Mietspiegel 2015

Stadt Jena
Mietspiegel 2015
vom Stadtrat der Stadt Jena | beschlossen am: 02.10.2015
Liebe Bürgerinnen und Bürger,
Sie können es fast täglich in den Medien verfolgen oder auch durch eigene Erfahrungen
bestätigen, die Wohnraumversorgung und angemessene Mietpreise nehmen gegenwärtig
breiten Raum in der öffentlichen Diskussion ein.
Nicht immer sind sich Mieter und Vermieter einig, was eine Wohnung kosten darf. Mit dem
Mietspiegel trägt die Stadt Jena dazu bei, den Wohnungsmarkt transparent zu machen und zur
Sicherheit des Rechtsfriedens beizutragen. Er gibt Mietern und Vermietern eine sichere Auskunft
über die örtlichen Mieten und ist eine gute Grundlage und Hilfe für die Einstufung der
jeweiligen Wohnung.
Die Stadt Jena gibt Mietspiegel seit 1997 in regelmäßigen Abständen heraus. Erstmals wurde im
Jahr 2013 der Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel (§ 558 BGB) erarbeitet. Ein qualifizierter
Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt
und von der Gemeinde oder von der Interessenvertretung der Vermieter und Mieter anerkannt
worden ist. In der Stadt Jena wurde der qualifizierte Mietspiegel durch die
Gemeinde anerkannt.
Der Mietspiegel 2015 ist eine Fortschreibung seines Vorgängers. Die Fortschreibung der Mietspiegelwerte beruht auf einer repräsentativen empirischen Erhebung, mit der die Anpassung
an die Marktentwicklung vorgenommen wird.
Der vorliegende Mietspiegel gibt entsprechend den gesetzlichen Vorgaben einen Überblick
über die Mieten, welche in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Über einen längeren Zeitraum unveränderte Mieten fließen nicht ein.
Ich bin überzeugt, dass auch dieser Mietspiegel hilft, Konflikte zwischen den Mietparteien
zu vermeiden. Er versachlicht die Diskussion darüber, ob Mietpreisänderungen angemessen sind.
Mein besonderer Dank gilt heute Ihnen, liebe Bürgerinnen und Bürger. Sie haben mit freiwilligen
Angaben zu Ihren Wohnungen unsere Arbeit unterstützt. Dies hat ganz wesentlich dazu beigetragen, den Mietspiegel auf einer verlässlichen Grundlage zu erarbeiten. Dafür möchte ich mich
bei allen bedanken, die bei der Erstellung mitgewirkt haben.
Ich hoffe, dass der aktuelle Mietspiegel 2015 Ihnen bei der Gestaltung
Ihrer Mietverhältnisse behilflich ist.
Dr. Albrecht Schröter
Oberbürgermeister
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Jena
1. Erstellung
4
2. Geltungsbereich
5
3. Zweck des Mietspiegels
5–6
4. Begriffsbestimmungen
6
4.1 Mietbegriff
6
4.2 Wohnwertkriterien
6
4.2.1 Art
7
4.2.2 Größe
7
4.2.3 Ausstattung
7– 8
4.2.4 Beschaffenheit
8
4.2.5 Lage
8
5. Anwendung
8–10
11
5.1 Mietspiegel der Stadt Jena 2015
Anlage 1
Übersicht wohnwertmindernder und wohnwerterhöhender Merkmale
12
Anlage 2 Straßenverzeichnis zur Wohnlageeinstufung
13–27
3
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Jena
1. Erstellung
Der Mietspiegel der Stadt Jena wurde unter Leitung der Stadtverwaltung und
des Instituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH,
Hamburg, erstellt unter fachlicher Begleitung eines Arbeitskreises, der aus folgenden
Mitgliedern bestand:
• Stadtverwaltung Jena
• Mieterverein Jena und Umgebung e.V.
• Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Jena und Umgebung e.V.
• jenawohnen GmbH
• Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG
• Heimstätten-Genossenschaft Jena eG
• Jenaer Baugenossenschaft eG
• Immobilienverband Deutschland, Landesverband Hessen/ Thüringen e.V.
• Ernst-Abbe-Siedlung GmbH
• Mitglieder der Stadtratsfraktionen.
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von F+B von April 2015 bis Juni 2015 mit
dem Stichtag 1. April 2015 bei Vermietern und Mietern durchgeführten
empirischen Repräsentativerhebung von insgesamt 3.262 Mieten.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in Jena zu diesem Zeitpunkt üblicherweise
gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“.
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ i. S. von § 558 d BGB und wurde
von der Stadtverwaltung und den Vertretern der Mieter und Vermieter beraten und
vom Stadtrat am 02.10.2015 beschlossen.
Bei der Übersicht wohnwertmindernder und wohnwertsteigender Merkmale (Anlage 1)
handelt es sich um Aussagen, die unter Mitwirkung der an der Mietspiegelerstellung
beteiligten Experten erarbeitet wurden. Diese Übersicht gehört nicht zum qualifizierten
Teil des Mietspiegels, kann aber als Schätzungsgrundlage zur Orientierung innerhalb der
Spanne verwendet werden (s. BGH-Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04).
4
2.Geltungsbereich
Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermieteten Wohnungen im Stadtgebiet
von Jena, ausgenommen ist folgender Wohnraum:
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
• Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher
Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegt,
• Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder teilgewerblich genutzten Räumen,
• Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
• Wohnungen in Heimen und Anstalten,
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
• Wohnungen, für die ein Staffelmietvertrag vereinbart worden ist,
• Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen Mietzinsvereinbarungen über
eine Zeitdauer von mehr als drei Jahren,
• möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, 1)
• Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad, wenn vorhanden, von anderen
Mietparteien mitbenutzt werden
• Wohnungen, die nicht vom Vermieter mit Bad, WC und Sammelheizung
ausgestattet worden sind.
3.Zweck des Mietspiegels
Eine Mietvertragskündigung, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will,
ist unzulässig. Der Vermieter kann aber verlangen, dass der Mieter einer Mieterhöhung
bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt, wenn folgende Voraussetzungen
erfüllt sind:
• Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem Jahr unverändert
(ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder höherer Betriebskosten),
• eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht ausgeschlossen,
•
der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung
oder höherer Betriebskosten). Gemäß § 558 Absatz 3 BGB kann die Thüringische
Landesregierung den maximalen Anstieg auf 15% in drei Jahren in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Für Jena gilt eine derartige Begrenzung zum
Veröffentlichungszeitpunkt des Mietspiegels nicht.
1) Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauschränke, Durchreichen o. ä. verstanden.
5
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen, dem
Sachverständigengutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank, eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a
BGB dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden
Mietverhältnissen in einem fairen Interessenausgleich über eine angemessene Miethöhe
einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten für Gutachten
aufwenden zu müssen. Sofern, wie in Jena, ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist,
hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete lt.
Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel Angaben zu diesem Wohnraum
enthält. Hierbei reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der im Mietspiegel
ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn der Vermieter sich auf
ein anderes Begründungsmittel als den Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat
der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich.
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abweichende Mieten vereinbart werden.
Dabei sind die Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Mietpreisüberhöhungen
und des Strafgesetzbuches gegen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete an.
4. Begriffsbestimmungen
4.1Mietbegriff
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die Nettokaltmiete
pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des Mietvertrags bzw. der letzten
Mieterhöhung vereinbarte Mietzins für die Überlassung der Wohnung einschließlich etwa
in ihm enthaltene Modernisierungs- und Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne die
Betriebs- und Heizkosten.
4.2Wohnwertkriterien
Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Wohnung von den Merkmalen Art,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab. Von diesen fünf sogenannten
Wohnwertkriterien wurden vier direkt in den Mietspiegel Jena einbezogen:
•Größe,
•Ausstattung,
•Beschaffenheit und
•Lage.
Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem man
eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in Frage kommenden Mittelwert und die
Spanne ablesen kann.
Dagegen wurde das Kriterium Art nur indirekt berücksichtigt.
6
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzuordnen ist, kann erst nach eingehender
Prüfung der nachfolgenden Merkmale entschieden werden.
4.2.1 Art
Dieses Wohnwertkriterium ist im Mietspiegel nicht direkt einbezogen. Mit der Art
der Wohnung sind vor allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen im Gebäude
gemeint.
Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei und
mehr Wohnungen berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigentumswohnungen
in Mehrfamilienhäusern. Mieten für Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungsanzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem Mietspiegel abgelesen werden.
4.2.2 Größe
Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnfläche in Quadratmeter. Zu ihrer
genauen Berechnung empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur Berechnung
der Wohnfläche.
Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohnfläche hinter der Wohnungstür ohne
Zusatzräume außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Bodenraum, maßgebend.
Balkone, Loggien, Terrassen oder gedeckte Freisitze können – je nach ihrer Nutzbarkeit –
bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche bei der Ermittlung der Wohnungsgröße eingerechnet
werden.
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in drei Größenklassen eingeteilt:
• unter 50 m2
• 50 bis 80 m2
• über 80 m2.
4.2.3 Ausstattung
Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeausstattung, die durch den Vermieter
gestellt wurde. Vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale bleiben
unberücksichtigt.
Im Mietspiegel wird davon ausgegangen, dass die Wohnungen mit vermieterseitig
gestelltem Innen-WC, Bad/Dusche und Sammelheizung ausgestattet ist. Wohnungen,
bei denen mindestens eines dieser Ausstattungsmerkmale fehlt, sind nicht im Mietspiegel
abgebildet.
Unter Bad/Dusche ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der
vom Vermieter mit einer Badewanne oder Dusche, einer Warmwasserversorgungsanlage
(zumindest ausreichend dimensionierter Boiler, Durchlauferhitzer oder Kohlebadeofen)
und eventuell einem Waschbecken ausgestattet ist.
7
Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärmeund Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus erfolgt und alle Wohnräume erwärmt
werden. Eine Etagenheizung ist einer Sammelheizung gleichzusetzen, wenn sie sämtliche
Wohnräume erwärmt und die Brennstoffversorgung automatisch, also nicht von Hand,
erfolgt.
Weitere Ausstattungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes sind – ebenso wie
ihr Fehlen – im Rahmen der ausgewiesenen Mietspannen zu berücksichtigen. Hierzu
dienen u.a. die in Anhang 1 aufgeführten Orientierungsmerkmale.
4.2.4 Beschaffenheit
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ wird im Jenaer Mietspiegel durch das Baualter
der Wohnungen erfasst, und zwar in der Unterteilung:
•bis 1949
•1950 bis 1962
•1963 bis 1990
•1991 bis 2001
•ab 2002.
Grundsätzlich ist eine Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude
errichtet wurde. Bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung
(z.B. Dachgeschoßausbau, Aufstockung, Anbau) ist für die Einordnung in die Mietspiegeltabelle das Jahr der (Wieder-) Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend.
4.2.5 Lage
Das Wohnwertkriterium „Lage“ wird im Jenaer Mietspiegel durch eine Einteilung in drei
Wohnlagenstufen abgebildet, wobei die Untersuchung der Mieten gezeigt hat, dass sich
gegenwärtig nur zwei Wohnlagengruppen in der Miethöhe wesentlich unterscheiden.
Die Mietspiegeltabelle unterteilt deshalb in die zwei Wohnlagestufen:
•einfach und
•mittel/gut.
Die genaue Lagezuordnung einer Wohnung erfolgt über ihre Adresse anhand des
in Anlage 2 aufgeführten Straßenverzeichnisses.
5. Anwendung
Die Jenaer Mietspiegeltabelle wird durch die drei Wohnwertmerkmale Wohnungsgröße,
Baujahr und Wohnlage der Wohnung gebildet. Sie gilt nur für Wohnungen, die vermieterseitig mit Bad, WC und Sammelheizung ausgestattet sind.
8
Um das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommende Mietspiegelfeld zu finden,
ist folgendermaßen vorzugehen:
• Feststellen der Wohnungsgröße (diese Angabe kann man aus den Mietvertrags unterlagen oder der Betriebskostenabrechnung entnehmen), des Baujahrs der
Wohnung sowie ihrer Wohnlage anhand des Straßenverzeichnisses in dieser Broschüre.
Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße, Baujahr und Wohnlage ergibt sich
das entsprechende Tabellenfeld, aus dem man Mittelwert und Mietpreisspanne ablesen
kann.
Zur Orientierung innerhalb der Spanne ist die in Anlage 1 wiedergegebene Übersicht
wohnwertmindernder und wohnwerterhöhender Merkmale heranzuziehen. Dabei ist
folgendermaßen vorzugehen:
Im ersten Schritt werden die für die konkrete Wohnung geltenden positiven und
negativen Merkmale zusammengezählt. Dabei ist die unterschiedliche Wertigkeit der
Merkmale zu beachten. Diese Wertigkeit wird durch ein bis drei Plus- bzw. Minuszeichen
ausgedrückt. Die Summe der für die konkrete Wohnung zutreffenden Plus- und Minuszeichen ergibt die Wohnwertsumme der Wohnung.
Regeln der Spanneneinordnung
Mit Hilfe dieser Wohnwertsumme ist die Wohnung anschließend innerhalb der
Mietenspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes nach folgenden Regeln einzuordnen:
1. Für eine Wohnwertsumme zwischen -5 und +5 Wohnwertpunkten gibt der
Mittelwert des Mietspiegelfeldes die ortsübliche Vergleichsmiete wieder.
2. Bei einer Wohnwertsumme zwischen -6 und -11 ist die Spanne zwischen Mittelwert
und dem Unterwert der im Mietspiegelfeld angegebenen Mietenspanne zu
halbieren. Für die konkrete Wohnung gibt die wertmäßig höhere Spannenhälfte
die ortsübliche Vergleichsmiete wieder.
3. Bei einer Wohnwertsumme von -12 und mehr ist die Spanne zwischen Mittelwert
und dem Unterwert der im Mietspiegelfeld angegebenen Mietenspanne zu
halbieren. Für die konkrete Wohnung gibt die wertmäßig niedrigere Spannenhälfte die ortsübliche Vergleichsmiete wieder.
4. Bei einer Wohnwertsumme zwischen +6 und +11 ist die Spanne zwischen Mittelwert und dem Oberwert der im Mietspiegelfeld angegebenen Mietenspanne zu halbieren. Für die konkrete Wohnung gibt die wertmäßig niedrigere Spannenhälfte die orts-
übliche Vergleichsmiete wieder.
5. Bei einer Wohnwertsumme zwischen +12 und mehr ist die Spanne zwischen
Mittelwert und dem Oberwert der im Mietspiegelfeld angegebenen Mietenspanne zu halbieren. Für die konkrete Wohnung gibt die wertmäßig höhere Spannenhälfte die ortsübliche Vergleichsmiete wieder.
9
Dieses Verfahren wird an folgendem Beispiel erläutert:
10
Beispiel:
Die Wohnung liegt lt. Anlage 2 (Straßenverzeichnis) in mittlerer/guter Wohnlage,
sie wurde 1905 erbaut und ist 75 m2 groß. Damit gilt für sie das Mietspiegelfeld
mittlere/ gute Wohnlage, Baujahr bis 1949, Größenklasse 50 bis 80 m2 mit
folgenden Eckwerten: Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt im Mittel
7,11 Euro/m2, die Mietenspanne liegt zwischen 6,09 und 8,34 Euro/m2.
Die weitere Navigation innerhalb dieser Eckwerte erfolgt anhand der Übersicht
wohnwertmindernder und wohnwerterhöhender Merkmale.
Seit 1991 wurde die Fassade des Wohngebäudes umfassend saniert und
die oberste Geschossdecke bzw. das Dach gedämmt. Dafür erhält die Wohnung
drei positive Wohnwertpunkte.
Der Energieverbrauchswert der Wohnung beträgt 95 kWh/(m2a) und die Wohnung
wurde vor 2002 errichtet. Dafür gibt es zwei positive Wohnwertpunkte.
Außerdem hat die Wohnung einen Balkon mit einer Tiefe von mehr als 1,5 m.
Dafür erhält sie einen positiven Wohnwertpunkt.
Sie hat einen hochwertigen Fußbodenbelag (z.B. Parkett oder Kork). Auch dafür
erhält sie einen positiven Wohnwertpunkt.
Zusammen hat die Wohnung sieben positive Wohnwertpunkte und keinen
negativen, in der Summe ergibt sich also ein Wohnwert von sieben Positivpunkten.
Gemäß Regel 4 liegt die ortsübliche Vergleichsmiete dieser Wohnung somit
in der unteren Hälfte der Spanne zwischen dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes
und dem Oberwert.
Der Mittelwert des Mietspiegelfeldes beträgt 7,11, der Oberwert 8,34.
Die Hälfte der Spanne zwischen 7,11 und 8,34 beträgt 0,62. Damit liegt
die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung zwischen 7,11 Euro/m2
(dem Mittelwert des Feldes) und 7,11+ 0,62=7,73 Euro/m2 (der Mitte
der oberen Mietenspanne).
> Siehe S. 9 (Regeln der Spanneneinordnung)
5.1 Mietspiegel der Stadt Jena 2015
Wohnlage
Größenklasse
Baujahresklassen
bis 1949
1950–1962
1963–1990
7,63
6,19–8,89
6,19*
5,80–6,76
5,02
4,33–5,81
8,01*
7,48–8,43
50 m² – 80 m2
7,15
6,22–8,51
5,64*
5,01– 6,26
5,08
4,41–5,86
7,56*
5,68–9,40
einfach
unter 50 m2
1991–2001 ab 2002
über 80 m2
7,11*
6,01–8,68
5,03
4,54–5,54
mittel/gut
unter 50 m2
7,28
6,13– 8,89
6,48*
5,96–7,10
5,50
4,80–6,21
8,06
6,95– 9,09
8,84*
7,83–10,01
50 m² – 80 m2
7,11
6,09–8,34
6,34
5,74–7,00
5,23
4,36–6,15
7,43
6,05–8,38
8,69
7,50–10,09
6,58*
5,71–6,89
4,88
4,13–5,61
7,37
6,59–7,99
8,30
7,14– 9,81
über 80 m2
7,20
5,70–8,50
Angaben: Nettokaltmieten in Euro/m2 monatlich.
Legende: arithmetisches Mittel
Drei-Viertel-Spanne
Bei Leerfeldern konnte aufgrund geringer Wohnungsbestände keine verlässlichen
Mietwerte erhoben werden (unter 10 Mietwerte). Die mit einem * versehenen Felder
haben aufgrund einer geringen Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte Aussagekraft
(10 bis 29 Mietwerte).
11
Anlage 1
Übersicht wohnwertmindernder und wohnwerterhöhender Merkmale
N a c h t e i l e Sanierung des Gebäudes
Unsanierte Fassade und fehlende –
Dämmung oberste Geschossdecke bzw. Dach seit 1991 Treppenhaus/Eingangsbereich vermitteln keinen verkehrssicheren und gepflegten
–
Eindruck oder die Sanierung liegt länger
als 15 Jahre zurück
Außenanlagen vermitteln keinen –
verkehrssicheren und gepflegten Eindruck
–
Keller ohne intakte Sperren der Wände
Energetische Kriterien
Energieverbrauchswerte (EnVW)
für Baualtersklasse bis 2001
–
EnVW ≥ 140 kWh/(m2a)
–
EnVW ≥ 160 kWh/(m2a)
–
EnVW ≥ 200 kWh/(m2a)
Energieverbrauchswerte (EnVW)
für Baualtersklasse ab 2002
–
EnVW ≥ 80 kWh/(m2a)
–
EnVW ≥ 90 kWh/(m2a)
–
EnVW ≥ 100 kWh/(m2a)
Warmwasser- und Heizungsrohre –
nicht isoliert (Stränge außerhalb des Warmbereiches)
Schallschutz
Einfachfenster mit Normalverglasung
–
Wohnkomfort
–
Kein Balkon/Terasse/Loggia
Keine Modernisierung des Bades seit –
1991 (Baualtersklasse bis 1990)
Kein Waschmaschinenanschluss in
–
der Wohnung
Wäschetrocknungsmöglichkeit nur im Bad –
Kein Badfenster
–
(außer Baualtersklasse 1963–1990)
Küche ohne Fenster –
(außer Baualtersklasse 1963–1990)
Keine der Wohnung zugeordneten –
Nebenräume außerhalb der Wohnung
Gefangene Räume (außer Küche/
–
Wohnzimmerkombination)
Küche oder Bad nicht beheizbar –
(außer Baualtersklasse 1963–1990)
Elektroleitungen in der Wohnung sichtbar
–
(nicht im Kabelkanal) verlegt
Beschränkte Nutzbarkeit der Elektro-
–
leitungen (Absicherung Küche o. Bad <16 A) –
Keine Gegensprechanlage
Keine Fahrradabstellmöglichkeit –
(weder im Haus noch auf dem Grundstück)
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Vor te ile
Umfassende Sanierung der Fassade
– – und Dämmung oberste Geschossdecke
bzw. Dach seit 1991
Treppenhaus/Eingangsbereich
vermitteln einen verkehrssicheren
–
und gepflegten Eindruck
–
Außenanlagen vermitteln einen
verkehrssicheren und gepflegten Eindruck
Dämmung Kellerdecke
Energieverbrauchswerte (EnVW)
für Baualtersklasse bis 2001
EnVW ≤ 120 kWh/(m2a)
–
EnVW ≤ 100 kWh/(m2a)
– – EnVW ≤ 90 kWh/(m2a)
Energieverbrauchswerte (EnVW)
für Baualtersklasse ab 2002
EnVW ≤ 70 kWh/(m2a)
–
EnVW ≤ 60 kWh/(m²a)
– – EnVW ≤ 50 kWh/(m2a)
Energiesparender Umbau
–
der Heizungsanlage seit 1991
(z. B.: Solarthermie, Wärmepumpe)
Flächenheizung (z. B.: Fußbodenheizung, Wandheizung)
–
–
+++
++
++
+
+
++
+++
+
++
+++
++
++
Fenster ab der Schallschutzklasse 3,
Schalldämmlüfter
+
Balkon/Terrasse/Loggia mit Tiefe >1,5 m
Badewanne und zusätzliche Dusche
+
Zweites WC vom Bad getrennt
+
Zweiter Waschtisch im Bad
Barrierearmer Duscheinstieg <5 cm
+
Bad mit Fenster
(nur Bautyp WBS70 und P2)
Gartenanteil zur Wohnung
+
Aufzug an Gebäuden, bis Baualtersklasse 1990
mit weniger als 7 Vollgeschossen, ab Baualters-
klasse 1991 mit weniger als 5 Vollgeschossen
Barrierearmer Aufzug inkl. barrierearmer
Zugang zum Haus
Hochwertiger Fußbodenbelag
(z. B.: Parkett, Kork)
Einbruchhemmende WE-Tür oder Fenster
ab WK 2, auch Fensterläden/Außenjalousien
Wintergarten/Balkonverglasung
Maisonette Wohnung
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Anlage 2
Straßenverzeichnis zur Wohnlageeinstufung
Straßenname
Adlerstieg
Adolf-Reichwein-Str.
Adrian-Beier-Stieg
Ahornstraße
Alexander-Puschkin-Platz
Alte Dorfstraße
Alte Hauptstr.
Alte Hauptstr.
Alte Hauptstraße
Alte Str.
Alte Wiesenstr.
Altenburger Str.
Am Alten Schloss
Am Anger
Am Birnstiel
Am Bornberg
Am Brückenweidigt
Am Burggarten
Am Burggraben
Am Freiberg
Am Friedensberg
Am Friedhof
Am Gänseberg
Am Geißberg
Am Goethepark
Am Goldberg
Am Hang
Am Heiligenberg
Am Heinrichsberg
Am Herrenberge
Am Hirschberge
Am Jagdberg
Am Jagdberg
Am Jagdberg
Am Jagdberg
Am Johannisberg
Am Johannisberg
Am Johannisberg
Am Johannisberg
Am Kieshügel
Am Knollen
Am Kochersgraben
Am König
Wohnlage* Hsnr. von Hsnr. bis
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
1
15
einfach
2
2
mittel
4
16
mittel
einfach
mittel
gut
einfach
mittel
gut
mittel
gut
mittel
gut
gut
mittel
gut
mittel
gut
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
1
11
mittel
2
8
gut
10
14
gut
13
17
mittel
1
17
mittel
2
6b
gut
12
26
gut
17a
63
gut
mittel
gut
gut
Hsnr.-Zählung
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
ungerade
gerade
gerade
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
ungerade
gerade
gerade
ungerade
ungerade
gerade
gerade
ungerade
komplett
komplett
komplett
komplett
13
14
Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Am Kraftwerk
Am Küchenhof
Am Lindenberg
Am Loh
Am Marstall
Am Nordfriedhof
Am Pfaffenstieg
Am Plan
Am Planetarium
Am Rähmen
Am Rosenhang
Am Röthang
Am Schloßweidigt
Am Schwabisgraben
Am Steiger
Am Steinbach
Am Steinborn
Am Storchsacker
Am Tatzend
Am Teich
Ammerbacher Mittelweg
Ammerbacher Oberweg
Ammerbacher Str.
Amselweg
Amtsgasse
An der alten Post
An der Brauerei
An der Diebeskrippe
An der Eule
An der Leite
An der Leutra
An der Mauer
An der Osterwiese
An der Papiermühle
An der Peterskirche
An der Riese
An der Ringwiese
An der Schöppe
An der Trebe
An der Weidigsmühle
Angergasse
Anna-Siemsen-Str.
Anton-Bruckner-Weg
Artur-Becker-Str.
Arvid-Harnack-Str.
Aspenweg
einfach
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
gut
mittel
mittel
mittel
mittel
gut
mittel
gut
gut
einfach
mittel
gut
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
gut
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
Hsnr.-Zählung
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
komplett
Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Asternweg
Auf dem Schafberge
Auf der Burg
August-Bebel-Str.
August-Gärtner-Str.
Bachstr.
Bäckergasse
Ballhausgasse
Bärengasse
Bauersfeldstr.
Beethovenstr.
Berggasse
Berghoffsweg
Bernhard-Schultze-Str.
Berthold-Delbrück-Str.
Bertolt-Brecht-Str.
Beutenbergstr.
Beutnitzer Str.
Biberweg
Bibliotheksweg
Binswangerstr.
Birkenweg
Blochmannstr.
Blumenstr.
Boegeholdstr.
Bonhoefferstr.
Borngraben
Böttchergasse
Botzstr.
Botzstr.
Botzstr.
Brahmsweg
Brändströmstr.
Brauhofstr.
Brehmstr.
Breite Str.
Brückenstr.
Brunnengasse
Buchaer Str.
Buchenweg
Burgweg
Camburger Str.
Camsdorfer Str.
Camsdorfer Ufer
Carl-Blomeyer-Str.
Carl-Born-Str.
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
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Hsnr.-Zählung
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15
16
Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Carl-Orff-Str.
Carl-Stamitz-Weg
Carl-von-Brueger-Str.
Carl-Zeiß-Platz
Carl-Zeiß-Str.
Carolinenstr.
Charlottenstr.
Clara-Zetkin-Str.
Closewitzer Str.
Coppanzer Weg
Cospedaer Grund
Curt-Uncel-Str.
Dahlienweg
Damaschkeweg
Dammstr.
Diakonatsgasse
Diesterwegstr.
Dietrichweg
Distelweg
Dobeneckerstr.
Döbereinerstr.
Dornbluthweg
Dornburger Str.
Dorothea-Veit-Str.
Drackendorf-Center
Drackendorfer Str.
Drackendorfer Weg
Dreßlerstr.
Drevesstr.
Drosselstr.
Ebertstr.
Ebertstr.
Ebertstr.
Ebertstr.
Eckweg
Edelhofgasse
Eduard-Rosenthal-Str.
Eibenweg
Eichendorffweg
Eichenweg
Eichhörnchenweg
Eisenberger Str.
Emil-Höllein-Platz
Emil-Wölk-Str.
Emma-Heintz-Str.
Engelplatz
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
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mittel
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22b
mittel
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Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Enzianweg
Erfurter Str.
Erich-Kops-Weg
Erich-Kuithan-Str.
Erich-Weinert-Str.
Erlanger Allee
Ernst-Abbe-Platz
Ernst-Abbe-Str.
Ernst-Bloch-Ring
Ernst-Haeckel-Platz
Ernst-Haeckel-Str.
Ernst-Pfeiffer-Str.
Ernst-Schneller-Str.
Ernst-Thälmann-Str.
Ernst-Zielinski-Str.
Eschenplatz
Eugen-Diederichs-Str.
Falkenstieg
Feldstr.
Felix-Auerbach-Str.
Felsenkellerstr.
Fichteplatz
Fliederweg
Finkenweg
Fischergasse
Florian-Geyer-Weg
Flurweg
Forstweg
Franz-Gresitza-Str.
Franz-Kugler-Str.
Franz-Liszt-Str.
Franz-Loewen-Str.
Frauengasse
Fraunhoferstr.
Fregestr.
Freiheitsstr.
Freiherr-vom-Stein-Str.
Freiligrathstr.
Friedenstr.
Friedensweg
Friedrich-Engels-Str.
Friederrich-Gerstäcker-Weg
Friedrich-Körner-Str.
Friedrich-Körner-Str.
Friedrich-Körner-Str.
Friedrich-Körner-Str.
mittel
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einfach
mittel
mittel
mittel
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mittel
mittel
einfach
mittel
mittel
mittel
mittel
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mittel
einfach
mittel
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mittel
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Hsnr.-Zählung
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17
18
Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Friedrich-Schelling-Str.
Friedrich-Wolf-Str.
Friedrich-Zucker-Str.
Friesweg
Fritz-Kalisch-Str.
Fritz-Krieger-Str.
Fritz-Reuter-Str.
Fritz-Ritter-Str.
Fritz-Winkler-Str.
Fröbelstieg
Frommannstr.
Frongasse
Fuchslöcherstr.
Fuchsturmweg
Fürstengraben
Gabelsbergerstr.
Gartenstr.
Geleitstr.
Gembdental
Georg-Büchner-Str.
Georg-Schumann-Weg
Georg-Schumann-Weg
Georg-Schumann-Weg
Georg-Schumann-Weg
Georg-Weerth-Str.
Geraer Str.
Geraer Str.
Geraer Str.
Geraer Str.
Geschwister-Scholl-Str.
Gillestr.
Ginsterweg
Gladiolenweg
Glockengasse
Gneisenaustr.
Golmsdorfer Str.
Göschwitzer Str.
Gotthard-Neumann-Str.
Greifbergstr.
Greifgasse
Grenzstr.
Grete-Unrein-Str.
Grietgasse
Grillenweg
Groschstr.
Grundweg
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Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Grüne Aue
Günselweg
Gustav-Eichhorn-Str.
Gustav-Fischer-Str.
Gustav-Freytag-Str.
Gutenbergstr.
Gutenbergstr.
Gutenbergstr.
Hahnengrundweg
Hainstr.
Händelweg
Hanns-Eisler-Str.
Hans-Berger-Str.
Hardenbergweg
Haselstrauchweg
Hausbergstr.
Haydnstr.
Heckenweg
Heimstättenstr.
Heinrich-Heine-Str.
Heinrich-von-Eggeling-Str.
Helene-Weigel-Str.
Helldorffweg
Helmboldstr.
Helmholtzweg
Herderstr.
Hermann-Löns-Str.
Hermann-Pistor-Str.
Hermann-Stapff-Str.
Hermelinweg
Herweghstr.
Heydenreichstr.
Hildebrandstr.
Hilgenfeldweg
Hinter der Kirche
Hinterm Gut
Hinterweg
Hirtengasse
Hohe Str.
Höhenweg
Hölderlinweg
Holunderweg
Holzmarkt
Holzweg
Hopfenweg
Hornstr.
mittel
mittel
mittel
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mittel
1
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mittel
mittel
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19
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Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Hufelandweg
Hügelstr.
Hugo-Schrade-Str.
Humboldtstr.
Huttenstr.
Igelweg
Iltisweg
Im Bürgergarten
Im Hahngrunde
Im Hundsbeile
Im Krähmer
Im Langetal
Im Lerchenfeld
Im Metztal
Im Planer
Im Ritzetal
In den Fichtlerswiesen
In den Kieswiesen
In den Zinsäckern
In der Doberau
Inselplatz
Jacob-Michelsen-Str.
Jahnstr.
Jansonstr.
Jenaische Str.
Jenaplan
Jenaprießnitzer Str.
Jenergasse
Jenertal
Jenzigweg
Johannes-R.-Becher-Str.
Johann-Friedrich-Str.
Johann-Griesbach-Str.
Johannisplatz
Johannisstr.
Johann-Nikolaus-Bach-Weg
Judith-Auer-Str.
Julius-Lien-Weg
Julius-Schaxel-Str.
Jungferngraben
Juri-Gagarin-Str.
Kahlaische Str.
Karl-Günther-Str.
Karl-Liebknecht-Str.
Karl-Marx-Allee
Karl-Rothe-Str.
mittel
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mittel
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mittel
mittel
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mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
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mittel
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mittel
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gut
mittel
mittel
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Hsnr.-Zählung
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Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Karl-Schmid-Ring
Kastanienstr.
Katharinenstr.
Käthe-Kollwitz-Str.
Kefersteinstr.
Kerbelweg
Kernbergstr.
Keßlerstr.
Kieserstr.
Kirchbergstr.
Kirchplatz
Klara-Griefahn-Str.
Kleine Camsdorfer Str.
Kleine Dammstr.
Klopfleischstr.
Klosterweg
Knebelstr.
Kollegiengasse
Kornblumenweg
Kösener Str.
Krautgasse
Kreußlerstr.
Kreuzgasse
Kritzegraben
Kronfeldstr.
Kunitzer Str.
Lassallestr.
Lauensteinweg
Leibnitzstr.
Leipziger Str.
Leonhardtweg
Leo-Sachse-Str.
Lerchenstieg
Leutraer Weg
Leutragraben
Lichtenhainer Oberweg
Lilienweg
Lindenhöhe
Lindenstr.
Liselotte-Herrmann-Str.
Lobdeburgweg
Löbdergraben
Löbderstr.
Lobedaer Str.
Löbichauer Str.
Löbstedter Str.
einfach
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mittel
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einfach
mittel
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Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Loderstr.
Lommerweg
Lortzingweg
Luise-Seidler-Str.
Lutherplatz
Lutherstr.
Lutherstr.
Lutherstr.
Lutherstr.
Lützener Str.
Lützowstr.
Mädertal
Magdelstieg
Magdelstieg
Magdelstieg
Magnus-Poser-Str.
Malvenweg
Mälzerstr.
Marderweg
Margeritenweg
Markt
Marktstr.
Martin-Niemöller-Str.
Mathilde-Vaerting-Str.
Matthias-Domaschk-Str.
Maurerstr.
Maurerstr.
Maurerstr.
Maurerstr.
Maurerstr.
Max-Gräfe-Gasse
Max-Reger-Weg
Max-Steenbeck-Str.
Melanchthonstr.
Mendelssohnweg
Merseburger Str.
Merzenbergweg
Michael-Häußler-Weg
Mittelstr.
Mönchsgasse
Moritz-Seebeck-Str.
Moritz-Seebeck-Str.
Moritz-Seebeck-Str.
Mozartweg
Mühlenstr.
Mühlgäßchen
mittel
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mittel
mittel
mittel
mittel
mittel
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mittel
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mittel
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mittel
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Hsnr.-Zählung
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Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Mühltal
Munketal
Murmeltierweg
Musäusring
Naumannstr.
Naumburger Str.
Nelkenweg
Nesselweg
Netzstr.
Neugasse
Neunkirchner Str.
Nietzschestr.
Nikolaus-Theiner-Str.
Nollendorfer Str.
Nonnenplan
Novalisstr.
Obere Kernbergstr.
Oberlauengasse
Okenstr.
Olga-Benario-Weg
Orchideenweg
Oskar-Zachau-Str.
Oßmaritzer Str.
Otto-Devrient-Str.
Otto-Engau-Str.
Otto-Eppenstein-Str.
Ottogerd-Mühlmann-Str.
Otto-Militzer-Str.
Otto-Schott-Str.
Paradiesstr.
Paraschkenmühle
Parkstr.
Paul-Schneider-Str.
Paul-Weber-Str.
Pennickental
Pestalozzistr.
Pfälzer Str.
Pfarrgasse
Pforte
Philipp-Müller-Str.
Philosophenweg
Platanenstr.
Prüssingstr.
Quendelweg
Quergasse
Rabenstieg
mittel
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23
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Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Rathausgasse
Rathausplatz
Rathenaustr.
Rautal
Reichardtstieg
Reifsteinweg
Reinhold-Härzer-Str.
Reinholdweg
Rheinlandstr.
Ricarda-Huch-Weg
Richard-Sorge-Str.
Richard-Strauss-Weg
Richard-Zimmermann-Str.
Riedstr.
Riemannstr.
Robert-Blum-Str.
Rödigenweg
Rolfinckstr.
Rosa-Luxemburg-Str.
Rosenstr.
Rudolf-Breitscheid-Str.
Rudolf-Eucken-Str.
Rudolf-Straubel-Str.
Rudolstädter Str.
Saalbahnhofstr.
Saalstr.
Saalweg
Saarbrücker Str.
Sachseneckweg
Salvador-Allende-Platz
Sanddornstr.
Sandweg
Schaefferstr.
Schafberg
Scharnhorststr.
Scheidlerstr.
Schenkstr.
Schillbachstr.
Schillergässchen
Schillerstr.
Schillstr.
Schlachthofstr.
Schlegelstr.
Schleidenstr.
Schlendorfer Oberweg
Schlendorfer Str.
mittel
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Hsnr.-Zählung
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Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Hsnr.-Zählung
Schlippenstr.
Schloßberggasse
Schloßgasse
Schneckengasse
Schomerusstr.
Schreckenbachweg
Schrödingerstr.
Schroeterstr.
Schubertweg
Schulgasse
Schulstr.
Schützenhofstr.
Schweizerhöhenweg
Seidelstr.
Sellierstr.
Semmelweisstr.
Sickingenstr.
Siedlung Sonnenblick
Siedlung Sonnenblick
Siedlung Sonnenblick
Siedlung Sonnenblick
Siedlung Sonnenblick
Siedlung Sonnenblick
Siegfried-Czapski-Str.
Sonnenbergstr.
Sonnenblumenweg
Sophienhöhe
Sophienstr.
Sperlingsweg
Spitzbergstr.
Spitzweidenweg
St.-Jakob-Str.
St.-Wendel-Stieg
Stadtgraben
Stadthof
Stadtrat-Lehmann-Str.
Stadtrodaer Str.
Stauffenbergstr.
mittel
mittel
mittel
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mittel
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Steingraben
Steinweg
Steubenstr.
Stifterstr.
Stoystr.
Strigelstr.
Struvestr.
Stumpfenburgweg
mittel
mittel
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25
26
Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Susanne-Bohl-Str.
Talstr.
Tatzendpromenade
Tatzendpromenade
Tatzendpromenade
Tatzendpromenade
Tautenburger Str.
Teichgasse
Teichgraben
Telemannweg
Teutonengasse
Theobald-Renner-Str.
Theo-Neubauer-Str.
Thomas-Mann-Str.
Thomas-Müntzer-Weg
Thymianweg
Tieckstr.
Treunertstr.
Trießnitzweg
Tulpenweg
Tümplingstr.
Turmgasse
Über den Teufelslöchern
Ulmerstr.
Ulrichweg
Unter der Kirche
Unter der Lobdeburg
Unterdorfstr.
Unterlauengasse
Unterm Markt
Unterm Schlegelsberg
Unterm Schützenhof
Veilchenweg
Viktor-von-Scheffel-Weg
Villengang
Völklinger Stieg
Von-Hase-Weg
Wacholderweg
Wagnergasse
Waldstr.
Walnussweg
Wanderslebstr.
Wartburgstr.
Wehrgasse
Weidenweg
Weigelstr.
mittel
mittel
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mittel
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mittel
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mittel
mittel
mittel
mittel
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Straßenname
Wohnlage* Hsnr. von
Hsnr. bis
Weinbergstr.
Weißdornweg
Weißenfelser Str.
Wenigenjenaer Platz
Wenigenjenaer Ufer
Werner-Seelenbinder-Str.
Westbahnhofstr.
Westendstr.
Wieselweg
Wiesenstr.
Wildenbruchstr.
Wildstr.
Wilhelm-Külz-Str.
Wilhelm-Pitt-Weg
Wilhelm-Rein-Str.
Wilhelm-Stade-Str.
Windbergstr.
Windröschenweg
Winkel
Winzergasse
Winzerlaer Str.
Wittenbergstr.
Wogauer Str.
Wöllnitzer Oberweg
Wöllnitzer Str.
Zeitzer Str.
Zenkerweg
Ziegelmühlenweg
Ziegenhainer Str.
Ziegenhainer Str.
Ziegenhainer Str.
Ziegenhainer Str.
Ziegesarstr.
Zillestr.
Zitzmannstr.
Zum Waldschlößchen
Zur Lämmerlaide
Zwätzengasse
gut
mittel
mittel
mittel
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einfach
mittel
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mittel
gut
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mittel
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Hsnr.-Zählung
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Stadtverwaltung Jena
Lutherplatz 3
07743 Jena
Tel.: 03641/49 43 00
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Jena
und Umgebung e.V.
Holzmarkt 12
07743 Jena
Tel.: 03641/44 31 10
Bildquelle Titelmontage © Brocreative
Herausgeber: