Mönchengladbach

Mönchengladbach
2009/2010
Marktreport Wohn- & Geschäftshäuser
Market Report Residential Investment
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser Mönchengladbach
The investment market for residential and commercial properties in
Mönchengladbach
Mit rund 260.000 Einwohnern gehört Mönchengladbach zu
den größeren Städten Nordrhein-Westfalens und liegt zentral
zwischen der niederländischen Grenze und Düsseldorf. Insbesondere das städtische Museum am Abteiberg hat die Stadt
zu einem Kulturzentrum der Region gemacht. Die Bevölkerungszahl von Mönchengladbach nimmt seit Jahren leicht ab
und soll laut Prognosen auch während der kommenden Jahre
sinken. Die Haushaltszahl wird mit leichten Schwankungen auf
stabilem Niveau bleiben. Die Zahl der Wohnungen liegt in Mönchengladbach aber leicht über der der Haushalte. Der Wohnungsüberschuss liegt primär an den Neubauaktivitäten, die
während der zurückliegenden Jahre im Mittel stärker als das
Wachstum der Haushaltszahl waren.
With around 260,000 inhabitants, Mönchengladbach is one of
the largest cities within North Rhine-Westphalia and is located
midway between the Dutch border and Düsseldorf. The municipal Museum am Abteiberg in particular has elevated the city
to the status of regional cultural centre. Mönchengladbach’s
population has seen a mild decline for a number of years, and
current projections are for this trend to continue in years to
come. The number of households is set to remain stable, albeit
with minor fluctuations. However, the number of apartments in
Mönchengladbach slightly exceeds the number of households.
The oversupply of apartments is primarily due to new construction activity, which in recent years has tended to outstrip the
growth in the number of households.
Wiederbelebung des Marktes durch Preisanpassungen
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser schloss 2008 in
Mönchengladbach deutlich hinter dem Ergebnis des Vorjahres
ab. Aufgrund des Endes der vorangegangenen Boomphase im
Immobiliensektor und der einsetzenden Wirtschaftskrise war
dies zu erwarten. So sank die Zahl der Verkäufe um 17,5 %
auf 217 Transaktionen und das Umsatzvolumen reduzierte
sich um 57,8 % auf 62 Mio. Euro. Im laufenden Jahr war das
Marktgeschehen im ersten Quartal zunächst sehr verhalten.
Dies lag vor allem an der Verunsicherung der Marktteilnehmer
aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der unterschiedlichen Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer.
Seit dem Frühjahr haben sich die Preisvorstellungen weitestgehend angenähert und der Markt kommt wieder stärker in
Bewegung. Investoren sind derzeit primär solvente Privatleute.
Deren Nachfrage konzentriert sich auf die guten, zentrumsnahen Lagen und die herausragenden Objekte in mittleren Lagen. Die Eingangsrenditen sind seit 2008 in den sehr guten
Lagen leicht gefallen. In den mittleren und einfachen Lagen
sind die Renditen etwas gestiegen.
Market recovery through price adjustments
In 2008 the market for residential and commercial property
in Mönchengladbach ended well below the previous year’s results. This was to be expected, given that the preceding period
had been characterised by a boom in real estate, and that the
economic crisis had already begun. The number of sales dropped by 17.5 per cent, to 217 transactions, and the volume of
revenue was reduced by 57.8 per cent, to 62 million euros. In
the current year, market activity during the first quarter was
initially very restrained. This was largely due to uncertainty
among market participants in relation to the performance of
the economy as a whole, and to different price expectations
of buyers and sellers. Since the spring, the gap between these
two sets of price expectations has narrowed, and the market is
now recovering. Investors active at present are mostly solvent
private individuals. Demand from these investors is focused on
good locations near the city centre, and on exceptional properties in average locations. In very good locations, initial returns
have fallen slightly since 2008. In average and ordinary locations, returns have increased somewhat.
Bevölkerung und private Haushalte
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2010*
2015*
Bevölkerung Tsd. Population, in '000s
262,4
262,0
261,4
261,0
260,4
259,1
258,0
255,0
Haushalte priv. Tsd. Priv. households, in '000s
124,7
125,5
125,1
124,7
125,1
125,4
125,6
126,0
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
2,10
2,09
2,09
2,09
2,08
2,07
2,05
2,02
Population and private households
Quelle:/Source: Destatis, BBR, Berechnung E&V * Prognose:/Forecast: Destatis, BBR
Häuser mit altem Charme gefragt
Der Vermarktungsprozess ist zeitintensiver geworden. Der Beratungsbedarf hat im Vergleich zu den zurückliegenden Jahren
stark zugenommen. Eine professionelle Objektprüfung ist den
Käufern derzeit äußerst wichtig. Zu den beliebtesten Lagen für
Wohn- und Geschäftshäuser gehört traditionell der alte Stadtteil Gladbach, westlich des Hauptbahnhofs. Hier stehen viele
attraktive Gründerzeitgebäude. Eines der wohl besten und
auch bekanntesten Quartiere der Stadt, „Bunter Garten“, liegt
zwischen der Hermann-Piecq-Anlage und dem Schürenweg.
Hier sind – gerade am Rand des Musikerviertels – ebenfalls
viele schöne und große gründerzeitliche Gebäude zu finden.
Aber auch Teile von Windberg, „Am Wasserturm“ und das
eher einfache Eicken sind durchaus charmant. In der Ortsmitte des südlicher gelegenen Rheydt gibt es ähnlich attraktive
Wohnlagen, insbesondere im Bereich der Brucknerallee, der
Richard-Wagner-Straße und der Von-Galen-Straße. Fallend ist
die Nachfrage nach Immobilien in einfachen Lagen.
Mietpreise gewinnen an Stabilität
Die Marktsituation für Mietwohnungen hat sich etwas verschlechtert. So hat es bei den Mietpreisen in allen Lagen einen
leichten Rückgang gegeben. In diesem Jahr sollen die Mietpreise stabil bleiben.
Buildings with old-world charm in demand
The process of marketing properties has become more timeconsuming. The level of advice that needs to be provided has
greatly increased over previous years. Buyers are currently consider professionally conducted property assessments to be of
paramount importance. One of the most popular locations for
residential and commercial properties has always been the old
Gladbach quarter to the west of the central railway station, with
its many attractive Wilhelminian era buildings. Probably one of
the best and also best-known quarters of the town, Bunter Garten, is located between Hermann-Piecq-Anlage and Schürenweg. Here – especially along the edge of the musicians’ quarter
– there are also many beautiful, large Wilhelminian buildings.
But portions of the Windberg and the Am Wasserturm quarters,
as well as Eicken, which tends more towards the basic, are also
quite charming. Similarly attractive residential locations are to
be found in the centre of Rheydt situated in the south, in particular within the area of Bruckner-Allee, Richard-Wagner-Strasse
and Von-Gahlen-Strasse. Demand for property has been easing
in basic locations.
Rents are stabilising
The market situation for rental apartments has deteriorated
somewhat. For example, rents have dropped slightly in all types
of locations. This year rent levels are expected to hold steady.
Neue Wohnungen/Veränderung Haushalte*
Wohnungsmarkt 2008 — Angebot/Nachfrage
New residential units/Change, households*
Residential market 2008 — supply/demand
1.000
1.000
800
Anzahl/Number
750
500
750
529
479
400
409
497
240
250
0
457
500
Haushalte Nachfrage
300
Wohnungsbestand Angebot
Housing stock, supply
100
125,4 Δ 1,8
Households, demand
250
127,2
0
-250
-250
-400
-400
-500
-500
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Neue Wohnungen/New residential units
Veränderung Haushalte/Change, households
* jährliche Veränderung/annual change
Quelle:/Source: Destatis, BBR, Berechnung E&V
0
20
40
60
80
100
120
140
Anzahl (Tsd.)/Number (in '000s)
Quelle:/Source: Destatis, BBR, Berechnung E&V
Ausblick
Future Prospects
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Mönchengladbach wird weiterhin überwiegend von deutschen Anlegern
bestimmt werden. Ausländische Investoren werden sich
vorerst zurückhalten. Dieses Jahr wird aufgrund der Angebotsknappheit und der verhaltenen ersten Monate eine noch
leicht niedrigere Transaktionszahl als 2008 aufweisen. Wir
rechnen mit 160 bis 180 Verkäufen bei einem Volumen von
50 bis 55 Mio. Euro. Bei den Renditen ist im laufenden Jahr
keine Veränderung mehr zu erwarten. Die Mieten in sehr guten und guten Lagen werden potenziell wieder das Niveau
des vergangenen Jahres erreichen. In den mittleren und einfachen Lagen werden sie ebenfalls stabil bleiben. Chancen
bieten sich für Mönchengladbach durch das ECE-Forum an
der Hindenburgstraße. Dieses sollte zu einer dringend benötigten Belebung des Handels in der Innenstadt und einer
Aufwertung der umliegenden Wohnviertel führen.
The market for residential and commercial properties in Mönchengladbach is set to continue to be determined mainly by
German investors. Foreign investors will tend to be more
cautious, at least initially. The shortage of properties for sale
and the quiet first few months of the year are expected to
result in a slightly lower number of transactions this year than
in 2008. We anticipate between 160 and 180 sales, with a
volume of between 50 to 55 million euros. No further change
is expected for the current year in relation to yields. Rents in
very good and good locations will potentially regain the level
of the previous year, and will remain stable in average and
basic locations. Opportunities in Mönchengladbach will result
from the ECE Forum at Hindenburgstrasse, which is intended
to provide much-needed stimulation of commerce in the inner
city, and an increase in property values for the surrounding
residential quarters.
Wohnungsbestand 2008 (Tsd.) Housing stock 2008 (in '000s)
in Ein-/Zweifamilienhäusern in 1- or 2-family houses
49,1
in Mietwohnungen (Etage) in apartments
76,6
in Nichtwohngebäuden in non-residential properties
1,5
Gesamt Total
127,2
Quelle:/Source: Destatis
Residential and commercial properties sold*
300
258
250
240
263
236
Anzahl/Number
217
180
200
160
150
100
50
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil
* Multi-dwelling units and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne E&V/Forecast range E&V
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mönchengladbach
Verkaufsvolumen Wohn- und Geschäftshäuser*
Sales volume for residential and commercial properties*
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Verkaufte Wohn- und Geschäftshäuser*
160
147
140
132
120
106
100
80
71
62
60
55
50
40
20
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
* Multi-dwelling units and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne E&V/Forecast range E&V
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mönchengladbach
Neuwerk
Hardt
Stadtmitte
Volksgarten
Rheydt-Mitte
Rheindahlen
Giesenkirchen
Rheydt-West
Odenkirchen
Wickrath
© Engel & Völkers
Sehr gute Lage/Prime location
Indikator Indicator
Rendite in % Yield in %
Gute Lage/Good location
2006
Mittlere Lage/Average location
2007
Einfache Lage/Basic location
2008
2009
Trend
6,50 –
7,00
6,50 –
7,00
6,50 –
7,00
6,00 –
7,00
7,00 –
8,00
7,00 –
8,00
7,00 –
8,00
7,00 –
8,00
7,50 –
9,00
7,50 –
9,00
8,00 –
9,50
8,50 –
9,50
9,00 – 11,00
9,00 – 11,00
9,00 - 11,00
9,50 – 11,50
Whg.-Mieten in EUR/m²
6,50 –
9,50
6,50 –
9,50
6,50 –
9,50
6,25 –
9,00
Residential rents in EUR/m²
5,75 –
6,75
5,75 –
7,00
5,75 –
7,00
5,50 –
6,75
5,25 –
6,25
5,25 –
6,25
5,25 –
6,25
5,00 –
6,00
4,25 –
5,00
4,25 –
5,25
4,25 –
5,25
4,00 –
5,00
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Stand der Informations- und Datenlage: 30.06.2009, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this
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