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GESCHÄFTSBERICHT 2015
GESCHÄFTSBERICHT 2015
Die POLIS AG Kernzahlen auf einen Blick
2015
2014
18,5 Mio. EUR
18,4 Mio. EUR
Bilanzsumme
353 Mio. EUR
334 Mio. EUR
Eigenkapital
183 Mio. EUR
165 Mio. EUR
21,9 Mio. EUR
10,3 Mio. EUR
Immobilienbestand (eigene Gewerbeflächen m )
133.350 m
2
137.500 m2
Immobilienbestand (verwaltete Gewerbeflächen m2)
146.402 m2
152.700 m2
Mietertrag
Ergebnis vor Ertragsteuern
2
2|
UNSER GESCHÄFTSMODELL
Die POLIS ist aktiver Bestandshalter mit klar definierter
in vielen Jahren aufgebaute Know-how aus dem
Unternehmensstrategie, langjähriger Erfahrung und
aktiven Management derartiger Immobilien versetzt
soliden Finanzverhältnissen. Der Vorstand prüft laufend
uns in die Lage, mit Erfolg Modernisierungsprojekte
die Unternehmensstrategie und stimmt Änderungen
durchzuführen. Wir erwirtschaften nennenswerte
mit dem Aufsichtsrat ab. Die Basis unserer Ertragskraft
Wertsteigerungen bei unseren „Core“- und „Value
ist ein Portfolio an Qualitätsimmobilien mit sicherem
Added“-Objekten, die wir im Rahmen eines mode-
Cashflow. Die hohe Anlagesicherheit dieser „Core“-
raten Buy-and- Sell-Konzeptes realisieren. Seit 2011
Objekte beruht auf ihren guten innerstädtischen Lagen
bieten wir unser Know-how im Rahmen unseres
in den wichtigsten deutschen Bürostandorten, der
Geschäftsbereiches „Asset Management für Dritte“
Einhaltung hoher technischer Standards und einer
auch als Dienstleistung mit eigener Beteiligung an
starken Diversifizierung in der Mieterstruktur. Das
den Anlageobjekten an.
Moderate Buy-and-Sell-Strategie
Bestand
Kauf eines Core-Objektes
in guter innerstädtischer Lage
und hohem Vermietungsstand
> Wertsteigerung durch
aktives Management
> Aufrechterhalten eines nachhaltigen
Übernahme in
den Bestand
Asset Management
Modernisierung
Cashflows
Kauf eines Value Added
oder Core++ Objektes in
> Modernisierung
guter innerstädtischer Lage
> Aufstockung/Anbau
mit Modernisierungsbedarf
> Beseitigung Leerstand
Realisierung von
Wertsteigerungen
VERKAUF
bzw. Leerstand
Kauf eines neuen oder
> Wertsteigerung durch
Beteiligung eines Dritten an
aktives Management
einem vorhandenen Anlage-
> Aufrechterhalten eines
objekt nach Abstimmung mit
Beteiligung
eines Dritten
nachhaltigen Cashflows
dem jeweiligen Coinvestor
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VORWORT DES VORSTANDES
SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN,
im vergangenen Geschäftsjahr haben wir erneut das
Zwei Veräußerungen zur Optimierung des
beste Ergebnis in der Geschichte der POLIS Immo-
Immobilienportfolios
bilien AG erzielen können. Neben einem stabilen
Zur Optimierung unseres Immobilienportfolios haben wir
Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung haben
das Anlageobjekt »Palaisplatz 3, 3a« in Dresden zu einem
sich die hohen Modernisierungsinvestitionen der
Kaufpreis deutlich oberhalb der letzten Bewertung veräu-
Vergangenheit, unsere Vermietungserfolge sowie
ßert. Daraus ist ein Veräußerungsüberschuss von rd. 1,7
unsere Unternehmensstrategie ausgezahlt und
Mio. EUR entstanden. Zusätzlich wurde das Anlageobjekt
zusammen mit den aktuellen Markteinflüssen in
»Rankestr. 5/6« in Berlin aus dem Portfolio unseres Ge-
einer deutlichen, positiven Marktwertänderung bei
schäftsbereichs „Asset Management für Dritte“ verkauft.
unseren Anlageimmobilien niedergeschlagen. Darüber
Ergänzend zu unserem anteiligen Überschuss konnte ein
hinaus haben wir durch den Verkauf eines eigenen
hohes Beratungshonorar vereinnahmt werden.
Anlageobjektes in Dresden sowie einer Immobilie
aus dem Geschäftsbereich „Asset Management für
Positive Entwicklung der operativen Kennzahlen
Dritte“ erhebliche Ergebnisbeiträge erzielen können.
Trotz der Veräußerung eines Anlageobjektes hat der
Das überzeugte auch unsere Ratingagentur, die unser
Vermietungsstand zu einem Anstieg der Mieterträge
Unternehmensrating im Dezember auf die sehr gute
um 0,5 % auf 18.497 TEUR geführt. Das Ergebnis aus
Ratingnote „A“ erhöht hat.
der laufenden Immobilienbewirtschaftung ist aufgrund
geplant höherer Instandhaltungskosten um 10 %
Wieder ein gutes Vermietungsergebnis
auf 13.128 TEUR gefallen. Dennoch hat sich die um
Insgesamt haben wir im Jahr 2015 8.293 m² Miet-
Bewertungseffekte bereinigte Kennzahl »Funds from
fläche neu vermietet. Besonders erfreulich sind darüber
Operations (FFO)« im vergangenen Geschäftsjahr
hinaus die Verlängerung von Mietverträgen über
deutlich mehr als erwartet auf 8.944 TEUR erhöht. Der
rd. 18.713 m² und die Steigerung unserer durch-
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist um 20%
schnittlichen Mietlaufzeit auf 3,8 Jahre. Für die
auf 13.042 TEUR gestiegen.
Stabilität der Ertragsentwicklung in der Zukunft ist die
hohe Kontinuität der Mietvertragsverlängerungen von
Erfreuliches Bewertungsergebnis bei den
großer Bedeutung. Der erreichte Vermietungsstand
Anlageobjekten, Gewinne bei Zinssicherungs-
von 95,3 % gewährleistet auch für 2016 stabile
instrumenten
Erträge aus dem Bestandsgeschäft.
Aufgrund der erfolgreichen Vermietung der modernisierten Mietflächen und der Verlängerung bestehender
4|
Modernisierungsprojekt »Gutleutstraße 26«
Mietverträge konnte bei der Mehrheit der Anlageob-
fertig gestellt und voll vermietet
jekte ein positives Bewertungsergebnis erzielt werden.
Das Modernisierungsobjekt »Gutleutstraße 26« in
Dazu hat auch die aktuelle Marktentwicklung beigetra-
Frankfurt wurde im Geschäftsjahr fertig gestellt und
gen. Aufgrund von auslaufenden Mietverträgen, konkre-
entsprechend voll vermietet. Durch die vollständige
tem Instandhaltungsbedarf oder veränderten Mietpro-
Vermietung an die Stadt Frankfurt für 10 bzw. 15
gnosen an einzelnen Standorten kam es bei einzelnen
Jahre ist das Objekt langfristig an einen bonitätsmäßig
Anlageobjekten zu negativen Marktwertänderungen.
einwandfreien Nutzer vermietet und wird in Zukunft
Insgesamt ergab sich ein erfreuliches Bewertungsergeb-
nachhaltige Erträge generieren. Am 15. März wurde die
nis in Höhe von 10.322 TEUR. Aufgrund eines leichten
letzte Mietfläche übergeben.
Anstieges der langfristigen Marktzinsen zum Jahresende
Dr. Alan Cadmus
Dr. Michael Piontek
Sprecher des Vorstandes
Finanzvorstand
konnten wir ergebnisrelevante, nicht liquiditätswirksame
men unseres Geschäftsbereiches »Asset Management für
Bewertungsgewinne aus Zinssicherungsinstrumenten in
Dritte« möchten wir auch gemeinschaftliche Investitionen
Höhe von 994 TEUR erzielen. Das Ergebnis vor Steuern
mit Dritten vornehmen und für die Akquisitionsobjekte
hat sich aufgrund der vorgenannten Effekte um 114 %
das Asset- und Property-Management übernehmen.
auf 21.918 TEUR erhöht.
Positives HGB-Ergebnis, aber kein Vorschlag zur
Neue Finanzierungsstruktur schafft
Dividendenzahlung
Finanzierungsspielräume
Als Folge des sehr guten Jahresergebnisses 2015
Wir haben in 2015 die Bemühungen fortgesetzt, das
konnte ein Jahresüberschuss von 7.344 TEUR nach dem
Fremdkapital auf einzelne Objekte bis zu einem objekt-
für die Zahlung einer Dividende maßgeblichen Ergebnis
konkreten Beleihungsauslauf von 60 % zu konzentrieren.
nach deutscher Rechnungslegung (HGB) erwirtschaftet
Dadurch ist es uns gelungen, einzelne Immobilien im
werden. Da wir aufgrund der geplanten Instandhal-
Wert von über 33 Mio. EUR komplett lastenfrei zu stellen.
tungsaufwendungen für das Jahr 2016 nur ein geringes
Dies ermöglicht uns, bei eventuellem Finanzierungsbedarf
positives Ergebnis (HGB) erwarten, wurde aus dem
zügig Liquidität, z. B. für Neuakquisitionen, zu beschaf-
Jahresüberschuss ein Teilbetrag von 3.672 TEUR in die
fen. Zusätzlich verfügen wir zum 31.12.2015 über einen
Gewinnrücklage eingestellt. Im Übrigen schlägt der Vor-
Liquiditätsstand von 18,3 Mio. EUR. Die Kennzahl „Loan
stand vor, den danach verbleibenden Bilanzgewinn von
to Value“ konnte auf 45 % gesenkt werden.
ebenfalls 3.672 TEUR auf neue Rechnung vorzutragen.
Aufgrund der gefallenen Marktzinsen und einer Umstrukturierung von Fremdkapital beträgt der durch-
Gute Aussichten für 2016, aber deutlich gerin-
schnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierung
geres Ergebnis zu erwarten
nur noch 3,15 % und wird in 2016 weiter fallen. Unser
In 2015 hat sich die gute Immobilienkonjunktur fort-
Unternehmen ist mit einer Eigenkapitalquote von 52 %
gesetzt und in einem positiven Vermietungsergebnis
weiterhin solide finanziert und verfügt damit über eine
niedergeschlagen. Derzeit spricht nichts für eine gravie-
hohe Anlagesicherheit und Wachstumspotenzial. Im Rah-
rende Änderung der Marktverhältnisse in 2016. Wir
|5
VORWORT DES VORSTANDES
erwarten einen nur leichten Anstieg der Neubautätig-
Rückzug vom Handel an der Frankfurter
keit im Bürobereich. Zudem werden Neubauten meist
Wertpapierbörse
von Eigennutzern errichtet oder weisen einen hohen
Da der wirtschaftliche Nutzen der Börsennotierung
Vorvermietungsgrad auf. Daher gehen wir davon aus,
der POLIS Immobilien AG den damit verbundenen Auf-
die für die Vermietung zur Verfügung stehenden Miet-
wand nicht mehr rechtfertigt, wurde mit Wirkung zum
flächen in 2016 bis auf den durch die übliche Fluktua-
7. Oktober 2015 der Handel von Aktien der POLIS Immo-
tion verursachten Leerstand vermieten zu können.
bilien AG auf Antrag der Gesellschaft an der Frankfurter
In dem Anlageobjekt Rankestraße 21, Lietzenburger
Wertpapierbörse eingestellt.
Straße 44, 46 wird der Hauptmieter im September
Im Dezember 2015 hat der Sprecher des Vorstands, Herr
2016 ausziehen und somit rd. 7.600 m² Mietflä-
Dr. Alan Cadmus, mitgeteilt, dass er zum 30. September
che frei werden. Der Mietausfall wird durch das
2016 auf eigenen Wunsch und im besten Einvernehmen
vereinbarte Mietaufhebungsentgelt im Geschäfts-
mit dem Aufsichtsrat aus seinem Amt scheiden werde.
jahr 2016 überkompensiert. Daher rechnen wir
Er hatte das Unternehmen 1998 als Gründungsaktionär
im Geschäftsjahr 2016 mit einem leicht erhöhten
zusammen mit dem damaligen Bankhaus Delbrück & Co.,
Ergebnis aus laufender Immobilienbewirtschaftung.
Privatbankiers, gegründet, im Jahre 2007 im Rahmen
Insgesamt werden wir voraussichtlich in 2016 wieder
eines IPO in den Prime Standard der Frankfurter Wertpa-
ein gutes Ergebnis erzielen. Da keine Verkäufe und
pierbörse geführt sowie sich stets für die börsennotierte
außerordentlichen Erträge geplant sind und mögliche
Immobilien AG und die Schaffung deutscher REITs
Marktwertänderungen bei den Anlageobjekten
engagiert. Ein Nachfolger wird derzeit gesucht.
und Finanzierungsinstrumenten nicht zuverlässig
Der Vorsitzende des Aufsichtsrats, Herr Carl-Matthias
prognostiziert werden können, müssen wir allerdings
von der Recke, hat sein Mandat im Aufsichtsrat sowie
gegenüber 2015 von einem deutlich geminderten
dessen Vorsitz mit Wirkung zum Ablauf des 8. Januars
Ergebnis vor Steuern (EBT) von etwa EUR 9 Mio. aus-
2016 niedergelegt. Zum neuen Aufsichtsratsvorsitzen-
gehen. Die »Funds from Operations« werden ohne
den wurde Herr Klaus R. Müller gewählt. Auf Antrag des
außerordentliche Erträge ebenfalls deutlich geringer
Vorstands wurde Herr Leopold Mann, Karlsruhe, gemäß
als in 2015 ausfallen.
gerichtlichem Beschluss vom 04. Februar 2016 bis zur
Hauptversammlung am 17. Juni 2016 als weiteres
Feste Aktionärsstruktur sorgt für Stabilität
Aufsichtsratsmitglied bestellt.
Unsere solide Kapitalsituation und die gefestigte
Die Entwicklung unseres Unternehmens wird zu einem
Aktionärsstruktur mit langfristig investierenden,
großen Teil von der Leistung und dem Engagement
strategischen Investoren sorgen weiterhin für eine
unserer Mitarbeiter getragen. Wir freuen uns, dass wir
stabile Entwicklung der Gesellschaft. Wir begrüßen
ein Team haben, das im Sinne der POLIS Immobilien
das Engagement der großen Aktionäre in unserer
AG unternehmerisch denkt, entscheidet und handelt.
Gesellschaft und verfolgen das Ziel, durch Vermietung,
An dieser Stelle möchten wir allen Mitarbeitern danken
aktives Immobilienmanagement und langfristiges
und ihnen unsere Wertschätzung für ihre Arbeit aus-
Wachstum attraktive Renditen für unsere Aktionäre
drücken. Wir danken in gleicher Weise unseren Aktionä-
zu erzielen. Unsere Tätigkeit ist auf eine langfristige
ren, Mietern, Auftragnehmern und Finanzpartnern für
Wertsteigerung ausgerichtet.
die vertrauensvolle Zusammenarbeit im vergangenen
Geschäftsjahr und freuen uns auf deren Fortsetzung.
Mit unserem erprobten Geschäftsmodell haben wir
während des mehr als 17-jährigen Bestehens der
6|
POLIS bereits mehrere konjunkturelle Schwankungen
Berlin, im April 2016
überstanden und sind zuversichtlich, dass es uns auch
POLIS Immobilien AG
künftig gelingen wird, erfolgreich am Markt zu agieren.
– Der Vorstand –
Düsseldorf | Steinstraße 27
|7
BERICHT DES AUFSICHTSRATES DER POLIS AG
SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN,
der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm
des internen Kontrollsystems, des Risikomanagement-
nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung
systems und des internen Revisionssystems sowie der
obliegenden Aufgaben wahrgenommen.
Compliance befasst. Die erstellten Quartalsberichte sind
Wir haben den Vorstand bei der Leitung des
dem Aufsichtsrat jeweils zeitnah zugegangen und in der
Unternehmens regelmäßig beraten und über-
folgenden Aufsichtsratssitzung besprochen worden.
wacht. In alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen war der
In der Sitzung vom 4. März 2015 wurden die Zweck-
Aufsichtsrat unmittelbar eingebunden.
mäßigkeit sowie die Kosten des Handels der Aktien
der POLIS Immobilien AG an der Frankfurter Wertpa-
Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, sowohl
pierbörse diskutiert. Dabei wurde auch eine eventuelle
in mündlicher als auch in schriftlicher Form, zeitnah und
Einbeziehung in den Handel alternativer Börsenplätze
umfassend über die Lage und Entwicklung des Unter-
und Marktsegmente erörtert. Außerdem wurden die
nehmens unterrichtet. In diesem Zusammenhang hat
Chancen und Risiken einer Ausweitung des Geschäfts-
der Aufsichtsrat mit dem Vorstand grundsätzliche Fragen
bereiches „Asset Management für Dritte“ vor dem
der Geschäfts- und Unternehmenspolitik, der Unter-
Hintergrund der aktuellen Marktsituation und Regulato-
nehmensstrategie, der finanziellen Entwicklung und der
rik besprochen. Abschließend wurde über die Höhe der
Ertragslage der Gesellschaft sowie Fragen zu Geschäften
variablen Vergütung des Vorstandes für das abgelaufe-
erörtert, die für die Gesellschaft von Bedeutung sind.
ne Geschäftsjahr 2014 ein Beschluss gefasst.
Über zustimmungspflichtige Geschäfte hat der Aufsichtsrat nach gründlicher Prüfung und Beratung entschieden.
In der Sitzung am 5. März 2015 wurden Jahres- und
Der Aufsichtsratsvorsitzende hat mit dem Vorstand auch
Konzernabschluss 2014 nebst Lageberichten in Anwe-
außerhalb der Sitzungen in regelmäßigen Abständen
senheit des Abschlussprüfers eingehend erörtert und
alle Themen und Fragen von wesentlicher Bedeutung
gebilligt. Der Einzelabschluss der POLIS Immobilien AG
erörtert und abgestimmt.
wurde festgestellt. Es wurde über mögliche Veräußerungen und Mietvertragsaufhebungsbegehren beraten
Aufsichtsratssitzungen und Beschlüsse
und beschlossen. Weiterer Gegenstand dieser Sitzung
Im Berichtszeitraum fanden fünf Aufsichtsratssitzun-
war die Genehmigung der Tagesordnung der Hauptver-
gen statt. In den Sitzungen berichtete der Vorstand
sammlung am 19. Juni 2015.
ausführlich anhand schriftlich übermittelter Vorlagen
über den aktuellen Geschäftsverlauf, insbesondere über
In der Sitzung vom 18. Juni 2015 wurde die Hauptver-
die Strategie, die Planung, die wirtschaftliche Lage
sammlung am 19. Juni 2015 vorbereitet und ausführ-
sowie die Entwicklung, und stimmte sich hierüber mit
lich über den beantragten Rückzug aus dem Börsen-
dem Aufsichtsrat ab. Alle Vorgänge, die der Zustimmung
handel der Frankfurter Wertpapierbörse sowie über
des Aufsichtsrates bedurften, wurden nach sorgfälti-
mögliche, alternative Börsennotierungen diskutiert.
ger Prüfung und Beratung in den Sitzungen – soweit
Außerdem wurden vertiefende Informationen über die
erforderlich auch anhand schriftlich vorbereiteter
mögliche Ausweitung des Geschäftsbereiches „Asset
Beschlussvorlagen – entschieden. Soweit es erforderlich
Management für Dritte“ erörtert. Zusätzlich wurden
war, hat der Aufsichtsrat Beschlüsse im schriftlichen
verschiedene Investitionsprojekte, Revisionsvorlagen
Verfahren gefasst.
und Personalangelegenheiten besprochen.
Insbesondere ist die Zustimmung zur vorzeitigen Vertrags-
8|
Der Aufsichtsrat hat sich außerdem mit der Überwachung
verlängerung von Herrn Dr. Piontek als Finanzvorstand der
des Rechnungslegungsprozesses sowie der Wirksamkeit
POLIS Immobilien AG bis zum 31. März 2019 erfolgt.
Die Aufsichtsratssitzung am 21. August 2015 widme-
Herr Klaus R. Müller wurde in dieser Sitzung mit
te sich neben dem aktuellen Immobilienbewertungs-
Wirkung vom 9. Januar 2016 zum neuen Vorsitzenden
verfahren nach Wechsel des Bewertungsunterneh-
und Herr Wolfgang Herr zum stellvertretenden Vorsit-
mens der möglichen Aufnahme in den Börsenhandel
zenden des Aufsichtsrates gewählt. Der Personalaus-
im Segment m:access der Börse München. Nach
schuss des Aufsichtsrates wurde neu besetzt.
intensiver Diskussion wurde von der alternativen
Börsennotierung Abstand genommen. In der Folge
Am 4. Februar 2016 wurde Herr Leopold Mann durch
endete die Börsennotierung der POLIS Immobilien AG
das Amtsgericht Charlottenburg für die Dauer bis zur
am 7. Oktober 2015.
nächsten Hauptversammlung zum weiteren Aufsichtsratsmitglied der POLIS Immobilien AG bestellt.
Im Mittelpunkt der Sitzung vom 8. Dezember 2015
standen die Diskussionen über die wirtschaftlichen
Ausschüsse
Daten für das dritte Quartal 2015 und den Forecast
Der Investitionsausschuss, dem die Herren Müller (Vor-
für das Geschäftsjahr 2015 sowie das Budget 2016
sitzender), Schmechel und Stein angehören, bereitet die
und die fortgeschriebene Mittelfristplanung. Die
Entscheidungen des Aufsichtsrates über zustimmungs-
Businessplanung 2016 wurde beschlossen. Außer-
pflichtige Investitionen vor. Der Investitionsausschuss
dem wurde über ein Ankaufsobjekt gesprochen. Die
tagte zweimal telefonisch und hat sich vor allem mit
Ausweitung des Geschäftsbereiches „Asset Manage-
den aktuellen Investitionsvorhaben befasst. Die Projekte
ment für Dritte“ war erneut Beratungsgegenstand,
wurden mit dem Vorstand und externen Gutachtern des
eine Entscheidung dazu wurde vorerst nicht getroffen.
Ausschusses erörtert.
Neben Fragen zur IT-Sicherheit und zur ComplianceRichtlinie wurden Personalfragen diskutiert. In
Der Personalausschuss, dem im Jahre 2015 die Herren
dieser Sitzung wurde bekannt gegeben, dass Herr Dr.
von der Recke (Vorsitzender), Eberhardt und Müller
Cadmus, Sprecher des Vorstandes der POLIS Immo-
angehörten, tagte dreimal. Er hat die Beschlüsse des
bilien AG in Berlin, zum 30. September 2016 auf
Aufsichtsrates in Vorstandsangelegenheiten vorbe-
eigenen Wunsch und im besten Einvernehmen mit
reitet und hat sich dabei vor allem mit der variablen
dem Aufsichtsrat aus seinem Amt ausscheiden wird.
Vergütung des Vorstandes, insbesondere den Zielverein-
Der Aufsichtsrat bedauert das Ausscheiden von Herrn
barungen, sowie mit der vorgesehenen Aufhebung des
Dr. Cadmus sehr und spricht ihm für seine langjährige
Dienstvertrages mit Dr. Cadmus befasst.
und erfolgreiche Tätigkeit Dank und Anerkennung
Die Ausschussvorsitzenden berichteten regelmäßig im
aus. Es wurden Vereinbarungen getroffen, die die
Plenum.
rechtzeitige Suche eines Nachfolgers sowie dessen
Einarbeitung sicherstellen soll.
Jahresabschluss und Konzernabschluss
Die Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesell-
Herr von der Recke hat in dieser Sitzung sein Amt als
schaft, Berlin, hat den Jahresabschluss und den Lagebe-
Aufsichtsratsmitglied und Aufsichtsratsvorsitzender der
richt der POLIS Immobilien AG zum 31. Dezember 2015
POLIS Immobilien AG mit Wirkung zum Ablauf des
sowie den Konzernabschluss und Konzernlagebericht
8. Januar 2016 niedergelegt. Aufsichtsrat und Vorstand
zum 31. Dezember 2015 geprüft und jeweils mit dem
haben Herrn von der Recke, der den Aufsichtsrat fast
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
neun Jahre lang mit großem Engagement und klugem
Der Jahresabschluss und der Lagebericht wurden unter
Rat geleitet hatte, ihren Dank und ihre hohe Anerken-
Beachtung der HGB-Grundsätze aufgestellt. Der Kon-
nung ausgesprochen.
zernabschluss und der Konzernlagebericht wurden auf
|9
Hannover | Landschaftstraße 2
10 |
BERICHT DES AUFSICHTSRATES DER POLIS AG
der Grundlage der internationalen Rechnungslegungs-
Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
standards IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind,
Den vom Vorstand nach § 312 AktG aufgestellten
gemäß der Verordnung EG Nr. 1606/2002 und
Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Un-
§ 315a HGB aufgestellt.
ter-nehmen hat der Abschlussprüfer ebenfalls geprüft.
Der Abschlussprüfer hat diesem Bericht den folgenden
Der Abschlussprüfer hat die Prüfung unter Beachtung
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:
der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer
»Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung
Abschlussprüfung vorgenommen.
bestätigen wir, dass
• die tatsächlichen Angaben des Berichtes richtig sind,
Jahres- und Konzernabschluss nebst Lageberichten
• bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften
sowie die Prüfungsberichte der Ernst & Young GmbH
die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft lagen allen Mitgliedern
hoch war«
des Aufsichtsrates vor und wurden in der Bilanzsitzung
des Aufsichtsrates am 7. April 2016 in Gegenwart des
Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten
Abschlussprüfers umfassend behandelt. Der Abschluss-
und vom Abschlussprüfer geprüften Bericht über die
prüfer berichtete über die wesentlichen Ergebnisse
Beziehungen zu verbundenen Unternehmen und den
seiner Prüfung sowie darüber, dass keine wesentlichen
Abhängigkeitsprüfungsbericht gemäß § 314 AktG
Schwächen des internen Kontrollsystems und des Risi-
geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner
komanagementsystems vorlägen. Insbesondere hat er
Prüfung hat der Aufsichtsrat keine Einwendungen
Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
gegen den Abhängigkeitsbericht und die in ihm ent-
der Gesellschaft sowie des Konzerns abgegeben und
haltene Schlusserklärung des Vorstandes und ist mit
uns für ergänzende Auskünfte zur Verfügung gestan-
dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer
den. Der Abschlussprüfer ging ferner auf Umfang und
einverstanden.
Schwerpunkte der Abschlussprüfung ein. Schwerpunkte der Abschlussprüfung waren die Bewertung der
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbei-
Anlageimmobilien, das Bewertungsverfahren und die
terinnen und Mitarbeitern der POLIS Immobilien AG für
Bewertung der Zinssicherungsinstrumente.
ihren Einsatz und die geleistete Arbeit im Berichtsjahr.
Der Jahresabschluss der Gesellschaft und der Konzernabschluss sowie der Lagebericht und der Konzernlagebericht wurden von uns geprüft. Es bestanden keine
Für den Aufsichtsrat
Einwendungen. Die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers haben wir nach Prüfung zustimmend zur Kenntnis
genommen. Mit Beschluss vom 7. April 2016 hat der
Aufsichtsrat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss festgestellt. Der Aufsichtsrat hat auch den
Konzernabschluss gebilligt. Den Lageberichten für die
AG und den Konzern und insbesondere der Beurteilung
Klaus R. Müller
der weiteren Entwicklung des Unternehmens haben wir
Aufsichtsratsvorsitzender (seit 9. Januar 2016)
ebenfalls zugestimmt.
Berlin, im April 2016
| 11
PORTFOLIOÜBERSICHT
DÜSSELDORF
4 Objekte
13.500 m2
KÖLN
6 Objekte
33.000 m2
FRANKFURT A.M.
HANNOVER UND
MÜNCHEN
1 Objekt - 3.700 m2
2 Objekte - 6.200 m2
1 Objekt - 3.400 m2
STUTTGART
3 Objekte
23.600 m2
12 |
BERLIN
3 Objekte
20.700 m2
DRESDEN
2 Objekte
29.300 m2
Portfolio nach Nutzungsart | Basis: m2 | 133.400 m2
Büro (inkl. Lager)
112.900 | 85 %
Handel
16.800 | 13 %
Wohnen
3.700 | 3 %
Verteilung Mieteinnahmen nach Branchen | in %
Einzel- und Großhandel 10 %
Staatliche Einrichtungen 9 %
Versicherungen 9 %
Immobilienwirtschaft 7 %
Wirtschaftsprüfer/
Steuerberater
16 %
Erziehungs- und Bildungseinrichtungen 7 %
IT und EDV Dienstleistungen 6 %
Finanzwesen und Banken 5 %
Unterhaltung und Erholung 4 %
Gesundheits- und Sozialwesen 4 %
Übrige 23 %
| 13
PORTFOLIOÜBERSICHT
Objekt
Baujahr
Rankestr. 21 / Lietzenburger Str. 44, 46
1993/1969/1957
Luisenstraße 46
1936
Potsdamer Straße 58
1930
Objekt
Baujahr
Altmarkt 10 / Kramergasse 2/4
2000
Könneritzstraße 29,31,33
1998
Objekt
Baujahr
Berliner Allee 42
1960
Berliner Allee 44
1957
Berliner Allee 48
1956
Objekt
Baujahr
Steinstraße 27
1960
Objekt
Baujahr
Gutleutstraße 26
1970
Objekt
Baujahr
Landschaftstraße 2
1983
Landschaftstraße 8
1985
Objekt
Baujahr
Lessingstraße 14
1967
BERLIN
DRESDEN
DÜSSELDORF
DÜSSELDORF
FRANKFURT AM MAIN
HANNOVER
MÜNCHEN
14 |
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
12.100
10.264
1.239
0
607
135
3.150
2.622
440
0
71
22
5.500
4.110
1.072
0
295
20
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
18.900
11.485
5.273
1.313
783
207
10.400
9.090
1.030
0
278
90
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
3.500
2.170
812
229
265
15
3.750
3.184
241
23
298
17
2.550
1.858
336
214
237
0
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
3.700
3.455
0
0
222
20
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
3.700
3.501
0
0
162
25
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
3.600
3.582
0
0
13
12
2.600
2.166
0
0
409
0
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
3.400
2.613
438
0
339
38
| 15
PORTFOLIOÜBERSICHT
Objekt
Baujahr
Ebertplatz 1
1960
Gustav-Heinemann-Ufer 54
1989
Hansaring 20
1975
Objekt
Baujahr
Konrad-Adenauer-Ufer 41-45
1953
Neumarkt 49
1957
Weyerstraße 79-83
1962
Objekt
Baujahr
Böblinger Straße 8 / Arminstraße 15
1973
Quartier Büchsenstraße
1907-1970
Tübinger Straße 31/33
1949
KÖLN
KÖLN
STUTTGART
SUMME
16 |
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
4.050
3.218
199
0
631
0
7.600
7.059
0
0
532
216
2.250
2.093
0
0
116
10
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
6.000
5.582
0
0
338
53
3.900
3.187
544
0
177
9
9.300
7.237
1.302
0
768
94
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
2.450
1.150
920
359
112
36
16.500
11.744
1.653
1.339
1.760
130
4.500
2.740
1.278
220
296
13
Vermietbare Fläche
(gerundet)
Büro
Handel
Wohnen
Archiv
Stellplätze
133.400
104.111
16.777
3.697
8.758
1.162
| 17
KONZERNLAGEBERICHT
DER KONZERNLAGEBERICHT DER
POLIS IMMOBILIEN AG
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015
GRUNDLAGEN DES KONZERNS KONZERNSTRUKTUR UND GESCHÄFTSTÄTIGKEIT20
ZIELE 21
WIRTSCHAFTSBERICHT WIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN
22
ÜBERBLICK ÜBER DEN GESCHÄFTSVERLAUF24
ERTRAGS-, FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE27
NACHTRAGSBERICHT33
RISIKOBERICHT DARSTELLUNG UND QUANTIFIZIERUNG DER EINZELRISIKEN
34
PROGNOSEBERICHT
ENTWICKLUNG MÄRKTE FÜR BÜROIMMOBILIEN
37
WESENTLICHE CHANCEN FÜR DEN POLIS-KONZERN
37
PROGNOSE FÜR 201637
ABHÄNGIGKEITSBERICHT
39
ANGABEN GEMÄSS § 152 ABS. 1 AKTG, § 160 ABS. 1 AKTG
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
18 |
41
41
Dresden | Altmarkt 10
| 19
KONZERNLAGEBERICHT
GRUNDLAGEN DES KONZERNS
KONZERNSTRUKTUR
UND GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
Geschäftsmodell der POLIS Immobilien AG
Geschäftsprozesse
Die POLIS Immobilien AG, 1998 in Berlin gegründet,
Die wesentlichen Geschäftsprozesse der POLIS sind die
mit Hauptsitz in Berlin, erwirbt bundesweit Büro-
Vermietung von Büro-, Handels- und Wohnflächen, der
immobilien für den eigenen Anlagebestand. Durch
An- und Verkauf von Immobilien sowie die wertsteigernde
das aktive Management der eigenen Immobilien,
Investition in den Immobilienbestand. Zusätzlich erbringt
deren Umbau, Modernisierung, Erweiterung, Vermie-
die POLIS Asset-Management-Leistungen für Dritte.
tung und andere Maßnahmen erzielen wir laufend
im Rahmen unserer moderaten Buy-and-Sell-Strategie
Unternehmens-Rating bestätigt Bonität
und Unternehmensqualität
realisieren. Wir konzentrieren uns ausschließlich auf
Die POLIS legt hohen Wert auf finanzielle Stabilität und
Büroimmobilien in guten innerstädtischen Lagen
Qualität aller Unternehmensbereiche. Am 03.12.2015
an den wichtigsten deutschen Bürostandorten und
wurde das Unternehmensrating von der Feri EuroRating
investieren in Objekte mit konkretem Wertsteige-
Services auf „A“ verbessert.
Wertsteigerungen, die wir vereinzelt durch Verkäufe
rungspotenzial oder mit sicherem Cashflow.
Wesentliche externe Einflussfaktoren
Die starke Fokussierung auf den deutschen Markt,
Das Geschäftsmodell der POLIS wird wesentlich beeinflusst
auf wenige Städte, zentrale Lagen und häufig auf
von den Mietpreis-, Lage- und Wettbewerbsentwicklungen
Baujahre von 1950 bis 1970 führt zu einer hohen
am deutschen Immobilien- und insbesondere Büromarkt,
Spezialisierung, welche die Effizienz unserer Arbeit
den Zinsentwicklungen an den Geld- und Kapitalmärkten
erhöht und exzellente Ergebnisse in der Planung und
sowie gesetzlichen und regulatorischen Vorgaben.
Durchführung von Projekten ermöglicht. Unser eigeden Immobilienbestand in kaufmännischer und tech-
Wesentliche Veränderungen im Konzern
im Geschäftsjahr 2015
nischer Hinsicht und übernimmt alle wesentlichen
2015 konnte die Vermietungsquote trotz größerer
operativen Aufgaben wie Akquisition und Verkauf,
baubedingter Leerstände und dadurch erforderlicher
Entwicklung, Vermietung und Verwaltung.
Neuvermietungen leicht auf 95,3 % (Vj. 94,7 %) erhöht
nes Asset- und Property-Management-Team verwaltet
werden. Dies entspricht einer faktischen Vollvermietung.
Konzernstruktur und Leitung
Zusätzlich zu den werthaltigen Investitionen in den
Die POLIS Immobilien AG (POLIS) fungiert als operative
Immobilienbestand konnte ein deutlich verbessertes
Holding und wird durch zwei Vorstände geführt. Der
Ergebnis aus der Neubewertung der Anlageimmobilien
Sprecher des Vorstandes verantwortet die Bereiche
erzielt werden. Durch den Verkauf von einer Immobilie
Portfolio- und Asset-Management, Property-Manage-
aus dem Eigenbestand sowie einer weiteren Immobilie
ment, Personal und Recht und der Finanzvorstand die
aus dem Geschäftsbereich „Asset Management für
Bereiche Controlling, Finanz- und Rechnungswesen,
Dritte“ konnten das Immobilienportfolio optimiert
Steuern, Risikomanagement und Organisation/IT.
sowie erhebliche zusätzliche Erträge generiert werden.
Unsere Mitarbeiter sind bei der Holding beschäftigt,
20 |
während die Immobilien über Objektgesellschaften (im
Da der wirtschaftliche Nutzen der Börsennotierung der
Wesentlichen »GmbH & Co. KG«) gehalten werden.
POLIS Immobilien AG den damit verbundenen Aufwand
Sitz der POLIS und aller Objektgesellschaften ist Berlin.
nicht mehr rechtfertigte, wurde mit Wirkung zum 07.
Es existieren keine Niederlassungen.
Oktober 2015 der Handel von Aktien der POLIS Immo-
ZIELE
bilien AG auf Antrag der Gesellschaft an der Frankfurter
Inflationsentwicklung vorsehen, hat auch die Inflations-
Wertpapierbörse eingestellt.
rate Einfluss auf die Mieterträge.
Wesentliche Änderungen von Strategie oder Unterneh-
Finanzierungsaufwand und Zinsniveau
mensstruktur wurden nicht vorgenommen.
Die Ertragskraft der POLIS wird von der Entwicklung
des allgemeinen Zinsniveaus beeinflusst, da der Erwerb
Ziel des Unternehmens
von Immobilien typischerweise unter Einsatz eines
Ziel der POLIS ist die nachhaltige Steigerung des Unter-
Fremdfinanzierungsanteils von bis zu 60 % des Immo-
nehmenswertes. Aus der aktiven Bewirtschaftung und
bilienwertes durch Darlehen finanziert wird. Für die
der laufenden Entwicklung eines qualitativ hochwer-
variabel verzinslichen Finanzverbindlichkeiten werden
tigen innerstädtischen Büroimmobilienportfolios soll
Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen.
eine stabile und attraktive Gesamtrendite erwirtschaftet
werden, die sich in einer nachhaltigen Dividendenren-
Wettbewerbsposition
dite und im Anstieg des Nettovermögenswertes (NAV)
Marktumfeld
niederschlagen soll.
Durch das von uns verwendete Research der Bulwien-
Die Einhaltung eines ausgewogenen Rendite-Risi-
Gesa AG werden rund 130 Standorte in Deutschland
ko-Profils soll durch die Portfoliostruktur und einen
abgedeckt. Von den Büromietflächen dieser Standorte
moderaten Fremdkapitalanteil sichergestellt werden.
befinden sich 64 % an den 21 bedeutendsten Bürostandorten, auf die wir uns konzentrieren. Der Markt für
Wesentliche wirtschaftliche Einflussfaktoren
die Akquisition und Verwaltung von Büroimmobilien
Entwicklung des Marktes für Gewerbeimmobilien in Deutschland
bleibt groß und für spezialisierte Immobiliengesellschaften weiter ausbaufähig.
Wir erzielen Erträge aus Mieteinnahmen und aus Verkäufen von Immobilien. Daneben haben die Ergebnisse
Quelle: Mitteilung der BulwienGesa AG.
der Neubewertung des Immobilienbestandes sowie das
Zinsniveau einen hohen Einfluss auf unser Jahresergeb-
Positionierung
nis. Die Konditionen von Neu- und Anschlussvermietun-
In diesem Marktumfeld verstehen wir uns als Spezialist
gen und von An- und Verkäufen sowie die Entwicklung
für die Modernisierung und das aktive Management
der Marktwerte eigener Immobilien werden maßgeblich
von Büroimmobilien in einem auf ihre Lage, Objektgrö-
von der Entwicklung der deutschen Wirtschaft allge-
ße und Flächenqualität fokussierten Segment. Unsere
mein, des deutschen Büroimmobilienmarktes sowie den
Immobilien befinden sich in guten bis sehr guten Büro-
regionalen Entwicklungen an den Standorten unserer
lagen und bieten eine hohe Flächenqualität zu einem
Immobilien geprägt.
guten Preis-Leistungs-Verhältnis.
Entwicklung der Mieteinnahmen
Durch das allgemeine Mietpreisniveau von Büroimmobilien in Deutschland oder aus objekt- oder lagespezi-fischen Gründen können bei Anschlussvermietungen
veränderte Mietpreise erzielt werden. Da viele Mietverträge eine Klausel zur Anpassung der Miete an die
| 21
KONZERNLAGEBERICHT
WIRTSCHAFTSBERICHT
WIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN
Positive Entwicklung des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes
verlaufen. Während in Düsseldorf das Umsatzvolumen
deutlich um 46 % und in Berlin um 43 % gestiegen
Der ifo Geschäftsklimaindex für die gewerbliche
ist, stieg der Umsatz in Hamburg nur um 2,9 %. Berlin
Wirtschaft Deutschlands ist im Jahr 2015 von 105,5
konnte München erstmals als umsatzstärkste Stadt
(12/2014) mit einigen geringen Schwankungen deut-
ablösen. Hintergrund der guten Zahlen sind weiterhin
lich bis auf 108,7 gestiegen.
die guten Unternehmens- und Arbeitsmarktdaten in
Deutschland. Der Markt erwartet nach diesem Rekord-
Das Wachstum des Brutto-Inlandproduktes liegt
jahr für das Jahr 2016 Umsätze leicht unter dem Niveau
gemäß dem Statistischen Bundesamt für 2015 bei
des Jahres 2015.
1,7 % nach 1,6 % im Jahr 2014.
Der Arbeitsmarkt hat im Jahresdurchschnitt 2015 mit
Entwicklung des Investmentmarktes für
Büroimmobilien in Deutschland
43,5 Mio. Erwerbstätigen mit Wohnort in Deutsch-
Transaktionsvolumen erneut gestiegen
land erneut die höchste Zahl an Beschäftigten
Das Transaktionsvolumen im Gewerbeimmobiliensektor
erreicht. Die Zahl der Erwerbslosen lag im Dezember
ist von EUR 39,8 Mrd. im Jahr 2014 auf EUR 55,1 Mrd.
2015 bei 6,1 % nach 6,4 % im Vorjahresmonat.
im Jahr 2015 erneut deutlich gestiegen und hat damit
das beste Ergebnis seit Ausbruch der Finanzkrise erzielt.
Die Inflation betrug 2015 im Jahresdurchschnitt
Ausschlaggebend waren mit 41 % des Transaktionsvo-
0,25 %, lag damit niedriger als 2014 mit 0,9 % und
lumens Investitionen in Büroobjekte, gefolgt von
hat sich im Jahresverlauf zwischen -0,3 % (Januar)
31 % der Transaktionen bei Handelsimmobilien.
und +0,7 % (Mai) bewegt.
Mehr als die Hälfte der Transaktionen fanden in den
Das Zinsniveau ist insgesamt seit Jahresbeginn
Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Ham-
im kurzfristigen Bereich bis zum Jahresende 2015
burg, Stuttgart, Köln und München statt. Insbesondere
deutlich gesunken (der 3-Monats-Euribor von
in Berlin stieg das Volumen um 84 % auf über 8 Mrd.
0,078 % am Jahresende 2014 auf -0,131 % am
EUR. Dies entspricht 14,5 % des gesamten deutschen
Jahresende 2015). Die kurzfristigen Zinsen sind dabei
Umsatzvolumens.
kontinuierlich zurückgegangen. Der 10-Jahres-Swap
hingegen ist von 0,815 % per 31.12.2014 auf
Auch außerhalb der Top-7-Standorte erhöhte sich das
1,019 % per 31.12.2015 leicht gestiegen.
Transaktionsvolumen deutlich (+43 %). Die robuste gesamtwirtschaftliche Lage mit einem stabilen
Arbeitsmarkt und weiter steigenden Mieten in den
22 |
Branchenspezifische Rahmenbedingungen
Büromarktzentren, gepaart mit einem hohen Anlage-
Der im Jahresverlauf bereits gute Büroflächenumsatz
druck für Eigenkapitalgeber und finanzierungswilligen
hat sich im vierten Quartal noch einmal deutlich
Kreditinstituten, lassen auch für 2016 ein hohes
verbessert und übertraf um 21 % deutlich die Werte des
Transaktionsvolumen erwarten. Das begrenzte Angebot
Vorjahres. Im Jahr 2015 betrug das Umsatzvolumen in
an Core-Immobilien bei hoher Nachfrage hat 2015 zu
den sieben größten Immobilienstandorten insgesamt
weiter sinkenden Spitzenrenditen geführt. Für 2016
3,65 Mio. m² und stellt damit einen neuen Rekordwert
wird nur noch eine leichte Absenkung der Anfangsren-
dar. Die Steigerung ist regional sehr unterschiedlich
diten auf diesem Niveau erwartet.
Entwicklung des Mietmarktes für Büroimmobilien in Deutschland
Gesunkenes Neubauvolumen, geplantes Neubauvolumen 2016 mit hoher Vorbelegungsquote
Die Neubautätigkeit in den sieben Top-Standorten liegt
2015 mit 870.000 m² insgesamt um 12 % unter dem
Vorjahresniveau. Für 2016 wird mit 1,3 Mio. m² ein
deutlich höheres Neubauvolumen erwartet. Zu beachten ist jedoch, dass rd. 65 % der Neubauflächen bereits
vorvermietet sind bzw. selbst genutzt werden. Dies
führt dazu, dass lediglich 448.000 m² des Neubauvolumens zur Verfügung stehen werden.
Die Spitzenmieten haben sich 2015 um 3,0 % deutlich
erhöht, am stärksten in Berlin, nachfolgend in Hamburg,
Stuttgart, München und Frankfurt. Allein in Düsseldorf
und Köln blieben die Spitzenmieten auf dem Vorjahresniveau. Für 2016 wird ein weiterer Anstieg erwartet.
Sinkende Leerstände auf dem Büroflächenmarkt
Der Büroflächenleerstand in den sieben Spitzenstädten
hat sich weiter deutlich auf 5,7 Mio. m² und damit um
16 % gegenüber dem Vorjahr reduziert. Die Leerstandsquote beträgt somit nur noch 6,4 %. Von diesem
Dresden | Könneritzstraße 33
Leerstand wären ca. 800.000 m² für die Flüchtlingsunterbringung geeignet – dies könnte den Leerstand
zusätzlich reduzieren.
Leerstand | Büroflächenumsatz
Standorte
in Tausend m2
2013
2015
2014
Leerstand in %
2013
2014
2015
Berlin
1.395
555
1.305
616
1.077
879
8,2
7,7
6,3
Hamburg
1.137
440
998
525
861
540
7,8
6,8
5,9
Düsseldorf
1.023
416
995
324
805
473
11,4
10,9
8,8
Frankfurt
1.327
441
1.254
378
1.077
391
11,1
10,4
9,1
Stuttgart
445
256
440
227
389
289
5,3
5,2
4,6
München
1.457
625
1.327
641
1.058
765
7,3
6,6
5,3
530
301
490
261
425
308
7
6,5
5,6
Köln
Leerstand inkl. Untermietflächen; Büroflächenumsatz inkl. Eigennutzer
Quellen: Konjunkturtest Dezember 2015 (IFO Institut), JLL Pressemitteilung vom 07.01.2016, JLL Büromarktüberblick Q4 2015, Statistisches Bundesamt, Wiesbaden, Arbeitsmarktbericht der Bundesagentur für Arbeit.
| 23
KONZERNLAGEBERICHT
WIRTSCHAFTSBERICHT
ÜBERBLICK ÜBER DEN
GESCHÄFTSVERLAUF
Entwicklung des Immobiliengeschäftes
Portfolioveränderungen
gesamten Gebäude umfangreiche brandschutztechnische
Das Objekt »Palaisplatz 3, 3a« in Dresden konnte mit
Verbesserungen umgesetzt.
Wirkung zum 31. August 2015 veräußert werden. Die
Veräußerung erfolgte deutlich oberhalb der letzten
Vermietungsgrad trotz erhöhtem, baubedingtem
Bewertung, sodass ein Verkaufsergebnis von insgesamt
Leerstand leicht gesteigert
TEUR 1.693 erzielt wurde. Der Verkauf erfolgte zur Port-
Im Geschäftsjahr 2015 ist es uns erneut gelungen, mit
foliooptimierung, da das Anlageobjekt nicht mehr den
8.293 m² ein gutes Neuvermietungsergebnis zu erzielen
aktuellen Anlagekriterien entsprach und im Rahmen der
(Vj. 6.585 m²). Die größten Einzelbeiträge zum Vermie-
aktuellen Planung keine Wertsteigerungen erwarten ließ.
tungserfolg 2015 haben die Vermietungen in den Objekten
»Gutleutstraße 26«, Frankfurt am Main, mit 3.392 m²
Modernisierungen
Bürofläche und »Hansaring 20«, Köln, mit 805 m² Büroflä-
• FRANKFURT | Gutleutstraße 26 > Weitgehende Fertig-
che geleistet.
stellung der umfassenden Modernisierungsmaßnahme
Aufgrund der guten Vermietungserfolge, des aktiven MietDas Anlageobjekt »Gutleutstraße 26« in Frankfurt
vertragsmanagements und der Portfoliooptimierung durch
wurde 2015 umfassend modernisiert und bis auf den
An- und Verkauf hat sich der Vermietungsstand im Portfolio
Mieterausbau der letzten Fläche in 2015 fertig gestellt.
zum 31. Dezember 2015 gegenüber dem Vorjahresstand
Die Immobilie konnte in 2015 vollständig an öffentliche
von 94,7 % auf 95,3 % leicht erhöht.
Mieter langfristig vermietet werden. Der letzte Mieter
zieht im ersten Quartal 2016 ein.
Darüber hinaus konnten wir Mietverträge über
rd. 18.713 m² (Vj. 25.079 m²) Mietfläche zu teilweise
• STUTTGART | Quartier Büchsenstraße > Umnutzungen
deutlich verbesserten Konditionen verlängern. Die wirt-
in Büroflächen
schaftlich bedeutendste Vertragsverlängerung mit
rd. 4.430 m² Bürofläche gelang im Objekt »Gustav-Hei-
Im Objekt »Büchsenstraße 28« wurde im Verlauf des Ge-
nemann-Ufer 54« in Köln. Neben dieser gab es weitere
schäftsjahres durch Flächenoptimierung und Umnutzung
erfolgreiche Mietvertragsverlängerungen mit Bestandsmie-
von Lagerflächen eine Bürofläche über 112 m² baulich
tern bei Mietflächengrößen zwischen jeweils 800 bis
fertig gestellt. Darüber hinaus wurden mehrere Wohnein-
2.000 m², vor allem an den Standorten Köln und München.
heiten modernisiert und für eine bisher ungenutzte
Gewerbefläche eine Baugenehmigung zur Umnutzung in
Die Neuvermietungszahlen beruhen zu 41 % auf dem
eine Bürofläche erwirkt.
Vermietungserfolg für das Objekt »Gutleutstraße 26«,
Frankfurt am Main, (3.392 m² Bürofläche) nach dem
• BERLIN | Rankestr. 21/Lietzenburger Str. 44, 46 >
Leerstand während der Modernisierungszeit.
Hochwertiger Ausbau der Mietfläche im 8. Obergeschoss
Die hohe Anzahl an Verlängerungen bestehender Verträge
24 |
Die Mietfläche wurde für einen Mieter hochwertig aus-
ist auf das aktive Mietvertragsmanagement, den hohen
gebaut und konnte entsprechend langfristig zu attrakti-
Qualitätsstandard und die professionelle Mieterbetreuung
ven Konditionen vermietet werden. Daneben wurden im
zurückzuführen.
Die gute Vermietungsleistung 2015 hat ein über die
grades aus. Durch den planmäßigen, umbaubedingten
Laufzeiten vertraglich gesichertes Mietvertragsvolumen
Leerstand einer Großfläche in der Immobilie »Lietzenburger
von rd. TEUR 16.847 über die gesamte Laufzeit der jewei-
Str. 44, 46 /Rankestr. 21« in Berlin, die rd. 6 % des Ge-
ligen Mietverträge ergeben bei einer durchschnittlichen
samtportfolios ausmacht, wird sich zum Jahresende 2016
gewichteten Laufzeit von 7,5 Jahren und einem effektiven
eine Vermietungsquote von nur 89 % realisieren lassen.
Mietzins von EUR 13,96 pro m². Die durchschnittliche
Bereinigt um diese Einzelfläche würde der Vermietungs-
Restlaufzeit aller bestehenden Mietverträge beträgt 3,8
stand konstant bleiben.
Jahre (Vj. 3,8 Jahre) bei einer Durchschnittsmiete im Portfolio von rd. EUR 12,51 (Vj. EUR 11,77) pro m² über alle
Unsere derzeitige Aufgabe sehen wir in der Vermietung
Nutzungsarten (Büro, Einzelhandel, Wohnungen, Archiv).
der restlichen Flächen und dem Aufrechterhalten eines
hohen Vermietungsstandes durch aktives Mietvertrags-
Da jetzt nur noch wenige Büroflächen zur Vermietung
management. Daneben soll die Objektqualität weiter
anstehen und ein bedeutsamer Teil des Leerstandes aus
verbessert, die Mieterzufriedenheit gesteigert und Mieter-
Lagerflächen besteht, gehen wir im Geschäftsjahr 2016
tragspotenziale realisiert werden.
von einer langsameren Entwicklung des Vermietungs-
Mietfläche zum
31.12.2014
Mietfläche zum
31.12.2015
Vermietungsgrad
per 31.12.2014
Vermietungsgrad
per 31.12.2015
m2
m2
in %
in %
Berlin
20.600
20.700
98
99
Dresden*
33.200
29.300
99
97
Düsseldorf
13.600
13.500
96
81
Köln
33.200
33.000
96
98
Stuttgart
23.700
23.600
94
95
Weitere Städte **
13.200
13.300
73
94
137.500
133.400
95
95
SUMME
Auf Basis des Portfoliobestandes zum jeweiligen Stichtag
* Verkauf Palaisplatz 3 / 3a
** Frankfurt am Main, Hannover, München
| 25
KONZERNLAGEBERICHT
WIRTSCHAFTSBERICHT
Mieterträge im Überblick
Gegliedert nach Objekten an den Standorten entwickelten sich die Mieteinnahmen im Konzern seit 2011 wie folgt:
Angaben in TEUR
2011
2012
2013
2014
2015
Berlin
1.516
1.489
2.029
3.335
3.403
Dresden
1.165
2.914
3.208
3.367
3.376
Düsseldorf
1.316
1.490
1.587
1.752
1.741
Köln
3.776
4.520
4.794
4.658
4.917
Stuttgart
1.704
2.080
2.977
3.496
3.420
Weitere Städte*
1.981
2.049
2.428
1.305
1.564
2011-2015 veräußerte Objekte
3.428
1.478
1.216
483
76
14.886
16.020
18.239
18.396
18.497
SUMME
Auf Basis des Portfoliobestandes zum jeweiligen Stichtag
* Verkauf Palaisplatz 3 / 3a
** Frankfurt am Main, Hannover, München
Die Immobilie Gutleutstraße 26, Frankfurt, stand 2015
umbaubedingt weitgehend leer. Daher sind die Mieteinnahmen 2015 nur anteilig enthalten.
Hannover | Landschaftstraße 8
26 |
ERTRAGS-, FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE
Kennzahlen und finanzielle Leistungsindikatoren
Angaben in TEUR
2014
Prognose für 2015
2015
Abweichung
2015 zu 2014
Abweichung 2015 zu
Prognose für 2015
Mieteinnahmen
18.396
geringfügiger Anstieg
18.497
101
keine Abweichung
6.713
Absinken um 2,8 Mio. €
8.944
2.231
deutlich stärker gestiegen
als erwartet
Konzernjahresergebnis vor Steuern (EBT)
10.262
leicht über 7 Mio. €
21.918
11.656
deutlich stärker gestiegen
als erwartet
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
10.837
über 9 Mio. €
13.042
2.205
stärker gestiegen
als erwartet
Eigenkapitalquote
49 %
leichter Anstieg
52 %
3%
keine Abweichung
Loan-to-Value (LTV)
47 %
leichte Absenkung
45 %
-2 %
keine Abweichung
168.573
leicht über 175 Mio. €
189.720
21.147
deutlich stärker gestiegen
als erwartet
FFO (nach Steuern)
Net Asset Value (NAV)
Die Mieteinnahmen sind in 2015 aufgrund des gestiege-
„Funds from Operations“ (FFO) ist hauptsächlich auf-
nen Vermietungsstandes trotz des Mietausfalls der
grund von erhöhten Beteiligungsergebnissen stärker
im Umbau befindlichen Immobilie Gutleutstraße 26
gestiegen als erwartet. Die Kennzahl FFO ist ein Indikator
in Frankfurt sowie des Verkaufes der Anlageimmobilie
für die nachhaltige Leistungsfähigkeit der POLIS.
Palaisplatz 3 / 3a in Dresden geringfügig gestiegen.
Der Anstieg der Beteiligungserträge von TEUR 197
Diese Entwicklung entspricht auch dem erwarteten,
auf TEUR 2.929 ist maßgeblich durch den Verkauf des
prognostizierten Wert.
Objekts »Rankestraße 5/6« in Berlin bedingt.
Die um Bewertungseffekte bereinigte Kennzahl
Im Detail setzt sich der FFO wie folgt zusammen:
2015
2014
Mieterträge
18.497
18.396
Instandhaltungsaufwand
-3.850
-2.418
Immobilienbewirtschaftungsaufwand
-1.519
-1.430
Sonstige Erträge
2.013
1.281
-327
-243
Verwaltungsaufwand
-3.547
-3.355
Beteiligungserträge
2.929
197
28
28
Zinsaufwendungen
-5.315
-5.725
FFO (vor Steuern)
8.909
6.731
35
-18
8.944
6.713
0,81
0,61
Angaben in TEUR
Sonstiger Aufwand
Zinserträge
Laufende Ertragssteuern
FFO (nach Steuern)
FFO je Aktie
| 27
KONZERNLAGEBERICHT
WIRTSCHAFTSBERICHT
Die Funds from Operations und die unvorhergese-
der erwirtschafteten Gewinne gestiegen.
henen Bewertungsgewinne aus Anlageimmobilien
Im Gegenzug ist der LTV aufgrund der Entschuldung
haben zu einem höheren EBT geführt. Entgegen der
durch laufende Tilgungen aus den erwirtschafteten
Prognose ist der Cashflow aus laufender Geschäftstä-
Mitteln bei stabilem Anlageimmobilienwert leicht
tigkeit nicht gesunken, sondern hat sich deutlich er-
gesunken. Der Net-Asset-Value (NAV) hat sich deutlich
höht. Wie erwartet ist die Eigenkapitalquote aufgrund
stärker erhöht als vorhergesagt.
ERTRAGSLAGE
Die Mieterträge sind aufgrund des guten Vermietungser-
wertes (TEUR 5.725). Die verkaufte Immobilie Palaisplatz
gebnisses auf TEUR 18.497 gestiegen (Vj. TEUR 18.396)
3 /3a in Dresden war nicht fremdfinanziert, daher ergab
und liegen damit um 0,5 % über dem Vorjahresniveau.
sich aus dem Verkauf keine zusätzliche Zinsentlastung.
Der Instandhaltungsaufwand hat sich plangemäß um
Die Anlagezinsen für freie Liquidität lagen in 2015 nur
59,2 % auf TEUR 3.850 erhöht aufgrund der Reparatur
leicht über Null. In der Folge zeigt sich das Finanz- und
der Natursteinfassade im Objekt »Potsdamer Str. 58«
Beteiligungsergebnis (auch aufgrund eines Verkaufser-
in Berlin. Der Immobilienbewirtschaftungsaufwand ist
gebnisses im Beteiligungsportfolio) im Geschäftsjahr
geringfügig um 6,2 % von TEUR 1.430 auf TEUR 1.519
2015 mit TEUR -2.358 gegenüber dem Vorjahr deutlich
gestiegen. Daher ist das Ergebnis aus laufender Immo-
verbessert (Vj. TEUR -5.500). Aus der Marktbewertung
bilienbewirtschaftung um rd. 9,8 % auf TEUR 13.128
der Cashflow-Hedges für das laufende Jahr ergab sich
(Vj. TEUR 14.548) gesunken.
eine Verbesserung der beizulegenden Zeitwerte um TEUR
1.137. Die Marktwertänderungen für den effektiven Teil
Die Bewertung der Anlageimmobilien ergab im Saldo eine
der Zinssicherungsbeziehung (TEUR 143), die insbeson-
deutliche Aufwertung für das Gesamtportfolio von TEUR
dere aus dem verbesserten Marktzinsniveau resultieren,
10.322. Zusammen mit dem Ergebnis aus dem Verkauf
werden im „Sonstigen Ergebnis“, abzüglich darauf
von Immobilien in Höhe von TEUR 1.693 wurde das Vor-
entfallender latenter Steuern (TEUR 23), ausgewiesen.
jahresergebnis von TEUR 2.511 deutlich übertroffen. Die
In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die Markt-
Aufwertung resultiert im Wesentlichen aus den Einzel-Be-
wertänderungen erfasst, die aus dem nicht effektiven
wertungen der Objekte »Quartier Büchsenstraße« in
Teil der Sicherungsbeziehung zwischen Derivaten und
Stuttgart, »Rankestraße 21, Lietzenburger Straße 44, 46«
Grundgeschäft resultieren (TEUR 994).
in Berlin und den Objekten »Altmarkt 10 /Kramergasse
2« in Dresden. Belastet wurde das Bewertungsergebnis
Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremd-
vor allem durch die Abwertung der Immobilie »Weyerstr.
finanzierung ist aufgrund der Marktzinsentwicklung
79-83« in Köln.
und der Neuordnung von Zinssicherungsgeschäften im
Wesentlichen zum Jahresende 2015 auf 3,2 % (Vj. 3,6
Der Verwaltungsaufwand belief sich 2015 auf TEUR 3.547
%) deutlich gesunken.
und liegt damit um 5,7 % über dem Niveau des Vorjahres
(TEUR 3.355) maßgeblich bedingt durch Gehaltssteige-
Der Konzernabschluss weist einen gegenüber dem
rungen. Eine detaillierte Aufstellung ist im Anhang unter
Vorjahr um TEUR 11.656 gestiegenen Konzern-
Punkt 4.8 »Verwaltungsaufwand« enthalten.
überschuss vor Steuern von TEUR 21.918 (Vj. TEUR
Der Zinsaufwand lag mit TEUR 5.315 aufgrund der
Vorjahresniveaus. Die operative Kennzahl »Funds from
gesunkenen Zinssätze und Umstrukturierungen im Fremd-
Operations« hat sich von TEUR 6.713 im Vorjahr auf
kapitalbereich deutlich unter dem Niveau des Vorjahres-
TEUR 8.944 deutlich verbessert.
10.262) aus und liegt damit rd. 114 % oberhalb des
28 |
FINANZLAGE
Cashflows
2015
2014
13.042
10.837
379
5.281
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-3.895
-13.710
Bankguthaben am Ende der Periode
18.304
8.778
Angaben in TEUR
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Wesentlichen aufgrund von Erhöhungen der Verbind-
Hohe Eigenkapitalquote – niedrige
Loan-to-Value-Ratio
lichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Die Ein- und
POLIS ist mit einer Eigenkapitalquote von 52 % weiterhin
Auszahlungen für Investitionen entfielen auf den Verkauf
solide finanziert und verfügt über ausreichend Spiel-
einer Immobilie sowie die durchgeführten Modernisierungs-
raum für die Aufnahme von Fremdkapital zu attraktiven
maßnahmen. Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit hat
Konditionen.
sich im Wesentlichen aufgrund von Kreditaufnahmen, die
Die Loan-to-Value-Ratio (Verhältnis der Verbindlichkeiten
den Nettokreditrückzahlungen und Tilgungen entgegenwir-
gegenüber Kreditinstituten zum Marktwert der Immo-
ken, sowie einer gestiegenen Dividende erhöht.
bilien) ist aufgrund der laufenden Tilgungen und einer
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit stieg im
Umstrukturierung von Fremdkapital um 2 Prozentpunkte
auf rd. 45 % gesunken. Die angestrebte strategische
Zielmarke von 60 % könnte durch neue Finanzierungen
erreicht werden, soll aber auch in Zukunft nicht überschritten werden, um den Verschuldungsgrad konstant
niedrig zu halten. Die Fälligkeit der Bankkredite zeigt die
nachfolgende Übersicht:
Kreditvolumen
nach Fälligkeiten
3%
14 %
43 %
25 %
4%
10 %
VOLUMEN
4.320
20.790
62.075
36.951
6.446
15.000
JAHR
2016
2018
2020
2021
2023
2025
Kreditvolumen in TEUR
| 29
KONZERNLAGEBERICHT
WIRTSCHAFTSBERICHT
Risikoarme Fälligkeitsstruktur der
Bankverbindlichkeiten
Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Bank-
Teilweise sehen die Kreditvereinbarungen übliche Aufla-
darlehen betrug 4,4 (Vj. 5,1) Jahre zum 31. Dezember
gen zur Aufrechterhaltung bestimmter finanzwirtschaft-
2015.
licher Kennzahlen auf Objekt- oder Kreditportfolioebene
Im Jahr 2015 waren durchgehend 88 % der verzinslichen
vor. Aufgrund des hohen Vermietungsstandes in allen
Bankverbindlichkeiten zinsgesichert. Zum 31. Dezember
Kreditportfolien und der guten Marktwerte der Immo-
2015 ist dieser Wert aufgrund einer Umfinanzierung
bilien werden derzeit alle durch die Banken geforderten
auf 81 % gesunken. Die durchschnittliche Laufzeit der
Finanzkennzahlen eingehalten. Aus heutiger Sicht wird
Zinssicherungen beträgt 5,9 Jahre.
dieses auch in 2016 der Fall sein.
VERMÖGENSLAGE
Die Bilanzsumme ist im Geschäftsjahr 2015 aufgrund
(Vj. EUR 334,1 Mio.). Die langfristigen Vermögenswer-
der Investitionen in die Anlageimmobilien sowie deren
te bestehen im Wesentlichen aus den 23 Anlageimmo-
Marktwerterhöhungen trotz des Verkaufes von Anla-
bilien und stellen entsprechend dem Geschäftsmodell
geimmobilien mit EUR 353,3 Mio. deutlich gestiegen
91,8 % der Bilanzsumme dar.
Vermögens- und Kapitalstruktur
31.12.2015
31.12.2014
Langfristiges Vermögen
328.985
318.989
Kurzfristiges Vermögen
24.306
15.086
Eigenkapital
182.524
164.832
Bilanzsumme
353.291
334.075
Angaben in TEUR
Investitionen in Anlageimmobilien
Die Investitionen von rd. EUR 6,5 Mio. sind detailliert
Wüest & Partner bewerteten Immobilien einer internen
im Anhang unter 3.1. »Anlageimmobilien« aufgeführt.
Bewertung unterzogen. Liegen jedoch grundlegende
Im Jahr 2015 haben die Baukosten für die Fertigstel-
Veränderungen an einem Objekt vor, wird dieses im
lung der Umbaumaßnahmen der Immobilie »Gutleut-
folgenden Quartal extern durch Wüest & Partner be-
straße« in Frankfurt am Main die größten Investitions-
wertet. Zum Stichtag 31. Dezember 2015 wurden fünf
kosten verursacht.
Anlageimmobilien des Immobilienportfolios der POLIS
durch Wüest & Partner bewertet. Zu den Einzelheiten
Bewertung der Immobilien
der Bewertungsmethodik und Annahmen verweisen wir
Im Geschäftsjahr 2015 wurde die W&P Immobilien-
auf die Darstellungen im Anhang unter 3.1.
beratung GmbH, Frankfurt a. M., (»Wüest & Partner«)
beauftragt, quartalsweise für jeweils rund ein Viertel
Der beizulegende Zeitwert der Anlageimmobilien betrug
des Portfolios die Marktwerte zu ermitteln und diese
zum Jahresende 2015 insgesamt TEUR 324.270 (Vj.
in Gutachten zu dokumentieren. Damit wird der
TEUR 313.090). Die bilanzierten Marktwerte für die
Marktwert jeder Immobilie einmal pro Jahr durch einen
einzelnen Standorte finden sich im Anhang unter 3.1.
externen unabhängigen Wertgutachter festgestellt. Zum
jeweiligen Quartalsende werden die nicht durch
30 |
Net Asset Value
Bei insgesamt 11.051.000 Aktien errechnete sich zum
Net Net Asset Value (NNAV) zum 31. Dezember 2015
31. Dezember 2015 ein Net Asset Value je Aktie von
in Höhe von EUR 16,52 (Vj. 14,93) je Aktie.
EUR 17,17 (Vj. EUR 15,25). Wird der Effekt aus den
latenten Steuern einbezogen, ergibt sich der sogenannte
Die Entwicklung des NAV zeigt folgende Tabelle:
2015
2014
2013
2012
324.270
313.090
316.060
291.040
Buchwert der Beteiligungen
3.653
4.594
3.772
3.772
sonstige Aktiva abzüglich sonstige Passiva
8.203
-1.166
-1.215
-3.854
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
-146.408
-147.945
-156.452
-139.252
NET ASSET VALUE (NAV)
189.718
168.573
162.165
151.706
NAV / Aktie
17,17
15,25
14,67
13,73
Latente Steuern
-7.196
-3.741
-2.642
-1.054
182.522
164.832
159.523
150.652
16,52
14,93
14,44
13,63
Angaben in TEUR
Buchwert der Immobilien
NNAV
NNAV / Aktie
Berlin | Luisenstraße 46
| 31
KONZERNLAGEBERICHT
WIRTSCHAFTSBERICHT
Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf
Durch die Modernisierungs- und Vermietungs-
konkreten Wertsteigerungen geführt haben und die
erfolge der Vergangenheit sowie die Einmaler-
Marktentwicklung für unsere Immobilien an den von
träge aus Veräußerungsvorgängen nebst dem dabei
uns gewählten Standorten sehr positiv ist.
erzielten Beratungshonorar kam es im vergangenen
Geschäftsjahr zu einem deutlich über den Erwartun-
Als Folge des sehr guten Jahresergebnisses 2015
gen liegenden Anstieg der operativen Kennzahlen.
konnte ein Jahresüberschuss von TEUR 7.344 nach
Durch die leichte Erhöhung der Vermietungsquote
dem für die Zahlung einer Dividende maßgeblichen
stiegen die Mieterträge. Die plangemäße Erhöhung
Ergebnis nach deutscher Rechnungslegung (HGB)
der Instandhaltungsaufwendungen führte zu einem
erwirtschaftet werden. Da wir aufgrund der geplanten
geringeren Ergebnis aus laufender Immobilienbe-
Instandhaltungsaufwendungen für das Jahr 2016 nur
wirtschaftung. Die um Bewertungseffekte bereinigte
mit einem geringen positiven Ergebnis planen, wurde
Kennzahl »Funds from Operations« (FFO) hat sich ge-
aus dem Jahresüberschuss ein Teilbetrag von TEUR
genüber dem Vorjahr und zudem deutlich über unsere
3.672 in die Gewinnrücklage eingestellt. Im Übrigen
Prognose hinaus erhöht. Das insgesamt erfreuliche
schlägt der Vorstand vor, den danach verbleibenden
Bewertungsergebnis hat bestätigt, dass die hohen
Bilanzgewinn von ebenfalls TEUR 3.672 auf neue
Modernisierungsinvestitionen der Vergangenheit zu
Rechnung vorzutragen.
Nicht finanzielle Leistungsindikatoren
Die wesentlichen, nicht finanziellen Leistungsindikatoren der POLIS Immobilien AG sind:
• Mieterzufriedenheit: Wir führen regelmäßig
Mieterumfragen durch, um die Mieterzufriedenheit
immer auf Nachhaltigkeit aus. So werden Baumaßnah-
zu messen. Hierbei erhalten wir ein direktes Feedback
men werthaltig und umweltbewusst ausgeführt. Wir
außerhalb des täglichen Geschäftsverkehrs. Die Infor-
legen besonderen Wert auf eine nachhaltige Umset-
mationen werden ausgewertet und die Ergebnisse
zung unserer Unternehmensstrategie und organisches,
im Interesse einer guten Mietbeziehung genutzt.
risikoarmes Wachstum.
Das Ergebnis der Umfrage 2015 lag bei 1,92
(Vj. 2,15) bei einer Benotungsskala von 1 (sehr gut)
bis 5 (mangelhaft).
• Mitarbeiterzufriedenheit: Wir führen regelmäßig
(mindestens einmal jährlich) Mitarbeitergespräche, in
denen die Aufgaben- und Arbeitssituationen besprochen werden. Zusätzlich werden Personalentwicklungs- und Fortbildungsmöglichkeiten erörtert.
32 |
• Nachhaltigkeit: Wir richten unsere Tätigkeiten
KONZERNLAGEBERICHT
NACHTRAGSBERICHT
NACHTRAGSBERICHT
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Abschluss des Geschäftsjahres 2015 bis zum Redaktionsschluss dieses Lageberichtes nicht eingetreten.
Stuttgart | Heustraße 1
| 33
KONZERNLAGEBERICHT
RISIKOBERICHT
DARSTELLUNG UND QUANTIFIZIERUNG
DER EINZELRISIKEN
Alle hier angegebenen Risikoquantifizierungen
und die Kreditmargen zudem weiter leicht sinken.
sind Nettoangaben – dies bedeutet, dass der
Risikowert unter Berücksichtigung der
(iv) Mit einer Konzern-Eigenkapitalquote von ca.
getroffenen bzw. geplanten Risikomaßnahmen
52 % und verfügbarem Bankguthaben von ca. EUR
ausgewiesen wird.
18,3 Mio. im Konzern sowie einem positiven, gesicherten Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Finanzwirtschaftliche Risiken
treten bei den für 2016 geplanten Modernisierungs-
(i) Die POLIS ist insbesondere dem Zins- und Liquidi-
investitionen und Instandhaltungsmaßnahmen keine
tätsrisiko ausgesetzt, das nachstehend im Allgemeinen
Finanzierungsengpässe auf. Zudem stehen weitere
geschildert wird. Hinsichtlich des Risikomanagements
lastenfreie Immobilien zur Verfügung, die ausreichend
von Finanzinstrumenten verweisen wir auf die Darstel-
Finanzierungsspielraum bieten.
lungen im Konzernanhang unter Punkt 6.3. Die Zinsrisiken sollen in veränderliche Spannbreiten zwischen
(v) Die Kredite weisen übliche Covenants auf:
50 % und 90 % sowie Laufzeiten zwischen drei und
Debt-Service-Coverage-Ratios von 110 bis 120 %, In-
sieben Jahren, die sich nach dem jeweiligen Markt-
terest-Service-Coverage-Ratios von 140 bis 149 % und
zinsumfeld richten, gesichert werden. Das Zinsände-
Loan-to-Value-Ratios von 65 % und 70 % auf Einzelob-
rungsrisiko beträgt per 31. Dezember 2015 bei einem
jektebene bzw. 70 % und 80 % auf Portfolioebene. Für
Zinsanstieg von 100 bps im kurzfristigen Bereich bis zu
eine detaillierte Darstellung unserer Fremdkapitalposi-
TEUR 273 p. a. Da die Eintrittswahrscheinlichkeit für
tionen (Fälligkeitsstruktur und Zinsbindung) verweisen
einen Anstieg tendenziell gestiegen ist, sehen wir ein
wir auf den Konzernanhang, Bankverbindlichkeiten,
Risiko von gewichteten TEUR 82.
Punkt 3.9 und 6.3.
(ii) Die POLIS sichert sich gegen Zinsänderungsrisiken
Vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Verhältnisse am
durch Abschluss von derivativen Zinssicherungsin-
Geld- und Kapitalmarkt betrachten wir die Aktionärsstruk-
strumenten ab. Vor dem Hintergrund des niedrigen
tur der POLIS mit unseren finanzstarken institutionellen
Zinsniveaus am Geld- und Kapitalmarkt besteht ein sehr
Investoren als zusätzlichen Stabilitätsfaktor.
geringes Risiko weiter sinkender Zinsen, welches zu
negativen Bewertungseffekten der vorhandenen Zinssi-
Die Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements sind im
cherungsinstrumente führen würde. Zusätzlich reduziert
Anhang unter 6.3 erläutert.
die Laufzeitverkürzung solche Bewertungseffekte. Daher
34 |
rechnen wir nicht mit einem Eintritt dieses Risikos.
Leistungswirtschaftliche Risiken
(iii) Der Zugang zu Fremdkapital war für die POLIS im
(i) Büroimmobilienmarktrisiko
Jahr 2015 durch die Strategie eines dauerhaft niedrigen
Der deutsche Markt für Büroimmobilien wird insbe-
Verschuldungsgrades von max. 60 % sehr gut. Es waren
sondere vom gesamtwirtschaftlichen Umfeld und dem
ausreichend Finanzierungspartner am Markt, die im
Investitionsverhalten der Marktteilnehmer beeinflusst.
Vergleich zum Vorjahr deutlich günstigere Finanzierungs-
Der Büroimmobilienmarkt ist von zahlreichen, sich zum
konditionen angeboten haben. Vor dem Hintergrund
Teil gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig
des verbesserten Investmentgrade-Ratings wird sich der
und unterliegt daher nicht vorhersehbaren Schwankun-
Zugang zu Fremdkapital tendenziell weiter erleichtern
gen. Zu den marktbeeinflussenden Faktoren zählen z. B.
• gesamtwirtschaftliches Wachstum, Zinsniveau und hem Modernisierungsbedarf. Die Strategie der aktiven
die Erwartung der Unternehmen über die künftige Bestandshaltung umfasst dabei sowohl Modernisierun-
wirtschaftliche Entwicklung;
gen als auch in geringem Umfang Projektentwicklun-
• das Angebot und die Nachfrage nach Büroimmobilien
gen. Dabei können Risiken wie Kostenüberschreitung,
in den jeweiligen Lagen sowie Sonderfaktoren in den
Terminverzug und Mängel in der Bauausführung
lokalen Märkten;
entstehen. Die Betreuung der Modernisierungsmaß-
• die Attraktivität des Standortes Deutschland im nahmen haben wir überwiegend an externe Projektma-
Vergleich zu anderen Ländern und globalen Märkten
nagementdienstleister und Architekten vergeben, um
und die gesetzlichen und steuerlichen Rahmen-
im Prozess der Planung und Durchführung frühzeitig
bedingungen.
Risiken zu erkennen und zu steuern. Die Steuerung erfolgt dabei über ein intensives Projektcontrolling sowie
Auf die den Büroimmobilienmarkt bestimmenden
regelmäßige Projektbesprechungen und Projektberichte.
Faktoren hat die POLIS keinen Einfluss. Durch die
Im Geschäftsjahr 2016 werden wir ca. EUR 12,0 Mio. in
Konzentration auf Büroimmobilien findet bei der POLIS
die Anlageimmobilien investieren. Vor dem Hintergrund
eine Diversifizierung der Risiken mit anderen Immobi-
der geplanten Baumaßnahmen sehen wir ein Baukos-
liensegmenten nicht statt. Die Entwicklung wird 2016
tenrisiko von bis zu EUR 1,3 Mio.
aufgrund der prognostizierten Rahmendaten von einer
weiterhin steigenden Nachfrage nach Büromietflächen
(iv) Neubewertungsrisiko
geprägt sein. Wir gehen davon aus, dass das homoge-
Die Immobilien werden in der Konzernbilanz der POLIS
ne und gute Portfolio der POLIS keinen gravierenden
mit ihrem beizulegenden Zeitwert gemäß IAS 40
Risiken ausgesetzt ist.
ausgewiesen. Die Bewertung von Immobilien beruht
auf einer Vielzahl von Faktoren, in die auch subjektive
(ii) Vermietungsrisiko
Einschätzungen einfließen und die sich jederzeit verän-
Die von der Gesellschaft gehaltenen Objekte wiesen
dern können. Die Bewertung von Immobilien ist daher
auf Basis der Mietfläche zum 31. Dezember 2015 einen
mit zahlreichen Unsicherheiten behaftet. Eine objektiv
durchschnittlichen Leerstand von 5 % auf. Als Multi-
richtige Bewertung von Immobilien ist nicht möglich.
Tenant-Anbieter gehen wir bei einem Vermietungsstand
Auch die fehlerhafte Einschätzung oder die Verände-
von 95 % von einer faktischen Vollvermietung aus, die
rung der der Bewertung zugrunde liegenden Faktoren
damit erreicht wäre. Die von der POLIS abgeschlosse-
kann zukünftig zu anderen Werten führen. Insgesamt
nen Mietverträge haben im Durchschnitt eine mittlere
sehen wir in 2016 ein Risiko der Fehlbewertungen von
Laufzeit von 3,8 Jahren, sodass regelmäßig Mietverträ-
bis zu EUR 1,6 Mio.
ge zur Verlängerung anstehen. Im Jahr 2016 stehen rd.
6.682 m² Bürofläche zur Vermietung an. Die Mieter der
IT-Risiken
POLIS sind über eine Vielzahl von Branchen verteilt. Vor
Die Zuverlässigkeit und Sicherheit des IT-Systems
diesem Hintergrund sehen wir für 2016 ein Vermie-
könnte durch Störung oder Ausfall zur Unterbrechung
tungsrisiko von rd. TEUR 70 aus etwaigen Nachvermie-
der Geschäftstätigkeit und somit zu erhöhten Kosten
tungsproblemen und Mietausfällen.
führen. Wir setzen zur Sicherung unserer IT gestützten
Geschäftsprozesse ein externes IT-Dienstleistungsunter-
(iii) Baukostenrisiko
nehmen ein. Dabei findet eine ständige Überprüfung,
Die POLIS investiert in Objekte mit unterschiedlich ho-
Weiterentwicklung und Anpassung der eingesetzten
| 35
KONZERNLAGEBERICHT
RISIKOBERICHT
Informationstechnologien statt. Permanente Sicherun-
stattung jederzeit in der Lage, bei eventuellen Plan-
gen (die extern bei Banken verwahrt werden) schützen
abweichungen frühzeitig Maßnahmen zu ergreifen.
vor Datenverlust. Als Kostenrisiko für Ausfälle und
Wiederherstellung der Systeme und Daten sehen wir
Selbst ein kumulatives Eintreten aller o. g. Einzelri-
ein Risiko von brutto TEUR 25 mit einer sehr geringen
siken könnte durch das für 2016 geplante Konzer-
Eintrittswahrscheinlichkeit, sodass ein Risikoansatz
nergebnis abgedeckt werden, ohne das vorhandene
unterbleibt.
Eigenkapital zu belasten.
Personalrisiken
Für die POLIS sind daher nach Ansicht des Vor-
Mit unserem Asset- und Property-Management-
standes keine bestandsgefährdenden Risiken aus
Team können wir alle Immobilien relevanten Aufgaben
vergangenen oder aus künftigen Entwicklungen
erfüllen. In allen Bereichen setzen wir dabei auf gut
ersichtlich. Zur Absicherung von erkennbaren Risiken
ausgebildete Spezialisten, um unsere Unternehmenszie-
wurde ausreichend Vorsorge getroffen.
le zu erreichen. Der wirtschaftliche Erfolg hängt daher
wesentlich von den Führungskräften und Mitarbeitern
ab. Zur Einbindung der Mitarbeiter in das Unternehmen
Übersicht der Einzelrisiken
bieten wir attraktive, gut ausgestattete Arbeitsplätze
Finanzwirtschaftliche Risiken
mit leistungsorientierter Bezahlung, zusätzliche Sozial-
Zinsrisiko
maßnahmen, gesundheitsfördernde Zusatzangebote
Leistungswirtschaftliche Risiken
und der Perspektive auf Weiterbildung und Weiterentwicklung an. Der Umgang zwischen Mitarbeitern und
82
70
Führungskräften ist durch Vertrauen und das Bewusst-
Baukostenrisiko
1.257
sein geprägt, dass Unternehmensziele nur gemeinsam
Neubewertungsrisiko
1.620
erreicht werden können. Als Risikowert für eventuell
Personalrisiko
erforderliche Nachbesetzungen, die ggf. aus Zeitgründen nur mit Mehrkosten möglich sind, sehen wir nach
Berücksichtigung einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit einen Wert von TEUR 20 für 2016.
Versicherungen
Gegen die Risiken des Geschäfts hat sich die POLIS in
erforderlichem Umfang versichert. Die Immobilien sind
gegen Sachschäden, inklusive Mietverlust, versichert.
Die erforderlichen Haftpflichtdeckungen sind vorhanden.
Risikobeurteilung
Das Eintreten der zuvor dargestellten Risiken kann
nachteilige Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit
und das Ergebnis der POLIS haben. Der Vorstand der
POLIS analysiert diese Risiken laufend. Der Vorstand
ist durch eine regelmäßige und zeitnahe Berichter-
36 |
Vermietungsrisiko
TEUR
20
KONZERNLAGEBERICHT
PROGNOSEBERICHT
ENTWICKLUNG MÄRKTE FÜR BÜROIMMOBILIEN
nen erkennen und die Wertschöpfungspotenziale durch
Die Büromärkte haben sich 2015 auf hohem Niveau
Optimierung und/oder Vermietung heben. Dies versetzt
stabilisiert. Trotz der Neubautätigkeit haben sich die
uns gerade in schwierigen Zeiten in die Lage, Chancen im
Leerstände am Büromarkt reduziert. Weil für die kon-
eigenen Immobilienbestand konsequent zu nutzen.
junkturelle Entwicklung im laufenden Jahr ein weiteres
Wachstum angenommen wird, rechnen wir mit einer
PROGNOSE FÜR 2016
Fortsetzung dieser Entwicklung in diesem Jahr.
Unter Berücksichtigung der vorgenannten Risiken
und Chancen und vor dem Hintergrund der voraus-
WESENTLICHE CHANCEN FÜR DEN
sichtlich positiven Entwicklung am Büromarkt und
POLIS-KONZERN
weiterhin niedriger Zinssätze erwarten wir, dass sich
Die POLIS hat durch gute Vermietungsleistungen in den
die wesentlichen operativen Kennzahlen wegen des
letzten Jahren die Grundlage für eine Stabilisierung und
erhöhten Vermietungsstandes weiter solide darstellen
Verbesserung der wesentlichen Ertragskennziffern für 2016
werden. Die Mieteinnahmen aus der voll vermieteten
und die Folgejahre gelegt. Mit unserem auf Qualität ausge-
Immobilie »Gutleutstraße 26« in Frankfurt werden das
richteten Geschäftsmodell und dem homogenen Portfolio
Ergebnis verbessern.
dürfte sich der Vermietungserfolg im Jahr 2016 fortsetzen.
Aufgrund des erreichten hohen Vermietungsstandes, der
Der plangemäße Auszug eines großen Mieters in der
sich in 2016 um den Bezug der letzten Teilfläche der im
Immobilie Lietzenburger Str. 44,46 / Rankestr. 21, Berlin,
Jahresverlauf fertig gestellten Immobilie „Gutleutstraße
wird das Ergebnis durch den entsprechenden Ausfall
26“ in Frankfurt weiter erhöhen wird, werden neben
von Mieteinnahmen im letzten Quartal 2016 belasten,
Neuvermietungen weitere Mietsteigerungen, vor allem
wohingegen das Mietvertragsaufhebungsentgelt einen
durch Mietvertragsprolongationen auf Marktniveau zu
deutlich positiven, einmaligen Ergebnisbeitrag liefern
erzielen sein. Neben höheren Erträgen ist die POLIS auch
wird, der den Mietausfall deutlich überkompensieren
stets bemüht, Kosten zu reduzieren, ohne die Qualität der
wird. Der Entfall der Mieteinnahmen der verkauften
Arbeit damit zu mindern, und dadurch zusätzliche Rendite
Immobilie Palaisplatz 3 / 3a, Dresden, wird im Jahresver-
zu erwirtschaften.
gleich mindernd auf die Mieten wirken. Als Resultat wird
das Ergebnis aus laufender Immobilienbewirtschaftung
Wir bieten in einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis Im-
leicht über dem Vorjahreswert liegen.
mobilien und Mietflächen, die den Anforderungen an zeitgerechte Büroflächen entsprechen. Unsere hervorragende
Gleichzeitig wollen wir in 2016 erneut verstärkt in die In-
Kapitalausstattung versetzt uns darüber hinaus in die Lage,
standhaltung der Immobilien investieren und dabei auch
Akquisitionschancen wahrzunehmen. Generell sind wir mit
geeignete Baumaßnahmen kosteneffizient realisieren.
unserem Konzept, das auf Büroimmobilien in etablierten
Bis zum Jahresende 2016 möchten wir den Vermie-
Lagen an den wichtigsten deutschen Bürostandorten
tungsstand aller Mietflächen, unter Berücksichtigung des
basiert, in der Lage, die sich bietenden Chancen zu
umbaubedingten Leerstandes von 6,0 % der Flächen, bei
nutzen. Wir verstehen uns als aktiven Bestandshalter und
89,0 % stabilisieren.
Spezialisten für die Modernisierung von Büroimmobilien
und decken mit In-House-Expertise alle wesentlichen
Die Kennzahl „FFO“ wird aufgrund erhöhter Instand-
Wertschöpfungsbereiche des Immobilien-Management-
haltungsaufwendungen und der Reduzierung von
Geschäftes ab. Durch unser erfahrenes Asset-Management-
Einmaleffekten gegenüber 2015 um ca. EUR 4,0 Mio.
Team können wir aus eigener Kraft attraktive Akquisitio-
niedriger als in 2015 ausfallen.
| 37
KONZERNLAGEBERICHT
PROGNOSEBERICHT
Das EBT wird – ohne Berücksichtigung von weiteren Be-
dem Entfall der dem Jahr 2015 zugute gekommenen
wertungseffekten aus Zinsswaps – in der Folge in 2016
Einmalerträge und einem geplant erhöhten Instand-
voraussichtlich ca. EUR 9,0 Mio. betragen.
haltungsprogramm in 2016 niedriger ausfallen als in
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird sich
2015. Alle Investitionen werden jedoch die Immobili-
auf dem Vorjahresniveau bewegen.
enwerte und das Gesamtergebnis nachhaltig sichern
Die Eigenkapitalquote wird weiter leicht steigen und der
und langfristig steigern.
LTV aufgrund der laufenden Tilgung bei gleichzeitiger
Wertsteigerung der Immobilien weiterhin leicht sinken.
Nicht finanzielle Leistungsindikatoren
Der Net Asset Value (NAV) wird auf ca. EUR 200,0 Mio.
Zur Sicherung der Mieterzufriedenheit führen wir auch
steigen. Dieser Wert kann je nach Marktentwicklung der
weiterhin regelmäßig Mieterbefragungen durch. Die dar-
Derivate um bis zu EUR 2,0 Mio. schwanken.
aus gewonnenen Erkenntnisse werden als Grundlage für
Bei diesen Prognosen unterstellen wir eine Inflation von
konkrete Maßnahmen zur Mieterbindung herangezogen.
0,5 %, laufende Instandhaltungskosten von 3,52 EUR/
Daher gehen wir von einer gesicherten Mieterzufrieden-
m²/ Monat, Leerstandskosten von 1,59 EUR/ m²/ Monat
heit auch in den kommenden Jahren aus.
und ein Mietausfallwagnis von 1,0 %.
Die Mitarbeiterzufriedenheit sichern wir durch attrak-
Bei den Prognosewerten ist jedoch zu beachten, dass
tive Arbeitsplätze und Aufgabenzuschnitte, laufende
die Bewertungsentwicklung der Anlageobjekte und
Fortbildungen und Personalentwicklungsgespräche. Auch
Derivate mit erheblichen Unsicherheiten behaftet
werden die Mitarbeiter bei der Weiterentwicklung der
und daher nicht verlässlich bestimmbar ist. Weil die
POLIS aktiv einbezogen. Zudem nutzt die POLIS zusätz-
Bewertungsergebnisse einen großen Einfluss auf das
liche Programme zur gesundheitlichen Unterstützung
Jahresergebnis nach dem IFRS-Standard haben, ist
der Mitarbeiter. Die geringe Mitarbeiterfluktuation ist ein
die Prognose des Jahresergebnisses mit erheblichen
sicheres Zeichen für eine hohe Mitarbeiterzufriedenheit –
Unsicherheiten verbunden.
die auch in den folgenden Jahren Bestand haben sollte.
Wir wollen darüber hinaus Wachstum durch die Ak-
Die Nachhaltigkeit unserer Tätigkeiten wurde auch durch
quisition neuer Anlageobjekte erzeugen und dabei das
die erneute Zertifizierung eines unserer Bauvorhaben
Immobilienportfolio durch weitere Zukäufe vergrö-
durch den DGNB bestätigt. Wir werden auf diesem Weg
ßern. Die konservative Finanzierungsstruktur mit einer
weiter fortschreiten und die Grundsätze bei unseren
maximalen Loan-to-Value-Ratio von 60,0 % werden wir
Maßnahmen auch in der Zukunft beachten.
beibehalten. Diese Maßnahmen könnten die vorgenannten Kennzahlen zusätzlich verbessern.
Unabhängig von den dargestellten Unsicherheiten können die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von unseren
Erwartungen abweichen, wenn eine der im Risikobericht
aufgeführten oder zusätzliche Unsicherheiten eintreten
oder sich die den Aussagen zugrunde liegenden Annahmen als unzutreffend erweisen.
Das gute Investmentgrade-Rating von »A« wird sich
weiter mindernd auf die Kreditmargen und auch positiv
auf die Erschließung weiterer Finanzierungspartner und
-quellen auswirken.
Insgesamt wird die POLIS in 2016 weiterhin solide
Ertragskennzahlen vorweisen. Das Ergebnis wird aufgrund des geplanten Auszugs eines Großmieters sowie
38 |
KONZERNLAGEBERICHT
ABHÄNGIGKEITSBERICHT
Köln | Innenansicht Ebertplatz 1
ABHÄNGIGKEITSBERICHT
Da die Mann Unternehmensbeteiligungen
Die Schlusserklärung des Vorstandes lautet:
Holding GmbH & Co. KG (Unternehmensgruppe
Mann, Karlsruhe) seit dem 15. August 2013 (zu-
»Unsere Gesellschaft erhielt bei jedem im Bericht des
vor Mann Unternehmensbeteiligungen GmbH)
Vorstandes über Beziehungen zu verbundenen Unter-
69,8 % der Anteile an POLIS hält, ist POLIS ge-
nehmen der POLIS Immobilien AG für den Zeitraum
mäß § 17 Abs. 1 und 2 AktG abhängiges Unter-
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 aufgeführten
nehmen der Mann Unternehmensbeteiligungen
Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung.
Holding GmbH & Co. KG. Demzufolge hat der
Dieser Beurteilung liegen die Umstände zugrunde, die
Vorstand gemäß § 312 AktG einen Bericht über
uns im Zeitpunkt, in dem die Rechtsgeschäfte vorge-
die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
nommen wurden, bekannt waren. Weder im Interesse
(Abhängigkeitsbericht) für den Zeitraum
noch auf Veranlassung der herrschenden Gesellschaft
1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 erstellt.
oder eines mit ihr verbundenen Unternehmens wurden
Maßnahmen zum Nachteil der Gesellschaft durchge-
Rechtsgeschäfte mit der Mann Unternehmensbetei-
führt oder unterlassen.«
ligungen Holding GmbH & Co. KG bzw. der Mann
Unternehmensbeteiligungen GmbH [oder der Unternehmensgruppe Mann] wurden im Geschäftsjahr 2015
nicht vorgenommen. Rechtsgeschäfte mit verbundenen
Unternehmen wurden nur mit den Tochtergesellschaften der POLIS Immobilien AG vorgenommen.
| 39
Stuttgart | Büchsenstraße 28
40 |
KONZERNLAGEBERICHT
ANGABEN GEMÄSS § 152 ABS. 1
AKTG, § 160 ABS. 1 AKTG
GEZEICHNETES UND GENEHMIGTES KAPITAL
Das gezeichnete Kapital ist in 11.051.000 Stückaktien
mit einem rechnerischen Nennwert von je EUR 10,00
eingeteilt. Das entsprechende genehmigte Kapital im
Sinne von §§ 202 ff. AktG ist in § 4 Abs. 3 der Satzung
geregelt.
AKTIONÄRSSTRUKTUR
Mehrheitsaktionär mit einer Beteiligung an der
POLIS von rd. 69,8 % ist seit August 2013 die Mann
Unternehmensbeteiligungen Holding GmbH & Co. KG
(Unternehmensgruppe Mann).
Berlin, 6. April 2016
POLIS Immobilien AG
- Der Vorstand -
Dr. Alan Cadmus
Dr. Michael Piontek
| 41
KONZERNABSCHLUSS
DER KONZERNABSCHLUSS DER
POLIS IMMOBILIEN AG
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015
KONZERNBILANZ
44
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
46
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
47
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
48
KONZERNANHANG
ALLGEMEINE ANGABEN
49
ANGABEN ZU BILANZIERUNGS-,
BEWERTUNGS- UND KONSOLIDIERUNGSMETHODEN
49
ANGABEN ZUR BILANZ
58
ANGABEN ZUR GESAMTERGEBNISRECHNUNG
77
ANGABEN ZUR KAPITALFLUSSRECHNUNG
79
SONSTIGE ANGABEN
80
BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS
42 |
86
Berlin | Lietzenburger Straße 44-46
| 43
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNBILANZ
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2015, nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
POLIS Immobilien AG, Berlin
AKTIVA
Anhang
31.12.2015
31.12.2014
Anlageimmobilien
3.1.
324.270
313.090
Immaterielle Vermögenswerte
3.2.
215
164
Sachanlagen
3.2.
158
156
Finanzanlagen
3.3.
3.653
4.594
Latente Steueransprüche
3.4.
43
199
Andere Vermögenswerte
3.7.
646
786
328.985
318.989
Angaben in TEUR
Langfristige Vermögenswerte
SUMME LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte
3.5.
5.196
5.620
Kurzfristige Steuerforderungen
3.5.
84
23
Bankguthaben
3.6.
18.304
8.778
Andere Vermögenswerte
3.7.
722
665
24.306
15.086
353.291
334.075
SUMME KURZFRISTIGE VERMÖGENSWERTE
BILANZSUMME
44 |
PASSIVA
Anhang
31.12.2015
31.12.2014
Gezeichnetes Kapital
3.8.
110.510
110.510
Kapitalrücklage
3.8.
18.185
18.185
-5.204
-5.327
-47
758
40.706
32.171
18.374
8.535
Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzurechnender
Anteil am Eigenkapital
182.524
164.832
SUMME EIGENKAPITAL
182.524
164.832
Angaben in TEUR
Eigenkapital
Rücklage für Cashflow-Hedging
Rücklage für Zeitbewertung von finanziellen Vermögenswerten
Gewinnrücklagen
3.8.
Konzernüberschuss
Verbindlichkeiten
Langfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
3.9.
139.397
120.582
Latente Steuerverbindlichkeiten
3.4.
7.239
3.940
7.354
9.091
153.990
133.613
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
SUMME LANGFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
3.9.
7.011
27.363
Erhaltene Anzahlungen
3.9.
4.302
4.039
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
3.9.
1.978
1.331
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern
3.9.
2
138
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
3.9.
3.484
2.759
16.777
35.630
353.291
334.075
SUMME KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN
BILANZSUMME
| 45
KONZERNABSCHLUSS
KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2015, nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
POLIS Immobilien AG, Berlin
Anhang
2015
2014
Mieterträge
4.1.
18.497
18.396
Instandhaltungsaufwand
4.2.
-3.850
-2.418
Immobilienbewirtschaftungsaufwand
4.3.
-1.519
-1.430
-5.369
-3.848
13.128
14.548
10.786
4.133
-464
-1.222
10.322
2.911
Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien
7.480
9.650
Buchwert der verkauften Immobilien
-5.787
-10.050
Angaben in TEUR
Ergebnis aus laufender Immobilienbewirtschaftung
Unrealisierte Gewinne aus der Neubewertung von Anlageimmobilien
Unrealisierte Verluste aus der Neubewertung von Anlageimmobilien
Ergebnis aus der Neubewertung von Anlageimmobilien
4.4.
Ergebnis aus dem Verkauf von Immobilien
4.5.
1.693
-400
Sonstige Erträge
4.6.
2.013
1.281
Sonstiger Aufwand
4.7.
-327
-243
Verwaltungsaufwand
4.8.
-3.547
-3.355
23.282
14.742
4.9.
2.929
197
4.10.
28
28
994
1.020
-5.315
-5.725
21.918
10.262
Ergebnis vor Finanzierungstätigkeit und Steuern
Beteiligungserträge
Zinserträge
Ergebnis aus der Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten
Zinsaufwendungen
4.11.
Ergebnis vor Steuern
Latente Steuern
4.12.
-3.579
-1.709
Laufende Steuern
4.12.
35
-18
Summe der Ertragsteuern
-3.544
-1.727
Konzernüberschuss
18.374
8.535
18.374
8.535
Marktbewertung Beteiligungen
-956
900
Darauf entfallende latente Steuern
151
-142
davon: den Anteilseignern des Mutterunternehmens
zuzurechnendes Ergebnis
In Folgeperioden in den Gewinn und Verlust
umzugliederndes sonstiges Ergebnis:
Marktbewertung Cashflow-Hedges
3.9.
146
-4.733
Darauf entfallende latente Steuern
3.4.
-23
749
-682
-3.226
17.692
5.309
4.13
2015
1,66
2014
0,77
4.13
1,66
0,77
Sonstiges Ergebnis
KONZERNGESAMTERGEBNIS
Ergebnis je Aktie
unverwässert
verwässert
46 |
Angaben in EUR
KONZERNABSCHLUSS
KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2015, nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
POLIS Immobilien AG, Berlin
2015
2014
21.918
10.262
3.9.,4.9.,4.10., 4.11.
1.364
4.480
Ergebnis aus der Neubewertung von Anlageimmobilien
3.1.
-10.322
-2.911
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageimmobilien
4.5.
-1.693
400
145
138
452
52
1.267
-1.617
Gezahlte Ertragsteuern
-89
-66
Erhaltene Ertragsteuern
0
99
13.042
10.837
Auszahlungen für den Erwerb von Software und Betriebs- und Geschäftsausstattung
-183
-119
Einzahlungen im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
0
2.850
Einzahlungen aus dem Verkauf von Anlageimmobilien
7.380
6.800
Auszahlungen für Modernisierungsinvestitionen
-6.818
-4.250
379
5.281
Anhang
Angaben in TEUR
Ergebnis vor Steuern
berechtigt um:
Finanz- und Beteiligungsergebnis
Abschreibungen/ Wertänderungen auf Immaterielle
Vermögenswerte und Sachanlagen
Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva,
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und anderer
Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Auszahlungen für die Tilgung von Krediten
3.9.
-26.799
-15.307
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten
3.9.
25.000
6.800
28
28
-5.053
-5.506
2.929
275
-3.895
-13.710
9.526
2.408
Erhaltene Zinsen
Gezahlte Zinsen
4.11.
Erhaltene Dividenden
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderung der flüssigen Mittel
Bankguthaben am Anfang der Periode
3.6.
8.778
6.370
Bankguthaben am Ende der Periode
3.6.
18.304
8.778
| 47
KONZERNABSCHLUSS
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2014, nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
POLIS Immobilien AG, Berlin
Rücklage für
Zeitbewertung v.
finanziellen Vermögenswerten
Den Anteilseignern d. Mutterunternehmens
zuzurechnender
Anteil am Eigenkapital
Gezeichnetes
Kapital
Kapitalrücklage
Gewinnrücklagen
Konzernergebnis
Rücklage für
CashflowHedging
110.510
18.185
24.032
8.139
-1.343
0
159.523
159.523
Verrechnung Vorjahresergebnis
0
0
8.139
-8.139
0
0
0
0
Konzernüberschuss
0
0
0
8.535
0
0
8.535
8.535
Sonstiges Ergebnis
0
0
0
0
-3.984
758
-3.226
-3.226
110.510
18.185
32.171
8.535
-5.327
758
164.832
164.832
Verrechnung Vorjahresergebnis
0
0
8.535
-8.535
0
0
0
0
Konzernüberschuss
0
0
0
18.374
0
0
18.374
18.374
Sonstiges Ergebnis
0
0
0
0
123
-805
-682
-682
110.510
18.185
40.706
18.374
-5.204
-47
182.524
182.524
Angaben in TEUR
Stand per 31.12.2013
Stand per 31.12.14
STAND PER 31.12.15
Dresden | Kramergasse 4
48 |
Summe
Eigenkapital
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Anhang zu dem nach IFRS aufgestellten Konzer-
Der Vorstand hat den Konzernabschluss am 6. April
nabschluss der POLIS Immobilien AG, Berlin zum
2016 zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben.
31.12.2015
Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzern-
1. ALLGEMEINE ANGABEN
abschluss billigt.
Die POLIS Immobilien AG hat ihren Sitz in Berlin, Rankestraße 5/6, (im Folgenden »POLIS«). Sie wurde 1998
in Berlin gegründet, erwirbt Büroimmobilien für den
eigenen Bestand, die – soweit erforderlich – moderni-
2. ANGABEN ZU BILANZIERUNGS-,
BEWERTUNGS- UND
KONSOLIDIERUNGSMETHODEN
siert und ggf. erweitert werden. POLIS konzentriert sich
ausschließlich auf Büroimmobilien in innerstädtischen
2.1. Konsolidierungsgrundsätze
Lagen an den wichtigsten deutschen Bürostandorten
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der POLIS
und investiert in Objekte mit konkretem Wertsteige-
AG und ihrer Tochterunternehmen zum 31. Dezember
rungspotenzial oder sicherem Cashflow. Mit einem
2015. Ein Beteiligungsunternehmen wird konsolidiert,
eigenen Asset-Management-Team wird der gesamte
wenn es vom Konzern beherrscht wird. Eine Beherrschung
Immobilienbestand selbst verwaltet.
liegt vor, wenn der Konzern eine Risikobelastung durch
Der Konzernabschluss der POLIS für das Geschäftsjahr
oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem
2015 ist nach den Vorschriften der International Finan-
Engagement bei dem Beteiligungsunternehmen hat und
cial Reporting Standards (IFRS) und deren Auslegungen
er seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunter-
durch das International Financial Reporting Interpreta-
nehmen auch dazu einsetzen kann, diese Renditen zu
tions Committee (IFRIC), wie sie in der EU anzuwenden
beeinflussen. Insbesondere beherrscht der Konzern ein
sind, und ergänzend nach den gemäß § 315a Abs. 1
Beteiligungsunternehmen dann, und nur dann, wenn er
HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften
alle nachfolgenden Eigenschaften besitzt:
aufgestellt.
• die Verfügungsgewalt über das BeteiligungsunternehDie Übereinstimmung des Konzernabschlusses mit den
men (d. h. der Konzern hat aufgrund aktuell bestehen-
IFRS wird ausdrücklich und uneingeschränkt erklärt.
der Rechte die Möglichkeit, diejenigen Aktivitäten des
Beteiligungsunternehmens zu steuern, die einen
Die Gesamtergebnisrechnung wurde nach dem Umsatzkostenverfahren und unter ergänzender Beachtung der
Empfehlungen der EPRA (European Public Real Estate
Association) gegliedert.
Vermögenswerte und Schulden sind in „langfristig“
wesentlichen Einfluss auf dessen Rendite haben),
• eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement in
dem Beteiligungsunternehmen und
• die Fähigkeit, seine Verfügungsgewalt über das Beteili-
– bei Fälligkeiten über einem Jahr – und „kurzfristig“
gungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch
gegliedert.
die Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst
Der Konzernabschluss ist in Euro aufgestellt. Beträge
wird.
sind zur besseren Übersichtlichkeit grundsätzlich in
tausend Euro (TEUR) dargestellt. Sofern nicht anders
Bei sämtlichen Tochterunternehmen, die in den Kon-
angegeben ist, werden sämtliche Werte entsprechend
zernabschluss einbezogen sind, beträgt der direkte bzw.
kaufmännischer Rundung auf Tausend (TEUR) auf-
indirekte Stimmrechtsanteil der POLIS zwischen 94 %
oder abgerundet.
und 100 %.
| 49
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Maßgebliche Beschränkungen zum Zugang zu Vermö-
der Erwerbsmethode durch Verrechnung der Anschaf-
genswerten der Gruppe bestehen nicht.
fungskosten der Beteiligung mit deren neu bewertetem
Die Abschlüsse aller Tochterunternehmen werden in den
Reinvermögen zum Zeitpunkt des Erwerbs. Ein verbleiben-
Konzernabschluss nach einheitlichen Bilanzierungs- und
der positiver Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaf-
Bewertungsgrundsätzen einbezogen. Abschlussstichtag
fungskosten und dem Marktwert des Eigenkapitals ist als
aller Tochterunternehmen ist der 31. Dezember 2015.
Geschäfts-oder Firmenwert auszuweisen und jährlich auf
Wertminderung zu untersuchen. Ein negativer Unter-
Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an voll
schiedsbetrag ist sofort erfolgswirksam zu erfassen.
konsolidiert, zu dem die Kontrolle auf das Mutterunter-
Im Geschäftsjahr 2015 und 2014 fanden keine Unterneh-
nehmen übergeht. Sie werden entkonsolidiert, wenn die
menszusammenschlüsse statt.
Kontrolle endet.
Forderungen, Verbindlichkeiten, Zwischenergebnisse,
Unternehmenszusammenschlüsse werden gemäß IFRS 3
Aufwendungen und Erträge zwischen den einbezogenen
abgebildet. Danach erfolgt die Kapitalkonsolidierung nach
Unternehmen werden eliminiert.
Konsolidierungskreis der POLIS
a) Anteile an verbundenen Unternehmen
Anteil
Eigenkapital HGB
31.12.2015
Ergebnis HGB
2015
TEUR
%
TEUR
TEUR
POLIS Grundbesitz Objekt Verwaltungs GmbH, Berlin
26
100
333
23
POLIS Cityfonds Verwaltungs GmbH, Berlin
25
100
30
1
POLIS Objekte Altmarkt Kramergasse GmbH & Co. KG, Berlin
51
100
4.785
875
665
100
1.020
-4.019
POLIS Objekt Luisenstraße 46 GmbH, Berlin
26
100
416
208
POLIS Objekt Potsdamer Straße 58 GmbH, Berlin
26
94
1.721
-944
POLIS Objekt Landschaftstraße GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
5.181
-124
POLIS Objekt Konrad-Adenauer-Ufer GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
10.100
407
POLIS Quartier Büchsenstraße GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
10.291
873
POLIS Objekte Mannheim Stuttgart GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
1.942
-223
POLIS Objekte Kassel Köln GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
1.308
-143
POLIS Cityfonds Objekt Lessingstraße GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
3.863
121
POLIS Zweite Objektgesellschaft Düsseldorf GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
6.139
248
POLIS Zweite Objektgesellschaft Köln GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
14.186
359
POLIS Objekt Könneritzstraße GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
1.100
383
POLIS Objekte Berliner Allee GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
11.617
149
POLIS Erste Objektgesellschaft Köln GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
11.871
339
POLIS Zweite Objektgesellschaft Stuttgart GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
8.730
159
POLIS Objekt Rankestraße 21 GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
13.800
595
POLIS GmbH & Co. Dreiundvierzigste Objekt KG, Berlin
100
100
0
-1
POLIS GmbH & Co. Vierundvierzigste Objekt KG, Berlin
100
100
0
-1
POLIS Objekt Gutleutstraße 26 GmbH & Co. KG, Berlin
50 |
Nennkapital
2.2. Konsolidierungskreis
In den Konzernabschluss sind die POLIS Immobilien
IAS 19 – LEISTUNGSORIENTIERTE PLÄNE:
AG und alle Gesellschaften einbezogen, die von POLIS
ARBEITNEHMERBEITRÄGE
beherrscht werden. Der Konsolidierungskreis umfasst
Beiträge von Arbeitnehmern oder Dritten, die in
neben der POLIS Immobilien AG die in der oben abge-
den formalen Regelungen des Plans enthalten sind,
bildeten Übersicht aufgeführten 21 voll konsolidierten
reduzieren entweder den Dienstzeitaufwand (wenn sie
Gesellschaften mit Sitz in Berlin. Gegenüber dem 31.
an die Arbeitsleistung gekoppelt sind) oder mindern
Dezember 2014 hat sich der Konsolidierungskreis der
die Neubewertungen der Nettoschuld aus einem
POLIS durch eine konzerninterne Anwachsung und den
leistungsorientieren Plan. Beiträge von Arbeitnehmern
Verkauf von Anteilen an einer weiteren Gesellschaft um
oder Dritten in Bezug auf Arbeitsleistungen werden den
zwei Gesellschaften verkleinert. Die Änderung hat keine
Dienstjahren als eine negative Leistung zugeordnet.
Auswirkung auf die Vergleichbarkeit des Abschlusses mit
dem Vorjahr.
IFRIC 21 – ABGABEN
IFRIC 21 bietet Leitlinien dazu, wann eine Schuld für
2.3. Ermessensentscheidungen
eine Abgabe anzusetzen ist, die von der öffentlichen
und Schätzungen
Hand auferlegt wird. Die Interpretation gilt sowohl für
Im Konzernabschluss müssen Annahmen getroffen und
Abgaben, die nach IAS 37 – Rückstellungen, Eventual-
Schätzungen vorgenommen werden, die sich auf die
schulden und Eventualforderungen bilanziert werden,
Höhe und den Ausweis der bilanziellen Vermögenswer-
als auch für Abgaben, bei denen Zeitpunkt und Betrag
te und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie
bekannt sind. Ausgenommen von dieser Interpretation
der Eventualverbindlichkeiten auswirken.
sind Ertragsteuern, Lohnsteuern und Strafzahlungen
Wesentlich sind insbesondere Annahmen über zukünf-
infolge eines Gesetzverstoßes.
tige Ereignisse bei der Bestimmung der beizulegenden
Das IASB hat weitere neue oder geänderte Standards
Zeitwerte der Anlageimmobilien. Zu den einzelnen
und Interpretationen herausgegeben, die im abgelaufe-
Einflussfaktoren verweisen wir auf die Ausführungen
nen Geschäftsjahr erstmalig verpflichtend anzuwenden
zur Immobilienbewertung unter 3.1. Naturgemäß
waren, die aber auf die Gesellschaft keinerlei Auswir-
verbleiben jedoch bei der Bewertung des Immobili-
kung hatten.
enbestandes erhebliche Bandbreiten, die nicht genau
quantifizierbar sind.
> 2.4.1. Bemessung des
beizulegenden Zeitwertes
2.4. Bilanzierungs- und
Die POLIS bewertet Finanzinstrumente, beispielsweise
Bewertungsgrundsätze
Derivate und Finanzanlagen sowie als Finanzinvestition
Der Konzernabschluss ist grundsätzlich nach dem
gehaltene Immobilien, zu jedem Abschlussstichtag mit
Anschaffungskostenprinzip erstellt, mit der Ausnahme
dem beizulegenden Zeitwert.
der Anlageimmobilien und der Derivate sowie einiger
Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem
Finanzanlagen, die zum beizulegenden Zeitwert bewer-
geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilneh-
tet sind.
mern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines
Vermögenswertes eingenommen bzw. für die Übertra-
Der Konzern hat im Geschäftsjahr die nachfolgend
gung einer Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung
aufgelisteten neuen und überarbeiteten IFRS-Standards
des beizulegenden Zeitwertes wird davon ausgegan-
und -Interpretationen angewandt. Aus der Anwendung
gen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der
dieser überarbeiteten Standards und Interpretationen
Verkauf des Vermögenswertes oder die Übertragung
ergaben sich keine oder keine wesentlichen Auswirkun-
der Schuld erfolgt, entweder auf dem
gen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Die
• Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld
Änderungen stellen sich wie folgt dar:
oder, sofern kein Hauptmarkt vorhanden ist, auf dem
| 51
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
• vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert oder
die Schuld erfolgt.
• STUFE 3 – Bewertungsverfahren, bei denen der
Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
Die POLIS muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum
wesentlich ist, auf dem Markt nicht beobachtbar ist
vorteilhaftesten Markt haben.
Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederDer beizulegende Zeitwert eines Vermögenswertes oder
kehrender Basis im Abschluss zum beizulegenden
einer Schuld bemisst sich anhand der Annahmen, die
Zeitwert bewertet werden (es handelt sich hier um die
Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermö-
Anlageimmobilien, einige Finanzanlagen sowie die
genswert bzw. die Schuld zugrunde legen würden. Hier-
Derivate zur Zinsabsicherung), bestimmt die POLIS,
bei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer
ob Umgruppierungen zwischen Stufen der Hierar-
in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.
chie stattgefunden haben, indem sie am Ende jeder
Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwertes
Berichtsperiode die Klassifizierung, basierend auf
eines nicht finanziellen Vermögenswertes wird die
dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die
Fähigkeit des Marktteilnehmers berücksichtigt, durch
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
die höchste und beste Verwendung des Vermögens-
wesentlich ist, überprüft.
wertes oder durch dessen Verkauf an einen anderen
Die POLIS legt die Richtlinien und Verfahren für wie-
Marktteilnehmer, der für den Vermögenswert die
derkehrende und nicht wiederkehrende Bemessungen
höchste und beste Verwendung findet, wirtschaftli-
des beizulegenden Zeitwertes fest.
chen Nutzen zu erzeugen.
Externe Wertgutachter werden für die Bewertung
wesentlicher Vermögenswerte, wie Immobilien, sowie
Die POLIS wendet Bewertungstechniken an, die unter
wesentliche Schulden, wie Derivate, hinzugezogen.
den jeweiligen Umständen sachgerecht sind und für die
ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden
Die POLIS analysiert zu jedem Abschlussstichtag die
Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei ist die Verwen-
Wertentwicklungen von Vermögenswerten und Schul-
dung maßgeblicher, beobachtbarer Inputfaktoren mög-
den, die gemäß den Rechnungslegungsmethoden der
lichst hoch und jene nicht beobachtbarer Inputfaktoren
POLIS neu bewertet oder neu beurteilt werden müssen.
möglichst gering zu halten.
Bei dieser Analyse werden die wesentlichen Inputfakto-
Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizu-
ren überprüft, die bei der letzten Bewertung angewandt
legende Zeitwert bestimmt oder im Anhang ausgewie-
wurden, indem der Vorstand die Informationen in den
sen wird, werden in der nachfolgend beschriebenen
Bewertungsberechnungen mit Verträgen und anderen
Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem
relevanten Dokumenten abgleicht.
Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
Gemeinsam mit den externen Wertgutachtern vergleicht
wesentlich ist:
POLIS außerdem die Änderungen des beizulegenden
• S TUFE 1 – in aktiven Märkten für identische Vermö-
Zeitwertes jedes Vermögenswertes und jeder Schuld mit
genwerte oder Schulden notierte (nicht berichtigte)
entsprechenden externen Quellen, um zu beurteilen, ob
Preise
die jeweiligen Änderungen plausibel sind.
• S TUFE 2 – Bewertungsverfahren, bei denen der
52 |
Um die Angabeanforderungen über die beizulegenden
Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die
Zeitwerte zu erfüllen, hat die POLIS Gruppen von Ver-
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
mögenswerten und Schulden auf der Grundlage ihrer
wesentlich ist, auf dem Markt direkt oder indirekt
Art, ihrer Merkmale und ihrer Risiken sowie der Stufen
beobachtbar ist
der oben erläuterten Fair-Value-Hierarchie festgelegt.
> 2.4.2. Anlageimmobilien
Abschreibungen der Anlagegegenstände ausgebucht;
Immobilien werden dann als Anlageimmobilien klas-
dabei entstehende Gewinne oder Verluste werden
sifiziert, wenn sie zur Erzielung von Mieteinnahmen
ergebniswirksam berücksichtigt.
und/oder zur Erzielung von Wertsteigerungen gehalten
werden und der Anteil der Selbstnutzung 5 %, bezogen
> 2.4.5. Finanzielle Vermögenswerte
auf die Mietfläche, nicht übersteigt. Die POLIS erwirbt
Finanzielle Vermögenswerte werden in dem Zeitpunkt
Immobilien für den eigenen Bestand und verfolgt keine
angesetzt, in dem das Unternehmen Vertragspartner
konkreten Verkaufsabsichten, jedoch werden sich
des Finanzinstrumentes wird und dementsprechend zur
bietende Chancen im Rahmen der moderaten Buy-and-
Leistung oder Gegenleistung berechtigt oder verpflich-
Sell-Strategie wahrgenommen.
tet wird.
Der Abgang erfolgt entweder mit der Übertragung des
Anlageimmobilien werden zum Zeitpunkt des
finanziellen Vermögenswertes auf einen Dritten oder
Erwerbs zu Anschaffungskosten, einschließlich der An-
mit Auslaufen der vertraglichen Rechte zum Bezug der
schaffungsnebenkosten, bewertet.
Cashflows aus dem Vermögenswert.
Die Folgebewertung der Anlageimmobilien erfolgt zum
beizulegenden Zeitwert, wobei Gewinne oder Verluste
Finanzielle Vermögenswerte werden bei ihrem erstmali-
aus der Änderung des beizulegenden Zeitwertes
gen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.
erfolgswirksam berücksichtigt werden.
Die Folgebewertung ist abhängig von der Klassifizierung der Finanzinstrumente nach den Bewertungs-
Der beizulegende Zeitwert einer Immobilie ist der Preis,
kategorien des IAS 39. Die Unterteilung erfolgt in die
den man in einer gewöhnlichen Transaktion zwischen
Kategorien »Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeit-
Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag beim Verkauf
wert bewertet«, »Kredite und Forderungen« und »Zur
der Immobilie erhalten würde. Die Grundsätze zur
Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte«.
Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes werden unter
Die finanziellen Vermögenswerte setzen sich bei der
Punkt 3.1. näher erläutert.
POLIS aus folgenden Bilanzposten zusammen:
Anlageimmobilien werden ausgebucht, wenn sie
veräußert werden.
a) Finanzanlagen
Grundsätzlich erfolgt die Folgebewertung zum beizu-
> 2.4.3. Immaterielle Vermögenswerte
legenden Zeitwert. Die Beteiligungen, für die kein auf
Immaterielle Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungs-
einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und deren
dauer werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
beizulegender Zeitwert nicht verlässlich geschätzt
bilanziert und planmäßig, abhängig von ihrer geschätz-
werden kann, werden mit den Anschaffungskosten
ten Nutzungsdauer, über einen Zeitraum von drei bis fünf
angesetzt und in den Folgejahren zu fortgeführten
Jahren linear abgeschrieben.
Anschaffungskosten bewertet.
> 2.4.4. Sachanlagen
b) Forderungen und sonstige finanzielle
Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstel-
Vermögenswerte
lungskosten, abzüglich planmäßiger linearer Abschrei-
Forderungen entstehen durch direkte Bereitstellung
bungen und Wertminderungen, bewertet. Betriebs- und
von Bargeld, Waren oder Dienstleistungen an einen
Geschäftsausstattung wird über einen Zeitraum von
Schuldner, ohne die Absicht einer sofortigen oder
drei bis 13 Jahren abgeschrieben. Bei Verkauf oder
kurzfristigen Veräußerung. Forderungen sind nicht
Stilllegung werden die Anschaffungs- oder Herstel-
derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen
lungskosten und die entsprechenden kumulierten
oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem
| 53
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
aktiven Markt notiert sind. Forderungen und sons-
Der Berechnung der latenten Steuern liegen die nach der
tige finanzielle Vermögenswerte werden anfänglich
derzeitigen Rechtslage geltenden Steuersätze zugrunde.
zum beizulegenden Zeitwert und an den Folgestich-
Diese basieren auf den am Bilanzstichtag gültigen bzw.
tagen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter
verabschiedeten gesetzlichen Regelungen.
Anwendung der Effektivzinsmethode, abzüglich
Latente Steueransprüche und -schulden werden als
etwaiger Wertminderungen, bewertet.
langfristige Vermögenswerte oder Schulden ausgewiesen.
Eine Saldierung wird vorgenommen, wenn ein rechtlich
c) Bankguthaben
Die Bankguthaben werden zum Bilanzstichtag mit
durchsetzbarer Anspruch zur Aufrechnung gegenüber
derselben Steuerbehörde besteht.
dem Nominalwert angesetzt.
> 2.4.8. Finanzielle Verbindlichkeiten
> 2.4.6. Zur Veräußerung gehaltene
Eine finanzielle Verbindlichkeit wird angesetzt, wenn das
langfristige Vermögenswerte
Unternehmen Vertragspartei der Regelungen der finanzi-
Ein langfristiger Vermögenswert (oder eine Veräuße-
ellen Verbindlichkeit wird.
rungsgruppe) wird als »zur Veräußerung gehalten«
Die Ausbuchung finanzieller Verbindlichkeiten erfolgt,
klassifiziert, wenn sein Buchwert überwiegend durch
wenn die entsprechende Verpflichtung getilgt, d. h.
ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte
beglichen, aufgehoben oder verfallen ist.
Nutzung realisiert wird. Im Konzernabschluss werden
Die finanziellen Verbindlichkeiten setzen sich bei der
langfristige Vermögenswerte, die im Wege eines
POLIS aus folgenden Bilanzposten zusammen:
Asset Deals verkauft werden sollen, gemäß IFRS 5 als
Verkaufsobjekte gesondert ausgewiesen, sofern ein
a) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verkauf in den nächsten zwölf Monaten höchstwahr-
Kredite werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit dem
scheinlich ist.
beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung
für den Austausch der Verpflichtungen, abzüglich der
Die Bewertung erfolgt – soweit es sich um Anlageim-
mit der Kreditaufnahme direkt verbundenen Transak-
mobilien handelt – zum beizulegenden Zeitwert.
tionskosten, bewertet. Die Folgebewertung erfolgt zu
fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung
> 2.4.7. Ertragsteuern
der Effektivzinsmethode. Gewinne und Verluste wer-
Die laufenden Ertragsteuern werden in dem Umfang,
den erfolgswirksam erfasst, wenn die Verbindlichkeit
in dem sie noch nicht bezahlt sind, als Verbindlichkeit
ausgebucht wird, sowie im Rahmen der Amortisation
ausgewiesen. Überzahlungen von Ertragsteuern werden
mittels der Effektivzinsmethode.
als Forderungen ausgewiesen.
b) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis-
54 |
Latente Steuern werden unter Verwendung der bilanz-
tungen und sonstige finanzielle Verbindlich-
orientierten Verbindlichkeiten-Methode für sämtliche
keiten zu fortgeführten Anschaffungskosten
temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen der
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen,
Konzernbilanz und den steuerlichen Werten gebildet.
sonstige finanzielle Verbindlichkeiten und finanzielle
Daneben werden latente Steuern für künftig zu erwar-
Verbindlichkeiten, soweit es sich nicht um derivative
tende Steuerminderungen aus Verlustvorträgen erfasst.
Finanzinstrumente handelt, werden mit dem beizule-
Latente Steueransprüche für temporäre Differenzen und
genden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung für den
für steuerliche Verlustvorträge werden in Höhe der vor-
Austausch der Verpflichtungen bewertet. Die Folgebe-
aussichtlichen Steuerentlastung nachfolgender Geschäfts-
wertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten
jahre gebildet, sofern deren Nutzung wahrscheinlich ist.
unter Verwendung der Effektivzinsmethode.
c) Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten – zum
zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft.
beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate
Werden geplante Transaktionen gesichert und führen
Derivative Finanzinstrumente (Zins-Swaps) werden
diese Transaktionen in späteren Perioden zum Ansatz
zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken variabel
eines finanziellen Vermögenswertes oder einer finan-
verzinster Darlehen eingesetzt. Die Sicherungsbe-
ziellen Verbindlichkeit für das Sicherungsinstrument,
ziehungen erfüllten unterjährig teilweise nicht die Krite-
werden die bis zu diesem Zeitpunkt im Eigenkapital
rien des IAS 39 in Bezug auf die Abbildung von Siche-
erfassten Beträge in der Berichtsperiode erfolgswirk-
rungsbeziehungen (Hedge Accounting). Per 31.12.2015
sam aufgelöst, in der auch das gesicherte finanzielle
erfüllen alle Sicherungsbeziehungen diese Kriterien.
Grundgeschäft das Periodenergebnis beeinflusst. Führt
Ansatz und Bewertung der derivativen Finanzinstru-
die Transaktion zum Ansatz von nicht finanziellen
mente erfolgen anfänglich und in der Folgebewertung
Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, werden die
zum beizulegenden Zeitwert. Die Ermittlung der
im „Sonstigen Ergebnis“ erfassten Beträge mit dem
Zeitwerte erfolgt unter Verwendung von Marktpara-
erstmaligen Wertansatz des Vermögenswertes bzw. der
metern, die direkt beobachtbar sind. Die Ermittlungen
Verbindlichkeit verrechnet.
der Zeitwerte (Fair-Value-Bewertungen) der derivativen
Finanzinstrumente sind demnach in der zweiten Hie-
> 2.4.9. Wertminderung
rarchieebene (Stufe 2) gemäß IFRS 13.94 (Ermittlung
Eine Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten,
der Fair Values auf Grundlage beobachtbarer Input-
die zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert
daten, die keine beobachtbaren Preise auf aktiven
werden, liegt vor, wenn seit dem erstmaligen Ansatz des
Märkten darstellen) einzuordnen. Zeitwertänderungen
finanziellen Vermögenswertes ein Schadensfall einge-
werden erfolgswirksam erfasst, es sei denn, dass die
treten ist, der eine verlässlich schätzbare Auswirkung
derivativen Finanzinstrumente in einem designierten
auf die erwarteten künftigen Cashflows des finanziellen
und hinreichend effektiven Sicherungszusammenhang
Vermögenswertes hat. Hinweise auf eine Wertminde-
zu einem Grundgeschäft stehen.
rung können dann gegeben sein, wenn Anzeichen dafür
vorliegen, dass der Schuldner erhebliche finanzielle
Die derivativen Finanzinstrumente werden teilweise als
Schwierigkeiten hat, bei Ausfall oder Verzug von Zins-
„Hedging Instruments“ designiert, um die Absicherung
oder Tilgungszahlungen, der Wahrscheinlichkeit einer
gegen das Risiko, dass die mit einem bilanzierten
Insolvenz oder ähnlichen Gegebenheiten. Die Höhe eines
Vermögenswert oder einer bilanzierten Verbindlichkeit
ermittelten Wertminderungsverlusts, der im Aufwand
bzw. einer mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretenden
erfasst wird, ergibt sich als Differenz zwischen dem
geplanten Transaktion verbundenen zukünftigen Zah-
Buchwert des Vermögenswertes und dem Barwert des
lungsströme schwanken, bilanziell abzubilden. In diesem
erwarteten künftigen Cashflows.
Zusammenhang werden die unrealisierten Gewinne
und Verluste des effektiven Teils des Sicherungsge-
Der Barwert der erwarteten künftigen Cashflows wird
schäftes zunächst im „Sonstigen Ergebnis“ erfasst. Sie
mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz abgezinst.
werden erst dann in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgebucht, wenn das abgesicherte Grundgeschäft
Bei Finanzanlagen erfolgt die Beurteilung der
erfolgswirksam wird. Der nicht effektive Teil wird sofort
Werthaltigkeit auf Basis der erwarteten, zukünftigen
in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Ausschüttungen.
Voraussetzung für das Hedge Accounting ist neben
Wertminderungen von Forderungen aus Lieferungen
einer Dokumentation des Sicherungszusammenhangs
und Leistungen und sonstigen Forderungen werden
zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft der Nach-
auf separaten Wertberichtigungskonten erfasst.
weis über die Effektivität der Sicherungsbeziehung
Zur Bestimmung der Wertberichtigungen werden in
| 55
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
erheblichem Maße Einschätzungen und Beurteilungen
Finanzerträge umfassen Zinserträge für Bankguthaben
einzelner Forderungen, basierend auf Bonitätsanaly-
sowie Erträge aus der Veränderung des beizulegenden
sen und der Analyse historischer Forderungsausfälle,
Zeitwertes von Finanzinstrumenten, soweit diese nicht
getroffen. Eine direkte Herabsetzung des Buchwer-
im „Sonstigen Ergebnis“ erfasst werden.
tes oder eine Ausbuchung von zuvor gebildeten
Wertberichtigungen erfolgt erst, wenn eine Forderung
Finanzaufwendungen enthalten Zinsaufwendungen
uneinbringlich geworden ist.
für Kredite sowie Aufwendungen aus der Veränderung
des beizulegenden Zeitwertes von Finanzinstrumenten,
Nichtfinanzielle langfristige Vermögenswerte werden –
soweit diese nicht im „Sonstigen Ergebnis“ erfasst
sofern sie nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet
werden. Zinserträge und Zinsaufwendungen werden auf
werden – auf Wertminderung getestet, sobald ein Wert-
Basis der Effektivzinsmethode erfasst.
minderungsindikator vorliegt. Dies kam in den beiden
vergangenen Geschäftsjahren nicht vor.
> 2.4.11. Leasing
Sämtliche Mietverträge, die POLIS mit seinen Mietern
> 2.4.10. Aufwands- und Ertragsrealisierung
abgeschlossen hat, werden als Operating Leasing einge-
Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist,
stuft, da alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen
dass der wirtschaftliche Nutzen zufließen wird und die
und Risiken im Konzern verbleiben. Entsprechend ist
Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann.
die POLIS Leasinggeber in sämtlichen Mietverhältnissen
Die Erfassung von Umsatzerlösen bzw. von sonstigen
(Operating-Leasing) unterschiedlicher Gestaltung über
betrieblichen Erträgen erfolgt, sobald die Leistung
Anlageimmobilien.
erbracht ist. Erlöse aus der Vermietung sind dann re-
Die Mietverträge mit den Mietern werden zu individuel-
alisiert, wenn die Überlassung der Mietsache erfolgt
len Konditionen abgeschlossen.
ist. Erlöse aus der Vermietung werden entsprechend
Der Konzern hat eine Büroetage gemietet sowie
der Laufzeit der Mietverträge linear verteilt und
Fahrzeuge und Büromaschinen geleast. Diese Miet- und
berücksichtigen somit die auf mietfreie Zeiten entfal-
Leasingverhältnisse stellen nach ihrem wirtschaftlichen
lenden Erlöse.
Gehalt Operating-Leasingverhältnisse dar, für welche der
Bei Immobilienverkäufen erfolgt eine Gewinnreali-
Aufwand linear über die Mietzeit verteilt wird.
sierung grundsätzlich zu dem Zeitpunkt, zu dem das
zivilrechtliche Eigentum auf den Käufer übergeht.
> 2.4.12. Fremdkapitalkosten
Erlöse werden früher realisiert, wenn die mit den
Alle Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der
Immobilien verbundenen maßgeblichen Risiken und
sie anfallen, erfolgswirksam erfasst.
Chancen bereits vor der Erfüllung der rechtlichen Voraussetzungen übertragen sind, dem Verkäufer keine
56 |
> 2.4.13. Veröffentlichte, noch nicht verpflich-
Verfügungsmacht über die Immobilie verbleibt und
tend anzuwendende Standards
die im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallenden
Das IASB hat nachfolgend aufgelistete Standards und
Kosten verlässlich bestimmt werden können.
Interpretationen veröffentlicht, die im Geschäftsjahr
Betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnah-
2015 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren. Diese
me der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer wirtschaftli-
Standards und Interpretationen wurden von der EU
chen Verursachung erfasst.
bislang nicht endorsiert und werden vom Konzern nicht
Die Erfassung der Beteiligungserträge erfolgt zu dem
angewandt. Die erstmalige Anwendung der nachfol-
Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft das Recht auf Bezug
genden Standards ist ab dem jeweiligen Datum des
der Ausschüttung erlangt.
Inkrafttretens geplant.
IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden
1. Januar 2018 beginnen; eine vorzeitige Anwendung
IFRS 15 wurde am 28. Mai 2014 veröffentlicht und ist
ist zulässig. Die European Financial Reporting Adviso-
erstmals im Geschäftsjahr anzuwenden, das am oder
ry Group hat die Empfehlung zur Übernahme von
nach dem 1. Januar 2018 beginnt. Da der Leistungs-
IFRS 9 verschoben.
zeitraum der Erlöse nur bis zum Bilanzstichtag fällt und
ausschließlich Vermietungsdienstleistungen erbracht
Darüber hinaus hat das IASB noch weitere Änderungen
werden, sind wesentliche Änderungen in der Bilanzie-
von (bestehenden) IFRS veröffentlicht, die zukünftig
rung von Erlösen durch den IFRS 15 nicht zu erwarten.
verpflichtend anzuwenden sind, aber auf den Konzernabschluss keine Auswirkung haben werden.
IFRS 9 Finanzinstrumente
Das IASB hat am 24. Juli 2014 die finale Version des
2.5. Segmentberichterstattung
IFRS 9 „Finanzinstrumente“ veröffentlicht. Damit
Die POLIS hat gemäß IFRS 8 sechs Geschäftssegmente
wurde das Projekt zur Ersetzung des IAS 39 Finan-
identifiziert, für welche eine interne Berichterstattung
zinstrumente: Ansatz und Bewertung abgeschlossen.
an den Vorstand (Chief Operating Decision Maker)
Der IFRS 9 führt einen einheitlichen Ansatz ein, um
erfolgt. Die Berichterstattung gemäß IFRS 13 erfolgt
finanzielle Vermögenswerte, auf Grundlage ihrer Zah-
entsprechend für diese Geschäftssegmente. Dabei
lungsstromeigenschaften und des Geschäftsmodells,
entspricht generell ein Geschäftssegment einer Stadt, in
nach dem sie gesteuert werden, zu klassifizieren und
der mindestens drei Immobilien gehalten werden, wobei
zu bewerten und sieht ein neues Wertminderungs-
die Städte Frankfurt, München und Hannover zu einem
modell auf Basis von erwarteten Kreditausfällen vor.
Segment zusammengefasst werden. Alle Geschäftsseg-
IFRS 9 enthält zudem neue Regelungen zur Anwen-
mente haben vergleichbare wirtschaftliche Merkmale
dung von Hedge Accounting, um die Risikomanage-
(Büroimmobilien in guten innerstädtischen Lagen in den
mentaktivitäten eines Unternehmens, insbesondere
wichtigsten deutschen Bürostandorten) und eine ähnliche
in Bezug auf die Steuerung von nicht finanziellen Ri-
langfristige Ertragsentwicklung und werden daher gemäß
siken, besser darzustellen. Der neue Standard ist auf
IFRS 8.12 zu einem einzigen berichtspflichtigen Segment
Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem
zusammengefasst.
Düsseldorf | Berliner Allee 48
| 57
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
3. ANGABEN ZUR BILANZ
3.1. Anlageimmobilien
Die Anlageimmobilien werden mit dem beizulegenden
Alle Anlageimmobilien der POLIS werden zur Erzielung
Zeitwert bewertet. Änderungen des beizulegenden
von Mieteinnahmen und/oder zur Erzielung von Wertstei-
Zeitwertes werden in der Gesamtergebnisrechnung er-
gerungen gehalten. Es bestehen keine Beschränkungen
folgswirksam als unrealisierte Gewinne und Verluste aus
hinsichtlich der Veräußerbarkeit der Anlageimmobilien.
der Neubewertung von Anlageimmobilien erfasst.
Die Entwicklung der Anlageimmobilien in 2015
verdeutlicht nachstehende Übersicht:
Beizulegende
Zeitwerte
01.01.2015
Modernisierungsinvestitionen
Abgänge
Marktwertänderungen
Beizulegende
Zeitwerte
31.12.2015
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Berlin
58.690
1.039
0
2.751
62.480
Dresden
54.570
72
5.670
2.118
51.090
Düsseldorf
30.780
249
0
511
31.540
Köln
80.640
799
0
1.481
82.920
Stuttgart
61.360
726
0
2.264
64.350
Weitere Städte*
27.050
3.643
0
1.197
31.890
313.090
6.528
5.670
10.322
324.270
Stadt
*Frankfurt am Main, Hannover, München
Berlin | Potsdamer Straße 58
58 |
Die Modernisierungsinvestitionen beinhalten die umfas-
Aus der Neubewertung ergab sich insgesamt eine
senden Baumaßnahmen zur Modernisierung der Objekte
positive Marktwertänderung von TEUR 10.322. Positive
sowie alle Maßnahmen zur Herstellung des mietvertrag-
Bewertungsergebnisse ergaben sich insbesondere in den
lich vereinbarten Zustandes einzelner Mieteinheiten bei
Berliner Objekten und in Stuttgart aus Vermietungser-
Abschluss oder Verlängerung von Mietverträgen.
folgen und in Dresden aus der Verlängerung mehrerer
Von den Modernisierungsinvestitionen des Jahres 2015
Mietverträge.
sind TEUR 6.311 (Vj. TEUR 3.627) zahlungswirksam;
Die Abgänge betreffen Verkäufe im Rahmen der Port-
zuzüglich der Auszahlungen für Modernisierungskosten
foliooptimierung. Aus der Veräußerung einer Immobilie
des Vorjahres ergeben sich Gesamtauszahlungen von
in Dresden ergab sich ein Gewinn von TEUR 1.693, der
TEUR 6.818 (Vj. TEUR 4.250).
in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen wird.
Die Veräußerung der Immobilien in Mainz im Jahr 2014
erfolgte mit einem Verlust von TEUR 400.
Die Entwicklung der Anlageimmobilien im Vorjahr
verdeutlicht nachstehende Übersicht:
Beizulegende
Zeitwerte
01.01.2014
Modernisierungsinvestitionen
Abgänge
Marktwertänderungen
Beizulegende
Zeitwerte
31.12.2014
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Berlin
56.850
610
0
1.230
58.690
Dresden
Düsseldorf
52.990
838
0
742
54.570
30.420
424
0
-64
30.780
Köln
79.290
368
0
982
80.640
Stuttgart
60.530
541
0
289
61.360
Weitere Städte*
33.130
1.388
7.200
-268
27.050
313.210
4.169
7.200
2.911
313.090
Stadt
*Frankfurt am Main, Hannover, Mainz, München
| 59
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Den Anlageimmobilien direkt zurechenbare
Aufwendungen und Erträge
Neben den unrealisierten Gewinnen und Verlusten
aus der Neubewertung von Anlageimmobilien sowie
dem Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageimmobilien
enthält die Gesamtergebnisrechnung folgende, direkt
zurechenbare Beträge im Zusammenhang mit den
Anlageimmobilien:
2015
2014
Anlageimmobilien
TEUR
Anlageimmobilien
TEUR
18.497
18.396
Instandhaltungsaufwand
3.850
2.418
Immobilienbewirtschaftung
1.271
1.175
SUMME
5.121
3.593
Immobilienbewirtschaftung
248
255
SUMME
248
255
Mieteinnahmen aus Anlageimmobilien
direkt zurechenbare Aufwendungen
zur Erzielung von Mieteinnahmen
direkt zurechenbare Aufwendungen, die nicht
zur Erzielung von Mieteinnahmen geführt haben
Informationen zur Immobilienbewertung
pauschale Vergütung, die nicht von der Höhe der
zum 31. Dezember 2015
ermittelten Marktwerte abhängt. Im Vorjahr erfolgte
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte der Immo-
die Bewertung nach gleichem Verfahren durch die Feri
bilien zu den Stichtagen 31. Dezember 2015 und dem
EuroRating Services AG, Bad Homburg.
des Vorjahres basiert auf Bewertungen durch einen
60 |
unabhängigen Gutachter sowie internen Bewertungen.
Im Übrigen erfolgte eine interne Bewertung. Die
W&P Immobilienberatung GmbH in Frankfurt a. M., im
Bewertungen erfolgen quartalsweise, wobei zu den
Nachfolgenden „Wüest & Partner“ genannt, wurde
jeweiligen Stichtagen ein Viertel des Portfolios extern
von POLIS beauftragt, eine Ermittlung des Marktwertes
durch Wüest & Partner und drei Viertel intern bewertet
für sechs Immobilien der POLIS zum 31. Dezember
werden. Die interne Bewertung wird durch ein Supervi-
2015 durchzuführen und diese in Form von Markt-
sory von Wüest & Partner überprüft. Die interne Immo-
wertgutachten zu dokumentieren. Für die Bewertung
bilienbewertung erfolgt nach denselben Grundsätzen
des gesamten Portfolios erhält Wüest & Partner eine
wie die Bewertung durch Wüest & Partner. Dabei wird
die interne Detailplanung durch das Marktresearch
Der Marktwert der Immobilie wird nach dem Discoun-
von Wüest & Partner ergänzt. Zu jedem Quartalsende
ted-Cashflow-Verfahren ermittelt. Die Differenz aus
werden von Wüest & Partner ermittelte, aktualisierte
Mieterträgen und Modernisierungs- und Instandhal-
objektspezifische Marktmietprognosen im software-
tungskosten sowie Bewirtschaftungskosten ergibt den
gestützten Bewertungstool hinterlegt und bilden die
Net Cashflow, der mit dem sogenannten Diskontie-
Grundlage für die Einnahmenplanung. Ebenso werden
rungszinssatz auf den Berichtszeitpunkt 31.12.2015
die Einflüsse der generellen Zinsentwicklung, der
abgezinst wird.
standort- und der objektspezifischen Entwicklung auf
den Diskontierungszinssatz auf Basis der Zinsprognose
Die Mieterträge beinhalten zunächst die vertraglich
von Wüest & Partner untersucht und angepasst.
vereinbarten Mieten. Hinzu kommen die prognostizierten Mieterträge aus der Vermietung leer stehender
Ermittelt wird der Marktwert, welcher von den Interna-
Flächen bzw. aus der Nachvermietung nach Auslauf
tional Valuation Standards wie folgt definiert wird: »Der
der bestehenden Mietverträge auf Basis der objekt-
Marktwert ist der geschätzte Geldbetrag, für welchen
spezifisch erwarteten Marktmiete. Die objektspezi-
ein Grundstück am Tag der Bewertung zwi-schen einem
fische Marktmiete wird auf Basis der durch
verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten
Wüest & Partner angesetzten Mieten festgesetzt.
Erwerber nach angemessener Vermark-tungsdauer
Der Diskontierungszinssatz stellt diejenige Verzinsung
in einer Transaktion zwischen unabhängigen Dritten
dar, die ein individuelles Objekt erwirtschaften muss,
gehandelt würde, wobei unterstellt wird, dass jede Partei
um eine risikogerechte Rendite zu erzielen. Er spiegelt
mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.«
alle Risiken wider, die mit der Investition in ein einzelnes Objekt verbunden sind. Der Diskontierungszinssatz
Die vorgenannte Definition des Marktwertes gemäß
wird jeweils auf Einzelobjektebene individuell ermittelt.
den International Valuation Standards deckt sich in Bezug auf das Portfolio von POLIS mit der Definition des
Der Diskontierungszinssatz liegt über alle Immobilien
beizulegenden Zeitwertes nach IFRS 13. Die Begriffe
wertgewichtet bei 6,1 % (Vj. 6,6 %). Würde der durch-
„Marktwert“ und „beizulegender Zeitwert“ werden
schnittliche Diskontierungszinssatz um 0,25 %-Punkte
daher im Folgenden übereinstimmend verwendet.
höher oder niedriger angesetzt werden, ergäben sich
Die vorläufigen Marktwerte werden nach Ermittlung
bei sonst gleich bleibenden Annahmen um ca. 2,1 %
analysiert und die wesentlichen Veränderungen im Ver-
höhere oder niedrigere Marktwerte. Weitere Input-
gleich zur vorherigen Bewertung plausibilisiert. Nach
faktoren können einen erheblichen Einfluss auf die
Feststellung des endgültigen Marktwertes erfolgt das
Marktwerte haben: Leerstandsquote, Mietwachstum
Reporting an den Vorstand. Dieser kommuniziert die
p. a., Vermietungsszenario, Bau- und Instandhaltungs-
Marktbewertung quartalweise an den Aufsichtsrat.
kosten.
Grundlage der Ermittlung des Marktwertes ist die
Für sämtliche Bewertungsobjekte wurde grundsätzlich
Ertragswertmethode nach den International Valuation
eine Restnutzungsdauer von 100 Jahren angenom-
Standards. Die Immobilienbewertung berücksichtigt
men. Um dies erreichen zu können, wird über diesen
umfassend alle Faktoren, die den Wert des Objektes
Zeitraum eine Lebenszyklusplanung aufgestellt, in
beeinflussen. Subjektive Werturteile werden soweit
der alle wesentlichen Bauteile sowie die wesentliche
wie möglich durch die Verwendung von quantitativen
Gebäudetechnik der Objekte umfassende Berücksich-
Analysemethoden objektiviert.
tigung finden.
| 61
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Dresden | Altmarkt 10, Treppenhaus Ansicht
Der Cashflow-Projektion liegen darüber hinaus die
nachfolgenden Annahmen zugrunde:
• L angfristig (2016 bis 2025) planen wir mit Instandhaltungskosten von durchschnittlich EUR 1,85 (Vj. EUR
1,79) pro Quadratmeter Mietfläche und Monat, davon
•D
er durchschnittliche Leerstand des Portfolios am
EUR 0,76 (Vj. EUR 0,86) pro Quadratmeter Mietfläche
Bewertungsstichtag von 4,7 % (Vj. 5,4 %) wird inner-
und Monat für laufende Instandhaltungen. Für das
halb eines Jahres weitgehend abgebaut. Im mittel-
Jahr 2016 haben wir einen erhöhten Instandhaltungs-
fristigen Planungshorizont bewegt sich der Leerstand
bedarf von EUR 3,52 pro Quadratmeter Mietfläche
in einer Spanne zwischen 0 % und maximal 21,6 %,
und Monat identifiziert, davon EUR 0,76 für die
bezogen auf die einzelnen Objekte.
laufenden Instandhaltungen. Der erhöhte Instandhaltungsbedarf in 2016 resultiert hauptsächlich aus
•A
us dem Bewertungsszenario ergibt sich eine Mietsenkung von durchschnittlich 1,11 % (Vj. Mietsteige-
Mängeln an Fassaden und Flachdächern in einigen
unserer Häuser.
rung 0,90 %) im ersten Jahr. Der überwiegende Anteil
des Rückgangs der Mieteinnahmen ergibt sich aus
dem Leerstand eines Objektes in Berlin. Anschließend
rechnen wir bis zum Ende des zehnjährigen Planungshorizonts eine angenommene Mietsteigerung
von durchschnittlich 1,71 % (Vj. 2,31 %) pro Jahr. Die
Abweichung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus
geänderten Annahmen zur Mieterentwicklung. Im
aktuellen Berichtsjahr werden flachere Mietsteigerungen am Anfang und ein stärkerer Anstieg zum Ende
des Betrachtungszeitraumes prognostiziert.
62 |
• Detaillierte Angaben zum Vermietungsgrad und den
Mieteinnahmen sind im Lagebericht aufgeführt.
Die Annahmen der Cashflow-Projektion sind
in folgender Tabelle detailliert dargestellt:
Leerstandsrate
31.12.2015
erwartete
Leerstandsrate
31.12.2016
geplante
kurzfristige
Mietsteigerung
geplante
langfristige
Mietsteigerung
(Fläche)
(Fläche)
(Umsatz)
(Umsatz)
Berlin
0,88
38,87
-12,62
3,08
Dresden
3,15
6,67
-5,20
1,36
19,23
11,33
4,09
1,95
Köln
1,71
3,98
-1,62
2,05
Stuttgart
4,70
2,80
4,27
-0,62
Weitere Städte*
6,50
8,75
12,95
2,75
Portfolio
4,68
11,04
-1,11
1,71
Alle Angaben in %
Düsseldorf
*Frankfurt am Main, Hannover, München
Die tatsächliche Leerstandsrate (4,68 %) über das
für eine Fläche von 7.923 m² in einem Berliner Objekt.
gesamte Portfolio hat sich im Vergleich zur Projektion des
Die geplante langfristige Mietsteigerung ist im Vergleich
Vorjahres (3,84 %) erhöht und wird zum 31.12.2016 mit
zur Vorjahresprojektion von 2,31 % auf 1,71 % gesunken.
11,04 % erwartet. Trotz einer guten Vermietungsleistung
Die Verschlechterung, insbesondere auch bei kurzfristi-
und dem damit verbundenen Anstieg der Vermietungs-
gen Mietsteigerungen, resultiert hauptsächlich aus der
quote um 0,6 %-Punkte im abgelaufenen Geschäftsjahr
geringeren Inflationserwartung gegenüber der Vorjah-
2015 konnte das gesetzte Ziel nicht ganz erreicht werden.
res-projektion und damit auch geringeren Entwicklungs-
Die erwartete Leerstandsentwicklung zum Jahresende
erwartungen der Mieten in späteren Jahren.
2016 resultiert im Wesentlichen aus Umbaumaßnahmen
Die Annahmen der Cashflow-Projektion im Vorjahr sind
in folgender Tabelle detailliert dargestellt:
Leerstandsrate
31.12.2014
erwartete
Leerstandsrate
31.12.2015
geplante
kurzfristige
Mietsteigerung
geplante
langfristige
Mietsteigerung
(Fläche)
(Fläche)
(Umsatz)
(Umsatz)
Berlin
2,46
0,93
1,92
2,23
Dresden
0,53
1,95
0,91
1,51
Düsseldorf
4,09
17,22
1,25
1,80
Köln
3,78
3,56
0,82
2,54
Stuttgart
5,53
3,89
0,26
2,05
27,25
0,06
2,19
2,77
5,38
3,84
0,90
2,31
Alle Angaben in %
Weitere Städte*
Portfolio
*Frankfurt am Main, Hannover, München
| 63
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Wesentliche Informationen zur Sensitivität der Markbewertung
zeigt nachfolgende Übersicht:
nachhaltiger Rohertrag
Mietwachstum p.a.
31.12.2015
-10 %
+10 %
-1 %
+1 %
-1 %
+1 %
+25
Basisp.
-25
Basisp.
Berlin
62.480
-3.495
4.505
-2.231
2.247
-292
271
-1.272
1.305
Dresden
51.090
-2.946
3.334
-1.023
1.118
-250
256
-1.047
1.075
Düsseldorf
31.540
-1.597
2.464
-1.127
1.207
-132
154
-637
656
Köln
82.920
-4.119
3.818
-1.198
1.889
-361
367
-1.643
1.685
Stuttgart
64.350
-3.297
3.685
-1.137
1.212
-289
283
-1.276
1.309
Weitere Städte*
31.890
-1.247
1.095
-847
926
-161
167
-643
655
324.270
-16.699
18.901
-7.564
8.600
-1.485
1.498
-6.518
6.685
Fair Value
per
Veränderung der Verkehrswerte in TEUR
Portfolio
Mietertrag
Diskontierungszinssatz
*Frankfurt am Main, Hannover, München
Wesentliche Informationen zur Sensitivität der Marktbewertung im Vorjahr
zeigt nachfolgende Übersicht:
nachhaltiger Rohertrag
Mietwachstum p.a.
31.12.2014
-10 %
+10 %
-1 %
+1 %
-1 %
+1 %
+25
Basisp.
-25
Basisp.
Berlin
58.690
-2.919
2.916
-2.124
1.892
-261
271
-1.161
1.179
Dresden
54.570
-2.144
2.011
-1.510
1.631
-277
290
-1.052
1.068
Fair Value
per
Veränderung der Verkehrswerte in TEUR
Diskontierungszinssatz
Düsseldorf
30.780
-1.890
1.723
-1.146
1.238
-130
158
-604
629
Köln
80.640
-2.992
2.982
-2.221
2.353
-395
374
-1.587
1.600
Stuttgart
61.360
-1.636
1.636
-1.319
1.326
-249
277
-1.199
1.216
Weitere Städte*
27.050
-942
956
-625
662
-146
126
-592
606
313.090
-12.523
12.224
-8.945
9.102
-1.458
1.496
-6.195
6.298
Portfolio
*Frankfurt am Main, Hannover, München
64 |
Mietertrag
Alle Anlageimmobilien werden im Rahmen der
Die unter „Mietwachstum“ dargestellten Abweichungs-
Fair-Value-Hierarchie nach IFRS 13 aufgrund von nicht
analysen zum jeweiligen Fair Value am 31. Dezember
beobachtbaren Inputfaktoren für die Bemessung des
2015 basieren auf einem Szenario, bei dem die Ent-
beizulegenden Zeitwerts in Stufe 3 klassifiziert.
wicklung der objektspezifischen Büromarktmieten
(year-on-year) über einen Betrachtungszeitraum von
Da das Portfolio der POLIS ausschließlich Immobilien
10 Jahren jeweils um 1 % erhöht bzw. vermindert wur-
mit der Hauptnutzungsart „Büro“ hält, wurde bei der
den. Die Erhöhung bzw. Minderung des Mietwachstums
Sensitivitätsanalyse nicht auf die untergeordneten Nut-
bezieht sich nicht auf die unterstellte Indexierung von
zungsarten, sondern einzig auf die objektspezifischen
Mietverträgen, sondern nur auf die objektspezifischen
Marktmieten von Büroflächen abgestellt. Unterstellte
Büromarktmieten.
Verlängerungen bestehender Mietverhältnisse zu
gleichen Konditionen entsprechend des Businessplans
Der aufgrund vorhandener bzw. unterstellter Mietver-
führen zu einer geringeren Schwankung der Ver-
träge ermittelte Rohertrag der jeweiligen Immobilien
kehrswerte, da neue Mietverhältnisse erst zu einem
wurde um 1 % erhöht bzw. vermindert.
späteren Zeitpunkt zum dann bestehenden Marktniveau
geschlossen werden können. Eine Verlängerung von
Der durchschnittliche Diskontierungszinssatz wurde um
bestehenden Mietverhältnissen erscheint sinnvoll, wenn
25 Basispunkte erhöht bzw. vermindert.
der zukünftige Barwert aus der Differenz zwischen
Markt- und Vertragsmiete die Vermarktungskosten in
Über die in der oben stehenden Tabelle dargestellten
der Leerstandsphase nicht übersteigt. Bei den in der
Inputfaktoren hinausgehend hat die Erhöhung bzw.
Übersicht dargestellten Sensitivitätsuntersuchungen
Minderung der Verkaufsrendite (exit yield) zum fiktiven
wurde gegenüber dem Basisszenario (Fair Value 31.
Wiederverkauf nach zehn Jahren eine hohe Sensitivität
Dezember 2015) jeweils lediglich eine Größe verändert.
auf die beizulegenden Zeitwerte.
Die unter dem nachhaltigem Rohertrag dargestellten
Für die Bewertung der Immobilien wurde ein Planungs-
Abweichungen zum jeweiligen Fair Value am 31.
zeitraum von zehn Jahren unterstellt. Eine Verlängerung
Dezember 2015 wurden wie folgt ermittelt. Die objekt-
bzw. Verkürzung der unterstellten Vermarktungszeiträume
spezifische Büromarktmiete wurde zum Bewertungs-
bei geplanten Mieterwechseln um einen Monat wirkt
stichtag um 10 % erhöht bzw. gemindert. Der Anstieg
sich sehr sensitiv auf die beizulegenden Zeitwerte aus.
der objektspezifischen Marktmieten in den Folgejahren
blieb unverändert.
Aus bestehenden Mietverhältnissen mit Dritten wird
POLIS folgende, vertraglich gesicherte Mietzahlungen
(Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis
zum frühest möglichen Kündigungstermin und Mindestleasingzahlungen des Mieters/Leasingnehmers) erhalten:
Gesamt
bis 1 Jahr
2 bis 5 Jahre
über 5 Jahre
Mindestmietzahlungen (31.12.2015)
76.907
17.811
42.996
16.100
Mindestmietzahlungen (31.12.2014)
72.568
17.996
42.934
11.638
TEUR
| 65
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
3.2. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Der Posten umfasst Software und die Betriebs- und
Geschäftsausstattung. Die Entwicklung dieses Postens
verdeutlicht nachfolgende Tabelle:
Dresden | Könneritzstraße 31
Software, Betriebs- und Geschäftsausstattung
2015
2014
Anschaffungs- und Herstellungskosten in TEUR
01.01.2015
Zugänge
Abgänge
31.12.2015
01.01.2014
Zugänge
Abgänge
31.12.2014
Software
496
136
0
632
486
87
77
496
Betriebs- und Geschäftsaussttg.
341
62
0
403
447
32
138
341
837
198
0
1.035
933
119
215
837
Abschreibungen in TEUR
01.01.2015
Zugänge
Abgänge
31.12.2015
01.01.2014
Zugänge
Abgänge
31.12.2014
Software
332
85
0
417
318
86
72
332
Betriebs- und Geschäftsaussttg.
185
60
0
245
266
52
133
185
517
145
0
662
584
138
205
517
Buchwerte in TEUR
31.12.2014
31.12.2015
31.12.2013
31.12.2014
Software
164
215
168
164
Betriebs- und Geschäftsaussttg.
156
158
181
156
320
373
349
320
66 |
3.3. Finanzanlagen
Die Finanzanlagen beinhalten jeweils 15 % der Anteile an
Die Bewertung der Beteiligungen erfolgt zum beizule-
der „POLIS Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG“, Berlin,
genden Zeitwert, da ausreichende Finanzinformationen
an der „POLIS Objekt Bugenhagenstraße GmbH & Co.
zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes bereit-
KG“, Berlin, POLIS Objekt Ludwig-Erhard-Straße GmbH &
gestellt werden konnten. Die Bewertung erfolgt gemäß
Co. KG“, Berlin und der „POLIS Objekt Niedenau GmbH &
Stufe 3. Grundlage ist die Ermittlung des beizulegenden
Co. KG, Berlin“. Jede dieser Gesellschaften beinhaltet eine
Zeitwertes der in der Finanzanlage befindlichen Immo-
Immobilie. Die Anteile von jeweils 15 % sollen dauerhaft
bilie mittels DCF-Verfahrens mit folgenden, am Markt
gehalten werden. POLIS erbringt für diese Gesellschaften
nicht beobachtbaren Bewertungsparametern (Durch-
Asset- und Property-Management-Leistungen.
schnitt über alle Beteiligungen):
Angaben in %
Finanzanlagen
Leerstandsrate
31.12.2015
geplante langfristige
Mietsteigerung
(Fläche)
(Umsatz)
18,0
4,5
Diskontierungszinssatz
31.12.2015*
6,0
* Diskontierungszinssatz nominal lt. Wüest & Partner
Vom beizulegenden Zeitwert der Immobilien wird das
Die Beteiligung an der „POLIS Objekt Niedenau GmbH
variabel verzinste Darlehen (Zinssatz, bestehend aus
& Co. KG“ betrifft die ehemalige POLIS GmbH & Co.
3-Monats-Euribor, inkl. Marge, zum Bilanzstichtag:
Zweiundvierzigste Objekt KG, Berlin, von der 85 % ver-
1,199 %) subtrahiert und somit der beizulegende
äußert wurden. Im Anschluss erfolgte eine Umfirmierung
Zeitwert der Finanzanlage ermittelt. Da die Immobilie
und Einlage von anteilig TEUR 1.463.
Rankestraße 5-6, Berlin, im Geschäftsjahr 2015 verkauft
wurde, ergab sich nach Verkauf der Immobilie und
Im Vergleich zum Vorjahr ergaben sich Zugänge und
Ausschüttung des Jahresüberschusses sowie weiterer
Abgänge durch Einlagen und Entnahmen sowie Verluste
Entnahmen ein beizulegender Zeitwert der Beteiligung,
aus Neubewertungen im Wesentlichen aufgrund des
der, bezogen auf den 15 %-Anteil, mit TEUR 1.041
Verkaufs der Rankestraße 5-6, Berlin, und der Abschrei-
unter dem Buchwert der Finanzanlage liegt.
bung der Anteile an der „Bouwfonds GmbH & Co.
Stinnesplatz KG“.
Weiterhin beinhalten die Finanzanlagen 5,1 % der Anteile an der „Bouwfonds GmbH & Co. Stinnesplatz KG“.
Die Auf- und Abwertung von TEUR -956 erfolgt bis zum
Die Beteiligung wurde zum 31.12.2015 abgewertet.
endgültigen Abgang der Finanzanlage, abzüglich la-
Es liegt kein aktiver Marktwert vor und POLIS liegen
tenter Steuern i. H. v. TEUR 151 in der Neubewertungs-
keine zur Fair-Value-Bewertung notwendigen Informa-
rücklage, da es sich um zur Veräußerung verfügbare
tionen vor.
finanzielle Vermögenswerte gem. IAS 39 handelt.
| 67
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Gesellschaft
Sitz
Anteil
01.01.2015
Zugänge
Abgänge
31.12.2015
%
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
POLIS Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG
Berlin
15,00
1.712
0
1.448
264
POLIS Objekt Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG
Berlin
15,00
1.180
0
0
1.180
POLIS Objekt Bugenhagenstraße & Co. KG
Berlin
15,00
559
0
0
559
POLIS Objekt Niedenau GmbH & Co. KG
Berlin
15,00
0
1.463
0
1.463
Bouwfonds GmbH & Co. Objekt Stinnesplatz KG
Berlin
5,10
243
0
0
243
3.694
1.463
1.448
3.709
Abschreibungen / Neubewertungen
01.01.2015
Zugänge
Abgänge
Neubewertung
31.12.2015
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
900
0
0
-1.041
-141
POLIS Objekt Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG
0
0
0
177
177
POLIS Objekt Bugenhagenstraße & Co. KG
0
0
0
109
109
POLIS Objekt Niedenau GmbH & Co. KG
0
0
0
42
42
Bouwfonds GmbH & Co. Objekt Stinnesplatz KG
0
0
0
-243
-243
900
0
0
-956
-56
Gesellschaft
POLIS Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG
Buchwerte
31.12.2014
31.12.2015
TEUR
TEUR
POLIS Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG
2.612
123
POLIS Objekt Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG
1.180
1.357
559
668
0
1.505
243
0
4.594
3.653
Gesellschaft
POLIS Objekt Bugenhagenstraße & Co. KG
POLIS Objekt Niedenau GmbH & Co. KG
Bouwfonds GmbH & Co. Objekt Stinnesplatz KG
68 |
Köln | Gustav-Heinemann-Ufer 54
| 69
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
3.4. Latente Steueransprüche
Die übrigen Änderungen der latenten Steueransprüche und
und -verbindlichkeiten
Steuerverbindlichkeiten wurden erfolgswirksam erfasst.
Die latenten Steueransprüche und -verbindlichkeiten
Auf gewerbesteuerliche Verlustvorträge von TEUR 69.780
aufgrund von temporären Differenzen zwischen IFRS-
(Vj. TEUR 50.733) wurden keine latenten Steueransprüche
und Steuerbilanz sowie aufgrund von steuerlichen Ver-
erfasst, da diese nach der Unternehmensplanung nicht
genutzt werden.
Latente Steueransprüche
Anlageimmobilien
Steuerliche Verlustvorträge
Hedging Rücklage
Summe vor Saldierung
Saldierung
AKTIVE LATENTE STEUERN
2015
2014
in TEUR
in TEUR
0
157
1.628
1.473
867
933
2.495
2.563
- 2.452
-2.364
43
Sonst. finanz. Verbindlichkeiten
Saldierung
PASSIVE LATENTE STEUERN
Vermögenswerte sowie kurzfristige
Steuerforderungen
Die Forderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerte haben sämtlich eine Restlaufzeit von bis zu einem
2015
2014
in TEUR
in TEUR
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
5.073
5.356
davon umlegbare
Betriebskosten
4.839
4.882
davon Mietforderungen
234
474
Sonstige Forderungen
123
264
5.196
5.620
199
Latente Steuerverbindlichkeiten
Anlageimmobilien
3.5. Forderungen und sonstige finanzielle
9.275
6.240
416
64
- 2.452
- 2.364
7.239
3.940
SUMME
lustvorträgen ermitteln sich nach Bilanzposten wie folgt:
Jahr und setzen sich wie folgt zusammen:
Die Saldierung der aktiven latenten Steuern mit den
Die Buchwerte entsprechen aufgrund der kurzen Rest-
passiven latenten Steuern (TEUR 2.452) erfolgt nur,
laufzeiten den beizulegenden Zeitwerten.
soweit sie sich auf Ertragsteuern beziehen, wenn sie
von derselben Steuerbehörde für dasselbe Steuersubjekt
Zum 31. Dezember 2015 standen Forderungen aus
erhoben werden.
noch nicht abgerechneten Betriebskosten von TEUR
Zum 31. Dezember 2015 wurden auf körperschaft-
4.839 (Vj. TEUR 4.882) erhaltenen Anzahlungen für
steuerliche Verlustvorträge der POLIS Immobilien AG
Betriebskosten von TEUR 4.302 (Vj. TEUR 4.039)
(TEUR 10.289; Vj. TEUR 9.306) latente Steuern in voller
gegenüber.
Höhe gebildet, da davon ausgegangen wird, dass die
körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge durch zukünftige
Die Mietforderungen sind um TEUR 85 (Vj. TEUR 0) im
körperschaftsteuerliche Gewinne aus der Realisierung
Wesentlichen aufgrund erwarteter Mietminderungen im
steuerlich vorhandener stiller Reserven in den Anlageim-
Rahmen von Sanierungsmaßnahmen wertgemindert.
mobilien genutzt werden. Die Änderungen der latenten
70 |
Steueransprüche, die sich auf Derivate (Zinsswaps) beziehen
Alle aufgeführten Mietforderungen betreffen
und die Bestandteil eines effektiven Cashflow-Hedges sind
gewerbliche Mieter im Inland. Die Mietforderungen
(TEUR -23; Vj. TEUR 749), wurden im „Sonstigen Ergebnis“
sind überwiegend als Sicherheiten für Bankdarlehen
erfasst. Die latenten Steuern, bezogen auf die Marktverän-
abgetreten. Die Inanspruchnahme kann dabei erst
derungen der Finanzanlagen, wurden ebenfalls im „Sonsti-
bei rechtswirksamer Kündigung der entsprechenden
gen Ergebnis“ (TEUR 151; Vj. TEUR -142) erfasst.
Kreditverträge erfolgen.
Die nicht wertgeminderten Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen haben folgende Altersstruktur:
davon: nicht wertgemindert und fällig
Buchwert
davon: weder wertgemindert noch fällig
über 90 Tage
61 - 90 Tage
31 - 60 Tage
0 - 30 Tage
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
4.820
24
7
92
45
5.220
34
7
57
38
31.12.2015
4.988
31.12.2014
5.356
Bei den nicht wertgeminderten und nicht fälligen
Gezeichnetes Kapital
Forderungen aus Lieferungen deuten zum Bilanzstichtag
Das voll eingezahlte Grundkapital ist eingeteilt in
keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren
11.051.000 nennwertlose, auf den Inhaber lautende
Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
Stammaktien (Stückaktien) mit einem rechnerischen
Für die bereits fälligen Mietforderungen hat POLIS
Anteil am Grundkapital von EUR 10,00.
Sicherheiten in Form von Mietkautionen (Barkautionen
und Bürgschaften) von TEUR 448 (Vj. TEUR 903). POLIS
Kapitalrücklage
kann bei Zahlungsrückständen entsprechend der miet-
Die Kapitalrücklage (2015: TEUR 18.185; 2014; TEUR
vertraglichen Regelungen auf die Sicherheiten zugreifen.
18.185) enthält die Aufgelder aus der Ausgabe von Aktien der POLIS, reduziert um IPO-Kosten, unter Berück-
Wertberichtigungen auf andere Forderungen und sonstige
sichtigung von latenten Steuern.
Vermögenswerte waren nicht erforderlich.
Gewinnrücklagen
Die kurzfristigen Steuerforderungen in Höhe von TEUR
In den Gewinnrücklagen auf Konzernebene haben
84 (Vj. TEUR 23) in den sonstigen Forderungen betreffen
sich die in Vorjahren vorgenommenen Verrechnungen
wie im Vorjahr anrechenbare Zinsabschlagsteuern, den
der handelsrechtlichen Jahresergebnisse der POLIS
Solidaritätszuschlag und Körperschaftsteuerguthaben.
Immobilien AG mit der Kapitalrücklage ausgewirkt.
Darüber hinaus sind die erfolgsneutralen Anpassungen
3.6. Bankguthaben
im Rahmen der Anwendung der IFRS (im Wesentlichen:
Ausgewiesen werden Bankguthaben und Kassenbe-
Zeitwertbewertung der Anlageimmobilien) Bestandteil
stände. Verfügungsbeschränkungen bestehen nicht.
der Gewinnrücklagen.
3.7. Andere Vermögenswerte
Die Hauptversammlung der POLIS Immobilien AG
Die anderen Vermögenswerte beinhalten überwiegend
hat am 22.06.2012 den Vorstand der Gesellschaft
Abgrenzungsposten aus mietfreien Zeiten. Die Abgren-
ermächtigt, bis zum 22.06.2017 das Grundkapital
zungsposten aus mietfreien Zeiten wurden auf Basis der
der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates
Laufzeit der Mietverträge berechnet und berücksichtigen
einmalig oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR
die den mietfreien Zeiten im Jahr 2015 und in Vorjahren
55.255.000,00 durch Ausgabe von bis zu 5.525.500
zuzurechnenden Mieten.
neuen Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen
zu erhöhen. Der Vorstand ist zudem ermächtigt, mit
3.8. Eigenkapital
Zustimmung des Aufsichtsrates das Bezugsrecht der
Die Veränderung des Eigenkapitals ist aus der Kon-
Aktionäre auszuschließen.
zern-Eigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.
| 71
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
3.9. Verbindlichkeiten
Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sind in
nachfolgender Übersicht dargestellt (Vorjahreszahlen
in Klammern):
Restlaufzeiten
Verbindlichkeitenspiegel
Gesamt
bis 1 Jahr
Gesamt über
1 Jahr
1 bis 5 Jahre
über 5 Jahre
146.408
(147.945)
7.011
(27.363)
139.397
(120.582)
85.128
(32.164)
54.269
(88.418)
erhaltene Anzahlungen
4.302
(4.039)
4.302
(4.039)
0
(0)
0
(0)
0
(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen
1.978
(1.331)
1.978
(1.331)
0
(0)
0
(0)
0
(0)
2
(138)
2
(138)
0
(0)
0
(0)
0
(0)
10.838
(11.850)
3.484
(2.759)
7.354
(9.091)
6.770
(6.855)
584
(2.236)
163.528
(165.303)
16.777
(35.630)
146.751
(129.673)
91.898
(39.019)
54.853
(90.654)
Angaben in TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Ertragssteuern
sonstige Verbindlichkeiten
7.239
(3.940)
zzgl. latente Steuern
153.990
(133.613)
SUMME LANGFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN
16.777
(35.630)
SUMME KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN
Die wesentlichen Eckpunkte der Darlehensverträge mit
Kreditinstituten sind in folgender Tabelle dargestellt:
72 |
Laufzeit
Jahr
Zinssatz
%
anfängliche Tilgung
%
Restschuld
TEUR
2016
variabel
-
5.146
2018
variabel
-
20.790
2020
variabel
2
52.075
2020
1,28
-
10.000
2021
variabel
1
12.747
2021
3,28-3,51
1
24.204
2023
2,9
1
6.446
2025
variabel
-
15.000
SUMME
146.408
Die wesentlichen Eckpunkte der Darlehensverträge
mit Kreditinstituten im Vorjahr sind in folgender
Tabelle dargestellt:
Laufzeit
Jahr
Zinssatz
%
anfängliche Tilgung
%
Restschuld
TEUR
2015
3,55
-
12.560
2015
variabel
2
13.116
2016
variabel
-
4.320
2018
variabel
-
20.790
2020
variabel
2
53.137
2021
variabel
1
12.907
2021
3,28-3,51
1
24.465
2023
2,9
1
6.650
SUMME
147.945
Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der Bankdarlehen, inkl. derivativer Finanzinstrumente per 31. Dezember 2015, betrug 3,2 % (Vj. 3,6 %). Die gewichtete
durchschnittliche Restlaufzeit der Bankdarlehen beträgt
4,4 (Vj. 5,1) Jahre.
Im Geschäftsjahr 2015 wurden Darlehen in Höhe
Die beizulegenden Zeitwerte der variabel verzinslichen
von EUR 25,0 Mio. aufgenommen. Weiterhin wurden
Verbindlichkeiten entsprechen ihrem Buchwert.
kurzfristige Kredite in Höhe von EUR 25,4 Mio. abgelöst. Zuzüglich planmäßiger Tilgungen ergibt sich ein
Die beizulegenden Zeitwerte der fest verzinslichen Ver-
Zahlungsmittelabfluss aus der Tilgung von Krediten von
bindlichkeiten betragen zum 31. Dezember 2015 TEUR
insgesamt EUR 26,8 Mio.
42.752 (Vj. TEUR 45.366). Die beizulegenden Zeitwerte
der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten basie-
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
ren auf diskontierten Cashflows, die auf Basis aktueller
sind insgesamt TEUR 105.368 (Vj. TEUR 104.270) varia-
Marktzinsen ermittelt wurden. Die zugrunde gelegten
bel verzinslich und TEUR 40.560 (Vj. TEUR 43.416) fest
Diskontierungszinssätze betrugen 1,0 %-1,9 %
verzinslich, daneben sind abgegrenzte Zinsen von TEUR
(Vj. 1,0 %-1,4 %), inkl. Marge.
480 (Vj. TEUR 259) enthalten.
Die erhaltenen Anzahlungen beinhalten die BetriebsBereits während der Laufzeit der Darlehen sind
kostenvorauszahlungen der Mieter.
Tilgungsleistungen, wie angegeben, zu leisten, so dass
Teilbeträge der jeweils aufgeführten Restschuld eine
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
kürzere Restlaufzeit als der entsprechende Darlehens-
betreffen überwiegend Bauleistungen.
vertrag haben.
Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten setzen sich
Die Darlehen sind durch Grundpfandrechte in Höhe
wie folgt zusammen:
von TEUR 188.258 (Vj. TEUR 177.859) auf den Immo-
31.12.2015
31.12.2014
bilienbestand (Buchwert: TEUR 324.070) sowie durch
TEUR
TEUR
negativer Marktwert
derivativer Finanzinstrumente
2.438
2.224
samer Kündigung der entsprechenden Kreditverträge
übrige
1.046
535
erfolgen.
SUMME
3.484
2.759
Abtretungen, z. B. Mietforderungen, besichert.
Die Inanspruchnahme kann dabei erst bei rechtswirk-
| 73
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Im Folgenden sind die wesentlichen Merkmale der
eingesetzten derivativen Finanzinstrumente 2015 dargestellt:
Anzahl
Swaps
Zinssicherungsinstrument
Volumen
TEUR
Ursprüngliche
Laufzeit
Zinssatz
Auflösung
31.12.2014
ergebniswirksame
Änderung
GuV
2,40 - 3,47
-394
11
1,997 - 3,56
-10.921
GESAMT:
-11.315
Marktwert
%
(zahlungswirksam)
0 (Vj. 2)
8.150
1-2 Jahre
Marktwert
(im Sonstigen
Ergebnis erfasst)
31.12.2015
383
0
0
983
0
146
-9.792
994
383
146
-9.792
Nicht im Rahmen von Cashflow Hedges designierte Finanzinstrumente:
Swaps
Marktwertänderung
CF-Hedges
Im Rahmen von Cashflow Hedges designierte Finanzinstrumente:
17 (Vj. 13)
Swaps
104.081
5-10 Jahre
davon langfristig
-9.091
-7.354
davon kurzfristig
-2.224
-2.438
-535
-1.046
-2.759
-3.484
zzgl. sonstige kurzfristige
finanzielle Verbindlichkeiten
Summe kurzfristige
Verbindlichkeiten
Im Geschäftsjahr 2015 wurden zwei Swaps mit einem
rungszusammenhang zwischen derivativem Finanzinst-
negativen Marktwert von TEUR 383 durch Zahlung
rument und Grundgeschäft nicht effektiv ist. Marktwer-
aufgelöst. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden
tänderungen effektiver Teile der Sicherungsbeziehungen
Änderungen der Marktwerte erfasst, soweit der Siche-
werden im „Sonstigen Ergebnis“ ausgewiesen.
Die wesentlichen Merkmale der eingesetzten derivativen Finanzinstrumente im Vorjahr sind in folgender Tabelle dargestellt:
Zinssicherungsinstrument
Anzahl
Swaps
Volumen
TEUR
Ursprüngliche
Laufzeit
Zinssatz
Auflösung
31.12.2013
ergebniswirksame
Änderung
GuV
2,40 - 3,47
-984
160
2,33-3,56
-7.048
GESAMT:
-8.032
Marktwert
%
(zahlungswirksam)
2 (Vj. 3)
8.150
1-2 Jahre
Marktwert
(im Sonstigen
Ergebnis erfasst)
31.12.2014
430
0
-394
860
0
-4.733
-10.921
1.020
430
-4.733
-11.315
Nicht im Rahmen von Cashflow Hedges designierte Finanzinstrumente:
Swaps
Marktwertänderung
CF-Hedges
Im Rahmen von Cashflow Hedges designierte Finanzinstrumente:
Swaps
79.889
4-7 Jahre
davon langfristig
-6.534
-9.091
davon kurzfristig
-1.498
-2.224
-661
-535
-2.159
-2.759
zzgl. sonstige kurzfristige
finanzielle Verbindlichkeiten
Summe kurzfristige
Verbindlichkeiten
74 |
13 (Vj. 13)
3.10. Zusätzliche Informationen zu
Finanzinstrumenten
Die von POLIS genutzten Finanzinstrumente teilen sich
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte der finanziellen
auf in die Klasse der Bankguthaben und die Klassen der
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten:
Finanzinstrumente der Bewertungskategorien des IAS 39.
4.6. Sonstige Erträge
Bilanzposten
Kategorie
2015
2014
TEUR
TEUR
Finanzanlagen
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
(zum beizulegenden Zeitwert bewertet)
3.653
4.351
Finanzanlagen
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
(zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)
0
243
Forderungen und sonstige
finanzielle Vermögenswerte
Forderungen
5.196
5.620
Bankguthaben
Bankguthaben und Zahlungsmittel
18.304
8.778
27.153
18.992
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten
146.408
147.945
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten
1.978
1.331
Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten
1.046
535
0
394
9.792
10.921
159.224
161.126
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate ohne effektive Hedgebeziehung
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate in einer effektiven Hedgebeziehung
Hannover | Landschaftstraße 8
| 75
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Die Nettogewinne bzw. -verluste von Finanzinstrumenten
(ohne die Zinserträge und Zinsaufwendungen) in der
Gewinn-und Verlustrechnung betragen:
Bilanzposten
2015
2014
TEUR
TEUR
-103
0
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate ohne effektive Hedgebeziehung
11
160
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate ohne effektive Hedgebeziehung
983
860
891
1.020
Kategorie
Forderungen und sonstige
finanzielle Vermögenswerte
Forderungen und sonstige
finanzielle Vermögenswerte
und Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
Forderungen
Die Nettogewinne aus den zum beizulegenden Zeitwert
Die Marktwertänderungen von Derivaten, die Bestandtei-
bewerteten Derivaten beinhalten Bewertungsgewinne aus
le effektiver Cashflow-Hedges sind (TEUR 146; Vj. TEUR
derivativen Finanzinstrumenten (Zins-Swap), für die kein
-4.733), wurden nach Abzug von latenten Steuern
Hedge Accounting angewendet wird (TEUR 11; Vj. TEUR
(TEUR -23; Vj. TEUR 749) im „Sonstigen Ergebnis“
160), bzw. Bewertungsgewinne für Finanzinstrumente, die
ausgewiesen.
im Rahmen des Cashflow-Hedges designiert sind (TEUR
983; Vj. TEUR 860).
Der Bestand an Finanzinstrumenten, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, sowie Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten, für die ein beizulegender
Zeitwert angegeben wird, gliedern sich wie folgt:
31.12.2015
Angaben in TEUR
76 |
31.12.2014
Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
SUMME
Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
SUMME
Finanzanlagen
Zur Veräußerung verfügbare
finanzielle Vermögenswerte (zum
beizulegenden Zeitwert bewertet)
–
–
3.653
3.653
–
–
4.351
4.351
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
Schulden, für die ein beizulegender Zeitwert ausgewiesen wird
–
-148.480
–
-148.480
–
-149.895
–
-149.895
Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
Zum beizulegenden Zeitwert
bewertete Derivate ohne
effektive Hedgebeziehung
–
0
–
0
–
-394
–
-394
Zum beizulegenden Zeitwert
bewertete Derivate in einer
effektiven Hedgebeziehung
–
-9.792
–
-9.792
–
-10.921
–
-10.921
0
-158.272
3.653
-154.619
0
-161.210
4.351
-156.859
Köln | Gustav-Heinemann-Ufer 54
Für die Finanzanlagen werden die Marktwerte auf Basis
von DCF-Cashflows ermittelt. Grundlage der Marktwerte
der Finanzanlagen sind von externen Gutachtern gem. IAS
40 ermittelte Marktwerte der in den Beteiligungen enthaltenen Immobilien. Auf die näheren Erläuterungen unter
3.3 wird verwiesen. Für die Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten werden die Marktwerte auf Basis diskontierter Cashflows ermittelt, denen aktuelle Marktzinsen zu
Grunde liegen. Für die in der zweiten Stufe eingeordneten
Derivate werden die Marktwerte extern durch die Banken
(im Wege eines DCF-Verfahrens) vierteljährlich ermittelt
4.3. Immobilienbewirtschaftungsaufwand
und die Effektivität durch eine Finanzdienstleistungsgesell-
In diesem Posten werden erfasst:
schaft geprüft.
2015
2014
TEUR
TEUR
Nicht umlegbare
Betriebskosten
893
1.003
Vermietungskosten
407
185
Sonstige Immobilienbewirtschaftungsaufwendungen
219
242
1.519
1.430
Das Management hat festgestellt, dass die Buchwerte von Zahlungsmitteln und kurzfristigen Einlagen,
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, erhaltene
Anzahlungen, Kontokorrentkredite und sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten hauptsächlich aufgrund der kurzen
Laufzeiten dieser Instrumente ihren beizulegenden
Zeitwerten nahezu entsprechen.
SUMME
In der Berichtsperiode gab es keine Umgruppierung
zwischen Stufe 1, Stufe 2 und Stufe 3 der Bewertungshierarchie.
4.4. Ergebnis aus der Neubewertung von
Anlageimmobilien
4. ANGABEN ZUR
GESAMTERGEBNISRECHNUNG
Eine detaillierte Übersicht der Zusammensetzung dieses
Postens befindet sich in der Übersicht der Entwicklung der
Immobilien unter Punkt 3.1.
4.1. Mieterträge
Enthalten sind Mieterträge aus den Anlageimmobilien und
4.5. Ergebnis aus dem Verkauf von Immobilien
im Vorjahr auch aus den Immobilien, die unter den „Zur
Aus der Veräußerung einer Anlageimmobilie in Dresden zu
Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten“
einem Kaufpreis von TEUR 7.480 ergab sich ein Gewinn
ausgewiesen werden. In den Mieterträgen sind Effekte
von TEUR 1.693.
von TEUR 7 (Vj. TEUR -60) aus der Berücksichtigung von
mietfreien Zeiten enthalten.
Im Vorjahr ergab sich der Verlust aus dem Verkauf der
Immobilen in Mainz, die zu einem Kaufpreis von insgesamt
4.2. Instandhaltungsaufwand
TEUR 6.800 veräußert wurden. Der Verkauf einer Immobilie
Ausgewiesen werden allgemeine Aufwendungen für
in Düsseldorf zu einem Kaufpreis von TEUR 2.850 erfolgte
Reparaturen und Instandhaltung an Miet- und Allgemein-
zum Marktwert des Vorjahres, sodass kein zusätzliches
flächen sowie Schönheitsreparaturen.
Ergebnis erzielt wurde.
| 77
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Die sonstigen Erträge beinhalten im Geschäftsjahr
Verkaufsergebnis der Immobilie Rankestr. 5/6, Berlin,
2015 im Wesentlichen Erträge aus Asset- und Property-
das ausgeschüttet worden ist.
Management-Leistungen für die vier Gesellschaften,
an denen POLIS zu 15 % beteiligt ist (TEUR 1.992; Vj.
4.10. Finanzerträge
TEUR 175). Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus
Die Finanzerträge betreffen Zinserträge aus der laufen-
dem Sondereffekt des Verkaufs der Immobilie Rankestr.
den Verzinsung der Kontokorrentkonten der POLIS.
5/6, Berlin, für die POLIS eine Gebühr für Beratungsund Serviceleistungen erhalten hat (TEUR 1.600).
4.11. Zinsaufwendungen
Die Finanzaufwendungen betreffen die nachfolgend
4.7. Sonstiger Aufwand
dargestellten Posten:
Wie im Vorjahr resultiert der „Sonstige Aufwand“ im
Wesentlichen aus Vorsteuerkorrekturen.
Zinsaufwendungen
4.8. Verwaltungsaufwand
Finanzierungsnebenkosten
Die Zusammensetzung des Verwaltungsaufwandes kann
SUMME
2015
2014
TEUR
TEUR
5.034
5.554
281
171
5.315
5.725
nachfolgender Tabelle entnommen werden:
Die Zinsaufwendungen aus Darlehen entsprechenden
2015
2014
Gesamtzinsaufwendungen für finanzielle Verbindlich-
TEUR
TEUR
keiten, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet
1.833
1.599
Rechts- Beratungs- und Prüfungskosten
534
448
Büro- und Reisekosten
819
864
Börsenkosten, Finanzberichte,
Hauptversammlung
232
267
Marketing und Werbekosten
73
49
Sonstiger Aufwand
56
128
3.547
3.355
Personalaufwand
SUMME
werden.
4.12. Ertragsteuern
Die Ertragsteueraufwendungen für die Geschäftsjahre
2015 und 2014 gliedern sich wie folgt:
Aufwand (-) / Ertrag (+)
Latente Steuern
auf Verlustvorträge
Latente Steuern aus
temporären Differenzen
Neben den Vorstandsmitgliedern waren im Geschäfts-
Laufende Steuern
jahr 2015 durchschnittlich 25 (Vj. 25) Arbeitnehmer
SUMME
2015
2014
TEUR
TEUR
156
806
-3.735
-2.515
35
-18
-3.544
-1.727
beschäftigt, sieben im Bereich „allgemeine Verwaltung“
und 18 im Bereich „Asset- und Property-Management“,
darunter drei Auszubildende.
Die Erträge aus latenten Steuern auf Verlustvorträge resultieren aus der Aktivierung steuerlicher Verlustvorträge.
4.9. Beteiligungserträge
78 |
Beteiligungserträge ergeben sich aus Ausschüttungen
Der Körperschaftsteuersatz in Deutschland betrug in
für 2014 und 2015 aus der Beteiligung an der „POLIS
2015 15 % (Vj. 15 %), der Solidaritätszuschlag hierauf
Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG“, Berlin. Der
5,5 %. Daraus ermittelt sich ein kombinierter Steuersatz
Anstieg im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus dem
von 15,825 % (Vj. 15,825 %).
Berlin | Potsdamer Straße 58
Nachfolgend wird die Überleitung vom erwarteten Steueraufwand auf den ausgewiesenen Ertragsteueraufwand
dargestellt.
2015
2014
TEUR
TEUR
Ergebnis vor Steuern
21.918
10.262
Konzernsteuersatz
15,8 %
15,8 %
Erwarteter Ertragssteueraufwand
-3.469
-1.624
Nicht abziehbare Betriebsausgaben
-7
-7
Ertragssteuer Vorjahre
76
-67
Anpassung Verlustvorträge
-31
0
-113
-29
Steuern vom Einkommen
und vom Ertrag
-3.544
-1.727
Steuerquote
16,2 %
16,8 %
Sonstige
4.13. Ergebnis je Aktie
Das Ergebnis je Aktie ermittelt sich wie folgt:
01.01.2015 bis 31.12.2015
Konzernergebnis nach den Minderheiten zuzurechnendem Ergebnis (in TEUR)
Durchschnittl. Anzahl umlaufender Stammaktien
Ergebnis je Aktie (unverwässert und verwässert) in EUR
01.01.2014 bis 31.12.2014
18.374
8.535
11.051.000
11.051.000
1,66
0,77
5. ANGABEN ZUR
KAPITALFLUSSRECHNUNG
Die Kapitalflussrechnung wurde nach der indirekten
Der in der Kapitalflussrechnung verwendete Finanz-
Methode aufgestellt, wobei die Ermittlung der Cashflows
mittelbestand umfasst ausschließlich die in der Bilanz
aus laufender Geschäftstätigkeit durch Korrektur des Jah-
ausgewiesenen Bankguthaben und Kassenbestände.
resergebnisses um nicht zahlungswirksame Geschäfts-
Verfügungsbeschränkungen bestehen nicht.
vorfälle, Veränderung bestimmter Bilanzposten und
Erträge und Aufwendungen im Zusammenhang mit der
Investitions-und Finanzierungstätigkeit erfolgte.
| 79
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
6. SONSTIGE ANGABEN
6.1. Aufsichtsrat und Vorstand
Bezüge des Vorstands
Dem Vorstand gehörten an:
Den zwei (Vj. zwei) Vorständen der POLIS wurden im
Laufe des Geschäftsjahres die folgenden Bezüge gezahlt:
Dr. Alan Cadmus,
Sprecher des Vorstandes, Berlin
Dr. Michael Piontek,
Bruttobezüge
Finanzvorstand, Berlin
Sonstige Leistungen
Dem Aufsichtsrat gehörten
SUMME
2015
2014
TEUR
TEUR
605
557
24
24
629
581
die folgenden Personen an:
Carl-Matthias von der Recke, Bankvorstand i.R.,
Vergütung des Aufsichtsrates
wohnhaft in Frankfurt/Main (Aufsichtsratsvorsitzender),
bis einschließlich 8. Januar 2016
Die Vergütung des Aufsichtsrates ist in § 21 der Satzung
geregelt. Der Aufsichtsrat erhielt im Geschäftsjahr 2015
Klaus R. Müller, Mitglied der Geschäftsleitung der
eine Vergütung in Höhe von TEUR 89 (Vj. TEUR 89).
Mann Immobilien-Verwaltung AG, Karlsruhe, wohnhaft
in Germersheim (stellvertretender Vorsitzender;
6.2. Angaben über Beziehungen zu nahe
Aufsichtsratsvorsitzender ab 9. Januar 2016)
stehenden Unternehmen und Personen
Nahe stehende Personen sind der Aufsichtsrat, der
Wolfgang Herr, Mitglied des Vorstandes der Mann
Vorstand sowie nahe Angehörige dieser Personen. Zum
Immobilien-Verwaltung AG, Karlsruhe, wohnhaft in
Kreis der nahe stehenden Unternehmen zählen darüber
Baden-Baden (stellvertretender Vorsitzender ab
hinaus die Mehrheitsaktionärin Mann Unternehmensbe-
9. Januar 2016)
teiligungen Holding GmbH & Co. KG, Karlsruhe, mit ihren
verbundenen Unternehmen, ihrem Vorstand, Aufsichtsrat,
Martin Eberhardt, Geschäftsführer Bouwfonds Invest-
Mehrheitsaktionär und deren nahen Angehörigen sowie
ment Management GmbH, Berlin, wohnhaft in Hamburg
die wesentliche Aktionärin Bouwfonds Asset Management GmbH, Berlin.
Ralf Schmechel, Mitglied der Geschäftsleitung der
Mann Management GmbH, Karlsruhe, wohnhaft in
Mit nahen Angehörigen des Aufsichtsrates und des
Malsch
Vorstandes wurden keine Geschäfte abgeschlossen.
Benn Stein, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht
Keines der Mitglieder des Aufsichtsrates hat im laufen-
und vereidigter Buchprüfer, CT legal Stein und Partner,
den wie im Vorjahr Vergütungen oder Vorteile für persön-
Hamburg, wohnhaft in Hamburg
lich erbrachte Leistungen, insbesondere Beratungs- und
Vermittlungsleistungen, erhalten.
Im Rahmen eines Mietvertrages mit der Bouwfonds Asset
Management-Gruppe wurden im Geschäftsjahr 2015
80 |
Leistungen von TEUR 8 (Vj. TEUR 60) erbracht, die zu
Finanzvorstand gesteuert, die über die erforderlichen
Marktkonditionen abgerechnet wurden. Zum Bilanz-
Fachkenntnisse und Erfahrungen verfügen. Derivate
stichtag bestanden Forderungen von TEUR 0 (Vj. TEUR
werden nur zu Zinssicherungszwecken abgeschlossen.
7). Die Verminderung resultiert aus der Beendigung des
Ein Handel mit Derivaten zu spekulativen Zwecken wird
Mietvertrages im Vorjahr.
entsprechend der Richtlinien nicht betrieben. Die Richtlinie zur Steuerung der im Folgenden dargestellten Risiken
6.3. Zielsetzung und Methoden des
wurde vom Vorstand beschlossen und laufend überprüft.
Finanzrisiko- und Kapitalmanagements
Durch seine Geschäftstätigkeit ist der Konzern verschie-
Zu den Finanzrisiken gehören im Wesentlichen das
denen Finanzrisiken ausgesetzt.
Zinsrisiko, das Ausfall- und Kreditrisiko und das Liquiditätsrisiko. Das Risikomanagement obliegt dem Vorstand
Die wesentlichen durch die POLIS verwendeten finan-
der POLIS. Dieser setzt zur Früherkennung der komplexen
ziellen Verbindlichkeiten - mit Ausnahme derivativer
Risikosituation ein umfangreiches, softwaregestütztes
Finanzinstrumente - umfassen verzinsliche Darlehen von
Planungsmodell ein. Grundsätzlich ist jeder Mitarbeiter
Kreditinstituten, sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
verpflichtet, alle Risiken nach Bekanntwerden unverzüg-
und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
lich dem Risikomanager und dem Vorstand anzuzeigen.
sowie erhaltenen Anzahlungen. Der Hauptzweck dieser
Die gemeldeten Risiken werden in einer Risikomana-
finanziellen Verbindlichkeiten ist die Finanzierung
gementliste erfasst und in der 14-tägigen Geschäftslei-
der Geschäftstätigkeit der POLIS, insbesondere der
tungssitzung oder Vorstandssitzung erörtert, Gegen-
Finanzierung der Anlageimmobilien, aus denen die
maßnahmen diskutiert und ggf. beschlossen. Alle Risiken
wesentlichen Einnahmen der POLIS erzielt werden. Die
werden, soweit erforderlich, bilanziell verarbeitet und in
wichtigsten finanziellen Vermögenswerte der POLIS sind
jedem Fall im Risikomangementsystem überwacht. Die
Bankguthaben, Forderungen und sonstige finanzielle
Auswirkungen der Risiken sowie der Gegenmaßnahmen
Vermögenswerte sowie Finanzanlagen. Die POLIS hält
werden im Buchwerk berücksichtigt und finden damit
zum Berichtsstichtag darüber hinaus derivative Zins-
Eingang in die Berichte an den Aufsichtsrat sowie die
sicherungsinstrumente.
Quartals- und Jahresabschlussberichte. Einmal jährlich
wird zusätzlich ein Risikoinventar durch den Risikomana-
Die POLIS ist Markt-, Kredit- und Liquiditätsrisiken
ger erhoben und ein Risikobericht erstellt, der sowohl in
ausgesetzt. Die Steuerung dieser Risiken obliegt dem
der Risikodarstellung im Lagebericht aufgenommen als
Vorstand der POLIS. Der Vorstand wird dabei vom
auch dem Aufsichtsrat zur Kenntnis gegeben wird.
Risikomanager und dem Controlling unterstützt, das
entsprechende Daten und Auswirkungen von Risiken
Der Vorstand wird vom Aufsichtsrat beraten und überwacht.
analysiert und darstellt. Der Vorstand stellt - auch durch
interne Anleitungen und Kontrollen - sicher, dass die
A) MARKTRISIKO
mit Finanzrisiken verbundenen Tätigkeiten der POLIS
Das Marktrisiko stellt das Risiko einer etwaigen Schwan-
in Übereinstimmung mit den entsprechenden Richt-
kung beizulegender Zeitwerte oder künftige Cashflows
linien und Verfahren durchgeführt werden und dass
eines Finanzinstruments aufgrund von Veränderungen
Finanzrisiken entsprechend dieser Richtlinien und unter
der Marktpreise dar. Das Marktrisiko beinhaltet für
Berücksichtigung der Risikobereitschaft der POLIS iden-
die POLIS das Zinsänderungsrisiko sowie das Bewer-
tifiziert, bewertet und gesteuert werden. Sämtliche zu
tungsrisiko der Derivate. Dem Marktrisiko ausgesetzte
Risikomanagementzwecken eingegangenen derivativen
Finanzinstrumente umfassen u. a. verzinsliche Darlehen,
Finanzgeschäfte werden von Mitarbeitern und dem
Geldanlagen sowie Derivate.
| 81
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Die POLIS steuert ihr Zinsrisiko - neben der tagesak-
ergibt sich ein Risiko von TEUR 260. Der Effekt würde zu
tuellen Betrachtung der Entwicklungen am Geld- und
einer Veränderung des Eigenkapitals führen.
Kapitalmarkt durch eine grundsätzlich niedrige Verschuldung von max. 60 % des Verkehrswertes der Anlageim-
Die vorhandenen Zinsswaps sind durch ein Mikro-Hedging
mobilien und einer flexiblen Zinssicherungsstrategie. Bei
direkt den entsprechenden variablen Darlehen auf Ebene
einem niedrigen Zinsniveau werden dabei 70 % - 90 %
der jeweiligen Objektgesellschaft zu Bewertungs-
der variablen Kreditverbindlichkeiten zinsgesichert (zum
einheiten zugeordnet. Dadurch werden die Marktver-
Berichtszeitpunkt 74 %). Diese Zinssicherung erfolgt
änderungen der effektiv gehedgten Teile der Zinsswaps
entweder durch Festzinskredite, Zinsswaps oder Zinscaps.
zukünftig im „Sonstigen Ergebnis“ direkt im Eigenkapital
erfasst. Um die Voraussetzung für diese direkte Zuordnung
Zinsänderungsrisiken treten durch marktbedingte
(Effektivität) sicherzustellen, entsprechen die Zinsswaps in
Schwankungen der Zinssätze auf. Diese wirken sich zum
Höhe, Laufzeit und Verzinsungszeitpunkt den Darlehens-
einen auf die Höhe der Zinsaufwendungen aus und
bedingungen. Die Effektivität wird quartalsweise von einer
beeinflussen zum anderen den Marktwert der derivativen
Finanzdienstleistungsgesellschaft geprüft.
Finanzinstrumente. Zum 31. Dezember 2015 beliefen
sich die variabel verzinslichen Bankverbindlichkeiten der
B) AUSFALL- BZW. KREDITRISIKO
POLIS auf TEUR 105.368 (Vj. TEUR 104.270). Insgesamt
Das Ausfallrisiko beschreibt das Risiko, dass ein
werden TEUR 77.670 (Vj. TEUR 86.560) durch Zinsswaps
Geschäftspartner seinen Verpflichtungen im Rahmen
in festverzinsliche Verbindlichkeiten transformiert. Die
eines Finanzinstruments nicht nachkommt und dies zu
festverzinslichen Bankverbindlichkeiten betrugen TEUR
einem finanziellen Verlust führt. Die POLIS ist im Rahmen
40.560 (Vj. TEUR 43.416).
der operativen Geschäftstätigkeit Ausfallrisiken (u. a.
Mietausfallrisiken) sowie Risiken im Rahmen der Finan-
POLIS ermittelt anhand einer Cashflow-at-Risk-Analy-
zierungstätigkeit, einschließlich der aus Geldanlagen,
se, welche Auswirkungen sich durch Änderungen der
der Kreditgeberfunktion sowie Zinssicherungsgeschäfte
Zinssätze auf das Ergebnis und das Eigenkapital ergeben
gegenüber Banken und Finanzinstituten, ausgesetzt.
würden. Dabei wird der Cashflow für einen Prognosezeitraum von vier Jahren ermittelt, der sich bei einer
Das maximale Ausfallrisiko der finanziellen Vermögens-
Parallelverschiebung der Zinskurve um 100 Basispunkte
werte entspricht ihrem Buchwert.
ergäbe. Zum 31. Dezember 2015 sind 81 % der verzins-
Konkrete Ausfallrisiken bestehen bei den Mietforderun-
lichen Bankverbindlichkeiten zinsgesichert. Somit bleiben
gen. Ein zentrales Monitoring aller bestehenden Forde-
19 % (EUR 27,2 Mio.) der Darlehen nicht zinsgesichert.
rungen wird für die Früherkennung von Ausfallrisiken
Bei einem Anstieg der Zinssätze um 100 Basispunkte wür-
eingesetzt. Es werden regelmäßig die Mietverträge auf
de sich der Zinsaufwand um ca. TEUR 273 p. a. erhöhen
Klumpenrisiken und Bonitätsrisiken geprüft.
und das Konzerngesamtergebnis verringern.
Zum 31. Dezember 2015 standen Forderungen aus noch
82 |
Der Marktpreis von derivativen Finanzinstrumenten un-
nicht abgerechneten Betriebskosten von TEUR 4.839 (Vj.
terliegt ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko. Ein Anstieg
TEUR 4.882) erhaltenen Anzahlungen für Betriebskosten
des Zinsniveaus um 30 Basispunkte hätte den Wert der
von TEUR 4.302 (Vj. TEUR 4.039) gegenüber, wobei
zum 31. Dezember 2015 bestehenden Derivate um etwa
die Forderungen aus umlegbaren Betriebskosten weder
EUR 1,31 Mio. (Vj. EUR 2,00 Mio.) erhöht, ein entspre-
wertgemindert noch fällig waren. Weiterhin hat POLIS
chender Rückgang entsprechend verringert. Bei Ansatz
umfangreiche Sicherheiten in Form von Mietkautionen
einer Eintrittswahrscheinlichkeit von geschätzten 20 %
(Barkautionen und Bürgschaften) erhalten.
Ausfallrisiko Banken
mehrjährigen Planungshorizont auch eine mit einem
Das Kontrahentenrisiko von Banken und Finanzinstituten
Planungshorizont von 12 Monaten umfassende monatlich
überwachen wir durch regelmäßige Abfrage der Ratings
rollierende Liquiditätsplanung ein. Zur Überwachung der
der Institute (Fitch-Rating) sowie weiterer zugänglicher
aktuellen Liquiditätssituation wird ein konzernweites
Daten. Außerdem wird bei Geldanlagen die Zugehörig-
Cash-Management eingesetzt. Die Liquiditätssituation
keit zu Einlagensicherungssystemen in die Beurteilung
wird täglich durch den Finanzvorstand gesteuert und in
einbezogen. Die POLIS versucht Klumpenrisiken in allen
den Geschäftsleitungs- und Vorstandssitzungen erörtert.
Bereichen zu vermeiden, und sieht vor, z. B. die Kreditverbindlichkeiten auf eine vertretbare Anzahl von Banken
Nachfolgende Tabelle zeigt alle zum 31. Dezember 2015
und Finanzinstituten zu verteilen. Bei Zinssicherungsinst-
vertraglich fixierten Zahlungen für Tilgungen, Zinsen und
rumenten ist darauf zu achten, dass diese bei Ausfall der
Rückzahlungen aus finanziellen Verbindlichkeiten, wodurch
Kontrahenten zum nahezu gleichen Marktwert wieder
eine Überleitung zum Bilanzausweis nicht möglich ist:
am Markt eingedeckt werden können.
Die Steuerung dieser Risiken erfolgt durch den Finanz-
Die Zahlungen aus den variabel verzinslichen Verbindlichkei-
vorstand sowie den zuständigen Mitarbeitern unter
ten gegenüber Kreditinstituten und den derivativen Finan-
Beachtung der dazu erlassenen Richtlinien.
zinstrumenten (Zinssicherungsinstrumenten) werden unter
der Annahme eines konstanten Zinsniveaus dargestellt.
C) LIQUIDITÄTSRISIKO
Aufgrund des Sicherungszusammenhangs hätte eine Ände-
Zur frühzeitigen Erkennung der Liquiditätssituation setzt
rung des Zinsniveaus keinen Einfluss auf die Mittelabflüsse
der Vorstand neben der Liquiditätsplanung mit einem
insgesamt, sondern würde nur die Aufteilung beeinflussen.
FÄLLIGKEITSANALYSE ZUM 31. DEZEMBER 2015
Bruttoabflüsse
Angaben in TEUR
Gesamt
2016
2017
2018
2019
ab 2020
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
158.342
9.276
4.082
24.872
3.836
116.276
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
1.978
1.978
0
0
0
0
Sonstige Verbindlichkeiten
1.046
1.046
0
0
0
0
161.366
12.300
4.082
24.872
3.836
116.276
designierte derivative Finanzinstrumente
9.792
2.438
2.362
2.155
1.224
1.613
derivative finanzielle Verbindlichkeiten
9.792
2.438
2.362
2.155
1.224
1.613
171.158
14.738
6.444
27.027
5.060
117.889
0
0
0
0
0
0
171.158
14.738
6.444
27.027
5.060
117.889
Nicht-derivate finanzielle Verbindlichkeiten
Fälligkeit vor Ausnutzung Kreditzusagen
Kreditzusagen
Fälligkeit nach Ausnutzung Kreditzusagen
| 83
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Zum 31.12.2016 werden Kredite im Volumen von EUR 4,3
Mio. fällig. Die Neufinanzierung bzw. Prolongation wird als
unproblematisch angesehen, da mehrere Kreditinstitute an
einer Umfinanzierung bzw. Prolongation interessiert sind.
Aus Bestellobligo im Rahmen von Bauaufträgen bestehen
zum Bilanzstichtag sonstige finanzielle Verpflichtungen in
Höhe von TEUR 237 (Vj. TEUR 2.506). Zur Finanzierung
der geplanten Investitionen in 2016 von rd. EUR 12 Mio.
stehen Bankguthaben, unbelastete Grundstücke sowie der
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit zur Verfügung.
FÄLLIGKEITSANALYSE ZUM 31. DEZEMBER 2014
Bruttoabflüsse
Angaben in TEUR
Gesamt
2015
2016
2017
2018
ab 2019
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
161.781
30.234
8.223
3.845
24.633
94.846
1.331
1.331
0
0
0
0
535
535
0
0
0
0
163.647
32.100
8.223
3.845
24.633
94.846
10.921
1.975
1.818
1.675
1.679
3.774
394
249
145
0
0
0
11.315
2.224
1.963
1.675
1.679
3.774
174.962
34.324
10.186
5.520
26.312
98.620
0
0
0
0
0
0
174.962
34.324
10.186
5.520
26.312
98.620
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Nicht-derivative finanzielle Verbindlichkeiten
designierte derivative Finanzinstrumente
nicht designierte derivative Finanzinstrumente
derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Fälligkeit vor Ausnutzung Kreditzusagen
Kreditzusagen
Fälligkeit nach Ausnutzung Kreditzusagen
84 |
Der Aufwand des Geschäftsjahres aus Operating-Leasing-
6.4. Honorare und Dienstleistungen des
verhältnissen über Fahrzeuge, Büromaschinen und Bü-
Abschlussprüfers
romiete beträgt TEUR 219 (Vj. TEUR 288). Die zukünftigen
Die für Dienstleistungen des Abschlussprüfers Ernst &
Leasingraten gliedern sich wie folgt:
Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Geschäftsjahr
Gesamt
bis 1 Jahr
1-5 Jahre
über 5 Jahre
31.12.2015
249
218
31
0
31.12.2014
378
264
114
0
TEUR
Die Kredite weisen übliche Covenants auf. Im laufenden
2015 angefallenen Honorare betrugen:
2015
2014
TEUR
TEUR
Prüfungshonorare
116
109
SUMME
116
109
Geschäftsjahr wie im Vorjahr wurden alle Covenants
6.5. Pflichtangaben nach § 264b HGB
eingehalten.
Durch die Einbeziehung in den Konzernabschluss der
Über die derivativen Finanzinstrumente informiert die
POLIS Immobilien AG haben folgende vollkonsolidierte
Tabelle unter Punkt 3.9.
Unternehmen von den Erleichterungen des § 264b HGB
Gebrauch gemacht:
Kapitalsteuerung
Das Eigenkapital umfasst auf die Anteilseigner entfal-
POLIS Objekte Altmarkt Kramergasse GmbH & Co. KG, Berlin
lendes Eigenkapital. Vorrangiges Ziel des Kapitalmana-
POLIS Objekt Gutleutstraße 26 GmbH & Co. KG, Berlin
gements ist sicherzustellen, dass zur Unterstützung der
POLIS Objekt Landschaftstraße GmbH & Co. KG, Berlin
Geschäftstätigkeit eine Eigenkapitalquote von mindestens
POLIS Objekt Konrad-Adenauer-Ufer GmbH & Co. KG, Berlin
40 % aufrechterhalten wird.
POLIS Quartier Büchsenstraße GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS überwacht das Kapital mit Hilfe der Loan-to-Value-
POLIS Objekte Mannheim Stuttgart GmbH & Co. KG, Berlin
Ratio (Verhältnis der Kreditverbindlichkeiten zum Wert
POLIS Objekte Kassel Köln GmbH & Co. KG, Berlin
der Anlageimmobilien), dabei soll ein LTV von 60 % nicht
POLIS Cityfonds Objekt Lessingstraße GmbH & Co. KG, Berlin
überschritten werden. Zum Bilanzstichtag beträgt diese
POLIS Zweite Objektgesellschaft Düsseldorf GmbH & Co. KG, Berlin
Quote 45 % (Vj. 47 %).
POLIS Zweite Objektgesellschaft Köln GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Objekt Könneritzstraße GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Objekte Berliner Allee GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Erste Objektgesellschaft Köln GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Zweite Objektgesellschaft Stuttgart GmbH & Co. KG, Berlin
Berlin, im April 2016
POLIS Objekt Rankestraße 21 GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Immobilien AG
POLIS GmbH & Co. Dreiundvierzigste Objekt KG, Berlin
– Der Vorstand –
POLIS GmbH & Co. Vierundvierzigste Objekt KG, Berlin
Dr. Alan Cadmus
Dr. Michael Piontek
| 85
KONZERNABSCHLUSS
BESTÄTIGUNGSVERMERK
DES ABSCHLUSSPRÜFERS
Wir haben den von der POLIS Immobilien AG, Berlin,
sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksich-
aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz,
tigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des
Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungs-
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
rechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – und den
sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar
und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis
bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Aufstellung von
von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die
Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS,
Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernab-
wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend
schluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des
nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handels-
Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs-
rechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der
und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen
gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe
Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Wür-
ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
digung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses
Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss
und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung,
und über den Konzernlagebericht abzugeben.
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage
für unsere Beurteilung bildet.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317
HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschafts-
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ord-
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
nungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernab-
ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
schluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind,
Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstel-
und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwen-
lung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung
denden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt
der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften
unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächli-
und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes
chen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich
Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernla-
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
gebericht steht im Einklang mit dem Konzernabschluss,
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage
die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über
des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der
das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns
zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, 21. März 2016
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
SchepersPfeiffer
Wirtschaftsprüfer
86 |
Wirtschaftsprüferin
FINANZKENNZAHLEN
POLIS IMMOBILIEN AG
2015
2014
2013
2012
2011
2010
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Mieterträge
18.497
18.396
18.239
16.020
14.886
13.053
EBIT
23.282
14.742
13.054
10.465
12.385
7.410
EBT
21.918
10.262
9.808
2.574
3.239
1.956
Konzernergebnis
18.374
8.535
8.139
2.171
2.563
1.547
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
13.042
10.837
9.038
6.786
5.857
7.688
8.944
6.713
5.002
2.567
1.221
1.988
31.12.15
31.12.14
31.12.13
31.12.12
31.12.11
31.12.10
Langfristiges Vermögen
328.985
318.989
318.275
290.690
294.452
307.073
Kurzfristiges Vermögen
24.306
15.086
15.609
19.302
7.614
10.245
Eigenkapital
182.524
164.832
159.523
150.653
149.330
147.989
Bilanzsumme
353.291
334.075
333.884
309.992
302.066
317.318
Eigenkapitalquote
52%
49%
48%
49%
49%
47%
Loan to value
45%
47%
50%
48%
47%
51%
189.720
168.573
162.165
151.706
150.109
148.651
11.051.000
11.051.000
11.051.000
11.051.000
11.051.000
11.051.000
17,17
15,25
14,67
13,73
13,58
13,45
Ertragslage in TEUR
Funds from Operations (FFO)
Vermögens- und Kapitalstruktur in TEUR
Net Asset Value der POLIS (TEUR)
Aktien (Stück)
Net Asset Value pro Aktie (EUR)
IMPRESSUM
HERAUSGEBER
KONZEPTION UND DESIGN
FOTOS
POLIS Immobilien AG
a.b. media GmbH
Andi Albert Photography, Würzburg (Immobilienfotos)
Rankestraße 5–6
www.abmedia-online.de
Markus Bachmann (Immobilienfotos)
10789 Berlin
www.polis.de
Markus Düdder, Dortmund (Immobilienfotos)
DRUCK
Linus Lintner, Berlin (Immobilienfotos)
Schaare & Schaare GbR, Berlin
Harry Schnitger, Berlin (Innenaufnahmen und Mitarbeiterfotos)
Alexander Sucrow, Düsseldorf (Immobilienfotos)
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Investor Relations
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auf recyceltem Papier gedruckt.
Telefax +49 30 225 00 299
Papier: RecyStar Polar aus 100 % Altpapier.
| 87
POLIS IMMOBILIEN AG
Rankestraße 5-6
10789 Berlin
Telefon +49 30 225 00 250
Telefax +49 30 225 00 299
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KONZERNABSCHLUSS
KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2014, nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
POLIS Immobilien AG, Berlin
Rücklage für
Zeitbewertung v.
finanziellen Vermögenswerten
Den Anteilseignern d. Mutterunternehmens
zuzurechnender
Anteil am Eigenkapital
Gezeichnetes
Kapital
Kapitalrücklage
Gewinnrücklagen
Konzernergebnis
Rücklage für
CashflowHedging
110.510
18.185
24.032
8.139
-1.343
0
159.523
159.523
Verrechnung Vorjahresergebnis
0
0
8.139
-8.139
0
0
0
0
Konzernüberschuss
0
0
0
8.535
0
0
8.535
8.535
Sonstiges Ergebnis
0
0
0
0
-3.984
758
-3.226
-3.226
110.510
18.185
32.171
8.535
-5.327
758
164.832
164.832
Verrechnung Vorjahresergebnis
0
0
8.535
-8.535
0
0
0
0
Konzernüberschuss
0
0
0
18.374
0
0
18.374
18.374
Sonstiges Ergebnis
0
0
0
0
123
-805
-682
-682
110.510
18.185
40.706
18.374
-5.204
-47
182.524
182.524
Angaben in TEUR
Stand per 31.12.2013
Stand per 31.12.14
STAND PER 31.12.15
Dresden | Kramergasse 4
48 |
Summe
Eigenkapital
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Anhang zu dem nach IFRS aufgestellten Konzer-
Der Vorstand hat den Konzernabschluss am 6. April
nabschluss der POLIS Immobilien AG, Berlin zum
2016 zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben.
31.12.2015
Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzern-
1. ALLGEMEINE ANGABEN
abschluss billigt.
Die POLIS Immobilien AG hat ihren Sitz in Berlin, Rankestraße 5/6, (im Folgenden »POLIS«). Sie wurde 1998
in Berlin gegründet, erwirbt Büroimmobilien für den
eigenen Bestand, die – soweit erforderlich – moderni-
2. ANGABEN ZU BILANZIERUNGS-,
BEWERTUNGS- UND
KONSOLIDIERUNGSMETHODEN
siert und ggf. erweitert werden. POLIS konzentriert sich
ausschließlich auf Büroimmobilien in innerstädtischen
2.1. Konsolidierungsgrundsätze
Lagen an den wichtigsten deutschen Bürostandorten
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der POLIS
und investiert in Objekte mit konkretem Wertsteige-
AG und ihrer Tochterunternehmen zum 31. Dezember
rungspotenzial oder sicherem Cashflow. Mit einem
2015. Ein Beteiligungsunternehmen wird konsolidiert,
eigenen Asset-Management-Team wird der gesamte
wenn es vom Konzern beherrscht wird. Eine Beherrschung
Immobilienbestand selbst verwaltet.
liegt vor, wenn der Konzern eine Risikobelastung durch
Der Konzernabschluss der POLIS für das Geschäftsjahr
oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem
2015 ist nach den Vorschriften der International Finan-
Engagement bei dem Beteiligungsunternehmen hat und
cial Reporting Standards (IFRS) und deren Auslegungen
er seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunter-
durch das International Financial Reporting Interpreta-
nehmen auch dazu einsetzen kann, diese Renditen zu
tions Committee (IFRIC), wie sie in der EU anzuwenden
beeinflussen. Insbesondere beherrscht der Konzern ein
sind, und ergänzend nach den gemäß § 315a Abs. 1
Beteiligungsunternehmen dann, und nur dann, wenn er
HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften
alle nachfolgenden Eigenschaften besitzt:
aufgestellt.
• die Verfügungsgewalt über das BeteiligungsunternehDie Übereinstimmung des Konzernabschlusses mit den
men (d. h. der Konzern hat aufgrund aktuell bestehen-
IFRS wird ausdrücklich und uneingeschränkt erklärt.
der Rechte die Möglichkeit, diejenigen Aktivitäten des
Beteiligungsunternehmens zu steuern, die einen
Die Gesamtergebnisrechnung wurde nach dem Umsatzkostenverfahren und unter ergänzender Beachtung der
Empfehlungen der EPRA (European Public Real Estate
Association) gegliedert.
Vermögenswerte und Schulden sind in „langfristig“
wesentlichen Einfluss auf dessen Rendite haben),
• eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement in
dem Beteiligungsunternehmen und
• die Fähigkeit, seine Verfügungsgewalt über das Beteili-
– bei Fälligkeiten über einem Jahr – und „kurzfristig“
gungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch
gegliedert.
die Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst
Der Konzernabschluss ist in Euro aufgestellt. Beträge
wird.
sind zur besseren Übersichtlichkeit grundsätzlich in
tausend Euro (TEUR) dargestellt. Sofern nicht anders
Bei sämtlichen Tochterunternehmen, die in den Kon-
angegeben ist, werden sämtliche Werte entsprechend
zernabschluss einbezogen sind, beträgt der direkte bzw.
kaufmännischer Rundung auf Tausend (TEUR) auf-
indirekte Stimmrechtsanteil der POLIS zwischen 94 %
oder abgerundet.
und 100 %.
| 49
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Maßgebliche Beschränkungen zum Zugang zu Vermö-
der Erwerbsmethode durch Verrechnung der Anschaf-
genswerten der Gruppe bestehen nicht.
fungskosten der Beteiligung mit deren neu bewertetem
Die Abschlüsse aller Tochterunternehmen werden in den
Reinvermögen zum Zeitpunkt des Erwerbs. Ein verbleiben-
Konzernabschluss nach einheitlichen Bilanzierungs- und
der positiver Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaf-
Bewertungsgrundsätzen einbezogen. Abschlussstichtag
fungskosten und dem Marktwert des Eigenkapitals ist als
aller Tochterunternehmen ist der 31. Dezember 2015.
Geschäfts-oder Firmenwert auszuweisen und jährlich auf
Wertminderung zu untersuchen. Ein negativer Unter-
Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an voll
schiedsbetrag ist sofort erfolgswirksam zu erfassen.
konsolidiert, zu dem die Kontrolle auf das Mutterunter-
Im Geschäftsjahr 2015 und 2014 fanden keine Unterneh-
nehmen übergeht. Sie werden entkonsolidiert, wenn die
menszusammenschlüsse statt.
Kontrolle endet.
Forderungen, Verbindlichkeiten, Zwischenergebnisse,
Unternehmenszusammenschlüsse werden gemäß IFRS 3
Aufwendungen und Erträge zwischen den einbezogenen
abgebildet. Danach erfolgt die Kapitalkonsolidierung nach
Unternehmen werden eliminiert.
Konsolidierungskreis der POLIS
a) Anteile an verbundenen Unternehmen
Anteil
Eigenkapital HGB
31.12.2015
Ergebnis HGB
2015
TEUR
%
TEUR
TEUR
POLIS Grundbesitz Objekt Verwaltungs GmbH, Berlin
26
100
333
23
POLIS Cityfonds Verwaltungs GmbH, Berlin
25
100
30
1
POLIS Objekte Altmarkt Kramergasse GmbH & Co. KG, Berlin
51
100
4.785
875
665
100
1.020
-4.019
POLIS Objekt Luisenstraße 46 GmbH, Berlin
26
100
416
208
POLIS Objekt Potsdamer Straße 58 GmbH, Berlin
26
94
1.721
-944
POLIS Objekt Landschaftstraße GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
5.181
-124
POLIS Objekt Konrad-Adenauer-Ufer GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
10.100
407
POLIS Quartier Büchsenstraße GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
10.291
873
POLIS Objekte Mannheim Stuttgart GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
1.942
-223
POLIS Objekte Kassel Köln GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
1.308
-143
POLIS Cityfonds Objekt Lessingstraße GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
3.863
121
POLIS Zweite Objektgesellschaft Düsseldorf GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
6.139
248
POLIS Zweite Objektgesellschaft Köln GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
14.186
359
POLIS Objekt Könneritzstraße GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
1.100
383
POLIS Objekte Berliner Allee GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
11.617
149
POLIS Erste Objektgesellschaft Köln GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
11.871
339
POLIS Zweite Objektgesellschaft Stuttgart GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
8.730
159
POLIS Objekt Rankestraße 21 GmbH & Co. KG, Berlin
100
100
13.800
595
POLIS GmbH & Co. Dreiundvierzigste Objekt KG, Berlin
100
100
0
-1
POLIS GmbH & Co. Vierundvierzigste Objekt KG, Berlin
100
100
0
-1
POLIS Objekt Gutleutstraße 26 GmbH & Co. KG, Berlin
50 |
Nennkapital
2.2. Konsolidierungskreis
In den Konzernabschluss sind die POLIS Immobilien
IAS 19 – LEISTUNGSORIENTIERTE PLÄNE:
AG und alle Gesellschaften einbezogen, die von POLIS
ARBEITNEHMERBEITRÄGE
beherrscht werden. Der Konsolidierungskreis umfasst
Beiträge von Arbeitnehmern oder Dritten, die in
neben der POLIS Immobilien AG die in der oben abge-
den formalen Regelungen des Plans enthalten sind,
bildeten Übersicht aufgeführten 21 voll konsolidierten
reduzieren entweder den Dienstzeitaufwand (wenn sie
Gesellschaften mit Sitz in Berlin. Gegenüber dem 31.
an die Arbeitsleistung gekoppelt sind) oder mindern
Dezember 2014 hat sich der Konsolidierungskreis der
die Neubewertungen der Nettoschuld aus einem
POLIS durch eine konzerninterne Anwachsung und den
leistungsorientieren Plan. Beiträge von Arbeitnehmern
Verkauf von Anteilen an einer weiteren Gesellschaft um
oder Dritten in Bezug auf Arbeitsleistungen werden den
zwei Gesellschaften verkleinert. Die Änderung hat keine
Dienstjahren als eine negative Leistung zugeordnet.
Auswirkung auf die Vergleichbarkeit des Abschlusses mit
dem Vorjahr.
IFRIC 21 – ABGABEN
IFRIC 21 bietet Leitlinien dazu, wann eine Schuld für
2.3. Ermessensentscheidungen
eine Abgabe anzusetzen ist, die von der öffentlichen
und Schätzungen
Hand auferlegt wird. Die Interpretation gilt sowohl für
Im Konzernabschluss müssen Annahmen getroffen und
Abgaben, die nach IAS 37 – Rückstellungen, Eventual-
Schätzungen vorgenommen werden, die sich auf die
schulden und Eventualforderungen bilanziert werden,
Höhe und den Ausweis der bilanziellen Vermögenswer-
als auch für Abgaben, bei denen Zeitpunkt und Betrag
te und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie
bekannt sind. Ausgenommen von dieser Interpretation
der Eventualverbindlichkeiten auswirken.
sind Ertragsteuern, Lohnsteuern und Strafzahlungen
Wesentlich sind insbesondere Annahmen über zukünf-
infolge eines Gesetzverstoßes.
tige Ereignisse bei der Bestimmung der beizulegenden
Das IASB hat weitere neue oder geänderte Standards
Zeitwerte der Anlageimmobilien. Zu den einzelnen
und Interpretationen herausgegeben, die im abgelaufe-
Einflussfaktoren verweisen wir auf die Ausführungen
nen Geschäftsjahr erstmalig verpflichtend anzuwenden
zur Immobilienbewertung unter 3.1. Naturgemäß
waren, die aber auf die Gesellschaft keinerlei Auswir-
verbleiben jedoch bei der Bewertung des Immobili-
kung hatten.
enbestandes erhebliche Bandbreiten, die nicht genau
quantifizierbar sind.
> 2.4.1. Bemessung des
beizulegenden Zeitwertes
2.4. Bilanzierungs- und
Die POLIS bewertet Finanzinstrumente, beispielsweise
Bewertungsgrundsätze
Derivate und Finanzanlagen sowie als Finanzinvestition
Der Konzernabschluss ist grundsätzlich nach dem
gehaltene Immobilien, zu jedem Abschlussstichtag mit
Anschaffungskostenprinzip erstellt, mit der Ausnahme
dem beizulegenden Zeitwert.
der Anlageimmobilien und der Derivate sowie einiger
Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem
Finanzanlagen, die zum beizulegenden Zeitwert bewer-
geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilneh-
tet sind.
mern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines
Vermögenswertes eingenommen bzw. für die Übertra-
Der Konzern hat im Geschäftsjahr die nachfolgend
gung einer Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung
aufgelisteten neuen und überarbeiteten IFRS-Standards
des beizulegenden Zeitwertes wird davon ausgegan-
und -Interpretationen angewandt. Aus der Anwendung
gen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der
dieser überarbeiteten Standards und Interpretationen
Verkauf des Vermögenswertes oder die Übertragung
ergaben sich keine oder keine wesentlichen Auswirkun-
der Schuld erfolgt, entweder auf dem
gen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Die
• Hauptmarkt für den Vermögenswert oder die Schuld
Änderungen stellen sich wie folgt dar:
oder, sofern kein Hauptmarkt vorhanden ist, auf dem
| 51
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
• vorteilhaftesten Markt für den Vermögenswert oder
die Schuld erfolgt.
• STUFE 3 – Bewertungsverfahren, bei denen der
Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
Die POLIS muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum
wesentlich ist, auf dem Markt nicht beobachtbar ist
vorteilhaftesten Markt haben.
Bei Vermögenswerten und Schulden, die auf wiederDer beizulegende Zeitwert eines Vermögenswertes oder
kehrender Basis im Abschluss zum beizulegenden
einer Schuld bemisst sich anhand der Annahmen, die
Zeitwert bewertet werden (es handelt sich hier um die
Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermö-
Anlageimmobilien, einige Finanzanlagen sowie die
genswert bzw. die Schuld zugrunde legen würden. Hier-
Derivate zur Zinsabsicherung), bestimmt die POLIS,
bei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer
ob Umgruppierungen zwischen Stufen der Hierar-
in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.
chie stattgefunden haben, indem sie am Ende jeder
Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwertes
Berichtsperiode die Klassifizierung, basierend auf
eines nicht finanziellen Vermögenswertes wird die
dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die
Fähigkeit des Marktteilnehmers berücksichtigt, durch
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
die höchste und beste Verwendung des Vermögens-
wesentlich ist, überprüft.
wertes oder durch dessen Verkauf an einen anderen
Die POLIS legt die Richtlinien und Verfahren für wie-
Marktteilnehmer, der für den Vermögenswert die
derkehrende und nicht wiederkehrende Bemessungen
höchste und beste Verwendung findet, wirtschaftli-
des beizulegenden Zeitwertes fest.
chen Nutzen zu erzeugen.
Externe Wertgutachter werden für die Bewertung
wesentlicher Vermögenswerte, wie Immobilien, sowie
Die POLIS wendet Bewertungstechniken an, die unter
wesentliche Schulden, wie Derivate, hinzugezogen.
den jeweiligen Umständen sachgerecht sind und für die
ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden
Die POLIS analysiert zu jedem Abschlussstichtag die
Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei ist die Verwen-
Wertentwicklungen von Vermögenswerten und Schul-
dung maßgeblicher, beobachtbarer Inputfaktoren mög-
den, die gemäß den Rechnungslegungsmethoden der
lichst hoch und jene nicht beobachtbarer Inputfaktoren
POLIS neu bewertet oder neu beurteilt werden müssen.
möglichst gering zu halten.
Bei dieser Analyse werden die wesentlichen Inputfakto-
Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizu-
ren überprüft, die bei der letzten Bewertung angewandt
legende Zeitwert bestimmt oder im Anhang ausgewie-
wurden, indem der Vorstand die Informationen in den
sen wird, werden in der nachfolgend beschriebenen
Bewertungsberechnungen mit Verträgen und anderen
Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem
relevanten Dokumenten abgleicht.
Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
Gemeinsam mit den externen Wertgutachtern vergleicht
wesentlich ist:
POLIS außerdem die Änderungen des beizulegenden
• S TUFE 1 – in aktiven Märkten für identische Vermö-
Zeitwertes jedes Vermögenswertes und jeder Schuld mit
genwerte oder Schulden notierte (nicht berichtigte)
entsprechenden externen Quellen, um zu beurteilen, ob
Preise
die jeweiligen Änderungen plausibel sind.
• S TUFE 2 – Bewertungsverfahren, bei denen der
52 |
Um die Angabeanforderungen über die beizulegenden
Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die
Zeitwerte zu erfüllen, hat die POLIS Gruppen von Ver-
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt
mögenswerten und Schulden auf der Grundlage ihrer
wesentlich ist, auf dem Markt direkt oder indirekt
Art, ihrer Merkmale und ihrer Risiken sowie der Stufen
beobachtbar ist
der oben erläuterten Fair-Value-Hierarchie festgelegt.
> 2.4.2. Anlageimmobilien
Abschreibungen der Anlagegegenstände ausgebucht;
Immobilien werden dann als Anlageimmobilien klas-
dabei entstehende Gewinne oder Verluste werden
sifiziert, wenn sie zur Erzielung von Mieteinnahmen
ergebniswirksam berücksichtigt.
und/oder zur Erzielung von Wertsteigerungen gehalten
werden und der Anteil der Selbstnutzung 5 %, bezogen
> 2.4.5. Finanzielle Vermögenswerte
auf die Mietfläche, nicht übersteigt. Die POLIS erwirbt
Finanzielle Vermögenswerte werden in dem Zeitpunkt
Immobilien für den eigenen Bestand und verfolgt keine
angesetzt, in dem das Unternehmen Vertragspartner
konkreten Verkaufsabsichten, jedoch werden sich
des Finanzinstrumentes wird und dementsprechend zur
bietende Chancen im Rahmen der moderaten Buy-and-
Leistung oder Gegenleistung berechtigt oder verpflich-
Sell-Strategie wahrgenommen.
tet wird.
Der Abgang erfolgt entweder mit der Übertragung des
Anlageimmobilien werden zum Zeitpunkt des
finanziellen Vermögenswertes auf einen Dritten oder
Erwerbs zu Anschaffungskosten, einschließlich der An-
mit Auslaufen der vertraglichen Rechte zum Bezug der
schaffungsnebenkosten, bewertet.
Cashflows aus dem Vermögenswert.
Die Folgebewertung der Anlageimmobilien erfolgt zum
beizulegenden Zeitwert, wobei Gewinne oder Verluste
Finanzielle Vermögenswerte werden bei ihrem erstmali-
aus der Änderung des beizulegenden Zeitwertes
gen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.
erfolgswirksam berücksichtigt werden.
Die Folgebewertung ist abhängig von der Klassifizierung der Finanzinstrumente nach den Bewertungs-
Der beizulegende Zeitwert einer Immobilie ist der Preis,
kategorien des IAS 39. Die Unterteilung erfolgt in die
den man in einer gewöhnlichen Transaktion zwischen
Kategorien »Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeit-
Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag beim Verkauf
wert bewertet«, »Kredite und Forderungen« und »Zur
der Immobilie erhalten würde. Die Grundsätze zur
Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte«.
Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes werden unter
Die finanziellen Vermögenswerte setzen sich bei der
Punkt 3.1. näher erläutert.
POLIS aus folgenden Bilanzposten zusammen:
Anlageimmobilien werden ausgebucht, wenn sie
veräußert werden.
a) Finanzanlagen
Grundsätzlich erfolgt die Folgebewertung zum beizu-
> 2.4.3. Immaterielle Vermögenswerte
legenden Zeitwert. Die Beteiligungen, für die kein auf
Immaterielle Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungs-
einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und deren
dauer werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
beizulegender Zeitwert nicht verlässlich geschätzt
bilanziert und planmäßig, abhängig von ihrer geschätz-
werden kann, werden mit den Anschaffungskosten
ten Nutzungsdauer, über einen Zeitraum von drei bis fünf
angesetzt und in den Folgejahren zu fortgeführten
Jahren linear abgeschrieben.
Anschaffungskosten bewertet.
> 2.4.4. Sachanlagen
b) Forderungen und sonstige finanzielle
Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstel-
Vermögenswerte
lungskosten, abzüglich planmäßiger linearer Abschrei-
Forderungen entstehen durch direkte Bereitstellung
bungen und Wertminderungen, bewertet. Betriebs- und
von Bargeld, Waren oder Dienstleistungen an einen
Geschäftsausstattung wird über einen Zeitraum von
Schuldner, ohne die Absicht einer sofortigen oder
drei bis 13 Jahren abgeschrieben. Bei Verkauf oder
kurzfristigen Veräußerung. Forderungen sind nicht
Stilllegung werden die Anschaffungs- oder Herstel-
derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen
lungskosten und die entsprechenden kumulierten
oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem
| 53
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
aktiven Markt notiert sind. Forderungen und sons-
Der Berechnung der latenten Steuern liegen die nach der
tige finanzielle Vermögenswerte werden anfänglich
derzeitigen Rechtslage geltenden Steuersätze zugrunde.
zum beizulegenden Zeitwert und an den Folgestich-
Diese basieren auf den am Bilanzstichtag gültigen bzw.
tagen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter
verabschiedeten gesetzlichen Regelungen.
Anwendung der Effektivzinsmethode, abzüglich
Latente Steueransprüche und -schulden werden als
etwaiger Wertminderungen, bewertet.
langfristige Vermögenswerte oder Schulden ausgewiesen.
Eine Saldierung wird vorgenommen, wenn ein rechtlich
c) Bankguthaben
Die Bankguthaben werden zum Bilanzstichtag mit
durchsetzbarer Anspruch zur Aufrechnung gegenüber
derselben Steuerbehörde besteht.
dem Nominalwert angesetzt.
> 2.4.8. Finanzielle Verbindlichkeiten
> 2.4.6. Zur Veräußerung gehaltene
Eine finanzielle Verbindlichkeit wird angesetzt, wenn das
langfristige Vermögenswerte
Unternehmen Vertragspartei der Regelungen der finanzi-
Ein langfristiger Vermögenswert (oder eine Veräuße-
ellen Verbindlichkeit wird.
rungsgruppe) wird als »zur Veräußerung gehalten«
Die Ausbuchung finanzieller Verbindlichkeiten erfolgt,
klassifiziert, wenn sein Buchwert überwiegend durch
wenn die entsprechende Verpflichtung getilgt, d. h.
ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte
beglichen, aufgehoben oder verfallen ist.
Nutzung realisiert wird. Im Konzernabschluss werden
Die finanziellen Verbindlichkeiten setzen sich bei der
langfristige Vermögenswerte, die im Wege eines
POLIS aus folgenden Bilanzposten zusammen:
Asset Deals verkauft werden sollen, gemäß IFRS 5 als
Verkaufsobjekte gesondert ausgewiesen, sofern ein
a) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verkauf in den nächsten zwölf Monaten höchstwahr-
Kredite werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit dem
scheinlich ist.
beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung
für den Austausch der Verpflichtungen, abzüglich der
Die Bewertung erfolgt – soweit es sich um Anlageim-
mit der Kreditaufnahme direkt verbundenen Transak-
mobilien handelt – zum beizulegenden Zeitwert.
tionskosten, bewertet. Die Folgebewertung erfolgt zu
fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung
> 2.4.7. Ertragsteuern
der Effektivzinsmethode. Gewinne und Verluste wer-
Die laufenden Ertragsteuern werden in dem Umfang,
den erfolgswirksam erfasst, wenn die Verbindlichkeit
in dem sie noch nicht bezahlt sind, als Verbindlichkeit
ausgebucht wird, sowie im Rahmen der Amortisation
ausgewiesen. Überzahlungen von Ertragsteuern werden
mittels der Effektivzinsmethode.
als Forderungen ausgewiesen.
b) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis-
54 |
Latente Steuern werden unter Verwendung der bilanz-
tungen und sonstige finanzielle Verbindlich-
orientierten Verbindlichkeiten-Methode für sämtliche
keiten zu fortgeführten Anschaffungskosten
temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen der
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen,
Konzernbilanz und den steuerlichen Werten gebildet.
sonstige finanzielle Verbindlichkeiten und finanzielle
Daneben werden latente Steuern für künftig zu erwar-
Verbindlichkeiten, soweit es sich nicht um derivative
tende Steuerminderungen aus Verlustvorträgen erfasst.
Finanzinstrumente handelt, werden mit dem beizule-
Latente Steueransprüche für temporäre Differenzen und
genden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung für den
für steuerliche Verlustvorträge werden in Höhe der vor-
Austausch der Verpflichtungen bewertet. Die Folgebe-
aussichtlichen Steuerentlastung nachfolgender Geschäfts-
wertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten
jahre gebildet, sofern deren Nutzung wahrscheinlich ist.
unter Verwendung der Effektivzinsmethode.
c) Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten – zum
zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft.
beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate
Werden geplante Transaktionen gesichert und führen
Derivative Finanzinstrumente (Zins-Swaps) werden
diese Transaktionen in späteren Perioden zum Ansatz
zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken variabel
eines finanziellen Vermögenswertes oder einer finan-
verzinster Darlehen eingesetzt. Die Sicherungsbe-
ziellen Verbindlichkeit für das Sicherungsinstrument,
ziehungen erfüllten unterjährig teilweise nicht die Krite-
werden die bis zu diesem Zeitpunkt im Eigenkapital
rien des IAS 39 in Bezug auf die Abbildung von Siche-
erfassten Beträge in der Berichtsperiode erfolgswirk-
rungsbeziehungen (Hedge Accounting). Per 31.12.2015
sam aufgelöst, in der auch das gesicherte finanzielle
erfüllen alle Sicherungsbeziehungen diese Kriterien.
Grundgeschäft das Periodenergebnis beeinflusst. Führt
Ansatz und Bewertung der derivativen Finanzinstru-
die Transaktion zum Ansatz von nicht finanziellen
mente erfolgen anfänglich und in der Folgebewertung
Vermögenswerten oder Verbindlichkeiten, werden die
zum beizulegenden Zeitwert. Die Ermittlung der
im „Sonstigen Ergebnis“ erfassten Beträge mit dem
Zeitwerte erfolgt unter Verwendung von Marktpara-
erstmaligen Wertansatz des Vermögenswertes bzw. der
metern, die direkt beobachtbar sind. Die Ermittlungen
Verbindlichkeit verrechnet.
der Zeitwerte (Fair-Value-Bewertungen) der derivativen
Finanzinstrumente sind demnach in der zweiten Hie-
> 2.4.9. Wertminderung
rarchieebene (Stufe 2) gemäß IFRS 13.94 (Ermittlung
Eine Wertminderung von finanziellen Vermögenswerten,
der Fair Values auf Grundlage beobachtbarer Input-
die zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert
daten, die keine beobachtbaren Preise auf aktiven
werden, liegt vor, wenn seit dem erstmaligen Ansatz des
Märkten darstellen) einzuordnen. Zeitwertänderungen
finanziellen Vermögenswertes ein Schadensfall einge-
werden erfolgswirksam erfasst, es sei denn, dass die
treten ist, der eine verlässlich schätzbare Auswirkung
derivativen Finanzinstrumente in einem designierten
auf die erwarteten künftigen Cashflows des finanziellen
und hinreichend effektiven Sicherungszusammenhang
Vermögenswertes hat. Hinweise auf eine Wertminde-
zu einem Grundgeschäft stehen.
rung können dann gegeben sein, wenn Anzeichen dafür
vorliegen, dass der Schuldner erhebliche finanzielle
Die derivativen Finanzinstrumente werden teilweise als
Schwierigkeiten hat, bei Ausfall oder Verzug von Zins-
„Hedging Instruments“ designiert, um die Absicherung
oder Tilgungszahlungen, der Wahrscheinlichkeit einer
gegen das Risiko, dass die mit einem bilanzierten
Insolvenz oder ähnlichen Gegebenheiten. Die Höhe eines
Vermögenswert oder einer bilanzierten Verbindlichkeit
ermittelten Wertminderungsverlusts, der im Aufwand
bzw. einer mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretenden
erfasst wird, ergibt sich als Differenz zwischen dem
geplanten Transaktion verbundenen zukünftigen Zah-
Buchwert des Vermögenswertes und dem Barwert des
lungsströme schwanken, bilanziell abzubilden. In diesem
erwarteten künftigen Cashflows.
Zusammenhang werden die unrealisierten Gewinne
und Verluste des effektiven Teils des Sicherungsge-
Der Barwert der erwarteten künftigen Cashflows wird
schäftes zunächst im „Sonstigen Ergebnis“ erfasst. Sie
mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz abgezinst.
werden erst dann in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgebucht, wenn das abgesicherte Grundgeschäft
Bei Finanzanlagen erfolgt die Beurteilung der
erfolgswirksam wird. Der nicht effektive Teil wird sofort
Werthaltigkeit auf Basis der erwarteten, zukünftigen
in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Ausschüttungen.
Voraussetzung für das Hedge Accounting ist neben
Wertminderungen von Forderungen aus Lieferungen
einer Dokumentation des Sicherungszusammenhangs
und Leistungen und sonstigen Forderungen werden
zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft der Nach-
auf separaten Wertberichtigungskonten erfasst.
weis über die Effektivität der Sicherungsbeziehung
Zur Bestimmung der Wertberichtigungen werden in
| 55
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
erheblichem Maße Einschätzungen und Beurteilungen
Finanzerträge umfassen Zinserträge für Bankguthaben
einzelner Forderungen, basierend auf Bonitätsanaly-
sowie Erträge aus der Veränderung des beizulegenden
sen und der Analyse historischer Forderungsausfälle,
Zeitwertes von Finanzinstrumenten, soweit diese nicht
getroffen. Eine direkte Herabsetzung des Buchwer-
im „Sonstigen Ergebnis“ erfasst werden.
tes oder eine Ausbuchung von zuvor gebildeten
Wertberichtigungen erfolgt erst, wenn eine Forderung
Finanzaufwendungen enthalten Zinsaufwendungen
uneinbringlich geworden ist.
für Kredite sowie Aufwendungen aus der Veränderung
des beizulegenden Zeitwertes von Finanzinstrumenten,
Nichtfinanzielle langfristige Vermögenswerte werden –
soweit diese nicht im „Sonstigen Ergebnis“ erfasst
sofern sie nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet
werden. Zinserträge und Zinsaufwendungen werden auf
werden – auf Wertminderung getestet, sobald ein Wert-
Basis der Effektivzinsmethode erfasst.
minderungsindikator vorliegt. Dies kam in den beiden
vergangenen Geschäftsjahren nicht vor.
> 2.4.11. Leasing
Sämtliche Mietverträge, die POLIS mit seinen Mietern
> 2.4.10. Aufwands- und Ertragsrealisierung
abgeschlossen hat, werden als Operating Leasing einge-
Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist,
stuft, da alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen
dass der wirtschaftliche Nutzen zufließen wird und die
und Risiken im Konzern verbleiben. Entsprechend ist
Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann.
die POLIS Leasinggeber in sämtlichen Mietverhältnissen
Die Erfassung von Umsatzerlösen bzw. von sonstigen
(Operating-Leasing) unterschiedlicher Gestaltung über
betrieblichen Erträgen erfolgt, sobald die Leistung
Anlageimmobilien.
erbracht ist. Erlöse aus der Vermietung sind dann re-
Die Mietverträge mit den Mietern werden zu individuel-
alisiert, wenn die Überlassung der Mietsache erfolgt
len Konditionen abgeschlossen.
ist. Erlöse aus der Vermietung werden entsprechend
Der Konzern hat eine Büroetage gemietet sowie
der Laufzeit der Mietverträge linear verteilt und
Fahrzeuge und Büromaschinen geleast. Diese Miet- und
berücksichtigen somit die auf mietfreie Zeiten entfal-
Leasingverhältnisse stellen nach ihrem wirtschaftlichen
lenden Erlöse.
Gehalt Operating-Leasingverhältnisse dar, für welche der
Bei Immobilienverkäufen erfolgt eine Gewinnreali-
Aufwand linear über die Mietzeit verteilt wird.
sierung grundsätzlich zu dem Zeitpunkt, zu dem das
zivilrechtliche Eigentum auf den Käufer übergeht.
> 2.4.12. Fremdkapitalkosten
Erlöse werden früher realisiert, wenn die mit den
Alle Fremdkapitalkosten werden in der Periode, in der
Immobilien verbundenen maßgeblichen Risiken und
sie anfallen, erfolgswirksam erfasst.
Chancen bereits vor der Erfüllung der rechtlichen Voraussetzungen übertragen sind, dem Verkäufer keine
56 |
> 2.4.13. Veröffentlichte, noch nicht verpflich-
Verfügungsmacht über die Immobilie verbleibt und
tend anzuwendende Standards
die im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallenden
Das IASB hat nachfolgend aufgelistete Standards und
Kosten verlässlich bestimmt werden können.
Interpretationen veröffentlicht, die im Geschäftsjahr
Betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnah-
2015 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren. Diese
me der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer wirtschaftli-
Standards und Interpretationen wurden von der EU
chen Verursachung erfasst.
bislang nicht endorsiert und werden vom Konzern nicht
Die Erfassung der Beteiligungserträge erfolgt zu dem
angewandt. Die erstmalige Anwendung der nachfol-
Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft das Recht auf Bezug
genden Standards ist ab dem jeweiligen Datum des
der Ausschüttung erlangt.
Inkrafttretens geplant.
IFRS 15 Erlöse aus Verträgen mit Kunden
1. Januar 2018 beginnen; eine vorzeitige Anwendung
IFRS 15 wurde am 28. Mai 2014 veröffentlicht und ist
ist zulässig. Die European Financial Reporting Adviso-
erstmals im Geschäftsjahr anzuwenden, das am oder
ry Group hat die Empfehlung zur Übernahme von
nach dem 1. Januar 2018 beginnt. Da der Leistungs-
IFRS 9 verschoben.
zeitraum der Erlöse nur bis zum Bilanzstichtag fällt und
ausschließlich Vermietungsdienstleistungen erbracht
Darüber hinaus hat das IASB noch weitere Änderungen
werden, sind wesentliche Änderungen in der Bilanzie-
von (bestehenden) IFRS veröffentlicht, die zukünftig
rung von Erlösen durch den IFRS 15 nicht zu erwarten.
verpflichtend anzuwenden sind, aber auf den Konzernabschluss keine Auswirkung haben werden.
IFRS 9 Finanzinstrumente
Das IASB hat am 24. Juli 2014 die finale Version des
2.5. Segmentberichterstattung
IFRS 9 „Finanzinstrumente“ veröffentlicht. Damit
Die POLIS hat gemäß IFRS 8 sechs Geschäftssegmente
wurde das Projekt zur Ersetzung des IAS 39 Finan-
identifiziert, für welche eine interne Berichterstattung
zinstrumente: Ansatz und Bewertung abgeschlossen.
an den Vorstand (Chief Operating Decision Maker)
Der IFRS 9 führt einen einheitlichen Ansatz ein, um
erfolgt. Die Berichterstattung gemäß IFRS 13 erfolgt
finanzielle Vermögenswerte, auf Grundlage ihrer Zah-
entsprechend für diese Geschäftssegmente. Dabei
lungsstromeigenschaften und des Geschäftsmodells,
entspricht generell ein Geschäftssegment einer Stadt, in
nach dem sie gesteuert werden, zu klassifizieren und
der mindestens drei Immobilien gehalten werden, wobei
zu bewerten und sieht ein neues Wertminderungs-
die Städte Frankfurt, München und Hannover zu einem
modell auf Basis von erwarteten Kreditausfällen vor.
Segment zusammengefasst werden. Alle Geschäftsseg-
IFRS 9 enthält zudem neue Regelungen zur Anwen-
mente haben vergleichbare wirtschaftliche Merkmale
dung von Hedge Accounting, um die Risikomanage-
(Büroimmobilien in guten innerstädtischen Lagen in den
mentaktivitäten eines Unternehmens, insbesondere
wichtigsten deutschen Bürostandorten) und eine ähnliche
in Bezug auf die Steuerung von nicht finanziellen Ri-
langfristige Ertragsentwicklung und werden daher gemäß
siken, besser darzustellen. Der neue Standard ist auf
IFRS 8.12 zu einem einzigen berichtspflichtigen Segment
Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem
zusammengefasst.
Düsseldorf | Berliner Allee 48
| 57
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
3. ANGABEN ZUR BILANZ
3.1. Anlageimmobilien
Die Anlageimmobilien werden mit dem beizulegenden
Alle Anlageimmobilien der POLIS werden zur Erzielung
Zeitwert bewertet. Änderungen des beizulegenden
von Mieteinnahmen und/oder zur Erzielung von Wertstei-
Zeitwertes werden in der Gesamtergebnisrechnung er-
gerungen gehalten. Es bestehen keine Beschränkungen
folgswirksam als unrealisierte Gewinne und Verluste aus
hinsichtlich der Veräußerbarkeit der Anlageimmobilien.
der Neubewertung von Anlageimmobilien erfasst.
Die Entwicklung der Anlageimmobilien in 2015
verdeutlicht nachstehende Übersicht:
Beizulegende
Zeitwerte
01.01.2015
Modernisierungsinvestitionen
Abgänge
Marktwertänderungen
Beizulegende
Zeitwerte
31.12.2015
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Berlin
58.690
1.039
0
2.751
62.480
Dresden
54.570
72
5.670
2.118
51.090
Düsseldorf
30.780
249
0
511
31.540
Köln
80.640
799
0
1.481
82.920
Stuttgart
61.360
726
0
2.264
64.350
Weitere Städte*
27.050
3.643
0
1.197
31.890
313.090
6.528
5.670
10.322
324.270
Stadt
*Frankfurt am Main, Hannover, München
Berlin | Potsdamer Straße 58
58 |
Die Modernisierungsinvestitionen beinhalten die umfas-
Aus der Neubewertung ergab sich insgesamt eine
senden Baumaßnahmen zur Modernisierung der Objekte
positive Marktwertänderung von TEUR 10.322. Positive
sowie alle Maßnahmen zur Herstellung des mietvertrag-
Bewertungsergebnisse ergaben sich insbesondere in den
lich vereinbarten Zustandes einzelner Mieteinheiten bei
Berliner Objekten und in Stuttgart aus Vermietungser-
Abschluss oder Verlängerung von Mietverträgen.
folgen und in Dresden aus der Verlängerung mehrerer
Von den Modernisierungsinvestitionen des Jahres 2015
Mietverträge.
sind TEUR 6.311 (Vj. TEUR 3.627) zahlungswirksam;
Die Abgänge betreffen Verkäufe im Rahmen der Port-
zuzüglich der Auszahlungen für Modernisierungskosten
foliooptimierung. Aus der Veräußerung einer Immobilie
des Vorjahres ergeben sich Gesamtauszahlungen von
in Dresden ergab sich ein Gewinn von TEUR 1.693, der
TEUR 6.818 (Vj. TEUR 4.250).
in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen wird.
Die Veräußerung der Immobilien in Mainz im Jahr 2014
erfolgte mit einem Verlust von TEUR 400.
Die Entwicklung der Anlageimmobilien im Vorjahr
verdeutlicht nachstehende Übersicht:
Beizulegende
Zeitwerte
01.01.2014
Modernisierungsinvestitionen
Abgänge
Marktwertänderungen
Beizulegende
Zeitwerte
31.12.2014
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Berlin
56.850
610
0
1.230
58.690
Dresden
Düsseldorf
52.990
838
0
742
54.570
30.420
424
0
-64
30.780
Köln
79.290
368
0
982
80.640
Stuttgart
60.530
541
0
289
61.360
Weitere Städte*
33.130
1.388
7.200
-268
27.050
313.210
4.169
7.200
2.911
313.090
Stadt
*Frankfurt am Main, Hannover, Mainz, München
| 59
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Den Anlageimmobilien direkt zurechenbare
Aufwendungen und Erträge
Neben den unrealisierten Gewinnen und Verlusten
aus der Neubewertung von Anlageimmobilien sowie
dem Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageimmobilien
enthält die Gesamtergebnisrechnung folgende, direkt
zurechenbare Beträge im Zusammenhang mit den
Anlageimmobilien:
2015
2014
Anlageimmobilien
TEUR
Anlageimmobilien
TEUR
18.497
18.396
Instandhaltungsaufwand
3.850
2.418
Immobilienbewirtschaftung
1.271
1.175
SUMME
5.121
3.593
Immobilienbewirtschaftung
248
255
SUMME
248
255
Mieteinnahmen aus Anlageimmobilien
direkt zurechenbare Aufwendungen
zur Erzielung von Mieteinnahmen
direkt zurechenbare Aufwendungen, die nicht
zur Erzielung von Mieteinnahmen geführt haben
Informationen zur Immobilienbewertung
pauschale Vergütung, die nicht von der Höhe der
zum 31. Dezember 2015
ermittelten Marktwerte abhängt. Im Vorjahr erfolgte
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte der Immo-
die Bewertung nach gleichem Verfahren durch die Feri
bilien zu den Stichtagen 31. Dezember 2015 und dem
EuroRating Services AG, Bad Homburg.
des Vorjahres basiert auf Bewertungen durch einen
60 |
unabhängigen Gutachter sowie internen Bewertungen.
Im Übrigen erfolgte eine interne Bewertung. Die
W&P Immobilienberatung GmbH in Frankfurt a. M., im
Bewertungen erfolgen quartalsweise, wobei zu den
Nachfolgenden „Wüest & Partner“ genannt, wurde
jeweiligen Stichtagen ein Viertel des Portfolios extern
von POLIS beauftragt, eine Ermittlung des Marktwertes
durch Wüest & Partner und drei Viertel intern bewertet
für sechs Immobilien der POLIS zum 31. Dezember
werden. Die interne Bewertung wird durch ein Supervi-
2015 durchzuführen und diese in Form von Markt-
sory von Wüest & Partner überprüft. Die interne Immo-
wertgutachten zu dokumentieren. Für die Bewertung
bilienbewertung erfolgt nach denselben Grundsätzen
des gesamten Portfolios erhält Wüest & Partner eine
wie die Bewertung durch Wüest & Partner. Dabei wird
die interne Detailplanung durch das Marktresearch
Der Marktwert der Immobilie wird nach dem Discoun-
von Wüest & Partner ergänzt. Zu jedem Quartalsende
ted-Cashflow-Verfahren ermittelt. Die Differenz aus
werden von Wüest & Partner ermittelte, aktualisierte
Mieterträgen und Modernisierungs- und Instandhal-
objektspezifische Marktmietprognosen im software-
tungskosten sowie Bewirtschaftungskosten ergibt den
gestützten Bewertungstool hinterlegt und bilden die
Net Cashflow, der mit dem sogenannten Diskontie-
Grundlage für die Einnahmenplanung. Ebenso werden
rungszinssatz auf den Berichtszeitpunkt 31.12.2015
die Einflüsse der generellen Zinsentwicklung, der
abgezinst wird.
standort- und der objektspezifischen Entwicklung auf
den Diskontierungszinssatz auf Basis der Zinsprognose
Die Mieterträge beinhalten zunächst die vertraglich
von Wüest & Partner untersucht und angepasst.
vereinbarten Mieten. Hinzu kommen die prognostizierten Mieterträge aus der Vermietung leer stehender
Ermittelt wird der Marktwert, welcher von den Interna-
Flächen bzw. aus der Nachvermietung nach Auslauf
tional Valuation Standards wie folgt definiert wird: »Der
der bestehenden Mietverträge auf Basis der objekt-
Marktwert ist der geschätzte Geldbetrag, für welchen
spezifisch erwarteten Marktmiete. Die objektspezi-
ein Grundstück am Tag der Bewertung zwi-schen einem
fische Marktmiete wird auf Basis der durch
verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten
Wüest & Partner angesetzten Mieten festgesetzt.
Erwerber nach angemessener Vermark-tungsdauer
Der Diskontierungszinssatz stellt diejenige Verzinsung
in einer Transaktion zwischen unabhängigen Dritten
dar, die ein individuelles Objekt erwirtschaften muss,
gehandelt würde, wobei unterstellt wird, dass jede Partei
um eine risikogerechte Rendite zu erzielen. Er spiegelt
mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.«
alle Risiken wider, die mit der Investition in ein einzelnes Objekt verbunden sind. Der Diskontierungszinssatz
Die vorgenannte Definition des Marktwertes gemäß
wird jeweils auf Einzelobjektebene individuell ermittelt.
den International Valuation Standards deckt sich in Bezug auf das Portfolio von POLIS mit der Definition des
Der Diskontierungszinssatz liegt über alle Immobilien
beizulegenden Zeitwertes nach IFRS 13. Die Begriffe
wertgewichtet bei 6,1 % (Vj. 6,6 %). Würde der durch-
„Marktwert“ und „beizulegender Zeitwert“ werden
schnittliche Diskontierungszinssatz um 0,25 %-Punkte
daher im Folgenden übereinstimmend verwendet.
höher oder niedriger angesetzt werden, ergäben sich
Die vorläufigen Marktwerte werden nach Ermittlung
bei sonst gleich bleibenden Annahmen um ca. 2,1 %
analysiert und die wesentlichen Veränderungen im Ver-
höhere oder niedrigere Marktwerte. Weitere Input-
gleich zur vorherigen Bewertung plausibilisiert. Nach
faktoren können einen erheblichen Einfluss auf die
Feststellung des endgültigen Marktwertes erfolgt das
Marktwerte haben: Leerstandsquote, Mietwachstum
Reporting an den Vorstand. Dieser kommuniziert die
p. a., Vermietungsszenario, Bau- und Instandhaltungs-
Marktbewertung quartalweise an den Aufsichtsrat.
kosten.
Grundlage der Ermittlung des Marktwertes ist die
Für sämtliche Bewertungsobjekte wurde grundsätzlich
Ertragswertmethode nach den International Valuation
eine Restnutzungsdauer von 100 Jahren angenom-
Standards. Die Immobilienbewertung berücksichtigt
men. Um dies erreichen zu können, wird über diesen
umfassend alle Faktoren, die den Wert des Objektes
Zeitraum eine Lebenszyklusplanung aufgestellt, in
beeinflussen. Subjektive Werturteile werden soweit
der alle wesentlichen Bauteile sowie die wesentliche
wie möglich durch die Verwendung von quantitativen
Gebäudetechnik der Objekte umfassende Berücksich-
Analysemethoden objektiviert.
tigung finden.
| 61
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Dresden | Altmarkt 10, Treppenhaus Ansicht
Der Cashflow-Projektion liegen darüber hinaus die
nachfolgenden Annahmen zugrunde:
• L angfristig (2016 bis 2025) planen wir mit Instandhaltungskosten von durchschnittlich EUR 1,85 (Vj. EUR
1,79) pro Quadratmeter Mietfläche und Monat, davon
•D
er durchschnittliche Leerstand des Portfolios am
EUR 0,76 (Vj. EUR 0,86) pro Quadratmeter Mietfläche
Bewertungsstichtag von 4,7 % (Vj. 5,4 %) wird inner-
und Monat für laufende Instandhaltungen. Für das
halb eines Jahres weitgehend abgebaut. Im mittel-
Jahr 2016 haben wir einen erhöhten Instandhaltungs-
fristigen Planungshorizont bewegt sich der Leerstand
bedarf von EUR 3,52 pro Quadratmeter Mietfläche
in einer Spanne zwischen 0 % und maximal 21,6 %,
und Monat identifiziert, davon EUR 0,76 für die
bezogen auf die einzelnen Objekte.
laufenden Instandhaltungen. Der erhöhte Instandhaltungsbedarf in 2016 resultiert hauptsächlich aus
•A
us dem Bewertungsszenario ergibt sich eine Mietsenkung von durchschnittlich 1,11 % (Vj. Mietsteige-
Mängeln an Fassaden und Flachdächern in einigen
unserer Häuser.
rung 0,90 %) im ersten Jahr. Der überwiegende Anteil
des Rückgangs der Mieteinnahmen ergibt sich aus
dem Leerstand eines Objektes in Berlin. Anschließend
rechnen wir bis zum Ende des zehnjährigen Planungshorizonts eine angenommene Mietsteigerung
von durchschnittlich 1,71 % (Vj. 2,31 %) pro Jahr. Die
Abweichung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus
geänderten Annahmen zur Mieterentwicklung. Im
aktuellen Berichtsjahr werden flachere Mietsteigerungen am Anfang und ein stärkerer Anstieg zum Ende
des Betrachtungszeitraumes prognostiziert.
62 |
• Detaillierte Angaben zum Vermietungsgrad und den
Mieteinnahmen sind im Lagebericht aufgeführt.
Die Annahmen der Cashflow-Projektion sind
in folgender Tabelle detailliert dargestellt:
Leerstandsrate
31.12.2015
erwartete
Leerstandsrate
31.12.2016
geplante
kurzfristige
Mietsteigerung
geplante
langfristige
Mietsteigerung
(Fläche)
(Fläche)
(Umsatz)
(Umsatz)
Berlin
0,88
38,87
-12,62
3,08
Dresden
3,15
6,67
-5,20
1,36
19,23
11,33
4,09
1,95
Köln
1,71
3,98
-1,62
2,05
Stuttgart
4,70
2,80
4,27
-0,62
Weitere Städte*
6,50
8,75
12,95
2,75
Portfolio
4,68
11,04
-1,11
1,71
Alle Angaben in %
Düsseldorf
*Frankfurt am Main, Hannover, München
Die tatsächliche Leerstandsrate (4,68 %) über das
für eine Fläche von 7.923 m² in einem Berliner Objekt.
gesamte Portfolio hat sich im Vergleich zur Projektion des
Die geplante langfristige Mietsteigerung ist im Vergleich
Vorjahres (3,84 %) erhöht und wird zum 31.12.2016 mit
zur Vorjahresprojektion von 2,31 % auf 1,71 % gesunken.
11,04 % erwartet. Trotz einer guten Vermietungsleistung
Die Verschlechterung, insbesondere auch bei kurzfristi-
und dem damit verbundenen Anstieg der Vermietungs-
gen Mietsteigerungen, resultiert hauptsächlich aus der
quote um 0,6 %-Punkte im abgelaufenen Geschäftsjahr
geringeren Inflationserwartung gegenüber der Vorjah-
2015 konnte das gesetzte Ziel nicht ganz erreicht werden.
res-projektion und damit auch geringeren Entwicklungs-
Die erwartete Leerstandsentwicklung zum Jahresende
erwartungen der Mieten in späteren Jahren.
2016 resultiert im Wesentlichen aus Umbaumaßnahmen
Die Annahmen der Cashflow-Projektion im Vorjahr sind
in folgender Tabelle detailliert dargestellt:
Leerstandsrate
31.12.2014
erwartete
Leerstandsrate
31.12.2015
geplante
kurzfristige
Mietsteigerung
geplante
langfristige
Mietsteigerung
(Fläche)
(Fläche)
(Umsatz)
(Umsatz)
Berlin
2,46
0,93
1,92
2,23
Dresden
0,53
1,95
0,91
1,51
Düsseldorf
4,09
17,22
1,25
1,80
Köln
3,78
3,56
0,82
2,54
Stuttgart
5,53
3,89
0,26
2,05
27,25
0,06
2,19
2,77
5,38
3,84
0,90
2,31
Alle Angaben in %
Weitere Städte*
Portfolio
*Frankfurt am Main, Hannover, München
| 63
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Wesentliche Informationen zur Sensitivität der Markbewertung
zeigt nachfolgende Übersicht:
nachhaltiger Rohertrag
Mietwachstum p.a.
31.12.2015
-10 %
+10 %
-1 %
+1 %
-1 %
+1 %
+25
Basisp.
-25
Basisp.
Berlin
62.480
-3.495
4.505
-2.231
2.247
-292
271
-1.272
1.305
Dresden
51.090
-2.946
3.334
-1.023
1.118
-250
256
-1.047
1.075
Düsseldorf
31.540
-1.597
2.464
-1.127
1.207
-132
154
-637
656
Köln
82.920
-4.119
3.818
-1.198
1.889
-361
367
-1.643
1.685
Stuttgart
64.350
-3.297
3.685
-1.137
1.212
-289
283
-1.276
1.309
Weitere Städte*
31.890
-1.247
1.095
-847
926
-161
167
-643
655
324.270
-16.699
18.901
-7.564
8.600
-1.485
1.498
-6.518
6.685
Fair Value
per
Veränderung der Verkehrswerte in TEUR
Portfolio
Mietertrag
Diskontierungszinssatz
*Frankfurt am Main, Hannover, München
Wesentliche Informationen zur Sensitivität der Marktbewertung im Vorjahr
zeigt nachfolgende Übersicht:
nachhaltiger Rohertrag
Mietwachstum p.a.
31.12.2014
-10 %
+10 %
-1 %
+1 %
-1 %
+1 %
+25
Basisp.
-25
Basisp.
Berlin
58.690
-2.919
2.916
-2.124
1.892
-261
271
-1.161
1.179
Dresden
54.570
-2.144
2.011
-1.510
1.631
-277
290
-1.052
1.068
Fair Value
per
Veränderung der Verkehrswerte in TEUR
Diskontierungszinssatz
Düsseldorf
30.780
-1.890
1.723
-1.146
1.238
-130
158
-604
629
Köln
80.640
-2.992
2.982
-2.221
2.353
-395
374
-1.587
1.600
Stuttgart
61.360
-1.636
1.636
-1.319
1.326
-249
277
-1.199
1.216
Weitere Städte*
27.050
-942
956
-625
662
-146
126
-592
606
313.090
-12.523
12.224
-8.945
9.102
-1.458
1.496
-6.195
6.298
Portfolio
*Frankfurt am Main, Hannover, München
64 |
Mietertrag
Alle Anlageimmobilien werden im Rahmen der
Die unter „Mietwachstum“ dargestellten Abweichungs-
Fair-Value-Hierarchie nach IFRS 13 aufgrund von nicht
analysen zum jeweiligen Fair Value am 31. Dezember
beobachtbaren Inputfaktoren für die Bemessung des
2015 basieren auf einem Szenario, bei dem die Ent-
beizulegenden Zeitwerts in Stufe 3 klassifiziert.
wicklung der objektspezifischen Büromarktmieten
(year-on-year) über einen Betrachtungszeitraum von
Da das Portfolio der POLIS ausschließlich Immobilien
10 Jahren jeweils um 1 % erhöht bzw. vermindert wur-
mit der Hauptnutzungsart „Büro“ hält, wurde bei der
den. Die Erhöhung bzw. Minderung des Mietwachstums
Sensitivitätsanalyse nicht auf die untergeordneten Nut-
bezieht sich nicht auf die unterstellte Indexierung von
zungsarten, sondern einzig auf die objektspezifischen
Mietverträgen, sondern nur auf die objektspezifischen
Marktmieten von Büroflächen abgestellt. Unterstellte
Büromarktmieten.
Verlängerungen bestehender Mietverhältnisse zu
gleichen Konditionen entsprechend des Businessplans
Der aufgrund vorhandener bzw. unterstellter Mietver-
führen zu einer geringeren Schwankung der Ver-
träge ermittelte Rohertrag der jeweiligen Immobilien
kehrswerte, da neue Mietverhältnisse erst zu einem
wurde um 1 % erhöht bzw. vermindert.
späteren Zeitpunkt zum dann bestehenden Marktniveau
geschlossen werden können. Eine Verlängerung von
Der durchschnittliche Diskontierungszinssatz wurde um
bestehenden Mietverhältnissen erscheint sinnvoll, wenn
25 Basispunkte erhöht bzw. vermindert.
der zukünftige Barwert aus der Differenz zwischen
Markt- und Vertragsmiete die Vermarktungskosten in
Über die in der oben stehenden Tabelle dargestellten
der Leerstandsphase nicht übersteigt. Bei den in der
Inputfaktoren hinausgehend hat die Erhöhung bzw.
Übersicht dargestellten Sensitivitätsuntersuchungen
Minderung der Verkaufsrendite (exit yield) zum fiktiven
wurde gegenüber dem Basisszenario (Fair Value 31.
Wiederverkauf nach zehn Jahren eine hohe Sensitivität
Dezember 2015) jeweils lediglich eine Größe verändert.
auf die beizulegenden Zeitwerte.
Die unter dem nachhaltigem Rohertrag dargestellten
Für die Bewertung der Immobilien wurde ein Planungs-
Abweichungen zum jeweiligen Fair Value am 31.
zeitraum von zehn Jahren unterstellt. Eine Verlängerung
Dezember 2015 wurden wie folgt ermittelt. Die objekt-
bzw. Verkürzung der unterstellten Vermarktungszeiträume
spezifische Büromarktmiete wurde zum Bewertungs-
bei geplanten Mieterwechseln um einen Monat wirkt
stichtag um 10 % erhöht bzw. gemindert. Der Anstieg
sich sehr sensitiv auf die beizulegenden Zeitwerte aus.
der objektspezifischen Marktmieten in den Folgejahren
blieb unverändert.
Aus bestehenden Mietverhältnissen mit Dritten wird
POLIS folgende, vertraglich gesicherte Mietzahlungen
(Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis
zum frühest möglichen Kündigungstermin und Mindestleasingzahlungen des Mieters/Leasingnehmers) erhalten:
Gesamt
bis 1 Jahr
2 bis 5 Jahre
über 5 Jahre
Mindestmietzahlungen (31.12.2015)
76.907
17.811
42.996
16.100
Mindestmietzahlungen (31.12.2014)
72.568
17.996
42.934
11.638
TEUR
| 65
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
3.2. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Der Posten umfasst Software und die Betriebs- und
Geschäftsausstattung. Die Entwicklung dieses Postens
verdeutlicht nachfolgende Tabelle:
Dresden | Könneritzstraße 31
Software, Betriebs- und Geschäftsausstattung
2015
2014
Anschaffungs- und Herstellungskosten in TEUR
01.01.2015
Zugänge
Abgänge
31.12.2015
01.01.2014
Zugänge
Abgänge
31.12.2014
Software
496
136
0
632
486
87
77
496
Betriebs- und Geschäftsaussttg.
341
62
0
403
447
32
138
341
837
198
0
1.035
933
119
215
837
Abschreibungen in TEUR
01.01.2015
Zugänge
Abgänge
31.12.2015
01.01.2014
Zugänge
Abgänge
31.12.2014
Software
332
85
0
417
318
86
72
332
Betriebs- und Geschäftsaussttg.
185
60
0
245
266
52
133
185
517
145
0
662
584
138
205
517
Buchwerte in TEUR
31.12.2014
31.12.2015
31.12.2013
31.12.2014
Software
164
215
168
164
Betriebs- und Geschäftsaussttg.
156
158
181
156
320
373
349
320
66 |
3.3. Finanzanlagen
Die Finanzanlagen beinhalten jeweils 15 % der Anteile an
Die Bewertung der Beteiligungen erfolgt zum beizule-
der „POLIS Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG“, Berlin,
genden Zeitwert, da ausreichende Finanzinformationen
an der „POLIS Objekt Bugenhagenstraße GmbH & Co.
zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes bereit-
KG“, Berlin, POLIS Objekt Ludwig-Erhard-Straße GmbH &
gestellt werden konnten. Die Bewertung erfolgt gemäß
Co. KG“, Berlin und der „POLIS Objekt Niedenau GmbH &
Stufe 3. Grundlage ist die Ermittlung des beizulegenden
Co. KG, Berlin“. Jede dieser Gesellschaften beinhaltet eine
Zeitwertes der in der Finanzanlage befindlichen Immo-
Immobilie. Die Anteile von jeweils 15 % sollen dauerhaft
bilie mittels DCF-Verfahrens mit folgenden, am Markt
gehalten werden. POLIS erbringt für diese Gesellschaften
nicht beobachtbaren Bewertungsparametern (Durch-
Asset- und Property-Management-Leistungen.
schnitt über alle Beteiligungen):
Angaben in %
Finanzanlagen
Leerstandsrate
31.12.2015
geplante langfristige
Mietsteigerung
(Fläche)
(Umsatz)
18,0
4,5
Diskontierungszinssatz
31.12.2015*
6,0
* Diskontierungszinssatz nominal lt. Wüest & Partner
Vom beizulegenden Zeitwert der Immobilien wird das
Die Beteiligung an der „POLIS Objekt Niedenau GmbH
variabel verzinste Darlehen (Zinssatz, bestehend aus
& Co. KG“ betrifft die ehemalige POLIS GmbH & Co.
3-Monats-Euribor, inkl. Marge, zum Bilanzstichtag:
Zweiundvierzigste Objekt KG, Berlin, von der 85 % ver-
1,199 %) subtrahiert und somit der beizulegende
äußert wurden. Im Anschluss erfolgte eine Umfirmierung
Zeitwert der Finanzanlage ermittelt. Da die Immobilie
und Einlage von anteilig TEUR 1.463.
Rankestraße 5-6, Berlin, im Geschäftsjahr 2015 verkauft
wurde, ergab sich nach Verkauf der Immobilie und
Im Vergleich zum Vorjahr ergaben sich Zugänge und
Ausschüttung des Jahresüberschusses sowie weiterer
Abgänge durch Einlagen und Entnahmen sowie Verluste
Entnahmen ein beizulegender Zeitwert der Beteiligung,
aus Neubewertungen im Wesentlichen aufgrund des
der, bezogen auf den 15 %-Anteil, mit TEUR 1.041
Verkaufs der Rankestraße 5-6, Berlin, und der Abschrei-
unter dem Buchwert der Finanzanlage liegt.
bung der Anteile an der „Bouwfonds GmbH & Co.
Stinnesplatz KG“.
Weiterhin beinhalten die Finanzanlagen 5,1 % der Anteile an der „Bouwfonds GmbH & Co. Stinnesplatz KG“.
Die Auf- und Abwertung von TEUR -956 erfolgt bis zum
Die Beteiligung wurde zum 31.12.2015 abgewertet.
endgültigen Abgang der Finanzanlage, abzüglich la-
Es liegt kein aktiver Marktwert vor und POLIS liegen
tenter Steuern i. H. v. TEUR 151 in der Neubewertungs-
keine zur Fair-Value-Bewertung notwendigen Informa-
rücklage, da es sich um zur Veräußerung verfügbare
tionen vor.
finanzielle Vermögenswerte gem. IAS 39 handelt.
| 67
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Gesellschaft
Sitz
Anteil
01.01.2015
Zugänge
Abgänge
31.12.2015
%
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
POLIS Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG
Berlin
15,00
1.712
0
1.448
264
POLIS Objekt Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG
Berlin
15,00
1.180
0
0
1.180
POLIS Objekt Bugenhagenstraße & Co. KG
Berlin
15,00
559
0
0
559
POLIS Objekt Niedenau GmbH & Co. KG
Berlin
15,00
0
1.463
0
1.463
Bouwfonds GmbH & Co. Objekt Stinnesplatz KG
Berlin
5,10
243
0
0
243
3.694
1.463
1.448
3.709
Abschreibungen / Neubewertungen
01.01.2015
Zugänge
Abgänge
Neubewertung
31.12.2015
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
900
0
0
-1.041
-141
POLIS Objekt Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG
0
0
0
177
177
POLIS Objekt Bugenhagenstraße & Co. KG
0
0
0
109
109
POLIS Objekt Niedenau GmbH & Co. KG
0
0
0
42
42
Bouwfonds GmbH & Co. Objekt Stinnesplatz KG
0
0
0
-243
-243
900
0
0
-956
-56
Gesellschaft
POLIS Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG
Buchwerte
31.12.2014
31.12.2015
TEUR
TEUR
POLIS Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG
2.612
123
POLIS Objekt Ludwig-Erhard-Straße GmbH & Co. KG
1.180
1.357
559
668
0
1.505
243
0
4.594
3.653
Gesellschaft
POLIS Objekt Bugenhagenstraße & Co. KG
POLIS Objekt Niedenau GmbH & Co. KG
Bouwfonds GmbH & Co. Objekt Stinnesplatz KG
68 |
Köln | Gustav-Heinemann-Ufer 54
| 69
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
3.4. Latente Steueransprüche
Die übrigen Änderungen der latenten Steueransprüche und
und -verbindlichkeiten
Steuerverbindlichkeiten wurden erfolgswirksam erfasst.
Die latenten Steueransprüche und -verbindlichkeiten
Auf gewerbesteuerliche Verlustvorträge von TEUR 69.780
aufgrund von temporären Differenzen zwischen IFRS-
(Vj. TEUR 50.733) wurden keine latenten Steueransprüche
und Steuerbilanz sowie aufgrund von steuerlichen Ver-
erfasst, da diese nach der Unternehmensplanung nicht
genutzt werden.
Latente Steueransprüche
Anlageimmobilien
Steuerliche Verlustvorträge
Hedging Rücklage
Summe vor Saldierung
Saldierung
AKTIVE LATENTE STEUERN
2015
2014
in TEUR
in TEUR
0
157
1.628
1.473
867
933
2.495
2.563
- 2.452
-2.364
43
Sonst. finanz. Verbindlichkeiten
Saldierung
PASSIVE LATENTE STEUERN
Vermögenswerte sowie kurzfristige
Steuerforderungen
Die Forderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerte haben sämtlich eine Restlaufzeit von bis zu einem
2015
2014
in TEUR
in TEUR
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
5.073
5.356
davon umlegbare
Betriebskosten
4.839
4.882
davon Mietforderungen
234
474
Sonstige Forderungen
123
264
5.196
5.620
199
Latente Steuerverbindlichkeiten
Anlageimmobilien
3.5. Forderungen und sonstige finanzielle
9.275
6.240
416
64
- 2.452
- 2.364
7.239
3.940
SUMME
lustvorträgen ermitteln sich nach Bilanzposten wie folgt:
Jahr und setzen sich wie folgt zusammen:
Die Saldierung der aktiven latenten Steuern mit den
Die Buchwerte entsprechen aufgrund der kurzen Rest-
passiven latenten Steuern (TEUR 2.452) erfolgt nur,
laufzeiten den beizulegenden Zeitwerten.
soweit sie sich auf Ertragsteuern beziehen, wenn sie
von derselben Steuerbehörde für dasselbe Steuersubjekt
Zum 31. Dezember 2015 standen Forderungen aus
erhoben werden.
noch nicht abgerechneten Betriebskosten von TEUR
Zum 31. Dezember 2015 wurden auf körperschaft-
4.839 (Vj. TEUR 4.882) erhaltenen Anzahlungen für
steuerliche Verlustvorträge der POLIS Immobilien AG
Betriebskosten von TEUR 4.302 (Vj. TEUR 4.039)
(TEUR 10.289; Vj. TEUR 9.306) latente Steuern in voller
gegenüber.
Höhe gebildet, da davon ausgegangen wird, dass die
körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge durch zukünftige
Die Mietforderungen sind um TEUR 85 (Vj. TEUR 0) im
körperschaftsteuerliche Gewinne aus der Realisierung
Wesentlichen aufgrund erwarteter Mietminderungen im
steuerlich vorhandener stiller Reserven in den Anlageim-
Rahmen von Sanierungsmaßnahmen wertgemindert.
mobilien genutzt werden. Die Änderungen der latenten
70 |
Steueransprüche, die sich auf Derivate (Zinsswaps) beziehen
Alle aufgeführten Mietforderungen betreffen
und die Bestandteil eines effektiven Cashflow-Hedges sind
gewerbliche Mieter im Inland. Die Mietforderungen
(TEUR -23; Vj. TEUR 749), wurden im „Sonstigen Ergebnis“
sind überwiegend als Sicherheiten für Bankdarlehen
erfasst. Die latenten Steuern, bezogen auf die Marktverän-
abgetreten. Die Inanspruchnahme kann dabei erst
derungen der Finanzanlagen, wurden ebenfalls im „Sonsti-
bei rechtswirksamer Kündigung der entsprechenden
gen Ergebnis“ (TEUR 151; Vj. TEUR -142) erfasst.
Kreditverträge erfolgen.
Die nicht wertgeminderten Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen haben folgende Altersstruktur:
davon: nicht wertgemindert und fällig
Buchwert
davon: weder wertgemindert noch fällig
über 90 Tage
61 - 90 Tage
31 - 60 Tage
0 - 30 Tage
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
4.820
24
7
92
45
5.220
34
7
57
38
31.12.2015
4.988
31.12.2014
5.356
Bei den nicht wertgeminderten und nicht fälligen
Gezeichnetes Kapital
Forderungen aus Lieferungen deuten zum Bilanzstichtag
Das voll eingezahlte Grundkapital ist eingeteilt in
keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren
11.051.000 nennwertlose, auf den Inhaber lautende
Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
Stammaktien (Stückaktien) mit einem rechnerischen
Für die bereits fälligen Mietforderungen hat POLIS
Anteil am Grundkapital von EUR 10,00.
Sicherheiten in Form von Mietkautionen (Barkautionen
und Bürgschaften) von TEUR 448 (Vj. TEUR 903). POLIS
Kapitalrücklage
kann bei Zahlungsrückständen entsprechend der miet-
Die Kapitalrücklage (2015: TEUR 18.185; 2014; TEUR
vertraglichen Regelungen auf die Sicherheiten zugreifen.
18.185) enthält die Aufgelder aus der Ausgabe von Aktien der POLIS, reduziert um IPO-Kosten, unter Berück-
Wertberichtigungen auf andere Forderungen und sonstige
sichtigung von latenten Steuern.
Vermögenswerte waren nicht erforderlich.
Gewinnrücklagen
Die kurzfristigen Steuerforderungen in Höhe von TEUR
In den Gewinnrücklagen auf Konzernebene haben
84 (Vj. TEUR 23) in den sonstigen Forderungen betreffen
sich die in Vorjahren vorgenommenen Verrechnungen
wie im Vorjahr anrechenbare Zinsabschlagsteuern, den
der handelsrechtlichen Jahresergebnisse der POLIS
Solidaritätszuschlag und Körperschaftsteuerguthaben.
Immobilien AG mit der Kapitalrücklage ausgewirkt.
Darüber hinaus sind die erfolgsneutralen Anpassungen
3.6. Bankguthaben
im Rahmen der Anwendung der IFRS (im Wesentlichen:
Ausgewiesen werden Bankguthaben und Kassenbe-
Zeitwertbewertung der Anlageimmobilien) Bestandteil
stände. Verfügungsbeschränkungen bestehen nicht.
der Gewinnrücklagen.
3.7. Andere Vermögenswerte
Die Hauptversammlung der POLIS Immobilien AG
Die anderen Vermögenswerte beinhalten überwiegend
hat am 22.06.2012 den Vorstand der Gesellschaft
Abgrenzungsposten aus mietfreien Zeiten. Die Abgren-
ermächtigt, bis zum 22.06.2017 das Grundkapital
zungsposten aus mietfreien Zeiten wurden auf Basis der
der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates
Laufzeit der Mietverträge berechnet und berücksichtigen
einmalig oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR
die den mietfreien Zeiten im Jahr 2015 und in Vorjahren
55.255.000,00 durch Ausgabe von bis zu 5.525.500
zuzurechnenden Mieten.
neuen Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen
zu erhöhen. Der Vorstand ist zudem ermächtigt, mit
3.8. Eigenkapital
Zustimmung des Aufsichtsrates das Bezugsrecht der
Die Veränderung des Eigenkapitals ist aus der Kon-
Aktionäre auszuschließen.
zern-Eigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.
| 71
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
3.9. Verbindlichkeiten
Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sind in
nachfolgender Übersicht dargestellt (Vorjahreszahlen
in Klammern):
Restlaufzeiten
Verbindlichkeitenspiegel
Gesamt
bis 1 Jahr
Gesamt über
1 Jahr
1 bis 5 Jahre
über 5 Jahre
146.408
(147.945)
7.011
(27.363)
139.397
(120.582)
85.128
(32.164)
54.269
(88.418)
erhaltene Anzahlungen
4.302
(4.039)
4.302
(4.039)
0
(0)
0
(0)
0
(0)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen u. Leistungen
1.978
(1.331)
1.978
(1.331)
0
(0)
0
(0)
0
(0)
2
(138)
2
(138)
0
(0)
0
(0)
0
(0)
10.838
(11.850)
3.484
(2.759)
7.354
(9.091)
6.770
(6.855)
584
(2.236)
163.528
(165.303)
16.777
(35.630)
146.751
(129.673)
91.898
(39.019)
54.853
(90.654)
Angaben in TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Ertragssteuern
sonstige Verbindlichkeiten
7.239
(3.940)
zzgl. latente Steuern
153.990
(133.613)
SUMME LANGFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN
16.777
(35.630)
SUMME KURZFRISTIGE VERBINDLICHKEITEN
Die wesentlichen Eckpunkte der Darlehensverträge mit
Kreditinstituten sind in folgender Tabelle dargestellt:
72 |
Laufzeit
Jahr
Zinssatz
%
anfängliche Tilgung
%
Restschuld
TEUR
2016
variabel
-
5.146
2018
variabel
-
20.790
2020
variabel
2
52.075
2020
1,28
-
10.000
2021
variabel
1
12.747
2021
3,28-3,51
1
24.204
2023
2,9
1
6.446
2025
variabel
-
15.000
SUMME
146.408
Die wesentlichen Eckpunkte der Darlehensverträge
mit Kreditinstituten im Vorjahr sind in folgender
Tabelle dargestellt:
Laufzeit
Jahr
Zinssatz
%
anfängliche Tilgung
%
Restschuld
TEUR
2015
3,55
-
12.560
2015
variabel
2
13.116
2016
variabel
-
4.320
2018
variabel
-
20.790
2020
variabel
2
53.137
2021
variabel
1
12.907
2021
3,28-3,51
1
24.465
2023
2,9
1
6.650
SUMME
147.945
Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der Bankdarlehen, inkl. derivativer Finanzinstrumente per 31. Dezember 2015, betrug 3,2 % (Vj. 3,6 %). Die gewichtete
durchschnittliche Restlaufzeit der Bankdarlehen beträgt
4,4 (Vj. 5,1) Jahre.
Im Geschäftsjahr 2015 wurden Darlehen in Höhe
Die beizulegenden Zeitwerte der variabel verzinslichen
von EUR 25,0 Mio. aufgenommen. Weiterhin wurden
Verbindlichkeiten entsprechen ihrem Buchwert.
kurzfristige Kredite in Höhe von EUR 25,4 Mio. abgelöst. Zuzüglich planmäßiger Tilgungen ergibt sich ein
Die beizulegenden Zeitwerte der fest verzinslichen Ver-
Zahlungsmittelabfluss aus der Tilgung von Krediten von
bindlichkeiten betragen zum 31. Dezember 2015 TEUR
insgesamt EUR 26,8 Mio.
42.752 (Vj. TEUR 45.366). Die beizulegenden Zeitwerte
der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten basie-
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
ren auf diskontierten Cashflows, die auf Basis aktueller
sind insgesamt TEUR 105.368 (Vj. TEUR 104.270) varia-
Marktzinsen ermittelt wurden. Die zugrunde gelegten
bel verzinslich und TEUR 40.560 (Vj. TEUR 43.416) fest
Diskontierungszinssätze betrugen 1,0 %-1,9 %
verzinslich, daneben sind abgegrenzte Zinsen von TEUR
(Vj. 1,0 %-1,4 %), inkl. Marge.
480 (Vj. TEUR 259) enthalten.
Die erhaltenen Anzahlungen beinhalten die BetriebsBereits während der Laufzeit der Darlehen sind
kostenvorauszahlungen der Mieter.
Tilgungsleistungen, wie angegeben, zu leisten, so dass
Teilbeträge der jeweils aufgeführten Restschuld eine
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
kürzere Restlaufzeit als der entsprechende Darlehens-
betreffen überwiegend Bauleistungen.
vertrag haben.
Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten setzen sich
Die Darlehen sind durch Grundpfandrechte in Höhe
wie folgt zusammen:
von TEUR 188.258 (Vj. TEUR 177.859) auf den Immo-
31.12.2015
31.12.2014
bilienbestand (Buchwert: TEUR 324.070) sowie durch
TEUR
TEUR
negativer Marktwert
derivativer Finanzinstrumente
2.438
2.224
samer Kündigung der entsprechenden Kreditverträge
übrige
1.046
535
erfolgen.
SUMME
3.484
2.759
Abtretungen, z. B. Mietforderungen, besichert.
Die Inanspruchnahme kann dabei erst bei rechtswirk-
| 73
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Im Folgenden sind die wesentlichen Merkmale der
eingesetzten derivativen Finanzinstrumente 2015 dargestellt:
Anzahl
Swaps
Zinssicherungsinstrument
Volumen
TEUR
Ursprüngliche
Laufzeit
Zinssatz
Auflösung
31.12.2014
ergebniswirksame
Änderung
GuV
2,40 - 3,47
-394
11
1,997 - 3,56
-10.921
GESAMT:
-11.315
Marktwert
%
(zahlungswirksam)
0 (Vj. 2)
8.150
1-2 Jahre
Marktwert
(im Sonstigen
Ergebnis erfasst)
31.12.2015
383
0
0
983
0
146
-9.792
994
383
146
-9.792
Nicht im Rahmen von Cashflow Hedges designierte Finanzinstrumente:
Swaps
Marktwertänderung
CF-Hedges
Im Rahmen von Cashflow Hedges designierte Finanzinstrumente:
17 (Vj. 13)
Swaps
104.081
5-10 Jahre
davon langfristig
-9.091
-7.354
davon kurzfristig
-2.224
-2.438
-535
-1.046
-2.759
-3.484
zzgl. sonstige kurzfristige
finanzielle Verbindlichkeiten
Summe kurzfristige
Verbindlichkeiten
Im Geschäftsjahr 2015 wurden zwei Swaps mit einem
rungszusammenhang zwischen derivativem Finanzinst-
negativen Marktwert von TEUR 383 durch Zahlung
rument und Grundgeschäft nicht effektiv ist. Marktwer-
aufgelöst. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden
tänderungen effektiver Teile der Sicherungsbeziehungen
Änderungen der Marktwerte erfasst, soweit der Siche-
werden im „Sonstigen Ergebnis“ ausgewiesen.
Die wesentlichen Merkmale der eingesetzten derivativen Finanzinstrumente im Vorjahr sind in folgender Tabelle dargestellt:
Zinssicherungsinstrument
Anzahl
Swaps
Volumen
TEUR
Ursprüngliche
Laufzeit
Zinssatz
Auflösung
31.12.2013
ergebniswirksame
Änderung
GuV
2,40 - 3,47
-984
160
2,33-3,56
-7.048
GESAMT:
-8.032
Marktwert
%
(zahlungswirksam)
2 (Vj. 3)
8.150
1-2 Jahre
Marktwert
(im Sonstigen
Ergebnis erfasst)
31.12.2014
430
0
-394
860
0
-4.733
-10.921
1.020
430
-4.733
-11.315
Nicht im Rahmen von Cashflow Hedges designierte Finanzinstrumente:
Swaps
Marktwertänderung
CF-Hedges
Im Rahmen von Cashflow Hedges designierte Finanzinstrumente:
Swaps
79.889
4-7 Jahre
davon langfristig
-6.534
-9.091
davon kurzfristig
-1.498
-2.224
-661
-535
-2.159
-2.759
zzgl. sonstige kurzfristige
finanzielle Verbindlichkeiten
Summe kurzfristige
Verbindlichkeiten
74 |
13 (Vj. 13)
3.10. Zusätzliche Informationen zu
Finanzinstrumenten
Die von POLIS genutzten Finanzinstrumente teilen sich
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte der finanziellen
auf in die Klasse der Bankguthaben und die Klassen der
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten:
Finanzinstrumente der Bewertungskategorien des IAS 39.
4.6. Sonstige Erträge
Bilanzposten
Kategorie
2015
2014
TEUR
TEUR
Finanzanlagen
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
(zum beizulegenden Zeitwert bewertet)
3.653
4.351
Finanzanlagen
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
(zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)
0
243
Forderungen und sonstige
finanzielle Vermögenswerte
Forderungen
5.196
5.620
Bankguthaben
Bankguthaben und Zahlungsmittel
18.304
8.778
27.153
18.992
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten
146.408
147.945
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten
1.978
1.331
Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten
1.046
535
0
394
9.792
10.921
159.224
161.126
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate ohne effektive Hedgebeziehung
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate in einer effektiven Hedgebeziehung
Hannover | Landschaftstraße 8
| 75
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Die Nettogewinne bzw. -verluste von Finanzinstrumenten
(ohne die Zinserträge und Zinsaufwendungen) in der
Gewinn-und Verlustrechnung betragen:
Bilanzposten
2015
2014
TEUR
TEUR
-103
0
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate ohne effektive Hedgebeziehung
11
160
Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Derivate ohne effektive Hedgebeziehung
983
860
891
1.020
Kategorie
Forderungen und sonstige
finanzielle Vermögenswerte
Forderungen und sonstige
finanzielle Vermögenswerte
und Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
Forderungen
Die Nettogewinne aus den zum beizulegenden Zeitwert
Die Marktwertänderungen von Derivaten, die Bestandtei-
bewerteten Derivaten beinhalten Bewertungsgewinne aus
le effektiver Cashflow-Hedges sind (TEUR 146; Vj. TEUR
derivativen Finanzinstrumenten (Zins-Swap), für die kein
-4.733), wurden nach Abzug von latenten Steuern
Hedge Accounting angewendet wird (TEUR 11; Vj. TEUR
(TEUR -23; Vj. TEUR 749) im „Sonstigen Ergebnis“
160), bzw. Bewertungsgewinne für Finanzinstrumente, die
ausgewiesen.
im Rahmen des Cashflow-Hedges designiert sind (TEUR
983; Vj. TEUR 860).
Der Bestand an Finanzinstrumenten, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, sowie Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten, für die ein beizulegender
Zeitwert angegeben wird, gliedern sich wie folgt:
31.12.2015
Angaben in TEUR
76 |
31.12.2014
Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
SUMME
Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
SUMME
Finanzanlagen
Zur Veräußerung verfügbare
finanzielle Vermögenswerte (zum
beizulegenden Zeitwert bewertet)
–
–
3.653
3.653
–
–
4.351
4.351
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
Schulden, für die ein beizulegender Zeitwert ausgewiesen wird
–
-148.480
–
-148.480
–
-149.895
–
-149.895
Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten
Zum beizulegenden Zeitwert
bewertete Derivate ohne
effektive Hedgebeziehung
–
0
–
0
–
-394
–
-394
Zum beizulegenden Zeitwert
bewertete Derivate in einer
effektiven Hedgebeziehung
–
-9.792
–
-9.792
–
-10.921
–
-10.921
0
-158.272
3.653
-154.619
0
-161.210
4.351
-156.859
Köln | Gustav-Heinemann-Ufer 54
Für die Finanzanlagen werden die Marktwerte auf Basis
von DCF-Cashflows ermittelt. Grundlage der Marktwerte
der Finanzanlagen sind von externen Gutachtern gem. IAS
40 ermittelte Marktwerte der in den Beteiligungen enthaltenen Immobilien. Auf die näheren Erläuterungen unter
3.3 wird verwiesen. Für die Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten werden die Marktwerte auf Basis diskontierter Cashflows ermittelt, denen aktuelle Marktzinsen zu
Grunde liegen. Für die in der zweiten Stufe eingeordneten
Derivate werden die Marktwerte extern durch die Banken
(im Wege eines DCF-Verfahrens) vierteljährlich ermittelt
4.3. Immobilienbewirtschaftungsaufwand
und die Effektivität durch eine Finanzdienstleistungsgesell-
In diesem Posten werden erfasst:
schaft geprüft.
2015
2014
TEUR
TEUR
Nicht umlegbare
Betriebskosten
893
1.003
Vermietungskosten
407
185
Sonstige Immobilienbewirtschaftungsaufwendungen
219
242
1.519
1.430
Das Management hat festgestellt, dass die Buchwerte von Zahlungsmitteln und kurzfristigen Einlagen,
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, erhaltene
Anzahlungen, Kontokorrentkredite und sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten hauptsächlich aufgrund der kurzen
Laufzeiten dieser Instrumente ihren beizulegenden
Zeitwerten nahezu entsprechen.
SUMME
In der Berichtsperiode gab es keine Umgruppierung
zwischen Stufe 1, Stufe 2 und Stufe 3 der Bewertungshierarchie.
4.4. Ergebnis aus der Neubewertung von
Anlageimmobilien
4. ANGABEN ZUR
GESAMTERGEBNISRECHNUNG
Eine detaillierte Übersicht der Zusammensetzung dieses
Postens befindet sich in der Übersicht der Entwicklung der
Immobilien unter Punkt 3.1.
4.1. Mieterträge
Enthalten sind Mieterträge aus den Anlageimmobilien und
4.5. Ergebnis aus dem Verkauf von Immobilien
im Vorjahr auch aus den Immobilien, die unter den „Zur
Aus der Veräußerung einer Anlageimmobilie in Dresden zu
Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten“
einem Kaufpreis von TEUR 7.480 ergab sich ein Gewinn
ausgewiesen werden. In den Mieterträgen sind Effekte
von TEUR 1.693.
von TEUR 7 (Vj. TEUR -60) aus der Berücksichtigung von
mietfreien Zeiten enthalten.
Im Vorjahr ergab sich der Verlust aus dem Verkauf der
Immobilen in Mainz, die zu einem Kaufpreis von insgesamt
4.2. Instandhaltungsaufwand
TEUR 6.800 veräußert wurden. Der Verkauf einer Immobilie
Ausgewiesen werden allgemeine Aufwendungen für
in Düsseldorf zu einem Kaufpreis von TEUR 2.850 erfolgte
Reparaturen und Instandhaltung an Miet- und Allgemein-
zum Marktwert des Vorjahres, sodass kein zusätzliches
flächen sowie Schönheitsreparaturen.
Ergebnis erzielt wurde.
| 77
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Die sonstigen Erträge beinhalten im Geschäftsjahr
Verkaufsergebnis der Immobilie Rankestr. 5/6, Berlin,
2015 im Wesentlichen Erträge aus Asset- und Property-
das ausgeschüttet worden ist.
Management-Leistungen für die vier Gesellschaften,
an denen POLIS zu 15 % beteiligt ist (TEUR 1.992; Vj.
4.10. Finanzerträge
TEUR 175). Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus
Die Finanzerträge betreffen Zinserträge aus der laufen-
dem Sondereffekt des Verkaufs der Immobilie Rankestr.
den Verzinsung der Kontokorrentkonten der POLIS.
5/6, Berlin, für die POLIS eine Gebühr für Beratungsund Serviceleistungen erhalten hat (TEUR 1.600).
4.11. Zinsaufwendungen
Die Finanzaufwendungen betreffen die nachfolgend
4.7. Sonstiger Aufwand
dargestellten Posten:
Wie im Vorjahr resultiert der „Sonstige Aufwand“ im
Wesentlichen aus Vorsteuerkorrekturen.
Zinsaufwendungen
4.8. Verwaltungsaufwand
Finanzierungsnebenkosten
Die Zusammensetzung des Verwaltungsaufwandes kann
SUMME
2015
2014
TEUR
TEUR
5.034
5.554
281
171
5.315
5.725
nachfolgender Tabelle entnommen werden:
Die Zinsaufwendungen aus Darlehen entsprechenden
2015
2014
Gesamtzinsaufwendungen für finanzielle Verbindlich-
TEUR
TEUR
keiten, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet
1.833
1.599
Rechts- Beratungs- und Prüfungskosten
534
448
Büro- und Reisekosten
819
864
Börsenkosten, Finanzberichte,
Hauptversammlung
232
267
Marketing und Werbekosten
73
49
Sonstiger Aufwand
56
128
3.547
3.355
Personalaufwand
SUMME
werden.
4.12. Ertragsteuern
Die Ertragsteueraufwendungen für die Geschäftsjahre
2015 und 2014 gliedern sich wie folgt:
Aufwand (-) / Ertrag (+)
Latente Steuern
auf Verlustvorträge
Latente Steuern aus
temporären Differenzen
Neben den Vorstandsmitgliedern waren im Geschäfts-
Laufende Steuern
jahr 2015 durchschnittlich 25 (Vj. 25) Arbeitnehmer
SUMME
2015
2014
TEUR
TEUR
156
806
-3.735
-2.515
35
-18
-3.544
-1.727
beschäftigt, sieben im Bereich „allgemeine Verwaltung“
und 18 im Bereich „Asset- und Property-Management“,
darunter drei Auszubildende.
Die Erträge aus latenten Steuern auf Verlustvorträge resultieren aus der Aktivierung steuerlicher Verlustvorträge.
4.9. Beteiligungserträge
78 |
Beteiligungserträge ergeben sich aus Ausschüttungen
Der Körperschaftsteuersatz in Deutschland betrug in
für 2014 und 2015 aus der Beteiligung an der „POLIS
2015 15 % (Vj. 15 %), der Solidaritätszuschlag hierauf
Objekt Rankestraße GmbH & Co. KG“, Berlin. Der
5,5 %. Daraus ermittelt sich ein kombinierter Steuersatz
Anstieg im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus dem
von 15,825 % (Vj. 15,825 %).
Berlin | Potsdamer Straße 58
Nachfolgend wird die Überleitung vom erwarteten Steueraufwand auf den ausgewiesenen Ertragsteueraufwand
dargestellt.
2015
2014
TEUR
TEUR
Ergebnis vor Steuern
21.918
10.262
Konzernsteuersatz
15,8 %
15,8 %
Erwarteter Ertragssteueraufwand
-3.469
-1.624
Nicht abziehbare Betriebsausgaben
-7
-7
Ertragssteuer Vorjahre
76
-67
Anpassung Verlustvorträge
-31
0
-113
-29
Steuern vom Einkommen
und vom Ertrag
-3.544
-1.727
Steuerquote
16,2 %
16,8 %
Sonstige
4.13. Ergebnis je Aktie
Das Ergebnis je Aktie ermittelt sich wie folgt:
01.01.2015 bis 31.12.2015
Konzernergebnis nach den Minderheiten zuzurechnendem Ergebnis (in TEUR)
Durchschnittl. Anzahl umlaufender Stammaktien
Ergebnis je Aktie (unverwässert und verwässert) in EUR
01.01.2014 bis 31.12.2014
18.374
8.535
11.051.000
11.051.000
1,66
0,77
5. ANGABEN ZUR
KAPITALFLUSSRECHNUNG
Die Kapitalflussrechnung wurde nach der indirekten
Der in der Kapitalflussrechnung verwendete Finanz-
Methode aufgestellt, wobei die Ermittlung der Cashflows
mittelbestand umfasst ausschließlich die in der Bilanz
aus laufender Geschäftstätigkeit durch Korrektur des Jah-
ausgewiesenen Bankguthaben und Kassenbestände.
resergebnisses um nicht zahlungswirksame Geschäfts-
Verfügungsbeschränkungen bestehen nicht.
vorfälle, Veränderung bestimmter Bilanzposten und
Erträge und Aufwendungen im Zusammenhang mit der
Investitions-und Finanzierungstätigkeit erfolgte.
| 79
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
6. SONSTIGE ANGABEN
6.1. Aufsichtsrat und Vorstand
Bezüge des Vorstands
Dem Vorstand gehörten an:
Den zwei (Vj. zwei) Vorständen der POLIS wurden im
Laufe des Geschäftsjahres die folgenden Bezüge gezahlt:
Dr. Alan Cadmus,
Sprecher des Vorstandes, Berlin
Dr. Michael Piontek,
Bruttobezüge
Finanzvorstand, Berlin
Sonstige Leistungen
Dem Aufsichtsrat gehörten
SUMME
2015
2014
TEUR
TEUR
605
557
24
24
629
581
die folgenden Personen an:
Carl-Matthias von der Recke, Bankvorstand i.R.,
Vergütung des Aufsichtsrates
wohnhaft in Frankfurt/Main (Aufsichtsratsvorsitzender),
bis einschließlich 8. Januar 2016
Die Vergütung des Aufsichtsrates ist in § 21 der Satzung
geregelt. Der Aufsichtsrat erhielt im Geschäftsjahr 2015
Klaus R. Müller, Mitglied der Geschäftsleitung der
eine Vergütung in Höhe von TEUR 89 (Vj. TEUR 89).
Mann Immobilien-Verwaltung AG, Karlsruhe, wohnhaft
in Germersheim (stellvertretender Vorsitzender;
6.2. Angaben über Beziehungen zu nahe
Aufsichtsratsvorsitzender ab 9. Januar 2016)
stehenden Unternehmen und Personen
Nahe stehende Personen sind der Aufsichtsrat, der
Wolfgang Herr, Mitglied des Vorstandes der Mann
Vorstand sowie nahe Angehörige dieser Personen. Zum
Immobilien-Verwaltung AG, Karlsruhe, wohnhaft in
Kreis der nahe stehenden Unternehmen zählen darüber
Baden-Baden (stellvertretender Vorsitzender ab
hinaus die Mehrheitsaktionärin Mann Unternehmensbe-
9. Januar 2016)
teiligungen Holding GmbH & Co. KG, Karlsruhe, mit ihren
verbundenen Unternehmen, ihrem Vorstand, Aufsichtsrat,
Martin Eberhardt, Geschäftsführer Bouwfonds Invest-
Mehrheitsaktionär und deren nahen Angehörigen sowie
ment Management GmbH, Berlin, wohnhaft in Hamburg
die wesentliche Aktionärin Bouwfonds Asset Management GmbH, Berlin.
Ralf Schmechel, Mitglied der Geschäftsleitung der
Mann Management GmbH, Karlsruhe, wohnhaft in
Mit nahen Angehörigen des Aufsichtsrates und des
Malsch
Vorstandes wurden keine Geschäfte abgeschlossen.
Benn Stein, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht
Keines der Mitglieder des Aufsichtsrates hat im laufen-
und vereidigter Buchprüfer, CT legal Stein und Partner,
den wie im Vorjahr Vergütungen oder Vorteile für persön-
Hamburg, wohnhaft in Hamburg
lich erbrachte Leistungen, insbesondere Beratungs- und
Vermittlungsleistungen, erhalten.
Im Rahmen eines Mietvertrages mit der Bouwfonds Asset
Management-Gruppe wurden im Geschäftsjahr 2015
80 |
Leistungen von TEUR 8 (Vj. TEUR 60) erbracht, die zu
Finanzvorstand gesteuert, die über die erforderlichen
Marktkonditionen abgerechnet wurden. Zum Bilanz-
Fachkenntnisse und Erfahrungen verfügen. Derivate
stichtag bestanden Forderungen von TEUR 0 (Vj. TEUR
werden nur zu Zinssicherungszwecken abgeschlossen.
7). Die Verminderung resultiert aus der Beendigung des
Ein Handel mit Derivaten zu spekulativen Zwecken wird
Mietvertrages im Vorjahr.
entsprechend der Richtlinien nicht betrieben. Die Richtlinie zur Steuerung der im Folgenden dargestellten Risiken
6.3. Zielsetzung und Methoden des
wurde vom Vorstand beschlossen und laufend überprüft.
Finanzrisiko- und Kapitalmanagements
Durch seine Geschäftstätigkeit ist der Konzern verschie-
Zu den Finanzrisiken gehören im Wesentlichen das
denen Finanzrisiken ausgesetzt.
Zinsrisiko, das Ausfall- und Kreditrisiko und das Liquiditätsrisiko. Das Risikomanagement obliegt dem Vorstand
Die wesentlichen durch die POLIS verwendeten finan-
der POLIS. Dieser setzt zur Früherkennung der komplexen
ziellen Verbindlichkeiten - mit Ausnahme derivativer
Risikosituation ein umfangreiches, softwaregestütztes
Finanzinstrumente - umfassen verzinsliche Darlehen von
Planungsmodell ein. Grundsätzlich ist jeder Mitarbeiter
Kreditinstituten, sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
verpflichtet, alle Risiken nach Bekanntwerden unverzüg-
und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
lich dem Risikomanager und dem Vorstand anzuzeigen.
sowie erhaltenen Anzahlungen. Der Hauptzweck dieser
Die gemeldeten Risiken werden in einer Risikomana-
finanziellen Verbindlichkeiten ist die Finanzierung
gementliste erfasst und in der 14-tägigen Geschäftslei-
der Geschäftstätigkeit der POLIS, insbesondere der
tungssitzung oder Vorstandssitzung erörtert, Gegen-
Finanzierung der Anlageimmobilien, aus denen die
maßnahmen diskutiert und ggf. beschlossen. Alle Risiken
wesentlichen Einnahmen der POLIS erzielt werden. Die
werden, soweit erforderlich, bilanziell verarbeitet und in
wichtigsten finanziellen Vermögenswerte der POLIS sind
jedem Fall im Risikomangementsystem überwacht. Die
Bankguthaben, Forderungen und sonstige finanzielle
Auswirkungen der Risiken sowie der Gegenmaßnahmen
Vermögenswerte sowie Finanzanlagen. Die POLIS hält
werden im Buchwerk berücksichtigt und finden damit
zum Berichtsstichtag darüber hinaus derivative Zins-
Eingang in die Berichte an den Aufsichtsrat sowie die
sicherungsinstrumente.
Quartals- und Jahresabschlussberichte. Einmal jährlich
wird zusätzlich ein Risikoinventar durch den Risikomana-
Die POLIS ist Markt-, Kredit- und Liquiditätsrisiken
ger erhoben und ein Risikobericht erstellt, der sowohl in
ausgesetzt. Die Steuerung dieser Risiken obliegt dem
der Risikodarstellung im Lagebericht aufgenommen als
Vorstand der POLIS. Der Vorstand wird dabei vom
auch dem Aufsichtsrat zur Kenntnis gegeben wird.
Risikomanager und dem Controlling unterstützt, das
entsprechende Daten und Auswirkungen von Risiken
Der Vorstand wird vom Aufsichtsrat beraten und überwacht.
analysiert und darstellt. Der Vorstand stellt - auch durch
interne Anleitungen und Kontrollen - sicher, dass die
A) MARKTRISIKO
mit Finanzrisiken verbundenen Tätigkeiten der POLIS
Das Marktrisiko stellt das Risiko einer etwaigen Schwan-
in Übereinstimmung mit den entsprechenden Richt-
kung beizulegender Zeitwerte oder künftige Cashflows
linien und Verfahren durchgeführt werden und dass
eines Finanzinstruments aufgrund von Veränderungen
Finanzrisiken entsprechend dieser Richtlinien und unter
der Marktpreise dar. Das Marktrisiko beinhaltet für
Berücksichtigung der Risikobereitschaft der POLIS iden-
die POLIS das Zinsänderungsrisiko sowie das Bewer-
tifiziert, bewertet und gesteuert werden. Sämtliche zu
tungsrisiko der Derivate. Dem Marktrisiko ausgesetzte
Risikomanagementzwecken eingegangenen derivativen
Finanzinstrumente umfassen u. a. verzinsliche Darlehen,
Finanzgeschäfte werden von Mitarbeitern und dem
Geldanlagen sowie Derivate.
| 81
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Die POLIS steuert ihr Zinsrisiko - neben der tagesak-
ergibt sich ein Risiko von TEUR 260. Der Effekt würde zu
tuellen Betrachtung der Entwicklungen am Geld- und
einer Veränderung des Eigenkapitals führen.
Kapitalmarkt durch eine grundsätzlich niedrige Verschuldung von max. 60 % des Verkehrswertes der Anlageim-
Die vorhandenen Zinsswaps sind durch ein Mikro-Hedging
mobilien und einer flexiblen Zinssicherungsstrategie. Bei
direkt den entsprechenden variablen Darlehen auf Ebene
einem niedrigen Zinsniveau werden dabei 70 % - 90 %
der jeweiligen Objektgesellschaft zu Bewertungs-
der variablen Kreditverbindlichkeiten zinsgesichert (zum
einheiten zugeordnet. Dadurch werden die Marktver-
Berichtszeitpunkt 74 %). Diese Zinssicherung erfolgt
änderungen der effektiv gehedgten Teile der Zinsswaps
entweder durch Festzinskredite, Zinsswaps oder Zinscaps.
zukünftig im „Sonstigen Ergebnis“ direkt im Eigenkapital
erfasst. Um die Voraussetzung für diese direkte Zuordnung
Zinsänderungsrisiken treten durch marktbedingte
(Effektivität) sicherzustellen, entsprechen die Zinsswaps in
Schwankungen der Zinssätze auf. Diese wirken sich zum
Höhe, Laufzeit und Verzinsungszeitpunkt den Darlehens-
einen auf die Höhe der Zinsaufwendungen aus und
bedingungen. Die Effektivität wird quartalsweise von einer
beeinflussen zum anderen den Marktwert der derivativen
Finanzdienstleistungsgesellschaft geprüft.
Finanzinstrumente. Zum 31. Dezember 2015 beliefen
sich die variabel verzinslichen Bankverbindlichkeiten der
B) AUSFALL- BZW. KREDITRISIKO
POLIS auf TEUR 105.368 (Vj. TEUR 104.270). Insgesamt
Das Ausfallrisiko beschreibt das Risiko, dass ein
werden TEUR 77.670 (Vj. TEUR 86.560) durch Zinsswaps
Geschäftspartner seinen Verpflichtungen im Rahmen
in festverzinsliche Verbindlichkeiten transformiert. Die
eines Finanzinstruments nicht nachkommt und dies zu
festverzinslichen Bankverbindlichkeiten betrugen TEUR
einem finanziellen Verlust führt. Die POLIS ist im Rahmen
40.560 (Vj. TEUR 43.416).
der operativen Geschäftstätigkeit Ausfallrisiken (u. a.
Mietausfallrisiken) sowie Risiken im Rahmen der Finan-
POLIS ermittelt anhand einer Cashflow-at-Risk-Analy-
zierungstätigkeit, einschließlich der aus Geldanlagen,
se, welche Auswirkungen sich durch Änderungen der
der Kreditgeberfunktion sowie Zinssicherungsgeschäfte
Zinssätze auf das Ergebnis und das Eigenkapital ergeben
gegenüber Banken und Finanzinstituten, ausgesetzt.
würden. Dabei wird der Cashflow für einen Prognosezeitraum von vier Jahren ermittelt, der sich bei einer
Das maximale Ausfallrisiko der finanziellen Vermögens-
Parallelverschiebung der Zinskurve um 100 Basispunkte
werte entspricht ihrem Buchwert.
ergäbe. Zum 31. Dezember 2015 sind 81 % der verzins-
Konkrete Ausfallrisiken bestehen bei den Mietforderun-
lichen Bankverbindlichkeiten zinsgesichert. Somit bleiben
gen. Ein zentrales Monitoring aller bestehenden Forde-
19 % (EUR 27,2 Mio.) der Darlehen nicht zinsgesichert.
rungen wird für die Früherkennung von Ausfallrisiken
Bei einem Anstieg der Zinssätze um 100 Basispunkte wür-
eingesetzt. Es werden regelmäßig die Mietverträge auf
de sich der Zinsaufwand um ca. TEUR 273 p. a. erhöhen
Klumpenrisiken und Bonitätsrisiken geprüft.
und das Konzerngesamtergebnis verringern.
Zum 31. Dezember 2015 standen Forderungen aus noch
82 |
Der Marktpreis von derivativen Finanzinstrumenten un-
nicht abgerechneten Betriebskosten von TEUR 4.839 (Vj.
terliegt ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko. Ein Anstieg
TEUR 4.882) erhaltenen Anzahlungen für Betriebskosten
des Zinsniveaus um 30 Basispunkte hätte den Wert der
von TEUR 4.302 (Vj. TEUR 4.039) gegenüber, wobei
zum 31. Dezember 2015 bestehenden Derivate um etwa
die Forderungen aus umlegbaren Betriebskosten weder
EUR 1,31 Mio. (Vj. EUR 2,00 Mio.) erhöht, ein entspre-
wertgemindert noch fällig waren. Weiterhin hat POLIS
chender Rückgang entsprechend verringert. Bei Ansatz
umfangreiche Sicherheiten in Form von Mietkautionen
einer Eintrittswahrscheinlichkeit von geschätzten 20 %
(Barkautionen und Bürgschaften) erhalten.
Ausfallrisiko Banken
mehrjährigen Planungshorizont auch eine mit einem
Das Kontrahentenrisiko von Banken und Finanzinstituten
Planungshorizont von 12 Monaten umfassende monatlich
überwachen wir durch regelmäßige Abfrage der Ratings
rollierende Liquiditätsplanung ein. Zur Überwachung der
der Institute (Fitch-Rating) sowie weiterer zugänglicher
aktuellen Liquiditätssituation wird ein konzernweites
Daten. Außerdem wird bei Geldanlagen die Zugehörig-
Cash-Management eingesetzt. Die Liquiditätssituation
keit zu Einlagensicherungssystemen in die Beurteilung
wird täglich durch den Finanzvorstand gesteuert und in
einbezogen. Die POLIS versucht Klumpenrisiken in allen
den Geschäftsleitungs- und Vorstandssitzungen erörtert.
Bereichen zu vermeiden, und sieht vor, z. B. die Kreditverbindlichkeiten auf eine vertretbare Anzahl von Banken
Nachfolgende Tabelle zeigt alle zum 31. Dezember 2015
und Finanzinstituten zu verteilen. Bei Zinssicherungsinst-
vertraglich fixierten Zahlungen für Tilgungen, Zinsen und
rumenten ist darauf zu achten, dass diese bei Ausfall der
Rückzahlungen aus finanziellen Verbindlichkeiten, wodurch
Kontrahenten zum nahezu gleichen Marktwert wieder
eine Überleitung zum Bilanzausweis nicht möglich ist:
am Markt eingedeckt werden können.
Die Steuerung dieser Risiken erfolgt durch den Finanz-
Die Zahlungen aus den variabel verzinslichen Verbindlichkei-
vorstand sowie den zuständigen Mitarbeitern unter
ten gegenüber Kreditinstituten und den derivativen Finan-
Beachtung der dazu erlassenen Richtlinien.
zinstrumenten (Zinssicherungsinstrumenten) werden unter
der Annahme eines konstanten Zinsniveaus dargestellt.
C) LIQUIDITÄTSRISIKO
Aufgrund des Sicherungszusammenhangs hätte eine Ände-
Zur frühzeitigen Erkennung der Liquiditätssituation setzt
rung des Zinsniveaus keinen Einfluss auf die Mittelabflüsse
der Vorstand neben der Liquiditätsplanung mit einem
insgesamt, sondern würde nur die Aufteilung beeinflussen.
FÄLLIGKEITSANALYSE ZUM 31. DEZEMBER 2015
Bruttoabflüsse
Angaben in TEUR
Gesamt
2016
2017
2018
2019
ab 2020
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
158.342
9.276
4.082
24.872
3.836
116.276
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
1.978
1.978
0
0
0
0
Sonstige Verbindlichkeiten
1.046
1.046
0
0
0
0
161.366
12.300
4.082
24.872
3.836
116.276
designierte derivative Finanzinstrumente
9.792
2.438
2.362
2.155
1.224
1.613
derivative finanzielle Verbindlichkeiten
9.792
2.438
2.362
2.155
1.224
1.613
171.158
14.738
6.444
27.027
5.060
117.889
0
0
0
0
0
0
171.158
14.738
6.444
27.027
5.060
117.889
Nicht-derivate finanzielle Verbindlichkeiten
Fälligkeit vor Ausnutzung Kreditzusagen
Kreditzusagen
Fälligkeit nach Ausnutzung Kreditzusagen
| 83
KONZERNABSCHLUSS
KONZERNANHANG
Zum 31.12.2016 werden Kredite im Volumen von EUR 4,3
Mio. fällig. Die Neufinanzierung bzw. Prolongation wird als
unproblematisch angesehen, da mehrere Kreditinstitute an
einer Umfinanzierung bzw. Prolongation interessiert sind.
Aus Bestellobligo im Rahmen von Bauaufträgen bestehen
zum Bilanzstichtag sonstige finanzielle Verpflichtungen in
Höhe von TEUR 237 (Vj. TEUR 2.506). Zur Finanzierung
der geplanten Investitionen in 2016 von rd. EUR 12 Mio.
stehen Bankguthaben, unbelastete Grundstücke sowie der
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit zur Verfügung.
FÄLLIGKEITSANALYSE ZUM 31. DEZEMBER 2014
Bruttoabflüsse
Angaben in TEUR
Gesamt
2015
2016
2017
2018
ab 2019
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
161.781
30.234
8.223
3.845
24.633
94.846
1.331
1.331
0
0
0
0
535
535
0
0
0
0
163.647
32.100
8.223
3.845
24.633
94.846
10.921
1.975
1.818
1.675
1.679
3.774
394
249
145
0
0
0
11.315
2.224
1.963
1.675
1.679
3.774
174.962
34.324
10.186
5.520
26.312
98.620
0
0
0
0
0
0
174.962
34.324
10.186
5.520
26.312
98.620
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Nicht-derivative finanzielle Verbindlichkeiten
designierte derivative Finanzinstrumente
nicht designierte derivative Finanzinstrumente
derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Fälligkeit vor Ausnutzung Kreditzusagen
Kreditzusagen
Fälligkeit nach Ausnutzung Kreditzusagen
84 |
Der Aufwand des Geschäftsjahres aus Operating-Leasing-
6.4. Honorare und Dienstleistungen des
verhältnissen über Fahrzeuge, Büromaschinen und Bü-
Abschlussprüfers
romiete beträgt TEUR 219 (Vj. TEUR 288). Die zukünftigen
Die für Dienstleistungen des Abschlussprüfers Ernst &
Leasingraten gliedern sich wie folgt:
Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Geschäftsjahr
Gesamt
bis 1 Jahr
1-5 Jahre
über 5 Jahre
31.12.2015
249
218
31
0
31.12.2014
378
264
114
0
TEUR
Die Kredite weisen übliche Covenants auf. Im laufenden
2015 angefallenen Honorare betrugen:
2015
2014
TEUR
TEUR
Prüfungshonorare
116
109
SUMME
116
109
Geschäftsjahr wie im Vorjahr wurden alle Covenants
6.5. Pflichtangaben nach § 264b HGB
eingehalten.
Durch die Einbeziehung in den Konzernabschluss der
Über die derivativen Finanzinstrumente informiert die
POLIS Immobilien AG haben folgende vollkonsolidierte
Tabelle unter Punkt 3.9.
Unternehmen von den Erleichterungen des § 264b HGB
Gebrauch gemacht:
Kapitalsteuerung
Das Eigenkapital umfasst auf die Anteilseigner entfal-
POLIS Objekte Altmarkt Kramergasse GmbH & Co. KG, Berlin
lendes Eigenkapital. Vorrangiges Ziel des Kapitalmana-
POLIS Objekt Gutleutstraße 26 GmbH & Co. KG, Berlin
gements ist sicherzustellen, dass zur Unterstützung der
POLIS Objekt Landschaftstraße GmbH & Co. KG, Berlin
Geschäftstätigkeit eine Eigenkapitalquote von mindestens
POLIS Objekt Konrad-Adenauer-Ufer GmbH & Co. KG, Berlin
40 % aufrechterhalten wird.
POLIS Quartier Büchsenstraße GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS überwacht das Kapital mit Hilfe der Loan-to-Value-
POLIS Objekte Mannheim Stuttgart GmbH & Co. KG, Berlin
Ratio (Verhältnis der Kreditverbindlichkeiten zum Wert
POLIS Objekte Kassel Köln GmbH & Co. KG, Berlin
der Anlageimmobilien), dabei soll ein LTV von 60 % nicht
POLIS Cityfonds Objekt Lessingstraße GmbH & Co. KG, Berlin
überschritten werden. Zum Bilanzstichtag beträgt diese
POLIS Zweite Objektgesellschaft Düsseldorf GmbH & Co. KG, Berlin
Quote 45 % (Vj. 47 %).
POLIS Zweite Objektgesellschaft Köln GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Objekt Könneritzstraße GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Objekte Berliner Allee GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Erste Objektgesellschaft Köln GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Zweite Objektgesellschaft Stuttgart GmbH & Co. KG, Berlin
Berlin, im April 2016
POLIS Objekt Rankestraße 21 GmbH & Co. KG, Berlin
POLIS Immobilien AG
POLIS GmbH & Co. Dreiundvierzigste Objekt KG, Berlin
– Der Vorstand –
POLIS GmbH & Co. Vierundvierzigste Objekt KG, Berlin
Dr. Alan Cadmus
Dr. Michael Piontek
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KONZERNABSCHLUSS
BESTÄTIGUNGSVERMERK
DES ABSCHLUSSPRÜFERS
Wir haben den von der POLIS Immobilien AG, Berlin,
sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksich-
aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz,
tigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des
Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungs-
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
rechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – und den
sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar
und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis
bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Aufstellung von
von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die
Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS,
Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernab-
wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend
schluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des
nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handels-
Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs-
rechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der
und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen
gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe
Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Wür-
ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
digung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses
Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss
und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung,
und über den Konzernlagebericht abzugeben.
dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage
für unsere Beurteilung bildet.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317
HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschafts-
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ord-
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
nungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernab-
ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
schluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind,
Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstel-
und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwen-
lung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung
denden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt
der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften
unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächli-
und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes
chen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich
Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernla-
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
gebericht steht im Einklang mit dem Konzernabschluss,
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage
die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über
des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der
das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns
zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, 21. März 2016
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
SchepersPfeiffer
Wirtschaftsprüfer
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Wirtschaftsprüferin
FINANZKENNZAHLEN
POLIS IMMOBILIEN AG
2015
2014
2013
2012
2011
2010
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Mieterträge
18.497
18.396
18.239
16.020
14.886
13.053
EBIT
23.282
14.742
13.054
10.465
12.385
7.410
EBT
21.918
10.262
9.808
2.574
3.239
1.956
Konzernergebnis
18.374
8.535
8.139
2.171
2.563
1.547
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
13.042
10.837
9.038
6.786
5.857
7.688
8.944
6.713
5.002
2.567
1.221
1.988
31.12.15
31.12.14
31.12.13
31.12.12
31.12.11
31.12.10
Langfristiges Vermögen
328.985
318.989
318.275
290.690
294.452
307.073
Kurzfristiges Vermögen
24.306
15.086
15.609
19.302
7.614
10.245
Eigenkapital
182.524
164.832
159.523
150.653
149.330
147.989
Bilanzsumme
353.291
334.075
333.884
309.992
302.066
317.318
Eigenkapitalquote
52%
49%
48%
49%
49%
47%
Loan to value
45%
47%
50%
48%
47%
51%
189.720
168.573
162.165
151.706
150.109
148.651
11.051.000
11.051.000
11.051.000
11.051.000
11.051.000
11.051.000
17,17
15,25
14,67
13,73
13,58
13,45
Ertragslage in TEUR
Funds from Operations (FFO)
Vermögens- und Kapitalstruktur in TEUR
Net Asset Value der POLIS (TEUR)
Aktien (Stück)
Net Asset Value pro Aktie (EUR)
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