BulwienGesa AG

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BulwienGesa AG

BulwienGesa AG
research • analysis • consulting!
Der Fachmarkt als Investors Liebling: Daten, Deals und Ausblick!
Dr. Joseph Frechen, BulwienGesa AG!
IHK zu Dortmund, 14. Mai 2013!
Moorfuhrtweg 13!
22301 Hamburg!
Tel. (040) 40 42 32 22-0!
Fax (040) 40 42 32 22-12!
[email protected]!
www.bulwiengesa.de!
Der Fachmarkt als Investors Liebling: Daten, Deals und Ausblick!
BulwienGesa AG
Themen!
  Einzelhandelsentwicklung - Überblick!
  Handelsimmobilien: Investmentaktivitäten!
  Ausgewählte Bestandsdaten zum Fachmarktsegment!
  Ausblick!
© 2013 BulwienGesa AG • Folie 2!
BulwienGesa AG
Einzelhandelsumsatz, private Konsumausgaben
und EH-Anteil am privaten Konsum in Deutschland!
1500
40%
in Mrd. Euro !
1250
37%
1000
34%
750
31%
500
28%
250
0
25%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Konsumausgaben privater Haushalte insgesamt in Mrd. Euro
Umsatz im EH (ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken) insgesamt in Mrd. Euro
Einzelhandelsanteil in Prozent
Quelle: Statistisches Bundesamt, Hauptverband des Deutschen Einzelhandels!
BulwienGesa AG
Einzelhandelsumsatz in Deutschland Bruttoumsätze in Mrd. Euro, 2001 bis 2012!
430
427,9
425
421,5
420
416,2
415,6
415,7
413,7
415
411,2
410,0
410
410,9
406,9
405
402,8
401,2
400
395
390
385
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Quelle: Statistisches Bundesamt, Hauptverband des Deutschen Einzelhandels !
!
2007
2008
2009
2010
2011
2012
BulwienGesa AG
Einzelhandelsumsatz* und Veränderung 2001 bis 2012!
4%
430
3%
Umsatz in Mrd. Euro!
420
2%
410
400
1%
390
0%
380
-1%
370
-2%
360
350
-3%
340
-4%
jährliche Veränderungsrate in %!
440
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
nominal
real
Einzelhandels-Umsatz
* Abgrenzung im engeren Sinne, d.h. ohne Kfz- und Brennstoffhandel, Tankstellen und Apotheken!
Quelle: HDE nach Berechnungen des Statistisches Bundesamt!
BulwienGesa AG
Einzelhandelsflächenentwicklung in Deutschland!
- Jahre 1950 bis 2020 in Mio. qm -!
150
125
18
100
20
21
22
15
6
75
5
50
71
101
2000
2005
2010
2020*
58
25
23
0
80
96
106
91
35
9
1950
1960
1970
1980
1990
Früheres Bundesgebiet (bis 1990)
Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE, !
!* Prognose E. Greipl (09/2011)!
1995
Neue Bundesländer (ab 1990)
BulwienGesa AG
Einzelhandelsflächenleistung in Deutschland!
- Durchschnittlicher Umsatz je qm Verkaufsfläche -!
Euro je qm!
3600
3400
3200
3000
2000
2006
2007
2008
2009
Quelle: Statistisches Bundesamt, Hauptverband des Deutschen Einzelhandels; eigene Berechnung.!
2010
2011
2012
BulwienGesa AG
Marktanteilsentwicklung nach Vertriebsformen!
Anteil am Einzelhandel (ohne Kfz, Brennstoffe, Apotheken) in Prozent!
SB-Warenhäuser/
Verbrauchermärkte
10
11
11
11
12
11
11
11
11
10
12
10
7
7
7
7
7
7
7
7
7
8
12
12
13
13
13
13
5
4
3
3
3
3
3
13
2
3
13
2
Lebensmittel-Discounter
18
21
23
23
23
23
24
24
24
23
Kauf- und Warenhäuser
Supermärkte
Fachmärkte
31
27
24
23
22
21
21
20
20
20
14
14
14
14
14
14
Filialisten
12
14
14
13
5
6
6
7
7
7
7
8
9
10
Versandhandel
1995
2000
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
2013*
Traditionelle Fachgeschäfte
Eigene Darstellung nach: Hahn Gruppe Retail Reals Estate Report – Germany 2012/2013 !
BulwienGesa AG
Themen!
  Ausblick!
BulwienGesa AG
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien
2005-2012!
Mrd. Euro!
+175,4%*!
-35,8%*!
+34,2%*!
+125,7%*!
- 25,1%*!
-48,7%*!
-41,2%*!
Quelle: JLL !
* Steigerungsraten zum Vorjahr!
BulwienGesa AG
Transaktionen im Einzelhandelssegment!
Volumen in Mrd. Euro für die Jahre 2011 und 2012!
Quelle: RIWIS Datenbank !
* Bleibt in der Summer unterhalb von 7,9 Mrd. Euro, da einige Deals nicht eindeutig zuordenbar sind!
BulwienGesa AG
Einzelhandelsassetklassen und Zielregionen!
Assetklasse Einzelhandel!
Spitzen- Renditetrend rendite* 2012!
2013!
Shopping-Center!
5,0 %!
!
Ab 100 Mio. Euro!
Geschäftshaus 1A-Lage!
4,5 %!
!
5 – 20 Mio. Euro!
A/B-Städte!
Fachmarktzentrum!
6,0 %!
!
15 – 40 Mio. Euro!
!
Deutschland
(West)!
* In den A-Städten!
!
Übliche
Investmentvolumina!
Zielregion!
Deutschland!
BulwienGesa AG
Entwicklung Spitzenrendite Geschäftshäuser 1A-Lage - Angaben in % -!
BulwienGesa AG
Entwicklung Spitzenrendite Fachmärkte / FMZ - Angaben in % -!
BulwienGesa AG
Top 5 EH-Deals Jahr 2012*!
Deal!
Volumen in Mio.
Euro!
Käufer!
Karstadt-Portfolio (17 Objekte)!
Rd. 1.100!
!
Signa Holding!
Milaneo !
Rd. 400!
Hamburg Trust (78 %)!
ECE/Strabag!
Münster Arkaden!
Rd. 200!
Aachener Grundvermögen!
Sonae Sierra!
Ruhr-Park!
Rd. 190!
Unibail Rodamco (50%)!
Herold-Center!
Rd. 187!
Deutsche Euroshop!
* Ohne Anteilskauf mfi durch Unibail Rodamco sowie Palaisquartier Frankfurt mit MyZeil!
!
Verkäufer!
Highstreet!
Perella Weinberg!
RBS!
BulwienGesa AG
Ausgewählte Fachmarktdeals 2012/2013!
Deal!
Volumen in
Mio. Euro!
Käufer!
Verkäufer!
Röthenbach Einkaufszentrum,
Nürnberg!
rd. 38!
Westinvest Target Select
Shopping Centers (Deka)!
Lasalle Investment
Management!
Löwen-Center, Leipzig!
rd. 34!
Rockspring Property
Investment Managers!
APN European Retail
Property Group!
Saturn, Hamburg!
80-90!
Matrix Immobilien/
Münchener
Investorengruppe!
Metro Group Real Estate
Management GmbH!
FMZ Bilk, Düsseldorf!
> 25!
CBRE Global Investors
(Pan European Core
Fund)!
Edinburgh House!
  Außerhalb von Portfoliodeals verhältnismäßig geringes Investmentvolumen!
  Im Fachmarktsegment fehlt bisher der „Trophy-Buildings“-Preisaufschlag!
BulwienGesa AG
Themen!
  Ausblick!
BulwienGesa AG
Fachmarktcluster in Deutschland 2012!
Standorte >10.000 qm GLA!
Anzahl!
Mio. qm!
qm je
1.000
EW!
  Fachmarktagglomeration!
746!
20,8!
254,9!
  Fachmarktzentrum!
286!
6,4!
78,2!
  Zum Vergleich
Shopping Center
(ohne SC Hybrid)!
287!
8,9!
98,9!
!
Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen BulwienGesa AG!
BulwienGesa AG
Ergebnis in den 7 A-Städten!
  123 Fachmarktagglomerationen!
  41Fachmarktzentren!
  34 Stand-Alone-Märkte!
! ! ! ! !!
!
Quelle: Erhebungen und Berechnungen BulwienGesa, Datenstand: 2012!
BulwienGesa AG
Fachmarktstandorte in den 7 A-Städten!
Stadt!
Berlin!
Fachmarktagglomeration!
Anzahl!
qm VKF!
Fachmarktzentrum!
Anzahl!
qm VKF!
Stand Alone!
Anzahl!
Gesamt!
qm VKF!
Anzahl!
qm VKF!
25!
713.200!
18!
348.500!
13!
209.900!
56!
1.271.600!
3!
75.600!
2!
k.A.!
1!
10.200!
6!
85.800!
Frankfurt!
22!
700.100!
10!
163.100!
2!
30.700!
34!
893.900!
Hamburg!
21!
578.000!
4!
52.000!
8!
141.900!
33!
771.900!
Köln!
14!
503.400!
2!
51.700!
3!
34.300!
19!
589.400!
München!
15!
468.900!
3!
36.600!
4!
47.400!
22!
552.900!
Stuttgart!
23!
496.100!
2!
k.A.!
3!
31.300!
28!
527.400!
A-Städte
gesamt!
123!
3.535.300!
41!
651.900!
34!
505.700!
198!
4.692.900!
Düsseldorf!
Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen BulwienGesa, Rundungsdifferenzen möglich!
BulwienGesa AG
Ergebnis in den 14 B-Städten!
  104 Fachmarktagglomerationen!
  40 Fachmarktzentren!
  30 Stand-Alone-Märkte!
! ! ! ! !!
Quelle: Erhebungen und Berechnungen BulwienGesa, Datenstand: 2012!
BulwienGesa AG
Fachmarktstandorte in den 14 B-Städten!
Stadt!
Fachmarktagglomeration! Fachmarktzentrum!
Anzahl!
qm VKF!
Anzahl!
qm VKF!
Stand Alone!
Anzahl!
Gesamt!
qm VKF!
Anzahl!
qm VKF!
Bochum!
4!
76.200!
1!
37.600!
5!
97.300!
10!
211.100!
Bonn!
9!
297.000!
0!
0!
2!
24.500!
11!
321.500!
11!
326.200!
8!
273.900!
3!
25.400!
22!
625.500!
Dortmund !
7!
296.000!
5!
92.900!
1!
8.000!
13!
396.900!
Dresden!
4!
158.300!
7!
152.400!
2!
23.900!
13!
334.600!
Duisburg !
8!
166.000!
1!
26.500!
2!
29.200!
11!
221.700!
Essen !
7!
196.600!
0!
0!
4!
74.200!
11!
270.800!
Hannover!
13!
530.000!
7!
93.900!
3!
48.400!
23!
672.300!
Karlsruhe!
9!
259.600!
3!
57.100!
0!
0!
12!
316.700!
Leipzig!
6!
152.500!
4!
128.600!
4!
47.300!
14!
328.400!
12!
341.000!
2!
17.500!
0!
0!
14!
358.500!
Münster!
7!
181.800!
2!
29.400!
2!
20.700!
11!
231.900!
Nürnberg!
7!
147.900!
0!
0!
2!
26.900!
9!
174.800!
Wiesbaden!
3!
110.100!
1!
26.000!
0!
0!
4!
136.100!
104!
3.239.200!
40!
935.800!
30!
425.800!
174!
4.600.800!
Bremen!
Mannheim!
B-Städte gesamt!
Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich!
BulwienGesa AG
Fachmarktzentren nach Größen- und Stadtklassen!
Fachmarktzentrum >
20.000 qm VKF!
Fachmarktzentrum >
10.000 und < 20.000!
Anzahl!
Anzahl!
absolut!
Ø - Stadt!
A-Städte!
11!
30!
41!
≈ 6!
B-Städte!
15!
26!
41!
≈ 3!
gesamt!
26!
56!
82!
≈ 4!
Stadt!
gesamt!
In den A- und B-Städten befinden sich 82 der insgesamt rd. 290
FMZ Deutschlands, d.s. gut ¼ aller deutschen FMZ!
Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich!
BulwienGesa AG
Themen!
  Ausblick!
BulwienGesa AG
Warum Fachmärkte und Fachmarktzentren?!
Einzelhandel!
  Neue Konzepte und Mieter drängen in Fachmarktlagen!
  Kostenvorteile gegenüber innerstädtischen City-Lagen:!
–  Mieten !
–  Personaleinsatz!
–  Zeitliche Leistungsbereitschaft!
–  Ladenbau und Ladenreattraktivierung !
–  Logistik!
  Herausbildung professioneller Projektentwicklerstrukturen, die leistungsfähige Standorte entwickeln und damit für
Einzelhandelsmieter zugänglich machen!
  Attraktive Ladenflächen in „passenden“ Größen werden angeboten!
BulwienGesa AG
Warum Fachmärkte und Fachmarktzentren?!
Investoren!
  Höhere Objektverfügbarkeit als im Shopping Center Segment!
  Mieten haben Potenzial „nach oben“: !
–  Neue Mietergruppen interessieren sich für Fachmarktstandorte!
–  Druck auf bestehende Fachmarktlagen durch steigendes
Mieterinteresse bietet Mietsteigerungschancen!
–  Tendenz zu länger laufenden Mietverträgen – 15 Jahre – in
ausgewählten Warengruppen (z.B. Food)!
–  Oligopolisierung in einzelnen Einzelhandelsbranchen führt zu
einem intensiveren Wettbewerb um die besten Standorte!
  Restrukturierungsaufwand zahlreicher Fachmärkte und
Fachmarktzentren bieten erhebliche Renditechancen!
  Fachmarktsegment steht in Deutschland erst am Beginn eines neuen
Investitionszyklus!
BulwienGesa AG
Der Start!
Das Ziel!
Der Weg!
Quelle: Prime Management!
BulwienGesa AG
Ausblick Fachmärkte und Fachmarktzentren!
  Professionalisierung der Entwicklerszene wird weiter zunehmen!
  Shopping Center Philosophie wird auch im Fachmarktsegment (FMZ)
Einzug halten (u.a. bedingt durch Aktivitäten der MEC): !
– !Umsatzmeldungen!
– !Mietindexierung (60 - 80 % des Verbrauchpreisindex p.a.)!
  Nachfrage des Einzelhandels nach Fachmarktflächen wird weiterhin
anhalten bzw. weiter steigen!
  Laufzeit der Mietverträge wird steigen!
  Genehmigungsfähigkeit wird zum Nadelöhr für die Entwicklung neuer
Fachmärkte/FMZ bzw. für das Relaunch bestehender Center werden!
  Demographische Entwicklung sorgt für deutliche
Preisdifferenzierungen bei ansonsten identischen Centern!
BulwienGesa AG
Vielen Dank für !
Ihre Aufmerksamkeit!!
BulwienGesa AG!
!
Dr. Joseph Frechen!
!
Tel +49 40 42 32 22 – 0!
[email protected]!
!
www.bulwiengesa.de!
Quelle: Prime Management!

BulwienGesa AG

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