Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim
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Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 49 „Gewerbegebiet Losheim“ 1.1 Aufstellungsbeschluss und Abgrenzung Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 49 „ Gewerbegebiet Losheim“ wurde vom Rat der Gemeinde Hellenthal am 10.10.1995 beschlossen. Das Plangebiet liegt südöstlich der Ortslage Losheim an den beiden Bundesstraßen B 265 bzw. B 421. Die südwestliche Abgrenzung ist identisch mit der Grenze zum Königreich Belgien. In östlicher Richtung bildet die Bahnlinie Büllingen-Jünkerath die Abgrenzung. Der Geltungsbereich des B-Plan-Gebietes ist im Plan eindeutig festgelegt. Die Größe des Plangebietes beträgt rd. 42,2 ha. 1.2 Ziel des Planverfahrens Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient in erster Linie der planungsrechtlichen Sicherung des Bestandes an Gewerbebetrieben und der Vorsorge für deren Erweiterungsbedarf, verbunden mit einer Ordnung der städtebaulichen Entwicklung sowie der Sicherung und evtl. Neuschaffung von Arbeitsplätzen. Bei dem Bauleitplan-Verfahren besteht somit eine bedarfsorientierte Ausrichtung, zumal angesichts des bereits bestehenden Auspendlerüberschusses der Gemeinde. Ohne diese bestandspflegerische Maßnahme ist mittelfristig mit einer Bedrohung des Gewerbestandortes Losheim und einer evtl. Abwanderung von Betrieben zu rechnen. Betroffen sind eine Tiefbau-Unternehmung mit ca. 230 Beschäftigten, eine Schlosserei, ein Hotel und ein Sägewerk. Die nach § 35 BauGB gegebenen Erweiterungsmöglichkeiten sind jeweils weitestgehend ausgeschöpft, so dass Planungsbedarf von Seiten der Gemeinde besteht. Aufgrund dieses bedarfsorientierten Planungszieles erübrigt sich die Prüfung von Standortalternativen. Auch überwiegt das Ziel der Förderung von Gewerbe und Arbeitsplätzen dasjenige zum Erhalt von Boden, landwirtschaftlicher Funktion, Natur und Landschaft. Hinsichtlich der in das Plangebiet eingestreuten vereinzelten Gebäude, die vorwiegend wohnwirtschaftlich genutzt, aber aufgrund der vorliegenden Vorbelastung (aus Verkehrs- und Gewerbeimmissionen) und Gemengelage als Dorf- bzw. Mischgebiete festgesetzt werden, ist das Ziel der Planung, v.a. für die vorhandenen Nutzungen einen Bestandsschutz zu gewährleisten. Auch die Baugrenzen und das Maß der baulichen Nutzung sind darauf abgestellt. Größere Entwicklungsmöglichkeiten für die Wohn-Nutzungen werden nicht eingeräumt, da dies dem Hauptziel der Planung, der Weiterentwicklung des Gewerbes, widersprechen würde. Allerdings bringt die Festsetzung der Baugebiets-Kategorien „Dorf- bzw. Mischgebiet“ die Eröffnung gewerblicher Entwicklungsmöglichkeiten auch für diese Gemengelagen-Splitter mit sich. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 1- Aus immissionsschutzrechtlicher Sicht soll durch diese Ausweisung der durch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme gedeckte Anspruch der vorhandenen Gewerbebetriebe auf eine geordnete Weiterentwicklung gesichert und über eine städtebauliche Ordnung und Gliederung ein verträgliches Nebeneinander mit der schutzwürdigen Nachbarbebauung gewährleistet werden. Die Aufstellung des Bebauungsplanes dient auch der grenzübergreifenden planerischen Koordination mit der belgischen Nachbargemeinde Büllingen. Deren unmittelbar angrenzende Bauzone Hergersberg ist ebenfalls gewerblich geprägt und soll weiter ausgebaut werden. Auch die Gemeinde Büllingen befürwortet eine grenzüberschreitende Raumplanung und Harmonisierung. Entsprechende Abstimmungsgespräche bezüglich der künftigen Siedlungsentwicklung beiderseits der Grenze sind eingeleitet. 1.3 Planungsrechtliche Vorgaben Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes waren im Flächennutzungsplan der Gemeinde Hellenthal vor Beginn der Planungsarbeiten im Wesentlichen „Flächen für die Landwirtschaft und die Forstwirtschaft“ ausgewiesen, und ansonsten lediglich ein Gewerbegebiet zwischen dem Bahnhof Losheim, der Bahnlinie Büllingen-Jünkerath und der B 421, sowie ein Mischgebiet nordöstlich der B 265 im Bereich der vorhandenen Schlosserei (auf halbem Wege zwischen der Ortslage Losheim und dem ehemaligen Zollamt Losheim). Der Flächennutzungsplan war daher durch eine Änderung (Nr. 19) im Parallelverfahren gemäß § 2 (1) BauGB in Verbindung mit § 8 (3) BauGB dergestalt zu ändern, dass der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Losheim“ aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt sein wird. Der Aufstellungsbeschluss zur 19. Änderung des Flächennutzungsplanes wurde am 22.06.1994 bzw. 10.10.1995 gefasst. Die hierzu erforderliche Abstimmung mit der Bezirksplanungsbehörde gemäß § 20 (1) LPIG ist erfolgt. Mit Schreiben vom 01.06.1995 wurde von der Bezirksregierung Köln bestätigt, dass das Vorhaben den Zielen der Raumordnung und Landesplanung angepasst ist. Zwischenzeitlich ist das Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan durchgeführt, die Genehmigung durch die Bezirksregierung Köln erteilt worden (Verfügung vom 10.09.1999) und die Änderung bekannt gemacht. Die nach dem Bebauungsplan mögliche Überbauung des Katerbachs bedarf eines separaten, vom Vorhabenträger zusätzlich zu betreibenden wasserrechtlichen Planfeststellungsverfahrens gemäß § 31 (3) Wasserhaushaltsgesetz. Zulassungsbehörde ist die Untere Wasserbehörde des Kreises Euskirchen. Der Scoping-Termin gem. § 5 UVP-Gesetz hat am 20.07.1998 stattgefunden. Ziel des Verfahrens ist dabei einerseits die Schaffung einer Weiterentwicklungsmöglichkeit für den vorhandenen Sägewerksbetrieb, andererseits ein unter Einstellung von ökologischen wie ökonomischen Belangen abzustimmender Schutz des Gewässers. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 2- Berücksichtigt werden sollte dabei auch, dass es sich bei dem Katerbach in dem betreffenden Abschnitt um einen derzeit bereits begradigten und naturfernen Vorfluter handelt. Gemäß Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde kann das weitere Bebauungsplanverfahren parallel zu dem inzwischen vor dem Abschluss stehenden wasserrechtlichen Verfahren durchgeführt werden. Der ökologische Eingriff in das Gewässer und seinen Randstreifen (aquatisch und terrestrisch) ist im Rahmen des wasserrechtlichen Verfahrens (nicht des Bebauungsplanverfahrens) zu ermitteln und in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden zu kompensieren. 1.4 Beschreibung des Plangebietes Größe des räumlichen Geltungsbereiches: Gemarkung: ca. 42,2 ha Losheim Geltungsbereich: Die Begrenzung des Geltungsbereiches ist im Bebauungsplan eindeutig eingetragen. Höhen: Die im Plangebiet gemessenen Höhen liegen im Bereich zwischen 596 m üNN (im äußersten Nordwesten am Rand der Ortslage Losheim) und 558 m üNN (am Durchlass des Katerbaches unter der Bahn). Vorhandene Gewässer: Der Plangeltungsbereich wird von den Gewässern Katerbach, Hartenbach und namenlosen Gewässern durchflossen bzw. berührt. Die Hauptentwässerungsrichtung (Katerbach) geht nach Nordosten. Bis auf den Katerbach sind an diesen Bachläufen durchgehend Grünflächen, verbunden mit entsprechenden Schutzmaßnahmen, eingetragen. Entfernungen: Die Ausdehnung des Plangebietes entlang der von Nordwest nach Südost als Haupterschließungsachse verlaufenden B 265 beträgt 1,64 km. Die Entfernung der nordwestlichen Gewerbegebietsfläche zur Ortsmitte Losheim liegt bei ca. 500 m. Eigentümer: Eigentümer der Grundstücke im Geltungsbereich sind verschiedene Privateigentümer sowie die Gemeinde Hellenthal, das Bundesvermögensamt und die Deutsche Bahn AG. Umlegungsmaßnahmen: Es wird angestrebt, den Bebauungsplan auf dem Wege der freiwilligen Bodenordnung zu vollziehen. Sollte dies nicht zu erreichen sein, muss ein Umlegungsverfahren gem. § 45 ff BauGB durchgeführt werden. 1.5 Art der künftigen baulichen Nutzung Im B-Plan-Gebiet werden in insgesamt 7 Teilbereichen Gewerbe- bzw. Sondergebietsflächen ausgewiesen, die mit jeweils einer bis maximal drei überbaubaren Grundstücksflächen ausgestattet sind. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 3- Die danach verbleibenden Restflächen lassen sich in drei Kategorien einteilen: 1. 2. 3. Verkehrsflächen Grünflächen und gemischte Bauflächen Die Verkehrsflächen umfassen ausschließlich bereits vorhandene Erschließungsanlagen, darunter Teilstücke der Bundesstraßen B 265 und 421. Die Grünflächen umfassen Bereiche, die von einer baulichen Nutzung freizuhalten sind. Soweit diese zu Ausgleichsmaßnahmen herangezogen werden, nehmen sie zusammen mit den Pflanzstreifen den Ausgleich für den baulichen Eingriff im B-Plan-Gebiet gemäß § 8a Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) auf. Durch diese grünordnerischen Maßnahmen ergibt sich in den Randzonen eine Abschirmung zur freien Landschaft. Unter die gemischten Bauflächen fallen vor allem die existierenden Einzelhäuser des Außenbereiches und Nebenanlagen. Hierzu ist aus immissionsschutzrechtlicher Sicht folgendes anzumerken: Die Festsetzung als Dorf- bzw. Mischgebiet (statt als Wohngebiet) erfolgt insbesondere aufgrund der festgestellten Vorbelastung in der Gemengelage. Aus dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme haben die vereinzelt liegenden Häuser im bisherigen Außenbereich die gewerbliche Nutzung in der Nachbarschaft zu tolerieren, sofern ausreichende Schutzmaßnahmen getroffen werden. Bezüglich des Immissionsschutzes der Einzelhäuser ist auch die Trenn- und Abschirmfunktion der umgebenden Grünflächen und Pflanzstreifen zu berücksichtigen. Das innerhalb der Gewerbegebietsfläche am Bahnhof gelegene Haus „Am Goldenbach 1“ wird zu Bürozwecken gewerblicher Art genutzt. Nach den Feststellungen des Schallgutachters kann der hierfür vorgeschriebene Schallrichtwert unter Berücksichtigung der Bauweise und der vorhandenen Verglasungen-/Fensterkonstruktionen eingehalten werden. Zusätzliche passive Schallschutzmaßnahmen dieses Objektes sind daher nicht erforderlich. In dem auf dem Gelände der Tiefbauunternehmung gelegenen Haus, Prümer Straße Nr. 48, sind lediglich eine gewerbliche Nutzung oder Betriebswohnungen zulässig. Das Sondergebiet an dem bestehenden Hotel und der ehemaligen Zollstation (jetzt Eisenbahnmuseum) nebst dem gegenüberliegenden, bereits vorhandenen Parkplatz ist gekennzeichnet als „Sondergebiet für Hotel/Museum/Freizeit“. Hier ist festgesetzt, dass immissionsschutzrechtliche Richtwerte, vergleichbar denen für MI-Gebiete einzuhalten sind. Dies bedeutet einerseits Schutz der Gäste und des gegenüberliegenden Mischgebietes, andererseits Rücksichtnahme auf die Belange der Gewerbebetriebe auf der unmittelbar benachbarten belgischen Seite der Grenze. Die sechs Gewerbegebietsbereiche sind von ihrer baulichen Nutzbarkeit her noch einmal differenziert unter Berücksichtigung der Abstandsklassen gemäß Abstandserlass NRW i.d.F. vom 02.04.1998. Maßgebend für die Ausweisung ist dabei der Abstand der jeweiligen Gewerbefläche zu der nächst gelegenen schutzwürdigen Bebauung, also zur Ortslage Losheim, zu den zum Wohnen bestimmten Bereichen in der Bauzone Hergersberg auf belgischer Seite, zu den nordöstlich vorhandenen Gebäuden „Am Goldenbach 4-8“ (Mischgebietscharakter) sowie v.a. zu den im B-Plan-Gebiet selbst gelegenen Einzelhäusern. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 4- Zu diesen als Dorf- bzw. Mischgebiet festgesetzten Gebäuden sind jedoch aufgrund der vorhandenen Gemengelage und dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme geringere Abstände als zu Wohngebieten einzuhalten. Die Ausweisung der Abstandsklassen und der Zonierungen erfolgte auf der Grundlage eines schalltechnischen Planungsgutachtens. Die dort zugrunde gelegten flächenbezogenen Schalleistungspegel dienten lediglich zur Prognostizierung der zu erwartenden Schallentwicklung, insbesondere auf den noch freien Flächen. Eine Festsetzung flächenbezogener Schalleistungspegel ist allerdings nicht geplant. Durch die Regelung über die Abstandsliste zum Abstandserlass werden – bei Einhaltung der dort festgelegten Abstandsregeln – auch die neben dem Schall noch denkbaren weiteren Emissionen (Gerüche und Erschütterungen) abgedeckt. Bei Unterschreitung der Abstandsregeln wird für evtl. geruchsemittierende Nutzungen allerdings ein Einzelnachweis der immissionsschutzrechtlichen Verträglichkeit erforderlich (siehe Textliche Festsetzung 2.2.6.7). Die Ermittlung der Abstände führt hier zur Ausweisung der Abstandsklassen C, B oder A, d.h. Betriebe mit einem Abstandserfordernis von mehr als 300, 200 bzw. 100 m sind i.d.R. ausgeschlossen (siehe auch unter den Textlichen Festsetzungen im Teil 2, Ziffer 2.2.5). Auf dem Sägewerksgelände wird in Richtung des Nachbargebäudes „Hallschlager Straße 1“ eine Teilfläche speziell für ein Bürogebäude ausgewiesen, das als Nebeneffekt auch der Lärmabschirmung dienen kann. 1.6 Flächenbilanz Die Gesamtgröße des B-Plan-Gebietes beträgt ca. 42,2 ha. Diese teilen sich wie folgt auf: ha 42,2 4,3 20,9 % 100,0 10,2 49,5 (ohne zugehöriges grün) 1,3 3,1 Sonderbauflächen Grünflächen/Erhalt/Anpflanzungen 1,5 3,5 14,2 33,6 davon neue GE-Fläche: davon neue SO-Fläche: 12,3 ha 1,1 ha B-Plan-Gebiet ges. Verkehrsfläche Gewerbegebiete jew. netto gemischte Bauflächen H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 5- 1.7 Planungsrechtliche Festsetzungen GE-Gebiete (Gewerbegebiete) Abstandsklassen A, B, C (siehe unter Textliche Festsetzungen, Ziffer 2.2.5) Grundflächenzahl (GRZ): 0,6 Baumassenzahl (BMZ): Abweichende Bauweise: 4,0 Es wird weder offene noch geschlossene Bauweise festgesetzt, eine Längenbeschränkung für Gebäude wird nicht festgelegt. Gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO wird als abweichende Bauweise festgelegt, dass die vorderen, seitlichen und rückwärtigen Grenzabstände gemäß der jeweils gültigen Landesbauordnung einzuhalten sind. Festlegung der max. Traufhöhe (gleich Firsthöhe) als Höchstmaß über NN und zwar i.d.R. 8-12 m (meist 10 m) über der mittleren Höhenlinie in der jeweiligen Teilfläche. Gewerbegebiets-Teilfläche „GE-Büro“ 2-geschossig Dächer: Hauptgebäude: Garage: Satteldach 23-45° 0-45° SO-Gebiet Hotel/Museum/Freizeit (Sonstiges Sondergebiet) 2-geschossig Grundflächenzahl (GRZ): 0,4 Geschossflächenzahl (GFZ): 0,8 offene Bauweise Dächer: Hauptgebäude: Satteldach 23-45° Garage: 0-45° Traufhöhe: Max. 7,0 m über Gelände (siehe unter Textliche Festsetzungen, Ziffer 2.2.2.3) MD-Gebiet (Dorfgebiet) und MI-Gebiete (Mischgebiete) 2-geschossig Festsetzung der jew. max. zulässigen Grundfläche (in qm) offene Bauweise Dächer: Hauptgebäude: Satteldach 23-45° Garage: 0-45° Einzelhandelsbetriebe werden weitestgehend ausgeschlossen (siehe unter Textliche Festsetzungen, Ziffer 2.2.4), um schädliche Auswirkungen im Sinne des § 11, Abs. 3 BauNVO zu vermeiden. Immissionsschutzrechtliche Festsetzungen Die notwendigen Immissionsschutzmaßnahmen wurden in die Textlichen Festsetzungen (unter Ziff. 2.2.6.1 bis 2.2.6.7) aufgenommen. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 6- Bezüglich dreier im Schallgutachten als besonders kritische Nachbarschaftssituationen ermittelten Fälle ist festgesetzt, dass bei Bauvorhaben innerhalb der betreffenden GE-Gebiete eine Einzelfallprüfung (ggf. gutachterlich) hinsichtlich der Einhaltung der Immissionsrichtwerte gegenüber der benachbarten, schutzbedürftigen Bebauung durchzuführen ist. Hier wird als aktive Schallschutzmaßnahme für Gewerbe/Produktionshallen, deren Außenflächen unmittelbar in Richtung der benachbarten, schutzbedürftigen Gebäude strahlen, ein resultierendes Schalldämmaß von R’w = 40 dB festgesetzt. Für die im Dorfgebiet gelegene überbaubare Grundstücksfläche, Prümer Straße 40, sind passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt, und zwar entweder eine geeignete Grundrissgestaltung oder alternativ bauliche Schallschutzmaßnahmen (wie Mauerwerk, Schallschutzfenster etc.). Für die in den GE-Gebieten ausnahmsweise zulässigen Wohnungen ist der Nachweis eines ausreichenden Schallschutzes von Schlafräumen vor Baubeginn dem zuständigen Bauordnungsamt vorzulegen, damit der Charakter des Gebietes gewahrt und die zulässigen Nutzungen nicht über Gebühr eingeschränkt werden. Dabei ist davon auszugehen, dass ein Innengeräuschpegel von 30-35 dB(A) nachts im schlafgünstigen Bereich eines durchschnittlich Lärmempfindlichen liegt. Gleichermaßen sind ggf. auch Betriebswohnungen in bereits bestehenden Gebäuden zu schützen. Ferner ist bei einer evtl. Ansiedlung von geruchsemittierenden Nutzungen durch eine Einzelfallprüfung (ggf. gutachterlich) die Einhaltung der Immissionswerte Geruch gegenüber der benachbarten, schutzbedürftigen Bebauung nachzuweisen. Weitere Festsetzungen betreffen das Immissionsniveau in den SO-Gebieten (siehe oben, Teilkapitel 1,5) und die Abstimmung des Schallschutzwalles gegenüber dem Haus Hallschlager Straße 1 zwischen Vorhabensträger und Rheinischem Straßenbauamt Euskirchen (siehe hinten, Teilkapitel 1.8). 1.8 Verkehrstechnische Erschließung Als Haupterschließungsachsen des Gebietes dienen die Bundesstraßen Nr. 265 bzw. Nr. 421. Die weitere Erschließung ist gewährleistet durch vorhandene Nebenstraßen, neue Zufahrten/Zugänge werden nicht benötigt und sind auch aufgrund der Einfriedung der freien Straßenabschnitte durch Pflanzstreifen und Grünflächen sowie vorhandene Böschungen und Gräben ausgeschlossen (siehe auch § 9 Bundesfernstraßengesetz). Neue verkehrstechnische Erschließungsanlagen sind somit nicht zu erstellen. Die im Plan innerhalb des nordwestlichen GE-Gebietes gestrichelt dargestellte Stichstraße mit Wendehammer kann bei Bedarf unter privater Erschließungsträgerschaft gebaut werden. Es entstehen keine weiteren Knotenpunkte an den beiden Bundesstraßen, lediglich sind auf der B 265 im Einfahrtsbereich zum Tiefbauunternehmen bzw. zur Schlosserei bei unabweisbarem Bedarf noch Linksabbiegespuren einzurichten (die dazugehörigen Sichtdreiecke sind in der Planzeichnung dargestellt). In Anbetracht des kaum nennenswert ansteigenden Verkehrs wird ein Verzicht auf einen Vollausbau angestrebt. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 7- Die geforderten Linksabbiegerspuren sind innerhalb der vorhandenen Straßenparzelle realisierbar. Die hierzu erforderliche Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden erfolgt im Rahmen der sich anschließenden Tiefbauplanung. Insgesamt entstehen der Gemeinde somit kaum Kosten im Bereich der verkehrstechnischen Erschließung. Die gemäß § 9 Bundesfernstraßengesetz vorgeschriebene Anbauverbotszone von 20 m längs der beiden Bundesstraßen ist im Bebauungsplan – außer im Bereich von bereits bestehender Bebauung – anhand der Baugrenzen berücksichtigt. Auf der Gewerbegebietsfläche gegenüber dem Haus „Hallschlager Straße 1“ ist ein Schallschutzwall vorgesehen. Aufgrund dessen Lage innerhalb der Anbauverbotszone der B 421 ist eine vorherige Abstimmung des Vorhabenträgers mit dem Rheinischen Straßenbauamt Euskirchen zur Regelung der Höhe, Entwässerung, Unterhaltung usw. des Walles erforderlich. Das Verkehrsaufkommen im Plangebiet selbst macht gemäß Aussage des schalltechnischen Planungsgutachtens keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Ein weiterer positiv zu wertender Standortfaktor für das Gewerbegebiet Losheim könnte eine Reaktivierung des Schienengüterverkehrs in der ehemaligen Güterverkehrsstelle Losheim darstellen. Zumindest von Seiten eines Unternehmens wurde Interesse an einer solchen Reaktivierung und ggf. der Erstellung eines Gleisanschlusses geäußert. Die von Seiten der Deutschen Bahn AG am Bahnübergang der Straße „Am Goldenbach“ (unmittelbar westlich des ehemaligen Bahnhofs) benötigten Sichtdreiecke sind von Bebauung, die Sicht einschränkender Bepflanzung und sonstigen Sichthindernissen freizuhalten. 1.9 Ver- und Entsorgung Die Versorgung des Gebietes mit Wasser, Strom und Telekommunikation ist durch den Anschluss an die bereits vorhandenen Anlagen gewährleistet. Gemäß Hinweis der Kreis-Energie-Versorgung Schleiden GmbH sind allerdings bei einer evtl. Ansiedlung von Produktionsbetrieben mit großem elektrischem Energiebedarf Verstärkungsmaßnahmen am Netz erforderlich. Als weitere Möglichkeit der Stromversorgung kommt aufgrund der exponierten Lage von Teilen des Plangebietes auch die Nutzung der Windenergie in Betracht. Ein zur Errichtung einer Windkraftanlage (WKA) geeigneter Standort liegt am Rande der großen Ausgleichsfläche im Südosten des Plangebietes. Dieser ursprünglich im Plangebiet gelegene Standort wurde zwischenzeitlich aus dem Geltungsbereich herausgenommen, um eine Einstellung in die laufende gemeindeweite Windkraftplanung zu ermöglichen. Zu betrachten sind hierzu folgende Planverfahren in der Gemeinde Hellenthal: a) 20. Änderung des Flächennutzungsplanes zur Ausweisung von Vorranggebieten für Windkraftanlagen, b) Bebauungsplanverfahren zur Konkretisierung der WKA-Standorte, c) bauordnungsrechtliche Satzung gemäß § 86 Landesbauordnung (BauONW) als örtliche Bauvorschrift für die Gestaltung von WKAs. Zur Realisierung einer solchen Anlage hat die erforderliche Regelung von Details im zugehörigen Bebauungsplanverfahren bzw. im Baugenehmigungsverfahren zu erfolgen. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 8- Dies betrifft insbesondere den Immissionsschutz (Lärm, Licht-/Schattenreflexe), Grenzabstände und Abstandsflächen, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen für den ökologischen Eingriff, Baugrunduntersuchung, Erschließung (Zuwegung und Elektroleitungen), Niederschlagswasserbeseitigung etc. Da eine Ausgleichsfläche des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Losheim“ bis auf 20 m an den Fuß der beabsichtigten Windkraftanlage im Südosten heranreicht, ist eine diesbezügliche Abstimmung mit der Unteren Landschaftsbehörde (ULB) des Kreises Euskirchen erfolgt. Von Seiten der ULB bestehen keine Einwände gegen den WKA-Standort, die heranreichende Ausgleichsmaßnahme und die dort hineinragenden WKA-Flügel. Auch von Seiten des Vorhabenträgers für die Windkraftplanungen wurde das Einverständnis zur Nähe und Art der Ausgleichsmaßnahme erteilt. Es wurde vereinbart, dass die Bepflanzung ungeachtet der Windrauhigkeit und somit der Wirtschaftlichkeit der Windkraftanlage durchgeführt wird. Ferner wurde zugesichert, dass auch nach einer Errichtung der WKA die Ausgleichsfläche wie geplant genutzt werden kann. Auf die zu tolerierende Anpflanzung ist in der Baugenehmigung der Windkraftanlage hinzuweisen. Die Absicherung der erforderlichen Grenzabstände und Abstandsflächen der Windkraftanlage hat deren Vorhabenträger in seiner Planung über Baulasten zu gewährleisten. Die im Plangebiet vorhandenen Leitungen, z.B. für Wasserversorgung, Abwasser, Strom, Telekom etc., sind bei den späteren Bauvorhaben zu berücksichtigen. Bestandspläne sind vom jeweiligen Bauherrn bei den Versorgungsunternehmen anzufordern. Die bestehenden 20kV-Leitungen der Kreis-Energie-Versorgung Schleiden GmbH sind im Bebauungsplan mit ihren annähernden Leitungsverläufen und Schutzflächen eingetragen. Diese sind von Bebauung und die Leitung gefährdender Bepflanzung freizuhalten. Zur Löschwasserversorgung wird ein Mindest-Bedarf von 1.600 l/min als öffentliche Grundversorgung zur Verfügung gestellt (600 l aus öffentlicher Wasserversorgung, 800 l per Pumpe von Udenbreth, 200 l von Büllingen). Von der Gemeinde werden ferner in Absprache mit der Feuerwehr zusätzliche Hydranten eingerichtet. Die restliche Versorgung, inkl. eines evtl. je nach Brandlast erweiterten Objektschutzes, muss vom jeweiligen Bauherrn selbst realisiert (etwa durch einen Löschteich oder Zisternen) und im späteren Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden (siehe Arbeitsblatt W 405 des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e.V. – DVGW – „Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung“). Für den überwiegenden Teil des Geltungsbereiches existiert ein genehmigter Kanalisationsentwurf aus dem Jahre 1989. Teile dieses Entwurfs sind als „qualifiziertes Mischsystem“ verwirklicht. Vor entsprechender Bautätigkeit ist die Abwasserbeseitigung ggf. noch sicherzustellen. Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich der Kläranlage Kronenburg, Gemeinde Dahlem. Das Staatliche Umweltamt Aachen weist darauf hin, dass diese Anlage nicht den a.a.R.d.T. entspricht, da ein erhöhter Fremdwasserzufluss besteht. Die Gemeinde Dahlem kommt allerdings der gesetzlichen Verpflichtung zur schrittweisen Untersuchung und Sanierung des Kanalnetzes nach: In den Jahren 1991/92 hat sie alle Kanalleitungen per Videokamera auf Schäden untersuchen lassen. Unter Zugrundelegung der Untersuchungsergebnisse hat die Gemeinde Dahlem im Jahre 1995 mit der Kanalisierung im Entwässerungsbereich Kronenburg begonnen und setzte die Maßnahmen seitdem unter erheblichem finanziellem Aufwand kontinuierlich fort: H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 9- 1995 Ortslage Berk 1996/97 Ortslage Frauenkron mit Sammler bis zur Pumpstation am Kronenburger See 1998 Fortsetzung und Abschluss im Einzugsgebiet der Kläranlage Kronenburg. Die Bemühungen zur Reduzierung des Fremdwassers zeigen Erfolg: Bei Anwendung der „Verwaltungsvorschrift zur Ermittlung der Jahresschmutzwassermenge bei Einleitung von mit Niederschlagswasser vermischtem Schmutzwasser vom 04.02.1991“ wurde der Fremdwasseranteil für die Kläranlage Kronenburg wie folgt ermittelt (Regenschreiber auf der Anlage): 1996 158,4 % - 1997 126,4%. Die Gemeinde Dahlem ist somit nachweisbar bemüht, den Fremdwasseranteil der Kläranlage Kronenburg auf das zulässige Maß von 100% (Regel der Technik) zurückzuführen. Gemäß § 51 a Landeswassergesetz ist für Grundstücke, die nach dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, das Niederschlagswasser vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah an ein Oberflächengewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Dabei besteht eine Gleichwertigkeit von Versickerung, Verrieselung oder ortsnaher Einleitung. Bei dem Gewerbegebiet Losheim ist zu berücksichtigen, dass die Flächen tlw. drainiert sind und somit hinsichtlich der Versickerungsfahigkeit Einschränkungen bestehen. Eine Versickerung scheidet ferner zumindest für einen Teil der Flächen aufgrund der Beschaffenheit der Niederschlagswässer (Festsetzung als Gewerbegebiet, mit resultierendem Verkehrsaufkommen) aus. Es wird daher folgendes festgesetzt: Das Regenwasser ist - soweit als vom Verschmutzungsgrad her zulässig – in die vorhandenen Gewässer dezentral ortsnah einzuleiten, ggf. unter Zwischenschaltung eines Rückhaltebeckens bzw. bei verschmutztem Niederschlagswasser – je nach seinem Verschmutzungsgrad – über eine Vorreinigung (Regenklärbecken). Zu stark verschmutztes Niederschlagswasser ist der Mischwasserkanalisation zuzuführen. Im BPlan-Gebiet sind mehrere Gewässer (Katerbach, Hartenbach, namenlose) vorhanden, deren hydraulische Leistungsfähigkeit im Rahmen der zu erstellenden Einleitungsgenehmigungen zu überprüfen und zu berücksichtigen ist. Zwei der potentiellen Einleitungsstellen sind bereits genehmigt. Ebenso existieren im Nordwest-Teil des Plangebietes bereits 2 Regenwasserkanäle als genehmigtes System. Die vorhandenen Gewässer gewährleisten in Verbindung mit vorhandenen Straßen-/Wegeseitengräben, Regenwasserleitungen und Durchlässen sowie allenfalls einem kurzen, neu anzulegenden Leitungsstück für alle neu hinzukommenden Bauflächen mindestens eine Möglichkeit zur ortsnahen Einleitung unter zumutbarem Aufwand, so dass die Durchführbarkeit der Festsetzung gesichert ist. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 10 - Eine Karte mit Darstellung der zu entsorgenden Flächen und der potentiellen Einleitungswege wurde der Unteren Wasserbehörde des Kreises Euskirchen vorgelegt. Daraufhin hat mit der Unteren Wasserbehörde eine örtliche Überprüfung der Gewässereigenschaft und eine positive Abstimmung der vorgesehenen Lösung stattgefunden. Ebenfalls ist eine Vorabstimmung der Verfahrensweise für die Niederschlagswasserbeseitigung mit dem Staatlichen Umweltamt Aachen erfolgt. Bei einem Teil der in Frage kommenden Einleitungswege (tlw. mehrere Möglichkeiten gegeben) wären auf kurzen Teilstücken Straßenseitengräben entlang der vorhandenen übergeordneten Straßen einzubeziehen. Hierüber ist dann eine Einigung und ggf. vertragliche Regelung der Bedingungen mit dem Landschaftsverband Rheinland/Rheinisches Straßenbauamt erforderlich. Auch hierzu ist eine Vorabstimmung mit der örtlich zuständigen Straßenmeisterei Blankenheim erfolgt. Die Kriterien für die Dimensionierung von ggf. anzulegenden Rückhaltungen sind mit dem Staatlichen Umweltamt Aachen zu klären, die Einleitungsanträge bei der Unteren Wasserbehörde zu stellen. Der jeweilige Vorhabenträger hat die erforderlichen Nachweise, Genehmigungen bzw. Erlaubnisse einzuholen und eine grundstücksspezifische Niederschlagswasserbeseitigung im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Zu beachten sind hierbei insbesondere die Runderlasse des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft NW vom 18.05.1998 “Niederschlagswasserbeseitigung gemäß § 51a des Landeswassergesetzes“ (MBl. NW S. 654) sowie vom 04.01.1988 „Anforderungen an die öffentliche Niederschlagsentwässerung im Trennverfahren“ (MBl. NW S. 164). 1.10 Ökologische Bewertung des Plangebietes (Kurzform) Das Plangebiet gehört naturräumlich zur westlichen Hocheifel –Losheimer Wald-. Die hier vorzufindende Landschaft ist als ausgeräumt zu bezeichnen. Waldflächen sind in diesem Gebiet nicht anzutreffen. Bereits jetzt werden die Flächen überwiegend gewerblich genutzt. Gleisanlagen, Lagerplätze, Parkplätze mit geringem und hohem Versiegelungsgrad prägen den Bereich rund um den Losheimer Bahnhof und die ehemalige Zollstation. Naturnahe Landschaftselemente, wie Hecken, Baum- und Strauchgruppen als auch Obstwiesenrudimente sind vor allem noch im West- bzw. im Südbereich des Plangebietes vorzufinden. Der von Süd in Nordrichtung fließende Katerbach ist größtenteils begradigt und auch aufgrund seines Bewuchses (ein typischer Erlen- bzw. Weidensaum fehlt vollständig) als naturfern anzusprechen. Ein Großteil der zukünftigen Bauflächen wird von einer artenarmen Fettwiese eingenommen, welche nur eine mittlere Bedeutung für den Naturhaushalt hat. Das vorhandene Gehölzinventar kann zum größten Teil erhalten werden. Die Realisierung der Planung verursacht Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild. Festzuhalten ist hier, dass, wie schon erwähnt, schwerpunktmäßig intensiv genutztes Grünland in Anspruch genommen wird. Nach § 20 c BNatSchG oder § 62 LG-NW geschützte Biotope werden nicht beansprucht. Gebiete nach der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie sind nicht betroffen. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 11 - 1.11 Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen Im landschaftspflegerischen Begleitplan wird eine Reihe von Vermeidungs- und Kompensationsmöglichkeiten aufgezeigt, so dass bei ihrer Umsetzung der Charakter des Gebietes möglichst weitgehend erhalten werden kann. Diesem Zweck dienen zunächst einmal die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zum Erhalt von Bepflanzungen, teils in Gestalt von Grünflächen (öffentliche oder private Flächen), teils innerhalb von Pflanzstreifen. Entsprechend der klaren Strukturierung des Plangebietes in 7 abgrenzbare GEbzw. SO-Baugebiets- (und somit auch Eingriffs-) Bereiche (siehe unter Ziffer 1.5) erfolgte auch beim Ausgleich eine Gliederung in 7 voneinander getrennte Blöcke. Die innerhalb des Plangebiets durchzuführenden ökologischen Ausgleichsmaßnahmen werden durch den landschaftspflegerischen Begleitplan (LBP) quantifiziert und im Bebauungsplan gem. § 1 a BauGB, i.V.m. § 8a Bundesnaturschutzgesetz und §§ 4-6 Landschaftsgesetz NW mit den Möglichkeiten des § 9 BauGB festgesetzt, und zwar größtenteils als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (gemäß § 9, Abs. 1, Nr. 20 BauGB) auf einer Grundnutzung als private Grünflächen, der Rest als – unmittelbar zu den Baugebieten gehörende – Pflanzstreifen (gem. § 9, Abs. 1, Nr. 25a BauGB). Die Zuordnung der Ausgleichs -(Grün)-flächen zu den Eingriffs-Baublöcken ist im Bebauungsplan gekennzeichnet. Ferner ist bei jeder Ausgleichs-, Pflanzoder Erhaltungsfläche die zugehörige Ziffer der Textlichen Festsetzungen angegeben. Die neu anzulegenden Landschaftselemente werden sowohl der Verschattung neuer Gebäude und Lagerplätze als auch der Lebensraumschaffung dienen. Zum Charakter der einzelnen Maßnahmen siehe in den Textlichen Festsetzungen sowie im LBP. Die Ausführung hat in Abstimmung mit der Unteren Forstbehörde zu erfolgen. Die Abwicklung des Ausgleichs erfolgt im Rahmen des jeweiligen Baugenehmigungsverfahrens. Die Gemeinde Hellenthal weist in ihrer Stellungnahme auf den erforderlichen Ausgleich hin. Die Untere Landschaftsbehörde des Kreises Euskirchen teilt die jeweils zu erbringende(n) Maßnahme(n) der Baugenehmigungsbehörde mit. Dabei ist zunächst der jeweilige Ausgleich innerhalb des Plangebietes zu erbringen. Dieser Ausgleich wird dem jeweiligen Vorhabenträger als Auflage im Baugenehmigungsverfahren auferlegt und ist von diesem nach den dort getroffenen Maßgaben, spätestens jedoch innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung der zugeordneten Baumaßnahme zu erbringen. Die Ausgleichsmaßnahmen und –flächen sind vom Vorhabenträger auf Dauer zu pflegen und zu unterhalten. Bei Ausfall von Bepflanzungen von mehr als 5% in den ersten 5 Jahren ist eine entsprechende Nachpflanzung vom Vorhabenträger vorzunehmen. Da der erforderliche Ausgleich aufgrund des Vorrangs der Schaffung von gewerblichen Bauflächen (s.Ziff. 1.2) im Gebiet selbst nicht vollständig erbracht werden kann, sind zusätzlich Kompensationsmöglichkeiten außerhalb des Plangebietes erforderlich, und zwar entsprechend dem ökologischen Defizit aus dem landschaftspflegerischen Begleitplan in Höhe von 82.000 Flächenwertpunkten, berechnet nach der Methode des Landkreistages („LKTMethode“). Aufgrund der Abwicklungsform für diese Maßnahmen ist eine Aufnahme in den Bebauungsplan als eigene Geltungsbereiche nicht praktikabel. Die Zuordnung H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 12 - zu den Eingriffsflächen erfolgt mittels der in der Planzeichnung eingetragenen Kennziffern 1 bis 7. Die Aufschlüsselung und Verteilung des zugehörigen Anteils an den Maßnahmen findet sich unter den Textlichen Festsetzungen, Ziffer 2.2.3.3.2. Die durchzuführenden Kompensationsmaßnahmen werden dem jeweiligen privaten Vorhabenträger wiederum im Baugenehmigungsverfahren als Auflage erteilt (im öffentlichen Bereich fällt keine zu erbringende Kompensation an), Verfahrensweise gleich wie oben geschildert. Die Gemeinde ist bestrebt, geeignete Flächen und Maßnahmen im Rahmen des Ersatzflächenkonzeptes (Öko-Konto) bereitzustellen. Wie bereits oben unter Ziff. 1.3 ausgeführt, bedarf die Überquerung des Katerbachs eines separaten wasserrechtlichen Genehmigungsverfahrens unter Regelung auch der erforderlichen Kompensation. Analog gilt dies für die Errichtung der unter Ziffer 1.9 angesprochenen Windkraftanlage: Auch hierfür ist die ökologische Kompensation im entsprechenden Planverfahren separat zu ermitteln und zu regeln. 1.12 Weitere Kennzeichnungen und Hinweise - Gemäß Hinweis der Unteren Abfallwirtschaftsbehörde vom 16.09.1996 befindet sich im Plangebiet die im Altlastenkataster unter 5604/104 registrierte Altlast „Bahnhof Losheim“ (siehe Kennzeichnung in der Planzeichnung). Auf diesem Altstandort wurde eine Teermischanlage und eine Altölsammelstelle betrieben. Bei den festgestellten Verunreinigungen handelt es sich im wesentlichen um Verunreinigungen des Bodens durch Polychlorierte Biphenyle-PCB. Aufgrund der festgestellten Belastung des Bodens und der hohen Immobilität der Polychlorierten Biphenyle wurde durch den Gutachter keine Sanierungsnotwendigkeit gesehen. Sollte jedoch auf der Altlastenfläche durch bauliche Aktivitäten Bodenaushub anfallen, ist die Entsorgung hinsichtlich der PCB-Verunreinigungen mit der Unteren Abfallwirtschaftsbehörde abzustimmen. - Im B-Plan-Gebiet befinden sich gemäß Mitteilung der Unteren Wasserbehörde vom 16.09.1996 Drainagen des Wasser- und Bodenverbandes Losheim. Bei Konkretisierung der Planungen auf drainierten Flächen ist diesbezüglich eine Abstimmung mit dem Wasser- und Bodenverband sowie der Unteren Wasserbehörde zu treffen. H:\Amt 60 - Archiv\601\BAUGBLB\Planung\Allgemein\Begründung\Begründung Bplan Nr. 49 Gewerbegebiet Losheim.doc - 13 -