kosten von hypothekarkrediten im vergleich

Arbeiterkammer Wien
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09/2015
März 2015
KOSTEN VON HYPOTHEKARKREDITEN IM
VERGLEICH
Zinsen und Spesen von Hypothekarkrediten von 7
Banken in Wien im Überblick
Michaela Kollmann, Christian Prantner, Martin Korntheuer, und Benedikta Rupprecht
Die wichtigsten Ergebnisse

Die Zinsen für Hypothekarkredite sind derzeit besonders günstig.
Üblicherweise wird im Wohnbaukreditbereich der reine Zinsaufschlag (Marge)
als wichtigster Vergleichsparameter herangezogen. Diese Zinsspanne ist
verhandelbar, aber in erster Linie von der Bonität abhängig. Je besser die
Bonität des Kunden, desto günstiger ist die Zinsspanne. „Beste“ Bonität im
Vergleich zu „ausreichender“ Bonität bedeutet aber auch Vorteile bei
sonstigen Nebenkosten.

Die Bandbreite der Aufschläge („Zinsspanne“) beträgt bei:
 ausreichender Bonität zwischen 1,5 % und 2 %.
 bester Bonität zwischen 1 % und 1,75 %.

Die aktuellen Sollzinsen reichen bei:
 ausreichender Bonität von 1,5% bis 2%.
 bester Bonität von 1% bis 1,75%

Die Bandbreite der Bearbeitungsgebühr beträgt zwischen 0,5 % und 3 %

Weitere einmalig verrechnete Kosten betreffen vor allem die Schätzkosten
der Immobilie, die bis zu 700 Euro ausmachen können.

Die Bandbreite der Kontoführungsgebühr (vierteljährlich) 4,53 bis 15,90
Euro.
1

Fazit: Die Kostenunterschiede für Hypothekarkredite sind beträchtlich
(Betrag 100.000 Euro, Laufzeit 20 Jahre). Das zeigen modellhafte
1
Berechnungen : Kunden mit „bester“ Bonität sparen bis zu (rund) 10.900
Euro. Kunden mit „ausreichender“ Bonität sparen nach AK-Analyse bis zu
(rund) 7.000 Euro – Kostenunterschiede ergeben sich aufgrund
unterschiedlicher
Zinsen
und
Nebenkosten
der
Finanzierung
(Bearbeitungsgebühr,
Pfandrechtsgebühren,
Schätzkosten,
Versicherungsprämien und sonstige Nebenspesen).

Die Höhe der einmalig anfallenden Nebenkosten zu Vertragsbeginn
betragen beim 100.000 Euro-Kredit – je nach Bonität und
Verhandlungsgeschick – zwischen 2% (2020 Euro – günstigster Fall) und
5,4% (5420 Euro – teuerster Fall).
1. Erhebung
Die Arbeiterkammer Wien hat die Zinsaufschläge (Marge) und sonstige Kosten
(einmalige Bearbeitungsgebühr, Schätzkosten/Liegenschaftsbewertung, Kosten der
Bonitätsprüfung und Vertragserrichtung, Kontoführungsgebühr pro Quartal) bei sieben
Banken erhoben. Ziel dieser Erhebung war es, einen Überblick über die
Finanzierungskosten einer Wohnimmobilienfinanzierung (mit hypothekarischer
Besicherung) zu geben. Die Erhebung fand im Februar 2015 statt. Folgende Banken
wurden um Bekanntgabe der Daten ersucht (E-Mailanfrage):
Bank Austria
BAWAG P.S.K.
easybank
Erste Bank
HYPO NOE
RLB NÖ-Wien
Volksbank Wien-Baden
Die Daten wurden aufgrund folgenden Beispiels erhoben:
Kreditsumme EUR 100.000,00
Laufzeit 20 Jahre
volle Besicherung durch Immobilie
2. Zinsaufschläge bei Hypothekarkrediten
Der Zinsaufschlag („Spanne“, Aufschlag) ist ein gängiger Vergleichsparameter im
Zusammenhang
mit
Hypothekarkrediten.
Unter
Hinzurechnung
eines
Referenzzinssatzes (meist der 3-Monats-EURIBOR), auf den weder der Kunde noch
die Bank Einfluss haben ergibt er den tatsächlichen Nominalzinssatz der für die
Nachdem dieser Erhebung kein Test zugrunde lag, in dem „echte“ bzw. in der Praxis angebotene
Kreditofferte (zum Beispiel für real existierende Testkäufer) erhoben wurden, mussten verschiedene
Kostenpositionen angenommen werden (wie zB durchschnittliche Versicherungsprämie).
1
2
laufende Zinsberechnung maßgeblich ist. Der verrechnete Sollzinssatz setzt sich
somit, vereinfacht gesagt, nach folgender „Formel“ zusammen:
Sollzinssatz (Kreditzinssatz) = (vereinbarter) Referenzzinssatz + Zinsaufschlag
(Marge).
Hingegen kann abhängig von der Bonität des Kunden und anderen Einflussfaktoren
(zB Sicherheiten
und Finanzierungssumme) der Aufschlag mit der Bank
ausverhandelt werden.


Die Bandbreite der Aufschläge bei „ausreichender Bonität“ beträgt
zwischen 1,5 % und 2 %. Der Durchschnitt (Median) der 7 Banken in Wien
beträgt somit 1,625 %.
Die Bandbreite der Aufschläge bei „bester Bonität“ vor, betragen die
Aufschläge zwischen 1 % und 1,75 %. Der Durchschnitt (Median) der 7
Banken in Wien beträgt somit 1,375 %.
Alle befragten Banken verwenden den 3-Monats-Euribor als Referenzzinssatz für die
Zinsanpassung. Dieser betrug zB am 20.2.2015 0,048 % (Quelle: http://www.emmibenchmarks.eu/euribor-org/euribor-rates.html). Das bedeutet, dass bei einem Euribor,
der nahezu null ist, der Aufschlag gleichzeitig dem verrechneten Kundenzinssatz
entspricht. Nachdem die Banken verschiedene Rundungsmodalitäten verwenden
(zum Beispiel kaufmännische Rundung auf Achtelprozent des Euribor), sind die
angegeben Sollzinssätze als Untergrenze bzw „ab“-Zinssätze zu verstehen.
Die BAWAG PSK hat nur einen Zinssatz bekanntgegeben (keine Unterscheidung
nach ausreichender/bester Bonität).
3. Kosten bei Kreditvertragsabschluss
Die folgende Auflistung bildet wichtige Kostenpositionen ab, die die Bank verrechnet.
Sie ist nicht vollständig, weil vor Vertragsabschluss und während der Laufzeit
zusätzliche – von Bank zu Bank – unterschiedliche Nebenkosten anfallen können.
Ebenfalls unberücksichtigt sind Nebenspesen, die zu Kreditvertragsende anfallen
können und für die sogenannte Löschungsquittungserklärung – also die
grundbuchtaugliche Erklärung der Bank, dass der Kredit zurückbezahlt und die
Hypothek im Grundbuch zu löschen ist. Diese Spesen fallen für Kreditnehmer in oft
überraschend an. Beim Immobilienkauf fallen nicht nur Finanzierungskosten bei der
Bank an, sondern auch Kaufvertragsnebenkosten (wie zB Grunderwerbssteuer,
Maklerprovisionen etc). Dieser erhebliche Kostenblock ist ebenfalls nicht dargestellt,
weil sie nur mit einem konkreten Immobilienkauf eruiert werden können. Eine
umfassende
Kostencheckliste
möglicher
Finanzierungsund
Kaufvertragsnebenkosten ist unter www.arbeiterkammer.at als Serviceelement
abrufbar.
Nachfolgend findet sich ein Überblick über die Finanzierungskosten bei der Bank:
3
Bearbeitungsgebühr
Die Bearbeitungsgebühr wird einmalig bei Abschluss des Kreditvertrages von der
Bank verrechnet und ist meist verhandelbar. Die Bandbreite beträgt zwischen 0,5 %
und 3 %. Die Hypo NÖ verrechnet mindestens 300 Euro. Der Durchschnitt (Median)
beträgt 1,5 %.
Schätzkosten/Liegenschaftsbewertung, Kosten der Bonitätsprüfung bzw
Vertragserrichtung (zB KSV Abfrage)
Neben der Bearbeitungsgebühr können weitere einmalige Kosten anfallen. Die
Banken verrechnen zB für die Schätzung/Bewertung der Liegenschaft bis zu 700
Euro. Die HYPO NÖ verrechnet dafür zB eine Pauschale von 700 Euro. Auch diese
Spesen der Bank sind verhandelbar. Der Durchschnitt beträgt in etwa zwischen 220
und 500 Euro. Dazu können noch Kosten für die Bonitätsprüfung bis zu 21 Euro dazu
kommen.
Nicht abgefragt wurden Kosten für die Grundbuchseintragung, die generell 1,2 % von
der eingetragenen Pfandrechtshöhe ausmachen und vom Bezirksgericht in Rechnung
gestellt werden. Auch Notariats- bzw Rechtskosten (Beglaubigung Kreditvertrag)
wurden von Banken nicht gesondert abgefragt.
Kontoführungsgebühr (laufende Verrechnung)
Für das Kreditkonto fallen vierteljährlich Kontoführungsgebühren an. Die Spesen dafür
sind sehr unterschiedlich – die Bandbreite beträgt zwischen 4,53 Euro und 15,90 Euro
pro Quartal. Der Durchschnitt (Median) beträgt 11,38 Euro.
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Tabelle 1: Zinsen und wesentliche Nebenspesen von Hypothekarkrediten (7 Banken)
Zinssatz
(bei ausreichender
Bonität)
Bank Austria
BAWAG P.S.K.
Zinssatz
(bei bester Bonität)
Sollzinssatz 1,5 %
Sollzinssatz 1,25 %
(Aufschlag von 1,5 % auf den
3-Monats-Euribor), Stand:
27.1.2015, Kondition
abhängig von Bonität,
Laufzeit, Volumen,
Verwendungszweck und
Besicherung
(Aufschlag von 1,25 % auf
den 3-Monats-Euribor), Stand:
27.1.2015, Kondition
abhängig von Bonität,
Laufzeit, Volumen,
Verwendungszweck und
Besicherung
Ab 150.000 Euro Aufschlag von 1,375 %: Sollzinssatz
von 1,375 %. Ab 100.000 Euro Aufschlag von 1,5 %.
Das entspricht inkl Indikator 3-Monats-Euribor (derzeit
0%) einem Sollzinssatz von 1,5 %.
Easybank
Sollzinssatz 1,8 %
(Aufschlag von 1,8 % auf
den 3-Monats-Euribor)
Sollzinssatz 1,7 %
(Aufschlag von 1,7 % auf
den 3-Monats-Euribor)
Erste Bank
Sollzinssatz:1,625%
Aufschlag von 1,625 %
auf den 3-Monats-Euribor
Sollzinssatz:1,375%
Aufschlag von 1,375 % auf
den 3-Monats-Euribor;
HYPO NOE
Sollzinssatz: 2%
Aufschlag auf den 3Monats-Euribor 2%
Sollzinssatz:1,75%
Aufschlag auf den 3Monats-Euribor 1,75%
Sollzinssatz: (ab)
1,625%
Aufschlag ab 1,625 % auf
den 3-Monats-Euribor
Sollzinssatz: 2%
Aufschlag auf den 3Monats-Euribor 2%
Sollzinssatz: (ab) 1%
Aufschlag ab 1 % auf den
3-Monats-Euribor
RLB NÖ-Wien
Volksbank WienBaden
Sollzinssatz: 1,5%
Aufschlag auf den 3Monats-Euribor 1,5%
Bearbeitungs
gebühr
einmalig
(Bandbreite)
1-3%
Kontoführungs
gebühr
(Quartal, Euro)
15,90
Schätzkosten/
Liegenschaftsbewertung
0,625 % vom
Kreditbetrag.
(Annahme: Bei
Kosten der
Bonitätsprüfung bzw
Vertragserrichtung
(zB KSV Abfrage)
keine
100.000 Euro
betragen die
Schätzkosten 625
Euro).
0,5 - 3 %
9,90
220 Euro
keine
0,5 - 2 %
4,53
170 Euro
keine
1,5 %
(Standard)
11,38
280 bis 700 Euro
21 Euro
2%
13,00
Gebührenpauschale einmalig 700 Euro
Besicherungspauschale (zB Schätzkosten,
Bonitätsprüfung)
mindestens 300
Euro
1 - 2 % bzw
Pauschale
6,76
0,5 - 2 %
15,00
200 Euro
20 Euro
keine Angabe
keine
Quelle: Angaben der Banken, Erhebungszeitraum Jänner 2015. Die Zinssätze für Euribor (hier: 3 Monate) sind variabel. Aus diesem Grund sind auch die in der Tabelle
angeführten Sollzinssätze auf den konkreten Zeitpunkt Ende Jänner 2015 bezogen.
5
Auf der Basis dieser Angaben und einem Kreditbetrag (Auszahlungsbetrag 100.000
Euro, Laufzeit 20 Jahre, zuschlägige Verrechnung der Finanzierungsnebenkosten)
ergeben sich erhebliche Kostenunterschiede, die sich primär aufgrund
unterschiedlicher Bonitätseinstufung ergeben. Wer beste Bonität hat, profitiert im
Regelfall von einem niedrigen Sollzinssatz (Aufschlag/Marge) und niedrigen
Nebenkosten der Finanzierung. Beste Bonität bringt auch mit sich, dass die Banken
weniger Sicherheiten verlangt, was sich zum Beispiel im Verzicht auf (obligatorische)
Versicherungen niederschlagen kann. Risikoversicherungen, die das Ableben des
Kreditnehmers absichern, können durchaus sinnvoll sein und die Existenz der
Hinterbliebenen absichern. Aber nicht immer ist eine (neu) Lebensversicherung
notwendig, eine von der Bank verlangte Risikolebensversicherung bedeutet
jedenfalls einen zusätzlichen Kostenfaktor. Zum Beispiel beträgt die Jahresprämie für
eine(n)
40-jährigen
Kreditnehmer(in)
(Nicht-RaucherIn)
bei
einer
Versicherungssumme von 100.000 Euro (Laufzeit 20 Jahre) zwischen (rund) 129 und
2
299 Euro (pro Jahr). Im Schnitt beträgt die Versicherungsprämie – nach dieser
Modellannahme – 198 Euro pro Jahr, was umgerechnet auf 20 Jahre eine
Prämiensumme von 3960 Euro ergibt. Der Versicherungsvergleich lohnt sich
jedenfalls.
Für die Eintragung des Pfandrechtes fallen Gebühren beim Bezirksgericht in der Höhe
von 1,2 % vom eingetragenen Pfandrecht an (Pfandrechtseintragungsgebühr). Die
Pfandrechtshöhe, die im Grundbuch vermerkt ist und der Bank als Höchstbetrag im
Verwertungsfall zur Verfügung steht, kann vor Abschluss der Kreditvertrages mit der
Bank verhandelt werden – auch hier gilt, dass die Bonität ausschlaggebend ist.
Banken verlangen häufig eine Eintragung des Pfandrechtes zwischen 120 und 130 %
des Kreditbetrages (um im Verwertungsfall nicht nur den Kreditbetrag, sondern auch
anfallende Nebenkosten ersetzt zu bekommen). Bei Kunden mit bester Bonität geben
sich Banken bisweilen mit einem eingetragenen Pfandrecht von 100 % des
Kreditbetrages zufrieden.
Zahlenbeispiele: Für die Annahme eines Kredites in der Höhe von 100.000 Euro
beträgt für ein eingetragenes Pfandrecht von 120.000 Euro (120% des Kreditbetrages)
die Pfandrechtseintragungsgebühr 1440 Euro (1,2% von 120.000 Euro); bei einem
eingetragenen Pfandrecht in der Höhe von 130.000 Euro beläuft sich die
Pfandrechtseintragungsgebühr auf 1560 Euro. Im Schnitt betragen diese Gebühren –
auf der Annahme einer Eintragung von 125% des Kreditbetrages – 1500 Euro.
Verlangt die Bank nur 100 % (zB bei bester Bonität), dann beträgt die
Pfandrechtseintragungsgebühr 1200 Euro.
Zusätzlich einmalig verrechnete Spesen zu Vertragsbeginn können anfallen für die
Abfragen beim Kreditschutzverband (zum Beispiel 20 Euro), Gebühren beim
Bezirksgericht (Grundbuchabfrage, -gesuch) und Beglaubigungsspesen für den
Kreditvertrag (Notar oder Gericht, zB gestaffelt nach Höhe des ein-/auszutragenden
Pfandrechts), Treuhandspesen. Verlangt die Bank den Abschluss einer
Versicherung,
dann
können
zusätzlich
Vinkulierungsspesen
für
den
Versicherungsvertrag anfallen (zum Beispiel 40 Euro).
2
Versicherungsvergleich auf www.versichern24.at, abgerufen am 2.3.2015 (16 österreichische
Versicherer im Vergleich)
6
Fallbeispiele für Nebenkosten der Finanzierung aus der AK-Beratung
(aus Hypothekarkreditverträgen von Konsumenten)
Bank A:
Kreditbetrag 70.000 Euro
Bearbeitungsgebühr 1050 Euro
Eintragungsgebühr Grundbuch: 1008 Euro (1,2% von eingetragener
Pfandrechtshöhe 84.000 Euro = 120 % vom Kreditbetrag)
Beglaubigungsgebühr: 88 Euro
Kosten für Treuhandauftrag: 70 Euro
Einmalprämie Kreditrestschuldversicherung (Frau, Jg. 1984): 1123 Euro
Bank E:
Kreditbetrag 145.000 Euro
Bearbeitungsprovision („1,5% vom Kreditbetrag einmalig“): 2175 Euro
Kreditprüfkosten: 14,53 Euro
Treuhandspesen: 110 Euro
Grundbucheintragungsgebühr: 1920 Euro (1,2% von 160.000 Euro = 110%
vom Kreditbetrag)
Die Angaben der Banken wurden herangezogen, um verschiedene SzenarioBerechnungen für „günstigste“ und „teuerste“ Finanzierung in den beiden
Bonitätsklassen „beste“ und „ausreichende Bonität“ durchzuführen. Auf eine Ranking
der Banken wurde verzichtet, weil kein Mystery Shopping (anonyme Testkäufe) mit
eingeholten Offerten stattfand. Die Kostenannahmen unterscheiden sich, was
insbesondere für die Pfandrechtseintragungsgebühr gilt (siehe auch Fallbeispiele,
oben): Wie bereits ausgeführt, variieren die Höhen der eingetragenen Pfandrechte ins
Grundbuch – und damit unterscheiden sich auch die in Rechnung gestellten
Pfandrechtseintragungsgebühren. Auch die Bearbeitungsgebühren variieren erheblich
(0,5 bis 3%). Diese Spesen für die Beglaubigung des Kreditvertrages (100 Euro)
sowie für die Vinkulierung der Bank (40 Euro) wurden für alle Berechnungen pauschal
bzw mit identer Höhe angenommen.
Mit welchen Gesamtkosten haben Kreditnehmer zu rechnen, unter der Annahme,
dass die Spesen und Zinssätzen über die Laufzeit gleich bleiben.
Dazu nachfolgend zwei Modellberechnungen (beste – ausreichende Bonität) mit
einigen Annahmen zur Konditionengestaltung, die Kunden mit bester bzw.
ausreichender Bonität vorfinden? Anmerkung: diese nachfolgenden SzenarioBerechnungen basieren zwar auf konkreten Angaben über Zinsen und sonstigen
Nebenkosten, aber einige Annahmen wurden von AK angenommen. Denn die Höhe
der Pfandrechtseintragungsgebühr ist sehr individuell gestaltbar; auch verlangte (oder
nur freiwillige) Versicherungsverträge sind im Einzelfall verhandelbar (nachfolgend:
eine durchschnittliches Marktangebot, was Prämie anbelangt). Daher sind die
nachfolgenden
Gesamtkostenbetrachtungen
keiner
konkreten
Bank
zurechenbar. Die Berechnungen sollen abbilden, welche Bandbreiten bei
Gesamtkosten unter realistischen Annahmen (faktisch existierende Spesen,
Annahmen über übliche Konditionen) bestehen.
7
Tabelle 2: Modell Gesamtkostenberechnung „beste“ Bonität – Kreditbetrag 100.000 Euro, 20 Jahre
Variante 1 – „teuer“:
Variabler Zinssatz 1,75%
1,5% Bearbeitungsgebühr
Laufzeit 20 Jahre
Variante 2 – „günstig“:
Variabler Zinssatz 1,00%
0,5% Bearbeitungsgebühr
Laufzeit 20 Jahre
Auszahlungsbetrag: 100.000 Euro
Auszahlungsbetrag: 100.000 Euro
Einmalige Gebühren: 3.640 Euro zuschlägig *), davon:
 Bearbeitungsgebühr: 1.500 Euro
 Eintragungsgebühr Hypothek: 1.320 Euro (110% des
Auszahlungsbetrags)
 Beglaubigungskosten: 100 Euro
 KSV-Gebühr: 20 Euro
 Schätzkosten: 700 Euro
 Laufend verrechnete Kontoführungsgebühren:
13 Euro pro Quartal
Wird ein Ablebensschutz verlangt: nein
Einmalige Gebühren: 2.020 Euro zuschlägig, davon:
 Bearbeitungsgebühr: 500 Euro
 Eintragungsgebühr Hypothek: 1.200 Euro (100%
des Auszahlungsbetrags)
 Beglaubigungskosten: 100 Euro
 KSV-Gebühr: 20 Euro
 Schätzkosten: 200 Euro
 Laufend verrechnete Kontoführungsgebühren:
6,76 Euro pro Quartal
Wird ein Ablebensschutz verlangt: nein
Monatliche Rate: 517,56 Euro
Monatliche Rate: 472,06 Euro
Effektiver Jahreszinssatz: 2,27%
Effektiver Jahreszinssatz: 1,28%
Zu zahlender Gesamtbetrag:
Zu zahlender Gesamtbetrag:
124.214,55 Euro
113.295,97 Euro
Unterschiedsbetrag im zu zahlenden Gesamtbetrag
zwischen Variante 1 und Var. 2:
10.918,58 Euro
*) Zeichenerklärung: „zuschlägig“ bedeutet, dass die anfallenden Kosten dem Kreditbetrag zugeschlagen werden.
Damit erhöht sich der Kreditsaldo. Einfaches Beispiel: Zuschlägig verrechnete Nebenspesen von 2000 Euro
erhöhen den Kreditbetrag (100.000 Euro) um 2000 Euro, sodass der zu tilgenden Anfangssaldo 102.000 Euro beträgt.
8
Tabelle 3: Modell Gesamtkostenberechnung „ausreichende“ Bonität – Kreditbetrag 100.000 Euro, 20 Jahre
Variante 1 – „teuer“:
Variabler Zinssatz 2,00%
3% Bearbeitungsgebühr
Laufzeit 20 Jahre
Variante 2 – „günstig“:
Variabler Zinssatz 1,625%
1,5% Bearbeitungsgebühr
Laufzeit 20 Jahre
Auszahlungsbetrag: 100.000 Euro
Auszahlungsbetrag: 100.000 Euro
Einmalige Gebühren: 5.420 Euro zuschlägig, davon entfallen
auf:
 Bearbeitungsgebühr: 3.000 Euro
 Eintragungsgebühr Hypothek: 1.560 Euro (130% des
Auszahlungsbetrags)
 Beglaubigungskosten: 100 Euro
 KSV-Gebühr: 20 Euro
 Vinkulierungsspesen: 40 Euro
 Schätzkosten: 700 Euro
 Laufend verrechnete Kontoführungsgebühren:
13 Euro pro Quartal
Wird ein Ablebensschutz verlangt: ja
Einmalige Gebühren: 3.380 Euro zuschlägig, davon
entfallen auf:
 Bearbeitungsgebühr: 1.500 Euro
 Eintragungsgebühr Hypothek: 1.440 Euro (120%
des Auszahlungsbetrags)
 Beglaubigungskosten: 100 Euro
 KSV-Gebühr: 20 Euro
 Vinkulierungsspesen: 40 Euro
 Schätzkosten: 280 Euro
 Laufend verrechnete Kontoführungsgebühren:
11,38 Euro pro Quartal
Wird ein Ablebensschutz verlangt: ja
Kosten für Ablebensschutz: 198 Euro/Jahr
3
Kosten für Ablebensschutz: 198 Euro/Jahr
Monatliche Rate: 538,92 Euro
Monatliche Rate: 509,64 Euro
Effektiver Jahreszinssatz: 3,07%
Effektiver Jahreszinssatz: 2,47%
Zu zahlender Gesamtbetrag: 133.500,69 Euro
Zu zahlender Gesamtbetrag: 126.473,22 Euro
Unterschiedsbetrag im zu zahlenden Gesamtbetrag
zwischen Variante 1 und Var. 2:
7.027,47 Euro
3
Annahme: Durchschnittswert aus 16 Offerten für einen 40-jährigen Versicherungsnehmer, Nichtraucher, Versicherungssumme:
100.000 Euro, Laufzeit 20 Jahre
9
4. Tipps für VerbraucherInnen
Was bedeutet „beste“ und „ausreichende“ Bonität?
Unter Bonität versteht man ganz allgemein die Kreditwürdigkeit eines Kunden. Wer
einen Kredit aufnimmt, muss eine entsprechende Bonität nachweisen, um damit zu
zeigen, dass die entsprechende Summe auch zurückbezahlt werden kann.
Mittlerweile kalkulieren die meisten Banken ihre Konditionen (zB Nominalzinssatz oder
Bearbeitungsgebühr) abhängig davon, welche Bonität der Kunde vorweisen kann. Je
besser die Bonität des Verbrauchers, desto günstiger wird in aller Regel die Kondition
ausfallen bzw desto größer gestaltet sich der Verhandlungsspielraum. Unter „bester
Bonität“ soll jene Kondition verstanden werden, die im günstigsten Fall durch ein
Kreditinstitut angeboten wird, weil die Kreditwürdigkeit des Kunden als äußerst hoch
einzustufen ist. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass sich bei „ausreichender
Bonität“ Zinssatz und Nebenspesen am oberen Rand der Konditionenskala befinden
werden, die Entscheidung durch das Kreditinstitut gerade noch positiv ausfallen wird.
Mehr Informationen zur Bonität und Bonitätseinstufen sind in der AK-Studie zu finden:
http://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/studien/Credit_Scoring_2014.pdf
Welche Nebenkosten können anfallen?
Bei einem Kredit für ein Haus oder eine Wohnung läppern sich Kosten und Spesen:
Zinsen, Schätz- und Kontoführungsspesen, Bearbeitungsgebühren, die Kosten der
hypothekarischen Besicherung (insbesondere Pfandrechtseintragungsgebühr) und
Prämien für häufig von der Bank verlangte Versicherungen.
Wie viel kann ich mir leisten?
KonsumentInnen sollten zuallererst prüfen, ob sie sich einen Kredit monatlich leisten
können. Vergessen Sie nicht, die derzeit niedrigen variablen Zinsen werden wieder in
die Höhe gehen, wenn die Leit- und Marktzinsen ansteigen. Und: Auch Zinssatz ist
nicht gleich Zinssatz. KonsumentInnen sollten vor Kreditaufnahme darauf achten, wie
hoch der Aufschlag (Marge) auf den vertraglich vereinbarten Referenzzinssatz ist,
also zum Beispiel Euribor, Euro-Zinsswap. Die Marge ist verhandelbar.
Informationspflicht
Banken
müssen
kreditinteressierten
KonsumentInnen
rechtzeitig
vor
Vertragsabschluss ein Informationsformular zur Verfügung stellen, das alle Kosten in
Form des effektiven Jahreszinssatzes enthält. So können sie verschiedene Angebote
besser vergleichen.
Checkliste „Hypothekarkredite“
Die AK hat für KonsumentInnen eine Checkliste zusammengestellt. Mit dieser haben
KonsumentInnen einen Überblick, was sie bei den Kosten und Spesen nachfragen
und worauf sie aufpassen sollten. Überdies gibt es nützliche Tipps:
http://media.arbeiterkammer.at/PDF/Checkliste_Kreditkosten.pdf
Wie ist die Zinsanpassung bei Krediten geregelt?
Kreditverträge mit einer variablen Verzinsung haben eine Zinsanpassungs- oder
Zinsgleitklausel zu enthalten. Der Zinssatz des Kreditvertrages ist an einen oder
10
mehrere Faktoren des Geld- und Kapitalmarktes und nicht direkt an die EZBLeitzinsen gebunden. Faktoren für die Zinssatzbindung können zB sein: EURIBOR
(European Interbank Offered Rate, ist ein Leitzins des Geldmarktes, der angibt, zu
welchem Kreditzins sich die Banken untereinander Geld verleihen.). Auch die SMR
(Sekundärmarktrendite, ist eine Kennzahl des Kapitalmarktes, die die
Durchschnittsverzinsung von umlaufenden Anleihen anzeigt.) findet als
Referenzzinssatz für die vertragliche Zinsanpassung Verwendung. In etlichen
Kreditverträgen findet immer häufiger der Euro-Zinsswap, den europäische Banken für
Gelder mit bestimmten Laufzeiten, die über Jahr untereinander hinausgehen,
vereinbaren. Zinsswap heißt übersetzt „Zinstausch“.
In der Zinsanpassungsklausel ist auch geregelt, wann die Zinsen angepasst werden –
quartalsweise, halbjährlich oder wie zB bei den Bauspardarlehen nur einmal im Jahr.
Es gibt aber auch Zinsgleitklauseln die vorsehen, dass sich der Zinssatz ändert, wenn
der Indikator gegenüber dem Vormonat zB um 0,25 % steigt oder fällt. Das heißt. in
diesem Fall kann es sogar monatlich zu einer Anpassung kommen. Diese Art der
Zinsanpassung reagiert sehr rasch auf Zinsänderungen am Markt – für die
Kreditnehmer ein Vorteil bei fallenden Zinsen, ein Nachteil bei steigenden Zinsen.
Kommt es zu einer Zinsanpassung muss die Bank vor der Zinssatzänderung den
Kreditnehmer schriftlich informieren Bei einer Zinssatzänderung ändert sich
automatisch die Kreditrate – nicht die Laufzeit. Gleichbleibende Rate und Verkürzung
der Laufzeit ist nur mit Rücksprache der Bank möglich.
Wie können sonstige Entgelte (Spesen) in Kreditverträgen verändert werden?
Nicht nur die Zinsen, sondern auch sonstige Entgelte bedürfen einer vertraglichen
Regelung und Vereinbarung. Willkürliche bzw freihändige einseitige Preiserhöhungen
sind unzulässig. Achten Sie darauf, dass Sie bei Kreditvertragsabschluss auch ein
Preisblatt (mit Datumsangabe) erhalten, in dem die Entgelte (Spesen) für bestimmte
Positionen (Aufwendungen) eindeutig festgehalten sind.
Tipps für das Kreditgespräch

Bestehen Sie gleich im Erstgespräch auf dem Musteroffert, das im
Verbraucherkreditgesetz vorgegeben ist („Europäische Standardinformation
für Kreditierungen“). Es bildet die wichtigsten Eckpunkte und Konditionen der
Finanzierung ab – es ist zwar unverbindlich bzw vorbehaltlich einer
Bonitätsprüfung, aber es schafft frühzeitig einen Überblick über Zinsen,
Spesen, Bedingungen.

Versicherungen, die die Bank im Zusammenhang mit einem Kreditvertrag
verlangt (zB Feuerversicherung), ist es sinnvoll, mehrere Angebote (zB von
Versicherungsmakler) einzuholen und zu vergleichen.
11

Falls die Hypothekarfinanzierung von mehreren „Schultern“ getragen wird (dh
zweite Kreditnehmerin, weitere Bürgen ...): Bank fragen, unter welchen
Voraussetzungen, persönlich haftende Personen aus dem Kredit entlassen
(zB nach Scheidungen) werden. Was versteht die Bank unter einer
gleichartigen Sicherheit, wenn es darum geht, dass Bürgen oder
Mitkreditnehmer aus einem Kreditvertrag bzw der Haftung entlassen werden?

Sie haben vor Vertragsunterzeichnung das Recht auf Aushändigung eines
kostenlosen verbindlichen Kreditvertragsentwurfes (der bereits die für die
Bank verbindlichen Konditionen beinhaltet), um die Kreditentscheidung zu
überlegen. Die Durchsicht bietet die Möglichkeit, manche Klauseln und
Konditionen zu hinterfragen.
5. AK Forderungen
Die AK fordert eine verbraucherfreundliche Umsetzung der bis März 2016 in
österreichisches Recht umzusetzenden Wohnimmobilienkredit-Richtlinie. Die
Richtlinie ermöglicht es einige Verbesserungen für österreichische KonsumentInnen
einzuführen. Verschlechterungen, etwa höhere Strafzahlungen bei der vorzeitigen
Kreditrückzahlung darf es nicht geben. Die wichtigsten Forderungen sind:
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Bei der Kreditwerbung sollte es für alle Verbraucherkredite strengere Regeln
geben, denn AK-Studien und Erhebungen zeigen, dass sich etliche
Kreditanbieter nicht an die derzeit zu ungenauen Werbebestimmungen halten.
Vor allem Zahlenwerbung für Kredite, kann für KonsumentInnen irreführend
sein. Das ist dann der Fall, wenn KundInnen mit Lockangeboten, die günstig
erscheinende Zinsen oder Monatsrate beinhalten, konfrontiert werden. Es
sollte daher die in Deutschland geltende Zwei-Drittel-Regel eingeführt werden,
die besagt, dass die Konditionen in den Standardinformationen der
Kreditwerbung realistisch sein müssen und zwei Drittel der - aufgrund der
Werbung abgeschlossenen - Kreditverträge den beworbenen oder einen
niedrigeren Zinssatz tatsächlich erhalten. Auch ein Verbot die gesetzlich
vorgeschriebenen Angaben im Kleingedruckten zu versteckt ist notwendig.
Diese wichtigen Angaben müssen mindestens so groß gedruckt werden wie
der als Blickfang eingesetzte niedrige Zinssatz oder die Monatsrate.
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Auch bei den vorvertragliche Kreditinformationen gibt es derzeit Mängel,
denn die Infoblätter, die eigentlich dem Kreditvergleich vor Vertragsabschluss
dienen sollen, werden oft erst gleichzeitig mit dem Vertrag übergeben. Es
sollte gesetzlich festgeschrieben werden, dass in jedem Erstgespräch, das
bereits anhand individueller Kundendaten geführt wird, die vorvertraglichen
Informationen verpflichtend auszuhändigen sind.
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Die in der Richtlinie enthaltene Möglichkeit ein Rücktrittsrecht für
Wohnimmobilienkredite in Österreich einzuführen soll genutzt werden. In
anderen Ländern, zB Deutschland, gibt es das schon jahrelang. Der Rücktritt
soll ohne Angabe von Gründen und binnen 14 Tagen möglich sein, auch für
Kreditbürgen und Mithaftende.
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Bei
Jahreskontoauszug
und
Restschuldbestätigung
sind
aus
Verbrauchersicht auch Verbesserungen nötig. Es geht um aussagekräftigere
Kreditkontoauszüge, die alle Buchungen aufgeschlüsselt enthalten sollen, und
um eine kostenfreie Restschuldbestätigung. Für diese Auskunft wird derzeit trotz Kreditkontogebühr – bis zu 58 Euro extra verrechnet.
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Die Regulierung bei den Kreditvermittlern und der Kreditberatung muss
verbraucherfreundlich umgesetzt werden. Es geht um neue Grundsätze für
die Vergütung im Bankbereich und bei Kreditvermittlern, die nicht an
Absatzziele gekoppelt werden darf und um neue Wohlverhaltensregeln sowie
mehr Transparenz bei der Kreditberatung und Kreditvermittlung für alle
Marktteilnehmer.
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Keine Verschlechterung bei der vorzeitigen Kreditrückzahlung. Für die
vorzeitige Kredittilgung gibt es in Österreich seit Inkrafttreten des
Verbraucherkreditgesetz
im
Jahr
2010
neue
Regelungen,
die
Entschädigungszahlungen an Banken reglementieren und deckeln. Diese
Rechtslage muss erhalten bleiben und es darf auch keine zusätzlichen
Anforderungen an eine vorzeitige Rückzahlung geben, etwa, dass ein
Konsument der Bank ein berechtigtes Interesse bescheinigen muss, um
überhaupt den Kredit frühzeitig tilgen zu können.
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Bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit muss auf die Einhaltung von
datenschutzrechtlichen Grundsätzen geachtet werden. Es müssen
beispielsweise die Datenarten, die erhoben werden können, genau im Gesetz
aufgezählt werden. Bei der Ablehnung eines Kreditantrages muss
sichergestellt werden, dass der Verbraucher auch über das durchgeführte
Scoring (etwa die Berechnung des Scoringwertes und den logischen Ablauf
des Scoringverfahrens) informiert wird. Wenn eine Datenbank verwendet wird,
dann sind dem Kreditinteressenten ebenfalls wesentliche Informationen
darüber zu erteilen, etwa die Identität des Datenverarbeiters, Datenarten,
Datenquellen und das Bestehen von Auskunfts,- Löschungs- und
Berichtigungsrechten samt Kontaktdaten zur Geltendmachung dieser
Ansprüche.
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Referenzzinssätze und Indizes bei variablen Krediten, die Banken bei
Verbraucherkrediten verwenden, sollen in deutscher Sprache inklusive der
historischen Werte wieder auf der Homepage der Österreichischen
Nationalbank veröffentlicht werden. Früher waren gängige Zinsindikatoren
auf der ÖNB-Homepage zu finden, etwa SWAP oder Euribor. Derzeit ist es
so, dass der SWAP aus lizenzrechtlichen Gründen nicht mehr zugänglich ist,
nur die aktuellen Tageswerte kann man finden. Diese sind aber zu wenig,
wenn Zinsänderungen nachvollzogen werden sollen, denn da benötigt man
Monatsdurchschnittswerte oder historische Daten. Auch der Euribor findet
sich nur mehr auf einer unübersichtlichen englischen Internetseite, wo die
Recherche Verbrauchern unzumutbar ist.
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