Immobilien aktuell - Zürcher Kantonalbank

Immobilien
aktuell
Ausgabe November 2014
Tauziehen am Immobilienmarkt
Wie verschiedene Faktoren den Markt beeinflussen
Zentral und ruhig
Welche Attribute bei Inseraten ziehen
Indirekte Anlagen
Tiefe Zinsen bringen Performance
Editorial
Inhalt
Liebe Leserin,
lieber Leser
Meinung und Prognose
Langsame Abkühlung am
Immobilienmarkt3
Konjunktur und Zinsen
Die Bäume wachsen nicht
in den Himmel
4
Eigenheimmarkt
Tauziehen am Immobilienmarkt
6
Mietwohnungen
Zentral und ruhig soll es sein
12
Karten zum Immobilienmarkt
Stadtwohnen um jeden Preis?
Flächenkonsum in Zürich und Genf 14
Indirekte Anlagen
Gute Performance dank Zinsrückgang 16
Wirtschaftsraum Zürich
Preise und Mieten
18
Beim Wohneigentum beeinflussen
gegenwärtig verschiedene Fak­toren
die Preisentwicklung. Die verschärften Finanzierungsregeln, die
rückläufigen Zinsen und die hohe
Zuwanderung bewegen den Markt
in unterschiedliche Richtungen.
Ebenfalls entscheidend sind aktuell
die deutlich eingetrübten konjunkturellen Aussichten. Wie all diese
Faktoren zusammen­spielen und
was dies für die künftige Entwicklung am Immobilienmarkt bedeutet, lesen Sie in unserer Analyse
ab Seite 6.
Wir zeigen Ihnen, weshalb sich die Mieter auf
den Sommer 2015 freuen dürfen, und präsen­
tieren weitere interessante Marktphäno­mene.
Zum Beispiel mit welchen Attributen in Immo­
bilieninseraten am meisten Interessenten angelockt werden. Die richtigen Schlüsselbegriffe
haben wir für Sie anhand von Analysen der
­Inserate auf homegate.ch herausgefiltert.
Oder: Wir sagen Ihnen, wo in den Städten Zürich
und Genf pro Kopf am meisten Wohnfläche
beansprucht wird und wie die beiden Schweizer
Metropolen im Vergleich dastehen.
Heinz Kunz
Leiter Firmenkunden, Zürcher Kantonalbank
Impressum
Herausgeberin Engineering Immobilien, Zürcher Kantonalbank Redaktion Othmar Köchle Gestaltung JoosWolfangel, Winterthur
Druck Zürcher Kantonalbank Bild © Nik Hunger, Zürich Auflage 4’500 Expl. Erscheint ½-jährlich Kontakt ­­ p [email protected]
Abonnement www.zkb.ch/immobilienpublikationen oder 0844 843 823
Dieses Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken. Alle Informationen und Daten in diesem D
­ okument stammen aus Quellen, welche die
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Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtigkeit, Genauigkeit, Vollständigkeit und Angemessenheit übernommen werden – weder ausdrücklich
noch stillschweigend. Die Zürcher Kantonalbank lehnt diesbezüglich jegliche Haftungsansprüche ab. Die ZKB hat in den letzten 12 Monaten an
Kapitalmarkttransaktionen von Intershop, Mobimo, PSP Swiss Property und Swiss Prime Site mitgewirkt.
2
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
Meinung und Prognose
Langsame Abkühlung am Immobilienmarkt
Von Peter Meier
Die neuesten Marktindikatoren beim Wohneigentum
bestätigen die abnehmende Dynamik, die sich schon
seit einigen Quartalen abzeichnet. In den ­meisten
Regionen der Schweiz haben sich die Wachstums­
raten der Preise deutlich abgeschwächt, liegen aber
noch mehrheitlich im positiven Bereich. Auch bei den
Hypothekarvolumen hat sich der Trend des schwächeren Wachstums von diesem Frühjahr fort­gesetzt.
Das Jahreswachstum des gesamten Hypothekarvolumens lag per Ende März noch bei 4,1 %. Bis Ende Mai
hat sich das Wachstum nochmals deutlich reduziert
und liegt seitdem ziemlich stabil auf dem Niveau von
rund 3,8 %.
Die Preisindizes zeigen aktuell mehrheitlich eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Wie immer, wenn
sich das Preiswachstum um null bewegt, weisen die
einen Indizes leicht positive, andere negative Wachstumsraten auf. Da mit Vorliebe das Vorzeichen interpretiert wird, dürfte die Berichterstattung in den
nächsten Quartalen wieder für einige Meinungsverschiedenheiten sorgen.
Der Rückgang bei den Zinsen, bereits im Frühjahr deutlich, hat sich im zweiten und im dritten Quartal nochmals verstärkt. Bei den Hypothekarzinsen befinden wir
uns aktuell wieder im Bereich der Tiefststände von
Ende 2012. Dieser erneute Zinsrückgang und auch die
tiefen Prognosen bewirken, isoliert betrachtet, eher
wieder steigende Preise. Wegen der verzögerten Wirkung dürfte dieses Aufwärtspotenzial im Markt noch
nicht vollständig angekommen sein. Ebenfalls eine
deutliche Auswirkung haben die tiefen Zinsen für die
Mieter. Der Referenzzins wird spätestens per Juni 2015
auf 1,75 % sinken. Ein erneuter Anstieg auf 2,0 % liegt
aus heutiger Sicht in weiter Ferne.
Der Immobilienmarkt wird aber nicht nur durch die
Zinsen beeinflusst. Auf der Nachfrageseite zeigt sich
die Zuwanderung erstaunlich robust. Dämpfend dürften sich hingegen die zu erwartenden tieferen Wachstumsraten der Gesamtwirtschaft auswirken.
Eine äusserst gewichtige Rolle im Zusammenspiel der
Marktkräfte spielt zudem die Regulierung: Die Selbst-
regulation im Hypothekargeschäft zeigt mit der erwarteten Verzögerung deutliche Auswirkungen. Unsere
täglichen Erfahrungen in der Hypothekarvergabe und
im Eigenheimverkauf bestätigen dieses Bild. Die Verschärfung der Fremdfinanzierung ist für viele Haushalte deutlich spürbar. Im Immobilienverkauf bestätigen sich die Erfahrungen von diesem Frühjahr: Preissteigerungen sind kaum mehr erkennbar. Die Anzahl
der Kaufinteressenten liegt klar tiefer als zu den
Boomzeiten, hat sich nun aber im Vergleich zum Frühling nicht weiter reduziert.
Auf der Angebotsseite erwarten wir im laufenden
Jahr mit 48’000 Wohnungen eine hohe Produktion.
Der Höhepunkt scheint damit aber erreicht, in den
J­ahren 2015 und 2016 gehen wir von 47’000 respektive 45’000 neuen Wohnungen aus.
Unter Berücksichtigung all dieser Fundamentalfaktoren
prognostizieren wir für die nächsten zwei Jahre seitwärts laufende Wohneigentumspreise. Für 2015 erwarten wir ein Nullwachstum im Kanton Zürich und einen
Preisanstieg von 0,3 % in der Schweiz. 
Wirtschaftliche Eckdaten
Konjunktur
2012 20132014120151 20161
BIP
1,1 %
1,9 % 1,8 % 1,5 % 2,0 %
Inflation*
– 0,7 % –0,2 % 0,0 % 0,4 % 0,8 %
Arbeitslosenrate*
2,9 % 3,2 % 3,2 % 3,1 % 3,0 %
Zinsausblick
Zinsen 15.11.2014
3-Mt-Geldmarkt
0,00 %
10-jährige Eidgenossen
0,38 %
Wohnungsmarkt
in 12 Mt
0,05 %
0,50 %
2013 201412015120161
neue Wohnungen CH
neue Wohnungen ZH
Neumieten Wohnen CH
Neumieten Wohnen ZH
Preisentwicklung
Wohneigentum CH
Preisentwicklung
Wohneigentum ZH
1
in 3 Mt
0,02 %
0,40 %
Prognose Zürcher Kantonalbank
46’000 48’000 47’000 45’000
8’200 8’000 7’7007’700
1,8 % 1,5 % 1,5 % 1,0 %
3,1 % 1,7 % 1,7 % 1,5 %
4,0 %
3,0 % 0,3 % 0,0 %
–1,8 %
1,0 % 0,0 % 0,0 %
* Jahresdurchschnitt
Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
3
Konjunktur und Zinsen
Die Bäume wachsen nicht in den Himmel
Von Cornelia Luchsinger
Seit einigen Monaten deuten die konjunkturellen Vorlaufindikatoren für die Eurozone an, dass sich die wirtschaftliche Erholung weniger dynamisch darstellen wird
als noch im Frühjahr erhofft. Im Oktober erreichten uns
denn auch schwache Konjunkturzahlen aus der Währungsunion, die zu erheblichen Wachstumsängsten an
den Finanzmärkten geführt haben. Insbesondere die
Erholung in Deutschland zeigte sich von der glanzlosen
Seite. Die Konjunkturerwartungen für dieses wichtige
Euro-Land trübten sich weiter ein. Wir haben unsere
Prognosen zurückgenommen und erwarten für die
Währungsunion im laufenden Jahr ein BIP-Wachstum
von 0,7 %, für 2015 gehen wir von 0,9 % aus. 2016
dürfte das BIP um 1,1 % expandieren. Wir gehen also
insgesamt von einer leichten Wachstumsbeschleunigung
in der Eurozone für die kommenden Quartale aus. Einen
«triple dip», also eine dritte Rezession innerhalb kurzer
Zeit, schliessen wir derzeit aus. Die Abwertung des
Euro, die kräftig gesunkenen Energiepreise, die expansiven Massnahmen der EZB und die Konjunkturstimuli der
Regierungen sollten dem entgegenwirken.
lediglich 12 % bei einer tiefen US-Gesamtexportquote
von knapp 15 % ist eine Übertragung via Handel jedoch
eher als gering einzuschätzen. Entscheidend für die USKonjunktur ist die Binnenwirtschaft: Rund 70 % des
amerikanischen BIP-Wachstums entfallen allein auf den
privaten Konsum. Dieser wird gestützt vom Arbeitsmarkt, der sich in den letzten Jahren überraschend
deutlich verbessern konnte. Die USA haben die Folgen
der Finanzkrise bislang deutlich besser gemeistert als
Europa.
Die konjunkturelle Erholung jenseits des Atlantiks zeigt
sich weiterhin solide. Zwar gibt es eine Vielzahl von
Übertragungswegen eines zuletzt wesentlich schwächeren Europas auf Amerika, u.a. via Stimmungsindikatoren, Finanzmärkte sowie Handelskanäle. Angesichts
eines EU-Anteils an den amerikanischen Exporten von
Auch in der Schweiz schwächeres Wachstum
Die Schweiz kann sich den Entwicklungen in Europa
nicht entziehen. So deuten die Vorlaufindikatoren
bereits seit einigen Monaten eine Wachstumsdelle an.
Im ersten Halbjahr präsentierten sich die BIP-Zahlen
allerdings noch ansehnlich. Mit der Umstellung des
Seco auf das Europäische System Volkswirtschaftlicher
Gesamtrechnungen von 2010 (ESVG2010) per Ende
September kam es für das zweite Quartal 2014 zu einer
Revision. Neu resultiert ein leicht positives Wachstum
statt des zuvor (ESVG1995) ausgewiesenen Nullwachstums. Wir halten für die Schweiz insgesamt an unserer
Prognose für das laufende Jahr fest und erwarten ein
BIP-Wachstum von 1,8 %. Allerdings ist anzumerken,
dass nur schon aufgrund der Zahlen für die ersten beiden Quartale ein Wachstum von 1,4 % resultiert (Basiseffekt). Für das Jahr 2015 dürften die Wachstumsim-
KOF-Konjunkturbarometer und BIP-Wachstum Schweiz
Inflationsentwicklung Schweiz (% vs. Vj)
120
2,0
10
110
1,0
5
100
0,0
0
90
–1,0
–5
80
–2,0
–10
70
–3,0
–15
02
03
04
05
06
07
08 09
neues KOF-Konjunkturbarometer
10
11
12
13
14
BIP-Wachstum (% qoq, rechts)
Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank
4
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
04
05
06
07
Produzentenpreise Schweiz
08
09
10
11
12
13
14
Produzentenpreise Eurozone
Importpreise Schweiz Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank
Zinsverlauf und -prognosen
Prognose Referenzzins
4 %
4,0 %
3,5 %
3 %
3,0 %
2,5 %
2 %
2,0 %
1 %
1,5 %
Rendite Bundesobligationen (Laufzeit 10 Jahre)
Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank
2019
2018
2015
2017
2014
3-Monats-Libor
2016
2013
2015
2012
2014
2011
2013
2010
2012
2009
2011
2008
Kapitalmarktsatz (Laufzeit 5 Jahre)
2010
2007
2009
1,0 %
0 %
Referenzzins
Prognose Referenzzins
Durchschnittszins
Prognose Durchschnittszins
Quelle: Zürcher Kantonalbank
pulse aus dem europäischen Umfeld noch verhalten
ausfallen, daher sind wir etwas zurückhaltender mit
unserer Prognose. Wir erwarten ein leicht unterdurchschnittliches Wachstum von 1,5 %. 2016 werden die
europäischen wie auch die globalen Wachstumskräfte
noch etwas stärker ausfallen, was sich in dynamischeren
Aussenhandelszahlen und damit höheren BIP-Wachstumsraten niederschlagen wird. Belastend wird in den
Jahren 2015 und 2016 der Bausektor wirken. Hier
erwarten wir ausgehend vom heutigen hohen Niveau
einen leichten Rückgang bei den Investitionen. Die
Gesamtinvestitionen dürften aber gerade im Jahr 2016
wieder an Fahrt aufnehmen. Dann ist nämlich zu erwarten, dass die Ausrüstungsinvestitionen wieder anziehen.
Unsere aktuelle Konjunkturprognose finden Sie unter
www.zkb.ch/konjunkturprognose
Nullinflation, wenig Potenzial für
Renditeanstiege
In der Eurozone geht die schwächelnde Konjunkturentwicklung Hand in Hand mit einem hartnäckigen Dis­
inflationstrend; die Teuerungsraten sind in einem langjährigen Abwärtstrend. Eine negative Preisentwicklung
im europäischen Ausland schlägt sich via Importpreise
auch in der Schweiz nieder. Es ist nicht davon auszu­
gehen, dass der Inflationsdruck über die kommenden
Quartale massgeblich anziehen wird. Wir erwarten,
ausgehend von einer Nullrunde im Jahr 2014, moderate
Inflationsraten von 0,4 % im Jahr 2015 und 0,8 % im
Jahr 2016. Auch betreffend der Zinsenwtwicklung
haben wir unsere Meinung revidiert. So dürften sich die
Staatsanleihenrenditen in der Eurozone auf Jahressicht
weiter schwach entwickeln. Für die Schweizer Rendi-
ten ergibt sich damit kaum Spielraum nach oben: In
12 Monaten dürften die Renditen kaum wesentlich
höher liegen als heute. Mit diesen Aussichten ist auch
die Gangart für die Schweizerische Nationalbank
grösstenteils vorgegeben. Sie lautet: Weiter wie bisher.
Sprich, die Durchsetzung des Mindestkurses wird bis
auf Weiteres höchste Priorität geniessen. Eine erste
Leitzinsan­hebung wird gemäss unserer Einschätzung
nicht vor 2017 erfolgen.
Mieten sinken spätestens im Sommer 2015
Der Durchschnittszins aller Hypotheken betrug per
Ende Juni 2014 1,95 %. Der Referenzzins reagiert aufgrund der Durchschnittsbildung stets verzögert auf
Zinssenkungen. Wegen der Erwartung weiterhin tiefer
Zinsen werden auslaufende und neue Hypotheken i­n
den nächsten Monaten zu tieferen Zinskonditionen
abgeschlossen als jene im Hypothekarbestand.
Gemäss unserem Prognosemodell wird deshalb der
Referenzzins noch weiter sinken. Wegen der aktuell
tieferen Zinserwartungen wird dies deutlich schneller
der Fall sein als noch in unserer Prognose vom letzten
Frühjahr dargestellt. Das Unterschreiten des Durchschnittszinses von 1,88 % und damit eine weitere Senkung des Referenzzinses auf 1,75 % ist mit Sicherheit
nahe. Der genaue Zeitpunkt ist aber schwierig vorher­
zusagen. Bereits per März 2015 könnte die Rundungsgrenze äusserst knapp unterschritten werden. Falls
nicht, dürfen sich die Mieter spätestens per Juni 2015
über eine weitere Senkungsrunde freuen. Ein noch
­tieferes Absinken scheint aus heutiger Sicht nicht realistisch. Ein erneuter Anstieg auf das Niveau von 2,0 %
rückt mit den aktuellen Zinsprognosen in weite Ferne. 
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
5
Eigenheimmarkt
Tauziehen am Immobilienmarkt
Von Nadja Würth und Andrea Tini
Der Immobilienmarkt hat sich merklich abgekühlt.
Manche Prognostiker sehen gar den Abschwung vor
der Tür. Doch stimmt diese Einschätzung? Das Preiswachstum hat sich in letzter Zeit in der Tat deutlich
verlangsamt, hauptsächlich aufgrund verschärfter
Finanzierungsvorschriften. Es gibt aber immer noch
zwei Faktoren, die einer weiteren Abkühlung entgegenwirken. Erstens ist jüngst einer der wichtigsten
Treiber auf dem Immobilienmarkt wiedererstarkt: der
Zinsrückgang. Zweitens zeigt sich die Zuwanderung
wider Erwarten hoch. Ausserdem ist die Preisdynamik
nicht überall in einen Tiefschlaf gefallen, es gibt durchaus Gemeinden mit deutlichen Preissteigerungen. Auf
dem Immobilienmarkt herrscht folglich ein regelrechtes Tauziehen von gegenläufigen Effekten.
Im Schnitt tiefere Preisdynamik
Nach mehreren Boomjahren verzeichnet der Immobilienmarkt seit einigen Quartalen schwächere Preisanstiege. In der Schweiz sind die Transaktionspreise 2013
gemäss Wüest und Partner beim Stockwerkeigentum
noch um 4,7 % (2012: +6,8 %) gestiegen, bei den Einfamilienhäusern um 2,9 % (2012: +4,3 %). Auf das
dritte Quartal 2014 hin hat sich das Preiswachstum im
Vorjahresvergleich weiter abgeschwächt: Der Preisanstieg für Stockwerkeigentum liegt noch bei 2,8 %, derjenige für die Einfamilienhäuser bei 2,4 %. Die sinkenden Wachstumsraten sind in der untenstehenden Gra-
fik anhand der Abwärtsbewegung deutlich erkennbar.
Aktuell sehen wir eine Stabilisierung auf tieferem
Niveau. Im Kanton Zürich waren die Preise laut dem
Wohneigentumsindex ZWEX bereits 2013 rückläufig
(–1,8 %). Sie setzen ihren Rückgang im Jahr 2014 fort.
Entspannung auch beim Hypothekarvolumen
Nebst der Preisdynamik hat sich auch das Wachstum
des Hypothekarvolumens beruhigt. Die untenstehende
Grafik illustriert, wie das Wachstum über die letzten
Monate hinweg abgenommen hat. Seit April bleibt es
stabil bei einer Rate von 3,8 % (im Vergleich zum Vorjahresmonat). Aufgrund der rekordtiefen Zinsen und
der vielen neu erstellten Wohneinheiten erstaunt diese
tiefe Wachstumsrate. Die strengeren Finanzierungsvorschriften halten die Hypothekennachfrage offenbar
erfolgreich im Zaum.
Preise nicht überall rückläufig
Die These der Abkühlung auf dem Immobilienmarkt
trifft insgesamt zu, wie die Preisindizes für die Schweiz
und den Kanton Zürich (sowie auch das Hypothekenwachstum) anschaulich zeigen. Das Preiswachstum seit
2013 kam aber nicht flächendeckend zum Erliegen. Es
bestehen kleinräumige Unterschiede.
Während sich in der Boomphase des Immobilienmarktes
die Preise vorwiegend in den Zentren und um die Seen
Jährliches Preiswachstum Wohneigentum
Wachstum der inländischen Hypothekarkredite
10 %
6,0 %
8 %
5,5 %
5,0 %
6 %
4,5 %
4 %
4,0 %
2 %
3,5 %
0 %
3,0 %
–2 %
2,5 %
–4 %
2,0 %
2010
2011
STWE Schweiz
EFH Schweiz
6
2012
2013
2014
Eigenheimpreise (ZWEX)
Quelle: Zürcher Kantonalbank, W&P
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
2010
2011
2012
2013
2014
Wachstum (Vergleich mit Vorjahresmonat)
Quelle: SNB, strukturbruchbereinigt
Preisentwicklung Wohneigentum
Preisentwicklung Einfamilienhäuser Mitte 2003 bis 2013
mehr als 80 %
60 % bis 80 %
40 % bis 60 %
20 % bis 40 %
0 % bis 20 %
Preisentwicklung Einfamilienhäuser Mitte 2013 bis heute
mehr als 6 %
4 % bis 6 %
2 % bis 4 %
0 % bis 2 %
weniger als 0 %
Quelle: Zürcher Kantonalbank,
Swiss Real Estate Datapool
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
7
Jährliche Wohnkosten Kanton Zürich
Nettozuwanderung Schweiz
Annahme beim Neuerwerb: 80 % Belehnung,
Abschluss einer 5-Jahres-Festhypothek
90’000
50’000
45’000
80’000
40’000
70’000
35’000
60’000
30’000
50’000
25’000
40’000
20’000
30’000
15’000
10’000
20’000
5’000
10’000
0
0
2006 2007 2008 2009 2010
Miete
2011
Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank
stark verteuert hatten, hat sich das Preiswachstum nun
ins Umland verschoben. Dort sind häufig noch deutlich
positive Wachstumsraten festzustellen. Um diesen
Effekt aufzuzeigen, haben wir kleinräumige Preisindizes
berechnet und dabei die sogenannte charakteristische
Methode auf regional typische Objekte angewendet.
Die Karte für den Wirtschaftsraum Zürich auf S. 7 zeigt
die akkumulierte Preisentwicklung für Einfamilienhäuser
über die Jahre 2003 bis 2013. Die grösste Preissteigerung findet man in den Zentren und gut erschlossenen
Seeregionen. Nach aussen flacht das Wachstum ab.
Nach Mitte 2013 ist dieses kreisförmige Muster nicht
mehr sichtbar. Das Wachstum fokussiert sich seither auf
die ländlicheren Gebiete. Die braun bis rot eingefärbten
Flächen der Karte zeigen die Gebiete, deren Preise jüngst
klar gestiegen sind (mehr als 2 % innerhalb eines Jahres).
Einzig im Kanton Schwyz finden sich Gemeinden in
Seenähe, die schon vorher kräftig zugelegt haben.
Die Immobilienpreisentwicklung der Zentren hat oftmals Vorlaufcharakter und schwappt in der Folge auf
die restlichen Regionen über. Diese Entwicklung wurde
in der Literatur bereits für verschiedene Länder nachgewiesen und ist bekannt als «ripple effect». Wir gehen
davon aus, dass sich die Preise in den umliegenden
Gemeinden in den nächsten zwei Jahren weiter verteuern werden. Anschliessend dürften sie aufgrund des
Vorlaufcharakters der Zentren den Pfad ändern und ein
ähnliches Tempo wie ihre Vorläufer einschlagen. Doch
wie hoch wird dieses allgemeine Tempo sein? Dazu werden nachfolgend die fundamentalen Treiber des Immobilienmarktes unter die Lupe genommen, um daraus
Informationen für die weitere Entwicklung abzuleiten.
8
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun
2012 2013 2014
Eigentumswohnung Neuerwerb
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
2009
2010
2011
Jul Aug Sep Okt Nov Dez
2012
2013
2014
Quelle: Bundesamt für Migration
Finanzierung günstiger denn je
Das Zinsumfeld präsentiert sich so günstig wie noch
nie. Die bereits tiefen Zinsen für langfristige Festhypotheken sanken diesen Herbst erneut auf das Rekordtief
von 2012. Betrugen die Richtzinssätze der Zürcher Kantonalbank für die 10-jährigen Festhypotheken im Spätsommer 2013 gut 2,8 %, so sind es jetzt noch knapp
2,0 %; diejenigen der 5-jährigen Festhypotheken sind
im gleichen Zeitraum von 2,0 % auf 1,4 % gesunken.
Dieser Rückgang reduziert die Finanzierungskosten
deutlich, was der Kauflust einen positiven Schub verleihen dürfte. Ist das nötige Eigenkapital für den Hauskauf vorhanden, verbessert sich die Erschwinglichkeit
von Wohneigentum. Dies zeigt die oben links stehende
Grafik, die für ein vergleichbares Objekt die jährlich
anfallenden Wohnkosten aufzeigt. Während das typische Stockwerkeigentumsobjekt im Kanton Zürich jährliche Kosten (Zinsen, Amortisation und Unterhalt) von
etwa 22’500 Franken verursacht, beträgt die Jahresmiete der entsprechenden Wohnung rund 33’000 Franken. Die Differenz zugunsten des Wohneigentums ist in
letzter Zeit gar noch angewachsen. Dies verleiht dem
Markt positive Impulse. Da die Zinsen einer der wichtigsten Treiber sind, wirkt ihr überraschender Rückgang
als Gegenspieler zur Abschwungsthese.
Weiterhin rege Zuwanderung
Auch die trotz Masseneinwanderungsinitiative unerwartet hohe Zuwanderung hält die Wohnnachfrage
aufrecht. Schweizweit wurde 2014 bis dato eine starke
Zuwanderung verzeichnet. In den letzten Jahren kam
es nur 2013 in den gleichen Beobachtungsmonaten zu
einem noch höheren Zuwachs, wie die obenstehende
Grafik illustriert.
Baubewilligungen in der Schweiz
60’000
50’000
40’000
30’000
20’000
10’000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Zentren
suburbane Gemeinden
einkommensstarke Gemeinden
periurbane Gemeinden
industrielle und tertiäre Gemeinden
touristische Gemeinden
ländliche Pendlergemeinden
agrarische und agrar-gemischte Gemeinden
Regional gibt es allerdings seit Jahren grosse Unterschiede. Der Kanton Zürich ist mit Abstand der wichtigste Einwanderungskanton. Seine Nettozuwanderung
betrug im Jahr 2013 15’000 Personen. An zweiter Stelle
folgt der Kanton Waadt mit einer Bilanz von 11’000 Personen, an dritter der Kanton Bern mit 7’000 und an
vierter Stelle der Kanton Genf mit 6’600. Zusammen
machen diese vier Kantone die Hälfte der gesamtschweizerischen Nettozuwanderung aus. Innerhalb
dieser Kantone entfällt wiederum der grösste Teil auf
die städtischen Gebiete.
Zenit bei Bautätigkeit erreicht
Die Bauwirtschaft hat auf die zuwanderungsbedingt
hohe Nachfrage reagiert und die Neubauproduktion
ausgeweitet. Diese Ausweitung erfolgte allerdings mit
Verzögerung, was im Markt zu Knappheitssymptomen
führte. Jüngst konnte die Knappheit reduziert werden.
Dafür spricht die erstmals gestiegene Leerwohnungsziffer. Doch trotz Entspannung bleibt ein Wermutstropfen. Es wurde nämlich nicht zwingend dort
gebaut, wo die Nachfrage am höchsten war. Wie am
Beispiel des Wirtschaftsraums Zürich gezeigt, waren
die Preisanstiege in den Zentren am höchsten. Gleiches
gilt für die Zuwanderung, die sich auf die städtischen
Gebiete fokussiert. An diesen Lagen wurde in den
letzten ­Jahren die Bauproduktion nicht angekurbelt,
wie die Darstellung der Baubewilligungen zeigt. Vielmehr fand die Ausweitung in den periphereren, ländlicheren Gemeinden statt.
Quelle: Baublatt, Zürcher Kantonalbank
jüngst veröffentlichte. Das sind rund 10’000 Einheiten
mehr als noch vor zehn Jahren. Die Vorlaufindikatoren
(Baubewillungen, -gesuche und Auftragseingänge) lassen vermuten, dass im Jahr 2014 die Spitze erreicht
sein wird. Für 2014 gehen wir von 48’000 neuen
­Wohnungen aus, mit anschliessendem Rückgang auf
47’000 und 45’000 Wohnungen in den beiden folgenden Jahren. Im Kanton Zürich setzte der Rückgang
bereits etwas früher ein: 2013 war mit 8’200 Wohnungen das stärkste Jahr. 2014 kommen schätzungsweise
8’000 neue Wohneinheiten auf den Markt, 2015 und
2016 je 7’700.
Prognose: Preise bewegen sich seitwärts
Die Immobilienpreise werden sich auch künftig lang­
samer bewegen. Denn die verschärften Kreditvergabestandards schränken die Nachfrage und somit das
Preiswachstum ein. Die Zinsen präsentieren sich hin­
gegen mittlerweile wieder deutlich günstiger, was die
Abkühlung schwächt. Doch da die Regulierungsvorschriften verzögert wirken, gehen wir davon aus, dass
sich diese beiden Faktoren die Waage halten. In der
Summe sehen wir für die nächsten zwei Jahre eine
Preisstabilisierung, jedoch keinen Preiszerfall. Im laufenden Jahr erwarten wir im Kanton Zürich konstante
Eigenheimpreise und schweizweit einen Anstieg von
3,0 %. Für 2015 prognostiziert die Zürcher Kantonalbank für die ganze Schweiz einen marginalen Anstieg
von 0,3 %, im Kanton Zürich eine Nullrunde. 2016
dürfte sich die Seitwärtsbewegung fortsetzen. 
Die Schweizer Bauwirtschaft dürfte nun den Höhepunkt
überschritten haben. 2013 wurden 46’800 neue Wohneinheiten fertiggestellt, wie das Bundesamt für Statistik
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
9
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Wie attraktiv ist die Lage
punkto Erreichbarkeit?
10
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
Wie hoch sind Einkommen
und Steuerbelastung?
221 266 November 2014
Was kosten Wohnungen?
Wie wird die Gemeinde
zusammenfassend bewertet?
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
11
Mietwohnungen
Zentral und ruhig soll es sein
Von Andrea Horehájová
Welche Inserate wecken bei Mietwohnungssuchenden
das grösste Interesse? Wir haben anhand des Klickverhaltens im Kanton Zürich untersucht, was auf dem Markt
besonders gefragt ist. Unsere Analyse bestätigt, was man
bereits intuitiv vermutet: Die Region, die Zimmerzahl und
der Preis des inserierten Objekts sind mit Abstand am
wichtigsten. Die Mieter haben also eine sehr genaue Vorstellung davon, wo und was sie suchen. Aber mit etwas
Kosmetik und einer ansprechenden Objektbeschreibung
lässt sich doch noch etwas machen. Die Schlagworte
«zentral» und «ruhig» locken überproportional viele
Nachfrager an.
Als Datenbasis unserer Analysen dienen die seit Mitte
2012 auf dem Immobilienportal homegate.ch inserierten Mietwohnungen. Untersucht wurde die «durchschnittliche Anzahl Klicks pro Inserat und Tag», also
wie häufig ein Inserat im Durchschnitt pro Tag mit
allen Detailinformationen angezeigt wurde.
die Stadtkreise abgebildet sind. Die Inserate in Zürich
und Winterthur wecken das grösste Interesse. Allerdings
gibt es innerhalb der Städte Unterschiede. In Zürich
erzielen die Wohnungen im Kreis 12 die meistens Klicks,
nämlich 131 pro Inserat und Tag. Der Kreis 8 mit nur
58 Klicks stellt das Schlusslicht dar. In Winterthur sind
die Kreise Veltheim und Mattenbach am beliebtesten.
An der Goldküste fehlen kleine Wohnungen
Neben der Region ist die richtige Wohnungsgrösse für die
Suchenden von grosser Bedeutung. Je nach Gegend sind
verschiedene Wohnungsgrössen gefragt. Wir haben die
Unterschiede in der Stadt Zürich und der Region Pfannenstiel im Detail untersucht. Die zwei Grafiken zeigen die
durchschnittliche Anzahl Klicks nach Zimmerzahl geordnet
(blaue Balken). Die roten Punkte bilden die Verteilung
der Inserate nach Anzahl Zimmern ab (rechte Achse).
Gefragte Zentren
Es zeigt sich, dass innerhalb des Kantons Zürich die
Region als Nachfragekriterium sehr bedeutend ist. Je
zentraler und urbaner die Lage, desto gesuchter sind die
angebotenen Objekte. Bemerkenswert: Obwohl in den
Zentren viele Inserate zur Auswahl stehen, resultieren
hier mehr Klicks pro Inserat und Tag als anderswo. Die
nebenstehende Karte zeigt die Anzahl Klicks pro
Gemeinde, wobei für die Städte Zürich und Winterthur
Es zeigt sich, dass das Angebot die Wünsche der Nachfrager nicht immer optimal trifft. In der Stadt Zürich ist
die Klickrate generell sehr hoch, wobei Vierzimmerwohnungen am begehrtesten sind. Der Grund für die hohe
Attraktivität dieser Wohnungsgrösse dürfte nicht zuletzt
beim beschränkten Angebot liegen. Nur 15 % aller
angebotenen Wohnungen in der Stadt verfügen über
vier Zimmer. Anders präsentiert sich der Markt in der
Region Pfannenstiel. Hier wird das Angebot eher von
grösseren Wohnungen dominiert. Dabei scheinen
gerade die kleinen Wohnungen Mangelware zu sein.
Inserate nach Zimmerzahl, Stadt Zürich
Inserate nach Zimmerzahl, Region Pfannenstiel
110
40 %
110
40 %
104
90
70
96
30 %
100
83
77
90
30 %
70
20 %
58
50
20 %
50
49
10 %
30
0 %
10
1 – 1,5
2 – 2,5
3 – 3,5
4 – 4,5
5 – 5,5 6 und mehr
Anzahl Zimmer
Anzahl Klicks pro Inserat und Tag
12
48
40
30
10 %
41
34
32
0 %
10
1 – 1,5
2 – 2,5
3 – 3,5
4 – 4,5
5 – 5,5 6 und mehr
Anzahl Zimmer
Verteilung der Inserate nach Anzahl Zimmer (rechte Achse)
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank
spruch in sich – erhöht die Anzahl weiter auf 88 Klicks.
76 Klicks erzielen Inserate mit der Bezeichnung «ruhig».
Mit den übrigen Umschreibungen «sonnig», «Sicht»
und «saniert» lassen sich hingegen nicht überdurchschnittlich viele Suchende anlocken. Inserate ohne die
beiden Attribute «zentral» und «ruhig» werden nicht
nur s­ eltener angeschaut, sie bleiben zugleich auch
5 Tage länger online als jene mit diesen Beschreibungen.
Mietwohnungen
Bülach
Winterthur
Niederhasli
Rümlang Kloten
Bassersdorf
Dietikon
Zürich
Pfäffikon
Kilchberg
Maur
Uster
Wetzikon
Hinwil
Wald
Langnau am Albis
Männedorf
Richterswil
Durchschnittliche Anzahl Klicks pro Inserat und Tag
Durchschnittliche
Anzahl
Klicks
pro Inserat
und TagStadt Zürich
21 - 30
41 - 50
71 - 90
101 - 110
nicht auswertbar
31 - 40
21 – 30
51 - 70
91 – 100
Stadt Zürich
91 - 100
31 – 40
101 – 110
111 - 131
Region Pfannenstiel
41 – 50
51 – 70
71 – 90
111 – 131
nicht auswertbar
Mietwohnungen Stadt Zürich
Region Pfannenstiel
Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank
Urdorf
Zentral: ein dehnbarer Begriff
Es drängt sich geradezu die Frage auf, wo denn die als
«zentral» angepriesenen Wohnungen tatsächlich
­liegen. Am Beispiel der Stadt Zürich haben wir diese
Fragestellung untersucht. Zur Orientierung sind in der
Karte fünf Abstandsringe zum Stadtzentrum in
1000-Meter-Schritten eingezeichnet. Als Stadtzentrum
haben wir den Hauptbahnhof gewählt. Die Analysen
zeigen, dass 35 % der «zentralen» Wohnungen eine
überdurchschnittliche Distanz von mehr als 3 Kilo­
meter zum Stadtzentrum haben. Nur 15 % der Inserate
haben eine Distanz zum Stadtzentrum von weniger als
950 Metern. Die Bedeutung von «zentral» liegt offenbar im Auge des Betrachters. 
Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank
Am liebsten zentral und ruhig
Gibt es neben den Hauptbedürfnissen Preis, Region
und Zimmerzahl noch weitere Faktoren, die für die
Suchenden relevant sind? Wir haben die Inseratetitel,
die die Wohnung beschreiben, unter die Lupe genommen. Um Aufmerksamkeit zu wecken, werben die
Anbieter mit «Moderne Wohnung mit Seeblick», «Sehr
helle und zentral gelegene 3-Zimmer-Wohnung» oder
«Charmante Wohnung mit Gartensitzplatz». ­Am häufigsten kommen im Titel die Begriffe «zentral», «ruhig»,
«sonnig», «saniert» und «Sicht» vor.
Die Attribute «zentral» und «ruhig» haben die grösste
Magnetwirkung. Allgemein kommt es im Kanton Zürich
durchschnittlich zu 70 Klicks pro Inserat und Tag. Mit
«zentral» lassen sich 86 Klicks erzielen. Die seltene Formulierung «ruhig und zentral» – fast schon ein Wider-
Inserate mit Attribut «zentral»
1’000 m
2’000 m
Hauptbahnhof
3’000 m
4’000 m
5’000 m
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
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Karten zum Immobilienmarkt
Stadtwohnen um jeden Preis?
Flächenkonsum in Zürich und Genf
Von Jörn Schellenberg
Wohnfläche geht ins Geld. Auf dem freien Markt besonders teuer sind städtische Wohnlagen, die aufgrund ihrer
Versorgungsqualität und der Nähe zu den Arbeitsplätzen
sehr gefragt sind. Wegen der hohen Mieten konsumieren Städter bei gleichem Einkommen weniger Wohn­
fläche als Bewohner auf dem Land. Der Wohnflächenverbrauch pro Kopf wird zudem von der Haushaltsgrösse
beeinflusst. Er ist bei Familien geringer als bei kinder­
losen Haushalten. Die räumliche Verteilung des Wohn­
flächenkonsums ist deshalb ein guter Indi­kator für die
verschiedenen sozioökonomischen Nachfragegruppen in
der Stadt. Die nebenstehende Karte zeigt den Pro-KopfWohn­flächenverbrauch je Hektar für Zürich und Genf.
Sie verdeutlicht die Heterogenität in den beiden grössten
städtischen Regionen der Schweiz.
Vielfältiges Zürich
In Zürich betrug 2012 der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch pro Person 42,8 m2. Einen tiefen Verbrauch (dunkelblau in der Karte) weisen hauptsächlich
die Blockrandquartiere auf. Aber auch die familienfreundlichen Siedlungen der Genossenschaften am
Friesenberg sowie in den Quartieren Hirzenbach,
­Saatlen und in Teilen von Seebach fallen mit ihrem
Pro-Kopf-Verbrauch von weniger als 30 m2 ins Auge.
Die genannten Siedlungen gehen meist innerhalb von
wenigen hundert Metern allmählich in weniger dicht
belegte Wohngebiete über.
Neben denen, die aus finanziellen Erwägungen möglichst wenig Fläche konsumieren, gibt es andererseits
Haushalte, die verhältnismässig viel Wohnfläche beanspruchen. Diese finden sich überwiegend an den besten
Lagen der Stadt. Dazu gehören die von Einfamilien­
häusern und kleinen Mehrfamilienhäusern geprägten
Quartiere am Zürichberg sowie das Seefeld und die
Enge. Letztgenannte sind insbesondere aufgrund des
Seean­stosses, der Nähe zur Innenstadt und der in den
letzten Jahren erfolgten baulichen Aufwertungen sehr
attraktiv. Die wenigen, die sich das Wohnen an den
exklusivsten Standorten leisten, haben nicht selten deutlich über 100 m2 Wohnraum pro Person zur Verfügung.
Entlang der teuren Hanglagen des rechten Zürichseeufers setzt sich ein Band mit hohem Wohnflächenver-
14
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
brauch fort. Die gegenüberliegende Seeseite hingegen
zeigt ein heterogeneres Bild mit tendenziell geringerem
Flächenverbrauch pro Bewohner.
Polarisiertes Genf
In Genf liegt der Flächenverbrauch pro Einwohner mit
40,0 m2 tiefer als in Zürich. Es gibt hier deutlich mehr
Kleinwohnungen, und die Mieten auf dem freien
Markt sind höher. Die Siedlungen mit hohem und
geringem Flächenverbrauch grenzen sich in Genf stärker von­ein­ander ab. Bei genauerem Hinsehen wirkt die
Stadt regelrecht geteilt. Die dem Flughafen, dem Bahnhof und den Haupt­zufahrtsstrassen aus der Schweiz
zugewandte Seite und die südwestlichen Quartiere
weisen eine hohe Belegungsdichte auf. An diese
schliessen sich mit dem Stadtzentrum, Champel und
Florissant-Malagnou im Westen Quartiere mit deutlich
überdurchschnittlichem Wohn­flächenverbrauch in oftmals attraktiven historischen Gebäuden an. Analog zur
Stadt Zürich weisen auch in Genf die teureren Quartiere die höchste Pro-Kopf-Wohnraumbeanspruchung
auf. ­Insgesamt ist die bauliche Dichte in Genf jedoch
höher als in Zürich. Der Wohnungsbau mit fünf und
mehr Geschossen ist selbst an den hochpreisigen
Lagen deutlich häufiger.
Jenseits der Genfer Stadtgrenze setzt sich der hohe
Flächenverbrauch zahlungskräftiger Bevölkerungsgruppen in Cologny, Vandœuvres und Collonge-Bellerive
fort. Die Bebauungsdichte nimmt allerdings schlagartig
ab. In den Gemeinden der gegenüberliegenden Seeseite hingegen variiert der Wohnflächenverbrauch von
Hektar zu Hektar deutlich stärker, bis die Kantonsgrenze erreicht ist. In der Waadt schliessen sich wiederum grosszügige Villenquartiere an.
Weitere Karten im Internet
Für eine detaillierte Ansicht finden Sie im Internet die
nebenstehende Karte für die gesamte Schweiz mit freier
Navigation und flexiblen Zoomstufen. Neben der Darstellung im Hektarraster finden Sie einen Überblick auf
Gemeinde- bzw. Quartierebene. Die Anwendung
ermöglicht ­mittels separater Kartenfenster einen beliebigen Vergleich zweier auswählbarer Regionen.
www.zkb.ch/immobilienpublikationen 
Wohnfläche pro Kopf
Zürich
Genf
Grundlage dieser Auswertung
sind Registerdaten des Bundes­
amtes für Statistik (GWS,
STATPOP, Stand Dez. 2012).
≤ 30 m2
31 – 40 m2
41 – 45 m2
46 – 50 m2
51 – 55 m2
56 – 60 m2
61 – 70 m2
71 – 80 m2
81 – 100 m2
> 100 m2
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
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Indirekte Anlagen
Gute Performance dank Zinsrückgang
Von Markus Waeber
Mit einer Gesamtrendite des SXI Real Estate Shares
Index (REAL) von +12,3 % per Mitte November 2014
er­zielten die börsenkotierten Schweizer Immobilien­
aktien im bisherigen Jahresverlauf eine erfreuliche
­Performance, die leicht über derjenigen des Gesamtmarktes lag (Swiss Performance Index: +11,9 %).
Marginale Aufwertungen im 1. Halbjahr 2014
Die Schweizer Immobiliengesellschaften bestätigten
anlässlich der Halbjahresausweise 2014 die Ziele für das
laufende Jahr. Steigende Leerstandsprognosen und
geringere Aufwertungen zeugen jedoch von einem
schwieriger werdenden Marktumfeld für die auf kommerzielle Immobilien fokussierten Aktiengesellschaften.
Während im Vorjahr noch Einmaleffekte aus der erstmaligen Anwendung von IFRS 13 (Konzept des «highest and best use») positiv zu Buche geschlagen hatten,
resultierten im laufenden Jahr lediglich noch Aufwertungen von durchschnittlich 0,3 % des Anlageportfolios. Leicht rückläufige Diskontierungssätze sowie Aufwertungen bei Wohnliegenschaften und Anlageobjekten im Bau kompensierten dabei weitgehend erwartete
längere Leerstandszeiten bis zur Neuvermietung sowie
höher eingeschätzte Renovationskosten. In Zukunft
rechnen wir lediglich noch mit Aufwertungen aus operativen Verbesserungen (u.a. Mieterhöhungen). Wegen
des schwieriger werdenden Marktumfeldes im traditionellen Vermietungs- und Entwicklungsgeschäft (u.a.
Wohnungsverkauf) haben diverse Gesellschaften
bereits 2012 begonnen, neue Ertragsfelder zu erschliessen. So bietet Mobimo Entwicklungsdienstleistungen
auch für Dritte an. SPS hat den Immobilienbewirtschafter Wincasa und den Seniorenresidenzenbetreiber Tertianum gekauft. Zudem hat SPS von der Finma die
Bewilligung für die Lancierung einer Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK) erhalten. Die
KGK soll qualifizierten Investoren eine Beteiligung an
Immobilienprojekten ermöglichen. Intershop hat eine
Minderheitsbeteiligung von 20 Mio. Euro an der auf
Deutschland fokussierten Corestate Capital erworben.
auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft – hat der Bundesrat erklärt, vorläufig auf weitere regulatorische Massnahmen zu verzichten. Trotz
des Verzichts auf zusätzliche nachfrageseitige Massnahmen, der anhaltenden Zuwanderung und der
attraktiven Zinsen dürfte das Marktumfeld für Immobilienentwickler herausfordernd bleiben. Einerseits
sind bei Neubauprojekten steigende Anfangsleerstände bzw. längere Absorptionszeiten im Verkauf zu
beobachten. Andererseits werden die Marktteilnehmer durch verschiedene politische Diskussionen verun­
sichert (u.a. Umsetzung Masseneinwanderungsinitiative, Abschaffung Kapitalbezug im BVG-Obligatorium,
Revision Lex Koller).
Stabile Dividendenausschüttungen erwartet
Aufgrund der soliden operativen Halbjahresergebnisse,
der bestätigten Jahresziele und der komfortablen
durchschnittlichen Zinssatzspreads von 2,4 % auf den
Anlageimmobilien sind Dividendenausschüttungen auf
Vorjahresniveau gesichert. Die Aktien werden mit
geringen Prämien von durchschnittlich 8 % gegenüber
den von uns geschätzten Nettoinventarwerten (NAV)
2014 und Ausschüttungsrenditen von 4,7 % gehandelt.
Dass die Aufwertungen gemäss unseren Annahmen
geringer ausfallen dürften, wird die Gewinndynamik
bei den Immobiliengesellschaften belasten, weshalb
wir trotz der moderaten Bewertungen vorderhand
­keinen deutlichen Prämienaufbau bei den Immobilienaktien erwarten.
Performance Immobilienaktien
2’000
1’800
1’600
1’400
1’200
1’000
800
600
Regulatorische und politische Unsicherheit
Wegen der ab 1. September 2014 verschärften Selbstregulierung der Banken – u.a. neu lineare Amortisatio­
nen der Hypothekarschuld innerhalb von 15 Jahren
16
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
400
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Schweizer Immobilienaktien (REAL)
Schweizer Aktien (SPI)
Quelle: Thomson Reuters Datastream
Die kotierten Schweizer Immobilienfonds übertrafen
mit einer Gesamtrendite von 9,1 % (SXI Real Estate
Funds Index: SWIIT) im bisherigen Jahresverlauf die
Staatsobligationen (SBI: +7,1 %) und rentierten praktisch gleich gut wie die Immobilienaktien. Wichtigster
Treiber dieser starken Performance war der markante
Zinsrückgang seit Jahresbeginn (Rendite 10-jährige
Bundesobligationen: 0,4 % bzw. –90 Basispunkte seit
Ende 2013).
Wohnfonds mit überdurchschnittlicher Rendite
Langfristig lag die Performance von Schweizer Immobilienfonds (2003 – 2013: +5,4 % p.a.) jedoch zwischen
jener von Aktien (2003 – 2013: +8,3 % p.a.) und derjenigen von Bonds (2003 – 2013: +3,0 % p.a.) und war
vergleichbar mit den von den Immobilienfonds erzielten Anlagerenditen (Durchschnitt 2005 – 2013: 5,6 %).
Die Anlagerendite misst die Veränderung des NAV
unter der Annahme, dass alle Ausschüttungen zum
NAV reinvestiert werden. Per Ende Juni 2014 beträgt
die durchschnittliche von den Immobilienfonds erwirtschaftete Anlagerendite 5,1 %, was im Vorjahresvergleich eine Reduktion von 46 Basispunkten impliziert.
So drückt u.a. der rückläufige Referenzzinssatz von
aktuell 2,0 % (–25 Basispunkte seit 2013) auf die
Bestandesmieten bzw. Bewertungen bei den auf Wohn­
immobilien fokussierten Fonds. Trotzdem überzeugen
diverse Wohnimmobilienfonds (z.B. Swissinvest: 5,3 %,
Fonds Immobilier Romand: 5,8 %) nach wie vor mit
überdurchschnittlichen Anlagerenditen.
Erster Logistikfonds lanciert
Das Zeichnungsergebnis des im September 2014 für
qualifizierte Investoren lancierten CS LogisticsPlus lag
mit 200 Mio. Franken am unteren Ende der erwarteten
Bandbreite von 200 bis 300 Mio. Franken. Der Fonds
ist dafür bereits praktisch voll in Schweizer Logistikund Gewerbeimmobilien investiert. Mittelfristig ist eine
Kotierung an der SIX Swiss Exchange und damit eine
Öffnung für alle Investoren zu erwarten. Swiss Finance
& Property führte im November 2014 eine Kapital­
erhöhung von 73 Mio. Franken für den SF Sustainable
Property Fund durch. Das Portfolio setzt sich aus
12 Liegenschaften im Wert von rund 146 Mio. Franken
zusammen. Die Fondsstrategie sieht vor, die Nachhal-
tigkeit der auf Wohnnutzung fokussierten Objekte
während des Lebenszyklus zu optimieren. Mit der
Liberierung der Emission per 17. November 2014
wurde der Fonds an der SIX Swiss Exchange kotiert
und damit für alle Investoren geöffnet. Der nicht
kotierte Pensionskassenfonds AXA Immovation
­Commercial plant im Dezember 2014 ebenfalls eine
Kapitalerhöhung über 89 Mio. Franken.
Agio über dem langfristigen Durchschnitt
Nach der starken Performance werden die Immobilienfonds mit Agios von durchschnittlich 19 % gegenüber
den von uns erwarteten NAV 2014 gehandelt, was
über dem langfristigen Durchschnitt von rund 15 %
liegt. Dabei sind die Wohnimmobilienfonds (24 % Agio)
deutlich höher bewertet als die auf kommerzielle Nutzungen fokussierten Fonds (7 % Agio). Die rückläufigen
Anlagerenditen, die überdurchschnittlichen Bewertungen der Fonds im historischen Vergleich und die bereits
sehr tiefen Zinsen sprechen nicht für einen weiteren
Agioausbau. Gestützt werden die Fondskurse allerdings durch die im aktuellen Tiefzinsumfeld attraktiven
und gemäss unseren Erwartungen stabilen Ausschüttungen. Mit Ausschüttungsrenditen von rund 2,9 %
erzielen die Fonds damit eine attraktive Mehrverzinsung gegenüber den Staatsobligationen. Zudem sind
nach der regen Emissionstätigkeit im 1. Halbjahr 2014
bisher keine weiteren Kapitalerhöhungen von kotierten
Fonds mehr angekündigt worden, die zu Umschichtungen bei bestehenden Fonds führen könnten. 
Performance Immobilienfonds
325
300
275
250
225
200
175
150
125
100
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Schweizer Immobilienfonds (SWIIT)
Schweizer Staatsobligationen (SBI)
Quelle: Thomson Reuters Datastream
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
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Wirtschaftsraum Zürich
Preise und Mieten im Wirtschaftsraum Zürich
Gemeinde KT Miete1
Adlikon
Adliswil
Aesch
Aeugst am Albis
Affoltern am Albis
Altikon
Andelfingen
Bachenbülach
Bachs
Bäretswil
Bassersdorf
Bauma
Benken
Berg am Irchel
Birmensdorf
Bonstetten
Boppelsen
Brütten
Bubikon
Buch am Irchel
Buchs
Bülach
Dachsen
Dägerlen
Dällikon
Dänikon
Dättlikon
Dielsdorf
Dietikon
Dietlikon
Dinhard
Dorf
Dübendorf
Dürnten
Egg
Eglisau
Elgg
Ellikon an der Thur
Elsau
Embrach
Erlenbach
Fällanden
Fehraltorf
Feuerthalen
Fischenthal
Flaach
Flurlingen
Freienstein-Teufen
Geroldswil
Glattfelden
Gossau
Greifensee
Grüningen
Hagenbuch
Hausen am Albis
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
18
STWE2
2’300 710’000
3’050 1’060’000
3’150 1’080’000
2’800 990’000
2’800 950’000
2’250 680’000
2’550 780’000
2’750 890’000
2’400 780’000
2’550 830’000
2’950 920’000
2’350 750’000
2’300 690’000
2’400 720’000
3’050 1’020’000
2’850 970’000
2’950 950’000
2’800 890’000
2’550 880’000
2’300 760’000
2’650 890’000
2’700 900’000
2’300 700’000
2’250 760’000
2’650 840’000
2’650 810’000
2’550 800’000
2’650 890’000
2’800 920’000
3’050 1’020’000
2’400 730’000
2’400 720’000
2’950 1’000’000
2’500 850’000
2’900 1’040’000
2’550 790’000
2’500 800’000
2’300 750’000
2’450 790’000
2’600 850’000
3’550 1’720’000
2’850 1’010’000
2’600 900’000
2’450 700’000
2’150 670’000
2’350 620’000
2’550 730’000
2’450 800’000
2’850 960’000
2’500 800’000
2’700 860’000
2’950 890’000
2’350 880’000
2’200 750’000
2’750 890’000
Gemeinde KT Miete1
Hedingen
Henggart
Herrliberg
Hettlingen
Hinwil
Hirzel
Hittnau
Hochfelden
Hofstetten
Hombrechtikon
Horgen
Höri
Humlikon
Hüntwangen
Hütten
Hüttikon
Illnau-Effretikon
Kappel am Albis
Kilchberg
Kleinandelfingen
Kloten
Knonau
Küsnacht
Kyburg
Langnau am Albis
Laufen-Uhwiesen
Lindau
Lufingen
Männedorf
Marthalen
Maschwanden
Maur
Meilen
Mettmenstetten
Mönchaltorf
Neerach
Neftenbach
Niederglatt
Niederhasli
Niederweningen
Nürensdorf
Oberembrach
Oberengstringen
Oberglatt
Oberrieden
Oberstammheim
Oberweningen
Obfelden
Oetwil am See
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
Oetwil an der
Limmat
ZH 3’050 1’050’000
Opfikon
Ossingen
Otelfingen
Ottenbach
ZH
ZH
ZH
ZH
Immobilien aktuell November 2014 | Zürcher Kantonalbank
STWE2
2’850 980’000
2’750 780’000
3’800 1’610’000
2’500 860’000
2’650 880’000
2’900 980’000
2’400 800’000
2’700 820’000
2’200 690’000
2’650 960’000
3’450 1’200’000
2’500 760’000
2’450 780’000
2’400 740’000
2’500 890’000
2’900 850’000
2’800 880’000
2’600 940’000
4’400 1’690’000
2’300 740’000
3’000 970’000
2’550 910’000
4’450 1’750’000
2’550 760’000
2’800 1’120’000
2’450 710’000
2’750 850’000
2’650 870’000
3’350 1’310’000
2’250 740’000
2’400 790’000
3’100 1’130’000
3’700 1’510’000
2’750 900’000
2’850 870’000
2’700 960’000
2’550 860’000
2’650 860’000
2’550 770’000
2’400 780’000
2’750 930’000
2’600 820’000
3’150 1’110’000
2’700 830’000
3’650 1’420’000
2’300 650’000
2’400 800’000
2’550 890’000
2’700 890’000
3’050 2’250 2’550 2’450 930’000
670’000
830’000
820’000
Gemeinde KT Miete1
Pfäffikon
Pfungen
Rafz
Regensberg
Regensdorf
Rheinau
Richterswil
Rickenbach
Rifferswil
Rorbas
Rümlang
Rüschlikon
Russikon
Rüti
Schlatt
Schleinikon
Schlieren
Schöfflisdorf
Schönenberg
Schwerzenbach
Seegräben
Seuzach
Stadel
Stäfa
Stallikon
Steinmaur
Sternenberg
Thalheim an der Thur
Thalwil
Trüllikon
Truttikon
Turbenthal
Uetikon am See
Uitikon
Unterengstringen
Unterstammheim
Urdorf
Uster
Volken
Volketswil
Wädenswil
Wald
Wallisellen
Waltalingen
Wangen-Brüttisellen
Wasterkingen
Weiach
Weiningen
Weisslingen
Wettswil am Albis
Wetzikon
Wiesendangen
Wil
Wila
Wildberg
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
STWE2
2’850 940’000
2’500 750’000
2’550 760’000
2’800 920’000
2’700 910’000
2’250 690’000
3’050 1’150’000
2’350 830’000
2’550 920’000
2’450 750’000
2’700 850’000
4’150 1’460’000
2’550 910’000
2’600 850’000
2’350 740’000
2’300 770’000
2’850 940’000
2’500 880’000
2’600 1’000’000
2’900 1’010’000
2’650 900’000
2’600 900’000
2’350 800’000
3’250 1’240’000
2’800 960’000
2’550 870’000
2’250 730’000
2’200 660’000
3’650 1’400’000
2’200 660’000
2’250 630’000
2’300 710’000
3’300 1’260’000
3’750 1’350’000
3’300 1’070’000
2’300 670’000
2’900 980’000
2’950 990’000
2’300 720’000
2’750 910’000
3’150 1’170’000
2’400 770’000
2’950 920’000
2’200 670’000
2’900 960’000
2’350 730’000
2’300 670’000
2’950 970’000
2’450 820’000
2’850 1’070’000
2’700 840’000
2’700 880’000
2’400 770’000
2’300 720’000
2’350 740’000
Stand November 2014 (in Franken)
Gemeinde KT Miete1
STWE2
Winkel
ZH 3’050 980’000
Winterthur
ZH
Winterthur Altstadt 2’900 990’000
Winterthur Mattenbach 2’850 990’000
Winterthur
Oberwinterthur 2’650 900’000
Winterthur Seen 2’650 880’000
Winterthur Töss 2’800 840’000
Winterthur Veltheim 3’000 990’000
Winterthur Wülflingen 2’750 850’000
Zell
ZH 2’450 740’000
Zollikon
ZH 4’250 1’750’000
Zumikon
ZH 3’650 1’600’000
Zürich
ZH
Zürich Kreis 1 4’100 1’970’000
Zürich Kreis 2 3’650 1’570’000
Zürich Kreis 3 3’650 1’330’000
Zürich Kreis 4 3’700 1’460’000
Zürich Kreis 5 3’850 1’500’000
Zürich Kreis 6 3’900 1’860’000
Zürich Kreis 7 3’950 1’880’000
Zürich Kreis 8 4’150 1’720’000
Zürich Kreis 9 3’300 1’350’000
Zürich Kreis 10 3’550 1’420’000
Zürich Kreis 11 3’200 1’200’000
Zürich Kreis 12 2’950 1’160’000
Aristau
AG 2’350 680’000
Arni
AG 2’800 880’000
Auw
AG 2’300 700’000
Baden
AG 2’850 870’000
Bellikon
AG 2’700 830’000
Bergdietikon
AG 2’700 890’000
Berikon
AG 2’550 870’000
Besenbüren
AG 2’350 640’000
Birmenstorf
AG 2’550 760’000
Boswil
AG 2’250 640’000
Bremgarten
AG 2’500 770’000
Brugg
AG 2’500 750’000
Bünzen
AG 2’350 610’000
Eggenwil
AG 2’650 800’000
Ehrendingen
AG 2’400 680’000
Ennetbaden
AG 3’300 920’000
Fischbach-Göslikon AG 2’350 710’000
Fislisbach
AG 2’500 730’000
Freienwil
AG 2’200 670’000
Gebenstorf
AG 2’400 700’000
Hausen
AG 2’350 700’000
Islisberg
AG 2’500 810’000
Jonen
AG 2’300 830’000
Kallern
AG 2’450 730’000
Killwangen
AG 2’550 810’000
Künten
AG 2’400 700’000
Mägenwil
AG 2’400 710’000
Mellingen
AG 2’350 700’000
Gemeinde KT Miete1
Merenschwand
Mühlau
Mülligen
Muri
Neuenhof
Niederrohrdorf
Niederwil
Oberlunkhofen
Oberrohrdorf
Obersiggenthal
Oberwil-Lieli
Remetschwil
Rottenschwil
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
AG
RudolfstettenFriedlisberg
AG 2’500 840’000
2’300 2’200 2’550 2’450 2’450 2’450 2’300 2’500 2’550 2’650 2’700 2’250 2’450 STWE2
690’000
750’000
670’000
690’000
720’000
720’000
680’000
840’000
830’000
830’000
880’000
800’000
730’000
Sins
AG 2’500 770’000
Spreitenbach
AG 2’500 790’000
Stetten
AG 2’200 630’000
Tägerig
AG 2’350 620’000
Turgi
AG 2’600 740’000
Unterlunkhofen
AG 2’350 760’000
Untersiggenthal
AG 2’450 750’000
Waltenschwil
AG 2’250 700’000
Wettingen
AG 2’700 910’000
Widen
AG 2’600 880’000
Windisch
AG 2’600 740’000
Wohlen
AG 2’350 690’000
Wohlenschwil
AG 2’300 680’000
Würenlingen
AG 2’250 690’000
Würenlos
AG 2’650 850’000
Zufikon
AG 2’550 810’000
Benken
SG 2’150 680’000
Eschenbach
SG 2’250 720’000
Kaltbrunn
SG 2’150 630’000
Rapperswil-Jona
SG 2’850 1’020’000
Schmerikon
SG 2’300 850’000
Uznach
SG 2’400 720’000
Bargen
SH 2’050 500’000
Beggingen
SH 1’900 490’000
Beringen
SH 2’300 630’000
Buch
SH 1’950 530’000
Buchberg
SH 2’500 730’000
Büttenhardt
SH 2’150 590’000
Dörflingen
SH 2’200 620’000
Gächlingen
SH 2’000 520’000
Hallau
SH 2’000 530’000
Hemishofen
SH 2’100 590’000
Lohn
SH 2’100 600’000
Löhningen
SH 2’100 620’000
Merishausen
SH 2’000 580’000
Neuhausen am
Rheinfall
SH 2’250 620’000
Neunkirch
SH 2’100 590’000
Gemeinde KT Miete1STWE2
Oberhallau
SH 1’850 500’000
Ramsen
SH 2’000 530’000
Rüdlingen
SH 2’350 690’000
Schaffhausen
SH 2’400 680’000
Schleitheim
SH 1’950 520’000
Siblingen
SH 2’000 520’000
Stein am Rhein
SH 2’150 670’000
Stetten
SH 2’500 740’000
Thayngen
SH 2’100 600’000
Trasadingen
SH 1’900 550’000
Wilchingen
SH 2’000 540’000
Altendorf
SZ 3’100 1’100’000
Einsiedeln
SZ 2’500 840’000
Feusisberg
SZ 3’900 1’270’000
Freienbach
SZ 3’500 1’290’000
Galgenen
SZ 2’550 890’000
Lachen
SZ 3’000 1’050’000
Reichenburg
SZ 2’450 730’000
Schübelbach
SZ 2’450 850’000
Tuggen
SZ 2’300 850’000
Wangen
SZ 2’600 960’000
Wollerau
SZ 3’900 1’400’000
Baar
ZG 3’400 1’210’000
Cham
ZG 3’300 1’110’000
Hünenberg
ZG 3’450 1’260’000
Menzingen
ZG 2’900 1’030’000
Neuheim
ZG 2’850 1’030’000
Oberägeri
ZG 3’400 1’270’000
Risch
ZG 2’950 1’090’000
Steinhausen
ZG 3’250 1’130’000
Unterägeri
ZG 3’250 1’210’000
Walchwil
ZG 3’600 1’530’000
Zug
ZG 3’950 1’360’000
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