Bekomme ich zu wenig Miete? Wie kann ich die Miete in München

Bekomme ich zu wenig Miete? Wie kann ich
die Miete in München erhöhen?
Die Mieten in München steigen. Da stellt sich für viele Vermieter die Frage, ob der
aktuelle Mietzins noch angemessen ist. Wie errechne ich die korrekte Miete für meine
Wohnung oder mein Haus? Wie kann ich eine Mieterhöhung durchsetzen? Und wann
sollte ich von einer Erhöhung der Miete besser absehen? In unserer Tipp Serie zu diesem
Thema werden wir unterstützt von der Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger und
Kollegen:
Teil 1: Die richtige Vorgehensweise bei einer
Mieterhöhung
Zunächst ein paar Grundlagen rund um dieses Thema:
Allgemeine Richtlinien:
Wir wollen im Folgenden auf die Vermietung von Wohnraum eingehen. Die Vermietung von
preisgebundenen Wohnungen und Gewerbeflächen wird nicht behandelt, da diese besonderen
Vorschriften unterliegt.
Was sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung?
1.
Wartefrist von einem Jahr
Die Wartefrist beginnt mit Vertragsschluss oder dem Zeitpunkt, in dem die letzte Mieterhöhung
wirksam geworden ist. Von diesem Zeitpunkt bis zum nächsten Mieterhöhungsverlangen, das
frühestens ein Jahr später erfolgen kann, muss die Miete gleich geblieben sein. Bis zum Eintritt
der Mieterhöhung muss die Miete mind. 15 Monate unverändert gewesen sein.
2.
Keine Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete
3.
Keine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Mieten gebildet, die in der
Gemeinde/Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage in den letzten
vier Jahren vereinbart oder geändert wurden. Sie ist keine punktgenaue Einzelmiete, sondern
ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte, also eine Spanne. In München existiert
ein qualifizierter Mietspiegel, aus dem sich der Rahmen der ortsüblichen Miete für ein
konkretes Objekt entnehmen lässt. Der Mietspiegel ist qualifiziert, da er im Abstand von zwei
Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt wird. Sofern räumlich
Dauthendeystraße 2, 81377 München
Telefon: (089) 89 26 84 – 12
Fax: (089) 89 26 84 – 20
Internet: www.vermietspezialist.de
E-Mail: [email protected]
Stadtsparkasse München
Bankleitzahl: 701 500 00
Konto-Nr.: 19-128 800
kein Mietspiegel vorliegt oder dieser auf das konkrete Objekt nicht anwendbar ist (z.B. bei
Einfamilienhäusern oder Wohnungen über 160 qm), ist i.d.R. ein Sachverständigengutachten
zur Ermittlung der ortsüblichen Miete erforderlich.
4.
Einhaltung der Kappungsgrenze (20 % innerhalb von 3 Jahren)
Zulässig ist maximal eine Erhöhung der Miete um 20 % innerhalb von drei Jahren. Liegt die
bisherige Miete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, begrenzt die Kappungsgrenze die
mögliche Mieterhöhung, auch wenn die erhöhte Miete dann immer noch unter der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegt.
Liegen die genannten Voraussetzungen vor, ist eine Mieterhöhung zulässig. Erforderlich zur
Geltendmachung ist ein wirksames Mieterhöhungsverlangen, in dem der Vermieter den Mieter
zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordert. Im Folgenden erläutern wir Ihnen die
Anforderungen an das Mieterhöhungsschreiben.
Gibt es ein Formerfordernis, das einzuhalten ist?
Achten Sie auf die korrekte Form. Ist diese nicht gewahrt, ist das Erhöhungsverlangen
unwirksam und gerichtlich nicht durchsetzbar. Das Verlangen ist in Textform zu stellen, d.h. es
muss in Schriftzeichen lesbar sein und die Person des Vermieters muss angegeben werden. Es
ist insbesondere nicht ausreichend, das Schreiben lediglich im Namen der Hausverwaltung zu
versenden. Die Unterschrift ist empfehlenswert, aber nicht notwendig. Man kann also eine
Übermittlung per Brief, Fax oder E-Mail wählen. Der Absender der Erklärung hat den Beweis
für den Zugang der Erklärung zu erbringen. Es empfiehlt sich daher, das Anschreiben als
Einschreiben gegen Rückschein zu versenden. Am sichersten ist die Zustellung durch einen
Boten. Sind mehrere Personen Vermieter oder Mieter, muss das Mietverlangen durch alle
Vermieter bzw. an alle Mieter erfolgen. Das gilt auch, wenn ein Mieter bereits ausgezogen ist,
sodass auch dieser Mietpartei das Erhöhungsverlangen zugehen muss.
Ist die Mieterhöhung zu begründen?
Das Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen. Es ist darzulegen, dass die erhöhte Miete die
ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. Gesetzlich sind als Begründungsmöglichkeiten
Mietspiegel, Sachverständigengutachten, die Nennung von mind. drei Vergleichsmieten oder
eine Mietdatenbank vorgesehen. Bei einer Mieterhöhung in München ist in der Regel der
qualifizierte Mietspiegel der Stadt anwendbar. Mietspiegel ermöglichen eine einfache und
preiswerte Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die jeweilige Wohnung. Im
Mieterhöhungsverlangen müssen alle Angaben enthalten sein, die erforderlich sind, um die
Wohnung in den Mietspiegel eingruppieren zu können. Da das Gericht die Nichtüberschreitung
der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Existenz eines qualifizierten Mietspiegels anhand des
Mietspiegels überprüft, empfehlen wir, diesen bei Mieterhöhungen in München bereits zur
Begründung heranzuziehen. Sollen Mieten von mind. drei Vergleichswohnungen zur
Begründung herangezogen werden, müssen diese Wohnungen vergleichbar sein. Die
Mietstruktur muss übereinstimmen (z.B. sind alle herangezogenen Mieten Nettokaltmieten)
und es muss sich um den gleichen Wohnungstyp handeln (z.B. Großwohnungen ab 120m²).
Eine zeitliche Differenz beim Baujahr von ca. 10 Jahren ist unschädlich. Um für den Mieter
Dauthendeystraße 2, 81377 München
Telefon: (089) 89 26 84 – 12
Fax: (089) 89 26 84 – 20
Internet: www.vermietspezialist.de
E-Mail: [email protected]
Stadtsparkasse München
Bankleitzahl: 701 500 00
Konto-Nr.: 19-128 800
eine Vergleichsmöglichkeit herzustellen, müssen Straße, Hausnummer und die genaue Lage im
entsprechenden Stockwerk, die Quadratmeter der Wohnfläche und die Miete pro Quadratmeter
angegeben werden. Auch Wohnungen im Eigentum des Vermieters können dafür herangezogen
werden. Zur Vermeidung von Schwierigkeiten empfiehlt sich unserer Ansicht nach die
Benennung von vier bis sechs Vergleichsobjekten. Ein Sachverständigengutachten ist die
teuerste Möglichkeit zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens und sollte nur
herangezogen werden, wenn kein anderes Begründungsmittel zur Verfügung steht. Eine
Mietdatenbank besteht für den Raum München nicht.
Gibt es Fristen zu wahren?
Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den
Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, also mind. zwei Monate und einen Tag und max. drei
Monate. Stimmt der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zu, so kann der Vermieter bis zum
Ablauf von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Ansonsten wird die
Mieterhöhung nicht wirksam. Hat der Mieter zugestimmt, schuldet er die erhöhte Miete von
dem Beginn des dritten Kalendermonats an, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens
folgt. Ist das Erhöhungsverlangen also z.B. Mitte Juli zugegangen, wird die erhöhte Miete ab
Anfang Oktober geschuldet. Um eine Rechtsunsicherheit auf Seiten des Mieters zu vermeiden,
sollte der Vermieter den Wirksamkeitszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens angeben. Der
Mieter hat das Recht, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des
Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Hat Ihnen der Artikel weitergeholfen? Dann senden Sie ihn an Ihre Freunde und
Bekannte weiter.
Zur Beantwortung von Rückfragen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Sie
erreichen uns unter: 089-892684-12 oder [email protected].
In weiteren Artikeln wenden wir anhand eines Beispiels den aktuellen Münchner
Mietspiegel 2011 an und erklären dabei, auf welche Details Sie dabei achten sollten.
Wir freuen uns auf Ihr Feedback, hinterlassen Sie uns einen Kommentar, oder schreiben Sie
uns.
Dieser Artikel ist eine Serviceleistung von Vermietspezialist, Bartsch & Rozmarin Immobilien
OHG in Zusammenarbeit mit Rechtsanwaltskanzlei Hartl, Manger & Kollegen (Email:
[email protected])
Die Angaben stellen die Rechtslage im September 2012 dar. Sie dienen der allgemeinen
Information und sind keine Rechtsberatung. Eine solche erfordert immer die Kenntnis aller
Umstände des konkreten Einzelfalls. Aus diesem Grund übernehmen wir für die Entstehung
von Schäden durch die eigenständige Nutzung der Informationen keine Haftung. Sollten Sie
eine Rechtsberatung wünschen, wenden Sie sich gerne telefonisch oder per E-Mail an uns.
Dauthendeystraße 2, 81377 München
Telefon: (089) 89 26 84 – 12
Fax: (089) 89 26 84 – 20
Internet: www.vermietspezialist.de
E-Mail: [email protected]
Stadtsparkasse München
Bankleitzahl: 701 500 00
Konto-Nr.: 19-128 800