Wer Wohnraum vermietet, kann sich nicht nur über die Miete freuen

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Donnerstag, den 10. Mai 2012 um 12:29 Uhr - Aktualisiert Montag, den 20. Oktober 2014 um 07:51 Uhr
Wer Wohnraum vermietet, kann sich nicht nur über die Miete freuen. Er hat auch eine ganze
Reihe von Pflichten. Dazu gehört, dass er Steuern und Abgaben tragen muss, die durch sein
Grundstück und die darauf befindliche Immobilie entstehen. Eine dieser Abgaben ist die
Grundsteuer.
Der Mieter zahlt nur bei Vereinbarung
Der Mieter hat zunächst nichts mit der Grundsteuer zu tun. Nur wenn Sie im
Mietvertrag vereinbart haben, dass der Mieter die Grundsteuer als Betriebskosten trägt, ist er
zur Zahlung verpflichtet. Treffen Sie keine Vereinbarung, bleibt die Steuer an Ihnen hängen. Die
Betriebskostenverordnung nennt in § 2, Ziffer 1 die laufenden öffentlichen Lasten des
Grundstücks als auf den Mieter abwälzbare Betriebskosten. Dort wird sogar darauf
hingewiesen, dass hierzu namentlich auch die Grundsteuer gehört. Führen Sie also die
Grundsteuer als Betriebskosten auf oder verweisen Sie auf die Aufstellung der
Betriebskostenverordnung.
Bei mehreren Mietparteien empfiehlt es sich, die Grundsteuer nach der Wohnfläche der
einzelnen Parteien aufzuteilen.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine von den Kommunen erhobene Steuer auf Grundstücke. Mit Ausnahme
der Bundesländer Berlin, Hamburg und Bremen kommt deshalb der Grundsteuerbescheid von
der zuständigen Gemeinde, an die die Steuer auch abzuführen ist. Bei den Stadtstaaten wird
die Grundsteuer von den Finanzämtern erhoben.
Man unterscheidet die Grundsteuer A für unbebaute und die Grundsteuer B für bebaute
Grundstücke. In diesem Artikel ist bei dem Begriff der Grundsteuer immer die Grundsteuer B
gemeint.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer wird nach dem sogenannten Einheitswert berechnet. Der Einheitswert beruht
auf Festlegungen aus dem Jahre 1964 und ist um einiges niedriger, als der tatsächliche Wert
des Grundstücks (Verkehrswert). Darum wollen die Länder eine Grundsteuerreform
durchsetzen, wonach die Grundsteuer nach dem Verkehrswert berechnet werden soll. Noch ist
hier aber keine endgültige Entscheidung gefallen.
Der sogenannte Grundsteuermessbetrag wird deshalb derzeit immer noch nach der Formel
„Einheitswert x Steuermesszahl“ berechnet. Die Steuermesszahl ergibt sich aus den §§ 14 und
15 des Grundsteuergesetzes (GrStG). Sie beläuft sich für
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Einfamilienhäuser
für die ersten 38.346,89 € (75.000 DM) 2,6 ‰ des Einheitswert
3,5 ‰ für den Rest des Einheitswerts
Zweifamilienhäuser 3,1 ‰
alle restlichen Grundstücke 3,5 ‰.
Beispiel: Beläuft sich der Einheitswert einer Immobilie mit drei Wohneinheiten auf 60.000 €
ergäbe sich hieraus ein Grundsteuermessbetrag von 90.000 x 3,5 ‰ = 315,00 €.
Wichtig
Da es für die neuen Bundesländer keinen Einheitswert von 1964 gibt, wird hier entweder –
soweit vorhanden – ein Einheitswert von 1935 zugrunde gelegt oder die Grundsteuer nach der
Wohnfläche berechnet.
Die notwendigen Berechnungen stellt das Finanzamt an und schickt Ihnen hierüber einen
Einheitswert- und einen Grundsteuermessbescheid. Gegen diese Bescheide können Sie binnen
eines Monats nach Bekanntgabe Widerspruch einlegen. Erkennen Sie die Bescheide an, sind
diese die Basis für die Berechnung der Grundsteuer. Sie können dann im Grundsteuerbescheid
nicht mehr angefochten werden.
In der Kommunalverwaltung wird der Grundsteuermessbetrag mit dem sogenannten Hebesatz
der jeweiligen Kommune multipliziert. Dies ergibt dann die zu zahlende Grundsteuer. Hat die
Kommune einen Hebesatz von 400 %, würde sich im obigen Beispiel eine Grundsteuer von
1.260,00 € ergeben.
Gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs,
der innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe erfolgen muss. Ein Widerspruch gegen den
Grundsteuermessbetrag ist hier aber nicht mehr möglich. In einigen Bundesländern kann kein
Widerspruch eingelegt werden. Hier müssen Sie binnen eines Monats vor dem
Verwaltungsgericht gegen den Bescheid klagen.
In der Vergangenheit verschickten die Gemeinden jedes Jahr einen Grundsteuerbescheid. Um
hier zu sparen verzichten inzwischen viele Kommunen auf den Versand der Bescheide und
geben die Festsetzung nur noch öffentlich bekannt (Anzeige in der Tageszeitung, dem
Mitteilungsblatt der Gemeinde oder ähnlich). Ihre Widerspruchsfrist beginnt dann mit dem auf
die Veröffentlichung folgenden Tag. Nur wenn es zu tatsächlichen Veränderungen kommt,
erhalten Sie einen schriftlichen Bescheid.
Zahlung in vier Raten
Die Grundsteuer wird in vier gleich hohen Raten erhoben. Sollten Sie der Gemeinde
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einen Einzugsermächtigung erteilt haben, wird die Steuer jeweils zum 15. Februar, Mai, August
und November von Ihrem Konto abgebucht. Darf die Gemeinde nicht abbuchen, müssen Sie
selbst für die pünktliche Zahlung sorgen, sonst müssen Sie mit Säumniszuschlägen rechnen.
Sie verkaufen und müssen doch zahlen
Die Grundsteuer muss derjenige zahlen, der am 01.01. im Grundbuch als Eigentümer
eingetragen ist. Selbst wenn Sie am 02.01. aus dem Grundbuch gelöscht werden, sind Sie doch
noch für die Grundsteuer des gesamten Jahres verantwortlich. Sie können dann nur im Rahmen
des Verkaufs eine Regelung mit dem neuen Eigentümer treffen, dass er die Grundsteuer an Sie
zurückzahlt. Die Kommune wird sich aber in jedem Fall an Sie halten.
Wichtig
Kaufen Sie ein Grundstück, bei dem noch Grundsteuerforderungen offen stehen, haften Sie
allerdings gegenüber der Kommune für die rückständigen Zahlungen. Das gilt sogar für
Zahlungen, die ein Jahr vor dem Verkauf nicht geleistet wurden. Kann die Kommune das Geld
bei Vorbesitzer nicht eintreiben, wird sie sich dann an Ihnen schadlos halten.
Bei mehreren Eigentümern hat die Kommune freie Wahl
Gehört die Immobilie mehreren Personen, haften alle Eigentümer für die Grundsteuerschuld.
Jeder haftet für die gesamte Schuld, nicht nur für einem seinem Eigentumsanteil
entsprechenden Teil der Grundsteuer. Die Gemeinde hat jetzt die freie Wahl, von wem sie die
Grundsteuer verlangt. Der „Ausgewählte" muss die gesamte Steuer zahlen. Dass er sein Geld
von den anderen Eigentümern wieder bekommt, ist dann ganz allein seine Sache.
Wenn Sie Ihre Steuererklärung erstellen, kann es sein, dass sich spätestens jetzt
herausstellt, dass Sie mit Ihrer Immobilie im abgelaufenen Jahr kein Geld verdient haben.
Da ist es zumindest ein kleines Trostpflaster, dass Sie die Verluste aus der
Immobilienvermietung steuermindernd geltend machen können. Dieser Beitrag gibt
Ihnen hierzu einen Überblick.
„Negative Einkünfte“
Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen Sie in Ihrer Steuererklärung
angeben. Dabei werden von den Einnahmen – also den Mieten – die Kosten abgezogen. Zu
den Ausgaben gehören neben den Betriebs- und Instandhaltungskosten auch Schuldzinsen,
Abschreibungen und Ähnliches. Entsteht bei der Berechnung ein negatives Ergebnis, haben Sie
Verlust gemacht. Die Steuerfachleute sprechen dann von sogenannten negativen Einkünften.
Diese negativen Einkünfte können Sie in anderen Einkunftsbereichen geltend machen. Sie
können also den Verlust beispielsweise von Ihren Einkünften aus nicht selbständiger oder
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selbständiger Arbeit abziehen. So zahlen Sie wenigstens weniger Steuern.
So kann es sich für den Hauseigentümer, der selbst in der Immobilie wohnt, lohnen,
wenn er die Ausgaben für den vermieteten Teil über seine Hausbank oder anderweitig
fremdfinanziert, während die im selbst genutzten Teil des Hauses anfallenden Kosten aus dem
privaten Vermögen finanziert werden. Denn die auf das Darlehen anfallenden Zinsen sind
steuerlich absetzbar. In welchem Umfang sich solche Modelle letztlich rechnen, ist jedoch nicht
so einfach zu klären. Hier sollte in jedem Fall ein Steuerberater oder anderer Finanzexperte
hinzugezogen werden.
Nicht nur die Miete zählt
Zu versteuern sind grundsätzlich alle Einnahmen, die im Zusammenhang mit der Immobilie
entstehen. Das sind neben den Mieteinnahmen aus den Wohnungen auch jene für
Fahrzeugstellplätze oder Garagen. Auch andere Einnahmen müssen angegeben werden. Wenn
Sie beispielsweise eine Hauswand zur Anbringung von Werbetafeln vermietet haben, sind auch
diese Einnahmen anzugeben. Ja selbst die Umlagen für die Betriebskosten müssen zunächst
versteuert werden. Da diesen Einnahmen jedoch auch die Ausgaben gegenüberstehen
(Müllgebühren, Wassergeld usw.) müssten sich diese Posten ausgleichen und deshalb
steuerlich auf „Null” laufen.
Werbungskosten
Als Werbungskosten bezeichnet man alle absetzbaren Kosten, die durch Herstellung,
Anschaffung und Erhalt der Immobilie entstehen.
Bei der Herstellung beziehungsweise Anschaffung entsteht für Sie die Möglichkeit der
Abschreibung (auf dieses Thema gehen wir in diesem Beitrag noch detaillierter ein). Da eine
Immobilie meist nicht komplett selbst finanziert werden kann, können die Zinsen abgesetzt
werden, die auf Darlehen anfallen, die zur Finanzierung der Anschaffung oder Herstellung einer
Immobilie aufgenommen werden. Aber nur die Zinsen können Sie geltend machen, der Abtrag
für das geliehene Kapital kann nicht steuerlich abgesetzt werden.
Wurde Ihnen der Kreditbetrag jedoch nicht voll ausgezahlt, können Sie den Differenzbetrag
ebenfalls steuerlich geltend machen. Man spricht dann vom Disagio, Damnum oder Abgeld. Zur
Verdeutlichung ein Beispiel: Sie haben ein Darlehen von 100.000,00 € aufgenommen, die Bank
berechnet jedoch ein Disagio von 10 % und zahlt Ihnen nur 90.000,00 € aus. Dann können Sie
die von der Bank einbehaltenen 10.000,00 € steuersenkend geltend machen.
Außerdem können Sie die Kosten geltend machen, die Ihnen durch Instandhaltungen und
Reparaturen an der Immobilie entstanden sind. Außerdem sind die Kosten absetzbar, für die
Sie von den Mietern eine Umlage erhoben haben. Wie bereits verdeutlicht, hebt sich damit die
Versteuerung der Umlagen wieder auf.
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Die Abschreibung für Abnutzung
Steuerlich geht man davon aus, dass auch eine Immobilie über die Jahre an Wert verliert und
letztlich nichts mehr wert ist. Darum räumt Ihnen der Fiskus die Möglichkeit ein, diese
Abnutzung steuermindernd geltend zu machen. Man spricht hier von der Abschreibung für
Abnutzung, kurz AfA. Diese AfA bezieht sich aber nur auf die Kosten der Immobilie – nicht auf
die Kosten des Grundstücks, da sich dieses ja nicht abnutzen kann. Selbst wenn die Immobilie
abgerissen wird, bleibt das Grundstück erhalten und kann erneut genutzt werden. Außerdem
können Sie nur den vermieteten Raum abschreiben. Selbst genutztes Eigentum kann nicht
abgeschrieben werden. Wenn keine getrennten Kaufverträge für Grundstück und Immobilie
vorliegen, wird meist der Wert entsprechend der Bodenrichtwert-Tabelle der Gemeinde
zugrunde gelegt, in der sich das Haus befindet.
Haben Sie ein Haus gekauft, kommt es auf das Alter des Gebäudes an, wie viel Sie
abschreiben dürfen. Gebäude, die ab 1925 errichtet wurden, können jährlich mit 2 % des
Anschaffungswertes abgeschrieben werden. Häuser, die davor errichtet wurden, werden mit 2,5
% abgeschrieben. Da hier immer vom Anschaffungswert ausgegangen wird und der
Abschreibungsbetrag unverändert bleibt, spricht man hier von der linearen Abschreibung.
Neubauten werden linear mit 2 % des Erstellungswertes abgeschrieben. Bis 2005 gab es hier
noch die Möglichkeit der degressiven Abschreibung. Dabei wird immer vom Restwert
abgeschrieben. Der Abschreibungsbetrag ändert sich also in jedem Jahr. Bis 2005 konnten in
den ersten zehn Jahren 4,00 % abgeschrieben werden. In den folgenden acht Jahren wurden
dann 2,50 % abgeschrieben und schließlich 1,25 % in den folgenden 32 Jahren.
Abschreibung für Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen nutzen sich ebenfalls ab und können deshalb auch
abgeschrieben werden. Je nach Art der Maßnahme kann die Abschreibung bei kleineren
Maßnahmen direkt in einer Summe erfolgen. Bei größeren Maßnahmen erfolgt die
Abschreibung innerhalb eines Zeitraums von zwei bis fünf Jahren.
Einen Sonderfall stellen Gebäude dar, die unter Denkmalschutz stehen. Die hier entstehenden
reinen Renovierungs- beziehungsweise Modernisierungskosten können in den ersten acht
Jahren mit 9,00 % abgeschrieben werden. In den folgenden vier Jahren können sie dann mit
7,00 % abgeschrieben werden. Hinzu kommt dann noch die Abschreibung für Abnutzung.
Anschaffungsnaher Aufwand
Erwerben Sie eine Immobilie, die von Grund auf saniert werden muss, müssen Sie aufpassen.
Hier können Sie die bei der Sanierung entstehenden Kosten in den ersten drei Jahren nur dann
über einen kurzen Zeitraum (siehe Modernisierungsmaßnahmen) abschreiben, wenn sie
innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen. Es kann
deshalb sinnvoll sein, die Sanierungsmaßnahmen so auf die Jahre zu verteilen, dass die
Grenze nicht überschritten wird und weitere Sanierungen erst ab dem vierten Jahr nach dem
Kauf durchgeführt werden.
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Die Grundsteuer ist eine Steuer, die Sie zahlen müssen, wenn Ihnen ein Grundstück gehört. Ist
dieses Grundstück unbebaut, zahlen Sie die Grundsteuer A, bei einem bebauten Grundstück
wird Grundsteuer B fällig. Empfänger der Grundsteuer ist die jeweilige Kommune, in der sich
das Grundstück befindet. In den letzten Jahren haben viele Kommunen versucht, über die
Grundsteuer ihre Haushaltslage zu verbessern. Im Klartext: Die Grundsteuer wurde angehoben.
Wichtig
Haben Sie im Mietvertrag die Abrechnung der Betriebskosten nach § 2 der
Betriebskostenverordnung vereinbart, können Sie die Grundsteuer auf die Mieter umlegen.
So berechnet man die Grundsteuer
Basis für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert Ihres Grundstückes. Der
Einheitswert von dem für Sie zuständigen Finanzamt ermittelt und Ihnen in Form des
Einheitswertbescheids mitgeteilt. Der Einheitswert spiegelt nicht den aktuellen Wert Ihres
Grundstücks wieder, sondern den von 1964. Es wird zwar immer wieder mal diskutiert, ob der
Einheitswert nicht abgeschafft und durch den aktuellen Verkehrswert des Grundstücks ersetzt
werden soll. Doch bisher ist es zu keiner Veränderung gekommen.
Der Einheitswert wird mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist dann
der Grundsteuermessbetrag. Die Steuermesszahl für private Grundstücke ergibt sich aus dem §
15 des Grundsteuergesetzes (GrStG).
§ 15 Steuermesszahl für Grundstücke
(1) Die Steuermesszahl beträgt 3,5 vom Tausend.
(2) Abweichend von Absatz 1 beträgt die Steuermesszahl
1. 1.für Einfamilienhäuser im Sinne des § 75 Abs. 5 des Bewertungsgesetzes mit Ausnahme
des Wohnungseigentums und des Wohnungserbbaurechts einschließlich des damit
belasteten Grundstücks 2,6 vom Tausend für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts
oder seines steuerpflichtigen Teils und 3,5 vom Tausend für den Rest des Einheitswerts
oder seines steuerpflichtigen Teils;
2. 2.für Zweifamilienhäuser im Sinne des § 75 Abs. 6 des Bewertungsgesetzes 3,1 vom
Tausend.
Der (vom Finanzamt ermittelte) Grundsteuermessbetrag wiederum wird von der Kommune mit
dem Hebesatz multipliziert. Das Ergebnis ist die jährlich zu zahlende Grundsteuer.
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Den Hebesatz legt jede Gemeinde eigenständig fest. Der Hebesatz wird im Rahmen
der Haushaltssatzung oder ersatzweise in einer speziellen Hebesatz-Satzung festgeschrieben.
Er gilt jeweils vom 1. Januar eines Jahres an. Der Beschluss über die Festsetzung oder
Änderung des Hebesatzes ist bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn
dieses Kalenderjahres zu fassen. Nach diesem Zeitpunkt kann der Beschluss über die
Festsetzung des Hebesatzes gefasst werden, wenn der Hebesatz die Höhe der letzten
Festsetzung nicht überschreitet (§ 25 Abs. 3 GrStG).
Die meisten Kommunen sind dazu übergegangen, nur einen Grundsteuerbescheid zu erteilen,
wenn sich etwas ändert. So lange die Hebesätze unverändert bleiben, genügt es, wenn die
Grundsteuer öffentlich bekanntgemacht wird (§ 27 Abs. 3 GrStG).
Widerspruch gegen den Bescheid der Kommune
Von Ihrer Kommune erhalten Sie den Grundsteuerbescheid. Sollten Sie der Meinung sein, dass
dieser nicht korrekt sei, können Sie hiergegen Widerspruch einlegen. Nach § 70 der
Verwaltungsgerichtsordnung ist der Widerspruch innerhalb eines Monats, nachdem der
Verwaltungsakt dem Beschwerten bekanntgegeben worden ist, schriftlich oder zur Niederschrift
bei der Behörde zu erheben, die den Verwaltungsakt erlassen hat. Die Frist wird auch durch
Einlegung bei der Behörde, die den Widerspruchsbescheid zu erlassen hat, gewahrt.
Dem Grundsteuerbescheid wegen eines zu hohen Hebesatzes zu widersprechen ist so gut wie
aussichtslos. Die Gerichte legen die Möglichkeiten der Anhebung des Hebesatzes zugunsten
der Kommunen äußerst weit aus. Bis heute wurde noch kein Hebesatz von den Gerichten
wegen seiner Höhe verworfen.
Wird die Grundsteuer durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt, beginnt die
Widerspruchsfrist einen Tag nach der Bekanntmachung.
Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamtes
Sie erhalten vom Finanzamt zwei Bescheide: Einen über den Einheitswert und einen über den
Grundsteuermessbetrag. Bei den Bescheiden handelt es sich um sogenannte Verwaltungsakte,
gegen denen Sie das Recht des Einspruchs haben. Dies ergibt sich aus § 347 der
Abgabenordnung (AO). Hierbei müssen Sie aber die Einspruchsfrist von einem Monat
beachten, die sich aus § 355 AO ergibt. Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach
Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen (§ 355 AO Abs.1).
Zahlungspflicht und Fälligkeit
Die Grundsteuer hat immer derjenige zu zahlen, der am 1. Januar des Jahres als Eigentümer
im Grundbuch steht. Auch wenn das Grundstück im Laufe des Jahres veräußert wird, muss
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derjenige zahlen, dem das Grundstück zu diesem Stichtag gehörte. Verkaufen Sie also Ihr
Grundstück, müssen Sie vertraglich regeln, dass der Käufer Ihnen die zu zahlende Grundsteuer
anteilig erstattet. Gegenüber der Kommune bleiben jedoch weiterhin Sie der Steuerschuldner.
Kann die Gemeinde die Steuerschuld beim ehemaligen Eigentümer nicht eintreiben, wird Sie
sich jedoch an den neuen Eigentümer halten. Nach § 11, Abs. 2 GrStG haftet der neue
Eigentümer für die Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der
Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist. Haben Sie beispielsweise eine
Immobilie im Jahr 2014 erworben, haften Sie auch noch für die Steuerschuld aus dem Jahr
2013. Dies gilt aber nur, wenn die Grundsteuer vom Voreigentümer nicht eingetrieben werden
kann.
Stehen mehrere Eigentümer im Grundbuch haften diese gesamtschuldnerisch. Die Gemeinde
teilt dann die Steuerschuld nicht auf die Eigentümer auf sondern kann willkürlich bestimmen,
wen sie als Zahlungspflichtigen aus der Gruppe herausnimmt. Der Zahlungspflichtige muss sich
dann über die anteilige Zahlung mit den anderen Eigentümern einigen. Er bleibt aber für die
Kommunalverwaltung der Zahlungspflichtige.
Die Grundsteuer muss nicht in einer Summe gezahlt werden. Jeweils zum 15. Februar, Mai,
August und November wird ein Viertel der zu zahlenden Summe fällig.
Grundsteuererlass
Ist es in Ihrer Immobilie zu Leerstand gekommen, den Sie nicht zu verantworten haben, können
Sie einen teilweisen Erlass der Grundsteuer bei Ihrer Kommune beantragen. Allerdings muss
sich dann der Rohertrag Ihrer Immobilie gegenüber dem Vorjahr um mindestens 50 % verringert
haben (§ 33 Abs. 1 GrStG). Eine Minderung der Grundsteuer um 25 % ist dann möglich. Hatten
Sie überhaupt keine Einnahmen kann die Steuerschuld halbiert werden. Da derjenige
Steuerschuldner ist, der am 1. Januar im Grundbuch eingetragen ist, kann auch nur diese
Person einen entsprechenden Antrag bei der Kommune stellen. Lediglich in den Stadtstaaten
Berlin, Bremen und Hamburg sind die Finanzämter zuständig.
Wichtig
Wichtig: Der Antrag auf Grundsteuererlass muss bis spätestens 31. März des folgenden
Jahres formlos gestellt werden. Nur wenn die Kommune die Grundsteuer rückwirkend nach
dem 31. März des folgenden Jahres festsetzt können Sie den Antrag noch binnen eines Monats
nach Kenntnis des Steuerbescheids stellen. Doch das ist eine seltene Ausnahme.
Entstehen einem Vermieter Kosten bei der Vermietung oder Verpachtung seiner Immobilie,
kann er diese steuerlich geltend machen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass er eine
sogenannte Einkunftserzielungsabsicht verfolgt. Das bedeutet, dass er nachweislich
beabsichtigt, nachhaltig und dauerhaft Gewinne bzw. Überschüsse mit seinem Mietobjekt zu
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erzielen.
Fehlt Ihnen diese Einkunftserzielungsabsicht, erkennen die Finanzbehörden die durch die
Immobilie entstanden Kosten nicht steuerlich an. Es ist deshalb wichtig zu wissen, nach
welchen Kriterien das Finanzamt bestimmt, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt oder
nicht.
Wann prüft das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht?
Werden Wohnungen auf Dauer vermietet, geht der Fiskus davon aus, dass eine
Einkunftserzielungsabsicht besteht. Das gilt auch, wenn die Wohnung verbilligt vermietet wird.
Anders sieht es aus, wenn Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke vermietet werden.
Wenn Sie beispielsweise Ihre Eigentumswohnung vermietet haben und dabei – auch
über einen längeren Zeitraum von mehreren Jahren – Verluste machen, können Sie davon
ausgehen, dass der Fiskus dennoch von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgeht. Die
entstandenen Verluste können dann steuerlich geltend gemacht werden, ohne dass Sie mit
einer Prüfung rechnen müssen.
Von einer dauerhaften Vermietung wird ausgegangen, wenn die Vermietung nach den bei
Vermietungsbeginn vorliegenden Umständen keiner Befristung unterliegt. Dies wäre
beispielsweise bei einem unbefristeten Mietvertrag der Fall. Vermietet der Immobilieninhaber
zunächst die Wohnung, um sie dann zu verkaufen oder selbst zu nutzen, wird von einer
Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen, wenn der Verkauf bzw. die Selbstnutzung auf einem
neuen Entschluss beruht. Von einem solchen steuerunschädlichen Motivwechsel kann
beispielsweise bei einer Scheidung oder einer eingetretenen finanziellen Notlage ausgegangen
werden.
Was spricht gegen eine Einkunftserzielungsabsicht?
Es gibt verschiedene Anlässe, bei denen das Finanzamt nicht mehr davon ausgeht, dass bei
der Vermietung eine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Solche Anlässe können beispielsweise
sein:
Die Vermietung ist nur vorübergehend und es entstehen während dieser Zeit lediglich
Verluste. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn sich der Eigentümer an einem Mietkaufoder Bauherrenmodell beteiligt hat, das ein Rückkaufangebot oder eine Verkaufsgarantie
beinhaltet.
Es wurde ein befristeter Mietvertrag (z. B. Zeitmietvertrag) abgeschlossen.
Der Vermieter hat eine kurzfristige Fremdfinanzierung abgeschlossen.
Das Objekt wird nach Anschaffung/Herstellung zeitnah veräußert oder selbstgenutzt. Als
„zeitnah“ wird hier normalerweise ein Zeitraum von bis zu fünf Jahren angenommen.
Das Objekt wird außergewöhnlich lange renoviert. Je nach Art der Renovierung wird hier
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ein Zeitraum von bis zu fünf Jahren zugrunde gelegt.
Ihre Immobilie steht leer
Leerstehende Immobilien sind dem Fiskus verdächtig. Hier wird er die
Einkunftserzielungsabsicht in jedem Fall prüfen, wenn Kosten steuerlich geltend gemacht
werden. Für diese Fälle sollten Sie nachweisen können, dass Sie sich um die Vermietung
bemüht haben. Beweise hierfür wären etwa geschaltete Immobilienanzeigen oder der Auftrag
an einen Makler. Allerdings wird das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht verneinen, wenn
der Vermieter trotz der gescheiterten Bemühungen an einer überhöhten Miete festhält.
Wenn das Finanzamt zweifelt
Bezweifelt das Finanzamt Ihre Einkunftserzielungsabsicht – zum Beispiel weil die Wohnung nur
befristet vermietet wurde, verlangt man von Ihnen eine Überschussprognose. Anhand dieser
Überschussprognose soll festgestellt werden, ob Sie letztendlich mit Ihrem Mietobjekt
überhaupt einen Überschuss erzielen können.
Üblicherweise wird von einem Prognosezeitraum von 30 Jahren ausgegangen (bei einer
befristeten Vermietung kürzer). In die Prognose werden alle in dieser Zeitspanne voraussichtlich
erzielbaren steuerpflichtigen Einnahmen und anfallenden Werbungskosten aufgenommen.
Dabei sind alle objektiv erkennbaren Umstände einzubeziehen. Zukünftig eintretende Faktoren
werden aber nur dann berücksichtigt, wenn sie auch bei objektiver Betrachtung vorhersehbar
sind. Nicht berücksichtigt werden die Wertsteigerungen des Objekts oder ein zu erwartender
Veräußerungsgewinn.
Die billige Wohnung für den Verwandten
Haben Sie eine Wohnung zu einer besonders günstigen Miete zur Verfügung gestellt, prüft das
Finanzamt zunächst, ob die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Ist diese
Grenze erreicht beziehungsweise überschritten, können Sie die Ihnen durch die Wohnung
entstehenden Kosten zu 100 % steuerlich geltend machen. Liegt die Miete niedriger, können
Sie Kosten nur anteilmäßig geltend machen.
Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 400,00 €/Monat. 66 % der ortsüblichen
Vergleichsmiete wären dann 264,00 €. Es entstehen Kosten von 500,00 € im Jahr.
Sie vermieten die Wohnung für 265,00 €. Die Grenze ist überschritten. Sie können 500,00
€ steuerlich geltend machen.
Sie vermieten die Wohnung für 250,00 €. Das sind 62,5 % der ortsüblichen
Vergleichsmiete. Sie können dann nur 62,5 % der Kosten = 312,50 € steuerlich geltend
machen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann beispielsweise durch folgende Belege nachgewiesen
werden:
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Mietspiegel oder andere amtliche Mietpreissammlungen
Vergleichswohnungen
Informationen der Vermieter- und Mieterverbände
Mietangaben in Zeitungsanzeigen, auf Internetplattformen u. Ä.
Wurde die Wohnung an einen Angehörigen vermietet, ist das in der Anlage V der
Steuererklärung anzugeben. Außerdem müssen Sie nachweisen können, dass der Vertrag
wirksam geschlossen wurde und die Vermietung auch tatsächlich durchgeführt wurde (der
Angehörige die Miete an Sie gezahlt hat).
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