Geschäftsbericht 2010

Transcrição

Falkensee
Potsdam
Stand: März 2011
1.144
39
1.440
65
40
13.961
1.231
227
17.972
7.457
270
694
1.431
1.859
2.421
4.948
550
588
7.578
2.352
101
Charlottenburg
Friedrichshain
Hohenschönhausen
Köpenick
Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn
Neukölln
Pankow
Prenzlauer Berg
Reinickendorf
Schöneberg
Steglitz
Tempelhof
Tiergarten
Treptow
Wedding
Wilmersdorf
Zehlendorf
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 4
1
WE
degewo-Bestand
2
Organe
Treptow-Köpenick
Neukölln
8
TempelhofSchöneberg
5
Steglitz-Zehlendorf
Potsdam
21
19
Spandau
CharlottenburgWilmersdorf
1
18
13
15
12
Mitte
Prokuristen
Gabi Anders
Reinhard Fuchs-von Rabenau
Ulrich Jursch
Wolfgang Fritsche (bis 28. Dezember 2010)
14
FriedrichshainKreuzberg
2
10
17
Berlin
Falkensee
20
Reinickendorf
11
Bestand der degewo
Vorstand
Frank Bielka
Christoph Beck
Dipl.-Kaufmann, Berlin
Aufsichtsrat
Dr. Karl Kauermann (Vorsitzender)
Vorstandsvorsitzender K.M.T. Immobilien AG, Berlin
Jürgen Steinert (stellv. Vorsitzender)
Senator a. D., Berlin
Gerd von Brandenstein
Aufsichtsratsmitglied der Siemens AG
Hella Dunger-LöperStaatssekretärin bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin
Hans-Jürgen Reil (bis 3. Mai 2010)Referatsleiter bei der Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin
Dr. Christian Sundermann (seit 4. Mai 2010) Staatssekretär bei der Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin
Dr. Bärbel Grygier
Bezirksbürgermeisterin Friedrichshain-Kreuzberg a. D., Berlin
Angelika Wierzchowski
Betriebsratsvorsitzende degewo AG, Berlin
Karin Mach
Techn. Sachbearbeiterin degewo Marzahn, Berlin
Kay-Uwe Müller
Betriebsratsvorsitzender MGS, Berlin
16
6
MarzahnHellersdorf
7
Lichtenberg
3
Pankow
9
degewo AG • Potsdamer Straße 60 • 10785 Berlin • www.degewo.de
Falkensee
Potsdam
Stand: März 2011
1.144
39
1.440
65
40
13.961
1.231
227
17.972
7.457
270
694
1.431
1.859
2.421
4.948
550
588
7.578
2.352
101
Charlottenburg
Friedrichshain
Hohenschönhausen
Köpenick
Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn
Neukölln
Pankow
Prenzlauer Berg
Reinickendorf
Schöneberg
Steglitz
Tempelhof
Tiergarten
Treptow
Wedding
Wilmersdorf
Zehlendorf
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 4
1
WE
degewo-Bestand
2
Organe
Treptow-Köpenick
Neukölln
8
5
Steglitz-Zehlendorf
Potsdam
21
19
Spandau
1
18
13
15
12
Mitte
Prokuristen
Gabi Anders
Ulrich Jursch
14
2
10
17
Berlin
Falkensee
20
Reinickendorf
11
Bestand der degewo
Vorstand
Frank Bielka
Christoph Beck
Aufsichtsrat
Dr. Bärbel Grygier
Karin Mach
Kay-Uwe Müller
16
6
MarzahnHellersdorf
7
Lichtenberg
3
Pankow
9
Unternehmensdaten degewo-Konzern / degewo AG
Der Konzern im Überblick
Verwaltete Wohn- und Gewerbeeinheiten im degewo-Konzern (31. 12. 2010)
71.674
Eigene und fremdverwaltete eigene Wohnungen
degewo-Konzern
degewo AG
Anzahl WE 31. 12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31. 12. 2010
Angepachtete Wohnungen
54.271
3.533
–144
57.660
22.977
71
–104
22.944
Anzahl WE 31. 12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31. 12. 2010
5.228
1
–1.605
3.624
1.935
1
0
1.936
Hausbewirtschaftung
Verkauf von Grundstücken
Betreuungstätigkeit
Anderen Lieferungen und Leistungen
Insgesamt
Veränderung der Umsatzerlöse
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
365.965
3.682
3.796
2.802
365.533
3.887
3.183
4.036
432
–205
613
–1.234
170.790
2.869
13.744
280
178.834
3.503
13.307
310
– 8.044
– 634
437
–30
376.245
376.639
–394
187.683
195.954
– 8.271
1,63 %
2,09 %
degewo-Konzern
degewo AG
585
601
442
442
Stand 31. 12. 2009
Stand 31. 12. 2010
Vermögen
Anlagevermögen
Umlaufvermögen
Rechnungsabgrenzungsposten
Stadterneuerungsposten
Kapital
Eigenkapital
Sonderposten mit Rücklageanteil
Fremdkapital inklusive Rückstellungen
Passive latente Steuern
Stadterneuerungsmittel
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2.231.334
256.961
1.255
0
2.203.948
240.288
1.527
86.240
27.386
16.673
–272
– 86.240
983.921
194.766
1.024
0
992.060
204.498
1.179
86.240
– 8.139
–9.732
–155
– 86.240
2.489.550
2.532.003
– 42.453
1.179.711
1.283.977
–104.266
473.460
18.733
1.932.214
61.019
4.124
0
431.634
19.322
1.985.459
9.297
0
86.291
41.826
–589
–53.245
51.722
4.124
– 86.291
275.016
0
898.953
5.742
0
0
255.271
0
936.241
6.174
0
86.291
19.745
0
–37.288
– 432
0
– 86.291
2.489.550
2.532.003
– 42.453
1.179.711
1.283.977
–104.266
Ertragslage Signifikante wohnungswirtschaftliche Kennziffern lauten wie folgt
Erlösschmälerungen
(Leerstand, Mietminderungen, Verzichte) in TEUR
Fluktuation in %
Modernisierungs- / Instandhaltungskosten (absolut, EUR / m2)
degewo-Konzern
2010
16.687
9,10
13,98
2009
19.233
9,34
16,30
degewo AG
2010
2009
7.299
9,29
18,69
8.661
9,56
19,81
degewo AG
EK 275.016,2 TEUR
Vermögens- und Finanzstruktur degewo-Konzern / degewo AG
Umsatzerlöse degewo-Konzern / degewo AG
Umsatzerlöse aus
Die Mitarbeiterzahl der Unternehmensgruppe
entwickelte sich wie folgt
Betriebsergebnis
Finanzergebnis
Neutrales Ergebnis
Ergebnis vor Ertragsteuern
Ertragsteuern
Jahresergebnis
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
64.597
–727
– 46.382
17.488
– 869
38.423
2.198
–22.301
18.320
–3.402
26.174
–2.925
–24.081
– 832
2.533
27.418
19.691
–26.660
20.449
–704
14.883
61.571
–19.356
57.098
–3.261
12.535
– 41.880
–7.304
–36.649
2.557
16.619
14.918
1.701
19.745
53.837
–34.092
degewo Köpenicker
Wohnungs-
gesellschaft mbH
degewo Marzahner
Wohnungs
gesellschaft mbH
gewobe
Wohnungswirtschaftliche Beteiligungs
gesellschaft mbH
gewobe
Erschließungs- und Vertriebs
gesellschaft mbH
degewo 1. Wohnungs-
verwaltungsgesellschaft mbH
degewo 2. Wohnungs-
verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
(ab 01. 10. 2010)
degewo 2. Wohnungs-
verwaltungsgesellschaft Beteiligungsund Geschäfts-
führungs mbH
(ab 01. 10. 2010)
degewo 3. Wohnungs-
(ab 01. 01. 2010)
degewo 4. Wohnungs-
(ab 01. 01. 2010)
degewo
Gebäudeservice
GmbH
EK 88.360,5 TEUR
Anteile 100 %
EK 98.101,1 TEUR
Anteile 94,99 %
EK 6.609,5 TEUR
Anteile 100 %
EK 260,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 16.024,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 93.888,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 101,9 TEUR
Anteile 100 %
EK 181,9 TEUR
Anteile 93,4 %
EK 110,3 TEUR
Anteile 99 %
EK 90,0 TEUR
Anteile 100 %
Der Konzern hält u. a. Anteile an folgenden verbundenen Unternehmen,
die nicht in den Konzernkreis aufgenommen worden sind:
Unternehmen, bei denen die degewo AG einen maßgeblichen Einfluss ausübt.
degewo
Technische Dienste GmbH
MGS MarzahnGegenbauerService
GmbH
degewo Treuhand
GmbH
degewo-Hausbau
GmbH
Grundstücks
gesellschaft Alexanderstraße II
GbR
degewo Forderungs
management GmbH
Grundstück Fürstenwalder Allee
GbR
EK 503,7 TEUR
Anteile 100 %
EK 595,8 TEUR
Anteile 52 %
EK 48,9 TEUR
Anteile 100 %
EK – 845,3 TEUR
Anteile 100 %
EK 21.817,60 TEUR
Anteile 100 %
EK 75,0 TEUR
Anteile 100 %
EK 77,5 TEUR
Anteile 100 %
Darüber hinaus hält die degewo AG Anteile an Immobilienfonds und weitere Beteiligungen von untergeordneter Bedeutung.
71.674
degewo-Konzern
degewo AG
Anzahl WE 31. 12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31. 12. 2010
54.271
3.533
–144
57.660
22.977
71
–104
22.944
Anzahl WE 31. 12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31. 12. 2010
5.228
1
–1.605
3.624
1.935
1
0
1.936
Hausbewirtschaftung
Insgesamt
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
365.965
3.682
3.796
2.802
365.533
3.887
3.183
4.036
432
–205
613
–1.234
170.790
2.869
13.744
280
178.834
3.503
13.307
310
– 8.044
– 634
437
–30
376.245
376.639
–394
187.683
195.954
– 8.271
1,63 %
2,09 %
degewo-Konzern
degewo AG
585
601
442
442
Stand 31. 12. 2009
Stand 31. 12. 2010
Vermögen
Anlagevermögen
Umlaufvermögen
Kapital
Eigenkapital
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2.231.334
256.961
1.255
0
2.203.948
240.288
1.527
86.240
27.386
16.673
–272
– 86.240
983.921
194.766
1.024
0
992.060
204.498
1.179
86.240
– 8.139
–9.732
–155
– 86.240
2.489.550
2.532.003
– 42.453
1.179.711
1.283.977
–104.266
473.460
18.733
1.932.214
61.019
4.124
0
431.634
19.322
1.985.459
9.297
0
86.291
41.826
–589
–53.245
51.722
4.124
– 86.291
275.016
0
898.953
5.742
0
0
255.271
0
936.241
6.174
0
86.291
19.745
0
–37.288
– 432
0
– 86.291
2.489.550
2.532.003
– 42.453
1.179.711
1.283.977
–104.266
Fluktuation in %
degewo-Konzern
2010
16.687
9,10
13,98
2009
19.233
9,34
16,30
degewo AG
2010
2009
7.299
9,29
18,69
8.661
9,56
19,81
degewo AG
EK 275.016,2 TEUR
Umsatzerlöse aus
Betriebsergebnis
Finanzergebnis
Neutrales Ergebnis
Ertragsteuern
Jahresergebnis
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
64.597
–727
– 46.382
17.488
– 869
38.423
2.198
–22.301
18.320
–3.402
26.174
–2.925
–24.081
– 832
2.533
27.418
19.691
–26.660
20.449
–704
14.883
61.571
–19.356
57.098
–3.261
12.535
– 41.880
–7.304
–36.649
2.557
16.619
14.918
1.701
19.745
53.837
–34.092
degewo Köpenicker
Wohnungs-
gesellschaft mbH
degewo Marzahner
Wohnungs
gesellschaft mbH
gewobe
gesellschaft mbH
gewobe
gesellschaft mbH
degewo 1. Wohnungs-
degewo 2. Wohnungs-
(ab 01. 10. 2010)
degewo 2. Wohnungs-
führungs mbH
(ab 01. 10. 2010)
degewo 3. Wohnungs-
(ab 01. 01. 2010)
degewo 4. Wohnungs-
(ab 01. 01. 2010)
degewo
Gebäudeservice
GmbH
EK 88.360,5 TEUR
Anteile 100 %
EK 98.101,1 TEUR
Anteile 94,99 %
EK 6.609,5 TEUR
Anteile 100 %
EK 260,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 16.024,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 93.888,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 101,9 TEUR
Anteile 100 %
EK 181,9 TEUR
Anteile 93,4 %
EK 110,3 TEUR
Anteile 99 %
EK 90,0 TEUR
Anteile 100 %
degewo
GmbH
degewo Treuhand
GmbH
degewo-Hausbau
GmbH
Grundstücks
GbR
degewo Forderungs
management GmbH
GbR
EK 503,7 TEUR
Anteile 100 %
EK 595,8 TEUR
Anteile 52 %
EK 48,9 TEUR
Anteile 100 %
EK – 845,3 TEUR
Anteile 100 %
EK 21.817,60 TEUR
Anteile 100 %
EK 75,0 TEUR
Anteile 100 %
EK 77,5 TEUR
Anteile 100 %
Mehr Stadt. Mehr Leben.
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
4 Vorwort des Vorstandes
8 Bericht des Aufsichtsrates
Lagebericht
Konzern
10
18
31
35
36
Geschäftsverlauf
Lage der Gesellschaft und des Konzerns
Hinweise auf Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
Ausblick / Berichterstattung
Corporate Governance Kodex
Konzernbilanz
42 Konzernbilanz zum 31. Dezember 2010
44 Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
Konzernanhang
45 Allgemeine Angaben
45 Konsolidierungskreis
49 Konsolidierungsmethoden
50 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
54 Erläuterungen zur Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
59 Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
61 Haftungsverhältnisse, sonstige finanzielle Verpflichtungen
und außerbilanzielle Geschäfte
63 Sonstige Angaben
66 Konzern-Kapitalflussrechnung
67 Konzern-Eigenkapitalspiegel / Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
69 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
degewo AG
Bilanz degewo AG
72 Bilanz zum 31. Dezember 2010
74 Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang degewo AG
75 Allgemeine Angaben
75 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
84 Anlagenspiegel
86 Erläuterungen zur Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
91 Haftungsverhältnisse, sonstige finanzielle Verpflichtungen
und außerbilanzielle Geschäfte
93 Sonstige Angaben
97 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
98 Stadtrendite – Zahlen für den Mehrwert
100
Mitarbeiter
101
Adressen
Sehr geehrte Geschäftspartner,
Kunden und Freunde,
die degewo befindet sich auf Erfolgskurs. Das Ergebnis steigt, die Verschuldung sinkt. Berlins führendes
Wohnungsunternehmen hat das Jahr 2010 mit einem Gesamtergebnis von 16,6 Millionen Euro ab
geschlossen. Damit schreiben wir zum sechsten Mal in Folge schwarze Zahlen. Die Eigenkapitalquote
konnten wir auf rund 19 Prozent erhöhen. Darüber hinaus hat der positive Geschäftsverlauf es uns ermöglicht, die restlichen Aufwendungsdarlehen in Höhe von 14,6 Millionen Euro zu passivieren und
trotzdem unsere Gesamtverschuldung zu senken.
Wir freuen uns über diese Entwicklung. Sie macht uns stolz, denn hier zeigt sich nicht nur die allge
meine Marktsituation, sondern auch das Ergebnis unserer Arbeit – von der Vermietung in unseren fünf
Kundenzentren bis zur stetigen Optimierung der internen Prozesse im Unternehmen.
Positive Bilanzen sind jedoch für uns kein Selbstzweck. Als größtes kommunales Wohnungsunter
nehmen Berlins mit über 70.000 Wohnungen fühlen wir uns auch dem Gemeinwohl verpflichtet. „Verantwortung“ ist der Schlüsselbegriff – ein Wert, den wir in unserem Unternehmensleitbild verankert haben. Nicht die kurzfristige Rendite, sondern der langfristige Nutzen für unsere Kunden und die
Stadt Berlin bestimmen unser Denken und Handeln. Hauptaugenmerk unseres täglichen Geschäfts
sind deshalb nicht nur Immobilien, sondern vor allem auch die Menschen, die sich in ihren Wohnungen
wohlfühlen sollen. Wir setzen auf wirtschaftliche Stabilität und umfassende Investitionen in unseren
Bestand und das Wohnumfeld. Wir fördern und entwickeln die soziale Infrastruktur und tragen auf diese Weise zum sozialen Frieden in der Stadt bei.
Diese Anstrengungen sind messbar. Stichwort Stadtrendite: In Zusammenarbeit mit der HumboldtUniversität haben wir als eines der ersten Unternehmen in Deutschland einen fundierten Rechenansatz entwickelt, der unseren gesellschaftlichen, ökonomischen und ökologischen Nutzen für die Stadt
aufzeigt. Die Stadtrendite steigt seit 2005 kontinuierlich an auf aktuell 56 Millionen Euro.
Nach fünf Jahren Stadtrendite ziehen wir nun eine inhaltliche Bilanz. In einer neuen Publikation präsentieren wir Zukunftsvisionen und praktische Erkenntnisse zum Thema und lassen Experten von außen
zu Wort kommen.
Eine andere Entwicklung freut uns besonders: Nach fünf Jahren intensiver Anstrengungen haben wir
es geschafft, den Negativtrend im Weddinger Brunnenviertel umzukehren. Aktuell steht dort nur noch
etwa ein Prozent unserer Wohnungen leer und die Nachbarschaften haben sich verbessert. Voraussetzung dafür war eine intensive Stärken-Schwächen-Analyse des Quartiers sowie die Erarbeitung eines
umfangreichen Ziel- und Maßnahmenkatalogs. Auf verschiedenen Aktionsfeldern, von der Integration
durch Bildung bis zur Vermietung, arbeiten wir schrittweise am positiven Wandel. Ein Meilenstein in
dieser Entwicklung ist der Bildungsverbund der Schulen im Brunnenviertel, der sich 2006 auf Initiative
der degewo gegründet hat.
4
Vorwort des Vorstandes
Auch für die nächsten Jahre haben wir uns viel vorgenommen: Bis 2015 werden wir insgesamt 235 Millionen Euro in energetisch sanierte Wohnungen, neue Grünflächen und ein modernes Wohnumfeld
investieren. Ein Schwerpunkt liegt auch 2011 in der südlichen Gropiusstadt. Hier geben wir in den
nächsten Jahren 91 Millionen Euro für die energetische Sanierung weiterer 1.827 Wohnungen, die Rekonstruktion der Grünflächen nach historischem Vorbild sowie den Um- und Neubau der Einkaufs
center aus.
Ein noch größeres Projekt starten wir 2011 in Marienfelde: Mit einem geplanten Investitionsvolumen
von 104 Millionen Euro beginnen wir mit der energetischen Sanierung von 2.410 Wohnungen und der
Aufwertung des Wohnumfeldes. Kleinere, aber dennoch anspruchsvolle Aufgaben nehmen wir uns mit
der Modernisierung der Schillerhöfe in Wedding und der Alboinhöfe in Tempelhof vor. In beiden Siedlungen sanieren wir zusammen etwa 1.100 unter Denkmalschutz stehende Wohnungen.
Gute Unternehmenszahlen und sinkender Leerstand sind also kein Grund, die Hände in den Schoß zu legen. Im Gegenteil: Wir werden auch im Jahr 2011 daran arbeiten, unsere Ziele zu erreichen, und
Verantwortung für unsere Stadt übernehmen.
Frank Bielka
Christoph Beck
5
Jahresabschluss
Jahresabschluss
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat sich vom Vorstand im Berichtszeitraum durch schriftliche und mündliche Berichte – insbesondere über den Geschäftsverlauf, die Lage und die Portfolioentwicklung des Unternehmens,
die Umsatzentwicklung, Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage sowie die Marktsituation, die aktuellen
Baumaßnahmen und einzelne Geschäftsvorfälle von besonderer Bedeutung – informieren lassen.
Die Berichterstattung bezog sich auch auf die zum Konzern gehörenden Unternehmen. Der Aufsichtsrat trat im Geschäftsjahr 2010 einschließlich einer ergänzenden Konstituierung zu vier Sitzungen zu
sammen. Die Ausschüsse – Personalausschuss, Prüfungsausschuss, Bau- und Vermögensausschuss – haben fünfmal getagt. Darüber hinaus unternahm der Bau- und Vermögensausschuss eine Besichtigung
ausgewählter Bestände bzw. Projekte, über deren Ergebnisse der Aufsichtsrat informiert worden ist.
Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung des Jahresabschlusses einschließlich des Lageberichtes (zugleich Konzernlagebericht) und des Berichtes des Vorstandes über Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) für das Geschäftsjahr 2010 erfolgte durch die Deloitte & Touche
GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die auch den Konzernabschluss prüfte. Die Bestätigungs
vermerke wurden uneingeschränkt erteilt.
An der die Jahresabschlüsse betreffenden Sitzung des Prüfungsausschusses und des Aufsichtsrates haben die Abschlussprüfer der degewo und der vollkonsolidierten Tochtergesellschaften teilgenommen und über die Ergebnisse ihrer Prüfungen berichtet. Der Prüfungsausschuss hat die Ergebnisse erörtert und dem Aufsichtsrat entsprechende Empfehlungen gegeben.
Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte eingehend beraten und die von den an der Sitzung teil
nehmenden Abschlussprüfern erläuterten Ergebnisse der Prüfungen zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss der degewo AG, den
Lagebericht (zugleich Konzernlagebericht), den Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns und den Abhängigkeitsbericht des Unternehmens für das Geschäftsjahr 2010 beraten.
Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung erhebt der Aufsichtsrat keine Einwendungen und
billigt den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss. Der Jahresabschluss ist damit gemäß § 172 Aktiengesetz festgestellt. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden der Hauptversammlung mit der Empfehlung der Entgegennahme vorgelegt.
8
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat erklärte zum Abhängigkeitsbericht, dass er nach dem abschließenden Ergebnis seiner
Prüfung keine Einwände gegen die Erklärung des Vorstandes über die Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen hat.
Vorstand und Aufsichtsrat haben eine Erklärung zur Anwendung des Berliner Corporate Governance
Kodex abgegeben, die als Anlage zum Lagebericht der degewo veröffentlicht wird. Der Aufsichtsrat
hat nach seinen Feststellungen keine Ereignisse zu verzeichnen, die eine eingeschränkte Effizienz erkennen lassen.
Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft für die geleistete erfolgreiche Arbeit seinen Dank aus.
Berlin, im April 2011
Dr. Karl Kauermann
Vorsitzender des Aufsichtsrates
9
Lagebericht
Geschäftsverlauf
Überblick und Rahmenbedingungen
Die degewo Aktiengesellschaft – vormals DEGEWO Deutsche Gesellschaft zur Förderung des Wohnungsbaues gemeinnützige Aktiengesellschaft – (im Folgenden „degewo AG“, der Konzern wird im Folgenden als „degewo“ oder „degewo-Konzern“ bezeichnet) hält und bewirtschaftet Mietwohnungen
überwiegend im Eigenbestand. Alleiniger Aktionär ist das Land Berlin. Neben eigenem Immobilien
bestand verfügt sie über eine 100%ige Beteiligung an der degewo Köpenicker Wohnungsgesellschaft
mbH (im Folgenden „degewo Köpenick“), an der gewobe Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH (im Folgenden „gewobe Beteiligung“), an der gewobe Erschließungs- und Vertriebsgesellschaft mbH (im Folgenden „gewobe Erschließung“), an der degewo 1. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH (im Folgenden „degewo 1. Wohnungsverwaltung“), an der degewo Gebäudeservice GmbH
sowie einen 94,99%igen Anteil an der degewo Marzahner Wohnungsgesellschaft mbH (im Folgenden
„degewo Marzahn“).
Im Laufe des Geschäftsjahres sind durch Umstrukturierungen im Konzern, d. h. durch die Rücknahme
ausgegliederter Bestände in Berlin-Steglitz-Zehlendorf in die degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG und durch die vorzeitige Rücknahme zweier Sale-and-lease-back-Fonds mit attraktiv gelegenen Beständen in die degewo 3. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH und die degewo 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, weitere Gesellschaften hinzugekommen. Kern
geschäftsbereich der degewo AG als Obergesellschaft der Tochtergesellschaften degewo Köpenick,
degewo Marzahn und degewo 1. Wohnungsverwaltung sowie der vorgenannten hinzugekommenen
Gesellschaften ist die Bestandsbewirtschaftung.
Die gewobe Beteiligung leistet im Unternehmensverbund hauptsächlich die Vertriebstätigkeit sowie
die WEG- und Fremdverwaltung. Die gewobe Erschließung ist als Erschließungsgesellschaft schwerpunktmäßig bei der Grundstücksentwicklung des Investitionsvorhabens Berlin-Alexanderstraße tätig.
Mit den vorgenannten Gesellschaften und der degewo AG sind Ergebnisabführungsverträge abgeschlossen worden, bei der degewo 3. und der 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH sowie der
degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft Beteiligungs- und Geschäftsführungs-GmbH ist dies für 2011 geplant. Seit dem 1. Januar 2009 werden die Hausmeisterdienstleistungen zusammengefasst von der 100%igen Tochtergesellschaft degewo Gebäudeservice GmbH erbracht, mit der ein im Geschäftsjahr 2010 eingetragener Ergebnisabführungsvertrag geschlossen worden ist. Über weitere,
nicht in den Konzernabschluss einbezogene Beteiligungen wird im Anhang berichtet.
Die degewo agiert schwerpunktmäßig im Land Berlin. Hier haben sich die wohnungswirtschaftlichen
Rahmenbedingungen im Geschäftsjahr 2010 positiv entwickelt. Die Einwohnerzahl (3,432 Mio. Anfang
2009 – Amt für Statistik Berlin-Brandenburg) nahm tendenziell zu. Damit hält der seit 2005 zu beobachtende Bevölkerungszuwachs weiter an. Die Bilanz der natürlichen Bevölkerungsentwicklung war nahezu ausgeglichen. Das Wachstum resultiert aus Wanderungsgewinnen, wobei seit 2008 vorgenommene
Bereinigungen der Melderegister und Abmeldungen von Amts wegen aufgrund nicht zustellbarer
Steuer-ID-Nummern die zahlenmäßige Darstellung beeinflussen. Die Haushaltsverkleinerungen hin zu
mehr Singlehaushalten erhöhte die Zahl der wohnungsmarktrelevanten Haushalte zusätzlich. Diese
Entwicklung wird mittelfristig zu einer anhaltenden Zunahme der wohnungsmarktrelevanten Haushalte
führen, gleichzeitig wird der Wohnungsbestand in Berlin bis 2015 relativ konstant bleiben.
10
Lagebericht: Geschäftsverlauf
Die Mieten in der Stadt sind erneut gestiegen. Das liegt zum einen an den verbesserten Wohnquali
täten, zum anderen spricht es für die gewachsene Anziehungskraft der Hauptstadt. Der Berliner Mietspiegel 2009 weist im Mittelwert eine Nettokaltmiete von EUR 4,83 / m² aus. In der degewo lag die
durchschnittliche Nettokaltmiete 2010 im frei finanzierten Bereich bei EUR 5,06 / m² und im sozialen
Wohnungsbau bei EUR 5,17 / m². Die Neuvertragsmieten lagen im Geschäftsjahr in der Regel höher. Allgemein werden in den kommenden Jahren weitere Steigerungen erwartet, was aus dem Bestandscontrolling der degewo AG für das Geschäftsjahr und durch die Vorarbeiten am Mietenspiegel 2011
konkret bestätigt wird.
Ein weiteres Indiz für die Attraktivität des Wohnstandortes Berlin ist der abnehmende Wohnungsleerstand. Heute verzeichnet die degewo in einigen Wohnlagen bereits wieder Vollvermietung. In Marzahn, wo die Leerstandsquote in den vergangenen Jahren über dem degewo-Durchschnitt lag, konnte
sie auf unter 5 % reduziert werden. Diese Entwicklung bestätigt der Verband Berlin-Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen, dem auch die degewo angehört. Die Leerstandsquote pegelte sich in beiden Stadthälften auf gleichem Niveau ein.
Die degewo profitiert darüber hinaus – wie alle anderen Wohnungsunternehmen – von den positiven
Tendenzen auf dem Arbeitsmarkt. Die Situation hat sich in Berlin mit einer Arbeitslosenquote von rd.
12,6 % im November 2010 (gegenüber 13,4 % im Vorjahresmonat, Konjunkturbericht 3. Quartal 2010
der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit, Soziales und Frauen) verbessert. Der Arbeitsmarkt wird sich
weiter positiv entwickeln, da mit einer anhaltenden Steigerung der Wirtschaftsleistung Berlins und der
Schaffung neuer Arbeitsplätze gerechnet wird.
Auch im Jahr 2010 kam es zu regulärem Förderabbau. Diese Subventionskürzungen lassen sich nicht in allen Fällen und insbesondere nur schwer in Problemgebieten (schwierige Entwicklungstendenz,
Segregation) und in den sog. Prophylaxegebieten in dem Maße an die Mieter weiterreichen, wie es in
den Förderbedingungen vorgesehen ist.
Den steigenden Betriebskosten (Wasser /Abwasser / Energie) konnte der Unternehmensverbund durch
Kostensenkungen u. a. bei Hausmeisterdienstleistungen entgegenwirken. Besonders positiv wirken
sich jetzt die schon vor Jahren bestandsweit eingeleiteten Energieeinsparungsmaßnahmen aus.
Der Grundstücksmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser war in den letzten Jahren geprägt durch großes
Interesse von Investoren aus Großbritannien, Irland, den USA und Dänemark, die in den relativ niedrigen Preisen und der erwarteten Entwicklung der Stadt große Potenziale sehen. Dieses Interesse wurde
danach aber durch die Finanzkrise gelähmt. Die Stagnation löste sich im Laufe des Jahres 2010. Der
Standort ist wegen der prognostizierten Mietsteigerungspotenziale interessant. Der Verkauf und die
Miete von Büroflächen nahmen stark zu, ebenso die Nachfrage von geeigneten Flächen für den Wohnungsbau.
Das Erwerbsinteresse an Einfamilienhäusern stieg im Jahr 2010. Die Gesellschaft arbeitet z. T. mit Partnern zusammen, die unbebaute Teilflächen vermarkten. Die Baulandpreise blieben überwiegend auf
relativ niedrigem Niveau stabil.
11
Unternehmensstrategie
Die degewo arbeitet seit mehreren Jahren daran, die Konzernstruktur und die Unternehmensziele
nach den zukünftigen Aufgaben auszurichten. Durch das sukzessive Auslaufen von Förderprogrammen
früherer Jahrzehnte ist eine strikte Marktorientierung erforderlich, um eigenständig und unabhängig
von Subventionen zu wirtschaften. Dabei sind allerdings weiterhin wohnungspolitische Zielsetzungen
des Landes Berlin zu berücksichtigen, die in einer Rahmenstrategie zur sozialen Stadtentwicklung Berlins gebündelt sind. Die Gesellschaft richtet sich an folgenden Aufgaben aus:
• dem Klimaschutz und der Betriebskostenentwicklung,
• der mittel- und langfristigen demografischen Entwicklung,
• der sozialen Entwicklung in einzelnen Stadtquartieren,
• der Gesamtentwicklung der Stadt Berlin.
Daneben sind die „klassischen“ Aufgabenfelder wie
• Entschuldung / Wertsteigerung des Unternehmens,
• Entwicklung des Portfolios, insbesondere durch verstärkte Instandsetzungsund Modernisierungsinvestitionen, sowie die
• mittelfristige Herstellung der Dividendenfähigkeit
zu beachten.
Der strategische Prozess, den die degewo gegenwärtig vorantreibt, bindet alle Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter in die Neuausrichtung des Unternehmens ein.
In folgenden Bereichen wurden bereits messbare Erfolge erzielt, die die Basis für weiteres Handeln darstellen.
• Klimaschutz
Hier nimmt der Unternehmensverbund eine Vorreiterrolle in Berlin ein. Durch eine Bündelung von
Maßnahmen wurden die CO₂-Emissionen im Bereich der Wärmeversorgung des Wohnungsbestandes
im Zeitraum von 1990 bis 2009 um 52 % gesenkt. Bereits frühzeitig erkannte die degewo die Notwen
digkeit einer nachhaltigen energetischen Sanierung und setzte sie konsequent in ihren Wohnungs
beständen um. Darüber hinaus investiert sie schon seit 2001 im Bereich der Solartechnik. Seither wurden 35 solarthermische Anlagen mit einer Gesamtgröße von 2.946 m² in Betrieb genommen. Das Unternehmen erhielt dafür mehrere Auszeichnungen.
• Stadtentwicklung
Auch hier setzt der Konzern deutliche Akzente. Mit der Entwicklung des Grundstückes am Alexander
platz gab die degewo wichtige Impulse für die Wiederbelebung des traditionsreichsten Handelsstandortes Berlins. An diesem zentralen Platz Berlins steuerte die Gesellschaft die komplexen Tiefbaumaßnahmen zur Erschließung von Neubauflächen und gewann neue Investoren für die Hauptstadt. Hier
entstand Ende 2007 das Einkaufs- und Erlebniscenter „ALEXA“, das sich überregional zu einem Anziehungspunkt entwickelt hat. Weitere größere Bauprojekte werden an diesem Standort folgen, die die
degewo gemeinsam mit der gewobe Erschließung vorbereitet.
12
• Stadtumbau Ost
Eine Protagonistenrolle in Berlin übernahm die degewo auch beim Stadtumbau Ost. Im Stadtteil Marzahn wurden im Rahmen ihres Stadtumbauprogramms insgesamt 3.538 Wohnungen abgerissen
und 1.160 Wohnungen nach neuesten Standards aufgewertet. Mit den „Ahrensfelder Terrassen“, dem
wichtigsten Stadtumbauprojekt, schuf die degewo ein Modell für die nachhaltige Entwicklung von
Großsiedlungen in Deutschland. Die Fertigstellung der Außenanlagen in der Mehrower Allee 38–48
setzte den Schlussstein des Stadtumbauprogramms, das auf den gesamten Bezirk Marzahn-Hellersdorf
ausstrahlte. Nicht nur durch die erhebliche Leerstandsreduzierung, sondern auch durch die außerordentlich hohe positive Imagewirkung, die dem Quartier langfristig zugutekommt.
• Bautätigkeit
Die degewo AG hat 2010 in der südlichen Gropiusstadt zwei Wohngebäude mit 436 Wohnungen energetisch saniert. Im Dezember 2010 erfolgte der Baubeginn für den Um- und Neubau des Wutzkycenters. Bis 2016 plant die degewo AG weitere Investitionen in die energetische Sanierung von 1.827
Wohnungen, den Neubau eines Einkaufscenters und die Aufwertung des Wohnumfeldes. Für diese
Maßnahmen in der Gropiusstadt stellt die degewo AG in den Jahren 2009 bis 2016 ca. Mio. EUR 91 für
die energetische Modernisierung zur Verfügung.
Im Geschäftsjahr 2010 hat die degewo AG drei weitere Konzeptplanungen für die energetische Sanierung vorgenommen. In Marienfelde sollen 2.410 Wohnungen energetisch saniert, das Wohnumfeld
aufgewertet und drei Parkhäuser instand gesetzt werden. Das geplante Investitionsvolumen beträgt
bis 2016 Mio. EUR 104.
In den Schillerhöfen ist bis 2016 die Modernisierung von 367 denkmalgeschützten Wohnungen und
die Aufwertung des Wohnumfeldes mit einem Gesamtvolumen von ca. Mio. EUR 16,8 vorgesehen. In
den Alboinhöfen wird die degewo bis 2015 ca. Mio. EUR 31 in die Modernisierung von 726 z. T. unter
Denkmalschutz stehenden Wohnungen und die Aufwertung des Wohnumfeldes investieren. In den
Schillerhöfen und am Alboinplatz beginnen die Modernisierungsarbeiten 2011.
• Quartiersentwicklung
Die degewo übernimmt Verantwortung für die Stadt. Das hat das Unternehmen bereits 2005 in seinem
Leitbild festgeschrieben. Seitdem verfolgt die degewo das Prinzip der integrativen Stadtentwicklung.
Ziel ist es, die Menschen erfolgreich in ihr Stadtquartier zu integrieren. Deswegen ist eine ganzheitliche
Betrachtungsweise erforderlich, ein Zusammenführen aller Akteure vor Ort: Bewohner, Schulen, Kitas,
Verwaltungen, Quartiersmanagements, Vereine und unternehmenseigene Stadtteilmanager. Dabei
stehen Themen wie die Schaffung von mehr Bildungsangeboten, die Ansiedlung von Kreativen und
die Förderung von neuen Geschäftsideen im Mittelpunkt. Dass diese degewo-Strategie erfolgreich ist,
belegt das Brunnenviertel im Wedding, wo sie erstmals zum Einsatz kam. Hier etablierte sich der erste
Bildungsverbund aus Schulen und Kitas, der mittlerweile auf zahlreiche Erfolge verweisen kann. Heute
erlebt das Quartier eine neue Anziehungskraft, was die Vermietungszahlen beweisen, z. B. ziehen vermehrt junge, gut ausgebildete und einkommensstarke Familien zu.
13
• Beruf und Familie
Die degewo AG wurde als erstes Wohnungsunternehmen in Berlin für ihre familienfreundliche Perso
nalpolitik ausgezeichnet. Bei der degewo geht es nicht nur um abstrakte Immobilien, sondern um
Menschen, die sich in ihren Wohnungen und bei dem Unternehmen als Kunden wohlfühlen sollen.
Dies erfordert motivierte und engagierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die auch im Unternehmen
selbst eine hohe Wertschätzung genießen. Die Bestrebungen des Unternehmens dienen nicht einem
Selbstzweck, sondern sind erforderlich, um nachhaltig führend im Berliner Immobilienmarkt agieren zu können.
• Stadtrendite
Die degewo kann als eines der ersten Unternehmen in Deutschland nachweisen, welchen gesellschaftlichen, ökonomischen und ökologischen Nutzen das Unternehmen der Stadt einbringt. Diesen
Nutzen hat die degewo mit Hilfe der neu entwickelten Stadtrenditeformel erstmals im Jahr 2005 von
der Humboldt-Universität zu Berlin ermitteln lassen. Mittlerweile ist das Unternehmen in der Lage, die Berechnungen selbst durchzuführen. Für das Jahr 2010 zeichnet sich eine weitere Steigerung der
Stadtrendite ab; über die genaue Höhe wird separat berichtet.
Geschäftsverlauf degewo-Konzern / degewo AG
Der Bestand hat sich wie folgt entwickelt:
degewo-Konzern
degewo AG
54.271
3.533
–144
57.660
22.977
71
–104
22.944
5.228
1
–1.605
3.624
1.935
1
0
1.936
Anzahl WE 31.12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31.12. 2010
9.169
823
–1.801
8.191
3.951
0
–1.766
2.185
Eigene und verwaltete Wohnungen insgesamt
69.475
27.065
33.405
Anzahl WE 31.12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31.12. 2010
Anzahl WE 31.12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31.12. 2010
Für Dritte verwaltete Wohnungen
Einschließlich Konzerninnenverwaltung
14
Umsatzerlöse des Konzerns und der degewo AG
Die Umsätze entwickelten sich wie aus folgender Tabelle ersichtlich:
Umsatzerlöse aus
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
Hausbewirtschaftung
Andere Lieferungen und Leistungen
Insgesamt
365.965
3.682
3.796
2.802
365.533
3.887
3.183
4.036
432
–205
613
–1.234
170.790
2.869
13.744
280
178.834
3.503
13.307
310
– 8.044
– 634
437
–30
376.245
376.639
–394
187.683
195.954
– 8.271
– 0,10 %
– 4,22 %
Im Geschäftsjahr 2010 haben sich die Umsatzerlöse in der degewo von Mio. EUR 376,6 auf Mio. EUR 376,2 oder um 0,1 % verringert.
Ein wesentlicher Anteil der Erlöse aus Betreuungstätigkeit entfällt im Konzern auf Leistungen der Geschäftsbesorgung für die Tochtergesellschaften. Hierdurch ist begründet, dass die Umsatzerlöse des
Konzerns im Rahmen der Konsolidierung deutlich unter den Umsatzerlösen der degewo AG liegen.
Signifikante wohnungswirtschaftliche Kennziffern lauten wie folgt:
Erlösschmälerungen absolut (Leerstand, Mietminderungen, Betriebskosten) in TEUR
Erlösschmälerungen im Verhältnis zu Sollmieten und Umlagen in %
Modernisierungs-/Instandhaltungskosten (absolut pro m² und Jahr)
degewo-Konzern
degewo AG
2010
2009
2010
2009
16.530
4,49
13,98
20.756
5,74
16,30
7.299
4,37
18,69
9.463
5,50
19,81
Die Erlösschmälerung konnte im gesamten Konzernbestand deutlich gesenkt werden.
15
Personal- und Sozialbereich
Die Mitarbeiterzahlen entwickelten sich wie folgt:
degewo-Konzern
Angestellte
Hauswarte
Gewerbliche
Auszubildende
Gesamt
degewo AG
Angestellte
Hauswarte
Gewerbliche
Auszubildende
Gesamt
16
31. 12. 2010
31. 12. 2009
Anzahl
475
75
16
35
Anzahl
472
65
17
31
601
585
31. 12. 2010
31. 12. 2009
Anzahl
394
5
9
34
Anzahl
390
11
10
31
442
442
Im Berichtsjahr waren durchschnittlich 592 Mitarbeiter bei dem degewo-Konzern (degewo AG: 441)
beschäftigt. Im Jahr zuvor waren es durchschnittlich 593 (degewo AG: 444) Mitarbeiter. Der 2004 begonnene sozialverträgliche Personalabbau über Altersteilzeitvereinbarungen wurde im Berichtsjahr
fortgesetzt. Bedingt durch die gesetzlichen Entwicklungen (Anhebung des gesetzlichen Rentenalters
auf 67 Jahre, Gewährung eines Vertrauensschutzes bei Abschluss der Altersteilzeit vor dem 31. Dezember 2006) wurden insgesamt 243 Altersteilzeitverträge abgeschlossen. Auch in den Folgejahren ist mit
einem zurückgehenden Personalbestand zu rechnen.
Im Berichtsjahr haben neun Auszubildende die Prüfung erfolgreich bestanden. Ein Auszubildender
wurde im Anschluss in ein unbefristetes, alle übrigen Auszubildenden wurden in ein befristetes Arbeits
verhältnis übernommen. Im August haben neun Auszubildende eine Ausbildung zum / zur Immobilien
kaufmann /-frau sowie zwei Auszubildende eine Ausbildung zum Kaufmann für Bürokommunikation
begonnen. Im Oktober hat eine Studentin das Studium zum Bachelor of Arts Fachrichtung Immobilien
wirtschaft aufgenommen.
Im Jahr 2010 wurden 1.227 Weiterbildungsmaßnahmen für Mitarbeiter der degewo angeboten. Hierfür wurden vom Unternehmen Gelder in Höhe von TEUR 337 zur Verfügung gestellt.
Ein Mitarbeiter der degewo hat im Berichtsjahr mit der Arbeitsphase seiner Altersteilzeit begonnen. 7 Mitarbeiter / -innen sind in die Freistellungsphase eingetreten. 23 Verträge zur Altersteilzeit sind im
Berichtsjahr ausgelaufen.
17
Lage der Gesellschaft und des Konzerns
Vermögenslage degewo-Konzern /degewo AG
In den folgenden Übersichten zur Vermögenslage sind die einzelnen Vermögens- und Schuldposten
nach wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst.
Bei der Darstellung der Vermögens- und Finanzstruktur sind sowohl beim degewo-Konzern als auch
bei der degewo AG die unfertigen Leistungen mit den dafür erhaltenen Anzahlungen und die Stadt
erneuerungsmittel mit den Stadterneuerungsposten verrechnet worden.
degewo-Konzern
31. 12. 2010
TEUR
%
31. 12. 2009
TEUR
%
Veränderung
TEUR
%
Vermögen
18
Langfristige Vermögensposten
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Finanzanlagen
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
851
2.212.976
17.507
0,0
93,0
0,7
979
2.091.965
111.004
0,0
89,6
4,8
–128
121.011
– 93.497
–13,1
5,8
– 84,2
22
1.255
0,0
0,1
27
1.527
0,0
0,1
–5
–272
–18,5
–17,8
2.232.611
93,8
2.205.502
94,5
27.109
1,2
15.016
0,6
15.273
0,7
–257
1,7
33.841
2
24.852
72.912
1,4
0,0
1,1
3,1
19.521
7.088
26.810
60.452
0,8
0,3
1,1
2,6
14.320
–7.086
–1.958
12.460
73,4
–100,0
–7,3
20,6
146.623
6,2
129.144
5,5
17.479
13,5
2.379.234
100,0
2.334.646
100,0
44.588
1,9
Mittel- und kurzfristige Vermögensposten
Vorräte
Forderungen aus Cash-Management
Wertpapiere
Liquide Mittel
Lagebericht: Lage der Gesellschaft und des Konzerns
degewo-Konzern
31. 12. 2010
TEUR
%
31. 12. 2009
TEUR
%
Veränderung
TEUR
%
Kapital
Langfristiges Kapital
Gezeichnetes Kapital und Rücklagen
Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung
Konzernbilanzgewinn/-verlust
Anteile anderer Gesellschafter
Eigenkapital
418.539
17,6
417.171
17,9
1.368
0,3
22.873
26.187
5.861
473.460
1,0
1,1
0,2
19,9
0
9.570
4.893
431.634
0,0
0,4
0,2
18,5
22.873
16.617
968
41.826
> 100,0
19,8
9,7
18.733
33.193
0,8
1,4
19.322
60.447
0,8
2,6
–589
–27.254
–3,1
– 45,1
1.710.631
61.019
4.124
1.827.700
71,9
2,5
0,2
76,8
1.722.708
9.297
0
1.811.774
73,8
0,4
0
77,6
–12.077
51.722
4.124
15.926
– 0,7
> 100,0
0,9
2.301.160
96,7
2.243.408
96,1
57.752
2,6
42.026
10.238
1.525
1,8
0,4
0,1
52.992
9.830
1.854
2,3
0,4
0,1
–10.966
408
–329
–20,7
4,2
–17,8
24.285
0
1,0
0,0
26.511
51
1,1
0,0
–2.226
–51
– 8,4
–100,0
78.074
3,3
91.238
3,9 –13.164
–14,4
2.379.234
100,0
2.334.646
100,0
44.588
1,9
Sonderposten für Investitionszulagen
Rückstellungen
Verbindlichkeiten gegenüber Kredit-
instituten und anderen Kreditgebern
Mittel- und kurzfristiges Kapital
Rückstellungen
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Cash-Management
Übrige Verbindlichkeiten und Abgrenzungen
19
Im Vergleich zum Vorjahr ist die Bilanzsumme der Vermögens- und Finanzstruktur im degewo-Konzern
um TEUR 44.588 oder 1,9 % auf Mio. EUR 2.379 gestiegen. Hauptursache der Steigerung der Bilanz
summe sind die Zugänge im Anlagevermögen durch die Erstkonsolidierung der Bestände der degewo 3. Wohnungsverwaltung und degewo 4. Wohnungsverwaltung. Die Erstkonsolidierung der degewo 2. Wohnungsverwaltung im Konzern führte zu einem Aktivtausch von Finanzanlagen zu Sachanlagen.
Auf Basis von Ertragswertberechnungen wurden außerplanmäßige Abschreibungen in der degewo
AG, der degewo Köpenick und der degewo Marzahn vorgenommen.
Die liquiden Mittel haben sich um Mio. EUR 12,5 erhöht.
Der Anstieg des Eigenkapitals resultiert aus dem Konzernjahresüberschuss und dem Unterschieds
betrag in der Neubewertung der Bestände der degewo 3. Wohnungsverwaltung und degewo 4. Wohnungsverwaltung. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht wurde der Unterschiedsbetrag aus Kapitalkon
solidierung, welcher im Wesentlichen aus der Neubewertung der Bestände der degewo 3. Wohnungs-
verwaltung und degewo 4. Wohnungsverwaltung resultiert, dem Eigenkapital zugeordnet.
Aufgrund des positiven Geschäftsverlaufs für den degewo-Konzern insgesamt konnte das Eigenkapital
von Mio. EUR 431,6 auf Mio. EUR 473,5 gestärkt werden. Der prozentuale Anteil am Bilanzvolumen lt.
Vermögenslage ist von 18,5 % auf 19,9 % gestiegen. Darüber hinaus ist es der degewo AG gelungen,
die restlichen Aufwendungsdarlehen in Höhe von Mio. EUR 14,6 aufwandswirksam zu passivieren.
Gleichwohl konnte insgesamt nach planmäßigen und außerplanmäßigen Tilgungen eine Senkung der
Kreditverbindlichkeiten erzielt werden. Innerhalb des Konzerns wird eine Annäherung der Verschuldungsgrade in den einzelnen Unternehmen angestrebt.
Die langfristigen Vermögenswerte des Konzerns und der degewo AG werden im Wesentlichen durch
Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital finanziert.
Für alle bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses und der Einzelabschlüsse der degewo AG und der Konzernfirmen absehbaren Risiken wurden nach kaufmännischem Ermessen ausreichende Rückstellungen gebildet.
20
degewo AG
31. 12. 2010
TEUR
%
31. 12. 2009
TEUR
%
Veränderung
TEUR
%
Vermögen
Langfristige Vermögensposten
Sachanlagen
Finanzanlagen
834
839.616
143.471
0,1
74,3
12,7
960
851.170
139.930
0,1
74,3
12,2
–126
–11.554
3.541
–13,1
–1,4
2,5
0
1.024
0,0
0,1
29.139
1.178
2,5
0,1
–29.139
–154
–100,0
–13,1
984.945
87,2
1.022.377
89,2
–37.432
–3,7
12.701
1,1
13.210
1,2
–509
–3,9
33.408
23.937
12.192
61.895
0
3,0
2,1
1,1
5,5
0,0
31.379
13.403
13.053
52.709
0
2,7
1,2
1,1
4,6
0,0
2.029
10.534
– 861
9.186
0
6,5
78,6
– 6,6
17,4
-
144.133
12,8
123.754
10,8
20.379
16,5
1.129.078
100,0
1.146.131
100,0
–17.053
–1,5
Mittel- und kurzfristige Vermögensposten
Vorräte
Forderungen aus Cash-Management
Wertpapiere
Liquide Mittel
21
degewo AG
31. 12. 2010
TEUR
%
31. 12. 2009
TEUR
%
Veränderung
TEUR
%
Kapital
Langfristiges Kapital
Eigenkapital
275.016
24,4
255.271
22,3
19.745
7,7
275.016
24,4
255.271
22,3
19.745
7,7
26.728
2,4
36.169
3,2
– 9.441
–26,1
767.482
5.742
799.952
67,9
0,5
70,8
752.426
6.173
794.768
65,6
0,5
69,3
15.056
– 431
5.184
2,0
–7,0
0,7
1.074.968
95,2
1.050.039
91,6
24.929
2,4
21.556
5.480
13.401
1,9
0,5
1,2
30.580
5.790
43.393
2,7
0,5
3,8
– 9.024
–310
–29.992
–29,5
–5,4
– 69,1
13.673
0
1,2
0,0
16.278
51
1,4
0,0
–2.605
–51
–16,0
–100,0
54.110
4,8
96.092
8,4 – 41.982
– 43,7
1.129.078
100,0
1.146.131
100,0
–17.053
–1,5
Rückstellungen
Verbindlichkeiten (gegenüber Kredit-
instituten und anderen Kreditgebern, Gesellschafterdarlehen)
Mittel- und kurzfristiges Kapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten aus Cash-Management
Übrige Verbindlichkeiten und Abgrenzungen
Die Bilanzsumme der Vermögens- und Finanzstruktur der degewo AG ist im Vergleich zum Vorjahr von Mio. EUR 1.146,1 auf Mio. EUR 1.129,1 gesunken.
Das Eigenkapital ist um Mio. EUR 19,7 gestiegen. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 24,4 % lt. Vermögenslage (Vorjahr: 22,3 %), im Verhältnis zur Bilanzsumme ergibt sich eine Quote von 23,3 %
(Vorjahr: 19,9 %).
22
Finanzlage degewo-Konzern / degewo AG
Die finanzielle Entwicklung des Konzerns und der degewo AG stellt sich anhand der Kapitalflussrechnungen bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit wie folgt dar:
degewo-Konzern
Jahresergebnis
Abschreibungen auf Anlagevermögen
Abnahme (–) / Zunahme (+) der Rückstellungen
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen – außerordentliches Ergebnis
Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten
Auszahlungen aus der planmäßigen Tilgung von Krediten
Auszahlungen aus der außerplanmäßigen Tilgung von Krediten
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
2010
TEUR
2009
TEUR
16.619
81.347
–38.220
26.358
–352
– 847
14.918
97.583
7.426
44.374
0
–71.603
37.319
7.138
– 46.489
75.735
–7.232
92.604
3.643
–27.942
–24.299
3.465
–36.566
–33.101
37.870
–56.067
–16.569
–34.766
70.795
–59.870
–38.906
–27.981
16.670
65.686
31.522
34.164
82.356
65.686
23
Der Finanzmittelfonds setzt sich wie folgt zusammen:
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten
Cash-Management mit nicht konsolidierten Unternehmen
31. 12. 2010
TEUR
31. 12. 2009
TEUR
72.912
9.444
60.452
5.234
82.356
65.686
Der Geldmittelbestand konnte im Geschäftsjahr um Mio. EUR 16,7 erhöht werden.
Den Zahlungsverpflichtungen sind die Konzerngesellschaften im Berichtsjahr jederzeit termingerecht
nachgekommen. Die vorhandene Geldreserve gibt der Gesellschaft die Möglichkeit, weitere Investi
tionen in die Bestände zu tätigen und gleichzeitig Eigengelder für die Portfoliooptimierung in Form
des Zukaufs von Immobilien zur Verfügung zu stellen.
24
degewo AG
Jahresergebnis
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen / Erträge
2010
TEUR
2009
TEUR
19.746
36.697
–18.465
14.964
53.837
66.032
6.722
8.341
–374
– 69.886
29.373
2.741
–3.816
78.125
–5.452
62.335
1.238
–23.456
–22.218
18.446
–15.716
2.730
36.053
–28.692
–13.616
– 6.255
3.783
–31.729
–21.090
– 49.036
49.652
22.779
16.029
6.750
72.431
22.779
Die degewo AG konnte ihren Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit sowie den Geldmittelbestand
im Gegensatz zum Vorjahr steigern.
25
Kassenbestand
Guthaben bei Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus dem Cash-Management
Forderungen aus dem Cash-Management
31. 12. 2010
TEUR
31. 12. 2009
TEUR
47
61.848
–13.401
23.937
13
52.696
– 43.673
13.743
72.431
22.779
Im Geldmittelbestand per 31. Dezember 2010 sind Forderungen aus dem Cash-Management in Höhe
von Mio. EUR 23,9 (Vorjahr: Mio. EUR 13,7) und Verbindlichkeiten aus dem Cash-Management mit Konzernfirmen und sonstigen verbundenen Unternehmen in Höhe von Mio. EUR 13,4 (Vorjahr: Mio.
EUR 43,7) enthalten.
26
Ertragslage
Der degewo-Konzern hat im Berichtsjahr einen Überschuss von Mio. EUR 16,6 erwirtschaftet. Die Entstehung der Jahresergebnisse wird nachfolgend anhand einer von der Betriebsleistung ausgehenden
Analyse, abgeleitet aus den Gewinn- und Verlustrechnungen, dargestellt:
degewo-Konzern
Umsatzerlöse
Bestandsveränderung
Aktivierte Eigenleistungen
Andere betriebliche Erträge
Betriebsleistung
Materialaufwand
Personalaufwand
Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Anlagewerte
Objektfinanzierungskosten
Zinssubventionen
Verwaltungsgebühren für öffentliche Fördermittel
Übrige betriebliche Aufwendungen
Gewinnunabhängige Steuern
Betriebsaufwand
Betriebsergebnis
Finanzerträge
Finanzaufwendungen
Finanzergebnis
Neutrale Erträge
Neutrale Aufwendungen
Neutrales Ergebnis
Ertragsteuern
Konzernjahresergebnis
TEUR
2010
%
TEUR
2009
%
Veränderung
TEUR
%
376.246
–3.353
466
51.868
425.227
88,5
– 0,8
0,1
12,2
100,0
376.639
–3.384
1.056
31.805
406.116
92,7
– 0,8
0,3
7,8
100,0
–393
31
–590
20.063
19.111
– 0,1
0,9
–55,9
63,1
4,7
–186.331
–28.867
– 43,8
– 6,8
–193.803
–28.758
– 47,7
–7,1
7.472
–109
3,9
– 0,4
–51.315
– 61.024
2.546
–12,1
–14,4
0,6
–51.445
– 61.312
1.504
–12,7
–15,1
0,4
130
288
1.042
0,3
0,5
69,3
–1.484
–34.083
–72
–360.630
– 0,3
– 8,0
0,0
– 84,8
–1.685
–32.145
– 49
–367.693
– 0,4
–7,9
0,0
–90,5
201
–1.938
–23
7.063
11,9
– 6,0
– 46,9
1,9
64.597
15,2
38.423
9,5
26.154
68,1
8.933
– 9.660
–727
2,1
–2,3
– 0,2
7.800
–5.602
2.198
1,9
–1,4
0,5
1.133
– 4.058
– 2.925
14,5
–72,4
< –100,0
11.812
–58.194
– 46.384
2,8
–13,7
–10,9
73.358
– 95.659
–22.301
18,1
–23,6
–5,5
– 61.546
37.465
–24.081
– 83,9
39,2
< –100,0
17.488
– 869
4,1
– 0,2
18.320
–3.402
4,5
– 0,8
– 832
2.533
– 4,5
74,5
16.619
3,9
14.918
3,7
1.701
11,4
Das Jahresergebnis konnte weiterhin gesteigert werden.
27
Die Umsatzerlöse insbesondere im Kerngeschäft der Hausbewirtschaftung konnten den Abbau der öffentlichen Fördermittel kompensieren und somit konstant gehalten werden. Die Position „Andere betriebliche Erträge“ ist durch hohe Rückstellungsauflösungen geprägt. Insgesamt ergibt sich eine Erhöhung der Betriebsleistung um Mio. EUR 19,1.
Die wesentliche Änderung zum Vorjahr in den Aufwandspositionen betrifft die Verringerung des Materialaufwandes, der bisher die Leasingraten der Sale-and-lease-back-Fonds beinhaltete, die nunmehr innerkonzernlich eliminiert wurden.
Insgesamt wird ein positives Betriebsergebnis von Mio. EUR 64,6 ausgewiesen, das um Mio. EUR 26,2
über dem Vorjahresergebnis liegt.
Bei der degewo Marzahn haben die 2009 abgeschlossenen Stadtumbaumaßnahmen und die Alt
schuldenentlastung zu einer Stabilisierung der Ertragssituation geführt.
Die Optimierung der Ertragssituation im Kerngeschäft Hausbewirtschaftung muss auch im Zusammenhang mit dem planmäßigen Abbau der öffentlichen Fördermittel gesehen werden, der aufgrund
der Marktsituation nicht in vollem Umfang durch Mietanpassungen aufgefangen werden kann.
Das negative Finanzergebnis resultiert im Wesentlichen aus einer außerplanmäßigen Abschreibung auf Finanzanlagen (Mio. EUR 3,2).
Dem negativen neutralen Ergebnis von Mio. EUR 46,4 sind Aufwendungen aus der Passivierung von
Aufwendungsdarlehen (Mio. EUR 14,6), außerplanmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen (Mio. EUR
26,9) und Aufwendungen aus der Umstrukturierung derivativer Finanzinstrumente (Mio. EUR 15,4) zugeordnet.
Der Konzern weist vor Ertragsteuern 2010 einen Überschuss von Mio. EUR 17,5 aus, nach einer Steuerbelastung von Mio. EUR 0,9 verbleibt ein Jahresüberschuss von Mio. EUR 16,6.
28
degewo AG
Umsatzerlöse
Bestandsveränderung
Aktivierte Eigenleistungen
Andere betriebliche Erträge
Betriebsleistung
Materialaufwand
Personalaufwand
Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Anlagewerte
Objektfinanzierungskosten
Zinssubventionen
Verwaltungsgebühren für öffentliche Fördermittel
Übrige betriebliche Aufwendungen
Gewinnunabhängige Steuern
Betriebsaufwand
Betriebsergebnis
Finanzerträge
Finanzaufwendungen
Finanzergebnis
Neutrale Erträge
Neutrale Aufwendungen
Neutrales Ergebnis
Ertragsteuern
Jahresergebnis
TEUR
2010
%
TEUR
2009
%
Veränderung
TEUR
%
187.683
–1.456
244
25.943
212.414
88,4
– 0,7
0,1
12,2
100,0
195.954
–2.417
363
11.608
205.508
95,4
–1,2
0,2
5,6
100,0
– 8.271
961
–119
14.335
6.906
– 4,2
–39,8
–32,8
> 100,0
3,4
– 94.833
–22.911
– 44,6
–10,8
–100.902
–22.412
– 49,1
–10,9
6.069
– 499
6,0
–2,2
–21.561
–20.317
828
–10,2
– 9,6
0,4
–22.741
–23.479
885
–11,1
–11,4
0,4
1.180
3.162
–57
5,2
13,5
– 6,4
–1.007
–23.462
–1.733
–184.996
– 0,5
–11,0
– 0,8
– 87,1
–1.184
–20.749
– 43
–190.625
– 0,6
–10,1
0,0
– 92,8
177
–2.713
–1.690
5.629
14,9
–13,1
< –100,0
3,0
27.418
12,9
14.883
7,2
12.535
84,2
27.778
– 8.087
19.691
13,1
–3,8
9,3
67.861
– 6.290
61.571
33,0
–3,0
30,0
– 40.083
–1.797
– 41.880
–59,1
–28,6
– 68,0
7.883
–34.543
–26.660
3,7
–16,3
–12,6
73.358
– 92.714
–19.356
35,7
– 45,1
– 9,4
– 65.475
58.171
–7.304
– 89,3
62,7
–37,7
20.449
–704
9,6
– 0,3
57.098
–3.261
27,8
–1,6
–36.649
2.557
– 64,2
78,4
19.745
9,3
53.837
26,2
–34.092
– 63,3
29
Die degewo AG schließt mit Mio. EUR 19,7 wieder mit einem positiven Jahresergebnis ab (Vorjahr: Mio. EUR 53,8). Ein wesentlicher Anteil der Erlöse aus Betreuungstätigkeit entfällt im Konzern auf Leistungen der Geschäftsbesorgung für die Tochtergesellschaften. Hierdurch ist begründet, dass die
Umsatzerlöse des Konzerns im Rahmen der Erfolgskonsolidierung deutlich unter den Umsatzerlösen
der degewo AG liegen.
Im Vergleich fällt der Materialaufwand bei der degewo AG deutlich geringer aus als im Vorjahr. Die Reduzierung um Mio. EUR 6,1 im Gegensatz zum Vorjahr entfällt vornehmlich auf Minderkosten der
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung (Instandhaltung).
Im Vergleich zum Vorjahr fallen die anderen betrieblichen Erträge um Mio. EUR 14,3 höher aus. Diese
Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus den Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen. Die eingeleiteten Umfinanzierungsmaßnahmen sowie eine konsequente Entschuldungspolitik haben auch
2010 bei der degewo AG zu einer Reduzierung des Zinsaufwandes der Objektfinanzierung geführt.
Die degewo AG weist ein positives – gegenüber dem Vorjahr um Mio. EUR 12,5 höheres – Betriebs
ergebnis aus.
Die Verringerung der Finanzerträge um Mio. EUR 40,1 auf Mio. EUR 27,8 (Vorjahr: Mio. EUR 67,9) resultiert primär aus der im Vorjahr vorgenommenen Ausschüttung der Kapitalrücklage der degewo Köpenick an die degewo AG.
Im neutralen Ergebnis sind Verkaufsgewinne, außerplanmäßige Abschreibungen, Erträge und Aufwendungen aus der Ab- und Aufzinsung von Rückstellungen und die Passivierung von Aufwendungs
darlehen abgebildet.
Vor Ertragsteuern ermittelt sich ein Jahresüberschuss von Mio. EUR 20,5.
Maßnahmen zur Verbesserung der Ertragssituation
Die degewo AG hat im Kerngeschäft durch ein Bündel von Maßnahmen kontinuierliche Ertragsstei
gerungen erreicht. Dies ist auch erforderlich, um den fortschreitenden Subventionsabbau und den Abbau des Instandhaltungsstaus zu kompensieren.
Die degewo AG hat Umfinanzierungsmaßnahmen eingeleitet, die zu einer deutlichen Absenkung des Zinsaufwandes beitragen. Diese Maßnahmen werden 2011 fortgesetzt.
30
Lagebericht: Hinweise auf Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
Hinweise auf Risiken und Chancen
der künftigen Entwicklung
Risikomanagementsystem
Die degewo nutzt zur Identifikation und Minimierung von Risiken ein Konzern-Risikomanagement, das
auch die konsequente Nutzung bestehender Chancen ermöglicht. Das Risikomanagementsystem wird
kontinuierlich an die aktuellen und zukünftigen Anforderungen angepasst.
Wesentliche Teile des Risikocontrollings sind:
• strategische Unternehmensplanung (mittelfristiger, fünf Jahre umfassender Wirtschaftsplan)
• operative Jahresplanung (Erfolgs-, Bau- und Finanzplan)
• jährliche und unterjährige Soll- / Ist-Vergleiche durch das Zentrale Controlling, Quartalsberichte
mit unterjähriger Risikoanalyse
• Personalcontrolling
• Fachcontrolling Bestandsbewirtschaftung (u. a. Leerstands- und Forderungscontrolling sowie
Mietenpotenziale)
• technisches Fachcontrolling
• Vertragscontrolling
• effizientes „financial risk management“ und ein EDV-unterstütztes Beschluss- und Beteiligungs
controlling zur Herstellung der Transparenz über die Konzernunternehmen und Beteiligungen
Die Innenrevision prüft das Risikomanagement auf Angemessenheit hin. Der Aufsichtsrat und der Alleingesellschafter werden regelmäßig durch vierteljährliche Berichte, durch Aufsichtsratssitzungen
und ggf. durch Zwischenberichte über die laufende Geschäftsentwicklung informiert, um auf diese
Weise die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und der Konzernlenkung sicher
zustellen.
Risiken und Risikomanagement
Nach dem aktuellen Erkenntnis- und Planungsstand sind bestandsgefährdende Risiken für den Konzern oder die Einzelgesellschaften derzeit nicht ersichtlich. Folgende Bereiche verlangen erhöhte
Aufmerksamkeit:
1. D
er in Teilbereichen weiterhin entspannte Immobilienmarkt in Berlin und im Umland und die relativ
hohe Arbeitslosigkeit erfordern weitere Anstrengungen zur Reduzierung der Leerstände und der
Mietausfälle. Die intensiven Maßnahmen zur Verbesserung des Angebotsverhaltens und des Leistungspaketes für den Mieter haben messbar Wirkung gezeigt. Gleichwohl wird die degewo dem
Leerstand und dem Forderungsausfall und damit verbunden auch dem Ausfall von Betriebskosten
auf Dauer besonderes Augenmerk zukommen lassen müssen. Quartiersweise auftretenden Segregationserscheinungen, Bevölkerungsabwanderung (in Marzahn-Hellersdorf ) und Überalterung (in Treptow-Köpenick) wird seit Jahren aktiv gegengesteuert.
31
2. Die in den vergangenen Jahren und auch im Geschäftsjahr 2010 getätigten hohen Instandhaltungsaufwendungen bei der degewo AG sind notwendig, um die Anschlussvermietung bei Mieterwechseln sicherzustellen. Investitionen sind gezielt und unter konsequenter Berücksichtigung der
Renditeentwicklung der jeweiligen Immobilien vorzunehmen. Die Analyse des in den kommenden
20 Jahren anstehenden Großinstandhaltungsbedarfs bei Beständen der degewo AG hat gezeigt,
dass unabhängig von mittelfristiger Rentabilität bei den Großsiedlungen der siebziger und acht
ziger Jahre erhebliche Investitionen notwendig werden, die in die Langfristplanung eingearbeitet
werden. Für die kommenden fünf Jahre sind jährliche Investitionen in den Bestand der degewo in
Höhe von durchschnittlich Mio. EUR 49 / Jahr geplant.
3. Das Unternehmen hat im Berichtsjahr zur Reduzierung des seit Jahren bestehenden Risikos der
bisher nicht passivierten Aufwendungsdarlehen einen letztausstehenden Betrag in Höhe von Mio.
EUR 14,6 passiviert. Damit ist es gelungen, im Zeitraum von 2002 bis 2010 den Gesamtbetrag von
Mio. EUR 210 bilanziell zu bewältigen.
M
it dem Anfang 2003 vom Land Berlin beschlossenen Wegfall der Anschlussförderung der Förderjahrgänge ab 1987 (und zum Teil ab 1985, soweit noch kein Bewilligungsbescheid vorlag) treten für
die degewo AG ab 2006 sukzessiv zunehmende Einnahmedefizite durch den Fortfall der Mietsubventionen, die angesichts des Marktes nicht durch Mietsteigerungen ausgeglichen werden können,
ein. Vom Wegfall der Förderung sind auch drei von der degewo AG initiierte Fonds in der Rechtsform der AG & Co. KG und in Gesellschaften bürgerlichen Rechts erfasst. Zur Risikoreduzierung hat
die degewo AG die Gesellschaftsanteile der betroffenen Fondszeichner des Fonds 24 und an zwei
Gesellschaften bürgerlichen Rechts bis auf Minderheitsbeteiligungen zurückgenommen. Für die
KG-Fonds sind Sanierungsmaßnahmen eingeleitet worden, die nach Rückführung von Ausschüttungen seitens der Zeichner sowie durch Umschuldung und Kapitalzuführung durch die degewo
AG zu einer nachhaltigen Fortexistenz führen. Die degewo AG hat die notwendige Risikovorsorge
bezüglich der Folgen des Wegfalls der Anschlussförderung vorgenommen. Dies gilt auch für Objekte der degewo Marzahn und der degewo Köpenick, die in einem geringen Maß von der Kappung
betroffen sind.
4. Im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit und der daraus resultierenden Finanzaktivitäten ist
die degewo finanzwirtschaftlichen Marktpreisänderungen im Zinsbereich ausgesetzt. Gegenwärtig
profitiert das Unternehmen von den günstigen Zinsbedingungen. Zur Begrenzung von Risiken wird
ein Finanz- und Risikomanagement betrieben, um für aus der Zinsbindung laufende Kredite bzw.
noch laufende Darlehen, bei denen die Umschuldung rechnerisch sinnvoll ist, neue Mittel zu binden.
D
ie degewo AG verfügt über Zinssatzswap-Vereinbarungen für Darlehen mit einer Valuta von Mio. EUR 30,8 mit einer Restlaufzeit von ca. vier bis sieben Jahren.
32
Lagebericht: Hinweise auf Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
D
ie degewo Marzahn verfügt über Zinssatzswap-Vereinbarungen für Darlehen mit einer Valuta von Mio. EUR 45,0 mit einer Restlaufzeit von ca. 17 Jahren. Bei einem weiteren Darlehen wurde ursprünglich eine Zinsbegrenzungs-Vereinbarung getroffen, die im Zusammenhang mit der Ab
lösung des Darlehens über Mio. EUR 115,4 aufgehoben wurde.
D
ie degewo Köpenick verfügt über Zinssatzswap-Vereinbarungen für Darlehen mit einer Valuta von
Mio. EUR 45,6 mit einer Restlaufzeit von ca. einem bis sieben Jahren. Andere branchenunübliche
Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken sowie Risiken aus Zahlungsstromschwankungen, die
einer besonderen Absicherung bedürfen, sind zurzeit nicht erkennbar.
5. Wesentliche finanzielle Vermögensgegenstände der Gesellschaft sind die Finanzanlagen und
Beteiligungen. Die Gesellschaft überprüft kontinuierlich die Werthaltigkeit des jeweiligen Bilanzansatzes. Aus dem Erwerb der degewo Marzahn ergeben sich nach dem derzeitigen mittelfristigen
Planungshorizont keine die Unternehmens- bzw. Konzernentwicklung gefährdenden Risiken.
6. Die degewo hat die Option wahrgenommen, die bisherige Regelung der EK02-Besteuerung bei
zubehalten. Schwerpunktmäßig soll die Politik der Entschuldung und Thesaurierung bei gleich
zeitiger Wahrnehmung sozialer Verantwortung für die Stadt fortgesetzt werden. Eine Belastung der künftigen Jahresergebnisse durch die Abgeltungsteuer von 3 % des zum 31. Dezember 2006
festgestellten EK02 ist daher nicht geplant.
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass sich die degewo in einem ehemals durch schwierige Rahmenbedingungen geprägten Umfeld behauptet und stabilisiert hat. Existenzbedrohende Risiken bestehen
nicht. Für erkennbare quantifizierbare zukünftige Risiken ist angemessene Vorsorge getroffen worden.
Chancen der zukünftigen Entwicklung
Der degewo-Konzern rechnet zumindest bis 2015 mit einer Zunahme der Haushalte in Berlin, sodass in dem Segment der 1,5- bis 2-Zimmer-Wohnungen die Nachfrage steigen wird. Hinsichtlich der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnungen gilt es, durch zielgruppenorientiertes Marketing – oder, wo dies
möglich ist, durch Umbau und Aufteilung in kleinere Wohnungen – den Absatz zu stärken.
Chancen für den Konzern und die degewo AG liegen darin, noch bestehende Optimierungseffekte im Finanzierungs- und Zinsgeschäft zu nutzen. Auch die Weiterentwicklung des Immobilienportfolios
unter Beachtung von Mindestrenditeanforderungen wird positive Effekte zeigen.
Im degewo-Konzern ist der Restrukturierungsprozess vorläufig abgeschlossen worden. Neben deutlichen Synergieeffekten aus der Zusammenlegung von Organisationseinheiten mit zentraler Verwaltung
und dezentralen Kundenzentren führen Verbesserungen der Dienstleistungen den Mieterinnen und
Mietern gegenüber zu einer Stärkung der Marktposition. Dies wird durch einen einheitlichen Auftritt
im Wettbewerb als eigene Marke „degewo“ betont. Die erforderlichen Schritte für einen einheitlichen
Gesamtauftritt des Konzerns sind abgeschlossen worden und unterstützen, wie Marktanalysen zeigen,
die Entwicklung des Konzerns.
33
Der Unternehmensverbund ist bestrebt, flankierend zum Kerngeschäft Dienstleistungen aus- und aufzubauen, wie z. B. seniorengerechtes Wohnen und konsequente Nutzung von Energiesparmöglichkeiten durch zusätzliche Informationen über das individuelle Verbrauchsverhalten oder den Einbau
von Solartechnik, um so das Kerngeschäft nachhaltig zu stützen.
Der Berliner Wohnungsmarkt birgt nach der weitgehend überstandenen Finanzmarktkrise wegen des noch immer relativ niedrigen Mietenniveaus Entwicklungspotenziale. Der Vorstand geht davon
aus, dass sich die degewo im Wettbewerb behaupten und von den Chancen für den Berliner Markt
partizipieren wird.
Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
Der Vorstand der degewo AG hat über Beziehungen zum Land Berlin, das 100 % der Aktien hält, einen
Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG folgenden zusammengefassten Inhalts erstellt:
„Unsere Gesellschaft hat bei den im Bericht über Beziehungen zum Land Berlin aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns zum Zeitpunkt, in dem die Geschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bekannt waren, bei jedem
Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.“
34
Lagebericht: Ausblick / Berichterstattung nach §§ 289 Abs. 2, 315 Abs. 2 HGB
Ausblick / Berichterstattung
nach §§ 289 Abs. 2, 315 Abs. 2 HGB
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres
Die Grundstücksgesellschaft Alexanderstraße II GbR hat über eine 6.450 m² große Teilfläche (Block III A)
an der Alexanderstraße im Januar 2009 einen Kaufvertrag beurkundet. Der Vollzug des Kaufvertrages
war abhängig von der Schaffung des vertraglich zugesagten Baurechts, das inzwischen vom Land Berlin erteilt wurde, und der Zahlung des Kaufpreises, für den eine Finanzierungszusage vorlag. Da der
Kaufpreis bzw. eine gleichwertige belastbare Finanzierungszusage nicht bis zu einer angekündigten
Nachfrist zum 1. März 2011 erbracht worden ist, ist nunmehr der Vertragsrücktritt erklärt worden, um
verbindliche Verhandlungen mit weiteren Interessenten führen zu können. Durch die Eröffnung des
ALEXA-Shopping-Centers im September 2007 ergeben sich deutliche positive Impulse für die Immo
bilienvermarktung an diesem Standort. So konnte ein weiterer Kaufvertrag über 2.126 m² des Blockes
IV der Grundstücksgesellschaft Alexanderstraße II GbR abgeschlossen werden, der aber erst 2011 wirksam werden kann.
Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten.
Ausblick
Der Vorstand forciert die Umsetzung der strategischen Unternehmenskonzeptionen. Unternehmensschwerpunkte sind zum einen die Optimierung des Kerngeschäftes und zum anderen die Entwicklung
des degewo-Konzerns zu einem wachsenden Unternehmen. Dabei konzentriert das Unternehmen seine Anstrengungen auf eine aktive Portfoliopolitik, die qualitative Weiterentwicklung der Wohnungsbestände und die Entwicklung neuer Serviceleistungen. Die Umwälzung der Bestände im Immobilienportfolio der degewo kann zur Abrundung einzelner Positionen des Portfolios und ggf. auch zum
Zukauf von Liegenschaften führen. Die Marktlage hierfür ist gegenwärtig günstig.
Durch den demografischen Wandel stehen insbesondere auch die Wohnungsunternehmen vor neuen
Herausforderungen. Diese werden in den kommenden Jahren an Komplexität gewinnen. Deswegen
kommt der zielgruppenspezifischen Sanierung der Bestände, einem umfassenden Serviceangebot, vor
allem für älter werdende Menschen, aber auch der Entwicklung neuer Wohnmodelle eine immer größere Bedeutung zu. Lebendige Nachbarschaften sind die Voraussetzung für intakte Quartiere und sie
bleiben das Ziel der weiteren integrativen Quartiersentwicklung der degewo. Mit allen diesen Maßnahmen schafft die degewo die Voraussetzungen, ihre gesellschaftliche Verantwortung nachhaltig im
Kerngeschäft zu verankern und damit die Stadtrendite kontinuierlich zu erhöhen.
Für das Geschäftsjahr 2011 wird für den degewo-Konzern ein deutlich positives Jahresergebnis erwartet, zu dem maßgeblich die degewo AG beitragen soll. Auch die degewo Köpenick sowie die degewo
Marzahn werden – vor Gewinnabführung – einen Überschuss erwirtschaften, ebenso wie die degewo
Gebäudeservice GmbH sowie die degewo 1.– 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH. Bei der gewobe Beteiligung und der gewobe Erschließung werden ausgeglichene Jahresergebnisse erwartet.
Berlin, den 3. März 2011
degewo Aktiengesellschaft
Vorstand
Frank Bielka Christoph Beck
35
Corporate Governance Kodex
Die degewo AG hat den Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK) in der jeweiligen von der für die Beteiligungsführung zuständigen Stelle des Landes Berlin herausgegebenen Fassung in die Satzung und die Geschäftsordnungen des Aufsichtsrates und des Vorstandes aufgenommen.
Vorstand und Aufsichtsrat der degewo AG erklären, dass den Empfehlungen der Regierungskommis
sion Deutscher Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 26. Mai 2010 unter Berücksichtigung
der Beteiligungshinweise in der Fassung vom 17. Februar 2009 wie folgt entsprochen wird und wurde:
Zusammenwirken von Vorstand und Aufsichtsrat
(Verweis DCGK 3.1 ff. / Beteiligungshinweise I. 1.– 5.)
Vorstand und Aufsichtsrat haben eng und vertrauensvoll zusammengearbeitet. Alle Unternehmens
angelegenheiten und Kenntnisse wurden vom Vorstand offengelegt. Die außerhalb der Organe stehenden Personen wurden auf ihre Verschwiegenheit verpflichtet.
Der Aufsichtsrat hat seine Sitzungen in der Regel unter Beteiligung des Vorstandes abgehalten. Der
zeitliche Vorlauf der übersandten Dokumente für Sitzungs- und Entscheidungstermine war ausreichend (in der Regel mindestens zwei Wochen vor der Sitzung). Die strategischen Unternehmens
planungen wurden mit dem Aufsichtsrat abgestimmt. Der Vorstand hat alle Geschäfte von grund
legender Bedeutung dem Aufsichtsrat zur Zustimmung vorgelegt.
Der Vorstand ist seiner Berichtspflicht regelmäßig in schriftlicher Form unter Hinzufügung der erforderlichen Dokumente nachgekommen und hat die relevanten Informationen und Berichte in schriftlicher
Form rechtzeitig abgegeben. Soll- / Ist-Vergleiche wurden vorgenommen, Planabweichungen plausibel
dargestellt. Die vom Aufsichtsrat beschlossene Geschäftsordnung für den Vorstand ist ausreichend und
bedarf keiner Überarbeitung.
Vorstand und Aufsichtsrat sind ihren Pflichten unter Beachtung ordnungsgemäßer Unternehmens
führung nachgekommen. Sie haben die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters bzw. Aufsichtsrates gewahrt. Die im Unternehmensinteresse zunächst ohne Selbstbehalt für Vorstand und Aufsichtsrat abgeschlossenen D & O-Versicherungen sind bezüglich des Vorstandes fristgerecht entsprechend dem Gesetz zur Vorstandsvergütung angepasst worden. Die Vorstandsmitglieder haben persönlich Versicherungen des Selbstbehaltes abgeschlossen.
Vorstand – wertorientierte Unternehmensführung
(Verweis DCGK 4.1 ff., 5.1 / Beteiligungshinweise II. 1.– 3.)
Der Vorstand hat ausschließlich im Interesse des Unternehmens und dessen nachhaltiger Wertstei
gerung gearbeitet; das Unternehmen benachteiligende Tätigkeiten wurden nicht ausgeübt. Für die
Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und der unternehmensinternen Richtlinien wurde vom
Vorstand Sorge getragen. Das Unternehmen verfügt über ein wirksames Risikomanagement und über ein Risikocontrolling.
36
Lagebericht: Corporate Governance Kodex
Geschäftsverteilung und Zusammenarbeit im Vorstand sind in der Geschäftsanweisung für den Vorstand geregelt. Es wurde kein Vorsitzender / Sprecher des Vorstandes bestimmt.
Die Vergütung des Vorstandes hat sich aus einem Fixum und aus einer variablen Zieltantieme zusammengesetzt. Die Zielvereinbarung wurde nach Vorberatung im Personalausschuss vom Aufsichtsrat
beschlossen.
Die Vergütung wurde unter Beachtung der Aufgaben und Leistungen der einzelnen Mitglieder des
Vorstandes, der aktuellen und erwarteten wirtschaftlichen Lage des Unternehmens und durch Branchen- und Umfeldvergleiche als Gesamtentgelt für alle Tätigkeiten in der Unternehmensgruppe fest
gelegt. Andere Bezüge waren nicht zu berücksichtigen. Über die Vergütungsregelungen hat der Aufsichtsrat im Plenum beschlossen, beraten hat satzungsgemäß der Personalausschuss des Aufsichts
rates. Diese Regularien waren durch Hauptversammlungsbeschluss vom 17. Dezember 2009 dem Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung angepasst worden.
Die Gesamtvergütung des Vorstandes wird für das Berichtsjahr 2010 im Anhang zum Jahresabschluss
individualisiert und differenziert ausgewiesen.
Proaktiver Aufsichtsrat
(Verweis DCGK 5.1 – 5.4 / Beteiligungshinweise III. 1.– 8.)
Der Aufsichtsrat hat seine Aufgaben nach Satzung und Geschäftsordnungen für Aufsichtsrat und Vorstand wahrgenommen. Er wurde in Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen einbezogen und sah keinen ergänzenden Regelungsbedarf. Er hat keine weiteren Geschäfte
an seine Zustimmung gebunden. Verkaufsverhandlungen im Rahmen der Grundstücksentwicklung
am Alexanderplatz und Ankaufsverhandlungen zur Ergänzung des Immobilienportfolios haben der
Aufsichtsratsvorsitzende und der Vorsitzende des Bau- und Vermögensausschusses auf der Basis der
vom gesamten Aufsichtsrat gegebenen Eckdaten begleitet.
Für den Vorstand sind vertraglich Altersgrenzen festgelegt. Für eine Nachfolgeregelung bestand im
Jahr 2010 kein Anlass. Eine Wiederbestellung einschließlich der Vertragsinhalte wurde nach Erörterung
im Personalausschuss vom Aufsichtsrat innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist beschlossen und
durch Abschluss eines neuen Vertrags mit fünfjähriger Laufzeit umgesetzt.
Sitzungsfrequenzen und Zeitbudget entsprachen den Erfordernissen des Unternehmens. Der Aufsichtsrat hat eine grundlegend nach den Regelungen des Kodex überarbeitete Geschäftsordnung.
Zwischen dem Aufsichtsratsvorsitzenden und dem Vorstand hat ein regelmäßiger Kontakt stattge
funden. Es wurden die Unternehmensstrategie, die Geschäftsentwicklung und das Risikomanagement
beraten. Der Vorstand hat den Aufsichtsratsvorsitzenden fortlaufend über besondere Ereignisse unterrichtet. Es haben keine außerordentlichen Aufsichtsratssitzungen stattgefunden.
37
Der Aufsichtsrat hat folgende Ausschüsse:
• Personalausschuss
• Prüfungsausschuss
• Bau- und Vermögensausschuss
Der Aufsichtsratsvorsitzende war bis zum 31. Dezember 2010 Vorsitzender des Prüfungsausschusses,
des Personalausschusses und kein ehemaliges Mitglied des Vorstandes. Bewertungsfragen von Immobilien wurden im Prüfungsausschuss und im Bau- und Vermögensausschuss beraten. Der Personalausschuss hat Entscheidungskompetenzen vom Aufsichtsrat übertragen bekommen. Dies betrifft nicht
die Anstellungs- und Vergütungsregelungen für den Vorstand. Mit Wirkung ab 1. Januar 2010 sind Satzung und Geschäftsordnung des Aufsichtsrates an das Gesetz zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung angepasst worden. Das Plenum des Aufsichtsrates wurde von den Vorsitzenden der Ausschüsse über Inhalt und Ergebnis der Ausschussberatungen unterrichtet.
Kein Aufsichtsratsmitglied hat die maximale Zahl von fünf bzw. zehn Aufsichtsratsmandaten im Sinne
des § 100 AktG erreicht. Die Gesamtvergütung ergibt sich aus dem Anhang zum Jahresabschluss. Sonderleistungen wurden nicht gezahlt.
Kein Aufsichtsratsmitglied hat an weniger als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen. Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr durch eine Selbstevaluierung mit der Effizienz seiner Tätigkeit befasst. Es waren nach übereinstimmender Auffassung keine Ereignisse zu verzeichnen, die eine
eingeschränkte Effizienz erkennen lassen.
Gefahr von Interessenkonflikten
(Verweis DCGK 4.3, 5.5 / Beteiligungshinweise IV. 1.– 7.)
Die Mitglieder des Vorstandes haben die Regeln des Wettbewerbsverbotes beachtet. Sie haben weder
Vorteile gefordert noch angenommen oder solche Vorteile Dritten ungerechtfertigt gewährt. Dem Vorstand ist kein Fall der Vorteilsannahme oder -gewährung bei den Beschäftigten des Unternehmens
bekannt. Vorstand und Aufsichtsrat haben die Unternehmensinteressen gewahrt. Persönliche Interessen
wurden nicht, Geschäftschancen wurden nur im Unternehmensinteresse verfolgt.
Geschäfte mit dem Unternehmen durch Mitglieder des Vorstandes oder ihnen nahestehende Personen
oder ihnen persönlich nahestehende Unternehmen sind dem Aufsichtsrat mangels derartiger Vorgänge nicht zur Zustimmung vorgelegt worden; der Aufsichtsrat hat demzufolge von der Ausnahmeregelung für Geschäfte mit dem Unternehmen keinen Gebrauch gemacht. Dem Aufsichtsrat wurden keine
Berater-, Dienstleistungs- und Werkverträge oder sonstigen Verträge von Aufsichtsratsmitgliedern mit
dem Unternehmen zur Zustimmung vorgelegt. Der Aufsichtsrat hat keine auf Einzelfälle bezogenen
Verfahrensregelungen für Geschäfte mit dem Unternehmen erlassen.
38
Lagebericht: Corporate Governance Kodex
Ein Vorstandsmitglied hat eine Nebentätigkeit (als ehrenamtliches Vorstandsmitglied außerhalb des Unternehmens) ausgeübt.
Mitgliedern des Vorstands, des Aufsichtsrates bzw. Angehörigen dieser Organmitglieder wurden keine Darlehen gewährt.
Transparenz
(Verweis DCGK 6.1, 6.7 / Beteiligungshinweise V. 1.– 2.)
Tatsachen im Tätigkeitsbereich des Unternehmens, die nicht unwesentliche Auswirkungen auf die Vermögens- und Finanzlage bzw. auf den allgemeinen Geschäftsverlauf hätten, sind nicht bekannt geworden. Unternehmensinformationen wurden auch über das Internet veröffentlicht.
Rechnungslegung und Abschlussprüfung
(Verweis DCGK 7.1, 2 / Beteiligungshinweise VI. 1.– 3., VII. 1.– 4.)
Der Jahresabschluss und die Zwischenberichte wurden entsprechend den anerkannten Rechnungs-
legungsgrundsätzen aufgestellt und dem Gesellschafter vorgelegt. Die Bewertungsmethoden sind erläutert und begründet. Der Jahresabschluss führt die Beteiligungsunternehmen des Unternehmens auf.
Die Zwischenberichte wurden innerhalb von 40 Tagen vorgelegt. Sie wurden vom Aufsichtsrat mit
dem Vorstand erörtert. Der Jahresabschluss wurde innerhalb von 90 Tagen aufgestellt und dem Gesellschafter vorgelegt.
Der Aufsichtsrat hat vom Abschlussprüfer die Erklärung erhalten, dass keine beruflichen, finanziellen
oder sonstigen Verpflichtungen – auch nicht mit Organen des Abschlussprüfers – gegenüber dem Unternehmen / seinen Organmitgliedern bestanden; an der Unabhängigkeit des Prüfers, seiner Organe
bzw. der Prüfungsleiter bestanden keine Zweifel.
Der Abschlussprüfer ist aufgefordert worden, den Aufsichtsratsvorsitzenden bei Vorliegen möglicher
Befangenheitsgründe unverzüglich zu unterrichten. Der Abschlussprüfer hat keine Befangenheits
gründe vorgetragen.
Der Aufsichtsratsvorsitzende hat – nach Wahl durch die Hauptversammlung und ermächtigt durch den
Aufsichtsrat – den Prüfungsauftrag für die Prüfung des Konzerns und der degewo AG erteilt und den
Honorarrahmen festgelegt.
Der Abschlussprüfer hat den Aufsichtsrat über keine wesentlichen Feststellungen und Vorkommnisse
während der Abschlussprüfung unterrichtet. Dem Abschlussprüfer sind keine Tatsachen bekannt geworden, die eine Unrichtigkeit der abgegebenen Erklärungen zum Berliner Governance Kodex ergeben.
Der Abschlussprüfer wird an den Beratungen des Prüfungsausschusses und des Aufsichtsrates über
den Jahresabschluss teilnehmen und über wesentliche Ergebnisse seiner Prüfung berichten.
39
Konzernbilanz
Konzernbilanz
Konzernbilanz zum 31. Dezember 2010
Konzernbilanz zum 31. Dezember 2010
Aktivseite EUR
EUR
Vorjahr
EUR
850.968,14
978.502,41
2.156.576.837,72
22.344.472,49
11.140.003,26
9.238.005,94
1.638.227,00
4.073.374,48
2.368.705,86
5.481.697,25
114.409,07
2.212.975.733,07
2.033.838.202,05
25.760.688,18
13.228.315,75
9.400.798,44
900.595,68
3.387.917,57
3.880.174,10
1.567.933,32
0,00
2.091.964.625,09
3.011.977,59
116.666,67
0,00
2.525.681,83
11.606.366,16
246.356,67
17.507.048,92
2.231.333.750,13
595.679,27
0,00
6.416.140,73
92.550.834,06
9.389.338,77
2.052.453,97
111.004.446,80
2.203.947.574,30
4.196.642,29
721.528,16
317.489,63
9.751.821,12
110.315.534,78
28.659,41
125.331.675,39
4.183.523,02
364.086,96
0,00
10.660.581,93
111.116.582,72
64.983,13
126.389.757,76
2.226.103,38
1.017.389,58
153.994,48
2.185.100,10
14.406.941,29
441.945,47
7.000,00
13.426.606,98
33.865.081,28
2.324.493,32
1.299.149,81
154.999,53
2.359.492,12
7.359.903,81
0,00
381.602,97
12.755.920,38
26.635.561,94
24.852.301,90
26.809.631,55
72.912.327,15
256.961.385,72
60.452.520,68
240.287.471,93
1.Geldbeschaffungskosten
2.Andere Rechnungsabgrenzungsposten
D. Stadterneuerungsposten
1.073.460,91
181.746,22
1.255.207,13
1.319.183,41
208.120,10
1.527.303,51
1.Grunderwerb
2.Modernisierungen (Instandsetzungen)
3.Ordnungsmaßnahmen
4.Trägervergütungen
5.Bewirtschaftung
Bilanzvermerk
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2.489.550.342,98
20.234.687,09
2.009.617,39
4.648.705,64
9.339.906,87
50.007.549,89
86.240.466,88
2.532.002.816,62
90.427.073,88
82.858.074,54
0,00
25.941.063,41
1.567.459,59
0,00
27.508.523,00
117.935.596,88
5.332,00
23.225.696,44
1.539.681,99
90.072.640,49
114.843.350,92
197.701.425,46
A. Anlagevermögen
B.
I.
II.
III.
C.
I.
II.
III.
IV.
Sachanlagen
1.Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2.Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
3.Grundstücke ohne Bauten
4.Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
5.Technische Anlagen und Maschinen
6.Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
7.Anlagen im Bau
8.Bauvorbereitungskosten
9.Geleistete Anzahlungen
Finanzanlagen
1.Anteile an verbundenen Unternehmen
2.Ausleihungen an verbundene Unternehmen
3.Sonstige Ausleihungen
4.Beteiligungen
5.Andere Finanzanlagen
6.Geleistete Anzahlungen
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1.Grundstücke ohne Bauten
2.Bauvorbereitungskosten
3.Grundstücke mit unfertigen Bauten
4.Grundstücke mit fertigen Bauten
5.Unfertige Leistungen
6.Andere Vorräte
1.Forderungen aus Vermietung
2.Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
3.Forderungen aus Betreuungstätigkeit
4.Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
5.Forderungen gegen verbundene Unternehmen
6.Forderungen gegen Gesellschafter
7. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
8.Sonstige Vermögensgegenstände
Wertpapiere
Anteile an verbundenen Unternehmen
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Treuhänderisch verwaltete degewo-Immobilienfonds
Treuhandkonten
1.Angeforderte Mietkautionen
2.Treuhandkonto Mietkautionen
3.Fremdverwaltung
Treuhandvermögen degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
Konzernbilanz
Passivseite
EUR
EUR
Vorjahr
EUR
145.000.000,00
110.796.976,15
145.000.000,00
110.796.976,15
A. Eigenkapital
B.
C.
D.
I. Gezeichnetes Kapital
II. Kapitalrücklage
III. Gewinnrücklagen
1.Gesetzliche Rücklage
2.Gesellschaftsvertragliche Rücklage
3.Bauerneuerungsrücklage
4.Andere Gewinnrücklagen
IV. Konzernrücklage
V. Bilanzergebnis
1.Gewinnvortrag (Vorjahr: Verlustvortrag)
2.Konzernjahresüberschuss
VI. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter
8.560.506,26
4.672.800,00
27.973.125,07
29.846.549,28
71.052.980,61
91.689.704,13
8.560.506,26
4.672.800,00
27.973.125,07
28.477.348,72
69.683.780,05
91.689.704,13
9.569.873,51
16.617.486,95
26.187.360,46
5.860.573,58
450.587.594,93
–5.348.077,34
14.917.950,85
9.569.873,51
4.893.329,81
431.633.663,65
Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung
22.872.728,59
0,00
Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen
18.732.761,81
19.321.941,63
E.
1.555.990,00
7.773.670,36
9.800.000,00
3.451.428,00
52.637.896,36
75.218.984,72
2.264.214,00
7.341.080,90
14.970.994,24
6.465.800,00
82.396.603,21
113.438.692,35
F.
1.Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2.Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
3.Erhaltene Anzahlungen
4.Verbindlichkeiten aus Vermietung
5.Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
6.Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
7.Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
8.Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
9.Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter
10.Sonstige Verbindlichkeiten, davon aus Steuern: EUR 3.970.741,64 (Vorjahr: EUR 643.914,35) 1.706.086.299,62
4.546.803,97
120.553.998,83
6.132.624,47
185.440,19
7.848.899,28
1.887.796,43
0,00
1.226,37
9.751.677,20
1.856.994.766,36
1.717.967.295,14
4.741.061,70
120.946.328,35
6.220.392,54
236.961,45
11.388.181,51
2.355.822,37
149.759,49
0,00
8.014.391,88
1.872.020.194,43
61.019.201,45
9.296.882,56
4.124.305,12
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2.489.550.342,98
19.809.040,25
2.575.039,29
4.636.720,67
9.307.483,15
49.963.158,64
86.291.442,00
2.532.002.816,62
Rückstellungen
1.Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
2.Steuerrückstellungen
3.Rückstellungen für Bauinstandhaltung
4.Rückstellungen für Schönheitsreparaturen
5.Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
G. Passive latente Steuern
H. Stadterneuerungsmittel
Sanierungsförderungsmittel für
1.Grunderwerb
2.Modernisierungen / Instandsetzungen
3.Ordnungsmaßnahmen
4.Trägervergütungen
5.Bewirtschaftung
Bilanzvermerk
Treuhandverbindlichkeiten
1. Treuhänderisch verwaltete degewo-Immobilienfonds
a)Zertifikatkapital einschließlich Aufgeld
b)Hypotheken- und Darlehensschulden
c)Übrige Posten
2. Verbindlichkeiten aus Mietkautionen
3. Verbindlichkeit aus Betreuung
4. Treuhandverbindlichkeiten degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
Nicht passivierte Aufwendungsdarlehen
24.124.155,40
65.126.913,61
1.176.004,87
25.941.063,41
1.567.459,59
0,00
90.427.073,88
27.508.523,00
22.359.697,64
59.415.875,10
1.082.501,80
82.858.074,54
23.231.028,44
1.539.681,99
90.072.640,49
114.843.350,92
117.935.596,88
197.701.425,46
0,00
14.552.564,13
Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
365.965.191,57
b) aus dem Verkauf von Grundstücken
3.682.228,90
c) aus Betreuungstätigkeit
3.796.245,04
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen
2.802.152,85
2. Veränderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten und Bauvorbereitungskosten sowie unfertigen Leistungen
3. Andere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
165.083.815,66
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
1.248.012,58
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
3.910.648,25
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
21.987.864,34
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung: EUR 2.327.764,88 (Vorjahr: EUR 2.752.848,60)
6.878.757,07
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen
9. Erträge aus Beteiligungen
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 1.164,18 (Vorjahr: EUR 159.081,87)
31.241,26
10. Erträge aus Gewinnabführung
907.540,91
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
75.623,44
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 160.098,40 (Vorjahr: EUR 139.696,19)
7.918.523,76
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen
3.157.791,62
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen: EUR 26.044,07 (Vorjahr: EUR 32.001,76)
69.009.554,79
15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
16. Außerordentliche Erträge 1.669.795,82
17. Außerordentliche Aufwendungen
1.318.208,68
18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
869.147,06
davon latente Steuern: EUR 2.542,37 (Vorjahr: EUR 0,00)
19. Sonstige Steuern
16.088.923,36
20. Konzernjahresüberschuss
21. Auf andere Gesellschaften entfallender Jahresüberschuss
22. Gewinnvortrag (Vorjahr: Verlustvortrag)
23. Bilanzgewinn
44
EUR
Vorjahr
EUR
376.245.818,36
365.532.977,76
3.887.503,10
3.183.022,83
4.035.946,29
376.639.449,98
–3.352.771,27
466.433,85
64.556.453,97
–3.384.333,47
1.055.755,14
106.667.071,36
170.242.476,49
173.290.097,35
1.377.187,18
5.542.268,29
180.209.552,82
21.404.698,83
28.866.621,41
7.353.601,61
28.758.300,44
78.188.807,78
64.158.081,15
96.375.332,89
82.874.419,64
348.926,70
306.186,72
5.413.100,35
8.932.929,37
1.739.187,67
7.807.401,44
1.207.734,46
72.167.346,41
33.225.531,04
351.587,14
67.398.266,97
68.606.001,43
31.961.737,23
0,00
0,00
0,00
3.402.122,07
16.958.070,42
16.619.047,76
1.560,81
9.569.873,51
13.641.664,31
17.043.786,38
14.917.950,85
0,00
5.348.077,34
26.187.360,46
9.569.873,51
Konzernanhang: Allgemeine Angaben / Konsolidierungskreis
Konzernanhang
A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Konzernbilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte gemäß der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (in der
Fassung vom 25. Mai 2009).
Zur Darstellung der Tätigkeit der degewo AG als Sanierungsträger wird auf der Aktivseite der Bilanz der Posten „Stadterneuerungsposten“ und auf der Passivseite der Posten „Stadterneuerungsmittel“ ausgewiesen. Im Berichtsjahr wurden die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen mit der Senats
verwaltung für Stadtentwicklung schlussgerechnet.
Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Die Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichtes erfolgte nach den Vorschriften
der §§ 290 ff. HGB.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses wurden erstmals die Regelungen des Handelsgesetz
buches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) angewendet. Die Vorjahresvergleichszahlen sind aufgrund des Wahlrechts nach Art. 67 Abs. 8 Satz 2 EGHGB nicht angepasst worden.
B. Konsolidierungskreis
Konsolidierungsstichtag ist der gemeinsame Bilanzstichtag aller einbezogenen Unternehmen. Der Konzernabschluss wird auf den 31. Dezember 2010 aufgestellt. Die Veröffentlichung des Jahres
abschlusses der Muttergesellschaft und des Konzernabschlusses erfolgt im elektronischen Bundes
anzeiger.
In den Konzernabschluss sind neben der degewo Aktiengesellschaft, Berlin, die folgenden Unter
nehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen:
Anteil der Konzernobergesellschaft am Kapital degewo Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin (degewo Köpenick)
gewobe Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin (gewobe Beteiligung)
gewobe Erschließungs- und Vertriebsgesellschaft mbH, Berlin (gewobe Erschließung)
degewo 1. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, Berlin (degewo 1. Wohnungsverwaltung)
degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft Beteiligungs- und Geschäftsführungs-GmbH, Berlin (degewo 2. GmbH)
degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Berlin (degewo 2. Wohnungsverwaltung)
degewo Marzahner Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin (degewo Marzahn)
degewo Gebäudeservice GmbH
%
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
93,44
99,00
100,00
94,99
100,00
45
Die degewo 3. Wohnungsverwaltung und degewo 4. Wohnungsverwaltung wurden zum 1. Januar
2010 erstmals in den Konzern einbezogen. Der Erstkonsolidierungszeitpunkt der degewo 2. GmbH und
degewo 2. Wohnungsverwaltung war der 30. September 2010.
Durch gesellschaftsvertragliche Regelung ist die Konzernmuttergesellschaft darin gehindert, bei der
degewo Verwaltungs GmbH & Co. Vermietungs KG in allen wesentlichen Geschäftsvorfällen eine einheitliche Leitung auszuüben, da sie an der persönlich haftenden und geschäftsführenden Gesellschafterin mit dem Konzeptionsgeber nur zu jeweils 50 % beteiligt ist. Aus diesem Grund wird diese
Gesellschaft in den Konzern nach Maßgabe der Equity-Methode einbezogen.
Der Konzern hält Anteile an folgenden verbundenen Unternehmen:
Gesellschafts-
kapital
EUR
Beteiligung,
nominal
EUR
Beteiligungs- quote
%
Eigenkapital
EUR
Abschluss-
jahr
degewo Treuhand GmbH, Berlin
Grundstück Fürstenwalder Allee GbR, Berlin
degewo Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG, Pullach
degewo-Hausbau GmbH, Berlin
degewo Forderungsmanagement GmbH, Berlin
degewo Wärme GmbH, Berlin
degewo Technische Dienste GmbH, Berlin
GGIL Geschäftsführungs-Gesellschaft für Immobilien-Leasing mbH, Berlin
Althea Grundstücksverwaltungs-
gesellschaft mbH, Berlin
DEGEWO-Fonds 24 Grundstücks-KG, Berlin
Immobilienfonds Sommerstraße GbR (DEGEWO-Fonds 30), Berlin
MarzahnGegenbauerService GmbH, Berlin
52.000,00
6.730.173,08
52.000,00
3.365.086,54
100,00
50,00
48.912,32
77.462,42
2010
2010*
1.000.000,00
51.129,19
75.000,00
1.125.000,00
25.564,59
1.000.000,00
51.129,19
75.000,00
1.125.000,00
25.564,59
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
1.000.000,00
– 845.273,07
75.000,00
1.124.411,74
503.746,90
2009
2010
2010
2010
2010
25.564,59
25.564,59
100,00
147.015,73
2010
25.000,00
11.655.000,00
25.000,00
11.476.150,00
100,00
98,47
12.590,61
–5.648.590,06
2010
2009
9.166.350,00
25.000,00
8.139.740,00
13.000,00
88,80
52,00
–7.840.615,00
595.798,17
2009
2010
* Vorläufiger Jahresabschluss.
46
Konzernanhang: Konsolidierungskreis
Die Fonds-Zertifikate werden als „Andere Finanzanlagen“ ausgewiesen. Bei den folgenden Gesell
schaften handelt es sich um verbundene Unternehmen:
DEGEWO-Fonds
Fondskapital,
nominal
EUR
Beteiligung,
nominal
EUR
Beteiligungs- quote
%
Eigenkapital
EUR
Abschluss-
jahr
II
IV
V
VI
IX
1.336.005,69
1.371.284,83
958.672,28
4.189.014,38
1.330.637,12
1.361.058,99
946.912,56
4.168.051,41
99,60
99,25
98,77
99,50
3.057.233,98
4.341.614,67
811.906,86
– 4.686.271,20
2010*
2010*
2010*
2010*
934.641,56
1.043.546,73
474.478,87
803.495,17
529.442,71
242.096,72
85,97
50,73
51,02
1.565.148,40
376.523,64
2.335.341,57
2010*
2010*
2010*
969.409,41
811.931,52
83,76
1.262.712,03
2010*
1.886.667,04
1.376.909,01
72,98
–1.436.335,42
2010*
annenwalder Weg 136 –152 (gerade)
D
Walter-Franck-Zeile 5, 7, 9
Theodor-Loos-Weg 17, 19, 21
Senftenberger Ring 80–92 (gerade)
Ruppiner Straße 19, Vinetaplatz 7– 9, Demminer Straße 12, 13
XI Hussitenstraße 57– 60
14 Alt-Britz 15, 17
15 Bergfelder Weg 2 –14 (gerade), Schönfließer Straße 27
18 Graunstraße 1–2, Wolliner Straße 29 – 33
Auf die Einbeziehung der in den Tabellen aufgeführten verbundenen Unternehmen in den Konzern
abschluss wird gemäß § 296 Abs. 2 HGB verzichtet. Die Verpflichtung, dass der Konzernabschluss ein
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermitteln hat, wird nicht beeinträchtigt, da die Unternehmen auch insgesamt von untergeordneter
Bedeutung sind.
47
Der Konzern hält Anteile von mehr als 20 % des Kapitals an folgenden Gesellschaften:
Gesellschafts-
kapital
EUR
Beteiligung,
nominal
EUR
Beteiligungs- quote
%
Eigenkapital
EUR
Abschluss-
jahr
GbR Fernheizung Gropiusstadt, Berlin
DEGEWO Verwaltungsgesellschaft mbH, München
SOPHIA Berlin GmbH, Berlin
Helle Aue Grundbesitz GmbH & Co. KG, Berlin
DEGEWO AG & Co. Exerzierstr. (Fonds 27) Grundstücks-KG, Berlin
651.744,37
25.564,60
50.000,00
10.231.050,54
1.336.265,00
1.645.012,00
194.199,15
12.782,30
18.500,00
5.118.031,73
459.900,00
660.660,00
29,785
50,000
37,000
49,975
34,42
40,17
570.569,09
27.189,19
66.036,53
–24.864.147,41
–1.203.106,81
–262.375,86
2009
2009
2010*
2009
2009
2009
13.481.675,00
3.356.210,00
24,89
– 6.723.846,89
2009
Der Konzern hält Anteile von mehr als 20 % an den folgenden DEGEWO-Fonds:
DEGEWO-Fonds
XII Swinemünder Straße 88, 89
13 Vinetaplatz 1a, 1b,
Swinemünder Straße 100, 101
19 Demminer Straße 14 –15,
Vinetaplatz 5– 6, Wolliner Straße 34 –37, Swinemünder Straße 34 –37 Fondskapital,
nominal
EUR
Beteiligung,
nominal
EUR
Anteil
%
Eigenkapital
EUR
Ergebnis
EUR
Abschluss-
jahr
788.412,08
362.505,94
45,98
–232.220,22
81.982,27
2010*
450.448,15
142.394,79
31,61
– 828.573,23
39.315,97
2010*
2.351.942,65
877.632,43
37,32
–2.606.635,69
268.187,75
2010*
Auf die Einbeziehung der oben angeführten Gesellschaften sowie der DEGEWO-Fonds in den Konzernabschluss wird gemäß § 311 Abs. 2 HGB verzichtet, da die Beteiligung für die Vermittlung eines den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung ist.
Weitere Gesellschaften, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, werden nicht als assoziierte Unternehmen einbezogen, da diese Gesellschaften für die Vermittlung eines den tatsächlichen Ver
hältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung sind und kein maßgeblicher Einfluss gemäß § 311 Abs. 1 HGB ausgeübt werden kann.
48
Konzernanhang: Konsolidierungskreis / Konsolidierungsmethoden
Der degewo-Konzern hat folgende unter Wertpapieren ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen im Umlaufvermögen, die Anteile sind zur Veräußerung bestimmt:
Gesellschafts-
kapital
EUR
Beteiligung,
nominal
EUR
Beteiligungs- quote
%
Eigenkapital
EUR
Abschluss-
jahr
Grundstücksgesellschaft Alexanderstraße II GbR, Berlin
24.852.301,93
24.852.301,93
100,00
21.817.555,16
2010*
Die Grundstücksgesellschaft Alexanderstraße II GbR ist gemäß § 296 Abs. 1 Nr. 3 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen worden.
C. Konsolidierungsmethoden
Für die Gesellschaften, die vor dem 31. Dezember 2009 in den Konzern einbezogen wurden, ist bei der Kapitalkonsolidierung die Buchwertmethode (§ 301 Abs. 1 Nr. 1 HGB a. F.) angewendet worden.
Bei der Kapitalkonsolidierung für die im Geschäftsjahr 2010 erstkonsolidierten Unternehmen wurde die Neubewertungsmethode (§ 301 Abs. 1 HGB) angewendet.
Aus der Erstkonsolidierung der degewo 2. GmbH, der degewo 2. Wohnungsverwaltung, der degewo
3. Wohnungsverwaltung und der degewo 4. Wohnungsverwaltung im Geschäftsjahr resultiert ein passivischer Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung nach latenten Steuern (TEUR 4.121) von
insgesamt TEUR 22.873.
Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung wurden Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen der
degewo AG, degewo Köpenick, degewo Marzahn, gewobe Beteiligung, gewobe Erschließung, degewo
1. Wohnungsverwaltung, degewo 2. GmbH, degewo 2. Wohnungsverwaltung, degewo 3. Wohnungsverwaltung, degewo 4. Wohnungsverwaltung und der degewo Gebäudeservice GmbH gegenein
ander aufgerechnet.
Im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden die konzerninternen Liefer- und Leistungsbeziehungen zwischen den Konzerngesellschaften eliminiert. Umsatzerlöse von TEUR 25.287
und sonstige betriebliche Erträge von TEUR 57 wurden mit aktivierten Eigenleistungen von TEUR 222,
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung von TEUR 13.711, Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
von TEUR 163, Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen von TEUR 918 sowie sonstigen
betrieblichen Aufwendungen von TEUR 10.711 verrechnet. Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Er
träge von TEUR 1.303 sowie die Erträge aus Gewinnabführungen von TEUR 20.371 wurden mit Zinsen
und ähnlichen Aufwendungen von TEUR 1.303 und Aufwendungen aus Gewinnabführungen von
TEUR 20.371 aufgerechnet.
49
D. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Im Konzernabschluss sind die Vermögensgegenstände und Schulden gemäß den §§ 300, 308 HGB
nach dem Recht der Muttergesellschaft, der degewo AG, bilanziert und mit einheitlichen Bewertungsmethoden bewertet worden.
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungs
kosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Herstellungskosten wurden auf
der Grundlage von Vollkosten ermittelt. Die Aktivierung von Modernisierungskosten bei durchgreifenden Maßnahmen an Wohngebäuden erfolgt in Anlehnung an die steuerlichen Vorschriften und die
Stellungnahme des wohnungswirtschaftlichen Fachausschusses des Institutes der Wirtschaftsprüfer.
Die aktivierten Eigenleistungen umfassen im Wesentlichen Architekten- und Verwaltungsleistungen.
Bei der Vollkostenbewertung wurden Werte nach HOAI (Verordnung über die Honorare für Leistungen
der Architekten und Ingenieure) nicht überschritten.
Zum Teil unterschiedlich hohe Abschreibungssätze haben ihre Begründung in der zu erwartenden
Nutzungsdauer.
Unter Inanspruchnahme des Wahlrechts aus der geänderten Steuergesetzgebung werden abweichend zum Vorjahr geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) mit Anschaffungskosten unter EUR 410,00
im Jahr des Zugangs vollständig abgeschrieben. Im Vorjahr war für GWG ein Sammelposten gebildet
worden, der unabhängig von der Nutzungsdauer mit 20 % p. a. abgeschrieben wurde. Für dauerhafte
Wertminderungen werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.
Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt mit den Nominalwerten bzw. Anschaffungskosten oder
mit dem niedrigeren beizulegenden Wert.
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte werden zu Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten angesetzt. Die Bewertung der Vorräte erfolgt unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips.
Unfertige Leistungen, die noch nicht abgerechnete Umlagen für kalte Betriebskosten sowie Heizung
und Warmwasser enthalten, wurden um nicht weiterberechenbare Kosten für Leerstand und Eigen
nutzung und Bruttomietverträge gekürzt.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zum Nominalwert
angesetzt. Erkennbare Ausfallrisiken werden durch angemessene Einzel- und Pauschalwertberich
tigungen berücksichtigt.
50
Konzernanhang: Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei den Forderungen aus Vermietung sind Wertberichtigungen gebildet und aktivisch abgesetzt.
Sie betragen bei laufenden Mietverhältnissen 30 % bzw. 70 % und bei ehemaligen Mietverhältnissen
50 % bzw. 100 %.
Die Geldbeschaffungskosten werden grundsätzlich entsprechend der Laufzeit der Zinsbindungsfrist
der Darlehen aufgelöst. Bei Umschuldungen werden die noch vorhandenen Bestände außerplanmäßig
abgeschrieben. Die einmaligen Verwaltungskostenbeiträge für Aufwendungshilfen werden analog
zum Förderungszeitraum abgeschrieben.
Der Geschäftsbereich der städtebaulichen Sanierung nach dem Städtebauförderungsgesetz (StBauFG)
bzw. Baugesetzbuch findet in den Bilanzposten „Stadterneuerungsposten“ und „Stadterneuerungs
mittel“ seinen Niederschlag. Die Stadterneuerungsmittel haben hauptsächlich den Charakter von Vorauszahlungen i. S. d. § 39 Abs. 5 StBauFG in Verbindung mit § 245 Abs. 11 BauGB. Die vorausgezahlten Mittel sind in der Vorauszahlungszeit zins- und tilgungsfrei. Die Abrechnung der Sanierungsmaßnahme
mit dem Land Berlin wurde 2010 abgeschlossen.
Im Bilanzvermerk werden Vermögen und Verbindlichkeiten aus der treuhänderischen Verwaltung
von 13 Fonds ausgewiesen. Im Vorjahr wurde die Bilanzsumme der degewo 2. Wohnungsverwaltungs
gesellschaft mbH & Co. KG aufgrund des bestehenden Treuhandvertrages als Bilanzvermerk ausge
wiesen. Der Bilanzvermerk enthält zudem Treuhandkonten und Verbindlichkeiten aus Mietkautionen
und Betreuungstätigkeit.
Im Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen werden die auf zulagebegünstigte
aktivierte Modernisierungskosten der degewo Köpenick entfallenden Investitionszulagen nach § 3 Investitionszulagengesetz 1999 für die Jahre bis 2004 ausgewiesen. Die Auflösung der eingestellten
Zulagen erfolgt entsprechend der Nutzungsdauer der Gebäude über einen Zeitraum von 50 Jahren.
Vom Beibehaltungswahlrecht des Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht.
Bei der degewo Marzahn und der degewo AG sind die erhaltenen Investitionszulagen in den Vorjahren erfolgswirksam vereinnahmt worden.
Die Pensionsrückstellungen sind – auf Grundlage der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck –
in entsprechender Anwendung der Projected-Unit-Credit-Methode (PUCM) gebildet. Der Bewertung
für den Vorstand der degewo AG wurden ein Rententrend von 1,5 % und ein Diskontierungszins von 5,16 % und der Bewertung für ehemalige Vorstandsmitglieder bzw. deren Hinterbliebene ein Rententrend von 1,0 % und ein Diskontierungszins von 5,21 % als Bewertungsparameter zu Grunde gelegt.
Der aus der Neubewertung zum 1. Januar 2010 resultierende Unterschiedsbetrag wurde als außer
ordentlicher Aufwand den Pensionsverpflichtungen zugeführt.
51
Für in den Folgejahren notwendigerweise durchzuführende Maßnahmen der Großinstandsetzung sind
Rückstellungen für Bauinstandhaltung in Höhe von TEUR 13.251 ausgewiesen. Die Rückstellung für
Bauinstandhaltung wurde in Ausübung des Wahlrechts gemäß Art. 67 Abs. 3 Satz 2 EGHGB bei der degewo Köpenick mit TEUR 2.802 in die Gewinnrücklagen eingestellt und mit dem im Geschäftsjahr
2009 zugeführten Betrag in Höhe von TEUR 385 erfolgswirksam über die außerordentlichen Erträge
aufgelöst. Der Restbetrag wird planmäßig verbraucht.
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung alle
bekannten Verbindlichkeiten und möglichen Risiken, deren Höhe und/oder tatsächlicher Eintritt ungewiss sind. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst (Barwert), der von der
Deutschen Bundesbank auf ihrer Internetseite monatlich ermittelt und veröffentlicht wird.
Die Rückstellung für Verpflichtungen aus Altersteilzeitvereinbarungen umfasst die Aufwendungen
für die Lohn- und Gehaltszahlungen an Mitarbeiter in der Freistellungsphase sowie die Aufstockungsleistungen, die mit dem Barwert bewertet werden. Der aus der Neubewertung zum 1. Januar 2010 resultierende Unterschiedsbetrag wurde als außerordentlicher Aufwand den Rückstellungen zu
geführt. Der Bewertung zum 31. Dezember 2010 wurden die Sterbetafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus
Heubeck sowie jährliche Lohn- und Gehaltssteigerungen von 2 % und ein Diskontierungszins von
5,16 % als Bewertungsparameter zu Grunde gelegt. Die Rückdeckungsversicherungsansprüche wurden
im Berichtsjahr gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB erstmals mit den Rückstellungen für Altersteilzeitverpflichtungen verrechnet. Entsprechend wurde mit den zugehörigen Aufwendungen und Erträgen aus
der Aufzinsung und aus dem Deckungsvermögen verfahren. Der Zeitwert des Deckungsvermögens
entspricht den von der Versicherungsgesellschaft mitgeteilten Aktivwerten und somit den Anschaffungskosten.
Verbindlichkeiten werden mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt. Im Geschäftsjahr 2010 wurden die
restlichen Aufwendungsdarlehen in Höhe von TEUR 14.552 passiviert, die bisher in Ausübung des
Wahlrechts nach § 88 II. WoBauGB unter der Bilanz vermerkt waren.
Für die Absicherung der variablen Verzinsung von Darlehen wurden derivative Finanzinstrumente
erworben. Aufgrund der bestehenden Halteabsicht und des engen Sicherungszusammenhangs werden die künftigen Zinszahlungen und die Derivate als Bewertungseinheit zusammengefasst. Die
laufenden Zahlungen aus den Finanzderivaten werden im Zinsaufwand bzw. im Zinsertrag erfasst.
52
Konzernanhang: Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die in den passiven Rechnungsabgrenzungsposten erhaltenen Einmalzahlungen für die Einräumung
von Erbbaurechten sowie für die Forfaitierung werden über die jeweiligen Laufzeiten linear aufgelöst.
Der Rechnungsabgrenzungsposten Vorfälligkeitsentschädigung wird über die Laufzeit der zu Grunde
liegenden Zinsswapvereinbarungen linear aufgelöst.
Die zum 1. Januar 2010 ermittelten passiven latenten Steuern von TEUR 4.122 resultieren aus den Bewertungsunterschieden (stille Reserven) bei den Grundstücken und Gebäuden beim Anlagevermögen sowie aus Rückstellungen (stille Lasten) der degewo 3. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH
und der degewo 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH und wurden erfolgsneutral erfasst. Zum
Bilanzstichtag ergeben sich erfolgswirksame passive latente Steuern in Höhe von TEUR 3. Die latenten
Steuern wurden aufgrund der Inanspruchnahme der erweiterten Grunderwerbskürzung nach § 9 Nr. 1
Satz 2 GewStG auf Basis des Körperschaftsteuersatzes zzgl. Solidaritätszuschlag i. H. v. 15,83 % ermittelt.
Für die Berechnung der latenten Steuern wird das Temporary-Konzept angewendet. Die ermittelten
steuerlichen temporären und quasipermanenten Differenzen resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen bei den Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen aufgrund höherer steuerlicher Teilwerte, aus noch nicht genutzten körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen sowie aus Bewertungsunterschieden bei den Pensionsrückstellungen und sonstigen
Rückstellungen. Sie führen insgesamt zu einem Überhang aktiver latenter Steuern bzw. zu künftigen
Steuerentlastungen. Das Wahlrecht, den aktiven Überhang latenter Steuern auf temporäre und quasipermanente Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Ansatz sowie auf Verlustvorträge zu bilanzieren, wird nicht in Anspruch genommen.
Der Berechnung wurde die Körperschaftsteuerbelastung von 15 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag zu Grunde gelegt. Für die Unternehmen, die die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht in Anspruch nehmen, wurde eine Gewerbesteuermesszahl von 3,5 % bei einem Hebesatz von 410 % verwendet.
53
Erläuterungen zur Bilanz und
der Gewinn- und Verlustrechnung
1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem nachfolgenden Anlagengitter ersichtlich.
Bruttowerte
Erwerbe durch
Anschaffungs- /
Unternehmens-
Herstellungskosten
Zugänge des
zusammen- Umbuchungen
01. 01. 2010 Geschäftsjahrs1
schlüsse2
Abgänge3
EUR
EUR
EUR
EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
3.672.372,28
405.076,20
0,00
35.370,08
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke ohne Bauten
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen
III. Finanzanlagen
3.109.771.986,10
57.852.944,40
18.764.321,96
12.693.109,93
2.162.759,08
11.207.401,17
3.880.174,10
1.567.933,32
0,00
3.217.900.630,06
105.891.274,03
302.454,08
844.902,03
42.407,50
855.628,19
1.904.966,04
2.350.974,20
3.928.443,67
114.409,07
116.235.458,81
87.290.343,55
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
87.290.343,55
3.717.025,89
824.273,24
1.315.718,93
593.086,72
79.592,94
312.984,79
67.000,00
11.224,45
0,00
6.920.906,96
6.992.804,48
221.066,67
25.702,17
149.553,17
33.576,16
246.356,67
7.669.059,32
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
91.597.653,15
6.399.927,26
5.726,76
76.004,89
0,00
0,00
98.079.312,06
II. Sachanlagen
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
Sonstige Ausleihungen
Beteiligungen
Andere Finanzanlagen
Geleistete Anzahlungen
8.204.425,59
0,00
7.150.459,72
94.149.979,21
11.593.707,62
2.052.453,97
123.151.026,11
3.344.724.028,45 124.309.594,33
87.290.343,55 105.035.589,10
1Vermerk Zugänge
Erstkonsolidierung – BK2700 degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH Co. KG – Übernahme ab 1. Oktober 2010 mit Buchwert EUR 89.503.569,33
2Erwerbe durch Unternehmenszusammenschlüsse
Erstkonsolidierung – BK1120 degewo 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH – Übernahme zum 1. Januar 2010 Neubewertungsmethode – EUR 32.762.387,29
Erstkonsolidierung – BK1130 degewo 3. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH – Übernahme zum 1. Januar 2010 Neubewertungsmethode – EUR 54.527.956,26
3Vermerk Abgänge Anteile verbundene Unternehmen
Erstkonsolidierung – BK2700 degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH Co. KG (Komplementär) – EUR 29.248,24
Erstkonsolidierung – BK2700 degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH Co. KG (Kommanditist) – EUR 90.000.000,00
Erstkonsolidierung – BK1120 degewo 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH – EUR 924.582,08
Erstkonsolidierung – BK1130 degewo 3. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH – EUR 509.174,33
Zugang BK1800 – degewo Gebäude Service GmbH – EUR 64.000,00
Zugang Anteile BK1640 – degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH an degewo 3. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH (BK1130) – EUR 600,00
54
Konzernanhang: Erläuterungen zur Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
Bruttowerte
Buchwerte
Umbuchungen Umbuchungen
Zugänge
Abgänge
EUR
EUR
Anschaffungs- /
Herstellungs-
kosten
31. 12. 2010
EUR
Kumulierte
Abschrei-
bungen
31. 12. 2010
EUR
4.042.078,40
3.191.110,26
Abschreibungen
des Geschäftsjahrs
EUR
31. 12. 2010
EUR
31. 12. 2009
EUR
850.968,14
978.502,41
3.303.032.020,23 1.146.455.182,51
57.334.580,53
34.990.108,04
18.293.505,06
7.153.501,80
12.142.430,71
2.904.424,77
2.938.794,33
1.300.567,33
12.799.382,42
8.726.007,94
2.368.705,86
0,00
5.481.697,25
0,00
114.409,07
0,00
3.414.505.525,46 1.201.529.792,39
2.156.576.837,72
22.344.472,49
11.140.003,26
9.238.005,94
1.638.227,00
4.073.374,48
2.368.705,86
5.481.697,25
114.409,07
2.212.975.733,07
2.033.838.202,05
25.760.688,18
13.228.315,75
9.400.798,44
900.595,68
3.387.917,57
3.880.174,10
1.567.933,32
0,00
2.091.964.625,09
71.343.380,26
2.925.324,71
2.056.774,16
0,00
117.996,87
1.212.721,31
0,00
0,00
0,00
77.656.197,31
90.111.482,30
0,00
13.711.059,22
10.699.081,63
6.295.527,26
0,00
116.666,67
0,00
0,00
6.295.527,26
874.907,87
874.907,87
0,00
90.111.482,30
4.112.045,19
1.586.363,36
2.052.453,97
0,00
13.679.737,75
2.073.371,59
0,00
2.052.453,97
246.356,67
0,00
98.459.463,53
98.459.463,53
32.740.773,37
15.233.724,45
102.258.361,26 102.258.361,26 3.451.288.377,23 1.219.954.627,10
3.011.977,59
116.666,67
0,00
2.525.681,83
11.606.366,16
246.356,67
17.507.048,92
2.231.333.750,13
595.679,27
0,00
6.416.140,73
92.550.834,06
9.389.338,77
2.052.453,97
111.004.446,80
3.148.200,00
0,00
0,00
0,00
9.591,62
0,00
3.157.791,62
81.346.599,40
0,00
0,00
3.795.442,44
3.455,29
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
3.798.897,73
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
3.795.442,44
3.455,29
0,00
3.798.897,73
2.203.947.574,30
532.610,47
55
2. Die Position „Unfertige Leistungen“ betrifft noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von
Mio. EUR 110,3.
Der Konzern weist folgende Forderungen aus:
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Forderungen gegen Gesellschafter
Sonstige Vermögensgegenstände
Gesamt
davon mit einer Restlaufzeit von
1–5 Jahren
über 5 Jahren
EUR
EUR
Gesamt
EUR
bis zu 1 Jahr
EUR
2.226.103,38
[2.324.493,32]
1.017.389,58
[1.299.149,81]
153.994,48
[154.999,53]
2.185.100,10
[2.359.492,12]
14.406.941,29 [7.359.903,81]
441.945,47
[-]
7.000,00
[381.602,97]
13.426.606,98
[12.755.920,38]
2.226.103,38
[2.324.493,32]
1.017.389,58
[1.299.149,81]
141.685,26
[142.690,31]
2.185.100,10
[2.359.492,12]
14.406.941,29 [4.166.875,71]
441.945,47
[-]
7.000,00
[381.602,97]
7.492.744,21
[12.750.318,46]
-
[-] -
[-]
12.309,22
[12.309,22]
-
[-] -
[3.193.028,10]
-
[-] -
[-] 5.933.634,25
[5.154,72]
-
[-]
-
[-]
-
[-]
-
[-]
-
[-]
-
[-]
-
[-]
228,52
[447,20]
33.865.081,28
[26.635.561,94]
27.918.909,29
[23.424.622,70]
5.945.943,47
[3.210.492,04]
228,52
[447,20]
Zahlen in Klammern = Stand 31. 12. 2009 angepasst
3. Rücklagenspiegel
Kapitalrücklage
Gesetzliche Rücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklage
Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen
Konzernrücklage
56
01. 01. 2010
EUR
Einstellung
EUR
31. 12. 2010
EUR
110.796.976,15
8.560.506,26
4.672.800,00
27.973.125,07
28.477.348,72
91.689.704,13
0,00
0,00
0,00
0,00
1.369.200,56
0,00
110.796.976,15
8.560.506,26
4.672.800,00
27.973.125,07
29.846.549,28
91.689.704,13
272.170.460,33
1.369.200,56 273.539.660,89
Konzernanhang: Erläuterungen zur Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
4. Der Bilanzgewinn beinhaltet einen Gewinnvortrag von EUR 9.569.873,51.
5. Die Rückstellungen sind vor allem für ungewisse Verbindlichkeiten, drohende Verluste aus dem
Wegfall der Anschlussförderung, Altersteilzeitverpflichtungen und für andere Risikovorsorgen gebildet.
6. Verbindlichkeitenspiegel
Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die Sicherheiten stellen sich wie folgt dar:
Gesamt
EUR
bis zu 1 Jahr
EUR
1–5 Jahren
über 5 Jahren
EUR
EUR
Verbindlichkeiten gegenüber
1.706.086.299,62
Kreditinstituten*
[1.717.967.295,14]
Verbindlichkeiten gegenüber 4.546.803,97
anderen Kreditgebern**
[4.741.061,70]
120.553.998,83
[120.946.328,35]
Verbindlichkeiten aus Vermietung
6.132.624,47
[6.220.392,54]
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
185.440,19
[236.961,45]
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
7.848.899,28
[11.388.181,51]
Verbindlichkeiten gegenüber
1.887.796,43
verbundenen Unternehmen
[2.355.822,37]
Verbindlichkeiten gegen Unternehmen,
-
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
[149.759,49]
Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin
1.226,37
[-]
Sonstige Verbindlichkeiten
9.751.677,20
[8.014.391,88]
Gesamt
1.856.994.766,36
[1.872.020.194,43]
92.107.255,15
[107.420.411,44]
155.311,52
[194.257,73]
120.553.998,83
[120.946.328,35]
6.132.624,47
[6.220.392,54]
184.610,48
[236.131,74]
6.460.939,28
[9.672.197,42]
1.887.796,43
[2.355.822,37]
-
[149.759,49]
1.226,37
[-]
9.678.194,55
[7.950.671,99]
219.544.614,04
[212.082.829,96]
697.744,17
[656.670,78]
-
[-]
-
[-]
829,71
[829,71]
1.387.960,00
[1.648.964,04]
-
[-]
-
[-]
-
[-]
73.482,65
[63.719,89]
1.394.434.430,43
[1.398.464.053,74]
3.693.748,28
[3.890.133,19]
-
[-]
-
[-]
-
[-]
-
[67.020,05]
-
[-]
-
[-]
-
[-]
-
[-]
237.161.957,08
[255.145.973,07]
221.704.630,57
[214.453.014,38]
1.398.128.178,71
[1.402.421.206,98]
Zahlen in Klammern = Stand 31. 12. 2009
* Davon grundpfandrechtlich bzw. durch Bürgschaft gesichert: EUR 1.313.589.052,62 [EUR 1.709.752.679,33].
** Sicherung durch Patronatserklärung der degewo AG bzw. Forderungsabtretung aus Nutzungsvertrag Kabel Deutschland: EUR 7.759.300,76 [EUR 3.898.017,42].
57
7. D
as Zinsrisiko in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist durch derivative Finanz
instrumente abgesichert.
D
ie degewo AG hat im Rahmen von Umschuldungen und Bündelungen von Baudarlehen Zinssatzswap-Vereinbarungen mit Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren getroffen. Der Ausweis der laufenden Zahlungen erfolgte in den Gewinn- und Verlustrechnungsposten „Zinsaufwen
dungen“ und „Zinserträge“. Im Einzelnen handelt es sich zum Bilanzstichtag um folgende Swaps:
Darlehen,
nominal
TEUR
Basis
Sicherung
Zinssatz
%
Marge
%
Laufzeit
bis
Kapitalstand
TEUR
Bewertung
TEUR
19.372
11.421
18.984
8.572
10.000
3.266
6.187
49.999
3-M-Euribor
3-M-Euribor
3-M-Euribor
1-M-Euribor
3-M-Euribor
3-M-Euribor
3-M-Euribor
3-M-Euribor
Zinsswap
Zinsswap
Zinsswap
Zinsswap
Zinsswap
Zinsswap
Zinsswap
Zinsswap
2,94
2,31
2,9175
3,99
1,54
1,54
2,97
3,34
0,40
0,40
0,55
0,50
0,40
0,45
0,40
0,40
30. 09. 2017
28. 11. 2014
28. 02. 2017
31. 05. 2016
30. 04. 2012
30. 05. 2012
30. 11. 2017
01. 01. 2011
19.372
11.421
17.999
8.189
10.000
3.266
6.187
44.999
– 376
–141
– 405
–719
– 45
–14
–122
–10
127.801
121.433
–1.832
8. In den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ sind antizipative Zinsaufwendungen und fällige Tilgungen
von insgesamt Mio. EUR 3,5 enthalten.
58
Konzernanhang: Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
F.
Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
1. Die Umsatzerlöse werden komplett im Inland erbracht und gliedern sich wie folgt:
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken
Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit
Sonstige Umsatzerlöse
2010
TEUR
2009
TEUR
365.965
3.682
3.796
2.802
365.533
3.887
3.183
4.036
376.245
376.639
2. In der Gewinn- und Verlustrechnung sind die folgenden wesentlichen periodenfremden
Posten enthalten:
2010
Mio. EUR
2009
Mio. EUR
1,0
29,6
3,7
0,6
5,3
71,8
12,4
3,3
0,5
0,0
11,2
1,8
51,4
89,8
14,6
26,9
8,4
5,1
50,6
44,0
13,2
4,0
5,4
0,6
60,4
112,4
Periodenfremde Erträge:
Gewinne aus Abgängen von Anlagevermögen
Erträge aus Verbrauch / Auflösung von Rückstellungen
Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen
Erträge aus Investitionszulage
Erträge aus Entschädigungszahlungen nach Grundbuchbereinigungsgesetz
Gutschriften und Kostenerstattungen, Ausbuchungen von Verbindlichkeiten sowie sonstige periodenfremde Erträge
Periodenfremde Aufwendungen:
Passivierung von Aufwendungsdarlehen
Außerplanmäßige Abschreibung auf Sachanlagen
Zuführung zu Rückstellungen
Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen
Wertberichtigungen auf übrige Forderungen des Umlauf-
vermögens sowie sonstige periodenfremde Aufwendungen
59
Zinsergebnis
In den Zinserträgen sind mit TEUR 5.644 Erträge aus der Abzinsung von Rückstellungen enthalten. Die
Zinsaufwendungen enthalten mit TEUR 1.028 Aufwendungen aus der Aufzinsung von Rückstellungen
sowie mit TEUR 2.015 Aufwendungen aus der Abzinsung von Forderungen.
Außerordentliches Ergebnis
Aufgrund der erstmaligen Anwendung der Regelungen des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) wurden außerordentliche Erträge in Höhe von
TEUR 1.670 und außerordentliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.318 erfasst.
Steuern
In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind in Höhe von TEUR 2.861 Erträge aus der Auf
lösung von Rückstellungen für Körperschaft- und Gewerbesteuer früherer Geschäftsjahre enthalten.
60
Konzernanhang: Haftungsverhältnisse, sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte
G.Haftungsverhältnisse, sonstige finanzielle
Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte
1. E s bestanden Verbindlichkeiten aus der persönlichen Haftung gemäß § 416 BGB in Höhe von
Mio. EUR 65,1 für die von der degewo AG treuhänderisch verwalteten Immobilienfonds.
2. N
ach den mit anderen Wohnungsunternehmen abgeschlossenen Pachtverträgen ist der degewo
AG die Nutzung und Verwaltung von rund 1.300 Mieteinheiten in einem Sanierungsgebiet über
tragen worden. Die Barpachtleistungen dienen im Wesentlichen dem Ausgleich von Kosten, die
vom Verpächter direkt getragen werden. Die Pachtverträge haben langjährige Laufzeiten.
3. Es bestehen Haftungsrisiken aus unterschiedlichen Beteiligungen an Personengesellschaften.
4. Aus Bürgschaftsverpflichtungen bestehen Haftungsverhältnisse in Höhe von Mio. EUR 2,0.
5. D
arüber hinaus bestehen Eventualverbindlichkeiten aus der gesamtschuldnerischen Haftung
für Darlehen, die vom Bedarfswertfonds Gropiusstadt im Zusammenhang mit dem Erwerb der Objekte 2001 übernommen wurden, in Höhe von Mio. EUR 28,5.
6. A
us der Kommanditbeteiligung an der degewo Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs
KG bestehen Einzahlungsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.000 (davon TEUR 5 Hafteinlage), die
noch nicht eingefordert sind.
7. F ür ein in Berlin-Hellersdorf (Mahlsdorf, Landsberger Straße) gelegenes Grundstück, das zur Errichtung von Eigentumsmaßnahmen vorgesehen ist, sind von der Gesellschaft mit dem Land Berlin in mehreren Verträgen (städtebaulicher Vertrag, Erschließungsvertrag, Grundstücksübertragungsvertrag, Kita-Errichtungsvertrag, Regelung für die Errichtung eines Regenrückhaltebeckens) die gegenseitigen Voraussetzungen für die Bebauung bestimmt worden. Die Verträge enthalten Verpflichtungen für die Gesellschaft in Höhe von ca. Mio. EUR 13,3, davon wurden bisher Mio. EUR 4,1
bis Ende 2009 verbaut.
F ür eine weitere Bauträgermaßnahme in Berlin-Treptow, Altglienicke, hat die Gesellschaft ebenfalls
städtebauliche Verpflichtungen in einer geschätzten Größenordnung von Mio. EUR 1,1 übernommen, wovon bis zum 31. Dezember 2009 bereits TEUR 854 investiert worden sind. Für die verbleibende Verpflichtung ist eine Rückstellung in Höhe von TEUR 218 ausgewiesen.
8. D
ie gewobe Erschließung hat am 26. Januar 2005 mit den Projektgesellschaften Immo Projekt
Berlin Alexanderstraße Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG und Alexanderstraße II GbR und der
degewo AG auf Grundlage des städtebaulichen Vertrages vom 6. Oktober 2003 mit dem Land Berlin einen Rahmenvertrag und zwei Generalübernehmerverträge über die öffentliche und nicht öffentliche Erschließung der Blöcke I bis IV abgeschlossen. Die Maßnahmen für die Erschließung des Gesamtareals sind abgeschlossen.
F ür die Gewährleistung, die sich aufgrund der abgerechneten Erschließungsmaßnahmen gegenüber dem Land Berlin und den Leitungsverwaltungen ergibt, liegen Gewährleistungsbürgschaften
der ARGE Alexanderstraße vor, die an das Land Berlin und die Leitungsverwaltungen abgetreten
werden, mit der Erklärung, die gewobe Erschließung von Gewährleistungsverpflichtungen freizuhalten. Soweit die verbürgten Beträge nicht ausreichen, sind Rückstellungen gebildet.
61
9. Im Geschäftsjahr 2001 ist ein Bedarfswertfonds aufgelegt und die Verpflichtung gegenüber der
degewo Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG übernommen worden, Leasingraten
beginnend ab dem 1. Januar 2002 in Höhe von zunächst Mio. EUR 3,7 jährlich zu zahlen, die über
die Laufzeit des Vertrages bis zum 31. Dezember 2019 progressiv ansteigen. Insgesamt belaufen
sich die Verpflichtungen auf Mio. EUR 70,8.
ie degewo AG hat im Rahmen zweier Sale-and-lease-back-Geschäfte Patronatserklärungen für D
die gewobe Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin, abgegeben. Danach
hat sie Sorge zu tragen, dass ihre Tochtergesellschaft gewobe Beteiligung ihren Zahlungsverpflichtungen aus den Finanz-Mietverträgen nachkommen kann. Die degewo AG hat die Verpflichtung
übernommen, die Beteiligung an ihr so lange unverändert zu halten, wie die Leasingverhältnisse
zwischen der gewobe Beteiligung und der degewo 3. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH
(ehem. Hippurit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG) sowie der degewo 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH (ehem. Althea Grundstücksgesellschaft mbH &
Co. Vermietungs KG) bestehen, und darüber hinaus die finanziellen Verhältnisse der gewobe Beteiligung so intakt zu halten, dass sie ihren Verpflichtungen gegenüber der degewo 3. Wohnungs
verwaltungsgesellschaft mbH (ehem. Hippurit Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG) und der degewo 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH (ehem. Althea
Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG) nachkommen kann.
10. In dem abgeschlossenen Signallieferungsvertrag für die Nutzung des Kabelfernsehens hat die
gewobe Beteiligung garantiert, dass über die Laufzeit des Vertrages ein Mindestbestand von
17.500 zu versorgenden Wohneinheiten zur Verfügung steht. Für das von der gewobe Beteiligung
aufgenommene Darlehen zur Finanzierung des Breitbandkabelnetzes (Stand: Mio. EUR 3,2 per 31. Dezember 2010) hat die degewo AG als Sicherung die Patronatserklärung abgegeben.
11. Die degewo AG hat für ihre Tochtergesellschaften degewo-Hausbau GmbH (ausgelaufen zum
31. Dezember 2010) und degewo 1. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH Patronatserklärungen
abgegeben.
12.Es bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge der degewo AG mit der degewo
Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbH, Berlin, seit dem 14. Juli 1998, mit der gewobe Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin, seit dem 29. August 2002, mit der gewobe Erschließungs- und Vertriebsgesellschaft mbH, Berlin, seit dem 5. Juli 2004, mit der degewo Forderungsmanagement GmbH, Berlin, seit dem 18. Februar 2005, mit der degewo Marzahner
Wohnungsbaugesellschaft mbH Marzahn mit beschränkter Haftung, Berlin, seit dem 15. November
2007 und durch Eintragung in das Handelsregister am 29. November 2007 seit 1. Januar 2007 wirksam, mit der degewo 1. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, Berlin, seit dem 12. Dezember 2007, im Handelsregister am 28. Dezember 2007 eingetragen, der degewo Technische Dienste
GmbH, Berlin, seit dem 17. Dezember 2009, im Handelsregister am 11. Januar 2010 eingetragen, sowie mit der degewo Gebäudeservice GmbH, Berlin, seit dem 14. Dezember 2010, im Handels
register am 15. Dezember 2010 eingetragen.
62
Konzernanhang: Sonstige Angaben
H. Sonstige Angaben
1. D
as Grundkapital der Muttergesellschaft beträgt Mio. EUR 145,0 und ist satzungsgemäß
in sechs Namensaktien mit folgenden Nennbeträgen aufgeteilt:
Angaben in EUR
Gesamt
100.000.000,00
10.000.000,00
10.000.000,00
10.000.000,00
10.000.000,00
5.000.000,00
145.000.000,00
Sämtliche Aktien werden vom Land Berlin gehalten.
2. Die durchschnittliche Zahl der im Geschäftsjahr beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Gewerbliche Mitarbeiter
im Regiebetrieb, Hauswarte etc.
Gesamt
Vollzeit-
beschäftigte
Teilzeitbeschäftigte / Nebenberuflich
beschäftigte Hauswarte
Gesamtanzahl
371
67
32
5
403
72
82
2
84
520
39
559
Davon befinden sich 40 Mitarbeiter in der Altersteilzeitfreistellung. Außerdem wurden durchschnittlich
31 Auszubildende beschäftigt.
63
3. Vorstand
Vorstandsmitglieder sind die Herren:
• Christoph Beck, Dipl.-Kaufmann, Berlin
• Frank Bielka, Dipl.-Kaufmann, Berlin
Die Gesamtbezüge des Vorstandes betrugen 2010:
Herr Beck
EUR
Herr Bielka
EUR
Gesamt
EUR
Grundvergütung
Prämien – variable Zieltantieme
Beitrag zur Unfallversicherung
Geldwerte Vorteile
Reisekosten
Bezüge
Zuschüsse zur Sozialversicherung
180.000,00
70.000,00
572,27
6.997,80
277,00
180.000,00
70.000,00
572,27
9.631,68
451,00
360.000,00
140.000,00
1.144,54
16.629,48
728,00
257.847,07
260.654,95
518.502,02
9.875,88
3.588,72
13.464,60
267.722,95
264.243,67
531.966,62
Für Pensionsverpflichtungen für derzeitige und frühere Vorstandsmitglieder und ihre Hinterbliebenen
wurden Rückstellungen von TEUR 390 gebildet; die laufenden Pensionen betrugen TEUR 65.
4. Angabepflicht gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 9 HGB
D
ie im Geschäftsjahr 2010 berechneten Honorare für Abschlussprüfungsleistungen gegenüber der degewo AG und den vollkonsolidierten Tochterunternehmen betragen TEUR 192 und für andere Beratungsleistungen TEUR 25.
64
Konzernanhang: Sonstige Angaben
Aufsichtsrat
Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Muttergesellschaft sind:
Dr. Karl Kauermann
Jürgen Steinert
Hella Dunger-Löper
Hans-Jürgen Reil
(bis 3. Mai 2010)
Dr. Christian Sundermann
(seit 4. Mai 2010)
Dr. Bärbel Grygier
Karin Mach
Kay-Uwe Müller
Staatssekretärin bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin
Vorsitzender
Stellv. Vorsitzender
Abteilungsleiter Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin
Staatssekretär bei der Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin
Für die Teilnahme an den Sitzungen des Aufsichtsrates, des Personalausschusses und des Bau- und Vermögensausschusses wurden insgesamt Sitzungsgelder in Höhe von EUR 10.874 gewährt. Die Jahresvergütung belief sich im Geschäftsjahr 2010 auf insgesamt EUR 26.250. Berlin, den 3. März 2011
Vorstand
65
Konzern-Kapitalflussrechnung
Jahresergebnis
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen (außerordentliches Ergebnis)
2010
TEUR
2009
TEUR
16.619
81.347
–38.220
26.358
–352
– 847
14.918
97.583
7.426
44.374
0
–71.603
37.319
7.138
– 46.489
75.735
–7.232
92.604
3.643
–27.942
–24.299
3.465
–36.566
–33.101
37.870
–56.067
–16.569
–34.766
70.795
–59.870
–38.906
–27.981
16.670
65.686
31.522
34.164
82.356
65.686
31. 12. 2010
TEUR
31. 12. 2009
TEUR
72.912
9.444
60.452
5.234
82.356
65.686
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten
Cash-Management mit nicht konsolidierten Unternehmen
66
Konzernanhang: Konzern-Eigenkapitalspiegel / Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Konzern-Eigenkapitalspiegel /
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Gezeichnetes Kapital
EUR
Ausgleichs-
Erwirtschaftetes
posten für
Kapital-
Konzern-
Konzern- Anteile anderer
rücklage
eigenkapital bilanzergebnis Gesellschafter
EUR
EUR
EUR
EUR
01. 01. 2010
145.000.000,00 110.796.976,15 161.373.484,18
Dotierung der Gewinnrücklagen nach Art. 67 Abs. 3 Satz 2 EGHGB 0,00
0,00
2.803.000,00
Inanspruchnahme der Gewinn-
rücklagen in Höhe des Abspaltungs-
verlusts der degewo Köpenick 0,00
0,00
–1.433.799,44
Bildung Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter aus Erstkonsolidierungen 2010
0,00
0,00
0,00
Auf andere Gesellschafter entfal-
lender Konzernjahresüberschuss 0,00
0,00
0,00
Konzernjahresüberschuss
0,00
0,00
0,00
31. 12. 2010
145.000.000,00 110.796.976,15 162.742.684,74
Gesamt
EUR
9.569.873,51
4.893.329,81
431.633.663,65
0,00
0,00
2.803.000,00
0,00
0,00
–1.433.799,44
0,00
965.682,96
965.682,96
1.560,81
16.617.486,95
0,00
0,00
1.560,81
16.617.486,95
26.188.921,27
5.859.012,77 450.587.594,93
67
Konzernanhang: Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den von der degewo Aktiengesellschaft, Berlin, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend
aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel –
und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die
Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstandes der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der
Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vor
genommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Ver
stöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und
über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezo
genen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzern
lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung
der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstandes sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des
Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss der degewo Aktiengesellschaft, Berlin, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht
steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage
des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Nienhoff
Wirtschaftsprüfer
Raudszus
Wirtschaftsprüfer
69
Jahresabschluss degewo AG
Jahresabschluss degewo AG
Bilanz zum 31. Dezember 2010
Bilanz zum 31. Dezember 2010
Aktivseite
EUR
EUR
Vorjahr
EUR
834.019,62
959.626,61
800.828.356,50
18.248.798,82
2.505.137,82
6.608.013,67
1.272.761,37
2.252.924,21
2.303.618,48
5.481.697,25
114.409,07
839.615.717,19
815.665.582,50
19.155.207,02
1.660.235,79
6.770.806,17
489.663,17
2.257.300,20
3.617.575,40
1.553.518,22
0,00
851.169.888,47
125.405.726,96
5.754.898,10
482.983,03
11.465.777,28
246.356,67
115.644,93
143.471.386,97
31.488.023,48
0,00
90.584.483,54
9.389.338,77
2.052.453,97
6.416.140,73
139.930.440,49
3.207.070,29
239.523,26
9.254.344,05
50.634.440,75
0,00
63.335.378,35
3.087.306,02
282.129,59
9.816.298,07
51.605.803,27
24.171,78
64.815.708,73
1.323.071,61
742.765,40
49.501.490,27
1.474.532,06
790.484,21
63.204.848,19
441.945,47
5.335.135,63
57.344.408,38
381.602,97
8.068.915,62
73.920.383,05
12.192.240,86
13.053.465,91
61.895.465,58
52.708.798,51
866.457,28
157.688,94
1.024.146,22
1.060.885,46
117.712,23
1.178.597,69
A. Anlagevermögen
B.
I.
II.
Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
7. Anlagen im Bau
III.
Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen
3. Beteiligungen
4. Fonds-Zertifikate
6. Sonstige Ausleihungen
I.
3. Grundstücke mit fertigen Bauten
4. Unfertige Leistungen
5. Andere Vorräte
II.
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
5. Sonstige Vermögensgegenstände
Umlaufvermögen
III. Wertpapiere
IV. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
C. Rechnungsabgrenzungsposten
D.
1. Geldbeschaffungskosten
2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten
1. Grunderwerb
2. Modernisierungen / Instandhaltungen
3. Ordnungsmaßnahmen
4. Trägervergütungen
5. Bewirtschaftung
Treuhandvermögen
72
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
20.234.687,09
2.009.617,39
4.648.705,64
9.339.906,87
50.007.549,89
0,00
86.240.466,88
1.179.712.763,17 1.283.977.376,34
1. Mietkautionen
13.973.274,17
13.480.640,03
2. Treuhänderisch verwaltete Immobilienfonds
90.427.073,88
82.858.074,54
Jahresabschluss degewo AG: Bilanz
Passivseite
EUR
EUR
Vorjahr
EUR
145.000.000,00
145.000.000,00
8.560.506,26
27.973.125,07
28.477.348,72
65.010.980,05
45.259.623,60
19.745.614,33
275.016.217,98
8.560.506,26
27.973.125,07
28.477.348,72
65.010.980,05
– 8.577.375,84
53.836.999,44
255.270.603,65
1.356.266,00
7.598.519,64
1.292.888,00
38.036.662,09
48.284.335,73
2.068.668,00
6.766.990,00
2.627.744,24
55.286.421,31
66.749.823,55
767.482.008,99
0,00
56.114.782,90
3.031.984,42
5.606.649,38
13.410.366,37
752.390.857,69
34.920,20
57.395.426,29
3.594.338,31
7.303.543,89
44.453.040,20
1.226,37
149.339,49
5.022.956,44
850.669.974,87
4.170.505,75
869.491.971,82
5.742.234,59
6.173.535,32
A. Eigenkapital
B.
I.
II.
Gewinnrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage
2. Bauerneuerungsrücklage
3. Andere Gewinnrücklagen
C.
Verbindlichkeiten
III. Gewinnvortrag (Vorjahr: Verlustvortrag)
IV. Jahresüberschuss
Rückstellungen
1.
2.
3.
4.
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
Steuerrückstellungen
Rückstellungen für Bauinstandhaltung
Sonstige Rückstellungen
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
8. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: EUR 2.313.284,96 (Vorjahr: EUR 596.168,32)
D. Rechnungsabgrenzungsposten
E. Stadterneuerungsmittel
Sanierungsförderungsmittel für
1. Grunderwerb
2. Modernisierungen / Instandhaltungen
3. Ordnungsmaßnahmen
4. Trägervergütungen
5. Bewirtschaftung
Treuhandverbindlichkeiten
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
19.809.040,25
2.575.039,29
4.636.720,67
9.307.483,15
49.963.158,64
0,00
86.291.442,00
1.179.712.763,17 1.283.977.376,34
1. Mietkautionen
2. Treuhänderisch verwaltete Immobilienfonds
13.973.274,17
90.427.073,88
13.480.640,03
82.858.074,54
erbindlichkeiten für durch Grundpfandrechte gesicherte Aufwendungshilfedarlehen V
(§ 88 Abs. 3 II. WoBauG)
0,00
14.552.564,13
73
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
EUR
EUR
Vorjahr
EUR
170.789.417,28
2.868.980,50
13.744.395,28
280.290,72
187.683.083,78
178.833.734,50
3.503.327,50
13.307.448,70
309.952,49
195.954.463,19
3.
4.
5.
87.604.709,68
406.088,38
355.530,24
6.
17.178.117,41
5.732.978,21
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen
9. Erträge aus Beteiligungen
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 4.094.777,97 (Vorjahr: EUR 39.277.490,91)
10. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 614.687,56 (Vorjahr: EUR 1.430.950,32)
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen
14. Aufwendungen aus Verlustübernahme
15. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen: EUR 861.489,40 (Vorjahr: EUR 907.540,61)
16. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
17. Außerordentliche Erträge
18. Außerordentliche Aufwendungen
19. Außerordentliches Ergebnis
20. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
21. Sonstige Steuern
22. Jahresüberschuss
1.456.152,43
244.222,26
29.079.029,33
2.417.248,49
363.484,52
85.851.318,87
88.366.328,30
127.183.854,64
93.063.967,34
1.053.247,17
284.114,19
94.401.328,70
185.350.689,39
16.215.176,23
22.911.095,62
6.197.068,08
22.412.244,31
33.538.789,99
44.496.296,96
64.824.283,20
71.379.528,64
4.094.777,97
21.278.879,52
75.623,44
39.330.063,65
20.285.112,42
5.413.100,35
6.932.337,61
3.157.791,62
0,00
2.835.741,88
1.207.734,46
501.873,00
26.673.168,42
28.788.330,57
971.805,36
1.111.105,00
–139.299,64
704.059,02
8.199.357,58
29.247.281,42
63.641.762,66
0,00
0,00
0,00
3.261.303,79
6.543.459,43
19.745.614,33
53.836.999,44
1.
2.
74
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus dem Verkauf von Grundstücken
c) aus Betreuungstätigkeit
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen
Verminderung des Bestands an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten und Bauvorbereitungskosten sowie unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung: EUR 2.177.293,46 (Vorjahr: EUR 2.727.178,34)
Anhang degewo AG: Allgemeine Angaben / Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Anhang für das Geschäftsjahr 2010
A. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss 2010 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des GmbH-Gesetzes,
des DMBilG sowie des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 3 HGB.
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte gemäß der Verordnung über
Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (in der Fassung
vom 25. Mai 2009).
Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurden erstmals die Regelungen des Handelsgesetzbuches
in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) angewendet. Die Vorjahresvergleichszahlen sind aufgrund des Wahlrechts nach Art. 67 Abs. 8 Satz 2 EGHGB nicht angepasst worden.
Zur Darstellung der Tätigkeit der degewo AG als Sanierungsträger wird auf der Aktivseite der Bilanz der
Posten „Stadterneuerungsposten“ und auf der Passivseite der Posten „Stadterneuerungsmittel“ ausgewiesen. Im Berichtsjahr wurden die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen mit der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung schlussgerechnet.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden
Bei den immateriellen Vermögensgegenständen und Sachanlagen werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten zu Grunde gelegt und um planmäßige lineare Abschreibungen, entsprechend der
voraussichtlichen Nutzungsdauer, gemindert.
Unter Inanspruchnahme des Wahlrechts aus der geänderten Steuergesetzgebung werden abweichend zum Vorjahr geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) mit Anschaffungskosten unter EUR 410,00
im Jahr des Zugangs vollständig abgeschrieben. Im Vorjahr war für GWG ein Sammelposten gebildet
worden, der unabhängig von der Nutzungsdauer mit 20 % p. a. abgeschrieben wurde.
Für die Ermittlung der latenten Steuern wurden alle verbundenen Unternehmen einbezogen, mit
denen eine ertragsteuerliche Organschaft besteht. Die ermittelten steuerlichen Latenzen resultieren im
Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen bei den Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen bei den Aktiva und aus Verlustvorträgen sowie Bewertungsunterschieden bei den Rück
stellungen. Sie führen insgesamt zu einem Überhang aktiver latenter Steuern bzw. zu künftigen Steuerentlastungen für die Gesellschaft. Vom Wahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB zur Nichtaktivierung der
aktiven latenten Steuern wurde Gebrauch gemacht.
75
EDV-Programme werden mit 33,3 % p. a. abgeschrieben.
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Die Abschreibungen für Neubauten erfolgen linear mit 1,25 % p. a. Für Neubauzugänge ab 1992 wird
analog zum Steuerrecht eine Abschreibung für den Wohnteil mit 2 % p. a., im Altbau mit 2,5 % p. a., für
den Gewerbeteil mit 3 % und 4 % vorgenommen. Außenanlagen werden mit 10 % p. a. und 6,67 % p. a.
abgeschrieben.
Aktivierungen von Modernisierungsmaßnahmen werden in Anlehnung an die steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften vorgenommen.
Die aktivierten Eigenleistungen umfassen Architekten- und Verwaltungsleistungen. Dabei werden die Werte nach der HOAI (Verordnung über die Honorare für Leistungen der Architekten und der Ingenieure) nicht überschritten.
Anfallende Kosten bei Erbbaugrundstücken werden aktiviert und über die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages abgeschrieben.
Die Buchwerte werden jährlich mit den Ertragswerten verglichen. Es werden bei Bedarf notwendige
außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.
Aktivierungen von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen werden in Anlehnung an die steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften und die Stellungnahme des wohnungswirtschaftlichen Fach
ausschusses des Instituts der Wirtschaftsprüfer (WFA / 1996) vorgenommen.
Bei der Bemessung der Abschreibung für das Jahr der Entstehung von nachträglichen Herstellungs
kosten werden diese so berücksichtigt, als wären sie zu Beginn des Jahres aufgewendet worden. Für
dauerhafte Wertminderungen werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.
76
Anhang degewo AG: Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
Das vor 1992 erstellte Verwaltungsgebäude und andere Geschäftsbauten werden linear mit 2 % abgeschrieben. Für besondere Betriebseinrichtungen des Bürohauses wird eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 20 bzw. 25 Jahren unterstellt.
Für Neubauzugänge und umfassende Modernisierungsmaßnahmen werden die steuerlichen Abschreibungen von 3 % und 4 % p. a. für Gebäude sowie 10 % bzw. 6,67 % p. a. auch für die Handels-
bilanz zu Grunde gelegt.
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
Im Gebiet Falkensee sind bei Eigentumsmaßnahmen, bei denen die Grundstücke im Erbbaurecht vergeben worden sind, in Vorjahren außerplanmäßige Abschreibungen auf die zu erwartenden Kaufpreiszahlungen bei Erwerb durch die Erbbauberechtigten vorgenommen worden.
Technische Anlagen und Maschinen
Die Solaranlagen werden mit 10 % p. a., die Maschinen mit 12 % p. a. abgeschrieben.
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Die an den aktuellen amtlichen AfA-Tabellen orientierten linearen Abschreibungssätze, die sich nach
der Nutzungsdauer richten, betragen 4,35 % – 33,33 % p. a.
Soweit bei den Vermögensgegenständen am Abschlussstichtag eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden
Wert vorgenommen.
Finanzanlagen
Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt mit den Nominalwerten bzw. Anschaffungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert.
77
Die degewo AG hält Anteile an folgenden verbundenen Unternehmen:
Gesellschafts-
kapital
EUR
degewo Köpenicker Wohnungs-
9.345.600,00
degewo Marzahner Wohnungs-
16.654.500,00
gewobe Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH, Berlin
800.000,00
gewobe Erschließungs- und Vertriebsgesellschaft mbH, Berlin
260.100,00
GGIL Geschäftsführungs-Gesellschaft für Immobilien-Leasing mbH, Berlin
25.564,59
degewo 3. Wohnungsverwaltungs-
gesellschaft mbH
50.000,00
gesellschaft mbH
25.000,00
degewo Treuhand GmbH, Berlin
52.000,00
25.000,00
Althea Grundstücksverwaltungs-
gesellschaft mbH
25.000,00
degewo Wärme GmbH
1.125.000,00
gesellschaft Beteiligungs- und Geschäftsführungs-GmbH
25.000,00
gesellschaft mbH & Co. KG
90.000.000,00
degewo Technische Dienste GmbH, Berlin
25.564,59
Grundstück Fürstenwalder Allee GbR, Berlin
6.730.173,08
degewo Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG, Pullach
1.000.000,00
degewo-Hausbau GmbH, Berlin
51.129,19
degewo Forderungsmanagement GmbH, Berlin
75.000,00
degewo Gebäudeservice GmbH, Berlin 26.000,00
11.655.000,00
Immobilienfonds Sommerstraße GbR
(DEGEWO-Fonds 30), Berlin
9.166.350,00
78
Beteiligung,
nominal
EUR
Beteiligungs- quoten
%
Eigenkapital
EUR
Ergebnis
EUR
Abschluss-
jahr
9.345.600,00
100,000
88.360.514,10
0,00
2010*
15.820.000,00
94,990
98.101.100,84
0,00
2010*
800.000,00
100,000
6.609.523,94
0,00
2010*
260.100,00
100,000
260.100,00
0,00
2010*
25.564,59
100,000
147.015,73
62.975,32
2010*
46.720,00
93,440
181.865,62
81.265,62
2010*
24.750,00
52.000,00
99,000
100,000
110.348,27
48.912,32
55.348,27
–1.837,92
2010*
2010*
25.000,00
100,000
16.024.120,35
0,00
2010*
25.000,00
1.125.000,00
100,000
100,000
8.827,21
1.124.411,74
–12.852,69
–2.155,37
2010*
2010*
25.000,00
100,000
101.905,20
79.123,76
2010*
90.000.000,00
100,000
93.888.073,45
3.889.642,53
2010*
25.564,59
100,000
503.746,90
0,00
2010*
3.365.086,54
50,000
77.462,42
–77.102,91
2010*
1.000.000,00
51.129,19
100,000
100,000
1.000.000,00
– 845.273,07
0,00
51.630,76
2009
2010*
75.000,00
26.000,00
100,000
100,000
75.000,00
90.000,00
0,00
0,00
2010*
2010*
11.476.150,00
98,47
–5.648.590,06
1.095.944,01
2009
8.139.740,00
88,8
–7.840.615,00
307.378,65
2009
In den Konzernabschluss der degewo AG zum 31. Dezember 2010 sind die Gesellschaften degewo Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbH, degewo Marzahner Wohnungsgesellschaft mbH, gewobe
Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH, gewobe Erschließungs- und Vertriebsgesell
schaft mbH, degewo 1. Wohnungsverwaltung GmbH, degewo Gebäudeservice GmbH, degewo 2.
Wohnungsverwaltung GmbH, degewo 2. Wohnungsverwaltung GmbH & Co. KG, degewo 3. Wohnungsverwaltung GmbH sowie degewo 4. Wohnungsverwaltung GmbH einbezogen.
Bei den übrigen verbundenen Unternehmen handelt es sich vornehmlich um Grundstücksgesell
schaften, die insgesamt für den Konzernabschluss von untergeordneter Bedeutung sind und des
wegen in den Konzernabschluss nicht einbezogen wurden.
Die degewo AG ist an folgenden Gesellschaften beteiligt:
Gesellschafts-
kapital
EUR
Beteiligung,
nominal
EUR
%
Eigenkapital
EUR
Ergebnis
EUR
Abschluss-
jahr
GbR Fernheizung Gropiusstadt, Berlin 651.744,37
Heinz Liebherr Verwaltungs-
gesellschaft mbH & Co.
„Berlin, Usedomstraße“ KG
13.223.541,92
Partner für Berlin Holding Gesellschaft für Hauptstadt-Marketing mbH, Berlin 1.239.300,00
degewo Verwaltungsgesellschaft mbH, München
25.564,60
SOPHIA Berlin GmbH
50.000,00
Helle Aue Grundbesitz GmbH & Co. KG i. L.
10.231.050,54
DEGEWO-Fonds 20 Grundstücks-KG 2.129.848,00
DEGEWO AG & Co. Exerzierstr. (Fonds 27) Grundstücks-KG 13.481.675,00
194.199,15
29,79
570.569,09
– 86.791,91
2009
786.878,21
5,95
–7.690.092,43
639.806,36
2009
5.100,00
0,32
1.635.603,95
– 84.782,18
2009
12.782,30
18.500,00
50,00
37,00
27.189,19
66.036,53
1.617,20
– 84.965,15
2009
2010
5.118.031,73
n. a.
25.550,00
n. a.
n. a.
459.900,00
660.660,00
49,98
n. a.
2,34
n. a.
n. a.
34,42
40,17
–24.864.147,41
–3.329.525,92
–1.716.358,06
–2.675.484,34
–2.597.821,60
–1.203.106,81
–262.375,86
–11.143,42
78.955,64
26.098,26
87.356,53
23.726,71
–18.982,09
335.680,84
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
3.356.210,00
24,89
– 6.723.846,89
207.681,31
2009
Folgende Gesellschaften werden im Geschäftsjahr 2010, aufgrund veränderter Anteilsverhältnisse, unter Anteilen an verbundenen Unternehmen bilanziert: degewo 2. Wohnungsverwaltung GmbH, degewo 3. Wohnungsverwaltung GmbH (vormals: Hippurit KG), degewo 4. Wohnungsverwaltung
GmbH (vormals: Althea KG) und GGIL mbH.
79
Fonds-Zertifikate
Die Fonds-Zertifikate werden als „Andere Finanzanlagen“ ausgewiesen. Die degewo AG ist in den vergangenen Jahren dazu übergegangen, Fonds-Zertifikate des Treuhandvermögens zu erwerben. Bis Ende 2010 hat sie Zertifikate mit einem Nominalwert von TEUR 13.220 (Vorjahr: TEUR 12.703) erworben.
Zum 31. Dezember 2010 sind die Vermögensgegenstände und Schulden des Fonds 28 auf die degewo AG angewachsen.
Bei den folgenden Fonds-Gesellschaften handelt es sich um verbundene Unternehmen:
DEGEWO-Fonds
II D
annenwalder Weg 136 – 152 (gerade)
IV Walter-Franck-Zeile 5, 7, 9
V Theodor-Loos-Weg 17, 19, 21
VI Senftenberger Ring 80 – 92 (gerade)
IX Ruppiner Straße 19, Vinetaplatz 7 – 9, Demminer Straße 12, 13
XI Hussitenstraße 57 – 60
14 Alt-Britz 15, 17
15 Bergfelder Weg 2 – 14 (gerade),
Schönfließer Straße 27
18 Graunstraße 1–2,
Wolliner Straße 29 – 33
80
Fondskapital,
nominal
EUR
Beteiligung,
nominal
EUR
%
Eigenkapital
EUR
Ergebnis
EUR
Abschluss-
jahr
1.336.005,69
1.371.284,83
958.672,28
1.330.637,12
1.361.058,99
946.912,56
99,60
99,25
98,77
3.057.233,98
4.341.614,67
811.906,86
226.875,95
294.167,93
280.015,07
2010*
2010*
2010*
4.189.014,38
4.168.051,41
99,50
– 4.686.271,20
–593.727,63
2010*
934.641,56
1.043.546,73
474.478,87
803.495,17
529.442,71
242.096,72
85,97
50,73
51,02
1.565.148,40
376.523,64
2.335.341,57
161.222,98
111.895,62
81.182,60
2010*
2010*
2010*
969.409,41
811.931,52
83,76
1.262.712,03
151.458,32
2010*
1.886.667,04
1.376.909,01
72,98
–1.436.335,42
5.689,80
2010*
An folgenden Fonds-Gesellschaften ist die degewo AG beteiligt:
DEGEWO-Fonds
XII Swinemünder Straße 88, 89
13 Vinetaplatz 1a, 1b, Swinemünder Straße 100, 101
17 Rügener Straße 4 – 6, Putbusser Straße 40 – 42
19 Demminer Straße 14 – 15, Vinetaplatz 5 – 6, Wolliner Straße 34 – 37, Swinemünder Straße 34 – 37
Fondskapital,
nominal
EUR
Beteiligung,
nominal
EUR
Anteil
%
Eigenkapital
EUR
Ergebnis
EUR
Abschluss-
jahr
788.412,08
362.505,94
45,98
–232.220,22
81.982,27
2010*
450.448,15
142.394,79
31,61
– 828.573,23
39.315,97
2010*
1.537.965,98
267.405,65
17,39
–3.879.698,20
–22.811,49
2010*
2.351.942,65
877.632,43
37,32
–2.606.635,69
268.187,75
2010*
Grundstücke ohne Bauten bzw. Grundstücke mit Bauten werden mit ihren Anschaffungskosten bzw.
Herstellungskosten bewertet. Für die sich aus der Marktentwicklung im Bauträgergeschäft abzeichnenden und nach dem derzeitigen Erkenntnisstand drohenden Risiken hat die Gesellschaft in Vorjahren
durch die Vornahme außerplanmäßiger Abschreibungen angemessen Vorsorge getroffen.
Unfertige Leistungen und andere Vorräte sind zu Anschaffungskosten bewertet. Sie betragen in Höhe
von TEUR 50.634 nicht abgerechnete Umlagen für kalte Betriebskosten sowie für Heiz- und Warm
wasserkosten. Von den unfertigen Leistungen wurde ein Abschlag von rund 4,0 % vorgenommen, um die infolge von Leerstand, Eigennutzung und Bruttomieten voraussichtlich nicht abrechenbaren
Betriebskosten zu berücksichtigen.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert oder dem niedrigeren
beizulegenden Wert ausgewiesen. Uneinbringliche Forderungen werden in voller Höhe abgeschrieben.
Bei den Forderungen aus Vermietung sind Wertberichtigungen gebildet und aktivisch abgesetzt. Die pauschalisierte Einzelwertberichtigung für Mietforderungen wurde mit Sätzen von 30 % bzw. 70 % bei laufenden Mietverhältnissen und 50 % bzw. 100 % bei ehemaligen Mietverhältnissen festgelegt.
Des Weiteren sind Wertberichtigungen für Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken (TEUR 114), Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 20) sowie für weitere sonstige Vermögensgegenstände mit TEUR 1.148 gebildet.
81
Wertpapiere
Hierbei handelt es sich um an eine Projektgesellschaft geleistete Zahlungen auf Grundstücks- und
Grundstücksnebenkosten sowie Erschließungskosten, die in Höhe der geleisteten Zahlungen und der
angefallenen Herstellungs- und Erwerbsnebenkosten bewertet sind. Die Anteile der Gesellschaften
sind zur Veräußerung bestimmt.
Die Geldbeschaffungskosten werden grundsätzlich entsprechend der Laufzeit der Zinsbindungsfrist
der Darlehen aufgelöst. Bei Umschuldungen werden die noch vorhandenen Bestände außerplanmäßig
abgeschrieben. Die einmaligen Verwaltungskostenbeiträge für Aufwendungshilfen werden analog
zum Förderungszeitraum abgeschrieben.
Bilanzvermerk
Es werden Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten aus der treuhänderischen Verwaltung von 13 Fonds, Treuhandkonten und Verbindlichkeiten aus Mietkautionen ausgewiesen.
Die Aktien der Gesellschaft sind auf den Namen ausgestellt.
Rückstellungen
Die Pensionsrückstellungen wurden erstmals – auf Grundlage der Sterbetafeln 2005 G von Prof. Dr.
Klaus Heubeck – unter Anwendung der Projected-Unit-Credit-Methode (PUCM) bewertet. Der Bewertung für den Vorstand der degewo AG wurden ein Rententrend von 1,5 % und ein Diskontierungszins
von 5,16 %, der Bewertung für ehemalige Vorstandsmitglieder bzw. deren Hinterbliebene ein Renten
trend von 1,0 % und ein Diskontierungszins von 5,21 % als Bewertungsparameter zu Grunde gelegt.
Der aus der Neubewertung zum 1. Januar 2010 resultierende Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 481 wurde durch den versicherungsmathematischen Gutachter ermittelt und als außerordent
licher Aufwand den Pensionsverpflichtungen zugeführt.
2008 sind für in den Folgejahren anfallende Schönheitsreparaturen aufgrund geänderter Recht
sprechung sowie für Instandsetzungsmaßnahmen Rückstellungen in Höhe von TEUR 2.881 gebildet worden. Entsprechend Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB wurde die Rückstellung beibehalten und mit TEUR 954 verbraucht.
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung alle bekannten Verbindlichkeiten und möglichen Risiken, deren Höhe und/oder tatsächlicher Eintritt un
gewiss ist. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer
Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst (Barwert), der von der Deutschen Bundesbank auf ihrer Internetseite monatlich ermittelt und veröffentlicht wird.
82
Soweit im Berichtsjahr unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Monate des neuen Geschäftsjahres durchgeführt und abgerechnet werden, sind hierfür entsprechende Rückstellungen gebildet worden.
Die Rückstellung für Verpflichtungen aus Altersteilzeitvereinbarungen umfasst die Aufwendungen für die Lohn- und Gehaltszahlungen an Mitarbeiter in der Freistellungsphase sowie die Aufstockungsleistungen, die mit dem Barwert bewertet werden. Der aus der Neubewertung zum 1. Januar 2010 resultierende Unterschiedsbetrag von TEUR 630 wurde als außerordentlicher Aufwand der Rückstellung zugeführt. Der Bewertung zum 31. Dezember 2010 wurden die Sterbetafeln 2005 G von Prof. Dr.
Klaus Heubeck sowie jährliche Lohn- und Gehaltssteigerungen von 2 % und ein Diskontierungszins
von 5,16 % als Bewertungsparameter zu Grunde gelegt. Die Rückdeckungsversicherungsansprüche
(TEUR 3.440) wurden im Berichtsjahr gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB erstmals mit den Rückstellungen
für Altersteilzeitverpflichtungen (TEUR 7.647) verrechnet. Entsprechend wurde mit den zugehörigen
Aufwendungen und Erträgen aus der Aufzinsung und aus dem Deckungsvermögen verfahren. Der
Zeitwert des Deckungsvermögens entspricht den von der Versicherungsgesellschaft mitgeteilten Aktivwerten und somit den Anschaffungskosten.
Die Rückstellung für die Aufbewahrungspflicht von Geschäftsunterlagen wurde anhand der Kosten der
Fremddienstleister ermittelt und zum Barwert angesetzt. Die Rückstellungen für Drohverluste aus der
Hausbewirtschaftung sind anhand der Ergebnisse 2009 und deren Fortschreibung aktualisiert worden.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten werden mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt. Im Geschäftsjahr 2010 wurden
weitere Darlehen aus Aufwendungshilfen in Höhe von TEUR 14.553 passiviert, die bisher in Ausübung
des Wahlrechts nach § 88 II. WoBauG in der Bilanz vermerkt waren.
Für die Absicherung der variablen Verzinsung von Darlehen hat die degewo AG derivative Finanz
instrumente erworben. Aufgrund der bestehenden Halteabsicht und des engen Sicherungszusammenhangs werden die künftigen Zinszahlungen und die Derivate als Bewertungseinheit zusam
mengefasst. Die laufenden Zahlungen aus den Finanzderivaten werden im Zinsaufwand bzw. im
Zinsertrag erfasst.
Passive Rechnungsabgrenzungsposten
Der Rechnungsabgrenzungsposten über die erhaltenen Einmalzahlungen für die Einräumung von Erbbaurechten für fünf Gesellschaften an Grundstücken, Reihenhäusern und Stadtvillen im Gebiet Falkensee sowie an den durch die Verschmelzung mit der GEMMAT GbR hinzugekommenen drei Objekten in Köpenick wird über die Laufzeit der Erbbaurechte linear aufgelöst.
Der Rechnungsabgrenzungsposten „Vorfälligkeitsentschädigung“ wird über die Laufzeit der zu Grunde
liegenden Zinsswapvereinbarungen linear aufgelöst.
83
Anlagenspiegel
Bruttowerte
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
Anschaffungs- / Herstellungskosten-
01. 01. 2010
EUR
Zugänge
des Geschäfts-
jahres
EUR
Abgänge
des Geschäfts-
jahres
EUR
Umbu-
chungen
Zugänge
EUR
Umbu-
chungen
Abgänge
EUR
Anschaffungs- / Herstellungs-
kosten 31. 12. 2010
EUR
3.050.791,91
402.815,20
35.013,08
0,00
0,00
3.418.594,03
12.785.639,71
257.229,57
3.617.575,40
0,00
1.397.354.531,52
0,00
844.902,03
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
37.345.779,75
5.802.796,55
42.407,50
593.086,72
0,00
0,00
9.340.611,85
855.628,19
79.592,94
0,00
0,00
2.020.843,69
928.754,77
2.303.618,48
3.928.443,67
114.409,07
21.803.803,42
246.262,86
0,00
264,64
0,00
1.176.436,73
0,00
0,00
0,00
0,00
3.617.575,40
0,00
3.617.575,40
0,00
0,00
3.617.575,40
7.395.945,83
2.303.618,48
5.481.697,25
114.409,07
1.467.160.233,99
6.967.204,48
1,51
90.111.482,30
0,00
132.616.944,46
0,00
0,00
33.576,16
246.356,67
702,17
7.247.839,48
540.629,16
2.800,00
0,00
0,00
5.670,71
549.101,38
6.295.527,26
0,00
2.052.453,97
0,00
0,00
98.459.463,53
0,00
90.111.482,30
0,00
2.052.453,97
6.295.527,26
98.459.463,53
5.754.898,10
1.730.019,36
13.679.737,75
246.356,67
849.963,92
154.877.920,26
1. G
rundstücke und grund-
stücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
1.381.208.545,98
2. Grundstücke mit Geschäfts-
und anderen Bauten
37.345.779,75
4.957.894,52
9.891.291,07
1.244.808,44
6.713.453,92
7. Anlagen im Bau
3.617.575,40
1.553.518,22
0,00
1.446.532.867,30
III.Finanzanlagen
84
1. A
nteile an verbundenen Unternehmen
35.538.259,19
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen
0,00
3. Beteiligungen
91.844.301,66
4. Fonds-Zertifikate
11.593.707,62
2.052.453,97
6. Sonstige Ausleihungen
7.150.459,72
148.179.182,16
1.597.762.841,37
29.454.458,10
1.760.551,19 102.077.038,93 102.077.038,93 1.625.456.748,28
Anhang degewo AG: Anlagenspiegel
Abschreibungen
Buchwerte
Kumulierte
Abschrei-
bungen
01. 01. 2010
EUR
Abschrei-
bungen des
Geschäfts-
jahres
EUR
Abschrei-
bungen auf
Abgänge
EUR
Um-
buchungen
Zugänge
EUR
Um-
buchungen
Abgänge
EUR
Kumulierte
Abschrei-
bungen
31. 12. 2010
EUR
31. 12. 2010
EUR
2.091.165,30
528.422,19
35.013,08
0,00
0,00
2.584.574,41
565.542.963,48
18.190.572,73
3.297.658,73
3.120.484,90
755.145,27
4.456.153,72
0,00
0,00
0,00
595.362.978,83
4.050.235,71
0,00
1.259.818,12
2.204.368,85
0,00
734.318,99
8.248.741,67
605.702.885,80
31.099.849,12
116.637,58
0,00
0,00
596.526.175,02
906.408,20
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
19.096.980,93
3.297.658,73
0,00
387.886,72
0,00
0,00
2.732.598,18
72.529,99
79.592,94
0,00
0,00
748.082,32
931.580,49
0,00
0,00
0,00
33.010.367,80
244.712,59
0,00
0,00
0,00
828.829,83
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5.143.021,62
0,00
0,00
0,00
627.544.516,80
3.148.200,00
0,00
12.781,79
0,00
7.211.217,50
0,00
0,00
9.591,62
0,00
0,00
3.157.791,62
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
12.781,79
0,00
12.781,79
0,00
0,00
0,00
12.781,79
0,00
1.247.036,33
2.213.960,47
0,00
734.318,99
11.406.533,29
36.696.581,61
863.842,91
12.781,79
12.781,79 641.535.624,50
834.019,62
800.828.356,50
18.248.798,82
2.505.137,82
6.608.013,67
1.272.761,37
2.252.924,21
2.303.618,48
5.481.697,25
114.409,07
839.615.717,19
31. 12. 2009
EUR
959.626,61
815.665.582,50
19.155.207,02
1.660.235,79
6.770.806,17
489.663,17
2.257.300,20
3.617.575,40
1.553.518,22
0,00
851.169.888,47
125.405.726,96
31.488.023,48
5.754.898,10
0,00
482.983,03
90.584.483,54
11.465.777,28
9.389.338,77
246.356,67
2.052.453,97
115.644,93
6.416.140,73
143.471.386,97 139.930.440,49
983.921.123,78 992.059.955,57
85
C. Erläuterungen zur Bilanz und
der Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
Zur Entwicklung des Anlagevermögens wird auf das Anlagengitter verwiesen.
Die Grundstücke mit Wohnbauten weisen in 2010 den Zugang der Grundstücks- und Gebäudekosten
aus der Übernahme des Fonds 28 (TEUR 6.008) aus. Weitere Zugänge entfallen auf umfassende Mo
dernisierungsmaßnahmen im Bestand.
Außerplanmäßige Abschreibungen wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung erfolgten mit TEUR 11.977.
Innerhalb der Position „Unfertige Leistungen“ sind TEUR 50.634 noch nicht abgerechnete Betriebs
kosten enthalten. Diese sind durch Vorauszahlungen der Mieter gedeckt.
Die Gesellschaft weist folgende Forderungen aus:
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Vermögensgegenstände
Gesamt
86
davon mit einer Restlaufzeit
von bis zu 1 Jahr
EUR
Gesamt
EUR
1.323.071,61
[1.474.532,06]
742.765,40
[790.484,21]
49.501.490,27
[63.204.848,19]
441.945,47
[381.602,97]
5.335.135,63
[8.068.915,62]
1.323.071,61
[1.474.532,06]
742.765,40
[790.484,21]
49.501.490,27
[34.066.109,45]
441.945,47
[381.602,97]
5.183.688,64
[8.068.915,62]
57.344.408,38
[73.920.383,05]
57.192.961,39
[44.781.644,31]
Anhang degewo AG: Erläuterungen zur Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen mit
TEUR 335 Geldvorlagen für DEGEWO-Fonds und mit TEUR 45 den gegenseitigen Abrechnungsverkehr.
Forderungen für das Tilgungsstreckungsdarlehen für den Fonds 18 belaufen sich auf TEUR 62.
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegen das Finanzamt aus Investitions
zulage von TEUR 792 und Forderungen aus Zinsabschlagsteuer und Körperschaftsteuer von TEUR 1.996
enthalten.
Unter den Wertpapieren werden die Anteile an der Alexanderstraße II GbR ausgewiesen. Sonderkonten
für Mietkautionen in Höhe von TEUR 13.973 sind als Bilanzvermerk dargestellt. Per 31. Dezember 2010
werden in der gleichen Höhe Verbindlichkeiten aus Mietkautionen als Bilanzvermerk ausgewiesen.
Die Rücklagen stellen sich unverändert zum Vorjahr wie folgt dar:
EUR
Gesetzliche Rücklage
Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen
8.560.506,26
27.973.125,07
28.477.348,72
65.010.980,05
Die Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:
Pensionsrückstellungen
Steuerrückstellungen
Bauinstandhaltungsrückstellung
Sonstige Rückstellungen
31. 12. 2010
TEUR
31. 12. 2009
TEUR
1.356
7.599
1.293
38.037
2.069
6.767
2.628
55.286
48.285
60.750
Die Steuerrückstellungen enthalten im Wesentlichen die prognostizierte Ertragsteuerbelastung der
Veranlagungszeiträume 2009 und 2010 aufgrund der Ergebnisse der degewo AG. Darüber hinaus werden Rückstellungen für Grunderwerbsteuer (TEUR 173) und andere Steuern (TEUR 380) ausgewiesen.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen vor allem ungewisse Verbindlichkeiten, drohende Verluste aus dem Wegfall der Anschlussförderung und aus Pachtverträgen sowie andere Risikovorsorgen.
87
Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die Sicherheiten stellen sich wie folgt dar:
1 – 5 Jahren
über 5 Jahren
EUR
EUR
Gesamt
EUR
bis zu 1 Jahr
EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten*
767.482.008,99
[752.390.857,69]
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern**
0,00
[34.920,20]
56.114.782,90
[57.395.426,29]
3.031.984,42
[3.594.338,31]
5.606.649,38
[7.303.543,89]
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
13.410.366,37
[44.453.040,20]
Verbindlichkeiten gegen Unternehmen, 1.226,37
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
[149.339,49]
Sonstige Verbindlichkeiten
5.022.956,44
[4.170.505,75]
Gesamt
850.669.974,87 [869.491.971,82]
61.952.629,15
[80.358.018,44]
0,00
[34.920,20]
56.114.782,90
[57.395.426,29]
3.031.984,42
[3.594.338,31]
4.553.128,55
[6.302.605,54]
13.410.366,37
[44.453.040,20]
1.226,37
[149.339,49]
5.022.956,44
[4.170.505,75]
94.675.057,09
[100.859.429,83]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
1.053.520,83
[1.000.938,35]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
610.854.322,75
[571.173.409,42]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
0,00
[0,00]
144.087.074,20
[196.458.194,22]
95.728.577,92
[101.860.368,18]
610.854.322,75
[571.173.409,42]
* Davon grundpfandrechtlich gesichert: EUR 760.038.143,68 [EUR 752.390,69].
** Davon durch Bürgschaften gesichert: EUR 7.443.865,31 [EUR 0,00].
88
Anhang degewo AG: Erläuterungen zur Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
Die degewo AG hat im Rahmen von Umschuldungen und Bündelungen von Baudarlehen Zinssatz
swap-Vereinbarungen mit Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren getroffen. Im Einzelnen handelt
es sich zum Bilanzstichtag um folgende Swaps:
Darlehen,
nominal
TEUR
Basis
Sicherung
Zinssatz
%
Marge
%
Laufzeit
bis
Kapitalstand
TEUR
Bewertung*
TEUR
19.372
11.421
3-M-Euribor
3-M-Euribor
Swap
Swap
2,94
2,31
0,40
0,40
30. 09. 2017
30. 11. 2014
19.372
11.421
–376
–141
30.793
30.793
–517
* Mark-to-Market-Methode.
Im Berichtsjahr sind Aufwendungshilfedarlehen mit einer Gesamtsumme von TEUR 14.553 passiviert
worden. Die Gesellschaft hat langfristige Finanzierungsmittel in Höhe von insgesamt TEUR 13.616 außerplanmäßig getilgt. Davon betreffen TEUR 7.754 den Darlehensgeberwechsel von der Coral Credit
Bank und TEUR 2.476 den von der DSL Bank zur IBB.
Mietkautionen in Höhe von TEUR 13.973 sind zum Bilanzstichtag als Bilanzvermerk ausgewiesen, in gleicher Höhe besteht ein Treuhandkonto.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ergeben sich im Wesentlichen aus dem Cash-Management mit verbundenen Unternehmen (TEUR 13.401) und dem laufenden Abrechnungsverkehr.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen den laufenden Abrechnungsverkehr.
In den sonstigen Verbindlichkeiten sind antizipative Zins- und Tilgungsverpflichtungen in Höhe von TEUR 2.395 enthalten.
89
II. Gewinn- und Verlustrechnung
In der Gewinn- und Verlustrechnung sind in folgenden Posten wesentliche periodenfremde Erträge
bzw. Aufwendungen enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige betriebliche Aufwendungen
2010
TEUR
Vorjahr
TEUR
25.328
31.444
80.545
58.573
Wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung wurden außerplanmäßige Abschreibungen im Umfang von TEUR 11.977 (Vorjahr: TEUR 42.070) vorgenommen.
Zinsergebnis
In den Zinserträgen sind mit TEUR 4.603 Erträge aus der Abzinsung von Rückstellungen enthalten. Die
Zinsaufwendungen enthalten mit TEUR 700 Aufwendungen aus der Aufzinsung von Rückstellungen
sowie mit TEUR 419 Aufwendungen aus der Abzinsung von Forderungen.
Außerordentliches Ergebnis
Aufgrund der erstmaligen Anwendung der Regelungen des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) wurden außerordentliche Erträge in Höhe von
TEUR 972 und außerordentliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.111 erfasst.
Steuern
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag entfallen mit TEUR 3.005 auf Körperschaftsteuer und mit TEUR 390 auf Gewerbesteuer. Für das Geschäftsjahr 2008 sind TEUR 1.142 Rückstellungen für Körperschaftsteuer und TEUR 1.719 Rückstellungen für Gewerbesteuer aufgelöst worden.
90
Anhang degewo AG: Haftungsverhältnisse, sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte
D. Haftungsverhältnisse, sonstige finanzielle
Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte
1. E s bestanden Verbindlichkeiten aus der persönlichen Haftung gemäß § 416 BGB in Höhe von
Mio. EUR 65,1 für die von der degewo AG treuhänderisch verwalteten Immobilienfonds.
2. Nach den mit anderen Wohnungsunternehmen abgeschlossenen Pachtverträgen ist der degewo
AG die Nutzung und Verwaltung von rund 1.300 Mieteinheiten in einem Sanierungsgebiet über
tragen worden. Die Barpachtleistungen dienen im Wesentlichen dem Ausgleich von Kosten, die
vom Verpächter direkt getragen werden. Die Pachtverträge haben langjährige Laufzeiten.
3. Es bestehen Haftungsrisiken aus unterschiedlichen Beteiligungen an Personengesellschaften.
Daneben bestehen Haftungsrisiken aus Bürgschaftsverpflichtungen in Höhe von Mio. EUR 2,0.
D
arüber hinaus bestehen Eventualverbindlichkeiten aus der gesamtschuldnerischen Haftung für Darlehen, die vom Bedarfswertfonds Gropiusstadt im Zusammenhang mit dem Erwerb der Objekte
in 2001 übernommen wurden, in Höhe von Mio. EUR 28,5.
4. Aus der Kommanditbeteiligung an der degewo Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs
KG bestehen Einzahlungsverpflichtungen in Höhe von TEUR 1.000 (davon TEUR 5 Hafteinlage), die
noch nicht eingefordert sind.
5. Für ein in Berlin-Hellersdorf (Mahlsdorf, Landsberger Straße) gelegenes Grundstück, das zur Errichtung von Eigentumsmaßnahmen vorgesehen ist, sind von der Gesellschaft mit dem Land Berlin in mehreren Verträgen (städtebaulicher Vertrag, Erschließungsvertrag, Grundstücksübertragungsvertrag, Kita-Errichtungsvertrag, Regelung für die Errichtung eines Regenrückhaltebeckens) die gegenseitigen Voraussetzungen für die Bebauung bestimmt worden. Die Verträge enthalten Verpflichtungen für die Gesellschaft in Höhe von ca. Mio. EUR 13,3, davon wurden bisher Mio. EUR 4,1
bis Ende 2009 verbaut.
F ür eine weitere Bauträgermaßnahme in Berlin-Treptow, Altglienicke, hat die Gesellschaft eben-
falls städtebauliche Verpflichtungen in einer geschätzten Größenordnung von Mio. EUR 1,1 übernommen, wovon bis zum 31. Dezember 2009 bereits TEUR 854 investiert worden sind. Für die verbleibende Verpflichtung ist eine Rückstellung in Höhe von TEUR 218 ausgewiesen.
Ü
ber die städtebauliche Maßnahme Alexanderplatz ist zwischen dem Land Berlin einerseits sowie
der degewo AG und der gewobe Beteiligung als Gesellschafter der Immo Projekt KG (vorher: Grund
stücksgesellschaft Alexanderstraße I GbR) andererseits ein städtebaulicher Vertrag am 6. Oktober
2003 geschlossen worden, der den bereits am 28. März 2000 abgeschlossenen Vertrag ersetzt. Hieraus ergeben sich noch Restverbindlichkeiten.
91
6. Es bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge mit der degewo Köpenick, gewobe
Beteiligung, gewobe Erschließung, degewo Forderungsmanagement, degewo Marzahn, der degewo 1. Wohnungsverwaltung, der degewo Technische Dienste sowie der degewo Gebäude
service.
7. D
ie degewo AG hat im Rahmen zweier Sale-and-lease-back-Geschäfte Patronatserklärungen für
die gewobe Beteiligung abgegeben. Danach hat sie Sorge zu tragen, dass ihre Tochtergesellschaft
gewobe Beteiligung ihren Zahlungsverpflichtungen aus den Finanz-Mietverträgen nachkommen
kann. Die degewo AG hat die Verpflichtung übernommen, die Beteiligung an ihr so lange unverändert zu halten, wie die Leasingverhältnisse zwischen der gewobe Beteiligung und der degewo 3. Wohnungsverwaltung sowie degewo 4. Wohnungsverwaltung bestehen, und darüber hinaus die
finanziellen Verhältnisse der gewobe Beteiligung so intakt zu halten, dass sie ihren Verpflichtungen
gegenüber der degewo 3. Wohnungsverwaltung sowie degewo 4. Wohnungsverwaltung nachkommen kann.
8. Die degewo AG hat für die degewo 1. Wohnungsverwaltungsgesellschaft eine Patronatserklärung
abgegeben.
9. Die degewo AG haftet mit ihrem Immobilienbesitz für eigene sowie fremde Verbindlichkeiten. Bei
den fremden Verbindlichkeiten handelt es sich um die Besicherung eines Darlehens der degewo Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbH (Restkapital per 31. Dezember 2010: TEUR 38.358).
92
Anhang degewo AG: Sonstige Angaben
E. Sonstige Angaben
1. D
as Grundkapital beträgt Mio. EUR 145,0 und ist satzungsgemäß in sechs Namensaktien mit
folgenden Nennbeträgen aufgeteilt:
Angaben in EUR
Gesamt
100.000.000,00
10.000.000,00
10.000.000,00
10.000.000,00
10.000.000,00
5.000.000,00
145.000.000,00
Sämtliche Aktien werden vom Land Berlin gehalten.
2. Die durchschnittliche Zahl der im Geschäftsjahr Beschäftigten betrug:
Vorstand
Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Gewerbliche Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte etc.
2010
Teilzeit-
beschäftigte / Nebenberuflich
Vollzeit-
beschäftigte beschäftigte
Hauswarte
Gesamt
2009
Teilzeit-
beschäftigte / Nebenberuflich
Vollzeit-
beschäftigte
beschäftigte
Hauswarte
Gesamt
2
306
53
0
27
5
2
333
58
2
302
42
0
25
6
2
327
48
24
2
26
62
3
65
385
34
419
408
34
442
Davon befinden sich 32 (Vorjahr: 50) Mitarbeiter in der Altersteilzeitfreistellung. Außerdem wurden
durchschnittlich 25 (Vorjahr: 26) Auszubildende beschäftigt.
93
Organe
Vorstand
Vorstandsmitglieder sind die Herren:
• Christoph Beck, Dipl.-Kaufmann, Berlin
• Frank Bielka, Dipl.-Kaufmann, Berlin
Die Gesamtbezüge des Vorstandes betrugen 2010:
94
Herr Beck
EUR
Herr Bielka
EUR
Gesamt
EUR
Grundvergütung
Prämien – variable Zieltantieme
Beitrag zur Unfallversicherung
Geldwerter Vorteil
Reisekosten
Bezüge
Zuschüsse zur Sozialversicherung
180.000,00
70.000,00
572,27
6.997,80
277,00
180.000,00
70.000,00
572,27
9.631,68
451,00
360.000,00
140.000,00
1.144,54
16.629,48
728,00
257.847,07
260.654,95
518.502,02
9.875,88
3.588,72
13.464,60
267.722,95
264.243,67
531.966,62
Anhang degewo AG: Sonstige Angaben
Aufsichtsrat
Die Mitglieder des Aufsichtsrates sind:
Dr. Karl Kauermann
Jürgen Steinert
Hella Dunger-Löper
Hans-Jürgen Reil
(bis 3. Mai 2010)
Dr. Christian Sundermann
(seit 4. Mai 2010)
Dr. Bärbel Grygier
Karin Mach
Kay-Uwe Müller
Staatssekretärin bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin
Vorsitzender
Stellv. Vorsitzender
Abteilungsleiter Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin
Staatssekretär bei der Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin
Für die Teilnahme an den Sitzungen des Aufsichtsrates, des Personalausschusses und des Bau- und Vermögensausschusses wurden insgesamt Sitzungsgelder in Höhe von TEUR 10.874 gewährt. Die Jahresvergütung belief sich im Geschäftsjahr 2010 auf insgesamt TEUR 26.250.
Konzernverhältnis
Die degewo AG stellt zum 31. Dezember 2010 einen Konzernabschluss auf, in den die degewo Köpe
nicker Wohnungsgesellschaft mbH, die degewo Marzahner Wohnungsgesellschaft mbH, die gewobe
Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH, die gewobe Erschließungs- und Vertriebs
gesellschaft mbH, die degewo 1. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, die degewo 3. Wohnungs
verwaltungsgesellschaft mbH, die degewo 4. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, die degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft Beteiligungs- und Geschäftsführungs-GmbH, die degewo 2.
Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG und die degewo Gebäudeservice GmbH einbezogen
werden. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Angabe des
Abschlussprüferhonorars gemäß § 285 Nr. 17 HGB erfolgt im Konzernanhang.
Vorstand
95
Anhang degewo AG: Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang –
unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der degewo Aktiengesellschaft, Berlin, für
das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung
von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den
ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstandes der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung
über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,
die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der
Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche
und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstandes sowie die Würdigung
der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der degewo Aktiengesellschaft, Berlin, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der
zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Nienhoff
Wirtschaftsprüfer
Raudszus
Wirtschaftsprüfer
97
Stadtrendite –
Zahlen für den Mehrwert
Stadtrendite – unter diesem Begriff subsumiert die degewo ihren Mehrwert für Berlin. Denn als kommunales Wohnungsunternehmen übernimmt sie Verantwortung für die Stadt, weit über ihre originären Aufgaben, Bewirtschaftung und Vermietung des Wohnungsbestandes, hinaus.
Während das Unternehmen in früheren Zeiten dieses Engagement lediglich qualitativ beschreiben
konnte, ist es nunmehr in der Lage, auch eine quantitative Rechnung vorzulegen. Eine entsprechende
Formel zur Errechnung der Stadtrendite entwickelte die Humboldt-Universität zu Berlin zwar im Auftrag der degewo, doch sie ist auch für andere Unternehmen anwendbar.
Dank eines speziellen Tools führt die degewo seit 2009 die Stadtrenditeberechnungen in Eigenregie
durch und weist sie in ihrem Geschäftsbericht aus. Auch die Zahlen von 2010 zeigen, dass sich die vielfältigen Aktivitäten der degewo, seien sie ökonomischer, ökologischer, kultureller oder sozialer Natur,
der Stadt Berlin einen zusätzlichen Gewinn bringen und somit nachhaltig die Entwicklung der Hauptstadt fördern.
Stadtrendite in Mio. EUR
2005 13,78
2006 15,01
2007 18,47
2008 23,07
2009 25,90
2010 28,99
Stadtrendite 1
Stadtrendite 2
98
33,95
20,17
35,19
20,18
50,45
31,97
48,66
25,59
53,70
27,80
27,06
56,06
Stadtrendite: Zahlen für den Mehrwert
degewo-Stadtrendite
56.061.865 EUR
Beitrag Stadtrendite 1
Beitrag Stadtrendite 2
28.999.838 EUR
27.062.027 EUR
(Potenzielle) Einnahmen
der Stadt
Kostenvermeidung der Stadt
Einnahmenerhöhung
Kostenvermeidung
16.619.048 EUR
12.380.790 EUR
26.991.143 EUR
70.884 EUR
Jahresergebnis degewo-Konzern
Bürgerprojekte
Maßnahmen zur Vermeidung von CO₂
Bruttowertschöpfung
Präventionskosten
16.619.048 EUR
1.562.651 EUR
1.518.527 EUR
1.953.263 EUR
8.026 EUR
Fördermaßnahmen
Bildung
Behebungskosten
227.417 EUR
1.541.986 EUR
56.417 EUR
Entlastung der Mieter
Zuzug Haushalte
SOPHIA
9.072.195 EUR
22.339.060 EUR
6.441 EUR
Zuzug Studenten
897.497 EUR
Tourismus-
einnahmen
259.337 EUR
99
Mitarbeiter
Mitarbeiter
Stand 31. 12. 2006
Stand
31. 12. 2007
Stand
31. 12. 2008
Stand
31. 12. 2009
Stand
31. 12. 2010
7
328
49
28
32
53
7
317
48
27
30
40
6
330
48
25
26
33
6
329
55
31
10
11
5
335
54
34
9
5
497
469
468
442
442
10
412
84
30
34
104
9
400
83
27
31
90
8
402
77
25
27
69
7
392
73
31
17
65
6
399
70
35
16
75
674
640
608
585
601
degewo AG
Vorstand / Prokura / leitende Angestellte
Kaufmännische Angestellte
Technische Angestellte
Auszubildende
Handwerker und sonstige Gewerbliche
Hausbewirtschaftung
Gesamt
degewo (gesamt)
Vorstand / Prokura / leitende Angestellte
Kaufmännische Angestellte
Technische Angestellte
Auszubildende
Handwerker und sonstige Gewerbliche
Hausbewirtschaftung
Gesamt
100
Mitarbeiter / Adressen
Adressen
degewo AG
Potsdamer Straße 60 • 10785 Berlin
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
[email protected] • www.degewo.de
degewo-Hausbau GmbH
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
degewo Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbH
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
Grundstücksgesellschaft Alexanderstraße II GbR
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
degewo Marzahner Wohnungsgesellschaft mbH
Mehrower Allee 52 • 12687 Berlin
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
Grundstück Fürstenwalder Allee GbR
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
degewo 1. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
degewo Treuhand GmbH
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
gewobe Wohnungswirtschaftliche Beteiligungsgesellschaft mbH
Telefon 030 26485-9101 • Telefax 030 26485-9105
[email protected] • www.gewobe.de
degewo 2. Wohnungsverwaltungsgesellschaft Beteiligungs- und Geschäftsführungs mbH
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
gewobe Erschließungs- und Vertriebsgesellschaft mbH
Telefon 030 26485-9140 • Telefax 030 26485-9142
[email protected] • www.gewobe.de
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
degewo Technische Dienste GmbH
Telefon 030 549984-0 • Telefax 030 549984-44
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
Marzahn Gegenbauer Service GmbH
Telefon 030 74738-100 • Telefax 030 74738-109
degewo Forderungsmanagement GmbH
Telefon 030 26485-0 • Telefax 030 26485-4320
degewo Gebäudeservice GmbH
Telefon 030 26485-9801 • Telefax 030 26485-9810
101
Impressum
Herausgeber
degewo AG
Fotografen
Hartwig Klappert (Seite 5)
Max Lautenschläger (Seite 9)
Gestaltung
RotherPechstein GmbH, Berlin
Falkensee
Potsdam
Stand: März 2011
1.144
39
1.440
65
40
13.961
1.231
227
17.972
7.457
270
694
1.431
1.859
2.421
4.948
550
588
7.578
2.352
101
Charlottenburg
Friedrichshain
Hohenschönhausen
Köpenick
Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn
Neukölln
Pankow
Prenzlauer Berg
Reinickendorf
Schöneberg
Steglitz
Tempelhof
Tiergarten
Treptow
Wedding
Wilmersdorf
Zehlendorf
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 4
1
WE
degewo-Bestand
2
Organe
Treptow-Köpenick
Neukölln
8
5
Steglitz-Zehlendorf
Potsdam
21
19
Spandau
1
18
13
15
12
Mitte
Prokuristen
Gabi Anders
Ulrich Jursch
14
2
10
17
Berlin
Falkensee
20
Reinickendorf
11
Bestand der degewo
Vorstand
Frank Bielka
Christoph Beck
Aufsichtsrat
Dr. Bärbel Grygier
Karin Mach
Kay-Uwe Müller
16
6
MarzahnHellersdorf
7
Lichtenberg
3
Pankow
9
71.674
degewo-Konzern
degewo AG
Anzahl WE 31. 12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31. 12. 2010
54.271
3.533
–144
57.660
22.977
71
–104
22.944
Anzahl WE 31. 12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31. 12. 2010
5.228
1
–1.605
3.624
1.935
1
0
1.936
Hausbewirtschaftung
Insgesamt
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
365.965
3.682
3.796
2.802
365.533
3.887
3.183
4.036
432
–205
613
–1.234
170.790
2.869
13.744
280
178.834
3.503
13.307
310
– 8.044
– 634
437
–30
376.245
376.639
–394
187.683
195.954
– 8.271
1,63 %
2,09 %
degewo-Konzern
degewo AG
585
601
442
442
Stand 31. 12. 2009
Stand 31. 12. 2010
Vermögen
Anlagevermögen
Umlaufvermögen
Kapital
Eigenkapital
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2.231.334
256.961
1.255
0
2.203.948
240.288
1.527
86.240
27.386
16.673
–272
– 86.240
983.921
194.766
1.024
0
992.060
204.498
1.179
86.240
– 8.139
–9.732
–155
– 86.240
2.489.550
2.532.003
– 42.453
1.179.711
1.283.977
–104.266
473.460
18.733
1.932.214
61.019
4.124
0
431.634
19.322
1.985.459
9.297
0
86.291
41.826
–589
–53.245
51.722
4.124
– 86.291
275.016
0
898.953
5.742
0
0
255.271
0
936.241
6.174
0
86.291
19.745
0
–37.288
– 432
0
– 86.291
2.489.550
2.532.003
– 42.453
1.179.711
1.283.977
–104.266
Fluktuation in %
degewo-Konzern
2010
16.687
9,10
13,98
2009
19.233
9,34
16,30
degewo AG
2010
2009
7.299
9,29
18,69
8.661
9,56
19,81
degewo AG
EK 275.016,2 TEUR
Umsatzerlöse aus
Betriebsergebnis
Finanzergebnis
Neutrales Ergebnis
Ertragsteuern
Jahresergebnis
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
64.597
–727
– 46.382
17.488
– 869
38.423
2.198
–22.301
18.320
–3.402
26.174
–2.925
–24.081
– 832
2.533
27.418
19.691
–26.660
20.449
–704
14.883
61.571
–19.356
57.098
–3.261
12.535
– 41.880
–7.304
–36.649
2.557
16.619
14.918
1.701
19.745
53.837
–34.092
degewo Köpenicker
Wohnungs-
gesellschaft mbH
degewo Marzahner
Wohnungs
gesellschaft mbH
gewobe
gesellschaft mbH
gewobe
gesellschaft mbH
degewo 1. Wohnungs-
degewo 2. Wohnungs-
(ab 01. 10. 2010)
degewo 2. Wohnungs-
führungs mbH
(ab 01. 10. 2010)
degewo 3. Wohnungs-
(ab 01. 01. 2010)
degewo 4. Wohnungs-
(ab 01. 01. 2010)
degewo
Gebäudeservice
GmbH
EK 88.360,5 TEUR
Anteile 100 %
EK 98.101,1 TEUR
Anteile 94,99 %
EK 6.609,5 TEUR
Anteile 100 %
EK 260,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 16.024,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 93.888,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 101,9 TEUR
Anteile 100 %
EK 181,9 TEUR
Anteile 93,4 %
EK 110,3 TEUR
Anteile 99 %
EK 90,0 TEUR
Anteile 100 %
degewo
GmbH
degewo Treuhand
GmbH
degewo-Hausbau
GmbH
Grundstücks
GbR
degewo Forderungs
management GmbH
GbR
EK 503,7 TEUR
Anteile 100 %
EK 595,8 TEUR
Anteile 52 %
EK 48,9 TEUR
Anteile 100 %
EK – 845,3 TEUR
Anteile 100 %
EK 21.817,60 TEUR
Anteile 100 %
EK 75,0 TEUR
Anteile 100 %
EK 77,5 TEUR
Anteile 100 %
71.674
degewo-Konzern
degewo AG
Anzahl WE 31. 12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31. 12. 2010
54.271
3.533
–144
57.660
22.977
71
–104
22.944
Anzahl WE 31. 12. 2009
Zugänge
Abgänge
Anzahl WE 31. 12. 2010
5.228
1
–1.605
3.624
1.935
1
0
1.936
Hausbewirtschaftung
Insgesamt
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
365.965
3.682
3.796
2.802
365.533
3.887
3.183
4.036
432
–205
613
–1.234
170.790
2.869
13.744
280
178.834
3.503
13.307
310
– 8.044
– 634
437
–30
376.245
376.639
–394
187.683
195.954
– 8.271
1,63 %
2,09 %
degewo-Konzern
degewo AG
585
601
442
442
Stand 31. 12. 2009
Stand 31. 12. 2010
Vermögen
Anlagevermögen
Umlaufvermögen
Kapital
Eigenkapital
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2.231.334
256.961
1.255
0
2.203.948
240.288
1.527
86.240
27.386
16.673
–272
– 86.240
983.921
194.766
1.024
0
992.060
204.498
1.179
86.240
– 8.139
–9.732
–155
– 86.240
2.489.550
2.532.003
– 42.453
1.179.711
1.283.977
–104.266
473.460
18.733
1.932.214
61.019
4.124
0
431.634
19.322
1.985.459
9.297
0
86.291
41.826
–589
–53.245
51.722
4.124
– 86.291
275.016
0
898.953
5.742
0
0
255.271
0
936.241
6.174
0
86.291
19.745
0
–37.288
– 432
0
– 86.291
2.489.550
2.532.003
– 42.453
1.179.711
1.283.977
–104.266
Fluktuation in %
degewo-Konzern
2010
16.687
9,10
13,98
2009
19.233
9,34
16,30
degewo AG
2010
2009
7.299
9,29
18,69
8.661
9,56
19,81
degewo AG
EK 275.016,2 TEUR
Umsatzerlöse aus
Betriebsergebnis
Finanzergebnis
Neutrales Ergebnis
Ertragsteuern
Jahresergebnis
degewo-Konzern
degewo AG
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
2010
TEUR
2009
TEUR
Veränderung
TEUR
64.597
–727
– 46.382
17.488
– 869
38.423
2.198
–22.301
18.320
–3.402
26.174
–2.925
–24.081
– 832
2.533
27.418
19.691
–26.660
20.449
–704
14.883
61.571
–19.356
57.098
–3.261
12.535
– 41.880
–7.304
–36.649
2.557
16.619
14.918
1.701
19.745
53.837
–34.092
degewo Köpenicker
Wohnungs-
gesellschaft mbH
degewo Marzahner
Wohnungs
gesellschaft mbH
gewobe
gesellschaft mbH
gewobe
gesellschaft mbH
degewo 1. Wohnungs-
degewo 2. Wohnungs-
(ab 01. 10. 2010)
degewo 2. Wohnungs-
führungs mbH
(ab 01. 10. 2010)
degewo 3. Wohnungs-
(ab 01. 01. 2010)
degewo 4. Wohnungs-
(ab 01. 01. 2010)
degewo
Gebäudeservice
GmbH
EK 88.360,5 TEUR
Anteile 100 %
EK 98.101,1 TEUR
Anteile 94,99 %
EK 6.609,5 TEUR
Anteile 100 %
EK 260,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 16.024,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 93.888,1 TEUR
Anteile 100 %
EK 101,9 TEUR
Anteile 100 %
EK 181,9 TEUR
Anteile 93,4 %
EK 110,3 TEUR
Anteile 99 %
EK 90,0 TEUR
Anteile 100 %
degewo
GmbH
degewo Treuhand
GmbH
degewo-Hausbau
GmbH
Grundstücks
GbR
degewo Forderungs
management GmbH
GbR
EK 503,7 TEUR
Anteile 100 %
EK 595,8 TEUR
Anteile 52 %
EK 48,9 TEUR
Anteile 100 %
EK – 845,3 TEUR
Anteile 100 %
EK 21.817,60 TEUR
Anteile 100 %
EK 75,0 TEUR
Anteile 100 %
EK 77,5 TEUR
Anteile 100 %
Falkensee
Potsdam
Stand: März 2011
1.144
39
1.440
65
40
13.961
1.231
227
17.972
7.457
270
694
1.431
1.859
2.421
4.948
550
588
7.578
2.352
101
Charlottenburg
Friedrichshain
Hohenschönhausen
Köpenick
Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn
Neukölln
Pankow
Prenzlauer Berg
Reinickendorf
Schöneberg
Steglitz
Tempelhof
Tiergarten
Treptow
Wedding
Wilmersdorf
Zehlendorf
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 4
1
WE
degewo-Bestand
2
Organe
Treptow-Köpenick
Neukölln
8
5
Steglitz-Zehlendorf
Potsdam
21
19
Spandau
1
18
13
15
12
Mitte
Prokuristen
Gabi Anders
Ulrich Jursch
14
2
10
17
Berlin
Falkensee
20
Reinickendorf
11
Bestand der degewo
Vorstand
Frank Bielka
Christoph Beck
Aufsichtsrat
Dr. Bärbel Grygier
Karin Mach
Kay-Uwe Müller
16
6
MarzahnHellersdorf
7
Lichtenberg
3
Pankow
9

Geschäftsbericht 2010

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