Immobilien aktuell - Zürcher Kantonalbank

Transcrição

Immobilien
aktuell
Ausgabe Mai 2015
Immobilienpreise
Grosse Objekte finden keine Käufer
Wohnungsmarkt
Was den Flächenverbrauch in die Höhe treibt
Tourismus
Die Gewinner und Verlierer von morgen
Indirekte Anlagen
Negativzinsen sorgen für Rekordbewertungen
Editorial
Inhalt
Liebe Leserin,
lieber Leser
Marktmeinung und Prognose
Der Beginn eines neuen Zeitalters?
3
Konjunktur und Zinsen
Konjunktureller Schwächeanfall
nach SNB-Kehrtwende
4
Eigenheimmarkt
6
Wohnen
Was den Flächenverbrauch in
die Höhe treibt
10
Karten zum Immobilienmarkt
Die Verlierer des Staus 12
Tourismus
Tourismus in der Schweiz 2014
Bergtourismus unter Druck
Das Matterhorn als Touristenmagnet
16
18
20
Spezialimmobilien: Fitnesscenter
Volle Fitnesscenter statt leerer Büro
flächen? 22
Interview
Stephan Lüthi, Leiter Swisscanto
Immobilienanlagen, erläutert im Interview
die aktuelle Situation
24
Indirekte Anlagen
Negativzinsen sorgen für
Rekordbewertungen
Wirtschaftsraum Zürich
Preise und Mieten
Dass die Schweizerische
Nationalbank (SNB) Anfang
Jahr die Eurountergrenze
aufgab und die Negativ
zinsen erhöhte, hat viele
Marktteilnehmer überrascht. Die Folgen sind nicht
zu übersehen. Auch im
Immobiliensektor hat die
Geldpolitik der SNB deutliche Spuren hinterlassen.
Dieser Markt ist einerseits
finanzierungsbedingt zinssensitiv und zieht andererseits mit immer noch ansehnlichen Renditen im
rekordtiefen Zinsumfeld viel Kapital an. Lesen Sie
dazu unsere Analysen (Seite 3, 4 und 26).
Unsere Experten beleuchten daneben (ab Seite 5)
die Entwicklung im Hochpreissegment, wo in
verschiedenen Regionen die Preisvorstellungen
von Anbietern und Nachfragern in jüngster Zeit
auseinanderklaffen. Zudem widmen wir uns in
dieser Ausgabe dem vom SNB-Entscheid ebenfalls
stark betroffenen Tourismus. Wir zeigen, welche
Regionen vor besonderen Herausforderungen
stehen und was die Sicht aufs Matterhorn für
Immobilienbesitzer in Zermatt bedeutet. Und:
Lesen Sie, was Fitnesscenter heute bieten müssen
und welche Regionen noch Potenzial haben.
26
28
Heinz Kunz
Leiter Firmenkunden, Zürcher Kantonalbank
Impressum
Herausgeberin Risk Engineering Immobilien, Zürcher Kantonalbank Redaktion Othmar Köchle Gestaltung JoosWolfangel, Winterthur Druck
Zürcher Kantonalbank Bild © Nik Hunger, Zürich Auflage 4’500 Expl. Erscheint ½-jährlich Kontakt [email protected]
Abonnement www.zkb.ch / immobilienpublikationen oder 0844 843 823
Dieses Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken. Alle Informationen und Daten in diesem D
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okuments für zuverlässig hielt. Alle Berechnungen wurden mit grösster Sorgfalt erstellt.
Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtigkeit, Genauigkeit, Vollständigkeit und Angemessenheit übernommen werden – weder ausdrücklich
noch stillschweigend. Die Zürcher Kantonalbank lehnt diesbezüglich jegliche Haftungsansprüche ab. Die ZKB hat in den letzten 12 Monaten an
Kapitalmarkttransaktionen von Allreal, Intershop, Mobimo, PSP Swiss Property und Swiss Prime Site mitgewirkt.
2
Immobilien aktuell Mai 2015 | Zürcher Kantonalbank
Marktmeinung und Prognose
Immobilienmarkt und Negativzinsen:
Der Beginn eines neuen Zeitalters?
Von Peter Meier
In einem Punkt waren sich die Immobilienprognostiker
in den letzten Jahren einig: Tiefer können die Zinsen
nicht mehr sinken. Zusätzliche Impulse für steigende
Preise seien deshalb nicht mehr zu erwarten. Seit dem
15. Januar 2015, als die Schweizerische Nationalbank
den Mindestkurs zum Euro aufgab, wissen wir: Auch
der Nullzins stellt nicht mehr zwingend das Minimum
dar. Was bedeutet dies für die zinssensitiven Immobilienmärkte? Bricht nun ein neues Zeitalter an?
Die grössten Auswirkungen erwarten wir auf den Transaktionsmärkten für Renditeimmobilien. Die Negativzinsen und die damit einhergehenden tiefen Renditen bei
festverzinslichen Papieren treiben die Anleger scharenweise in Immobilienanlagen. Bei den indirekten Anlagen
sprechen die Preissteigerungen und rekordhohen Agios
eine deutliche Sprache.
Bei den Direktanlagen dürfte die geforderte Rendite seit
Mitte Januar deutlich gefallen sein, es fehlt allerdings
noch die Evidenz getätigter Transaktionen. Insbesondere bei den Mehrfamilienhäusern an zentralen Lagen,
mit ihren als sicher geltenden Einnahmen der Wohnungsmiete, erwarten wir hohe Preissteigerungen. Bei
den Büroliegenschaften hingegen prognostizieren wir
wegen der weiterhin schwierigen Aussichten auf den
Mietermärkten nur geringe Wertänderungen.
Für die Mieter wird der Zinsrückgang ebenfalls deutliche
Auswirkungen haben. Die Bestandesmieten werden
sinken. Unser Modell auf Seite 6 prognostiziert einen
weiteren Rückgang des Referenzzinses auf 1,75 % im
Juni 2015. Die nächste Anpassung auf 1,5 % erwarten
wir per September 2016.
Beim Wohneigentum sprechen die tieferen Zinsen
ebenfalls für einen Preisanstieg. Allerdings beurteilen
wir dies als derzeit einzigen fundamentalen Faktor, der
für weiter steigende Preise spricht. Zudem war der
Rückgang bei den Hypothekarzinsen im Vergleich zu
den Kapitalmarktzinsen etwas geringer, da die Banken
bei ihrem klassischen Refinanzierungsinstrument, den
Kundeneinlagen, keine Negativzinsen verrechnen. Bei
der Zuwanderung und der allgemeinen wirtschaftlichen
Entwicklung sehen wir hingegen leicht bremsende
Kräfte. Die regulatorischen Verschärfungen bei der
Hypothekarvergabe werden auch im laufenden Jahr die
Nachfrage dämpfen. Interessant ist der Ausblick bei der
Bautätigkeit: Wie auf Seite 9 dargelegt, erwarten wir in
Zukunft beim Wohneigentum etwas kleinere Wohnflächen. Zudem prognostizieren wir für 2016 eine höhere
Anzahl neu erstellter Wohnungen, besonders im K
anton
Zürich. Die höhere Bautätigkeit und das Fehlen weiterer
Impulse bei den Zinsen lassen uns für 2016 leicht rückläufige Preise beim Wohneigentum erwarten.
Nach dem 15. Januar lag der Fokus der Medienbericht
erstattung mehr bei der Exportindustrie als im vorher omnipräsenten Immobilienmarkt. Dennoch werden die Auswirkungen auch bei den Immobilien deutlich spürbar sein.
Ein neues Zeitalter ist aber trotz tiefer Zinsen mit Sicherheit
nicht angebrochen. Bei den Renditeliegenschaften gehen
die höheren Preise einher mit einem deutlich gestiegenen
Marktrisiko. Vorsicht ist somit angebracht, ein Markt
einstieg zum jetzigen Zeitpunkt will gut überlegt sein.
Aufgrund dieser Faktoren erwarten wir im laufenden
Jahr sowohl in Zürich wie auch schweizweit nur noch
einen leichten Preisanstieg. Für 2015 prognostizieren
wir seitwärts laufende Wohneigentumspreise. 
Wirtschaftliche Eckdaten
Konjunktur
2012
2013
BIP
1,1 % 1,9 %
Inflation*
– 0,7 % – 0,2 %
Arbeitslosenrate*
2,9 % 3,2 %
20141 20151 20161
2,0 % 0,5 % 1,2 %
0,0 % – 1,1 % – 0,2 %
3,2 % 3,3 % 3,5 %
Zinsausblick
Zinsen 18.05.2015
3-Mt-Geldmarkt
– 0,80 %
10-jährige Eidgenossen
0,06 %
in 3 Mt
– 0,70 %
0,0 %
Wohnungsmarkt
neue Wohnungen CH
neue Wohnungen ZH
Neumieten Wohnen CH
Neumieten Wohnen ZH
Preisentwicklung
Wohneigentum CH
Preisentwicklung
Wohneigentum ZH
1
Prognose Zürcher Kantonalbank
2013 2014
46’000 48’000
8’200 8’000
1,8 % 2,1 %
2,3 % 2,5 %
in 12 Mt
– 0,50 %
– 0,10 %
20151
47’000
7’700
1,0 %
1,0 %
20161
47’000
8’100
1,0 %
0,5 %
4,0 %
1,8 % 1,5 % – 0,5 %
– 1,8 %
2,3 % 1,0 % – 1,0 %
* Jahresdurchschnitt
Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank
3
Konjunktur und Zinsen
Konjunktureller Schwächeanfall
nach SNB-Kehrtwende
Von Cornelia Luchsinger
Zum Jahresende 2014 noch kaum vorstellbar, heute
bereits Geschichte: Die Auflösung des EUR/CHF-Mindestkurses hat uns in den vergangenen Monaten stark
bewegt. Unmittelbar nach der geldpolitischen Kehrtwende der Schweizerischen Nationalbank hatten wir
unsere Wachstumsprognose für die Schweiz von 1,5 %
auf 0,5 % reduziert. Die am 15. Januar erfolgte schlagartige Aufwertung des Schweizer Frankens stellt die
hiesige Wirtschaft vor grosse Herausforderungen.
Dennoch erwarten wir keine Rezession. Ein wichtiger
Grund für diese Einschätzung ist die Tatsache, dass
sich der Franken nach dem ersten unmittelbaren
Erstarken im Februar und März wieder etwas erholt
hat. Jüngst hat jedoch die Unsicherheit an den Finanzmärkten im Zusammenhang mit der Frage nach dem
Verbleib Griechenlands in der Währungsunion wieder
zugenommen, sodass die sogenannten sicheren Häfen
stärker gefragt waren. Damit hat auch der Franken
erneut an Attraktivität gewonnen. Dennoch: Auf handelsgewichteter Basis hat der Schweizer Franken rund
die Hälfte des Wechselkursschocks wettgemacht.
Solide globale Konjunkturlage
Ein weiterer unterstützender Faktor für die Schweizer
Wirtschaft ist die globale Konjunktur. Hier sehen wir
eine solide Lage, ganz anders als im Sommer 2011 vor
der Einführung der EUR/CHF-Kursuntergrenze. Damals
bedrohte nicht nur die massive Überbewertung des
Frankens Konjunktur und Preisstabilität; auch die inter-
nationale Nachfrage war im Begriff, zumindest teilweise wegzubrechen. Im 1. Quartal 2015 hat sich zwar
das globale Wirtschaftswachstum abgeschwächt.
Während aber die Konjunkturdaten in den USA und in
China zuletzt mehrheitlich enttäuschten, haben die
Signale aus der Eurozone die Anleger positiv überrascht. Wir erwarten, dass sich die Weltwirtschaft im
Jahresverlauf leicht erholen wird.
Frankenschock in der Realwirtschaft angekommen
In der Schweiz sind die gängigen Vorlaufindikatoren
besonders im Februar und März sehr deutlich zurückgekommen, haben sich im April jedoch stabilisiert.
Auch im Schweizer Aussenhandel zeigt sich eine
Abschwächung: Die realen Exporte gingen im ersten
Quartal zurück. Innerhalb der Branchen zeigt sich das
übliche Bild. Strukturschwache Branchen wie Papierund grafische Industrie oder die Maschinenindustrie
verzeichneten deutliche Exportrückgänge, die Uhren
industrie und die Präzisionsinstrumente legten zu. Bei
den Absatzmärkten zeigen sich die USA mit dem
14. Quartalswachstum in Folge weiterhin als verlässliche Abnehmer schweizerischer Produkte.
Nicht nur der Aussenhandel und damit die Industrie,
auch der Tourismus wird in den kommenden Quartalen deutlichen Gegenwind zu spüren bekommen.
Für die gesamte Schweiz erwarten wir für das laufende und das kommende Jahr ein stetiges Anziehen
Entwicklung CHF (Index)
Vorlaufindikatoren Schweiz
125
120
120
110
115
100
EUR
GBP
USD
JPY
Quelle: Thomson Reuters Datastream
KOF-Konjunkturbarometer
Einkaufsmanagerindex (rechte Skala)
Jan 15
Jan 14
Jan 13
Mai
Jan 12
April
30
Jan 11
März
60
Jan 10
Feb.
35
Jan 09
Jan.
40
70
Jan 08
90
45
80
Jan 07
95
50
Jan 06
100
55
90
Jan 05
105
Schwächerer CHF
Stärkerer CHF
60
110
4
70
65
Preisentwicklung (% vs. Vj.)
Prognose Referenzzins
8
60
4,0 %
40
3,5 %
6
4
2
20
0
–2
0
–4
2,5 %
2,0 %
–20
–6
1,5 %
–8
– 40
–10
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2015
2013
2013
2012
2011
2011
2009
2010
–60
2009
1,0 %
–12
2007
3,0 %
Konsumentenpreise
Produzentenpreise
Referenzzins
Prognose Referenzzins
Importpreise
Importpreise Energie (rechte Skala)
Durchschnittszins
Prognose Durchschnittszins
der Arbeitslosenrate von heute 3,2 % auf 3,5 % im
Jahresdurchschnitt 2016.
Unsere aktuelle Konjunkturprognose finden Sie unter
www.zkb.ch/konjunkturprognose.
Preisstabilität in weiter Ferne
Infolge weiterhin sinkender Erdölpreise sowie des
Frankenhochs entwickeln sich die Preise in der Schweiz
deutlich negativ. So sank der Index des Gesamtangebotes, zusammengesetzt aus Import- und Produzentenpreisen, zuletzt um 5,2 % (gegenüber dem Vorjahreswert). Der Rückgang der Importpreise beträgt fast
9 %, derjenige der importierten Energie liegt über 30 %.
Der Rückgang ist damit vergleichbar mit demjenigen
in der Finanzkrise. Auch die Kerninflationsraten sind
aktuell im Minus. Wir erwarten für die nahe Zukunft
eine Seitwärtsentwicklung beim Erdölpreis, was auch
die Importpreise stabilisieren dürfte. Der aktuell stark
negative Preisimpuls dürfte sich also über die kommenden Monate abschwächen. Für das ganze Jahr
2015 erwarten wir eine Inflationsrate von –1,1 %. Für
die SNB ergibt sich mit der deflationären Preisentwicklung – abgesehen von etwaigen Devisenmarktinterventionen zur Schwächung des Frankens – vorerst wenig
Handlungsbedarf. Im Gegenteil ist davon auszugehen,
dass sie ihre Geldpolitik über die kommenden Quartale
kaum straffen wird. Das Zielband des Libor wird weiterhin deutlich im negativen Bereich bleiben, und auch
die Negativzinsen werden weiter Bestand haben. Wir
gehen davon aus, dass der Libor binnen Jahresfrist
um –0,5 % notieren wird. Bei den Renditen konnte im
Zuge der erneut aufkommenden Nervosität an den
Finanzmärkten und der Geldschwemme durch die
Quelle: Zürcher Kantonalbank
Europäische Zentralbank ein weiterer Rückgang beobachtet werden. So notiert die Rendite des 10-jährigen
Eidgenossen aktuell um null. Hier erwarten wir bestenfalls eine nur sehr zögerliche Erholung.
Referenzzins sinkt weiter
Der deutliche Zinsrückgang seit Mitte Januar wird sich
auch auf den Referenzzins auswirken. Wegen der
Erwartung weiterhin tiefer Zinsen dürften auslaufende
und neue Hypotheken in den nächsten Monaten zu
nochmals tieferen Zinskonditionen als im Hypothekarbestand abgeschlossen werden können. Der für den
Verlauf der bestehenden Wohnungsmieten relevante
Durchschnittszins aller inländischen Hypotheken dürfte
deshalb weiter sinken. Dieser Durchschnittszinssatz
betrug per Ende Dezember 2014 1,89 %.
Das Unterschreiten eines Durchschnittszinses von
1,88 % und damit eine weitere Senkung des Referenzzinses auf 1,75 % wird am nächsten Publikationstermin
Anfang Juni erfolgen. Die Mieter können danach eine
weitere Mietsenkung auf den nächsten Kündigungstermin einfordern.
Unser Modell zeigt, dass mit den weiterhin sehr tiefen
Zinserwartungen auch eine weitere Reduktion wahrscheinlich ist. Bereits per Herbst 2016 erwarten wir das
Unterschreiten der nächsten Rundungsgrenze und
damit einen Referenzzins von 1,5 %. 
5
Eigenheimmarkt
Von Andrea Horehájová und Nadja Würth
Kaum jemand weiss, ob ein Eigenheim zum inserierten Preis verkauft wurde. Bestenfalls sind vereinzelte
Beispiele aus der Gerüchteküche bekannt, doch
datengestützte Auswertungen fehlen. Wir haben nun
erstmals Inserate- und Transaktionsdaten für den
Kanton Zürich abgeglichen und gelangen zu interessanten Schlüssen: Insbesondere die Verkäufer von
Einfamilienhäusern nehmen aktuell im Verkaufsprozess deutliche Abschläge hin – im Schnitt 6 %. Jüngst
hat sich zudem ein Überangebot an grossen teuren
Eigenheimen aufgebaut, die keinen Käufer finden.
Durch das Überangebot dürfte der Verkauf von gehobenen Objekten harzig bleiben. Im mittleren Segment
sehen wir aufgrund des unterproportionalen Angebots
keine Gefahr eines Preiszerfalls. Für den Gesamtmarkt
prognostizieren wir eine Seitwärtsbewegung. Die
schrittweise eingeführten Verschärfungen der Finanzierungsvorschriften greifen wie beabsichtigt, sonst sind
kaum neue Impulse zu erwarten.
Höhere Durchschnittspreise bei den Inseraten
Grundlage für unsere Analysen bilden die auf homegate.ch inserierten Objekte. Diese werden mit effektiven Transaktionen verglichen. Die untenstehende Grafik
zeigt: In den oberen Preisklassen gibt es mehr Inserate
als Verkaufsabschlüsse. Die Inseratepreise sind heute im
Schnitt um 11 % höher als die Transaktionspreise. Diese
Differenz lag im Jahr 2006 noch nahe bei 0 % und hat
seither stetig zugenommen. Die ansteigende Differenz
kann mit zwei Komponenten begründet werden:


Transaktionsabschlag. Die Inseratepreise pro Transaktionsobjekt sind im Schnitt höher als die effektiven Transaktionspreise.
Objektdifferenz. Die teuren Inserate mit ihren
gehobenen Objektmerkmalen finden keinen
Abnehmer und sind daher nicht im Transaktions
datensatz enthalten.
Viele Preisabschläge im Verkaufsprozess
Für eine Analyse des Transaktionsabschlags haben wir
einen Abgleich zwischen Inseraten von Einfamilien
häusern (EFH) und Transaktionsdaten der Zürcher
Kantonalbank vorgenommen. Das Verfahren verwendet die Ort- und Objektmerkmale (Zimmerzahl, Grundstücksfläche usw.) sowie den Insertionszeitraum und
das Kaufdatum. So lassen sich übereinstimmende
Beobachtungen gezielt auswerten. Alle Preisunterschiede liegen dann am Transaktionsabschlag. Objektdifferenzen treten nicht auf. Weil weniger Objekt
angaben vorliegen, ist diese Methode für Stockwerk
eigentum (STW) ungeeignet.
Aktuell müssen die Verkäufer von EFH deutliche Preisnachlässe gegenüber ihren Vorstellungen hinnehmen. Dies
zeigt der Anstieg des Transaktionsabschlags seit 2011 (rote
Linie in der Grafik). Im ersten Quartal 2015 beträgt der
Abweichung zwischen Inserate- und Transaktionspreis
Wohneigentum (STW und EFH), Kanton Zürich 2014/15
EFH, Kanton Zürich
25 %
7 %
Durchschnittspreis
Inserate: 1’203’800 CHF
Transaktionen: 1’072’600 CHF
Unterschied zugunsten Inserate: 11 %
20 %
15 %
5 %
4 %
3 %
5 %
2 %
Lesebeispiel: Der Inseratepreis
effektiv verkaufter Objekte war
2011 im Schnitt um 2 % höher
als der Transaktionspreis.
1 %
Inserate
> 3
2,5 – 3
2 – 2,5
1,8 – 2
1,6 – 1,8
1,4 – 1,6
1,2 – 1,4
1 – 1,2
0,8 – 1
0,6 – 0,8
0,4 – 0,6
0 %
Transaktionen
6
6 %
10 %
< 0,4
Anteil Objekte pro Preisklasse
Verteilung nach Preisklassen
in Mio. CHF
Quelle: homegate.ch, SRED, Zürcher Kantonalbank
0 %
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Q1
durchschnittlicher Transaktionsabschlag
Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank
Komponentenzerlegung der Preisunterschiede STW, Kanton Zürich
20 %
15 %
10 %
5 %
0 %
– 5 %
2004
2005
Transaktionsabschlag
2006
2007
2008
2009
2010
Eigenschaftsdifferenz
Objektdifferenz
durchschnittliche Abschlag 6 %, während er sich 2011
nur gerade auf 2 % belief. Detailanalysen verraten, dass
aktuell rund 70 % aller verkauften Objekte von Abschlägen betroffen sind. Bei knapp der Hälfte davon kommt es
sogar zu Preiseinbussen von mehr als 10 % des Inseratepreises. Offenbar stiegen während der Boomphase die
Preisvorstellungen der Verkäufer übermässig an. Sie können im jetzigen Umfeld nicht realisiert werden.
Für Stockwerkeigentum (STW) eignet sich datenbedingt
ein alternatives Analyseverfahren besser. Das Verfahren
schätzt wiederum den Transaktionsabschlag, einfach
anhand einer anderen Methode. Zudem kann es die
Objektdifferenz quantifizieren, wie nachfolgend erklärt.
Objektdifferenz als wichtige Komponente
Die Objektdifferenz ergänzt den Transaktionsabschlag
in der Erklärung der Preisunterschiede zwischen Inseraten und Transaktionen. Die Objektdifferenz lässt sich
wiederum in zwei Gruppen unterteilen: Unterschiede,
die direkt an das Objekt geknüpft sind, wie Zimmerzahl, Alter oder Wohnfläche, werden mittels Eigenschaftsdifferenz gemessen. Die Eigenschaftsdifferenz
erfasst hauptsächlich Faktoren, die mit der Grösse der
Objekte zu tun haben. Unterschiede in der Lage werden mittels Regionsdifferenz gemessen. Eine positive
Eigenschaftsdifferenz bedeutet, dass die inserierten
Objekte keinen Käufer finden, weil ihre Eigenschaften
zu gut sind; eine positive Regionsdifferenz bedeutet,
dass sie keinen Käufer finden, weil sie in zu teuren
Regionen angeboten werden.
Um die Komponenten zu quantifizieren, verwenden wir
einen Ansatz aus der Forschung zu den Lohnunterschieden zwischen Mann und Frau.i Die Hauptidee besteht
darin, mittels ökonometrischer Methoden zu schätzen,
2011
Regionsdifferenz
2012
2013
2014
2015Q1
durchschnittlicher Preisunterschied
Quelle: SRED, homegate.ch, Zürcher Kantonalbank
was die inserierten Objekte kosten würden, wenn sie
die gleichen Eigenschaften (Wohnfläche, Zimmerzahl,
Alter, Lage usw.) wie die Transaktionsobjekte hätten.
Aus Differenzbetrachtungen lässt sich dann die Bedeutung der Komponenten ableiten.
Das Ergebnis der Komponentenanalyse für STW ist in
der grossen Abbildung dargestellt. Die orange Linie veranschaulicht, um wie viel die Preise aller beobachteten
Insertionsobjekte im Schnitt höher sind als jene der Transaktionsobjekte; sie ist zugleich die Summe der Komponenten. Die Säulen repräsentieren die Komponenten:
Rot zeigt den Transaktionsabschlag, Dunkelblau die
Eigenschaftsdifferenz und Hellblau die Regionsdifferenz.
Zu gross, zu teuer
Im Zeitverlauf sind die durchschnittlichen Preisunterschiede (orange Linie) angestiegen: Sie betragen beim
STW aktuell 15 %. Von 2005 bis 2008 waren die Unterschiede noch gering und lagen nahe 0 %. Der Anstieg
wird zu grossen Teilen durch die Komponenten in der
Objektdifferenz erklärt, wie die seit 2008 grösser
werdenden Säulen in Blautönen illustrieren. Der Transaktionsabschlag fällt verhältnismässig gering aus.
In den letzten Jahren hat sich ein Überangebot an «zu
guten» Objekten aufgebaut: Die Inserate enthalten
überproportional viele teure Objekte, die (noch) nicht
bei den Verkaufsobjekten zu finden sind. Die grossen
dunkelblauen Säulen zeigen, dass die unverkauften
Objekte vorwiegend zu gross sind. Seit 2011 liegt nur
ein kleiner Teil der Objektdifferenz daran, dass Wohn
eigentum in zu teuren Regionen angeboten wird
(hellblau). Auch bei EFH deckten Zusatzberechnungen
das gleiche Phänomen auf: Die grössten Diskrepanzen
liegen an der Objektgrösse.
7
Wo die angebotenen Objekte zu gross sind:
Räumliche Verteilung der Eigenschaftsdifferenz
Baubewilligungen und -gesuche (gleitender Ø über 4 Quartale)
EFH und STW, 2014/15
18’000
4’500
16’000
4’000
Weinland
-4.1%
Unterland
5%
Winterthur
4.4%
Zürich
12.5%
Pfannenstiel
6.8%
Knonauer Amt
-0.3%
Zimmerberg
2.9%
0 – 3 %
3 – 5 %
5 – 8 %
> 8 %
Quelle: SRED, homegate.ch , Zürcher Kantonalbank
Die Karte veranschaulicht aggregiert für STW und EFH, in
welchen Regionen die Problematik der zu grossen Eigentumsobjekte auftritt. Die Prozentangaben quantifizieren
die Preisdifferenz zwischen Inserate- und Transaktionsdaten, die aufgrund von Eigenschaftsdifferenzen entstehen.
Das Phänomen der zu grossen Objekte ist interessanterweise nicht eins zu eins an die teuren Seeregionen gekoppelt. Zwar sind in der Region Zürich und Pfannenstiel die
Eigenschaftsdifferenzen am grössten, dazu gesellt sich
jedoch eher überraschend das Limmattal. In der teuren
Seeregion Zimmerberg stellen wir hingegen nur sehr
geringe Grössendifferenzen fest. Die kleinsten Differenzen
bestehen nebst Zimmerberg im Weinland, im Oberland
und im Knonauer Amt. Dort besteht offenbar eine bessere Übereinstimmung von Angebot und Nachfrage.
Angebotsasymmetrie
Aufgrund des Überangebots an grossen teuren Objekten
erwarten wir, dass das obere Segment weiterhin schleppend läuft und mit Preisrückgängen zu rechnen ist. Aus
dem segmentsspezifischen Überangebot schliessen wir,
dass die rege Bautätigkeit der durchschnittlichen Nachfrage nicht ganz entsprach. Daher dürften für das mittlere Segment auch in Zukunft die Vorzeichen gut stehen.
Um ein umfassenderes Bild des Marktzustandes zu
erhalten und daraus Informationen für die künftige Entwicklung abzuleiten, nehmen wir weitere fundamentale
Faktoren des Immobilienmarktes unter die Lupe.
8
3’000
10’000
2’500
8’000
2’000
6’000
1’500
4’000
1’000
2011
2012
2013
2014
2015
Baubewilligungen CH
Baubewilligungen ZH (rechte Skala)
Baugesuche CH
Baugesuche ZH (rechte Skala)
Quelle: Baublatt, Zürcher Kantonalbank
Oberland
2.7%
< 0 %
3’500
12’000
2010
Furttal-Glattal
4.1%
Limmattal
5.6%
14’000
Neubauproduktion nimmt 2016 wieder Fahrt auf
Die Bauwirtschaft brauchte einige Zeit, um auf die zuwanderungsbedingt hohe Wohnraumnachfrage zu reagieren.
2007 erfuhr die Schweiz einen sprunghaften Anstieg des
Wanderungssaldos. Seither bewegt sich der Saldo im
Grossen und Ganzen auf dem neuen Niveau seitwärts. So
lag er gemäss Staatssekretariat für Migration auch 2014
bei 78’900 Personen und war damit nur minim tiefer als
2013. Auch im laufenden Jahr erwarten wir eine Nettozuwanderung im Rahmen der Vorjahre. Anschliessend ist
eine leichte Abschwächung wahrscheinlich.
Mittlerweile ist der Bauwirtschaft die Aufstockung
gelungen. Die Schweiz verzeichnete 2014 ein Hoch
von 48’000 neuen Wohnungen. Für 2015 prognostizieren wir einen Rückgang auf 47’000. Die Vorlauf
indikatoren Baubewilligungen und -gesuche haben vor
einem halben Jahr auf einen weiteren Rückgang im
2016 hingedeutet. Die neusten Quartalswerte zeigen
aber, dass die Angebotsausweitung 2016 doch stärker
ausfallen dürfte, nämlich 47’000 Wohneinheiten. Im
Kanton Zürich kommt es gar zu einer Zunahme: Für
2015 erwarten wir erst noch eine Verknappung auf
7’700 Einheiten, danach aber eine Erhöhung auf
8’100. Die Vorlaufindikatoren und ihr jüngster Anstieg
sind in der Grafik dargestellt. Den Einfluss der Angebotsausweitung auf den Immobilienmarkt stufen wir
im laufenden Jahr als neutral ein, die Aufstockung
dürfte 2016 aber leicht dämpfend wirken.
Zinsen als Impulsgeber
Das Zinsumfeld präsentiert sich äusserst günstig.
Momentan sind die Hypothekarzinsen tiefer als im Jahresschnitt 2014. So betragen die heutigen Richtzinssätze
der Zürcher Kantonalbank für die 10-jährigen Festhypotheken 1,9 %. Die tiefen Zinsen implizieren tiefe Finanzierungskosten, was die Kauflust deutlich steigert. Demge-
genüber stehen allerdings die strengen Finanzierungsvorschriften, die als Gegenspieler der extrem tiefen Zinsen
wirken. Die bestehenden Regulierungsvorschriften
betreffen insbesondere Vorgaben zu den Eigenmitteln
und Amortisationen. Sie schränken den potenziellen Kreis
von Käufern ein. 2016 dürften die Zinsen wieder etwas
ansteigen und die Nachfrage bremsen.
Verlangsamung des Preiswachstums
Nach mehreren Boomjahren verzeichnet der Immobi
lienmarkt seit einigen Quartalen schwächere Preisanstiege. Die Abschwächung ist vorwiegend das Resultat
einer sinkenden Kaufkraft: Das Immobilienpreisniveau
ist durch das vergangene schnelle Wachstum im Vergleich zu den Haushaltseinkommen und verfügbaren
Vermögen hoch. Gekoppelt mit einer strengeren
Hypothekenvergabe führte dies zu einer Reduktion der
Nachfrage. In der Schweiz sind die Transaktionspreise
2014 gemäss Wüest und Partner beim Stockwerk
eigentum noch um 2,5 % gestiegen (2013: +4,7 %),
bei den Einfamilienhäusern um 3,3 % (2013: +3,0 %).
Im ersten Quartal 2015 fällt die Teuerung im Vorjahres
vergleich jedoch wieder leicht höher aus: Sie liegt
beim STW bei 3,3 % und bei EFH bei 3,6 %. Der
Kanton Zürich verzeichnete laut Wohneigentumsindex
ZWEX 2014 mit +2,3 % ebenfalls nur ein gemässigtes
Wachstum.
Seitwärtsbewegung erwartet
Wir gehen davon aus, dass sich mittelfristig die positiven und negativen Impulse in etwa die Waage halten.
Jährliches Preiswachstum Wohneigentum
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
– 2 %
Fundamentale Faktoren des Immobilienmarktes:
Auswirkungen auf die Preise
2015
Bevölkerung relativ zu Bautätigkeit
Angebotsasymmetrie:
oberes Segment
mittleres, unteres Segment
Finanzierung:
Zinsen
Regulierungsvorschriften
Konjunktur
Gesamteffekt
2016
Die verschiedenen Immobilienmarkttreiber sind in obenstehender Übersicht zusammengetragen. Auf der einen
Seite machen die tiefen Zinsen die Finanzierung eines
Eigenheims attraktiv und stützen die Nachfrage; auf der
anderen Seite schränken die Vorschriften für die Hypothekenvergabe den Kreis der potenziellen Käufer ein.
Zudem ist die Zuwanderung anhaltend hoch, die Bauwirtschaft bewegt sich aber mittlerweile im Gleichschritt mit der Nachfrage. Die Faktoren werden ergänzt
durch das konjunkturelle Umfeld. Die durch den Frankenschock eingetrübten wirtschaftlichen Aussichten dürften
verlangsamend wirken.
Wegen der aktuellen Preisdynamik und der gefallenen
Zinsen sehen wir einen leichten Überhang der positiven
Treiber im laufenden Jahr. Da 2016 die Zinsen etwas
anziehen und die Neubauproduktion höher ausfallen
dürfte, schwingt das Pendel hin zu einem leichten Überhang der negativen Faktoren. Für 2015 prognostizieren
wir einen Preisanstieg des ZWEX von 1,0 % und für
2016 von –1,0 %. Das erwartete Preiswachstum im
Eigenheimmarkt beträgt gesamtschweizerisch 1,5 % im
laufenden und – 0,5 % im kommenden Jahr. Wir gehen
davon aus, dass sich die fundamentalen Faktoren auf
den Grossraum Zürich akzentuierter auswirken. Daher
sehen wir für den Kanton Zürich eine stärkere Verlangsamung als für den Rest der Schweiz. 
–4 %
2010
2011
STWE Schweiz
EFH Schweiz
2012
2013
2014
2015
Eigenheimpreise (ZWEX)
Quelle: Wüest und Partner, Zürcher Kantonalbank
i
Siehe z.B. BASS: «Analyse der Löhne von Frauen und Männern anhand der Lohnstrukturerhebung 2008», Bern 2010, S. 75ff.
9
Wohnen
Was den Wohnflächenverbrauch
in die Höhe treibt
Von Ingrid Rappl
Im Kanton Zürich leben 1,4 Mio. Personen in knapp
700’000 Wohnungen. Jeder Bewohner hat durchschnittlich 48 Quadratmeter zur Verfügung. Damit liegt
der Kanton Zürich im schweizweiten Vergleich leicht
unter dem Mittel. In allen Nachbarkantonen ist der
Wohnflächenverbrauch höher. Innerhalb des Kantons
gibt es deutliche Unterschiede. In diesem Beitrag untersuchen wir erstmalig, was den Wohnflächenverbrauch
im Kanton Zürich bestimmt.
Bescheidene Städter – viel Raum im Weinland
und an der Goldküste
Den höchsten Wohnflächenverbrauch zeigen erwartungsgemäss eher periphere und somit preisgünstige Landgemeinden im Weinland (siehe Karte). Aber auch am rechten
Ufer des Zürichsees gönnt sich die vermögende Bewohnerschaft viel Wohnraum. Am anderen Ende der Skala
befinden sich zentrumsnahe Agglomerationsgemeinden
mit hohem Ausländeranteil wie Schlieren, Opfikon, Dietikon und Höri. Die Stadt Zürich ist mit ihren 43 Quadratmetern pro Bewohner vergleichsweise sparsam, ebenso
Winterthur, wo der Wert bei 45 Quadratmetern liegt.
Einflussfaktoren des Flächenverbrauchs
Der Wohnflächenverbrauch wird von verschiedenen
Faktoren beeinflusst, die naheliegenderweise mit den
Bewohnern, den Wohnungen und den Gebäuden zu
tun haben. Die Faktoren werden nachfolgend erläutert.
Haushaltsstruktur. Familien mit Kindern oder WGs beanspruchen im Allgemeinen weniger Wohnfläche als
Single-Haushalte. Je mehr Personen sich die gemeinsam
genutzten Räume wie Küche, Wohnzimmer und Badezimmer teilen, umso geringer ist der Wohnflächenverbrauch pro Kopf. Besonders viel Wohnfläche steht
Alleinlebenden in der ehemals als Familie bewohnten
Wohnung zur Verfügung. Wird die Wohnsituation nicht
dem Bedarf angepasst, steigt der Wohnflächenverbrauch beim Eintritt in die neue Lebensphase.
Haushaltseinkommen. Je komfortabler die finanzielle
Situation, umso mehr Fläche leistet man sich. Dies trifft
insbesondere auf Doppelverdiener und gut bezahlte
Fachspezialisten zu, während Studierende auffallend
wenig Wohnfläche zur Verfügung haben.
10
Bülach
Winterthur
Kloten
Dietikon
Zürich
Uster
Wetzikon
Wohnfläche pro Bewohner in m2
39 – 43
44 – 48
49 – 51
52 – 54
55 – 57
58 – 60
61 – 67
Quelle: Bundesamt für Statistik
Immobilienpreisniveau. Der Preis für Wohnraum setzt
den Wünschen üblicherweise Grenzen. Je höher die
Kosten, umso sparsamer wird generell mit Wohnraum
umgegangen. Allerdings wirken Preis und Einkommen
zusammen. In den teuersten Seegemeinden wie Kilchberg und Herrliberg scheint der Wohlstand die Immobilienpreise mehr als aufzuwiegen. Während die Bevölkerung im ganzen Kanton nur in einem Viertel der
Hektare mehr als 65 Quadratmeter beansprucht, ist
das in den wohlhabenderen Gemeinden in fast der
Hälfte der Hektare der Fall.
Immobilienstruktur. Baujahr und Wohnungsgrösse tragen ebenfalls zum Flächenverbrauch bei. In Neubauten
wohnt man grosszügiger, da sie tendenziell mit mehr
Zimmern und einer grösseren Wohnfläche pro Zimmer
ausgestattet sind. Grosse Wohnungen mit 4 und mehr
Zimmern sind zudem eher unterbelegt.
Abweichung Wohnflächenverbrauch zum Kanton Zürich in m2
25
20
15
10
5
0
– 10
– 10
Immobilienpreisniveau
Haushaltseinkommen
Immobilienstruktur
bauliche Dichte
Haushaltsstruktur
Berg am Irchel
Sternenberg
Zumikon
Herrliberg
Erlenbach
Küsnacht
Dättikon
Weiach
Kilchberg
Zollikon
Schatt
Truttikon
Oberweningen
Hütten
Fischenthal
Henggart
Uster
Oberengstringen
Winterthur
Kloten
Adliswil
Zürich
Dietikon
Opfikon
Höri
Schlieren
– 15
weitere Einflüsse
Bauliche Dichte. In Einfamilienhäusern wird mehr Raum
beansprucht als in Mehrfamilienhäusern. Je dichter die
Überbauung eines Hektars mit Gebäuden und Wohnungen, umso sparsamer ist der Platzverbrauch der
Bewohner.
Detaillierte Wirkungsanalyse für alle Gemeinden
Mithilfe statistischer Verfahren haben wir den Einfluss
der Haushalts-, Wohnungs- und Gebäudestruktur auf
den Wohnflächenverbrauch pro Hektar quantifiziert.
Dafür standen uns aus der Volkszählung und der amtlichen Gebäudestatistik die Altersstruktur der Bevölkerung, die Anzahl der Single-Haushalte, die Zimmeranzahl der Wohnungen und Gebäudeinformationen zur
Verfügung. Das mittlere Einkommen haben wir der
amtlichen Schätzung pro Gemeinde entnommen. Das
Immobilienpreisniveau stammt aus eigenen Berechnungen der Zürcher Kantonalbank. Das Ergebnis ist im
obigen Balkendiagramm zusammengefasst. Für verschiedene Gemeinden zeigt es die Abweichung vom
kantonalen Durchschnittswert aufgrund der Zusammensetzung der Faktoren.
Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel: In einer von
Familien geprägten Wohngegend wie Oberweningen
leben mehr Kinder, weniger Pensionierte und weniger
Single-Haushalte als in einem durchschnittlichen Hektar
des Kantons Zürich. Diese Haushaltsstruktur reduziert
den Wohnkonsum der Oberweniger um fast 4 Quadratmeter im Vergleich zum Kanton Zürich. Sternenberg
erfährt dagegen einen Aufschlag von 2 Quadratmetern.
Weitere Einflüsse verstärken oder kompensieren den
Einfluss der Haushaltsstruktur. In der Stadt Zürich wird
der Haushaltsaufschlag durch das geringe Angebot an
grossen Wohnungen und die hohe Dichte der Bebauung aufgehoben, sodass der typische Stadtbewohner
mit 43 Quadratmetern auskommt. Der Stadt Uster
gebührt die Rolle der «typischen» Gemeinde des Kantons. Hier liegt nicht nur der Wohnflächenkonsum im
kantonalen Durchschnitt, auch bei den Einflussfaktoren
gibt es praktisch keine Abweichungen.
Hohe Aufschläge bei gutem Einkommen
Die Grafik zeigt ferner, dass die komfortablen Wohnverhältnisse an der Goldküste ein Resultat des hohen
Einkommens sind. Bis zu 12 Quadratmeter Aufschlag
sind darauf zurückzuführen. Dagegen ist der Abschlag
von 2 Quadratmetern aufgrund der hohen Immobilienpreise minim. Mit negativem Vorzeichen wirken die
Einkommensverhältnisse in den kleinen Gemeinden
Berg am Irchel und Sternenberg. Trotzdem steht den
Bewohnern hier besonders viel Platz zur Verfügung.
Dazu tragen vor allem die niedrige Überbauungsdichte
und die Bevölkerungsstruktur bei. Ein gewisser Teil des
hohen Wohnflächenverbrauchs in diesen Gemeinden
liegt jedoch an nicht näher spezifizierten Einflüssen (in
der Grafik durch den hellorangen Balkenteil gekennzeichnet). Diese regionalen Besonderheiten schlagen
hier mit mehr als 10 Quadratmetern auf den kantonalen Durchschnittswert auf. 
11
Karten zum Immobilienmarkt
Die Verlierer des Staus
Von Daniel Meyer
Wir alle kennen das: Stau und stockender Kolonnenverkehr. Wer zu Stosszeiten mit dem Auto unterwegs
ist, muss bisweilen Geduld mitbringen. Wir zeigen für
die ganze Schweiz, wo Verkehrsüberlastungen auftreten und was das für die Erreichbarkeit bedeutet.
Effektive Fahrzeiten im Morgenverkehr
Die Verkehrsbelastung variiert über den Tagesverlauf
stark. An Werktagen führt der Pendlerverkehr zu einer
Spitze am Morgen (7 bis 8 Uhr) und am Abend (17 bis
18 Uhr). Wir haben mit Daten aus Navigationsgeräten
effektive Fahrzeiten im Morgenverkehr berechnet und
sie mit den theoretisch möglichen verglichen. Die
resultierenden Geschwindigkeitsabschläge sind in den
Karten auf der nächsten Seite für Ausschnitte um
Zürich-Winterthur, Basel und Genf dargestellt.
Überlastete Zufahrten nach Zürich
Überlandstrassen sind selten von Stau betroffen. Die entsprechenden Strassenabschnitte sind in den Karten farblich überhaupt nicht oder hellgrün hervorgehoben. Eine
hellgrüne Hervorhebung bedeutet, dass die effektive
Geschwindigkeit in der Hauptverkehrsrichtung 5 – 10 %
tiefer liegt als die erlaubte Höchstgeschwindigkeit.
Bei Ortsdurchfahrten kann der Geschwindigkeitsabschlag
stark ansteigen. So treten beispielsweise im südlichen
Zentrum von Regensdorf um den Holenbach und Obstgarten Verkehrsüberlastungen auf. Zudem entstehen auf
der Wehntalerstrasse zwischen Regensdorf und dem
Autobahnanschluss Zürich Affoltern am Morgen starke
Verzögerungen. Auch auf dem Autobahnnetz erkennt
man die neuralgischen Punkte wie Gubrist und Brüttiseller Kreuz. Zudem fallen die drei Autobahnzufahrten in die
Stadt Zürich und der Nordring auf. Besonders beeinträchtigt sind die Abschnitte Schwamendingen–Wipkingen,
Werdhölzli–Hardturm und Brunau–Sihlhölzli.
In den Städten treten einzelne Streckenabschnitte und
insbesondere verstopfte Kreuzungen in den Vordergrund. So verdoppelt sich in Zürich die Fahrzeit auf
der Rämistrasse und um Kreuzungen der südlichen
Hardstrasse. In Winterthur ergeben sich lange Wartezeiten auf der St. Galler- und der Technikumstrasse
sowie beispielsweise um die ampelgesteuerte Kreu-
12
zung Tösstalstrasse / Deutweg. In Basel sind die Verzögerungen hauptsächlich auf verstopfte Knoten
zurückzuführen, zum Beispiel um den St. Alban-Graben
im Zentrum oder den Burgfelderplatz im Westen.
Stark von Verkehrsüberlastung betroffen ist auch die
Stadt Genf. Hier treten Geschwindigkeitsabschläge
von über 50 % im zentrumsnahen Bereich von Quai
Gustave-Ador und Avenue Pictet-de-Rochemont
sowie beispielsweise um die Bushaltestellen Plainpalais
und François-Dussaud auf.
Messung der Erreichbarkeit
Was bedeuten nun diese Zeitverluste aufgrund Verkehrsüberlastung für die betroffenen Ortschaften und
ihr Umland? Generell lässt sich sicher sagen, dass die
Erreichbarkeit von stark betroffenen Ortschaften sinkt.
Doch wie misst man das genau?
Wir definieren die Erreichbarkeit mithilfe eines Potenzial
ansatzes. Für jede Ortschaft der Schweiz (4’077 PLZGebiete) bestimmen wir die Fahrzeit zu allen Arbeitsplätzen in der Schweiz. Schnell erreichbare Arbeitsplätze werden hoch gewichtet, weit entfernte tief. Das
Erreichbarkeitspotenzial jeder Ortschaft ist die gewichtete Summe aller jeweils erreichbaren Arbeitsplätze.
Die ganze Berechnung führen wir zweimal durch: mit
unbelastetem Strassennetz (erlaubte Höchstgeschwindigkeiten) und belastetem Strassennetz (Morgenspitze
des Pendlerverkehrs).
Monozentrische Struktur im Kanton Zürich
Die resultierenden Erreichbarkeitspotenziale sind in den
nachfolgenden Karten dargestellt. Sie zeigen für den
Kanton Zürich eine monozentrische Struktur. Die meisten
Arbeitsplätze sind in der und um die Stadt Zürich geballt.
Der Maximalwert des Erreichbarkeitspotenzials wird bei
unbelastetem Netz in Zürich erreicht und auf 100 Punkte
umgerechnet. Dietikon, Wallisellen und Adliswil erreichen
noch Potenzialwerte von über 85 Punkten. Winterthur
hingegen kommt selbst bei unbelastetem Strassennetz
nur auf ein Potenzial von 79 Punkten.
In der Abbildung oben rechts sind die Auswirkungen
des Staus in der Morgenspitze erkennbar: Die höchste
Potenzialklasse wird überhaupt nicht mehr erreicht, und
Titel Karte?
Geschwindigkeitsabschlag von der zulässigen Höchstgeschwindigkeit zwischen 7 und 8 Uhr (Morgenspitze)
– 5 % bis – 10%
– 10 % bis – 15%
– 15 % bis – 20%
– 20 % bis – 30%
– 30 % bis – 40%
– 40 % bis – 50%
– 50 % und mehr
13
die zweithöchste konzentriert sich auf das Zentrum
Zürichs. Potenzialwerte über 80 Punkte findet man ausserhalb der Stadt Zürich nur noch im Raum Opfikon,
Wallisellen und im Limmattal bis Würenlos.
Verlierer des Staus
Im Raum Zürich sind die grössten Verlierer der Verkehrsüberlastung Eglisau, die Region Baden, Adliswil, Dielsdorf und Dietikon. Diese Ortschaften weisen die
grösste Diskrepanz auf zwischen der theoretisch möglichen Erreichbarkeit und der effektiven Situation in der
morgendlichen Spitzenstunde. Sie liegen in der Abbildung links unten in der Klasse mit einem Potenzialverlust von über 12 Punkten. Eglisau verliert 14 Punkte seines Erreichbarkeitspotenzials durch Stau. Das wird vor
allem durch einen stark überlasteten Strassenabschnitt
südlich von Eglisau verursacht, der vom gesamten Verkehr in Richtung Zürich genutzt werden muss.
An zweiter Stelle folgt der Raum Baden-Wettingen.
Auch er bezieht sein Potenzial hauptsächlich von Zürich.
Für den Potenzialverlust sind vor allem die Ortsdurchfahrt Baden sowie die Zufahrt von Dättwil nach Wettingen verantwortlich. Aus diesem Grund sind Ortschaften
in der westlichen Peripherie der Region stärker betroffen als das näher bei Zürich liegende Wettingen.
Adliswil besetzt mit einem Potenzialverlust von
12,3 Punkten den dritten Platz. Auf dem unbelasteten
Strassennetz wäre man schnell in Zürich, verliert aber
in der Morgenspitze viel Zeit. Dielsdorf erreicht zusammen mit den benachbarten Buchs und Niederhasli den
vierten Rang. Hier ist das Problem vor allem die Achse
Richtung Zürich Nord durch Regensdorf. Der fünfte
Platz gehört schliesslich Dietikon, wofür verschiedene
Überlastungen im Raum Dietikon-Schlieren sorgen.
Kaum Potenzialeinbussen für die Stadt Zürich
Betrachtet man statt der absoluten Differenz den
prozentualen Abschlag vom unbelasteten Potenzial,
zeigen sich interessante Unterschiede im schweiz
weiten Vergleich. Das Diagramm unten rechts spannt
eine Ebene mit den beiden Achsen unbelastetes Potenzial und prozentualer Verlust auf, in der alle Ortschaften (PLZ-Gebiete) der Schweiz verortet sind.
14
Die Stadt Zürich hat schweizweit das grösste unbelastete Potenzial und weit unterdurchschnittliche Verluste
durch Verkehrsüberlastung. Daher befinden sich die
entsprechenden Ortschaften im Diagramm ganz rechts
und weit unten. Das Arbeitsplatzzentrum Zürich stellt
einen grossen Anteil seines Potenzials gleich selbst
bereit. Die Arbeitswege sind also potenziell kurz und
zudem mit Fahrtrichtung aus der Stadt hinaus viel
weniger von Stau betroffen. Winterthur weist im Vergleich ein kleineres Potenzial und höhere Verluste auf.
Die Städte Luzern, Basel und Bern erreichen ein beinahe
identisches unbelastetes Potenzial. Das Potenzial von
Luzern wird aber deutlich stärker durch Verkehrsüberlastungen reduziert als jenes von Basel und Bern. Die
Städte Genf und Lugano erzielen dagegen ein weitaus
tieferes Potenzial. Allerdings verlieren sie vergleichsweise wenig Potenzial durch Verkehrsüberlastung. Der
Grund dafür ist wiederum in ihrer Bedeutung als regionales Arbeitsplatzzentrum zu suchen. Einsame Spitzenreiter beim Potenzialverlust sind Ortschaften des mittleren Malcantone im Westen Luganos. Sie verlieren von
ihrem ohnehin schon sehr kleinen Erreichbarkeitspotenzial fast 30 % durch reduzierte Fahrgeschwindigkeiten,
vor allem auf der Achse Ponte Tresa-Magliaso.
Pendeln gegen den Strom
Viele Städte drosseln auf Zufahrten bewusst den Verkehr, zum Beispiel mit kurzen Grünzeiten an Ampeln.
Mit zunehmendem Verkehrsaufkommen werden die so
entstehenden Wartezeiten in Zukunft noch ansteigen.
Wer kann, wird den Spitzen zeitlich ausweichen. Auf
der anderen Seite haben in letzter Zeit viele grosse Firmen ihre ehemals zentralen Standorte an periphereren
Agglomerationslagen gebündelt. In der Stadt zu wohnen und gegen den Strom zu pendeln gewinnt daher
an Attraktivität. Die getroffenen Aussagen gelten auch
für die ÖV-Pendler, die in der Hauptpendelrichtung zu
Stosszeiten vergebens auf Sitzplätze hoffen.
Weitere Karten im Internet
Die schweizweite Karte mit den Geschwindigkeitsabschlägen und viele weitere Karten finden Sie mit freier
Navigation, flexiblen Zoomstufen und Info-Werkzeugen auf www.zkb.ch/immobilienpublikationen. 
Erreichbarkeitspotenzial
unbelastetes Strassennetz
<= 50
51 – 55
Erreichbarkeitspotenzial
belastetes Strassennetz
56 – 60
61 – 65
66 – 70
71 – 75
Verlierer des Staus:
Potenzialdifferenz
76 – 80
81 – 85
86 – 90
91 – 95
96 – 100
Prozentualer Verlust versus unbelastetes Potenzial
30
Verlierer des Staus: prozentualer Potenzialverlust
Mittlerer Malcantone
Eglisau
Dielsdorf
Baden
Adliswil
15
Dietikon
0
0
50
100
Erreichbarkeitspotenzial unbelastetes Strassennetz
alle Ortschaften der Schweiz (PLZ-Gebiete)
Zürich
<= 7
7 – 8
8 – 9
9 – 10
10 – 11
11 – 12
> 12
Winterthur
Genf
Basel
Lausanne
Bern
Auswahl
Luzern
Lugano
15
Tourismus
Tourismus in der Schweiz 2014
GER
12,2 %
GBR
4,6 %
USA
4,6 %
102
1,5
155
1,9
Opfikon
Basel
149
1,8
BENELUX
3,9 %
Zürich
117
1,7
117
1,7
FRA
3,7 %
SCHWE
Luzern
Bern
108
1,9
199
2,7
133
2,0
Lausanne
Saanen
149
2,0
Montreux
139
1,6
97
2,2
94
2,8
Lauterbrunnen
100
3,3
193
2,2
Saas-Fee
Genève
129
2,8
Zermatt
16
Engelberg
Grindelwald
Meyrin
RESTLICHE
LÄNDER
18 %
96
2,0
Interlaken
142
3,0
Ascona
Flächenkartogramm
In einem Flächenkartogramm werden die Flächen unter weither
gehender Beibehaltung der Ausgangsform so verzerrt, dass die
Flächengrösse ein festgelegtes Merkmal widerspiegelt. In diesem
Fall ist eine Gemeinde mit doppelt so hoher Anzahl Logiernächte
doppelt so gross dargestellt.
CHN
2,9 %
Legende
JPN
1,2 %
grösste ausländische Touristengruppe
LAND
Ø Umsatz pro Logiernacht (LN) in CHF
IND
1,4 %
Ø Aufenthaltsdauer in Tagen
Gemeinden mit über 300’000 LN
Anteil Touristen nach Herkunft
IZ 44,6 %
Gemeinde 133
3,5
Arosa
118
3,0
Davos
176
3,1
St. Moritz
107
3,6
Pontresina
130
1,9
Lugano
ITA
2,8 %
Logier- Wachstum Anzahl Nettoauslastung
nächte (LN) LN (5 Jahre) Betriebe Betten/Betrieb
Zürich
2’916’000
18 %
119
58 %
Genève
2’052’000
8 %
86
54 %
Zermatt
1’274’000
– 2 %
99
60 %
Luzern
1’218’000
20 %
50
59 %
Basel
1’149’000
13 %
55
48 %
Davos
831’000
– 9 %
57
43 %
Lausanne
756’000
7 %
33
51 %
Bern
720’000
6 %
33
57 %
Interlaken
705’000
15 %
27
68 %
St. Moritz
669’000
– 15 %
28
51 %
Opfikon
558’000
19 %
9
59 %
Grindelwald
519’000
3 %
43
55 %
Lugano
514’000
– 9 %
42
48 %
Montreux
462’000
29 %
19
54 %
Lauterbrunnen
449’000
– 3 %
41
56 %
Meyrin
443’000
7 %
9
58 %
Arosa
411’000
– 14 %
37
45 %
Ascona
370’000
– 17 %
28
52 %
Pontresina
330’000
– 8 %
19
50 %
Engelberg
326’000
2 %
25
50 %
Saanen
313’000
– 2 %
28
42 %
Saas-Fee
302’000
– 24 %
40
45 %
Quelle: Beherbergungsstatistik (BFS), eigene Berechnungen
17
Tourismus
Bergtourismus unter Druck
Von Andrea Tini und David Wüthrich
Der Schweizer Tourismus ist standortgebunden und
stark von der Frankenaufwertung betroffen. Der folgende Artikel zeigt auf, welche touristischen Regionen
in den nächsten Jahren vor besonders grossen Herausforderungen stehen.
Schweizer Tourismus im Strukturwandel
Analysiert man die Anzahl Logiernächte seit 2008, sind
zwei Trends zu erkennen (siehe Grafiken). Erstens verlagern sich die Herkunftsländer der Touristen. Während sich die Nachfrage des wichtigsten Auslandmarktes Europa reduziert, erlebt der Tourismus aus Asien
einen wahren Boom. Zweitens logieren Reisende
immer öfter in Zentren und suburbanen Gebieten und
weniger in klassisch touristischen Orten. Aktuell ist der
Anteil an Logiernächten in den Zentren fast gleich
hoch und vermag die Schwäche der alpinen Regionen
zu kompensieren. Der Trend hin zu mehr urbaner
Beherbergung ist gerade bei den ausländischen Besuchern zu beobachten.
und vertikal eingezeichnet. Dieses bewertet das Potenzial der Nachfrage aufgrund der Reisegästezusammensetzung. Es berücksichtigt folgende zwei Komponenten:

Wir erwarten, dass die Nachfrage insbesondere aus
Asien weiterhin steigt, während das Geschäft mit
den Westeuropäern momentan kaum Wachstums
potenzial besitzt. So hat sich beispielsweise die
Zahl der deutschen Besucher seit 2008 um 30 %
reduziert, während sich diejenige der chinesischen
Gäste mit über 1 Mio. Logiernächten im Jahr 2014
nahezu verfünffacht hat. Regionen und Gemeinden mit vielen Touristen aus prosperierenden Märkten (insbesondere Asien, Osteuropa) werden höher
bewertet, jene mit vorwiegend westeuropäischen
Gästen erhalten ein niedrigeres Rating.

Zudem steigt das Marktrating, wenn die Besucherzusammensetzung möglichst international ist.
Regionale Währungs- und Wirtschaftsschwankungen einzelner Länder können durch eine Touristendiversifikation besser abgefedert werden.
Um die verschiedenen Regionen zu vergleichen, haben
wir zwei Kenngrössen konzipiert und auf der nachfolgenden Seite grafisch dargestellt. Zunächst ist die
Abhängigkeit vom Tourismus – gemessen als Anteil der
Arbeitsstellen im Beherbergungssektor – horizontal
abgebildet. Weiter haben wir auf Basis der Nachfrageverschiebung ein vereinfachtes Marktrating berechnet
Berner Oberland obenauf
Im Berner Oberland ist die Wirtschaft relativ stark vom
Tourismus abhängig. Die Region weist sowohl prozentual als auch absolut die meisten asiatischen Besucher
auf. Weiter wird sie von Touristen unterschiedlichster
Logiernächte nach Herkunft (in Mio.)
Anteil Logiernächte nach Gemeindetyp (in Prozent)
20
40
50 45
15
30
40
35
30
10
20
25
20
5
10
0
0
15
10
5
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Schweiz
Total (rechte Skala)
18
Europa
Asien
restliche Welt
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
touristische Gemeinden
restliche Gemeinden
suburbane Gemeinden
Zentren Quelle: Zürcher Kantonalbank
Rating Tourismusregionen
Rating touristische Gemeinden (eingefärbt nach Tourismusregionen)
Interlaken
Luzern/Vierwaldstättersee
Genfersee
(Waadtland)
Tessin
Wallis
Ostschweiz
Graubünden
Abhängigkeit Tourismus
Marktrating
Marktrating
Berner Oberland
Verbier
Paradiso
Wilderswil
Kerns
Meiringen
Grindelwald
Beatenberg
Engelberg
Brienz (BE)
Hasliberg
Ollon
Lauterbrunnen
Zermatt
St.Moritz
Weggis
Bad Ragaz
Silvaplana
Montana
Leukerbad
Sigriswil
Kandersteg
Gstaad
Leytron
Scuol
Morschach
Muralto
Saas-Fee
Lenk
Vals
Adelboden
Andermatt
Pontresina
Ascona
Laax
Lenzerheide Flims
Arosa
Sils im Engadin
Davos
Samnaun
Anniviers
Klosters
Abhängigkeit Tourismus
Herkunft gut frequentiert. Die Nähe zum Jungfrau
massiv ist ein Publikumsmagnet für Touristen aus dem
fernen Osten, was sich an der sehr hohen Bewertung
von Interlaken, aber auch Grindelwald und Lauterbrunnen zeigt. Die Ortschaften weiter südwestlich wie Adelboden, Lenk oder Gstaad ziehen traditionell eher westeuropäische Feriengäste an und schneiden dadurch im
Rating schlechter ab.
lich gut bewertet. Hingegen steht der ebenfalls
bekannte Skiort Saas-Fee nicht so gut da.
Für Graubünden ist der Tourismussektor noch wichtiger. Die Bündner Orte beherbergen vor allem Schweizer und europäische Gäste. Letztere führen zu einem
relativ tiefen Marktrating. Im Vergleich zum Vorjahr
sanken die Logiernächte in Graubünden um rund 2 %.
Einzig das mondäne St. Moritz ist in unserer Auswahl
überdurchschnittlich bewertet, da es neben Europäern
auch viele asiatische und amerikanische Besucher
anspricht.
Mit seinen Sommerdestinationen ist das Tessin bei
Schweizern und Westeuropäern beliebt. Ascona beispielsweise wird zu fast 70 % von Schweizern und zu
20 % von Deutschen besucht. Dies wirkt sich negativ
auf das Marktrating aus; die Region ist jedoch auch
weniger vom Tourismus abhängig als die anderen.
Das Wallis ist am stärksten vom Tourismus abhängig.
Auch die Walliser Tourismusorte befinden sich im unteren Bereich der Ratingskala, da sie wenige Gäste aus
Wachstumsmärkten wie zum Beispiel China anziehen.
Bei den einzelnen Ortschaften ist das Bild jedoch heterogener: Nicht überraschend gehört Zermatt zu den
Gewinnern im Wallis. Mit seinem breiten Angebot,
den Luxushotels und der spektakulären Sicht auf das
Matterhorn übt es einen Sog auf Touristen aus aller
Welt aus. Auch Verbier im Unterwallis ist ausserordent-
Besser als die Bündner und Walliser Gemeinden sind
die Orte um den Vierwaldstättersee aufgestellt: Ihr
Marktrating ist hoch, da auch kleinere Gemeinden wie
Weggis oder Engelberg viele fernöstliche Touristen auf
der Durchreise durch die Schweiz anlocken.
Berggebiete besonders gefordert
Insgesamt erwarten wir für die kommenden Jahre
schwierige Zeiten für den Schweizer Tourismus. Zentren
sind durch den relativ stabilen Geschäftstourismus
sowie die Verlagerung von Feriengästen in die Städte
bevorteilt. Einige Bergorte profitieren von ihren weltbekannten Wahrzeichen oder durch eine geschickte Positionierung. Viele Gemeinden in den Berggebieten müssen
jedoch härter um die Gunst der Logierenden kämpfen.
Sie sind relativ stark vom Fremdenverkehr abhängig.
Traditionell haben diese Orte sich auf das Angebot von
Wintersport spezialisiert, was bisher vor allem eine
Kundschaft aus gesättigten Märkten anspricht. 
19
Tourismus
Das Matterhorn als Touristenmagnet
Von Jörn Schellenberg
Vor 150 Jahren wurde das Matterhorn zum ersten Mal
bestiegen. Was für die Erstbesteiger fatal endete, war
für Zermatt ein Glücksfall. Das Ereignis setzte die touristische Entwicklung der ehemals armen peripheren
Walliser Gemeinde in Gang. Entsprechend gebührend
wird das Jubiläum in diesem Jahr gefeiert.
Das zu den meistfotografierten Bergen der Welt
zählende Wahrzeichen hat bis heute nichts an Anziehungskraft verloren. An guten Tagen versuchen bis
zu 300 Bergsteiger den lange Zeit als unbezwingbar
geltenden Gipfel zu besteigen. Die meisten der
jährlich über 3 Millionen Gäste jedoch geniessen
den Blick auf den Bergriesen vor Ort aus etwas grösserer Distanz. Wir zeigen auf, wo die Sicht besonders
gut ist.
Zermatt: Bergdorf am Ende des Mattertals
Das mit seinen 4’478 Metern hoch über dem Dorf
thronende Matterhorn ist längst nicht von jedem
Gebäude im Dorf gleichermassen gut zu sehen.
Zermatt liegt am oberen Ende des tief eingeschnittenen Mattertals, ca. 8 km vom Matterhorn entfernt
und zu diesem leicht versetzt. Geländeform und
Bebauung entlang der engen Strassen und Gassen
können den freien Blick auf den beeindruckenden
Berg behindern, wie die nebenstehende Karte verdeutlicht. Die Darstellung ist das Ergebnis umfassender Aussichtsberechnungen mittels eines digitalen
Geländemodells im Geographischen Informationssystem (GIS) der Zürcher Kantonalbank. Für jedes
Gebäude wurde pro Etage berechnet, ob der Matterhorngipfel sichtbar ist und wie hoch der Anteil der
Etagen mit Matterhornsicht ist. Bauten mit sehr guter
Sicht sind dunkelblau eingefärbt, während die dunkelroten Gebäude keine bzw. nur eine sehr geringe
Sicht auf das «Horu» aufweisen.
Zimmer mit Aussicht
Im Südwesten des Dorfes sind es vor allem die steilen
Wände der Talbegrenzung, die den Blick auf das
Matterhorn erschweren. Der Dorfkern ist von Restaurants, traditionellen Hotelbetrieben und Geschäften
geprägt. Hier haben sich die bereits Mitte des 19. Jahrhunderts errichteten 5-Sterne-Hotels Mont Cervin
20
Palace und Grand Hotel Zermatterhof Standorte mit
bester Matterhornsicht gesichert. Die für hiesige Verhältnisse monumentalen Bauwerke stellen viele kleinere Häuser der Umgebung in ihren (Sicht-)Schatten.
Im Bereich um die im Winter als Eisfläche genutzten
Tennisplätze (s. Kartenmitte) profitieren einige kleinere Häuser von der unbebauten Sport- und Freizeitfläche. Allgemein ist die Sicht östlich der geschäftigen
Bahnhofstrasse deutlich besser. Dies gilt insbesondere
für die überwiegend mit Ferienwohnungen und kleineren Hotels weniger dicht bebauten Bereiche jenseits der Matter Vispa. Auf dieser Flussseite erheben
sich die Siedlungen Ried, Wiesti, Oberhäusern, Steinmatte, Winkelmatten und Schlumatten entlang des
gegenüberliegenden Talhanges, der nach Südwesten
eine direkte Sicht zum Matterhorn ermöglicht.
Obwohl nicht überall im gleichen Masse vorhanden,
verbessert die Matterhornsicht die Perspektiven für
die lokale Wirtschaft insgesamt.
Das Matterhorn als Perspektive
in schwierigen Zeiten
Der Schweizer Tourismus leidet derzeit besonders
unter dem starken Franken. Im Gegensatz zu vielen
anderen Feriendestinationen der Schweiz war
Z ermatt in den letzten Jahren aber sehr erfolgreich.
Hinsichtlich der Logiernächte in Hotelbetrieben liegt
es als führende Berggemeinde der Schweiz hinter den
Städten Zürich und Genf auf dem dritten Rang. Die
Hotelübernachtungen bewegen sich konstant im
Bereich von ca. 1,3 Mio. pro Jahr. Damit übertrifft
Zermatt die zweitbeste Berggemeinde, Davos, um
mehr als 50 %, bei einer zugleich deutlich höheren
Bettenauslastung.
Wie gross der Beitrag des «Horu» an diesem Erfolg
ist, lässt sich nur vermuten. Gerade in Zeiten, in
denen die Schweiz für ausländische Gäste deutlich
teurer wird, sind aussergewöhnliche Anziehungspunkte wie das Matterhorn zweifellos von besonderem Wert. So dürfte die weltweite Gratiswerbung
durch die einzigartige freistehende Bergpyramide
auch in den kommenden schwierigen Zeiten ein Vorteil sein. 
Anteil Etagen mit Matterhornsicht
0 % – 20 %
21 % – 40 %
41 % – 60 %
61 % – 80 %
81 % – 100 %
5
6
1
7
3
4
0
2
8
9
N
1 Bahnhof 2 Matter Vispa 3 Mont Cervin Palace 4 Zermatterhof 5 Ried 6 Wiesti 7 Oberhäusern 8 Steinmatte 9 Winkelmatten 0 Schlumatten
Quelle: Swisstopo (PK25, DHM25, Swissbuildings), eigene Berechnungen
21
Spezialimmobilien: Fitnesscenter
Volle Fitnesscenter statt leerer Büroflächen?
Von Peter Meier
In den letzten Jahren sind viele neue Fitnesscenter entstanden. Gemäss einer aktuellen Studie des Bundesamtes
für Sport besitzt mittlerweile ein Sechstel der Schweizer
Bevölkerung ein Fitnessabo. Der Markt ist in den vergangenen Jahren nicht nur gewachsen, er hat sich auch
deutlich differenziert. Neben den bekannten Anbietern,
die zu den Kursen oft auch ein Wellnessangebot bieten,
entstanden viele Center im unteren Preissegment.
Beratung gibt es hier oft nur nach Vereinbarung, Kurse
müssen extra bezahlt werden, und Wellnesseinrichtungen fehlen gänzlich. Bei den günstigsten Anbietern muss
sogar fürs Duschen extra bezahlt werden. Gerade bei
der jüngeren Kundschaft stösst dieses Angebot aber auf
reges Interesse. Hier konnte offensichtlich eine neue
Nachfragergruppe erschlossen werden.
Versorgungsindex überdurchschnittlich, ebenso im
gesamten ersten Agglomerationsgürtel. An den hochpreisigen Innenstadtlagen limitieren die hohen Mieten
ein grösseres Angebot. In Winterthur hingegen ist die
Versorgung auch im Zentrum sehr gut, weitere Center
scheinen hier kaum sinnvoll.
Das Businessmodell eines Fitnesscenters erlaubt es
typischerweise nicht, hohe Quadratmeterpreise für
Rohbauflächen zu bezahlen. Hilfreich für die Expansion
der letzten Jahre war deshalb auch die schwierige Vermietung von Büroflächen, gerade in den Städten. So
sehen wir heute neue Fitnesscenter an Standorten, die
vor fünf Jahren noch undenkbar schienen. Die Frage
ist, ob sich dieser Trend fortsetzen wird respektive wo
aus heutiger Sicht noch lohnenswerte Standorte für
neue Center sind.
Während in den Städten der Fitnessmarkt fest in der
Hand von Ketten ist, existieren in den übrigen Gemeinden viele Alleinanbieter. Oft werden hier Qualität,
Gesundheitsberatung und persönliche Betreuung
grossgeschrieben. Die Preise liegen dementsprechend
im mittleren bis oberen Segment. Der Markteintritt
eines günstigen Anbieters könnte hier Nachfrager zu
einem Wechsel bewegen.
Städte mit hoher Centerdichte,
Goldküste mit Potenzial
Die nebenstehende Karte zeigt die grössten Fitnesscenter
im Kanton Zürich. Die Kreisgrösse entspricht der Fläche
des Centers, die Farbe zeigt das Preisniveau. Um die Profitabilität eines Centers abzuschätzen, wird der Versorgungsgrad im ganzen Kanton berechnet. Dabei wird pro
Standort bestimmt, wie viele Personen (Arbeitsplätze und
Wohnbevölkerung) erreichbar sind. Zusätzlich wird die
Konkurrenzsituation berücksichtigt: Wie viele Center in
der Umgebung buhlen ebenfalls um diese Kundschaft?
Rote Flächen zeigen einen tiefen Versorgungsindex, in
dunkelblauen Regionen ist das Angebot bezogen auf die
Anzahl Nachfrager bereits heute hoch.
Die Karte zeigt für Zürich und Winterthur eine insgesamt hohe Anzahl Center. In Zürich West ist auch der
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Auffällig ist der grosse Unterschied der beiden See
seiten. Während am linken Seeufer ab Thalwil der Versorgungsindex sehr hoch ist, herrscht an der Goldküste Ebbe. Besonders in der Region von Herrliberg bis
Stäfa gibt es Potenzial für zusätzliche Fitnesscenter. Im
übrigen Kanton dürften Affoltern/Bonstetten und
Illnau-Effretikon/Fehraltdorf die besten Regionen für
zusätzliche Angebote sein.
Gewisse sehr ländliche Regionen zeigen ebenfalls
eine geringe Versorgung. Allerdings ist dies mit Vorsicht zu interpretieren. In ländlichen Regionen ist die
Affinität für Fitnesscenter generell tiefer. Einerseits
bestehen viele Sportmöglichkeiten in nächster Nähe
in der Natur, andererseits haben viele Einfamilienhausbesitzer bereits ihren eigenen Fitnessraum. Die
tiefe Einwohnerdichte erlaubt es kaum, ein grosses
Center profitabel zu betreiben.
Ein Blick über die Grenzen zeigt schon nächste
Trends, die die Branche in den kommenden Jahren
beschäftigen könnten. Der Preis wird ein sehr wichtiger Faktor bleiben. Hochpreisige Center müssen sich
mit einem deutlich besseren Angebot positionieren.
Ebenso wichtig sind die Öffnungszeiten: Von 6 Uhr
bis 23 Uhr wird für viele Center bald unverzichtbarer
Standard sein. 
Verteilung der Fitnesscenter im Kanton Zürich
Bülach
Winterthur
Dielsdorf
Kloten
Regensdorf
Opfikon
Wallisellen
Dietikon Schlieren
Illnau-Effretikon
Dübendorf
Volketswil
Fehraltorf
Zürich
Pfäffikon
Uster
Zollikon
Adliswil
Bonstetten
Küsnacht
Wetzikon
Hinwil
Thalwil
Affoltern
am Albis
Herrliberg
Rüti
Meilen
Horgen
Stäfa
Wädenswil
Richterswil
Freienbach
Wollerau
Versorgungsindex
stark über-
durchschnittlich
durchschnittlich
Fläche in m2
stark unterdurchschnittlich
Preisniveau
500
1’000
3’000
gehoben
mittel
günstig
Quelle: BFS, Zürcher Kantonalbank
23
Interview
«Die klassischen Büros
werden abgelöst von polyfunktionalen Arbeitsplätzen.»
Stephan Lüthi, Leiter Swisscanto
Immobilienanlagen
In der aktuellen Situation sind Profis gefordert
Es herrscht Anlagenotstand. Viele Anleger suchen nach vernüftigen Renditen und versuchen es
im Immobiliensektor. Doch die Märkte sind tückisch. Stephan Lüthi wacht über die Swisscanto
Immobilienfonds und über die Swisscanto Anlagestiftung, die direkt in Immobilien investieren.
Er gibt im Interview Auskunft über die aktuelle Situation und seine besten Rezepte.
Inteview: Othmar Köchle, Foto: Nik Spoerri
Stephan Lüthi, mit der Übernahme der Swisscanto
durch die Zürcher Kantonalbank haben Sie einen
neuen Arbeitgeber bekommen. Die ImmobilienFonds «swiss commercial» und «ifca», die Ihr Team
managt, sowie die Swisscanto Anlagestiftung
bleiben aber im Angebot. Was hat sich für Sie mit
der Übernahme verändert?
Stephan Lüthi: Wir kommen mit der Zürcher Kantonalbank in ein Unternehmen, das über eine sehr breite
Immobilienexpertise verfügt, die unser Know-how
ergänzt. Ich denke beispielsweise an die Entwicklung
der hedonischen Modelle zur Bewertung von Immobilien
oder Researchfunktionen im Zusammenhang mit indirekten Immobilienanlagen. Diese Fachleute mit vielen
Schnittstellen zu unserer Arbeit bringen uns Vorteile und
eröffnen neue Chancen. Dazu kommt eine Vertriebsorganisation, die unsere Produkte verstärkt vermarkten kann.
Beim Mietermarkt für kommerziell genutzte
Liegenschaften scheint die Luft nach der Meinung
vieler Marktteilnehmer draussen. Sie erzielten
mit dem «swiss commercial» dennoch ein
24
r espektables Like-for-like-Mietwachstum von 3 %.
Täuscht der allgemeine Eindruck?
Den Büromarkt muss man differenziert betrachten. In
der Schweiz gibt es fünf Hotspots, die etwa 40 Prozent
des Marktes ausmachen. In Zürich wird nach wie vor
viel gebaut. Das heterogene Angebot sowohl im Zentrum als auch in der Agglomeration wird sich weiter ausdehnen. In Genf hat das Angebot den Zenit erreicht.
Neuentwicklungen sind kaum noch registrierbar. Lausanne ist noch nicht ganz so weit wie Genf, und in
Bern und Basel verzeichnen wir noch einzelne Grossprojekte, der Markt bewegt sich aber auf tieferem
Niveau. Auf der Nachfrageseite hat sich indessen viel
verändert. Der Finanzsektor hat seine «One roof»-Strategie weitgehend abgeschlossen und seine Nachfrage
durch den Struktrurwandel zurückgefahren. Wir stellen
jetzt eine Tertiärisierung von Industriearbeitsplätzen
fest. Dort sehen wir in Zukunft neue Nachfrager, allerdings auch mit veränderten Bedürfnissen. Die klassischen Büros werden abgelöst von polyfunktionalen
Arbeitsplätzen. Damit klaffen Angebot und Nachfrage
zunehmend auseinander.
Wie sieht es in den zentralen Lagen aus?
Wenn die Preise etwas korrigiert werden und die Investoren bereit sind, etwas in die zum Teil in die Jahre
gekommene Infrastruktur zu investieren, mache ich mir
um diese Lagen keine Sorgen.
Der Transaktionsmarkt ist angespannt. Viele Anleger stehen wenigen guten Objekten gegenüber.
Was für eine Strategie fahren Sie in dieser Situation?
Wir stellen fest, dass die Preise nach wie vor steigen,
obwohl die Mieten im besten Fall gleich bleiben. Das
hat natürlich etwas mit dem Zinsniveau, den tiefen
Kapitalisierungssätzen und dem Mangel an alternativen
Investitionsopportunitäten zu tun. Das Preisniveau wird
aber – und das ist interessant – momentan von den
Verkäufern gemacht, die nicht bereit sind, nach unten
zu korrigieren. Dadurch kommen viele Transaktionen bei
weniger attraktiven Immobilien nicht zustande. Dennoch gibt es immer noch grosse private und institutionelle Investoren, die beinahe jeden Preis zu zahlen
bereit sind. Die Renditen sinken dementsprechend auf
den Portfolios.
Versuchen Sie mit Verkäufen Ihre Portfolios
zu bereinigen?
Das machen wir nur vereinzelt, da der Anlagedruck
gerade in der thesaurierenden Anlagestiftung nach
wie vor sehr hoch ist. Angesichts des angespannten
Marktes investieren wir aber insbesondere beim «ifca»
ins bestehende Portfolio, und zudem entwickeln wir
im Rahmen der Anlagestiftung eigene Bauprojekte.
Allein in Zürich sind wir an fünf Projekten. Der Vorteil
ist, dass wir so in Projekte investieren können, von
denen wir glauben, dass sie den Bedürfnissen der
Zukunft entsprechen und dadurch über den ganzen
Lebensz yklus einen nachhaltigen Ertrag generieren.
Bei den Wohnfonds sind die Agios mittlerweile
rekordhoch. Ist es da aus Anlegersicht überhaupt
noch vernünftig, hier einzusteigen? Wären nicht
Fonds, die auf kommerzielle Liegenschaften setzen
und tiefere Agios ausweisen, die bessere Wahl?
Die Differenz der Agios von Wohnliegenschaften gegenüber kommerziellen Liegenschaften ist aktuell tat
sächlich rekordhoch. Von daher ist der Zeitpunkt für
Stephan Lüthi, 52, ist seit
Juni 2014 verantwortlich für
die Swisscanto Immobilien
anlagen. Im Rahmen der Übernahme der Swisscanto wechselte er mit seinem Team ins
ZKB A sset Management. Er
studierte Architektur, ist
Master of Science Real Estate
(CUREM) und verfügt über ein Nachdiplomstudium in Betriebswirtschaft. Stationen seiner beruflichen Laufbahn waren die
BVK, wo er die Abteilung Akquisition und Projektentwicklung
führte, bevor er zur Wincasa in die Geschäftsleitung wechselte,
wo er den Bereich Construction and Facility Management aufbaute und leitete. Er wohnt mit seiner Familie in Winterthur und
betreibt in seiner Freizeit begeistert Bergsport.
Arbitrage sicher günstig. Der Markt scheint bei den
kommerziellen Fonds allfällige zukünftige Leerstände
bereits eingepreist zu haben.
Als Anleger kann ich natürlich auch direkt in
Mehrfamilienhäuser investieren. Die Eigenkapitalrenditen sind hier immer noch attraktiv, und wenn
ich es geschickt mache, schlage ich auch einen
Fonds. Wie schätzen Sie das ein?
Stellen Sie sich vor, Ihr Ladenmieter im Parterre macht
Konkurs und kann die Miete trotz 10-Jahres-Vertrag nicht
mehr zahlen. An diesem Beispiel sehen Sie, dass das Halten einer Liegenschaft tückisch sein kann. Laien unterschätzen den Aufwand für die Transaktion, den Unterhalt
oder allein schon für die Suche nach einem guten Objekt
häufig. Wer keine professionelle Beratung hat, sollte die
Finger davon lassen. Mit einem breit diversifizierten
Immobilienfonds ist zudem das Risiko deutlich kleiner,
was Mietausfälle, Standortqualität und ähnliches betrifft.
Kommen wir noch zur Swisscanto Produktpalette
im Immobilienbereich. Mit dem «ifca» haben Sie
einen Klassiker, der seit 1961 besteht, während der
«swiss commercial» 2010 lanciert wurde. Daneben
die Anlagestiftung, die über 5,6 Milliarden Franken
investiert hat. Planen Sie neue Produkte?
Den Aufbau von Themenfonds wie «Nachhaltigkeit»,
«Hotels» oder «Logistik», wie das Konkurrenten aktuell betreiben, planen wir nicht, zumal der Schweizer
Markt für ein qualitativ vernünftiges «core»-Portfolio
recht klein ist. Interessanter scheinen mir Fonds, die
auf andere Länder setzen. Hier muss man indessen,
um erfolgreich zu sein, mit recht grosser Marktpotenz
einsteigen. Pläne in diese Richtung existieren aber bislang nicht. 
25
Indirekte Anlagen
Negativzinsen sorgen für Rekordbewertungen
Von Markus Waeber
Mit einer Gesamtrendite des SXI Real Estate Shares
Index (REAL) von +8 % per Mitte Mai 2015 erzielten
die börsenkotierten Schweizer Immobilienaktien im
bisherigen Jahresverlauf eine starke Performance, die
jene des Gesamtmarktes deutlich übertraf (Swiss Performance Index: +4 %). Treiber dieser fulminanten Entwicklung waren die Aufhebung des Euro-Mindestkurses sowie die Einführung von Negativzinsen durch die
Schweizerische Nationalbank (SNB), die Schweizer
Immobilienanlagen noch attraktiver werden liessen.
Aufwertungstrend gebremst
Entgegen der Entwicklung der Börsenkurse zeigen die
Jahresabschlüsse 2014 der Schweizer Immobiliengesellschaften jedoch ein schwieriger werdendes Marktumfeld. So resultierten im letzten Geschäftsjahr lediglich
noch Aufwertungen von durchschnittlich 0,3 % der
Anlageportfolios, während in den Vorjahren jeweils
Aufwertungen von deutlich über 1 % verbucht worden
waren. Positive Effekte durch tiefere Diskontierungssätze wurden weitgehend durch konservativere Einschätzungen der Immobilienbewerter bei Leerständen,
Marktmieten und Renovationskosten kompensiert. Das
anspruchsvoller werdende Marktumfeld zeigt sich auch
bei der Entwicklung der Leerstandsquote, die im letzten
Jahr bei den grossen Immobiliengesellschaften um 100
Basispunkte auf durchschnittlich 8 % angestiegen ist.
Negativzinsen führen zu Mehrkosten
Zur Steuerung der Fristigkeit ihrer Fremdfinanzierung
setzte die Mehrheit der Immobiliengesellschaften in
der Vergangenheit Zinsderivate bzw. Swaps ein. Die
Einführung von Negativzinsen durch die SNB hat nun
nicht nur die Bewertungsverluste der Zinsderivate im
Eigenkapital erhöht, sondern zu Mehrkosten bei den
Zinsaufwendungen geführt, da die Immobiliengesellschaften zusätzlich zu den Swap-Kosten nun auch den
negativen Libor vergüten müssen. Für neue Finanzierungen nutzen die Gesellschaften daher vermehrt den
Anleihenmarkt, wie die jüngsten Bondemissionen von
Allreal, Intershop und PSP Swiss Property zeigen. Insgesamt können die Gesellschaften jedoch von weiter
rückläufigen Durchschnittskosten bei der Fremdfinanzierung profitieren.
26
Plazza plant Börsengang an der SIX
Die Zürcher Industriegruppe Conzzeta hat angekündigt, die nicht betriebsnotwendigen Immobilien abzuspalten. Die Namenaktien A der neu zu gründenden
Plazza AG sollen Ende Juni 2015 an der SIX Swiss
Exchange kotiert werden. Plazza verfügt über Liegenschaften im Wert von rund 462 Mio. Franken mit
Fokus auf Wohnimmobilien im Wirtschaftsraum Zürich.
Die Zürcher Kantonalbank ist Lead Manager.
Stabile Dividendenausschüttungen
Obwohl wegen der geringeren Aufwertungen und
der negativen Marktwertanpassungen bei Swaps einzelne Gesellschaften erstmals wieder einen tieferen
Nettoinventarwert (NAV) als im Vorjahr verbuchen
mussten, überzeugten die Gesellschaften mit stabilen
Ausschüttungen (durchschnittliche Rendite: 4,5 %).
Swiss Prime Site konnte die Ausschüttung sogar leicht
um 0.10 Franken auf 3.70 Franken anheben und gab
Mitte Mai 2015 die Durchführung einer Kapitalerhöhung bekannt. Die Aktien werden mit Prämien von
durchschnittlich 15 % gegenüber den von uns
geschätzten NAV 2015 gehandelt und liegen damit
noch unter den Höchstwerten von 2006/07.
Performance Immobilienaktien
2’200
2’000
1’800
1’600
1’400
1’200
1’000
800
600
400
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Schweizer Immobilienaktien (REAL)
Schweizer Aktien (SPI)
Die kotierten Schweizer Immobilienfonds übertrafen
mit einer Gesamtrendite von 6 % (SXI Real Estate
Funds Index: SWIIT) im bisherigen Jahresverlauf die
Staatsobligationen (SBI: 2 %) ebenfalls deutlich. Im
Zuge der Einführung von Negativzinsen durch die SNB
profitierten die Immobilienfonds insbesondere von
einer Umschichtung von Schweizer Obligationenanlagen hin zu höher rentierenden Immobilienanlagen.
Performance Immobilienfonds
350
325
300
275
250
225
200
Zahlreiche Kapitalerhöhungen angekündigt
Nach dem fulminanten Jahresstart könnten die angekündigten bzw. bereits abgeschlossenen Kapitaler
höhungen für eine leichte Entspannung am Kurs
tableau sorgen. So beträgt das von CS Interswiss,
Immo Helvetic, Polymen, Raiffeisen Futura Immo,
Residentia, SF Sustainable Property, UBS Foncipars
und UBS Swissreal angekündigte Emissionsvolumen
mehr als 0,7 Mrd. Franken bzw. rund 2 % der Börsenkapitalisierung der Immobilienfonds. Nach dem
Rothschild SICAV hat nun auch die Notenstein Privatbank Ende April 2015 einen Immobilien-SICAV lanciert, der sich vorerst allerdings nur an qualifizierte
Investoren richtet. Der Notenstein Sustainable Real
Estate Switzerland plant, über 100 Mio. Franken in
nachhaltige Liegenschaften zu investieren, wobei der
Fokus auf Wohnimmobilien liegen soll. Als AssetManager für den Fonds wurde Rothschild mandatiert.
Lex Koller soll revidiert werden
Im Juni 2014 lehnte der Ständerat die beiden von
Nationalrätin Badran lancierten Motionen betreffend
eine geplante Verschärfung der Lex Koller ab. Diese
sahen Einschränkungen beim Erwerb von Gewerbeimmobilien durch Personen im Ausland wie auch
bei Investitionen von Personen im Ausland in börsenkotierte Immobiliengesellschaften und -fonds
vor. Anfang April 2015 hat nun der Bundesrat das
Eidg. Justiz- und Polizeidepartement damit beauftragt, die Arbeiten im Hinblick auf eine Gesetzes
revision der Lex Koller fortzuführen. In der Revision
soll einerseits geprüft werden, ob der Erwerb von
Gewerbeimmobilien durch Personen im Ausland
sowie die Umnutzung solcher Grundstücke zu
Wohnzwecken wieder der Bewilligungspflicht unter-
175
150
125
100
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Schweizer Immobilienfonds (SWIIT)
Schweizer Staatsobligationen (SBI)
stellt werden sollen. Andererseits soll die Situation
neu beurteilt werden, wenn Personen aus dem Ausland Anteile an «Wohnimmobiliengesellschaften»
erwerben, die an einer Schweizer Börse kotiert sind.
Da insbesondere Immobilienfonds in Wohnimmobilien investiert sind, muss einer möglichen Verschärfung der Lex Koller grosse Beachtung geschenkt
werden.
Agio weit über dem langfristigen Durchschnitt
Nach der starken Performance werden die Immobilienfonds mit Agios von durchschnittlich 30 % gegenüber
den von uns erwarteten NAV 2015 gehandelt, was
deutlich über dem langfristigen Durchschnitt von
rund 15 % liegt. Aufgrund der schwächeren Fundamentaldaten (u.a. höhere Leerstandsquoten) bei
gleichzeitig gestiegenen Fondsbewertungen hat sich
das Rückschlagpotenzial für die Kurse der Immobilienfonds erhöht. Gestützt werden die Fondskurse allerdings durch die im aktuellen Tiefzinsumfeld immer
noch attraktiven Ausschüttungsrenditen von rund
2,7 %. Zudem dürften vor allem die Wohnimmobilienfonds aufgrund gesunkener Renditeerwartungen
der Investoren im Anschluss an die Einführung von
Negativzinsen durch die SNB von weiteren Aufwertungen der Immobilienbestände profitieren. 
27
Preise und Mieten im Wirtschaftsraum Zürich
Gemeinde KT Miete1
STWE2
EFH3
Gemeinde KT Miete1
STWE2
EFH3
Adlikon
ZH
2’350
690’000
1’030’000
Fällanden
ZH
2’950
1’020’000
1’590’000
Adliswil
ZH
3’150
Aesch ZH
2’950
1’080’000
1’680’000
Fehraltorf
ZH
2’750
890’000
1’370’000
1’210’000
1’880’000
Feuerthalen
ZH
2’500
700’000
1’030’000
Aeugst am Albis
ZH
2’800
1’010’000
1’510’000
Fischenthal
ZH
2’350
660’000
990’000
Affoltern am Albis
Altikon
ZH
2’800
940’000
1’400’000
Flaach
ZH
2’250
600’000
890’000
ZH
2’350
670’000
990’000
Flurlingen
ZH
2’850
720’000
1’060’000
Andelfingen
ZH
2’600
780’000
1’160’000
Freienstein-Teufen
ZH
2’400
830’000
1’240’000
Bachenbülach
ZH
2’800
910’000
1’370’000
Geroldswil
ZH
2’950
950’000
1’470’000
Bachs
ZH
2’600
790’000
1’170’000
Glattfelden
ZH
2’500
800’000
1’200’000
Bäretswil
ZH
2’600
840’000
1’280’000
Gossau ZH
2’750
900’000
1’380’000
Bassersdorf
ZH
2’950
940’000
1’450’000
Greifensee
ZH
3’050
900’000
1’390’000
Bauma
ZH
2’450
740’000
1’130’000
Grüningen
ZH
2’550
920’000
1’410’000
Benken ZH
2’450
700’000
1’040’000
Hagenbuch
ZH
2’350
710’000
1’050’000
Berg am Irchel
ZH
2’400
710’000
1’050’000
Hausen am Albis
ZH
2’750
910’000
1’340’000
Birmensdorf ZH
3’050
1’030’000
1’600’000
Hedingen
ZH
2’850
990’000
1’480’000
Bonstetten
ZH
2’900
990’000
1’470’000
Henggart
ZH
2’600
820’000
1’230’000
Boppelsen
ZH
2’700
930’000
1’430’000
Herrliberg
ZH
4’050
1’600’000
2’490’000
Brütten
ZH
2’800
920’000
1’390’000
Hettlingen
ZH
2’600
870’000
1’300’000
Bubikon
ZH
2’700
890’000
1’360’000
Hinwil
ZH
2’700
860’000
1’320’000
Buch am Irchel
ZH
2’400
740’000
1’100’000
Hirzel
ZH
3’000
990’000
1’520’000
Buchs ZH
2’700
880’000
1’350’000
Hittnau
ZH
2’550
800’000
1’220’000
Bülach
ZH
2’750
910’000
1’370’000
Hochfelden
ZH
2’750
860’000
1’290’000
Dachsen
ZH
2’400
690’000
1’020’000
Hofstetten ZH
2’250
690’000
1’020’000
Dägerlen
ZH
2’400
760’000
1’130’000
Hombrechtikon
ZH
2’700
970’000
1’480’000
Dällikon
ZH
2’750
840’000
1’290’000
Horgen
ZH
3’400
1’220’000
1’900’000
Dänikon
ZH
2’650
820’000
1’250’000
Höri
ZH
2’700
750’000
1’120’000
Dättlikon
ZH
2’450
800’000
1’190’000
Humlikon
ZH
2’500
790’000
1’180’000
Dielsdorf
ZH
2’750
870’000
1’310’000
Hüntwangen
ZH
2’650
800’000
1’180’000
Dietikon
ZH
2’850
930’000
1’420’000
Hütten
ZH
2’800
930’000
1’430’000
Dietlikon
ZH
3’050
1’030’000
1’580’000
Hüttikon
ZH
2’600
870’000
1’330’000
Dinhard
ZH
2’650
780’000
1’160’000
Illnau-Effretikon
ZH
2’850
880’000
1’320’000
Dorf
ZH
2’400
720’000
1’070’000
Kappel am Albis
ZH
2’500
870’000
1’300’000
Dübendorf
ZH
3’050
990’000
1’520’000
Kilchberg ZH
4’300
1’710’000
2’710’000
Dürnten
ZH
2’600
860’000
1’310’000
Kleinandelfingen
ZH
2’350
740’000
1’100’000
Egg
ZH
3’000
1’060’000
1’630’000
Kloten
ZH
3’000
980’000
1’520’000
Eglisau
ZH
2’600
780’000
1’170’000
Knonau
ZH
2’700
930’000
1’370’000
Elgg
ZH
2’450
810’000
1’200’000
Küsnacht ZH
4’550
1’760’000
2’760’000
Ellikon an der Thur
ZH
2’350
760’000
1’120’000
Kyburg
ZH
2’650
820’000
1’210’000
Elsau
ZH
2’500
780’000
1’150’000
Langnau am Albis
ZH
2’900
1’160’000
1’810’000
Embrach
ZH
2’700
850’000
1’270’000
Laufen-Uhwiesen
ZH
2’450
710’000
1’060’000
Erlenbach ZH
4’100
1’700’000
2’660’000
Lindau
ZH
2’750
870’000
1’290’000
28
Stand Mai 2015 (in Franken)
Gemeinde KT Miete1
STWE2
EFH3
Gemeinde KT Miete1
STWE2
EFH3
Lufingen
ZH
2’850
870’000
1’300’000
Schlatt ZH
2’400
750’000
1’100’000
Männedorf
ZH
3’400
Marthalen
ZH
2’250
1’310’000
2’010’000
Schleinikon
ZH
2’400
780’000
1’160’000
700’000
1’040’000
Schlieren
ZH
2’900
910’000
1’400’000
Maschwanden
ZH
2’450
790’000
1’170’000
Schöfflisdorf
ZH
2’550
870’000
1’310’000
Maur
Meilen
ZH
3’200
1’140’000
1’780’000
Schönenberg ZH
2’800
1’070’000
1’660’000
ZH
3’800
1’530’000
2’370’000
Schwerzenbach
ZH
3’100
1’020’000
1’570’000
Mettmenstetten
ZH
2’800
930’000
1’380’000
Seegräben
ZH
2’800
920’000
1’410’000
Mönchaltorf
ZH
2’850
890’000
1’370’000
Seuzach
ZH
2’800
920’000
1’380’000
Neerach
ZH
2’900
950’000
1’430’000
Stadel
ZH
2’350
760’000
1’140’000
Neftenbach
ZH
2’650
870’000
1’290’000
Stäfa
ZH
3’300
1’240’000
1’910’000
Niederglatt
ZH
2’700
860’000
1’290’000
Stallikon
ZH
2’800
970’000
1’440’000
Niederhasli
ZH
2’700
800’000
1’180’000
Steinmaur
ZH
2’600
900’000
1’350’000
Niederweningen
ZH
2’500
780’000
1’150’000
Thalheim an der Thur
ZH
2’400
680’000
1’010’000
Nürensdorf
ZH
2’800
950’000
1’460’000
Thalwil
ZH
3’700
1’380’000
2’170’000
Oberembrach
ZH
2’650
820’000
1’230’000
Trüllikon
ZH
2’350
690’000
1’020’000
Oberengstringen
ZH
3’100
1’120’000
1’750’000
Truttikon
ZH
2’300
630’000
930’000
Oberglatt
ZH
2’700
830’000
1’240’000
Turbenthal
ZH
2’400
700’000
1’030’000
Oberrieden
ZH
3’650
1’430’000
2’250’000
Uetikon am See
ZH
3’350
1’280’000
1’960’000
Oberstammheim
ZH
2’300
650’000
950’000
Uitikon
ZH
3’900
1’350’000
2’130’000
Oberweningen
ZH
2’450
790’000
1’180’000
Unterengstringen
ZH
3’250
1’050’000
1’620’000
Obfelden
ZH
2’600
900’000
1’320’000
Unterstammheim
ZH
2’350
660’000
980’000
Oetwil am See
ZH
2’750
900’000
1’360’000
Urdorf
ZH
3’000
980’000
1’500’000
Oetwil an der Limmat
ZH
3’000
1’050’000
1’620’000
Uster
ZH
3’000
990’000
1’520’000
Opfikon
ZH
3’050
930’000
1’440’000
Volken
ZH
2’400
720’000
1’080’000
Ossingen
ZH
2’400
730’000
1’080’000
Volketswil
ZH
2’850
930’000
1’420’000
Otelfingen
ZH
2’750
850’000
1’300’000
Wädenswil
ZH
3’200
1’170’000
1’830’000
Ottenbach
ZH
2’550
840’000
1’240’000
Wald ZH
2’450
770’000
1’180’000
Pfäffikon
ZH
2’950
970’000
1’480’000
Wallisellen
ZH
3’000
930’000
1’430’000
Pfungen
ZH
2’550
770’000
1’140’000
Waltalingen
ZH
2’250
710’000
1’050’000
Rafz
ZH
2’550
780’000
1’150’000
Wangen-Brüttisellen
ZH
2’950
960’000
1’470’000
Regensberg
ZH
2’950
910’000
1’370’000
Wasterkingen
ZH
2’300
730’000
1’080’000
Regensdorf
ZH
2’800
930’000
1’430’000
Weiach
ZH
2’350
650’000
960’000
Rheinau
ZH
2’500
690’000
1’020’000
Weiningen ZH
2’900
980’000
1’500’000
Richterswil
ZH
3’050
1’140’000
1’770’000
Weisslingen
ZH
2’500
820’000
1’220’000
Rickenbach ZH
2’550
840’000
1’250’000
Wettswil am Albis
ZH
2’950
1’080’000
1’620’000
Rifferswil
ZH
2’500
900’000
1’340’000
Wetzikon ZH
2’750
880’000
1’340’000
Rorbas
ZH
2’550
740’000
1’100’000
Wiesendangen
ZH
2’750
900’000
1’350’000
Rümlang
ZH
2’800
860’000
1’310’000
Wil ZH
2’400
800’000
1’190’000
Rüschlikon
ZH
4’350
1’480’000
2’330’000
Wila
ZH
2’300
720’000
1’090’000
Russikon
ZH
2’750
930’000
1’440’000
Wildberg
ZH
2’350
750’000
1’140’000
Rüti ZH
2’600
860’000
1’310’000
Winkel
ZH
3’100
990’000
1’490’000
29
Preise und Mieten im Wirtschaftsraum Zürich
Gemeinde KT Miete1
STWE2
EFH3
Winterthur
ZH
Gemeinde KT Miete1
STWE2
EFH3
Fischbach-GöslikonAG
2’300
740’000
1’060’000
Winterthur Altstadt
2’900
1’010’000
1’510’000
FislisbachAG
2’550
730’000
1’080’000
Winterthur Mattenbach
2’950
1’010’000
1’510’000
FreienwilAG
2’550
680’000
980’000
Winterthur Oberwinterthur
2’700
910’000
1’370’000
GebenstorfAG
2’550
710’000
1’040’000
Winterthur Seen
2’750
890’000
1’320’000
Hausen AG
2’450
710’000
1’020’000
Winterthur Töss
2’750
850’000
1’260’000
IslisbergAG
2’700
830’000
1’180’000
Winterthur Veltheim
3’100
1’010’000
1’510’000
JonenAG
2’400
900’000
1’300’000
Winterthur Wülflingen
2’800
890’000
1’320’000
KallernAG
2’500
720’000
990’000
Zell ZH
2’450
730’000
1’070’000
KillwangenAG
2’700
830’000
1’190’000
Zollikon
ZH
4’350
1’740’000
2’750’000
KüntenAG
2’250
720’000
1’040’000
Zumikon
ZH
3’950
1’600’000
2’510’000
MägenwilAG
2’450
710’000
1’030’000
Zürich
ZH
MellingenAG
2’450
700’000
1’050’000
Zürich Kreis 1
4’300
1’940’000
3’140’000
MerenschwandAG
2’350
710’000
1’020’000
Zürich Kreis 2
3’750
1’590’000
2’560’000
MühlauAG
2’200
740’000
1’050’000
Zürich Kreis 3
3’750
1’380’000
2’210’000
MülligenAG
2’500
690’000
1’000’000
Zürich Kreis 4
3’900
1’560’000
2’510’000
Muri AG
2’450
690’000
980’000
Zürich Kreis 5
3’950
1’520’000
2’430’000
NeuenhofAG
2’550
740’000
1’080’000
Zürich Kreis 6
3’950
1’910’000
3’100’000
NiederrohrdorfAG
2’500
770’000
1’110’000
Zürich Kreis 7
4’000
1’820’000
2’930’000
Niederwil AG
2’350
690’000
1’000’000
Zürich Kreis 8
4’250
1’770’000
2’860’000
OberlunkhofenAG
2’500
850’000
1’220’000
Zürich Kreis 9
3’400
1’390’000
2’220’000
OberrohrdorfAG
2’600
840’000
1’210’000
Zürich Kreis 10
3’600
1’400’000
2’230’000
ObersiggenthalAG
2’650
840’000
1’230’000
Zürich Kreis 11
3’250
1’220’000
1’940’000
Oberwil-LieliAG
2’700
900’000
1’330’000
Zürich Kreis 12
3’050
1’170’000
1’860’000
RemetschwilAG
2’400
820’000
1’190’000
RottenschwilAG
2’300
750’000
1’060’000
AristauAG
2’350
680’000
970’000
Arni AG
2’650
890’000
1’290’000
RudolfstettenFriedlisbergAG
2’650
850’000
1’250’000
AuwAG
2’250
710’000
1’020’000
SinsAG
2’500
780’000
1’130’000
BadenAG
2’900
880’000
1’280’000
SpreitenbachAG
2’600
800’000
1’160’000
BellikonAG
2’700
830’000
1’220’000
Stetten AG
2’300
630’000
920’000
BergdietikonAG
2’800
900’000
1’340’000
TägerigAG
2’200
630’000
900’000
BerikonAG
2’650
880’000
1’290’000
TurgiAG
2’550
720’000
1’030’000
BesenbürenAG
2’150
650’000
920’000
UnterlunkhofenAG
2’300
750’000
1’110’000
Birmenstorf AG
2’550
750’000
1’090’000
UntersiggenthalAG
2’500
780’000
1’130’000
BoswilAG
2’200
620’000
880’000
WaltenschwilAG
2’350
700’000
980’000
Bremgarten AG
2’550
790’000
1’140’000
WettingenAG
2’800
930’000
1’370’000
BruggAG
2’550
760’000
1’080’000
WidenAG
2’650
930’000
1’370’000
BünzenAG
2’150
630’000
870’000
WindischAG
2’600
740’000
1’070’000
EggenwilAG
2’500
800’000
1’160’000
Wohlen AG
2’400
700’000
1’010’000
EhrendingenAG
2’500
680’000
980’000
EnnetbadenAG
3’150
950’000
1’360’000
30
WohlenschwilAG
2’300
670’000
980’000
WürenlingenAG
2’350
690’000
990’000
Stand Mai 2015 (in Franken)
Gemeinde KT Miete1
STWE2
EFH3
Gemeinde KT Miete1
STWE2
EFH3
WürenlosAG
2’700
870’000
1’240’000
Galgenen
SZ
2’650
890’000
1’420’000
ZufikonAG
2’600
820’000
1’190’000
Lachen
SZ
3’050
1’050’000
1’640’000
Reichenburg
SZ
2’450
750’000
1’160’000
Benken SG
2’200
680’000
980’000
Schübelbach
SZ
2’500
860’000
1’370’000
Eschenbach SG
2’250
730’000
1’030’000
Tuggen
SZ
2’500
850’000
1’350’000
Kaltbrunn
SG
2’200
650’000
950’000
Wangen
SZ
2’750
1’000’000
1’590’000
Rapperswil-Jona
SG
2’900
1’020’000
1’470’000
Wollerau
SZ
4’050
1’450’000
2’340’000
Schmerikon
SG
2’450
880’000
1’240’000
Uznach
SG
2’400
720’000
1’040’000
Baar
ZG
3’450
1’230’000
2’040’000
Cham
ZG
3’350
1’100’000
1’820’000
Bargen SH
2’100
500’000
660’000
Hünenberg
ZG
3’350
1’290’000
2’100’000
Beggingen
SH
1’900
480’000
630’000
Menzingen
ZG
3’050
1’020’000
1’660’000
Beringen
SH
2’300
630’000
870’000
Neuheim
ZG
2’850
1’000’000
1’610’000
Buch SH
2’000
540’000
740’000
Oberägeri
ZG
3’500
1’310’000
2’210’000
Buchberg
SH
2’550
740’000
990’000
Risch
ZG
3’000
1’080’000
1’770’000
Büttenhardt
SH
2’200
590’000
800’000
Steinhausen
ZG
3’250
1’110’000
1’850’000
Dörflingen
SH
2’400
640’000
860’000
Unterägeri
ZG
3’300
1’260’000
2’080’000
Gächlingen
SH
2’000
530’000
690’000
Walchwil
ZG
3’850
1’520’000
2’540’000
Hallau
SH
2’050
560’000
740’000
Zug
ZG
4’000
1’410’000
2’310’000
Hemishofen
SH
2’150
600’000
800’000
Lohn SH
2’150
610’000
820’000
Löhningen
SH
2’050
610’000
800’000
Merishausen
SH
2’100
570’000
760’000
Neuhausen am Rheinfall
SH
2’250
630’000
850’000
Neunkirch
SH
2’150
630’000
840’000
Oberhallau
SH
1’900
520’000
680’000
Ramsen
SH
2’000
550’000
720’000
Rüdlingen
SH
2’350
720’000
970’000
Schaffhausen
SH
2’400
690’000
950’000
Schleitheim
SH
1’950
530’000
700’000
Siblingen
SH
2’050
560’000
770’000
Stein am Rhein
SH
2’250
660’000
860’000
Stetten SH
2’500
760’000
1’020’000
Thayngen
SH
2’200
560’000
750’000
Trasadingen
SH
1’950
550’000
720’000
Wilchingen
SH
2’200
580’000
790’000
Altendorf
SZ
3’250
1’110’000
1’810’000
Einsiedeln
SZ
2’550
870’000
1’380’000
Feusisberg
SZ
3’950
1’270’000
2’020’000
Freienbach
SZ
3’700
1’330’000
2’060’000
1
Mietwohnung (Monatsmiete inkl. Nebenkosten): Etagenwohnung,
Neubau, mittlere Lage, 4 Zimmer, 120 m2 Wohnfläche
2
Eigentumswohnung: Etagenwohnung, Neubau, guter
Ausbaustandard, mittlere Lage, 4 Zimmer, 120 m2 Wohnfläche
3
Einfamilienhaus: freistehend, Neubau, guter Ausbaustandard, mittlere
Lage, 5 Zimmer, 760 m3, 500 m2 Land
31
221 265 Mai 2015
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