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VIERTES QUARTAL 2005, BD. 14, NR. 4
NEW ORLEANS: AUF DIE LAGE KOMMT ES AN
Beim Investieren in Immobilien müssen eine Reihe von Aspekten berücksichtigt werden und einer der
wichtigsten Faktoren ist sicherlich die Lage. Bei Falcon werden schon immer bestimmte Richtlinien
beachtet, wenn es darum geht, Großstadtregionen zu untersuchen, für die eine Empfehlung zur Investition
ausgesprochen werden soll. Seit der Gründung von Falcon im Jahr 1991 wurden in unserem Newsletter
wiederholt die Kriterien vorgestellt, die bei der Auswahl einer geografischen Lage eine Rolle spielen.
Wir sind der Meinung, dass die in Frage kommenden Städte die folgenden Eigenschaften haben sollten:
1. Überzeugende Trends hinsichtlich Bevölkerungswachstum
2. Positive wirtschaftliche Grundfaktoren
3. Gute bestehende öffentliche Infrastruktur
Leider trafen keine dieser Faktoren je auf New Orleans zu. Während eines Großteils des 20. Jahrhunderts war diese Stadt von rückläufigen Tendenzen geprägt und erst kürzlich war im New Yorker zu
lesen: „Sie rangiert in buchstäblich allen Vergleichen urbaner Lebensqualität am unteren Ende der
Liste“. Auch wenn wir alle höchstes Mitgefühl für New Orleans und die gesamte Golfküste empfinden,
die angesichts der Hurrikane Katrina und Rita katastrophalen Schaden erlitten haben, ist es ratsam, sich
an die grundsätzlichen Kriterien im Hinblick auf die Lage von Immobilien zu erinnern und zu erläutern,
warum New Orleans bei Falcon Real Estate noch nie als Investitionsstandort empfohlen wurde.
TRENDS BEIM BEVÖLKERUNGSWACHSTUM
Im 19. Jahrhundert wurde New Orleans fast durchgehend als
eine der wichtigsten Städte im Süden der Vereinigten Staaten
betrachtet. Dabei spielte die Lage der Stadt im Golf von Mexiko
und an der Flussmündung des Mississippi eine entscheidende
Rolle und sowohl im Krieg von 1812 als auch im Bürgerkrieg
der USA wurde um New Orleans gekämpft. Vor allem nach dem
Bürgerkrieg begann die Stadt allerdings im Vergleich zu anderen
Städten im Süden an Bedeutung zu verlieren und wurde im 20.
Jahrhundert schnell von buchstäblich allen anderen Städten
der Region überflügelt. Dabei nahm zum Beispiel die
Bevölkerungszahl von Atlanta, Miami, Houston und Dallas
zwischen 1900 und 2000 um bis zu acht Mal schneller zu als die
von New Orleans. Schließlich war die Stadt im Jahr 2000 nicht
mal mehr unter den 50 größten Städten des Landes aufgeführt.
Während der letzten Jahre nahm die Bevölkerungszahl von
New Orleans selbst sogar ab, während sie in den größeren
Vororten der Stadt zunahm.
Das Bevölkerungswachstum ist wichtig, da es direkt mit dem
wirtschaftlichen Wachstum und somit mit der damit zusammenhängenden Nachfrage für Immobilien verbunden ist. Für
die Beurteilung der wirtschaftlichen Aktivität ist die
Zusammensetzung der Bevölkerung ebenfalls wichtig. Die
Ergebnisse der Volkszählungen der USA zeigen, dass die
Bevölkerung von New Orleans im Durchschnitt vergleichsweise
älter ist, über weniger gute Ausbildung verfügt und ein
niedrigeres Haushaltseinkommen hat, als die Bevölkerung der
USA insgesamt. Bei Falcon liegt die Konzentration auf der
Empfehlung von Immobilien in Städten mit überdurchschnittlichem Bevölkerungswachstum und dabei vor allem auf
denjenigen Gebieten, die für unternehmerische Menschen mit
hohem Bildungsniveau attraktiv sind.
POSITIVE WIRTSCHAFTLICHE
GRUNDFAKTOREN
Die Regierungen der Städte und Bundesstaaten in den USA
genießen eine beträchtliche Freiheit bei der Schaffung von
wirtschaftlichen Bedingungen in ihren Gebieten. Dabei haben
die Höhe der örtlichen Einkommenssteuer und die Komplexität
der jeweiligen Handelsgesetze auf Stadt- bzw. Bundesstaatebene
eine wichtige Auswirkung auf das wirtschaftliche Klima in den
jeweiligen Gemeinden. Leider war Louisiana noch nie für
fortschrittliche, wirtschaftlich günstige Politik bekannt. Während
in anderen Bundesstaaten im Süden – und dabei vor allem in
Florida, Georgia und Texas – mit Nachdruck eine Politik
durchgesetzt wird, die es für Betriebe attraktiv macht, sich dort
anzusiedeln, sind die Regierungen von Louisiana und New
Orleans eher für ihre übermäßige Zahl an Korruptionsskandalen
bekannt als für die Umsetzung von Vorhaben, die die
wirtschaftlichen Bedingungen begünstigen würden. Aufgrund
seiner Lage im ölreichen Golf von Mexiko hätte New Orleans
zum Energiezentrum der Region avancieren können, doch
dieses Attribut wurde inzwischen von Houston beansprucht.
Neben seiner Bedeutung als Hafenstadt ist der Tourismus die
Haupteinnahmequelle von New Orleans. Mit der historischen
Attraktion des French Quarters der Stadt ist New Orleans von
einer Wirtschaft gekennzeichnet, die sich auf ihrer Vergangenheit
begründet und für die in absehbarer Zeit kein Wachstum
prognostiziert werden kann. Zudem ist Zucker das wichtigste
Produkt, das in Louisiana angebaut wird. Da die
Zuckerherstellung in den USA jedoch teurer ist als in vielen
lateinamerikanischen und afrikanischen Ländern, ist die
Zuckerindustrie in Louisiana auf schützende Importzölle der
USA angewiesen. Auch wenn andere Branchen, wie die
Ölindustrie, die Wirtschaft des Bundesstaats mit unterstützen,
sind die wirtschaftlichen Bedingungen in Louisiana insgesamt
für längerfristige Investitionen in Immobilien nicht günstig.
GUTE BESTEHENDE ÖFFENTLICHE
INFRASTRUKTUR
Nach dem Hurrikan Katrina wurde umso deutlicher, dass die
öffentliche Infrastruktur in New Orleans sich in einem Stadium
des Zusammenbruchs befand. Man muss nur den Zustand der
Deiche betrachten, die zur Landgewinnung am Lake Pontchartrain
und am Golf von Mexiko aufgeschüttet wurden, und diese mit
den an der Nordsee befindlichen Deiche in Holland vergleichen,
um festzustellen, wie sehr in diesem Zusammenhang auf allen
Regierungsebenen Versäumnisse beklagt werden müssen. Der
unzureichende Zustand der Deiche ist jedoch nur ein Beispiel.
Parallel hierzu war auch die Infrastruktur von New Orleans,
einschließlich der Kommunikationseinrichtungen, des
Verkehrssystems und der Energieversorgung im Notfall,
unzureichend. Ob dies auf eine rückgängige Bevölkerung,
auf eine seit langem bestehende erfolglose örtliche Regierung
oder andere Faktoren zurückzuführen ist, sei dahingestellt.
Jedenfalls wurden in der Stadt New Orleans keine Investitionen
vorgenommen, die notwendig gewesen wären, um eine
Grundinfrastruktur zu gewährleisten. Diese Tatsache war bereits
vor den Hurrikanen Katrina und Rita offenkundig. Bei Falcon
wird davon ausgegangen, dass ein gutes Verkehrssystem,
eine zuverlässige Energieversorgung und ein modernes
Kommunikationssystem zusammen mit einer gut ausgebildeten
und wachsenden Bevölkerung unabdingbar für wirtschaftliches
Wachstum und Entwicklung sind.
wurde, erstreckte sich einst über das gesamte Mississippital bis
zur heutigen kanadischen Grenze mit New Orleans als Hauptstadt.
Daher bestand zum Zeitpunkt dieses Kaufs bereits ein
Rechtssystem, das sich zwar über die Jahre weiter entwickelte,
allerdings in vielen Punkten vom Rechtssystem im restlichen
Land, wo die Entwicklungen von britischem Gesetz abgeleitet
wurden, nach wie vor abweicht. Glücklicherweise wurde im
Bundesstaat Louisiana damit begonnen, den Geltungsbereich
eines einheitlichen Handelsgesetzes zu erweitern, um die
betriebswirtschaftlichen Bedingungen denen im restlichen Land
anzupassen. Dennoch zögern viele Investoren wegen der
ungewohnten Rechtsordnung, sich für Louisiana zu interessieren.
BEMÜHUNGEN DES WIEDERAUFBAUS
Natürlich bestehen für New Orleans und die gesamte Golfküste
enorme Bemühungen des Wiederaufbaus. Die Medien
berücksichtigen bei Ihrer Berichterstattung über die
Flutkatastrophe in New Orleans die verheerenden Verwüstungen
in Mississippi, Texas und anderen Orten dieser Region
vergleichsweise wenig. Die Bundesregierung hat im Rahmen des
Wiederaufbaus bereits US-$ 60 Mrd. zugeteilt, ein Betrag der
insgesamt wahrscheinlich auf bis zu US-$ 200 Mrd. anwachsen
wird. Auch wenn von Regierungsseite beträchtliche Summen für
das Katastrophengebiet aufgebracht werden, profitieren davon vor
allem örtliche Handwerks- und Baubetriebe sowie die Lieferanten
von Ausrüstung, mit der die eigentlichen Bauarbeiten getätigt
werden. Ironischerweise kann davon ausgegangen werden,
dass sich die wirtschaftliche Lage in Louisiana während des
Wiederaufbaus verbessert. Zudem scheint klar, dass die
Bundesregierung den Wiederaufbau der Deiche um New Orleans
forciert, was sich wiederum sehr positiv auf die Infrastruktureinrichtungen der Stadt auswirken wird. Allerdings gehen wir
zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht von nennenswerten Chancen
für individuelle Investoren aus. Ob der Wiederaufbau von
New Orleans in Zukunft für bessere Bedingungen für Investoren
führen wird, kann derzeit noch nicht beurteilt werden.
FAZIT:
Die Vereinigten Staaten sind von ca. 250 unterschiedlichen
Immobilienmärkten geprägt. Davon können 10 bis 15 als solche
mit beträchtlicher Bedeutung eingestuft werden. Daneben gibt
es jedoch auch eine Gruppe von Zweitmärkten, die Falcons
Einschätzung zufolge von Investoren berücksichtigt werden
sollten. Einige dieser Zweitmärkte erfüllen die meisten der oben
vorgestellten Kriterien, wobei wir vor allem Columbus (Ohio),
Orlando (Florida), Austin (Texas) und Portland (Oregon)
empfehlen. Anhand der Verwüstungen in New Orleans und der
gesamten Golfküste wird deutlich, wie wichtig eine sorgfältige
Auswahl ist, wenn eine passende geografische Lage für eine
bestimmte Investition identifiziert werden soll.
WEITERE FAKTOREN
Aus der Perspektive des Investors auf dem Immobilienmarkt
wurde New Orleans im Vergleich zur USA insgesamt schon
immer für ungeeignet gehalten. Ein Grund hierfür ist außer den
grundsätzlichen wirtschaftlichen Bedingungen das auf dem Kodex
Napoleon beruhende Rechtssystem in Louisiana. Das Gebiet von
Louisiana, das 1803 für US-$ 11 Mio. von Frankreich erworben
Weitere Informationen erhalten Sie unter www.falconreal.com
oder über Falcon Real Estate:
570 Lexington Avenue, New York, New York 10022
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