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NEUE MITTE GARBSEN
INFORMATIONEN ZUR PLANUNG
AMT FÜR STADTPLANUNG UND STADTENTWICKLUNG
- ABTEILUNG STADTENTWICKLUNG -
Planungshintergrund
Die Stadt Garbsen, 1974 durch den Zusammenschluss 11 ehemals selbständiger
Gemeinden entstanden, bietet heute sowohl städtische als auch dörfliche Strukturen.
Sie verfügt aber nicht über eine historisch gewachsene Stadtmitte. Die Weiterentwicklung des neuen Stadtteils Garbsen Mitte ist seit den 80er Jahren ein zentrales
Projekt der Stadtentwicklung. Es beinhaltet die Schaffung eines neuen Zentrums
durch konzentrierte Ansiedlung von Einrichtungen mit gesamtstädtischer Bedeutung
und einer Wohnbebauung als Verbindung zu den angrenzenden Stadtteilen Berenbostel (nördlich der B 6) und Altgarbsen/Auf der Horst (südlich der A 2).
In Garbsen-Mitte leben heute ca. 5.700 EinwohnerInnen. Eine Vielzahl zentralitätsbildender Einrichtungen konnte ebenfalls angesiedelt werden. Stadträumlich fehlt
aber noch ein baulicher Abschluss des Zentrums nach Westen mit entsprechend urbanen Nutzungen sowie die Einbindung durch Wohn-, Gewerbe- und Freiflächen.
Berenbosteler See
Schwarzer See
Bossesee
Rathaus
Kino
Nordwestzentrum
Kooperative städtebauliche Entwurfswerkstatt „Neue Mitte“
Zur Sicherstellung der gesetzten Qualitätsziele hat der Rat beschlossen, die konkrete
Weiterentwicklung der „Neuen Mitte“ als Planungsgrundlage im Rahmen einer kooperativen städtebaulichen Entwurfswerkstatt zu ermitteln. Sie wurde für das insgesamt etwa 80 ha große Gebiet im Sommer 2000 im Rathaus der Stadt mit 5 regional
bis international erfahrenen Teams (jeweils besetzt mit Städtebau, Architektur und
Landschaftsplanung) durchgeführt. Die inhaltlichen Vorgaben wurden in themenbezogenen Workshops erarbeitet, wo u.a. bereits eine frühzeitige Einbindung der
Regionalplanung erfolgte.
Am Ende empfahl die Jury der Stadt, mit dem Gedankengut von zwei Teams weiter
zu arbeiten. Beide Entwürfe nutzen als zentrales Gestaltungselement das Wasser
und überzeugten durch ein klares Bekenntnis zu einer urbanen Stadtmitte.
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Stand: April 2005
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Rahmenplan Team 2
Rhode, Kellermann, Wawrosky & Partner (RKW Architekten), Düsseldorf
Matern und Wäschle, Brüchner-Hüttemann Pasch, Paderborn/Bielefeld
GTL Landschaftsarchitekten, Kassel
Beim Team „RKW“ wird das Wasser durch gegliederte Becken bis in das Zentrum
geführt. Am Westrand der Wasserlandschaft schlagen sie eine Freizeitinsel vor, die
fußläufige Nord-Süd-Verbindungen im Plangebiet ermöglicht. Zur Gutenbergstraße
sind Freiraumnutzungen integriert.
Rahmenplan Team 4
Hegger, Hegger, Schleiff, Kassel/Hannover
Jörg Neubig Architekten, Köln
Planergruppe Oberhausen
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Stand: April 2005
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Das Team von HHS plant einen neuen See bis zur Gutenbergstraße, über den die
Vernetzung mit den umliegenden Landschaftsräumen erfolgen soll. Attraktive Stege
kennzeichnen das Nordufer mit der Wohnbebauung und künstliche Dünen schaffen
am Südufer Platz und ein entsprechendes Umfeld für Baden und Sport.
Gemeinsam ist beiden Entwürfen die grobe Einteilung des Plangebietes in:
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•
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einen deutlich urbanen Zentrumsbereich mit direkter Öffnung zum Freiraum,
separat erschließbare Wohnfelder südlich der Meyenfelder Straße,
ein Gewerbegebiet entlang der Autobahn,
eine neue Verbindungsstraße von der Berenbosteler Straße zur Gutenbergstraße
parallel zur Autobahn,
• einen großen Freibereich in der Mitte des Plangebietes und
• die Einbeziehung des Bereichs südlich des Bossesees zur langfristigen Umnutzung.
Die Stadtverwaltung hat die Entwürfe zu einem gemeinsamen Strukturkonzept zusammengeführt, das nunmehr Grundlage der weiteren Realisierung ist. Um die planerischen Voraussetzungen für eine Realisierung zu schaffen, wurden die Inhalte
des Strukturkonzeptes in den F-Plan aufgenommen. Der Rat hat im Februar 2003
zum entsprechenden 94. Änderungsverfahren den abschließenden Beschluß gefasst.
Konzept Gesamtbereich
Stadt Garbsen
Neue Mitte Garbsen
Zukunftsvision 2020
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Stand: April 2005
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Konzept Stadtmitte
Stadt Garbsen
Neue Mitte Garbsen
Zukunftsvision 2020
Verbindung
Fußgängerbereich /
Bossesee/
Kastendamm
Neue Bushaltestellen
ŒTagungshotel
ŒVeranstaltungen
ŒAusstellungen
ŒShopping
ŒMarkthalle
ŒGastronomie
ŒWellness
ŒFreizeit
ŒStadtwerke
Stadtbahnendhaltepunkt
Investorenwettbewerb
Erste Realisierungsstufe ist die Umsetzung weiterer Nutzungsbausteine in der
Stadtmitte (Kerngebiet). Nachdem die Nordseite des Rathausplatzes durch ein neues
Büro- und Geschäftshaus baulich gefasst ist, besitzt die Bebauung der noch offenen
Westseite des Platzes Priorität. Dazu wurde, auf der Grundlage eines Lastenheftes,
das Vorgaben für die Bebauung enthält, im Jahr 2003 ein Investorenwettbewerb
durchgeführt.
Die Stadt Garbsen bietet Investoren ein ca. 27.700 m² großes Grundstück direkt am
Rathausplatz in der neuen Stadtmitte an. Auf diesem Grundstück sollen lebendige,
urbane Nutzungen mit einem hohen Maß an städtebaulicher Qualität und architektonischer Gestaltung zur Attraktivitätssteigerung der Stadtmitte realisiert werden. Mit
einem Anteil bis zu 15.000m² Verkaufsfläche für den Einzelhandel soll hier die Verbindung von Erlebniseinkauf mit Aufenthaltsqualität für Freizeit und Unterhaltung sowie Dienstleistung angeboten werden.
Die Rückmeldung interessierter Investoren ergab jedoch, dass unter diesen Vorgaben kein wirtschaftlich tragfähiges Konzept zu erzielen ist; eine Investition somit unrealistisch sei. Im Ergebnis haben eine Reihe anfangs interessierter Investoren von
einer Wettbewerbsbeteiligung wieder abgesehen; von den letztlich eingegangenen
Beiträgen erfüllte keines vollständig die Vorgaben der Stadt.
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Stand: April 2005
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4 Konzepte sind im März 2003 eingereicht worden. Die Beiträge wurden in der Rathaushalle ausgestellt. Alle Interessierten konnten vor Ort oder über das Internet ihre
Anregungen zu den Beiträgen abgeben.
Vertreter aus Rat und Verwaltung, die als Lenkungsgruppe „Neue Mitte Garbsen“
den Planungsprozess begleiten, haben sich nach eingehender Diskussion für das
Konzept der ITG Düsseldorf ausgesprochen. Der Rat hat am 30.06.2003 beschlossen, die Realisierung auf der Grundlage des Konzeptes der ITG vorzubereiten.
Aufgrund der aktuellen Konjunkturlage sieht sich der Investor zur Zeit aber nicht in
der Lage, eine entsprechende Bebauung zeitnah zu realisieren und hat sich im
Herbst 2003 vom Projekt wieder zurückgezogen.
Beabsichtigte Planung der Investorengruppe Sonae/Sierra
Erneute Gespräche mit den weiteren Beteiligten des Investorenwettbewerbs ab November 2003 hatten zum Ergebnis, das nunmehr das Konzept der Investorengruppe
um den portugiesischen Konzern Sonae (seit März 2005 unter dem Namen Sierra
Developments Germany AG tätig) auf seine Realisierungsfähigkeit geprüft werden
soll. Die Investorengruppe möchte ein Konzept realisieren, das neben Einzelhandel
weitere zentrumsbildende Einrichtungen wie Gastronomie, Freizeitangebote, Räumlichkeiten für kulturelle Veranstaltungen u.ä. vorsieht.
Die Verwaltung hatte gemeinsam mit der Lenkungsgruppe zum städtebaulichen
Konzept mit Bearbeitungsstand vom Februar 2004 bereits Punkte benannt, die einer
weiteren Überarbeitung bedürfen. Die Investorengruppe hat dazu ihre grundsätzliche
Bereitschaft geäußert.
Aufgrund der Größenordnung von 24.000 qm Verkaufsfläche war aber zunächst vereinbart worden, ein Einzelhandelsgutachten zu beauftragen, um die möglichen Auswirkungen eines Einkaufszentrums zu untersuchen. Das Gutachten wurde im November 2004 vorgelegt.
Grundlage ist folgende Aufteilung der Verkaufsflächen:
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periodischer Bedarf (kein SB-Warenhaus!)
Textilien/Schuhe/Bekleidung/Lederwaren
Hartwaren
darunter:
Technik
Haushalts- und persönl. Bedarf
Heimwerker- u. Gartenbedarf
Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus- u. Heimtextilien
gesamt:
5.000 qm VK
10.200 qm VK
8.800 qm VK
3.500 qm VK
4.500 qm VK
200 qm VK
600 qm VK
24.000 qm VK
Seit März 2005 liegt eine aktualisierte Konzeptskizze von Sonae / Sierra vor.
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Stand: April 2005
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Stand: April 2005
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Auswirkungen des Vorhabens
Für den Nachweis der raumordnerischen und städtebaulichen Verträglichkeit des
geplanten Vorhabens hat die Investorengruppe ein Einzelhandelsgutachten bei der
Firma GfK Prisma – Institut für Handels-, Stadt- und Regionalforschung - in Auftrag
gegeben. Die Untersuchungsinhalte wurden im Vorfeld mit dem Gutachter, Vertretern
des Auftraggebers, der Stadt Garbsen und der Region Hannover abgestimmt.
Bedingt durch das Planungsziel der Stärkung bzw. Schaffung einer wirklichen Stadtmitte in Garbsen wurde über die sonst üblichen Inhalte von Verträglichkeitsuntersuchungen hinaus zusätzlich unter dem städtebaulichen Aspekt einer nachhaltig funktionsfähigen Zentrumsentwicklung auch unter konzeptionellen Gesichtspunkten zur
notwendigen Dimensionierung und Strukturierung der vorgesehenen Projektentwicklung gutachterlich Stellung genommen.
Zusammenfassend kommt das Gutachten zu folgenden Ergebnissen:
Für den nachhaltig erfolgreichen Betrieb des Projektes bestehen günstige standort-,
markt- und potenzialseitige Rahmenbedingungen. Durch die Centeransiedlung kann
das Einzugsgebiet des Garbsener Einzelhandels erweitert und die Marktdurchdringung erhöht werden. Der zentrale Bereich Garbsen-Mitte kann zu einem wichtigen
Einzelhandelsstandort in der Stadt werden und damit die Position Garbsens in der
Region als Mittelzentrum stärken. Insbesondere der Perspektive für die Stadt, ein
leistungsfähiges und nachhaltig attraktives Zentrum zu erhalten, kommt aus Gutachtersicht ein wesentlicher Stellenwert zu.
Bezüglich der Auswirkungen auf den Einzelhandel werden die höchsten Umverteilungsquoten in Garbsen selbst erwartet, liegen aber in allen betrachteten Lagebereichen insgesamt unterhalb von 10%, wobei dieser Schwellenwert in einigen Warengruppen überschritten wird. (Getrennt untersucht wurden die Auswirkungen für
die Versorgungsbereiche Nordwestzentrum/Shopping Plaza, Planetencenter, zentraler bereich Berenbostel sowie das übrige Stadtgebiet.)
Mit Blick auf die regionale Verträglichkeit mit den bestehenden regionalen Einzelhandelsstrukturen in den Mittelzentren Neustadt am Rübenberge, Langenhagen,
Wunstorf, Barsinghausen und Bad Nenndorf sowie das an Garbsen angrenzende
Grundzentrum Seelze und den beiden betrachteten Lagebereichen in Hannover liegen die Gesamtumverteilungsquoten allesamt (deutlich) unter dem in der gängigen
Rechtsprechung zu Grunde gelegten Schwellenwert von 10%, der in einer warengruppenspezifischen Betrachtung aber teilweise nahezu erreicht wird.
Eine nennenswerte Beeinträchtigung der jeweiligen Versorgungsfunktion ist jedoch
nach geltenden Maßstäben für keinen der detailliert betrachteten Umlandstandorte
zu konstatieren. Aufgrund der erheblichen Distanzen sowie der jeweils recht vielfältigen Angebotsstrukturen in den qualitativ zu berücksichtigenden Städten Burgdorf,
Lehrte, Nienburg/Weser und Stadthagen liegen die ökonomischen Auswirkungen
deutlich unter denen der quantitativ untersuchten Städte. Hier werden lediglich marginale Umsatzumverteilungseffekte erwartet.
In der Gesamtschau ist das Vorhaben „Neue Mitte Garbsen“ als noch verträglich zu
bewerten, so dass sich die Gutachter – insbesondere vor dem Hintergrund der stadtentwicklungspolitisch wichtigen Frage der Zentrumsbildung für das Mittelzentrum
Garbsen – uneingeschränkt für die Realisierung der vorgesehenen Planmaßnahme
aussprechen.
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Aktueller Sachstand zum Vorhaben
Grundsätzlich unterstützt die Stadt Garbsen die dargestellten Intentionen der Investorengruppe zur Realisierung eines multifunktionalen Centers, als Beitrag zu einer
urbanen, lebendigen Stadtmitte des Mittelzentrums Garbsens.
Die Region Hannover unterstützt ebenfalls grundsätzlich das Bemühen der Stadt
Garbsen um die weitere Entwicklung eines Stadtzentrums; eine abschließende Abstimmung mit der Regionalplanung ist aber noch nicht erfolgt.
Der Rat hat sich stadtentwicklungspolitisch bewusst für die Schaffung einer neuen
Stadtmitte entschieden, auch um die Identität der Einwohnerrinnen und Einwohner
für die Gesamtstadt zu fördern. Die bisherige Entwicklung mit der sukzessiven Realisierung einzelner Bausteine im Zentrum bis hin zu Rathaus, Kino, Dienstleistungen
und Gastronomie hat der Mitte ein Gesicht gegeben. Die Stadtmitte baulich und
funktional nicht weiter zu entwickeln, bedeutet, dem Gesicht das abschließende Profil
zu verweigern. Eine nicht vollendete Stadtmitte hätte auch stadtstrukturell insgesamt
negative Auswirkungen. Aus dem Gutachten wird insbesondere auch deutlich, dass
eine gewisse „kritische Masse“ erforderlich ist, um eine gesamtstädtische Zentrumsfunktion erfüllen zu können. Ein Festhalten an der Einzelhandelsgrößenordnung von
15.000 qm VK wäre sowohl für die erwünschte Funktion als auch unter wirtschaftlichen Aspekten eines Betreibers unrealistisch.
Neben der Frage der Vereinbarkeit des Projektes mit den Zielen der Raumordnung
und Landesplanung sieht die Stadt aber noch weiteren Klärungsbedarf hinsichtlich
weiterer Punkte für die Konkretisierung bzw. Umsetzung des Projektes. Der Rat hat
am 14.02.2005 einen entsprechenden Beschluss zum weiteren Vorgehen gefasst.
Danach hat die Verwaltung den Verhandlungsauftrag erhalten, auf der Grundlage der
Aussagen des GfK Prisma Gutachtens das Projekt mit der Investorengruppe weiter
abzustimmen. Im Beschluss sind konkrete Punkte benannt, die zur Sicherstellung
des planerischen Gesamtziels der Stadt Garbsen mit der Investorengruppe zu klären
sind. Intention ist die Schaffung einer nachhaltig auch städtebaulich attraktiven
Stadtmitte mit ergänzendem, qualitativ hochwertigem Einzelhandel und der räumlich
funktionalen Verknüpfung mit dem bestehenden Einzelhandelsstandort „Nordwestzentrum/Shopping Plaza“.
Wie geht´s weiter?
Zunächst erfolgt im Mai die Abstimmung des Projektes mit der Regionalplanung unter Beteiligung der möglichen betroffenen benachbarten Kommunen. Erst danach
wird das Unternehmen Sonae/Sierra eine endgültige Investitionsentscheidung treffen. Bei positiver Entscheidung wird dann das Konzept vom Unternehmen entsprechend der im Ratsbeschluss benannten Punkte konkretisiert.
Sobald aktualisierte Plankonzepte vorliegen, werden sie auch der Öffentlichkeit vorgestellt.
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Einbindung in die Gesamtplanung
Das zu konkretisierende Projekt der Investorengruppe Sonae/Goldbeck ist zweifellos
eine wichtige Grundsatzentscheidung. Wie dargestellt, gehört zur Entwicklung der
Neuen Mitte jedoch mehr als das aktuell diskutierte Projekt. Langfristig sind alle
wichtigen Bestandteile zu berückischtigen:
•
Die trennende Wirkung der Berenbosteler Straße beseitigen, die Stadtmitte an
das Stadtbahnnetz direkt anschließen
•
Die Entwicklung der Stadtmitte zu einem lebendigen Zentrum fortsetzen
•
Öffnung des Bossesees zur Stadtmitte und Verknüpfung mit dem Stadtpark und
dem Berenbosteler See
•
Entwicklung neuer Wohnbauflächen südlich der Meyenfelder Straße: Solarsiedlung Garbsen-Mitte
•
Neuer Gewerbepark östlich der Gutenbergstraße zur Stärkung des Technologieund Forschungsstandortes Garbsen
•
Natur und Landschaft in der Mitte von Garbsen weitgehend bewahren
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www.garbsen.de in den Rubriken „Aktuelles“ sowie „Leben in Garbsen/Bauen und
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