8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“

Transcrição

Gemeinde Glienicke Nordbahn
8. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 2 „Ortskern“
(einfache Änderung nach §13 BauGB der 3. Änderungsplanung
des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“)
Begründung
Festsetzungen
Planzeichnung
Satzung
Februar 2014
8. Änderung BP Nr. 2 “Ortskern“ Glienicke Nordbahn (einfache Änderung nach §13 BauGB der 3. Änderungsplanung)
Planungsträger:
Gemeindeverwaltung Glienicke / Nordbahn
Hauptstraße 19
16548 Glienicke / Nordbahn
Planverfasser:
Dipl. Ing. Anke Ludewig, Architektin
Dipl. Ing. Ralf Ludewig, Landschaftsarchitekt
Planungsbüro Ludewig,
Rosa-Luxemburg-Straße 13, 16547 Birkenwerder
Tel.:
03303 502916
Mail: [email protected]
Plangrundlage:
Auszug aus der Liegenschaftskarte ALK
Fotos:
Planungsbüro Ludewig, 2010 bis 2013
Satzung Februar 2014
INHALT
1.
1.1
1.2
1.3.
Lage des Plangebietes
Regionale Einordnung
Lage des Plangebietes im Gemeindegebiet
Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung
4
4
5
5
2.
2.1
2.2
Planungserfordernis, Planungsziele der 8. Änderung
Planungsziele der 8. Änderung gemäß Aufstellungsbeschluss
Planungserfordernis und Veranlassung
6
6
6
3.
3.1
3.2
3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.3.
3.4.
3.5.
Bestand im Plangebiet und in dessen Umgebung
Übersicht
Darstellung der vorhandenen Bebauung im Plangebiet und dessen Umgebung
Bestand im Plangebiet nördlich der Hauptstraße
Bestand im Plangebiet südlich der Hauptstraße
Bebauung in der Umgebung des Plangebietes
Vorhandene straßenseitige Erschließung
Ver- und Entsorgung
ÖPNV
8
9
9
9
10
12
15
19
21
4
4.1.
4.1.1
4.1.2
4.2.
4.2.1
4.2.2
4.2.3.
4.3.
Bisher geltendes Recht im Plangebiet, übergeordnete Planung
Raumordnung und Landesplanung, Regionalplanung
Raumordnung und Landesplanung
Regionalplanung
Flächennutzungsplan, Landschaftsplan, informelle Planungen
Flächennutzungsplan, Landschaftsplan
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Ideenwettbewerb „Ortskerngestaltung“
Bisherige Festsetzungen des 3. Änderungsplanes des Bebauungsplanes Nr. 2
„Ortskern“
Vorbemerkungen
Planungsziele und Grundzüge der Planung der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“
Schutzgebiete und Schutzobjekte nach dem Naturschutzrecht
Denkmalschutz und Bodendenkmalpflege
Immissionsschutz
21
21
21
22
23
23
23
23
4.3.1
4.3.2
4.4.
4.5
4.6.
Planungsbüro Ludewig
2
25
25
25
28
28
29
4.7.
4.8.
4.9.
4.10.
4.11.
Kommunale Stellplatzsatzung
Kommunale Baumschutzsatzung
Bodenschutz, Abfallwirtschaft
Trinkwasserschutz, Gewässerschutz
Bergbau, Geologie und Rohstoffe
30
30
30
30
31
5.
5.1.
5.2.
5.3
5.4
5.5
Begründung der Änderung der Festsetzungen der 3. Änderungsplanung des
Bebauungsplan Nr. 2 „Ortskern“
Übersichtsplan mit Kennzeichnung der Änderungen der Planzeichnung
Überbaubare Grundstücksfläche
Von Bebauung frei zu haltende Flächen mit Pflanzbindung
Bauweise
Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen
Dachgestaltung
32
32
32
35
36
37
38
6.
Auswirkungen auf die kommunale und private Belange
40
7.
Auswirkungen auf Natur und Landschaft, Grünordnung
41
8.
8.1
Artenschutzrechtliche Verbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG
Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange im vorliegenden Änderungsverfahren
Potenzialanalyse auf Grund der vorhandenen Biotoptypen, Ermittlung möglicher
betroffener geschützter Arten auf Grund der vorhandenen Habitatstrukturen
Mögliche Beeinträchtigungen geschützter oder streng geschützter Arten durch die
vorliegende Planung
Baubedingte und betriebsbedingte drohende Verstöße gegen Verbot nach
§ 44(1) BNatSchG, Maßnahmen zur Vermeidung
Maßnahmen zur Vermeidung drohender Verstöße gegen Verbot nach
§ 44(1) BNatSchG
41
8.2
8.3
8.4
8.5
9.
9.1
9.2
Planverfahren, Umweltprüfung
Rechtliche Anforderungen an die einfache Änderung eines Bebauungsplanes nach
§13 BauGB
Begründung der Anwendung des Verfahrens der einfachen Änderung eines
Bebauungsplanes nach §13 BauGB
Rechtliche Grundlagen
41
42
44
45
45
46
46
46
50
8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 "Ortskern“
(einfache Änderung nach §13 BauGB der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“)
Textliche Festsetzungen mit markierten Änderungen
52
Geänderte Planzeichnung der 8. Änderung des 3. Änderungsplanes des Bebauungsplanes
57
Bisherige Planzeichnung des 3. Änderungsplanes des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“
(Darstellung übertragen auf eine aktuelle Liegenschaftskarte)
58
(Darstellung gemäß bisher geltendem Bebauungsplan)
59
3
Begründung des Bebauungsplanes
1.
Lage des Planungsgebietes
1.1
Regionale Einordnung
Darstellung auf der Grundlage von Daten des Landes Brandenburg
Das Plangebiet ist Teil der Gemeinde Glienicke Nordbahn, die im Süden und im Westen an die Stadt
Berlin grenzt. Im Norden und Nordosten schließt sich das Gemeindegebiet der Gemeinde Mühlenbecker Land, OT Schönfließ, im Osten OT Schildow an.
Die Ortslage von Glienicke Nordbahn wird im Norden durch die Bieselheide begrenzt. Südlich der Ortslage grenzt das Tegeler Fließ an.
Glienicke / Nordbahn ist durch die B96 erschlossen. Die Gemeinde Glienicke / Nordbahn hat ca. 11.000
EW und gehört zum Landkreis Oberhavel, Land Brandenburg.
4
1.2
Lage des Plangebietes im Gemeindegebiet
Auszug Liegenschaftskarte
Das Plangebiet der 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ liegt im Westen der Gemeinde Glienicke Nordbahn östlich der Oranienburger Chaussee (B96). Es umfasst das westliche Ende der Hauptstraße
sowie die nördlich und südlich hieran angrenzenden Grundstücksflächen.
1.3
Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung
Der Geltungsbereich der hier vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ umfasst den
nachfolgend abgebildeten gesamten Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“.
Der Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 "Ortskern", auf welches sich auch die hier
vorliegende 8. Änderung bezieht, umfasst eine ca. 1,63 ha große Teilfläche des Bebauungsplanes Nr.2 „Ortskern“.
Der Geltungsbereich der 3. und 8. Änderung
des Bebauungsplanes Nr. 2 "Ortskern" umfasst eine ca. 1,63 ha große Teilfläche des
Bebauungsplanes Nr.2 „Ortskern“.
Im Plangebiet der 3. Änderung liegen die
Flurstücke 237, 238, 240, 241, 484/1, 484/2,
485/2, 486, 490 (teilweise), 599, 640, 643,
707 – 712, 713 (teilweise), 714 - 717, 727 –
731 und 736 der Flur 1 der Gemarkung
Glienicke / Nordbahn.
Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt:
- im Norden durch den Hausotterweg
- im Osten durch die westliche Grenzen der
Flurstücke 791 und 242, die Hauptstraße
sowie durch die östlichen Grenzen der
Flurstücke 484/1 und 640,
- im Süden durch die südliche Grenze der
Flurstücke 484/1, 484/2, 485/2, 486 und 640
- im Westen durch die Oranienburger
Chaussee,
- im Nordwesten durch die Schönfließer
Straße
5
2.
Planungserfordernis und Planungsziele der 8. Änderung
2.1
Planungsziele der 8. Änderung gemäß Aufstellungsbeschluss
Die Gemeindevertretung der Gemeinde Glienicke Nordbahn beschloss auf ihrer Sitzung am 16. März
2011, die 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 2 „Ortskern“ einzuleiten. Die Änderung sollte im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB erfolgen.
Der Aufstellungsbeschluss der 8. Änderung wurde für den gesamten Geltungsbereich der 3. Änderung
des Bebauungsplanes Nr. 2 gefasst.
Folgende Planungsziele werden angestrebt:
1. Für die Errichtung eines Restaurants an der Oranienburger Chaussee (B96), nördlich der Einmündung in die Hauptstraße sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden.
2. Überprüfung der im Geltungsbereich geltenden planungsrechtlichen Festsetzungen zu Baulinien, Baugrenzen und zur Bauweise.
3. Das Ziel des Bebauungsplans Nr. 2 „Ortskern“, 3. Änderung, der planungsrechtlichen Sicherung einer betonten städtebaulichen Ortseingangssituation, soll beibehalten werden. Die
Grundzüge der Planung sollen nicht berührt werden.
2.2
Planungserfordernis und Veranlassung
Gemäß Aufstellungsbeschluss sollten mit der 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ im
Plangebiet der 3. Änderungsplanung des o. g. Bebauungsplanes die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das nachfolgend dargestellte Vorhaben geschaffen werden.
Entwurf für die Errichtung einer Gastronomie Oranienburger Chaussee 10 und 11, Hausotterweg
1a, Glienicke Nordbahn, Planungsbüro Dipl.-Ing. Wehmeier / Kliem, Berlin, 2013
Auszug Liegenschaftskarte mit Umgrenzung des
Plangebietes der vorliegenden 8. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“
Lageplan
Umgrenzung des Baugrundstückes der geplanten Gastronomie Oranienburger Chaussee 10 und 11,
Hausotterweg 1a, Glienicke Nordbahn
6
Grundriss Ebene 0
Grundriss Ebene 1
Ansicht Oranienburger Chaussee
7
System-Schnitte
Planerfordernis
Obwohl das geplante Vorhaben einzelnen Festsetzungen des Bebauungsplanes widerspricht, wird es
gemäß Aufstellungsbeschluss zur vorliegenden 8. Änderung bezüglich der geplanten Art der baulichen
Nutzung sowie bezüglich seiner städtebaulichen Wirkung der Planintention der 3. Änderungsplanung
des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ im Wesentlichen gerecht.
Die vorstehend dargestellte konkrete Planungsabsicht war Veranlassung, die Festsetzungen der 3.
Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ mit der hier vorliegenden 8. Änderung in
soweit anzupassen, wie es für die Eröffnung eines baulichen Entwicklungsspielraumes bei Beibehaltung der grundsätzlichen Planintention aus Sicht der planenden Gemeinde angemessen ist.
3.
Bestand im Plangebiet und in dessen Umgebung
3.1
Übersicht
Luftbild (ca. 2005) mit
Darstellung der Flurstücksgrenzen (schwarze Linien) und Kennzeichnung des Plangebietes der 3. Änderungsplanung des
Bebauungsplanes Nr. 2
„Ortskern“, das Gegenstand der hier
vorliegenden 8. Änderung des o. g. Bebauungsplanes ist. (rote
gestrichelte Linie).
8
3.2
Darstellung der vorhandenen Bebauung im Plangebiet und dessen Umgebung
3.2.1
Bestand im Plangebiet nördlich der Hauptstraße
Der westliche und nordwestliche Teil des Plangebietes beidseits der Einmündung der Hauptstraße, der
an die Oranienburger Chaussee und Schönfließer Straße grenzt, ist derzeit ungenutzt. Aus früheren
Nutzungen sind hier teilweise Haupt- und Nebengebäude vorhanden.
In den östlichen Teilen des Plangebietes sind nördlich und südlich der Hauptstraße vorwiegend Wohnnutzungen vorhanden. Die vorhandene Bebauung ist weitgehend zweigeschossig, wobei sich das zweite Vollgeschoss teilweise im Dachraum befindet.
Plangebiet Ecke Hausotterweg / Schönfließer
Straße, Blick von der Schönfließer Straße nach
Süd (Flurstück 599)
Plangebiet Ecke Hausotterweg / Schönfließer
Straße, Blick vom Hausotterweg nach West
(Flurstück 599)
Nebengebäude auf Flurstück 237,
Ansicht vom Hausotterweg
Wohngebäude (ungenutzt) auf Flurstück 237,
Ansicht von der Schönfließer Straße
Wohn- und Nebengebäude auf Flurstück 237,
Ansicht von der Oranienburger Chaussee
Freiflächen auf Flurstück 709, Ansicht von der
Hauptstraße
9
Die Freiflächen nördlich der Hauptstraße werden zeitweise durch fliegende Händler genutzt
Wohnhaus nördlich der Hauptstraße im Plangebiet
Wohnhaus nördlich der Hauptstraße im Plangebiet
(soweit erkennbar abweichend von der festgesetzten Dachneigung von mindestens 32° und maximal 46°)
3.2.2
Bestand im Plangebiet südlich der Hauptstraße
Freifläche südlich der Hauptstraße, östlich der
Oranienburger Chaussee, östlicher Teil
Oranienburger Chaussee, westlicher Teil
10
Oranienburger Chaussee
Wohn- und Geschäftshaus nördlich der Koebisstraße, östlich der Oranienburger Chaussee, Ansicht von Nord auf Grenzwand
(Im geltenden Bebauungsplan ist eine geschlossene Bauweise
festgesetzt, in der an die Nachbargrenze zu bauen ist.)
Wohn- und Geschäftshaus nördlich der Koebisstraße, östlich der Oranienburger Chaussee, Ansicht von der Oranienburger Chaussee
Wohn- und Geschäftshaus nördlich der Koebisstraße, östlich der Oranienburger Chaussee, Blick
von der Oranienburger Chaussee in die Koebisstraße
Entlang der Schönfließer Straße sowie an den Eckbereichen ist im geltenden Bebauungsplan ein von
Bebauung freizuhaltender Bereich festgesetzt. Für die erforderlichen Kundenzugänge sowie für das
Herantreten an die Schaufenster ist eine Befestigung für Fußgänger jedoch erforderlich. (siehe unter
5.2)
Wohnbebauung südlich der Hauptstraße innerhalb
des Plangebietes
des Plangebietes
11
Nebengebäude im Plangebiet
3.2.3
des Plangebietes
Bebauung in der Umgebung des Plangebietes
Das Plangebiet liegt am westlichen Siedlungsrand der Gemeinde Glienicke Nordbahn. Westlich der
Schönfließer Straße (B96), die das Plangebiet begrenzt, schließt sich im benachbarten Stadtgebiet von
Berlin eine Waldfläche an.
Nördlich des Plangebietes befinden sich die Geschäfts- und Wohngebäude an der Glienicker Spitze,
die vier- bis zweigeschossig sind, Flachdächer haben und teilweise Staffelgeschosse aufweisen.
Östlich und südlich des Plangebietes schließt sich die Siedlungsbebauung von Glienicke Nordbahn an.
Nordöstlich des Plangebietes sind am Hausotterweg Einfamilienwohnhäuser vorhanden, die weitgehend zweigeschossig sind, wobei sich das zweite Vollgeschoss in der Regel in einem Dachraum befindet.
Eine städtebauliche Dominante östlich des Plangebietes ist im Bereich der Hauptstraße die denkmalgeschützte Kirche, die in der Straßenachse steht. Hieran schließt sich ein ebenfalls denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus an.
Nördlich der Hauptstraße grenzt an das Plangebiet der Gewerbebau eines Autodienstes und Reifenservice. Die von der Hauptstraße aus sichtbare Bebauung ist hier eingeschossig mit einem gering geneigten Pultdach. Östlich hieran angrenzend ist eine Seniorenwohnanlage vorhanden, die dreigeschossig ist. Das oberste Geschoss befindet sich hier in einem Mansarddach.
Auf der südlichen Straßenseite der Hauptstraße schließt sich an das Plangebiet eine Bebauung mit
Wohn- und Geschäftshäusern an, die zweibis dreigeschossig sind und geneigte Dächer haben.
Südlich und südöstlich des Plangebietes ist in der Koebisstraße eine Bebauung mit vorwiegend zweibis dreigeschossigen Wohngebäuden mit geneigten Dächern vorhanden. Das Gebäude südlich des
Plangebietes auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Koebisstraße ist dreigeschossig und hat
ebenfalls ein Mansarddach.
Bebauung Oranienburger Chaussee / Schönfließer Straße
Blick aus Richtung Plangebiet auf die Wohn- und
Geschäftshäuser an der Glienicker Spitze (Oranienburger Chaussee / Ecke Schönfließer Straße)
Blick aus Richtung Plangebiet auf die Wohn- und
Geschäftshäuser an der Glienicker Spitze, Ansicht
von der Schönfließer Straße
12
Bebauung Hausotterweg
Wohnbebauung nördlich des Hausotterweges
Wohnbebauung nördlich des Hausotterweges
Wohnbebauung südlich des Hausotterweges,
östlich des Plangebietes, Blick von Ost
Wohnbebauung südlich des Hausotterweges,
östlich des Plangebietes, Blick von West
Bebauung Hauptstraße
Autodienst und Reifenservice nördlich der Hauptstraße östlich bzw. nördlich des Plangebietes
Seniorenpflegeheim nördlich der Hauptstraße,
östlich bzw. nördlich des Plangebietes
13
Wohn- und Gewerbehaus nördlich der Hauptstraße, östlich bzw. nordöstlich des Plangebietes
Blick vom Plangebiet in Richtung Ost zur Kirche
Kirche und Geschäftshaus nördlich der Hauptstraße, östlich des Plangebietes
Bebauung beidseits der Hauptstraße, östlich des
Plangebietes
Wohn- und Geschäftshaus südlich der Hauptstraße, östlich angrenzend an das Plangebiet
Wohn- und Geschäftshäuser auf der südlichen
Seite der Hauptstraße, östlich des Plangebietes
14
Bebauung Koebisstraße
Wohn- und Geschäftshaus südlich der Koebisstraße, östlich der Oranienburger Chaussee, südlich des Plangebietes auf der gegenüber liegenden Seite des Plangebietes
3.3.
Wohnbebauung auf der nördlichen Seite der Koebisstraße, südöstlich des Plangebietes
Vorhandene straßenseitige Erschließung
Die straßenseitige Erschließung ist nicht Gegenstand der hier vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes.
Das Plangebiet ist durch die Hauptstraße (Kreisstraße K6501), die Koebisstraße (Gemeindestraße)
sowie durch die Schönfließer Straße (nur Abschnitt nördlich des Einmündungsbereiches in die Oranienburger Chaussee) erschlossen.
Der rechtskräftige Bebauungsplan der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ setzt entlang
der Oranienburger Chaussee (Bundesstraße B96) sowie im Einmündungsbereich der Schönfließer Straße (Landesstraße L30) Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt fest, sodass hier keine neuen
Grundstückszufahrten zulässig sind. Darüber hinaus sind entlang der Oranienburger Chaussee (Bundesstraße B96) sowie der Schönfließer Straße (Landesstraße L30) Flächen festgesetzt, die von baulichen Anlagen freizuhalten sind. (siehe unter 5.2)
Planausschnitt des vermessenen Lageplanes des nördlichen Teiles des Plangebietes
15
Vom nördlichen Teil des Plangebietes aus ist (außerhalb der festgesetzten Bereiche ohne Ein- und
Ausfahrten) eine Grundstückszufahrt zur Schönfließer Straße vorhanden. (siehe auch vorstehender
Lageplan und nachfolgende Fotodarstellung)
Der Hausotterweg ist im Bereich nördlich angrenzend an das Plangebiet im ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 2 „Ortskern“, sowie in der 6. Änderungsplanung als Fuß- und Radweg festgesetzt. Nordöstlich des Plangebietes endet der von Ost kommende Teil des Hausotterweges in einem Wendehammer. Angrenzend an das Plangebiet ist der Hausotterweg als Fuß- und Radweg dargestellt. Von der
Schönfließer Straße aus ist eine Feuerwehrzufahrt zum Hausotterweg vorhanden.
Sofern die Flurstücke 599 und 237 nicht von der Schönfließer Straße aus erschlossen werden sollten,
kann eine Erschließung über den Hausotterweg erforderlich sein. Hierfür wären zusätzliche Regelungen, z. B. durch Eintragung von Fahrrechten als Grunddienstbarkeit auf dem betreffenden Fuß- und
Radweg des Hausotterweges in Abstimmung mit dem Landesbetrieb Straßenwesen erforderlich.
Der Landesbetrieb Straßenwesen, NL Eberswalde teilte mit Schreiben vom 24.01.2014 zur vorliegenden Bebauungsplanänderung mit.
„…Aus straßenplanerischer und straßenrechtlicher Sicht ist darauf hinzuweisen, dass die Direktanbindung an
die Landesstraße 30 richtungseingeschränkt (rechtseinbiegend und rechtsabbiegend) nutzbar ist.
Im Sinne einer besseren Erreichbarkeit des nördlichen Plangebietes sollte eine Zufahrt vom Hausotterweg vorgesehen werden.
Unter Beachtung der o. g. Hinweise wird der 8. Änderung zugestimmt. …“
Berücksichtigung:
Die Hinweise sind bei der Realisierung von Vorhaben im Plangebiet zu berücksichtigen. Sie sind im
Baugenehmigungsverfahren entsprechend zu beachten.
Der Landkreis Oberhavel teilte mit Schreiben vom 30.01.2014 zur vorliegenden Bebauungsplanänderung mit.
„…Belange der unteren Straßenverkehrsbehörde
Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen bestehen aus straßenverkehrsbehördlicher Sicht keine Bedenken. Die straßenseitige Erschließung ist nicht Gegenstand der Planänderung.
Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die Auswirkungen der geplanten Bauvorhaben auf die bestehenden
Straßen rechtzeitig gesondert zu untersuchen und mit der unteren Straßenverkehrsbehörde (FD Verkehr) abzustimmen sind.…“
Berücksichtigung: Die Hinweise sind im Baugenehmigungsverfahren entsprechend zu beachten.
Hausotterweg
Westlicher Teil des Hausotterweges, Blick nach
West, Ende des verkehrsberuhigten Bereiches in
einem Wendehammer, Übergang zum Fuß- und
Radweg
Westlicher Teil des Hausotterweges, Blick nach
Ost vom Fuß- und Radweg in Richtung verkehrsberuhigter Bereich
16
Westliches Ende des Hausotterweges, der hier ein
Fuß- und Radweg ist, die Zufahrt für die Feuerwehr von der Schönfließer Straße aus ist möglich
Feuerwehrzufahrt zum Hausotterweg (im Übrigen
Fuß- und Radweg)
Schönfließer Straße
Blick in die Schönfließer Straße von der Einmündung in die Oranienburger Chaussee
Blick in die Schönfließer Straße von der Einmündung in die Oranienburger Chaussee
Schönfließer Straße mit Radweg im Bereich des
Plangebietes
Vorhandene Grundstückszufahrt zum Plangebiet
von der Schönfließer Straße
17
Oranienburger Chaussee
Einmündung der Schönfließer Straße in die Oranienburger Chaussee, Blick von West in Richtung
Plangebiet
Blick von Höhe des Plangebietes entlang der
Oranienburger Chaussee in Richtung Nord zur
Einmündung der Schönfließer Straße
Oranienburger Chaussee südlich der Einmündung
der Hauptstraße, Ampelkreuzung
Oranienburger Chaussee angrenzend an den
südlichen Teil des Plangebietes
Hauptstraße
Hauptstraße im Plangebiet, Blick nach West
Übergang über die Hauptstraße parallel der Oranienburger Chaussee, Blick nach Südwest
18
Zufahrt der Hauptstraße von der Schönfließer
Straße, Blick nach Ost
Hauptstraße, Blick Richtung Ost zur Kirche, dahinter der Anger
Koebisstraße
Einmündung der Koebisstraße, Blick nach Ost von
der Oranienburger Chaussee aus
3.4.
Koebisstraße im Bereich des Plangebietes,
Blick nach Ost
Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes ist nicht Gegenstand der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes.
Im Bereich des Plangebietes sind Anschlussmöglichkeiten an die zentralen Ver- und Entsorgungsnetze
für Frischwasser, Schmutzwasser und Elektroenergie. Weitere Versorgungsmedien, insbesondere für
Erdgas sowie für die Telekommunikation sind im Bereich des Plangebietes ebenfalls vorhanden.
Für neue Nutzungen ist die Herstellung neuer Hausanschlüsse erforderlich.
Der im Bereich des Plangebietes vorhandene Leitungsbestand ist bei Bauarbeiten zu berücksichtigen.
Die Anforderungen der Ver- und Entsorgungsunternehmen bzw. der Netzbetreiber zum Schutz des
Leitungsbestandes sind durch die Bauausführenden zu beachten.
Die E.ON edis AG, Regionalzentrum Hennigsdorf teilte mit Schreiben vom 07.01.2014 zur vorliegenden Bebauungsplanänderung mit.
„…hiermit erhalten Sie unsere grundsätzliche Zustimmung zu o. g. Vorhaben.
Da keine direkten Belange der E.ON edis durch den Planentwurf betroffen sind, bestehen unsererseits keine
Einwendungen.
Im Plangebiet befinden sich Leitungen und Anlagen unseres Unternehmens.
Eventuell notwendige Umverlegungen dieser Anlagen sind vom Erschließungsträger zu beantragen. Auf dieser
Grundlage werden wir dem Antragsteller ein Angebot für die Umverlegung unserer Anlagen unterbreiten.
Als Anlage übersenden wir Ihnen Planunterlagen mit unserem Anlagenbestand.
Diese Unterlage dient nur als Information und nicht als Grundlage zum Durchführen von Bauarbeiten. Wir bitten
unseren Anlagenbestand jedoch bei der weiteren Planung zu berücksichtigen Für die Erschließung von neuentPlanungsbüro Ludewig
19
stehender / umgenutzter Bebauung ist, in Abhängigkeit von der benötigten elektrischen Leistung, der Ausbau
unseres Versorgungsnetzes erforderlich.…“
Berücksichtigung: Im Lageplan, der der Stellungnahme beilag, waren Leitungen und Anlagen des Unternehmens entlang der öffentlichen Straßen und Wege sowie Hausanschlussleitungen auf Baugrundstücken dargestellt. Der Lageplan, welcher der Stellungnahme beilag, kann bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.
Die Hinweise zum Schutz der Leitungen und Anlagen des Unternehmens sind bei der Realisierung von
Vorhaben entsprechend zu beachten.
Die EMB Energie Mark Brandenburg GmbH (WGI im Auftrag der NBB für EMB) teilte mit Schreiben
vom 08.01.2014 zur vorliegenden Bebauungsplanänderung mit.
„…die WGI GmbH wird von der NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH & Co.KG (nachfolgend NBB genannt) beauftragt, Auskunftsersuchen zu bearbeiten und handelt namens und in Vollmacht der NBB. Die NBB
handelt namens und im Auftrag der GASAG Berliner Gaswerke AG, der EMB Energie Mark Brandenburg
GmbH, der Stadtwerke Belzig GmbH, Gasversorgung Zehdenick GmbH und der SpreeGas.
Weiterhin wird die NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH & Co. KG, RB Regionalcenter Forst von der
Stadtwerke Forst GmbH (nachfolgend SWF genannt) und der Netzgesellschaft Forst (Lausitz) mbH & Co. KG
(nachfolgend NFL genannt) beauftragt, Ihre Anfragen zu prüfen. Die NBB handelt namens und im Auftrag der
SWF und der NFL.
Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss
gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher
nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus sind aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB
keinen Einfluss hat, Angaben zur Überdeckung nicht verbindlich. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen usw.) festzustellen.
Im unmittelbaren Bereich der Leitung ist auf den Einsatz von Maschinen zu verzichten und in Handschachtung
zu arbeiten. Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder.
Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen
der NBB, so dass gegebenenfalls noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu
rechnen ist, bei denen weitere Auskünfte eingeholt werden müssen.
Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig.
Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten.
Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen
unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und
Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen.
Nach Auswertung des Bebauungsplans / entwurfs /Flächennutzungsplans / entwurfs und der entsprechenden
Begründung ist folgendes zu beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten:
Bei Baumpflanzungen ist ohne Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der
Rohraußenkante und Stromkabel zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind
in Abstimmung mit der NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen angestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante unserer Leitungen und Kabel mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung/ Kabel und zu dem pflanzenden Baum eine PVC-Baumschutzplatte einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten.
Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass unsere Leitungen/ Kabel nicht beschädigt werden.
Wir weisen darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung/ Kabel der jeweilige Baum zu Lasten
des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss.
Sollte der Geltungsbereich Ihrer Auskunftsanfrage verändert werden oder der Arbeitsraum den dargestellten
räumlichen Bereich überschreiten, ist der Vorgang erneut zur Erteilung einer Auskunft der NBB vorzulegen..…“
Berücksichtigung: Im Lageplan, der der Stellungnahme beilag, waren Leitungen und Anlagen des Unternehmens entlang der öffentlichen Straßen und Wege sowie Hausanschlussleitungen auf Baugrundstücken dargestellt. Der Lageplan, welcher der Stellungnahme beilag, kann bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden.
Die vorliegende Bebauungsplanänderung trifft keine Festsetzungen, die von den vorhandenen öffentlichen Straßenverkehrsflächen abweichen oder deren Änderung erfordern würden.
Die im bisherigen Bebauungsplan festgesetzten Standorte für Straßenbäume sind nicht Gegenstand
der hier vorliegenden Bebauungsplanänderung.
Die Hinweise zum Schutz der Leitungen und Anlagen des Unternehmens sind bei der Realisierung von
Vorhaben entsprechend zu beachten.
20
Die Wasser Nord GmbH & Co. KG teilte mit Schreiben vom 02.01.2014 zur vorliegenden Bebauungsplanänderung mit.
„…Belange der Wasser Nord werden durch den Bebauungsplan Nr. 2 "Ortskern", 8. Änderung nicht berührt. …“
Die GDMcom mbH teilte mit Schreiben vom 14.01.2014 zur vorliegenden Bebauungsplanänderung mit.
„…GDMcom ist vorliegend als von der ONTRAS Gastransport GmbH, Leipzig ("ONTRAS") und der VNG Gasspeicher GmbH, Leipzig ("VGS"), beauftragtes Dienstleistungsunternehmen tätig und handelt insofern namens
und in Vollmacht der ONTRAS bzw. der VGS.
Ihrer Anfrage entsprechend teilen wir Ihnen mit, dass o. a. Vorhaben keine vorhandenen Anlagen und keine
zurzeit laufenden Planungen der ONTRAS und der VGS berührt.
Wir haben keine Einwände gegen das Vorhaben. …“
3.5.
ÖPNV
Das Plangebiet ist über Regionalbuslinien mit dem Berliner S-Bahn-Netz verbunden. Die nächstgelegene Haltestelle befindet sich im Plangebiet in der Hauptstraße auf Höhe der Kirche.
Von der S-Bahn aus bestehen mehrere Umsteigemöglichkeiten in das Regionalbahnnetz.
4
Bisher geltendes Recht im Plangebiet, übergeordnete Planung
4.1
Raumordnung und Landesplanung, Regionalplanung
4.1.1
Raumordnung und Landesplanung
Rechtliche Grundlagen der Raumordnung und Landesplanung
- Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007(GVBI. l S. 235) und
- Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009
(GVBI. II S. 186).
Berücksichtigung der Anforderungen an die vorliegende Planung gemäß LEP B-B
Das Plangebiet liegt innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung. Gemäß Ziel 4.5(Z) Absatz 1 Nr. 2 ist
die Entwicklung von Siedlungsflächen, in denen auch Wohnnutzung zulässig sein soll, hier möglich.
Die hier vorliegende 8. Änderung der bisher geltenden 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr.
2 „Ortskern“ berührt die Grundzüge der bisherigen Bebauungsplanung nicht. Die Änderung erfolgt deshalb als einfache Änderung gemäß §13 BauGB.
Da sich durch die hier vorliegende Änderung des Bebauungsplans insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzung gegenüber der bestehenden Rechtssituation nicht ändern, wird davon ausgegangen,
dass der hier geplanten einfachen Änderung die Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung nicht entgegenstehen.
Die·Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg teilte mit Schreiben vom
14.01.2014 zur vorliegenden Bebauungsplanänderung mit.
„zu der angezeigten Planungsabsicht teilen wir Ihnen gemäß Art. 12 des Landesplanungsvertrages in der Fassung der Bekanntmachung vom 13.02.2012 (GVBI. I Nr. 14) die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse
der Raumordnung mit.
Planungsabsicht
Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Restaurants an der Oranienburger
Chaussee.
Beurteilung der Planungsabsicht
Rechtliche Grundlagen zur Beurteilung der Planungsabsicht
Für Planungen und Maßnahmen ergeben sich die Erfordernisse der Raumordnung im Sinne des § 3 Ziff. 1 ROG
insbesondere aus
- dem Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBI. I S. 235) sowie
- der Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBI. II S.
186).
Bewertung
Die Planungsabsicht ist mit den Zielen der Raumordnung vereinbar.
Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt der Änderungsbereich innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung.
21
Insbesondere folgende Ziele und Grundsätze der Raumordnung sind hier relevant:
- Grundsatz aus § 5 Abs. 2 LEPro 2007: Vorrang der lnnenentwicklung, dabei Priorität der Erhaltung und Umgestaltung des baulichen Bestandes in vorhandenen Siedlungsbereichen und Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen;
- Grundsätze aus § 6 Abs. 1 - 3 LEPro 2007: Sicherung und Entwicklung der Naturgüter Boden, Wasser, Luft,
Pflanzen- und Tierwelt in ihrer Funktions- und Regenerationsfähigkeit sowie ihrem Zusammenwirken; Vermeidung von Freirauminanspruchnahme; Sicherung und Entwicklung siedlungsbezogener Freiräume für die
Erholung;
- 4.1 (G) LEP B-B: vorrangige Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur; die Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung sollen einander räumlich zugeordnet und ausgewogen ent
wickelt werden;
- 4.5 (Z) Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B: Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen im Gestaltungsraum Siedlung;
- 5.1 (G) Abs. 1 und 2 LEP B-B: Freiraumerhalt; Minimierung der Freirauminanspruchnahme bei der Entwicklung
neuer Siedlungsflächen.
Innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung ist die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen (hier: MI) gemäß Ziel
4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B zulässig. Auch die Errichtung eines Restaurants ist hier nicht reglementiert.
Der vorliegende Entwurf zur 8. Änderung des Bebauungsplanes ist an die Ziele der Raumordnung angepasst
und stimmt mit den hier relevanten Grundsätzen der Raumordnung überein.
Hinweis
Diese Stellungnahme gilt, solange die Grundlagen, die zur Beurteilung der Planung geführt haben, nicht wesentlich geändert wurden. Die Erfordernisse aus weiteren Rechtsvorschriften bleiben von dieser Mitteilung unberührt.“
4.1.2
Regionalplanung
Rechtliche Grundlagen der Regionalplanung
- Satzung über den Regionalplan Prignitz-Oberhavel, Sachlicher Teilplan „Windenergienutzung"
(ReP-Wind) vom 05. März 2003 (im Amtsblatt für Brandenburg Nr. 36 vom 10.09.2003)
- Regionalplan Prignitz-Oberhavel, - Sachlicher Teilplan „Rohstoffsicherung / Windenergienutzung"
(ReP-RW) Satzungsbeschluss vom 24. November 2010 und Teilgenehmigung (ohne Windenergie und Vorbehaltsgebiet Nr. 65 „Velten“ vom 14.02.2012).
Berücksichtigung der Anforderungen der Regionalplanung in der vorliegenden Planung
Die o. g. Planungen enthalten in Bezug auf das hier vorliegende Plangebiet keine relevanten Darstellungen. Deshalb wird davon ausgegangen, dass die Ziele und Grundsätze der Regionalplanung der
hier vorliegenden Bebauungsplanung nicht entgegenstehen.
Die Regionale Planungsgemeinschaft Prignitz-Oberhavel teilte mit Schreiben vom 07.01.2014 zur
vorliegenden Bebauungsplanänderung mit.
„…Die Belange der Regionalen Planungsgemeinschaft Prignitz-Oberhavel basieren auf den folgenden Erfordernissen der Raumordnung:
- Satzung über den Regionalplan Prignitz-Oberhavel, Sachlicher Teilplan "Windenergienutzung" (ReP-Wind)
vom 05. März 2003 (im Amtsblatt für Brandenburg Nr. 36 vom 10.09.2003)
- Satzung über den Regionalplan Prignitz-Oberhavel, Sachlicher Teilplan "Rohstoffsicherung / Windenergienutzung" (ReP-Rohstoffe) vom 24. November 2010 (ABI. 2012 S. 1659).
Der Entwurf der 8. Änderung des Bebauungsplans Nr. 2 "Ortskern" der Gemeinde Glienicke/Nordbahn ist mit
den Belangen der Regionalen Planungsgemeinschaft Prignitz-Oberhavel vereinbar.
Begründung: Der Bebauungsplan hat die städtebauliche Ordnung und Entwicklung einer ca. 1,6 ha großen Teilfläche im Westen der Gemeinde Glienicke/Nordbahn zum Inhalt. Es sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Restaurants geschaffen und zugleich die planungsrechtlichen Festsetzungen im
Geltungsbereich überarbeitet werden. Hierzu werden geringfügige Änderungen z.B. beim Zuschnitt der Baufelder vorgenommen. Die Art der baulichen Nutzung (Mischgebiet) bleibt bestehen.
Die Regionalpläne treffen für den in Rede stehenden Geltungsbereich keine Aussagen. Die Planungsziele stehen den Belangen der Regionalplanung daher nicht entgegen.“
22
4.2
Flächennutzungsplan, Landschaftsplan, informelle Planungen
4.2.1
Flächennutzungsplan, Landschaftsplan
Der Flächennutzungsplan und der Landschaftsplan der Gemeinde Glienicke Nordbahn stellen im Plangebiet eine gemischte Baufläche dar. Die Oranienburger Chaussee, Schönfließer Straße und Hauptstraße sind als örtliche und überörtliche Hauptverkehrsstraße dargestellt.
Der bisherige Bebauungsplan der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ ist aus
den Darstellungen des FNP entwickelt. Die vorliegende 8. Änderung des bestehenden Bebauungsplanes berührt die aus dem Flächennutzungsplan entwickelten Festsetzungen der Art der baulichen Nutzungen und der Verkehrsflächen nicht.
4.2.2
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Die Gemeinde Glienicke Nordbahn hat am 26.09.2007 ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept beschlossen. Die bisher geltende 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 „Ortskern“ war unter Berücksichtigung dieses Konzeptes aufgestellt worden. Die hiernach erforderlichen Regelungen zum Einzelhandel waren in den Bebauungsplan aufgenommen worden. Die vorliegende Änderung berührt nicht
die Festsetzungen zur zulässigen Art der baulichen Nutzung im Plangebiet. Auch die Festsetzungen
zur Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Gemeinde Glienicke Nordbahn werden durch die vorliegende einfache Änderung nicht berührt.
4.2.3
Ideenwettbewerb „Ortskerngestaltung“
Das Plangebiet der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“, auf den sich die hier
vorliegende 8. Änderung des genannten Bebauungsplanes bezieht, liegt im Plangebiet eines städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbes „Ortskerngestaltung“, den die Gemeinde Glienicke Nordbahn zur weiteren Entwicklung ihrer Ortsmitte 2013 durchgeführt hat.
Den ersten Platz erhielt der nachfolgend dargestellte Entwurf der Verfasser:
Therese Strohe und Michael Ullrich, Architekten und JUCA Architektur und Landschaftsarchitektur. (siehe nachfolgend)
Erster Platz des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbes „Ortskerngestaltung“ (Therese Strohe und Michael Ullrich, Architekten und JUCA Architektur und Landschaftsarchitektur) 2013
mit Eintragung der Umgrenzung des Plangebietes der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr.
2 „Ortskern“, auf den sich die hier vorliegende 8. Änderung des genannten Bebauungsplanes bezieht
(schwarze gestrichelte Linie)
23
Planausschnitt des Siegerentwurfes des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbes „Ortskerngestaltung“ mit Eintragung der
Umgrenzung des Plangebietes der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“, auf
den sich die hier vorliegende 8. Änderung des genannten Bebauungsplanes bezieht (schwarze gestrichelte
Linie)
Planausschnitt des Siegerentwurfes des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbes „Ortskerngestaltung“ mit Überlagerung der
Planzeichnung der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“, auf die sich die hier
vorliegende 8. Änderung des genannten Bebauungsplanes bezieht
Planausschnitte des Siegerentwurfes des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbes „Ortskerngestaltung“
mit Eintragung des Entwurfes für die Errichtung einer
Gastronomie Oranienburger Chaussee 10 und 11,
Hausotterweg 1a (siehe unter 2.2)
Abb. links: Detaildarstellung
Abb. unten: Übersicht Einbindung in den Grüngürtel
nördlich des Angers mit Panoramaweg
24
Im Sitzungsprotokoll des Preisgerichts wird zum vorstehend dargestellten Siegerentwurf ausgeführt:
„Die Entwurfsidee zeichnet sich durch eine stabile und nachvollziehbare Grundstruktur aus, die
durch die Betonung der Hauptstraße als Allee und dem neuem Panoramaweg mit einer Baumreihe
gebildet wird. Durch die Nord-Süd-ausgerichteten Straßen, Wege und Parkfinger ergibt sich zwischen Hauptstraße und Panoramaweg eine schlüssige Abfolge von städtebaulichen Feldern. Die
Parkfinger sind richtig platziert, wirken aber in der Wiederholung schematisch. Das Baufeld südlich
vom Sonnengarten ist schlüssig und bildet einen guten Abschluss für den Bürgerpark. Der Ortseingang Oranienburger Chaussee/Hauptstraße ist klar gefasst und bildet einen guten Auftakt. Das
Schulzentrum wird mit dem neuen Standort der Mensa zu einer Einheit als Campus. Das neue
Baugebiet im Osten nimmt die ortstypische Charakterstruktur der Gebäudeensembles auf und betont die Eigenart des Ortes. Der Michael-Bittner-Platz wird als großzügige Freifläche gestaltet, die
Dimension und die gestalterische Ausformulierung werden kritisch beurteilt.
Der Anger wird mit der beidseitigen Alleepflanzung als Marke herausgearbeitet, jedoch wird mit der
Gestaltung die neue Atmosphäre dieses wichtigen Ortes nicht deutlich. Das Restaurant auf dem
Anger wird kritisch beurteilt.
insgesamt gelingt es den Entwurfsverfassern mit der Einfügung des Panoramaweges, den neuen
definierten Baufeldern und den grünen Parkfingern eine tragfähige und überragende räumliche
Kunststruktur, die nachhaltig und schrittweise umsetzbar ist.“
Das geplante gastronomische Vorhaben, welches Veranlassung für die vorliegende 8. Änderung der 3.
Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ ist (siehe unter 2.2), steht der Umsetzung
des Ergebnisses des Ideenwettbewerbes „Ortskerngestaltung“ nicht entgegen. Als westlicher Endpunkt
des Panoramaweges wäre das geplante gastronomische Vorhaben in das Gesamtkonzept des Siegerentwurfes gut integrierbar.
Mit den vorliegend geplanten 8. Änderungen der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2
„Ortskern“ erfolgt eine angemessene Lockerung der bisherigen Festsetzungen, die die Umsetzung des
Ergebnisses des Ideenwettbewerbes „Ortskerngestaltung“ im vorliegenden Plangebiet erleichtert. (siehe unter 5.)
4.3
Bisherige Festsetzungen des 3. Änderungsplanes des Bebauungsplanes
4.3.1
Vorbemerkungen
Die hier vorliegende 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ betrifft die als eigenständige
Planung wirksame 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 2 „Ortskern“.
Planverfasser der bisher geltenden 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ Gemeinde Glienicke Nordbahn, Satzung September 2008:
Planungsgruppe 4 GmbH Architekten & Stadtplaner Berlin Frankfurt Moskau Almaty
Teilplan Grünordnungsplan:
Stefan Wallmann, Landschaftsarchitekten BDLA, Berlin,
Die bisherigen Festsetzungen des 3. Änderungsplanes des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ sowie
die geplanten Änderungen sind anliegend an diese Begründung dargestellt.
4.3.2
Planungsziele und Grundzüge der Planung der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“
In der Begründung der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr.2 „Ortskern“ wird hierzu auszugsweise ausgeführt:
„3 VERANLASSUNG
…
Die vorliegende Änderung dient zur planungsrechtlichen Sicherung der Entreefunktion sowie der Ausbildung von
Raumkanten im Kreuzungsbereich Hauptstr. / Oranienburger Chaussee (B 96) / Schönfließer Str.
Dazu hat die Gemeinde Glienicke / Nordbahn am 12. Oktober 2005 den Beschluss zur Aufstellung des 3. Änderungsverfahrens gefasst. Als Ergebnis der weiteren Diskussion in der Gemeinde wurde zusätzlich als Planungsziel
aufgenommen, die Verträglichkeit von Einzelhandelseinrichtungen im Planungsgebiet in Abstimmung mit der Gesamtsituation und Konzeption in Glienicke zu regeln. Der vorliegende Bebauungsplan wurde unter Berücksichtigung
1
des Einzelhandels- und Zentrenkonzept erarbeitet
(am 26. September 2007 durch die Gemeindevertretung beschlossen). Die Gemeinde ist bestrebt, die Funktionalitäten des Hauptgeschäftsbereiches als Versorgungsbereiche zu erhalten und weiter zu stärken. Aus diesem Grunde
25
wurden entsprechende Maßnahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzept für das hier vorliegende Planungsgebiet in den Bebauungsplan aufgenommen (siehe auch Pkt. 9).
1
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Gemeinde Glienicke / Nordbahn, Junker und Kruse Stadtforschung und Planung,
Dortmund, September 2007
…
7.1 STADTRÄUMLICHE PLANUNGSZIELE
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 2 nimmt als wichtiges Planungsziel die städtebauliche Betonung der
Ortseingangssituation im Kreuzungsbereich Hauptstr. / Oranienburger Chaussee (B 96) / Schönfließer Str. auf.
Dies trägt der besonderen verkehrlichen und den Eingangsbereich zum Ortskern prägenden Funktion dieses Bereiches Rechnung. Durch die Kreuzung der Hauptstraße (führt zum Dorfkern und weiteren zentralen Einrichtungen der
Gemeinde), der Schönfließer Str. (L 30, wichtige Ortsausgangsstraße Richtung Schönfließ) und der Oranienburger
Chaussee (stellt die wichtigste Anbindung an die Umgebung, insbesondere nach Berlin, dar) wird die verkehrliche
Bedeutung dieses Bereiches für Glienicke bestimmt.
Mit der Ausweisung eines Mischgebietes sind Nutzungen im Bereich Wohnen, Geschäfts- und Bürogebäude, Gastronomie, kulturelle und soziale Einrichtungen sowie Einzelhandelsbetriebe zulässig. Diese Nutzungsstruktur soll
ortsprägende Funktionen aufnehmen. In Bezug zur Einzelhandelsstruktur liegt keine zentrale Lage vor. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept definiert hier einen Sonderstandort (…).
Diese Entreefunktion zur Gemeinde ist im Bebauungsplan städtebaulich zu betonen und planungsrechtlich zu sichern. Dieses Planungsziel wurde auch im südlich angrenzenden Abschnitt der B 96 zwischen Gemeindegrenze
und Koebisstr. festgesetzt und bereits entsprechend umgesetzt (Bebauungsplan Nr.06 „Jungbornstraße“). Die
entstandene zweigeschossige Bebauung (zzgl. Dach), die städtebauliche Betonung des Eingangsbereiches
zu Berlin sowie die Gestaltung der straßenbegleitenden Vorzonen, die von den gastronomisch geprägten
Einrichtungen genutzt werden, entsprechen den städtebaulichen Planungszielen für die Bebauung entlang
der B 96, insbesondere im Kreuzungsbereich zur Hauptstraße. Der nördliche Bereich wird durch die Bebauung
„Glienicker Spitze“ geprägt. Durch die Ausbildung einer klaren Raumkante (geschlossene Bebauung mit III bis IV
Geschossen (zzgl. Dach) sowie der baulichen Akzentuierung des Kreuzungsbereiches Oranienburger Chaussee /
Schönfließer Str. erfolgt eine klare städtebauliche Betonung.
Die Gemeinde sieht die Gefahr, dass bei einer Nichtberücksichtigung der oben angeführten Planungsziele für die
an der Oranienburger Chaussee gelegenen freien Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine
dauerhafte Beeinträchtigung des Ortsbildes entsteht. Dies würde z.B. durch eine eingeschossige Bebauung
(zzgl. Dach) oder eine Nutzung der Baufelder als Parkplatz erreicht werden. Durch vorliegende Bauanträge im
Kreuzungsbereich sieht die Gemeinde dringenden Handlungsbedarf, die Umsetzung der Planungsziele des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr.2 planungsrechtlich zu sichern. Die Festsetzung einer zwingenden Geschossigkeit
definiert die Höhe der Bebauung und damit die Maßstäblichkeit der Gebäudekubaturen, die wesentlich zur
räumlichen Wirkung und zur Prägung des Siedlungsbildes beitragen. Diese Maßstäblichkeit orientiert sich
auch an den nördlich und südlich angrenzenden Bestandsgebäuden. In diesem Sinne berücksichtigt die zwingende Dreigeschossigkeit (inkl. Dach) auch eine homogene bauliche Straßenrandbebauung in diesem Bereich.
Die partielle Festsetzung einer zwingenden Zweigeschossigkeit (inkl. Dach) dient zur Gliederung und Höhenstaffelung der Straßenrandbebauung im Baugebiet D / E.
Durch den etwas niedrigeren Gebäudeteil soll eine Verbindung zwischen den beiden Hauptbaukörpern geschaffen
werden, die ein „Verschmelzen“ und Entstehung eines Gesamtbaukörpers verhindert. Diese Höhenstaffelung
ist auch im Ursprungsplan des Bebauungsplanes enthalten.
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 2 „Ortskern“ stellt für die Bereiche entlang der Oranienburger Chaussee eine
Angebotsplanung dar, mit der eine städtebaulichen Betonung der Raumkante und des Entreebereiches baulich
umgesetzt werden soll.
…
8 STÄDTEBAULICHES KONZEPT
Überbaubare Fläche
In dem gültigen Bebauungsplan wird durch die festgesetzten Baufenster die Anordnung der Baukörper festgelegt
um die Ausbildung von Raumkanten entlang der Hauptverkehrsstraßen zu sichern. Durch die Ausbildung von
Rücksprüngen nördlich und südlich der Hauptstraße sollen Vorplätze den Entreebereich betonen und ein Freiraumangebot für Mischgebietsnutzungen bieten. Diese städtebauliche Betonung der Raumkante wurde bereits im südlichen Teil der Oranienburger Chaussee beispielhaft umgesetzt. Eine entsprechende Raumkante sowie Ausbildung einer „Torsituation“ im Kreuzungsbereich sind für den Änderungsbereich intendiert (siehe auch Plan 2
Gestaltungsvorschlag).
Geschossigkeit
Der gültige Bebauungsplan ermöglicht entlang der Hauptstr. / Oranienburger Chaussee / Schönfließer Str. eine
zweigeschossige Bebauung mit Dach. Die oben erläuterten Planungsziele werden jedoch bei einer möglichen
eingeschossigen Bebauung mit Dach nicht berücksichtigt, da keine Ausprägung einer wirksamen Raumkante
erfolgt.
Aus diesem Grunde wird im Rahmen der Änderung für die Baukörper entlang der Oranienburger Chaussee sowie
insbesondere im Kreuzungsbereich zur Hauptstraße eine zwingende Dreigeschossigkeit (nach neuer BbgBO / II
+ Dach) festgesetzt.
…
26
Baulinie / Baugrenze
Die im gültigen Bebauungsplan festgesetzten Baufenster unterstützen die Bildung von Straßenräumen und
Hofstrukturen.
Zur planungsrechtlichen Sicherung der gewünschten
städtebaulichen Qualität des Eingangsbereiches zum
Ortskern werden an den relevanten Straßenkanten
Baulinien festgesetzt – dadurch wird in Verbindung mit
der Regelung zur Vollgeschossigkeit die Bildung von
aufgelockerten Baufluchten und Vorplätzen vor der
Bebauung sowie die stadträumliche Fassung des
Eingangsbereiches gewährleistet.
Durch die ausnahmsweise Zulässigkeit von Rücksprüngen wird einer Flexibilität bei der Bauausführung Rechnung getragen. In der Festsetzung wird der
Umfang der Ausnahme geregelt, dadurch soll die
angestrebte städtebauliche Grundstruktur gesichert werden.
Bauweise
Die im Rahmen der 1. Änderung für das Baugebiet M
und M1 festgesetzte geschlossene Bauweise dient zur
planungsrechtlichen Sicherung der Planungsziele einer
ausgeprägten Raumkante, wie sie im Gestaltungsvorschlag dargestellt sind. "
Plan 2 Gestaltungsvorschlag
Überlagerung des vorstehend dargestellten städtebaulichen Entwurfes, der eine mögliche Umsetzung der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern gemäß dessen Begründung verdeutliche sollte und der zeichnerischen Festsetzungen der 3. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 2 „Ortskern“.
27
Die Überlagerung (vorherige Seite) zeigt, dass insbesondere entlang der Oranienburger Chaussee und
Schönfließer Straße, vor allem im nördlichen Teil des Plangebietes, nur ein sehr geringer Spielraum für
die Anordnung der Gebäude innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche besteht.
Im städtebaulichen Konzept sind teilweise innerhalb der Flächen entlang der Oranienburger Chaussee
und Schönfließer Straße, die gemäß Bebauungsplan von Bebauung freizuhalten sind, befestigte Vorplätze bzw. Terrassen und Zuwegungen dargestellt.
4.4.
Schutzgebiete und Schutzobjekte nach dem Naturschutzrecht
Das Plangebiet liegt nicht in einem Landschafts- oder Naturschutzgebiet, Nationalpark, Biosphärenreservat oder Naturpark. Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines Vogelschutzgebietes oder
eines Schutzgebietes nach der Floren-Faunen-Habitat-Richtlinie. Im Plangebiet sind keine geschützten Biotope vorhanden.
Beim Straßenbaumbestand im Plangebiet bzw. den angrenzenden Straßen handelt es sich teilweise
um Alleen, die gemäß §31 BbgNatschG geschützt sind.
Übersicht zur Lage der Schutzgebiete in der Umgebung des Plangebietes gemäß Kartedienst des LUGV,
Schutzgebietsinformation
unter Verwendung von Daten
des Landes Brandenburg mit
ergänzenden Eintragungen
Das nächstgelegene Natura 2000 Schutzgebiet ist das FFH Eichwerder Moorwiesen (Schutzgebiet
nach der Floren-, Faunen- Habitatrichtlinie der Europäischen Union). Es liegt ca. 1.450m südöstlich des
Plangebietes und ist durch besiedelte Flächen von diesem getrennt.
Auf Grund der Entfernung und der zwischen dem Plangebiet und dem FFH liegenden Siedlungsflächen
ist davon auszugehen, dass die vorliegende Planung keine erheblichen Auswirkungen auf dieses oder
weiter entfernte europäische Schutzgebiet hat.
Östlich des Plangebietes befinden sich in mehr als 1km Entfernung das Naturschutzgebiet „KindelseeSpringluch“ und das LSG „Wetbarnim“. Diese Schutzgebiete sind ebenfalls durch besiedelte Flächen
vom Plangebiet getrennt. Es bestehen auch hier keine Anhaltspunkte für mögliche erhebliche Auswirkung des vorliegenden Bebauungsplanes oder der hier vorliegenden Änderung auf die betreffenden
Schutzgebiete.
4.5
Denkmalschutz und Bodendenkmalpflege
Im Plangebiet sind keine Baudenkmale vorhanden.
Das Plangebiet liegt im Bereich des Bodendenkmals: „Dorfkern deutsches Mittelalter, Dorfkern Neuzeit", Bodendenkmalnummer 70098 gemäß Denkmalliste des Landes Brandenburg.
Das o.g. Bodendenkmal wurde nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.
28
Das Brandenburgische Landesamt für Denkmalpflege und Archäologische Landesmuseum, Abteilung Bodendenkmalpflege / Archäologisches Landesmuseum teilte mit Schreiben vom
„…die o.g. Planung liegt, wie in den Planunterlagen korrekt dargestellt, fast vollständig im Bereich eines Bodendenkmals, das nach § 1 Abs. 1, § 2 Abs. 2 Nr. 4 , § 3 Abs. 1 und § 7 Abs. 1 und 2 im Gesetz über den Schutz
und die Pflege der Denkmale und Bodendenkmale im Land Brandenburg vom 24.Mai 2004 (GVBI Land Brandenburg Nr. 9 vom 24. Mai 2004, S. 215 ff.) unter Schutz steht und zu erhalten ist. Es handelt sich um Bodendenkmal Nr. 70098, den mittelalterlichen und neuzeitlichen Ortskern von Glienicke.
Wir nehmen daher in Wahrnehmung der Aufgaben und Befugnisse der Denkmalfachbehörde für Bodendenkmale und als Träger öffentlicher Belange gemäß § 17 BbgDSchG wie folgt zur o.g. Planung Stellung:
1. Die o.g. Planung liegt im Bereich des Bodendenkmals Nr. 70098.
2. Die geplanten Maßnahmen, insbesondere z.B. der Abbruch von Gebäuden und eine Neubebauung, werden
Erdeingriffe erforderlich machen, die ggf. Veränderungen am genannten Bodendenkmal hervorrufen werden.
Sie bedürfen daher einer Erlaubnis (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BbgDSchG). Diese ist bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde des Kreises zu beantragen (§ 19 Abs. 1 BbgDSchG) und wird im Benehmen mit unserer Behörde erteilt (§ 19 Abs. 3 BbgDSchG). Um die Erlaubnisfähigkeit entsprechender Planungen sicher zu stellen,
sollte daher bereits frühzeitig im Vorfeld Kontakt mit der Unteren Denkmalschutzbehörde sowie der Denkmalfachbehörde aufgenommen werden.
Ferner sind erdeingreifende Maßnahmen im Planungsgebiet in der Regel dokumentationspflichtig (§ 9 Abs. 3
und 4 BbgDSchG); die Erdeingriffe müssen also archäologisch begleitet und entdeckte Bodendenkmale fachgerecht untersucht werden. Für die hier ggf. erforderlichen Dokumentationsarbeiten, zu denen die denkmalrechtliche Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde Näheres festlegen wird, ist ein Archäologe bzw. eine archäologische Fachfirma zu gewinnen, deren Auswahl das Brandenburgische Landesamt für Denkmalpflege und Archäologische Landesmuseum im vorliegenden Falle zustimmen muss.
Die Kosten für die archäologischen Maßnahmen sind nach § 7 Abs. 3 und 4 BbgDSchG vom Veranlasser der
Erdeingriffe im Rahmen des Zurnutbaren zu tragen. Die durch archäologische Baubegleitungen, Ausgrabungen
o. ä. entstehenden Mehrkosten und Bauverzögerungen, sind einzukalkulieren, wenn Bodendenkmalbereiche
beplant werden.
3. Bei Erdarbeiten darüber hinaus unvermutet entdeckte Bodendenkmale (Scherben, Knochen, Stein- und Metallgegenstände, Steinsetzungen, Holz, Verfärbungen etc.) sind unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Brandenburgischen Landesamt für Denkmalpflege und Archäologischen Landesmuseum anzuzeigen (§ 11 Abs. 1 u. 2 BbgDSchG). Die aufgefundenen Bodendenkmale und die Entdeckungsstätte sind mindestens bis zum Ablauf einer Woche nach der Anzeige, auf Verlangen der Denkmalschutzbehörde ggf. auch darüber hinaus, in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise vor Gefahren für die Erhaltung zu
schützen (§ 11 Abs. 3 BbgDSchG).
4. Funde sind dem Brandenburgischen Landesamt für Denkmalpflege und Archäologischen Landesmuseum zu
übergeben (§ 11 Abs. 4 und § 12 BbgDSchG). …“
Berücksichtigung Die Hinweise sind bei der Realisierung von Vorhaben im Plangebiet entsprechend zu
beachten.
4.6
Immissionsschutz
Entsprechend der DIN 18005 Teil 1 - Schallschutz im Städtebau - ergeben sich als Orientierungswert
für die Beurteilungspegel folgende maximale Lärmbelastungen:
Mischgebiet:
(im Plangebiet)
allgemeines Wohngebiet
60 dB am Tag
50 - 45 dB in der Nacht
55 dB am Tag
(angrenzend an das Plangebiet)
50 - 45 dB in der Nacht
Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie, Gewerbe- und Freizeitlärm sowie für Geräusche
von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten.
Die 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ enthält Festsetzungen zum Immissionsschutz. Diese Festsetzungen sind nicht Gegenstand der hier vorliegenden 8. Änderung der o. g.
Bebauungsplanung.
Die hier geplanten Änderungen haben keine Auswirkungen auf Belange des Immissionsschutzes, da
sowohl die betreffenden Festsetzungen des Bebauungsplanes unverändert bleiben als auch die zulässige Art der bauliche Nutzung. Die Änderung der Baulinien in Baugrenzen in den Baufeldern D und D1
sowie die Änderung der bisher im Baufeld D1 festgesetzten geschlossenen Bauweise in eine abweichende Bauweise wirken sich auf Belange des Immissionsschutzes der östlich gelegenen Bebauung in
Bezug auf den Verkehrslärm der Oranienburger Chaussee und Schönfließer Straße nicht aus, da eine
zwingend zu errichtende vollständige straßenbegleitende Bebauung sich weder aus dem bisherigen
Bebauungsplan ergab noch eine notwendige Voraussetzung für die östlich benachbarten baulichen
Nutzungen war. (siehe hierzu unter 5.1 und 5.3)
29
Das Landesamt für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz teilte mit Schreiben vom
„…Immissionsschutz- RW 4
Zu o.g. Entwurf bestehen aus Sicht des Immissionsschutzes keine Bedenken.
Wir weisen aber darauf hin, dass durch den Gaststättenbetrieb einschließlich des zugehörigen Parkplatzes
Lärmprobleme hinsichtlich der Wohnbebauung am Hausotterweg entstehen können. Diese sind jedoch im Baugenehmigungsverfahren gelöst worden.“
Berücksichtigung:
Die Hinweise sind bei der Realisierung von Vorhaben im Plangebiet zu berücksichtigen.
Eine Baugenehmigung für einen Gaststättenbetrieb im Plangebiet liegt bisher (Stand 12.02.2014) nicht
vor. Die Berücksichtigung des Immissionsschutzes der Wohnbebauung im Hausotterweg erfolgt im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.
4.7
Kommunale Stellplatzsatzung
Für das Plangebiet gilt die Satzung der Gemeinde Glienicke / Nordbahn über die Herstellung notwendiger Stellplätze (Stellplatzsatzung).
Bei der Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen sind die erforderlichen Stellplätze nach Maßgabe
dieser Satzung herzustellen. In der Satzung ist entsprechend der jeweiligen Nutzungsart die Zahl der
erforderlichen Stellplätze angegeben.
Da die Stellplätze auf die zulässige Grundfläche baulicher Anlagen (einschließlich der hierfür festgesetzten zulässigen Überschreitungen) mit anzurechnen sind, kann das Erfordernis zur Herstellung notwendiger Stellplätze, je nach tatsächlicher baulicher Nutzung, dazu führen, dass die Grundfläche bzw.
Geschossfläche für die Hauptanlage nicht voll ausgeschöpft werden kann und das veranschaulichende
städtebauliche Konzept des Ursprungsplanes (siehe unter 4.3.2) ggf. nur eingeschränkt umsetzbar
wäre.
4.8
Kommunale Baumschutzsatzung
Den Schutz der Gehölze im Plangebiet, das Genehmigungserfordernis für erforderliche Eingriffe sowie
die Kompensationsmaßnahmen hierfür regelt die Satzung der Gemeinde Glienicke Nordbahn zum
Schutz von Bäumen und Sträuchern (Baumschutzsatzung). Auf die Baumschutzsatzung wird im rechtskräftigen Bebauungsplan bereits hingewiesen. Die Belange des Baumschutzes werden durch die vorliegende einfache Änderung nicht berührt.
4.9
Bodenschutz, Abfallwirtschaft
Nach dem derzeitigen Kenntnisstand der Gemeinde Glienicke / Nordbahn ist ein Altlastenverdacht innerhalb des Plangebietes nicht ersichtlich. Im Flächennutzungsplan sind im Plangebiet keine Altlastenverdachtsflächen dargestellt. Die Belange des Bodenschutzes werden durch die vorliegende einfache
Änderung nicht berührt.
„…Belange der unteren Bodenschutz- und Abfallwirtschaftsbehörde
Die vom Fachdienst Bodenschutz und Abfallbeseitigung zu vertretenden Belange werden durch die vorgesehenen Änderungen der Festsetzungen des B-Planes nicht berührt.…“
4.10.
Trinkwasserschutz, Gewässerschutz
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb einer Trinkwasserschutzzone. Die Belange des Trinkwasserschutzes werden durch die vorliegende einfache Änderung nicht berührt.
Das Landesamt für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz teilte mit Schreiben vom
„…Wasserbewirtschaftung und Hydrologie- RW5 …
Im Bereich der 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 "Ortskern" der Gemeinde Glienicke Nordbahn befinden
sich keine Grund- bzw. Oberflächenwassermessstellen des Landesmessnetzes. Sollten dennoch Pegel (z.B.
30
Grundwasserbeobachtungsrohre) vorhanden sein, wäre eine erneute Anfrage zur Verfahrensweise an das Landesamt für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz (LUGV), Referat RW 5, zu richten.
Die Versiegelung der Bebauungsflächen sollte auf ein notwendiges Mindestmaß beschränkt werden, um die
Grundwasserneubildung möglichst wenig zu beeinträchtigen. Das gesamte anfallende Niederschlagswasser
sollte unter Beachtung des § 54 Abs. 4 Satz 1 BbgWG zur Grundwasserneubildung genutzt und zur Versickerung gebracht werden.“
Berücksichtigung:
Die Hinweise sind bei der Realisierung von Vorhaben im Plangebiet zu berücksichtigen.
Da die zulässige Grundfläche baulicher Anlagen im Plangebiet nicht Gegenstand der vorliegenden Bebauungsplanänderung ist, ergeben sich aus der vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes keine
Auswirkungen in Bezug auf die Bodenversiegelung und Versickerung von Niederschlagswasser.
„…Belange der unteren Wasserbehörde
Gegen den vorliegenden Änderungsentwurf außerhalb der Trinkwasserschutzzonen macht die untere Wasserbehörde keine Einwände geltend.…“
4.11.
Bergbau, Geologie und Rohstoffe
Das Landesamt für Bergbau, Geologie und Rohstoffe Brandenburg teilte mit Schreiben vom
„…Der Planungsbereich des o.g. Bebauungsplanes Nr. 2 liegt vollständig im äußeren Beeinflussungsbereich
des EGS Berlin.
Wir weisen darauf hin, dass sich das o.g. Vorhaben im Beeinflussungsbereich des Gas-Untergrundspeichers
Berlin der Berliner Erdgasspeicher GmbH & Co. KG befindet. Bedingt durch den Speicherbetrieb sind großflächig um den Speicherstandort an der Erdoberfläche Bodenbewegungen feststellbar, die aufgrund ihrer gleichförmigen Ausprägung und großflächigen Ausbreitung im Regelfall jedoch zu keinen Nutzungseinschränkungen
an der Erdoberfläche führen.
Weitergehende Informationen sind erhältlich bei dem Betreiber des Gasspeichers, der
Berliner Erdgasspeicher GmbH & Co. KG
Glockenturmstraße 18
14053 Berlin.
Nähere Auskünfte können im Bedarfsfall darüber hinaus auch beim LBGR im Rahmen einer gesonderten Anfrage eingeholt werden.
Allgemeine Hinweise
Die Stellungnahme des LBGR basiert auf den uns gegenwärtig zur Verfügung stehenden Unterlagen. Weitergehende geologische und geotechnische Informationen zum Vorhaben, die uns aus Erdaufschlüssen (Bohrungen
u. a.) und Fachbearbeitungen vorliegen sowie geochemische und geotechnische Laboruntersuchungen können
gegen Gebühr angefordert werden. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, in unserem Archiv geologische Kartenwerke einzusehen und Kopien davon zu erwerben.
Auf die im Zusammenhang mit etwaig geplanten Bohrungen oder geophysikalischen Untersuchungen bestehende Anzeige-, Mitteilungs- oder Auskunftspflicht wird gemäß §§ 3, 4 und 5 Abs. 2 Satz 1 des Lagerstättengesetzes vom 04.12.1934 (RGBI. I S. 1223; BGBI. 111 750-1), zuletzt geändert durch Art. 22 des Gesetzes vom
10.11.2001 (BGBI. I S. 2992), verwiesen.…“
Berücksichtigung: Die Hinweise sind bei der Realisierung von Vorhaben im Plangebiet zu beachten.
Da bereits ein Bebauungsplan für das Plangebiet besteht und das Plangebiet darüber hinaus innerhalb
eines bebauten Siedlungsgebietes liegt, wird davon ausgegangen, dass durch den GasUntergrundspeicher Berlin der Berliner Erdgasspeicher GmbH & Co. KG im Plangebiet keine erheblichen Auswirkungen verursacht werden oder werden können, die der vorliegenden Bebauungsplanänderung entgegen stehen.
31
5.
Begründung der Änderung der Festsetzungen der 3. Änderungsplanung des
Bebauungsplan Nr. 2 „Ortskern“
Übersichtsplan mit Kennzeichnung der Änderungen der Planzeichnung
Die bisherige und die geänderte Planzeichnung mit der Legende sowie die textlichen Festsetzungen mit
den gekennzeichneten Änderungen sind am Ende dieser Begründung dargestellt.
Die geänderten Festsetzungen werden nachfolgend erläutert und begründet.
Die Begründung des gewählten einfachen Verfahrens nach §13 BauGB erfolgt unter 9.
5.1.
Überbaubare Grundstücksfläche
Rechtliche Grundlage:
§23 Baunutzungsverordnung (BauNVO) regelt hierzu:
(2) Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie gebaut werden. Ein Vor- oder Zurücktreten von
Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Im Bebauungsplan können weitere nach
Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden.
32
(3) Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend.
…
(5) Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 zugelassen werden. Das gleiche gilt für bauliche Anlagen,
soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.
Zu den nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässigen baulichen Anlagen regelt §6 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO):
(1) Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten.
…
(9) Für bauliche Anlagen, andere Anlagen und Einrichtungen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden
ausgehen, gelten die Absätze 1 bis 8 entsprechend. …
Die Verwaltungsvorschrift zur BbgBO stellt hierzu klar:
6.9.1.2 Wirkungen wie von Gebäuden können zum Beispiel ausgehen von
- baulichen Anlagen, die höher als 2 m sind, wie Mauern, großflächigen Werbeanlagen, Behältern, Masten
etc.,
- Terrassen, die höher als 1 m sind,
- Hundezwingern und Volieren.
Bisherige Festsetzung
Bisher setzt der Bebauungsplan die überbaubare Grundstücksfläche durch eng gefasste Baufenster
fest, die entlang der Oranienburger Chaussee und Schönfließer Straße durch Baulinien und im übrigen
durch Baugrenzen begrenzt werden.
Ergänzend wird bisher hierzu folgende textliche Festsetzungen getroffen:
6. Ausnahmsweise kann ein Zurücktreten von Gebäudeteilen bei Baulinien zugelassen werden (§ 23
Abs. 2 Satz 3 BauNVO). Die Gebäudeteile (z.B. Einschnitte in der Fassade) können eine Länge von maximal 10m und eine Tiefe von maximal 2 m aufweisen. Das Zurücktreten gilt für die gesamte Gebäudehöhe.
In der Begründung der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ wird hierzu
ausgeführt:
13.2 BAUWEISE UND SONSTIGE NUTZUNG DER GRUNDSTÜCKE
Entlang der Hauptverkehrsstraßen wird zur räumlichen Fassung eine geschlossene bzw. offene Bauweise
festgesetzt. Entsprechend des Gebietscharakters erfolgt für das Baugebiete B und C die Festsetzung einer
kleinteiligeren Bauweise (abweichende Bauweise a mit maximaler Länge von 16 m).
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen und Baulinien trägt der besonderen städtebaulichen Situation am Entreebereich zum Ortskern und der gewünschten baulichen Fassung entlang der Oranienburger Chaussee Rechnung. Weiterhin wird die Bildung von Straßenräumen
unterstützt (siehe auch Pkt. 7.1 „Stadträumliche Planungsziele“). In der Festsetzung 6 wird eine Ausnahme
zum Zurücktreten von Baulinien aufgenommen. Dadurch soll eine Flexibilität bei der Gebäudegestaltung ermöglicht werden, ohne die städtebaulichen Grundstrukturen zu beeinträchtigen. Die Ausnahme
wird in Art und Umfang bestimmt. …
Im Rahmen der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ (Fassung der 3. Änderungsplanung) sind hierzu folgende Änderungen geplant:
- Bei den festgesetzten Baufenstern entlang der Oranienburger Chaussee und Schönfließer Straße
werden auf den noch unbebauten Grundstücksflächen die bisher festgesetzten Baulinien teilweise
durch Baugrenzen ersetzt. Auf der südlichen Teilfläche E, die bereits gemäß Bebauungsplan bebaut wurde, wird die Baulinie dem vorhandenen Gebäude geringfügig angepasst.
- Im Baufeld D nördlich der Hauptstraße (neu als D1 bezeichnet) wird der Hauptteil der überbaubaren Grundstücksfläche von bisher 15m auf 21m verbreitert, um die angestrebte Torwirkung (siehe
auch unter 4.3.2) der Bebauung an der Einmündung der Hauptstraße besser zu ermöglich.
- Darüber hinaus wird an der Ecke Schönfließer Straße / Hausotterweg die Baugrenze so angepasst, dass auf dem Flurstück 599 keine überbaubare Grundstücksfläche mehr festgesetzt ist. Das
Flurstück 599 ist eine Splitterfläche in kommunalem Eigentum. Es ist nicht selbständig baulich
nutzbar, soll jedoch auch nicht veräußert werden, um über die kommunale Eigentümerschaft die
konkrete Grundstücksnutzung und Gestaltung weiterhin steuern zu können. Eine teilweise Mitnutzung für Stellplätze oder Zufahrtflächen, wie im zugrunde liegenden Planungskonzept dargestellt,
(siehe unter 2.2) kann durch Pachtvertrag und erforderlichenfalls durch Eintragung von Grunddienstbarkeiten ermöglicht werden. Im Übrigen soll eine öffentliche Begehbarkeit auf diesem Flurstück erhalten bleiben.
33
Begründung der Änderungen
Die festgesetzten Baufelder D und E entlang der Oranienburger Chaussee und Schönfließer Straße
grenzen den Spielraum für die Anordnung der Gebäude bereits auf den straßennahen Bereich
ein. (siehe auch unter 4.3.2)
Eine Verpflichtung zu einer vollflächigen Bebauung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen bestand jedoch nach dem bisherigen Bebauungsplan auch bei festgesetzter geschlossener Bauweise nicht. (siehe auch unter 5.3)
Eine städtebauliche Begründung für die genaue Lage und Größe der Vor- und Rücksprünge der Baulinie ist nicht erkennbar. Die festgesetzte Ausnahme, die bis zu 10m lange und 2m tiefe Abweichungen
hiervon zulässt, deutet darauf hin, dass das Planungsziel grundsätzlich in einer städtebaulichen Fassung bestand, im Detail jedoch ein Spielraum verbleiben soll.
Die betreffenden Gestaltungsabsichten, die mit der Festsetzung der Baulinien einschließlich der zulässigen Ausnahmen verfolgt wurde, können in vergleichbarer Weise daher auch durch Baugrenzen erreicht werden. (siehe auch Überlagerung des städtebaulichen Konzeptes mit der Planzeichnung der 3.
Änderung des BP Nr. 2 „Ortskern“ unter 4.3.2)
Im Bereich des Baufeldes E, wo die Bebauung bereits realisiert wurde, bleibt die Festsetzung der Baulinie erhalten, sie wird jedoch der realisierten Bebauung geringfügig angepasst. Da die Bebauung
hier bereits im Wesentlichen entsprechend der festgesetzten Baulinie erfolgt ist, soll an dieser Stelle
keine Änderung in eine Baugrenze erfolgen, um den bisherigen Spielraum für Gebäudeteile, die über
die Baulinie hinausgehen dürfen, nicht durch die nachträgliche Umwandlung in eine Baugrenze einzuschränken.
Die Baulinien in den Baufeldern D (einschließlich D1) werden durch Baugrenzen ersetzt, da es für die
Grundzüge der Planung, soweit erkennbar, nicht erheblich ist, wo genau die Baufluchten der zukünftigen Gebäude verlaufen und mit welcher Größe und an welcher Stelle Vor- und Rücksprünge angeordnet werden. Entscheidend ist eine bauliche Fassung durch die straßenbegleitende Bebauung innerhalb
der überbaubaren Grundstücksfläche.
Die im Planungskonzept des bisherigen Bebauungsplanes angestrebte Ausbildung von Vorplatzbereichen entlang der Raumkante an der B96 (siehe auch unter 5.2) wird mit der Festsetzung der Baugrenzen an Stelle der bisherigen Baulinie erleichtert. Die gewünschten Vorplätze, auch in Form von
Terrassen (sofern von ihnen keine Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen) sind nun vor den Gebäuden sowohl innerhalb als auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche besser möglich.
Planungsziel des vorliegenden Bebauungsplanes ist u. a. eine angestrebte Torwirkung der Bebauung
am Einmündungsbereich der Hauptstraße in die Oranienburger Chaussee (siehe unter 4.3.2).
Südlich der Hauptstraße wurde hierfür ein Baufeld mit Tiefen zwischen 19 und 21m festgesetzt.
Das nördlich der Hauptstraße gelegene Baufeld, welches das hierzu erforderliche Pendant ermöglichen soll, hat jedoch nur Tiefen zwischen 15 und 17m. Ein städtebaulicher Grund für die hier geplante
geringere Baufeldtiefe ist nicht erkennbar. Deshalb erfolgt nördlich der Hauptstraße eine Begradigung
der östlichen Baugrenze, sodass auch hier Baufeldbreiten zwischen 17 und 21m zur Schaffung der
Eingangsbebauung in die Hauptstraße zur Verfügung stehen.
Im Baufeld A wird die Baugrenze dem gemäß Bebauungsplan errichteten Hauptgebäude ebenfalls
geringfügig angepasst, da kein städtebaulicher Grund erkennbar ist, der dieser Anpassung entgegensteht.
Im Baufeld B ist ebenfalls ein Hauptgebäude außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche vorhanden. Es hat nur einen sehr geringen Abstand zur Straßengrenze der Hauptstraße und die
ortsübliche Vorgartenzone ist hier deshalb eingeengt. Das Gebäude genießt Bestandsschutz. Da das
Freihalten der ortsüblichen Vorgartenzonen jedoch ein wesentliches Planungsziel des Ursprungsplanes war, erfolgt hier keine Anpassung der Baugrenze.
Für die weiteren festgesetzten Baugrenzen war an Hand der vorliegenden Planunterlagen kein Planerfordernis für eventuelle Änderungen erkennbar.
Da die Festsetzungen der maximal zulässigen Grundfläche bzw. Geschossfläche unverändert bleiben, verändert sich durch die vorliegende Änderung das zulässige Maß der baulichen Nutzung im Plangebiet nicht.
Die Berücksichtigung der nachbarschaftsschützenden Belange erfolgt, ebenso wie auch bisher,
durch die Einhaltung der Abstandsflächen gemäß §6 BbgBO.
34
5.2.
Von Bebauung frei zu haltende Flächen mit Pflanzbindung
Zwischen der Oranienburger Chaussee bzw. der Schönfließer Straße und den festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen setzt der Bebauungsplan zusätzlich Flächen fest, die von Bebauung freizuhalten sind.
Für die von Bebauung freizuhaltende Fläche ist zugleich eine Pflanzbindung wie folgt festgesetzt:
13. Die Flächen der Pflanzfestsetzung sind mit Ausnahme notwendiger Wege und Fahrradständer als Vegetationsflächen anzulegen und auf Dauer gärtnerisch zu unterhalten. Mindestens 30 % der Vegetationsflächen sind mit Sträuchern gemäß Gehölzliste zu bepflanzen. Hecken bis zu einer Höhe von 80 cm aus
Laubgehölzen sind zulässig.
Im städtebaulichen Entwurf, der eine mögliche Bebauung im Plangebiet verdeutlichen soll, sind in
den frei zu haltenden Flächen teilweise Terrassen und Zuwegungen dargestellt. (siehe unter 4.3.2).
Darüber hinaus liegt innerhalb dieser Fläche, jedoch außerhalb des festgesetzten Bereiches ohne Einund Ausfahrten, eine vorhandene Grundstückszufahrt zur Schönfließer Straße.
ausgeführt:
13.2 BAUWEISE UND SONSTIGE NUTZUNG DER GRUNDSTÜCKE
…
Die Ausbildung von Vorplatzbereichen entlang der Raumkante an der B96 wird durch die Festsetzung
von Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind bzw. … in denen Anlagen von Garagen und Gebäuden i.S. von Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO ausgeschlossen werden, erreicht.
Dieser Planintention entsprechend wurden im Zusammenhang mit der Bebauung im Baufeld E innerhalb der von Bebauung freizuhaltenden Fläche Zuwegungen und befestigte Vorplatzbereiche hergestellt. (siehe unter 3.2.2)
Im Rahmen der vorliegenden 8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ (Fassung der 3. Änderungsplanung) sind hierzu folgende Änderungen geplant:
Es wird folgende textliche Festsetzung ergänzt:
6.a Innerhalb der in der Planzeichnung festgesetzten Fläche, die von Gebäuden freizuhalten ist, ist
die Errichtung von Gebäuden sowie von baulichen Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, unzulässig.
Innerhalb der festgesetzten Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist, sind bis zu 30% dieser Fläche bauliche Anlagen zulässig, sofern diese keine Gebäude sind und von diesen keine Wirkungen
wie von Gebäuden ausgehen. Zulässig sind insbesondere notwendige Wege und Zufahrten, Fahrradständer, Vorplätze und Terrassen.
Bei der o. g. textlichen Festsetzung der Pflanzbindung werden die hiervon ausgenommenen Flächen
wie folgt entsprechend ergänzt:
Die Flächen der Pflanzfestsetzung sind mit Ausnahme notwendiger Wege und „Zufahrten,“ Fahrradständer, „Vorplätze und Terrassen“ als Vegetationsflächen anzulegen und auf Dauer gärtnerisch zu unterhalten. ….
Mit der ergänzenden textlichen Regelung wird klargestellt, dass sich die Festsetzung der von Bebauung
freizuhaltenden Flächen auf Gebäude sowie auf bauliche Anlagen bezieht, von denen Wirkungen wie
von Gebäuden ausgehen, nicht jedoch auf andere bauliche Anlagen wie notwendige Wege und Zufahrten, Fahrradständer und Vorplätze und Terrassen, die hier gemäß Planungskonzept ausdrücklich vorgesehen sind.
Dies war auch nach der bisherigen Begründung des Bebauungsplanes die Planintention und wurde im
ursprünglichen städtebaulichen Entwurf sowie bei der bisherigen Realisierung der Planung im Baufeld
E entsprechend umgesetzt.
Zugleich erfolgt eine Begrenzung der zulässigen Versiegelungen auf 30%, um den angestrebten grüngeprägten Charakter der Bereiche zwischen den betreffenden Straßen und den überbaubaren Grundstücksflächen weiterhin zu gewährleisten.
Die textliche Festsetzung der Pflanzbindung hatte auch bisher bereits notwendige Wege und Fahrradständer von der Begrünung ausgenommen und war insofern der Planintention gefolgt. Entsprechend
der klarstellenden Festsetzung zu freizuhaltenden Flächen wurden nun auch notwendige Zufahrten
sowie Vorplätze und Terrassen von der festgesetzten Begrünung ausgenommen. Da für die bisherigen
Ausnahmen zuvor keine Größe festgesetzt war, ergibt sich hieraus keine quantitative Minderung der zu
begrünenden Flächen.
35
5.3.
Bauweise
Rechtliche Grundlage:
§22 Baunutzungsverordnung (BauNVO) regelt hierzu:
(2) In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m
betragen. …
(3) In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei
denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert.
(4) Im Bebauungsplan kann eine von Absatz 1 abweichende Bauweise festgesetzt werden. Dabei kann auch
festgesetzt werden, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss.
Der Bebauungsplan setzt bisher entlang der Oranienburger Chaussee und Schönfließer Straße eine
geschlossene Bauweise fest. In den übrigen Teilen des Plangebietes sind offene bzw. abweichende
Bauweisen festgesetzt.
Änderung:
Im bisherigen Baufeld D nördlich der Hauptstraße wird die bisher festgesetzte geschlossene Bauweise
in eine abweichende Bauweise a1 geändert. Das Baufeld wird deshalb in D1 umbenannt. Hierzu wird
ergänzend textlich festgesetzt:
4.a Im Gebiet mit abweichender Bauweise a1 sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. Die maximal zulässige Länge der Gebäude entspricht der zeichnerisch festgesetzten
überbaubaren Grundstücksfläche.
Im Bereich des Baufeldes D nördlich der Hauptstraße (neu D1) geht der bisherige Bebauungsplan
vermutlich davon aus, dass die Nutzung als ein zusammenhängendes Baugrundstück erfolgt. Dem
entsprechend wird die maximal zulässige Grundfläche (GR) und Geschossfläche (GF) als absoluter
Wert für die gesamte Fläche festgesetzt. (Bei mehreren Baugrundstücken wäre eine summarische
Festsetzung unzulässig gewesen.)
Die hier zugleich bisher festgesetzte geschlossene Bauweise liefe dann allerdings ins Leere, da es
bei nur einem Baugrundstück innerhalb der betreffenden Fläche keine seitliche Nachbargrenze gäbe,
an die anzubauen wäre. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die Festsetzung der geschlossenen
Bauweise hier gewählt wurde, um auch Gebäudelängen über 50m entsprechend der zeichnerisch festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche zuzulassen.
Diesem ursprünglichen Zweck dient die nun festgesetzte abweichende Bauweise. Bei einer Nutzung
der überbaubaren Gesamtfläche D1 als einheitliches Baugrundstück ist die bisher getroffene Festsetzung der GR und GF sachgerecht und kann unverändert bleiben. Die festgesetzte abweichende Bauweise ermöglicht die Errichtung baulicher Anlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche,
auch wenn diese eine Gebäudelänge von 50m überschreiten.
Eine Verpflichtung zu einer vollflächigen Bebauung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen bestand nach dem bisherigen Bebauungsplan auch bei festgesetzter geschlossener Bauweise
nicht. In der geschlossenen Bauweise werden gemäß §22(3) BauNVO Gebäude ohne seitlichen
Grenzabstand errichtet. Im Kommentar zur Baunutzungsverordnung Fickert / Fieseler, 9. Auflage,
1998 W. Kohlhammer GmbH, wird hierzu ausgeführt:
§22 RN9
„… Abs. 3 schreibt nur die Errichtung der Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand vor, schließt jedoch nicht
aus, dass bei einem breiten Grundstück zwar an die seitlichen Grundstücksgrenzen je ein Gebäude angebaut
wird, zwischen diesen aber eine Baulücke verbleibt, die landesrechtlichen Vorschriften über Abstände und Abstandsflächen entsprechen muss. …“
In sofern wird durch die Änderung der bisherigen geschlossenen Bauweise in eine abweichende Bauweise die Umsetzung des Planungszieles einer straßenbegleitenden Bebauung gegenüber der bisher
geltenden Planung nicht eingeschränkt.
Für die Baugebietsflächen D und E südlich der Hauptstraße ist ein Erfordernis zur Änderung der
Bauweise nicht erkennbar. Das Gebäude im Baufeld E wurde bereits an die nördliche Grundstücksgrenze heran gebaut. Mit der hier anschließenden Bebauung des verbleibenden Baufeldes D südlich
der Hauptstraße wäre ebenfalls an die seitliche Nachbargrenze anzubauen, die Überschreitung der
Gesamtgebäudelänge von 50m wäre bei Ausnutzung der Festsetzungen des Bebauungsplanes möglich. In den übrigen Baufeldern ist für Änderungen der festgesetzten Bauweise kein Planerfordernis
erkennbar.
36
5.4
Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen
Bisher setzt der Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse teilweise als Obergrenze und an der
Oranienburger Chaussee bzw. Schönfließer Straße (Baufelder D einschl. D1 und E) teilweise als
zwingend fest.
Ergänzend werden hierzu folgende textliche Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen getroffen:
2. Die Höhe der baulichen Anlagen wird für die Baugebiete A - D als maximal zulässige Traufhöhe
(Schnittlinie von Außenwand und Dachhaut, bei Flachdächern Oberkante Attika) von 8,0 m und als maximal
zulässige Firsthöhe von 14,0 m über der Fahrbahnkante folgender Verkehrsflächen festgesetzt: Hauptstraße Baugebiet A - C, Oranienburger Chaussee Baugebiet D. Dies gilt für maximal bzw. zwingend zu errichtende drei Vollgeschosse. Bei zwingend zu errichtenden zwei Vollgeschossen im Baugebiet D wird eine
maximal zulässige Traufhöhe von 4,0 m und eine maximal zulässige Firsthöhe von 10,0 m über dem
höchsten Punkt der Fahrbahnkante festgesetzt.
Für das Baugebiet E wird die Höhe der baulichen Anlagen als maximal zulässige Traufhöhe (Schnittlinie
von Außenwand und Dachhaut, bei Flachdächern Oberkante Attika) von 9,6 m und als maximal zulässige
Firsthöhe von 14,0 m über dem höchsten Punkt der Fahrbahnkante der Verkehrsfläche Oranienburger
Chaussee festgesetzt.
ausgeführt:
13.1 ART UND MAß DER BAULICHEN NUTZUNG
…
Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird durch die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) bzw. GR, die
Geschossflächenzahl (GFZ) bzw. GF und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt. Die festgesetzten Werte
berücksichtigen die städtebaulichen und landschaftsplanerischen Zielvorgaben sowie die vorhandene
und umgrenzende Bebauung.
…
Die Festsetzung der zwingenden Anzahl der Vollgeschosse in den Baugebieten D und E trägt der besonderen städtebaulichen Situation am Entreebereich zum Ortskern und der gewünschten baulichen
Fassung entlang der Oranienburger Chaussee Rechnung. Im nördlichen Baugebiet D wird zur möglichen
Auflockerung zwischen zwei Hauptbaukörpern keine zwingende Vollgeschossigkeit festgesetzt (siehe
auch Pkt. 7.1 „Stadträumliche Planungsziele“).
Es wird folgende textliche Festsetzung ergänzt:
2.a Abweichungen von den zwingend festgesetzten Zahlen der Vollgeschosse sind ausnahmsweise zulässig:
- für Gebäude mit zwingend festgesetzten III Vollgeschossen, wenn eine Firsthöhe des Hauptdaches von mindestens 9,0 m über der vorstehend jeweils festgesetzten Bezugshöhe erreicht wird.
- für Gebäude mit zwingend festgesetzten II Vollgeschossen, wenn eine Firsthöhe des Hauptdaches von mindestens 6,3 m über der vorstehend jeweils festgesetzten Bezugshöhe erreicht wird.
Begründung der Änderung
Die Festsetzung einer zwingend zu errichtenden Anzahl der Vollgeschosse stellt einen erheblichen
Eingriff in die Gestaltungsfreiheit und Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben dar. Deshalb wurde geprüft,
ob die angestrebte städtebauliche Wirkung zur Gewährleistung bestimmter Bauhöhen zur gewünschten baulichen Fassung im Entreebereich zum Ortskern auch ausnahmsweise in anderer Weise
erreichbar ist.
Für die festgesetzte zwingende Errichtung von 2 bzw. 3 Vollgeschossen wurde nachfolgend die sich
ergebende Mindestbauhöhe ermittelt. Hierbei wurde die im Bebauungsplan festgesetzte Mindestdachneigung von 32° berücksichtigt. Ebenfalls berücksichtigt wurden die Mindesthöhen von Aufenthaltsräumen gemäß BbgBO von 2,5m bzw. von 2,4m im Dachraum sowie die erforderlichen Konstruktionshöhen von Decken von ca. 20 cm und eine zweckmäßige zusätzliche Sockelhöhe von 30 cm.
Bei einer feststehenden Mindestdachneigung ist die Dachhöhe von der Gebäudetiefe abhängig. Das
bisher im Baufeld E errichtete Gebäude hat eine Tiefe von ca. 8,4 m. Umgebende Wohngebäude haben
typischer Weise Gebäudetiefen zwischen 8m und 12m.
Da 10m eine ortsübliche durchschnittliche Gebäudetiefe ist, wurde dieses Maß für die nachfolgende
überschlägliche Betrachtung zu Grunde gelegt. Bei geringeren Gebäudetiefen würden sich geringere
Dachhöhen ergeben, bei größeren Gebäudetiefen ergeben sich größere Dachhöhen.
37
Ermittlung einer plausiblen Mindestbauhöhe bei zwingend 2 bzw. zwingend 3 Vollgeschossen
Gebäudeteil
Dach (von Oberkante fertiger Fußboden Dachgeschoss bis Firsthöhe bei 32° Dachneigung,
Satteldach und einer angenommenen Gebäudetiefe von 10m)
Obergeschoss
(von Oberkante fertiger Fußboden Obergeschoss bis Oberkante fertiger Fußboden Dachgeschoss)
Erdgeschoss
(Oberkante fertiger Fußboden Erdgeschoss bis
Oberkante fertiger Fußboden Obergeschoss)
Sockel
Gesamt
Höhe (m) bei
3 Vollgeschossen
3,12
Höhe (m) bei
2 Vollgeschossen
3,12
(Berechnung mit Winkelfunktion wie folgt: 10m : 2 : cot
32°)
(Berechnung mit Winkelfunktion wie folgt: 10m : 2 : cot
32°)
2,7
0
2,7
2,7
0,3
8,82
0,3
6,12
Die vorstehende Ermittlung zeigt, dass sich nach dem bisher geltenden Bebauungsplan bei Einhaltung der zwingend festgesetzten Zahlen von 2 bzw. 3 Vollgeschossen Firsthöhen von (aufgerundet) ca.
9,0 m (bei 3 Vollgeschossen) und 6,3 m (bei 2 Vollgeschossen) ergeben würden.
Da die Festsetzung der zwingenden Anzahl von Vollgeschossen im vorliegenden Bebauungsplan ausschließlich der Sicherung von Bauhöhen zur gewünschten baulichen Fassung im Entreebereich zum
Ortskern galt, ist es angemessen, Abweichungen von den zwingend festgesetzten Geschosszahlen zuzulassen, wenn diese Bauhöhen auf Grund des jeweiligen architektonischen Gebäudeentwurfes auch mit einer abweichenden Geschosszahl erreicht werden.
Dem entsprechend wird im Rahmen der hier vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes die Zulässigkeit entsprechender Ausnahmen in den Bebauungsplan aufgenommen.
5.5
Dachgestaltung
Zur Dachgestaltung wird in den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen bisher im Bebauungsplan
festgesetzt:
2. Die Dächer von Doppelhäusern und Hausgruppen müssen die gleiche Dachform und Dachneigung sowie
eine hinsichtlich Material, Form und Farbe einheitliche Dachdeckung aufweisen. Für Hauptgebäude sind
ausschließlich geneigte Dächer mit mindestens 32° und maximal 46° Dachneigung zulässig.
Drempel sind nur bis zu einer Höhe von 1,2 m zulässig. Die Drempelhöhe ist die Höhe zwischen Oberkante
fertiger Fußboden des Dachgeschosses und dem Schnittpunkt der Dachhaut mit der Außenkante der Außenwand.
3. Dachgauben dürfen nicht breiter als 2,5 m sein. Die Gesamtbreite mehrerer Gauben darf 1/3 der jeweiligen Trauflänge nicht überschreiten.
4. Für geneigte Dächer sind als Dachdeckung Ziegel- und Betondachsteine in roter Farbgebung, Falzbleche sowie Glas zulässig. Sonstige glänzende, grelle, leuchtende oder spiegelnde Materialien, Beschichtungen bzw. Farbgebungen sind allgemein unzulässig. Solaranlagen sind zulässig.
5. Künstliche Materialnachbildungen, maschinelle Narbungen sowie sonstige glänzende, grelle, leuchtende
oder spiegelnde Materialien, Beschichtungen bzw. Farbgebungen sind allgemein unzulässig. Für die Fassadengestaltung ist generell nur Putz mit weißer oder hell abgetönter Farbgebung, Ziegelmauerwerk in hellocker und rot sowie Holz in weißer, hell abgetönter Farbgebung und Glas zulässig. Für Sockel und untergeordnete Bauteile ist auch eine andere Material- und Farbgestaltung zulässig.
Außerdem wird in den planungsrechtlichen Festsetzungen festgesetzt:
11. Flachdächer bis zu einer Neigung von 15°, die nicht als Terrassen genutzt werden, sind mit Ausnahme von technischen Einrichtungen, Beleuchtungs- und Belichtungsanlagen vollständig zu begrünen.
ausgeführt:
14.1 GESTALTUNG DER BAULICHEN ANLAGEN
Die Festsetzungen zur Dach- und Fassadengestaltung dienen unter Berücksichtigung der Nutzungsanforderungen der Einpassung der geplanten baulichen Entwicklung in das Orts- und Landschaftsbildbild. Um Beeinträchtigungen des zukünftigen Orts- und Landschaftsbildes auszuschließen, ist die Verwendung von untypischen und nicht erwünschten Materialien für die Fassadengestaltung, wie z. B. Fliesen, Plattenverkleidungen, glänzende Materialien, nicht zugelassen.
38
In der bauordnungsrechtlichen Vorschrift 2 ist die ausnahmsweise Zulässigkeit von Solaranlagen geregelt,
um im Einzelfall die Errichtung dieser Anlagen auf der Dachfläche zu ermöglichen.
Es wird folgende textliche Festsetzung unter 2. der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ergänzt:
Ausnahmen von der festgesetzten Dachform und -neigung sind zulässig:
- für Dachterrassen, die dem Hauptdach gegenüber in ihrer Größe untergeordnet sind sowie
- für Dächer aus Glas über staßenseitigen Fassaden aus Glas, wenn diese zu jeweils mindestens
80% der Ansichtfläche aus Glas bestehen
- Die nachfolgende Festsetzung der maximalen Drempelhöhe unter 2. soll gestrichen werden.
Drempel sind nur bis zu einer Höhe von 1,2 m zulässig. Die Drempelhöhe ist die Höhe zwischen
Oberkante fertiger Fußboden des Dachgeschosses und dem Schnittpunkt der Dachhaut mit der
Außenkante der Außenwand.
Der bisherige Bebauungsplan setzt fest, dass für Hauptgebäude ausschließlich geneigte Dächer mit
mindestens 32° und maximal 46° Dachneigung zulässig sind. Zugleich wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass Flachdächer bis zu einer Neigung von 15°, die nicht als Terrassen genutzt werden, mit
Ausnahme von technischen Einrichtungen, Beleuchtungs- und Belichtungsanlagen vollständig zu begrünen sind.
Aus der Begründung des bisherigen Bebauungsplanes geht hervor, dass die Festsetzungen zur Dachgestaltung der Einpassung der geplanten baulichen Entwicklung in das Orts- und Landschaftsbild dienen.
Wie unter 3.2 dargestellt, weist das Orts- und Landschaftsbild im Plangebiet und in dessen Umgebung eine Vielgestaltigkeit auf, die von kleinen einund zweigeschossigen Einfamilienwohnhäusern im
Siedlungshausstil über größere zwei- und dreigeschossige Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte
Gebäude, teilweise mit Mansarddächern, bis zur modernen Bebauung an der Glienicker Spitze mit 2 bis
4 Geschossen, Flachdach und Staffelgeschoss reicht.
Für eine Einpassung der geplanten baulichen Entwicklung in dieses Orts- und Landschaftsbild ergibt
sich in sofern ein gewisser Spielraum.
Dem entsprechend sind in den gestalterischen Festsetzungen auch vielfältige Materialien für die Fassaden- und Dachgestaltung als zulässig vorgesehen, u. a. auch Glas.
Die gestalterischen Festsetzungen zu Form und Neigung von Dächern beziehen sich ausschließlich auf
Hauptgebäude. Für Nebengebäude wird gemäß textlicher Festsetzung 11. auch von der Zulässigkeit
von Dachterrassen und flach geneigten Dächern ausgegangen. Im Einzelfall wäre hier jedoch zu klären, ob ein Gebäude mit einer nutzbaren Dachterrasse noch als Nebengebäude zu werten wäre.
Innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche sind grundsätzlich sowohl Haupt- als
auch Nebengebäude zulässig. Hier schränkt jedoch die teilweise Festsetzung der zwingenden Zahl von
2 bzw. 3 Vollgeschossen die mögliche Errichtung von Nebengebäuden indirekt ein.
Der Bebauungsplan sichert das Planungsziel der Einpassung der geplanten baulichen Entwicklung
in das Orts- und Landschaftsbildbild durch folgende Festsetzungen:
- eng gefasste Baufenster zur Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche,
- Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als Höchtsmaß und teilweise zwingend (mit vorliegend
geplanter Ausnahme bei Einhaltung einer adäquaten Mindestbauhöhe),
- Festsetzung von Obergrenzen für die Trauf- und Firsthöhen,
- gestalterische Festsetzungen zu Dach- und Fassadenmaterialien
Um eine allgemeine Einpassung der geplanten baulichen Entwicklung in das vorhandene Ortsund Landschaftsbild zu gewährleisten, sind die oben genannten Festsetzungen ausreichend.
Da Dachterrassen auf Nebengebäuden auch bisher zulässig sind und diese auch innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet werden dürften, sollen entsprechend der vorliegenden Änderung
untergeordnete Dachterrassen ausnahmsweise auch auf Hauptgebäuden zulässig sein. Die übrigen
getroffenen Festsetzungen, insbesondere zur zwingenden Anzahl der Vollgeschosse bzw. zur alternativen Einhaltung von Mindestbauhöhen gewährleisten auch weiterhin die angestrebten Planungsziele.
Bei Gebäuden, die sowohl in der Ansichtfläche der aufgehenden Außenwand als auch in der anschließenden Dachfläche aus Glas bestehen, ist der optische Unterschied zwischen der Wand- und Dachfläche geringer als bei Gebäuden aus traditionellen Wand- und Dachbaustoffen. Deshalb spielt die Dachneigung für die städtebauliche Wirkung dieser Gebäude nur eine untergeordnete Rolle. Nach den bisherigen gestalterischen Festsetzungen sollen Gebäude mit Wand- und Dachflächen aus Glas ausdrücklich zulässig sein. Die Zulassung von abweichenden Dachneigungen bei Gebäuden aus Glas hat
39
auf Grund der vorstehend genannten optischen Wirkung keine erhebliche städtebauliche Auswirkung,
vergrößert jedoch den Gestaltungsspielraum für zeitgemäße und ökologische architektonische Gestaltungslösungen. Deshalb ist eine solche Ausnahme im Rahmen der vorliegenden Änderung ebenfalls
geplant. Auch hierbei sind die o. g. weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechend einzuhalten und gewährleisten den Erhalt der grundsätzlichen Planintention.
Die zusätzliche Festsetzung zur Begrenzung der Drempelhöhe ist im vorhandenen Festsetzungskanon nicht erforderlich, da der Bebauungsplan in hineichendem Umfang bereits Festsetzungen zu Oberund Untergrenzen von Bauhöhen trifft. Die betreffende Festsetzung wird deshalb gestrichen.
6.
Auswirkungen auf kommunale und private Belange
Der bisherige Bebauungsplan der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ ist eine
Angebotsplanung, mit der eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Plangebiet unter Berücksichtigung der gemeindlichen Planungsziele gewährleistet werden soll.
Mit der hier vorliegenden 8. Änderung der o. g. Bebauungsplanung werden die bisherigen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung sowie zum maximal zulässigen Maß der baulichen Nutzung nicht
berührt.
In Bezug auf die bisher festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche, die zwingend herzustellende
Anzahl der Vollgeschosse sowie die Festsetzungen zur Dachgestaltung wird mit der vorliegenden Änderung die Flexibilität der Planung erhöht, ohne jedoch die grundsätzlichen Planungsziele aufzugeben. Hierdurch wird der Gestaltungsspielraum für die zukünftige Bebauung im Plangebiet angemessen vergrößert und die im vergangenen Jahrzehnt stagnierende bauliche Entwicklung im Plangebiet zukünftig erleichtert.
Insbesondere soll durch die vorliegende Planung die Zulässigkeit einer geplanten Gastronomie nördlich
der Hauptstraße erreicht werden, die in einem modernen Glasbau untergebracht werden soll. Das geplante Vorhaben ist in Bezug auf die geplante Art der baulichen Nutzung sowie in Bezug auf die grundsätzliche beabsichtigte bauliche Gestaltung mit den gemeindlichen Planungszielen vereinbar, widerspricht jedoch einigen sehr eng gefassten Festsetzungen des Bebauungsplanes.
Dies war Veranlassung, die 3. Änderungsplanung insgesamt darauf hin zu prüfen, welche Erleichterungen in Ausnahmen für derartige Vorhaben zweckmäßig wären, ohne die bisher planerisch gesicherten
Grundzüge der Planung zu verlassen.
Mit den geringfügigen Anpassungen der überbaubaren Grundstücksflächen in den Baufeldern E und A
(östlicher Teil) wird der heutigen städtebaulichen Situation auf den betreffenden Flächen angemessen
Rechnung getragen.
Die geplanten Änderungen haben keine Auswirkungen auf Belange des Immissionsschutzes, da
sowohl die betreffenden Festsetzungen des Bebauungsplanes unverändert bleiben als auch die zulässige Art der bauliche Nutzung. Die Änderung der Baulinien in Baugrenzen in den Baufeldern D und D1
sowie die Änderung der bisher im Baufeld D1 festgesetzten geschlossenen Bauweise in eine abweichende Bauweise wirken sich auf Belange des Immissionsschutzes der östlich gelegenen Bebauung in
Bezug auf den Verkehrslärm der Oranienburger Chaussee und Schönfließer Straße nicht aus, da eine
zwingend zu errichtende vollständige straßenbegleitende Bebauung sich weder aus dem bisherigen
Bebauungsplan ergab noch eine notwendige Voraussetzung für die östlich benachbarten baulichen
Nutzungen war.
Die vorliegenden Änderungen haben keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf nachbarschaftliche Belange.
Auch im Falle des Heranrückens der Baugrenze im Baufeld D1 an das östlich angrenzende bebaute
Wohnbaugrundstück im Baufeld A (nördlich der Hauptstraße) regelt die Brandenburgische Bauordnung
(BbgBO) weiterhin die erforderlichen Abstände zu Nachbargrenzen. Die Errichtung von Nebenanlagen
war auf der betreffenden Fläche auch bisher zulässig.
Die vorliegende Änderung hat keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die übergeordneten kommunalen Planungen. Sie ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und die Vergrößerung
der Flexibilität der Planung erleichtert die Umsetzung des Ergebnisses des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbes „Ortskerngestaltung“.
40
7.
Auswirkungen auf Natur und Landschaft, Grünordnung
Nach BNatSchG ist in der Bauleitplanung über Festsetzungen zur Vermeidung, zum Ausgleich und zur
ersatzweisen Kompensation von Beeinträchtigungen, die vom Bauleitplan ermöglichten Eingriff in Natur
und Landschaft ausgehen, abwägend zu entscheiden.
§1a BauGB legt fest, dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.
Die vorliegende 8. Änderung betrifft die 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“,
für die die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft in einem Umweltbericht ermittelt und
bewertet und die erforderlichen Maßnahmen zur Vermeidung und zum Augleich von Eingriffen nach
dem Naturschutzrecht festgelegt wurden.
Die vorliegende 8. Änderung erhöht nicht das zulässige Maß der baulichen Nutzung im Plangebiet und
verursacht keine zusätzlichen Eingriffe nach dem Naturschutzrecht. Die grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes werden durch die vorliegende 8. Änderung weder qualitativ noch quantitativ
gemindert.
Deshalb ist ein zusätzlicher Ausgleich von Eingriffen nach dem Naturschutzrecht auf Grund der vorliegenden Änderung nicht erforderlich.
Schutz von Bäumen und Sträuchern (Baumschutzsatzung). Auf die Baumschutzsatzung wird im
rechtskräftigen Bebauungsplan bereits hingewiesen.
„…Belange der unteren Naturschutzbehörde
Seitens der unteren Naturschutzbehörde bestehen keine Einwände zur vorgelegten Planänderung, sofern die
bisher vorgesehenen Kompensationsmaßnahmen beibehalten werden.
Weitergehende Vorschriften des Bundesnaturschutzgesetzes sowie des Brandenburgischen Ausführungsgesetzes zum Bundesnaturschutzgesetz bleiben von dieser Stellungnahme unberührt. Sie entbindet nicht von der
schriftlichen Beantragung von ggf. erforderlichen Befreiungen oder Genehmigungen.…“
Berücksichtigung: Die vorliegende Änderung des Bebauungsplanes hat keine Auswirkungen auf den
Eingriff oder den Ausgleich nach dem Naturschutzrecht.
8.
Artenschutzrechtliche Verbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG
8.1
Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange im vorliegenden Änderungsverfahren
Es ist zu gewährleisten, dass der Bebauungsplan vollziehbar sein wird, ohne einen Verstoß gegen § 44
Abs. 1 BNatSchG zu verursachen.
Bei „europarechtlich geschützten Arten“ (Arten gemäß Anhang VI-Arten nach FFH-RL und europäischer Vogelschutzrichtlinie) ist zu ermitteln, ob Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 Nr. 1, 3 und 4 in
Verbindung mit § 44 Abs. 5 berührt sind. Für diese Arten entfallen die genannten Verbote nur unter der
Voraussetzung, dass die ökologische Funktion der von dem Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder
Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird. Soweit möglich können dazu vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (sog. CEF-Maßnahmen) festgesetzt werden.
Außerdem ist das Störungsverbot für europäische Vogelarten und Arten des Anhangs IV der FFHRichtlinie nach § 44 Absatz 1 Nr. 2 BNatSchG zu beachten. Erheblich sind Störungen, wenn dadurch
der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert wird.
Gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG (n. F.) ist es verboten,
1. wild lebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören,
2. wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert,
3 .Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu
entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören,
41
4 .wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören (Zugriffsverbote).
Alle anderen besonders und streng geschützten Arten sind im Rahmen der Eingriffsregelung nach
§1a BauGB auf der Planungsebene zu behandeln. §1a BauGB regelt, dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.
Die vorliegende 8. Änderung der rechtskräftigen 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“
erhöht nicht das zulässige Maß der baulichen Nutzung im Plangebiet und verursacht keine zusätzlichen
Eingriffe nach dem Naturschutzrecht. Die grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes werden durch die vorliegende 8. Änderung weder qualitativ noch quantitativ gemindert. Deshalb verursacht
die vorliegende 8. Änderung keinen zusätzlichen Eingriff nach dem Naturschutzrecht. (siehe unter 7.)
Schutz von Bäumen und Sträuchern (Baumschutzsatzung). Auf die Baumschutzsatzung wird im
rechtskräftigen Bebauungsplan bereits hingewiesen.
In sofern sind die nur national geschützten Arten im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplanes
bezüglich der Anforderungen gemäß §44 BNatSchG nicht zu prüfen.
8.2
Potenzialanalyse auf Grund der vorhandenen Biotoptypen, Ermittlung möglicher
betroffener geschützter Arten auf Grund der vorhandenen Habitatstrukturen
Die vorliegende 8. Änderung betrifft die 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“,
für die die Umweltauswirkungen einschließlich der Berücksichtigung der betreffenden rechtlichen Anforderungen des Artenschutzes in einem Umweltbericht ermittelt und bewertet und die erforderlichen
Maßnahmen zur Vermeidung drohender Verstöße gegen die Verbote des §44(1) BNatSchG festgelegt
wurden.
Die vorhandene Habitatstruktur wird in der Begründung der rechtskräftigen 3. Änderungsplanung des
Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ wie folgt dargestellt:
42
Im Umweltbericht der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ wird hierzu
ausgeführt:
„20.3 SCHUTZGUT PFLANZEN UND TIERE
…
Nach der Überprüfung des Vegetationsbestandes bezüglich des besonderen Artenschutzes nach § (44) Abs.
1 Nr. 1 BNatSchG hinsichtlich potenzieller ganzjährig geschützter Lebensstätten (z. B. Baumhöhlen) wurden
keine Feststellungen gemacht.
Auf den neu zu bebauenden Grundstücken befinden sich überwiegend ältere Nadelbäume und BaumJungwuchs aus Robinien, Birken und Spitzahorn. Als dauerhafte Lebensstätten genutzte Baumhöhlen wurden
nicht festgestellt.
…
Die Grundstücke im vorderen westlichen Bereich entlang der Oranienburger Chaussee bzw. der Schönfließer
Straße werden durch temporäre Zwischennutzungen (Pflanzen- und Gemüsemärkte, Zirkus u. dgl.) genutzt
und dadurch als Brutstandort für Vögel beeinträchtigt.
Für alle innerhalb des Geltungsbereichs vorkommenden europäischen Vogelarten und ihre Lebensstätten
(Niststätten an oder in Gebäuden und Altbäumen) gilt ein besonderer Schutz gem. § (44) Abs. 1 Nr. 1 und Nr.
3 BNatSchG.
Die Inhalte der Baumschutzsatzung wurden in Kap. 2 dargestellt. Demnach stehen einige Bäume und Sträucher innerhalb des Geltungsbereiches insbesondere auf den bereits genutzten und bebauten Grundstücken
unter Schutz.
Biotopbestand
Als potenziell natürliche Vegetation wäre auf den eher trockenen und nährstoffarmen Standorten ein KiefernTraubeneichenwald verbreitet.
Im Geltungsbereich hat sich der Bestand in Teilbereichen entsprechend der gemäß Bebauungsplan Nr. 2 genehmigten Nutzung entwickelt.
Einige Grundstücke entlang der Hauptstraße sind als Wohngrundstück genutzt. Andere Grundstücke liegen
brach. Besonders die Grundstücke entlang der Oranienburger Chaussee wurden in den letzten Jahren für
Zwischennutzungen freigegeben, die sich auf Erscheinungsbild und Struktur ausgewirkt haben. Durch die verschiedenen Nutzungen wurde die Vegetationsschicht teilweise beseitigt. Auf anderen Grundstücken ist Robinien-Jungwuchs aufgewachsen. Die Krautschicht ist zum Teil als einund mehrjährige Ruderalflur ausgeprägt. Andere Bereiche werden regelmäßig gepflegt, so dass hier ein Scherrasen den Bestand charakterisiert.
Auf den Grundstücken entlang der Oranienburger Chaussee und der Schönfließer Straße wird der Baumbestand durch Robinien-Jungwuchs, einzelne Birken und Nadelgehölze geprägt.
Auf den Flurstücken 643 und 486 an der Einmündung der Hauptstraße zur Oranienburger Chaussee befand
sich ursprünglich eine Gartennutzung. Dieses lässt sich von den verstreut vorkommenden Obstbäumen (überwiegend Kirsche), den unterschiedlichen Nadelgehölzen sowie den Zierstrauchpflanzungen (Flieder und
Spierstrauch) ableiten. Die Krautschicht hat sich aber als mehrjährige ruderale Gras- und Staudenflur entwickelt. Alle ruderale Gras- und Staudenfluren innerhalb des Untersuchungsgebietes bauen sich in wechselnden
Dominanzen (abhängig von Belichtung und Nährstoffversorgung) u. a. aus folgenden Arten auf:
Goldrute (Solidago canadensis), Gewöhnlicher Beifuß (Artemisia vulgaris), Quecke (Elymus repens), Große
Brennessel (Urtica dioica) und Schöllkraut (Chelidonium majus). In lückigen, wenig beschatteten und durch
gelegentliches Befahren gestörten Bereichen sind im Untersuchungsgebiet Kanadisches Berufkraut (Conyza
canadensis) und vereinzelt Nachtkerze (Oenothera spec) charakteristisch.
Als Gehölzjungwuchs kommt die Robinie (Robinia pseudoacacia) aus den ungenutzten Grundstücken nahezu
flächendeckend vor. Teilweise breiten sich auch konkurrenzkräftige Ziergehölze wie Flieder (Syringa vulgaris)
und Essig-Baum (Rhus typhina) flächig aus.
Der Baumbestand setzt sich aus den bereits genannten Arten Robinie, Birke sowie unterschiedlichen Nadelund Obstgehölzen zusammen. Auf den ungenutzten Grundstücken befindet sich außerdem Spitzahorn (Acer
platanoides). Auf dem Flurstück 643 steht eine markante Rosskastanie (Aesculus hippocastanum).
Die Alleen der Hauptstraße und der Koebisstraße sind aus Winter-Linden (Tilia cordata) aufgebaut. Entlang
der Schönfließer Straße wurde die Neupflanzung der Allee mit den ursprünglich hier stehenden Rot-Eichen
(Quercus rubra) vorgenommen.
Fauna
Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich Reste einer kleinteiligen Mischung intensiver und extensiver
Nutzungen, Brachestadien und verschiedener Gehölzbestände, die grundsätzlich eine Bedeutung für die Fauna besitzen (…). Grundsätzlich sind die Flächen aber aufgrund der starken Störeinflüsse (insbesondere stark
befahrene Verkehrstrassen B 96 und Hauptstraße) als Lebensraum für Tiere stark beeinträchtigt.
Im Oktober 2007 und August 2008 wurden Begehungen durchgeführt, bei denen Dauernester und Baumhöhlen (dauerhaft geschützte Lebensstätten von Vögeln und Fledermäuse) berücksichtigt wurden. Es wurden
diesbezüglich keine Feststellungen gemacht. Aufgrund der Vegetationsstrukturen im Bereich der Flurstücke
486 und 643 ist von einem Brutvogelbestand auszugehen, der an Gärten mit unterschiedlichen, lichten Gehölzbeständen und starke Störeinflüsse angepasst ist. Bei der zweiten Begehung im August 2008 wurden einige Arten festgestellt (durch Verhören und Sichtbeobachtung), deren Brutzeit zwar beendet war, deren Brut
auf dem Gelände und seinem Umfeld (Gärten und Wald) aufgrund der Struktur aber denkbar ist: Buchfink
(Fringilla coelebs), Amsel (Turdus merula) und Klappergrasmücke (Sylvia curruca). Es handelt sich hierbei um
Arten, die für Gärten und Parks sowie lichte Wälder typisch sind. Sie bauen ihre Nester üblicherweise in jeder
Saison neu in Gehölze. D. h. Dauernester werden nicht angelegt. Überwinterungs- und Rastgebiete gibt es im
Geltungsbereich nicht.
43
Da keine Baumhöhlen festgestellt wurden und auf den neu zu bebauenden Flächen keine Gebäude stehen,
können dauerhaft geschützte Lebensstätten für Fledermäuse ausgeschlossen werden. Im nordöstlich angrenzenden Bebauungsplangebiet wurden kleine Fledermäuse (vermutlich Zwergfledermäuse) bei der Jagd über
den Gärten beobachtet. Dieses lässt sich für das gesamte Gemeindegebiet feststellen.
Es gibt keinen feuchten oder trockenen Sonderstandorte, die für Tierarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie
als Lebensraum interessant sein könnten. So gibt es keine Gewässer innerhalb des Geltungsbereichs und
seinem unmittelbaren Umfeld, die für Amphibien, Libellen, Wasserkäfer und Wasserpflanzen eine Lebensraum-Voraussetzung darstellen.
Die Vegetations-Struktur ist durch einzeln stehende Bäume (Laub und Nadel), Jungwuchs unterschiedlicher
Arten (u. a. Robinien und Birken) sowie Ziersträucher (u. a. Flieder und Essigbaum) und ruderale Gras- und
Staudenfluren gekennzeichnet.
Es gibt wenige ältere Bäume auf dem Gelände (Bergahorn, Kastanie und Birke), die noch kein Verfallsstadium
(Mulm für Eremit) aufweisen. Eichen, Buchen und Ulmen, an die bestimmte Insekten (Heldbock) gebunden
sind, gibt es auf dem Gelände ebenfalls nicht.
Die vorkommenden Lebensräume sind verbreitet. Sie kommen in vergleichbarer Qualität in den benachbarten
Siedlungsflächen und im gesamten Gemeindegebiet vor.“
Die heutige Situation im Plangebiet hat sich im Vergleich zum vorstehend beschriebenen Umweltzustand 2007 / 2008 nicht wesentlich verändert. (zum heutigen Bestand im Plangebiet siehe unter 3.2.1
und 3.2.2) Auf Grund der zeitweise intensiven Nutzung der Flächen an der Oranienburger Chaussee
durch fliegende Händler sind hier teilweise vegetationsfreie Flächen entstanden.
Nördlich der Hauptstraße ist eine Altbebauung aus einem Wohngebäude und Nebengebäuden vorhanden, die für eine Umsetzung des Bebauungsplanes ggf. ganz oder teilweise abzureißen wären. Sofern
im Zuge der weiteren baulichen Entwicklung im Plangebiet der Abriss der Altbebauung erfolgt, ist jeweils aktuell zu prüfen, ob Nistplätze, bzw. Ruhe- oder Rückzugsräume geschützter Tierarten hiervon
betroffen sind.
Es ist davon auszugehen, dass die strukturreicheren Bereiche des Plangebietes, in denen Gehölze
vorhanden sind, zu den Nahrungshabitaten von gartenbewohnenden Vögeln und Kleinsäugern gehören. In den vorhandenen Gehölzen können Brutstätten von Offenbrütern vorhanden sein.
8.3
Mögliche Beeinträchtigungen geschützter oder streng geschützter Arten durch die
vorliegende Planung
Im Umweltbericht der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“ wird hierzu
ausgeführt:
„21.2 AUSWIRKUNGEN AUF DIE SCHUTZGÜTER PFLANZEN UND TIERE
….
Artenschutz
… Es wurden keine dauerhaft geschützten Lebensstätten (Dauernester von Vögeln oder Baumhöhlen, die
sich auch als Quartier für Fledermäuse eignen) festgestellt. Die Struktur des Gebietes (insbesondere die Gehölzbestände) eignet sich als Lebensraum von Parkvögeln, so dass von Bruten ausgegangen werden muss.
Da die beobachteten Vogelarten in jeder Saison neue Nester bauen, können durch den Verzicht auf Fäll- und
Rodungsmaßnahmen innerhalb der Brutperiode Beeinträchtigungen laufender Bruten vermieden werden.
Die Struktur ist durch einzeln stehende Bäume (Laub und Nadel), Jungwuchs unterschiedlicher Arten (u. a.
Robinien und Birken) sowie Ziersträucher (u. a. Flieder und Essigbaum) gekennzeichnet. Alte Eichen oder
sonstige besondere Lebensräume (besonders feuchte oder trockene Standorte) gibt es im Geltungsbereich
nicht (vgl. Ausführungen zu Fauna in Kap. 20.3).
Vergleichbare Strukturen und Lebensräume befinden sich in der Nachbarschaft und dem weiteren Umfeld. Die
Beeinträchtigung des Erhaltungszustandes der lokalen Population einer besonders geschützten Tierart durch
die Planung ist nicht zu befürchten.
Die Regelungen gelten direkt und sind z. B. auch in nachfolgenden Genehmigungsverfahren zu beachten.
Unter ergänzender Berücksichtigung des aktuell ermittelten Zustandes im Plangebiet können sich mögliche Beeinträchtigungen geschützter oder streng geschützter Arten durch die vorliegende Planung wie
folgt ergeben:
Vögel
Das Plangebiet befindet sich im Randbereich der Metropole Berlin und ist einem starken Siedlungsund Nutzungsdruck ausgesetzt. Das Vorkommen seltener oder vom Aussterben bedrohter Arten ist hier
kaum zu erwarten. Dennoch sind wegen des teilweise vorhandenen Gehölzbestandes und vorhandener
Bebauung geeignete Lebensräume insbesondere für geschützte Vogelarten vorhanden, die auch zur
Regeneration genutzt werden könnten.
Der Abriss von Gebäuden oder die Beseitigung von Gehölzen während der Brutzeit könnte zur Störung
oder Tötung geschützter Brutvogelarten oder zur Beschädigung geschützter Lebensstätten führen.
44
Amphibien / Reptilien
Wegen fehlender feuchter Bereiche oder Gewässer im Plangebiet oder dessen näherer Umgebung
bestehen keine Anhaltspunkte für eine mögliche Betroffenheit von Amphibien oder Reptilien auf Grund
der vorliegenden Planung.
Säugetiere
Der Baumbestand im Plangebiet ist zu jung und weist keine geeigneten Höhlungen auf, die Fledermäusen als Ruhe- oder Rückzugsbereich dienen könnten. Der vorhandene Gebäudebestand kann Fledermäusen eventuell einen geeigneten Lebensraum bieten.
Der Abriss von Gebäuden könnte zur Störung oder Tötung geschützter Fledermäuse oder zur Beschädigung geschützter Lebensstätten führen.
8.4 Baubedingte und betriebsbedingte drohende Verstöße gegen Verbot nach § 44(1)
BNatSchG, Maßnahmen zur Vermeidung
betroffene geschützte Art
- freibrütende
Vogelarten
44(1)1.
BNatSchG
44(1)2.
BNatSchG
44(1)3.
BNatSchG
44(1)4.
BNatSchG
Tiere:
Störungsund Tötungsverbot
Tiere:
Störungsverbot
während
best. Zeiten
Tiere:
Beschädigungsverbot
geschützter
Lebensstätten
einsch. Reviere
Pflanzen:
Beschädigungsverbot
Pflanzen u.
Standort
Abwendung des drohenden Verstoßes
gegen Verbot nach § 44(1)BNatSchG
X
X
- Beseitigung von Gehölzen nur
außerhalb der Brutzeit
x
x
- Bauliche Anlagen sind vor dem
Abriss abzusuchen. Werden Nistplätze geschützter Vogelarten oder
Sommer- oder Winterquartiere von
Fledermäusen gefunden, hat der
Abriss der Gebäude im Plangebiet
nur außerhalb der Brutzeit bzw.
Ruhe- oder Aufenthaltszeit der
betroffenen Arten zu erfolgen.
Amsel,
Klappergrasmücke,
Buchfink
- gebäudebrütende Vogelarten
Bachstelze,
Hausrotschwanz
Sperling
- Fledermäuse
8.5
Maßnahmen zur Vermeidung drohender Verstöße gegen Verbot nach § 44(1) BNatSchG
Zum Schutz der Nistplätze von gebäude- und nischenbrütenden Vogelarten sowie von Winter- und
Sommerquartieren von Fledermäusen sind bauliche Anlagen vor dem Abriss abzusuchen. Werden
Nistplätze geschützter Vogelarten oder Sommer- oder Winterquartiere von Fledermäusen gefunden,
hat der Abriss der Gebäude im Plangebiet nur außerhalb der Brutzeit bzw. Ruhe- oder Aufenthaltszeit
der betroffenen Arten zu erfolgen.
- Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen des §39 BNatSchG – keine Beseitigung von Bäumen
oder Sträuchern während der Brutzeit (01.03. bis 30.09.)
- Die Gehölze im Plangebiet unterliegen darüber hinaus der Baumschutzsatzung der Gemeinde Glienicke Nordbahn.
Unter Berücksichtigung der genannten Maßnahmen bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass
der Bebauungsplan wegen eines Verstoßes gegen §44 Abs. 1 BNatSchG nicht vollziehbar sein
könnte.
45
9.
Planverfahren, Umweltprüfung
9.1
Rechtliche Anforderungen an die einfache Änderung eines Bebauungsplanes nach
§13 BauGB
Die Änderung des Bebauungsplanes erfolgt gemäß Aufstellungsbeschluss im vereinfachten Verfahren
gemäß §13 BauGB.
Gemäß §13(1) BauGB kann die Gemeinde das vereinfachte Verfahren für die Änderung eines Bebauungsplanes, welche die Grundzüge der Planung nicht berührt, anwenden, wenn:
1. die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder
nach Landesrecht unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und
2. keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen.
Gemäß §13(2)BauGB kann im vereinfachten Verfahren
1. von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 abgesehen
werden,
2. der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist
gegeben oder wahlweise die Auslegung nach § 3 Abs. 2 durchgeführt werden,
3. den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben oder wahlweise die Beteiligung nach § 4
Abs. 2 durchgeführt werden.
Wird nach Satz 1 Nr. 2 die betroffene Öffentlichkeit beteiligt, gilt die Hinweispflicht des § 3 Abs.
2 Satz 2 Halbsatz 2 entsprechend.
Gemäß §13(3)BauGB wird im vereinfachten Verfahren von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von
dem Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener
Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3
und § 10 Abs. 4 abgesehen; § 4c ist nicht anzuwenden. Bei der Beteiligung nach Absatz 2 Nr. 2 ist darauf hinzuweisen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird.
9.2
Begründung der Anwendung des Verfahrens der einfachen Änderung eines Bebauungsplanes nach §13 BauGB
Gemäß §13(1) BauGB ist die Anwendung des vereinfachten Verfahrens für die Änderung eines Bebauungsplanes unter folgenden Voraussetzungen möglich, die bei der vorliegenden Bebauungsplanänderung wie folgt berücksichtigt sind:
Anforderung:
Die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden.
Berücksichtigung:
Die vorliegende Änderung berührt nicht die Art und das maximal zulässige Maß der baulichen Nutzung,
die Erschließung im Plangebiet und die grünordnerischen Festsetzungen, sodass die diesbezüglichen
Grundzüge der Planung hiervon nicht betroffen sind.
Die Änderungen beschränken sich auf eine Modifizierung von Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche, der Bauweise der zwingenden Zahl der Vollgeschosse und der Dachgestaltung. Es sind
folgende Änderungen geplant, die aus folgenden Gründen die Grundzüge der Planung nicht berühren:
46
Änderung
Überbaubare
Grundstücksfläche
(siehe unter 5.1)
- Änderung von
Baugrenzen in
Baulinien
- Im Baufeld D wird
die Breite der
überbaubaren
Grundstücksfläche
nördlich der Hauptstraße der Breite
der überbaubaren
Grundstücksfläche
südlich der Hauptstraße angepasst.
- in den Baufeldern
A und E geringfügige Anpassung von
Baulinien und
Baugrenzen
an den Bestand,
der zur Umsetzung
der Planung errichtet wurde
bisherige diesbezügliche Planintention, Grundzug der Planung
(gemäß Begründung der 3. Anderung des BP Nr. 2 „Ortskern“
- räumliche Fassung entlang der
Hauptverkehrsstraßen
- Torwirkung im Einmündungsbereich der Hauptstraße von der
Oranienburger Chaussee aus
- Ausbildung von Vorplatzbereichen zwischen der straßenbegleitenden Bebauung und der Oranienburger Chaussee bzw.
Schönfließer Straße
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch
Baugrenzen und Baulinien trägt
der besonderen städtebaulichen
Situation am Entreebereich zum
Ortskern und der gewünschten
baulichen Fassung entlang der
Oranienburger Chaussee Rechnung. Weiterhin wird die Bildung
von Straßenräumen unterstützt
(…). In der Festsetzung 6 wird
eine Ausnahme zum Zurücktreten von Baulinien aufgenommen.
Dadurch soll eine Flexibilität bei
der Gebäudegestaltung ermöglicht werden, ohne die städtebaulichen Grundstrukturen zu
beeinträchtigen. Die Ausnahme
wird in Art und Umfang bestimmt.
Begründung der Nichtberührung des Grundzuges der Planung
durch die vorliegende Bebauungsplanänderung
- Die festgesetzten Baufelder D und E entlang der Oranienburger
Chaussee und Schönfließer Straße grenzen den Spielraum für die
Anordnung der Gebäude bereits auf den straßennahen Bereich ein.
Eine städtebauliche Begründung für die genaue Lage und Größe der
Vor- und Rücksprünge der Baulinie ist nicht erkennbar. Die festgesetzte Ausnahme, die bis zu 10m lange und 2m tiefe Abweichungen
hiervon zulässt, deutet darauf hin, dass das Planungsziel grundsätzlich in einer städtebaulichen Fassung bestand, im Detail jedoch ein
Spielraum verbleiben soll.
Die betreffenden Gestaltungsabsichten, die mit der Festsetzung der
Baulinien einschließlich der zulässigen Ausnahmen verfolgt wurden,
können in vergleichbarer Weise daher auch durch Baugrenzen erreicht werden.
- Die Baulinien in den Baufeldern D (einschließlich D1) werden durch
Baugrenzen ersetzt, da es für die Grundzüge der Planung, soweit
erkennbar, nicht erheblich ist, wo genau die Baufluchten der zukünftigen Gebäude verlaufen und mit welcher Größe und an welcher
Stelle Vor- und Rücksprünge angeordnet werden. Entscheidend ist
eine bauliche Fassung durch die straßenbegleitende Bebauung
innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche.
- Die im Planungskonzept des bisherigen Bebauungsplanes angestrebte Ausbildung von Vorplatzbereichen entlang der Raumkante an
der B96 wird mit der Festsetzung der Baugrenzen an Stelle der
bisherigen Baulinie erleichtert. Die gewünschten Vorplätze, auch in
Form von Terrassen, sind nun vor den Gebäuden sowohl innerhalb
als auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche besser
möglich.
Mit der Anpassung der Tiefe des Baufeldes an der Oranienburger
Chaussee nördlich der Hauptstraße an die Tiefe des Baufeldes
südlich der Hauptstraße wird die hier angestrebte Torwirkung unterstützt.
Die Änderungen zur überbaubaren Grundstücksfläche in den Baufeldern D und D1 unterstützen demnach die wesentlichen Planungsziele und erleichtern deren Umsetzung ohne die Grundzüge der Planung zu berühren.
- Die Anpassung der Baugrenze bzw. Baulinie in den Baufeldern E
und A ist nur geringfügig und entspricht der realisierten Bebauung,
die auf der Grundlage des bisherigen Bebbauungsplanes errichtet
wurde. Deshalb berührt auch diese Anpassung die Grundzüge der
Planung ebenfalls nicht.
Von Bebauung frei
zu haltende Flächen mit Pflanzbindung
(siehe unter 5.2)
- Klarstellung, des
Bezuges der Festsetzung auf Gebäude u.ä. bauliche
Anlagen
Die Ausbildung von Vorplatzbereichen entlang der Raumkante an
der B96 wird durch die Festsetzung
von Flächen, die von Bebauung
freizuhalten sind bzw. … in denen
Anlagen von Garagen und Gebäuden i.S. von Nebenanlagen
gem. § 14 BauNVO ausgeschlossen werden, erreicht.
Mit einer ergänzenden textlichen Regelung wird klargestellt, dass
sich die Festsetzung der von Bebauung freizuhaltenden Flächen auf
Gebäude sowie auf bauliche Anlagen bezieht, von denen Wirkungen
wie von Gebäuden ausgehen, nicht jedoch auf andere bauliche
Anlagen wie notwendige Wege und Zufahrten, Fahrradständer,
Vorplätze und Terrassen, die hier gemäß Planungskonzept ausdrücklich vorgesehen sind.
Dies war auch nach der bisherigen Begründung des Bebauungsplanes die Planintention und wurde im ursprünglichen städtebaulichen
Entwurf sowie bei der bisherigen Realisierung der Planung im Baufeld E entsprechend umgesetzt.
Zugleich erfolgt eine Begrenzung der zulässigen Versiegelungen auf
30%, um den angestrebten grüngeprägten Charakter der Bereiche
zwischen den betreffenden Straßen und den überbaubaren Grundstücksflächen weiterhin zu gewährleisten.
Die textliche Festsetzung der Pflanzbindung hatte auch bisher bereits
notwendige Wege und Fahrradständer von der Begrünung ausgenommen und war insofern der Planintention gefolgt. Entsprechend
der klarstellenden Festsetzung zu freizuhaltenden Flächen wurden
nun auch notwendige Zufahrten sowie Vorplätze und Terrassen von
der festgesetzten Begrünung ausgenommen. Da für die bisherigen
Ausnahmen zuvor keine Größe festgesetzt war, ergibt sich hieraus
keine quantitative Minderung der zu begrünenden Flächen.
Da die ergänzenden Festsetzungen dem bisherigen Planungskonzept einschließlich dessen Umsetzung im ursprünglichen städtebaulichen Entwurf und in der bisher realisierten Bebauung entsprechen,
berühren sie die Grundzüge der Planung nicht.
47
Änderung
bisherige diesbezügliche Planintention, Grundzug der Planung (gemäß Begründung der
3. Anderung des BP Nr. 2 „Ortskern“
Der Bebauungsplan setzt bisher
Bauweise
entlang der Oranienburger Chaus(siehe unter 5.3)
see und Schönfließer Straße eine
geschlossene Bauweise fest.
- Änderung der
Bauweise im Bau- In den übrigen Teilen des Plangefeld D1 von bisheri- bietes sind offene bzw. abweiger geschlossener chende Bauweisen festgesetzt.
Bauweise zu einer Die Festsetzung der Bauweise
abweichenden
dient der räumlichen Fassung
Bauweise
entlang der Hauptverkehrsstraßen.
Begründung der Nichtberührung des Grundzuges der Planung durch
die vorliegende Bebauungsplanänderung
Im bisherigen Baufeld D nördlich der Hauptstraße wird die bisher festgesetzte geschlossene Bauweise in eine abweichende Bauweise a1 geändert. Das Baufeld wird deshalb in D1 umbenannt. Hierzu wird ergänzend
textlich festgesetzt:
4.a Im Gebiet mit abweichender Bauweise a1 sind Gebäude mit seitlichem
Grenzabstand zu errichten. Die maximal zulässige Länge der Gebäude
entspricht der zeichnerisch festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche.
Im Bereich des Baufeldes D nördlich der Hauptstraße (neu D1) geht
der bisherige Bebauungsplan vermutlich davon aus, dass die Nutzung als
ein zusammenhängendes Baugrundstück erfolgt. Dem entsprechend
wird die maximal zulässige Grundfläche (GR) und Geschossfläche (GF)
als absoluter Wert für die gesamte Fläche festgesetzt. (Bei mehreren
Baugrundstücken wäre eine summarische Festsetzung unzulässig gewesen.)
Die hier zugleich bisher festgesetzte geschlossene Bauweise ginge
dann allerdings ins Leere, da es bei nur einem Baugrundstück innerhalb
der betreffenden Fläche keine seitliche Nachbargrenze gäbe, an die anzubauen wäre. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die Festsetzung
der geschlossenen Bauweise hier gewählt wurde, um auch Gebäudelängen über 50m entsprechend der zeichnerisch festgesetzten überbaubaren
Grundstücksfläche zuzulassen.
Diesem ursprünglichen Zweck dient die nun festgesetzte abweichende
Bauweise. Bei einer Nutzung der Gesamtfläche D1 als einheitliches Baugrundstück ist die bisher getroffene Festsetzung der GR und GF sachgerecht und kann unverändert bleiben. Die festgesetzte abweichende Bauweise ermöglicht die Errichtung baulicher Anlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, auch wenn diese eine Gebäudelänge von 50m
überschreiten.
Eine Verpflichtung zu einer vollflächigen Bebauung der festgesetzten
überbaubaren Grundstücksflächen bestand nach dem bisherigen Bebauungsplan auch bei festgesetzter geschlossener Bauweise nicht. In der
geschlossenen Bauweise werden gemäß §22(3) BauNVO Gebäude
ohne seitlichen Grenzabstand errichtet.
Im Kommentar zur Baunutzungsverordnung Fickert / Fieseler, 9. Auflage,
1998 W. Kohlhammer GmbH, wird hierzu ausgeführt:
§22 RN9
„… Abs. 3 schreibt nur die Errichtung der Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand vor, schließt jedoch nicht aus, dass bei einem breiten Grundstück
zwar an die seitlichen Grundstücksgrenzen je ein Gebäude angebaut wird,
zwischen diesen aber eine Baulücke verbleibt, die landesrechtlichen
Vorschriften über Abstände und Abstandsflächen entsprechen muss. …“
Zahl der Vollgeschosse, Höhe
baulicher Anlagen
(siehe unter 5.4)
- Festsetzung der
Zulässigkeit von
Abweichungen von
der zwingend festgesetzten Zahl von
2 bzw. 3 Vollgeschossen, wenn
eine adäquate
Mindestbauhöhe
erreicht wird
Das zulässige Maß der baulichen
Nutzung wird durch die zulässige
Grundflächenzahl (GRZ) bzw. GR,
die Geschossflächenzahl (GFZ)
bzw. GF und die Zahl der Vollgeschosse bestimmt. Die festgesetzten Werte berücksichtigen
die städtebaulichen und landschaftsplanerischen Zielvorgaben sowie die vorhandene und
umgrenzende Bebauung.
…
Die Festsetzung der zwingenden
Anzahl der Vollgeschosse in
den Baugebieten D und E trägt
der besonderen städtebaulichen
Situation am Entreebereich zum
Ortskern und der gewünschten
baulichen Fassung entlang der
Oranienburger Chaussee Rechnung. Im nördlichen Baugebiet
D wird zur möglichen Auflockerung zwischen zwei Hauptbaukörpern keine zwingende Vollgeschossigkeit festgesetzt.
In sofern wird durch die Änderung der bisherigen geschlossenen Bauweise in eine abweichende Bauweise die Umsetzung des Planungszieles
einer straßenbegleitenden Bebauung gegenüber der bisher geltenden
Planung nicht eingeschränkt.
Für die festgesetzte zwingende Errichtung von 2 bzw. 3 Vollgeschossen
wurde die sich ergebende Mindestbauhöhe ermittelt. Hierbei wurde die im
Bebauungsplan festgesetzte Mindestdachneigung von 32° berücksichtigt.
Ebenfalls berücksichtigt wurden die Mindesthöhen von Aufenthaltsräumen
gemäß BbgBO von 2,5m bzw. von 2,4m im Dachraum sowie die erforderlichen Konstruktionshöhen von Decken von ca. 20 cm und eine zweckmäßige zusätzliche Sockelhöhe von 30 cm.
Da 10m eine ortsübliche durchschnittliche Gebäudetiefe ist, wurde dieses
Maß für die überschlägliche Betrachtung zu Grunde gelegt.
Demnach wären nach dem bisher geltenden Bebauungsplan bei Einhaltung der zwingend festgesetzten Zahlen von 2 bzw. 3 Vollgeschossen
Firsthöhen von (aufgerundet) ca. 9,0 m (bei 3 Vollgeschossen) und 6,3
m (bei 2 Vollgeschossen) zulässig.
Da die Festsetzung der zwingenden Anzahl von Vollgeschossen im vorliegenden Bebauungsplan ausschließlich der Sicherung von Bauhöhen
zur gewünschten baulichen Fassung im Entreebereich zum Ortskern
dient, werden mit der vorliegenden Änderung Abweichungen von den
zwingend festgesetzten Geschosszahlen zuzulassen, wenn diese
Bauhöhen auf Grund des jeweiligen architektonischen Gebäudeentwurfes auch mit einer abweichenden Geschosszahl erreicht werden.
Festsetzungen von Obergrenzen für Trauf- und Firsthöhen sind im vorliegenden Bebauungsplan bereits enthalten.
Da die Errichtung von Gebäuden mit entsprechender Firsthöhe auch nach
dem bisher geltenden Bebauungsplan in den Bereichen mit zwingender
Festsetzung der Zahl von 2 bzw. 3 Vollgeschossen zulässig gewesen
wäre, berühren die geplanten Ausnahmen die Grundzüge der Planung
nicht.
48
Änderung
Dachgestaltung
(siehe unter 5.5)
- Ausnahmen von
der festgesetzten
Dachform und
-neigung für Dachterrassen, die dem
Hauptdach gegenüber in ihrer Größe
untergeordnet sind
sowie für Dächer
aus Glas über
staßenseitigen
Fassaden aus Glas
- Streichung der
Festsetzung der
zulässigen Drempelhöhe
bisherige diesbezügliche Planintention, Grundzug der Planung (gemäß Begründung der
3. Anderung des BP Nr. 2 „Ortskern“
Die Festsetzungen zur Dachund Fassadengestaltung dienen
unter Berücksichtigung der Nutzungsanforderungen der Einpassung der geplanten baulichen Entwicklung in das Ortsund Landschaftsbild.
Begründung der Nichtberührung des Grundzuges der Planung durch
die vorliegende Bebauungsplanänderung
Der bisherige Bebauungsplan setzt fest, dass für Hauptgebäude ausschließlich geneigte Dächer mit mindestens 32° und maximal 46°
Dachneigung zulässig sind. Zugleich wird im Bebauungsplan festgesetzt,
dass Flachdächer bis zu einer Neigung von 15°, die nicht als Terrassen
genutzt werden, mit Ausnahme von technischen Einrichtungen, Beleuchtungs- und Belichtungsanlagen vollständig zu begrünen sind.
Aus der Begründung des bisherigen Bebauungsplanes geht hervor, dass
die Festsetzungen zur Dachgestaltung der Einpassung der geplanten
baulichen Entwicklung in das Orts- und Landschaftsbild dienen.
Wie unter 3.2 dargestellt, weist das Orts- und Landschaftsbild im Plangebiet und in dessen Umgebung eine Vielgestaltigkeit auf, die von kleinen
einund zweigeschossigen Einfamilienwohnhäusern im Siedlungshausstil
über größere 2 und dreigeschossige Mehrfamilienhäuser und gemischt
genutzte Gebäude, teilweise mit Mansarddächern, bis zur modernen
Bebauung an der Glienicker Spitze mit 2 bis 4 Geschossen, Flachdach
und Staffelgeschoss reicht.
Für eine Einpassung der geplanten baulichen Entwicklung in dieses Ortsund Landschaftsbildbild ergibt sich in sofern ein gewisser Spielraum.
Dem entsprechend sind in den gestalterischen Festsetzungen auch vielfältige Materialien für die Fassaden- und Dachgestaltung als zulässig
vorgesehen, u. a. auch Glas.
Die gestalterischen Festsetzungen zu Form und Neigung von Dächern
beziehen sich ausschließlich auf Hauptgebäude. Für Nebengebäude wird
gemäß textlicher Festsetzung 11. auch von der Zulässigkeit von Dachterrassen und flach geneigten Dächern ausgegangen. Innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche sind grundsätzlich sowohl
Haupt- als auch Nebengebäude zulässig. Hier schränkt jedoch die teilweise Festsetzung der zwingenden Zahl von 2 bzw. 3 Vollgeschossen die
mögliche Errichtung von Nebengebäuden indirekt ein.
Der Bebauungsplan sichert das Planungsziel der Einpassung der geplanten baulichen Entwicklung in das Orts- und Landschaftsbild
durch folgende Festsetzungen:
- eng gefasste Baufenster zur Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche,
- Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß und teilweise
zwingend (mit vorliegend geplanter Ausnahme bei Einhaltung einer adäquaten Mindestbauhöhe),
- Festsetzung von Obergrenzen für die Trauf- und Firsthöhen,
- gestalterische Festsetzungen zu Dach- und Fassadenmaterialien
Um eine allgemeine Einpassung der geplanten baulichen Entwicklung
in das vorhandene Orts- und Landschaftsbild zu gewährleisten, sind
die oben genannten Festsetzungen ausreichend.
Da Dachterrassen auf Nebengebäuden auch bisher zulässig sind und
diese auch innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet werden dürften, sollen entsprechend der vorliegenden Änderung untergeordnete Dachterrassen ausnahmsweise auch auf Hauptgebäuden zulässig
sein. Die übrigen getroffenen Festsetzungen, insbesondere zur zwingenden Anzahl der Vollgeschosse bzw. zur alternativen Einhaltung von Mindestbauhöhen gewährleisten auch weiterhin die angestrebten Planungsziele.
Bei Gebäuden, die sowohl in der Ansichtfläche der aufgehenden Außenwand als auch in der anschließenden Dachfläche aus Glas bestehen, ist
der optische Unterschied zwischen der Wand- und Dachfläche geringer
als bei Gebäuden aus traditionellen Wand- und Dachbaustoffen. Deshalb
spielt die Dachneigung für die städtebauliche Wirkung dieser Gebäude nur
eine untergeordnete Rolle. Nach den bisherigen gestalterischen Festsetzungen sollen Gebäude mit Wand- und Dachflächen aus Glas ausdrücklich zulässig sein. Die Zulassung von abweichenden Dachneigungen bei
Gebäuden aus Glas hat auf Grund der vorstehend genannten optischen
Wirkung keine erhebliche städtebauliche Auswirkung, vergrößert jedoch
den Gestaltungsspielraum für zeitgemäße und ökologische architektonische Gestaltungslösungen. Deshalb ist eine solche Ausnahme im Rahmen der vorliegenden Änderung ebenfalls geplant. Auch hierbei sind die
o. g. weiteren Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechend einzuhalten und gewährleisten den Erhalt der grundsätzlichen Planintention.
Die zusätzliche Festsetzung zur Begrenzung der Drempelhöhe ist im
vorhandenen Festsetzungskanon nicht erforderlich, da der Bebauungsplan in hineichendem Umfang bereits Festsetzungen zu Ober- und Untergrenzen von Bauhöhen trifft. Die Streichung der betreffenden Festsetzung
berührt deshalb die Grundzüge der Planung nicht.
49
Anforderung:
Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, darf nicht vorbereitet oder begründet werden.
Berücksichtigung:
Die hier vorliegenden 8. Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes bezieht sich nicht auf die zulässige Art der baulichen Nutzung oder auf das zulässige Maß der baulichen Nutzung und begründet in
sofern keine neue Zulässigkeit von Vorhaben.
Im bisher rechtskräftigen Bebauungsplan ist ein Mischgebiet festgesetzt. In einem Mischgebiet sind
gemäß §6 BauNVO nur nicht wesentlich störende Nutzungen zulässig. Anlagen und Nutzungen, die auf
Grund ihrer erheblichen Auswirkungen einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, sind
in Mischgebieten nach der Art der baulichen Nutzung nicht zulässig. Mit einer Größe von insgesamt
1,62 ha und der Lage des Plangebietes innerhalb des Siedlungsgebietes handelt es sich auch nicht um
ein Städtebauprojekt, welches auf Grund seiner Größe einer Umweltprüfung bedarf.
Demnach begründet die vorliegende Bebauungsplanänderung nicht die Zulässigkeit von Vorhaben,
die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über
die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen.
Anforderung:
Es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b
genannten Schutzgüter bestehen.
Berücksichtigung:
§1(6) Nr. 7b BauGB betrifft folgende Belange:
b) die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
Das Plangebiet liegt nicht in einem Natura 2000-Gebiet. Es befindet sich auch nicht im Nahbereich von
Natura-2000-Gebieten. (siehe unter 4.4.)
Planverfasser:
Städtebaulicher Teil
Anke Ludewig
Februar 2014
Landschaftsplanerischer Teil
Ralf Ludewig
Februar 2014
50
Rechtliche Grundlagen
Rechtliche Grundlagen der Änderung des Bebauungsplanes
- Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.2414), das
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I, S.
132), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist
- Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. September
2008 (GVBl.I/08, [Nr. 14], S.226),zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 29. November
2010 (GVBl.I/10, [Nr. 39])
- Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90 vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die durch Artikel 2 des
Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist
Weiterführende rechtliche Grundlagen
- Bundesnaturschutzgesetz vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das zuletzt durch Artikel 5 des Gesetzes vom 6. Februar 2012 (BGBl. I S. 148) geändert worden ist
- BbgNatSchAG - Brandenburgisches Naturschutzausführungsgesetz Brandenburgisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz - Brandenburg - Vom 21. Januar 2013 (GVBl. I Nr. 3 vom
01.02.2013; ber. 16.05.2013 Nr. 21)
- Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz - BbgDSchG - vom 24.05.2004 (GVBI. Bbg. Nr.9
vom 24. 05. 2004, S. 215)
- Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i. d. F. d. B. v. 26. September 2002 (BGBl. S. 3830),
zuletzt geändert am 8. Juli 2004 (BGBl. I S. 1578)
- Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. September 2001(BGBl. I S. 2350), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24.6.2004 (BGBl. I S. 1359) m.W.v.
20.7.2004)
- Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie, der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien
zum Umweltschutz vom 27.Juli 2001 (BGBl. I S. 1950)
- Satzung der Gemeinde Glienicke Nordbahn zum Schutz von Bäumen und Sträuchern (Baumschutzsatzung)
- Satzung der Gemeinde Glienicke Nordbahn über die Herstellung notwendiger Stellplätze (Stellplatzsatzung) in der jeweils gültigen Fassung
51
8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 "Ortskern“
(einfache Änderung nach §13 BauGB der 3. Änderungsplanung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“)
TEIL B: TEXTLICHE FESTSETZUNGEN (mit markierten Änderungen)
(Die Streichungen sind durchgestrichen dargestellt. Die Ergänzungen sind kursiv geschrieben und
punktiert unterstrichen dargestellt.)
l. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
1. Im Mischgebiet (MI) sind gem. § 6 Abs. 2 BauNVO folgende Nutzungen unzulässig (§ 1 Abs. 5
BauNVO): Gartenbaubetriebe, Tankstellen.
Zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde Glienicke / Nordbahn werden folgende
Festsetzungen getroffen:
A: Im Mischgebiet sind nur Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zulässig.
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten sind im Mischgebiet unzulässig.
B: Abweichend von A sind zentrenrelevante Sortimente als Ergänzungs- und Randsortimente zulässig.
Die Verkaufsflächen für Ergänzung- und Randsortimente sind auf maximal 10% der Gesamtverkaufsfläche des jeweiligen Einzelhandelsbetriebs begrenzt.
C: In Verbindung mit sonstigen Gewerbebetrieben sind Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente zulässig, wenn die Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente auf maximal 10 % der Gesamtgeschossfläche des jeweiligen Gewerbebetriebs, maximal aber 100 m² Gesamtverkaufsfläche begrenzt ist
und die zentrenrelevanten Sortimente im funktionalen Zusammenhang mit der Tätigkeit des Gewerbebetriebs stehen.
D: Für die Zuordnung zentrenrelevanter / nicht-zentrenrelevanter Sortimente gilt die unter Ziffer 1 abgedruckte Glienicker Sortimentsliste.
2. Die Höhe der baulichen Anlagen wird für die Baugebiete A - D als maximal zulässige Traufhöhe
(Schnittlinie von Außenwand und Dachhaut, bei Flachdächern Oberkante Attika) von 8,0 m und als
maximal zulässige Firsthöhe von 14,0 m über der Fahrbahnkante folgender Verkehrsflächen festgesetzt: Hauptstraße Baugebiet A - C, Oranienburger Chaussee Baugebiet D. Dies gilt für maximal bzw.
zwingend zu errichtende drei Vollgeschosse. Bei zwingend zu errichtenden zwei Vollgeschossen im
Baugebiet D wird eine maximal zulässige Traufhöhe von 4,0 m und eine maximal zulässige Firsthöhe
von 10,0 m über dem höchsten Punkt der Fahrbahnkante festgesetzt.
Für das Baugebiet E wird die Höhe der baulichen Anlagen als maximal zulässige Traufhöhe (Schnittlinie von Außenwand und Dachhaut, bei Flachdächern Oberkante Attika) von 9,6 m und als maximal
zulässige Firsthöhe von 14,0 m über dem höchsten Punkt der Fahrbahnkante der Verkehrsfläche Oranienburger Chaussee festgesetzt.
2.a Abweichungen von den zwingend festgesetzten Zahlen der Vollgeschosse sind ausnahmsweise
zulässig:
- für Gebäude mit zwingend festgesetzten III Vollgeschossen, wenn eine Firsthöhe des Hauptdaches
von mindestens 9,0 m über der vorstehend jeweils festgesetzten Bezugshöhe erreicht wird.
- für Gebäude mit zwingend festgesetzten II Vollgeschossen, wenn eine Firsthöhe des Hauptdaches
von mindestens 6,3 m über der vorstehend jeweils festgesetzten Bezugshöhe erreicht wird.
3. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO wird festgesetzt, dass in den Baugebieten A - D die zulässige Grundfläche durch die bezeichneten Anlagen um bis zu 75 % überschritten werden darf. Im Baugebiet E darf
die Grundfläche für die bezeichneten Anlagen um bis zu 120 % überschritten werden.
4. Im Gebiet mit abweichender Bauweise a können Gebäude bis zu einer Länge von höchstens 16m
errichtet werden; die seitlichen Grenzabstände sind einzuhalten.
4.a Im Gebiet mit abweichender Bauweise a1 sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu errichten.
Die maximal zulässige Länge der Gebäude entspricht der zeichnerisch festgesetzten überbaubaren
Grundstücksfläche.
52
5. Im Gebiet mit offener Bauweise o sind Gebäude gem. § 22 Abs. 2 BauNVO zu errichten. Im Gebiet
mit geschlossener Bauweise g sind Gebäude gem. § 22 Abs. 3 BauNVO zu errichten.
6. Ausnahmsweise kann ein Zurücktreten von Gebäudeteilen bei Baulinien zugelassen werden (§ 23
Abs. 2 Satz 3 BauNVO). Die Gebäudeteile (z.B. Einschnitte in der Fassade) können eine Länge von
maximal 10m und eine Tiefe von maximal 2 m aufweisen. Das Zurücktreten gilt für die gesamte Gebäudehöhe.
6.a Innerhalb der in der Planzeichnung festgesetzten Fläche, die von Gebäuden freizuhalten ist, ist die
Errichtung von Gebäuden sowie von baulichen Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, unzulässig.
Innerhalb der festgesetzten Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist, sind bis zu 30% dieser Fläche
bauliche Anlagen zulässig, die keine Gebäude sind und von denen keine Wirkungen wie von Gebäuden
ausgehen. Hierzu gehören insbesondere notwendige Wege und Zufahrten, Fahrradständer, Vorplätze
und Terrassen.
7. Die Befestigung der privaten Stellplätze ist ausschließlich in wasser- und luftdurchlässigem Ausbau
herzustellen (Rasenpflaster, Rasengittersteine o.a.).
8. Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes
müssen die Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen ein dem
jeweiligen Lärmpegelbereich entsprechendes resultierendes Luftschalldämmass (Kw res nach DIN
4109, Ausgabe November 1989)* aufweisen, und zwar:
(*Hinweis: Die DIN 4109 kann während der Dienststunden in der Gemeindeverwaltung (Fachbereich Bauen und Umwelt) Zimmer
206, 1. Obergeschoss, Hauptstraße 18, in Glienicke/Nordbahn eingesehen werden.)
Resultierendes, bewertetes Schalldämmass
R'w res(db) an den jeweiligen Fassadenseiten
Wohnung
Büro
l
II
30
-
30
30
Lärmpegelbereiche
III
IV
V
35
30
40
35
45
40
VI
VII
50
45
53
50
Der Einmündungsbereich wird vom Schnittpunkt der jeweiligen Straßenbegrenzungslinien gemessen.
K1 (Hauptstraße)
Fassaden der K1 zugewandt: Lärmpegelbereich V
Fassaden der K1 abgewandt: Lärmpegelbereich IV
B 96 (Oranienburger Chaussee)
Bereich zwischen Koebisstraße und Hauptsraße (K 1):
Fassaden der B 96 zugewandt: Lärmpegelbereich VI
Fassaden der B 96 abgewandt: Lärmpegelbereich V
Bereich zwischen Einmündung Hauptstraße (K 1) und Einmündung Schönfließer Straße (L30):
Fassaden der B 96 zugewandt: Lärmpegelbereich VII
Fassaden der B 96 abgewandt: Lärmpegelbereich V
L 30 (Schönfließer Straße)
Fassaden der L 30 zugewandt: Lärmpegelbereich V
Fassaden der L 30 abgewandt: Lärmpegelbereich IV
Im Einmündungsbereich in die B 96 (Länge = 40 m):
Fassaden der L 30 zugewandt: Lärmpegelbereich VI
Fassaden der L 30 abgewandt: Lärmpegelbereich V
Koebisstraße
Westlicher Bereich:
Fassaden der Koebisstraße zugewandt: Lärmpegelbereich IV
Fassaden der Koebisstraße abgewandt: Lärmpegelbereich III
53
9. Die entsprechend der festgesetzten GRZ nicht überbaubaren bzw. nicht für Nebenanlagen gemäß §
19 BauNVO nutzbaren Grundstücksflächen sind als Vegetationsflächen anzulegen und auf Dauer gärtnerisch zu unterhalten. Mindestens 20 % dieser nicht überbaubaren bzw. nicht für Nebenanlagen gemäß § 19 BauNVO nutzbaren Grundstücksflächen sind dabei zusammenhängend mit Bäumen und
Sträuchem gemäß Gehölzliste zu bepflanzen. Dabei ist ab einer Grundstücksgröße von 200 m², je angefangene 250 m² Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger Baum gemäß Gehölzliste mit
einem Stammumfang von mindestens 18/20 cm zu pflanzen. Anrechenbar sind Pflanzungen entsprechend der Festsetzung Nr. 10 sowie vorhandene Gehölze, sofern sie den festgesetzten Mindestqualitäten (Art und Umfang) entsprechen.
10. Bei Stellplatzanlagen mit mehr als 4 Stellplätzen ist je angefangene 4 Stellplätze mindestens 1
hochstämmiger Laubbaum anzupflanzen. Je Baum ist eine Pflanzflache von mindestens 7,5 m² vorzusehen. Es sind ausschließlich Bäume der Gehölzliste als Hochstamm mit der Qualität von mind. 18-20
cm Stammumfang zu verwenden. Vorhandene Bäume sind anzurechnen, sofern sie den festgesetzten
Mindestqualitäten (Art und Umfang) entsprechen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB).
11. Flachdächer bis zu einer Neigung von 15°, die nicht als Terrassen genutzt werden, sind mit Ausnahme von technischen Einrichtungen, Beleuchtungs- und Belichtungsanlagen vollständig zu begrünen.
12. Für heckenartige Einfriedungen sind mit Ausnahme der Gemeinen Eibe (Taxus baccata) ausschließlich Laubgehölze zulässig.
13. Die Flächen der Pflanzfestsetzung sind mit Ausnahme notwendiger Wege und Zufahrten, Fahrradständer, Vorplätze und Terrassen als Vegetationsflächen anzulegen und auf Dauer gärtnerisch zu unterhalten. Mindestens 30 % der Vegetationsflächen sind mit Sträuchern gemäß Gehölzliste zu bepflanzen. Hecken bis zu einer Höhe von 80 cm aus Laubgehölzen sind zulässig.
14. Durch Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB betroffene Bäume und Sträucher sind auf
Dauer zu erhalten, zu schützen und erforderlichenfalls durch Gehölze gemäß Gehölzliste zu ersetzen.
GEHÖLZLISTE
Bäume
Acer campestre
Acer platanoides
Acer pseudoplatanus
Aesculus hippocastanum
Aesculus x camea
Carpinus betulus
Fagus sylvatica
Juglans regia
Malus domestica
Malus sylvestris
Pinus sylvestris
Prunus avium
Prunus cerasus
Prunus domestica
Pyrus communis
Quercus petraea
Quercus robur
Sorbus aucuparia
Sorbus torminalis
Tilia cordata
Tilia platyphyllos
Ulmus glabra
Ulmus laevis
Ulmus minor
Sträucher
Comus sanguinea
Corylus avellana
Crataegus monogyna
Euonymus europaea
Ribes nigrum
Ribes rubrum
Ribes uva-crispa
Rosa canina
Rosa corymbifera
Rosa rubiginosa
Rosa tomentosa
Salix aurita
Salix caprea
Salix pentandra
Salix purpurea
Salix triandra
Salix viminalis
Sambucus nigra
Taxus baccata
Vibumum opulus
Feldahom
Spitzahorn
Bergahom
Roßkastanie
Rotblühende Roßkastanie
Hainbuche
Rotbuche
Walnuss
Kulturapfel
Holzapfel
Waldkiefer
Vogelkirsche
Sauerkirsche
Pflaume
Kulturbime
Traubeneiche
Stieleiche
Eberesche
Elsbeere
Winterlinde
Sommerlinde
Bergulme
Flatterulme
Feldulme
Blutroter Hartriegel
Gemeiner Hasel
Eingriffliger Weißdom
Europäisches Pfaffenhütchen
Schwarze Johannesbeere
Rote Johannesbeere
Stachelbeere
Hundsrose
Heckenrose
Weinrose
Filzrosa
Ohrweide
Salweide
Lorbeerweide
Purpurweide
Mandelweide
Korbweide
Schwarzer Holunder
Eibe
Gemeiner Schnellball
II. BAUORDNUNGSRECHTLICHE VORSCHRIFTEN
(gemäß § 9 Abs. 4 BauGB und § 81 BbgBO)
1. Aneinandergrenzende Gebäude bzw. Gebäudeteile mit unterschiedlicher Traufhöhe oder unterschiedlicher Firstrichtung müssen sich durch einen Vor- oder Rücksprung der Fassade um mindestens
0,3 m markieren.
54
2. Die Dächer von Doppelhäusern und Hausgruppen müssen die gleiche Dachform und Dachneigung
sowie eine hinsichtlich Material, Form und Farbe einheitliche Dachdeckung aufweisen. Für Hauptgebäude sind ausschließlich geneigte Dächer mit mindestens 32° und maximal 46° Dachneigung zulässig.
Ausnahmen von der festgesetzten Dachform und -neigung sind zulässig:
- für Dachterrassen, die dem Hauptdach gegenüber in ihrer Größe untergeordnet sind sowie
- für Dächer aus Glas über staßenseitigen Fassaden aus Glas, wenn diese zu jeweils mindestens 80%
der Ansichtfläche aus Glas bestehen
Drempel sind nur bis zu einer Höhe von 1,2 m zulässig. Die Drempelhöhe ist die Höhe zwischen Oberkante fertiger Fußboden des Dachgeschosses und dem Schnittpunkt der Dachhaut mit der Außenkante
der Außenwand.
3. Dachgauben dürfen nicht breiter als 2,5 m sein. Die Gesamtbreite mehrerer Gauben darf 1/3 der
jeweiligen Trauflänge nicht überschreiten.
4. Für geneigte Dächer sind als Dachdeckung Ziegel- und Betondachsteine in roter Farbgebung, Falzbleche sowie Glas zulässig. Sonstige glänzende, grelle, leuchtende oder spiegelnde Materialien, Beschichtungen bzw. Farbgebungen sind allgemein unzulässig. Solaranlagen sind zulässig.
5. Künstliche Materialnachbildungen, maschinelle Narbungen sowie sonstige glänzende, grelle, leuchtende oder spiegelnde Materialien, Beschichtungen bzw. Farbgebungen sind allgemein unzulässig. Für
die Fassadengestaltung ist generell nur Putz mit weißer oder hell abgetönter Farbgebung, Ziegelmauerwerk in hellocker und rot sowie Holz in weißer, hell abgetönter Farbgebung und Glas zulässig. Für
Sockel und untergeordnete Bauteile ist auch eine andere Material- und Farbgestaltung zulässig.
6. Entlang der Grenzen zu öffentlichen und privaten Verkehrsflächen sind folgende Einfriedungen auch in Kombination - zulässig:
- Hecken bis 1,5 m Höhe mit ausschließlich Laubgehölzen gem. Pflanzliste sowie dem Nadelgehölz "Gemeine Eibe" (Taxus baccata),
- Mauern bis 0,5 m Höhe, Mauerpfeiler bis 1,5 m Höhe in Materialien und Farben der Fassadengestaltung,
- weiße oder in kräftigen Farbtönen der Farben grün und blau gehaltene Holzlattenzäune mit
senkrechter Lattung bis insgesamt 1,5 m Höhe.
Entlang der übrigen Grenzen sind Hecken aus Laubgehölzen gem. Pflanzliste, dem Nadelgehölz "Gemeine Eibe" (Taxus baccata) sowie Zäune bis 1,5 m Höhe in Kombination mit den anfangs beschriebenen Hecken oder sonstigen Strauchbepflanzungen zulässig.
Bezugshöhe ist die jeweils angrenzende Höhe der öffentlichen Verkehrsfläche bzw. die jeweils angrenzende Geländehöhe.
ZIFFER 1
Glienicker Sortimentenliste (gem. Einzelhandels- und Zentrenkonzept Gemeinde Glienicke / Nordbahn, September 2007)
Zentren relevan- Nahversorgungs- und Zentren relevante Sortimente:
Backwaren, Fleischwaren, Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren und Getränke) Kosmetikartikel,
te Sortimente
Drogerie- und Körperpflegeartikel Zeitungen und Zeitschriften Schnittblumen
medizinische und orthopädische Artikel
Sortimentsbuchhandel, Papierwaren, Schul-, Büroartikel, Büromaschinen
Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Kinderbekleidung, Lederbekleidung, Meierware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren
Bekleidung allgemein, Dessous/Nachtwäsche, Berufsbekleidung
Schuhe, Sportschuhe, Lederwaren, Taschen
Sportartikel und -geräte, Sportbekleidung, Waffen & Jagdbedarf;
Fahrräder & Zubehörbehör
Babyartikel, Spielwaren, Bastelbedarf im weitesten Sinne, Musikinstrumente, Sammlerbriefmarken, Pokale
Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren, Glas, Feinkeramik, Geschenkartikel, Antiquitäten, Bilderrahmen, Haus- und Tischwäsche, Heimtextilien, Dekostoffe, Wohneinrichtungsbedarf (Holz, Korb-, Korkwaren), Leuchten, Kunstgewerbe, Bilder, Gardinen
Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Videokameras, -rekorder, Telefone und Zubehör, Audio / CD,
DVD. Zubehör zur
Unterhaltungselektronik, PC und Zubehör, Software, Bild- und Tonträger, Foto
Elektrokleingeräte (z. B. Toaster, Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsauger, Bügeleisen etc.),
Elektrograßgeräte
Uhren, Schmuck
Optik
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Campingartikel & Zubehör, Zelte
Nichtzentrenrelevanle
Rollläden, Markisen
Sortimente
Matratzen, Bettwaren
Möbel, Büromöbel, Küchenmöbel, Gartenmöbel
Bodenbeläge, Teppiche, Eisenwaren und -beschläge, Elektroinstallationsbedarf, Tapeten, Lacke, Farben,
Fliesen, Baustoffe, Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf, Gartengeräte, Gartenbedarf,
Werkzeuge und Maschinen, Elektrozubehör, Kfz- und Motorradzubehör, Holz, Kamine, Sanitärbedarf, Pflanzen, Sämereien
Zoologischer Bedarf (Tierfutter, -Zubehör, lebende Tiere)
Erotikartikel
HINWEISE
1. GRÜNORDNUNGSKONZEPT
Das dem Bebauungsplan beigefügte grünordnerische Konzept ist Bestandteil der Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB. Es dient
der Erläuterung der in den Bebauungsplan integrierten landschaftsplanerischen Festsetzungen.
2. FREIFLÄCHENPLAN
Beim Bauantrag ist neben dem Lageplan (gemäß § 2 BauVorlVO) ein Freiflächenplan im Maßstab 1:200 beizufügen. Dieser muss
einen nachprüfbaren rechnerischen Nachweis über die Einhaltung der die Freiflächen betreffenden Festsetzungen dieses Bebauungsplanes beinhalten.
3. ARCHÄOLOGISCHE BODENFUNDE
Mit Ausnahme des Flurstückes 599 der Flur 1 (nördl. Bereich des Planungsgebietes) befinden sich alle Flurstücke im Bodendenkmal Dorfkem (Nr. 70098).
Sollten bei Erdarbeiten Bodendenkmale, wie Steinsetzungen, Mauerwerk, Erdverfärbungen, Holzpfähle oder -bohlen, Tonscherben, Metallsachen, Münzen, Knochen u.a. entdeckt werden, sind diese unverzüglich dem Brandenburgischen Landesamt für
Denkmalpflege und Archäologischen Landesmuseum, Abteilung Bodendenkmalpflege, und der unteren Denkmalschutzbehörde
des Landkreises anzuzeigen (§11 Abs. 1 und 2 BbgDSchG). Die entdeckten Bodendenkmale und die Entdeckungsstätte sind bis
zum Ablauf einer Woche nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise vor Gefahren für die
Erhaltung zu schützen (§11 Abs. 3 BbgDSchG). Funde sind unter den Voraussetzungen der §§ 11 Abs. 4,12 BbgDSchG abgabepflichtig. Die Bauausführenden sind über diese gesetzlichen Festlegungen zu belehren.
Die Hinweise in der Stellungnahme des Brandenburgischen Landesamtes für Denkmalpflege und des Archäologischen
Landesmuseums, Abteilung Bodendenkmalpflege / Archäologisches Landesmuseum vom 09.01.2014 zur 8. Änderung im
Bebauungsplangebiet Nr. 2 „Ortskern“ (siehe unter 4.5 der Begründung) sind zu beachten.
4. SCHUTZ VON UNTERIRDISCHEN LEITUNGEN
Bei Erdarbeiten sind die Vorschriften der Versorgungsträger zum Schutz von Leitungen zu beachten. Insbesondere sind Bepflanzungen so vorzunehmen, dass mit einer Gefährdung der Versorgungsleitungen nicht zu rechnen ist. Bauwerke, wie Einzäunungen
und Mauern sind so zu gründen, dass sie die Leitungen nicht gefährden und bei Aufgrabungen an den Leitungen nicht gefährdet
sind.
5. BAUMSCHUTZSATZUNG
Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 30 cm (gemessen in 1,3 m Höhe vom Erdboden) sowie Bäume mit einem
Stammumfang von mindestens 20 cm, wenn sie in einer Gruppe von mindestens fünf Bäumen zusammenstehen, sind gemäß
gültiger Baumschutzsatzung der Gemeinde Glienicke/Nordbahn geschützt. Für Bäume, die nach Baumschutzsatzung unter
Schutz stehen und die bei Realisierung von Bauvorhaben gefällt werden müssen, ist ein Antrag auf Genehmigung gemäß § 5 in
Verbindung mit § 6 der örtlichen Baumschutzsatzung an die Gemeinde Glienicke/Nordbahn zu stellen.
6. VORKEHRUNGEN ZUM BAUMSCHUTZ
Einzelbäume bzw. Baumgruppen sind auf den Grundstücken während der Bauphase gegenüber Beeinträchtigungen wie Beschädigen durch Baufahrzeuge oder Abstellen und Lagern von Baustoffen und anderen Materialien zu sichern. Es sind insbesondere
die Vorschriften der DIN 18920 zu beachten. Notwendige Zufahrten sind nur in der erforderlichen Breite zu befestigen.
7. BODENVERUNREINIGUNGEN
Bei Baumaßnahmen entdeckte Bodenverunreinigungen (verseuchtes Erdreich oder Abfallablagerungen) sind unverzüglich der
nächsten Polizeidienststelle oder der unteren Abfallbehörde des Landkreises Oberhavel zu melden. Die Baumaßnahmen sind
solange einzustellen, bis eine Entscheidung über den Grad der Gefährdung sowie eine ordnungsgemäße Beseitigung der Abfallstoffe getroffen worden ist.
8. VORKEHRUNGEN ZUM SCHUTZ DES BODENS
Zum Schutz des Bodens, insbesondere bei seiner Lagerung, sind die Vorschriften der DIN 18 915 zu beachten. Im Bereich der
Baustellenlagerflächen soll zur Aufhebung der Beeinträchtigungen des Bodengefüges durch die Verdichtung eine Lockerung des
Bodens erfolgen, wenn auf der betroffenen Fläche keine Bebauung oder Befestigung vorgesehen sind.
56
Geänderte Planzeichnung der 8. Änderung des 3. Änderungsplanes des Bebauungsplanes Nr. 2
„Ortskern“
57
(Darstellung übertragen auf eine aktuelle Liegenschaftskarte)
58
(Darstellung gemäß bisher geltendem Bebauungsplan)
SONSTIGE DARSTELLUNGEN
NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME VON NACH ANDEREN
GESETZLICHEN VORSCHRIFTEN GETROFFENEN FESTSETZUNGEN (§ 9 Abs. 6 BauGB)
59

8. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 „Ortskern“

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