruktur
Wasserversorgung:
Hinsichtlich der Wasserversorgung des Alpendorfes
waren mehrere Varianten im Gespräch. Zuerst lag
eine Bestätigung vor, dass das Ferienhausdorf an
die Wassergenossenschaft angeschlossen werden
kann – dies wurde widerrufen. Letztstand ist: Für
die
Versorgung
der
gegenständlichen
Feriendorfanlage mit Trink- und Nutzwasser soll
die zum sogenannten „Pommergut“ gehörende
Quellfassung
umgebaut
werden
...
(Verhandlungsschrift
zur
baubehördlichen
Abwasserentsorgung:
Geplant ist für die in der Feriendorfanlage
anfallenden Abwässer ein sich verästelndes
Kanalsystem aufzubauen und dieses an das
öffentliche
Kanal-Netz
anzuschließen
zur
baubehördlichen
Nachdem der Versuch des Projekterrichters
gescheitert ist, selbst eine Wasserversorgung
herzustellen, kaufte man sich um € 150.000,- in
die
Wassergenossenschaft
Kopfberg
(=
Pommergut) ein.
Die Abwasserversorgung erfolgt in das öffentliche
Kanalnetz. Die Kosten für den Kanalanschluss
wurden von der Gemeinde in Form einer
Wirtschaftsförderung bezahlt. Die Kläranlage war
ausreichend dimensioniert und weist noch
Reserven auf.
41
Ableitung der Hang- und Oberflächenwässer:
Die von den Dachflächen, Gehwegen und
Straßenflächen anfallenden Wässer sollen über ein
Kanalnetz dem Rauhenbach zugeführt werden. Den
von den befestigten Flächen anfallenden Wässern
wird vor Einleitung in den Bach ein
Retentionsbecken
vorgeschaltet
zur
baubehördlichen
Heizsystem:
Die Beheizung der gesamten Ferienanlage soll
mittels Biomasseheizungsanlage erfolgen. Zu
diesem Zweck ist geplant, 20 m westlich des
Zentralgebäudes
eine
automatische
Hackschnitzelfeuerungsanlage (Biomasseheizwerk)
... zu errichten. (baubehördliche Bewilligung
13.10.2003)
Im ersten Bauabschnitt wurde anstatt der geplanten
Einlaufbecken am Oberhang nur ein Gulli
errichtet. Dieser ist ständig mit Kies gefüllt und
kann dadurch – selbst bei geringem Niederschlag das Wasser nicht aufnehmen (Auskunft
EigentümerIn). Als Folge treten vor allem im
oberen
Bereich
der
Anlage
starke
Ausschwemmungen auf Grundstücken und
Straßen auf. Die Baugenehmigung für das
Ergänzungsgebiet im zweiten Bauabschnitt wurde
ebenfalls
aufgrund
der
fehlenden
Oberflächenentwässerung nicht erteilt.
Seit der Übernahme durch ADWALL, wurde im
Sommer 2012 die Oberflächenentwässerung für
den
zweiten
Bauabschnitt
von
der
Bauträgergesellschaft
ausgeführt
(die
Baugenehmigung liegt jedoch noch nicht vor). Im
ersten
Bauabschnitt
ist
die
nach
wie
vor
ausständig, soll aber von der Bauträgergesellschaft
noch errichtet werden.
Das baubehördlich bewilligte Biomasseheizwerk
wurde nicht errichtet (kann lt. Auskunft des
Projektentwicklers die Spitzen in der Hochsaison
nicht abdecken). Die Beheizung der Ferienhäuser
erfolgt mittels Gasfeuerung. Dazu wurde ein
Flüssiggasbehälter westlich des Stammhauses
errichtet.
Abfallentsorgung (Müll):
Die anfallenden Abfälle (Restmüll, Abfälle, Papier,
Glas, Verpackungsmaterial, Problemstoffe usw.)
sind jeweils getrennt nach den abfallrechtlichen
Vorschriften in den dem Betrieb zugehörigen
Containern zwischenzulagern und ordnungsgemäß
zu entsorgen. Für die Abfallsammlung sind in
technisch und hygienisch einwandfreier Weise
Vorkehrungen
zu
treffen
(gewerbeund
baubehördliche Bewilligung, 19.9.2008)
42
Die
Abfallentsorgung
wird
von
den
Eigentümer_innen bemängelt. Insbesondere die
Möglichkeiten zur Mülltrennung scheinen nicht
ausreichend zu sein. Da die Müllhütten aus Holz
ausgeführt wurden und sich hier zum Teil auch die
Stromversorgung
(Zähler,
Stromanschlüsse)
befindet, besteht zudem Brandgefahr. Laut
Angaben von Eigentümer_innen sind auch schon 2
Müllhütten abgebrannt. Dies führte in weiterer
Folge auch zu Stromausfällen in der gesamten
Anlage.
3.2
Statistische Auswertungen
Zur statistischen Analyse der Übernachtungs-, Betten- und Auslastungsentwicklung, wurde
auf Gemeinde- und regionaler Ebene auf die Salzburger Landesstatistik zurückgegriffen.
Konkrete Daten zum Alpendorf Dachstein-West, wurden von der Gemeinde AnnabergLungötz zur Verfügung gestellt. Die Darstellung der Entwicklung der Liftnutzung (Bereich
Astau-Winkl), basiert auf bereitgestellten Daten der Geschäftsführung der AnnabergerZwieselalmbahnen.
3.2.1 Nächtigungsentwicklung
Ausgangslage
Sowohl die im Zuge der Umsetzung des Projektes Alpendorf Dachstein-West durchgeführte
Abänderung des REK als auch die Teilabänderung des FWP, werden mit dem gravierenden
Rückgang im Fremdenverkehr in der Gemeinde Annaberg-Lungötz begründet. Die
Nächtigungszahlen halbierten sich zwischen 1991 und 2001 von 130.445 auf 68.25332. Die
Nächtigungen je Einwohner gingen in diesen 10 Jahren von 60 auf 30 zurück. Durch die
Errichtung des Beherbergungsgroßbetriebes wird eine Rückführung an frühere
Fremdenverkehrsverhältnisse erwartet. Nach Angaben der Betreiber ist durch das Alpendorf
mit einem Plus von 60.000 Nächtigungen pro Jahr zu rechnen (vgl. FWP Abänderung
Erläuterungen). Konkret verspricht man sich nicht nur eine Erhöhung der Nächtigungszahlen
im Winterhalbjahr, sondern auch eine entsprechende Auslastung in der Sommersaison (vgl.
REK-Änderung Annaberg-Lungötz).
Nächtigungsentwicklung (Alpendorf / Gemeinde / Region)
Tabelle 5: Jährliche Entwicklung der Nächtigungen, der Bettenanzahl und der Auslastung (in
Prozent und Vollbelegstagen / VBT) im Alpendorf Dachstein-West
Jahr
Nächtigungen
Bettenanzahl
2006
2007
2008
2009
2010
2011
1.613
16.768
40.249
51.087
66.613
66.066
64
359
389
389
490
490
Auslastung
In Prozent
6,9
12,8
28,3
36,0
37,2
36,9
In VBT
25
47
103
131
136
135
Quelle: Daten der Gemeinde Annaberg-Lungötz (eigene Berechnungen)
32
Obwohl hier angemerkt werden muss, dass mit dem Jahr 1991 das positivste und mit dem Jahr 2001 das
negativste Tourismusjahr herausgepickt wurde.
43
Die Nächtigungen im Alpendorf Dachstein-West konnten seit Bestehen kontinuierlich
gesteigert werden. In den ersten beiden Geschäftsjahren (2006 und 2007) war nur ein Teil der
Betten in Betrieb. Die Vermietung wurde ausschließlich von Eigenvermieter_innen betrieben,
dementsprechend gering waren in dieser Zeit die Übernachtungszahlen im Alpendorf (2006:
ca. 1.600 - 2007: knapp 17.000).
Mit der Fertigstellung des Zentralgebäudes und der Übernahme der Verwaltung durch ADW,
ging das Ferienhausdorf am 1.1.2008 „offiziell“ in Betrieb. In den 4 Geschäftsjahren seit
Inbetriebnahme (2008 bis 2011), wurde die Bettenanzahl von 389 auf den aktuellen Stand von
490 (gemäß Gemeindeangaben) ausgebaut. Die Nächtigungen im Alpendorf konnten in
diesem Zeitraum von gut 40.000 auf ca. 66.000 angehoben werden. Damit wurden auch die zu
Projektbeginn geäußerten Erwartungshaltungen der Initiatoren übertroffen. Hierzu muss
jedoch angemerkt werden, dass die Erwartungshaltung mit 60.000 Übernachtungen relativ
gering bemessen war (siehe auch Kap. 3.2.3 Bettenauslastung).
Zwischen den Jahren 2010 und 2011 stagnierten jedoch die Übernachtungszahlen. Seit der
Übernahme durch die neue Verwaltungsgesellschaft ADWALL, mussten in der Wintersaison
des abgelaufenen Tourismusjahres Nächtigungsrückgänge von ca. 20-25 % hingenommen
werden (lt. Auskunft ADWALL). In der Sommersaison konnten die Übernachtungszahlen im
Vergleich zum Vorjahr konstant gehalten werden.
Tabelle 6: Nächtigungsentwicklung nach Tourismusjahren 2005/06 bis 2010/11 (Alpendorf,
Annaberg-Lungötz und Region Lammertal)
2005/06
Alpendorf
-
2006/07
2007/08
2008/09
2009/10
2010/11
14.956
39.089
49.356
68.128
66.285
Annaberg
73.136
78.887
112.321
116.921
140.748
142.348
Abtenau
247.623
221.696
226.840
219.141
220.336
223.472
Rußbach
70.384
62.970
70.324
72.962
66.080
68.256
137.493
129.433
136.759
132.463
127.091
134.257
528.636
492.986
546.244
541.487
554.255
568.333
St. Martin
Lammertal
33
Quelle: http://www.salzburg.gv.at/tourismusstatistik und Daten der Gemeinde Annaberg-Lungötz
Um die Bedeutung des Alpendorfs für die Gemeinde Annaberg-Lungötz bzw. für die Region
Lammertal herauszuarbeiten, werden in Tabelle 6 die jeweiligen Nächtigungsentwicklungen
seit Bestehen des Alpendorfs vergleichend dargestellt. Im Tourismusjahr 2005/06 – also im
Jahr vor Inbetriebnahme des Alpendorfs – beliefen sich die Nächtigungen in der Gemeinde
33
Die Region Lammertal / Dachstein-West umfasst die Gemeinden Annaberg, Abtenau, Rußbach und St. Martin
(exkl. Scheffau).
44
Annaberg-Lungötz auf ca. 73.000. Durch ein Nächtigungsplus von +69.000 konnten diese bis
zum Tourismusjahr 2010/11 auf mehr als 142.000 Übernachtungen ausgebaut werden. Damit
wurde in der Gemeinde Annaberg-Lungötz das bisher nächtigungsstärkste Jahr 1991
übertroffen. Zudem konnten in diesem Zeitraum auch abseits des Alpendorfs - also in den
anderen Beherbergungsbetrieben der Gemeinde - die Nächtigungen um ca. +3.000
geringfügig angehoben werden.
Eine weniger erfreuliche Entwicklung zeigt sich hingegen in den Nachbargemeinden von
Annaberg-Lungötz bzw. in der Region Lammertal insgesamt. Hier konnte zwischen dem Jahr
vor Inbetriebnahme des Alpendorfs (2005/06) und dem Tourismusjahr 2010/11 zwar ein
regionales Nächtigungsplus von +40.000 Übernachtungen erreicht werden, zieht man davon
die mehr als 65.000 Nächtigungen ab, die allein auf das Alpendorf zurückzuführen sind, muss
abseits des Alpendorfs ein regionaler Nächtigungsrückgang von gut -26.000 konstatiert
werden. Diese Entwicklung zeigt sich auch bei einem Blick auf die einzelnen
Nachbargemeinden. Hier sind relativ starke Rückgänge in Abtenau (-24.000) und
geringfügige Abnahmen in St. Martin a. Tg. (-3.000) bzw. Rußbach (-2.000) erkennbar. In
den letzten beiden Tourismusjahren blieben die Nächtigungen relativ konstant.
Zusammengefasst heißt dies: die Inbetriebnahme des Alpendorfs hat keine erkennbaren
Auswirkungen auf andere Beherbergungsbetriebe in der Gemeinde Annaberg-Lungötz. Die
Nachbargemeinden bzw. die Region Lammertal insgesamt blieben hingegen seit Bestehen des
Alpendorfs von Nächtigungsrückgängen nicht verschont (Substitutionseffekte durch das
Alpendorf?).
3.2.2 Nächtigungsentwicklung nach Kategorien / Bettenangebot
Ausgangslage
Im REK Annaberg-Lungötz wird der gravierende Rückgang des Fremdenverkehrs in den
Jahren 1991 bis 2001 durch das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage erklärt. So
wünschen sich gemäß ADAC Reisemonitor nur 12 % der Gäste eine Unterkunft in einem
Gasthof/Pension/Privatzimmer. Der Anteil dieser Kategorie war im Lammertal jedoch mit 52
% sehr hoch. Laut ADAC Reisemonitor ziehen 73 % der Gäste ein modernes Hotel oder
Appartement vor. Dieser Anteil war im Lammertal mit 39 % jedoch unterrepräsentiert (vgl.
REK-Änderung Annaberg-Lungötz).
Nächtigungsentwicklung nach Kategorien
Die Betrachtung der Nächtigungsentwicklung in anderen Beherbergungsbetrieben der Region
(abseits des Alpendorfs) lässt wie erwähnt aufgrund der statistischen Zahlen verschiedene
Interpretationsmöglichkeiten zu. Dies zeigt sich auch bei Betrachtung der
45
Nächtigungsentwicklung je Kategorie. So gingen im Zeitraum 2005/06 bis 2010/11 in der
Region Lammertal die Übernachtungen in Privatunterkünften um ca. -22.000 (AnnabergLungötz: -3.000) zurück, während in gewerblichen Beherbergungsbetrieben ein regionaler
Nächtigungsanstieg von +64.000 (Annaberg-Lungötz: +65.000) erzielt werden konnte34
(Quelle: http://www.salzburg.gv.at/tourismusstatistik)35.
Der
Ausbau
des
nachgefragten
Beherbergungssegments
„gewerblichen
Ferienwohnungen/häuser“ scheint gelungen zu sein. Im Jahr 2005/06 wies die Region
Lammertal in dieser Beherbergungskategorie lediglich 17.651 Übernachtungen auf – im
Tourismusjahr 2010/11 konnten hingegen 94.948 Nächtigungen erzielt werden. Selbst nach
Abzug der Übernachtungen im Alpendorf, beträgt der regionale Zuwachs in dieser Kategorie
noch über +10.000 Übernachtungen. Dies deutet auf die Errichtung weiterer gewerblicher
Ferienwohnungen/-häuser hin bzw. wird damit die derzeit bestehende starke Nachfrage in
diesem Beherbergungssegment bestätigt (siehe http://www.salzburg.gv.at/tourismusstatistik).
Entwicklung Bettenangebot
Ausschließlich in der Gemeinde Annaberg wurde die Bettenanzahl zwischen 2005/06 und
2010/11 ausgebaut (+ 515 Betten). Alle anderen Gemeinden – vor allem Abtenau mit einem
Minus von 160 Betten - mussten Rückgänge hinnehmen. In der gesamten Region Lammertal
konnte das Bettenangebot – wiederum Dank des Alpendorfes – um 250 Betten gesteigert
werden.
Anhand der Gemeinde Annaberg-Lungötz kann auch die Entwicklung des Bettenangebots
nach Kategorien dargestellt werden. Im Betrachtungszeitraum von 2005/06 bis 2010/11 sind
Rückgänge von ca.- 60-80 Betten in Privatunterkünften zu verzeichnen. Die gewerblichen
Unterkünfte konnten ihr Angebot um ca. 570 Betten ausbauen. Davon sind 490 Betten dem
Alpendorf zuzurechnen (Kategorie: gewerbliche Ferienwohnung/haus). Stimmen die
statistischen Angaben zum Alpendorf, nahm damit in diesen 5 Jahren das touristische
Bettenangebot auch abseits des Alpendorfes um ca. 80 Betten zu.
34
Der Anstieg in gewerblichen Beherbergungsbetrieben entspricht in etwa den Übernachtungszahlen des
Alpendorfs.
35
Aus Sicht der Gemeinde / des Tourismusverbandes von Annaberg-Lungötz, sind etwaige
Nächtigungsrückgänge in anderen Beherbergungsbetrieben der Gemeinde/Region weniger auf
Substitutionseffekte (Abzug von Gästen) infolge der Errichtung des Alpendorfes zurückzuführen, sondern
sind in erster Linie mit der tw. Aufgabe der Privatzimmervermietung begründet (siehe
Befragungsergebnisse).
46
3.2.3 Bettenauslastung und saisonale Betrachtung
Ausgangslage:
Im Jahr 2001 betrug die Auslastung der gesamten Annaberg-Lungötzer Betten in der
Wintersaison (2001) ca. 23 % und im Sommerhalbjahr ca. 19 %. Die langfristige Tendenz der
Auslastung ist zu diesem Zeitpunkt vor allem in der Sommersaison fallend. Anfang der
1980er Jahre war die Bettenauslastung in der Sommersaison noch doppelt so hoch (vgl. REKAbänderung Annaberg-Lungötz).
Auswertungen zur Bettenauslastung im Alpendorf liegen nicht vor. Die prozentuelle
Bettenauslastung lässt sich jedoch aus den vorliegenden (Monats)Daten jeweils einfach
berechnen36:
Nächtigungen x 100
-----------------------------------------------Betten x Tage im Betrachtungszeitraum
Bettenauslastung im Alpendorf
Die Übernachtungen im Alpendorf sind – wie auch in der Gemeinde Annaberg-Lungötz und
der Region Lammertal – nur noch leicht winterlastig. Im Tourismusjahr 2010/11 stehen
37.128 Übernachtungen im Winter, 29.257 Nächtigungen in der Sommersaison gegenüber.
Insbesondere die Sommernächtigungen konnten in den letzten beiden Betrachtungsjahren
jedoch stark angehoben werden. Die nächtigungsstärksten Monate blieben dennoch der Jänner
und Februar. In den Nebensaisonen (z. B. Oktober/November bzw. April/Mai) ist trotz
Angeboten im Niedrigpreissegment – zum Beispiel über ALDI/Hofer - nach wie vor großes
Entwicklungspotenzial vorhanden.
36
Tourismusjahr: Zeitraum vom 1.November bis 31.Oktober des Folgejahres (365 Tage); Wintersaison:
Zeitraum vom 1. November bis 30. April des Folgejahres (Tage: 181); Sommersaison: Zeitraum vom 1. Mai
bis 31. Oktober eines Kalenderjahres (Tage: 184).
47
Tabelle 7: Übernachtungen und Bettenauslastung (in Prozent) im Alpendorf Dachstein-West
seit Bestehen (monatlich und nach Kalenderjahr)
Kalenderjahr/Monat
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Jan
Feb
März
April
Nächtigung
-
Auslastung
Mai
Juni
Juli
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nächtigung
2.766
3.850
732
1.450
390
223
487
Auslastung
24,9
38,0
6,6
13,5
3,5
2,1
Nächtigung
6.511
6.598
8.242
324
1.079
Auslastung
54,0
60,6
68,3
2,8
Nächtigung
9.220
7.899
7.516
Auslastung
76,5
72,5
Nächtigung
10.952
Auslastung
Aug
Sep
Okt
Nov
Dez
Ges.
-
-
-
-
1.613
1.613
-
-
-
-
81,3
6,9
2.395
332
718
252
3.173
16.768
4,4
21,5
3,1
6,5
2,3
28,5
12,8
858
5.381
4.500
1.044
1.127
102
4.483
40.249
8,9
7,4
44,6
37,3
8,9
9,3
0,9
37,2
28,3
1.534
1.784
2.545
5.229
5.291
2.284
1.469
788
5.528
51.087
62,3
13,1
14,8
21,8
43,4
43,9
19,6
12,2
6,8
45,8
36,0
10.244
8.663
2.601
3.501
2.678
6.875
8.603
4.227
3.468
30
4.771
66.613
72,1
74,7
57,0
17,7
23,0
18,2
45,3
56,6
28,8
22,8
0,2
31,4
37,2
Nächtigung
11.998
10.174
9.181
974
2.150
3.999
8.421
8.422
3.268
2.997
85
4.397
66.066
Auslastung
79,0
74,2
60,4
6,6
14,2
27,2
55,4
55,4
22,2
19,7
0,6
28,9
36,9
Quelle: Daten der Gemeinde Annaberg-Lungötz (eigene Berechnungen)
Als Resultat zeigt sich im Tourismusjahr 2010/11 im Alpendorf eine gute, jedoch keineswegs
überragende Bettenauslastung. Prozentuell beträgt diese bei ganzjähriger Betrachtung 37,1 %
- in der Wintersaison 41,9 %, im Sommer beachtliche 32,5 %. Dies entspricht in etwa 136
Vollbelegstagen im Tourismusjahr 2010/11.
Tabelle 8: Übernachtungen und Bettenauslastung (in Prozent und Vollbelegstage) im
Alpendorf Dachstein West (saisonal und nach Tourismusjahr)
Wintersaison 2010/11
Sommersaison 2011
Tourismusjahr 2010/11
Übernachtungen
Auslastung
in %
VBT
Übernachtungen
Auslastung
in %
VBT
Übernachtungen
Auslastung
in %
VBT
37.128
41,9
76
29.257
32,5
60
66.385
37,1
136
Quelle: Eigene Berechnung – Datenquelle Gemeinde Annaberg-Lungötz
Durch die Rückgänge reduzierten sich im abgelaufenen Jahr die Nächtigungen im Alpendorf
auf knapp 60.000 Nächtigungen. Die Auslastung ging auf ca. 33 % (121 VBT) zurück. Damit
liegt das Alpendorf – wie schon im Jahr zuvor – relativ deutlich unter der anvisierten
Auslastung vergleichbarer Ferienhausdörfer von ca. 150-170 Vollbelegstage (Angaben lt.
Projektentwickler). Auch in gut geführten Ferienwohnungen, wie dem Mandlhof in
Annaberg-Lungötz (Urlaub am Bauernhof), kann laut Tourismusverband die Auslastung bis
zu 160 VBT betragen.
48
Zur Einordnung: bei einer angenommen Auslastung von ca. 160 Vollbelegstagen, würden die
Nächtigungen im Alpendorf jährlich 78.400 betragen.
Exkurs: Produktzyklustheorie anhand Ferienhausdörfern:
Zur Abschätzung wie gefragt Ferienhausdörfer in Zukunft sein werden, kann die in
DUTZLER (2010, S. 15-16) dargestellte Produktzyklustheorie (anhand eines
Ferienhausdorfs) mit einbezogen werden: „Die Produktzyklustheorie benennt drei Phasen,
die ein wirtschaftliches Gut durchläuft. Am Beginn steht die Innovationsphase, die sich durch
wenige Gäste, die diesen Urlaubsstil für sich entdeckt haben, auszeichnet. Oft sind es
wohlhabende Gästegruppen oder spezielle Nachfragegruppen wie Familien. Vermarktet wird
dieser Urlaubsstil auf direkten Vertriebsweg ohne Reisevermittler, die erst später dazu
kommen. Die Wachstumsphase ist die zweite Phase, in der die Nachfrage stark ansteigt. Die
touristische Infrastruktur und deren Ausstattungstypen werden nun genormt gestaltet. Das
bedeutet, dass es keine einzigartigen und individuellen Angebote mehr gibt sondern
standardisierte, welche die Investitionskosten stark sinken lassen. Jedoch sinkt somit auch das
Qualitätsniveau. In dieser Phase haben die Reiseveranstalter den Urlaubsstil voll in ihr
Programm aufgenommen, wobei die Nachfrage stetig steigt und die Konkurrenz wächst.
Die dritte Phase ist die Reife- und Schrumpfungsphase, die sich durch sinkende Zuwachsraten
bis zur abnehmenden Nachfrage zeigt. Neue Urlaubsstile lösen die alten ab und nur mehr die
Stammgäste bleiben diesem Urlaub treu. Die Reiseveranstalter können aufgrund der
sinkenden Nachfrage nur mehr Billig- und Last-Minute-Angebote verkaufen und nehmen den
Urlaubsstil allmählich aus ihren Programmen. Letztendlich sinkt nicht nur das Image des an
Attraktivität stark verlorenen Urlaubsstils sondern auch das der Zielregion. Für den
sogenannten reifen Urlaubsstil können aber oft auch Alternativen gefunden werden, die ihn
modifizieren, womit er den Produktzyklus von neuem durchlebt“.
3.2.4 Liftnutzung Annaberger Zwieselalmbahnen
Von der Geschäftsführung der Annaberger-Zwieselalmbahnen wurden Aufzeichnungen zur
Liftnutzung im Bereich Astau-Winkl37 zur Verfügung gestellt. Aus diesen Daten geht klar
hervor, dass die Errichtung des Alpendorfs Dachstein-West die Umsatzentwicklung bzw. die
Anzahl der verkauften Karten stark positiv beeinflusst hat. Zwischen dem Vergleichsjahr
2005/06 – hier war das Alpendorf noch nicht in Betrieb – und der Saison 2011/12 konnten die
Umsätze annähernd verdoppelt werden. Die Einnahmen stiegen von ca. € 534.000,- auf knapp
37
Berücksichtigte Kassen im Bereich Astau-Winkl: KC 1 Annaberg, KC 2 Annaberg, KC 6 Gugglift, OPOS
Alpendorf; Der Kartenverkauf an der Einstiegstelle im Ort Annaberg-Lungötz wurde nicht ausgewertet.
49
€ 1.040.000,- an. Die Anzahl der verkauften Karten nahm immerhin noch um mehr als 50 %
zu38.
Tabelle 9: Liftnutzung in der Wintersaison im Bereich Astauwinkl
Saison
2005/06
2006/07
2007/08
2008/09
2009/10
2010/11
2011/12
Umsatz in €
verkaufte Karten
534.130,77
403.976,65
839.929,29
1.056.624,63
913.307,34
1.083.417,80
1.039.382,05
26.037
24.393
39.903
45.469
40.308
41.863
39.910
Durchschnittspreis je
Karte (alle Kategorien)
20,51
16,56
21,37
23,24
22,66
25,88
26,04
Quelle: Annaberger Zwieselalmbahnen (SkiData AG 2012)
38
Die Zuwachsraten zwischen Umsatz und verkaufter Karten variieren aufgrund der unterschiedlichen
Durchschnittspreise der verkauften Karten (Indexanpassung, höherer Anteil an länger gültigen Karten - siehe
auch Interview Geschäftsführung Annaberger Zwieselalmbahnen).
50
3.3
Befragungen
Befragungen waren „die zentrale Methode“ der Studie zum Alpendorf Dachstein-West. Mit
der Gästebefragung (Tourist_innen und Eigentümer_innen) wurde die Nutzung (Gästeschicht
etc.) des Alpendorfs näher beleuchtet. Auf Grundlage der Aussagen von
Schlüsselakteur_innen (alte Verwaltung/Projektentwickler, neue Verwaltung, zuständige
Baubehörde, Rechtsbegleitung des Projekts, Verein der Eigenvermieter_innen, Vertreter der
Gemeinde), konnte ein umfassendes Bild zum Geschäftsmodell, Errichtungsprozess und zur
Betriebsführung des Alpendorfs gewonnen werden (Problembereiche, Vorzüge etc.). Die
Befragungen
der
Geschäftsführung
der
Annaberger-Zwieselalmbahnen,
des
Tourismusverbandes und der umliegenden Gastronomie, dienten vor allem zur Abschätzung
der Auswirkungen des Alpendorfs.
Aufgrund des zeitlichen und finanziellen Rahmens der Studie, konnten nicht alle relevanten
Akteur_innen zu Wort kommen (z.B. vorgesehene Betriebsführung, operativer Bauträger).
Aus Sicht des Bearbeiters wurde jedoch eine aussagekräftige Auswahl getroffen. Alle
befragten Akteur_innen erwiesen sich – zum Teil sicherlich aufgrund der Unzufriedenheit mit
der Umsetzung - als auskunftsfreudig und kooperationsbereit. Für die Richtigkeit der
Aussagen kann keine Gewähr übernommen werden.
3.3.1 Gästebefragungen
Anhand einer mündlich/persönlich durchgeführten Gästebefragung (Tourist_innen sowie
Eigentümer_innen) wurde das Nutzungsverhalten der Gäste des Alpendorfs Dachstein-West
analysiert. Die Befragung erfolgte auf Grundlage eines Fragebogens mit insgesamt 25 Fragen.
Der überwiegende Teil bestand aus sogenannten „geschlossenen Fragen“ – das heißt es gab
fixe Antwortskalen mit vorgegebenen Stufen der Ablehnung und Zustimmung. Einige
Nutzungsaspekte wurden zusätzlich durch „offene Fragen“ abgefragt (siehe
Materialiensammlung „Fragebogen Gästebefragung“).
Die Interviews wurden jeweils pro Ferienhaus geführt. Obwohl sich die Gäste durchwegs
auskunftsfreudig zeigten, gestalteten sich die Befragungen insofern schwierig, als dass sowohl
in der Sommer- als auch in der Wintersaison tagsüber kaum Gäste anzutreffen waren (dies
spricht für eine Nutzung des touristischen Angebots).
Um die Übersichtlichkeit zu gewährleisten, erfolgt die Auswertung der Fragen
zusammengefasst nach Themenbereichen: Gästestruktur, Gefahr der Zweitwohnungsnutzung,
mögliche Substitutionseffekte, Nutzung touristischer Infrastruktur, Nutzung lokaler
Infrastruktur in der Gemeinde Annaberg-Lungötz, Nutzung des lokalen/regionalen EH bzw.
der Gastronomie und Versorgungsverhalten der Gäste des Alpendorfs;
51
Die Ergebnisse der Gästebefragungen werden saisonal getrennt nach Sommerhaupt- und nebensaison bzw. Winterhaupt- und -nebensaison ausgewertet. Eine saisonübergreifende
Zusammenführung - der zum größten Teil übereinstimmenden Ergebnisse der
Nutzer_innenbefragung erfolgt im Kapitel „Überblick für den schnellen Leser“.
Ergänzt wird die Auswertung der Gästebefragungen mit gewonnenen Erkenntnissen im Zuge
der Durchführung (→ Anmerkungen von Eigentümer_innen und Tourist_innen).
3.3.1.1 Nutzer_innenbefragung Sommersaison 2011
Die Gästebefragung in der Sommerhauptsaison wurde im Zeitraum vom 29.8 bis zum
2.9.2011 durchgeführt. Insgesamt konnten 40 Gäste befragt werden. Um eine statistische
auswertbare Stichprobengröße (> 20) in der Sommernebensaison zu erhalten, musste diese
Befragung auf 2 Wochen ausgedehnt werden. Die ersten Befragungen wurden hierbei am
22.9.2011 und die zweite „Fragerunde“ am 28.9.2011 durchgeführt. Insgesamt konnten in der
Sommernebensaison damit Nutzer_innen von 23 Ferienhäusern befragt werden.
Gästestruktur (Fragen: 1+3+4+12):
Zum überwiegenden Teil wurde das Alpendorf in der Sommerhauptsaison von
(Jung)Familien mit Schul- bzw. Kleinkindern genutzt. Junge und wenige ältere Paare
ergänzen die Gäste. In der Nebensaison dreht sich dieses Verhältnis zu Gunsten der Paare –
und hier wiederum vorwiegend der Paare im Pensionsalter – um. So betrug der Anteil der 019 Jährigen in der Hauptsaison noch 36 % in der Nebensaison belief er sich auf nur mehr 20
%. Der Anteil der 60 Plus nahm hingegen von 13 % auf 20 % zu.
Das Hauptherkunftsland ist wenig überraschend und mit deutlichem Abstand Deutschland.
Insgesamt betrug der Anteil der deutschen Gäste ca. 67 %, gefolgt von Niederländern mit 20
%. Der Anteil der österreichischen Gäste nahm in der Nebensaison etwas zu – machte aber
insgesamt betrachtet nur bescheidene 11 % aus. Weitere Herkunftsnationen sind in der
Sommersaison nicht erwähnenswert.
Die „befragten Ferienhäuser“ waren mit durchschnittlich ca. 3,3 Personen belegt
(Hauptsaison: 3,7 Personen; Nebensaison: 2,5 Personen). Alle befragten Personen reisten mit
dem Auto an.
Nach Angaben der Eigentümer_innen hat sich die Gästeschicht seit Inbetriebnahme des
Alpendorfes verändert. Kamen anfangs noch die versprochenen „Premium-Gäste“, werden
52
diese aufgrund der Vermarktung (z. B. Angebote über Aldi/Hofer) und vor allem in der
Nebensaison zunehmend von Touristen im Niedrigpreissegment abgelöst.39
Die Preise variieren in der Sommersaison relativ wenig. In der Hochsaison ist ein 8-BettenFerienhaus (deluxe) um € 156 zu haben und in der Nebensaison ab € 100 (siehe
Materialiensammlung „Preisgestaltung im Alpendorf“).
Gefahr der Zweitwohnungsnutzung (Fragen: 2 bzw. 5-9):
Aufgrund des relativ geringen Anteils an angetroffenen Eigentümer_innen (10 % der
gesamten Befragten), kann in der Sommerhauptsaison von einer überwiegenden touristischen
Nutzung des Alpendorfes ausgegangen werden. Diese Einschätzung relativierte sich etwas im
Zuge der zweiten Erhebungsphase in der Sommernebensaison. Hier betrug der Anteil der
Eigentümer_innen an den gesamten Befragten 26 % (vgl. Tabelle).
Tabelle 10: Eigentümer_innen vs. Tourist_innen in Sommersaison (absolut und Anteil in %)
Davon Tourist_innen
Befragte
Davon Eigentümer_innen
„Ferienhäuser“
absolut
Anteil in %
absolut
Anteil in %
Gesamt
63
53
84
10
16
Hauptsaison
40
36
90
4
10
Nebensaison
23
17
74
6
26
Quelle: Gästebefragung Sommersaison
Die Gefahr der Zweitwohnungsnutzung kann jedoch mit Blick auf die Eigennutzungsdauer
pro Jahr abgeschwächt werden. Die angegebenen Zeiträume der befragten Eigentümer_innen
lagen mit jeweils ca. 2 bis 6 Wochen Eigennutzung klar unter der zulässigen Grenze von 3
Monaten. Die Häufigkeit der Nutzung variierte zwischen 1 bis 8 Mal im Jahr. Überwiegend
wurden Eigentümer_innen aus Deutschland angetroffen und hierbei vorrangig
Eigenvermieter_innen.
Mit der Lösung „Eigentum und Vermietung“ sind alle 10 angetroffenen Eigentümer_innen
zufrieden (8 Ja – 2 eher Ja). Über die Vermietungstätigkeit sind alle Eigentümer_innen
informiert. Bei Nachfrage wie lange in etwa ihr Eigentum pro Jahr weitervermietet wurde,
variierten die Angaben zur Auslastung zwischen ca. 20 % und ca. 60 % (ohne Eigennutzung).
Generell zeigte sich der überwiegende Teil mit der Auslastung ihres Ferienhauses im
39
Zudem soll nach Auskunft der Eigentümer_innen auch der Anteil an Kurzurlaubern angestiegen sein.
53
Jahresgang zufrieden. Wobei in den Nebensaisonen jedoch noch „großer Spielraum nach
oben“ besteht.
Die Frage, ob es auch möglich ist nicht weiterzuvermieten, wurde mit dem Verweis auf
unterzeichnete Verträge bis auf eine Ausnahme durchgängig und glaubhaft verneint. Ein
Eigenvermieter gab als Antwort „er hat es unter Kontrolle ob er vermieten möchte oder
nicht“.
Etwaige Substitutionseffekte (Beherbergung) und saisonale Nutzungspräferenz (Fragen:
10+11):
Tabelle 11: Abschätzung von Substitutionseffekten anhand der Frage: "Haben Sie bereits
zuvor in der Region Urlaub gemacht?" (Sommersaison)
Ja
Nein
Hauptsaison
13
27
Nebensaison
9
14
Gesamt
22
41
Bei der Fragestellung „Haben Sie bereits vor der Errichtung des Alpendorfes Dachstein-West
Urlaub in der Region gemacht?“ musste zunächst definiert werden, welche Gemeinden der
Regionsbegriff umfasst. Gemäß der vorgenommenen Eingrenzung auf die Region Lammertal
bzw. die Dachsteinregion, gaben 22 der Befragten (= 35 %) an, hier bereits zuvor Urlaub
gemacht zu haben.
Für 100 % der Sommergäste ist die Sommersaison die präferierte Jahreszeit der Nutzung des
Alpendorfs. Darüber hinaus gaben 22 der Befragten an (Möglichkeit der Mehrfachnennung),
dass für sich auch ein Winterurlaub im Alpendorf vorstellbar wäre.
Auswirkungen auf touristische Infrastruktur (Fragen: 13-14):
Die Frage „Nutzen Sie das touristische Angebot in der Region“ bedarf ebenfalls einer näheren
Definition. Es musste geklärt werden, was unter einem touristischen Angebot bzw. einer
touristischen Infrastruktur konkret verstanden wird. Hierbei wurde der Begriff großzügig
gefasst - so fiel u.a. auch das Benutzen von Wanderwegen darunter. Aufgrund dieser eher
54
weitreichenden (bzw. zu weitreichenden) Eingrenzung, wurde diese Frage von 87 % aller
Befragten mit Ja oder eher Ja beantwortet40.
Bei der Nachfrage welche Angebote konkret genutzt werden, stellte sich heraus, dass
Wandern/Bergsteigen (86 %) und Ausflüge/Sightseeing (75 %) die Hauptnutzungen waren
(Mehrfachnennungen möglich). Danach folgen Baden/Wellness mit knapp 40 % und
Sportangebote (Mountainbike, Kajak etc.) mit lediglich 14 %. Zwischen der Haupt- und
Nebensaison waren lediglich hinsichtlich der Kategorie Baden/Wellness Unterschiede
auszumachen - naturgemäß wurden in der Sommerhauptsaison die Bademöglichkeiten
häufiger genutzt.
Tabelle 12: "Nutzen Sie das touristische Angebot bzw. die touristische Infrastruktur in der
Region?"
Ja
Eher Ja
Eher Nein
Nein
Hauptsaison
28
8
1
3
Nebensaison
13
6
3
1
Gesamt
41
14
4
4
Nutzung der Infrastruktur (Gastronomie und EH) in der Gemeinde Annaberg-Lungötz
(Fragen: 15-16):
Die Fragen „Fühlen Sie sich in der Gemeinde Annaberg-Lungötz gut aufgehoben (im Sinne
von „besuchen Sie auch öfter den Ort“) und „Nutzen Sie die lokale Infrastruktur“
beschäftigen sich damit, inwieweit die Gemeinde Annaberg-Lungötz vom Alpendorf
profitiert. Die Antworten dieser beiden Fragen stimmen in etwa überein und zeigen auch bei
Betrachtung der Haupt- und Nebensaison kaum Unterschiede (vgl. Tabelle 13). Über 60 %
beantworteten diese Fragen mit Ja oder Eher Ja. Dazu muss angemerkt werden, dass diese
Fragen aus Sicht des Autors tendenziell positiver beantwortet wurden, als dies der
tatsächlichen Nutzung entspricht. So ergab die Auswertung der Fragen zur Versorgung (vgl.
„Versorgungsverhalten – Nutzung lokaler und regionaler Infrastruktur“), dass vorrangig z.B.
der Einzelhandel in Abtenau oder die Gastronomie bei Ausflügen (z.B. Almhütten)
40
Eine Aussage hinsichtlich der Häufigkeit/Frequenz kann nur bedingt abgeleitet werden, da die Gefahr besteht,
dass bereits bei einmaliger Wanderung diese Nutzung mit „Ja“ oder „eher Ja“ angegeben wurde.
55
aufgesucht werden. Die Infrastruktur in der Gemeinde Annaberg-Lungötz selbst wird
hingegen nur „sporadisch“ genutzt41.
Tabelle 13: "Nutzen Sie die Infrastruktur in der Gemeinde Annaberg-Lungötz?"
Ja
Eher Ja
Eher Nein
Nein
Hauptsaison
14
12
4
10
Nebensaison
9
5
6
3
Gesamt
23
17
10
13
Versorgungsverhalten - Nutzung regionale/lokaler Infrastruktur (Fragen 20-24):
Tabelle 14: Versorgungsverhalten der Nutzer_innen in der Sommersaison
Ja
Eher Ja
Eher Nein
Nein
Selbstversorger
33
22
6
2
Nutzung Einzelhandel
42
19
2
0
Nutzung Gastronomie
28
24
9
2
Die Antworten auf die Fragen zu diesem Themenbereich sind widersprüchlich. So wurde die
Frage nach der Selbstversorgung von 87 % der Gäste mit „Ja“ oder „Eher Ja“ beantwortet.
Gleichzeitig nutzt mit ca. 83 % (Ja bzw. Eher Ja) ebenfalls eine überwältigende Mehrheit die
Gastronomie in der Region. Die regionalen Einkaufsmöglichkeiten nehmen gar 61 der 63
befragten Gäste in Anspruch. Diese Frage wurde auch öfter mit einem klaren Ja beantwortet
als die Frage nach der Nutzung der Gastronomie. Dies könnte als Tendenz in Richtung
„überwiegend Selbstversorgung“ interpretiert werden.
Der größte Unterschied zwischen Haupt- und Nebensaison bestand in diesem Themenbereich
ebenfalls in der Eindeutigkeit der Beantwortung der Fragen. So wird die Frage nach der
Nutzung der Gastronomie in der Nebensaison vermehrt mit „Eher Ja“ statt mit „Ja“
41
Für die Gäste des Alpendorfs stellen u.a. die Öffnungszeiten und das Sortimentsangebot der lokalen
Einzelhändler limitierende Faktoren der Nutzung dar.
56
beantwortet (Tendenz zu vermehrter Selbstversorgung in der Nebensaison → günstiger
Urlaub).
Die Mitnahme von Lebensmitteln scheint ein eher untergeordnetes Thema zu sein. Vorrangig
werden Lebensmittel mitgebracht, um bei Anreise am Samstag damit „über den ersten Tag zu
kommen“, wenn kleine Kinder mit sind (Babynahrung) oder bestimmte Lebensmittel vor Ort
nicht erhältlich sind (Allergiker etc.).
Zufriedenheit mit Umsetzung/Gestaltung des Alpendorfs (Fragen: 17-19)
Alle Nutzer_innen fühlen sich im Alpendorf wohl (Ja: 60; eher Ja: 3). Bei der Frage nach der
Zufriedenheit mit der Gestaltung der Anlage (Bebauung, Bepflanzung etc.) zeigte sich bereits
ein differenzierteres Bild. Hierbei waren vor allem Unterschiede zwischen Eigentümer_innen
und Tourist_innen auffallend. So wurde diese Frage von nur einem Eigentümer mit „eher Ja“
beantwortet. Die weiteren 9 befragten Eigentümer_innen zeigten sich von der Umsetzung und
Instandhaltung des Alpendorfs durchwegs enttäuscht. Wenn keine Aktivitäten gesetzt werden,
wird mittel- bis langfristig ein „Ghetto für Eigentümer_innen“ bzw. eine
schleichende/erzwungene Zweitwohnungsnutzung in Aussicht gestellt (vgl. Tabelle 19
„Versprechungen und Umsetzungen aus Sicht eines Eigentümers / einer Eigentümerin“).
Bei den Tourist_innen überwiegt eindeutig der positive Eindruck. Während 50 die Frage nach
der Gestaltung der Anlage mit Ja oder eher Ja beantworteten, gaben nur 3 eher Nein als
Antwort.
Diese verschiedenen Sichtweisen sind sicherlich mit den unterschiedlichen
Erwartungshaltungen42 und Einblicken (Vorgaben vs. tatsächliche Umsetzung) zwischen
Tourist_innen und Eigentümer_innen erklärbar.
Tabelle 15: Zufriedenheit mit der Gestaltung des Alpendorfs (Bebauung, Begrünung etc.)
Ja
Eher Ja
Eher Nein
Nein
EigentümerInnen
0
1
8
1
TouristInnen
32
18
3
0
Gesamt
32
19
11
1
42
Eigentümer_innen fürchten um die Vermietbarkeit ihres Ferienhauses. Stellvertretend für die Sichtweise der
Tourist_innen steht die Aussage: „Ich bin positiv überrascht, da ich mir bei Buchung über Aldi nichts
erwartet habe“.
57
Die vorhandenen Gemeinschaftseinrichtungen findet der überwiegende Teil der Befragten
ausreichend. Die Gäste in der Hauptsaison waren etwas kritischer. Aufgrund des höheren
Anteil an Familien mit Kindern wurde häufig das Fehlen eines Spielplatzes bzw. generell von
Einrichtungen für Kinder bemängelt. Auch das geschlossene Restaurant war Anlass für Kritik.
Abschlussfrage – weitere Anmerkungen zum Alpendorf (Frage: 25)
Die abschließende Frage, wurde zum überwiegenden Teil – und hier wiederum von den
Eigentümer_innen – zur Kritik genutzt. Positiv wurde vor allem das eigene Ferienhaus (bzw.
dessen Gestaltung) und das Panorama (die Lage des Alpendorfs) hervorgehoben. Neben den
bereits angeführten Kritikpunkten werden u.a. die mangelnde Umsetzung der Vorgaben
(Oberflächenentwässerung, Begrünung etc.), die notdürftige Instandhaltung der Anlage
(Straßen, Wege etc.), das Parkplatzangebot (zu wenige und zu klein bemessen), die Steilheit
und Funktionalität der Straßen (vor allem im Winter), die mangelhafte Müllentsorgung
(Mülltrennung) und die veralteten Liftanlagen negativ beurteilt.
3.3.1.2 Gästebefragung Wintersaison 2011/12
Die Gästebefragung in der Winterhauptsaison 2011/12 wurde in der touristischen Kernzeit
zwischen Weihnachten und Silvester durchgeführt (28.-29.12). Insgesamt wurden Gäste von
30 Ferienhäusern befragt. Der Befragungszeitraum in der Winternebensaison war der 2.-3.2
und die Stichprobengröße beträgt 23.
Gästestruktur (Fragen: 1+3+4+12):
In der Winterhauptsaison wurde das Alpendorf vorrangig von (Groß-)Familien genutzt.
Demgemäß zeigte die Altersklasse „unter 19 Jahre“ (40 %), gefolgt von den älteren
Erwachsenen zwischen 40 und 60 Jahren (37 %) die größten Anteile. Während sich der Anteil
der Kinder und Jugendlichen in der Nebensaison – natürlich auch ferienbedingt - etwas
verringerte (auf ca. 27 %), nahm in diesem Zeitraum die Altersklasse zwischen 20 und 39
Jahren (junge Paare) zu und kam auf die höchsten Werte (48 %). Die Altersklasse der über 60
Jährigen stieg, von kaum wahrnehmbaren 2 % in der Hauptsaison, auf 11 % in der
Nebensaison an.
In der Winterhauptsaison ist das Hauptherkunftsland eindeutig Deutschland (63 %), gefolgt
von den Niederlanden mit 27 %. Die Buchung erfolgte zum überwiegenden Teil über die
Homepage des Alpendorfs bzw. der Eigenvermieter_innen. In der Nebensaison zeigt sich mit
Blick auf die Herkunftsnationen aber auch auf die Vermarktung ein gänzlich anderes Bild.
58
Um eine entsprechende Auslastung zu erreichen wurde von der Vertriebsgesellschaft
EUROTOURS das Alpendorf am osteuropäischen (TCH, PL, SLK etc.) und am dänischen
Markt angeboten. Die Gäste kamen demzufolge zu 57 % aus diesen Herkunftsnationen –
immerhin noch 30 % aus Deutschland. Betrachtet man die offizielle Preisliste des Alpendorfs,
so ist vor allem im Winter eine starke Staffelung erkennbar. Zwischen Haupt- und
Nebensaison beträgt zum Beispiel die Preisspanne für ein 8-Betten-Ferienhaus (deluxe)
zwischen € 130 und € 460 (jeweils pro Tag).
Die Ferienhäuser waren mit durchschnittlich 6 Personen belegt (Hauptsaison: 6,7 Personen;
Nebensaison: 5,1 Personen). Alle befragten Personen reisten mit dem Auto an – in der Hauptund Nebensaison jeweils 2 in Kombination mit Flug/Leihauto. Die durchschnittliche
Aufenthaltsdauer im Alpendorf beträgt eine Woche.
Gefahr der Zweitwohnungsnutzung (Fragen: 2 und 5-9):
Es kann festgehalten werden, dass Eigentümer_innen auch in der Wintersaison bereit sind ihr
Eigentum weiterzuvermieten. Dies ist vor allem auf die stark gestaffelte Preisgestaltung und
den damit zusammenhängenden „Renditeaussichten“ zurückzuführen43. Wobei angemerkt
werden muss, dass sicherlich große Unterschiede zwischen den verschiedenen
Eigentümer_innen bestehen (schulpflichtige Kinder, „leistbarer“ Winterurlaub vor allem bei
Holländern wesentliches Motiv bei Ferienhauskauf etc.).
Für eine touristische Nutzung des Alpendorfs sprechen auch zum einen die angegebenen
Eigennutzungen der angetroffenen Eigentümer_innen von 2 bis 6 Wochen pro Jahr (die
Angaben decken sich mit jenen in der Sommersaison), zum anderen dass die Möglichkeit
einer Nichtvermietung oder der Wunsch nach einer längeren Eigennutzung durchgängig
verneint wurde. Zudem zeigten sich alle Eigentümer_innen mit der Lösung „Eigentum und
Vermietung“ zufrieden. Holländische Besitzer nutzen ihr Ferienhaus vorrangig in der
Wintersaison
zum Skifahren
und
sehen
es
verstärkt
als
Anlageobjekt.
Deutsche/Österreichische EigentümerInnen verteilen ihre Nutzung zumeist über das gesamte
Jahr und sind – auch aufgrund der geografischen Nähe – eher „Kandidaten“ für eine verdeckte
Zweitwohnungsnutzung (vgl. Angaben Projektentwickler). Eigenvermieter wurden vorrangig
in der Winternebensaison angetroffen – jene die über die über die Verwaltungsgesellschaft
vermieten vorrangig zur Winterhauptsaison.
43
Ein anderer Aspekt sind die vertraglich festgelegten „Höchsteigennutzungen“ zu den touristischen Kernzeiten
(siehe Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrag)
59
Tabelle 16: Befragte Eigentümer_innen vs. Tourist_innen (absolut in Wintersaison)
Eigentümer_innen
Tourist_innen
Hauptsaison
5
25
Nebensaison
2
21
Gesamt
7
46
Quelle: Gästebefragung Wintersaison
Die Angaben zur Vermietungsdauer ihres Ferienhauses variieren zwischen 12 und 20
Wochen, wobei weder zwischen holländischen und deutschen Vermieter_innen noch
zwischen Eigenvermieter_innen und Vermieter_innen über Verwaltungsgesellschaft,
Unterschiede auszumachen sind.
Substitutionseffekte (Beherbergung) und saisonale Nutzungspräferenz (Fragen: 10+11):
In der Wintersaison gaben 30 % der Befragten an, bereits in der Region Urlaub gemacht zu
haben (vorwiegend waren dies deutsche und niederländische Urlaubsgäste). Ein anderes Bild
zeigt sich in der Nebensaison. Vor allem für die Gäste aus dem osteuropäischen Raum war es
fast ausschließlich der erste Urlaub in der Region (→ „neue“ Gäste durch neue
Vertriebskanäle).
Bis auf eine Ausnahme bezeichneten alle Befragten die Wintersaison als präferierte Jahreszeit
der Nutzung des Alpendorfes. 30 % können sich auch einen Sommerurlaub im Alpendorf
vorstellen.
Tabelle 17: Abschätzung von Substitutionseffekten anhand der Frage: "Haben Sie bereits
zuvor in der Region Urlaub gemacht?" (Wintersaison)
Ja
Nein
Hauptsaison
9
21
Nebensaison
7
16
Gesamt
16
37
Auswirkungen auf touristische Infrastruktur (Fragen: 13-14):
In der Winterhauptsaison nutzen 77 % der Befragten das touristische Angebot in der Region
(Antworten Ja bzw. eher Ja) - in der Nebensaison 96 %! Wenig überraschend werden hierbei
fast durchgängig das Skifahren/Snowboarden und damit die Liftnutzung erwähnt (von 90-95
60
% der Gäste). Ausflüge unternehmen immerhin noch 53 % der Nutzer_innen. Sonstige
Aktivitäten wie Baden/Wellness (außerhalb des Alpendorfs) sind, aufgrund der geringen
Nennungen, zu vernachlässigen.
Nutzung der Infrastruktur (Gastronomie und EH) in der Gemeinde Annaberg-Lungötz
(Fragen: 15-16):
Zur Abschätzung der Auswirkungen des Alpendorfs auf die Gemeinde Annaberg-Lungötz
wurde die Frage „Fühlen Sie sich in der Gemeinde Annaberg-Lungötz gut aufgehoben“ in der
Wintersaison durch die Frage „Besuchen Sie das Dorf Annaberg-Lungötz“ ersetzt. Durch die
neue Fragestellung kam es auch zu einer Verschiebung bei den Antworten. Sowohl in der
Hauptsaison als auch in der Nebensaison besuchen 73 % der Gäste den Ort AnnabergLungötz selten oder nie. Dementsprechend bescheiden fallen auch die Antworten auf die
Frage nach der Nutzung der lokalen Infrastruktur aus: hier geben ca. 25 % an, dass sie die
Einrichtungen des Dorfes häufig aufsuchen – 75 % jedoch selten bzw. nie44.
Tabelle 18: Besuchen Sie das Dorf Annaberg-Lungötz?
täglich
häufig
selten
nie
Hauptsaison
0
8
14
8
Nebensaison
0
6
11
6
Gesamt
0
14
25
14
Versorgungsverhalten - Nutzung regionale/lokaler Infrastruktur (Fragen 20-24):
87 % der Gäste des Alpendorfes bezeichnen sich als Selbstversorger (ja oder eher ja). Der
Anteil jener Gäste die regionale/lokale Einkaufsmöglichkeiten nutzen ist mit 92 % noch
höher. Die lokale bzw. regionale Gastronomie nehmen gut 80 % der Befragten in Anspruch.
Die Befragung ergibt zwischen Haupt- und Nebensaison hierbei keine Unterschiede
auszumachen45. Aufgrund der wiedereröffneten Gastronomie im Alpendorf kam in der
Wintersaison die Frage nach deren Nutzung hinzu. Sowohl zur Haupt- als auch zur
44
45
Damit ist aus Sicht des Bearbeiters das Ergebnis zur Nutzung der lokalen Infrastruktur in der Wintersaison
realistischer als jenes in der Sommersaison.
Wobei nach Aussage des Pächters der Holzer Hüttń vor allem in der Hauptsaison und von deutschen bzw.
holländischen Gästen die Gastronomie verstärkt (auch abends) genutzt wird (zahlungskräftigere Gäste).
Osteuropäische Gäste sind aus seiner Sicht hingegen vorrangig Selbstversorger.
61
Nebensaison besuchen ca. 40 % der Gäste das Restaurant im Alpendorf täglich bzw. häufig
(es überwiegt die Beantwortung der Stufe „häufig“).
60 % der Hauptsaisongäste brachten Lebensmittel von zuhause mit – dies ist im Vergleich zur
Sommersaison aber auch zur Winternebenesaison (ca. 30 %) ein herausragender Wert. Dies
scheint jedoch vor allem durch die Feiertage (und der damit einhergehenden
Ladenschließungen → „über den ersten Tag kommen“) und der Mitnahme von
Nahrungsmitteln für Kleinkinder begründbar.
Umsetzung/Gestaltung des Alpendorfes (Fragen: 17-19)
Alle Nutzer_innen fühlen sich im Alpendorf wohl (Ja: 44; eher Ja: 9). Ein ähnlich positives
Ergebnis ergab die Frage nach der Zufriedenheit mit der Gestaltung der Anlage (Bebauung,
Bepflanzung etc.) 49 der 53 befragten Gäste antworteten mit Ja oder eher Ja. In der
Wintersaison wurde zusätzlich nach der Zufriedenheit mit der Funktionalität der Anlage
gefragt (Straßen, Parkplätze etc.). 32 % zeigten sich hierbei unzufrieden und antworteten mit
Nein bzw. eher Nein. Vor allem die gering bemessene Parkplatzanzahl war hierbei der
Hauptkritikpunkt.
Nur
4
der
53
befragten
Gäste
sahen
einen
Bedarf
an
zusätzlichen
Gemeinschaftseinrichtungen. Fehlende Einrichtungen für Kinder (Kinderspielplatz) waren in
der Wintersaison erwartungsgemäß kein Thema. Zudem entfiel der Kritikpunkt „fehlende
Gastronomie“.
Abschlussfrage – weitere Anmerkungen zum Alpendorf (Frage: 25)
In der Wintersaison wurde mehrmals die fehlende Möglichkeit eines „Ski-In / Ski-Out“
thematisiert (keine Skiwege innerhalb des Alpendorfes wie im Prospekt angekündigt...).
Zudem wurde an der fehlenden Möglichkeit zur Mülltrennung, an zu kleinen und zu wenigen
Parkplätzen, am Kantinencharme des Restaurants bzw. des Zentralgebäudes, an fehlender
Dorfanbindung für Fußgänger, an fehlendem Sportangebot, am geringen Sortiment im Laden
und an der schlechten Anbindung an den öffentlichen Verkehr Kritik geübt.
3.3.1.3 Stellungnahme Eigentümer_in
Eine Eigentümer_in/ein Eigentümer fasst nachfolgend aus ihrer/seiner Sicht die
Hauptkritikpunkte zur Gestaltung und Nutzung zusammen. Obwohl diese Auflistung
sicherlich nicht für alle Eigentümer_innen repräsentativ ist, wird damit die vorherrschende
Stimmungslage gut getroffen:
62
Tabelle 19: Vorgaben/Versprechungen und deren Umsetzung aus Sicht eines Eigentümers /
einer Eigentümerin (Stand September 2011)
Themenbereiche
Grüngestaltung:
Vorgaben/Versprechungen vs. Umsetzung
Die Begrünung bestand aus drei kleinen Laubsträuchern, Durchmesser ca. 30 cm
und zwei Latschenkiefern Durchmesser ca. 40 cm, die almwiesenartige
Begrünung der Grundstücke wurde ohne Aufbringen von Humus sehr mangelhaft
vorgenommen. ... Für das ganze Areal (ca. 55000 qm) wurden insgesamt nur 5
junge Ahornbäume gepflanzt, wobei einer schon wieder gefällt wurde. An den
sogenannten Allgemeinflächen wurden keine Bepflanzungen vorgenommen.
Insgesamt wird die Grüngestaltung auch nicht sonderlich gepflegt oder erweitert,
es wird nur das Nötigste abgearbeitet.
Verkehrserschließung:
Die laut Planung vorgesehene Brückenverbindung (Holzbrücke) über den Graben
wurde überhaupt nicht erstellt.
Die nicht asphaltierten Be- und Entladewege sind nicht ausreichend gesichert und
befestigt, auch nicht mit den im Bebauungsplan vorgesehenen Oberflächen
ausgeführt. An den entscheidenden Stellen fehlen Leitplanken, Wassersteine und
Absturzsicherungen gänzlich. Die Wege sinken inzwischen teilweise bis zu 20
cm ab und es können sich bei Regen und Starkregen so große Wasserlachen
bilden, dass die Wege nicht mehr begehbar sind. Die Ränder der Wege brechen
teilweise wegen Nichtbefestigung ab, wodurch die Fahrspur und die Wegbreite
immer schmaler werden.
Die Parkplatzgrößen und -abmessungen entsprechen nicht den geltenden
Vorschriften der Salzburger Landesgesetze zum Längsparken. Der
Oberflächenbelag der Parkplätze entspricht nicht den Vorschriften des
Bebauungsplanes (Rasenwabensteine).
Die Zugänge zu den Häusern (Treppenstufen) wurden anstatt mit ordentlichen
Treppenstufen und entsprechenden Befestigungen nur mit mangelhaft verbauten
Rasenkantensteinen ausgeführt. Die Schritthöhe ist teilweise zu hoch und die
Treppen abschüssig. Diese Ausführungen bergen erhebliche Verletzungs- und
Sturzgefahr.
Die Gesamtoptik der Wege und Parkplätze entspricht nicht der versprochenen
„Vier-Sterne-Ausführung“, sondern gleichen durch die Ausschwemmungen bei
Starkregen eher Wegen von Slums. Dies wird von den Gästen auch permanent
bemängelt. Es wird nur mit „Flickschustern“ reagiert.
Technische Infrastruktur:
Die Oberflächenentwässerung ist äußerst mangelhaft ausgeführt oder teilweise
gar nicht gefertigt. Bebauungsvorschriften diesbezüglich aus dem Jahr 2005
wurden bis jetzt noch nicht umgesetzt und es kommt somit zu sumpfartigen
Zuständen der Grundstücke und Böden. Teilweise fehlen geplante Einlaufbecken.
Bei der Abfallentsorgung fehlen die Voraussetzungen zur Mülltrennung
gänzlich. Durch Schließung einzelner Müllhäuser kommt es zu Überfüllungen:
Abfall wird einfach neben die Container auf den Boden und vor den Müllhäusern
63
abgestellt. Die Container sind nicht feuersicher. Es kam schon zu einem Abbrand
eines kompletten Müllhauses, da mangels Ascheentsorgungsbehältern noch
glimmende Grillkohle in den Restmüllcontainer eingebracht wurde. In den
Müllhäusern sind teilweise die Stromanschlüsse und Zähler für die einzelnen
Häuser mit untergebracht, es gibt keine Feuerschutzwand zwischen Müll und
Verteilerkasten. Laut Landesvorschriften müssen Bauwerke für Müllcontainer
von Gemeinschaftsanlagen deckenhoch gefliest sein. Dies ist nicht der Fall.
Die in der Planung vorgesehene gemeinschaftliche Heizanlage wurde nicht
ausgeführt und besteht nur aus einer zentralen Gasversorgung.
Die Wasserversorgung funktioniert nur bedingt, bei guter Belegung kann ab 17
Uhr bis etwa 21 Uhr meist nicht geduscht werden. In den obersten Häusern der
obersten Reihe am Waldrand rinnt dann so wenig Wasser aus den Leitungen,
dass die Durchlauferhitzer der Gastherme nicht anspringen. Der Wasserdruck ist
insgesamt sehr schwach.
Touristische
Infrastruktur:
Im Zentralgebäude wurden die geplanten Fitness- und Wellnesseinrichtungen
nicht umgesetzt, es besteht nur eine Sauna. Das Hallenbad ist anders und kleiner
als geplant ausgeführt worden. Die Hygiene und Pflege der Wasserqualität ist
sehr mangelhaft.
Die Restaurant-Betreibung wechselt fast saisonal, die Öffnungszeiten wurden
reduziert auf etwa zwei bis drei Stunden abends. Das gastronomische Angebot ist
als regional nicht üblich und als sehr mangelhaft zu bezeichnen. Derzeit ist das
Restaurant komplett stillgelegt. Die geplante Terrasse und der Freisitzbereich
fehlen seit 2005 gänzlich.
Der versprochene Einkaufs-Store ist nicht umgesetzt und besteht nur aus
unpersönlichen und unattraktiven Regalen, die nur Dinge des täglichen Bedarfes
notdürftig abdecken. Insgesamt gesehen fehlt im kompletten Zentralgebäude
gastliche Herzlichkeit und Atmosphäre. Es wird nur das Notwendige
abgearbeitet. Die Kinderbetreuung besteht aus uralten Gebrauchtmöbeln und
wird nur alibimassig betrieben. Eine geplante Liegewiese,
Kinderspielplatz und Spielwiese fehlen bis heute komplett.
Bauliche Ausführung:
geplanter
Die baulichen Ausführungen waren sehr reklamationsbehaftet, insgesamt
gesehen kann man die Umsetzung mehr als billig bezeichnen. Siehe auch z. B.
die Sockel der Straßenlaternen oder die optischen Zustände der
Maschendrahtzaune, Handläufe, etc. „Schönheitsreparaturen“ auf dem gesamten
Areal werden so gut wie nicht oder dann sehr zeitverzögert erst nach
Bemängelung der Eigentümer oder Gäste lieblos - meist auch nicht durch
Fachkräfte bzw. Fachleuten - durchgeführt.
Nutzung des Alpendorfs:
Die Auslastung wäre sehr verbesserungswürdig, die Gästeschicht hat sich vom
anfänglichen „Premiumsegment“ vermehrt zum Pauschal-Billig-Kurzurlauber
entwickelt. Die Aufenthaltsdauer verkürzt sich zusehends.
Ausblick: Wie wird die Auslastung erst aussehen bzw. sich entwickeln,
berücksichtigt man die allgemein wesentlich hochwertigeren Angebote im
64
Tourismus-Wettbewerb?
Positivas
im
Nur die Standortwahl im idyllischen Astauwinkel ist als positiv zu bezeichnen.
Umsetzungsprozess:
Geschäftsmodell:
Da der Bauträger zwangsweise mangels Interessenten auch die Betreibung
übernommen hat, kann hierzu nur festgestellt werden: Mangelnde touristische
Kompetenz, nur Weitergabe an „Incomer“ ohne eigenes Engagement. Auch die
bisher häufig vom Betreiber wechselnde Geschäftsführung besitzt nicht das
entsprechende notwendige Engagement und Fürsorge. Ein seriöses und auf das
Gelingen ausgerichtetes Geschäftsmodell ist absolut nicht zu erkennen.
Ausblick: Angeblich wird jetzt ein holländischer Verein von Eigentümern die
Betreibung über die Gründung einer Betreibergesellschaft selbst in die Hände
nehmen wollen. Regionalkompetenz?
Weitere Anmerkungen:
Mittelfristig kann die ganze Konzeption scheitern, falls sie künftig in der
bisherigen Form so lieblos und oberflächlich fortgeführt wird.
3.3.2 Befragungen von Schlüsselakteur_innen
3.3.2.1 Befragung frühere Verwaltungsgesellschaft ADW (Projektentwickler)
Zu Errichtungsprozess und Umsetzungsstand im Alpendorf:
Wie kam das Projekt Alpendorf Dachstein-West zustande?
Die geografischen Voraussetzungen waren durch den naheliegenden Liftzugang (möglichst
Ski-In/Ski-Out46) und der nicht unbekannten Destination „Skigebiet Dachstein-West“ mit 170
Pistenkilometern geeignet. Obwohl die Höhenlage mit 1000 m eher bescheiden ist, konnte
ermittelt werden, dass es sich hier um eine echtes „Schneeloch“ handelt. Das Alpendorf
Dachstein-West wurde dem Projektentwickler als Gemeinschaftprojekt angeboten.
Was war Ihre konkrete Funktion im Projekt?
Kerngeschäft ist die Projektentwicklung und Bauträgertätigkeit – bereits seit 1985 werden
ausschließlich
in
Österreich
Ferienhausdörfer
errichtet
(Anmerkung:
durch
Projektentwickler). Auch im Alpendorf Dachstein-West war die Projektentwicklung die
Hauptaufgabe (Bereitstellung von Know-How aus früheren Projekten: zum Beispiel
Wissenstransfer vom zuvor fertiggestellten und nahezu identen Musterprojekt Ferienpark St.
46
„Ski in – Ski out“ wäre geplant gewesen, ist jedoch lt. Projektentwickler an einem Nachbarn, der einen Zaun
aufgestellt hat, gescheitert (Anmerkung: aufgrund der „Enge“ der Anlage wäre eine Umsetzung von
Skiwegen innerhalb des Alpendorfes kaum möglich gewesen).
65
Lorenzen). Zudem ist der Projektentwickler Gesellschafter der Alpendorf Dachstein-West
Besitz- und Verwaltungs GmbH. Notgedrungen mussten im Verlauf des Projektes weitere
Aufgaben übernommen werden: Verwaltung des Alpendorfes (von 1.1.2008 bis 1.11.2011)
und operative Bauträgertätigkeit im zweiten Bauabschnitt (durch Tochtergesellschaft Almdorf
Bauträger GmbH).
Zuständigkeiten im Errichtungsprozess?
Für alle operativen Bautätigkeiten (Projektabbau) war die DSW Bauträgergesellschaft (bzw.
AGB Baumanagement) – die bereits in anderen Projekten für den Projektentwickler tätig war
– zuständig. Es wurde darauf geachtet regionale Baufirmen zu engagieren (Wagrain Bau,
Lienbacher aus Kuchl etc.). Die Vertragsgestaltung lag in der Hand der Rechtsbegleitung.
Zu welchen Konditionen wurde das Grundstück erworben?
Das Projektgrundstück wurde durch die Alpendorf
Dachstein-West
Besitz-
und
VerwaltungsgmbH von Landwirten zu einem „Mischpreis“ angekauft (Bauerwartungsland zu
€ 35/m² unerschlossen). Mit Verweis auf Vorbeschlüsse im Gemeinderat wurde eine
Umwidmung zugesagt.
Wer hat Baubewilligungsantrag gestellt?
Den Baubewilligungsantrag hat die Alpendorf Dachstein-West Besitz- und Verwaltungs
GmbH (ADW) gestellt.
Was waren die Voraussetzungen für die Baureifemachung?
•
Aufschließungserfordernisse: Kanalanschluss (wurde von der Gemeinde in Form einer
Wirtschaftsförderung von ca. € 300.000,- finanziert), Wasserversorgung (von
Projektbetreiber mit 150.000,- in Wassergenossenschaft eingekauft, nachdem Versuche
eine eigene Wasserversorgung zu errichten gescheitert waren) und Erschließungsstraße
(Straße zum Projektgebiet wurde als Gemeindestraße übernommen)
•
REK Abänderung
•
Flächenwidmungsplan (Widmung als Beherbergungsgroßbetrieb)
•
Bebauungsplan
•
Einzelbaugenehmigung
Wie sieht das vorliegende Geschäfts- / Finanzierungsmodell aus bzw. warum wurde es
gewählt?
66
Die Investition eines Großbeherbergungsbetriebes mit ca. 500 Betten ist nur mit
Beteiligungskapital zu schaffen (Finanzierung zur Gänze über Ferienhausverkauf – das
Nettoinvestitionsvolumen beträgt ca. 20-30 Mio. Euro). Die Umsetzungsmöglichkeit für
Geschäftsanteile (GmbH-Anteile oder Aktien) ist am Markt beschränkt, während sich der
Verkauf von Einzeleigentum/Hotelteilen als marktgängig zeigt. Die Konzeption besteht aus
einem Hoteldorf, das wiederum aus verschiedenen Typen von Ferienhäusern und einem
Zentralgebäude besteht. Die Ferienhäuser können einzeln erworben werden und unterliegen
der raumordnungsrechtlichen (unbegrenzt) und finanzrechtlichen Vermietungspflicht über 10
Jahre (damit kann eine Vorsteuerrückvergütung erfolgen).
Die Einzelfinanzierung durch Banken (bis zu 60%) ist kein Problem, der Rest ist durch
Eigenleistung aufzubringen. Im Einzelkaufpreis/ Notarkaufpreis sind Beträge für
Allgemeingebäude und Anlaufkosten enthalten (im Alpendorf € 10.900,-- pro Ferienhaus).
Durch die Anzahl von insgesamt 500 Betten, ergibt sich ein massiver Marktauftritt und die
Werbung gestaltet sich wirtschaftlich. Dadurch ist mit einer überdurchschnittlichen
Auslastung von 150-180 Vollbelegstagen (VBT) zu rechnen. Bei 500 Betten sind dies mehr
als 75.000 Nächtigungen. Die Nächtigungszahlen sind schnee- bzw. winterlastig.
Zudem sollte auch der Flächenverbrauch einer Ferienhausanlage betrachtet werden. Durch die
intensive Vermietung ist der Flächenverbrauch pro Nächtigung oft günstiger als bei einem
klassischen Hotel47. Die Wohnqualität für einen derartigen Urlaub ist wesentlich höher als in
entsprechenden 4-Sterne Hotels. Deshalb sind diese Großbeherbergungsbetriebe in Europa im
Vormarsch. Das Angebot in Österreich ist noch vergleichsweise gering. Hinzuweisen ist, dass
angesichts der hohen Konkursraten im Hotelbereich, durch das vorgenannte
Finanzierungmodel, das Risiko praktisch null ist (Risikoverteilung auf 90
Kleininvestor_innen, die über Haus- und Grundbesitz abgesichert sind).
Wie gestalten sich die Besitzverhältnisse im Alpendorf?
Zum jetzigen Zeitpunkt gehört alles im Projektgebiet den Eigentümer_innen der Ferienhäuser.
Die rechtliche Besitzkonstruktion wurde zunächst jedoch anders als üblich gewählt. Bei Kauf
des Ferienhauses erwarben die Eigentümer_innen - neben Ferienhaus, Grundstück, Anteile an
Allgemeinflächen (Anmerkung: Straßen, technische Infrastruktur, Feuchtwiese) - ein
Fruchtgenussrecht am Zentralgebäude. Das bedeutet konkret, dass sie ein Nutzungsrecht am
47
Auf der Turrach wurde im Auftrag des Projektentwicklers der Flächenverbrauch je Nächtigung von
klassischen Hotelbetrieben berechnet. Dieser Flächenverbrauch wurde jenen von Ferienhausdörfern
gegenübergestellt (Bezugsfläche gesamtes Areal: Gebäude, Parkanlagen, Parkplätze etc.). Bei diesen
Berechnungen stellte sich heraus, dass die Ferienhausdörfer einen geringeren Flächenverbrauch/Nächtigung
aufwiesen. Lt. Projektentwickler fällt die Flächenversiegelung/Nächtigung bei klassischen Hotels im
Vergleich zu Ferienhausdörfern - hier werden offenbohrige Straßen verwendet und die Häuser stehen zum
Teil auf Stelzen - noch negativer aus.
67
Zentralgebäude für 25 Jahre (um € 10.900,--) besitzen. Nach Ablauf dieser Zeit wäre das
Zentralgebäude jedoch in das Eigentum des ursprünglich vorgesehenen Betreibers
übergegangen48. Das Zentralgebäude wurde im Nachhinein – inklusive Schuldenstand von €
600.000,- - dem Verein der Eigentümer_innen (und damit der neuen Verwaltungsgesellschaft
ADWALL) überschrieben („die Besitzverhältnisse wurden rückgeführt“).
Gibt es weitere bauliche Planungen?
Die Bebauung des Ergänzungsgebietes im nordöstlichen Bereich des zweiten Bauabschnittes
erfolgt nach Umsetzung der Oberflächenentwässerung (6-7 Häuser). Zudem besteht eine
Erweiterungsmöglichkeit von ca. 5-10 Häusern nördlich des Bauernhofes. Diese Erweiterung
kann aber erst nach rechtlicher Auseinandersetzung (Anmerkung: zwischen
Projektentwickler/Bauträger und operativem Bauträger) angegangen werden.
Was waren die wesentlichen Problembereiche im Errichtungsprozess des Alpendorfs?
Aus Sicht des Projektentwicklers stand hoher Eigenfinanzbedarf beteiligter Personen im
Widerspruch zu einer seriösen Projektabwicklung - vor allem wenn diese Personen dem
Projekt Geld entziehen und Verpflichtungen nicht einhalten. Leider war dies auch im
Alpendorf der Fall (Widmungsgewinne standen dem Projekt nicht zur Verfügung49; die
Liquidität wurde aus dem Projekt genommen obwohl Bauauflagen nicht erfüllt wurden und
noch heute offen sind - soweit sie nicht über Ersatzmaßnahmen geregelt wurden etc.). Das
Ergänzungsgebiet im 2. Bauabschnitt konnte deshalb noch nicht fertiggestellt werden
(Rückabwicklung von bereits getätigten Verkäufen). Da nur bereits verkaufte Ferienhäuser
errichtet werden, ergibt sich jedoch für den Bauträger kein Ausfallrisiko.
Welche Voraussetzungen
Errichtungsprozess?
•
•
49
einen
erfolgreichen
Umsetzungs-
bzw.
Seriöser Projektentwickler (Standortsbestimmung, Prognosen, marktkonforme Preise ,
Erfahrung)
Strukturen vor Ort (heimische politische Proponenten), verbunden mit einer starken
juristischen Projektbegleitung (Anwälte, Wirtschaftsprüfer, „wasserdichte Verträge“)
Seriöse Bauträgerfirma: die wesentliche Aufgabe eines Bauträgers ist zum Fixpreis
Bauaufträge in eigenem Namen und Rechnung zu übernehmen und vollständig zu leisten.
•
48
unterstützen
Bei vergleichbaren Ferienhausdörfern wie in St. Lorenzen oder auf der Turrach war alles innerhalb des
Projektgebietes von Beginn an im Besitz der Ferienhauseigentümer_innen.
Am Beispiel des Alpendorfes wurde das Projektgrundstück von der Besitz- und Verwaltungsgesellschaft lt.
Projektentwickler um € 35 / m² (unerschlossen) gekauft und an die Eigentümer_innen der Ferienhäuser um €
108 / m² verkauft. Die Projektfläche des Alpendorfs beträgt ca. 40.000 m².
68
•
•
•
•
•
Wichtig erscheint, dass nur seriöse Personen als Initiatoren und Betreiber auftreten.
Keinesfalls sollten Sanierungsausweisungen bei Umwidmung von Grünlandflächen in
Baulandflächen erfolgen.
Die Verwendung von Widmungsgewinnen sollte nachweislich dem Projekt
zugutekommen. Damit ist dann auch die Wirtschaftlichkeit eines derartig großen
Beherbergungsbetriebes gesichert. Dies sollte über die Raumordnung bzw.
Landesregierung geregelt werden.
Eine raumordnungsrechtliche Verbesserungsmöglichkeit wäre, den Weg der Zonierung
zu wählen. Kontrolle wie die Umsetzung bei zum Beispiel 30 Häusern funktioniert –
dann kann erst weiter gebaut werden.
Probleme treten zumeist im Verkauf der Ferienhäuser auf – bei der Suche der
Einzelinvestoren. Hier ist ein entsprechendes Vertriebsnetzwerk entscheidend, da die
Umsetzungsgeschwindigkeit eines Projektes das A und O ist („es wird nur gebaut was
verkauft ist“).
Generell muss verhindert werden, dass Gelder dem Projekt entzogen werden
(Kostencontrolling, Treuhandgelder, Grundsatzvereinbarung). Ein Weg wäre hierbei, nur
gemeinsam, die aus den Einzelhausverkäufen einbezahlten Gelder, entnehmen zu dürfen
(automatisches Controlling).
Zu Betriebsführung/Verwaltung des Alpendorfs:
Welche Verwaltungen waren bisher für die Betriebsführung im Alpendorf zuständig?
Die ADW Besitz- und VerwaltungsgesmbH besteht seit 2003. Während
des
Errichtungsprozesses hatte der operative Bauträger (für die ADW) die Verwaltung
interimsmäßig inne. Erst nach Fertigstellung des Zentralgebäudes war die erste geregelte
Betreibung durch die ADW Besitz- und Verwaltungs GesmbH möglich (ab 1.1.2008). Seit
dieser Zeit hat sich bis ins Jahr 2011 nichts geändert. Es ist üblich, dass die Projektinitiatoren
in der Anlaufphase für die Verwaltung sorgen. Die Anlaufphase dauert normal 3 Jahre. Ende
Oktober 2011 hat die ADWALL GmbH die Verwaltungstätigkeit nach dem Kauf des
Zentralgebäudes übernommen. Die ADWALL GmbH ist praktisch im Eigentum der
Vermieter/Hauseigentüme_innenr und wird von 4 ehrenamtlichen Geschäftsführer_innen
geführt.
Was war die Grundkonzeption bezüglich der Verwaltung?
Der ursprünglich vorgesehene Betriebsführer konnte aus familiären und anderen Gründen
nicht übernehmen. Notgedrungen übernahm der Projektentwickler (mit ADW) die
Verwaltung und setzte jeweils Parkmanager ein. Trotz hinterlassener Restmängel, kam es
durch die guten Kontakte zu EUROTOURS auch zu einer guten Auslastung.
Wie sehen Sie die Erfolgsaussichten der „Eigentümer_innenverwaltung“?
69
Aufgrund des geringeren touristischen Know-Hows werden sie ihre Fehler machen. Zum
Beispiel nehmen sie verschiedene Touroperatoren, um damit breiter aufgestellt zu sein bzw.
eine bessere Auslastung zu erreichen. Gleichzeitig verschlingt dieser Zugang enorme
Werbekosten, die wieder erwirtschaftet werden müssen. Aufgrund der Eigentumsstruktur
besteht für die Verwaltung ein generelles Problem und zwar jenes, dass unterschiedlichste
Meinungen/Ansichten unter einen Hut gebracht werden müssen.
Wie erfolgte die Weitervermietung der Ferienhäuser?
Die Weitervermietung erfolgte entweder über die Verwaltungsgesellschaft oder es wurden die
Ferienhäuser von den Eigentümer_innen selbst vermietet (Verhältnis ca. 60:30). Der Betreiber
war dabei angehalten die Häuser gleichmäßig auszulasten. Die Eigenvermietung wurde durch
das besondere rechtliche Konstrukt im Zusammenhang mit dem Zentralgebäude möglich (in
der ersten Projektphase mussten keine Betriebsführungs- und Gästevermittlungsverträge
unterzeichnet werden). Bei vergleichbaren Ferienhausanlagen (z.B. Turrach) erwirbt der
Ferienhauskäufer gleichzeitig einen Anteil am Zentralgebäude und an der Verwaltungs- bzw.
Betreibergesellschaft. Diese gibt dann den Auftrag an eine Vermietungsgesellschaft, wie z. B.
im Fall des Alpendorfs an EUROTOURS, die für die Auslastung sorgt. EUROTOURS
arbeitet wiederum mit 40 Touroperatoren in ganz Europa zusammen. Es werden
hauptsächlich Wintersportler und Familien angesprochen.
Ist eine wirtschaftlich erfolgreiche Betriebsführung im Alpendorf (unter den
Voraussetzungen der Eigenvermietung) möglich?
Es gibt genügend Ferienhausanlagen (errichtet durch den Projektentwickler), die
wirtschaftlich erfolgreich geführt werden. Die Auslastungszahlen waren auch im Alpendorf
gut. Üblicherweise sind Ferienhausdörfer besser ausgelastet als „Normalhotels“. Der
Projektentwickler kalkuliert bei Ferienhausdörfern mit einer Auslastung von 150-180 VBT.
Die Nächtigungen werden über ein EDV-System genau aufgezeichnet. Dadurch ist für die
Eigentümer_innen ersichtlich wann und wie oft ihr Eigentum vermietet ist (dadurch verkaufen
sich die Häuser noch besser). Die Preisfindung macht der Parkmanager in Abstimmung mit
dem Touroperator. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass man solche Ferienhausanlagen
„rauf- und runterfahren“ kann (je nach Auslastung werden nur Teile bewirtschaftet und damit
Kosten gesenkt). In der Bewirtschaftung des Alpendorfes zeigten sich jedoch u. A. Posten für
die Instandhaltung als zu teuer.
In welche Beherbergungskategorie lässt sich das Alpendorf einordnen?
70
Die von ihm errichteten Ferienhausanlagen sind der 3-4 Sterne-Kategorie zuzuordnen
(Anmerkung: gewerbliche Ferienwohnungen/häuser). Aufgrund der eher lieblos gestalteten
Anlage Alpendorf Dachstein-West, würde diese aus seiner Sicht bei 3 Sternen liegen.
Ist eine wirtschaftlich erfolgreiche Restaurantführung in einer Ferienhausanlage möglich?
Aus Sicht des Projektentwicklers ist dies möglich, wenn entsprechende Qualität geboten wird.
„Zur Hauptsaison ist eine erfolgreiche Betriebsführung ohnehin gegeben. In St. Lorenzen
wird zum Beispiel zur Nebensaison die Auslastung durch Halb- und Vollpensionsangebote
angehoben“.
Wie schätzen Sie die Gefahr der Zweitwohnungsnutzung auf einer Ferienhausanlage ein?
Lt. Projektentwickler zeigen langjährige Erfahrungen, dass die Gefahr der
Zweitwohnungsnutzung in solchen Ferienhausanlagen generell sehr gering ist: „Wenn jemand
eine Zweitwohnung will, kauft er sie innerhalb der EU auf dem freien Markt, oder verlegt in
der Pension den Hauptwohnsitz“. Die Dunkelziffer ist aus seiner Sicht im Altbestand bzw. bei
kleinstrukturierten Anlagen – nicht bei diesen Feriendörfern – zu finden. Als Negativbeispiel
wird die „Trabantensiedlung“ angeführt, die angrenzend zum Beherbergungsgroßbetrieb
Alpendorf Dachstein-West genehmigt wurde.
Mit Blick auf das Alpendorf, sind laut Projektentwickler Käufer die einen
Gästevermittlungsvertrag abschließen, Anleger mit minimalen Eigennutzungen. Hier ist die
Gefahr am geringsten. Bei Eigenvermietern – vor allem jenen aus naheliegenden
Ballungszentren - besteht die Gefahr vor allem in den ersten Jahren. Bei den Eigenvermietern
könnte auch die Gefahr bestehen, dass durch Scheinumsätze, die der Tourismusabgabe
unterworfen werden, eine erhöhte Eigennutzung kaschiert wird.
Die Ferienhäuser unterliegen jedoch sowohl finanzrechtlich (10 Jahre) als auch
raumordnungsrechtlich der Vermietungspflicht. Auch bei Weiterverkauf bleiben diese
Vorgaben bestehen (ist an Grundstück gebunden). Eine Reallast könne man eintragen, aber
rein aus dem Raumordnungsrecht ergibt sich aus Sicht des Projektentwicklers bereits eine
verpflichtende touristische Nutzung. Auch das Auslaufen der steuerrechtlichen
Vermietungspflicht sieht der Projektentwickler nicht als Problem. „Nach 10 Jahren kennt man
die Immobilie in und auswendig und fährt lieber woanders hin.“
Ist ein Businessplan vorhanden bzw. gab es eine Wirtschaftlichkeitsprognose für die Käufer?
Es gab eine Wirtschaftlichkeitsprognose und einen Businessplan. Insgesamt sollte der Gewinn
(im Umsetzungsprozess) 15-20 % der Nettoinvestitionssumme nicht übersteigen, um
Folgeprojekten kein Geld zu entziehen (das wären im gegenständlichen Projekt ca. 4 Mio.
71
Euro). Ein Ferienhaus kostet € 200-250.000,- + Mehrwertsteuer (kann bei gewerblichem
Objekt abgezogen werden). Dieses eingesetzte Geld muss einen entsprechenden Ertrag
bringen. Nach einer etwa 3jährigen Anlaufzeit ist eine Rendite von ca. 4 % zu erwarten.
Wenn ein Haus gut bewirtschaftet wird (durch entsprechende Verwaltungs- und
Vertriebsgesellschaften), können im Alpendorf derzeit Bruttomieteinnahmen von ca. € 20.000
im Jahr erzielt werden (ca. € 10.000,- davon bleiben dem Besitzer). Eigennutzungen
außerhalb der vermietbaren Zeiten und Wertzuwachs der Immobilie sind weitere Motive für
den Ferienhauskauf.
Wenn der Verkaufspreis höher angesetzt wäre, wären diese Erträge am Markt wahrscheinlich
nicht erreichbar (dafür gibt es Prognoserechnungen über Verzinsungen – Teil des Verkaufes).
Leider hat es auch in diesem Projekt Verkäufer gegeben, die den Käufern 6-8 % Rendite
versprochen haben („das ist unseriös“).
Problembereiche mit Blick auf die Betriebsführung?
Der Projektentwickler sieht vor allem die Eigenvermietung als Problem. Nach seinen
Angaben besteht noch ein Außenstand aufgrund nicht bezahlter Nebenkosten. Zudem sind
Eigenvermieter_innen „Trittbrettfahrer“: sie profitieren von der Vermarktung des Alpendorfs,
müssen jedoch nichts dafür bezahlen; sie sehen bei Touroperatoren die Preise und unterbieten
diese etc.; Steuerlich erwirtschaften die Eigenvermieter_innen nachweislich bessere Erträge
(als jene die über die Verwaltungsgesellschaft vermieten). Der Grund hierfür liegt darin, dass
keine Vermittlungsprovision (25 % an Vertriebsgesellschaft) anfällt. Eigenvermietung soll
aus oben genannten Gründen durch die verpflichtende Unterzeichnung von
Gästevermittlungsverträgen ausgeschlossen werden („ist höchstens bei kleinen
Ferienhausanlagen ohne Verwaltung sinnvoll“).
Voraussetzungen für eine erfolgreiche Betriebsführung?
• Starke Verwaltung, die auftretende Probleme – infolge der Eigentümerstruktur - regelt
(Vielzahl an Meinungen müssen unter einen Hut gebracht werden; Ferienhausanlage
muss als Einheit auftreten -> gemeinsame Werbung, faire Abgabengestaltung etc.).
•
Starke Vertriebsgesellschaft, die Untervertriebe koordiniert und Overhead – Leistungen
erbringt ((Europaweite Messen, Prospektunterlagen, Veranstaltungen) )
•
Durchgängige organisatorische Struktur (Betreiberfirma) mit guten Kontakten zu großen
Touroperatoren.
•
Der
Gesamtgewinn
einer
derartigen
Anlage
sollte
15%-20%
des
Netto-
Investitionsvolumens (hier 20 Mio.) nicht übersteigen. Dadurch werden einem neuen
72
Projekt nicht die sofort notwendige Mittel entzogen. Wichtig ist zudem, dass die
Verkaufspreise für die Einzelhäuser so gewählt werden, dass bessere Renditen zu
erwarten sind als dies bei Bankeinlage möglich wäre (4 % sind realistisch).
•
Sicherstellung, dass die Gewinne der Betreibergesellschaft und der einzelnen
Eigentümer_innen in Österreich versteuert werden. Dies soll von der Betreiberfirma
geregelt und von der Raumordnung abgesichert werden50.
50
In den vom Projektentwickler errichteten Ferienhausdörfern kommen die Investoren nur zu ca. 5 % aus
Österreich.
73
3.3.2.2 Befragung neue Verwaltungsgesellschaft (Geschäftsführung ADWALL)
Zu Errichtungs- bzw. Umsetzungsprozess des Alpendorfes Dachstein-West
Waren Sie mit dem Umsetzungs- bzw. Errichtungsprozess zufrieden?
Aufgrund der baulichen Mängel oder auch des Rechtsstreites zwischen Bauträger und
operativem Bauträger kam es zu Verzögerungen in der Umsetzung des Projektes Alpendorf
Dachstein-West (Baugenehmigungen wurden nicht erteilt, Verkäufe mussten zum Teil
rückabgewickelt werden).
Bezüglich der Umsetzung von Vorgaben hätte man sich mehr Unterstützung durch die
(Bau)Behörde gewünscht – hier haben der Nachdruck und die Kontrolle gefehlt. Zum Beispiel
hätten bei vorgabengemäßer Ausführung Kosten für die Reparaturen am Schwimmbad
vermieden werden können. Hätte man die Oberflächenentwässerung früher umgesetzt,
stünden zum jetzigen Zeitpunkt mehr Häuser zur Vermietung zur Verfügung (Unterstützung
einer wirtschaftlich erfolgreichen Betriebsführung). Kritisiert wird ebenfalls, dass man
zugelassen hat, dass 28 Eigentümer_innen selbst vermieten (dürfen), obwohl laut „Plan“ für
diese Anlage der Beherbergungsgroßbetrieb zentral geführt werden sollte.
Generell wird darauf hingewiesen, dass nur auf Nachdruck durch ADWALL Unterstützung
von Seiten der (Bau)Behörde gekommen ist (→ bewirkten Zusagen bezüglich Reparaturen
Zentralgebäude und Umsetzung Oberflächenentwässerung). Aufgrund der schwierigen
Aktenlage ist dies zum Teil aus ihrer Sicht nachvollziehbar.
Waren Sie mit dem baulichen Umsetzungsstand im Alpendorf Dachstein-West zum
Zeitpunkt der Übernahme der Verwaltung zufrieden?
Alle nicht vollzogenen Umsetzungen sind in einer Verhandlungsschrift vom 16. 9. 2011
zusammengefasst (= Bestandsaufnahme vor Übernahme durch ADWALL).
Bezüglich der Anlagengestaltung werden von ADWALL einige Defizite aufgezeigt.
Einerseits wird auf Mängel bei der grundsätzlichen Planung/Vorgaben des Alpendorfes
hingewiesen: z.B. sind zu wenige Parkplätze vorhanden – nur bei 2-3 Ferienhäusern stehen 2
Parkplätze zur Verfügung. Das ist bei einer durchschnittlichen Anzahl von 6
Betten/Ferienhaus und vor allem bei einer dichten Belegung (insgesamt und je Ferienhaus) in
der Winterhochsaison problematisch. Hier werden überzählige Fahrzeuge am unbebauten
Ergänzungsgebiet des zweiten Bauabschnittes oder direkt beim Skilift abgestellt. In der
Sommer- bzw. zu den Nebensaisonen zeigen sich aufgrund der geringeren Belegung
(wiederum insgesamt und pro Ferienhaus) keine Probleme. Mit Blick auf die
Parkplatzgestaltung konstatiert ADWALL generell jedoch kein tiefgreifendes Problem, da
74
auch bei anderen Ferienhausanlagen Sammelparkplätze außerhalb/am Rande der Anlage und
Erlaubnis zur Zufahrt bei An- und Abreise gängig sind.
Die Straßen und Wege sind (z.T. geländebedingt) für die Winternutzung zu steil angelegt.
Auch die geringe Breite der Straßen oder die geringe Dimensionierung der Umkehrplätze
bereiten im Winterbetrieb Schwierigkeiten. So muss an einem Umkehrplatz rückwärts
ausgeparkt werden, da sich hier ein Parkplatz befindet.
Die Oberflächenentwässerung wurde für den zweiten Bauabschnitt erst nach mehrmaligem
urgieren ausgeführt (die Baugenehmigung für den zweiten Bauabschnitt ist noch nicht
vorhanden). Die fehlende Oberflächenentwässerung war auch Grund für die Rückabwicklung
bereits getätigter Verkäufe. Im ersten Bauabschnitt ist die Oberflächenentwässerung nach wie
vor ausständig.
Mit der Ausführung der einzelnen Ferienhäuser zeigen sich die Eigentümer_innen
(ADWALL) zufrieden. Beim Zentralgebäude treten hingegen zahlreiche bauliche Mängel auf
(Schimmelbildung im Schwimmbad aufgrund nicht ausreichend dimensionierter /
funktionierender Belüftung etc. -> lt. Baubehörde sollte das Schwimmbad bereits geschlossen
werden) bzw. wird die architektonische Gestaltung insgesamt kritisiert („einige Dinge sind
weder logisch noch optisch ansprechend“).
Welche baulichen Änderungen wurden seit der Übernahme vorgenommen bzw. welche Änderungen
sind noch geplant?
Außenanlagen: Die Straßen und Parkplätze wurden zum überwiegenden Teil erneuert
(Asphaltierungen und Ausbesserungen). Im oberen Bereich des 1. Bauabschnitts des
Alpendorfs sind nach wie vor starke Auswaschungen bei den nicht asphaltierten
Straßen/Wegen vorhanden.
Eventuell soll in Zukunft noch etwas passieren – jedoch muss ADWALL zuerst einmal Geld
verdienen... (hängt auch damit zusammen ob eine neue Liftanlage kommt etc.)
Ferienhäuser / Zentralgebäude: Die Anzahl der Ferienhäuser blieb unverändert. In zwei
Wochen soll mit der Schließung der verbliebenen beiden Baulücken im ersten Bauabschnitt
begonnen werden. Für das Ergänzungsgebiet im zweiten Bauabschnitt fehlt derzeit noch die
Baugenehmigung. Hier sollten die Häuser aber frühestmöglich errichtet werden (mehr Häuser
mehr Umsatz).
Ein (Anmerkung „vorgabengemäßer“) Gastgarten für das Restaurant im Alpendorf wurde
errichtet. Ansonsten wurde am Zentralgebäude noch nichts verändert. Laut Kaufvertrag über
das Zentralgebäude – abgeschlossen zwischen ADWALL und dem Bauträger bzw. dem
operativen Bauträger– werden die bestehenden Mängel (Belüftung etc.) bis Ende des Jahres
und auf deren Kosten behoben.
75
Oberflächenentwässerung: Die Oberflächenentwässerung für den zweiten Bauabschnitt wurde
umgesetzt. Für den ersten Bauabschnitt soll die Oberflächenentwässerung (wiederum lt.
Kaufvertrag zwischen Adwall und Bauträger auf deren Kosten) bis Ende des Jahres 2012
erfolgen.
Wie gestalten sich aktuell die Besitzverhältnisse im Alpendorf?
Die Ferienhauseigentümer besitzen das Haus und das dazugehörige Grundstück. Die Wege
und Straßen sind derzeit noch (grundbücherlich) im Besitz des Bauträgers, sollen aber
letztlich laut Kaufvertrag anteilig in den Besitz der FerienhauseigentümerInnen übergehen.
Derzeit treten wegen dieser noch nicht erfolgten Übertragung Probleme bezüglich der
Haftung auf (wer haftet bei Schäden?).
Das Zentralgebäude wurde samt Schuldenstand von der neuen Betreibergesellschaft
ADWALL übernommen. Die Anteile der Gesellschaft sind jedoch wiederum 100 %ig in
Händen des in Holland gegründeten Vereins der Eigentümer_innen. Diese sind somit auch
Besitzer des Zentralgebäudes (Eigenvermieter_innen sind damit nicht Besitzer des
Zentralgebäudes).
Zu Betriebsführung des Alpendorfes Dachstein-West (bisher / aktuell):
Wie erfolgte die Verwaltung des Alpendorfes vor der Übernahme durch ADWALL (=
EigentümerInnenverwaltung)?
Zu Beginn des Projektes Alpendorf Dachstein West wäre für die Betriebsführung/Verwaltung
Grande Alpes vorgesehen gewesen. Diese wurde jedoch nie tätig. Daraufhin übernahm der
Projektentwickler/Bauträger mit der Betreibergesellschaft ADW die Verwaltung (provisorisch
in der Person des ausführenden Bauträgers); Nachdem es zu Streitigkeiten kam, übernahm der
Projektentwickler selbst „erzwungenermaßen“ die Verwaltung (1.1.2008) und setzte
verschiedene Parkmanager ein.
Bereits im Jahr 2009 gab es erste Gespräche zur Übernahme der Geschäftsführung durch die
Eigentümer_innen (ADWALL). Damals wollte ADW die Geschäftsführung noch nicht
abgeben. Die Übernahme der Verwaltung durch ADWALL erfolgte letztlich im Oktober
2011. ADWALL ist eine Gesellschaft der holländischen Eigentümer_innen – die
Geschäftsführung wird von 4 Eigentümer_innen ehrenamtlich ausgeführt.
Bisherige Vermarktung und Nächtigungsentwicklung im Alpendorf?
Die Vermarktung war exklusiv in Händen des Touroperators EUROTOURS. EUROTOURS
kaufte Kontingente vom Alpendorf (der Verwaltung ADW) zu ca. 80 % des tatsächlichen
76
Preises. Danach vertrieb EUROTOURS – sozusagen als Großhändler – an andere
Reiseveranstalter.
Aus Sicht von ADWALL war die Auslastung des Alpendorfs vor der Übernahme in Ordnung,
die zu bezahlenden Abgaben (an Touroperator) jedoch zu hoch.
Waren Sie mit der bisherigen Betriebsführung zufrieden?
Nein! Die Unzufriedenheit war der Hauptgrund dafür, dass ADWALL die
Betriebsführung/Verwaltung des Alpendorfs übernommen hat.
Schwierigkeiten gab es u. A. mit: Verzögerungen bei Abrechnungen zu Mieteinnahmen und
der Auszahlung von Geldern an Vermieter_innen, keine Kommunikation zwischen
Verwaltung und Eigentümer_innen, keine Einsicht in die Betriebsführung – kein Vertrauen in
die Verwaltung (intransparente Vermietungstätigkeit und Betriebskostenberechnung etc.),
fehlende
Kommunikation/Kontrolle
zwischen
Verwaltungsgesellschaft
und
Parkmanagern/Geschäftsführern, Verwaltung eines Beherbungsgroßbetriebs ist nicht
Kerngeschäft der bisherigen Verwaltung etc.;
Die Übernahme durch die Eigentümer_innen ist daher aus einer Notlage geboren: „90 Häuser
wurden verkauft und wenn niemand die Betriebsführung übernommen hätte, wäre das
Alpendorf ohne funktionierendes Zentralgebäude da gestanden“.
Zu Änderungen seit der Übernahme der Verwaltung durch ADWALL
Wie verlief die Übernahme der Verwaltung?
Adwall hat zwar mit der Übernahme der Verwaltung im Oktober 2011 die Verantwortlichkeit
übernommen, Unterlagen zur Geschäftsführung (z.B. Kostenauflistung) vor Oktober 2011
wurden jedoch nicht übergeben (alle Unterlagen wurden abgezogen – auch Papiere von
Eigentümer_innen waren dabei). Damit wurde sozusagen blind gekauft: ADWALL hat nur
gewusst wie hoch der Schuldenstand des Zentralgebäudes war und geschätzt mit welchen
Einnahmen in etwa pro Saison zu rechnen ist.
Gelder an ADWALL sind noch ausständig – es sieht aber derzeit positiv aus, dass diese von
der früheren Verwaltungsgesellschaft überwiesen werden. Zudem gibt es für die einzelnen
Eigentümer_innen noch Ausstände bei den Mieteinnahmen der Saison 2010/11.
Ist eine betriebswirtschaftlich erfolgreiche Führung des Alpendorfes möglich?
Derzeit werden 61 Ferienhäuser über die Verwaltungsgesellschaft ADWALL weitervermietet.
Mit dieser Anzahl ist eine wirtschaftliche Betriebsführung des Alpendorfes nicht möglich.
Der „Break Even“ würde bei ca. 70 Ferienhäusern erreicht werden. Daher soll auch der Bau
weiterer Ferienhäuser schnellstmöglich vorangetrieben werden (Schließung der Baulücken im
77
ersten Bauabschnitt bis Weihnachten 2012, Bebauung des Ergänzungsgebiets im 2.
Bauabschnitt nach erfolgter Baugenehmigung). Zudem steht man in Verhandlung mit
Eigenvermieter_innen, ob diese der neuen Verwaltung beitreten wollen. Diese Verhandlungen
scheinen aus Sicht von Adwall insofern erfolgsversprechend zu sein, als dass bestimmte
Eigenvermieter_innen nur aufgrund der Skepsis gegenüber der bisherigen Verwaltung
Eigenvermietung betreiben. Aufwandsersparnis, entsprechende Auslastung der Ferienhäuser
und eine seriöse Betriebsführung, würden aber eine Vermietung über die
Verwaltungsgesellschaft auch für sie attraktiv machen.
Wurden mit Blick auf die Abgabenberechnung Änderungen vorgenommen?
Die
gesamten
Abrechnungen
(Betriebskostenabrechnung
für
Anlage
sowie
Vermietungsabrechnung mit Eigentümer_innen) werden jetzt von ADWALL selbst gemacht
und wurden für die abgelaufene Wintersaison bereits durchgeführt.
Für die Nutzung des Zentralgebäudes (Rezeption, Wellnessbereich etc.) zahlen 61
Eigentümer_innen gemäß Gästevermittlungsvertrag € 500,-/Jahr Abgabenpauschale.
ADWALL nutzte die vertragliche Möglichkeit und fordert nun auch von den
Eigenvermieter_innen
Benutzungsentgelt
ein.
Dadurch
müssen
seit
der
Verwaltungsübernahme alle Ferienhauseigentümer_innen im Alpendorf denselben Betrag
bezahlen. Laut Adwall haben damit nur 4-5 Eigenvermieter ein Problem – die meisten sehen
es als logisch und fair an. Die öffentliche Zugänglichkeit des Hallenbades wurde aufgehoben.
Die Betriebskosten des Zentralgebäudes (Personalkosten, Heizkosten, Müllentsorgung etc.)
werden für die Eigentümer_innen transparent aufgelistet. Daraufhin können in der
Eigentümer_innenversammlung etwaige Kürzungen bzw. Wege zur Senkung der laufenden
Kosten diskutiert werden.
Das zuvor erwähnte Benutzungsentgelt deckt aktuell nur die Betriebskosten für das
Zentralgebäude ab. Die von Adwall zu bezahlenden Zinsen für das Darlehen (übernommener
Schuldenstand), Abschreibungen oder anfallende Reparaturkosten sind nicht mit
eingerechnet. Wie hierfür Rücklagen gebildet werden können ist noch zu diskutieren. Ziel ist
ein langfristig funktionsfähiges Zentralgebäude.
Wie haben sich die Übernachtungszahlen seit der Übernahme entwickelt?
Seit der Übernahme sind die Nächtigungszahlen im Winter um 20-25 % zurück gegangen.
Dies ist lt. ADWALL zum einen auf die derzeit generell schwierige wirtschaftliche Lage
zurückzuführen, zum anderen waren zum Zeitpunkt der Übernahme bereits ca. 80 % der
Winterbuchungen getätigt (also nicht in ihrer Verantwortung). In der aktuellen Sommersaison
sind die Übernachtungen im Vergleich zum Vorjahr in etwa konstant geblieben. Für den
78
nächsten Winter werden aufgrund der vorgenommenen Umstrukturierungen im Vertrieb / in
der Vermarktung Zuwächse erhofft.
Welche Änderungen wurden hinsichtlich der Vermarktung seit der Übernahme
vorgenommen?
Aufgrund bestehender Verträge war in der abgelaufenen Winter- und Sommersaison noch
ausschließlich Eurotours für Vermietung und Vermarktung des Alpendorfes zuständig
(Eurotours verkaufte als Großhändler an andere Reiseveranstalter weiter). Da aus Sicht von
ADWALL die von den Eigentümer_innen zu bezahlenden Abgaben je Nächtigung
(prozentuelle Anteile) zu hoch waren, wird dies ab kommender Wintersaison geändert51: die
Direktvermarktung soll gestärkt (Buchung via Homepage Alpendorf) und die Kooperation mit
verschiedenen Reiseveranstaltern etabliert werden (ausschalten des Großhändlers).
Eine Neuausrichtung mit Blick auf die Gästeschicht wird eher nicht erfolgen (vorrangig
Familienurlaub). Konkret kann dies aber erst im Winter bestätigt werden, wenn die neuen
Vermarktungsgesellschaften aktiv waren. Zudem war es auch zuvor schwierig
nachzuvollziehen welche Gästeschicht Eurotours konkret angesprochen hat, weil man nie
genau wusste an welche Reiseveranstalter Kontingente verkauft wurden. Die Nationalitäten
waren einfacher herauszufinden („Polenwochen“ etc.).
Hat sich die Angestelltenzahl seit der Übernahme verändert?
Insgesamt sind im Alpendorf derzeit 9 Personen angestellt: 3 Damen an Rezeption, 2
Reinigungskräfte, 2 Damen im Restaurant und 2 Hausmeister. Vor der Übernahme waren es 7
Angestellte. Der Anstieg ist damit verbunden, dass ADWALL jetzt auch (notgedrungen) das
Restaurant übernommen hat.
Sonstige organisatorische Veränderungen in der Betriebsführung seit der Übernahme?
ADWALL ist für die Instandhaltung der Anlage verantwortlich. Kleinere Reparaturen werden
von ADWALL selbst durchgeführt (Hausmeister), zudem werden lokale Firmen beauftragt
51
Aus Sicht der FerienhauseigentümerInnen müssen von den Mieteinnahmen 25 % an die
Verwaltungsgesellschaft (ADWALL) abgegeben werden (= Management Fee). Der Touroperator
EUROTOURS bekommt nochmal (über Umwege) ca. 20 %, da sie vom Alpendorf Nächtigungskontingente
um ca. 80 % des ausgeschriebenen Preises kauft. Für die Eigentümer_innen bedeutet dies, dass ihnen vom
ausgeschriebenen Preis nur in etwa die Hälfte übrig bleibt. Dies ist zugleich auch der Hauptanreiz
Eigenvermietung zu betreiben. Gleichzeitig erhöht sich dadurch jedoch auch für sie das Risiko in
absehbarer Zeit ohne bewirtschaftetes Zentralgebäude auskommen zu müssen.
79
(Elektrik, Gasinstallation etc.). Der Maschinenring ist mit der Endreinigung der Gebäude, der
Schneeräumung etc. betraut.
Zu Thematik Zweitwohnungsnutzung
Sehen Sie eine Gefahr der (verdeckten) Zweitwohnungsnutzung im Alpendorf DachsteinWest?
Vertreter von Adwall sehen keine Gefahr der Zweitwohnungsnutzung; die meisten Leute
haben das Ferienhaus als Rentenanlage gekauft („99 % kaufen weil sie vermieten möchten
und um im Winter leistbar 2 Wochen mit ihrer Familie Ski zu fahren“). Zudem ist die
Vermietungspflicht vertraglich festgelegt (Bauträgervertrag, Gästevermittlungsvertrag,
Steuerrecht). Die Gästevermittlungsverträge laufen auf 5 Jahre und können bei zu geringer
Rendite (< 3 %) – wie derzeit der Fall - bereits zuvor gekündigt werden. Von diesem Recht
hat jedoch nur ein Eigentümer Gebrauch gemacht und das vor der Übernahme von
ADWALL. Auch bei Eigenvermieter_innen ist aus ihrer Erfahrung die Gefahr der
Zweitwohnungsnutzung gering („alle haben einen Job und arbeiten irgendwo“). Es wird zwar
Einige geben die etwas länger hier bleiben wenn sie älter sind - Hauptgrund des Erwerbs des
Ferienhauses bleibt aber die Kapitalanlage (Investitionszwecke). Derzeit gibt es im Alpendorf
einen Eigentümer (Eigenvermieter) der nicht weitervermietet („gibt überall schwarze
Schafe“).
Zu Restaurantführung im Alpendorf
Von wem und wie wird das Restaurant im Alpendorf geführt?
In der abgelaufenen Wintersaison wurde das Restaurant im Alpendorf – nachdem es zuvor ein
Jahr geschlossen war – von ADWALL verpachtet (ohne jedoch Pacht einzuheben). Dennoch
wurde vom Pächter der Vertrag nach Ablauf der Wintersaison aufgelöst, da das Restaurant
aus seiner Sicht nicht gewinnbringend zu führen ist. Um den Gästen eine entsprechende
Versorgungsinfrastruktur zu bieten, betreibt ADWALL das Restaurant seither selbst. Dies ist
auch für die nächste Wintersaison geplant. Über Adwall sind für die Restaurantführung 2
Kellner_innen und ein Koch, der zudem auch noch Hausmeistertätigkeiten ausübt, angestellt.
Problembereiche der Restaurantführung im Alpendorf?
Zu geringer Umsatz: hoher Selbstversorgeranteil der Gäste des Alpendorfs (Wintersport ist
teuer – für Gastronomie bleibt kaum Geld übrig...), nicht integrierte Lage (abseits von Ort,
abseits von Skipiste → daher kaum Gäste von Außerhalb des Alpendorfs), Restaurant war
80
unter den Gästen zu unbekannt/unattraktiv (architektonische Gestaltung, mangelhafte
Beschilderung, keine Terrasse/Gastgarten als Blickfang);
Zu hoher Anteil der Personalkosten: keine gleichmäßige Auslastung (saisonal und im
Tagesgang) – Stoßzeiten ab 4-5 Uhr abends (hier wird viel Personal benötigt – sonst geringe
Auslastung);
Durchgeführte Aktionen zur Attraktivierung des Restaurants im Alpendorf?
• Die angebotene Halb- und Vollpension wurde nicht angenommen und daher wieder
eingestellt (Aufwand vs. Nachfrage → Gäste wollen in ihren eigenen 4 Wänden
frühstücken und nützen dafür Brötchenservice, generell hoher Selbstversorgungsgrad).
•
Errichtung einer Sonnenterrasse um v.a. Sommerbetrieb anzukurbeln;
•
Versuch in der nächsten Wintersaison mit beschränkter Menükarte mehr Gäste zu
bekommen (Tagesangebote);
Sonstige Auskünfte zum Alpendorf Dachstein-West:
Wo werden die erwirtschafteten Gewinne aus der Vermietung versteuert?
ADWALL ist eine österreichische Gesellschaft, daher werden auch die erwirtschafteten
Gewinne in Österreich versteuert. Auch die Mieteinnahmen der Eigentümer_innen müssen in
Österreich versteuert werden.
Gab es eine Wirtschaftlichkeitsprognose bei Kauf des Ferienhauses?
Es gab eine Wirtschaftlichkeits- bzw. eine Renditeprognose von 6-9 %. Generell sind solche
Versprechungen aber nicht seriös („sind ein Verkaufsmärchen“), da es eine Vielzahl an
Variablen gibt. So muss die tatsächliche Rendite u. A. immer in direktem Zusammenhang mit
der Finanzierungsform des Ferienhauses gesehen werden. Je höher der Eigenkapitalanteil
desto höher naturgemäß die Rendite. Ein weiterer Aspekt ist die Dauer und der Zeitpunkt der
Eigennutzung des Ferienhauses. Aufgrund der starken saisonalen Preisstaffelung reduziert
sich zum Beispiel die Rendite bei Eigennutzung in der Winterhochsaison.
Aktuell liegt die Rendite zwischen 0 und 3 % - kann aber auch bei -2 bis -3 % betragen...
Wie viele Ferienhäuser sind derzeit im Alpendorf in Betrieb?
Aktuell stehen 90 Ferienhäuser für die Vermietung zur Verfügung. Die Bettenanzahl beträgt
ca. 500-540.
81
3.3.2.3 Befragung Verein der Eigenvermieter_innen
Allgemeines:
Sind Sie / die EigenvermieterInnen mit der Auslastung ihres Ferienhauses zufrieden?
Sowohl in der Winter- als auch in der Sommersaison können wir im Durchschnitt jeweils 12
Wochen vermieten.
Sind Sie mit der Anlagengestaltung zufrieden?
Positiv:
ruhige Lage, schöne Aussicht, Nähe zu Lift, Wandermöglichkeiten,
Schwimmbad
Negativ:
Unsicherheit betr. Zukunft der Riedlkarbahn, schlechte Performance der
Errichtungs- u. bisherigen Betreibergesellschaft ADW (Allgemeinanlagen nicht
ordnungsgemäß fertiggestellt, keine Reaktion auf Mitteilungen, chaotische
Abrechnung etc.), Bepflanzung, Blumenkisten etc.
Sind aus Ihrer Sicht genügend Gemeinschaftseinrichtungen im Alpendorf vorhanden?
Zentralgebäude ist ok. Restaurant könnte besser sein. Es fehlt: ein Dorfplatz, eine
Dorfkapelle, ein Dorfvertreter, der den Kontakt zur Gemeinde und den Behörden hält.
Sehen Sie im Alpendorf die Gefahr einer Zweitwohnungsnutzung gegeben?
Aus unserer Sicht: nein. Die Mitglieder des österr.-dt.Vereins sind alle so beschäftigt, daß sie
teilweise nicht einmal Urlaub machen können.
Zu Gründung des Vereins der Eigenvermieter_innen:
Wann und warum wurde der Verein der Eigenvermieter_innen gegründet?
Nachdem wir einige Zeit gebraucht haben, um uns auf die Statuten zu einigen, wurde der
Verein 2011 gegründet. Der Verein ist im Zentralen österr. Vereinsregister unter der Nr.
480539086 eingetragen. Der Verein dient der Interessensvertretung.
Wer ist in diesem Verein vertreten?
Die Mitglieder sind Deutsche und Österreicher. Es gibt auch Hausbesitzer_innen, die keinem
Verein angehören.
82
Zu Übernahme der Verwaltung durch ADWALL:
Sind Veränderungen seit der Übernahme durch die neue Verwaltung(ADWALL) spürbar?
Die Betriebsführung ist deutlich positiver und der Kontakt ist gut. Was die Anlagengestaltung
betrifft, ist ADWALL nun der Besitzer des Zentralgebäudes. Die anderen Allgemeinanlagen
sind grundbücherlich noch bei ADW.
Wurden die Abgaben hinsichtlich der Nutzung des Zentralgebäudes neu berechnet? Sind sie
mit der neuen Abgabenberechnung zufrieden?
Die Abgaben wurden neu berechnet. Wir zahlen dzt. 140,- €/Monat Vorauszahlung. Es gab
eine Halbjahresabrechnung, welche im Wesentlichen in Ordnung war. Meines Wissens nach
gibt es keine Unterschiede zwischen den einzelnen Hausbesitzergruppen.
Wie ist das Mitspracherecht bei Gestaltung und Instandhaltung der Anlage geregelt?
Bis dato gab es überhaupt kein Mitspracherecht. Wie bereits erwähnt, hatte ADW auf keine
Mitteilung reagiert.
Zu Ferienhauskauf (vertragliche Situation) und Eigenvermietung:
Wie und wo haben Sie ihr Ferienhaus gekauft?
Das Haus wurde 2005 direkt vom Bauträger gekauft.
Welche Versprechungen wurden Ihnen beim Ferienhauskauf gegeben?
Es gab ein Prospekt. Die Renditeprognose lag bei 5 – 6 %, was vollkommen unrealistisch
war. Tatsächlich kann man 1 – 2 % erzielen.
Welche Verträge mussten Sie bei Erwerb des Ferienhauses unterzeichnen?
Im
Bauträgervertrag
gibt
es
eine
Klausel
zur
Vermietungspflicht.
Der
Gästevermittlungsvertrag war auch Thema.
Hätten Sie auch bei verpflichtender Unterfertigung eines Gästevermittlungsvertrags das
Ferienhaus erworben?
Ich hätte das getan. Nur nachträglich muß ich jeden davor warnen, da man nicht weiß, wie die
Betreiberfirma handeln wird.
Welche Vor- bzw. Nachteile bringt die Eigenvermietung aus Ihrer Sicht mit sich?
83
Vorteile:
unbürokratische Buchung über Internet, die Kostensituation ist transparent;
Nachteil:
Man muß sich um alles selbst kümmern.
Treten Eigenvermieter aktuell auch der neuen Verwaltungsgesellschaft (ADWALL) bei?
Aus der heutigen Sicht und den negativen Erfahrungen der Vergangenheit wahrscheinlich
nicht.
3.3.2.4 Befragung Vertreter der Gemeinde Annaberg-Lungötz
Zu Umsetzungsprozess des Alpendorfs:
Warum wurde Standort Astauwinkl gewählt?
Ein für touristische Zwecke nutzbares Bauland muss in dieser Größenordnung verfügbar sein.
Das Umfeld muss passen - insbesondere muss die Liftanbindung gegeben sein. Zudem ist in
der Gemeinde Annaberg-Lungötz ein Großteil der touristischen Entwicklung auf den Bereich
Astau-Winkl bezogen. Hier befindet sich sowohl privat als auch gewerblich der
Hauptbettenanteil: Dolomitenhof, Winterstellgut etc.
Zu welchen Konditionen wurde das Grundstück zur Verfügung gestellt?
Zwei Landwirte haben die Fläche von ca. 6 ha zur Verfügung gestellt. Die Widmung als
touristische Sonderfläche war aufgrund der Voraussetzungen kein Problem (REK, LEP).
Zuvor war die umgewidmete Fläche Grünland (landwirtschaftlich genutzte 2mähdige Wiese).
Von den Landwirten wurde diese Fläche zu einem Mischpreis (Grünland, Bauerwartungsland)
von € 65 / m² an die Alpendorf Dachstein-West Besitz- und Verwaltungsgesellschaft verkauft
(Anmerkung lt. Projektentwickler betrug der Kaufpreis unerschlossen € 35 / m²).
Wer waren die Initiatoren des Projektes?
Das Konsortium bestand aus 4 Personen: KOR Buemberger, DI Arneth, BM Petereder und
Notar Dr. Spruzina. Bürgermeister Schwarzenbacher unterstützte die Umsetzung von Seit der
Gemeinde.
Profiteure im Errichtungsprozess?
Vor allem sollte die heimische Wirtschaft profitieren. Dies war auch in diversen
Gemeinderatssitzungen ein Anliegen. Die ausführenden Baufirmen stammten aus der
(erweiterten) Region: Tennengau und angrenzendes Pongau
84
Was wurde bei Errichtung des Alpendorfes durch die Gemeinde finanziert?
Die Kosten für die Anschlussgebühr an den öffentlichen Kanal wurden zunächst
vorgeschrieben und eingehoben (auf Treuhandkonto) und danach in Form einer
Wirtschaftsförderung an die Betreiber zurückbezahlt (pro Objekt € 3.000,- = insgesamt ca. €
300.000,-). Die Kläranlage war ausreichend dimensioniert und auch jetzt sind noch Reserven
vorhanden.
Was befindet sich im Besitz der Gemeinde?
Die Erschließungsstraße zum Alpendorf war eine Güterweggenossenschaft (vorgelagert eine
Gemeindestraße). Ca. 1 km wurde als Entgegenkommen als Gemeindestraße übernommen (=
Kopfbergweg: Gemeinde zuständig für Schneeräumung, Instandhaltung etc.). Dieser Teil
wurde im Errichtungsprozess nicht erweitert. Erst jetzt – im Zuge der Errichtung eines
bergseitigen Oberflächenkanals (zur Oberflächenentwässerung des 2. BA) - erfolgt eine
Verbreiterung um ca. 1,50 m. Die Straßen, Häuser und alle weiteren Anlagen innerhalb des
Projektgebiets befinden sich im Besitz der Hauseigentümer_innen.
Zu Umsetzungsstand im Alpendorf?
Bauliche Ausführung der Ferienhäuser bzw. des Zentralgebäudes
Aus Sicht des Gemeindevertreters sieht eine moderne Anlage anders aus (Attraktivität lässt
zum Teil zu wünschen übrig). Die Gestaltung hängt dabei immer sehr von den ausführenden
Unternehmen ab (hier gibt es Defizite). Die bauliche Ausführung der Ferienhäuser ist in
Ordnung. Das Zentralgebäude entspricht hingegen weniger den Vorstellungen: z. B. ist der
Wunsch nach einer Tiefgarage an finanziellen Gründen gescheitert (durch Erhöhung der
Gesamtkosten für Anlage hätte man die einzelnen Objekte nicht verkaufen können → Rendite
wäre zu gering gewesen...), das Hallenbad hätte öffentlich zugänglich sein sollen etc.
Gestaltung der Außenanlagen
Freie Parkflächen passen weniger gut ins Landschaftsbild. Generell zu geringe Anzahl von
Baubehörde (BH) vorgeschrieben. Hinsichtlich der Parkplatzanzahl wurde im 2.
Bauabschnitt, mit der Vorgabe von 2 Parkplätzen je Ferienhaus, reagiert.
Naturschutzabteilung hat verhindert, dass verschachtelt gebaut wird. Genauso wäre eine
andere Dachfarbe besser gewesen. Die Fassadengestaltung ist in Ordnung (verwittertes Holz
angepasst an das Grau der Berge). Einen eigenen Bepflanzungsplan hätte es gegeben (sonst ist
nichts genehmigt worden) – eine weitere Begrünung wäre ein Gewinn für die Anlage.
85
Für die noch nicht bebaute Fläche im 2. BA wurde keine Baugenehmigung erteilt, da die
Oberflächenentwässerung fehlt (Anmerkung: Stand Juli 2012). Dies wird in den kommenden
Wochen jedoch vom Bauträger noch umgesetzt. Erst wenn diese Auflagen erfüllt sind, wird
die Baugenehmigung erteilt.
Zu bisheriger / aktueller Betriebsführung:
Welche Betreiber / Geschäftsführer waren bisher tätig?
Bisher gab es insbesondere bei den Geschäftsführern einen starken Wechsel. Auch die
Betreiber wechselten häufig. Aus Sicht des Gemeindevertreters ist eine Zusammenarbeit
schwierig, wenn sich innerhalb der Eigentümer_innen unterschiedliche Nationen formieren.
Ist ihnen bei Projekteinreichung ein Betriebsführungskonzept vorgelegen?
Ein Betriebsführungskonzept ist in der Projektentwicklungsphase vorgelegen. Umgesetzt
wurde es jedoch nicht.
Zu Einschätzung der Auswirkungen des Alpendorfs auf die Gemeinde AnnabergLungötz:
Hat die Nächtigungsentwicklung ihre Erwartungen erfüllt? (saisonal / jährlich)
Der Gemeindevertreter ist mit der Nächtigungsentwicklung seit Bestehen des Alpendorfes
sehr zufrieden. Aus seiner Sicht wird sich das noch weiter verbessern. Nach Angaben des
Vertreters der Gemeinde will die neue Verwaltungsgesellschaft eine Steigerung auf 160-170
VBT erreichen.
Hat das Alpendorf Einfluss auf die Auslastung anderer Beherbergungsbetriebe in der
Gemeinde Annaberg-Lungötz?
In Annaberg-Lungötz sind vor allem die Beherbergungssegmente Urlaub am Bauernhof,
Privatzimmer und Hotels bis zu 4-Sterne-Kategorie vorhanden. In diesen
Beherbergungsbetrieben sind laut Vertreter der Gemeinde keine negativen Auswirkungen
durch das Alpendorf erkennbar („haben ein anderes Klientel“). Die Auslastung der
bestehenden Beherbergungsbetriebe der Gemeinde ist gut - könnte aber besser sein. Auch in
der Region Lammertal sind dem Vertreter der Gemeinde keine Nächtigungsrückgänge infolge
der Errichtung des Alpendorfes bekannt.
86
Welche direkten Einnahmen können durch das Alpendorf von der Gemeinde lukriert werden?
Die direkten Einnahmen durch das Alpendorf beschränken sich auf die Kurtaxe. Diese beträgt
€ 1,10 / Nächtigung und kommt zu einem großen Teil dem Tourismusverband zugute. Das
Kommunalsteueraufkommen im Zusammenhang mit dem Alpendorf ist gering (Konnex:
wenige Angestellte im Alpendorf...)
Nutzen die Gäste des Alpendorfes die touristische Infrastruktur im Ort?
Wird genutzt – insbesondere die Liftanlagen, aber auch die Gastronomie und der EH
Sind sie mit der Arbeitsplatzentwicklung im Zusammenhang mit dem Alpendorf zufrieden?
Arbeitsplätze sind durch das Alpendorf kaum welche hinzugekommen (7 Angestellte im
Alpendorf + Teilzeitkräfte) - im Vergleich zu einem herkömmlichen Hotelbetrieb ist das sehr
wenig. Der Maschinenring ist für die Instandhaltung der Anlage zuständig – dies ist aus Sicht
der Gemeinde positiv.
Zu Einschätzung der zukünftigen Entwicklung im Alpendorf:
Auswirkung der Übernahme durch neue Verwaltungsgesellschaft?
So gut wie seit der Übernahme durch ADWALL hat die Zusammenarbeit noch nie
funktioniert (bestrebt mit der Region bzw. dem örtlichen Tourismusverband
zusammenzuarbeiten). Generell soll Ruhe zwischen den Eigentümer_innen einkehren und
Nachbesserungen (Hauptgebäude, Terrasse, Farbe etc.) gemacht werden.
Ist die Gefahr der Zweitwohnungsnutzung gegeben?
Hinsichtlich der Zweitwohnungsnutzung haben sich die vorhandenen Ängste nicht erfüllt.
Zum einen gäbe es eine Strafe von € 14-20.000,- wenn nicht vermietet würde, zum anderen
will jeder vermieten, weil man die Rendite im Auge hat.
Problembereiche und evtl. Verbesserungsvorschläge zur Umsetzung und Betriebsführung des
Alpendorfes Dachstein-West
Kritisch wird gesehen, dass manche Vorgaben von Seite der Baubehörde sich als nicht
ausreichend herausstellten (z. B. Parkplätze). Nachteil dieser Beherbergungsform ist die lange
Bauzeit (bedingt durch das Geschäftsmodell: zuerst Verkauf dann Errichtung). Bereits in der
Errichtungsphase sind die Eigentümer_innen bestrebt zu vermieten – dies gestaltet sich jedoch
87
aufgrund der „halbfertigen Anlage“ schwierig. Derzeit läuft es aus Sicht des Vertreters der
Gemeinde gut.
Probleme gibt es mit den Eigenvermieter_innen (profitieren von Werbung, Probleme bei
Abrechnungen
und
der
Nutzung
des
Zentralgebäudes,
unterschiedliche
Instandhaltungsbeiträge etc.). Hier sind aus Sicht des Vertreters der Gemeinde bei der
Vertragsgestaltung Fehler passiert.
Von Seite der Gemeinde muss verstärkt auf die Umsetzung von Vorgaben bestanden werden
(insbesondere Oberflächenentwässerung als Anlassfall).
3.3.2.5 Kurzzusammenfassung Gespräch zuständige Baubehörde und
Rechtsbegleitung des Projekts
Zuständige Baubehörde:
Für die Baubehörde entspricht das beim Alpendorf Dachstein-West gewählte rechtliche
Konstrukt (Geschäftsmodell) – insbesondere die Möglichkeit der Eigenvermietung - nicht der
Definition eines Beherbergungsgroßbetriebes („nicht ROG konform“). Eine weitere
Problematik besteht darin, dass bei der Umsetzung von baubehördlichen Vorgaben 100
verschiedene Ansprechpartner_innen (100 Ferienhauseigentümer_innen) vorhanden sind. Aus
Sicht der Baubehörde steht beim Alpendorf Dachstein-West der wirtschaftliche Aspekt im
Bauprozess (Gewinnmaximierung durch Bauträger) und nicht die nachhaltige
Betriebsführung bzw. die nachhaltige touristische Nutzung im Vordergrund. Die Gefahr einer
nicht widmungskonformen Zweitwohnungsnutzung scheint vor allem nach Auslaufen der
finanzrechtlichen Vermietungspflicht nach 10 Jahren gegeben zu sein.
Auch das ursprüngliche vertragliche Konstrukt („Fruchtgenussrecht“), aufgrund dessen das
Zentralgebäude zunächst nicht in den Besitz der Ferienhauseigentümer_innen über ging, wird
kritisiert.
Zudem darf ein Ferienhausdorf, wie das Alpendorf Dachstein-West, aufgrund der Vielzahl an
Ungereimtheiten und Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess bzw. bei der Betriebsführung
nicht allein an den Nächtigungszahlen gemessen werden. Vor allem im Bauprozess waren
erhebliche Abweichungen zu einer vorgabengemäßen baulichen Ausführung gegeben:
Rechtsstreit zwischen Bauträger und operativem Bauträger hinsichtlich der mangelhaften
Oberflächenentwässerung; funktionelle Schwierigkeiten (unzureichende Belüftung etc.) und
lieblose Gestaltung („Billigbauweise – Mitgrund für Probleme bei Restaurantführung) des
Zentralgebäudes.
88
Für den gesamten ersten Bauabschnitt liegt – obwohl noch zwei Baulücken bestehen - eine
Baufertigstellungsanzeige vor. Für den zweiten Bauabschnitt sind Baufertigstellungsanzeigen
(einzeln) für die bereits errichteten Ferienhäuser, jedoch nicht für den gesamten Abschnitt
vorhanden, da die Bebauung des Ergänzungsgebietes noch ausständig ist.
Rechtsbegleitung des Projekts Alpendorf:
Die ersten Verkäufe der Ferienhäuser des Alpendorfes Dachstein-West wurden an deutsche
Vermittler übergeben. Zum einen haben sie zu hohe Versprechungen bezüglich der zu
erwartenden Renditen gegeben (bis 8 %) Wirtschaftlichkeitsprognose von 4 bis max. 6 %
Rendite wären realistisch. Zum anderen haben sie bei den Verkäufen und ohne Absprache mit
der Verwaltungsgesellschaft keinen Gästevermittlungsvertrag unterschreiben lassen. Damit
wurde die Möglichkeit der Eigenvermietung eröffnet. Eine Eigenvermieterquote von 30 %
(bei 100 zu vermietenden Ferienhäusern), war laut ursprünglich vorgesehener
Betriebsführung akzeptabel, um das Alpendorf Dachstein-West wirtschaftlich erfolgreich
führen zu können (Abdeckung Betriebskosten etc.).
Eigenvermietung stellt sich aktuell als das Hauptproblem der Betriebsführung des Alpendorfs
dar: Eigenvermieter_innen hängen sich bei Vermarktungsplattformen an und unterbieten die
Preise – zudem müssen sie geringere Abgaben zahlen (ca. 20 % der Mieteinnahmen gehen an
die Vertriebsgesellschaft / 25 % an die Verwaltungsgesellschaft) und erwirtschaften damit
steuerrechtlich höhere Gewinne; Dadurch entstehen Konkurrenzsituationen zwischen der
Vermarktungsgesellschaft und den Eigenvermieter_innen einerseits, andererseits aber auch
zwischen den unterschiedlichen Eigentümer_innen im Alpendorf. Zudem sieht die
Rechtsbegleitung bei Eigenvermieter_innen eine erhöhte Gefahr der Zweitwohnungsnutzung
gegeben.
Derzeit bestehen 2 Vereine: niederländisch/englischer Verein jener EigentümerInnen die über
die Verwaltungsgesellschaft vermieten (besteht seit ca. 4-5 Jahren) und ein
deutsch/österreichischer Verein der Eigenvermieter_innen (besteht seit ca. 1 Jahr). Seit der
Übernahme der Verwaltung durch ADWALL sind Überlegungen im Gange, ob die
Möglichkeit besteht, dass sich vermehrt Eigenvermieter_innen der neuen
Verwaltungsgesellschaft anschließen.
Zudem konstatiert die Rechtsbegleitung eine generelle konstruktive Problematik („das
Konstrukt ist nichts Rundes“) im Alpendorf Dachstein-West. Einzige Möglichkeit wäre den
Einzelverkauf nicht zuzulassen – jeder Besitzer ist nach dem Kundenschutzgesetz (KSCHG)
geschützt, das heißt andere dürfen über sein Eigentum eigentlich nicht verfügen (Konnex:
Weitervermietung ist trotz Raumordnungsrecht oder Finanzrecht nur vertraglich/rechtlich nur
schwer vorschreibbar; Gästevermittlungsverträge sind auf 5 oder 10 Jahre befristet). Die
Eintragung einer Reallast wäre eine zusätzliche Möglichkeit der Absicherung, eine Garantie
89
dass Verträge auch tatsächlich eingehalten werden hat man aus Sicht der Rechtsbegleitung
jedoch nie.
Weitere Probleme in der Betriebsführung des Alpendorfes ergeben sich daraus, dass das
Zentralgebäude zum Zeitpunkt der Errichtung nicht an die Eigentümer_innen verkauft wurde.
Aufgrund der Tatsache, dass der lt. Betriebsführungskonzept vorgesehene Betreiber das
Alpendorf nicht übernahm, kam es zu einer generellen „Verwaltungsproblematik“ (allein 6-7
unterschiedliche Geschäftsführer waren bisher tätig).
Auf der anderen Seite sind jedoch keine Einzel- bzw. Großinvestoren vorhanden, die ein
solches Projekt finanzieren könnten (daher wurde das Konstrukt über die vielen
Einzeleigentümer_innen gewählt).
3.3.3 Befragungen zu Auswirkungen des Alpendorfs
3.3.3.1 Kurzbefragung Tourismusverband Annaberg-Lungötz
Zufriedenheit mit der Tourismusentwicklung in der Gemeinde Annaberg-Lungötz (inklusive
Alpendorf)?
Die Nächtigungszahlen konnten in der Gemeinde Annaberg-Lungötz stark erhöht werden.
Damit vergrößerte sich auch das Budget für den Tourismusverband (Zweckwidmung der
Kurtaxe). Die Auslastung in den Beherbergungsbetrieben der Gemeinde ist ebenfalls gut und
konnte vor allem im Sommer verbessert werden (Natur genießen, Wandern, Radfahren). Der
Winter (Skitourismus) ist nicht mehr Hauptgrund für Buchungen. Vor allem in der
Winternebensaison müssen Rückgänge verzeichnet werden.
Zufriedenheit mit der Tourismusentwicklung in der Gemeinde Annaberg-Lungötz (exklusive
Alpendorf)?
Abseits des Alpendorfs sind in der Gemeinde Annaberg-Lungötz Nächtigungsrückgänge sowohl in der Sommer- als auch in der Wintersaison - auszumachen. Dies ist in erster Linie
auf
die
rückläufigen
Nächtigungen
in
Privatunterkünften
(Aufgabe
der
Privatzimmervermietung) zurückzuführen. Gründe dafür sind weniger Substitutionseffekte
durch das Alpendorf, sondern u.a. in unzureichender Betreuung der Gäste (Stammgäste
suchen Kontakt), in der Lage abseits von Skiliften, in der familiärbedingten Aufgabe oder
auch in mangelhafter Vermarktung (nicht computerfit) zu finden. Im Alpendorf sieht man ein
völlig anderes Klientel: sie suchen keinen Kontakt sondern ihre eigenen 4 Wände. Daher sind
90
die negativen Effekte auf bestehende Beherbergungsformen lokal wie auch regional nur sehr
begrenzt bzw. nicht vorhanden.
Auch werden die Urlauber insgesamt ja nicht weniger (ist immer die Frage des Angebots). So
sind Zielgruppen- und qualitätsorientierte Angebote wie Urlaub am Bauernhof
(Ferienwohnungen) sehr gut ausgelastet. Am Beispiel des Mandlhofes konnten die
Nächtigungen von 120 auf 160 Vollbelegstage ausgedehnt werden.
Zufriedenheit mit der Nächtigungsentwicklung im Alpendorf?
Insgesamt betrachtet wurden die Erwartungen bislang erfüllt. Die Sommernächtigungen
können jährlich gesteigert werden, die Winterauslastung ist jedoch teilweise rückläufig.
Kritisch wird gesehen, dass (vor allem in den Nebensaisonen) die Auslastung vor allem über
Quantität jedoch nicht über Qualität erreicht wird (Billigangebote). Für den Tourismusort sind
die zusätzlichen Nächtigungen dennoch gut (Kurtaxe + Gäste im Ort).
Abschätzung/Einschätzung der Auswirkungen des Alpendorfes auf das (touristische)
Infrastrukturangebot in der Gemeinde Annaberg-Lungötz?
Vor allem Ausflugsziele in der Gemeinde bzw. Region werden sehr gut angenommen
(Almen, Gasthöfe, Bergbahnen etc.). Dies kann auch an der häufigen Nutzung der
„Salzburger Land Card“ abgelesen werden. Zu einem gewissen Teil profitieren auch
Geschäfte im Ort von den Gästen des Alpendorfes (Bäcker, Metzger, Lebensmittel-EH).
„Wenn sich jemand etwas antut, kann er von den zusätzlichen Gästen des Alpendorfes
profitieren“.
Die Frage welchen Einfluss das Alpendorf auf die Zu- bzw. Abnahme von Arbeitsplätzen im
Tourismus in der Gemeinde Annaberg-Lungötz hat, ist schwer zu beantworten. Zum Beispiel
gibt es in der Gastronomie fast ausschließlich Familienbetriebe bei denen Arbeitsplätze
ohnehin nur sehr begrenzt vorhanden sind („jeder versucht bei diesen kleinstrukturierten
Betrieben mit möglichst wenig Personal auszukommen“).
Kritikpunkte (+ Verbesserungsvorschläge) im Zusammenhang mit dem Alpendorf DachsteinWest?
Zukünftige Nächtigungsentwicklung im Alpendorf: Ein Ferienhausdorf und somit auch das
Alpendorf, wird aus Sicht des Tourismusverbands eine gefragte Unterkunftsform bleiben
(eigene 4 Wände etc.). Die Auslastung ist vom Standard der Anlage abhängig: kann dieser
verbessert werden oder kann er zumindest gehalten werden –> „wie sehen diese Ferienhäuser
in 10 Jahren aus?“ (nachhaltige Bauweise gegeben? Instandhaltung verbessert? gestalterische
Defizite bereinigt? Organisationsform bzw. Verwaltung geklärt?). Hoffnungen werden dabei
in die neue Eigentümer_innenverwaltung gesetzt. Der Tourismusverband unterstützt die
91
Bestrebungen einer Verbesserung der Anlage nach Möglichkeit („weitere Steigerung der
Zufriedenheit der Gäste und der Nächtigungszahlen als Anliegen“). Die Standortgunst in
Astau-Winkl – „mitten in der Landidylle eine günstige Beherbergung und gleich neben
Skilift“ – spricht für eine langfristig erfolgreiche touristische Nutzung des Alpendorfes
Dachstein-West.
Problemkreis Eigenvermietung: Ein Problem bereitet der hohe Anteil (30 %) an privat
vermieteten/genutzten Ferienhäusern im Alpendorf. Diese nehmen die Infrastruktur des
Alpendorfes in Anspruch („naschen überall mit“), ohne dafür bislang adäquate Zahlungen zu
leisten. Dringend muss hier eine zufriedenstellende Regelung in Zusammenarbeit mit der
Gemeinde Annaberg-Lungötz gefunden werden.
Gestaltung und Funktionalität der Anlage: Die Gestaltung des Alpendorfs ist zum Teil lieblos
und Vorgaben wurden nur unzureichend umgesetzt: Müllentsorgung, Bepflanzung, zu wenige
Parkplätze, fehlende/mangelhafte Oberflächenentwässerung etc. Hoffnungen werden in
diesem Zusammenhang in die neue „Eigentümer_innenverwaltung“ gesetzt;
Ausführung Ferienhäuser / Zentralgebäude: Die „Billigbauweise“ der Ferienhäuser –
insbesondere die Gestaltung der Dächer (Farbauswahl) - wird bei Betrachtung vom
Gegenhang sichtbar („Alpendorf fügt sich nicht in die schöne Landschaft ein“).
Die architektonische Gestaltung des Zentralgebäudes („lagerhallenflair“) wird ebenfalls
kritisiert („hier waren die Vorgaben und Kontrollen von Seiten der Behörden – BH,
Raumplanung, Naturschutz - anscheinend nicht ausreichend“).
Die Schwierigkeiten mit der erfolgreichen Führung des Restaurants im Alpendorf werden
ebenfalls in erster Linie auf die Gestaltung des Gebäudes zurückgeführt (Farbe des Hauses,
kein Eye-catcher im positivem Sinne, Beschilderung); die Bewohner von Annaberg-Lungötz
nutzen das Restaurant nicht – über den Tourismusverband wird es manchmal eingebunden
(z.B. Einkehr bei organisierten Wanderungen). Das Restaurant im Alpendorf würde aus Sicht
des TV bei entsprechender Gestaltung aber schon angenommen werden.
3.3.3.2 Kurzbefragung Annaberger-Zwieselalmbahnen (Geschäftsführung)
Wie sind die Annaberger Zwieselalmbahnen organisiert?
Die Annaberger Zwieselalmbahnen sind ebenso wie Russbacher Bergbahnen Teil der
Skiregion Dachstein-West (Annaberg, Russbach und Gosau). Die Skiregion Dachstein-West
ist auf 2 Bundesländer aufgeteilt (OÖ + SBG). Die Russbacher Bergbahnen und die
Annaberger Zwieselalmbahnen sind gerade dabei in einer Gesellschaft aufzugehen (=
Bergbahnen Dachstein-West GmbH) → Organistationsstruktur mit 2 Geschäftsführern;
92
Gehören alle Lifte im Bereich Astau-Winkl zu den Annaberger Zwieselalmbahnen?
Die 7 Lifte im Umkreis des Alpendorfes (Bereich Astau-Winkl) gehören alle zu den
Annaberger Zwieselalmbahnen (2 4er Sesselbahnen, 1 Doppelsessellift, 3 Schlepplifte und 1
Tellerlift)
Abschätzung der Auswirkungen des Alpendorfes Dachstein-West auf die Annaberger
Zwieselalmbahnen?
Wie in anderen kleinstrukturierten Tourismusorten war auch in Annaberg-Lungötz starker
Bettenschwund vorhanden. Diese Entwicklung hat bereits Anfang der 1990er Jahre begonnen
(Privatzimmervermieter haben ebenso wie kleinere Frühstückspensionen aufgehört, auch
gewerbliche Beherbergungsbetriebe wurden geschlossen, junge Generation hat Wohnraum
gebraucht etc.). Durch das Alpendorf sind die verlorenen Betten wieder „aufgefüllt“ worden
(auf ähnlichem Stand wie zuvor).
Daher werden die Auswirkungen des Alpendorfes auf die Annaberger Zwieselalmbahnen sehr
positiv gesehen (lt. Geschäftsführer Bergschober belegt eine Berechnung, dass in der
Wintersaison je Nächtigung ca. 22-24 Euro für die Liftnutzung ausgegeben werden). Die
Umsätze im Liftkartenverkauf haben sich seit Eröffnung des Alpendorfes (Saison 2007/08) im
Bereich Astau-Winkl in etwa verdoppelt, die Kartenverkäufe sind um ca. 50 % gestiegen
(siehe auch Kapitel „Statistische Auswertungen“).
Ist der Betrieb der Zwieselalmbahnen mit der Errichtung des Alpendorfes nachhaltig
gesichert?
Mit dem Alpendorf und dem damit verbundenen Gästezuwachs hat sich eine Möglichkeit
aufgetan das Skigebiet Annaberger Zwieselalmbahnen nachhaltig zu sichern. Derzeit gestaltet
sich dies jedoch immer noch schwierig. Durch die Fusionierung der beiden Salzburger Teile
(Russbacher Bergbahnen und Annaberger Zwieselalmbahnen) des Skigebiets Dachstein-West
zu einer Gesellschaft, soll daher ein weiterer Schritt gesetzt werden (Bettenzuwachs wie
Fusionierung ist auch Voraussetzung für den Erhalt von Landesförderungen). Aus Sicht der
Geschäftsführung der Annaberger Zwieselalmbahnen, wäre eine Überführung des gesamten
Skigebiets Dachstein-West zu einer Gesellschaft noch sinnvoller. Dies ist jedoch unter
anderem aufgrund der unterschiedlichen Eigentumsstrukturen, aber auch wegen des
unterschiedlichen Standards der Liftanlagen (Investitionen in die Erneuerung der Lifte
wurden in Gosau bereits getätigt) schwierig. Erst wenn sich die Liftanlagen auf beiden Seiten
auf ähnlichem Stand befinden, ist an eine Fusionierung des gesamten Skigebiets zu denken
(ev. in 5-6 Jahren).
93
Ist ein Ausbau der Lifte geplant?
Der Ausbau (Erneuerung) von bestehenden Anlagen der Annaberger Zwieselalmbahnen ist
derzeit im Gang (Verträge mit Grundbesitzern werden endverhandelt): Doppelsessellift
Riedlkarbahn wird zu einer 8er EUB, 1 Schlepplift wird gegen einen 6er Sessellift
ausgetauscht;
Wann sind die Zwieselalmbahnen im Bereich Astauwinkl geöffnet?
Die Wintersaison erstreckt sich von der letzten Novemberwoche bis Ostermontag (hier
tägliche Öffnung). Von Ende Mai bis Ende Dezember ist die zu den Annaberger
Zwieselalmbahnen gehörende Riedlkarbahn an zwei Tagen pro Woche geöffnet (Dienstag
und Freitag). Die Öffnung ist mit Rußbach abgestimmt – hier ist ein Lift der Bergbahnen an 3
Tagen in Betrieb (in Gosau an 7 Tagen). Eventuell ist hier - nach Zusammenlegungen der
beiden Salzburger Skigebiete - eine Ausweitung geplant.
Sind Gesamtpakete über Alpendorf buchbar (Ferienhaus + Liftkarte)?
Gesamtpakete sind buchbar - zudem werden in der Wintersaison auch 2 mal pro Woche direkt
im Zentralgebäude des Alpendorfs Liftkarten verkauft.
Wie erreichen die Gäste des Alpendorfs die Pisten?
Die Gäste des Alpendorfs erreichen die nächstgelegene Piste zu Fuß oder mit dem Auto die
Einstiegstelle Riedlkarbahn (hier Skischule vorhanden).
Ist die Möglichkeit gegeben auf Skiern die Pisten zu erreichen?
Laut Geschäftsführung der Zwieselalmbahnen legte der Betreiber des Alpendorfs keinen Wert
auf die Umsetzung eines „Ski-In & Ski-Out“. Daher besteht auch derzeit nicht die
Möglichkeit.
Ist ein Shuttle Service zwischen Alpendorf und den Liften vorhanden?
Ein Shuttle Service wurde zwar angedacht, jedoch noch nicht umgesetzt.
Kritikpunkte und Positivas im Kontext des Alpendorfes Dachstein-West?
•
Kritik an Baubehörde (BH), dass zu wenige Parkplätze vorgeschrieben wurden („1
Parkplatz ist für 6-8 Personen pro Ferienhaus zu wenig) – dies bereitet v. a. im Winter zur
94
Hochsaison Probleme (entweder werden überzählige Fahrzeuge auf unbebauter Fläche
des 2. Bauabschnitts oder auch bei Dolomitenhof geparkt);
•
Bepflanzungskonzept wurde nicht umgesetzt;
•
Insbesondere im 2. Bauabschnitt wurden Auflagen vom Errichter noch nicht erfüllt
(fehlende Oberflächenentwässerung – Anmerkung: Stand Juli 2012)
•
Bauträger/Projektentwickler hat sich selbst zum Betreiber gemacht, da der vorgesehene
Betreiber nie da war -> Kontinuität mit Blick auf die Verwaltung wäre wünschenswert...
•
Die Gefahr der Zweitwohnungsnutzung ist laut Geschäftsführung der Zwieselalmbahnen
sehr gering (sind finanzrechtlich verpflichtet 10 Jahre zu vermieten; zudem sehen die
Eigentümer_innen die Rendite)
•
Trotz genereller Rückgänge in der Aufenthaltsdauer ist im Alpendorf die Tendenz
gegeben, dass die Gäste länger bleiben als bei herkömmlichen Unterkunftsarten (Beispiel
Dolomitenhof). Das Alpendorf wird als typische „1-Wochen-Destination“ bezeichnet. In
den Nebensaisonen ist die Aufenthaltsdauer etwas geringer.
3.3.3.3 Kurzbefragungen (umliegende) Gastronomie
3.3.3.3.1 Holzer-Hüttn
Hat sich die Errichtung / der Betrieb des Alpendorfes auf ihre Gästezahlen ausgewirkt?
Die Holzer Hüttn wird vom derzeitigen Betreiber seit 2000 gepachtet. In diesem Zeitraum ist
eine kontinuierliche Verbesserung erkennbar. Das Alpendorf hat sich hierbei sehr positiv
ausgewirkt. So ist seit dem Tourismusjahr 2007/08 auch eine Sommeröffnung der Holzer
Hüttn möglich (das Alpendorf wurde zum 1.1.2008 offiziell in Betrieb genommen). Im
Winter kam es zu einem Gästeanstieg aufgrund der vermehrten Liftnutzung durch die Gäste
des Alpendorfes (Holzerhüttn befindet sich direkt an der Talstation der Riedlkarbahn). Ob das
Restaurant im Alpendorf geöffnet ist oder nicht, hat keinen erkennbaren Einfluss auf die
Gästezahlen der Holzer Hüttn.
Zudem werden auch saisonale Unterschiede hinsichtlich des Klientels im Alpendorf
beobachtet. Zur Hochsaison sind vor allem deutsche und holländische Gäste hier – diese
nutzen die Holzer Hüttn auch in den Abendstunden. Zur Nebensaison sind vermehrt Gäste aus
Osteuropa im Alpendorf – diese sind eher Selbstversorger und nutzen die Gastronomie –
wenn überhaupt – nur zu einer kleinen Einkehr tagsüber.
95
Wenn Auswirkungen erkennbar - kommt dies auch in einer Veränderung der
Angestelltenzahlen zum Ausdruck?
In der Wintersaison können seit der Eröffnung des Alpendorfs 4-5 Saisonarbeitskräfte
zusätzlich angestellt werden. Im Sommer wird die Holzer Hüttń vom Pächter und seiner Frau
alleine geführt (+ 2 Arbeitsplätze, da zuvor im Sommer geschlossen).
Gibt es Probleme bei der Parkplatznutzung (Holzerhütte - Riedlkarbahn)?
Zum Teil wird der obere Bereich des Liftparkplatzes von den Gästen des Alpendorfes genutzt
– dies hat aber keine negativen Auswirkungen.
Kritikpunkte und Verbesserungsvorschläge im Kontext Alpendorf und Gastronomie?
•
Wunsch nach einem „ordentlichen“ Betreiber des Alpendorfs, der die Zufriedenheit der
Gäste gewährleisten kann
•
Verstärkte Stammkundenausrichtung im Alpendorf -> damit kann auch umliegende
Gastronomie Stammkunden gewinnen
•
Gestaltung des Alpendorfs kann noch verbessert werden (Tiefgarage wäre schöner
gewesen, generell Parkplatzproblematik noch nicht gelöst) → generelle Frage wohin das
Geld aus den Ferienhausverkäufen fließt? („Ferienhäuser sind ja teuer – bauliche
Maßnahmen dennoch lieblos ausgeführt“)
•
Gestaltung des Hauptgebäudes (Mängel etc.)
•
Aus Sicht des Gastronomen sollten noch 100 Ferienhäuser errichtet werden...
3.3.3.3.2 Dolomitenhof
Hat das Alpendorf Einfluss auf ihre Gästezahlen (Umsatz, Nächtigungen)?
Allgemein sind nur geringfügige Änderungen seit Inbetriebnahme des Alpendorfs erkennbar.
Vorrangig gibt es Steigerung in der Wintersaison (Schirmbar etc.) und hierbei insbesondere
seit der Neuübernahme des Alpendorfs durch ADWALL. In der Sommersaison kam es v.a.
abends zu einem leichten Anstieg der Gästezahlen. Die Gästeentwicklung ist unabhängig von
der Öffnung des Restaurants im Alpendorf.
96
Wenn Auswirkungen erkennbar - kommt dies auch in einer Veränderung der
Angestelltenzahlen zum Ausdruck?
Die Angestelltenzahlen sind gleich geblieben (ev. saisonal + 1 Person), die Mitarbeiter sind
jedoch besser ausgelastet.
Gibt es Probleme bei der Parkplatznutzung?
Im Winter wird der Parkplatz des Dolomitenhofes zum Teil von Gästen des Alpendorfes
genutzt.
Kritikpunkte und Verbesserungsvorschläge im Kontext Alpendorf und Gastronomien?
Wunsch nach Kontinuität der Betreiberstruktur im Alpendorf (siehe auch Befragung
Geschäftsführung der Annaberger Zwieselalmbahnen)
97
3.4
Analyse vertraglicher Rahmen
Aktuell werden die Errichtung bzw. die Besitzverhältnisse und des Nutzung des Alpendorfes
Dachstein-West mit einem Bauträgervertrag (= Kaufvertrag zwischen Bauträger,
Grundeigentümer und Ferienhauskäufer) sowie einem Gästevermittlungs- und
Betriebsführungsvertrag vertraglich geregelt (siehe Materialiensammlung). Die
Unterzeichnung eines Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrags wurde erst nach
Verkauf und Errichtung von ca. 30 Ferienhäusern des Alpendorfs verpflichtend. Dadurch
wurde die Möglichkeit der Eigenvermietung eröffnet.
3.4.1 Vertraglich festgelegte Besitzverhältnisse
Die Einzelverkäufe der Grundstücke/Ferienhäuser sowie das Fruchtgenussrecht am
Zentralgebäude werden in Form eines Bauträgervertrages abgewickelt (= Kaufvertrag).
Abgeschlossen werden diese Bauträgerverträge zwischen der dsw-Bauträger GmbH
(„Bauträger“), der Alpendorf Dachstein-West Besitz- und Verwaltungs GmbH (ADW =
„Grundeigentümer“) und dem/der jeweiligen Erwerber_in des Ferienhauses („Käufer“).
Der Gesamtkaufpreis setzt sich zum einen aus der Kaufpreishöhe für das Grundstück auf dem
das Ferienhaus errichtet wird/wurde (Bauträgervertrag S. 6) sowie einem aliquoten Anteil an
den Allgemeinflächen (sämtliche Straßen und Wege im Alpendorf sowie die Feuchtwiese;
ausgenommen sind die Flächen für das Zentralgebäude) und zum anderen aus der
Werkleistung – der schlüsselfertigen und genehmigungsfähigen Errichtung des Einzelhauses zusammen52 (Bauträgervertrag S. 8). Zudem wird jedem Kaufobjekt ein PKW-Abstellplatz in
Alleineigentum zugeordnet.
Darüber hinaus leistet der Käufer für die Einräumung eines sogenannten Furchtgenussrechtes
zur Nutzung des Zentralgebäudes (für die Dauer von 20 Jahren) eine einmalige Zahlung von €
10.900,- (Bauträgervertrag S. 14)53.
Der Gesamtkaufpreis für Grund und Boden, Werkleistung und Fruchtgenussrecht beträgt
insgesamt und in Abhängigkeit von Größe und Ausstattung ca. € 250.000,--.
52
53
Der Gesamtkaufpreis beinhaltet auch sämtliche Aufschließungskosten (siehe Bauträgervertrag S. 4):
Kanalanschluss an die öffentliche Kanalisation, Wasserversorgung durch eine Wassergenossenschaft oder
einen privaten Anbieter, Elektroanschluss an das Versorgungsnetz der Salzburg AG, Gasheizung,
Oberflächenwasserentsorgung über Vorfluter in bestehende Kanalisation bzw. Retention laut behördlicher
Vorschreibung.
Dieses rechtliche Konstrukt wurde mttlerweile mit der Übertragung des Eigentums am Zentralgebäude an
ADWALL rückgeführt. Besitzer des Zentralgebäudes sind damit de facto jene FerienhauseigentümerInnen
die einen Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrag abgeschlossen haben (= Gesellschafter von
ADWALL).
98
3.4.2 Vertragliche Absicherung touristische Nutzung
Finanzrechtlich ist die gewerbliche bzw. touristische Nutzung des Alpendorfes auf 10 Jahre
abgesichert. Für diesen Zeitraum muss das Ferienhaus von den Eigentümer_innen
weitervermietet werden, um die anfallende Umsatzsteuer bei Eigentumserwerb gegenüber
dem Finanzamt in Form der Vorsteuer geltend zu machen (ca. € 40.000,-).
Raumordnungsrechtlich besteht aufgrund der Widmung als Beherbergungsgroßbetrieb eine
(unbefristete) Vermietungspflicht.
Im Bauträgervertrag finden sich unterschiedliche Passagen die vor allem auf eine
Vermietungspflicht (= widmungsgemäße unternehmerische Nutzung) und damit auf einen
Ausschluss der Zweitwohnungsnutzung hinweisen:
•
Zu widmungsgemäßer Nutzung - Raumordnungsrechtliche Bindung (Bauträgervertrag
Abschnitt A II.): „ ... Die vom Bauträger zu errichtenden Einzel- und Doppelhäuser
bilden eine wirtschaftliche Einheit und sind Teil eines Beherbergungsgroßbetriebes.
Daher ist jedes Haus (auch das Kaufobjekt) ein Bau für einen Gastgewerbebetrieb. Eine
andere Nutzung des Hauses ist ohne behördliche Änderung der bestehenden Widmung
unzulässig; dies gilt insbesondere für eine Zweitwohnungsnutzung.
•
Wer in einem Gebiet, für das die Nutzung von Wohnungen als Zweitwohnung
ausgeschlossen ist, eine Wohnung unzulässig als Zweitwohnung nutzt oder wissentlich
nutzen lässt, begeht nach § 44 Ziffer 4 des Salzburger Raumordnungsgesetzes eine
Verwaltungsübertretung und ist hiefür mit Geldstrafen bis Euro 14.600,-- zu bestrafen ...
„
•
Zu widmungsgemäßer Nutzung - Grundverkehrsbehördliche Erklärung (Bauträgervertrag
Abschnitt C III.): 2): Das Kaufobjekt ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde
Annaberg-Lungötz als Bauland gewidmet (Beherbergungsgroßbetrieb) und 3) Der
Gegenstand dieses Rechtsgeschäftes wird unternehmerisch (in Form der Vermietung- und
Verpachtung) genutzt.
•
Zu finanzrechtlicher Absicherung - Zahlungen, Fristen (Bauträgervertrag Abschnitt F
III.): 2): ... Die Umsatzsteuer für den Grund und Boden, Werkleistung sowie für das
Fruchtgenussrecht wird bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen in Form der
Vorsteuer geltend gemacht werden ...
•
Zu widmungsgemäßer Nutzung - Nachbarschaftsbindung (Bauträgervertrag Abschnitt F
IV): 7): Der Käufer erklärt, dass er das Kaufobjekt nur in Übereinstimmung mit den
raumordnungsrechtlich zulässigen Nutzungen benützen wird.
99
Nachträglich – nach Verkauf von 30 Ferienhäusern – wurde im Bauträgervertrag, bei Kauf
eines Ferienhauses im Alpendorf, die verpflichtende Unterzeichnung eines Gästevermittlungsund Betriebsführungsvertrags festgeschrieben (Bauträgervertrag Abschnitt A II.): „ ... Zur
Erzielung eines größtmöglichen wirtschaftlichen Erfolgs sowie zur Sicherstellung der
raumordnungsrechtlich zulässigen Nutzung wird der Käufer (Anmerkung: des Ferienhauses)
mit der Alpendorf Dachstein-West Besitz- und Verwaltungs GmbH einen Gästevermittlungsund Betriebsführungsvertrag abschließen“
In dem zwischen Eigentümer_innen der Ferienhäuser und der Alpendorf Dachstein-West
Besitz- und Verwaltungs GmbH (ADW) abgeschlossenen Gästevermittlungs- und
Betriebsführungsvertrag werden insbesondere die Nutzungsvorgaben durch die jeweiligen
Eigentümer_innen präzisiert:
•
„Der Eigentümer (oder seine Familienangehörigen) kann/können das Vertragsobjekt zu
begünstigten Konditionen mieten „Eigenanmietung“ und zwar in der „Kernzeit“ (1.12. –
31.3. des Folgejahres) 14 Tage (mindestens jeweils eine volle Woche von Samstag bis
darauf folgenden Samstag), in der 52. Kalenderwoche und in der 1. Kalenderwoche
jedoch insgesamt nur eine Woche. Außerhalb der Kernzeit ist die Eigennutzung aus der
Sicht von ADW nach Verfügbarkeit zulässig (die raumordnungsgemäße Zulässigkeit ist
nach den jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmung zu beurteilen). ... Jede
Eigenanmietung (insbesondere in der Kernzeit) vermindert die Rendite.“
Darüber hinaus wird im Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrag u.a. festgelegt:
•
dass die ADW mit der hotelmäßigen Vermietung des Einzelhauses samt Abstellplatz,
Grundflächen und anteiligen Allgemeinflächen beauftragt wird (Anmerkung:
Eigenvermietung wird dadurch ausgeschlossen).
•
Dass die ADW bevollmächtigt wird, den Eigentümer gegenüber den Hotel/Feriengästen
und weiters bei Verhandlungen mit Verkehrsvereinen oder ähnlichen Einrichtungen des
Fremdenverkehrs, ferner mit Touristik-Unternehmen und vergleichbaren Großanmietern
rechtsgeschäftlich zu vertreten.
•
Dass die jeweiligen FerienhauseigentümerInnen in Gewinnerzielungsabsicht arbeiten.
„Der Eigentümer erzielt über Vermittlung der ADW in seiner Wohneinheit im Einklang
mit der bestehenden raumordnungsrechtlichen Widmung (Hotelgroßbetrieb) durch
entgeltliche Beherbergung von ständig wechselnden Hotel/Feriengästen mit hotelmäßiger
Organisation Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“.
•
Dass sich die ADW verpflichtet die Vermietung und Betriebsführung mit der Sorgfalt
eines ordentlichen Kaufmannes durchzuführen. Ein bestimmtes wirtschaftliches
100
Mindestergebnis wird jedoch nicht garantiert. Weitere Pflichten der ADW betreffen
Aufrechterhaltung einer ganzjährigen anlagekonformen Betreuungsfunktion (Rezeption),
Inkasso und Abrechnung der Mieteinnahmen, Nebenkosten sowie Führung, Kontrolle
und periodischer Abschluss des gesamten betrieblichen Rechnungswesens, Festlegung
sämtlicher Preise, Abwicklung der Verträge mit Reiseveranstaltern und übrigen
Vertriebspartnern, Durchführung der gesamten Vermarktungsaktivitäten, Übernahme
bzw. Koordination der mit dem Betrieb der Anlage zusammenhängenden Aufgaben und
die Kontrolle über den ordnungsgemäßen Zustand der Vertragsobjekte.
•
Dass die ADW auf eigene Rechnung und auf eigenes wirtschaftliches Risiko arbeitet und
für ihre Leistungen vom Eigentümer 25 % zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer der
eingehenden Grundnettomieteinnahmen erhält. Darüber hinaus werden die Kosten für
den Eigentümer zur Nutzung des Zentralgebäudes mit jährlich netto € 450,- pauschaliert
und die Kosten für Werbeeinschaltungen mit jährlich netto € 360,- begrenzt. Eine
gewerbliche/kommerzielle Vermittlung von Hotel/Feriengästen durch den Eigentümer
selbst ist nicht zulässig.
•
Dass die Vermietung der Anlage (bzw. der einzelnen Ferienhäuser) möglichst
gleichmäßig erfolgen soll (Gleichbehandlungsgrundsatz)
•
Dass die Einnahmen zwei Mal jährlich abgerechnet werden und die ADW zum Ende
eines jeden Kalenderjahres eine Jahresabrechnung - und zwar bis spätestens 30.4 des
Folgejahres - erstellt (Abrechnung),
•
Dass sämtliche Betriebskosten der Eigentümer zu tragen hat (Betriebskosten),
•
Dass für alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Eigentümer aufzukommen
hat (Instandhaltung und Instandsetzung),
•
Dass
der
Eigentümer
für
die
Dauer
dieses
Vertrages
die
Betreibung/Vermittlung/Vermietung ausschließlich ADW überträgt. Der Eigentümer
wird weder selbst die Betreibung noch die Vermittlung/Vermietung vornehmen noch
diese Aufgaben an Dritte übertragen.
•
Dass sich der Eigentümer verpflichtet, sämtliche Pflichten aus diesem Vertrag an Dritte
zu
überbinden,
wenn
er
das
Haus
an
jemanden
verkauft
...
(Rechtsnachfolgebindung/Vertragsüberbindung)
•
Dass die Laufzeit des Gästevermittlungsvertrages vorerst 5 Jahre beträgt. Wird er nicht
von einer der Parteien spätestens 12 Monate vor Ablauf der Laufzeit gekündigt, so
verlängert er sich um jeweils weitere 5 Jahre. Eine vorzeitige Aufkündigung ist durch
jede der Vertragsparteien zulässig, wenn in drei aufeinander folgenden Kalenderjahren
aus der Vermietung kein Ertrag erzielt wurde, der einer Verzinsung des eingesetzten
101
Kapitals (des Netto-Kaufpreises des Hauses zuzüglich Nebenkosten laut
Verkäuferaufstellung) des Eigentümers in Höhe von 3 % (vor Steuern, ohne
Berücksichtigung der USt) entspricht und sich dadurch die positive Prognoserechnung im
Hinblick auf einen beabsichtigten Gesamtgewinn ins Negative umkehrt (Laufzeit)
Vorgabengemäße Errichtung des Alpendorfs:
Eine vorgabengemäße Errichtung des Alpendorfes wird u.a. durch „Der Bauträger versichert,
dass die Bauausführung ausschließlich entsprechend der Baubewilligung und den der
Baubewilligung zugrundeliegenden Plänen gemäß den behördlichen Vorschreibungen
erfolgt“. (Bauträgervertrag Abschnitt D – III. Bestätigungen des Bauträgers S. 10)
abgesichert.
Berücksichtigte Literatur / Internetseiten:
DUTZLER, T. (2010): Steuerung der Entwicklung touristischer Hüttendörfer in der
überörtlichen und örtlichen Raumplanung in der Steiermark. Diplomarbeit an der
Universität für Bodenkultur in Wien 114 S.
ELSNER, A. (2012): Marktstudie zu privaten Ferienimmobilien – Kaufkriterien,
Finanzierung, Vermietung und Objekteigenschaften von privaten Ferienimmobilien.
Link:
http://www.fewo-direkt.de/vd2/files/vv/pdf/HomeAway-marktstudie-PrivateFerienimmobilien-2012.pdf
Homepage des Alpendorfs Dachstein-West – Link: http://www.alpendorf-dachsteinwest.at
Homepage Skigebiet Dachstein-West – Link: http://www.dachstein.at
102
Fotodokumentation
Bearbeitung: Mag. Richard Schoßleitner
Diese Fotodokumentation orientiert sich an der im Endbericht der Studie Alpendorf Dachstein-West
dargestellten, tabellarischen Gegenüberstellung „Vorgaben und deren Umsetzung im Alpendorf
Dachstein-West“ (siehe Kapitel 3.1.2).
Flächenwidmung / Widmungsgrenzen
Als Widmungsgrenzen wurden im Westen (Bild oben
rechts) der bestehende Graben, im Norden
(Unterhang) die bestehende Bebauung und die
bestehenden Verkehrsflächen, im Osten der Graben
bzw. der Waldrand (Bild oben links) festgelegt. Im
Süden (Oberhang) ist die Vegetationsgrenze bzw. der
bestehende
Zaun
maßgebend
für
die
Widmungsgrenze (Foto links).
Durch die nachträgliche Herausnahme des im Projektgebiet verlaufenden
Grabens aus der Widmung (Foto rechts), beansprucht das als
Beherbergungsgroßbetrieb
gewidmete
Alpendorf
Dachstein-West
insgesamt 4,97 ha. Damit war keine UVP-Pflicht gegeben.
Fotos: Mag. Richard Schoßleitner (09/2011)
Bebauungsstand Gesamt
Mit Stand Ende September 2012 sind im Alpendorf Dachstein-West 91 Ferienhäuser errichtet. Die Bettenanzahl beträgt
lt. Angaben der aktuellen Verwaltung derzeit ca. 500-540.
Im gesamten Projektgebiet würde sich bei Fertigstellung eine Ferienhausanzahl von 100 ergeben. Darüber hinaus gibt es
noch Planungen für eine Erweiterung des Alpendorfs um ca. 10 Ferienhäuser.
Fotos: Mag. Richard Schoßeitner (09/2011)
Bebauungsstand nach Abschnitten
Der erste Bauabschnitt ist mit Stand 09/2012 mit 77
Ferienhäusern bebaut (Foto links).
Im zweiten Bauabschnitt wurden mittlerweile 14 Ferienhäuser
– Stand 09/2012 - errichtet (Foto rechts).
Baufortschritt
Im ersten Bauabschnitt bestehen noch zwei
Baulücken (Foto links). Diese sollen bis Ende 2012
geschlossen werden. Im zweiten Bauabschnitt ist
noch eine Baulücke vorhanden.
Das Ergänzungsgebiet im nordöstlichen Bereich des zweiten
Bauabschnitts ist trotz erfolgter Oberflächenentwässerung
noch
unbebaut (09/2012). Nach
Erteilung der
Baugenehmigung, sollen hier noch 6 Ferienhäuser entstehen
(Foto rechts).
Zentralgebäude
Das Zentralgebäude wurde auf der dafür vorgesehenen Teilfläche errichtet und ist seit der Wintersaison 2007/08 in Betrieb.
Zentralgebäude
Neben der Rezeption befinden sich im Zentralgebäude ein Hallenbad, eine Sauna, ein Massageraum, ein kleiner
Laden und ein Restaurant. Im Hallenbad führt die mangelhafte Ausführung zu Schwierigkeiten (z.B. bewirkt
unzureichende Belüftung Schimmelbildung).
Fotos: Mag. Richard Schossleitner (09/2011)
Zentralgebäude
Das Restaurant im Alpendorf war bisher nur tw. in
Betrieb. Nachdem es in der abgelaufenen Wintersaison
vom Pächter nicht gewinnbringend geführt werden
konnte, wurde das Restaurant ab der Sommersaison
2012 von der neuen Verwaltung (ADWALL) selbst
übernommen.
Der vorgabengemäße Gastgarten im Südwesten, wurde
seit der Übernahme errichtet. Die nordseitige Terrasse
fehlt nach wie vor.
Fotos: Mag. Richard Schoßleitner (09/2011 und 09/2012)
Architektonische Gestaltung der
Ferienhäuser
Die Ferienhäuser sind in Holzbauweise ausgeführt. Die
Dachdeckung wurde einheitlich gestaltet (grau).
Architektonische Gestaltung der
Ferienhäuser
Die Fassadenoberfläche besteht aus Holzschalung oder
Putz.
Entgegen der ursprünglich geplanten Doppelhäuser, sind
bis auf wenige Ausnahmen nur Einzelhäuser im
Alpendorf vorzufinden.
Fotos: Mag. Richard Schossleitner (09/2012)
Externe Verkehrserschließung
Auf eine Linksabbiegespur an der B 166 wurde verzichtet.
Die externe Erschließungsstraße zwischen B 166 und
Weggabelung Kopfbergweg ist ausreichend dimensioniert
(> 5 m).
Die Rau(c)henbachbrücke kann mit einer Bestandsbreite von
4,50 m unverändert genutzt werden.
Externe Verkehrserschließung
Die Verbreiterung des Kopfbergweges auf min. 4,6 m
war Umwidmungsvoraussetzung (Aufschließungsgebiet /
Verkehr). Die Verbreiterung ist mit Stand 09/2011
jedoch nur provisorisch erfolgt (Foto links).
Auch aktuell (Stand 09/2012) ist die Verbreiterung des
Kopfbergweges nach wie vor als mangelhaft zu bezeichnen
(Foto rechts).
Fotos: Mag. Richard Schoßleitner (09/2011 und 2012)
Interne Verkehrserschließung
Die internen Erschließungsstraßen sind entweder in
Schotter (Foto oben) oder asphaltiert ausgeführt (Foto
rechts).
Die Stichstraßen im Alpendorf sind jeweils mit den
vorgesehenen Umkehrhämmern / Wendeplätzen
abgeschlossen (Foto links).
Die Aufweitung der Stichstraße im Einfahrtsbereich des zweiten
Bauabschnitts ist erfolgt (Foto rechts).
Aufgrund mangelhafter / fehlender Oberflächenentwässerung, sind im Süden des ersten Bauabschnitts (Oberhang) starke
Ausschwemmungen auf und entlang der aus Schotter ausgeführten internen Erschließungsstraßen zu finden (Fotos oben).
Auch im zweiten Bauabschnitt sind starke Ausschwemmungen, auf den
(derzeit noch) aus Schotter ausgeführten Stichstraßen, erkennbar (Foto
links)
Die Nutzung von Gehwegen / Treppen ist
aufgrund von Auswaschungen teilweise nur
eingeschränkt möglich (Foto oben) ...
...sofern die Treppen nicht befestigt sind (Foto oben)
Die Brücke im unteren Bereich des ersten
Bauabschnitts wurde entgegen der Vorgabe
mittels Verrohrung anstatt aus Holz ausgeführt
(Foto links)
Die Brücke im oberen Bereich des ersten Bauabschnitts
wurde vorgabengemäß in Form einer Furt ausgeführt (Foto
rechts).
Interne Verkehrserschließung /
Winter
Die
Steigung
(max.
10-12
%)
der
internen
Erschließungsstraßen
führt im Winterbetrieb
zu
funktionellen Problemen (Befahrung ohne Absicherungen,
Schneeräumung etc.) (Foto links).
Auch bei den Gehwegen treten in der Wintersaison infolge
der Geländebeschaffenheit und/oder bei mangelhafter
Wartung Nutzungsbeeinträchtigungen auf (Foto rechts).
Interne Parkplatzgestaltung
Die Parkplätze im Alpendorf befinden sich entlang
der Stichstraßen. Auf
Einhausungen bzw.
Carports wurde verzichtet (Foto links).
Nur zwei Ferienhäusern stehen zwei Parkplätze zur Verfügung (Foto
rechts). Ansonsten ist auf der gesamten Anlage jedem Ferienhaus
jeweils ein Parkplatz zugeordnet.
Die Parkplatzanzahl und auch die Größe je
Parkplatz
führt
vor
allem
in
der
Winterhochsaison
zu
„Parkraumnot“
im
Alpendorf (Foto links) ...
)
... da auch beim Zentralgebäude nur einige (wenige)
Allgemeinparkplätze zu finden sind (Foto rechts).
In der Winterhochsaison dient vorrangig das
(noch) unbebaute Ergänzungsgebiet des zweiten
Bauabschnitts als Ausweichparkplatz ...
... oder die überzähligen Fahrzeuge werden am Liftparkplatz bei
der Riedlkarbahn abgestellt (Foto rechts).
Starke Ausschwemmungen waren im Sommer 2011 bei den
Parkplätzen erkennbar (Foto links).
Diese Ausschwemmungen wurden seit der Übernahme durch
ADWALL ausgebessert (Befestigung mit Asphalt) (Foto rechts)
Grüngestaltung
Mit Blick auf den Bebauungsplan, wurden die Pflanzgebote nur
unzureichend umgesetzt. So ist auf der gesamten Anlage kaum
Begrünung zu finden (Foto links).
Als Ausgleichsmaßnahme wurde die Pflanzung von (nur) 5
Ahornbäumen vorgeschrieben (Foto oben).
Einer dieser Ahornbäume wurde bereits wieder gefällt
(Foto oben).
Grüngestaltung
Vorrangig erfolgt Begrünung im Nahbereich der
Ferienhäuser und in Eigenregie der Eigentümer_innen
(Fotos oben und rechts).
Grüngestaltung
Die mit dem Bau der Brücke entstandene Lücke im
Pflanzenbestand im unteren Bereich des Grabens, wurde
derzeit noch nicht geschlossen (= Pflanzbindung). Man
wird sehen, ob die inzwischen gepflanzte Eberesche
künftig eine Lückenschließung bewirken kann.
Einfriedungen
Vereinzelt sind im Alpendorf Einfriedungen in Form von Maschendrahtzäunen oder Hecken vorhanden.
Der Hauptstromverteiler befindet sich westlich des
Zentralgebäudes im Norden des Alpendorfs (Foto links).
Die unzureichende Möglichkeit der Mülltrennung wird von
Gästen und Eigentümer_innen gleichermaßen kritisiert. Da
die Müllhütten aus Holz ausgeführt sind, besteht zudem
Brandgefahr. Bei gleichzeitiger Unterbringung der
Stromversorgung führt dies zu Folgeproblemen (Brand ->
Stromausfälle) (Foto rechts).
Die Ferienhäuser werden mittels Gas beheizt (siehe
Flüssiggastank Foto links). Das geplante Biomasseheizwerk
wurde nicht umgesetzt, da damit die Versorgungsspitzen nicht
abgedeckt werden können.
Die Oberflächenentwässerung im zweiten Bauabschnitt wurde
im Sommer 2012 umgesetzt. Im ersten Bauabschnitt soll die
Oberflächenentwässerung bis Ende 2012 und auf Kosten des
Bauträgers ausgeführt werden.
Standortfaktor Lage / Panorama
Das Panorama wird von Eigentümer_innen
und Tourist_innen geschätzt: Blick vom
Alpendorf auf Gosaukamm (links) und
Bischofsmütze (rechts).
Standortfaktor Liftanschluss
Die Nähe zu bestehenden Liften bzw. Pisten im
Bereich Astau-Winkl, war entscheidender Faktor
für die Standortentscheidung des Alpendorfs (Foto
links).
Aufgrund der „Enge“ der Anlage - aber auch wegen
Streitigkeiten mit Nachbarn - ist das vorgesehene
„Ski-In / Ski-Out“ im Alpendorf jedoch nicht
möglich (Fotos unten).
Angrenzende Chaletsiedlung
Im Norden des Alpendorfs
(Unterhang)
wurde
eine
Chaletsiedlung errichtet. Diese
wird aktuell noch erweitert. Zur
Nutzung dieser Chalets gibt es
widersprüchliche
Auskünfte:
Hauptwohnsitze,
gewerblich
genutzte Ferienhäuser oder
doch verdeckte Zweitwohnsitze?

Alpendorf Dachstein-West - Landversand

Transcrição

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