Grundsteuererlaß für bebaute Grundstücke nach § 33

Grundsteuererlaß für bebaute Grundstücke
nach § 33 Abs. 1 Nrn. 2 und 3 GrStG
Verfasser: Detlef Peters
Inhaltsübersicht
•
Seite
1. §§ 32 ff. GrStG als Rechtsgrundlage
101
2.
Normaler Rohertrag
102
3.
Erlaß der Grundsteuer
103
4.
Ausschluß des Grundsteuererlasses bei Möglichkeit
einer Wertfortschreibung nach unten
104
5.
Höhe des Grundsteuererlasses
105
6.
Billigkeitserlaß nach der Abgabenordnung (§§ 163, 227 AO)
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Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband - Geschäftsbericht 1995
Ergänzung der Beiträge in den Geschäftsberichten 1986, S. 77, 1988, S. 119, 1989,
S. 45, 1992, S. 58
1.
§§ 32 ff. GrStG als Rechtsgrundlage
1.1
Die §§ 32 ff. Grundsteuergesetz (GrStG) enthalten besondere grundsteuerliche
Erlaßvorschriften. Im Gegensatz zu den Erlaßvorschriften der Abgabenordnung (§§ 163,
227 AO) gewähren sie einen Rechtsanspruch auf den Erlaß, wenn die gesetzlichen
Voraussetzungen erfüllt sind; ein Ermessenspielraum besteht nicht (BFH vom 19.04.1989,
BStBI II S. 804; vom 26.05.1989, BStBI II S. 1042).
Im folgenden soll dargelegt werden, wann die Erlaßvoraussetzungen für vermietete
bebaute Grundstücke vorliegen. Zur Frage der Beweislast wird auf die Ausführungen
im Geschäftsbericht-1992, S. 64, verwiesen.
Die in diesem Zusammenhang maßgebliche Vorschrift des § 33 Abs. 1 Nrn. 2 und 3
GrStG lautet:
"(1) Ist... bei bebauten Grundstöcken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes
um mehr als 20 v.H. gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des
Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes
erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht.... Normaler
Rohertrag ist
1.
...
2.
bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im
Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer
Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlaßzeitraums maßgebend wäre. § 79 Abs. 3
und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung;
3.
bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im
Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die nach den Verhältnissen zu Beginn des
Erlaßzeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete."
1.2
Der Erlaß der Grundsteuer kommt nur bei bebauten, nicht aber bei unbebauten
Grundstücken in Betracht (Abschnitt 38 Abs. 1 GrStR), d.h., er ist auf Grundstücke
beschränkt, die ihrer Natur nach ertragbringend sind. Für unbebaute Grundstücke
kann allenfalls ein Grundsteuererlaß aufgrund der allgemeinen Erlaßyorschriften des
§ 227 AO in Frage kommen (s. unten).
Bebaute Grundstücke, die nach § 77 BewG bei der Einheitsbewertung mit dem
Mindestwert (d.s. 50 v.H. des Wertes des unbebauten Grundstücks) bewertet sind,
müssen hinsichtlich des Grundsteuererlasses nach § 33 Abs. 1 Satz 4 GrStG wie
andere bebaute Grundstücke behandelt werden.
Ein Grundsteuererlaß für Wohnungs-/Teileigentum nach § 93 BewG ist ebenfalls nach
den Vorschriften des § 33 GrStG zu gewähren.
Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband - Geschäftsbericht 1995
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2.
Normaler Rohertrag
Bei Grundstücken, die nach § 76 Abs. 1 BewG 1965 im Ertragswertverfahren zu bewerten
waren (das sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte
Grundstücke, normale Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser), ist normaler Rohertrag
die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes
auf den Beginn des Erlaßzeitraums maßgebend wäre (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 GrStG).
Jahresrohmiete ist nach § 79 Abs. 1 BewG 1965 das Gesamtentgelt, das die Mieter
oder Pächter für die Benutzung des Grundstücks nach den vertraglichen Vereinbarungen
für ein Jahr zu entrichten haben (Sollmiete). Das Gesamtentgelt umfaßt auch die sonstigen
Leistungen der Mieter oder Pächter für die Benutzung des Grundstücks. Dazu gehören
z.B. Baukostenzuschüsse, Mietvorauszahlungen und die Kosten für vertraglich durch
den Mieter oder Pächter übernommene Schönheitsreparaturen. Wie Mietvorauszahlungen
sind auch die Kosten für Umbauten und Einbauten durch die Mieter oder Pächter zu
behandeln, die nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht beseitigt werden dürfen,
den Mietwert aber erhohen. Zur Jahresrohmiete gehören auch die Umlagen, z.B. Kosten
des Wasserverbrauchs, Kosten für Treppen- und Flurbeleuchtung, Grundsteuer- und
Gebührenbelastungen sowie Kosten der Entwässerung. Nicht zur Jahresrohmiete gehören
jedoch z.B. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls (vgl. § 79 Abs. 1
Satz 4 BewG 1965). Wegen weiterer Einzelheiten zur Ermittlung der besteuerungsrechtlichen Jahresrohmiete vgl. auch Rösler/Troll, "Bewertungs- und Vermögenssteuergesetz", 17. Auflage, § 79 BewG.
Bei eigengenutzten, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassenen
Grundstücken oder Grundstücksteilen sowie bei Grundstücken oder Grundstücksteilen,
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete
abweichenden Miete überlassen hat, gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete (vgl.
§ 79 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 BewG 1965).
Bei den nach dem BewG 1965 im Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücken
(vgl. § 76 Abs. 2 und 3 BewG 1965) ist normaler Rohertrag die nach den Verhältnissen
zu Beginn des Erlaßzeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete (§ 33 Abs. 1 Nr. 3
GrStG). Sie ist nach den GrStR 1978 Abschnitt 40 Abs. 3 auch dann maßgebend, wenn
das Grundstück vermietet ist. Die in diesen Fällen zu Beginn des Erlaßzeitraums tatsächlich erzielte Miete wird im allgemeinen der üblichen Jahresrohmiete entsprechen.
Bei der Ermittlung des im Erlaßzeitraum tatsächlich erzielten Rohertrages sind die oben
erläuterten Grundsätze für die Ermittlung der Jahresrohmiete entsprechend anzuwenden.
Bei den unter § 79 Abs. 2 BewG 1965 fallenden Grundstücken (dazu gehören eigengenutzte Grundstücke, ungenutzte Grundstücke sowie Grundstücke, die der Eigentümer
dem Mieter zu einer um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichenden
tatsächlichen Miete überlassen hat) ist die Minderung des normalen Rohertrages nach
der üblichen Miete zu berechnen, die im Erlaßzeitraum insgesamt zu erzielen gewesen
wäre. Nach den GrStR 1978 Abschnitt 40 Abs. 4 wird danach bei eigengenutzten
Einfamilienhäusern eine Ertragsminderung nur in Ausnahmefällen vorliegen, z.B. wenn
in einer bestimmten Gegend aus besonderen Gründen die Mietwerte allgemein
zurückgehen. Ebenso kann eine Ertragsminderung vorliegen, wenn die Nutzung des
Einfamilienhauses z.B. durch die Zerstörung eines Teiles des Gebäudes gemindert
ist.
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3.
Erlaß der Grundsteuer
Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrstG ist die Grundsteuer bei bebauten Grundstücken, bei
denen der normale Rohertrag um mehr als 20 v.H. gemindert ist, nur dann teilweise
zu erlassen, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten
hat. Nach Abschnitt 38 Abs. 2 GrStR 1978 hat der Steuerschuldner die Minderung des
normalen Rohertrags nicht zu vertreten, wenn die Umstände, die zu einer Minderung
des Rohertrags führen, zwingend von außen in die Ertragslage eingegriffen haben und
der Steuerschuldner auf ihren Eintritt oder Nichteintritt keinen Einfluß hat. Der Steuerschuldner hat demnach solche Umstände nicht zu vertreten, die unabhängig von
seinem Willen eintreten; dagegen hat er für Umstände einzustehen, die er selbst
aufgrund freier Willensentscheidung herbeigeführt hat (BFH-Urteil vom 07.05.1971,
BStBI II 1971 S. 696).
Nach dem Urteil des BVerwG vom 15.04.1983 (- 8 C 146/81 - StRK GrStG § 33 R. 4)
hat ein Grundsteuerpflichtiger eine Ertragsminderung nicht im Sinne des § 33 Abs. 1
Satz 1 GrStG zu vertreten, wenn er sie weder durch ein zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und zumutbare Maßnahmen hätte
verhindern können.
Weiter hat das BVerwG dazu in der Urteilsbegründung u.a. ausgeführt:
"Zwar hat der Gesetzgeber darauf verzichtet, beispielhaft bestimmte Umstände in den
Gesetzestext aufzunehmen, die der Steuerschuldner zu vertreten hat. Gleichwohl geben
die Worte 'nicht zu vertreten hat' in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG im Zusammenhang mit
dem allgemeinen Sprachgebrauch einen Hinweis auf die Umstände, auf die hier
abzuheben ist. Denn nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sind Umstände nicht
zu vertreten, die unabhängig vom Willendes 'Betroffenen' eintreten. Dagegen hat der
'Betroffene' im allgemeinen für Umstände einzustehen, die er selbst aufgrund eigener
Willensentschließung herbeigeführt hat oder deren Eintritt er in ihm zumutbarer Weise
hätte verhindern können.
Diese durch den Wortlaut des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nahegelegte Auslegung des
Merkmals 'nichtzu vertreten hat' wird bestätigt durch den Sinnzusammenhang, in den
die Vorschrift hineingestellt ist. Die Grundsteuer ist ihrem Wesen nach eine ertragsunabhängige Objektsteuer, d.h., auf die Einziehung der Grundsteuer hat es grundsätzlich
keinen Einfluß, ob das Steuerobjekt einen Ertrag abwirft oder nicht. Diesen Grundsatz
der Ertragsunabhängigkeit hat der Gesetzgeber durch die Bestimmung des § 33 GrStG
für die dort geregelten Fälle durchbrochen. Er hat damit seiner Auffassung Ausdruck
verliehen, in bestimmten Ausnahmefällen sei eine wesentliche Ertragsminderung als
derart belastend anzusehen, daß die Einziehung der unverkürzten Grundsteuer für
den Abgabepflichtigen nicht mehr zumutbar ist. Von einer die Grenze derZumutbarkeit
überschreitenden Belastung aber kann keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige
selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung
herbeigeführt oder er es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche
geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten."
Bei Wohnungen und anderen Räumen, die leerstehen, hat der Vermieter die dadurch
bedingte Minderung des normalen Rohertrags in der Regel nicht zu vertreten, wenn
er sich in ortsüblicher Weise um deren Vermietung bemüht hat. Dabei darf er keine
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höhere als die marktgerechte Miete verlangt haben. Bei vermieteten Wohnungen und
Räumen hat er einen Mietausfall nicht zu vertreten, wenn er eine marktgerechte Miete
vereinbart hatte, diese jedoch aus Gründen nicht erhalten konnte, auf die er keinen
Einfluß hatte, z.B. bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Bei Wohnungen, die von vornherein z.B. als Ferienwohnungen nur zeitweise vermietet werden können, hat er dagegen
die dadurch bedingte Minderung des normalen Rohertrags selbst zu vertreten
(G rStR 1978 Abschnitt 38 Abs. 4).
4.
Ausschluß des Grundsteuererlasses bei Möglichkeit einer Wertfortschreibung nach unten
Bei einer individuellen Ertragsminderung mit Dauercharakter, die durch eine Änderung
der tatsächlichen Nutzung bewirkt ist, wird in der Regel auch eine wertmindernde
Fortschreibung des Einheitswertes möglich sein.
Nach § 33 Abs. 5 GrStG ist deshalb "eine Ertragsminderung kein Erlaßgrund, wenn
sie für den Erlaßzeitraum durch Fortschreibung des Einheitswertes oder bei rechtzeitiger
Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können".
Nach § 22 Abs. 4 BewG ist der Einheitswert fortzuschreiben, wenn dem Finanzamt
bekannt wird, daß die Voraussetzungen für sie vorliegen.
Wer es versäumt hat, rechtzeitig vor Ablauf des Jahres die Fortschreibung des
Einheitswertes auf den Beginn des Jahres zu beantragen, kann die Fortschreibung
erst auf den Beginn des nächsten Jahres beantragen'und für das abgelaufene Jahr
auch keinen Erlaß der Grundsteuer wegen Ertragsminderung verlangen.
Zur Erläuterung folgendes Beispiel aus den GrStR 1978 Abschnitt 38:
Im Juni 1978 wird das Nebengebäude eines Mietwohngrundstücks durch Brand zerstört.
Die eingetretene Wertminderung des Grundstücks kann erst durch Fortschreibung
des Einheitswertes auf den 1. Januar 1979 berücksichtigt werden. Für den Erlaßzeitraum 1978 kann demnach ein Erlaß der Grundsteuer in Betracht kommen, nicht
jedoch für den Erlaßzeitraum 1979.
Aus dem Wortlaut des § 33 Abs. 5 GrStG könnte gefolgert werden, daß immer
dann, wenn eine Fortschreibung des Einheitswertes in Betracht kommt, ein Grundsteuererlaß in vollem Umfang ausgeschlossen ist. Eine solche Schlußfolgerung ist jedoch nach dem Urteil des BVerwG vom 15.04.1983 - 8 C 150/81 - BVerwGE 67
5. 123; StRK GrStG § 33 R. 5 bzw. vom 06.09.1984 - 8 C 60/83 - KStZ 1985 S. 11)
nicht gerechtfertigt.
Nach den Gründen des o.a. Urteils vom 15.04.1983 sollte durch die Regelung des § 33
Abs. 5 GrStG lediglich verhindert werden, daß einem Grundsteuerpflichtigen auch insoweit ein Erlaßanspruch entsteht, als er eine Grundsteuerreduzierung über eine
Wertfortschreibung erreicht hat oder hätte erreichen können. Wenn und soweit eine
Wertfortschreibung und in der Folge eine Grundsteuerreduzierung möglich ist, soll
der Steuerpflichtige gehindert sein, "ersatzweise das gleiche Ergebnis über einen
Grundsteuererlaß" zu erzielen. Geht die durch einen Grundsteuererlaß erreichbare
Grundsteuerentlastung über die durch eine Fortschreibung des Einheitswertes mögliche
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hinaus, so wird der Grundsteuererlaß für die "überschießende" Entlastung durch § 33
Abs. 5 GrStG nicht versperrt; insoweit kann vielmehr noch ein Erlaßanspruch entstehen.
5. Höhe des Grundsteuererlasses
§ 33 Abs. 1 GrStG beschränkt den Grundsteuererlaß wegen wesentlicher Ertragsminderung auf höchstens vier Fünftel der Grundsteuer. Ein Fünftel ist deshalb stets
zu entrichten. Der Erlaß kann deshalb auch bei völliger Ertraglosigkeit höchstens
vier Fünftel der Grundsteuer ausmachen. Bei geringerer Ertragsminderung ist die
Grundsteuer in Höhe von vier Fünfteln des Prozentsatzes der Ertragsminderung zu
erlassen.
Beispiel:
normaler Rohertrag
50.000 DM
tatsächlicher Rohertrag
30.000 DM
Minderung mithin
20.000 DM
Prozentsatz der Minderung
.
20.000 x 100 : 50.000 = 40 v.H.
Zu erlassen sind danach auf Antrag vier Fünftel oder 80 v.H. von 40 v.H. = 32 v.H.
der Grundsteuer.
In § 33 Abs. 1 GrStG hat der Gesetzgeber pauschal unterstellt, daß bei bebauten
Grundstücken ein Fünftel der Grundsteuer auf den Grund und Boden entfällt, für den,
ebenso wie für unbebaute Grundstücke, ein Grundsteuererlaß ausgeschlossen ist
(s.o.).
6.
Billigkeitserlaß nach der Abgabenordnung (§§ 163, 227 AO)
Wie bei anderen Steuern, so können auch bei der Grundsteuer Billigkeitsmaßnahmen
getroffen werden, wenn die Erhebung oder Einziehung unbillig wäre. Trotz der
Sonderregelung in § 33 GrStG und auch wenn die Grundsteuer als Objektsteuer
ausgestaltet ist, sind Billigkeitsmaßnahmen nach der AO nicht ausgeschlossen (OVG
Münster, Urteil vom 22.05.1954, DGStZ 1958 S. 78). In Frage kommt hier ein Erlaß
nach § 163 i.V. mit § 184 Abs. 2 und 3 sowie nach § 227 AO.
Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Grundsteuererlaß nach diesen Vorschriften
möglich ist, hat sich der Verfasser bereits im Geschäftsbericht 1986, S. 77 ff., geäußert.
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