Vorlesung Immobilienportfoliomanagement Dr. Daniel Piazolo, MRICS

Transcrição

Vorlesung
Immobilienportfoliomanagement
Dr. Daniel Piazolo, MRICS
Geschäftsführer
IPD Investment Property Databank GmbH
Kirchgasse 2
65185 Wiesbaden
www.ipd.com
e-mail: [email protected]
Vorlesungsinhalte
• System des Immobilienmarktes
• 4-Quadranten Modell – Der Flächen- und Vermögensmarkt
• Aufbau des Real Estate Investment Managements (REIM)
• Planung von Immobilienportfolios
• Finanztheoretisches Portfoliomanagement
• Strategisches Portfoliomanagement
• Performancemessung für direkte Immobilieninvestitionen
Dr. Daniel Piazolo MRICS
IPD Investment Property Databank
2
Literaturhinweise
Hauptquellen:
Baum, Andrew: Commercial Real Estate Investment. Rochester: Routledge Chapman & Hall. 2009.
Junius, Karsten. / Piazolo, Daniel. (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken, Köln: Immobilienmanager
Verlag. 2009.
Schulte, Karl-Werner; Thomas, Matthias. (Hrsg.). Handbuch Immobilien-Portfolio-Management. Köln:
Immobilien Manager Verlag. 2007.
Sowie:
Bone-Winkel, Stephan: Das strategische Management von offenen Immobilienfonds unter besonderer
Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien, Köln 1994
Junius, Karsten. / Piazolo, Daniel. (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilien Research, Köln: Immobilienmanager
Verlag. 2007.
Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie. Bd. 1: Betriebswirtschaftliche Grundlagen. 4. Aufl.
München 2008
Schulte, Karl-Werner (Hrsg.); Bone-Winkel, Stephan (Hrsg.); Thomas, Matthias (Hrsg.); Handbuch
Immobilien-Investition. 2. Aufl. Köln 2005
Walbröhl, Victoria: Die Immobilienanlageentscheidung im Rahmen des Kapitalanlagemanagements
institutioneller Anleger – eine Untersuchung am Beispiel deutscher Lebensversicherungsunternehmen und
Pensionskassen, Köln 2001
Wellner, Kristin: Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems zur Optimierung von RenditeRisiko-Profilen diversifizierter Immobilien-Portfolios, 2003
Wilson, Susan H./ Wurtzebach, Charles H. (Hrsg.): Managing Real Estate Portfolios, New York 1994
3
Charakteristika von Immobilien als Assetklasse
Attraktivität von Immobiliendirektanlagen:
 Geringe Volatilität der Renditen
 Diversifikationseffekte
 Niedrige Korrelation der Renditen zu den Renditen anderer Assetklassen
 Inflations-Hedge (?)
 Sichere Einnahmen und langfristiger Anlagehorizont
 Informationsineffizienzen
 Andersartigkeit des Anlageproduktes





Eigenschaften eines Aktieninvestments
Eigenschaften eines Bondinvestments
Indexierte Mietverträge
Immobilie als Folge von Optionen
Investment in Real-Kapital
 Beeinflussbarkeit der Returns durch eigene Managementleistung
4
Immobilien als Assetklasse
Immobilienderivate
Immobilienderivate
Immobilieninvestitionen
Direkte Investitionen
Indirekte Investitionen
börsennotiert
Immobilien-AG
REITs
nicht börsennotiert
Offene Immobilienfonds
Immobilienspezialfonds
Exchange Traded Funds
Geschlossene Fonds
Real Estate Private Equity
Fund of Funds
5
IPD Deutschland
in Prozent je Berichtsjahr
10 Jahre annualisierter Total
Return: 3,0%
6
Total Return nach Sektor
in Prozent (1999 - 2011)
10
8
6
4
2
0
-2
1999
2000
2001
Alle Liegenschaften
2002
Handel
2003
Büro
2004
2005
Handel/Büro
2006
2007
2008
Wohnimmobilien
2009
2010
2011
Sonstige Nutzungen
7
Komponenten des Benchmark Total
Return
Sektoren, 2011
8
Zusammenfassung der Marktzahlen
2011
Direkt gehaltene Objekte
Anzahl der eingegangenen Portfolios
Gesamter Marktwert der Immobilien
4.376
98
50,05 Mrd. EUR
Gesamte Netto-Investitionen
22,1 Mrd. EUR
Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt
11,4 Mio. EUR
Geschätzte Abdeckung des relevanten
46,9%
Marktes
9
Internationale Returns
2011
10
Was ist ein Markt?
• Ein Markt ist der ökonomische Ort des Tausches und damit
ein Mechanismus für den freiwilligen Austausch von Gütern
und Dienstleistungen zwischen Anbietern und Nachfragern
• Märkte lassen sich differenzieren nach folgenden Kriterien:
•
•
•
•
•
sachlich (Güter vs. Dienstleistungen)
räumlich (regionale Märkte in der EU)
zeitlich (zeitpunktbezogen, Börse vs. saisonale Märkte, Weihnachtsmarkt)
qualitativ (vollkommen vs. unvollkommen)
quantitativ (Anzahl der Marktteilnehmer)
Vergleich Märkte
• Immobilien
• Aktien
• Immobilienaktien
11
Immobilien-Performance vs. anderen Assets
12%
10%
Total Return, 2001-2010, annualisiert
Immobilien
8%
6%
Aktien
4%
Anleihen
2%
0%
-2%
-4%
Frankreich
UK
Niederlande
Schweden
Deutschland
12
Vergleich DAX / DIMAX / DIX
60
40
20
0
-20
-40
-60
2000
2001
2002
2003
2004
DAX
2005
E&G - DIMAX
2006
2007
2008
2009
DIX
2010
13
Zwei Marktarten sind relevant für Immobilien
1. Der Flächenmarkt…
• Markt für die Nutzung (oder das Recht der Nutzung) von Flächen
• “Nutzungsmarkt”; “Mietmarkt”
• bspw. tauschen Mieter und Eigentümer für einen bestimmten Zeitraum
Geldeinheiten gegen Flächeneinheiten
2. Der Vermögensmarkt…
• Markt für das Eigentum an Grundstücken
• Immobilienmarkt
• bspw. tauscht ein Offener Immobilienfonds liquide Mittel gegen eine
Büroimmobilie
14
Was ist eine Immobilie?
• Grundstück
• Katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch
entweder auf einem besonderen Grundbuchblatt oder unter einer eigenen
Nummer (bei gemeinschaftlichem Grundbuchblatt) geführt wird.
• Das Grundstück umfasst den Grund und Boden mit all seinen Bestandteilen
und Zubehörstücken.
• Bestandteile
•
•
•
•
•
Gebäude
Mauern, Fußböden und Decken
Türen, Fenster und Treppen
Festeingebaute Badeeinrichtungen, Heizungsanlagen, Aufzüge
Festeingebaute, nicht ohne Beschädigung herausnehmbare Möbel (vgl.
auch § 94 BGB)
15
Was ist eine Immobilie?
• Zubehör
•
•
•
•
Treppenläufer
Beleuchtungskörper
Öfen, Herde
Waschmaschinen (vgl. auch § 97 BGB).
Davon abzugrenzen sind Scheinbestandteile wie Mietereinbauten, Gewächshaus (vgl. auch § 95 BGB)
16
Ökonomischer Immobilienbegriff
„Real Estate is Space and Money over Time“
Zeit
Immobilie
Kapital
Raum
Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie wird nicht durch die Tatsache ihrer
Produktion, sondern durch ihre Nutzung begründet
Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden, indem der
Eigentümer der Immobilie diese dritten Personen zur Nutzung zur Verfügung stellt
Quelle: Stephen Pyhrr [u.a.] (Hrsg.): Real Estate Investment, New York
Der Flächenmarkt
Miete (bspw. € pro qm)
Leerstandsraten
18
Segmentierung des Flächenmarktes
• Ein Markt wird als segmentiert bezeichnet, wenn er sich in
verschiedene Teilmärkte oder Marktsegmente aufteilen läßt.
• Innerhalb verschiedener Teilmärkte kann ein identisches Gut
unterschiedliche Gleichgewichtspreise innehaben.
• Der Immobilienmarkt ist in hohem Maße segmentiert
• Warum? …
19
Nachfrage:
• Nutzer verlangen bestimmte Flächenarten, ein Rechtsanwalt
kann keine Lagerhalle nutzen, ein Transportunternehmen
benötigt im Regelfall keine Fläche in einem Bürohochhaus
• Nutzer verlangen bestimmte Lagen oder Lagearten
• Ein Rechtsanwalt wird wohl kaum viele Kunden in der unmittelbaren Nähe
eines Autobahnkreuzes anziehen können
• Bei Transportunternehmen in Innenstadtlage würden die LKW die meiste Zeit
im innerstädtischen Stau verbringen
20
Angebot:
• Gebäude sind von spezifischer Art (Lagerhallen sind etwas
anderes als Büroobjekte)
• Gebäude befinden sich in spezifischen Lagen (und sind
immobil)
21
Folge der Marktsegmentierung ist:
Zum gleichen Zeitpunkt beträgt die
• Miete für Bürogebäude
• ca. 35 €/qm und Monat in Frankfurt
• ca. 10 €/qm und Monat in Leipzig
• Mieten in München
• ca. 200 €/qm und Monat für Handelsimmobilien
• ca. 14 €/qm und Monat für Wohnflächen
22
Die wichtigsten Dimensionen der
Flächenmarktsegmentierung:
• Geographische Lage
• Nutzungsart
23
Nutzungsarten:
• Wohnen
• Büro
• Industrie (Produktion, Lager)
• Handel
• Sonstige (Hotel, Freizeit, Seniorenimmobilien, etc. …)
24
Beispiel Flächenmarkt:
Frankfurter Büromarkt
25
Beispiel Flächenmarkt:
Frankfurter Büromarkt – Handout
26
Nachfrage nach Büroflächen ist eine
Funktion der Bürobeschäftigung
85
75
Bedarf bei 325.000
Bürobeschäftigten 6,0 Mio. qm
Reale Miete in € pro qm
65
55
Bedarf bei 375.000
45
Bedarf bei 275.000
35
25
15
5
1,5
2,5
3,5
4,5
5,5
6,5
7,5
8,5
9,5
10,5
Fläche in Mio. qm
• Die Nachfragefunktion fällt im Allgemeinen von links oben
nach rechts unten, d.h. mit sinkendem Preis steigt die
nachgefragte Menge.
27
Die Flächenangebotsfunktion hat eine etwas
eigentümliche Form
Die langfristige Flächenangebotsfunktion ist geknickt…
28
Die Flächenangebotsfunktion
85
75
65
osten
k
z
n
e Gre
g
i
t
s
i
r
langf
e
d
n
e
steig
55
45
35
fallen
de la
ngfris
25
15
tige G
renzk
o
sten
5
1,5
2,5
3,5
4,5
5,5
6,5
7,5
8,5
9,5
10,5
Fläche in Mio. qm
• Die Form der Angebotsfunktion liegt an der Langlebigkeit von
Immobilien.
• Immobilien lassen sich einfacher errichten als wieder
entfernen.
29
Angebot, Nachfrage und Miete
• Angebotsfunktion = Langfristige Grenzkosten
• Der Knick in der Angebotsfunktion erfolgt beim jetzigen
Flächenbestand bei einem Mietniveau, welches auf
Barwertbasis den langfristigen marginalen Kosten
(Grenzkosten) der Erstellung von zusätzlicher Fläche
entspricht.
30
In einem Markt mit wachsender Nachfrage:
Langfristige Gleichgewichtsmiete
=
=
=
Kostenmiete
Miete, zu der der Markt nach Schwankungen zurückkehrt
Miete, die gerade ausreicht, um neue Projektentwicklungen gewinnträchtig
zu machen
31
Beispiel Büromarkt
• Entwicklungskosten 4.500 € pro qm (incl. Bodenanteil und
Baukosten)
• Bürogebäude werden auf Basis der 15fachen Jahresmiete
(Faktor) nachgefragt (Kehrwert des Faktors ist der
Kapitalisierungszinssatz von 6,66%)
• Das heißt, Investoren sind bereit, 15 € pro € gegenwärtiger
Jahresmiete, die durch die Bürogebäude generiert werden, zu
bezahlen.
• Wenn also Bürogebäude eine Jahresmiete von 300 €
erzielen, wäre es gerade noch profitabel neue Gebäude zu
entwickeln
300 € x 15 = 4.500 € = Entwicklungskosten
32
Beispiel Büromarkt
• Daher ist die Miete von 25 € pro qm und Monat die langfristige
Gleichgewichtsmiete (Kostenmiete).
• Mieten von mehr als 25 € pro qm und Faktoren von 15 und
mehr (bzw. Kapitalisierungszinssätzen von 6,66% und
weniger), würden die Entwicklung von zusätzlichen
Büroflächen auslösen.
33
Würden diese neuen Developments profitabel sein?
34
Prognose zukünftiger Mieten
• Man muß sowohl zukünftige Veränderungen der Nachfrage
wie auch des Angebots prognostizieren und dabei
berücksichtigen, daß sich der Knickpunkt der
Angebotsfunktion bei steigendem Flächenbestand mit der
Angebotsfunktion verschiebt.
• Der Knick in der Angebotsfunktion ist eines der Gründe,
warum der Immobilienflächenmarkt sich häufig zyklisch
verhalten hat.
35
Beispiel der Veränderung von Angebot und
Nachfrage sowie der Miete im Zeitablauf:
85
Nachfrage 2
75
65
Langfristige Grenzkosten
55
Nachfrage 1
45
Nachfrage 0
35
25
Angebot 1
15
Angebot 2
5
1,5
2,5
3,5
4,5
5,5
6,5
7,5
8,5
9,5
10,5
Fläche in Mio. qm
36
• Developer entwickeln in Erwartung steigenden Flächenbedarfs (Verschiebung der Nachfragefunktion von N1 nach
N2) neue Flächen und stellen diese dem Markt zur Verfügung
(Verschiebung der Angebotsfunktion von A1 nach A2).
• Wenn sich der steigende Flächenbedarf tatsächlich realisieren
würde, blieben die Mietpreise bei ihrem langfristigen Gleichgewichtspreis.
• Bleibt die Nachfrage jedoch unverändert, sinken die Mieten
auf ca. 20,50 €.
37
• Sinkt die Nachfrage bspw. auf Grund einer Rezession
(Verschiebung der Nachfragefunktion nach N0), sind die
Mieten von 12,50 € unterhalb ihres langfristigen
Gleichgewichtspreises und damit unterhalb des Niveaus, das
neue Projektentwicklungen ermöglicht.
• Bis die Mieten wieder zu ihrem langfristigen
Gleichgewichtspreis ansteigen, wird sich die fehlende
Elastizität des Angebots zu Gunsten der Investoren
auswirken, in dem deutliche Mieterhöhungen zu verzeichnen
sind.
38
Der Immobilienmarkt (Vermögensmarkt)
Immobilienpreise:
“Jahresmietfaktoren” oder
Zinssätze 1/(€Wert/€Miete)
39
Für Investoren:
• Immobilien = zukünftige Cash Flows
• “Cash ist fungibel.”
• Cash ist Cash, egal ob es von Immobilien, Aktien oder anderen Wertpapieren
kommt.
• Immobilien befinden sich im Wettbewerb zu anderen Kapitalanlagen wie Aktien
und festverzinsliche Wertpapiere. Der Vermögensmarkt (Immobilienmarkt) ist
Teil des allgemeinen Kapitalmarkts.
40
Hauptformen von Kapitalmärkten und deren
Investmentprodukte
Öffentliche Märkte
(Börsen):
Eigenkapital-Aktien
investitionen
-Immobilien AGs
(Anspruch auf
-Offene Fonds
Gewinnanteile)
Fremdkapitalinvestitionen
(Anspruch auf
Zins):
-Pfandbriefe
Private Märkte:
-Direktanlagen
-Geschlossene Fonds
-Hypothekendarlehen
41
Bewertung von Immobilien
• “Kapitalisierungszinssätze, Cap Rates”…
• Preise für gewerblich genutzte Immobilien werden
typischerweise in Vielfachen der Jahresmiete oder als dessen
Kehrwert (Kapitalisierungszinssatz, engl. Cap Rate)
ausgedrückt.
CAP RATE

jährliche Nettomiete innahmen
Im mobilien Preis
42
Die Cap Rate entspricht:
• Statische Rendite
• Kehrwert des “Maklerfaktors” bzw. des Vervielfältigers
43
Der Preis einer Immobilie kann wie folgt geschätzt
werden:
Im mobilien Preis 
jährl. Netto Mieteinnahmen
CAP RATE
44
Drei wesentliche Einflussfaktoren bestimmen die
Cap Rate …
1. Kapitalkosten (opportunitätsorientiert)
• kommt vom Kapitalmarkt
• Wieviel Rendite erwartet der Investor aus alternativen Kapitalanlagen (Aktien,
Renten, Liquidität)
• Höhere erwartete Renditen für alternative Kapitalanlagen führen ceteris paribus
zu höheren Renditeansprüchen für Immobilien und damit zu höheren Cap
Rates
45
Cap Rate …
2. Erwarteter Wachstum des Cash Flows der Immobilie
• kommt vom Flächenmarkt
• Welchen Anstieg des Netto Cash Flows (Mieteinnahmen abzgl. Nicht
umgelegter Kosten) erwarten Investoren für die nächsten Jahre
• Höhere (realistische) Wachstumserwartungen führen zu einer niedrigeren Cap
Rate, weil Investoren heute bereit sein werden, mehr € für einen gegebenen
Betrag an jährlichen Netto Mieteinnahmen zu zahlen um die Immobilie zu
besitzen (da angenommen wird, dass dieses Einnahmen ansteigen)
46
Cap Rate …
3. Risiko und Investorenpräferenzen bezüglich der Immobilie
• Dies kommt sowohl vom Flächenmarkt wie auch vom Vermögensmarkt (Risiko
ist relativ)
• Wie riskant ist die Immobilieninvestition und wie bedeutend ist dieses Risiko
für Investoren
• Ein höheres Risiko und eine höhere Risikoscheue der Investoren führen zu
höheren Cap Rates (niedriger Preis für jeden € gegenwärtiger Mieteinnahmen)
47
Vermögensmärkte sind
nicht (besonders) segmentiert
• Realkapital = Vermögensgegenstände, die Güter oder
Dienstleistungen über einen ausgedehnten Zeitraum
produzieren
• Finanzkapital = Geld
48
Realkapital vs. Finanzkapital
• Realkapital ist fest umrissen (bspw. Maschinen, Grundstücke)
und relativ immobil.
• Finanzkapital ist fungibel (homogen) und sehr mobil.
49
Realkapital vs. Finanzkapital
• Im Vermögensmarkt (Immobilienmarkt) wird das Finanzkapital
dazu verwendet, Vermögensgegenstände des Realkapitals zu
erwerben.
• Der Flächenmarkt befasst sich mit dem Realkapital.
• Der Vermögensmarkt befasst sich mit dem Finanzkapital.
50
Finanzkapital
Finanzkapital kann leicht von einem Bürogebäude in Hamburg
in ein Bürogebäude in Frankfurt fliessen. Renditen sind gleich
Renditen und dem Investor ist es im allgemeinen weniger
wichtig, ob die Rendite aus Hamburger Büros, Stuttgarter
Handelsobjekte oder Hannoveraner Wohnimmobilien
stammen.
Daher gilt:
51
Der Vermögensmarkt ist nicht so segmentiert
wie der Flächenmarkt !
Der Immobilienmarkt (Vermögensmarkt) ist integriert (nicht
segmentiert).
Immobilienkaufpreise sind recht nah beisammen, auch
über verschiedene Marktsegmente hinweg
52
Immobilienportfoliomanagement
4-Quadranten Modell – Der Flächen- und Vermögensmarkt
Das System des Immobilienmarktes
1.
2.
3.
4.
Der Markt für Projektentwicklungen
Überblick über das System des Immobilienmarktes
Das 4 Quadranten Modell
Anwendung des 4 Quadranten Modells zum Verständnis
von Marktzyklen
54
Der Markt für Projektentwicklungen
Projektentwicklungsbranche
55
Definition Projektentwicklung
“Immobilien-Projektentwicklung bedeutet, die Faktoren
Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu
verbinden, dass eine einzelwirtschaftlich rentable und
zugleich gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche
Investition gewährleistet wird.” (Diederichs)
Idee
Projektidee
für fixierten
Standort
Projektidee für
fiktiven
Standort
Immobilien
-projekt
Kapital
für fiktive
Projektidee
Standort
Kapital für
fixierte Projekte
Kapital
Kapital für fiktiven Standort
Kapital für fixierten Standort
56
Projektentwicklung
• Projektentwicklung ist ein kreativer, unternehmerischer
Prozess, der charakterisiert wird durch:
•
•
•
•
Visionen
Gier
Kooperationen
Risiken
• Bei der Projektentwicklung wird Finanzkapital in Realkapital
umgewandelt.
57
Projektentwicklung
• Kooperation:
• Zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor
• Zwischen Entwicklern und Financiers
• Risiko:
• Selbst eine sich in einer Rezession befindliche Wirtschaft benötigt einen
existierenden Flächenbestand
• Neue Flächen (oder Bedarf nach Projektentwicklung) resultiert nur aus
Wirtschaftswachstum oder Veränderungsprozessen
58
Projektentwicklung
• Bei der Projektentwicklung handelt es sich um einen Prozess,
der sich mit der dynamischen Entwicklung der Umwelt
befasst.
• Die Projektentwicklungsbranche ist eine sehr zyklische
Branche innerhalb des Immobiliensektors.
59
System des Immobilienmarktes
Flächenmarkt
Neuentwicklung
Angebot
(Investoren)
lokale und
nationale
Wirtschaft
Nachfrage
(Mieter
Mieten
Leerstand
Prognosen
Projektentwicklungen
wenn ja
Vermögensmarkt
Angebot (verk.
Investoren)
Cash Flow
ist
Projektentwicklung
profitabel?
Marktwert
Entwicklungskosten
incl. Grundstück
Kausalketten
Kapitalmärkte
Cap Rate
Nachfrage (kauf.
Investoren)
Informationssammlung und Verwendung
60
Das “4-Quadranten Modell” (4QM)…
• Das 4-Quadranten Modell wurde 1992 von DiPasquale und
Wheaton vorgestellt. Die vier Quadranten bilden die
Zusammenhänge zwischen dem Vermögens- und dem
Flächenmarkt ab.
• Das Modell erlaubt es, Effekte auf das langfristige
Gleichgewicht sowohl innerhalb als auch zwischen dem
Vermögens- und dem Flächenmarkt abzubilden.
• Das Gleichgewicht wird in dem Modell durch ein Rechteck
beschrieben, dessen Seiten die horizontale und vertikale
Verbindungen zwischen 4 Punkten die auf der Geraden
innerhalb des jeweiligen Quadranten darstellen.
61
Das “4-Quadranten Model” (4QM)…
Vermögensmarkt:
Bewertung
Miete €
Flächenmarkt:
Mietbestimmung
D
R*
Preis €
Q*
P*
Bestand
(qm)
C*
Vermögensmarkt:
Bau
Flächenmarkt:
Anpassung des Bestandes
Neubau (qm)
62
• Der nordöstliche Quadrant bildet den Flächenmarkt ab. Die
waagrechte Achse gibt den Flächenbestand wieder und die
senkrechte Achse gibt die Miete wieder.
• Die Achsen sind somit identisch zu den Achsen der
klassischen Nachfragefunktion. Die Flächennachfragefunktion
wird durch die nach schräg rechts unten verlaufende Gerade
beschrieben.
• Wenn eine senkrechte Verbindung zwischen dem Punkt
welcher auf der horizontalen Achse das bestehende
Flächenangebot Q* wiedergibt und der Nachfragefunktion
gezogen wird, dann gibt der resultierende Schnittpunkt die
Gleichgewichtsmiete R* bei gegebenem Flächenangebot Q*
an.
63
• Der nordwestliche Quadrant bildet den Vermögensmarkt ab.
Hierbei werden die Gleichgewichtspreise (auf der horizontalen
Achse) in Verbindung mit den aktuellen Mieten gebracht (auf
der vertikalen Achse, die mit dem nordöstlichen Quadranten
geteilt wird).
• Die Gerade in dem nordwestlichen Quadranten stellt die
Bewertungsgerade dar. Je steiler die Gerade verläuft, um so
höher ist die Cap Rate (und damit ein niedrigerer Preis für die
Immobilie für jeden € an gegenwärtiger Miete).
• Wird die horizontale Linie von dem Punkt R* auf der
senkrechten Achse weiter bis zur Bewertungsgeraden
durchgezogen und von da aus eine Gerade senkrecht nach
unten zur Preis-Achse gezogen, hat man den Immobilienpreis
P* bei der jetzigen Miete bestimmt.
64
• Der beiden oberen oder nördlichen Quadranten bilden die
unmittelbare oder kurzfristige Verbindung zwischen dem
Flächen- und dem Vermögensmarkt ab.
• Die beiden südlichen Quadranten bilden den langfristigen
Effekt auf die Projektentwicklungsbranche ab, in dem die
Auswirkung von Bauaktivitäten auf den Flächenbestand
dargestellt wird.
• Der südwestliche Quadrant gibt die Funktionsweise der
Bauindustrie wieder, in dem Realkapital erstellt wird.
• Der SW-Quadrant zeigt den Zusammenhang zwischen
Immobilienpreisen und den jährlichen Neubauaktivitäten. Die
Gerade in dem Quadranten verbindet ein gegebenes
Immobilienpreisniveau mit einer Neubaurate.
65
• Die vertikale Achse stellt die neu hinzugekommene Fläche,
bspw. in qm pro Jahr dar.
• Die Gerade in dem südwestlichen Quadranten verläuft nach
links unten, d.h. je weiter man sich nach unten bewegt um so
höher sind die Bauaktivitäten.
• Dies liegt daran, dass bei einem Anstieg der
Immobilienpreise die Entwicklung von bislang zu teuren
Grundstücken anfängt lohnenswert zu werden, oder dass auf
Grund der zunehmenden Verfügbarkeit von Kapital
Projektentwicklungen schneller durchgeführt werden.
• Die nach links unten geneigte Gerade steht daher für
steigende Grenzkosten für den Bau von neuen Flächen
(Neubaufunktion).
66
• Der Ursprung der Geraden befindet sich nicht am
Schnittpunkt der beiden Achsen, da im Regelfall die
Entwicklung neuer Flächen nicht unterhalb eines bestimmten
Schwellenpreises stattfindet.
• Wird eine senkrechte Linie von dem Punkt P*, der sich auf der
horizontalen Immobilienpreisachse befindet, bis zur Geraden
der Neubaufunktion gezogen, so gibt der Schnittpunkt die
Menge C* die jährliche Neubaufläche an.
67
• Der südöstliche Quadrant vervollständigt die Integration von
Flächen- und Vermögensmärkten, in dem die Neubaurate in
Verbindung mit dem Angebot am Flächenmarkt gebracht wird.
• Grundgedanke dieses Quadranten ist es, dass bei fehlender
Neubauaktivität sich das Flächenangebot reduzieren würde,
da alte Flächen vom Markt genommen werden. Daher ist
langfristig eine bestimmte Neubaurate erforderlich, um das
Flächenangebot konstant zu halten.
• Daher hat die Gerade einen vom Ursprung nach rechts
zeigenden Verlauf.
68
Anwendung des 4 Quadranten Modells zum besseren
Verständnis von Immobilienmarktzyklen…
69
Anwendung des 4 QModells – Ansteigen der
Flächenmarktnachfrage
Vermögensmarkt:
Bewertung
Miete €
R1
Flächenmarkt:
Mietbestimmung
D0
D1
R**
D1
R*
D0
P1
P*
Q*
Preis € P**
C*
Q**
Bestand
(qm)
C**
Vermögensmarkt:
Bau
Flächenmarkt:
Neubau (qm)
70
Anwendung des 4QModells - Ansteigen der
• In dem vorherigen Beispiel wird die Wirkungsweise eines
Anstiegs der Nachfrage auf dem Flächenmarkt gezeigt, bei
der die Marktbedingungen des Vermögensmarktes
unverändert bleiben.
• Im Beispiel verschiebt sich die Flächennachfragefunktion von
D0 nach D1, bspw. auf Grund einer Verlagerung der
Wirtschaft weg von einer Produktionsorientierung hin zu einer
Dienstleistungsorientierung. Kurzfristig (2 bis 3 Jahre bspw.)
kann nicht genügend Fläche neu errichtet werden (für den
Fall, dass die Projektentwickler diesen Nachfrageanstieg nicht
vorhergesehen haben), so dass die Mieten oberhalb der
Gleichgewichtsmieten ansteigen (Verschiebung der Mieten
von R* zu R1). Hier wird der existierende Flächenbestand Q*
in Verbindung mit der neuen Nachfragefunktion D1 gebracht.
71
• Die langfristige Gleichgewichtsmiete liegt jedoch unterhalb
von R1.
• Das neue langfristige Gleichgewicht wird durch die grob
gestrichelte Linie dargestellt und liegt vollständig außerhalb
des vorherigen Rechtecks des 4QModells.
• Das neue langfristige Gleichgewicht wird durch die Punkte
gekennzeichnet, die mit ** gekennzeichnet sind. Dabei ist zu
beachten, dass R** sich oberhalb von R* befindet, aber
unterhalb von R1.
• Die Tatsache, dass R** oberhalb von R* liegt, weist auf eine
nach oben verlaufenden langfristigen Kostenfunktion hin.
72
• Der langfristige Flächenbestand ist ebenfalls höher als bisher
(Q** > Q*), wobei der zusätzliche Flächenverbrauch nicht in
dem Maße angestiegen ist, wie wenn die Mieten bei R*
geblieben wären. Dieser Effekt basiert auf der Sensitivität der
Nutzer auf Mietänderungen, die durch die nach rechts unten
verlaufende Flächennachfragefunktion dargestellt ist.
• D.h. eine Verschiebung der Nachfragefunktion führt dazu,
dass sich sowohl die langfristige Gleichgewichtsmieten,
Preise wie auch Flächenbestand erhöhen wird. In welchem
Maße die Erhöhung stattfindet ist von dem Verlauf der
Neubaufunktion abhängig.
73
Vermögensmarktnachfrage
Vermögensmarkt:
Bewertung
D0
R*
6% Cap
Rate
R**
SR
Preis €
Flächenmarkt:
Mietbestimmung
8% Cap Rate
D1
P1
Miete €
LR
P**
Q**
P*
Q*
Bestand
(qm)
C*
Vermögensmarkt:
Bau
C**
Neubau (qm)
Flächenmarkt:
74
• In diesem Beispiel wird unterstellt, dass sich auf dem
Vermögensmarkt die Nachfrage nach Immobilien erhöht,
bspw. weil Immobilien Aktien bzw. Renten vorgezogen
werden. Unabhängig von einem möglichen Grund, sind
Investoren jetzt bereit, mehr für Immobilien zu bezahlen, als
vorher.
• Eine Preissteigerung auf dem Vermögensmarkt würde zu
einem flacheren Verlauf der Bewertungsgeraden führen.
• Kurzfristig würden die Mieten im Flächenmarkt konstant
bleiben und wenn die Investoren nicht den Mittelzufluss in den
Vermögensmarkt vorhersehen, wird dies zu einem Anstieg
der Preise von P* zu P1 führen.
75
• Das neue langfristige Gleichgewicht ergibt sich aus dem
gestrichelten Rechteck, welches die 4 Quadranten von der
neuen 6% Cap Rate Bewertungsgeraden aus verbindet.
• Das neue Gleichgewicht hat durch einen Entwicklungsboom
einen kräftigen Anstieg des Flächenbestandes auf Q**
verursacht. Dies ist das Ergebnis der Umwandlung von
Finanzkapital in Realkapital durch die Verschiebung von
Investorenpräferenzen hin zu Immobilien.
• Die neuen Gleichgewichtsmieten R** sind niedriger als die
vorherigen Gleichgewichtsmieten R* und daher steigt ceteris
paribus auch der Flächenverbrauch pro Beschäftigten im
Vergleich zur ursprünglichen Situation (wenn die
Flächennachfragefunktion unverändert bleibt).
76
• Die niedrigeren Mieten R** in Verbindung mit den gesunken
Cap Rates führen dazu, dass die Preise P** nicht wesentlich
höher sind als die früheren Gleichgewichtspreis P*.
• Aus dem Modell lässt sich ableiten, dass eine Erhöhung der
Nachfrage auf dem Vermögensmarkt immer zu einer
Erhöhung der Preise und des Flächenbestandes führen,
während die Mieten niedriger als die ursprünglichen Mieten
sind.
77
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!
Geschäftsführer
IPD Investment Property Databank GmbH
Kirchgasse 2
D - 65189 Wiesbaden
Tel. +49 (0)611 – 33 44 9 – 90
Fax. +49 (0)611 – 33 44 9 – 99
Email [email protected]
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Vorlesung Immobilienportfoliomanagement Dr. Daniel Piazolo, MRICS

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