IVD BB Immobilienservice 2015_2016:Broschuere

Transcrição

IVD Berlin-Brandenburg
Immobilienpreisservice
des IVD Berlin-Brandenburg e. V.
2015/2016
Ausgewählte Preisspannen und Ertragsfaktoren für Wohnund Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg
Stichtag 1. Oktober 2015
Hier ist Immobilienkompetenz zu Hause
Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg e. V.
2015/2016
Der IVD Berlin-Brandenburg
3
Der IVD Berlin-Brandenburg – Interessenvertretung der
Immobilienwirtschaft in der Metropolregion
Der Immobilienverband IVD Berlin-Brandenburg ist der
Berufsverband für qualifizierte Immobiliendienstleister, Makler, Verwalter und Sachverständige in
Berlin und Brandenburg. Der IVD Berlin–Brandenburg ist einer der sechs Regionalverbände des über
6.000 Mitglieder umfassenden IVD-Bundesverbandes
und vertritt bereits seit 2004 erfolgreich die Interessen der Immobilienwirtschaft der Region. Er stellt die
größte Plattform für gemeinsames Wirken und Handeln im Immobiliensektor der Metropolregion dar.
Von der Geschäftsstelle in der Knesebeckstraße aus
organisiert der IVD Berlin-Brandenburg zahlreiche
Veranstaltungen und steuert die verschiedenen Fach-
gremien seiner rund 550 Mitglieder. Dabei hat sich der
Verband konsequent kunden- und serviceorientiertes
Handeln auf die Fahne geschrieben.
Durch den Zusammenschluss von Maklern, Experten,
qualifizierten Dienstleistern und Sachverständigen
im IVD Berlin-Brandenburg kann auf vielfältige, fundierte Fachexpertise zurückgegriffen werden. Zudem
erstellt der Verband regelmäßig aktuelle Immobilienmarktspiegel für die Metropolregion. In Kombination mit der intensiven Verbandsarbeit gestaltet der
IVD Berlin-Brandenburg dadurch den Immobiliensektor in Berlin und Brandenburg aktiv und nachhaltig mit.
Herausgeber:
IVD Bildungsinstitut Berlin-Brandenburg GmbH im Auftrag des Immobilienverband Deutschland (IVD)
Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Berlin-Brandenburg e.V.
Vorsitzender des Vorstandes: Dirk Wohltorf
Knesebeckstraße 59 – 61 | 10719 Berlin | Tel. 030 - 89 73 53 64 | Fax 030 - 89 73 53 68
E-Mail: [email protected] | www.ivd-berlin-brandenburg.de
Schutzgebühr:
49,- Euro zzgl. 7 % MwSt.
Layout:
LOMITSCHKA media-solutions, Berlin
Druck:
Druckerei Lindhauer
Titelfoto:
© hxdbzxy - thinkstockphotos.de
Copyright:
Der IVD Berlin-Brandenburg e.V. stützt seine Preiseinschätzungen auf Informationen der IVD-Marktreporter, öffentliche Quellen und auf die
besonderen Marktkenntnisse der Mitglieder des Wertermittlungsausschusses. Die Informationen im Immobilienpreisservice wurden mit größter
Sorgfalt recherchiert und erfolgen ohne Gewähr. Für etwaige Fehler kann keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigungen, auch
auszugsweise, sind nur mit Quellenangabe gestattet.
Alle Urheber- und Leistungsschutzrechte vorbehalten.
Stand: Oktober 2015
2015/2016
Inhalt
Vorbemerkungen
6
8
9
16
18
19
20
21
22
24
27
Mitarbeit am Immobilienpreisservice
2015/2016
Vorwort
Zusammenfassung der
Ergebnisse
48
50
52
54
Steglitz-Zehlendorf
Tempelhof-Schöneberg
Treptow-Köpenick
Spitzenpreise
Wohnlagenklassifizierung
Gewerbemietenübersicht Berlin
2015/2016
Bauzustandsnoten
Ausstattungsstandarddefinitionen
55
Baujahresklassendefinitionen /
Ein-/Zweifamilienhäuser
55
Baujahresklassendefinitionen /
Geschosswohnungsbau
55
Definitionen der Immobilienarten für
die Berliner Bezirksreports
Erforderliche Daten der
Wertermittlung/
Liegenschaftszinssätze Berlin
Erforderliche Daten der
Wertermittlung/weitere Publikationen
56
56
56
57
Einzelhandels- und
Dienstleistungsflächen
Die besten Einzelhandels- und
Dienstleistungsstandorte
Weitere ausgewählte Einzelhandelsund Dienstleistungsstandorte
Büro- und Praxisflächen
Die besten Büro- und
Praxisstandorte
Sonstige Gewerbemieten
Räumliche Zuordnung für Einzelhandels- und Büro-/Praxisflächen
Bezirksreports Berlin 2015/2016
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
Städtereports Brandenburg 2015/2016
Wohnlagenkarte
Charlottenburg-Wilmersdorf
Friedrichshain-Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
58
60
62
64
66
Mitte
Potsdam
Brandenburg a.d. Havel
Cottbus
Frankfurt (Oder)
Kaufpreiskarte für die Metropolregion
Berlin-Brandenburg
Neukölln
Empfehlungen
Pankow
67
Reinickendorf
Spandau
70
Ämter- und Behördenübersicht für
Berlin
Checkliste zur EnEV
5
6
IVD-Wertermittlungsausschuss
Mitarbeit am Immobilienpreisservice 2015/2016
Name, Arbeitsgebiet, Qualifikation, Kontakt
Katja Giller REV
Gutachterin für Immobilienwertermittlung (Diplom E.I.A)
Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
ZIS Sprengnetter-Zert (AI), CIS HypZert (F)
[email protected]
Andreas Schories
Dipl.-Ing. (FH) Vermessung
ö.b.u.v. Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK)
Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
ZIS Sprengnetter-Zert (AI)
[email protected]
Dipl.-Ing. Thomas Wagner
Dipl.-Ing. Vermessung (TU)
Sachverständiger für Immobilienbewertung
[email protected]
Petra Schmökel REV
Geprüfte Immobilienfachwirtin (IHK)
ö.b.u.v. Sachverständige für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK)
[email protected]
Konstantin Rutkowski
Immobilienmakler – Hausverwalter
Immobilienwirt (Diplom E.I.A.)
Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
[email protected]
2015/2016
IVD-Wertermittlungsausschuss
Silvio Kühne REV
Dipl.-Ing. (FH) für Architektur
Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) für Immobilienbewertung/Sachverständiger
Zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke CIS HypZert (F)
[email protected]
Andreas Kinner
Sachverständiger für Immobilienbewertung im Sachverständigenbüro Schöbe – Kinner
zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung – Marktwertermittlung –
(EIPOSCERT)
[email protected]
Dr. Philip Gleser REV
MRICS, ö.b.u.v. Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK)
Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
ZIS Sprengnetter-Zert (AI)
[email protected]
Mathias Dalhoefer REV
Diplom-Kaufmann, CIS HypZert (F)
ö. b. u. v. Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK)
zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter-Zert (AI) gem.
DIN EN ISO/IEC 17024
[email protected]
7
8
Vorwort
Sehr geehrte Damen und Herren,
Berlin wächst schneller und dynamischer! Nach aktuellen Prognosen der Senatsverwaltung wächst Berlin
in den kommenden Jahren um rund
80.000 Einwohner jährlich. Die Flüchtlingswelle, die auch die Hauptstadt
mit voller Wucht getroffen hat, ist hier
aber noch nicht in Gänze erfasst bzw.
seriös noch gar nicht einzuschätzen. Die bisherigen Statistiken, auch
die der Immobilienbranche der vergangenen Jahre, müssen angepasst
und umgeschrieben werden. Der Berliner Stadtentwicklungssenator lässt
sich hierzu auf der EXPO REAL 2015
wie folgt zitieren, „Wir sollten uns dieses Geschenkes als würdig erweisen“.
Dirk Wohltorf
Ich und sicherlich auch viele meiner
Kolleginnen und Kollegen schätzen diese Einstellung.
In der Tat, Geschenk hin oder her, birgt der Zustrom
vieler auch junger Menschen in die Metropole große
Chancen. Nicht viele Kilometer vor der Stadt schon
zeigen uns die Immobilienmärkte, was es bedeutet,
wenn eine Region zur Landflucht einlädt. Immobilien
wollen bewohnt, bewirtschaftet und infrastrukturell
eingebettet sein. Ja, Berlin hat ein Luxusproblem.
Berlin braucht mehr Neubau. Wenn dafür die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen geschafft
würden, wäre das kein unlösbares Problem. Investoren aus der ganzen Welt schauen nach Berlin und der
zugereiste wie auch der alteingesessene Berliner entdecken das Wohnungseigentum als Absicherung fürs
Alter und Schutz gegen steigende Mieten. Doch was
machen Gesetzgeber und Verwaltung? Sie reagieren
auf die großen wohnungspolitischen Herausforderungen dieser Zeit nach wie vor mit beispielloser Regulierungswut.
In Berlin wurde die Mietpreisbremse nach Inkrafttreten des Gesetzes über Nacht dem gesamten Stadtgebiet verordnet, ähnlich wie es bei der Kappungs-
Mit freundlichen Grüßen
Ihr IVD Berlin-Brandenburg e.V.
Dirk Wohltorf
Vorsitzender des Vorstandes
grenzenverordnung geschah. Bereits zu Jahresbeginn
wurden Eigentumsrechte für die Abschaffung der
Früheinschulung Berliner Kinder geopfert und das
Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen beschlossen. Brandenburg plant zum 1. Januar
2016 in vereinzelten Gemeinden sogar die „Demokratiebremse“. Hier werden Neuvertragsmieten gedeckelt
obwohl sich die angefragten Gemeinden dagegen
positioniert haben. Wo führt das hin? Wir wissen es
nicht. In jedem Fall nicht zur Stabilisierung der Immobilienpreise und Mieten, die angesichts der enormen Nachfrage natürlich vorrangig eine Richtung
kennen.
Die positive Preis- und Umsatzentwicklung der verschiedenen Berliner Immobilienmärkte hat sich auch
im Jahr 2015 weiter fortgesetzt. Das anhaltend günstige Zinsniveau und die verfügbaren Kapitalmengen
(Eigenkapital) sorgen in vielen Bereichen noch für
anhaltend hohe Transaktionszahlen. Dieser Zustand
darf aber nicht den Blick verzerren auf den zunehmenden Nachfrageüberhang. Normalverdienern und
Familien fällt es immer schwerer, die aufgerufenen
Preise zu zahlen. Allerdings führt das Ausweichen in
den weiteren Speckgürtel Berlins und weniger angesagte Bezirke natürlich auch zu einer längst überfälligen Aufwertung bislang vernachlässigter Wohnlagen. Langfristig wird das zu infrastrukturellen Verbesserungen führen, wenn nicht überall nach Milieuschutz gerufen wird, wo privates Geld hinfließt, um
den Immobilienbestand aufzuwerten.
Die Preisübersichten des etablierten Marktberichtes,
den Sie in den Hände halten, beruhen wie gewohnt auf
sorgfältigen Auswertungen des Sachverständigengremiums des IVD Berlin-Brandenburg sowie Daten und
Berichte der Berliner und Brandenburger Immobilienmakler, Hausverwalter und Immobilienberater des IVD.
Ich wünsche Ihnen maximalen Erkenntnisgewinn und
weiterhin viel Erfolg am Berliner und Brandenburger
Immobilienmarkt.
2015/2016
Zusammenfassung der Ergebnisse
9
Bauch über Kopf
Der Berliner Wohnimmobilienmarkt ist weiterhin von
einem überwiegend geringen Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage
geprägt. Die Preise sind dabei in fast
allen Teilmärkten weiter deutlich gestiegen und setzen sich damit von der
Mietpreisentwicklung weiter ab.
Katja Giller
Das Segment der freistehenden Einund Zweifamilienhäuser weist gegenüber den noch vergleichsweise moderaten Preissteigerungen in 2014
von durchschnittlich 4 Prozent in
2015 deutliche Preissteigerungen
von + 7,4 Prozent in Standard- und
+ 8,3 Prozent in Vorzugslagen auf. Je
nach Bezirks- und Wohnlage liegen
die Zuwächse in einer Spanne von +2,7 Prozent (Vorzugslagen von Reinickendorf) bis hin zu +16,7 Prozent
(Vorzugslagen von Charlottenburg-Wilmersdorf). Auf
dem 2. Platz der Aufsteiger liegen mit +14,8 Prozent die
Vorzugslagen von Neukölln, wenn auch ausgehend
von einem deutlich niedrigeren Preisniveau. Im Durchschnitt muss man für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 130 m2 Wohnfläche in Vorzugslagen 390.000 €
und in Standardlagen 290.000 € investieren.
Noch deutlicher sind die Baugrundstückspreise zur
Einfamilienhausbebauung gestiegen, wobei besonders in den Vorzugslagen im westlichen Stadtgebiet
kaum noch Angebot vorhanden ist. In Standardlagen
sind die Schwerpunktpreise um rund 16 Prozent auf
240 €/m2 und in Vorzugslagen um rund 24 Prozent
auf 430 €/m2 gestiegen. Die Vorzugslagen von Neukölln stechen hierbei mit einem Preisanstieg von rund
35 Prozent auf 250 €/m2 erneut heraus und haben
damit nunmehr das durchschnittliche Preisniveau der
Berliner Standardlagen erreicht. Nach einer Umfrage
bei Maklern und Interessenten scheint sich trotz der
ausstehenden Eröffnung die gute Anbindung zum
künftigen Hauptstadtflughafen BER bereits positiv
auszuwirken. Vergleichbare Effekte konnten auch im
angrenzenden Umland beobachtet werden.
Deutlich mehr Auswahl haben Interessenten, die sich
für eine Eigentumswohnung interessieren, wobei der
Markt wie schon im Vorjahr von Angeboten im Neubau/Erstbezug und Erstbezug nach Sanierung geprägt
wird. Das hohe Neubaupreisniveau mit durchschnittlich 3.200 €/m2 in Standard- und 4.000 €/m2 in Vorzugslagen, das in diesem Jahr – nicht zuletzt auf
Grund starker Anstiege der Bodenpreise und Baukosten – auch im oberen Segment wieder gestiegen
ist, scheint sich auch auf das Kaufpreisniveau der
Bestandswohnungen auszuwirken. Mit einem Preiszuwachs von + 12,1 Prozent auf 1.850 €/m2 in Standardlagen und von + 13,6 Prozent auf 2.500 €/m2 in Vorzugslagen wurden die Steigerungen der Vorjahre noch einmal übertroffen. Absoluter Spitzenreiter ist hierbei
der Bezirk Mitte. Die Schwerpunktpreise sind hier um
29,7 Prozent in Standardlagen auf 2.400 €/m2 und um
37,5 Prozent in Vorzugslagen auf 3.300 €/m2 gestiegen. Mitte setzt sich damit vor Charlottenburg mit
Schwerpunktpreisen von 2.300 €/m2 in Standard- und
3.200 €/m2 in Vorzugslagen an die Spitze der Berliner
Bezirke.
Die hohe prozentuale Steigerung ist teilweise dem
stadtgeschichtlich begründeten Umstand geschuldet,
dass der Anteil hochwertigerer Wohnungen im Weiterverkauf zuletzt in Mitte noch deutlich hinter dem im
gutbürgerlichen Charlottenburg zurückblieb. Auch die
großflächige Entwicklung und Neubebauung früher
vernachlässigter Randlagen sorgt für einen deutlichen
Anstieg. Die Dominanz der zentralen, innerstädtischen
Lagen unterstreicht auch der Bezirk FriedrichshainKreuzberg, der sich mit Preiszuwächsen von +10,5 Prozent auf 2.100 €/m2 in Standardlagen und +21,7 Prozent auf 2.800 €/m2 in Vorzugslagen auf den 3. Platz
der Berliner Bezirke katapultiert. Auf Platz 4 behauptet
sich Steglitz-Zehlendorf und verweist Pankow auf
Platz 5. Hier konnte in Vorzugslagen nur noch eine
Steigerung von 3,7 Prozent auf 2.800 €/m2 beobachtet werden. Im Wesentlichen konstant bleibt der
Schwerpunktpreis in den Vorzugslagen von TreptowKöpenick mit rund 2.400 €/m2, in den meist zentraleren Standardlagen sind die Preise im Schwerpunkt um
+ 5,9 Prozent auf 1.800 €/m2 gestiegen.
Investmentmarkt Berlin
Im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser löst
sich die Kaufpreisbildung immer weiter von den traditionellen wirtschaftlichen Überlegungen, gestützt
auf das gegebene bzw. das erzielbare Ertragsniveau.
Berlin bleibt auch und vor allem für internationale
Investoren ein begehrtes Pflaster. Insbesondere, da
zahlreiche andere Hauptstädte in den Augen vieler
Experten deutlich überteuert sind, ist in Berlin selbst
mit deutlichen Preiszuschlägen immer noch eine gute
Anlagealternative. Aus dem jeweiligen Preisniveau
vergleichbarer Eigentumswohnungen erwartet man
sich weiteres Entwicklungspotential. Auch das stark
variierende Mietniveau in den angebotenen Objekten rückt die Preise pro m2 als maßgeblichen Vergleichsmaßstab in den Vordergrund. Vor allem in
Mitte war die Preissteigerung mit + 25,9 Prozent auf
1.700 €/m2 Wohn-/Nutzfläche in Standardlagen und
+ 20,0 Prozent auf 2.400 €/m2 Wohn-/Nutzfläche in
Vorzugslagen erheblich. Spitzenreiter bleibt jedoch
10
Charlottenburg-Wilmersdorf mit Schwerpunktpreisen von 1.800 €/m2 Wohn-/Nutzfläche in Standardlagen und von 2.500 €/m2 Wohn-/Nutzfläche in Vorzugslagen, die aber gleichzeitig mit +4,2 Prozent (in
Vorzugslage) die geringste Steigung aufweisen. Insgesamt stiegen die Preise in Standardlagen um
+12,0 Prozent auf 1.400 €/m2 Wohn-/Nutzfläche
und in Vorzugslagen um +9,1 Prozent auf 1.800 €/m2
Wohn-/Nutzfläche. Die Anzahl der Kauffälle ist jedoch
gegenüber den Vorjahren deutlich zurückgegangen.
Bemerkenswert sind Spitzenpreise von 5.000 €/m2 in
Mitte, 4.500 €/m2 in Charlottenburg-Wilmersdorf und
4.000 €/m2 in Steglitz-Zehlendorf, die die jeweiligen Schwerpunktpreise der Eigentumswohnungen im
Bezirk deutlich überschreiten. In der Regel handelt es
sich hier um Aufteilungs- und Sanierungsobjekte.
Berliner Umland
Das Berliner Umland profitiert stark vom Angebotsmangel und den stark gestiegenen Kaufpreisen in
der Hauptstadt, aber natürlich auch ganz allgemein
von den anhaltend guten Marktbedingungen. Die
Grundstücks- und Hauskaufpreise sind nahezu flächendeckend um 5 bis 10 Prozent gestiegen. Im
besonderen Fokus stehen Wohnlagen im Umkreis
von rund 1 km um die S- und Regionalbahnhöfe. Die
Anzahl der individuell neu gebauten Ein- und Zweifamilienhäuser hat deutlich zugenommen.
Hierbei erfreuen sich insbesondere auch die Gemeinden rund um den BER großer Beliebtheit. Für Häuslebauer sind hier noch zahlreiche, erschwingliche
Grundstücke verfügbar und umfängliche Neubau- und
Sanierungsmaßnahmen, auch im Rahmen des Schallschutzprogramms werten die Wohnlagen auf. Hier sind
weitere Preissteigerungen zu erwarten. Das höchste
Kaufpreisniveau weist mit durchschnittlich 480.000 €
für ein Einfamilienhaus und Grundstückspreisen von
durchschnittlich 330 €/m2 unangefochten Kleinmachnow an der südwestlichen Stadtgrenze Berlins auf.
Die höchste Preissteigerung war in Glienicke/Nordbahn angrenzend an Berlin-Frohnau zu verzeichnen.
Hier stieg der Schwerpunktpreis für Einfamilienhäuser
IVD Berlin-Brandenburg
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2015/2016
von 300.000 auf 350.000 €. Die günstigsten Angebote findet man in den weiter entfernten, östlichen Lagen
um Strausberg und Fredersdorf. Der Schwerpunktpreis
für ein Einfamilienhaus liegt hier bei 200.000 €,
Grundstücke sind zwischen 60 und 75 €/m2 zu haben.
Potsdam
Auch der Immobilienmarkt der Brandenburger Landeshauptstadt ist ungebrochen im Aufwind. Zweistellige Preiszuwächse bei den Eigentumswohnungen
waren jedoch mit +11,1 Prozent von 1.350 €/m2 auf
1.500 €/m2 Wohnfläche nur in einfachen Lagen zu
verzeichnen. Der Schwerpunktpreis in mittleren bis
guten Lagen liegt konstant bei 2.700 €/m2, in sehr
guten Lagen war ein Steigerung von +5,4 Prozent auf
3.900 €/m2 Wohnfläche zu verzeichnen.
Deutliche Preisanstiege waren dagegen in allen Lagen
für den Teilmarkt der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser festzustellen. Im Schwerpunkt kosten freistehende Häuser zwischen 200.000 € in einfachen
und 430.000 € in sehr guten Lagen, Doppel- und Reihenhäuser zwischen 160.000 € in einfachen und
350.000 € in sehr guten Lagen. Ähnlich wie in Berlin
hat es auch in Potsdam starke Preisanstiege im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser gegeben. Die
Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist hier,
besonders in den bevorzugten Lagen besonders hoch.
Während das Mietniveau im oberen Preissegment
konstant bei 11,50 €/m2 Wohnfläche liegt, sind die
Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in sehr guten
Lagen im Schwerpunkt um rund 29 Prozent von
2.100 €/m2 Wohn-/Nutzfläche auf 2.700 €/m2 Wohn/Nutzfläche gestiegen. In mittleren bis guten Wohnlagen stiegen die Wohnungsmieten um rund 6 Prozent
auf 9,00 €/m2 Wohnfläche, die Kaufpreise für Wohnund Geschäftshäuser um 22 Prozent auf 1.650 €/m2
Wohn-/Nutzfläche. Die höchsten Mietsteigerungen
waren in einfachen Wohnlagen zu verzeichnen. Im
Schwerpunkt stehen hier Mieten von 6,50 €/m2 Wohnfläche relativen Kaufpreisen von 1.000 €/m2 Wohn-/
Nutzfläche gegenüber.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr IVD Berlin-Brandenburg e.V.
Katja Giller
Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses (WEA)
11
Die kreisfreien Städte
In den kreisfreien Städten Brandenburg, Cottbus und
Frankfurt (Oder) ist überwiegend ein stabiles Preisniveau zu verzeichnen. Steigerungen hat es hier vor
allem bei den Kaufpreisen und Mieten der Ein- und
Zweifamilienhäuser gegeben. Der Investmentmarkt
hingegen kann von den starken Anstiegen in Berlin
und Potsdam nicht profitieren. Vor allem für die internationalen Investoren sind die kreisfreien Städte
bisher keine nennenswert nachgefragte Anlagealternative.
Ausblick
Die hohen Kaufpreise werden nach wie vor durch das
niedrige Hypothekenzinsniveau und hohe Kapitalmengen am Grundstücksmarkt getragen, doch auch
für Immobilienprofis sind Kaufpreise immer häufiger
schwer kalkulierbar. Auf Grund des geringen Angebots
bei anhaltend hoher Nachfrage sind mehrere potentielle Käufer die Regel, so dass Preisspitzen immer
häufiger auftreten und vor allem in den unteren Preislagen Gebote zu nachträglichen Kaufpreiserhöhungen
führen.
Besonders für junge Familien ist der Neubau eines Einfamilienhauses weiter eine wichtige Alternative, wobei
hier – aufgrund deutlich günstigerer Grundstückspreise besonders das Berliner Umland im Fokus steht.
Als wichtigstes Marktsegment wird aber weiter das
Wohn- und Teileigentum dominieren. Durch anhaltenden Wohnungsneubau – der auch dringend zur
Entlastung des Mietmarktes benötigt wird – ist zu
erwarten, dass die zentralen Lagen innerhalb des
S-Bahnrings immer weiter zusammenwachsen und die
Attraktivität der heute noch einfachen Lagen deutlich wächst. Für Anleger und Investoren bleibt Berlin
interessant und attraktiv.
Das Spitzensegment der erzielbaren Kaufpreise und
die Nachfrage vor allem internationaler Anleger werden sich aber weiter auf die zentralen Lagen konzentrieren.
12
Wichtige Berliner Immobilienmarktsegmente
im Überblick
Wichtige Berliner Immobilienmarktsegmente im Überblick
Schwerpunktmiete für Mietwohnungen nach Standard- und Vorzugswohnlage (ohne Erstbezug) in Berlin 2015/2016
VERWALTUNGSBEZIRK
11,50
9,25
8,75
7,75
7,75
Lichtenberg
7,00
8,00
Marzahn-Hellersdorf
7,00
10,50
Mitte
8,25
7,75
Neukölln
7,00
9,75
Pankow
8,00
Wohnlage:
einfach
einfach bis mittel
mittel
mittel bis gut
gut
gut bis sehr gut
sehr gut
8,25
Reinickendorf
7,00
7,75
Spandau
6,50
10,00
Steglitz-Zehlendorf
8,00
9,75
7,75
8,75
Treptow-Köpenick
7,25
4,00
5,00
6,00
7,00
8,00
9,00
10,00
11,00
12,00
2
Mietpreis (nettokalt) in €/m Wfl./mtl.
Entwicklung der Schwerpunktmiete nach Standard- und Vorzugswohnlage in €/m2 Wfl. mtl. nettokalt (ohne Erstbezug)
für Mietwohnungen in Berlin 2015/2016
€/m2 Wfl.
Vorzugswohnlage
9,50
Standardwohnlage
9,00
8,50
8,50
8,75
8,20
7,60
7,50
6,90
7,00
5,75
5,80
7,00
6,70
6,50
5,50
7,50
7,25
7,25
6,00
6,20
4,50
JAHR
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2015/2016
im Überblick
13
k
Schwerpunktkaufpreise für Eigentumswohnungen nach Standard- und Vorzugswohnlage (ohne Erstbezug) in Berlin 2015/2016
VERWALTUNGSBEZIRK
3.200
2.300
2.800
2.100
2.200
Lichtenberg
1.600
2.000
Marzahn-Hellersdorf
1.600
3.300
Mitte
2.400
2.100
Neukölln
1.600
2.800
Pankow
1.900
Wohnlage:
einfach
einfach bis mittel
mittel
mittel bis gut
gut
gut bis sehr gut
sehr gut
2.100
Reinickendorf
1.600
2.100
Spandau
1.600
2.800
Steglitz-Zehlendorf
2.000
2.600
2.000
2.400
Treptow-Köpenick
1.800
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
2 2
kein Erstverkauf/Ersterwerb
Kaufpreis
€/mWfl.
Kaufpreis
in in
€/m
Entwicklung der Schwerpunktkaufpreise nach Standard- und Vorzugswohnlage in €/m2 Wfl.
für Eigentumswohnungen in Berlin 2015/2016
€/m2 Wfl.
Vorzugswohnlage
2.500
2.500
Standardwohnlage
2.250
2.200
2.050
2.000
1.850
1.750
1.700
1.600
1.500
1.850
1.650
1.625
1.550
1.500
1.400
1.300
1.250
1.150
1.200
1.200
1.000
JAHR
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
im Überblick
14
Wichtige Berliner Immobilienmarktsegmente im Überblick
Schwerpunktkaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser (freistehend, ohne Erstbezug) nach Standard- und Vorzugswohnlage
in Berlin 2015/2016
VERWALTUNGSBEZIRK
700.000
470.000
270.000
Lichtenberg
225.000
290.000
Marzahn-Hellersdorf
230.000
310.000
Neukölln
250.000
330.000
Pankow
240.000
Wohnlage:
einfach
einfach bis mittel
mittel
mittel bis gut
gut
gut bis sehr gut
sehr gut
380.000
Reinickendorf
280.000
360.000
Spandau
275.000
570.000
Steglitz-Zehlendorf
390.000
k. A.
310.000
300.000
Treptow-Köpenick
230.000
0
100.000
200.000
kein Erstverkauf/Neubau
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
Kaufpreis in €
Entwicklung der Schwerpunktkaufpreise nach Standard- und Vorzugswohnlage in €
für Ein-/Zweifamilienhäuser (freistehend, ohne Erstbezug) in Berlin 2015/2016
EURO
Vorzugswohnlage
425.000
Standardwohnlage
390.000
375.000
360.000
345.000
325.000
310.000
290.000
315.000
325.000
300.000
290.000
275.000
260.000
270.000
245.000
225.000
225.000
225.000
2008
2009
227.500
230.000
175.000
JAHR
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2015/2016
im Überblick
15
Schwerpunktkaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser (ab 12 WE) nach Standard- und Vorzugswohnlage
in Berlin 2015/2016
VERWALTUNGSBEZIRK
2.500
1.800
1.700
1.400
1.500
Lichtenberg
1.300
1.500
Marzahn-Hellersdorf
1.300
2.400
Mitte
1.700
1.400
Neukölln
1.200
2.000
Pankow
1.500
Vorzugswohnlage
Standardwohnlage
1.500
Reinickendorf
1.300
1.400
Spandau
1.200
2.100
Steglitz-Zehlendorf
1.600
1.900
1.400
1.600
Treptow-Köpenick
1.300
500
700
900
1100
1300
1500
1700
1900
2100
2300
2500
2
Kaufpreis in €/m Wohn-/Nutzfläche
Entwicklung des Schwerpunkt-Ertragsfaktors* nach Standard- und Vorzugswohnlage für Wohn- und
Geschäftshäuser bis 20 % gewerblicher Mietanteil in Berlin 2015/2016
Vorzugswohnlage
16,5
16,50
Standardwohnlage
16,0
15,5
15,50
15,75
15,50
15,00
14,5
14,50
14,25
14,00
14,00
13,5
13,50
13,50
13,00
* marktübliche Miete
gem. § 18 Abs. 2
ImmoWertV. Siehe auch
Schwerpunktmieten
auf Seite 12 .
14,00
13,00
12,5
12,50
12,00
11,5
JAHR
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
16
IVD-Wohnlagenklassifizierung
Einfache
Wohnlage
Durch den IVD Berlin-Brandenburg e. V. erfolgt eine
Klassifizierung der Wohnlagen entsprechend den nachfolgenden Definitionen für die offene und geschlossene
Bauweise. Die „Offene Bauweise“ bezieht sich i. d. R. auf
Wohngebiete in Außenbezirken der Stadt, während die
„Geschlossene Bauweise“ üblicherweise die innerstädtischen Wohnquartiere umfasst. Aus den aufgeführten
Merkmalen ergeben sich üblicherweise Überschneidungen zwischen den einzelnen Wohnlagen. Hier ist dann
sachverständig die (überwiegende) objektbezogene
Wohnlagenzuordnung des Einzelobjektes entsprechend
den gebietsprägenden Merkmalen vorzunehmen.
Dabei ist zu beachten, dass die einzelnen Merkmale
unterschiedlichen Einfluss auf die Lagequalität haben.
Ein reines Summieren der positiven und negativen
Merkmale führt hier i. d. R. nicht zum Ziel, da die einzelnen Merkmale unterschiedliche Gewichtungen bzgl.
ihres Einflusses besitzen (z.B. ist das Merkmal „Image“
ein Hauptmerkmal, welches erheblich höher zu werten
ist als z.B. das Merkmal „Besonnungsverhältnisse“. Für
die Lageklassifizierung müssen im Einzelfall nicht alle
Klassifikationsmerkmale vorliegen. Insofern geben die
nachfolgenden Gebietsmerkmale lediglich einen Orientierungsrahmen für die Lageeinordnung.
Offene Bauweise
Gebiete mit überwiegend offener Bauweise mit tlw. erheblichen Beeinträchtigungen durch Immissionen, in
einem wenig nachgefragten Wohnumfeld bzw. eine
Nachfrage auf einem niedrigen Bodenwertniveau und
einem mäßigen Image in städtischer Randlage.
Geschlossene Bauweise
Gebiete mit überwiegend geschlossener Bauweise mit
stark verdichteter (kompakter) Bauweise und merklichen Beeinträchtigungen durch Immissionen in
einem wenig nachgefragten Wohnumfeld bzw. eine
Nachfrage auf einem niedrigen Bodenwertniveau und
einem mäßigen bis schlechtem Quartiersimage.
Typische Gebietsmerkmale:
Stadtquartiere mit eher unterdurchschnittlichem
Gebäudezustand (z. B. Fassadenschäden, unsanierte
Bestände), höher verdichtete Bebauung, merkliche
Beeinträchtigungen durch Immissionen (z.B. Straßen- oder Schienenlärm, Industrie und Gewerbe), eher
ungepflegtes Straßenbild (z. B. unbefestigte Straßen),
unterdurchschnittliche Nahverkehrsanbindung, unzureichende öffentliche bzw. soziale Infrastruktur sowie
eingeschränkte Nahversorgung.
Mittlere
Wohnlage
Offene Bauweise
Gebiete mit überwiegend offener Bauweise mit eher
geringen Beeinträchtigungen durch Immissionen in
einem durchschnittlichen Wohnumfeld, sog. Normalwohnlage ohne besondere Vor- oder Nachteile oder
besonderes Image.
Stadtquartiere mit überwiegend durchschnittlichem
Gebäudezustand ohne erhebliche stadtbildbeeinträchtigende Schäden, geringe/lageübliche Beeinträchtigungen durch Immissionen (kaum Straßenoder Schienenlärm, Industrie und Gewerbe), normales
Straßenbild, durchschnittliche öffentliche bzw. soziale
Infrastruktur sowie Verkehrsanbindung, durchschnittliche Einkaufsmöglichkeiten sowie ausreichend Freiflächen ohne besondere Freilagen.
Stadtquartiere mit nicht ausreichender Grün- und
Freiflächenversorgung, eingeschränkten Belichtungsund Besonnungsverhältnissen, eher ungepflegtem
Straßenbild und/oder schlechtem Gebäudezustand
(z.B. sichtbare erhebliche Fassadenschäden, überwiegend unsanierte Bestände), merkliche Beeinträchtigungen durch Immissionen (insbesondere Straßenoder Schienenlärm, Industrie und Gewerbe), unterdurchschnittliche Nahverkehrsanbindung, unzureichende öffentliche bzw. soziale Infrastruktur sowie eingeschränkte Nahversorgung.
stark verdichteter (kompakter) Bauweise mit eher
geringen Beeinträchtigungen durch Immissionen in
einem durchschnittlichen Wohnumfeld, sog. Normalwohnlage ohne besondere Vor- oder Nachteile oder
besonderes Image.
Stadtquartiere mit durchschnittlicher Grün- und Freiflächenversorgung, durchschnittliche Belichtungsund Besonnungsverhältnisse, überwiegend gepflegtes
(normales) Straßenbild und/oder durchschnittlicher
Gebäudezustand ohne erhebliche stadtbildbeeinträchtigende Schäden, geringe/normale Beeinträchtigungen durch Immissionen (kaum Straßen- oder Schienenlärm, Industrie und Gewerbe), durchschnittliche/
normale Verkehrsanbindung und soziale Infrastruktur
sowie durchschnittliche Einkaufsmöglichkeiten.
2015/2016
Gute
Wohnlage
Offene Bauweise
Gebiete der offenen Bauweise ohne nennenswerte
Beeinträchtigungen durch Immissionen in einem
ansprechenden Wohnumfeld mit einem guten Image.
Guter Gebäudezustand (moderner, sanierter Wohnungsbestand, Neubaugebiete), keine nennenswerten
Beeinträchtigungen durch Immissionen (Straßenoder Schienenlärm, Industrie und Gewerbe), gepflegtes Straßenbild, gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur, gute Einkaufsmöglichkeiten sowie Gebiete
mit starker Durchgrünung.
Sehr gute
Wohnlage
Offene Bauweise
Gebiete mit überwiegend offener Bauweise ohne
Beeinträchtigungen durch Immissionen in einem sehr
guten (exklusiven) Wohnumfeld bzw. einem hohen
Bodenwertniveau, mit einem sehr guten, repräsentativen Image in einer bevorzugten Citylage.
Sehr starke Durchgrünung, sehr gepflegtes Straßenbild und überwiegend repräsentative Bebauung in
sehr gutem bzw. exklusivem Gebäudezustand, gebietsprägende Villenbebauungen und parkähnliche Grundstücke.
17
Gebiete der geschlossenen Bauweise mit relativ stark
verdichteter Bebauung ohne nennenswerte Beeinträchtigungen durch Immissionen in einem guten
Wohnumfeld mit einem guten Image.
Hoher Anteil an Grün- und Freiflächen, gute Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse, überwiegend
gepflegtes Straßenbild und/oder guter Gebäudezustand (z.B. Gebiete mit modernisiertem Wohnungsbestand, Neubaugebiete), keine lagewertrelevanten
Beeinträchtigungen durch Lärm- und Geruchsimmissionen, überwiegend gute Verkehrsanbindung und
überdurchschnittliche
Infrastruktur.
verdichteter Bauweise ohne Beeinträchtigungen
durch Immissionen in einem sehr guten (exklusiven)
Wohnumfeld bzw. einem hohen Bodenwertniveau,
mit einem sehr guten, repräsentativen Image in einer
bevorzugten Citylage.
Sehr hoher Anteil an Grün- und Freiflächen, gute
Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse, sehr
gepflegtes Straßenbild und sehr guter (exklusiver)
Gebäudezustand, villenartige Bebauungen aus der
Gründerzeit.
18
IVD-Bauzustandsnoten | IVD-Modernisierungskosten
IVD-Bauzustandsnoten
Durch den IVD Berlin-Brandenburg e. V. erfolgt eine Klassifizierung der Bauzustandsnoten entsprechend den
nachfolgenden Definitionen:
Sehr gut
Deutlich überdurchschnittlicher baulicher Unterhaltungszustand, neuwertig oder sehr geringe Abnutzung,
ohne erkennbare Schäden, kein Instandhaltungs- und Instandsetzungserfordernis, Zustand i. d. R. für Objekte
nach durchgreifender Instandsetzung und Modernisierung bzw. bei Neubauobjekten.
Gut
Überdurchschnittlicher baulicher Unterhaltungszustand, relativ neuwertig oder geringe Abnutzung, geringe
Schäden, unbedeutender Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand, Zustand i. d. R. für Objekte nach weiter zurückliegender durchgreifender Instandsetzung und Modernisierung bzw. bei älteren Neubauobjekten.
Normal
Im Wesentlichen durchschnittlicher baulicher Unterhaltungszustand, normale (durchschnittliche) Verschleißerscheinungen, geringer oder mittlerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand, Zustand i. d. R. ohne
durchgreifende Instandsetzung und Modernisierung bei üblicher (normaler) Instandhaltung.
Ausreichend
Teils mangelhafter, unterdurchschnittlicher baulicher Unterhaltungszustand, stärkere Verschleißerscheinungen, erheblicher bis hoher Reparaturstau, größerer Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand der Bausubstanz erforderlich, Zustand i. d. R. bei vernachlässigter (deutlich unterdurchschnittlicher) Instandhaltung,
weitgehend ohne bzw. nur minimale Instandsetzung und Modernisierung.
Schlecht
Ungenügender, deutlich unterdurchschnittlicher, weitgehend desolater, baulicher Unterhaltungszustand, sehr
hohe Verschleißerscheinungen, umfangreicher bis sehr hoher Reparaturstau, umfassende Instandsetzung und
Herrichtung der Bausubstanz erforderlich, Zustand i. d. R. für Objekte bei stark vernachlässigter bzw. nicht vorgenommener Instandhaltung, ohne Instandsetzung und Modernisierung => Abbruch wahrscheinlich/möglich/denkbar.
IVD-Modernisierungskosten
Durch den IVD erfolgt entsprechend der erfolgten Klassifizierung der Bauzustandsnoten eine Ausweisung der
Erfahrungswerte von durchschnittlichen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten bei Wohnbauten:
Bauzustandsnoten
durchschnittlicher
Kostenaufwand
(€/m2 Wohnfläche)*
Sehr gut
keiner
Gut
i. d. R. keiner
(bis max. 125 möglich)
Normal
ca. 125 bis ca. 500
Ausreichend
ca. 500 bis ca. 1.000
Schlecht
ca. 1.000 bis ca. 1.500
Anzumerken ist, dass bei den Sanierungs- und Modernisierungskosten eine sehr starke Abhängigkeit von
Gebäudeart, -typ und Baujahr (EFH, MFH bis Hochhaus, massiv, Fertigteil etc.) i. V. m. dem baulichen
Zustand (sehr gut bis schlecht) sowie dem angestrebten (End-)Modernisierungsstandard (einfach bis gehoben) existiert. So kann es zwischen den vorgenannten überschlägigen Spannen durchaus zu Überschneidungen bis hin zur erheblichen Überschreitungen
kommen. Nach oben kann hier keine Grenze angegeben werden. Hier sind im Einzelfall auch Aufwendungen
bis zu 2.000 €/m2 Wohnfläche und mehr möglich.
* inkl. Baunebenkosten und MwSt.
2015/2016
IVD-Ausstattungsstandarddefinitionen
19
IVD-Ausstattungsstandarddefinitionen
Zur einheitlichen Zuordnung hat der IVD Berlin-Brandenburg e. V. aufbauend auf den Ausstattungsstandardtabellen der NHK 2000 nachfolgende Definitionen festgelegt, die für die Erhebungen des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg e. V. zu Eigentumswohnungen, Ein-/Zweifamilienhäusern als auch zu
Mietwohnungen und zu Renditeobjekten zu beachten sind:
Einfache
Ausstattung
Einfachverglasung, nicht mehr zeitgemäße Sanitärbereiche, Wasser-/Abwasserinstallation auf Putz, Bodenbelag untere Preisklasse (Linoleum, Nadelfilz, PVC etc.), einfache Elektroinstallation ohne Gegensprechanlage,
einfache Innentüren (glatte Türblätter aus Sperrholz) mit Stahlzargen, dezentrale bzw. überalterte Heizungsanlage (Einzelöfen, Nachtstromspeicherheizung, Gastherme, Außenwandgerät), Warmwasser dezentral über
Boiler, elektr. Durchlauferhitzer o. Ä., keine Einbauküche.
Mittlere
Ausstattung
Verbundfenster oder Isolierverglasung, Sanitärbereiche gefliest, einfache Qualität, Wasser-/Abwasserinstallation unter Putz, Bodenbelag mittlere Preisklasse (Textil, Laminat, Linoleum etc.), einfache Elektroinstallation
mit Gegensprechanlage und je Raum 1 – 2 Steckdosen, Füllungstüren, glatte Türen aus Holz, Holzzargen, zentrale Heizungsanlage ohne Thermostatventile, Warmwasser meist dezentral über elektr. Durchlauferhitzer,
Einbauküche einfacher/mittlerer Qualität mit gefliestem Arbeitsbereich, tlw. Elektrogeräte.
Gehobene
Ausstattung
Isolierglasfenster aus Holz, Kunststoff, Alu, Sanitärbereiche gefliest, bessere Qualität, tlw. Vorwandinstallation,
Wasser-/Abwasserinstallation unter Putz, Kalt-/Warmwasserzähler, Bodenbelag bessere Qualität (Parkett,
Laminat, Fliesen etc.), bessere Elektroinstallation mit Gegensprechanlage, FI-Schalter und je Raum mehrere
Steckdosen, Türen aus Holz/Kunststoff mit hochwertiger Oberfläche, tlw. Glastüren, zentrale Heizungsanlage
(max. 10 J. alt) mit Thermostatventilen, zentrale Warmwasserversorgung, Einbauküche besserer Qualität mit
gefliestem/verkleidetem Arbeitsbereich, Elektrogeräte.
Stark gehobene
Ausstattung
Isolierglasfenster aus Holz, Kunststoff, Alu, erhöhter Schall-/Wärmeschutz, auch raumhohe Verglasungen,
Schiebeelemente, Sanitärbereiche hochwertig gefliest, Doppelwaschbecken, separate Dusche, wandhängendes WC, Wasser-/Abwasserinstallation unter Putz, Kalt-/Warmwasserzähler, Bodenbelag obere Preisklasse
(Parkett, Intarsien, Naturstein etc.), aufwändige Elektroinstallation mit Gegensprechanlage z.T. mit Videofunktion, je Raum zahlreiche Steckdosen, Sicherheitseinrichtungen, Edelholztüren, Kassettentüren, massive Ausführung, Glastüren, große Schiebeelemente, Einbruchschutz, zentrale Heizungsanlage als Brennwerttechnik
oder Niedertemperaturkessel, Außenfühler, autom. Steuerung, zentrale Warmwasserversorgung, Einbauküche
gehobener Preisklasse (Markenhersteller) mit gefliestem/verkleidetem Arbeitsbereich, hochwertigen Elektrogeräten.
Luxusausstattung
Isolierglasfenster aus Holz, Kunststoff, Alu, höchster Schall-/Wärmeschutz, raumhohe Verglasungen, Schiebeelemente, Sanitärbereiche luxuriös gefliest, Doppelwaschbecken, separate Duschkabine, wandhängendes WC,
Bidet, Wasser-/Abwasserinstallation unter Putz, Kalt-/Warmwasserzähler, Bodenbelag oberste Preisklasse
(Parkett, Intarsien, Naturstein etc.), aufwändige Elektroinstallation, Gegensprechanlage mit Videofunktion, je
Raum zahlreiche Steckdosen, Sicherheitseinrichtungen, Edelholztüren, Kassettentüren, massive Ausführung,
Glastüren, große Schiebeelemente, erhöhter Einbruchschutz, zentrale Heizungsanlage als Brennwerttechnik,
Außenfühler, autom. Steuerung, Fußbodenheizung, zentrale Warmwasserversorgung, Terrasse, Galerie, Markise, Einbauküche oberste Preisklasse mit gefliestem/verkleidetem Arbeitsbereich, hochwertigen Elektrogeräten, Arbeitsplatte aus Naturstein, Mittelinsel, etc.
20
IVD-Baujahresklassendefinitionen
IVD-Baujahresklassendefinitionen | Ein-/Zweifamilienhäuser
Aus der Bewertungsliteratur ergeben sich folgende Anhaltspunkte für die Charakterisierung einzelner Baujahresklassen für EIN- UND ZWEIFAMILIENHAUSBEBAUUNGEN, die für die Erhebungen des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg e. V. zu beachten sind:
Baujahresklasse
1900 – 1949
Raumhöhen < 3 m, Umfassungswände aus kleinformatigem Mauerwerk (oft zweischalig), Decken in schlichter Ausführung, teilweise mit Stuckelementen oder gerundeten Deckenecken, aufgearbeitete bzw. moderne
Fensteranlagen (Kastendoppelfenster, Verbundfenster, isolierverglaste Fenster) und aufgearbeitete Türen,
Geschossdecken als Stahlstein und Holzbalkendecken oder Stahlbetondecken, Fußböden mit aufgearbeiteten
Dielen und tlw. mit höherwertigen Belägen (Parkett), Bad/WC gefliest, moderne Sammelheizung und zumeist
zentrale Warmwasserversorgung, ansprechende bis durchschnittliche Architektur.
Baujahresklasse
1950 – 1978
Umfassungswände aus Hochlochziegel, Kalksandstein, Gasbeton mit Putz teilweise Wärmedämm-Verbundsystem, Geschossdecken als Stahlbetondecken, Fenster als Einfachfenster, Verbundfenster oder mit Isolierverglasung, einfache Innentüren, Fußböden mit schwimmendem Estrich mit verschiedenen Belägen, Bad/WC
gefliest, mit Sammelheizung und zentraler Warmwasserbereitung, durchschnittliche bis schlichte Architektur
mit angebauter oder freistehender Garage.
Baujahresklasse
1979 – 2000
Umfassungswände aus Wärmedämmziegeln/Gasbeton mit Putz oder Kalksandstein mit Kerndämmung oder
Wärmedämm-Verbundsystem, Geschossdecken als Stahlbetondecken, Fenster mit guter Isolierverglasung,
bessere Innentüren, Fußböden mit schwimmendem Estrich mit verschiedenen Belägen (überwiegend Textil/
Laminat oder Parkett), Bad/WC (raumhoch gefliest, Vorwandinstallation), mit moderner Sammelheizung und
zentraler Warmwasserbereitung, durchschnittliche Architektur mit angebauter oder freistehender Garage oder
Carport.
Baujahresklasse
ab 2001
Umfassungswände aus Wärmedämmziegeln/Gasbeton mit Putz oder Kalksandstein mit Wärmedämm-Verbundsystem, Geschossdecken als Stahlbetondecken, Fenster mit Isolierverglasung/Wärmeschutzverglasung,
bessere Innentüren, Fußböden mit schwimmendem Estrich mit verschiedenen Belägen (überwiegend Echtholz-Parkett), Bad/WC (2 m hoch gefliest, Vorwandinstallation), mit energiesparender Sammelheizung und
zentraler Warmwasserbereitung, Nutzung erneuerbarer Energien (z.B. Solarthermie, Wärmepumpentechnik),
repräsentative Architektur mit angebauter oder freistehender Garage oder Carport.
Hinweis: Für den Ostteil Berlins sind vom IVD differierende Baujahresklassen aufgrund der historischen Entwicklung der Hauptstadt festgestellt worden. Insbesondere in der Baujahresklasse 1950 bis 1989 sind abweichende
Beschaffenheitsmerkmale gegeben.
Ergänzende Hinweise zum Begriff der umfassenden Modernisierung finden Sie auch im IVD-Marktmietspiegel für
Geschosswohnungen in Berlin, Stichtag 1. Mai 2015.
2015/2016
IVD-Baujahresklassendefinitionen
Geschosswohnungsbau
21
IVD-Baujahresklassendefinitionen | Geschosswohnungsbau
Aus der Bewertungsliteratur ergeben sich folgende Anhaltspunkte für die Charakterisierung einzelner Baujahresklassen für Gebäude des GESCHOSSWOHNUNGSBAUS, die für die Erhebungen des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg e. V. sowohl zu Eigentumswohnungen, als auch zu Mietwohnungen und
zu Renditeobjekten zu beachten sind:
Baujahresklasse
1900 – 1949
Raumhöhen teilw. > 3 m, Umfassungswände aus kleinformatigem Mauerwerk mit Putz (seltener Sockel mit
Naturstein, darüber Fachwerk), Decken überwiegend mit Stuckelementen, aufgearbeitete bzw. moderne Fensteranlagen (Kastendoppelfenster, isolierverglaste Fenster) und aufgearbeitete Türanlagen, Geschossdecken
überwiegend als Kappen-, Stahlstein-, Holzbalkendecken, teilweise auch Stahlbetondecken, Fußböden mit
aufgearbeiteten Dielen und tlw. mit höherwertigen Belägen (Parkett), Bad/WC gefliest, moderne Sammelheizung und zumeist zentrale Warmwasserversorgung, ansprechende bis durchschnittliche Architektur.
Baujahresklasse
1950 – 1978
Durchschnittliche Raumhöhen von 2,50 m, Umfassungswände aus Hochlochziegel, Kalksandstein oder Gasbeton mit Putz, teilweise Wärmedämm-Verbundsystem, Geschossdecken als Stahlbetondecken, Fenster als
Verbundfenster oder mit Isolierverglasung, einfache Innentüren, Fußböden überwiegend mit schwimmendem
Estrich mit verschiedenen Belägen, Bad/WC gefliest, mit Sammelheizung und zentraler Warmwasserbereitung,
durchschnittliche Architektur, häufig Gemeinschaftsräume (Waschküche etc.), mit Tiefgarage oder Parkdeck.
Baujahresklasse
1979 – 2000
Umfassungswände aus Wärmedämmziegeln/Gasbeton mit Putz oder Kalksandstein mit Kerndämmung oder
Wärmedämm-Verbundsystem, Geschossdecken als Stahlbetondecken, Fenster mit guter Isolierverglasung,
bessere Innentüren, Fußböden mit schwimmendem Estrich mit verschiedenen Belägen (überwiegend Textil/
Laminat oder Parkett), Bad/WC (raumhoch gefliest, Vorwandinstallation), mit moderner Sammelheizung und
zentraler Warmwasserbereitung, besserer Schall-/Wärmeschutz, mit Tiefgarage oder Parkdeck.
Baujahresklasse
ab 2001
Umfassungswände aus Wärmedämmziegel/Gasbeton mit Putz oder Kalksandstein mit Wärmedämm-Verbundsystem, Geschossdecken als Stahlbetondecken, Fenster mit Isolierverglasung, Wärmeschutzverglasung, bessere Innentüren, Fußböden mit schwimmendem Estrich mit verschiedenen Belägen (überwiegend EchtholzParkett), Bad/WC (2 m hoch gefliest, Vorwandinstallation), mit moderner energiesparender Sammelheizung
und zentraler Warmwasserbereitung, Nutzung erneuerbarer Energien (z.B. Solarthermie, Wärmepumpentechnik), repräsentatives Treppenhaus, guter Schall-/Wärmeschutz, mit Tiefgarage oder Parkdeck.
22
Definitionen der Immobilienarten für die
Berliner Bezirksreports
Definitionen der Immobilienarten für die Berliner Bezirksreports
Die nachfolgenden Preisspannen beziehen sich ausschließlich auf die folgenden Definitionen!
Mietwohnungen
(€/m2 Wohnfläche
im Monat)
Wohnungen
in Ein-/Zweifamilienhäusern –
freistehend
(€/m2 Wohnfläche
im Monat)
Eigentumswohnungen
(€/m2 Wohnfläche)
Ein-/Zweifamilienhäuser –
freistehend
(€)
Doppelhaushälften/
Reihenhäuser
(€)
Marktmieten (Weitervermietung)
Mietverträge mit gültiger Renovierungsklausel
bezugsfrei
Nettokaltmieten (ohne Betriebs-/Heizkosten)
Wohnungsgrößen zwischen 60 m2 – 90 m2 (Ø 75 m2), 2 – 3 Zimmer
mittlerer bis gehobener Ausstattungsstandard
normaler bis guter Bauzustand (d. h. laufend instand gehalten und überwiegend modernisiert)
kein Kfz-Stellplatz
Marktmieten (Weitervermietung)
Mietverträge mit gültiger Renovierungsklausel
Nettokaltmieten (ohne Betriebs-/Heizkosten)
Massivbauweise
Grundstücksgrößen von 500 m2 – 900 m2 (Ø 700 m2)
normaler bis guter Bauzustand (d. h. laufend instand gehalten und [im baujahrstypischen Umfang]
teilmodernisiert)
Kfz-Stellplatz auf dem Grundstück
Weiterverkäufe
bezugsfrei
teilmodernisiert)
kein Kfz-Stellplatz
Weiterverkäufe
bezugsfrei
Massivbauweise
teilmodernisiert)
Weiterverkäufe
bezugsfrei
Massivbauweise
teilmodernisiert)
keine Neubaugebiete
2015/2016
Definitionen der Immobilienarten für die
Berliner Bezirksreports
Bauland
(€/m2)
Grundstücksfläche)
Wohn- und
Geschäftshäuser
bis 20 % gewerblicher Mietanteil
€/m2 Wfl./Nfl.
(Vielfaches der
Marktmiete)
frei finanzierter Wohnungsbau
normaler bis guter Bauzustand (d. h. laufend instand gehalten [im baujahrstypischen Umfang]
teilmodernisiert)
voll vermietet bzw. üblicher Wechselleerstand
keine Plattenbauten
ab 12 Einheiten
Ø GFZ: gebietstypisch
Ansatz der marktüblich erzielbaren Miete, entspricht in der Regel nicht der IST-Miete
Dynamik
(Veränderung zum
Vorjahr)
Zeichen
Bedeutung
++
merklicher Preisanstieg (+ 10 % bis + 15 %)
+
geringer Preisanstieg (bis + 10 %)
0
keine Veränderung feststellbar
-
geringer Preisrückgang (bis -10 %)
--
deutlicher Preisrückgang (- 10 % bis - 15 %)
Tendenz
(Prognose für
die nächsten
6 Monate)
Abgabenrechtlicher Zustand: abgabenfrei
GFZ: gebietstypisch
Art der baulichen Nutzung: Wohnbauflächen (W)
Grundstücksgröße (Ø)
freistehende Gebäude: 700 m2
Doppel-/Reihenhäuser: 350 m2
Die Preistendenzen resultieren aus der zusammengefassten Einschätzung.
Die Darstellung zeigt die Annahme
¬
gleich bleibender Preis im Segment
leicht fallender Preis im Segment
fallender Preis im Segment
leicht steigender Preis im Segment
steigender Preis im Segment
23
24
Erforderliche Daten der Wertermittlung/
Erforderliche Daten der Wertermittlung/Liegenschaftszinssätze Berlin
Die Mitglieder des Wertermittlungsausschusses (WEA)
des IVD Berlin-Brandenburg e. V. haben aufgrund
der Auswertung verkaufter Objekte der Mitglieder
sowie eigener Erfahrungen und Einschätzungen in der
Sitzung am 14. Oktober 2015 nachfolgende erforderliche Daten der Wertermittlung für das Ertragswertverfahren beraten.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in
Berlin (GAA Berlin) hat im ABl. Nr. 23 vom 5. Juni 2015
Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser mit einem gewerblichen Mietanteil bis 70 % und mindestens vier Mieteinheiten veröffentlicht. Somit liegen für Berlin ausschließlich für Mietwohn- und Geschäftshäuser Liegenschaftszinssätze
vor. Für andere Teilmärkte wie reine Geschäftsgrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser etc. stehen keine Daten zur Verfügung.
Rohertrag
(Mieten):
ortsübliche
Vergleichsmiete
bzw. marktübliche Miete
(auf Nachhaltigkeit geprüft)
der tatsächlichen Objektmieten beim GAA Berlin.
Weitere wesentliche Unterscheidungsmerkmale sind
abweichende Ansätze für Restnutzungsdauern sowie
Bewirtschaftungskosten.
Die nachfolgenden Liegenschaftszinssatzempfehlungen des WEA sind nur anzuwenden, wenn das
entsprechende Bewertungsmodell des IVD BerlinBrandenburg e.V. als Grundlage verwendet wird.
Die Liegenschaftszinssätze gelten für folgende
Merkmale:
Die durch den Wertermittlungsausschuss nachfolgenden Liegenschaftszinssatzempfehlungen beziehen
sich auf ein deutlich abweichendes Berechnungsmodell als das des Gutachterausschusses Berlin. Die
Modellunterschiede sind bei der Anwendung zwingend
zu beachten. Vorrangiges Unterscheidungsmerkmal
ist der Ansatz der marktüblichen Miete beim WEAund
marktübliche und nachhaltig erzielbare Mieten
gem. § 18 Abs. 2 ImmoWertV
lagebezogener Bodenwert
Bewirtschaftungskosten gem. nachfolgenden
Vorgaben
Restnutzungsdauer: 30 bis 80 Jahre (nach dem
Modell der modifizierten Restnutzungsdauer nach
der AGVGA-NRW)
normaler bis guter Bauzustand
bei Eigennutzungsobjekten (EFH, Villa, Eigentumswohnung, etc.) für unvermietete Objekte,
ansonsten für voll vermietete Objekte
nur Weiterverkäufe
Objektart
Quelle
Villen/Landhäuser
freist. Einfamilienhäuser
ortsübliche Vergleichsmieten,
IVD Immobilienpreisservice 2015/2016
End-/Mittelhäuser
Eigentumswohnungen
Mehrfamilienwohnhäuser
Wohn-/Geschäftshäuser bis 20 % gewerbl. Anteil
Wohn-/Geschäftshäuser 20 % bis 80 % gewerbl. Anteil
IVD Marktmietspiegel 2015 für Geschosswohnungsbau
in Berlin ergänzend Berliner Mietspiegel 2015 und
Immobilienpreisservice 2015/2016
für Wohnen: IVD Marktmietspiegel 2015 für Geschosswohnungsbau in Berlin ergänzend Berliner Mietspiegel
2015 und Immobilienpreisservice 2015/2016
für Gewerbe: IVD Immobilienpreisservice 2015/2016;
IHK Orientierungsrahmen für Gewerbemieten in Berlin
2015
2015/2016
Bewirtschaftungskosten
Gesamtnutzungsdauer
25
Verwaltungskosten:
€ 230,00 bis € 280,00 (bei Wohnungs-/Teileigentum € 280,00 bis € 320,00) je Mieteinheit
Instandhaltungskosten:
Wohnen:
Restnutzungsdauer 30 bis 50 Jahre: 1 1,00 €/m2 bis 13,00 €/m2
Restnutzungsdauer 60 bis 70 Jahre: 10,00 €/m2 bis 12,00 €/m2
Restnutzungsdauer ab 70 Jahre: 8,00 €/m2 bis 10,00 €/m2
Gewerbe:
Restnutzungsdauer ab 70 Jahre: 5,50 €/m2 bis 7,00 €/m2
Mietausfallwagnis:
Eigennutzungsobjekte: 1 % bis 3 %
Mehrfamilienhäuser: 2 % bis 4 %
Wohn-/Geschäftshäuser: 3 % bis 5 %
Objektart
Villen/Landhäuser
freist. Einfamilienhäuser
End-/Mittelhäuser
Eigentumswohnungen
Mehrfamilienwohnhäuser
Wohn-/Geschäftshäuser
bis 20 % gewerbl. Anteil
Wohn-/Geschäftshäuser
20 % bis 80 % gewerbl. Anteil
Restnutzungsdauer
Quelle
Objektalter
einfach
mittel
gehoben
stark gehoben
70 Jahre
80 Jahre
90 Jahre
90 Jahre
einfach
mittel
gehoben
stark gehoben
60 Jahre
70 Jahre
80 Jahre
80 Jahre
einfach
mittel
gehoben
stark gehoben
60 Jahre
70 Jahre
80 Jahre
80 Jahre
Bei Modernisierung erfolgt die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach dem Modell der Arbeitsgemeinschaft der
Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Die Modellbeschreibung („Modell zur Ableitung
von Liegenschaftszinssätzen in NRW“) steht im Internet unter der folgenden Adresse zur Verfugung:
http://www.gutachterausschuss.nrw.de/standardmodelle.html
Bodenwert
Abgabenfreie Bodenwerte für fiktiv unbebaute Grundstücke. Es erfolgt eine Anpassung an die konjunkturelle
Entwicklung und folgende Zustandsmerkmale:
Grundstücksgrößenanpassung (für die offene Bauweise) mittels IVD Grundstücksgrößen-Umrechnungskoeffizienten (Immobilienpreisservice 2007/2008, S. 57ff);
GFZ-Umrechnung (nur in geschlossener Bauweise mittels der GFZ-Umrechnungskoeffizienten des Berliner
Gutachterausschusses);
Ecklage gem. den Empfehlungen des IVD Berlin-Brandenburg e. V.
26
Übliche Liegenschaftszinssätze in % für Berlin zum 01.10.2015 bezogen auf das Mietniveau in €/m2
(marktübliche und nachhaltig erzielbare Netto-Kaltmiete)
Hinweis:
Nr.
Objektart
mittleres
Mietniveau
(ca. 5,00 – 9,00)
gehobenes
Mietniveau
(ca. 9,00 – 12,00)
hohes
Mietniveau
(über 12,00)
E1
Villen/Landhäuser (Ø 300 m2 Wfl.)
1,25 – 3,00
1,50 – 3,25
1,75 – 3,75
E2
freist. Einfamilienhäuser (Ø 125 m2 Wfl.)
2,00 – 3,50
2,25 – 3,75
2,50 – 4,25
E3
End-/Mittelhäuser (Ø 110 m2 Wfl.)
2,25 – 3,75
2,75 – 4,00
3,00 – 4,25
E4
Eigentumswohnungen (Ø 90 m2 Wfl.)
1,00 – 3,25
1,25 – 3,50
1,50 – 3,75
R1
Mehrfamilienhäuser
(Ø 2.000 m2 Wfl.)
G1
Wohn-/Geschäftshäuser bis 20 %
gewerbl. Anteil (Ø 2.500 m2 Wfl/Nfl.)
G2
Wohn-/Geschäftshäuser 20 % – 80 %
gewerbl. Anteil (Ø 2.500 m2 Wfl./Nfl.)
Der GAA Berlin hat am 12.05.2015 aktuelle Liegenschaftszinssätze für diese Teilmärkte beschlossen (Modellunterschiede
beachten!). Der WEA hat zum 01.05.2009 Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser mit geringem gewerblichen Mietanteil (bis 20 %) veröffentlicht. Die Liegenschaftszinssätze des
WEA können grundsätzlich verwendet werden, wenn eine konjunkturelle Anpassung der veröffentlichten Liegenschaftszinssätze um -1,00 % bis 2,00 %-Punkte vorgenommen wird.
Das Mietniveau für Wohn-/Geschäftshäuser bezieht sich ausschließlich auf die Wohnmieten (beim Gutachterausschuss wird die durchschnittliche Objektmiete für Wohnen und Gewerbe zu Grunde gelegt)! Für individuelles
Wohnungseigentum (Etagenwohnung ab 120 m2 Wfl., ausgebaute Dachgeschosse, Penthousewohnungen etc.)
liegen die Liegenschaftszinssätze z. T. deutlich unter den angegebenen Werten.
Die Kategorie „mittleres Mietniveau“ entspricht ungefähr einer Restnutzungsdauer ab 25 Jahre bis 40 Jahre
Die Kategorie „gehobenes Mietniveau“ entspricht ungefähr einer Restnutzungsdauer ab 40 Jahre bis 60 Jahre
Die Kategorie „hohes Mietniveau“ entspricht ungefähr einer Restnutzungsdauer ab 60 Jahre
Allgemeine
Hinweise
Die angegebenen Liegenschaftszinssätze können zur Orientierung herangezogen werden, wenn keine örtlichen
und/oder geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen. Grundsätzlich gilt, dass der Liegenschaftszinssatz von zahlreichen Merkmalen abhängig ist. Neben dem gewählten Bewertungsmodell, der Art des Objektes und der Region ist der Liegenschaftszinssatz im Wesentlichen abhängig von der
Miethöhe
Restnutzungsdauer
Objektgröße
Lage
Vermietungssituation
Zeit (allgemeine Wertverhältnisse)
Einzelne Merkmale korrelieren miteinander (z.B. Miethöhe mit der Restnutzungsdauer), so dass nicht alle Einflussgrößen einzeln berücksichtigt werden können.
28
IVD-Wohnlagenkarte Berlin
%XFK
:DUWHQEHUJ
)
0$
/,&+7(1
%(5*
%ULW]
%XFNRZ
2015/2016
29
J
DONHQEHUJ
0DU]DKQ
$5=$+1
'25)
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
einfache bis mittlere Wohnlage
mittlere Wohnlage
mittlere bis gute Wohnlage
gute Wohnlage
sehr gute Wohnlage
6FKP|FNZLW]
Die IVD-Wohnlagenkarte soll lediglich eine erste Orientierung über die mögliche Wohnlagenzuordnung
geben. Differenzierte Angaben können der IVD-Wohnlagenklassifizierung (Seite 16) entnommen werden. Die
Wohnlageneinstufung kann für einige Immobilienarten
(z. B. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser) abweichen.
30
Bezirksreport Charlottenburg-Wilmersdorf
2015/2016
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
einfache bis mittlere
Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
sehr gute Wohnlage
-
Stadtvillen/Villen/MFH
offene Bauweise
Darstellung der jeweils
überwiegenden Wohnlagen
(vgl. auch IVD-Wohnlagenkarte
Seite 28/29).
Mehrfamilienhäuser
geschlossene Bauweise
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
6.472 ha
326,4
+4.186
182.569
217
1,1 %
3.291 €
10,4 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Fläche
Einwohner (in 1.000)
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Kaufkraft je Haushalt
Arbeitslosenquote
Kurfürstendamm
Wittenbergplatz (Charlottenburg)
Grunewald (Charlottenburg)
Westend (Charlottenburg)
Lietzensee (Charlottenburg)
Savignyplatz (Charlottenburg)
Quelle: IBB-Wohnungsmarktbericht, CBRE-BerlinHyp-Wohnmarktreport 2015, BBU,
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Erhebungen
Preisübersicht kompakt (Schwerpunktpreise)
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
gute bis sehr
gute Lage
Dynamik
Tendenz
10/2014 – 10/2015
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
9,25
11,50
Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern
€/m2 Wfl./mtl.
10,25
12,00
Eigentumswohnungen (ohne Erstbezug)
€/m2 Wfl.
2.300
3.200
++/+
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
600
1.100
+
Bauland (GFZ 2,5)
€/m2
1.100
1.750
++
€
470.000
700.000
Doppel-/Reihenhäuser
€
340.000
470.000
Wfl./Nfl.
1.800
2.500
0
¬
Rendite
++
Wohn- und Geschäftshäuser bis
20 % gewerblicher Mietanteil
+
¬
2015/2016
2015/2016
31
Preisübersicht detailliert (typische Preisspannen)
Hinweis: Die Angaben beziehen sich auf nach Größe, Ausstattung und weiteren Merkmalen definierte Vergleichsobjekte. Die Definitionen
der Immobilienarten sowie Erläuterungen zu Dynamik und Tendenz finden Sie auf den Seiten 22 und 23!
Mietwohnungen (€/m2 Wohnfläche/monatlich nettokalt)
Baujahresklasse
einfache bis mittlere Lage
1900 – 1949
8,00 – 10,50
1950 – 1978
7,25 – 9,00
1979 – 2000
7,50 – 10,50
ab 2001 (ohne Erstbezug)
8,50 – 11,50
umfassend modernisiert (Erstbezug)
9,50 - 13,00
Neubau (Erstbezug)
10,50 - 14,00
gute bis sehr gute Lage
9,50 – 14,50
8,00 – 1 1 ,50
8,00 – 12,50
9,50 – 14,00
11,00 – 15,50
13,50 – 17,00
Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern (€/m2 Wohnfläche/monatlich nettokalt)
Baujahresklasse
1900 – 1949
8,50 – 12,50
1950 – 1978
8,00 – 1 1,00
1979 – 2000
8,25 – 1 1,75
9,00 – 12,50
10,00 – 15,50
9,00 – 12,50
9,50 – 13,50
10,00 – 15,50
Bauland (€/m2 Grundstücksfläche)
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 2,5
500 – 700
900 – 1.300
800 – 1.400
1.500 – 2.000
Ein-/Zweifamilienhäuser (freistehend) (€)
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
390.000 – 500.000
380.000 – 500.000
400.000 – 550.000
450.000 – 600.000
600.000 – 900.000
550.000 – 750.000
550.000 – 800.000
650.000 – 950.000
Doppelhaushälften/Reihenhäuser (€)
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
300.000 – 350.000
280.000 – 320.000
300.000 – 370.000
350.000 – 450.000
400.000 – 600.000
350.000 – 480.000
350.000 – 500.000
450.000 – 650.000
Eigentumswohnungen (€/m2 Wohnfläche)
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
Neubau (Erstbezug)
1.900 – 3.200
1.700 – 2.400
1.800 – 2.800
2.400 – 3.000
2.600 – 3.600
k.A.
3.000 – 4.200
2.000 – 3.200
2.500 – 3.800
2.800 – 4.200
3.300 – 4.800
4.500 – 6.200
Wohn- und Geschäftshäuser bis 20 % gewerblicher Mietanteil
Baujahresklasse
Wfl./Nfl.
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
1.400 –
1. 300 –
1. 400 –
1.600 –
Wfl./Nfl.
2.200
1.900
2. 1 00
2.400
2.100 –
1.600 –
1.700 –
2.300 –
3.000
2.400
2.600
3.200
32
Bezirksreport Friedrichshain-Kreuzberg
2015/2016
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
Wohnlage
mittlere Wohnlage
mittlere bis gute
Wohnlage
13
Seite 28/29).
Mehrfamilienhäuser
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
2.041 ha
275,7
+2.079
147.470
99
1,4 %
2.800 €
13,1 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Simon-Dach-Viertel (Friedrichshain)
Samariterviertel (Friedrichshain)
Bergmannkiez (Kreuzberg)
Maybachufer/Paul-Lincke-Ufer (Kreuzberg)
Umgebung Görlitzer Park (Kreuzberg)
Rendite
Kauf
Miete
Immobilienart
Mietwohnungen
Eigentumswohnungen (ohne Neubau/Erstbezug)
Bauland (GFZ 2,5)
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
mittlere bis
gute Lage
10/2014 – 10/2015
Dynamik
€/m2 Wfl./mtl.
7,75
8,75
+
€/m2 Wfl.
2.100
2.800
++
€/m2
600
900
++
Wfl./Nfl.
1.400
1.700
++
Tendenz
2015/2016
2015/2016
33
Baujahresklasse
1900 – 1949
6,50 – 9,00
1950 – 1978
6,00 – 7,50
1979 – 2000
7,00 – 9,25
7,50 – 9,50
8,00 – 10,00
Neubau (Erstbezug)
9,00 – 11,50
mittlere bis gute Lage
7,50 – 10,50
6,75 – 8,75
7,50 – 10,00
8,00 – 11,00
9,00 – 12,00
10,50 – 14,50
Bebauungsdichte
GFZ 2,5
500 – 700
700 – 1.100
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
Neubau (Erstbezug)
1.800 – 2.600
1.600 – 2.200
1.800 – 2.300
1.800 – 2.800
2.000 – 3.000
2.700 – 4.200
2.400 – 3.800
1.800 – 2.800
2.000 – 3.500
2.500 – 3.800
3.000 – 4.500
3.500 – 5.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
Wfl./Nfl.
Wfl./Nfl.
1 .300 – 1.900
1.000 – 1.400
1.200 – 1.700
k.A.
1.500 – 2.400
1. 1 00 – 1 .800
1.400 – 2.200
k.A.
34
Bezirksreport Lichtenberg
2015/2016
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
mittlere Wohnlage
mittlere bis gute
Wohnlage
offene Bauweise
Seite 28/29).
Hochhäuser/
Plattenbauten
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
5.212 ha
268,5
+3.870
147.952
367
1,4 %
2.666 €
10,8 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Karlshorst (Lichtenberg)
Rummelsburg (Lichtenberg)
Orankesee (Hohenschönhausen)
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
mittlere bis
gute Lage
Dynamik
10/2014 – 10/2015
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
7,00
7,75
€/m2 Wfl./mtl.
8,25
9,00
€/m2 Wfl.
1.600
2.200
++
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
140
190
++
Bauland (GFZ 1,5)
€/m2
230
300
++
€
225.000
270.000
€
180.000
220.000
Wfl./Nfl.
1.300
1.500
+
Rendite
++
+
Tendenz
2015/2016
2015/2016
35
Baujahresklasse
1900 – 1949
5,75 – 8,75
1950 – 1989
5,00 – 8,00
1990 – 2000
6,00 – 8,75
6,50 – 9,25
7,00 – 10,00
Neubau (Erstbezug)
7,50 – 1 1,50
7,00 – 9,75
5,75 – 8,75
6,75 – 9,25
6,75 – 9,50
8,00 – 11,00
10,50 – 12,50
Baujahresklasse
1900 – 1949
6,50 – 10,00
1950 – 1989
k.A.
1990 – 2000
7,00 – 9,75
7,25 – 10,75
7,75 – 1 1 ,50
6,25 – 9,75
7,75 – 10,25
8,00 – 1 1 ,00
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 1,5
1 1 0 – 1 70
190 – 260
150 – 230
240 – 360
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
170.000 – 260.000
k.A.
180.000 – 260.000
200.000 – 290.000
190.000 – 300.000
k.A.
2 1 0.000 – 320.000
230.000 – 350.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
1 35.000 – 1 90.000
k.A.
140.000 – 2 1 0.000
150.000 – 230.000
150.000 – 2 1 0.000
k.A.
160.000 – 280.000
180.000 – 3 1 0.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
Neubau (Erstbezug)
1.300** – 2.200
900** – 1.700
1.200** – 1.850
1.400** – 2.000
1.600** – 2.300
2.200** – 3.300
1 .600** – 2.700
1.000** – 2.200
1 .400** – 2.800
2.200** – 3.300
2.400** – 3.500
2.500** – 3.800
Baujahresklasse
** in Plattenbauten
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
Wfl./Nfl.
Wfl./Nfl.
1.000 – 1.600
k.A.
1.000 – 1.600
1.200 – 1.800
1.200 – 1.900
k.A.
1.300 – 1.900
1.400 – 2.000
36
Bezirksreport Marzahn-Hellersdorf
2015/2016
Bezirksreport Marzahn/Hellersdorf
unbewohnte Gebiete
einfache Wohnlage
Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
Seite 28/29).
Hochhäuser/
Plattenbauten
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
6.178 ha
256,2
+1.843
133.415
435
2,1 %
2.866 €
11,0 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
alter Ortskern Kaulsdorf
Stadtteilzentrum Hellersdorf (Helle Mitte)
Stadtteilzentrum Marzahn
(Marzahner Promenade, Eastgate)
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
gute
Lage
10/2014 – 10/2015
Dynamik
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
7,00
8,00
+
€/m2 Wfl./mtl.
8,00
9,00
+
€/m2 Wfl.
1.600
2.000
++
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
160
190
++
Bauland (GFZ 1,0)
€/m2
200
k.A.
+
€
230.000
290.000
€
200.000
240.000
Wfl./Nfl.
1.300
1.500
Rendite
++
++
Tendenz
2015/2016
Bezirksreport Marzahn-Hellersdorf
2015/2016
37
Baujahresklasse
1900 – 1949
5,50 – 8,25
1950 – 1989
5,00 – 7,75
1990 – 2000
6,00 – 8,50
6,50 – 9,00
6,25** – 9,00
Neubau (Erstbezug)
k.A.
gute Lage
6,50 – 9,25
5,75 – 8,75
7,00 – 9,50
7,50 – 10,00
8,25 – 10,75
k.A.
** überwiegend Plattenbau
Baujahresklasse
1900 – 1949
6,25 – 9,50
1950 – 1989
6,25 – 9,00
1990 – 2000
7,00 – 9,75
7,25 – 10,50
gute Lage
7,25 – 10,50
6,50 – 9,75
8,00 – 10,50
8,50 – 1 1 ,50
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 1,0
120 – 190
160 – 250
gute Lage
140 – 240
k.A.
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
180.000 – 275.000
160.000 – 275.000
190.000 – 280.000
210.000 – 3 1 0.000
gute Lage
200.000 –
2 1 0.000 –
260.000 –
280.000 –
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
150.000 – 2 1 0.000
150.000 – 220.000
160.000 – 250.000
175.000 – 270.000
gute Lage
160.000 – 230.000
k.A.
2 1 0.000 – 300.000
225.000 – 325.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
Neubau (Erstbezug)
1.300** – 1.900
850** – 1.700
1.300** – 1.900
1.600** – 2. 1 00
1.800** – 2.400
2.300** – 3.500
gute Lage
1.800** – 2.700
1.000** – 2. 1 00
1.400** – 2.700
2.000** – 2.800
2.300** – 3.200
k.A.
320.000
3 1 0.000
360.000
390.000
** in Plattenbauten
Baujahresklasse
Wfl./Nfl.
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
1.000 –
900 –
1. 1 00 –
1.200 –
gute Lage
Wfl./Nfl.
1.500
1.400
1.600
1.700
1.200 –
1. 1 00 –
1.300 –
1.400 –
1.800
1.700
1.900
2.000
38
Bezirksreport Mitte
2015/2016
Bezirksreport Mitte
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
mittlere bis gute
Wohnlage
sehr gute Wohnlage
Seite 28/29).
Mehrfamilienhäuser
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
3.947 ha
356,4
+5.657
190.829
132
2,5 %
2.816 €
13,1 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Hackescher Markt (Mitte)
Zionskirchplatz ( Mitte)
Gendarmenmarkt ( Mitte)
Friedrichswerder ( Mitte)
Botschaftsviertel (Tiergarten)
Hansaviertel (Tiergarten)
Rendite
Kauf
Miete
Immobilienart
Mietwohnungen
Bauland (GFZ 2,5)
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
gute bis sehr
gute Lage
10/2014 – 10/2015
Dynamik
€/m2 Wfl./mtl.
8,25
10,50
+
€/m2 Wfl.
2.400
3.300
++
€/m2
750
1.500
++
Wfl./Nfl.
1.700
2.400
++
Tendenz
2015/2016
Bezirksreport Mitte
2015/2016
39
Baujahresklasse
1900 – 1949
6,75 – 10,00
1950 – 1978
6,50 – 8,50
1979 – 2000
7,00 – 10,00
7,50 – 10,50
8,00 – 12,00
Neubau (Erstbezug)
9,00 – 13,00
9,50 – 14,00
8,00 – 1 1 ,50
9,00 – 1 1 ,50
10,00 – 14,00
1 1 ,00 – 16,00
12,00 – 18,00
Bebauungsdichte
GFZ 2,5
600 – 900
1.300 – 1.800
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
Neubau (Erstbezug)
2.200 – 3,500
1.900 – 2.700
2.200 – 2.900
2.600 – 3.400
2.800 – 3.800
3.500 – 5.000
3.000 – 4.600
2.200 – 3.300
2.500 – 3.800
3.000 – 4.400
3.500 – 5.500
4.800 – 6.500
Baujahresklasse
Wfl./Nfl.
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
1.500 –
1. 1 00 –
1.300 –
1.700 –
Wfl./Nfl.
2.300
1.800
2. 1 00
2.500
2.200 –
1.700 –
1.900 –
2.500 –
3.200
2.300
2.600
3.500
40
Bezirksreport Neukölln
2015/2016
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
Wohnlage
Mehrfamilienhäuser
Seite 28/29).
Hochhäuser/
Plattenbauten
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
4.493 ha
325,7
+2.645
162.338
207
1,8 %
2.805 €
16,2 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Hufeisensiedlung (Britz)
Richardplatz (Neukölln)
Reuterplatz (Neukölln)
Blumenviertel (Rudow)
Umgebung Britzer Garten
Schillerpromenade (Neukölln)
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache
Lage
einfache bis
mittlere Lage
Dynamik
10/2014 – 10/2015
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
7,00
7,75
€/m2 Wfl./mtl.
8,25
9,00
€/m2 Wfl.
1.600
2.100
++
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
170
250
++
Bauland (GFZ 2,5)
€/m2
500
k.A.
++
€
250.000
310.000
€
210.000
260.000
Wfl./Nfl.
1.200
1.400
+
Rendite
+/++
++/+
Tendenz
2015/2016
2015/2016
41
Baujahresklasse
einfache Lage
1900 – 1949
5,75 – 8,00
1950 – 1978
5,25 – 7,00
1979 – 2000
6,00 – 8,00
6,50 – 8,50
7,50 – 9,50
Neubau (Erstbezug)
8,00 – 10,00
6,75 – 9,25
6,00 – 8,00
7,00 – 8,50
7,00 – 10,00
8,00 – 1 1 ,00
8,50 – 1 1 ,50
Baujahresklasse
einfache Lage
1900 – 1949
7,00 – 9,00
1950 – 1978
6,75 – 7,75
1979 – 2000
7,25 – 9,00
8,00 – 10,50
7,50 – 10,00
7,25 – 8,75
8,00 – 10,00
8,75 – 11,00
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 2,5
einfache Lage
130 – 200
400 – 700
200 – 350
k.A.
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
einfache Lage
220.000 – 260.000
2 1 0.000 – 250.000
240.000 – 270.000
260.000 – 300.000
260.000 – 350.000
240.000 – 300.000
280.000 – 380.000
290.000 – 400.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
einfache Lage
180.000 – 220.000
180.000 – 220.000
200.000 – 240.000
2 1 0.000 – 260.000
210.000 – 250.000
220.000 – 260.000
230.000 – 300.000
270.000 – 350.000
Baujahresklasse
einfache Lage
1900 – 1949
1.300 – 1.800
1950 – 1978
1.200 – 1.600
1979 – 2000
1.500 – 2.000
k.A.
1.800 – 2.500
Neubau (Erstbezug)
k.A.
1.800 – 2.400
1.500 – 1.800
1.700 – 2.400
2.000 – 2.800
2.200 – 3.000
2.500 – 3.500
Baujahresklasse
einfache Lage
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
Wfl./Nfl.
Wfl./Nfl.
1.000 – 1.400
900 – 1.300
1. 1 00 – 1.400
k.A.
1.200 – 1.900
1.000 – 1.500
1. 1 00 – 1.600
k.A.
42
Bezirksreport Pankow
2015/2016
unbewohnte Gebiete
einfache Wohnlage
Wohnlage
mittlere Wohnlage
mittlere bis gute
Wohnlage
gute Wohnlage
Mehrfamilienhäuser
Seite 28/29).
Hochhäuser/
Plattenbauten
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
10.307 ha
384,4
+4.969
209.988
546
2,1 %
2.782 €
9,6 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
7,5 %
2.951 €
11,7 %
Kollwitzplatz/Helmholtzplatz
(Prenzlauer Berg)
Niederschönhausen (Pankow)
Majakowskiring (Pankow)
Marienburger Straße/Winsstraße
(Prenzlauer Berg)
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
gute
Lage
Dynamik
10/2014 – 10/2015
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
8,00
9,75
€/m2 Wfl./mtl.
9,00
10,50
€/m2 Wfl.
1.900
2.800
-
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
150
300
++
Bauland (GFZ 1,5)
€/m2
350
420
++
€
240.000
330.000
€
200.000
260.000
Wfl./Nfl.
1.500
2.000
+
Rendite
++
++
Tendenz
2015/2016
2015/2016
43
Baujahresklasse
1900 – 1949
7,00 – 9,75
1950 – 1989
5,75 – 9,25
1990 – 2000
6,25 – 9,75
7,25 – 10,25
7,75 – 1 1 ,00
Neubau (Erstbezug)
8,00 – 12,00
gute Lage
8,50 – 1 1 ,50
7,00 – 10,25
8,25 – 12,50
8,50 – 13,50
9,00 – 14,50
10,00 – 15,50
Baujahresklasse
1900 – 1949
7,75 – 1 1 ,00
1950 – 1989
6,50 – 10,25
1990 – 2000
7,00 – 10,75
8,25 – 1 1 ,50
gute Lage
8,75 – 12,50
7,75 – 1 1 ,25
8,75 – 12,25
9,50 – 15,00
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 1,5
120 – 200
280 – 400
gute Lage
190 – 380
350 – 550
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
170.000 – 280.000
150.000 – 290.000
180.000 – 3 1 0.000
200.000 – 340.000
gute Lage
2 1 5.000 – 340.000
230.000 – 400.000
260.000 – 440.000
280.000 – 470.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
130.000 – 190.000
130.000 – 220.000
160.000 – 290.000
170.000 – 3 1 0.000
gute Lage
150.000 – 240.000
160.000 – 260.000
220.000 – 370.000
240.000 – 390.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
Neubau (Erstbezug)
1.600** – 2.500
1.000** – 2.200
1.400** – 2.400
1.500** – 2.600
1.700** – 2.600
2.200** – 3.900
gute Lage
2.200 – 3.800
1.400 – 2.700
2.000 – 3.200
2.300 – 4.000
2.400 – 4.200
2.800 – 5.000
** in Plattenbauten
Baujahresklasse
Wfl./Nfl.
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
1.300 –
1.000 –
1.200 –
1.200 –
gute Lage
Wfl./Nfl.
2.000
1.700
1.800
1.900
1.800 –
1.400 –
1.600 –
1.800 –
2.800
2.200
2.400
2.800
44
Bezirksreport Reinickendorf
2015/2016
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
offene Bauweise
Seite 28/29).
Mehrfamilienhäuser
Hochhäuser/
Plattenbauten
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
8.931 ha
254,0
+3.842
129.785
209
3,1 %
3.092 €
14,3 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Ludolfingerplatz/Zeltinger Platz
(Frohnau)
Lagen an der Havel
(Tegelort, Konradshöhe)
rings um das Fließtal
(Hermsdorf, Lübars, Waidmannslust)
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
gute
Lage
Dynamik
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
7,00
8,25
€/m2 Wfl./mtl.
9,00
10,00
€/m2 Wfl.
1.600
2.100
++
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
250
350
++
Bauland (GFZ 1,0)
€/m2
300
400
++
€
280.000
380.000
€
230.000
290.000
Wfl./Nfl.
1.300
1.500
+/0
Rendite
++/+
Tendenz
10/2014 – 10/2015
++
¬
2015/2016
2015/2016
45
Baujahresklasse
1900 – 1949
6,00 – 8,00
1950 – 1978
5,50 – 7,50
1979 – 2000
6,50 – 8,50
7,00 – 9,00
7,50 – 10,00
Neubau (Erstbezug)
9,00 – 1 1 ,00
gute Lage
7,00 – 10,00
6,00 – 9,00
7,00 – 10,00
7,50 – 10,50
8,50 – 1 1 ,50
9,00 – 12,00
Baujahresklasse
1900 – 1949
8,00 – 9,50
1950 – 1978
7,75 – 9,00
1979 – 2000
8,50 – 10,00
8,75 – 1 1 ,00
gute Lage
8,50 – 1 1 ,00
8,00 – 10,00
8,75 – 1 1 ,50
9,00 – 12,00
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 1,0
200 – 300
250 – 350
gute Lage
300 – 400
350 – 450
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
240.000 – 300.000
230.000 – 270.000
250.000 – 320.000
280.000 – 360.000
gute Lage
290.000 –
280.000 –
3 1 0.000 –
380.000 –
420.000
370.000
440.000
520.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
180.000 – 230.000
190.000 – 240.000
2 1 0.000 – 280.000
260.000 – 320.000
gute Lage
2 1 0.000 –
220.000 –
240.000 –
270.000 –
300.000
320.000
360.000
390.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
Neubau (Erstbezug)
1.400 – 2.200
1.400 – 1.800
1.500 – 2. 1 00
1.800 – 2.300
2. 1 00 – 2.700
2.600 – 3.600
gute Lage
1.900 – 2.600
1.600 – 2.300
1.800 – 2.500
2.300 – 3.200
2.500 – 3.400
2.800 – 4.000
Baujahresklasse
Wfl./Nfl.
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
1.000 –
900 –
1. 1 00 –
1.300 –
gute Lage
Wfl./Nfl.
1.500
1.300
1.500
1.700
1.300 –
1. 1 00 –
1.200 –
1.400 –
1.900
1.600
1.800
2. 1 00
46
Bezirksreport Spandau
2015/2016
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
Mehrfamilienhäuser
Seite 28/29).
Hochhäuser/
Plattenbauten
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
9.187 ha
230,4
+3.941
117.964
240
2,6 %
2.939 €
13,3 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Scharfe Lanke
Weinmeisterhöhe
Gatow
Kladow (Ortskern)
Rupenhorn und Umgebung
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache
Lage
mittlere bis
gute Lage
Dynamik
10/2014 – 10/2015
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
6,50
7,75
€/m2 Wfl./mtl.
7,50
8,75
€/m2 Wfl.
1.600
2.100
++
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
160
300
++
Bauland (GFZ 1,0)
€/m2
225
425
++
€
275.000
360.000
€
210.000
270.000
Wfl./Nfl.
1.200
1.400
+
Rendite
++/+
++
Tendenz
2015/2016
2015/2016
47
Baujahresklasse
einfache Lage
1900 – 1949
5,75 – 7,50
1950 – 1978
5,00 – 6,50
1979 – 2000
6,00 – 7,50
6,50 – 8,50
7,00 – 9,00
Neubau (Erstbezug)
7,50 – 10,00
7,00 – 9,00
5,75 – 8,25
7,00 – 8,50
7,25 – 9,25
8,00 – 10,00
k.A.
Baujahresklasse
einfache Lage
1900 – 1949
7,00 – 8,50
1950 – 1978
6,00 – 7,50
1979 – 2000
7,00 – 8,50
8,00 – 9,50
7,75 – 10,00
7,00 – 9,00
7,75 – 10,00
8,00 – 10,50
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 1,0
einfache Lage
130 – 190
200 – 250
250 – 350
350 – 500
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
einfache Lage
225.000 – 300.000
200.000 – 300.000
240.000 – 320.000
260.000 – 360.000
300.000 – 400.000
270.000 – 350.000
300.000 – 400.000
380.000 – 450.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
einfache Lage
150.000 – 2 1 0.000
150.000 – 2 1 0.000
190.000 – 260.000
210.000 – 300.000
230.000 – 280.000
220.000 – 270.000
220.000 – 335.000
250.000 – 370.000
Baujahresklasse
einfache Lage
1900 – 1949
1.200 – 1.800
1950 – 1978
1.200 – 1.600
1979 – 2000
1.500 – 1.900
1.700 – 2. 1 00
1.900 – 2.500
Neubau (Erstbezug)
k.A.
1.700 – 2.500
1.500 – 1.900
1.700 – 2.400
2.000 – 2.800
2.200 – 3.000
2.500 – 3.500
Baujahresklasse
einfache Lage
Wfl./Nfl.
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
1.000 –
900 –
1.000 –
1.200 –
Wfl./Nfl.
1.400
1.300
1.500
1.600
1. 1 00 –
1.000 –
1. 1 00 –
1.300 –
1.800
1.500
1.700
2.000
48
Bezirksreport Steglitz-Zehlendorf
2015/2016
Seite 28/29).
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache bis mittlere Wohnlage
mittlere Wohnlage
mittlere bis gute Wohnlage
gute Wohnlage
sehr gute Wohnlage
Stadtvillen/Villen/MFH offene Bauweise
Mehrfamilienhäuser geschlossene Bauweise
Hochhäuser/ Plattenbauten
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
10.256 ha
299,3
+3.429
154.956
367
2,8 %
3.511 €
9,8 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Mexikoplatz (Schlachtensee)
Umgebung Rehwiese (Nikolassee)
Umgebung S-Bhf. Lichterfelde West
Umgebung Fichteberg (Steglitz)
Dahlem
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
gute bis sehr
gute Lage
10/2014 – 10/2015
Dynamik
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
8,00
10,00
0
¬
€/m2 Wfl./mtl.
9,50
11,25
+
¬
€/m2 Wfl.
2.000
2.800
+
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
375
900
++
Bauland (GFZ 1,5)
€/m2
500
900
+/++
€
390.000
570.000
€
320.000
430.000
Wfl./Nfl.
1.600
2.100
++
Rendite
Tendenz
+
2015/2016
2015/2016
49
Baujahresklasse
1900 – 1949
7,00 – 9,00
1950 – 1978
6,25 – 8,25
1979 – 2000
7,00 – 9,00
7,50 – 10,00
8,00 – 10,50
Neubau (Erstbezug)
10,00 – 12,00
9,00 – 12,50
7,50 – 10,00
8,50 – 10,50
9,50 – 12,50
10,00 – 13,00
12,00 – 14,00
Baujahresklasse
1900 – 1949
8,75 – 10,25
1950 – 1978
8,25 – 9,75
1979 – 2000
8,50 – 10,00
8,75 – 1 1 ,00
10,00 – 13,50
8,50 – 1 1 ,00
9,50 – 12,00
10,00 – 14,00
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 1,5
GFZ 2,5
350 – 400
450 – 550
700 – 900
550 – 1.300
600 – 1.1 00
k.A.
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
320.000 – 440.000
290.000 – 420.000
320.000 – 430.000
400.000 – 475.000
450.000 – 750.000
420.000 – 600.000
450.000 – 625.000
500.000 – 800.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
280.000 – 350.000
240.000 – 340.000
270.000 – 370.000
300.000 – 390.000
380.000 – 500.000
300.000 – 450.000
330.000 – 480.000
420.000 – 570.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
Neubau (Erstbezug)
1.600 – 2.600
1.400 – 2.000
1.600 – 2.300
2.000 – 2.700
2.300 – 3.200
2.900 – 3.900
2.400 – 3.600
1.900 – 2.800
2.300 – 3.200
2.600 – 3.600
3.000 – 4.800
4.000 – 6.000
Baujahresklasse
Wfl./Nfl.
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
1.400 –
1.200 –
1.300 –
1.500 –
Wfl./Nfl.
1.800
1.500
1.700
2.000
2.000 –
1.300 –
1.500 –
1.900 –
3.000
1.900
2.200
2.900
50
Bezirksreport Tempelhof-Schöneberg
2015/2016
unbewohnte Gebiete
einfache Wohnlage
Wohnlage
mittlere Wohnlage
mittlere bis gute
Wohnlage
gute Wohnlage
Seite 28/29).
Mehrfamilienhäuser
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
5.303 ha
335,8
+3.120
180.493
148
3,1 %
3.039 €
10,6 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Viktoria-Luise-Platz (Schöneberg)
Winterfeldtplatz (Schöneberg)
Am Volkspark Schöneberg
Fliegerviertel Tempelhof
Dichterviertel (Lichtenrade)
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
gute
Lage
Dynamik
10/2014 – 10/2015
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
7,75
9,75
€/m2 Wfl./mtl.
8,50
10,00
€/m2 Wfl.
2.000
2.600
+/++
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
230
k.A.
+
Bauland (GFZ 2,5)
€/m2
825
1.250
++
€
310.000
k.A.
€
250.000
k.A.
Wfl./Nfl.
1.400
1.900
+
Rendite
++
+
Tendenz
2015/2016
2015/2016
51
Baujahresklasse
1900 – 1949
6,75 – 9,25
1950 – 1978
6,25 – 8,25
1979 – 2000
6,50 – 9,00
7,75 – 9,75
8,00 – 10,50
Neubau (Erstbezug)
8,25 – 12,00
gute Lage
8,00 – 12,25
7,50 – 10,00
8,50 – 10,50
9,50 – 12,00
10,00 – 12,50
1 1 ,00 – 13,50
Baujahresklasse
1900 – 1949
7,75 – 9,75
1950 – 1978
7,25 – 9,25
1979 – 2000
7,50 – 9,75
8,25 – 1 1 ,00
gute Lage
8,75 – 11,00
k.A.
k.A.
k.A.
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 2,5
200 – 270
650 – 1.000
gute Lage
k.A.
1.000 – 1.500
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
230.000 – 325.000
250.000 – 340.000
275.000 – 385.000
290.000 – 390.000
gute Lage
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
200.000 – 285.000
195.000 – 280.000
2 1 0.000 – 3 1 5.000
220.000 – 335.000
gute Lage
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
Neubau (Erstbezug)
1.700 – 2.400
1.400 – 1.900
1.700 – 2.300
1.900 – 2.500
2. 1 00 – 2.800
2.600 – 3.600
gute Lage
2.200 – 3.400
1.900 – 2.600
2.000 – 2.900
2.400 – 3.300
2.600 – 3.800
3.000 – 4.500
Baujahresklasse
Wfl./Nfl.
1900 – 1949
1950 – 1978
1979 – 2000
1.300 –
1.000 –
1. 1 00 –
1.200 –
gute Lage
Wfl./Nfl.
1.700
1.400
1.600
1.900
1.600 –
1.300 –
1.500 –
1.800 –
2.600
1.900
2. 1 00
2.800
52
Bezirksreport Treptow-Köpenick
2015/2016
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
Wohnlage
mittlere Wohnlage
mittlere bis gute
Wohnlage
gute Wohnlage
Seite 28/29).
Mehrfamilienhäuser
Kurzstatistik
Bezirk
Berlin
Lagetipp
16.842 ha
249,4
+2.311
134.039
389
1,3 %
2.757 €
9,7 %
89.168 ha
3.562,2
41.892
1.891.798
3.356
2,0 %
2.951 €
11,7 %
Fläche
Wanderungssaldo
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Arbeitslosenquote
Wendenschloßstraße
Regattastraße
Hirteplatz
Bereich der Bruno-Wille-Straße
Wilhelmshagen (Rahnsdorf)
WISTA-Technologiepark
Rendite
Kauf
Miete
Immobilienart
Dimension
einfache bis
mittlere Lage
gute
Lage
Dynamik
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
7,25
8,75
€/m2 Wfl./mtl.
8,75
9,75
€/m2 Wfl.
1.800
2.400
+
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
150
260
+
Bauland (GFZ 1,5)
€/m2
300
400
++
€
230.000
300.000
++/+
€
190.000
260.000
+/++
Wfl./Nfl.
1.300
1.600
+/0
0
Tendenz
10/2014 – 10/2015
¬
¬
2015/2016
2015/2016
53
Baujahresklasse
1900 – 1949
6,00 – 9,25
1950 – 1989
5,50 – 8,50
1990 – 2000
6,00 – 9,50
6,50 – 10,00
7,00 – 1 1 ,00
Neubau (Erstbezug)
7,50 – 1 1 ,50
gute Lage
7,25 – 10,25
6,50 – 9,50
7,00 – 1 1 ,00
7,25 – 1 1 ,50
7,50 – 13,00
9,00 – 15,00
Baujahresklasse
1900 – 1949
7,00 – 10,50
1950 – 1989
6,75 – 9,25
1990 – 2000
7,50 – 10,75
7,25 – 1 1 ,50
gute Lage
7,75 – 1 1 ,25
7,25 – 10,50
8,00 – 1 1 ,50
8,50 – 13,00
Bebauungsdichte
GFZ 0,4
GFZ 1,5
120 – 180
250 – 360
gute Lage
190 – 320
320 – 480
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
165.000 – 270.000
155.000 – 260.000
180.000 – 290.000
2 1 0.000 – 320.000
gute Lage
2 1 0.000 –
225.000 –
260.000 –
280.000 –
Baujahresklasse
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
140.000 – 205.000
1 35.000 – 220.000
160.000 – 260.000
1 75.000 – 280.000
gute Lage
170.000 – 280.000
195.000 – 290.000
2 1 0.000 – 340.000
225.000 – 360.000
Baujahresklasse
1900 – 1949
1.300** – 2.500
1950 – 1989
900** – 2.200
1990 – 2000
1.500** – 1.900
1.600** – 2.800
1.700** – 2.800
Neubau (Erstbezug)
2. 1 00** – 3.600
320.000
340.000
380.000
4 1 0.000
gute Lage
1.800** – 3.200
1.000** – 2.400
1.900** – 3.000
2.200** – 3.700
2.500** – 3.800
2.700** – 4.300
** in Plattenbauten
Baujahresklasse
Wfl./Nfl.
1900 – 1949
1950 – 1989
1990 – 2000
1.000 –
900 –
1. 1 00 –
1.200 –
gute Lage
Wfl./Nfl.
1.600
1.600
1.700
1.800
1.300 –
1. 1 00 –
1.300 –
1.400 –
2.000
1.800
2.000
2. 1 00
54
Spitzenpreise für Bestandsimmobilien Berlin 2015/2016
Spitzenpreise für Bestandsimmobilien Berlin
Definition
Die Spitzenpreise beziehen sich auf die oberen
3 – 5 Prozent der Vermietungen/Verkäufe der jeweiligen Vorzugswohnlage, aus denen ein Mittelwert
gebildet wird. Ausgenommen sind Erstbezüge und
Sonderlagen (z.B. direkter Wasserzugang, Potsdamer
Platz). Des Weiteren sind in der Analyse keine Preise
für Villen/Landhäuser enthalten. Bei Miet- und Eigen-
tumswohnungen beziehen sich die Preise auf Objektgrößen zwischen 150 m2 bis 250 m2 Wohnfläche. Bei
Ein-/Zweifamilienhäusern beträgt die recherchierte
Objektgröße zwischen 160 m2 bis 300 m2 Wohnfläche.
Bei Wohn-/Geschäftshäusern zwischen 1.500 m2 bis
3.000 m2 Wohn-/Nutzfläche.
Mietwohnung
18,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
5.500 €/m2 Wfl.
Ein-/Zweifamilienhaus
7.000 €/m2 Wfl.
Wohn-/Geschäftshaus
4.500 €/m2 Wfl./Nfl.
Mietwohnung
17,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
4.800 €/m2 Wfl.
k. A.
3.800 €/m2 Wfl./Nfl.
Lichtenberg
Mietwohnung
14,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
3.600 €/m2 Wfl.
3.300 €/m2 Wfl.
2.800 €/m2 Wfl./Nfl.
Marzahn-Hellersdorf
Mietwohnung
12,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
3.000 €/m2 Wfl.
3.200 €/m2 Wfl.
2.600 €/m2 Wfl./Nfl.
Mitte
Mietwohnung
20,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
7.000 €/m2 Wfl.
k. A.
5.000 €/m2 Wfl./Nfl.
Neukölln
Mietwohnung
16,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
3.500 €/m2 Wfl.
2.800 €/m2 Wfl.
3.000 €/m2 Wfl./Nfl.
Pankow
Mietwohnung
17,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
5.000 €/m2 Wfl.
3.500 €/m2 Wfl.
3.800 €/m2 Wfl./Nfl.
Reinickendorf
Mietwohnung
13,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
4.000 €/m2 Wfl.
4.200 €/m2 Wfl.
3.200 €/m2 Wfl./Nfl.
Spandau
Mietwohnung
12,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
2.900 €/m2 Wfl.
3.300 €/m2 Wfl.
k.A.
Steglitz-Zehlendorf
Mietwohnung
16,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
5.500 €/m2 Wfl.
6.000 €/m2 Wfl.
4.000 €/m2 Wfl./Nfl.
Mietwohnung
16,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
4.500 €/m2 Wfl.
3.500 €/m2 Wfl.
3.500 €/m2 Wfl./Nfl.
Treptow-Köpenick
Mietwohnung
15,00 €/m2 Wfl.
Eigentumswohnung
4.500 €/m2 Wfl.
3.400 €/m2 Wfl.
3.200 €/m2 Wfl./Nfl.
2015/2016
IVD-Gewerbemietenübersicht Berlin 2015/2016
55
Die nachfolgenden Daten stellen eine Orientierungshilfe dar. Für die wichtigsten Teilmärkte folgt eine kurze
Übersicht über die mietpreisbestimmenden Merkmale,
die als Unterstützung zur Einordnung im jeweiligen
Spannenbereich dienen soll. Auch bei vergleichbaren
Standorten ist zu beobachten, dass die Mietpreisspannen der jeweiligen Marktsegmente z. T. sehr groß gefasst
sind. Die Einteilung der Nutzflächen erfolgt entsprechend den Marktgepflogenheiten. Bei abweichenden
Flächen hat eine Würdigung im Einzelfall zu erfolgen.
Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen (€/m2 Nutzfläche)
Standortqualität
60 m2 bis 120 m2
ab 300 m2
Dynamik
Tendenz
10/2014 – 10/2015
¬
1a-City/West
170 – 310
100 – 170
0
1a-City/Ost
140 – 220
70 – 120
+
1b-Nähere Umgebung City-West/Ost
80 – 140
50 – 80
0
¬
2a-Hauptzentren
25 – 75
15 – 35
0
¬
2b-Bezirks-/Nahversorgungszentren
15 – 40
10 – 25
0
¬
5 – 11
4–7
0
¬
Wohnstraßen
Ausnahmen:
2a-Hauptzentren : Schloßstraße, Steglitz und Wilmersdorfer Str.: 70,- bis zu 90,- €/m2, Frankfurter Allee: bis zu 25,- €/m2
bzw. bis zu 15,- €/m2
2b-Bezirkszentren: Teltower Damm, Zehlendorf: bis 65,- €/m2
Die besten Einzelhandels- und Dienstleistungsstandorte (€/m2 Nutzfläche), Größe: ca. 100 m2
Lage
Mietpreisspanne*
Bodenwertniveau** (M1/GFZ 4,5)
Tauentzienstraße
270 - 310
20.000
Kurfürstendamm***
230 - 270
13.000
Friedrichstraße
140 - 180
8.500
Alexanderplatz
180 - 220
6.500
Schloßstraße
70 - 90
5.500
Stadtteil
Charlottenburg
Charlottenburg
Mitte
Mitte
Steglitz
* in Anlehnung an Grupe Handelsindex 2015/2016
** Bodenwertniveau in €/m2 Grundstücksfläche zum 01.01.2015; Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
*** Rankestraße bis Joachimsthaler Straße
Weitere ausgewählte Einzelhandels- und Dienstleistungsstandorte (€/m2 Nutzfläche), Größe: ca. 100 m2
Lage
Mietpreisspanne*
Bodenwertniveau** (Art/GFZ)
Ortsteile
Altstadt Spandau
60– 70
1.100
(M1 /2,5)
Spandau
Bahnhofstraße
25– 35
650
(M2/ 1,0)
Lichtenrade
Breite Straße
30– 40
470
(W1/2,0)
Pankow
Hackescher Markt
110– 140
3.300
(M2/3,5)
Mitte
Müllerstraße
35– 45
900
(M2/3,0)
Wedding
Schönhauser Allee
30– 50
1.300
(M2/3,0)
Prenzlauer Berg
Tempelhofer Damm
25– 35
1.000
(M2/2,5)
Tempelhof
Unter den Linden
70– 100
6.500
(M1 /4,5)
Mitte
Warschauer Straße
15– 25
1.000
(W1/2,5)
Friedrichshain
*
**
M1
M2
W
in Anlehnung an Grupe Handelsindex 2015/2016
Bodenwertniveau in €/m2 Grundstücksfläche zum 01.01.2015; Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
kerngebietstypische Nutzung (sehr hohe bauliche Ausnutzung bei nur geringer anteiliger Wohnnutzung)
mischgebietstypische Nutzung (mittlere bauliche Ausnutzung mit ausgewogenem Verhältnis von Dienstleistungs- und Wohnnutzung)
Wohnbauflächen
56
Büro- und Praxisflächen (€/m2 Nutzfläche)
Standortqualität
bis 100 m2
ab 100 m2
Dynamik
Tendenz
10/2014 – 10/2015
1a-City/West
15 – 21
12 – 19
+
1a-City/Ost
16 – 23
15 – 21
+
1b-Nähere Umgebung City-West/Ost
13 – 19
111 – 16
+
2a-Hauptzentren
18 – 14
16 – 12
+
2b-Bezirks-/Nahversorgungszentren
16 – 12
15 – 10
+
¬
Wohnstraßen
14 – 9
14 – 8
+
¬
Die besten Büro- und Praxisstandorte (€/m2 Nutzfläche), Größe: ca. 100 m2
Lage
Mietpreisspanne
Bodenwertniveau* (M1/GFZ 4,5)
Pariser Platz
35 – 45
40.000
Potsdamer Platz
17 – 24
8.500
Friedrichstraße
16 – 22
8.500
Gendarmenmarkt
15 – 22
20.000
Kurfürstendamm**
16 – 23
9.000/13.000
Bezirk
Mitte
Mitte
Mitte
Mitte
CharlottenburgWilmersdorf
* Bodenwertniveau in €/m2 Grundstücksfläche zum 01.01.2015; Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
** Rankestraße bis Leibnizstraße
Sonstige Gewerbemieten (€/m2 Nutzfläche)
Hallen und Lager (500 – 2.000 m2)
Werkstätten/Serviceflächen (100 – 500 m2)
Fabriketagen (100 – 300 m2)
Innenstadtlage
5,50 – 8,50
6,00 – 10,00
6,50 – 12,00
Außenbezirke
3,50 – 6,50
4,50 – 7,50
4,50 – 8,00
2015/2016
Räumliche Zuordnung für Einzelhandelsflächen und Büro-/Praxisflächen
in Anlehnung an die Veröffentlichung der IHK Berlin
– Auszug* –, tlw. ergänzt vom IVD Berlin-Brandenburg
*
1a/City West
Kurfürstendamm (Gedächtniskirche bis Adenauerplatz)
Tauentzienstraße
Joachimsthaler Straße (Augsburger Straße bis Bhf. Zoo)
1a/City Ost
Potsdamer Platz
Alexanderplatz
Gendarmenmarkt
Friedrichstraße südlich bis S-Bhf.
Leipziger Straße bis S-Bhf.
Unter den Linden (Glinkastraße bis Charlottenstraße)
1b/Nähere
Umgebung der
City West bzw.
City Ost
Nebenstraßen des Kurfürstendamms (nördlich bis S-Bhf., südlich bis Lietzenburger Straße)
Nebenstraßen der Tauentzienstraße (nördlich bis Kurfürstenstraße, südlich bis Lietzenburger Straße)
Kantstraße (zwischen Joachimsthaler Straße und Savignyplatz)
Friedrichstraße (nördlich S-Bhf.)
Nebenstraßen der Friedrichstraße (zw. Glinkastraße/Neustädtische Kirchstraße u. Charlottenstraße)
Nikolaiviertel
Hackescher Markt
2a / Hauptzentren
Schloßstraße, Steglitz (zw. Walther-Schreiber-Platz und Rathaus Steglitz)
Wilmersdorfer Straße, Charlottenburg (zw. S-Bhf. und Bismarckstraße)
Müllerstraße, Wedding (zw. Triftstraße und Seestraße)
Karl-Marx-Straße, Neukölln (zw. Forum Neukölln und Karl-Marx-Platz)
Altstadt Spandau
Berliner Str./Gorkistr., Tegel (Berliner Str. zw. Hallen am Borsigturm u. Alt-Tegel)
Bahnhofstraße/Forum Köpenick, Köpenick (Bahnhofstr. zw. S-Bhf. und Friedrichshagener Str.)
Frankfurter Allee, Friedrichshain (zw. S-Bhf. Frankfurter Allee und Rathaus-Passagen)
Breite Straße/Berliner Str., Pankow (zw. Rathaus und Kirche, bzw. Breite Str. und Bhf. Pankow)
2b/Bezirkszentren/Nahversorgungszentren
Berliner Allee, Weißensee
Badstraße/Pankstraße, Wedding
Bahnhofstraße, Lichtenrade
Bölschestraße, Friedrichshagen
Greifswalder Straße, Prenzlauer Berg
Helle Mitte, Hellersdorf
Hermannstraße, Neukölln
Karl-Marx-Allee, Friedrichshain
Kurt-Schumacher-Platz, Reinickendorf/Wedding
Leonorenstraße (direkte Umgebung Lankwitz Kirche)
Marzahner Promenade, Marzahn
Quelle: Orientierungsrahmen für Gewerbemieten in Berlin, www.berlin.ihk24.de
Märkisches Zentrum, Reinickendorf
Mehringdamm
Prerower Platz, Hohenschönhausen
Reichsstraße, Charlottenburg
Residenzstraße/Markstraße, Reinickendorf
Rheinstraße
Schönhauser Allee, Prenzlauer Berg
Tempelhofer Damm, Tempelhof
Turmstraße, Tiergarten
Zehlendorf Mitte, Zehlendorf
Zeltinger Platz, Frohnau
57
58
IVD-Wohnlagenkarte Potsdam
IVD-Wohnlagenkarte Potsdam
Besondere
Lagen
A Griebnitzsee
B Heiliger See
C Hermannswerder
(Kussel/Tornow)
D Zu den
Havelseen
(orientiert von der
Glienicker Brücke bis
Sacrow)
E Groß Glienicker
See
F Weißer See
Lage
1 Zentrum
Wohnlagezuordnung
Lage
Wohnlagezuordnung
gut
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
mittel
gut
mittel*
mittel*
mittel
gut*
mittel*
einfach
mittel
einfach
einfach
mittel
einfach
einfach
(um die Brandenburger Straße zwischen
Jägervorstadt, Berliner Vorstadt, Teltower
Vorstadt und Brandenburger Vorstadt)
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Berliner Vorstadt
Jägervorstadt
Nauener Vorstadt
Brandenburger Vorstadt
Potsdam West
Templiner Vorstadt
Teltower Vorstadt
Schlaatz
Waldstadt
Babelsberg Nord/Klein Glienicke
Babelsberg Süd
Am Stern
sehr gut*
gut
sehr gut*
mittel
mittel
mittel*
mittel
einfach
mittel
sehr gut*
mittel
mittel
unbewohnte Gebiete
einfache Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
sehr gute Wohnlage
*
Drewitz
Kirchsteigfeld
Sacrow
Groß Glienicke
Fahrland
Neu Fahrland
Nedlitz
Bornim / Bornstedt
Eiche
Golm
Grube
Marquardt
Uetz-Paaren
Satzkorn
Besondere Lagen (in Potsdam vornehmlich Wasserorientierung)
27
26
18
25
E
17
19
24
20
F
16
21
4
23
3
22
D
2
5
B
6
C
7
A
11
1
12
8
13
9
10
14
15
2015/2016
Stadtreport Potsdam 2015/2016
Stadtreport
Potsdam 2015/2016
59
Kurzstatistik
Fläche
Einwohner
Wanderungssaldo (rd.)
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Kaufkraft pro Kopf
Arbeitslosenquote
18.825 ha
164.042
+1.508
88.735
432
2,6 %
20.765 €
6,8 %
Quellen: IHK, Gemeinden, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Immobilienart
Dimension
einfache
Lage
mittlere bis
gute Lage
sehr gute
Lage
Dynamik
Tendenz
10/2014 –
Miete
10/2015
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
6,50
9,00
11,50
+/0
¬
€/m2 Wfl./mtl.
6,50
9,00
12,00
+/0
¬
€/m2 Wfl.
1.500
2.700
3.900
+
¬
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
100
240
420
0
¬
Bauland (GFZ 1,5)
€/m2
190
300
500
+
Ein-/Zweifamilenhäuser
€
200.000
300.000
430.000
+
€
160.000
260.000
350.000
+
Vielfaches
der Marktmiete*
12,0
17,0
22,0
Gewerbe
Rendite
Kauf
Eigentumswohnungen
++
2
€/m Wfl./Nfl.
1.000
1.650
2.700
Ladenmiete (ab 100m2)
€/m2 Nfl.
7,00
17,00
45,00
0
Büromiete
€/m2 Nfl.
6,50
10,00
15,00
+
¬
* gem. § 18 Abs. 2 ImmoWertV. Siehe auch Schwerpunktmieten in der obigen Tabelle.
Fakten
Landeshauptstadt als Verwaltungsstandort mit breit gefächertem Dienstleistungssektor, relativ hohem
Bildungsniveau (höchste Wissenschaftsdichte Deutschlands) und umfangreichem Kulturangebot
Die Einwohnerzahl Potsdams kann einen jährlichen Zuwachs verzeichnen
Die derzeitige Leerstandstandsquote liegt unter 1,0 %
60
IVD-Wohnlagenkarte Brandenburg an der Havel
IVD-Wohnlagenkarte Brandenburg an der Havel
unbewohnte Gebiete
Gewässer
einfache Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
sehr gute Wohnlage
2015/2016
Stadtreport Brandenburg an der Havel 2015/2016
Stadtreport
Brandenburg an der Havel 2015/2016
61
Kurzstatistik
Fläche
Einwohner
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Kaufkraft pro Kopf
Arbeitslosenquote
22.971 ha
71.032
+81
43.074
159
12,6 %
18.557 €
11,3 %
Immobilienart
Dimension
einfache
Lage
mittlere bis
gute Lage
sehr gute
Lage
Dynamik
Tendenz
10/2014 –
Miete
10/2015
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
4,00
5,50
6,75
0
¬
€/m2 Wfl./mtl.
5,00
5,00
7,00
0
¬
€/m2 Wfl.
800
1.200
1.800
0
¬
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
40
70
100
0
¬
Bauland (GFZ 1,5)
€/m2
70
130
180
0
¬
€
90.000
150.000
200.000
+
€
80.000
120.000
k. A.
0
¬
Vielfaches
der Marktmiete*
9,5
11,0
13,0
0
¬
Gewerbe
Rendite
Kauf
Eigentumswohnungen
2
€/m Wfl./Nfl.
500
700
900
€/m2 Nfl.
5,50
8,00
22,00
0
¬
Büromiete
€/m2 Nfl.
4,50
5,50
7,00
0
¬
Fakten
historische Chur- und Hauptstadt der Mark Brandenburg, mit einer über 1.000 jährigen Geschichte
Brandenburg hat drei mittelalterliche Stadtkerne, umgeben von der Havel und einem weitläufigen Seengebiet
die seit 1990 rückläufige Einwohnerzahl stagnierte in den letzten Jahren, nicht zuletzt durch den jährlichen
Zuwachs der Fachhochschule Brandenburg, inzwischen sind wieder leichte Zuwächse zu verzeichnen
deutliche Belebung der Innenstadt
Sitz des Brandenburgischen Oberlandesgerichtes und der Anwaltskammer des Landes Brandenburg
62
IVD-Wohnlagenkarte Cottbus
IVD-Wohnlagenkarte Cottbus
einfache Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
2015/2016
Stadtreport Cottbus 2015/2016
Stadtreport
Cottbus 2015/2016
63
Kurzstatistik
Fläche
Einwohner
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Kaufkraft pro Kopf
Arbeitslosenquote
16.515 ha
99.491
-820
57.319
157
6,9 %
17.912 €
9,6 %
Immobilienart
Dimension
einfache
Lage
mittlere bis
gute Lage
sehr gutes
Lage
Dynamik
Tendenz
10/2014 –
Miete
10/2015
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
4,00
5,50
7,00
+
¬
€/m2 Wfl./mtl.
5,00
6,00
7,50
+
¬
€/m2 Wfl.
850
1.250
1.600
0
¬
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
40
65
100
0
¬
Bauland (GFZ 1,5)
€/m2
60
110
150
0
¬
€
110.000
170.000
200.000
0/+
¬
€
90.000
120.000
160.000
0/+
¬
Vielfaches
der Marktmiete*
11,0
12,0
12,5
0
¬
Gewerbe
Rendite
Kauf
Eigentumswohnungen
2
€/m Wfl./Nfl.
k.A.
700
950
€/m2 Nfl.
6,00
8,50
18,00
0
¬
Büromiete
€/m2 Nfl.
4,00
7,00
9,00
0
¬
64
IVD-Wohnlagenkarte Frankfurt (Oder)
IVD-Wohnlagenkarte Frankfurt (Oder)
einfache Wohnlage
mittlere Wohnlage
gute Wohnlage
Booßen
2015/2016
Stadtreport Frankfurt (Oder) 2015/2016
Stadtreport
Frankfurt (Oder) 2015/2016
65
Kurzstatistik
Fläche
Einwohner
Wohnungsbestand
Baufertigstellungen
Leerstand
Kaufkraft pro Kopf
Arbeitslosenquote
14.785 ha
59.649
-438
34.080
71
10,0 %
18.929 €
10,5 %
Immobilienart
Dimension
einfache
Lage
mittlere bis
gute Lage
sehr gute
Lage
Dynamik
Tendenz
10/2013 –
Miete
10/2014
Mietwohnungen
€/m2 Wfl./mtl.
4,50
5,50
6,25
0
¬
€/m2 Wfl./mtl.
5,00
6,50
7,00
0
¬
€/m2 Wfl.
800
1.200
1.500
0
¬
Bauland (GFZ 0,4)
€/m2
30
60
85
0
¬
Bauland (GFZ 1,5)
€/m2
k. A.
75
90
-
¬
€
100.000
150.000
180.000
0/+
¬
€
90.000
120.000
150.000
0
¬
Vielfaches
der Marktmiete*
k.A.
9,0
11,0
0
¬
Gewerbe
Rendite
Kauf
Eigentumswohnungen
2
€/m Wfl./Nfl.
k.A.
600
800
€/m2 Nfl.
k. A.
8,00
12,00
0
¬
Büromiete
€/m2 Nfl.
3,00
5,00
7,00
-
¬
66
IVD-Kaufpreiskarte für die Metropolregion
Berlin-Brandenburg
IVD-Kaufpreiskarte für die Metropolregion Berlin-Brandenburg
Legende
für Brandenburg
Schwerpunktpreis für Ein-/Zweifamilienhäuser in €:
Weiterverkäufe der Baujahre ab 1990
Massivbauweise
Ø 130 m2 Wohnfläche
Ø 800 m2 Grundstücksfläche
normaler bis guter Bauzustand
Schwerpunktpreis für Bauland in €/m2:
Wohnbauflächen (W)
800 m2 Grundstücksfläche
GFZ 0,4
abgabenfrei
2015/2016
IVD-Ämter- und Behördenübersicht für Berlin
67
IVD-Ämter- und Behördenübersicht für Berlin (Stand Oktober 2015)
Verwaltungsbezirk
Baulastenverzeichnis
Stadtplanungsamt
(Altbezirk)
Aktenkammer
Vermessungs-/
Straßenbau-/
der Bauaufsicht
Katasteramt
Tiefbauamt
(Erschließungsbeiträge)
Mitte
Müllerstraße 146
Müllerstraße 146
Schulstraße 99
Mathilde-Jacob-Platz 1
Karl-Marx-Allee 31
(Mitte, Tiergarten
13353 Berlin
13353 Berlin
13347 Berlin
10551 Berlin
10178 Berlin
Auskünfte
Frau Laduch
Straßennamen: A - K
Herr Dr.-Ing. Wittstock Herr Büttner
Frau Evecen
Tel.
90 18 - 4 58 46
Frau Schnorfeil
Tel.
90 18 - 3 36 37
Tel.
90 18 - 2 28 23
Tel.
Fax
90 18 - 4 57 76
Tel.
Fax
90 18 - 3 36 36
Fax
90 18 - 2 27 06
und Wedding)
90 18 - 4 57 58
90 18 - 4 54 28
Eintragung
Di.
19.00 - 12.00
nur nach Vereinbarung
Di.
19.00 - 12.00
Frau Fahrland
Do.
15.00 - 18.00
Straßennamen: L - Z
Do.
15.00 - 18.00
Tel.
90 18 - 4 58 13
und nach tel.
Herr Juhnke
vermal@ba-
Fax
90 18 - 4 57 73
Vereinbarung
Tel.
mitte.berlin.de
nur schriftlich
stadtplanung@
Friedrichshain-
Yorckstraße 4-11
Yorckstr. 4-11
Yorckstr. 4-11
Yorckstr. 4-11
Yorckstraße 4 - 11
Kreuzberg
10965 Berlin
10965 Berlin
10965 Berlin
10965 Berlin
10965 Berlin
90 18 - 4 54 29
[email protected]
ba-mitte.berlin.de
Auskünfte
Tel.
9 02 98 - 22 34
Für Kreuzberg
Tel.
9 02 98 - 22 65
Herr Kuchinke
Frau Ligacz
Fax
9 02 98 - 33 52
Herr Engel
Fax
9 02 98 - 22 92
Tel.
9 02 98 - 80 49
Tel.
9 02 98 - 25 77
Di.
Tel.
Di.
9.00 - 14.00
Fax
9 02 98 - 80 15
Fax
9 02 98 - 24 11
9.00 - 14.00
tiefgruen@ba-fk.
9.00 - 12.00
9 02 98 - 24 58
und nach Vereinbarung
Für Friedrichshain
Do.
Eintragung
stadtplanung@ba-fk.
Frau Pinz
vermessung@ba-fk.
Frau Thom
berlin.de
Tel.
9 02 98 - 29 35
berlin.de
9 02 98 - 24 11
Tel.
9 02 98 - 31 23
Fax
Fax
9 02 98 - 24 11
nur schriftlich
berlin.de
Zimmer 1041B, Altbau
Pankow
Storkower Str. 97
Storkower Str. 97
Liebermannstr. 77
Storkower Str. 97
Darßer Straße 203
(Pankow,
10407 Berlin
10407 Berlin
13088 Berlin
10407 Berlin
13088 Berlin (Weißensee)
Frau Kagerer
Tel.
9 02 95 - 33 83
für Weißensee: (R. 211)
Vermessung
Tel.
9 02 95 - 85 10
Tel.
Fax
9 02 95 - 34 84
Frau Matusch
Herr Letsch
Fax
9 02 95 - 86 29
Tel.
sga-pankow@ba-
Prenzlauer Berg
und Weißensee)
9 02 95 - 32 09
Frau Wedde
Di.
19.00 - 12.00
Tel.
Tel.
9 02 95 - 35 95
Do.
15.00 - 18.00
für Pankow: (R. 210)
Liegenschaftskataster
Fax
9 02 95 - 31 20
stadtplanung@ba-
Frau Buder
Herr Bredereke
Di.
19.00 - 12.00
Do.
15.00 - 18.00
pankow.berlin.de
Tel.
92 90 19 - 69 12
92 90 19 - 69 11
9 02 95 - 43 00
Tel.
9 02 95 - 43 59
für Prenzlauer Berg:
Fax
9 02 95 - 43 02
(R. 212)
Di.
19.00 - 12.00
Herr Remmers
Do.
15.00 - 18.00
Tel.
vermessung@ba-
92 90 19 - 69 15
Frau Grunwald
Tel.
pankow.berlin.de
pankow.berlin.de
92 90 19 - 69 14
Di. + Do.
9.00 - 12.00
Charlottenburg-
Hohenzollerndamm
Hohenzollerndamm
Hohenzollerndamm
Otto-Suhr-Allee 100
Hohenzollerndamm
Wilmersdorf
174 - 177, 10713 Berlin
174 - 177, 10713 Berlin
174 - 177, 10713 Berlin
10585 Berlin
174 - 177, 10713 Berlin
Herr Steuer
Tel.
90 29 - 1 15 41
Herr Schönrock
Herr Karge
Herr Pischnick
Tel.
90 29 - 1 60 13
Fax
90 29 - 1 51 39
Tel.
Tel.
90 29 - 1 41 70
Tel.
90 29 - 1 56 10
Fax
90 29 - 1 60 05
Frau Meißner
Fax
90 29 - 1 42 50
Fax.
90 29 - 1 56 13
stadtplanung@
Tel.
Mo., Di., Fr. 9.00 - 12.00
tiefbau@charlottenburg-
telefonische Auskunft
charlottenburg-
Do.
wilmersdorf.de
möglich
wilmersdorf.de
Di. + Fr.
9.00 - 12.00
Di. + Fr.
9.00 - 12.00
90 29 - 1 60 31
90 29 - 1 60 39
9.00 - 16.00
vermessung@
charlottenburgwilmersdorf.de
68
Bezirk
Stadtplanungsamt
Aktenkammer
Vermessungs-/
Straßenbau-/
der Bauaufsicht
Katasteramt
Tiefbauamt
Spandau
Carl-Schurz-Str. 2 - 6
13597 Berlin
13597 Berlin
13597 Berlin
13597 Berlin
13597 Berlin
Fr. Frischer
Tel.
9 02 79 - 26 66
Tel.
9 02 79 - 25 82
Tel.
9 02 79 - 22 85
Tel.
9 02 79 - 27 21
Tel.
9 02 79 - 34 82
Tel.
9 02 79 - 26 63
Tel.
9 02 79 - 36 48
Fax
9 02 79 - 29 26
Fax
9 02 79 - 20 16
Fax
9 02 79 - 20 88
Di. + Fr.
9.00 - 12.00
Fax
9 02 79 - 20 88
Mo., Di., Do., Fr.
Di. + Fr.
9.00 - 12.00
bauaufsicht@ba-
stadtplanung@ba-
Di. + Fr.
9.00 - 12.00
spandau.berlin.de
spandau.berlin.de
9.00 - 12.00
sga@ba-
Anmeldung erforderlich
spandau.berlin.de
vermessungsamt@
ba-spandau.berlin.de
Steglitz-
Kirchstr. 1/3
Kirchstr. 1/3
Kirchstr. 1/3
Kirchstr. 1/3
Hartmannsweilerweg 63
Zehlendorf
14163 Berlin
14163 Berlin
14163 Berlin
14163 Berlin
14163 Berlin
für Steglitz: Herr Stelle für Steglitz:
für Steglitz:
Tel.
9 02 99 - 77 32
Tel.
9 02 99 - 52 64
Tel.
9 02 99 - 78 76
Tel.
9 02 99 - 77 23
Tel.
Tel.
9 02 99 - 64 84
Fax
9 02 99 - 79 67
Fax
9 0299 - 64 45
Tel.
9 02 99 - 77 24
für Zehlendorf:
Fax.
9 02 99 - 61 11
Tel.
9 02 99 - 53 57
Di. + Fr.
Fax.
9 02 99 - 64 45
für Zehlendorf:
für Zehlendorf:
Frau Richter
Tel.
Tel.
9 02 99 - 78 83
Di. + Fr.
Fax
9 02 99 - 64 45
stadtplanung@
Einsicht nur nach
ba-sz.berlin.de
Anmeldung
bauaufsicht@
9 02 99 - 54 30
9 02 99 - 78 74
9.00 - 12.00
Di. + Fr.
9.00 - 12.00
9.00 - 12.00
Di. + Fr.
9.00 - 12.00
[email protected]
[email protected]
ba-sz.berlin.de
Auskunft nur schriftlich
Tempelhof-
Rathaus Schöneberg
Rathaus Schöneberg
Rathaus Schöneberg
Rathaus Schöneberg
Rathaus Tempelhof
Schöneberg
John-F.-Kennedy-Platz
Tempelhofer Damm 165
10825 Berlin
10825 Berlin
10825 Berlin
10825 Berlin
12099 Berlin
Frau Winckler
Tel.
9 02 77 - 31 15
Tel.
9 02 77 - 28 05
Tel.
9 02 77 - 65 04
Tel.
9 02 77 - 23 24
Tel.
9 02 77 - 64 48
Fax
9 02 77 - 78 52
Tel.
9 02 77 - 78 52
Fax
9 02 77 - 78 22
Fax
9 02 77 - 26 01
Fax
9 02 77 - 78 64
Di. + Fr.
Di. + Fr.
9.00 - 12.00
9.00 - 12.00
Raum 0201 - 0203, UG
Di. + Fr.
verm+geo@ba-
Birgit.sachse@ba-
ts.berlin.de
ts.berlin.de
Di. + Fr.
stadtplanung@ba-
Do.
ts.berlin.de
9.00 - 12.00
16.00 - 18.00
ohne Anmeldung
9.00 - 12.00
nach Vereinbarung
Neukölln
Karl-Marx-Str. 83
Karl-Marx-Str. 83
Karl-Marx-Str. 83
Karl-Marx-Str. 83
Hermannstraße 214 - 216
12043 Berlin
12043 Berlin
12043 Berlin
12043 Berlin
12049 Berlin
Herr Mayer
Tel.
9 02 39 - 35 12
Herr Schmitz
Frau Schultrich
Tel.
9 02 39 - 21 81
Tel.
9 02 39 - 21 07
Fax
9 02 39 - 24 18
Tel.
9 02 39 - 25 93
Tel.
Fax
9 02 39 - 37 57
Fax
9 02 39 - 24 18
Di. + Do.
Fax
9 02 39 - 24 18
Frau Beyer
SGA-Strassen@
9.00 - 12.00
stadtplanung@
Tel.
9 02 39 - 40 34
bezirksamt-neukoelln.de
bwa@bezirksamt-
bezirksamt-neukoelln.de bezirksamt-neukoelln.de Fax.
9 02 39 - 24 18
nach Vereinbarung
neukoelln.de
bauaktenarchiv@
9 02 39 - 27 38
Di. + Do.
9.00 - 12.00
Fachbereich.Vermessung
@bezirksamtneukoelln.de
2015/2016
Bezirk
Stadtplanungsamt
69
Aktenkammer
Vermessungs-/
Straßenbau-/
der Bauaufsicht
Katasteramt
Tiefbauamt
Treptow-
Alt-Köpenick 21
Alt-Köpenick 21
Luisenstraße 16
Alt-Köpenick 21
Neue Krugallee 4
Köpenick
12555 Berlin (Rathaus)
12557 Berlin-Köpenick
12435 Berlin
Tel.
9 02 97 - 24 50
Tel.
9 02 97 - 23 12
Tel.
Fax
9 02 97 - 26 26
Fax
9 02 97 - 23 24
Termin nach
65 01 - 83 52
Tel.
9 02 97 - 21 00
Tel.
9 02 97 - 55 01
Tel.
9 02 97 - 26 45
Fax
9 02 97 - 55 96
9 02 97 - 20 05
Fax
9 02 97 - 55 56
Di.
19.00 – 12.00
Di.
19.00 - 12.00
vorheriger Absprache
Fax
Do.
14.00 – 18.00
Do.
14.00 - 18.00
bwa-archiv@ba-
Di.
19.00 – 12.00
info-tiefbauamt@
Do.
14.00 – 18.00
ba-tk.berlin.de
bauaufsicht@ba-
stadtplanungsamt@ba-
tk.berlin.de
tk.berlin.de
tk.berlin.de
Helene-Weigel-Platz 8
Schkopauer Ring 2
12681 Berlin
12681 Berlin
12681 Berlin
12681 Berlin
12681 Berlin
Frau Martin
Tel.
9 02 93 - 52 01
Frau Pöller
Tel.
9 02 93 - 53 00
Tel.
9 02 93 - 75 00
Tel.
Fax
9 02 93 - 51 05
Tel.
Fax
9 02 93 - 53 55
Fax
9 02 93 - 75 05
Di .
19.00 - 12.00
Di .
9.00 - 12.00
15.00 - 18.00
Do.
15.00 - 18.00
vermessung@
ba-tk.berlin.de
Marzahn-Hellersdorf
9 02 93 - 56 18
Frau Hecht
Tel.
9 02 93 - 56 85
Do.
Fax
9 02 93 - 57 30
stadtplanung@ba-
Di.
19.00 - 12.00
Do.
15.00 - 18.00
mh.verwalt-berlin.de
9 02 93 - 56 29
Frau Gandisch
Tel.
9 02 93 - 56 63
Di .
19.00 - 12.00
Do.
15.00 - 18.00
vorher anmelden
vermessung@
nach tel. Vereinbarung
[email protected]
ba-mh.verwalt-berlin.de
Lichtenberg
Alt-Friedrichsfelde 60
(einschl.
10315 Berlin
10315 Berlin
10315 Berlin
10315 Berlin
10315 Berlin
Hohenschönhausen)
Frau Möller
Tel.
9 02 96 - 64 91
Herr Elsner
Frau Dietrich
Tel.
Tel.
9 02 96 - 62 74
Fax
9 02 96 - 64 09
Tel.
9 02 96 - 62 22
Tel.
9 02 96 - 60 45
Tel.
9 02 96 - 65 20
9 02 96 - 65 70
Fax
9 02 96 - 62 09
Di .
19.00 - 12.00
auf schriftlichen Antrag
Fax
9 02 96 - 61 59
Fax
9 02 96 - 65 29
Di.
19.00 - 12.00
Do.
14.00 - 18.00
Di .
19.00 - 12.00
Di .
19.00 - 12.00
Do.
9.00 - 18.00
Do.
14.00 - 18.00
Do.
14.00 - 18.00
unverbindlich mündlich,
sonst schriftlich
Reinickendorf
Eichborndamm 215 -
Eichborndamm 215 -
Eichborndamm 215 -
Eichborndamm 215 -
Eichborndamm 238 –
239, 13437 Berlin
239, 13437 Berlin
239, 13437 Berlin
239, 13437 Berlin
240, 13437 Berlin
Tel.
9 02 94 - 33 38
Tel.
9 02 94 - 30 14
Frau Rüster und
Tel.
9 02 94 - 31 24
Tel.
9 02 94 - 31 77
Tel.
9 02 94 - 33 39
Tel.
9 02 94 - 30 35
Frau Hertzog
Fax
9 02 94 - 34 24
Fax
9 02 94 - 34 02
Tel.
9 02 94 - 30 48
Fax
9 02 94 - 34 22
Tel.
9 02 94 - 33 38
Di .
19.00 - 12.00
Di .
19.00 - 12.00
Fax
9 02 94 - 30 40
Di .
19.00 - 12.00
Tel.
9 02 94 - 33 39
Do.
15.00 - 18.00
Do.
15.00 - 18.00
Di.
19.00 - 12.00
Do.
15.00 - 18.00
Fax
9 02 94 - 30 40
vermessung@
strassenbauamt@
Do.
15.00 - 18.00
stadtplanung@
reinickendorf.berlin.de
bauarchiv@
70
IVD-Checkliste zur EnEV
IVD-Checkliste zur EnEV
Seit 1. Mai 2014 ist die dritte Novelle zur Energieeinsparverordnung in Kraft. Damit gelten für Neubauten
ab 1. Januar 2016 strengere energetische Anforderungen. So soll der zulässige Jahresprimärenergiebedarf
um durchschnittlich 25 % gesenkt werden. Verkäufer
und Vermieter müssen spätestens zur Besichtigung
eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Neu
ausgestellte Energieausweise unterscheiden ähnlich
Nr. Gebäudeteil
1. Fassade (§ 9 Abs. 4)
Termin**
bei Instandsetzung
wie bei Haushaltsgeräten Effizienzklassen zwischen
A+ und H. Eine Veröffentlichung dieser Klassen ist bei
Immobilienanzeigen Pflicht!
Die wichtigsten Anforderungen an Bestandsgebäude
sind in der nachstehenden Übersicht zusammengefasst. Für Gebäudeerweiterungen sind gesonderte
Vorschriften zu beachten.
Nachrüstpflicht gem. § 10 EnEV*
Modernisierungs-/
Kostenansätze als Richt-
Instandsetzungsmaßnahme
größen in € (überschlägig)
Wärmedämmverbundsystem je nach Wandaufbau und
Kunstharzputz: ca. 100 €/m2
Mineralischer Putz: ca. 110 €/m2
verwendeten Materialien
2. Dach
31.12.2015
Bedingte Anforderungen gem. § 9 EnEV**
ca. 40 €/m2
Dämmung oberste Geschossdecke
oberste Geschossdecke ist zugänglich: Dämmung
oberste Geschossdecke ist zugänglich und die
(§ 10 Abs. 3+4)
Dachflächen sind gedämmt: keine Dämmung
(§ 10 Abs. 4)
2 Jahre nach dem ersten
Eigentümerwechsel nach
01.02.2002
3 Heizung
31.12.2014
(§ 10 Abs. 1)
abweichende Fristenregelung für am
01.02.2002 selbst bewohnte Ein- und
Zweifamilienhäuser
Beschaffenheit der Heizungsanlage (bei flüssigen oder
gasförmigen Brennstoffen)
3.1 Heizung
31.12.2006
Heizkessel vor 01.10.1978 eingebaut: Austausch
Brennwertkessel: ca. 5.750 €
Heizkessel vor 01.10.1985 eingebaut: Austausch
Niedertemp.: ca. 6.500 €
Heizkessel nach 01.10.1985 eingebaut: Austausch
nach 30 Jahren
Brenner: ca. 1.500 €
Gastherme: ca. 2.900 €
Niedertemperatur-/Brennwertanlagen: kein Austausch
Nennwärmeleistung < 4 KW: kein Austausch
Nennwärmeleistung > 400 KW: kein Austausch
Nachrüstpflicht von Raumthermostaten, ausgenommen
ca. 70 €/St.
Fußbodenheizungen in Räumen < 6m2 Nutzfläche
(§ 14 Abs. 2)
4. Installation
Ölkessel: ca. 6.650 €
Gaskessel: ca. 5.100 €
31.12.2006
(§ 10 Abs. 2)
ca. 10 €/m2
Dämmung der Wärmeverteilungs- und
Warmwasserleitungen sowie Armaturen
zugängliche Leitungen führen durch
nicht beheizte Räume: Dämmung
zugängliche Leitungen führen durch beheizte Räume:
keine Dämmung
5. Fenster
bei Instandsetzung
Kunststoff: ca. 450 €/m2
Austausch der Fenster (Isolierglas)
2
(§ 9 Abs. 4)
Wärmedurchgangskoeffizient <= 1,3 W/(m • K)
2
heutiger Standard bis ca. 1,1 W/(m • K) bei 2-fach
IVD Berlin-Brandenburg e.V. – Stand: Oktober 2014
2
Verglasung bis ca. 0,5 W/(m • K) bei 3-fach Verglasung
6. Keller
Holz: ca. 600 €/m2
Aluminium: ca. 800 €/m2
Dachflächenfenster: ca. 1.000 €/St.
bei Instandsetzung
Sperrung der Außenkellerwände und der Bodenplatte
Schweißbahn: ca. 30 €/m2
bei Instandsetzung
Erneuerung der Außentüren
Eingangstür: (ca. 2,2 m2)
(Anhang 3 Pkt. 5)
7. Außentür
(§ 9 Abs. 4)
2
Wärmedurchgangskoeffizient <= 1,8 W/(m • K)
Edelholz: ca. 2.500 €/St.
Kunststoff: ca. 3.500 €/St.
Kellertür: (ca. 2,0 m2)
Stahl einfach: ca. 400 €/St.
Holz/Kunststoff einfach: ca. 900 €/St.
*
- Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagetechnik bei Gebäuden
(Energieeinsparverordnung – EnEV), Novelle vom 16.10.2013, in Kraft seit 01.05.2014).
** - Die „bedingten Anforderungen“ sind nur zu erfüllen, wenn „freiwillig“ modernisiert/instandgesetzt wird (bei Änderungen von mehr als 10 % der gesamten jeweiligen
Bauteilfläche des Gebäudes) (vgl. § 4 Abs. 3).

IVD BB Immobilienservice 2015_2016:Broschuere

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